スターツプロシード投資法人 有価証券報告書（内国投資証券）－第36期(2023/05/01－2023/10/31)

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書

     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2024年1月29日
     【計算期間】                   第36期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）
     【発行者名】                   スターツプロシード投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員　　平出　和也
     【本店の所在の場所】                   東京都中央区日本橋三丁目1番8号
     【事務連絡者氏名】                   スターツアセットマネジメント株式会社
                         管理部長　　浜口　英樹
     【連絡場所】                   東京都中央区日本橋三丁目1番8号
     【電話番号】                   03-6202-0856（代表）
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    第一部【ファンド情報】
    第１【ファンドの状況】
     １【投資法人の概況】
      （１）【主要な経営指標等の推移】
         ①　主要な経営指標等の推移
              期                第27期      第28期      第29期      第30期      第31期
                         単位
             決算年月                2019年4月      2019年10月       2020年4月      2020年10月       2021年4月
                                                   3,352      3,160
     営業収益                    百万円       3,144      3,094      3,665
                                                  (3,106)      (3,113)
     （うち不動産賃貸事業収益）                    百万円      (3,119)      (3,089)      (3,116)
                                                   1,769      1,797
     営業費用                    百万円       1,769      1,730      1,790
                                                  (1,354)      (1,374)
     （うち不動産賃貸事業費用）                    百万円      (1,349)      (1,321)      (1,362)
                                                   1,582      1,362
     営業利益                    百万円       1,374      1,364      1,874
                                                   1,394      1,163
     経常利益                    百万円       1,178      1,154      1,685
                                                   1,392      1,183
     当期純利益                 (a)   百万円       1,177      1,152      1,683
                                                  90,411      90,191
     総資産額                    百万円
                      (b)         90,190      89,804      90,295
                                                  43,576      43,366
     純資産額                 (c)   百万円      42,960      42,936      43,467
                                                  41,684      41,684
                         百万円
     出資総額（純額）                (注2)          41,684      41,684      41,684
                                                  253,777      253,777
     発行済投資口の総口数                 (d)    口     253,777      253,777      253,777
                                                  171,711      170,886
     1口当たり純資産額                (c)／(d)     円     169,285      169,188      171,282
                                                   5,487      4,662
     1口当たり当期純利益                (注3)    円      4,585      4,541      6,635
                                                   1,392      1,183
     分配金総額                    百万円
                      (e)          1,177      1,152      1,283
                                                   5,488      4,663
     1口当たり分配金額                (e)／(d)     円      4,638      4,542      5,059
                                                  (5,488)      (4,663)
     （うち1口当たり利益分配金）                    円      (4,638)      (4,542)      (5,059)
                                                   （－)      （－)
                         円
     （うち1口当たり利益超過分配金)                           （－)      （－)      （－)
                                                 1.5　(3.1)      1.3　(2.6)
     総資産経常利益率
                     (注4)    ％    1.3　(2.6)      1.3　(2.5)      1.9　(3.8)
                                                 3.2　(6.3)      2.7　(5.5)
     自己資本利益率                (注4)    ％    2.7　(5.5)      2.7　(5.3)      3.9　(7.8)
                                                   48.2      48.1
     自己資本比率                (c)／(b)     ％      47.6      47.8      48.1
                                                   100.0      100.0
     配当性向                (注4)    ％      99.9      100.0       76.2
     ［その他参考情報］
                                                   107      106
     投資物件数                (注5)    件       106      106      106
                                                   5,227      5,226
     総賃貸可能戸数                    戸
                     (注5)          5,224      5,255      5,225
                                                193,846.29      192,166.37
     総賃貸可能面積                    ㎡    193,457.11      194,608.52      193,117.03
                                                   95.2      95.4
     期末稼働率                (注5)    ％      96.3      95.7      95.9
                                                   650      650
     減価償却費                    百万円
                                618      619      629
                                                    81      114
     資本的支出額                    百万円        112      117      137
                                                   2,401      2,389
     賃貸NOI（Net      Operating    Income）
                     (注4)   百万円       2,388      2,386      2,382
                                                   7,086      7,051
     1口当たりFFO(Funds        from  Operation)          円
                     (注4)          6,994      6,978      6,956
                                                   14.2      16.0
     FFO倍率                (注4)    倍      12.3      15.2      13.1
                                                   13.1      12.0
     デット・サービス・カバレッジ・レシオ                (注4)    倍      12.5      11.8      15.6
                                                   2,211      2,000
     金利償却前当期純利益                    百万円
                               1,952      1,936      2,471
                                                   169      167
     支払利息                    百万円        156      164      158
                                                  45,646      45,646
     有利子負債総額                    百万円      46,046      45,646      45,646
                                                   50.5      50.6
     期末総資産有利子負債比率                (注4)    ％      51.1      50.8      50.6
                                                   184      181
     運用日数                    日       181      184      182
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              期                第32期      第33期      第34期      第35期      第36期
                         単位
             決算年月                2021年10月       2022年4月      2022年10月       2023年4月      2023年10月
     営業収益                    百万円       3,177      3,224      3,349      3,676      3,532
                         百万円
     （うち不動産賃貸事業収益）                          (3,115)      (3,154)      (3,154)      (3,554)      (3,532)
     営業費用                    百万円       1,806      1,810      1,830      1,994      2,031
     （うち不動産賃貸事業費用）                    百万円      (1,382)      (1,391)      (1,416)      (1,554)      (1,546)
     営業利益                    百万円
                               1,370      1,413      1,519      1,682      1,500
     経常利益                    百万円       1,159      1,199      1,303      1,423      1,226
     当期純利益                 (a)   百万円       1,157      1,197      1,301      1,415      1,218
     総資産額                    百万円
                      (b)         90,258      90,240      90,625      103,703      103,441
     純資産額                 (c)   百万円      43,341      43,380      43,484      49,236      48,854
     出資総額（純額）                (注2)   百万円      41,684      41,684      41,684      47,536      47,536
     発行済投資口の総口数                 (d)    口     253,777      253,777      253,777      282,477      282,477
     1口当たり純資産額                (c)／(d)     円     170,785      170,940      171,350      174,303      172,949
     1口当たり当期純利益                (注3)    円      4,562      4,717      5,127      5,009      4,313
     分配金総額                 (e)   百万円       1,157      1,197      1,515      1,600      1,317
     1口当たり分配金額                    円
                     (e)／(d)           4,563      4,718      5,971      5,667      4,664
     （うち1口当たり利益分配金）                    円      (4,563)      (4,718)      (5,971)      (5,667)      (4,664)
                         円
     （うち1口当たり利益超過分配金)                           （－)      （－)      （－)      （－)      （－)
     総資産経常利益率                (注4)    ％    1.3　(2.6)      1.3　(2.7)      1.4　(2.9)      1.5　(3.0)      1.2　(2.3)
     自己資本利益率                (注4)    ％    2.7　(5.3)      2.8　(5.6)      3.0　(5.9)      3.1　(6.2)      2.5　(4.9)
     自己資本比率                (c)／(b)     ％      48.0      48.1      48.0      47.5      47.2
     配当性向
                     (注4)    ％      100.0      100.0      116.4      113.1      108.1
     ［その他参考情報］
     投資物件数                (注5)    件       106      106      104      107      108
     総賃貸可能戸数                (注5)    戸      5,219      5,189      5,069      5,287      5,323
     総賃貸可能面積                    ㎡    192,143.94      192,005.05      192,437.53      207,039.40      208,500.36
     期末稼働率                (注5)    ％      96.4      96.3      96.1      96.3      97.1
     減価償却費                    百万円        647      645      651      689      662
     資本的支出額                    百万円
                                213      217      186      213      214
     賃貸NOI（Net      Operating    Income）          百万円
                     (注4)          2,381      2,408      2,389      2,689      2,648
     1口当たりFFO(Funds        from  Operation)
                     (注4)    円      6,883      7,002      6,936      7,034      6,677
     FFO倍率                (注4)    倍      17.5      16.5      17.2      16.3      15.7
     デット・サービス・カバレッジ・レシオ                (注4)    倍      11.4      11.3      11.3      10.6       9.1
     金利償却前当期純利益                    百万円
                               1,979      2,021      2,142      2,323      2,111
     支払利息                    百万円        174      178      189      218      231
     有利子負債総額                    百万円      45,646      45,646      45,646      52,846      52,846
     期末総資産有利子負債比率                (注4)    ％      50.6      50.6      50.4      51.0      51.1
     運用日数                    日       184      181      184      181      184
    （注1）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。各種比率等については小数第2位を四捨五入して表示しています。但
       し、配当性向については小数第1位未満を切捨てて表示しています。
    （注2）出資総額（純額）は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
    （注3）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
    （注4）記載した指標は、以下の方法により算定しています。また、総資産経常利益率と自己資本利益率については、運用日数により年換算した
       数値を括弧内に併記しています。
     総資産経常利益率
                        経常利益／平均総資産額×100　　平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2
     自己資本利益率                    当期純利益／平均純資産額×100　　平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
                        1口当たり分配金額／1口当たり当期純利益×100
                        なお、第27期は自己投資口の取得及び消却を行い、第35期は公募増資を行ったことによ
     配当性向
                        り、それぞれ期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
                        分配金総額（利益超過分配金は含みません。）／当期純利益×100
                        不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋減価償却費
     賃貸ＮＯＩ
                        （当期純利益＋減価償却費＋その他の償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損＋その他
     1口当たりＦＦＯ
                        売却費用）／発行済投資口の総口数
     ＦＦＯ倍率                    期末投資口価格／年換算後1口当たりＦＦＯ
     デット・サービス・カバレッジ・レシオ                    金利償却前当期純利益／支払利息（投資法人債利息を含みます。）
     期末総資産有利子負債比率                    有利子負債総額／総資産額×100
    （注5）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、総賃貸可能戸数は、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸
       が可能な戸数を記載し、期末稼働率は、決算期時点における総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
    （注6）本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年の4月末日までの各6ヶ月間です（規約第33条）。
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         ②　事業の概況
          イ．当期の概況
           ａ．投資法人の主な推移
           　スターツプロシード投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
           律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年5月
           2日に出資金150百万円（750口）にて設立され、2005年6月15日に投信法第187条に基づく関東財務局への登
           録を完了（登録番号関東財務局長　第37号）、2005年11月29日に公募による投資口の追加発行(21,600口)を
           行い、翌日株式会社ジャスダック証券取引所（以下「ジャスダック」といいます。）に上場（銘柄コー
           ド:8979）しました。ジャスダック上場後、3度の公募増資等を経て、2010年7月27日に株式会社東京証券取
           引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード:8979）し、そ
           れに伴ってジャスダックに2010年8月10日に上場廃止申請を行い、2010年10月1日をもってジャスダックにお
           ける上場を廃止しました。
           　本投資法人は、資産運用会社であるスターツアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」と
           いいます。）に資産運用を委託し、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産（以下「賃貸住宅」といい
           ます。）及び主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産（投信法第2条第1項に定める意味を有します。以下
           同じです。）への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマンショ
           ン、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設（以下「賃貸住宅」とあわせて「賃貸住宅等」と
           いいます。）、その他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとす
           る特定資産も投資対象としています。賃貸住宅等の投資においては、とりわけ、本投資法人が最も需要が安
           定していると考えている平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることを基本方針として
           います。また、本投資法人は、スターツグループ                       (注)  の有する能力を活用すること等により運用効率の向上
           を図り、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。
           　なお、当期末時点において、発行済投資口の総口数は282,477口、総資産額は103,441百万円、出資総額
           （純額）は47,536百万円となっています。
          (注)スターツグループとは、スターツコーポレーション株式会社及びその子会社等90社（2023年9月30日現在）で構成される企業
            集団をいいます（スターツグループの詳細については、後記「２　投資方針　（1）投資方針　②　成長方針　イ．スターツ
            グループとの協力関係による成長性」をご参照ください。）。以下同じです。
           ｂ．投資環境と運用実績

            ⅰ．投資環境
           当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症が5類に移行したことを受けて、感染拡大に対する行動制限
           が一段と緩和されたこと等により、景気の緩やかな回復の動きが続いています。物価上昇の影響を受けなが
           らも雇用・所得環境の改善により個人消費は底堅く推移し、企業収益も改善しました。一方、日本銀行の政
           策委員会・金融政策決定会合における長短金利操作（イールドカーブコントロール）の運用柔軟化の決定に
           よる国内の長期金利の上昇や世界的な金融引き締め、インフレ率の上振れ等に留意が必要であり、先行き不
           透明な状況が継続しています。
           　このような環境下、本投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏を中心に需給環
           境は良好であり、その他の大都市圏においても安定的な需要が継続しており、住宅特化型の上場ＲＥＩＴ各
           社が保有する賃貸マンションは高い稼働率が維持されている状況です。
           　不動産流通市場においては、良好な資金調達環境が継続しているなかで、稼働や収益が安定的である賃貸
           住宅に対する投資家の需要は旺盛なため、取得競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりし
           た状態が続いています。
            ⅱ．運用実績

           　当期は、ポートフォリオの競争力向上のため、2023年9月29日に（Ｇ-38）プロシード西大路（取得価格
           745百万円）を取得しました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は108物件、取得価格の
           合計は101,679百万円、総賃貸可能面積は208,500.36㎡となりました。
           　本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取
           ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。ま
           た、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設
           定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱
           費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率97.1％、
           平均稼働率96.8％と安定的に推移しました。
           　ＥＳＧに関する取組みとしては、ＥＳＧ方針に基づき、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマー
           ク（  Global   Real  Estate   Sustainability      Benchmark     : ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に継続して参加していま
           す。本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるＧＲＥＳＢレーティングで「1
           スター」を取得しました。さらにＥＳＧ情報開示の取組みが評価され、最上位から2番目の「Ｂレベル」の
           評価を取得しました。また、本投資法人において2回目となるグリーンファイナンスによる資金調達を通
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           じ、サステナビリティに関する取組みをより一層推進しました。当期末現在において、ＣＡＳＢＥＥ不動産
           評価認証について1物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について3物件の認証を取得してい
           ま す。
           ｃ．資金調達の概要

           　当期は、2023年5月24日に返済期限の到来した長期借入金5,032.5百万円の返済に充当するために、以下の
           第4回無担保投資法人債1,500百万円の発行及び長期借入金3,532.5百万円（借入期間6年6ヶ月）の借入を行
           いました。
           名　　　　称：スターツプロシード投資法人第4回無担保投資法人債

                 （特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
           発  行   価  格：1,500百万円
           利　　　　率：年0.800％
           発     行     日：2023年5月22日
           償  還   期  限：2028年5月22日
           担保及び保証：無担保・無保証
           　この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は9,061百万円、長期借入金は38,785百万円、

           投資法人債は5,000百万円、期末有利子負債残高は52,846百万円、期末総資産有利子負債比率は51.1％とな
           りました。
           　なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。
                 信用格付業者                         信用格付
               株式会社日本格付研究所                   長期発行体格付                 債券格付
                  （ＪＣＲ）                Ａ（安定的）                  Ａ
           ｄ．業績及び分配の概要

           　上記のような運用の結果、当期の業績として、営業収益3,532百万円、営業利益1,500百万円、経常利益
           1,226百万円、当期純利益1,218百万円を計上しました。
           　分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み、以下「租税特別措置
           法」といいます。）第67条の15が適用されるよう分配を行っています。当期については、当期未処分利益
           に、租税特別措置法第65条の7により積み立てた圧縮積立金取崩額99百万円を加算した上で、投資口１口当
           たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分
           配金は4,664円となりました。
          ロ．今後の運用方針及び対処すべき課題

           ａ．投資環境
           　今後の日本経済は、社会経済活動の正常化が進み、雇用・所得環境の改善による個人消費の回復や堅調な
           企業収益に支えられた設備投資の拡大等により景気の回復が進むことが期待されます。一方で、今後の金融
           政策、金利の動向に留意し、物価上昇や供給面での制約、並びに金融資本市場の変動等の影響を十分に注視
           していくことが必要と考えます。
           　不動産流通市場においては、低金利等の良好な資金調達環境を背景に投資家の物件取得意欲は引き続き高
           いものがあり、取引価格は高値圏での推移が予想されます。また、賃貸住宅市場においても、東京圏を中心
           に引き続き高い稼働率と賃料単価の上昇傾向は一定程度継続するものと考えられます。
           ｂ．運用方針及び対処すべき課題

            ⅰ．外部成長戦略
           　本投資法人は、本資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会
           社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社                               (注)  との間で各々締結したパイプライン
           サポート契約並びにスターツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスター
           ツグループとの広範な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めます。また、ス
           ターツグループの開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めなが
           ら、中長期的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポー
           トフォリオの質的向上を目指します。なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資
           産の譲渡も引き続き並行して検討していきます。
          (注)スターツコーポレーション株式会社を親会社として国内主要都市で事業を行うスターツ北海道株式会社、スターツ東北株式会
            社、スターツ東海株式会社、スターツ関西株式会社、スターツ九州株式会社及びスターツ沖縄株式会社を指します。以下同じ
            です。
            ⅱ．内部成長戦略

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           　当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング業務の
           再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質な管理サービスの提供によ
           り 入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産
           賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向
           上と経費の削減を図ります。また、大規模修繕工事や設備更新による資産価値向上についても引き続き進め
           ていきます。さらに環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取組みは、持続可能な社会の
           発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を
           目指します。
           ｃ．財務戦略等

           　本投資法人は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関と
           の良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の
           長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化
           と資金調達の多様化を目指します。
         ハ．決算後に生じた重要な事実

            該当事項はありません。
         （参考情報）

            資金の借入（借換）及び金利スワップ契約の締結
            　本投資法人は、2023年11月24日に返済期限が到来したタームローン２J（借入金残高4,000百万円）に
            充当するために以下のとおりタームローン３Ａの借入を行いました。
                                      タームローン３Ａ
                        株式会社横浜銀行
                        株式会社りそな銀行
                        株式会社みずほ銀行
                        株式会社三井住友銀行
                借入先        株式会社武蔵野銀行
                        株式会社千葉銀行
                        株式会社あおぞら銀行
                        株式会社八十二銀行
                        三井住友信託銀行株式会社
                借入金額        4,000百万円
                借入日        2023年11月24日
               元本返済期日         2030年5月24日
                金利  (注)
                        変動金利（基準金利（全銀協3ヶ月日本円TIBOR）+0.680％）
                        2023年11月末日を初回として、以降毎年2月、5月、8月及び11月の末日（但
                利払期日
                        し、同日が営業日でない場合は前営業日とします。）並びに元本返済期日
               元本返済方法         期限一括返済
             担保及び保証の有無           無担保・無保証
            (注)利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日の直前の利払期日（初回は借入実行日）の2営業日
              前における全銀協3ヶ月日本円            TIBOR  です。
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            　また、本投資法人は変動金利の条件で行う上記借入金タームローン３Ａについて、金利上昇リスクを
            ヘッジするため、下記のとおり金利スワップ契約を締結しました。
                                   タームローン３Ａに係る契約
                相手先        株式会社りそな銀行
                想定元本        4,000百万円
                        固定支払金利　1.490％
                金利等
                        変動受取金利　（基準金利（全銀協3ヶ月日本円TIBOR）+0.680％）
                開始日        2023年11月24日
                終了日        2030年5月24日
                        2023年11月末日を初回として、以降毎年2月、5月、8月及び11月の末日（但
                支払日
                        し、同日が営業日でない場合は前営業日とします。）並びに元本返済期日
            (注)本金利スワップ契約締結により、タームローン３Ａに係る金利は実質的に固定されます。
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      （２）【投資法人の目的及び基本的性格】
         ①　投資法人の目的及び基本的性格
          　本投資法人は、中長期にわたり運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、主として不動産等資
          産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以
          下「投信法施行規則」といいます。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。）に投資して運用を
          行うことを基本方針としています（規約第26条）。
          　本投資法人は、かかる基本方針のもと、主として特定資産のうち後記「２　投資方針　（２）投資対象　
          ①　投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に
          投資して運用をすることを目的とします。
         ②　投資法人の特色

          　本投資法人は、投信法に基づき資産を主として特定資産に投資して運用することを目的とします。
          　本投資法人の投資口を表示する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）は、投資主の請求による払戻
          しが認められないクローズド・エンド型です（規約第7条）。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭
          和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品取引業者
          である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
          （注1）投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。
             投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企
             画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行
             可能投資口の総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、か
             かる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができ
             ます。
             投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を
             通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は
             株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って新投資
             口予約権証券を発行することができます。
             投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行
             を監督する機関として、監督役員が存在します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行
             役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の
             業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在しま
             す。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会の決議によって選任されます。本投資法人の投資
             主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「（4）投資法人の機構　①　投資法人の統治に関
             する事項」をご参照ください。
             投資法人は、規約に定める額を限度として、借入を行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
             を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を発行することも
             できます。
             投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運
             用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、
             この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記
             「２　投資方針　（１）投資方針及び（２）投資対象」をご参照ください。
             投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対
             する分配方針については、後記「２　投資方針　（３）分配方針」をご参照ください。
             登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限
             り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀
             行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、
             一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿の作成及び備置等に関する事務その他の事務を委
             託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「（３）投資法
             人の仕組み」をご参照ください。
          （注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。
             以下「社債株式等振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である
             本投資法人の投資口を以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行
             することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第1項、第227条第
             1項）。
             本書の本文中において、「投資証券」と記載している箇所もありますが、特に断りのない限り「投資口」又は「振替投資
             口」と同義にて使用しています。
             また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（社債株式等振替法第116条に定める意味を有します。以下同
             じです。）です。
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      （３）【投資法人の仕組み】
         ①　本投資法人の仕組図
          　本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の内容は以下の図のとおりです。
         番号                         契約名








             資産運用委託契約／一般事務委託契約（機関の運営に関する事務)／一般事務委託契約（経理に関す
          ①
             る事務)
          ②    投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約／資産保管業務委託契約
             スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下
             「第1回投資法人債」といいます。）に係る事務委託契約
             スターツプロシード投資法人第3回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下
          ③
             「第3回投資法人債」といいます。）に係る事務委託契約
             スターツプロシード投資法人第4回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下
             「第4回投資法人債」といいます。）に係る事務委託契約
             スターツプロシード投資法人第2回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（以下
          ④
             「第2回投資法人債」といいます。）に係る事務委託契約
          ⑤    パイプラインサポート契約
          ⑥    物件情報提供契約
        （注1）機関の運営に関する事務とは、投資主総会及び役員会に係る議事録の作成に関する事務をいいます。以下同じです。
        （注2）経理に関する事務とは、計算に関する事務、会計帳簿等の作成に関する事務及び納税に関する事務をいいます。以下同じです。
        （注3）投資法人債に関する事務とは、投資法人債の発行事務、発行代理人業務及び投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払を含
           む支払代理人業務等をいいます。以下同じです。
        （注4）スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社は、特定有価証券
           の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める特定関係法人に
           該当します。
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    ②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容
         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容

     投資法人              スターツプロシード投資法人                　規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等
                                   を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対
                                   象とする資産対応証券等の特定資産に投資すること
                                   により運用を行います。
     資産運用会社              スターツアセットマネジメント                　2005年5月6日付で資産運用委託契約を本投資法人
     ／一般事務受託者              株式会社                との間で締結しており、投信法上の資産運用会社と
     （機関の運営に関する事務）                              して、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める
     （経理に関する事務）                              資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る
                                   業務を行います。
                                   　本資産運用会社に委託された業務の内容は、①資
                                   産の運用に係る業務、②資金調達に係る業務、③本
                                   投資法人への報告業務、④その他本投資法人が随時
                                   委託する上記①乃至③に関連し又は付随する業務、
                                   及び⑤行政手続における特定の個人を識別するため
                                   の番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27
                                   号、その後の改正を含みます。以下「番号法」とい
                                   います。）に係る個人番号関係事務等です。
                                   　さらに2008年7月1日付で機関運営に係る一般事務
                                   委託契約を、2023年4月24日付で経理に係る一般事
                                   務委託契約を、本投資法人との間で締結しており、
                                   投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第4号、
                                   第5号及び第6号。但し、新投資口予約権に関する事
                                   務及び投資法人債に関する事務を除きます。）とし
                                   て、同契約に基づき、①本投資法人の機関の運営に
                                   関する事務、②計算に関する事務、③会計帳簿の作
                                   成に関する事務及び④納税に関する事務を行いま
                                   す。
     資産保管会社              三井住友信託銀行株式会社                　2005年5月2日付で資産保管業務委託契約を、2009
     ／投資主名簿等管理人                              年1月5日付で投資主名簿等管理人委託契約（2005年
     ／特別口座管理機関                              5月2日付で締結した名義書換事務委託契約を全面的
                                   に改訂したものです。）を、2009年1月5日付で特別
                                   口座の管理に関する契約をそれぞれ本投資法人との
                                   間で締結しています。
                                   　投信法上の資産保管会社（投信法第208条第1項）
                                   として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資法
                                   人の保有する資産の保管に係る業務を行います。
                                   　さらに、投信法上の一般事務受託者（投信法第
                                   117条第2号、第3号及び第6号。但し、新投資口予約
                                   権に関する事務及び投資法人債に関する事務を除き
                                   ます。）として、投資主名簿等管理人委託契約に基
                                   づき、①投資主名簿の作成及び備置きその他の投資
                                   主名簿に関する事務、②本投資口の発行に関する事
                                   務、③投資主に対して分配をする金銭の支払いに関
                                   する事務、④投資主の権利行使に関する請求その他
                                   の投資主からの申出の受付に関する事務及び⑤番号
                                   法に係る個人番号関係事務等を行います。また、特
                                   別口座の管理に関する契約に基づき、特別口座の取
                                   扱いに関する事務（番号法に係る個人番号関係事務
                                   等を含みます。）を行います。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     一般事務受託者（投資法人債              株式会社りそな銀行                　2019年11月12日付で第1回投資法人債に係る事務
     に関する事務）                              委託契約を本投資法人との間で締結しています。
     ／投資主名簿等管理人（投資                              　投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2
     法人債原簿に関するもの）                              号、第3号及び第6号。但し、投資法人債に関する事
                                   務に限ります。）として、投資法人債に係る事務委
                                   託契約に基づき、第1回投資法人債に関する①投資
                                   法人債の発行事務、②発行代理人業務及び③支払代
                                   理人業務等を行います。
                                   　2021年11月12日付で第3回投資法人債に係る事務
                                   委託契約を本投資法人との間で締結しています。
                                   　投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2
                                   号、第3号及び第6号。但し、投資法人債に関する事
                                   務に限ります。）として、投資法人債に係る事務委
                                   託契約に基づき、第3回投資法人債に関する①投資
                                   法人債の発行事務、②発行代理人業務及び③支払代
                                   理人業務等を行います。
                                   　2023年5月16日付で第4回投資法人債に係る事務委
                                   託契約を本投資法人との間で締結しています。
                                   　投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2
                                   号、第3号及び第6号。但し、投資法人債に関する事
                                   務に限ります。）として、投資法人債に係る事務委
                                   託契約に基づき、第4回投資法人債に関する①投資
                                   法人債の発行事務、②発行代理人業務及び③支払代
                                   理人業務等を行います。
     一般事務受託者（投資法人債              株式会社みずほ銀行                　2020年11月13日付で第2回投資法人債に係る事務
     に関する事務）                              委託契約を本投資法人との間で締結しています。
     ／投資主名簿等管理人（投資                              　投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2
     法人債原簿に関するもの）                              号、第3号及び第6号。但し、投資法人債に関する事
                                   務に限ります。）として、投資法人債に係る事務委
                                   託契約に基づき、第2回投資法人債に関する①投資
                                   法人債の発行事務、②発行代理人業務及び③支払代
                                   理人業務等を行います。
     特定関係法人（本資産運用会              スターツコーポレーション
                                   　本資産運用会社の親会社であり、また、本投資法
     社の親会社　）              株式会社
                                   人の保有資産の一部の前信託受益者です。
     ／パイプラインサポート会社
                                   　2009年9月28日付でパイプラインサポート契約を
                                   本資産運用会社との間で締結しています。
                                   　その詳細については、後記「２　投資方針　
                                   （１）投資方針　②　成長方針　ロ．外部成長戦
                                   略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部
                                   成長戦略」をご参照ください。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     特定関係法人（本資産運用会              スターツデベロップメント
                                   　本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者であ
     社の利害関係人等のうち、金              株式会社
                                   り、また、本投資法人より保有資産の一部の信託受
     融商品取引法施行令第29条の
                                   益権を取得しています（第36期末日（2023年10月31
     3第3項第2号の取引を行い、
                                   日）から過去3年間において本投資法人との間で不
     又は行った法人）
                                   動産等を信託する信託の受益権の取得及び譲渡の取
     ／パイプラインサポート会社
                                   引を行っており、係る取引の対価として本投資法人
                                   が支払い、及び受領した金額の合計額は、当該期間
                                   において本投資法人が不動産の取得及び譲渡の対価
                                   として支払い、及び受領した金額の合計額の20％以
                                   上に該当します。）。
                                   　2005年10月3日付でパイプラインサポート契約を
                                   本資産運用会社との間で締結しています。
                                   　その詳細については、後記「２　投資方針　
                                   （１）投資方針　②　成長方針　ロ．外部成長戦
                                   略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部
                                   成長戦略」をご参照ください。
     特定関係法人（本資産運用会              スターツアメニティー株式会社
                                   　本投資法人の保有資産の賃借人です（第36期末日
     社の利害関係人等のうち、金
                                   （2023年10月31日）から過去3年間において本投資
     融商品取引法施行令第29条の
                                   法人及び信託受託者との間で不動産の貸借の取引を
     3第3項第4号の取引を行い、
                                   行っており、係る取引の対価として本投資法人及び
     又は行った法人）
                                   信託受託者が支払い、及び受領した金額の合計額の
     ／パイプラインサポート会社
                                   一営業期間当たりの平均額は、第35期における本投
                                   資法人の営業収益の合計額の20％以上に該当しま
                                   す。）。
                                   　本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者であ
                                   り、また、本投資法人より保有資産の一部の信託受
                                   益権を取得しています。
                                   　2013年4月15日付でパイプラインサポート契約を
                                   本資産運用会社との間で締結しています。
                                   　その詳細については、後記「２　投資方針　
                                   （１）投資方針　②　成長方針　ロ．外部成長戦
                                   略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部
                                   成長戦略」をご参照ください。
         ③　上記以外の本投資法人の主な関係者

         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     物件情報提供会社              スターツＣＡＭ株式会社                　2005年10月3日付で物件情報提供契約を本資産運
                                   用会社との間で締結しています。
                                   　その詳細については、後記「２　投資方針　
                                   （１）投資方針　②　成長方針　ロ．外部成長戦
                                   略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部
                                   成長戦略」をご参照ください。
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      （４）【投資法人の機構】
         ①　投資法人の統治に関する事項
          イ．投資法人の機関の内容
           　本投資法人の執行役員は2名以内、監督役員は3名以内（但し、執行役員の数に1を加えた数以上）としま
           す（規約第17条、投信法第95条第2号）。
           　本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監
           督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されていま
           す。
           ａ．投資主総会（規約第3章）
            ⅰ．投信法又は規約により定められた本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主
             総会にて決定されます（投信法第89条）。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合
             を除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第12条）が、規約の変更（投信
             法第93条の2第2項第3号、第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を
             有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行わなければ
             なりません（投信法第93条の2第2項）。但し、規約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に
             出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の
             議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれ
             をも除きます。）について賛成するものとみなします。また、賛成するものとみなした投資主の有する
             議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第1項、第3項、規約第14
             条）。
            ⅱ．本投資法人の投資主総会は、東京都区内のいずれかにおいて開催されます（規約第10条第1項）。な
             お、本投資法人の投資主総会は、2016年12月20日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の
             12月20日及びその日以後遅滞なく招集されます（規約第10条第2項）。また、法令に別段の定めがある
             場合その他必要がある場合に随時招集されます（規約第10条第3項）。
            ⅲ．本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規約第5章）。規
             約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、前記のとおり投資主総会の決議による
             規約の変更が必要となります。
            ⅳ．本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る
             業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得
             なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要
             となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として
             投資主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
           ｂ．執行役員、監督役員及び役員会
            ⅰ．執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関す
             る一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法
             （平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。但
             し、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への
             事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務に
             ついては、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。
            ⅱ．監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています。また、監督役員は、いつでも、
             執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に
             関する報告を求め、又は必要な調査をすることができます（投信法第111条第1項、第2項）。さらに、
             監督役員は、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、
             又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって当該投資法人に著しい損害が生
             じるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、当該行為をやめることを請求することができます（投
             信法第111条第3項、会社法第385条第1項）。
            ⅲ．役員会は、一定の職務執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並び
             に執行役員の職務執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1項）。
            　　役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の
             過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、
             規約第21条）。
            　　投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）において、決議について特別の利害関係
             を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又
             は監督役員の数はその決議の定足数算定の基礎に算入しないことが定められています。
            　　執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠
             償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の
             6第7項）により、役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができること
             を規約に定めています（規約第24条）。
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           ｃ．会計監査人
            ⅰ．会計監査人は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第37条）。
            ⅱ．本投資法人は、監査法人日本橋事務所を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
             計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違
             反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければならない
             との義務を負うほか、法令で定める職務を行います（投信法第115条の2、第115条の3、第115条の4）。
            　　会計監査人は、その任務を怠ったときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任
             を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に
             より、役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができることを規約に定
             めています（規約第38条）。
            ⅲ．会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終
             結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投
             資主総会において再任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第39条）。
          ロ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き

           　本投資法人の役員会は、すべての執行役員及び監督役員により構成されています。役員会は、本投資法人
           の役員会規程では、必要があるときに随時開催し、また、執行役員は、3ヶ月に1回以上、業務の執行状況を
           報告しなければならないと定めていますが、実際には1ヶ月に1回程度の頻度で開催しています。役員会にお
           いては、投信法及び規約に定める承認・決議事項に加え、執行役員から職務の執行の状況が報告されます。
           この報告を通じ、本資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
           し、執行役員の職務執行状況を監督できる体制を維持しています。
           　監督役員は、役員会における承認・報告等の手続きを通じ、本投資法人の業務及び財産の状況を把握し、
           必要であれば、執行役員、一般事務受託者、本資産運用会社及び資産保管会社に対して報告を求め、又は必
           要な調査を実施し、執行役員の職務の執行を監督しています。
           　本書の日付現在、監督役員には、外部の専門性を有した有識者として弁護士1名、公認会計士1名の計2名
           が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験を活かした専門的見地から監督を行っています。
          ハ．内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

           　各監督役員は、前記「ロ．内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き」に記載の手続きを
           通して、執行役員の職務の執行を監督します。また、監督役員は、その職務を行うため必要があるときは、
           会計監査人に対し、その監査に関する報告を求めることができます。
           　会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、上記監督役員から求められた報告に対す
           る回答、及び、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違
           反する重大な事実があることを発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければならないとの
           義務を負っており、これらを通じて監督役員との相互連携を図っています。
          ニ．投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

           ａ．資産運用会社
            　本投資法人は、資産運用会社たる本資産運用会社との間の2005年5月6日付資産運用委託契約に基づき、
             本資産運用会社に対して、委託業務についての報告を求め、また、本資産運用会社が本投資法人のため
             に保管する帳簿及び記録類について必要な調査を行うなどの管理を行っています。
           ｂ．一般事務受託者
            　本投資法人は、三井住友信託銀行株式会社との間の2009年1月5日付投資主名簿等管理人委託契約及び同
             日付特別口座の管理に関する契約、第1回投資法人債、第3回投資法人債及び第4回投資法人債に係る一
             般事務受託者たる株式会社りそな銀行との間の2019年11月12日付第1回投資法人債、2021年11月12日付
             第3回投資法人債及び2023年5月16日付第4回投資法人債に係る事務委託契約、第2回投資法人債に係る一
             般事務受託者たる株式会社みずほ銀行との間の2020年11月13日付第2回投資法人債に係る事務委託契
             約、並びに本資産運用会社との間の2008年7月1日付機関運営に係る一般事務委託契約及び2023年4月24
             日付経理に係る一般事務委託契約に基づき、それぞれ委託事務の処理状況などの報告を求め、また、委
             託事務に関する書類の調査を行うなどの管理を行っています。
           ｃ．資産保管会社
            　本投資法人は、資産保管会社たる三井住友信託銀行株式会社との間の2005年5月2日付資産保管業務委託
             契約に基づき、保管状況及び預金口座についての報告を求めるなどの管理を行っています。
           d．その他の関係法人
            　本投資法人は、本資産運用会社を通じて、その業務の状況等を把握できるように努めています。
         ②　投資法人の運用体制

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          　前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
          　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、以下の概要の運用体制（組織、業務分掌体制及び運用
          の意思決定機構等）を構築しています。
          イ．組織
           　本資産運用会社の組織図は以下のとおりです。
           　本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本








           資産運用会社は、投資方針、運用資産の取得・譲渡、運用資産の管理運営計画等を審議するための会議体と
           して投資委員会を設置しています。また、コンプライアンスを担当する機関としてコンプライアンス委員会
           を設置し、コンプライアンスオフィサーを議長として、コンプライアンスにかかる重要事項につき法令等遵
           守状況（後記「ニ．コンプライアンスオフィサー　ｂ．権限」において定義されます。以下同じです。）を
           確認します。本投資法人の資産運用業務は、投資部、運用部及び管理部の分掌によって実施されています。
           　なお、本資産運用会社は、本投資法人のほか、東京都の創設にかかる官民連携福祉貢献インフラファンド
           及びその投資先である投資ビークルから、資産運用業務又は投資助言業務を受託しています。これらの業務
           については、ファンド運営事業部及び管理部の分掌によって実施されており、コンプライアンスオフィサー
           がコンプライアンスを担当しています。当該ファンドは、東京都内において子育て支援施設を含む福祉貢献
           型建物の整備・促進を図る事業を投資対象とするものであるため、投資対象の地域及び用途に鑑みると、本
           投資法人との間で利益相反が生じる場合は限定的と考えていますが、本投資法人と当該ファンド間における
           利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用を行うファン
           ド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また社内
           規程において、本資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権がある
           旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。
           　以下、本書においては、特に記載のない限り、本投資法人の資産運用に関する事項に限って記載していま
           す。
           (注1)本資産運用会社は、東京都が福祉関連分野における新たな資金循環システムの構築と、福祉関連施設を含む建物及び「東京
             都版  CCRC  （多世代型安心生活コミュニティ）」の整備促進を目的として創設した官民連携福祉貢献インフラファンドの
             ファンドマネジャーに選定され、投資事業有限責任組合契約に関する法律（平成10年法律第90号、その後の改正を含みま
             す。）に基づく投資事業有限責任組合及びその投資先である投資ビークルから、資産運用業務又は投資助言業務を受託して
             います。さらに、環境不動産の供給を促進し、                  日本の   不動産の資産価値向上及び不動産投資市場の活性化を図るとともに、
             地球温暖化防止及び持続可能な社会の実現に資するために設立された                          一般社団法人環境不動産普及促進機構（Ｒｅ-Seed機構）と
             スターツコーポレーション株式会社による投資事業有限責任組合及びその投資先である投資ビークル等から、資産運用業務又は投
             資助言業務を受託しています。
           (注2)本資産運用会社は、投資運用業とは別に不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務を兼業していま
             す。当該業務については、金融商品取引法第35条第4項の規定に基づきその他業務として本資産運用会社が金融庁に申請を
             行い、それぞれ2010年9月30日及び2021年8月3日に承認を受けています。
           ロ．本資産運用会社の各部の業務の概要

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             組織                       業務の概略
                 ・運用方針・計画案策定（年度・中長期）
           投資部
                 ・運用資産のストラクチャー組成関連業務
                 ・余資の運用方針・計画案策定
                 ・ファイナンス方針・計画案策定（年度・中長期）
                 ・運用資産の取得計画案策定
                 ・運用資産の譲渡計画案策定
                 ・運用資産の管理運営計画案策定及び実行
           運用部
                 ・運用資産の取得計画の実行、諸契約締結及び実績の報告
                 ・運用資産の譲渡計画の実行、諸契約締結及び実績の報告
                 ・マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定及び契約締結
                 ・大規模修繕計画案策定及び工事発注の実行
                 ・配当方針・計画案策定
                 ・運用資産の資産管理計画案策定
                 ・市場動向調査
                 ・運用資産ポートフォリオの評価
                 ・年度経理方針・予算策定
           管理部
                 ・経理及び出納
                 ・年度人事方針・計画策定、人事
                 ・広報業務
                 ・情報開示（ＩＲ）業務
                 ・自社の株主総会・取締役会運営
                 ・行政機関への定例報告及び届出
                 ・規程の改廃に係る業務
                 ・情報システム機器の運用、保全及び管理
                 ・苦情・紛争に関する窓口及びその対処
                 ・法務に関する業務
                 ・監督官庁、税務官署、各種協会その他諸団体対応
                 ・配当方針・計画の実行
                 ・投資口に関する業務
                 ・投資法人債発行・償還に伴う業務
                 ・運用資産の資産管理計画の実行
                 ・余資の運用方針・計画の実行
                 ・運用資産の資産保管会社・証券代行業者の選定及び契約締結
                 ・募集取扱い会社対応業務
                 ・大規模修繕計画実行に伴う費用等の支払いの実行
                 ・法人関係情報の管理
                 ・投資法人の機関の運営に関する事務
                 ・グリーンファイナンス・フレームワークに関する業務
                 ・投資法人の経理に関する事務
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          ハ．委員会
           　本資産運用会社には、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとお
           りです。
           ａ．投資委員会
            ⅰ．構成員
             　投資部長（議長）、運用部長、管理部長、外部専門家（弁護士等）及びコンプライアンスオフィサー
             （構成員に取締役がいない場合には、                 こ のほかに、取締役（但し、代表取締役及びファンド運営事業部
             の部長を兼任する取締役を除きます。）を構成員として選任することができます。）
             　なお、投資委員会においては、外部専門家（弁護士等）及びコンプライアンスオフィサーの各々が議
             案承認において拒否権を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等によ
             り、組織としての独立性を確保しています。
            ⅱ．開催時期
             　下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場
             合、議長を招集権者として開催されます。
            ⅲ．審議項目
             　投資委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について審議及び法令等遵守状況の確認を行い
             ます。
             ・運用方針策定
             ・運用資産の取得・譲渡
             ・ファイナンス方針策定
             ・運用資産の管理運営計画策定
             ・マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定・リーシング会社への再委託の承認
             ・大規模修繕の計画策定
             ・配当方針・計画策定
             ・情報開示（ＩＲ）方針・計画策定
             ・運用業務に関する諸規程の改廃
            ⅳ．審議方法
             　コンプライアンスオフィサー及び外部専門家1名を含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアン
             スオフィサー及び外部専門家が賛成し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。
           ｂ．コンプライアンス委員会

            ⅰ．構成員
             　コンプライアンスオフィサー（議長）、投資部長、運用部長、管理部長（構成員に取締役がいない場
             合には、このほかに、取締役（但し、代表取締役及びファンド運営事業部の部長を兼任する取締役を除
             きます。）を構成員として選任することができます。）
             　なお、コンプライアンス委員会においては、コンプライアンスオフィサーが議案承認において拒否権
             を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等により、組織としての独立
             性を確保しています。
            ⅱ．開催時期
             　下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場
             合、議長を招集権者として開催されます。
            ⅲ．審議項目
             　コンプライアンス委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について法令等遵守状況の確認を
             行います。
             （a）関連会社等との取引
              （イ）関連会社等からの特定資産の取得
              （ロ）関連会社等への特定資産の譲渡
              （ハ）関連会社等へのマスターリース業務の委託
              （ニ）関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
              （ホ）上記プロパティマネジメント業務の委託のうちリーシング業務の関連会社等への再委託の承認
              （ヘ）関連会社等への大規模修繕工事の発注
              （ト）関連会社等による投資法人債の引受け
              （チ）関連会社等による投資口の引受け及び募集
              （リ）関連会社等への信託業務の委託
              （ヌ）関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託
              （ル）上記（ハ）乃至（ヘ）以外の資産運用関連付随業務の委託
              （ヲ）その他上記各項目に類する取引
             （b）関連会社等以外との取引
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             　（イ）マスターリース業務の委託
             　（ロ）プロパティマネジメント業務の委託
              （ハ）プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託
              （ニ）大規模修繕工事の発注
              （ホ）上記（イ）乃至（ニ）以外の資産運用関連付随業務の委託
              （ヘ）その他上記各項目に類する取引
             （c）上記以外に、コンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項
            ⅳ．審議方法
             　コンプライアンスオフィサーを含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアンスオフィサーが賛成
             し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。
          ニ．コンプライアンスオフィサー

           ａ．選任方法
            　コンプライアンスオフィサーは、取締役会で任命・解任されます。またその職責の重大性に鑑み、コン
            プライアンスオフィサーは、コンプライアンス業務に専任して業務に従事するものとします。また、コン
            プライアンスオフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任され
            ます。
           ｂ．権限

            　コンプライアンスオフィサーは、各部における業務の内部監査及び法令その他規制の遵守状況の監督指
            導、各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その
            他規制の遵守状況（以下「法令等遵守状況」といいます。）の内部監査を実施する権限を有します。かか
            る権限に基づき法令等遵守状況を確認し、法令等遵守状況に問題がある場合は、関連部署に改善命令を出
            す権限を有します。また、運用資産の運用にかかる案件につき、投資委員会に諮問する前に、法令等遵守
            状況を検討したうえで、当該案件を承認又は棄却する権限を有します。また、コンプライアンスオフィ
            サーは前記の定めに従い、コンプライアンス委員会を招集し、運用資産に関する法令等遵守状況の確認を
            行うことができます。
          ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス

           　運用資産の運用にかかる決定を行うための決裁書案の作成・提出から議決までのプロセスは、以下のとお
           りです。
           ａ．年度・中長期運用方針・計画の策定に関するプロセス
            ⅰ．投資部は運用方針・計画案を作成し、投資部長に提出します。
            ⅱ．投資部長は運用方針・計画を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。
            ⅲ．コンプライアンスオフィサーは運用方針・計画について法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に
              提出します。
            ⅳ．投資委員会は運用方針・計画及び法的な検討の結果について審議並びに法令等遵守状況の確認を行
              い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投
              資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。
            ⅴ．取締役会は運用方針・計画について決議を行います。運用方針・計画は、取締役会の決議により成立
              します。投資部長及び運用部長は、運用実績を年4回取締役会へ報告します。
            （フローチャート①　「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート」をご参照ください。）
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    フローチャート①　「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート（運用ガイドラインを含みます。）」
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           ｂ．運用資産取得の意思決定プロセス
            ＜通常の取引＞
            ⅰ．運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得検討の対象となっている運用資産
              （以下「取得対象運用資産」といいます。）に関する情報を収集したうえで、現地調査を行います。
              また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、
              デューデリジェンス（不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地震リスク診断報告書及びマーケッ
              トレポート等による分析評価）を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
            ⅱ．投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、
              取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。な
              お、その際、取得対象運用資産の取得価格については、社外の不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を
              あらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額以下の価格とすることとしています。
            ⅲ．投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンス
              オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会
              に提出します。
            ⅳ．投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
              す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方
              法」をご参照ください。
            ⅴ．取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもっ
              て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
            ⅵ．投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
              半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
            ＜関連会社等との取引＞
            ⅰ．運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得対象運用資産に関する情報を収集し
              たうえで、現地調査を行います。また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門
              家の調査報告や助言を得ながら、デューデリジェンス（不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地
              震リスク診断報告書及びマーケットレポート等による分析評価）を行い、法令等遵守状況や収益性を
              検証します。
            ⅱ．投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、
              取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。な
              お、その際、取得対象運用資産の取得価格については、社外の不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を
              あらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額以下の価格とすることとしています。
            ⅲ．投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンス
              オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認
              し、コンプライアンス委員会を招集します。
            ⅳ．コンプライアンス委員会は、取得決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、取得対象運用資産の
              取得に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コン
              プライアンス委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　
              ⅳ．審議方法」をご参照ください。
            ⅴ．投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
              す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方
              法」をご参照ください。
            ⅵ．取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもっ
              て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
            ⅶ．投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
              半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
            （フローチャート②　「運用資産取得の意思決定フローチャート」をご参照ください。）
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    フローチャート②　「運用資産取得の意思決定フローチャート」
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           ｃ．運用資産譲渡の意思決定プロセス
            ＜通常の取引＞
            ⅰ．運用資産の譲渡検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産鑑定評価
              書やマーケットレポート等の分析を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
            ⅱ．投資部は、譲渡検討の対象となっている運用資産（以下「譲渡対象運用資産」といいます。）の譲渡
              が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、譲渡決裁書案の作成を行い、不動産
              鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。
            ⅲ．投資部長は、譲渡対象運用資産の詳細を記載した運用資産の譲渡決裁書を起案し、コンプライアンス
              オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会
              に提出します。
            ⅳ．投資委員会は、譲渡決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
              す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方
              法」をご参照ください。
            ⅴ．取締役会は譲渡対象運用資産の譲渡について決議を行います。譲渡決裁書は、取締役会の決議をもっ
              て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
            ⅵ．投資法人の役員会は、譲渡対象運用資産の譲渡の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
              半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
            ＜関連会社等との取引＞
            ⅰ．譲渡対象運用資産の譲渡検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産
              鑑定評価書やマーケットレポート等の分析評価を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
            ⅱ．投資部は、譲渡対象運用資産の譲渡が運用資産の年度・中長期運用方針に合致すると判断した場合、
              譲渡決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して投資部長に提出します。
            ⅲ．投資部長は、譲渡対象運用資産の詳細を記載した運用資産の譲渡決裁書を起案し、コンプライアンス
              オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認
              し、コンプライアンス委員会を招集します。
            ⅳ．コンプライアンス委員会は、譲渡決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、譲渡対象運用資産の
              譲渡に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コン
              プライアンス委員会での審議方法ついては、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．
              審議方法」をご参照ください。
            ⅴ．投資委員会は、譲渡決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
              す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方
              法」をご参照ください。
            ⅵ．取締役会は譲渡対象運用資産の譲渡について決議を行います。譲渡決裁書は、取締役会の決議をもっ
              て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
            ⅶ．投資法人の役員会は、譲渡対象運用資産の譲渡の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
              半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
            （フローチャート③　「運用資産譲渡の意思決定フローチャート」をご参照ください。）
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    フローチャート③　「運用資産譲渡の意思決定フローチャート」
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           ｄ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス
            ⅰ．マスターリース会社、プロパティマネジメント会社の選定及びプロパティマネジメント会社による
              リーシング会社への再委託についての承認は、運用部が決裁書案を作成し、運用部長に提出します。
              なお、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定・リーシング会社への再委託の承認
              及びこれらの変更（以下「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選
              定等」といいます。）に際しては、本投資法人に対して最も有利となるような会社を、複数の候補の
              中から所定の手続に基づき選定・承認するものとします。また、選定又は再委託が承認されたマス
              ターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社との委託契約においてはあらかじめ
              契約期間を定め、契約の満了時には前記の手続を同様に行うものとします。
            ⅱ．運用部長は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の詳細を
              記載した決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。
            ⅲ．コンプライアンスオフィサーは、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会
              社の選定等について、コンプライアンス委員会を招集します。コンプライアンス委員会はマスター
              リース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁書についての審議及び法
              令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。なお、コンプライアンス委員会での審議方法
              については、前記「ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。
            ⅳ．投資委員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁
              書について審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審
              議方法については、前記「ハ．委員会　ａ．投資委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。
            ⅴ．取締役会はマスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等について決
              議を行います。マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁
              書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
            ⅵ．投資法人の役員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等
              について承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数を
              もって行います。
            （フローチャート④　「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」及び
            フローチャート⑤　「リーシング会社の承認フローチャート」をご参照ください。）
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    フローチャート④　「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」
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    フローチャート⑤　「リーシング会社の承認フローチャート」
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           ｅ．運用資産の管理運営・賃貸の計画策定プロセス
            ⅰ．運用資産の管理運営・賃貸の計画の策定は、運用部がプロパティマネジメント会社及びリーシング会
              社の作成した管理運営計画書を入手し、運用部にて管理運営計画案を作成し、運用部長に提出しま
              す。
            ⅱ．運用部長は、管理運営の詳細を記載した運用資産の管理運営計画を起案し、コンプライアンスオフィ
              サーに提出します。コンプライアンスオフィサーは運用資産の管理運営計画について法令等遵守状況
              の確認を行い、投資委員会に提出します。
            ⅲ．投資委員会は、提出された管理運営計画及び法的な検討の結果について審議及び法令等遵守状況の確
              認を行い、取締役会に提出します。
            ⅳ．取締役会は管理運営・賃貸の計画について決議を行います。管理運営計画は、取締役会の決議をもっ
              て成立します。
          ヘ．社内のコンプライアンス体制

           ａ．コンプライアンスオフィサーの役割
            　本資産運用会社のコンプライアンスを統括する責任者として、コンプライアンスオフィサーを置き、コ
            ンプライアンスオフィサーはコンプライアンスに関する業務を担当します。コンプライアンスオフィサー
            は、以下の事項について企画、実行します。
            ⅰ．コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルの作成及び改訂案の策定
            ⅱ．コンプライアンス・プログラム案の策定とプログラムの進捗管理
            ⅲ．コンプライアンスに関する教育、啓蒙に関する計画の策定、実行
            ⅳ．コンプライアンス案件に対する判断
            ⅴ．コンプライアンス遵守状況に関する情報の収集と対応策の検討、関係者への報告
            ⅵ．コンプライアンスに関する問題がある場合の改善指示
            ⅶ．コンプライアンス違反等発生時の調査、事後対策の検討、指示
            ⅷ．関係当局、外部専門家（弁護士等）への対応
            　コンプライアンスオフィサーは、関係部長の了承を得て、関係部の担当者に上記各事項の企画、実行に
            ついて補助を行わせることができます。
           ｂ．コンプライアンスの運営

            ⅰ．コンプライアンスオフィサーへの報告
             　役職員は、業務執行にあたって以下の事項が発生した場合は、書面により速やかにコンプライアンス
             オフィサーに報告し、コンプライアンス面からの指示を仰がなければなりません。
             （a）運用財産の運用として行った取引により本投資法人に損害が生じた案件
             （b）法令諸規則等に反する行為が行われ、法的リスク・社会的リスクが顕在化している案件
             （c）取引に際して法令諸規則等に関して明確でない事項が存在し、対応方法にかかる判断が必要な案
               件
             （d）顧客等からの苦情
             （e）顧客等との紛争
             （f）顧客等からの照会等
            ⅱ．報告事項への対処
             　コンプライアンスオフィサー又は代表取締役は、報告を受けた上記各報告事項について、コンプライ
             アンス規程に従い以下のいずれかの措置を執ることがあります。
             （a）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（a）該当事項については、事実関係等を
               調査・確認しコンプライアンス委員会及び取締役会に報告します。コンプライアンス委員会は当
               該案件の対応策について審議・決議を行い、代表取締役に提出し、代表取締役は当該提出に基づ
               き対応策を決定します。但し、その対応策において事故による損失補てんの金額が100万円を超え
               るときその他その内容に照らし必要と認めるときは、代表取締役は取締役会を招集し、取締役会
               が審議・決議を行うものとします。
             （b）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（b）乃至（e）該当事項のうち取締役会
               の審議・決議事項と判断されるものについては、速やかに代表取締役に報告し、代表取締役は当
               該案件について取締役会を招集し、取締役会が審議・決議を行います。またコンプライアンスオ
               フィサーは、事後対策の状況についても取締役会に報告するものとします。
             （c）コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ．（f）該当事項のうち重要な事項について
               は、速やかに代表取締役に報告するものとします。
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           ｃ．モニタリング
            　コンプライアンスオフィサーは以下の状況について定期的（少なくとも半期毎）にモニタリングを実施
            します。
            ⅰ．各部の業務遂行における法令諸規則等の遵守状況
            ⅱ．コンプライアンス・プログラムの進捗状況
             　モニタリングの実施の結果について、コンプライアンスオフィサーは、本資産運用会社のコンプライ
             アンス規程に従い、上記ｂ．の記載に準じて直ちに代表取締役、取締役会又は監査役に報告するものと
             します。
           ｄ．コンプライアンス・プログラム

            　コンプライアンスオフィサーは、良好なコンプライアンス態勢を実現するために、本資産運用会社の事
            業年度毎にコンプライアンス実践のための年度計画として、コンプライアンス・プログラムを策定しなけ
            ればなりません。
            　コンプライアンス・プログラムは、以下の事項を含むこととします。
            ⅰ．コンプライアンス・マニュアルの整備計画
            ⅱ．内部統制の実施計画（体制整備、法令諸規則等の遵守状況のモニタリング）
            ⅲ．教育・研修計画
           ｅ．組織にかかる内部監査体制

            ⅰ．内部監査体制
             　内部監査はコンプライアンスオフィサーが統括・担当し、すべての組織及び職種を対象として行われ
             ます。
            ⅱ．内部監査の内容
             　内部監査の内容は以下のとおりとし、コンプライアンスオフィサーが、年度監査方針・計画を定め、
             それに基づいて年度内の内部監査を実施します。
             （a）各組織の業務及び運営が関係諸法令、一般社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といい
               ます。）が定める諸規則及び本資産運用会社の諸規程その他規制（以下「法令等」といいま
               す。）に従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査
             （b）各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等が法令等に
               従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査
             （c）不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための内部監査
             （d）その他必要な事項の内部監査
            ⅲ．内部監査結果に対する対応
             　法令に反した役職員、あるいは社内規則等につき重大な違反行為を行った役職員に対しては、再研修
             プログラムを策定し、受講を義務付けます。但し、当該法令違反が軽微であるとコンプライアンスオ
             フィサーが判断した場合は、再研修プログラムの受講を免除することがあります。
             　上記の他、コンプライアンスオフィサーは代表取締役からの特命により、内部監査を行うことがあり
             ます。
          ト．投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

           　後記「３　投資リスク　（３）投資リスクに対する管理体制」をご参照ください。
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      （５）【投資法人の出資総額】
          　本書の日付現在の本投資法人の出資総額（純額）、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次の
          とおりです。
          出資総額（純額）                 47,536,732千円

          発行可能投資口総口数
                             2,000,000口
          発行済投資口の総口数
                              282,477口
          　本投資法人設立後、本書の日付現在までの出資総額（純額）及び発行済投資口の総口数の増減は次のとおり

          です。
                         出資総額（純額）（千円）            （注1）
                                            発行済投資口の総口数（口）
               年月日
                           増減         合計         増減         合計
          2005年    5月  2日  （注2）
                             150,000         150,000           750         750
          2005年11月29日       （注3）

                            4,104,000         4,254,000          21,600         22,350
          2005年12月27日       （注4）

                              5,130       4,259,130            27      22,377
          2006年    5月  1日  （注5）

                            2,487,537         6,746,667          13,500         35,877
          2006年    5月31日    （注6）
                             184,262        6,930,929           1,000        36,877
          2006年11月21日       （注7）

                            4,469,230         11,400,159           25,700         62,577
          2006年12月19日       （注8）

                             173,900        11,574,059           1,000        63,577
          2007年11月22日       （注9）

                            7,136,856         18,710,915           44,400        107,977
          2013年    5月  1日  （注10）

                            6,607,534         25,318,449           37,000        144,977
          2014年11月      4日  （注11）

                            4,777,574         30,096,023           28,800        173,777
          2016年11月21日       （注12）

                           12,134,434         42,230,457           83,000        256,777
          2019年    4月26日    （注13）
                            △545,913         41,684,544          △3,000         253,777
          2022年11月      1日  （注14）

                            5,852,188         47,536,732           28,700        282,477
         （注1）出資総額（純額）は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         （注2）本投資法人は、2005年5月2日に設立されました。
         （注3）1口当たり発行価格200,000円（発行価額（引受価額）190,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により
            投資口を追加発行しました。
         （注4）（注3）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社（当時の商号は新光証券株式会社です。新光証券株式会社は、同
            社を存続会社として2009年5月7日付でみずほ証券株式会社と合併し、同日付で商号をみずほ証券株式会社に変更したため、現
            商号にて記載しています。以下、(注6)及び(注8)について同じです。）が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連
            して、みずほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額190,000円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
         （注5）1口当たり発行価格192,103円（発行価額（引受価額）184,262円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充
            当するため、公募により投資口を追加発行しました。
         （注6）（注5）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みず
            ほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額184,262円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
         （注7）1口当たり発行価格181,300円（発行価額（引受価額）173,900円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充
            当するため、公募により投資口を追加発行しました。
         （注8）（注7）に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みず
            ほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額173,900円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
         （注9）1口当たり発行価格167,580円（発行価額（引受価額）160,740円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
            資口を追加発行しました。
         （注10）1口当たり発行価格185,035円（発行価額（引受価額）178,582円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
            資口を追加発行しました。
         （注11）1口当たり発行価格171,882円（発行価額（引受価額）165,888円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
            資口を追加発行しました。
         （注12）1口当たり発行価格151,320円（発行価額（引受価額）146,198円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
            資口を追加発行しました。
         （注13）2019年3月27日から2019年4月4日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所におけ
            る市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,000口）については、2019年4月22日に開催さ
            れた本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2019年4月26日に消却しました。
         （注14）1口当たり発行価格210,941円（発行価額（引受価額）203,909円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
            資口を追加発行しました。
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      （６）【主要な投資主の状況】

          　2023年10月31日（第36期末）時点における主要な投資主の状況及び投資主構成は以下のとおりです。
         ①　主要な投資主の状況           （注1）
                                                     所有
                                                         比率
                                                     投資
               氏名又は名称                          住所                （％）
                                                     口数
                                                        （注2）
                                                    （口）
     株式会社日本カストディ銀行（信託口）                           東京都中央区晴海一丁目8番12号                     52,293    18.51
     スターツコーポレーション株式会社                           東京都中央区日本橋三丁目4番10号                     38,017    13.45
     日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）                           東京都港区浜松町二丁目11番3号                     36,710    12.99
     野村信託銀行株式会社（投信口）                           東京都千代田区大手町二丁目2番2号                     10,948     3.87
     近畿産業信用組合                           大阪府大阪市中央区淡路町二丁目1番3号                     4,604    1.62
                                25  BANK   STREET,    CANARY    WHARF,
     JP MORGAN     CHASE    BANK   385771
                                                     4,436    1.57
                                LONDON     E 14  5 JP UK
     SMBC   日興証券株式会社                        東京都千代田区丸の内三丁目3番1号                     2,842    1.00
     株式会社豊州                           東京都中央区日本橋三丁目1番8号                     2,826    1.00
                                1776   HERITAGE     DRIVE,    NORTH    QUINCY,
     STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY    505234
                                                     2,493    0.88
                                MA  02171   USA
     モルガン・スタンレーMUFG            証券株式会社
                                東京都千代田区大手町一丁目9番7号                     2,453    0.86
                           合計                         157,622     55.79
     （注1）記載の情報は、投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社作成の2023年10月31日現在の本投資法人の投資主名簿に記載され
        ている情報に基づいています。そのため、本書の日付現在、氏名又は名称、住所等が変更されている場合があります。
      (注2)   比率は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第2位未満を切捨てて記載しています。
         ②　投資主構成

                                    投資口の状況
          区分
                  金融機関（証券会
                            その他の国内法人           外国法人等        個人その他         合計
                  社を含みます。）
     投資主数（人）                     46         178        191      11,287       11,702
     投資主数の割合（％）                    0.39          1.52        1.63       96.45      100.00
     所有投資口数（口）                   124,152          47,166        41,890        69,269      282,477
     所有投資口数の割合（％）                    43.95          16.70        14.83        24.52      100.00
     （注）各区分の投資主数の割合及び所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
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     ２【投資方針】
      （１）【投資方針】
         ①　基本方針
          イ．基本方針
           　本投資法人は、主として不動産等資産（投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいま
           す。）、とりわけ賃貸住宅等（賃貸住宅等の詳細については、前記「１　投資法人の概況　（１）　主要な
           経営指標等の推移　②　事業の概況　イ．当期の概況　ａ．投資法人の主な推移」をご参照ください。）に
           投資して運用を行うことにより、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的とし
           て、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、かかる資産運用に関する基本方針を踏まえ、運
           用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に関する運用方針を以下のとおり定めています。
           　なお、この運用ガイドラインは、現時点において本資産運用会社が、人口や世帯構成の推移、不動産市場
           の変化や入居者のライフスタイルの変化等を考慮して、最も適切であると考え制定したものです。そのた
           め、将来の環境の変化に応じて、本投資法人の投資の基本方針を最も適切に実現するために、変更されるこ
           とがあります。
           - 本投資法人の名称と基本方針              -

           　本投資法人の名称の一部である「プロシード（proceed）」は、「前進する」という意味で、本投資
           法人が、後記「ロ．賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築」に記載
           するように、スターツグループの有する賃貸住宅開発・運営におけるノウハウの活用等によって投資を
           積極的に展開することで、運用資産の着実な成長を目指すという姿勢を表しています。
           　また、プロシードの名詞形である「プロシーズ（proceeds）」とは、取引・投資等による収入、収益
           を意味します。これは本投資法人が、賃貸住宅としての需要が最も集中する中小規模の賃貸住宅への投
           資を積極的に展開することで、中長期的かつ安定的な収益を目指すという姿勢を表しています。
           　さらに「プロシード（proceed）」には「継続する」という意味もあり、本投資法人が投資対象とす
           る賃貸住宅にお住まいになる方々の快適で楽しい生活の継続が象徴されています。
          ロ．賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築

           　本投資法人は、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念を「地域毎の経済・社会動向が反映された賃
           貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間」として捉えていま
           す。そこで、地域毎の賃貸住宅市場の実態分析に加え、多様なライフスタイル、ライフステージに基づく入
           居者ニーズの分析に注力し、さらにスターツグループとの連携による商品開発やプロパティマネジメント業
           務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目指します。
           　地域毎の賃貸住宅市場分析においては、首都圏主要都市を中心に全国的に拠点展開を図るスターツグルー
           プの情報収集・分析力を活用します。入居者ニーズの分析においては、スターツアメニティー株式会社にお
           けるリノベーションや営繕工事の実績、またスターツＣＡＭ株式会社における入居者ニーズに合致した商品
           企画・設計（単身女性向け賃貸マンション、免震構造賃貸マンション等）の実績に根差した情報収集・分析
           力を活用します。かかる分析を踏まえ、地域別ポートフォリオとしては、入居者ニーズが堅調な首都圏主要
           都市を主たる投資対象地域としつつ、全国的に拠点展開を図るスターツグループのネットワークを活用して
           政令指定都市及び地方主要都市も投資対象地域としたポートフォリオの構築を目指します。また、住戸タイ
           プ別ポートフォリオとしては、ファミリータイプを中心としつつ、多様な入居者ニーズを分析してその収益
           特性をポートフォリオに反映させ、特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目指します。
           　プロパティマネジメント業務においては、管理・運営面での効率性を追求する見地から、すべての物件に
           対して一貫した業務体制を構築することを目指します。かかる体制の構築のため、当該業務は、原則的にプ
           ロパティマネジメント会社への一括委託を予定しています。さらに、プロパティマネジメント業務とリーシ
           ング業務の緊密な連携を企図し、プロパティマネジメント会社を通じてリーシング業務を再委託する体制を
           構築することで、一層の効率性を追求することとします。具体的には、所定の社内手続を経て、スターツア
           メニティー株式会社がプロパティマネジメント会社として選定された運用資産について、プロパティマネジ
           メント業務における一括管理の経験を有するスターツアメニティー株式会社と不動産仲介事業を行うスター
           ツピタットハウス株式会社の全国店舗網及びネットワークを活用して、より高い効率性が追求されることに
           なります。これによって、オフィスビルや商業施設等よりも相対的に手間がかかる傾向にある賃貸住宅の管
           理・運営面において競争優位性を確保することを目指します。
           　以上の賃貸住宅市場・入居者ニーズ分析やスターツグループとの連携を踏まえ、賃貸住宅市場全体への
           ソーシングアプローチは勿論、取得価格の高騰をもたらす要因の一つである過度な取得競争に晒され難い中
           小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、資産規模の着実な成長を目指します。さらに本投資
           法人においては、スターツグループの実績・ノウハウが活用できる「住まい」の周辺領域として、マンス
           リーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を
           見込むことができる不動産等への投資も企図しており、賃貸住宅等の各用途の収益特性を的確に反映させ、
           かつ賃貸住宅中心のポートフォリオにおける特定の用途への偏在リスクを軽減することを目指します。
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           　以上のように、本投資法人においては、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォ
           リオ構築において、スターツグループを活用することで不動産市場の中での競争優位性を実現し、もって運
           用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
          ハ．ポートフォリオの特徴

           ａ．賃料変動、入居者層の需要の変動に対応したポートフォリオの構築
            　賃貸住宅等の需要は、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される建物の賃貸借より相対的に経
            済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、賃料相場の変動リスクが相対的に低いことが特徴として挙げら
            れます。このような賃貸住宅等における賃料相場の相対的な安定性が確保されているという特徴を活かし
            て、本投資法人は、安定した収益の確保に留意したポートフォリオ構築を目指します。また、賃貸住宅等
            の需要構造の変化に配慮しつつ、単身者、ＤＩＮＫＳ、ファミリー等の様々なライフステージの入居者向
            けの賃貸住宅を投資対象資産に組入れることで、特定の入居者層における需要の変動による影響を可及的
            に低減することを目指します。
            　さらに、主たる投資対象を賃貸住宅に据えつつ、賃貸住宅等の市場全体の賃料変動、入居者層の需要の
            変動を考慮し、「住まい」の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及
            び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等も投資対象に組入れ、
            特定の用途への偏在リスクの軽減を目指します。
           ｂ．空室リスク・賃料未収リスクを考慮したポートフォリオの構築

            　賃貸住宅等の特徴として、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産と比較して物件規
            模、テナント規模がともに小さいことが挙げられます。かかる賃貸住宅等を主な投資対象とすることで、
            オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産への投資より総資産に対する物件数、テナント数
            が相対的に多くなり、総資産に対する個々のテナントの占める割合が相対的に低くなることを想定してい
            ます。本投資法人は、かかる特徴を活かしつつ、プロパティマネジメント業務において一貫した業務体制
            の構築等による効率性の追求、空室リスクや賃料未収リスクが相対的に低いポートフォリオの構築を目指
            します。
           ｃ．入居者ニーズを考慮した投資対象地域の選定

            　本投資法人は、人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さから賃貸住宅需要が他都市と比較して
            堅調に推移していることを背景として、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域とし
            ます。他方、政令指定都市及び地方主要都市における収益性の高い物件も投資対象とすることで、特定の
            地域に偏在することによるリスク（地震による被災リスク、不動産市況変動リスク等）を軽減するととも
            に、収益性の向上を目指します。
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         ②　成長方針
          イ．スターツグループとの協力関係による成長性
           　本投資法人は、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、
           スターツグループとの広範な協力関係を構築しています（パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約
           の内容に関しては、後記「ロ．外部成長戦略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成長戦略」を
           ご参照ください。）。かかる協力関係の下で、本投資法人は、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人
           の機構　②投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス」を遵守しつつ、以下に詳述する
           スターツグループ各社の役割・特徴を活かし、資産規模の着実な成長と運用資産の管理運営コストの削減、
           稼働率の向上や賃料単価の上昇等を目指します。
          ＜スターツグループとの協力関係及びスターツグループの概要＞
           （注）本図に記載のスターツグループ各社との連携については、本資産運用会社の所定の社内手続を経て行われています（社内手









             続の詳細については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社
             の意思決定プロセス　d．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」をご
             参照ください。なお、物件情報提供契約及びパイプラインサポート契約の締結についても、マスターリース会社・プロパ
             ティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセスと同様に、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び投資
             委員会による審議及び法令等遵守状況の確認並びに取締役会決議を経て行われています。）。
           　スターツグループは、スターツコーポレーション株式会社を持株会社とし、遊休地を中心とした資産有効
           活用コンサルティングに伴う賃貸住宅等の建築請負、設計・企画及び施工監理等を行うスターツＣＡＭ株式
           会社、不動産営業店舗「ピタットハウス」を中心に不動産の売買及び賃貸の媒介を行うスターツピタットハ
           ウス株式会社、分譲住宅（戸建又はマンション）の企画・開発及び販売等を行うスターツデベロップメント
           株式会社並びに企業の社宅管理業務の受託事業等を主たる事業とするスターツコーポレートサービス株式会
           社を中核に、建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業、高齢者介
           護事業及び信託業等を営む会社で構成される企業グループです。スターツグループは、「総合生活文化企
           業」を標榜し、地域に根ざした営業展開をその特徴としています。かかる地域密着型営業展開を基軸とし
           て、1969年の創業（会社設立は1972年）以来、着実に不動産営業店舗網を拡大し、ピタットハウス店舗網と
           して全国634店舗（2024年1月9日現在。フランチャイズ店舗                           (注)  を含みます。）を有するに至っており、不動
           産仲介事業において全国規模の地域密着型ネットワークを構築することを目指しています。
           　商品開発においては、スターツＣＡＭ株式会社と女性向け情報誌「ＯＺ（オズ）マガジン」を発行してい
           るスターツ出版株式会社との連携により、入居者ターゲットを単身女性に特化した賃貸住宅の開発を行う
           等、エンドユーザーの嗜好を的確に反映できるよう努めています。なお、（Ｃ-25）プロシード本所吾妻橋
           や（Ｃ-41）プロシード西新井オザリア棟は、このような単身女性向け賃貸マンションの商品企画・開発を
           通じてスターツグループが得た入居者ニーズを反映させて開発された物件です。また、建物の耐久性の向上
           に加えて入居者の生命や財産を守る目的で、免震構造の賃貸住宅の開発も行っています。（Ｃ-41）プロ
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           シード西新井、（Ｃ-65）プロシードＴＸ流山セントラルパーク、（Ｃ-89）アルファグランデ千桜タワー等
           が免震構造物件です。
           　ホテル事業では、スターツホテル開発株式会社が「ホテル　ルミエール葛西」、「ホテル　ルミエール西
           葛西」、「ホテル　ルミエール　グランデ　流山おおたかの森」、「ホテル　ケヤキゲート　東京府中」、
           「ホテル　エミオン　京都」、東京ディズニーリゾート・パートナーホテル「ホテル　エミオン　東京ベ
           イ」の運営を、スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社が「沖縄ナハナ・ホテル＆スパ」の運営を行っ
           ています。
           　高齢者介護事業では、スターツケアサービス株式会社が首都圏を中心にグループホーム等の高齢者施設・
           保育施設の運営を行っており、本投資法人が保有する高齢者向け施設（Ｃ-76）ライフサポートレジデンス
           船堀駅前のサービス付き高齢者向け住宅事業及び小規模多機能型居宅介護事業のオペレーターとなっていま
           す。但し、同じく本投資法人が保有する高齢者向け施設である（Ｇ-23）グループホームたのしい家　大正
           については、株式会社ケア２１がオペレーターとなっています。なお、スターツアメニティー株式会社はス
           ターツケアサービス株式会社及び株式会社ケア２１に対し本物件を一括賃貸しています。
           両社の概要は下記をご参照ください。
              事業者名              本店所在地            代表者氏名       資本金      設立年月
           株式会社ケア21           大阪府大阪市北区堂島二丁目2番2号                  依田　平       100百万円      1993年11月

           スターツケアサービス
                                                     2003年    7月
                       東京都江戸川区中葛西三丁目37番4号                  磯﨑　一雄       100百万円
           株式会社
           両社との賃貸借契約の概要は後記「５　運用状況　（2）　投資資産　③　その他投資資産の主要なもの　

           ニ．賃貸借状況の概要　ｄ．主要なテナントの概要　ⅱ．主要なテナントへの賃貸条件」の                                           （注8）及び（注
           12）  をご参照ください。
           　不動産管理事業においては、スターツアメニティー株式会社はじめ、スターツグループ各社が管理を行っ
           ている住宅の管理戸数（賃貸人からの管理受託戸数及び借上社宅等を目的とした法人賃借人の賃借代理戸数
           をいい、オフィスビル・駐車場等の戸数は含みません。）は2023年9月30日の時点で約90万戸の実績を有
           し、スターツグループの建築案件をはじめとし、他社建築案件・管理物件を対象に管理戸数を拡大していま
           す。近年では、不動産管理事業により確立した地域密着型の営業体制によって、中古物件の資産価値を高め
           るリノベーション等の賃貸住宅管理から派生するビジネスに事業領域を拡大しています。
            (注)フランチャイズ店舗とは、ピタットハウスネットワーク株式会社との間でフランチャイズ契約を締結したスターツグルー
             プ以外の会社が不動産営業を行っている店舗をいいます。
          ロ．外部成長戦略

           ａ．外部成長戦略の基本方針
            　本投資法人は、上記で述べた賃貸住宅を取り巻く経済・社会動向を踏まえ、本資産運用会社を通じて、
            パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構
            築し、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー
            株式会社、グループ国内主要都市会社及びスターツＣＡＭ株式会社による情報提供並びに情報提供会社の
            拡充をはじめとして、スターツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資産規模
            を着実に成長させることを目指します。
           ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成長戦略

            ⅰ．物件情報の提供及びウェアハウジング機能
             　本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式会社、ス
             ターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社から
             のウェアハウジング機能（以下に定義されます。）の提供や物件情報の取得等を目的としてパイプライ
             ンサポート契約を締結し、また、スターツＣＡＭ株式会社からの物件情報の取得を目的として物件情報
             提供契約を締結し、もって、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会
             社、スターツアメニティー株式会社、グループ国内主要都市会社及びスターツＣＡＭ株式会社（以下、
             本項において総称して又は個別に「サポート会社」といいます。）による協力体制を構築しています。
             具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約に基づき、運用資産の取得に関連してサ
             ポート会社の保有する物件情報のすべてを本資産運用会社が優先的に受領することが可能となってお
             り、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情報を活用し、また、サポート会社が土地
             の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを傾注して、様々な物件を安定的に取得することを目
             指しています。さらに、サポート会社が                  ＰＦＩ  （注）   や公募プロポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲
             得した開発事業を通じて、大型賃貸住宅物件を取得することが可能となっています。
             　また、スターツグループは土地仕入から建物の企画・設計・施工・リーシングまでを一貫して実施し
             ており、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサ
             ポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別
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             目的会社が物件を取得して保有する機能（以下「ウェアハウジング機能」といいます。開発物件以外の
             物件については、本投資法人が取得を検討する場合に、パイプラインサポート契約に基づき、サポート
             会 社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの
             間、当該物件を保有する機能をいいます。以下同じです。）を利用することが可能であり、かかるウェ
             アハウジング機能により、完工及び稼働率安定までの物件保有リスクを回避することが可能となってい
             ます。
             　そして、本投資法人が増資による物件取得資金を調達するまでの間、かかるウェアハウジング機能を
             利用することにより、資産取得時の総資産に対する有利子負債の比率を安定的に推移させることが可能
             となります。
             　なお、外部成長の過程においては、資産の質的向上のためには、本投資法人は、必要に応じて運用資
             産の譲渡を行うことがあります。本資産運用会社はサポート会社が運用資産の譲渡先として有力な候補
             であるとの認識のもと、適時に迅速な運用資産の譲渡を実現するため、サポート会社及びサポート会社
             が設立した特別目的会社又はその子会社から取得した運用資産に限り、以下の自主ルールに従い、その
             譲渡に関する優先検討権をサポート会社に付与しています。
             (a）優先検討権付与の対象となる運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社は優先的にサポート会社に
               対し、譲渡を申し入れ、かかる申入先の比較において譲渡先にふさわしいと本資産運用会社が判断
               した申入先と売買契約締結に向けて誠実に協議を行います。
             (b）優先検討権を付与するか否かにかかわらず、運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社はサポート
               会社に対し、直近の鑑定評価額を譲渡価格の下限として、譲渡を申し入れます。
             (c）一定の期間内にサポート会社と購入条件について合意が得られず、又は当該資産の購入を見送る旨
               の通知があった場合には、本資産運用会社は当該資産の譲渡を第三者に申し入れることができま
               す。
             (d）第三者に購入意向がない、もしくは第三者の購入条件がサポート会社の購入条件を下回り、かつそ
               の時点においても当該資産の譲渡の方針に変更がない場合、本資産運用会社はサポート会社に再度
               譲渡の申入れを行うことができます。
             （注）   ＰＦＩ  （Private    Finance   Initiative）とは、公共施設等の建設、維持管理、運営等に民間事業者の持つ資金力、経営
               能力及び技術的能力を導入する事業方法をいいます。以下同じです。
            ⅱ．スターツグループが有する開発ノウハウの有効活用

             　スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件への投資により、投資物件の多
             様性を確保します。また、スターツグループの地域密着型の事業展開によるネットワークを通じたきめ
             細かな物件情報を入手、分析することによって、地域内で安定的に稼働が見込める物件に投資し、もっ
             て資産規模の着実な成長を目指します。
             　スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウとしては、具体的には以下の4点が期待され、
             このような開発ノウハウにより多様な物件への投資を目指します。
             (a）スターツＣＡＭ株式会社が開発した「高床免震工法」（特許取得済）を用いた免震構造賃貸マン
               ション、ペット対応マンションやデザイナーズマンション等の商品開発により、競合賃貸住宅との
               差別化を図り、賃貸住宅市場における競争力を維持すること
             (b）スターツ出版株式会社が発行する女性向け情報誌「ＯＺ（オズ）マガジン」とのタイアップによ
               り、働く女性が安心して快適に住むことのできる女性向け賃貸マンション「オザリア」を開発する
               等、ライフスタイルの変化に柔軟に対応した賃貸住宅を提案すること
             (c）  ＰＦＩ  、独立行政法人都市再生機構等の案件における事業プロポーザルを通じ、事業者に選定され、
               大規模住宅の整備を行うこと
             (d)「住まい」の周辺領域にあるホテル等に対する開発、運営能力を有していること
            ⅲ．利益相反回避のための施策

             　なお、本資産運用会社では、物件取得及び譲渡の方法に関して、スターツグループとの利益相反を回
             避するため、取締役会に加えて、コンプライアンス委員会及び外部専門家を加えた投資委員会を組織し
             て、取締役会決議に加えて、コンプライアンス委員会及び投資委員会での決議を経なければならないも
             のとされています（詳しくは、前記「１　投資法人の概況　　(４）投資法人の機構　②　投資法人の
             運用体制　ハ．委員会」及び後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係
             人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルール　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照くださ
             い。）。
           ハ．内部成長戦略

           ａ．内部成長戦略の基本方針
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            　本投資法人は、後記「⑧　運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続により、マスターリース会社・
            プロパティマネジメント会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の上昇や賃料単価の上
            昇を図り、安定した収益の確保を目指します。
           ｂ．スターツグループとの協力関係による内部成長戦略

            ⅰ．プロパティマネジメント会社の一元管理による業務の効率化
             　本投資法人は、前記「ａ．内部成長戦略の基本方針」に基づき、所定の社内手続によりスターツアメ
             ニティー株式会社がマスターリース会社・プロパティマネジメント会社として選定された取得済資産に
             関しては、スターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約に基づき、当該取
             得済資産のすべての信託受益権の受託者（以下「信託受託者」といいます。）に対して同社がプロパ
             ティマネジメント会社としてプロパティマネジメント業務を提供する関係にあります。同社にプロパ
             ティマネジメント業務を一括委託することにより、一貫した業務体制をとることが可能となり、その結
             果、物件の稼働状況や家賃の収納等の情報を各物件間で統一管理することができるとともに、プロパ
             ティマネジメント会社に対する指図の迅速化、スケールメリットを活かした修繕費用の低減、システム
             化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減等を通じて、管理運営コストの削減を図ることが可能
             となると考えています。
             ≪スターツアメニティー株式会社による管理の特徴≫
             ・地域密着型の営業体制に基づく情報力
             ・24時間365日の顧客応対コールセンター
             ・滞納の未然防止の徹底を目指した滞納管理システムの活用
             ・システム化された退去業務、巡回業務による費用の削減
             ・システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減
             ・金融機関と直結した精算管理
             ・入居者ニーズを反映した営繕工事による資産価値の維持
             ・リノベーション工事による資産価値の向上
            ⅱ．マスターリース契約を活用した収益の安定化

             　本投資法人は、信託受託者及びスターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース
             契約の形態を組み合わせて活用することで、物件が所在する地域の賃貸市場やその中で当該物件が有す
             る競争力を勘案して収益の向上を目指しつつ、一時的な賃貸市場の変動や新築時の稼働率の変動を回避
             し、本投資法人の収益の向上及び安定化を目指します。主なマスターリースの形態は下記(a)から(c)の
             とおりです。なお、物件の個別状況に応じ、事務所・店舗部分と住居部分で別形態のマスターリース契
             約を採用する等、同一の物件において下記(a)から(c)を併用することがあります。
             (a)パス・スルー型マスターリース契約
              　マスターリース会社とマスターリース契約に基づく転借人たるテナント（以下「エンドテナン
              ト」といいます。）との間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われ
              た賃料等と同額の金銭がマスターリース賃料となり、これを、信託受託者を通じて本投資法人が収
              受し、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用はすべて信託受託者及び本投資法
              人が負担する契約形態です。稼働が順調な場合は、収入の上昇分を得られる可能性がありますが、
              稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合には、不動産賃貸事業損
              益が減少する可能性があり、不動産賃貸事業損益の変動が比較的大きい契約形態となっています。
              本投資法人では、原則としてこの形式のマスターリース契約を採用しています。
             (b)固定賃料型マスターリース契約
              　マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテ
              ナントから支払われた賃料等にかかわらず、マスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間
              であらかじめ約定した固定賃料を、信託受託者を通じて本投資法人が収受する契約形態です。収入
              の変動が限定的になり、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用のほとんどはマ
              スターリース会社が負担をしますので、収入の上昇分を得られる可能性はありませんが、稼働が低
              迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合でも、不動産賃貸事業損益が減少
              する可能性が極小化されている契約形態となっています。本投資法人では、物件周辺の賃貸住宅市
              場における物件供給状況や人口動態等の一時的な変動による影響を回避する目的で、この形式のマ
              スターリース契約を採用することがあります。
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             (c)最低賃料保証型マスターリース契約
              　「パス・スルー型マスターリース契約」の持つ収入の上昇分を得られる可能性と「固定賃料型マ
              スターリース契約」の不動産賃貸事業損益の安定化という両契約の特長をあわせた契約形態で、エ
              ンドテナントから支払われた賃料等がマスターリース会社と信託受託者及び本投資法人の間であら
              かじめ約定した賃料を下回る場合には、本投資法人は信託受託者を通じて当該約定賃料を収受し、
              エンドテナントから支払われた賃料等があらかじめ約定した賃料を上回る場合には、当該賃料等と
              同額の金銭を信託受託者を通じて本投資法人が収受することができる契約形態です。具体的には、
              新築物件で稼働が安定するまでの間の収入が不安定な期間は、約定した賃料を収受し、稼働が安定
              し、実際の賃料収入が約定賃料を上回った場合には、実際の賃料収入を収受することができる契約
              形態です。
            ⅲ．リーシング業務の再委託による業務の緊密化

              　本資産運用会社では、スターツアメニティー株式会社がリーシング業務の再委託先を選定するに
              際して、本投資法人の運用にとって有利となると判断する場合には、所定の社内手続によりスター
              ツピタットハウス株式会社を再委託先として選定することを承認しています。スターツアメニ
              ティー株式会社とスターツピタットハウス株式会社との間の転貸借代理委託契約に基づき、リーシ
              ング業務を同社に再委託することにより、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密化
              を図ることが可能となり、稼働率の向上を目指します。
              　また、本投資法人は、リーシング業務に関して、入居者ニーズにあった商品設定やサービスシス
              テムの開発能力、地域毎の賃貸住宅市場の把握等を実現できる能力を備えた会社を再委託先として
              採用することが重要と考えています。スターツピタットハウス株式会社は、その特徴としては、広
              範な店舗網を活かした相互顧客紹介、多様な情報媒体による募集体制、テレビコマーシャルや看板
              等による宣伝広告、ホスピタリティーを重視した接客等があり、十分なリーシング能力を有してい
              るものと考えています。
            ⅳ．「プロシード」ブランドの統一

              　本投資法人は、ブランドによる知名度の向上と差別化も重要な戦略と考えています。そこで、本
              投資法人は、今後は一般の不動産流通市場から取得する物件について、本投資法人の名称の一部で
              ある「プロシード」という名称を付与したうえで、長期的安定的投資運用を前提としたプロパティ
              マネジメント業務として、資本的支出を計画的に行うことで、物件のグレード、美観の維持・向上
              に努め、入居者にも「プロシード」ブランドの優位性を訴求していくことを目指します。本投資法
              人は、かかるプロパティマネジメント業務を通じて入居者にとって快適で安全なレベルまで建物の
              管理状況を引き上げることにより、「プロシード」ブランドのブランドイメージを高めつつ、かか
              るブランド統一の相乗効果として稼働率の向上と賃料収入等の向上を実現することを目的として、
              内部成長の実現に取り組みます。また、スターツグループとの協力関係により、開発段階からブラ
              ンド名を冠し、より強くブランドイメージを訴求する方法にも取り組みます。
            ⅴ．利益相反回避のための施策

              　本資産運用会社は、前記「ロ．外部成長戦略　ｂ．スターツグループとの協力関係による外部成
              長戦略　ⅲ．利益相反回避のための施策」に記載したとおり、マスターリース会社・プロパティマ
              ネジメント会社・リーシング会社の選定等に関して、スターツグループとの利益相反を回避する施
              策を講じています。
         ③　ポートフォリオ構築方針

          　本投資法人は、ポートフォリオ構築に際して、賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにお
          ける賃料相場の変動リスク、空室リスク、及び賃料未収リスクの軽減並びに地域毎の賃貸住宅需要における人
          口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さに留意し、以下に定める事項を総合的に勘案したうえで、下記
          の割合によるポートフォリオの構築を行います。
           ａ．賃貸住宅等の各用途が有する収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の用途への偏在リ
             スクを軽減させること（用途別ポートフォリオ方針）
           ｂ．入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、特定の地域に集中することによ
             る偏在リスクを軽減すること（地域別ポートフォリオ方針）
           ｃ．ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入
             居者層への偏在リスクを軽減させること（住戸タイプ別ポートフォリオ方針）
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          イ．用途別ポートフォリオ方針
            　用途別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
                                                      価格比率
                 投資対象                     特徴
                                                     （注2）（注3）
                           単身向け、ＤＩＮＫＳ向け、ファミリー向け等、通常
                           の賃貸住宅です。専門のオペレーターに運営を委託す
                           ることを想定した学生向けマンションや、法人による
            ①　賃貸住宅                                           70％以上
                           数部屋単位の借上げを想定した社宅（又は寮）もこの
                           中に含みます。       （注1）
                           家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅で
                           す。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門の
            ②　マンスリーマンション
                           オペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃
            （＝短期滞在マンション）
                           貸することを想定しています。              （注1）
                           家具付きで寝具交換、フロントサービス等のサービス
                           提供がある賃貸住宅です。独自の運営組織とノウハウ
                                                       25％以内
            ③　サービスアパートメント               が必要なため、専門のオペレーターとマスターリース
                           契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。
                           （注1）
                           主として宿泊特化型のホテルを想定していますが、こ
                           れに限りません。独自の運営組織とノウハウが必要な
            ④　ホテル
                           ため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締
                           結し、一括賃貸することを想定しています。
                           有料老人ホーム等の形式の賃貸住宅及び介護老人福祉
                           施設等の介護保険施設（これらに付随する医療施設等
                           を含みます。）を想定していますが、これらに限りま
            ⑤　高齢者向け施設                                           10％以内
                           せん。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門
                           のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括
                           賃貸することを想定しています。
                           賃貸住宅等のいずれにも該当しない用途であり、主と
                           して本資産運用会社が兼業する不動産コンサルティン
            ⑥　その他               グ業務により建築企画等を行ったＰＦＩ、ＰＰＰ、市                            25％以内
                           街地再開発事業等による開発物件等を想定しています
                           が、これに限りません。
            （注1）店舗等と併用される物件についても投資できるものとします。但し、こうした店舗併用物件については、原則として上
               記①乃至③の用途の面積が建物全体（駐車場、駐輪場等の面積は除きます。）の50％以上を占める物件であることを基
               準とします。
            （注2）「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
            （注3）経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の用途別価格比率が一定の期間目標値と整合しな
               い場合があります。
          ロ．地域別ポートフォリオ方針

            　地域別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
                        地域区分    （注1）                    価格比率    （注2）（注3）
            首都圏主要都市                                           70％以上
            政令指定都市（上記に含まれる都市を除きます。）及び地
                                                       30％以内
            方主要都市（上記に含まれる都市を除く県庁所在地等）
            （注1）この表にない地域であっても、政令指定都市又は地方主要都市への通勤圏と判断できる場合（概ね半径20km圏内）はそ
               れぞれの地域に組入れ可能とします。以下同じです。
            （注2）「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
            （注3）経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する賃貸住宅等の地域別価格比率が一定の期間目標値と整合しな
               い場合があります。
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          ハ．住戸タイプ別ポートフォリオ方針
            　住戸タイプ別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
                                                      面積比率
               住戸タイプ区分                       特徴
                                                      （注3）
                           ＜主な想定入居者像＞
                           学生や社会人を中心とした単身者
                           ＜想定入居人員＞
                           1人
            シングルタイプ                                         20％～50％
                           ＜専有面積＞
                           18㎡～28㎡程度
                           ＜間取り＞
                           ワンルーム、1Ｋ、1ＤＫ
                           ＜主な想定入居者像＞
                           ゆとりを求める単身者や利便性を重視するＤＩＮＫＳ
                           や幼児1人程度がいる家族
                           ＜想定入居人員＞
            ＤＩＮＫＳタイプ              1人～3人                          5％～25％
                           ＜専有面積＞
                           28㎡～45㎡程度
                           ＜間取り＞
                           1ＬＤＫ、2ＤＫ
                           ＜主な想定入居者像＞
                           利便性とともに住環境の良さを重視する、子供がいる
                           家族世帯
                           ＜想定入居人員＞
                           2人以上
            ファミリータイプ                                         30％～60％
                           ＜専有面積＞
                           45㎡程度以上
                           ＜間取り＞
                           2ＬＤＫ、3ＤＫ、3ＬＤＫ以上
            （注1）物件毎に周辺のエリア性を考慮して検討の上、個別物件の選定の適否を判断します。なお、住戸毎の面積比率の計算根
               拠は専有面積に基づくものとします。
            （注2）住戸タイプ別ポートフォリオ方針には、前記「イ．用途別ポートフォリオ方針」所定の「④　ホテル」及び「⑤　高齢
               者向け施設」については含まれていません。
            （注3）中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一
               定の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
         ④　個別物件の選定方針

          　個別物件の取得に当たっては、賃貸住宅を中心とし、収益性とリスクを総合的に勘案して安定的収入が見込
          める物件を選定することとしています。かかる物件を選定するための基準は以下のとおりです。
            項目                       物件選定方針
          構造       木造（但し、耐火建築物であるものは除きます。）及び軽量鉄骨造以外の構造であること
                  新耐震設計基準に適合する物件であること
          築年数       原則として取得時において20年以内の物件であること（但し、第三者による評価等を受け
                  耐用年数等に懸念がないと判断された場合はこの限りではありません。）
                  地域性に鑑み賃貸需要が見込めると判断できる立地であり、中長期的に良好な住環境が維
          立地
                  持される見込みがある物件であること
                  取得時における       PＭＬ  （注）   は20％以下であること
          耐震性
            （注）   PＭＬ  （Probable     Maximum   Loss）の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10％
               であるような地震（再現期間475年相当の地震）が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失の再調達価
               格に対する割合で表されます。
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         ⑤　デューデリジェンス基準
          　運用資産の選定に際しては、投資家の利益を最大化することを目的として、外部の第三者である専門家に対
          し、不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク診断報告書等の各種デューデリジェンスレポート
          の作成を委託する等、外部の専門家の調査や助言を得ながら、当該物件に存在するリスクを明確にしたうえ
          で、収益性とリスクを総合的に勘案して的確な判断を行うものとします。具体的な調査項目は以下のとおりで
          す。
             調査項目                           内容
         物理的調査
                       建物主要構造・規模・築年数・設計・施工業者等
                       主要仕上（屋根、外壁、床、壁、天井等）
                       電気設備、給排水衛生設備、空調設備、昇降機、搬送機、防災設備、駐車場等
                       の状況
          建物調査
                       都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画
                       法」といいます。）・建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含み
                       ます。以下「建築基準法」といいます。）等関連法令に対する遵法性
                       大規模修繕計画及び管理計画の良否及びその実施の状況
                       緊急修繕項目及び費用、大規模修繕計画の見込み
                       現地調査・敷地使用履歴等の資料収集分析、ヒアリング等による有害又は汚染
                       物質の可能性に関する報告書の取得等による調査
          環境・土壌汚染リスク調
                       上記調査の結果、汚染の可能性があるとされた場合、試料採取・化学的分析に
                       よるホルムアルデヒド・           VOC  （揮発性有機化合物）、フロン・ハロン、耐火被
          査
                       覆用吹付け石綿（アスベスト）、                PCB  （ポリ塩化ビフェニル）等の有害又は汚
                       染物質の有無の確認に関する報告書の取得等による調査
                       新耐震設計基準に適合する物件であること
          地震リスク調査
                       PＭＬ  が、ポートフォリオ全体で10％以下、個別物件に対するもので20％以下で
                       あること
         法律的調査
                       所有権及び所有権以外の権利関係
                       信託受益権については信託契約の内容
                       土地の境界確認書や越境に係る覚書等の内容
                       賃貸借契約・転貸借契約等の状況
          権利関係調査
                       借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約・協定等の内
                       容
                       借地権に関する対抗要件具備の状況、借地権譲渡時の承諾料の有無及び金額
                       共有物不分割特約及びその旨の登記の有無、共有者間における債権債務関係
                       敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分禁止の措置
          境界調査            境界標の有無、隣接地との境界確定の状況
         経済的調査
                       一般的要因（人口の状態、経済動向、土地利用計画及び規制等）
                       地域要因（交通利便性、住環境、生活利便施設との近接性、公共施設との近接
                       性等）
          市場調査
                       取引市場の動向（地価水準、利回り等）
                       賃貸市場の動向（賃料水準、賃貸条件、稼働率等）
                       各テナントの契約内容（賃貸面積、賃料、共益費等）
                       賃料支払状況及びその他の契約内容の履行状況
          テナント調査
                       各テナントの信用力（反社会的勢力との関わりがないことの調査を含みま
                       す。）
                       収益（賃料、一時金、共益費、その他の収入）の適正性
                       大規模修繕計画に基づく積立金の方針・措置
                       費用（委託管理費、水道光熱費、修繕費等）の適正性
          キャッシュ・フロー調査
                       テナント誘致の競争力の有無
                       対象不動産の処分可能性
          　なお、高齢者向け施設のオペレーターに選定するにあたっては、上記通常の不動産取得の際のデューデリ
          ジェンスに加え、本資産運用会社が自ら同施設に赴き、施設長等運営責任者へのヒアリングを通じて、オペ
          レーターの運営実績及び信用力等に関する事項を検討し、オペレーターが適切に高齢者向け施設の運営を行う
          ことが可能であるかを調査・確認します。
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         ⑥　開発案件への投資方針
          　本投資法人は、取得時において安定的に賃貸収入を生み出している物件の取得を原則としますが、建築中の
          物件について、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しリスクが極小化されていると
          判断できる場合には、当該物件の竣工前に、当該物件の竣工を停止条件の内容とする取得契約の締結も検討す
          ることができるものとします。
         ⑦　保険付保方針

          イ．地震保険の付保
           　本投資法人は、地震の発生により生じる予期せぬ損害に対応するために、地震                                     PＭＬ  10％以上の物件につい
           ては、原則として地震保険の付保を行います。但し、保険会社による地震保険の引き受けが困難となった場
           合や地震保険の料率が合理的でないと本資産運用会社が判断した場合は、地震保険の付保を行わない場合も
           あります。
          ロ．損害保険の付保

           　本投資法人は、火災等の災害や不慮の事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三
           者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各物件の特性に応じた適切な内容の火災保険（破損・
           汚損特約、家賃保険特約）、機械保険及び施設管理者賠償責任保険の付保を行います。
         ⑧　運営管理方針

          イ．運用及び維持管理の方針
           　運用及び維持管理の基本方針は運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指すものとします。
          ロ．リーシング方針

           　運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保するために、良質な賃貸入居者を確保するこ
           とを目指して運用を行うことを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図るものとします。
           ａ．周辺相場の動向や市場環境の変化に対応するよう積極的に情報を収集し、適正な賃料水準を設定、維持
             するものとします。
           ｂ．良質な入居者を確保するために入居審査項目を明確化し、リーシング会社に遵守させるものとします。
           ｃ．リーシング会社の選定にあたっては、次項に定める選定方針のとおり、本投資法人の利益の最大化に寄
             与する会社を選定するものとします。
          ハ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定方針

           　プロパティマネジメント業務については、入居者に対する24時間体制での対応が行える等のきめ細やかな
           対応を広範な物件所在地において均質かつ適切な運営管理コストで行えるよう、一貫した業務体制の構築を
           目指します。そのため、プロパティマネジメント会社へ物件の用途に応じて一括委託するものとします。ま
           た、原則として、プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務については、募集力があり、リーシン
           グコストが適切なリーシング会社にプロパティマネジメント会社から再委託させることで、プロパティマネ
           ジメント会社とリーシング会社の緊密な連携を図り、効率的な集客等による稼働率の上昇を実現することを
           目指します。このように運営経費を低コスト化し、高稼働率を確保することで収益性を高めることを目指し
           ます。プロパティマネジメント会社の選定における意思決定プロセスについては、前記「１　投資法人の概
           況　(４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ホ．本資産運用会社の意思決定プロセス　ｄ．マス
           ターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」及び後記「第二部　
           投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投資法人の自主ルー
           ル　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照ください。
           　また、本投資法人とプロパティマネジメント会社は、契約事務の簡素化等を目的として、原則としてマス
           ターリース契約を締結することとします。そのため、マスターリース業務を行うプロパティマネジメント会
           社の選定にあたっては、複数の候補の中から本投資法人に対して最も有利となるような会社を選定するもの
           とします。
          ニ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定プロセス

            マスターリース会社        ・ プロパティマネジメント         会社・リーシング会社の選定に際しては、運用ガイドラインその
           他の本資産運用会社の社内規程に定める基準に従い、複数の候補先（但し、取得予定物件について既にプロ
           パティマネジメント業務を行っている会社がある場合には、当該会社を含みます。）から、見積りの取得や
           ヒアリング等の情報収集を通じて、下記の条件について比較検討を行います。
           ａ．前項の選定基準
           ｂ．プロパティマネジメント業務の受託可能エリア
           ｃ．プロパティマネジメント業務の内容（報酬水準、レポート作成業務、プロパティマネジメント業務、建
             物管理業務、一般修繕対応、大規模修繕対応、最小引受手数料等）
           ｄ．滞納保証業務（報酬水準、保証範囲（賃料、共益費、更新料、退去修繕費）等）
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           ｅ．マスターリース契約（マスターリース形態、料率水準、期間、費用負担等）
           ｆ．リーシング業務（リーシング会社の募集体制、募集可能エリア、広告料等）
           　本資産運用会社は、上記のとおり確認した条件について総合的に分析を行い、かかる分析に基づき                                                マス
           ターリース会社      ・ プロパティマネジメント          会社の候補先を選定します。あわせて、                   プロパティマネジメント          会社から
           リーシング業務を再委託するリーシング会社の候補先を選定します。
          ホ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセス

            マスターリース会社        ・ プロパティマネジメント会社           ・リーシング会社の選定等の意思決定プロセスについては前
           記「１    投資法人の概況　         (４）投資法人の機構          ②  投資法人の運用体制          ホ．本資産運用会社の意思決定プ
           ロセス    ｄ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」、
           及び後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（２）本投
           資法人の自主ルール　②　本自主ルールの適用範囲」をご参照ください。
           　本書の日付現在、本投資法人及び本資産運用会社は取得資産のマスターリース会社・プロパティマネジメ
           ント会社の選定について、上記手続を経ており、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除いて利害関係人
           であるスターツアメニティー株式会社にマスターリース業務・プロパティマネジメント業務を委託し、ス
           ターツアメニティー株式会社から利害関係人であるスターツピタットハウス株式会社にリーシング業務を再
           委託しています。スターツアメニティー株式会社をマスターリース会社・プロパティマネジメント会社とし
           て、スターツピタットハウス株式会社をリーシング業務の再委託先として、それぞれ選定及び承認した主な
           理由は以下のとおりです。
           ａ．スターツアメニティー株式会社について
            ⅰ．資本金・売上高・従業員数・組織体制・資格者の人数・管理戸数・マスターリースの実績等から管理
              水準、業務受託、内部管理体制、業績動向等に懸念がないこと
            ⅱ．滞納立替を行う対象が、賃料・共益費・更新料・退去修繕費とすべての債権を広範囲にカバーしてい
              ることで、賃料不払いリスクを軽減できること
            ⅲ．手数料に滞納立替手数料が含まれており、他社に比べ、管理コスト面が優位であること
           b．スターツピタットハウス株式会社について
            ⅰ．ホームページや、駅前を中心とした店舗網等の募集手段を通じて、入居者を直接集客することが可能
              となるため、広告料を抑制することができること
            ⅱ．他の賃貸仲介専門業者等とも緊密に連携を取ることで、安定的に入居者の確保を見込めること
          ヘ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の管理・監督方針

           ａ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社との一体的な管理運営
           　本資産運用会社は、管理運営計画に基づき、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社と、個々
           の運用資産毎に、以下の事項に関する確認及び対応について協議を行います。
            ⅰ．前月までの収支状況と予算対比
            ⅱ．既存テナントの動向（賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無、その対処状況、賃貸
              借契約更改状況等）
            ⅲ．賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況
            ⅳ．建物管理状況（躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、その必要性の検討等）
            ⅴ．遵法性に関する状況
            ⅵ．居住環境や近隣等周辺環境の状況
            ⅶ．管理経費削減を含む収益性向上の検討
            ⅷ．その他、本投資法人において協議が必要と考える事項
           ｂ．マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社のモニタリング
           　本資産運用会社は、原則として6ヶ月毎に、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の運営実
           績に関し、以下の業務毎にモニタリングを行い、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社に対
           し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、必要に応じてマスターリース会社・プロパティマネジメント
           会社の変更を行います。
            ⅰ．建物保守管理業務
            ⅱ．リーシング業務
            ⅲ．修繕・資本的支出等
            ⅳ．入出・口座・台帳管理
            ⅴ．立ち上げ・引継ぎ（物件組入れ時、売却時対象）
            ⅵ．受託者負担内容見積業務
            ⅶ．その他（関係官庁等との折衝・事務・報告等）
            ⅷ．再委託業務の内容（入居審査業務、賃貸借契約の締結業務、契約金受領業務、更新契約締結業務、更
              新料等の受領業務）
         ⑨　譲渡方針

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          　運用資産については、原則として短期での譲渡は行わず、中長期的に保有することとします。運用資産を譲
          渡する場合は、不動産市況、当該運用資産が所在するエリアの将来的な不動産市況、当該運用資産の将来的な
          収 益の予測、当該運用資産について今後発生する大規模修繕に関する計画、ポートフォリオ構成を考慮して総
          合的に判断したうえで、譲渡の是非を決定するものとします。
         ⑩　財務戦略

          イ．基本方針
           　金利環境を的確に把握し、資産規模の着実な成長と投資主への安定的な金銭の分配を維持することを基本
           的な方針とします。
          ロ．エクイティ・ファイナンス

           　運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金利環境を的確に把握し、投資口の希薄化に配慮しつつ、
           投資口の追加発行を実行します。
          ハ．デット・ファイナンス

           ａ．借入の方針
            　資金調達コストの低減と金利変動リスクの最小化を図り、金利環境を的確に把握しつつ、長期・短期の
            借入期間、固定・変動の金利形態等、資金調達方法のバランスを考慮したうえで、以下の方針に従って借
            入又は投資法人債の発行を行います。
           ⅰ．借入先は、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）に規定される機関投資家（以下「機関投資
             家」といいます。）に限るものとします。
           ⅱ．資金調達コスト及び金利変動リスクを低減し、固定・変動の金利形態、期間、担保設定の有無等の諸
             条件を、複数の機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。
           ｂ．有利子負債比率
            　原則として有利子負債の総資産に対する比率の上限を60％とし、安定的に推移させることを目標としま
            す。但し、資産の取得に伴い、一時的に60％を超えることがあります。
           ｃ．投資法人債の発行
            　安定的な資金調達の手段として投資法人債を発行することがあります。
           ｄ．コミットメントライン
            　必要資金の機動的な資金調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度設定又は随
            時借入の予約契約を締結する場合があります。
          ニ．自己投資口の取得及び消却

            　資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。検
            討にあたっては、中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状
            況、市場環境等を慎重に見極めたうえで実施の可否を判断するものとします。
         ⑪　開示方針

          　本投資法人は、常に投資家の立場に立った、正確、迅速かつ公平な情報開示に努めることを開示についての
          基本的な方針とします。具体的には以下のとおりです。
          イ．本投資法人は、資産運用に関する情報、投資家に対して開示すべき情報について、正確、迅速かつ公平な
            情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
          ロ．本投資法人は、前記イ．に従って集約された情報についての開示の要否、内容及び時期等について、これ
            を速やかに検討し、決定するものとします。
          ハ．本投資法人が行う情報開示は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ定
            める方法、様式に従って行います。
          ニ．本投資法人は、上記法令規則等が要請する開示事項以外にも、可能な限り迅速かつ正確な情報開示を行う
            よう努めます。
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      （２）【投資対象】
         ①　投資対象とする資産の種類
          イ．主たる投資対象とする特定資産（規約第28条）
           　本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、主として以下の特定資産に投資するものとします。
           なお、金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行さ
           れていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして本イの規定を適用するものとします（以
           下、ロ及びハにおいて同じです。）。
           ａ．不動産
           ｂ．不動産の賃借権
           ｃ．地上権
           ｄ．次に掲げるものを信託する信託の受益権
            ⅰ．金銭（信託財産を主として上記ａ．からｃ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的と
              するものに限ります。）
            ⅱ．不動産
            ⅲ．不動産の賃借権
            ⅳ．地上権
           ｅ．匿名組合出資持分（当事者の一方が相手方の行う上記ａ．からｄ．までに掲げる資産の運用のために出
             資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から
             生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持
             分」といいます。））
           ｆ．金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資とし
             て運用することを目的とするもの
           ｇ．裏付けとなる資産の2分の1を超える金額を上記ａ．からｆ．に掲げる資産（以下「不動産等」といいま
             す。）に投資することを目的とする以下の資産対応証券等（以下、本号ⅰ．乃至ⅳ．の特定資産をあわ
             せて「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」といいます。なお、裏付けとなる資産の2分
             の1を超える金額とは、原則として当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した
             金額から規約第32条第2項に定める敷金等を控除した金額の2分の1を超える金額をいいます。）
            ⅰ．資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化
              法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券
            ⅱ．資産流動化法第2条第13項及び第15項に定める特定目的信託の受益証券（上記ｄ．及びf．に掲げる信
              託の受益権を除きます。）
            ⅲ．投信法第2条第7項に定める受益証券
            ⅳ．投信法第2条第15項に定める投資証券
          ロ．主たる投資対象以外の特定資産（規約第29条）

           　本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、上記イ．に掲げる特定資産の他、以下に掲げる特定
           資産に投資することがあります。
           ａ．投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下
             「投信法施行令」といいます。）第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利
           ｂ．預金（下記ｊ．に定める譲渡性預金を除きます。）
           ｃ．投信法施行令第3条第7号に定める金銭債権
           ｄ．コール・ローン
           ｅ．金融商品取引法第2条第1項第1号に定める国債証券
           ｆ．金融商品取引法第2条第1項第2号に定める地方債証券
           ｇ．金融商品取引法第2条第1項第3号に定める特別の法律により法人の発行する債券
           ｈ．金融商品取引法第2条第1項第4号に定める資産流動化法に規定する特定社債券
           ｉ．金融商品取引法第2条第1項第5号に定める社債券（但し、転換社債券及び新株予約権付社債券を除きま
             す。）
           ｊ．譲渡性預金
           ｋ．金融商品取引法第2条第1項第12号に定める貸付信託の受益証券
           ｌ．金融商品取引法第2条第1項第15号に定めるコマーシャル・ペーパー
           ｍ．信託財産を主として上記ｂ．乃至ｌ．に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭
             の信託の受益権
           ｎ．有価証券（規約第28条及び上記ａ．乃至ｍ．に該当するものを除きます。）
           ｏ．投信法施行令第3条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備
           ｐ．投信法施行令第3条第12号に定める公共施設等運営権
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         ハ．特定資産に付随する資産（規約第30条）
          　本投資法人は、規約第26条に定める資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合に限
          り以下に掲げる特定資産に付随する資産に投資することがあります。
          ａ．商標法（昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使
            用権若しくは通常使用権をいいます。）
          ｂ．温泉法（昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。）において定める温泉の源泉を利用する権利
            及び当該温泉に関する設備
          ｃ．著作権法（昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
          ｄ．民法（明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）第280条に規定され
            る地役権
          ｅ．動産（民法で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたものを
            いいます。但し上記ロ．ｏ．に該当するものを除きます。）
          ｆ．上記ａ．乃至ｅ．に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
          ｇ．資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資
          ｈ．民法第667条に規定される組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設
            立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。）
          ｉ．各種保険契約に係る権利（不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等への投資に係
            るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。）
          ｊ．不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に付随して取得するその他の権利
          ｋ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。）に基づく算定
            割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
         ②　投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合

          　投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合については、前記「（１）投資方針」をご参
          照ください。
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      （３）【分配方針】
         ①　金銭の分配（規約第35条第1号、第2号、第3号）
          　本投資法人は、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
          イ．本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法
            及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に準拠して決算期毎に計算される利益の金額と
            します。
          ロ．分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利

            益」といいます。）の100分の90に相当する金額（但し、法令改正等により当該金額の計算に変更があっ
            た場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分配するものとして、本投資法人が決定す
            る金額とします（但し、分配可能金額を上限とします。）。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上
            に必要と認められる長期修繕積立金、支払い準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引
            当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものと
            します。
          ハ．分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針

            に基づき運用を行うものとします。
         ②　利益を超えた金銭の分配（規約第35条第4号）

          　本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の100分の90に相当する金額に満たない場合、経済環境、不動
          産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が最適と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税
          負担を軽減することができる場合、規約第35条第2号に定める分配金額に、法令等の定める金額を限度とし
          て、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。
          　なお、本投資法人は、原則として毎期継続的に当該利益を超えた金銭の分配を行う方針とします。また、そ
          の実施及び金額の決定にあたっては、運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及
          び本投資法人の財務状態に十分配慮します。但し、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、運用資産の状
          況及び財務の状況等を勘案し、本投資法人が不適切と判断した場合には、利益を超えた金銭の分配は行いませ
          ん。利益超過分配は、利益を構成する任意積立金を残したままこれを実施することはできないと解されている
          ため、利益超過分配の実施に先立ち、本投資法人が計上している圧縮積立金及び買換特例圧縮積立金を全額取
          り崩す必要があります。このため、本投資法人が計上しているこれらの積立金の全額を2023年10月期までに段
          階的に取り崩し、2024年4月期から原則として毎期継続的な利益超過分配を開始する予定です。
         ③　分配金の分配方法（規約第35条第5号）

          　分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録
          投資口質権者を対象に、原則として決算期から3ヶ月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる
          投資口の口数に応じて分配するものとします。
         ④　分配金の除斥期間（規約第36条）

          　分配金は支払い開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れるものとします。
          なお、未払分配金には利息をつけないものとします。
         ⑤　本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配に当たっては、投資信託協会の定める規則等に従うものと

          します。
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      （４）【投資制限】
         ①　規約に基づく投資制限
          　本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
          イ．借入金及び投資法人債にかかる制限（規約第41条）
           ａ．本投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、運用資産の取得資金、賃貸を行う
             不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金の支払、運転資金若しくは債務の返
             済（敷金及び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等を使途とし、借入又
             は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことができます。
           ｂ．上記ａ．の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。
           ｃ．本投資法人の借入金と投資法人債の限度額は各々5,000億円を上限とします。但し、借入金と投資法人
             債とをあわせて、その合計額が5,000億円を超えないものとします。
           ｄ．借入を行う場合、借入先は、機関投資家に限るものとします。
          ロ．他のファンドへの投資（規約第28条第7号）

           　本投資法人は、資産流動化法第2条第9項に定める優先出資証券、資産流動化法第2条第13項及び第15項に
           定める特定目的信託の受益証券（但し、金銭（信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権、不動
           産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするものに限ります。）、不動産、
           不動産の賃借権又は地上権に係る信託の受益権を除きます。）、投信法第2条第7項に定める受益証券並びに
           投信法第2条第15項に定める投資証券に投資することができます。但し、上記については、不動産等を主た
           る投資対象とし、上記それぞれの財産（当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した
           金額から敷金又は保証金等これらに準じる金銭を控除した金額）の2分の1を超える金額を不動産等に投資す
           ることを目的とするものに限ります。
          ハ．その他の投資制限（規約第31条）

           　本投資法人は、投資主の利益を最優先し、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いませ
           ん。
            前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　ロ．主たる投資対象以外の特定資産」に掲げる
           金銭債権及び有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、安全性又は換金性を勘案した運用を図るもの
           とします。
          　前記「（２）投資対象　①　投資対象とする資産の種類　ロ．主たる投資対象以外の特定資産」に掲げる
          デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジ
          することを目的とした運用に限るものとします。
         ②　金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限

          　本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです（な
          お、以下は本投資法人に課せられる投資制限のすべてを網羅するものではありません。）。
          イ．資産運用会社による運用の制限
           　登録投資法人は資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会
           社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定
           の投資制限に服することになります。かかる資産運用会社に対する禁止行為のうち、後記「第二部　投資法
           人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限」に記載の利害関係人との取引制限を除
           き、主なものは以下のとおりです。
           ａ．自己取引等
             自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融
             商品取引法第42条の2第1号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品
             取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣
             府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きま
             す。
           ｂ．運用財産相互間の取引

             運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第2
             号）。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させ
             るおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
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           ｃ．第三者の利益を図る取引
             特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動
             を利用して自己又は投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行
             うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。
           ｄ．投資法人の利益を害する取引

             通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が投資法人の利益を害することとなる条件
             での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第4号）。
           ｅ．分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

             以下の権利又は有価証券について、当該権利又は有価証券に関し出資され、又は拠出された金銭（これ
             に類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下
             「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行
             う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証
             券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合
             に、当該権利についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げ
             る行為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。
            ⅰ．金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
            ⅱ．金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）
            ⅲ．金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）
           ｆ．その他業府令で定める取引

             上記のほか、資産運用会社が行う運用行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、
             又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条
             の2第7号、業府令第130条）。
            ⅰ．自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運
              用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第1号）
            ⅱ．自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした
              運用を行うこと（業府令第130条第1項第2号）
            ⅲ．第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に
              照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第44条の3第1項第3
              号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第3号）
            ⅳ．他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（業府令第130条第1項第
              4号）
            ⅴ．有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
              を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（業府令第130条第1項第5号）
            ⅵ．第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（資
              産運用会社が、あらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうと
              する理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（業府令第130条第1項第6号）
            ⅶ．その他業府令に定める内容の運用を行うこと
          ロ．同一株式の取得制限

           　登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得
           することができません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。但し、国外の特定資産につい
           て、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得若しくは譲渡、貸借又は管
           理の委託に係る取引を行うことができないものとして投信法施行令に定める場合において、専らこれらの取
           引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合はこの限りではありません（投信法第194条
           第2項、投信法施行令第116条の2）。
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          ハ．自己投資口の取得及び質受けの制限
           　投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次
           に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第
           1項）。
           ａ．その資産を主として投信法施行令に定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資
             法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた
             場合
           ｂ．合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
           ｃ．投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
           ｄ．その他投信法施行規則で定める場合
          ニ．子法人による親法人投資口の取得制限

           　他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の投資口につ
           いては、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人（子法人）は、取得することができません（投信法
           第81条第1項及び第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は
           子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。
           ａ．合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
           ｂ．その他投信法施行規則で定める場合
         ③　その他

          イ．有価証券の引受け
           　本投資法人は、有価証券の引受けは行いません。
          ロ．信用取引

           　本投資法人は、信用取引は行いません。
          ハ．集中投資

           　集中投資について制限はありません。但し、ポートフォリオの投資比率に関する本投資法人の運用方針に
           ついては、前記「（１）投資方針　③　ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
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     ３【投資リスク】
       （1）本投資口への投資に関するリスク要因
        　以下には、本投資口又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）への投
        資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口又は
        本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存
        在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはま
        りますが、資産としての種類の違いに応じて追加で発生するリスクもあります。また、本投資法人の取得済資産
        に特有のリスクについては、後記「５運用状況　（2）投資資産　③その他投資資産の主要なもの　ヘ．取得済資
        産にかかる信託不動産の個別概要」をあわせてご参照ください。
        　本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、
        回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
        　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に比べ
        低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、
        本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
        　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口又は
        本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
         　本項に記載されているリスク項目は以下のとおりです。

         ①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク

          イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク
          ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク
          ハ．本投資口の市場性に関するリスク
          ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク
          ホ．投資口の希薄化に関するリスク
          ヘ．自己投資口の取得等に関するリスク
          ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
          チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク
          リ．本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク
         ②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

          イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
          ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
          ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク
          ニ．資金調達に関するリスク
          ホ．有利子負債比率に関するリスク
          ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
          ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク
          チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク
          リ．本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          ヌ．スターツグループに依存しているリスク
          ル．インサイダー取引規制に関するリスク
          ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
         ③　不動産に関するリスク

          イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
          ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク
          ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク
          ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
          ホ．法令の制定・変更に関するリスク
          ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク
          ト．共有に関するリスク
          チ．区分所有建物に関するリスク
          リ．借地物件に関するリスク
          ヌ．開発物件に関するリスク
          ル．有害物質に関するリスク
          ヲ．賃料収入に関するリスク
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
          ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          カ．転貸借に関するリスク
          ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
          タ．マスターリースに関するリスク
          レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク
          ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク
          ツ．テナント集中に関するリスク
          ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク
          ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク
          ラ．高齢者向け施設に関するリスク
         ④　信託受益権に関するリスク

          イ．信託受益者として負うリスク
          ロ．信託受益権の流動性リスク
          ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク
          ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク
         ⑤　会計、税制に関するリスク

          イ．減損会計の適用に関するリスク
          ロ．導管性要件に関するリスク
          ハ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
          ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
          ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          へ．同族会社に該当するリスク
          ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク
          チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク
          リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク
         ⑥　その他

          イ．専門家報告書等に関するリスク
          ロ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク
          ハ．感染症の拡大等に関するリスク
          ニ．ＥＳＧ評価に関するリスク
       (2）各リスク項目についての詳細は、以下のとおりです。

         ①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク
          イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク
           　投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回り
           の如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるもので
           あり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。本投資法人は前
           記「２　投資方針　（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定で
           すが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。また本投資口
           に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と
           異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本
           投資法人が解散を命ぜられた場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、
           投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
          ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク

           　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です（規約第7
           条）。従って、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上
           場されている場合には金融商品取引所を通じた売却を含みます。）に限られます。但し、本投資法人が、投
           資主との合意により本投資口を有償で取得することは可能です。また、金融商品取引所における本投資口の
           流動性の程度によっては、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の
           投資口1口当たりの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や、本投資口の譲渡自体が事実
           上不可能となる場合があります。
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          ハ．本投資口の市場性に関するリスク
           　本投資口は、東京証券取引所に上場されていますが、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引で
           きることは保証されていません。従って、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない
           場合や本投資口の譲渡自体が不可能な場合があり得ます。
           　さらに、本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場
           規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止される可能性があります。上場廃止
           後は東京証券取引所における本投資口の売却は不可能となり、投資主は保有する本投資口を第三者に対して
           相対で譲渡する他に換価手段がないため、投資主の換価手段が大きく制限されることとなります。
          ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク

           　本投資口又は本投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産関連資産への投
           資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けま
           す。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較に
           より、不動産投資信託全般の需給が崩れない保証はありません。
           　本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権（以下「投資対象不動産等」といいます。）を主な投資対象
           としていますが、投資対象不動産等の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受けやすいといえま
           す。さらに、投資対象不動産等の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で投資対象不動産等を売
           却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。
           これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の価値の
           下落をもたらす可能性があります。その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しく
           は他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口又は
           本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価
           値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
           　また、東京証券取引所の不動産投資信託証券に係る市場の将来的な規模並びに同市場における流動性の不
           確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
           　なお、本投資口が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に
           下落する可能性があります。
          ホ．投資口の希薄化に関するリスク

           　本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（預り敷金及
           び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てのために必要に応じ
           て規約に定める200万口を上限として、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額（投信法第82
           条第6項）で投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投
           資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は当該既存の投資主が必要口数を新規に取得しない
           限り、希薄化します。また、本投資法人の営業期間中において追加発行された投資口に対して、その保有期
           間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主が有する
           投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当
           たりの純資産額が影響を受けることがあります。また、追加発行が市場における投資口の需給バランスに影
           響を与えることもあり、本投資口の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。
           　なお、本投資法人が新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）を行った場合にも、
           既存の投資主が割当てを受けた新投資口予約権を行使しない限り同様に希薄化し、また、本投資法人の投資
           口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。
           　これら諸要因により既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。
          へ．自己投資口の取得等に関するリスク

           　本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得
           を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取
           得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はあり
           ません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人
           にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、自己投資口は貸借対照表上、純資産の
           控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる
           金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた
           場合には、支払配当要件を満たすために（支払配当要件の詳細については、後記「⑤　会計、税制に関する
           リスク　ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク」をご参照
           ください。）、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続きが必要となる可能性があります。
          ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

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           　不動産又は不動産信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投信法施行令及び
           投信法施行規則の改正により2000年11月以降可能になりました。今後かかる投資法人に関する法律上、税制
           上 その他諸制度上の取扱い及び解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに
           伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資
           法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク

           　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対
           して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一
           ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで
           確定し（投信法第131条第1項及び第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、
           必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決
           権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合にお
           いて、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき、及び、規約に定める一定の場合は、当該議案のいず
           れも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第14条第1項）。さら
           に、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託していま
           す。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えな
           い可能性もあります。
          リ．本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

           　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞った
           り、支払不能が生じるリスクがあります。
         ②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

          イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
           　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいま
           す。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいま
           す。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。また、本投資法人は、投信法に基づい
           て投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取消さ
           れる可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散
           し、清算手続に入ります。上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済
           （投資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができませ
           ん。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
          ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

           　本投資法人の規約に定められている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の
           承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用
           ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投
           資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
          ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

           　本投資法人は、投資対象不動産等を主な投資対象としています。投資対象たる不動産及び不動産信託受益
           権の信託財産たる不動産（以下「投資対象不動産」といいます。）からの収入が減少し、又は投資対象不動
           産に関する費用が増大することにより、投資主への分配がなされず又は分配金額が減少することがありま
           す。
           ａ．収入に関するリスク
            　本投資法人の収入は、最終的には投資対象不動産の賃料収入に主として依存しています。投資対象不動
            産にかかる賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債
            務の不履行・遅延等により大きく減少し、キャッシュ・フローを減ずる要因となります。本書において開
            示されている過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありま
            せん。また、新築物件については稼働率、収益率を過去の収支状況等から合理的に予測することが不可能
            であり、近隣物件の稼働実績や近隣の賃料相場等を参考に決定された想定賃料を用いて予測せざるをえ
            ず、かかる近隣の稼働率・想定賃料に基づく収支予測は当該資産の今後の収支と必ずしも一致するもので
            はありません。また、当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料
            水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
           ｂ．費用に関するリスク

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            　収入の減少だけでなく、退去するテナントヘの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、投資対象
            不動産等の取得等にかかる費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となります。また、投資対象不
            動 産に関する費用としては、減価償却費、租税公課、保険料、水道光熱費、管理委託費用、修繕費用等が
            あり、かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
          ニ．資金調達に関するリスク

           　本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、機関投資家からの金銭の借入及び投資法人債の発行による資
           金調達を行うことがあります。その限度額は、金銭の借入及び投資法人債についてそれぞれ5,000億円（但
           し、合計して5,000億円を超えないものとします。）としています（規約第41条）。また、本投資法人が資
           金を調達しようとする場合、投資口の追加発行の方法によることもあります。
           ａ．調達条件に関するリスク
            　金銭の借入及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるた
            め、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び投資法人債の発行を行うことができる保
            証はありません。借入及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変
            動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資
            法人の利払額は増加します。また、投資口が追加発行された場合、投資口の発行時期及び発行価格はその
            時の市場環境に左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができ
            ないこともあり得ます。さらにこの場合、前記「①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリス
            ク　ホ．投資口の希薄化に関するリスク」に記載のとおり、本投資口の市場価格に悪影響を及ぼすおそれ
            があります。
           ｂ．財務制限条項に関するリスク

            　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入又は投資法人債の
            発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制
            限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する
            金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、金銭の借入若しくは投資法人債の発行の際に
            （又はその後において）運用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資
            産の譲渡を希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望どおりの時期又は価格で売
            却できない可能性があります。
           ｃ．弁済資金調達に関するリスク

            　本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により（投資対象不動産からのキャッシュ・
            フローの減少、評価額の下落等を理由として、借入金又は投資法人債の早期返済を強制される場合を含み
            ます。）、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ金銭の借入及び投資法人債にかかる債務の返
            済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分
            せざるを得ないこととなる場合があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。
           ｄ．債務不履行に関するリスク

            　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債にかかる債務について債務不履行となった場合、それらの債務
            の債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分、差押え等の強制執行又は担保権の実行
            としての競売等が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われ
            る可能性があります。
           ｅ．余裕資金の運用に関するリスク

            　本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運
            用利益を上げることができず、又は元本欠損が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に
            悪影響をもたらす可能性があります。
           ｆ．借入金の期限前返済及び投資法人債の期限前償還に関するリスク

            　本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金の期限前返済又は投資法人債の期限前償還を行う場合に
            は、期限前返済コスト（ブレークファンディングコスト等）が発生します。このコストは、その発生時点
            における金利情勢によって決定されることがあり、予測し得ない経済状況の変動によりコストが増大する
            可能性があります。
          ホ．有利子負債比率に関するリスク

           　低金利水準が続くと、一般的には投資法人の有利子負債比率（純資産に対する有利子負債の割合）が高く
           なり、レバレッジ効果が働いて投資法人の配当可能利益は増加します。しかしながら、金利が上昇すると支
           払利息が増加し、本投資法人の分配額が減少するおそれがあります。
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          ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
           ａ．任務懈怠等に関するリスク
            　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
            務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれら
            の者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必
            要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般
            事務受託者は、金融商品取引法及び投信法に基づき委託を受けた業務の執行について善良な管理者として
            の注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、投資法人に対し忠実に職務を遂行する義務
            （以下「忠実義務」といいます。）を負っています（金融商品取引法第42条、投信法第118条、第209条）
            が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影
            響を及ぼす可能性があります。
           ｂ．利益相反に関するリスク

            　本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社又は資産運用会社の株主等、本投資法人に
            現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自
            己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法人がそれぞれの立場において自
            己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。本資産運用会社
            は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負うほか（金融商品取引法第42条）、金融商品取引法及
            び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに自主的なルールとして「関
            連会社等との取引に関するルール」も定めています。しかし、本資産運用会社が、上記に反して、自己又
            は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害
            が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社が、将来において別の投資法人等の資産運用を受託
            した場合、本投資法人と当該投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。
            　金融商品取引法は、このような場合に備えて、金融商品取引業者等がその行う投資運用業に関して、そ
            の資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うことを原則として禁
            止する等の規定（金融商品取引法第42条の2第2号）を置いています。また、本資産運用会社においても、
            他の投資法人等の資産を運用することとなる場合には、当該他の投資法人等との間の利益相反の問題に対
            処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかしながら、この場合に他の投資法
            人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。な
            お、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しています
            が、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。ま
            た、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出を
            行っており、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務を受託しています。
           ｃ．解除に関するリスク

            　一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約されることがありま
            す。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているた
            め（投信法第117条、第198条、第208条）、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな第三者に
            委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力
            と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存
            続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           ｄ．倒産等に関するリスク

            　資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、民事再生手続又は会社更生
            手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に
            対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者
            との契約を解除されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすこと
            になり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主
            又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
          ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク

            　本資産運用会社が行っている兼業業務のうち、金融商品取引法第35条第4項に基づき承認を受けて行っ
            ている不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務については、当該業務が本投資法
            人の取得又は処分の対象とする不動産に関わるものである場合に、本資産運用会社が本投資法人の利益を
            優先せず、当該業務における顧客又は自己の利益を優先する等の利益相反の問題が発生し、その結果、本
            投資法人の利益を害する可能性があります。また、かかる兼業業務における予期せぬ損失の発生により資
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            産運用会社の経営状況が悪化することによって本投資法人の資産の運用に悪影響が生じ、その結果、本投
            資法人の利益を害する可能性があります。
            　本資産運用会社では、それらに対する防止策として、社内規程において、不動産コンサルティング業務
            については、不動産コンサルティング業務の顧客との間で「コンサルティング業務の業務範囲に関する確
            認書」を取り交わし、顧客と本投資法人との間での物件売買及びそのための売買価格の査定業務等の利益
            相反が生じる可能性がある取引については業務の範囲に含まないことを事前に約したうえで不動産コンサ
            ルティング業務を受託することを定めており、また、不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営
            及び管理業務にかかる損失の危険については、損失の危険相当額及びその限度枠の設定・適用方法を定め
            てコンプライアンスオフィサーが定期的に内部監査を行い、コンプライアンス委員会への報告を行うこと
            等の措置を定めています。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリ
            スクが生じる可能性があります。
            　また、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届
            出、及び金融商品取引業の種別として投資助言・代理業を追加する変更登録を行っており、本投資法人以
            外の不動産ファンドの資産運用業務及び投資助言業務を受託することが可能となっています。本資産運用
            会社の顧客である不動産ファンドと本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合し、
            本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず当該不動産ファンドの利益を優先し、あるいはかかる取扱
            いをしない場合においても同一の資産運用会社が運用又は助言を行う不動産ファンドにおいて取得機会が
            競合する結果、本投資法人の資産の賃貸借、取得又は処分に悪影響が生じ、本投資法人の利益を害する可
            能性があります。本投資法人と当該不動産ファンド間における利益相反を防止するために、本投資法人の
            運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用又は助言を行うファンド運営事業部とを分け、投資部
            長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また社内規程において、本資産運用会
            社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権がある旨を定めており、当該規程
            に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にと
            らない場合には、上記のリスクが生じる可能性があります。また、かかるルールは変更される可能性があ
            り、当該変更により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくな
            る可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
          チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク

           ａ．能力に関するリスク
            　投資対象不動産に関しては、プロパティマネジメント会社が信託受託者又は投資法人との間でマスター
            リース契約を締結し、プロパティマネジメント会社として賃借人の管理、建物の保守管理等を行います
            が、不動産の管理全般の成否は、プロパティマネジメント会社の能力、経験及びノウハウに大きく依存し
            ています。会社の能力、経験及びノウハウを十分考慮して、プロパティマネジメント会社を選定していま
            すが、その人的・財産的基盤が維持される保証はありません。
           ｂ．利益相反に関するリスク

            　本投資法人の投資対象不動産にかかるプロパティマネジメント会社が、他の顧客（他の不動産投資法人
            を含みます。）から当該顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産にかか
            る管理受託業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、プロパティマネジメント
            会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性がありま
            す。
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           ｃ．解除に関するリスク
            　一定の場合には、プロパティマネジメント会                      社との契約が解約されることがあります。後任の                    プロパティマ
            ネジメント     会社が選任されるまでは          プロパティマネジメント会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、
            一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期
            及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなプロパティマネジメント会社を選任で
            きる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性
            があります。
           ｄ．倒産等に関するリスク

            　プロパティマネジメント会社が、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により
            業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、プロパティマネジメント会社に対する債権の
            回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、プロパティマネジメント会社との契約を解約されることがあ
            ります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主又は投資法人債権
            者が損害を受ける可能性があります。また、テナントの募集及び管理その他プロパティマネジメント会社
            としての機能に支障を来たす事由が発生した場合、投資対象不動産の稼働率が大きく低下し、本投資法人
            の収入が減少する可能性があります。
          リ．本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

           　本投資法人の運営は、本投資法人及び本資産運用会社の人材の能力、経験及びノウハウに大きく依存して
           おり、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもたらす可能性があります。投信
           法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善管注
           意義務及び忠実義務を負いますが、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠
           実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性がありま
           す。
          ヌ．スターツグループに依存しているリスク

          　本資産運用会社は、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツ
          アメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社とパイプラインサポート契約を、またスターツＣＡＭ
          株式会社と物件情報提供契約を締結し、これらの会社（以下「パイプラインサポート会社等」と総称しま
          す。）から、情報の提供、助言等を受けています。このため、本投資法人の運営は、パイプラインサポート
          会社等の能力、経験及びノウハウに大きく依存しています。
          　また、本投資法人は、現状、取得済資産のうち、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除き、本資産運用
          会社の所定の社内手続を経たうえで、不動産のマスターリース業務・                                プロパティマネジメント         業務をスターツア
          メニティー株式会社に委託しています。さらに、スターツアメニティー株式会社は、本資産運用会社の所定
          の社内手続を経たうえで、リーシング業務をスターツピタットハウス株式会社に再委託しています。このた
          め、リーシング業務を含むプロパティマネジメント業務の成否は、スターツアメニティー株式会社及びス
          ターツピタットハウス株式会社の能力、経験、ノウハウに大きく依存しています。
           　従って、スターツグループとの協力関係が失われた場合、物件情報の提供、ウェアハウジング機能の提
           供、優先的な物件取得機会の提供、助言等を受けることが不可能又は著しく困難となり、かつ、スターツア
           メニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社への業務委託を継続することが困難となり、本投
           資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、パイプラインサポート会社等が、本書の日
           付現在有している情報収集能力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合や、スターツアメニ
           ティー株式会社又はスターツピタットハウス株式会社が、本書の日付現在有しているプロパティマネジメン
           ト業務又はリーシング業務にかかる能力、経験、ノウハウを維持できなくなった場合には、本投資法人の運
           営に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、パイプラインサポート会社等の利益は本投資法人の投資主
           の利益と相反する可能性があります。例えば、パイプラインサポート会社等は、本投資法人がパイプライン
           サポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取得した資産の譲渡に際して優先検
           討権を有しており、また、他の投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることか
           ら、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、ス
           ターツアメニティー株式会社の利益並びにリーシング業務を行うスターツピタットハウス株式会社の利益
           も、前記「チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク　ｂ．利益相反に関するリスク」に記載のとお
           り、本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。
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          ル．インサイダー取引規制に関するリスク
           　本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法第166条に定める会社関係者の禁
           止行為（いわゆるインサイダー取引規制）の対象となっています。
           　本投資法人及び本資産運用会社は、社内規則として「内部者取引管理規程」を制定し、役職員等によるイ
           ンサイダー取引の禁止・本投資法人の発行する投資口の取得及び譲渡の禁止等を定めています。しかし、こ
           うしたインサイダー取引規制の遵守のための体制整備等にかかわらず、本投資法人及び本資産運用会社の役
           職員等がかかる規則に違反した場合には、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいて
           は本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
          ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

           　本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果とし
           て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         ③　不動産に関するリスク

          　投資対象不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である投資対象不動産等の価値が下落
          した場合、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
          イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

           ａ．流動性及び取引コストに関するリスク
            　不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強いため、その
            売買の際には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、譲渡及
            び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は譲渡を希望する時期に、希望する物件を取得又は譲渡
            することができない可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建
            物が別人の所有に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び譲渡により多くの時間と費用を要
            することがあり、場合によっては取得又は譲渡ができない可能性があります。
           ｂ．取得競争に関するリスク

            　今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等に
            よる不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより活発化する可能性があり、その結果、不動産の取得
            競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得ができない可能性があります。また、取得が可
            能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性もありま
            す。
            　その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化のために最適と考える資産のポートフォリオを構
            築できない可能性があります。
           ｃ．譲渡に関するリスク

            　本投資法人が、パイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取
            得した保有資産である投資対象不動産等を譲渡する際には、一定の条件の下、パイプラインサポート会社
            等に優先検討権を付与しています。
            　その結果、本投資法人が利益の最大化を図る潜在的な機会を逸する可能性があります。
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           d．投資対象不動産の取得方法に関するリスク
            　税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支
            払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場
            合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産
            すること等により、本投資法人が投資対象不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、ま
            た、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、
            本投資法人は、将来取得する投資対象不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度
            要する場合がありますが、このような場合においては、投資対象不動産の購入実行時（代金支払時）から
            上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行います。）までの間は仮登記を経
            ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能な限り回避する方針でいます。但し、仮登記は
            それに基づく本登記がなされるまでは順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主
            が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは
            限りません。
          ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク

           ａ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
            　一般に不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥・瑕疵等（隠れたるものを含みます。また、
            工事における施工の不都合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、
            これらに限りません。）が存在している可能性や、不動産の種類、品質若しくは数量に関して契約の内容
            に適合しない可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等
            によっても、その瑕疵や欠陥又は契約不適合となる可能性となるものが含まれています。また、建物の施
            工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があり得るほか、
            建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。そこで、本資産運用会
            社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則として定評のある専門業者から投資
            対象不動産について建物状況調査報告書等を取得することとしており、特に建物の耐震性能の評価に当
            たっては、建物地震リスク調査レポートを取得することによるPMLの数値の評価を行うこととし、本投資
            法人の投資対象として特段の問題がないことの確認を行ったうえで取得を決定しています。また、当該投
            資対象不動産等の元所有者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。さ
            らに、状況に応じて、元所有者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させる場
            合もあります。
            　しかし、建物状況調査報告書等の作成者である専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査
            範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資対象不動産に関する欠陥・瑕疵・契約不適合等につ
            いて完全に報告が行われているとは限りません。
            　さらに、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は不動産信託
            受益権を取得した後に欠陥、瑕疵、不適正な設計・施工、契約不適合等の存在が判明する可能性がありま
            す。
            　なお、建物の構造計算書偽造等の事件が発覚した際に、取得済資産について、建物地震リスク調査レ
            ポートの取得による         PML  の数値の評価の実施という一般のプロセスに加え、構造計算に関する検証を目的
            とした第三者機関による追加的な調査を依頼しました。かかる追加的調査の結果、取得済資産について、
            各建物の構造計算書又は構造計算概要書が適正に計算されていること（国土交通省大臣認定の一貫構造設
            計プログラム又は手計算による構造計算の適否等）を確認しており、さらに構造図が存在する物件につい
            ては、構造計算書又は構造計算概要書との整合性を検証し、各建物において構造計算上の瑕疵が存在しな
            いとの報告を受け、これを確認しています。
            　但し、事後的な検証には限界があるため、構造計算の過程にまったく問題がないと言い切ることはでき
            ません。また、取得済資産の中には、構造図等の図面が入手できなかったものがあり、かかる物件につい
            ては、構造計算書と構造図等の図面が整合していることについて確認できていません。なお、2013年5月1
            日以降取得した取得済資産については、構造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調
            査は行っていません。
            　また、元所有者の表明及び保証がすべての欠陥、瑕疵又は契約不適合等をカバーしている保証はなく、
            瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。こ
            れらの場合には、買主である本投資法人が当該欠陥・瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せ
            ざるを得なくなることがあります。
            　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、その後の改正を含みます。以下「民法改正法」とい
            います。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民
            法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約におい
            ては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その
            対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責
            任を負います。他方で、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法の規定が適
            用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容
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            に適合しないものであった場合には、売主は、新民法第562条第1項により買主に対して契約不適合による
            担保責任を負います。
           ｂ．権利関係等に関するリスク

            　不動産を巡る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制
            限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本
            投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、元所有者が表明及び保証した事実が真実で
            なかったことを理由とする損害賠償責任や元所有者が負担する瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責
            任を追及しようとしても、元所有者の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の負担
            期間が限定されていたり、元所有者の資力が不十分であったり、元所有者が解散等により存在しなくなっ
            ている等の事情により、実効性がない可能性があります。契約上瑕疵担保責任又は契約不適合による担保
            責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担するに足
            りる資力を有しない可能性があります。さらに、売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任若
            しくは契約不適合による担保責任を負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産を取得する可能
            性があります。例えば、本投資法人は、競売されている不動産を取得することがありますが、かかる不動
            産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及することができません。
           ｃ．瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担するリスク

            　本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物
            取引業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者となるため（宅地建物取引業法上の登録をした信
            託受託者たる信託銀行も同様です。）、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の
            売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を原則として排除できません。従っ
            て、本投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には、一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合
            による担保責任を負うこととなる場合があります。
           ｄ．登記に公信力がないことに関するリスク

            　我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じ
            て取引した場合にも、買主は不動産にかかる権利を取得できないことや予想に反して当該不動産上に第三
            者の権利が設定されていることがあります。また、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動
            産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資
            法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性
            があるとの保証はありません。
           ｅ．境界の確定に関するリスク

            　物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得できず又は境
            界標の確認ができないまま、当該物件を取得する事例が少なからず見られます。本投資法人がこれまでに
            取得した投資対象不動産にもそのような事例が存在し、今後取得する投資対象不動産についてもその可能
            性は小さくありません。また、隣接地所有者等から境界確定同意を取得していた場合も、当該同意が有効
            ではないことが事後的に判明することがあります。このような場合、状況次第では、後日これを処分する
            ときに事実上の障害が発生し、また、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、訴訟費用、
            損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能
            性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を及ぼす可
            能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性があります。
          ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

           　火災、破裂爆発、落雷、風、ひょう、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、液状化、竜
           巻、暴風雨及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等
           （以下「災害等」といいます。）により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける
           可能性があります。また、不動産の所在地又はその周辺地域における新型インフルエンザ等の発生等によ
           り、不動産の正常な運営に支障をきたし、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合に
           は、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料
           収入が減少し、又は当該投資対象不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。
           但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険、地震保険、賠償責任保険等を付保する方針で
           あり（前記「２　投資方針　（１）投資方針　⑦　保険付保方針」をご参照ください。）、このような複数
           の保険を手配することによって、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険期間及び保
           険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。もっとも、投資対象不動産の個別事情により保険契
           約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されな
           い災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減
           額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、災害等によ
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           りテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険料負担を比
           較考量して決定されます。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該投
           資 対象不動産を災害等の発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。
          ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク

           ａ．既存不適格に関するリスク
            　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、これらの規定に適合しない
            現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、原則として当該規定が適用
            されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行
            う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等
            追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性がありま
            す。
           ｂ．行政法規・条例に関するリスク

            　不動産にかかる様々な行政法規や、各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があり
            ます。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号、その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義
            務や、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及
            び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不
            動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための
            追加的な負担が生じたりする可能性があります。
           ｃ．都市計画に関するリスク

            　投資対象不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建
            築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該投資対象不動産に関して建替え等を行う際
            に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
          ホ．法令の制定・変更に関するリスク

           　環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下
           水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。これに関して土壌
           汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。）、消
           防法（昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。）その他不動産の管
           理に影響する関係法令の改正により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、
           建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により投資対象不動
           産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資
           法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク

           　本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義があ
           る者を売主として投資対象不動産等を取得した場合には、当該投資対象不動産等の売買が売主の債権者によ
           り取消（詐害行為取消。民法第424条）される可能性があります。また、本投資法人が投資対象不動産等を
           取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、投資対象不動産等の売買が破産管財人、監督
           委員又は管財人（以下「管財人等」といいます。）により否認される可能性が生じます（破産法第160条以
           下、民事再生法第127条以下、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。以下「会社更
           生法」といいます。）第86条以下）。
           　また、本投資法人が、ある売主から投資対象不動産等を取得した別の者（以下、本項において「買主」と
           いいます。）からさらに投資対象不動産等を取得した場合において、本投資法人が、当該投資対象不動産等
           の取得時において、売主と買主との間の当該投資対象不動産等の売買が詐害行為として取消され又は否認さ
           れる根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の当該投資
           対象不動産等の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
           　本投資法人は、管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリスク等について、諸般の
           事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリ
           スクを回避するよう努めますが、かかるリスクを完全に排除することは困難です。
           　さらに、取引の様態如何によっては、売主と本投資法人との間の投資対象不動産等の売買が、担保取引で
           あると判断され、当該投資対象不動産等は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は再生債務者若
           しくは更生会社である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正売買でないとみなされるリス
           ク）もあります。
          ト．共有に関するリスク

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           　運用資産である投資対象不動産等が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等に
           ついて単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。なお、本投資法人が信託
           受 益権を通して取得した権利が転定期借地権又は定期借地権の準共有持分である場合、民法上、準共有の規
           定は共有権に関する民法の規定を準用するとされており（民法第264条）、転定期借地権又は定期借地権の
           保存・利用・処分等について、投資対象不動産等が共有されている場合に準じた問題が生じる可能性があり
           ます。
           ａ．持分の過半数を有していない場合のリスク
            　共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされて
            いるため（民法第252条第1項）、持分の過半数を有していない場合には、当該投資対象不動産の管理及び
            運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有物件について
            共有物の管理者（民法第252条の2）が行った行為が、共有者が共有物の管理に関して決定した事項に違反
            するものであった場合に、かかる管理者の行為は共有者に対してその効力を生じませんが、共有者は当該
            行為が無効であることを善意の第三者に対抗できず（民法第252条の2第4項）、そのため、本投資法人が
            不測の損害を被る可能性があります。更に、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用するこ
            とができるため（民法第249条第1項）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該
            投資対象不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
           ｂ．分割請求権に関するリスク

            　共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける
            可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共
            有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条第2項）。このように、共有不動産について
            は、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスク
            があります。この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えて
            は効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象
            となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特
            約をした者について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となった場合には、管財人等はその
            換価処分権を確保するために分割請求ができるものとされています。但し、共有者は、破産手続、民事再
            生手続又は会社更生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができ
            ます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
           ｃ．抵当権に関するリスク

            　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全
            体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考え
            られています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有
            持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者
            の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶこととなります。
           ｄ．優先的購入権に関するリスク

            　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有
            者間で共有持分の優先的購入権の合意をした場合には、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に
            他の共有者が優先的に取得できる機会を与えるようにする義務を負います。
           ｅ．共有者の信用に関するリスク

            　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務にな
            ると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があ
            ります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる
            可能性や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が
            敷金全部の返還債務を負う可能性があります。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する
            賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する
            賃料相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができます
            が、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共
            有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合がありま
            す。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するため
            に、テナントからの賃料を、賃貸人でない共有者の口座に払い込むよう取決めをすることがありますが、
            かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する
            賃料債権が差押えられるということ等もあり得ますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されま
            せん。
           ｆ．減価要因となるリスク

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            　前記のリスクが実現しない場合であっても、共有不動産については、単独所有の場合と比べて前述のよ
            うな制限やリスクがあるため、前述の流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増
            す 可能性があります。
          チ．区分所有建物に関するリスク

           　投資対象不動産が区分所有建物である場合には、以下のリスクがあります。
           ａ．管理・処分に関するリスク
            　区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。
            以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と
            共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合
            には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定
            められます。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、そ
            の有する専有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第31条
            第1項）、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有建物の管理及び運営について
            本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、建替え決議等をする場合には集
            会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割
            合）の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受け
            ない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
            　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意を
            することがあることは、共有物件の場合と同様です。
           ｂ．敷地に関するリスク

            　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。区分所有建物の専有部分を所有
            するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分
            と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれにかかる敷地利用権を分離して処分す
            ることが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合
            には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法
            第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆
            又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）と
            して有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれにか
            かる敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性がありま
            す。また、敷地利用権が使用貸借及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等によ
            り第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可
            能性があります。
           ｃ．減価要因となるリスク

            　前記のリスクが実現しない場合であっても、このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所
            有建物の場合には、前述の不動産にかかる流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因
            が増す可能性があります。
          リ．借地物件に関するリスク

           　投資対象不動産が借地物件である場合には、以下のリスクがあります。
           ａ．借地権消滅のリスク
            　借地権（転借地権を含みます。以下本「リ．借地物件に関するリスク」において同じです。）とその借
            地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあ
            ります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期
            借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に
            消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅
            してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法
            （平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第13条、借地法
            （大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建物を取壊した
            うえで、土地を返還しなければなりません。このような、建物買取請求権が行使できない場合には、取壊
            し費用が発生し、配当が減少する可能性があります。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶
            につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ
            り、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、借地権設定者による買取価格が本投資法人の希望する価格
            以上となる保証はありません。なお、（Ｃ-41）プロシード西新井の土地に対して本投資法人が信託受益
            権を通して取得した権利は定期借地権です。従って、当該物件の借地権は、期限（2054年11月30日）の到
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            来により消滅します。また、同借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはでき
            ず、同契約の規定に従い借地人が土地の所有権を取得する等の場合を除き、建物取壊費用を負担すること
            に なり、配当が減少する可能性があります。また、本投資法人が信託受益権を通して取得した権利が転定
            期借地権及び定期借地権の準共有持分である場合、当該物件の借地権は、借地期間の満了により消滅しま
            す。また、同転借地権及び借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、同
            契約の規定に従い土地所有者、土地賃借人及び土地転借人の間の協議により別途の合意が形成される場合
            を除き、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性があります。さらに、（Ｃ-65）プ
            ロシードＴＸ流山セントラルパークについては、当該物件の開発段階において流山市、学校法人暁星国際
            学園及びスターツコーポレーション株式会社との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前市有地
            活用事業」事業契約書が締結されています。同事業契約上、スターツコーポレーション株式会社は、当該
            物件の運用及び維持管理にかかる義務を負担しており、また、学校法人暁星国際学園は、（Ｃ-65）プロ
            シードＴＸ流山セントラルパークと同敷地内における幼稚園の運営並びに隣接地における小学校の建設及
            び運営その他の義務を負担していますが、かかる学校法人暁星国際学園又はスターツコーポレーション株
            式会社の義務の不履行によって流山市は当該物件に係る土地所有者である流山市と土地賃借人である学校
            法人暁星国際学園との間の借地契約を解除することができるとされています。従って、当該物件には、か
            かる義務の不履行によって学校法人暁星国際学園の借地権が消滅し、その結果、本投資法人が取得した信
            託受益権の信託財産を構成する転借地権が消滅するリスクが存在し、この場合、借地人は、建物買取請求
            権を行使することはできず、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性があります。
            ｂ．借地権を第三者に対抗できないリスク

            　本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上
            の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある
            法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき（借地上の登記済みの建物を所有している場合におい
            て、当該建物が滅失した場合を含みます。）は、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対
            抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。なお、(Ｃ-41)プロシード西新井については、
            建物について所有権保存登記がなされており、借地権の対抗力を有していますが（借地借家法第10条第1
            項）、借地権については登記がなされていないため、建物の滅失等が生じた場合には、借地権の対抗力を
            失う可能性があります（借地借家法第10条第2項）。その他の取得済資産に関して本投資法人が有する転
            借地権及び借地権については、登記による第三者対抗要件を具備しています。
           ｃ．借地権の譲渡に関するリスク

            　借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となりま
            す。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地にかかる借地権も一緒に譲渡することとなるの
            で、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権
            設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権
            設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（法律上借地権設定者に当然に承諾料請
            求権が認められているわけではありません。）。
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           ｄ．借地権設定者の信用に関するリスク
            　借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差入れた敷金・保証金等の全額又は一部が
            返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権については担保設定
            や保証はなされないのが通例です。
           ｅ.借地の地代等の変動に関するリスク

            　契約の更新の際又は地代等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、地代が所有者
            との協議に基づき改定されることがありますので、借地契約締結時の地代がその後も維持される保証はあ
            りません。
            　また、地代・差入保証金等について、公租公課の額や消費者物価指数等の変動に応じて、一定の計算式
            により地代・差入保証金等の変更が行われる旨の規定がおかれることがあります。かかる地代・差入保証
            金等の変更により地代・差入保証金等が増額された場合、本投資法人の収益の減少をもたらす可能性があ
            ります。本投資法人が信託受益権を通して取得した権利が転定期借地権又は定期借地権の準共有持分であ
            る運用資産がこれに該当します。
           ｆ．減価要因となるリスク

            　前記のリスクが実現しない場合であっても、借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と
            建物を一括して所有している場合と比べて、前記のような制限やリスクがあるため、上記の不動産の流動
            性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性がありま
            す。
          ヌ．開発物件に関するリスク

           　本投資法人が、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結した場合、既に完成
           した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、固有のリスクが加わります。即ち、(ⅰ）開発
           途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見された場合、(ⅱ）工事請負業者の倒産又は請
           負契約の不履行が生じた場合、(ⅲ）開発コストが当初の計画を大きく上回ることになった場合、(ⅳ）天変
           地異が生じた場合、(ⅴ）予期せぬ行政上の許認可手続が必要となった場合、(ⅵ）開発過程において事故が
           生じた場合その他予期せぬ事情が発生した場合には、開発の遅延、変更若しくは中止又は売買契約に定めら
           れたとおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回
           り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法
           人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得
           られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資
           法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
    　　　　　ル．有害物質に関するリスク

           ａ．土地に関するリスク
            　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合
            において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かか
            る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があり、また、かかる有害物質を
            除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これにかかる予想外の費用や時間が必要とな
            る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託
            者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、土壌
            汚染対策法によれば、土地の所有者・管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定
            有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事より調査・報告を命ぜられることがあり
            （土壌汚染対策法第4条第2項）、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康にかかる被害が
            生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の
            措置を命ぜられることがあります（土壌汚染対策法第7条第1項）。本投資法人がこれらの調査・報告又は
            措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があり
            ます。
           ｂ．建物に関するリスク

            　本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアス
            ベストその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されて
            いる可能性があり、かかる有害物質が使用又は保管されている場合には、当該建物の価値が下落する可能
            性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合に
            はこれにかかる予想外の費用や時間が必要となります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受
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            けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生す
            る可能性があります。
          ヲ．賃料収入に関するリスク

           ａ．不動産の稼働リスク
            　一般に、不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下
            する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中で
            あっても賃貸借契約を解約することが可能であるため（定期建物賃貸借契約の場合を除きます。）、賃借
            人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期
            間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に
            集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能
            性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を
            行っている第三者は存在しません。以上のような事由により稼働率が低下した場合、不動産にかかる賃料
            収入が低下することとなります。なお、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場
            合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
            す。
           ｂ．賃料不払に関するリスク

            　賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手
            続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合その他の事情により、賃貸借契約に基づく
            賃料支払が滞る可能性があります。また、賃料不払いに伴い明渡訴訟等に発展した場合には訴訟費用や立
            退費用等の費用負担が発生する可能性があります。敷金若しくは保証金を受領していない場合、又は延滞
            賃料その他の費用にかかる賃借人の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投
            資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃貸人の義務違反を理由とする不払いのリスク
            もあります。
           ｃ．賃料改定にかかるリスク

            　契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人
            との協議に基づき改定されることがありますので、取得済資産について、本書の日付現在の賃料が今後も
            維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することとなりま
            す。
           ｄ．賃借人による賃料減額請求権の行使に関するリスク

            　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する旨の特約がある場合を除き、
            借地借家法第32条に基づいて賃料減額請求をすることができ、その結果裁判上又は事実上賃料収入の減少
            をもたらす可能性があります。
           ｅ．定期賃貸借契約における賃料増減請求権排除特約に関するリスク

            　定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求で
            きるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、テナントに対す
            る残存期間全体についての賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約におい
            て借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請
            求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低
            額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります。
           ｆ．敷金返還債務に関するリスク

            　賃貸人が敷金の一部については返還債務を負わないいわゆる敷引特約がある賃貸借契約については、当
            該敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が承継した敷金額より多額の敷金返還債務を
            負う可能性があります。
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          ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
           ａ．所有者責任に関するリスク
            　投資対象不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生
            し、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失
            責任を負うこととされています。投資対象不動産には本投資法人が適切と考える保険を付保しています。
            今後取得する投資対象不動産に関しても、原則として適切な保険を付保する予定ですが、投資対象不動産
            の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場
            合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何ら
            かの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす
            可能性があります。
           ｂ．修繕費用に関するリスク

            　投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連し
            て多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、投資対象不動
            産からの収入が減少し、又は投資対象不動産の価格が下落する可能性があります。また、新民法において
            は、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわら
            ず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持
            つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場
            合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人がかかる修繕費
            用の請求を受けるおそれがあります。
           ｃ．管理費用に関するリスク

            　経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理にかかる
            費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、
            投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
          カ．転賃借に関するリスク

           ａ．転借人に関するリスク
            　賃借人に、投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不
            動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があり
            ます。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、
            本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           ｂ．敷金等の返還義務に関するリスク

            　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人のテナ
            ントに対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
          ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

           　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、プロパティマネジメント会社を
           通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はな
           く、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があ
           ります。例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変
           更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態
           となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があ
           ります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資
           法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資
           産である投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性が
           あります。
          タ．マスターリースに関するリスク

           　特定の投資対象不動産においては、プロパティマネジメント会社が投資対象不動産の所有者である信託受
           託者との間で、契約事務の簡素化等を目的としてマスターリース契約を締結したうえでテナントに対して転
           貸しており、今後も同様の形態を用いる予定です。
           　この場合、マスターリース会社であるプロパティマネジメント会社の財務状態の悪化により、テナントか
           らマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスターリース会社から賃貸人である信
           託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
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           　マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了
           した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契
           約」といいます。）を締結し、それまでのマスターリース会社（以下「旧マスターリース会社」といいま
           す。）   とテナントの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継す
           ることが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対
           して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をテナ
           ントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
           　また、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マス
           ターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要が
           あるにもかかわらず、テナントに対して賃料を請求できなくなります。
           　これらの場合、旧マスターリース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能です
           が、旧マスターリース会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本投資法人は損
           失を被ることになります。
          レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク

           　本投資法人は、首都圏を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市の不動産に投資する予
           定です。特に、ポートフォリオ全体の70％以上を首都圏主要都市の不動産に投資することを基本方針として
           います。従って、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、世帯構造の変化、平均所得等の変化、地
           震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪
           影響を受ける可能性があります。
           　また、テナント獲得に際し不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準
           の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク

           　不動産鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
           における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
           ん。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
           しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑
           定等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束
           するものではありません。
          ツ．テナント集中に関するリスク

           　投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去そ
           の他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない投資対象不動産において
           は、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産から
           の転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したとき
           に、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間
           が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運
           用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が
           悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。
          ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク

           　本投資法人は、中小規模の賃貸住宅に積極的に投資することを考えていますが、これらの中小規模の賃貸
           住宅は大規模の居住用不動産と比較して、取得に要する調査費用及び取得後の管理費用が不動産価格に比し
           て割高となり、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
          ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク

           　本投資法人は、投資対象不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等（先日付
           の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うとしているものその他こ
           れに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことがあります。一般的に不動産等にかかる売買契約
           においては、買主がその都合により不動産等の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や
           債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。この点は契約後速やかに決済される売買契約につい
           ても同様ですが、フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の
           期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初の想定と異なる事
           情が生ずる可能性があります。従って、フォワード・コミットメント等を行った後に、例えば、金融市場に
           予想できない変動があり、不動産等の取得資金を調達できなくなる等の事由によって、売買契約を解約せざ
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           るを得なくなり、売買代金の支払いは免れるものの、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担し、結果とし
           て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          ラ．高齢者向け施設に関するリスク

           　本投資法人が投資する高齢者向け施設は、テナントがオペレーターとして介護サービス等の一定のサービ
           スを提供しますが、かかるサービスの提供においては、固有のノウハウ等が必要となるため、高齢者向け施
           設の運用においては、プロパティマネジメント会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠
           することとなります。従って、オペレーターの変更に関して、前記「②                                  本投資法人の仕組み又は関係者に
           関するリスク　チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在す
           ることとなります。また、かかる固有のノウハウを有するオペレーターやプロパティマネジメント会社の代
           替性は限定的であるため、そのリスクの程度は、他の類型よりも大きくなる可能性があります。
           　また、高齢者向け施設においては、入居対象者が高齢者であることから、入居契約締結時における入居者
           の意思能力等に関するリスクについても、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
           　加えて、高齢者向け施設においては、入居契約並びに敷金及び保証金に相当する入居一時金の法的性質が
           必ずしも明らかではないことから、本投資法人が高齢者向け施設を取得する際に、入居契約及び（これに随
           伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
           　その他、高齢者向け施設においては、間取り、付帯設備、立地、建築基準法による用途制限等の点で、他
           の一般的な賃貸住宅とは異なる構造や設備を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際
           に、他の用途への建物への転用に費用がかかったり、一般的な賃貸住宅への転用ができない可能性があり、
           また、売却をしようとした際に、建物の用途が限定されているために購入先が限られ処分ができなかった
           り、想定した価格で処分することができない等の可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
           性があります。また、高齢者向け施設において提供されるサービスのうち介護サービスの事業性は、社会保
           障制度、特にその中でも介護保険制度の動向の影響を受けることになりますが、介護付き高齢者向け施設の
           場合、テナントである介護事業者が介護サービスを自ら提供するため、介護保険制度の変更による影響が介
           護事業者の売上水準に及ぶ可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         ④　信託受益権に関するリスク

          　以下、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を「新信託法」と
          いい、新信託法施行と同時に廃止された信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信
          託法」といいます。信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約につい
          ては、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係
          法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）第2条）。
          イ．信託受益者として負うリスク
           　信託受益者とは、受益権を有する者をいいます（新信託法第2条第6項、同条第7項）。
           　旧信託法の下では、信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税等の費用、信託受
           託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用に
           ついては、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第2項、第37条）。従っ
           て、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不
           動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。かかる信託
           の受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を
           保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、不動産の賃借権又
           は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますが、それにもかかわらず、上記のよ
           うな信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
           　新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として受益者が上記のような責任を負うこと
           はなくなりましたが、受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に
           従い、受益者が信託費用等を負担することがあります（新信託法第48条第5項、第54条第4項）。
           　また、新信託法第165条第1項に基づき、受益者の意図せざる事情により信託関係が終了する場合がありま
           す。その結果、不動産を直接保有することとなり、想定せざる費用負担や譲渡制限等により、本投資法人の
           収益に悪影響を与える可能性があります。
          ロ．信託受益権の流動性リスク

           　本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処
           分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする
           場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常であり、上場有価証券等と比較して相対的に流動
           性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担
           保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、信託財産である不動
           産の売却ができなくなる可能性があります。
          ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク

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           　新信託法上、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場
           合であっても、信託財産は、信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社の財産に帰属する
           こ とはありません（新信託法第25条）。また、新信託法第23条によれば、信託財産に帰属すべき信託財産責
           任負担債務として新信託法第21条第1項各号に定める債務にかかる債権に基づく場合を除き、信託財産に対
           する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では
           信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。但し、不動産について信託財産であることを
           管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、主と
           して不動産を信託財産とする信託の受益権について、本投資法人は信託設定登記がなされるものに限り取得
           する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
           　旧信託法においては、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象と
           なった場合に、信託財産が破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者の固有財産
           に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性とい
           う観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者
           の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと判断されます。また、旧信託法第16条によれば、
           信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者
           との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。
          ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク

           　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動
           産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人
           が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、新信託法上、受託者が信託財産のためにした
           行為がその権限に属しない場合、当該行為の相手方が、当該行為の当時、当該行為が受託者の権限に属しな
           いことを知っていた等の一定の要件に該当するときは、当該行為の取消権が受益者に認められています（新
           信託法第27条）。また、旧信託法も、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めてい
           ます（旧信託法第31条）。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を回復することができ
           るとは限りません。また、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、暇疵等に
           つき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合
           に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を適切に追及しない、又はできない
           結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
         ⑤　会計、税制に関するリスク

          イ．減損会計の適用に関するリスク
           　2005年度から適用されている「固定資産の減損に係る会計基準」（「固定資産の減損に係る会計基準の設
           定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指
           針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））は、収益性の低下により投資額を回収する見込
           みが立たなくなった固定資産等の帳簿価額を、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように減額する会
           計処理です。当該基準の適用に伴い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える
           可能性があります。なお、減損損失は、税務上の損失として認められないことから、本投資法人の税負担が
           増大し、結果として投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          ロ．導管性要件に関するリスク

           　租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、一定の要件（以下
           「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投資法人の損金に算入すること
           を認めています。本投資法人は、かかる導管性要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資
           法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」
           といいます。）に基づく法人税額等の発生（交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致については、一時
           差異等調整引当額の分配により法人税額等の発生を抑えることができるようになっています。）、税務当局
           と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性
           があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できな
           くなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投
           資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「４　手数料等
           及び税金（５）課税上の取扱い」をご参照ください。
          ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク

           　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分によ
           り原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等
           により機動的な資金調達ができない場合には、導管性要件のうち、会計上の配当可能利益の額（税引前当期
           純利益に一定の調整を加えた後の額）の90％超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といい
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           ます。）を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人同様の法人税等の課税を受けることと
           なり、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク

           　本投資法人において、特定の事業年度に支払配当要件を満たさないこととなる場合、当該年度にかかる多
           額の租税債務が生じる可能性がありますが、当該租税債務の会計上の認識時期によっては、次年度以降の支
           払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。即ち、会計上の租税債務の認識が次年度以降にな
           る場合には、次年度以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を
           受け、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

           　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違に
           より更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このよう
           な場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担
           が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          へ．同族会社に該当するリスク

           　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと（発行済投資口の
           総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位1位の投資主グループによって保有されていな
           いこと）とする要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、
           結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなく
           なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり
           ます。
          ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク

           　導管性要件のうち、借入を行う場合には機関投資家のみから行うこととする要件については、本投資法人
           が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全
           部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、要件を満たせないことに
           なります。この場合には、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
           あります。
          チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク

           　導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が50人以上の者に所有されていること、又
           は機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による
           投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に所有される
           （機関投資家のみに所有される場合を除きます。）こととなる場合もありえ、そのため、導管性要件を満た
           せないこととなる可能性があります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産
           額が減少する可能性があります。
          リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           　本投資法人は、規約において、特定不動産                     （ 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有
           権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）の価額の合計額の
           本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること（規約第27条第6項）
           としています。本投資法人は、上記内容の規約の定め及びその他の税制上の要件を充足することを前提とし
           て、不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（後記「４　手数料等及び税金（５）課税上の取扱
           い」をご参照ください。）の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減
           措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場
           合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
          ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク

           　不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税
           制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に
           悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口にかかる利益の配当、出資の払戻し（資本の払戻し）、譲
           渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の所有又は売却
           による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性が
           あります。
         ⑥　その他

          イ．専門家報告書等に関するリスク
           　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時
           点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
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           ん。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
           しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑
           定 等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束
           するものではありません。
           　建物状況調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不
           動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           　さらに、第三者機関による建築基準法上の構造計算に関する検証結果を記載した報告書についても、個々
           の専門家が既存の構造計算書又は構造計算概要書等に基づいて再計算した結果についての意見を示したもの
           にとどまり、当該建物について欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           　また、不動産に関して算出されるPMLの数値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PMLの数
           値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以
           上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
          ロ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク

           　本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本
           投資法人が投資対象とするかかる匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制限されている
           場合があり、また、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時
           期及び価格で売却することが困難な可能性があります。
           　また、匿名組合の投資する不動産に係る収益が悪化した場合、当該不動産の価値が下落した場合、匿名組
           合の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合又は導管体である匿名組合において意図されない課
           税が生じた場合等には、当該匿名組合の出資持分に投資した本投資法人が、当該匿名組合出資持分より得ら
           れる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。
           　また、匿名組合出資持分への投資は、新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがあり
           ますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
          ハ．感染症の拡大等に関するリスク

           　新型コロナウイルス感染症等の伝染病・疾病の流行等により、投資対象不動産の正常な運営・管理等に支
           障が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。また、こうした伝染病・疾
           病の流行等が長期化する場合には、商業テナントに賃貸している物件についてテナントの信用力悪化や賃料
           減額請求の可能性があるほか、退去に伴う空室リスクが発生する可能性があります。また、賃貸住宅につい
           ても、入居者の経済的理由からの退去に伴う空室リスクが発生する可能性があります。
           　また、本資産運用会社は役職員の感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態を取り入れています
           が、業務の中にはこれに適さないものも多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が
           滞り、結果として、本投資法人の資産運用に悪影響が及ぶ可能性があります。
           　なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の終息時期は依然として不透明であり、最終的な影響につい
           ては予測し難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の
           収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ニ．ＥＳＧ評価に関するリスク

           　近年、国内外における社会的なＥＳＧへの関心の高まりを受けて、本投資法人に対するテナントや投資主
           等からの評価においてもＥＳＧに対する取組みは重要性を増しています。本投資法人及び本資産運用会社は
           ＥＳＧへの様々な取組みを行っており、本投資法人のＥＳＧへの取組みに係る評価を維持・向上させるため
           に追加的な支出を伴う投資や取組みを行ったり、また、投資法人の収益性の向上に直ちに貢献するものでは
           なくても、中長期的な視点に基づく投資主価値の最大化のために必要な投資や取組みを行うことがありま
           す。しかし、このような投資や取組みは短期間での収益性の向上に結びつくものではないため、本投資法人
           の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナントから本投資法人のＥＳＧへの取組みが十分で
           ないと判断された場合には、賃料の下落や稼働率の低下等により、本投資法人の収益等に悪影響を与える可
           能性があります。
       (3）投資リスクに対する管理体制

         ①　本投資法人の体制
          　本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、そのうえでこのようなリスクに最大限
          対応できるよう、以下の実効性あるリスク管理体制を整備しています。
          イ．執行役員、監督役員及び役員会
           　本投資法人は、本書の日付現在、執行役員1名及び監督役員2名から構成される役員会により運営されてい
           ます。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、
           執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本資産運
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           用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を本資産運用会社からの報告事項とすることにより、本資産運
           用会社への一定の牽制体制を構築しています。
          ロ．内部者取引

           　本投資法人は、役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員が、本資産運用
           会社がその資産の運用の委託を受けている上場投資法人（本投資法人を含む。）の投資口及び投資法人債の
           売買を行うことを禁止し、インサイダー取引及びインサイダー類似取引の防止に努めています。
         ②　本資産運用会社の体制

          　本投資法人の資産運用に関し、リスクの回避及び最小化を図るべく以下の実効性あるリスク管理体制を敷い
          ています。
          イ．運用資産運用管理規程等の整備
           ａ．本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえたうえで、運
             用ガイドラインにおいて投資不動産の投資方針等を定め、運用資産運用管理規程に定める意思決定プロ
             セスを遵守することにより、リスクの管理に努めています。
           ｂ．本資産運用会社は、「関連会社等との取引に関するルール」において本投資法人と利害関係人と取引を

             行う場合の方法及び体制並びに取引の内容の開示について定め、これを遵守することにより、利害関係
             人との取引にかかるリスクの管理に努めています。「関連会社等との取引に関するルール」の概要につ
             いては後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　
             （２）本投資法人の自主ルール」をご参照ください。
          ロ．意思決定プロセスの明確化及びコンプライアンス委員会

           　本投資法人の資産の運用に係る下記の事項について、投資委員会において審議が行われる前に、法令遵守
           の観点から、コンプライアンス委員会の判断を経るものとしています。なお、コンプライアンス委員会での
           審議方法については、前記「１　投資法人の概況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制　ハ．
           委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照ください。
           ａ．関連会社等との取引
              ⅰ．関連会社等からの特定資産の取得
              ⅱ．関連会社等への特定資産の譲渡
              ⅲ．関連会社等へのマスターリース業務の委託
              ⅳ．関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
              ⅴ．上記プロパティマネジメント業務の委託のうち、リーシング業務の関連会社等への再委託の承認
              ⅵ．関連会社等への大規模修繕工事の発注
              ⅶ．関連会社等による投資法人債の引受け
              ⅷ．関連会社等による投資口の引受け及び募集
              ⅸ．関連会社等への信託業務の委託
              ⅹ．関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託
              ⅺ．上記ⅲ．乃至ⅵ．以外の資産運用関連付随業務の委託
              ⅻ．その他上記各項目に類する取引
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           ｂ．関連会社等以外との取引
             　ⅰ．マスターリース業務の委託
              ⅱ．プロパティマネジメント業務の委託
              ⅲ．プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託
              ⅳ．大規模修繕工事の発注
              ⅴ．上記ⅰ．乃至ⅳ．以外の資産運用関連付随業務の委託
              ⅵ．その他上記各項目に類する取引
           ｃ．上記以外にコンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項

             本資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、前記「１　投資法人の概況
             (４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」をご参照ください。
          ハ．コンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス及び内部者取引管理規程

           　コンプライアンスオフィサーによる法令遵守状況の監査実施権限については、前記「１　投資法人の概
           況　（４）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」をご参照ください。また、本資産運用会社では、内
           部者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引及びインサイダー類似取引
           の防止に努めています。
          ニ．利害関係人との取引規制

           　後記「第二部　投資法人の詳細情報　第３　管理及び運営　２　利害関係人との取引制限　（１）法令に
           基づく制限　①　利害関係人との取引制限」をご参照ください。
       (4)  重要事象等に関するリスク

        　本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生
        じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象（以下「重要事象等」といいま
        す。）は存在しないと判断しています。なお、一般的には、投資法人においては、以下のような事象が重要事象
        等に該当します。
        ①　借入金の返済資金又は投資法人債償還のための資金調達ができない場合
        ②　投資法人の登録が取消されるような事象が発生し、その解消ができない場合
        ③　資産運用会社の金融商品取引業者としての登録が取消されるような事象が発生し、その解消ができず、代わ
          りの資産運用会社が容易には見つからない場合
        ④　訴訟の提起を受け投資法人の存立を脅かすような巨額の損害賠償支払いの責務が発生した場合
        ⑤　資産運用会社あるいは資産運用会社のスポンサー会社が破産手続の開始等の倒産手続に入り、その影響を受
          け投資法人の存立が危うくなる場合
        ⑥　その他の重要事象等
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     ４【手数料等及び税金】
      （１）【申込手数料】
          　該当事項はありません。
      （２）【買戻し手数料】

          　本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わない（規約第7条第1項）ため、該当事項はありま
          せん。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものと
          していますので（規約第7条第2項）、その場合、所定の手数料が課されることがあります。
      （３）【管理報酬等】

         ①　役員報酬（規約第23条）
          イ．執行役員
           　執行役員の報酬は、役員会で決定される金額（一人あたり月額100万円を上限とします。）とし、毎月、
           当月分を当月末日までに支払います。
          ロ．監督役員

           　監督役員の報酬は、役員会で決定される金額（一人あたり月額50万円を上限とします。）とし、毎月、当
           月分を当月末日までに支払います。
         ②　会計監査人報酬（規約第40条）

          　会計監査人の報酬は、1営業期間につき1,500万円を上限として、役員会で決定される金額とし、当該決算期
          分を、必要とされるすべての監査報告書受領後1ヶ月以内に支払います。
         ③　本資産運用会社への支払報酬（規約第43条）

          　本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社に対する委託報酬は、運用報酬、取得報酬、譲渡報酬並
          びに合併報酬から構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりとし、当該
          報酬に係る消費税及び地方消費税を加えた金額を本資産運用会社の指定する口座に振込むものとします。な
          お、上限料率が定められている報酬については、本投資法人の役員会の承認を経たうえで決定した料率による
          ものとします。
          イ．運用報酬Ⅰ
           　以下の算定式に従って算出される金額を、1月末日、4月末日、7月末日及び10月末日を最終日とする各四
           半期毎に、当該四半期末日経過後翌月末日までに支払うものとします。
           　運用報酬Ⅰ
           　＝報酬算定基礎資産額×運用報酬Ⅰ料率×当該四半期の日数／365（1円未満切捨て）
           （注1）上記算定式において、報酬算定基礎資産額は、ａ＋ｂ－ｃの計算式で求めるものとします。

           （注2）上記報酬算定基礎資産額の計算式において、ａ、ｂ及びｃは以下のように定義します。
            ａ：本投資法人の当該決算期間の直前の決算期間に係る決算期（以下「基準決算日」といいます。）における貸借対照表上の
              総資産額
            ｂ：基準決算日以降、本投資法人が取得した運用資産の累積取得価額（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は
              除きます。）の当該四半期の毎月末残高を平均した金額
            ｃ：基準決算日以降、本投資法人が売却した運用資産の累積売却価額（但し、消費税及び地方消費税並びに売却に伴う費用は
              除きます。）の当該四半期の毎月末残高を平均した金額
           （注3）上記算定式において、運用報酬Ⅰ料率は、下記段階に応じ区分します。
                       報酬算定基礎資産額                        料率（％）
                1,000億円以下の部分に対して                                        0.5
                1,000億円超の部分に対して                                        0.4
          ロ．運用報酬Ⅱ

           　本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益金額に、1口当たり当期純
           利益金額を乗じ、さらに0.001％を乗じた金額（1円未満切捨）を当該金額が確定した日の属する月の翌月末
           日までに支払うものとします。
          ハ．取得報酬

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           　不動産等の特定資産を取得した場合において、その売買代金（但し、消費税及び地方消費税並びに取得に
           伴う費用は除きます。）に1.0％を乗じた金額を、取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した
           日をいいます。）の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
          ニ．譲渡報酬

           　不動産等の特定資産を譲渡し、それによって譲渡益が発生した場合に、その譲渡益に10％を乗じた金額
           を、譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日をいいます。）の属する月の翌月末日までに
           支払うものとします。なお、不動産等の特定資産を譲渡し、それによって譲渡損が発生した場合は、譲渡報
           酬は発生しません。
          ホ．合併報酬

           　本投資法人が当事者となる合併において、本資産運用会社が合併の相手方の保有資産等の調査及び評価そ
           の他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該合併の相手方が保有する不動産等の
           特定資産の合併の効力発生時における評価額に1.0％を乗じた金額を上限として、当該合併の効力発生日が
           属する月の翌月末日までに支払うものとします。
         ④　経理に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

          　本投資法人は、経理に関する事務の一般事務受託者（以下、本④において「経理事務受託者」といいま
          す。）に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払います。
          イ．報酬額
           　月額2百万円
          ロ．報酬の支払時期及び方法

           　経理事務受託者は、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、
           本投資法人は経理事務受託者からの請求を受けた日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
         ⑤　機関の運営に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

          　本投資法人は、機関の運営に関する事務の一般事務受託者（以下、本⑤において「機関運営事務受託者」と
          いいます。）に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払い
          ます。
          イ．報酬額
           ⅰ　投資主総会の運営に関する事務に係る委託報酬
             　投資主総会1回の開催について50万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税
           ⅱ　役員会の運営に関する事務に係る委託報酬
             　役員会1回の開催について5万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税
           ⅲ　本投資法人と機関運営事務受託者が別途合意する事務に係る委託報酬
             　別途合意する金額
          ロ．報酬の支払時期及び方法

           　機関運営事務受託者は、上記イⅰ及びⅱの委託報酬を本投資法人の各決算期の属する月の翌月末日までに
           本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は機関運営事務受託者から請求を受けた日の属する月の
           翌月末日までに支払うものとします。また、上記イⅲの委託報酬については別途協議します。
         ⑥　投資主名簿等管理人への支払報酬

          イ．報酬額の計算方法
           　報酬は、通常事務手数料、振替制度関係手数料及び口座管理事務手数料から構成され、それぞれの報酬の
           計算方法は以下のとおりです。なお、以下に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿
           等管理人間で協議のうえ定めます。
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    Ⅰ．通常事務手数料
       手数料項目             手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     1   基本手数料         (1）直近の総投資主通知投資主数を基準として、                        ・　投資主名簿の管理
                  投資主1名につき下記段階に応じ区分計算し                      ・　平常業務に伴う月報等諸報告
                  た合計額の6分の1。但し、月額の最低料金は                      ・　期末、中間一定日及び四半期一定日現
                  200,000円とする。                        在（臨時確定を除く。）における投資
                       5,000名まで　　　　　　            480円
                                          主の確定と諸統計表の作成
                      10,000名まで　　　　　　             420円
                                        ・　除籍投資主データの整理
                      30,000名まで　　　　　　             360円
                      50,000名まで　　　　　　             300円
                      100,000名まで　　　　　　             260円
                      100,001名以上　　　　　　             225円
                (2）除籍の投資主
                    1名につき　　　　　　　　　　               70円
     2   分配金事務手数料         (1）基準日現在における総投資主通知投資主数を                        ・　分配金の計算及び分配金明細表の作成
                  基準として、投資主1名につき下記段階に応                      ・　分配金領収証の作成
                  じ区分計算した合計額。但し、最低料金は                      ・　印紙税の納付手続
                  350,000円とする。                      ・　分配金支払調書の作成
                       5,000名まで　　　　　　            120円     ・　分配金の未払確定及び未払分配金明細
                                          表の作成
                      10,000名まで　　　　　　             110円
                                        ・　分配金振込通知及び分配金振込テープ
                      30,000名まで　　　　　　             100円
                                          又は分配金振込票の作成
                      50,000名まで　　　　　　　80円
                                        ・　一般税率以外の源泉徴収税率の適用
                      100,000名まで　　　　　　　60円
                                        ・　分配金計算書の作成
                      100,001名以上　　　　　　　50円
                (2）指定振込払いの取扱
                    1件につき　　               150円
                (3）ゆうちょ分配金領収証の分割
                    1枚につき　　　　　               100円
                (4）特別税率の適用
                    1件につき　               150円
                (5）分配金計算書作成
                    1件につき　　       　　　　　　　　15円
     3   分配金支払手数料         (1）分配金領収証                        ・　取扱期間経過後の分配金の支払
                    1枚につき               450円     ・　未払分配金の管理
                (2）毎月末現在における未払の分配金領収証
                    1枚につき　                3円
     4   諸届・調査・証明         (1）諸届
                                        ・　投資主情報変更通知データの受理及び
                    1件につき　               300円
       手数料
                                          投資主名簿の更新
                (2）調査
                                        ・　口座管理機関経由の分配金振込指定の
                    1件につき　             　1,200円
                                          受理
                (3）証明
                                        ・　電子提供措置事項を記載した書面の交
                    1件につき　               600円
                                          付請求（撤回を含む）及び同書面の交
                (4）投資口異動証明
                                          付終了通知に関する異議申述の受理
                    1件につき　              1,200円
                                        ・　税務調査等についての調査、回答
                (5）個別投資主通知
                                        ・　諸証明書の発行
                    1件につき               300円
                                        ・　投資口異動証明書の発行
                (6）情報提供請求
                                        ・　個別投資主通知の受理及び報告
                    1件につき　               300円
                                        ・　情報提供請求及び振替口座簿記載事項
                (7）個人番号登録
                                          通知の受領、報告
                    1件につき　               300円
                                        ・　株式等振替制度の対象とならない投資
                                          主等の個人番号等の収集、登録
                                 77/264



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       手数料項目             手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     5   諸通知発送手数料         (1）封入発送料　封入物2種まで
                                        封入発送料       招集通知、決議通知等の封
                 （機械封入）1通につき　　　              　　　　25円
                                               入、発送、選別及び書留受
                    1種増す毎に              5円加算
                                               領証の作成
                (2）封入発送料　封入物2種まで
                                        葉書発送料       葉書の発送
                 （手封入）　1通につき　            　　　　　　40円
                                        宛名印書料       諸通知等発送のための宛名
                    1種増す毎に　       　　　　　　10円加算
                                               印書
                (3）葉書発送料
                                        照合料       2種以上の封入物について
                    1通につき                8円
                                               の照合
                (4）宛名印書料
                                               資料交換及び投信資料等の
                                        資料交換等
                    1通につき　　　                15円
                                               宛名印書、封入、発送
                                        送付料
                (5）照合料
                    1照合につき　　         　　　　　　10円
                (6）資料交換等送付料
                    1通につき        　　　　　　　　60円
     6   還付郵便物整理             1通につき               200円    ・　投資主総会関係書類、分配金、その他
                                          還付郵便物の整理、保管、再送
       手数料
     7   投資主総会関係
                (1）議決権行使書面用紙作成料                        ・　議決権行使書面用紙の作成
       手数料
                    議決権行使書面用紙1枚につき　                 15円    ・　議決権行使書面の集計
                                        ・　議決権不統一行使の集計
                (2）議決権行使集計料
                                        ・　投資主提案等の競合議案の集計
                 a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
                                        ・　投資主総会受付事務補助
                    議決権行使書面　　1枚につき                70円
                                        ・　書面行使した議決権行使書面の表裏イ
                　　　　議決権不統一行使集計料
                                          メージデータ及び投資主情報に関する
                　　　　　　　　　　　1件につき　                   70円加算
                                          ＣＤ-ＲＯＭの作成
                　　　　投資主提案等の競合議案集計料
                　　　　　　　　　　　1件につき　                   70円加算
                　　　　但し、最低料金は70,000円とする。
                 ｂ.本投資法人が集計登録を行う場合
                　　　　議決権行使書面　             　1枚につき      　35円
                    但し、最低料金は30,000円とする。
                (3）投資主総会受付補助
                    1名につき1日　　              　10,000円
                (4）データ保存料
                    1回につき　             　70,000円
     8   投資主一覧表作成         (1）全投資主を記載する場合                        ・　大口投資主一覧表等各種投資主一覧表
                    1名につき　              　　20円        の作成
       手数料
                (2）一部の投資主を記載する場合
                    該当投資主1名につき              　　20円
     9   ＣＤ-ＲＯＭ作成                                 ・　ＣＤ-ＲＯＭの作成
                (1）全投資主対象の場合
       手数料
                    1名につき　　　　　　　　             　　　15円
                (2)  一部の投資主対象の場合
                    該当投資主1名につき　　            　　　　20円
                但し、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とする。
                (3)  投資主情報分析ＣＤ-ＲＯＭ作成料
                              　　30,000円加算
                (4)  ＣＤ-ＲＯＭ複写料
                    1枚につき             　27,500円
     10  複写手数料             複写用紙1枚につき　          　　　　　　30円         ・　投資主一覧表及び分配金明細表等の複
                                          写
                    投資主1名につき        　　　　　　　　50円           ・　分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
     11  分配金振込投資主
                                          並びに発送
       勧誘料
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       手数料項目             手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     12  自己投資口消却手             1回につき     　　　　　　　　　10,000円              ・　自己投資口の消却に関する臨時事務
       数料
    Ⅱ．振替制度関係手数料

       手数料項目             手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     1   新規住所氏名デー         新規住所氏名データ                        ・　新規住所氏名データの作成
                    1件につき　                100円
       タ処理手数料
     2   総投資主通知デー         総投資主通知データ                        ・　総投資主通知データの受領及び投資主
                    1件につき                150円      名簿への更新
       タ処理手数料
     3   個人番号等データ         個人番号等データ処理                        ・　個人番号等の振替機関への請求
                    1件につき                300円    ・　個人番号等の振替機関からの受領
       処理手数料
                                        ・　個人番号等の保管及び廃棄、削除
                                        ・　行政機関等に対する個人番号等の提供
    Ⅲ．口座管理事務手数料

       手数料項目             手数料計算単位及び計算方法                           事務範囲
     1   特別口座管理料         毎月末現在における該当加入者数を基準として、                        ・　特別口座の管理
                加入者1名につき下記段階に応じ区分計算した合                        ・　振替・取次の取扱の報告
                計額。但し、月額の最低料金は20,000円とする。                        ・　株式会社証券保管振替機構（以下「保
                       5,000名まで　       　　　　　　150円            管振替機構」といいます。）との投資
                                          口数残高照合
                      10,000名まで       　　　　　　　130円
                                        ・　取引残高報告書の作成
                      10,001名以上             　　　　　110円
     2   振替手数料             振替請求1件につき           　　　　　　800円          ・　振替申請書の受付・確認
                                        ・　振替先口座への振替処理
     3   諸届取次手数料             諸届1件につき         　　　　　　　　300円            ・　住所変更届、分配金振込指定書等の受
                                          付・確認
                                        ・　変更通知データの作成及び保管振替機
                                          構あて通知
     4   個人番号等登録
                    個人番号等の登録1件につき               　　300円      ・　個人番号等の収集、登録
       手数料
                                        ・　個人番号等の保管及び廃棄、削除
                                        ・　振替機関に対する個人番号等の通知
          ロ．報酬の支払時期及び方法

           　投資主名簿等管理人は、上記金額を毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求するものとし、本投
           資法人は、当該請求を受けた月の月末までに当該手数料を支払うものとします。
         ⑦　投資法人債に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

          イ．本投資法人は、第1回投資法人債、第3回投資法人債及び第4回投資法人債に係る一般事務受託者に対し
            て、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬額並びに当該報酬に係る
            消費税及び地方消費税を支払います。
            a．事務の委託に関する手数料
             　上限を5百万円とする。
            b．元利金支払事務に関する元利金支払手数料
             　ⅰ　元金支払の場合　元金の10,000分の0.075
             　ⅱ　利金支払の場合　元金の10,000分の0.075
          ロ．本投資法人は、第2回投資法人債に係る一般事務受託者に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事

            務の対価として、以下に定める報酬額並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税を支払います。
            a．事務の委託に関する手数料
             　上限を5百万円とする。
            b．元利金支払事務に関する元利金支払手数料
             　ⅰ　元金支払の場合　元金の10,000分の0.075
             　ⅱ　利金支払の場合　元金の10,000分の0.075
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         ⑧　資産保管会社への支払報酬
          　本投資法人は、資産保管会社に対して、投信法第208条に基づき委託した資産の保管に係る業務（以下「資
          産保管業務」といいます。）の対価として、以下に定める報酬を支払います。
          イ．報酬の額及びその計算方法
           　資産保管業務に係る報酬は、基本報酬、残高比例報酬から構成され、それぞれの報酬の金額又は計算方法
           は以下のとおりです。
           ⅰ　基本報酬　　年額5百万円
           ⅱ　残高比例報酬は、各月末時点における本投資法人の月末総資産額に0.1％を乗じて12で除した金額を月
            額報酬の上限額として、別途本投資法人及び資産保管会社の書面により合意するところに従い、月末資産
            総額に比例して定める計算式に基づき算出する金額になります。
          ロ．報酬の支払時期及び方法

           　資産保管会社は、各決算期間毎に算出された報酬額並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税額を計
           算し、各決算期の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は資産保管
           会社からの請求を受けた月の翌月末日までに支払います。
      （４）【その他の手数料等】

          　本投資法人は、本資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を遂行するにあたり必
          要な下記の諸費用を負担するほか、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延利息又は発生した損害金を
          負担します。
         ①　不動産等の取得及び譲渡に関する費用
          　登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他不動産等の取得及び譲渡にかかる公租公課、不
          動産等の取得及び譲渡にかかる仲介手数料等、不動産等の取得時及び取得検討時のデューデリジェンス等の調
          査にかかる費用（外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。）、不動産信託受託者へ支払う信託
          報酬及び費用、鑑定評価費用、特定資産の価格調査費用、専門家等に対する報酬又は費用（税務・会計顧問、
          弁護士及び司法書士等を含みます。）等
         ②　運用資産の運営に関する費用

          　テナント誘致にかかる費用（仲介手数料及び広告費等）、物件管理委託費用（プロパティマネジメント会社
          へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。）、不動産等に付保された保険料、不動産等にかかる修繕費（大規
          模修繕工事を含みます。）、水道光熱費、借地借家料、公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費
          用等
         ③　借入等に関する費用

          　借入にかかる諸費用（借入枠設定費用、ローン実行手数料、エージェントフィー、利息等）、投資法人債の
          発行にかかる諸費用（引受手数料、利息等）、本投資法人の広告宣伝、ＩＲ活動にかかる費用、専門家等に対
          する報酬又は費用（税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。）等
         ④　運用報告等の作成及び広告宣伝等に関する費用

          　有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用、財務諸表、資産運用報告、計算書類、
          附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用も
          含みます。）、運用資産にかかる定期的な調査（環境認証を含みます。）の費用、専門家等に対する報酬又は
          費用（税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。）等
         ⑤　投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行にかかる費用

          　有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用（監督官庁等に提出する場合の提出費用
          も含みます。）、申込証及び券面の作成、印刷及び交付にかかる費用（印紙税を含みます。）、投資口の上場
          及びその上場維持に関する費用（上場審査費用、上場費用等）、払込金取扱手数料、アドバイザー（法律顧
          問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含みます。）に支払う費用、募集にかかる広告宣伝費等
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         ⑥　本投資法人の運営に関係する費用
          　分配金支払にかかる費用（取扱手数料、領収証作成交付費用等）、投資主総会招集及び運営にかかる費用
          （公告費用、招集・決議通知作成交付費用、会場設置運営費用、弁護士費用等）、執行役員及び監督役員にか
          かる保険料等
         ⑦　その他

          　上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。
         ⑧　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          　上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
          　（照会先）

          　　スターツアセットマネジメント株式会社
          　　東京都中央区日本橋三丁目1番8号
          　　電話番号　03-6202-0856
      （５）【課税上の取扱い】

          　日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、以下のとおりで
          す。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがありま
          す。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われる可能性があります。
         ①　個人投資主の税務
          イ．利益の分配に係る税務
           　個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時
           差異等調整引当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但
           し、配当控除の適用はありません。
           ａ．源泉徴収
                 分配金支払開始日                         源泉徴収税率
                                20.315％     （所得税15.315％         住民税5％）
           2014年1月1日～2037年12月31日
                                20％   　　（所得税15％         住民税5％）

           2038年1月1日～
             （注1）2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
             （注2）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所
                得税20％（2014年1月1日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。
           ｂ．確定申告

                            金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能
           確定申告をしない場合
                            （確定申告不要制度）
           確定申告を行う場合                 総合課税又は申告分離課税のいずれか一方を選択
             （注1）総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
             （注2）一定の上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択し
                たものに限ります。）と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記ａ．の源泉徴収
                税率と同じです。
             （注3）大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有）が1回に受取る配当金額が5万円超
                （6ヶ月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります（なお、1回に受取る配当金額が
                5万円以下となる場合においても、住民税については別途確定申告が必要となります。）。
           ｃ．源泉徴収選択口座への受入れ

              源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設されている金融
             商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出すること
             により、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れることができます。
             （注）配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
           ｄ．少額上場株式等の非課税口座制度（通称                    ＮＩＳＡ   ）

              少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座
             において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等（2014年から2023年までの10年間、新規
             投資額で毎年120万円（2015年以前は100万円）を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に非課税管
             理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課され
             ません。
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              また、2024年1月1日以後に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新しい                                       ＮＩＳＡ   ）に基づ
             き、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管
             理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利
             に 対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。
             また、新規投資額で毎年240万円を上限。）に係る配当等（いわゆる、成長投資枠における配当等）で
             その非課税口座に当該特定非課税管理勘定を設けた日以後に支払を受けるべきものについては、所得税
             及び住民税が課されません。
             （注1）非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳以上の方に限ります。
             （注2）2018年1月1日から2023年12月31日までに、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたて                                        ＮＩＳＡ  ）に基づき、
                証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一定の公募
                等株式投資信託（新規投資額は2023年まで毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を
                設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされていま
                す。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたて                   ＮＩＳＡ  の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこと
                とされています。
             （注3）2024年1月1日以後に、新しい              ＮＩＳＡ  制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において
                設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限。）に係
                る配当等（いわゆる、つみたて投資枠における配当等）でその非課税口座に当該特定累積投資勘定を設けた日以後に
                支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。しかし、本投資法人の投資口自体は新しい
                NISA（つみたて投資枠）の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
             （注4）特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額は
                簿価残高で1,200万円が上限とされています。また、特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の
                額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額と、特定累積投資勘定で管理されている一定の公募等株式投資信
                託の取得対価の額の合計額及び特定累積投資勘定基準額の合計額は、簿価残高で1,800万円が上限とされています。
             （注5）非課税口座で買付けた上場株式等の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受取る「株式数比例
                配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択される場合
                には、非課税口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20％（復興特別所得税を含めると20.315％）にて
                課税されることとなります。
             （注6）非課税口座に設けられる勘定は、2023年12月31日までは、毎年、非課税管理勘定（                                   ＮＩＳＡ  ）又は累積投資勘定（つみ
                たて  ＮＩＳＡ  ）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新し
                い ＮＩＳＡ  ）となります。
             （注7）その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせくだ
                さい。
           ｅ．未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度（通称ジュニア                                ＮＩＳＡ   ）

              未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設
             した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等（2016年4月1日から
             2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円を上限。）に係る配当等で、未成年者口座に非課
             税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が
             課されません。2024年1月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融証券取引業者等に開設
             した未成年者口座において設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等に係る配当等で、未成年
             者口座に継続管理勘定を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である
             年の前年12月31日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
             （注1）未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳未満である者又はその年中に出生した者に限りま
                す。
             （注2）未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式数比
                例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択される場
                合には、未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20％（復興特別所得税を含めると20.315％）
                にて課税されることとなります。
          ロ．利益を超えた金銭の分配に係る税務

           　個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きま
           す。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資
           等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（注1）として
           前記イ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し（資本の払戻し）額の
           うちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額（注2）として取扱われます。各投資主は、
           この譲渡収入に対応する譲渡原価（注3）を算定し、投資口の譲渡損益（注4）の額を計算します。この譲渡
           損益の取扱いは、後記ハ．における投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様にな
           ります。
             （注1）みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
              みなし配当の金額＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－投資主の所有投資口に相当する本投資法人の出資等の金額
                      （資本金等の額）
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             （注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。
              投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－みなし配当の金額
             （注3）投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

                              本投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した本投資法
              出資の払戻し（資本の払戻し）
                              人の資本剰余金の額
                            ×                              ※
              直前の取得価額
                                    本投資法人の前期末の簿価純資産価額
              ※この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は
               零と、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、本投資法
               人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)の基
               礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減があった
               場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げとなり
               ます。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
             （注4）投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

              投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額－譲渡原価の額
          ハ．投資口の譲渡に係る税務

           　個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等を
           いい、特定公社債等が含まれます。以下、本ハ．において同じです。）に係る譲渡所得等として、申告分離
           課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等（申告分離課税を選択し
           た配当所得等を含みます。）との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
           ａ．税率
                   譲渡日                    申告分離課税による税率
                                20.315％     （所得税15.315％         住民税5％）
           2014年1月1日～2037年12月31日
                                20％   　　（所得税15％         住民税5％）

           2038年1月1日～
             （注）2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
           ｂ．上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

              上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じた損失（以下
             「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係
             る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算することができます。ま
             た、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、
             翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係
             る配当所得等の金額から繰越控除することができます。
             （注）繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定
               申告書を提出する必要があります。
           ｃ．源泉徴収選択口座内の譲渡

              源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不
             要となります。源泉徴収税率は、上記ａ．の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の
             配当等を源泉徴収選択口座に受入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係
             る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年
             の年初に還付されます。
           ｄ．少額上場株式等の非課税口座制度（通称                    ＮＩＳＡ   ）

              少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座
             において非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理勘定において管理されてい
             る上場株式等（2014年から2023年までの10年間、新規投資額で毎年120万円（2015年以前は100万円）を
             上限。）を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
              また、2024年1月1日以後に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称新しい                                       ＮＩＳＡ   ）に基づ
             き、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管
             理されている上場株式等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利
             に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれます。
             また、新規投資額で毎年240万円を上限。）を譲渡（いわゆる、成長投資枠における譲渡）した場合、
             その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             （注1）非課税口座で譲渡損失が生じても、前記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除には適用できません。
             （注2）非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳以上の方に限ります。
             （注3）2018年1月1日から2023年12月31日までに、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたて                                        ＮＩＳＡ  ）に基づき、
                非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一定の公募
                等株式投資信託（新規投資額は2023年までに毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等につい
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                ても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたて                                        ＮＩＳＡ  の対
                象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
             （注4）2024年1月1日以後に、新しい              ＮＩＳＡ  制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において
                設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年120万円を上限。）の受
                益権を譲渡（いわゆる、つみたて投資枠における譲渡）した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が
                課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体は新しいNISA（つみたて投資枠）の対象となる一
                定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
             （注5）特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額は
                簿価残高で1,200万円が上限とされています。また、特定非課税管理勘定で管理されている上場株式等の取得対価の
                額の合計額及び特定非課税管理勘定基準額の合計額と、特定累積投資勘定で管理されている一定の公募等株式投資信
                託の取得対価の額の合計額及び特定累積投資勘定基準額の合計額は、簿価残高で1,800万円が上限とされています。
             （注6）非課税口座に設けられる勘定は、2023年12月31日までは、毎年、非課税管理勘定（                                   ＮＩＳＡ  ）又は累積投資勘定（つみ
                たて  ＮＩＳＡ  ）のいずれかに限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新し
                い ＮＩＳＡ  ）となります。
             （注7）その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせくだ
               さい。
           ｅ．未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度（通称ジュニア                                ＮＩＳＡ   ）

              未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設
             した未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理口座勘定におい
             て管理されている上場株式等（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円
             を上限。）を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。2024年1
             月1日から2028年12月31日までの期間、証券会社等の金融証券取引業者等に開設した未成年者口座にお
             いて設定した継続管理勘定に管理されている上場株式等を譲渡した場合、未成年者口座に継続管理勘定
             を設けた日から未成年者口座を開設した者がその年の1月1日において18歳である年の前年12月31日まで
             の間の譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             （注1）未成年者口座内で譲渡損失が生じても、前記ｂ．及びｃ．の損益通算や繰越控除には適用できません。
             （注2）未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満18歳未満である者又はその年中に出生した者に限りま
               す。
         ②　法人投資主の税務

          イ．利益の分配に係る税務
            法人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分
           配を含みます。）については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。なお、本投資法人が利益配当
           等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配につ
           いては、以下の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は
           法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
            2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保
           有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありませ
           ん。
                 分配金支払開始日                         源泉徴収税率
                                15.315％     （復興特別所得税0.315％を含みます。）
           2014年1月1日～2037年12月31日
           2038年1月1日～                    15％

          ロ．利益を超えた金銭の分配に係る税務

           　法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引当額の分配を除きま
           す。）は、出資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資
           等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当                                          （注1）   として前
           記イ．における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し（資本の払戻し）額のう
           ちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額                            （注2）   として取扱われます。各投資主はこの譲
           渡収入に対応する譲渡原価            （注3）   を算定し、投資口の譲渡損益             （注4）   の額を計算します。この譲渡損益の額
           の取扱いは、後記ニ．における投資口の譲渡の場合と同様となります。
             （注1）みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
              みなし配当の金額＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－投資主の所有投資口に相当する本投資法人の出資等の金額
                      （資本金等の額）
             （注2）投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。

              投資口の譲渡に係る収入金額＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－みなし配当の金額
             （注3）投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

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                              本投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した本投資法
              出資の払戻し（資本の払戻し）
                              人の資本剰余金の額
                            ×                              ※
              直前の取得価額
                                    本投資法人の前期末の簿価純資産価額
              ※この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下である場合は
               零と、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の本投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零を超え、かつ、本投資法
               人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)の基
               礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減があった
               場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げとなり
               ます。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
             （注4）投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

              投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額－譲渡原価の額
          ハ．投資口の期末評価方法

           　法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には
           時価法で、売買目的以外の有価証券である場合には原価法で評価されます。
          ニ．投資口の譲渡に係る税務

           　法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業
           年度に譲渡損益を計上します。
         ③　本投資法人の税務

          イ．利益配当等の損金算入要件
           　租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、導管性要件を満たし
           た投資法人が支払う利益の配当等（利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分配を含みま
           す。）を投資法人の損金に算入することを認めています。利益の配当等を損金算入するために満たすべき導
           管性要件の主たる事項は次のとおりです。
           ａ．配当等の額が配当可能利益の額の90％超又は金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること。
           ｂ．他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと。
            （投資法人が海外不動産の取得等のみを目的とした海外の特別目的会社の株式又は出資を取得した場合
             において、その取得が実質的に海外不動産を取得する場合と同視できるものとして一定の要件を満たす
             かかる特別目的会社の株式又は出資を除きます。また、匿名組合契約等に基づく出資についても、本要
             件の適用対象となります。）
           ｃ．借入は、機関投資家からのもののみであること。
           ｄ．事業年度の終了時において同族会社のうち一定のものに該当していない（発行済投資口の総口数又は一
             定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位1位の投資主グループにより保有されていない）こと。
           ｅ．投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超え
             る旨が投資法人の規約に記載されていること。
           ｆ．事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること、又は機関投資
             家のみによって所有されていること。
           ｇ．会計期間が1年を超えないものであること。
           ｈ．事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定した決算に基づく貸借
             対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸借対照表に計上されている総資産の帳
             簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超えていること。
          ロ．不動産流通税の軽減措置

           ａ．登録免許税
            　不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準価格の2％
            （2012年4月1日から2026年3月31日までに取得する土地については1.5％に軽減されます。）の税率により
            課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不
            動産の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする
            旨の記載があること、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家からのものであること等
            の要件を満たす投資法人は、2025年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について、特例に
            より登録免許税が1.3％に軽減されます。
           ｂ．不動産取得税

            　不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準価格の4％（住宅又は土地の取得につい
            ては2024年3月31日までは3％に軽減されます。）の税率により課税されます。なお、2024年3月31日まで
            に取得される宅地及び宅地比準土地については、その課税標準額が当該土地の価格の2分の1に軽減されま
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            す。また、前記ａ．の要件（但し、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家のうち総務
            省令で定めるものからのものであること。）を満たす投資法人が2025年3月31日までの間に取得する一定
            の 不動産に対しては、特例により課税標準価格が5分の2に軽減されます。
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     ５【運用状況】
      （１）【投資状況】
                                    第35期               第36期
                                （2023年4月30日現在）               （2023年10月31日現在）
                         地域              資産総額               資産総額
        資産の種類         用途
                         （注1）
                                保有総額       に対する       保有総額       に対する
                                （千円）       投資比率       （千円）       投資比率
                                （注2）               （注2）
                                        （％）               （％）
                                        （注3）               （注3）
                       首都圏主要都市         73,728,851          71.1    73,397,925          71.0
                賃貸住宅・
                       政令指定都市         20,724,710          20.0    21,465,475          20.8
        不動産信託
               高齢者向け施設
         受益権
                       地方主要都市         2,172,671          2.1    2,155,347          2.1
                 その他      首都圏主要都市          1,709,321          1.6    1,690,897          1.6
                  小計              98,335,554          94.8    98,709,646          95.4
              預金・その他の資産                  5,367,992          5.2    4,731,731          4.6
                資産総額計               103,703,546          100.0    103,441,378          100.0
                                    第35期               第36期

                                （2023年4月30日現在）               （2023年10月31日現在）
                                       資産総額               資産総額
                                 金額      に対する        金額      に対する
                                （千円）        比率      （千円）        比率
                                        （％）               （％）
               負債総額    （注4）
                                54,466,892          52.5    54,587,070          52.8
               純資産総額     （注4）

                                49,236,654          47.5    48,854,307          47.2
        （注1）「地域」については、前記「２．投資方針（１）投資方針　③　ポートフォリオ構築方針　ロ．地域別ポートフォリオ方針」を
           ご参照ください。
        （注2）「保有総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、千円未満を
           切捨てて記載しています。
        （注3）「資産総額に対する投資比率」は、資産総額計に対する不動産信託受益権及び預金・その他の資産の比率を表しており、小数第2
           位を四捨五入して記載しています。
        （注4）「負債総額」及び「純資産総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額及びその比率を、「金額」については千円未満を切捨て
           て、「資産総額に対する比率」については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
      （２）【投資資産】

        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          　該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

          　該当事項はありません。なお、投資資産のうち、2023年10月31日（第36期末）現在における本投資法人の取
          得済資産である信託受益権については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照ください。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
          　2023年10月31日（第36期末）現在における本投資法人の取得済資産である信託受益権及び当該各信託受益権
          にかかる信託不動産の概要は、以下のとおりです。
          イ．価格及び投資比率
                                  取得価格
                                            貸借対照表         不動産鑑定
         物件
                                             計上額         評価額
      地域              物件名
                                 金額     投資比率
         番号
                                           （千円）    （注3）    （千円）    （注4）
                               (千円)   （注1）    (％)  （注2）
    首都圏     Ｃ-1   プロシード市川                   1,076,000         1.1      976,458        1,570,000
    主要都市
         Ｃ-2   プロシード東陽町                    646,700        0.6      556,872         998,000
         Ｃ-3   プロシード葛西                    688,700        0.7      579,028         910,000
         Ｃ-4   プロシード三軒茶屋                    555,900        0.5      602,088         687,000
         Ｃ-5   プロシード瑞江                    602,600        0.6      607,618         822,000
         Ｃ-6   プロシード船橋宮本                    419,900        0.4      436,714         620,000
         Ｃ-7   プロシード南葛西                    303,500        0.3      312,324         339,000
         Ｃ-9   プロシード行徳                    315,600        0.3      339,790         367,000
         Ｃ-10   プロシード幕張本郷                    279,300        0.3      264,780         347,000
         Ｃ-11   プロシード南行徳                    287,300        0.3      288,129         363,000
         Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                    223,400        0.2      224,191         244,000
         Ｃ-14   プロシード船堀                    226,100        0.2      230,399         247,000
         Ｃ-15   プロシード竹ノ塚                    169,400        0.2      165,707         254,000
         Ｃ-16   プロシードせんげん台２                     86,700       0.1       86,902        122,000
         Ｃ-17   プロシード松濤                    937,400        0.9      875,781        1,090,000
         Ｃ-18   プロシード参宮橋                    497,600        0.5      479,593         554,000
         Ｃ-19   プロシード浦安                    431,400        0.4      443,186         456,000
         Ｃ-20   プロシード新小岩                    465,200        0.5      517,742         553,000
         Ｃ-23   プロシード都立大学                    790,400        0.8      756,275         905,000
         Ｃ-24   プロシード都立大学２                    772,200        0.8      714,147         914,000
         Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋                    339,800        0.3      283,997         519,000
         Ｃ-26   プロシード目黒青葉台                    466,700        0.5      445,615         478,000
         Ｃ-27   プロシード杉並宮前                    454,900        0.4      416,261         505,000
         Ｃ-28   プロシード両国                    443,900        0.4      416,356         646,000
         Ｃ-29   プロシード三田                   1,537,200         1.5     1,392,100         1,580,000
         Ｃ-31   プロシード亀戸                    339,000        0.3      361,974         346,000
         Ｃ-32   プロシード高田馬場                    223,700        0.2      243,770         290,000
         Ｃ-33   プロシード新高円寺                    742,100        0.7      758,672         894,000
         Ｃ-36   プロシード大井町                    944,000        0.9      962,776         950,000
         Ｃ-37   プロシード十条                    533,000        0.5      540,691         558,000
         Ｃ-41   プロシード西新井                   5,172,000         5.1     2,721,065         6,920,000
         Ｃ-42   プロシード調布                    460,500        0.5      382,019         619,000
         Ｃ-43   プロシードＴＸ六町                    156,800        0.2      173,017         184,000
         Ｃ-44   プロシード中河原                   1,141,000         1.1     1,187,510         1,390,000
         Ｃ-45   プロシード大泉学園                    268,300        0.3      283,898         282,000
         Ｃ-46   プロシード千歳烏山                    289,600        0.3      321,639         334,000
         Ｃ-47   プロシード三鷹                    477,200        0.5      511,484         581,000
         Ｃ-48   プロシード柏エスト                    732,000        0.7      651,670         739,000
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                                  取得価格
                                            貸借対照表         不動産鑑定
         物件
                                             計上額         評価額
      地域              物件名
                                 金額     投資比率
         番号
                                           （千円）    （注3）    （千円）    （注4）
                               (千円)   （注1）    (％)  （注2）
    首都圏
         Ｃ-49   プロシード柏ノール                    689,000        0.7      600,620         627,000
    主要都市
         Ｃ-50   プロシード行徳駅前                    331,000        0.3      254,706         373,000
         Ｃ-51   プロシード船橋本町                    531,700        0.5      477,934         591,000
         Ｃ-53   プロシード弘明寺                    552,000        0.5      542,323         572,000
         Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰                    356,000        0.4      352,307         381,000
         Ｃ-55   プロシード相模大塚                    234,000        0.2      221,614         218,000
         Ｃ-58   プロシード篠崎タワー                   1,564,000         1.5     1,215,024         2,260,000
         Ｃ-59   プロシード東武練馬                    422,000        0.4      399,093         593,000
         Ｃ-60   プロシード雪谷                    323,000        0.3      349,952         401,000
         Ｃ-61   プロシード市川南                    687,000        0.7      689,838        1,030,000
         Ｃ-62   プロシード市川妙典                    498,000        0.5      511,899         660,000
         Ｃ-63   プロシード藤沢鵠沼                    729,000        0.7      721,246         928,000
         Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町                   1,485,800         1.5     1,492,215         2,000,000
         Ｃ-65   プロシードＴＸ流山セントラルパーク                    979,700        1.0      806,044        1,180,000
         Ｃ-66   プロシード行徳２                    830,000        0.8      808,782        1,010,000
         Ｃ-67   プロシード西葛西                    875,600        0.9      941,790        1,110,000
         Ｃ-68   プロシード葛西２                    750,000        0.7      812,076        1,040,000
         Ｃ-69   プロシード日本橋本町                   2,449,000         2.4     2,576,635         2,820,000
         Ｃ-70   プロシード西新宿                   2,549,000         2.5     2,684,816         2,820,000
         Ｃ-71   プロシード鵜の木                    917,000        0.9      892,570        1,120,000
         Ｃ-72   プロシード南行徳２                   1,080,000         1.1     1,029,562         1,280,000
         Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館                   1,830,000         1.8     1,893,706         2,250,000
         Ｃ-74   プロシードＣＯ－Ｚ西館                    971,000        1.0     1,018,781         1,180,000
         Ｃ-75   プロシード新横浜                   4,330,000         4.3     4,319,552         4,840,000
         Ｃ-76   ライフサポートレジデンス船堀駅前                    380,000        0.4      239,856         448,000
         Ｃ-77   プロシード錦糸町                   2,140,000         2.1     2,222,216         2,230,000
         Ｃ-78   プロシードＫ２                   1,170,000         1.2     1,237,051         1,380,000
         Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス                    283,000        0.3      300,813         324,000
         Ｃ-80   プロシードＫ５                    269,000        0.3      284,405         277,000
         Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                    800,000        0.8      835,784         871,000
         Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手                   3,047,000         3.0     3,161,389         3,230,000
         Ｃ-83   プロシード門前仲町                   1,240,000         1.2     1,267,435         1,490,000
         Ｃ-84   プロシード舞浜                   1,029,000         1.0     1,060,650         1,350,000
         Ｃ-85   プロシード流山おおたかの森                   1,069,000         1.1     1,130,243         1,220,000
         Ｃ-86   プロシード新川                    500,000        0.5      530,246         560,000
         Ｃ-87   プロシード錦糸町２                    537,100        0.5      572,533         553,000
         Ｃ-88   プロシード石川台                    810,000        0.8      857,293         911,000
         Ｃ-89   アルファグランデ千桜タワー                   2,800,000         2.8     3,091,572         2,960,000
         Ｃ-90   プロシード山下公園ザ・タワー                   7,900,000         7.8     8,145,852         8,000,000
         Ｃ-91   篠崎ツインプレイス                   1,500,000         1.5     1,690,897         1,710,000
         Ｃ-92   プロシード南砂町                    735,000        0.7      807,501         781,000
         Ｃ-93   プロシード松戸                    498,000        0.5      527,724         514,000
                小計               77,167,900         75.9     75,088,823         90,270,000
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                                  取得価格
                                            貸借対照表         不動産鑑定
         物件
                                             計上額         評価額
      地域              物件名
                                 金額     投資比率
         番号
                                           （千円）    （注3）    （千円）    （注4）
                               (千円)   （注1）    (％)  （注2）
    政令
         Ｇ-8   プロシード太閤通                    403,400        0.4      314,727         519,000
    指定都市
         Ｇ-11   プロシード穂波町                    275,000        0.3      217,203         264,000
         Ｇ-13   プロシード新栄                    792,500        0.8      591,451         927,000
         Ｇ-14   プロシード千代田                    309,300        0.3      229,001         363,000
         Ｇ-15   プロシード福岡高宮                    453,600        0.4      396,676         527,000
         Ｇ-17   プロシード金山                   1,022,000         1.0      876,092        1,550,000
         Ｇ-18   プロシード吹上                    499,000        0.5      425,752         662,000
         Ｇ-19   プロシード豊田                    219,000        0.2      187,191         336,000
         Ｇ-21   プロシード西天満                    880,000        0.9      842,855        1,210,000
         Ｇ-22   プロシード神戸元町                    780,000        0.8      804,782        1,070,000
         Ｇ-23   グループホームたのしい家　大正                    158,000        0.2      151,698         189,000
         Ｇ-24   プロシード金山２                   2,040,400         2.0     1,927,385         2,490,000
         Ｇ-25   プロシード新瑞橋                   2,129,600         2.1     2,046,695         2,270,000
         Ｇ-26   プロシード弁天町                   2,170,000         2.1     2,214,792         2,410,000
         Ｇ-27   プロシード長居公園通                   1,070,000         1.1     1,082,266         1,090,000
         Ｇ-30   プロシード兵庫駅前通                   1,670,000         1.6     1,753,510         1,820,000
         Ｇ-31   プロシード瑞穂                    535,000        0.5      536,786         545,000
         Ｇ-32   プロシード大須                    831,000        0.8      780,783         955,000
         Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田                    698,000        0.7      742,121         807,000
         Ｇ-34   プロシード仙台上杉                   1,560,000         1.5     1,493,226         1,880,000
         Ｇ-35   プロシード金山３                    770,000        0.8      777,234         942,000
         Ｇ-36   プロシード釣鐘                    795,000        0.8      867,195         855,000
         Ｇ-37   プロシード深江橋                   1,305,000         1.3     1,391,194         1,360,000
         Ｇ-38   プロシード西大路                    745,454        0.7      814,850         822,000
                小計               22,111,254         21.7     21,465,475         25,863,000
    地方
         Ｒ-2   プロシード水戸                    383,700        0.4      279,200         491,000
    主要都市
         Ｒ-3   プロシード水戸２                    416,900        0.4      313,089         524,000
         Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                    775,600        0.8      722,328         921,000
         Ｒ-5   プロシード水戸３                    824,000        0.8      840,729         898,000
                小計               2,400,200         2.4     2,155,347         2,834,000
             ポートフォリオ合計                  101,679,354         100.0      98,709,646        118,967,000
       （注1）「取得価格」の「金額」は、当該取得済資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（停止条件付信託
          受益権売買契約書等に記載された売買価格）をいい、千円未満を切捨てて記載しています。
       （注2）「取得価格」の「投資比率」は、取得価格の合計に対する当該取得済資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載
          しています。
       （注3）「貸借対照表計上額」は、2023年10月31日現在の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額の合計額）をいい、千円未満を切捨て
          て記載しています。
       （注4）「不動産鑑定評価額」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
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          ロ．取得済資産にかかる信託不動産の概要
           ａ．取得済資産にかかる信託不動産の物件名、所在地、所有形態、面積、構造/階数、建築時期及び総賃貸
            可能戸数
                                                        総賃貸
                             所有形態          面　積（注1）
                                               構造/
                                                       可能戸数
     物件                                          階数    建築時期
            物件名          所在地                                  （駐車場
     番号                                土地     建物    （注1）    （注1）
                                                        台数）
                            土地    建物
                                    (㎡)     (㎡)    （注2）
                                                       （戸/台）
                                     2,057
                                                  1997年
     Ｃ-1   プロシード市川           千葉県市川市         所有権    所有権          3,573.96    RC/7F           50(42)
                                                   4月  1日
                                    (注3)
                                                  2003年
     Ｃ-2   プロシード東陽町           東京都江東区         所有権    所有権     330.58     1,432.32    RC/9F           45(5)
                                                   1月31日
                                                  2003年
     Ｃ-3   プロシード葛西           東京都江戸川区         所有権    所有権     341.66     1,700.67    RC/10F           57(0)
                                                   3月  1日
                                              RC/6F    1990年
     Ｃ-4   プロシード三軒茶屋           東京都世田谷区         所有権    所有権     448.91     1,230.60                9(7)
                                              ・B1F     6月29日
                                                  1991年
     Ｃ-5   プロシード瑞江           東京都江戸川区         所有権    所有権     1,146.00      2,704.48    RC/6F           28(22)
                                                   6月20日
                                                  1991年
     Ｃ-6   プロシード船橋宮本           千葉県船橋市         所有権    所有権     344.92     1,803.60    SRC/10F           33(1)
                                                   6月24日
                                                  1993年
     Ｃ-7   プロシード南葛西           東京都江戸川区         所有権    所有権     626.10     1,500.35    RC/6F           16(7)
                                                   3月12日
                                                  1988年
     Ｃ-9   プロシード行徳           千葉県市川市         所有権    所有権     839.00     1,218.56    RC/4F           20(7)
                                                   3月15日
                   千葉県千葉市                               1989年
     Ｃ-10   プロシード幕張本郷                    所有権    所有権     587.00     1,077.89    RC/4F           34(3)
                   花見川区                                2月22日
                                                  1990年
                                              RC/4F
     Ｃ-11   プロシード南行徳           千葉県市川市         所有権    所有権     531.82      911.24              26(6)
                                                   2月  6日
                                              ・B1F
                   千葉県千葉市                               1989年
     Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                    所有権    所有権     930.05     1,374.99    S/4F           22(10)
                   花見川区                                9月24日
                                                  1991年
     Ｃ-14   プロシード船堀           東京都江戸川区         所有権    所有権     314.04      627.92    RC/4F           24(1)
                                                  10月11日
                                                  1994年
     Ｃ-15   プロシード竹ノ塚           東京都足立区         所有権    所有権     920.00      929.34    S/3F           15(7)
                                                   3月10日
                                                  1991年
                   埼玉県越谷市         所有権    所有権
     Ｃ-16   プロシードせんげん台２                             490.69      716.02    S/3F           12(3)
                                                   4月  3日
                                                  2005年
     Ｃ-17   プロシード松濤           東京都渋谷区         所有権    所有権     236.62      978.24    RC/12F           40(6)
                                                  11月18日
                                                  2005年
        プロシード参宮橋           東京都渋谷区         所有権    所有権
     Ｃ-18                                221.93      605.19    RC/7F           26(0)
                                                   7月22日
                                                  1992年
     Ｃ-19   プロシード浦安           千葉県浦安市         所有権    所有権     1,067.00      1,957.08    RC/5F           21(8)
                                                   6月  4日
                                                  1991年
        プロシード新小岩           東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-20                                600.33     1,772.07    RC/7F           27(9)
                                                   3月15日
                                                  2006年
     Ｃ-23   プロシード都立大学           東京都目黒区         所有権    所有権     215.01      894.23    RC/11F           37(2)
                                                   3月13日
                                                  2006年
     Ｃ-24   プロシード都立大学２           東京都目黒区         所有権    所有権     420.14     1,002.09    RC/7F           36(2)
                                                   9月  7日
                                                  2006年
     Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋           東京都墨田区         所有権    所有権     200.49      662.27    RC/7F           19(0)
                                                   7月  7日
                                                  2003年
                                              RC/6F
     Ｃ-26   プロシード目黒青葉台           東京都目黒区         所有権    所有権     159.17      533.76              24(1)
                                              ・B1F
                                                   3月27日
                                                  2004年
     Ｃ-27   プロシード杉並宮前           東京都杉並区         所有権    所有権     362.26      762.11    RC/6F           29(1)
                                                   1月26日
                                                  2003年
        プロシード両国           東京都墨田区         所有権    所有権
     Ｃ-28                                255.90      870.55    RC/7F           27(5)
                                                   3月15日
                            所有権    区分     410.34             2006年
     Ｃ-29   プロシード三田           東京都港区                       1,699.48    RC/10F           72(0)
                                                   2月  6日
                            （共有）    所有権    (注4)
                                                  1994年
     Ｃ-31   プロシード亀戸           東京都江東区         所有権    所有権     384.01      907.02    RC/6F           23(0)
                                                   3月23日
                                                  1991年
        プロシード高田馬場           東京都新宿区         所有権    所有権
     Ｃ-32                                202.37      331.68    RC/4F           17(0)
                                                  10月24日
                                                  1990年
     Ｃ-33   プロシード新高円寺           東京都杉並区         所有権    所有権     639.58     1,166.74    RC/5F           57(0)
                                                   8月31日
                                 91/264



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                             所有形態         面　積（注1）
                                               構造/
                                                       可能戸数
                                               階数    建築時期
     物件
            物件名          所在地                                  （駐車場
     番号                                土地     建物
                                              （注1）     （注1）
                            土地    建物
                                                        台数）
                                    (㎡)     (㎡)
                                              （注2）
                                                       （戸/台）
                                                   1992年
                                              RC/5F
     Ｃ-36   プロシード大井町           東京都品川区         所有権    所有権     485.66    1,430.25                59(0)
                                              ・B1F
                                                    4月13日
                                                   1989年
        プロシード十条           東京都北区         所有権    所有権
     Ｃ-37                                366.72    1,410.71    RC/8F           30(0)
                                                    6月15日
                                              (A)RC/14F
                                              (B)RC/10F
                            定期
                                                   2007年
     Ｃ-41   プロシード西新井           東京都足立区             所有権     9,900.04     22,008.98     (C)S/2F          294(146)
                                                    7月20日
                            借地権
                                              (D)S/2F
                                               (注5)
                                                   2007年
     Ｃ-42   プロシード調布           東京都調布市         所有権    所有権     164.01     895.46   RC/10F           26(0)
                                                    2月17日
                                                   1991年
        プロシードＴＸ六町           東京都足立区         所有権    所有権
     Ｃ-43                                330.46     564.17   RC/4F           20(2)
                                                    6月21日
                                              (A)RC/5F
                                                   1989年
     Ｃ-44   プロシード中河原           東京都府中市         所有権    所有権     3,346.69     3,280.54    (B)RC/3F           54(35)
                                                    4月  1日
                                               (注6)
                                                   1991年
        プロシード大泉学園           東京都練馬区         所有権    所有権
     Ｃ-45                                330.67     616.52   RC/4F           29(0)
                                                   11月26日
                                                   1988年
     Ｃ-46   プロシード千歳烏山           東京都世田谷区         所有権    所有権     314.41     489.96   RC/4F           28(0)
                                                   12月  8日
                                                   1988年
     Ｃ-47   プロシード三鷹           東京都三鷹市         所有権    所有権     495.88     949.44   RC/5F           47(0)
                                                   12月16日
                                                   2007年
     Ｃ-48   プロシード柏エスト           千葉県柏市         所有権    所有権     452.56    1,491.01    RC/9F           44(5)
                                                    2月13日
                                                   2007年
        プロシード柏ノール           千葉県柏市         所有権    所有権
     Ｃ-49                                495.23    1,676.31    RC/7F           47(0)
                                                    2月13日
                                                   2007年
     Ｃ-50   プロシード行徳駅前           千葉県市川市         所有権    所有権     174.00     742.50   RC/9F           24(3)
                                                    9月  4日
                                                   2006年
     Ｃ-51   プロシード船橋本町           千葉県船橋市         所有権    所有権     389.74    1,217.18    RC/6F           40(0)
                                                    7月19日
                                                   1988年
     Ｃ-53   プロシード弘明寺           神奈川県横浜市南区         所有権    所有権     801.63    1,505.86    RC/4F           77(0)
                                                    5月12日
                                              RC/5F
                                                   1991年
     Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰           神奈川県横浜市旭区         所有権    所有権     768.10     941.76               50(4)
                                                    3月12日
                                              ・B1F
                                区分
                                          820.12        1991年
     Ｃ-55   プロシード相模大塚           神奈川県大和市         所有権         664.00         RC/4F           29(7)
                                                    4月  5日
                                所有権          (注7)
                                区分
                            定期借地    所有権
                                              S・RC・
                            権及び転    （一部専
                                    3,688.67     5,405.88
                                                   2008年
     Ｃ-58   プロシード篠崎タワー           東京都江戸川区                           SRC/           88(30)
                                                    3月17日
                            定期借地    有部分は
                                    (注8)     (注9)
                                              18F・B2F
                             権   共有持
                                分）
                                                   2007年
     Ｃ-59   プロシード東武練馬           東京都板橋区         所有権    所有権     417.69     878.58   RC/6F           35(2)
                                                    8月31日
                                              RC/4F・
                                                   1991年
     Ｃ-60   プロシード雪谷           東京都大田区         所有権    所有権     459.61     769.18               35(0)
                                                   10月  7日
                                              B1F
                                                   1997年
     Ｃ-61   プロシード市川南           千葉県市川市         所有権    所有権     857.21    1,954.10    SRC/12F           66(17)
                                                    2月10日
                                                   2003年
        プロシード市川妙典           千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-62                                492.35     991.42   RC/5F           45(1)
                                                    3月15日
                                              SRC/8F・
                                                   2001年
        プロシード藤沢鵠沼           神奈川県藤沢市         所有権    所有権
     Ｃ-63                                550.39    2,519.86               25(20)
                                                    3月30日
                                              B1F
                                         2,236.88
                                                   2006年
                                区分
     Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町           東京都中央区         所有権         307.91         RC/10F           37(2)
                                                    4月  7日
                                所有権
                                         (注10)
        プロシード
                            転定期    区分    1,825.00              2014年
                   千葉県流山市
     Ｃ-65                                     3,107.84    RC/13F           73(0)
                            借地権    所有権    (注11)                4月11日
        ＴＸ流山セントラルパーク
                                                   2006年
                   千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-66   プロシード行徳２                             928.03    1,957.06    RC/5F           59(20)
                                                   10月  7日
                                 92/264



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                                       面　積（注1）
                                               構造/
                                                       可能戸数
                                               階数    建築時期
     物件
                                                       （駐車場
            物件名          所在地
     番号
                                    土地     建物
                                              （注1）     （注1）
                            土地    建物
                                                        台数）
                                    (㎡)     (㎡)
                                              （注2）
                                                       （戸/台）
                                                   (A)
                                                   1993年
                                              (A)RC/5F
                                                   10月17日
        プロシード西葛西           東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-67                               2,940.27     3,181.06    (B)S/3F     (B)      63(39)
                                                   1985年
                                              (注12)
                                                    7月23日
                                                   (注12)
                                                   2003年
                   東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-68   プロシード葛西２                             825.87    2,474.16    RC/13F           29(6)
                                                    9月12日
                                                   2003年
     Ｃ-69   プロシード日本橋本町           東京都中央区         所有権    所有権     424.34    2,997.02    RC/11F           84(7)
                                                    2月25日
                                              SRC/14F・
                                                   2003年
     Ｃ-70   プロシード西新宿           東京都新宿区         所有権    所有権     323.78    2,920.30                66(5)
                                                    2月25日
                                              B1F
                                                   2015年
     Ｃ-71   プロシード鵜の木           東京都大田区         所有権    所有権     647.93    1,351.50    RC/5F           29(4)
                                                    9月  5日
                                                   2014年
                   千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-72   プロシード南行徳２                            1,488.60     2,941.35    RC/6F           36(18)
                                                    5月15日
                                                   1997年
     Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館           千葉県成田市         所有権    所有権     4,830.91     7,485.40    RC/8F          112(109)
                                                    3月10日
                                                   1998年
     Ｃ-74   プロシードＣＯ－Ｚ西館           千葉県成田市         所有権    所有権     2,617.82     4,299.01    RC/8F           71(87)
                                                    1月  9日
                   神奈川県横浜市                           RC/11F・
                                                   2007年
        プロシード新横浜                    所有権    所有権
     Ｃ-75                               1,063.66     6,256.98               226(68)
                                                    4月19日
                   港北区
                                              B1F
        ライフサポートレジデンス                                                  2(0)
                                                   2013年
                   東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-76                                661.15    1,399.89    RC/5F
                                                    1月14日
        船堀駅前                                                (注13)
                                                   2005年
     Ｃ-77   プロシード錦糸町           東京都墨田区         所有権    所有権     544.16    2,770.59    SRC/9F           64(11)
                                                    7月  1日
                                                   1995年
                   千葉県柏市         所有権    所有権
     Ｃ-78   プロシードＫ２                            2,280.03     5,062.63    SRC/11F           60(20)
                                                    2月10日
                                                   1997年
     Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス           千葉県柏市         所有権    所有権     1,854.34     1,656.53    RC/3F           24(25)
                                                    3月  2日
                                                   1998年
     Ｃ-80   プロシードＫ５           千葉県柏市         所有権    所有権     360.86     884.88   RC/6F           17(0)
                                                    2月13日
                                                   2003年
                   千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                             635.21    1,284.11    RC/5F           58(1)
                                                    3月15日
                                                   2015年
     Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手           神奈川県横浜市中区         所有権    所有権     944.24    3,606.42    RC/7F           76(23)
                                                    7月  2日
                                                   2020年
     Ｃ-83   プロシード門前仲町           東京都江東区         所有権    所有権     665.38    1,777.37    RC/7F           48(3)
                                                    1月18日
                                                   2020年
     Ｃ-84   プロシード舞浜           千葉県浦安市         所有権    所有権     922.85    2,151.57    RC/5F           66(9)
                                                    3月10日
        プロシード
                                                   2020年
                            所有権    区分    4,200.00
                   千葉県流山市
     Ｃ-85                                     1,641.62    RC/14F           50(0)
                                                    2月  4日
                            （共有）    所有権    (注14)
        流山おおたかの森
                                                   2009年
     Ｃ-86   プロシード新川           東京都中央区         所有権    所有権     136.18     818.50   SRC/10F           18(1)
                                                    8月  5日
                                                   2007年
     Ｃ-87   プロシード錦糸町２           東京都墨田区         所有権    所有権     256.26     864.64   RC/6F           19(2)
                                                    9月10日
                                              RC/5F・
                                                   2021年
     Ｃ-88   プロシード石川台           東京都大田区         所有権    所有権     519.50    1,333.89                25(2)
                                                   11月24日
                                              B1F
                            定期借地
        アルファグランデ
                            権及び転     区分    3,428.28              2018年
     Ｃ-89              東京都千代田区                       4,258.99    RC/25F           68(0)
                            定期借地    所有権                    4月16日
                                    (注15)
        千桜タワー
                             権
        プロシード山下公園                                      SRC/18F・
                                                   2007年
                   神奈川県横浜市中区         所有権    所有権
     Ｃ-90                               1,676.56     12,208.74               147(103)
                                                   12月20日
        ザ・タワー                                      B2F
                                              (A)
                                                   (A)
                            (A)定期
                                              SRC/18F・
                                                   2008年
                            借地権及
                                              B2F
                                   (A)3,688.67                 3月17日
                                        (A)3,371.10
                            び転定期     区分
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス           東京都江戸川区                (B)1,920.97           (B)     (B)       4(1)
                            借地権    所有権
                                        (B)   505.99
                                    (注16)               2008年
                                              SRC/18F・
                            (B)所有
                                                    4月20日
                                              B1F
                            権(共有)
                                                   (注17)
                                              (注17)
                                                   2021年
     Ｃ-92   プロシード南砂町           東京都江東区         所有権    所有権     224.06    1,155.13    RC/10F           34(1)
                                                    9月27日
                                                   2003年
        プロシード松戸           千葉県松戸市         所有権    所有権
     Ｃ-93                                237.85     983.16   RC/8F           29(0)
                                                    2月11日
                                 93/264


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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                        総賃貸
                             所有形態
                                       面　積（注1）
                                               構造/
                                                       可能戸数
                                               階数    建築時期
     物件
                                                       （駐車場
            物件名          所在地
     番号
                                    土地     建物
                                              （注1）     （注1）
                            土地    建物
                                                        台数）
                                    (㎡)     (㎡)
                                              （注2）
                                                       （戸/台）
                   愛知県名古屋市
                                                   2006年
     Ｇ-8   プロシード太閤通                    所有権    所有権     295.78    1,249.15    RC/7F           44(6)
                                                    3月15日
                   中村区
                   愛知県名古屋市
                                                   2006年
        プロシード穂波町                    所有権    所有権
     Ｇ-11                                381.19     640.46   RC/4F           10(8)
                                                    3月27日
                   千種区
                                                   2007年
     Ｇ-13   プロシード新栄           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権     424.86    2,483.99    RC/12F           77(11)
                                                    2月28日
                                                   2007年
     Ｇ-14   プロシード千代田           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権     224.33    1,084.85    RC/11F           30(4)
                                                    3月20日
                                                   2007年
     Ｇ-15   プロシード福岡高宮           福岡県福岡市南区         所有権    所有権     338.62    1,425.05    RC/10F           46(10)
                                                    3月12日
                                                   2008年
        プロシード金山           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権
     Ｇ-17                                591.28    3,533.05    RC/14F           94(18)
                                                    2月18日
                   愛知県名古屋市
                                                   2008年
        プロシード吹上                    所有権    所有権
     Ｇ-18                                653.43    1,564.33    RC/10F           48(15)
                                                    3月13日
                   昭和区
                                                   2008年
     Ｇ-19   プロシード豊田           愛知県豊田市         所有権    所有権     497.39     834.22   RC/8F           27(8)
                                                    2月29日
                                                   2007年
     Ｇ-21   プロシード西天満           大阪府大阪市北区         所有権    所有権     471.24    2,236.93    RC/10F           56(3)
                                                   11月30日
                                                   2007年
     Ｇ-22   プロシード神戸元町           兵庫県神戸市中央区         所有権    所有権     285.79    2,053.91    RC/14F           61(6)
                                                   12月21日
        グループホーム                                                  1(0)
                                                   2007年
                   大阪府大阪市大正区         所有権    所有権
     Ｇ-23                                341.81     482.72   S/2F
                                                    2月28日
        たのしい家　大正
                                                        (注18)
                                              RC/14F
                                                   2007年
     Ｇ-24   プロシード金山２           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権     816.66    5,616.35               72(31)
                                                    8月22日
                                              ・B1F
                   愛知県名古屋市
                                                   2005年
     Ｇ-25   プロシード新瑞橋                    所有権    所有権     1,174.06     6,213.13    RC/10F           73(45)
                                                    8月19日
                   瑞穂区
                                                   2008年
        プロシード弁天町           大阪府大阪市港区         所有権    所有権
     Ｇ-26                                737.80    4,784.78    RC/14F          126(21)
                                                    1月11日
                                                   2007年
     Ｇ-27   プロシード長居公園通           大阪府大阪市住吉区         所有権    所有権     654.82    2,422.14    RC/10F           81(24)
                                                    5月28日
                                                   2008年
     Ｇ-30   プロシード兵庫駅前通           兵庫県神戸市兵庫区         所有権    所有権     845.00    3,430.47    RC/13F          117(18)
                                                    2月  8日
                   愛知県名古屋市
                                                   2007年
     Ｇ-31   プロシード瑞穂                    所有権    所有権     300.82    1,384.38    RC/11F           40(5)
                                                    2月28日
                   瑞穂区
                                                   2016年
     Ｇ-32   プロシード大須           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権     388.59    2,117.35    RC/12F           66(10)
                                                    3月  7日
                   宮城県仙台市
                                                   2006年
     Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田                    所有権    所有権     1,061.45     2,118.61    RC/8F           63(32)
                                                    3月20日
                   宮城野区
                   宮城県仙台市
                                                   2017年
     Ｇ-34   プロシード仙台上杉                    所有権    所有権     734.12    3,750.27    RC/13F          108(16)
                                                    2月21日
                   青葉区
                                                   2018年
     Ｇ-35   プロシード金山３           愛知県名古屋市中区         所有権    所有権     465.41    2,008.86    RC/13F           60(15)
                                                    8月  9日
                   大阪府大阪市
                                                   2015年
     Ｇ-36   プロシード釣鐘                    所有権    所有権     197.90    1,235.16    RC/14F           26(1)
                                                    3月13日
                   中央区
                                                   2008年
     Ｇ-37   プロシード深江橋           大阪府大阪市東成区         所有権    所有権     417.01    1,975.49    RC/9F           63(0)
                                                   11月21日
                                                   2013年
     Ｇ-38   プロシード西大路           京都府京都市下京区         所有権    所有権     330.60    1,943.56    RC/8F           36(2)
                                                    3月  7日
                                                   2007年
        プロシード水戸           茨城県水戸市         所有権    所有権
     Ｒ-2                                352.77    1,345.71    RC/8F           36(7)
                                                    1月  7日
                                                   2008年
     Ｒ-3   プロシード水戸２           茨城県水戸市         所有権    所有権     1,103.94     1,421.46    RC/9F           36(25)
                                                    3月11日
                                                   2008年
     Ｒ-4   プロシード筑波学園都市           茨城県つくば市         所有権    所有権     1,372.00     2,817.09    RC/9F           34(35)
                                                    3月  3日
                                                   2018年
     Ｒ-5   プロシード水戸３           茨城県水戸市         所有権    所有権     744.01    2,359.02    RC/12F           60(15)
                                                    9月20日
                                                         5,323
                   合計                 100,811.99     240,981.04     -     -
                                                        (1,385)
                                 94/264



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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    （注1）「面積」、「構造/階数」及び「建築時期」は、不動産登記事項証明書（(Ｃ-65)プロシードＴＸ流山セントラルパークの「面積」につい
        ては仮換地証明書）に記載された事項を記載しています。
    （注2）「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
    （注3）（Ｃ-1）プロシード市川の土地の面積は、地目が「雑種地」のため、不動産登記事項証明書に小数以下の記載がありません。
    （注4）（Ｃ-29）プロシード三田の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、153,427分の150,057です。
    （注5）（Ｃ-41）プロシード西新井については、独立した4棟の建物から成り立っているため、(A)：アルティア棟、(B)：オザリア棟、(C)：集
        会所棟、(D)：保育所棟のそれぞれについて記載しています。
    （注6）（Ｃ-44）プロシード中河原については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A)：一番館、(B)：二番館のそれぞれについて記
        載しています。
    （注7）（Ｃ-55）プロシード相模大塚の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載してい
        ます。
    （注8）（Ｃ-58）プロシード篠崎タワーの土地の面積は、敷地全体の面積であり、定期借地権及び転定期借地権の準共有持分の割合は、400,000
        分の150,172です。
    （注9）（Ｃ-58）プロシード篠崎タワーの建物の面積は、区分所有権を有する建物の面積（駐車場に関しては共有持分割合である4分の3を乗じ
        た面積）の合計を記載しています。
    （注10）（Ｃ-64）プロシード日本橋堀留町の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載し
        ています。
    （注11）（Ｃ-65）プロシードＴＸ流山セントラルパークの土地の面積は、敷地全体の面積であり、転定期借地権の準共有持分の割合は、
        100,000,000分の73,964,088です。
    （注12）（Ｃ-67）プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っているため、（A)：一番館、（B):二番館のそれぞれについて
        記載しています。
    （注13）（Ｃ-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前の総賃貸可能戸数は、サービス付き高齢者向け住宅28戸及び小規模多機能型居宅介護事業
        施設1戸をそれぞれ一括賃貸しているため、2戸として記載しています。なお、2023年10月31日現在のサービス付き高齢者向け住宅の入
        居戸数は全28戸中25戸です。以下同じです。
    （注14）（Ｃ-85）プロシード流山おおたかの森の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、1,616,791分
        の173,186です。
    （注15）（Ｃ-89）アルファグランデ千桜タワーの土地の面積は、敷地全体の面積であり、定期借地権及び転定期借地権の準共有持分の割合は、
        1,918,531分の463,859です。
    （注16）（Ｃ-91）篠崎ツインプレイスの土地の面積は、それぞれ敷地全体の面積であり、20番街区の定期借地権及び転定期借地権の準共有持分
        の割合は、400,000分の130,208、21番街区の所有権の共有持分（敷地権）の割合は、531,525分の53,875です。
    （注17）（Ｃ-91）篠崎ツインプレイスについては、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A)：20番街区、(B)：21番街区のそれぞれに
        ついて記載しています。
    （注18）（Ｇ-23）グループホームたのしい家　大正の総賃貸可能戸数は、テナント1社に対しグループホームとして一括して賃貸しているた
        め、1戸として記載しています。なお、2023年10月31日現在の本物件の入居戸数は全18戸中13戸です。以下同じです。
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           ｂ．不動産鑑定評価の概要
            　本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社アセッ
            トリサーチ、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所及び株式会社三友システムアプレイザル
            から不動産鑑定評価書又は価格調査報告書を取得しています。
            　不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含み
            ます。）及び「不動産鑑定評価基準等」（定義は下表                         （注1）   において行っています。）に従って鑑定評価
            を行った不動産鑑定士が、2023年10月31日の価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示し
            たものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定
            士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価は、現在
            及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑
            定評価を行った株式会社中央不動産鑑定所、株式会社アセットリサーチ、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式
            会社立地評価研究所及び株式会社三友システムアプレイザルと本投資法人との間には、利害関係はありま
            せん。
            　2023年10月31日（第36期末）現在における本投資法人の取得済資産にかかる信託不動産についての不動
            産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
                                           不動産鑑定評価概要
                             不動産鑑
                                             収益価格    （注2）
                             定評価額
                                     直接還元法              DCF法
     物件                 不動産        又は
            物件名
                                                         最終
                             調査価額
     番号                 鑑定業者
                                   直接還元法       還元     DCF法
                                                    割引率     還元
                              (千円)
                                   による価格      利回り    による価格
                                                        利回り
                                                     (％)
                             （注1）
                                    (千円)      (％)     (千円)
                                                         (％)
                    株式会社
     Ｃ-1   プロシード市川                      1,570,000      1,580,000       4.4    1,570,000       4.2    4.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-2   プロシード東陽町                       998,000      1,020,000       4.0     988,000      3.8    4.2
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード葛西
     Ｃ-3                          910,000       920,000      3.9     905,000      3.7    4.1
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-4   プロシード三軒茶屋                       687,000       697,000      3.7     683,000      3.5    3.9
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-5   プロシード瑞江                       822,000       818,000      4.1     823,000      3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-6   プロシード船橋宮本                       620,000       612,000      4.8     623,000      4.6    5.0
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-7   プロシード南葛西                       339,000       338,000      4.6     339,000      4.4    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード行徳
     Ｃ-9                          367,000       368,000      4.6     366,000      4.4    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-10   プロシード幕張本郷                       347,000       349,000      4.9     346,000      4.7    5.1
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-11   プロシード南行徳                       363,000       365,000      4.5     362,000      4.3    4.7
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                       244,000       241,000      5.9     244,000      5.6    6.0
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-14   プロシード船堀                       247,000       246,000      4.9     247,000      4.6    5.0
                    アセットリサーチ
                    株式会社
        プロシード竹ノ塚
     Ｃ-15                          254,000       251,000      4.8     255,000      4.6    4.9
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-16   プロシードせんげん台２                       122,000       121,000      5.6     122,000      5.4    5.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-17   プロシード松濤                      1,090,000      1,100,000       3.7    1,090,000       3.5    3.9
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード参宮橋
     Ｃ-18                          554,000       561,000      3.8     551,000      3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-19   プロシード浦安                       456,000       452,000      6.0     456,000      5.7    6.1
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-20   プロシード新小岩                       553,000       550,000      5.2     554,000      4.9    5.3
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-23   プロシード都立大学                       905,000       921,000      3.6     898,000      3.4    3.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-24   プロシード都立大学２                       914,000       930,000      3.8     907,000      3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
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                                           不動産鑑定評価概要
                             不動産鑑
                                             収益価格    （注2）
                             定評価額
                                     直接還元法              DCF法
                              又は
     物件                 不動産
            物件名
                                                         最終
                             調査価額
     番号                 鑑定業者
                                   直接還元法       還元     DCF法
                                                    割引率     還元
                              (千円)
                                   による価格      利回り    による価格
                                                        利回り
                                                     (％)
                             （注1）
                                    (千円)      (％)     (千円)
                                                         (％)
                    株式会社
     Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋                       519,000       529,000      3.6     515,000      3.4    3.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード目黒青葉台
     Ｃ-26                          478,000       482,000      4.1     478,000      3.8    4.2
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-27   プロシード杉並宮前                       505,000       510,000      4.2     503,000      4.0    4.3
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-28   プロシード両国                       646,000       657,000      3.8     641,000      3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード三田
     Ｃ-29                         1,580,000      1,610,000       3.7    1,570,000       3.5    3.8
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-31   プロシード亀戸                       346,000       347,000      5.0     346,000      4.7    5.1
                    アセットリサーチ
                    株式会社
        プロシード高田馬場
     Ｃ-32                          290,000       283,000      4.1     290,000      3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-33   プロシード新高円寺                       894,000       822,000      4.5     872,000      4.2    4.6
                    アセットリサーチ
                    株式会社
        プロシード大井町
     Ｃ-36                          950,000       960,000      4.7     949,000      4.4    4.8
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-37   プロシード十条                       558,000       561,000      5.0     557,000      4.7    5.1
                    アセットリサーチ
                                    7,120,000       4.0
                    株式会社
        プロシード西新井
     Ｃ-41                         6,920,000                 6,840,000       3.8    4.2
                    中央不動産鑑定所
                                     （注3）    （注3）
                    株式会社
     Ｃ-42   プロシード調布                       619,000       625,000      3.8     617,000      3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-43   プロシードＴＸ六町                       184,000       184,000      4.8     184,000      4.6    4.9
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-44   プロシード中河原                      1,390,000      1,400,000       4.6    1,390,000       4.4    4.7
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-45   プロシード大泉学園                       282,000       281,000      4.9     282,000      4.6    5.0
                    アセットリサーチ
                    株式会社
        プロシード千歳烏山
     Ｃ-46                          334,000       335,000      4.3     333,000      4.1    4.4
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-47   プロシード三鷹                       581,000       567,000      4.7     581,000      4.4    4.8
                    アセットリサーチ
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-48   プロシード柏エスト                       739,000       751,000      4.3     727,000      4.1    4.5
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-49   プロシード柏ノール                       627,000       637,000      4.3     616,000      4.1    4.5
                    株式会社
                    株式会社
     Ｃ-50   プロシード行徳駅前                       373,000       377,000      4.5     373,000      4.2    4.6
                    アセットリサーチ
                    株式会社
        プロシード船橋本町
     Ｃ-51                          591,000       597,000      4.8     590,000      4.5    4.9
                    アセットリサーチ
                    株式会社
     Ｃ-53   プロシード弘明寺                       572,000       571,000      4.8     572,000      4.6    4.9
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰                       381,000       382,000      5.0     381,000      4.8    5.1
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-55   プロシード相模大塚                       218,000       219,000      5.1     218,000      4.9    5.2
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-58   プロシード篠崎タワー                      2,260,000      2,300,000       4.4    2,240,000       4.2    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-59   プロシード東武練馬                       593,000       596,000      4.2     591,000      4.0    4.3
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-60   プロシード雪谷                       401,000       404,000      4.4     399,000      4.2    4.5
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｃ-61   プロシード市川南                      1,030,000      1,030,000       4.2    1,030,000       4.0    4.3
                    立地評価研究所
                    株式会社
        プロシード市川妙典
     Ｃ-62                          660,000       665,000      4.1     658,000      3.9    4.2
                    立地評価研究所
                    株式会社
        プロシード藤沢鵠沼
     Ｃ-63                          928,000       924,000      4.8     929,000      4.6    4.9
                    立地評価研究所
                                 97/264



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                                           不動産鑑定評価概要
                             不動産鑑
                                             収益価格    （注2）
                             定評価額
                                     直接還元法              DCF法
                              又は
     物件                 不動産
            物件名
                                                         最終
                             調査価額
     番号                 鑑定業者
                                   直接還元法       還元     DCF法
                                                    割引率     還元
                              (千円)
                                   による価格      利回り    による価格
                                                        利回り
                                                     (％)
                             （注1）
                                    (千円)      (％)     (千円)
                                                         (％)
                    株式会社
     Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町                      2,000,000      2,030,000       3.3    1,990,000       3.1    3.5
                    中央不動産鑑定所
        プロシード
                    株式会社
     Ｃ-65                         1,180,000      1,190,000       5.2    1,180,000       4.9    5.5
                    中央不動産鑑定所
        ＴＸ流山セントラルパーク
                    株式会社
     Ｃ-66   プロシード行徳２                      1,010,000      1,020,000       4.3     999,000      4.1    4.5
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード西葛西
     Ｃ-67                         1,110,000      1,110,000       4.3    1,110,000       4.1    4.5
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-68   プロシード葛西２                      1,040,000      1,050,000       3.7    1,040,000       3.5    3.9
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-69   プロシード日本橋本町                      2,820,000      2,870,000       3.4    2,800,000       3.2    3.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-70   プロシード西新宿                      2,820,000      2,870,000       3.4    2,800,000       3.2    3.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-71   プロシード鵜の木                      1,120,000      1,130,000       3.8    1,110,000       3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-72   プロシード南行徳２                      1,280,000      1,290,000       4.1    1,280,000       3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館                      2,250,000      2,240,000       4.6    2,260,000       4.4    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシードＣＯ－Ｚ西館
     Ｃ-74                         1,180,000      1,170,000       4.6    1,180,000       4.4    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-75   プロシード新横浜                      4,840,000      4,960,000       3.9    4,790,000       3.7    4.1
                    中央不動産鑑定所
        ライフサポートレジデンス
                    株式会社
     Ｃ-76                          448,000       456,000      4.0     445,000      3.9    4.2
                    中央不動産鑑定所
        船堀駅前
                    株式会社
     Ｃ-77   プロシード錦糸町                      2,230,000      2,260,000       3.5    2,210,000       3.3    3.7
                    中央不動産鑑定所
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-78   プロシードＫ２                      1,380,000      1,390,000       4.4    1,360,000       4.2    4.6
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
        プロシードＫ３アネックス
     Ｃ-79                          324,000       329,000      4.6     318,000      4.4    4.8
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-80   プロシードＫ５                       277,000       282,000      4.4     272,000      4.2    4.6
                    株式会社
                    株式会社
     Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                       871,000       868,000      4.0     872,000      3.8    4.2
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手                      3,230,000      3,330,000       3.6    3,180,000       3.3    3.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-83   プロシード門前仲町                      1,490,000      1,500,000       3.4    1,480,000       3.2    3.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-84   プロシード舞浜                      1,350,000      1,360,000       3.8    1,340,000       3.6    4.0
                    中央不動産鑑定所
        プロシード
                    株式会社
     Ｃ-85                         1,220,000      1,210,000       4.0    1,220,000       3.8    4.2
                    中央不動産鑑定所
        流山おおたかの森
                    株式会社
        プロシード新川
     Ｃ-86                          560,000       573,000      3.4     554,000      3.2    3.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-87   プロシード錦糸町２                       553,000       566,000      3.5     548,000      3.3    3.7
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-88   プロシード石川台                       911,000       914,000      3.6     910,000      3.4    3.8
                    中央不動産鑑定所
        アルファグランデ
                    株式会社
     Ｃ-89                         2,960,000      3,020,000       3.8    2,930,000       3.7    3.9
                    中央不動産鑑定所
        千桜タワー
        プロシード山下公園
                    株式会社
     Ｃ-90                         8,000,000      8,220,000       3.6    7,900,000       3.3    3.8
        ザ・タワー            中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス                      1,710,000      1,660,000       4.8    1,730,000       4.6    5.2
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｃ-92   プロシード南砂町                       781,000       785,000      3.7     779,000      3.5    3.9
                    中央不動産鑑定所
                    ＪＬＬ森井鑑定
        プロシード松戸
     Ｃ-93                          514,000       524,000      4.1     504,000      3.9    4.3
                    株式会社
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                                           不動産鑑定評価概要
                             不動産鑑
                                             収益価格    （注2）
                             定評価額
                                     直接還元法              DCF法
                              又は
     物件                 不動産
            物件名
                                                         最終
                             調査価額
     番号                 鑑定業者
                                   直接還元法       還元     DCF法
                                                    割引率     還元
                              (千円)
                                   による価格      利回り    による価格
                                                        利回り
                                                     (％)
                             （注1）
                                    (千円)      (％)     (千円)
                                                         (％)
                    株式会社
     Ｇ-8   プロシード太閤通                       519,000       522,000      4.4     518,000      4.2    4.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-11   プロシード穂波町                       264,000       267,000      4.2     262,000      4.0    4.4
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-13   プロシード新栄                       927,000       930,000      4.3     925,000      4.1    4.5
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-14   プロシード千代田                       363,000       366,000      4.3     362,000      4.1    4.5
                    中央不動産鑑定所
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-15   プロシード福岡高宮                       527,000       534,000      4.6     519,000      4.4    4.8
                    株式会社
                    株式会社
        プロシード金山
     Ｇ-17                         1,550,000      1,560,000       4.1    1,550,000       3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード吹上
     Ｇ-18                          662,000       665,000      4.1     660,000      3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-19   プロシード豊田                       336,000       332,000      4.7     337,000      4.5    4.9
                    中央不動産鑑定所
                    ＪＬＬ森井鑑定
        プロシード西天満
     Ｇ-21                         1,210,000      1,230,000       4.0    1,180,000       3.8    4.2
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-22   プロシード神戸元町                      1,070,000      1,090,000       4.3    1,050,000       4.1    4.5
                    株式会社
        グループホーム            ＪＬＬ森井鑑定
                                                      5.5
     Ｇ-23                          189,000       191,000      5.7     186,000          5.9
                                                    （注4）
        たのしい家　大正            株式会社
                    株式会社
     Ｇ-24   プロシード金山２                      2,490,000      2,570,000       4.0    2,450,000       3.8    4.2
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード新瑞橋
     Ｇ-25                         2,270,000      2,310,000       4.1    2,250,000       3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-26   プロシード弁天町                      2,410,000      2,450,000       4.2    2,370,000       4.0    4.4
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-27   プロシード長居公園通                      1,090,000      1,100,000       4.3    1,070,000       4.1    4.5
                    株式会社
                    ＪＬＬ森井鑑定
        プロシード兵庫駅前通
     Ｇ-30                         1,820,000      1,850,000       4.3    1,790,000       4.1    4.5
                    株式会社
                    株式会社
     Ｇ-31   プロシード瑞穂                       545,000       552,000      4.3     542,000      4.1    4.5
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-32   プロシード大須                       955,000       961,000      4.1     953,000      3.9    4.3
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田                       807,000       815,000      4.5     804,000      4.3    4.7
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
        プロシード仙台上杉
     Ｇ-34                         1,880,000      1,890,000       4.4    1,880,000       4.2    4.6
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｇ-35   プロシード金山３                       942,000       953,000      4.2     937,000      4.0    4.4
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社三友シス
     Ｇ-36   プロシード釣鐘                       855,000       860,000      3.6     855,000      3.4    3.7
                    テムアプレイザル
                    株式会社
        プロシード深江橋
     Ｇ-37                         1,360,000      1,390,000       3.6    1,350,000       3.4    3.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社三友システ
     Ｇ-38   プロシード西大路                       822,000       828,000      3.9     816,000      3.7    4.0
                    ムアプレイザル
                    株式会社
     Ｒ-2   プロシード水戸                       491,000       492,000      5.0     490,000      4.8    5.1
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｒ-3   プロシード水戸２                       524,000       526,000      5.0     523,000      4.8    5.1
                    立地評価研究所
                    株式会社
     Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                       921,000       922,000      4.6     920,000      4.4    4.8
                    中央不動産鑑定所
                    株式会社
     Ｒ-5   プロシード水戸３                       898,000       895,000      4.9     899,000      4.7    5.0
                    立地評価研究所
               合計              118,967,000      120,394,000        -  118,140,000        -    -
    （注1）「不動産鑑定評価額」及び「調査価額」は、不動産鑑定評価基準及び公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の証券化対象不動産の鑑

        定評価に関する実務指針（以下、あわせて「不動産鑑定評価基準等」といいます。）に基づき、原則として、DCF法（連続する複数の期間
        に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して価格を算出する方法。「Discounted
        Cash  Flow法」の略。以下同じです。）による収益価格及び直接還元法（若しくは有期還元法。一期間の純収益を還元利回りによって還元
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        して価格を算出する方法。以下同じです。）による収益価格等による検証を行って決定された価格です。また、表中では直接還元法適用
        の際に適用した「還元利回り（所謂「キャップレート」）」、DCF法適用の際に想定した「割引率」及び「最終還元利回り」についてもあ
        わ せて記載しています。
    （注2）「収益価格」とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格
        を求める手法により求められた価格です。収益価格を求める方法には、上記（注1）の「直接還元法」と「DCF法」があります。「直接還
        元法」の欄には、直接還元法で適用した還元利回りとそれに基づく収益価格を記載しています。「DCF法」の欄には、「DCF法」で適用し
        た割引率及び最終還元利回りとそれに基づく収益価格を記載しています。
    （注3）（Ｃ-41）プロシード西新井については、定期借地権付建物ですが、当該定期借地権設定契約に基づく残存期間等を考慮して、「有期還元
        法」（純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法。以下同じです。）を採用しており、「有期
        還元法」で適用した割引率とそれに基づく収益価格を記載しています。
    （注4）（Ｇ-23）グループホームたのしい家　大正に関する不動産鑑定評価においては、割引率の査定に際し、投資家調査、他のREIT事例、売買
        市場における市場動向等を総合的に勘案することに加え、当該物件の個別性に係るリスクとして、運営に関し高度のノウハウが必要であ
        ること、賃貸借契約が中途解約された場合にテナント需要者が限定的であること等のグループホームという事業の特殊性にも留意してい
        ます。
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           ｃ．建物状況調査報告書の概要
            　本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕
            費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書をＭＳ＆ＡＤインターリスク総研株式会社、
            東京海上ディーアール株式会社、日本建築検査協会株式会社、                             ＳＯＭＰＯ    リスクマネジメント株式会社及び
            デロイトトーマツＰＲＳ株式会社から取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示し
            たものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。また、本投資法人
            は、東京海上ディーアール株式会社から地震リスク評価レポートを取得しています。地震リスク評価レ
            ポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するもので
            はありません。
            　取得済資産にかかる信託不動産についての建物状況調査報告書の概要及び地震リスク評価レポート記載
            の予想最大損失率（         PML  ）は以下のとおりです。
                                          緊急    短期     長期    地震リスク
     物件                     調査業者         報告書日付       修繕費    修繕費     修繕費      PML
             物件名
     番号                              又は年月      （千円）    （千円）     （千円）
                          （注1）                              (％)
                                         （注2）    （注3）     （注4）
                                                       （注5）
        プロシード市川               日本建築検査協会株式会社           2018年4月

     Ｃ-1                                       -    -   28,491       5.9
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-2   プロシード東陽町                          2021年10月          -    -   23,455       8.6
                       会社
                       デロイトトーマツＰＲＳ株
     Ｃ-3   プロシード葛西                          2018年4月27日          -    -   23,640       5.1
                       式会社
        プロシード三軒茶屋               日本建築検査協会株式会社           2022年4月
     Ｃ-4                                       -    -   24,941       9.3
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-5   プロシード瑞江                          2019年4月          -    -   17,915       7.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-6   プロシード船橋宮本                          2023年10月          -    -   49,922       4.7
                       会社
     Ｃ-7   プロシード南葛西               日本建築検査協会株式会社           2018年4月          -    -   13,499       10.4

     Ｃ-9   プロシード行徳               日本建築検査協会株式会社           2023年4月          -    -   12,000       6.7

                       デロイトトーマツＰＲＳ株
        プロシード幕張本郷                          2018年4月27日
     Ｃ-10                                       -    -   20,170       8.7
                       式会社
     Ｃ-11   プロシード南行徳               日本建築検査協会株式会社           2023年4月          -    -   11,400       6.8

     Ｃ-12   プロシード幕張本郷２               日本建築検査協会株式会社           2023年4月          -    -   25,000       4.8

        プロシード船堀               日本建築検査協会株式会社           2020年4月

     Ｃ-14                                       -    -   4,758       7.3
     Ｃ-15   プロシード竹ノ塚               日本建築検査協会株式会社           2018年10月          -    -   4,747       3.4

                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-16   プロシードせんげん台２                          2018年10月          -    -   14,313       3.3
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-17   プロシード松濤                          2019年4月          -    -   11,500       5.3
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-18   プロシード参宮橋                          2019年4月          -    -   11,171       7.0
                       会社
        プロシード浦安               日本建築検査協会株式会社           2018年10月
     Ｃ-19                                       -    -   10,664       7.8
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-20   プロシード新小岩                          2019年4月          -    -   18,976       7.1
                       会社
     Ｃ-23   プロシード都立大学               日本建築検査協会株式会社           2018年10月          -    -   6,215       8.3
                       日本建築検査協会株式会社           2018年10月

     Ｃ-24   プロシード都立大学２                                    -    -   6,738       7.8
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋                          2019年4月          -    -   8,590       6.7
                       会社
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                                          緊急    短期     長期    地震リスク
                                         修繕費    修繕費     修繕費
     物件                     調査業者         報告書日付                     PML
             物件名
     番号                     （注1）         又は年月      （千円）    （千円）     （千円）      (％)
                                         （注2）    （注3）     （注4）     （注5）
     Ｃ-26   プロシード目黒青葉台               日本建築検査協会株式会社           2020年4月          -    -   15,232       11.6
        プロシード杉並宮前               日本建築検査協会株式会社           2021年4月

     Ｃ-27                                       -    -   16,642       7.1
     Ｃ-28   プロシード両国               日本建築検査協会株式会社           2018年10月          -    -   6,263       6.9

     Ｃ-29   プロシード三田               日本建築検査協会株式会社           2021年4月          -    -   28,406       8.7

        プロシード亀戸               日本建築検査協会株式会社           2020年4月

     Ｃ-31                                       -    -   10,996       7.6
     Ｃ-32   プロシード高田馬場               日本建築検査協会株式会社           2018年10月          -    -   2,092      13.8

     Ｃ-33   プロシード新高円寺               日本建築検査協会株式会社           2020年4月          -    -   15,432       10.0

     Ｃ-36   プロシード大井町               日本建築検査協会株式会社           2019年10月          -    -   19,175       13.0

     Ｃ-37   プロシード十条               日本建築検査協会株式会社           2021年10月          -    -   24,078       7.2

                                                       （A）   3.9
                                                       （B）   5.0
                       日本建築検査協会株式会社           2016年10月
     Ｃ-41   プロシード西新井(注6)                                    -    -   99,552
                                                       （C）   3.5
                                                       （D）   3.5
                       ＭＳ＆ＡＤインターリスク
     Ｃ-42   プロシード調布                          2022年4月          -    -   29,270       6.4
                       総研株式会社
     Ｃ-43   プロシードＴＸ六町               日本建築検査協会株式会社           2021年10月          -    -   10,002       6.6
                                                       （A）10.7
     Ｃ-44   プロシード中河原(注7)               日本建築検査協会株式会社           2023年7月          -    -   27,239
                                                       （B）11.8
     Ｃ-45   プロシード大泉学園               日本建築検査協会株式会社           2021年10月          -    -   12,652       10.6
        プロシード千歳烏山               日本建築検査協会株式会社           2020年10月

     Ｃ-46                                       -    -   10,191       11.7
     Ｃ-47   プロシード三鷹               日本建築検査協会株式会社           2021年10月          -    -   14,056       9.3

                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-48   プロシード柏エスト                          2022年10月          -    -   29,308       4.5
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード柏ノール                          2022年10月
     Ｃ-49                                       -    -   28,546       5.7
                       会社
     Ｃ-50   プロシード行徳駅前               日本建築検査協会株式会社           2022年4月          -    -   14,928       5.2
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
     Ｃ-51   プロシード船橋本町                          2021年10月26日          -    -   25,820       5.7
                       ント株式会社
     Ｃ-53   プロシード弘明寺               日本建築検査協会株式会社           2018年4月          -    -   12,954       19.0

     Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰               日本建築検査協会株式会社           2023年4月          -    -   14,000       7.2

        プロシード相模大塚               日本建築検査協会株式会社           2023年4月

     Ｃ-55                                       -    -   15,500       12.9
                                102/264




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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                                         修繕費    修繕費     修繕費
     物件                     調査業者         報告書日付                     PML
             物件名
     番号                     （注1）         又は年月      （千円）    （千円）     （千円）      (％)
                                         （注2）    （注3）     （注4）     （注5）
                       東京海上ディーアール株式                                 （A）2.6
     Ｃ-58   プロシード篠崎タワー(注8)                          2022年4月          -    -   86,146
                       会社
                                                        （B）4.4
        プロシード東武練馬               日本建築検査協会株式会社           2022年4月
     Ｃ-59                                       -    -   11,106       7.7
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-60   プロシード雪谷                          2021年10月          -    -   17,745       14.0
                       会社
     Ｃ-61   プロシード市川南               日本建築検査協会株式会社           2022年10月          -    -   22,623       2.0
        プロシード市川妙典               日本建築検査協会株式会社           2022年10月

     Ｃ-62                                       -    -   17,138       6.8
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-63   プロシード藤沢鵠沼                          2019年4月          -    -   28,995       14.7
                       会社
     Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町               日本建築検査協会株式会社           2019年10月          -    -   15,967       7.5
        プロシード               東京海上ディーアール株式
     Ｃ-65                             2019年4月          -    -   25,234       2.9
        ＴＸ流山セントラルパーク               会社
     Ｃ-66   プロシード行徳２               日本建築検査協会株式会社           2019年10月          -    -   15,987       6.5
                                                       （A）11.0
                       日本建築検査協会株式会社           2019年10月
     Ｃ-67   プロシード西葛西（注7）                                    -    -   26,643
                                                       （B）   8.1
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-68   プロシード葛西２                          2020年10月          -    -   42,578       7.1
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-69   プロシード日本橋本町                          2020年10月          -    -   35,214       8.3
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード西新宿                          2021年4月
     Ｃ-70                                       -    -   52,413       4.5
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-71   プロシード鵜の木                          2020年10月          -    -   12,405       13.9
                       会社
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
     Ｃ-72   プロシード南行徳２                          2020年10月27日          -    -   33,560       6.4
                       ント株式会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-73   プロシード    CO－Z   東館                   2016年9月          -    -   63,399       6.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-74   プロシード    CO－Z   西館                   2016年9月          -    -   60,189       6.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード新横浜                          2021年4月
     Ｃ-75                                       -    -  138,995       6.9
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-76   ライフサポートレジデンス船堀駅前                          2022年4月          -    -   22,962       6.6
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-77   プロシード錦糸町                          2022年10月          -    -   77,809       6.1
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
                                  2017年10月
     Ｃ-78   プロシードＫ２                                    -    -   49,259       3.9
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス                          2023年4月          -    -   26,700       5.5
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-80   プロシードＫ５                          2023年4月          -    -   16,172       6.3
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                          2022年10月          -    -   53,903       6.7
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手                          2020年3月          -    -   28,121       15.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード門前仲町                          2020年3月
     Ｃ-83                                       -    -   8,287       9.7
                       会社
                                103/264



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                                         修繕費    修繕費     修繕費
     物件                     調査業者         報告書日付                     PML
             物件名
     番号                     （注1）         又は年月      （千円）    （千円）     （千円）      (％)
                                         （注2）    （注3）     （注4）     （注5）
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-84   プロシード舞浜                          2020年3月          -    -   9,506       7.4
                       会社
        プロシード流山おおたかの森               東京海上ディーアール株式
                                  2021年3月
     Ｃ-85                                       -    -   5,671       0.1
                       会社
        （注9）
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-86   プロシード新川                          2021年5月          -    -   12,091       8.2
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-87   プロシード錦糸町２                          2022年1月          -    -   13,611       7.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード石川台                          2022年3月
     Ｃ-88                                       -    -   3,267      13.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-89   アルファグランデ千桜タワー                          2022年9月          -    -   15,252       2.3
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-90   プロシード山下公園ザ・タワー                          2022年9月          -    -  195,604       6.8
                       会社
                       東京海上ディーアール株式                           (A)37,419       (A)3.0
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス（注10）                          2022年9月          -    -
                       会社                           (B)15,240       (B)3.0
                       東京海上ディーアール株式
     Ｃ-92   プロシード南砂町                          2022年9月          -    -   2,768       8.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード松戸                          2023年4月
     Ｃ-93                                       -    -   24,470       5.0
                       会社
     Ｇ-8   プロシード太閤通               日本建築検査協会株式会社           2019年7月          -    -   8,523      11.3

     Ｇ-11   プロシード穂波町               日本建築検査協会株式会社           2019年4月          -    -   3,938      10.5

                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
        プロシード新栄                          2022年10月13日
     Ｇ-13                                       -    -   65,970       7.1
                       ント株式会社
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
     Ｇ-14   プロシード千代田                          2022年10月4日          -    -   29,150       7.3
                       ント株式会社
     Ｇ-15   プロシード福岡高宮               日本建築検査協会株式会社           2022年4月          -    -   13,814       3.2
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-17   プロシード金山                          2022年4月          -    -   49,295       6.0
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-18   プロシード吹上                          2022年4月          -    -   29,048       6.2
                       会社
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
        プロシード豊田                          2021年10月26日
     Ｇ-19                                       -    -   27,160       6.7
                       ント株式会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-21   プロシード西天満                          2023年4月          -    -   21,468       13.9
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-22   プロシード神戸元町                          2017年4月          -    -   16,653       8.6
                       会社
        グループホームたのしい家　大正               日本建築検査協会株式会社           2019年4月
     Ｇ-23                                       -    -   2,955      14.8
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-24   プロシード金山２                          2019年10月          -    -   20,596       6.2
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-25   プロシード新瑞橋                          2019年10月          -    -   22,875       6.2
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-26   プロシード弁天町                          2023年10月          -    -   61,328       8.1
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-27   プロシード長居公園通                          2016年9月          -    -   30,576       14.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
        プロシード兵庫駅前通                          2023年10月
     Ｇ-30                                       -    -   25,913       9.2
                       会社
                                104/264



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                                          緊急    短期     長期    地震リスク
                                         修繕費    修繕費     修繕費
     物件                     調査業者         報告書日付                     PML
             物件名
     番号                     （注1）         又は年月      （千円）    （千円）     （千円）      (％)
                                         （注2）    （注3）     （注4）     （注5）
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
     Ｇ-31   プロシード瑞穂                          2021年4月14日          -    -   33,850       6.2
                       ント株式会社
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
        プロシード大須                          2021年4月14日
     Ｇ-32                                       -    -   32,060       7.6
                       ント株式会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田                          2021年4月          -    -   27,608       8.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-34   プロシード仙台上杉                          2022年10月          -    -   41,954       4.8
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
                                  2019年9月
     Ｇ-35   プロシード金山３                                    -    -   10,153       6.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-36   プロシード釣鐘                          2022年9月          -    -   14,792       10.4
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-37   プロシード深江橋                          2022年9月          -    -   40,916       11.6
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｇ-38   プロシード西大路                          2023年5月          -    -   38,127       8.8
                       会社
     Ｒ-2   プロシード水戸               日本建築検査協会株式会社           2022年10月          -    -   17,980       4.0
                       ＳＯＭＰＯリスクマネジメ
                                  2020年10月19日
     Ｒ-3   プロシード水戸２                                    -    -   31,480       3.6
                       ント株式会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                          2019年10月          -    -   15,239       3.8
                       会社
                       東京海上ディーアール株式
     Ｒ-5   プロシード水戸３                          2020年3月          -    -   10,161       2.5
                       会社
                                                          3.0
                         （ポートフォリオ       PML  ）
                                                        （注11）
    （注1）「調査業者」については、本書の日付現在の名称を記載しています。
    （注2）「緊急修繕費」とは、調査日時点において、緊急性が高いと見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
    （注3）「短期修繕費」とは、調査日時点から起算して1年以内に必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
    （注4）「長期修繕費」とは、調査日時点から起算して12年以内で必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
    （注5）「    PML  」（  Probable   Maximum    Loss  ）の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるような地
        震（再現期間475年相当の地震）が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失の再調達価格に対する割合で表されます。な
        お、東京海上ディーアール株式会社の調査によるこの                     PML  は、2023年5月時点の数値である（Ｇ-38）プロシード西大路を除き、2023年4
        月時点の数値です。
    （注6）（Ｃ-41）プロシード西新井については、独立した4棟の建物から成り立っているため、                                     A ：アルティア棟、       B ：オザリア棟、       C  ：集会所
        棟、  D ：保育所棟の     PML  の数値をそれぞれ記載しています。
    （注7）（Ｃ-44）プロシード中河原及び（Ｃ-67）プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っているため、                                                 A ：一番館、    B ：
        二番館の   PML  の数値をそれぞれ記載しています。
    （注8）（Ｃ-58）プロシード篠崎タワーについては、構造的に独立した2棟の建物から成り立っているため、                                          A ：高層棟、    B ：低層棟の    PML  の数値
        をそれぞれ記載しています。
    （注9）（Ｃ-85）プロシード流山おおたかの森の長期修繕費については、一棟全体にかかる長期修繕費を本物件の敷地権割合で按分した金額を記
        載しています。
    （注10）（Ｃ-91）篠崎ツインプレイスは独立した2棟の建物から成り立っているため、                                  A ：20番街区、     B ：21番街区の     PML  の数値をそれぞれ記載
        しています。
    （注11）（ポートフォリオ          PML  ）には、（Ｇ-38）プロシード西大路を除く107物件の                    PML  を記載しています。
                                105/264







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           ｄ．設計者・施工者等の概要
            　本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、設計者・施工者・建築確認機関を調査・確認
            しています。本投資法人が確認した設計者・施工者・建築確認機関の概要は、以下のとおりです。
     物件                     設計者             施工者            建築確認機関
            物件名
                         （注1）             （注1）             （注1）
     番号
                     有限会社
     Ｃ-1   プロシード市川                          株式会社大城組             市川市
                     天馬アトリエ・スミノ
                     株式会社サン・プランニ                          日本イーアールアイ
     Ｃ-2   プロシード東陽町                          株木建設株式会社
                     ングシステム                          株式会社
                     株式会社サン・プランニ                          日本イーアールアイ
     Ｃ-3   プロシード葛西                          株式会社淺沼組
                     ングシステム                          株式会社
     Ｃ-4   プロシード三軒茶屋             株式会社竹中工務店             株式会社竹中工務店             世田谷区
     Ｃ-5   プロシード瑞江             高木建築設計事務所             三井建設株式会社             江戸川区

                     有限会社一建築設計
     Ｃ-6   プロシード船橋宮本                          株式会社冨士工             船橋市
                     事務所(確認申請時)
     Ｃ-7   プロシード南葛西             三井建設株式会社             三井建設株式会社             江戸川区
                     株式会社六器

     Ｃ-9   プロシード行徳                          若築建設株式会社             市川市
                     建築設計事務所
                     株式会社
     Ｃ-10   プロシード幕張本郷                          日生建設株式会社             千葉市
                     ファーストプランニング
                     株式会社
     Ｃ-11   プロシード南行徳                          三井建設株式会社             市川市
                     Ｉ.Ｎ.Ａ新建築研究所
     Ｃ-12   プロシード幕張本郷２             スターツ株式会社             スターツ株式会社             千葉市

     Ｃ-14   プロシード船堀             株式会社アーバン工房             株式会社本間組             江戸川区

     Ｃ-15   プロシード竹ノ塚             スターツ株式会社             スターツ株式会社             足立区

     Ｃ-16   プロシードせんげん台２             株式会社シフト             日生建設株式会社             越谷市

                     株式会社
     Ｃ-17   プロシード松濤                          株式会社合田工務店             株式会社東京建築検査機構
                     アーバネット設計連合
                                  フジミビルサービス
                                               ビューローベリタス
     Ｃ-18   プロシード参宮橋             株式会社高島建築設計
                                               ジャパン株式会社
                                  株式会社
                     株式会社稲毛豊
     Ｃ-19   プロシード浦安                          株式会社島崎工務店             千葉県
                     建築設計事務所
     Ｃ-20   プロシード新小岩             株式会社エフ設計             多田建設株式会社             江戸川区
                     有限会社テイエス
     Ｃ-23   プロシード都立大学                          株式会社白石             財団法人住宅金融普及協会
                     一級建築士事務所
                     有限会社石川公久                          財団法人東京都防災・建築
     Ｃ-24   プロシード都立大学２                          株式会社合田工務店
                     建築設計事務所                          まちづくりセンター
                                               株式会社ビルディングナビ
     Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋             スターツ株式会社             スターツ株式会社
                                               ゲーション確認評価機構
                     株式会社岡田総合計画・
     Ｃ-26   プロシード目黒青葉台                          日本建設株式会社             イーホームズ株式会社
                     株式会社富士設計
     Ｃ-27   プロシード杉並宮前             ＢＡＵ設計株式会社             株式会社リロクリエイト             イーホームズ株式会社
     Ｃ-28   プロシード両国             スターツ株式会社             スターツ株式会社             株式会社東京建築検査機構

                                106/264



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                         設計者             施工者           建築確認機関
     物件
            物件名
                         （注1）             （注1）             （注1）
     番号
                                               株式会社グッドアイズ
     Ｃ-29   プロシード三田             株式会社ディスク             株式会社合田工務店
                                               建築審査機構
     Ｃ-31   プロシード亀戸             多田建設株式会社             株式会社細田工務店             江東区
     Ｃ-32   プロシード高田馬場             株式会社東洋企画センター             原田建設株式会社             新宿区

     Ｃ-33   プロシード新高円寺             佐伯建設工業株式会社             佐伯建設工業株式会社             杉並区

     Ｃ-36   プロシード大井町             株式会社錢高組             株式会社錢高組             品川区

     Ｃ-37   プロシード十条             株式会社都市建築設計             株式会社間組             北区

                                               株式会社ビルディングナビ
     Ｃ-41   プロシード西新井             株式会社石本建築事務所             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ゲーション確認評価機構
                                               株式会社ビルディングナビ
     Ｃ-42   プロシード調布             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ゲーション確認評価機構
                     株式会社三橋猛
     Ｃ-43   プロシードＴＸ六町                          堀松建設工業株式会社             足立区
                     建築設計事務所
     Ｃ-44   プロシード中河原             住友建設株式会社             住友建設株式会社             東京都
     Ｃ-45   プロシード大泉学園             株式会社北山設計             清水工業株式会社             練馬区

                     株式会社三橋猛
     Ｃ-46   プロシード千歳烏山                          大高建設株式会社             世田谷区
                     建築設計事務所
     Ｃ-47   プロシード三鷹             株式会社松木建築事務所             日本国土開発株式会社             東京都
                     株式会社イチケン東京支店

     Ｃ-48   プロシード柏エスト                          株式会社イチケン東京支店             柏市
                     一級建築士事務所
                     株式会社イチケン東京支店
     Ｃ-49   プロシード柏ノール                          株式会社イチケン東京支店             柏市
                     一級建築士事務所
                                               株式会社ビルディングナビ
     Ｃ-50   プロシード行徳駅前             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ゲーション確認評価機構
                                               ビューローベリタス
     Ｃ-51   プロシード船橋本町             東日本建設株式会社             東日本建設株式会社
                                               ジャパン株式会社
     Ｃ-53   プロシード弘明寺             佐伯建設工業株式会社             佐伯建設工業株式会社             横浜市
     Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰             有限会社北英総合企画             相鉄建設株式会社             横浜市

     Ｃ-55   プロシード相模大塚             株式会社北山設計             株式会社田中建設             大和市

     Ｃ-58   プロシード篠崎タワー             株式会社石本建築事務所             スターツＣＡＭ株式会社             財団法人日本建築センター

                                               財団法人日本建築設備・

     Ｃ-59   プロシード東武練馬             株式会社カイ設計             古久根建設株式会社
                                               昇降機センター
                     セアインターナショナル
     Ｃ-60   プロシード雪谷                          小松建設工業株式会社             大田区
                     株式会社
     Ｃ-61   プロシード市川南             株式会社ゼフィア東京支店             株式会社佐藤秀             市川市
                                               日本イーアールアイ
     Ｃ-62   プロシード市川妙典             大浦忠義建築計画事務所             木内建設株式会社
                                               株式会社
     Ｃ-63   プロシード藤沢鵠沼             株式会社長岡設計             株式会社鴻池組横浜支店             藤沢市
                                107/264



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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         設計者             施工者           建築確認機関
     物件
            物件名
                         （注1）             （注1）             （注1）
     番号
     Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町             ネス・プラン株式会社             井上工業株式会社             イーホームズ株式会社

        プロシード             有限会社芦原太郎                          ビューローベリタス
     Ｃ-65                             スターツＣＡＭ株式会社
        ＴＸ流山セントラルパーク             建築事務所                          ジャパン株式会社
                     有限会社ティー・ドック                          ハウスプラス住宅保証
     Ｃ-66   プロシード行徳２                          株式会社ウラタ
                     一級建築士事務所                          株式会社
                     （Ａ）スターツ株式会社
     Ｃ-67   プロシード西葛西（注2）                          スターツ株式会社             江戸川区
                     （Ｂ）関戸建築設計事務所
     Ｃ-68   プロシード葛西２             スターツ株式会社             スターツ株式会社             財団法人日本建築センター
     Ｃ-69   プロシード日本橋本町             ランドブレイン株式会社             戸田建設株式会社東京支店             中央区

                     株式会社             大日本土木株式会社             財団法人日本建築設備・
     Ｃ-70   プロシード西新宿
                     スピリッツ・オフィス             東京支店             昇降機センター
     Ｃ-71   プロシード鵜の木             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             日本建築検査協会株式会社
                                               日本ＥＲＩ株式会社
                     有限会社芦原太郎             日本国土開発株式会社             （建築物）／
     Ｃ-72   プロシード南行徳２
                     建築事務所             東京本店             ユーディーアイ確認検査
                                               株式会社（昇降機）
     Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館             スターツ株式会社             スターツ株式会社             千葉県
     Ｃ-74   プロシードＣＯ－Ｚ西館             スターツ株式会社             スターツ株式会社             千葉県

                     第一エンジニアリング                          株式会社
     Ｃ-75   プロシード新横浜                          松井建設株式会社東京支店
                     株式会社                          都市居住評価センター
        ライフサポートレジデンス                                       ビューローベリタス
     Ｃ-76                スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
        船堀駅前                                       ジャパン株式会社
     Ｃ-77   プロシード錦糸町             株式会社三輪設計事務所             川田工業株式会社             イーホームズ株式会社
                                  スターツ・清水建設共同企
     Ｃ-78   プロシードＫ２             スターツ株式会社                          柏市
                                  業体
     Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス             スターツ株式会社             スターツ株式会社             柏市

     Ｃ-80   プロシードＫ５             スターツ株式会社             スターツ株式会社             柏市

                                               日本イーアールアイ
     Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ             大浦忠義建築計画事務所             木内建設株式会社
                                               株式会社
                     木内建設株式会社
                                               株式会社
     Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手                          木内建設株式会社東京支店
                     一級建築士東京事務所                          都市居住評価センター
                                               ビューローベリタス
     Ｃ-83   プロシード門前仲町             株式会社マルタ設計             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
                                               株式会社
     Ｃ-84   プロシード舞浜             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               Ｊ建築検査センター
        プロシード             株式会社                          一般財団法人
     Ｃ-85                             スターツＣＡＭ株式会社
        流山おおたかの森             日建ハウジングシステム                          日本建築センター
     Ｃ-86   プロシード新川             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             中央区

     Ｃ-87   プロシード錦糸町２             大東建託株式会社船橋支店             大東建託株式会社             日本確認センター株式会社

                                               株式会社
     Ｃ-88   プロシード石川台             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               Ｊ建築検査センター
                                108/264



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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         設計者             施工者           建築確認機関
     物件
            物件名
                         （注1）             （注1）             （注1）
     番号
                     株式会社山下設計
        アルファグランデ                          スターツＣＡＭ・大成建設             一般財団法人
     Ｃ-89                大成建設株式会社
        千桜タワー                          共同企業体             日本建築センター
                     一級建築士事務所
                     株式会社日生建築計画研究
        プロシード山下公園                                       ビューローベリタス
     Ｃ-90                所・大成建設株式会社一級             大成建設株式会社横浜支店
        ザ・タワー                                       ジャパン株式会社
                     建築士事務所
                                  大成・スターツ建設共同企
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス             株式会社石本建築事務所                          財団法人日本建築センター
                                  業体
                     株式会社                          株式会社
     Ｃ-92   プロシード南砂町                          株式会社ウラタ
                     ガイ・プランニング                          都市居住評価センター
                                               日本イーアールアイ
     Ｃ-93   プロシード松戸             スターツ株式会社             スターツ株式会社
                                               株式会社
                                               財団法人
     Ｇ-8   プロシード太閤通             スターツ株式会社             スターツ株式会社
                                               愛知県建築住宅センター
                                               財団法人
     Ｇ-11   プロシード穂波町             スターツ株式会社             スターツ株式会社
                                               愛知県建築住宅センター
     Ｇ-13   プロシード新栄             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             株式会社確認サービス
                                               ビューローベリタス
     Ｇ-14   プロシード千代田             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
     Ｇ-15   プロシード福岡高宮             小野設計株式会社             株式会社吉川工務店             日本ＥＲＩ株式会社
     Ｇ-17   プロシード金山             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             株式会社確認サービス

                                               ビューローベリタス
     Ｇ-18   プロシード吹上             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
                                               ビューローベリタス
     Ｇ-19   プロシード豊田             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
                     株式会社ライフステージ                          株式会社
     Ｇ-21   プロシード西天満                          野村建設工業株式会社
                     一級建築士事務所                          国際確認検査センター
                     有限会社大土呂巧
     Ｇ-22   プロシード神戸元町                          株式会社山田工務店             日本テスティング株式会社
                     建設設計事務所
        グループホーム             株式会社広谷
     Ｇ-23                             株式会社宮本ハウス             建築検査機構株式会社
        たのしい家　大正             建築綜合事務所
                                               ビューローベリタス
     Ｇ-24   プロシード金山２             株式会社加藤設計             日本国土開発株式会社
                                               ジャパン株式会社
     Ｇ-25   プロシード新瑞橋             株式会社加藤設計             日本国土開発株式会社             日本ＥＲＩ株式会社

                                               株式会社
     Ｇ-26   プロシード弁天町             株式会社創美設計             株式会社福田組大阪支店
                                               日本確認検査センター
                                               アール・イー・ジャパン
     Ｇ-27   プロシード長居公園通             株式会社ユマ設計             大豊建設株式会社大阪支店
                                               株式会社
                     株式会社福嶋洋一
     Ｇ-30   プロシード兵庫駅前通                          大木建設株式会社大阪支店             建築検査機構株式会社
                     建築研究所
     Ｇ-31   プロシード瑞穂             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             株式会社確認サービス

     Ｇ-32   プロシード大須             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社             株式会社ＣＩ東海

                     りんかい日産建設株式会社             りんかい日産建設株式会社             財団法人
     Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田
                     一級建築士事務所             東北支店             宮城県建築住宅センター
                                               ビューローベリタス
     Ｇ-34   プロシード仙台上杉             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
                                109/264



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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                         設計者             施工者           建築確認機関
     物件
            物件名
                         （注1）             （注1）             （注1）
     番号
                                               ビューローベリタス
     Ｇ-35   プロシード金山３             スターツＣＡＭ株式会社             スターツＣＡＭ株式会社
                                               ジャパン株式会社
                     大和ハウス工業株式会社　
                                  大和ハウス工業株式会社　
     Ｇ-36   プロシード釣鐘             西日本中高層一級建築士事                          日本ＥＲＩ株式会社
                                  本店
                     務所
     Ｇ-37   プロシード深江橋             株式会社現代綜合設計             奥村組土木興産株式会社             大阪市
     Ｇ-38   プロシード西大路             株式会社ＯＫＡ建築設計室             山下建設株式会社             株式会社京都確認検査機構

     Ｒ-2   プロシード水戸             株式会社柴建築設計事務所             株式会社要建設             水戸市

     Ｒ-3   プロシード水戸２             株式会社柴建築設計事務所             株式会社要建設             水戸市

                     株式会社アーバンライフ
                                               株式会社
     Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                          安藤建設株式会社
                                               国際確認検査センター
                     建築事務所
                                               株式会社
     Ｒ-5   プロシード水戸３             株式会社柴建築設計事務所             コスモ綜合建設株式会社
                                               ＥＭＩ確認検査機構
    （注1）設計者、施工者及び建築確認機関については、それぞれ当該物件の設計、施工又は建築確認当時の名称を記載しています。
    （注2）（Ｃ-67）プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っており、それぞれの設計者が異なっているため、（                                                    A ）:一番
        館、（   B ）:二番館について記載しています。
           ｅ．担保の状況

            　本書の日付現在、担保に供している資産はありません。
                                110/264












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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
          ハ．運用資産の資本的支出
           ａ．資本的支出の予定について
             取得済資産に関し、本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要な
            ものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれていま
            す。
                                               工事予定金額（千円）
              物件名
                                                   (注)
                            目的         予定期間
             （所在地）
                                             総額    当期支払額     既支払総額
                                    自　2023年      8月
       プロシード金山２
                        外装リフレッシュ工事                     88,000        -     -
       （愛知県名古屋市中区）                            至　2024年      1月
                                    自　2023年      8月
       プロシードＫ２
                        外装リフレッシュ工事                     69,300        -     -
       （千葉県柏市）                            至　2024年      4月
         （注）金額は千円未満を切捨てて記載しています。
           ｂ．期中に行った資本的支出について

             第36期において、本投資法人が取得済資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。ま
            た、当期の資本的支出の総額は214,329千円であり、当期費用に区分された修繕費145,567千円と合わせて
            359,896千円の費用を要する工事を実施しています。
              物件名                                  支出総額（千円）
                            目的         実施期間
                                                   (注)
             （所在地）
                                    自　2023年      5月
       プロシード神戸元町
                        外装リフレッシュ工事                                53,012
       （兵庫県神戸市中央区）
                                    至　2023年10月
                                    自　2023年      1月
       プロシード新小岩
                        外装リフレッシュ工事                                31,734
       （東京都江戸川区）                            至　2023年      5月
                        その他                                129,582

                        合　計                                214,329

         （注）金額は千円未満を切捨てて記載しています。
           ｃ．長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）

             本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、大
            規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
                                                      (単位：千円)
           期        第32期         第33期         第34期         第35期         第36期
                           自  2021年                自  2022年
                  自  2021年                自  2022年                自  2023年
                            11月   1日               11月   1日
                   5月  1日               5月  1日                5月  1日
          計算期間
                           至  2022年                至  2023年
                  至  2021年                至  2022年                至  2023年
                            4月30日                 4月30日
                   10月31日                  10月31日                   10月31日
       当期首積立金残高              700,000         750,000         800,000         850,000         900,000
       当期積立額              50,000         50,000         50,000         50,000         50,000
       当期積立金取崩額                 -         -         -         -         -
       次期繰越額              750,000         800,000         850,000         900,000         950,000
         （注）金額は千円未満を切捨てて記載しています。
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           ニ．賃貸借状況の概要
           　取得済資産にかかる信託不動産の賃貸借状況の概要、稼働率の推移、主要な取得済資産にかかる信託不動
            産の概要及び主要なテナントの概要は以下のとおりです。
           ａ．賃貸借状況の概要
                                     総賃貸
                            総賃貸                 年間賃料     敷金・
                                 賃貸面積     可能   賃貸戸数              マスター
                            可能面積                  収入    保証金等
         物件
                                      戸数                リース種別
      地域            物件名               (㎡)        (戸)
         番号
                            (㎡)                 （千円）    （千円）
                                      (戸)                 （注7）
                                 （注2）        （注4）
                            （注1）                  （注5）    （注6）
                                     （注3）
     首都圏
         Ｃ-1   プロシード市川                3,322.17     3,322.17      50    50   84,646     7,574   パス・スルー
     主要都市
                                                      パス・スルー
            プロシード東陽町
         Ｃ-2                   1,085.56     1,085.56      45    45   44,278     6,946
                                                      及び固定賃料
            プロシード葛西                                          パス・スルー
         Ｃ-3                   1,243.80     1,200.44      57    55   48,858     5,700
         Ｃ-4   プロシード三軒茶屋                1,019.27     1,019.27       9    9   37,692     5,007   パス・スルー
         Ｃ-5   プロシード瑞江                2,076.68     2,076.68      28    28   50,904     7,850   パス・スルー
            プロシード船橋宮本                                          パス・スルー
         Ｃ-6                   1,685.73     1,685.73      33    33   44,809    17,010
         Ｃ-7   プロシード南葛西                1,045.28     1,045.28      16    16   24,672     1,894   パス・スルー
         Ｃ-9   プロシード行徳                1,218.56     1,157.54      20    19   23,988     2,659   パス・スルー
         Ｃ-10   プロシード幕張本郷                 963.00     906.00      34    32   22,608     396  パス・スルー
         Ｃ-11   プロシード南行徳                 838.95     772.29      26    24   21,606     2,945   パス・スルー
                                                      パス・スルー
         Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                1,104.84     1,104.84      22    22   21,060     1,076
         Ｃ-14   プロシード船堀                 479.52     479.52      24    24   17,400     1,402   パス・スルー
         Ｃ-15   プロシード竹ノ塚                 860.55     860.55      15    15   15,804     1,966   パス・スルー
                                                      パス・スルー
         Ｃ-16   プロシードせんげん台２                 695.81     695.81      12    12   10,020     790
         Ｃ-17   プロシード松濤                 890.22     869.92      40    39   52,632     3,675   パス・スルー
         Ｃ-18   プロシード参宮橋                 527.88     527.88      26    26   28,356     1,699   パス・スルー
         Ｃ-19   プロシード浦安                1,786.58     1,786.58      21    21   36,132     4,114   パス・スルー
         Ｃ-20   プロシード新小岩                1,629.07     1,629.07      27    27   39,657     3,696   パス・スルー
            プロシード都立大学                                          パス・スルー
         Ｃ-23                    808.65     787.37      37    36   42,408     2,424
         Ｃ-24   プロシード都立大学２                 831.74     831.74      36    36   42,156     3,418    固定賃料
         Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋                 570.53     570.53      19    19   23,616     1,507   パス・スルー
            プロシード目黒青葉台                                          パス・スルー
         Ｃ-26                    485.15     465.58      24    23   25,680     1,535
         Ｃ-27   プロシード杉並宮前                 680.50     680.50      29    29   27,300     2,106    固定賃料
         Ｃ-28   プロシード両国                 702.54     702.54      27    27   27,672     2,332    固定賃料
         Ｃ-29   プロシード三田                1,500.57     1,500.57      72    72   81,874     5,669    固定賃料
         Ｃ-31   プロシード亀戸                 853.98     853.98      23    23   21,924     1,694    固定賃料
            プロシード高田馬場                                          固定賃料
         Ｃ-32                    278.36     278.36      17    17   15,240     1,083
         Ｃ-33   プロシード新高円寺                1,040.24     1,040.24      57    57   46,224     6,167    固定賃料
         Ｃ-36   プロシード大井町                 961.88     961.88      59    59   50,340     5,015    固定賃料
            プロシード十条                                          固定賃料
         Ｃ-37                   1,206.90     1,206.90      30    30   32,724     3,598
         Ｃ-41   プロシード西新井               20,137.85     20,018.61      294    292   574,477     96,261   パス・スルー
         Ｃ-42   プロシード調布                 764.48     738.15      26    25   32,112     5,432   パス・スルー
         Ｃ-43   プロシードＴＸ六町                 518.31     518.31      20    20   13,407     708  パス・スルー
         Ｃ-44   プロシード中河原                3,061.94     2,908.30      54    51   75,360    22,447   パス・スルー
            プロシード大泉学園                                          パス・スルー
         Ｃ-45                    483.43     483.43      29    29   19,436     714
         Ｃ-46   プロシード千歳烏山                 449.96     433.89      28    27   19,932     907  パス・スルー
         Ｃ-47   プロシード三鷹                 739.48     739.48      47    47   32,256     5,640   パス・スルー
            プロシード柏エスト                                          パス・スルー
         Ｃ-48                   1,279.93     1,279.93      44    44   44,520     3,323
         Ｃ-49   プロシード柏ノール                1,391.55     1,364.67      47    46   40,512     1,631   パス・スルー
         Ｃ-50   プロシード行徳駅前                 659.68     631.37      24    23   21,540     1,662   パス・スルー
         Ｃ-51   プロシード船橋本町                 996.44     996.44      40    40   38,520     1,205   パス・スルー
         Ｃ-53   プロシード弘明寺                1,246.48     1,136.53      77    70   37,920     1,184   パス・スルー
            プロシード鶴ヶ峰                                          パス・スルー
         Ｃ-54                    855.00     820.80      50    48   27,072     526
         Ｃ-55   プロシード相模大塚                 741.24     741.24      29    29   16,992     764  パス・スルー
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                                      総賃貸
                             総賃貸                 年間賃料     敷金・
                                 賃貸面積     可能   賃貸戸数
                                                        マスター
                            可能面積                   収入    保証金等
         物件
                                      戸数
      地域            物件名                (㎡)         (戸)             リース種別
         番号
                             (㎡)                 （千円）    （千円）
                                      (戸)
                                 （注2）         （注4）              （注7）
                            （注1）                  （注5）    （注6）
                                      （注3）
     首都圏
         Ｃ-58   プロシード篠崎タワー                5,117.49     5,117.49       88    88   169,248     18,153   パス・スルー
     主要都市
         Ｃ-59   プロシード東武練馬                 779.84     759.12      35    34   33,120     2,886   パス・スルー
            プロシード雪谷                                          パス・スルー
         Ｃ-60                    600.62     600.62      35    35   26,004     1,493
         Ｃ-61   プロシード市川南                1,635.59     1,553.40       66    63   54,622     3,965   パス・スルー
         Ｃ-62   プロシード市川妙典                 945.00     945.00      45    45   36,708     2,767   パス・スルー
            プロシード藤沢鵠沼                                          パス・スルー
         Ｃ-63                   2,005.76     2,005.76       25    25   61,500    19,495
         Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町                1,904.45     1,904.45       37    37   85,308     9,288   パス・スルー
         Ｃ-65   プロシードＴＸ流山セントラルパーク                2,976.85     2,950.40       73    72   88,140    10,032   パス・スルー
         Ｃ-66   プロシード行徳２                1,626.54     1,598.67       59    58   52,656     4,686   パス・スルー
         Ｃ-67   プロシード西葛西                2,993.52     2,993.52       63    63   72,624     5,910   パス・スルー
                                                       パス・スルー
         Ｃ-68   プロシード葛西２                2,140.59     2,140.59       29    29   60,348     5,798
         Ｃ-69   プロシード日本橋本町                2,553.89     2,489.12       84    81   116,460     10,635   パス・スルー
         Ｃ-70   プロシード西新宿                2,461.88     2,365.33       66    63   118,776     13,081   パス・スルー
            プロシード鵜の木                                          パス・スルー
         Ｃ-71                   1,260.58     1,260.58       29    29   54,444     5,772
         Ｃ-72   プロシード南行徳２                2,832.74     2,728.00       36    35   70,308     8,041   パス・スルー
         Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館                6,873.33     6,792.57      112    111   142,942     21,268   パス・スルー
         Ｃ-74   プロシードＣＯ－Ｚ西館                3,716.05     3,716.05       71    71   78,000     7,874   パス・スルー
            プロシード新横浜                                          パス・スルー
         Ｃ-75                   5,457.56     5,301.97      226    219   228,696     19,908
         Ｃ-76   ライフサポートレジデンス船堀駅前                1,408.71     1,408.71       2    2   23,548     9,129   パス・スルー
         Ｃ-77   プロシード錦糸町                2,302.92     2,242.45       64    62   100,452     9,104   パス・スルー
                                                       パス・スルー
         Ｃ-78   プロシードＫ２                4,140.69     4,019.11       60    58   89,208    12,776
         Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス                1,590.30     1,590.30       24    24   23,604     2,001   パス・スルー
         Ｃ-80   プロシードＫ５                 788.95     729.08      17    16   17,844     2,625   パス・スルー
                                                       パス・スルー
         Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                1,218.00     1,218.00       58    58   53,592     8,352
            ザ・パークハビオ横浜山手                                          パス・スルー
         Ｃ-82                   2,654.69     2,592.60       76    74   127,860     14,058
         Ｃ-83   プロシード門前仲町                1,515.81     1,485.16       48    47   69,360     5,259   パス・スルー
         Ｃ-84   プロシード舞浜                1,735.31     1,709.75       66    65   65,436     5,136   パス・スルー
            プロシード流山おおたかの森                                          パス・スルー
         Ｃ-85                   1,730.96     1,730.96       50    50   67,157    13,365
         Ｃ-86   プロシード新川                 579.96     475.98      18    15   22,104     1,864   パス・スルー
         Ｃ-87   プロシード錦糸町２                 668.54     637.46      19    18   24,420     1,195   パス・スルー
         Ｃ-88   プロシード石川台                1,105.45     1,105.45       25    25   47,388     4,300   パス・スルー
         Ｃ-89   アルファグランデ千桜タワー                4,437.47     4,382.38       68    67   190,048     24,772   パス・スルー
            プロシード山下公園ザ・タワー                                          パス・スルー
         Ｃ-90                   8,154.58     7,650.99      147    141   348,540     88,635
         Ｃ-91   篠崎ツインプレイス                3,997.56     3,997.56       4    4  153,113    106,755    パス・スルー
         Ｃ-92   プロシード南砂町                 872.95     847.32      34    33   38,952     3,612   パス・スルー
            プロシード松戸                                          パス・スルー
         Ｃ-93                    827.56     827.56      29    29   30,241     4,803
                小計            153,332.97     150,789.93      3,732    3,662   5,099,116     744,151      -
     政令
         Ｇ-8   プロシード太閤通                1,101.56     1,052.97       44    42   31,488     2,341   パス・スルー
     指定都市
            プロシード穂波町                                          パス・スルー
         Ｇ-11                    620.22     545.56      10     9   13,476     1,203
         Ｇ-13   プロシード新栄                1,958.44     1,683.21       77    66   52,488     783  パス・スルー
            プロシード千代田                                          パス・スルー
         Ｇ-14                    922.40     863.02      30    28   25,128     635
         Ｇ-15   プロシード福岡高宮                1,312.29     1,244.51       46    44   33,907     1,805   パス・スルー
         Ｇ-17   プロシード金山                2,733.58     2,597.90       94    89   83,232     2,994   パス・スルー
         Ｇ-18   プロシード吹上                1,204.65     1,156.78       48    46   38,416     703  パス・スルー
         Ｇ-19   プロシード豊田                 752.04     727.49      27    26   21,597     1,505   パス・スルー
         Ｇ-21   プロシード西天満                1,775.89     1,667.92       56    53   61,512     1,607   パス・スルー
         Ｇ-22   プロシード神戸元町                1,590.64     1,517.18       61    58   56,144     1,525   パス・スルー
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                                     総賃貸
                            総賃貸                 年間賃料     敷金・
                                 賃貸面積     可能   賃貸戸数
                                                       マスター
                           可能面積                   収入    保証金等
         物件
                                      戸数
      地域            物件名                (㎡)        (戸)             リース種別
         番号
                            (㎡)                 （千円）    （千円）
                                      (戸)
                                 （注2）        （注4）              （注7）
                           （注1）                  （注5）    （注6）
                                     （注3）
     政令
         Ｇ-23   グループホームたのしい家　大正                 482.72     482.72      1    1   12,000     2,000   パス・スルー
     指定都市
         Ｇ-24   プロシード金山２                4,218.01     3,930.91      72    67   123,433     27,597   パス・スルー
            プロシード新瑞橋                                          パス・スルー
         Ｇ-25                   5,335.93     4,778.92      73    67   120,148     22,220
         Ｇ-26   プロシード弁天町                4,134.70     3,910.62      126    119   122,166     6,560   パス・スルー
         Ｇ-27   プロシード長居公園通                2,170.80     2,063.76      81    77   59,292     1,457   パス・スルー
            プロシード兵庫駅前通                                          パス・スルー
         Ｇ-30                   3,086.99     3,036.83      117    115   103,680     8,561
         Ｇ-31   プロシード瑞穂                1,126.40     1,096.08      40    39   33,366     858  パス・スルー
         Ｇ-32   プロシード大須                1,851.30     1,598.85      66    57   49,752     404  パス・スルー
         Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田                1,913.28     1,668.56      63    55   43,645     2,072   パス・スルー
         Ｇ-34   プロシード仙台上杉                3,409.93     3,262.20      108    104   108,312     9,634   パス・スルー
                                                      パス・スルー
         Ｇ-35   プロシード金山３                1,799.52     1,676.59      60    56   52,416     1,824
         Ｇ-36   プロシード釣鐘                1,072.24     1,072.24      26    26   40,440      0 パス・スルー
         Ｇ-37   プロシード深江橋                1,609.14     1,560.99      63    61   64,236    16,000   パス・スルー
            プロシード西大路                                          パス・スルー
         Ｇ-38                   1,460.96     1,420.84      36    35   37,584      0
               小計            47,643.63     44,616.65      1,425    1,340   1,387,861     114,291      -
     地方
         Ｒ-2   プロシード水戸                1,223.83     1,032.21      36    30   28,704     3,025   パス・スルー
     主要都市
         Ｒ-3   プロシード水戸２                1,381.34     1,239.59      36    32   30,780     2,339   パス・スルー
         Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                2,659.71     2,498.49      34    32   54,480     5,673   パス・スルー
                                                      パス・スルー
         Ｒ-5   プロシード水戸３                2,258.88     2,258.88      60    60   56,964     4,374
               小計             7,523.76     7,029.17      166    154   170,928     15,412      -
            ポートフォリオ合計               208,500.36     202,435.75      5,323    5,156   6,657,905     873,856      -
    （注1）「総賃貸可能面積」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な面積（共用部分は含みません。）を記載しています。
    （注2）「賃貸面積」には、総賃貸可能面積のうち、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件は、マスターリース会社とエンドテナントと
       の間の転貸借契約に基づく転貸面積の合計を、「固定賃料」の物件は、信託受託者とマスターリース会社との間のマスターリース契約に
       基づく賃貸面積を、「パス・スルー及び固定賃料」の物件は、「パス・スルー」での転貸部分の転貸面積の合計と「固定賃料」での賃貸
       部分の賃貸面積との総計をそれぞれ記載しています。
    （注3）「総賃貸可能戸数」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数を記載することを前提としていますが、マスターリース会
       社が1つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸可能戸数」を1として記載することがあります。
    （注4）「賃貸戸数」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件は、マスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数
       を、「固定賃料」の物件は、エンドテナントへの実際の転貸状況にかかわらず、信託受託者がマスターリース会社に対して賃貸している
       戸数を、「パス・スルー及び固定賃料」の物件は、「パス・スルー」でマスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数
       と、「固定賃料」で信託受託者がマスターリース会社に対して賃貸している戸数の合計をそれぞれ記載しています。
    （注5）「年間賃料収入」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結
       されている転貸借契約等に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税額は含み
       ません。）を年換算（12倍）し、マスターリース種別が「固定賃料」の物件の場合には、信託受託者とマスターリース会社との間で締結
       されているマスターリース契約に基づく月額賃料を年換算（12倍）した金額の合計額を、千円未満を切捨てて記載しています。
    （注6）「敷金・保証金等」には、信託受託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく敷金・保証金等（返還
       不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額について、千円未満を切捨てて記載しています。
    （注7）「マスターリース種別」には、マスターリース契約の形態の種別を記載しています。「パス・スルー」のマスターリース契約では、マス
       ターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づきエンドテナントが支払った賃料その他賃貸借の対価として支払った金員
       （敷金を除きます。）（以下「賃料等」といいます。）の合計額と同額の金銭が、マスターリース賃料としてマスターリース会社から信
       託受託者に支払われます（本投資法人は、マスターリース契約の形態については、原則として「パス・スルー」を採用しています。）。
       「固定賃料」のマスターリース契約では、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約にかかわらず、マスターリース会社
       から信託受託者に、あらかじめ約定により定められた固定金額の金銭が、マスターリース賃料としてマスターリース会社から信託受託者
       に支払われます。「パス・スルー及び固定賃料」のマスターリース契約では、「固定賃料」のマスターリース賃料と「パス・スルー」の
       マスターリース賃料の合計が、マスターリース会社から信託受託者に支払われます（本書の日付現在、（Ｃ-2）プロシード東陽町につい
       ては、住居部分は「固定賃料」、事務所部分は「パス・スルー」のマスターリース契約の形態を採用しています。）。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
           ｂ．稼働率の推移
            ｉ．取得済資産にかかる各信託不動産の当期における稼働率の推移
                                        稼働率（％）（注1）
            物件
        地域           物件名
            番号
                           2023年5月      2023年6月      2023年7月      2023年8月      2023年9月     2023年10月
       首都圏
            Ｃ-1   プロシード市川              100.0      97.8     100.0      100.0      98.1     100.0
       主要都市
            Ｃ-2   プロシード東陽町              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               プロシード葛西
            Ｃ-3                  98.3      98.3     100.0      100.0      98.3      96.5
            Ｃ-4   プロシード三軒茶屋              100.0      100.0      100.0      100.0      89.9     100.0
            Ｃ-5   プロシード瑞江              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-6   プロシード船橋宮本               97.5      97.5      97.5     100.0      100.0      100.0
            Ｃ-7   プロシード南葛西               87.5      87.5     100.0      100.0      100.0      100.0
               プロシード行徳
            Ｃ-9                 100.0      95.0      95.0      95.0      95.0      95.0
            Ｃ-10   プロシード幕張本郷               97.0      94.1      94.1      91.1      94.1      94.1
            Ｃ-11   プロシード南行徳               95.2      95.2     100.0      100.0      96.9      92.1
            Ｃ-12   プロシード幕張本郷２               95.5      95.5     100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-14   プロシード船堀               95.8     100.0      95.8      95.8     100.0      100.0
            Ｃ-15   プロシード竹ノ塚               93.3     100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-16   プロシードせんげん台２              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-17   プロシード松濤               97.7      97.7      95.5      93.2      93.2      97.7
               プロシード参宮橋
            Ｃ-18                  96.2     100.0      100.0      96.3     100.0      100.0
            Ｃ-19   プロシード浦安              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-20   プロシード新小岩              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-23   プロシード都立大学               94.7      94.7      94.7     100.0      97.4      97.4
            Ｃ-24   プロシード都立大学２              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋               94.8     100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-26   プロシード目黒青葉台              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      96.0
               プロシード杉並宮前
            Ｃ-27                 100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-28   プロシード両国              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-29   プロシード三田              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               プロシード亀戸
            Ｃ-31                 100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-32   プロシード高田馬場              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-33   プロシード新高円寺              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-36   プロシード大井町              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-37   プロシード十条              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               プロシード西新井
            Ｃ-41                  98.2     100.0      99.2      98.7     100.0      99.4
            Ｃ-42   プロシード調布              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      96.6
            Ｃ-43   プロシードＴＸ六町              100.0      95.3     100.0      95.0     100.0      100.0
               プロシード中河原
            Ｃ-44                  95.7      94.3      97.1      96.8      96.8      95.0
            Ｃ-45   プロシード大泉学園              100.0      96.6      96.6     100.0      100.0      100.0
            Ｃ-46   プロシード千歳烏山               92.9      96.4      92.9      89.3      96.4      96.4
            Ｃ-47   プロシード三鷹              100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-48   プロシード柏エスト               97.8      93.4      93.4      95.6      97.8     100.0
               プロシード柏ノール
            Ｃ-49                  95.8      95.8     100.0      100.0      100.0      98.1
            Ｃ-50   プロシード行徳駅前               95.7      95.7     100.0      95.7      95.7      95.7
            Ｃ-51   プロシード船橋本町               95.0      97.5      97.5      97.5     100.0      100.0
               プロシード弘明寺
            Ｃ-53                  91.2      91.2      92.5      91.2      91.2      91.2
            Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰               98.0      98.0      96.0      98.0      96.0      96.0
            Ｃ-55   プロシード相模大塚               97.2      93.3      97.2     100.0      100.0      100.0
            Ｃ-58   プロシード篠崎タワー               99.2      96.9      98.1      96.6      99.0     100.0
            Ｃ-59   プロシード東武練馬               92.3      92.3      94.7      94.7      94.7      97.3
                                115/264




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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                        稼働率（％）（注1）
            物件
        地域           物件名
            番号
                           2023年5月      2023年6月      2023年7月      2023年8月      2023年9月     2023年10月
               プロシード雪谷
            Ｃ-60                  94.3      94.3      94.3     100.0      100.0      100.0
        首都圏
            Ｃ-61   プロシード市川南               97.1     100.0      96.4      96.4      93.5      95.0
        主要都市
            Ｃ-62   プロシード市川妙典               97.8      95.6      95.6      97.8     100.0      100.0
               プロシード藤沢鵠沼
            Ｃ-63                  100.0      97.0      97.0      97.0     100.0      100.0
            Ｃ-64   プロシード日本橋堀留町               93.9      93.9      93.9      93.9      96.7     100.0
               プロシード
            Ｃ-65                  99.1      99.1      99.1      96.9      99.1      99.1
               ＴＸ流山セントラルパーク
            Ｃ-66   プロシード行徳２               100.0      98.3     100.0      100.0      100.0      98.3
            Ｃ-67   プロシード西葛西               98.3     100.0      100.0      97.1     100.0      100.0
            Ｃ-68   プロシード葛西２               97.5      94.4      96.9      96.9      96.9     100.0
            Ｃ-69   プロシード日本橋本町               94.5      94.5      92.6      95.2      97.8      97.5
            Ｃ-70   プロシード西新宿               96.4      98.2      96.7      98.2      97.9      96.1
               プロシード鵜の木
            Ｃ-71                  96.8     100.0      100.0      96.3     100.0      100.0
            Ｃ-72   プロシード南行徳２               97.3      97.5      97.5      92.3     100.0      96.3
            Ｃ-73   プロシードＣＯ－Ｚ東館               95.4      97.7      98.5      96.2      98.3      98.8
            Ｃ-74   プロシードＣＯ－Ｚ西館               92.5      91.8      94.0      98.5      97.0     100.0
            Ｃ-75   プロシード新横浜               96.9      96.7      98.4      97.4      97.9      97.1
               ライフサポートレジデンス
            Ｃ-76                  100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               船堀駅前（注2）
            Ｃ-77   プロシード錦糸町               96.0      97.4      93.8      95.1      96.5      97.4
            Ｃ-78   プロシードＫ２               94.9      96.2      97.2      98.5      98.5      97.1
            Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス               100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-80   プロシードＫ５               87.1      92.4      92.4      92.4      92.4      92.4
            Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ               100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手               99.0     100.0      97.8      96.4      97.6      97.7
               プロシード門前仲町
            Ｃ-83                  100.0      98.0      94.0      96.0     100.0      98.0
            Ｃ-84   プロシード舞浜               95.6      98.6     100.0      98.6     100.0      98.5
            Ｃ-85   プロシード流山おおたかの森               98.5      97.1      95.4      97.1     100.0      100.0
            Ｃ-86   プロシード新川               100.0      95.7      95.7      88.9      84.6      82.1
            Ｃ-87   プロシード錦糸町２               100.0      95.1     100.0      100.0      95.4      95.4
               プロシード石川台
            Ｃ-88                  90.1      94.0      94.0      94.0     100.0      100.0
            Ｃ-89   アルファグランデ千桜タワー               95.9     100.0      100.0      98.7     100.0      98.8
               プロシード山下公園
            Ｃ-90                  93.6      97.4      96.9      97.0      96.1      93.8
               ザ・タワー
            Ｃ-91   篠崎ツインプレイス               100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
            Ｃ-92   プロシード南砂町               100.0      100.0      97.1     100.0      97.1      97.1
            Ｃ-93   プロシード松戸               93.9      93.9      97.0     100.0      100.0      100.0
                小計
                              97.2      97.7      98.0      97.8      98.5      98.3
       政令
            Ｇ-8   プロシード太閤通               93.4      97.8      95.6      95.6      97.8      95.6
       指定都市
            Ｇ-11   プロシード穂波町               100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      88.0
            Ｇ-13   プロシード新栄               86.3      90.0      88.4      89.8      87.4      85.9
            Ｇ-14   プロシード千代田               96.5     100.0      100.0      96.8      96.8      93.6
            Ｇ-15   プロシード福岡高宮               100.0      98.1      93.8      98.1      98.1      94.8
            Ｇ-17   プロシード金山               93.5      92.3      97.1      95.9      95.9      95.0
            Ｇ-18   プロシード吹上               93.6      95.5      93.5      95.5      98.0      96.0
               プロシード豊田
            Ｇ-19                  83.7      86.9      83.8      96.7      96.7      96.7
            Ｇ-21   プロシード西天満               97.8      94.0      93.1      92.3      90.8      93.9
            Ｇ-22   プロシード神戸元町               96.9      96.9      96.9      96.9      96.9      95.4
               グループホーム
            Ｇ-23                  100.0      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               たのしい家　大正（注3）
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                                        稼働率（％）（注1）
            物件
        地域           物件名
            番号
                           2023年5月      2023年6月      2023年7月      2023年8月      2023年9月     2023年10月
            Ｇ-24   プロシード金山２               93.2      94.3      94.1      94.1      93.2      93.2
       政令
            Ｇ-25   プロシード新瑞橋               85.8      85.8      85.8      88.7      89.8      89.6
       指定都市
            Ｇ-26   プロシード弁天町               99.4      98.8      98.2      97.6      97.3      94.6
               プロシード長居公園通
            Ｇ-27                  95.0      96.3      95.1      93.8      93.8      95.1
            Ｇ-30   プロシード兵庫駅前通               96.8      98.4      98.4      99.2      99.2      98.4
            Ｇ-31   プロシード瑞穂               97.9      97.3      97.3      97.3      97.3      97.3
            Ｇ-32   プロシード大須               87.9      84.8      84.8      86.4      87.9      86.4
            Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田               92.2      90.9      90.9      89.5      89.5      87.2
               プロシード仙台上杉
            Ｇ-34                  89.6      90.5      93.1      93.9      98.3      95.7
            Ｇ-35   プロシード金山３               90.8      96.2      92.3      94.7      96.2      93.2
            Ｇ-36   プロシード釣鐘               80.8      92.3      96.2      96.2     100.0      100.0
               プロシード深江橋
            Ｇ-37                  98.5      98.5      97.0      97.0      97.0      97.0
            Ｇ-38   プロシード西大路                -      -      -      -    100.0      97.3
                小計              92.9      93.7      93.5      94.2      94.9      93.6
       地方
            Ｒ-2   プロシード水戸               92.4      87.1      87.1      87.1      87.1      84.3
       主要都市
            Ｒ-3   プロシード水戸２               79.5      79.5      81.8      85.1      87.4      89.7
               プロシード筑波学園都市
            Ｒ-4                  91.4      93.9      93.9      93.9      93.9      93.9
            Ｒ-5   プロシード水戸３               98.1     100.0      98.5      96.6      98.1     100.0
                小計              91.4      92.0      92.0      92.0      92.9      93.4
             ポートフォリオ合計
                              96.0      96.6      96.8      96.8      97.5      97.1
       （注1）本表には、2023年5月（（Ｇ-38）プロシード西大路については2023年9月）から2023年10月までの各月の稼働率を記載しています。
          「稼働率」は、該当する月の末日時点の総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合をいい、小数第2位を四捨五入して記載していま
          す。
       （注2）（Ｃ-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前の稼働率は、テナント（オペレーター）1社に対しサービス付き高齢者向け住宅及び小
          規模多機能型居宅介護事業施設として一括して賃貸しているため、100.0％と記載しています。2023年10月31日現在、オペレーター
          であるスターツケアサービス株式会社からエンドテナントへの賃貸にかかる稼働率（入居戸数の合計を住宅戸数で除した割合を小数
          第2位を四捨五入して算出）は89.3％となっています。
       （注3）（Ｇ-23）グループホームたのしい家　大正の稼働率は、テナント（オペレーター）1社に対しグループホームとして一括して賃貸し
          ているため、100.0％と記載しています。2023年10月31日現在、オペレーターである株式会社ケア２１からエンドテナントへの賃貸
          にかかる稼働率（入居戸数の合計を賃貸可能戸数で除した割合を小数第2位を四捨五入して算出）は72.2％となっています。
            ⅱ．取得済資産にかかる全信託不動産の稼働率の推移

                                 稼働率（％）      （注）
        ポート
             2019年     2019年     2020年     2020年     2021年     2021年     2022年     2022年     2023年     2023年
             4月期     10月期     4月期     10月期     4月期     10月期     4月期     10月期     4月期     10月期
       フォリオ
            (第27期)     (第28期)     (第29期)     (第30期)     (第31期)     (第32期)     (第33期)     (第34期)     (第35期)     (第36期)
        合計
              96.3     95.7     95.9     95.2     95.4     96.4     96.3     96.1     96.3     97.1
       （注）「稼働率」には、決算期時点における総賃貸可能面積に占める当該テナントに対する賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四
         捨五入しています。
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           ｃ．主要な取得済資産にかかる信託不動産の概要
             　取得済資産にかかる信託不動産のうち、当期の賃貸事業収入が、取得済資産のポートフォリオ全体の
             賃貸事業収入の合計額の10％以上を占める信託不動産は、ありません。
           ｄ．主要なテナントの概要

            ｉ．主要なテナントの一覧
             　取得済資産にかかる信託不動産の主要なテナントの年間賃料等は以下のとおりです。なお、「主要な
             テナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、取得済資産のポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計
             の10％以上を占めるものをいいます。
                                    年間賃料      賃貸面積      面積比率       敷金等
            テナント名                業種         （千円）       (㎡)      (％)     （千円）
                                    （注2）      （注3）      （注4）      （注5）
      スターツアメニティー株式会社            (注1)
                      不動産賃貸業・管理業・建設業              6,530,045      199,843.15         98.7     859,798
      （注1）スターツアメニティー株式会社は、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除く取得済資産の全物件について、信託受託者である三井
         住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、みずほ信託銀行株式会社又はスターツ信託株式会社か
         ら、マスターリース契約に基づき一括して賃借を受けています。
      （注2）「年間賃料」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結さ
         れている転貸借契約等に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税額は含み
         ません。）を年換算（12倍）し、マスターリース種別が「固定賃料」の物件の場合には、信託受託者とマスターリース会社との間で締
         結されているマスターリース契約に基づく月額賃料を年換算（12倍）した金額の合計額を、千円未満を切捨てて記載しています。
      （注3）「賃貸面積」には、以下の(ⅰ)、(ⅱ)                  又は(ⅲ)の条件に従って計算される面積の合計を記載しています。
       （ⅰ）マスターリース賃料の形式が「パス・スルー」の物件の場合は、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく
         転貸面積の合計
       （ⅱ）マスターリース賃料の形式が「固定賃料」の物件の場合は、信託受託者とマスターリース会社との間のマスターリース契約に基づく
         賃貸面積の合計
       （ⅲ）マスターリース賃料の形式が「パス・スルー及び固定賃料」の物件の場合は、「パス・スルー」のエンドテナントへの転貸部分の転
         貸面積の合計と「固定賃料」の賃貸部分の賃貸面積の合計
      （注4）「面積比率」には、総賃貸面積に占める当該テナントに対する賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
      （注5）「敷金等」には、信託受託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく敷金・保証金等（返還不要な
         部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額について、千円未満を切捨てて記載しています。なお、同敷金・保証金等は、
         マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく敷金・保証金等（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後
         の金額となり、駐車場及びその他敷金を含みます。）と同額です（詳細な金額は、前記「ａ．賃貸借状況の概要」をご参照くださ
         い。）。
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            ⅱ．主要なテナントへの賃貸条件
             　取得済資産にかかる信託不動産における主要なテナントへの賃貸条件は以下のとおりです。
      テナント名         取得時期               物件名           賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード東陽町（事務所部分を除き                           前までに申し出が
                                          2025年11月30日
                       ます。）                           ないときは、2年間
                                                  自動更新
                       プロシード市川
                       プロシード東陽町（事務所部分）
                       プロシード葛西
                       プロシード三軒茶屋
             第1期
                       プロシード瑞江                           契約期間終了3ヶ月
             （2006年4月期）
                       プロシード船橋宮本                           前までに更新に関
             （注1）
                       プロシード南葛西                           する意思通知を行
                                          2024年10月31日
                       プロシード行徳                           い、更新書面の締
                       プロシード幕張本郷                           結をもって、5年間
                       プロシード南行徳                           更新
                       プロシード幕張本郷２
                       プロシード船堀
                       プロシード竹ノ塚
                       プロシードせんげん台２
     スターツ
                       プロシード松濤
     アメニティー
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード参宮橋
     株式会社
                                                  前までに更新に関
             第2期          プロシード浦安
                                                  する意思通知を行
             （2006年10月期）
                       プロシード新小岩                   2024年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注2）
                       プロシード都立大学
                                                  結をもって、5年間
                       プロシード太閤通
                                                  更新
                       プロシード穂波町
                       プロシード都立大学２
                       プロシード杉並宮前
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード両国
                                                  前までに更新に関
                       プロシード三田
                                                  する意思通知を行
                       プロシード亀戸                   2028年10月31日
                                                  い、更新書面の締
                       プロシード高田馬場
             第3期
                                                  結をもって、5年間
                       プロシード新高円寺
             （2007年4月期）
                                                  更新
                       プロシード大井町
             （注3）
                       プロシード十条
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
                       プロシード本所吾妻橋                           する意思通知を行
                                          2027年4月30日
                       プロシード目黒青葉台                           い、更新書面の締
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
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      テナント名         取得時期               物件名           賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                       プロシード西新井

                       プロシード調布
                       プロシード     ＴＸ 六町
                       プロシード中河原
                       プロシード大泉学園
                       プロシード千歳烏山
                       プロシード三鷹                           契約期間終了3ヶ月
                       プロシード柏エスト                           前までに更新に関
             第5期
                       プロシード柏ノール                           する意思通知を行
             （2008年4月期）
                                          2024年10月31日
                       プロシード行徳駅前                           い、更新書面の締
             （注4）
                       プロシード船橋本町                           結をもって、5年間
                       プロシード弘明寺                           更新
                       プロシード鶴ヶ峰
                       プロシード相模大塚
                       プロシード新栄
                       プロシード千代田
                       プロシード福岡高宮
                       プロシード水戸
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第9期
                                                  する意思通知を行
             （2010年4月期）          プロシード水戸２                   2024年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注5）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                       プロシード篠崎タワー
     スターツ
                       プロシード東武練馬
     アメニティー
                       プロシード雪谷
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード市川南
     株式会社
                                                  前までに更新に関
             第16期          プロシード市川妙典
                                                  する意思通知を行
             （2013年10月期）
                       プロシード藤沢鵠沼                   2028年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注6）
                       プロシード金山
                                                  結をもって、5年間
                       プロシード吹上
                                                  更新
                       プロシード豊田
                       プロシード西天満
                       プロシード神戸元町
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第17期
                       グループホームたのしい家　大正                           する意思通知を行
             （2014年4月期）                             2024年1月31日
                       （注8）
                                                  い、更新書面の締
             （注7）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                       プロシード日本橋堀留町
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード     ＴＸ 流山セントラルパーク
                                                  前までに更新に関
             第19期
                       プロシード行徳２
                                                  する意思通知を行
                       プロシード西葛西                   2024年10月31日
             （2015年4月期）
                                                  い、更新書面の締
             （注9）
                       プロシード金山２
                                                  結をもって、5年間
                       プロシード新瑞橋
                                                  更新
                       プロシード筑波学園都市
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第22期
                                                  する意思通知を行
             (2016年10月期）          プロシード葛西２                   2026年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注10）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
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      テナント名         取得時期               物件名           賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                       プロシード日本橋本町
                       プロシード西新宿
                       プロシード鵜の木
                       プロシード南行徳２
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード     CO-Z  東館
                                                  前までに更新に関
                       プロシード     CO-Z  西館
                                                  する意思通知を行
                                          2026年10月31日
                       プロシード新横浜
                                                  い、更新書面の締
                       プロシード弁天町
                                                  結をもって、5年間
             第23期
                       プロシード長居公園通
                                                  更新
             (2017年4月期）
                       プロシード兵庫駅前通
             （注11）
                       プロシード瑞穂
                       プロシード大須
                       プロシード仙台小鶴新田
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
                       ライフサポートレジデンス船堀駅前                           する意思通知を行
                                          2027年4月30日
                       （注12）
                                                  い、更新書面の締
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
                                                  する意思通知を行
                       プロシード錦糸町                   2027年10月31日
                                                  い、更新書面の締
                                                  結をもって、5年間
             第25期
                                                  更新
             (2018年4月期）
                                                  契約期間終了3ヶ月
             （注13）
                       プロシード     Ｋ ２                     前までに更新に関
     スターツ
                       プロシード     Ｋ ３アネックス                     する意思通知を行
                                          2027年4月30日
     アメニティー
                       プロシード     Ｋ ５                     い、更新書面の締
     株式会社
                       プロシード仙台上杉                           結をもって、5年間
                                                  更新
             第26期
             (2018年10月期）          プロシード市川妙典Ⅱ                   2028年4月30日            －
             （注14）
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第28期
                                                  する意思通知を行
             (2019年10月期）          プロシード金山３                   2024年10月31日
                                                  い、更新書面の締
             （注15）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第30期          プロシード門前仲町
                                                  する意思通知を行
             (2020年10月期）          プロシード舞浜                   2025年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注16）
                       プロシード水戸３
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第31期
                                                  する意思通知を行
             (2021年4月期）          プロシード流山おおたかの森                   2026年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注17）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第32期
                                                  する意思通知を行
             (2021年10月期）
                       プロシード新川                   2026年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注18）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                121/264



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      テナント名         取得時期               物件名           賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第33期
                                                  する意思通知を行
             (2022年4月期）          プロシード錦糸町２                   2027年4月30日
                                                  い、更新書面の締
             （注19）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード石川台                   2027年4月30日
                                                  前までに更新に関
             第34期
                                                  する意思通知を行
             (2022年10月期）
                                                  い、更新書面の締
             （注20）
                                                  結をもって、5年間
                       アルファグランデ千桜タワー                   2027年10月31日
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                       プロシード山下公園ザ・タワー
     スターツ
                                                  前までに更新に関
                       篠崎ツインプレイス
     アメニティー
                                                  する意思通知を行
                       プロシード南砂町                   2027年10月31日
     株式会社
                                                  い、更新書面の締
                       プロシード釣鐘
                                                  結をもって、5年間
                       プロシード深江橋
             第35期
                                                  更新
             (2023年4月期）
                                                  契約期間終了3ヶ月
             （注21）
                                                  前までに更新に関
                                                  する意思通知を行
                       プロシード松戸                   2028年4月30日
                                                  い、更新書面の締
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
                                                  契約期間終了3ヶ月
                                                  前までに更新に関
             第36期
                                                  する意思通知を行
             (2023年10月期）
                       プロシード西大路                   2028年10月31日
                                                  い、更新書面の締
             （注22）
                                                  結をもって、5年間
                                                  更新
      （注1）第1期に取得した特定資産のうち、プロシード東陽町については、2005年12月1日付で住宅及び駐車場部分についてのみ、信託受託者と
         スターツアメニティー株式会社との間で、20年間の「固定賃料」型のマスターリース契約を締結しています（事務所部分については、
         信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結していま
         す。）。上記以外の特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・ス
         ルー」型のマスターリース契約を締結しています。
      （注2）第2期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2006年5月2日付で「パス・スルー」型
         のマスターリース契約を締結しています。
      （注3）第3期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2006年11月22日付で「固定賃料」型の
         マスターリース契約を締結しています。そのうち、プロシード本所吾妻橋及びプロシード目黒青葉台については、2022年6月1日付で
         「パス・スルー」型のマスターリース契約に変更しています。
      （注4）第5期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2007年11月30日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注5）第9期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2009年12月17日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注6）第16期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2013年5月1日付で「パス・スルー」型
         のマスターリース契約を締結しています。
      （注7）第17期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年2月21日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注8）グループホームたのしい家　大正については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターである株式会社ケア２１に一括賃貸し
         ています。かかる賃貸借契約の終了日は2027年3月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の申出がない限り、3
         年間更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件については、先方の同意が得られていないため非開示としています。また、
         入居者がオペレーターに対して支払う月額管理料は141,500円です。
      （注9）第19期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年11月4日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注10）第22期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2016年5月6日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注11）第23期に取得した特定資産のうち、ライフサポートレジデンス船堀駅前を除く物件については、信託受託者とスターツアメニティー
         株式会社との間で、2016年11月21日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
         ライフサポートレジデンス船堀駅前については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2017年3月31日付で「パス・
         スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
      （注12）ライフサポートレジデンス船堀駅前については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターであるスターツケアサービス株式
         会社に一括賃貸しています。かかる賃貸借契約の終了日は2043年1月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の
         申出がない限り、2年間更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件及び入居者がオペレーターに対して支払う月額管理料等
         については、先方の同意が得られていないため非開示としています。
                                122/264


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      （注13）第25期に取得した特定資産のうち、プロシード錦糸町については2017年11月1日付で、プロシードＫ２以下4物件については2017年12
         月15日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結して
         います。
      （注14）第26期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2018年5月25日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注15）第28期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2019年10月1日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注16）第30期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2020年5月29日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注17）第31期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2021年4月27日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注18）第32期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2021年7月2日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注19）第33期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2022年4月1日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
      （注20）第34期に取得した特定資産のうち、プロシード石川台については2022年5月10日付で、アルファグランデ千桜タワーについては2022年
         10月31日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結し
         ています。
      （注21）第35期に取得した特定資産のうち、プロシード山下公園ザ・タワー以下5物件については2022年11月1日付で、プロシード松戸につい
         ては2023年4月28日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約
         を締結しています。
      （注22）第36期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2023年9月29日付で「パス・スルー」
         型のマスターリース契約を締結しています。
          ホ．ポートフォリオ分散の概要

           　取得済資産にかかる信託不動産で構成するポートフォリオの分散状況は以下のとおりです。
           ａ．地域別
                                     取得価格              価格比率
                 地域
                                     （千円）    （注1）          （％）   （注2）
     首都圏主要都市                                    77,167,900                75.9
     政令指定都市（上記に含まれる都市を除きます。）                                    22,111,254                21.7
     地方主要都市（上記に含まれる都市を除く県庁所在地等）                                    2,400,200                2.4
     合計                                   101,679,354                100.0
      （注1）「取得価格」は、当該取得済資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（停止条件付信託受益権売買契約
         書等に記載された売買価格）を、千円未満を切捨てて記載しています。
      （注2）「価格比率」には、取得価格の総額に対する投資対象地域毎の取得価格の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
           ｂ．住戸タイプ別

                                 住戸比率        総賃貸可能面積            面積比率
                       住戸数
          住戸タイプ     （注1）
                                 （％）   （注2）       （㎡）   （注3）       （％）   （注4）
                       （戸）
     シングルタイプ                     3,362           63.2       84,778.74             41.8
     ＤＩＮＫＳタイプ                      829         15.6       37,519.53             18.5
     ファミリータイプ                     1,058           19.9       70,013.97             34.6
     その他                       67         1.3       10,299.13             5.1
     合計                     5,316          100.0       202,611.37             100.0
      （注1）「住戸タイプ」は、前記「２　投資方針　(1)　投資方針　③　ポートフォリオ構築方針　ハ．住戸タイプ別ポートフォリオ方針」記
         載の分類に従って記載しています。なお、「その他」には、住居以外の用途にかかる貸室数、賃貸可能面積及び各比率を記載してい
         ます。また、上表には、前記「２　投資方針　(1)投資方針　③　ポートフォリオ構築方針　イ．用途別ポートフォリオ方針」所定の
         「④　ホテル」、「⑤　高齢者向け施設」及び「⑥　その他」については含まれていません。
      （注2）「住戸比率」は、住戸数の総数に対する各住戸タイプ数の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
      （注3）「総賃貸可能面積」は、個々の物件について本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を記載しています。
      （注4）「面積比率」は、総賃貸可能面積の合計に対する住戸タイプ毎の面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
      （注5）中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定の期間、住戸
         タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
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          ヘ．取得済資産にかかる信託不動産の個別概要
           　取得済資産にかかる信託不動産の個別概要は以下のとおりです。
        1．「特定資産の種類」の記載について
        　「特定資産の種類」には、特定資産としての信託受益権、不動産等の種別を記載しています。
        2．「取得価格」の記載について
        　「取得価格」には、当該投資資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（停止条件付信託受益権売買
         契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
        3．「鑑定評価額」の記載について
        　「鑑定評価額」は、不動産鑑定評価基準等に基づき、原則としてDCF法による収益価格及び直接還元法（若しくは有期還元法）によ
         る収益価格等による検証を行い決定された不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額の価格です。不動産の鑑定評価額は、不動
         産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を
         行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について
         再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があ
         ります。不動産鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
         各評価者と本投資法人との間に、利害関係はありません。
        4．「直接還元価格」の記載について
        　「直接還元価格」とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
        5．「有期還元価格」の記載について
        　「有期還元価格」とは、純収益に割引率と有限の収益期間を基礎とした複利年金現価率を乗じて収益価格を試算する手法により求
         められた価格です。
        6．「DCF価格」の記載について
        　「DCF価格」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合
         計して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
        7．「貸借対照表計上額」の記載について
        　「貸借対照表計上額」は、2023年10月31日現在の減価償却後の帳簿価額を記載しています。
        8．「投資エリア」の記載について
        　「投資エリア」には、地域別ポートフォリオの区分を記載しています。地域別ポートフォリオの区分については前記「第一部　
         ファンド情報　第1　ファンドの状況　2                投資方針　(1)      投資方針　③      ポートフォリオ構築方針　ロ．地域別ポートフォリオ方
         針」をご参照ください。
        9．「用途」の記載について
        　「用途」には、前記「第一部　ファンド情報　第1                     ファンドの状況　2        投資方針　(1)      投資方針　③      ポートフォリオ構築方針　
         イ．用途別ポートフォリオ方針」記載の分類に従って記載しています。
        10．「物件概要」の記載について
        ・「地積」、「延床面積」、「構造」及び「建築時期」には、不動産登記事項証明書（(Ｃ－65)プロシードＴＸ流山セントラルパー
         クの「面積」については仮換地証明書）に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判
         明している場合には、この限りではありません。
        ・「用途地域」には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
        ・「建蔽率」は、建築基準法第53条に定められる建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画
         で定められる建蔽率の上限を記載しています。なお、建築基準法第53条第3項若しくは第5項に基づき街区の角にある敷地（角地）
         や防火地域内における耐火建築物等については、建蔽率の緩和の適用若しくは建蔽率制限自体が適用されない場合があります。ま
         た、建築基準法を含むその他行政法規により、別途制限、緩和等が適用される場合があり、かかる場合には、制限又は緩和等の適
         用後の数値を記載しています。
        ・「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計
         画で定められる容積率の上限を記載しています。なお、建築基準法第52条第2項若しくは第9項に基づき、前面道路の幅員による制
         限若しくは特定道路による緩和が適用される場合があります。また、建築基準法を含むその他の行政法規により、別途制限、緩和
         等が適用される場合があり、かかる場合には、制限又は緩和等の適用後の数値を記載しています。
        ・「建蔽率」及び「容積率」において、用途地域が混在する場合は、建築基準法第53条第2項及び第52条第7項に基づき、それぞれの
         用途地域の面積割合に応じて加重平均された、建築当時の設計図・竣工図等に示されている数値を記載しています。
        ・「賃貸戸数」及び「賃貸駐車場台数」には、2023年10月31日現在、「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結している物件
         については、マスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数及び台数を、「固定賃料」型のマスターリース契約
         を締結している物件については、エンドテナントへの実際の賃貸状況にかかわらず、信託受託者がマスターリース会社に対して賃
         貸している戸数及び台数を、「パス・スルー及び固定賃料」型のマスターリース契約を締結している物件については、賃料保証対
         象となっている戸数及び台数を記載しています。
        ・「総賃貸可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数及び賃貸可能な駐車
         場台数を記載することを前提としていますが、マスターリース会社が1つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸
         可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」を1として記載することがあります。
        ・「総賃貸可能面積」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な面積（共用部分は含みません。）を記載しています。
        11．「特記事項」の記載について
         原則として2023年10月31日現在の(1)当該物件に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、(2)当
         該物件に関する行政法規における制限等のうち各物件の権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えら
         れる事項を記載していますが、2023年10月31日以降本書の日付現在に至るまでに対象事項の事実関係について変動がある場合に
         は、当該変動後の事実関係に基づき記載しています。
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       物件番号：           Ｃ－1     物件名：プロシード市川
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,076,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                  1,570,000,000      直接還元価格（円）                      1,580,000,000
       DCF価格（円）                  1,570,000,000      貸借対照表計上額（円）                       976,458,283
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市新田二丁目33番17号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               2,057㎡         用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種中高層住居専用地域                   構造            陸屋根ルーフィング葺
       土地                        建物
                                                 7階建
             建蔽率                60％        延床面積                  3,573.96㎡
             容積率                        建築時期                 1997年4月1日
                            200％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       50（50）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       39（42）台
                               総賃貸可能面積                       3,322.17㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ総武線「市川」駅　徒歩7分
       物件番号：           Ｃ－2     物件名：プロシード東陽町

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       646,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   998,000,000      直接還元価格（円）                      1,020,000,000
       DCF価格（円）                   988,000,000      貸借対照表計上額（円）                       556,872,604
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江東区南砂二丁目1番7号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              330.58㎡          用途            共同住宅・店舗・駐車場
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      準住居地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根9階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,432.32㎡
             容積率                        建築時期                2003年1月31日
                            400％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       45（45）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     5（5）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,085.56㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準住居地域に属するため本来60％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適
         用建蔽率は70％となっています。
       2.　本物件は、住宅43室と駐車場5台について「固定賃料」型のマスターリースを締結していますが、上記に記載している住宅及び駐車
         場の戸数/台数は、テナントの数ではなく、物理的な戸数/台数を示しています。
       3.　本物件の土地は、土壌汚染の可能性のある利用履歴がありますが、本件建物の建築時に、杭工事・地中梁工事のために、敷地のほ
         ぼ全体にわたり掘削工事が行われており、土壌汚染の可能性は低いと判断されています。
       備考
       東京メトロ東西線「東陽町」駅　徒歩2分
                                125/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－3     物件名：プロシード葛西
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       688,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   910,000,000      直接還元価格（円）                       920,000,000
       DCF価格（円）                   905,000,000      貸借対照表計上額（円）                       579,028,912
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区中葛西五丁目41番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              341.66㎡          用途            共同住宅・駐輪場
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,700.67㎡
             容積率                        建築時期                 2003年3月1日
                            500％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       55（57）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     0（0）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,243.80㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       東京メトロ東西線「葛西」駅　徒歩3分
       物件番号：           Ｃ－4      物件名：プロシード三軒茶屋

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       555,900,000
       不動産鑑定評価の価格時点                  2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   687,000,000      直接還元価格（円）                       697,000,000
       DCF価格（円）                   683,000,000      貸借対照表計上額（円）                       602,088,459
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都世田谷区三軒茶屋二丁目41番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅・店舗
                           448.91㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付6階建
             建蔽率                        延床面積
                             70％                          1,230.60㎡
             容積率                300％         建築時期                1990年6月29日
       信託受託者           株式会社りそな銀行                                     9（9）戸
                                賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        6（7）台
                                総賃貸可能面積                       1,019.27㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       東急田園都市線「三軒茶屋」駅　徒歩10分
                                126/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－5     物件名：プロシード瑞江
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       602,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   822,000,000      直接還元価格（円）                       818,000,000
       DCF価格（円）                   823,000,000      貸借対照表計上額（円）                       607,618,874
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区南篠崎町三丁目24番10号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,146.00㎡           用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                70％        延床面積                  2,704.48㎡
             容積率                300％         建築時期                1991年6月20日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       28（28）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    22（22）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,076.68㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       都営地下鉄新宿線「瑞江」駅　徒歩5分
       物件番号：           Ｃ－6     物件名：プロシード船橋宮本

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       419,900,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   620,000,000      直接還元価格（円）                       612,000,000
       DCF価格（円）                   623,000,000      貸借対照表計上額（円）                       436,714,528
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県船橋市宮本一丁目22番13号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              344.92㎡          用途            共同住宅・店舗・事務所
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,803.60㎡
             容積率        596％　①600％　②400％                建築時期                1991年6月24日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       33（33）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        1（1）台
                               総賃貸可能面積                       1,685.73㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち南側の都市計画道路3．4．18（宮本　本町線）の計画線を起点として、25ｍまでの範囲は
         600％、25ｍを超える範囲は400％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ総武線「船橋」駅　徒歩12分、京成線「京成船橋」駅　徒歩10分
                                127/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－7     物件名：プロシード南葛西
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       303,500,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   339,000,000      直接還元価格（円）                       338,000,000
       DCF価格（円）                   339,000,000      貸借対照表計上額（円）                       312,324,959
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区南葛西六丁目2番26号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              626.10㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,500.35㎡
             容積率                300％         建築時期                1993年3月12日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       16（16）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（7）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,045.28㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ京葉線「葛西臨海公園」駅　徒歩18分
                       物件名：プロシード行徳

       物件番号：           Ｃ－9
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       315,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   367,000,000      直接還元価格（円）                       368,000,000
       DCF価格（円）                   366,000,000      貸借対照表計上額（円）                       339,790,514
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市入船8番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              839.00㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種中高層住居専用地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,218.56㎡
             容積率                        建築時期                1988年3月15日
                            200％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       19（20）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（7）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,218.56㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       東京メトロ東西線「行徳」駅　徒歩12分
                                128/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－10     物件名：プロシード幕張本郷
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       279,300,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   347,000,000      直接還元価格（円）                       349,000,000
       DCF価格（円）                   346,000,000      貸借対照表計上額（円）                       264,780,732
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県千葉市花見川区幕張本郷六丁目2番15号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              587.00㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,077.89㎡
             容積率                200％         建築時期                1989年2月22日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       32（34）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     3（3）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        963.00㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       ＪＲ総武線「幕張本郷」駅　徒歩8分
       物件番号：           Ｃ－11     物件名：プロシード南行徳

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       287,300,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   363,000,000      直接還元価格（円）                       365,000,000
       DCF価格（円）                   362,000,000      貸借対照表計上額（円）                       288,129,632
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市福栄三丁目12番10号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              531.82㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付4階建
             建蔽率                60％        延床面積                   911.24㎡
             容積率                200％         建築時期                 1990年2月6日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       24（26）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        6（6）台
                               総賃貸可能面積                        838.95㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東京メトロ東西線「南行徳」駅　徒歩10分
                                129/264







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－12     物件名：プロシード幕張本郷２
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       223,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   244,000,000      直接還元価格（円）                       241,000,000
       DCF価格（円）                   244,000,000      貸借対照表計上額（円）                       224,191,908
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県千葉市花見川区幕張本郷五丁目19番13号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              930.05㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄骨造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,374.99㎡
             容積率                200％         建築時期                1989年9月24日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       22（22）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     9（10）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,104.84㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ総武線「幕張本郷」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｃ－14     物件名：プロシード船堀

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       226,100,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   247,000,000      直接還元価格（円）                       246,000,000
       DCF価格（円）                   247,000,000      貸借対照表計上額（円）                       230,399,608
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区船堀五丁目5番16号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           314.04㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                60％        延床面積                   627.92㎡
             容積率                200％         建築時期                1991年10月11日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       24（24）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        1（1）台
                               総賃貸可能面積
                                                        479.52㎡
       特記事項
       1.　本物件は「江戸川春江付近」の土地区画整理事業を施行すべき区域内に所在しています。
       2.　本物件の土地は、土壌汚染の可能性のある利用履歴がありますが、本件建物の建築時に、杭工事・地中梁工事のために、敷地のほ
         ぼ全体にわたり掘削工事が行われており、土壌汚染の可能性は低いと判断されています。
       備考
       都営地下鉄新宿線「船堀」駅　徒歩7分
                                130/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－15     物件名：プロシード竹ノ塚
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       169,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   254,000,000      直接還元価格（円）                       251,000,000
       DCF価格（円）                   255,000,000      貸借対照表計上額（円）                       165,707,065
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都足立区入谷二丁目16番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              920.00㎡          用途            共同住宅
                  ①第一種住居地域                               鉄骨造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種中高層住居専用地域                               陸屋根3階建
             建蔽率                60％        延床面積                   929.34㎡
             容積率        258％　①300％　②200％                建築時期                1994年3月10日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       15（15）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（7）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        860.55㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は300％、第一種中高層住居専用地域の部分は200％となっており、面
         積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       備考
       日暮里・舎人ライナー「舎人」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｃ－16     物件名：プロシードせんげん台２

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       86,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2005年12月1日
       鑑定評価額（円）                   122,000,000      直接還元価格（円）                       121,000,000
       DCF価格（円）                   122,000,000      貸借対照表計上額（円）                       86,902,602
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      埼玉県越谷市千間台西五丁目7番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              490.69㎡          用途            共同住宅・車庫
                                                 鉄骨造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根3階建
             建蔽率                        延床面積
                             60％                           716.02㎡
             容積率                150％         建築時期                 1991年4月3日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       12（12）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        3（3）台
                               総賃貸可能面積                        695.81㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来200％ですが、「千間台西五丁目地区計画」により
         150％に制限されています。
       備考
       東武伊勢崎線「せんげん台」駅　徒歩17分
                                131/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－17     物件名：プロシード松濤
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       937,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                  1,090,000,000      直接還元価格（円）                      1,100,000,000
       DCF価格（円）                  1,090,000,000      貸借対照表計上額（円）                       875,781,526
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都渋谷区松濤二丁目3番11号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              236.62㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根12階建
             建蔽率                70％        延床面積                   978.24㎡
             容積率                400％         建築時期                2005年11月18日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       39（40）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     6（6）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        890.22㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第二種住居地域に属するため本来60％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和によ
         り、適用建蔽率は70％となっています。
       備考
       京王井の頭線「神泉」駅　徒歩8分
       物件番号：           Ｃ－18     物件名：プロシード参宮橋

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       497,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   554,000,000      直接還元価格（円）                       561,000,000
       DCF価格（円）                   551,000,000      貸借対照表計上額（円）                       479,593,831
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都渋谷区代々木三丁目57番10号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              221.93㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                        延床面積
                             70％                           605.19㎡
             容積率                300％         建築時期                2005年7月22日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       26（26）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        527.88㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第二種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       小田急小田原線「参宮橋」駅　徒歩5分
                                132/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－19     物件名：プロシード浦安
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       431,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   456,000,000      直接還元価格（円）                       452,000,000
       DCF価格（円）                   456,000,000      貸借対照表計上額（円）                       443,186,704
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県浦安市富士見一丁目2番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,067.00㎡           用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住宅専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,957.08㎡
             容積率                200％         建築時期                 1992年6月4日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       21（21）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     8（8）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,786.58㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       東京メトロ東西線「浦安」駅　バス利用7分
       物件番号：           Ｃ－20     物件名：プロシード新小岩

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       465,200,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   553,000,000      直接還元価格（円）                       550,000,000
       DCF価格（円）                   554,000,000      貸借対照表計上額（円）                       517,742,415
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区松島二丁目31番14号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              600.33㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                        延床面積
                             70％                          1,772.07㎡
             容積率                300％         建築時期                1991年3月15日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       27（27）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        9（9）台
                               総賃貸可能面積                       1,629.07㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       ＪＲ総武線「新小岩」駅　徒歩16分
                                133/264







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－23     物件名：プロシード都立大学
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       790,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   905,000,000      直接還元価格（円）                       921,000,000
       DCF価格（円）                   898,000,000      貸借対照表計上額（円）                       756,275,905
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都目黒区八雲一丁目5番8号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              215.01㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根11階建
             建蔽率                100％         延床面積                   894.23㎡
             容積率                400％         建築時期                2006年3月13日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       36（37）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     2（2）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        808.65㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       東急東横線「都立大学」駅　徒歩5分
       物件番号：           Ｃ－24     物件名：プロシード都立大学２

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       772,200,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   914,000,000      直接還元価格（円）                       930,000,000
       DCF価格（円）                   907,000,000      貸借対照表計上額（円）                       714,147,338
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都目黒区平町一丁目2番3号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              420.14㎡          用途            共同住宅
                  ①第二種住居地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種低層住居専用地域                               陸屋根7階建
             建蔽率                        延床面積
                     62.24％　①60％　②50％                                  1,002.09㎡
             容積率       224.45％　①300％　②100％                  建築時期                 2006年9月7日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       36（36）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        2（2）台
                               総賃貸可能面積                        831.74㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第二種住居地域の部分は60％、第一種低層住居専用地域の部分は50％となっており、防火地
         域における耐火建築物による緩和のうえ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第二種住居地域の部分は300％、第一種低層住居専用地域の部分は100％となっており、面積
         割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　本物件は、「環七沿道地区計画」区域内にあるために、土地の区画形質の変更や建築物等の新築、改築又は増築等の行為を行う場
         合には、当該行為に着手する30日前までに区長への届出が必要となります。その結果沿道地区計画に適合しない場合には、指導、
         勧告、助言を受ける場合があります。
       備考
       東急東横線「都立大学」駅　徒歩5分
                                134/264





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－25     物件名：プロシード本所吾妻橋
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       339,800,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   519,000,000      直接還元価格（円）                       529,000,000
       DCF価格（円）                   515,000,000      貸借対照表計上額（円）                       283,997,558
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都墨田区東駒形四丁目15番13号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              200.49㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                70％        延床面積                   662.27㎡
             容積率                300％         建築時期                 2006年7月7日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       19（19）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     0（0）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        570.53㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、防火地域内における耐火建築物による緩和により、
         適用建蔽率は70％となっています。
       備考
       都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋」駅　徒歩3分、東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー」駅　徒歩6分
       物件番号：           Ｃ－26     物件名：プロシード目黒青葉台

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       466,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   478,000,000      直接還元価格（円）                       482,000,000
       DCF価格（円）                   478,000,000      貸借対照表計上額（円）                       445,615,501
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都目黒区青葉台三丁目5番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              159.17㎡          用途            共同住宅
                  ①商業地域             建物                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                        構造
                  ②第一種住居地域                               陸屋根地下1階付6階建
             建蔽率                        延床面積
                     74.09％　①80％　②60％                                   533.76㎡
             容積率       294.84％　①600％　②300％                  建築時期                2003年3月27日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       23（24）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     1（1）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        485.15㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は80％、第一種住居地域の部分は60％となっており、面積割合に応じて加重
         平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は600％、第一種住居地域の部分は300％となっており、さらに前面道路の幅
         員による制限が加えられ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　本物件の土地は、埋蔵文化財包蔵地に該当するため、新たに土木・建築工事等を行う場合には、当該行為に着手する60日前まで
         に、教育委員会への届出が必要となります。その結果、試掘が必要となる場合（調査期間及び調査費用が生じます。）や事業変更
         等の指示を受ける場合があります。
       備考
       京王井の頭線「神泉」駅　徒歩8分、東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩10分
                                135/264





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－27     物件名：プロシード杉並宮前
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       454,900,000
       不動産鑑定評価の価格時点                  2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   505,000,000      直接還元価格（円）                       510,000,000
       DCF価格（円）                   503,000,000      貸借対照表計上額（円）                       416,261,377
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都杉並区宮前一丁目15番12号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              362.26㎡          用途            共同住宅・駐輪場
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                70％        延床面積                  762.11㎡
             容積率                200％         建築時期                2004年1月26日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       29（29）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     1（1）台
                                賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                                総賃貸可能面積                        680.50㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％となって
         います。
       2.　本物件の土地は、公有地の拡大の推進に関する法律の適用を受けるため、土地を有償で譲渡しようとするとき、土地所有者は譲渡
         しようとする日の3週間前までに、杉並区長への届出が必要となります。
       備考
       京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｃ－28     物件名：プロシード両国

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       443,900,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   646,000,000      直接還元価格（円）                       657,000,000
       DCF価格（円）                   641,000,000      貸借対照表計上額（円）                       416,356,899
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都墨田区緑一丁目20番4号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              255.90㎡          用途            共同住宅・駐輪場
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                100％         延床面積                   870.55㎡
             容積率                400％         建築時期                2003年3月15日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       27（27）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        5（5）台
                               総賃貸可能面積                        702.54㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       都営地下鉄大江戸線「両国」駅　徒歩3分、ＪＲ総武線「両国」駅　徒歩7分
                                136/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－29     物件名：プロシード三田
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,537,200,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                  1,580,000,000      直接還元価格（円）                      1,610,000,000
       DCF価格（円）                  1,570,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,392,100,113
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都港区芝二丁目30番9号
             所有形態      所有権（共有）                   所有形態            区分所有権
             地積              410.34㎡          用途            共同住宅
                  ①商業地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②近隣商業地域                               陸屋根10階建
             建蔽率          100％（①、②共通）               延床面積                  1,699.48㎡
             容積率       387.55％　①500％　②400％                  建築時期                 2006年2月6日
       信託受託者           株式会社りそな銀行                                    72（72）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,500.57㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域及び近隣商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による
         緩和により、適用建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は500％、近隣商業地域の部分は400％となっており、さらに前面道路の幅員
         による制限が加えられ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　地積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、153,427分の150,057です。
       備考
       都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅　徒歩5分、ＪＲ山手線「田町」駅　徒歩6分
                       物件名：プロシード亀戸

       物件番号：           Ｃ－31
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       339,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   346,000,000      直接還元価格（円）                       347,000,000
       DCF価格（円）                   346,000,000      貸借対照表計上額（円）                       361,974,594
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江東区亀戸九丁目5番13号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              384.01㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      準工業地域                  構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                70％        延床面積                   907.02㎡
             容積率                        建築時期                1994年3月23日
                            300％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       23（23）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        853.98㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％となって
         います。
       2.　本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4ｍ未満の道路（2項道路）であり、道路中心線から水
         平距離2ｍの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入する
         ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
       備考
       ＪＲ総武線「亀戸」駅　徒歩16分、都営地下鉄新宿線「東大島」駅　徒歩15分
                                137/264





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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       物件名：プロシード高田馬場
       物件番号：           Ｃ－32
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       223,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   290,000,000      直接還元価格（円）                       283,000,000
       DCF価格（円）                   290,000,000      貸借対照表計上額（円）                       243,770,614
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都新宿区高田馬場三丁目43番18号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              202.37㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                60％        延床面積                   331.68㎡
             容積率                160％         建築時期                1991年10月24日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       17（17）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        278.36㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来300％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容
         積率は160％となっています。
       2.　本物件の敷地の北東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4ｍ未満の道路（2項道路）であり、道路中心線から
         水平距離2ｍの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入す
         ることができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
       3.   北東側道路との境界確認が一部未了です。
       4.　南東角の境界標が不明です。
       備考
       西武新宿線「下落合」駅　徒歩2分
       物件番号：           Ｃ－33     物件名：プロシード新高円寺

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       742,100,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   894,000,000      直接還元価格（円）                       822,000,000
       DCF価格（円）                   872,000,000      貸借対照表計上額（円）                       758,672,920
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都杉並区堀ノ内三丁目10番21号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           639.58㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,166.74㎡
             容積率                200％         建築時期                1990年8月31日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       57（57）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,040.24㎡
       特記事項
       1.　本物件内私設電柱を介してケーブルテレビ線が本件敷地上空を通過し、本件建物への引込み線と北西側隣接地を通過する線とに分
         岐しています。また、直接私設電柱より北西側敷地にケーブルテレビ線が延びていますが、隣接地所有者との間で覚書を締結して
         います。
       備考
       東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅　徒歩10分
                                138/264





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       物件名：プロシード大井町
       物件番号：           Ｃ－36
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       944,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   950,000,000      直接還元価格（円）                       960,000,000
       DCF価格（円）                   949,000,000      貸借対照表計上額（円）                       962,776,359
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都品川区東大井五丁目8番9号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              485.66㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付5階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,430.25㎡
             容積率              323.40％          建築時期                1992年4月13日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             三井住友信託銀行株式会社                       59（59）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             スターツアメニティー株式会社                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        961.88㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来500％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積率は
         323.40％となっています。
       3.　本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4ｍ未満の道路（2項道路）であり、道路中心線から水
         平距離2ｍの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入する
         ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
       備考
       ＪＲ京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅　徒歩3分
       物件番号：           Ｃ－37     物件名：プロシード十条

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       533,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2006年11月22日
       鑑定評価額（円）                   558,000,000      直接還元価格（円）                       561,000,000
       DCF価格（円）                   557,000,000      貸借対照表計上額（円）                       540,691,334
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都北区上十条四丁目9番17号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              366.72㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根8階建
             建蔽率                        延床面積
                            100％                          1,410.71㎡
             容積率                400％         建築時期                1989年6月15日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社                                    30（30）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                       1,206.90㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4ｍ未満の道路（2項道路）であり、道路中心線から水
         平距離2ｍの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入する
         ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
       3.　本物件は、「北区環状七号線沿道地区計画」区域内にあるために、土地の区画形質の変更や建築物等の新築、改築又は増築等の行
         為を行う場合には、当該行為に着手する30日前までに北区長への届出が必要となります。その結果沿道地区計画に適合しない場合
         には、指導、勧告、助言を受ける場合があります。
       備考
       ＪＲ埼京線「十条」駅　徒歩10分
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       物件名：プロシード西新井
       物件番号：           Ｃ－41
                           （Ａ）アルティア棟（Ｂ）オザリア棟（Ｃ）集会所棟（Ｄ）保育所棟
       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                      5,172,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                  6,920,000,000      有期還元価格（円）(注)                      7,120,000,000
       DCF価格（円）                  6,840,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,721,065,076
       投資エリア           首都圏主要都市             用途          賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都足立区西新井栄町一丁目18番11号、12号、13号、14号
             所有形態      定期借地権（期間50年）                   所有形態           所有権
                                                (A)共同住宅・事務所・店舗
                                                (B)共同住宅
             地積              9,900.04㎡          用途
                                                (C)集会所
                                                (D)保育所
                                                鉄筋コンクリート造陸屋根
                                                (A)14階建・(B)10階建、
             用途地域      第一種住居地域                   構造
                                                鉄骨造陸屋根
       土地                        建物
                                                (C)2階建・(D)2階建
                                                    (A）  18,209.50㎡
                                                    (B）　2,708.13㎡
             建蔽率                60％        延床面積               (C）　　485.24㎡
                                                    (D)　　   606.11㎡
                                                    合計　22,008.98㎡
             容積率                        建築時期                 2007年7月20日
                             300％
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      292（294）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                      136（146）台
                  （土地）
       借地権設定者                        総賃貸可能面積                       20,137.85㎡
                  独立行政法人都市再生機構
       特記事項
       1.　本物件は一団地認定を受けています。
       2.　本物件の土地の全部は、独立行政法人都市再生機構（以下「土地所有者」といいます。）が所有しています。本物件の建物の敷地
         利用権は一般定期借地権設定契約書（その後の修正及び変更を含み、以下「定期借地契約」といいます。）に基づく、定期借地権
         （以下「本定期借地権」といいます。）です。本定期借地権については、当該地上に登記済みの建物を所有することにより、第三
         者対抗要件を具備しています。なお、本定期借地権について借地権設定登記は具備していません。定期借地契約の主な内容は、以
         下のとおりです。
       (1)借地期間：　2004年11月30日から2054年11月30日までの50年間。
        定期借地契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長はありません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地
        所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取請求はできません。
       (2)賃貸借の目的：　賃貸住宅経営の用に供する建物の所有。
       (3)支払賃料：　月額金6,156,000円（2023年度）
        支払賃料は土地の公租公課の増減に応じて毎年改訂されます。また、固定資産税の基準年度毎には、支払賃料から公租公課相当額を
        減じた額に消費者物価指数の変動率を乗じた額で支払賃料の変更がなされます。
       (4)保証金：　金423,375,000円
        保証金は固定資産税の基準年度毎に消費者物価指数の変動に従って改訂され、増額された場合には追加差入れすることとなります。
        一方、減額された場合には返還されることになります。
       (5)土地の全部又は一部を転貸する場合、本定期借地権又は借地上の建物等を譲渡する場合等については、土地所有者の書面による承諾
        が必要とされています。
       (6)定期借地契約締結後30年を経過した日から借地期間満了日の1年前までの間に、借地人は本物件の土地を譲り受ける旨を土地所有者
        に対して申し出ることができます。この場合の譲渡条件は、土地所有者が定めることとなります。
       3.　本物件の土地は、旧日清紡績株式会社（現日清紡ホールディングス株式会社）東京工場跡地であり、土地所有者が取得する（2003
         年3月）際に、「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」等に基づく浄化対策が施されています。また、本物件の建設にあ
         たっては、同条例に基づく土壌汚染調査を実施したうえで、汚染土壌の除去、搬出が行われ、2007年2月21日に「汚染拡散防止措置
         完了届出書」が東京都へ提出されています。
       4.　北側隣接地を除いて、官民・民民とも境界確定作業が未了です。なお、当該境界について、確定手続きが行われる場合、確定作業
         は土地所有者が主体になる予定です。
       備考
       東武伊勢崎線「西新井」駅　徒歩3分
      （注）本物件は定期借地権付建物であるため、「直接還元法」による収益価格に代えて、「有期還元法」による収益価格を記載していま
         す。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－42     物件名：プロシード調布
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       460,500,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   619,000,000      直接還元価格（円）                       625,000,000
       DCF価格（円）                   617,000,000      貸借対照表計上額（円）                       382,019,786
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都調布市布田一丁目28番4号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅・店舗
                           164.01㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％         延床面積                   895.46㎡
             容積率                500％         建築時期                 2007年2月17日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       25（26）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                        764.48㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       京王線「調布」駅　徒歩3分
       物件番号：           Ｃ－43     物件名：プロシードＴＸ六町

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       156,800,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   184,000,000      直接還元価格（円）                       184,000,000
       DCF価格（円）                   184,000,000      貸借対照表計上額（円）                       173,017,665
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都足立区東保木間一丁目16番17号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               330.46㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                60％        延床面積                   564.17㎡
             容積率                200％        建築時期                 1991年6月21日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社                                    20（20）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        2（2）台
                               総賃貸可能面積
                                                        518.31㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       つくばエクスプレス「六町」駅　徒歩11分
                                141/264








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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－44     物件名：プロシード中河原（Ａ）一番館（Ｂ）二番館
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,141,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                  1,390,000,000      直接還元価格（円）                      1,400,000,000
       DCF価格（円）                  1,390,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,187,510,001
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都府中市分梅町五丁目10番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
                                                 (A)共同住宅・店舗
             地積              3,346.69㎡          用途
                                                 (B)共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造陸屋根
                  ①第二種中高層住居専用地域
             用途地域                        構造
                                                 (A)5階建
                  ②第一種低層住居専用地域
                                                 (B)3階建
       土地                        建物
                                                     (A)  1,930.18㎡
                  (A)65.27％
             建蔽率            ①60％②40％            延床面積
                  (B)30.03％                                   (B)  1,350.36㎡
                  (A)177.95％

             容積率            ①200％②80％             建築時期                 1989年4月1日
                  (B)60.15％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       51（54）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    35（35）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       3,061.94㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第一種低層住居専用地域の部分は40％、第二種中高層住居専用地域の部分は60％となってお
         り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。なお、（A）一番館については角地による緩和のうえ、面積割合に応じ
         て加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種低層住居専用地域の部分は80％、第二種中高層住居専用地域の部分は200％となってお
         り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　本物件には、建築時には確認申請の必要がなかった自走式駐車場が設置されています。
       備考
       京王線「中河原」駅　徒歩8分
       物件番号：           Ｃ－45     物件名：プロシード大泉学園

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       268,300,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   282,000,000      直接還元価格（円）                       281,000,000
       DCF価格（円）                   282,000,000      貸借対照表計上額（円）                       283,898,940
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都練馬区東大泉四丁目19番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               330.67㎡          用途            共同住宅
                  ①第一種住居地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種低層住居専用地域                               陸屋根4階建
             建蔽率                        延床面積
                      67.97％　①60％②50％                                  616.52㎡
             容積率        179.73％　①200％②100％                建築時期                1991年11月26日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       29（29）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        483.43㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は60％、第一種低層住居専用地域の部分は50％となっており、角地に
         よる緩和のうえ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は200％、第一種低層住居専用地域の部分は100％となっており、面積
         割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       備考
       西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩5分
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－46     物件名：プロシード千歳烏山
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       289,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   334,000,000      直接還元価格（円）                       335,000,000
       DCF価格（円）                   333,000,000      貸借対照表計上額（円）                       321,639,814
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都世田谷区上祖師谷二丁目38番30号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               314.41㎡          用途            共同住宅
                  ①第一種中高層住居専用地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種低層住居専用地域                               陸屋根4階建
             建蔽率         58.29％　①60％②50％               延床面積                   489.96㎡
             容積率        192.04％　①200％②100％                 建築時期                1988年12月8日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       27（28）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     0（0）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        449.96㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第一種中高層住居専用地域の部分は60％、第一種低層住居専用地域の部分は50％となってお
         り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種中高層住居専用地域の部分は200％、第一種低層住居専用地域の部分は100％となって
         おり、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　本物件は「世田谷北部」の土地区画整理事業を施行すべき区域内にあります。
       備考
       京王線「千歳烏山」駅　徒歩7分
                       物件名：プロシード三鷹

       物件番号：           Ｃ－47
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       477,200,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   581,000,000      直接還元価格（円）                       567,000,000
       DCF価格（円）                   581,000,000      貸借対照表計上額（円）                       511,484,938
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都三鷹市下連雀三丁目16番3号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               495.88㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                60％        延床面積                   949.44㎡
             容積率                200％        建築時期                1988年12月16日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       47（47）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        739.48㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ中央線「三鷹」駅　徒歩4分
                                143/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－48     物件名：プロシード柏エスト
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       732,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   739,000,000      直接還元価格（円）                       751,000,000
       DCF価格（円）                   727,000,000      貸借対照表計上額（円）                       651,670,406
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県柏市柏三丁目8番19号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               452.56㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      近隣商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根9階建
             建蔽率                80％        延床面積                  1,491.01㎡
             容積率                        建築時期                2007年2月13日
                            300％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       44（44）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     5（5）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,279.93㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ常磐線・東武野田線「柏」駅　徒歩7分
                       物件名：プロシード柏ノール

       物件番号：           Ｃ－49
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       689,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   627,000,000      直接還元価格（円）                       637,000,000
       DCF価格（円）                   616,000,000      貸借対照表計上額（円）                       600,620,536
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県柏市柏五丁目8番17号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               495.23㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                80％        延床面積                  1,676.31㎡
             容積率                        建築時期                 2007年2月13日
                             300％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       46（47）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                       1,391.55㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ常磐線・東武野田線「柏」駅　徒歩12分
                                144/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－50     物件名：プロシード行徳駅前
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       331,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   373,000,000      直接還元価格（円）                       377,000,000
       DCF価格（円）                   373,000,000      貸借対照表計上額（円）                       254,706,382
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市行徳駅前二丁目1番18号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               174.00㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根9階建
             建蔽率                100％        延床面積                   742.50㎡
             容積率                400％        建築時期                 2007年9月4日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       23（24）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     2（3）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        659.68㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来500％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、さらに特定道
         路による緩和により、適用容積率は400％となっています。
       備考
       東京メトロ東西線「行徳」駅　徒歩2分
       物件番号：           Ｃ－51     物件名：プロシード船橋本町

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       531,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   591,000,000      直接還元価格（円）                       597,000,000
       DCF価格（円）                   590,000,000      貸借対照表計上額（円）                       477,934,049
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県船橋市本町六丁目19番18号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               389.74㎡         用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      近隣商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                 80％        延床面積                  1,217.18㎡
             容積率               272.4％         建築時期                 2006年7月19日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       40（40）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     0（0）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        996.44㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来300％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積
         率は272.4％となっています。
       2.　本物件の土地の一部には、以下(1)～(4)を目的として、東京電力株式会社が所有する土地のために地役権が設定されています。
         （1）送電線路の架設、及びその保守のための土地立入
         （2）送電線路の最下垂時における電線から3.6ｍの範囲内における建造物の築造禁止
         （3）爆発性、引火性を有する危険物の製造、取扱及び貯蔵の禁止
         （4）送電線路に支障となる工作物の設置、竹木の植栽その他送電線路に支障となる行為の禁止
       備考
       ＪＲ総武線「船橋」駅　徒歩7分
                                145/264





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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－53     物件名：プロシード弘明寺
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       552,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   572,000,000      直接還元価格（円）                       571,000,000
       DCF価格（円）                   572,000,000      貸借対照表計上額（円）                       542,323,879
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県横浜市南区中里一丁目4番12号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               801.63㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,505.86㎡
             容積率                200％        建築時期                 1988年5月12日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       70（77）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     0（0）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,246.48㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       横浜市営地下鉄「弘明寺」駅　徒歩9分、京浜急行「弘明寺」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｃ－54     物件名：プロシード鶴ヶ峰

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       356,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   381,000,000      直接還元価格（円）                       382,000,000
       DCF価格（円）                   381,000,000      貸借対照表計上額（円）                       352,307,687
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県横浜市旭区鶴ヶ峰二丁目9番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               768.10㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付5階建
             建蔽率                60％        延床面積                   941.76㎡
             容積率                200％        建築時期                 1991年3月12日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       48（50）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        3（4）台
                               総賃貸可能面積                        855.00㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       相鉄本線「鶴ヶ峰」駅　徒歩5分
                                146/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－55     物件名：プロシード相模大塚
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       234,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   218,000,000      直接還元価格（円）                       219,000,000
       DCF価格（円）                   218,000,000      貸借対照表計上額（円）                       221,614,353
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県大和市桜森二丁目13番5号
             所有形態      所有権                   所有形態            区分所有権
                                                 居宅・車庫・管理室・
             地積               664.00㎡          用途
                                                 駐輪場
       土地                        建物                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種住居地域                   構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                        延床面積
                             60％                           820.12㎡
             容積率                160％         建築時期                 1991年4月5日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社                                    29（29）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        7（7）台
                               総賃貸可能面積                        741.24㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来200％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容
         積率は160％となっています。
       2.　本物件は区分所有建物となっていますが、信託受託者が専有部分のすべてを所有しており、他に区分所有者は存在していません。
       3.　本物件の延床面積は、信託受託者が建物の区分所有権のすべてを保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
       備考
       相鉄本線「相模大塚」駅　徒歩3分
                                147/264













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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－58     物件名：プロシード篠崎タワー
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,564,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                  2,260,000,000      直接還元価格（円）                      2,300,000,000
       DCF価格（円）                  2,240,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,215,024,419
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区篠崎町七丁目20番19号
                  定期借地権及び転定期借地権                              区分所有権（一部の専有部
             所有形態                        所有形態
                  （期間70年）                              分については共有持分）
             地積              3,688.67㎡          用途            共同住宅・駐車場・駐輪場
                                                 鉄骨・鉄筋コンクリート・
       土地                        建物
             用途地域      近隣商業地域                   構造            鉄骨鉄筋コンクリート造陸
                                                 屋根地下2階付18階建
             建蔽率                100％        延床面積                  5,405.88㎡
             容積率                        建築時期                 2008年3月17日
                             400％
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       88（88）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    30（30）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
       借地権設定者           江戸川区             総賃貸可能面積                       5,117.49㎡
       特記事項
       1.　本物件は区分所有物件です。本物件の土地は、東京都、スターツコーポレーション株式会社又は江戸川区がそれぞれ所有者となっ
         ている土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2.から4.までに記載のとおりです。本投資法人を受
         益者とする信託の受託者である株式会社りそな銀行（以下「信託受託者」といいます。）は、(ⅰ)東京都が所有者の土地につき、
         江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された転借権の準共有持分400,000分の150,172を、(ⅱ)スターツコーポレーション株式会
         社が所有者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された転借権の準共有持分400,000分の150,172を、(ⅲ)江戸川
         区が所有者の土地の賃借権の準共有持分400,000分の150,172を、それぞれ保有しています。本物件の建物は区分所有建物であり、
         一棟の建物は16の専有部分からなっています。区分所有者は信託受託者及び江戸川区となっています。信託受託者が本物件として
         保有している専有部分は、これら16の専有部分のうちの以下の4つです。
           (1)　家屋番号420-30-4の専有部分（種類：駐車場、床面積：1階部分                           62.47㎡、地下2階部分         246.64㎡）：
              信託受託者は、当該専有部分の共有持分4分の3を保有しています。
           (2)　家屋番号420-30-7の専有部分（種類：駐輪場、床面積：1階部分                           22.91㎡）：
              信託受託者は、当該専有部分の全部を保有しています。
           (3)　家屋番号420-30-9の専有部分（種類：共同住宅、床面積：4階乃至17階につき335.86㎡、18階につき338.60㎡）：
              信託受託者は、当該専有部分の全部を保有しています。
           (4)　家屋番号420-30-11の専有部分（種類：駐輪場、床面積：地下1階部分                             110.50㎡）：
              信託受託者は、当該専有部分の全部を保有しています。
         なお、土地の地積は、敷地全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計（家屋番号420-30-4の
         専有部分に関しては共有持分の割合で計算）を記載しています。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をし
         ています。本物件の範囲並びに転定期借地権及び定期借地権につき、欄外権利関係イメージ図もあわせてご参照ください。
       2.　本物件の土地のうち、東京都が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、東京都と江戸川区との間の定期借地
         権設定契約書（以下「東京都借地契約」といいます。）、並びに江戸川区、篠崎駅西口公益複合施設株式会社、信託受託者及びス
         ターツコーポレーション株式会社との間の定期借地権設定及び土地転貸借契約の一部変更に関する契約公正証書（以下「江戸川区
         借地契約」といいます。）に基づく、転定期借地権（以下「東京都転定期借地権」といいます。）です。東京都転定期借地権につ
         いては、転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。東京都借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、
         江戸川区借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額1,457,767円
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定する
           賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価
           格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
           かって賃料の改定の請求ができます。）。
                                148/264





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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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         (4)　保証金：　金17,493,204円（賃料12か月分）
         (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、公益複合施設プロジェクト事業会社へ転貸する
           ときを除きます。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、東京都の書面による承諾が必要
           とされています。
         (6)　賃借人である江戸川区が本件建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷地が定期借地権によ
           る借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の存続期間の満了年
           月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
       3.　本物件の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、スター
         ツコーポレーション株式会社と江戸川区との間の定期借地権設定契約書（以下「スターツ借地契約」といいます。）及び江戸川区
         借地契約に基づく、転定期借地権（以下「スターツ転定期借地権」といいます。）です。スターツ転定期借地権については、転借
         地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツ借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、江戸川区借
         地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額499,512円
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定する
           賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価
           格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
           かって賃料の改定の請求ができます。）。
         (4)　保証金：　金59,941,440円(賃料120か月分)
         (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、篠崎駅西口公益複合施設株式会社又はその事業
           承継人へ転貸するときを除きます。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、スターツコー
           ポレーション株式会社の書面による承諾が必要とされています。
       4.　本物件の土地のうち、江戸川区が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、江戸川区借地契約に基づく、定期
         借地権（以下「江戸川区定期借地権」といいます。）です。江戸川区定期借地権については、借地権設定登記により、第三者対抗
         要件を具備しています。江戸川区借地契約は、上記2.及び3.にも記載のとおり、東京都及びスターツコーポレーション株式会社が
         所有し、江戸川区に対して定期借地権を設定している土地につき転借地権を、江戸川区が所有している土地につき定期借地権をそ
         れぞれ設定するために江戸川区、篠崎駅西口公益複合施設株式会社、信託受託者及びスターツコーポレーション株式会社の間で締
         結された契約であり、また、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権（以下「篠﨑ツイン
         プレイス（20番街区）」といいます。）の準共有持分についても信託受託者が保有しており、あわせて江戸川区借地契約の対象と
         なっています。上記1.に記載のとおり、信託受託者が本物件として保有する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は400,000分
         の150,172であり、篠﨑ツインプレイス（20番街区）の準共有持分は400,000分の130,208です（なお、江戸川区借地契約の対象と
         なっていない転定期借地権及び定期借地権の準共有持分400,000分の119,620は、江戸川区が設定した自己転定期借地権及び自己定
         期借地権です。）。江戸川区借地契約の主な内容は、以下のとおりです。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額1,840,000円(このうち、本物件の土地の準共有持分に対応する賃料は、月額985,500円)
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定する
           賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価
           格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
           かって賃料の改定の請求ができます。）。
         (4)　保証金：　残存金額は、金220,799,250円(このうち、本物件の土地の準共有持分に対応する保証金は、118,260,450円)。
         (5)　本転貸借の権利又は本賃貸借の権利を第三者に譲渡又は信託し、本件土地を転貸する場合、資金回収のため、本転貸借の権
           利又は本賃貸借の権利を証券化等する場合等については、江戸川区の書面による承諾が必要とされています。
         (6)　賃借人兼転借人である信託受託者が本件土地上の建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷
           地が定期借地権による借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約
           の存続期間の満了年月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
       5.　官民・民民とも境界確定作業が未了です。
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       6.　江戸川区が所有している土地の一部(地番420-6及び地番420-7の土地)について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
         (1)　地上権者：東京都
         (2)　設定目的：鉄道敷設のため
         (3)　期間：地番420-6の土地につき鉄道施設存続中、地番420-7の土地につき区分地上権設定同意の日から江戸川区が施行する東
            京都都市計画事業篠崎駅西部土地区画整理事業（篠崎町七丁目20番及び21番）（以下「区画整理事業」といいます。）の事
            業期間及び区画整理事業終了の日から鉄道施設存続中の間
         (4)　範囲:     地番420-6の土地につき東京湾平均海面の下1.74ｍ以下の部分、地番420-7の土地につき東京湾平均海面の下1,875ｍ
            （現地表面の下約3.50ｍ)
         (5)　地代：無償
       7.　建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、
         適用建蔽率は100％となっています。
       備考
       都営地下鉄新宿線「篠崎」駅　徒歩1分
                                150/264

















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       物件番号：           Ｃ－59     物件名：プロシード東武練馬
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       422,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   593,000,000      直接還元価格（円）                       596,000,000
       DCF価格（円）                   591,000,000      貸借対照表計上額（円）                       399,093,136
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都板橋区徳丸一丁目3番11号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               417.69㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                70％        延床面積                   878.58㎡
             容積率                200％        建築時期                 2007年8月31日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       34（35）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     2（2）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        779.84㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％となって
         います。
       2.　本物件の土地は、ガソリンスタンド跡地であり、建物建築時の所有者であったニチモ株式会社が、「都民の健康と安全を確保する
         環境に関する条例」に基づき、汚染土壌の汚染拡散防止措置を施し、2007年2月21日に「汚染拡散防止措置完了届出書」を板橋区に
         提出しています。
       備考
       東武東上線「東武練馬」駅　徒歩8分
                       物件名：プロシード雪谷

       物件番号：           Ｃ－60
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       323,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   401,000,000      直接還元価格（円）                       404,000,000
       DCF価格（円）                   399,000,000      貸借対照表計上額（円）                       349,952,426
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都大田区南雪谷一丁目15番20号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              459.61㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付4階建
             建蔽率                        延床面積
                             60％                           769.18㎡
             容積率              169.92％          建築時期                1991年10月7日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       35（35）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        600.62㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来200％ですが、前面道路の幅員による制限が加えら
         れ、適用容積率は169.92％となっています。
       2.　土地313番1と312番3との境界につき、境界確定作業が未了です。当該境界については擁壁(所有者不詳)が境界線上に設置されてお
         り、擁壁の上部中央付近に境界標が設置されています。
       備考
       東急池上線「雪が谷大塚」駅　徒歩6分
                                151/264






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       物件番号：           Ｃ－61     物件名：プロシード市川南
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       687,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                  1,030,000,000      直接還元価格（円）                      1,030,000,000
       DCF価格（円）                  1,030,000,000      貸借対照表計上額（円）                       689,838,482
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市市川南一丁目9番27号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               857.21㎡          用途            共同住宅
                  ①商業地域                               鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種住居地域                               陸屋根12階建
             建蔽率        67.63％　①80％　②60％                延床面積                  1,954.10㎡
             容積率       276.37％　①400％　②200％                 建築時期                 1997年2月10日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       63（66）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    15（17）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,635.59㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は60％、商業地域の部分は80％となっており、面積割合に応じて加重
         平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は200％、商業地域の部分は400％となっており、面積割合に応じて加
         重平均された数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ総武線「市川」駅　徒歩2分
       物件番号：           Ｃ－62     物件名：プロシード市川妙典

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       498,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   660,000,000      直接還元価格（円）                       665,000,000
       DCF価格（円）                   658,000,000      貸借対照表計上額（円）                       511,899,359
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市塩焼二丁目14番15号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               492.35㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種住居地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                70％        延床面積                   991.42㎡
             容積率                200％        建築時期                 2003年3月15日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       45（45）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     1（1）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        945.00㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       東京メトロ東西線「妙典」駅　徒歩10分
                                152/264






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       物件番号：           Ｃ－63     物件名：プロシード藤沢鵠沼
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       729,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   928,000,000      直接還元価格（円）                       924,000,000
       DCF価格（円）                   929,000,000      貸借対照表計上額（円）                       721,246,041
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県藤沢市鵠沼石上二丁目6番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               550.39㎡          用途            共同住宅・店舗・駐車場
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付8階建
             建蔽率                90％        延床面積                  2,519.86㎡
             容積率                400％        建築時期                 2001年3月30日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       25（25）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    19（20）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,005.76㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90％となってい
         ます。
       備考
       ＪＲ東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅　徒歩8分
       物件番号：           Ｃ－64     物件名：プロシード日本橋堀留町

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,485,800,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                  2,000,000,000      直接還元価格（円）                      2,030,000,000
       DCF価格（円）                  1,990,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,492,215,424
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都中央区日本橋堀留町二丁目4番8号
             所有形態      所有権                   所有形態            区分所有権
             地積               307.91㎡          用途            共同住宅・事務所・車庫
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％        延床面積                  2,236.88㎡
             容積率                        建築時期                 2006年4月7日
                            643.2％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       37（37）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        2（2）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,904.45㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来700％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、さらに特定道
         路による緩和により643.2％となっています。
       3.　本物件は区分所有建物となっていますが、信託受託者が専有部分のすべてを所有しており、他に区分所有者は存在していません。
       4.　本物件の延床面積は、信託受託者が建物の区分所有権のすべてを保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
       備考
       東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅               徒歩2分
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－65     物件名：プロシードＴＸ流山セントラルパーク
       資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       979,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                  1,180,000,000      直接還元価格（円）                      1,190,000,000
       DCF価格（円）                  1,180,000,000      貸借対照表計上額（円）                       806,044,433
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県流山市前平井177番地1　運B139街区3-2、9-3
             所有形態      転定期借地権（52年）                   所有形態            区分所有権
             地積              1,825.00㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根13階建
             建蔽率                90％        延床面積                  3,107.84㎡
             容積率                300％        建築時期                 2014年4月11日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       72（73）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
       借地権設定者           流山市             総賃貸可能面積                       2,976.85㎡
       特記事項
       1.　本物件は区分所有物件です。本物件の土地の所有者は流山市であり、本投資法人を受益者とする信託の受託者であるスターツ信託
         株式会社（以下「信託受託者」といいます。）は、本物件の土地の上に学校法人暁星国際学園（以下「暁星国際学園」といいま
         す。）を借地人とする定期借地権を基礎として設定された転定期借地権の準共有持分100,000,000分の73,964,088を保有していま
         す。本物件の建物は、区分所有者を暁星国際学園及び信託受託者とする2つの専有部分からなっており、信託受託者は、このうち、
         家屋番号177番1の2の専有部分（種類：共同住宅・店舗）を保有しています。また、暁星国際学園の保有する専有部分の建物の種類
         は幼稚園となっています。
         なお、土地の地積は、敷地全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載しています。建
         物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。
       2.　本物件の建物にかかる敷地利用権は、流山市（以下本項において「土地所有者」といいます。）を土地所有者兼賃貸人、暁星国際
         学園（以下本項において定期借地権者たる暁星国際学園を「借地人」といいます。）を借地人とする定期借地権設定契約公正証書
         （以下「定期借地契約」といいます。）及び暁星国際学園を転貸人、信託受託者（以下本項において「転借地人」といいます。）
         を転借地人とする定期借地権転貸借契約書（以下「転定期借地契約」といいます。）に基づく転定期借地権（以下「転定期借地
         権」といいます。）です。かかる転定期借地権については、転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。なお上
         記1.に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期借地権の準共有持分は100,000,000分の73,964,088であり、暁星国際学園が保有
         する転定期借地権の準共有持分は100,000,000分の26,035,912です。定期借地契約及び転定期借地契約の主な内容は、それぞれ以下
         のとおりです。
         定期借地契約の主な内容
         (1)借地期間：　2014年3月1日から2066年3月31日まで
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはで
          きません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物そ
          の他の工作物の買取請求はできません。
         (2)賃貸借の目的：　建物所有
         (3)支払賃料：　年間7,309,504円
          賃料の改定について、土地所有者が別途定める「地代の改定方法について」に従う旨の規定がありますが、本書の日付現在、土
          地所有者は、かかる「地代の改定について」を定めていません。
         (4)保証金：　敷金又は保証金等はありません。
         (5)土地所有者の事前の書面による承諾なく、定期借地契約に基づく転定期借地権を第三者に譲渡し、又は転貸することはできない
          とされています。
         (6)土地所有者は、本物件の土地を土地所有者、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、地
          方自治法第238条の5第4項の規定に基づき定期借地契約を解除することができ、借地人は、これにより損失が生じたときは、地
          方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、土地所有者に対してその補償を請求することができるとされています。
         転定期借地契約の主な内容
         (1)借地期間：　2014年4月26日から2066年3月31日まで
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはで
          きません。また、転借地人は、期間満了時には土地を原状に復し借地人に返還する義務を負い、借地人に対する建物その他の工
          作物の買取請求はできません。
         (2)賃貸借の目的：　建物所有
         (3)支払賃料：　年間7,309,504円(このうち、本投資法人が保有する準共有持分に対応する賃料は、年間5,406,408円)
          賃料の改定について、土地所有者が別途定める「地代の改定方法について」に従う旨の規定がありますが、本書の日付現在、別
          途の定めは存在しません。
         (4)保証金：　敷金又は保証金等はありません。
         (5)土地所有者及び借地人の事前の書面による承諾なく、転定期借地契約に基づく転定期借地権を第三者に譲渡し、又は転貸するこ
          とはできないとされています。
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         (6)借地人は、本物件の土地を土地所有者、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、地方自
          治法第238条の5第4項の規定に基づき転定期借地契約を解除することができ、転借地人は、これにより損失が生じたときは、地
          方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、借地人に対してその補償を請求することができるとされています。
       3.　上記2．に記載の定期借地契約及び転定期借地契約に加え、本物件の建物を含む一棟の建物及びこれに隣接する小学校の建設・整
         備・所有等の事業の役割分担及び各事業に関する基本的事項について、流山市、暁星国際学園及びスターツコーポレーション株式
         会社との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前市有地活用事業」事業契約書（以下「事業契約」といいます。）が締結
         されています。事業契約の主な内容は以下のとおりです。
         事業契約の主な内容
         (1)事業の役割分担：　暁星国際学園は幼稚園及び小学校を整備・所有するものとし、スターツコーポレーション株式会社は店舗併
          用賃貸住宅を整備・所有するものとされています。事業契約書上の店舗併用賃貸住宅が、本物件に該当します。なお、本書の日
          付現在、暁星国際学園は幼稚園及び小学校を所有・運営しています。
         (2)店舗併用賃貸住宅のテナントへの賃貸：　店舗併用賃貸住宅をテナントに賃貸する場合は、テナントとの契約を定期建物賃貸借
          契約にする等の一定の条件を満たす必要があります。
         (3)流山市は、暁星国際学園又はスターツコーポレーション株式会社の事業契約上の義務についての債務不履行が生じた等の場合に
          は、事業契約及び定期借地契約を解除することができるものとされています。
         (4)流山市は、事業契約の対象となる土地を流山市、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたとき
          は、地方自治法第238条の5第4項の規定に基づき事業契約を解除することができ、この場合において暁星国際学園又はスターツ
          コーポレーション株式会社に損失が生じたときは、地方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、流山市に対してその補償を請
          求することができるとされています。
       4.　本物件の土地は「流山都市計画事業運動公園周辺地区一体型特定土地区画整理事業」の対象地となっており、仮換地の指定がされ
         ています。
       5.　官民・民民とも境界確定作業は未了です。
       6.　建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90％となっ
         ています。
       備考
       つくばエクスプレス「流山セントラルパーク」駅                     徒歩1分
       物件番号：           Ｃ－66     物件名：プロシード行徳２

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       830,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                  1,010,000,000      直接還元価格（円）                      1,020,000,000
       DCF価格（円）                   999,000,000      貸借対照表計上額（円）                       808,782,007
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市福栄一丁目6番6号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               928.03㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,957.06㎡
             容積率                200％        建築時期                 2006年10月7日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       58（59）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       19（20）台
                               総賃貸可能面積                       1,626.54㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東京メトロ東西線「行徳」駅　徒歩11分
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                       物件名：プロシード西葛西           （Ａ）一番館（Ｂ）二番館
       物件番号：           Ｃ－67
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       875,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                  1,110,000,000      直接還元価格（円）                      1,110,000,000
       DCF価格（円）                  1,110,000,000      貸借対照表計上額（円）                       941,790,446
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      (A)東京都江戸川区清新町二丁目7番6号　(B)東京都江戸川区清新町二丁目7番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              2,940.27㎡          用途             共同住宅
                                                 (A)鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種中高層住居専用地域                   構造            陸屋根5階建
       土地                        建物
                                                 (B)鉄骨造陸屋根3階建
             建蔽率                        延床面積
                             70％                          3,181.06㎡
                                                    (A)1993年10月17日
             容積率                200％        建築時期
                                                    (B)1985年7月23日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    63（63）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       38（39）台
                               総賃貸可能面積
                                                       2,993.52㎡
       特記事項
       1．建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は
        70％となっています。
       備考
       東京メトロ東西線「西葛西」駅　徒歩15分
       物件番号：           Ｃ－68     物件名：プロシード葛西２

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       750,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2016年5月6日
       鑑定評価額（円）                  1,040,000,000      直接還元価格（円）                      1,050,000,000
       DCF価格（円）                  1,040,000,000      貸借対照表計上額（円）                       812,076,407
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区東葛西七丁目15番7号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               825.87㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      第一種住居地域                   構造            陸屋根・ステンレス銅板葺
       土地                        建物
                                                 13階建
             建蔽率                60％        延床面積                  2,474.16㎡
             容積率                        建築時期                 2003年9月12日
                             300％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       29（29）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     6（6）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,140.59㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東京メトロ東西線「葛西」駅　徒歩10分
                                156/264






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       物件番号：           Ｃ－69      物件名：プロシード日本橋本町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,449,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  2,820,000,000      直接還元価格（円）                      2,870,000,000
       DCF価格（円）                  2,800,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,576,635,742
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都中央区日本橋本町四丁目10番5号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               424.34㎡          用途            共同住宅・駐車場
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根11階建
             建蔽率                80％        延床面積                  2,997.02㎡
             容積率                        建築時期                 2003年2月25日
                             480％
       信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       81（84）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        7（7）台
                               総賃貸可能面積                       2,553.89㎡
       特記事項
       1.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来800％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積率は
         480％となっています。
       2.　本物件は、「日本橋問屋街地区地区計画」の区域にあり、地区整備計画が定められています。
       備考
       ＪＲ総武本線「新日本橋」駅　徒歩2分、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅                               徒歩3分
       物件番号：           Ｃ－70     物件名：プロシード西新宿

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,549,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  2,820,000,000      直接還元価格（円）                      2,870,000,000
       DCF価格（円）                  2,800,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,684,816,099
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都新宿区西新宿三丁目7番23号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           323.78㎡
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付14階建
             建蔽率                100％        延床面積                  2,920.30㎡
             容積率                800％        建築時期                 2003年2月25日
       信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社                                    63（66）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        4（5）台
                               総賃貸可能面積
                                                       2,461.88㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       京王電鉄京王新線「初台」駅　徒歩5分、都営地下鉄大江戸線「都庁前」駅　徒歩9分、ＪＲ線・各私鉄「新宿」駅　徒歩11分
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       物件番号：           Ｃ－71     物件名：プロシード鵜の木
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       917,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  1,120,000,000      直接還元価格（円）                      1,130,000,000
       DCF価格（円）                  1,110,000,000      貸借対照表計上額（円）                       892,570,975
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都大田区鵜の木二丁目43番7号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               647.93㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,351.50㎡
             容積率                        建築時期                 2015年9月5日
                             200％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       29（29）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        4（4）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,260.58㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       東急電鉄東急多摩川線「鵜の木」駅　徒歩6分
       物件番号：           Ｃ－72     物件名：プロシード南行徳２

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,080,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  1,280,000,000      直接還元価格（円）                      1,290,000,000
       DCF価格（円）                  1,280,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,029,562,003
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市福栄三丁目3番20号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,488.60㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                60％        延床面積                  2,941.35㎡
             容積率                200％        建築時期                 2014年5月15日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       35（36）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       18（18）台
                               総賃貸可能面積
                                                       2,832.74㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東京メトロ東西線「南行徳」駅　徒歩17分
                                158/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－73     物件名：プロシード        ＣＯ － Ｚ 東館
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,830,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  2,250,000,000      直接還元価格（円）                      2,240,000,000
       DCF価格（円）                  2,260,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,893,706,586
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示     千葉県成田市公津の杜四丁目12番
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              4,830.91㎡           用途            店舗・共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 ルーフィング葺8階建
             建蔽率                70％        延床面積                  7,485.40㎡
             容積率                200％         建築時期                1997年3月10日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      111（112）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                   106（109）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       6,873.33㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       京成本線「公津の杜」駅　徒歩3分
       物件番号：           Ｃ－74     物件名：プロシード        ＣＯ － Ｚ 西館

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       971,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  1,180,000,000      直接還元価格（円）                      1,170,000,000
       DCF価格（円）                  1,180,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,018,781,930
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県成田市公津の杜四丁目1番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              2,617.82㎡          用途            共同住宅・車庫
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 ルーフィング葺8階建
             建蔽率                70％        延床面積                  4,299.01㎡
             容積率                200％        建築時期                 1998年1月9日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       71（71）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       83（87）台
                               総賃貸可能面積                       3,716.05㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種中高層住居専用地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率
         は70％となっています。
       備考
       京成本線「公津の杜」駅　徒歩4分
                                159/264






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－75     物件名：プロシード新横浜
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      4,330,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  4,840,000,000      直接還元価格（円）                      4,960,000,000
       DCF価格（円）                  4,790,000,000      貸借対照表計上額（円）                      4,319,552,259
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目21番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,063.66㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付11階建
             建蔽率                100％        延床面積                  6,256.98㎡
             容積率                600％        建築時期                 2007年4月19日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      219（226）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       64（68）台
                               総賃貸可能面積                       5,457.56㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       ＪＲ東海道新幹線・横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅　徒歩4分
                       物件名：ライフサポートレジデンス船堀駅前

       物件番号：           Ｃ－76
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       380,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2017年3月31日
       鑑定評価額（円）                   448,000,000      直接還元価格（円）                       456,000,000
       DCF価格（円）                   445,000,000      貸借対照表計上額（円）                       239,856,226
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           高齢者向け施設
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江戸川区船堀四丁目8番10号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               661.15㎡          用途            共同住宅・老人福祉施設
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      準工業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,399.89㎡
             容積率                300％        建築時期                 2013年1月14日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                        2（2）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                       1,408.71㎡
       特記事項
       1.　本物件のサービス付き高齢者向け住宅については、東京都サービス付き高齢者向け住宅整備事業補助金交付に係る江戸川区の基準
         として、3年以上引き続き江戸川区内に住所を有する60歳以上の区民または3親等内の親族が現に3年以上継続して区内に住所を有す
         る60歳以上の者、その他区内に住所を有する者で区長が認めた者を入居させるものとすることとなっています。
       2.　本物件は、サービス付き高齢者向け住宅28戸及び小規模多機能型居宅介護事業施設1戸をそれぞれ一括転貸しているため、総賃貸可
         能戸数を2戸と記載しています。
       備考
       都営新宿線「船堀」駅　徒歩4分
       （オペレーターとの契約概要）
       　契約形態：土地建物賃貸借契約
       　契約期間：2013年2月1日から2043年1月31日まで
       　賃料改定：賃貸人及び賃借人は、3年毎に協議のうえ改定を行うことができます。
       　契約更新：賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人・賃借人いずれか一方により、文書による継続しない旨の意思表示がない限り、
            さらに2年間延長されるものとし、以後も同様とします。
       　中途解約：貸借人は契約期間内に契約を解約するときは、6ヶ月以前の予告を以って賃貸人に通知し解約できます。但し、賃借人は
            6ヶ月間の予告期間内であっても、賃貸人と新賃借人との間に本物件の賃貸借契約が成立したときは、新賃借人への本物件
            の引渡し日を以って解約できます。
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－77     物件名：プロシード錦糸町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,140,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2017年11月1日
       鑑定評価額（円）                  2,230,000,000      直接還元価格（円）                      2,260,000,000
       DCF価格（円）                  2,210,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,222,216,223
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都墨田区亀沢四丁目6番9号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              544.16㎡          用途            共同住宅
                  ①近隣商業地域                               鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②準工業地域                               陸屋根9階建
             建蔽率        94.29％　①80％　②60％                延床面積                  2,770.59㎡
             容積率       445.78％　①400％　②300％                  建築時期                 2005年7月1日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       62（64）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     9（11）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,302.92㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は80％、準工業地域の部分は60％ですが、亀沢地区の地区計画及び防火
         地域内における耐火建築物であることによる緩和のうえ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は400％、準工業地域の部分は300％ですが、亀沢地区の地区計画による
         緩和のうえ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅　徒歩7分
       物件番号：           Ｃ－78     物件名：プロシードＫ２

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,170,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2017年12月15日
       鑑定評価額（円）                  1,380,000,000      直接還元価格（円）                      1,390,000,000
       DCF価格（円）                  1,360,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,237,051,409
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県柏市柏六丁目8番37号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              2,280.03㎡          用途            共同住宅・店舗・車庫
                  ①近隣商業地域                               鉄骨鉄筋コンクリート造
             用途地域                        構造
       土地                        建物
                  ②第一種住居地域                               陸屋根11階建
             建蔽率        81.11％　①80％　②60％                延床面積                  5,062.63㎡
             容積率       255.55％　①300％　②200％                 建築時期                1995年2月10日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       58（60）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    19（20）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       4,140.69㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は80％、第一種住居地域の部分は60％ですが、角地による緩和のうえ、
         面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は300％、第一種住居地域の部分は200％となっており、面積割合に応じ
         て加重平均された数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ常磐線・東武野田線「柏」駅　徒歩10分
                                161/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－79     物件名：プロシードＫ３アネックス
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       283,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2017年12月15日
       鑑定評価額（円）                   324,000,000      直接還元価格（円）                       329,000,000
       DCF価格（円）                   318,000,000      貸借対照表計上額（円）                       300,813,082
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県柏市柏1023番1
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,854.34㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種低層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根3階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,656.53㎡
             容積率                100％        建築時期                 1997年3月2日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    24（24）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       21（25）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,590.30㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種低層住居専用地域に属するため本来50％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は
         60％となっています。
       備考
       ＪＲ常磐線・東武野田線「柏」駅　徒歩18分
       物件番号：           Ｃ－80     物件名：プロシードＫ５

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       269,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2017年12月15日
       鑑定評価額（円）                   277,000,000      直接還元価格（円）                       282,000,000
       DCF価格（円）                   272,000,000      貸借対照表計上額（円）                       284,405,800
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県柏市柏六丁目8番38号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               360.86㎡          用途            共同住宅・店舗・物置
                  ①近隣商業地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種住居地域                               陸屋根6階建
             建蔽率        70.58％　①80％　②60％                延床面積                   884.88㎡
             容積率       252.90％　①300％　②200％                 建築時期                1998年2月13日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       16（17）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        788.95㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は80％、第一種住居地域の部分は60％ですが、角地による緩和のうえ、面
         積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は300％、第一種住居地域の部分は200％となっており、面積割合に応じて
         加重平均された数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ常磐線・東武野田線「柏」駅　徒歩10分
                                162/264






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－81     物件名：プロシード市川妙典Ⅱ
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       800,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2018年5月25日
       鑑定評価額（円）                   871,000,000      直接還元価格（円）                       868,000,000
       DCF価格（円）                   872,000,000      貸借対照表計上額（円）                       835,784,766
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県市川市塩焼二丁目14番20号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               635.21㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,284.11㎡
             容積率                200％        建築時期                 2003年3月15日
       信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       58（58）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（1）台
                               総賃貸可能面積                       1,218.00㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域のため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％となってい
         ます。
       備考
       東京メトロ東西線「妙典」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｃ－82     物件名：ザ・パークハビオ横浜山手

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                      3,047,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2018年5月25日
       鑑定評価額（円）                  3,230,000,000      直接還元価格（円）                      3,330,000,000
       DCF価格（円）                  3,180,000,000      貸借対照表計上額（円）                      3,161,389,055
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県横浜市中区石川町二丁目78番11号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               944.24㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                        延床面積
                             90％                          3,606.42㎡
             容積率                300％        建築時期                 2015年7月2日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       74（76）戸
       PM会社／ML会社           三菱地所ハウスネット株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       21（23）台
                               総賃貸可能面積                       2,654.69㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ根岸線「石川町」駅　徒歩2分
                                163/264







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－83     物件名：プロシード門前仲町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,240,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2020年5月29日
       鑑定評価額（円）                  1,490,000,000      直接還元価格（円）                      1,500,000,000
       DCF価格（円）                  1,480,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,267,435,840
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江東区福住一丁目7番8号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               665.38㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                70％        延床面積                  1,777.37㎡
             容積率                300％        建築時期                 2020年1月18日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       47（48）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     3（3）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,515.81㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％となって
         います。
       備考
       東京メトロ東西線・都営地下鉄大江戸線「門前仲町」駅　徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅　徒歩15分
       物件番号：           Ｃ－84     物件名：プロシード舞浜

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,029,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2020年5月29日
       鑑定評価額（円）                  1,350,000,000      直接還元価格（円）                      1,360,000,000
       DCF価格（円）                  1,340,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,060,650,440
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県浦安市富士見四丁目14番13号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               922.85㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種中高層住宅専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根5階建
             建蔽率                60％        延床面積                  2,151.57㎡
             容積率                200％        建築時期                 2020年3月10日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       65（66）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        8（9）台
                               総賃貸可能面積                       1,735.31㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ京葉線「舞浜」駅　徒歩22分、ＪＲ京葉線「舞浜」駅　バス10分（バス停）富士見五丁目　徒歩2分、東京メトロ東西線「浦安」
       駅　バス15分（バス停）富士見五丁目　徒歩2分
                                164/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－85     物件名：プロシード流山おおたかの森
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,069,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2021年4月27日
       鑑定評価額（円）                  1,220,000,000      直接還元価格（円）                      1,210,000,000
       DCF価格（円）                  1,220,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,130,243,424
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県流山市おおたかの森北一丁目2番3号
             所有形態      所有権（共有）                   所有形態            区分所有権
             地積              4,200.00㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根14階建
             建蔽率                100％        延床面積                  1,641.62㎡
             容積率                400％        建築時期                 2020年2月4日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    50（50）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,730.96㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和及び角地によ
         る緩和により、適用建蔽率は100％となっています。
       2.　地積は敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、1,616,791分の173,186です。
       備考
       つくばエクスプレス・東武アーバンパークライン「流山おおたかの森」駅　徒歩2分
                       物件名：プロシード新川

       物件番号：           Ｃ－86
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       500,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2021年7月2日
       鑑定評価額（円）                   560,000,000      直接還元価格（円）                       573,000,000
       DCF価格（円）                   554,000,000      貸借対照表計上額（円）                       530,246,670
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都中央区新川一丁目25番14号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               136.18㎡          用途            共同住宅・車庫
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％        延床面積                   818.50㎡
             容積率                        建築時期                 2009年8月5日
                             480％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       15（18）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        1（1）台
                               総賃貸可能面積                        579.96㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来500％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積率は
         480％となっています。
       備考
       東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅　徒歩9分、東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀」駅　徒歩10分
                                165/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－87     物件名：プロシード錦糸町２
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       537,100,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年4月1日
       鑑定評価額（円）                   553,000,000      直接還元価格（円）                       566,000,000
       DCF価格（円）                   548,000,000      貸借対照表計上額（円）                       572,533,352
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都墨田区江東橋五丁目14番11号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               256.26㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根6階建
             建蔽率                70％        延床面積                   864.64㎡
             容積率                300％        建築時期                 2007年9月10日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       18（19）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     2（2）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        668.54㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が準工業地域に属するため本来60％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適
         用建蔽率は70％となっています。
       備考
       JR総武本線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅　徒歩7分、東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅　徒歩7分
       物件番号：           Ｃ－88     物件名：プロシード石川台

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       810,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年5月10日
       鑑定評価額（円）                   911,000,000      直接還元価格（円）                       914,000,000
       DCF価格（円）                   910,000,000      貸借対照表計上額（円）                       857,293,621
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都大田区東雪谷二丁目24番7号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               519.50㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第1種中高層住居専用地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下1階付き5階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,333.89㎡
             容積率                200％        建築時期                2021年11月24日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       25（25）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        2（2）台
                               総賃貸可能面積                       1,105.45㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東急池上線「石川台」駅　徒歩1分
                                166/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－89     物件名：アルファグランデ千桜タワー
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,800,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2022年10月31日
       鑑定評価額（円）                  2,960,000,000      直接還元価格（円）                      3,020,000,000
       DCF価格（円）                  2,930,000,000      貸借対照表計上額（円）                      3,091,572,207
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都千代田区神田東松下町25番地
             所有形態      定期借地権及び転定期借地権                   所有形態            区分所有権
                                                 共同住宅・店舗・事務所・
             地積              3,428.28㎡          用途
                                                 工場
       土地                        建物                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
                                                 陸屋根25階建
             建蔽率                        延床面積
                             100％                          4,258.99㎡
             容積率                600％        建築時期                 2018年4月16日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    67（68）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                       4,437.47㎡
       特記事項
       1.　本物件は区分所有物件です。本物件の土地は、千代田区及び個人3名がそれぞれ所有者となっている土地並びにスターツコーポレー
         ション株式会社が信託譲渡し信託受託者が所有している土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2.
         乃至4.に記載のとおりです。信託受託者は、(i)千代田区が所有者の土地につき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者と
         して設定された借地権が信託譲渡された後、信託受託者がスターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定した転借権の
         準共有持分1,918,531分の463,859を、(ⅱ)スターツコーポレーション株式会社が所有者の土地につき、当該土地が信託譲渡された
         後、信託受託者がスターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定した賃借権の準共有持分1,918,531分の463,859を、
         (ⅲ)個人3名がそれぞれ所有者の土地につき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定された借地権が信託譲渡さ
         れた後、信託受託者がスターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定した転借権の準共有持分1,918,531分の463,859
         を、それぞれ保有しています。本物件の建物は区分所有建物であり、一棟の建物は312の専有部分からなっています。信託受託者が
         保有している専有部分は、これら312の専有部分のうちの以下の68の専有部分となります。
         (1)　家屋番号22-2-101（種類：店舗、床面積：1階部分                      214.56㎡）
         (2)　家屋番号22-2-103（種類：工場、床面積：1階部分                      186.38㎡）
         (3)　家屋番号22-2-202（種類：事務所、床面積：2階部分                       154.50㎡）
         (4)　家屋番号22-2-301～313（種類：居宅、床面積：3階部分                        740.71㎡）
         (5)　家屋番号22-2-401～413（種類：居宅、床面積：4階部分                        740.71㎡）
         (6)　家屋番号22-2-501～513（種類：居宅、床面積：5階部分                        740.71㎡）
         (7)　家屋番号22-2-601～613（種類：居宅、床面積：6階部分                        740.71㎡）
         (8)　家屋番号22-2-701～713（種類：居宅、床面積：7階部分                        740.71㎡）
         なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載していま
         す。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。
       2.　本物件の土地のうち千代田区が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、千代田区とスターツコーポレーショ
         ン株式会社との間の定期借地権設定契約書（以下「千代田区借地契約」といい、千代田区借地契約に基づきスターツコーポレー
         ション株式会社を賃借権者として設定された借地権を「千代田区原借地権」といいます。）、及び千代田区原借地権が信託譲渡さ
         れた後にスターツ信託株式会社とスターツコーポレーション株式会社との間で締結された定期借地権及び転定期借地権設定契約書
         （以下「スターツコーポレーション借地・転借地契約」といいます。）に基づき、スターツコーポレーション株式会社を転借権者
         として設定された転定期借地権（以下「千代田区転定期借地権」といいます。）です。千代田区原借地権及び千代田区転定期借地
         権については、借地権設定登記及び転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。千代田区借地契約の主な内容
         は、以下のとおりです（なお、スターツコーポレーション借地・転借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：　2015年6月5日から2088年5月30日まで
            契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすること
            はできません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対す
            る建物その他の工作物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　年間82,381,236円
            賃料の改定については、建物竣工後3年毎に見直しを行うとされています。改定する賃料は、千代田区公有財産管理規則第21
            条に基づく、現在額総計算書記載の本件土地価額における前回改定時からの変動比率を用いて見直し額を算定し、前回改定
            時からの変動比率が1％未満の場合には、原則として改定しないとされています。このほか、賃料が土地の価格の変動等によ
            り、近隣の土地の地代又は賃料に比較して著しく不相当となったときは、協議のうえ賃料を改定できるとされています。
         (4)　保証金：　280,000,000円
            契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすること
            はできません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対す
            る建物の買取請求はできません。
         (5)　千代田区原借地権を第三者に譲渡（信託を除きます。）をすることはできないとされています。
                                167/264



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       3.　本物件の土地のうち、個人が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、個人3名とスターツコーポレーション株
         式会社との間でそれぞれ締結された定期借地権設定契約書（以下「個人借地契約」といい、個人借地契約に基づき設定された借地
         権を「個人原借地権」といいます。）及び個人原借地権が信託譲渡された後に締結されたスターツコーポレーション借地・転借地
         契約に基づき、スターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定された転定期借地権（以下「個人転定期借地権」といい
         ます。）です。個人原借地権及び個人転定期借地権については、借地権設定登記及び転借地権設定登記により、第三者対抗要件を
         具備しています。個人借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、スターツコーポレーション借地・転借地契約の内容は下
         記4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：
         　①　2016年6月10日から2088年5月30日まで
         　②　2017年12月1日から2088年5月30日まで
         　③　2017年12月1日から2088年5月30日まで
         契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
         ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他
         の工作物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料
         　①　年間1,138,104円
         　②　年間1,323,612円
         　③　年間1,767,708円
         賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の固
         定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出し
         ます。但し、変動率が1％未満の場合には、原則として改定しないとされています。また、土地の価格の上昇若しくは低下、その他
         の経済事情の大幅な変動、又は、近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求す
         ることができるとされています。
         (4)　保証金：　敷金又は保証金等はありません。
       4.　本物件の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が信託譲渡し信託受託者が所有している土地については、本物件の建物
         の敷地利用権は、スターツコーポレーション借地・転借地契約に基づき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設
         定された定期借地権（以下「スターツコーポレーション定期借地権」といいます。）です。スターツコーポレーション定期借地権
         については、借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツコーポレーション借地・転借地契約は、スター
         ツコーポレーション定期借地権と一体として、千代田区転定期借地権及び個人転定期借地権をそれぞれ設定するために締結された
         契約であり、また、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分についても、あ
         わせてスターツコーポレーション借地・転借地契約の対象となっています。上記1.に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期
         借地権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の463,859であり、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対する転定期借地
         権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の1,454,672です。スターツコーポレーション借地・転借地契約の主な内容は以下の
         とおりです。
         (1)　借地期間：　2018年3月30日から2088年5月30日まで
         契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
         ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他
         の工作物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　年間87,684,360円（このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する賃料は21,201,360円）
         賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の固
         定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出し
         ます。但し、変動率が1％未満の場合には、原則として改訂しないとされています。また、本件土地の価格の上昇若しくは低下、そ
         の他の経済事情の大幅な変動、又は近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求
         することができるとされています。
         (4)　保証金：　283,096,050円（このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する保証金は、66,562,050円）
         (5)　本件借地権の準共有持分を第三者に譲渡する場合には、スターツ信託株式会社の書面による事前承諾を得なければならない
           とされています。
       5.　北西側隣接地（地番24番１）と本件土地（地番22番2）との境界につき、境界確定作業が未了です。なお、当該境界について確定手
         続きが行われる場合、確定作業は土地所有者たる千代田区が主体となる予定です。
       6.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物並びに角地による緩和に
         より、適用建蔽率は100％となっています。
       備考
       都営地下鉄新宿線「岩本町」駅　徒歩1分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅　徒歩4分
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－90     物件名：プロシード山下公園ザ・タワー
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      7,900,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年11月1日
       鑑定評価額（円）                  8,000,000,000      直接還元価格（円）                      8,220,000,000
       DCF価格（円）                  7,900,000,000      貸借対照表計上額（円）                      8,145,852,105
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      神奈川県横浜市中区山下町27番地
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,676.56㎡           用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄骨鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根地下2階付18階建
             建蔽率                100％         延床面積                 12,208.74㎡
             容積率                600％         建築時期                2007年12月20日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      141（147）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    89（103）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       8,154.58㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％です。
       備考
       横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅　徒歩2分
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－91     物件名：篠崎ツインプレイス
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,500,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年11月1日
       鑑定評価額（円）                  1,710,000,000      直接還元価格（円）                      1,660,000,000
       DCF価格（円）                  1,730,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,690,897,838
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           店舗・事務所・駐車場
       物件概要
                  (20番街区)東京都江戸川区篠崎町七丁目20番19号
       所在地      住居表示
                  (21番街区)東京都江戸川区篠崎町七丁目21番5号
                  (20番街区)定期借地権及び転定
             所有形態      期借地権                   所有形態            区分所有権
                  (21番街区)所有権（共有）
                      (20番街区)3,688.67㎡
             地積                        用途            店舗・事務所・駐車場
                      (21番街区)1,920.97㎡
                                                 (20番街区)鉄骨・鉄筋コ
                                                 ンクリート・鉄骨鉄筋コ
                                                 ンクリート造陸屋根地下2
       土地                        建物
             用途地域      近隣商業地域                   構造            階付18階建
                                                 (21番街区)鉄骨鉄筋コン
                                                 クリート・鉄骨造陸屋根
                                                 地下1階付18階建
                                                  (20番街区)3,371.10㎡
             建蔽率                100％         延床面積
                                                  (21番街区)　505.99㎡
                                                 (20番街区)2008年3月17日
             容積率                400％         建築時期
                                                 (21番街区)2008年4月20日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                        4（4）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        1（1）台
                               総賃貸可能面積
                                                       3,997.56㎡
       特記事項
       1.　本物件（20番街区）は区分所有物件です。本物件（20番街区）の土地は、東京都、スターツコーポレーション株式会社又は江戸川
         区がそれぞれ所有者となっている土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2乃至4.に記載のとおりで
         す。本投資法人を受益者とする信託の受託者である株式会社りそな銀行（以下「信託受託者」といいます。）は、(i)東京都が所有
         者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された転借権、(ⅱ)スターツコーポレーション株式会社が所有者の土地
         につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された転借権、及び(ⅲ)江戸川区が所有者の土地の賃借権（各転借権及び賃借権
         の準共有持分400,000分の130,208）を保有しています。本物件（20番街区）の建物は区分所有建物であり、一棟の建物は16の専有
         部分からなっています。区分所有者は、信託受託者及び江戸川区となっています。信託受託者が本物件（20番街区）として保有し
         ている専有部分は、これら16の専有部分のうちの以下の1つです。
         (1)　家屋番号420-30-1の専有部分（種類：店舗、床面積：1階部分                          1,350.04㎡、2階部分         2,021.06㎡）
         なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載していま
         す。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。本物件（20番街区）の範囲並びに転定期借地権及
         び定期借地権につき、欄外権利関係イメージ図もあわせてご参照ください。
       2.　本物件（20番街区）の土地のうち、東京都が所有している土地については、本物件（20番街区）の建物の敷地利用権は、東京都と
         江戸川区との間の定期借地権設定契約書（以下「東京都借地契約」といいます。）、並びに江戸川区、本投資法人に受益権を譲渡
         した篠崎駅西口公益複合施設株式会社（以下「前所有者」といいます。）、信託受託者及びスターツコーポレーション株式会社と
         の間の定期借地権設定及び土地転貸借契約の一部変更に関する契約公正証書（以下「江戸川区借地契約」といいます。）に基づ
         く、転定期借地権（以下「東京都転定期借地権」といいます。）です。東京都転定期借地権については、転借地権設定登記によ
         り、第三者対抗要件を具備しています。東京都借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、江戸川区借地契約の内容は下記
         4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額1,457,767円
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定
           する賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地
           の価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に
           向かって賃料の改定の請求ができます。）。
         (4)　保証金：　金17,493,204円（賃料12か月分)
         (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、公益複合施設プロジェクト事業会社へ転貸すると
           きを除きます。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、東京都の書面による承諾が必要と
           されています。
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         (6)　賃借人である江戸川区が本件建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷地が定期借地権による
           借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の存続期間の満了年月
           日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
       3.　本物件（20番街区）の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が所有している土地については、本物件（20番街区）の建
         物の敷地利用権は、スターツコーポレーション株式会社と江戸川区との間の定期借地権設定契約書（以下「スターツ借地契約」と
         いいます。）及び江戸川区借地契約に基づく、転定期借地権（以下「スターツ転定期借地権」といいます。）です。スターツ転定
         期借地権については、転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツ借地契約の主な内容は、以下のとお
         りです（なお、江戸川区借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額499,512円
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定
           する賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地
           の価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に
           向かって賃料の改定の請求ができます。）。
         (4)　保証金：　金59,941,440円(賃料120か月分)
         (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、前所有者又はその事業承継人へ転貸するときを除
           きます。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、スターツコーポレーション株式会社の書
           面による承諾が必要とされています。
       4.　本物件（20番街区）の土地のうち、江戸川区が所有している土地については、本物件（20番街区）の建物の敷地利用権は、江戸川
         区借地契約に基づく、定期借地権（以下「江戸川区定期借地権」といいます。）です。江戸川区定期借地権については、借地権設
         定登記により、第三者対抗要件を具備しています。江戸川区借地契約は、上記2.及び3.にも記載のとおり、東京都及びスターツ
         コーポレーション株式会社が所有し、江戸川区に対して定期借地権を設定している土地につき転借地権を、江戸川区が所有してい
         る土地につき定期借地権をそれぞれ設定するために江戸川区、前所有者、信託受託者及びスターツコーポレーション株式会社の間
         で締結された契約であり、また、本物件（20番街区）の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権
         （以下「プロシード篠崎タワー」といいます。）の準共有持分についても信託受託者が保有しており、あわせて江戸川区借地契約
         の対象となっています。上記1.に記載のとおり、信託受託者が本物件（20番街区）として保有する転定期借地権及び定期借地権の
         準共有持分は400,000分の130,208であり、プロシード篠崎タワーの準共有持分は400,000分の150,172です（なお、江戸川区借地契
         約の対象となっていない転定期借地権及び定期借地権の準共有持分400,000分の119,620は、江戸川区が設定した自己転定期借地権
         及び自己定期借地権です。）。江戸川区借地契約の主な内容は、以下のとおりです。
         (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
           契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
           できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
           物の買取請求はできません。
         (2)　賃貸借の目的：　建物所有
         (3)　支払賃料：　月額1,840,000円（このうち、本物件（20番街区）の土地の準共有持分に対応する賃料は、月額854,500円）
           賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定
           する賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地
           の価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に
           向かって賃料の改定の請求ができます。）。
         (4)　保証金：　残存金額は、金220,799,250円（このうち、本物件（20番街区）の土地の準共有持分に対応する保証金は、
           102,538,800円）
         (5)　本転貸借の権利又は本賃貸借の権利を第三者に譲渡又は信託し、本件土地を転貸する場合、資金回収のため、本転貸借の権利
           又は本賃貸借の権利を証券化等する場合等については、江戸川区の書面による承諾が必要とされています。
         (6)　賃借人兼転借人である信託受託者が本件土地上の建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷地
           が定期借地権による借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の
           存続期間の満了年月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
       5.　本物件（21番街区）は区分所有物件です。本物件（21番街区）の建物は区分所有建物であり、一棟の建物は76の専有部分からなっ
         ています。信託受託者が保有している専有部分は、これら76の専有部分のうちの以下の3つとなります。
         (1)　家屋番号421-11-102の専有部分（種類：店舗、床面積：1階部分                           49.95㎡）
         (2)　家屋番号421-11-407の専有部分（種類：事務所、床面積：4階部分                            228.02㎡）
         (3)　家屋番号421-11-507の専有部分（種類：事務所、床面積：5階部分                            228.02㎡）
           なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載してい
           ます。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。賃貸面積及び総賃貸可能面積には、上記共
           用部分（駐車場）の面積は含まれていません。
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       6.　本物件（20番街区）につき、江戸川区が所有している土地の一部(地番420-6及び地番420-7の土地)について、下記の内容の区分地
         上権が設定されています。
         (1)　地上権者：東京都
         (2)　設定目的：鉄道敷設のため
         (3)　期間：地番420-6の土地につき鉄道施設存続中、地番420-7の土地につき区分地上権設定同意の日から江戸川区が施行する東京
           都都市計画事業篠崎駅西部土地区画整理事業（篠崎町七丁目20番及び21番）（以下「区画整理事業」といいます。）の事業期
           間及び区画整理事業終了の日から鉄道施設存続中の間
         (4)　範囲：地番420-6の土地につき東京湾平均海面の下1.74ｍ以下の部分、地番420-7の土地につき東京湾平均海面の下1,875ｍ
           （現地表面の下約3.50ｍ）
         (5)　地代：無償
       7.　本物件（21番街区）につき、分譲部分の各区分所有者その他の一般事業会社等が共同で所有している土地の一部（地番421-12、地
         番421-15及び地番421-16の土地）について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
         (1)　地上権者：東京都
         (2)　設定目的：鉄道敷設のため
         (3)　期間：鉄道施設存続中間
         (4)　範囲：東京湾平均海面の下1.66ｍ以下の部分
         (5)　地代：無償
       8.　本物件（20番街区及び21番街区）の土地は、2010年10月29日において土地区画整理法による換地処分がなされた土地であり、当該
         換地処分以降は、官民・民民とも境界確定作業が未了です。
       9.　建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、
         適用建蔽率は100％となっています。
       備考
       都営地下鉄新宿線「篠崎」駅　徒歩1分
                                172/264














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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｃ－92     物件名：プロシード南砂町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       735,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年11月1日
       鑑定評価額（円）                   781,000,000      直接還元価格（円）                       785,000,000
       DCF価格（円）                   779,000,000      貸借対照表計上額（円）                       807,501,778
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      東京都江東区南砂五丁目12番5号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              224.06㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,155.13㎡
             容積率                400％         建築時期                2021年9月27日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       33（34）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     1（1）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        872.95㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       東京メトロ東西線「南砂町」駅　徒歩14分
                       物件名：プロシード松戸

       物件番号：           Ｃ－93
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       498,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2023年4月28日
       鑑定評価額（円）                   514,000,000      直接還元価格（円）                       524,000,000
       DCF価格（円）                   504,000,000      貸借対照表計上額（円）                       527,724,554
       投資エリア           首都圏主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      千葉県松戸市本町19番3
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            店舗・共同住宅
                           237.85㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根8階建
             建蔽率                        延床面積
                            100％                           983.16㎡
             容積率                600％         建築時期                2003年2月11日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    29（29）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                        827.56㎡
       特記事項
       建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用建蔽
       率は100％となっています。
       備考
       JR常磐線・新京成線「松戸」駅　徒歩3分
                                173/264







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－8     物件名：プロシード太閤通
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       403,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   519,000,000      直接還元価格（円）                       522,000,000
       DCF価格（円）                   518,000,000      貸借対照表計上額（円）                       314,727,721
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中村区太閤通四丁目31番地
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              295.78㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根7階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,249.15㎡
             容積率                400％         建築時期                2006年3月15日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       42（44）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     6（6）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,101.56㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
         ことができないため、本物件の敷地外に1台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
         には含まれていません。
       3.　信託受託者が所有している土地の一部（地番31番8）について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
       （1）地上権者：東海旅客鉄道株式会社
       （2）設定目的：鉄道施設設置のため
       （3）期間：鉄道構造物存続期間中
       （4）範囲：東京湾平均海面の下38.35ｍから東京湾平均海面の下62.87ｍの間
       （5）地代：無償
       （6）制限事項：東京湾平均海面の下38.35ｍ以下は掘削し、又は土地の形質を変更しないこと。
              東京湾平均海面の下38.35ｍにおいて鉄道構造物にかかる工作物の載荷重を1㎡につき24トン以下とすること。
              鉄道構造物の維持、保全及び列車運行に支障または危険を及ぼすおそれのある権利の設定若しくは変更、工作物等の設
              置並びに土地の形質の変更をする場合は、区分地上権者と事前に協議し、区分地上権者の承諾を得ること。
              鉄道構造物の維持管理のため、区分地上権者が当該区分地上権の目的である土地（地表面）に立ち入ることが必要な場
              合は、これを認めること。
       備考
       名古屋市営地下鉄東山線「中村区役所」駅　徒歩4分
                                174/264










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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－11     物件名：プロシード穂波町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       275,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2006年5月2日
       鑑定評価額（円）                   264,000,000      直接還元価格（円）                       267,000,000
       DCF価格（円）                   262,000,000      貸借対照表計上額（円）                       217,203,294
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市千種区穂波町三丁目55番地
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              381.19㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根4階建
             建蔽率                60％        延床面積                   640.46㎡
             容積率                200％         建築時期                2006年3月27日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                        9（10）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（8）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        620.22㎡
       特記事項
       1.　本物件は、穂波町建築協定地区（最初の認可1996年10月4日認可番号8指令建指第10－7号、最近の認可2007年6月8日認可番号19指令
         住建指第12－2号）にあり、建築計画をするときには、代表者と事前の協議を要します。
       備考
       名古屋市営地下鉄東山線・名城線「本山」駅　徒歩10分
       物件番号：           Ｇ－13     物件名：プロシード新栄

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       792,500,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   927,000,000      直接還元価格（円）                       930,000,000
       DCF価格（円）                   925,000,000      貸借対照表計上額（円）                       591,451,910
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中区新栄一丁目28番21号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               424.86㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根12階建
             建蔽率                        延床面積
                             100％                          2,483.99㎡
             容積率                500％        建築時期                 2007年2月28日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       66（77）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     9（11）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,958.44㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
         ことができないため、本物件の敷地外に1台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
         には含まれていません。
       備考
       名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅　徒歩10分
                                175/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－14     物件名：プロシード千代田
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       309,300,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   363,000,000      直接還元価格（円）                       366,000,000
       DCF価格（円）                   362,000,000      貸借対照表計上額（円）                       229,001,536
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中区千代田二丁目10番16号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               224.33㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根11階建
             建蔽率                100％         延床面積                  1,084.85㎡
             容積率                480％         建築時期                2007年3月20日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       28（30）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     3（4）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        922.40㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来500％ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積率は
         480％となっています。
       3.　本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
         ことができないため、本物件の敷地外に4台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
         には含まれていません。
       備考
       ＪＲ中央本線・名古屋市営地下鉄鶴舞線「鶴舞」駅　徒歩4分
                       物件名：プロシード福岡高宮

       物件番号：           Ｇ－15
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       453,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   527,000,000      直接還元価格（円）                       534,000,000
       DCF価格（円）                   519,000,000      貸借対照表計上額（円）                       396,676,459
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      福岡県福岡市南区野間一丁目7番15号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               338.62㎡          用途            店舗・共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                90％        延床面積                  1,425.05㎡
             容積率                400％        建築時期                2007年3月12日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       44（46）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        9（10）台
                               総賃貸可能面積                       1,312.29㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90％となっていま
         す。
       備考
       西鉄天神大牟田線「高宮」駅　徒歩6分
                                176/264





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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－17     物件名：プロシード金山
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,022,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                  1,550,000,000      直接還元価格（円）                      1,560,000,000
       DCF価格（円）                  1,550,000,000      貸借対照表計上額（円）                       876,092,414
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中区金山三丁目11番9号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               591.28㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根14階建
             建蔽率                100％        延床面積                  3,533.05㎡
             容積率                500％        建築時期                 2008年2月18日
       信託受託者           みずほ信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       89（94）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    17（18）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,733.58㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
         ことができないため、本物件の敷地外に5台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
         には含めていません。
       備考
       ＪＲ東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅　徒歩6分
       物件番号：           Ｇ－18     物件名：プロシード吹上

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       499,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   662,000,000      直接還元価格（円）                       665,000,000
       DCF価格（円）                   660,000,000      貸借対照表計上額（円）                       425,752,017
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市昭和区車田町二丁目22番1号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               653.43㎡          用途            共同住宅
                  ①近隣商業地域                               鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域                   建物      構造
                  ②第一種住居地域                               陸屋根10階建
             建蔽率                        延床面積
                     60.91％　①80％　②60％                                  1,564.33㎡
             容積率       209.10％　①400％　②200％                 建築時期                 2008年3月13日
       信託受託者           株式会社りそな銀行                                    46（48）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       14（15）台
                               総賃貸可能面積                       1,204.65㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は60％、商業地域の部分は80％であり、面積割合に応じて加重平均さ
         れた数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は200％、商業地域の部分は400％であり、面積割合に応じて加重平均
         された数値が適用されます。
       備考
       名古屋市営地下鉄桜通線「吹上」駅　徒歩1分
                                177/264





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－19     物件名：プロシード豊田
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       219,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                   336,000,000      直接還元価格（円）                       332,000,000
       DCF価格（円）                   337,000,000      貸借対照表計上額（円）                       187,191,638
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県豊田市神明町三丁目51番
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               497.39㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第一種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根8階建
             建蔽率                70％        延床面積                   834.22㎡
             容積率                200％        建築時期                 2008年2月29日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       26（27）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（8）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                        752.04㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来60％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70％と
         なっています。
       備考
       名古屋鉄道三河線「豊田市」駅　徒歩10分、愛知環状鉄道「新豊田」駅　徒歩15分
       物件番号：           Ｇ－21     物件名：プロシード西天満

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       880,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                  1,210,000,000      直接還元価格（円）                      1,230,000,000
       DCF価格（円）                  1,180,000,000      貸借対照表計上額（円）                       842,855,696
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市北区西天満三丁目7番3号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               471.24㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                100％        延床面積                  2,236.93㎡
             容積率                        建築時期                2007年11月30日
                             400％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       53（56）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     3（3）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,775.89㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       大阪メトロ谷町線「南森町」駅　徒歩6分、大阪メトロ堺筋線「北浜」駅　徒歩6分、ＪＲ東西線「大阪天満宮」駅　徒歩7分
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－22     物件名：プロシード神戸元町
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       780,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2013年5月1日
       鑑定評価額（円）                  1,070,000,000      直接還元価格（円）                      1,090,000,000
       DCF価格（円）                  1,050,000,000      貸借対照表計上額（円）                       804,782,922
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      兵庫県神戸市中央区栄町通三丁目5番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               285.79㎡          用途            共同住宅・店舗・車庫
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根14階建
             建蔽率                100％        延床面積                  2,053.91㎡
             容積率                        建築時期                2007年12月21日
                             600％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       58（61）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        3（6）台
                               総賃貸可能面積                       1,590.64㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       備考
       ＪＲ東海道本線「元町」駅　徒歩5分、神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅　徒歩3分
       物件番号：           Ｇ－23     物件名：グループホームたのしい家　大正

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       158,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年2月21日
       鑑定評価額（円）                   189,000,000      直接還元価格（円）                       191,000,000
       DCF価格（円）                   186,000,000      貸借対照表計上額（円）                       151,698,230
       投資エリア           政令指定都市             用途           高齢者向け施設
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市大正区平尾三丁目14番8号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               341.81㎡          用途            グループホーム
                                                 鉄骨造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 合金メッキ鋼板ぶき2階建
             建蔽率                80％        延床面積                   482.72㎡
             容積率                300％        建築時期                 2007年2月28日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                        1（1）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積                        482.72㎡
       特記事項
       1.　本物件は専有部分の戸数は18戸ですが、各室毎に個別に貸し出すことが想定された建物ではなく、共用部も含めてテナント1社に対
         して賃貸をしているため、総賃貸可能戸数を1戸としています。
       備考
       ＪＲ環状線・大阪メトロ長堀鶴見緑地線「大正」駅より、大阪市営バス利用12分「平尾」停留所下車　徒歩5分
       （オペレーターとの契約概要）
       　契約形態：土地建物賃貸借契約
       　契約期間：2007年3月12日から2027年3月31日まで
       　賃料改定：賃貸人及び賃借人は、3年毎に協議のうえ改定を行うことができます。
       　契約更新：賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人よりその相手方に対し書面による更新拒絶の通知がなされないとき
            は、同一の内容をもって更新されるものとし、その期間は原賃貸借契約期間満了日の翌日から起算して満3年間とし、その
            後も同様とします。
       　中途解約：賃貸人及び賃借人は、本契約締結後は、原則として本契約を解約できないものとします。但し、賃貸人・賃借人いずれか
            一方に真にやむを得ない事由が生じた場合には、賃貸人もしくは賃借人は、6ヶ月前からの予告をしたうえで解約できるも
            のとします。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－24      物件名：プロシード金山２
       特定資産の種類           信託受益権               取得価格（円）                     2,040,400,000
       不動産鑑定評価の価格時点                   2023年10月31日       取得年月日                     2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                   2,490,000,000      直接還元価格（円）                     2,570,000,000
       DCF価格（円）                   2,450,000,000      貸借対照表計上額（円）                     1,927,385,655
       投資エリア           政令指定都市               用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地     住居表示      愛知県名古屋市中区金山二丁目1番22号
            所有形態      所有権                     所有形態          所有権
            地積                           用途          共同住宅・店舗・駐車場
                             816.66㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
            用途地域      商業地域                     構造
       土地                          建物
                                                 陸屋地下1階付14階建
            建蔽率                  100％         延床面積                5,616.35㎡
            容積率         575.32％　①600％　②500％                  建築時期               2007年8月22日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      67（72）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     28（31）台
                                 賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場数）
                                 総賃貸可能面積                      4,218.01㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち西側道路境界から30ｍ以内は600％、西側道路境界から30ｍを超える部分は中高層階住居専用
         地区の指定を受けて500％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
       3.　信託受託者が所有している土地の一部（地番116番1）について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
       （1）地上権者：名古屋市
       （2）設定目的：高速度鉄道地下構築物敷設のため
       （3）期間：高速度鉄道地下構築物施設存続期間中
       （4）範囲：東京湾中等潮位の上約2ｍ60               ｃｍ 以下
       （5）地代：無償
       （6）制限事項：高速度鉄道地下構築物上に載荷し得る荷重は1㎡あたり20トン以下（土の重量を含みます。）とされています。また、
         載荷の方法は名古屋市と協議するものとされています。
       4.　西側隣接地（地番113番）との境界につき、境界確認作業が一部未了です。
       備考
       ＪＲ東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅　徒歩5分
                       物件名：プロシード新瑞橋

       物件番号：           Ｇ－25
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,129,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                  2,270,000,000      直接還元価格（円）                      2,310,000,000
       DCF価格（円）                  2,250,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,046,695,393
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市瑞穂区瑞穂通八丁目17番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,174.06㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根10階建
             建蔽率                        延床面積
                             100％                          6,213.13㎡
             容積率                500％        建築時期                 2005年8月19日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       67（73）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       45（45）台
                               総賃貸可能面積                       5,335.93㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は100％となっています。
       2.　南側隣接地（地番29番）との境界につき、境界確認作業が一部未了です。
       3.　北東側隣接地（地番26番1及び26番2）の構造物の一部（建物（建物から突出したダクト等を含みます。）の一部及び建物からコン
         クリート塀にかかる屋根）が本物件北東側敷地へ越境していますが、隣接地所有者との間で覚書を締結しています。
       備考
       名古屋市営地下鉄桜通線「新瑞橋」駅　徒歩1分
                       物件名：プロシード弁天町

       物件番号：           Ｇ－26
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      2,170,000,000
                                180/264

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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  2,410,000,000      直接還元価格（円）                      2,450,000,000
       DCF価格（円）                  2,370,000,000      貸借対照表計上額（円）                      2,214,792,355
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市港区市岡元町二丁目5番12号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               737.80㎡          用途            共同住宅・車庫
                  ①商業地域                               鉄筋コンクリート造
             用途地域                        構造
       土地                        建物
                  ②準工業地域                               陸屋根14階建
             建蔽率        99.70％　①100％　②80％                延床面積                  4,784.78㎡
             容積率                        建築時期                 2008年1月11日
                    595.57％　①600％　②300％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                      119（126）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    20（21）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       4,134.70㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は100％、準工業地域の部分は80％であり、面積割合に応じて加重平均された
         数値が適用されます。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は600％、準工業地域の部分は300％であり、面積割合に応じて加重平均され
         た数値が適用されます。
       備考
       ＪＲ大阪環状線・大阪メトロ中央線「弁天町」駅　徒歩5分
                       物件名：プロシード長居公園通

       物件番号：           Ｇ－27
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,070,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  1,090,000,000      直接還元価格（円）                      1,100,000,000
       DCF価格（円）                  1,070,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,082,266,349
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市住吉区南住吉二丁目9番19号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               654.82㎡          用途            共同住宅
                  ①第一種住居地域                               鉄筋コンクリート造
             用途地域                        構造
       土地                        建物
                  ②商業地域                               陸屋根10階建
             建蔽率          100％（①、②共通）              延床面積                  2,422.14㎡
             容積率                        建築時期                 2007年5月28日
                    348.97％　①400％　②200％
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       77（81）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    18（24）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,170.80㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域及び商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物によ
         る緩和により、適用建蔽率は100％となっています。
       2.　容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は400％、商業地域の部分は200％であり、面積割合に応じて加重平均
         された数値が適用されます。
       備考
       大阪メトロ御堂筋線・ＪＲ阪和線「長居」駅　徒歩11分
                                181/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                       物件名：プロシード兵庫駅前通
       物件番号：           Ｇ－30
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,670,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                  1,820,000,000      直接還元価格（円）                      1,850,000,000
       DCF価格（円）                  1,790,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,753,510,227
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      兵庫県神戸市兵庫区駅前通一丁目3番22号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           845.00㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根13階建
             建蔽率                        延床面積
                             100％                          3,430.47㎡
             容積率                400％        建築時期                 2008年2月8日
       信託受託者           株式会社りそな銀行                                   115（117）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       17（18）台
                               総賃貸可能面積
                                                       3,086.99㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、
         適用建蔽率は100％となっています。
       備考
       ＪＲ山陽本線「兵庫」駅　徒歩2分、神戸高速東西線「大開」駅　徒歩4分
       物件番号：           Ｇ－31     物件名：プロシード瑞穂

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       535,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                   545,000,000      直接還元価格（円）                       552,000,000
       DCF価格（円）                   542,000,000      貸借対照表計上額（円）                       536,786,148
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市瑞穂区瑞穂通二丁目43番
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               300.82㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根11階建
             建蔽率                        延床面積
                             80％                          1,384.38㎡
             容積率                400％        建築時期                 2007年2月28日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    39（40）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        5（5）台
                               総賃貸可能面積                       1,126.40㎡
       特記事項
       1.　本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場基準を満たすこと
         ができないため、本物件の敷地外に7台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数には
         含まれていません。
       備考
       名古屋市営地下鉄桜通線「瑞穂区役所」駅　徒歩4分、「桜山」駅　徒歩5分
                                182/264







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－32     物件名：プロシード大須
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       831,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                   955,000,000      直接還元価格（円）                       961,000,000
       DCF価格（円）                   953,000,000      貸借対照表計上額（円）                       780,783,323
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中区大須一丁目29番32号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           388.59㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根12階建
             建蔽率                        延床面積
                             90％                          2,117.35㎡
             容積率                500％        建築時期                 2016年3月7日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    57（66）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        9（10）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,851.30㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       名古屋市営地下鉄鶴舞線「大須観音」駅　徒歩6分
       物件番号：           Ｇ－33     物件名：プロシード仙台小鶴新田

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       698,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2016年11月21日
       鑑定評価額（円）                   807,000,000      直接還元価格（円）                       815,000,000
       DCF価格（円）                   804,000,000      貸借対照表計上額（円）                       742,121,307
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      宮城県仙台市宮城野区新田東三丁目13番3号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           1,061.45㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      準工業地域             建物      構造
                                                 陸屋根8階建
             建蔽率                60％        延床面積                  2,118.61㎡
             容積率                200％        建築時期                 2006年3月20日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    55（63）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       31（32）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,913.28㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ仙石線「小鶴新田」駅　徒歩1分
                                183/264







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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－34     物件名：プロシード仙台上杉
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,560,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2017年12月15日
       鑑定評価額（円）                  1,880,000,000      直接還元価格（円）                      1,890,000,000
       DCF価格（円）                  1,880,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,493,226,037
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      宮城県仙台市青葉区上杉二丁目4番30号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           734.12㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根13階建
             建蔽率                        延床面積
                             90％                          3,750.27㎡
             容積率                500％        建築時期                2017年2月21日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                   104（108）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       14（16）台
                               総賃貸可能面積
                                                       3,409.93㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90％となってい
         ます。
       2.　本物件については、「建築物における駐車施設の附置及び管理に関する条例」及び「仙台市中高層建築物等の建築に係る紛争の予
         防と調整に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たすことができないため、本物件の敷地外に8台分の駐車場を確保していま
         す。なお、敷地外の駐車場については、賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）には含まれていません。
       3.　本物件の敷地の北側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4ｍ未満の道路（2項道路）であり、道路中心線から水
         平距離2ｍの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入する
         ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
       備考
       仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅　徒歩4分
       物件番号：           Ｇ－35     物件名：プロシード金山３

       特定資産の種類           信託受益権
                               取得価格（円）                       770,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2019年10月1日
       鑑定評価額（円）                   942,000,000      直接還元価格（円）                       953,000,000
       DCF価格（円）                   937,000,000      貸借対照表計上額（円）                       777,234,474
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      愛知県名古屋市中区正木二丁目4番26号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               465.41㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      近隣商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根13階建
             建蔽率                80％        延床面積                  2,008.86㎡
             容積率                400％        建築時期                 2018年8月9日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       56（60）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       15（15）台
                               総賃貸可能面積                       1,799.52㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅　徒歩12分
       ＪＲ東海道本線「尾頭橋」駅　徒歩7分
                                184/264





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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－36     物件名：プロシード釣鐘
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       795,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年11月1日
       鑑定評価額（円）                   855,000,000      直接還元価格（円）                       860,000,000
       DCF価格（円）                   855,000,000      貸借対照表計上額（円）                       867,195,489
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市中央区釣鐘町二丁目1番5号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               197.90㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根14階建
             建蔽率                100％        延床面積                  1,235.16㎡
             容積率                600％        建築時期                2015年3月13日
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       26（26）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     1（1）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,072.24㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       京阪本線・京阪中之島線・          大阪メトロ   谷町線「天満橋」駅　徒歩4分
       物件番号：           Ｇ－37     物件名：プロシード深江橋

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      1,305,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2022年11月1日
       鑑定評価額（円）                  1,360,000,000      直接還元価格（円）                      1,390,000,000
       DCF価格（円）                  1,350,000,000      貸借対照表計上額（円）                      1,391,194,186
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      大阪府大阪市東成区深江北二丁目1番2号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅・店舗
                           417.01㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根9階建
             建蔽率                90％        延床面積                  1,975.49㎡
             容積率                400％        建築時期                2008年11月21日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    61（63）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        0（0）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,609.14㎡
       特記事項
       1.　本土地の一部において、大阪市高速電気軌道株式会社による地下鉄出入口設置を目的とする無償の使用権及び通行権が設定されて
         います。
       備考
       大阪メトロ   中央線「深江橋」駅　徒歩1分
                                185/264







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｇ－38     物件名：プロシード西大路
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       745,454,545
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2023年9月29日
       鑑定評価額（円）                   822,000,000      直接還元価格（円）                       828,000,000
       DCF価格（円）                   816,000,000      貸借対照表計上額（円）                       814,850,979
       投資エリア           政令指定都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      京都府京都市下京区七条御所ノ内中町54
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               330.60㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 陸屋根8階建
             建蔽率                90％        延床面積                  1,943.56㎡
             容積率                500％        建築時期                 2013年3月7日
       信託受託者           スターツ信託株式会社                                    35（36）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                        2（2）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,460.96㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
         建蔽率は90％となっています。
       備考
       JR東海道本線     「西大路」駅　徒歩8分
                                186/264














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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｒ－2     物件名：プロシード水戸
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       383,700,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2007年11月30日
       鑑定評価額（円）                   491,000,000      直接還元価格（円）                       492,000,000
       DCF価格（円）                   490,000,000      貸借対照表計上額（円）                       279,200,502
       投資エリア           地方主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      茨城県水戸市大町三丁目4番14号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               352.77㎡          用途            共同住宅・店舗
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      商業地域             建物      構造
                                                 合金メッキ鋼板ぶき8階建
             建蔽率                80％        延床面積                  1,345.71㎡
             容積率                400％        建築時期                 2007年1月7日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       30（36）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                     7（7）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       1,223.83㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ常磐線「水戸」駅　徒歩15分
       物件番号：           Ｒ－3     物件名：プロシード水戸２

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       416,900,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                     2009年12月17日
       鑑定評価額（円）                   524,000,000      直接還元価格（円）                       526,000,000
       DCF価格（円）                   523,000,000      貸借対照表計上額（円）                       313,089,223
       投資エリア           地方主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      茨城県水戸市大町三丁目2番31号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積                        用途            共同住宅
                           1,103.94㎡
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種住居地域             建物      構造
                                                 合金メッキ鋼板ぶき9階建
             建蔽率                60％        延床面積                  1,421.46㎡
             容積率                300％        建築時期                 2008年3月11日
       信託受託者           株式会社りそな銀行             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       32（36）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       24（25）台
                               総賃貸可能面積
                                                       1,381.34㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       ＪＲ常磐線「水戸」駅　徒歩15分
                                187/264







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
       物件番号：           Ｒ－4     物件名：プロシード筑波学園都市
       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                      775,600,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2014年11月4日
       鑑定評価額（円）                   921,000,000      直接還元価格（円）                      922,000,000
       DCF価格（円）                   920,000,000      貸借対照表計上額（円）                      722,328,516
       投資エリア           地方主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      茨城県つくば市二の宮三丁目9番4号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積              1,372.00㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
       土地      用途地域      第二種住居地域             建物      構造
                                                 陸屋根9階建
             建蔽率                        延床面積
                             60％                          2,817.09㎡
             容積率                200％        建築時期                 2008年3月3日
       信託受託者           三井住友信託銀行株式会社                                    32（34）戸
                               賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社             賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                       27（35）台
                               総賃貸可能面積                       2,659.71㎡
       特記事項
       該当事項はありません。
       備考
       つくばエクスプレス「つくば」駅より、ＪＲバス関東・関東鉄道バス利用8分「二の宮三丁目」停留所下車　徒歩4分
       物件番号：           Ｒ－5     物件名：プロシード水戸３

       特定資産の種類           信託受益権             取得価格（円）                       824,000,000
       不動産鑑定評価の価格時点                 2023年10月31日       取得年月日                      2020年5月29日
       鑑定評価額（円）                   898,000,000      直接還元価格（円）                       895,000,000
       DCF価格（円）                   899,000,000      貸借対照表計上額（円）                       840,729,227
       投資エリア           地方主要都市             用途           賃貸住宅
       物件概要
       所在地      住居表示      茨城県水戸市南町三丁目1番41号
             所有形態      所有権                   所有形態            所有権
             地積               744.01㎡          用途            共同住宅
                                                 鉄筋コンクリート造
             用途地域      商業地域                   構造
       土地                        建物
                                                 陸屋根12階建
             建蔽率                90％        延床面積                  2,359.02㎡
             容積率                        建築時期                 2018年9月20日
                             400％
       信託受託者           スターツ信託株式会社             賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                       60（60）戸
       PM会社／ML会社           スターツアメニティー株式会社                                    14（15）台
                               賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
                               総賃貸可能面積                       2,258.88㎡
       特記事項
       1.　建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90％となってい
         ます。
       備考
       ＪＲ常磐線「水戸」駅　徒歩14分、バス11分（バス停）南町3丁目　徒歩6分
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          ト．取得済資産にかかる信託不動産の個別の収益状況
           　本投資法人の取得済資産にかかる信託不動産の個別の収益状況は、以下のとおりです。
          ・2023年5月1日（第36期中に取得した（Ｇ-38）プロシード西大路については取得日の2023年9月29日）以降、2023年10月31日まで
           の期間にかかる数値を記載しています。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。
          ・金額は、千円未満を切捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値は必ずしも一致しません。
          ・「賃貸料収入」には、賃料収入（住宅、商業テナント、駐車場）及び共益費が含まれています。
          ・「その他収入」には、礼金、更新料、水道料金（賃貸専有部分）、借主修繕負担金、倉庫・看板使用料及び自動販売機・アンテ
           ナ設置料等が含まれています。
          ・「賃借料」には、定期借地物件の地代、敷地外駐車場の賃料等が含まれています。
          ・「物件管理委託費」には、プロパティマネジメント会社との管理委託契約に基づきプロパティマネジメント会社から請求された
           管理委託費（賃貸管理及び建物管理費等が含まれています。）を記載しています。
          ・「公租公課」には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税等が含まれています。賦課決定がなされた税額のうち各運用期間に
           支払を行った額を費用計上しています。但し、各期毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応
           させた額を費用計上しています。なお取得時における前所有者との間で精算された固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当
           額は付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
          ・「修繕費」については、定期的に発生する性質のものではないので、本投資法人が、今後各物件を長期継続保有する場合には、
           大きく変動する可能性があります。
          ・「保険料」は、支払保険料を運用期間で按分した金額を計上しています。
          ・「仲介手数料及び広告費」は、仲介手数料とは入居者決定時にリーシング会社に支払う手数料のことをいい、広告料はリーシン
           グの際にかかる仲介手数料以外の募集経費のことをいいます。
          ・「その他賃貸事業費用」には、区分所有物件における組合管理費、ケーブルテレビ使用料、通信費、契約更新時の更新手数料等
           が含まれています。
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-1       Ｃ-2       Ｃ-3       Ｃ-4       Ｃ-5
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          市川       東陽町        葛西      三軒茶屋        瑞江
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 46,420       22,999       25,001       20,970       27,480
           賃貸料収入                44,046       22,949       24,963       19,161       26,289
           その他収入                 2,373         50       37      1,809       1,190
          (B)賃貸事業費用
                            9,666       1,941       5,062       6,240       6,662
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 1,660         83      1,315        756       987
           公租公課                 2,746       1,346       1,425        975      2,040
           水道光熱費                 512        -      245       336       563
           修繕費
                            1,987         3      355      1,601       1,165
           定期保守代金                 910       119      1,250        889       921
           保険料                  91       46       50       38       68
           仲介手数料及び広告費                 678        -       60      1,047        140
           信託報酬                 336       336       336       335       336
           その他賃貸事業費用                 743        6       23       259       438
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 36,754       21,058       19,938       14,730       20,818
          (D)減価償却費                  6,093       2,351       3,008       3,590       4,307
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 30,661       18,706       16,929       11,140       16,510
          (F)資本的支出                  1,141        203        -      219      3,443
          (G)NCF＝(C)－(F)                 35,612       20,854       19,938       14,510       17,375
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                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-6       Ｃ-7       Ｃ-9       Ｃ-10       Ｃ-11
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         船橋宮本        南葛西        行徳      幕張本郷        南行徳
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 23,275       12,649       12,688       12,427       12,594
           賃貸料収入                22,046       12,061       12,468       11,448       11,901
           その他収入                 1,229        588       219       978       693
          (B)賃貸事業費用                  5,508       4,612       3,590       3,664       3,515
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 832       451       482       419       451
           公租公課                 1,203       1,150        810       676       785
           水道光熱費                 208       292       132       437       173
           修繕費
                            1,598        996      1,442        728       973
           定期保守代金
                             690       661       250       509       434
           保険料                  47       83       29       27       27
           仲介手数料及び広告費                 105       335        -      251        78
           信託報酬                 336       336       336       335       336
           その他賃貸事業費用                 485       306       106       278       255
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 17,767        8,037       9,098       8,762       9,079
          (D)減価償却費                  4,393       2,308       2,434       1,763       1,849
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 13,373        5,729       6,663       6,999       7,229
          (F)資本的支出                  3,666       1,152       4,973        467        -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 14,100        6,885       4,124       8,295       9,079
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-12       Ｃ-14       Ｃ-15       Ｃ-16       Ｃ-17
                         プロシード                      プロシード
                                プロシード       プロシード              プロシード
               物件名
                         幕張本郷２         船堀       竹ノ塚      せんげん台２         松濤
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入
                           11,304        9,340       8,602       5,629       28,000
           賃貸料収入                10,783        8,448       8,135       5,124       26,553
           その他収入                 521       891       467       505      1,447
          (B)賃貸事業費用                  2,801       2,611       2,626       1,423       7,074
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 410       309       311       196      1,008
           公租公課
                             680       416       576       247      1,159
           水道光熱費
                             201       373       153        57       374
           修繕費                 450       426       589       136      1,235
           定期保守代金                 335       447       166       148      1,219
           保険料                  47       17       32       23       27
           仲介手数料及び広告費                  73       111       330        -      1,392
           信託報酬                 336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用
                             265       172       130       276       321
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  8,503       6,728       5,976       4,205       20,926
          (D)減価償却費
                            2,250       1,047       1,183        994      2,512
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  6,253       5,681       4,792       3,210       18,414
          (F)資本的支出                   211       108       111        -      252
          (G)NCF＝(C)－(F)                  8,292       6,620       5,864       4,205       20,674
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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-18       Ｃ-19       Ｃ-20       Ｃ-23       Ｃ-24
                                                      プロシード
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          参宮橋        浦安       新小岩       都立大学       都立大学２
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 15,149       19,015       21,170       21,940       21,502
           賃貸料収入                13,913       18,411       20,446       21,025       21,438
           その他収入
                            1,235        604       723       915        63
          (B)賃貸事業費用                  3,307       4,730       5,402       5,337       1,517
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費
                             521       698       774       785        -
           公租公課
                             713      1,192       1,224        931      1,117
           水道光熱費                 218       456       387       203        -
           修繕費                 229       941      1,342        681        31
           定期保守代金                 886       636      1,028       1,287         -
           保険料                  15       44       43       25       30
           仲介手数料及び広告費                 255       139        -      799        -
           信託報酬
                             336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用                 132       286       264       288        2
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 11,841       14,284       15,767       16,603       19,985
          (D)減価償却費                  1,019       3,024       3,525       1,510       1,893
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 10,821       11,259       12,242       15,092       18,092
          (F)資本的支出
                              -      1,076       31,963         601        -
                                         △ 16,195
          (G)NCF＝(C)－(F)                 11,841       13,208              16,001       19,985
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-25       Ｃ-26       Ｃ-27       Ｃ-28       Ｃ-29
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         本所吾妻橋       目黒青葉台        杉並宮前        両国       三田
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 12,033       13,719       13,788       14,805       40,937
           賃貸料収入                11,656       13,407       13,788       14,730       40,937
           その他収入                 377       311        -       75        -
          (B)賃貸事業費用
                            2,328       4,331       1,564       1,220       4,762
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 322       375        -       -       -
           公租公課                 608       505       752       857      2,013
           水道光熱費                 259       175        -       -       -
           修繕費
                             186      1,782        444        -       39
           定期保守代金
                             354       971        -       -       -
           保険料                  20       52       29       24       31
           仲介手数料及び広告費                 145       129        -       -       -
           信託報酬                 336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用                  95        2       2       2      2,342
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  9,705       9,388       12,223       13,585       36,175
          (D)減価償却費                  1,283       1,376       1,341       1,668       3,051
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  8,421       8,012       10,882       11,917       33,123
          (F)資本的支出                   105       207       143      2,113        100
          (G)NCF＝(C)－(F)                  9,599       9,180       12,080       11,472       36,074
                                191/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-31       Ｃ-32       Ｃ-33       Ｃ-36       Ｃ-37
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          亀戸      高田馬場       新高円寺        大井町        十条
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 10,962        7,620       24,136       25,178       16,424
           賃貸料収入                10,962        7,620       23,112       25,170       16,358
           その他収入                  -       -      1,024         8       66
          (B)賃貸事業費用
                            1,115        611      1,350       2,265       1,377
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                  -       -       -       -       -
           公租公課                 713       251       824      1,407        898
           水道光熱費                  -       -       -       -       -
           修繕費
                             35        -       3      404        82
           定期保守代金
                              -       -       90        -       -
           保険料                  26       19       92       112        35
           仲介手数料及び広告費                  -       -       -       -       -
           信託報酬                 334       334       334       334       334
           その他賃貸事業費用                  6       6       6       6       27
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  9,846       7,008       22,786       22,912       15,047
          (D)減価償却費                  2,098       1,196       3,448       4,429       2,517
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  7,748       5,812       19,338       18,483       12,530
          (F)資本的支出                   110        -      120        -      103
          (G)NCF＝(C)－(F)                  9,736       7,008       22,666       22,912       14,943
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-41       Ｃ-42       Ｃ-43       Ｃ-44       Ｃ-45
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          西新井        調布      ＴＸ六町        中河原       大泉学園
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 306,750        16,932        7,051       41,027        9,904
           賃貸料収入                296,952        16,406        6,707       37,859        9,469
           その他収入                 9,797        525       344      3,168        435
          (B)賃貸事業費用                 107,481        3,396       2,129       9,977       3,182
           賃借料                36,936         -       -       -       -
           物件管理委託費                11,178         608       189      1,146        263
           公租公課                15,551         917       391      2,297        405
           水道光熱費                 8,603        151       127       487       142
           修繕費
                           13,342         311       349      3,267       1,015
           定期保守代金
                           19,226         686       435      1,379        624
           保険料                 653        32       15       168        41
           仲介手数料及び広告費                 1,117        217       157       356       162
           信託報酬                 336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用                 536       134       127       538       189
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 199,268        13,535        4,922       31,049        6,722
          (D)減価償却費                 62,967        1,898        814      6,550       1,112
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 136,301        11,636        4,107       24,498        5,609
          (F)資本的支出                 15,991         301       112      3,081        103
          (G)NCF＝(C)－(F)                 183,277        13,234        4,809       27,967        6,618
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-46       Ｃ-47       Ｃ-48       Ｃ-49       Ｃ-50
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         千歳烏山        三鷹      柏エスト       柏ノール       行徳駅前
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 10,253       16,167       23,300       20,739       11,384
           賃貸料収入                 9,558       16,128       22,005       20,315       11,116
           その他収入                 694        39      1,295        423       268
          (B)賃貸事業費用
                            3,311       2,342       5,405       4,801       2,970
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 269       483       608       553       413
           公租公課                 335       889      1,209       1,371        605
           水道光熱費                 186        -      375       464       248
           修繕費
                             746       221       925       428       538
           定期保守代金
                             690       374      1,184       1,233        608
           保険料                  36       31       41       42       32
           仲介手数料及び広告費                 576        -      388       167       114
           信託報酬                 336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用                 133        5      335       205        73
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  6,941       13,824       17,894       15,937        8,414
          (D)減価償却費                  1,097       2,466       2,877       3,033       1,703
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  5,843       11,358       15,017       12,903        6,710
          (F)資本的支出                   201        -      700       998       200
          (G)NCF＝(C)－(F)                  6,740       13,824       17,194       14,938        8,213
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-51       Ｃ-53       Ｃ-54       Ｃ-55       Ｃ-58
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         船橋本町        弘明寺       鶴ヶ峰       相模大塚       篠崎タワー
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 19,210       21,090       14,320        8,712       92,024
           賃貸料収入                18,718       18,843       13,637        8,444       85,706
           その他収入                 491      2,246        682       267      6,318
          (B)賃貸事業費用                  3,655       7,727       3,988       2,996       31,467
           賃借料                  -       -       -       -      5,913
           物件管理委託費                 524       519       369       244      2,395
           公租公課                 1,012       1,023        742       537      5,550
           水道光熱費                 172      1,710        321       269      1,071
           修繕費
                             269      2,154        729       600      2,875
           定期保守代金
                             860      1,238        958       559        -
           保険料                  31       116        35       76       176
           仲介手数料及び広告費                 186       244       221       260      1,613
           信託報酬                 336       336       336       336       315
           その他賃貸事業費用                 262       384       272       111      11,556
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 15,554       13,362       10,332        5,716       60,557
          (D)減価償却費                  2,325       4,866       2,140       1,506       25,517
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 13,229        8,496       8,191       4,209       35,039
          (F)資本的支出                   202      3,896        108       311      1,070
          (G)NCF＝(C)－(F)                 15,352        9,466       10,223        5,405       59,487
                                193/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-59       Ｃ-60       Ｃ-61       Ｃ-62       Ｃ-63
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         東武練馬        雪谷       市川南       市川妙典       藤沢鵠沼
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 18,020       13,702       31,908       18,793       33,099
           賃貸料収入                16,459       12,493       29,427       17,791       31,275
           その他収入                 1,561       1,209       2,481       1,002       1,823
          (B)賃貸事業費用
                            4,529       3,574       9,086       4,051       10,475
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 451       355       812       496      1,186
           公租公課                 843       697      1,547        845      2,286
           水道光熱費                 289       536      1,214        143      1,117
           修繕費
                             770       332      2,961        759      2,528
           定期保守代金
                            1,059        614       887       773      2,244
           保険料                  27       60       61       33       176
           仲介手数料及び広告費                 613       398       634       427       332
           信託報酬                 286       337       337       337       337
           その他賃貸事業費用                 187       242       630       236       264
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 13,491       10,127       22,821       14,742       22,623
          (D)減価償却費                  3,506       2,025       3,846       3,606       6,880
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  9,984       8,102       18,974       11,136       15,743
          (F)資本的支出                   200       304       454       118       199
          (G)NCF＝(C)－(F)                 13,290        9,823       22,367       14,623       22,423
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-64        Ｃ-65       Ｃ-66       Ｃ-67       Ｃ-68
                                        プロシード              プロシード
                         プロシード      プロシードＴＸ流山                プロシード
               物件名
                        日本橋堀留町       セントラルパーク          行徳２       西葛西       葛西２
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日  2023年   5月  1日  2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 42,961        44,385       29,646       39,707       31,238
           賃貸料収入                40,949        43,792       27,499       38,469       29,607
           その他収入                 2,012         593      2,146        1,237       1,630
          (B)賃貸事業費用                  6,605        10,790       5,750       10,266       7,172
           賃借料                  -      2,703         -        -       -
           物件管理委託費                 1,143        1,230        768       1,087       839
           公租公課
                            2,003        2,579       1,833        3,116       2,187
           水道光熱費                 495        16      667        491       320
           修繕費                 590        916       490       2,488       807
           定期保守代金                 992        340      1,161        1,343       1,354
           保険料                  60        83       49       164       77
           仲介手数料及び広告費                 199        286       242        483       871
           信託報酬
                             350        275       315        275       275
           その他賃貸事業費用
                             770       2,359        221        816       439
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 36,355        33,594       23,896       29,440       24,065
          (D)減価償却費
                            5,273        17,538       5,965        4,716       5,959
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 31,082        16,055       17,930       24,723       18,106
          (F)資本的支出
                            1,978         100       374        107       529
          (G)NCF＝(C)－(F)                 34,377        33,494       23,521       29,333       23,535
                                194/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-69       Ｃ-70       Ｃ-71       Ｃ-72       Ｃ-73
                                              プロシード
                         プロシード       プロシード       プロシード              プロシード
               物件名
                         日本橋本町        西新宿       鵜の木       南行徳２       ＣＯ-Ｚ東館
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 61,047       64,888       29,395       39,327       77,774
           賃貸料収入                57,459       60,269       27,320       36,414       73,137
           その他収入
                            3,588       4,618       2,075       2,912       4,636
          (B)賃貸事業費用                 12,447       13,304        5,943       9,618       24,113
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費
                            1,628       1,716        780      1,046       2,055
           公租公課
                            2,960       3,278       1,468       3,059       4,469
           水道光熱費                 921       458       174       459      3,399
           修繕費                 2,251       2,577       1,097       1,984       5,949
           定期保守代金                 1,500       1,632        879      1,310       3,037
           保険料                  90       96       92       105       232
           仲介手数料及び広告費                 1,784       2,247        739       731      1,366
           信託報酬
                             375       375       275       275       275
           その他賃貸事業費用                 936       922       436       646      3,329
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 48,600       51,583       23,451       29,709       53,660
          (D)減価償却費                  7,748       8,651       5,789       9,714       16,089
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 40,851       42,932       17,662       19,995       37,571
          (F)資本的支出
                             206      3,295         -      470      13,393
          (G)NCF＝(C)－(F)                 48,393       48,288       23,451       29,238       40,267
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-74       Ｃ-75       Ｃ-76       Ｃ-77       Ｃ-78
                         プロシード       プロシード      ライフサポートレ         プロシード       プロシード
               物件名
                        ＣＯ-Ｚ西館        新横浜     ジデンス船堀駅前         錦糸町        Ｋ２
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 40,481       122,824        11,774       53,101       48,569
           賃貸料収入
                           38,686       118,253        11,774       49,682       44,988
           その他収入                 1,795       4,570         -      3,418       3,580
          (B)賃貸事業費用                 13,035       26,138        2,019       12,613       13,176
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 1,088       3,258        117      1,392       1,235
           公租公課                 2,434       6,174       1,558       2,890       3,292
           水道光熱費                 786       784        -      741       509
           修繕費                 5,323       5,428         -      2,840       3,821
           定期保守代金
                            1,151       5,587         -      1,707       1,916
           保険料                 124       222        66       98       148
           仲介手数料及び広告費                 1,235       2,879         -      1,858        687
           信託報酬                 275       325       275       315       275
           その他賃貸事業費用                 615      1,478         2      769      1,291
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 27,445       96,685        9,754       40,487       35,392
          (D)減価償却費                  8,082       20,772        3,017       7,469       5,525
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 19,363       75,913        6,737       33,018       29,866
          (F)資本的支出                  4,210       3,225         -      8,154       3,771
          (G)NCF＝(C)－(F)                 23,235       93,460        9,754       32,333       31,620
                                195/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-79       Ｃ-80       Ｃ-81       Ｃ-82       Ｃ-83
                                プロシード       プロシード
                         プロシード                    ザ・パークハビオ         プロシード
               物件名
                        Ｋ３アネックス         Ｋ５      市川妙典Ⅱ        横浜山手       門前仲町
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 12,783        9,058       31,008       68,772       36,197
           賃貸料収入                12,412        8,750       26,796       66,775       34,615
           その他収入
                             371       308      4,212       1,997       1,581
          (B)賃貸事業費用                  3,738       2,940       5,144       12,475        7,512
           賃借料                  -       -       -       -       -
           物件管理委託費
                             346       233       751      1,995        949
           公租公課
                            1,150        727      1,082       3,744       2,145
           水道光熱費                 207       205       159       739       241
           修繕費                 881       261        11      1,833        568
           定期保守代金                 512       826       609      2,092       2,098
           保険料                  47       25       40       267        37
           仲介手数料及び広告費                  79       173        -      743       999
           信託報酬
                             275       275       375       315       275
           その他賃貸事業費用                 238       212      2,113        745       197
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  9,044       6,117       25,864       56,297       28,685
          (D)減価償却費                  1,564        891      2,680       15,011        7,225
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  7,480       5,226       23,184       41,286       21,459
          (F)資本的支出
                              -      114       120        -       -
          (G)NCF＝(C)－(F)                  9,044       6,002       25,743       56,297       28,685
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｃ-84       Ｃ-85       Ｃ-86       Ｃ-87       Ｃ-88
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          舞浜     流山おおたかの森          新川              石川台
                                               錦糸町２
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 34,534       34,024       13,755       13,281       23,105
           賃貸料収入                32,857       32,542       12,852       12,900       22,570
           その他収入                 1,676       1,481        903       381       535
          (B)賃貸事業費用                  6,804       7,279       3,289       2,928       4,135
           賃借料                  -      108        -       -       -
           物件管理委託費                 906       903       358       362       635
           公租公課                 2,072       1,813        837       764      1,192
           水道光熱費                 337        16       193       156       196
           修繕費                 788       680       535       578       100
           定期保守代金
                            1,591        558       549       470      1,036
           保険料                  40       57       18       17       125
           仲介手数料及び広告費                 693       853       220       157       555
           信託報酬                 275       275       275       275       275
           その他賃貸事業費用                  99      2,013        301       145        19
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 27,729       26,744       10,466       10,353       18,969
          (D)減価償却費                  9,144       10,257        1,643       1,551       5,467
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 18,584       16,487        8,823       8,801       13,502
          (F)資本的支出                    -       -      104       408        -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 27,729       26,744       10,361        9,945       18,969
                                196/264






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                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｃ-89       Ｃ-90       Ｃ-91       Ｃ-92       Ｃ-93
                                プロシード
                       アルファグランデ                 篠崎      プロシード       プロシード
               物件名                山下公園ザ・タ
                         千桜タワー              ツインプレイス         南砂町        松戸
                                 ワー
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 95,375       201,810        83,650       20,116       14,674
           賃貸料収入
                           94,680       188,603        83,291       19,908       14,573
           その他収入
                             695      13,206         359       208       100
          (B)賃貸事業費用                 28,129       51,357       25,849        4,430       2,338
           賃借料
                           10,600         -      5,127         -       -
           物件管理委託費                 2,654       5,515       2,201        549       409
           公租公課                 3,761       10,417        4,899       1,442         -
           水道光熱費                  22      8,932        344       236       154
           修繕費                 1,495       5,761         -      110       151
           定期保守代金
                              -     15,256         -      1,558        855
           保険料
                             95       270       128        23       21
           仲介手数料及び広告費                 517      2,558         -      135       292
           信託報酬                 275       315       800       275       279
           その他賃貸事業費用                 8,708       2,329       12,348         99       174
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 67,245       150,452        57,801       15,685       12,335
          (D)減価償却費                 37,598       21,838       18,424        5,008        735
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 29,647       128,614        39,377       10,677       11,599
          (F)資本的支出                    -      8,161         -       -       -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 67,245       142,291        57,801       15,685       12,335
                                                      （単位：千円）

               物件番号
                          Ｇ-8       Ｇ-11       Ｇ-13       Ｇ-14       Ｇ-15
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          太閤通       穂波町        新栄       千代田       福岡高宮
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 16,399        7,922       29,738       13,569       18,387
           賃貸料収入
                           15,989        7,819       27,221       13,437       17,677
           その他収入                 409       102      2,516        132       709
          (B)賃貸事業費用                  5,313       2,439       12,117        5,352       5,275
           賃借料
                             66        -      108       450        -
                                    296              491       663
           物件管理委託費                 585              998
           公租公課                 1,070        586      2,158        998      1,238
           水道光熱費                 231        98       635       260       179
           修繕費                 1,139        834      3,690       1,752       1,007
           定期保守代金
                            1,009        240      1,645        850      1,254
           保険料
                             71       30       76       34       39
           仲介手数料及び広告費                 800        -      2,345        148       440
           信託報酬                 336       336       336       336       336
           その他賃貸事業費用                  2       16       122        29       115
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 11,086        5,483       17,621        8,217       13,112
          (D)減価償却費                  2,632       1,060       4,092       1,711       3,074
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  8,454       4,422       13,529        6,506       10,038
          (F)資本的支出                   622       302      1,387        242       355
          (G)NCF＝(C)－(F)                 10,463        5,180       16,234        7,975       12,756
                                197/264





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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｇ-17       Ｇ-18       Ｇ-19       Ｇ-21       Ｇ-22
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                          金山       吹上       豊田       西天満       神戸元町
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 44,448       20,121       12,098       32,242       30,528
           賃貸料収入                43,234       19,811       10,262       31,279       28,809
           その他収入                 1,214        310      1,836        962      1,719
          (B)賃貸事業費用
                           10,412        4,759       4,106       6,664       8,890
           賃借料                 570        -       -       -       -
           物件管理委託費                 1,207        538       283       871       804
           公租公課                 2,800       1,424        766      1,874       1,824
           水道光熱費                 1,062        393       397       548       640
           修繕費
                             885       553       808       866      3,736
           定期保守代金
                            2,046       1,072        729      1,233       1,303
           保険料                  90       47       28       98       51
           仲介手数料及び広告費                 1,206        356       775       744       159
           信託報酬                 351       315       315       286       286
           その他賃貸事業費用                 190        58        2      141        83
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 34,036       15,362        7,992       25,578       21,638
          (D)減価償却費                 10,485        5,968       2,683       6,079       5,647
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 23,551        9,393       5,308       19,499       15,991
          (F)資本的支出                   430      1,239        756       724      54,939
                                                       △ 33,300
          (G)NCF＝(C)－(F)                 33,606       14,123        7,235       24,853
                                                      （単位：千円）

               物件番号           Ｇ-23       Ｇ-24       Ｇ-25       Ｇ-26       Ｇ-27
                        グループホーム        プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                       たのしい家　大正         金山２       新瑞橋       弁天町      長居公園通
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                  6,000       64,769       59,239       67,484       32,889
           賃貸料収入
                            6,000       63,297       58,794       64,536       30,590
           その他収入
                              -      1,471        444      2,948       2,298
          (B)賃貸事業費用                   841      17,932       17,407       12,088        7,885
           賃借料
                              -       -       -       -       -
           物件管理委託費                 120      1,807       1,622       1,774        837
           公租公課                 384      4,577       4,510       4,103       2,071
           水道光熱費                  -      1,133       1,950        526       916
           修繕費                  -      3,372       2,090       2,507       1,152
           定期保守代金                  -      4,158       4,488       2,115       1,523
           保険料
                             60       163       169       117       124
           仲介手数料及び広告費                  -      2,141       2,062        615       929
           信託報酬                 275       350       350       325       325
           その他賃貸事業費用                  2      228       164        5       5
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                  5,158       46,836       41,831       55,396       25,003
          (D)減価償却費                  1,692       17,909       16,107        7,331       4,441
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  3,465       28,926       25,724       48,064       20,562
          (F)資本的支出                    -      5,266        963      4,015        460
          (G)NCF＝(C)－(F)                  5,158       41,569       40,868       51,381       24,542
                                198/264






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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
               物件番号           Ｇ-30       Ｇ-31       Ｇ-32       Ｇ-33       Ｇ-34
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                         兵庫駅前通         瑞穂       大須      仙台小鶴新田        仙台上杉
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 55,165       17,704       25,809       24,718       57,990
           賃貸料収入                52,864       17,338       25,300       23,905       54,966
           その他収入                 2,301        366       509       813      3,024
          (B)賃貸事業費用
                           11,974        4,823       8,818       6,646       14,377
           賃借料                  -      420        -       -      757
           物件管理委託費                 1,472        478       686       670      1,558
           公租公課                 3,139       1,280       2,373       1,366       3,647
           水道光熱費                 755       351       281       406       657
           修繕費
                            1,853        551      1,913       2,124       3,632
           定期保守代金
                            2,228        943      1,179       1,249       1,765
           保険料                 105        40       63       63       105
           仲介手数料及び広告費                 2,100        418      2,008        474      1,975
           信託報酬                 315       275       275       275       275
           その他賃貸事業費用                  2       66       38       17        2
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 43,191       12,881       16,990       18,071       43,613
          (D)減価償却費                  7,090       4,054       9,239       6,576       16,827
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 36,101        8,826       7,751       11,495       26,786
          (F)資本的支出                  4,293        313       792       447        -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 38,898       12,567       16,198       17,624       43,613
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

               物件番号           Ｇ-35       Ｇ-36       Ｇ-37       Ｇ-38
                         プロシード       プロシード       プロシード       プロシード
               物件名
                                 釣鐘       深江橋       西大路
                          金山３
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   9月29日
               運用期間　　　（自）
                     （至）   2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 28,211       18,782       32,318        3,492
           賃貸料収入
                           27,659       18,706       32,231        3,247
           その他収入                 551        76       87       244
          (B)賃貸事業費用                  7,160       5,708       5,586        377
           賃借料                  -       -       -       -
           物件管理委託費                 769       516       890        -
           公租公課                 2,095       1,314       1,744         -
           水道光熱費                 266       195       357        1
           修繕費                 1,264        577       609        -
           定期保守代金
                            1,294       1,166       1,160        230
           保険料
                             39       58       89        8
           仲介手数料及び広告費                 977      1,602        307        -
           信託報酬                 275       275       275        49
           その他賃貸事業費用                 178        2      152        88
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 21,050       13,073       26,731        3,115
          (D)減価償却費                  9,722       3,804       3,625        787
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                 11,327        9,268       23,106        2,327
          (F)資本的支出                    -       -      220        -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 21,050       13,073       26,511        3,115
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）
               物件番号           Ｒ-2       Ｒ-3       Ｒ-4       Ｒ-5
                                プロシード              プロシード
                         プロシード              プロシード
               物件名
                          水戸       水戸２      筑波学園都市         水戸３
                        2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日   2023年   5月  1日
               運用期間　　　（自）
                     （至）
                        2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日       2023年10月31日
          (A)賃貸事業収入                 15,534       16,416       28,972       29,940
           賃貸料収入                15,019       15,152       27,401       28,869
           その他収入
                             514      1,264       1,570       1,070
          (B)賃貸事業費用                  3,606       3,835       8,250       5,186
           賃借料                  -       -       -       -
           物件管理委託費
                             578       593       787      1,098
           公租公課
                             873       988      2,029       1,988
           水道光熱費                 219       233       598       302
           修繕費                 299       547      2,451         -
           定期保守代金                 1,030        691      1,503       1,091
           保険料                  42       42       80       42
           仲介手数料及び広告費                  -      245       225       353
           信託報酬
                             336       337       350       275
           その他賃貸事業費用                 227       155       224        35
          (C)賃貸事業収支＝(A)－(B)                 11,927       12,581       20,721       24,753
          (D)減価償却費                  2,529       2,171       8,756       10,540
          (E)賃貸事業損益＝(C)－(D)                  9,398       10,409       11,964       14,212
          (F)資本的支出
                             856       428      5,390         -
          (G)NCF＝(C)－(F)                 11,070       12,153       15,331       24,753
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      （３）【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
        　直近6計算期間における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額は以下のとおりです。な
        お、総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末にお
        ける推移は記載していません。
                        総資産額             純資産総額
                                                1口当たりの純資産額
            年月日
                      （千円）    （注2）         （千円）    （注2）
                                                   （円）
           第31期末
                          90,191,958             43,366,939               170,886
         （2021年     4月30日）
                          (89,008,596)             (42,183,577)               (166,223)
           第32期末               90,258,562             43,341,547               170,785
         （2021年10月31日）                 (89,100,577)             (42,183,562)               (166,222)
           第33期末
                          90,240,908             43,380,875               170,940
         （2022年     4月30日）
                          (89,043,588)             (42,183,555)               (166,222)
           第34期末               90,625,199             43,484,713               171,350
         （2022年10月31日）                 (89,109,896)             (41,969,411)               (165,379)
           第35期末              103,703,546              49,236,654               174,303
         （2023年     4月30日）
                         (102,102,749)              (47,635,857)               (168,636)
           第36期末              103,441,378              48,854,307               172,949
         （2023年10月31日）                (102,123,905)              (47,536,835)               (168,285)
        （注1）括弧内の数値は分配落ち後の金額です。
        （注2）「総資産額」及び「純資産総額」は、千円未満を切捨てて記載しています。
          　本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所における直近6計算期間の市場相場（取引値）

          並びに第36期における月別の市場相場（取引値）は以下のとおりです。
                期     第31期       第32期       第33期       第34期       第35期       第36期
               決算年月      2021年4月      2021年10月       2022年4月      2022年10月       2023年4月      2023年10月
        計算期間別
                最高
        最高・最低
                     233,800       272,800       244,900       265,000       239,500       238,400
               （円）
        投資口価格
                最低
                     190,400       219,100       201,000       221,200       217,500       205,700
               （円）
                月別     2023年5月       2023年6月       2023年7月       2023年8月       2023年9月      2023年10月

                最高
          月別            236,400       238,400       232,900       225,400       223,000       221,100
               （円）
        最高・最低
                最低
        投資口価格
                     226,200       227,200       219,100       209,600       215,500       205,700
               （円）
        及び売買高
               売買高
                      10,756       14,268       11,552       14,470       11,710       14,965
               （口）
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        ②【分配の推移】
          　直近6計算期間における本投資法人の分配金総額、投資口1口当たりの分配金の額は以下のとおりです。
                                   分配金総額
                                                1口当たり分配金
           期          計算期間
                                    （千円）    （注）
                                                  （円）
               自　2020年11月        1日
         第31期                              1,183,362                4,663
               至　2021年      4月30日
               自　2021年      5月  1日
         第32期                              1,157,984                4,563
               至　2021年10月31日
               自　2021年11月        1日
         第33期                              1,197,319                4,718
               至　2022年      4月30日
               自　2022年      5月  1日
         第34期                              1,515,302                5,971
               至　2022年10月31日
               自　2022年11月        1日
         第35期                              1,600,797                5,667
               至　2023年      4月30日
               自　2023年      5月  1日
         第36期                              1,317,472                4,664
               至　2023年10月31日
         （注）「分配金総額」は、千円未満を切捨てて記載しています。
        ③【自己資本利益率（収益率）の推移】

          　直近6計算期間における本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。
                                  自己資本利益率
                                                  年換算値
           期          計算期間
                                    （％）   （注）
                                                  （％）
               自　2020年11月        1日
         第31期                                 2.7              5.5
               至　2021年      4月30日
               自　2021年      5月  1日
         第32期                                 2.7              5.3
               至　2021年10月31日
               自　2021年11月        1日
         第33期                                 2.8              5.6
               至　2022年      4月30日
               自　2022年      5月  1日
         第34期                                 3.0              5.9
               至　2022年10月31日
               自　2022年11月        1日
         第35期                                 3.1              6.2
               至　2023年      4月30日
               自　2023年      5月  1日
         第36期                                 2.5              4.9
               至　2023年10月31日
        （注）「自己資本利益率」は、当期純利益÷平均純資産額により算出しています。平均純資産額とは、（期首純資産額＋期末純資産額）
           ÷2の値を意味します。上記数値は、小数第2位を四捨五入しています。
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    第二部【投資法人の詳細情報】
    第１【投資法人の追加情報】
     １【投資法人の沿革】
         年月日                            事項
                  設立企画人（スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツアセットマネジメ
       2005年    4月28日
                  ント株式会社））による投信法第69条第1項に基づく本投資法人に係る届出
       2005年    5月  2日

                  投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
       2005年    5月  6日

                  投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
                  内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号　関東財務

       2005年    6月15日
                  局長第37号）
       2005年11月30日          ジャスダックに上場（銘柄コード：8979）

       2010年    7月27日

                  東京証券取引所に上場（銘柄コード：8979）
       2010年10月      1日

                  ジャスダックにおける上場の廃止
     ２【役員の状況】

      　本書の日付現在の役員の状況は、以下のとおりです。
                                                         所有
            氏名                                             投資
     役職名                               主要略歴
          （生年月日）                                               口数
                                                        （口）
                   1988年    4月   スターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会社）入社
     執行   平出　和也     （注1）
     役員              1999年11月      スターツ証券株式会社取締役就任
        （1963年11月25日生）
                   2001年11月      スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツアセッ
                         トマネジメント株式会社）取締役就任
                   2004年    6月   同社代表取締役就任（現任）
                   2005年    5月   本投資法人執行役員就任（現任）
                   2013年    7月   株式会社スターツ総合研究所取締役就任
                   2015年    6月   人形町パブリックサービス株式会社代表取締役就任（現任）
                   2015年10月      篠崎駅西口公益複合施設株式会社代表取締役就任（現任）
                                                           0
                   2016年    3月   安城民間収益サービス株式会社取締役就任（現任）
                   2017年    2月   習志野大久保未来プロジェクト株式会社代表取締役就任（現任）
                   2017年    5月   弘前芸術創造株式会社代表取締役就任（現任）
                   2017年    6月   東岡崎駅北東街区複合施設株式会社取締役就任（現任）
                   2019年    2月   スターツニューコースト株式会社取締役就任（現任）
                         弘前賑わい創造株式会社代表取締役就任（現任）
                   2022年    2月   株式会社スターツ総合研究所代表取締役就任（現任）
                   2022年11月      熊谷子育て支援・保健拠点施設株式会社代表取締役就任（現任）
                   1983年    4月   弁護士登録
     監督   野村　茂樹
                         奧野法律事務所（現奧野総合法律事務所）入所（現任）
     役員   （1953年     6月10日生）
                   1991年    3月   社会福祉法人全国盲ろう者協会理事就任（現任）
                   2005年    5月   本投資法人監督役員就任（現任）
                                                           0
                   2017年    6月   社会福祉法人日本盲人福祉委員会評議員就任（現任）
                         公益財団法人藤原ナチュラルヒストリー振興財団理事長就任（現
                         任）
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                                                          所有
            氏名                                             投資
     役職名                               主要略歴
          （生年月日）                                               口数
                                                         （口）
                   1971年11月      アーサーアンダーセン会計事務所入所
     監督   松下　素久
     役員   （1948年     3月24日生）      1980年    1月   松下明公認会計士事務所入所
                   1981年    3月   公認会計士登録
                   1985年11月      松下公認会計士事務所開設（現任）
                                                           0
                   2005年    5月   本投資法人監督役員就任（現任）
                   2014年    6月   共立信用組合理事就任
                         日産センチュリー証券株式会社（現日産証券株式会社）監査役就任
                   2016年    6月   共立信用組合監事就任（現任）
                   2020年    6月   日産証券株式会社取締役（監査等委員）就任（現任）
      （注1）平出和也は、本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役を兼務していますが、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条に
         基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。
      （注2）執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2023年1月20日開催の第10回本投資法人投資主総会におい
         て、補欠執行役員として時武洋平が選任されました。なお、時武洋平の主要略歴については後記「第４　関係法人の状況　１　資産運
         用会社の概況　（４）　役員の状況」をご参照ください。
     ３【その他】

        (1）役員の変更
         　執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第1項、規約第18条）。執
         行役員及び監督役員の任期は、就任後2年です。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度におい
         て、その期間を延長又は短縮することは妨げないものとするとされています（投信法第99条第2項、第101条第2
         項、規約第19条第1項）。
         　また、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は他の在任執行役員又は監督
         役員の任期満了とすべきときまでとします（投信法第99条、第101条、会社法第336条第3項、規約第19条第2
         項）。補欠のために選任された執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなさ
         れた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総
         会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了するときまでです。但し、投資主総会の決議によって
         その期間を短縮することを妨げません（規約第19条第3項）。
         　執行役員及び監督役員の解任には、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります
         （投信法第106条、規約第12条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正な行為又は法令上若しくは
         規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決され
         た場合には、発行済投資口の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6ヶ月前より引続き当該投資口を有
         するものに限ります。）は、30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます
         （投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号）。但し、一定の事由がある場合には、役員会は執行役員を
         解任することができます（投信法第114条第2項）。執行役員及び監督役員が変更されたときは、その日から2週
         間以内に、その旨を監督官庁に対して届け出る必要があります（投信法第191条第1項、第188条第1項第2号）。
        (2）規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

         ①　規約の変更
          　規約の変更手続については、後記「第３　管理及び運営　１　資産管理等の概要（５）その他　③　規約の
          変更に関する手続」をご参照ください。
         ②　事業譲渡又は事業譲受

          　該当事項はありません。
         ③　出資の状況その他の重要事項

          　出資の状況については、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　１　投資法人の概況　　
          (５）投資法人の出資総額」をご参照ください。
        (3）訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

         　本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想
         される事実はありません。
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    第２【手続等】
     １【申込（販売）手続等】
        　該当事項はありません。
     ２【買戻し手続等】

        　本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第7条第1
        項）。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人に投資口を有償で取得することができるものとして
        います（規約第7条第2項）。
        　本書の日付現在、本投資口は東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて本投資口を売買することが可
        能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
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    第３【管理及び運営】
     １【資産管理等の概要】
      （１）【資産の評価】
         ①　投資口1口当たりの純資産額
          　本投資法人が発行する投資口1口当たりの純資産額は、後記「（４）計算期間」に記載の決算期毎に、以下
          の算式にて算出します。
          　1口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数
         ②　資産の評価額

          　本投資法人は、資産の評価を以下に定める方法及び基準により行うものとします（規約第34条第1項）。
          イ．不動産、不動産の賃借権及び地上権

           　取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部
           分及び設備等部分について定額法により算出します。但し、正当な事由により採用した方法による算定が適
           当ではなくなった場合で、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法に
           より算定することができるものとします。
          ロ．信託の受益権

           　信託財産中の不動産、不動産の賃借権及び地上権については、前記イ．に従った評価を行い、匿名組合出
           資持分については、後記ハ．に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計
           の基準及び慣行に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持
           分相当額を算定した価額とします。
          ハ．不動産に関する匿名組合出資持分

           　匿名組合出資持分の構成資産が、前記イ．及びロ．に掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、
           金融資産の場合には一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行ったうえで、こ
           れらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額をもって評価します。
          ニ．有価証券（不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を含みます。）

            　満期保有目的の債券に分類される場合には、取得原価により評価し、その他有価証券に分類される場合
            には、時価により評価します。但し、市場価格のない株式等は、取得原価により評価します。
          ホ．デリバティブ取引に係る権利

            　デリバティブ取引により生じる正味の債権及び債務は時価により評価します。
            　但し、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行により、ヘッジ取引と認められるものにつ
            いては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品に関する会計基準及び金融商品会計に関
            する実務指針に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処
            理を適用できるものとします。
          ヘ．金銭債権

           　取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高
           い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときには、償
           却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
          ト．その他

           　上記に定めのない資産については、投信法その他関係適用法令、投資信託協会の評価規則及び一般に公正
           妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って算出された価額により評価します。
         ③　資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、以下のイ．又はロ．に記載する資産につ

           いては、「②資産の評価額」記載の評価方法及び基準によらずに以下のように評価するものとします（規約
           第34条第2項）。
          イ．不動産、不動産の賃借権及び地上権

           　不動産鑑定士による不動産鑑定評価等に基づいて算定した価額により評価します。
          ロ．信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分

           　信託財産の構成資産が不動産の場合又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産又は不動産を構成資産とす
           る信託の受益権の場合はイ．に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基
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           準及び慣行に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相
           当額又は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
         ④　資産評価の基準日

          　資産評価の基準日は、決算期（毎年4月30日と10月31日）とします。
         ⑤　計算書類等の作成

          　1口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人の計算に
          関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人の計算に関する規則」とい
          います。）第58条、第68条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され（投信法第129条）、役
          員会により承認された場合に、承認された旨が遅滞なく投資主に対して通知され、承認済みの計算書類、資産
          運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びに会計監査報告が投資主に提供される（投信法第131条第2項、第3
          項、第5項）ほか、金融商品取引法に基づいて決算日後3ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されま
          す。また、投資口1口当たりの純資産額は投資信託協会の規則に従って、公表されます。
      （２）【保管】

          　本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。なお、保管振替機構が振替
          機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継す
          る者が存在しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取扱われなくなったときには、投資主は、本投
          資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替法第227条第2項）。この場合、投
          資主は、証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するか、あるいは、投資主自身が当該投
          資証券を直接保管することができます。
      （３）【存続期間】

          　本投資法人には存続期間の定めはありません。
      （４）【計算期間】

          　本投資法人の計算期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年4月末日までの6ヶ月間と
          し、各営業期間の末日を決算期とします（規約第33条）。
      （５）【その他】

         ①　増減資に関する制限
          イ．投資口の追加発行
           　本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします（規約第5条第1項）。本投資法人は、かかる発
           行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得たうえで、その発行する投資口を引き受ける者の
           募集をすることができます。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して
           割り当てる投資口をいいます。)1口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照
           らして公正な金額として役員会の承認を得た金額とします（規約第5条第2項）。
          ロ．国内における募集

           　本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
           は、100分の50を超えるものとします（規約第6条）。
          ハ．最低純資産額

           　本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします（規約第9条）。
         ②　解散の条件

          　本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
          イ．投資主総会の決議
          ロ．合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
          ハ．破産手続開始の決定
          ニ．解散を命ずる裁判
          ホ．投信法第216条に基づく同法第187条の登録の取消
          　なお、規約には、解散事由に関する定めはありません。
         ③　規約の変更に関する手続

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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
          　規約を変更するには、投資主総会において、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上により可決される必
          要があります（投信法第140条、第93条の2第2項第3号）。但し、書面による議決権行使が認められているこ
          と、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後
          記 「３　投資主・投資法人債権者の権利　（１）　投資主の権利　①　投資主総会における議決権」をご参照
          ください。
          　本投資口の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券
          上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制
          限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報
          告書により開示されます。また変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報
          告書の添付書類として開示されます。
         ④　関係法人との契約の更改等に関する手続

          　本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関
          する規定は、以下のとおりです。
          イ．資産運用会社：スターツアセットマネジメント株式会社

            資産運用委託契約
            期間及び     本投資法人の登録完了日（2005年6月15日）から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに
            更新     相手方に対する書面による申し出がなされなかったときは、さらに1年間延長、以後も同様
                 とします。
            解約     資産運用委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　本投資法人は、投資主総会の承認を得たうえで本資産運用会社に対して3ヶ月前までに
                  書面をもって解約の通知をすることで、資産運用委託契約を解除することができます。
                 ②　本投資法人は、本資産運用会社に次に掲げる事由が生じたときは、原則として役員会
                  の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
                  ⅰ　資産運用委託契約又は規約の規定に違反した場合
                  ⅱ　資産運用委託契約に定める本資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場
                   合
                  ⅲ　本資産運用会社につき支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続
                   開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立、手形交換所における取引停止処分、重
                   要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合
                  ⅳ　資産の運用に係る業務を引続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
                 ③　本投資法人は、本資産運用会社に次に掲げる事由が生じたときは、資産運用委託契約
                  を解約しなければなりません。
                  ⅰ　本資産運用会社が投信法に規定される資産運用会社でなくなったとき
                  ⅱ　投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
                  ⅲ　解散したとき
            変更等     両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続きに従って、変更することが
                 できます。
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          ロ．資産保管会社：三井住友信託銀行株式会社
            資産保管業務委託契約
            期間及び     契約締結日（2005年5月2日）から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいず
            更新     れか一方から書面による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より2年間延長
                 するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に本投資法人が解散となった場
                 合は、本投資法人の解散日までとします。
            解約     資産保管業務委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
                  ことで、資産保管業務委託契約を解約することができます。但し、解約通知における指
                  定の解約日経過後であっても、本投資法人が三井住友信託銀行株式会社以外の委託業務
                  を受託する者（以下「後任資産保管会社」といいます。）との間で委託事務の委託に関
                  する契約を締結するまで引続き効力を有するものとします。なお、解約通知における指
                  定の解約日から90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任資産保管会社との資産保
                  管業務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと三井住友信託銀行株式会社が合
                  理的に判断した場合には、三井住友信託銀行株式会社は文書による通知のうえ資産保管
                  業務委託契約を失効させることができます。
                 ②　当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、他の当事者は文書にて契約
                  の解除を通知することにより、直ちに資産保管業務委託契約を解約することができま
                  す。
                  ⅰ　資産保管業務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を
                   及ぼすと認めたとき
                  ⅱ　破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは
                   特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
            変更等     資産保管業務委託の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に
                 支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは両当事者協議のうえ、これを改
                 訂することができます。改訂に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び
                 準則性を遵守するものとし、書面（本投資法人については役員会での承認があったことを
                 示す書類を含みます。）をもって行うものとします。
          ハ．投資主名簿等管理人：三井住友信託銀行株式会社

            投資主名簿等管理人委託契約
            期間及び     契約締結日（2009年1月5日）に効力を生じ、以降その有効期間の期限は定めていません。
            更新
            解約     投資主名簿等管理人委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　当事者間の文書による解約の合意。この場合には、当事者間の合意によって定めると
                  きに投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
                 ②　当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には、当該
                  通知到達の日から3ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に投資主名簿等管
                  理人委託契約は終了します。
                 ③　当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開
                  始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止
                  処分が生じたとき、他方が行う文書の解約の通知。この場合には、当該通知において指
                  定する日に投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
                 ④　当事者のいずれか一方がこの契約に違反し、かつ引続きこの契約の履行に重大な支障
                  を及ぼすと認められる場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、当該通
                  知到達の日から2週間経過後に投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
                 ⑤　投資主名簿等管理人委託契約に定める当事者の表明及び保証違反の事実が判明した場
                  合に、他方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知において指定された
                  日に投資主名簿等管理人契約は終了します。
            変更等     両当事者協議のうえ、双方の合意に基づき変更することができます。
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          ニ．特別口座管理機関：三井住友信託銀行株式会社
            特別口座の管理に関する契約
            期間及び     契約締結日（2009年1月5日）に効力を生じ、以降その有効期間の期限は定めていません。
            更新
            解約     特別口座の管理に関する契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合には、特別口座管理機関がすべ
                  ての特別口座の廃止手続を完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
                 ②　社債株式等振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口
                  が振替機関によって取扱われなくなった場合。この場合には、特別口座管理機関がすべ
                  ての特別口座の廃止手続を完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
                 ③　当事者のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつその違反が引続
                  き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められたときに他
                  方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知到達の日から2週間経過後若し
                  くは当該通知において指定された日に特別口座の管理に関する契約は終了します。
                 ④　本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資主名簿等管理人委託契約が締結されてお
                  り、当該契約について契約の終了事由若しくは特別口座管理機関が解約権を行使しうる
                  事由が発生したときに、特別口座管理機関が本投資法人に文書で解約を通知した場合。
                  この場合における特別口座の管理に関する契約の終了日については前号後段の規定を準
                  用します。
                 ⑤　特別口座の管理に関する契約に基づく口座管理事務手数料の変更の協議が整わなかっ
                  たとき、投資主名簿等管理人が本投資法人に文書で解約を通知した場合。この場合にお
                  ける特別口座の管理に関する契約の終了日については、第3号後段の規定を準用します。
                 ⑥　特別口座の管理に関する契約に定める当事者の表明及び保証違反の事実が判明した場
                  合に、他方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知において指定された
                  日に特別口座の管理に関する契約は終了します。
            変更等     両当事者協議のうえ、双方の合意に基づき変更することができます。
          ホ．経理に関する事務の一般事務受託者：スターツアセットマネジメント株式会社

            一般事務委託契約（経理に関する事務）
            期間及び     2023年5月1日から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいずれか一方からに
            更新     よる申出がなされなかったときは、さらに2年間延長するものとし、その後も同様としま
                 す。
            解約     一般事務委託契約は次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
                  ことで、一般事務委託契約を解約することができます。
                 ②　当事者のいずれか一方が、以下に掲げる事項に一つでも該当する場合、当該相手方に
                  対する文書による通知により、直ちに一般事務委託契約を解除することができます。
                  ⅰ　一般事務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及
                   ぼすと認められた場合
                  ⅱ　破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別
                   清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
            変更等     当事者の書面による合意及び法令に従って変更することができます。
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          へ．機関の運営に関する事務の一般事務受託者：スターツアセットマネジメント株式会社
            一般事務委託契約（機関の運営に関する事務）
            期間及び     契約締結日（2008年7月1日）から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいず
            更新     れか一方から書面による申出がなされなかったときは、さらに2年間延長するものとし、そ
                 の後も同様とします。
            解約     一般事務委託契約は次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ①　当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
                  ことで、一般事務委託契約を解約することができます。
                 ②　当事者のいずれか一方が、以下に掲げる事項に一つでも該当する場合、当該相手方に
                  対する文書による通知により、直ちに一般事務委託契約を解除することができます。
                  ⅰ　一般事務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及
                   ぼすと認められた場合
                  ⅱ　破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別
                   清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
            変更等     当事者の書面による合意及び法令に従って変更することができます。
          ト．投資法人債に関する事務の一般事務受託者：株式会社りそな銀行

            第1回投資法人債、第3回投資法人債及び第4回投資法人債に係る事務委託契約
            期間及び     契約期間及び更新の定めはありません。
            更新
            解約     解約の定めはありません。
            変更等     変更の必要が生じたときは、その都度当事者は相互にこれに関する協定を締結します。
          チ．投資法人債に関する事務の一般事務受託者：株式会社みずほ銀行

            第2回投資法人債に係る事務委託契約
            期間及び     契約期間及び更新の定めはありません。
            更新
            解約     解約の定めはありません。
            変更等     変更の必要が生じたときは、その都度当事者は相互にこれに関する協定を締結します。
          リ．会計監査人：監査法人日本橋事務所

           　本投資法人は、監査法人日本橋事務所を会計監査人とします。
           　会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（投信法第96条、規約第37条）。会計監査人の任期
           は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。
           会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再
           任されたものとみなされます（投信法第103条、規約第39条）。
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          ヌ．特定関係法人：スターツアメニティー株式会社
            マスターリース契約（本投資法人、本資産運用会社及び信託受託者の四者間で契約を締結しています。）
            期間及び     前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　（２）　投資資
            更新     産　③　その他投資資産の主要なもの　ニ．賃貸借状況の概要　d.　主要なテナントの概
                 要　ⅱ．主要なテナントへの賃貸条件」をご参照ください。
            解約     信託受託者により異なりますが、概ね以下のような解約条項を定めています。
                 ①　信託受託者は、マスターレッシーにつき次の各号の一に該当する事実があった場合
                  は、10日以上の期間を定めて書面による催告を行ったうえで解除することができます。
                  ⅰ　賃料その他の債務の支払を怠ったとき
                  ⅱ　その他契約に違背する行為があったとき
                  ⅲ　信託受託者が、当初委託者又は受益者の権利利益を保護するため必要があると認め
                   るとき
                  ⅳ　マスターレッシーの内部管理に関する業務体制に変更が生じたため、マスターレッ
                   シーに対するプロパティマネジメント業務の委託の継続が困難になったとき
                  ⅴ　マスターレッシーが、信託受託者の指導にもかかわらず、プロパティマネジメント
                   業務の改善を行わないとき
                 ②　信託受託者は、マスターレッシーにつき、次の各号の一に該当する事実があった場合
                  には、催告を必要とせず、即時解除できます。
                  ⅰ　解散、支払停止、又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続、特別清算、特定調
                   停手続若しくはこれらに類する手続開始の申立てがあったとき
                  ⅱ　手形交換所の取引停止処分を受けたとき
                  ⅲ　差押、滞納処分又は強制執行を受けたとき
            変更等     当事者の書面による合意による場合に限り、変更又は修正することができます。
          　本資産運用会社が、本投資法人の運用資産の取得及び譲渡に資するために特定関係法人との間で締結してい

          る契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
          ル．特定関係法人：スターツコーポレーション株式会社

          　　パイプラインサポート契約
            期間及び     契約締結日（2009年9月28日）から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
            更新     る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、さらに1年間有効となる
                 ものとし、以後も同様とします。
            解約     解約の定めはありません。
            変更等     変更等の定めはありません。
          ヲ．特定関係法人：スターツデベロップメント株式会社

          　　パイプラインサポート契約
            期間及び     契約締結日（2005年10月3日）から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
            更新     る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、さらに1年間有効となる
                 ものとし、以後も同様とします。
            解約     解約の定めはありません。
            変更等     変更等の定めはありません。
          ワ．特定関係法人：スターツアメニティー株式会社

          　　パイプラインサポート契約
            期間及び     契約締結日（2013年4月15日）から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
            更新     る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、さらに1年間有効となる
                 ものとし、以後も同様とします。
            解約     解約の定めはありません。
            変更等     変更等の定めはありません。
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         ⑤　公告
          　本投資法人の公告は、電子公告により行います。但し、事故その他やむをえない事由により電子公告による
          ことができないときは、日本経済新聞に掲載して行います（規約第4条）。
     ２【利害関係人との取引制限】

        (1）法令に基づく制限
         ①　利害関係人との取引制限
          　資産運用会社は、法令の定めるところにより、親法人等又は子法人等が関与する取引について、次の行為を
          行うことが禁じられています（金融商品取引法第44条の3第1項）。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業
          者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人
          その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者（金融商品取引法第31条の4第3項）をいいます。
          「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品
          取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者（金融商品取
          引法第31条の4第4項）をいいます。
          イ．通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
            の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引又は店頭デリバティブ取引を行うこと（金融商品
            取引法第44条の3第1項第1号）。
          ロ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結すること
            を条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該
            顧客との間で当該契約を締結すること（金融商品取引法第44条の3第1項第2号）。
          ハ．当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方
            針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと
            （金融商品取引法第44条の3第1項第3号）。
          ニ．前三号に掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資
            者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるもの
            として業府令で定める行為（金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条）。
           なお、本資産運用会社の取締役との間の取引についての制限その他の本資産運用会社による運用の制限につ

          いては、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　２　投資方針　（４）投資制限　②金融商品
          取引法及び投信法に基づく投資制限　イ．資産運用会社による運用の制限」をご参照ください。
         ②　利害関係人等との取引についての投資法人役員会の承認

          　資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録
          投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又
          は譲渡及び不動産の貸借（当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める
          ものを除きます。）が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同
          意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりま
          せん（投信法第201条の2）。
         ③　利益相反のおそれがある場合の書面の交付

          　資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の
          投資法人、利害関係人等（資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の資産運用会社
          と密接な関係を有するものとして投信法施行令で定める者をいいます。）その他の投信法施行令で定める者と
          の間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項にお
          いて同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるとこ
          ろにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資
          産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなけれ
          ばなりません（投信法第203条第2項）。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定
          めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の
          資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載す
          べき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則
          で定めるものにより提供することができます（投信法第203条第4項、第5条第2項）。
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         ④　資産の運用の制限
          　登録投資法人は、(1）その執行役員又は監督役員、(2）その資産運用会社、(3）その執行役員又は監督役員
          の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、(4）その資産運用会社の取締役、会計参与
          （会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこ
          れらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（登録投資法人の投資主の保護に欠けるおそれ
          が少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借
          の代理又は媒介を行わせること、及び金融商品取引法第35条第3項の届出をして不動産の管理業務を行う資産
          運用会社に、不動産の管理を委託すること等）を除きます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193
          条、投信法施行令第116条、第117条、第118条）。
          イ．有価証券の取得又は譲渡
          ロ．有価証券の貸借
          ハ．不動産の取得又は譲渡
          ニ．不動産の貸借
          ホ．不動産の管理の委託
          ヘ．宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工その他これらに類するも
            のとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引、及び再生可能エネルギー発電設備の製
            造、設置その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引以外の
            特定資産に係る取引
        (2）本投資法人の自主ルール

         　本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行ううえで、利害関係人との取引にかかる自主ルールを以下
         のとおり定めています。
         ①　関連会社等の定義
         イ．投資法人の計算に関する規則第67条第4項に規定される本投資法人の関連当事者に該当する者
         ロ．財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みま
            す。以下「財務諸表等規則」といいます。）第8条第8項に規定される資産運用会社の関係会社に該当する
            会社等
         ハ．イ．若しくはロ．の規定に該当する者がアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社（資産流動化
            法第2条第3項に規定される特定目的会社を含みます。以下同じです。）、イ．若しくはロ．の規定に該当
            する会社等の役職員が役員の過半数を占める特別目的会社等、その意思決定に関して上記イ．又はロ．の
            規定に該当する者が重要な影響を及ぼし得ると認められる特別目的会社
         ニ．イ．又はロ．の規定に該当する者が、その保有していた資産を流動化した際に設立された特別目的会社
         ②　本自主ルールの適用範囲

         　本資産運用会社は、以下に記載する取引を関連会社等と行う場合においては、それぞれにつき「関連会社等
         との取引に関するルール」に定める基準を遵守するものとしています。
         イ．関連会社等からの特定資産の取得
         ロ．関連会社等への特定資産の譲渡
         ハ．関連会社等へのマスターリース業務の委託
         ニ．関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
         ホ．上記ニ．に規定するプロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の関連会社等への再委託の承認
         ヘ．関連会社等への大規模修繕工事の発注
         ト．関連会社等による投資法人債の引受け
         チ．関連会社等による投資口の引受け及び募集
         リ．関連会社等への信託業務の委託
         ヌ．関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託
         ル．上記ハ．乃至ヘ．以外の資産運用関連付随業務の委託
         ヲ．その他上記各号に類する取引
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         ③　本自主ルールの意義
         　本投資法人は、物件の取得・譲渡、マスターリース業務の委託、プロパティマネジメント業務の委託、リーシ
         ング業務の再委託等について、本資産運用会社のスポンサー企業であるスターツコーポレーション株式会社及び
         そのグループ会社と取引を行い、それらの関連会社等の有する能力を活用して、資産の着実な成長と安定した収
         益の確保を目指して運用を行っていますが、一方でその取引において利益相反が生じるおそれがあります。本自
         主ルールは、利益相反対策を目的とし、本資産運用会社の社内規程として制定し、その厳格な運用を、本投資法
         人・本資産運用会社の意思決定の中に位置づけて行っています。具体的には、上記「②　本自主ルールの適用範
         囲」のイ．乃至ル．に記載する関連会社等との取引については、すべてコンプライアンス委員会の承認を得る必
         要があることを定め、これらの取引については、コンプライアンス委員会においてコンプライアンスオフィサー
         の賛同がない限り、承認されることはありません。また、コンプライアンス委員会で承認された後、投資委員会
         にて審議され、その採択についてもまた、外部専門家及びコンプライアンスオフィサー双方の賛同が必要となっ
         ています。以上のように、本投資法人が行う関連会社等との取引については、コンプライアンスオフィサー及び
         外部専門家が単独で否決できる意思決定プロセスを定めることにより、利益相反取引の排除対策を講じていま
         す。
         ④　関連会社等との取引状況等

          イ．取引状況
          　　特定資産の売買取引等について、該当事項はありません。
          ロ．支払手数料等の金額

                                  関連会社等との取引の内訳
                 支払手数料総額Ａ                                       Ｂ／Ａ
           区分
                                                支払額Ｂ
                   （千円）                                     （％）
                                  支払先
                                                （千円）
          委託管理料            97,394     スターツアメニティー株式会社                        95,398      98.0
          修繕工事費           359,896     スターツアメニティー株式会社                        302,344       84.0
          保守点検費           140,984     スターツアメニティー株式会社                        138,891       98.5
          広告宣伝費            61,252     スターツアメニティー株式会社                        60,509      98.8
          更新手数料            25,636     スターツアメニティー株式会社                        24,896      97.1
        (注）「支払手数料総額Ａ」及び「支払額Ｂ」は、千円未満を切捨てて、Ｂ／Ａ                               の比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
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     ３【投資主・投資法人債権者の権利】
        （１）投資主の権利
         ①投資主総会における議決権
          イ．本投資法人の投資主は、投資主総会において、その有する投資口1口につき1個の議決権を有しています
            （投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文）。投資主総会において決議される
            事項は、以下のとおりです。
           a．執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除
            きます。）と解任（投信法第96条、第104条、第106条）
           b．資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意（投信法第198条第2項、第206条第1
            項、第205条第2項本文）
           c．投資口の併合（投信法第81条の2、会社法第180条第2項（第3号及び第4号を除きます。））
           d．投資法人の解散（投信法第143条第3号）
           e．規約の変更（投信法第140条）
           f．その他の投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条第1項）
          ロ．投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

           a．投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過
            半数をもって行います（投信法第93条の2第1項、規約第12条）。規約の変更その他一定の重要事項に関
            しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の
            2以上に当たる多数をもって決議されなければなりません（投信法第93条の2第2項）。
           b．投資主は、書面によって議決権を行使することができます。書面によって行使した議決権の数は、出席
            した投資主の議決権の数に算入します（投信法第90条の2第2項、第92条第1項、第2項、規約第13条第1
            項）。
           c．投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。電磁的方法に
            よって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入することができます（投信法第92条
            の2第1項、第3項、規約第13条第2項）。
           d．投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権を行使することがで
            きます。投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会毎にその代理権を証明する書面を本投資
            法人に提出しなければなりません（投信法第94条第1項、会社法第310条第1項、第2項、規約第13条第3
            項）。
           e．投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提
            出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき
            は、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約
            第14条第1項）。
           f．上記e．の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の
            議決権の数に算入します（投信法第93条第3項、規約第14条第2項）。
           g．上記e．及びf．は、（ⅰ）以下の各事項に関する議案が投資主総会に提出されることについて本投資法
            人が本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこれに準ずる方法により公表し
            た日のいずれか早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投資口を6か月以上引き続き
            有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人（招集権者が執行役員若しくは監督役員以外の
            者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方）に通知した場合、又は、（ⅱ）以下の各事項に関す
            る議案について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資法人のウェブ
            サイトにおいて公表した場合は、当該議案については適用しません（規約第14条第3項）。
            (1)　執行役員又は監督役員の選任又は解任
            (2)　資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約
            (3)　解散
            (4)　投資口の併合
            (5)　執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除
            (6)　上記各号に類すると合理的に判断される議案
           h．上記e．及びf．は、規約第14条を変更する規約変更議案については適用しません（規約第14条第4項）。
           i．本投資法人は、2016年12月20日及びその日以後、遅滞なく招集し、以降、隔年毎の12月20日及びその日
            以後遅滞なく招集した投資主総会については、2016年10月末日及び以降隔年毎の10月末日における最終
            の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行使す
            ることができる投資主とします。これにかかわらず、必要があるときは、役員会の決議により、あらか
            じめ公告する一定の日における投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を
            もって、その権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者とします（投信法第77条の3第2
            項、第3項、第4項、会社法第124条第2項、第3項、規約第10条、第15条）。
         ②その他の共益権

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          イ．代表訴訟提起権（投信法第204条第3項、第116条、第119条第3項、会社法第847条（第2項を除きま
            す。））
            　6ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面その他の法務省令で定める方法
            により、本資産運用会社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴え
            の提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請
            求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
          ロ．投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条）

            　投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不
            公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議についての特別の利害関係を有している
            投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から3ヶ月以内
            に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存
            在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効
            を確認する訴えを提起することができます。
          ハ．執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項）

            　執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれ
            らの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損
            害が生ずるおそれがあるときは、6ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、当該行
            為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対し
            ても同様です。
          ニ．新投資口発行差止請求権（投信法第84条第1項、会社法第210条）

            　投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われ
            る場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、当該投資口の発行
            をやめることを請求することができます。
          ホ．新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権（投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会社法第828条第1項

            第2号、第4号、第2項第2号、第4号）
            　投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新
            投資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6ヶ月以内に、本投資法人に対して新投資口及び
            新投資口予約権発行無効の訴えを提起することができます。
          ヘ．投資口併合差止請求権（投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3）

            　投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれが
            あるときは、本投資法人に対し、当該投資口の併合をやめることを請求することができます。
          ト．合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号）

            　投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日か
            ら6ヶ月以内に合併の無効の訴えを提起することができます。
          チ．合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2）

            　投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあると
            きは、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求することができます。
          リ．投資主提案権（投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項本文、第4項、第5項）

            　発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、
            投資主総会の日より8週間前までに書面をもって、(1)一定の事項を投資主総会の目的とするべきことを
            請求することができ、また、(2)投資主総会の目的である事項について当該投資主の提出する議案の要領
            を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。但し、投資主がかか
            る請求をする場合において、当該投資主が提出しようとする議案の数が10を超えるときは、10を超える
            数に相当することとなる数の議案については、上記請求権は適用されません。
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          ヌ．投資主総会招集権（投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項）
            　発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、
            会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して、投資主総会の招集を請求することが
            でき、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主
            総会の日とする投資主総会招集の通知が発せられない場合には、招集の請求をした投資主は、監督官庁
            の許可を得て招集することができます。
          ル．書面交付請求権（投信法第94条第1項、会社法325条の5）

            　投資主（投信法第91条第2項の承諾をした投資主を除きます。）は、本投資法人に対し、電子提供措置
            事項   （投信法第94条第1項、会社法第325条の3第1項（第3号、第5号及び第6号を除きます。）に掲げる
            事項をいいます。）を記載した書面の交付を請求することができます。
          ヲ．検査役選任請求権（投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条）

            　発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、投資主総会にかか
            る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立って監督官庁に検査役の選任を
            請求することができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投
            資法人の業務の執行に関し、不正行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに
            足りる事由があるときに、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、監督官庁に検査役の選
            任の申立てをすることができます。
          ワ．執行役員等解任請求権（投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号）

            　発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員又は監督
            役員の職務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわ
            らず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、当該投資主総会の
            日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
          カ．解散請求権（投信法第143条の3）

            　発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著し
            く困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるとき
            や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、
            やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
         ③分配金請求権（投信法第77条第2項第1号、第137条、規約第35条）

         　本投資法人の投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた分配方針に従って作成され、役員会の承認
         を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有していま
         す。本投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　２　投資
         方針　（３）分配方針」をご参照ください。
         なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につい
         て行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
         合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得し
         ます（振替法第228条、第149条）。
         ④残余財産分配請求権（投信法第77条第2項第2号、第158条）

         　本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
         受ける権利を有しています。
         ⑤払戻請求権（規約第7条第1項）

         　投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
         ⑥投資口の処分権（投信法第78条第1項、第3項、社債株式等振替法第228条、第140条）

         　投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
         　本振替投資口については、投資主は、保管振替機構に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口
         座に当該譲渡に係る本振替投資口の口数の増加の記載又は記録を受けることにより、本振替投資口の譲渡を行う
         ことができます。但し、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名
         簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。なお、投
         資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名
         称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。以下同じです。）により行われます（社債株式等振替法第228
         条、第151条第1項、第152条第1項）。また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡
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         を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行ったうえで、譲受人の口座に振り替える必要がありま
         す。
         ⑦投資証券交付請求権及び不所持請求権（投信法第85条第1項、第3項、会社法第217条）

         　投信法上、投資主は、投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口に係る投資証券の交付を受けることがで
         きます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。しかしながら、社債株式等振替法の規
         定に基づき、本投資法人は、本振替投資口について投資証券を発行することができません（社債株式等振替法第
         227条第1項）。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を
         失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって
         取扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（社債株式等振替
         法第227条第2項）。
         ⑧帳簿等閲覧請求権（投信法第128条の3）

         　投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにした上で、会計帳簿及びこれに関連す
         る資料の閲覧又は謄写を請求することができます。
         ⑨投資口買取請求権（投信法第149条の3第1項、第149条の8第1項、第149条の13第1項）

         　本投資法人が吸収合併消滅法人、新設合併消滅法人又は吸収合併存続法人として合併する場合に、合併契約承
         認のための投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ当該投資主総会において合併に
         反対した投資主は、本投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができま
         す。
         ⑩少数投資主権の行使手続（社債株式等振替法第228条、第154条）

         　振替投資口にかかる少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記
         載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、振替機
         関が個別投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をい
         います。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができ
         ます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限り、少数
         投資主権を行使することができます。
        （２）投資法人債権者の権利

         ①元利金支払請求権
         　投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
         ②投資法人債の処分権（社債株式等振替法第115条、第66条、第67条第1項、第2項）

         　本投資法人は、第1回投資法人債、第2回投資法人債、第3回投資法人債及び第4回投資法人債につき、社債株式
         等振替法に基づく一般債振替制度において保管振替機構が取扱うことに同意しており、発行の際に社債株式等振
         替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転はすべて社債株式等振
         替法に従い、口座管理機関が管理する振替口座簿への記載又は記録によって行われることとなり、投資法人債券
         は発行されません（社債株式等振替法第115条、第66条、第67条第1項）。但し、投資法人債権者は、保管振替機
         構が社債株式等振替法第3条第1項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管
         振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は振替投資法人債が振替機関によって取扱われなくなったと
         きに限り、投資法人債券の交付を受けることができます（社債株式等振替法第115条、第67条第2項）。
         ③投資法人債権者集会における議決権

         　投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法及
         び会社法の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
          イ．投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られます
            （投信法第139条の10第2項、会社法第716条）。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなけ
            れば、その効力を生じません（投信法第139条の10第2項、会社法第734条第1項）。
          ロ．投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。

           ａ．投資法人債権者は、投資法人債権者集会において、その有する投資法人債の金額の合計額（償還済みの
             額を除きます。）に応じて議決権を有します（投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項）。投資
             法人債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議決
             権の額は、出席した議決権者（議決権を行使することができる投資法人債権者をいいます。以下同じで
             す。）の議決権の額に算入されます（投信法第139条の10第2項、会社法第726条、第727条）。
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           ｂ．投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定め
             がある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有する者
             の 同意をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1以上
             で、かつ出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を有する者の同意がなければなりませ
             ん（投信法第139条の10第2項、会社法第724条第1項、第2項）。
           ｃ．投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人
             又は投資法人債管理者が招集します（投信法第139条の10第2項、会社法第717条第1項、第2項）。但
             し、投資法人債の総額（償還済みの額を除きます。）の10分の1以上に当たる投資法人債を有する投資
             法人債権者は、本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債管理補助者に対して、投資法人債権者集
             会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます
             （投信法第139条の10第2項、会社法第718条第1項）。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者
             集会の招集手続が行われない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て
             投資法人債権者集会を招集することができます（投信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項）。
           ｄ．投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄
             写の請求をすることができます（投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項）。
         ④投資法人債管理者（投信法第139条の8）

         　本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
         受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金
         額が1億円以上である場合その他投資法人債権者の保護にかけるおそれがないものとして法令で定める場合は、
         この限りではありません。なお、本投資法人が現在発行している投資法人債については、各投資法人債の金額が
         1億円以上であるため、投資法人債管理者を設置していません。
         ⑤投資法人債管理補助者（投信法第139条の9の2）

         　本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理補助者を定め、投資法人債権者のために、投
         資法人債の管理の補助を行うことを委託することができます。但し、当該投資法人債が担保付社債である場合
         は、この限りではありません。なお、本投資法人が現在発行している投資法人債については、投資法人債管理補
         助者を設置していません。
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    第４【関係法人の状況】
     １【資産運用会社の概況】
      （１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
         ①　名称
          　スターツアセットマネジメント株式会社
         ②　資本金の額（本書の日付現在）

          　150,000千円
         ③　事業の内容

           ⅰ．投資運用業（金融商品取引法第28条第4項）
           ⅱ．投資助言・代理業（金融商品取引法第28条第3項）
           ⅲ．投信法に基づく一般事務の受託業務
           ⅳ．不動産コンサルティング業務
           ⅴ.  ホテル、オフィス等各種施設の運営及び管理
           ⅵ．宅地若しくは建物の賃貸に係る業務
           ⅶ．上記各項に付帯関連する一切の業務
         ④　会社の沿革

           年月日                          事項

                  スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツアセットマネジメント株式会

         2001年10月31日
                  社）設立
                  宅地建物取引業者として宅地建物取引業法第3条に基づく免許取得
         2001年12月22日
                  （東京都知事(5)第80325号　本書の日付現在）
                  宅地建物取引業法第50条の2に基づく取引一任代理等の認可取得
         2004年11月11日
                  （国土交通大臣認可第25号）
                  証券取引法等改正法による改正前の投信法第6条に基づく投資法人資産運用業の認可取得
         2004年12月20日
                  （内閣総理大臣第36号）
         2005年    1月21日

                  社団法人投資信託協会（現一般社団法人投資信託協会）に入会
                  金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録

         2007年    9月30日
                  （関東財務局長(金商)第343号）
         2008年    7月  2日
                  投資法人の機関の運営に関する事務を行う業務についての兼業業務の届出
         2010年    9月30日

                  不動産コンサルティング業務の兼業承認取得
         2010年10月      1日

                  スターツアセットマネジメント株式会社に商号変更
         2016年    2月  1日

                  投資運用業の業務の内容及び方法の変更届出（投資一任業務の追加）
         2018年    2月  7日

                  金融商品取引業の種別に係る変更登録（投資助言・代理業の追加）
         2021年    8月  3日

                  各種施設の運営及び管理業務の兼業承認取得
                  投資法人の一般事務（①投資法人の計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する事務、
         2022年    5月26日
                  ③納税に関する事務）の兼業承認取得
         2023年    3月  5日
                  宅地若しくは建物の賃貸に係る業務についての兼業業務の届出
         ⑤　株式の総数及び資本金の額の増減（本書の日付現在）

          イ．発行可能株式総数
           　4,000株
          ロ．発行済株式の総数

           　3,000株
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          ハ．最近5年間における資本金の額の増減

          　該当事項はありません。
         ⑥　経理の概況

          　本資産運用会社の経理の概況は、以下のとおりです。
          イ．最近の事業年度における主な資産と負債の概況
                           　　　　　　　　　（単位：千円）
                       第21期             第22期
                    （2022年3月31日）            （2023年3月31日）
           総資産              633,791             904,826
           総負債              167,799             290,771
           純資産              465,991             614,054
          ロ．最近の事業年度における損益の概況

                           　　　　　　　　　（単位：千円）
                       第21期             第22期
                    自　2021年4月       1日     自　2022年4月       1日
                    至　2022年3月31日            至　2023年3月31日
           売上高              603,053             794,416
           経常利益              171,650             382,621
           当期純利益              118,016             265,962
         ⑦　その他

          イ．役員の変更
           　本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の
           3分の1以上の株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します（会社法第309条第1項、第329
           条第1項、第341条、本資産運用会社の定款（以下「定款」といいます。）第17条第2項、第25条第2項）。取
           締役の選任については、累積投票によりません（会社法第342条第1項、定款第17条第3項）。取締役の任期
           は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結のときまで、監査役
           の任期は4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結のときまでです。但
           し、補欠又は増員として選任された取締役の任期は、他の在任取締役の任期が満了すべきときまでとし、補
           欠として選任された監査役の任期は前任者の任期が満了すべきときまでとします（会社法第332条第2項、第
           336条第1項、第3項、定款第18条第2項、第26条第2項）。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更
           があった場合には、監督官庁へ2週間以内に届け出ます（金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3
           号）。また、本資産運用会社の取締役又は執行役が他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であると
           きは、その職務を行うべき社員）、監査役又は執行役に就任し若しくはこれらを退任した場合には、遅滞な
           く、その旨を監督官庁に届け出ます（金融商品取引法第31条の4第1項。他の会社の取締役、会計参与、監査
           役又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合も同様です。）。
          ロ．定款の変更

           　本資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です（会社法第466条、第309条第
           1項、第2項第11号）。2007年6月30日開催の株主総会、2008年6月3日開催の株主総会、2009年6月19日開催の
           株主総会、2010年10月1日開催の株主総会、2018年1月29日開催の株主総会、2021年6月28日開催の株主総
           会、2022年6月28日開催の株主総会及び2023年3月1日開催の株主総会にてそれぞれ定款の変更を行っていま
           す。
          ハ．訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実

           　本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想され
           る事実はありません。
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         ⑧　関係業務の概要
          　本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
          イ．本投資法人の資産の運用に係る業務
          ロ．本投資法人が行う資金調達に係る業務
          ハ．本投資法人への報告業務
          ニ．その他本投資法人が随時委託する上記イ．乃至ハ．に付随し又は関連する業務
          ホ．本投資法人の機関の運営に関する事務
          ヘ．番号法に係る個人番号関係事務等
          ト．本投資法人の経理に関する事務
      （２）【運用体制】

          　本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　１　投資法
          人の概況　(4）投資法人の機構　②　投資法人の運用体制」、投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
          については、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　３　投資リスク　(3)　投資リスクに対
          する管理体制」をご参照ください。
      （３）【大株主の状況】

                                                  （本書の日付現在）
                                                        比率

                                               所有株式数
                名称                    住所                    （％）
                                                （株）
                                                       （注）
        スターツコーポレーション株式会社                    東京都中央区日本橋三丁目4番10号                       3,000       100.0

                         合　計                         3,000       100.0

       （注）「比率」とは、発行済株式（自己株式を除きます。）の総数に対する所有株式数の比率をいい、小数第2位以下を切捨てています。
      （４）【役員の状況】

          　本書の日付現在の本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
                                                       所有株式
        役職名       氏名                    主要略歴
                                                       数（株）
                    前記「第１　投資法人の追加情報　２　役員の状況」をご参照ください。
              平出　和也
       代表取締役                                                   0
              （注2）
                    1996年    4月   スターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会
                           社）入社
                    2005年    9月   スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツ
                           アセットマネジメント株式会社）出向
       取締役
                    2005年11月       同社入社
       不動産コン
                    2010年10月       同社不動産コンサルティング部長就任
       サルティン
              時武　洋平                                             0
       グ部長兼
                    2013年    4月   人形町パブリックサービス株式会社取締役就任（現任）
       ファンド運
                    2013年    6月   篠崎駅西口公益複合施設株式会社取締役就任（現任）
       営事業部長
                    2013年    7月   スターツアセットマネジメント株式会社取締役不動産コン
                           サルティング部長就任
                    2016年    2月   同社取締役不動産コンサルティング部長兼ファンド運営事
                           業部長就任（現任）
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                                                       所有株式
        役職名       氏名                    主要略歴
                                                       数（株）
                    1987年    4月   千曲不動産株式会社（現スターツコーポレーション株式会
                           社）入社
                    2001年11月       スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツ
                           アセットマネジメント株式会社）取締役就任
                    2008年10月       同社取締役管理部長退任　取締役（非常勤）就任
       取締役
                           スターツケアサービス株式会社取締役就任
              高内　啓次                                             0
       運用部長
                    2010年    5月   スターツアメニティー株式会社入社
                           同社経理部長就任
                    2012年    3月
                           エスティーメンテナンス株式会社監査役就任
                    2012年    6月
                           賃住保証サービス株式会社監査役就任
                           スターツアセットマネジメント株式会社入社
                    2023年    7月
                           同社取締役運用部長就任（現任）
                    1973年    4月   株式会社大和銀行（現株式会社りそな銀行）入社
                    1991年10月       同社青山支店支店長就任
                    1993年    7月   同社池袋支店支店長就任
                    1995年    1月   同社検査部（東京）検査役就任
       監査役      加藤　保治                                             0
                    2007年    1月   株式会社ベストセラーズ取締役就任
                    2014年    5月   スターツアセットマネジメント株式会社監査役就任（現
                           任）
                    1989年    4月   スターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会
                           社）入社
                    1995年    3月   スターツ出版株式会社監査役就任（現任）
                    1999年11月       スターツ証券株式会社監査役就任
                    2001年    4月   株式会社リアルジョブ（現ピタットハウスネットワーク株
                           式会社）監査役就任（現任）
                    2001年11月       スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツ
       監査役
              村松　久行                                             0
                           アセットマネジメント株式会社）監査役就任（現任）
       （非常勤）
                    2006年    6月   スターツコーポレーション株式会社経理部長就任
                    2011年    6月   同社執行役員（財務担当）就任
                    2016年    4月   同社常務執行役員（経理担当）就任
                    2016年    7月   スターツアメニティー株式会社監査役就任（現任）
                           スターツコーポレーション株式会社取締役就任（現任）
                    2018年    6月
                    2021年    7月   スターツ証券株式会社取締役就任（現任）
       （注1）本書の日付現在、本資産運用会社の役職員数は35名です。
       （注2）平出和也は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務していますが、2004年12月20日付で、当時の投信法第13
          条に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。
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          　なお、本書の日付現在の本資産運用会社の役員以外の重要な役職者は以下のとおりです。
                                                       所有株式
        役職名       氏名                    主要略歴
                                                       数（株）
                           千曲建設株式会社（現スターツコーポレーション株式会
                     1978年    4月
                           社）入社
                     1984年    4月   同社幕張本郷支店支店長就任
       コンプライ
                     1988年    4月   同社南行徳支店支店長就任
       アンスオ       倉持　寿幸                                            0
                     1989年    1月   同社営業本部長就任
       フィサー
                           スターツホーム株式会社常務取締役就任
                     2005年    4月
                           エスティ―メンテナンス株式会社常務取締役就任
                     2009年    6月
                           スターツアセットマネジメント株式会社入社コンプライア
                     2018年    9月
                           ンスオフィサー就任（現任）
                     1980年    3月   株式会社大和銀行（現株式会社りそな銀行）入社
                           スターツアメニティー株式会社入社経理部長代理就任
                     2006年11月
                           スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツ
                     2007年    7月
                           アセットマネジメント株式会社）監査役（非常勤）就任
                           スターツコーポレートサービス株式会社入社代行業務部グ
                     2013年    4月
       管理部長       浜口　英樹                                            0
                           ループ長就任
                           スターツアセットマネジメント株式会社監査役（非常勤）
                     2016年10月
                           辞任
                           同社入社不動産コンサルティング部部長就任
                           同社管理部長就任（現任）
                     2019年    9月
                     1990年    4月   スターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会
                           社）入社
                     2005年10月      スターツＣＡＭ株式会社入社
       投資部長       新井　浩之                                            0
                     2006年    4月   スターツアセットマネジメント投信株式会社（現スターツ
                           アセットマネジメント株式会社）入社
                     2013年    7月   同社投資部長就任（現任）
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      （５）【事業の内容及び営業の概況】
         ①　事業の内容
          　本資産運用会社は、金商法上の金融商品取引業者であり、投信法上の資産運用会社として本投資法人の資産
          の運用にかかる業務を行うとともに、本投資法人の機関の運営に関する業務及び経理に係る一般事務並びに宅
          地若しくは建物の賃貸に係る業務を行うほか、兼業業務の承認を受けて、不動産コンサルティング業務、ホテ
          ル、オフィス等各種施設の運営及び管理業務を行っています。また、本投資法人以外の不動産ファンドの資産
          運用業務を受託しているほか、投資助言業務も行っています。
         ②　営業の概況

          　本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
         ③　資産運用会社としての業務

          イ．資産運用業務
           　本投資法人を代理して、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の
           取得・運用・処分を行うこと。
          ロ．資金調達業務
           ａ．本投資法人を代理して、本投資法人が行う投資口の追加発行、借入若しくは借換又は投資法人債の発行
             （以下、これらをあわせて「資金調達」といいます。）並びにその前提及び付随関連業務を行うこと。
           ｂ．本投資法人を代理して、本投資法人が発行する投資口の上場申請、その他上場に関する業務を行うこ
             と。
           ｃ．委託業者が発行する投資口が上場された場合、本投資法人を代理して、本投資法人に関する情報の随時
             開示、その他のＩＲ活動を行うこと。
           ｄ．本投資法人が行った資金調達の取決めに基づく継続的な管理上の要求に応じて、本投資法人を代理し
             て、本投資法人への資金供給者（投資法人債管理者を含みます。）に報告をすること。
          ハ．報告業務
           　委託業務に関して、定期的に報告書を作成して本投資法人に交付するほか、本投資法人の求めに応じて報
           告すること。
          ニ．付随業務
           　その他イ．乃至ハ．に付随する業務を行うこと。
         ④　投資法人の一般事務受託者としての業務

          イ．本投資法人の機関の運営に関する事務を行うこと。
          ロ．本投資法人の経理に係る一般事務を行うこと。
         ⑤　不動産コンサルティング業務

          　建築企画、コンサルティング及びこれらに付随するプロジェクトマネジメント業務を行うこと。
         ⑥　各種施設の運営及び管理業務

          　不動産コンサルティング業務を行った各種プロジェクト等により開発されたホテル、オフィス等の各種施設
          についてその運営及び管理を行うこと。
         ⑦　宅地若しくは建物の賃貸に係る業務

          　不動産コンサルティング業務を行った各種プロジェクト等に関連する土地並びに商業施設の賃貸に係る業務
          を行うこと。
         ⑧　資本関係

          　該当事項はありません。
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     ２【その他の関係法人の概況】
        Ａ　資産保管会社、投資主名簿等管理人及び特別口座管理機関
      （１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
         ①　名称
          　三井住友信託銀行株式会社
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　342,037百万円
         ③　事業の内容
          　銀行法（昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。）に基づき銀行業を
          営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。
          以下「兼営法」といいます。）に基づき信託業務を営んでいます。
      （２）【関係業務の概要】

        a．資産保管会社としての業務
         ①　本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要となる当該資産に係る
          権利を証する書類（不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類等）その
          他の書類等の保管
         ②　預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
         ③　帳簿等の作成事務
         ④　上記に関して必要となる配送及び輸送事務
         ⑤　本投資法人の印鑑の保管事務
         ⑥　その他前各号に準ずる業務又は付随する業務
        b．投資主名簿等管理人としての業務

         ①　投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
         ②　投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務
         ③　投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下「投資主等」といいます。）の氏名、住所の
          登録に関する事務
         ④　投資主等の提出する届出の受理に関する事務
         ⑤　投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面用紙（又は
          委任状）の作成等に関する事務
         ⑥　金銭の分配（以下、「分配金」といいます。）の計算及びその支払いのための手続きに関する事務
         ⑦　分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
         ⑧　投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事務
         ⑨　委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事務
         ⑩　募集投資口の発行に関する事務
         ⑪　投資口の併合又は分割に関する事務
         ⑫　自己投資口の消却に関する臨時事務
         ⑬　投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申し出の受付に関する事務（前各号の事務に関連する
          ものに限ります。）
         ⑭　法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
         ⑮　その他振替機関との情報の授受に関する事務
         ⑯　番号法に係る個人番号関係事務等
         ⑰　投資主総会資料の電子提供制度に係る書面交付請求に関する事務
         ⑱　前各号に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上定める事務
        c．特別口座管理機関としての業務

         ①　振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務
         ②　総投資主報告に関する事務
         ③　新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
         ④　保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請
          求に関する事務
         ⑤　振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記
          録に関する事務
         ⑥　特別口座の開設及び廃止に関する事務
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         ⑦　加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事
          務
         ⑧　特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事務
         ⑨　社債株式等振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
         ⑩　加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
         ⑪　加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
         ⑫　前各号に掲げるもののほか、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人（以
          下「加入者等」といいます。）による請求に関する事務
         ⑬　前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する
          事務
         ⑭　加入者等からの照会に対する応答に関する事務
         ⑮　投資口の併合又は分割に関する事務
         ⑯　番号法に係る個人番号関係事務等
         ⑰　前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理人が協議の上定め
          る事務
      （３）【資本関係】

          　該当事項はありません。
        Ｂ　投資法人債に関する事務の一般事務受託者

      （１）名称、資本金の額及び事業の内容
         ①　名称
          　株式会社りそな銀行
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　279,928百万円
         ③　事業の内容
          　銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
      （２）関係業務の概要

        a．第1回投資法人債・第3回投資法人債・第4回投資法人債の発行事務
         ①　投資法人債の払込金の交付
         ②　投資法人債原簿の作成その他投資法人債原簿に関する事務
         ③　投資法人債券台帳の作成
         ④　その他当事者間で協議のうえ必要と認められる事務
        b．第1回投資法人債・第3回投資法人債・第4回投資法人債の発行代理人業務

        c．第1回投資法人債・第3回投資法人債・第4回投資法人債の期中事務

         ①　投資法人債原簿の管理
         ②　租税特別措置法等に基づく納税事務
         ③　投資法人債の買入消却に係わる事務
         ④　投資法人債券台帳の調整に関する作成
         ⑤　その他当事者間で協議のうえ必要と認められる事務
        d．第1回投資法人債・第3回投資法人債・第4回投資法人債の支払代理人業務

      （３）資本関係

         　該当事項はありません。
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        Ｃ　投資法人債に関する事務の一般事務受託者
      （１）名称、資本金の額及び事業の内容
         ①　名称
          　株式会社みずほ銀行
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　1,404,065百万円
         ③　事業の内容
          　銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
      （２）関係業務の概要

        a．第2回投資法人債の発行事務
         ①　投資法人が割当てを決定した額に本投資法人債の払込金額を乗じた金額の投資法人への交付
         ②　投資法人債原簿の作成及び投資法人債券台帳の調製
         ③　その他当事者間協議のうえ必要と認められる事務
        b．第2回投資法人債の発行代理人業務

        c．第2回投資法人債の期中事務

         ①　投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
         ②　投資法人債券台帳の調製に関する事務
         ③　租税特別措置法等に基づく利子所得税等の納付
         ④　投資法人債の買入消却に係る事務
         ⑤　その他当事者間協議のうえ必要と認められる事務
        d．第2回投資法人債の支払代理人業務

      （３）資本関係

        　該当事項はありません。
        Ｄ　特定関係法人

      （１）名称、資本金の額及び事業の内容
         ①　名称
          　スターツコーポレーション株式会社
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　11,039百万円
         ③　事業の内容
          　建設、不動産の仲介・賃貸管理、分譲事業などを行うグループ会社を傘下とする持株会社です。
      （２）関係業務の概要

         　本資産運用会社に100％出資する会社（親会社）であるため、特定関係法人に該当します。関係業務の概要に
         ついては、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　１　投資法人の概況　（３）　投資法人の仕
         組み　②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容」をご参照くだ
         さい。
      （３）資本関係

         　2023年10月31日現在、本投資法人の投資口38,017口を所有しています。
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        Ｅ　特定関係法人
      （１）名称、資本金の額及び事業の内容
         ①　名称
          　スターツデベロップメント株式会社
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　320百万円
         ③　事業の内容
          　分譲戸建住宅及び分譲マンション等の企画・開発・販売を行っています。
      （２）関係業務の概要

         　本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の3第3項第2号の取引を行い、又は、
         行った法人であり、特定関係法人に該当します。関係業務の概要については、前記「第一部　ファンド情報　第
         １　ファンドの状況　１　投資法人の概況　（３）　投資法人の仕組み　②　本投資法人及び本投資法人の関係
         法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容」をご参照ください。
      （３）資本関係

         　該当事項はありません。
        Ｆ　特定関係法人

      （１）名称、資本金の額及び事業の内容
         ①　名称
          　スターツアメニティー株式会社
         ②　資本金の額（2023年9月30日現在）
          　350百万円
         ③　事業の内容
          　不動産の管理及び賃貸を行っています。
      （２）関係業務の概要

         　本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の3第3項第4号の取引を行い、又は、
         行った法人であり、特定関係法人に該当します。関係業務の概要については、前記「第一部　ファンド情報　第
         １　ファンドの状況　１　投資法人の概況　（３）　投資法人の仕組み　②　本投資法人及び本投資法人の関係
         法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容」をご参照ください。
      （３）資本関係

         　該当事項はありません。
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    第５【投資法人の経理状況】
     1　財務諸表の作成方法について
      　本投資法人の財務諸表は、財務諸表等規則及び同規則第2条の規定により、投資法人の計算に関する規則に基づいて
      作成しています。
      　財務諸表に記載している金額は、原則、千円単位で表示し、単位未満を切捨てています。
     2　監査証明について

      　本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第36期計算期間(2023年5月1日から2023年10月31
      日）の財務諸表について、監査法人日本橋事務所の監査を受けています。
     3　連結財務諸表について

      　本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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     １【財務諸表】
      （１）【貸借対照表】
                                                   （単位：千円）
                                    前期              当期
                                 (2023年4月30日)              (2023年10月31日)
     資産の部
       流動資産
                                       1,997,761              1,307,187
        現金及び預金
                                       2,241,549              2,364,605
        信託現金及び信託預金
                                        43,892              28,112
        営業未収入金
                                        85,241              81,785
        前払費用
                                        57,503
        未収消費税等                                                 -
                                         8,959              8,295
        その他
                                       4,434,907              3,789,985
        流動資産合計
       固定資産
        有形固定資産
                                      52,585,883              53,144,986
          信託建物
                                     △ 11,668,684             △ 12,257,229
           減価償却累計額
                                      40,917,198              40,887,756
           信託建物（純額）
                                       1,279,506              1,281,242
          信託構築物
                                       △ 891,639             △ 910,773
           減価償却累計額
                                        387,867              370,468
           信託構築物（純額）
          信託機械及び装置                               5,376              5,376
                                        △ 5,107             △ 5,107
           減価償却累計額
                                          268              268
           信託機械及び装置（純額）
                                        794,115              851,440
          信託工具、器具及び備品
                                       △ 369,788             △ 415,933
           減価償却累計額
                                        424,327              435,507
           信託工具、器具及び備品（純額）
                                      55,563,624              55,981,772
          信託土地
                                      97,293,287              97,675,773
          有形固定資産合計
        無形固定資産
                                       1,042,267              1,033,873
          信託借地権
                                          322              280
          ソフトウエア
                                       1,042,590              1,034,154
          無形固定資産合計
        投資その他の資産
                                        10,000              10,000
          差入敷金及び保証金
                                        710,820              710,820
          信託差入敷金及び保証金
                                        153,966              149,522
          長期前払費用
                                          682              610
          繰延税金資産
                                        27,593              34,430
          その他
                                        903,061              905,383
          投資その他の資産合計
                                      99,238,939              99,615,311
        固定資産合計
       繰延資産
                                        19,342              27,794
        投資法人債発行費
                                        10,358               8,286
        投資口交付費
                                        29,700              36,081
        繰延資産合計
                                      103,703,546              103,441,378
       資産合計
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                                                   （単位：千円）

                                    前期              当期
                                 (2023年4月30日)              (2023年10月31日)
     負債の部
       流動負債
                                       9,032,500              9,061,000
        １年内返済予定の長期借入金
                                        124,919              232,635
        営業未払金
                                        256,231              247,225
        未払金
                                        42,831              54,228
        未払費用
                                         8,568              7,779
        未払法人税等
                                        16,040              18,673
        未払消費税等
                                         1,462              3,783
        前受金
                                          255               78
        その他
                                       9,482,809              9,625,404
        流動負債合計
       固定負債
                                       3,500,000              5,000,000
        投資法人債
                                      40,313,500              38,785,000
        長期借入金
                                        870,171              873,856
        信託預り敷金及び保証金
                                        300,411              302,809
        資産除去債務
                                      44,984,082              44,961,666
        固定負債合計
                                      54,466,892              54,587,070
       負債合計
     純資産の部
       投資主資本
                                      48,082,645              48,082,645
        出資総額
                                     ※1 △ 545,913            ※1 △ 545,913
          出資総額控除額
                                      47,536,732              47,536,732
          出資総額（純額）
        剰余金
          任意積立金
                                        99,000              99,000
           圧縮積立金
                                      ※2 185,848
                                                         -
           買換特例圧縮積立金
                                        284,848               99,000
           任意積立金合計
                                       1,415,073              1,218,575
          当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
                                       1,699,922              1,317,575
          剰余金合計
                                      49,236,654              48,854,307
        投資主資本合計
                                     ※3 49,236,654             ※3 48,854,307
       純資産合計
                                      103,703,546              103,441,378
     負債純資産合計
                                233/264









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      （２）【損益計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期
                                                  当期
                                (自　2022年11月        1日
                                              (自　2023年      5月  1日
                               　至　2023年       4月30日)
                                             　至　2023年10月31日)
     営業収益
                                     ※1 3,554,688             ※1 3,532,337
       賃貸事業収入
                                      ※2 122,212
                                                         -
       不動産等売却益
                                       3,676,901              3,532,337
       営業収益合計
     営業費用
                                     ※1 1,554,855             ※1 1,546,187
       賃貸事業費用
                                        298,910              318,969
       資産運用報酬
                                         8,810              8,800
       資産保管手数料
                                        25,254              23,792
       一般事務委託手数料
                                         1,200              1,200
       役員報酬
                                        105,718              132,722
       その他営業費用
                                       1,994,748              2,031,672
       営業費用合計
                                       1,682,152              1,500,664
     営業利益
     営業外収益
                                          17              19
       受取利息
                                        11,592               6,725
       受取保険金
                                          969             1,070
       未払分配金戻入
                                                        304
                                           -
       その他
                                        12,580               8,120
       営業外収益合計
     営業外費用
                                        208,084              214,660
       支払利息
                                        10,868              16,590
       投資法人債利息
                                         2,809              3,402
       投資法人債発行費償却
                                         2,071              2,071
       投資口交付費償却
                                        47,296              45,179
       融資関連費用
                                          576              576
       その他
                                        271,706              282,480
       営業外費用合計
                                       1,423,026              1,226,304
     経常利益
                                       1,423,026              1,226,304
     税引前当期純利益
     法人税、住民税及び事業税                                    8,571              7,782
                                                         72
                                         △ 600
     法人税等調整額
                                         7,970              7,854
     法人税等合計
                                       1,415,055              1,218,449
     当期純利益
                                          18              125
     前期繰越利益
                                       1,415,073              1,218,575
     当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
                                234/264








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      （３）【投資主資本等変動計算書】
           前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
                                                    （単位：千円）
                                   投資主資本
                       出資総額                      剰余金
                                         任意積立金

                                                      当期未処分
                       出資総額      出資総額                        利  益  又  は
                 出資総額
                        控除額      （純額）                        当期未処理
                                         買換特例圧縮       任意積立金
                                                      損失（△）
                                   圧縮積立金
                                          積立金     合計
                42,230,457             41,684,544        99,000      400,000      499,000     1,301,169

     当期首残高                  △ 545,913
     当期変動額
                 5,852,188             5,852,188
      新投資口の発行
                                     99,000             99,000
      圧縮積立金の積立                                        -         △ 99,000
                                                        313,151
      圧縮積立金の取崩                               △ 99,000     △ 214,151     △ 313,151
      剰余金の配当                                                △ 1,515,302
                                                       1,415,055
      当期純利益
                 5,852,188             5,852,188                          113,904
     当期変動額合計                      -             -  △ 214,151     △ 214,151
                48,082,645             47,536,732        99,000      185,848      284,848     1,415,073
     当期末残高                  △ 545,913
                           （単位：千円）

                    投資主資本
                 剰余金
                             純資産合計
                       投資主資本
                       合計
                 剰余金合計
                 1,800,169      43,484,713      43,484,713

     当期首残高
     当期変動額
                       5,852,188      5,852,188
      新投資口の発行
      圧縮積立金の積立               -      -      -
      圧縮積立金の取崩               -      -      -
      剰余金の配当          △ 1,515,302     △ 1,515,302     △ 1,515,302
                 1,415,055      1,415,055      1,415,055
      当期純利益
                       5,751,941      5,751,941
     当期変動額合計            △ 100,247
                 1,699,922      49,236,654      49,236,654
     当期末残高
                                235/264







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           当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）
                                                    （単位：千円）
                                   投資主資本
                       出資総額                      剰余金
                                         任意積立金

                                                      当期未処分
                       出資総額      出資総額                        利  益  又  は
                 出資総額
                        控除額      （純額）                        当期未処理
                                         買換特例圧縮       任意積立金
                                                      損失（△）
                                   圧縮積立金
                                          積立金     合計
                48,082,645             47,536,732        99,000      185,848      284,848     1,415,073

     当期首残高                  △ 545,913
     当期変動額
                                                        185,848
      圧縮積立金の取崩                                  -  △ 185,848     △ 185,848
      剰余金の配当                                                △ 1,600,797
                                                       1,218,449
      当期純利益
     当期変動額合計                -      -      -      -  △ 185,848     △ 185,848     △ 196,498
                48,082,645             47,536,732        99,000             99,000     1,218,575
     当期末残高                  △ 545,913                      -
                           （単位：千円）

                    投資主資本
                 剰余金
                             純資産合計
                       投資主資本
                       合計
                 剰余金合計
                 1,699,922      49,236,654      49,236,654

     当期首残高
     当期変動額
      圧縮積立金の取崩               -      -      -
      剰余金の配当          △ 1,600,797     △ 1,600,797     △ 1,600,797
                 1,218,449      1,218,449      1,218,449
      当期純利益
     当期変動額合計            △ 382,347     △ 382,347     △ 382,347
                 1,317,575      48,854,307      48,854,307
     当期末残高
                                236/264









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      （４）【金銭の分配に係る計算書】
                                前期
                                                  当期
                            (自　2022年11月        1日
                                              (自　2023年      5月  1日
             区分
                           　至　2023年       4月30日)
                                             　至　2023年10月31日)
     Ⅰ  当期未処分利益
                                 1,415,073,669円                  1,218,575,444円
     Ⅱ  任意積立金取崩額
      　圧縮積立金取崩額                             185,848,993円                   99,000,000円
     Ⅲ  分配金の額
                                 1,600,797,159円                  1,317,472,728円
                                     (5,667円)                  (4,664円)
      （投資口1口当たり分配金の額）
     Ⅳ  次期繰越利益
                                    125,503円                  102,716円
       分配金の額の算出方法                  　本投資法人の規約第35条第1項に                  　本投資法人の規約第35条第1項に
                        定める金銭の分配の方針に基づき、                  定める金銭の分配の方針に基づき、
                        分配金の額は利益の金額を限度とし                  分配金の額は利益の金額を限度とし
                        かつ租税特別措置法第67条の15に規                  かつ租税特別措置法第67条の15に規
                        定されている「配当可能利益の額」                  定されている「配当可能利益の額」
                        の100分の90に相当する金額を超え                  の100分の90に相当する金額を超え
                        るものとしています。かかる方針に                  るものとしています。かかる方針に
                        より、当期においては当期未処分利                  より、当期においては当期未処分利
                        益に租税特別措置法第66条の2によ                  益に租税特別措置法第65条の7によ
                        り積み立てた圧縮積立金取崩額を加                  り積み立てた圧縮積立金取崩額を加
                        算した後の金額を超えない額で発行                  算した後の金額を超えない額で発行
                        済投資口の総口数282,477口の整数                  済投資口の総口数282,477口の整数
                        倍の最大値となる1,600,797,159円                  倍の最大値となる1,317,472,728円
                        を利益分配金として分配することと                  を利益分配金として分配することと
                        いたしました。なお、当期において                  いたしました。なお、当期において
                        本投資法人の規約第35条第4号に定                  本投資法人の規約第35条第4号に定
                        める利益を超えた金銭の分配は行い                  める利益を超えた金銭の分配は行い
                        ません。                  ません。
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      （５）【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   （単位：千円）
                                    前期
                                                  当期
                                (自　2022年11月        1日
                                              (自　2023年      5月  1日
                               　至　2023年       4月30日)
                                             　至　2023年10月31日)
     営業活動によるキャッシュ・フロー
                                       1,423,026              1,226,304
       税引前当期純利益
                                        689,295              662,260
       減価償却費
                                         2,809              3,402
       投資法人債発行費償却
                                         2,071              2,071
       投資口交付費償却
       受取利息                                   △ 17             △ 19
                                        218,952              231,251
       支払利息
                                                       15,780
       営業未収入金の増減額（△は増加）                                 △ 17,433
                                                       3,455
       前払費用の増減額（△は増加）                                 △ 2,368
                                                       57,503
       未収消費税等の増減額（△は増加）                                 △ 57,503
                                                       2,633
       未払消費税等の増減額（△は減少）                                 △ 66,229
                                                      134,833
       営業未払金の増減額（△は減少）                                 △ 40,889
                                         6,135              10,353
       未払金の増減額（△は減少）
                                                       4,443
       長期前払費用の増減額（△は増加）                                 △ 53,573
                                        998,225
       信託有形固定資産の売却による減少額                                                  -
                                                       4,135
                                        △ 5,032
       その他
                                       3,097,467              2,358,410
       小計
                                          17              19
       利息の受取額
       利息の支払額                                △ 201,181             △ 219,854
                                        △ 1,979             △ 8,571
       法人税等の支払額
                                       2,894,325              2,130,003
       営業活動によるキャッシュ・フロー
     投資活動によるキャッシュ・フロー
       信託有形固定資産の取得による支出                              △ 13,500,157              △ 1,082,750
       無形固定資産の取得による支出                                △ 179,191                 -
                                        273,575               54,642
       信託預り敷金及び保証金の受入による収入
       信託預り敷金及び保証金の返還による支出                                 △ 81,977             △ 50,957
                                       △ 109,386              △ 6,837
       投資その他の資産の増減額（△は増加）
       投資活動によるキャッシュ・フロー                              △ 13,597,137              △ 1,085,903
     財務活動によるキャッシュ・フロー
                                      11,390,000               3,532,500
       長期借入れによる収入
       長期借入金の返済による支出                               △ 4,190,000             △ 5,032,500
                                                     1,500,000
       投資法人債の発行による収入                                    -
       投資法人債発行費の支出                                    -           △ 11,855
                                       5,852,188
       投資口の発行による収入                                                  -
       投資口交付費の支出                                 △ 12,430                 -
                                      △ 1,513,075             △ 1,599,763
       分配金の支払額
                                      11,526,681
       財務活動によるキャッシュ・フロー                                             △ 1,611,618
                                        823,870
     現金及び現金同等物の増減額（△は減少）                                                △ 567,518
                                       3,415,440              4,239,310
     現金及び現金同等物の期首残高
                                      ※ 4,239,310             ※ 3,671,792
     現金及び現金同等物の期末残高
                                238/264






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      （６）【注記表】
    （重要な会計方針に係る事項に関する注記）
     1．固定資産の減価償却の方法                ①有形固定資産
                     　　定額法を採用しています。
                     　　なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                     　　　信託建物　　　　　　　　                3～64年
                     　　　信託構築物　　　　　　　10～45年
                     　　　信託機械及び装置　　　　　　                  8年
                     　　　信託工具、器具及び備品　                3～15年
                     ②無形固定資産
                       　定額法を採用しています。また、信託借地権については、定期借地契約の契
                       約期間に基づく定額法を採用しています。
                     ③長期前払費用
                     　　定額法を採用しています。
     2．繰延資産の処理方法
                     ①投資法人債発行費
                       　償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
                     ②投資口交付費
                       　3年間で均等額を償却しています。
     3．収益及び費用の計上基準                ①固定資産税等の処理方法
                       　保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
                       は、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用
                       として処理する方法を採用しています。
                       　但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる
                       固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期
                       間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。
                       　なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資
                       法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該
                       不動産の取得原価に算入しています。
                     ②収益に関する計上基準
                       　本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び
                       当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のと
                       おりです。
                        a．不動産等の売却
                         不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡
                         義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得
                         した時点で収益計上を行っています。
                        b．水道光熱費収入
                         水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容
                         に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計
                         上を行っています。
                         水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものに
                         ついては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額か
                         ら当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識していま
                         す。
     4．ヘッジ会計の方法
                     ①ヘッジ会計の方法
                       　金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用し
                       ています。
                     ②ヘッジ手段とヘッジ対象
                       　ヘッジ手段　金利スワップ取引
                       　ヘッジ対象　借入金金利
                     ③ヘッジ方針
                       　本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジす
                       る目的でデリバティブ取引を行っています。
                     ④ヘッジ有効性評価の方法
                       　金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略し
                       ています。
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     5．キャッシュ・フロー計算書に                　キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
       おける資金の範囲               及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ
                     り、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償
                     還期限の到来する短期投資からなっています。
     6．その他財務諸表作成のための                ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
       基礎となる事項                　保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のす
                       べての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定に
                       ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
                       　なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
                       いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
                        a．信託現金及び信託預金
                        b．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
                         信託土地
                        c．信託借地権
                        d．信託差入敷金及び保証金
                        e．信託預り敷金及び保証金
                     ②消費税等の処理方法
                       　固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
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    （貸借対照表に関する注記）
     ※1.自己投資口の消却の状況
                               前期                  当期
                           （2023年4月30日）                  （2023年10月31日）
      総消却口数                               3,000口                  3,000口
      消却総額                             545,913千円                  545,913千円
     ※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は、以下のとおりです。

               項目                           内訳
      対象資産                      プロシード柏トロワの土地
      発生原因と金額                      2020年3月のプロシード北堀江の売却に伴う売却益549,257千円
      取崩し方針                      税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。
      当期取崩しについての説明                      該当事項はありません。
                                  前期                当期
      金額（単位：千円）
                              （2023年4月30日）                （2023年10月31日）
                                       185,848                   -
      当期積立て・取崩し前残高
                                          -                -
      　損益計算書における取崩し
                                       185,848                   -
      貸借対照表残高
                                          -                -
      　金銭の分配に係る計算書における積立て
                                       185,848                   -
      　金銭の分配に係る計算書における取崩し
                                          -                -
      当期積立て・取崩し後残高
     ※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

                               前期                  当期
                            （2023年4月30日）                  （2023年10月31日）
                                   50,000千円                  50,000千円
    （損益計算書に関する注記）

     ※1.不動産賃貸事業損益の内訳
                                                    （単位:千円）
                              前期                  当期
                           （自   2022年11月      1日          （自　2023年       5月  1日
                          　　至    2023年    4月30日）
                                           　　至　2023年10月31日）
     Ａ.
       不動産賃貸事業収益
        賃貸事業収入
        賃貸料
                                   3,074,584                  3,061,413
        共益費
                                    214,948                  215,625
        駐車場収入
                                    106,205                  105,503
        付帯収入
                                     1,288                  1,387
        その他賃貸事業収入
                                    157,661                  148,408
         不動産賃貸事業収益合計
                                   3,554,688                  3,532,337
     Ｂ．
       不動産賃貸事業費用
        賃貸事業費用
        管理業務費
                                    237,546                  238,378
        修繕費
                                    114,056                  145,567
        公租公課
                                    187,570                  201,899
        信託報酬
                                     35,640                  34,559
        水道光熱費
                                     72,127                  59,371
        損害保険料
                                     8,174                  8,073
        減価償却費
                                    689,253                  662,218
        その他賃貸事業費用
                                    210,485                  196,118
         不動産賃貸事業費用合計
                                   1,554,855                  1,546,187
     Ｃ.
       不動産賃貸事業損益
        (Ａ－Ｂ)
                                   1,999,832                  1,986,150
     ※2．不動産等売却損益の内訳

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     前期（自     2022年11月1日　　至          2023年4月30日）
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）
    　プロシード高円寺南
         不動産等売却収入
                                      251,394
         不動産等売却原価
                                      305,052
         その他売却費用                              1,380
         不動産等売却損
                                      55,038
    　プロシード白楽

         不動産等売却収入
                                      185,718
         不動産等売却原価
                                      251,927
         その他売却費用
                                       1,017
         不動産等売却損
                                      67,226
    　プロシード柏トロワ

         不動産等売却収入
                                      689,508
         不動産等売却原価
                                      441,245
         その他売却費用
                                       3,784
         不動産等売却益
                                      244,478
     当期（自     2023年5月1日　　至          2023年10月31日）

        該当事項はありません。
    （投資主資本等変動計算書に関する注記）

     発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
                            前期                    当期
                        （自   2022年11月      1日            （自   2023年    5月  1日
                       　　至    2023年    4月30日）             　　至    2023年10月31日）
       発行可能投資口総口数                          2,000,000口                    2,000,000口
       発行済投資口の総口数                           282,477口                    282,477口
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    （キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
     ※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                                  （単位：千円）
                            前期                    当期
                        （自   2022年11月      1日            （自   2023年    5月  1日
                       　　至    2023年    4月30日）             　　至    2023年10月31日）
       現金及び預金                            1,997,761                    1,307,187
       信託現金及び信託預金                            2,241,549                    2,364,605
       現金及び現金同等物                            4,239,310                    3,671,792
    （リース取引に関する注記）

     オペレーティング・リース取引（借主側）
     未経過リース料
                                                   （単位：千円）
                            前期                    当期
                         （2023年4月30日）                    （2023年10月31日）
       1年内                            121,731                    122,559
       1年超                           4,959,434                    4,923,408
       合計                           5,081,166                    5,045,968
      (注)  上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
    （金融商品に関する注記）

     1．金融商品の状況に関する事項
       (1)金融商品に対する取組方針
          本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則として
         預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に金融機関からの借入、投資法人債
         の発行、投資口の発行等により、これを行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利
         変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
       (2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

          借入金及び投資法人債は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会
         社の管理部門が月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
          また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借入
         金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引（金利
         スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利スワップの
         特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
          預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当該
         リスクを軽減しています。
       (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

          金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該
         価額が異なる場合もあります。
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     2．金融商品の時価等に関する事項
        2023年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金
       及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであ
       ることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略してい
       ます。
                                                    （単位：千円）
                                           時価
                             貸借対照表計上額                         差額
                                          （注1）
       (1)  1年内返済予定の長期借入金（注2）
                                 9,032,500           9,032,500              -
       (2)  投資法人債（注2）
                                                       △  8,807
                                 3,500,000           3,491,192
       (3)  長期借入金（注2）
                                 40,313,500           40,475,664            162,164
       (4)  デリバティブ取引
                                     -           -          -
        2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現

       金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するもので
       あることから注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため注記を省略して
       います。
                                                    （単位：千円）
                                           時価
                             貸借対照表計上額                         差額
                                          （注1）
       (1)  1年内返済予定の長期借入金（注2）
                                 9,061,000           9,061,000              -
       (2)  投資法人債（注2）
                                                       △  13,640
                                 5,000,000           4,986,359
       (3)  長期借入金（注2）
                                 38,785,000           39,040,003            255,003
       (4)  デリバティブ取引
                                     -           -          -
       （注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
         (1)１年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
           これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等
          しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記
          「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の
          借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
         (2)投資法人債
           元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
         (4)デリバティブ取引
           後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
       （注2）借入金及び投資法人債の決算日（2023年4月30日）後の返済予定額

                                                     （単位：千円）
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                                 5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
        1年内返済予定の長期借入金               9,032,500           -      -      -      -      -
        投資法人債                   -  1,000,000      1,000,000           -      -  1,500,000
        長期借入金                   -  8,761,000      4,549,000      10,020,000       5,720,000      11,263,500
          借入金及び投資法人債の決算日（2023年10月31日）後の返済予定額

                                                     （単位：千円）
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                                 5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
        1年内返済予定の長期借入金               9,061,000           -      -      -      -      -
        投資法人債                   -  1,000,000      1,000,000           -  1,500,000      1,500,000
        長期借入金                   -  6,749,000      5,820,000      8,520,000      5,773,500      11,922,500
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    （有価証券に関する注記）
     前期（2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（2023年10月31日）

        該当事項はありません。
    （デリバティブ取引に関する注記）

     1．ヘッジ会計が適用されていないもの
     前期（2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（2023年10月31日）

        該当事項はありません。
     2．ヘッジ会計が適用されているもの

     前期（2023年4月30日）
        ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                       契約額等
                 デリバティブ取引の                                    当該時価の
        ヘッジ会計の方法                   主なヘッジ対象                      時価
                    種類等                                  算定方法
                                           うち1年超
        金利スワップの         金利スワップ取引
                                                 （注）
                           長期借入金         28,062,500      28,062,500             -
        特例処理         変動受取・固定支払
       （注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
          「金融商品に関する注記          2．金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対
          象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
     当期（2023年10月31日）

        ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                       契約額等
                 デリバティブ取引の                                    当該時価の
        ヘッジ会計の方法                   主なヘッジ対象                      時価
                    種類等                                  算定方法
                                           うち1年超
        金利スワップの         金利スワップ取引
                                                 （注）
                           長期借入金         31,595,000      31,595,000             -
        特例処理         変動受取・固定支払
       （注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
          「金融商品に関する注記          2．金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対
          象となる長期借入金の時価に含めて記載しています。
    （退職給付に関する注記）

     前期（2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（2023年10月31日）

        該当事項はありません。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    （税効果会計に関する注記）
     1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                                                    （単位：千円）
                               前期                  当期
                            （2023年4月30日）                  （2023年10月31日）
     繰延税金資産
      未払事業税損金不算入額
                                       682                  610
      信託借地権償却
                                      2,902                  5,761
      資産除去債務
                                     102,620                  103,288
      繰延税金資産小計
                                     106,205                  109,659
      評価性引当額                              △  105,522                 △  109,049
      繰延税金資産合計
                                       682                  610
     繰延税金資産の純額
                                       682                  610
     2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目

       別の内訳
                                                     （単位：％）
                               前期                  当期
                            （2023年4月30日）                  （2023年10月31日）
     法定実効税率                                 31.46                  31.46
     （調整）
                                     △  35.39                 △  33.80
     支払分配金の損金算入額
     評価性引当額の増減                                  1.72                  0.29
     圧縮積立金取崩額                                  4.11                  2.54
                                     △  1.34
     その他                                                    0.15
     税効果会計適用後の法人税等の負担率                                  0.56                  0.64
    （持分法損益等に関する注記）

     前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）

        該当事項はありません。
    （関連当事者との取引に関する注記）

     1．親会社及び法人主要投資主等
     前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
                               議決権等
                     資本金又は                           取引金額        期末残高
           会社等の                事業の    の所有    関連当事者
      種類           所在地     出資金                    取引の内容      （千円）     科目   （千円）
            名称               内容   (被所有)     との関係
                     （千円）                           (注1)
                                割合
      主要    スターツコー                      被所有          信託受益権
                 東京都          持株        運用資産の
     投資主    ポレーション           11,039,484           直接          の購入      7,900,000      －      -
                 中央区          会社         購入先
     （法人）     株式会社                      13.5%          （注2）
     （注1）取引金額には消費税等が含まれていません。
     （注2）利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購
        入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
     当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）

        該当事項はありません。
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     2．関連会社等
     前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）

        該当事項はありません。
     3．兄弟会社等

    前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
                    資本金又は          議決権等     関連当           取引金額         期末残高
           会社等の               事業の
      種類         所在地     出資金         の所有(被      事者と     取引の内容       （千円）      科目   （千円）
            名称              内容
                                               (注1)         (注1)
                    （千円）         所有)割合      の関係
                                       委託管理料         95,519
                                       修繕工事費        289,190
                                                    営業
                                       保守点検費        137,963         124,105
     主要投資主
                                                    未払金
           スターツ              不動産         不動産等
                                       広告宣伝費         76,174
     (法人)が議
           ア  メ  ニ  東京都         賃貸業・         の賃貸及
                                       更新手数料         26,077
     決権の過半                350,000          －
           ティー株     江戸川区          管理業・         び管理の
     数を所有し
                                                   信託預り
           式会社              建設業          委託先
     ている会社
                                       賃料収入等            敷金及び
                                               272,219         59,618
                                       （注2）
                                                    保証金
                                                    （注2）
                                       資産運用報酬
     主要投資主      スターツ
                                       の支払        375,124     未払金    196,019
     (法人)が議      アセット
                東京都          資産        資産運用
                                       （注3）
     決権の過半      マネジメ          150,000          －
                中央区          運用業          会社
     数を所有し      ント株式
                                       機関運営事務
                                                 850  未払金      935
     ている会社      会社
                                       報酬の支払
                                       信託受益権の
     主要投資主
                                       購入       3,333,000       －      -
           スターツ
     (法人)が議                              運用資産
                                       （注4）
                東京都          不動産
           デベロッ
     決権の過半                320,000          －   の購入及
           プメント
                                       信託受益権の
                中央区          販売業
     数を所有し                              び譲渡先
           株式会社
                                       譲渡
                                              1,124,000       －      -
     ている会社
                                       （注5）
     主要投資主
           篠崎駅西
     (法人)が議                                  信託受益権の
                東京都         公益施設         運用資産
           口公益複
     決権の過半                 30,000          －        購入       1,500,000       －      -
           合施設株
               江戸川区          管理事業         の購入先
                                       （注4）
     数を所有し
           式会社
     ている会社
     （注1）資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等
        が含まれています。
     （注2）賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額（213,181千円）及び「パス・スルー」型契
        約の取引金額（3,269,527千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（59,037千円）を記載しています。信託預り
        敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額（34,404千円）及び「パス・スルー」型
        契約の取引金額（821,992千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（25,214千円）を記載しています。なお「固
        定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　（2）投資資産　
        ニ．賃貸借状況の概要　a．賃貸借状況の概要」をご覧ください。
     （注3）資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬70,031千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬6,182千円が含まれ
        ています。
     （注4）利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で購
        入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
     （注5）利害関係人等への信託受益権の譲渡については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以上で譲渡
        価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
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    当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）
                    資本金又は          議決権等     関連当          取引金額          期末残高
          会社等の                事業の
      種類          所在地     出資金         の所有(被      事者と    取引の内容      （千円）      科目    （千円）
           名称               内容
                     （千円）         所有)割合      の関係           (注1)          (注1)
                                        委託管理料        95,398
                                        修繕工事費       302,344
                                                    営業
    主要投資主                                   保守点検費       138,891         143,458
                                                   未払金
          スターツ               不動産賃          不動産等
                                        広告宣伝費        60,509
    (法人)が議
          ア  メ  ニ  東京都         貸業・管          の賃貸及
                                        更新手数料        24,896
    決権の過半                 350,000          －
          ティー株     江戸川区          理業・建          び管理の
    数を所有し
                                                   信託預り
          式会社                設業         委託先
    ている会社
                                        賃料収入等           敷金及び
                                               254,112          59,624
                                        （注2）            保証金
                                                   （注2）
                                        資産運用報
                                        酬の支払       326,423     未払金    208,128
                                        （注3）
    主要投資主      スターツ
    (法人)が議      アセット                              機関運営事
                東京都          資産         資産運用
    決権の過半      マネジメ           150,000          －        務報酬の支         350   未払金      385
                中央区          運用業          会社
    数を所有し      ント株式                              払
    ている会社      会社
                                        一般事務委
                                        託報酬の支        12,000    未払金     13,200
                                        払
     （注1）資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税等
        が含まれています。
     （注2）賃料収入等については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額（196,216千円）及び「パス・スルー」型契
        約の取引金額（3,262,773千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（57,896千円）を記載しています。信託預り
        敷金及び保証金については、スターツアメニティー株式会社との「固定賃料」型契約の取引金額（34,559千円）及び「パス・スルー」型
        契約の取引金額（825,239千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（25,065千円）を記載しています。なお「固
        定賃料」型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　（2）投資資産　
        ニ．賃貸借状況の概要　a．賃貸借状況の概要」をご覧ください。
     （注3）資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬7,454千円が含まれています。
     4．役員及び個人主要投資主等

     前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
        該当事項はありません。
     当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）

        該当事項はありません。
    （資産除去債務に関する注記）

      資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
     1．当該資産除去債務の概要
       2013年5月1日付で取得した（Ｃ-58）プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく
      原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
     2．当該資産除去債務の金額の算定方法

      　使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間（52～65年）と見積り、割引率は1.531～1.672％を使用
      して資産除去債務の金額を算定しています。
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     3．当該資産除去債務の総額の増減
                                                     （単位：千円）
                               前　期                  当　期
                           （自   2022年11月      1日          （自   2023年    5月  1日
                            至  2023年    4月30日）             至  2023年10月31日）
     期首残高                                250,985                  300,411
     有形固定資産の取得に伴う増加額                                 47,046                    -
     時の経過による調整額                                 2,379                  2,398
     期末残高                                300,411                  302,809
    （賃貸等不動産に関する注記）

      本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅
    等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                                 前期                 当期
                              （自   2022年11月      1日         （自   2023年    5月  1日
                             　　至    2023年    4月30日）          　　至    2023年10月31日）
     貸借対照表計上額        （注1）
                                     86,331,134                 98,335,554
        期首残高
        期中増減額      （注2）
                                     12,004,420                  374,092
                                     98,335,554                 98,709,646
        期末残高
     期末時価    （注3）
                                     118,016,000                 118,967,000
     （注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
     （注2）前期増減額のうち主な増加理由は、（Ｃ-90）プロシード山下公園ザ・タワー以下6物件の取得（13,478,446千円）及び資本的支出
        （213,452千円）によるものであり、主な減少理由は、（Ｃ-34）プロシード高円寺南、（Ｃ-38）プロシード白楽、（Ｃ-57）プロシード
        柏トロワの譲渡（998,225千円）及び減価償却費（689,253千円）によるものです。
        当期増減額のうち主な増加理由は、（Ｇ-38）プロシード西大路の取得（815,638千円）及び資本的支出（214,329千円）によるものであ
        り、主な減少理由は、減価償却費（662,218千円）によるものです。
     （注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
      なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記（損益計算書に関する注記）をご覧ください。

    （収益認識に関する注記）

      顧客との契約から生じる収益を分解した情報
      前期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）
                                                     （単位：千円）
                           顧客との契約から生じる収益                    外部顧客への売上高

                                （注1）
     不動産等の売却（注2）                               1,126,621                   122,212
     水道光熱費収入                                 26,344                  26,344
     その他                                   -              3,528,343
     合計                               1,152,965                  3,676,901
     （注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客と
        の契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
     （注2）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第2項に基づき、損益計算書において不動
        産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
      当期（自　2023年5月1日　至　2023年10月31日）

                                                     （単位：千円）
                           顧客との契約から生じる収益                    外部顧客への売上高

                                （注1）
     不動産等の売却（注2）                                   -                  -
     水道光熱費収入                                 24,372                  24,372
     その他                                   -              3,507,964
     合計                                 24,372                3,532,337
     （注1）企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客と
        の契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
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     （注2）不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号）第48条第2項に基づき、損益計算書において不動
        産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
    （セグメント情報等に関する注記）

      前期   (自  2022年11月1日　至         2023年4月30日)
     1．セグメント情報
      　本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
     2．関連情報

     　（1）製品及びサービス毎の情報
         単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省
        略しています。
     　（2）地域毎の情報

         ①営業収益
          本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
         ②有形固定資産
          本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
         略しています。
     　（3）主要な顧客毎の情報

     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）
                                  営業収益    （注）
             顧客の名称又は氏名                                  関連するセグメント
           スターツアメニティー株式会社                            3,482,708         不動産賃貸事業
       （注）営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」
         型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　（２）投資資産　③
         その他投資資産の主要なもの　ニ．賃貸借状況の概要　a．賃貸借状況の概要」をご覧ください。
      当期   (自  2022年11月1日　至         2023年4月30日)

     1．セグメント情報
      　本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
     2．関連情報

     　（1）製品及びサービス毎の情報
         単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省
        略しています。
     　（2）地域毎の情報

         ①営業収益
          本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
         ②有形固定資産
          本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
         略しています。
     　（3）主要な顧客毎の情報

     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）
                                  営業収益    （注）
             顧客の名称又は氏名                                  関連するセグメント
           スターツアメニティー株式会社                            3,458,989         不動産賃貸事業
       （注）営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」
         型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　５　運用状況　（２）投資資産　③
         その他投資資産の主要なもの　ニ．賃貸借状況の概要　a．賃貸借状況の概要」をご覧ください。
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    （１口当たり情報に関する注記）
                                   前期               当期
                               （自   2022年11月      1日       （自   2023年    5月  1日
                              　　至    2023年    4月30日）        　　至    2023年10月31日）
                                      174,303円               172,949円
     1口当たり純資産額
     1口当たり当期純利益          （注1）（注2）                         5,009円               4,313円
       （注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口
          当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
       （注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
                                   前期               当期
                               （自   2022年11月      1日       （自   2023年    5月  1日
                              　　至    2023年    4月30日）        　　至    2023年10月31日）
                                      1,415,055               1,218,449
     当期純利益（千円）
                                          －               －
     普通投資主に帰属しない金額（千円）
                                      1,415,055               1,218,449
     普通投資口に係る当期純利益（千円）
                                        282,477               282,477
     期中平均投資口数（口）
    （重要な後発事象に関する注記）

    　該当事項はありません。
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      （７）【附属明細表】
         ①　有価証券明細表
          　該当事項はありません。
         ②　デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                                                     （単位：千円）
                                    契約額等
         区分           種類                                 時価
                                         うち1年超
                金利スワップ取引
                                                     （注）
    　市場取引以外の取引                            31,595,000           31,595,000
                変動受取・固定支払
    （注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商
       品に関する注記      2．金融商品の時価等に関する事項」における(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金のうち対象となる長期借
       入金の時価に含めて記載しています。
         ③　不動産等明細表のうち総括表

                                                     （単位：千円）
                                             累計額
                                         減価償却
                       当期
                当期首             当期      当期末                  差引
                                                         摘要
                                         又は
       資産の種類          残高      増加額      減少額       残高                 当期末
                                               当期
                                        償却累計
                      （注2）
                                                    残高
                                              償却額
                                         額
        信託建物        52,585,883        559,103         -  53,144,986      12,257,229       588,545    40,887,756      -
        信託構築物        1,279,506        1,735        -  1,281,242       910,773      19,134     370,468     -

        信託機械

                  5,376        -      -    5,376      5,107        -     268   -
     有形
        及び装置
     固定
        信託工具、
     資産
                 794,115       57,324         -   851,440      415,933      46,144     435,507     -
        器具及び備品
        信託土地        55,563,624        418,147         -  55,981,772          -      - 55,981,772      -

        合計       110,228,507       1,036,310          - 111,264,818      13,589,044       653,824    97,675,773      -

        信託借地権        1,050,763          -      -  1,050,763       16,890      8,393    1,033,873      -

     無形
     固定   ソフトウエア           445       -      -     445      164      41     280   -
     資産
        合計        1,051,209          -      -  1,051,209       17,054      8,435    1,034,154      -
    （注1）金額は千円未満を切捨てて記載しています。
    （注2）当期増加額のうち主な増加理由は、（Ｇ-38）プロシード西大路の取得によるものです。
         ④　その他特定資産の明細表

          　該当事項はありません。
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         ⑤　投資法人債明細表
                                                     （単位：千円）
                 発行     当期首      当期     当期末            償還
         銘柄                                利率           使途     担保
                 年月日      残高     減少額      残高            期限
     第1回無担保投資法人
                 2019年                             2024年     既存借入金
                                       年  0.470％
     債(特定投資法人債間                 1,000,000          -  1,000,000                      無担保
                11月18日                             11月18日      の返済
     限定同順位特約付)
     第2回無担保投資法人
                 2020年                             2025年     既存借入金
                                       年  0.540％
     債(特定投資法人債間                 1,000,000          -  1,000,000                      無担保
                11月19日                             11月19日      の返済
     限定同順位特約付)
     第3回無担保投資法人
     債(特定投資法人債間            2021年                             2031年     既存借入金
                                       年  0.800％
                      1,500,000          -  1,500,000                      無担保
     限定同順位特約付)           11月18日                             11月18日      の返済
     (グリーンボンド)
     第4回無担保投資法人
     債(特定投資法人債間            2023年                             2028年     既存借入金
                                       年  0.800％
                          -      -  1,500,000                      無担保
     限定同順位特約付)           5月22日                             5月22日      の返済
     (グリーンボンド)
         合計         -    3,500,000          -  5,000,000          -   -      -     -

    （注）投資法人債の貸借対照表日以後の1年毎の償還予定額の総額は以下のとおりです。
                                                     （単位：千円）
                 1年以内      1年超2年以内        2年超3年以内       3年超4年以内        4年超5年以内         5年超
       投資法人債              -   1,000,000        1,000,000            -   1,500,000       1,500,000

         ⑥　借入金明細表

         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高            返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)           期限    方法
         借入先
      株式会社
                 763,500         -   763,500         -
      りそな銀行
      株式会社
     1
                 520,000         -   520,000         -
      あおぞら銀行
     年
      株式会社
                 408,500         -   408,500         -
     内
      三井住友銀行
     返
      株式会社
                 387,500         -   387,500         -
      千葉銀行
     済
      株式会社
     予
                 387,500         -   387,500         -
      武蔵野銀行
                                            2023年     期限    借換    無担保
                                       0.91182
     定
                                           5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 158,500         -   158,500         -
     の
      みずほ銀行
     長
      オリックス銀行
                 130,000         -   130,000         -
      株式会社
     期
      三井住友信託銀行
     借
                 56,500        -   56,500         -
      株式会社
     入
      みずほ信託銀行
                 50,000        -   50,000         -
     金
      株式会社
      株式会社
                 11,500        -   11,500         -
      香川銀行
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         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高            返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)           期限    方法
         借入先
      株式会社
                 547,500         -   547,500         -
      りそな銀行
      株式会社
                 530,000         -   530,000         -
      あおぞら銀行
      株式会社
                 458,000         -   458,000         -
      みずほ銀行
      株式会社                                      2023年     期限    借換    無担保
                 240,000         -   240,000         -   0.48182
      武蔵野銀行                                     5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 235,000         -   235,000         -
      千葉銀行
      株式会社
                 76,000        -   76,000         -
      香川銀行
      三井住友信託銀行
                 72,500        -   72,500         -
      株式会社
      株式会社
               1,000,000          -      -  1,000,000
      横浜銀行
      株式会社
                 519,000         -      -   519,000
      りそな銀行
      株式会社
     1
                 479,000         -      -   479,000
      みずほ銀行
     年
      株式会社
                 479,000         -      -   479,000
     内
      三井住友銀行
     返
      株式会社
                 415,000         -      -   415,000
      千葉銀行
     済                                       2023年     期限    借換    無担保
                                       0.75136
                                           11月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
     予
                 415,000         -      -   415,000
      武蔵野銀行
     定
      株式会社
                 321,000         -      -   321,000
     の
      あおぞら銀行
     長
      三井住友信託銀行
                 171,000         -      -   171,000
      株式会社
     期
      オリックス銀行
     借
                 167,000         -      -   167,000
      株式会社
     入
      株式会社
                 34,000        -      -   34,000
     金
      香川銀行
      株式会社
                    -  727,000         -   727,000
      りそな銀行
      株式会社
                    -  450,000         -   450,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                    -  400,000         -   400,000
      京都銀行
      株式会社
                                                   借換資金
                    -  299,000         -   299,000
      みずほ銀行
                                                    及び
      株式会社                                      2024年     期限   運用資産     無担保
                    -  299,000         -   299,000      0.75136
      三井住友銀行                                     5月24日     一括     の   無保証
                                                   取得資金
      株式会社
                    -  259,000         -   259,000
                                                    の一部
      千葉銀行
      株式会社
                    -  259,000         -   259,000
      武蔵野銀行
      三井住友信託銀行
                    -  107,000         -   107,000
      株式会社
      株式会社
                    -  100,000         -   100,000
      香川銀行
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         区分

                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高            返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)           期限    方法
         借入先
      株式会社
     1
                    -  548,000         -   548,000
      りそな銀行
     年
      株式会社
                    -  530,500         -   530,500
     内
      あおぞら銀行
     返
      株式会社
                    -  459,000         -   459,000
      みずほ銀行
     済
      株式会社                                      2024年     期限    借換    無担保
     予
                    -  240,000         -   240,000      0.53136
      武蔵野銀行                                     5月24日     一括    資金    無保証
     定
      株式会社
                    -  235,000         -   235,000
     の
      千葉銀行
      株式会社
     長
                    -   76,000        -   76,000
      香川銀行
     期
      三井住友信託銀行
                    -   72,500        -   72,500
     借
      株式会社
     入
         小計      9,032,500      5,061,000      5,032,500      9,061,000
     金
      株式会社
                 727,000         -   727,000         -
      りそな銀行
      株式会社
                 450,000         -   450,000         -
      あおぞら銀行
      株式会社
                 400,000         -   400,000         -
      京都銀行
      株式会社
                                                   借換資金
                 299,000         -   299,000         -
      みずほ銀行
                                                    及び
      株式会社                                      2024年     期限   運用資産     無担保
                 299,000         -   299,000         -   0.75136
      三井住友銀行                                     5月24日     一括     の   無保証
                                                   取得資金
      株式会社
                 259,000         -   259,000         -
                                                    の一部
      千葉銀行
      株式会社
                 259,000         -   259,000         -
      武蔵野銀行
     長 三井住友信託銀行
                 107,000         -   107,000         -
      株式会社
     期
      株式会社
     借            100,000         -   100,000         -
      香川銀行
     入
      株式会社
               1,089,000          -      -  1,089,000
     金 あおぞら銀行
      株式会社
                 825,000         -      -   825,000
      りそな銀行
      株式会社
                 382,000         -      -   382,000
      千葉銀行
      株式会社
                 382,000         -      -   382,000
      武蔵野銀行
                                       0.93000    2024年     期限    借換    無担保
                                       （注2）    11月22日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 357,000         -      -   357,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 325,000         -      -   325,000
      香川銀行
      株式会社
                 241,000         -      -   241,000
      三井住友銀行
      三井住友信託銀行
                 99,000        -      -   99,000
      株式会社
                                255/264






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         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高            返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)           期限    方法
         借入先
      株式会社
                 831,000         -      -   831,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 635,000         -      -   635,000
      りそな銀行
      株式会社
                 356,000         -      -   356,000
      千葉銀行
      株式会社
                 356,000         -      -   356,000
      武蔵野銀行
                                       0.86000    2025年     期限    借換    無担保
                                       （注2）    5月23日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 303,000         -      -   303,000
      香川銀行
      株式会社
                 250,000         -      -   250,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 225,000         -      -   225,000
      三井住友銀行
      三井住友信託銀行
                 93,000        -      -   93,000
      株式会社
      株式会社
                 449,000         -      -   449,000
      りそな銀行
      株式会社
                 278,000         -      -   278,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 189,000         -      -   189,000
      みずほ銀行
                                       0.87000    2025年     期限    借換    無担保
      株式会社
                 189,000         -      -   189,000
      三井住友銀行                                 （注2）    11月25日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 163,000         -      -   163,000
      千葉銀行
      株式会社
                 163,000         -      -   163,000
      武蔵野銀行
     長
      三井住友信託銀行
     期
                 69,000        -      -   69,000
      株式会社
     借
      株式会社
               1,095,000          -      -  1,095,000
     入
      りそな銀行
     金
      株式会社
               1,060,000          -      -  1,060,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 917,000         -      -   917,000
      みずほ銀行
      株式会社                                 0.92000    2026年     期限    借換    無担保
                 480,000         -      -   480,000
      武蔵野銀行                                 （注2）    5月22日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 470,000         -      -   470,000
      千葉銀行
      株式会社
                 152,000         -      -   152,000
      香川銀行
      三井住友信託銀行
                 146,000         -      -   146,000
      株式会社
      株式会社
                 790,000         -      -   790,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 590,000         -      -   590,000
      りそな銀行
      株式会社
                 286,000         -      -   286,000
      千葉銀行
      株式会社
                 286,000         -      -   286,000
      武蔵野銀行
                                       0.90000    2026年     期限    借換    無担保
                                       （注2）    11月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 248,000         -      -   248,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 244,000         -      -   244,000
      香川銀行
      株式会社
                 181,000         -      -   181,000
      三井住友銀行
      三井住友信託銀行
                 75,000        -      -   75,000
      株式会社
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高            返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)           期限    方法
         借入先
      株式会社
                 548,000         -   548,000         -
      りそな銀行
      株式会社
                 530,500         -   530,500         -
      あおぞら銀行
      株式会社
                 459,000         -   459,000         -
      みずほ銀行
                                            2024年     期限    借換    無担保
      株式会社
                 240,000         -   240,000         -   0.53136
      武蔵野銀行                                     5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 235,000         -   235,000         -
      千葉銀行
      株式会社
                 76,000        -   76,000         -
      香川銀行
      三井住友信託銀行
                 72,500        -   72,500         -
      株式会社
      株式会社
                 660,000         -      -   660,000
      りそな銀行
      株式会社
                 640,000         -      -   640,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 550,000         -      -   550,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 290,000         -      -   290,000
      千葉銀行
     長                                   0.85000    2027年     期限    借換    無担保
                                       （注2）    5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
     期
                 280,000         -      -   280,000
      武蔵野銀行
     借
      株式会社
                 200,000         -      -   200,000
     入
      七十七銀行
     金
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      香川銀行
      三井住友信託銀行
                 100,000         -      -   100,000
      株式会社
      株式会社
                 828,500         -      -   828,500
      りそな銀行
      株式会社
                 585,000         -      -   585,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 408,500         -      -   408,500
      三井住友銀行
      株式会社
                 387,500         -      -   387,500
      千葉銀行
      株式会社                                 1.06800    2028年     期限    借換    無担保
                 387,500         -      -   387,500
      武蔵野銀行                                 （注2）    5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 158,500         -      -   158,500
      みずほ銀行
      三井住友信託銀行
                 56,500        -      -   56,500
      株式会社
      みずほ信託銀行
                 50,000        -      -   50,000
      株式会社
      株式会社
                 11,500        -      -   11,500
      香川銀行
                                257/264







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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高             返済    返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)            期限    方法
         借入先
      株式会社
                 600,000         -      -   600,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 600,000         -      -   600,000
      三井住友銀行
      株式会社
                 350,000         -      -   350,000
      りそな銀行
      株式会社
                 300,000         -      -   300,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                 200,000         -      -   200,000
      京都銀行
      株式会社                                 1.01600     2027年     期限    借換    無担保
                 200,000         -      -   200,000
      七十七銀行                                 （注2）    11月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 200,000         -      -   200,000
      常陽銀行
      三井住友信託銀行
                 150,000         -      -   150,000
      株式会社
      みずほ信託銀行
                 100,000         -      -   100,000
      株式会社
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      香川銀行
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      東日本銀行
      株式会社
               3,000,000          -      -  3,000,000
                                                    運用資産
      横浜銀行
                                       1.16000     2028年     期限        無担保
                                                     の
                                       （注2）    11月24日     一括        無保証
      株式会社
                                                    取得資金
               1,200,000          -      -  1,200,000
      りそな銀行
      株式会社
                 700,000         -      -   700,000
      りそな銀行
      株式会社
     長
                 600,000         -      -   600,000
      みずほ銀行
     期
      株式会社
                 600,000         -      -   600,000
     借
      三井住友銀行
                                                    運用資産
     入
      株式会社                                      2026年     期限        無担保
                 500,000         -      -   500,000      0.60302              の
      あおぞら銀行                                     11月24日     一括        無保証
     金
                                                    取得資金
      株式会社
                 400,000         -      -   400,000
      千葉銀行
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      七十七銀行
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      常陽銀行
      株式会社
               1,090,000          -      -  1,090,000
      みずほ銀行
      株式会社
                 500,000         -      -   500,000
      武蔵野銀行
      株式会社
                 500,000         -      -   500,000
      千葉銀行
      株式会社
                 500,000         -      -   500,000
      三井住友銀行
      株式会社
                 500,000         -      -   500,000
      西日本シティ銀行
      株式会社
                                            2029年     期限    借換    無担保
                 285,000         -      -   285,000
                                       0.75302
      りそな銀行
                                            5月24日     一括    資金    無保証
      株式会社
                 250,000         -      -   250,000
      東日本銀行
      株式会社
                 215,000         -      -   215,000
      あおぞら銀行
      朝日信用金庫          150,000         -      -   150,000
      株式会社
                 100,000         -      -   100,000
      京都銀行
      みずほ信託銀行
                 100,000         -      -   100,000
      株式会社
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
         区分
                                      平均利率
               当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高             返済     返済
                                                     使途    摘要
                                      （％）   (注1)
                (千円)      (千円)      (千円)      (千円)            期限     方法
         借入先
      株式会社
                    -  978,500         -   978,500
      りそな銀行
      株式会社
                    -  820,000         -   820,000
      あおぞら銀行
      株式会社
                    -  420,000         -   420,000
      みずほ銀行
      株式会社
     長
                    -  430,000         -   430,000
      武蔵野銀行
                                       1.22000     2029年     期限    借換   無担保
     期
                                       （注2）    11月22日      一括    資金   無保証
      株式会社
                    -  425,000         -   425,000
     借
      千葉銀行
     入
      株式会社
                    -  280,000         -   280,000
     金 三井住友銀行
      三井住友信託銀行
                    -  129,000         -   129,000
      株式会社
      みずほ信託銀行
                    -   50,000        -   50,000
      株式会社
         小計      40,313,500      3,532,500      5,061,000      38,785,000
         合計      49,346,000      8,593,500     10,093,500      47,846,000

    （注1）平均利率は期中の加重平均を小数第6位を四捨五入して記載しています。
    （注2）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ契約を締結しており、固定化後の金利を記載しています。
    （注3）長期借入金（1年以内に返済のものを除きます。）の貸借対照表日以後の1年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
                                                 （単位：千円）
              1年超2年以内         2年超3年以内         3年超4年以内         4年超5年以内          5年超
      長期借入金          6,749,000         5,820,000         8,520,000         5,773,500        11,922,500
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     ２【投資法人の現況】
      【純資産額計算書】
                                                （2023年10月31日現在）
     Ⅰ　資産総額　       (注1)

                                                   103,441,378千円
     Ⅱ　負債総額　       (注1)

                                                   54,587,070千円
     Ⅲ　純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）            (注1)

                                                   48,854,307千円
     Ⅳ　発行済数量                                                 282,477口

     Ⅴ　1単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）                 (注2)

                                                      172,949円
    （注1）金額は千円未満を切捨てて記載しています。
    （注2）1単位当たり純資産額は小数以下を切捨てて記載しています。
                                260/264
















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    第６【販売及び買戻しの実績】
    　2023年10月期の直近6計算期間の本投資法人による販売、買戻し及び払戻しの実績は次のとおりです。
                                 発行口数        買戻し口数       発行済投資口の総口数
         計算期間              年月日
                                  （口）         （口）          （口）
     第31期
     （自　2020年11月         1日
                            該当はありません。                           253,777
      至　2021年      4月30日）
     第32期
     （自　2021年       5月  1日
                            該当はありません。                           253,777
      至　2021年10月31日）
     第33期
     （自　2021年11月         1日
                            該当はありません。                           253,777
      至　2022年      4月30日）
     第34期
     （自　2022年       5月  1日
                            該当はありません。                           253,777
      至　2022年10月31日）
     第35期
     （自　2022年11月         1日
                    2022年11月1日       （注3）
                                    28,700           0        282,477
      至　2023年      4月30日）
     第36期
     （自　2023年       5月  1日
                            該当はありません。                           282,477
      至　2023年10月31日）
    （注1）本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
    （注2）本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
    （注3）1口当たり発行価格210,941円（発行価額（引受価額）203,909円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加
       発行しました。
                                261/264












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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    第７【参考情報】
     　当期計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を提出しました。
      2023年    5月15日     訂正発行登録書を関東財務局長に提出しました。

      2023年    5月16日     発行登録追補書類及びその添付書類等を関東財務局長に提出しました。

      2023年    7月28日     第35期（自　2022年11月1日　至　2023年4月30日）有価証券報告書及びその添付書類を関東財務

               局長に提出しました。
      2023年10月24日         発行登録書を関東財務局長に提出しました。

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                           独立監査人の監査報告書
                                                     2024年1月25日
    スターツプロシード投資法人
      役員会　　御中
                           監査法人日本橋事務所

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都中央区
                               指  定  社  員

                                        公認会計士       古川　誉
                               業務執行社員
                               指  定  社  員
                                        公認会計士       吉岡　智浩
                               業務執行社員
     監査意見

      当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲
     げられているスターツプロシード投資法人の2023年5月1日から2023年10月31日までの第36期計算期間の財務諸表、すな
     わち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注
     記表及び附属明細表について監査を行った。
      当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、スター
     ツプロシード投資法人の2023年10月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッ
     シュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
     監査意見の根拠

      当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準におけ
     る当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
     業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしてい
     る。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     その他の記載内容

      その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。経営
     者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロ
     セスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
      当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載
     内容に対して意見を表明するものではない。
      財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と
     財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような
     重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
      当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告
     することが求められている。
      その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
     財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任

      経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
     示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
     者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
      財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを
     評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要
     がある場合には当該事項を開示する責任がある。
      監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
     財務諸表監査における監査人の責任

      監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示が
     ないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
     にある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決
     定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
      監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家と
     しての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
     ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
      立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な
      監査証拠を入手する。
     ・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実
      施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
     ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
      関連する注記事項の妥当性を評価する。
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                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
     ・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、
      継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付
      ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意
      を 喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項
      付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいている
      が、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
     ・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどう
      かとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事
      象を適正に表示しているかどうかを評価する。
      監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不
     備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
      監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査
     人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻
     害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。
     ＜報酬関連情報＞

      当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、当計算期間の投資法人の監査証明業務に基づ
     く報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、それぞれ7,400千円及び2,080千円である。
     利害関係

      投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                       　以　　上

     ※1．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人（有価証券報告書提出

       会社）が別途保管しています。
     ※2．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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