ダイビル株式会社 有価証券報告書
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ダイビル株式会社(E03861)
有価証券報告書
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条第１項
【提出先】 近畿財務局長
【提出日】 2023年６月27日
【事業年度】 2022年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)
【会社名】 ダイビル株式会社
【英訳名】 ＤＡＩＢＩＲＵ ＣＯＲＰＯＲＡＴＩＯＮ
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長執行役員 丸 山 卓
【本店の所在の場所】 大阪市北区中之島三丁目６番32号
【電話番号】 06(6441)1933番(代表)
【事務連絡者氏名】 財務経理部長 鳥 見 淳
【最寄りの連絡場所】 大阪市北区中之島三丁目６番32号
【電話番号】 06(6441)1933番(代表)
【事務連絡者氏名】 財務経理部長 鳥 見 淳
【縦覧に供する場所】 ダイビル株式会社東京営業部
（東京都千代田区内幸町一丁目２番２号）
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
(1) 連結経営指標等
回次 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
決算年月 2019年３月 2020年３月 2021年３月 2022年３月 2023年３月
営業収益 (百万円) 40,637 42,817 42,909 41,859 42,683
経常利益 (百万円) 9,953 10,858 11,672 10,740 10,363
親会社株主に帰属する
(百万円) 6,993 7,932 8,437 6,851 8,846
当期純利益
包括利益 (百万円) 388 4,563 14,190 1,508 13,598
純資産額 (百万円) 155,728 157,827 167,346 166,369 179,980
総資産額 (百万円) 364,754 383,426 393,928 388,645 446,544
１株当たり純資産額 (円) 1,319.81 1,337.20 33,071,880,646.83 32,848,420,117.02 35,565,676,591.20
１株当たり当期純利益 (円) 59.96 68.02 1,675,747,896.42 1,370,022,189.37 1,769,302,936.08
潜在株式調整後
(円) － － － － －
１株当たり当期純利益
自己資本比率 (％) 42.20 40.67 41.98 42.27 39.82
自己資本利益率 (％) 4.51 5.12 5.25 4.16 5.17
株価収益率 (倍) 17.51 13.11 19.53 36.74 －
営業活動による
(百万円) 14,101 14,570 13,659 12,114 15,943
キャッシュ・フロー
投資活動による
(百万円) △ 12,565 △ 27,303 △ 3,845 △ 9,390 △ 59,206
キャッシュ・フロー
財務活動による
(百万円) 9,453 13,685 △ 8,387 △ 10,245 40,337
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物
(百万円) 15,403 16,336 17,889 10,504 7,581
の期末残高
従業員数 (人) 2,464 2,588 2,457 2,250 2,163
(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を2021年度の期首から適用して
おり、2021年度以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となってお
ります。
３ 当社は2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度の株価収益率は記載しておりません。
４ 当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っておりま
す。2020年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を
算定しております。
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(2) 提出会社の経営指標等
回次 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度
決算年月 2019年３月 2020年３月 2021年３月 2022年３月 2023年３月
営業収益 (百万円) 28,561 30,361 31,069 30,308 30,022
経常利益 (百万円) 9,554 9,913 11,256 10,468 9,494
当期純利益 (百万円) 6,885 7,426 8,490 7,090 8,642
資本金 (百万円) 12,227 12,227 12,227 12,227 12,227
発行済株式総数 (株) 116,851,049 116,851,049 115,051,049 115,051,049 5
純資産額 (百万円) 151,446 153,496 162,940 159,623 169,678
総資産額 (百万円) 356,763 375,601 382,830 378,302 432,068
１株当たり純資産額 (円) 1,298.56 1,316.14 32,586,637,984.28 31,915,708,286.66 33,935,749,607.40
１株当たり配当額
20.00 21.00 22.00 10.50 －
(うち１株当たり中間配
(円)
( 9.50 ) ( 10.50 ) ( 10.50 ) ( 10.50 ) ( －)
当額)
１株当たり当期純利
(円) 59.04 63.68 1,686,176,049.74 1,417,832,500.33 1,728,447,226.16
益
潜在株式調整後
(円) － － － － －
１株当たり当期純利
益
自己資本比率 (％) 42.45 40.87 42.56 42.19 39.27
自己資本利益率 (％) 4.53 4.87 5.37 4.40 5.25
株価収益率 (倍) 17.79 14.01 19.41 35.50 －
配当性向 (％) 33.88 32.98 29.92 16.98 －
従業員数
70 79 86 89 107
(人)
(外、平均臨時雇用
( 13 ) ( 12 ) ( 14 ) ( 11 ) ( 10 )
者数)
株主総利回り (％) 88.3 77.2 122.4 183.7 －
(比較指標：配当込
み東証業種別株価指 (％) ( 103.5 ) ( 80.0 ) ( 109.6 ) ( 108.7 ) ( －)
数（不動産）)
最高株価 (円) 1,364 1,445 1,480 2,345 2,200
最低株価 (円) 984 703 772 1,196 2,195
(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を2021年度の期首から適用して
おり、2021年度以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となってお
ります。
３ 当社は2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度の株価収益率、株主総利回りは記載しておりま
せん。また最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであ
り、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、最終取引日である2022年
４月26日までの株価について記載しております。
４ 当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っておりま
す。2020年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を
算定しております。
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２ 【沿革】
1923年10月
大阪商船株式会社、宇治川電気株式会社並びに日本電力株式会社の三社共同出資により株式
会社大阪ビルヂング(資本金300万円)を設立
1925年９月 大阪市北区中之島にダイビル本館完工
1927年７月 東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル１号館完工
1931年４月 日比谷ダイビル１号館に隣接して２号館完工
1937年７月 ダイビル本館に隣接して新館完工
1945年10月 大阪建物株式会社に社名変更
1950年12月 大阪証券取引所上場
1958年４月 大阪市北区堂島浜に新ダイビル南館完工
1963年10月 新ダイビル北館完工
1968年６月 東京都中央区京橋に八重洲ダイビル完工
1975年３月 大阪市中央区南久宝寺町の御堂筋ダイビルを購入
1976年９月 東京都千代田区麹町に麹町ダイビル完工
1983年１月 東京都千代田区内幸町に内幸町ダイビル完工
1983年12月 東京証券取引所第一部上場
1984年９月 大阪市北区堂島浜に堂島ダイビル完工
1986年５月 大阪市中央区淡路町に淡路町ダイビル完工
1986年９月 東京都港区三田に三田日東ダイビル完工
1989年10月 東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル建て替え第一期工事完了、新ビル完工
1991年11月 東京都千代田区内幸町に日比谷ダイビル第二期工事完工
1992年１月 ダイビル株式会社に社名変更
1997年１月 大阪市北区中津に北梅田ダイビル完工
1997年２月 大阪市中央区高麗橋に淀屋橋ダイビル完工
2000年２月 東京都新宿区新宿の新宿ダイビル(新宿アルタ館)を購入
2000年５月 大阪市北区梅田に梅田ダイビル完工
2001年２月 東京都港区芝の芝ダイビルを購入
2004年10月 株式会社商船三井の当社株式公開買付けにより、同社が当社の親会社となる
2005年３月 東京都港区虎ノ門の商船三井ビルディング（虎ノ門ダイビル）を購入
東京都千代田区外神田に秋葉原ダイビル完工
2007年７月 商船三井興産株式会社（連結子会社）を子会社化
2009年３月 大阪市北区中之島に中之島ダイビル完工
2009年７月 大阪市西区土佐堀に土佐堀ダイビル完工
東京都千代田区外神田の秋葉原ダイビル・駅前プラザ(現 BiTO AKIBA PLAZA)を購入
2010年１月
2010年４月 東京都港区南青山の青山ライズスクエア（信託受益権）を購入
2012年１月
ベトナム ホーチミン市のサイゴン・タワーを所有する Saigon Tower Co.,Ltd.
（連結子会社、現 Daibiru Saigon Tower Co., Ltd.）を子会社化
2013年２月 大阪市北区中之島にダイビル本館建て替え工事完了、新ビル完工
2014年12月
ベトナム ハノイ市のコーナーストーン・ビルディングを所有する VIBANK-NGT Co.,Ltd.
（連結子会社、現 Daibiru CSB Co.,Ltd.）を子会社化
2015年３月 大阪市北区堂島浜に新ダイビル建て替え工事完了、新ビル完工
2018年９月
Daibiru Holdings Australia Pty Ltd（連結子会社、現 Daibiru Australia Pty Ltd）を通
じ、豪州シドニー市にオフィスビル開発プロジェクト「275 George Street」を取得
東京都千代田区外神田にBiTO AKIBA完工
2019年７月
2019年11月 札幌市中央区のダイビルPIVOT等計３物件を購入
豪州シドニー市にて「275 George Street」完工
2020年12月
2022年４月 東京証券取引所上場廃止、株式会社商船三井の完全子会社となる
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2022年10月 東京都千代田区大手町の大手町ファーストスクエアの一部持分（信託受益権）を取得
2023年３ 月 東京都千代田区大手町の大手門タワー・ENEOSビルの一部持分（信託受益権）を取得
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３ 【事業の内容】
当社グループ（当社及び関係会社）が営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付けは、次
のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。（2023年３月31日現在）
＜土地建物賃貸事業＞ ダイビル㈱（以下「提出会社」という。）、Daibiru Saigon Tower Co., Ltd.
（連結子会社）、Daibiru CSB Co., Ltd.（連結子会社）及びDaibiru Australia
Pty Ltd（連結子会社）が所有するオフィスビル、ホテル、マンション等を賃貸し
ております。また、商船三井興産㈱（連結子会社）は、提出会社及び㈱商船三井
（親会社）からビルを賃借し、これを転貸しております。（Jentower Limited
（連結子会社）はDaibiru Saigon Tower Co., Ltd.の持株会社、White Lotus
Properties Limited（連結子会社）はDaibiru CSB Co., Ltd.の持株会社でありま
す。Daibiru Australia Pty LtdはMargaret George Investment Trust（連結子会
社）を通じて、豪州シドニーの「275 George Street」を所有しております。）
＜ビル管理事業＞ 提出会社が所有するビル及び提出会社が所有する以外のビル等について、商船三
井興産㈱を中心として、興産管理サービス㈱(連結子会社)、興産管理サービス・
西日本㈱(連結子会社)、㈱丹新ビルサービス（連結子会社）、西日本綜合設備㈱
(連結子会社)、㈱ノワテック(連結子会社)及びダイビル・ファシリティ・マネジ
メント㈱(連結子会社)がビル管理業務を請負っております。
＜その他＞ 提出会社、商船三井興産㈱及びダイビル・ファシリティ・マネジメント㈱は建
築、設備の設計監理・請負工事・工事管理を行っております。
以上に述べた事項を事業系統図に示すと次のとおりであります。
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４ 【関係会社の状況】
(1) 親会社
資本金 主要な事業 議決権の被所有
名称 住所 関係内容
(百万円) の内容 割合(％)
当社所有ビルの賃借等をし
100.0
ております。
㈱商船三井 東京都港区 65,400 海運業
(0.0)
役員の兼任 あり
(注) １ 有価証券報告書を提出しております。
２ 議決権の被所有割合の（ ）内は、間接所有割合であり、内数を記載しております。
(2) 連結子会社
資本金 主要な事業 議決権の所有
名称 住所 関係内容
(百万円) の内容 割合(％)
当社所有のビル及びマン
ションを管理しておりま
商船三井興産㈱（※２） 東京都中央区 300 ビル管理事業 51.0
す。
役員の兼任 あり
当社所有のビルを管理して
ダイビル・ファシリティ・ 100.0
おります。
大阪市北区 17 ビル管理事業
マネジメント㈱ (49.0)
役員の兼任 あり
当社所有のビルを管理して
100.0
おります。
興産管理サービス㈱ 東京都中央区 20 ビル管理事業
(100.0)
役員の兼任 あり
当社所有のビルを管理して
100.0
おります。
興産管理サービス・西日本㈱ 大阪市北区 14 ビル管理事業
(100.0)
役員の兼任 あり
100.0
役員の兼任 あり
㈱丹新ビルサービス 京都府福知山市 20 ビル管理事業
(100.0)
100.0
役員の兼任 あり
西日本綜合設備㈱ 神戸市灘区 10 ビル管理事業
(100.0)
100.0
役員の兼任 あり
㈱ノワテック 埼玉県深谷市 20 ビル管理事業
(100.0)
Tortola,British
土地建物賃貸
Jentower Limited 役員の兼任 あり
US$1 100.0
Virgin Islands 事業
Daibiru Saigon Tower Co., Ho Chi Minh City, 100.0
土地建物賃貸
役員の兼任 あり
VND124,203,729,828
事業
Ltd. Vietnam (100.0)
Tortola,British
White Lotus Properties
土地建物賃貸
役員の兼任 あり
6,810 100.0
Virgin Islands 事業
Limited（※３）
Daibiru CSB Co., Ltd. 99.0
土地建物賃貸
役員の兼任 あり
Hanoi,Vietnam VND349,000,000,000
事業
（※３） (99.0)
Tortola,British
Yellow Lotus Properties
土地建物賃貸
役員の兼任 あり
301 100.0
Virgin Islands 事業
Limited
Daibiru Australia Pty Ltd
土地建物賃貸
役員の兼任 あり
Sydney,Australia AUD230,000,000 100.0
事業
（※３）
Margaret George Investment
土地建物賃貸 100.0
役員の兼任 あり
Sydney,Australia AUD1
Custodian Pty Ltd 事業 (100.0)
Margaret George Investment
土地建物賃貸 －
Sydney,Australia －
事業 (－)
Trust
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資本金 主要な事業 議決権の所有
名称 住所 関係内容
(百万円) の内容 割合(％)
Yarra Spencer Custodian Pty
土地建物賃貸 100.0
役員の兼任 あり
Sydney,Australia AUD1
事業 (100.0)
Ltd
土地建物賃貸 －
Yarra Spencer Trust
Sydney,Australia -
事業 (－)
土地建物賃貸
Daibiru USA, LLC（※３） 役員の兼任 あり
Delaware,USA US$12,200,000 100.00
事業
土地建物賃貸 100.0
Daibiru Garren, LLC（※３） 役員の兼任 あり
Delaware,USA US$12,200,000
事業 (100.0)
(注) １ 議決権の所有割合の( )内は間接所有割合であり、内数を記載しております。
※２ 商船三井興産㈱は営業収益（連結会社相互間の内部営業収益を除く）の連結営業収益に占める割合が10％
を超えており、主要な損益情報等は以下のとおりです。
（１）営業収益 8,876百万円
（２）経常利益 137百万円
（３）当期純損失 22百万円
（４）純資産額 3,510百万円
（５）総資産額 5,344百万円
※３ 特定子会社であります。
５ 【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
2023年３月31日 現在
セグメントの 土地建物
ビル管理事業 その他 全社(共通) 合計
名称 賃貸事業
従業員数(人) 131 1,900 16 116 2,163
(注) 従業員数は就業人数であります。
(2) 提出会社の状況
2023年３月31日 現在
従業員数(人) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 平均年間給与(千円)
107 （ 10 ) 38.6 10.8 9,564
(注) 前事業年度末に比べ従業員数が18名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い期中採用が増加したこと
によるものであります。
2023年３月31日 現在
セグメントの 土地建物
ビル管理事業 その他 全社(共通) 合計
名称 賃貸事業
従業員数(人) 43 （ 4 ) ― ― 64 （ 6 ) 107 （ 10 )
(注) １ 従業員数は就業人数で、関係会社への出向者15名を含んでおりません。
２ 臨時従業員は( )内に年間の平均人数を外数で記載しております。
３ 平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
(3) 労働組合の状況
労使関係については特に記載すべき事項はありません。
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(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異
① 提出会社
当事業年度
管理職に
男性労働者の 労働者の男女の
占める
育児休業取得率(％) 賃金の差異(％)
補足説明
女性労働者
正規雇用 パート・ 正規雇用 パート・
の割合(％)
全労働者 全労働者
労働者 有期労働者 労働者 有期労働者
(注1)
8.3 ― ― ― ― ― ― ―
(注) １ 「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもの
であります。
２ 男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異については、公表義務がないため記載を省略
しております。
② 連結子会社
当事業年度
管理職に
男性労働者の 労働者の男女の
占める
育児休業取得率(％) 賃金の差異(％)(注1)
補足説明
名称 女性労働者
正規雇用 パート・ 正規雇用 パート・
の割合(％)
全労働者 全労働者
労働者 有期労働者 労働者 有期労働者
(注1)
商船三井興産㈱ 12.2 ― ― ― 62.4 79.1 55.0 ―
興産管理サービス㈱ 33.3 ― ― ― 28.5 95.8 22.0 ―
興産管理サービス・
16.1 ― ― ― 64.5 82.9 73.8 ―
西日本㈱
㈱丹新ビルサービス 0.0 ― ― ― ― ― ― ―
(注) １ 「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもの
であります。
２ 上記の連結子会社以外は、表中に記載の各項目に関する公表義務がないため、記載を省略しております。
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第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営の基本方針
当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理
念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益
の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステー
トメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行
動指針を明確にしています。
(2) 中長期的な経営戦略
当社グループは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035」(2023年度～2035年度）を
策定いたしました。本経営計画は、2023年10月に当社創立100周年を迎えるにあたり、当社グループの次なる100
年を見据え、2035年をゴールとする経営ビジョン・方向性を示すものです。
＜2035年のビジョン・ありたい姿＞
・ オフィス賃貸事業の安定的な成長 に加えて、アセットタイプの多様化や事業の多角化による 一層の成長を実現
し 、人々がもっと 愉しさと誇りを感じる“街創り”を推進していきたい 。
・街創りや新たな価値創造により、顧客やグローバル・ローカル社会とともに 社会課題の解決に向けて“時代を
拓いて”いきたい。
●３つの事業戦略
①国内事業戦略
（a）新規物件の取得
都心・地方大型オフィス、都心型商業ビル、都心中小型オフィス、SPC・エクイティ出資
（b）既存物件の建替・リニューアル推進
八重洲ダイビル、御堂筋ダイビル
（c）アセットタイプ拡充の検討
オフィス、都心型商業ビル、ホテルに加え、物流施設、データセンター、レジデンス、シニア施設 等
（d）再開発・街創り
札幌PIVOT再開発、既存物件の建替・周辺地域を巻き込んだ再開発
②海外事業戦略
(a)既投資国への投資拡大
ベトナム、豪州
(b)新規投資国への投資
東南アジア、インド等成長地域への投資
(c)海外新規投資（手法・取組）
米国プロジェクト（The Garren、木造建築）
(d)商船三井との協業
地域ネットワークの活用、海運ビジネスとの連携
③新規事業戦略
(a)新規ビジネス
シェアオフィス、CVC（㈱MOL PLUS（商船三井100％子会社のCVC）との協業）
(b)ノンアセット事業
PM・BM等のフィービジネス拡大
(c)ビジネスモデルの多角化
ファンド・AM事業等
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●戦略促進のための触媒
①商船三井グループとのシナジー
②環境・サステナビリティ
③DX
●５つの事業基盤
①テナントリレーション（営業力）
②安心・安全の追求
③財務戦略
④組織・制度・ガバナンス
⑤人材開発・育成
(3) 目標とする経営指標
上記戦略を推進する上で不可欠な物件取得機会を逸することがないよう、機動的な資金調達を可能とする一定
の財務規律を維持しつつ、中長期的視点に基づくキャッシュ・フロー拡大と資産効率向上を通じ、更なる業績拡
大を目指してまいります。経営計画におきましては以下の経営指標を目標に掲げております。
2035年度 税引前利益 250億円
総資産目安 1兆円（計画期間中の総投資額目安7,000億円）
(4) 優先的に対処すべき課題
●目下の経営環境についての認識
わが国経済は、ウィズコロナの下での政府による政策効果等により景況感は改善しつつあるものの、世界的な
金融引き締め政策の長期化による海外景気の下振れリスクや、世界的な半導体不足、原材料価格の高騰、ウクラ
イナ情勢の長期化に伴う原油価格や為替相場の急激な変動など、先行きの不透明感の強い状況が続いています。
オフィスビル業界におきましては、国内における不動産価格の高騰や少子化によるオフィスワーカーの減少懸
念といった予てからの認識に加え、ポストコロナ時代における人々の価値観や行動の変容、DXの進展、テレワー
クの普及等の働き方の多様化、サステナビリティ課題解決への社会的要請の高まり等を踏まえ、ポストコロナ時
代の顧客ニーズを捉えたオフィスを提供していくことが更に重要になってまいります。また、投資においてもこ
れまで以上に今後の環境変化やニーズの動向を見据えた的確な判断が求められます。
かかる環境下にあるものの、当社が今後も成長し企業価値を向上させていくためには、適切な投資を継続する
ことが不可欠であり、現経営計画で掲げる各施策につき、慎重を期しつつ着実に進めてまいります。
●優先的に対処すべき課題
以上のような経営環境の認識にたち、経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①～④を特に優先的に
対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。
①国内事業戦略の推進
当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となって
おります。経営計画における国内事業戦略では、新規物件の取得、既存物件の建替・リニューアル、アセットタ
イプの拡充、再開発・街創りに注力する方針を掲げております。新規物件取得では、2022年度に日本随一のビジ
ネスエリアである大手町・丸の内・有楽町エリアに所在する「大手町ファーストスクエア」、「大手門タワー・
ENEOSビル」の一部持分を取得いたしました。引続き、規模・用途・地域について投資対象を広げることにより、
投資の実現性を向上させるとともに、取得・開発した物件の収益性を最大限に高めてまいります。既存物件の建
替・リニューアルでは、御堂筋ダイビル及び八重洲ダイビルの建替えプロジェクトを推進中です。アセットタイ
プの拡充では、当社のメインビジネスであるオフィスビルや商業ビル、ホテルに加え、物流施設やデータセン
ター事業、レジデンス、シニア施設への参入を検討しております。再開発・街創りでは、札幌PIVOTの再開発の
他、既存物件の隣地を巻き込んだ再開発に継続的に取組んでおります。
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②海外事業戦略の推進
国内においては上記①のとおり、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外におい
ては既存投資国への投資拡大に加え、新規投資国への投資による成長戦略を描いております。
既存投資国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市の「サイゴン・タワー」、2014年にハノイ市の
「コーナーストーン・ビルディング」と、ベトナム2大都市における好立地Aグレード・オフィスビルを取得し、
当社社員を現地のビル保有・運営会社に派遣し日本国内に準じたオフィス賃貸サービスを提供することでテナン
ト及び市場から高い評価を受けております。また、2021年にはハノイ市において、当社海外事業初となる当社主
導のオフィスビル開発プロジェクトへの参画を決定するなど、ベトナムにおける日系オフィスビル事業者のパイ
オニアとして同国で着実に事業基盤を築いております。
ベトナムに続く当社海外事業の第二の軸が豪州となります。豪州は先進国でありながら安定した経済成長・人
口増加が期待でき、不動産マーケットの透明性・流動性も高いことから当社は同国を投資有望国と位置づけ、
2018年にシドニー「275 George Street」開発プロジェクトを取得いたしました。2019年には現地駐在員を派遣
し、「275 George Street」の運営を行うとともに新規投資案件の開拓を探った結果、2023年5月に豪州大手不動
産開発会社Mirvac Limitedがメルボルン中心地区で推進しているオフィスビル開発プロジェクトへの参画を決定
し、同社との間で共同事業契約を締結いたしました。2025年末のオフィスビル竣工を目指し、同社と共同でAグ
レード・オフィスビルの開発を進めてまいります。
また、新規投資国への投資にも積極的に取組んでおり、2022年度には米国アトランタ近郊におけるESG配慮型オ
フィス開発プロジェクトへの参画を決定しており、当社グループの海外事業は開発中案件を含め、世界3ヶ国・計
6件となります。海外事業の推進は経営計画において主要戦略の一つであり、当社の100％株主である株式会社商
船三井の海外ネットワークも活用し、これまで以上に海外投資を加速させてまいります。
③新規事業戦略の推進
上記の国内・海外事業戦略の推進に加え、将来的に新たな事業の柱となる新規事業戦略にも積極的に取組んで
おります。具体的にはファンドやAM事業立ち上げなどビジネスモデルの多角化を検討するほか、テナントリーシ
ングのノウハウを生かしたPM・BMフィービジネスの拡大に注力いたします。
また、シェアオフィスやCVCといった新規ビジネスにも積極的に取組んでまいります。
④事業基盤の維持・強化
経営計画では、上述の3つの事業戦略を促進するための触媒として、商船三井グループとのシナジーの創出、環
境・サステナビリティ、DX推進を位置付けております。
商船三井グループとのシナジーにおいては、商船三井グループの経営資源を活用することで、当社の強みであ
る国内オフィス賃貸事業の成長投資のみならず、オフィスマーケット拡大が期待される海外地域での事業拡大に
取組み、持続的な企業価値向上に努めてまいります。
環境・サステナビリティへの取組においては、2021年９月に策定・公表したマテリアリティを踏まえ、国内及
びベトナムに保有するすべてのビルにCO フリー電力(注)を導入するなど、事業を通じて脱炭素社会の実現に寄与
2
し、もって差別化を図る取組を進めております。
DX推進においては、オフィス賃貸事業やビル管理事業でのDXツールの導入を検討するほか、当社グループの働
き方改革に活用する方針です。
また、事業戦略を支える事業基盤として、テナントリレーションの強化、安心・安全の追求、財務戦略、組
織・制度・ガバナンスの強化、人材開発・育成を掲げております。
（注）非化石証書の使用による実質的に再生可能エネルギー由来の電力。なお、建替予定ビル及び当社が電力
需給契約を締結していないビルを除く。
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２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) ガバナンス
当社は、2021年4月に、環境や社会が抱える課題の解決並びに当社グループの持続的成長に資する方策を全社体制
で積極的に推進するため、経営会議の下に「環境・サステナビリティ委員会」を設置しました。従来から「環境・
ＣＳＲ委員会」が設置されていましたが、サステナビリティに係る社会的要請の高まりを踏まえ、これを改組した
ものであります。
2021年度には、社会が抱える様々な課題を事業視点で評価し、社会とともに成長するために、短・中・長の時間
軸それぞれにおいてビジネスチャンス（機会）やリスクとなり得る重要課題をダイビルグループのマテリアリティ
として特定しました。また、当連結会計年度には、課題の実現・解決への取り組みを実効性ある形で推進していく
ため、各マテリアリティに基づくKPIを設定しました。今後も議論を重ね、対象範囲をグループ全体、国内外保有ビ
ルへと拡大することを検討するほか、定量目標の具体化や目標達成へのアクションプラン策定を進め、グループ全
体として持続的な成長を目指してまいります。
なお、「環境・サステナビリティ委員会」における、これまでの主な 審議項目としては次のとおりであります。
・当社国内外保有オフィスビル（当社が直接電力需給契約を締結していないものを除く。）へのCO フリー電力の
2
導入
・新ダイビル及び梅田ダイビルにおける「カーボンニュートラルな都市ガス」の導入
・「生物多様性のための30by30アライアンス」への参加など
(2) 戦略
当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する方針
は、 以下のとおりであります。
●人材育成方針
当社では、長期的な顧客との関係を大切に、変化を恐れず創造する人材に広く活躍の機会を提供し、永続的に発
展していきたいとの想いから「４ DIMENSIONS（４次元） DEVELOPER～長期目線で変化を起こせる人材～」を人材像
として掲げております。
少数体制の当社において、長期目線で変化を起こせる人材には４つのポイントが必要であると考えております。
すなわち、自ら問題意識を持ち積極的に取り組んでいくことのできる「主体性」、本質を見いだすことのできる
「発見力」、様々な環境や関係者を考慮に入れソリューションを形にする「企画力」、そして、目標達成に向け粘
り強くやり抜くことができる「実行力」であります。当社は、人となりや性別、年齢、性格、特技、趣味、専攻等
個々の多様性を重んじ、「４ DIMENSIONS DEVELOPER」になり得る人材を求め、育てていきます。
●社内環境整備
以下の育成制度を通じて社員の成長を促し、企業の成長に繋げます。
①階層別研修
入社後の新人研修では、ビジネスマナー研修、物件視察、各部署レクチャー等を通じて、配属前に必要なビジ
ネスベーシックスキルや当社事業について学びます。その後入社２年目、６年目、新任管理職、中堅管理職、
経営幹部層の階層ごとに必要なスキルに関する研修を用意しております。
②英語研修
一定のTOEICスコアを有する社員、業務上英語が必要な社員が語学学校に通い、マンツーマンの英会話やミー
ティング・プレゼンテーションを想定したグループ授業に参加できます。
③通信講座
ビジネススキル、英語、資格取得講座（宅地建物取引士、簿記、ビジネス法務）等100以上ある講座から選択
し、受講できます。自身のペースで隙間時間を活用しながらスキルアップを図ります。
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④カフェテリア研修
ビジネススキル、コミュニケーションスキル、マネジメントスキル等自分が強化したい分野のセミナーを選択
し、受講できます。外部研修会場において半日・１日単位で受講することができます。
⑤ビル経営管理講座
ビル経営に関する知識全般を体系化した講座が受講できます。講座、資格試験を経て、「ビル経営管理士」の
資格取得を目指します。
⑥不動産証券化協会認定マスター養成講座
不動産証券化・不動産投資に関する講座が受講できます。講座、資格認定試験を経て、「不動産証券化協会
認定マスター」の資格取得を目指します。
また、2018年度～2022年度までの中期経営計画「“Design 100”プロジェクト Phase-Ⅱ」において、計画を支え
るプラットフォームの一つとして「ICT戦略による生産性向上と成果創出」を掲げ、具体的には下記のような環境を
整備いたしました。
①モバイルワーク・在宅勤務
2018年12月にモバイルPC端末の配布が完了したことに伴い、2019年４月にモバイルワーク制度を、2021年４月
には在宅勤務制度を導入いたしました。
②各種帳票や申請フローの電子化
2019年７月に組織横断で「基幹システム更新プロジェクト」を立上げ、３年間にわたり会計システム、営業・
請求システム、工事発注・工事検収システム等基幹業務システムの更新、並びに経費精算システムや電子
稟議システムの新規導入を行いました。これにより日々の業務で使用する帳票や申請フローの多くを電子化
し、業務の生産性及び在宅勤務の利便性が向上いたしました。
(3) リスク管理
当社では、リスク管理規程に基づき、経営会議をリスク管理にかかる統括組織と位置付け、リスク管理体制の整
備、方針及び施策の策定並びにこれらのモニタリングを行っております。また、経営会議の下部組織として「リス
クマネジメント会議」を設置し、全社的に対応すべき重要リスクや各部室におけるリスク管理の取組や課題を共有
し議論したうえで、リスク管理の実効性向上を図っております。
(4) 指標及び目標
当社グループでは、上記「(2) 戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及
び社内環境整備に関する方針について、当社及び一部の連結子会社においては、関連する指標のデータ管理ととも
に、具体的な取組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社では行われてはいないため、連結グ
ループにおける記載が困難であります。このため、次の指標に関する目標及び実績は、提出会社のものを記載して
おります。
指標 目標 実績（当事業年度）
課長以上の管理職に占める女性
2026年３月までに12％ 8.3％
労働者の割合
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３ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を以下に記載して
おります。
なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努め
る所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したもの
であります。
当社グループの主な収入は、当社グループが第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入であり、不動産
の賃料収入に影響を与える主なリスクについては、以下のとおりであります。
(1) 不動産の稼働率の低下に関するリスク
当社グループでは、契約期間中の解約リスクの低減のため、新規テナントに対しては、一般的に契約期間中の解
約が不可能な定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、また、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結してい
るところに対しては、定期建物賃貸借契約への転換を進めております。
しかしながら、残存している普通建物賃貸借契約が解約される場合や、定期建物賃貸借契約の期間満了時に新た
な定期建物賃貸借契約が締結されない場合には、後継テナントの入居までの間、一時的に稼働率が低下し賃料収入
が減少する可能性があります。
当社グループは、予期せぬ解約を防ぎ、また解約に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレー
ション強化に注力しております。
(2) 賃料の減額に関するリスク
マーケットの賃料水準が低下した場合には、新規入居テナントの賃料が従前テナントの賃料に比べて低下すると
ともに、既存テナントの賃料減額の可能性も大きくなり、賃料収入が減少する可能性があります。
また、普通建物賃貸借契約の場合、テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約期間中・更新時にかかわらず、テ
ナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが借地借家法に基づく賃料減額請求権を行
使する可能性もあります。
当社グループでは、契約期間中の賃料減額リスクの低減のため、新規テナントに対しては定期建物賃貸借契約の
締結を基本とし、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結しているところに対しては定期建物賃貸借契約へ
の転換を進め、それぞれ契約期間中の賃料を固定し賃料減額請求権の行使を不可とする特約を付しております。
(3) 契約面積の大きいテナントに関するリスク
賃貸借契約における契約面積の大きいテナントにおいて、上記(1)(2)のリスクが顕在化した場合、賃料収入が大
きく減少する可能性があります。また、このようなテナントが退去する場合には、一度に多額の預り金の返還が生
じ、加えて後継テナントの誘致には時間を要する場合や賃貸条件を緩和する場合もあり、その誘致期間と入居条件
によっては、当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
当社グループは、予期せぬ退去を防ぎ、また退去に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレー
ション強化に注力しております。
(4) 感染症等の発生に関するリスク
新型コロナウイルス感染症のような世界的感染症の拡大に伴い、政府等による指示・要請に基づき休業を余儀な
くされたテナントに対する賃料の減額や、建設請負事業者の営業自粛等に伴い建設プロジェクトが計画通り進行し
ないことにより、当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループ役職員に感染症が
拡大した場合、ビル運営に支障をきたすおそれがあります。
当社グループは、役職員の健康管理の徹底や、時差出勤の推奨、在宅勤務体制の整備、ビル管理現場におけるシ
フト制導入など、感染症への対応策を講じております。
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(5) 災害等による建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
建物の全部または一部は、突発的な事故や地震、風水害等の災害により、毀損、滅失または劣化する可能性があ
り、被災の程度が大きい場合は、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。
当社グループでは建物の安全性を確保するため、新築・建替等に際しては信頼のおける設計会社による一定の耐
震性を備えた設計とし、施工に際しても信頼のおける施工会社を起用しております。また、既存物件の取得におい
ても耐震性能をはじめとする安全性を重視しております。竣工・取得後も、計画的な修繕や防災訓練などを通じ、
ハード・ソフト両面での対策を講じております。
(6) 不動産資産の偏在に関するリスク
当社グループは、東京、大阪の都心部にオフィスビルを主体として不動産資産を保有しておりますが、それぞれ
の偏在する地域における地震その他の災害、マーケットの悪化による稼働率の低下、賃料水準の下落等が当社グ
ループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、これら賃料収入に直結するリスク以外の主なリスクについては、以下のとおりであります。
(1) 金利の変動に関するリスク
当社グループの事業では、土地・建物等の取得、開発及び改修のために設備資金を自己資金または借入等で調達
しておりますが、金融市場の環境変化、当社の格付の低下等が当社グループの資金調達に影響を及ぼす可能性があ
ります。なお、有利子負債の大半は固定金利でありますが、運転資金等一部の変動金利で調達している資金につい
ては金利の変動の影響を受けます。また、金利の変動により、将来の資金調達コストが影響を受ける可能性があり
ます。
こうしたリスクを踏まえ、当社グループでは金利環境に関する情報収集に努めるとともに安定した経営成績の実
現を図り、長期・固定金利を基本とする安定した資金調達を実施しております。
(2) 為替の変動に関するリスク
当社グループでは海外における土地建物賃貸事業を行っており、為替の変動が当社グループの損益や純資産に影
響を及ぼす可能性があります。また、当社の円建て連結貸借対照表の作成においては、外貨建ての資産や負債等は
円換算されており、換算時の為替レートにより、元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後
の価値が影響を受ける可能性があります。
当社グループでは為替相場に関する情報収集に努めるとともに一部には為替予約を行うなどの対応策を取ってお
ります。
(3) 不動産関連税制などの法改正に関するリスク
不動産関連税制や建築基準法・都市計画法及び金融商品取引法など当社グループの事業に関連する法制が変更さ
れた場合には、資産取得・資産売却時のコスト増加や新たな費用負担の増加等により、当社グループの事業に悪影
響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは税制や法改正を把握し、それらに対する適切な対応を行っております。
(4) 資産価格の変動に関するリスク
当社グループが保有する資産（土地、建物、投資有価証券等）について、経済状況、需給関係等の要因により資
産価格が著しく変動した場合、当該資産の売却等に伴う実現損益及び金融商品会計、固定資産の減損会計に基づく
会計処理等が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは保有資産の価格の著しい変動の有無を定期的に把握し、必要に応じそれに伴う会計処理を適宜
実施しております。
当社では、事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」を定め、これに基づきリスクマネジメント会議を開
催し、リスクの管理体制を定期的にモニタリングしております。
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４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」とい
う。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績につきましては、 営業収益は42,683百万円 と 前連結会計年度に比べ823百万円
（2.0％）の増収 、 営業利益は9,908百万円 と 前連結会計年度に比べ1,135百万円 （10.3％）の減益 となりました。
営業外損益では受取報奨金の増加及び支払利息の減少がありましたが、営業利益の減益を受け、 経常利益は
10,363百万円 と 前連結会計年度に比べ376百万円 （3.5％）の減益 となりました。
特別損益につきましては、当連結会計年度は 特別利益として固定資産売却益2,571百万円、特別損失として建替関
連損失及び固定資産除却損等を1,509百万円計上いたしました。
この結果、 親会社株主に帰属する当期純利益は8,846百万円 と 前連結会計年度に比べ1,995百万円 （29.1％）の増
益 となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
a 土地建物賃貸事業
連結営業収益の78.4％を占める当セグメントでは、既存ビルの稼働状況の向上等により、 営業収益は33,475百
万円 と 前連結会計年度に比べ436百万円 （1.3％）の増収 となりました。また、減価償却費及び光熱費の増加等に
より営業費用は増加し、 営業利益は11,644百万円 と 前連結会計年度に比べ709百万円 （5.7％）の減益 となりまし
た。
b ビル管理事業
連結営業収益の20.0％を占める当セグメントでは、新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和に伴う営
業活動の回復により、 営業収益は8,512百万円 と 前連結会計年度に比べ349百万円 （4.3％）の増収 となりました。
また、 営業利益は269百万円 と 前連結会計年度に比べ275百万円 （50.6％）の減益 となりました。
c その他
連結営業収益の1.6％を占める当セグメントでは、工事請負高の増加等により、 営業収益は696百万円 と 前連結
会計年度に比べ37百万円 （5.7％）の増収 となりました。また、 営業利益は232百万円 と 前連結会計年度に比べ16
百万円 （7.4％）の増益 となりました。
(注)１ セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。
２ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産
仲介等を含んでおります。
当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は 前連結会計年度末に比べ57,898百万円増加 し、 446,544
百万円 となりました。負債合計は 前連結会計年度末に比べ44,288百万円増加 し、 266,563百万円 となりました。純資
産合計は 前連結会計年度末に比べ13,610百万円増加 し、 179,980百万円 となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は 7,581百万円 となり、 前連結会計年度
末に比べ2,922百万円減少 いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において営業活動により 得られた資金は15,943百万円 となりました。税金等調整前当期純利益
の増加等により、得られた資金は 前連結会計年度に比べ3,828百万円増加 いたしました。
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（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において投資活動により 使用した資金は59,206百万円 となりました。これは主に、「大手町
ファーストスクエア」及び「大手門タワー・ENEOSビル」の取得に伴う有形固定資産信託受益権の取得による支出
等であり、使用した資金は 前連結会計年度に比べ49,816百万円 増加いたしました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において財務活動により 得られた資金は40,337百万円 となりました。これは主に、長期借入れ
による収入等によるものであります。なお、前連結会計年度は長期借入金の返済による支出等により、使用した
資金は10,245百万円でした。
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③営業収益の状況
ａ セグメントごとの営業収益
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
区分 金額(百万円) 前期比(％)
土地建物賃貸事業 33,589 1.3
ビル管理事業 10,809 2.4
その他 696 5.7
小計 45,095 1.7
消去又は全社 （ 2,411 ） －
合計 42,683 2.0
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ｂ 土地建物賃貸事業による営業収益
営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。
（a）建物
区分 面積又は金額(百万円) 前期比(％)
所有総面積 717,223 ㎡ 1.0
内訳
共用面積 181,325 ㎡ 3.3
自用面積 15,767 ㎡ 11.2
貸付可能面積 520,131 ㎡ △0.0
内貸付面積
貸室面積 456,815 ㎡ △1.6
47,570 ㎡ △0.7
駐車場面積
小計
504,385 ㎡ △1.5
転貸面積 10,058 ㎡ 2.8
貸付面積合計 514,442 ㎡ △1.4
貸室収益(総額) 33,073 1.4
消去又は全社 ( △113 ) －
計 32,959 1.4
(注) 貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気
料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。
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（b）土地
区分 面積又は金額(百万円) 前期比(％)
所有総面積 93,696 ㎡ △6.2
内訳
貸付面積 210 ㎡ 62.9
営業用建物敷地 93,486 ㎡ △6.3
土地使用権 6,872 ㎡ －
面積合計 100,568 ㎡ △5.8
貸地収益(総額) 15 52.5
消去又は全社 － －
計 15 52.5
（c）貸駐車場収益
区分 金額(百万円) 前期比(％)
駐車場賃貸収益 500 △2.1
消去又は全社 － －
計 500 △2.1
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ｃ ビル管理事業による営業収益
区分 金額(百万円) 前期比(％)
ビル管理 8,565 3.6
マンション管理 2,066 △2.4
その他 177 5.2
小計 10,809 2.4
消去又は全社 （ △2,297 ） －
計 8,512 4.3
ｄ その他による営業収益
区分 金額(百万円) 前期比(％)
工事請負高 472 4.2
工事管理料 126 116.6
不動産仲介収入 － －
その他 97 △33.7
小計 696 5.7
消去又は全社 － －
計 696 5.7
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ 経営成績等
（a）財政状態
当連結会計年度末の総資産は、 前連結会計年度末に比べ57,898百万円増加 し、 446,544百万円 となりました。流
動資産は、 前連結会計年度末に比べ3,378百万円増加 し、 17,555百万円 になりました。これは主として、流動資産
その他の増加等によるものであります。固定資産は、 前連結会計年度末に比べ54,520百万円増加 し、 428,988百万
円 になりました。これは主に、「大手町ファーストスクエア」及び「大手門タワー・ENEOSビル」の取得に伴う有
形固定資産の増加等によるものであります。
当連結会計年度末の負債は、 前連結会計年度末に比べ44,288百万円増加 し、 266,563百万円 となりました。流動
負債は、 前連結会計年度末に比べ5,132百万円減少 し、 30,640百万円 になりました。これは主として、コマーシャ
ル・ペーパーの減少等によるものであります。固定負債は、 前連結会計年度末に比べて49,420百万円増加 し、
235,923百万円 になりました。これは主として、社債が減少しましたが、長期借入金及び関係会社長期借入金の増
加等により、差引で増加したこと等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に
比べ40,391百万円増加し199,081百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産は、 前連結会計年度末に比べ13,610百万円増加 し 179,980百万円 となりました。これ
は主として、利益剰余金及び為替換算調整勘定が増加したこと等によるものであります。
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（b）経営成績
（営業収益）
当連結会計年度の 営業収益は42,683百万円 と 前連結会計年度に比べ823百万円 （2.0％）の増収 となりました。
営業収益の78.4％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、 33,475百万円 と 436百万円 （1.3％）の増収 となり
ました。2023年３月末の当社東阪平均空室率は、大阪5.2％、東京0.4％、大阪・東京合計3.4％であります。営業
収益の20.0％を占めるビル管理事業セグメントは、 新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和に伴う営業
活動の回復により 、 8,512百万円 と 前連結会計年度に比べ349百万円 （4.3％）の増収 となりました。営業収益の
1.6％を占めるその他セグメントは、工事請負高の増加等により、 696百万円 と 前連結会計年度に比べ37百万円
（5.7％）の増収 となりました。
（営業原価、販売費及び一般管理費）
当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて減価償却費及び光熱費が増加したこと等
により 27,707百万円 と 前連結会計年度に比べ1,486百万円 （5.7％）増加 しました。また、営業収益に対する営業
原価の比率は64.9％と前連結会計年度に比べ2.3％増加しました。
当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は
5,066百万円 と 前連結会計年度に比べ473百万円 （10.3％）増加 しました。また、営業収益に対する販売費及び一
般管理費の比率は11.9％と前連結会計年度に比べ0.9％増加しました。
（営業利益）
当連結会計年度の 営業利益は9,908百万円 と 前連結会計年度に比べ1,135百万円 （10.3％）の減益 となりまし
た。また、営業収益に対する営業利益の比率は23.2％と前連結会計年度に比べ3.2％減少しました。
なお、土地建物賃貸事業セグメントの 営業利益は、11,644百万円 と 709百万円 （5.7％）の減益 となりました。
ビル管理事業セグメントの 営業利益は269百万円 と 前連結会計年度に比べ275百万円 （50.6％）の減益 、その他セ
グメントの 営業利益は232百万円 と 前連結会計年度に比べ16百万円 （7.4％）の増益 となりました。
（営業外損益）
営業外損益は、前連結会計年度の303百万円の費用（純額）から、当連結会計年度は454百万円の収入（純額）
となり、収入（純額）が704百万円増加しました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の337百万円の費用
（純額）に対し、28百万円の費用（純額）と309百万円減少しました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連
結会計年度の34百万円の収入（純額）に対し、483百万円の収入（純額）となりました。
（経常利益）
当連結会計年度の 経常利益は10,363百万円 と 前連結会計年度に比べ376百万円 （3.5％）の減益 となりました。
また、営業収益に対する経常利益の比率は24.3％と前連結会計年度に比べ1.4％減少しました。
（税金等調整前当期純利益）
前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益782百万円、特別損失として建替関連損失1,460百万
円、固定資産除却損34百万円を計上しましたが、当連結会計年度においては、 特別利益として固定資産売却益
2,571百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を1,509百万円計上いたしました。 この結果、
当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、 11,425百万円 と 1,397百万円 （13.9％）の増益 となりました。
（法人税等）
当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、 2,508百万円 と 前連結会計年度に比
べ564百万円 （18.4％）減少 しました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の 親会社株主に帰属する当期純利益は8,846百万円 と 前連結会計年度に比べ1,995百万円
（29.1％）の増益 となりました。
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（c）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要 ②キャッ
シュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
ｂ 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症対応と経済社会活動の両立が進み、緩やかに景気
持ち直しの動きが見られましたが、ロシアのウクライナ侵攻の長期化や、世界的な物価上昇・金融引締めなどに
より、依然として先行き不透明な状況が続いております。
オフィスビル業界におきましては、働き方改革が進みテレワークが定着した結果、在宅勤務やシェアオフィス
活用に伴うオフィスの賃貸面積を見直す動きが見られる一方、従業員のコミュニケーションの重要性が再認識さ
れ、コミュニケーションスペースの拡充に伴う拡張や好立地ビルへの移転等、前向きなオフィス回帰の動きも見
られるなど、空室率は期初からほぼ横ばいで推移しました。不動産売買マーケットにおきましては、長期金利上
昇等の影響を受け、一時に比べ落ち着きを見せているものの、優良物件についての投資需要は依然旺盛で、熾烈
を極める取得競争に衰えは見られません。
こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一とし、環境問題への積極的な取り組みで、競
合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを基盤に、高水準の稼働率と適正
な賃料水準を追求し、営業収益の維持拡大に努めました。新型コロナウイルス感染症拡大による当社グループ主
力のオフィスビルへの影響は限定的でしたが、建替ビルの減収等により、営業収益約426億円、営業利益約99億
円、親会社株主に帰属する当期純利益約88億円、総資産営業利益率は2.4％、自己資本利益率は5.2％、D/Eレシオ
は1.1倍となりました。
当社グループでは、2018年４月に、本年度までの５ヵ年の中期経営計画「"Design 100"プロジェクト Phase-
Ⅱ」を策定し、重点施策として、「都心大型オフィスビルの取得」、「投資対象の拡充」、「海外事業の推
進」、「既存アセットの競争力維持・強化」及び「ビル管理事業の強化・拡大（ノンアセット型事業）」を掲げ
ております。
本計画の下、最終年度にあたる本年度においては、「都心大型オフィスビルの取得」・「投資対象の拡充」に
ついて、「大手町ファーストスクエア」（地上23階、地下５階、延床面積141,228㎡）及び「大手門タワー・
ENEOSビル」（地上22階、地下５階、延床面積103,462㎡）の一部持分を対象とした信託受益権の取得を決定し、
前者については対象床の段階的取得を開始、後者については年度内に取得を完了いたしました。「内幸町ダイビ
ル」においても、共同事業者から持分を取得し、同ビルを当社の単独所有といたしました。
「海外事業の推進」では、初進出先となる米国において、アトランタ近郊でのESG配慮型オフィスへの参画を決
定、豪州においても、メルボルンでのオフィスビル開発プロジェクト（地上21階、地下１階、貸床面積 約46,000
㎡予定）への参画が決まっております。
「既存アセットの競争力維持・強化」では、2021年末に閉館した「八重洲ダイビル」の地上解体工事が完了
し、３月より新ビルの建築工事に着手いたしました。また、「御堂筋ダイビル」（地上20階、地下１階、延床面
積 約20,300㎡）は、2024年初旬の竣工に向け、建設工事が順調に進捗しております。
その他、中期経営計画において掲げた「ESGへの取り組み強化、安全・健康・省エネの推進に向けた技術投資拡
大」の一環として、日本国内だけでなく、ベトナム所在のオフィスビルにおいても、使用電力の全てをCO2フリー
化することを決定いたしました。
今後のわが国経済は、世界的な政治・経済の動向や為替・金利の環境変化など、多くの不確定要素はあるもの
の、ウィズコロナに基づく経済活動の再開や、政府機関による景気対策の効果も相まって、経済活動が正常化す
ることが期待されます。
オフィスビル業界においては、コロナ禍の長期化に伴い、テレワークやフレックスタイムなどの新しい働き方
が浸透してきており、こうした新しいニーズへの柔軟な対応が課題となっております。また、脱炭素等環境への
一層の取り組みが世界的に求められる中、当社グループは、より環境に配慮したオフィスビルの提供に注力し、
社会課題の解決に貢献してまいります。
現在進行中の既存ビルの建替えについては、「御堂筋ダイビル」及び「八重洲ダイビル」の新築工事の着実な
遂行に加え、「ダイビルPIVOT（ピヴォ）」等計３物件についても、2023年11月に全館閉館し、将来の再開発に向
けた準備を着実に進めてまいります。
また、海外事業においては、ベトナム・米国・豪州において、出資を決定した開発案件の詳細検討並びに関係
各所との折衝を進めるとともに、成長著しいインドをはじめとした新規投資先の調査・検討を進めてまいりま
す。なお、当社グループではこの度、2023年から2035年度までを対象期間とする新中長期経営計画「ダイビルグ
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ループ中長期経営計画2035」を策定いたしました。同計画では、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規
事業戦略」といった３つの事業戦略、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「Ｄ
Ｘ」 といった戦略推進のための触媒、「テナントリレーション」、「安心・安全の追及」、「財務戦略」、「組
織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」といった５つの事業基盤を計画の中心に据え、今後これらの施策
を推し進めてまいる所存であります。
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②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a キャッシュ・フロー関連指標の推移
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
３月期 ３月期 ３月期 ３月期 ３月期
自己資本比率（％） 42.2 40.7 42.0 42.3 39.8
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年） 10.9 11.6 12.2 13.1 12.5
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） 11.9 11.5 11.4 11.1 15.7
(注) 自己資本比率：自己資本／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
（補足）
１ 各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
２ キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しておりま
す。
３ 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としておりま
す。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
b 財務政策
当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であ
ります。これらの資金は、自己資金または借入により調達することとしております。このうち、借入による資金
については、2023年３月31日現在長期の借入金等（1年以内返済含む）の残高は199,081百万円で、金融機関から
の借入金65,581百万円、関係会社からの借入金53,500百万円及び社債80,000百万円で構成されており、この大半
は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設
定しております。
上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッ
シュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠
を設定し、その範囲内で運用しております。
当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業
キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えておりま
す。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されており
ます。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なもの
については、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のと
おりであります。
５ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
６ 【研究開発活動】
該当事項はありません。
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第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当連結会計年度は 58,621 百万円の設備投資を行いました。その内訳は次のとおりであります。
セグメントの名称 設備投資金額(百万円)
土地建物賃貸事業 58,602
ビル管理事業 19
合計 58,621
このうち、 土地建物賃貸事業の設備投資としては、所有建物の量的拡大のため新規物件開発及び取得を、所有ビル
の質的向上のため既存ビルのリニューアル工事及び所有建物改修工事を実施しました。
当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な設備の取得の内容は以下のとおりであります。
（提出会社）
面積
事業所名 所在地 用途 構 造 取得年月
建物 土地
( ㎡ ) ( ㎡ )
東京都 鉄骨造、一部鉄骨鉄
（※１） 千代田区 筋コンクリート造 （※１）
貸事務所等 272 2022年12月
大手町ファーストスクエア 大手町 地上23階 3,227
一丁目 地下５階
東京都 鉄骨造、一部鉄骨鉄
（※２） 千代田区 筋コンクリート造 （※２） （※２）
貸事務所等 2023年３月
大手門タワー・ENEOSビル 大手町 地上22階 14,960 1,006
一丁目 地下５階
(注) ※１ 大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、
当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。
※２ 大手門タワー・ENEOSビルは不動産信託受益権であります。なお、建物及び土地は共同所有であり、当社持
分面積を記載しております。
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２ 【主要な設備の状況】
(1) 提出会社
提出会社は、次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。
大阪地区
2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
貸事務所
大阪市
コンクリート
等
造・鉄筋コン
ダイビル 北区
本社 48,198 10,350 316
クリート造
本館 中之島
大阪営業
地上22階
三丁目
部
地下２階
塔屋２階
（※１） （※１）
29,707
10,098 6,626
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
造・鉄筋コン
中之島 北区
貸事務所
79,543 12,376 37
クリート造
等
ダイビル 中之島
地上35階
三丁目
地下２階
塔屋３階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
造・鉄筋コン
北区
貸事務所
新ダイビル 77,388 8,427 17,140 15,831 204 33,176
クリート造
等
堂島浜
地上31階
一丁目
地下２階
塔屋３階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
梅田 北区
貸事務所
造・鉄筋コン
42,363 4,528 7,228 10,003 27 17,258
等
ダイビル 梅田
クリート造
三丁目
地上23階
地下３階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
土佐堀 西区 貸事務所 造・鉄筋コン
37,497 4,173 5,301 1,594 35 6,932
クリート造
ダイビル 土佐堀 等
地上17階
二丁目
地下１階
塔屋３階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
淀屋橋 中央区 造・鉄筋コン
貸事務所 11,273 1,555 868 632 8 1,509
クリート造
ダイビル 高麗橋
地上14階
四丁目
地下２階
塔屋２階
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2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄骨鉄筋コン
大阪市
クリート造
中央区
淡路町
地上８階
貸事務所 10,344 1,785 833 949 42 1,826
ダイビル
淡路町
地下１階
三丁目
屋階付
鉄筋コンク
大阪市
リート造
北区
堂北
地上７階
貸事務所 4,283 860 342 1,088 1 1,432
ダイビル
堂島
地下１階
一丁目
屋階付
鉄骨鉄筋コン
クリート造
大阪市
一部鉄筋コン
クリート造・
北梅田 北区
貸事務所 4,185 824 470 231 3 704
鉄骨造
ダイビル 中津
地上８階
一丁目
地下１階
塔屋１階
鉄骨造
大阪市
一部鉄筋コン
エステート 西区
クリート造
貸事務所 5,635 1,997 343 671 2 1,017
土佐堀 土佐堀
地上５階
二丁目
地下１階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
大阪市
コンクリート
造・鉄筋コン
堂島 北区
貸ホテル 44,770 4,608 1,642 8,017 0 9,659
クリート造
ダイビル 堂島浜
地上23階
一丁目
地下３階
屋階付
大阪市
エステート 鉄骨造
中央区
貸ホテル 2,430 430 1,117 951 － 2,069
淀屋橋 地上14階
高麗橋
四丁目
東京地区
2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
東京都
コンクリート
貸事務所
造・鉄筋コン
日比谷 千代田区 等
29,961 3,489 3,556 24,974 47 28,577
クリート造
ダイビル 内幸町 東京営業
地上21階
部
一丁目
地下３階
屋階付
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
東京都
コンクリート
秋葉原 千代田区
貸事務所
造・鉄筋コン
50,290 4,182 6,614 9,598 76 16,289
等
ダイビル 外神田
クリート造
一丁目
地上31階
地下２階
鉄骨造
一部鉄骨鉄筋
東京都
商船三井ビ
コンクリート
ルディング
港区
貸事務所
造・鉄筋コン
34,655 4,652 2,920 16,028 22 18,971
（虎ノ門 等
虎ノ門
クリート造
ダイビル）
二丁目
地上16階
地下３階
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有価証券報告書
2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄骨造
一部鉄骨鉄
東京都
（※２）
筋 コ ン ク
青山
港区
貸事務所 （※２） （※２）
リート造
3,964 33,061 48 37,075
ライズ 等 22,062 2,985
南青山
地上16階
スクエア
五丁目
地下２階
塔屋２階
鉄骨造
一部鉄骨鉄
東京都
筋 コ ン ク
麹町 千代田区
リート造
貸事務所 11,610 2,659 549 1,233 3 1,786
ダイビル 麹町
地上７階
五丁目
地下２階
屋階付
鉄骨鉄筋コ
ンクリート
東京都 造・一部鉄
筋 コ ン ク
芝 港区
貸事務所 10,833 2,047 2,241 1,389 24 3,655
リート造
ダイビル 芝
地上10階
五丁目
地下１階
屋階付
鉄骨鉄筋コ
東京都 ンクリート
造
内幸町 千代田区
貸事務所 10,122 1,104 1,186 5,793 25 7,005
地上９階
ダイビル 内幸町
地下２階
一丁目
屋階付
鉄骨鉄筋コ
東京都 ンクリート
造
三田日東 港区
（※３）
貸事務所 941 506 945 15 1,467
地上８階
6,058
ダイビル 三田
地下１階
三丁目
屋階付
東京都
鉄筋コンク
エステート 港区
貸事務所
リート造
499 118 92 241 － 333
等
芝 芝
地上５階
五丁目
鉄骨造
（※４） 東京都 一部鉄骨鉄
大手門 千代田区 貸事務所 筋 コ ン ク （※４） （※４）
7,186 34,824 － 42,011
タワー・ 大手町 等 リート造 14,960 1,006
ENEOSビル 一丁目 地上22階
地下５階
鉄骨造
（※５） 東京都 一部鉄骨鉄
大手町 千代田区 貸事務所 筋 コ ン ク （※５）
272 683 6,299 1 6,984
ファースト 大手町 等 リート造 3,227
スクエア 一丁目 地上23階
地下５階
鉄骨鉄筋コ
東京都
ンクリート
新宿 新宿区 賃貸
造
11,255 1,283 960 9,107 3 10,071
ダイビル 新宿 商業施設
地上８階
三丁目
地下３階
鉄骨造
東京都
一部鉄筋コ
千代田区
賃貸
ンクリート
BiTO AKIBA
4,948 577 2,270 8,456 12 10,740
外神田
商業施設
造
一丁目 地上11階
地下２階
鉄骨造
東京都
一部鉄骨鉄
BiTO AKIBA 千代田区 賃貸 筋 コ ン ク
3,201 401 703 3,952 0 4,656
リート造
PLAZA 外神田 商業施設
地上９階
一丁目
地下１階
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札幌地区
2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄骨鉄筋コン
札幌市 クリート造
ダイビル 中央区 賃貸 一部鉄筋コン
20,814
PIVOT 南二条 商業施設 クリート造
西四丁目 地上９階
2,790
地下３階
札幌市
201 12,007 1 12,210
ダイビル 中央区 賃貸 鉄骨造
214
PIVOT西館 南二条 商業施設 地上３階
西四丁目
札幌市 鉄骨鉄筋コン
ダイビル 中央区 賃貸 クリート造
2,567 323
PIVOT南館 南二条 商業施設 地上７階
西四丁目 地下２階
(注) ※１ 中之島三丁目共同開発区域内における当社の所有地について記載しております。
※２ 青山ライズスクエアは主に不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当
社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。また、土地は共同所有であり、当社持分面
積を記載しております。
※３ 三田日東ダイビルは共同所有ビルであり、当社持分面積を記載しております。
※４ 大手門タワー・ENEOSビルは不動産信託受益権であります。なお、建物及び土地は共同所有であり、当社
持分面積を記載しております 。
※５ 大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、
当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。
６ 従業員数の配置状況は本社64人、大阪営業部19人、東京営業部20人、札幌事業室４人であります。
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(2) 連結子会社
在外子会社であるDaibiru Saigon Tower Co.,Ltd.、Daibiru CSB Co.,Ltd.及びDaibiru Australia Pty Ltdは、
次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。
2023年３月31日 現在
面積 帳簿価額
会社名 事業所名 所在地 用途 構造
建物 土地 その他 合計
建物(㎡) 土地(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
鉄筋コン
Daibiru
クリート
ベトナム
サ イ ゴ （※１） （※２）
Saigon
貸事務
造
ン ・ タ 17,986 [1,930] 503 － 5,411 5,915
ホーチミ
所等
Tower
ワー 地上18階
ン市
Co.,Ltd.
地下２階
鉄筋コン
クリート
コーナー
Daibiru
（※１） （※２）
造
ベトナム
ス ト ー 貸事務
CSB 48,494 [4,942] 2,313 － 6,653 8,966
地上14階
ン・ビル 所等
ハノイ市
Co.,Ltd.
ディング
地下３階
塔屋１階
鉄筋コン
Daibiru
275
豪州 クリート 貸床
貸事務
Australia
George シドニー 造 8,166 634 6,271 12,424 211 18,907
所等
市 地上15階
Pty Ltd
Street
地下３階
(注) ※１ 土地使用権に係る面積であります。
※２ 土地使用権を含めて記載しており、土地使用権の帳簿価額は無形固定資産の「その他」に含めて計上し
ております。
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３ 【設備の新設、除却等の計画】
土地建物賃貸事業の拡大のため、重要な設備計画として次の計画を進めております。
(1) 新設
（提出会社）
投資予定金額(百万円)
着工及び
項目 事業所名 所在地 用途 構造 面積(㎡)
完成年月
今後
総額 既支払額
所要額
鉄骨造
一部鉄骨
着工
建物
大阪市
鉄筋コン
御堂筋ダイビル
中央区 貸事務 延床 2021年12月
(附属
クリート 約10,000 1,887 約8,113
南久宝寺町 所等 約20,300
設備を
建替計画
完成
造
四丁目
含む)
2024年初旬予定
地上20階
地下１階
鉄骨造
一部鉄骨
鉄筋コン
着工
建物
東京都
クリート
八重洲ダイビル
中央区 貸事務 2023年３月
(附属
造・鉄筋 延床 約13,000 422 約12,578
京橋 所等
設備を
建替計画
完成
コンク 約22,700
一丁目
含む)
2025年中旬予定
リート造
地上11階
地下３階
（連結子会社）
投資予定金額(百万円)
着工及び
項目 事業所名 所在地 用途 構造 面積(㎡)
完成年月
今後
総額 既支払額
所要額
土地及
鉄筋コン
メルボルン中心
び建物
豪州 クリート 2023年５月
地区オフィスビ
貸事務 貸床
メルボルン 造 約28,000 約355 約27,645 ～
(附属
所等 約46,000
ル開発プロジェ
市 地上21階 2025年末予定
設備を
クト
地下１階
含む)
(2) 取得
（提出会社）
面積(㎡) 投資予定金額(百万円)
項目 事業所名 所在地 用途 構造 取得予定年月
今後
建物 土地 総額 既支払額
所要額
鉄骨造、
土地及
一部鉄骨
東京都
大手町
び建物
鉄筋コン 2022年12月
千代田区 貸事務
ファースト クリート 6,008 817 約27,000 7,001 約20,000 ～
(附属
大手町 所等
造 2024年10月
設備を
スクエア
一丁目
地上23階
含む)
地下５階
（注）本物件は不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分
及び当社持分面積の合計を記載しております。
(3) 改修
（提出会社）
投資予定金額(百万円)
着工及び
項目 内容
完成年月
総額 既支払額 今後所要額
2023年４月
建物
既存ビルのリニューア
2,737 － 2,737 ～
ル工事等改修工事
(附属設備を含む)
2024年３月
(4) 資金調達方法
今後所要額は、自己資金、借入金及び社債により賄う予定であります。
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第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 20
計 20
② 【発行済株式】
事業年度末現在 提出日現在 上場金融商品取引所
種類 発行数(株) 発行数(株) 名又は登録認可金融 内容
( 2023年３月31日 ) (2023年６月27日) 商品取引業協会名
普通株式 5 5 非上場 (注）１、２
計 5 5 ― ―
(注)１ 当社は単元株制度を採用しておりません。
２ 当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨定款に定めております。
(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本金増減額 資本金残高 資本準備金 資本準備金
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(株) (株) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
2021年３月31日(注)１ △1,800,000 115,051,049 ― 12,227 ― 13,850
2022年４月27日(注)１ △369,558 114,681,491 ― 12,227 ― 13,850
2022年４月28日(注)２ △114,681,486 5 ― 12,227 ― 13,850
(注)１ 自己株式の消却による減少であります。
２ 株式併合（22,929,680：１）によるものであります。
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(5) 【所有者別状況】
2023年３月31日 現在
株式の状況(注)
単元未満
区分 外国法人等 株式の状況
政府及び
金融商品 その他の 個人
(株)
地方公共 金融機関 計
取引業者 法人 その他
団体
個人以外 個人
株主数
― ― ― 1 ― ― ― 1 ―
(人)
所有株式数
― ― ― 5 ― ― ― 5 ―
(株)
所有株式数
― ― ― 100.00 ― ― ― 100.00 ―
の割合(％)
(注) 2022年３月29日開催の臨時株主総会決議により、2022年４月28日付で株式併合に伴う定款変更が行われ、単元株
式数の定めを廃止しております。
(6) 【大株主の状況】
2023年３月31日 現在
発行済株式(自己株式を
所有株式数
氏名又は名称 住所 除く。)の総数に対する
(株)
所有株式数の割合(％)
㈱商船三井 東京都港区虎ノ門二丁目１番１号 5 100.00
計 － 5 100.00
(7) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2023年３月31日 現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 ― ― ―
議決権制限株式(自己株式等) ― ― ―
議決権制限株式(その他) ― ― ―
完全議決権株式(自己株式等) ― ― ―
権利内容に何ら限定のない当社
普通株式 5
完全議決権株式(その他) 5
における標準となる株式
単元未満株式 ― ― ―
発行済株式総数 5 ― ―
総株主の議決権 ― 5 ―
② 【自己株式等】
該当事項はありません。
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２ 【自己株式の取得等の状況】
【株式の種類等】 会社法第155条第７号及び会社法第155条第13号に該当する普通株式の取得
(1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2) 【取締役会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
区分 株式数（株） 価額の総額（円）
当事業年度における取得自己株式 4,816 725,026
当期間における取得自己株式 ― ―
(注) １ 当事業年度における取得自己株式のうち4,486株は、譲渡制限付株式の無償取得によるものであります。
２ 2022年３月29日開催の臨時株主総会決議により、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき１株の割
合で株式併合を行っております。当事業年度における取得自己株式数には、当該株式併合前の取得状況を記
載しております。
(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度 当期間
区分
処分価額の総額 処分価額の総額
株式数(株) 株式数(株)
(円) (円)
引き受ける者の募集を行った
― ― ― ―
取得自己株式
消却の処分を行った取得自己株式 369,558 398,572,468 ― ―
合併、株式交換、株式交付、
会社分割に係る移転を行った ― ― ― ―
取得自己株式
その他（親会社への売渡） 5,667 12,467,400 ― ―
その他（単元未満株式の買増請求
― ― ― ―
による売渡）
保有自己株式数 ― ― ― ―
(注) 2022年３月29日開催の臨時株主総会決議により、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき１株の割合で
株式併合を行っております。当事業年度における自己株式数には、当該株式併合前の処理状況及び保有状況を記
載しております。
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３ 【配当政策】
配当政策につきましては、完全親会社である株式会社商船三井と協議のうえ決定してまいります。
(注) 基準日が当該事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。
該当事項はありません。
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４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】
(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】
①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社は、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、当社グループが持続的かつ安定的に
成長し長期的な企業価値の向上を図る観点から、公正・透明かつ迅速・果断な意思決定を行うことがコーポレー
ト・ガバナンスの要諦であると考えております。この考えに基づき、「コーポレートガバナンスに関する基本方
針」を策定しており、これに沿ってその充実に取り組んでおります。
②企業統治の体制の概要・当該体制を採用する理由
a 取締役会
当社は取締役会を、株主からの委託を受け、効率的かつ実効的なコーポレート・ガバナンスを実現し、当社が
持続的かつ安定的に成長し、長期的な企業価値の最大化を図ることに責任を負うものと位置付けており、提出日
時点で代表取締役 丸山卓、代表取締役 林洋一、取締役 太田威彦、取締役 對中秀樹、取締役 山田一彦で構成さ
れております。原則として毎月１回開催し、必要に応じて臨時に開催し、会社経営全般の基本方針を決定するほ
か、取締役の職務及び執行役員の業務の執行を監督します。経営の重要事項はここに全て付議し審議決定してお
ります。併せて業務執行状況についても随時報告されております。
b 業務執行体制
当社は業務執行レベルでの意思決定の迅速化、業務遂行能力強化を図ることを狙いとして、2007年より執行役
員制度を導入しております。執行役員は取締役会で選任され、社長執行役員から権限の委譲を受け、担当部門の
責任者として業務執行を行います。また、原則毎月３回、社長執行役員 丸山卓を議長とし、副社長執行役員、専
務執行役員、常務執行役員を構成メンバーとする「経営会議」を開催し、取締役会において決定した経営全般の
基本方針に基づき、業務執行に関わる個々の重要案件の意思決定にあたり、十分な審議を行っております。提出
日時点での経営会議は、社長執行役員 丸山卓、専務執行役員 林洋一、常務執行役員 太田威彦、常務執行役員
對中秀樹、常務執行役員 山田一彦、常務執行役員 関口健一で構成されています。
また、経営会議の事前審議等機関として、４つの委員会を設置しており、経営会議に付議される重要案件や部
門を跨る案件などの検討・審議を行っています。
c 監査体制
監査役が、取締役会への出席、重要な書類の閲覧、事業所の調査等を通じた監査を行っております。提出日時
点での監査役は、武田俊明であります。
③企業統治に関するその他の事項
(ⅰ)内部統制システムの構築については、2006年５月施行の会社法に基づき、業務の適正を確保するための体制
（内部統制システムの構築に関する基本方針）を取締役会で決議しております。
また、金融商品取引法に基づく財務報告に係る内部統制の整備及び運用への対応についても、適切に取り組
んでおります。
(ⅱ)当社は、コンプライアンスはコーポレート・ガバナンスの基本要素であるとの認識のもと、「法令及び規則
を遵守し、社会の一員として、社会規範、企業倫理に照らして品位ある行動をします。」を『グループ行動
規準（２．法令遵守）』に掲げるとともに、コンプライアンス体制を推進する機関として「コンプライアン
ス委員会」を設置し、日常の業務活動においてもその徹底を図っております。
(ⅲ)事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」に基づきリスクマネジメント会議を開催し、リスク管理
体制を定期的にモニタリングしている他、重要な投融資案件については、各関係部室間において十分検討す
るとともに、経営企画部においてリスクの把握、分析及び評価等について十分な審議を経た上で業務執行レ
ベルの最高意思決定機関である経営会議に付議しております。
また、「安全・危機対策委員会」を設置し、万一の災害に備え、災害時の対策マニュアルを策定しており、
防災訓練等を実施しております。
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(ⅳ)グループ会社の経営管理については、経営企画部（国内）及び海外事業部（海外）を管理担当部室と定め、
「グループ会社管理規程」に基づき、グループ会社から適時必要な報告を受け、経営状態及び事業リスクを
適切に把握するとともに、重要経営事項については、当社の承認を得てこれを実行するよう求めておりま
す。
(ⅴ)当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険を、取締役及び監査役を被保険者として
付保しており、費用は当社が全額負担しております。同保険は、業務につき行った行為（不作為を含む）に
起因して損害賠償請求がなされたことにより支払った損害賠償金及び争訟費用を補填するものであります。
(ⅵ)当社は、取締役の丸山卓、林洋一、太田威彦、對中秀樹、山田一彦及び監査役の武田俊明と会社法第430条
の２第１項に規定される会社補償契約を締結しており、同項第１号の費用及び同項第２号の損失を法令の定
める範囲内において当社が補償することとしております。
④取締役会の活動状況
当事業年度において、当社は取締役会を計14回開催しており、個々の取締役の出席状況については次のとおりで
す。
役職名 氏名 出席状況
園部 俊行
取締役会長 全14回中14回
代表取締役 丸山 卓 全14回中14回
代表取締役 林 洋一 全12回中12回
太田 威彦
取締役 全14回中14回
對中 秀樹
取締役 全14回中14回
社外取締役 大井 篤 全２回中２回
社外取締役 宮野谷 篤 全２回中２回
（注）１ 2022年６月24日開催の第150期定時株主総会において、林洋一は、取締役に新たに選任され、その後同日開
催の取締役会において、代表取締役に選定され、就任いたしました。
２ 2022年６月24日開催の第150期定時株主総会の終結の時をもって、社外取締役 大井篤及び宮野谷篤の両名
は任期満了により退任いたしました。
３ 2023年３月31日付で、取締役会長 園部俊行は任期満了により退任いたしました。
取締役会の具体的な検討内容は、新中長期経営計画、新規投資案件、コーポレート・ガバナンス、コンプライ
アンス、資金調達に関わる事項等です。
⑤ガバナンス諮問委員会の活動状況
当事業年度において、当社は取締役会の任意の諮問機関として設置するガバナンス諮問委員会を計２回開催
し、全委員が出席のうえ、取締役及び執行役員について、その選任及び報酬に関する事項を審議いたしました。
⑥役員報酬の内容
報酬等の種類別の総額（百万円）
対象となる
報酬等の総額
役員区分
役員の員数
（百万円）
（名）
固定報酬 業績連動報酬 非金銭報酬等
取締役
246 164 80 1 5
（社外取締役を除く。）
監査役
27 25 2 － 1
（社外監査役を除く。）
社外役員 9 9 － － 4
(注) １ 社外役員には、2022年６月24日開催の第150期定時株主総会終結の時をもって退任した取締役２名、監
査役２名を含んでおります。
２ 非金銭報酬等については、当事業年度中に費用計上した譲渡制限付株式報酬額を記載しております。
⑦取締役の定数
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当社の取締役は14名以内とする旨定款に定めております。
⑧取締役の選任決議要件
当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらない旨定款に定めております。
⑨中間配当
当社は、取締役会の決議によって、毎年９月30日を基準日として、会社法第454条第５項の規定に従い中間配
当を行うことができる旨定款に定めております。これは、株主への機動的な利益配分を行うことを目的とする
ものであります。
⑩株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上
を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会
の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。
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(2) 【役員の状況】
①役員一覧
男性 6 名 女性 －名 （役員のうち女性の比率 －％）
所有
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期 株式数
(千株)
2010年６月
株式会社商船三井 財務部長
同社 執行役員
2011年６月
同社 常務執行役員
2015年６月
2017年６月
同社 取締役 常務執行役員
2018年４月 同社 取締役 専務執行役員
代表取締役
丸 山 卓
1959年４月10日 生 （注２） ―
社長執行役員
2020年４月
同社 代表取締役 専務執行役員
2021年３月
同社 代表取締役 専務執行役員 退任
2021年４月
当社 専務執行役員
2021年６月
代表取締役 専務執行役員
2022年４月
代表取締役 社長執行役員 現在に至る
2009年６月
代表取締役
当社 財務・経理部長、システム室長
専務執行役員
執行役員 経営・管理本部副本部長 財
2013年６月
務・経理部長、システム室長委嘱
人事総務部
林 洋 一
1961年１月17日 生 （注２） ―
2020年４月 常務執行役員
内部監査室担当
経営企画部
2022年４月
専務執行役員
財務経理部管掌
代表取締役 専務執行役員 現在に至る
2022年６月
2008年６月 株式会社商船三井 IR室長
2013年６月 同社 常勤監査役
取締役
常務執行役員
2017年６月 同社 常勤監査役 退任
当社執行役員 経営・管理本部副本部
太 田 威 彦 1960年４月５日 生 （注２） ―
投資開発部
長、広報室長 委嘱
海外事業部担当
開発グループ管掌
2019年４月 常務執行役員
2019年６月 取締役 常務執行役員 現在に至る
2016年４月 当社 建設・技術統括部長
取締役
2018年４月 執行役員 建設・技術統括部長 委嘱
常務執行役員
對 中 秀 樹 1965年８月10日 生 （注２） ―
2020年４月 常務執行役員
建設技術部担当
2020年６月 取締役 常務執行役員 現在に至る
2008年４月 株式会社三井住友銀行 浜松法人営業
取締役
部長
常務執行役員
2016年４月 同行 理事 本店営業第九部長
大阪営業部
2018年４月 同行 理事 本店営業第九部長 退職
山 田 一 彦 1963年８月９日 生 （注２） ―
東京営業部
2018年５月 当社 執行役員
札幌事業部
営業統括室担当
2020年４月 常務執行役員
営業グループ管掌
2023年４月 取締役 常務執行役員 現在に至る
2015年６月 株式会社商船三井 総務部長
2018年４月 同社 秘書・総務部長
監査役 武 田 俊 明 1964年１月21日 生 （注３） ―
2019年６月 同社 常勤監査役
2023年６月 同社 常勤監査役 退任
当社 監査役 現在に至る
計 ―
(注) １ 当社では、担当部門の責任者たる執行役員への権限委譲を進め、業務執行の意思決定の迅速化を図るため、ま
た、取締役会をスリム化し、経営戦略策定能力、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図るため、2007年
６月より執行役員制度を導入しております。
執行役員は次の８名であり、その担当業務は記載のとおりであります(取締役兼務者を除く)。
常務執行役員 関口 健一 財務経理部担当、経営企画部副担当
執行役員 友田 慶 海外事業部長委嘱
執行役員 多賀 秀和 経営企画部・開発企画部担当
執行役員 大澤 英輔 システム室担当、人事総務部長委嘱
執行役員 上條恵二郎 東京営業部長委嘱
執行役員 吉川 泰正 大阪営業部長・営業統括室長委嘱
グループ執行役員 田中 健輔 商船三井興産株式会社 代表取締役社長執行役員
グループ執行役員 市丸 明仁 ダイビル・ファシリティ・マネジメント株式会社 代表取締役社長
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ダイビル株式会社(E03861)
有価証券報告書
２ 2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2024年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
３ 2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2027年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
４ 代表取締役社長執行役員 丸山卓は、親会社である株式会社商船三井のグループ執行役員を兼任しておりま
す。
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(3) 【監査の状況】
①監査役監査の状況
2022年６月に監査役が３名から１名（辞任２名）になり、監査役会を廃止しております。
当社における監査役会廃止以後の監査役監査は、監査役１名（内、社外監査役０名）が、監査役監査基準に
基づき、取締役の職務執行並びに当社及び国内外グループ会社の業務や財務状況を監査しております。監査役
堀口英夫氏は長年経理実務に携わり決算手続きや財務諸表作成などに精通し、財務及び会計に関する知見を相当
程度有しております。
当事業年度において当社は監査役会を年３回開催しており、個々の監査役の出席状況については次のとおりで
す。
役職名 氏名 出席状況
常勤監査役 堀口 英夫 全３回中３回
社外監査役 妙中 茂樹 全３回中３回
社外監査役 西出 智幸 全３回中３回
(注) １ 役職名は、監査役会が設置されていた時点のものを記載しております。
２ 2022年６月24日開催の第150期定時株主総会の終結の時をもって、社外監査役 妙中茂樹氏及び西出智幸
氏は辞任により退任いたしました。
監査役及び監査役会における具体的な検討内容は、 監査の方針及び監査実施計画、内部統制システムの整備・
運用状況、会計監査人の監査の方法及び結果の相当性等です。
監査役の活動として、取締役等との意思疎通、取締役会その他重要な会議への出席、重要な決裁書類等の閲
覧、財産状況の調査、子会社の取締役等及び監査役との意思疎通・情報交換や子会社からの情報報告の確認、会
計監査人からの監査の実施状況・結果の報告の確認を行っています。
②内部監査の状況
各部門から独立した内部監査室（室長以下専従者３名）は、経営会議で承認された内部監査計画に基づき子会
社を含め業務活動全般に関し幅広く内部監査を実施し、監査結果は経営会議に報告すると共に、被監査対象部門
に対し、業務の改善、法令の遵守等について具体的な助言・改善提案を適宜行っております。また、取締役会
（含む監査役）における職務の執行状況についての報告を通じ、内部監査室の活動状況が共有されるほか、監査
役、会計監査人とも情報交換、相互連携を図ることで、内部監査の実効性を確保しております。
③会計監査の状況
a 監査法人の名称
有限責任 あずさ監査法人
b 継続監査期間
継続監査期間：54年
上記は、調査が著しく困難であったため、現任の監査人である有限責任 あずさ監査法人の前身（の１つ）であ
る朝日会計社が監査法人組織になって以降の期間について記載したものです。
実際の継続監査期間は、この期間を超える可能性があります。
c 業務を遂行した公認会計士
近藤 康仁氏
三宅 潔氏
d 監査業務に係る補助者の構成
当社の会計監査業務に係る補助者は公認会計士６名、その他15名であります。
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e 監査法人の選定方針と理由
監査公認会計士等の様々な活動に対する監視・検証を通じ、「会計監査人の解任または不再任の決定の方
針」（下掲）に照らして現任の有限責任 あずさ監査法人に解任または不再任の理由に該当する事由は認められ
ないこと、同監査法人は会計監査の知識・経験・専門性を十分に保持し、独立性・効率性・品質管理の状況と
も問題はなく、職務遂行体制も適切と判断されること、並びに、当該事業年度に係る会計監査の方法と結果も
相当であると判断されることから、2022年度の当社監査公認会計士等として同監査法人を再任することを監査
役会で決議しております。
「会計監査人の解任または不再任の決定の方針」
１．会計監査人が会社法第340条第１項各号に定める項目に該当すると認められる場合は、監査役全員の同意
に基づき、監査役会がその会計監査人を解任します。
２．上記の場合のほか、監査役会は、会計監査人の職務の執行状況その他諸般の事情を総合的に勘案して、会
計監査人としての適格性及び信頼性が損なわれる事象が生じた場合、会計監査を適切に遂行することが困
難であると認められる場合、または会計監査の適正性をより高めるために会計監査人の変更が妥当である
と判断される場合、その他会計監査人の変更または解任若しくは不再任が適切であると判断した場合は、
会計監査人の解任または不再任に関する議案の内容を決定し、取締役会に株主総会の目的とすることを求
めます。
f 監査役及び監査役会による監査法人の評価
監査役は、会計監査人の評価基準を、品質管理の体制・状況、監査チームの資質と監査業務の内容、監査報
酬等、監査役等とのコミュニケーション、経営者等との関係、グループ監査の体制・状況、不正リスクへの対
応と定め、同基準に沿って評価を行いました。評価の結果は、「e 監査法人の選定方針と理由」で述べた監査
法人の選定に反映されています。
④監査報酬の内容等
a 監査公認会計士等に対する報酬の内容
前連結会計年度 当連結会計年度
区分
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円)
提出会社 30 ― 23 ―
連結子会社 ― ― ― ―
計 30 ― 23 ―
b 監査公認会計士等と同一のネットワーク（KPMGメンバーファーム）に対する報酬（aを除く）
前連結会計年度 当連結会計年度
区分
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円) 基づく報酬(百万円)
提出会社 ― 0 ― 0
連結子会社 4 1 5 9
計 4 2 5 10
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前連結会計年度
当社における非監査業務の内容は、税務アドバイザリー業務等であります。
また、連結子会社における非監査業務の内容は、海外子会社における税務アドバイザリー業務等であります。
当連結会計年度
当社における非監査業務の内容は、税務アドバイザリー業務等であります。
また、連結子会社における非監査業務の内容は、海外子会社における税務アドバイザリー業務等であります。
c その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
前連結会計年度
該当事項はありません。
当連結会計年度
該当事項はありません。
d 監査報酬の決定方針
監査報酬の額は、監査日数、当社の規模・業務の特性等の要素を総合的に勘案し、監査役会の同意を得た上
で適切に決定しております。
e 監査役が会計監査人の報酬等に同意した理由
監査役は、会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務執行状況、報酬見積りの算出根拠、監査時間及び
報酬額の推移等を確認したうえで、当該事業年度の会計監査人の報酬等につき、監査の効率性及び監査品質の
確保に鑑み相当であると判断し、会社法第399条第１項の同意を行っております。
(4) 【役員の報酬等】
当社は非上場会社ですので、記載すべき事項はありません。なお、役員報酬の内容につきましては、「（1）コーポ
レート・ガバナンスの概要 ⑥役員報酬の内容」に記載しております。
(5) 【株式の保有状況】
当社は非上場会社ですので、記載すべき事項はありません。
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第５ 【経理の状況】
１ 連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に
基づいて作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下、
「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しておりま
す。
２ 監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月
31日)の連結財務諸表及び事業年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)の財務諸表について、有限責任 あずさ
監査法人により監査を受けております。
３ 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて
当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みとして、会計基準等の内容の適切な把握を目的に
公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、同機構の開催する研修会等への参加並びに刊行物の購読等を行っておりま
す。
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１ 【連結財務諸表等】
(1) 【連結財務諸表】
①【連結貸借対照表】
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2022年３月31日) (2023年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 12,006 9,077
※1 1,175 ※1 1,552
営業未収入金
※2 148 ※2 150
棚卸資産
その他 852 6,776
△ 6 △ 2
貸倒引当金
流動資産合計 14,176 17,555
固定資産
有形固定資産
※3 231,059 ※3 239,211
建物及び構築物
△ 129,013 △ 134,168
減価償却累計額
建物及び構築物（純額） 102,045 105,043
※4 193,796 ※4 197,617
土地
信託土地 31,231 72,356
建設仮勘定 750 2,734
その他 4,650 4,631
△ 4,003 △ 3,977
減価償却累計額
その他（純額） 647 654
有形固定資産合計 328,471 378,406
無形固定資産
のれん 1,613 1,597
11,538 12,642
その他
無形固定資産合計 13,152 14,239
投資その他の資産
※5 30,163 ※5 32,910
投資有価証券
退職給付に係る資産 573 508
繰延税金資産 568 587
その他 1,554 2,350
△ 15 △ 14
貸倒引当金
投資その他の資産合計 32,843 36,342
固定資産合計 374,468 428,988
資産合計 388,645 446,544
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(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2022年３月31日) (2023年３月31日)
負債の部
流動負債
1年内返済予定の長期借入金 5,258 5,658
1年内償還予定の社債 15,000 15,000
コマーシャル・ペーパー 8,000 －
未払法人税等 1,296 890
未払消費税等 236 116
契約負債 187 213
役員賞与引当金 50 66
5,744 8,696
その他
流動負債合計 35,772 30,640
固定負債
社債 80,000 65,000
長期借入金 50,432 59,923
関係会社長期借入金 － 53,500
受入敷金保証金 24,105 24,472
繰延税金負債 9,208 9,927
※4 21,694 ※4 22,112
再評価に係る繰延税金負債
役員退職慰労引当金 69 42
退職給付に係る負債 844 835
147 109
その他
固定負債合計 186,502 235,923
負債合計 222,275 266,563
純資産の部
株主資本
資本金 12,227 12,227
資本剰余金 13,860 13,850
利益剰余金 120,619 128,129
△ 403 －
自己株式
株主資本合計 146,304 154,207
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金 15,965 17,260
繰延ヘッジ損益 20 127
※4 △ 1,475 ※4 △ 520
土地再評価差額金
3,473 6,753
為替換算調整勘定
その他の包括利益累計額合計 17,983 23,620
非支配株主持分 2,081 2,151
純資産合計 166,369 179,980
負債純資産合計 388,645 446,544
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② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】
【連結損益計算書】
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
※1 41,859 ※1 42,683
営業収益
26,221 27,707
営業原価
営業総利益 15,637 14,975
※2 4,593 ※2 5,066
販売費及び一般管理費
営業利益 11,044 9,908
営業外収益
受取利息 61 105
受取配当金 677 850
受取報奨金 － 376
61 198
その他
営業外収益合計 799 1,531
営業外費用
支払利息 1,078 983
24 93
その他
営業外費用合計 1,103 1,076
経常利益 10,740 10,363
特別利益
固定資産売却益 － 2,571
782 －
投資有価証券売却益
特別利益合計 782 2,571
特別損失
※3 1,460 ※3 1,334
建替関連損失
※4 34 ※4 24
固定資産除却損
－ 149
その他
特別損失合計 1,495 1,509
税金等調整前当期純利益 10,027 11,425
法人税、住民税及び事業税
3,136 2,173
△ 62 335
法人税等調整額
法人税等合計 3,073 2,508
当期純利益 6,954 8,916
非支配株主に帰属する当期純利益 102 70
親会社株主に帰属する当期純利益 6,851 8,846
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【連結包括利益計算書】
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
当期純利益 6,954 8,916
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金 324 1,294
繰延ヘッジ損益 7 106
土地再評価差額金 △ 8,255 －
2,477 3,280
為替換算調整勘定
※ △ 5,445 ※ 4,681
その他の包括利益合計
包括利益 1,508 13,598
（内訳）
親会社株主に係る包括利益 1,406 13,528
非支配株主に係る包括利益 102 70
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③【連結株主資本等変動計算書】
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 12,227 13,850 116,290 △ 431 141,937
当期変動額
剰余金の配当 △ 2,522 △ 2,522
親会社株主に帰属する
6,851 6,851
当期純利益
自己株式の取得 △ 5 △ 5
自己株式の処分 10 32 42
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 10 4,328 27 4,366
当期末残高 12,227 13,860 120,619 △ 403 146,304
その他の包括利益累計額
非支配株主持分 純資産合計
その他有価証券 土地再評価 為替換算 その他の包括利
繰延ヘッジ損益
評価差額金 差額金 調整勘定 益累計額合計
当期首残高 15,641 12 6,779 995 23,429 1,979 167,346
当期変動額
剰余金の配当 △ 2,522
親会社株主に帰属する
6,851
当期純利益
自己株式の取得 △ 5
自己株式の処分 42
株主資本以外の項目の
324 7 △ 8,255 2,477 △ 5,445 102 △ 5,343
当期変動額（純額）
当期変動額合計 324 7 △ 8,255 2,477 △ 5,445 102 △ 976
当期末残高 15,965 20 △ 1,475 3,473 17,983 2,081 166,369
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当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 12,227 13,860 120,619 △ 403 146,304
当期変動額
親会社株主に帰属する
8,846 8,846
当期純利益
自己株式の取得 △ 0 △ 0
自己株式の処分 6 6 12
自己株式の消却 △ 16 △ 381 398 －
土地再評価差額金の取
△ 955 △ 955
崩
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － △ 10 7,509 403 7,902
当期末残高 12,227 13,850 128,129 － 154,207
その他の包括利益累計額
非支配株主持分 純資産合計
その他有価証券 土地再評価 為替換算 その他の包括利
繰延ヘッジ損益
評価差額金 差額金 調整勘定 益累計額合計
当期首残高 15,965 20 △ 1,475 3,473 17,983 2,081 166,369
当期変動額
親会社株主に帰属する
8,846
当期純利益
自己株式の取得 △ 0
自己株式の処分 12
自己株式の消却 －
土地再評価差額金の取
△ 955
崩
株主資本以外の項目の
1,294 106 955 3,280 5,637 70 5,707
当期変動額（純額）
当期変動額合計 1,294 106 955 3,280 5,637 70 13,610
当期末残高 17,260 127 △ 520 6,753 23,620 2,151 179,980
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④【連結キャッシュ・フロー計算書】
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益 10,027 11,425
減価償却費 7,201 7,957
のれん償却額 186 214
役員賞与引当金の増減額（△は減少） △ 17 16
退職給付に係る負債の増減額（△は減少） △ 31 △ 8
退職給付に係る資産の増減額（△は増加） 26 65
役員退職慰労引当金の増減額（△は減少） △ 20 △ 27
受取利息及び受取配当金 △ 738 △ 956
支払利息 1,078 983
投資有価証券売却損益（△は益） △ 782 －
固定資産除売却損益（△は益） － △ 2,571
固定資産除却損 34 24
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） △ 631 312
敷金及び保証金の増減額（△は増加） △ 4 35
売上債権の増減額（△は増加） △ 122 △ 374
棚卸資産の増減額（△は増加） △ 65 △ 1
仕入債務の増減額（△は減少） 366 271
未払不動産取得税等の増減額(△は減少) 27 △ 27
未払又は未収消費税等の増減額 △ 842 △ 1,190
798 2,467
その他
小計 16,490 18,616
利息及び配当金の受取額
738 954
利息の支払額 △ 1,093 △ 1,017
△ 4,021 △ 2,609
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー 12,114 15,943
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 6,881 △ 8,818
有形固定資産の売却による収入 － 5,395
信託受益権の取得による支出 － △ 48,861
建替関連費用の支払額 △ 650 △ 266
投資有価証券の取得による支出 △ 2,005 △ 901
投資有価証券の売却による収入 911 －
定期預金の預入による支出 △ 2,583 △ 1,887
定期預金の払戻による収入 2,035 1,509
△ 215 △ 5,377
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 9,390 △ 59,206
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(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
コマーシャル・ペーパーの純増減額（△は減
8,000 △ 8,000
少）
長期借入れによる収入 － 68,650
長期借入金の返済による支出 △ 15,718 △ 5,258
社債の償還による支出 － △ 15,000
自己株式の取得による支出 △ 5 △ 0
配当金の支払額 △ 2,522 △ 1
－ △ 51
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー △ 10,245 40,337
現金及び現金同等物に係る換算差額 135 2
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 7,385 △ 2,922
現金及び現金同等物の期首残高 17,889 10,504
※ 10,504 ※ 7,581
現金及び現金同等物の期末残高
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【注記事項】
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）
１ 連結の範囲に関する事項
(1) 連結子会社の数 19 社
連結子会社名は、「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載しているため省略いたしました。
Daibiru USA, LLC、 Daibiru Garren, LLC及びYarra Spencer Custodian Pty Ltdは2022年12月の出資に伴い、
Yarra Spencer Trustは2023年２月の出資に伴い、連結子会社となりました。
(2) 非連結子会社の数 １社
Kamarati Tower Limited
非連結子会社は小規模であり、総資産、営業収益、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合
う額）等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため、連結の範囲から除いております。
２ 持分法の適用に関する事項
(1) 持分法適用会社はありません。
(2) 持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社の数 ３社
非連結子会社 Kamarati Tower Limited
関連会社 ㈱アーバンサービス
M&D SUN PTE. LTD.
持分法非適用会社は、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等に及ぼす影響が軽微
であり、かつ全体としても重要性がないため、持分法を適用していません。
３ 連結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社のうち、在外連結子会社の決算日は12月31日であり、連結財務諸表作成にあたっては、各社の決算日
の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結決算上必要な調整を行っておりま
す 。
なお、㈱丹新ビルサービス、西日本綜合設備㈱及び㈱ノワテックにつきましては、当連結会計年度より決算日を
２月28日から３月31日に変更し、連結決算日と同一となっております。この決算期変更により、当連結会計年度
において、2022年３月１日から2023年３月31日までの13カ月間を連結しており、当該変更に伴う連結財務諸表へ
の影響は軽微であります。
４ 会計方針に関する事項
(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法
①有価証券
その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法
（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は主として移動平均法により算定）
市場価格のない株式等
主として移動平均法による原価法
②デリバティブ
時価法
③棚卸資産
評価基準は原価法（収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。
ａ 仕掛工事 個別法
ｂ 商品 先入先出法
ｃ 原材料及び貯蔵品 先入先出法
(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法
①有形固定資産
当社及び国内連結子会社は、定率法を採用しております。ただし、1998年４月１日以降に取得した建物(建物附属
設備は除く)並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しておりま
す。
また、在外連結子会社は、定額法を採用しております。
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なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
建物及び構築物 ５～50年
②無形固定資産
定額法を採用しております。
(3) 重要な引当金の計上基準
①貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個
別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
②役員賞与引当金
役員賞与の支出に備えるため、役員賞与支給見込額のうち当連結会計年度の負担額を計上しております。
③役員退職慰労引当金
一部の連結子会社では、役員の退職慰労金の支出に備えるため、内規に基づく当連結会計年度末現在の見積額を
計上しております。
(4) 退職給付に係る会計処理の方法
当社及び連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職一時金制度については、退職給付
に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とし、企業年金制度については、直近の年金財政計算上の数理債務
をもって退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。
(5) 重要な 収益及び費用の計上基準
当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履
行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
①土地建物賃貸事業
土地建物賃貸事業は、賃貸契約に基づき主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っています。この
場合、室料・共益料等は「リース取引に関する会計基準」の範囲に含まれるリース取引に該当します。なお、収
益認識基準の対象となる物件内の付加サービス等の履行義務は顧客にサービスを提供した時点で充足され、収益
を認識しています。
②ビル管理事業
ビル管理事業は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行っていま
す。ビル管理サービス等の履行義務は顧客にサービスを提供した時点で充足され、収益を認識しています。
(6) 重要なヘッジ会計の方法
①ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理を採用しております。ただし、通貨スワップについては振当処理の要件を満たしてい
る場合は振当処理を採用しております。金利スワップについては、特例処理の要件を満たしている場合は特例処
理を採用しております。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…通貨スワップ、金利スワップ、為替予約
ヘッジ対象…外貨建借入金、借入金及び社債、外貨建予定取引
③ヘッジ方針
内部規程に基づき、為替変動リスク及び金利変動リスクをヘッジしております。
④ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジの開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象の相場変動またはキャッシュ・フロー変動
の累計と、ヘッジ手段の相場変動またはキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額等の比率を基
礎として判定しております。ただし、振当処理の要件を満たす通貨スワップ及び特例処理の要件を満たす金利ス
ワップについては、決算期末日における有効性の評価を省略しております。
（「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」を適用しているヘッジ関係）
上記のヘッジ関係のうち、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」（実務対応報告第40号 2022
年３月17日）の適用範囲に含まれるヘッジ関係のすべてに、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用
しております。当該実務対応報告を適用しているヘッジ関係の内容は、以下のとおりであります。
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ヘッジ会計の方法・・・特例処理によっております。
ヘッジ手段・・・金利スワップ
ヘッジ対象・・・借入金
ヘッジ取引の種類・・・キャッシュ・フローを固定するもの
(7) のれんの償却方法及び償却期間
のれんは、５年～20年間で均等償却しております。ただし、金額が僅少な場合は全額発生時の損益に計上するこ
ととしております。
(8) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
連結キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び
容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
(9)その他連結財務諸表作成のための重要な事項
①法人税及び地方法人税の会計処理又はこれらに関する税効果会計の会計処理
当社及び当社の国内連結子会社は、㈱商船三井を通算親会社とする通算グループの通算子会社として、グループ
通算制度に加入しております。当社及び当社の国内連結子会社は、グループ通算制度において通算税効果額の授
受を行っておりません。そのため、連結損益計算書において、通算税効果額は計上しておりません。
②資産に係る控除対象外消費税等の会計処理
資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、当連結会計年度の費用として処理しております。
（重要な会計上の見積り）
（有形固定資産の評価）
（1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
会計上の見積りにより当連結会計年度に係る連結財務諸表にその額を計上した項目であって、翌連結会計年度に
係る連結財務諸表に重要な影響を及ぼす可能性があるものは、次のとおりです。
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
有形固定資産（土地、信託土地、建設仮勘定除く） 102,693 105,697
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①（1）に記載した金額の算出方法
当社グループは、経済的使用可能予測期間に見合った期間を耐用年数とし、減価償却資産の取得価額から見積残
存価額を控除した金額を、規則的、合理的に費用として配分すべく減価償却を行っています。減価償却資産の使
用状況、環境の変化等により、当初予定による残存耐用年数と現在以降の経済的使用可能予測期間とのかい離が
明らかになったときは、耐用年数を変更しなければなりません。
②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定
当社グループは、有形固定資産を取得した時点で過去の実績等を勘案し、有形固定資産の材質・構造・用途等の
ほか、使用上の環境、その他当社グループの特殊的条件も考慮して、経済的使用可能予測期間を見積り決定して
います。
③重要な会計上の見積りが翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
当社グループが保有する一部のビルの使用状況、環境の変化等により当初予定による残存耐用年数と翌年度以降
の経済的使用可能予測期間にかい離が明らかになったときは、耐用年数を将来にわたり変更する可能性がありま
す。これにより、有形固定資産の減価償却費に影響を与える可能性があります。
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（会計方針の変更）
（時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用）
「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日。以下「時価算定
会計基準適用指針」という。）を当連結会計年度の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27－２項に定め
る経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を将来にわたって適用することと
しております。なお、当連結会計年度の連結財務諸表に与える影響はありません。
（未適用の会計基準等）
１．法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準等
・「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日）
・「包括利益の表示に関する会計基準」（企業会計基準第25号 2022年10月28日）
・「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日）
(1) 概要
その他の包括利益に対して課税される場合の法人税等の計上区分及びグループ法人税制が適用される場合の子会
社株式等の売却に係る税効果の取扱いを定めるもの。
(2) 適用予定日
2025年３月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。
２．電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱い
・「電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱い」（実務対応報告第43号
2022年８月26日）
(1) 概要
株式会社が「金融商品取引業等に関する内閣府令」（平成19年内閣府令第52号。）第１条第４項第17号に規定さ
れる「電子記録移転有価証券表示権利等」を発行又は保有する場合の会計処理及び開示に関する取扱いを定める
もの。
(2) 適用予定日
2024年３月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。
（会計上の見積りの変更）
当社は、当連結会計年度において、当社が保有する一部のビルについて閉館等を決定したことにより、当該ビル
にかかる有形固定資産について閉館予定日までの期間で減価償却が完了するように耐用年数を将来にわたり変更し
ております。
これにより、従来の方法に比べて、当連結会計年度の営業原価が852百万円増加し、営業総利益、営業利益、経常
利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ852百万円減少しております。
（追加情報）
当社及び当社の国内連結子会社は、2022年７月から㈱商船三井を通算親会社とする通算グループの通算子会社とし
て、グループ通算制度に加入しております。
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（連結貸借対照表関係）
※１ 営業未収入金のうち、顧客との契約から生じた債権の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）３．
(1）契約負債の残高等」に記載しております。
※２ 棚卸資産の内訳
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
販売用不動産 12 百万円 － 百万円
仕掛工事 87 百万円 8 百万円
商品 1 百万円 2 百万円
原材料及び貯蔵品 47 百万円 140 百万円
※３ 圧縮記帳額
ヴィオレット宝塚の建物の取得価額は、地方公共団体からの補助金の受け入れにより圧縮記帳をしており、その
金額は次のとおりであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
圧縮記帳額 384 百万円 384 百万円
※４ 土地の再評価
土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第34号）に基づき、2002年３月31日に事業用土地の再評
価を行っております。
なお、再評価差額については、土地の再評価に関する法律の一部を改正する法律（平成11年３月31日公布法律24
号）に基づき、当該再評価差額金に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」として負債の部に計上し、
これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しております。
再評価の方法
土地の再評価に関する法律施行令（平成10年３月31日公布政令第119号）第２条第３号に定める固定資産税評価額
及び第５号に定める不動産鑑定士による鑑定評価（収益還元価格）により算出
再評価を行った年月日 2002年３月31日
※５ 非連結子会社及び関連会社に対するものは次のとおりであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
投資有価証券(株式) 10 百万円 10 百万円
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（連結損益計算書関係）
※１ 顧客との契約から生じる収益
営業収益については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客と
の契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係） １．顧客との契約から生じる収益を
分解した情報」に記載しております。
※２ 販売費及び一般管理費
主な費目及び金額は次のとおりです。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
役員報酬 443 百万円 518 百万円
役員賞与引当金繰入額 50 百万円 66 百万円
従業員給料手当 1,599 百万円 1,893 百万円
退職給付費用 146 百万円 183 百万円
役員退職慰労引当金繰入額 20 百万円 4 百万円
福利厚生費 399 百万円 495 百万円
のれん償却額 186 百万円 214 百万円
※３ 建替関連損失
当社が保有する一部のビルの建替に関連して発生したものであります。
※４ 固定資産除却損の内訳
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
建物及び構築物 34 百万円 24 百万円
その他 0 百万円 0 百万円
計 34 百万円 24 百万円
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（連結包括利益計算書関係）
※ その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
その他有価証券評価差額金
当期発生額 1,252 百万円 1,851 百万円
△782 百万円 － 百万円
組替調整額
税効果調整前
470 百万円 1,851 百万円
△146 百万円 △557 百万円
税効果額
その他有価証券評価差額金 324 百万円 1,294 百万円
繰延ヘッジ損益
当期発生額 21 百万円 163 百万円
△7 百万円 △7 百万円
組替調整額
税効果調整前
14 百万円 156 百万円
△6 百万円 △50 百万円
税効果額
繰延ヘッジ損益 7 百万円 106 百万円
土地再評価差額金
△8,255 百万円 － 百万円
税効果額
為替換算調整勘定
2,477 百万円 3,280 百万円
当期発生額
その他の包括利益合計 △5,445 百万円 4,681 百万円
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（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 ）
１ 発行済株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 115,051,049 － － 115,051,049
２ 自己株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 397,284 3,225 30,100 370,409
（変動事由の概要）
増加数の内訳は、次のとおりであります。
単元未満株式の買取りによる増加 2,425株
譲渡制限付株式の無償取得による増加 800株
減少数の内訳は、次のとおりであります。
譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分による減少 30,100株
３ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 基準日 効力発生日
（百万円） 配当額(円)
2021年６月24日
普通株式 1,318 11.50 2021年３月31日 2021年６月25日
定時株主総会
2021年10月29日
普通株式 1,204 10.50 2021年９月30日 2021年12月３日
取締役会
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 ）
１ 発行済株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 115,051,049 － 115,051,044 5
（変動事由の概要）
減少数の内訳は、次のとおりであります。
取締役会決議に基づく自己株式の消却による減少 369,558株
臨時株主総会決議に基づく株式併合による減少 114,681,486株
２ 自己株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 370,409 4,816 375,225 －
（変動事由の概要）
増加数の内訳は、次のとおりであります。
単元未満株式の買取りによる増加 330株
譲渡制限付株式の無償取得による増加 4,486株
減少数の内訳は、次のとおりであります。
取締役会決議に基づく自己株式の消却による減少 369,558株
完全子会社化に伴う親会社への売渡による減少 5,667株
３ 配当に関する事項
(1) 配当金支払額
該当事項はありません。
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
該当事項はありません。
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（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
現金及び預金 12,006 百万円 9,077 百万円
預入期間が３ヵ月を超える定期預金 △1,502 百万円 △1,496 百万円
現金及び現金同等物 10,504 百万円 7,581 百万円
（リース取引関係）
オペレーティング・リース取引
(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
１年以内 13,565百万円 13,274百万円
１年超 19,139百万円 15,780百万円
合計 32,704百万円 29,054百万円
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（金融商品関係）
１ 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
当社グループは、土地・建物等の取得、開発及び改修のための設備資金を、主に金融機関等からの借入や社債
発行、親会社の㈱商船三井のグループファイナンスにより調達しております。また、短期的な運転資金を金融機
関等からの借入やコマーシャル・ペーパーの発行等により調達しております。デリバティブは、後述するリスク
を回避するために利用しており、投機的な取引は行わない方針であります。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク
営業債権である営業未収入金は、テナントの信用リスクに晒されております。投資有価証券である株式は、主
に業務上の関係を有する企業の株式であり、市場価格の変動リスクに晒されております。
短期借入金及びコマーシャル・ペーパーは短期的な運転資金の調達を目的とし、長期借入金、関係会社長期借
入金及び社債は、設備投資に必要な資金の調達を目的としたものであります。一部の外貨建借入金及び外貨建予
定取引は、為替の変動リスクに晒されておりますが、通貨スワップ取引及び為替予約取引を実施して当該リスク
をヘッジしております。また、一部の長期借入金及び社債は金利の変動リスクに晒されておりますが、その一部
については金利スワップ取引を実施して当該リスクをヘッジしております。
デリバティブ取引は、外貨建借入金の為替の変動リスクに対するヘッジを目的とした通貨スワップ取引、長期
借入金及び社債の金利の変動リスクに対するヘッジを目的とした金利スワップ取引、及び外貨建予定取引の為替
の変動リスクに対するヘッジを目的とした為替予約取引であります。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段と
ヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法等については、前述の連結財務諸表作成のための基本となる
重要な事項「４ 会計方針に関する事項 (6) 重要なヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3) 金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク(取引先の契約不履行等に係るリスク)の管理
当社は、賃貸事業管理規程に従い、営業債権である営業未収入金について、テナントごとに期日管理及び残
高管理を行っております。連結子会社についても、当社の賃貸事業管理規程に準じて、同様の管理を行ってお
ります。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、格付の高い金融機関とのみ取
引を行っております。
②市場リスク(為替や金利等の変動リスク)の管理
当社は、投資有価証券について、定期的に時価を把握し、財務経理部所管の役員に報告しております。連結
子会社についても、同様の管理を行っております。デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限等を
定めた内部規程に基づいて行っております。
③資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理
短期借入金、コマーシャル・ペーパー、長期借入金、関係会社長期借入金及び社債は、流動性リスクに晒さ
れておりますが、当社では、各部署からの報告等に基づき財務経理部が適時に資金繰計画を作成・更新すると
ともに、一定割合の手許流動性を確保することなどにより、流動性リスクを管理しております。
(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れております。金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用する
ことにより、当該価額が変動することもあります。また、注記事項「デリバティブ取引関係」におけるデリバ
ティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではあ
りません。
(5) 信用リスクの集中
該当事項はありません。
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２ 金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
連結貸借対照表
時価 差額
計上額
（百万円） （百万円）
（百万円）
(1) 投資有価証券(※2）
27,859 27,859
その他有価証券 ―
27,859 27,859
資産計 ―
(1) 社債(※3） 95,000 94,374
△625
(2) 長期借入金(※4） 55,690 55,514 △176
(3) 受入敷金保証金 24,105 23,710
△395
174,795 △1,196
負債計 173,599
デリバティブ取引 ― ― ―
(※1) 現金は注記を省略しており、預金、営業未収入金及びコマーシャル・ペーパーは短期間で決済されるため時価
が帳簿価額に近似することから、注記を省略しております。
(※2) 市場価格のない株式等は、「（1）投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表
計上額は、以下のとおりであります。
連結貸借対照表計上額（百万円）
区分
非上場株式 318
組合出資金等 1,986
(※3) １年内償還予定の社債を含めております。
(※4) １年内返済予定の長期借入金を含めております。
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当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
連結貸借対照表
時価 差額
計上額
（百万円） （百万円）
（百万円）
(1) 投資有価証券(※2）
その他有価証券 29,711 29,711 ―
資産計 29,711 29,711 ―
(1) 社債(※3）
80,000 78,357 △1,642
(2) 長期借入金(※4）
65,581 65,365 △216
(3) 関係会社長期借入金 53,500 53,321 △178
(4) 受入敷金保証金
24,472 24,002 △470
負債計 223,553 221,046 △2,507
デリバティブ取引 163 163 ―
(※1) 現金は注記を省略しており、預金及び営業未収入金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似すること
から、注記を省略しております。
(※2) 市場価格のない株式等は、「（1）投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表
計上額は、以下のとおりであります。
連結貸借対照表計上額（百万円）
区分
非上場株式 1,236
組合出資金等 1,962
（*）連結貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合その他これに準ずる事業体への出資については時
価 開示の対象としておりません。
(※3) １年内償還予定の社債を含めております。
(※4) １年内返済予定の長期借入金を含めております。
（注１）金銭債権及び満期がある有価証券の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円）
現金及び預金 12,006 ― ― ―
営業未収入金 1,175 ― ― ―
合計 13,182 ― ― ―
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円）
現金及び預金 9,077 ― ― ―
営業未収入金 1,552 ― ― ―
合計 10,630 ― ― ―
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（注２）社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円）
15,000 30,000 20,000
社債 30,000
22,400 400
長期借入金 5,258 27,632
20,258 57,632 52,400 20,400
合計
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円）
社債 15,000 15,000 30,000 20,000
長期借入金 5,658 41,873 17,850 200
関係会社長期借入金 ― ― 53,500 ―
合計 20,658 56,873 101,350 20,200
３ 金融商品の時価の適切な区分ごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類
しております。
レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算
定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係
るインプットを用いて算定した時価
レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属す
るレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
（1）時価をもって連結貸借対照表計上額とする金融資産及び金融負債
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
時価（百万円）
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
投資有価証券
その他有価証券
株式 27,859 ― ― 27,859
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
時価（百万円）
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
投資有価証券
その他有価証券
株式 29,711 ― ― 29,711
デリバティブ取引
通貨関連 ― 163 ― 163
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（2）時価をもって連結貸借対照表計上額としない金融資産及び金融負債
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
時価（百万円）
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
社債 ― 94,374 ― 94,374
長期借入金 ― 55,514 ― 55,514
受入敷金保証金 ― 23,710 ― 23,710
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
時価（百万円）
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
社債 ― 78,357 ― 78,357
長期借入金 ― 65,365 ― 65,365
関係会社長期借入金 ― 53,321 ― 53,321
受入敷金保証金 ― 24,002 ― 24,002
（注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明
投資有価証券
上場株式の時価については、相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているた
め、その時価をレベル１の時価に分類しております。
社債
当社の発行する社債の時価については、公表された相場価格に基づき算定しております。社債の時価は、市場価
額があるものの活発な市場で取引されているわけではないため、レベル２の時価に分類しております。
長期借入金及び関係会社長期借入金
長期借入金及び関係会社長期借入金の時価については、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するた
め、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によって算定し、固定金利によるものは、元利金の
合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類し
ております。
受入敷金保証金
受入敷金保証金の時価については、将来キャッシュ・フローを賃貸予定期間に基づき、信用リスクを加味した利
率を基に、割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類しております。
デリバティブ取引
為替予約及び金利スワップの時価については、金利や為替レート等の観察可能なインプットを用いて割引現在価
値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。金利スワップの特例処理によるものはヘッジ対象
とされている長期借入金及び社債と一体として処理されているため、その時価は長期借入金及び社債の時価に含
めて記載しております。
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（有価証券関係）
１ 満期保有目的の債券
該当事項はありません。
２ その他有価証券
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
連結貸借対照表計上額 取得原価 差額
区分
(百万円) (百万円) (百万円)
連結貸借対照表計上額が
27,829 4,862 22,967
株式
取得原価を超えるもの
連結貸借対照表計上額が
△1
株式 29 31
取得原価を超えないもの
27,859 22,965
合計 4,893
(注) 表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
連結貸借対照表計上額 取得原価 差額
区分
(百万円) (百万円) (百万円)
連結貸借対照表計上額が
株式 29,711 4,893 24,817
取得原価を超えるもの
連結貸借対照表計上額が
株式 ― ― ―
取得原価を超えないもの
合計 29,711 4,893 24,817
(注) 表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。
３ 連結会計年度中に売却したその他有価証券
前連結会計年度（自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 ）
売却額 売却益の合計額 売却損の合計額
区分
(百万円) (百万円) (百万円)
911 782 ―
株式
911 782
合計 ―
当連結会計年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 ）
該当事項はありません。
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（デリバティブ取引関係）
１ ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引
該当事項はありません。
２ ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
(1) 通貨関連
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
該当事項はありません。
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
契約額等のうち
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 時価
主なヘッジ対象 １年超
の方法 取引の種類等 (百万円) (百万円)
(百万円)
外貨建予定取引
為替予約等の 為替予約取引
（在外子会社に対
繰延ヘッジ処 買建 7,675 － 163
する持分への投
理 豪ドル
資）
(2) 金利関連
前連結会計年度（ 2022年３月31日 ）
契約額等のうち
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 時価
主なヘッジ対象 １年超
の方法 取引の種類等 (百万円) (百万円)
(百万円)
長期借入金
金利スワップの 金利スワップ取引
19,000
17,837 (注)
特例処理 支払固定・受取変動
及び社債
(注) 金利スワップの特例処理によるものはヘッジ対象とされている長期借入金及び社債と一体として処理されて
いるため、その時価は長期借入金及び社債の時価に含めて記載しております。
当連結会計年度（ 2023年３月31日 ）
契約額等のうち
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 時価
主なヘッジ対象 １年超
の方法 取引の種類等 (百万円) (百万円)
(百万円)
長期借入金
金利スワップの 金利スワップ取引
19,000 17,687 (注)
特例処理 支払固定・受取変動
及び社債
(注) 金利スワップの特例処理によるものはヘッジ対象とされている長期借入金及び社債と一体として処理されて
いるため、その時価は長期借入金及び社債の時価に含めて記載しております。
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（退職給付関係）
１ 採用している退職給付制度の概要
提出会社及び連結子会社は、確定給付企業年金制度及び退職一時金制度等を設けており、一部の連結子会社は、
確定拠出企業年金制度を設けております。また、従業員の退職等に際しては割増退職金を支払う場合があります。
なお、提出会社及び連結子会社が有する確定給付企業年金制度及び退職一時金制度等は、簡便法により退職給付
に係る負債及び退職給付費用を計算しております。
２ 確定給付制度
(1) 簡便法を適用した制度の、退職給付に係る負債の期首残高と期末残高の調整表
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
退職給付に係る負債の期首残高 876百万円 844百万円
退職給付費用 128百万円 141百万円
退職給付の支払額 △102百万円 △135百万円
制度への拠出額 △15百万円 △13百万円
確定拠出年金制度への移行に伴う
△42百万円 ―
減少額
退職給付に係る負債の期末残高 844百万円 835百万円
(2) 簡便法を適用した制度の、退職給付に係る資産の期首残高と期末残高の調整表
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
退職給付に係る資産の期首残高 599百万円 573百万円
退職給付費用 △84百万円 △125百万円
制度への拠出額 58百万円 60百万円
退職給付に係る資産の期末残高 573百万円 508百万円
(3) 退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る
資産の調整表
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
積立型制度の退職給付債務 1,694百万円 1,726百万円
年金資産 △2,262百万円 △2,232百万円
△567百万円 △505百万円
非積立型制度の退職給付債務 838百万円 833百万円
連結貸借対照表に計上された負債
270百万円 327百万円
と資産の純額
退職給付に係る負債 844百万円 835百万円
退職給付に係る資産 △573百万円 △508百万円
連結貸借対照表に計上された負債
270百万円 327百万円
と資産の純額
(4) 退職給付費用
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
簡便法で計算した退職給付費用 212百万円 266百万円
３ 確定拠出制度
確定拠出制度への要拠出額は、前連結会計年度２百万円、当連結会計年度４百万円であります。
４ その他の退職給付に関する事項
一部連結子会社における確定給付企業年金制度から確定拠出企業年金制度への移行に伴う資産移換額について、
当連結会計年度末時点の未移換額21百万円は、未払金（流動負債の「その他」）及び長期未払金（固定負債の「そ
の他」）に計上しております。
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（ストック・オプション等関係）
記載すべき事項はありません。
（税効果会計関係）
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
(繰延税金資産)
減価償却費償却限度超過額 539百万円 895百万円
退職給付に係る負債 263百万円 269百万円
賞与引当金 148百万円 149百万円
未払事業税 81百万円 98百万円
投資有価証券等評価損 94百万円 94百万円
役員退職慰労引当金 21百万円 12百万円
501百万円 715百万円
その他
繰延税金資産小計
1,649百万円 2,234百万円
△426百万円 △440百万円
評価性引当額
繰延税金資産合計
1,222百万円 1,793百万円
(繰延税金負債)
その他有価証券評価差額金 7,000百万円 7,557百万円
全面時価評価法の適用に伴う評価
1,859百万円 2,046百万円
差額
固定資産圧縮積立金 412百万円 1,047百万円
特別償却準備金 371百万円 223百万円
退職給付に係る資産 175百万円 155百万円
44百万円 101百万円
その他
繰延税金負債合計 9,863百万円 11,133百万円
繰延税金負債の純額
8,640百万円 9,339百万円
(注)１ 繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
固定資産…繰延税金資産 568百万円 587百万円
固定負債…繰延税金負債 9,208百万円 9,927百万円
２ 上記のほか、再評価に係る繰延税金負債を前連結会計年度は21,694百万円、当連結会計年度は22,112百
万円、固定負債に計上しております。
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
法定実効税率 － 30.6％
（調整）
受取配当金連結消去に伴う影響額 － 6.3％
のれん償却額 － 0.6％
交際費等永久に損金に算入されな
－ 0.5％
い項目
評価性引当額 － 0.2％
グループ通算制度による影響額 － △7.5％
海外子会社の税率差異 － △4.7％
受取配当金等永久に益金に算入さ
－ △3.4％
れない項目
－ △0.6％
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率
－ 22.0％
(注)前連結会計年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の百分
の五以下であるため注記を省略しております。
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（企業結合等関係）
該当事項はありません。
（資産除去債務関係）
（資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上していないもの）
当社グループは、所有する一部の建物の建築材料に石綿を使用しており、当該建物の解体時において、法令等の
定めによる特別の方法で石綿を除去する債務を有しておりますが、当該債務に関連する建物の物理的使用可能期間
に基づく撤去時期が明確でなく、当該石綿を除去するためのみにかかる費用を通常の解体費用と区分して見積るこ
とは困難であります。これらの理由から、資産除去債務を合理的に見積ることができないため、当該債務に見合う
資産除去債務を計上しておりません。
（賃貸等不動産関係）
当社及び一部の連結子会社では、国内（東京都、大阪府、札幌市他）及び海外（ベトナム及び豪州）において、
賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
期首残高 337,057 336,917
連結貸借対照表計上額 期中増減額 △140 50,945
期末残高 336,917 387,863
期末時価 596,562 671,804
（注）１ 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
２ 期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は「エステート淀屋橋」の取得（2,123百万円）によるも
のであり、主な減少額は減価償却（6,982百万円）によるものであります。当連結会計年度の主な増加額は
「大手門タワー・ENEOSビル」及び「大手町ファーストスクエア」の取得（48,988百万円）によるものであ
り、主な減少額は減価償却（7,662百万円）によるものであります。
３ 期末時価は、以下によっております。
(1) 国内の不動産については、主要な物件は社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価基準に基づく金額
によっております。その他の物件については、土地は適切に市場価格を反映していると考えられる指
標を用いて調整した金額により、建物等の償却性資産は連結貸借対照表計上額をもって時価としてお
ります。
(2) 海外の不動産については、主に現地の鑑定人による鑑定評価額であります。
(3) 期中に新規取得したものについては、時価の変動が軽微であると考えられるため、連結貸借対照表計
上額をもって時価としております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
営業収益 32,493 32,968
営業原価 18,928 20,083
営業総利益 13,565 12,884
その他損益（△は損失） △1,493 1,211
（注）１ 営業収益及び営業原価は、不動産賃貸収入とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、水道光熱費、清
掃費、人件費、租税公課等）であります。
２ その他損益の主なものは、前連結会計年度は建替関連損失1,460百万円及び固定資産除却損32百万円（特別
損失に計上）であります。当連結会計年度は固定資産売却益2,571百万円（特別利益に計上）、建替関連損
失1,334百万円及び固定資産除却損24百万円（特別損失に計上）であります。
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（収益認識関係）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当社グループの事業は、「土地建物賃貸事業」及び「ビル管理事業」の２つを報告セグメントとしております。
「土地建物賃貸事業」は、主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っております。この場合、室
料・共益料等は「リース取引に関する会計基準」の範囲に含まれるリース取引に該当するため、「その他の収益」
で表示しております。また、物件内の光熱費、その他付加使用料等については、「顧客との契約から生じる収益」
で表示しております。
「ビル管理事業」は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行ってお
ります。
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 )
（単位：百万円）
報告セグメント
その他
合計
土地建物 ビル
（注１）
計
賃貸事業 管理事業
営業収益
顧客との契約から 生じる収益 1,802 8,162 9,965 658 10,623
その他の収益 31,235 － 31,235 － 31,235
外部顧客への営業収益 33,038 8,162 41,201 658 41,859
（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産
仲介等を含んでおります。
２ セグメント間取引控除後の金額を表示しております。
当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 )
（単位：百万円）
報告セグメント
その他
合計
土地建物 ビル
（注１）
計
賃貸事業 管理事業
営業収益
顧客との契約から 生じる収益 2,214 8,512 10,727 696 11,423
その他の収益 31,260 － 31,260 － 31,260
外部顧客への営業収益 33,475 8,512 41,987 696 42,683
（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産
仲介等を含んでおります。
２ セグメント間取引控除後の金額を表示しております。
２．収益を理解するための基礎となる情報
収益を理解するための基礎となる情報は「（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針
に関する事項 （5）重要な収益及び費用の計上基準」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しておりま
す。
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３．当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
（1）契約負債の残高等
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
顧客との契約から生じた債権（期首残高） 1,257 1,127
顧客との契約から生じた債権（期末残高） 1,127 1,258
契約負債（期首残高） 70 187
契約負債（期末残高） 187 213
顧客との契約から生じた債権は、「営業未収入金」に含まれております。契約負債は、主にビル管理事業におい
て、ビル清掃、設備管理及び保安業務にかかる顧客からの前受金に関するものであります。契約負債は、収益の
認識に伴い取り崩されます。
（2）残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引を認識していないため、実務上の便法
を使用し、残存履行義務に関する情報の記載を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に取
引価格に含まれていない重要な金額はありません。
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（セグメント情報等）
【セグメント情報】
１ 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業
績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループの事業は、提供するサービス別のセグメントから構成されており、「土地建物賃貸事業」及び
「ビル管理事業」の２つを報告セグメントとしております。
「土地建物賃貸事業」は、主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っております。「ビル管理事
業」は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行っております。
２ 報告セグメントごとの営業収益、利益、資産その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に
おける記載と同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部営業収益及び振替高は、市
場実勢価格に基づいております。
３ 報告セグメントごとの営業収益、利益、資産その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 )
(単位：百万円)
報告セグメント
連結財務諸表
その他 調整額
合計 計上額
（注１） （注２）
土地建物 ビル
（注３）
計
賃貸事業 管理事業
営業収益
外部顧客への営業収益
33,038 8,162 41,201 658 41,859 － 41,859
セグメント間の内部営業収益
107 2,394 2,501 － 2,501 △ 2,501 －
又は振替高
計 33,145 10,557 43,702 658 44,361 △ 2,501 41,859
セグメント利益 12,354 544 12,898 216 13,115 △ 2,070 11,044
セグメント資産 348,019 3,840 351,859 48 351,908 36,736 388,645
その他の項目
減価償却費 7,177 23 7,201 － 7,201 － 7,201
有形固定資産及び
4,989 28 5,018 － 5,018 － 5,018
無形固定資産の増加額
（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲
介等を含んでおります。
２ 調整額は、以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額 △2,070百万円 は、各報告セグメントに配分していない全社費用 △2,095百万
円 等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門
に係る費用であります。
(2) セグメント資産の調整額 36,736百万円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産 36,921百万円
等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券、繰延税金資産等であります。
３ セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
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当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 )
(単位：百万円)
報告セグメント
連結財務諸表
その他 調整額
合計 計上額
（注１） （注２）
土地建物 ビル
（注３）
計
賃貸事業 管理事業
営業収益
外部顧客への営業収益
33,475 8,512 41,987 696 42,683 － 42,683
セグメント間の内部営業収益
113 2,297 2,411 － 2,411 △ 2,411 －
又は振替高
計 33,589 10,809 44,399 696 45,095 △ 2,411 42,683
セグメント利益 11,644 269 11,913 232 12,146 △ 2,238 9,908
セグメント資産 403,450 4,086 407,536 81 407,618 38,925 446,544
その他の項目
減価償却費 7,936 20 7,957 － 7,957 － 7,957
有形固定資産及び
58,602 19 58,621 － 58,621 － 58,621
無形固定資産の増加額
（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲
介等を含んでおります。
２ 調整額は、以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額 △2,238百万円 は、各報告セグメントに配分していない全社費用 △2,263百万
円 等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門
に係る費用であります。
(2) セグメント資産の調整額 38,925百万円 は、各報告セグメントに配分していない全社資産 39,022百万円
等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券、繰延税金資産等であります。
３ セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
【関連情報】
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 )
１ 製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２ 地域ごとの情報
(1) 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しております。
３ 主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、連結損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載事項はあ
りません。
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当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 )
１ 製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
２ 地域ごとの情報
(1) 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しております。
３ 主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、連結損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載事項はあ
りません。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 )
(単位：百万円)
報告セグメント
その他 全社・消去 合計
土地建物 ビル
計
賃貸事業 管理事業
当期償却額 119 67 186 － － 186
当期末残高 1,377 235 1,613 － － 1,613
当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 )
(単位：百万円)
報告セグメント
その他 全社・消去 合計
土地建物 ビル
計
賃貸事業 管理事業
当期償却額 141 72 214 － － 214
当期末残高 1,434 162 1,597 － － 1,597
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
該当事項はありません。
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【関連当事者情報】
１ 関連当事者との取引
(1) 連結財務諸表提出会社と関連当事者の取引
連結財務諸表提出会社の親会社及び主要法人株主等
前連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)
資本金又 議決権等
事業の内容 関連当事者 取引金額 期末残高
会社等の名称又
種類 所在地 は出資金 の被所有 取引の内容 科目
は氏名
又は職業 との関係 (百万円) (百万円)
(百万円) 割合(％)
被所有
資金借入 資金の借入 53,500 関係会社借入金 53,500
直接
東京都
CMS取引 CMS資金貸付 - 関係会社貸付金 5,001
親会社 ㈱商船三井 65,400 海運業
100.0
建物の賃貸 (注)
港区
間接
役員の兼任
0.0
(注) １．CMS（キャッシュマネジメントシステム）による資金賃貸借取引については、残高が随時変動するため、期
末残高のみを記載しております。
２．取引金額については、市場金利等を勘案し合理的に決定しております。
(2) 連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引
該当事項はありません。
２ 親会社又は重要な関連会社に関する注記
(1) 親会社情報
㈱商船三井（東京証券取引所に上場）
(2) 重要な関連会社の要約財務情報
該当事項はありません。
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（１株当たり情報）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
１株当たり純資産額 32,848,420,117円02銭 35,565,676,591円20銭
１株当たり当期純利益 1,370,022,189円37銭 1,769,302,936円08銭
(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
１株当たり当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益(百万円) 6,851 8,846
普通株主に帰属しない金額(百万円) － －
普通株式に係る親会社株主に帰属する
6,851 8,846
当期純利益(百万円)
普通株式の期中平均株式数(株) 5 5
３ １株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
( 2022年３月31日 末) ( 2023年３月31日 末)
連結貸借対照表の純資産の部の合計額(百万円) 166,369 179,980
普通株式に係る期末の純資産額(百万円) 164,288 177,828
差額の主な内訳(百万円)
2,081 2,151
非支配株主持分
普通株式の発行済株式数(株) 5 5
普通株式の自己株式数(株) 0 －
１株当たり純資産額の算定に用いられた普通
5 5
株式の数(株)
４ 当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っておりま
す。前連結会計年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期
純利益を算定しております。
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
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⑤ 【連結附属明細表】
【社債明細表】
当期首残高 当期末残高 利率
会社名 銘柄 発行年月日 担保 償還期限
(百万円) (百万円) (％)
第12回無担保
社債 2010年 2022年
ダイビル株式会社 5,000 ― 1.652 なし
特定社債間限定 ５月28日 ５月27日
同順位特約付
第13回無担保
社債 2013年 2023年
ダイビル株式会社 10,000 ― 1.071 なし
特定社債間限定 １月23日 １月23日
同順位特約付
第14回無担保
社債 2014年 2024年
15,000
ダイビル株式会社 15,000 0.845 なし
(15,000)
特定社債間限定 ３月４日 ３月４日
同順位特約付
第15回無担保
社債 2015年 2025年
ダイビル株式会社 15,000 15,000 0.803 なし
特定社債間限定 ３月３日 ３月３日
同順位特約付
第16回無担保
社債 2016年 2031年
ダイビル株式会社 10,000 10,000 0.850 なし
特定社債間限定 12月15日 12月15日
同順位特約付
第17回無担保
社債 2018年 2028年
ダイビル株式会社 10,000 10,000 0.564 なし
特定社債間限定 10月25日 10月25日
同順位特約付
第18回無担保
社債 2019年 2034年
ダイビル株式会社 10,000 10,000 0.780 なし
特定社債間限定 ７月19日 ７月19日
同順位特約付
第19回無担保
社債 2019年 2039年
ダイビル株式会社 10,000 10,000 0.960 なし
特定社債間限定 ７月19日 ７月19日
同順位特約付
第20回無担保
社債 2020年 2030年
ダイビル株式会社 10,000 10,000 0.340 なし
特定社債間限定 ３月５日 ３月５日
同順位特約付
80,000
合計 ― 95,000 ― ― ―
(15,000)
(注) １ 連結決算日後５年内における償還予定額は以下のとおりであります。
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
15,000 15,000 ― ― ―
２ 「当期末残高」欄の（内書）は、１年内償還予定の金額であります。
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【借入金等明細表】
当期首残高 当期末残高 平均利率
区分 返済期限
(百万円) (百万円) (％)
１年以内に返済予定の長期借入金 5,258 5,658 0.498 ―
１年以内に返済予定の関係会社長
― ― ― ―
期借入金
１年以内に返済予定のリース債務 ― ― ― ―
2024年４月10日
長期借入金(１年以内に返済予定
50,432 59,923 0.494 ～
のものを除く)
2034年２月28日
2032年12月５日
関係会社長期借入金(１年以内に
― 53,500 0.513 ～
返済予定のものを除く)
2033年３月27日
リース債務(１年以内に返済予定
― ― ― ―
のものを除く)
その他有利子負債
コマーシャル・ペーパー 8,000 ― ― ―
（１年以内返済）
合計 63,690 119,081 ― ―
(注) １ 「平均利率」については、期末借入残高に対する加重平均利率を記載しております。
２ 長期借入金及び関係会社長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後５年内における返済
予定額は以下のとおりであります。
１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
長期借入金(１年以内に返済予定
5,658 12,215 6,500 17,500
のものを除く)
関係会社長期借入金(１年以内に
― ― ― ―
返済予定のものを除く)
【資産除去債務明細表】
該当事項はありません。
(2) 【その他】
当連結会計年度における四半期情報等
第１四半期 第２四半期 第３四半期
当連結会計年度
連結累計期間 連結累計期間 連結累計期間
自 2022年４月１日
自 2022年４月１日 自 2022年４月１日 自 2022年４月１日
至 2023年３月31日
至 2022年６月30日 至 2022年９月30日 至 2022年12月31日
営業収益 (百万円) 10,576 21,129 32,016 42,683
税金等調整前
(百万円) 5,760 8,219 11,190 11,425
四半期（当期）純利益
親会社株主に帰属する
(百万円) 3,979 6,064 8,574 8,846
四半期（当期）純利益
１株当たり
(円) 795,811,142.20 1,212,842,810.05 1,714,878,548.19 1,769,302,936.08
四半期（当期）純利益
第１四半期 第２四半期 第３四半期 第４四半期
連結会計期間 連結会計期間 連結会計期間 連結会計期間
自 2022年４月１日 自 2022年７月１日 自 2022年10月１日 自 2023年１月１日
至 2022年６月30日 至 2022年９月30日 至 2022年12月31日 至 2023年３月31日
１株当たり
(円) 795,811,142.20 417,026,983.40 502,035,414.40 54,417,935.00
四半期純利益
（注）当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っております。当連
結会計年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり四半期（当期）純利益を算定しております。
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２ 【財務諸表等】
(1) 【財務諸表】
①【貸借対照表】
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(2022年３月31日) (2023年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 7,047 2,773
営業未収入金 251 267
※1 1 ※1 0
棚卸資産
前払費用 46 39
その他 27 6,127
△ 2 △ 2
貸倒引当金
流動資産合計 7,371 9,205
固定資産
有形固定資産
※2 92,783 ※2 95,219
建物
構築物 740 680
機械及び装置 290 272
車両運搬具 6 4
工具、器具及び備品 106 96
土地 182,143 185,113
信託土地 31,231 72,356
745 2,662
建設仮勘定
有形固定資産合計 308,049 356,406
無形固定資産 558 552
投資その他の資産
投資有価証券 30,148 31,979
関係会社株式 30,548 32,234
長期前払費用 715 693
前払年金費用 522 452
敷金及び保証金 287 255
その他 116 302
△ 14 △ 14
貸倒引当金
投資その他の資産合計 62,324 65,904
固定資産合計 370,931 422,862
資産合計 378,302 432,068
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(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(2022年３月31日) (2023年３月31日)
負債の部
流動負債
1年内返済予定の長期借入金 5,250 5,650
1年内償還予定の社債 15,000 15,000
コマーシャル・ペーパー 8,000 －
未払金 1,564 3,208
未払費用 600 606
未払法人税等 1,110 736
未払消費税等 140 －
前受金 2,025 1,934
役員賞与引当金 50 66
36 1,100
その他
流動負債合計 33,778 28,302
固定負債
社債 80,000 65,000
長期借入金 50,412 59,912
関係会社長期借入金 1,500 55,000
受入敷金保証金 23,473 23,740
繰延税金負債 7,334 7,863
再評価に係る繰延税金負債 21,694 22,112
退職給付引当金 459 446
26 12
その他
固定負債合計 184,901 234,086
負債合計 218,679 262,389
純資産の部
株主資本
資本金 12,227 12,227
資本剰余金
資本準備金 13,850 13,850
10 －
その他資本剰余金
資本剰余金合計 13,860 13,850
利益剰余金
利益準備金 1,876 1,876
その他利益剰余金
特別償却準備金 842 506
圧縮積立金 935 2,377
別途積立金 96,187 96,187
19,587 25,786
繰越利益剰余金
利益剰余金合計 119,429 126,734
自己株式 △ 403 －
株主資本合計 145,114 152,812
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金 15,964 17,258
繰延ヘッジ損益 20 127
△ 1,475 △ 520
土地再評価差額金
評価・換算差額等合計 14,509 16,865
純資産合計 159,623 169,678
負債純資産合計 378,302 432,068
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②【損益計算書】
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
営業収益 30,308 30,022
17,991 18,904
営業原価
営業総利益 12,317 11,117
※1 2,539 ※1 2,754
販売費及び一般管理費
営業利益 9,777 8,363
営業外収益
受取利息 0 1
受取配当金 1,765 2,024
25 176
その他
営業外収益合計 1,790 2,202
営業外費用
支払利息 295 288
社債利息 787 698
17 84
その他
営業外費用合計 1,100 1,071
経常利益 10,468 9,494
特別利益
固定資産売却益 － 2,571
782 －
投資有価証券売却益
特別利益合計 782 2,571
特別損失
※2 1,460 ※2 1,334
建替関連損失
固定資産除却損 32 24
－ 4
その他
特別損失合計 1,493 1,363
税引前当期純利益 9,756 10,702
法人税、住民税及び事業税
2,663 1,721
2 338
法人税等調整額
法人税等合計 2,666 2,060
当期純利益 7,090 8,642
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【営業原価内訳明細書】
前事業年度 当事業年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日) 至 2023年３月31日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(百万円) 金額(百万円)
番号 (％) (％)
１ 人件費 483 2.7 557 3.0
２ 経費
(1) 水道光熱費
1,929 2,432
(2) 修繕費
2,405 2,175
(3) 清掃費
818 780
(4) その他
2,303 2,269
7,456 41.4 7,658 40.5
３ 減価償却費 6,342 35.3 6,883 36.4
４ 租税公課 3,709 20.6 3,805 20.1
計 17,991 100.0 18,904 100.0
(注) 租税公課の主なものは固定資産税・都市計画税及び不動産取得税であります。
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③【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
資本金
その他資本 資本剰余金
資本準備金 利益準備金
特別償却
剰余金 合計
圧縮積立金 別途積立金
準備金
当期首残高 12,227 13,850 － 13,850 1,876 1,230 935 96,187
当期変動額
剰余金の配当
当期純利益
自己株式の取得
自己株式の処分 10 10
特別償却準備金の取崩 △ 387
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － 10 10 － △ 387 － －
当期末残高 12,227 13,850 10 13,860 1,876 842 935 96,187
株主資本 評価・換算差額等
利益剰余金
その他有価
その他利益
純資産合計
株主資本 繰延ヘッジ 土地再評価 評価・換算
自己株式 証券評価
剰余金
利益剰余金
合計 損益 差額金 差額等合計
差額金
合計
繰越利益
剰余金
当期首残高 14,631 114,861 △ 431 140,508 15,640 12 6,779 22,432 162,940
当期変動額
剰余金の配当 △ 2,522 △ 2,522 △ 2,522 △ 2,522
当期純利益 7,090 7,090 7,090 7,090
自己株式の取得 △ 5 △ 5 △ 5
自己株式の処分 32 42 42
特別償却準備金の取崩 387 － － －
株主資本以外の項目の
324 7 △ 8,255 △ 7,923 △ 7,923
当期変動額（純額）
当期変動額合計 4,956 4,568 27 4,605 324 7 △ 8,255 △ 7,923 △ 3,317
当期末残高 19,587 119,429 △ 403 145,114 15,964 20 △ 1,475 14,509 159,623
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当事業年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
資本金
その他資本 資本剰余金
資本準備金 利益準備金
特別償却
剰余金 合計
圧縮積立金 別途積立金
準備金
当期首残高 12,227 13,850 10 13,860 1,876 842 935 96,187
当期変動額
当期純利益
自己株式の取得
自己株式の処分 6 6
自己株式の消却 △ 16 △ 16
特別償却準備金の取崩 △ 335
圧縮積立金の積立 1,719
圧縮積立金の取崩 △ 276
土地再評価差額金の取
崩
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △ 10 △ 10 － △ 335 1,442 －
当期末残高 12,227 13,850 － 13,850 1,876 506 2,377 96,187
株主資本 評価・換算差額等
利益剰余金
その他有価
その他利益
純資産合計
株主資本 繰延ヘッジ 土地再評価 評価・換算
自己株式 証券評価
剰余金
利益剰余金
合計 損益 差額金 差額等合計
差額金
合計
繰越利益
剰余金
当期首残高 19,587 119,429 △ 403 145,114 15,964 20 △ 1,475 14,509 159,623
当期変動額
当期純利益 8,642 8,642 8,642 8,642
自己株式の取得 △ 0 △ 0 △ 0
自己株式の処分 6 12 12
自己株式の消却 △ 381 △ 381 398 － －
特別償却準備金の取崩 335 － － －
圧縮積立金の積立 △ 1,719 － － －
圧縮積立金の取崩 276 － － －
土地再評価差額金の取
△ 955 △ 955 △ 955 △ 955
崩
株主資本以外の項目の
1,294 106 955 2,356 2,356
当期変動額（純額）
当期変動額合計 6,198 7,304 403 7,698 1,294 106 955 2,356 10,055
当期末残高 25,786 126,734 － 152,812 17,258 127 △ 520 16,865 169,678
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【注記事項】
（重要な会計方針）
１ 資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券
①子会社株式及び関連会社株式
移動平均法による原価法
②その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定）
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法
(2) デリバティブ
時価法
(3) 棚卸資産
評価基準は原価法（収益性の低下による簿価切下げの方法）
貯蔵品 先入先出法
２ 固定資産の減価償却の方法
(1) 有形固定資産
定率法を採用しております。ただし、1998年４月１日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年４
月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
建物、構築物 ５～50年
機械及び装置、車両運搬具 ７～17年
工具、器具及び備品 ４～15年
３ 引当金の計上基準
(1) 貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個
別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
(2) 役員賞与引当金
役員賞与の支出に備えるため、役員賞与支給見込額のうち当事業年度の負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金
退職給付引当金及び退職給付費用の計算に、退職一時金制度については、退職給付に係る期末自己都合要支給額
を退職給付債務とし、企業年金制度については、直近の年金財政計算上の数理債務をもって退職給付債務とする方
法を用いた簡便法を適用しております。
４ 重要な 収益及び費用の計上基準
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する
通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
当社は、賃貸契約に基づき主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っています。この場合、室料・共
益料等は「リース取引に関する会計基準」の範囲に含まれるリース取引に該当します。なお、収益認識の対象となる
物件内の付加サービス等の履行義務は顧客にサービスを提供した時点で充足され、収益を認識しています。
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５ 重要なヘッジ会計の方法
(1) ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理を採用しております。ただし、通貨スワップについては振当処理の要件を満たしてい
る場合は振当処理を採用しております。金利スワップについては、特例処理の要件を満たしている場合は特例処理
を採用しております。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段…通貨スワップ、金利スワップ、為替予約
ヘッジ対象…外貨建借入金、借入金及び社債、外貨建予定取引
(3) ヘッジ方針
内部規程に基づき、為替変動リスク及び金利変動リスクをヘッジしております。
(4) ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジの開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の
累計と、ヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額等の比率を基礎とし
て判定しております。ただし、振当処理の要件を満たす通貨スワップ及び特例処理の要件を満たす金利スワップに
ついては、決算期末日における有効性の評価を省略しております。
６ その他財務諸表作成のための重要な事項
(1) 法人税及び地方法人税の会計処理又はこれらに関する税効果会計の会計処理
当社は、㈱商船三井を通算親会社とする通算グループの通算子会社として、グループ通算制度に加入しておりま
す。当社は、グループ通算制度において通算税効果額の授受を行っておりません。そのため、損益計算書におい
て、通算税効果額は計上しておりません。
(2) 資産に係る控除対象外消費税等の会計処理
資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、当事業年度の費用として処理しております。
（重要な会計上の見積り）
（有形固定資産の評価）
（1）当事業年度の財務諸表に計上した金額
会計上の見積りにより当事業年度に係る財務諸表にその額を計上した項目であって、翌事業年度に係る財務諸表
に重要な影響を及ぼす可能性があるものは、次のとおりです。
（単位：百万円）
前事業年度 当事業年度
（ 2022年３月31日 ） ( 2023年３月31日 )
有形固定資産（土地、信託土地、建設仮勘定除く） 93,928 96,273
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
連結財務諸表「注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載した内容と同一であります。
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（会計方針の変更）
（時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用）
「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日。以下「時価算
定会計基準適用指針」という。）を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27－２項に定め
る経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を将来にわたって適用すること
としております。なお、当事業年度の財務諸表に与える影響はありません。
（表示方法の変更）
(貸借対照表関係)
前事業年度において、「固定負債」の「長期借入金」に含めていた「関係会社長期借入金」は、金額的重要性が
増したため、当事業年度より独立掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前事業年
度の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前事業年度の貸借対照表において、「固定負債」の「長期借入金」に表示していた51,912百万円は、
「長期借入金」50,412百万円、「関係会社長期借入金」1,500百万円として組み替えております。
（会計上の見積りの変更）
当社は、当事業年度において、当社が保有する一部のビルについて閉館等を決定したことにより、当該ビルにか
かる有形固定資産について閉館予定日までの期間で減価償却が完了するように耐用年数を将来にわたり変更してお
ります。
これにより、従来の方法に比べて、当事業年度の営業原価が852百万円増加し、営業総利益、営業利益、経常利益
及び税引前当期純利益はそれぞれ852百万円減少しております。
（追加情報）
当社は、2022年7月から㈱商船三井を通算親会社とする通算グループの通算子会社として、グループ通算制度に加
入しております。
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（貸借対照表関係）
※１ 棚卸資産の内訳
前事業年度 当事業年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
貯蔵品 1 百万円 0 百万円
※２ 圧縮記帳額
ヴィオレット宝塚の建物の取得価額は、地方公共団体からの補助金の受け入れにより圧縮記帳をしており、その
金額は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
圧縮記帳額 384 百万円 384 百万円
３ 関係会社に対する資産・負債
関係会社に対する金銭債権債務は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
短期金銭債権 11 百万円 5,012 百万円
長期金銭債権 3 百万円 4 百万円
短期金銭債務 241 百万円 233 百万円
長期金銭債務 3,365 百万円 56,863 百万円
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（損益計算書関係）
※１ 販売費及び一般管理費
主要な費目及び金額は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
役員報酬 205 百万円 217 百万円
役員賞与引当金繰入額 50 百万円 66 百万円
従業員給料手当 665 百万円 717 百万円
退職給付費用 77 百万円 104 百万円
租税公課 284 百万円 283 百万円
業務委託料 283 百万円 121 百万円
一般管理費に属する費用がほとんどであります。
※２ 建替関連損失
当社が保有する一部のビルの建替に関連して発生したものであります。
３ 関係会社との取引
関係会社との取引高は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年４月１日 (自 2022年４月１日
至 2022年３月31日 ) 至 2023年３月31日 )
営業収益 2,599 百万円 2,499 百万円
営業原価、販売費及び一般管理費 2,336 百万円 2,204 百万円
営業取引以外の取引高 1,097 百万円 1,311 百万円
（有価証券関係）
子会社株式及び関連会社株式は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載して
おりません。
なお、市場価格のない株式等の子会社株式及び関連会社株式の貸借対照表計上額は次のとおりです。
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
区分
(2022年３月31日) (2023年３月31日)
子会社株式 30,548 32,234
関連会社株式 0 0
合計 30,548 32,234
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（税効果会計関係）
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度 当事業年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
(繰延税金資産)
減価償却費償却限度超過額 539百万円 895百万円
退職給付引当金 141百万円 136百万円
未払事業税 76百万円 94百万円
投資有価証券等評価損 88百万円 88百万円
149百万円 334百万円
その他
繰延税金資産小計
994百万円 1,549百万円
△386百万円 △395百万円
評価性引当額
繰延税金資産合計
608百万円 1,153百万円
(繰延税金負債)
その他有価証券評価差額金 6,999百万円 7,556百万円
固定資産圧縮積立金 412百万円 1,047百万円
特別償却準備金 371百万円 223百万円
前払年金費用 159百万円 138百万円
－百万円 50百万円
繰延ヘッジ損益
繰延税金負債合計 7,943百万円 9,016百万円
繰延税金負債の純額
7,334百万円 7,863百万円
（注）上記のほか、再評価に係る繰延税金負債を前事業年度は21,694百万円、当事業年度は22,112百万円、固定負債
に計上しております。
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前事業年度 当事業年度
( 2022年３月31日 ) ( 2023年３月31日 )
法定実効税率 30.6％ 30.6％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されな
0.3％ 0.4％
い項目
評価性引当額 0.1％ 0.1％
グループ通算制度による影響額 －％ △7.9％
受取配当金等永久に益金に算入さ
△3.7％ △3.7％
れない項目
0.0％ △0.2％
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率
27.3％ 19.3％
（収益認識関係）
顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）」
に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
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④ 【附属明細表】
【有価証券明細表】
【株式】
銘柄 株式数(株) 貸借対照表計上額(百万円)
(投資有価証券)
その他有価証券
ダイキン工業㈱ 488,000 11,543
住友商事㈱ 1,807,151 4,230
三井住友トラスト・ホールディ
558,195 2,534
ングス㈱
㈱住友倉庫 922,912 2,007
㈱三井住友フィナンシャルグ
321,112 1,701
ループ
住友電気工業㈱ 665,500 1,129
京阪神ビルディング㈱ 667,426 798
日本電気㈱ 151,836 774
ＭＳ＆ＡＤインシュアランスグ
138,200 567
ループホールディングス㈱
新日本空調㈱ 273,187 509
レンゴー㈱ 492,817 423
旭化成㈱ 430,998 399
フジテック㈱ 107,800 354
住友電設㈱ 121,338 309
㈱大林組 300,000 303
大阪ガス㈱ 138,915 302
鹿島建設㈱ 165,375 264
関西電力㈱ 197,283 254
ＡＮＡホールディングス㈱ 84,441 242
阪急阪神ホールディングス㈱ 61,800 242
ダイダン㈱ 60,500 143
㈱日本触媒 26,200 138
コクヨ㈱ 69,000 129
その他18銘柄 323,070 710
計 8,573,056 30,016
【その他】
種類及び銘柄 投資口数等(口) 貸借対照表計上額(百万円)
(投資有価証券)
その他有価証券
匿名組合出資金 － 1,962
計 － 1,962
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【有形固定資産等明細表】
（単位：百万円）
減価償却
区分 資産の種類 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期償却額 当期末残高
累計額
216,965 223,805
有形固定資産 建物 9,988 3,147 6,678 128,585
(△384) (△384)
構築物 2,880 11 105 64 2,786 2,106
機械及び装置 2,323 55 13 73 2,366 2,093
車両運搬具 33 ― ― 2 33 28
工具、器具及び備品 1,622 39 150 47 1,511 1,414
182,143 185,113
土地 4,932 1,962 ― ―
(20,218) (21,585)
信託土地 31,231 41,124 ― ― 72,356 ―
建設仮勘定 745 4,930 3,013 ― 2,662 ―
計 437,945 61,083 8,393 6,866 490,635 134,229
無形固定資産 計 850 681 609 115 922 370
(注) １ 当期増減額の主なものは、次のとおりであります。
信託土地 「大手門タワー・ENEOSビル」、「大手町ファーストスクエア」取得による増加 41,124百万円
建物 「大手門タワー・ENEOSビル」、「大手町ファーストスクエア」取得による増加 7,863百万円
２ 当期首残高及び当期末残高は、取得価額により記載しております。
３ 建物の当期首残高及び当期末残高の（内書）は、ヴィオレット宝塚の建物の取得価額について、地方公共団
体からの補助金の受入により圧縮記帳をした金額であります。
４ 土地の当期首残高及び当期末残高の（内書）は、土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第
34条）により行った事業用土地の再評価実施前の帳簿価額との差額であります。
【引当金明細表】
（単位：百万円）
科目 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高
貸倒引当金 17 2 2 16
役員賞与引当金 50 66 50 66
(2) 【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
(3) 【その他】
該当事項はありません。
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第６ 【提出会社の株式事務の概要】
事業年度 ４月１日から３月31日まで
定時株主総会 ６月中
基準日 該当なし
９月30日
剰余金の配当の基準日
３月31日
１単元の株式数 該当なし
単元未満株式の買取り・買増し
取扱場所 該当なし
株主名簿管理人 該当なし
取次所 該当なし
買取・買増手数料 該当なし
当会社の公告方法は電子公告とする。ただし、事故その他やむを得ない事由に
よって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載
して行う。
公告掲載方法
なお、電子公告は当会社のホームページに掲載しており、そのアドレスは次の
とおり。
https://www.daibiru.co.jp/
株主に対する特典 なし
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第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社は、上場会社でないため金融商品取引法第24条の７第１項の適用がありません。
２ 【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及び 事業年度 自 2021年４月１日 2022年６月24日
その添付書類並びに確認書 (2021年度) 至 2022年３月31日 近畿財務局長に提出
(2) 内部統制報告書 2022年６月24日
近畿財務局長に提出
(3) 四半期報告書 (2022年度第１四半期) 自 2022年４月１日 2022年８月10日
至 2022年６月30日 近畿財務局長に提出
(2022年度第２四半期) 自 2022年７月１日 2022年11月11日
至 2022年９月30日 近畿財務局長に提出
(2022年度第３四半期) 自 2022年10月１日 2023年２月９日
至 2022年12月31日 近畿財務局長に提出
(4) 有価証券報告書の訂正報告 事業年度 自 2021年４月１日 2022年７月26日
書及びその添付書類並びに 近畿財務局長に提出
(2021年度) 至 2022年３月31日
確認書
(5) 臨時報告書
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項３号 2022年11月30日
(特定子会社の異動)の規定に基づく臨時報告書 近畿財務局長に提出
(6) 発行登録書（社債）及びその添付書類 2023年１月10日
近畿財務局長に提出
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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の監査報告書
2023年６月27日
ダイビル株式会社
取締役会 御中
有限責任 あずさ監査法人
大阪事務所
指定有限責任社員
公認会計士 近 藤 康 仁
業務執行社員
指定有限責任社員
三 宅 潔
公認会計士
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いるダイビル株式会社の2022年４月１日から2023年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借
対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財
務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ダ
イビル株式会社及び連結子会社の2023年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績
及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準におけ
る当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国におけ
る職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責
任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重
要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見
の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
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土地建物賃貸事業に係る固定資産の減損の兆候の有無に関する判断の妥当性
監査上の主要な検討事項の
監査上の対応
内容及び決定理由
ダイビル株式会社の2023年3月31日に終了する連結会 当監査法人は、土地建物賃貸事業に係る固定資産の減
計年度の連結貸借対照表において、土地建物賃貸事業に 損の兆候の有無に関する判断の妥当性を検証するため、
係る固定資産が計上されており、これらの合計金額は 注 主に以下の監査手続を実施した。
記事項（賃貸等不動産関係） に記載のとおり、387,863
(1) 内部統制の評価
百万円であり、連結総資産の87％を占めている。
土地建物賃貸事業に係る固定資産の減損の兆候の有無
連結財務諸表注記 「(連結財務諸表作成のための基本
の判断に関連する内部統制の整備及び運用状況の有効性
となる重要な事項) ４ 会計方針に関する事項（2）重
を評価した。
要な減価償却資産の減価償却の方法」 に記載のとお
(2) 減損の兆候の有無に関する判断の妥当性の評価
り、固定資産は規則的に減価償却されるが、減損の兆候
があると認められる場合には、減損損失の認識の要否を
● 市場価格の算定に用いる将来キャッシュ・フロー及
判定する必要がある。減損の兆候には、継続的な営業赤
び割引率の見積りについて、主に以下の手続を実施
字、用途変更、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著
した。
しい下落が含まれる。
・ 市場価格の算定方法について、会計基準の要求
会社は保有するビルごとに減損の兆候の有無を判断し
事項等を踏まえ、その適切性を評価した。
ており、これらの減損の兆候の有無に関する判断におい
・ 市場価格の算定に用いる将来キャッシュ・フローの
ては、将来の不動産賃貸市場についての経営者の予測や
見積りについて、評価時点の賃貸借契約一覧デー
判断を伴う場合がある。特に市場価格の著しい下落の有
タとの照合、閲覧及び外部公表情報との比較を行
無の判断に用いる将来キャッシュ・フロー及び割引率の
い、その合理性を評価した。
見積りは、稼働率の低下や賃料の減額、金利や為替の変
動、不動産関連税制の改正等により大きく影響を受け、
・ 市場価格の算定に用いる割引率の見積りについて、
不確実性を伴う。
外部公表情報との比較により、その合理性を評価
以上から、当監査法人は、土地建物賃貸事業に係る固
した。
定資産の減損の兆候の有無に関する判断の妥当性が、当
● 継続的な営業赤字の判断の基礎となる会社の作成す
連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であ
るビルごとの損益関連資料について、推移分析及び
り、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
基礎資料との照合により、その正確性を検討した。
● 経営環境の著しい悪化及び用途変更等の状況の有無
について、ビルごとの予算の進捗状況に関連する資
料の閲覧を実施したほか、ビルごとの予算の達成可
能性について、経営者及び関連部署への質問並びに
取締役会等各種会議体の議事録を閲覧し、検討し
た。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書
以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役の責任は、その他
の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の
記載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内
容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そ
のような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告
することが求められている。
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その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者及び監査役の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正
に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するた
めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるか
どうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示
する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
連結財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表
示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明
することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利
用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家と
しての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な
監査証拠を入手する。
・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価
の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づ
き、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結
論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事
項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表
に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠
に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているか
どうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる
取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入
手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意
見に対して責任を負う。
監査人は、監査役に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備
を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を
監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されて
いる場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると
合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い。
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以 上
※１ 上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２ XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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独立監査人の監査報告書
2023年６月27日
ダイビル株式会社
取締役会 御中
有限責任 あずさ監査法人
大阪事務所
指定有限責任社員
公認会計士 近 藤 康 仁
業務執行社員
指定有限責任社員
三 宅 潔
公認会計士
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いるダイビル株式会社の2022年４月１日から2023年３月31日までの2022年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益
計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、ダイビ
ル株式会社の2023年３月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点におい
て適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準におけ
る当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要である
と判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成におい
て対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
（土地建物賃貸事業に係る固定資産の減損の兆候の有無に関する判断の妥当性）
個別財務諸表の監査報告書で記載すべき監査上の主要な検討事項「土地建物賃貸事業に係る固定資産の減損の兆候
の有無に関する判断の妥当性」は、連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項「土地建物
賃貸事業に係る固定資産の減損の兆候の有無に関する判断の妥当性」と実質的に同一の内容である。このため、個別
財務諸表の監査報告書では、これに関する記載を省略する。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書
以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役の責任は、その他
の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載
内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と
財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような
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有価証券報告書
重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告
することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者及び監査役の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを
評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要
がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示が
ないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
にある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決
定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家と
しての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な
監査証拠を入手する。
・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実
施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
関連する注記事項の妥当性を評価する。
・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、
継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付
ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意
を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項
付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいている
が、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどう
かとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事
象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査役に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備
を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の
主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合
や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に
見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
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以 上
※１ 上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２ XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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