三井不動産株式会社 四半期報告書 第112期第3四半期(2023/10/01－2023/12/31)
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三井不動産株式会社(E03855)
四半期報告書
【表紙】
【提出書類】 四半期報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2024年２月９日
【四半期会計期間】 第112期第３四半期（自 2023年10月１日 至 2023年12月31日）
【会社名】 三井不動産株式会社
【英訳名】 Mitsui Fudosan Co., Ltd.
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長 植田 俊
【本店の所在の場所】 東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
【電話番号】 03（3246）3055
【事務連絡者氏名】 総務部文書グループ長 香月 聡
【最寄りの連絡場所】 東京都中央区日本橋室町三丁目２番１号
【電話番号】 03（3246）3055
【事務連絡者氏名】 総務部文書グループ長 香月 聡
【縦覧に供する場所】 三井不動産株式会社関西支社
（大阪市中央区備後町四丁目１番３号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
第111期 第112期
回次 前第３四半期 当第３四半期 第111期
連結累計期間 連結累計期間
自2022年 自2023年 自2022年
４月１日 ４月１日 ４月１日
会計期間
至2022年 至2023年 至2023年
12月31日 12月31日 ３月31日
1,626,393 1,699,015 2,269,103
売上高 （百万円）
186,207 199,759 265,358
経常利益 （百万円）
親会社株主に帰属する四半期
147,171 166,457 196,998
（百万円）
（当期）純利益
158,812 286,461 223,512
四半期包括利益又は包括利益 （百万円）
2,999,623 3,196,018 3,031,220
純資産額 （百万円）
8,841,498 9,664,708 8,841,396
総資産額 （百万円）
１株当たり四半期（当期）
155.02 178.26 207.91
（円）
純利益金額
潜在株式調整後１株当たり
154.91 178.15 207.75
（円）
四半期（当期）純利益金額
32.4 31.7 32.8
自己資本比率 （％）
第111期 第112期
回次 前第３四半期 当第３四半期
連結会計期間 連結会計期間
自2022年 自2023年
10月１日 10月１日
会計期間
至2022年 至2023年
12月31日 12月31日
49.65 39.79
１株当たり四半期純利益金額 （円）
（注） 当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載してお
りません。
２【事業の内容】
当第３四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありませ
ん。また、主要な関係会社における異動もありません。
なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 四
半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおり
であります。
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第２【事業の状況】
１【事業等のリスク】
当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。
２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回
復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等により、先行きが不透明な状況が続いています。
このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比726億円（4.5％）の増収、
営業利益は同比319億円（15.0％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比192億円（13.1％）の増益とな
りました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第３四半期連結累計期間に
おける過去最高を更新し、営業利益は２期連続、親会社株主に帰属する四半期純利益は３期連続での第３四半期連結
累計期間における過去最高の更新となりました。
また、当期の連結業績予想を上方修正し、経常利益は2,650億円（前回予想2,550億円）、親会社株主に帰属する当
期純利益は2,200億円（前回予想2,150億円）に変更しております。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況
１ 四半期連結財務諸表 注記事項 （セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記
載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円と
なっております。
① 賃貸
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 606,195 559,067 47,128
営業利益 130,731 115,436 15,295
前期に竣工した「50 Hudson Yards（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、
「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、471億円の
増収、152億円の増益となりました。
なお、当第３四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、3.1％（第２四半期末の3.6％から0.5pt改
善）となりました。
＜売上高の内訳＞
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
オフィス 331,601 316,190 15,411
商業施設 213,446 194,289 19,157
その他 61,147 48,588 12,559
合計 606,195 559,067 47,128
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・貸付面積の状況（単位：千㎡）
当第３四半期末 前第３四半期末
増減
（2023.12.31） （2022.12.31）
オフィス 所有 2,096 1,969 127
転貸 1,499 1,493 6
商業施設 所有 2,010 1,920 90
転貸 670 638 32
・期末空室率推移（％）
2023/12 2023/３ 2022/３ 2021/３ 2020/３ 2019/３
オフィス・商業施設(連結) 3.9 4.3 3.0 2.9 2.3 1.8
首都圏オフィス(単体) 3.1 3.8 3.2 3.1 1.9 1.7
地方オフィス(単体) 3.7 2.8 3.7 3.5 1.3 1.8
＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働（当期稼働物件）
ららぽーと門真・
大阪府門真市 2023年４月開業 商業施設
三井アウトレットパーク 大阪門真
ららぽーと台中 台湾台中市 2023年５月開業 商業施設
ららテラスTOKYO-BAY 千葉県船橋市 2023年11月開業 商業施設
・通期稼働（前期稼働物件）
マレーシア
LaLaport BUKIT BINTANG CITY CENTRE
2022年１月開業 商業施設
クアラルンプール
三井アウトレットパーク 台南
台湾台南市 2022年２月開業 商業施設
ららぽーと福岡 福岡県福岡市 2022年４月開業 商業施設
50 Hudson Yards
米国ニューヨーク市 2022年６月竣工 オフィス
オフィス・ホテル・
東京ミッドタウン八重洲 東京都中央区 2022年８月竣工
商業施設
ららぽーと堺 大阪府堺市 2022年11月開業 商業施設
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 525,313 483,427
粗利益 95,125 73,759
粗利益率（％） 18.1 15.3
・オフィス・商業施設
オフィス 商業施設
首都圏 地方 合計 首都圏 地方 合計
売上高 235,365 18,009 253,375 125,112 70,082 195,195
貸付面積（千㎡） 2,549 282 2,831 1,449 898 2,347
棟数（棟） 95 23 118 69 27 96
空室率（％） 3.1 3.7 3.2 1.0 1.7 1.3
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② 分譲
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 403,953 427,980 △24,027
営業利益 86,096 90,889 △4,793
国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資
家向け・海外住宅分譲等は、前年同期の物件売却等の反動により、減収減益となりました。セグメント全体では、240
億円の減収、47億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は95％となりま
した。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
国内住宅分譲
売上高 207,478 195,643 11,834
営業利益 36,899 29,555 7,344
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高 196,475 232,336 △35,861
営業利益 49,196 61,334 △12,137
売上高合計 403,953 427,980 △24,027
営業利益合計 86,096 90,889 △4,793
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
マンション 185,367 （1,925戸） 166,120 （2,093戸） 19,246 （△168戸）
首都圏 161,541 （1,366戸） 150,548 （1,807戸） 10,993 （△441戸）
その他 23,826 （559戸） 15,572 （286戸） 8,253 （273戸）
戸建 22,110 （273戸） 29,522 （351戸） △7,412 （△78戸）
首都圏 22,110 （273戸） 29,418 （349戸） △7,307 （△76戸）
その他 － （0戸） 104 （2戸） △104 （△2戸）
売上高合計 207,478 （2,198戸） 195,643 （2,444戸） 11,834 （△246戸）
・契約状況
マンション 戸建 合計
(戸) (A)
期首契約済み 4,256 118 4,374
(戸) (B)
期中契約 2,567 252 2,819
(戸) (C)
計上戸数 1,925 273 2,198
(戸) (A)＋(B)－(C)
期末契約済み 4,898 97 4,995
完成在庫 (戸) 40 16 56
新規発売 (戸) 2,618 278 2,896
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
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・期末完成在庫推移（戸）
2023/12 2023/３ 2022/３ 2021/３ 2020/３ 2019/３
マンション 40 55 82 150 128 141
戸建 16 0 7 17 58 30
合計 56 55 89 167 186 171
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）
パークコート神宮北参道 ザ タワー
東京都渋谷区 マンション
パークマンション鳥居坂 東京都港区 マンション
パークホームズ三軒茶屋一丁目 東京都世田谷区 マンション
パークホームズLaLa門真 大阪府門真市 マンション
ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー 神奈川県川崎市 戸建
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲）
Innovation Square PhaseⅡ
米国ボストン市 オフィス
Alta Revolution
米国サマービル市 賃貸住宅
MFLP東名綾瀬 神奈川県綾瀬市 物流施設
新川崎スクエア 神奈川県川崎市 商業施設
パークアクシス赤坂山王 東京都港区 賃貸住宅
パークアクシス大塚サウスレジデンス 東京都豊島区 賃貸住宅
③ マネジメント
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 336,952 328,814 8,137
営業利益 45,874 47,915 △2,041
プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりまし
た。仲介・アセットマネジメント等は、前年同期に計上したプロジェクトマネジメントフィーの反動減等により減収減
益となりました。セグメント全体では、81億円の増収、20億円の減益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
プロパティマネジメント
売上高（※１） 257,127 248,668 8,459
営業利益 28,982 28,048 934
仲介・アセットマネジメント等
売上高 79,824 80,146 △322
営業利益 16,891 19,867 △2,975
売上高合計 336,952 328,814 8,137
営業利益合計 45,874 47,915 △2,041
※１ 当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：248,179台（前年同期末：251,689台）
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・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数
仲介 1,387,396 （28,460件） 1,383,824 （29,300件） 3,572 （△840件）
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
取扱高 件数 取扱高 件数 取扱高 件数
販売受託 12,690 （131件） 21,645 （314件） △8,954 （△183件）
④ 施設営業
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 144,430 106,800 37,630
営業利益 21,163 △3,316 24,480
ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける来場者数の増加等により、セグメント全体で
は、376億円の増収、244億円の増益となりました。
＜売上高の内訳＞
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
ホテル・リゾート 104,744 68,122 36,621
スポーツ・エンターテインメント 39,686 38,677 1,008
合計 144,430 106,800 37,630
・ホテル稼働率
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
宿泊主体型ホテル 83％ 82％ 1pt
＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
東京都中央区
ブルガリホテル東京 2023年４月開業 ホテル
三井ガーデンホテル
神奈川県横浜市 2023年５月開業 ホテル
横浜みなとみらいプレミア
・通期稼働物件（前期稼働物件）
三井ガーデンホテル
千葉県柏市 2022年７月開業 ホテル
柏の葉パークサイド
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⑤ その他
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
売上高 207,483 203,730 3,752
営業利益 1,865 △1,543 3,408
＜売上高の内訳＞
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
新築請負・リフォーム等 179,158 176,700 2,457
その他 28,324 27,029 1,294
合計 207,483 203,730 3,752
・受注工事高内訳
当第３四半期(累計) 前第３四半期(累計)
増減
（2023.４.１～12.31） （2022.４.１～12.31）
新築請負 97,828 104,813 △6,985
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（２）財政状態の状況
①資産
当第３四半期連結会計期間末の総資産は、９兆6,647億円となり、前期末比で8,233億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含
む）が2,813億円、投資有価証券が1,748億円、有形及び無形固定資産が1,503億円、現金及び預金が1,474億円増加し
ました。
②負債
当第３四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、
１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース
長期借入金の合計額）は、４兆7,405億円となり、前期末比で6,919億円増加しました。
なお、当第３四半期連結会計期間末の負債合計は、６兆4,686億円となり、前期末比で6,585億円増加しました。
③純資産
当第３四半期連結会計期間末の純資産合計は、３兆1,960億円となり、前期末比で1,647億円の増加となりました。
これは、利益剰余金が1,317億円増加したこと等によります。
（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
（４）研究開発活動
当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、739百万円となりました。
なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
（５）主要な設備
当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
投資予定金額
セグメント （百万円）
会社名 名称（所在地） 用途 主たる構造および規模 工期
の名称
総額 既支払額
（仮称）三井ショッピン
台湾三井不動産 鉄筋コンクリート造、
グパーク 2023.６～
賃貸 股份有限公司 商業施設 地上６階、地下２階 48,256 10,300
ららぽーと高雄 2026.５
（在外子会社） 延床面積 約206,000㎡
（台湾高雄市）
（仮称）三井ショッピン （店舗棟）鉄骨造、地上４階
三井不動産株式 グパーク （立体駐車場棟）鉄骨造、地 2023.10～
" " 27,668 3,153
会社 ららぽーと安城 上６階３棟
2025.３
（愛知県安城市） 延床面積 約171,000㎡
３【経営上の重要な契約等】
当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。
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第３【提出会社の状況】
１【株式等の状況】
（１）【株式の総数等】
①【株式の総数】
種類 発行可能株式総数（株）
普通株式 3,290,000,000
計 3,290,000,000
②【発行済株式】
第３四半期会計期間末 提出日現在発行数（株） 上場金融商品取引所名
種類 現在発行数（株） （2024年２月９日） 又は登録認可金融商品 内容
（2023年12月31日） （注） 取引業協会名
東京証券取引所 単元株式数
936,877,907 936,877,907
普通株式
（プライム市場） 100株
936,877,907 936,877,907
計 － －
（注）「提出日現在発行数」には、2024年２月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行され
た株式数は含まれておりません。
（２）【新株予約権等の状況】
①【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
②【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
（百万円） （百万円）
（千株） （千株） （百万円） （百万円）
2023年10月１日～
－ 936,877 － 341,000 － 414,976
2023年12月31日
（５）【大株主の状況】
当四半期会計期間は第３四半期会計期間であるため、記載事項はありません。
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（６）【議決権の状況】
当第３四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記
載することができないことから、直前の基準日（2023年９月30日）に基づく株主名簿による記載をしておりま
す。
①【発行済株式】
2023年12月31日現在
区分 株式数（株） 議決権の数（個） 内容
無議決権株式 － － －
議決権制限株式（自己株式等） － － －
議決権制限株式（その他） － － －
（自己保有株式）
2,845,800
普通株式
完全議決権株式（自己株式等） － －
（相互保有株式）
10,000
普通株式
933,632,900 9,336,329
完全議決権株式（その他） 普通株式 －
一単元（100株）未
389,207
単元未満株式 普通株式 －
満の株式
936,877,907
発行済株式総数 － －
9,336,329
総株主の議決権 － －
②【自己株式等】
2023年12月31日現在
発行済株式総数に
所有者の氏名又 自己名義所有 他人名義所有 所有株式数
所有者の住所 対する所有株式数
は名称 株式数（株） 株式数（株） の合計（株）
の割合（％）
東京都中央区日本
三井不動産
2,845,800 2,845,800 0.30
橋室町二丁目１番 －
株式会社
１号
四国ホーム 愛媛県松山市中村
10,000 10,000 0.00
－
株式会社 二丁目８番18号
2,855,800 2,855,800 0.30
計 － －
２【役員の状況】
該当事項はありません。
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第４【経理の状況】
１．四半期連結財務諸表の作成方法について
当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府
令第64号）に基づいて作成しております。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第３四半期連結会計期間（2023年10月１日から2023
年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸
表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。
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１【四半期連結財務諸表】
（１）【四半期連結貸借対照表】
(単位：百万円)
前連結会計年度 当第３四半期連結会計期間
(2023年３月31日) (2023年12月31日)
資産の部
流動資産
134,355 281,806
現金及び預金
71,220 73,077
受取手形、売掛金及び契約資産
131 91
有価証券
1,267,701 1,467,011
販売用不動産
566,455 559,291
仕掛販売用不動産
305,622 397,574
開発用土地
9,158 13,679
未成工事支出金
10,737 9,119
その他の棚卸資産
23,855 21,087
前渡金
16,890 21,565
短期貸付金
9,774 7,072
営業出資金
332,336 379,501
その他
△ 731 △ 818
貸倒引当金
2,747,508 3,230,060
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
2,700,020 2,836,259
建物及び構築物
△ 1,011,806 △ 1,072,011
減価償却累計額
1,688,214 1,764,247
建物及び構築物（純額）
機械装置及び運搬具 141,525 160,893
△ 72,904 △ 81,323
減価償却累計額
68,621 79,570
機械装置及び運搬具（純額）
土地 2,170,728 2,206,273
102,781 122,606
建設仮勘定
327,446 344,638
その他
△ 151,337 △ 166,201
減価償却累計額
176,108 178,436
その他（純額）
4,206,453 4,351,134
有形固定資産合計
無形固定資産
48,339 52,355
借地権
38,337 39,959
その他
86,676 92,315
無形固定資産合計
投資その他の資産
1,258,125 1,432,998
投資有価証券
8,938 8,585
長期貸付金
172,291 171,929
敷金及び保証金
64,756 63,887
退職給付に係る資産
25,761 26,920
繰延税金資産
699 624
再評価に係る繰延税金資産
271,328 287,421
その他
△ 1,143 △ 1,169
貸倒引当金
1,800,757 1,991,198
投資その他の資産合計
6,093,888 6,434,648
固定資産合計
8,841,396 9,664,708
資産合計
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(単位：百万円)
前連結会計年度 当第３四半期連結会計期間
(2023年３月31日) (2023年12月31日)
負債の部
流動負債
147,985 102,253
支払手形及び買掛金
389,750 617,573
短期借入金
234,866 270,481
ノンリコース短期借入金
78,000 118,000
コマーシャル・ペーパー
100,000 90,000
１年内償還予定の社債
300 9,802
ノンリコース１年内償還予定の社債
41,629 27,315
未払法人税等
178,190 192,071
契約負債
907 839
完成工事補償引当金
0
債務保証損失引当金 －
330,212 310,042
その他
1,501,842 1,738,381
流動負債合計
固定負債
644,819 823,955
社債
85,192 88,750
ノンリコース社債
2,159,109 2,380,940
長期借入金
356,493 341,020
ノンリコース長期借入金
456,582 464,884
受入敷金保証金
286,734 306,577
繰延税金負債
91,088 91,088
再評価に係る繰延税金負債
45,672 45,964
退職給付に係る負債
799 597
役員退職慰労引当金
181,841 186,531
その他
4,308,333 4,730,309
固定負債合計
5,810,176 6,468,690
負債合計
純資産の部
株主資本
340,552 341,000
資本金
366,604 280,759
資本剰余金
1,499,572 1,631,351
利益剰余金
△ 38,354 △ 7,319
自己株式
2,168,374 2,245,792
株主資本合計
その他の包括利益累計額
426,950 475,203
その他有価証券評価差額金
16,072 15,664
繰延ヘッジ損益
194,900 167,042
土地再評価差額金
67,710 137,059
為替換算調整勘定
26,717 24,068
退職給付に係る調整累計額
732,351 819,038
その他の包括利益累計額合計
1,291 909
新株予約権
129,202 130,277
非支配株主持分
3,031,220 3,196,018
純資産合計
8,841,396 9,664,708
負債純資産合計
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（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】
【四半期連結損益計算書】
【第３四半期連結累計期間】
（単位：百万円）
前第３四半期連結累計期間 当第３四半期連結累計期間
(自 2022年４月１日 (自 2023年４月１日
至 2022年12月31日) 至 2023年12月31日)
1,626,393 1,699,015
営業収益
1,252,063 1,270,088
営業原価
374,330 428,926
営業総利益
161,013 183,632
販売費及び一般管理費
213,316 245,294
営業利益
営業外収益
968 1,483
受取利息
6,917 7,311
受取配当金
6,689 6,006
持分法による投資利益
6,172 4,373
その他
20,748 19,175
営業外収益合計
営業外費用
36,843 55,005
支払利息
11,013 9,704
その他
47,857 64,710
営業外費用合計
186,207 199,759
経常利益
特別利益
4,363
固定資産売却益 －
44,077 54,139
投資有価証券売却益
44,077 58,502
特別利益合計
特別損失
2,154
－
段階取得に係る差損
2,154
特別損失合計 －
228,130 258,262
税金等調整前四半期純利益
75,169 87,564
法人税等
152,961 170,698
四半期純利益
5,790 4,240
非支配株主に帰属する四半期純利益
147,171 166,457
親会社株主に帰属する四半期純利益
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【四半期連結包括利益計算書】
【第３四半期連結累計期間】
（単位：百万円）
前第３四半期連結累計期間 当第３四半期連結累計期間
(自 2022年４月１日 (自 2023年４月１日
至 2022年12月31日) 至 2023年12月31日)
152,961 170,698
四半期純利益
その他の包括利益
48,144
その他有価証券評価差額金 △ 99,263
8,767
繰延ヘッジ損益 △ 369
64,588 29,980
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整額 △ 2,903 △ 2,603
34,662 40,610
持分法適用会社に対する持分相当額
5,851 115,762
その他の包括利益合計
158,812 286,461
四半期包括利益
（内訳）
148,900 281,002
親会社株主に係る四半期包括利益
9,912 5,458
非支配株主に係る四半期包括利益
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【注記事項】
（会計方針の変更）
（電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱いの適用）
「電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱い」（実務対応報告第43
号 2022年８月26日）を第１四半期連結会計期間の期首から適用しております。
なお、この変更による当第３四半期連結財務諸表に与える影響はありません。
（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）
（税金費用の計算）
税金費用については、当第３四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計
適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。
（四半期連結貸借対照表関係）
１．偶発債務は次のとおりであります。
（１）保証債務
前連結会計年度 当第３四半期連結会計期間
（2023年３月31日） （2023年12月31日）
住宅ローン保証債務 1,091 百万円 681 百万円
借入保証債務 9,570 9,289
借入保証予約 12,195 14,336
計 22,857 24,307
（２）その他
当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜
市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定され
ておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査と
して杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社
は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンション
の区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。
レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マン
ションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデン
シャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組
合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うこ
とを決定し、2021年２月25日に建替え工事が完了いたしました。
当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆
等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反で
あることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費
用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭
施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズ（現 株式会社日立ハイテク）および旭化成建材株式会社に対し、不
法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、こ
の求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第３四半期末で約505億円と
なります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第３四半期末までに仮払いした金額については、当
社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。
今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点で
はその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。
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（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）
当第３四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第３四半
期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）は、次のとおりでありま
す。
前第３四半期連結累計期間 当第３四半期連結累計期間
（自 2022年４月１日 （自 2023年４月１日
至 2022年12月31日） 至 2023年12月31日）
減価償却費 93,350 百万円 99,094 百万円
（注) のれんの償却額については、重要性が乏しいため、記載を省略しております。
（株主資本等関係）
Ⅰ 前第３四半期連結累計期間（自 2022年４月１日 至 2022年12月31日）
１．配当金支払額
2022年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。
・普通株式の配当に関する事項
配当金の総額 31,366百万円
１株当たり配当額 33円
基準日 2022年３月31日
効力発生日 2022年６月30日
配当の原資 利益剰余金
2022年11月９日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。
・普通株式の配当に関する事項
配当金の金額 28,500百万円
１株当たり配当額 30円
基準日 2022年９月30日
効力発生日 2022年12月２日
配当の原資 利益剰余金
Ⅱ 当第３四半期連結累計期間（自 2023年４月１日 至 2023年12月31日）
１．配当金支払額
2023年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。
・普通株式の配当に関する事項
配当金の総額 29,872百万円
１株当たり配当額 32円
基準日 2023年３月31日
効力発生日 2023年６月30日
配当の原資 利益剰余金
2023年11月８日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。
・普通株式の配当に関する事項
配当金の金額 32,691百万円
１株当たり配当額 35円
基準日 2023年９月30日
効力発生日 2023年12月４日
配当の原資 利益剰余金
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（セグメント情報等）
【セグメント情報】
Ⅰ 前第３四半期連結累計期間（自 2022年４月１日 至 2022年12月31日）
１. 報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
（単位：百万円）
四半期
マネジ 調整額 連結損益計
賃貸 分譲 施設営業 その他
メント （注）１ 算書計上額
（注）２
売上高
559,067 427,980 328,814 106,800 203,730 1,626,393
外部顧客への売上高 －
セグメント間の内部売
17,380 87 60,679 1,195 8,677
△ 88,021 －
上高又は振替高
576,448 428,068 389,494 107,995 212,408 1,626,393
計 △ 88,021
セグメント利益又は損失
115,436 90,889 47,915 213,316
△ 3,316 △ 1,543 △ 36,064
（△）
（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△36,064百万円には、セグメント間取引消去△1,317百万円、各報
告セグメントに配分していない全社費用△34,747百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグ
メントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。
Ⅱ 当第３四半期連結累計期間（自 2023年４月１日 至 2023年12月31日）
１. 報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
（単位：百万円）
四半期
マネジ 調整額 連結損益計
賃貸 分譲 施設営業 その他
メント （注）１ 算書計上額
（注）２
売上高
606,195 403,953 336,952 144,430 207,483 1,699,015
外部顧客への売上高 －
セグメント間の内部売
18,046 96 61,825 355 11,632
△ 91,955 －
上高又は振替高
624,242 404,049 398,777 144,785 219,115 1,699,015
計 △ 91,955
セグメント利益又は損失
130,731 86,096 45,874 21,163 1,865 245,294
△ 40,437
（△）
（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△40,437百万円には、セグメント間取引消去△212百万円、各報告
セグメントに配分していない全社費用△40,224百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメ
ントに帰属しない親会社の一般管理費です。
２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。
２．報告セグメントの変更等に関する事項
当社グループ内の業績管理の方法を一部見直したことにより、第１四半期連結会計期間より報告セグメントとして
「施設営業」を新設し、従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分から「賃貸」「分譲」「マネ
ジメント」「施設営業」「その他」の５区分へと変更しています。「施設営業」には、従来「その他」に含まれてい
た施設営業事業、東京ドーム事業の一部を集約しています。
なお、上記記載の前第３四半期連結累計期間における報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関す
る情報は、変更後のセグメント区分へ組み替えて表示しています。
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（収益認識関係）
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」を参照ください。
なお、当該注記事項における売上高には、顧客との契約から生じる収益に加え、「リース取引に関する会計基準」
（企業会計基準第13号 2007年３月30日）等に基づく収益等が含まれております。
（１株当たり情報）
１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎
は、以下のとおりです。
前第３四半期連結累計期間 当第３四半期連結累計期間
（自 2022年４月１日 （自 2023年４月１日
至 2022年12月31日） 至 2023年12月31日）
(1）１株当たり四半期純利益金額 155円02銭 178円26銭
（算定上の基礎）
親会社株主に帰属する四半期純利益金額
147,171 166,457
（百万円）
普通株主に帰属しない金額（百万円） － －
普通株式に係る親会社株主に帰属する
147,171 166,457
四半期純利益金額（百万円）
普通株式の期中平均株式数（千株） 949,350 933,773
(2）潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額 154円91銭 178円15銭
（算定上の基礎）
親会社株主に帰属する四半期純利益調整額
－ －
（百万円）
普通株式増加数（千株） 705 585
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当
たり四半期純利益金額の算定に含めなかった潜在株
－ －
式で、前連結会計年度末から重要な変動があったも
のの概要
２【その他】
2023年11月８日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。
中間配当による配当金の総額 32,691百万円
１株当たりの金額 35円
支払請求の効力発生日及び支払開始日 2023年12月４日
（注）2023年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。
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第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の四半期レビュー報告書
2024年２月９日
三井不動産株式会社
取締役会 御中
有限責任 あずさ監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
公認会計士
寺澤 豊
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士
橋爪 宏徳
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士
峨家 将
業務執行社員
監査人の結論
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式
会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2023年10月１日から2023年12
月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すな
わち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを
行った。
当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認め
られる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態
及び同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な
点において認められなかった。
監査人の結論の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行っ
た。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責
任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立し
ており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入
手したと判断している。
四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財
務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を
作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適
切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続
企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期
連結財務諸表に対する結論を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じ
て、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
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EDINET提出書類
三井不動産株式会社(E03855)
四半期報告書
・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手
続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される
年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認めら
れると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認
められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどう
か結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四
半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適
切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の
結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業と
して存続できなくなる可能性がある。
・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基
準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸
表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせ
る事項が認められないかどうかを評価する。
・四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人
は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人
の結論に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な
発見事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並
びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合
又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い。
以 上
（注）１．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。
２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれていません。
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