トーセイ・リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
| 提出書類 | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | トーセイ・リート投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2024年1月19日
【発行者名】 トーセイ・リート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 大河内 幸貴
【本店の所在の場所】 東京都港区芝浦四丁目5番4号
【事務連絡者氏名】 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
REIT運用本部財務企画部長 宮石 啓司
【電話番号】 03-5439-8721
【届出の対象とした募集内 トーセイ・リート投資法人
国投資証券に係る投資法
人の名称】
【届出の対象とした募集内 形態：投資証券
国投資証券の形態及び金 発行価額の総額：その他の者に対する割当 1,648,335,000円
額】
安定操作に関する事項 該当事項はありません。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
1/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
（１）【投資法人の名称】
トーセイ・リート投資法人
（英文表示：Tosei Reit Investment Corporation）
（以下「本投資法人」といいます。）
(注) 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資
口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75
号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替
投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人
は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求に
よる投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
(注) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
（３）【発行数】
11,850口
(注1) 上記発行数は下記(注2)記載のトーセイ株式会社（以下「トーセイ」ということがあります。）を割当予定先として行う第
三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）の発行数です。
(注2) 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。
割当予定先の氏名又は名称 トーセイ株式会社
割当口数 11,850口
払込金額 1,648,335,000円
本店所在地 東京都港区芝浦四丁目5番4号
代表者の役職氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
資本金の額
6,624百万円
（2023年11月30日現在）(注3)
不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産
事業の内容 ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル
事業等
山口 誠一郎 26.68％
有限会社ゼウスキャピタル 12.42％
割
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8.73％
当
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
予
3.77％
（常任代理人 香港上海銀行東京支店カストディ業
定
務部）
先
株式会社日本カストディ銀行（信託口） 3.03％
の
GOVERNMENT OF NORWAY
内
大株主（2023年5月31日現在）
2.45％
（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支
容
(注4)
店）
出口 博俊 2.13％
きらぼしキャピタル東京Ｓｐａｒｋｌｅ投資事業有
2.07％
限責任組合
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505004
1.38％
（常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部）
RBC IST 15 PCT NON LENDING ACCOUNT － CLIENT
ACCOUNT
1.23％
（常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支
店）
2/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
本投資法人が保有してい
―
出
る 割当予定先の株式の数
資
割当予定先が保有している
関
本投資法人の投資口の数 55,151口
係
（2023年10月31日現在）
割当予定先は、本投資法人及びトーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）との
間で、2014年10月28日付で締結したスポンサーサポート等に関
する覚書（その後の変更を含みます。）に基づき、ソーシング
サポート、ウェアハウジングサポート、コンストラクション・
本
マネジメントサポート、リーシングサポート及びその他のサ
投
ポートを本投資法人及び本資産運用会社に提供しています。ま
資
た、割当予定先は、割当予定先の子会社であるトーセイ・コ
法
取引関係
ミュニティ株式会社との間で締結したサブマスターリース契約
人
に基づき、同社から運用資産の一部（本投資法人の保有資産で
と
ある多摩センタートーセイビルの一部区画、武蔵藤沢トーセイ
の
ビル及びT's garden越谷大袋の一部区画）を賃借（賃料固定型
関
係
マスターリース契約）しています。加えて、本投資法人は、割
当予定先との間で、取得予定資産であるT's garden西寺尾及び
ルート相模が丘に係る売買契約を締結し、これらの資産を取得
予定です。
本書の日付現在において、本投資法人の執行役員は、割当予定
先の従業員であり、割当予定先から本資産運用会社に出向して
おり、本投資法人の執行役員を兼職しています。また、本書の
人的関係
日付現在において、割当予定先は、本資産運用会社の一部を除
く役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及び
監査役の兼任先です。
後記「第5 募集に関する特別記載事項 （3）売却等の制限」
本投資口の保有に関する事項
をご参照ください。
(注3) 割当予定先が2024年1月12日付で公表した「2023年11月期 決算短信〔ＩＦＲＳ〕(連結)」に基づき記載しています。な
お、決算短信については、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査法人の監査の対象外です。
(注4) 割当予定先の2023年7月7日付第2四半期報告書に基づき記載しています。なお、2023年4月21日付で公衆の縦覧に供されて
いる大量保有報告書の変更報告書において、2023年4月14日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、
割当予定先として2023年5月31日時点における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主に含めていないとのこと
です。
グランサム、マヨ、ヴァン オッテルロー アンド カンパ
ニー エルエルシー
大量保有者
（Grantham, Mayo, Van Ottterloo & Co. LLC）
アメリカ合衆国 マサチューセッツ州02109、ボストン、ス
テート・ストリート53、スイート3300
住所
（53 State Street, Suite3300, Boston, Massachusetts
02109, U.S.A.）
保有株券等の数（株） 2,452,200
株券など保有割合（％） 5.04
（４）【発行価額の総額】
1,648,335,000円
（５）【発行価格】
139,100円
(注) 発行価格については、本第三者割当の割当予定先との協議の結果、本第三者割当に係る本投資法人の役員会決議日（以下
「本役員会決議日」といいます。）の直前営業日である2024年1月18日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通
取引の終値である139,100円としました。なお、発行価格の算定根拠を含む発行条件等の合理性に関する事項については、
後記「第5 募集に関する特別記載事項 （1）発行条件等の合理性」をご参照ください。
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
3/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
（７）【申込単位】
1口以上1口単位とします。
（８）【申込期間】
2024年1月29日（月）
（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都港区芝浦四丁目5番4号
（１１）【払込期日】
2024年1月29日（月）
（１２）【払込取扱場所】
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 室町支店
東京都中央区日本橋本石町一丁目3番2号
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町7番1号
（１５）【手取金の使途】
本第三者割当における手取金1,632,335,000円(注1)については、2024年1月30日までに、特定
資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）である不動産信託受益権
（T's garden西寺尾及びルート相模が丘）（以下個別に又は総称して「取得予定資産」といい
ます。）の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当する予定です。
また、取得予定資産の詳細については、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報
2 取得予定資産の取得」をご参照ください。
(注1) 本第三者割当により調達する資金の総額1,648,335,000円から本第三者割当に係る諸費用16,000,000円を差し引いた手取金
額です。以下同じです。
(注2) 調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
（１６）【その他】
① 募集事務の委託の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2024年1月19日付で、大和証券株式会社との間で、本書
により募集する本投資口について、投資口を引き受ける者の募集に関する事務の委託に関
し、投資口募集事務委託契約を締結しています。
② 申込みの方法等
（イ）申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間に前記「(10) 申込取扱場所」に記
載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口
払込金を払込むものとします。
（ロ）割当予定先から割当投資口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みの
なかった口数については失権します。
③ 本邦以外の地域における発行
該当事項はありません。
4/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。
第５【募集に関する特別記載事項】
(1) 発行条件等の合理性
払込価額については、本第三者割当の割当予定先との協議の結果、本役員会決議日の直前営業
日である2024年1月18日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値である
139,100円としました。
払込価額139,100円は、本役員会決議日の直前営業日である2024年1月18日の直前1か月間
（2023年12月19日から2024年1月18日まで）の終値の平均値135,947円（円未満切捨て）からは
2.3％のプレミアム、同直前3か月間（2023年10月19日から2024年1月18日まで）の終値の平均値
136,025円（円未満切捨て）からは2.3％のプレミアム、同直前6か月間（2023年7月19日から2024
年1月18日まで）の終値の平均値137,175円（円未満を切り捨て）からは1.4％のプレミアムと
なっています。
かかる払込価額としたのは、払込価額算定時に最も近い時点の市場価格である本役員会決議日
の直前営業日の終値が、本投資口の現時点における客観的な価格を算定するにあたって基礎とす
べき合理的な価格と判断したためです。
(2) 発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠
本第三者割当において発行する新投資口の数は11,850口の予定であり、本書の日付現在の発行
済投資口数364,605口に対して、3.25％（小数第3位を切り捨て）の割合で希薄化が生じます。
しかしながら、本第三者割当による調達資金は、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補
完情報 1 本第三者割当について」に記載のとおり、取得予定資産の取得資金及び取得に関連す
る諸費用の一部に充当する予定です。取得予定資産を取得することにより、資産規模が拡大し、
ポートフォリオにおける物件及びテナントの分散も進展することで収益変動リスクの低減等も期
待することができます。このような観点から、本第三者割当は中長期的な本投資法人の投資主価
値の向上に資するものであり、既存投資主にも利益をもたらすことができると考えています。
以上の理由により、本第三者割当による発行数量及び投資口の希薄化の規模は合理的であると
判断しています。
(3) 売却等の制限
本投資法人は、割当予定先から、本第三者割当により取得する本投資口を含めた本投資法人の
投資口の保有方針について、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認してい
ます。また、割当予定先は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、本第三者割当により取得
することを予定している本投資口につき、その払込期日以降180日を経過する日までの期間、原
則として、本投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾を得ることなく第三者に売却
を行わない旨合意します。
5/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引
法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項につい
ては、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第17期（自 2022年11月1日 至 2023年4月30日） 2023年7月28日関東財務局長に
提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。
6/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2023年7月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
いて本投資法人が判断したものです。
(注) 以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合
は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項
目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
1 本第三者割当について
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』(注1)のうち、主に東
京経済圏(注1)に所在するボリュームゾーンの不動産(注1)を投資対象とするJ-REIT(注1)です。
また、本投資法人は、主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産のうち、その立地
条件、エリアに見合った建物スペックや賃料設定、取得前の改修・改装工事等の実施状況等を総
合的に勘案したうえで、相対的に高いリスクプレミアムが要求される一方で、テナント誘引力の
点で競合物件に対する高い競争力やポテンシャルを有する物件を適切に見極め、積極的な投資を
行います。
本投資法人は、上記のような投資において、トーセイのコア・コンピタンス(注1)である3つの
『力』(注1)を活用するとともに、そのための手段の一つとしてスポンサーサポートを戦略的に活
用します。これにより、不動産取得市場における過度な取得競争を避けながら、相対的に高い投
資利回りでの投資を実現する一方（『収益性』の観点）、そのような投資機会の発掘と投資実行
に継続性を持たせ、本投資法人の取得以降においても、本資産運用会社のリーシング力や運用ノ
ウハウを最大限に発揮した賃貸運営の下、保有資産の相対的に高い投資利回りの維持・向上に努
めています（『安定性』の観点）。
以上のように、本投資法人は、主に東京経済圏のボリュームゾーンの不動産に対し、トーセイ
のコア・コンピタンスを活用し、賃貸不動産としての高い競争力やポテンシャルを有した物件を
継続的に取得し、また取得以後の安定的な運用を持続することで、投資運用における『収益性』
及び『安定性』の双方を追求し、投資主価値の向上を目指しています。
これを踏まえ、本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した
収益を確保し、また、運用資産の着実な成長を実現するため、本投資法人は、取得予定資産計2物
件を合計3,670百万円(注2)で2024年1月30日に取得する予定です（取得予定資産の詳細について
は、後記「2 取得予定資産の取得」をご参照ください。）。また、取得予定資産の取得に際して
は、本第三者割当による手取金に加え、本借入れ(注3)による手取金及び自己資金をその取得資金
に充当する予定です。
本第三者割当は、前記「第一部 証券情報 第1 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法
人債券を除く。） （15） 手取金の使途」に記載のとおり、取得予定資産の取得資金及び取得に
関連する諸費用の一部に充当することを目的に行うものです。また、スポンサーであるトーセイ
を本第三者割当の割当予定先とすることにより、スポンサーサポートを通じてパイプラインの強
化を一層図ることで、本投資法人の持続的かつ安定的な成長の基盤とすることができると考えて
います。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、最近の本投資法人の投資口価格の推移、資金調達規
模、資金調達の確実性、資金調達コスト（公募増資の場合におけるディスカウント等を含みま
す。）、増資後の市場流動性への影響や条件決定までの投資口価格変動リスク等の観点から検討
を行った結果、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格変動の影響を受け
ることなく確実に調達することができる点、及びこれにより公募増資で本第三者割当と同規模の
増資を行う場合と比べて調達に必要な新規発行投資口数を少なくすることで既存の投資主の権利
の希薄化を一定程度抑制することができる点において、本第三者割当による資金調達が現時点に
おいて最適であると判断しました（具体的な発行条件等に係る判断の詳細については、前記「第
一部 証券情報 第5 募集に関する特別記載事項 1 発行条件等の合理性」をご参照くださ
い。）。
(注1) 「既存建築ストック」、「東京経済圏」、「ボリュームゾーンの不動産」、「J-REIT」、「トーセイのコア・コンピタンス」及
び「3つの『力』」の意味については、参照有価証券報告書をご参照ください。
(注2) 各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税
及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3) 本借入れの詳細については、後記「3 資金の借入れ及びリファイナンス等」をご参照ください。
2 取得予定資産の取得
7/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
本投資法人は、取得予定資産に係る信託受益権（以下「本件受益権」といいます。）につい
て、2023年12月27日付で、T's garden西寺尾に係る現受益者との間で不動産信託受益権売買契約
を 締結しており、また、2024年1月19日付で、ルート相模が丘に係る現受益者となる予定の者との
間で不動産信託受益権売買契約（T's garden西寺尾に係る不動産信託受益権売買契約と併せて、
以下「本件売買契約」といいます。）を締結しており、2024年1月30日付で取得予定資産を取得す
る予定です。
T's garden西寺尾に係る本件売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的
な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約
締結から1か月以上経過した後に決済（物件引渡し）を行うこととしている契約その他これに類す
る契約をいいます。以下同じです。）に該当します。
T's garden西寺尾に係る本件売買契約上、本投資法人の責めに帰すべき事由のみにより契約が
終了した場合、本投資法人は売主がこれに起因又は関連して被った損害等を賠償又は補償するも
のとされております。
ただし、当該契約においては、取引実行日までに売買代金の支払い等の用に供する借入金を調
達できなかったときは、本投資法人が損害等の賠償及び補償その他何ら負担することなく当該契
約は当然に終了するものとされており、また、本投資法人の責めに帰すべき事由によらずに代金
支払い義務を履行できないような場合においても賠償及び補償その他売主に対し何ら負担も生じ
ないため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な影響を与える可能性は低いと考えて
います。
なお、各取得予定資産の売主はトーセイであり、利害関係人取引規程に定める利害関係人等に
該当します。トーセイからの資産取得に当たっては、本資産運用会社の利害関係人取引規程その
他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の利害関係人取引規
程については、参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関
係人との取引制限 (2) 利害関係人取引規程」をご参照ください。
(1) 取得予定資産の内容
A． 取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が取得を予定する各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたもの
です（以下「個別物件表」といいます。）。個別物件表において用いられる用語は以下のとお
りです。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2023年11月30日現在の状況を記載し
ています。
① 「信託受益権の概要」について
・ 「信託受託者」は、各取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載し
ています。
・ 「信託設定日」は、本書の日付現在設定されている信託が設定された日付又は本書の日付
現在予定されている信託設定予定の日付を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、本書の日付現在において信託が設定されている物件については、
本投資法人による物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日を変更
することが予定されているため、変更された後の信託期間満了日を記載しています。本書
の日付現在において信託設定がなされていない物件については、本書の日付現在締結予定
の不動産管理処分信託契約書において信託期間満了が予定されている日付を記載していま
す。
② 「所在地（住居表示）」について
「所在地（住居表示）」は、不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未
実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記
載しています。
③ 「土地」について
・ 「地番」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「建ぺい率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
す。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その
後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定め
られた数値を記載しています。なお、各取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい
8/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
率」につき、一定の緩和措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺ
い率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・ 「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値
を記載しています。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適
用される容積率に換算して記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
・ 「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
合があります。
・ 「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は信託受託者が保有する
予定の権利の種類を記載しています。
④ 「建物」について
・ 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・ 「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の床
面積を含みません。
・ 「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は信託受託者が保有する
予定の権利の種類を記載しています。
⑤ 「PM会社」について
「PM会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なプロパティ・マネ
ジメント契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
⑥ 「ML会社」について
「ML会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契
約（以下「ML契約」ということがあります。）を締結している会社又は締結する予定の会社
を記載しています。なお、「ML契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マス
ターレッシー）を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。
⑦ 「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や
利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考
慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑧ 「賃貸借の概要」について
・ 「賃貸借の概要」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数
値及び情報をもとに、各取得予定資産について、特に記載のない限り2023年11月30日現在
において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
・ 「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき
賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
・ 「賃貸面積」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載
しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。
また、各取得予定資産につき、パススルー型マスターリース契約（以下「パススルー型ML
契約」ということがあります。）が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結さ
れている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型マスターリース契約（以下
「賃料固定型ML契約」ということがあります。）が締結されている場合はかかるML契約に
締結された賃貸面積を記載しています。なお、「パススルー型ML契約」とは、ML契約のう
ちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいい、「賃料固定型マス
ターリース契約」とは、マスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一
定の賃料を受け取る契約形態をいいます。以下同じです。
・ 「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を
記載しています。ただし、各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている
場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸
借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契
9/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
約の物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件につい
て、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面
積 の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。
・ 「テナント数」は、各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、各取得予定資産のテナン
ト数（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件と
して数えています。）を記載しています。ただし、各取得予定資産につきML契約が締結さ
れている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記
載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナン
ト数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナ
ント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
・ 「年間賃料」は、各取得予定資産に係る賃貸借契約（2023年11月30日現在で入居済みのも
のに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料を12倍することにより年換算して算
出した金額を記載しています。各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されて
いる場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型
ML契約が締結されている場合はかかるML契約上の月間賃料をそれぞれを12倍することによ
り年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得
られていない場合、「年間賃料」欄の記載を省略しています。
・ 「敷金・保証金」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2023年11月30日現在で入居済
みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
各取得予定資産につき、ML契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結され
ている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリー
レントは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていな
い場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。また、エンドテナントに係る賃貸
借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合に
も、2023年11月30日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る
賃貸借契約が存在するものとして、当該賃貸借契約に基づきかかる申入れや不払いを考慮
することなく、「賃貸面積」「稼働率」「テナント数」「年間賃料」「敷金・保証金」等
を記載しています。
・ 「契約形態」は、各取得予定資産の取得予定年月日において効力を有する予定の賃貸借契
約の形態を記載しています。
⑨ 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書又は建物状況評価報告書等
の記載等に基づき、各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載
しています。
⑩ 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該不動産
鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性
及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評
価を行った日本ヴァリュアーズ株式会社及びJLL森井鑑定株式会社並びに本投資法人及び本
資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
10/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜取得予定資産＞
Rd-43 T's garden西寺尾
分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2024年1月30日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 3,000百万円 信託受託者
会社
信託受益権
信託設定日 2023年10月20日
鑑定評価額 3,310百万円
の概要
（価格時点） （2023年12月1日）
信託期間満了日 2034年1月31日
所在地（住居表示） 神奈川県横浜市神奈川区西寺尾四丁目25番
神奈川県横浜市神奈川
建築時期 ①②③④⑤1999年10月
地番 区西寺尾四丁目1797番8
①②③④⑤鉄筋コンク
他
構造
リート造
建ぺい率 70％（注）
①地下2階／地上4階
容積率 150％ 階数 ②③④地上5階
⑤地下1階／地上4階
第二種中高層住居専用
土地 建物
用途地域 用途 ①②③④⑤共同住宅
地域
①3,784.71㎡
②894.00㎡
③1,788.00㎡
敷地面積 6,992.42㎡ 延床面積
④1,698.60㎡
⑤1,322.05㎡
合計 9,487.36㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
ティ株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
（注）建ぺい率は本来60％ですが、準防火地域内の耐火建築物又は準耐火建築物等の緩和により70％となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 7,920.48㎡ テナント数 69
賃貸面積 7,647.36㎡ 年間賃料 172百万円
稼働率 96.6％ 敷金・保証金 22百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・京急本線「生麦」駅より徒歩約15分、JR横浜線「大口」駅より徒歩約18分。
・国道が近く、駅及び主要街路沿いに生活利便施設も揃っているため、交通・生活利便性は比較的良好である。また、
南向きの傾斜であり、配棟や周辺利用状況等から、日照・眺望等が良好な住戸が多い。
・本物件は竣工当初は社宅として利用されていたが、本物件の売主であるトーセイが大規模バリューアップ工事を行
い、「緑の保全」「防災と防犯」「省エネ・省資源」の3つのテーマに沿った設備・仕様を採用して、一般向けの賃貸
用共同住宅としてリニューアルしている。
・本物件は5棟で構成され、住居部分は91.04㎡の3LDKタイプが87戸で全室同タイプとなっており、全室分のトランク
ルームも備えられている。駐車場についても計96台分と室数分以上の駐車場を整備している。
11/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
T's garden西寺尾
物件名
鑑定評価額 3,310,000,000円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2023年12月1日
項目 内容 概要等
収益価格 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
3,310,000,000
直接還元法による価格
3,360,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 187,906,939 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 200,638,677
に査定
イ）空室等損失等 12,731,738 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 47,843,719 －
維持管理費 11,364,000 見積額を計上
水道光熱費 2,300,112 実績を基に査定
修繕費 8,751,807 提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
PMフィー 4,586,893 規定の料率に基づき査定（CMフィーを含む）
テナント募集費用等 3,371,957 実績、市場水準等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
公租公課 15,145,640 令和5年度の実額に基づき査定
損害保険料 885,740 見積額を計上
その他費用 1,437,570 実績、同種事例との比較検討を経て査定
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 140,063,220 －
(4)一時金の運用益 230,708 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 9,126,667 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 131,167,261 －
(7)還元利回り 3.9％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
DCF法による価格 3,260,000,000 －
割引率 3.7％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
最終還元利回り 4.1％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格
3,270,000,000 －
土地比率
83.1％ －
建物比率
16.9％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定。
12/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-44 ルート相模が丘 分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2024年1月30日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株
取得予定価格 670百万円 信託受託者
式会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2024年1月30日
鑑定評価額 708百万円
（価格時点） （2023年12月1日）
信託期間満了日 2034年1月31日
所在地（住居表示） 神奈川県座間市相模が丘一丁目39番1号
建築時期 2009年11月
神奈川県座間市相模が
地番
丘一丁目289番1
構造 鉄骨造
建ぺい率 70％（注）
容積率 200％ 階数 地上4階
土地 建物
第一種住居地域・準住
用途地域 用途 共同住宅
居地域
敷地面積 1,141.00㎡ 延床面積 1,884.29㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニ
トーセイ・コミュニ
PM会社 ML会社
ティ株式会社
ティ株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束してい
担保の概要
る担保はありません。
特記事項
・本土地の南側道路は、都市計画道路（3・4・4座間大和線、1956年1月27日計画決定）に指定されており、本土地の
南側の一部（面積約92㎡）が当該都市計画道路の区域内に存しています。当該都市計画の事業実施の時期は未定で
すが、実施された場合には該当部分の面積が減少する予定です。
（注）建ぺい率は本来60％ですが、準防火地域内の耐火建築物又は準耐火建築物等の緩和により70％となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,716.87㎡ テナント数 55
賃貸面積 1,601.48㎡ 年間賃料 44百万円
稼働率 93.3％ 敷金・保証金 3百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・小田急小田原線「小田急相模原」駅より徒歩約17分、小田急小田原線「相武台前」駅より徒歩約17分。
・小田急小田原線「小田急相模原」駅、「相武台前」駅にアクセス可能で、平坦な街並みで直線的な街路網が特徴の住
宅街である。
・沿線には多くの学校法人・企業が位置しシングルニーズが強く、周辺には、家電量販店、スーパーマーケット、コン
ビニエンスストア、飲食店等の生活利便施設が充実している。
・本物件は、地上4階建、21.41㎡～23.13㎡の住宅75戸、駐車場2台で構成されている。
13/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
物件名 ルート相模が丘
鑑定評価額 708,000,000円
鑑定機関 JLL森井鑑定株式会社
価格時点 2023年12月1日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 708,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 721,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 47,436,000
ア）潜在総収益 49,919,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
イ）空室等損失等 2,483,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定。
(2)運営費用 13,410,000
維持管理費 3,564,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。
水道光熱費 498,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮し
修繕費 2,523,000
て査定。
PMフィー 1,200,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定。
テナント募集費用等 2,522,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定。
公租公課 2,559,000 2023年度課税明細等に基づき査定。
損害保険料 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定。
148,000
その他費用 396,000
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 34,026,000
(4)一時金の運用益 38,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮し
(5)資本的支出 3,042,000
て査定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 31,022,000
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減する
(7)還元利回り 4.3％ とともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査
定。
DCF法による価格 695,000,000
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上
割引率 4.1％
査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての
最終還元利回り 4.5％ 対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動
向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 571,000,000
土地比率
63.8％
建物比率
36.2％
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反映
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用
14/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
B．建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社J建築検査センターより取得していま
す。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内
容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社J建築検査センター並びに本投資
法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、
SOMPOリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分
析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造
計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評
価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合
的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。同社
作成の「地震PML（再）評価報告書」に記載された各取得予定資産に係る建物のPML値は、下表
のとおりです。地震PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本
投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、SOMPOリスクマネジメン
ト株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
緊急・短期
長期修繕費
建物状況 地震PML
物件 建物状況評価 修繕費 地震PML（再）評価報告書 PML値
物件名称 評価報告書 （千円） （再）評価
番号 報告書日付 （千円） 作成業者 （％）
作成業者 (注2) 報告書日付
(注1)
株式会社J建築検査セ SOMPOリスクマネジメン
T's garden西寺尾
Rd-43 2023年12月 300 14,978 2023年12月 4.4
ンター ト株式会社
株式会社J建築検査セ SOMPOリスクマネジメン
ルート相模が丘 2023年12月 2023年12月
Rd-44 50 4,345 7.2
ンター ト株式会社
(注1) 「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告
書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2) 「長期修繕費」は、建物状況評価報告書に以後12年間に予測される「修繕更新費」の合計として記載された金額を本資産
運用会社が年平均額に換算した金額を記載しています。
15/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
C．設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
各取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は
以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタ
ントに、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタ
ントから各取得予定資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けら
れず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、各取得予定資産における建物建
設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書
に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているもの
と認められる旨の総合所見を取得しています。
物件
物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 構造計算確認機関
番号
鹿島建設株式会
株式会社ハイ国 株式会社ハイ国
鹿島建設株式会
Rd-43
T 's garden西寺尾 社 横浜支店 一
際コンサルタン 横浜市建築主事 際コンサルタン
社 横浜支店
ト（注2） ト
級建築士事務所
株式会社湘南営
有限会社構造デ 株式会社湘南営 日本ERI株式会
Rd-44
繕協会 一級建
ルート相模が丘 －
ザイン 繕協会 社
築士事務所
(注1) 本表記載の名称は、各取得予定資産の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。
(注2) 構造計算書が復元されている場合は、構造計算書を復元した業者の名前を記載しています。
16/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(2)取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
取得予定資産取得後の運用資産(注)の区分、物件番号、物件名称、所在地、取得（予定）価
格、投資比率、不動産鑑定評価額、価格時点及び取得（予定）年月日は以下のとおりです。運
用資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の
符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
(注) 「取得予定資産取得後の運用資産」とは、本投資法人が取得予定資産の取得が完了した時点で保有している物件を総称して
いいます。
取得 不動産鑑定
取得（予定）年月
区 物件 （予定） 投資比率 評価額等 価格時点
物件名称 所在地 日
分 番号 価格 (％)(注1) (百万円)(注 (注2)
(注3)
(百万円) 2)
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 4.1 3,900 2023年10月31日 2014年11月28日
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 2.5 3,180 2023年10月31日 2014年11月28日
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区 1,830 2.2 2,830 2023年10月31日 2014年11月28日
神奈川県
O-04 関内トーセイビルⅡ 4,100 5.0 4,590 2023年10月31日 2015年11月17日
横浜市
東京都
O-05 西葛西トーセイビル 1,710 2.1 2,040 2023年10月31日 2015年11月17日
江戸川区
神奈川県
O-06 新横浜センタービル 1,364 1.6 1,960 2023年10月31日 2015年11月17日
横浜市
O-07 西台NCビル 東京都板橋区 1,481 1.8 1,800 2023年10月31日 2016年8月31日
神奈川県
O-08 JPT元町ビル 2,377 2.9 2,980 2023年10月31日 2016年11月2日
横浜市
オ
O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区 1,380 1.7 1,680 2023年10月31日 2016年11月2日
フ
神奈川県
O-10 長者町デュオビル 1,300 1.6 1,450 2023年10月31日 2017年11月2日
ィ
横浜市
ス
神奈川県
O-11 NU関内ビル 3,800 4.6 4,060 2023年10月31日 2018年11月2日
横浜市
神奈川県
O-12 東戸塚ウエストビル 2,650 3.2 2,820 2023年10月31日 2018年11月2日
横浜市
神奈川県
O-13 関内ワイズビル 2,050 2.5 2,170 2023年10月31日 2019年12月2日
横浜市
神奈川県
O-14 本厚木トーセイビル 880 1.1 898 2023年10月31日 2019年11月5日
厚木市
東京都
O-15 八王子トーセイビル 1,600 1.9 1,770 2023年10月31日 2020年5月29日
八王子市
神奈川県
2023年10月31日 2021年12月24日
O-16 本厚木トーセイビルⅡ 1,115 1.3 1,170
厚木市
千葉中央トーセイビル 千葉県千葉市 2023年10月31日 2021年12月24日
O-17 833 1.0 888
小計 － 33,897 41.0 40,186 － －
Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市 2,380 2.9 2,650 2023年10月31日 2014年11月28日
商
武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市 2023年10月31日 2015年11月17日
Rt-02 1,950 2.4 2,180
業
施
Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 1.7 1,520 2023年10月31日 2017年11月2日
設
小計 － 5,730 6.9 6,350 － －
オフィス及び商業施設の中計 － 39,627 47.9 46,536 － －
17/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
取得 不動産鑑定
取得（予定）年月
（予定） 投資比率 評価額等 価格時点
区 物件
物件名称 所在地 日
分 番号 価格 (百万円)(注
(％)(注1) (注2)
(注3)
(百万円) 2)
T's garden高円寺
Rd-01 東京都杉並区 1,544 1.9 2,260 2023年10月31日 2014年11月28日
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区 1,227 1.5 1,730 2023年10月31日 2014年11月28日
Rd-03 月光町アパートメント 東京都目黒区 1,000 1.2 1,410 2023年10月31日 2014年11月28日
神奈川県
T's garden川崎大師
Rd-04 980 1.2 1,280 2023年10月31日 2014年11月28日
川崎市
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区 836 1.0 1,060 2023年10月31日 2014年11月28日
神奈川県
Rd-07 アブニール白妙 780 0.9 1,080 2023年10月31日 2014年11月28日
横浜市
ドミトリー原町田 東京都町田市 2023年10月31日 2014年11月28日
Rd-08 600 0.7 828
SEA SCAPE千葉みなと
Rd-09 千葉県千葉市 2,800 3.4 3,330 2023年10月31日 2015年11月17日
T's garden新小岩
Rd-11 東京都葛飾区 670 0.8 757 2023年10月31日 2016年11月2日
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 2.3 2,200 2023年10月31日 2017年11月2日
東京都
マイルストン東久留米 2023年10月31日 2017年11月2日
Rd-13 1,650 2.0 1,780
東久留米市
Rd-14 ルミエール3番館 埼玉県川口市 1,420 1.7 1,740 2023年10月31日 2017年11月2日
T's garden西船橋
Rd-15 千葉県船橋市 860 1.0 913 2023年10月31日 2017年11月2日
神奈川県
Rd-16 クエスト山手台 710 0.9 755 2023年10月31日 2017年11月2日
横浜市
埼玉県
サンセール与野本町 2023年10月31日 2017年11月2日
Rd-17 600 0.7 629
さいたま市
神奈川県
Rising Place川崎二番館
Rd-18 1,812 2.2 2,040 2023年10月31日 2018年11月2日
川崎市
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区 1,090 1.3 1,280 2023年10月31日 2018年11月2日
神奈川県
Rd-20 ペルソナージュ横浜 740 0.9 804 2023年10月31日 2018年11月2日
住
横浜市
宅
東京都
T's garden西八王子WEST
Rd-21 600 0.7 716 2023年10月31日 2018年11月2日
八王子市
T's garden大島
東京都江東区 2023年10月31日 2019年5月24日
Rd-22 1,020 1.2 1,160
T's garden北柏
Rd-23 千葉県柏市 2,770 3.3 2,990 2023年10月31日 2019年12月2日
埼玉県
Rd-24 センチュリー浦和 980 1.2 1,170 2023年10月31日 2019年11月5日
さいたま市
T's garden永山
Rd-25 東京都多摩市 850 1.0 1,140 2023年10月31日 2019年11月5日
埼玉県
Rd-26 グランドゥールふじみ野 822 1.0 889 2023年10月31日 2019年11月5日
富士見市
T's garden一橋学園
Rd-27 東京都小平市 760 0.9 871 2023年10月31日 2019年11月5日
T's garden蕨Ⅱ
Rd-28 埼玉県川口市 750 0.9 842 2023年10月31日 2019年11月5日
T's garden蕨Ⅲ 埼玉県川口市 2023年10月31日 2019年11月5日
Rd-29 655 0.8 717
T's garden柏
Rd-30 千葉県柏市 595 0.7 669 2023年10月31日 2019年11月5日
Rd-31 サンイング北松戸 千葉県松戸市 482 0.6 530 2023年10月31日 2019年11月5日
東京都
T's garden田無
Rd-32 310 0.4 408 2023年10月31日 2019年11月5日
西東京市
神奈川県
T's gardenセンター南
Rd-33 1,140 1.4 1,430 2023年10月31日 2020年12月17日
横浜市
神奈川県
ブールヴァル舞岡 2023年10月31日 2020年12月17日
Rd-34 810 1.0 924
横浜市
東京都
T's garden小岩
Rd-35 490 0.6 600 2023年10月31日 2020年12月17日
江戸川区
T's garden
神奈川県
Rd-36 480 0.6 564 2023年10月31日 2020年12月17日
横浜市
都筑ふれあいの丘Ⅱ
東京都
セルリアン・シティ 2023年10月31日 2021年12月24日
Rd-37 1,060 1.3 1,250
東久留米市
18/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
取得 不動産鑑定
取得（予定）年月
（予定） 投資比率 評価額等 価格時点
区 物件
物件名称 所在地 日
分 番号 価格 (百万円)(注
(％)(注1) (注2)
(注3)
(百万円) 2)
T's garden越谷大袋
Rd-38 埼玉県越谷市 804 1.0 862 2023年10月31日 2021年12月24日
神奈川県
T's garden梶ヶ谷
Rd-39 790 1.0 886 2023年10月31日 2021年12月24日
川崎市
T's garden
神奈川県
Rd-40 660 0.8 771 2023年10月31日 2021年12月24日
横浜市
都筑ふれあいの丘
グリーンスターハイツ 東京都荒川区 2023年10月31日 2021年12月24日
Rd-41 620 0.7 772
住
愛知県
宅
Rd-42 サンハウス野並 780 0.9 878 2023年10月31日 2023年3月1日
名古屋市
神奈川県
T's garden西寺尾
Rd-43 3,000 3.6 3,310 2023年12月1日 2024年1月30日
横浜市
神奈川県
ルート相模が丘 2023年12月1日 2024年1月30日
Rd-44 670 0.8 708
座間市
小計
－ 43,097 52.1 50,933 － －
合計 － 82,724 100.0 97,469 － －
(注1) 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各物件の取得（予定）価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載
しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注2) 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社に
委託しており、「不動産鑑定評価額」は、不動産鑑定評価書等に記載された評価額を記載しており、「価格時点」とは、
不動産鑑定評価書等に記載された価格時点をいいます。
(注3) 「取得（予定）年月日」は、各物件を取得した年月日又は各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載され
た取得予定年月日を記載しています。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合が
あります。
19/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(3) 建物等の概要
本投資法人の2023年10月31日現在における各運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷
金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。
なお、賃貸借契約の形態は、多摩センタートーセイビルの一部区画(注1)、武蔵藤沢トーセイ
ビル(注2)、T's garden永山の住宅部分(注3)及びT's garden越谷大袋の一部区画(注4)はパスス
ルー型ML契約及び賃料固定型ML契約であり、同物件以外（多摩センタートーセイビルの賃料固
定型ML契約の対象区画以外、T's garden永山の住宅部分以外及びT's garden越谷大袋の賃料固
定型ML契約の対象区画以外を含みます。）の各物件はパススルー型ML契約です。
年間賃料 稼働率
敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 テナント
区 物件 建築時期 築年数 (百万円) (％)
物件名称 (百万円) (㎡) 面積(㎡) 数(注12)
分 番号 (注5) (年)(注6) (注7) (注11)
(注8)(注14) (注9)(注14) (注10) (注14)
(注14) (注14)
多摩センター
93.7 38
O-01 1989年7月 34.3 355 250 9,089.46 9,696.04
トーセイビル(注1) (88.9) (37)
O-02 KM新宿ビル 1991年9月 32.1 165 111 3,403.95 3,403.95 100.0 6
O-03 日本橋浜町ビル 1990年10月 33.0 165 132 3,334.40 3,334.40 100.0 8
1984年2月
39.7
O-04 関内トーセイビルⅡ 296 336 6,824.95 6,917.32 98.7 41
(注13) (注13)
O-05 西葛西トーセイビル 1994年1月 29.8 133 87 3,187.97 3,187.97 100.0 9
O-06 新横浜センタービル 1990年12月 32.9 145 128 3,884.81 3,884.81 100.0 18
西台NCビル 1992年3月
O-07 31.6 118 73 3,363.62 3,798.48 88.6 9
オ
O-08 JPT元町ビル 1991年10月 32.0 178 143 4,834.90 5,410.03 89.4 7
フ
O-09 白山麻の実ビル 1993年7月 30.3 99 73 1,856.11 1,856.11 100.0 11
ィ
長者町デュオビル 1993年7月
O-10 30.3 81 62 1,912.59 2,217.86 86.2 11
ス
O-11 NU関内ビル 1987年2月 36.7 290 188 7,837.22 8,025.76 97.7 32
O-12 東戸塚ウエストビル 1993年2月 30.7 195 131 5,391.76 5,660.20 95.3 18
関内ワイズビル 1991年2月
O-13 32.7 141 102 3,568.43 3,568.43 100.0 6
O-14 本厚木トーセイビル 1993年1月 30.8 80 65 2,580.06 2,651.13 97.3 12
O-15 八王子トーセイビル 1988年2月 35.7 126 118 3,540.06 3,540.06 100.0 11
1995年5月
O-16 本厚木トーセイビルⅡ 28.4 80 73 2,546.90 2,755.18 92.4 15
O-17 千葉中央トーセイビル 2009年1月 14.8 56 34 1,762.92 1,762.92 100.0 13
小計 － － 2,713 2,117 68,920.11 71,670.65 96.2 265
Rt-01 稲毛海岸ビル 1992年11月 30.9 184 266 5,890.90 5,890.90 100.0 15
商
武蔵藤沢トーセイビル
100.0 1
Rt-02 1997年8月 26.2 144 72 6,089.72 6,089.72
業
(注2) (94.0) (5)
施
Rt-04 和紅ビル 1986年5月 37.5 107 70 2,473.67 2,827.26 87.5 23
設
小計 － － 436 408 14,454.29 14,807.88 97.6 39
オフィス及び商業施設の中計 － － 3,149 2,525 83,374.40 86,478.53 96.4 304
T's garden高円寺
Rd-01 2011年1月 12.8 102 17 2,138.98 2,169.38 98.6 53
ライブ赤羽 1989年3月
Rd-02 34.6 99 10 3,823.68 3,876.45 98.6 71
月光町アパートメント 2008年3月
Rd-03 15.6 70 13 1,392.13 1,392.13 100.0 17
T's garden川崎大師
Rd-04 2009年1月 14.8 67 8 1,983.93 2,067.93 95.9 50
Rd-05 アビタート蒲田 1991年6月 32.4 49 7 1,637.25 1,768.23 92.6 25
アブニール白妙 1995年2月
Rd-07 28.7 65 7 2,287.17 2,499.93 91.5 40
Rd-08 ドミトリー原町田 1992年7月 31.3 56 4 1,789.70 1,866.11 95.9 67
SEA SCAPE千葉みなと
Rd-09 2008年3月 15.6 218 70 6,542.66 6,758.52 96.8 138
T's garden新小岩
1998年3月
Rd-11 25.6 48 6 1,597.70 1,652.93 96.7 24
住
宅
Rd-12 ツイン・アベニュー 1992年3月 31.7 126 29 4,493.86 4,558.96 98.6 49
Rd-13 マイルストン東久留米 1989年9月 34.1 115 14 3,188.15 3,546.91 89.9 171
ルミエール3番館 1994年9月
Rd-14 29.1 112 17 5,519.36 5,644.16 97.8 80
T's garden西船橋
Rd-15 1991年2月 32.7 60 7 2,496.96 2,643.84 94.4 29
Rd-16 クエスト山手台 1989年2月 34.7 55 33 2,732.98 2,802.74 97.5 30
Rd-17 サンセール与野本町 1990年11月 33.0 46 4 1,321.53 1,419.39 93.1 54
Rising Place川崎二番館
Rd-18 2017年2月 6.7 120 10 2,940.37 2,962.48 99.3 57
Rd-19 Jパレス桜台 1994年2月 29.7 69 7 2,396.13 2,396.13 100.0 38
Rd-20 ペルソナージュ横浜 1990年12月 32.9 51 6 1,738.01 1,988.24 87.4 66
20/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
年間賃料 稼働率
敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 テナント
区 物件 建築時期 築年数 (百万円) (％)
物件名称 (百万円) (㎡) 面積(㎡) 数(注12)
分 番号
(注5) (年)(注6) (注7) (注11)
(注8)(注14) (注9)(注14) (注10) (注14)
(注14) (注14)
T's garden西八王子WEST
Rd-21 1997年1月 26.8 50 6 2,315.99 2,315.99 100.0 49
T's garden大島
1989年11月
Rd-22 34.0 80 27 2,540.46 2,705.70 93.9 55
1992年1月 31.8
1992年1月 31.8
T's garden北柏
Rd-23 198 20 12,747.00 13,377.44 95.3 135
2008年9月
15.1
2008年9月
15.1
Rd-24 センチュリー浦和 1989年3月 34.6 74 7 4,043.62 4,201.77 96.2 72
100.0 5
T's garden永山(注3)
1986年6月
Rd-25 37.4 68 7 4,286.89 4,286.89
(98.2) (104)
Rd-26 グランドゥールふじみ野 1997年2月 26.7 63 5 2,057.70 2,144.34 96.0 91
T's garden一橋学園
Rd-27 1988年5月 35.4 56 3 2,608.77 2,845.88 91.7 55
T's garden蕨Ⅱ
1987年3月
Rd-28 36.6 60 5 3,043.24 3,043.24 100.0 57
T's garden蕨Ⅲ
Rd-29 1989年11月 33.9 50 10 2,339.40 2,464.40 94.9 36
T's garden柏
Rd-30 1992年3月 31.6 53 5 3,265.30 3,265.30 100.0 43
サンイング北松戸 2006年3月
Rd-31 17.7 35 3 1,169.41 1,194.51 97.9 42
住
宅
T's garden田無
Rd-32 1991年9月 32.1 29 4 1,203.73 1,263.32 95.3 21
T's gardenセンター南
Rd-33 2007年1月 16.8 77 6 1,897.26 1,944.08 97.6 71
ブールヴァル舞岡 2003年12月
Rd-34 19.9 63 5 3,002.40 3,002.40 100.0 45
T's garden小岩
Rd-35 1993年4月 30.6 30 3 1,129.69 1,186.81 95.2 18
T's garden
Rd-36 1988年9月 35.1 35 0 937.83 1,050.05 89.3 49
都筑ふれあいの丘Ⅱ
Rd-37 セルリアン・シティ 1991年5月 32.4 86 45 3,199.68 3,199.68 100.0 45
T's garden越谷大袋
100.0 50
1991年3月
Rd-38 32.6 65 17 3,655.13 3,655.13
(94.2) (52)
(注4)
T's garden梶ヶ谷
Rd-39 1993年5月 30.5 48 2 1,058.66 1,107.32 95.6 62
T's garden
Rd-40 1989年5月 34.5 52 5 1,448.31 1,562.24 92.7 28
都筑ふれあいの丘
Rd-41 グリーンスターハイツ 1992年8月 31.2 45 13 1,584.27 1,632.50 97.0 23
Rd-42 サンハウス野並 1987年9月 36.1 53 14 3,241.22 3,300.40 98.2 54
小計 － － 2,921 500 112,796.51 116,763.85 96.6 2,165
30.0
合計／平均 － 6,071 3,025 196,170.91 203,242.38 96.5 2,469
(注13)
(注1) 本物件については、2014年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社（以下「トーセイ・コミュニティ」
といいます。）との間でパススルー型ML契約が締結されていますが、そのうち一部区画については2023年10月30日付で、同
社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じです。
(注2) 本物件については、2015年9月30日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されてい
ます。また、本投資法人による取得時に、同社及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じで
す。
(注3) 本物件については、2019年11月5日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されてい
ますが、そのうち住宅部分については2019年11月5日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されていま
す。また、同社とトーセイとの間の賃料固定型ML契約は、2023年11月30日付で終了となります。2023年12月1日以降、トーセ
イ・コミュニティは、トーセイとエンドテナントとの間で締結されている建物賃貸借契約上の賃貸人の地位、並びにこれに
基づく権利及び義務をトーセイから承継いたします。以下同じです。
(注4) 本物件については、2021年12月24日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されて
いますが、そのうち一部区画については2021年12月24日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されて
います。以下同じです。
(注5) 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注6) 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から2023年10月31日までの経過年数を記載しています。また、合計／平均欄に
は、取得価格により加重平均した数値を記載しています。
(注7) 「年間賃料」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）
に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同
じです。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている運用資産についてはその合
計額であり、また、消費税等は含みません。以下同じです。）を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー
型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント（パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合
は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。）との間で締結されている賃貸借契
約上の月間賃料、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年
換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
(注8) 「敷金・保証金」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限りま
す。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が
締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結さ
れている場合にはかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じです。
(注9) 「総賃貸面積」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載してい
ます。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー
型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を
記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注10) 「総賃貸可能面積」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可
能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
21/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(注11) 「稼働率」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載して
います。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンド
テナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の
物 件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で
実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、各小計、
オフィス及び商業施設の中計並びに合計／平均欄は、各項目について、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総
賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注12) 「テナント数」は、2023年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数（同一
テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件として数えています。）を記載しています。ただ
し、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総
数を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件に
ついて、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載して
います。以下同じです。
(注13) 関内トーセイビルⅡは駐車場棟を1980年5月に建築し、その後事務所棟を増築し建築されています。建築時期の記載は建物主
要部分である事務所棟の不動産登記簿上の新築年月を記載し、関内トーセイビルⅡの築年数及び平均築年数はかかる新築年
月に基づき計算した年数を記載しています。
(注14) エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、
2023年10月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当
該賃貸借契約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」、「稼働率」及び「テナント数」を記載していま
す。以下同じです。
22/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(4) 担保の状況
2023年10月31日現在、各運用資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保
はありません。
23/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(5) 主要な不動産に関する情報
本投資法人の各運用資産のうち、2023年10月31日現在において、本投資法人のポートフォリ
オ全体の年間賃料の10％以上を占める不動産はありません。
24/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(6) 主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）
に関する情報
本投資法人の各運用資産につき、2023年10月31日現在において、ポートフォリオ全体に係る
総賃貸面積の10％以上を占めるテナントは下表のとおりです。なお、パススルー型ML契約が締
結されている物件は、ML会社のみならず、エンドテナントについてもテナントとして取り扱っ
て記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている物件は、ML会社をテナントとし
て取り扱って記載しており、エンドテナントについては計算に含めていません。
年間賃料 総賃貸面積 面積比率 契約満了日 契約形態 敷金・保証金
テナント名 業種 物件名称
(百万円) (㎡) (％)(注1) (注2) (注3) (百万円)
多摩センタートーセイビル
KM新宿ビル
日本橋浜町ビル
関内トーセイビルⅡ
西葛西トーセイビル
新横浜センタービル
JPT元町ビル
長者町デュオビル
NU関内ビル
東戸塚ウエストビル
関内ワイズビル
本厚木トーセイビル
稲毛海岸ビル
武蔵藤沢トーセイビル
和紅ビル
T's garden高円寺
ライブ赤羽
月光町アパートメント
T's garden川崎大師
アビタート蒲田
2023年 普通建物
アブニール白妙
4,587 146,452.80 74.7 2,453
11月30日 賃貸借契約
ドミトリー原町田
SEA SCAPE千葉みなと
T's garden新小岩
マイルストン東久留米
T's garden西船橋
クエスト山手台
トーセイ・
サンセール与野本町
不動産
コミュニティ
Jパレス桜台
管理業
株式会社(注4)
ペルソナージュ横浜
T's garden西八王子WEST
T's garden北柏
センチュリー浦和
T's garden永山
グランドゥールふじみ野
T's garden一橋学園
T's garden蕨Ⅱ
T's garden蕨Ⅲ
T's garden柏
サンイング北松戸
T's garden田無
2024年 普通建物
西台NCビル 118 3,363.62 1.7 73
8月31日 賃貸借契約
T's garden大島
2024年 普通建物
207 6,080.52 3.1 145
5月31日 賃貸借契約
八王子トーセイビル
本厚木トーセイビルⅡ
千葉中央トーセイビル
T's gardenセンター南
ブールヴァル舞岡
T's garden小岩
2023年 普通建物
T's garden都筑ふれあいの丘Ⅱ
643 22,223.05 11.3 207
12月31日 賃貸借契約
セルリアン・シティ
T's garden越谷大袋
T's garden梶ヶ谷
T's garden都筑ふれあいの丘
グリーンスターハイツ
(注1) 「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割合
を記載しています。以下同じです。
(注2) 「契約満了日」は、2023年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約満了日を記載していま
す。以下同じです。
(注3) 「契約形態」は、2023年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
以下同じです。
(注4) 白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館、Rising Place川崎二番館及びサンハウス野並を除く運用資産につ
いて、2023年10月31日現在で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています。そ
のため、総賃貸面積は、エンドテナント（トーセイ・コミュニティがトーセイとの間で賃料固定型ML契約を締結している場
25/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
合は、トーセイをエンドテナントとして扱います。）との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計
を記載しています。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合
は、 同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
また、トーセイ・コミュニティは、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館、Rising Place川崎二番館及び
サンハウス野並を除く運用資産に係るPM会社であり、信託受託者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間満了日
の1か月前までにPM契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新される
ものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
26/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(7) 賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の各運用資産につき、2023年10月31日現在において、ポートフォリオ全体に係る
賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりです。なお、賃料固定型ML契約が締
結されている物件はエンドテナントではなくML会社についてML会社との賃貸借契約に基づき記
載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社ではなくエンドテナントについてエ
ンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
エンドテナント名 物件名称 契約満了日 契約形態
総賃貸面積(㎡) 面積比率(％)
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 3.1 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約
T's garden永山
トーセイ株式会社 3,102.25 1.6 2023年11月30日 定期建物賃貸借契約
稲毛海岸ビル 2024年12月31日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) 2,989.01 1.5
1,558.28 2025年 1月 4日
普通建物賃貸借契約
316.04
2024年10月14日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) JPT元町ビル 1.1
293.74
2024年 9月30日 普通建物賃貸借契約
合計：2,168.06
2024年 4月30日
非開示(注) 関内ワイズビル 1,578.83 0.8 普通建物賃貸借契約
2024年 8月31日
普通建物賃貸借契約
非開示(注) 非開示(注) 1,549.35 0.8
2025年 1月15日
285.69
普通建物賃貸借契約
2024年 5月31日
360.31
普通建物賃貸借契約
2025年 3月31日
178.52 普通建物賃貸借契約
ミサワホーム株式会社 東戸塚ウエストビル 0.8
普通建物賃貸借契約
181.82
2025年 4月30日
普通建物賃貸借契約
538.58
2025年 4月24日
合計：1,544.92
832.11
2025年7月22日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) NU関内ビル 514.96 0.7 2025年8月31日 普通建物賃貸借契約
合計：1,347.07
2024年11月30日
447.41 普通建物賃貸借契約
2024年 1月31日
447.41 普通建物賃貸借契約
非開示(注) KM新宿ビル 0.7
2025年 4月30日 普通建物賃貸借契約
447.41
合計：1,342.23
普通建物賃貸借契約
2025年 3月 9日
591.76
普通建物賃貸借契約
2025年 4月 9日
435.49
Rising Place川崎二番館
非開示(注) 0.6
普通建物賃貸借契約
239.00
2024年 4月30日
合計：1,266.25
(注) エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名及び物件名称は開示していません。
27/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(8) 利害関係人への賃貸借の概要
各運用資産につき 、 2023年10月31日現在において 、 本資産運用会社の社内規程である利害関係
人取引規程上の利害関係人をエンドテナント（ただし 、 賃料固定型ML契約が締結される物件につ
いては当該ML会社をエンドテナントとして取り扱います 。 ）とする賃貸借の概要は 、 以下のとお
りです 。
総賃貸面積 年間賃料 敷金・保証金
エンドテナント名 物件名称 契約満了日 契約形態
(㎡) (百万円) (百万円)
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 144 72 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約
トーセイ株式会社 T's garden永山(注1) 2023年11月30日 定期建物賃貸借契約
3,102.25 55 4
T's garden越谷大袋(注2)
トーセイ株式会社 768.12 15 7 2025年12月31日 定期建物賃貸借契約
多摩センタートーセイビル
トーセイ株式会社 470.54 18 9 2025年10月31日 定期建物賃貸借契約
(注3)
(注1) T's garden永山については、住宅部分についての2019年11月5日付賃料固定型ML契約を記載しています。
(注2) T's garden越谷大袋については、一部区画についての2021年12月24日付賃料固定型ML契約を記載しています。
(注3) 多摩センタートーセイビルについては、一部区画についての2023年10月30日付賃料固定型ML契約を記載しています。
28/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
3 資金の借入れ及びリファイナンス等
本投資法人は、2023年10月31日に、同日に返済期限を迎えた借入金（1,800百万円）の返済資金
に充当するために以下のリファイナンス（以下「2023年10月31日付リファイナンス」といいま
す。）を行いました。
＜2023年10月31日付リファイナンスの概要＞
区分 変動固定 利率 借入
借入先 借入日 返済期限
(注1) 区分 （注2） 金額
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、
株式会社三井住友銀行、
株式会社みずほ銀行、株式 1,800 2023年 2028年
長期 固定
1.41884％
会社りそな銀行、株式会社 百万円 10月31日 11月30日
SBI新生銀行、株式会社あお
ぞら銀行
(注1) 「長期」とは、借入期間が1年超のものをいいます。以下同じです。
(注2) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。以下同じです。
また、本投資法人は、2023年11月30日に、同日に返済期日が到来した借入金（借入残高2,400百
万円）の返済資金及び2024年3月1日に返済期限が到来する予定であった借入金（借入残高400百万
円）の期限前弁済資金に充当するために以下のリファイナンス（以下「2023年11月30日付リファ
イナンス」といいます。）を行いました。
＜2023年11月30日付リファイナンスの概要＞
①タームローン（期間5.5年）
区分 変動固定 借入
借入先 利率 借入日 返済期限
(注) 区分 金額
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、
2023年 2029年
1,800
長期 株式会社三井住友銀行、株 固定
1.44113％
11月30日 5月31日
百万円
式会社みずほ銀行
②タームローン（期間5.0年）
区分 変動固定 借入
借入先 利率 借入日 返済期限
(注) 区分 金額
株式会社三井住友銀行、株
式会社みずほ銀行、株式会
社りそな銀行、株式会社SBI
1,000 2023年 2028年
長期 新生銀行、株式会社あおぞ 固定
1.34500％
百万円 11月30日 11月30日
ら銀行、株式会社福岡銀
行、株式会社関西みらい銀
行
本投資法人は、取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2024年1月30日付
で、以下の本借入れを行う予定です。
＜本借入れの概要＞
区分 変動固定 利率 借入
借入先 借入日 返済期限
(注1) 区分 (注2) 金額
基準金利（全銀協1か月日本円
1,600 2024年 2025年
短期 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 変動
TIBOR）＋年率 0.300％ 百万円 1月30日 1月31日
(注1) 「短期」とは、借入期間が1年以内のものをいいます。
(注2) 各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行
日）の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ
（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
(注3) 本借入れは、借入先である金融機関による貸出審査手続きにおける決裁の完了等に加え、別途定められる貸出前提条
件を全て充足することを条件とします。したがって、実際に本借入れが行われることは保証されているものではな
く、また、実際の借入実行日や借入条件も変更されることがあります。
29/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
4 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に
記載の投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容に
ついて変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき下線で示し
ています。
（前略）
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
（イ）トーセイグループへの依存、利益相反に関するリスク
a. トーセイグループへの依存に関するリスク
本投資法人は、トーセイのコア・コンピタンスである目利き力、リーシング力及び再生力を
活用し、また、スポンサーサポート等に関する覚書に基づき、トーセイからソーシングサポー
ト、ウェアハウジングサポート、コンストラクション・マネジメントサポート、リーシングサ
ポート及びその他のサポートを享受することにより、投資主利益の最大化を目指すことを基本
方針としています。また、トーセイは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有して
おり、本資産運用会社の一部を除く役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及
び監査役の兼任先です。
また、新横浜センタービル 、 Rising Place川崎二番館 及びサンハウス野並 を除く運用資産 及
び取得予定資産 は全てトーセイグループが売主です。また、運用資産 及び取得予定資産 に係る
信託受託者は、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館 、 Rising Place川崎二
番館 及びサンハウス野並 を除きトーセイ・コミュニティにPM業務を委託し、パススルー型ML契
約を締結しています。さらに、 多摩センタートーセイビルの一部区画、武蔵藤沢トーセイビル
の全部及びT's garden越谷大袋の一部区画については 、トーセイとトーセイ・コミュニティと
の間で賃料固定型ML契約が締結されています。今後も、同様にトーセイグループからの物件取
得や、PM業務の委託、賃料固定型ML契約の締結等が見込まれます。さらに、本投資法人は、
トーセイから商標の使用許諾を受けています。
このように、本投資法人及び本資産運用会社は、トーセイグループと密接な関係を有し、ま
た、その投資方針におけるトーセイグループに対する依存度は相当程度高いということができ
ます。したがって、本投資法人及び本資産運用会社がトーセイ及びその他のトーセイグループ
との間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなくなった場合、トーセイグ
ループの事業方針の変更等によりトーセイグループにおける本投資法人の位置付けが変化した
場合、トーセイグループのレピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又はトーセイグ
ループの業績若しくは財政状態が悪化した場合その他の理由により、本投資法人の物件取得時
に予定していたスポンサーサポートが受けられなくなった場合には、本投資法人に期待した収
益が得られなくなる等の悪影響が及ぶ可能性があります。
（後略）
30/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
5 課税上の取扱い
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは後記
のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は
変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行わ
れることがあります。
① 投資主の税務
(イ) 個人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配（一時差異等調整引
当額の分配を含みます。）の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。た
だし、配当控除の適用はありません。
(a) 源泉徴収
分配金支払開始日 源泉徴収税率
2014年 1月 1日～2037年12月31日
20.315％ (所得税15.315％ 住民税5％)
2038年 1月 1日～
20％ (所得税15％ 住民税5％)
(注1) 2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財
源の確保に関する特別措置法（平成23年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく復興特別所得税（以下
「復興特別所得税」といいます。）（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
(注2) 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有（2023年10月1日以後に配当等の支払
を受ける場合は、基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人
が保有する本投資口と合算して発行済投資口の総数の3％以上を保有する者を含む。））に対しては、前記税率では
なく、所得税20％（2014年1月1日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適用されます。
(b) 確定申告
大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結させ
ることが可能です（確定申告不要制度）。ただし、次のケースでは、上場株式等の配当
等について確定申告を行う方が有利になることがあります。
・総合課税による累進税率が上記(a)の税率より低くなる場合
・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生じ
た損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（下記d．(b)
をご参照ください。）
確定申告をする
確定申告をしない
(下記のいずれか一方を選択)
(確定申告不要制度)
(注1)
総合課税 申告分離課税
借入金利子の控除 あり あり
税率 累進税率 上記(a)と同じ
－
配当控除 なし(注2) なし
上場株式等に係る譲渡
なし あり
損失との損益通算
合計所得金額に 合計所得金額に 合計所得金額
扶養控除等の判定
含まれる 含まれる(注3) に含まれない
(注1) 大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申告を
行う必要があります。
(注2) 投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
(注3) 上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控
除を行う場合にはその控除前の金額になります。
(c) 源泉徴収選択口座への受入れ
源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開設
されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して「源泉徴収選択口座内配当等受
入開始届出書」を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け
入れることができます。
(注) 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
31/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(d) 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「一般NISA口座」と
いいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、その
非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得
税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税の適用を受
けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択する必要があ
ります。なお、2018年に一般NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課
税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満
たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されているため、つみたてNISA
では上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
また、現行の一般NISAの非課税管理勘定の設定期間の終了に合わせて、特定非課税累
積投資契約に係る非課税制度（新NISA）が導入されます。新NISAにおいては、金融商品
取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定で取得した公募株式投
資信託等（対象商品はつみたてNISAと同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘
定で取得した上場株式等や公募株式投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘
柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資として運用を行うこととされ
ていることが定められている公社債投資信託以外の証券投資信託の受益権や投資法人の
投資口、その他一定の上場株式等は除きます。）に係る配当等については、所得税及び
住民税が課されません。
新NISA
年間投資上限額 一般NISA ジュニアNISA
(特定非課税管理勘定)
2014年～2015年 100万円
－ －
2016年～2023年 120万円 80万円 －
360万円
2024年～ － －
※ 一般NISA及び新NISAはその年の1月1日において成年者である者、ジュニアNISAはその年の1月1日において未成年者であ
る者による非課税口座の開設が可能です。
b. 一時差異調整引当額の分配に係る税務
投資法人が行う利益の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として行わ
れる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一時差異等調整引当額の分配」
といいます。）は、所得税法上本則配当として扱われ、前期における利益の分配と同様の課
税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。
c. その他の利益超過分配に係る税務
投資法人が行う利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のもの
は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入
から成るものとして取り扱われます。
(a) みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、前記aにおける利益の分配
と同様の課税関係が適用されます。
(b) みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額
とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価の額(注1)を算定し、投資
口の譲渡損益の額(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記dにおける投資口
の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整（減額）(注3)を行いま
す。
(注1) 譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合（なお、純資産減少割合は、本投資法人から通知するものとしま
す。）
(注2) 譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額
(注3) 調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
32/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
d. 投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益は、株式等に係る譲渡所得等として、申告分離
課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の株式等に係る譲渡所得等との相殺を除
き、他の所得との損益通算はできません。
(a) 税率
譲渡日 申告分離課税による税率
2014年 1月 1日～2037年12月31日
20.315％ (所得税15.315％ 住民税5％)
2038年 1月 1日～
20％ (所得税15％ 住民税5％)
(注) 2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
(b) 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡等したことにより生じ
た損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）の金額は、確定申告によ
り、その年分の上場株式等に係る配当所得の金額（申告分離課税を選択したものに限り
ます。）と損益通算することができます。また、上場株式等に係る譲渡損失の金額のう
ち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわた
り、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係る配当
所得の金額から繰越控除することができます。
(注) 繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定
申告書を提出する必要があります。
(c) 源泉徴収選択口座内の譲渡
源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結
し、確定申告は不要となります。源泉徴収税率は、前記(a)の申告分離課税による税率と
同じです。また、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、
その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末
に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の年初に還付されま
す。
(d) 少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
一般NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管理
勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税
及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみな
されるため、上記(b)及び(c)の損益通算や繰越控除は適用できません。
(注1) NISAの年間投資上限額については上記「a．利益の分配に係る税務(d)少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）」をご
参照ください。
(注2) 新NISAにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場株
式等を譲渡した場合には、一般NISAと同様の課税関係が適用されます。
(ロ) 法人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適
用はありません。
上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、後記の税率により所
得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払
いとして所得税額控除の対象となります。
分配金支払開始日 源泉徴収税率
2014年 1月 1日 ～ 2037年12月31日
15.315％ (復興特別所得税0.315％を含みます。)
2038年 1月 1日 ～
15％
b. 一時差異等調整引当額の分配に係る税務
投資法人が行う利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税
法上本則配当として扱われ、前期における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投
資口の譲渡損益は発生しません。）。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に
所有期間の按分が必要になります。
33/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
c. その他の利益超過分配に係る税務
投資法人が行う利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のもの
は、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入
から成るものとして取り扱われます。
（注）ただし、所得税額控除においては所有期間の按分を行いません。
（a）みなし配当
この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、前記a.における利益の分配
と同様の課税関係が適用されます。
（b）みなし譲渡収入
資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額と
みなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益
を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
（注）譲渡原価の額、譲渡損益の額及び調整後の取得価額の計算方法は個人投資主の場合と同じです。
d. 投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計
上します。
② 投資法人の税務
（イ）利益配当等の損金算入
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件（導管性要件）を満たした投
資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資
法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること（利益を超えた金銭の分配を行った場合に
支払配当要件
は、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行
国内50％超募集要件
価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいます。次の所
借入先要件
有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は
所有先要件
機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数
非同族会社要件
あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海外子
会社支配禁止要件
会社を除きます。）
（ロ）不動産流通税の軽減措置
a. 登録免許税
本投資法人が2025年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登
録免許税の税率が軽減されています。
2012年4月1日～ 2025年4月1日～
不動産の所有権の取得日 2026年4月1日～
2025年3月31日 2026年3月31日
土地（一般） 1.5％ 1.5％
建物（一般） 2.0％（原則） 2.0％（原則）
2.0％（原則）
本投資法人が取得する不動産 1.3％
（注）倉庫及びその敷地は、2015年4月1日以後取得分から軽減されています。
34/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
b. 不動産取得税
本投資法人が2025年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税
標準額が5分の2に軽減されます。
（注1）共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が50㎡以上（サービス付き高齢者向け住宅にあっては2017年4月1
日以後取得分から30㎡以上）のものに限り適用されます。
（注2）倉庫のうち床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものとその敷地は、2015年4月1日以後取得分から軽
減の対象になります。
（注3）病院・診療所、有料老人ホーム等（地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律に規定する公的介護
病院施設等及び特定民間施設）とその敷地は、2017年4月1日以後取得分から軽減の対象となります。
35/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第３【参照書類を縦覧に供している場所】
トーセイ・リート投資法人 本店
（東京都港区芝浦四丁目5番4号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
36/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三菱
ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、
本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記
録により定まります（振替法第226条第1項及び第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記
載又は記録は、総投資主通知（証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は
名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条及び第152条第1
項）。投資主は、証券保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における
保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数
の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振
替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条及び第140
条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を
投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第
79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
す。
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
取扱場所
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
取次所 該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
代理人の名称及び住所
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
手数料 該当事項はありません。
2 投資主に対する特典
該当事項はありません。
3 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。
37/38
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
第２【その他】
該当事項はありません。
38/38
