三井住友信託銀行株式会社 有価証券届出書（内国信託受益証券等）

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                                                   三井住友信託銀行株式会社(E03627)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
    【表紙】
    【提出書類】                     有価証券届出書

    【提出先】                     関東財務局長
    【提出日】                     2024  年1月   17 日
    【発行者（受託者）名称】                     三井住友信託銀行株式会社
    【代表者の役職氏名】                     取締役社長　大山　一也
    【本店の所在の場所】                     東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
    【事務連絡者氏名】                     三井住友信託銀行株式会社　　資産金融部
                         契約管理チーム長　　塚越　裕一
    【電話番号】                     03(3286)1111       （大代表）
    【発行者（委託者）氏名又は名称】                     エスティイレブン合同会社
    【代表者の役職氏名】                     代表社員　エスティヨイチ一般社団法人
                         職務執行者　髙山　知也
    【住所又は本店の所在の場所】                     東京都千代田区丸の内三丁目1番1号
                         東京共同会計事務所内
    【事務連絡者氏名】                     三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社　
                         デジタル投資銀行部長　田本　英輔
    【電話番号】                     03-3527-2830       （代表）
    【届出の対象とした募集有価証券の                     不動産のデジタル証券～那須・アウトレットモール～
     名称】                    （譲渡制限付）
    【届出の対象とした募集有価証券の                     11,450,000,000        円
     金額】
    【縦覧に供する場所】                     該当事項はありません。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
    第一部【証券情報】
    第１【内国信託受益証券の募集（売出）要項】
    １【内国信託受益証券の形態等】
      本書に従って行われる募集（以下「本募集」といいます。）の対象となる有価証券は信託法（平成18年法
    律第108号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）に従って設定される信託の一般受
    益権（以下「本受益権」といいます。）（注）です。
      本受益権は金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）
    第1条第4項第17号に定める電子記録移転有価証券表示権利等であり、本受益権を表示する受益証券は発行さ
    れず、無記名式や記名式の別はありません。本受益権の受益者（以下「本受益者」といいます。）となる者
    は、野村證券株式会社と本受益権の管理等に関する契約（以下「保護預り契約」といい、また、保護預り契
    約の当事者としての野村證券株式会社を指して、以下「取扱金融商品取引業者」といいます。）及びトーク
    ン化有価証券取引管理約款を締結する必要があり、受益権原簿（以下に定義します。）の名義書換請求を取
    扱金融商品取引業者に委託することとされています。本受益権に関して、発行者（エスティイレブン合同会
    社（以下「委託者」といいます。委託者の概要については、後記「第三部                                        受託者、委託者及び関係法人の情
    報　第２     委託者の状況」をご参照ください。）及び本信託契約（後記「第二部                                      信託財産情報　第１           信託財
    産の状況　１        概況　(1)      信託財産に係る法制度の概要」に定義します。以下同じです。）の信託受託者とし
    ての三井住友信託銀行株式会社（以下「受託者」といいます。）をいいます。以下同じです。）の依頼によ
    り、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しく
    は閲覧に供される予定の信用格付はありません。
    （注）   本受益権は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいま
       す。）第2条第2項の規定により同条第1項第14号に定める信託法に規定する受益証券発行信託の受益証券とみなされる権
       利であり、金融商品取引法第5条第1項及び金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）
       第2条の13第3号に定める特定有価証券であり、また、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令
       第22号。その後の改正を含みます。）第1条第4号イに定める内国信託受益証券です。
      本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術並びに本受益権の取得及び譲渡のために用

    いるプラットフォームの詳細は以下のとおりです。
     (1)  本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術の名称、内容及び選定理由

      本受益権の募集、取得及び譲渡は、株式会社BOOSTRY（以下「BOOSTRY」といいます。）が開発を主導する
     セキュリティ・トークンの発行及び管理プラットフォーム（以下「デジタル証券基盤技術」といいます。）
     でibet    for  Finコンソーシアムによって運営されている「ibet                            for  Fin」にて管理し、本受益権に係る財産
     的価値の記録及び移転が「ibet                 for  Fin」への記録によって行われます。「ibet                        for  Fin」の構成技術とし
     ては、「コンソーシアム型」のデジタル証券基盤技術を採用し、具体的なデジタル証券基盤技術として
     GoQuorumを採用しています。各技術の選定理由は以下のとおりです。
      ①  「コンソーシアム型」デジタル証券基盤技術の内容及び選定理由
       一般に、デジタル証券基盤技術はその特性に応じて大きく2種類のものに大別されます。
       1 つ目は「パブリック型」と呼ばれる誰でもノード（ネットワークに参加する者又は参加するコン
      ピュータ等の端末のことをいいます。以下同じです。）としてのネットワーク参加が可能なデジタル証券
      基盤技術です。例として、BitcoinやEthereumのブロックチェーンが挙げられます。2つ目は「コンソーシ
      アム型」と呼ばれる、単独又は許可された特定の参加者のみがノードとしてネットワーク運用を行うデジ
      タル証券基盤技術です。
       セキュリティ・トークンを扱うデジタル証券基盤技術としては、顧客資産の流出を未然に防止するた
      め、セキュリティ確保の蓋然性が高いものを選択することが重要であり、「コンソーシアム型」の持つ以
      下の特性は、セキュリティリスクを極小化する観点から、より望ましい技術として発行者は評価していま
      す。
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    （イ）ネットワークにアクセス可能な者が限定的
         「パブリック型」では不特定多数の主体がネットワークにアクセスすることが可能ですが、「コン
        ソーシアム型」ではアクセス範囲の限定が可能です。
    （ロ）トランザクションを作成し得るノードの限定・選択が可能
         「パブリック型」では誰でもブロックチェーンに取り込まれるデータを作成することができるた
        め、不特定の者がネットワーク上でトランザクション（価値データを移転する記録をいいます。以下
        同じです。）を作成することが可能ですが、「コンソーシアム型」ではブロックチェーンに取り込ま
        れるデータを作成することができるノードとして参加するためにはネットワーク運営者の許可が必要
        なため、データの作成者が限定され、また特定の者を選択することも可能です。
       （ハ）トランザクション作成者の特定が可能
         「パブリック型」では不特定多数の者がネットワーク上でトランザクションを作成することが可能
        であり、また、それらの者の氏名・住所等の本人情報とデジタル証券基盤技術上で公開されているア
        ドレスとが紐づけられていないため、特定のトランザクションを誰が作成したかを特定することは困
        難ですが、「コンソーシアム型」ではブロックチェーンに取り込まれるデータを作成できるノードの
        保有者は特定されているため、誰がいつ書き込んだかを全て追跡することが可能です。
      ②  デジタル証券基盤技術GoQuorumの内容及び選定理由
       GoQuorum     は、2016年にJ.P.Morgan              Chase    & Co.によってEthereumをベースとして金融分野におけるエン
      タープライズ用途で開発されたブロックチェーンプロトコル（ブロックチェーン上での通信やデータ管理
      などの基本的なルールや手順を示すものをいいます。）です。その後、2020年に米国のブロックチェーン
      企業ConsenSys        Inc.によって買収されました。GoQuorumの有する以下の特徴から、「コンソーシアム型」
      デジタル証券基盤技術の中でもより望ましい基盤として受託者は評価しています。
      （イ）高い障害耐性とファイナリティ
         「ibet    for  Fin」ではGoQuorumが対応するコンセンサス・アルゴリズム（ブロックチェーンネット
        ワークにおける合意形成の方法をいいます。以下同じです。）のうち、ビザンチン耐性（                                                  一部のブ
        ロックチェーンノードがシステム障害等で停止したとしても、ネットワーク全体としては正常稼働の
        継続が可能な高い障害耐性をいいます。                      ）を有する「Quorum            BFT」を採用し、ブロックチェーンネッ
        トワークを地理的に複数分散されたノードで運営することで、一部のブロックチェーンノードがシス
        テム障害等で停止したとしても、ネットワーク全体としては正常稼働の継続が可能な高い障害耐性を
        実現可能です。また、ブロックチェーン上での取引データはファイナリティ（決済完了性）を有して
        おり、後から取引が覆るリスクやブロックの改ざんに対する耐性も高いものとなります。
       （ロ）Ethereumとの互換性
         GoQuorum     は、「パブリック型」ブロックチェーンのEthereumをベースに開発されており、Ethereum
        との一定の互換性を有しています。そのため、分散型金融の基盤となっているEthereumのソースコー
        ドや周辺ツール群の利用が可能で、高い拡張性を有しています。
     (2)  本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの名称、内容及び選定理由

      本受益権の取得及び譲渡は、「ibet                    for  Fin」を利用して行います。「ibet                   for  Fin」は、BOOSTRY、野
     村證券株式会社及び受託者が会員となっているibet                             for  Finコンソーシアムによって運営され、各社は
     「ibet    for  Fin」上のノードを経由して「ibet                   for  Fin」を利用しています。かかるノードを通じ、野村證
     券株式会社及び受託者は「ibet                  for  Fin」において、BOOSTRYが提供するソフトウェアを利用して本受益権
     の移転等に係るトランザクションの作成及び送信等を行い、BOOSTRYは当該トランザクションの承認等を行
     います。
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      本受益権の募集は、本受益権の募集の取扱いを行う野村證券株式会社（本受益権の募集の取扱いを行う主
     体としての野村證券株式会社を指して、以下「取扱会社」といいます。）が管理する既存のコンピュータシ
     ステムを通じて行い、「             ibet   for  Fin  」と連携します。投資家は本受益権の取得に際して、野村證券株式会
     社経由でのみ申し込みを行います。投資家は、直接「ibet                                for  Fin」にアクセスすることはなく、投資家の
     「ibet    for  Fin」におけるアカウント・秘密鍵は野村證券株式会社が管理し、野村證券株式会社を経由して
     取引データが記録・更新されます                  。
     ・プラットフォーム「ibet               for  Fin」の内容及び選定理由
       セキュリティ・        トークン     の取引を支える仕組みとして、投資家の権利が保全され、譲渡に際しても安定
      的に権利を移転でき、かつそれらの処理を効率的に実現できるプラットフォームを選択することが重要で
      す。受託者は、以下の             とおり、セキュリティ・トークンの適切な取扱いが可能であるという                                       特徴から
      「ibet    for  Fin」は本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームとして適切であると評価し
      ています     。
       すなわち、「       ibet   for  Fin  」はセキュリティ・トークンを扱うためのスマートコントラクト（ブロック
      チェーン上のトークンの移転を一定の条件に従って自動的に執行するためのプログラム）やネットワーク
      運営が整っており、社債や証券化商品等の様々な有価証券を発行・管理できる仕組みとなっています。ま
      た、国内の金融機関等で組織された                   コンソーシアム        がネットワークを共同運営しており、その運営につい
      ても安定しています。受益権発行において実務上適切に権利者を管理できるITサービスが提供されてお
      り、公募型セキュリティ・トークンの取扱い実績もあることから適切なプラットフォームといえます                                                      。
    ２【発行数】

      11,450    口
    ３【発行価額の総額】

      11,450,000,000        円
    ４【発行価格】

      1,000,000     円
    （注）   「発行価格」は、本件不動産受益権（以下に定義します。）の裏付けとなる不動産（以下「投資対象不動産」といいま
       す。）に係る2024年1月10日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計及び本信託（以下に定義
       します。）に対する貸付予定金額等に基づき算出された本受益権1口当たりの純資産額（2024年1月17日現在における信
       託設定日（2024年2月19日）（以下「信託設定日」といいます。）時点の当該本受益権1口当たりの純資産額の試算値は
       1,036,957円です。）を基準とし、アセット・マネージャー（以下に定義します。）の分析等に基づき算出しています。
       なお、後記「６        募集の方法」に記載のとおり、受託者は、取扱会社に対し、投資家から支払われる申込証拠金の総額
       （ただし、指定先（以下に定義します。）が本募集の対象となる本受益権を取得する場合には、指定先から支払われる
       申込証拠金を除きます。また、発行者及び取扱会社の合意に基づき一部減額されることがあります。）に4％を乗じた金
       額（消費税及び地方消費税を含みます。）を上限として受託者及び取扱会社が合意した金額を取扱手数料として支払う
       こととされています。
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    ５【給付の内容、時期及び場所】
    (1)  分配金
      ①  本受益者に対する配当金額及び残余財産の分配金額の計算方法等
       本信託    （後記「第二部         信託財産情報　第１           信託財産の状況　１           概況　    (1)  信託財産に係る法制度の概
      要」に定義します。以下同じです。）                     は、原則として各信託配当支払日（本信託契約に従って本信託の全
      部が終了する日（以下「信託終了日」といいます。）である計算期日（以下に定義します。）を除く各計
      算期日をいいます。           以下同じです。         ）に、    本受益者     に対して配当を行います。配当金額は、各計算期日
      （信託終了日を除きます。）の7営業日（銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）によ
      り日本において銀行の休日と定められ、又は休日とすることが認められた日以外の日をいいます。以下同
      じです。）前の日において、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（                                             アセット・マネジメン
      ト業務委託契約の当事者としての                  三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社を指して、以下「ア
      セット・マネージャー」といいます。）が決定し、受託者へ通知します。かかる通知は、対象となる信託
      計算期間（本信託の計算期間をいいます。以下同じです。）の未処分利益又は未処理損失に対する信託配
      当の比率を通知することにより行います。
       「計算期日」とは、           20 24 年7月末日を初回とする毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は
      前営業日とします。）並びに信託終了日をいいます。以下同じです。
       各信託配当支払日において、本信託は、原則として各信託計算期間における当期未処分利益の全額を配
      当するものとします。なお、当期未処分利益の全額から当該配当金額の合計を控除した残余利益について
      は翌信託計算期間に係る信託配当支払日における配当の原資とすることができます。また、本信託におい
      ては、アセット・マネージャーが決定した場合には、減価償却費累計額、繰延資産償却費累計額及び長期
      前払費用償却費累計額の合計額の範囲で、対象となる信託計算期間における当期未処分利益を超える金額
      の配当（利益超過配当）を行うことができます。各信託配当支払日において、受託者は、配当受領権（本
      信託に定める信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）（最終配当受領権（本信託に定める
      最終回の信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）を除きます。）に係る権利確定日（以下
      に定義します。）現在の本受益者に対して、アセット・マネージャーが信託配当支払日までの間の受託者
      及びアセット・マネージャーが別途合意した日までに決定し受託者に通知する本受益権1口当たりの信託分
      配単価を基準に、本受益権の口数に応じて信託分配額を算出し、源泉所得税（地方税を含みます。）を適
      用される範囲で控除した残額を分配します。
       「権利確定日」とは、本信託契約に定める権利が与えられる受益者を確定するための日をいい、最終配
      当受領権を除く配当受領権に係る権利確定日は、当該配当に係る信託計算期間に属する計算期日です。以
      下同じです。
       また、本信託は、最終信託配当支払日（信託終了日をいいます。以下同じです。）に、本受益者及び精
      算受益者（本信託の精算受益権を有する者をいいます。以下同じです。）に対して配当を行います。最終
      の信託配当金額は、信託終了日の7営業日前の日までにアセット・マネージャーが決定し、受託者へ通知し
      ます。かかる通知は、対象となる信託計算期間の未処分利益又は未処理損失に対する信託配当の比率（以
      下「最終信託配当比率」といいます。）を通知することにより行います。最終信託配当支払日において、
      受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信託終了日                                 の2営業日前の日         現在の本受益者に対して、
      最終信託配当比率を基にアセット・マネージャーが最終信託配当支払日までの間に決定し受託者に通知す
      る本受益権1口当たりの信託分配単価を基準に、その本受益権の口数に応じて信託分配額を算出し、源泉所
      得税（地方税を含みます。）を適用される範囲で控除した残額を分配します（ただし、最終信託配当支払
      日時点で本信託の信託財産（以下「本信託財産」といいます。）に残存している金額を上限としま
      す。）。また、最終信託配当支払日において、受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信託終
      了日  の2営業日前の日         現在の精算受益者に対して、最終信託配当比率を基にアセット・マネージャーが最終
      信託配当支払日までの間に決定し受託者に通知する精算受益権の信託分配額から、源泉所得税（地方税を
      含みます。）を適用される範囲で控除した残額を分配します（ただし、最終信託配当支払日時点で本信託
      財産に残存している金額を上限とします。）。
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       なお、最終信託配当の            詳細  については、後記「第二部               信託財産情報　第１           信託財産の状況　３           信託の
      仕組み　(1)       信託の概要　④         その他　(ホ)        最終信託配当及び償還」をご参照ください。
      ②  配当受領権の内容及び権利行使の手続
       配当の支払手続については              事務取扱要領       に従うものとされています。なお、本書の日付現在、                             事務取扱
      要領  においては、以下の手続が規定される予定です。
       受託者は、信託配当支払日の8営業日前の日（以下「期中配当参照日」といいます。）に、当該期中配当
      参照日における        事務取扱要領       に基づく受託者の事務の終了                時点  で受益権原簿（受託者が管理する本受益権
      に係る信託法第186条に定める受益権原簿をいい、当該原簿は、BOOSTRYが提供する、「ibet                                                  for  Fin」に
      接続するソフトウェアである「E-Prime」を利用して作成されます。以下同じです。）に記録されている情
      報を参照のうえ、当該時点における受益権原簿に記録されている本受益者の氏名又は名称及び当該本受益
      者が保有する本受益権の数量等の情報を確認します。
       アセット・マネージャーは、信託配当支払日の                         7 営業日前の日に、本受益権の配当金額を決定し、受託者
      に通知します。
       受託者は、アセット・マネージャーから当該通知を受領した場合、取扱金融商品取引業者が(i)顧客口
      （取扱金融商品取引業者が保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約款に従って預託を受けた本受
      益権を管理する口座をいいます。以下同じです。）及び自己口（取扱金融商品取引業者が自社の固有財産
      として保有する本受益権を管理する口座をいいます。以下同じです。）において管理する本受益権の配当
      金額並びに(ii)自己口において管理する本受益権に係る源泉徴収金額を算出し、信託配当支払日の5営業日
      前の日までに取扱金融商品取引業者に対する支払金額を記載した配当金明細を取扱金融商品取引業者に送
      付します。
       受託者は、取扱金融商品取引業者に対し、信託配当支払日の午前11時までに、上記の配当金明細に記載
      された取扱金融        商品  取引業者に支払うべき配当金額の合計額に相当する金銭を支払います。
       取扱金融商品取引業者は、              受託者から、上記の配当金明細を上記に定める期限までに受領し、かつ上記
      の金銭を上記に定める期限までに受領した場合、                           信託配当支払日に、配当受領権の権利確定日時点で受益
      権原簿に記録されている、取扱金融商品取引業者の顧客口に本受益権を預託している本受益者に対し、保
      護預り契約により本受益者から付与された代理受領権に基づき、各本受益者の証券口座に、本受益権の配
      当金から租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」
      といいます。）その他適用ある法令に基づく当該配当金に係る源泉所得税（地方税を含みます。）を控除
      した後の金額に相当する金銭の記録を行い、本受益権に係る配当金の支払いである旨を通知します。
      ③  本借入れに関する配当停止
       受託者は、貸付人である三井住友信託銀行株式会社（以下「レンダー」といいます。）との間で、2024
      年2月15日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である2024年2月19日（以下「貸付実行日」
      といいます。）付で当該金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約（金銭消費貸借契約
      と併せて以下「本借入関連契約」と総称します。）を締結し、ローン受益権の償還等のための資金の借入
      れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です                             （ローン受益権の詳細は、後記「第二部                      信託財産情
      報　第１     信託財産の状況　３           信託の仕組み　(1)           信託の概要　④         その他　(ロ)        ローン受益権」をご参
      照ください。）        。
       本借入れに伴い、受託者は、本借入れについて期限の利益を喪失した場合、本借入れに伴い本借入関連
      契約に    おいて    定められる財務制限条項に抵触した場合、レンダーの承諾を得てシニアローンとして行われ
      る本借入れ（以下「本借入れ（シニアローン）」といいます。）の返済時期を予定返済期日（2029年1月31
      日）から最終返済期日（2031年1月31日）（いずれについても、当該日が営業日ではない場合は前営業日と
      します。以下同じです。）まで延長した場合等の本借入関連契約に定める一定の事由（以下「配当停止事
      由」といいます。）が生じた場合には、本信託契約に係る配当の支払いを行うことができない旨が合意さ
      れる予定です。
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       本借入れの借り換え（リファイナンス）が行われる場合も、当該リファイナンスに係る借入関連契約に
      おいて同様の合意がなされる可能性があります。
    (2)  解約

      本信託契約において、本受益者が本信託契約を解約する権利を有する旨の定めはなく、該当事項はありま
    せん。なお、本受益権の運用期間中の換金並びに譲渡手続及び譲渡に係る制限の詳細については、後記「第
    二部   信託財産情報　第３           証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所
    並びに手数料」をご参照ください。
    (3)  運用期間及び予定償還日

      後記「    第二部    信託財産情報　第１            信託財産の状況          ３  信託の仕組み　(1)           信託の概要　②         信託財産の
    運用（管理及び処分）に関する事項　(イ)                       管理及び処分の方法について　a                  本件不動産受益権           売却方針」
    に記載のとおり、本信託においては、本書の日付現在、アセット・マネージャーは、原則として、2029年1月
    期（2028年8月1日から2029年1月31日）に本件不動産受益権の売却を行う方針です。かかる売却が実施された
    場合、本受益権の償還については、当該本件不動産受益権の売却後に行われることになります（なお、本受
    益権の償還が当該本件不動産受益権の売却後に行われることは、下記の早期売却の場合及び運用期間を延長
    した場合における当該延長した期間中の売却の場合においても同様です。）                                         。
      ただし、     2024  年7月期    （信託設定日から2024年7月31日）                   の 終了後に最初に到来する             決算発表日（後記「第
    二部   信託財産情報　第１            信託財産の状況　３           信託の仕組み　(1)           信託の概要　②         信託財産の運用（管理
    及び処分）に関する事項　(イ)                 管理及び処分の方法について　a                  本件不動産受益権」に定義します。以下同
    じです。）      から2028年7月期が終了する2028年7月31日までの間に、アセット・マネージャーが知る限りにお
    いて、本受益者の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件
    不動産受益権を早期売却する場合があります（当該本件不動産受益権の早期売却に伴う本受益権の償還は、
    当該本件不動産受益権の売却後（ただし、                       2024  年 7 月期の    終了後に最初に到来する             決算発表日      以降）のアセッ
    ト・マネージャーが決定した日に行われます。）                          。
      また、アセット・マネージャーは、2029年1月期が終了する日の120日前までの間に、本受益者の利益最大
    化のために必要と判断する場合、必要に応じて本借入れの借り換え（リファイナンス）を検討するととも
    に、信託計算期間である2029年1月期が終了した後から約2年間、2031年1月31日までを限度として運用期間の
    延長を決定する場合があります                 。
      ただし、本借入れについて期限の利益を喪失した場合、本借入れに伴い本借入関連契約において定められ
    る財務制限条項に抵触した場合、本借入れの借り換え（リファイナンス）が奏功せず、レンダーの承諾を得
    て本借入れ（シニアローン）の返済時期を予定返済期日（2029年                                   1 月 31 日）から最終返済期日（2031年                 1 月 31
    日）まで延長した場合等の本借入関連契約に定める一定の事由（以下「強制売却事由」といいます。）が生
    じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却す
    る権限を取得する旨がレンダーとの間の本借入関連契約において合意される予定です。そのため、強制売却
    事由が生じた場合には、上記にかかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合がありま
    す 。
      なお、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却された場合、売却代金はまず本借入れに対する弁済に
    充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本償還の額が減少し、又は元本償還が全く行
    われない場合があります。
    （注）   上記では、アセット・マネージャーが想定している運用期間の最終期である2029年1月期の売却と、それ以前の売却並び
       にそれ以後の運用期間の延長及び売却の関係の理解を容易にするため、2029年1月期の売却を原則としたうえで、「早期
       売却」、「運用期間の延長」等の用語を用いています。アセット・マネージャーは運用に際し、本受益者の利益最大化
       を図るため売却機会の探索に従事しますが、かかる売却機会が存在することを保証又は約束するものではなく、上記の
       原則及び用語は、当該時期に売却及び償還が行われることを保証又は約束するものではありません                                             。
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    ６【募集の方法】
      本受益権については、金融商品取引法で定められる一定数（50名）以上に対する勧誘が行われるものとし
    て、募集（金融商品取引法第2条第3項第1号）を行います。募集の取扱いは、取扱会社に委託します。なお、
    当該委託に伴い受託者から取扱会社に対し、投資家から支払われる申込証拠金の総額（ただし、指定先が本
    募集の対象となる本受益権を取得する場合には、指定先から支払われる申込証拠金を除きます。また、発行
    者及び取扱会社の合意に基づき一部減額されることがあります。）に4％を乗じた金額（消費税及び地方消費
    税を含みます。）を上限として受託者及び取扱会社が合意した金額が取扱手数料として支払われます。
    ７【申込手数料】

      該当事項はありません。
    ８【申込単位】

      1 口以上1口単位
    ９【申込期間及び申込取扱場所】

     (1)  申込期間
      2024  年2月2日（金）から2024年2月13日（火）
       （注）   申込期間中に行われる申込数が本募集の発行数に満たない場合には、本募集を中止する予定です。
     (2)  申込取扱場所

      下記の取扱会社の本店並びに全国各支店及び営業所で申込みの取扱いを行います。
        野村證券株式会社　　　　東京都中央区日本橋一丁目13番1号
    １０【申込証拠金】

      申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
    １１【払込期日及び払込取扱場所】

     (1)  払込期日
      2024  年2月19日（月）
     (2)  払込取扱場所

      株式会社     三井住友銀行        本店営業部
      東京都    千代田区丸の内1-1-2
    １２【引受け等の概要】

      該当事項はありません。
    １３【振替機関に関する事項】

      該当事項はありません。
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    １４【その他】
    (1)  申込みの方法
      申込みの方法は、前記「９               申込期間及び申込取扱場所　(1)                  申込期間」に記載の申込期間内に前記「９
    申込期間及び申込取扱場所　(2)                  申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「10                           申込証拠金」に記載の申
    込証拠金を添えて行うものとします。
    (2)  申込証拠金      の利息、申込証拠金の振替充当

      申込証拠金には利息をつけません。申込証拠金は、前記「                               11  払込期日     及び払込取扱場所　           (1)  払込期日     」
    に記載の払込期日に本受益権払込金に振替充当します。
    (3)  その他申込み等に関する事項

      ①　　本受益権の申込みに              当 たっては、取扱金融商品取引業者と保護預り契約及びトークン化有価証券取
        引管理約款を締結する必要があり、本受益権の譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求を取扱金
        融商品取引業者に委託することが必要です。
      ②　　    本募集に応じて本受益権を取得する者の受益権原簿への記録日は、払込期日の翌営業日であり、本
        受益権は、      2024  年 7 月 期の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日より売却が可能となりま
        す。また、本受益権の譲渡に係る制限については、後記「第二部                                   信託財産情報　第３           証券事務の概
        要　１    名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照くださ
        い。
      ③　    本受益権の受渡期日は、払込期日の翌営業日（2024年2月20日（火））です。
     (4)  本邦以外の地域での発行

      該当事項はありません。
     (5)  発行者は、発行者が指定する販売先として、双日商業開発株式会社（以下「指定先」ということがあり

     ます。）に対し、本募集の対象となる本受益権のうち、564口を取得させる予定です。
     (6)  売却・    追加発行の制限について

      ①　　本募集に関連して、指定先に、                    一般受益権      募集  の 取扱契約締結日から2027年2月18日までの期間中、
        取扱会社の事前の書面による同意なしには、本受益権の譲渡等を行わない旨を取扱会社との間で合意
        するよう要請する予定です。
      ②　　本受益権の追加発行は行われません。
    第２【内国信託社債券の募集（売出）要項】

      該当事項はありません。
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    第二部【信託財産情報】
    第１【信託財産の状況】
    １【概況】
    （１）【信託財産に係る法制度の概要】
      委託者、受託者及び古賀政治（以下「受益者代理人」といいます。）間の2024年2月1日（以下「本信託契
    約締結日」といいます。）付不動産管理処分信託受益権（那須ガーデンアウトレット）受益証券発行信託契
    約書（受益権譲渡制限付）（以下「本信託契約」といいます。）に基づき設定される信託（以下「本信託」
    といいます。）の当初の信託財産は、不動産管理処分信託の受益権（以下「本件不動産受益権」といいま
    す。）です。受託者は、本信託契約の定めに従い、信託設定日（2024年2月19日）に、本件不動産受益権を委
    託者から取得します。本件不動産受益権については、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約の受
    託者による確定日付のある承諾により、第三者対抗要件が具備されます。
      受託者は、信託法、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含
    みます。）（以下「兼営法」といいます。）、信託業法（平成16年法律第154号。その後の改正を含みま
    す。）（以下「信託業法」といいます。）等の各種関連法令に基づき、善管注意義務、忠実義務、分別管理
    義務等をはじめとする法令上の義務に従い、信託財産の引受け（受託）を行っています。受託者は、受益権
    の保有者（受益者）に対して、信託財産に属する財産のみをもってその履行責任を負うこととなります。
      また、本受益権は、信託法に規定する受益証券発行信託の受益権（一般受益権）であり、有価証券として
    金融商品取引法の適用を受けます。金融商品取引法第2条第5項及び金融商品取引法第二条に規定する定義に
    関する内閣府令（平成5年大蔵省令第14号。その後の改正を含みます。）第14条第2項第2号ハに基づき、委託
    者及び受託者が本受益権の共同の発行者です。
    （２）【信託財産の基本的性格】

      信託財産は、主として不動産管理処分信託の受益権であり、委託者より信託設定日に以下の資産が信託設
    定されます。
     資産の種類             内容             価格               比率  （注1）
     不動産管理処分信託の             本件不動産受益権             20,800    百万円    （注2）（注3）       100.0   ％
     受益権
     合計                          20,800    百万円    （注3）       100.0   ％
    （注1）   価格合計に対する当該資産の価格の占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
    （注2）   本件不動産受益権の価格については、委託者が本件不動産受益権の取得に当たって2024年1月17日                                     付で  締結された信託受益権売買契約書に記載
        されている信託受益権の売買代金に基づき作成された委託者の貸借対照表に記載された金額を記載しています。
    （注3）   百万円未満を切り捨てて記載しています。
    （３）【信託財産の沿革】

      本信託は、信託設定日に、本受益者及び精算受益者のために、信託財産である本件不動産受益権及び金銭
    を管理及び処分することを目的に設定されます。
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    （４）【信託財産の管理体制等】
    ①【信託財産の関係法人】
     （イ）委託者：エスティイレブン合同会社
       信託財産の信託設定を行います。また、受託者とともに、本受益権の発行者です。
       委託者は、本受益権、精算受益権及びローン受益権の当初受益者であり、本受益権及び精算受益権の譲
      渡によって本受益権及び精算受益権の当初受益者の地位が譲受人である本受益者及び精算受益者に承継さ
      れることにより、本信託契約に規定される当該当初受益者の受託者に対する指図権は受益者代理人及び精
      算受益者に承継されます。ただし、本受益権の譲渡により委託者の地位は承継されません。なお、本信託
      においては、委託者が解散する等により消滅する場合であっても、本信託の運営に支障を生じないことと
      するための仕組みとして、委託者は本信託財産の管理又は処分に関する指図権を有しておらず、また、本
      信託契約に規定される当初受益者の受託者に対する指図権は本受益権及び精算受益権の譲渡後は受益者代
      理人及び精算受益者が有することとされています。
     （ロ）受託者：三井住友信託銀行株式会社

       信託財産の管理及び処分並びに本受益者、精算受益者及びローン受益者の管理を行い、本信託契約及び
      事務取扱要領       に基づき、受益権原簿の作成及び管理を行います。また、委託者とともに、本受益権の発行
      者です。
       受託者は、本信託契約の定めに従い、信託事務の一部をアセット・マネージャー及び取扱会社へ委託し
      ます。また、信託業法第22条第3項各号に掲げる業務のほか、信託業務の一部を第三者に委託することがで
      きます。
       また、アセット・マネージャーとの間で、信託設定日に又は同日以降遅滞なく商標使用許諾契約を締結
      し、投資対象不動産の名称のロゴに関する商標の無償の使用許諾を受けます。
     （ハ）受益者代理人：弁護士　古賀　政治

       受益者代理人は、全ての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権利並びに配
      当受領権及び償還金受領権（本信託に定める償還金を受領する権利をいいます。以下同じです。）を除き
      ます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有します。
       また、本信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金
      受領権の行使を除きます。）、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為については、
      受益者代理人がこれを行い又は受益者代理人を相手方として行うものとします。
     （ニ）アセット・マネージャー：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

       受託者との間で、本信託契約締結日付でアセット・マネジメント業務委託契約を締結します。
       アセット・マネージャーは、受託者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不
      動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭
      の取得、処分及び管理等に関する業務を行います。
       また、受託者との間で、信託設定日に又は同日以降遅滞なく商標使用許諾契約を締結します。
     （ホ）精算受益者：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

       本信託の精算受益権を保有する受益者として、権利の行使及び義務の履行を行います。精算受益者の有
      する権利及び義務その他の本信託の精算受益権の詳細は、後記「３                                     信託の仕組み　(1)           信託の概要　④
      その他　(イ)        精算受益権」をご参照ください。
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     （ヘ）ローン受益者：エスティイレブン合同会社
       本信託のローン受益権を有する受益者として、レンダーから行われるローン受益権の償還等のための資
      金の融資の実行日において、当該融資による借入金の実行代わり金をもって、元本全額の償還を受けま
      す。
       本信託のローン受益権の詳細は、後記「３                       信託の仕組み　(1)           信託の概要　④         その他　(ロ)        ローン受
      益権」をご参照ください。
     （ト）取扱会社：野村證券株式会社

       委託者及び受託者並びにアセット・マネージャーとの間で本信託契約締結日付で一般受益権募集の取扱
      契約を締結し、本受益権の募集の取扱いを行います。一般受益権募集の取扱契約においては、本受益権の
      募集の取扱い方法、本募集に関して金融商品取引法第17条その他の事由に基づき募集取扱関係者（取扱会
      社若しくはその関係会社又はそれらの役員、執行役員、従業員若しくは代理人をいいます。）に対して訴
      訟が提起され、又は賠償の請求が行われた場合に発行者が損害等を補償する義務等が定められます。
      （チ）取扱金融商品取引業者：野村證券株式会社

       本受益者と保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約                                 款 を締結し、本受益権に係る秘密鍵管理・
      原簿書換請求代理事務を行います。また、受託者との間で、本信託契約締結日付で業務委託契約書（代理
      受領・配当事務等）           （以下「業務委託契約（代理受領・配当事務等）」といいます。）                                    を締結し、本受益
      権に係る配当・元本償還に関する事務を行います。
     （リ）レンダー：三井住友信託銀行株式会社

       本信託に対する貸付人として、受託者に対し、ローン受益権の償還等のための資金の融資を行います。
     （ ヌ）不動産信託受託者：三井住友信託銀行株式会社

       本信託財産である本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託                                    （以下「     本件不動産      信託」といいま
      す。）    の受託者として、不動産管理処分信託の信託財産たる不動産等（投資対象不動産等）の管理及び処
      分を行います。
     ( ル)  ibet   for  Finノード     管理者    ：株式会社BOOSTRY

       BOOSTRY    は、本受益権の募集、            取得  及び譲渡を管理するプラットフォームである「ibet                            for  Fin」の基本
      システム等の開発者であり、「ibet                    for  Fin」における取引の整合性を検証し、本受益権を表示する財産
      的価値（トークン）の記録及び移転に係るトランザクションの承認を行うためのノード（承認ノード）を
      管理しています。
    ②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する基本的態度】

      本信託は、本受益権への投資を通じて、投資者に単一の不動産を信託財産とした本件不動産受益権への投
    資機会を提供することを目的としています。本件不動産受益権の詳細については、後記「２                                                  信託財産を構成
    する資産の概要　(2)            信託財産を構成する資産の内容　①                    本件不動産受益権」をご参照ください。
      受託者は、アセット・マネージャーとの間でアセット・マネジメント業務委託契約を締結し、アセット・
    マネージャーに、本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等に関
    する業務を委託します。
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      精算受益者及び受益者代理人は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされる受託者の
    意思決定について、受託者に対し、随時指図を行うものとし、受託者は、受託者の判断を要する事項を除
    き、当該指図のみに基づいてアセット・マネジメント業務委託契約に基づく行為を行うものとします。ま
    た、精算受益者及び受益者代理人は、受託者から必要な指図を行うよう要請があった場合には、これに速や
    かに応じるものとします。ただし、アセット・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされる受託者の
    意思決定が、アセット・マネージャーと受託者の利益に相反する内容の行為を行うことに対する同意に関す
    るものである場合、受託者に対する指図は受益者代理人が行うものとします。
      受託者は、アセット・マネージャーによる決定に基づき、本件不動産信託の受益者として、本信託財産か
    ら本件不動産信託に対する金銭の追加信託を行うことがあります。
      受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして金融機関の信託業務の兼営等に関する法律
    施行規則（昭和57年大蔵省令第16号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法施行規則」といいま
    す。）第23条第3項に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を受託
    者の銀行勘定で預かります。この場合、受託者は、受託者の普通預金利率により生じた利子を本信託財産に
    帰属させるものとします。なお、受託者が信託財産として新たに不動産管理処分信託の受益権を購入するこ
    とはありません。
      受託者は、本信託の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって信託事務を処理します。
    ③【信託財産の管理体制】

     （ イ）受託者における管理体制について
      本信託財産は、信託法によって、受託者の固有財産や、受託者が受託する他の信託の信託財産とは分別し
    て管理することが義務付けられています。
      受託者の信託財産の管理体制及び信託財産に関するリスク管理体制は、以下のとおりです。また、定期的
    に外部監査を実施します。なお、受託者の統治に関する事項については、後記「第三部                                               受託者、委託者及び
    関係法人の情報　第１             受託者の状況　１          受託者の概況　(2)           受託者の機構」をご参照ください。
      a 信託財産管理に係る重要事項、適正な管理体制の整備・確立

       経営会議等で制定済の「信託財産管理に係る管理規則」「信託財産運用に係る管理規則」等に従い、本
      信託財産の運用管理に係る重要事項や適正な管理体制の整備・確立を行います。
      b 信託財産の管理

       資産金融部は、本信託契約、「信託引受に係る管理規則」「信託引受審査に係る規則」「信託財産管理
      に係る管理規則」「信託財産運用に係る管理規則」その他の規程類に基づき本信託財産を管理します。
       また、資産金融部は、「信託財産管理に係る管理規則」「信託財産運用に係る管理規則」等に従い、管
      理において問題が生じた場合には、コンプライアンス統括部、投資家企画部その他の部署（以下これらの
      部署を個別に又は総称して「投資家企画部等」といいます。）へ報告します。資産金融部は、投資家企画
      部等から指摘された問題等について、遅滞なく改善に向けた取組みを行います。
      c リスクモニタリング

       資産金融部及び投資家企画部等から独立した業務監査部署である内部監査部が、資産金融部及び投資家
      企画部等に対し、本信託財産について、諸法令、本信託契約及び規程類を遵守しながら、信託目的に従っ
      て最善の管理が行われているかという観点から、法令・制度変更その他の環境変化への対応状況等の監査
      を実施しています。また、内部監査部は、必要に応じて、監査対象部署に対し、対応内容等を取り纏めて
      報告することを求めます。
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      d リスク管理態勢
       リスク管理担当役員、及び本部にリスク管理に関する統括部署を置き、リスクカテゴリー毎にリスク管
      理部署を置いています。受託者のリスク管理に係る組織体制は、以下のとおりです。経営会議及び各委員
      会では、各リスクの状況をモニタリングするとともに、リスク管理・運営に関する重要事項を審議しま
      す。各リスクに係る管理・運営方針は、経営会議及び各委員会での審議を踏まえ、取締役会が決定しま
      す。
    ２【信託財産を構成する資産の概要】







    （１）【信託財産を構成する資産に係る法制度の概要】
    ①  信託受益権に係る法制度の概要
      信託設定日以降信託財産を構成する本件不動産受益権は信託法に基づく権利です。その概要は、以下のと
    おりです。
     （イ）受益者の有する権利の概要

      本件不動産受益権は、不動産信託受託者が本件不動産受益権を保有する受益者のためにその信託財産とし
    て主として不動産を所有し、管理及び処分するものであり、その経済的利益と損失は最終的に本件不動産受
    益権を保有する受益者に全て帰属することになります。したがって、本件不動産受益権を保有する受益者で
    ある受託者は、不動産信託受託者を通じて投資対象不動産を直接保有する場合と実質的に同様の経済的利益
    と損失を有することになります（当該不動産に係る法制度の概要については、後記「②                                               不動産に係る法制度
    の概要」をご参照ください。）。
     （ロ）信託財産の独立性

      本件不動産受益権においてその信託財産を構成する投資対象不動産は、形式的には不動産信託受託者に属
    していますが、実質的には受益者である受託者のために所有され、管理及び処分されるものであり、不動産
    信託受託者に破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）上の破産手続、民事再生法（平成
    11年法律第225号。その後の改正を含みます。）上の再生手続又は会社更生法（平成14年法律第154号。その
    後の改正を含みます。）上の更生手続（以下「倒産等手続」といいます。）が開始された場合においても、
    不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは更生会社である不動産信託受託者の財産に属しないこ
    とになります。
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      なお、信託法上、登記又は登録をしなければ権利の得喪及び変更を第三者に対抗することができない財産
    については、当該財産が信託財産に属する財産であることを第三者に対抗するためには信託の登記又は登録
    が必要とされています。したがって、不動産信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、本件不動産受
    益権の信託財産を構成する投資対象不動産について、不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは
    更生会社である不動産信託受託者の財産に属しないことを破産管財人等の第三者に対抗するためには、当該
    投資対象不動産に信託設定登記を備えておく必要があります。
     （ハ）本件不動産受益権の譲渡性

      本件不動産受益権は、信託法に定める受益権として、一般に譲渡可能な権利とされています。その譲渡の
    第三者対抗要件は、確定日付のある証書による譲渡人の不動産信託受託者に対する通知又は不動産信託受託
    者による承諾によって具備されます。なお、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約においては、
    本件不動産受益権を譲渡する場合に不動産信託受託者の承諾が必要とされています。
     （ニ）本件不動産受益権の利用及び売却に関する法制度の概要

      本件不動産受益権は、信託法に定める受益権であり、その利用及び売却については、前                                               記 「(ハ)    本件不動
    産受益権の譲渡性」に記載の制限を受けるほか、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）
    （以下「民法」といいます。）、商法（明治32年法律第48号。その後の改正を含みます。）（以下「商法」
    といいます。）及び信託法といった法令の適用を受けるほか、金融商品取引法第2条第2項の規定により有価
    証券とみなされる権利として、金融商品取引法等の行政法規の適用を受けます。
    ②  不動産に係る法制度の概要

      信託財産を構成する本件不動産受益権の裏付けとなる資産は主として不動産である投資対象不動産であ
    り、不動産に関しては以下の制限があります。
     （イ）不動産の利用等に関する法制度の概要
      不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法（昭和25年
    法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）等の規制に服します。その
    他、不動産は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他の都市計画に関して
    必要な事項を定める都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」
    といいます。）をはじめ、道路法（昭和27年法律第180号。その後の改正を含みます。）、航空法（昭和27年
    法律第231号。その後の改正を含みます。）、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みま
    す。）、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）等の様々な法規制の適用を受けます。
    さらに、当該不動産が所在する地域における条例や行政規則等により、建築への制限が加わることがあるほ
    か、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨
    水流出抑制施設設置義務等の義務が課せられることがあります。
      加えて、土地収用法（昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。）や土地区画整理法（昭和29年法
    律第119号。その後の改正を含みます。）、都市再開発法（昭和44年法律第38号。その後の改正を含みま
    す。）といった私有地の収用・制限を定めた法律により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等
    に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあります。
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     （ロ）不動産の賃貸借に関する法制度の概要
      不動産の賃貸借については、民法及び借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以
    下「借地借家法」といいます。）等が適用され、賃借人は賃貸人に対して賃料を支払う義務を負います。
      なお、借地借家法第31条に基づき、建物の引渡しを受けたときは賃借権の登記がなくても、その後に当該
    建物についての所有権を取得した者に対して賃借権を対抗することができます。
     （ハ）不動産の売却に関する法制度の概要

      不動産の売却については、民法、商法及び宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含み
    ます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の行政法規の適用を受けます。宅地建物取引業法に
    より、土地又は建物の売買若しくは交換又はその代理若しくは媒介を業として行うためには、宅地建物取引
    業法の免許を必要とします。
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    （２）【信託財産を構成する資産の内容】
      本信託は、信託設定日に、主として不動産管理処分信託の受益権及び金銭の管理及び処分を目的に設定さ
    れます。したがって、本書の日付現在信託財産を構成する資産はありませんが、信託設定時においては、本
    件不動産受益権が主要な信託財産となります。信託設定時において主要な信託財産となる本件不動産受益権
    の内容は、以下のとおりです。
    ①  本件不動産受益権

      受託者：三井住友信託銀行株式会社
      主たる信託財産：投資対象不動産である以下に記載の不動産
      不動産管理処分信託契約の概要：以下に記載のとおり
                                               （本書の日付現在）

    投資対象不動産
      物件
          那須ガーデンアウトレット                    アセットタイプ              商業施設
      名称
                         投資対象不動産の概要
     不動産管理処分信託                         投資対象不動産に対す
                 2015  年10月30日                        信託受益権
     設定年月日                         る権利の種類
                              不動
                              産管
                                            三井住友信託銀行
                                   信託受託者
                              理処
                                            株式会社
     鑑定評価額             22,600    百万円
                              分信
     （価格時点）             （2024年1月10日）
                              託契
                                   信託期間
                              約の
                                            2029  年5月16日（       注）
                                   満了日
                              概要
                 JR 東北新幹線「那須塩原」駅　シャトルバス約8分
     アクセス
                 （那須塩原駅までは東京駅から約70分）
     所在地（住居表示）             栃木県那須塩原市塩野崎184番7号
                 栃木県那須塩原市塩
                 野崎字板室道東184番
                                   建築時期       2008  年6月30日
                 7、8、13、14、18、
          地番       鹿野崎字戸屋105番
                 5、7、109番23、112
                 番75、塩野崎字戸屋
                                   構造       鉄骨造陸屋根平屋建
                 前31番6、8
     土地                         建物
          建蔽率       60 ％
          容積率       200  ％                用途       事務所・店舗
                                   延床面積
          用途地域       準工業地域                        31,587.67     ㎡
                                   （登記簿）
          敷地面積       195,494.90      ㎡            所有形態       所有権
          所有形態       所有権                  店舗数       135  店
         地震PML（地震PML値調査業者）                         4.6  ％(東京海上ディーアール株式会社)
    （注）   受託者と不動産信託受託者との間の不動産管理処分信託契約変更契約において信託期間満了日を2034年2月末日まで延長する旨が合意
        される予定です。
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                          建物状況評価概要

                  東京海上ディーアー            今後1年間に必要とされ
     調査業者                                           1,500   千円
                  ル株式会社            る修繕費
                              今後2～10年間に必要と
     調査年月                2023  年12月                         843,247    千円
                              想定される修繕費
                             関係者

                              マスターリース会社              双日商業開発株式会社
                  双日商業開発株式会
     PM 会社
                  社
                              マスターリース種別              パス・スルー型
     特記事項
      ・　該当事項はありません。
                         賃貸借の概要       （注1）

     総賃貸可能面積          29,355.79     ㎡         稼働率              98.1  ％
     賃貸面積          28,809.55     ㎡         月額賃料及び共益費              非開示
     敷金・保証金          非開示               賃料改定の可否              非開示
     主要テナントの
               双日商業開発株式会社               業種              不動産業
     名称
     賃貸借期間          3 年              中途解約              原則不可
     賃貸借形態          普通借家契約               期間満了時の更新              自動更新（1年）（注2）
    （注1）   主要テナント（本書の日付現在で、当該テナントへの賃貸面積が全賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。以下同じです。）から開
        示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。
    （注2）   契約当事者の判断その他の理由により              更新されないこともあります。
                            稼働率推移

      2019  年10月        2020  年10月        2021  年10月         2022  年10月         2023  年10月
        99.5  ％        96.9  ％        95.7  ％         93.7  ％         97.7  ％
                     主要テナントとの賃貸借の概要（注1）

     賃貸面積（マスター
                  29,355.79     ㎡        業種            不動産業
     リース）
     主要テナントの名称             双日商業開発株式会社             敷金・保証金            非開示
     年間賃料及び共益費             非開示             賃貸借期間            3 年
     賃料改定の可否             非開示             賃貸借形態            普通借家契約
     中途解約             原則不可             期間満了時の更新            自動更新（1年）（注2）
    （注1）   主要テナントから開示の同意が得られていないため、一部の項目について非開示としています。
    （注2）   契約当事者の判断その他の理由により              更新されないこともあります。
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                          不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                              22,600   百万円
     鑑定評価機関の名称                          一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                              2024年1月10日
                                                  （金額：百万円）
                  項目                 内容            概要等
     収益価格
          直接還元法による価格                         22,800
             運営収益
                 潜在総収益（a）～（d）計
                 （a）共益費込貸室賃料収入
                 （b）水道光熱費収入
                 （c）駐車場収入
                 （d）その他収入
                 空室等損失等
             運営費用
                 維持管理費
                 水道光熱費
                                  非開示
                                  （注）
                 修繕費
                 PMフィー
                 テナント募集費用等
                 公租公課
                 損害保険料
                 その他費用
             運営純収益
                 一時金の運用益
                 資本的支出
             純収益
                                      最も投資リスクが低いと認められる不動産の
                                      利回りを基準とし、投資対象不動産の立地条
                                      件、建物条件（築年数・延床面積・設備水準
                                      等）等の店舗競争力、契約条件等、及びその
             還元利回り                       4.6%   他条件（土地及び建物の権利関係等）に起因
                                      するスプレッドを加減するとともに、将来に
                                      おける不確実性や類似不動産に係る取引利回
                                      りや各投資家へのヒアリング結果等を勘案の
                                      うえ査定。
          DCF法による価格                         22,300
                                      類似不動産の取引利回り等を参考に、投資対
             割引率                       4.3%   象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査
                                      定。
                                      類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利
                                      回りの将来動向、投資対象としての投資対象
             最終還元利回り                       4.8%   不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的
                                      予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                      に勘案のうえ査定。
     積算価格                              9,510
          土地比率                         64.1%
          建物比率                         35.9%
                                  価格時点現在一部設備工事が進行中であるが、建築基

                                  準法に基づく確認済証の交付を受けていること、事業
                                  者及び請負業者の属性等から判断し、当該工事の合法
                                  性及び工事完了の実現性が認められ、かつ、当該設備
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                             が計画通り竣工しないこと等により生じる損害が、売
                                  買契約の約定や各種保険等により回避されていると認
                                  められるため、価格時点において、実施設計図等のと
                                  おり建築設備工事が完了し、使用収益可能なものとし
                                  て鑑定評価を実施。
    （注）    賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、こ
        れらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不
        利益が生じ、最終的に本受益者の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部
        項目を除き、非開示としています。
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                             物件特性

     ＜立地（     那須エリア）       の特徴    と魅力    ＞
    那須エリアは、全国有数の避暑地／別荘地であることに加え、                                  レジャー施設や        ゴルフ場、スキーリ
    ゾート施設、温泉／スパ等の観光資源が多数存在しています。
    また、那須及び周辺地域エリアは、観光庁より「モデル観光地」に選定されており、今後の観光客
    数増加も期待されます。
    ・豊富な地域資源を多数有する一大観光地として発展

    那須エリアは、豊かな自然環境、温泉地、様々なアクティビティ、地元の特産品や料理を楽しめる
    施設、テーマパークや動物園等、自然や地場の特性を活かした観光資源が集積する魅力的なエリア
    です。
    ・伝統のある避暑地／別荘地として高い人気





    1926  年に皇室の夏の避暑地として那須御用邸が設置されて以来、那須エリアは日本でも有数の高級
    別荘地として広く知られています。東京からのアクセスの良さに加え、夏季も平均気温20度台前半
    と過ごしやすく、那須連山を臨む自然豊かな景観からも、避暑地／別荘地として高い人気を博して
    います。
    ・観光庁に「モデル観光地」に選定され、行政が外国人富裕層を誘客支援

    2023  年 には、観光庁が高付加価値旅行者（1人当たり着地消費100万円以上の訪日外国人旅行者をい
    います。）の誘客に向けて集中的な支援等を行う「モデル観光地」11地域の1地域として、「那須及
    び周辺地域エリア」が選定されました。
    「モデル観光地」においては、2023年以降、地域のブランド力強化を担う専門人材の派遣や、事業
    資金の調達支援、外国人向け観光ガイドの人材育成等の集中的な支援が実施されます。
    出所：観光庁       2023年3月28日付「高付加価値旅行者の誘客に向けて集中的な支援等を行うモデル観光地11地域を選定




       しました～地方における高付加価値なインバウンド観光地づくり事業～」
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                             物件特性
    ・那須エリアの観光客入込数は回復傾向
    コロナ禍前は約1,500万人弱で推移していた那須エリアの観光客入込数は、コロナ禍後の2020年では
    約1,024万人まで減少しましたが、2022年は約1,194万人と回復傾向にあります。
    出所：栃木県観光客入込数・宿泊数                 推定調査結果





    （注）那須塩原市の観光客入込数の目標値は那須塩原市観光マスタープラン（2021年3月）に基づく2027年の数値
       を、那須町の観光客入込数の目標値は第4次那須町観光振興基本計画（2022年3月）に基づく2026年の数値をそ
       れぞれ記載しており、1,470万人の目標値はこれらの単純合算値を記載しています。かかる目標値は、これら
       の出所における記載数値を参考として記載したものであり、将来の観光客入込数を保証又は約束するものでは
       ありません。
     ＜那須    ガーデンアウトレット            の特徴と魅力＞

    投資対象不動産の近隣に所在する商業施設が少ない点や、東北自動車道黒磯板室インターチェンジ
    至近に所在している点などから、広い商圏エリアからの集客が可能な立地にあります。
    また、投資対象不動産は那須の魅力的な地場コンテンツを擁していることが他のアウトレットモー
    ルとの差別化要素となります。
    ・商圏におけるアウトレットモールの希少性

    投資対象不動産を中心とする100km圏の北関東エリアには、約80km南方に所在する佐野プレミアムア
    ウトレット以外のアウトレットモールが存在しておらず、                               投資対象不動産のようなアウトレット
    モールは希少性あるアウトレットモールであると                          アセット・マネージャーは              考えています。
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                             物件特性
    ・自動車／電車、双方での良好なアクセス
    投資対象不動産は東北自動車道黒磯板室インターチェンジ至近に位置し、特に南北からの広域集客
    が可能な立地です。また、東京駅から那須塩原駅まで東北新幹線で約70分、那須塩原駅から投資対
    象不動産まで無料シャトルバスで約8分で到着可能と、投資対象不動産は良好なアクセス性を有しま
    す。
    ・地場の魅力的なコンテンツを取り扱うテナント




    投資対象不動産は東北自動車道黒磯板室インターチェンジからのアクセスの良さを活かし、「道の
    駅」のような、那須ブランドを活かしたメニュー等を有する飲食施設や那須エリアの土産物／産直
    品を取り扱うショップ等の地場の魅力的なコンテンツを取り扱うテナントを有しています。
    ・リゾートモールらしいオープンモール形態と集客力のあるブランドラインアップ




    投資対象不動産は開放感のあるオープンモール形態で135のテナントを抱え、COACHやadidas、アイ
    リスオーヤマ、DESCENTE              OUTLET    STORE等の集客力のあるブランドが揃っています（2023年12月末時
    点）。
    ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。投資対象不動産




      も、これらの法的な規制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やそ
      の改廃があった場合には追加的な負担が生じる可能性があります（詳細は、前記「（1）                                                信託財
      産を構成する資産に係る法制度の概要　                     ②  不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                       投資リス
      ク　（1）      リスク要因　       ① 投資対象不動産に関するリスク　（チ）                      投資対象不動産の物理的な又
      は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照ください。）。
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                            物件の運営

     ＜運営    会社等    ＞
    ・内部成長戦略方針
    投資対象不動産の運営（オペレーション）は双日商業開発株式会社が行っています。投資対象不動
    産は商業施設であることから、投資対象不動産の陳腐化を避け、競争力を維持・向上させるために
    内部成長戦略の立案と実施が必要です。アセット・マネージャー及びサブ・アセット・マネー
    ジャーである株式会社フープパートナーズ（以下「サブ・アセット・マネージャー」といいま
    す。）は、投資対象不動産の所有者としての投資に関する内部成長戦略を立案し、投資対象不動産
    の運営を行う双日商業開発株式会社と連携した上で、それに基づき内部成長のための積極的な投資
    を行うことにより、投資対象不動産の売上増加、ひいては本信託の収益向上（アップサイド）を目
    指します。
    ・投資計画（2024年～2029年）

    (注)本書の日付現在のアセット・マネージャー及びサブ・アセット・マネージャーが検討中の投資計画であり、投資








      の実施が決定されたものではありません。投資対象不動産の業績及び経済情勢の変動、投資対象不動産の運営
      を行う双日商業開発株式会社との調整その他の事由により、実際の実施内容及び時期等は変更される可能性が
      あり、これらの投資が実施されることを保証又は約束するものではありません。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            物件の運営
    ・投資対象不動産の賃貸借のスキーム図
    ・賃料収入における、固定賃料及び変動賃料の比率（賃料収入額ベース）





      (注)「固定」は固定賃料を、「変動」は変動賃料をそれぞれ意味しています。




    ・投資対象不動産の売上／稼働率の推移

    （注1）売上は各年1月から12月までの数値を加算して計算していますが、2023年は1月から11月までの数値を加算し




        ており、2023年12月分の数値は含まれていません。
    （注2）稼働率は各年10月時点のものを記載しています。
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                            物件の運営
    ・投資対象不動産の来場客数の推移
    （注）2023年は1月から10月までの数値を掲載しており、2023年11月分及び12月分の数値は含まれていません。





    なお、上記の各記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
     （イ）「アクセス」について

      「アクセス」における徒歩による所要時間については、投資対象不動産に関し、「不動産の表示に関する
    公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規
    則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとし
    て算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。
     （ ロ）「所在地（住居表示）」について

      所在地（住居表示）は、投資対象不動産の住居表示を記載しています。
     （ハ）「土地」について

      ・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
      ・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数
       値を記載しています。
      ・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
      ・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
      ・「所有形態」は、投資対象不動産（土地）に関して不動産管理処分信託の信託受託者が保有している権
       利の種類を記載しています。
     （ニ）「建物」について

      ・「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
      ・「構造」は、登記簿上の記載に基づいています。
      ・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
      ・「延床面積（登記簿）」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めた床面積の合計を記載
       しています。
      ・「所有形態」は、投資対象不動産（建物）に関して不動産管理処分信託の信託受託者が保有している権
       利の種類を記載しています。
      ・「店舗数」は、投資対象不動産（建物）に係る店舗の数を記載しています。
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    （ホ）「地震PML（地震PML値調査業者）」について
      「地震PML（地震PML値調査業者）」は、アセット・マネージャーからの委託に基づき、                                                東京海上ディー
    アール株式会社        が行った、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基
    準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等に関する建物状況調査報告書（建物エ
    ンジニアリングレポート）及び                 東京海上ディーアール株式会社                 が作成した2023年12月付地震PML簡易評価報告
    書に基づき記載しています。
    （へ）「建物状況評価概要」について

      「建物状況評価概要」は、アセット・マネージャー又は受託者からの委託に基づき、                                              東京海上ディーアー
    ル株式会社      が行った、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法
    等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等に関する建物状況調査報告書（建物エンジ
    ニアリングレポート）の概要を記載しています。当該報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と
    意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「調査年月」は、調査業
    者により調査・作成された建物状況評価報告書の作成年月を記載しています。金額は、特段の記載がない限
    り千円未満を切り捨てて記載しています。
    （ト）「関係者」について

      ・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント（PM）契約を締結している又は締結する予定のPM会社を記載
       しています。
      ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約（第三者への転貸借を目的又は前提とした賃貸借
       （リース）契約をいいます。以下同じです。）を締結している又は締結する予定のマスターリース会社
       を記載しています。
      ・「マスターリース種別」は、マスターリース契約の内容に従った分類を記載しています。「マスター
       リース種別」に記載の「パス・スルー型」とは、本書の日付現在を基準として、締結されている又は締
       結予定のマスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額
       の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合をいいます。なお、エンドテナントがマス
       ターリース会社に支払う賃料の金額にかかわらず                           、 マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされ
       ている場合には、「賃料固定型」と記載されます。
     （チ）「特記事項」について

      「特記事項」の記載については、原則として、2023年12月末時点の情報をもとに、投資対象不動産の権利
    関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重
    要と考えられる事項に関して記載しています。
     （リ）「賃貸借の概要」について

      ・「賃貸借の概要」は、不動産管理処分信託の信託受託者等から提供を受けた数値及び情報をもとに、投
       資対象不動産について、特に記載のない限り2023年12月末時点において有効な賃貸借契約等の内容等を
       記載しています。
      ・「  総賃貸    可能面積」は、2023年12月末時点における投資対象不動産に係る建物の賃貸借契約又は建物図
       面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、原則として、貸室のみの面積を記載し、
       駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。
      ・「稼働率」は、「賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」×100の式で算出した数値を記載しています。なお、
       小数第2位を四捨五入して記載しています。
      ・「賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち賃貸が行われている面積を記載しています。マスターリース会
       社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であって、マスターリース種別（前
       記「(ト)     「関係者」について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、実際にエンドテナ
       ントとの間で2023年12月末時点において賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている面積を記載してお
       り、原則として、マスターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産所有者とエンドテナントの間の
       賃貸借契約書に表示されている賃貸面積に基づいています。なお、賃貸借契約書の記載に明白な誤謬が
       ある場合、賃貸借契約書に面積の表示がない場合等には、竣工図等に基づき記載しています。
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      ・「月額賃料及び共益費」は、原則として、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている
       場合又は締結予定の場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)                                      「関係者」について」をご参照く
       ださい。）がパス・スルー型の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で2023年12月末
       時点において締結されている賃貸借契約の定めに従い算出された月間賃料及び共益費の合計額を記載し
       ています。なお、具体的な金額は主要テナントより開示の承諾を得られていないため、「非開示」と記
       載しています。
      ・「敷金・保証金」は、原則として、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合又
       は締結予定の場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)                                   「関係者」について」をご参照くださ
       い。）がパス・スルー型の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で2023年12月末時点
       において締結されている賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の残高の合計額を記載
       しています。ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある
       場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。なお、具体的な金額はテナントより開示の承諾を
       得られていないため、「非開示」と記載しています。
      ・「賃料改定の可否」は、テナントより開示の承諾を得られていないため、「非開示」と記載していま
       す。
      ・「賃貸借形態」          及び「期間満了時の更新」は、                 2023  年12月末時点における投資対象不動産に係る建物の
       賃貸借契約（主要テナントとの賃貸借契約）の内容を記載しています。
     （ヌ）    「稼働率推移」について

      「稼働率推移」は、記載の日付時点における投資対象不動産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が
    占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
     （ル）    「主要テナントとの賃貸借の概要」について

      ・「  主要テナントとの          賃貸借の概要」は、不動産信託受託者等から提供を受けた数値及び情報をもとに、
       2023  年12月末時点における投資対象不動産に係る建物の賃貸借契約のうち、主要テナントとの契約に関
       する事項を記載しています。
      ・「年間賃料及び共益費」は、普通借家契約に基づく変動賃料ですが、その具体的な金額は主要テナント
       より開示の承諾を得られていないため、「非開示」と記載しています。
      ・「賃料改定の可否」及び「敷金・保証金」は、主要テナントより開示の承諾を得られていないため、
       「非開示」と記載しています。
      ・「賃貸借形態」及び「期間満了時の更新」は、2023                             年 12月末時点における投資対象不動産に係る建物の
       賃貸借契約（主要テナントとの賃貸借契約）の内容を記載しています                                     。
     （ ヲ）「不動産鑑定          評価書    の 概要」について

      「不動産鑑定評価書の概要」は、受託者が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その
    後の  改正  を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所に本件不動産受
    益権の鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載し
    ています。当該不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正
    確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
      なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所と受託者及びアセット・マネージャーとの
    間には、特別の利害関係はありません。
      金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載される数値
    は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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     （ワ  ）「物件特性」について
      「物件特性」は、アセット・マネージャーの本件不動産受益権の取得に際する投資対象不動産に対する分
    析及び着眼点に関するアセット・マネージャーの本書の日付現在の考えを示したものです。当該記載は、鑑
    定評価書、鑑定機関の分析結果及びアセット・マネージャーによる分析等に基づいて、本件不動産受益権の
    信託財産を構成する投資対象不動産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。当該鑑定評価書等は、
    これを作成した外部の専門家又はアセット・マネージャーの一定時点における判断と意見に留まり、その内
    容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等
    は反映されていません。
     （カ  ）「物件の運営」について

      「物件の運営」は、投資対象不動産の運営を行う運営会社等、本件不動産受益権の取得後においてアセッ
    ト・マネージャー及びサブ・アセット・マネージャーが採用する予定の投資対象不動産の資産価値を高める
    ための戦略方針（内部成長戦略方針）、アセット・マネージャー及びサブ・アセット・マネージャーが検討
    中の投資対象不動産に帯する投資計画、投資対象不動産における賃貸借の仕組み（スキーム）、投資対象不
    動産に関して締結されているサブリース契約における賃料体系、投資対象不動産における店舗の売上及び稼
    働率の推移その他投資対象不動産の運営に関してアセット・マネージャーが調査した情報を記載していま
    す。当該情報は、アセット・マネージャーの調査により入手された情報ですが、アセット・マネージャーの
    一定時点における調査結果に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。な
    お、当該調査時点後の環境変化等は反映されていません。
     なお、受託者は、ローン受益権の償還等のための資金の借入れとして、貸付実行日に、本件不動産受益権を
    責任財産とする責任財産限定特約付きの                     借入れ（     本借入れ     ） を以下の内容にて行う予定です。
     借入予定先（以下「レン
                    三井住友信託銀行株式会社
     ダー」といいます。）
                    11,500    百万円（シニアローン）
     借入予定金額               746.7   百万円（消費税ローン）（消費税ローンとして行われる本借入れ
                    を、以下「本借入れ（消費税ローン）」ということがあります。）
                    50.9  ％
     鑑定LTV               （シニアローンの借入予定金額÷投資対象不動産の2024年1月10日を価
                    格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額）
     利払期日               毎年1月及び7月の末日            （ただし、営業日でない場合は、直前の営業日）
     金利               日本円TIBOR       を基準とする変動金利
     予定返済期日       （ 本借入れ
                    2025  年7月31日（ただし、営業日でない場合は、直前の営業日）
     （消費税ローン）          ）
     予定返済期日（本借入れ
                    2029  年1月31日（ただし、営業日でない場合は、直前の営業日）
     （シニアローン））
     最終返済期日（        本借入れ
                    2031  年1月31日     （ただし、営業日でない場合は、直前の営業日）
     （シニアローン））
     裏付資産               本件不動産受益権
                   ・本件不動産受益権に対する質権
                   ・ 本件不動産信託        が終了し、不動産信託受託者から受託者へ投資対象不動
                    産が移転したことを停止条件とする当該投資対象不動産に対する抵当権
     担保の状況               設定合意
                   ・受託者が不動産信託受託者から投資対象不動産に係る保険金請求権に係
                    る保険契約上の地位を承継したことを停止条件とする当該投資対象不動
                    産に係る保険金請求権に対する停止条件付質権設定合意
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    ②  本件不動産受益権選定の理由
      投資対象不動産のような商業施設については、コロナ禍後の今後においては安定的な収益を生む投資対象
    とアセット・マネージャーは考えています。また、アセット・マネージャーは、本件不動産受益権を選定す
    るに当たり、投資対象不動産に関して、アセット・マネージャー所定の基準による収益性調査及び市場調査
    等の調査を実施し、投資対象不動産のレントロールその他の資料等を精査することでその収益性に関する重
    大な懸念事項が存在しないことを確認するとともに、鑑定評価書を取得してその資産価値について第三者専
    門家による意見を取得しています。この調査には、耐震性の調査（新耐震基準（昭和56年に施行された建築
    基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）の改正に基づき制定された耐震基準をい
    います。）に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等に該当するか否
    かの調査）及び環境・地質等調査（有害物質の使用及び管理状況について重大な問題の有無の調査）を含み
    ます。
    （３）【信託財産を構成する資産の回収方法】

      該当事項はありません。
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    ３【信託の仕組み】
    （１）【信託の概要】
    ①【信託の基本的仕組み】
     （イ）本信託のスキーム
      委託者と受託者との間で本受益権を発行する旨を定めた本信託契約が締結され、受託者は、本信託契約に
     基づき、委託者が信託設定日に拠出した本件不動産受益権及び金銭を管理及び処分します。詳細について
     は、前記「１        概況　(4)      信託財産の管理体制等　①               信託財産の関係法人　(ロ)               受託者：三井住友信託銀
     行株式会社」をご参照ください。また、本信託の償還については、後記「④                                         その他　(ホ)        最終信託配当及
     び償還」をご参照ください。
      本受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されません。本受益権については、電子記
     録移転有価証券表示権利等に該当するものとします                            。本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用
     いる技術並びに本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームは、BOOSTRYが開発する「ibet
     for  Fin」です。詳細については、前記「第一部                        証券情報　第１         内国信託受益証券の募集（売出）要項　
     １  内国信託受益証券の形態等　(1)                   本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術の名
     称、内容及び選定理由」及び同「(2)                    本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの名称、内
     容及び選定理由」をご参照ください                   。
                         ＜本信託のスキーム図＞

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     （ロ）本信託のスキームの概要
    a アセット・マネジメント業務委託契約
      受託者とアセット・マネージャーの間で、本信託契約締結日付でアセット・マネジメント業務委託契約を
    締結します。
      アセット・マネージャーは、受託者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動
    産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取
    得、処分及び管理等に関する業務を行います。
    b 商標使用許諾契約

      受託者とアセット・マネージャーの間で、                       信託設定日に又は同日以降遅滞なく                   投資対象不動産の名称のロ
    ゴに関する商標に係る商標使用許諾契約を締結します。
    c 業務委託契約（代理受領・配当事務等）

      受託者は、取扱金融商品取引業者との間で、本信託契約締結日付で業務委託契約（代理受領・配当事務
    等）を締結します。
      取扱金融商品取引業者は、受託者から                     業務委託契約（代理受領・配当事務等）に基づく                           委託を受けて、本
    受益権に係る信託配当及び元本の償還に係る金銭支払いに係る代理受領権限に基づく当該金銭の受領、並び
    に当該金銭の本受益者への交付事務（信託配当に関する源泉徴収、支払調書作成・提出等を含みます。）を
    行います     。 加えて、上記のほかに、受託者及び取扱金融商品取引業者は、①本受益権発行時の「ibet                                                  for
    Fin」への本受益権及び投資家の情報登録、秘密鍵生成、②本受益権移転に係る名義書換手続として、「ibet
    for  Fin」への移転情報の登録・連携、受益権原簿の記録、③本受益権償還に係る「ibet                                              for  Fin」上の償還
    処理等の事務手続の取り決めを行います
    d 保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約款

      本受益者は、取扱金融商品取引業者との間で、保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約款を締結
    し、取扱金融商品取引業者は、本受益権に係る秘密鍵管理・原簿書換請求代理事務を行います。
    e 本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの提供に係る業務

    ibet   for  Fin  コンソーシアムは、本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォーム「ibet                                                 for
    Fin」を運営しています。前記「第一部                      証券情報　第１         内国信託受益証券の募集（売出）要項　１                        内国信
    託受益証券の形態等　(2)               本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの名称、内容及び選定
    理由」に記載のとおり、BOOSTRY、野村證券株式会社及び受託者はibet                                       for  Finコンソーシアムの会員であ
    り、各社は「ibet          for  Fin」上のノードを経由して「ibet                   for  Fin」を利用しています。
    f 金銭消費貸借契約

      受託者は、レンダーとの間で、2024年2月15日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、貸付実行日（信託設
    定日と同日）付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約を締結し、ローン受益権の償
    還等のための資金の借入れである本借入れを行います。
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    ②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項】
     （イ）管理及び処分の方法について
    a 本件不動産受益権
      受託者は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、アセット・マネージャーに対し、本件不動産
    受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、
    処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を委託します。なお、アセット・マ
    ネージャーの本書の日付現在における本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、
    処分及び管理等に関する業務の方針は、以下のとおりです。なお、当該方針は本書の日付現在の内容であ
    り、今後変更される場合があります。
     取得方針         本件不動産受益権以外の新たな不動産管理処分信託の受益権の購入は行いませ
              ん 。
     借入方針         新たな不動産受益権の購入を目的とした新規借入れは行いません。
              運用期間中に余剰資金が発生した場合は、一部期限前弁済をアセット・マネー
              ジャーの判断で行う場合があります                   。
     運営管理方針         アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画及びその持続的な競争力
              の維持・向上を踏まえた事業計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。ア
              セット・マネージャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営（テ
              ナントの新規導入や入替え）、建物管理、施設の増改築、修繕・改修等の状況把
              握又はモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持します                                       。
     付保方針         災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者か
              らの損害賠償請求によるリスクを回避するため、本件不動産受益権の信託財産た
              る投資対象不動産の特性に応じて損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険
              等）を付保します。なお、引受保険会社の選定に                          当 たっては、保険代理店を通じ
              て複数の保険会社の条件を検証し、引受保険会社の保険格付等を踏まえた適切な
              選定を行います。
              また、地震PML値が15％未満であることを踏まえ地震保険は付保しません                                       。
     修繕及び設備         本件不動産受益権の信託財産たる投資対象不動産の競争力の維持・向上につなが
     投資の方針         る効率的な計画を作成し、修繕及び設備投資を行います。
              投資対象不動産は商業施設であることから、投資対象不動産の陳腐化を避け、競
              争力を維持・向上させるため、サブ・アセット・マネージャーと共に投資対象不
              動産の所有者としての投資に関する内部成長戦略を立案し、投資対象不動産の運
              営を行う双日商業開発株式会社と連携した上で、それに基づき内部成長にむけた
              積極的な投資を行うことにより、投資対象不動産の売上増加、ひいては本信託の
              収益向上（アップサイド）を目指します。
     配当方針         原則として、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最初に到来
              する計算期日（同日を含みます。）までの各信託計算期間（なお、初回の信託計
              算期間は信託設定日（同日を含みます。）から2024年7月末日（同日を含みま
              す。）とします。）にわが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基
              準その他の企業会計の慣行に準拠して計算される利益の全額を配当します。ま
              た、本信託の安定性維持のため、利益の一部を留保又はその他の処理を行うこと
              があります。ただし、未分配の利益剰余金が本受益権                             の 1,000   分の25を超えない
              ものとします。
              また、本信託においては、アセット・マネージャーが決定した場合には、受益証
              券発行信託計算規則第25条第5項に定める配当を、減価償却費累計額、繰延資産
              償却費累計額及び長期前払費用償却費累計額の合計額の範囲で行うことができま
              す。
              なお、本借入れに関して配当停止事由が生じた場合には、原則として本信託契約
              に係る配当の支払いは行いません                  。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
     売却方針         原則として、2029年1月期              （2028年8月1日から2029年1月31日）に本件不動産受益

              権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）の売却を行う
              方針です     。
              ただし、     2024  年7月期    （信託設定日から2024年7月31日）                   の 終了後に最初に到来す
              る 決算発表日      から  2028  年7月期    が終了する2028年          7 月31日    までの間に、アセット・
              マネージャーが知る限りにおいて、本受益者の利益最大化に資すると判断する売
              却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件不動産受益権を早期売却
              する場合があります           。
              また、2029年1月期が終了する2029年1月31日の                         120  日前までの間に本受益者の利
              益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて
              本借入れの借り換え（リファイナンス）を検討するとともに、2029年1月期が終
              了した後から約2年間（2031年1月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定
              する場合があります。この場合、当該延長期間における本信託の償還を優先した
              売却活動を行います           。
              ただし、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに
              従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意
              される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、上記にかかわらず
              本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります                                    。
     その他         アセット・マネージャーは、受託者が実施する開示に関して、受託者の有価証券
              報告書その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、投資家保護又はIR
              等の観点から作成すべき書面（ホームページ等を含みます。）、並びに受託者及
              びアセット・マネージャーが別途合意するその他の書面の作成を補助します。な
              お、アセット・マネージャーは、本書の日付現在、本信託の決算については、各
              信託計算期間終了日から2か月後以内の日を決算発表日（以下「決算発表日」と
              いいます。）（初回の信託計算期間終了日は2024年7月末日（当該日が営業日で
              ない場合は前営業日とします。）、初回の決算発表日は2024年9月末日までの
              日）とし、アセット・マネージャーが開設するホームページにおいて公表する方
              針です    。
    （注）   前記「売却方針」では、アセット・マネージャーが想定している運用期間の最終期である2029年1月期の売却と、それ以
       前の売却並びにそれ以後の運用期間の延長及び売却の関係の理解を容易にするため、2029年1月期の売却を原則としたう
       えで、「早期売却」、「運用期間の延長」等の用語を用いています。アセット・マネージャーは運用に際し、本受益者
       の利益最大化を図るため売却機会の探索に従事しますが、かかる売却機会が存在することを保証又は約束するものでは
       なく、上記の原則及び用語は、当該時期に売却及び償還が行われることを保証又は約束するものではありません                                                   。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
      2023  年 11月末日時点における、本件不動産受益権の信託財産たる不動産について締結されている賃貸借契
    約に係る賃料について延滞は発生していません。
    b 金銭

      受託者は、金銭を信託契約その他の関連する契約の規定に従って、信託口座内で適切に管理します。
     （ロ）受託者（銀行勘定）、利害関係人、他の信託財産との取引

      受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項に定める場合に
    該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を受託者の銀行勘定で預かります。この
    場合、受託者は、受託者の普通預金利率により生じた利子を本信託財産に帰属させるものとします                                                     。
      また、受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項に定める
    場合に該当するときは、自ら、アセット・マネージャー又は委託先をして、本件不動産受益権の売買取引又
    は当該売買に係る媒介、投資対象不動産の賃貸借取引、投資対象不動産の管理、運用、処分業務等の委託又
    は受託、投資対象不動産の工事等の発注又は受注、投資対象不動産の売買取引、投資対象不動産の賃貸借又
    は売買に係る代理又は媒介、資金の振込、残高証明書の発行等、本信託財産から手数料を収受する役務提供
    取引、借入れ及び本信託財産に対する担保設定、商標の使用許諾に関する取引並びにその他受益者代理人が
    指図した取引（これらの取引を総称して、以下「自己取引等」といいます。）に係る、(i)受託者、アセッ
    ト・マネージャー若しくは委託先又はこれらの利害関係人と本信託財産との間の自己取引等（取引当事者間
    で本信託財産に係る権利を授受することを含みます。）、(ii)他の信託財産と本信託財産との間の自己取引
    等（取引当事者間で本信託財産に係る権利を授受することを含みます。）及び(iii)第三者との間において本
    信託財産のためにする自己取引等であって、受託者、アセット・マネージャー又は委託先が当該第三者の代
    理人となって行うものを行うことができるものとします                              。
     （ハ）運用制限等

      本件不動産受益権及び金銭以外の保有はしません。
     （ニ）信託計算期間

      2024  年7月末日を初回とする毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）
    並びに信託終了日を計算期日とし、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最初に到来する
    計算期日（同日を含みます。）までの期間を信託計算期間とします。ただし、初回の信託計算期間は、信託
    設定日（同日を含みます。）から2024年7月31日（同日を含みます。）までとします                                             。
     （ホ）収益金等の分配

      本信託は、原則として各信託計算期間における当期未処分利益の全額を配当するものとします。詳細は、
    前記「第一部        証券情報　第１         内国信託受益証券の募集（売出）要項　５                        給付の内容、時期及び場所　(1)
    分配金」をご参照ください              。
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      （ヘ）信託報酬等
      受託者は、信託財産より、以下の信託報酬等を収受します。
           種類                     信託報酬の額及び支払時期
     当初信託報酬                金41,600,000円（税込45,760,000円）
                     当初信託報酬の支払時期は、信託設定日以降の委託者及び受託者が
                     別途合意した日です。
     期中信託報酬                信託計算期間毎に、以下の算式により算出される金額（除算は最後
                     に行うこととし、各計算過程で生じる1円未満の端数は各計算の都度
                     切り捨てます。）
                     期中信託報酬＝A×0.2％（税込0.22％）×                       B ÷365（1年を365日とす
                              る日割計算）＋         C 
                     A ＝ 信託報酬の支払日である計算期日（以下、本「（ヘ）                              信託報酬
                       等」において「期中信託報酬支払日」といいます。）の直前の計
                       算期日時点（初回の           期中  信託報酬支払日の場合は信託設定日終了
                       時点）の本信託の総資産
                     B ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実                               日数
                      C  ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託
                       に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税
                       等を含みます。）
                     期中信託報酬の支払時期は、各計算期日です。
     終了時信託報酬                以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨てま
                     す。）
                     終了時信託報酬＝A＋B
                     A ＝信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産×0.2％（税
                       込0.22％）
                     B ＝信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行
                       勘定への貸付利息相当額
                     終了時信託報酬の支払時期は、信託終了日です。
     清算時信託報酬                以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨てま
                     す。）
                     清算時信託報酬＝信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の
                              銀行勘定への貸付利息相当額
                     清算時信託報酬の支払時期は、信託の清算が結了した日です。
      なお、BOOSTRYに対する「E-Prime」の利用料（なお、「ibet                                 for  Fin」の利用料は、「E-Prime」の利用料

    に含まれています。）は、受託者がその自己の勘定において支払いを行うものとし、本信託財産からの支払
    いは行われません。
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      また、アセット・マネージャーは、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、本信託財産より、以
    下のアップフロント報酬、期中運用報酬及び売却時報酬・インセンティブ報酬を収受します。
           種類                      報酬の額及び支払時期
     アップフロント報酬                本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、本件不
                     動産受益権につき「信託建物」及び「信託土地」の勘定科目として
                     記載された価額の合計額×2％（税込2.2％）（1円未満の端数は切り
                     捨てます。）
                     アップフロント報酬の支払時期は、信託設定日です。
     期中運用報酬                ・初回の     信託計算期間に係る期中運用報酬
                     以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨てま
                     す。）
                     （算式）
                     期中運用報酬＝(A+B×C)×D÷E                 +F
                     A ： 金 114,400,000       円（本信託契約に定める信託設定時の本信託財産
                     の明細のうち、本件不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土
                     地」の勘定科目として記載された価額の合計額（                           金 20,800,000,000
                     円）の0.     5 ％ （税込0.     55 ％ ）相当額）
                     B ： 本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、本件
                     不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土地」の勘定科目とし
                     て記載された価額の合計額（金                 20,800,000,000        円 ）
                      C  ： 以下の定めに従って算出される料率
                     初回の信託計算期間           の投資対象不動産における売上実績値の総額を
                     金5,905,892,089円（円未満の端数切捨て）で除した値が、
                     (a)1.015     未満である場合は、0%
                     (b)1.015     以上1.03未満である場合は、0.2%
                     (c)1.03    以上1.045未満である場合は、0.21%
                     (d)1.045     以上である場合は、以降、1.045から0.015増加した数の出
                     現回数と同数分、0.21％に0.01％を加算した料率
                     D ： 当該  信託  計算期間の実日数
                     E ： 365
                     F ： 当 該信託計算期間中にアセット・マネジメント業務の再委託に関
                     する業務委託契約に基づくアセット・マネージャーから令和アカウ
                     ンティング・ホールディングス株式会社への事務委託費用相当額
                     なお、アセット・マネジメント業務の再委託に関する業務委託契約
                     に基づくアセット・マネージャーからサブ・アセット・マネー
                     ジャーへの事務委託費用は、上記Aに含まれます。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                     ・第2期以降       の 信託計算期間に係る期中運用報酬

                     以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨てま
                     す。）
                     （算式）
                     期中運用報酬＝A+B×C（運用インセンティブ報酬）+D+E
                     A ： 金 57,200,000      円 (本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の
                     明細のうち、本件不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土
                     地」の勘定科目として記載された価額の合計額（                           金 20,800,000,000
                     円）の0.     25 ％ （税込0.     275  ％ ）相当額）
                     B ： 本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、本件
                     不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土地」の勘定科目とし
                     て記載された価額の合計額（金                 20,800,000,000        円 ）
                      C  ： 信託計算期間の投資対象不動産における売上実績値の総額を金
                     5,922,117,067円(注)で除した値が、
                     (a)1.015     未満である場合は、0%
                     (b)1.015     以上1.03未満である場合は、0.1%
                     (c)1.03    以上1.045未満である場合は、0.105%
                     (d)1.045     以上である場合は、以降、1.045から0.015増加した数の出
                     現回数と同数分、0.105％に0.005％を加算した料率
                     ( 注)信託計算期間中に            本件不動産受益権又は投資対象不動産の全て
                       が売却された場合には、当該金額について、信託計算期間に属
                       する歴月数を考慮した調整が行われます。
                     D ： 運用インセンティブ報酬調整金額
                     運用インセンティブ報酬調整金額は、投資対象不動産の売上の季節
                     要因を考慮し、年間の運用インセンティブ報酬の金額を調整するた
                     めに、年1回実施する調整のための調整金であり、毎年7月末日に終
                     了する信託計算期間について、以下の算式により算出されます。な
                     お、毎年1月末日に終了する信託計算期間においては、運用インセン
                     ティブ報酬調整金額による調整は行わないため、運用インセンティ
                     ブ報酬調整金額は0円となります。
                      運用インセンティブ報酬調整金額＝                   X×Y-Z
                       X: 本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、
                       本件不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土地」の勘定
                       科目として記載された価額の合計額（金                     20,800,000,000        円 ）
                       Y ： 当 該信託計算期間及びその直前の信託計算期間の投資対象不
                       動産における売上実績値の合計額を金11,844,234,134円で除し
                       た値が、
                       (a)1.015     未満である場合は、0%
                       (b)1.015     以上1.03未満である場合は、0.2%
                       (c)1.03    以上1.045未満である場合は、0.21%
                       (d)1.045     以上である場合は、以降、1.045から0.015増加した数
                       の出現回数と同数分、0.21％に0.01％を加算した料率
                       Z ： 当 該信託計算期間及びその直前信託計算期間における運用イ
                       ンセンティブ報酬の合計額
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                     E ： 当 該信託計算期間中にアセット・マネジメント業務の再委託に関

                     する業務委託契約に基づくアセット・マネージャーから令和アカウ
                     ンティング・ホールディングス株式会社への事務委託費用相当額
                     （当該事務委託費用に係る消費税等を含みます。）
                     なお、アセット・マネジメント業務の再委託に関する業務委託契約
                     に基づくアセット・マネージャーからサブ・アセット・マネー
                     ジャーへの事務委託費用は、上記報酬に含まれます。
                     期中運用報酬の支払時期は、当該信託計算期間の末日が属する月の
                     翌月末日（ただし、当該信託計算期間中に本件不動産受益権                                 又は  投
                     資対象不動産が売却された場合、受託者及び／若しくはアセット・
                     マネージャーが、          受託者の保有する本件不動産受益権                    又は  投資対象
                     不動産の売却を完了しないままアセット・マネジメント業務委託契
                     約を解除した場合又はアセット・マネージャーがその地位を第三者
                     に譲渡した場合は、各々、売却日、解除日又は地位の譲渡日が属す
                     る月の翌月末日とします。また、当該日が営業日でない場合には前
                     営業日とします。）です。
     売却時報酬      ・インセンティ          ・売却時報酬
     ブ報酬                税抜売却価格に1.0％（税込1.1％）を乗じた金額（1円未満の端数は
                     切り捨てます。）を上限として受託者とアセット・マネージャーと
                     の間で別途合意した金額
                     売却時報酬の支払時期は、               本件不動産受益権又は投資対象不動産                     の
                     全ての売却を完了した後の日で、かつ、受託者とアセット・マネー
                     ジャーとの間で別途合意した日です                   。
                     ・インセンティブ報酬

                     本件不動産受益権又は投資対象不動産                     が売却された場合において、
                     次の(i)及び(ii)の計算式によって得られる金額がそれぞれ正となる
                     とき、次の(ii)の計算式によって得られる金額に12.5％（税込
                     13.75％）を乗じた金額（1円未満の端数は切り捨てます。）
                     (i)  　計算式：A-B

                     (ii)  　計算式：A-C
                     A:  本件不動産受益権          又は投資対象不動産           の 売却価格（投資対象不

                       動産が不動産信託受託者により売却された場合には、当該売却
                       代金を原資とする信託財産の交付金額）（消費税及び地方消費
                       税を含    みません     。）  から仲介手数料を控除した金額
                     B: 　受託者の委託に基づき             本件不動産受益権          又は投資対象不動産           の
                       売却日の直前に作成される投資対象不動産に係る鑑定評価書に
                       記載された投資対象不動産の鑑定評価額
                     C: 　受託者の委託に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成し
                       た投資対象不動産に係る鑑定評価書に記載された20                            24 年 1 月 10 日
                       時点における投資対象不動産の鑑定評価額
                     インセンティブ報酬の支払時期は、                   本件不動産受益権又は投資対象

                     不動産    の売却を完了した後の日で、かつ、受託者とアセット・マ
                     ネージャーとの間で別途合意した日です。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
      なお、商標使用許諾契約に基づく使用許諾料は無償であるため、アセット・マネージャーは、同契約に基
    づき、本信託財産より手数料等を収受しません。
      さらに、受益者代理人は、本信託財産より、各報酬支払期日（以下に定義します。）において、以下の受

    益者代理人報酬を収受します。
      報酬計算期間毎に金150千円（税込165千円）（なお、報酬計算期間が6か月未満となる場合であっても、日

    割計算は行わないものとします。）
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      報酬計算期間とは、直前の報酬支払期日（同日を含みません。）から、当該報酬支払期日（同日を含みま
    す。）までの期間をいい、報酬支払期日とは、毎年1月末日及び7月末日並びに信託終了日（当該日が営業日
    でない場合は前営業日とします。）をいいます。
      ただし、初回の報酬計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から初回の報酬支払期日（同日を含み
    ます。）までとし、最終の報酬計算期間は、信託終了日の直前の報酬支払期日の翌日（同日を含みます。）
    から信託終了日（同日を含みます。）までとします。
      取扱金融商品取引業者は、業務委託契約（代理受領・配当事務等）に基づく業務委託料として、本信託財

    産より、委託料計算期間（以下に定義します。）ごとに、以下の算式により算出される金額（1円未満の端数
    は切り捨てます。）を上限として、受託者と取扱金融商品取引業者が別途合意する金額を収受します。
     業務委託料の上限額＝（A              × 0.2  ％ （税込0.22％）        ） × B ÷365（1年を365日とする日割計算）

     A ＝各委託料計算期日（以下に定義します。）の直前の委託料計算期日時点（初回の委託料計算期間の場合
       は信託設定日時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。）
     B ＝該当する委託料計算期間に含まれる実日数
      委託料計算期日とは、計算期日をいいます。ただし、本信託が有効に存続している状態で業務委託契約

    （代理受領・配当事務等）が終了又は解除された場合における当該終了又は解除後の委託料計算期日は、受
    託者と取扱金融商品取引業者間で協議し決定するものとします。
      委託料計算期間とは、各委託料計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その直後に到来する委託料計
    算期日（同日を含みます。）までの期間をいいます。ただし、初回の委託料計算期間は、信託設定日（同日
    を含みます。）からその直後に到来する委託料計算期日（同日を含みます。）までとします。
      業務委託料      の支払時期は、該当する委託料計算期間の業務委託料について、                                   取扱金融商品取引業者            から  請
    求があった日の属する月の翌月末日（当該日が営業日ではない場合は前営業日とします。）です。
      加えて、以下の費用等が本信託財産から支払われます。

      ・本信託の受益権の発行及び募集に関して受託者の負担する一切の費用（募集の取扱手数料その他費用を
       含みます。）
      ・有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基づく開示書類
       の作成に関連する費用
      ・投資対象不動産に係る固定資産税及び都市計画税、減価償却費（もしあれば）、保険料、水道光熱費、
       小修繕費並びに鑑定評価書、建物エンジニアリングレポート及びマーケットレポート（調査対象となる
       不動産に関する競合市場の分析や適正賃料の水準についての調査会社の分析及び意見等が記載された、
       調査会社が作成した調査レポートをいいます。）の取得費用
      ・本件不動産信託の受託者に対する信託報酬、その他本件不動産信託の維持に要する費用
      ・本借入れに係る利息、遅延損害金、ブレークファンディングコスト（本借入関連契約において定められ
       る、期限前返済その他の所定の事由が生じた場合に受託者がレンダーに支払うことを要する金銭をいい
       ます。以下同じです。）（もしあれば）その他の費用
      ・本借入れに追加して行われる新たな借入れに係る利息、遅延損害金、ブレークファンディングコスト
       （いずれももしあれば）
      ・貸倒損失及び減損損失（もしあれば）
      ・本件不動産受益権又は投資対象不動産（該当する場合）の売却に係る費用
      ・税務及び会計事務受託者に対する報酬・手数料
      ・本件不動産信託の設定、本件不動産受益権の売主から委託者に対する譲渡及び本信託に係る司法書士に
       対する報酬並びに委託者が負担する不動産信託受託者に対する信託報酬
      ・本信託に関して発生する司法書士に対する報酬（もしあれば）
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      ・委託者が負担した自らの設立費用
      ・委託者が本件不動産受益権の取得に係る情報提供の対価として、野村證券株式会社に支払う報酬
      ・委託者が本件不動産受益権の取得に関して支払う媒介報酬
      ・その他、本信託の維持に要する費用
    (注)  上記の各費用等については、本書の日付現在で、未確定又は相手方から開示の同意が得られていないため、具体的金額の開示を行っていません。
     （ト）信託財産の交付

      受託者は、①信託期間満了日（2029年1月31日をいいます。ただし、信託期間満了日の120日前までに本信
    託契約の定めに従って延長された場合には、信託期間満了日は2年間延長されて2031年1月31日とします。以
    下同様です。）の120日前の日、②信託終了事由発生日（本信託契約に定める本信託の終了事由が発生した日
    をいいます。）又は③信託終了決定日（本信託契約に従って受託者が本信託の終了を決定した日をいいま
    す。）のうちいずれか早く到来する日において本信託財産内に本件不動産受益権又は投資対象不動産が残存
    する場合には、当該日から60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。以下「信託財産
    売却期限」といいます。）までに、アセット・マネージャーの決定に従い、本件不動産受益権（本信託財産
    が投資対象不動産である場合には投資対象不動産。以下、本「(ト)                                     信託財産の交付」において同じです。）
    を合理的な価格で売却するものとします。ただし、受託者は、信託期間中において、委託者又は本信託財産
    からの信託報酬その他の信託費用の支払いが滞った場合には、受託者の判断によって、本件不動産受益権を
    合理的な価格で売却することができるものとします。なお、本件不動産受益権を売却後、本件不動産受益権
    に係る債権及び債務であって、信託終了日時点で未確定のものは、原則として受託者から精算受益者に承継
    され、本件不動産受益権の譲渡に伴う事後精算は精算受益者と本件不動産受益権の譲受人の間で行うものと
    します    。
     （チ）信託事務の委託

      受託者は、本信託契約の定めに従い、信託事務の一部をアセット・マネージャー及び取扱会社へ委託しま
    す。なお、受託者は、当該信託事務の一部の委託として、アセット・マネージャーに対し、本件不動産受益
    権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を委託します                                                   。
      上記のほか、受託者は、精算受益者又は受益者代理人の指図に従い、信託業法第22条第3項各号に掲げる業
    務を精算受益者又は受益者代理人が指名する第三者（利害関係人を含みます。）に委託することが適当であ
    ると判断した場合には、当該業務を当該第三者に委託することができます。また、受益者代理人及び精算受
    益者は、双方合意のうえで、受託者に対し、受益者代理人及び精算受益者が指名する者に対して、信託事務
    の一部を委託することを求めることができます                         。
     （リ）信託期間

      信託設定日から信託終了日までとします。
      本信託は、(i)信託期間満了日の120日前の日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうちいずれか早
    く到来する日において信託財産内に本件不動産受益権又は投資対象不動産が残存するときには、当該本件不
    動産受益権又は投資対象不動産が売却された日の60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とし
    ます。）を、(ii)それ以外の場合には、信託期間満了日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうちい
    ずれか早く到来する日の60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）を信託終了日と
    して終了します。ただし、受益者代理人及び精算受益者並びにアセット・マネージャーが別途合意する場合
    には、当該合意する日を信託終了日とします。
    ③【委託者の義務に関する事項】

      委託者は、本信託契約に明示されたものを除き、受託者、本受益者又は精算受益者に対して義務を負いま
    せん。
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    ④【その他】
     （イ）精算受益権
      精算受益権は、その保有者が、本件不動産受益権に係る債権及び債務のうち本信託の終了日時点で未確定
    のもの（信託終了日までに確定し未履行のものを含むが、消費税等の未納がある場合は、当該未納分を除き
    ます。）について受託者から承継を受け、本件不動産受益権の譲渡に伴う事後的な精算を行うための信託受
    益権です。
      精算受益権については、信託法第185条第1項に規定する記名式の受益証券を発行しますが、精算受益権の
    受益者である委託者は、信託設定日において、精算受益権をアセット・マネージャーに対して譲渡し、ア
    セット・マネージャーは、当該譲渡に併せて信託法第208条に定める受益証券不所持の申出を行うものとし、
    精算受益権に係る受益証券は不所持とします。精算受益権の当初信託設定時の元本額は、金10,000円です                                                        。
      精算受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。精算受益権の譲渡は、当該精算
    受益権に係る受益証券を交付して行わなければならず、また、その対抗要件は、当該精算受益権の譲渡人及
    び譲受人による受託者に対する譲渡承諾及び受益権原簿の名義書換に係る共同請求に基づき、受託者が当該
    譲渡を受益権原簿に記録することにより、具備されます。なお、精算受益権の質入れ、分割及び担保として
    の供託はできません           。
      精算受益者及び受益者代理人は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされる受託者の
    意思決定について、受託者に対し、随時指図を行うものとし、受託者は、受託者の判断を要する事項を除
    き、当該指図のみに基づいてアセット・マネジメント業務委託契約に基づく行為を行うものとします。ま
    た、精算受益者及び受益者代理人は、受託者から必要な指図を行うよう要請があった場合には、これに速や
    かに応じるものとします             。 ただし、アセット・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされる受託者の
    意思決定が、アセット・マネージャーと受託者の利益に相反する内容の行為を行うことに対する同意に関す
    るものである場合、本段落において受益者代理人及び精算受益者が実施するものとされている行為は受益者
    代理人により実施されます。
      アセット・マネージャーが辞任、解任その他理由の如何を問わず不在となったときは、受益者代理人及び
    精算受益者（解任されるアセット・マネージャーが精算受益者若しくはその関係会社である場合又は当該ア
    セット・マネージャーが精算受益者から投資運用業務を受託している等の理由により精算受益者と特別の利
    害を有すると認められる場合、受益者代理人。以下本段落について同じです。）は、双方合意のうえ、直ち
    に後任のアセット・マネージャーを指名し、選任しなければならないものとされています。また、アセッ
    ト・マネージャーについて、業務を遂行するために必要な資格、許認可等を喪失したとき、倒産手続等の開
    始の申立があったとき等本信託契約に定める一定の事由が生じた場合には、受益者代理人及び精算受益者
    は、双方合意のうえ、直ちに当該アセット・マネージャーに代えて、後任のアセット・マネージャーを指名
    し、選任しなければならないものとされています。なお、受益者代理人及び精算受益者は、後任のアセッ
    ト・マネージャーの選任を行う場合、受託者の事前の書面による承諾を得なければなりません                                                  。
      受託者は、受益者代理人及び精算受益者による指図又はアセット・マネージャーの決定に従い、精算受益
    者その他第三者と合意することにより、本借入れに加えて借入れを行うことができるものとされています                                                        。
      本信託契約又は信託法その他の法令等に基づく受益者の意思決定が必要な場合には、当該意思決定は、原
    則として、受益者代理人及び精算受益者の合意（ただし、受益者代理人が不存在の場合には精算受益者の決
    定）により行うものとされています。その他、精算受益者は、以下の事項を含む本信託契約所定の事項につ
    いて、本信託契約に定めるところに従い、受益者代理人とともに、又は単独で、受託者に指図することがあ
    ります    。
      a 本信託の信託業務の一部又は信託業法第22条第3項各号に掲げる業務を精算受益者又は受益者代理人が指
    名する第三者（利害関係人を含みます。）に委託する場合の指図
      b 本信託財産に関し訴訟その他の法的手続等を遂行する場合の指図（なお、指図に基づく受託者による訴
    訟等の追行に       当 たっては、受託者の承諾が必要となります。）
      c 本借入れ     に係る債務を担保するための、投資対象不動産に対する担保権の設定
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      また、精算受益者は、信託財産状況報告書及び信託業法第29条第3項に規定する書面の交付を受けるほか、
    受託者から本信託契約所定の事項について通知等を受けるものとされています。
      本信託については、受託者は、精算受益者に対し、最終配当以外に配当は行いません。
      精算受益権の信託終了時の償還及び最終配当については、後記「(ニ)                                      終了時の換金」及び「(ホ)               最終信
    託配当及び償還」をご参照ください                   。
     （ロ）ローン受益権

      ローン受益権は、本件不動産受益権を取得するための売買代金その他の費用の一部の調達を本借入れに
    よって実現するための信託受益権です                    。
      委託者は、当初受益者として、信託設定日に本受益権及び精算受益権と共にローン受益権を取得します。
    ローン受益権については、信託法第185条第2項により、ローン受益権を表示する受益証券は発行されませ
    ん。また、ローン受益権は電子記録移転有価証券表示権利等に該当しません。ローン受益権の当初の元本額
    は金9,349,990,000円ですが、受託者は、本借入れに係る貸付実行日において、本借入れによる借入金の実行
    代わり金をもって、ローン受益権に係る元本全額の償還を行います。委託者は、当該償還された元本金額を
    もって、本件不動産受益権の取得に係る売買契約上売主に対して負担する売買代金債務その他の費用の一部
    に充当します       。
     （ハ）信託の終了事由

      以下の事由が発生した場合、本信託は終了することとされています。
    a 信託  期間が満了した場合
    b 信託  法第163条第1号から第8号までに掲げる事由が発生した場合
    c 法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第2条第29号ハに規定する特定受益証券発行
      信託に該当しなくなった場合
    d 受託者が監督官庁より本信託に係る業務停止命令又は免許取消しを受けたときであって業務を引き継ぐ新
      受託者が速やかに選任されない場合
    e 本件不動産受益権          に係る不動産管理処分信託契約に基づく投資対象不動産の信託譲渡又は本信託契約に基
      づく本件不動産受益権の信託譲渡の真正譲渡性が否定され、投資対象不動産又は本件不動産受益権が受託
      者以外の第三者の財産又は財団に帰属するものとされた場合
    f 委託者、本受益者、精算受益者又は受託者が本信託契約に基づく義務を履行しなかった場合において、他
      の当事者が、相当な期間を定めて催告をしたにもかかわらず当該期間内に義務が履行されなかった場合
    g (i)  本受益権の募集、(ii)アセット・マネージャーに対する精算受益権の譲渡又は(iii)本借入れのいずれ
      かが中止された場合
    h 本件不動産受益権          （本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）が換価され、受託者が
      換価代金全額を受領した場合（ただし、後記「(ニ)                            終了時の換金」に基づく売却の場合を除きます。）
    i 受益者代理人及び精算受益者並びにアセット・マネージャーが別途合意し、当該合意する日が到来した場
      合
      また、受託者は、以下の事由のいずれかが発生した場合、本信託の終了を決定することができるものとさ
    れており、この場合、本信託は本信託契約に定める日に終了します。
    j 本信託の重要な関係者の辞任、解任又は解散後、本信託の重要な関係者である者が本信託のために行って
      いる全ての業務及び地位を承継又は代替する後任者が速やかに選任されない場合
    k 本件不動産信託        が終了した場合
    l 本信託の信託目的の達成又は本契約に基づく信託事務の遂行が不可能となったと受託者が合理的に判断し
      た場合
    m 受託者が、本信託を終了することが本受益者及び精算受益者に有利であると判断した場合
    n 受託者が、本信託の継続が困難であると判断した場合
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    o 委託者その他重要な関係者について、本信託財産の取扱いが困難となる事由が発生した場合（委託者                                                      が 反
      社会的勢力等であると受託者が合理的に判断したとき又は委託者が自ら又は第三者を利用して暴力的な行
      為等を行ったことが判明したときを含みます。）
     （ニ）終了時の換金

      受託者は、信託財産売却期限までに、アセット・マネージャーの決定に従い、本件不動産受益権（本信託
    財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産。以下、本「(ニ)                                         終了時の換金」において同じで
    す。）を合理的な価格で売却するものとします。
      ただし、受託者は、信託期間中において、委託者又は本信託財産からの信託報酬の支払いが滞った場合に
    は、受託者の判断によって、本件不動産受益権を合理的な価格で売却することができるものとします                                                      。
      本件不動産受益権の売却後、本件不動産受益権に係る債権及び債務であって、信託終了日時点で未確定の
    ものは、原則として受託者から精算受益者に承継され、本件不動産受益権の譲渡に伴う事後精算は精算受益
    者と本件不動産受益権の譲受人の間で行うものとします                              。
      受託者は、善良な管理者の注意をもって事務を遂行する限り、上記に基づく売却又は受託者による判断の
    結果について、一切の責任を負いません。
     （ホ）最終信託配当及び償還

      本信託は、最終信託配当支払日に、本受益者及び精算受益者に対して最終信託配当及び元本の償還を行い
    ます。かかる最終信託配当及び元本の償還の支払手続は、本信託契約及び本信託契約に基づき規定される                                                         事
    務取扱要領      に従って行われます。本信託契約及び本書の日付現在の                              事務取扱要領       に基づく支払手続の概要は
    以下のとおりです          。
    ＜本受益者に対する最終信託配当及び元本の償還＞
      受託者は、最終信託配当支払日（信託終了日をいいます。以下同じです。）の8営業日前（以下「最終配当
    参照日」といいます。）             に、当該最終配当参照日             における     事務取扱要領       に基づく受託者の事務の終了時点で
    受益権原簿に記録されている情報を参照のうえ、当該時点における受益権原簿に記録されている本受益者の
    氏名又は名称及び当該受益者が保有する本受益権の数量等の情報を確認します。
      最終信託配当金額及び償還金額は、信託終了日の7営業日前の日までに、アセット・マネージャーが決定
    し、受託者へ通知します。かかる通知は、最終信託配当比率を通知することにより行います。
      受託者は、取扱金融商品取引業者が(i)顧客口及び自己口において管理する本受益権の最終信託配当金額及
    び償還金額、並びに、(ii)自己口において管理する本受益権に係る源泉徴収金額を算出し、最終信託配当支
    払日の5営業日前の日までに取扱金融商品取引業者に対する支払金額を記載した最終配当金明細及び償還金                                                         に
    係る通知     を取扱金融商品取引業者に送付します。
      受託者は、取扱金融商品取引業者に対し、最終信託配当支払日の午前11時までに、上記の最終配当金明細
    及び償還金      に係る通知      に記載された取扱金融商品取引業者に支払うべき最終信託配当金額及び償還金額の合
    計額に相当する金銭を支払います。
      取扱金融商品取引業者は、最終信託配当支払日に、最終配当受領権                                    の 権利確定日である信託終了日の2営業
    日前時点で受益権原簿に記録されている本受益者の証券口座                                 及び償還金受領権に係る             権利確定日である信託
    終了日時点で受益権原簿に記録されている本受益者の証券口座に、                                    それぞれ、      本受益権の      最終  配当金から租
    税特別措置法その他適用ある法令に基づく当該配当金に係る源泉所得税（地方税を含みます。）を控除した
    後の金額に相当する金銭の記録を行い、                      当該  本受益    者 に 対して、それぞれ          最終信託     配当金    及び  償還金    の支払
    いである旨を通知します。
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    ＜精算受益者に対する最終信託配当及び元本の償還＞
      最終信託配当支払日において、受託者は、最終配当受領権及び償還金受領権に係る権利確定日である信託
    終了日2営業日前の日現在の精算受益者に対して、最終信託配当比率を基にアセット・マネージャーが最終信
    託配当支払日までの間に決定し受託者に通知する精算受益権の信託分配額から、源泉所得税（地方税を含み
    ます。）を適用される範囲で控除した残額を分配し（ただし、精算受益者に対する最終信託分配額（ただ
    し、精算受益者に対する元本交付額を除きます。）は、最終信託配当支払日時点で本信託財産に残存してい
    る金額を上限とし最大で11,499円となります。）、また、精算受益権の元本（ただし、最終信託配当支払日
    時点で本信託財産に残存している金額を上限とします。）を償還します。
    ＜最終信託配当及び元本の償還に係る支払いの優先順位＞
      受託者は、最終信託配当支払日において、本信託財産に属する金銭から公租公課留保金及び最終信託費用
    留保金を控除した金額から、以下の優先順位に従って本受益者及び精算受益者に対する支払いを行うものと
    します。
     a 精算受益者への元本交付（なお、精算受益者が信託終了日までに発生した損失を負担している場合は、損
     失を補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）
     b 本受益者への元本交付（なお、本受益者が信託終了日までに発生した損失を負担している場合は、損失を
     補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）
     c 本受益者への配当交付
     d 精算受益者への配当交付
      受託者は、受託者に善管注意義務違反がある場合を除き、上記に基づく処理の結果に関して本受益者及び
    精算受益者に生じ得る一切の損害等について責任を負いません。
     ( ヘ)  取扱金融商品取引業者への業務の委託

      受託者は、取扱金融商品取引業者との間で、本信託契約締結日付で                                     業務  委託契約（代理受領・配当               事務
    等）を締結します。
      取扱金融商品取引業者は、受託者から業務委託契約（代理受領・配当事務等）に基づく委託を受けて、本
    受益権に係る信託配当及び元本の償還に係る金銭支払いに係る代理受領権限に基づく当該金銭の受領、並び
    に当該金銭の本受益者への交付事務（信託配当に関する源泉徴収、支払調書作成・提出等を含みます。）を
    行います。加えて、上記のほかに、受託者及び取扱金融商品取引業者は、①本受益権発行時の「ibet                                                        for
    Fin」への本受益権及び投資家の情報登録、秘密鍵生成、②本受益権移転に係る名義書換手続として、「ibet
    for  Fin」への移転情報の登録・連携、受益権原簿の記録、③本受益権償還に係る「ibet                                              for  Fin」上の償還
    処理等の事務手続の取り決めを行います。
     （ト）本信託契約の変更等

      受託者は、本信託の目的に反しないことが明らかであるとき又はやむを得ない事情が発生したときは、そ
    の裁量により、本信託契約を変更することができます。なお、受託者は、信託法第149条第2項に定める通知
    は行わないものとされています。かかる変更には、適用ある法令等の改正又は解釈の変更その他事情の変更
    により、受託者の責任、負担若しくは受託者が行うべき事務が加重され又は受託者の権利が制限される場合
    に行う変更であって、本信託の目的に反しないこと並びに本受益者及び精算受益者の利益に適合することが
    明らかであるときも含まれます。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
      上記にかかわらず、(i)本信託について信託法第103条第1項第1号から第4号までに掲げる事項に係る信託の
    変更（ただし、信託法第103条第1項第4号に掲げる受益債権の内容の変更については、本信託の商品としての
    同一性を失わせ、本受益者及び精算受益者の利益を害する変更に限ります。）がなされる場合及び信託の併
    合又は分割がされる場合（以下、本「(ト)                        本信託契約の変更等」において「重要な信託の変更」といいま
    す。）並びに(ii)かかる重要な信託の変更には該当しないものの、以下のいずれかに関する変更であって本
    信託の商品としての同一性を失わせることとなる変更（以下、本「(ト)                                       本信託契約の変更等」において「非
    軽微な信託の変更」といいます。）がなされる場合には、受託者は、事前に精算受益者の承諾を取得したう
    えで、あらかじめ、変更内容及び変更について異議ある本受益者は一定の期間（ただし、1か月以上としま
    す。）内にその異議を述べるべき旨等を、日本経済新聞へ掲載する方法により公告するとともに知れている
    本受益者に対して催告し、当該期間内に異議を述べた本受益者の有する本受益権の口数が総本受益権口数の2
    分の1を超えなかったときには、本信託契約を変更することができます。なお、アセット・マネージャーの交
    代は、重要な信託の変更及び非軽微な信託の変更のいずれにも該当しないものとします。
    a 本受益者及び精算受益者に関する事項
    b 受益権に関する事項
    c 信託財産の交付に関する事項
    d 信託期間、その延長及び信託期間中の解約に関する事項
    e 信託計算期間に関する事項
    f 受託者の受ける信託報酬その他の手数料の計算方法並びにその支払いの方法及び時期に関する事項
    g 受託者の辞任及び解任並びに新たな受託者の選任に関する事項
    h 信託の元本の追加に関する事項
    i 受益権の買取請求に関する事項
    j その他本受益者及び精算受益者の利益を害するおそれのある事項
     （チ）本借入れ等

      受託者は、レンダーとの間で、                 2024  年2月15日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日におい
    て、その他金銭消費貸借契約に付随するプロジェクト契約及び担保契約等を締結し、ローン受益権の償還等
    のため、貸付実行日に本借入れを行います。なお、委託者は、本信託が終了した場合であっても、本借入れ
    に係る債務を一切承継しないものとされています。
      受託者は、本借入れに係る債務を担保するため、本件不動産受益権に対して質権を設定するとともに、本
    件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了することを停止条件として、投資対象不動産に抵当権
    を、投資対象不動産に関して締結された保険契約に基づき受託者が将来有する保険金請求権等に質権を、そ
    れぞれ設定します。
      なお、受託者は、受益者代理人及び精算受益者による指図又はアセット・マネージャーの決定に従い、精
    算受益者その他第三者と合意することにより、本借入れに加えて借入れを行うことができるものとされてい
    ます。
      本借入れに伴い、受託者は、配当停止事由が生じた場合には、本信託契約に係る配当の支払いを行うこと
    ができない旨が合意される予定です。
      また、強制売却事由が発生し                、継続している場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件
    不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。なお、レンダーは、
    当該権限を行使するに            当 たり、本受益者に対する元本償還及び配当金額が大きくなるように一定程度配慮す
    るものとする旨等が合意される予定です。
      さらに、強制売却事由が生じたとき、アセット・マネージャーについて、許認可の喪失等によりアセッ
    ト・マネジメント業務委託契約に基づく継続的な業務遂行が不可能となったとき、倒産手続が開始されたと
    き等本借入関連契約に定める一定の事由が生じた場合には、レンダーはアセット・マネージャーを解任し、
    アセット・マネージャーに代わり受託者と投資一任契約を締結する者として一定の基準を満たす第三者を指
    名することができる旨が約束される予定です。
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    （２）【受益権】
    ①  受益者集会に関する権利
      該当事項はありません。
    ②  受益権に係る受益債権の内容

      受益債権とは、信託法第2条第7項に規定する受益債権を意味します。
      本信託に係る受益権は、本受益権、精算受益権及びローン受益権の3種類とし、本信託の設定時における各
    受益権の当初の元本額は以下のとおりとします。また、精算受益権及びローン受益権の発行数は、各1個とし
    ます。
       ・本受益権　　　　　　総額金11,450,000,000円（1口当たり金1,000,000円）
       ・精算受益権　　　　　金10,000円（1個の金額）
       ・ローン受益権　　　　金9,349,990,000円（1個の金額）
    ③  受益権の内容及び権利行使の方法

      本受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されません。本受益権については、電子記
    録移転有価証券表示権利等に該当するものとします。
      なお、本受益権の質入れ、分割及び担保としての供託はできません。
      また、本受益者全ての代理人として、信託法第92条に規定する権利並びに配当及び償還金受領権以外の全
    ての本受益者の権利に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限は受益者代理人が有し、受益者代理
    人が本受益者に代わって本信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領
    権及び償還金受領権の行使を除きます。）を行い、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の
    行為については受益者代理人を相手方として行います。
    ④  受益権の譲渡

      本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。本受益権の譲渡に係る制限並びに
    譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求に係る手続の詳細については、後記「第３                                               証券事務の概要　１
    名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。
    ⑤  課税上の取扱い

      本書の日付現在、本信託及び日本の居住者又は内国法人である本受益者に関する課税上の一般的取扱いは
    以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、
    個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
      本信託の課税上の取扱いは以下のとおりです。

      本信託は、税法上、特定受益証券発行信託として取り扱われます。特定受益証券発行信託は集団投資信託
    に該当するため、受益者等課税信託と異なり、本受益者は本信託財産に属する資産及び負債を有するものと
    みなされることはなく、また、本信託財産に帰せられる収益及び費用が本受益者の収益及び費用とみなされ
    ることもありません。
      個人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。

      特定受益証券発行信託の信託受益権である本受益権の収益の分配                                   （収益の分配のうち当期未処分利益を超え
    る部分（利益超過分配）を含みます。以下⑤において同じ。）                                 は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税
    （所得税額の2.1％）及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。
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      本受益権の収益の分配については、本受益者の選択により、(i)申告不要とすること、又は(ii)確定申告により
    配当所得として申告分離課税とすることができます。(i)申告不要とすることを選択した場合には、上記の源泉徴
    収及び特別徴収のみで課税関係が終了します。(ii)確定申告により配当所得として申告分離課税とすることを選択
    した場合には、上記の税率が適用されますが、上場株式等の譲渡損失等と損益通算をすることができます。また、
    本受益権の譲渡損益及び償還損益は、原則として、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり
    ますが、特定口座（源泉徴収選択口座）において生じた本受益権の譲渡損益及び償還損益については、申告不要の
    取扱いを受けることが可能です。必要な手続は取扱金融商品取引業者にお問い合わせください。                                                 なお、本受益権は
    NISA口座の対象外となります。
      法人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。

      特定受益証券発行信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、15.315％（15％の所得税及び復興特
    別所得税（所得税額の2.1％）の合計）の税率で源泉徴収されます。また、本受益権の収益の分配、譲渡損益
    及び償還損益については、法人税に係る所得の金額の計算上、益金の額又は損金の額に算入されます。
    ⑥  本受益権投資の特徴

      本受益権は、国内アセット・マネジメント会社であるアセット・マネージャー（三井物産デジタル・ア
    セットマネジメント株式会社）による不動産信託受益権の運用による特定受益証券発行信託を特別目的ビー
    クルとして活用した、電子記録移転有価証券表示権利等（いわゆる「トークン化有価証券（セキュリティ・
    トークン）」）です。
      委託者が考える本受益権の主な特徴は以下の3点です。

    ＜証券化の裏付けとなる投資対象が明確な単一物件投資＞

      これまで個人投資家には難しかった大型不動産への投資が、小口証券投資の形で可能になります。小口不
    動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物件）と比べ、投資対象の物件が                                                        単一
    であるため何に投資しているかが明確となります。
      セキュリティ・トークンにかかる保有期間中の本受益権の収益の分配（利益超過分配を含みます。）に伴
    う保有期間中の所得税及び売却時の売却益にかかる所得税は、個人である本受益者に対する本受益権の課税
    の場合は原則として、それぞれ配当所得及び上場株式等に係る譲渡所得等の扱いとなり、また、いずれも確
    定申告をすることにより申告分離課税が適用されます。
      また、三井物産グループの「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」がアセット・マネー
    ジャーを務めており、同社において不動産投資業務に従事する専門家が選定した物件を投資対象物件として
    採用しております。期中の運用も運用の専門家であるアセット・マネージャーが担当します。
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    ＜鑑定評価額に基づく純資産額の算出＞





      アセット・マネージャーは、運用期間中、投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益
    等を加味して1口当たり純資産額（以下「1口当たりNAV」といいます。）を算出する予定です。ただし、本受
    益権の譲渡手続においては、1口当たりNAVを基準に取扱金融商品取引業者が決定する価格を譲渡価格として
    本受益権の譲渡を申し込むことができますが、1口当たりNAVを基準とした買付条件により本受益権の購入を
    希望する投資家が存在しない場合又は売却申込みに係る口数（又は当該売却申込みを含めた複数の売却申込
    みに係る口数の合計）を下回る口数の買付申込みしか存在しない場合には、売却申込みに係る取引の全部又
    は一部が成立せず、かかる譲渡価格により換金ができるとは限りませんのでご注意ください（詳細について
    は、後記「第３         証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手
    数料    ＜受益権の譲渡手続（運用期間中の換金について）＞」をご参照ください。）                                          （ただし、指定先が本
    募集の対象となる本受益権を取得することとなり、指定先が当該本受益権の譲渡の申込をする場合等の取扱
    金融商品取引業者が特に認める場合はこれに限りません。）                                。
    ＜不動産市況の変化を見極めた柔軟な不動産信託受益権の売却及び信託受益権の償還＞

      本書の日付現在、アセット・マネージャーは、原則として、2029年1月期                                       （2028年8月1日から2029年1月31
    日）に本件不動産受益権の売却を行う方針です。かかる売却が実施された場合、本受益権の償還について
    は、当該本件不動産受益権の売却後に行われることになります（なお、本受益権の償還が当該本件不動産受
    益権の売却後に行われることは、下記の早期売却の場合及び運用期間を延長した場合における当該延長した
    期間中の売却の場合においても同様です。）。
      ただし、     2024  年7月期    （信託設定日から2024年7月31日）                   の 終了後に最初に到来する             決算発表日      から2028年7
    月期が終了する2028年            7 月31日    までの間に、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、本受益者の利益最
    大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件不動産受益権を早期売却
    する場合があります           （当該本件不動産受益権の早期売却に伴う本受益権の償還は、当該本件不動産受益権の
    売却後（ただし、          2024  年 7月期の    終了後に最初に到来する             決算発表日以降        ）のアセット・マネージャーが決定
    した日に行われます。）。
      また、2029年1月期が終了する2029年1月31日の                         120  日前までの間に本受益者の利益最大化のために必要とア
    セット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて本借入れの借り換え（リファイナンス）を検討すると
    ともに、2029年1月期が終了した後から約2年間（2031年1月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定す
    る場合があります。
      ただし、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、                                               投資対象不動産        又
    は本件不動産受益権           を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた
    場合には、上記にかかわらず                本件不動産受益権又は投資対象不動産                    が売却される場合があります。
    （注）   本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金
       が原資となるため、本件不動産受益権の売却価格による影響を受けます。本件不動産受益権の売却価格は保証されない
       ため、売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、又は全く行われない場合があります。また、上記では、
       アセット・マネージャーが想定している運用期間の最終期である2029年1月期の売却と、それ以前の売却並びにそれ以後
       の運用期間の延長及び売却の関係の理解を容易にするため、2029年1月期の売却を原則としたうえで、「早期売却」、
       「運用期間の延長」等の用語を用いています。アセット・マネージャーは運用に際し、本受益者の利益最大化を図るた
       め売却機会の探索に従事しますが、かかる売却機会が存在することを保証又は約束するものではなく、上記の原則及び
       用語は、当該時期に売却及び償還が行われることを保証又は約束するものではありません。
    ＜鑑定評価額に基づく価格変動と運用期間中の流動性（注1）（注2）（注3）＞

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      本受益権は、運用期間中、投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益等を加味した純
    資産額（以下「NAV」といいます。）を基準に、取扱金融商品取引業者が定める価格での売買により換金する
    こ とが可能です（売買の手続や制限その他の詳細については、後記「第３                                       証券事務の概要　１           名義書換の
    手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料」をご参照ください。）。
    なお、下表のとおり、現物キャピタル指数が示す不動産価格やファンドキャピタル指数が示す不動産ファン
    ドのNAVにおける過去の短期的な価額変動は、東証REIT指数が示すJ-REITの投資口価格やTOPIXが示す上場株
    式と比較して相対的に小さくなる傾向が見られました。
    （注1）    2004年3月末日から2023年9月末日までの期間について、「現物キャピタル指数」及び「ファンドキャピタル指数」は





        一般社団法人不動産証券化協会（ARES）が公表している「Ares                               Japan   Property     Index（AJPI）」及び「Ares              Japan
        Fund   Index（AJFI）」を基に作成しています。
    （注2）    「現物キャピタル指数」はAJPIのキャピタル収益率を、「ファンドキャピタル指数」はAJFIのLTV（LTV40以上60未
        満）キャピタル収益率を、それぞれ使用し、2004年3月末日時点の指数を100として指数化しています。なお、AJPI及び
        AJFIともに、2023年4月から2023年9月までの数値は速報値です。
    （注3）    上図は、各指標に関する過去の実績であり、各指標の将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものでは
        ありません。
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    ⑦  アセット・マネージャーのご紹介
    ＜アセット・マネージャー：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について＞
      三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は日本を代表する総合商社の三井物産株式会社と、開




    発力を武器に経済活動のデジタル化を促進する株式会社LayerXを主要株主として、「『眠れる銭』を、
    Activateせよ。」の経営理念のもと資産運用の強みとデジタル化の強みとを掛け合わせることを目的として
    2020年4月に設立された会社です。                   2023  年11月末日時点で2,300億円を超える不動産運用実績を有していま
    す。
      上記2社に加え、ＳＭＢＣ日興証券株式会社、三井住友信託銀行株式会社、ＪＡ三井リース株式会社、株式

    会社イデラ       キャピタルマネジメントも参画しており、金融コンプライアンスを遵守し、投資家様の資産を安
    全に運用する体制を構築していると、アセット・マネージャーは考えています。
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    ＜三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運用する7つのデジタル証券＞
      20 23 年 11 月末日時点でアセット・マネージャーは「不動産のデジタル証券」シリーズを7件運用し、その
    AUM（運用資産残高）は同日時点で約                    259  億円となっております。
      7 件のデジタル証券ファンドでのノウハウをもとに本件不動産受益権等の運用を行ってまいります。
       三井物産のデジタル証券　～熱海温泉～（譲渡制限付）



      三井物産のデジタル証券　～日本橋・人形町～（譲渡制限付）                            三井物産のデジタル証券　～京都・三条～（譲渡制限付）



              不動産のデジタル証券                            不動産のデジタル証券



        ～ALTERNAレジデンス         新宿中落合・経堂・門前仲町～                      ～ALTERNAレジデンス　銀座・代官山～
               （譲渡制限付）                            （譲渡制限付）
              不動産のデジタル証券                            不動産のデジタル証券




             ～神戸六甲アイランドDC～                         ～草津温泉　湯宿季の庭・お宿木の葉～
               （譲渡制限付）                            （譲渡制限付）
    （注）   上記の各物件は、投資対象不動産には含まれません。
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    （３）【内国信託受益証券の取得者の権利】
      前記「(2)      受益権　①       受益者集会に関する権利」から前記「(2)                       受益権　⑥       本受益権投資の特徴」まで
    に記載のとおりです。
    ４【信託財産を構成する資産の状況】

    （１）【信託財産を構成する資産の運用（管理）の概況】
      該当事項は      ありません      。
    （２）【損失及び延滞の状況】

      該当事項はありません。
    （３）【収益状況の推移】

      該当事項はありません。
    ５【投資リスク】

     (1)  リスク要因
      以下には、本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載してい
    ます。ただし、以下は本受益権への投資に関する全てのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリ
    スク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権への投資者は、本受益権の価
    値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。
      各投資者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本受益権
    に関する投資判断を行う必要があります。
      なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項
    は本書の日付現在における委託者及び受託者の判断によるものです。
    ①  投資対象不動産に関するリスク

      本信託は、経済的には、投資対象不動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれますの
    で、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関するリスクが存在
    します。
    （イ）投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リスク

    ・本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
    ・本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時までには本受益権
      を償還することとなるため、                本件不動産      受益権又は投資対象不動産               を処分すべき時期が事実上信託期間の
      終了前の一定の期間に限定されます（一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長
      期間には制限があるため、               本件不動産      受益権又は投資対象不動産               を処分すべき時期が限定されることは避
      けられません。）。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
    ・投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関す
      る意見であり、実際の市場において成立し得る不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があり
      ます。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
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    （ロ）投資対象不動産の収益及び費用変動リスク
    ・本信託の収益は、投資対象不動産の収益に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の
      支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、
      収益の保証はありません。
    ・本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、受託者やその業務委託先に対する報酬等の
      投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被
      災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法
      令の制定又は改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。
    （ハ）投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

    ・不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動
      産についても流動性が低く、適切な時期及び価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合がありま
      す。特に、      投資対象不動産        のような郊外所在の大型の商業施設は、住宅・オフィス等の他の種類の不動産
      に比べ、立地、用途等が特殊であり、買い手が限定される傾向があるため、一般的には流動性が特に低い
      と考えられます。
    ・また、本借入れに関しては、投資対象不動産に担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定され
      た場合には、受託者は、その資産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、投資対象不
      動産については、かかる流動性のリスクは、特に高くなるといえます。
    ・不動産によっては、法令や行政機関との合意等によりその譲渡が制限されたり、買戻権が設定される場合
      があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因と
      なる可能性があります。また、買戻権が行使された場合には、不動産の権利を喪失するとともに、原状回
      復義務等の負担が生じることで、多額の損害を被る可能性があります。
    （ニ）投資対象不動産の利用状況及び賃貸借に関するリスク

    ・投資対象不動産の収益及び費用並びにその価値は、利用状況、賃借人（エンドテナント）の資力、入居又
      は退去の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
    ・投資対象不動産について締結されるエンドテナントとの間の賃貸借契約は契約期間中であっても終了する
      ことがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契
      約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。
    ・投資対象不動産では、エンドテナントとの間の賃貸借契約において、固定賃料以外に、売上実績等に連動
      した変動賃料が定められており、また、変動賃料に基づく賃料がテナントからの賃料総額の相当な割合を
      占めています。そのため、後記「（ト）                      投資対象不動産が商業施設であることに伴うリスク」に記載の要
      因による場合を含めたエンドテナントの売上げの減少や、エンドテナントからの売上報告に誤りがあるこ
      とや多様な決済手段が利用されたことを理由としてエンドテナントの売上げを実態よりも少額であると誤
      認したこと等のエンドテナントに起因する事象が投資対象不動産の賃料総額の減少につながり、その結
      果、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている投資対象不動産においては、本信託の収益に悪
      影響を及ぼす可能性があります。なお、テナントとの賃貸借契約の賃料構成及び割合等の詳細について
      は、前記「２        信託財産を構成する資産の概要　(2)                     信託財産を構成する資産の内容　①                    本件不動産受益
      権」をご参照ください。
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    （ホ）投資対象不動産の処分に関するリスク
    ・投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費
      用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
    ・投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で
      処分する場合があります。
    ・ 投資対象不動産        の処分については、           前記「３     信託の仕組み　(1)           信託の概要　②         信託財産の運用（管理
      及び処分）に関する事項　(イ)                 管理及び処分の方法について　a                  本件不動産受益権　売却方針」に記載の
      とおり、アセット・マネージャーは、原則として、2029年1月期に本件不動産受益権又は投資対象不動産の
      売却を行う方針であり、例外的に早期売却を行う場合や運用期間の延長を決定する場合がありますが、か
      かる方針どおり        に適時に希望する価格で             処分できる保証は          ありません      。
    ・投資対象不動産を処分する場合には、不動産売買に係る仲介手数料、アセット・マネージャーに支払う売
      却時報酬・インセンティブ報酬等の費用が生じますが、信託財産が負担する当該費用の分だけ、本受益権
      の配当及び元本償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マネージャーに
      支払う売却時報酬・インセンティブ報酬については、前記「３                                   信託の仕組み　(1)           信託の概要　②         信託
      財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(ヘ)                           信託報酬等　売却時報酬・インセンティブ報酬」をご参
      照ください。
    ・強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資
      対象不動産を売却する権限を取得する旨がレンダーとの間の本借入関連契約において合意される予定で
      す。そのため、強制売却事由が生じた場合には、                           アセット・マネージャーの判断にかかわらず、                         投資対象
      不動産    又は本件不動産受益権            が 売却される場合があります。
    ・なお、     本件不動産受益権又は投資対象不動産                     が売却された場合、売却代金はまず本借入れに対する弁済に
      充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本償還の額が減少し、又は元本償還が全く
      行われない場合があります。
    （ヘ）マスターリースに関するリスク

    ・投資対象不動産のマスターリース会社の資力が悪化する等により賃料の支払が滞る場合があります。
    ・投資対象不動産については、マスターリース会社との間でパス・スルー型マスターリース契約が締結され
      ており、投資対象不動産の収益及び費用並びにその価値は、エンドテナントの利用状況、資力、入居又は
      退去の状況等に大きく影響を受けることになりますが、マスターリース会社の利用状況又は資力等の影響
      を受ける可能性もあります。
    ・なお、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されることとなる場合、投資対
      象不動産の収益及び費用並びにその価値は、マスターリース会社の利用状況、資力等により大きく影響を
      受けることになります。また、マスターリース会社との契約が期間満了その他の事由により終了し、その
      後に同等の契約が締結できない場合又は後継のテナントが見つからない場合、マスターリース会社との契
      約終了後の賃料水準が低下する場合があります。
    （ト）投資対象不動産が商業施設であることに伴うリスク

    ・投資対象不動産は商業施設であるため                      、その    収益  及び費用並びにその価値は、一般に以下のものを含む
      様々な要素により          大きく影響を受けます。
      ・国内外の景気の悪化並びに災害、悪天候                       及び  感染症の流行等による顧客数の減少
      ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
      ・類似するコンセプトの商業施設との競合による集客力の低下
      ・消費者の消費傾向の変化
      ・機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
      ・提供するサービスによる事故の発生
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    ・投資対象不動産の           競争力、ひいては各           エンド    テナントの売上の維持・向上のためには、                       エンド    テナントの
      入替えなどのリーシングや施設のリニューアル等の設備投資を含めた施設の適切な運営管理が重要であ
      り、投資対象不動産においても積極的な設備投資を実施して施設の売上げの向上を狙う内部成長戦略方針
      を採用する予定ですが、             様々な事由により内部成長戦略方針に基づく積極的な設備投資等の施策が想定ど
      おりに進まない可能性があるほか、                   かかる施策による費用が高額になる可能性があり、またかかる施策が
      期待した効果をあげる保証はありません                      。この結果、投資対象不動産からの収益等がかかる施策による内
      部成長を前提とした想定を大きく下回り、又はかかる施策による費用により本信託の収益等に悪影響が生
      じる可能性があります。
    （チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク

    ・投資対象不動産には、様々な原因により、土地又は建物について、物理的な又は法律的な欠陥等（権利の
      不明確、他者の権利の存在、土地の地盤や建物の構造の問題、有害物質の存在、境界の不明確等その内容
      は様々です。）が存在している可能性があり、欠陥の発見による投資対象不動産の価値の下落、損害賠償
      義務等の法的責任の負担、欠陥等の解消のための費用負担等が生じる可能性があります。専門業者の建物
      状況評価等の調査は、投資対象不動産に物理的な又は法律的な欠陥等が存在しないことを保証するもので
      はありません。
    ・かかる欠陥等に起因して本信託財産を構成する本件不動産受益権に損害等が生じた場合、法律上又は契約
      上、一定の範囲で受託者から委託者に対する損害賠償請求を行う余地はありますが、当該損害賠償請求が
      認められる保証はなく、また委託者が解散した場合又は無資力の場合には、当該損害賠償請求によって損
      害等を回復することができない可能性があります。
    ・また、投資対象不動産は、様々な法的規制及び条例等の規制に服します。これらの規制は、随時改正・変
      更されており、その内容によっては、不動産の管理費用等が増加する可能性、増改築や再建築の際に既存
      の建物と同規模の建築物を建築できない可能性、投資対象不動産の処分及び建替え等に際して事実上の困
      難が生じる可能性等があります。さらに、私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利
      用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等
      に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は投資対象不動産の価値が減殺
      される可能性があります。
    （リ）    投資対象不動産の毀損等に関するリスク

    ・投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修繕に多
      額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、エンドテナントの使
      用収益に影響を与え           る場合や     、エンドテナントの           モール    内移転    や施設の閉鎖等        が必要とな      る場合がある       た
      め、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する                                 可能性    があります。他方、かかる修繕が困難
      若しくは不可能な場合            や適切に実施されなかった場合                 に は、将来的に投資対象不動産から得られる賃料収
      入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本信託の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
      す。
    （ヌ）投資対象不動産の災害・毀損等に関するリスク

    ・火災、噴火、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等により投資対象不動産
      が滅失、劣化又は毀損し、その価値、収益及び費用が影響を受ける可能性があります。
    （ ル）1物件に依拠するリスク

    ・本件不動産受益権の信託財産は単一の不動産である投資対象不動産となるため、経済的には、投資対象不
      動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれることとなり、不動産所有に見合った収益変
      動・資産価値変動が想定されます                  。 その結果、      本「①    投資対象不動産に関するリスク」に記載のリスクの
      顕在化によって本信託の収益等に悪影響をもたらす可能性があります                                     。
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    ②  本受益権に関するリスク
    （イ）本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク
    ・本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません。取扱金融商品取引業者は、
      指定先    が本募集の対象となる本受益権を取得することとなり、指定先が当該本受益権の譲渡の申込をする
      場合等の取扱金融商品取引業者が特に認める場合を除いて                               、 決算発表日後の一定の期間に限り、本受益者
      から本受益権の売却の申込みがあった場合において、取扱金融商品取引業者が定める買付条件による本受
      益権の購入を希望する投資家から買付の申込みがあったときは、双方の                                       申込みのうち一致する口数に限っ
      て売買約定を成立させる予定ですが、当該買付条件により本受益権の購入を希望する投資家が存在しない
      場合又は売却申込みに係る口数（又は当該売却申込みを含めた複数の売却申込みに係る口数の合計）を下
      回る口数の買付申込みしか存在しない場合には、売却申込みに係る取引の全部又は一部が成立しないもの
      であり、本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。また、本受益者からの本受益権の売却
      の申込み及び本受益権の購入を希望する投資家からの買付の申込みは、それぞれ2024年7月                                                 期 の終了後に最
      初に到来する決算発表日を初回とする各決算発表日後の取扱金融商品取引業者が定める一定の期間に限ら
      れており、本受益権の譲渡の機会には時期的な制限もあります。したがって、本受益権を売却（又は購
      入）しようとする際に、希望する時期に希望する価格で売却（又は購入）することができない可能性があ
      ります。
    ・本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るために
      は、取扱金融商品取引業者に対する申請を通じ、「ibet                               for  Fin」において、受託者に対する本受益権の
      譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。これらの手続に沿った請求が行われ
      ない場合には、受託者による本受益権の譲渡の承諾は行われず、本受益権の譲渡は成立しません。また、
      各計算期日（信託終了日を含みません。）の9営業日前の日（同日を含みます。）から当該計算期日の2営
      業日前の日（同日を含みます。）又は信託終了日の9営業日前の日（同日を含みます。）から信託終了日の
      3営業日前の日（同日を含みます。）までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計
      算期日（信託終了日を含みません。）の8営業日前の日における事務取扱要領に基づく受託者の事務の終了
      時点から当該計算期日（同日を含みます。）までの期間又は信託終了日の8営業日前の日における事務取扱
      要領に基づく受託者の事務の終了時点から信託終了日の1営業日前の日（同日を含みます。）までの期間
      は、受益権原簿の名義書換請求（本受益権の譲渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれらに
      限られません。）を行うことはできません。したがって、本受益者は、本受益権を希望する時期に希望す
      る方法で売却（又は購入）できない可能性があります。
    ・本受益権の譲渡手続の詳細については、後記「第３                              証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取
      次所、代理人の名称及び住所並びに手数料　＜受益権の譲渡手続（運用期間中の換金について）＞」をご
      参照ください。
    （ロ）本受益権の価格に関するリスク

    ・本受益権の譲渡及び購入に                当 たっては、本受益権の売却を希望する本受益者又は本受益権の購入を希望す
      る投資家は、直前の決算発表日に公表される投資対象不動産の鑑定評価額等に基づく1口当たりNAVを基準
      に取扱金融商品取引業者が決定する価格を譲渡価格又は購入価格として本受益権を売却又は購入すること
      になります（詳細については、後記「第３                        証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取次所、代
      理人の名称及び住所並びに手数料                   ＜受益権の譲渡手続（運用期間中の換金について）＞」をご参照くだ
      さい。）     が、投資対象不動産の期末鑑定評価額は下落又は上昇する可能性があることから、本受益権の譲
      渡価格又は購入価格も下落又は上昇する可能性があります。また、かかる鑑定評価額は、個々の不動産鑑
      定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立し得る不
      動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があることから、本受益権を譲渡しようとする際、取扱
      金融商品取引業者が決定する譲渡価格が、本受益権の客観的な価値と一致する保証はありません。
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    （ハ）本受益権の信託配当及び元本償還に関するリスク
    ・本受益権について、信託配当及び元本償還の有無、金額及びその支払いは保証されません。信託配当は、
      本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、配当停止事由が生じた場合には、原則として信託
      配当は行われません。
    ・本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益
      権の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権の売却機会、売却価格及び売却に際して発生する費用
      の金額による影響を受けます。本件不動産受益権の売却機会及び売却価格は保証されないため、本件不動
      産受益権の売却ができない場合又は売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、又は全く行わ
      れない場合があります。
    ・本件不動産受益権の売却に際しては、不動産売買に係る仲介手数料、アセット・マネージャーに支払う売
      却時報酬・インセンティブ報酬等の費用が生じることがありますが、信託財産が負担する当該費用の分だ
      け、本受益権の配当及び元本償還の原資となる信託財産は減少することになります。なお、アセット・マ
      ネージャーに支払う売却時報酬・インセンティブ報酬については、前記「３                                         信託の仕組み　(1)           信託の概
      要　②    信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　(ヘ)                              信託報酬等　売却時報酬・インセンティブ
      報酬」をご参照ください。本受益権の元本償還の時期については最長約2年間の期間延長が可能とされてい
      ますが、かかる期間延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保
      証されるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本償還を実施するため、廉価で
      の売却が行われる可能性があります。また、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契
      約の定めに従い、          本件不動産受益権又は投資対象不動産                     を売却する権限を取得する旨がレンダーとの間の
      本借入関連契約において合意される予定です。                         そのため、強制売却事由が生じた場合には、                        本件不動産受
      益権又は投資対象不動産             が売却される場合があり、売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられるこ
      とから、その売却価格によっては、本受益権の元本償還の額が減少し、又は全く行われない場合がありま
      す。
    ③  仕組みに関するリスク

    （イ）受益証券発行信託及び不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク
    ・本受益権は、受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組み（スキーム）を用いて不動産に実質的に
      投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受託者、精算受益者並びに同受託
      者からの業務委託先及び再委託先（アセット・マネージャー、サブ・アセット・マネージャー及び令和ア
      カウンティング・ホールディングス株式会社を含みます。）、不動産管理処分信託の委託者、受託者（不
      動産信託受託者）、同受託者からの業務委託先（マスターリース会社、PM会社及びビルマネジメント会社
      を含みます。）、本受益権の募集事務を行う取扱会社、本受益権の譲渡を取り扱う取扱金融商品取引業
      者、  ibet   for  Fin  ノード管理者       等多数のスキームの関係者（以下「スキーム関係者」といいます。）が
      様々な役割で複雑に関与し、本受益権の収益及び価値並びに受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の
      仕組みの存続は、これらのスキーム関係者に依存しています。                                  特に、商業施設である投資対象不動産の運
      営については、投資対象不動産に係るPM会社兼マスターリース会社である                                        双日商業開発株式会社            の能力、
      経験及びノウハウへの依存するところも大きいと考えられます                                  。 しかしながら       、必要な人的基盤等           の 維持
      や適切な業務遂行が継続             できる保証は       なく、また、同社との契約が終了し又は解除された場合、代替する
      能力を持つPM会社やマスターリース会社が見つからない可能性や高額の費用負担が必要となる可能性があ
      り、結果として本信託の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。                                       そのため、本受益権の収益及び価
      値は、スキーム関係者の信用状況や業務提供状況、業務遂行能力、スキーム関係者との関係性等スキーム
      関係者に起因する事由による影響を受け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によって
      は、受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。
    ・受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受けるため、本受益権
      に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担することになります。
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    （ロ）本借入れに関するリスク
    ・本借入れのような一定の資産を責任財産とする責任財産限定特約付きの借入れにおいては、一般に、資
      産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当
      停止事由、強制売却事由等が設けられます。したがって、本借入れにおいても、これらの条項が設けら
      れ、受託者はこれらの条項による制約を受けることが見込まれており、当該制約を遵守することを強いら
      れる結果、かかる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、当該借入れ時点の鑑定評価額が一定
      程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態
      が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、又は停止される可能
      性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。
    ・本借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権等に担保権を設定することが予定されています。本
      借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に
      関する権利を廉価で喪失する可能性があります。
    ・本借入れを行うことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権又は投資対象不動産の収益・
      資産価値変動が、本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映される可能性があります。
    ・本借入れについて、本借入関連契約上金利が固定されず、一定の指標に連動して金利を変動させる旨がレ
      ンダーとの間の本借入関連契約において約束される予定です。したがって、本借入れの金利は金利情勢等
      によって本借入関連契約の契約期間中に上昇する可能性があり、その結果、本受益権の信託配当及び元本
      償還が減少する可能性があります。
    ・本借入れの当事者たる受託者とレンダーはいずれも同一の法人であり、利益相反の生じ得る構造にありま
      す。一方で、借入人としての受託者は、レンダーから独立したアセット・マネージャーに対し、本借入関
      連契約の締結並びに借入れの実施及び返済に係る判断の全部を一任して                                       いること、並びに、精算受益者及
      び受益者代理人は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされる受託者の意思決定につ
      いて、受託者に対し、随時指図を行うものとし、受託者は、受託者の判断を要する事項を除き、当該指図
      のみに基づいてアセット・マネジメント業務委託契約に基づく行為を行うものとされていることから                                                      、実
      際上は利益相反の生じる構造にはないと考えておりますが、このような取決めに従わずに受託者が行                                                      動 し
      た場合等においては、利益相反が顕在化する可能性があります。
    （ハ）セキュリティ・トークン及びそのプラットフォームに関するリスク

    ・本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。そ
     の後の改正を含みます。）に定める振替機関において取り扱われません。本受益権の売買その他の取引に
     当たっては、金融コンソーシアムが運営、管理するブロックチェーンネットワークの存在を前提とする情
     報システムが用いられており、かつ、本受益権はブロックチェーンネットワーク及びコンセンサス・アル
     ゴリズムを用いて、権利の移転や権利の帰属に係る対抗要件である受益権原簿の記録の管理が行われてい
     ます。
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    ・そのため、本受益権の受益権原簿記録の管理に用いるブロックチェーンネットワーク若しくは受益権原簿
      を管理する受託者が管理するシステムや使用する通信回線に重大な障害が生じた場合又は取扱金融商品取
      引業者のシステム障害等により、取引情報を金融コンソーシアムが運営、管理するブロックチェーンネッ
      トワーク又は受託者が管理するシステムに通常どおり連携できなくなった場合（主に想定される事態とし
      て、①「ibet        for  Fin」において本受益権を表示する財産的価値（トークン）の記録及び移転に係るトラ
      ンザクションを承認するノードを唯一保有するBOOSTRYのシステム障害等により、発行、移転、償還、原簿
      書換等が通常       どおり行えなく        なった場合、②取扱金融商品取引業者のシステム障害等により、取引情報を
      受託者に通常       どおり    連携できなくなった場合）には、本受益権の信託配当及び元本償還、譲渡及び譲渡に
      係る受益権原簿の記録等に大幅な遅延が生じ、又はこれらができなくなり、本受益者が損害を被る可能性
      があります。
    ④  税制関連リスク



    ・本信託に適用される法令・税・会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取
      扱いが変更となることで、本信託の税負担が増大し、又は本信託の維持が困難になる可能性があります。
    ・ 本受益権の収益の分配に係る日本の課税上の取扱いについては、法令上明確に規定されていない部分が含
      まれます。仮に、日本の税法上、本受益権の収益の分配の取扱いについて異なる解釈等がなされる場合に
      は、本信託に対して投資した者に対する課税上の取扱いが異なる可能性があります。
     本受益権に投資しようとする投資家は、各投資家の状況に応じて、本受益権に投資することによるリスク
     や本受益権に投資することが適当か否かについて各自の会計・税務顧問に相談する必要があります。
    ⑤  その他

    ・本信託及び本受益権の募集は、信託法、金融商品取引法はもとより、関連する各種法令・規制・制度等
      （金融商品取引業協会の規則を含みます。）の規制を受けています。本信託又は本受益権の募集がこれら
      の法令・規制・制度等に違反するとされた場合、本信託の商品性や取引に影響が生じる可能性がありま
      す。
    ・本受益権の募集に当たっては、優待の付与が予定されていますが、当該優待の利用上の条件、具体的な付
      与方法、利用手続等の詳細については、本書の日付現在確定しておらず、確定した後、取扱金融商品取引
      業者より対象者に案内される予定です。したがって、前提条件に変更がある場合や優待の付与のための体
      制が整わない場合等には、優待の内容、利用上の条件、付与方法、利用手続等が変更され、実施が停止さ
      れ、又は優待の付与自体が行われない場合があります。
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    (2)  投資リスクに対する管理体制
    ①  受託者及び取扱金融商品取引業者のリスク管理体制
     （イ）サイバー攻撃等による記録の改ざん・消滅に関する管理体制
       前記「(1)      リスク要因　③         仕組みに関するリスク　(ハ)                 セキュリティ・トークン及びそのプラット
      フォームに関するリスク」に記載のサイバー攻撃等による本受益権の記録の改ざんや消滅                                                の原因、これら
      に対する     低減策及び万が一意図しない移転が生じた場合の対応は以下のとおりです。
      a 記録の改ざん・消滅が生じ得る原因
       本受益権の記録の改ざん・消滅を生じさせるには、「デジタル証券基盤への書き込みが可能なノードか
      らのアクセス」と「トランザクションに署名するための秘密鍵」が必要です。秘密鍵については、外部犯
      によるシステムへの不正侵入による                   奪取のほか、内部犯による悪意やなりすましによる不正利用の可能性
      があります。また、「システムの想定外の作動」による移転も考えられます。
      b 記録の改ざん・消滅に対する低減策
       「デジタル証券基盤への書き込みが可能なノードからのアクセス」については、当該デジタル証券基盤
      が「パブリック型」か「コンソーシアム型」かにより、リスクの特性が大きく異なります。本受益権の取
      引に  当 たっては、「コンソーシアム型」のデジタル証券基盤を採用したうえで、ノードが特定の権限者に
      限定されており、それ以外の者がノードとしてアクセスすることはできません。そして、                                                ibet   for  Fin  コ
      ンソーシアムにおいては、ノードは                   ibet   for  Fin  コンソーシアムが予め承認した特定のノード（発行者及
      び取扱金融商品取引業者）に限定され、かつ書き込みを行ったノードも特定可能なため、「パブリック
      型」と比べて意図しない財産的価値の移転が生じる蓋然性は限定的といえます。
       「秘密鍵の保全」としては、受益者からの委託により秘密鍵の管理を行う                                         取扱金融商品取引業者が、
      「ibet    for  Fin」の提供するセキュリティ・トークンを移転するために必要な秘密鍵等の情報を投資家に
      代わって管理する機能を用いて、外部犯による奪取や内部犯による不正利用を防止します。「ibet                                                       for
      Fin」において、取扱金融商品取引業者が使用する機能についても、そのセキュリティ対策の十分性につい
      て、外部の専門家による技術的な検証・評価を実施しています。
       「システムの想定外の作動」に対しては、後記「（ロ）                               システム障害に対する管理体制」を整備するこ
      とによって、発生時においても業務継続が可能な体制を整備しております。
      c 記録の改ざん・消滅が生じた場合の対応
       本受益権の記録の改ざん・消滅が生じた際は、本受益権に係る受益権原簿の管理者である、受託者とし
      ての三井住友信託銀行株式会社が、受益権原簿の記録内容（権利情報）を本来の正しい状態に復旧しま
      す。
       具体的には、各受益権の発行体のノードのみが保持する「強制移転機能」を実行します。本機能は、本
      受益権の記録の改ざん・消滅に係る情報を強制的に取り消し、過去に遡って取消時点から最新時点までの
      移転処理を再度実行することを可能としています。
       したがって、委託者及び受託者は、意図しない財産的価値の移転が生じたとしても、                                              「 E-Prime    」 を通じ
      て「ibet     for  Fin」等を復旧することで顧客資産の流出を防ぐことが可能と考えています。
     （ロ）システム障害に対する管理体制

       受託者の免責条項に該当しないシステム障害が生じた場合には、「ibet                                       for  Fin」及び     「 E-Prime    」 によ
      らず、受託者が保有する受益権原簿の更新を実施することにより業務を継続します。システム復旧後は、
      受益権原簿を前記「（イ）               サイバー攻撃等による記録の改ざん・消滅に関する管理体制　c                                    記録の改ざ
      ん・消滅が生じた場合の対応                」に記載の「強制移転機能」と同様の手法を用いてシステムに登録すること
      で、「ibet       for  Fin」及び     「 E-Prime    」 の記録内容についても正しい状態に復旧します。なお、受益権原簿
      記載事項を記載した書面の交付並びに受益権原簿の閲覧及び謄写の交付等の一定の業務についてはシステ
      ム復旧後に対応することとしています。
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    ②  アセット・マネージャーのリスク管理体制
      アセット・マネージャーは、上記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めてお
    り、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り本件不動産受益権の運用を
    行います。
     （イ）リスク管理規程の策定・遵守

       アセット・マネージャー             は、受託者から本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の
      取得、処分及び管理等に関する業務の委託を受けたアセット・マネージャーとして、年度運用計画を作成
      し、投資運用に関する基本的な考え方について定め、本件不動産受益権の運用に係るリスクの管理に努め
      ます。また、アセット・マネージャーは、リスク管理規程において、リスク管理の方針、リスク管理体制
      及びリスク管理の方法等を規定し、主要なリスクとしてコンプライアンス（ライセンス）リスク、業務継
      続リスク、財務リスク及びレピュテーションリスクを定義しています。
     （ロ）組織体制

       アセット・マネージャーは               、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、コンプライアンス部
      長が審査した上、コンプライアンス委員会の審議・決議を経るという厳格な手続を経ることを要求してい
      ます。このような会議体による様々な観点からの検討により、アセット・マネージャーは、リスクの存在
      及び量を十分に把握します。
      なお、上記①及び②に記載のリスク管理体制については、リスクが顕在化しないことを保証又は約束する

    ものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、本受益者に損害が及ぶおそれがあります。
      なお、信託財産の管理体制については、前記「１                           概況　(4)      信託財産の管理体制等」をご参照ください。

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    第２【信託財産の経理状況】
      本信託財産の第1期の信託計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から2024年7月31日（同日を含み
    ます。）までです。本書の日付現在、本信託財産は、第1期の信託計算期間を終了していませんので、第1期
    に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。
      本信託財産の第2期の信託計算期間以後については、各                             計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後
    に最初に到来する計算期日（同日を含みます。）までの期間を                                 信託  計算期間とします。
      本信託財産の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第
    59号。）に基づいて作成されます。
      本信託財産は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、財務諸表についてセンクサス監査法人の
    監査を受けます。
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    １  【貸借対照表】
     該当事項はありません。
    ２  【損益計算書】

     該当事項はありません。
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    第３【証券事務の概要】
    １【名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料】
      本受益権は、「ibet           for  Fin」において管理されます。
      そのため、本受益者となる者は、取扱金融商品取引業者と本受益権に係る保護預り契約及びトークン化有
     価証券取引管理約款を締結する必要があり、本受益権の譲渡に係る譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換
     請求を、当該保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約款を締結した取扱金融商品取引業者に委託す
     ることとされています。したがって、本受益者が本受益権の譲渡に係る譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義
     書換請求を行う場合には、取扱金融商品取引業者に対して申請を行い、取扱金融商品取引業者が受託者に対
     してかかる請求を行います（なお、当該保護預り契約及びトークン化有価証券取引管理約款を締結した取扱
     金融商品取引業者以外との売買及び口座移管はできません。）。また、当該譲渡及び名義書換は、受託者の
     承認をもって成立するものとし、当該承認は取扱金融商品取引業者による「ibet                                            for  Fin」への記録によっ
     て行われます。具体的な手続は、以下のとおりです。
       ①  本受益者から取扱金融商品取引業者への譲渡
        取扱金融商品取引業者は、本受益者との間で本受益権を本受益者から譲り受ける旨の約定が成立し、
        当該譲渡に係る資金決済が完了した場合、当該本受益権の                               受渡日の     午後3時までに、(i)決済が完了し
        た本受益権の情報並びに(ii)決済が完了した本受益権の数量（個数）等、受渡日及び移転区分を記載
        した移転情報（本受益権の移転に係る情報を                        「ibet    for  Fin」   に記録するために必要な情報の一式を
        いい、以下「移転情報」と総称します。）を作成し、「ibet                                 for  Fin」への登録を行います。               当該登
        録がなされた場合、決済が完了した本受益権の譲渡に係る受託者による承諾が行われたものとみなさ
        れ、これにより決済が完了した本受益権の譲渡の効力が生じます。
       ②  取扱金融商品取引業者から投資家への譲渡
        取扱金融商品取引業者は、              「ibet    for  Fin」   に情報が登録されていない投資家（以下「新規投資家」
        といいます。）に本受益権を取得させようとする場合、取扱金融商品取引業者と当該新規投資家との
        間の本受益権の譲渡についての約定の成立時まで又はこれと同時に当該新規投資家との間で保護預り
        契約及びトークン化有価証券取引管理約款を締結します。取扱金融商品取引業者は、登録投資家に対
        して本受益権を譲り渡す旨の約定が成立し                       た場合、当該約定が成立した新規投資家の投資家情報を当
        該新規投資家の保有する本受益権に係るST（「ibet                            for  Fin」ネットワーク内のブロックチェーン上
        で管理される、本受益権に対応するセキュリティ・トークンをいいます。）を管理するための秘密鍵
        を生成します。
        取扱金融商品取引業者は、「ibet                   for  Fin」上で、本受益権に対して、当該新規投資家の名義登録を
        行います。
        取扱金融商品取引業者は、取扱金融商品取引業者と投資家との間で本受益権の譲渡についての約定が
        成立し    、当該譲渡に係る資金決済が完了した場合、当該本受益権の受渡日の午後3時                                         までに、(i)決済
        が完了した登録投資家の情報並びに(ii)決済が完了した本受益権の数量（個数）、受渡日及び移転区
        分を記載した移転情報を作成し、                  「ibet    for  Fin」   への登録を行います。            当該登録がなされた場合、
        決済が完了した本受益権の譲渡に係る受託者による承諾が行われたものとみなされ、これにより決済
        が完了した本受益権の譲渡の効力が生じます。
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      受益権原簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
                         三井住友信託銀行株式会社　本店
          取扱場所
                         東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
          取次所                該当事項はありません。
                         三井住友信託銀行株式会社
          代理人の名称及び住所
                         東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
                         本受益権の取得及び譲渡の管理のプラットフォームと
                         して利用される「ibet             for  Fin」の利用に伴う別途の
          手数料
                         報酬及び手数料は設定されておらず、受益権原簿の名
                         義書換について本受益者により支払われる手数料はあ
                         りません。
    ＜受益権の譲渡手続（運用期間中の換金について）＞

      本受益者は      、 2024  年7月期の終了後に最初に到来する決算発表日を初回とする各決算発表日の翌営業日以
     降の取扱金融商品取引業者が定める一定期間（ただし、指定先が本募集の対象となる本受益権を取得するこ
     ととなり、指定先が当該本受益権の譲渡の申込をする場合等の取扱金融商品取引業者が特に認める場合に
     は、当該期間に限りません。）、取扱金融商品取引業者に対し、1口当たりNAVを基準に取扱金融商品取引業
     者が決定する価格（ただし、指定先が本募集の対象となる本受益権を取得することとなり、指定先が当該本
     受益権の譲渡の申込をする場合等の取扱金融商品取引業者が特に認める場合はこれに限りません。）を譲渡
     価格として、本受益権の譲渡を申し込むことができます。この場合、取扱金融商品取引業者は、取扱金融商
     品取引業者が定める一定期間において、本受益権の購入を希望する投資家から本受益権の買付申込みがあっ
     た場合には、当該売却申込み及び買付申込みそれぞれに係る口数の照合を行い、うち一致する口数について
     のみ、取扱金融商品取引業者が別途定める日に売買約定を成立させます。したがって、本受益者は、自己の
     売却申込みの条件に対応する買付申込みがないために、希望する時期に換金できない場合又は全く換金でき
     ない場合があります。
      なお、アセット・マネージャーにおける開示及び通知に基づき取扱金融商品取引業者が本信託に関する重

     要な後発事象（火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱若しくはテロ等による投
     資対象不動産の滅失、劣化若しくは毀損、不動産市況の急変又はテナント退去による稼働率の大幅な低下
     等、投資対象不動産の価値、収益及び費用に重要な影響を及ぼす事象をいいます。以下同じです。）の発生
     を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼし得ると判断した場合は、取扱金融商品取引業者の判断に
     より新規の売買を停止する場合があります。詳しくは取扱金融商品取引業者へお尋ねください。
    相続発生時及び大規模自然災害発生時の譲渡手続について

    ①　本受益者において相続が発生した場合は、相続に係る所定の手続を完了された相続人の方による取扱金
       融商品取引業者を通じた臨時の譲渡手続が可能となる場合があります（ただし、かかる譲渡手続の機会
       は保証されているものではなく、具体的な状況に応じて臨時の譲渡手続を行うことができない場合もあ
       ります。）。なお、臨時の譲渡手続申込みの際には、相続人たる地位を証明する書類などが必要になり
       ます。臨時の譲渡手続の可否及び手続の内容については取扱金融商品取引業者へお尋ねください。
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    ②　本受益者が、災害救助法（昭和22年法律第118号。その後の改正を含みます。）が適用された市区町村に
       居住されている口座名義人の場合、取扱金融商品取引業者を通じた臨時の譲渡手続が可能となる場合が
       あります（ただし、かかる譲渡手続の機会は保証されているものではなく、具体的な状況に応じて臨時
       の譲渡手続を行うことができない場合もあります。）。なお、臨時の譲渡手続申込みの際には、罹災証
       明書、罹災届出証明書といった公的機関が証明する書類などが必要となります。臨時の譲渡手続の可否
       及び手続の内容については取扱金融商品取引業者へお尋ねください。
      ただし、各計算期日（信託終了日を含みません。）の9営業日前の日（同日を含みます。）から当該計算

     期日の2営業日前の日（同日を含みます。）までの期間                               又は信託終了日の9営業日前の日（同日を含みま
     す。）から信託終了日の3営業日前の日（同日を含む。）までの期間                                     は、本受益権の譲渡に係る約定をする
     ことはできず、各計算期日（信託終了日を含みません。）の                                 8 営業日前の日       における     事務取扱要領に基づく
     受託者の事務の終了時点             から当該計算期日（同日を含みます。）                      又は信託終了日の8営業日前の日における
     事務取扱要領に基づく受託者の事務の終了時点から信託終了日の1営業日前の日（同日を含みます。）                                                       まで
     の期間は、受益権原簿の名義書換請求（本受益権の譲渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれ
     らに限られません。）を行うことはできません。
    ２【本受益者に対する特典】

      本信託においては、受益者の満足度の向上及び受益者の裾野の拡大を図ること等を目的として、現在の法
     令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の検討・推定等を踏まえた運営会社との合意を前提に、本受益
     者のうち一定の条件を充足する方に対する投資対象不動産に関する優待の付与を予定しています。ただし、
     当該優待の具体的な内容や付与時期については現時点で確定しておらず、また、これらの前提条件に変更が
     ある場合や優待の付与のための体制が整わない場合等には、優待の内容や付与方法等が変更され、実施が停
     止され、又は優待の付与自体が行われない場合があります。
    ３【内国信託受益証券の譲渡制限の内容】
      取扱金融商品取引業者以外の本受益者は、遺贈又は贈与に基づく場合を除き、本受益権を取扱金融商品取
     引業者を介さずに取扱金融商品取引業者以外の者に譲渡することはできません。
    ４【その他内国信託受益証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項】

      該当事項はありません。
    第４【その他】

      該当事項はありません。
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    第三部【受託者、委託者及び関係法人の情報】
    第１【受託者の状況】
    １【受託者の概況】
     (1 ）  資本金の額等
         2023  年 9 月 末現在、資本金は342,037百万円です。また、発行可能株式総数は、3,400,000,000株であ
         り、1,674,537,008株を発行済です（詳細は、下表のとおりです。）。
         最近  5 年間  における資本金の額の増減はありません。
      ①  株式の総数

                   種類                    発行可能株式総数（株）
                 普通株式                        3,000,000,000

              第2回   第二種優先株式                         200,000,000       ( 注)  1

              第3回   第二種優先株式                         200,000,000       ( 注)  1

              第4回   第二種優先株式                         200,000,000       ( 注)  1

              第1回   第三種優先株式                         100,000,000       ( 注)  2

              第2回   第三種優先株式                         100,000,000       ( 注)  2

              第3回   第三種優先株式                         100,000,000       ( 注)  2

              第4回   第三種優先株式                         100,000,000       ( 注)  2

              第1回   第四種優先株式                         100,000,000       ( 注)  3

              第2回   第四種優先株式                         100,000,000       ( 注)  3

              第3回   第四種優先株式                         100,000,000       ( 注)  3

              第4回   第四種優先株式                         100,000,000       ( 注)  3

                   計                      3,400,000,000

        (注  )1 ．第2回    ないし   第4回   第二種優先株式の発行可能株式総数は併せて200,000,000株を超えないものとします。
          2 ．第1回    ないし   第4回   第三種優先株式の発行可能株式総数は併せて100,000,000株を超えないものとします。
          3 ．第1回    ないし   第4回   第四種優先株式の発行可能株式総数は併せて100,000,000株を超えないものとします。
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      ②  発行済株式
                          半期報告書         上場金融商品
               中間会計期間       末
                          提出日現在         取引所名又は
         種類      現在発行数(株)                                   内容
                          発行数(株)        登録認可金融商品
              (2023   年 9 月 30 日)
                        (2023   年 11月28日)       取引業協会名
                                            完全議決権株式であり、
                                            権利内容に何ら限定のな
                                            い当社における標準とな
        普通株式       1,674,537,008            同左           ―
                                            る株式。
                                            なお、単元株式数は
                                            1,000株であります。
          計      1,674,537,008            同左           ―            ―
     (2 ）  受託者    の機構

        会社の機関の内容
         ○取締役会
          2019  年 6 月 の機関設計の移行に伴い、個別の業務執行に係る決定権限を取締役会から業務執行取締
          役へ大幅に委任しており、取締役会は、経営の基本方針を決定するとともに、業務執行取締役等
          の職務の執行を監督することをその中心的役割としております。また、取締役                                          22 名のうち     7 名 を社
          外取締役とすることにより、経営の透明性向上と監督機能強化を図っております。
         ○監査等委員会
          当社は監査等委員会設置会社であり、監査等委員会は                             5 名 の監査等委員である取締役で構成されて
          おり、うち      3 名 は社外取締役となっております。
          監査等委員会は、取締役会等の重要な会議への出席、取締役等から職務の執行状況についての報
          告聴取、内部監査部からの報告聴取、重要書類の閲覧等により、業務執行取締役の職務執行状況
          を監査しております。
         ○経営会議等
          当社では、経営の意思決定プロセスにおける相互牽制機能の強化と透明性の確保を図るため、経
          営に関する重要事項を協議又は決定する機関として経営会議を設置しております。経営会議で
          は、取締役会で決定した基本方針に基づき、業務執行上の重要事項について協議又は決定を行う
          ほか  、取締役会決議事項の予備討議等を行っております。
          また、重要な投融資案件を協議又は決定する「投融資審議会」、ALMに関する方針等を協議又は決
          定する    「財務審議会」（2023年4月1日付で                   「ALM審議会」        から改称）      、受託財産の運用に関する重
          要事項を協議又は決定する「受託財産運用審議会」                           等各種審議会       を設置しているほか、「商品審
          査委員会」、「オペレーショナル・リスク管理委員会」、「コンプライアンス委員会」等各種委
          員会を設置しております。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
        ＜  当社の経営管理体制           ＞
       ※1  投融資審議会、財務審議会（2023年4月1日付でALM審議会から改称）、受託財産運用審議会等






       ※2  商品審査委員会、オペレーショナル・リスク管理委員会、コンプライアンス委員会等
       ※3  内部統制システムを活用した監査等委員会監査に関連する直接の指示・報告
       ※4  内部監査部統括役員（執行役員）の職務執行状況を報告
      なお、本信託では、受益者代理人並びに又精算受益者の指図及び本信託契約に基づき本信託財産の運用を

      行っており、受託者の裁量による本信託財産の投資運用は行っていません。
    ２【事業の内容及び営業の概況】

     (1 ）  事業の内容
        当社  は、銀行持株       会社である三井住友トラスト・ホールディングス株式会社                               の下、銀行、資産運用・
       資産管理、不動産業務関連など様々なグループ会社で構成される三井住友トラスト・グループ（以下
       「当グループ」といいます。）の中核をなす信託銀行として、統一されたグループ経営戦略に基づき、
       多様な事業を行っております。
        当社及び当社の関係会社は、                当社、連結子会社38社及び持分法適用関連会社                         19 社で構成されておりま
       す。
        当社及び当社の関係会社の事業に係る位置付け及び報告セグメントとの関係は次のとおりであり、主
       要な関係会社を記載しております。事業の区分は受託者の第                                11 期有価証券報告書「第５              経理の状況　１
       連結財務諸表等　(1)            連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同
       一であります。
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                                             2023  年3月31日現在
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     (2 ）  主要な経営指標等の推移
      ①  当連結会計年度の前           4 連結会計年度及び当連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移
                        2018年度       2019年度       2020年度       2021年度       2022年度
                        (自2018年       (自2019年       (自2020年       (自2021年       (自2022年
                          4月1日       4月1日       4月1日       4月1日       4月1日
                         至2019年       至2020年       至2021年       至2022年       至2023年
                         3月31日)       3月31日)       3月31日)       3月31日)      3月31日)
     連結経常収益              百万円      1,450,257       1,446,598       1,255,551       1,249,695       1,695,357
      うち連結信託報酬             百万円       100,301        99,816       102,883       110,539       109,721
     連結経常利益              百万円       251,344       232,268       156,885       203,664       265,045
     親会社株主に帰属する
                   百万円       161,545       147,190       125,358       149,223       177,649
     当期純利益
     連結包括利益              百万円       79,333      △33,490        178,902        66,845       180,512
     連結純資産額              百万円      2,499,879       2,212,489       2,341,495       2,348,510       2,468,222
     連結総資産額              百万円     56,941,609       56,288,892       63,149,243       64,346,726       68,737,987
     1株当たり純資産額               円     1,472.33       1,305.26       1,381.78       1,385.34       1,456.34
     1株当たり当期純利益               円       96.47       87.89       74.86       89.11       106.08
     潜在株式調整後
                    円        ―       ―       ―       ―       ―
     1株当たり当期純利益
     自己資本比率               ％       4.32       3.88       3.66       3.60       3.54
     連結自己資本利益率               ％       6.41       6.32       5.57       6.44       7.46
     営業活動による
                   百万円      1,113,363      △2,388,345        6,525,876       △185,086       2,556,372
     キャッシュ・フロー
     投資活動による
                   百万円      △188,024       △624,994       △472,822       △845,015        960,590
     キャッシュ・フロー
     財務活動による
                   百万円      △200,049       △112,475       △199,897       △116,693       △156,900
     キャッシュ・フロー
     現金及び現金同等物の
                   百万円     14,076,767       10,906,648       16,741,171       15,653,061       19,092,918
     期末残高
     従業員数                      20,819       20,104       20,472       20,281       20,571
                    人
     ［外、平均臨時従業員数]                      [2,102]       [2,058]       [2,098]       [2,090]       [2,148]
     信託財産額              百万円     211,350,067       224,425,327       239,846,590       248,215,419       256,225,715
    (注)1．「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号2021年6月17日。以下「時価算定会計基準
        適用指針」といいます。）を2022年度の期首から適用しております。時価算定会計基準適用指針の適用による連結純
        資産額及び1株当たり純資産額への影響は、受託者の第11期有価証券報告書「第５                                      経理の状況　１        連結財務諸表等　
        (1)  連結財務諸表　注記事項（会計方針の変更）」に記載のとおりであります。
      2．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年3月31日）等及び「時価の算定に関する会計基準」（企業
        会計基準第30号2019年7月4日）等を2021年度の期首から適用しております。2021年度以降に係る主要な経営指標等に
        ついては、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。
      3．デリバティブ取引に係る担保の有無による信用リスクを適切に表示するため、2021年度よりデリバティブ取引の時価評
        価による金融資産と金融負債に係る表示方法を変更しております。この表示方法の変更を反映させるため、2020年度
        の連結財務諸表の組替えを行っております。
      4．「潜在株式調整後1株当たり当期純利益」は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりませ
        ん。
      5．自己資本比率は、（期末純資産の部合計－期末非支配株主持分）を期末資産の部の合計で除して算出しております。
      6．連結自己資本利益率は、親会社株主に帰属する当期純利益を、非支配株主持分控除後の期中平均連結純資産額で除して
        算出しております。
      7．連結株価収益率は、株式が非上場であるため、記載しておりません。
      8．信託財産額は、「金融機関の信託業務の兼営等に関する法律」に基づく信託業務に係るものを記載しております。な
        お、連結会社のうち、該当する信託業務を営む会社は受託者1社です。
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      ② 受託者    の当事業年度の前          4 事業年度及び当事業年度に係る主要な経営指標等の推移
            回次            第7期       第8期       第9期       第10期       第11期
           決算年月            2019年3月       2020年3月       2021年3月       2022年3月       2023年3月

     経常収益              百万円     1,017,859       1,036,047        845,587       839,361      1,310,130
     うち信託報酬              百万円      100,972        99,816       102,883       110,539       109,721
     経常利益              百万円      209,094       176,443       114,003       150,808       224,597
     当期純利益              百万円      148,661       124,706        95,941       113,343       169,135
     資本金              百万円      342,037       342,037       342,037       342,037       342,037
     発行済株式総数
                         1,674,537       1,674,537       1,674,537       1,674,537       1,674,537
                    千株
     普通株式
     純資産額              百万円     2,271,838       2,017,424       2,049,539       2,051,305       2,127,915
     総資産額              百万円     55,223,770       54,596,753       61,322,366       62,530,092       66,824,746
     預金残高              百万円     31,744,181       30,537,466       33,174,292       32,898,724       35,041,223
     貸出金残高              百万円     29,404,142       29,953,513       30,691,618       30,916,363       31,947,351
     有価証券残高              百万円     6,091,898       6,625,035       7,090,335       7,951,169       6,999,285
     1株当たり純資産額               円     1,356.69       1,204.76       1,223.94       1,224.99       1,270.74
     1株当たり配当額
                           96.05       47.18       28.65
                                                32.01
     （内1株当たり中間配当額）                                                  40.68
                    円
                          (45.40)       (34.20)       (16.80)       (17.92)
     普通株式                                                 (21.97)
     1株当たり当期純利益               円      88.77       74.47       57.29       67.68       101.00
     潜在株式調整後
                    円        ―       ―       ―       ―       ―
     1株当たり当期純利益
     自己資本比率               ％       4.11       3.69       3.34       3.28       3.18
     自己資本利益率               ％       6.40       5.81       4.71       5.52       8.09
     配当性向               ％      108.19        63.35       50.00       47.29       40.27
     従業員数                     13,469       13,527       13,740       13,608       13,757
                    人
     ［外、平均臨時従業員数］                      [495]       [458]       [491]       [514]       [550]
     信託財産額              百万円    211,350,067       224,425,327       239,846,590       248,215,419       256,225,715
     信託勘定貸出金残高              百万円     1,445,195       1,543,160       1,804,393       2,131,254       2,154,605
     信託勘定有価証券残高              百万円     1,253,465       1,075,184        857,610       859,127       846,569
     信託勘定暗号資産残高及び履
                   百万円         ―       ―       ―       ―       ―
     行保証暗号資産残高
     信託勘定電子記録移転有価証
                   百万円         ―       ―       ―       ―       ―
     券表示権利等残高
    (注)1．時価算定会計基準適用指針を当事業年度の期首から適用しております。時価算定会計基準適用指針の適用による純資産
        額及び1株当たり純資産額への影響は、受託者の第11期有価証券報告書「第５                                    経理の状況　２        財務諸表等　(1)        財務
        諸表　注記事項（会計方針の変更）」に記載のとおりであります。
      2．収益認識会計基準等及び時価算定会計基準等を第10期（2022年3月）の期首から適用しております。2021年度以降に係
        る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。
      3．デリバティブ取引に係る担保の有無による信用リスクを適切に表示するため、第10期（2022年3月）よりデリバティブ
        取引の時価評価による金融資産と金融負債に係る表示方法を変更しております。この表示方法の変更を反映させるた
        め、第9期（2021年3月）の財務諸表の組替えを行っております。
      4．第11期（2023年3月）の普通株式の中間配当についての取締役会決議は2022年11月11日に行いました。
      5．第7期（2019年3月）の現物配当については、1株当たり配当額及び配当性向に含めておりません。
      6．「潜在株式調整後1株当たり当期純利益」は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
      7．自己資本比率は、期末純資産の部合計を期末資産の部合計で除して算出しております。
      8．自己資本利益率は、当期純利益を期中平均純資産額で除して算出しております。
      9．株価収益率、株主総利回り及び最高・最低株価は、株式が非上場であるため、記載しておりません。
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    ３【経理の状況】
      受託者の経理の状況に            ついて    は、以下に掲げる書類をご参照ください。
     (1 ) 受託者    が 提出  した書類

      ①  有価証券報告書及びその添付書類
        事業年度　第11期　（自2022年                 4 月 1日  　至2023年      3 月 31 日）　2023年       6 月 26 日に関東財務局長に提出。
      ②  半期報告書

        事業年度　第12期中　（自2023年                  4 月 1日  　至2023年      9 月 30 日）　2023年       11月28日に関東財務局長に提
        出。
      ③  訂正報告書

        該当事項はありません。
     (2 ) 上記書類を縦覧に供している場所

       該当事項はありません。
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    ４【利害関係人との取引制限】
      受託者は、信託法及び兼営法において準用する信託業法の定めるところにより、次に掲げる行為及び取引
     が禁止されています。
     (1)  信託法により禁止される行為（                 信託法    に定める例外に該当する場合を除きます。）

      ①  本 信託財産に属する財産（当該財産に係る権利を含みます。）を固有財産に帰属させ、                                              又 は固有財産に
        属する財産（当該財産に係る権利を含みます。）を信託財産に帰属させること
      ②  本 信託財産に属する財産（当該財産に係る権利を含みます。）を他の信託の信託財産に帰属させること
      ③  第三者との間において本信託財産のためにする行為であって、自己が当該第三者の代理人となって行う
        もの
      ④  本信託財産に属する財産につき固有財産に属する財産のみをもって履行する責任を負う債務に係る債権
        を被担保債権とする担保権を設定することその他第三者との間において本信託財産のためにする行為
        であって受託者        又 はその    利害関係人と本受益者との利益が相反することとなるもの
     (2)  兼営法において準用する信託業法により禁止される取引（兼営法において準用する信託業法に定める例

     外に該当する場合を除きます。）
      ①  自己  又 はその利害関係人と本信託財産との間における取引
      ②  本信託財産と他の信託の信託財産との間の取引
      ③  第三者との間において本信託財産のためにする取引であって、自己が当該第三者の代理人となって行う
        もの
       ただし、     受託者    は、信託法及び兼営法において準用する信託業法に定める例外として、本信託契約にお

     いて、兼営法施行規則第23条                第3項   の要件を充足する場合に限り、自己                   又 はその利害関係人と本信託財産と
     の間における取引          として、以下の取引を行うことができるものとされています。
     ( ⅰ ) 本信託財産に属する金銭の単独                 又 は運用方法を同じくする他の信託財産に属する金銭と合同した、受
       託者の銀行勘定における運用
     ( ⅱ ) その他本信託契約に定める場合、                  又 は兼営法     第2条第1項      が準用する信託業法第29条              第2項   に定める方
       法により受益者の承認を得た場合における、受託者又はその利害関係人と本信託財産との間における取
       引
       なお、受託者は、当該取引をした場合には、当該取引の状況を信託財産状況報告書に記載し、当該書面
     を本受益者に交付することによって、兼営法                        第2条第1項      が準用する信託業法第29条              第3項   の書面交付を行う
     ものとします（        ただし    、兼営法施行規則第23条             第5項   各号の規定により、兼営法              第2条第1項      が準用する信託
     業法第29条      第3項   本文に従った書面の交付が不要となる場合には、かかる書面交付がなされたものとみなさ
     れます。）。かかる書面交付がなされた場合には、信託法第31条                                   第3項   に定める本受益者に対する通知がな
     されたものとみなされます。
    ５【その他】

      該当事項はありません。
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    第２【委託者の状況】
    １【会社の場合】
    （１）【会社の概況】
     ①  資本金の額等
       本書の日付現在、資本金は15万円です。
     ②  委託者の機構

       委託者は、その社員が業務を執行するものとされています（定款第8条第1項）。社員が2名以上ある場合
      には、委託者の業務は社員の過半数をもって決定するものとされています（定款第8条第2項）。
       本書の日付現在、委託者の社員は、エスティヨイチ一般社団法人のみです。
    （２）【事業の内容及び営業の概況】

     ①  事業の内容
      ・不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
      ・不動産の信託受益権の取得、保有及び処分
      ・その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業
     ②  主要な経営指標等の推移

       委託者の事業年度は、毎年12月1日から翌年11月30日までの年一期ですが、第1期の事業年度は、委託者
      の設立日である2023年12月8日から2024年11月30日までとなります。したがって、本書の日付現在、第1期
      事業年度は終了しておらず、該当事項はありません。
    （３）【経理の状況】

      委託者の第1期の計算期間は、2023年12月8日（設立日）から2024年11月30日までです。本書の日付現在、
    委託者は、第1期の計算期間を終了していませんので、第1期に関する財務諸表は作成されていません。した
    がって、該当事項はありません。
    （４）【利害関係人との取引制限】

      該当事項はありません。
    （５）【その他】

      該当事項はありません。
    ２【会社以外の団体の場合】
      該当事項はありません。
    ３【個人の場合】

      該当事項はありません。
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                                                   三井住友信託銀行株式会社(E03627)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
    第３【その他関係法人の概況】
    A 取扱会社及び取扱金融商品取引業者
    １【名称、資本金の額及び事業の内容】
          （a）名称               （b）資本金の額                 （c）事業の内容
                                       金融商品取引法に定める第一
                      10,000    百万円
     野村證券株式会社                                  種金融商品取引業を営んでい
                      （2023年3月31日現在）
                                       ます。
    ２【関係業務の概要】

      本受益権の取扱会社として、本受益権の募集の取扱い及び販売等を行います。また、本受益者と保護預り
     契約及びトークン化有価証券取引管理約款を締結し、本受益権に係る秘密鍵管理・原簿書換請求代理事務を
     行います。さらに、受託者と業務委託契約（代理受領・配当事務等）を締結し、本受益権に係る信託配当及
     び元本の償還に関する事務を行っております。加えて、本受益権を表示する財産的価値（トークン）の記録
     及び移転は「ibet          for  Fin」への記録をもって行うこととされており、取扱会社は、「ibet                                     for  Fin  」にお
     ける本受益権を表示する財産的価値（トークン）の記録及び移転に係るトランザクションの送信を行いま
     す。
    ３【資本関係】

      該当事項はありません。
    ４【役員の兼職関係】

      該当事項はありません。
    ５【その他】

      該当事項はありません。
    B アセット・マネージャー

    １  名称、資本金の額及び事業の内容
            名称               資本金の額                 事業の内容
     三井物産デジタル・アセット                 17 億円
                                       金融商品取引業、投資運用業
     マネジメント株式会社                 （2024年1月17日現在）
    ２  関係業務の概要

      受託者から委託を受けて、本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び
     管理等に関する業務を行います。
    ３  資本関係

      該当事項はありません。
    ４  役員の兼職関係

      該当事項はありません。
    ５  その他

      該当事項はありません。
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                                                          EDINET提出書類
                                                   三井住友信託銀行株式会社(E03627)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
     C  受益者代理人
    １  氏名又は名称、資本金の額及び事業の内容
            氏名               資本金の額                 事業の内容
     弁護士　古賀　政治                 該当事項はありません。                 該当事項はありません。
    ２  関係業務の概要

      全ての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金
     受領権を除きます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有します。また、本信託契約に
     関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領権の行使を除きま
     す。）、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為については、受益者代理人がこれを行
     い又は受益者代理人を相手方として行います。
    ３  資本関係

      該当事項はありません。
    ４  役員の兼職関係

      該当事項はありません。
    ５  その他

      該当事項はありません。
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