株式会社ストレージ王 有価証券報告書 第13期(2022/02/01－2023/01/31)
| 提出書類 | 有価証券報告書-第13期(2022/02/01－2023/01/31) |
|---|---|
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| 提出者 | 株式会社ストレージ王 |
| カテゴリ | 有価証券報告書 |
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株式会社ストレージ王(E37595)
有価証券報告書
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2023年４月27日
【事業年度】 第13期(自 2022年２月１日 至 2023年１月31日)
【会社名】 株式会社ストレージ王
【英訳名】 STORAGE-OH Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長執行役員 荒川 滋郎
【本店の所在の場所】 千葉県市川市市川南一丁目９－２３
【電話番号】 047-314-1981
【事務連絡者氏名】 取締役執行役員管理部長 水村 健次
【最寄りの連絡場所】 千葉県市川市市川南一丁目９－２３
【電話番号】 047-314-1981
【事務連絡者氏名】 取締役執行役員管理部長 水村 健次
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
回次 第９期 第10期 第11期 第12期 第13期
決算年月 2019年１月 2020年１月 2021年１月 2022年１月 2023年１月
売上高 (千円) 395,778 1,344,658 1,134,447 3,069,728 3,065,728
経常利益又は
(千円) 17,321 83,264 △ 72,095 158,427 148,879
経常損失（△）
当期純利益又は
(千円) △ 30,889 49,547 △ 68,990 123,864 102,922
当期純損失（△）
持分法を適用した
(千円) － － － － －
場合の投資利益
資本金 (千円) 90,000 170,000 170,000 170,000 260,928
発行済株式総数 (株) 2,600 1,546,000 1,546,000 1,546,000 1,845,500
純資産額 (千円) 377,884 593,899 525,602 649,614 918,455
総資産額 (千円) 893,226 1,056,016 1,209,810 1,512,486 1,819,733
１株当たり純資産額 (円) 145,340.20 384.15 339.98 420.19 497.67
－ － － － －
１株当たり配当額
(円)
(１株当たり中間配当額)
( －) ( －) ( －) ( －) ( －)
１株当たり当期純利益金額
又は１株当たり当期純損失 (円) △ 11,880.46 32.05 △ 44.62 80.12 58.20
金額（△）
潜在株式調整後
(円) － － － － 57.29
１株当たり当期純利益金額
自己資本比率 (％) 42.3 56.2 43.4 43.0 50.5
自己資本利益率 (％) △ 7.9 10.2 △ 12.3 21.1 13.1
株価収益率 (倍) － － － － 9.4
配当性向 (％) － － － － －
営業活動による
(千円) － 430,966 △ 397,236 30,999 268,782
キャッシュ・フロー
投資活動による
(千円) － △ 20,732 △ 16,562 △ 83,972 △ 102,359
キャッシュ・フロー
財務活動による
(千円) － 98,814 260,504 79,276 275,632
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物
(千円) － 516,445 363,150 389,453 831,508
の期末残高
従業員数 (名) 11 13 15 17 20
－ － － － －
株主総利回り (％)
(比較指標： )
(％) ( －) ( －) ( －) ( －) ( －)
最高株価 (円) － － － － 763
最低株価 (円) － － － － 469
(注)１．第９期における当期純損失は、債権放棄による特別損失等を計上したことによるものであります。
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２．第10期における売上高増収は、新店舗６オープン及び大型分譲物件（ビルイン型トランクルーム３物件）売
却を計上したことによるものであります。
３．第11期における売上高減収は、新店舗６オープン及び大型分譲物件（ビルイン型トランクルーム２物件）売
却と物件売却が減少したことによるものであります。
４．第11期における営業活動によるキャッシュ・フローは、販売用不動産の一部を棚卸資産計上したことによる
ものであります。
５．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第９期は、潜在株式が存在しないため、また、１株
当たり当期純損失であるため記載しておりません。第10期及び第12期は、潜在株式は存在するものの、当社
株式は非上場であるため期中平均株価を把握できませんので記載しておりません。第11期は潜在株式は存在
するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できないため、また、１株当たり当期純損失
であるため記載しておりません。
６．主要な経営指標等のうち、第９期については会社計算規則(平成18年法務省令第13号)の規定に基づき算出し
た各数値を記載しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定による監査証明を受けておりません。
７．第10期、第11期、第12期及び第13期の財務諸表については、金融証券取引法第193条の２第１項の規定に基づ
き、有限責任大有監査法人により監査を受けております。
８．第９期についてはキャッシュ・フロー計算書を作成しておりませんので、キャッシュ・フロー計算書に係る
各項目については記載しておりません。
９．当社は、2021年12月24日開催の臨時取締役会の決議により、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の
株式分割を行っております。第10期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１
株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）を算定しております。
10．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。
11．１株当たり配当額及び配当性向は配当を実施していないため記載しておりません。
12．第９期から第12期の株主総利回り及び比較指標、最高株価、最低株価、第13期の株主総利回り及び比較指標
については、2022年４月27日に東京証券取引所グロースに上場したため、記載しておりません。
13．最高株価及び最低株価は、2022年４月27日より東京証券取引所グロース市場におけるものであります。
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２ 【沿革】
当社は2008年５月に東京都中央区において、株式会社デベロップ（以下「デベロップ」という）の子会社として、ト
ランクルームの運営、管理を目的に設立されました。2007年２月創業のデベロップは、コンテナ建築を祖業とする会社
で、トランクルームに適した借地案件を探し、土地所有者との借地契約と同時に、資金力のある投資家にトランクルー
ム投資事業を提案し、建設、完成後売却することで投資回収をする事業を展開しており、当社はそのトランクルームの
運営会社として事業を拡大してまいりました。
その後、岡山県岡山市の株式会社アイトランク山陽（以下「アイトランク山陽」という）と合併し、関東地方の拠点
に加え、岡山県の拠点を運営するようになりました。
2019年以降、在来建築型トランクルームの需要の高まりから、当社は都心における在来建築型トランクルームの企
画、開発を開始し、コンテナ型の比重の低下に伴い、親会社への依存度も下がり、トランクルームの運営会社という位
置づけから、トランクルームの企画、開発、運営会社へと成長して参りました。これに伴い、デベロップグループ内で
セグメントを見直し、デベロップはトランクルームの企画、開発を停止し、当社に移管しました。ビジネスモデルとし
ても従来のトランクルーム運営受託に加え、土地を自社で購入、建築の上で、完成したトランクルームを投資家に売却
した上で借上げ、自社運営する事業の比率を高めて参りました。
当社は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に当社株式を上場するにあたり、当社株式の公募増資及び
デベロップが当社株式の売出しを行ったこと等によりデベロップは当社の親会社に該当しないこととなりました。
設立以降の当社に係る経緯は次のとおりであります。
年月 概要
2008年５月 東京都中央区にトランクルームの運営、管理を目的とした株式会社ストレージ王を設立
岡山の天満屋グループが岡山市北区にトランクルームの企画、開発、運営、管理を目的とした株式
2010年４月
会社アイトランク山陽を設立
2013年５月 株式会社デベロップが株式会社アイトランク山陽を100％子会社化
2013年６月 一般社団法人レンタル収納スペース推進協議会に加入
株式会社ストレージ王が、株式会社アイトランク山陽を存続会社として合併し、株式会社ストレー
2015年７月
ジ王へ商号変更。同時に本社を岡山市北区から東京都中央区に移転
2015年９月 本社を東京都中央区から千葉県市川市市川に移転
株式会社ストレージ王を存続会社として、デベロップの子会社であったソーラーエナジーインヴェ
2016年７月
ストメント株式会社と合併
2019年２月 本社を千葉県市川市市川から市川市市川南に移転
2020年５月 株式会社タスキと業務提携
2022年４月 東京証券取引所グロース市場に株式を上場
2022年11月 株式会社パルマと業務提携
2023年１月 クリアル株式会社と業務提携
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３ 【事業の内容】
当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セ
ルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。
当社は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはア
パートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数
が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行すること
は多くの手間がかかります。この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便
性をもたらすとともに、当社にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたし
ました。
管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、 当社は2015年７月にアイトランク山陽との合併に伴い、首都圏
のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡
大し事業を展開して参りました。またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財
務基盤を強化いたしました。
当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、ト
ランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや
販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っております。 セグメントの中で、トランクルームの
自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランク
ルームの運営による利益を運営管理の利益と区分しておりますが、2022年１月期では開発分譲による利益が82％、
2023年１月期では80％ を占めております。開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の
稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件の
運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。
トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。
・コンテナ型
駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。建築
用コンテナは輸送の都合上、貨物用コンテナと同じサイズですが、柱と梁で強度を確保した建築専用の部材を使用
しており、日本の建築基準法において建物として建築することが出来ます。コンテナを連結あるいはコンテナ内を
仕切ることにより部屋サイズを調整することが出来ます。コンテナ自体を外気の環境に置くため、扉は雨風を通さ
ない堅牢な作りとなっております。
・ビルイン型
在来建築（一部建築部材としてコンテナモジュールを利用したものを含む）による建物内に、間仕切りをするこ
とで各個室を構成するものです。在来建築の建物全体で雨風を遮断する構造になっており、建物全体の入口は電子
錠等で施錠されており、トランクルーム利用者以外入館することが出来ません。各利用者の個室の入口、間仕切り
はコンテナ型に比べて簡易なもので、開け閉めが容易です。近年は、女性の利用者の増加や衣類や家財保管のため
に空調付施設へのニーズの高まりもあり、ビルイン型の増加率が高くなっております。 なお、2022年１月末時点で
コンテナ型及びビルイン型を併せて137店舗、2023年１月末時点で149店舗でございます。
また、事業分類として当社の物件は以下の２つに分類されます。この分類は事業主体による分類ですので、上記の
建築様式で分類したコンテナ型とビルイン型が併存します。
(1)運営管理事業
運営管理事業は、トランクルームを利用者に貸し出すことにより利益を上げるものです。利用者から受領するト
ランクルームの利用料金が収入であり、当社がトランクルームを所有、あるいは賃借することでかかるコスト、ト
ランクルーム運営に必要なコストが原価となり、その差額が当社の利益（又は損失）となります。
運営管理事業は、ア. 固定家賃型とイ. 変動家賃型に分けられます。
ア. 固定家賃型は、当社が事業主体となり、物件を所有すること、あるいは固定家賃で賃借することにより不動
産コストが固定的に発生し、トランクルーム稼働状況により受領する利用料金の多寡が直接的に当社の利益（又
は損失）に影響します。 損益分岐稼働率は物件により異なりますが、概ね60％～70％程度であります。
イ. 変動家賃型は、 当社が、事業主体である不動産所有者もしくは投資家からビルを賃借もしくは管理を受託
し、当社は利用者からトランクルームの利用料を受領します。賃借の場合は、トランクルーム利用料を売上高と
し、契約に定めた料率（10％程度の場合が多い）を差し引いた額を原価賃料として、不動産所有者もしくは投資
家に賃料を支払います。管理受託の場合は、トランクルーム利用料を当社が預かり、当社の管理料（10％程度の
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場合が多い）を差し引いた金額を不動産所有者もしくは投資家に支払います。変動家賃型の場合、当社は稼働状
況によるリスクを直接的には負わずトランクルーム利用者からの収入の増減による売上もしくは管理手数料の増
減 は、当社の収支に影響を与えますが、物件の所有、事業リスクは不動産所有者もしくは投資家が負うこととな
ります。
(2)開発分譲事業
開発分譲事業は、トランクルームを投資家へ売却する事により収益を上げます。開発分譲事業は、ウ.用地購入、
ビルイン型建築の場合とエ.土地賃借、コンテナ型建築の場合に分けられます。
ウ. 当社が用地購入、ビルイン型建物の建築後、土地建物として売却します。
エ. 当社が借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を売却します。
その他にトランクルームの内装部分のみを売却する場合もあります。
また、 トランクルームその他不動産開発に関するコンサルティングフィーの受領、トランクルーム以外の不動産
の売買を行った場合の収入も開発分譲事業に含めて管理しております。当社はトランクルームの企画、開発、運営
管理を主な事業としておりますが、普段から不動産事業者、不動産を使用するテナント候補とも接点があり、トラ
ンクルーム以外の業態であっても売買やコンサルティングを行う可能性があります。また、トランクルーム用地と
して土地を購入した場合でも土地に対して引き合いがあった場合や開発のスケジュールが遅延した場合には不動産
事業者として土地のまま売買をする可能性もあります。
2019年以降は、在来建築によるビルイン型のトランクルーム開発に注力する過程で、トランクルームの企画、開
発機能をデベロップから当社が引き継ぐこととなりました。在来建築によるビルイン型トランクルームの用地取得
とその後の建築業務も当社自らが施主となり、設計事務所、ゼネコンに外注して建築することを中心とするように
なり、デベロップからの独立性を高めて参りました。
旺盛な需要がある首都圏エリアを中心として、借地の上にコンテナ型のトランクルームを設置する屋外タイプの
開発は継続して行う一方、開発の主力としては、土地を取得しそこに在来建築によるビルイン型の建物を建ててト
ランクルームとするビルイン型の物件に注力してまいります。
2019年12月には当社最大規模の店舗として梶が谷トランクルーム（神奈川県川崎市高津区。184室）を開業。同トラ
ンクルームは用地買収から当社が行い、当社が施主として建物を建設、完成後に投資家に売却の上、建物を賃借して
自社運営しております。以降、2020年8月に上石神井トランクルーム（東京都練馬区。100室）、2021年１月に中板橋
トランクルーム（東京都板橋区。119室）、2023年１月に江戸川橋トランクルーム（東京都新宿区。190室）、尾山台
トランクルーム（東京都世田谷区。165室）、本八幡トランクルーム（千葉県市川市。169室）を開業しております。
在来建築によるビルイン型のトランクルームは堅固な建物を建築するため、借地では無く所有権のある土地の上に
建築することが求められ、一か所当たりの初期投資も土地建物を合わせおおむね３～６億円以上となっております。
梶が谷トランクルームを開発、売却するにあたり大口の投資家(法人)を開拓して参りました。当該投資家は、年間
10億円以上の不動産購入意向のある投資家を含みます。当社の開発分譲事業は、売却先の目途があることから、開発
当初の用地購入の際の銀行借入もスムーズに進むなどいわゆる投資のパイプラインが構築されつつあります。
当社では、企画・調査、開発、保守・管理を一貫して事業展開しており、不動産物件としての診断、事業性評価、
不動産オーナーとの契約、その後のトランクルームの管理受託をスムーズに行うことができるため、不動産オーナー
との信頼関係に基づいた安定した事業基盤を構築しております。またコンテナ型でのトランクルームでは、可搬性・
再活用といった特性があり、物件移動により市場を再選択して事業性を再構築することができることも大きな特徴だ
と考えています。
運営面においても、インターネット広告だけでなく、セルフストレージ専用ポータルサイトも利用して、集客の窓
口を広げるとともに、Ｗｅｂ決済システムを導入して、契約手続きの簡素化と期間短縮により契約獲得増を図ってお
ります。
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事業系統図は次の通りであります。
＜（１）運営管理事業 ア．固定家賃型＞
①当社は、不動産所有者から建物を賃借し、あるいは土地を賃借の上、借地上に当社コンテナを設置します。
②当社は、不動産所有者に建物賃借料もしくは地代を支払います。
③当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。
④当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。
＜（１）運営管理事業 イ．変動家賃型＞
①当社は、不動産所有者もしくは投資家からトランクルームを賃借し、あるいは管理受託します。
②当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。
③当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。
④当社は、不動産所有者もしくは投資家に当社の管理料を差し引いて、残りを事業収益として支払います。
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＜（２）開発分譲事業 ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合＞
①当社は、土地所有者から土地（不動産）を購入します。
②当社は、購入用地上にビルイン型トランクルームを建築し、土地建物を投資家に売却し、売却後、建物を賃借
（リースバック）します。
＜（２）開発分譲事業 エ．土地賃借、コンテナ型建築の場合＞
①当社は、土地所有者と借地契約をします。
②当社はその借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を投資家に売却します。
③②と同時に当社が土地所有者と締結している借地契約を土地所有者、投資家間の借地契約に切替えます。
※その他、内装部分のみ売却の場合も同じです。
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４ 【関係会社の状況】
議決権の所有
資本金 主要な事業
名称 住所 (又は被所有) 関係内容
(千円) の内容
割合(％)
(その他の関係会社)
トランクルーム管理受
建築事業、
託・建築用コンテナモ
エネルギー
ジュール購入・コンサ
株式会社デベロップ 千葉県市川市 113,950 (48.58)
ルフィー売上
事業、ホテ
建設工事委託
ル事業他
太陽光発電管理委託
(注) 有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。
５ 【従業員の状況】
(1) 提出会社の状況
2023年１月31日 現在
従業員数(名) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 平均年間給与(千円)
20 48.5 4.6 3,823
(注) １．従業員数は就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．当社は単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
(2) 労働組合の状況
当社には労働組合はありません。なお、労使関係については円満に推移しております。
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第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数
が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％となっています。
また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。
(出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed）
一方、 日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で1世帯あたりのレンタル収納
スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）であり、約230世帯
に１室とも言えます（2021年調査時点は約256世帯に１室レベル）。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神
奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前
年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いてお
り、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。
2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、765.8億円（前期比4.1％増）、2022年度の同
市場規模は797.0億円（前期比4.1％増）、2023年度は825.8億円（前期比3.6％増）と予想されています。2023年度以降
は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。
（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2023年版」）
日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができる
と考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居
（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったた
め、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージ
において必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整するこ
とが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる
巣ごもり消費の増加により家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとっては追い風となって
きていると考えています。
また トランクルームを不動産投資物件として考えた場合、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建
物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなります。さらにアパート・マンションと比較
しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性
を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んで
まいります。
（１）会社の経営の基本方針
当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲
げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮ら
しや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくミッションとして、セルフストレージ方式のトランクルーム
の企画、開発、運営及び管理を行う事業を展開しております。
上記の経営理念・ミッションを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。
① 旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行
して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。
② オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。
③ セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会
の促進により、当社の認知度を向上させる。
④ 複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的
に投資資金が回収できるようにする。
（２）目標とする経営指標
当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。
① 各物件開業後の稼働率
トランクルームは 一般的に、開設当初は稼働率が高くはありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等に
より時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。当社では、稼働率と経過年数に注目して物
件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる
対策をとっています。
② 管理する物件の物件数と部屋数
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当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することによ
り、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つも
の と考えております。
③ 物件への問合せ数と契約の成約率
物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数とその推移に注目し
ておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。
（注）稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年
未満を新規稼働率として区別しております。
(今後の戦略)
収益力強化、事業拡大のためには、トランクルーム利用者獲得、不動産物件開発力強化、運営力の強化と効率化が
必要となります。
トランクルーム利用者獲得のためには、店舗内覧会の開催やチラシ、看板などにより店舗そのものの認知度を上げ
ることに加え、新規にトランクルームを利用するお客様にトランクルームの利便性についてご理解頂くことが重要と
なります。そのため、ホームページを活用したトランクルームの利便性、利用方法の説明や問い合わせを頂いた際
に、実際に施設を見学頂くご案内などにより新たなお客様の獲得に努めてまいります。
また、トランクルーム利用者の利便性を高めるため、清潔な環境の維持、温度・湿度管理などの通常の家財保管の
ための設備管理に加え、宅配ボックスの設置や荷物運搬サービスの提供などお客様がトランクルームをより利用しや
すいサービスに努めてまいります。
不動産物件開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報獲得を強化していくとともに、マンショ
ン用地を購入後、開発を見合わせている住宅系開発会社からの情報取得にも努めてまいります。また、2023年1月に
提携したクリアル株式会社との協業により、新規物件開発の強化に加え、既存の事務所ビルなどの改装案件開拓にも
努めてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力強化のため、金融機関との関係を強化してまいります。
また、安定的に物件開発を進めるため、従来の建築工事の実績を踏まえ設計・施工を工夫することによりコスト抑
制を図るとともに、ゼネコン、設計事務所との協力関係構築により工事体制を強化してまいります。
運営力の強化、効率化については、2022年11月に提携した株式会社パルマとの協業により、お客様との契約手続き
の効率化、内覧会開催の充実などを図り、店舗数、部屋数の増加に対し、運営コストが比例して増加しないように工
夫し、安定的、効率的な運営体制を整備してまいります。
（３）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題
当社が 対処すべき課題と致しましては次の７項目であると認識しており、主なものとしては、新規出店によ
る事業規模の拡大と経営基盤の強化、サービス向上による競争力、収益力の強化が挙げられます。
① コーポレート・ガバナンスの整備・強化と人員体制の拡充
当社は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置付けております。ガ
バナンスを強化するため、社外役員の招聘、各種規程の整備などを行い、上場後は管理実務機能を高めるため
管理部従業員の教育を行いました。
② 物件開発力の強化
既存事業拡大のためには、出店用地の確保、建設コストの抑制、集客力の強化が必要となります。出店用地
の確保については、不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社や仲
介会社との連携などを密にしてまいります。建設コスト抑制については、設計・施工を工夫することで検討・
推進してまいります。
また、新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員増員も行いました。
③ 既存物件、新規物件の稼働率向上策
各物件の集客力の強化については、新規開業時に建設時の現地看板・チラシ等での販促、内覧会の開催等に
より、物件周辺での認知度を高める策を講じております。開店後期間が経過した案件であっても、稼働率が不
十分な案件については、利用料や手数料を一定期間に限り割り引くキャンペーン等を行い集客の強化を推進
し、稼働率向上に努めます。また、物件全般にホームページの活用やWEB上の広告掲載もしくは仲介サイト等を
活用して認知度を向上させてまいります。また、法人向け営業の強化も含めリーシング要員の増員も行う予定
であります。
④ 財務体質の改善と資金調達力の強化
当社が新規物件を開発する際には、必要な資金を安定的に調達することが重要となります。そのため複数の
金融機関と親密な取引関係を維持し、資金調達を安定性と財務基盤の安全性を高めるように努めております。
なお、今後は、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調
達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。
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⑤ 新規事業（サービス）の拡大
新事業、新サービスとしては、2022年12月に栃木県栃木市にトランクルームに併設して１階がガレージ、２
階 がオフィスのメゾネットで構成された「Ｒ９ OFFICE GARAGE藤岡」を開業いたしました。本案件は、地方に
おける新たな起業やリモートワークなどに対応した新たなオフィス需要を取り込むものであり、今後多店舗展
開を検討しております。また、本案件は、１億円前後の小規模案件として投資家の幅を広げる案件となりま
す。2022年４月に千葉県ユーカリが丘の商業施設内に開業したトランクルームは当社初の商業施設内店舗とな
りますが、買物のついでに日用品の在庫を出し入れするなど、従来のトランクルームとは異なる利便性をお客
様に提供できるものと思料しております。
⑥ 収益用不動産としてのトランクルーム投資市場における当社地位の確立と新規投資家層拡大
収益用不動産としてのトランクルーム投資市場における当社地位の確立施策としては、前述の新規出店や
ホームページによる一般消費者に対する認知度の向上策に加え、トランクルーム投資を行う投資家やその投資
家に対し融資を行う金融機関へのアプローチも重要となります。経年による商品劣化が少なく、水回り機能が
無いため、設備の維持費用も住宅に比べて安価であるトランクルームの特性をご理解いただくことで、投資商
品としてのトランクルームの評価向上に向けて活動して参ります。
当社物件を購入する新規投資家層については、当社への問い合わせからの商談、トランクルームの取得を検
討しているという情報からの投資家へのダイレクトなアプローチ等新規開拓に努めて参ります。
また、当社としましても、トランクルームを不動産流動化の対象資産として位置づける活動を展開して、投
資家に対し、トランクルーム事業の収益用不動産市場での位置づけを高めていきたいと考えております。
⑦ 新規参入者・同業他社に対する施策
当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自
体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これに対
し、当社としては、これまで作り上げた不動産仲介業者や各種金融機関との情報連携を基に物件情報に対する
迅速な投資判断を行うことにより開発力を強化してまいります。
不動産投資家のニーズへの対応としては、トランクルーム以外の不動産をも投資対象とする不動産投資家も当
社の取引先に多くみられることから、トランクルーム以外の不動産カテゴリーについても投資家のニーズに合
わせた不動産の販売、仲介を行っていくことを目指しております。また、若者の車離れや高齢者の利用に備
え、運送業者との連携による荷物の集配サービスの強化などお客様の利便性を高める取組みを強化してまいり
ます。
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２ 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあ
る事項には、以下のようなものがあります。なお、本項の記載内容は当社株式の投資に関するすべてのリスクを網
羅しているものではありません。当社は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生し
た場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
（１）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境リスクについて
当社が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く
関連しております。こうした経済状況の変化は、当社が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購
入代金、建築費等の変動要因となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともにエ
リア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット状況の把握、投資判断力・リーシング力の強化等により、リ
スクの低減を図ります。
（２）開発用地仕入れリスクについて
当社は、不動産市況の動向により、開発用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や
様々な調査を行い開発用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見
による追加費用が発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、開発用地の仕入れに際して立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕
入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ用地仕入れを行ってまいります。
また、用地の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することと
なりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、
可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。さらに、
信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行う
ことで価格上昇リスクを低減いたします。
（３）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて
当社は、開発分譲事業で利益の８割程度を確保しておりますので、開発分譲事業において、販売用不動産が
売却できない、あるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。
開発分譲事業において、当社のマーケティングが不十分で、結果として想定の利用料や稼働率が確保できな
い場合、外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動し
た場合等は、想定した価格で売却できず、当社で保有する等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及
ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、建築確認申請が完了した時点で、納期が制約を受けやすい建築資材
の先行手配や、建築会社と綿密なスケジュールの打ち合わせを行うなどの対策を行い、建築工事を発注して、
物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。加えて、複数の買主候補に対し、並行
して商談を行うことで、より当社に有利な売却条件を模索するなど、物件が売却できないリスクを低減して参
ります。
（４）マスターリース契約の リスクについて
当社が開発したトランクルームは、完成後に投資家へ売却した際に、当社と物件取得先との間でマスター
リース契約を締結することがあります。この場合当社には、物件についてリース債務が発生いたします。
このマスターリース契約を締結した物件について、当初の計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で
投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。その結果、当社の経営成績及び財政状態
に影響を及ぼす可能性があります。（マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５「経理の
状況」に記載した注記（リース取引関係）をご参照下さい。）
（５） 建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて
建築費の高騰、建築資材の供給不足も利益の減少あるいは売却遅延リスクとなり、当社の経営成績及び財政
状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、これらのリスクを回避するために、複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、取引先を拡大
すること等で対処してまいります。また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関
に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図ります。
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（６） 資金調達について
当社は、物件の取得及び建築等の事業資金のため、金融機関から短期及び長期の有利子負債を調達していま
す。今後は、市場金利が上昇する局面において支払利息等の増加により、経営成績及び財政状態に営業を及ぼ
す可能性があります。
資金調達に当たっては、現地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金の確保に努めて
まいります。また、手元資金の活用による十分な日程調整を踏まえて、調達活動により十分な流通性を確保
し、安全資金の確保に努めてまいります。
（７） 小規模組織であるリスクについて
当社は、少数の人員体制であり、効率性を重視した運営組織となっております。今後、急速な事業の拡大、
新規事業への進出等があった場合や、突発的な事故や退職等による従業員の減少があった場合は、すみやかに
適切かつ十分な組織的対応ができず、当社の事業の展開速度や社会的信用、経営成績及び財政状態に影響を及
ぼす可能性があります。
（８） 自然災害・不測の事故・感染症のリスクについて
火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保
有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、当社の経営
成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経
済活動が停滞した場合も当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（９）個人情報の管理について
当社では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護
に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管
理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社
の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（10）競合激化のリスクについて
トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持って
いるものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであり参入障壁が高いとは言えませんので、他業種
からの参入或いは同業他社間の競合激化により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性がありま
す。
一方、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメート
ル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。当社としては、可能な範囲で近隣
の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるように、物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリ
ティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めております。
（11）システムトラブルについて
当社は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。またトランクルー
ムの契約についてもシステムを利用して管理しております。当社ではセキュリティ対策やシステムの安定性確
保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政
状態に影響を及ぼす可能性があります。
（12）保有株式に関するリスクについて
当社は、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株
式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード(原則１－
４)に則り、取締役会へ定期的に報告し保有意義の適否を検証するなど、適切に管理しておりますが、株式の市
場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社の経営成績等に影響を及ぼす可
能性があります。
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(13) その他の関係会社との関係について
① 特定の法人への依存について
当社は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に上場以前は、現在、その他の関係会社に該当す
る株式会社デベロップの子会社でありました。当社と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲
み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありま
せん。しかしながら、今後、同社及び同社グループ各社の事業ならびに取引形態の見直しによっては、当社の
事業に影響を及ぼす可能性があります。
2023年１月期における株式会社デベロップとの主な取引は、［関連当事者情報］に記載の通りです。株式会
社保育王及び鶴亀不動産株式会社との主な取引は、下記の通りであります。なお、銀行借入に対する債務の被
保証および当社不動産賃借に対する債務の被保証についてはありません。
議決権等
資本金
の所有
会社等の名 又は 事業の内容又 関連当事者と 取引金額 期末残高
種類 所在地 (被所有) 取引の内容 科目
称又氏名 出資金 は職業 の関係 （千円） （千円）
割合
（千円）
（％））
その他の
株式会社 千葉県市 トランクルー トランクルー
関係会社 10,000 保育園運営 － －
64
保育王 川市 ム貸出 ム利用者
の子会社
その他の
関係会社 鶴亀不動産 千葉県市 トランクルー トランクルー
3,000 不動産業 － －
36
の大株主 株式会社 川市 ム貸出 ム利用者
(50％）
(14) 当社株式の流動性に関するリスク
上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の基準日をもって行われました。当社の上場維持基
準への適合状況は、株主数、流通株式数、流通株式比率については適合しておりましたが、流通株式時価総額に
ついては適合しておりませんでした。当社は、2024年1月末までに上場維持基準に適合しなければ上場廃止基準に
該当いたします。
当社は、上場維持基準を充たすために、2024年1月末までを対象期間とする計画を策定し、その期間に上場維持
基準に適合する取り組みを進めてまいります。「流通株式時価総額の向上」を基本方針として、流通株式時価総
額の構成要素が「株価（企業価値）」と「流通株式数」であることから、「企業価値の向上」と「流通株式数の
改善」に取り組みます。特に、流通株式数の改善については、大株主に対して保有株式の売却について協力を要
請してまいります。また、その他の事業法人等に対しては、保有目的や保有方針等を確認し、政策保有目的で所
有している株主に対しては全部又は一部の売却、純投資目的で保有している株主に対しては、保有株式の全部又
は一部の売却や「保有状況報告書」の記載について協力要請を進めてまいります。
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３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1) 経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度（2022年２月１日～2023年１月31日）における我が国経済は、Ｗｉｔｈコロナに向けた新たな段階
への移行、ウクライナ情勢の長期化、海外における金融環境のタイト化、インフレ圧力、円安基調の継続など、
国際情勢や金融情勢に重大な影響を及ぼす事象が多く存在し、景気の先行きは依然として不透明な状況でありま
す。
このような環境下において、当社は2022年４月に東証グロース市場に上場しました。事業においては、都心部
におけるトランクルーム需要は引き続き堅調であること、不動産投資家も、ホテル物件などの購入検討が難しく
なる状況下で、ボラティリティの少ないトランクルーム案件への投資が積極的であることから物件の開発を進め
て参りました。
こうしたなか、当社は2022年２月に埼玉県八潮市に「八潮大曽根」、同年３月に山口県宇部市に「宇部昭和
町」、茨城県猿島郡に「境町」、熊本県八代市に「八代西片」、同年４月に茨城県石岡市に「石岡北府中」、千
葉県佐倉市に「ユーカリが丘」、同年７月に岡山県津山市に「津山院庄」、同年11月に岡山県倉敷市に「倉敷亀
島」、同年12月に栃木県栃木市に「栃木藤岡」、「Ｒ９ OFFICE GARAGE藤岡」、岡山県倉敷市に「倉敷平田」、
2023年１月に東京都新宿区に「江戸川橋」、世田谷区に「尾山台」、千葉県市川市に「本八幡」の各トランク
ルームを開業致しました。このうち、「宇部昭和町」、「境町」、「八代西片」、「石岡北府中」については、
その他の関係会社である株式会社デベロップが運営するレスキューホテル「Ｒ９ザ・ヤード」に隣接する出店と
なります。また、「ユーカリが丘」は初の商業施設内出店であり、「Ｒ９ OFFICE GARAGE藤岡」は１階がガレー
ジ、２階がオフィスのメゾネットタイプの賃貸ガレージ付きオフィスであります。
2022年11月には、トランクルーム開発、運営、保証事業を行う株式会社パルマと業務提携を締結しました。同
社とはトランクルームの開発及び運営において連携して参ります。2023年１月には不動産ファンドオンライン
マーケット「クリアル」を運営するクリアル株式会社と業務提携を締結しました。同社とはトランクルーム開発
やファンド化で連携して参ります。
以上の結果、当事業年度の 売上高 は 3,065,728千円 （前年同期比 99.9％ ）、営業利益は 153,239千円 （前年同期比
99.7％ ）、経常利益は 148,879千円 （前年同期比 94.0％ ）となりました。当期純利益は 102,922千円 （前年同期比
83.1％ ）となりました。なお、当社はトランクルーム事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の業績
の記載をしておりません。
（資産）
流動資産は、前事業年度末に比べて 24.9％増加 し、 1,350,233千円 となりました。これは、現金及び預金が
831,508千円 と前事業年度末に比べて 113.5％増加 したことによるものです。開発分譲事業の販売用不動産は、
454,437千円 と前事業年度末に比べて 30.5％減少 となりました。これは開発物件完成により売却したことによるも
のです。固定資産は、前事業年度末に比べて 8.8％増加し 、 469,499千円 となりました。これは建物（純額）が
20,341千円 と前事業年度末に比べて 7.7％増加 したことによるものです。敷金及び保証金が 228,312千円 と前事業
年度末に比べて 15.0％増加 、また、投資有価証券 30,800千円 を計上したことによるものです。この結果、資産合
計は前事業年度末に比べて 20.3％増加 し、 1,819,733千円 となりました。
（負債）
流動負債は、前事業年度末に比べて 50.6％減少 し、 206,896千円 となりました。これは、開発物件完成売却に伴
い短期借入金を完済したことなどによるものです。固定負債は、前事業年度末に比べて 56.2％増加 し 694,381千円
となりました。これは、長期借入金が 613,011千円 と前事業年度末から 75.5％増加 したことなどによるものです。
この結果、負債合計は前事業年度末に比べて 4.5％増加 し、 901,277千円 となりました。
（純資産）
純資産合計は、前事業年度末に比べて 41.4％増加 し、 918,455千円 となりました。これは、上場時の公募及び第
三者割当増資により資本金が 260,928千円 、資本剰余金が 208,368千円 とそれぞれ前事業年度末に比べて 90,928千
円増加 し、利益剰余金が 465,096千円 と前事業年度末に比べて 102,922千円増加 、その他有価証券評価差額金 △
15,937千円 を計上したことなどによるものです。
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② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、 831,508千円 となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及びこれらの要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果、得た資金は 268,782千円の収入 となりました。これは主に 税引前当期純利益
148,879千円 、棚卸資産の 減少197,726千円 、法人税等の支払い△ 86,359千円 等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果、使用した資金は 102,359千円の支出 となりました。これは有形固定資産の取
得による支出△ 12,625千円 、無形固定資産の取得による支出△ 6,200千円 、投資有価証券取得による支出△ 53,630千
円 等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果、得た資金は 275,632千円の収入 となりました。これは 長期借入れによる収入
380,000千円 、株式の発行による収入 181,856千円 等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の実績
ａ 生産実績
当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。
ｂ 受注実績
当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
ｃ 販売実績
当社の事業セグメントはトランクルーム事業のみの単一セグメントでありますが、トランクルームの運営管
理事業及び開発分譲事業別の売上高は以下の通りです 。
前事業年度 当事業年度
事業区分 販売高(千円) 前期比(％) 販売高(千円) 前期比(％)
トランクルーム運営管理事業(千円) 556,823 118.6 644,680 115.8
トランクルーム開発分譲事業(千円) 2,512,904 377.7 2,421,047 96.3
(注)１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
相手先
販売高(千円) 割合(％) 販売高(千円) 割合(％)
ルートエス・ジェイ合同会社 － － 1,575,000 51.4
メットライフ生命保険株式会社 1,511,000 49.2 655,307 21.4
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び
開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合
理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合がありま
す。
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財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １財務諸
表等 (1)財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容
（売上高、売上原価）
当事業年度における売上高は、 3,065,728千円 となりました。
その主な要因は、新大塚トランクルーム、江戸川橋トランクルーム、本八幡トランクルーム及び尾山台トランク
ルームの完成、売却等によるものです。
また、売上原価 2,563,668千円 となりました。これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。
その結果、売上総利益は、 502,060千円 となりました。
（販売費及び一般管理費）
当事業年度における販売費及び一般管理費は、 348,820千円 となりました。
その主な要因は、開発部、営業部共に従業員増加による人件費の増加によるものです。
その結果、営業利益は、 153,239千円 となりました。
（営業外損益）
当事業年度における営業外収益は、 31,168千円 となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益 28,812千
円 を計上したことによります。営業外費用は、 35,529千円 となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用
23,478千円 を計上したことによります。
その結果、経常利益は、 148,879千円 となりました。
（特別損益及び当期純利益）
当事業年度における特別損益はありません。
以上の結果、税引前当期純利益は、 148,879千円 、当期純利益は、 102,922千円 となりました。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「２ 事業等のリスク 」に記載のとおりであります。
④資金の財源及び資金の流動性
ａ．キャッシュフローの状況
「(１)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
ｂ．資金の需要
当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。これらは、短期
借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。
今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資
金調達方法に取り組んでまいります。
なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機
関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。
⑤経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標
ａ．当社の経営目標
当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。そのため下記の
指標を経営上の管理目標としております。
・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数（稼働
率）
・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益
率
ｂ．当社の４つ経営方針
イ．トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図る
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ロ．既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図る
ハ．コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図る
ニ．既存ビルへの出店や商業施設等への出店等への新たな営業戦略を推進する
４ 【経営上の重要な契約等】
相手方の名称 契約内容 備考 契約期間
経営資源、経営ノウハウの有効活用、 契約日2022年11月11日から2024年
㈱パルマ 業務提携契約
事業効率向上等 11月10日以後１か年の自動延長
首都圏を中心とするセルフストレージ
等物件開発用地のソーシング、事業計
画の策定、建築確認の取得、ゼネコン 契約日2023年１月17日から2023年
クリアル㈱ 業務提携契約
の見積もり取得及び建築工事の発注 12月31日以後１か年の自動延長
等、並びに、投資判断のための情報提
供等
５ 【研究開発活動】
該当事項はありません。
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第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当事業年度に実施しました設備投資総額は、 5,200 千円であり、主な内容は下記のとおりであります。
・上石神井トランクルームのレイアウト変更工事 3,500千円
・コーポレートサイト作成費用 1,100千円
・開示システムソフト設定費用 600千円
なお、重要な設備の除却はありません。
２ 【主要な設備の状況】
2023年１月31日 現在
帳簿価額(千円)
セ
グ
メ
事業所名 従業員数
ン
設備の内容
建物
ト
(所在地) (名)
土地
機械装置 その他 合計
及び建物付
の
(面積㎡)
属設備
名
称
本社 本社機能 －
－ 2,723 － 7,366 10,089 16
(千葉県市川市) 営業所 ( － )
南船橋ＴＲ －
TR
トランクルーム － － 1,993 1,993 －
(千葉県船橋市) ( － )
岡山営業所 －
－ 営業所 － － 0 0 ４
(岡山県岡山市北区) ( － )
倉敷ＴＲ４物件 －
TR
トランクルーム 576 － 160 737 －
(岡山県倉敷市) ( － )
津山ＴＲ２物件 －
TR
トランクルーム － － 1,482 1,482 －
(岡山県津山市) ( － )
中区ＴＲ６物件 －
TR
トランクルーム 231 － 1,289 1,520 －
(岡山市中区) ( － )
南区ＴＲ５物件 －
TR
トランクルーム 44 － 1,854 1,898 －
(岡山市南区) ( － )
北区ＴＲ９物件 －
TR
トランクルーム 1,734 － 6,648 8,382 －
(岡山市北区) ( － )
太陽光設備
28,818
(関東近郊、 － 太陽光設備 3,645 117,410 1,997 151,872 －
(28,327)
鹿児島県)
(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。
２．一部の設備については他の者から賃借しており、主要な賃借中の設備は、下記のとおりであります。なお、
年間賃借料には共益費も含んでおります。
年間賃借料
事業所名（所在地） セグメントの名称 設備の内容
(千円)
本社及び岡山営業所事務
－ 事務所 7,544
所
トランクルーム90物件 ＴＲ 土地及びトランクルーム 504,865
３． TRはトランクルームの略称になります。
４．その他は、工具器具備品、構築物、一括償却資産、少額減価償却資産及び無形固定資産が含まれておりま
す。
３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。
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第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 6,000,000
計 6,000,000
② 【発行済株式】
事業年度末現在 提出日現在
上場金融商品取引所
種類 発行数(株) 発行数(株) 名又は登録認可金融 内容
商品取引業協会名
( 2023年１月31日 ) (2023年４月27日)
権利内容に何ら限定のない当社
東京証券取引所
普通株式 1,845,500 1,845,500 における標準となる株式単元株
(グロース市場)
式数100株
計 1,845,500 1,845,500 ― ―
（注）１．当社は、2022年４月27日をもって、当社株式は東京証券取引所グロース市場に上場しております。
２．提出日現在の発行数には、2023年４月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行
された株式数は、含まれておりません。
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(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日 2019年5月31日 2020年1月27日
当社取締役 ２ 当社取締役 ３
付与対象者の区分及び人数(名)
当社従業員 ７ 当社従業員 ４
新株予約権の数（個） ※ 99（注）１ 85（注）１
新株予約権の目的となる株式の種類、内 普通株式 普通株式
容及び数（株） ※ 49,500（注）１、３ 42,500（注）１、３
240（注）２、３ 640 (注) ２、３
新株予約権の行使時の払込金額（円）※
新株予約権の行使期間 ※ 2021年６月１日～2029年５月31日 2021年６月１日～2029年５月31日
発行価格 240 発行価格 640
新株予約権の行使により株式を発行する
場合の株式の発行価格及び資本組入額 資本組入額 120 資本組入額 320
（円） ※
（注）３ （注）３
新株予約権者は権利行使時におい 新株予約権者は権利行使時におい
て、当社または当社子会社の取締 て、当社または当社子会社の取締
役、監査役もしくは従業員であるこ 役、監査役もしくは従業員であるこ
とを要す。ただし、取締役及び監査 とを要す。ただし、取締役及び監査
役が任期満了により退任した場合、 役が任期満了により退任した場合、
または従業員が定年により退職した または従業員が定年により退職した
場合はこの限りでない。また当社の 場合はこの限りでない。また当社の
取締役会が正当な理由があると認め 取締役会が正当な理由があると認め
新株予約権の行使の条件 ※
た場合はこの限りではない。 た場合はこの限りではない。
新株予約権の相続はこれを認めな 新株予約権の相続はこれを認めな
い。 い。
その他の権利行使の条件は、当社 その他の権利行使の条件は、当社
と新株予約権の割当てを受けた者と と新株予約権の割当てを受けた者と
の間で締結した「新株予約権割当契 の間で締結した「新株予約権割当契
約書」に定めるところによる。 約書」に定めるところによる。
新株予約権の譲渡については、取締 新株予約権の譲渡については、取締
新株予約権の譲渡に関する事項 ※
役会の承認を要するものとする。 役会の承認を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付
（注）４ （注）４
に関する事項 ※
※ 当事業年度の末日(2023年１月31日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現
在(2023年３月31日)にかけて変更された内容はありません。
(注) １．新株予約権１個につき目的となる株式数は、当事業年度の末日においては500株であります。
ただし、新株予約権の割当日後、当社が株式分割又は株式併合を行う場合は、次の算式により目的である株
式の数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行使されていない新
株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てる。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 分割・併合の比率
２．新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式併合を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整
により生ずる１円未満の端数は切り上げる。
１
調整後払込金額 ＝ 調整前払込金額 ×
分割・併合の比率
また、新株予約権の割当日後に時価を下回る価額で新株式の発行または自己株式の処分を行う場合は、次の
算式により払込金額を調整し、調整により生ずる１円未満の端数は切り上げる。
既発行 調整前 新発行 1株当たり
× ＋ ×
株式数 行使価額 株式数 払込金額
調整後払込金額 ＝ 調整前払込金額 ×
既発行株式数＋新株発行(処分)株式数
３．当社2021年12月24日開催の臨時取締役会の決議により、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の株
式分割したことにより「新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数」、「新株予約権の行使時の払込
金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されて
おります。
４．当社が組織再編を実施する際の新株予約権の取扱いについて
当社が組織再編に際して定める契約書または計画書等に以下に定める株式会社の新株予約権を交付する旨を
定めた場合には、当該組織再編の比率に応じて、次に定める株式会社の新株予約権を交付する。
(1) 合併（当社が消滅する場合に限る）
合併後存続する株式会社または合併により設立する株式会社
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(2) 吸収分割
吸収分割をする株式会社がその事業に関して有する権利義務の全部または一部を承継する株式会社
(3) 新設分割
新設分割により設立する株式会社
(4) 株式交換
株式交換をする株式会社の発行済株式の全部を取得する株式会社
(5) 株式移転
株式移転により設立する株式会社
② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本金増減額 資本金残高 資本準備金 資本準備金
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(株) (株) (千円) (千円) (千円) (千円)
2019年11月26日
492 3,092 80,000 170,000 77,440 117,440
（注）１
2022年１月12日
1,542,908 1,546,000 － 170,000 － 117,440
（注）２
2022年４月26日
（注）３ 220,000 1,766,000 66,792 236,792 66,792 184,232
2022年５月31日
79,500 1,845,500 24,136 260,928 24,136 208,368
（注）４
(注)１．有償第三者割当増資 492株
発行価格 320,000円
資本組入額 162,601円
割当先 10社
主な割当先 寺田倉庫株式会社100株、株式会社細谷工業所100株、株式会社九州リースサービス78株
２．2021年12月24日開催の臨時取締役会決議により、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の株式分割を
行っております。
３．2022年４月26日に、有償一般募集（ブックビルディング方式による募集）の払込により資本金が66,792千円
及び資本準備金が66,792千円増加しております。
発行価格 660円
引受価額 607.2円
資本組入額 303.6円
４．2022年５月31日に、第三者割当による新株式発行（オーバーアロットメントによる当社株式の売出しに関連す
る第三者割当）により資本金が24,136千円及び資本準備金が24,136千円増加しております。
発行価格 607.2円
資本組入額 303.6円
割当先 大和証券株式会社79,500株
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(5) 【所有者別状況】
2023年１月31日 現在
株式の状況(１単元の株式数 100 株）
単元未満
区分 外国法人等 株式の状況
政府及び
金融商品 その他の 個人
(株)
地方公共 金融機関 計
取引業者 法人 その他
団体
個人以外 個人
株主数
－ 1 20 19 9 4 834 887 －
(人)
所有株式数
－ 157 1,248 11,395 305 10 5,333 18,448 700
(単元)
所有株式数
－ 0.851 6.764 61.768 1.653 0.054 28.908 100.00 －
の割合(％)
(6) 【大株主の状況】
2023年１月31日 現在
発行済株式
(自己株式を
所有株式数 除く。)の
氏名又は名称 住所
(株) 総数に対する
所有株式数
の割合(％)
株式会社デベロップ
千葉県市川市市川１丁目４-10 896,500 48.58
（注）１．２
株式会社SBI証券 東京都品川区六本木１丁目６番１号 58,100 3.15
藤森 裕司 東京都杉並区 51,000 2.76
寺田倉庫株式会社 東京都品川区東品川２丁目６番10号 50,000 2.71
株式会社細谷工業所 東京都台東区池之端２丁目６-11 50,000 2.71
株式会社九州リースサービス 福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目３番18号 39,000 2.11
藤本 茂 兵庫県神戸市 35,200 1.91
打田 保貴 愛知県長久手市 24,000 1.30
広島県広島市南区大須賀町14-12第一ビル６
株式会社アイ企画 22,500 1.22
Ｆ
山本 宏幸 長野県松本市 21,000 1.14
計 ― 1,247,300 67.59
（注）１．その他の関係会社
２．2023年４月４日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、株式会社デベロップ
が以下の株式を処分している旨が記載されているものの、当社として2023年１月31日現在における実質所有の
状況が確認できないため、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該変更報告書の内容は次の通り
であります。
発行済株式の総数に
所有株式数
氏名又は名称 住所 対する所有株式数の
（株）
割合（％）
株式会社デベロップ 千葉県市川市市川１丁目４-10 804,300 43.58
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(7) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2023年１月31日 現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 － － ―
議決権制限株式(自己株式等) － － ―
議決権制限株式(その他) － － ―
完全議決権株式(自己株式等) － ―
－
普通株式
完全議決権株式(その他) 18,448 ―
1,844,800
普通株式
単元未満株式 － １単元（100株）未満の株式
700
発行済株式総数 1,845,500 － ―
総株主の議決権 － 18,448 ―
② 【自己株式等】
該当事項はありません。
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２ 【自己株式の取得等の状況】
【株式の種類等】
該当事項はありません。
（１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
（２）【取締役会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。
（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
該当事項はありません。
３ 【配当政策】
当社は、株主に対する利益還元を重要な課題として認識しており、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主
価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで、配当を決定することを基本方
針としております。
当社は、定款の定めにより、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めのある場合を除
き、株主総会の決議によらず、取締役会の決議によって定めることとしております。また、剰余金の配当について
は、毎年１月31日を基準日とする期末配当及び毎年７月31日を基準日とする中間配当のほか、基準日を定めて剰余金
の配当を行うことができる旨を定款に定めており、配当金の決定機関は取締役会であります。
内部留保資金の使途につきましては、今後の事業展開への備えとして投入していくこととしております。
（注）基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、行っておりません。
４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】
(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】
① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置づけており、このコー
ポレート・ガバナンスの強化によって、当社の企業理念の実現と経営計画の達成、中長期的な企業価値の向上を
果たすことを目指しております。また、経営の透明性、客観性の確保に努めるとともに、効率的かつ健全な経営
のために、適切かつ迅速な意思決定の実行、意思決定に対する監視機能の強化、内部統制システム充実・強化な
ど、活力と柔軟性を軸としたマネジメントシステムの構築を進めております。
② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
当社は会社法に基づく機関として、株主総会、取締役会、監査役会及び会計監査人を設置しています。取締役
会が迅速かつ適正に重要業務の執行の決定と個々の取締役の職務執行の監督を行い、監査役会は公正かつ独立の
立場から監査しております。
当社は、この体制が当社の持続的発展、持続的な株主価値の向上に有効であると考えております。
イ．取締役会
当社の取締役会は、荒川滋郎（議長・代表取締役社長執行役員）、坂口亮一（取締役執行役員営業部
長）、水村健次（取締役執行役員管理部長）、兼平愼（社外取締役）、厚木進（社外取締役）の５名で構成
され、毎月１回の定時取締役会のほか、必要に応じて随時、臨時取締役会を開催し、相互に取締役としての
職務執行を監督し、経営判断の原則に基づき迅速に意思決定を行っております。当該取締役会には監査役３
名（社外監査役）も出席し、職務の執行状況について、法令・定款に違反しないかのチェックを行うととも
に、必要に応じて意見を述べております。
ロ．監査役会
当社の 監査役会は、鈴木恒雄（社外常勤監査役）、井上真一郎（社外監査役）及び田中公子（社外監査
役）の３名で構成されており、全員が社外監査役であります。監査役会は、その決議により、鈴木恒雄を常
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勤監査役及び監査役会の議長として選定しております。監査役会は、コーポレート・ガバナンスの運営状況
を監督し、取締役の職務執行を含む日常活動の業務監査および会計監査を行っております。また、内部監査
担 当者の報告を聴取し、代表取締役社長執行役員とも原則として毎月１回意見交換を行っており、常時重要
項目の協議を行っております。
ハ．内部監査
当社は、小規模な組織体制であるため、独立した内部監査担当部署は置かず、管理部が内部監査を担当し
ております。 管理部担当業務についての監査は、自己監査とならないよう同部内担当部署間クロス監査を
行っております。
ニ. リスク・コンプライアンス委員会
リスク・コンプライアンス体制の基本として「リスク・コンプライアンス管理規程」を制定しておりま
す。また、代表取締役社長執行役員が委員長となり、リスク・コンプライアンス規程に定められた委員に
よって構成されるリスク・コンプライアンス委員会を四半期に１回開催しております。また、リスク・コン
プライアンス委員会は、その活動報告を少なくとも半期に１回以上取締役会に報告します。これにより、リ
スク及びコンプライアンスに関する全社的方針、体制の維持・管理、コンプライアンスの推進を図っており
ます。
ホ. 会計監査人
当社は、有限責任大有監査法人と監査契約を締結し、会計監査を受けております。
へ. 指名・報酬諮問委員会
指名・報酬諮問委員会は2021年11月1日の取締役会決議により設置しております。
なお、委員は取締役会で選任された役員（委員総数の過半数は社外役員）で構成され、当社取締役の指名、
報酬及び報酬制度等について、取締役会の諮問に応じ助言及び提言を行い、公平性、透明性、客観性を強化
しております。取締役厚木進（社外取締役）を委員長とし、監査役井上真一郎（社外監査役）、代表取締役
社長執行役員荒川滋郎の２名を委員としております。開催は、必要により随時開催することとしておりま
す。
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当社のコーポレート・ガバナンス体制の概要は以下のとおりであります。
③ 企業統治に関するその他の事項
ａ．内部統制システムの整備状況
当社は、法令及び定款を遵守し、社内規程並びに倫理規範を尊重する企業として、以下を内部統制システムに
関する基本方針とします。
イ．取締役及び使用人（以下「取締役等」という）の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保する
ための体制
・取締役等の職務の執行が法令及び定款に適合し、企業倫理を重んじ、かつ、社会的責任を果たすため「リ
スク・コンプライアンス管理規程」を取締役等に周知徹底する。
・コンプライアンス管理の主管部門は管理部とする。また、当社のリスク・コンプライアンス体制を適切に
運営管理するためにリスク・コンプライアンス委員会を設置する。
・リスク・コンプライアンス委員会は、四半期に1回開催し、少なくとも半年に年1回以上リスク及びコンプ
ライアンスに関する問題を取りまとめて取締役会へ報告する。この報告の中で、問題となった事項等について
は、必要に応じコンプライアンスに関する研修を行い意識の共有を図る。
・組織、職制、指揮命令系統及び業務分掌等を定めた「業務分掌規程」、及び各職位の責任体制の運用に関
する基本的事項を定めた「職務権限規程」に基づき、これらの規程に従い職務の執行がなされる体制を整備
し、経営環境の変化に対応する。
・連絡先を社内窓口は管理部、社外窓口は顧問弁護士に設定した「内部通報窓口」を設置し、社内の法令違
反について適切な情報供給がなされる体制を構築する。内部通報窓口の存在の周知と、運用方法については
「リスク・コンプライアンス管理規程」によって社内に周知し、相談者・通報者に対して不利益な取扱いは行
わないこととする。
・内部監査が実効的に行われることを確保するための体制を整備し実施する。
ロ．取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制
・「取締役会規則」に基づき、月１回の定時取締役会並びに、随時行う臨時取締役会において重要事項の決
定並びに取締役の業務執行状況についての情報を共有する。
・予算制度に基づき、月次業績をタイムリーに把握し、必要に応じ対応策を検討・実施する。
ハ．取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制
・取締役の職務執行状況の報告は、取締役会議事録等の文書（関連資料および電子媒体等に記録されたもの
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を含む以下「文書」という）に保存され、その情報の管理については、「文書管理規程」の定めるところに
よる。
二．損失の危険の管理に関する規程その他の体制
・リスク管理担当責任者は管理部長とし、リスク管理の統括部門は管理部とする。リスク管理担当責任者並
びに管理部は、「リスク・コンプライアンス管理規程」に基づき、事業全体のリスクを網羅的に把握・管理
する体制（以下「リスク管理体制」という）の構築を行い、これを運用するリスク管理体制は、社会環境の
変化に対応する。
ホ．財務報告の信頼性を確保するための体制
・社長は、財務報告の信頼性を確保するための内部統制システムの整備を経営上の最重要項目のひとつと位
置づけ、財務報告の信頼性確保を推進する。
・財務報告における虚偽記載リスクを低減し、未然に防ぐよう管理することで、内部統制が有効に機能する
体制構築を図る。
・財務報告の信頼性を確保するために、内部監査人により、業務プロセスのリスク評価を継続的に実施する
とともに、評価結果を社長に報告する。
へ．監査役監査の実効性を確保するための体制
・取締役等は、法定事項の他以下の事項を監査役に報告する。
①当社の経営・業績に影響を及ぼす重要な事項
②当社の内部監査部門の活動概要
③当社の内部統制に関する活動概要
④リスク・コンプライアンスホットラインの運用・通報の状況
・監査役は、重要な意思決定の過程及び業務の執行状況を把握するため、取締役会その他の重要な会議に出
席し、必要に応じて意見を述べる。
・監査役の職務の執行について生ずる弁護士、公認会計士等に対する費用の前払その他の当該職務の執行に
ついて生ずる費用又は債務の処理は、監査役の職務に必要でないと認められる場合を除き、会社がこれを負
担する。
・監査役は、代表取締役、会計監査人、内部監査人と定期的な会議等をもち、また監査役と内部監査人・会
計監査人との十分な連携を図ることにより、監査が実効的に行われるための体制を整備する。
・監査役は稟議書その他業務執行に関する重要な文書を閲覧し、必要に応じ取締役等に対し、その説明を求
めることができる。
ト．反社会的勢力の排除に向けた基本的な考え方及び反社会的勢力排除に向けた整備状況
当社は、社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力および団体とは一切の関わりを持たないことを方
針とするとともに、不当な要求等を受けた場合は警察等と連係し、毅然とした態度で臨み、断固として拒否
する。
ｂ．リスク管理体制の整備状況
当社は、各部門からの情報収集をもとに、リスク・コンプライアンス委員会がこれらを取りまとめ取締役
会でリスク情報を共有することにより、リスクの顕在化の未然防止に努めております。また、不祥事を未然
に防止するために内部通報制度を設け、社内及び社外に内部通報窓口を設置することで、潜在的なリスクの
早期発見及び未然防止に努めております。
ｃ．取締役会で決議できる株主総会決議事項
イ．剰余金の配当等の決定機関
当社は、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めがある場合を除き、株主総会
の決議によらず取締役会の決議により定める旨を定款で定めております。これは、株主への機動的な利益還
元を可能とするためであります。
ロ．自己株式の取得
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当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって自己の株式を取得することができる
旨を定款で定めております。
これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策を可能にすることを目的とするものであります。
ハ．取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役（取締役であった者を含む。）及び監査役（監査役で
あった者を含む。）の会社法第423条第１項の損害賠償責任を、善意でかつ重大な過失がない場合は、法令の
定める限度額の範囲内において、取締役会の決議をもって免除することができる旨を定款に定めておりま
す。これは、取締役及び監査役が期待される役割を十分に発揮できる環境を整備する事を目的とするもので
あります。
ｄ．その他の当社定款規程等について
イ．取締役の定数
当社の取締役は10名以内とする旨を定款に定めております。
ロ．取締役の選任決議要件
当社は、取締役の選任決議について、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の３
分の１以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数を持って行い、かつ累積投票によら
ないものとする旨を定款に定めております。
ハ．責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の行為に
関する損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令
が定める額としております。
なお、当該責任限定契約が定められるのは、当該社外取締役（業務執行取締役等でないものを除く。）ま
たは社外監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときに限られます。
ニ．株主総会の特別決議要件
当社は、株主総会の円滑な運営を行うことを目的として、会社法第309条第２項に定める特別決議につい
て、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分
の２以上をもって行う旨を定款に定めております。
ホ．役員等賠償責任保険契約の内容の概要
当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険（Ｄ＆Ｏ保険）契約を保険会社との間で
締結しております。当該保険契約の被保険者の範囲は当社の取締役、監査役であり、被保険者は保険料を負
担しておりません。当該保険契約により保険期間中に被保険者に対して提起された損害賠償請求にかかる訴
訟費用及び損害賠償金等が補填されることとなります。
ただし、被保険者の職務の執行の適正性が損なわれないようにするため、当該被保険者が法令違反の行為で
あることを認識して行った行為に起因して生じた損害の場合には補填の対象とならないなど、一定の免責事
由があります。
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(2) 【役員の状況】
① 役員一覧
男性 7 名 女性 1 名(役員のうち女性の比率 12.5 ％)
所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
1983年４月 新日本製鐵株式会社（現日本製鉄株
式会社）入社
1988年12月 株式会社パルコ入社
2009年１月 寺田倉庫株式会社入社
代表取締役
荒川 滋郎 1960年5月6日 (注)1 254
社長執行役員
2016年７月 株式会社デベロップ入社
2019年４月 当社代表取締役社長
2023年４月 当社代表取締役社長執行役員
（現任）
1999年４月 タイガー魔法瓶株式会社入社
2003年９月 株式会社ティエラコム入社
2007年１月 株式会社マウンテン・ルーツ入社
2007年10月 医療法人社団稜歩会入社
取締役執行役員
坂口 亮一 1975年6月15日 (注)1 169
2015年４月 株式会社デベロップ入社
営業部長
2015年６月 当社取締役就任
2019年12月 当社営業部長就任
2023年４月 当社取締役執行役員営業部長
（現任）
1983年９月 日本抵抗器販売株式会社入社
1986年３月 株式会社エスコム入社
1988年３月 株式会社パルコ入社
2007年12月 鴻池運輸株式会社入社
取締役執行役員
水村 健次 1955年8月6日 (注)1 169
2020年８月 コウノイケ・コーポレートサービス
管理部長
株式会社入社
2021年６月 当社取締役、管理部長就任
2023年４月 当社取締役執行役員管理部長
（現任）
1977年３月 株式会社乃村工藝社入社
2011年５月 同社執行役員事業開発本部長
2017年３月 同社常務執行役員第３事業部本部長
取締役 兼平 愼 1954年10月7日 （注)1 254
2019年３月 同社常務執行役員万博・IR準備室長
2021年４月 当社社外取締役就任（現任）
1977年4月 大蔵省入省
2004年7月 金融庁検査局審議官
2009年7月 関東財務局長
2010年7月 経済産業省貿易経済協力局長
2012年11月 株式会社日本総合研究所顧問
厚木 進
取締役 1953年６月29日 (注)1 83
2013年6月 日本郵政株式会社執行役副社長
2014年6月 同社取締役兼代表執行役副社長
2017年9月 カーディフ生命保険株式会社社外監
査役（ 現任）
2021年11月 当社社外取締役就任(現任)
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所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
1976年４月 山一證券株式会社入社
2004年４月 金融庁検査局入局
2005年７月 証券取引等監視委員会証券検査官
2009年７月 金融庁検査局総務課特別検査官
2011年７月 証券取引等監視委員会統括検査官
常勤監査役 鈴木 恒雄 1954年3月13日 (注)2 -
2014年６月 株式会社ＧＣ＆Ｃトレイニング
代表取締役（現任）
2014年７月 ベイビュー・アセット・マネジメン
ト株式会社社外監査役就任（現任）
2021年４月 当社常勤社外監査役就任（現任）
2000年11月 司法試験合格
2002年10月 弁護士登録（大阪弁護士会）
2002年10月 弁護士法人三宅法律事務所入所
2012年５月 同法人パートナー就任（現任）
2014年12月 第一東京弁護士会に登録換え
監査役 井上 真一郎 1975年3月27日 (注)2 -
2019年６月 クラシス株式会社社外非常勤監査役
就任
2020年６月 ニッセイ・ウェルス生命保険株式会
社社外監査役就任（現任）
2021年６月 当社社外監査役就任（現任）
1981年5月 日本航空株式会社入社
2011年1月 CMICホールディング株式会社入社
2012年4月 同社社長室執行役員
2016年4月 寺田倉庫株式会社入社
2019年3月 東邦レマック株式会社社外取締役
田中 公子
監査役 1957年７月６日 （注)2 169
2019年９月 株式会社匠創生顧問
2020年９月 和洋女子大学看護学部非常勤講師
（現任）
2021年９月 株式会社チャーム・ケア・コーポ
レーション社外取締役（現任）
2021年11月 当社社外監査役（現任）
計 1,098
(注) １．2023年１月期の定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主
総会終結の時までであります。
２．2022年１月７日開催の臨時株主総会終結の時から４年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定
時株主総会終結の時までであります。
３．取締役兼平愼及び厚木進は、社外取締役であります。
４．監査役鈴木恒雄、井上真一郎及び田中公子は、社外監査役であります。
５．所有株式数には、ストレージ持株会における各自の持分を含めた実質持株数を記載しております。
なお、提出日現在（2023年４月26日）の持株会（ストレージ王役員持株会）による取得株式数は確認ができな
いため、2023年1月末現在の実質持株数を記載しております。
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② 社外役員の状況
当社は、知識・経験・能力・専門性及びその独立性などを総合的に勘案し、社外取締役２名、社外監査役３名
を選任しております。
なお、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものは
ありませんが、会社法に定める社外役員の要件及び東京証券取引所の独立性に関する基準を参考に、経歴や当社
との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保で
きることを前提に選任しております。
社外取締役兼平愼は、 企業経営における豊富な経験と幅広い見識により当社の経営に対して監督、助言等を
行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりませ
ん。
社外取締役厚木進は、行政官として重要役職を歴任し、国内外資本市場における豊富な経験、見識並びに経
営・経済に関するグローバルな知見を有しており、幅広い見地から当社の経営全般に対する様々な指導や取締役
の職務執行に対する監督、助言等を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の
特別の利害関係は存在しておりません。
社外常勤監査役鈴木恒雄は、証券会社勤務、証券取引等監視委員会統括検査官などを歴任する中で培われた会
社経営、金融に関する専門知識及び豊富な経験により客観的、専門的な視点で取締役の職務執行の監査を行って
おります。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。
社外監査役井上真一郎は、弁護士としての豊富な経験と専門的で幅広い知識を有しており、当社の業務執行の
監査を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在してお
りません。
社外監査役田中公子は、上場企業で培われた豊富な経験と高い見識により客観的、専門的な視点で取締役の職
務執行の監査を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存
在しておりません。
③ 社外取締役又は社外監査役による監督、監査と内部監査、監査役監査及び会計監査人との相互連携並び に内部
統制部門との関係
社外取締役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等
の監督を行っております。
また、社外監査役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受
ける等の監督を行っております。
また、社外監査役は、取締役会及び監査役会において、専門知識及び豊富な経験に基づき意見・提言を行って
おります。
更に、社外監査役は、内部監査担当者及び会計監査人と連携をとり情報及び意見交換を行い、法令等の遵守及
びリスク管理等に関する内部統制システムの有効性を確認するとともに監査の実効性を確保しております。
(3) 【監査の状況】
① 内部監査及び監査役監査の状況
当社の内部監査は管理部（２名）で行っております。当社は現時点において小規模な組織体制であるため、独
立した内部監査担当部署は置かず、管理部が内部監査を担当しております。管理部担当業務についての監査は、
同部内の担当部署内クロス監査を行います。管理部は期首に内部監査計画を策定したうえで、内部監査計画に従
い当社の各部門、支店及び営業所の内部監査を実施しております。業務の法令及び社内規程への遵守状況や、業
務の有効性及び妥当性について監査を行っております。
当社における監査役監査は監査役３名で実施しております。監査役会にて期首に策定した監査役監査計画に基
づき監査役監査を実施しております。
具体的には監査役は取締役会に出席し必要に応じて質疑や意見を述べるほか、取締役への意見聴取や資料の閲
覧により取締役の業務執行を監督しております。また、各部門、支店及び営業所への往査を実施し、業務の意思
決定や業務執行について法令及び社内規程の遵守状況の確認を行っております。その他、必要に応じて管理部や
会計監査人との連携を行い、相互に情報共有や意見交換を行うことで、効率的で組織的な監査を実施するよう努
めております。
当事業年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 ）においては、原則毎月一回の定時監査役会と随時開催
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される臨時監査役会を合計13回開催しております。
なお、個々の監査役の出席状況については次の通りであります。
氏名 開催回数 出席回数
鈴木 恒雄 13回 13回
井上真一郎 13回 13回
田中 公子 13回 13回
② 会計監査の状況
a 監査法人の名称
有限責任大有監査法人
b 継続監査期間
４年間
c 業務を執行した公認会計士
指定有限責任社員 業務執行社員 新井努
指定有限責任社員 業務執行社員 本間純子
d 監査業務に係る補助者の構成
公認会計士４名、その他１名
e 監査法人の選定方針と理由
会計監査人の選任・再任については、当社の業務内容に対応して効率的な監査業務を実施することができる一
定の規模を持つこと、審査体制が整備されていること、監査日数、監査期間及び具体的な監査実施要領並びに監
査費用が合理的かつ妥当であること、さらに監査実績などにより総合的に判断しております。
f 監査役及び監査役会による監査法人の評価
当社の監査役及び監査役会は、監査法人に対して評価を行っております。この評価については、監査法人と定
期的にコミュニケーションを図っており、監査方針や監査計画等について情報交換を実施することで監査法人の
監査実施体制、品質管理体制及び独立性を把握するとともに、監査報酬等を総合的に勘案して評価を実施してお
ります。
また、監査役及び監査役会は、会計監査人に対して、独立性に関する事項その他監査に関する法令及び規程の
遵守に関する事項、並びに、会計監査人の職務の遂行が適正に行われることを確保するための体制に関する事項
等に係る説明を求め確認した結果、会計監査人は、独立の立場を保持し、かつ、適正な監査を実施していると評
価しています。
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③ 監査報酬の内容等
ａ 監査公認会計士等に対する報酬の内容
前事業年度 当事業年度
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円)
14,850 ― 18,000 1,200
当社が当事業年度に監査公認会計士等に対して報酬を支払っている非監査業務の内容は、新規上場に係るコン
フォートレター作成業務であります。
ｂ 監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬(ａを除く)
該当事項はありません。
ｃ その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
該当事項はありません。
ｄ 監査報酬の決定方針
監査報酬の決定方針は定めておりませんが、当社の事業規模や特性に照らして、監査計画、監査内容及び
監査日数を勘案し、双方協議のうえ、監査役会の同意を得て決定しております。
ｅ 監査役会が会計監査人の報酬等に同意した理由
監査役会は、会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務執行状況及び報酬見積りの算出根拠などが適
切であるかどうかについて必要な検証を行ったうえで、会計監査人の報酬等の額について同意の判断をして
おります。
(4) 【役員の報酬等】
① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項
当社は役員の報酬等の額の決定に関する方針を定めており、その内容は報酬総額の限度内において、経営内容、
世間水準、社員給与等のバランス及び責任の度合等を考慮して定めることとしております。また、その決定方法
は、取締役の報酬は株主総会が決定する報酬総額の限度内において指名・報酬諮問委員会(2021年11月設置)で取締
役の責務や会社業績等を踏まえて報酬等を審議し、取締役会に答申し、取締役会において決定しております。監査
役の報酬は株主総会が決定する報酬総額の限度内において監査役会で決定することとしております。
なお、役員の報酬等の総額は、2019年７月１日開催の臨時株主総会にて年額75,000千円以内、2022年１月７日開
催の臨時株主総会により監査役報酬年額は、25,000千円以内と決議されております。
② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
報酬等の種類別の総額(千円)
対象となる
報酬等の
総額
役員区分 役員の員数
ストック・ 業績連動 左記のうち、
(千円)
(名)
固定報酬 退職慰労金
オプション 報酬 非金銭報酬等
取締役
39,620 39,620 － － － － 3
(社外取締役を除く。)
社外取締役 4,200 4,200 － － － － 2
社外監査役 9,000 9,000 － － － － 3
③ 役員ごとの報酬等の総額等
報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。
④ 使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの
該当事項はありません
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(5) 【株式の保有状況】
①投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、専ら株式の価値の変動または株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする純投資株式は、保
有いたしません。純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）のみ保有しています。
②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）
a. 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の
内容
１）政策保有に関する方針
当社は、政策保有株式について、その保有の意義が認められる場合を除き、保有しないことを基本方針とし
ています。既に、保有している株式については、保有意義や合理性が認められない限り、売却を進めていきま
す。
なお、保有の意義が認められる場合とは、当社事業に係わるトランクルームの開発、販売、賃貸及び運営管
理の全ての過程において様々な協力関係が不可欠な不動産及び建設業界等において、事業戦略、取引先との事
業上の関係の構築・維持・強化、地域や社会発展への貢献・協力などを総合的に勘案して、中長期的観点から
企業価値の向上に資すると判断される場合をいいます。
また、政策保有株式の保有に係わる上限を株主資本合計額の10％以内とします。
２）政策保有の適否の検証
当社は、経営環境の変化を踏まえ、保有目的が適切か、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合ってい
るか等を具体的に精査して、保有の適否について取締役会にて毎年検証しています。
b.銘柄数及び貸借対照表計算上額
銘柄数（銘柄） 貸借対照表計上額の合計額（千円）
非上場株式 － －
非上場株式以外の株式 1 30,800
（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
株式数の増加に係る取得
銘柄数（銘柄） 株式数の増加の理由
価格の合計額（千円）
非上場株式 － － －
取引関係の維持強化による中長期的
非上場株式以外の株式 1 53,630 な収益の拡大等を目的として増加し
ております。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
該当事項はありません。
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c.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
特定投資株式
当事業年度 前事業年度
当社の
保有目的、定量的な保有効果 株式の
株式数（株） 株式数（株）
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
有無
（千円） （千円）
取引関係の維持強化による中長期的な収
100,000 －
(株)パルマ 益の拡大等を目的として増加しておりま 有
30,800 －
す。
（注）１．定量的な保有効果については、取引先との関係性を考慮し記載しておりませんが、②a.に記載の通
り、個別銘柄毎に保有の合理性を検証しており、直近では2023年２月15日の定時取締役会にて検証結果
の確認を行っております。
２．㈱パルマは当社株式を保有しております。
みなし保有株式
該当事項はありません。
③保有目的が純投資目的である投資株式
該当事項はありません。
④当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの
該当事項はありません。
⑤当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの
該当事項はありません。
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第５ 【経理の状況】
１ 財務諸表の作成方法について
当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務
諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
２ 監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、事業年度(2022年２月１日から2023年１月31日まで)の
財務諸表について、有限責任大有監査法人の監査を受けております。
３ 連結財務諸表について
当社は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。
４ 財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて
当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には会計基準等の内容を適
切に把握できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、監査法人等が主催するセミナーへ参
加等積極的な情報収集に努めております。
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１ 【財務諸表等】
(1) 【財務諸表】
① 【貸借対照表】
(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(2022年１月31日) (2023年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 389,453 831,508
※２ 2,214 ※２ 4,223
売掛金
商品 1,699 2,022
※１ 654,054 ※１ 454,437
販売用不動産
前渡金 － 14,806
前払費用 28,849 33,443
その他 4,605 9,791
△ 2 △ 0
貸倒引当金
流動資産合計 1,080,873 1,350,233
固定資産
有形固定資産
建物 33,415 36,915
△ 14,532 △ 16,573
減価償却累計額
建物（純額） 18,883 20,341
機械及び装置
371,870 371,870
△ 238,464 △ 254,459
減価償却累計額
※１ 133,406 ※１ 117,410
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
288,502 288,566
△ 271,212 △ 275,084
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額） 17,289 13,482
※１ 28,818 ※１ 28,818
土地
その他 6,410 6,410
△ 3,544 △ 4,067
減価償却累計額
その他（純額） 2,866 2,342
有形固定資産合計 201,263 182,395
無形固定資産
ソフトウエア 11,409 9,665
2,803 2,443
その他
無形固定資産合計 14,213 12,108
投資その他の資産
投資有価証券 － 30,800
長期前払費用 9,623 7,882
敷金及び保証金 198,511 228,312
8,000 8,000
その他
投資その他の資産合計 216,134 274,995
固定資産合計 431,612 469,499
資産合計 1,512,486 1,819,733
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(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(2022年１月31日) (2023年１月31日)
負債の部
流動負債
※１ 216,000
短期借入金 －
※１ 56,860 ※１ 102,952
１年内返済予定の長期借入金
※２ 46,631 ※２ 25,489
未払金
未払費用 1,219 2,149
未払法人税等 84,893 56,717
前受金 2,325 1,531
預り金 5,025 7,775
賞与引当金 1,387 1,613
4,101 8,666
その他
流動負債合計 418,445 206,896
固定負債
※１ 349,327 ※１ 613,011
長期借入金
繰延税金負債 28,122 14,500
退職給付引当金 6,300 7,500
資産除去債務 59,380 59,370
1,296 －
その他
固定負債合計 444,426 694,381
負債合計 862,872 901,277
純資産の部
株主資本
資本金 170,000 260,928
資本剰余金
117,440 208,368
資本準備金
資本剰余金合計 117,440 208,368
利益剰余金
その他利益剰余金
362,174 465,096
繰越利益剰余金
利益剰余金合計 362,174 465,096
株主資本合計 649,614 934,393
評価・換算差額等
－ △ 15,937
その他有価証券評価差額金
評価・換算差額等合計 － △ 15,937
純資産合計 649,614 918,455
負債純資産合計 1,512,486 1,819,733
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② 【損益計算書】
(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日) 至 2023年１月31日)
※１ 3,065,728
売上高 3,069,728
※２ 2,601,771 ※２ 2,563,668
売上原価
売上総利益 467,956 502,060
※３ 314,265 ※３ 348,820
販売費及び一般管理費
営業利益 153,691 153,239
営業外収益
受取利息及び受取配当金 4 156
太陽光売電収入 30,660 28,812
5,859 2,199
その他
営業外収益合計 36,523 31,168
営業外費用
支払利息 3,879 4,966
太陽光売電原価 23,952 23,478
上場関連費用 2,220 6,882
1,735 202
その他
営業外費用合計 31,787 35,529
経常利益 158,427 148,879
特別利益
36,394 －
固定資産売却益
特別利益合計 36,394 －
税引前当期純利益 194,822 148,879
法人税、住民税及び事業税
77,803 52,686
△ 6,845 △ 6,730
法人税等調整額
法人税等合計 70,957 45,956
当期純利益 123,864 102,922
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【売上原価明細書】
前事業年度 当事業年度
(自 2021年2月 1日 (自 2022年2月 1日
至 2022年1月31日) 至 2023年1月31日)
注記 構成比 構成比
区分 金額（千円） 金額（千円）
番号 (％) (％)
商品仕入高 3,623 0.1 3,100 0.1
販売用不動産取得費 2,173,020 83.5 2,018,108 78.7
経費 ※ 426,522 16.4 542,781 21.2
計 2,603,166 100.0 2,563,990 100.0
期首商品棚卸高 305 1,699
合計 2,603,471 2,565,690
期末商品棚卸高 1,699 2,022
当期売上原価 2,601,771 2,563,668
（原価計算の方法）
当社の原価計算は、個別原価計算による実際原価計算であります。
※ 主な内訳は、以下のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
項目 金額（千円） 金額（千円）
外注費 14,527 14,254
地代家賃 394,775 504,865
支払手数料 7,476 10,115
その他 9,743 13,546
計 426,522 542,781
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③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自 2021年2月1日 至 2022年1月31日)
(単位：千円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
株主資本
資本金 その他利益剰余金
資本剰余金
合計
資本準備金 利益剰余金合計
合計
繰越利益剰余金
当期首残高 170,000 117,440 117,440 238,309 238,309 525,749
当期変動額
当期純利益 123,864 123,864 123,864
株主資本以外の項目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 － － － 123,864 123,864 123,864
当期末残高 170,000 117,440 117,440 362,174 362,174 649,614
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △ 146 △ 146 525,602
当期変動額
当期純利益 123,864
株主資本以外の項目
の当期変動額（純 146 146 146
額）
当期変動額合計 146 146 124,011
当期末残高 － － 649,614
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当事業年度(自 2022年2月1日 至 2023年1月31日)
(単位：千円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
株主資本
資本金 その他利益剰余金
資本剰余金
合計
資本準備金 利益剰余金合計
合計
繰越利益剰余金
当期首残高 170,000 117,440 117,440 362,174 362,174 649,614
当期変動額
新株の発行 90,928 90,928 90,928 181,856
当期純利益 102,922 102,922 102,922
株主資本以外の項目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 90,928 90,928 90,928 102,922 102,922 284,779
当期末残高 260,928 208,368 208,368 465,096 465,096 934,393
評価・換算差額等
純資産合計
その他有価証券評 評価・換算
価差額金 差額等合計
当期首残高 － － 649,614
当期変動額
新株の発行 181,856
当期純利益 102,922
株主資本以外の項目
の当期変動額（純 △ 15,937 △ 15,937 △ 15,937
額）
当期変動額合計 △ 15,937 △ 15,937 268,841
当期末残高 △ 15,937 △ 15,937 918,455
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④ 【キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日) 至 2023年１月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 194,822 148,879
減価償却費 28,337 27,922
受取利息及び受取配当金 △ 4 △ 156
賞与引当金の増減額（△は減少） 125 226
支払利息 3,879 4,966
固定資産売却損益（△は益） △ 36,394 －
売上債権の増減額（△は増加） △ 518 △ 2,009
棚卸資産の増減額（△は増加） △ 165,184 197,726
未収消費税等の増減額（△は増加） 10,464 △ 5,189
△ 10,363 △ 12,196
その他
小計 25,162 360,168
利息及び配当金の受取額
4 156
利息の支払額 △ 3,941 △ 5,183
法人税等の支払額 － △ 86,359
9,774 －
法人税等の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー 30,999 268,782
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 589 △ 12,625
有形固定資産の売却による収入 39,412 －
無形固定資産の取得による支出 － △ 6,200
投資有価証券の取得による支出 － △ 53,630
敷金及び保証金の差入による支出 △ 123,485 △ 31,252
690 1,348
敷金及び保証金の回収による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 83,972 △ 102,359
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） △ 188,310 △ 216,000
長期借入れによる収入 325,885 380,000
長期借入金の返済による支出 △ 58,299 △ 70,224
－ 181,856
株式の発行による収入
財務活動によるキャッシュ・フロー 79,276 275,632
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 26,302 442,055
現金及び現金同等物の期首残高 363,150 389,453
※ 389,453 ※ 831,508
現金及び現金同等物の期末残高
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【注記事項】
(重要な会計方針)
１．資産の評価基準及び評価方法
（１）有価証券の評価基準及び評価方法
その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定）を採用してお
ります。
（２）棚卸資産の評価基準及び評価方法
①商品 移動平均法による原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方
法による算定）を採用しております。
②販売用不動産 個別法に基づく原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法
による算定）を採用しております。
なお、賃貸中の販売用不動産については固定資産に準じて減価償却を行っております。
２．固定資産の減価償却の方法
（１）有形固定資産
定率法を採用しております。ただし、建物並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物に
ついては、定額法を採用しております。なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物 13～23年
機械及び装置 17年
工具、器具及び備品 ２～15年
（２）無形固定資産
定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５
年）に基づいております。
３．引当金の計上基準
（１）貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権について
は個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
（２）賞与引当金
従業員の賞与支給に備えるため、支給見込額に基づき計上しております。
（３）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、退職金規程に基づき期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用
いた簡便法を適用しております。
４．収益及び費用の計上基準
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足す
る通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
当社では、収益不動産の賃貸をおこなう不動産賃貸業務、保有物件の建替及び開発によって賃貸ポートフォリオ
を拡充し、不動産賃貸収入を増強すると共に、販売用として保有する収益不動産については、外部顧客に販売する
事で不動産売却収入を得ております。収入の種類別の主な履行義務の内容等は以下のとおりであります。
（１）管理事業収入
管理事業は、不動産所有者との管理委託契約又は業務委託契約に基づき、プロパティマネジメント業務及び
その他の管理サービスを提供しております。
監理業務を受託した賃貸物件の管理手数料収入は履行義務が一定の期間にわたり充足されるため、契約期間に
わたり収入を認識しておりますが、その他の不動産管理業務にかかる履行義務はそれぞれのサービスが提供さ
れる一時点で充足されるものであり、サービスの提供が完了した時点において収益を計上しております。不動
産賃貸収入については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）等に従い
収益を認識しております。
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（２）不動産売却収入
不動産売却収入については、顧客に不動産を引渡す義務を負っており、引渡しの時点で収益を認識しており
ます。
なお、顧客との契約に係る対価は、履行義務の充足時点から、通常１年以内に支払いを受けており、対価の金額
に重要な金融要素は含まれておりません。
５． ヘッジ会計の方法
（１）ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップの特例処理の要件を満たす場合は特例処
理を採用しております。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段・・・・金利スワップ取引等
ヘッジ対象・・・・変動金利の借入金
（３）ヘッジ方針
内部規程である「デリバティブ取引に関するリスク管理方針」に従い、金利変動リスクをヘッジするために
金利スワップ取引等を行っております。
（４）ヘッジ有効性評価の方法
一定期間内における金利スワップ適用後の実質金利の変動幅が一定範囲内で固定化されていることを判断基
準としております。
６．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負
わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
（１）支払利息の原価算入
事業規模が、おおむね２億円以上で、かつ、開発期間が10カ月を超える不動産開発事業に係る支払利息は、
取得原価に算入することとしております。
(重要な会計上の見積り)
１ 繰延税金資産の回収可能性
(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
（千円）
前事業年度 当事業年度
繰延税金負債 28,122 14,500
繰延税金負債と相殺した繰延税金資産 85,110 98,736
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社は将来の利益計画に基づき課税所得を見積り、回収可能性が高い将来減算一時差異について繰延税金資産を
認識しております。当該見積りには、新型コロナウイルス感染症が当社の経営成績等に重要な影響を与えないとの
仮定のもとに、将来獲得し得る課税所得の時期及びその金額を見積り算定しております。そのため、課税所得が生
じる時期および金額は、将来の事象の仮定又は予測に変化が生じ、将来の課税所得に悪影響を及ぼすことが見込ま
れることとなった場合、繰延税金資産の減額が生じることとなり税金費用が計上される可能性があります。
(会計方針の変更)
（収益認識に関する会計基準等の適用）
「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」とい
う。）等を当事業年度の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又は
サービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしております。
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収益認識会計基準等の適用については、収益認識会計基準第84項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って
おり、当事業年度の期首より前に新たな会計方針を遡及適用した場合の累積的影響額を、当事業年度の期首の繰
越 利益剰余金に加減し、当該期首残高から新たな会計方針を適用しております。この結果、当該会計方針の変更
が当事業年度の財務諸表及び１株当たり情報に与える影響はありません。また、 繰越利益剰余金の期首残高に与
える影響はありません。
（時価の算定に関する会計基準等の適用）
「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」とい
う。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会
計基準第10号 2019年７月４日）第44-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新た
な会計方針を将来にわたって適用することとしております。 なお、財務諸表に与える影響はありません。
また、「金融商品関係」注記において、時価のレベルごとの内訳等に関する事項等の注記を行うこととしまし
た。ただし、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2019年７月４日）
第７－４項に定める経過的な取扱いに従って、当該注記のうち、前事業年度に係るものについては記載しており
ません。
(表示方法の変更)
（損益計算書関係）
前事業年度において「営業外費用」の「その他」に含めて表示していた「上場関連費用」は、金額的重要性が
増したため、当事業年度より独立掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前事業
年度の財務諸表の組替を行っております。
この結果、前事業年度の損益計算書において「営業外費用」の「その他」に表示していた2,220千円は「上場関
連費用」2,220千円として組み替えております。
（キャッシュ・フロー計算書関係）
前事業年度において、営業外キャッシュ・フローの「税金前」「上場関連費用」は、金額的重要性が増したた
め、当事業年度より独立掲記することとしております。
この結果、前事業年度の営業外キャッシュ・フロー計算書において「営業外費用」の「その他」に表示してい
た2,220千円は「上場関連費用」2,220千円として組み替えております。
(追加情報)
（新型コロナウイルス感染症の影響による会計上の見積り）
新型コロナウイルス感染症の広がりは当社の事業活動に限定的な影響を及ぼしておりますが、社会ではＷｉｔ
ｈコロナに向けた新たな段階へ移行しており、今後の感染状況の大幅な変化はないと想定しております。
このため、当社では様々な経営状況も勘案し、会計上の見積りへの影響を検討した結果、新型コロナウイルス
感染症は当社業績に重要な影響を与えないものと判断して会計上の見積りを行っております。
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(貸借対照表関係)
※１ 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産及び担保付債務は次のとおりであります。
（１）担保に供している資産
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
販売用不動産 267,000 千円 106,000 千円
機械及び装置 79,498 千円 70,117 千円
土地 14,000 千円 14,000 千円
計 360,498 千円 190,117 千円
（２）担保に係る債務
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
短期借入金 216,000 千円 － 千円
1年内返済予定の長期借入金 10,132 千円 16,132 千円
長期借入金 83,609 千円 267,477 千円
計 309,741 千円 283,609 千円
※２ 関係会社に対する金銭債権又は金銭債務
関係会社に対する金銭債権又は金銭債務は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
短期金銭債権
売掛金 1,533 千円 258 千円
計 1,533 千円 258 千円
短期金銭債務
未払金 579 千円 1,139 千円
計 579 千円 1,139 千円
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(損益計算書関係)
※１ 顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との
契約から生じる収益の金額は、財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した
情報」に記載しております。
※２ 関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
売上原価 42,658 千円 69,278 千円
※３ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
役員報酬 46,370 千円 52,820 千円
給与手当 52,666 千円 62,308 千円
賞与引当金繰入額 1,387 千円 1,613 千円
広告宣伝費 28,930 千円 32,904 千円
支払手数料 36,623 千円 45,055 千円
減価償却費 9,563 千円 29,231 千円
貸倒引当金繰入額 0 千円 △ 2 千円
おおよその割合
販売費 59％ 57％
一般管理費 41％ 43％
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(株主資本等変動計算書関係)
前事業年度(自 2021年２月１日 至 2022年１月31日 ）
１ 発行済株式に関する事項
当事業年度 当事業年度 当事事業年度 当事業年度
株式の種類
期首株式数 増加株式数 減少株式数 末株式数
普通株式(株) 3,092 1,542,908 － 1,546,000
（注）当社は、2022年1月12日付で普通株式１株を500株とする株式分割を行っております。
２ 自己株式に関する事項
該当事項はありません。
３ 新株予約権等に関する事項
目的となる株式の数(株）
当事業
目的となる
内訳 年度末残高
当事業年度 当事業年度
株式の種類
当事業年度期首 当事業年度末
（千円）
増加 減少
2019年ストック・オプ
ションとしての新株予 － － － － － －
約権（第１回）
2020年ストック・オプ
ションとしての新株予 － － － － －
－
約権（第２回）
合計 － － － － －
４ 配当に関する事項
該当事項はありません。
当事業年度(自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 ）
１ 発行済株式に関する事項
当事業年度 当事業年度 当事事業年度 当事業年度
株式の種類
期首株式数 増加株式数 減少株式数 末株式数
普通株式(株) 1,546,000 299,500 － 1,845,500
（注）当社は、2022年４月26日に有償一般募集の払込により220,000株増加及び2022年５月31日に第三者割当による新株
式発行79,500株増加しております。
２ 自己株式に関する事項
該当事項はありません。
３ 新株予約権等に関する事項
目的となる株式の数(株）
当事業
目的となる
内訳 年度末残高
当事業年度 当事業年度
株式の種類
当事業年度期首 当事業年度末
（千円）
増加 減少
2019年ストック・オプ
ションとしての新株予 － － － － － －
約権（第１回）
2020年ストック・オプ
ションとしての新株予 － － － － －
－
約権（第２回）
合計 － － － － －
４ 配当に関する事項
該当事項はありません。
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(キャッシュ・フロー計算書関係)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
現金及び預金 389,453 千円 831,508 千円
現金及び現金同等物 389,453 千円 831,508 千円
(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引
（借主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
１年内 163,374 千円 192,642 千円
１年超 2,305,917 千円 2,582,587 千円
合計 2,469,291 千円 2,775,229 千円
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(金融商品関係)
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
当社は、資金運用については預金等の安全性の高い金融資産に限定し、主に銀行等金融機関からの借入により
資金を調達しております。投機的なデリバティブ取引は行わない方針でありますが、このうち一部は、変動金利
であるため金利の変動リスクに晒されております。そのため、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用し
てヘッジしております。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法
等については、「重要な会計方針 ５ ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
借入金は、主としてトランクルーム新築用などの販売用不動産開発を行うためのプロジェクトに照らして、必
要な資金を調達（主に銀行借入）しております。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク
営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。投資有価証券は株式であり、市場価格の変
動リスクに晒されております。
営業債務である未払金及び預り金は、そのほとんどが１年以内の支払期日であります。借入金は主としてトラ
ンクルーム新築用などの販売用不動産開発を行うために必要な資金の調達を目的としたものであります。営業債
務や借入金は、流動性リスクに晒されております。また借入金の一部は、変動金利であるため金利の変動リスク
に晒されております。
(3) 金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク（取引先の契約不履行等に係るリスク）の管理
営業債権及び売掛金については、各担当部署が取引先の状況を定期的にモニタリングし、取引相手ごとに期日
管理及び残高を管理し、入金遅延があった場合には各担当部署が取引相手に連絡等することにより回収のリスク
や貸倒リスクを軽減しております。
②市場リスク（株式や為替、金利等の変動リスク）の管理
有価証券の変動リスク及び借入金の金利変動リスクについては、定期的に市場金利の状況を把握しておりま
す。
③資金調達に係る流動性リスク（支払期日に支払いを実行できなくなるリスク）の管理
管理部が適時に資金繰計画を作成・更新し、流動性リスクを管理しております。
(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、
当該価額が変動することがあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
前事業年度( 2022年１月31日 )
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)敷金及び保証金 198,511 198,219 △291
資産計 198,511 198,219 △291
(1)長期借入金(1年内返済予定含む) 406,187 328,224 △77,962
負債計 406,187 328,224 △77,962
（注１）「現金及び預金」「売掛金」「未払金」「未払費用」「預り金」「未払法人税等」及び「短期借入金」につい
ては、いずれも短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、記載を省略してお
ります。
当事業年度( 2023年１月31日 )
貸借対照表計上額 時価 差額
(千円) (千円) (千円)
(1)投資有価証券 30,800 30,800 －
(2)敷金及び保証金 228,312 227,292 △1,019
資産計 259,112 258,092 △1,019
(1)長期借入金(1年内返済予定含む) 715,963 685,205 △30,757
負債計 715,963 685,205 △30,757
（注１）「現金及び預金」「売掛金」「未払金」「未払費用」「預り金」「未払法人税等」及び「短期借入金」につい
ては、いずれも短期間で決済されるため時価が帳簿価格に近似するものであることから、記載を省略してお
ります。
（注２）金銭債権の決算日後の償還予定額
前事業年度( 2022年１月31日 )
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（千円） （千円）
（千円） （千円）
(1)現金及び預金 389,453 － － －
(2)売掛金 2,214 － － －
(3)敷金及び保証金 － － － 198,511
合計 391,667 － － 198,511
当事業年度( 2023年１月31日 )
１年超 ５年超
１年以内 10年超
５年以内 10年以内
（千円） （千円）
（千円） （千円）
(1)現金及び預金 831,508 － － －
(2)売掛金 4,223 － － －
(3)敷金及び保証金 － － － 228,312
合計 835,731 － － 228,312
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(注３）長期借入金の決算日後の返済予定額
前事業年度( 2022年１月31日 )
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
長期借入金 56,860 56,860 42,602 38,740 38,740 172,385
当事業年度( 2023年１月31日 )
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(千円) (千円)
(千円) (千円) (千円) (千円)
長期借入金 102,952 95,834 96,364 89,716 79,268 251,829
３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類
しております。
レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算
定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係
るインプットを用いて算定した時価
レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属する
レベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
(1)時価で貸借対照表に計上している金融商品 （単位：千円）
当事業年度（2023年１月31日）
時価
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
投資有価証券
その他有価証券
株式 30,800 ― ― 30,800
資産計 30,800 ― ― 30,800
(2)時価で貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品 （単位：千円）
当事業年度（2023年１月31日）
時価
区分
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
敷金及び保証金 ― 227,292 ― 227,292
資産計 ― 227,292 ― 227,292
長期借入金 ― 685,205 ― 685,205
負債計 ― 685,205 ― 685,205
（注）時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明
投資有価証券
上場株式は相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているため、その時価をレ
ベル１の時価に分類しております。
敷金及び保証金
これらの時価について、その将来キャッシュ・フローを国債の利回り等適切な指標で割り引いた現在価値によ
り算定しており、レベル２の時価に分類しております。
長期借入金
元利金の合計額と、当該債務の残存期間及び信用リスクを加味した利率を基に、割引現在価値法により算定し
ており、レベル２の時価に分類しております。また、変動金利による長期借入金は金利スワップの特例処理の
対象とされており、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に
想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。なお、長期借入金に係る貸借対照表計上額及び
時価については、１年内返済予定の長期借入金を含めております。
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(有価証券関係)
１．満期保有目的の債券
該当事項はありません。
２．その他有価証券
前事業年度( 2022年１月31日 )
該当事項はありません。
当事業年度( 2023年１月31日 )
貸借対照表計上額 取得原価 差額
区分
(千円) (千円) (千円)
貸借対照表計上額が
取得原価を超えるもの
株式 － － －
小計 － － －
貸借対照表計上額が
取得原価を超えないもの
株式 30,800 53,630 △22,830
小計 30,800 53,630 △22,830
合計 30,800 53,630 △22,830
３．事業年度中に売却したその他有価証券
前事業年度(自 2021年２月１日 至 2022年１月31日 )
該当事項はありません。
当事業年度(自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 )
該当事項はありません。
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(デリバティブ取引関係)
１ ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引
該当事項はありません。
２ ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
金利関連
前事業年度( 2022年１月31日 )
契約額等 うち１年超 時価
デリバティブ取引の種類 主なヘッジ対象
（千円） （千円） （千円）
金利スワップ取引
金利スワップの特例処理 長期借入金 41,660 24,980 （注）
受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。
当事業年度( 2023年１月31日 )
契約額等 うち１年超 時価
デリバティブ取引の種類 主なヘッジ対象
（千円） （千円） （千円）
金利スワップ取引
金利スワップの特例処理 長期借入金 24,980 8,300 （注）
受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。
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(退職給付関係)
１．採用している退職給付制度の概要
当社は、従業員の退職給付に充てるため、非積立型の確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。退職一
時金制度（非積立型制度であります。）では、退職給付として、給与と勤務期間に基づいた一時金を支給しており
ます。
なお、当社が有する退職一時金制度は、簡便法により退職給付引当金及び退職給付費用を計算しております。
２．簡便法を適用した確定給付制度
(1) 簡便法を適用した制度の、退職給付引当金の期首残高と期末残高の調整表
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
退職給付引当金の期首残高 5,400千円 6,300千円
退職給付費用 1,400千円 1,800千円
退職給付の支払額 △500千円 △600千円
退職給付引当金の期末残高 6,300千円 7,500千円
(2) 退職給付債務の期末残高と貸借対照表に計上された退職給付引当金の調整表
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
非積立制度の退職給付債務 6,300千円 7,500千円
貸借対照表に計上された負債と資産の純額 6,300千円 7,500千円
退職給付引当金 6,300千円 7,500千円
貸借対照表に計上された負債と資産の純額 6,300千円 7,500千円
(3) 退職給付費用
簡便法で計算した退職給付費用は、前事業年度（自 2021年２月１日 至 2022年１月31日）1,400千円、当事業
年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）1,800千円でありました。
３．確定拠出制度
当社の確定拠出制度への要拠出額は、前事業年度（自 2021年２月１日 至 2022年１月31日）1,173千円、当事業
年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）1,183千円でありました。
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(ストック・オプション等関係)
１．ストック・オプションにかかる費用計上額及び科目名
該当事項はありません。
２．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況
(1) ストック・オプションの内容
第１回新株予約権 第２回新株予約権
決議年月日 2019年５月31日 2020年１月27日
当社取締役 ２名 当社取締役 ３名
付与対象者の区分及び人数
当社従業員 ７名 当社従業員 ４名
株式の種類別のストック・オ
普通株式 49,500株 普通株式 42,500株
プションの数 (注)
2019年６月２日 2020年１月30日
付与日
「第４ 提出会社の状況 １株式 「第４ 提出会社の状況 １株式
権利確定条件 等の状況(２)新株予約権等の状 等の状況(２)新株予約権等の状
況」に記載の通りであります。 況」に記載の通りであります。
対象勤務期間 定めておりません。 定めておりません。
権利行使期間 2021年６月１日～2029年５月31日 2021年６月１日～2029年５月31日
※ 当事業年度の末日(2023年１月31日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現
在(2023年３月31日)にかけて変更された内容はありません。
(注)１．株式数に換算して記載しております。
２．付与対象者の区分及び人数は、当事業年度末における内容を記載しております。
３．新株予約権１個につき目的となる株式数は、当事業年度の末日においては500株であります。
ただし、新株予約権の割当日後、当社が株式分割又は株式併合を行う場合は、「第４ 提出会社の状況 １
株式等の状況（２）新株予約権等の状況」に記載のとおりであります。
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(2) ストック・オプションの規模及びその変動状況
当事業年度（2023年1月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数に
ついては、株式数に換算して記載しております。
なお、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の株式分割を行っておりますが、以下は当該株式分割を反
映した数値を記載しております。
① ストック・オプションの数
第１回新株予約権 第２回新株予約権
2019年５月31日
決議年月日 2020年１月27日
権利確定前(株)
前事業年度末
51,000 42,500
付与
－ －
失効
1,500 －
権利確定
－ －
未確定残
49,500 42,500
権利確定後(株)
前事業年度末
－ －
権利確定
－ －
権利行使
－ －
失効
－ －
未行使残
－ －
② 単価情報
2019年５月31日
決議年月日 2020年１月27日
権利行使価格(円) 240 640
行使時平均株価(円) － －
付与日における公正な評価単価(円) － －
３．ストック・オプションの公正な評価単価の見積方法
該当事項はありません。
４．ストック・オプションの権利確定数の見積方法
将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しております。
５．ストック・オプションの単位当たりの本源的価値により算定を行う場合の当事業年度末における本源的価値の
合計額及び当事業年度において権利行使されたストック・オプションの権利行使日における本源的価値の合計額
① 当事業年度末における本源的価値の合計額 －千円
② 当事業年度において権利行使されたストック・オプションの
－千円
権利行使日における本源的価値の合計額
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(税効果会計関係)
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
繰延税金資産
減価償却超過額 78,190 千円 85,690 千円
その他有価証券評価差額金 － 千円 6,892 千円
資産除去債務 17,420 千円 17,673 千円
退職給付引当金 1,901 千円 2,264 千円
未払事業税 4,117 千円 3,085 千円
900 千円 804 千円
その他
繰延税金資産小計 102,531 千円 116,410 千円
評価性引当額 (注)
△17,420 千円 △17,673 千円
繰延税金資産合計 85,110 千円 98,736 千円
繰延税金負債
特別償却準備金認定損 △112,267 千円 △112,270 千円
△966 千円 △966 千円
その他
繰延税金負債合計 △113,233 千円 △113,236 千円
繰延税金負債純額 △28,122 千円 △14,500 千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳
前事業年度(2022年１月31日)
前事業年度 当事業年度
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
法定実効税率
30.2％ －
（調整）
留保金課税 5.0％ －
1.2％ －
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率 36.4％ －
（注）当事業年度においては、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率
の100分の５以下であるため注記を省略しております。
(資産除去債務関係)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
トランクルームとして利用しているコンテナの借地契約に係わる原状回復義務等であります。
なお、一部については、資産除去債務の負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金及び差入保証
金等の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当事業年度の負担に属する金
額を費用に計上する方法によっております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
当該資産の耐用年数と借地契約の契約期間を勘案のうえ、原則耐用年数に基づき使用見込期間及び割引率を
算定しております。割引率は国債の利回りを使用して資産除去債務の金額を計算しております。
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(3) 当該資産除去債務の総額の増減
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
期首残高 61,247千円 59,380千円
時の経過による調整額 △1,867千円 △10千円
期末残高 59,380千円 59,370千円
(収益認識関係)
１. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当事業年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 ）
（単位：千円）
トランクルーム事業セグメント
運営管理事業関連 開発分譲事業関連 計
顧客との契約から生じる収益 55,528 2,421,047 2,476,576
その他の収益（注） 589,152 － 589,152
外部顧客への売上高 644,680 2,421,047 3,065,728
（注）その他の収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。
２．顧客との取引から生じる収益を理解するための基礎となる情報
収益を理解するための基礎となる情報は、「（ 重要な会計方針）４．収益及び費用の計上基準」に記載のとおりで
す。
３．当事業年度及び翌事業年度以降の収益の金額を理解するための情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
残高に重要性が乏しいため、記載を省略しております。
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
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(セグメント情報等)
【セグメント情報】
当社の事業セグメントは、トランクルーム事業のみの単一セグメントであるため、記載を省略しております。
【関連情報】
前事業年度(自 2021年２月１日 至 2022年１月31日 )
１ 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略して
おります。
２ 地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2) 有形固定資産
本邦以外に所在する有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３ 主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント名
メットライフ生命保険株式会社 1,511,000 トランクルーム事業
当事業年度(自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 )
１ 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略して
おります。
２ 地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2) 有形固定資産
本邦以外に所在する有形固定資産がないため、該当事項はありません。
３ 主要な顧客ごとの情報
(単位：千円)
顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント名
ルートエス・ジェイ合同会社 1,575,000 トランクルーム事業
メットライフ生命保険株式会社 655,307 トランクルーム事業
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【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
該当事項はありません。
(持分法損益等)
１．関連会社に関する事項
当社は関連会社を有していないため、該当事項はありません。
２．開示対象特別目的会社に関する事項
当社は開示対象特別目的会社を有していないため、該当事項はありません。
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【関連当事者情報】
１ 関連当事者との取引
財務諸表提出会社と関連当事者との取引
財務諸表提出会社の親会社及び主要株主(会社等に限る)等
前事業年度(自 2021年２月１日 至 2022年１月31日 )
議決権等
資本金又
取引金額 期末残高
会社等の名称 事業の内容 の所有 関連当事者
種類 所在地 取引の内容 科目
は出資金 (千円) (千円)
又は氏名 又は職業 との関係
(被所有)
(千円)
割合(％)
不動産管
ト ラ ン ク
理、事務手
ルーム管理
数料等、コ 24,231 売掛金 1,533
受託・建築
ン サ ル 前受収益 299
用コンテナ
フィー売上
モジュール
購入・コン
トランク
サルフィー
ルーム地 5,293 未払金 579
売上等
建築事業、 代・電気・
(被所有)
株式会社デベ 千葉県市 エネルギー 経費
親会社 30,000 直接
ロップ 川市 事業、ホテ
84.1
ル事業他 業務委託費 4,851 － －
建設工事委
販売用不動
託
産原価 60,220 － －
太陽光発電
太陽光発電 1,895 － －
管理委託
管理委託
（注）取引条件及び取引条件の決定方針等
（１）価格その他の取引条件は、市場実勢を勘案して当社が希望価格を提示し、価格交渉のうえで決定しておりま
す。
（２）販売用不動産原価については、株式会社デベロップ社以外からも見積りを入手し、市場の実勢価格を勘案して
発注先及び価格を決定しております。
（３）業務委託費の支払については、株式会社デベロップ社と毎期交渉のうえ、決定しております。
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当事業年度(自 2022年２月１日 至 2023年１月31日 )
議決権等
資本金又
取引金額 期末残高
会社等の名称 事業の内容 の所有 関連当事者
種類 所在地 は出資金 取引の内容 (千円) 科目 (千円)
又は氏名 又は職業 との関係
(被所有)
(千円)
割合(％)
不動産管
ト ラ ン ク
理、事務手
ルーム管理
数料等、コ 売掛金
20,538 258
受託・建築
ン サ ル
用コンテナ
フィー売上
モジュール
購入・コン
トランク
サルフィー
ルーム地 未払金
293 1,139
売上等
建築事業、 代・電気・
(被所有)
その他の 株式会社デベ 千葉県市 エネルギー 経費
113,950 直接
関係会社 ロップ 川市 事業、ホテ
48.6
ル事業他 業務委託費 － －
4,251
建設工事委
販売用不動
68,984 － －
託
産原価
太陽光発電
太陽光発電 － －
3,452
管理委託
管理委託
（注）取引条件及び取引条件の決定方針等
（１）価格その他の取引条件は、市場実勢を勘案して当社が希望価格を提示し、価格交渉のうえで決定しておりま
す。
（２）販売用不動産原価については、株式会社デベロップ社以外からも見積りを入手し、市場の実勢価格を勘案して
発注先及び価格を決定しております。
（３）業務委託費の支払については、株式会社デベロップ社と毎期交渉のうえ、決定しております。
２ 親会社又は重要な関連会社に関する注記
（１）親会社情報
該当事項はありません。
（２）重要な関連会社の要約財務情報
該当事項はありません。
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(１株当たり情報)
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
１株当たり純資産額 420円19銭 497円67銭
１株当たり当期純利益 80円12銭 58円20銭
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 － 57円29銭
(注)１．当社は、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の割合で株式分割を行っております。前事業年度の期
首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しており
ます。
２．前事業年度の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式は存在するものの、当社株式
は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。
３．当社は、2022年４月27日に東京証券取引所グロース市場に上場したため、当事業年度の潜在株式調整後１株
当たり当期純利益金額は、新規上場日から当事業年度の末日までの平均株価を期中平均株価とみなして算定
しております。
４．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前事業年度末 当事業年度末
( 2022年１月31日 ) ( 2023年１月31日 )
純資産の部の合計額(千円) 649,614 918,455
普通株式に係る期末の純資産額(千円) 649,614 918,455
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式
1,546,000 1,845,500
の数(株)
５．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりでありま
す。
前事業年度 当事業年度
(自 2021年２月１日 (自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 ) 至 2023年１月31日 )
１株当たり当期純利益
当期純利益(千円) 123,864 102,922
普通株主に帰属しない金額(千円) － －
普通株式に係る当期純利益(千円) 123,864 102,922
普通株式の期中平均株式数(株) 1,546,000 1,768,347
潜在株式調整後１株当たり当期純利益
当期純利益調整額（千円） － －
普通株式増加数（株） － 28,286
（うち新株予約権(株)） （－） （28,286）
2019年５月31日
臨時取締役会決議の新株予約権
希薄化効果を有しないため、潜在株式調
51,000株 2020年１月27日
整後１株当たり当期純利益の算定に含め
臨時取締役会決議の新株予約権
2020年１月27日
なかった潜在株式の概要
42,500株
臨時取締役会決議の新株予約権
42,500株
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
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⑤ 【附属明細表】
【有形固定資産等明細表】
当期末減価
当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高 償却累計額 当期償却額 差引当期末
資産の種類
(千円) (千円) (千円) (千円) 又は償却累 (千円) 残高(千円)
計額(千円)
有形固定資産
建物 33,415 3,500 － 36,915 16,573 2,041 20,341
機械及び装置 371,870 － － 371,870 254,459 15,995 117,410
工具、器具及び備品 288,502 109 44 288,566 275,084 3,917 13,482
土地 28,818 － － 28,818 － － 28,818
その他 6,410 － － 6,410 4,067 523 2,342
有形固定資産計 729,016 3,609 44 732,581 550,185 22,477 182,395
無形固定資産
ソフトウエア
17,425 1,700 － 19,125 9,459 3,444 9,665
その他 5,139 － － 5,139 2,696 360 2,443
無形固定資産計 22,564 1,700 － 24,264 12,156 3,805 12,108
長期前払費用 9,623 211 1,951 7,882 － － 7,882
(注) １．当期増加額のうち主なものは、次のとおりであります。
上石神井トランクルームレイアウト変更工事 3,500千円
コーポレートサイト作成費用 1,100千円
開示システムソフト設定費用 600千円
２．当期減少額のうち主なものは、次のとおりであります。
該当事項はありません。
３．長期前払費用は保険料等の費用の期間配分に係るものであり、減価償却と性格が異なるため、償却累計額及
び当期償却費の算定は行っておりません。
【社債明細表】
該当事項はありません。
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【借入金等明細表】
当期首残高 当期末残高 平均利率
区分 返済期限
(千円) (千円) (％)
短期借入金 216,000 － － －
１年以内に返済予定の長期借入金 56,860 102,952 1.00 －
2024年５月31日～
長期借入金(１年以内に返済予定の
349,327 613,011 1.03
ものを除く。)
2034年１月24日
合計 622,187 715,963 － －
(注) １．「平均利率」については、借入金の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く。)の貸借対照表日後５年内における１年ごとの返済予定額の
総額
１年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内
区分
(千円) (千円) (千円) (千円)
長期借入金 95,834 96,364 89,716 79,268
【引当金明細表】
当期減少額 当期減少額
当期首残高 当期増加額 当期末残高
区分 (目的使用) (その他)
(千円) (千円) (千円)
(千円) (千円)
貸倒引当金 2 0 － 2 0
賞与引当金 1,387 1,613 1,387 － 1,613
(注１) 貸倒引当金の「当期減少額(その他)」欄の金額は、一般債権の貸倒実績率による洗替額であります。
（注２）退職給付引当金は、退職給付会計に関する注記を行っているため、記載を省略しております。
【資産除去債務明細表】
明細表に記載すべき事項が財務諸表等規則第８条の28に規定する注記事項として記載されているため、記載
を省略しております。
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(2) 【主な資産及び負債の内容】
① 現金及び預金
区分 金額(千円)
現金 382
預金
普通預金 831,125
計 831,125
合計 831,508
② 売掛金
相手先別内訳
相手先 金額(千円)
株式会社ジョーコーポレーション 1,820
ルートエス・ジェイ合同会社 902
株式会社デベロップ 258
株式会社Ｔモジュール 115
その他 1,127
合計 4,223
売掛金の発生及び回収並びに滞留状況
滞留期間(日)
回収率(％)
(Ａ)＋(Ｄ)
当期首残高(千円) 当期発生高(千円) 当期回収高(千円) 当期末残高(千円)
２
(Ｃ)
×100
(Ｂ)
(Ａ) (Ｂ) (Ｃ) (Ｄ)
(Ａ)＋(Ｂ)
365
2,214 22,572 20,563 4,223 83.0 0
(注) 消費税等の会計処理は税抜方式を採用しておりますが、上記金額には消費税等が含まれております。
③ 商品
区分 金額(千円)
商品
トランクルーム用鍵 2,022
合計 2,022
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④ 販売用不動産
地域別 面積(㎡) 金額(千円)
千葉県 450.32 225,139
沖縄県 315.65 164,674
岡山県 － 46,091
その他 － 18,531
合計 454,437
⑤ 敷金及び保証金
相手先別内訳
区分 金額(千円)
メットライフ生命保険株式会社 170,693
調味商事 4,378
妹尾英明 3,420
コマイ商事 3,044
山万株式会社 5,000
その他 41,777
合計 228,312
(3) 【その他】
当事業年度における四半期情報等
（累計期間） 第１四半期 第２四半期 第３四半期 当事業年度
売上高 （千円）
151,541 311,454 473,984 3,065,728
税引前当期純利益又は税引前四半期純損
△66,728 △122,757 △172,496 148,879
失（△） （千円）
当期純利益又は四半期純損失（△）
△68,593 △124,327 △170,478 102,922
（千円）
１株当たり当期純利益又は
１株当たり四半期純損失（△） △44.09 △73.57 △97.84 58.20
（円）
（会計期間） 第１四半期 第２四半期 第３四半期 第４四半期
１株当たり四半期純利益又は１株当た
△44.09 △30.63 △25.01 148.14
り四半期純損失（△） （円）
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第６ 【提出会社の株式事務の概要】
毎年２月１日から翌年１月31日まで
事業年度
毎事業年度末日から３か月以内
定時株主総会
毎年１月31日
基準日
毎年７月31日、毎年１月31日
剰余金の配当の基準日
１単元の株式数 100株
単元未満株式の買取り
東京都千代田区丸の内１丁目４番１号
取扱場所
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内１丁目４番１号
株主名簿管理人
三井住友信託銀行株式会社
取次所
買取手数料 株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額
当社の公告方法は電子公告としております。ただし、事故その他やむを得ない事由に
よって電子公告による公告をすることができない場合は、日本経済新聞に掲載してお
ります。
公告掲載方法
当社の公告掲載URLは次のとおりであります。
https://www.storageoh.co.jp/ir/notice
なし
株主に対する特典
(注) 当会社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができない
旨、定款に定めております。
(1)会社法第189条第２項各号に掲げる権利
(2)会社法第166条第１項の規定による請求をする権利
(3)株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利
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第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社には、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社はありません。
２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1) 有価証券届出書及びその添付書類
有償一般募集増資(ブックビルディング方式による募集)及び株式売出し(ブックビルディング方式による売出
し) 2022年３月24日関東財務局長に提出。
(2) 有価証券届出書の訂正届出書
上記(1)に係る訂正届出書を2022年４月11日及び2022年４月19日関東財務局長に提出。
(3) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度 第12期 (自 2021年２月１日 至 2022年１月31日 )2022年４月28日関東財務局長に提出。
(4) 臨時報告書
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第３号（親会社又は特定子会社の異動）の規定に基づく臨時報
告書2022年４月27日関東財務局長に提出。
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）の規定に基
づく臨時報告書2022年４月28日関東財務局長に提出。
(5) 四半期報告書及び確認書
事業年度 第13期 第１四半期(自 2022年２月１日 至 2022年４月30日 )2022年６月14日関東財務局長に提出。
事業年度 第13期 第２四半期(自 2022年５月１日 至 2022年７月31日 )2022年９月14日関東財務局長に提出。
事業年度 第13期 第３四半期(自 2022年８月１日 至 2022年10月31日 )2022年12月14日関東財務局長に提出。
(5) 四半期報告書の訂正報告書及び確認書
第13期 第１四半期(自 2022年２月１日 至 2022年４月30日 )2022年９月14日 関東財務局長に提出。
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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の監査報告書
2023年４月26日
株式会社ストレージ王
取締役会 御中
有限責任大有監査法人
東京都千代田区
指定有限責任社員
公認会計士 新井 努
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士 本間 純子
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いる株式会社ストレージ王の2022年２月１日から2023年１月31日までの第13期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対
照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細
表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会
社ストレージ王の2023年１月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フ
ローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準におけ
る当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要である
と判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成におい
て対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
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トランクルーム開発事業における不動産売却に係る収益認識
監査上の主要な検討事項の
監査上の対応
内容及び決定理由
会社は、当事業年度において、開発物件売却に係る売 当監査法人は、投資家等との不動産売却取引に係るリ
上高として2,421百万円計上しており、その中には継続 スクと経済価値の移転についての判断を検討するため
的な取引関係のある投資家に対する不動産売却が含まれ に、当監査法人が設定した抽出要件を満たす取引につい
ている。 て、主として以下の手続を実施した。
不動産売却取引は一般的に、取引条件の個別性が高 ・開発物件売却に係る売上高の計上プロセスに関連する
く、また一取引当たりの取引金額が多額となる。特に 内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。
会社のトランクルーム開発事業においては、販売の相 ・物件の購入から売却先を含めた取引スキーム全体を理
手先によっては取引スキームが複雑になることもあ 解するために、稟議書及び取締役会議事録を閲覧し、担
り、また不動産の譲渡後においても、管理業務の受 当者への質問を行った。
託、セール・アンド・リースバック取引等を通じて当 ・譲渡資産に対する継続的関与の有無及び経済的価値の
該不動産に継続的に関与することになるため、不動産 移転等を検討するために、売買契約書、賃貸借契約及び
のリスクと経済価値が移転し、売却取引が成立してい 管理業務委託契約等の関連する契約書を閲覧した。
るかどうかについて、慎重な判断が必要な状況にあ ・引渡の事実を検討するために、入金証憑との突合を実
る。当該判断を誤った場合には、リスクと経済価値が 施した。
移転していない不動産売却取引について、収益が計上
される可能性がある。
したがって、当監査法人は、トランクルーム開発事業
における不動産売却取引に係る収益認識についてのリス
クと経済価値の移転についての判断を監査上の主要な検
討事項とした。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びこれらの監査報告書以外の情報である。
経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載
内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載
内容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と
財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような
重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告
することが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを
評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要
がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにあ
る。
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財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示が
ないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
にある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決
定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家と
しての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続
を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切
な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の
実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及
び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づ
き、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか
結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事
項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対し
て除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基
づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかど
うかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計
事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制
の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、
並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事
項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止さ
れている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回
ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
(注) １ 上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出
会社)が別途保管しております。
２ XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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