三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 有価証券届出書（内国信託受益証券等）

                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
    【表紙】
    【提出書類】                     有価証券届出書

    【提出先】                     関東財務局長
    【提出日】                     2023年11月20日
    【発行者（受託者）名称】                     三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
    【代表者の役職氏名】                     取締役社長　長島          巌
    【本店の所在の場所】                     東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
    【事務連絡者氏名】                     三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　インベスターサービス事業部
                         受託管理サービス室　上級調査役
                         平島　健至
    【電話番号】                     03-3212-1211（大代表）
    【発行者（委託者）氏名又は名称】                     合同会社IRS3
    【代表者の役職氏名】                     代表社員　一般社団法人エヌツー
                         職務執行者　山本　祐紀
    【住所又は本店の所在の場所】                     東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
    【事務連絡者氏名】                     いちご投資顧問株式会社
                         執行役員     私募ファンド本部長　和泉　雅大
    【電話番号】                     03-3502-4803
    【届出の対象とした募集有価証券の                     いちご・レジデンス・トークン－芝公園・東新宿・都立大学・
      名称】                    門前仲町・高井戸・新小岩－（デジタル名義書換方式）
    【届出の対象とした募集有価証券の                     一般募集　　　　　　　　　　　2,925,280,000円
                         （注）募集有価証券の金額は、有価証券届出書提出時における見込額（発行価額の総額）
      金額】
                            です。ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当
                            該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発
                            行価格の総額は上記の金額とは異なります。
    【縦覧に供する場所】                     該当事項はありません。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
    第一部【証券情報】
    第１【内国信託受益証券の募集（売出）要項】
    １【内国信託受益証券の形態等】
      本書に従って行われる募集（以下「本募集」といいます。）の対象となる有価証券は、信託法（平成
    18年法律第108号。その後の改正を含みます。）（以下「信託法」といいます。）に従って設定される信
    託の一般受益権（以下「本受益権」といいます。）（注1）です。
      本受益権は金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令52号。その後の改正を含みま
    す。）第1条第4項第17号に定める電子記録移転有価証券表示権利等（セキュリティ・トークン）であ
    り、本受益権を表示する受益証券は発行されず、無記名式や記名式の別はありません。本受益権の受益
    者（以下「本受益者」といいます。）となる者は、株式会社ＳＢＩ証券と本受益権の管理等に関する契
    約（以下「保護預り契約」といい、また、保護預り契約の当事者としての株式会社ＳＢＩ証券を指し
    て、以下「当初取扱金融商品取引業者」といいます。）（注2）を締結する必要があり、受益権原簿（以
    下に定義します。）の名義書換請求を当初取扱金融商品取引業者に委託することとされています。本受
    益権に関して、発行者（合同会社IRS3（以下「委託者」といいます。委託者の概要については、後記
    「第三部     受託者、委託者及び関係法人の情報　第２                        委託者の状況」をご参照ください。）及び本信託
    契約（後記「第二部           信託財産情報　第１           信託財産の状況　１           概況　（１）信託財産に係る法制度の概
    要」に定義します。）の信託受託者としての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「受託者」といいま
    す。）をいいます。以下同じです。）の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供さ
    れた信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
    （注1）　本受益権は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）第2条第2
        項の規定により同条第1項第14号に定める信託法に規定する受益証券発行信託の受益証券とみなされる権利であり、金融商品取引法第5
        条第1項及び金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第2条の13第3号に定める特定有価証券であ
        り、また、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第1条第4号イに定め
        る内国信託受益証券です。
    （注2）　本書の日付現在、本受益者となる者との間で保護預り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品取引業者のみですが、今後、他の金融
        商品取引業者が大阪デジタルエクスチェンジ株式会社（以下「ODX」といいます。）が運営するセキュリティ・トークン取引システム
        （以下「START」といいます。）における取引参加者となり、本受益権の取引が可能となった場合においては、当該他の金融商品取引業
        者が、保護預り契約を締結する取扱金融商品取引業者として追加される可能性があります。以下同じです。
      本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術並びに本受益権の取得及び譲渡のため
    に用いるプラットフォームの詳細は以下のとおりです。
      （１）本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のために用いる技術の名称、内容及び選定理由

         本受益権の発行、移転及び償還を、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが
        保有する分散型台帳技術（以下「DLT」といいます。）を用いたコンピュータシステムである
        「Progmat」にて管理し、本受益権に係る財産的価値の記録及び移転が「Progmat」上の帳簿への
        記録によって行われます。三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社は、株式会社Progmatより「Progmat」に
        係るソフトウェア並びに関連する特許権及び商標権等の使用許諾を受けることにより、本受益権
        の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームを運営します。当該帳簿は、「Progmat」におい
        て登録される受益者等に係る情報とともに、本受益権に係る信託法第186条に定める受益権原簿
        （以下「受益権原簿」といいます。）を構成します。「Progmat」の構成技術としては、「プライ
        ベート／コンソーシアム型」のDLTを採用し、具体的なDLT基盤として「Corda」を採用していま
        す。各技術の選定理由は以下のとおりです。
       ①  「プライベート／コンソーシアム型」DLTの内容及び選定理由

         一般に、DLT基盤はその特性に応じて大きく2種類のものに大別されます。
         1つ目は「パブリック型」と呼ばれる誰でもノード（ネットワークに参加する者又は参加するコ
        ンピュータ等の端末のことをいいます。以下同じです。）としてのネットワーク参加が可能なDLT
        です。例として、BitcoinやEthereumのブロックチェーンが挙げられます。2つ目は「プライベー
        ト／コンソーシアム型」と呼ばれる、単独又は許可された特定の参加者のみがノードとしてネッ
        トワーク運用を行うDLTです。
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         セキュリティ・トークンを扱うDLT基盤としては、顧客資産の流出を未然に防止するため、セ
        キュリティ確保の蓋然性が高いものを選択することが重要であり、「プライベート／コンソーシ
        アム型」の持つ以下の特性は、セキュリティリスクを極小化する観点から、より望ましい技術と
        し て発行者は評価しています。
        （イ）ネットワークにアクセス可能な者が限定的

            「パブリック型」では不特定多数の主体がネットワークにアクセスすることが可能です
          が、「プライベート／コンソーシアム型」ではアクセス範囲の限定が可能です。
        （ロ）トランザクションを作成し得るノードの限定・選択が可能

            「パブリック型」では誰でもブロックチェーンに取り込まれるデータを作成することがで
          きるため、不特定の者がネットワーク上でトランザクション（価値データを移転する記録を
          いいます。以下同じです。）を作成することが可能ですが、「プライベート／コンソーシア
          ム型」ではブロックチェーンに取り込まれるデータを作成することができるノードとして参
          加するためにはネットワーク運営者の許可が必要なため、データの作成者が限定され、また
          特定の者を選択することも可能です。
        （ハ）トランザクション作成者の特定が可能

            「パブリック型」では不特定多数の者がネットワーク上でトランザクションを作成するこ
          とが可能であり、また、それらの者の氏名・住所等の本人情報とDLT上で公開されているアド
          レスとが紐づけられていないため、特定のトランザクションを誰が作成したかを特定するこ
          とは困難ですが、「プライベート／コンソーシアム型」ではブロックチェーンに取り込まれ
          るデータを作成できるノードの保有者は特定されているため、誰がいつ書き込んだかを全て
          追跡することが可能です。
       ②  DLT基盤「Corda」の内容及び選定理由

         「Corda」は、世界の主要な金融機関が出資して設立された「R3                                   LLC」（本社：米国ニューヨー
        ク州、CEO：David          Rutter）が開発する「プライベート／コンソーシアム型」のDLT基盤です。先
        行する既存のDLTの問題点を洗い出すコンソーシアムが開発の起点となっており、ビジネス活用に
        必要な様々な技術的な要素を備えていることが特徴です。「Corda」の有する以下の特徴から、
        「プライベート／コンソーシアム型」DLTの中でもより望ましい基盤として発行者は評価していま
        す。
        （イ）取引情報のプライバシー確保が容易

            データ構造上、各ノードの残高情報自体を共有する必要がなく、かつ取引データ（トラン
          ザクション）毎に「知る必要のある範囲内」でのみ共有されるように設計されているため、
          容易にプライバシーを確保することが可能です。
        （ロ）スケーラビリティの確保が容易

            「Corda」では、全てのノードからその時点で発生した複数のトランザクションを1つのブ
          ロックに集約するようなブロックチェーンとは異なり、個々の取引単位でトランザクション
          が構成されるため、複数のトランザクションを並列処理することで取引処理速度の改善・高
          速化を容易に実現でき、かつ、ネットワークに参加するノードの逐次的な追加も容易である
          ため、トランザクション及びノードの双方について容易に増加させることができ、スケーラ
          ビリティの確保が容易です。
        （ハ）スマートコントラクトの柔軟な実装が可能

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            「Corda」では、各ノード別に独自の動作を定義できるため、各ノード独自の検証や、各
          ノードの独自システムとの連携などを柔軟に実装することが可能であり、スマートコントラ
          クト（契約条件の締結や履行がプログラムによって自動で実行される仕組みをいいます。）
          を 柔軟な形で実装することが可能です。
      （２）本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラットフォームの名称、内容及び選定理由

         本受益権の取得及び譲渡は、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有す
        るセキュリティ・トークンの発行及び管理プラットフォームである「Progmat」を利用して行いま
        す。本受益権の募集は、本受益権の販売を担う金融商品取引業者が管理する既存のコンピュータ
        システムを通じて行い、「Progmat」と連携します。
         ・  プラットフォーム「Progmat」の内容及び選定理由

           セキュリティ・トークンの取引を支える仕組みとして、投資家の権利が保全され、譲渡に際
          しても安定的に権利を移転でき、かつそれらの処理を効率的に実現できるプラットフォームを
          選択することが重要です。発行者は、以下の特徴から「Progmat」は本受益権の取得及び譲渡
          のために用いるプラットフォームとして適切であると評価しています。
        （イ）法的な取引安定性を、デジタル完結で容易に担保することが可能

            本信託契約において、プラットフォーム上で本受益権の譲渡が記録された場合には、譲渡
          制限（注）が付されている本受益権の譲渡に係る受託者の承諾があったとみなされることと
          されているため、プラットフォーム上での譲渡が法的にも有効な権利移転となり、また、か
          かるプラットフォーム上での譲渡記録をもって受益権原簿の名義書換が行われるため、デジ
          タル完結で第三者への対抗要件を備えることも可能です。プラットフォーム上の譲渡が必ず
          しも法的な権利移転と一体ではない場合、各セキュリティ・トークンの根拠法令に応じた対
          抗要件を、別途手続のうえで備える必要があるため、「Progmat」はより安定的・効率的な取
          引を可能とすることができるプラットフォームといえます。
          （注）本受益権の譲渡に係る制限の詳細については、後記「第二部                          信託財産情報　第３        証券事務の概要　１        名義書換の手続、取
             扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。
        （ロ）セキュリティ・トークンのセキュアな管理も包括的に取扱いが可能

            「Progmat」では、セキュリティ・トークンを移転するために必要な秘密鍵等の情報を投資
          家に代わって管理する「カストディアン」向けの機能も提供しています。当該機能では、外
          部インターネット接続のない「カストディアン」のサーバ環境内で秘密鍵等の情報を複層的
          かつ自動的に暗号化して管理しており、そのセキュリティ対策の十分性について、外部の専
          門家による技術的な検証・評価を実施しています。そのため、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
          自身が「カストディアン」として「Progmat」を利用することで、セキュリティ・トークンを
          セキュアに管理することができ、セキュリティ・トークンの譲渡に伴う一連のプロセスを1つ
          のプラットフォームで包括的に実行することが可能です。なお、「Progmat」におけるノード
          は、受託者及びカストディアンとしての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下「カストディア
          ン」といいます。）が保有します。
    ２【発行数】

      31,120口
      （注）発行数は、本書の日付現在における見込数です。発行数は、後記「12                             引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定される発行価
        格等に基づく需要状況等を総合的に勘案したうえで、後記「12                        引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定する予定です。
    ３【発行価額の総額】

      2,925,280,000円
      （注）後記「12      引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、引受人（後記「12                               引受け等の概要」をご参照ください。以下
        同じです。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
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    ４【発行価格】

      未定
      （注1）　発行価格の仮条件は、1口当たり100,000円とします。
          上記仮条件は、本信託（後記「第二部               信託財産情報　第１        信託財産の状況　１        概況　（１）信託財産に係る法制度の概要」に定
          義します。）における純資産価額から2023年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額等に基づき算出さ
          れた含み損益を加味して算出された本受益権1口当たりの純資産額（以下「1口当たりNAV」ということがあります。なお、2023年10
          月31日現在における信託設定日（2023年12月22日）時点の1口当たりNAVの試算値は102,536円です。）を基準とし、引受人の分析等
          に基づき算出しています。
      （注2）　発行価格及び発行価額（発行者が引受人より受け取る1口当たりの払込金額）は、上記仮条件に基づく需要状況等を総合的に勘案し
          たうえで、後記「12        引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に決定する予定です。
      （注3）　後記「12        引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、
          引受人の手取金となります。
    ５【給付の内容、時期及び場所】

      （１）分配金
       ①  本受益者に対する配当金額及び残余財産の分配金額の計算方法等
         本信託は、原則として各信託配当支払日（本信託契約に従って本信託の全部が終了する日（以下
       「信託終了日」といいます。）である計算期日を除く各計算期日をいいます。以下同じです。）
       に、本受益者に対して配当を行います。配当金額は、各計算期日（信託終了日を除きます。）の7
       営業日（銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）により日本において銀行の休
       日と定められ、又は休日とすることが認められた日以外の日をいいます。以下同じです。）前の日
       において、いちご投資顧問株式会社（以下、受託者と引受契約締結日（後記「12                                             引受け等の概
       要」に定義します。）付でファンド・マネジメント業務委託契約を締結し、同契約上の業務を受託
       するいちご投資顧問株式会社を、「ファンド・マネージャー」といいます。）が決定し、受託者へ
       通知します。かかる通知は、対象となる信託計算期間（本信託の計算期間をいいます。以下同じで
       す。）の未処分利益又は未処理損失に対する信託配当の比率を通知することにより行います。
         「計算期日」とは、毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日としま
        す。）並びに信託終了日をいいます。ただし、初回の計算期日は2024年7月末日とします。以下同
        じです。
         各信託配当支払日において、本信託は、原則として各信託計算期間における当期未処分利益の全
       額を配当するものとします。なお、当期未処分利益の全額から当該配当金額の合計を控除した残余
       利益については翌信託計算期間に係る信託配当支払日における配当の原資とすることができます。
       なお、本受益権がSTARTにおいて取り扱われる場合には、本信託は、ODXの規則等に定める当該取引
       システムにおける一般受益権の取扱廃止事由に該当することのないよう配当を行うものとします
       （ただし、当該信託計算期間において、当期未処分利益又は配当の原資が存在しない場合を除きま
       す。）。また、本信託においては、ファンド・マネージャーが決定した場合には、本匿名組合員
       （後記「(3)       運用期間及び予定償還日」に定義します。）に対する現金分配金額のうち、当該現金
       分配が行われる日の直前の本件匿名組合契約（後記「(3)                                運用期間及び予定償還日」に定義しま
       す。）所定の計算期日における本件匿名組合契約所定の未処分利益の金額を超える金額の配当（利
       益超過配当）を行うことができます。各信託配当支払日において、受託者は、配当受領権（本信託
       に定める信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）（最終配当受領権（本信託に定め
       る最終回の信託配当を受領する権利をいいます。以下同じです。）を除きます。）に係る権利確定
       日現在の本受益者に対して、ファンド・マネージャーが信託配当支払日までの間の受託者及びファ
       ンド・マネージャーが別途合意した日までに決定し受託者に通知する本受益権1口当たりの信託分
       配単価を基準に、本受益権の口数に応じて信託分配額を算出し、源泉所得税（地方税を含みま
       す。）を適用される範囲で控除した残額を分配します。
         「権利確定日」とは、本信託契約に定める権利が与えられる受益者を確定するための日をいい、
       最終配当受領権を除く配当受領権に係る権利確定日は、当該配当に係る信託計算期間に属する計算
       期日です。以下同じです。
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         また、本信託は、最終信託配当支払日（信託終了日をいいます。以下同じです。）に、本受益者
       及び精算受益者（本信託の精算受益権を有する者をいいます。以下同じです。）に対して配当を行
       います。最終の信託配当金額は、信託終了日の7営業日前の日までにファンド・マネージャーが決
       定 し、受託者へ通知します。かかる通知は、対象となる信託計算期間の未処分利益又は未処理損失
       に対する信託配当の比率（以下「最終信託配当比率」といいます。）を通知することにより行いま
       す。最終信託配当支払日において、受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信託終了日
       の開始時点の本受益者に対して、最終信託配当比率を基にファンド・マネージャーが最終信託配当
       支払日までの間に決定し受託者に通知する本受益権1口当たりの信託分配単価を基準に、その本受
       益権の口数に応じて信託分配額を算出し、源泉所得税（地方税を含みます。）を適用される範囲で
       控除した残額を分配します（ただし、最終信託配当支払日時点で本信託の信託財産（以下「本信託
       財産」といいます。）に残存している金額を上限とします。）。また、最終信託配当支払日におい
       て、受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信託終了日の開始時点の精算受益者に対し
       て、最終信託配当比率を基にファンド・マネージャーが最終信託配当支払日までの間に決定し受託
       者に通知する精算受益権の信託分配額から、源泉所得税（地方税を含みます。）を適用される範囲
       で控除した残額を分配します（ただし、最終信託配当支払日時点で本信託財産に残存している金額
       を上限とします。）。
         なお、最終信託配当の詳細については、後記「第二部                             信託財産情報　第１           信託財産の状況　３
       信託の仕組み　（１）信託の概要　④その他　（ニ）最終信託配当及び償還」をご参照ください。
       ②  配当受領権の内容及び権利行使の手続

         配当の支払手続については事務取扱要領に従うものとされています。なお、本書の日付現在、事
       務取扱要領においては、以下の手続が規定される予定です。
         受託者は、信託配当支払日の5営業日前の日（以下「期中配当参照日」といいます。）に、当該
       期中配当参照日の前営業日における、カストディアンが当初取扱金融商品取引業者との間で締結し
       た2023年10月20日付業務委託基本契約（保護預り・自己口分）（その後の変更も含み、以下「業務
       委託基本契約（保護預り・自己口分）」といいます。）及び同当事者間で引受契約締結日に締結さ
       れる業務委託個別契約（保護預り・自己口分）（以下「業務委託個別契約（保護預り・自己口
       分）」といい、「業務委託基本契約（保護預り・自己口分）」と業務委託個別契約（保護預り・自
       己口分）を併せて以下「業務委託契約（保護預り・自己口分）」と総称します。）並びに事務取扱
       要領に基づくカストディアンの事務の終了時点で「Progmat」に記録されている情報（ただし、権
       利確定日から期中配当参照日までの間に事務取扱要領に従って「Progmat」に記録されている情報
       の訂正が行われているときは、当該訂正後の情報）を参照のうえ、当該時点における「Progmat」
       に記録されている本受益者の氏名又は名称及び当該本受益者が保有する本受益権の数量等の情報を
       確認します。
         受託者は、当初取扱金融商品取引業者（注）に、（i）当初取扱金融商品取引業者が顧客口（当
       初取扱金融商品取引業者が保護預り契約に従って預託を受けた本受益権を管理する口座をいいま
       す。以下同じです。）及び自己口（当初取扱金融商品取引業者が自社の固有資産として保有する本
       受益権を管理する口座をいいます。以下同じです。）において管理する本受益権の配当金額並びに
       （ii）当初取扱金融商品取引業者が自己口において管理する本受益権に係る源泉徴収金額を算出
       し、信託配当支払日の3営業日前の日までに、当初取扱金融商品取引業者に対する支払金額を記載
       した配当金明細を送付します。
         受託者は、当初取扱金融商品取引業者に対し、信託配当支払日の午前11時までに、上記の配当金
       明細に記載された当初取扱金融商品取引業者に支払うべき配当金額の合計額に相当する金銭を支払
       います。
         当初取扱金融商品取引業者は、信託配当支払日に、配当受領権の権利確定日時点で「Progmat」
       に記録されている、当初取扱金融商品取引業者の顧客口に本受益権を預託している本受益者に対
       し、保護預り契約により本受益者から付与された代理受領権に基づき、各本受益者の証券口座に、
       本受益権の配当金から租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       「租税特別措置法」といいます。）その他適用ある法令に基づく当該配当金に係る源泉所得税（地
       方税を含みます。）を控除した後の金額に相当する金銭の記録を行い、本受益権に係る配当金の支
       払 いである旨を通知します。
      （注）　本書の日付現在、本受益者となる者との間で保護預り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品取引業者のみですが、今後、他の金
         融商品取引業者が保護預り契約を締結する取扱金融商品取引業者として追加される可能性があります。以下同じです。
      （２）解約

         本信託契約において、本受益者が本信託契約を解約する権利を有する旨の定めはなく、該当事項
       はありません。なお、本受益権の運用期間中の換金並びに譲渡手続及び譲渡に係る制限の詳細につ
       いては、後記「第二部             信託財産情報　第３           証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取
       次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。
      （３）運用期間及び予定償還日

         本信託においては、本信託の主要な信託財産である匿名組合出資（以下「本件匿名組合出資」と
       いいます。）に係る、合同会社ISTレジデンス3（以下「本件営業者」といいます。）を営業者と
       し、委託者を匿名組合員（以下「本匿名組合員」ということがあります。）とする2023年12月11日
       付で締結される予定の匿名組合契約（以下「本件匿名組合契約」といいます。）の契約期間は2031
       年1月31日までとされます（ただし、本借入れに係る元本残高の返済期日が2031年12月22日まで延
       長された場合で、アセット・マネージャーが、2032年1月31日までを限度として、運用期間の延長
       を決定する旨を本件営業者に通知した場合には、当該延長後の運用期間の最終日まで自動的に延長
       されます。）。本書の日付現在、本件営業者は、当該契約期間の満了により本件匿名組合契約が終
       了するまでに本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権（後記「第二部                                                  信託
       財産情報　第１         信託財産の状況　１           概況　(１)       信託財産に係る法制度の概要」に定義します。
       以下同じです。）又はその裏付けとなる不動産（以下「投資対象不動産」といい、本件不動産受益
       権と併せて「本件不動産受益権等」と総称します。）の全部の売却の完了を実現する計画です。な
       お、本件営業者が本件不動産受益権等の全部の売却を完了した際には、本件匿名組合契約に基づく
       本件営業者の事業は終了し、本件匿名組合契約も終了します。
         本件営業者により本件不動産受益権等の全部の売却が実施された場合等により本件匿名組合契約
       が終了した場合、特段の事情のない限り本信託に対する分配が本件匿名組合契約終了の日から3か
       月以内に実施され、本件匿名組合出資は償還されます。この場合、本信託の信託財産は金銭のみと
       なるため、本信託は終了し、本受益権は償還されます。したがって、本書の日付現在、本件営業者
       とアセット・マネジメント業務委託契約を締結し、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不
       動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並び
       に金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を受託するいちご投資顧問株式会社（以下、同契約上
       の業務を受託するいちご投資顧問株式会社を、「アセット・マネージャー」といいます。）は、本
       書の日付現在、原則として、信託計算期間である2029年1月期に本件不動産受益権等の全部の売却
       を行う方針です。かかる売却が実施された場合、本受益権の償還については、当該本件不動産受益
       権等の売却後に行われることになります。
         信託計算期間である2029年1月期が終了するまでの間に本件営業者及び本件営業者を通じて本匿
       名組合員の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、信託計算期間であ
       る2029年1月期が終了した後から2年間（2031年1月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定
       する場合があります。さらに、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高の返済期
       日が最終返済期日（2031年12月22日）まで延長された場合には、2032年1月31日までを限度とし
       て、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高を返済するまでに必要と見込まれる
       期間につき、運用期間の延長を決定する場合があります。
    ６【募集の方法】

      本受益権については、金融商品取引法で定められる一定数（50名）以上に対する勧誘が行われるもの
    として、募集（金融商品取引法第2条第3項第1号）を行います。後記「12                                        引受け等の概要」に記載のと
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    おり、委託者及び受託者並びにファンド・マネージャーは、引受人との間で一般受益権引受契約を締結
    し、引受人は発行価額（引受価額）にて本受益権の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発
    行 価格）で本募集を行います。
    ７【申込手数料】

      該当事項はありません。
    ８【申込単位】

      5口以上1口単位
    ９【申込期間及び申込取扱場所】

      （１）申込期間
         2023年12月15日（金）から2023年12月21日（木）
      （２）申込取扱場所

         後記「12     引受け等の概要」に記載の引受人の本店並びに全国各支店及び営業所で申込みの取扱
        いを行います。
    １０【申込証拠金】

      申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
    １１【払込期日及び払込取扱場所】

      （１）払込期日
         2023年12月22日（金）
      （２）払込取扱場所
         株式会社三井住友銀行　本店営業部
         東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
    １２【引受け等の概要】

      以下に記載する引受人は、2023年12月13日（水）（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定
    される発行価額（引受価額）にて本受益権の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価
    格）で本募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を委託者に払い込むものとし、
    本募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。委託者及び受
    託者は、引受人に対して引受手数料を支払いません。
     引受人の名称                       住所                    引受口数

     株式会社ＳＢＩ証券                       東京都港区六本木一丁目6番1号                     31,120口

    （注1）委託者及び受託者並びにファンド・マネージャーは、2023年12月13日（水）（以下「引受契約締結日」といいます。）に引受人との間で
       一般受益権引受契約を締結します。
    （注2）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本募集の対象となる本受益権の販売を委託することがあります。
    （注3）引受口数は、前記「2            発行数」と同数であり、本書の日付現在における見込数です。引受人の引受口数は発行価格等決定日に決定されま
       す。
    １３【振替機関に関する事項】

      該当事項はありません。
    １４【その他】

      （１）申込みの方法
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         申込みの方法は、前記「９               申込期間及び申込取扱場所　（１）申込期間」に記載の申込期間内
        に前記「９       申込期間及び申込取扱場所　（２）申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ前記「10
        申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
      （２）申込証拠金の利息、申込証拠金の振替充当

         申込証拠金には利息をつけません。申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記
        「11   払込期日及び払込取扱場所　（１）払込期日」に記載の払込期日に本受益権払込金に振替充
        当します。
      （３）その他申込み等に関する事項

       ①　本受益権の申込みに当たっては、当初取扱金融商品取引業者と保護預り契約を締結する必要が
         あり、本受益権の譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求を当初取扱金融商品取引業者に委
         託することが必要です。
       ②　本募集に応じて本受益権を取得する者の受益権原簿への記録日（受渡期日）は、払込期日の翌

         営業日（2023年12月25日（月））です。
       ③　本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しており、2023年12月25日(月)（以下

         「取引開始日」といいます。）より当初取扱金融商品取引業者による注文の取次ぎを通じて
         STARTにおいてODXの定める売買方法によって取引を行うことができるほか、当初取扱金融商品取
         引業者が認める一定の場合には当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる方法によっても
         取引を行うことができます（注）。なお、本受益権の譲渡に係る手続及び譲渡に係る制限につい
         ては、後記「第二部           信託財産情報　第３           証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取
         次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。
       （注）　本書の日付現在、本受益者となる者との間で保護預り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品取引業者のみであるため、注文
           の取次ぎを行う者及び取引の相手方となる者は当初取扱金融商品取引業者のみとなりますが、今後、他の金融商品取引業者が注
           文の取次ぎを行う者又は取引の相手方となる者として追加される可能性があります。
      （４）本邦以外の地域での発行

         該当事項はありません。
      （５）引受人は、発行者が指定する販売先として、いちごオーナーズ株式会社（以下「指定先」とい

        うことがあります。）に対し、本募集の対象となる本受益権のうち、最大で350口を販売する予定
        ですが、最終的な指定先への販売口数は需要状況を踏まえ発行価格等決定日に決定される予定で
        す。
      （６）売却・追加発行の制限について

       ①　本募集に関連して、指定先に、引受人に対し、引受契約締結日から2025年1月末日までの期間
         中、引受人の事前の書面による同意なしには、本受益権の譲渡等を行わない旨を約するよう要請
         する予定です。引受人は上記の期間内であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
         つき解除できる権限を有する予定です。
       ②　本受益権の追加発行は行われません。

      （７）目論見書の電子交付について

         引受人は、本募集における目論見書の提供を、原則として、書面ではなく、電子交付により行
        います（注）。
        （注）発行者は、電磁的方法による目論見書記載事項の提供を「目論見書の電子交付」と呼んでいます。目論見書提供者は、目論見書
           被提供者から同意を得たうえで、目論見書に記載された事項を電磁的方法により提供した場合、目論見書の交付をしたものとみ
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           なされます（金融商品取引法第27条の30の9第1項、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。そ
           の後の改正を含みます。）第32条の2第1項）。
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    第２【内国信託社債券の募集（売出）要項】
      該当事項はありません。
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    第二部【信託財産情報】
    第１【信託財産の状況】
    １【概況】
      （１）【信託財産に係る法制度の概要】
         委託者、受託者及び弁護士　古谷誠（以下「受益者代理人」といいます。）の間の引受契約締
        結日付匿名組合出資持分＜芝公園・東新宿・都立大・門前仲町・高井戸・新小岩＞信託契約（デ
        ジタル名義書換方式）（信託契約番号　No.280022673）（以下「本信託契約」といいます。）に
        基づき設定される信託（以下「本信託」といいます。）の当初の信託財産は、本件匿名組合出資
        及び金銭です。また、本件匿名組合出資の実質的な裏付資産は不動産管理処分信託の受益権（個
        別に又は総称して、以下「本件不動産受益権」といいます。）です。受託者は、本信託契約の定
        めに従い、信託設定日（2023年12月22日）（以下「信託設定日」といいます。）に、本件匿名組
        合出資及び金銭を委託者から取得します。本件匿名組合出資については、本件営業者による確定
        日付のある承諾により、第三者対抗要件が具備されます。
         受託者は、信託法、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後
        の改正を含みます。）（以下「兼営法」といいます。）、信託業法（平成16年法律第154号。その
        後の改正を含みます。）（以下「信託業法」といいます。）等の各種関連法令に基づき、善管注
        意義務、忠実義務、分別管理義務等をはじめとする法令上の義務に従い、信託財産の引受け（受
        託）を行っています。受託者は、受益権の保有者（受益者）に対して、信託財産に属する財産の
        みをもってその履行責任を負うこととなります。
         また、本受益権は、信託法に規定する受益証券発行信託の受益権（一般受益権）であり、有価
        証券として金融商品取引法の適用を受けます。金融商品取引法第2条第5項及び金融商品取引法第
        二条に規定する定義に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第14号。その後の改正を含みます。）第
        14条第2項第2号ハに基づき、委託者及び受託者が本受益権の共同の発行者です。
      （２）【信託財産の基本的性格】

         信託財産は、主として本件匿名組合出資及び金銭であり、委託者より信託設定日に以下の資産
        が信託設定されるほか、精算受益者により金銭の追加信託がなされる場合があります。本件匿名
        組合出資及び本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権の裏付けとなる投資
        対象不動産の詳細については、後記「２                      信託財産を構成する資産の概要　(２)                     信託財産を構成
        する資産の内容」をご参照ください。
         資産の種類             内容             価格             比率  （注1）

         匿名組合契約に基づ             本件匿名組合出資             2,894百万円       （注2）      99.0％
         く匿名組合出資                         （注3）
         金銭             金銭  （注4）          29百万円     （注3）        1.0％
         合計                         2,923百万円       （注3）      100.0％
        （注1）価格合計に対する当該資産の価格の占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
        （注2）本件営業者が本件不動産受益権の取得に当たって締結する信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金等に基づき
           作成された本件営業者の貸借対照表に記載された本件匿名組合出資の価格を記載しています。
        （注3）百万円未満を切り捨てて記載しています。
        （注4）本信託契約において、上記金銭は、受託者の銀行勘定に預けられるものとされています。
      （３）【信託財産の沿革】

         本信託は、信託設定日に、本受益者及び精算受益者のために、信託財産である本件匿名組合出
        資及び金銭を管理及び処分することを目的に設定されます。
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      （４）【信託財産の管理体制等】
       ①【信託財産の関係法人】
       （イ）委託者：合同会社IRS3
           信託財産の信託設定を行います。また、受託者とともに、本受益権の発行者です。
           委託者は、本受益権及び精算受益権の当初受益者であり、本受益権及び精算受益権の譲渡に
          よって本受益権及び精算受益権の当初受益者の地位が譲受人である本受益者及び精算受益者に
          承継されることにより、本信託契約に規定される当該当初受益者の受託者に対する指図権は受
          益者代理人及び精算受益者に承継されます。ただし、本受益権及び精算受益権の譲渡により委
          託者の地位は承継されません。なお、本信託においては、委託者が解散する等により消滅する
          場合であっても、本信託の運営に支障を生じないこととするための仕組みとして、委託者は本
          信託財産の管理又は処分に関する指図権を有しておらず、また、本信託契約に規定される当初
          受益者の受託者に対する指図権は本受益権及び精算受益権の譲渡後は受益者代理人及び精算受
          益者が有することとされています。
       （ロ）受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

           信託財産の管理及び処分並びに本受益者及び精算受益者の管理を行います。また、委託者と
          ともに、本受益権の発行者です。
           受託者は、本信託契約の定めに従い、信託事務の一部を日本マスタートラスト信託銀行株式
          会社、ファンド・マネージャー及び当初取扱金融商品取引業者へ委託します。また、信託業法
          第22条第3項各号に掲げる業務のほか、信託業務の一部を第三者に委託することができます。
       （ハ）受益者代理人：弁護士　古谷誠

           受益者代理人は、全ての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権
          利並びに配当受領権及び償還金受領権（本信託に定める償還金を受領する権利をいいます。以
          下同じです。）を除きます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しま
          す。
           また、本信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権
          及び償還金受領権の行使を除きます。）、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託
          者の行為については、受益者代理人がこれを行い又は受益者代理人を相手方として行うものと
          します。
       （ニ）ファンド・マネージャー：いちご投資顧問株式会社

           受託者との間で、引受契約締結日付でファンド・マネジメント業務委託契約を締結します。
           ファンド・マネージャーは、受託者から委託を受けて、本信託に関する配当方針の決定その
          他の受託者のキャッシュマネジメントに関する業務、本件匿名組合契約に関し、本信託の受益
          者代理人及び精算受益者に対する連絡等に関する業務、受託者が実施する本信託に係る開示に
          関して、受託者の有価証券報告書その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、ODX
          の定める規則に基づく本受益権に係る適時の情報提供等の書面、IR等の観点から作成すべき書
          面（ホームページ等を含みます。）、並びに受託者及びファンド・マネージャーが別途合意す
          るその他の書面の作成又は作成補助等を行います。
       （ホ）アセット・マネージャー：いちご投資顧問株式会社

           本件営業者との間で、2023年12月11日付でアセット・マネジメント業務委託契約を締結しま
          す。
           アセット・マネージャーは、本件営業者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産
          受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、
          運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を行います。
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       （ヘ）精算受益者：いちご投資顧問株式会社
           本信託の精算受益権を保有する受益者として、権利の行使及び義務の履行を行います。精算
          受益者の有する権利及び義務その他の本信託の精算受益権の詳細は、後記「３                                            信託の仕組
          み　（１）信託の概要　④               その他」をご参照ください。
       （ト）引受人兼当初取扱金融商品取引業者：株式会社ＳＢＩ証券

           引受人は、委託者及び受託者並びにファンド・マネージャーとの間で引受契約締結日付で一
          般受益権引受契約を締結し、本受益権の買取引受けを行います。
           当初取扱金融商品取引業者は、（i）カストディアンとの間で、2023年10月20日付で業務委
          託基本契約（保護預り・自己口分）及び引受契約締結日付で業務委託個別契約（保護預り・自
          己口分）を締結するとともに、（ii）委託者及びカストディアンとの間で、引受契約締結日付
          で業務委託契約（当初受益者分）を締結し、本受益権に係る秘密鍵管理・原簿書換請求代理事
          務を委託します。
       （チ）カストディアン：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

           カストディアンは、（i）当初取扱金融商品取引業者との間で、2023年10月20日付で業務委
          託基本契約（保護預り・自己口分）及び引受契約締結日付で業務委託個別契約（保護預り・自
          己口分）を締結するとともに、（ii）委託者及び当初取扱金融商品取引業者との間で、引受契
          約締結日付で業務委託契約（当初受益者分）を締結し、本受益権に係る秘密鍵管理・原簿書換
          請求代理事務を行います。
          (注）　今後、保護預り契約を締結する取扱金融商品取引業者として他の金融商品取引業者が追加された場合には、当該他の金融
             商品取引業者とカストディアンとの間で業務委託基本契約（保護預り・自己口分）及び業務委託個別契約（保護預り・自
             己口分）を締結することを予定しています。
       （リ）本件営業者：合同会社ISTレジデンス3

           本件匿名組合契約に基づく営業者として、委託者から匿名組合出資を受け、本件匿名組合出
          資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権の取得、管理及び処分等の事業を行います。な
          お、信託財産の信託設定に伴い、委託者の本匿名組合員としての地位は受託者に承継されま
          す。
       （ヌ）不動産信託受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

           本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の
          受託者として、不動産管理処分信託の信託財産たる不動産等（投資対象不動産等）の管理及び
          処分を行います。
       ②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する基本的態度】

         本信託は、本受益権への投資を通じて、投資者に実質的に単一の種類の不動産（居住用不動
        産）を信託財産とした特定少数の本件不動産受益権への投資機会を提供することを目的としてい
        ます。本件匿名組合出資及び本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権の裏
        付けとなる投資対象不動産の詳細については、後記「２                              信託財産を構成する資産の概要　（２）
        信託財産を構成する資産の内容　③                    本件匿名組合出資の裏付資産等　（ロ）本件不動産受益権」
        をご参照ください。
         精算受益者及び受益者代理人は、ファンド・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とされ
        る受託者の意思決定について、受託者に対し、随時指図を行うものとし、受託者は、受託者の判
        断を要する事項を除き、当該指図のみに基づいてファンド・マネジメント業務委託契約に基づく
        行為を行うものとします。また、精算受益者及び受益者代理人は、受託者から必要な指図を行う
        よう要請があった場合には、これに速やかに応じるものとします。
         受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして金融機関の信託業務の兼営等に
        関する法律施行規則（昭和57年大蔵省令第16号。その後の改正を含みます。）（以下「兼営法施
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
        行規則」といいます。）第23条第3項に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本
        信託財産に属する金銭を受託者の銀行勘定で預かります。この場合、受託者は、受託者の普通預
        金 利率により生じた利子を本信託財産に帰属させるものとします。なお、精算受益者が金銭を追
        加信託することはありますが、受託者が信託財産として新たに本件匿名組合契約以外の匿名組合
        契約に基づく匿名組合出資を取得することはありません。
         受託者は、本信託の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって信託事務を処理します。
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       ③【信託財産の管理体制】
       （イ）受託者における管理体制について
           本信託財産は、信託法によって、受託者の固有財産や、受託者が受託する他の信託の信託財
          産とは分別して管理することが義務付けられています。
           受託者の信託財産の管理体制及び信託財産に関するリスク管理体制は、以下のとおりです。
          また、定期的に外部監査を実施します。なお、受託者の統治に関する事項については、後記
          「第三部      受託者、委託者及び関係法人の情報　第１                         受託者の状況　１           受託者の概況　
          （２）受託者の機構」をご参照ください。
          a 信託財産管理に係る重要事項、適正な管理体制の整備・確立に向けた方針等の決定

           経営会議等では、「経営会議規則」等の社則等に基づき、「信託財産管理に係る管理及び信
          託財産運用管理に関する規則」等を制定し、本信託財産の運用管理に係る重要事項や適正な管
          理体制の整備・確立に向けた方針等を定めます。
          b 信託財産の管理

           インベスターサービス事業部は、本信託契約、「信託財産管理に係る管理及び信託財産運用
          管理に関する規則」その他の社則等に基づき本信託財産を管理します。
           本信託財産の管理の一部業務については、事務委任先である日本マスタートラスト信託銀行
          株式会社に委託する方法によって行い、インベスターサービス事業部は、事務委任先の管理を
          行います（事務委任先に対する管理体制に関する事項については、後記「（ロ）事務委任先に
          対する管理体制について」をご参照ください。）。
           また、インベスターサービス事業部は、「信託財産管理に係る管理及び信託財産運用管理に
          関する規則」等に従い、管理において問題が生じた場合には、経営管理部、コンプライアンス
          統括部、受託財産企画部その他の部署（以下これらの部署を個別に又は総称して「受託財産企
          画部等」といいます。）へ報告します。インベスターサービス事業部は、受託財産企画部等か
          ら指摘された問題等について、遅滞なく改善に向けた取組みを行います。
          c リスクモニタリング

           インベスターサービス事業部及び受託財産企画部等から独立した業務監査部署である監査部
          が、インベスターサービス事業部及び受託財産企画部等に対し、本信託財産について、諸法
          令、本信託契約及び社則等を遵守しながら、信託目的に従って最善の管理が行われているかと
          いう観点から、法令・制度変更その他の環境変化への対応状況等の監査を実施しています。ま
          た、監査部は、必要に応じて、監査対象部署に対し、対応内容等を取り纏めて報告することを
          求めます。
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          d リスク管理体制
           リスク管理担当役員及び担当部署を設置し、リスク管理・運営のためリスク管理委員会等の
          委員会を設置しています。受託者のリスク管理に係る組織体制は、以下のとおりです。経営会
          議及び各委員会では、各リスクの状況をモニタリングするとともに、リスク管理・運営に関す
          る重要事項を審議します。各リスクに係る管理・運営方針は、経営会議及び各委員会での審議
          を踏まえ、取締役会が決定します。
       （ロ）事務委任先に対する管理体制について




           受託者のインベスターサービス事業部は、事務委任先である日本マスタートラスト信託銀行
          株式会社を「外部委託管理規則」等の社則に則り、外部委託先として管理しています。インベ
          スターサービス事業部では、原則として年に1回、外部委託先の業況等の確認を通して外部委
          託先の業務運営等の適正性を確認し、必要に応じて指導・助言等を行う体制を整備していま
          す。
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    ２【信託財産を構成する資産の概要】
      （１）【信託財産を構成する資産に係る法制度の概要】
       ①  匿名組合出資に係る法制度の概要

         信託設定日以降信託財産を構成する本件匿名組合出資は商法（明治32年法律第48号。その後の改
       正を含みます。）（以下「商法」といいます。）に基づき締結される匿名組合契約に基づく権利で
       す。その概要は、以下のとおりです。
       （イ）匿名組合員の有する権利の概要

          匿名組合契約は、営業者と匿名組合員の間で締結される契約であり、匿名組合員が営業者の
         特定の営業のために出資をし、その特定の営業から生じた利益を分配することを約束すること
         を内容とした契約です。匿名組合員は、金銭その他の財産のみを出資の目的とすることがで
         き、出資された金銭その他の財産は、出資以降は営業者の財産に帰属することとなります。営
         業に属する行為は営業者のみが行い、匿名組合員は、営業者の業務を執行（執行に係る指図を
         行うことを含みます。）したり、営業者を代表したりすることはできません。したがって、匿
         名組合員は、営業者の営業に主体的に関与することはできませんが、営業者の行為について権
         利も義務も負担しません。
          匿名組合員の出資が損失によって減少したときは、その損失を填補した後でなければ、匿名
         組合員は、利益の配当を要求することができません。
          本件匿名組合出資は、本件営業者が本件不動産受益権を取得し、運用する営業のためになさ
         れるものであり、当該営業の経済的利益と損失は最終的に匿名組合員に原則として全て帰属す
         ることになります（なお、損失は、匿名組合員の出資の範囲で帰属することになりますが、経
         済的利益の帰属には制限はありません。）。したがって、当初の本匿名組合員である委託者
         は、本件営業者及び不動産信託受託者を通じて本件不動産受益権等を直接保有する場合に近似
         した経済的利益と損失を有することになり、受託者はかかる地位を譲り受けます。なお、本件
         営業者は、上記営業を行うにあたり、必要な資金の一部を金融機関からの借入れにより調達す
         るため、当該借入れを行っていることによる影響（いわゆるレバレッジ効果による影響）を受
         けることから、当初の本匿名組合員である委託者の経済的利益と損失は、本件不動産受益権等
         を直接保有する場合の経済的利益と損失とは完全には一致しません（当該借入れについては、
         後記「(２)       信託財産を構成する資産の内容　③                    本件匿名組合出資の裏付資産等　（ハ）                      本借
         入れ」をご参照ください。）。本件不動産受益権に係る法制度の概要については、後記「②                                                  信
         託受益権に係る法制度の概要」を、当該不動産に係る法制度の概要については、後記「③                                                不動
         産に係る法制度の概要」を、それぞれご参照ください。
       （ロ）本件匿名組合出資の譲渡性

          匿名組合出資は、民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」
         といいます。）に定める債権として、一般に譲渡可能な権利とされています。その譲渡の第三
         者対抗要件は、確定日付のある証書による譲渡人の営業者に対する通知又は営業者による承諾
         によって具備されます。なお、本件匿名組合契約においては、本件匿名組合出資を譲渡する場
         合に本件営業者の承諾が必要とされます。ただし、本件匿名組合出資については、本件匿名組
         合契約上、譲渡に当たっては本件営業者（ただし、本借入れ（後記「（２）信託財産を構成す
         る資産の内容　③          本件匿名組合出資の裏付資産等                 （ハ）    本借入れ」に定義します。）が完済
         されるまでの間は、本件営業者及びレンダー（後記「（２）信託財産を構成する資産の内容　
         ③  本件匿名組合出資の裏付資産等                 （ハ）    本借入れ」に定義します。）とします。）の事前の
         承諾が必要とされます。
       （ハ）本件匿名組合出資の利用及び売却に関する法制度の概要

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          本件匿名組合出資は、民法及び商法といった法令の適用を受けるほか、金融商品取引法第2条
         第2項の規定により有価証券とみなされる権利として、金融商品取引法等の関連法規の適用を受
         けます。
       ②  信託受益権に係る法制度の概要

         信託設定日以降信託財産を構成する本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益
       権は信託法に基づく権利です。その概要は、以下のとおりです。
       （イ）受益者の有する権利の概要

          本件不動産受益権は、不動産信託受託者が本件不動産受益権を保有する受益者である本件営
         業者のためにその信託財産として主として不動産を所有し、管理及び処分するものであり、そ
         の経済的利益と損失は最終的に本件不動産受益権を保有する受益者である本件営業者に全て帰
         属することになります。したがって、本件不動産受益権を保有する受益者である本件営業者
         は、不動産信託受託者を通じて投資対象不動産を直接保有する場合と実質的に同様の経済的利
         益と損失を有することになります（当該不動産に係る法制度の概要については、後記「③                                                不動
         産に係る法制度の概要」をご参照ください。）。
       （ロ）信託財産の独立性

          本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権においてその信託財産を構成
         する投資対象不動産は、形式的には不動産信託受託者に属していますが、実質的には受益者で
         ある本件営業者のために所有され、管理及び処分されるものであり、不動産信託受託者に破産
         法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年
         法律第225号。その後の改正を含みます。）上の再生手続又は会社更生法（平成14年法律第154
         号。その後の改正を含みます。）上の更生手続（以下「倒産等手続」といいます。）が開始さ
         れた場合においても、不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは更生会社である不
         動産信託受託者の財産に属しないことになります。
          なお、信託法上、登記又は登録をしなければ権利の得喪及び変更を第三者に対抗することが
         できない財産については、当該財産が信託財産に属する財産であることを第三者に対抗するた
         めには信託の登記又は登録が必要とされています。したがって、不動産信託受託者が倒産等手
         続の対象となった場合に、本件不動産受益権の信託財産を構成する投資対象不動産について、
         不動産信託受託者の破産財団又は再生債務者若しくは更生会社である不動産信託受託者の財産
         に属しないことを破産管財人等の第三者に対抗するためには、当該投資対象不動産に信託設定
         登記を備えておく必要があります。
       （ハ）本件不動産受益権の譲渡性

          本件不動産受益権は、信託法に定める受益権として、一般に譲渡可能な権利とされていま
         す。その譲渡の第三者対抗要件は、確定日付のある証書による譲渡人の不動産信託受託者に対
         する通知又は不動産信託受託者による承諾によって具備されます。なお、本件不動産受益権に
         係る不動産管理処分信託契約においては、本件不動産受益権を譲渡する場合に不動産信託受託
         者の承諾が必要とされています。
       （ニ）本件不動産受益権の利用及び売却に関する法制度の概要

          本件不動産受益権は、信託法に定める受益権であり、その利用及び売却については、上記
         「（ハ）本件不動産受益権の譲渡性」に記載の制限を受けるほか、民法、商法及び信託法と
         いった法令の適用を受けるほか、金融商品取引法第2条第2項の規定により有価証券とみなされ
         る権利として、金融商品取引法等の行政法規の適用を受けます。
       ③  不動産に係る法制度の概要

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         信託財産を構成する本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受益権の裏付けとな
       る資産は主として不動産である投資対象不動産であり、不動産に関しては以下の制限があります。
       （イ）不動産の利用等に関する法制度の概要

          不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準
         法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）
         等の規制に服します。その他、不動産は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、
         都市計画事業その他の都市計画に関して必要な事項を定める都市計画法（昭和43年法律第100
         号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）をはじめ、道路法（昭
         和27年法律第180号。その後の改正を含みます。）、航空法（昭和27年法律第231号。その後の
         改正を含みます。）、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）、海
         岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）等の様々な法規制の適用を受けま
         す。さらに、当該不動産が所在する地域における条例や行政規則等により、建築への制限が加
         わることがあるほか、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備
         設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等の義務が課せられることがありま
         す。
          加えて、土地収用法（昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。）や土地区画整理法
         （昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）、都市再開発法（昭和44年法律第38号。
         その後の改正を含みます。）といった私有地の収用・制限を定めた法律により、不動産の利
         用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の
         権利関係等に制限が加えられることがあります。
       （ロ）不動産の賃貸借に関する法制度の概要

          不動産の賃貸借については、民法及び借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含み
         ます。）（以下「借地借家法」といいます。）等が適用され、賃借人は賃貸人に対して賃料を
         支払う義務を負います。
          なお、賃借人は、借地借家法第31条に基づき、建物の引渡しを受けたときは賃借権の登記が
         なくても、その後に当該建物についての所有権を取得した者に対して賃借権を対抗することが
         できます。
       （ハ）不動産の売却に関する法制度の概要

          不動産の売却については、民法、商法及び宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後
         の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の行政法規の適用を受け
         ます。宅地建物取引業法により、土地又は建物の売買若しくは交換又はその代理若しくは媒介
         を業として行うためには、宅地建物取引業法の免許を必要とします。
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      （２）【信託財産を構成する資産の内容】
         本信託は、信託設定日に、主として本件匿名組合出資及び金銭の管理及び処分を目的に設定され
       ます。したがって、本書の日付現在信託財産を構成する資産はありませんが、信託設定日において
       は、本件匿名組合出資及び金銭が信託財産となります。信託設定日において信託財産となる本件匿
       名組合出資及び金銭の内容は、以下のとおりです。
      ①  本件匿名組合出資
        資産の種類                        金銭
        銘柄名                        合同会社ISTレジデンス3匿名組合出資
        営業者名                        合同会社ISTレジデンス3
        匿名組合契約の概要
         (1)対象事業                       本件不動産受益権を、本件匿名組合契約に基づ
                                く出資及び本借入れによる借入金にて購入し、
                                不動産信託受託者を通じる等して投資対象不動
                                産等の賃貸及び売却等によって収益を上げ、現
                                金化することを目的とする事業
         (2)対象資産（実質的な裏付け資産）                       本件不動産受益権（6物件）
         (3)契約期間                       2023年12月11日から2031年1月31日まで。ただ
                                し、本借入れに係る元本残高の返済期日が2031
                                年12月22日まで延長された場合で、アセット・
                                マネージャーが、2032年1月31日までを限度とし
                                て、契約期間の延長を決定する旨を本件営業者
                                に通知した場合には、当該延長後の契約期間の
                                最終日まで自動的に延長されます。
         (4)価格    （注1）                   2,894,000,000円
         (5)計算期間                       毎年5月及び11月の各1日から同年10月及び翌年4
                                月の各末日まで。ただし、最初の計算期間は本
                                件匿名組合契約の締結日から2024年4月末日ま
                                で。
         (6)損益分配                       各計算期間において、当該計算期間に属する各
                                計算期間における利益又は損失を分配します。
         (7)匿名組合契約の終了事由                       対象事業が終了した場合、又は本匿名組合員の
                                破産等若しくは本件営業者の破産等により本件
                                匿名組合契約が解除された等の事由が発生した
                                場合、当該事由の生じた日をもって本件匿名組
                                合は終了します。ただし、5月1日から7月31日ま
                                で又は11月1日から1月31日までの期間に到来す
                                る日を終了日として本件匿名組合契約を終了さ
                                せることはできません。
         (8)匿名組合出資割合           （注2）            100.0％
    （注1）本件営業者が本件不動産受益権の取得に当たって締結する信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金等に基づき作成され
       た本件営業者の貸借対照表に記載された本件匿名組合出資の価格を記載しています。
    （注2）本件営業者が締結している匿名組合契約に基づく出資総額に占める、本件匿名組合契約に基づく匿名組合出資の金額の割合を記載してい
       ます。
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      ②  金銭
        資産の種類                       金銭
        金額                       29,635,994円
      ③  本件匿名組合出資の裏付資産等

      （イ）    本件営業者の営業に係る資産及び負債の概要
          本件匿名組合出資に基づく営業として、本件営業者は、本件不動産受益権を取得し、運用する
         営業を行います。当該営業に係る資産及び負債の概要は、以下のとおりです。
                 本件営業者の資産                    本件営業者の負債及び出資

                                        本借入れ    （注3）

          本件不動産受益権        （注1）
                                         6,700百万円
          （主たる信託財産：投資対象不動産（6物件））
                                         匿名組合出資
                                         2,894百万円
          ※投資対象不動産鑑定評価額
                                           出資
                合計9,633百万円        （注2）
                                         0.1百万円
    （注1）本件営業者は、2023年12月22日付で、本件不動産受益権を取得する予定です。なお、本件不動産受益権のほか、本件不動産受益権の取得
       諸経費、匿名組合組成費用等を含みます。
    （注2）2023年10月31日を価格時点とする投資対象不動産鑑定評価額の内訳は、以下のとおりです。
       ①GRAN   PASEO芝公園　　　　　　1,020百万円
       ②GRAN   PASEO東新宿　　　　　　1,340百万円
       ③PASEO都立大学North・South　             1,633百万円
       ④GRAN   PASEO門前仲町　　　　　1,370百万円
       ⑤GRAN   PASEO高井戸　　　　　　1,390百万円
       ⑥THE   PASEO新小岩Ⅱ　　　　　          2,880百万円
    （注3）後記「第二部         信託財産情報　第１        信託財産の状況　２        信託財産を構成する資産の概要　（２)               信託財産を構成する資産の内容　③              本
       件匿名組合出資の裏付資産等　（ハ）               本借入れ」に定義します。
      （ロ）    本件不動産受益権

          前記「（イ）        本件営業者の営業に係る資産及び負債の概要」に記載のとおり、本件営業者
         は、本件匿名組合出資に基づく営業として本件不動産受益権を取得するため、本件営業者が保有
         する主たる資産は本件不動産受益権のみです。そのため、本件匿名組合出資の実質的な裏付資産
         は、本件営業者が保有する本件不動産受益権となります。また、本件不動産受益権に係る信託の
         主たる財産は投資対象不動産です。そのため、本件不動産受益権の実質的な裏付資産は、当該信
         託に係る受託者が保有する投資対象不動産となり、そのことから、本受益権の最終的な裏付資産
         は投資対象不動産となります。
          本件不動産受益権及び投資対象不動産の内容は、以下のとおりです。
      ①  本件不動産受益権

        受託者：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
        主たる信託財産：投資対象不動産である以下に記載の各不動産
        不動産管理処分信託契約の概要：以下に記載のとおりです。
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                                               （2023年10月20日時点）
       （イ）投資対象不動産①

         物件
             GRAN   PASEO芝公園
                                アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分信託                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                                不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額          1,020百万円
                                処分信託契
         （価格時点）          （2023年10月31日）
                                      信託期間
                                約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   都営地下鉄三田線「芝公園」駅               徒歩約6分
         アクセス          都営地下鉄浅草線「大門」駅              徒歩約9分
                   JR山手線ほか「浜松町」駅　徒歩約10分
         所在地（住居表示）          東京都港区芝二丁目15番14号
                                      建築時期         2023年4月12日
             地番  （注）
                   115番13、115番29
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                      構造
                                               5階建
             建蔽率      80％
             容積率      500％                   用途         共同住宅
         土地                        建物
             用途地域      商業地域                   延床面積         608.08㎡
             敷地面積
                   209.76㎡                   所有形態         所有権
             （注）
             所有形態      所有権                   総戸数         15戸
             地震PML（地震PML値調査業者）                        3.5％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ
         調査年月          2023年10月                            6,297千円
                                れる修繕費
                                関係者
                                マスターリース会社            株式会社クレアスレント
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                                契約満了日
         PM会社          株式会社クレアスレント
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
         （注）本物件について、隣地所有者と共有する私道部分（地番：115番1、共有持分割合：2420分の50）がありますが、当該土地につい
           ては、上記「地番」及び「敷地面積」欄の記載に含めていません。
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               賃貸借の概要
         総賃貸可能面積            530.74㎡            賃貸可能戸数               15戸
         賃貸面積            530.74㎡            賃貸戸数               15戸
         稼働率                        稼働率
                    100.0％                            100.0％
         （面積ベース）                        （戸数ベース）
         月額賃料及び共益費            2,978,000円            テナント総数               1
         年間賃料及び共益費            35,736,000円
                                                株式会社クレアスレント
                                 主要テナント（業種）
                                                （不動産賃貸管理業）
         敷金・保証金            215,000円
                                 24/116


















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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            不動産鑑定評価書の概要
         鑑定評価額                            1,020百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                        1,020
          直接還元法による価格                      1,030
             運営収益                     35
                                  37
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  36
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   1
               （d）その他収入
                                   1
               空室等損失等
             運営費用                      6
                                   1
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   0
               PMフィー
                                   1
               テナント募集費用等
                                   2
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     29
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     28
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    2.8％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                      1,000
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.6％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    2.9％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                        1,010
          土地比率                      81.0％
          建物比率                      19.0％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、都営地下鉄三田線「芝公園」駅から徒歩約6分、都営地下鉄浅草線ほか「大門」駅から徒歩約9
          分、JR山手線ほか「浜松町」駅から徒歩約10分の場所に位置し、丸の内・大手町・日本橋をはじめ都心各所
          へのアクセスが容易な物件です。
         ・2023年4月に竣工し、1R：2戸（20.66㎡・22.28㎡）、1DK：4戸（25.31㎡～27.56㎡）、1LDK：2戸（37.60
          ㎡・40.18㎡）、2LDK：7戸（41.30㎡～44.80㎡）からなる全15戸の共同住宅です。
         ・1階がエントランス・住戸等、2～5階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、都営地下鉄三田線「芝公園」駅の南東方向に位置し、都内各所へのアクセスが可能な交通利便性
          が良好な地域に所在します。
         ・浜松町・田町周辺に広がる業務高度商業地に近接するほか、地下鉄又はJR線の利用により丸の内・大手町等
          の都心主要部へのアクセスに優れ、高い通勤利便性を備えています。また、広大な敷地面積を誇る芝公園が
          近く、住環境も良好なため人気の高い地域です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               地図・写真
                            投資対象不動産の収支状況
















                                     自2023年7月1日
         対象期間
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               92日
         不動産賃貸事業収益                              6,424千円
         不動産賃貸事業費用                              1,357千円
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       （ロ）投資対象不動産②
         物件
             GRAN   PASEO東新宿
                                アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分信託                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                                不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額          1,340百万円
                                処分信託契
         （価格時点）          （2023年10月31日）
                                      信託期間
                                約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅                       徒歩約5分
         アクセス
         所在地（住居表示）          東京都新宿区新宿六丁目20番4号
                                      建築時期         2022年12月15日
             地番      252番1
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                      構造
                                               11階建
             建蔽率      80%
         土地    容積率      600%             建物      用途         共同住宅
             用途地域      商業地域                   延床面積         900.81㎡
             敷地面積      135.96㎡                   所有形態         所有権
             所有形態      所有権                   総戸数         29戸
             地震PML（地震PML値調査業者）                        5.2％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ
         調査年月          2023年10月                            10,486千円
                                れる修繕費
                                関係者
                                マスターリース会社            株式会社メイクスプラス
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                                契約満了日
         PM会社          株式会社メイクスプラス
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
                               賃貸借の概要

         総賃貸可能面積            791.90㎡            賃貸可能戸数               29戸
         賃貸面積            741.62㎡            賃貸戸数               27戸
         稼働率                        稼働率
                    93.7％                            93.1％
         （面積ベース）                        （戸数ベース）
         月額賃料及び共益費            3,996,000円            テナント総数               1
         年間賃料及び共益費            47,952,000円
                                                株式会社メイクスプラス
                                 主要テナント（業種）
                                                （不動産賃貸管理業）
         敷金・保証金            0円
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            不動産鑑定評価書の概要
         鑑定評価額                            1,340百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                        1,340
          直接還元法による価格                      1,360
             運営収益                     51
                                  53
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  51
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   1
               （d）その他収入
                                   2
               空室等損失等
             運営費用                      9
                                   2
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   0
               PMフィー
                                   2
               テナント募集費用等
                                   2
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     41
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     40
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    3.0％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                      1,320
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.8％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    3.1％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                        1,220
          土地比率                      75.2％
          建物比率                      24.8％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩約5分の場所に位置し、新宿・池袋をは
          じめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
         ・2022年12月に竣工し、1R・1K:28戸(25.14㎡～28.63㎡)、1LDK:1戸(54.05㎡)からなる全29戸の共同住宅で
          す。
         ・1階がエントランス・管理室・倉庫・駐輪場・ゴミ置場等、2～11階が住戸で構成されています。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅の南西方向に位置し、東京を代表する商業エリ
          アである「新宿」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセス
          が可能な交通利便性が良好な地域に所在します。
         ・地下鉄を経由して、新宿・池袋等の高度商業地へのアクセスに優れており、通勤利便性及び生活利便性は良
          好です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
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                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               地図・写真
                            投資対象不動産の収支状況
















                                     自2023年4月1日
         対象期間
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               183日
         不動産賃貸事業収益                             16,068千円
         不動産賃貸事業費用                              4,638千円
                                 31/116



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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       （ハ）投資対象不動産③
         物件
             PASEO都立大学North・South                   アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         信託設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                   (North)799百万円             不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額
                   (South)834百万円             処分信託契
         （価格時点）
                                      信託期間
                   （2023年10月31日）             約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   東急東横線「都立大学」駅             徒歩約8分
         アクセス
                   (North)東京都目黒区平町二丁目8番13号
         所在地（住居表示）
                   (South)東京都目黒区平町二丁目8番8号
                                               (North)2022年9月7日
                                      建築時期
                                               (South)2022年9月7日
                   (North)102番23
             地番
                                               (North)
                   (South)102番8
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                               地下1階付き3階建
                                      構造
                                               (South)
                   (North)60%
             建蔽率
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                   (South)60%
                                               地下1階付き3階建
                   (North)150%                            (North)共同住宅
             容積率                          用途
         土地                        建物
                   (South)150%                            (South)共同住宅
                   (North)
                   第一種低層住居専用地域                            (North)559.44㎡
             用途地域                          延床面積
                   (South)                            (South)594.23㎡
                   第一種低層住居専用地域
                   (North)252.84㎡
             敷地面積                         所有形態         所有権
                   (South)257.12㎡
                                               (North)14戸
             所有形態      所有権                   総戸数
                                               (South)16戸
                                  (North)4.4％（東京海上ディーアール株式会社）
             地震PML（地震PML値調査業者）
                                  (South)4.3％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ               (North)5,907千円
         調査年月          2023年10月
                                れる修繕費               (South)6,320千円
                                関係者
                                マスターリース会社            株式会社エイブル
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                                契約満了日
         PM会社          株式会社エイブル
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
                                 32/116



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               賃貸借の概要
                    (North)500.18㎡                            (North)14戸
         総賃貸可能面積                        賃貸可能戸数
                    (South)541.77㎡                            (South)16戸
                    (North)500.18㎡                            (North)14戸
         賃貸面積                        賃貸戸数
                    (South)541.77㎡                            (South)16戸
         稼働率            (North)100.0％            稼働率               (North)100.0％
         （面積ベース）            (South)100.0％            （戸数ベース）               (South)100.0％
                    (North)2,266,000円
         月額賃料及び共益費                        テナント総数               1
                    (South)2,349,000円
                    (North)27,192,000円
         年間賃料及び共益費
                    (South)28,188,000円
                                                株式会社エイブル（不動
                                 主要テナント（業種）
                                                産賃貸管理業）
                    (North)0円
         敷金・保証金
                    (South)0円
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                       不動産鑑定評価書の概要（PASEO都立大学North）
         鑑定評価額                             799百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                         799
          直接還元法による価格                       810
             運営収益                     27
                                  28
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  28
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   0
               （d）その他収入
                                   1
               空室等損失等
             運営費用                      4
                                   0
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   0
               PMフィー
                                   1
               テナント募集費用等
                                   1
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     23
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     22
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    2.8％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                       787
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.6％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    2.9％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                         674
          土地比率                      75.0％
          建物比率                      25.0％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                       不動産鑑定評価書の概要（PASEO都立大学South）
         鑑定評価額                             834百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                         834
          直接還元法による価格                       846
             運営収益                     29
                                  30
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  29
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   0
               （d）その他収入
                                   1
               空室等損失等
             運営費用                      5
                                   0
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   0
               PMフィー
                                   1
               テナント募集費用等
                                   1
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     24
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     23
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    2.8％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                       821
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.6％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    2.9％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                         680
          土地比率                      74.9％
          建物比率                      25.1％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
                                 35/116




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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、東急東横線「都立大学」駅から徒歩約8分の場所に位置し、渋谷をはじめ都心各所へのアクセスが
          容易な物件です。
         （PASEO都立大学North）
         ・2022年9月に竣工し、1K:3戸(21.41㎡～23.76㎡)、1DK:3戸(30.25㎡）、1LDK:2戸(33.78㎡）、2DK:4戸(40.78
          ㎡）、3DK:1戸(50.92㎡）、3LDK:1戸(60.66㎡）からなる全14戸の共同住宅です。
         ・1階がエントランス・住戸等、2～3階及び地下1階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
         （PASEO都立大学South）
         ・2022年9月に竣工し、1R:6戸(20.73㎡～25.22㎡)、1DK:3戸(25.92㎡～43.61㎡)、1LDK:3戸(41.17㎡～45.47
          ㎡)、1SLDK:2戸(43.61㎡）、2DK:1戸(43.63㎡）、2LDK:1戸(40.82㎡）からなる全16戸の共同住宅です。
         ・1階がエントランス・住戸等、2～3階及び地下1階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、東急東横線「都立大学」駅の南東方向に位置し、都心有数の商業エリアである「渋谷」エリアに
          近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可能な交通利便性が良好
          な地域に所在します。
         ・周辺は落ち着いた住宅街である一方で、駅周辺には小売店舗や飲食店が集積し、住環境や生活利便性が良好
          な人気の高い地域です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               地図・写真
                            投資対象不動産の収支状況















                                     自2023年4月1日
         対象期間（注）
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               183日
         不動産賃貸事業収益                             26,201千円
         不動産賃貸事業費用                              3,113千円
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       （ニ）投資対象不動産④
         物件
             GRAN   PASEO門前仲町
                                アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分信託                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                                不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額          1,370百万円
                                処分信託契
         （価格時点）          （2023年10月31日）
                                      信託期間
                                約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅                       徒歩約5分
         アクセス
         所在地（住居表示）          東京都江東区牡丹一丁目6番11号
                                      建築時期         2023年6月7日
             地番      8番3、8番17
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                      構造
                                               5階建
             建蔽率      60%
         土地    容積率      300%             建物      用途         共同住宅
             用途地域      準工業地域                   延床面積         1,005.56㎡
             敷地面積      379.13㎡                   所有形態         所有権
             所有形態      所有権                   総戸数         33戸
             地震PML（地震PML値調査業者）                        5.4％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ
         調査年月          2023年10月                            12,506千円
                                れる修繕費
                                関係者
                                            株式会社タイセイ・ハウジープロ
                                マスターリース会社
                                            パティ
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                   株式会社タイセイ・ハウ
                                契約満了日
         PM会社
                   ジープロパティ
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               賃貸借の概要
         総賃貸可能面積            858.64㎡            賃貸可能戸数               33戸
         賃貸面積            731.06㎡            賃貸戸数               28戸
         稼働率                        稼働率
                    85.1％                            84.9％
         （面積ベース）                        （戸数ベース）
         月額賃料及び共益費            3,813,000円            テナント総数               1
                                                株式会社タイセイ・ハウ
         年間賃料及び共益費            45,756,000円
                                 主要テナント（業種）               ジープロパティ
         敷金・保証金            0円
                                                （不動産賃貸管理業）
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            不動産鑑定評価書の概要
         鑑定評価額                            1,370百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                        1,370
          直接還元法による価格                      1,390
             運営収益                     54
                                  56
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  54
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   1
               （d）その他収入
                                   2
               空室等損失等
             運営費用                     10
                                   1
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   1
               PMフィー
                                   2
               テナント募集費用等
                                   2
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     43
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     43
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    3.1％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                      1,350
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.9％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    3.2％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                        1,330
          土地比率                      73.1％
          建物比率                      26.9％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                  三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(E03626)
                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅から徒歩約5分の場所に位置し、大手町をはじめ
          都心各所へのアクセスが容易な物件です。
         ・2023年6月に竣工し、1K（25.18㎡）24戸、1DK（26.02㎡～33.27㎡）9戸からなる全33戸の共同住宅です。
         ・1階がエントランス・住戸・駐車場・駐輪場等、2～5階が住戸で構成されています。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅の南方向に位置し、東京を代表する業務高度商
          業地である「大手町」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアク
          セスが可能な交通利便性が良好な地域に所在します。
         ・周辺地域においては門前仲町駅を中心に商業地域が広がっており、都心部への通勤利便性に優れるほか生活
          利便性も良好なため人気の高い地域です。また東京メトロ東西線の利用により都心主要エリアへのアクセス
          に優れ、沿線である「日本橋」駅や「大手町」駅周辺には様々な商業施設が集積しており、生活利便性は極
          めて良好です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
                               地図・写真
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            投資対象不動産の収支状況















                                     自2023年7月1日
         対象期間
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               92日
         不動産賃貸事業収益                              1,631千円
         不動産賃貸事業費用                              3,296千円
                                 42/116




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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       （ホ）投資対象不動産⑤
         物件
             GRAN   PASEO高井戸      （注）
                                アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分信託                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                                不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額          1,390百万円
                                処分信託契
         （価格時点）          （2023年10月31日）
                                      信託期間
                                約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   京王井の頭線「高井戸」駅             徒歩約3分
         アクセス
         所在地（住居表示）          東京都杉並区高井戸東二丁目25番17号
                   668番12、668番17、
                                      建築時期         2022年8月8日
             地番      668番20、668番22、
                   668番55、668番56
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                      構造
                   (A)40％、(B)60％、(C)
                                               5階建
             建蔽率
                   60％
                   (A)80％、(B)150％、(C)
             容積率                          用途         共同住宅
                   200％
         土地                        建物
                   第一種低層住居
                   専用地域(A)
             用途地域      第一種低層住居                   延床面積         1,462.98㎡
                   専用地域(B)
                   第二種住居地域(C)
             敷地面積      827.24㎡                   所有形態         所有権
             所有形態      所有権                   総戸数         35戸
             地震PML（地震PML値調査業者）                        6.2％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ
         調査年月          2023年10月                            12,746千円
                                れる修繕費
                                関係者
                                            株式会社タイセイ・ハウジープロ
                                マスターリース会社
                                            パティ
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                   株式会社タイセイ・ハウ
                                契約満了日
         PM会社
                   ジープロパティ
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
         （注）本信託の設定に際し、信託設定日付で投資対象不動産の名称を変更することが予定されているため、当該変更後の名称を記載し
           ています。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               賃貸借の概要
         総賃貸可能面積            1,024.02㎡            賃貸可能戸数               35戸
         賃貸面積            934.81㎡            賃貸戸数               32戸
         稼働率                        稼働率
                    91.3％                            91.4％
         （面積ベース）                        （戸数ベース）
         月額賃料及び共益費            4,133,500円            テナント総数               1
                                                株式会社タイセイ・ハウ
         年間賃料及び共益費            49,602,000円
                                 主要テナント（業種）               ジープロパティ
         敷金・保証金            1,109,000円
                                                （不動産賃貸管理業）
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            不動産鑑定評価書の概要
         鑑定評価額                            1,390百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                        1,390
          直接還元法による価格                      1,410
             運営収益                     55
                                  57
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  55
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   0
               （c）駐車場収入
                                   1
               （d）その他収入
                                   2
               空室等損失等
             運営費用                     10
                                   1
               維持管理費
                                   0
               水道光熱費
                                   0
               修繕費
                                   1
               PMフィー
                                   2
               テナント募集費用等
                                   3
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     44
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   0
             純収益                     43
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    3.1％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                      1,370
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    2.9％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    3.2％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                        1,380
          土地比率                      68.3％
          建物比率                      31.7％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、京王井の頭線「高井戸」駅から徒歩約3分の場所に位置し、新宿・渋谷をはじめ都心各所へのアク
          セスが容易な物件です。
         ・2022年8月に竣工し、1K（25.61㎡～30.6㎡）28戸、1LDK（37.01㎡～42.60㎡）7戸からなる全35戸の共同住宅
          です。
         ・1階がエントランス・駐車場・駐輪場等、2～5階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、京王井の頭線「高井戸」駅の南方向に位置し、東京を代表する商業エリアである「新宿」エリア
          及び「渋谷」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可
          能な交通利便性が良好な地域に所在します。
         ・沿線の「渋谷」駅近くには様々な商業施設が集積しており、生活利便性は良好です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               地図・写真
                            投資対象不動産の収支状況
















                                     自2023年7月1日
         対象期間
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               92日
         不動産賃貸事業収益                             12,451千円
         不動産賃貸事業費用                              2,804千円
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       （ヘ）投資対象不動産⑥
         物件
             THE  PASEO新小岩Ⅱ
                                アセットタイプ               共同住宅
         名称
                             投資対象不動産の概要
         不動産管理処分信託                        投資対象不動産に対する権利
                   2023年12月22日                            信託受益権
         設定年月日                        の種類
                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
                                      信託受託者
                                不動産管理
                                               株式会社
         鑑定評価額          2,880百万円
                                処分信託契
         （価格時点）          （2023年10月31日）
                                      信託期間
                                約の概要
                                               2033年12月末日
                                      満了日
                   JR中央・総武緩行線「新小岩」駅                徒歩約8分
         アクセス
         所在地（住居表示）          東京都葛飾区新小岩三丁目2番16号
                                      建築時期         2023年6月9日
             地番      1097番1
                                               鉄筋コンクリート造陸屋根
                                      構造
                                               8階建
             建蔽率      60％
         土地    容積率      300％             建物      用途         共同住宅
             用途地域      第一種住居地域                   延床面積         2,811.67㎡
             敷地面積      914.64㎡                   所有形態         所有権
             所有形態      所有権                   総戸数         110戸
             地震PML（地震PML値調査業者）                        5.5％（東京海上ディーアール株式会社）
                              建物状況評価概要
                   東京海上ディーアール             今後1年間に必要とされる修繕
         調査業者                                      0千円
                   株式会社             費
                                今後2～12年間に必要と想定さ
         調査年月          2023年10月                            32,888千円
                                れる修繕費
                                関係者
                                マスターリース会社            株式会社クレアスレント
                                マスターリース種別            パス・スルー型
                                マスターリース契約の
                                            2031年1月31日
                                契約満了日
         PM会社          株式会社クレアスレント
                                            該当事項はありません。なお、不
                                            動産管理処分信託契約が同契約の
                                マスターリース契約の
                                            条項に従い延長した場合には、同
                                契約更改の方法
                                            様に延長されるものとされていま
                                            す。
         特記事項
         ・　該当事項はありません。
         （注）本物件について、取引の対象となる公衆用道路敷地部分（地番                           1097番2。23㎡）がありますが、当該土地については、上記「地
           番」及び「敷地面積」欄の記載に含めていません。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                               賃貸借の概要
         総賃貸可能面積            2,389.40㎡            賃貸可能戸数               110戸
         賃貸面積            2,367.74㎡            賃貸戸数               109戸
         稼働率                        稼働率
                    99.1％                            99.1％
         （面積ベース）                        （戸数ベース）
         月額賃料及び共益費            10,103,000円            テナント総数               1
         年間賃料及び共益費            121,236,000円
                                                株式会社クレアスレント
                                 主要テナント（業種）
                                                （不動産賃貸管理業）
         敷金・保証金            4,204,000円
         （注）「THE     PASEO新小岩Ⅱ」に関して、本書の日付現在、エンドテナントである法人が社宅用に借り上げていた貸室の一部につき、
           2023年11月末日までに解約する予定の貸室が16戸ありますが、当該16戸については、マスターリース会社といちごオーナーズ株
           式会社の間で、2023年12月22日を賃貸借開始日とする賃貸借契約が締結されています。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                            不動産鑑定評価書の概要
         鑑定評価額                            2,880百万円
         鑑定評価機関の名称                        一般財団法人日本不動産研究所
         価格時点                            2023年10月31日
                                                  （金額：百万円）
                  項目              内容               概要等
         収益価格                        2,880
          直接還元法による価格                      2,910
             運営収益                     121
                                  127
               潜在総収益（a）～（d）計
                                  122
               （a）共益費込貸室賃料収入
                                   0
               （b）水道光熱費収入
                                   1
               （c）駐車場収入
                                   3
               （d）その他収入
                                   5
               空室等損失等
             運営費用                     23
                                   3
               維持管理費
                                   1
               水道光熱費
                                   1
               修繕費
                                   2
               PMフィー
                                   6
               テナント募集費用等
                                   8
               公租公課
                                   0
               損害保険料
                                   0
               その他費用
             運営純収益                     98
               一時金の運用益                   0
               資本的支出                   1
             純収益                     96
                                    鑑定評価機関が設定する各地区の基準となる利回
                                    りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその
             還元利回り                    3.3％    他条件に起因するスプレッドを加減するととも
                                    に、将来における不確実性や類似不動産に係る取
                                    引利回り等を勘案のうえ査定
          DCF法による価格                      2,850
                                    類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産
             割引率                    3.1％
                                    の個別性等を総合的に勘案のうえ査定
                                    類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回り
                                    の将来動向、投資対象としての対象不動産の危険
             最終還元利回り                    3.4％
                                    性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格
                                    及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
         積算価格                        2,160
          土地比率                      53.6％
          建物比率                      46.4％
         その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって

                              特になし
         留意した事項
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
                                物件特性
         ＜物件の概要＞
         ・本物件は、JR中央・総武緩行線「新小岩」駅から徒歩約8分の場所に位置し、秋葉原をはじめ都心各所へのア
          クセスが容易な物件です。
         ・2023年6月に竣工し、1K（21.66㎡～22.51㎡）110戸からなる共同住宅です。
         ・1階がエントランス・住戸・管理室等、2～8階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
         ＜投資対象不動産の特徴＞

         ・本物件は、JR中央・総武緩行線「新小岩」駅の南東方向に位置し、東京を代表する商業エリアの一つである
          「秋葉原」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可能
          な交通利便性が良好な地域に所在します。
         ・周辺地域においては商店街を中心とした商業地域が広がっており生活利便性に優れるほか、住環境も良好な
          ため人気の高い地域です。
         ・なお、不動産の利用については、様々な法規制、行政規制等が適用されます。本物件も、これらの法的な規
          制を受け、様々な制限に服しており、また、今後新たな法令等の制定やその改廃があった場合には追加的な
          負担が生じる可能性があります。（詳細は、前記「（１）信託財産を構成する資産に係る法制度の概要　②
          不動産に係る法制度の概要」及び後記「５                    投資リスク      （１）リスク要因　①投資対象不動産に関するリス
          ク　（チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク」をご参照くださ
          い。）。
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                               地図・写真
                            投資対象不動産の収支状況
















                                     自2023年7月1日
         対象期間
                                     至2023年9月30日
         対象日数                               92日
         不動産賃貸事業収益                              15,466千円
         不動産賃貸事業費用                              9,673千円
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         なお、上記の各記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
       a「アクセス」について

          「アクセス」における徒歩による所要時間については、投資対象不動産に関し、「不動産の
         表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関
         する公正競争規約施行規則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）を参考に、道路距離80
         メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載し
         ています。
       b「所在地（住居表示）」について

          所在地（住居表示）は、投資対象不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施
         の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載していま
         す。
       c「土地」について

          ・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
          ・「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って
            定められた数値を記載しています。
          ・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
          ・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
          ・「所有形態」は、投資対象不動産（土地）に関して不動産信託受託者が保有している権利
            の種類を記載しています。
       d「建物」について

          ・「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
          ・「構造」は、登記簿上の記載に基づいています。
          ・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
          ・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
          ・「所有形態」は、投資対象不動産（建物）に関して不動産信託受託者が保有している権利
            の種類を記載しています。
          ・「総戸数」は、投資対象不動産（建物）に係る居室の数を記載しています。
       e「地震PML（地震PML値調査業者）」について

          「地震PML（地震PML値調査業者）」は、東京海上ディーアール株式会社が作成した2023年10
         月付エンジニアリング・レポートに基づき記載しています。
       f「建物状況評価概要」について

          「建物状況評価概要」は、委託者からの委託に基づき、東京海上ディーアール株式会社が作
         成した2023年10月付エンジニアリング・レポートの概要を記載しています。当該報告内容は、
         一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証する
         ものではありません。なお、「調査年月」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価
         報告書の作成年月を記載しています。金額は、特段の記載がない限り千円未満を切り捨てて記
         載しています。
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       g「関係者」について
          ・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント（PM）契約を締結している又は締結する予定の
            PM会社を記載しています。
          ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約（第三者への転貸借を目的又は前提とし
            た賃貸借（リース）契約をいいます。以下同じです。）を締結している又は締結する予定
            のマスターリース会社を記載しています。なお、マスターリース会社は、いずれも物件全
            体についてマスターリース契約を締結するため、各物件の主要テナント（テナントへの賃
            貸面積が物件全体の賃貸面積の10％以上を占めているテナント）に該当します。
          ・「マスターリース種別」は本書の日付現在を基準として、締結されている又は締結予定の
            マスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と
            同額の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー型」、
            マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている場合を「賃料固定型」としてお
            り、主たる契約形態を記載しています。
          ・「マスターリース契約の契約満了日」は、締結されている又は締結予定のマスターリース
            契約の契約満了日を記載しています。
          ・「マスターリース契約の契約更改の方法」は、締結されている又は締結予定のマスター
            リース契約の契約更改の方法を記載しています。
       h「特記事項」について

          「特記事項」の記載については、原則として、2023年10月20日時点の情報をもとに、投資対
         象不動産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処
         分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
       i「賃貸借の概要」について

          ・「賃貸借の概要」は、不動産信託受託者等から提供を受けた数値及び情報をもとに、投資
            対象不動産について、特に記載のない限り2023年10月20日時点において有効な賃貸借契約
            等の内容等を記載しています。
          ・「総賃貸可能面積」は、2023年10月20日時点における投資対象不動産に係る建物の賃貸借
            契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、原則とし
            て、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。
          ・「賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち賃貸が行われている面積を記載しています。マス
            ターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であっ
            て、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・ス
            ルー型の場合には、実際にエンドテナントとの間で2023年10月20日時点において賃貸借契
            約が締結され、賃貸が行われている面積を記載しており、原則として、マスターリース会
            社又は各不動産若しくは信託不動産所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示さ
            れている賃貸面積に基づいています。マスターリース種別が賃料固定型の場合には、原則
            として、賃料保証対象となっている面積を記載しています。ただし、異なるマスターリー
            ス種別の契約が締結されている場合又は締結予定の場合には、マスターリース会社又は各
            不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された
            賃貸面積及び賃料保証の対象となっている面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契
            約書の記載に明白な誤謬がある場合、賃貸借契約書に面積の表示がない場合等には、竣工
            図等に基づき記載しています。
          ・「稼働率（面積ベース）」は、「賃貸面積」÷「総賃貸可能面積」×100の式で算出した数
            値を記載しています。なお、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          ・「月額賃料及び共益費」及び「年間賃料及び共益費」は、原則として、マスターリース会
            社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であって、マスター
            リース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合
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            には、マスターリース会社又は各不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナント
            との間で2023年10月20日時点において締結されている賃貸借契約書等に表示された月間賃
            料 及び共益費の合計額（以下、本項において「パス・スルー型月額賃料及び共益費」とい
            います。）並びに年間賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「パス・スルー型年
            額賃料及び共益費」といいます。）を記載しています。また、マスターリース会社とマス
            ターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であって、マスターリース種別
            が賃料固定型の場合、マスターリース会社と各不動産若しくは各信託不動産の所有者との
            間で締結されている若しくは締結予定の賃料保証を付した賃貸借契約書等又はマスター
            リース会社とマスターリース会社より一括転貸を受けている転借人との間で締結されてい
            る若しくは締結予定の賃料保証を付した転貸借契約書等に表示された月間保証賃料及び共
            益費の合計額（以下、本項において「賃料保証型月額賃料及び共益費」といいます。）並
            びに年間保証賃料及び共益費の合計額（以下、本項において「賃料保証型年額賃料及び共
            益費」といいます。）を記載しています。ただし、異なるマスターリース種別の契約が締
            結されている場合又は締結予定の場合には、パス・スルー型月額賃料及び共益費と賃料保
            証型月額賃料及び共益費の合計額並びにパス・スルー型年額賃料及び共益費と賃料保証型
            年額賃料及び共益費の合計額を記載しています。なお、消費税等は除いて記載していま
            す。
          ・「賃貸可能戸数」は、賃貸可能な戸数、賃料固定型物件については、賃借人が転貸可能な
            戸数を記載しています。
          ・「賃貸戸数」は、賃貸可能戸数のうち賃貸が行われている戸数を記載しています。マス
            ターリース会社とマスターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であっ
            て、マスターリース種別（前記「(ト)関係者について」をご参照ください。）がパス・ス
            ルー型の場合には、実際にエンドテナントとの間で2023年10月20日時点において賃貸借契
            約が締結され、賃貸が行われている戸数を記載しており、原則として、マスターリース会
            社又は各不動産若しくは信託不動産所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示さ
            れている賃貸戸数に基づいています。マスターリース種別が賃料固定型の場合には、原則
            として、賃料保証対象となっている戸数を記載しています。ただし、異なるマスターリー
            ス種別の契約が締結されている場合又は締結予定の場合には、マスターリース会社又は各
            不動産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントの間の賃貸借契約書に表示された
            賃貸戸数及び賃料保証の対象となっている戸数の合計を記載しています。
          ・「稼働率（戸数ベース）」は、「賃貸戸数」÷「賃貸可能戸数」×100の式で算出した数値
            を記載しています。なお、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          ・「テナント総数」は、マスターリース会社とマスターリース契約が締結されている又は締
            結予定の場合、テナント数は1として記載しています。
          ・「主要テナント」は、不動産管理処分信託設定年月日現在で、当該テナントへの賃貸面積
            が当該物件の賃貸面積の10％以上を占めている予定のテナントを記載しています。
          ・「敷金・保証金」は、原則として、マスターリース会社とマスターリース契約が締結され
            ている場合又は締結予定の場合であって、マスターリース種別（前記「(ト)関係者につい
            て」をご参照ください。）がパス・スルー型の場合には、マスターリース会社又は各不動
            産若しくは各信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で2023年10月20日時点において
            締結されている賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の残高の合計（以
            下、本項において「パス・スルー型敷金・保証金等」といいます。）を記載しています。
            ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある
            場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース会社とマス
            ターリース契約が締結されている場合又は締結予定の場合であって、マスターリース種別
            が賃料固定型の場合には、マスターリース会社と各不動産若しくは各信託不動産の所有者
            との間で締結されている若しくは締結予定の賃料保証を付した賃貸借契約書又はマスター
            リース会社とマスターリース会社より一括転貸を受けている転借人との間で締結されてい
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            る若しくは締結予定の賃料保証を付した転貸借契約書に基づく敷金・保証金等の残高（以
            下、本項において「賃料保証型敷金・保証金等」といいます。）を記載しています。ただ
            し、  異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合又は締結する予定の場合に
            は、パス・スルー型敷金・保証金等及び賃料保証型敷金・保証金等の合計額を記載してい
            ます。
       j「不動産鑑定評価書の概要」について

          「不動産鑑定評価書の概要」は、受託者が、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律
         第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不
         動産研究所に本件不動産受益権の鑑定評価を委託し作成された不動産鑑定評価書（以下「鑑定
         評価書」といいます。）の概要を記載しています。当該不動産鑑定評価は、一定時点における
         評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性
         等を保証するものではありません。
          なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所と受託者及びアセット・マ
         ネージャーとの間には、特別の利害関係はありません。
          金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載
         される数値は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
       k「物件特性」について

          「物件特性」は、アセット・マネージャーの本件不動産受益権の取得に際する投資対象不動
         産に対する分析及び着眼点並びに本件不動産受益権の信託設定後の投資対象不動産の運用体制
         に関するアセット・マネージャーの本書の日付現在の考えを示したものです。当該記載は、鑑
         定評価書、鑑定機関の分析結果及びアセット・マネージャーによる分析等に基づいて、本件不
         動産受益権の信託財産を構成する投資対象不動産に関する基本的性格、特徴等を記載していま
         す。当該評価書等は、これを作成した外部の専門家又はアセット・マネージャーの一定時点に
         おける判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。
         なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
       l「投資対象不動産の収支状況」について

          「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」は、現所有者から提供を受けた情報に
         基づき、2023年4月1日から6か月間（ただし、2023年4月1日以降の竣工であったり、現所有者の
         所有期間が短い等により2023年4月以降の情報がない物件については、2023年7月1日からの3か
         月間）に関する情報を記載しています。なお、千円未満については切り捨てて記載していま
         す。
      （ハ）本借入れ

          本件営業者は、本件不動産受益権の取得に当たり、貸付人である新生信託銀行株式会社（以下
         「レンダー」といいます。）との間で、本件不動産受益権を責任財産とする責任財産限定特約付
         きの借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です。また、本借入れに関連する担保
         権の設定契約等の関連契約（本借入れに係る金銭消費貸借契約と併せて以下「本借入関連契約」
         と総称します。）を締結する予定です。本借入れの内容は、以下のとおりです。なお、本借入れ
         は、利払い及び元本の返済の順位において、本件匿名組合出資に基づく配当及び出資の返還その
         他の債権に優先することが予定されています。そのため、元本の返済においては、投資対象不動
         産の価値が下落した場合でも、最初に本件匿名組合出資の毀損が生じ、本件匿名組合出資が全て
         毀損した後に初めて本借入れの元本が毀損されることになります。
         レンダー              新生信託銀行株式会社

         借入予定金額              6,700百万円
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         LTV              69.6％
                       2月、5月、8月及び11月の各末日（ただし、当該日が営業日でな
         利払期日
                       い場合には前営業日）
         金利              基準金利3か月円TIBOR＋スプレッド
                       2030年12月22日（ただし、当該日が営業日でない場合には前営業
         予定返済期日
                       日）
         最終返済期日（本借入              2031年12月22日（ただし、当該日が営業日でない場合には前営業
         れ）              日）
                       本件不動産受益権（6物件）
         裏付資産
                       ・本件不動産受益権に対する質権
                       ・本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が終了した場合に
                       おける、投資対象不動産に対する抵当権設定合意
         担保の状況
                       ・本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が終了した場合に
                       おける、投資対象不動産に係る保険金請求権に対する質権設定合
                       意
                       ・本件営業者は、本借入れに関する分配停止事由（期限の利益喪
                       失事由の発生、財務制限条項への抵触、及び本借入れについての
         本借入れに関する分配
                       上記の予定返済期日の徒過をいいます。）が発生し、かつ、継続
         停止
                       している場合には、本件匿名組合出資に対する利益の分配を行い
                       ません。
        （注）本書の日付現在の予定であり、最終的な借入条件は借入実行の時点までに変更される可能性があります。
       ②  本件匿名組合出資選定の理由

         アセット・マネージャーは、本件不動産受益権を選定するに当たり、投資対象不動産に関して、
       アセット・マネージャー所定の基準による収益性調査及び市場調査等の調査を実施し、投資対象不
       動産のレントロールその他の資料等を精査することでその収益性に関する重大な懸念事項が存在し
       ないことを確認するとともに、鑑定評価書を取得してその資産価値について第三者専門家による意
       見を取得しています。この調査には、耐震性の調査（新耐震基準（昭和56年に施行された建築基準
       法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）の改正に基づき制定された耐震基
       準をいいます。）に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等
       に該当するか否かの調査）及び環境・地質等調査（有害物質の使用及び管理状況について重大な問
       題の有無の調査）を含みます。委託者は、本件匿名組合契約を締結するに当たり、かかるアセッ
       ト・マネージャーが本件不動産受益権を選定する際に入手した情報及び検討結果並びに本件不動産
       受益権の取得に当たり本件営業者が実施する予定の本借入れの内容に関する情報の提供を受けてい
       ます。
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      （３）【信託財産を構成する資産の回収方法】
         該当事項はありません。
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    ３【信託の仕組み】
      （１）【信託の概要】
       ①【信託の基本的仕組み】
       （イ）本信託のスキーム
           委託者と受託者との間で本受益権を発行する旨を定めた信託契約が締結され、受託者は、当
          該信託契約に基づき、委託者が信託設定日に拠出した本件匿名組合出資及び金銭並びに精算受
          益者が追加信託により拠出する金銭を管理及び処分します。詳細については、前記「１　概
          況　（４）信託財産の管理体制等　①                     信託財産の関係法人」をご参照ください。
           また、本信託の償還については、後記「④                        その他　（ニ）最終信託配当及び償還」をご参
          照ください。
           本受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されません。本受益権につい
          ては、電子記録移転有価証券表示権利等に該当するものとします。本受益権に係る財産的価値
          の記録及び移転のために用いる技術並びに本受益権の取得及び譲渡のために用いるプラット
          フォームは、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有する「Progmat」
          です。詳細については、前記「第一部                     証券情報　第１         内国信託受益証券の募集（売出）要
          項　１    内国信託受益証券の形態等　（１）本受益権に係る財産的価値の記録及び移転のため
          に用いる技術の名称、内容及び選定理由」及び同「（２）本受益権の取得及び譲渡のために用
          いるプラットフォームの名称、内容及び選定理由」をご参照ください。
                          ＜本信託のスキーム図＞

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       （ロ）本信託のスキームの概要
          a アセット・マネジメント業務委託契約
           本件営業者とアセット・マネージャーの間で、2023年12月11日付でアセット・マネジメント
          業務委託契約を締結します。
           アセット・マネージャーは、本件営業者から委託を受けて、本件不動産受益権（本件不動産
          受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合には、投資対象不動産）の取得、処分、
          運営及び管理等並びに金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を行います。
          b 業務委託契約（秘密鍵管理・原簿書換請求代理事務）

           カストディアンは、（i）当初取扱金融商品取引業者との間で、引受契約締結日付で業務委
          託契約（保護預り・自己口分）を締結するとともに、（ii）委託者及び当初取扱金融商品取引
          業者との間で、引受契約締結日付で業務委託契約（当初受益者分）を締結し、本受益権に係る
          秘密鍵管理・原簿書換請求代理事務を行います。
          c ファンド・マネジメント業務委託契約（キャッシュマネジメント業務・開示業務）

           ファンド・マネージャーは、受託者との間で、引受契約締結日付でファンド・マネジメント
          業務委託契約を締結し、本信託に関する配当方針の決定その他の受託者のキャッシュマネジメ
          ントに関する業務、本件匿名組合契約に関し、本信託の受益者代理人及び精算受益者に対する
          連絡等に関する業務、受託者が実施する本信託に係る開示に関して、受託者の有価証券報告書
          その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、ODXの定める規則に基づく本受益権に
          係る適時の情報提供等の書面、IR等の観点から作成すべき書面（ホームページ等を含みま
          す。）、並びに受託者及びファンド・マネージャーが別途合意するその他の書面の作成又は作
          成補助等を行います。
          d 本件匿名組合契約

           受託者は、本件匿名組合出資を譲り受けることにより、委託者の本匿名組合員としての地位
          を承継します。
          e 金銭消費貸借契約

           本件営業者は、レンダーとの間で、金銭消費貸借契約を締結し、また、貸付実行日付で金銭
          消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約を締結し、本件不動産受益権の取得の
          ための資金の借入れである本借入れを行います。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
       ②【信託財産の運用（管理及び処分）に関する事項】
       （イ）管理及び処分の方法について
          a 本件匿名組合出資
           受託者は、本件匿名組合出資を譲り受けることにより、委託者の本匿名組合員としての地位
          を承継します。受託者は、信託財産である本件匿名組合出資及び金銭を固有財産及び他の信託
          財産と分別して管理します。受託者は、本信託の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、
          受益者のために忠実に信託事務の処理その他の行為を行います。また、受託者は、本件匿名組
          合出資の管理、運用及び処分その他の本信託の目的の達成のために必要な一切の行為を本信託
          契約に従って行う権限を有します。受託者は、これらの業務を行うため、ファンド・マネー
          ジャーとの間でファンド・マネジメント契約を締結し、本信託に関する配当方針の決定その他
          の受託者のキャッシュマネジメントに関する業務、本件匿名組合契約に関し、本信託の受益者
          代理人及び精算受益者に対する連絡等に関する業務、受託者が実施する本信託に係る開示に関
          して、受託者の有価証券報告書その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、ODXの
          定める規則に基づく本受益権に係る適時の情報提供等の書面、IR等の観点から作成すべき書面
          （ホームページ等を含みます。）、並びに受託者及びファンド・マネージャーが別途合意する
          その他の書面の作成又は作成補助等に関する業務等を委託します。また、受託者は、受益者代
          理人及び精算受益者の指図に基づき、本匿名組合員として、本信託財産から本件匿名組合契約
          に基づく追加出資を行う場合があります。
           受託者は、委託者又は本信託財産からの信託報酬その他の信託費用の支払いが滞った場合に
          は、受託者の判断によって、本件匿名組合出資を合理的な価格で売却することができます。た
          だし、受託者は支払いが滞ることが合理的に見込まれた時点で、合理的期間を設けて精算受益
          者に通知するものとし、当該期間内に精算受益者による追加信託が行われた場合は、この限り
          ではありません。
          b 本件営業者及びアセット・マネージャーの管理方針

           本件営業者は、アセット・マネジメント業務委託契約に基づき、アセット・マネージャーに
          対し、本件不動産受益権（本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が終了した場合に
          は、本信託財産に属することとなった投資対象不動産）の取得、処分、運営及び管理等並びに
          金銭の取得、処分及び管理等に関する業務を委託します。なお、アセット・マネージャーの本
          書の日付現在における本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処
          分及び管理等に関する業務の方針は、以下のとおりです。なお、当該方針は本書の日付現在の
          内容であり、今後変更される場合があります。
           取得方針          本件不動産受益権以外の新たな不動産管理処分信託の受益権の購入は行

                    いません。
           借入方針          新たな不動産受益権の購入を目的とした新規借入れは行いません。
                    運用期間中に余剰資金が発生した場合は、一部期限前弁済をアセット・
                    マネージャーの判断で行う場合があります。
           運営管理方針          アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画を踏まえた事業
                    計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。アセット・マネー
                    ジャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営、建物管
                    理、修繕・改修等の状況把握又はモニタリングを実施し、計画に沿った
                    運営管理を実行・維持します。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
           付保方針          災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による
                    第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、本件不動産受
                    益権の信託財産たる投資対象不動産の特性に応じて損害保険（火災保
                    険・賠償責任保険・利益保険等）を付保します。なお、引受保険会社の
                    選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証
                    し、引受保険会社の付保格付等を踏まえた適切な選定を行います。
           修繕及び設備投          本件不動産受益権の信託財産たる投資対象不動産の競争力の維持・向上
           資の方針          につながる効率的な計画を作成し、修繕及び設備投資を行います。
           売却方針          原則として、信託計算期間である2029年1月期に本件不動産受益権（本
                    信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）の全部の売
                    却を行う方針です。
                    ただし、信託計算期間である2024年7月期から2028年7月期（2023年12月
                    22日から2028年7月31日）までの間に、アセット・マネージャーが知る
                    限りにおいて、本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益
                    最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間
                    において本件不動産受益権の全部を早期売却する場合があります。
                    また、信託計算期間である2029年1月期が終了する2029年1月31日までの
                    間に本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化のた
                    めに必要とアセット・マネージャーが判断する場合、信託計算期間であ
                    る2029年1月期が終了した後から2年間（2031年1月31日まで）を限度と
                    して運用期間の延長を決定する場合があります。
                    さらに、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高の返
                    済期日が最終返済期日（2031年12月22日）まで延長された場合には、
                    2032年1月31日までを限度として、本借入れに係る金銭消費貸借契約上
                    の貸付に係る元本残高を返済するまでに必要と見込まれる期間につき、
                    運用期間の延長を決定する場合があります。本件不動産受益権の投資対
                    象不動産は複数の不動産であり、各々の不動産の売却時期が複数の信託
                    計算期間にわたる場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上
                    の取扱いに悪影響を生じ、又は本信託契約等その他の関連契約に抵触す
                    る等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生
                    じるおそれがあります。そのため、アセット・マネージャーは、これら
                    の売却においては、上記本受益者に関する課税上の取扱いへの影響その
                    他の事情を勘案し、本件不動産受益権の全部を一括で、又は同一の信託
                    計算期間内に売却する方針です。
                    ただし、本借入れについて期限の利益を喪失した場合、本借入れに伴い
                    本借入関連契約において定められる財務制限条項に抵触した場合等の本
                    借入関連契約に定める一定の事由（以下「強制売却事由」といいま
                    す。）が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、
                    本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合
                    意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、上記に
                    かかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があ
                    ります。その場合、本件匿名組合出資の価値が棄損する場合がありま
                    す。
          （注）   上記「売却方針」では、アセット・マネージャーが想定している運用期間の最終期である2029年1月期の売却と、それ以前
             の売却並びにそれ以後の運用期間の延長及び売却の関係の理解を容易にするため、2029年1月期の売却を原則としたうえ
             で、「早期売却」、「運用期間の延長」等の用語を用いています。アセット・マネージャーは運用に際し、本件営業者及び
             本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化を図るため売却機会の探索に従事しますが、かかる売却機会が存在すること
             を保証又は約束するものではなく、上記の原則及び用語は、当該時期に売却及び償還が行われることを保証又は約束するも
             のではありません。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
           2023年10月20日時点における、投資対象不動産について締結されている賃貸借契約に係る賃
          料について以下のとおり延滞が発生しています。
                                      テナント数（投資対象不動産の

                  延滞の期間
                                       総賃料収入に対する割合）
                                            0（0％）
           1か月未満
                                            0（0％）
           1か月以上2か月未満
                                            0（0％）
           2か月以上3か月未満
                                            0（0％）
           3か月以上
                                            0（0％）
           合計
          c 金銭

           受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項
          に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を受託者の
          銀行勘定で預かります。この場合、受託者は、受託者の普通預金利率により生じた利子を本信
          託財産に帰属させるものとします。
          d その他

           ファンド・マネージャーは、ファンド・マネジメント業務委託契約に基づき、本信託に関す
          る配当方針の決定その他の受託者のキャッシュマネジメントに関する業務、本件匿名組合契約
          に関し、本信託の受益者代理人及び精算受益者に対する連絡等に関する業務、受託者が実施す
          る本信託に係る開示に関して、受託者の有価証券報告書その他の法令に従い提出すべき継続開
          示書類等の書面、ODXの定める規則に基づく本受益権に係る適時の情報提供等の書面、IR等の
          観点から作成すべき書面（ホームページ等を含みます。）、並びに受託者及びファンド・マ
          ネージャーが別途合意するその他の書面の作成又は作成補助等を行います。
           なお、ファンド・マネージャーの本書の日付現在におけるファンド・マネジメント業務の方
          針は、以下のとおりです。なお、当該方針は本書の日付現在の内容であり、今後変更される場
          合があります。
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       配当方針          原則として、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最
                 初に到来する計算期日（同日を含みます。）までの各信託計算期間（な
                 お、初回の信託計算期間は信託設定日（同日を含みます。）から2024年
                 7月末日（同日を含みます。）とします。）にわが国において一般に公
                 正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に準拠して
                 計算される利益の全額を配当します。また、本信託の安定性維持のた
                 め、利益の一部を留保又はその他の処理を行うことがあります。ただ
                 し、未分配の利益剰余金が本受益権の元本（受益権調整引当額を含みま
                 せん。）の1,000分の25を超えないものとします。
                 また、本信託においては、ファンド・マネージャーが決定した場合に
                 は、本匿名組合員に対する現金分配金額のうち、当該現金分配が行われ
                 る日の直前の本件匿名組合契約所定の計算期日における本件匿名組合契
                 約所定の未処分利益の金額を超える金額及び本信託契約の規定に基づき
                 信託設定日に信託された金29,635,994円の合計額の範囲で、受益証券発
                 行信託計算規則第25条第5項及び第37条に基づき、対象となる信託計算
                 期間に属する計算期日の純資産価格から元本の額を控除した金額を上回
                 る金額を受益権調整引当額として計上した上で、取り崩して当期未処分
                 利益に充当し、本受益者に対して分配（利益超過分配）することができ
                 ます。
                 なお、本借入れに関して期限の利益喪失事由が発生している場合等一定
                 の場合には、本借入関連契約の定めに従い、本件匿名組合契約に基づく
                 配当が停止又は制限されることがありますが、その場合には、本信託に
                 おいて配当を行う原資が存在せず、本信託契約に係る配当の支払いも行
                 われない可能性があります。
       開示方針          ファンド・マネージャーは、受託者が実施する開示に関して、受託者の
                 有価証券報告書その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、
                 ODXの定める規則に基づく本受益権に係る適時の情報提供等の書面、IR
                 等の観点から作成すべき書面（ホームページ等を含みます。）、並びに
                 受託者及びファンド・マネージャーが別途合意するその他の書面の作成
                 又は作成補助等を行います。なお、ファンド・マネージャーは、本書の
                 日付現在、本信託の決算については、各信託計算期間終了日から2か月
                 後以内の日を決算発表日（以下「決算発表日」といいます。）とし、
                 ファンド・マネージャーが開設するホームページにおいて公表する方針
                 です。
       （ロ）受託者（銀行勘定）、利害関係人、他の信託財産との取引

           受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条第3項
          に定める場合に該当するときは、特段の事情がない限り、本信託財産に属する金銭を受託者の
          銀行勘定で預かります。この場合、受託者は、受託者の普通預金利率により生じた利子を本信
          託財産に帰属させるものとします。
           また、受託者は、受益者の保護に支障が生じることがないものとして兼営法施行規則第23条
          第3項に定める場合に該当するときは、自ら、ファンド・マネージャー又は委託先をして、本
          件匿名組合出資の売買取引又は当該売買に係る代理若しくは媒介、資金の振込、残高証明書の
          発行等、本信託財産から手数料を収受する役務提供取引、借入れ及び本信託財産に対する担保
          設定並びにその他受益者代理人が指図した取引（これらの取引を総称して、以下「自己取引
          等」といいます。）に係る、（i）受託者、ファンド・マネージャー若しくは委託先又はこれ
          らの利害関係人と本信託財産との間の自己取引等（取引当事者間で本信託財産に係る権利を授
          受することを含みます。）、（ii）他の信託財産と本信託財産との間の自己取引等（取引当事
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
          者間で本信託財産に係る権利を授受することを含みます。）及び（iii）第三者との間におい
          て本信託財産のためにする自己取引等であって、受託者、ファンド・マネージャー又は委託先
          が 当該第三者の代理人となって行うものを行うことができるものとします。
       （ハ）運用制限等

           本件匿名組合出資及び金銭以外の保有はしません。
       （ニ）信託計算期間

           毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）並びに信託終
          了日を計算期日とし、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、その後に最初に到来する
          計算期日（同日を含みます。）までの期間を信託計算期間とします。ただし、最初の信託計算
          期間は、信託設定日（同日を含みます。）から2024年7月末日（同日を含みます。）までとし
          ます。
       （ホ）収益金等の分配

           本信託は、原則として各信託計算期間における当期未処分利益の全額を配当するものとしま
          す。詳細は、前記「第一部               証券情報　第１         内国信託受益証券の募集（売出）要項　５                        給付
          の内容、時期及び場所　（１）分配金」をご参照ください。
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       （ヘ）信託報酬等
          a 受託者に関する信託報酬等
           受託者は、信託財産より、以下の信託報酬等を収受します。ただし、当初信託報酬は委託者
          より受託者に対して支払われます。
                 種類                   信託報酬の額及び支払時期
           当初信託報酬                以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨
                           てます。）
                           当初信託報酬        ＝  A ＋  B
                           A ＝  信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直
                              後の時点の本信託の総資産（本信託の貸借対照表にお
                              ける総資産をいいます。「（ヘ）信託報酬等」におい
                              て以下同じです。）×0.2％（税込0.22％）
                           B ＝  本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設
                              定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託
                              に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含
                              みます。）相当額（受託者負担実費相当額）
                           当初信託報酬の支払時期は、信託設定日以降の委託者及び受
                           託者が別途合意した日です。
           期中信託報酬                各信託計算期間毎に、以下の算式により算出される金額（除
                           算は最後に行うこととし、1円未満の端数は切り捨てま
                           す。）
                           期中信託報酬         ＝  （A   ×  0.2％（税込0.22％）＋              B ×
                           0.2％（税込0.22％））             ×   C  ÷  365（1年を365日とする日
                           割計算）     ＋  D
                           A ＝  信託報酬の支払日である計算期日（以下「（ヘ）                           信託
                              報酬等」において「期中信託報酬支払日」といいま
                              す。）の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支
                              払日の場合は信託設定日における本件匿名組合出資の
                              信託譲渡の直後の時点）の本信託の総資産
                           B ＝  期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期
                              中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不
                              動産受益権の信託譲渡の直後の時点）の本受益権の元
                              本金額（受益権調整引当額を含みません。）
                            C  ＝  期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれ
                              る実日数
                           D ＝  期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託
                              者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計
                              監査費用に係る消費税等を含みます。）
                           期中信託報酬の支払時期は、各計算期日です。
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                 種類                   信託報酬の額及び支払時期
           終了時信託報酬                以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨
                           てます。）
                           終了時信託報酬＝          A ＋  B
                           A ＝  信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産                            ×
                              0.2％（税込0.22％）
                           B ＝  信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受
                              託者の銀行勘定への貸付利息相当額
                           終了時信託報酬の支払時期は、信託終了日です。
           清算時信託報酬                以下の算式により算出される金額（1円未満の端数は切り捨
                           てます。）
                           清算時信託報酬＝          信託終了日の翌日以降に生じる信託金の
                                     受託者の銀行勘定への貸付利息相当額
                           清算時信託報酬の支払時期は、信託の清算が結了した日で
                           す。
          （注）   本受益権の取得及び譲渡の管理のプラットフォームとして利用される「Progmat」の利用に関し、本信託財産から株式会社
             Progmat及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対する報酬及び手数料の支払いは行われません。
          b 本件営業者に関する報酬等

           本件営業者は、本件匿名組合契約に基づき事業を遂行する対価として、本件匿名組合契約に
          定める最初の計算期間（本件匿名組合契約の締結日から2024年4月末日までをいいます。な
          お、本件匿名組合契約の計算期間は、毎年5月及び11月の各1日から同年10月及び翌年4月の各
          末日までの各期間です。）の初日（同日を含みます。）から最後の本件不動産受益権又は投資
          対象不動産の売却日（同日を含みます。）までを発生期間とする営業者報酬を、各計算期間当
          たり金100,000円を収受することができ、かかる営業者報酬は当該事業に関する匿名組合の費
          用に含まれるものとします。ただし、6か月に満たない計算期間又は6か月を超える計算期間の
          営業者報酬については、金200,000円について1年を365日とする日割計算（1円未満切り捨て）
          によって算出された金額とします。
          c ファンド・マネージャーに関する報酬等

           ファンド・マネージャーは、ファンド・マネジメント業務委託契約に基づき、本信託財産よ
          り、以下の報酬を収受します。
                 種類                    報酬の額及び支払時期
           アップフロント報酬                なし
           期中運用報酬                受託者は、ファンド・マネージャーに対し、ファンド・マ
                           ネジメント報酬計算期間（信託計算期間と同一の期間をい
                           います。）毎に、固定金200,000円（税込金220,000円）を
                           期中運用報酬として、これに係る消費税及び地方消費税と
                           ともに、計算期日（ただし、当該日が営業日でない場合は
                           前営業日とします。）までに支払うものとします。
         d アセット・マネージャーに関する報酬等

           また、アセット・マネージャーは、アセット・マネジメント業務委託契約に基づく運用報酬
          として、本件営業者より、以下のアップフロント報酬、期中運用報酬及び売却時報酬を収受し
          ます。当該報酬は、本件匿名組合契約に従い、実質的に本信託財産が負担することになりま
          す。
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                 種類                    報酬の額及び支払時期
           アップフロント報酬                本件営業者による本件不動産受益権の取得価格（消費税及び
                           地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付
                           随費用の額を含みません。以下同じです。）の1.0％（税込
                           1.1％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）
                           アップフロント報酬の支払時期は、信託設定日です。
           期中運用報酬                各AM報酬計算期間（毎年1月及び7月の末日（同日を含みま
                           す。ただし、当該日が営業日でない場合は前営業日としま
                           す。）に終了する期間を意味します。なお、上記にかかわら
                           ず、初回のAM報酬計算期間は、アセット・マネジメント業務
                           委託契約締結日から2024年7月末日までの期間とします。）
                           毎に、以下の算式により算出される金額の合計額（1円未満
                           の端数は切り捨てます。消費税及び地方消費税を含みませ
                           ん。）（不動産信託受益権等（本件不動産受益権及び投資対
                           象不動産を、文脈に応じて、個別に又は総称していいます。
                           本（ヘ）において以下同じです。）が複数存在する場合は、
                           以下の算式により個別に計算されるものとします。）
                           期中運用報酬＝A×B÷365（1年を365日とする日割計算）
                           A：本件営業者による本件不動産受益権の取得価格の0.5％
                           （税込0.55％）相当額
                           B：当該AM報酬計算期間中における不動産信託受益権等の保
                           有実日数（不動産信託受益権等の売却日の当日を含みます。
                           ただし、本件営業者及び/又はアセット・マネージャーが、
                           本件営業者の保有する不動産信託受益権等の全ての売却が完
                           了しないままアセット・マネジメント業務委託契約を解除し
                           た場合における当該解除日の当日及びアセット・マネー
                           ジャーがその地位を第三者に譲渡した場合における当該譲渡
                           日の当日は含みません。）
                           期中運用報酬の支払時期は、当該AM報酬計算期間の末日が属
                           する月の翌々々月末日（ただし、当該AM報酬計算期間中に全
                           ての不動産信託受益権等が売却された場合、本件営業者及
                           び/若しくはアセット・マネージャーが、本件営業者の保有
                           する不動産信託受益権等の全ての売却を完了しないまま本契
                           約を解除した場合又はアセット・マネージャーがその地位を
                           第三者に譲渡した場合は、それぞれ、売却日、解除日又は地
                           位の譲渡日が属する月の翌月末日）（ただし、当該日が営業
                           日でない場合には前営業日とします。）までです。
           売却時報酬                不動産信託受益権等の売却価格（投資対象不動産が不動産
                           信託受託者により売却された場合には、当該売却代金を原
                           資とする信託財産の交付金額）（消費税及び地方消費税を
                           含みません。）の0.5％（税込0.55％）相当額（1円未満の
                           端数は切り捨てます。）
                           売却時報酬の支払時期は、当該売却の完了日以降の本件営
                           業者及びアセット・マネージャーが別途合意した日です。
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         e その他の報酬等
           さらに、受益者代理人は、本信託財産より、以下の受益者代理人報酬を収受します。
           報酬計算期間毎に金400千円（税込440千円）

           報酬計算期間とは、直前の報酬支払期日（同日を含みません。）から、当該報酬支払期日

          （同日を含みます。）までの期間をいい、報酬支払期日とは、毎年1月末日及び7月末日並びに
          信託終了日（当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）をいいます。
           なお、初回及び最終の報酬計算期間が6か月を超える場合の当該報酬計算期間については、6
          か月を180日として日割りにより計算した金額（1円未満の端数は切り捨てます。）とします。
          疑義を避けるために付言すると、報酬計算期間が6か月未満となる場合であっても、日割計算
          は行いません。ただし、初回の報酬計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から初回の
          報酬支払期日（同日を含みます。）までとし、最終の報酬計算期間は、信託終了日の直前の1
          月又は7月に到来する報酬支払期日（同日を含みません。）から信託終了日（同日を含みま
          す。）までとします。なお、初回の報酬支払期日は、初回の信託計算期間が終了する日としま
          す。
           また、STARTにおける本受益権の取扱いに係る以下の費用が本信託財産から支払われます。

                        1年当たり50,000円（税込55,000円）（ただし、期末時価総
                        額が50億円以上300億円未満となった場合には、1年当たり
       年間取扱管理料
                        100,000円（税込110,000円））
           加えて、以下の費用等が本信託財産から支払われます。

          ・本信託の受益権の発行及び募集に関して受託者の負担する一切の費用
          ・有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基
            づく開示書類の作成に関連する費用
          ・貸倒損失及び減損損失（もしあれば）
          ・本件匿名組合出資の売却に係る費用
          ・税務及び会計事務受託者に対する報酬・手数料
          ・その他、本信託の維持に要する費用
       （ト）信託財産の交付

           受託者は、信託期間満了日（2031年1月31日をいいます。ただし、本借入れにつきその返済
          期日が2031年12月22日まで延期されたことに伴い、アセット・マネージャーにより本件営業者
          における運用期間を2032年1月31日までを限度として延長する旨の通知を受領した場合には、
          信託期間満了日は当該日まで延長されます。以下同じです。）の120日前の日、信託終了事由
          発生日（本信託契約に定める本信託の終了事由が発生した日をいいます。）又は信託終了決定
          日（本信託契約に従って受託者が本信託の終了を決定した日をいいます。）のうちいずれか早
          く到来する日において本信託財産内に本件匿名組合出資が残存する場合には、当該日から60日
          後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）までに、受益者代理人及び精算
          受益者の指図に基づき、本件匿名組合契約を終了させるものとします。受託者は、信託期間中
          において、委託者又は本信託財産からの信託報酬その他の信託費用の支払いが滞った場合に
          は、受託者の判断によって、本件匿名組合出資を合理的な価格で売却することができるものと
          します。なお、本件匿名組合契約の終了又は本件匿名組合出資の売却後、本件匿名組合出資に
          係る債権及び債務であって、信託終了日時点で未確定のものは、原則として受託者から精算受
          益者に承継され、本件匿名組合契約の終了又は本件匿名組合出資の譲渡に伴う事後精算は精算
          受益者と本件匿名組合出資の譲受人の間で行うものとします。
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       （チ）信託事務の委託
           受託者は、本信託契約の定めに従い、信託事務の一部を日本マスタートラスト信託銀行株式
          会社、ファンド・マネージャー及び当初取扱金融商品取引業者へ委託します。
           上記のほか、受託者は、精算受益者又は受益者代理人の指図に従い、信託業法第22条第3項
          各号に掲げる業務を精算受益者又は受益者代理人が指名する第三者（利害関係人を含みま
          す。）に委託することが適当であると判断した場合には、当該業務を当該第三者に委託するこ
          とができます。また、受益者代理人及び精算受益者は、双方合意のうえで、受託者に対し、受
          益者代理人及び精算受益者が指名する者に対して、信託事務の一部を委託することを求めるこ
          とができます。
       （リ）信託期間

           信託設定日から信託終了日までとします。
           本信託は、（i）信託期間満了日の120日前の日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日の
          うちいずれか早く到来する日において信託財産内に本件匿名組合出資が残存するとき（本件匿
          名組合契約が解除され又は終了した場合においては、本件匿名組合契約の解除又は終了後、本
          件匿名組合契約の清算が未了であるとき）には、本件匿名組合契約が終了した日の60日後の日
          （当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）を、（ii）それ以外の場合には、信託
          期間満了日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうちいずれか早く到来する日の60日後
          の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）を信託終了日として終了します。
          ただし、受益者代理人及び精算受益者並びにファンド・マネージャーが別途合意する場合に
          は、当該合意する日を信託終了日とします。ただし、いかなる場合も信託終了日は信託期間満
          了日を超えないものとし、信託終了日が信託期間満了日の翌日以降の日となる場合には、信託
          期間満了日を信託終了日とします。
       ③【委託者の義務に関する事項】

         委託者は、本信託契約に明示されたものを除き、受託者、本受益者又は精算受益者に対して義
        務を負いません。
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       ④【その他】
       （イ）精算受益権
           精算受益権については、信託法第185条第1項に規定する記名式の受益証券を発行しますが、
          精算受益権の受益者である委託者は、信託設定日において、精算受益権をファンド・マネー
          ジャーに対して譲渡し、ファンド・マネージャーは、当該譲渡にあわせて信託法第208条に定
          める受益証券不所持の申出を行うものとし、精算受益権に係る受益証券は不所持とします。精
          算受益権の当初信託設定時の元本額は、金10,000円です。
           精算受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。精算受益権の譲渡
          は、当該精算受益権に係る受益証券を交付して行わなければならず、また、その対抗要件は、
          当該精算受益権の譲渡人及び譲受人による受託者に対する譲渡承諾及び受益権原簿の名義書換
          に係る共同請求に基づき、受託者が当該譲渡を受益権原簿に記録することにより、具備されま
          す。なお、精算受益権の質入れ、分割及び担保としての供託はできません。
           精算受益者及び受益者代理人は、ファンド・マネジメント業務委託契約に基づいて必要とさ
          れる受託者の意思決定について、受託者に対し、随時指図を行うものとし、受託者は、受託者
          の判断を要する事項を除き、当該指図のみに基づいてファンド・マネジメント業務委託契約に
          基づく行為を行うものとします。また、精算受益者及び受益者代理人は、受託者から必要な指
          図を行うよう要請があった場合には、これに速やかに応じるものとします。
           ファンド・マネージャーが辞任、解任その他理由の如何を問わず不在となったときは、受益
          者代理人及び精算受益者（解任されるファンド・マネージャーが精算受益者若しくはその関係
          会社である場合又は当該ファンド・マネージャーが精算受益者から投資運用業務を受託してい
          る等の理由により精算受益者と特別の利害を有すると認められる場合、受益者代理人。以下本
          段落について同じです。）は、双方合意のうえ、直ちに後任のファンド・マネージャーを指名
          し、選任しなければならないものとされています。また、ファンド・マネージャーについて、
          業務を遂行するために必要な資格、許認可等を喪失したとき、倒産手続等の開始の申立があっ
          たとき等本信託契約に定める一定の事由が生じた場合には、受益者代理人及び精算受益者は、
          双方合意のうえ、直ちに当該ファンド・マネージャーに代えて、後任のファンド・マネー
          ジャーを指名し、選任しなければならないものとされています。なお、受益者代理人及び精算
          受益者は、後任のファンド・マネージャーの選任を行う場合、受託者の事前の書面による承諾
          を得なければなりません。
           本信託契約又は信託法その他の法令等に基づく受益者の意思決定が必要な場合には、当該意
          思決定は、原則として、受益者代理人及び精算受益者の合意（ただし、受益者代理人が不存在
          の場合には精算受益者の決定）により行うものとされています。その他、精算受益者は、以下
          の事項を含む本信託契約所定の事項について、本信託契約に定めるところに従い、受益者代理
          人とともに、又は単独で、受託者に指図することがあります。
           a 本信託の信託業務の一部又は信託業法第22条第3項各号に掲げる業務を精算受益者又は受
            益者代理人が指名する第三者（利害関係人を含みます。）に委託する場合の指図
           b 本信託財産に関し訴訟その他の法的手続等を遂行する場合の指図（なお、指図に基づく受
            託者による訴訟等の追行にあたっては、受託者の承諾が必要となります。）
           また、精算受益者は、信託財産状況報告書及び信託業法第29条第3項に規定する書面の交付
          を受けるほか、受託者から本信託契約所定の事項について通知等を受けるものとされていま
          す。
           本信託については、受託者は、精算受益者に対し、最終配当以外に配当は行いません。
           精算受益権の信託終了時の償還及び最終配当については、後記「（ハ）本信託終了時の本件
          匿名組合契約の終了」及び「（ニ）最終信託配当及び償還」をご参照ください。
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       （ロ）信託の終了事由
           以下の事由が発生した場合、信託は終了することとされています。
           a 信託期間が満了した場合
           b 信託法第163条第1号から第8号までに掲げる事由が発生した場合
           c 法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第2条第29号ハに規定する
            特定受益証券発行信託に該当しなくなった場合
           d 受託者が監督官庁より本信託に係る業務停止命令又は免許取消しを受けたときであって業
            務を引き継ぐ新受託者が速やかに選任されない場合
           e 本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約に基づく投資対象不動産の信託譲渡又は
            本信託契約に基づく本件匿名組合出資の信託譲渡の全ての真正譲渡性が否定され、投資対
            象不動産又は本件匿名組合出資の全てが受託者以外の第三者の財産又は財団に帰属するも
            のとされた場合
           f 委託者、本受益者、精算受益者又は受託者が本信託契約に基づく義務を履行しなかった場
            合において、他の当事者が、30日以内の期間を定めて催告をしたにもかかわらず当該期間
            内に義務が履行されなかった場合
           g (i)本受益権の募集又は(ii)ファンド・マネージャーに対する精算受益権の譲渡のいずれ
            かが中止された場合
           h 本件匿名組合出資が売却され、受託者が売却代金全額を受領した場合（ただし、後記
            「（ハ）     本信託終了時の本件匿名組合契約の終了」に基づく売却の場合を除きます。）
           i 本件匿名組合契約が解除され又は終了した場合
            また、受託者は、以下の事由のいずれかが発生した場合、本信託の終了を決定することが
            できるものとされており、この場合、本信託は本信託契約に定める日に終了します。
           j 本信託の重要な関係者の辞任、解任又は解散後、本信託の重要な関係者である者が本信託
            のために行っている全ての業務及び地位を承継又は代替する後任者が速やかに選任されな
            い場合
           k 全ての本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が終了した場合
           l 本信託の信託目的の達成又は本信託契約に基づく信託事務の遂行が不可能となったと受託
            者が合理的に判断した場合
           m 受託者が、本信託を終了することが本受益者及び精算受益者に有利であると判断した場合
           n 受託者が、本信託の継続が困難であると合理的に判断した場合
           o 委託者その他重要な関係者について、本信託財産の取扱が困難となる事由が発生した場合
           さらに、本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託契約が締結されないことその他の理由
          により、いずれかの本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が信託設定日までに適法に設
          定されない場合又は委託者と本件営業者の間で本件匿名組合契約が2023年12月22日までに適法
          に締結されない場合、本信託契約は、信託設定日において直ちに当然に終了するものとしま
          す。
       （ハ）本信託終了時の本件匿名組合契約の終了

           受託者は、信託期間満了日の120日前の日、信託終了事由発生日又は信託終了決定日のうち
          いずれか早く到来する日において本信託財産内に本件匿名組合出資が残存する場合には、当該
          日から60日後の日（当該日が営業日でない場合には翌営業日とします。）までに、受益者代理
          人及び精算受益者の指図に基づき、本件匿名組合契約を終了させるものとします。受託者は、
          信託期間中において、委託者又は本信託財産からの信託報酬の支払いが滞った場合には、受託
          者の判断によって、本件匿名組合出資を合理的な価格で売却することができるものとします
          （ただし、受託者は支払いが滞ることが合理的に見込まれた時点で、合理的期間を設けて精算
          受益者に通知するものとし、当該期間内に精算受益者による追加信託が行われた場合は、この
          限りではありません。）。
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           本件匿名組合契約の終了又は本件匿名組合出資の売却後、本件匿名組合出資に係る債権及び
          債務であって、信託終了日時点で未確定のものは、原則として受託者から精算受益者に承継さ
          れ、本件匿名組合契約の終了又は本件匿名組合出資の譲渡に伴う事後精算は精算受益者と本件
          匿 名組合出資の譲受人の間で行うものとします。
           受託者は、善良な管理者の注意をもって事務を遂行する限り、上記に基づく売却又は受託者
          による判断の結果について、一切の責任を負いません。
       （ニ）最終信託配当及び償還

           本信託は、最終信託配当支払日に、本受益者及び精算受益者に対して配当を行います。
           最終の信託配当金額は、信託終了日の7営業日前の日までにファンド・マネージャーが決定
          し、受託者へ通知します。かかる通知は、最終信託配当比率を通知することにより行います。
           任意積立金の積立て又は取崩し、受益権調整引当額の減算等の利益処分項目又は損失処理項
          目についても、信託終了日の7営業日前の日までにファンド・マネージャーが決定し、受託者
          へ通知します。
           最終信託配当支払日において、受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信託終了
          日の開始時点の本受益者に対して、最終信託配当比率を基にファンド・マネージャーが最終信
          託配当支払日までの間に決定し受託者に通知する本受益権1口当たりの信託分配単価を基準
          に、その本受益権の口数に応じて信託分配額を算出し、源泉所得税（地方税を含みます。）を
          適用される範囲で控除した残額を分配します（ただし、最終信託配当支払日時点で本信託財産
          に残存している金額を上限とします。）。かかる配当の支払手続については事務取扱要領に従
          うものとされています。
           また、最終信託配当支払日において、受託者は、最終配当受領権に係る権利確定日である信
          託終了日の開始時点の精算受益者に対して、最終信託配当比率を基にファンド・マネージャー
          が最終信託配当支払日までの間に決定し受託者に通知する精算受益権の信託分配額から、源泉
          所得税（地方税を含みます。）を適用される範囲で控除した残額を分配します（ただし、精算
          受益者に対する最終信託分配額（ただし、精算受益者に対する元本交付額を除きます。）は、
          最終信託配当支払日時点で本信託財産に残存している金額を上限とします。）。かかる配当の
          支払手続については事務取扱要領に従うものとされています。受託者は、当初取扱金融商品取
          引業者に対し、最終信託配当支払日の午前11時までに、上記の最終配当金明細に記載された当
          初取扱金融商品取引業者に支払うべき最終配当金額の合計額に相当する金銭を支払います。
           受託者は、償還金受領権に係る権利確定日である信託終了日の終了時点の本受益者及び精算
          受益者に対して、最終配当支払日に、本受益権及び精算受益権の元本（ただし、最終配当支払
          日時点で本信託財産に残存している金額を上限とします。）をそれぞれ償還します。受託者
          は、最終信託配当支払日において、本信託財産に属する金銭から最終信託費用留保金を控除し
          た金銭から、以下の優先順位に従って本受益者及び精算受益者に対する支払いを行うものとし
          ます。
           a 精算受益者への元本交付（なお、精算受益者が信託終了日までに発生した損失を負担して
            いる場合は、損失を補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）
           b 本受益者への元本交付（なお、本受益者が信託終了日までに発生した損失を負担している
            場合は、損失を補填するまでの金額を充当し支払うものとします。）
           c 本受益者への配当交付
           d 精算受益者への配当交付
           なお、本書の日付現在、事務取扱要領においては、以下の手続が規定される予定です
          （注）   。
           受託者は、最終配当支払日の5営業日前の日（以下「最終配当参照日」といいます。）に、
          当該最終配当参照日の前営業日における、業務委託契約（保護預り・自己口分）及び事務取扱
          要領に基づくカストディアンの事務の終了時点で「Progmat」に記録されている情報を参照の
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          うえ、当該時点における「Progmat」に記録されている本受益者の氏名又は名称及び当該本受
          益者が保有する本受益権の数量等の情報を確認します。
           受託者は、当初取扱金融商品取引業者が顧客口及び自己口において管理する本受益権の償還
          金額及び最終配当金額並びに自己口において管理する本受益権に係る源泉徴収金額を算出し、
          最終信託配当支払日の3営業日前の日までに当初取扱金融商品取引業者に対する支払金額等を
          記載した償還金明細及び最終配当金明細を当初取扱金融商品取引業者に送付します。
           当初取扱金融商品取引業者は、保護預り契約により本受益者から付与された代理受領権に基
          づき、最終信託配当支払日に、(i)最終配当受領権に係る権利確定日である信託終了日の開始
          時点で「Progmat」に記録されている、当初取扱金融商品取引業者の顧客口に本受益権を預託
          している本受益者に対し、本受益権の最終配当金から租税特別措置法その他適用ある法令に基
          づく当該最終配当金に係る源泉所得税（地方税を含みます。）を控除した後の金額に相当する
          金銭の記録を行うとともに、(ii)償還金受領権の権利確定日である信託終了日の終了時点で
          「Progmat」に記録されている、当初取扱金融商品取引業者の顧客口に本受益権を預託してい
          る本受益者に対し、本受益権の償還金から租税特別措置法その他適用ある法令に基づく当該償
          還金に係る源泉所得税（地方税を含みます。）を控除した後の金額に相当する金銭の記録を行
          い、当該各本受益者に対して、それぞれ、本受益権に係る最終配当金及び償還金の支払いであ
          る旨を通知します。
           受託者は、受託者に善管注意義務違反がある場合を除き、上記に基づく処理の結果に関して
          本受益者及び精算受益者に生じ得る一切の損害等について責任を負いません。
         （注）　上記を含む、本書に記載の本受益権の最終信託配当及び償還の手続は、当初取扱金融商品取引業者である株式会社ＳＢＩ証券
            に関する手法です。本書の日付現在、本受益者となる者との間で保護預り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品取引業者
            のみですが、今後、他の金融商品取引業者が保護預り契約を締結する取扱金融商品取引業者として追加される可能性があり、
            その場合、かかる他の金融商品取引業者については、本受益権の最終信託配当及び償還の手続が異なる可能性があります。以
            下同じです。
       （ホ）カストディアンへの業務の委託

           カストディアンは、（i）当初取扱金融商品取引業者との間で、引受契約締結日付で業務委
          託契約（保護預り・自己口分）を締結するとともに、（ii）委託者及び当初取扱金融商品取引
          業者との間で引受契約締結日付で業務委託契約（当初受益者分）を締結し、本受益権に係る秘
          密鍵管理・原簿書換請求代理事務を行います。
       （ヘ）本信託契約の変更等

           受託者は、本信託の目的に反しないことが明らかであるとき又はやむを得ない事情が発生し
          たときは、その裁量により、本信託契約を変更することができます。なお、受託者は、信託法
          第149条第2項に定める通知は行わないものとされています。かかる変更には、適用ある法令等
          の改正又は解釈の変更その他事情の変更により、受託者の責任、負担若しくは受託者が行うべ
          き事務が加重され又は受託者の権利が制限される場合に行う変更であって、本信託の目的に反
          しないこと並びに本受益者及び精算受益者の利益に適合することが明らかであるときも含まれ
          ます。
           上記にかかわらず、（i）本信託について信託法第103条第1項第1号から第4号までに掲げる
          事項に係る信託の変更（ただし、信託法第103条第1項第4号に掲げる受益債権の内容の変更に
          ついては、本信託の商品としての同一性を失わせ、本受益者及び精算受益者の利益を害する変
          更に限ります。以下、本（ト）において「重要な信託の変更」といいます。）がなされる場合
          及び（ii）かかる重要な信託の変更には該当しないものの、以下のいずれかに関する変更で
          あって本信託の商品としての同一性を失わせることとなる変更（以下、本（ト）において「非
          軽微な信託の変更」といいます。）がなされる場合には、受託者は、事前に精算受益者の承諾
          を取得したうえで、あらかじめ、変更内容及び変更について異議ある本受益者は一定の期間
          （ただし、1か月以上とします。）内にその異議を述べるべき旨等を、日本経済新聞へ掲載す
          る方法により公告するとともに知れている本受益者に対して催告し、当該期間内に異議を述べ
          た本受益者の有する本受益権の口数が総本受益権口数の2分の1を超えなかったときには、本信
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          託契約を変更することができます。なお、ファンド・マネージャーの交代は、重要な信託の変
          更及び非軽微な信託の変更のいずれにも該当しないものとします。
           a 本受益者及び精算受益者に関する事項
           b 受益権に関する事項
           c 信託財産の交付に関する事項
           d 信託期間、その延長及び信託期間中の解約に関する事項
           e 信託計算期間に関する事項
           f 受託者の受ける信託報酬その他の手数料の計算方法並びにその支払の方法及び時期に関す
            る事項
           g 受託者の辞任及び解任並びに新たな受託者の選任に関する事項
           h 信託の元本の追加に関する事項
           i 受益権の買取請求に関する事項
           j その他本受益者及び精算受益者の利益を害するおそれのある事項
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      （２）【受益権】
       ①  受益者集会に関する権利
         該当事項はありません。
       ②  受益権に係る受益債権の内容

         受益債権とは、信託法第2条第7項に規定する受益債権を意味します。
         本信託に係る受益権は、本受益権及び精算受益権の2種類とし、本信託の設定時における各受益
       権の当初の元本額は以下のとおりとします。また、精算受益権の発行数は、1個とします。
         ・本受益権　　　　　　金2,923,625,994円（総額）。なお、1口当たりの金額は、当該総額を一
                      般受益権の口数（31,120口）で除した金額
         ・精算受益権　　　　　金10,000円（1個の金額）
       ③  受益権の内容及び権利行使の方法

         本受益権について、信託法第185条第2項により受益証券は発行されません。本受益権について
       は、電子記録移転有価証券表示権利等に該当するものとします。
         なお、本受益権の質入れ、分割及び担保としての供託はできません。
         また、本受益者全ての代理人として、信託法第92条に規定する権利並びに配当及び償還金受領権
       以外の全ての本受益者の一切の権利は受益者代理人が有し、受益者代理人が本受益者に代わって本
       信託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領
       権の行使を除きます。）を行い、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為につ
       いては受益者代理人を相手方として行います。
       ④  受益権の譲渡

         本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しています。本受益権は、受託者の事前の
       承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡することにより、受託者に
       よる承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡のみによっ
       て行われます。本受益権の譲渡に係る制限並びに譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求に係
       る手続の詳細については、後記「第３                     証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取次所、
       代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。
       ⑤  課税上の取扱い

         本書の日付現在、本信託及び日本の居住者又は日本法人である本受益者に関する課税上の一般的
       取扱いは以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあ
       ります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがありま
       す。
         本信託の課税上の取扱いは以下のとおりです。
         本信託は、税法上、特定受益証券発行信託として取り扱われます。特定受益証券発行信託は集団
       投資信託に該当するため、受益者等課税信託と異なり、本受益者は信託財産に属する資産及び負債
       を有するものとみなされることはなく、また、信託財産に帰せられる収益及び費用が本受益者の収
       益及び費用とみなされることもありません。
         個人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。
         本受益権の分配金（利益超過分配を含みます。また、以下のただし書により控除する金額がある
       場合には、当該金額を加算した金額となります。）は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税
       （所得税額の2.1％）及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴収されます。ただし、本信託におい
       ては、受託者が受領する本件匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる20.42％（所得税
       20％及び復興特別所得税（所得税の2.1％））の源泉徴収税額のうち一定の金額については、本受
       益者に対する本受益権の収益の分配の支払いに係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税
       及び復興特別所得税）を上限として、当該税額から控除されます。
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         本受益権の分配金については、本受益者の選択により、（i）申告不要とすること、又は（ii）
       確定申告により配当所得として申告分離課税とすることができます。（i）申告不要とすることを
       選 択した場合には、上記の源泉徴収のみで課税関係が終了します。（ii）確定申告により配当所得
       として申告分離課税とすることを選択した場合には、上記の税率が適用されますが、上場株式等の
       譲渡損失と損益通算をすることができます。また、本受益権の譲渡損益及び償還損益は、上場株式
       等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となりますが、本受益者は一般口座（一般扱い）で
       の買付となるため、本受益者自身で確定申告する必要があります。
         また、本受益権の元本の償還額（（前記「第二部                           信託財産情報　第１           信託財産の状況　３           信
       託の仕組み　（１）信託の概要　④その他　（ニ）最終信託配当及び償還」の「b                                            本受益者への元
       本交付」に係る支払額をいい、以下、「元本償還額」といいます。）及び最終信託配当金額（前記
       「第二部      信託財産情報　第１            信託財産の状況　３            信託の仕組み　（１）信託の概要　④その
       他　（ニ）最終信託配当及び償還」の「c                       本受益者への配当交付」に係る支払額をいいます。）の
       取扱いは、以下のとおりです。
         本信託の終了に伴い個人である本受益者が交付を受ける金銭の額は、譲渡所得等に係る収入金額
       とみなされるため、元本償還額及び最終信託配当金額の総額は、譲渡所得等に係る収入金額として
       取り扱われ、譲渡損益は上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。
         法人である本受益者に対する本受益権の課税は、原則として以下によります。
         本受益権の分配金（利益超過分配を含みます。また、以下のただし書により控除する金額がある
       場合には、当該金額を加算した金額となります。）は、15.315％（15％の所得税及び復興特別所得
       税（所得税額の2.1％）の合計）の税率で源泉徴収されます。ただし、本信託において、受託者が
       受領する本件匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる20.42％（所得税20％及び復興特別
       所得税（所得税の2.1％））の源泉徴収税額のうち一定の金額については、本受益者に対する収益
       の分配の支払いに係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税及び復興特別所得税）を上限
       として、当該税額から控除されます。法人税申告において、当該源泉徴収税額は本受益権の元本保
       有期間に応じて所得税額控除の対象になります。また、本受益権の分配金、譲渡益については、法
       人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。
         また、本信託の終了に伴い法人である本受益者が受ける本受益権の元本償還額及び最終信託配当
       金額の取扱いは、以下のとおりです。
         元本償還額と最終信託配当金額の合計額が本受益権の元本額を超える金額は15.315％（15％の所
       得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）の合計）の税率で源泉徴収され、分配金と同様に取り
       扱われます。法人税申告において、当該源泉徴収税額は本受益権の元本保有期間に応じて所得税額
       控除の対象になります。また、法人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。
         取得価額と本受益権の元本額との差額は、法人税に係る所得の計算上、益金の額又は損金の額に
       算入されます。
       ⑥  本受益権投資の特徴

         本受益権は、アセット・マネージャーによる不動産信託受益権の運用による特定受益証券発行信
       託を特別目的ビークルとして活用した、電子記録移転有価証券表示権利等（セキュリティ・トーク
       ン）です。
         委託者が考える本受益権の主な特徴は以下の5点です。
         ＜投資対象が明確な少数の物件への投資＞

          これまで個人投資家には難しかった好立地にある不動産への投資が、小口の証券投資の形で可
         能になります。小口の不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物
         件）と比べ、投資対象の物件数が少数であるため何に投資しているかが明確となります。
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         ＜本受益権の取引＞





          運用期間中、本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しており、当初取扱金融商
         品取引業者による注文の取次ぎを通じてSTARTにおいて取引を行うことができるほか、当初取扱
         金融商品取引業者が認める一定の場合には当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる方法
         によっても取引を行うことができます。後者の場合、STARTにおける取引価格及び投資対象不動
         産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益を加味して算出された純資産額（以下「NAV」
         といいます。）等を参考に、当初取扱金融商品取引業者が定める価格での売買により換金するこ
         とが可能です（詳細については、後記「第３                        証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、
         取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」をご参照ください。）。
         ＜不動産市況の変化を見極めた柔軟な不動産信託受益権の売却及び信託受益権の償還＞

          本書の日付現在、アセット・マネージャーは、原則として、2029年1月期の信託計算期間
         （2028年8月1日から2029年1月31日）に本件不動産受益権の全部の売却を行う方針です。かかる
         売却が実施された場合、本受益権の償還については、当該本件不動産受益権の売却後に行われる
         ことになります（後述の早期売却の場合及び運用期間を延長した場合における当該延長した期間
         中の売却の場合においても同様です。）。
          ただし、信託計算期間である2024年7月期から2028年7月期（2023年12月22日から2028年7月31
         日）までの間に、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、本件営業者及び本件営業者を通
         じて本匿名組合員の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間
         において本件不動産受益権の全部を早期売却する場合があります。
          また、2029年1月期の信託計算期間が終了する2029年1月31日までの間に本件営業者及び本件営
         業者を通じて本匿名組合員の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場
         合、信託計算期間である2029年1月期が終了した後から2年間（2031年1月31日まで）を限度とし
         て運用期間の延長を決定する場合があります。さらに、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸
         付に係る元本残高の返済期日が最終返済期日（2031年12月22日）まで延長された場合には、2032
         年1月31日までを限度として、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高を返済
         するまでに必要と見込まれる期間につき、運用期間の延長を決定する場合があります。
          ただし、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不
         動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、
         強制売却事由が生じた場合には、上記にかかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却
         される場合があります。
          なお、アセット・マネージャーは、本件不動産受益権の全部を同一の信託計算期間に売却する
         方針であり、異なる信託計算期間に分けての売却は行わない方針です。
         （注）   本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金が原資
            となるため、本件不動産受益権の売却価格による影響を受けます。本件不動産受益権の売却価格は保証されないため、売却価
            格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、又は全く行われない場合があります。また、上記では、アセット・マネー
            ジャーが想定している運用期間の最終期である2029年1月期の売却と、それ以前の売却並びにそれ以後の運用期間の延長及び売
            却の関係の理解を容易にするため、2029年1月期の売却を原則としたうえで（この場合の運用期間は、2023年12月22日から2029
            年1月31日までの約5年2か月となります。）、「早期売却」、「運用期間の延長」等の用語を用いています。アセット・マネー
            ジャーは運用に際し、本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化を図るため売却機会の探索に従事します
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            が、かかる売却機会が存在することを保証又は約束するものではなく、上記の原則及び用語は、当該時期に売却及び償還が行
            われることを保証又は約束するものではありません。
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         ＜利便性の高い東京都区部の好立地＞
          各投資対象不動産が所在するエリアは、人口の流入が進む東京の中でも、都心中心部へのアク
         セスが良く、落ち着いた住環境ながら、飲食店や商店等の商業施設も充実しており、仕事でもプ
         ライベートでも利便性の高い都市生活を享受できるエリアです。そのようなエリアに所在する居
         住者のニーズに応える良質な賃貸住宅に投資することで、安定した収益を実現し、投資家のニー
         ズに応えることができるとアセット・マネージャーは考えています。
         ＜住宅のキャッシュ・フローの安定性＞







          賃貸住宅の収益特性としては、収益の安定性が高いことが挙げられます。物価が下落し、世の
         中がデフレ傾向にある場合でも、賃貸住宅の賃料は大きく下がることなくほぼ横ばいとなる傾向
         があります。また、インフレの際に物価が上昇する場合には、インフレに連動して家賃は上昇す
         る傾向があります。
       出典：住宅賃料：総務省統計局　消費者物価指数（2020年基準）





       　　　オフィス賃料：日本銀行調査統計局　企業向けサービス価格指数（2015年基準）
       (注1)   2000年を100として指数化しています。
       (注2)   「東京都区部」とは、東京23区をいいます。
       (注3)   「東京圏」とは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の1都3県をいいます。
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       ⑦  アセット・マネージャーのご紹介
         ＜アセット・マネージャー：いちご投資顧問株式会社について＞
          アセット・マネージャーであるいちご投資顧問株式会社は、東京証券取引所プライム市場に上
         場するいちご株式会社（証券コード：2337）を中核とするいちごグループ（注1）に属していま
         す。
          いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの総合力や不動産の価値創造を行う「心築」（注




         2）機能を活用し、3つの上場投資法人（J-REIT及びインフラ投資法人）や機関投資家様向け私募
         ファンド等、様々な投資商品の組成、運用を行う資産運用会社です。
          いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの「心築」の強みを活かし、投資家の皆様に魅力
         的な投資商品の提供や資産の適切な運用を通じ、日本に豊かさを提供し、持続的な経済成長に貢
         献することを目指しています。また、高度なガバナンスや運用力を確立するとともに、環境に配
         慮した取り組みを行い、中長期的な社会的責任を果たしていきます。
        （注1）「いちごグループ」は、いちご株式会社及びその連結子会社（いちご投資顧問株式会社を含みます。）で構成されます。以下同
           じです。
        （注2）「心築」は、いちごグループが推進する事業を指すセグメント名として、2016年2月に従来の「不動産再生」から改称した造語
           であり、「心で築く、心を築く」を信条に、いちごグループの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な
           価値向上を図り、新しい不動産価値を創造する事業をいいます。
       ⑧  セキュリティ・トークンの私設取引システム（START）での取扱いについて

         ＜大阪デジタルエクスチェンジ株式会社（ODX）の概要＞
          ODXは、2021年4月に国内初のセキュリティ・トークン取引市場の運営を目指して設立されまし
         た。
          ODXは、2022年4月に金融庁より株式の私設取引システム（PTS）運営の認可を得て、同年6月よ
         り株式PTSを運営しています。その経験を活かし、セキュリティ・トークン取引についても、組
         織化されたセカンダリー・マーケットを整備することにより、適正な価格形成や流動性の向上な
         どが見込まれ、セキュリティ・トークンが投資家にとってより身近なものとなり得ます。
          ODXは、活発なセキュリティ・トークンのセカンダリー・マーケットを創設することで、プラ
         イマリー・マーケットの活性化を促し、より利便性の高い新たな資本市場の形成を目指していま
         す。
         ＜ODXが運営する電子記録移転有価証券表示権利等向け私設取引システム（START）において取り

         扱われる予定＞
          ODXが2023年11月に金融庁より変更認可を得て運営を開始したSTARTは、セキュリティ・トーク
         ンの売買取引を行う私設取引システム（いわゆるPTS）として金融商品取引法等の規制を受け、
         金融庁より認可を得た私設取引システムです。
          ODXが投資者保護の観点から定めた基準に基づき新規取扱審査を行い、取扱承認を行った銘柄
         のみが、取引対象となっています。
          STARTでは、STARTの取引参加者である第一種金融商品取引業者を通じて、投資家の注文が発注
         され、投資家の注文同士で売買が成立する競争売買方式が採用されています。
          STARTにおける主な売買取引制度は以下のとおりです。
     項目           内容
     付け合わせ方式           節立会（板寄せ方式）2回/日
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     注文の種類           指値注文、成行注文
     取引時間           セッション1       11:30に執行（注文受付は、10:00～）
                セッション2       15:00に執行（注文受付は、12:00～）
     売買単位           原則として、本受益権1口を1単位として設定
     基準価格           原則、前取引日の最終価格（約定がない場合の基準価格の決定方法は規程に定め
                る方法による）
     制限値幅           設定あり
     信用取引/空売り           当面の間は、現物取引のみ
     清算・決済           売買約定日から2取引日後に実施
     売買停止           投資者への情報周知が必要な場合や制度的に取引が行えない場合等投資者保護等
                の観点から、ODXの判断で実施
     適時の情報提供           取扱銘柄に係る重要な情報は、ODXが提供する適時情報提供システムを通じても
                公衆縦覧に供される
     市場情報の提供           銘柄毎の約定価格（セッション1及びセッション2において約定が成立した取引の
                価格）、売買代金等の市場情報は、日次でODXのWebサイトにて提供
                この他に情報ベンダーを通じてリアルタイムの気配や価格配信も実施される予定
          STARTは、保有するセキュリティ・トークンの換金や既発行のセキュリティ・トークンの取得

         などのニーズを満たすことを目的として、公正な価格形成とより多くの流動性を供給できるよ
         う、売買取引制度や取引対象銘柄の管理などを標準化し、公表されたルールに基づいて運営され
         ます。もっとも、STARTでの売買取引の約定は、銘柄特性、市場の状況や注文状況等に影響を受
         けますので、常に約定が成立することが保証されているわけではありません。
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      （３）【内国信託受益証券の取得者の権利】
         前記「（２）受益権　①              受益者集会に関する権利」から前記「（２）受益権　⑥                              本受益権投資
       の特徴」までに記載のとおりです。
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    ４【信託財産を構成する資産の状況】
      （１）【信託財産を構成する資産の運用（管理）の概況】
         該当事項はありません。
      （２）【損失及び延滞の状況】

         該当事項はありません。
      （３）【収益状況の推移】

         該当事項はありません。
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    ５【投資リスク】
      （１）リスク要因
         以下には、本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を
        記載しています。ただし、以下は本受益権への投資に関する全てのリスク要因を網羅したもので
        はなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受
        益権への投資者は、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可
        能性があります。
         各投資者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討したう
        えで本受益権に関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、こ
        れらの事項は本書の日付現在における委託者及び受託者の判断によるものです。
       ①  匿名組合出資に関するリスク

         本信託は、信託財産の多くを単一の匿名組合出資に係る出資である本件匿名組合出資として保有
       することが見込まれています。そのため、本信託は、経済的には、本件匿名組合出資を直接所有し
       ている場合とほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、本信託の受益権である本受益権に対
       する投資に関しては、以下の匿名組合出資に関するリスクが存在します。
       （イ）営業者の保有財産の価格変動リスク
          ・本件匿名組合出資は、本件営業者が本件不動産受益権を取得し、運用する営業を対象とし
            ています。そのため、本件匿名組合出資の価値は、本件不動産受益権の価格変動の影響を
            受けます。本件不動産受益権の価格変動のリスクについては、後記「③                                       投資対象不動産に
            関するリスク　(ロ)            投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リス
            ク」をご参照ください。
       （ロ）本件匿名組合出資の収益及び費用変動リスク

          ・本件匿名組合出資は、本件営業者が本件不動産受益権を取得し、運用する営業を対象とし
            ています。そのため、本信託の収益及び費用は、本件不動産受益権に関する営業の収益及
            び費用に依存することになります。本件不動産受益権に関する収益及び費用に関するリス
            クについては、後記「③              投資対象不動産に関するリスク　(ロ)                     投資対象不動産の収益及
            び費用変動リスク」をご参照ください。また、本件営業者は、営業に当たり借入れを行う
            ため、本件営業者の営業の費用は、かかる借入れに伴う金利その他の費用に大きく影響を
            受けます。当該借入れに関するリスクについては、後記「　（ヘ）本借入れに関するリス
            ク」をご参照ください。
       （ハ）本件匿名組合出資の流動性に関するリスク

          ・本件匿名組合出資については、譲渡に当たっては本件営業者（ただし、本借入れが完済さ
            れるまでの間は、本件営業者及びレンダーとします。）の事前の承諾が必要とされてお
            り、また、権利の内容も複雑であることから、流動性が低く、適切な時期及び価格その他
            の条件で譲渡することが困難となる場合があります。
       （ニ）本件匿名組合出資の処分に関するリスク

          ・本件匿名組合出資を処分する場合には、売却した本件匿名組合出資に関する責任として、
            損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
          ・本件匿名組合出資を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額
            より相当に廉価で処分する場合があります。
       （ホ）匿名組合契約における匿名組合員の権利に関するリスク

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          ・匿名組合契約において、匿名組合員は、営業者の業務を執行し、営業者を代表することが
            できず、営業者の営業についてのコントロール権を原則として有しません。したがって、
            本受益者は本件営業者の営業、すなわち本件不動産受益権等の運用に原則として関与でき
            ず、  本件営業者の営業が不適切な形態で実施された場合に、これを是正する効果的な手段
            を有しないリスクがあります。
       （ヘ）本借入れに関するリスク

          ・本件匿名組合契約上、本件匿名組合出資に対する配当等は本件営業者による本借入れに劣
            後することとされているため、本件営業者について破産、民事再生その他の倒産手続が行
            われる場合や本件不動産受益権の価値が下落する等により本件営業者が営業において損失
            が生じた場合には、本借入れの返済が優先される結果、本件匿名組合出資に係る出資金の
            一部又は全部について、返還を受けられないリスクがあります。
          ・本借入れのような一定の資産を責任財産とする責任財産限定特約付きの借入れにおいて
            は、一般に、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする
            財務制限条項や禁止行為、分配停止事由、強制売却事由等が設けられます。
          ・本借入れにおいては、一定の財務制限条項（DSCR（Debt                                Service     Coverage     Ratio）テスト
            及びLTV（Loan        to  Value）テスト）が分配停止事由として定められる予定であり、分配停
            止事由が生じた場合には、本件営業者から受託者に対する配当を行うことができない旨が
            定められる予定です。
            （注）   「DSCR（Debt      Service   Coverage    Ratio）テスト」とは、債務返済能力を算出するためのテストであり、一定の期間に
               おける、受託者の本件不動産受益権に係る収入を基礎として算出される金額がレンダーへの利払見込金額の一定の倍数
               （DSCR基準値）以上であることを確認するためのテストをいい、DSCR基準値として1.35が定められる予定です。また、
               「LTV（Loan     to Value）テスト」とは、レバレッジ効果の程度を計るためのテストであり、一定の時点における投資対
               象不動産の鑑定評価額の合計額に対する本借入れの未返済元本残高の総額の割合が一定割合（LTV基準値）未満である
               ことを確認するためのテストをいい、LTV基準値として80％が定められる予定です。以下同じです。
          　したがって、本件営業者はこれらの条項による制約を受けることが見込まれており、当該
            制約を遵守することを強いられる結果、本借入れに関して期限の利益喪失事由が発生して
            いる場合のほか、かかる財務制限条項や禁止行為、分配停止事由等により、当該借入れ時
            点の鑑定評価額が一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動
            産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本
            件営業者から受託者に対する配当が制限され、又は停止される可能性があり、その結果、
            受託者が本件匿名組合契約に基づいた配当の全部又は一部を受領できず、本信託財産にお
            ける配当原資が不足することになることで、本受益者に対する配当が制限される可能性が
            あります。
          ・本借入れに伴い、本件営業者の財産である本件不動産受益権等に担保権を設定することが
            予定されています。また、本借入れにおいては、強制売却事由が生じた場合には、レン
            ダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する
            権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、本借入れについて期限の利益を喪失
            した場合等で当該担保権が実行された場合や強制売却事由が生じた場合にレンダーが売却
            する権限を行使した場合、本件営業者は、担保権が設定された資産（本件不動産受益権又
            は投資対象不動産）に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。
          ・本借入れを行うことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権又は投資対象
            不動産の収益・資産価値変動が、本件匿名組合契約の収益・資産価値変動を通じて、本受
            益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映され、また、金利変動の影響を相対的に
            強く受ける可能性があります。本件営業者においては、本件匿名組合出資の実質的な裏付
            資産である本件不動産受益権の価格の合計額に対する本借入れの予定借入金額の割合は、
            約74.8％（投資対象不動産の2023年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載さ
            れた鑑定評価額の合計額に対する本借入れの予定借入金額の割合は、約69.6％）となって
            おり、小口の不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITにおける一般的な比率よりも高く
            なるものと考えられます。そのため、かかるレバレッジ効果の程度が、J-REITにおける一
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            般的な水準よりも大きくなる可能性があります。また、レバレッジ効果の程度が高まる結
            果、上記の財務制限条項や禁止行為、分配停止事由等への抵触が生じやすくなったり、生
            じ た場合の影響が大きくなる可能性もあります。
       ②  投資対象不動産に関するリスク

         本信託は、信託財産を不動産信託受益権である本件不動産受益権として保有することが見込まれ
       ており、本件不動産受益権の信託財産は少数の不動産である投資対象不動産となることが見込まれ
       ています。そのため、本信託は、経済的には、投資対象不動産を直接所有している場合とほぼ同様
       の利益状況に置かれます。したがって、本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である本件不動産受
       益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関するリスクが存在します。
       （イ）投資対象不動産の価格変動リスク及び鑑定評価額との価格乖離リスク

          ・本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
          ・本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時に
            は本受益権を償還することとなるため、投資対象不動産又は本件不動産受益権を処分すべ
            き時期が事実上信託期間の終了前の一定の期間に限定されます（一定の場合、運用期間の
            延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、投資対象不動産又は
            本件不動産受益権を処分すべき時期が限定されることは避けられません。）。そのため、
            投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
          ・投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点にお
            ける評価に関する意見であり、実際の市場において成立し得る不動産価格と一致するとは
            限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
            は約束するものではありません。
       （ロ）投資対象不動産の収益及び費用変動リスク

          ・本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料
            水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動
            向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。
          ・本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、不動産管理処分信託の受託
            者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費
            用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動
            産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定又は改廃等
            様々な理由により変動し、増大する可能性があります。
       （ハ）投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

          ・不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いた
            め、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期及び価格その他の条件で譲渡す
            ることが困難となる場合があります。とりわけ、本借入れに関しては、投資対象不動産に
            担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定された場合には、受託者は、その資
            産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、投資対象不動産について
            は、かかる流動性のリスクは、特に高くなるといえます。
          ・不動産によっては、法令や行政機関との合意等によりその譲渡が制限されたり、買戻権が
            設定される場合があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用
            を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。また、買戻権が行使された場合に
            は、不動産の権利を喪失するとともに、原状回復義務等の負担が生じることで、多額の損
            害を被る可能性があります。
       （ニ）投資対象不動産の利用状況及び賃貸借に関するリスク

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          ・投資対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、利用状況、テナントの資力、テナント
            の属性、入居又は退去の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
          ・投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあ
            り、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃
            貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。
       （ホ）投資対象不動産の処分に関するリスク

          ・投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、
            修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
          ・投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額よ
            り相当に廉価で処分する場合があります。
          ・投資対象不動産は複数の不動産です。前記「３                           信託の仕組み　（１）信託の概要　②                     信
            託財産の運用（管理及び処分）に関する事項　（イ）管理及び処分の方法について　b                                               本
            件不動産受益権         売却方針」に記載のとおり、アセット・マネージャーは、本書の日付現
            在、配当効率等を考慮の上、投資対象不動産又は本件不動産受益権の全てを一括で、又は
            同一の信託計算期間内に処分する方針ですが、アセット・マネージャーのかかる方針どお
            りの処分ができる保証はなく、買主の債務不履行その他の理由によりかかる方針どおりに
            同一の信託計算期間内に処分できない場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税
            上の取扱いに悪影響を生じ、又は本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生
            じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。また、当
            該売却方針に従い、投資対象不動産又は本件不動産受益権の処分を一括で、又は同一の信
            託計算期間内に行う場合、全ての投資対象不動産又は本件不動産受益権の買主や売却時期
            が、特定の相手先、信託計算期間に限定されることとなるため、個別の投資対象不動産又
            は本件不動産受益権毎に最適な売却時期、売却条件等を決定できるとは限らず、売却価格
            に悪影響が生じる可能性があります。
          ・強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産
            受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのた
            め、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される
            場合があります。
       （ヘ）マスターリースに関するリスク

          ・投資対象不動産のマスターリース会社の資力が悪化する等により賃料の支払が滞る場合が
            あります。
          ・マスターリース会社との間でパス・スルー型マスターリース契約が締結される場合、投資
            対象不動産の収入及び費用並びにその価値は、エンドテナントの利用状況、資力、入居又
            は退去の状況等に大きく影響を受けることになりますが、マスターリース会社の利用状況
            又は資力等の影響を受ける可能性もあります。
          ・マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結される場合、投資対象
            不動産の収入及び費用並びにその価値は、マスターリース会社の利用状況、資力等により
            大きく影響を受けることになります。また、マスターリース会社との契約が期間満了その
            他の事由により終了し、その後に同等の契約が締結できない場合又は後継のテナントが見
            つからない場合、マスターリース会社との契約終了後の賃料水準が低下する場合がありま
            す。
       （ト）住居への投資に関するリスク

          ・投資対象不動産は住居ですが、住居は、周辺環境、人口・世帯数動向、交通機関との接続
            状況、景気動向、不動産の経年劣化の状況等により入居者となるテナントの需要が変動し
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            ます。テナント需要が低下した場合、テナントの退去が生じ、又はテナントの維持若しく
            は新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。
       （チ）投資対象不動産の物理的な又は法律的な欠陥、法的規制等に関するリスク

          ・投資対象不動産には、様々な原因により、土地又は建物について、物理的な又は法律的な
            欠陥等（権利の不明確、他者の権利の存在、土地の地盤や建物の構造の問題、有害物質の
            存在、境界の不明確等その内容は様々です。）が存在している可能性があり、欠陥の発見
            による投資対象不動産の価値の下落、損害賠償義務等の法的責任の負担、欠陥等の解消の
            ための費用負担等が生じる可能性があります。専門業者の建物状況評価等の調査は、投資
            対象不動産に物理的な又は法律的な欠陥等が存在しないことを保証するものではありませ
            ん。
          ・かかる欠陥等に起因して信託財産を構成する本件匿名組合出資の実質的な裏付資産である
            本件不動産受益権又はその裏付けとなる投資対象不動産に損害等が生じた場合、法律上又
            は契約上、一定の範囲で受託者から委託者に対する損害賠償請求を行う余地はあります
            が、当該損害賠償請求が認められる保証はなく、また委託者が解散した場合又は無資力の
            場合には、当該損害賠償請求によって損害等を回復することができない可能性がありま
            す。
          ・また、投資対象不動産は、様々な法的規制及び条例等の規制に服します。これらの規制
            は、随時改正・変更されており、その内容によっては、不動産の管理費用等が増加する可
            能性、増改築や再建築の際に既存の建物と同規模の建築物を建築できない可能性、投資対
            象不動産の処分及び建替え等に際して事実上の困難が生じる可能性等があります。さら
            に、私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開
            発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限
            が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は投資対象不動産の価
            値が減殺される可能性があります。
       （リ）投資対象不動産の災害・毀損等に関するリスク

          ・火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等により投資対
            象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値、収益及び費用が影響を受ける可能性があり
            ます。
       ③  本受益権の取引方法に関するリスク

         本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しており、当初取扱金融商品取引業者によ
       る注文の取次ぎを通じてSTARTにおいて取引を行うことができるほか、当初取扱金融商品取引業者
       が認める一定の場合には当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる方法によっても取引を行
       うことができます。なお、今後、他の金融商品取引業者がSTARTにおける取引参加者となり、本受
       益権の取引の取次ぎが可能となる可能性はありますが、当該他の金融商品取引業者が直接の相手方
       となる方法による取引を実施するとは限りません。したがって、本信託の受益権である本受益権に
       対する投資に関しては、以下の取引方法に関するリスクが存在します。
       （イ)    本受益権の市場価格の変動その他本受益権の取引価格に関するリスク

          ・STARTにおける取引価格は、STARTにおける需給バランスにより影響を受けます。
          ・STARTにおける取引価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な
            要因の影響を受けて変動します。
          ・STARTにおける取引価格は、投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益
            を加味して算出された本受益権のNAVと乖離する可能性があります。
          ・当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる方法による取引においては、本受益権の
            譲渡価格は、STARTにおける取引価格及び投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出さ
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            れた含み損益を加味して算出された本受益権のNAV等を参考に当初取扱金融商品取引業者が
            決定することが予定されています。このため、本受益権の直近のSTARTにおける取引価格又
            は NAVによる売買の可能性は保証又は約束されません。加えて、投資対象不動産の期末鑑定
            評価額の下落や、STARTにおける取引価格の下落を含む、各種の要因により、本受益権の譲
            渡価格も下落する可能性があります。このように、本受益権を譲渡しようとする際、当初
            取扱金融商品取引業者が決定する譲渡価格が、本受益権のNAV、STARTにおける取引価格又
            は本受益権の客観的な価値と一致する保証はありません。
       （ロ)    STARTでの取引に関するリスク

          ・STARTでの取扱いは、ODXの定める取扱廃止基準に抵触する場合には廃止され、当該廃止以
            降はSTARTでの取引は行えません。そのため、かかる廃止後は、当初取扱金融商品取引業者
            が直接の相手方となる方法以外での取引ができないこととなる可能性があります。
          ・STARTは、2023年11月にセキュリティ・トークンの売買取引を行う私設取引システム（いわ
            ゆるPTS）としてODXが変更認可を得て、2023年12月に売買取引が開始する予定の新たな私
            設取引システムであり、セキュリティ・トークンの売買取引に係る私設取引システムとし
            ては取引実績がなく、取引機会が必ずしも多いものではない可能性があります。
          ・信託の各計算期日の7営業日前の日から当該計算期日の2営業日前までの期間はSTARTにおけ
            る売買取引が停止されます。その他に、ODXの判断により一時的にSTARTにおける売買が停
            止されることがあります。売買停止期間中には、投資家は売却機会又は購入機会を得られ
            ない可能性があります。
          ・STARTの売買制度では、売買約定日の2営業日後に約定に関係した取引参加者間の相対にて
            清算決済が行われます。しかし、約定から清算決済が完了するまでに間に取引参加者に事
            故が生じた場合等清算決済を予定どおり実施できない場合には、本受益権を希望する時期
            に希望する方法で売却（又は購入）できない可能性があります。
       ④  本受益権に関するリスク

       （イ）本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク
          ・本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができず、その承諾は「Progmat」
            を介した譲渡のみによって行われるため、「Progmat」を介さずに譲渡することができませ
            ん。受託者の事前承諾を得るためには、取扱金融商品取引業者に対する申請を通じ、
            「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換
            請求を行う必要があります。これらの手続に沿った請求が行われない場合には、受託者に
            よる本受益権の譲渡の承諾は行われず、本受益権の譲渡は成立しません。また、各計算期
            日（信託終了日を含みます。）の7営業日前の日（同日を含みます。）から当該計算期日の
            2営業日前の日（同日を含みます。）までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすること
            はできず、各計算期日（信託終了日を含みません。）の5営業日前の日（同日を含みま
            す。）から当該計算期日（同日を含みます。）までの期間は、受益権原簿の名義書換請求
            （本受益権の譲渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られませ
            ん。）を行うことはできません。ただし、事務取扱要領に基づく、買取償還のための取扱
            金融商品取引業者に対する譲渡については、この限りではありません。したがって、本受
            益者は、本受益権を希望する時期に希望する方法で売却（又は購入）できない可能性があ
            ります。
          ・本受益権の譲渡手続の詳細については、後記「第３                              証券事務の概要　１            名義書換の手
            続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料＜受益権の譲渡手続（運用期
            間中の換金について）＞」をご参照ください。
       （ロ）本受益権の信託配当及び元本償還に関するリスク

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          ・本受益権について、信託配当及び元本償還の有無、金額及びその支払いは保証されませ
            ん。信託配当は、本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、分配停止事由が
            生じた場合には、原則として信託配当は行われません。
          ・本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、
            本件不動産受益権の売却代金を原資として行われる本件営業者からの配当金が原資となる
            ため、本件不動産受益権の売却機会及び売却価格による影響を受けます。本件不動産受益
            権の売却機会及び売却価格は保証されないため、本件不動産受益権の全部若しくは一部の
            売却ができない場合又は売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、又は全く
            行われない場合があります。本受益権の元本償還の時期については最長約2年間の期間延長
            が可能とされており、また、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高の
            返済期日が最終返済期日（2031年12月22日）まで延長された場合には、2032年1月31日まで
            を限度として、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高を返済するまで
            に必要と見込まれる期間につき、期間延長があり得るものとされていますが、かかる期間
            延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保証さ
            れるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本償還を実施するた
            め、廉価での売却が行われる可能性があります。また、強制売却事由が生じた場合には、
            レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却
            する権限を取得する旨が合意される予定です。
       ⑤  仕組みに関するリスク

       （イ）受益証券発行信託及び不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク
          ・本受益権は、受益証券発行信託及び不動産管理処分信託の仕組み（スキーム）を用いて不
            動産に実質的に投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受
            託者、精算受益者及び同受託者からの業務委託先（ファンド・マネージャーを含みま
            す。）、本件匿名組合出資の出資先である本件営業者、不動産管理処分信託の委託者、ア
            セット・マネージャー及び受託者（不動産信託受託者）、同受託者からの業務委託先（マ
            スターリース会社を含みます。）、並びに本受益権の買取引受及び本受益権の募集事務を
            行う引受人等多数のスキームの関係者（以下「スキーム関係者」といいます。）が様々な
            役割で複雑に関与し、本受益権の収益及び価値並びに受益証券発行信託及び不動産管理処
            分信託の仕組みの存続並びにSTARTにおける取扱いの継続は、これらのスキーム関係者に依
            存しています。そのため、本受益権の収益及び価値は、スキーム関係者の信用状況や業務
            提供状況、スキーム関係者との関係性等スキーム関係者に起因する事由による影響を受
            け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によっては、受益証券発行信託
            及び不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。
          ・受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受ける
            ため、本受益権に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担すること
            になります。
       （ロ）セキュリティ・トークン及びそのプラットフォームに関するリスク

          ・本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年
            法律第75号。その後の改正を含みます。）に定める振替機関において取り扱われません。
            加えて、後記「第３           証券事務の概要　１           名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の
            名称及び住所並びに手数料」に記載のとおり、本受益権は、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
            が開発し、株式会社Progmatが保有するDLTを用いたコンピュータシステムである
            「Progmat」にてその財産的価値の記録及び移転が行われます。「Progmat」を構成する
            ノード上で、本受益権の移転に必要な秘密鍵による署名がなされたトランザクションが実
            行された場合、当該価値データを移転する他のトランザクションが存在しなければ当該ト
            ランザクションは正常取引として処理されます。したがって、サイバー攻撃による
            「Progmat」上のノードへの不正アクセス等により、本受益権の移転に必要な秘密鍵を不正
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            に利用されることにより、不正なトランザクションが行われ受益権原簿に誤った記録がな
            された場合又はその記録が改ざん若しくは消去された場合や、「Progmat」のコンピュータ
            シ ステムの想定外の作動により受益権原簿の記録が変更又は消去された場合には、意図し
            ない財産的価値の移転が生じ、実体法上の権利関係と受益権原簿の記録に乖離が生じる可
            能性があり、また、これを適時に訂正又は修正できないことにより、不正アクセス者によ
            る譲渡若しくは換金を防ぐことができない可能性、本受益者が本受益権の配当を受けられ
            ない可能性及び希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
          ・受託者が管理するシステムや当該システムの利用にあたり使用する通信回線に重大な障害
            等が発生し、受益権原簿の記録に遅延が生じた場合等には、当事者が当初想定した時点で
            本受益権の譲渡の効力が発生しない可能性があります。
          ・本受益権の譲渡に係る受託者に対する譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求は、取
            扱金融商品取引業者に対する申請を通じて行いますが、後記「第３                                     証券事務の概要　１
            名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」に記載のとお
            り、カストディアンが取扱金融商品取引業者からの各種通知を受領する時間によっては、
            受託者の承諾及び受益権原簿の記録が翌営業日となる場合があります。また、取扱金融商
            品取引業者においてシステム障害が生じた場合、取扱金融商品取引業者に対する申請の処
            理や、取扱金融商品取引業者からカストディアンに対する通知等に大幅な遅延が生じ、又
            はこれらができなくなる可能性があります。この場合には、カストディアンに対する通知
            に記載された情報にかかわらず、受益権原簿への記録が行われた日が譲渡日と取り扱われ
            るため、当事者が当初想定した日に本受益権の譲渡の効力が発生しない可能性がありま
            す。
          ・三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社及び株式会社Progmatとの間の「Progmat」の使用に係る契約
            が終了して受託者及びカストディアンが「Progmat」を利用することができなくなった場合
            には、本受益権の信託配当及び元本償還、譲渡及び譲渡に係る受益権原簿の記録等に大幅
            な遅延が生じ、又はこれらができなくなり、損害を被る可能性があります。
          ・「Progmat」の分散台帳（ブロックチェーン）は「R3                              LLC」が提供しているソフトウェアを
            ベースに開発されており、受託者であり、かつ、カストディアンでもある三菱ＵＦＪ信託
            銀行株式会社のセキュア領域内で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社のみが使用可能となってい
            ます。そのため、今後、本書の日付現在想定していない脆弱性が見つかり、復旧・修復が
            すぐに出来なかった場合、取引が一定期間不可となる又は遅延するリスクがあります。
          ・ODXが運営するSTARTにおいてシステム障害が生じた場合には、これに伴って「Progmat」上
            における受益者の確定が困難になること等により本受益権の信託配当及び元本償還、譲渡
            及び譲渡に係る受益権原簿の記録等に大幅な遅延が生じ、又はこれらができなくなり、損
            害を被る可能性があります。
       （ハ）その他の仕組みに関するリスク

          ・アセット・マネージャーは、本信託の精算受益者となる予定であるため、アセット・マ
            ネージャーが、本受益者の利益以上に自己の利益を計り、本受益者に損害を生じさせる可
            能性があります。
          ・本件営業者の業務委託先であるアセット・マネージャーは、ファンド・マネージャーと同
            一の法人であるため、利益相反関係が存在することから、ファンド・マネージャーが、本
            受益者の利益以上に自己又は本件営業者の利益を図り、本受益者に損害を生じさせる可能
            性があります。
       ⑥  税制関連リスク

       ・本信託、本件匿名組合出資及び本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託に適用される法令・
         税・会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となる
         ことで、本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の税負担が
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         増大し、又は本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の維持
         が困難になる可能性があります。
       ・本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の日本の課税上の取
         扱いについては、法令上明確に規定されているわけではありません。仮に、日本の税法上、本信
         託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が他の特定受益証券発行
         信託と同様に取り扱われないこととなる場合には、本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受
         益権に係る不動産管理処分信託に対して投資した者に対する課税上の取扱いが異なる可能性があ
         ります。
         本受益権に投資しようとする投資家は、各投資家の状況に応じて、本受益権に投資することに

        よるリスクや本受益権に投資することが適当か否かについて各自の会計・税務顧問に相談する必
        要があります。
       ⑦  その他

       ・本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託及び本受益権の募集
         は、信託法、金融商品取引法はもとより、関連する各種法令・規制・制度等（金融商品取引業協
         会の規則を含みます。）の規制を受けています。本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益
         権に係る不動産管理処分信託又は本受益権の募集がこれらの法令・規制・制度等に違反するとさ
         れた場合、本信託、本件匿名組合出資又は本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の商品性
         や取引に影響が生じる可能性があります。
       ・本書の日付現在、本受益権は、上場株式等と異なり、金融商品取引法に定める相場操縦規制及び
         インサイダー取引規制の対象ではありません。このため、受益証券発行信託の委託者、受託者、
         精算受益者及び同受託者からの業務委託先（ファンド・マネージャーを含みます。）等の本受益
         権に関する重要な事実をその立場上知り得る者が、その重要な事実の公表前に本受益権の取引を
         行った場合であっても、金融商品取引法上はインサイダー取引規制に抵触しません。しかし、か
         かる取引は、金融商品取引法で禁じられているインサイダー取引に類似する取引であることか
         ら、かかる取引が行われた場合には、STARTにおいて形成される本受益権の取引価格の公正性や
         本受益権の流動性の低下等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、前記「（２）受益権　
         ⑧  セキュリティ・トークンの私設取引システム（START）での取扱いについて」に記載のとお
         り、STARTにおいてはODXが投資者保護の観点から定めた基準（申請者の情報提供体制や法令遵守
         体制を含みますがこれらに限られません。）に基づく審査を経て承認を受けた銘柄のみが取り扱
         われる上、恣意的な価格操作を抑止するための各種の売買取引制度や適時の情報提供の制度が設
         けられていますが、これらの施策が十分に機能することが保証されているものではありません。
       ・本書の日付現在、本受益者となる者との間で保護預り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品
         取引業者のみですが、今後、他の金融商品取引業者が追加される可能性があります。その場合、
         かかる他の金融商品取引業者については、本受益権の移転等に係るトランザクションの作成及び
         送信等の手法、本受益権の保有又は取引に関して負担する費用、本受益権の最終信託配当及び償
         還の手続その他本受益権に投資をする投資家の権利又は負担等に関する事項が異なる可能性があ
         ります。
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      （２）投資リスクに対する管理体制
       ①  受託者及び当初取扱金融商品取引業者のリスク管理体制
       （イ）意図しない財産的価値の移転及びシステム障害に対する管理体制
           前記「（１）リスク要因　⑤                仕組みに関するリスク　（ロ）セキュリティ・トークン及び
          そのプラットフォームに関するリスク」に記載の意図しない財産的価値の移転が生じ得る原
          因、低減策及び万が一意図しない移転が生じた場合の対応は以下のとおりです。
          a 意図しない財産的価値の移転が生じ得る原因

           意図しない財産的価値の移転を生じさせるには、「DLTへの書き込みが可能なノードからの
          アクセス」と「トランザクションに署名するための秘密鍵」が必要です。秘密鍵については、
          外部犯によるシステムへの不正侵入による奪取のほか、内部犯による悪意やなりすましによる
          不正利用の可能性があります。また、「システムの想定外の作動」による移転も考えられま
          す。
          b 意図しない財産的価値の移転に対する低減策

           「DLTへの書き込みが可能なノードからのアクセス」については、当該DLTが「パブリック
          型」か「プライベート／コンソーシアム型」かにより、リスクの特性が大きく異なります。
          「Progmat」は「プライベート／コンソーシアム型」のDLTを採用したうえで、ノードが特定の
          権限者に限定されており、それ以外の者がノードとしてアクセスすることはできません。そし
          て、「Progmat」においては、ノードは三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が予め承認した特定の
          ノード（受託者及びカストディアン）に限定され、かつ書き込みを行ったノードも特定可能な
          ため、「パブリック型」と比べて意図しない財産的価値の移転が生じる蓋然性は限定的といえ
          ます。
           「秘密鍵の保全」としては、受益者から委託を受けた金融商品取引業者からの委託により秘
          密鍵の管理を行う「カストディアン」としての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が、「Progmat」
          の提供するセキュリティ・トークンを移転するために必要な秘密鍵等の情報を投資家に代わっ
          て管理する機能を用いて、外部犯による奪取や内部犯による不正利用を防止します。
          「Progmat」においてカストディアンが使用する機能についても、そのセキュリティ対策の十
          分性について、外部の専門家による技術的な検証・評価を実施しています。
           「システムの想定外の作動」に対しては、システムの提供元である三菱ＵＦＪ信託銀行株式
          会社が、所定のルールに基づき、想定シナリオの網羅的な実行可能性を予め確認する業務サイ
          クルテストの実施といったシステムトラブルの未然防止策を講じています。
          c 意図しない財産的価値の移転が生じた場合の対応

           意図しない財産的価値の移転が生じた際は、本受益権に係る受益権原簿の管理者である、受
          託者としての三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が、受益権原簿としての「Progmat」の記録内容
          （権利情報）を本来の正しい状態に復旧します。
           具体的には、各受益権の受託者のノードのみが保持する「強制移転機能」を実行します。本
          機能は、意図しない移転に係る情報を強制的に取り消し、過去に遡って取消時点から最新時点
          までの移転処理を再度実行することを可能としています。
           したがって、委託者及び受託者は、意図しない財産的価値の移転が生じたとしても、
          「Progmat」を復旧することで顧客資産の流出を防ぐことが可能と考えています。
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       （ロ）システム障害に対する管理体制
           受託者の免責条項に該当しないシステム障害が生じた場合には、システムより日次出力する
          退避データを受益権原簿とみなし、受託者及びカストディアンがシステム外でデータ連携及び
          受益権原簿の更新を実施することにより業務を継続します。システム復旧後は、更新済み退避
          データを、上記「（イ）意図しない財産的価値の移転及びシステム障害に対する管理体制　c
          意図しない財産的価値の移転が生じた場合の対応」に記載の「強制移転機能」と同様の手法を
          用いてシステムに登録することで、「Progmat」の記録内容についても正しい状態に復旧しま
          す。なお、受益権原簿記載事項を記載した書面の交付並びに受益権原簿の閲覧及び謄写の交付
          等の一定の業務についてはシステム復旧後に対応することとしています。
       ②  ファンド・マネージャーのリスク管理体制

         ファンド・マネージャーは、受託者から委託を受けて、本信託に関する配当方針の決定その他の
       受託者のキャッシュマネジメントに関する業務、本件匿名組合契約に関し、本信託の受益者代理人
       及び精算受益者に対する連絡等に関する業務、受託者が実施する本信託に係る開示に関して、受託
       者の有価証券報告書その他の法令に従い提出すべき継続開示書類等の書面、ODXの定める規則に基
       づく本受益権に係る適時の情報提供等の書面、IR等の観点から作成すべき書面（ホームページ等を
       含みます。）、並びに受託者及びファンド・マネージャーが別途合意するその他の書面の作成又は
       作成補助等を行いますが、その業務に関する範囲で、リスクの管理を実施します。本書の日付現在
       の、ファンド・マネージャーのリスク管理体制は、以下のとおりです。
       （イ）リスク管理規程の策定・遵守
           ファンド・マネージャーは、リスク管理規程を策定し、リスク管理に関する基本方針及び態
          勢を定めています。リスク管理規程では、管理すべき主要なリスクを、外的要因に関するリス
          ク、取引先に起因するリスク、不動産に固有のリスク、業務に起因するリスク、人的・組織的
          な事由に起因するリスク、気候変動関連に起因するリスク、固有リスクに分類したうえで、リ
          スクの管理方法やリスク顕在時の対応について定めています。
       （ロ）組織体制

           ファンド・マネージャーは、利害関係者との取引等の一定の重要事項については、リスク・
          コンプライアンス部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理及びコ
          ンプライアンス上の重大な問題がないことを確認のうえ、社外専門家を委員長とするリスク・
          コンプライアンス委員会の審議及び全員一致での承認を得たうえで、投資運用委員会の決議を
          要するという厳格な手続を経ることとしています。
           なお、上記①及び②に記載のリスク管理体制については、リスクが顕在化しないことを保証

          又は約束するものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、本受益者に損害が及ぶ
          おそれがあります。
           なお、信託財産の管理体制については、前記「１                           概況　（４）信託財産の管理体制等」を

          ご参照ください。
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    第２【信託財産の経理状況】
      本信託財産の第1期の信託計算期間は、信託設定日（同日を含みます。）から2024年7月31日（同日を
     含みます。）までです。本書の日付現在、本信託財産は、第1期の信託計算期間を終了していませんの
     で、第1期に関する財務諸表は作成されていません。したがって、該当事項はありません。
      本信託財産の第2期の信託計算期間以後については、各計算期日の翌日（同日を含みます。）から、
     その後に最初に到来する計算期日（同日を含みます。）までの期間を信託計算期間とします。
      本信託財産の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省
     令第59号。）に基づいて作成されます。
      本信託財産は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、財務諸表についてセンクサス監査
     法人の監査を受けます。
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    １【貸借対照表】
       該当事項はありません。
    ２【損益計算書】

       該当事項はありません。
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    第３【証券事務の概要】
    １  名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
      本「１    名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料」に記載の手続等
     は、当初取扱金融商品取引業者である株式会社ＳＢＩ証券に関するものです。本書の日付現在、保護預
     り契約を締結する当事者は当初取扱金融商品取引業者のみですが、今後、他の金融商品取引業者が追加
     される可能性があり、その場合、かかる他の金融商品取引業者については、かかる手続等が異なる可能
     性があります。以下同じです。
    ①  本受益権の取引の方法
      本受益権は、STARTにおいて取り扱われることを予定しており、取引開始日より当初取扱金融商品取
     引業者による注文の取次ぎを通じてSTARTにおいてODXの定める売買方法によって取引を行うことができ
     るほか、当初取扱金融商品取引業者が認める一定の場合には当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方
     となる方法によっても取引を行うことができます。
    ②  本受益者の管理等
      本受益権は、受託者の指定するシステムである「Progmat」において管理されます。
      そのため、本受益者となる者は、金融商品取引業者と本受益権に係る保護預り契約を締結する必要が
     あり、本受益権の譲渡に係る譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求を、当該保護預り契約を締結
     した取扱金融商品取引業者に委託することとされています。したがって、本受益者が本受益権の譲渡に
     係る譲渡承諾依頼及び受益権原簿の名義書換請求を行う場合には、取扱金融商品取引業者に対して申請
     を行い、取扱金融商品取引業者が受託者に対してかかる請求を行います。
      また、当該名義書換は、受託者の承諾をもって成立するものとし、当該承諾は受託者による
     「Progmat」への記録によって行われます。具体的な手続は、以下のとおりです。なお、遺贈又は贈与
     に基づく譲渡についてはこの限りではありません。詳しくは口座を開設されている取扱金融商品取引業
     者へお尋ねください。
      (イ)   STARTにおける譲渡

         「Progmat」に登録されていない投資家（以下、本(イ)において「新規投資家」といいます。）
       がSTARTにおいて当初取扱金融商品取引業者又は当初取扱金融商品取引業者に顧客口を開設してい
       る投資家に対して本受益権の取得申込を行う場合、当初取扱金融商品取引業者は、当該新規投資家
       が行う本受益権の譲渡取引についての約定の成立時まで又はこれと同時に当該新規投資家との間で
       保護預り契約を締結します。当初取扱金融商品取引業者は、新規投資家を譲受人とする本受益権の
       譲渡取引に係る受渡日の前営業日における、カストディアンの定める受付時間の終了時（以下「開
       局時間終了時」といいます。）までに、かかる新規投資家の投資家情報をカストディアンに通知
       し、カストディアンは、かかる投資家情報を速やかに受託者に通知します。受託者は、カストディ
       アンから受領した当該投資家情報を「Progmat」に記録します。
         当初取扱金融商品取引業者は、STARTにおいて本受益者と第三者の間で本受益権の譲渡について
       の約定が成立した場合、当該本受益権の受渡日における開局時間終了時（本受益権の受渡日の開局
       時間終了時を、以下「移転情報送付期限」といいます。）までに、自社に開設された口座を異動元
       とする本受益権の移転につき、（i）譲渡の約定が成立した本受益権の異動元及び異動先の投資家
       情報並びに（ii）譲渡の約定が成立した本受益権の数量（個数）等及び受渡日を記載した移転情報
       （本受益権の移転に係る情報を「Progmat」に記録するために必要な情報の一式をいい、以下「移
       転情報」と総称します。）を作成し、カストディアンに対して送付します。カストディアンは、移
       転情報を受領した場合、速やかに、当該移転情報を「Progmat」に記録し、受託者に対して移転実
       行請求を行います。ただし、移転情報送付期限までに移転情報をカストディアンに送付できなかっ
       た当初取扱金融商品取引業者は、本受益権の受渡日の翌営業日に（ただし、当該翌営業日の開局時
       間終了時までに）、移転情報のうち、受渡日を当該翌営業日に修正した移転情報をカストディアン
       に対して送付します。カストディアンは、当該移転情報を受領した場合、速やかに、当該移転情報
       を「Progmat」に記録し、受託者に対して移転実行請求を行います。受託者は、上記請求を受けた
       場合、速やかにかかる移転実行請求を承認し、「Progmat」に記録します。なお、かかる
       「Progmat」への記録をもって本受益権に係る受託者の承諾が行われたものとみなされ、本受益権
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       の譲渡の効力が生じます。また、本受益権のSTARTにおける売買取引に関しては次の点に留意が必
       要です。
         ・売買取引の成否は、STARTにおける銘柄特性、市場の状況や注文状況等に影響を受けますの
          で、約定が保証されているものではありません。
         ・STARTの売買取引は、ODXが定める売買方法により1日2回（午前11時30分及び午後3時）の執行
          となります。
         ・信託の各計算期日の7営業日前の日から当該計算期日の2営業日前までの期間はSTARTにおける
          売買取引が停止されます。その他投資者保護等の観点からODXの判断により一時的にSTARTにお
          ける売買停止となることがあります。
         ・STARTにおける取扱いが廃止された場合には、取扱廃止日の翌営業日以降はSTARTへの取次ぎを
          通じた売買取引は行えません。
      (ロ)   当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる店頭取引による譲渡

       a 本受益者から当初取扱金融商品取引業者への譲渡
          当初取扱金融商品取引業者は、当初取扱金融商品取引業者と本受益者との間で本受益権の譲渡
         についての約定が成立した場合、移転情報送付期限までに、移転情報を作成し、カストディアン
         に対して送付します。カストディアンは、移転情報を受領した場合、速やかに、当該移転情報を
         「Progmat」に記録し、受託者に対して移転実行請求を行います。ただし、移転情報送付期限ま
         でに移転情報をカストディアンに送付できなかった当初取扱金融商品取引業者は、本受益権の受
         渡日の翌営業日に（ただし、当該翌営業日の開局時間終了時までに）、移転情報のうち、受渡日
         を当該翌営業日に修正した移転情報をカストディアンに対して送付します。カストディアンは、
         当該移転情報を受領した場合、速やかに、当該移転情報を「Progmat」に記録し、受託者に対し
         て移転実行請求を行います。受託者は、上記請求を受けた場合、速やかにかかる移転実行請求を
         承認し、「Progmat」に記録します。なお、かかる「Progmat」への記録をもって本受益権に係る
         受託者の承諾が行われたものとみなされ、本受益権の譲渡の効力が生じます。
          また、アセット・マネージャーにおける開示及び通知に基づき当初取扱金融商品取引業者が本
         信託に関する重要な後発事象（火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒
         乱若しくはテロ等による投資対象不動産の滅失、劣化若しくは毀損、不動産市況の急変又はテナ
         ント退去による稼働率の大幅な低下等、投資対象不動産の価値、収益及び費用に重要な影響を及
         ぼす事象をいいます。以下同じです。）の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼ
         し得ると判断した場合及び本件不動産受益権の売却が決定された場合等一定の場合並びに当初取
         扱金融商品取引業者が譲渡価格を算出する期間中は、当初取扱金融商品取引業者の判断により新
         規の売買を停止する場合があります。詳しくは口座を開設されている当初取扱金融商品取引業者
         へお尋ねください。
       b 当初取扱金融商品取引業者から新規投資家への譲渡
          「Progmat」に登録されていない投資家（以下、本bにおいて「新規投資家」といいます。）が
         当初取扱金融商品取引業者又は当初取扱金融商品取引業者に顧客口を開設している投資家に対し
         て本受益権の取得申込を行う場合、当初取扱金融商品取引業者は、当該新規投資家が行う本受益
         権の譲渡取引についての約定の成立時まで又はこれと同時に当該新規投資家との間で保護預り契
         約を締結します。当初取扱金融商品取引業者は、新規投資家との間で本受益権の譲渡に関する約
         定が成立した場合、当初取扱金融商品取引業者は、新規投資家を譲受人とする本受益権の譲渡取
         引に係る受渡日の前営業日における、開局時間終了時までに、かかる新規投資家の投資家情報を
         カストディアンに通知し、カストディアンは、かかる投資家情報を速やかに受託者に通知しま
         す。受託者は、カストディアンから受領した当該投資家情報を「Progmat」に記録します。
          当初取扱金融商品取引業者は、当該登録がなされた場合、移転情報送付期限までに、移転情報
         を作成し、カストディアンに対して送付します。カストディアンは、移転情報を受領した場合、
         速やかに、当該移転情報を「Progmat」に記録し、受託者に対して移転実行請求を行います。た
         だし、移転情報送付期限までに移転情報をカストディアンに送付できなかった当初取扱金融商品
         取引業者は、本受益権の受渡日の翌営業日に（ただし、当該翌営業日の開局時間終了時まで
         に）、移転情報のうち、受渡日を当該翌営業日に修正した移転情報をカストディアンに対して送
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         付します。カストディアンは、当該移転情報を受領した場合、速やかに、当該移転情報を
         「Progmat」に記録し、受託者に対して移転実行請求を行います。受託者は、上記請求を受けた
         場 合、速やかにかかる移転実行請求を承認し、「Progmat」に記録します。また、かかる
         「Progmat」への記録をもって本受益権に係る受託者の承諾が行われたものとみなされ、本受益
         権の譲渡の効力が生じます。
    ③  受益権原簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

      受益権原簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
                        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　本店

        取扱場所
                        東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
        取次所                該当事項はありません。

                        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社

        代理人の名称及び住所
                        東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
                        本受益権の取得及び譲渡の管理のプラットフォームと
                        して利用される「Progmat」の利用に伴う報酬及び手
        手数料
                        数料、並びに受益権原簿の名義書換について本受益者
                        により支払われる手数料はありません。
       ＜受益権の譲渡手続（運用期間中の換金について）＞

        本受益権はSTARTにおいて取り扱われることを予定しており、取引開始日より当初取扱金融商品取

       引業者による注文の取次ぎを通じてSTARTにおいてODXの定める売買方法によって取引を行うことが
       できるほか、当初取扱金融商品取引業者が直接の相手方となる方法によっても取引を行うことがで
       きます。ただし、各計算期日（信託終了日を含みます。）の7営業日前の日（同日を含みます。）か
       ら当該計算期日の2営業日前の日（同日を含みます。）までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定を
       することはできず、各計算期日（信託終了日を含みます。）の5営業日前の日（同日を含みます。）
       から当該計算期日（同日を含みます。）までの期間は、受益権原簿の名義書換請求（本受益権の譲
       渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。）を行うことはできませ
       ん。ただし、事務取扱要領に基づく、買取償還のための取扱金融商品取引業者に対する譲渡につい
       ては、この限りではありません。
    ２  本受益者に対する特典

      該当事項はありません。
    ３  内国信託受益証券の譲渡制限の内容

      本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡
     することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を
     介した譲渡のみによって行われます。
    ４  その他内国信託受益証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

      該当事項はありません。
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    第４【その他】
      該当事項はありません。
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    第三部【受託者、委託者及び関係法人の情報】
    第１【受託者の状況】
    １【受託者の概況】
      （１）資本金の額等
         2023年3月末日現在、資本金は324,279百万円です。また、発行可能株式総数は、4,580,000,000
        株であり、3,497,754,710株を発行済です（詳細は、下表のとおりです。）。最近5年間における
        資本金の額の増減はありません。
       ①  株式の総数

                   種類                     発行可能株式総数（株）
                  普通株式                             4,500,000,000

               第一回第四種優先株式                                  80,000,000（注）

               第二回第四種優先株式                                  80,000,000（注）

               第三回第四種優先株式                                  80,000,000（注）

               第四回第四種優先株式                                  80,000,000（注）

               第一回第五種優先株式                                  80,000,000（注）

               第二回第五種優先株式                                  80,000,000（注）

               第三回第五種優先株式                                  80,000,000（注）

               第四回第五種優先株式                                  80,000,000（注）

               第一回第六種優先株式                                  80,000,000（注）

               第二回第六種優先株式                                  80,000,000（注）

               第三回第六種優先株式                                  80,000,000（注）

               第四回第六種優先株式                                  80,000,000（注）

                    計                            4,580,000,000

       （注）   第一回乃至第四回第四種優先株式、第一回乃至第四回第五種優先株式及び第一回乃至第四回第六種優先株式の発行可能種類株式総
          数は併せて80,000,000株を超えないものとします。
       ②  発行済株式

                                有価証券報告
                    事業年度末現在                     上場金融商品取引所
                                書提出日現在
            種類         発行数（株）                    名又は登録認可金融              内容
                                発行数（株）
                    (2023年3月31日)                     商品取引業協会名
                               (2023年6月27日)
           普通株式           3,497,754,710           3,497,754,710         非上場・非登録            （注）
            計         3,497,754,710           3,497,754,710            －          －

       （注）   単元株式数は1,000株であり、議決権を有しています。
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      （２）受託者の機構
         受託者は、監査等委員会設置会社の機関設計を選択し、重要な業務執行の決定を取締役会から
        取締役社長へ大幅に委任することで業務執行の機動性を高めるとともに、取締役監査等委員が取
        締役会決議に参加することで実効性のある経営監督態勢の構築を図っております。なお、以下の
        記載は、2023年6月27日現在の情報です。
       ①  法律に基づく機関の設置等

       （イ）取締役会及び取締役
          ・取締役会は、経営の基本方針を決定するとともに、経営監督機能を担っており、法令で定め
           られた専決事項以外の重要な業務執行の決定は、原則として取締役社長へ委任しておりま
           す。ただし、特に重要な業務執行の決定については、取締役会が行います。
          ・取締役会は、受託者グループの事業に関する深い知見を備えるとともに、金融、財務会計、
           リスク管理及び法令遵守等に関する多様な知見・専門性を備えた、全体として適切なバラン
           スの取れた取締役20名（うち社外取締役5名）にて構成しております。
       （ロ）監査等委員会

          ・監査等委員会は、取締役の職務執行の監査、監督を行います。また、監査報告の作成を行う
           とともに、株主総会に提出する会計監査人の選解任及び会計監査人を再任しないことに関す
           る議案の内容の決定、実査を含めた受託者又は子会社の業務・財産の状況の調査等を行いま
           す。なお、監査等委員会は、監査等委員以外の取締役の選解任等及び報酬等に関する意見を
           決定し、監査等委員会が選定する監査等委員は、株主総会において当該意見を述べる権限を
           有しております。
          ・監査等委員会は、社外の監査等委員を委員長とし、監査等委員8名（うち社外の監査等委員5
           名、財務及び会計に関する相当程度の知見を有する監査等委員1名）にて構成しておりま
           す。また、監査の実効性を確保するため、監査等委員の中から常勤の監査等委員3名を選定
           しております。
          ・監査等委員会は、日常的に内部統制システムを利用して監査を行います。また実効的な監査
           を行うため、必要に応じて、内部監査部署である監査部に対して具体的な指示を行います。
           また、監査等委員会と監査部は、相互の連携体制を確保するため、適切な情報共有等を行い
           ます。
       ②  その他の機関の設置等

       ・受託者は、独立社外取締役による実効性の高い監督が行われる体制を構築するため、独立社外取
         締役のみを構成員とした「独立社外取締役会議」を設置しており、独立した客観的な立場に基づ
         く情報共有及び意見交換を行っております。
       ・受託者は、運用機関としての一層のガバナンス強化を目的に、取締役会傘下の第三者機関とし
         て、社外役員及び社外の有識者が構成員の過半を占める「スチュワードシップ委員会」を設置し
         ており、受託財産運用における議決権行使等が投資家の利益を確保するために十分かつ正当であ
         るかを検証しております。
       ・受託者は、取締役会の傘下に、取締役社長、取締役副社長執行役員、取締役専務執行役員、部門
         長、コーポレートセンターの担当常務役員及び経営企画部グローバル企画室担当常務役員で構成
         される「経営会議」を設置し、取締役会で決定した基本方針に基づき、経営全般に関する執行方
         針等を協議決定しております。また、取締役会から取締役社長に委任された重要な業務執行の決
         定に関する事項についても協議決定しております。
       ・受託者は、業務執行態勢の強化の観点から、執行役員制度を導入しており、取締役社長の指揮命
         令の下、副社長執行役員1名（うち取締役兼務者1名）、専務執行役員6名（うち取締役兼務者4
         名）、常務執行役員18名（うち取締役兼務者4名）及び執行役員36名が、業務執行に従事してお
         ります。
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       ③  模式図
         ・受託者の業務執行及び監査の仕組み、並びに内部統制システムの仕組みは次のとおりです。
                                              （2023年6月27日現在）

         ・なお、本信託では、銀行勘定貸を除き、受益者代理人及び精算受益者の指図に基づき信託財産













          の運用を行い、受託者の裁量による信託財産の投資運用は行いません。
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    ２【事業の内容及び営業の概況】
      （１）事業の内容
         2023年3月末日現在、受託者グループは、親会社である株式会社三菱ＵＦＪフィナンシャル・グ
        ループの下、受託者、子会社105社（うち連結子会社105社）及び関連会社4社（うち持分法適用関
        連会社4社）で構成され、信託銀行業を中心とした金融サービスに係る事業を行っております。
         受託者グループの中核である受託者は、金銭信託・年金信託等の信託業務、預金・貸付・内国
        為替等の銀行業務及び不動産売買の媒介・証券代行等その他併営業務等を行っておりますが、顧
        客特性・業務特性に応じて事業部門を設置しており、各事業部門は対象の顧客・業務について、
        包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
         受託者グループは、「リテール部門」「法人マーケット部門」「受託財産部門」「市場部門」
        及び「その他」を事業の区分としております。
         各部門の位置付けは次のとおりであります。
         リテール部門            ：  個人に対する金融サービスの提供

         法人マーケット部門            ：  法人に対する不動産、証券代行及び資産金融に関する総合的なサー
                        ビスの提供
         受託財産部門            ：  国内外の投資家及び運用会社等に対する資産運用・資産管理サービ
                        スの提供
         市場部門            ：  国内外の有価証券投資等の市場運用業務・資金繰りの管理
         その他            ：  上記各部門に属さない管理業務等
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      （２）    主要な経営指標等の推移
       ①  当連結会計年度の前4連結会計年度及び当連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移
                       2018年度        2019年度        2020年度        2021年度        2022年度
                      （自2018年        （自2019年        （自2020年        （自2021年        （自2022年
                      4月1日        4月1日        4月1日        4月1日        4月1日
                      至2019年        至2020年        至2021年        至2022年        至2023年
                      3月31日）        3月31日）        3月31日）        3月31日）        3月31日）
      連結経常収益            百万円       870,361        881,770        797,507        875,804       1,466,227
       うち連結信託報酬           百万円       112,636        118,336        128,566        132,557        128,802

      連結経常利益            百万円       137,528        161,926        157,394        238,541        205,242

      親会社株主に帰属する

                  百万円       103,979        114,227        117,934        164,345        140,072
      当期純利益
      連結包括利益            百万円        48,424       △11,300        334,110        35,772        39,856

      連結純資産額            百万円      2,127,323        2,072,227        2,367,613        2,349,563        2,318,032

      連結総資産額            百万円      37,345,649        35,669,685        37,151,742        42,830,074        39,881,284

      1株当たり純資産額             円       684.43        666.45        761.97        756.04        745.72

      1株当たり当期純利益             円       31.03        36.97        38.17        53.19        45.33

      潜在株式調整後1株当た

                   円         －        －        －        －        －
      り当期純利益
      自己資本比率             ％        5.66        5.77        6.33        5.45        5.77

      連結自己資本利益率             ％        4.59        5.47        5.34        7.00        6.03

      営業活動による

                  百万円     △1,946,337        △1,798,496         2,578,321        5,691,687       △2,598,622
      キャッシュ・フロー
      投資活動による

                  百万円      1,569,631        1,053,721        △134,316       △1,972,361         1,740,217
      キャッシュ・フロー
      財務活動による

                  百万円      △497,005         55,557       △23,540       △140,240         61,514
      キャッシュ・フロー
      現金及び現金同等物の

                  百万円      14,468,038        13,726,509        16,144,294        19,926,226        19,486,729
      期末残高
      従業員数

                         12,340        13,425        13,733        13,848        14,084
      ［外、平均臨時従業員             人
                         [2,443]        [2,401]        [2,286]        [2,136]        [2,065]
      数］
      合算信託財産額            百万円     257,762,911        271,923,551        314,506,923        439,889,942        452,904,363

     （注1）受託者及び国内連結子会社の消費税及び地方消費税の会計処理は、主として税抜方式によっております。
     （注2）潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
     （注3）自己資本比率は、（期末純資産の部合計－期末非支配株主持分）を期末資産の部の合計で除して算出しております。
     （注4）連結株価収益率につきましては、株式が非上場であるため、記載しておりません。
     （注5）合算信託財産額は、「金融機関の信託業務の兼営等に関する法律」に基づき信託業務を営む連結会社毎の信託財産額（職務分担型共同
        受託方式により受託している信託財産を含む）を合算しております。なお、連結会社のうち、該当する信託業務を営む会社は受託者及
        び日本マスタートラスト信託銀行株式会社です。
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       ②  受託者の当事業年度の前4事業年度及び当事業年度に係る主要な経営指標等の推移
           回次           第14期        第15期        第16期        第17期        第18期
          決算年月           2019年3月        2020年3月        2021年3月        2022年3月        2023年3月
     経常収益           百万円       732,794        704,295        568,370        607,961       1,167,912
      うち信託報酬          百万円        99,258       104,361        113,809        116,631        111,924

     経常利益           百万円       114,519        150,577        133,035        215,611        171,138

     当期純利益           百万円        95,135       113,081        96,403       159,884        124,545

     資本金           百万円       324,279        324,279        324,279        324,279        324,279

                    普通株式        普通株式        普通株式        普通株式        普通株式

     発行済株式総数            千株
                       3,497,754        3,497,754        3,497,754        3,497,754        3,497,754
     純資産額           百万円      2,055,140        2,041,608        2,231,913        2,168,132        2,081,353

     総資産額           百万円      33,713,809        31,034,919        31,923,946        35,389,633        33,148,018

     預金残高           百万円      12,999,578        11,135,484        10,873,215        10,892,403        11,076,351

     貸出金残高           百万円      4,643,676        4,081,093        3,289,807        2,735,906        2,272,102

     有価証券残高           百万円      13,755,938        12,369,912        13,083,825        15,295,690        14,117,360

     1株当たり純資産額            円       665.18        660.80        722.39        701.75        673.66

                    普通株式        普通株式        普通株式        普通株式        普通株式

     1株当たり配当額
                 円       15.72        14.54        11.48        19.44        19.22
     （うち1株当たり中間
                （円）    (普通株式        (普通株式        (普通株式        (普通株式        (普通株式
     配当額）
                         4.28)        6.35)        6.20)        6.70)       16.01)
     1株当たり当期純利益            円       28.39        36.60        31.20        51.74        40.31

     潜在株式調整後1株当

                 円         －        －        －        －        －
     たり当期純利益
     自己資本比率            ％        6.09        6.57        6.99        6.12        6.27

     自己資本利益率            ％        4.32        5.52        4.51        7.26        5.86

     配当性向            ％       53.75        39.72        36.79        37.56        47.67

     従業員数

                         6,457        6,397        6,373        6,190        6,218
     ［外、平均臨時従業員            人
                        [1,574]        [1,516]        [1,411]        [1,306]        [1,252]
     数］
     信託財産額
                      121,133,005        133,666,177        152,797,583        175,525,863        179,713,118
     （含   職務分担型共同
                百万円     (194,045,337)        (207,484,491)        (227,082,519)        (261,295,295)        (271,967,632)
     受託財産）
     信託勘定貸出金残高
                        360,708        359,832        413,435       1,120,418        1,277,875
     （含   職務分担型共同
                百万円       (360,708)        (359,832)        (413,435)       (1,120,418)        (1,277,875)
     受託財産）
     信託勘定有価証券残高
                        515,104        678,729        588,696        591,275        481,947
     （含   職務分担型共同
                百万円     (58,002,805)        (57,931,822)        (59,314,971)        (67,663,477)        (70,547,100)
     受託財産）
     （注1）消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
     （注2）潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
     （注3）第18期中間配当についての取締役会決議は2022年11月14日に行いました。
     （注4）1株当たり配当額のうち臨時配当を第14期に6.15円、第15期に1.90円、第17期に5.70円、第18期に8.13円含めております。
     （注5）第15期に現物配当を実施しておりますが、1株当たり配当額に含めておりません。
     （注6）自己資本比率は、期末純資産の部合計を期末資産の部の合計で除して算出しております。
     （注7）株価収益率につきましては、株式が非上場であるため記載しておりません。
     （注8）株主総利回りの推移につきましては、株式が非上場であるため、記載しておりません。
     （注9）事業年度別最高・最低株価につきましては、株式が非上場であるため、記載しておりません。
     （注10）信託財産額、信託勘定貸出金残高及び信託勘定有価証券残高には、（                               ）内に職務分担型共同受託方式により受託している信託財産
        （「職務分担型共同受託財産」という。）を含んだ金額を記載しております。
     （注11）信託財産額（含　職務分担型共同受託財産）は、自己信託に係る分を除いております。自己信託に係る信託財産額は、第14期15億円、
        第15期8,507億円、第16期5,024億円、第17期4,850億円、第18期2,803億円であります。
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                                                 有価証券届出書（内国信託受益証券等）
     （注12）2022年10月20日付の銀行法施行規則の改正に伴い、2023年3月期より「信託勘定暗号資産残高及び履行保証暗号資産残高」を表示する
        こととなりましたが、該当金額がないため記載しておりません。
     （注13）2020年5月1日付の銀行法施行規則の改正に伴い、2020年9月中間期より「信託勘定有価証券残高」に含まれる「信託勘定電子記録移転
        有価証券表示権利等残高」を区分することとなりましたが、該当金額がないため記載しておりません。
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    ３【経理の状況】
      受託者の経理の状況については、以下に掲げる書類の経理の状況をご参照ください。
      （１）受託者が提出した書類

       ①  有価証券報告書及びその添付書類
         事業年度      第18期    （自2022年4月1日　至2023年3月31日）                      2023年6月27日に関東財務局長に提
       出。
       ②  半期報告書

         該当事項はありません。
       ③  訂正報告書

         該当事項はありません。
      （２）上記書類を縦覧に供している場所

         該当事項はありません。
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    ４【利害関係人との取引制限】
      受託者は、信託法及び兼営法において準用する信託業法の定めるところにより、利害関係人との取引
     について、次に掲げる行為及び取引が禁止されています。
      （１）信託法により禁止される行為（信託法に定める例外に該当する場合を除きます。）

       ①  信託財産に属する財産（当該財産に係る権利を含む。）を固有財産に帰属させ、又は固有財産
         に属する財産（当該財産に係る権利を含む。）を信託財産に帰属させること
       ②  信託財産に属する財産（当該財産に係る権利を含む。）を他の信託の信託財産に帰属させるこ
         と
       ③  第三者との間において信託財産のためにする行為であって、自己が当該第三者の代理人となっ
         て行うもの
       ④  信託財産に属する財産につき固有財産に属する財産のみをもって履行する責任を負う債務に係
         る債権を被担保債権とする担保権を設定することその他第三者との間において信託財産のため
         にする行為であって受託者又はその利害関係人と受益者との利益が相反することとなるもの
      （２）兼営法において準用する信託業法により禁止される取引（兼営法において準用する信託業法に

         定める例外に該当する場合を除きます。）
       ①  自己又はその利害関係人と信託財産との間における取引
       ②  一の信託の信託財産と他の信託の信託財産との間の取引
       ③  第三者との間において信託財産のためにする取引であって、自己が当該第三者の代理人となっ
         て行うもの
         ただし、受託者は、信託法及び兼営法において準用する信託業法に定める例外として、本信託
        契約において、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律施行規則第23条第3項の要件を充足する
        場合に限り、自己又はその利害関係人と本信託財産との間における取引として、以下の取引を行
        うことができるものとされています。
         ・  本信託財産に属する金銭の受託者の銀行勘定に対する預金による運用（本信託契約第15
          条）。
         ・  受託者の利害関係人に対する信託事務の一部の委託（本信託契約第13条）。
         ・  本件不動産受益権の信託設定（本信託契約第15条）
         ・  本件不動産受益権の売買取引又は当該売買に係る媒介（本信託契約第15条）。
         ・  投資対象不動産の賃貸借取引（本信託契約第15条）。
         ・  投資対象不動産の管理、運用、処分業務等の委託又は受託（本信託契約第15条）。
         ・  投資対象不動産の工事等の発注又は受注（本信託契約第15条）。
         ・  投資対象不動産の売買取引（本信託契約第15条）。
         ・  投資対象不動産の賃貸借又は売買に係る代理又は媒介（本信託契約第15条）。
         ・  資金の振込（本信託契約第15条）。
         ・  残高証明書の発行等、本信託財産から手数料を収受する役務提供取引（本信託契約第15
          条）。
         ・  借入れ及び本信託財産に対する担保設定（本信託契約第15条）。
         ・  その他受益者代理人が指図した取引（本信託契約第15条）。
         ・  その他本信託契約に定める場合。
    ５【その他】

      該当事項はありません。
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    第２【委託者の状況】
    １【会社の場合】
      （１）【会社の概況】
       ①　資本金の額等
         本書の日付現在、資本金は30万円です。
       ②　委託者の機構

         委託者は、その社員が業務を執行し、会社を代表するものとされています（定款第7条）。
         本書の日付現在、委託者の社員は、一般社団法人エヌツーのみです。
      （２）【事業の内容及び営業の概況】

       ①　事業の内容
       （イ）信託受益権の保有及び売買
       （ロ）不動産の保有、管理及び売買
       （ハ）上記（イ）又は（ロ）に付帯関連する一切の業務
       ②　主要な経営指標等の推移

         委託者の事業年度（以下「計算期間」ということがあります。）は、毎年10月1日から翌年9月
        30日までの年一期ですが、第1期の事業年度は、委託者の設立日である2023年10月2日から2024年9
        月30日までとなります。したがって、本書の日付現在、第1期事業年度は終了しておらず、該当事
        項はありません。
      （３）【経理の状況】

         委託者の第1期の計算期間は、2023年10月2日（設立日）から2024年9月30日までです。本書の日
        付現在、委託者は、第1期の計算期間を終了していませんので、第1期に関する財務諸表は作成さ
        れていません。したがって、該当事項はありません。委託者の第2期以後の計算期間については、
        毎年10月1日から翌年9月30日までの期間を計算期間とします。
      （４）【利害関係人との取引制限】

         該当事項はありません。
      （５）【その他】

         該当事項はありません。
    ２【会社以外の団体の場合】

      該当事項はありません。
    ３【個人の場合】

      該当事項はありません。
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    第３【その他関係法人の概況】
    A 引受人及び当初取扱金融商品取引業者
    １【名称、資本金の額及び事業の内容】
           名称             資本金の額                    事業の内容
      株式会社ＳＢＩ証券               543億2,314万円              金融商品取引法に定める第一種金融商品取引
                     （2023年9月30日現在）              業を営んでいます。
    ２【関係業務の概要】

      委託者及び受託者並びにアセット・マネージャーとの間で引受契約締結日付で一般受益権引受契約を
     締結し、本受益権の買取引受けを行います。また、カストディアンとの間で、引受契約締結日付で業務
     委託契約（保護預り・自己口分）を締結するとともに、委託者及びカストディアンとの間で引受契約締
     結日付で業務委託契約（当初受益者分）を締結し、本受益権に係る秘密鍵管理・原簿書換請求代理事務
     を委託します。
    ３【資本関係】

      該当事項はありません。
    ４【役員の兼職関係】

      該当事項はありません。
    ５【その他】

      該当事項はありません。
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    B 本件営業者
    １  名称、資本金の額及び事業の内容
           名称             資本金の額                    事業の内容
      合同会社ISTレジデンス3               10万円              不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理不
                                  動産の信託受益権の取得、保有及び処分
                                  その他上記事業に付帯又は関連する事業
    ２  関係業務の概要

      本件匿名組合契約に基づく営業者として、委託者から匿名組合出資を受け、本件匿名組合出資の実質
     的な裏付資産である本件不動産受益権の取得及び処分等の事業を行います。
    ３  資本関係

      該当事項はありません。
    ４  役員の兼職関係

      該当事項はありません。
    ５  その他

      該当事項はありません。
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     C  アセット・マネージャー
    １  名称、資本金の額及び事業の内容
           名称             資本金の額                    事業の内容
                                  （イ）    第二種金融商品取引業、投資運用業、
                                     投資助言・代理業、証券仲介若しくは投
                                     資顧問業及びこれらの業務代理
                                  （ロ）    投資法人の設立企画人としての業務
                                  （ハ）    投信法に基づく一般事務の受託業務
                                  （ニ）    再生可能エネルギー発電設備の運用
                                  （ホ）    匿名組合財産、投資事業有限責任組合
                                     財産等の投資事業組合財産及びこれに類
                                     するものの運用及び管理
                                  （ヘ）    匿名組合、投資事業有限責任組合等の
                                     投資事業組合員及びこれに類するものの
                                     募集及び出資金の集金代行
                                  （ト）    企業の営業譲渡、資産売買、資本参
                                     加、業務提携若しくは合併等に関する仲
                                     介、斡旋及びアレンジメント業務
                                  （チ）    国内外の不動産又は再生可能エネル
                                     ギー発電設備の保有、売買、交換、賃
                                     貸、管理及びこれらの代理若しくは仲介
                                  （リ）    不動産特定共同事業法に基づく事業
                     400百万円
                                  （ヌ）    国内外の有価証券若しくはこれに類す
      いちご投資顧問株式会社
                     （2023年9月30日現在）
                                     るものの保有、取得、運用及び仲介
                                  （ル）    国内外の信託受益権若しくはこれに類
                                     するものの保有、売買、運用及び仲介
                                  （ヲ）    金銭の貸付け及び金銭の貸借の媒介及
                                     び代理
                                  （ワ）    債権の買取
                                  （カ）上記（イ）から（ワ）までに係るコンサ
                                     ルティング
                                  （ヨ）    国内外における建物又は再生可能エネ
                                     ルギー発電設備の建設、都市再開発、観
                                     光開発及びその他の開発に関する設計、
                                     工事監理及び建設コンサルティング業務
                                  （タ）    経営一般若しくは株式公開に関するコ
                                     ンサルティング業務
                                  （レ）    不動産若しくは再生可能エネルギー発
                                     電設備の流動化又は不動産特定共同事業
                                     等に関するコンサルティング業務及びア
                                     レンジメント業務
                                  （ソ）    上記（イ）から（レ）までに付帯する
                                     一切の業務
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    ２  関係業務の概要
      受託者から委託を受けて、本件不動産受益権の取得、処分、運営及び管理等並びに金銭の取得、処分
     及び管理等に関する業務を行います。
    ３  資本関係

      該当事項はありません。
    ４  役員の兼職関係

      該当事項はありません。
    ５  その他

      該当事項はありません。
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    D 受益者代理人
    １  氏名又は名称、資本金の額及び事業の内容
           氏名              資本金の額                    事業の内容
      弁護士　古谷誠               該当事項はありません。                該当事項はありません。

    ２  関係業務の概要

      全ての本受益者のために当該本受益者の権利（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償
     還金受領権を除きます。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有します。また、本信
     託契約に関する本受益者の行為（信託法第92条に規定する権利並びに配当受領権及び償還金受領権の行
     使を除きます。）、又は、本受益者を相手方とする委託者若しくは受託者の行為については、受益者代
     理人がこれを行い又は受益者代理人を相手方として行います。
    ３  資本関係

      該当事項はありません。
    ４  役員の兼職関係

      該当事項はありません。
    ５  その他

      該当事項はありません。
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