大江戸温泉リート投資法人 有価証券報告書（内国投資証券）－第13期(2022/06/01－2022/11/30)

                                                          EDINET提出書類
                                                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書
     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2023年2月24日
                         第13期（自　2022年6月1日　至　2022年11月30日）
     【計算期間】
     【発行者名】                   大江戸温泉リート投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員　　今西　文則
     【本店の所在の場所】                   東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
     【事務連絡者氏名】                   大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
                         企画管理部長　　西別府　好美
     【連絡場所】                   東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
                         03-6262-5456（IR専用）
     【電話番号】
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      （1）【主要な経営指標等の推移】
        ①　主要な経営指標等の推移
                 回次                第4期      第5期      第6期      第7期      第8期

                決算年月                2018年5月     2018年11月      2019年5月     2019年11月      2020年5月
     営業収益                     （百万円）        1,442      1,450      1,434      1,440      1,433
     （うち不動産賃貸事業収益）                     （百万円）        1,442      1,450      1,434      1,440      1,433
     営業費用                     （百万円）         708      735      735      743      755
     （うち不動産賃貸事業費用）                     （百万円）         522      541      548      555      566
     営業利益                     （百万円）         734      714      699      696      678
     経常利益                     （百万円）         571      578      560      566      546
     当期純利益                     （百万円）         570      577      559      565      545
     総資産額                     （百万円）       39,875      39,106      38,782      38,640      38,327
     （対前期比）                       （％）      36.5     △1.9      △0.8      △0.4      △0.8
     純資産額                     （百万円）       21,220      21,224      21,204      21,207      21,183
     （対前期比）                       （％）      31.2      0.0     △0.1       0.0     △0.1
     有利子負債額                     （百万円）       16,807      15,991      15,754      15,558      15,319
     出資総額（注4）                     （百万円）       20,653      20,653      20,653      20,653      20,653
     発行済投資口の総口数                       （口）     235,347      235,347      235,347      235,347      235,347
     1口当たり純資産額                       （円）     90,166      90,185      90,097      90,110      90,011
     1口当たり当期純利益（注5）                       （円）      2,427      2,454      2,377      2,403      2,316
     分配総額                     （百万円）         573      580      562      568      547
     1口当たり分配金                       （円）      2,435      2,466      2,390      2,415      2,328
     （うち1口当たり利益分配金）                       （円）      2,423      2,454      2,378      2,403      2,316
     （うち1口当たり利益超過分配金）（注6）                       （円）       12      12      12      12      12
     総資産経常利益率（注7）                       （％）       1.7      1.5      1.4      1.5      1.4
     （年換算値）（注8）                       （％）       3.3      2.9      2.9      2.9      2.8
     自己資本利益率（注9）                       （％）       3.1      2.7      2.6      2.7      2.6
     （年換算値）（注8）                       （％）       6.1      5.4      5.3      5.3      5.1
     期末自己資本比率（注10）                       （％）      53.2      54.3      54.7      54.9      55.3
     （対前期増減）                             △2.1       1.1      0.4      0.2      0.4
     配当性向（注11）                       （％）      99.9     100.0      100.0      100.0      100.0
     ［その他参考情報］
     当期運用日数                       （日）       182      183      182      183      183
     期末投資物件数                       （件）       14      14      14      14      14
     減価償却費                     （百万円）         414      421      427      433      438
     資本的支出額                     （百万円）         141      206      184      178      169
     賃貸NOI（Net       Operating     Income)（注12）
                          （百万円）        1,334      1,330      1,314      1,317      1,305
     FFO（Funds      from   Operation）（注13）
                          （百万円）         984      999      987      998      983
     1口当たりFFO（注14）                       （円）      4,185      4,247      4,195      4,244      4,178
     期末総資産有利子負債比率（LTV）（注15）                       （％）      42.2      40.9      40.6      40.3      40.0
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                 回次                第9期     第10期      第11期      第12期      第13期
                決算年月                2020年11月      2021年5月     2021年11月      2022年5月     2022年11月
     営業収益                     （百万円）        1,358      1,348      1,344      1,291      1,237
     （うち不動産賃貸事業収益）                     （百万円）        1,342      1,348      1,344      1,274       995
     営業費用                     （百万円）         764      754      754      736      732
     （うち不動産賃貸事業費用）                     （百万円）         574      577      574      559      561
     営業利益                     （百万円）         594      593      589      554      505
     経常利益                     （百万円）         467      460      393      354      327
     当期純利益                     （百万円）         466      459      392      353      327
     総資産額                     （百万円）       37,428      37,122      36,926      34,760      33,166
     （対前期比）                       （％）      △2.3      △0.8      △0.5      △5.9      △4.6
     純資産額                     （百万円）       21,102      21,092      21,021      20,978      20,947
     （対前期比）                       （％）      △0.4      △0.0      △0.3      △0.2      △0.1
     有利子負債額                     （百万円）       14,457      14,271      14,069      11,874      10,389
     出資総額（注4）                     （百万円）       20,653      20,653      20,653      20,653      20,653
     発行済投資口の総口数                       （口）     235,347      235,347      235,347      235,347      235,347
     1口当たり純資産額                       （円）     89,666      89,622      89,320      89,137      89,006
     1口当たり当期純利益（注5）                       （円）      1,983      1,951      1,667      1,503      1,389
     分配総額                     （百万円）         469      463      396      357      330
     1口当たり分配金                       （円）      1,996      1,970      1,686      1,521      1,404
     （うち1口当たり利益分配金）                       （円）      1,983      1,952      1,668      1,503      1,390
     （うち1口当たり利益超過分配金）（注6）                       （円）       13      18      18      18      14
     総資産経常利益率（注7）                       （％）       1.2      1.2      1.1      1.0      1.0
     （年換算値）（注8）                       （％）       2.5      2.5      2.1      2.0      2.0
     自己資本利益率（注9）                       （％）       2.2      2.2      1.9      1.7      1.6
     （年換算値）（注8）                       （％）       4.4      4.4      3.7      3.4      3.1
     期末自己資本比率（注10）                       （％）      56.4      56.8      56.9      60.4      63.2
     （対前期増減）                              1.1      0.4      0.1      3.4      2.8
     配当性向（注11）                       （％）      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
     ［その他参考情報］
     当期運用日数                       （日）       183      182      183      182      183
     期末投資物件数                       （件）       14      14      14      13      12
     減価償却費                     （百万円）         444      449      452      440      441
     資本的支出額                     （百万円）         175      99     146      207      169
     賃貸NOI（Net       Operating     Income)（注12）
                          （百万円）        1,212      1,220      1,222      1,156       875
     FFO（Funds      from   Operation）（注13）
                          （百万円）         895      908      844      778      526
     1口当たりFFO（注14）                       （円）      3,803      3,860      3,589      3,306      2,235
     期末総資産有利子負債比率（LTV）（注15）                       （％）      38.6      38.4      38.1      34.2      31.3
    (注1)本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6
       か月間です。
    (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
    (注3)別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。
       したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。
    (注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下、同じです。
    (注5)第4期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数(234,960口)で除することにより算定しています。
    (注6)第4期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第5期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調
       整引当額は12円、第6期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第7期の1口当たり利益超過分配金12円のう
       ち、一時差異等調整引当額は12円、第8期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第9期の1口当たり利益超
       過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第10期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第11
       期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第12期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整
       引当額は18円、第13期の1口当たり利益超過分配金14円のうち、一時差異等調整引当額は14円です。いずれの決算期においても税法上の出
       資等減少分配はありません。
    (注7)総資産経常利益率＝経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100
    (注8)1年を365日として年換算値を算出しています。
    (注9)自己資本利益率＝当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100
    (注10)期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100
    (注11)配当性向＝1口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷1口当たり当期純利益×100
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       なお、第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出
       しています(小数第1位未満を切り捨てています。)。
       配当性向＝分配金総額(利益超過分配金を含みません。)÷当期純利益×100
    (注12)賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
       なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
    (注13)FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
       なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
    (注14)1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数
    (注15)期末総資産有利子負債比率(LTV)＝(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額×100
        ②　事業の概況

       （イ）当期の概況
         a.投資法人の主な推移
         　大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭
         和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2016年3月29日に設
         立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番
         号関東財務局長第119号）。
         　その後、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に
         株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コー
         ド：3472）、2016年9月1日に温泉・温浴関連施設（注1）9物件（取得価格（注2）の合計26,844百万円）を取得
         しました。第4期には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、温泉・温浴関連施設5物件（取得価格
         の合計9,861百万円）を追加取得しました。第9期には、「大江戸温泉物語                                   レオマリゾート」の土地の一部を譲
         渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借し、第12期には、「大江戸温泉物語　長崎ホテル清風」を譲渡しまし
         た。当期には、「大江戸温泉物語                レオマリゾート」の土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃
         借するとともに、「大江戸温泉物語　かもしか荘」と「大江戸温泉物語　きのさき(共有持分30%)」を譲渡しま
         した。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は12物件（取得価格の合計32,543百万円）、当
         期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
         （注1）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分と

            する天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じで
            す。）及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同
            じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供され、又
            は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を
            提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含み
            ます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している
            建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施
            設とします。以下同じです。
         （注2）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
            ん。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語                              レオマリゾート」については、2020年11月2日
            付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」について
            は、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の
            諸費用を含みません。）から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る
            賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。また、「大江戸温泉物語　
            きのさき」は、2022年11月30日付でその共有持分30％を譲渡したため、取得価格は当期末時点で本投資法人が保有する共有持
            分70％に相当する金額を記載しています。
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         b.投資環境と運用実績
         　当期の我が国の観光関連産業の状況は、新型コロナウイルス感染症に関して2022年に入り再びオミクロン株等
         の変異株感染拡大が見られましたが、その後ワクチン接種や治療薬承認なども進むなか活動制限の緩和は継続、
         都道府県民割など政府の観光支援策を支えとして、これまで抑制されてきた人の流れに回復の動きが見られてい
         ます。一方で、年初来からの円安進行による物価上昇の継続が、個人消費に与えるマイナス材料となっており、
         引き続きこれらの動向には注視が必要であると本投資法人は考えています。
         　当期における本投資法人保有施設全体の客室稼働率（注1）は73.2％と前年同期比プラス44.4％、ADR（注2）
         は前年同期比プラス16.7％と回復局面に入っています。
         　このような環境の中、本投資法人は、足元の課題と考えている借入金の借り換えリスクの解消、LTVの柔軟性
         の回復、並びに資金調達条件の改善等を実現するため、また同時にスポンサー以外からの新規物件取得による
         ポートフォリオの多様化とリスク分散のため、手元資金の拡充を図るべく、「大江戸温泉物語　かもしか荘」を
         1,260百万円（鑑定評価額の100％）、「大江戸温泉物語　きのさき」を2,517百万円（鑑定評価額の95％）で売
         却を決定しました。譲渡先は、大江戸温泉物語グループ（注3）及び複数の買い手候補に対し打診を行った結
         果、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社としました。「大江戸温泉物語　かもしか荘」及び「大江戸温
         泉物語　きのさき（共有持分30％）」は2022年11月末日付で譲渡を完了し、「大江戸温泉物語　きのさき（共有
         持分70％）」は2023年2月末日付で譲渡する予定です。なお、「大江戸温泉物語　きのさき」については鑑定評
         価額を下回る譲渡になりますが、本資産運用会社の利害関係者取引規程には適合していること、また、利害関係
         のない第三者から提示を受けた購入意向金額よりも高い価格であること、本資産運用会社の査定によっても適正
         な価格と評価できたことから、当該価格での譲渡を決定しました。各々の売却手取金の一部については既存借入
         金の返済に充て、残額については、当面の間、手元資金として保有することで、ポートフォリオの安定強化を通
         じた資産価値の維持向上を図ります。
         　一方、本投資法人のテナントである大江戸温泉物語グループにおいては、新型コロナウイルスの感染拡大の影
         響を依然として受けており、各宿泊施設の運営においても厳しい状況が継続しているなか、大江戸温泉物語グ
         ループの今後の本投資法人保有施設を含む施設のバリューアップ投資や新規店舗投資のための資金調達を円滑に
         実施していくために必要とする期間利益の達成のため、大江戸温泉物語グループより、一定額の固定賃料の時限
         的減免の要請を受けました。これに関し、本資産運用会社は、大江戸温泉物語グループの損益計画の達成見込み
         や経営計画等について詳細なヒアリングと評価検討を行った結果、各施設の所有者である本投資法人の立場とし
         て、テナントである大江戸温泉物語グループの財務の健全性確保に資することでオペレーションを安定化させ、
         コロナ禍の乗り切りを果たさせることが、本投資法人の中長期的な賃貸収入の安定化に必要と判断しました。ま
         た、本投資法人の保有施設も含まれる施設のバリューアップ投資や、施設の安全性等に力点をおいた更新投資の
         テナントの負担による実施を促進させるため、大江戸温泉物語グループの資金調達力維持に必要な期間利益の達
         成に協力することは、将来的な投資主価値の維持、向上の観点からも妥当性を有すると判断するに至りました。
         この結果、本投資法人は、大江戸温泉物語グループとの間で、2022年11月15日付で当期に売却を決定した上記2
         物件を除く保有資産11物件に係る定期建物賃貸借契約について、2022年9月分から2023年2月分までの6か月間、
         固定賃料の50%を減免することを合意いたしました。
         　さらに、今後のテナントの業績回復と更なる成長をにらみ、大江戸温泉物語グループの事業計画において各施
         設ごとに予め定めた修正後GOP（注4）の水準（以下「ターゲットGOP」といいます。）を達成した施設につい
         て、総賃料における固定賃料割合を一定程度引き下げるとともに、現行に比べて高い構成比かつ料率の変動賃料
         （変動賃料I）を導入することでアップサイドにおける賃料収入増加の可能性をさらに高め、さらにテナントの
         事業計画上の想定を上回るような一定以上の業績を実現した場合には、その利益の増加分の一部を本投資法人が
         享受できる付加的な変動賃料（変動賃料Ⅱ）を導入する新賃料体系に移行する旨を定める基本協定書（以下「本
         基本協定書」といいます。）を2022年11月15日付で締結しました。今後、本投資法人は、本投資法人とテナント
         である大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティーとの間で、本基本協定書に基
         づき、順次、定期建物賃貸借契約の変更契約（契約期間は変更契約締結時より20年間となる予定です。）を締結
         して賃料改定を行い、新賃料体系に移行する予定です（注5）。これにより、本投資法人の中長期的な賃貸借の
         安定を図りつつ、大江戸温泉物語グループの成長を賃料収入の増加により享受できるものと考えています。
         　当期末に取得した鑑定評価額は、合計で35,459百万円となりました。前期末に取得した鑑定評価額との比較で
         は、還元利回りについては変動がありませんでしたが、一部の施設が資本的支出の計画見直し等により変動し、
         また「大江戸温泉物語　かもしか荘」と「大江戸温泉物語　きのさき(共有持分30%)」を譲渡した為、合計で
         2,340百万円の減少となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注6）については、当該12物
         件の減価償却により含み益が増加し5,085百万円となりました。
         　また、新型コロナウイルス感染症の影響下、キャッシュマネジメントの観点から一部実施繰り延べ可能な資本
         的支出の延期等支出の抑制に努めながら、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに、保有物件の状
         況及び特性等を考慮した資本的支出に関する計画に基づいて、機能維持に必要な資本的支出を実施しました（賃
         貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
         　さらに、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどまらず、今後の資金調達環境の改善後を想定して、広く
         マーケットからの新規物件の取得活動、情報の収集を継続的に行っています。
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         （注1）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数
            値をいいます。
            客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）
         （注2）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average                    Daily   Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した
            延べ客室数）合計で除した値をいいます。
         （注3）   「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉
            物語株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方
            法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第8条第3項に規定する子会社をいい、本資産運用
            会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
         （注4）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した
            費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、各施設のGOPから、テナントが負担する本物件に関する不動産関係費用
            （租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。ただし、第二賃料相当額を除きます。）を控除
            した額を言います。以下同じです。
         （注5）当該定期建物賃貸借契約の変更契約を締結した後も、実際に新賃料体系へ移行するのは、コロナ禍の収束と大江戸温泉物語グ
            ループにおける事業計画が実施され、今後において、ターゲットGOPが達成されることを確認した後となります。
         　　　　なお、本投資法人の保有資産のうち「大江戸温泉物語                        伊勢志摩」及び「鬼怒川観光ホテル」に係る定期建物賃貸借契約につ
            いては、2022年12月1日付でかかる変更契約が締結されています。
         （注6）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。必ずこの含み損益が実現されることが保証されているわけ
           ではないことにご留意ください。
           含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、工
           具、器具及び備品、建設仮勘定並びに借地権を含みます。）
         c.資金調達の概要

         　当期においては、2022年8月31日を返済期日とする短期借入金1,724百万円の返済原資の一部に充当するため、
         株式会社三井住友銀行から短期借入により250百万円と1,149百万円の借入れを行いました。また、手元資金によ
         り2022年7月末日に79百万円、2022年10月末日に77百万円及び2022年11月末日に247百万円の約定返済を実施する
         とともに、資産の譲渡による手取金の一部を充当することにより、2022年6月10日に28百万円及び2022年11月末
         日に726百万円の期限前弁済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は10,389百万円、総資
         産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は31.3％となっています。
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         d.業績及び分配の概要
         　上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,237百万円、営業利益505百万円、経常利益327百万円、当期
         純利益327百万円となりました。
         　当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年
         法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定
         される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当た
         りの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を1,390円としました。
         　これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、売却に伴う資産除去債
         務の戻入益並びに未実現工事費用、資産除去債務に係る利息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿
         価額に係る減価償却費の計上並びに借地権償却費に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則
         （平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条
         第2項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額
         （投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）の分配を3,294,858円行うこととし、投資
         口1口当たりの利益超過分配金を14円としました。
         　この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、1,404円（うち、投資口1口当たりの利益超過分配金14円）と
         しました。
       （ロ）次期の見通し

         a.次期の運用環境
          我が国の観光関連産業の状況は、新型コロナウイルスとの共存が引き続き模索されており、ワクチン接種の拡
         大継続や新規治療薬の承認を背景に、入国制限緩和や全国旅行支援等の観光支援施策も継続される見込みである
         ことから、緩やかに回復していくことが期待されます。
          一方で、長引くウクライナ情勢の展開、米国の金利上昇等による我が国経済への影響については、引き続きリ
         スク要因として注視が必要であると本投資法人は考えています。
          このような環境の中、本投資法人の保有施設におけるテナント業績についても、今後のさらなる回復の可能性
         もあるものと本投資法人は考えています。
         b.今後の運用方針及び対処すべき課題

          　本投資法人は、2020年2月以前の新型コロナウイルスの感染拡大前における賃料構成における固定賃料割合
          を比較的高い水準とすることで、大江戸モデル（注）に裏付けされた安定高稼働を背景としたキャッシュフ
          ローの安定性を重視してまいりました。しかしながら、コロナ禍の中で、大江戸モデルであっても危機時にお
          いては稼働低下に見舞われることを体験し、利用客の一時的な志向やマインドの変化に左右されるという宿泊
          施設業態の特性からは逃れられず、従来の高い固定賃料負担は、テナントである大江戸温泉物語グループの
          キャッシュ・マネジメント・オペレーション等へ大きな影響を及ぼす結果となりました。
          　これを踏まえ、本投資法人は、投資法人のリスク耐性を高めるため、従来の投資対象である余暇活用型施設
          に加え、リスクリターン特性の異なるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービス
          アパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）を投資対象に追加する投資法人の規約一部変更議案
          を、2023年2月27日開催予定の投資主総会に付議することを決議しました。
          　さらに、中長期的なテナントオペレーションの継続と賃貸借の安定化と、コロナ危機の反転や宿泊・温泉需
          要の再拡大が到来したときなどのアップサイドの強化を目的とした新賃料体系への移行に関する基本協定書
          を、テナントである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーとの間で2022
          年11月15日付で締結しました。
         （注）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働
         　　　を維持することを可能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウ
         　　　ハウをいいます。以下同じです。なお、大江戸モデルの詳細については、後記「2　投資方針　(1)投資
         　　　方針　③        成長戦略　(ロ)内部成長　b.              安定収益実現の基礎となる温泉需要と大江戸モデル　ii.                           大江
         　　　戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル（大江戸モデル）」をご参照下さい。
         ⅰ.外部成長戦略

         1）スポンサー・パイプラインの活用
         　温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、新型コロナウイルス感染症の拡大と長期化に伴う業績の悪化に
         よる閉鎖や生き残りのための資金調達を目的とする売却なども見込まれ、本投資法人や大江戸温泉物語グルー
         プへの持込み案件数も比較的多い傾向で推移するものと考えられます。本投資法人には、2017年11月1日付でス
         ポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温
         泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第三者による物件の
         売却情報の優先的提供が行われることから、これらを最大限活用することにより、本投資法人の投資基準に合
         致した物件を継続的に取得する方針です。
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         2）資産運用会社独自のネットワークの活用
         　本資産運用会社独自のネットワークの活用により、新型コロナウイルス感染症の経験を踏まえた市場変化へ
         の対応も見据えた宿泊業やレジャー業界の新しい動きや変化を見極めつつ、現状ポートフォリオのバランスの
         改善とリスク分散に寄与する、政令指定都市や中核都市等の都市型立地物件、新規開発物件や築浅物件、新型
         コロナウイルス感染症収束後のインバウンド需要を捉え得る多様な施設の取得に向けて活動していきます。ま
         た、本投資法人の資金調達環境の改善と資金調達の機会を待ちつつ、ブリッジストラクチャーの活用等による
         優先交渉権の確保を中心に取得活動を進めていきます。なお、こうしたスポンサー外物件は今後のポートフォ
         リオ規模拡大を通じての取得がメインシナリオとなりますが、ポートフォリオマネジメントにおける物件の入
         れ替え等を行う際にも取得対象となり得ます。
         ⅱ.内部成長戦略

         1）新賃料体系に関する基本協定書締結
         　本投資法人が、2022年11月15日付で大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニ
         ティーとの間で締結した本基本協定書においては、総賃料における固定賃料割合を引き下げるとともに、現行
         に比べて高い構成比かつ料率の変動賃料（変動賃料I）を導入するとともに、テナントの事業計画上の想定を上
         回るような一定以上の業績（ターゲットGOP）が実現した場合は、その利益（修正後GOP）の増加分の一部を本
         投資法人が享受できる付加的な変動賃料を導入し、テナントである大江戸温泉物語グループの事業計画におけ
         る想定修正後GOPに基づき各施設ごとに定めたターゲットGOPが実現された施設から、新賃料体系へ移行するこ
         とが合意されています。今後、本投資法人は、本投資法人とテナントである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾー
         ツ株式会社又は株式会社レオマユニティーとの間で、本基本協定書に基づき、順次、定期建物賃貸借契約の変
         更契約（契約期間は変更契約締結時より20年間となる予定です。）を締結して賃料改定を行い、新賃料体系に
         移行する予定です（注）。
         　なお、2023年5月期及び2023年11月期の予想については、新型コロナウイルス感染症の影響により変動賃料算
         定期間のGOPの低下が見込まれることから、変動賃料はゼロという予想となっております。当面は、中長期的な
         賃料収入の確保とその成長を図るべく、テナント業績と賃料支払能力についてのモニタリング、対話を継続し
         てまいります。
         （注）当該定期建物賃貸借契約の変更契約を締結した後も、実際に新賃料体系へ移行するのは、コロナ禍の収束と大江戸温泉物語グ
            ループにおける事業計画が実施され、今後において、ターゲットGOPが達成されることを確認した後となります。なお、本投資
            法人の保有資産のうち「大江戸温泉物語伊勢志摩」及び「鬼怒川観光ホテル」に係る定期建物賃貸借契約については、2022年
            12月1日付でかかる変更契約が締結されています。
         2）収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注）

         　本投資法人は、資産価値向上が見込まれる余地のある保有物件に対しては、客室数増加や客単価アップを目
         的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEXを実施し、保有資産におけるオペレーターの収入増加を図る
         ことや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指しています。ま
         た、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働により、
         テナントの各種の施設競争力向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策に対して所有者の立場で積極的に
         関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
         （注）「CAPEX」は、Capital            Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の使
            用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。
         ⅲ.財務戦略

         　本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の影響によるテナント業績への影響とそれに伴う賃料収入に関す
         るリスクを把握し、本投資法人の円滑な資金調達達成のためのリスクへの対応、具体的には当面の借入金の借
         換えの完遂を最優先し、保守的なLTVコントロールとキャッシュマネジメントによる財務基盤の維持を重視して
         いきます。
         中長期的な方針として、デット・ファイナンスについては、適時適切な情報提供に基づく十分なコミュニケー
         ションにより既存借入先との良好な関係を維持しつつ、新規物件取得時や既存借入の返済期限到来時の安定的
         な資金調達の実現を図り、エクイティ・ファイナンスについては、中長期的な投資口の価値向上と1口当たり分
         配金の成長を図るべく、機動的に実施を検討していきます。
         　LTV水準は、原則として60％を上限としながら、当面、特に新型コロナウイルス感染症の影響下は保守的な
         40％程度以下の水準を目安とし、ホテル系セクターに厳しいデット調達環境の中では特に保守的な低めの水準
         も想定していく方針です。中長期的にはポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進に
         よりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、負債
         の平均年限の長期化や固定金利の導入などを目指します。
       （ハ）決算後に生じた重要な事実

          該当事項はありません。
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      （2）【投資法人の目的及び基本的性格】
        ①　投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として特定資産に対する投資として
         運用することを目的とします（規約第2条）。本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運
         用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法
         律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいま
         す。）第105条第1号ヘに定める不動産等資産(注1)に該当するものをいいます。以下同じです。）に該当し、か
         つ不動産等（後記「2          投資方針　(2)       投資対象　①       投資対象とする資産の種類　(イ)                不動産等」に掲げる資産
         の総称をいいます。以下同じです。）に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人は、不
         動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券（後記「2投資方針　(2)
         投資対象　①       投資対象とする資産の種類　(ロ)                不動産対応証券」に掲げる資産の総称をいいます。以下同じで
         す。）（不動産等及び不動産対応証券を、以下「不動産関連資産」と総称します。）その他の資産にも投資する
         ことができます（規約第10条第1項）。さらに、本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平
         成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第116条の2に定める
         場合において、投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人（以下「海外不動産保有法人」といいます。）
         のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融商品市場に上場されている
         もの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。）が発行す
         る株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法
         施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができま
         す（規約第10条第2項）。
          本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途
         は、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿
         泊施設をいいます。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉そ
         の他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリ
         エーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設
         （これらの複合用途を含みます。）とします（規約第12条第1項）(注2)。
          本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第54条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資
         産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年4月4日に締結された資産運用委
         託契約（その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本
         投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用実務ガイドライン（以下「運用実務ガイ
         ドライン」といいます。）(注3)を制定しています。
         (注1)　「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権又はこれらの資
            産のみを信託する信託の受益権の総称をいいます。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、再生可能エネルギー電気の
            利用の促進に関する特別措置法（平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第2条第2項に規定する再生可能エネル
            ギー発電設備（不動産に該当するものを除きます。）をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用による公共施設
            等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。）第2条第7項に規定する公共施設等運営権
            をいいます。以下同じです。
         (注2)　本投資法人は、その投資対象とする不動産の主たる用途について、ポートフォリオ利回りを確保しつつリスク分散を図るとい
            う観点から、従来の温泉・温浴関連施設をはじめとする余暇活用型施設に加え、新たに賃貸住宅その他の住宅の用に供される
            アコモデーション施設への投資を可能とするため、本投資法人の規約の一部変更に係る議案（以下「本議案」といいます。）
            を2023年2月27日開催予定の本投資法人の投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）に上程しています。
         (注3)　運用実務ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約並びに本投資法人における投資方針、利害関係人等との取引に
            ついてのルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等について定めた運用ガイドラインに定める本投資
            法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するた
            め、規約、運用ガイドライン及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。
        ②　投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目
         的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人
         の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
         といいます。）上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
         (注1)　投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。
            投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立
            するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法
            人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資
            法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更するこ
            とができます。
            投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通
            じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができます
            が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
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            投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投
            資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、
            役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書
            を 含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人
            の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投
            資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)                               投資法人の機構　①        投資法人の統治に関する
            事項」をご参照下さい。
            投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
            を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募
            集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
            投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金を、規
            約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大
            臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産
            運用の対象及び方針については、後記「2投資方針　(1)                      投資方針」及び同「(2)         投資対象」をご参照下さい。
            投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対す
            る分配方針については、後記「2投資方針　(3)                  分配方針」をご参照下さい。
            登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに限り、
            信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の
            一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務
            受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する
            事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、
            後記「(3)    投資法人の仕組み」をご参照下さい。
         (注2)    本投資法人は、2016年7月26日の役員会において、本投資法人が発行する投資口を保管振替機構にて取り扱うことについて同意
            することを決議しています。したがって、本投資口は、保管振替機構が定める日から振替投資口（振替法第226条第1項に定め
            る意味を有します。以下同じです。）となります（振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本
            振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記
            録により定まります（振替法第226条第1項及び第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証
            券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
         (注3)　本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。
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      （3）【投資法人の仕組み】
        ①　本投資法人の仕組図
          本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
        ①  資産運用委託契約







        ②  資産保管委託契約／投資主名簿等管理事務委託契約／一般事務（機関運営）委託契約
        ③  会計事務委託契約
        ④  納税事務委託契約
        ⑤  スポンサーサポート契約
        ⑥  資産の賃貸借契約
     （注）大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、特定有価証券の内容等の開示

     　　　に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当し
     　　　ます。
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    ②　本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
         運営上の役割                 名称                 関係業務の概要
     投資法人               大江戸温泉リート               規約に基づき、投資主により払い込まれた資金等
                    投資法人              を、主として不動産等に投資することにより運用を行
                                  います。
     資産運用会社               大江戸温泉アセット               本投資法人との間で2016年4月4日付で資産運用委託
                    マネジメント株式会社              契約（その後の変更を含みます。）を締結していま
                                  す。
                                   投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、
                                  規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の
                                  運用に係る業務を行います（投信法第198条第1項）。
                                   本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)                       本
                                  投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)                   本投資法人の
                                  資金調達に係る業務、(ハ)             本投資法人への報告業務及
                                  び(ニ)    その他本投資法人が随時委託する上記(イ)から
                                  (ハ)までに関連し又は付随する業務（本投資法人の役
                                  員会（以下、単に「役員会」ということがありま
                                  す。）に出席して報告を行うことを含みます。）で
                                  す。
     資産保管会社               三井住友信託銀行株式会社               本投資法人との間で2016年4月4日付で資産保管委託
     投資主名簿等管理人                             契約、投資主名簿等管理事務委託契約及び一般事務
     一般事務受託者（機関運営）                             （機関運営）委託契約（いずれもその後の変更を含み
                                  ます。）をそれぞれ締結しています。
                                   投信法上の資産保管会社（投信法第208条第1項）と
                                  して、資産保管委託契約に基づき、資産の保管に係る
                                  事務を行います。
                                   また、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第
                                  2号、第3号及び第6号）として、投資主名簿等管理事務
                                  委託契約に基づき、(イ)            投資主名簿及び新投資口予約
                                  権原簿の作成及び備置きその他の投資主名簿及び新投
                                  資口予約権原簿に関する事務、(ロ)                 投資証券及び新投
                                  資口予約権証券の発行に関する事務、(ハ)                    投資主に対
                                  して分配する金銭の支払に関する事務、(ニ)                     投資主の
                                  権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受
                                  付に関する事務並びに(ホ)             新投資口予約権者の権利行
                                  使に関する請求その他の新投資口予約権者からの申出
                                  の受付に関する事務を行います。
                                   さらに、投信法上の一般事務受託者（投信法第117条
                                  第4号）として、一般事務（機関運営）委託契約に基づ
                                  き、本投資法人の機関（役員会及び投資主総会をいい
                                  ます。）の運営に関する事務（ただし、投資主総会関
                                  係書類の発送並びに議決権行使書の作成、受理及び集
                                  計に関する事務を除きます。）を行います。
     一般事務受託者（会計事務）               令和アカウンティング・               本投資法人との間で2020年12月1日付で会計事務委託
                    ホールディングス株式会社              契約（その後の変更を含みます。）を締結していま
                                  す。
                                   投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第5号及
                                  び第6号）として、会計事務委託契約に基づき、(イ)
                                  計算に関する事務及び(ロ)             会計帳簿の作成に関する事
                                  務等を行います。
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         運営上の役割                 名称                 関係業務の概要
     一般事務受託者（納税事務）               税理士法人令和会計社               税理士法人平成会計社と本投資法人との間で2016年4
                                  月4日付で会計事務委託契約（その後の変更を含みま
                                  す。）を締結しており、税理士法人令和会計社が本投
                                  資法人及び税理士法人平成会計社との間で2019年9月1
                                  日付で契約上の地位の承継に関する覚書を締結し、税
                                  理士法人平成会計社の会計事務委託契約上の地位及び
                                  権利義務を承継しています。その後、2020年12月1日付
                                  で会計事務委託契約を変更し納税事務委託契約とする
                                  変更覚書を締結しています。
                                   投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第6号）
                                  として、納税事務委託契約に基づき、納税に関する事
                                  務等を行います。
     資産運用会社の親会社               大江戸温泉物語株式会社               本投資法人、本資産運用会社及び大江戸温泉物語グ
     スポンサー               （注1）              ループ株式会社との間で、2017年11月1日付でスポン
     保有資産の一部の売主                             サーサポート契約（その後の変更を含みます。）を締
                                  結しています。
                                   物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
                                  います。詳細については、後記「2                 投資方針　(1)       投
                                  資方針　③      成長戦略　(イ)        外部成長（本投資法人の
                                  ユニークな投資対象と投資機会）　c.                   スポンサーサ
                                  ポートの活用」をご参照下さい。
                                   また、本投資法人との間で2016年7月29日付で締結し
                                  た不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、
                                  2016年9月1日付で、保有資産のうち8物件（取得価格の
                                  合計16,465百万円）を譲渡しています。また、本投資
                                  法人との間で2017年11月9日付で締結した不動産売買契
                                  約に基づき、本投資法人に対して、2017年12月4日付
                                  で、保有資産のうち3物件（取得価格の合計7,184百万
                                  円）を譲渡しています。
     資産運用会社の親会社               大江戸温泉物語ホテルズ＆               大江戸温泉物語株式会社の親会社であり、ローン・
     スポンサー               リゾーツ株式会社              スター・ファンド（注2）に属します。
     保有資産の一部の賃借人               （注1）               大江戸温泉物語グループ株式会社は、本投資法人、
                                  本資産運用会社及び大江戸温泉物語株式会社との間
                                  で、2017年11月1日付でスポンサーサポート契約（その
                                  後の変更を含みます。）を締結しています。
                                   物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
                                  います。詳細については、後記「2                 投資方針　(1)       投
                                  資方針　③      成長戦略　(イ)        外部成長（本投資法人の
                                  ユニークな投資対象と投資機会）　c.                   スポンサーサ
                                  ポートの活用」をご参照下さい。
     資産運用会社の親会社               株式会社OOMインベストメン               大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の親会
                    ツ（注1）              社であり、ローン・スター・ファンドに属します。
     資産運用会社の親会社               LSREF   VI  ホット・スプリン          株式会社OOMインベストメンツの親会社であり、ロー
                                  ン・スター・ファンドに属します。
                    グ・デジグネイティド・ア
                    クティビティ・カンパニー
                    (LSREF    VI  Hot  Spring
                    Designated      Activity
                    Company)
                    （注1）
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         運営上の役割                 名称                 関係業務の概要
     資産運用会社の親会社の子会社               株式会社レオマユニティー               本投資法人との間で2016年7月29日付で締結した賃貸
     保有資産の一部の賃借人               (注1)              借契約に基づき、2016年9月1日から、保有資産の一部
                                  を賃借しています。
          （注1）　大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社、株式会社OOMインベストメンツ、LSREF                                                VI
              ホット・スプリング・デジグネイティド・アクティビティ・カンパニー（LSREF                                VI Hot  Spring   Designated     Activity
              Company）及び株式会社レオマユニティーは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22
              号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいま
              す。）に該当します。
          （注2）「ローン・スター・ファンド」とは、Lone                    Star  Global   Acquisitions,      Ltd（米国SECに投資アドバイザーとして登録）
          　　　　又はその子会社・関係会社及びそれらが投資助言を行うファンドをいいます。以下同じです。
        ③　匿名組合出資等の仕組み

          本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。
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      （4）【投資法人の機構】
        ①　投資法人の統治に関する事項
         (イ)　機関の内容
            本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とし
           ます。）とされています（規約第43条）。
            本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、
           監督役員2名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されていま
           す。
          a.　投資主総会

            投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           の決議によって決定されます。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を
           除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第40条）が、規約の変更（投信法第
           140条）等、投信法第93条の2第2項に定める決議（特別決議）は、発行済投資口の過半数の投資口を有する
           投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます。ただし、規
           約に定める一定の場合を除き、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投
           資主は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反す
           る趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投
           信法第93条第1項、規約第41条）。
            本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています（規約第3章「資産運用」）。かかる
           規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議によ
           る規約の変更が必要となります。
            本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます（規約第34条第1項）。
            また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
           る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
           ければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります
           （投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決
           議が必要です（投信法第206条第1項）。
          b.　執行役員、監督役員及び役員会

            執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
           切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17年
           法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資
           産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、
           資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務の
           執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行役員
           の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。
            また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109条第2項）ほか、投信
           法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第114条第1
           項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の
           過半数が出席し、その過半数をもって行われます（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第47
           条）。
            投信法の規定（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）及び本投資法人の役員会規程において、決議
           について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合に
           は当該執行役員又は監督役員は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
            執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いま
           すが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）
           に基づき、執行役員又は監督役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該執行役員又は監督役員が
           職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役
           員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもっ
           て、法令に定める限度において、免除することができるものとしています（規約第49条）。本投資法人が、
           執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員が法令の規定に違
           反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第
           三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が当該損害を賠償す
           ることによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によ
           らなければなりません（投信法第116条の2第1項）。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契
           約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を
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           受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであって、執行役員又は監
           督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなりません（投信法第
           116  条の3第1項）。
          c.　会計監査人

            本投資法人は、ＰｗＣあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法
           人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務の執行に関して不正の
           行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その
           他法令で定める業務を行います（投信法第115条の3第1項等）。
            会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが（投信
           法第115条の6第1項）、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基づき、
           会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過
           失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情
           を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除することが
           できるものとしています（規約第53条）。
         (ロ)　内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

            本投資法人の役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され（投信法第112条）、少なくとも3か
           月に1回以上開催されるものと定められています（投信法第109条第3項）。役員会においては、法令で定め
           られた事項の承認に加え、執行役員による自己の業務の執行状況の報告や、本資産運用会社の役職員から業
           務執行状況の詳細についての報告等が行われています。
         (ハ)　内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

            各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状
           況等の監督を行っています。
            一方で、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役
           員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を行
           うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があること
           を発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければなりません（投信法第115条の3第1項）。
         (ニ)　投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

          a.　本資産運用会社に対する管理体制
            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行
           状況等について説明をさせることができます。
          b.　一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同
           席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。
          c.　その他の関係法人に対する管理態勢

            前記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等につ
           いて説明をさせることができます。
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        ②　投資法人の運用体制
          前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
         (イ)　業務運営の組織体制
            本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。
              本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。









             各種業務は、投資運用部、財務部、企画管理部及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌さ
             れ、投資運用部、財務部及び企画管理部については、担当の部長が統括します。
              また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行
             う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。
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          (ロ)　本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
              本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
                部署名                      業務の概略

             取締役会           1.　本資産運用会社の経営に関する事項の審議及び決議
                        2.　本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議
                         a.  投資委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
                         b.  コンプライアンス委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
                         c.  その他本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議
             投資運用部           1.　本投資法人の投資方針、運用方針及び投資対象資産の投資基準の策定に
                          関する業務
                        2.　本投資法人の投資運用計画の立案に関する業務
                        3.　本投資法人の資産の取得に関する業務
                        4.　本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
                        5.　本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
                        6.　本投資法人の保有資産の運営及び管理に関する業務
                        7.　本投資法人の保有資産にかかる保険契約に関する業務
                        8.　本投資法人の保有資産の運用状況の報告に関する業務
                        9.　その他上記に付随する業務
             財務部           1.　本投資法人の資金調達計画の策定に関する業務
                        2.　本投資法人の投資口の発行に関する業務
                        3.　本投資法人の借入、その他資金調達に関する業務
                        4.　本投資法人の投資主等への対応に関する業務
                        5.　本投資法人の余資の運用に関する業務
                        6.　本投資法人の証券取引所への適時開示並びに任意開示に関する業務
                        7.　その他上記に付随する業務
             企画管理部           1.　本投資法人の運用戦略、投資方針及び運用方針の策定に関する業務
                        2.　資産管理計画書の策定に関する業務
                        3.　本投資法人の予算の立案及び執行管理に関する業務
                        4.　本投資法人の機関運営に関する業務
                        5.　本投資法人の法定開示に関する業務
                        6.　本投資法人の経理に関する業務
                        7.　本投資法人の決算及び税務に関する業務
                        8.　本資産運用会社の情報システム及び情報セキュリティに関する業務
                        9.　本資産運用会社の経理に関する業務
                        10.　本資産運用会社の機関運営に関する業務
                        11.　本資産運用会社の総務、人事等の経営管理に関する業務
                        12.　本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
                        13.　その他上記に付随する業務
             コンプライアンス・オ           1.　本資産運用会社の社内諸規程の立案及び改廃、資産運用業務に係る各種
             フィサー             の意思決定、業務プロセス全般に係る法令等の遵守、その他コンプライ
                          アンスの観点からの確認、モニタリング及び指導
                        2.　本資産運用会社の各種会議体への付議事項の事前審査に関する業務
                        3.　本資産運用会社の各種決裁書の事前審査に関する業務
                        4.　本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理
                        5.　本資産運用会社のリスク管理に関する統括業務
                        6.　本資産運用会社の内部監査に関する業務
                        7.　その他上記に付随する業務
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           (ハ)　委員会の概要
              各委員会の概要は、以下のとおりです。
            a.　投資委員会
             委員      代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び1
                   名以上の外部委員(注)（取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない不動
                   産鑑定士から選任されます。）
             審議内容      1.　本資産運用会社の運用方針に関する重要な事項の審議及び決議
                   2.　本資産運用会社の行う金融商品取引業に係る資産の取得、処分及び運用管理に関す
                    る事項の審議及び決議（ただし、投資委員会が決定するものに限ります。）
                   3.　本資産運用会社の投資委員会規程の改廃に関する審議及び決議
             審議方法      ・　投資委員会は、議決権を有する投資委員会委員の過半数の出席があった場合に開催
                    されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員が出席し
                    ない場合には、投資委員会を開催することができません。
                   ・　上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、投資委員会を直ちに開催しない
                    場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生じるおそれが
                    ある場合には、投資委員会を開催することができます。
                   ・　投資委員会の決議は、外部委員の賛成を含む出席した投資委員会委員の過半数によ
                    り決します。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決
                    に加わることができません。
          (注)　　本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。
            b.　コンプライアンス委員会

             委員      代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び1
                   名以上の外部委員(注)（取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護
                   士又は公認会計士から選任されます。）
             審議内容      1.　本資産運用会社がその社内規程として制定する利害関係人等取引規程（以下「利害
                    関係人等取引規程」といいます。）に定める利害関係人等（以下「利害関係人等」
                    といいます。）との取引に関する事項の審議及び決議
                   2.　本資産運用会社のリスク管理に関する重要な事項の審議及び決議
                   3.　本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃に
                    関する事項の審議及び決議
                   4.　本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する重要な事項の審議及び決議
                   5.　チーフ・コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び決
                    議
             審議方法      ・　コンプライアンス委員会は、コンプライアンス委員会委員の過半数の出席があった
                    場合に開催されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委
                    員が出席しない場合には、コンプライアンス委員会を開催することができません。
                   ・　上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、コンプライアンス委員会を直ち
                    に開催しない場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生
                    じるおそれがある場合には、コンプライアンス委員会を開催することができます。
                   ・　コンプライアンス委員会の決議は、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外
                    部委員の賛成を含む出席したコンプライアンス委員会委員の過半数により決しま
                    す。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決に加わる
                    ことができません。
          (注)　　本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護士1名が外部委員に選任されています。
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        ③　投資運用の意思決定機構
          本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会
         社として、運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引（利害関係人等取引規程に定める
         利害関係人等又は本資産運用会社と本投資法人の取引をいいます。以下同じです。）についてのルール、分配の
         方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
          また、本資産運用会社は、運用実務ガイドラインに従い、資産管理計画書を制定し、運用実務ガイドラインに
         定める投資方針、利害関係人等との取引についてのルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
          運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に
         係る意思決定フローは、以下のとおりです。
         ＜運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に関する意思決定フロー＞

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         ＜資産の取得及び譲渡に関する意思決定フロー＞
         (イ)　運用実務ガイドラインの制定及び変更に関する事項









            運用実務ガイドラインは以下の手続に基づき制定及び変更します。
          a.　投資運用部長並びにその指示のもとに本投資法人の資産の取得及び譲渡その他の運用に関する業務並びに
            本投資法人の資産の管理に関する業務等を担当する投資運用部の役職員（以下「投資運用担当者」といい
            ます。）、並びに企画管理部長並びにその指示のもとに本投資法人の予算の立案及び執行管理その他の管
            理に関する業務等を担当する企画管理部の役職員（以下「企画管理担当者」といいます。）は、相互に協
            議の上、運用実務ガイドライン又はその変更を起案します。
          b.　起案部署は、起案した運用実務ガイドライン又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプラ
            イアンス上の問題点の有無の審査及び承認のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程しま
            す。
          c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された運用実務ガイドライン又はその変更については、投資委
            員会に上程されます。
          d.　投資委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、コンプライアンス
            委員会による主としてリスク及びコンプライアンスの観点からの審議及び決議のために、上程されます。
          e.　コンプライアンス委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、取締
            役会に上程されます。
          f.　取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの制定又は運用実務ガイドラインの変更の中に重要
            事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に上程されます。
          g.　取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれない場合は、取締役
            会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本
            投資法人の役員に対して報告するものとします。
          h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
            の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
            し戻されます。
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         (ロ)　資産管理計画書の制定及び変更に関する事項
            資産管理計画書は以下の手続に基づき制定及び変更します。
          a.　投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」
            といいます。）制定の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従い、必要な資産管理計画
            書又はその変更を起案します。
          b.　起案部署は、起案した資産管理計画書又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプライアン
            ス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
          c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産管理計画書又はその変更については、投資委員会に
            上程されます。
          d.　投資委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、コンプライアンス委員会
            に上程されます。
          e.　コンプライアンス委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、取締役会に
            上程されます。
          f.　取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投
            資法人の役員会に上程されます。
          g.　取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれない場合、取締
            役会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを
            本投資法人の役員に対して報告するものとします。
          h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
            の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
            し戻されます。
         (ハ)　資産の取得及び譲渡に関する事項

            資産の取得に関しては、投資運用担当者は、本投資法人に関する資産の取得にあたり、取引ごとに運用実
           務ガイドラインに定められたデュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定します。その上で、資産
           の取得に関しては、以下の手続に基づき決定します。なお、資産の譲渡に関しても、以下の手続を準用して
           決定します。
          a.　投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、法令諸規則等並びに運用実務ガイドライン及び
            資産管理計画書その他の規程に従い、資産の取得を起案します。
          b.　起案部署は、起案した資産の取得について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有
            無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
          c.　コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産の取得については、投資委員会に上程されます。
          d.　投資委員会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、コンプラ
            イアンス委員会に上程されます。
          e.　コンプライアンス委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当する資産の取得及び投資
            委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当しない資産の取得については、取締役会に
            上程されます。
          f.　取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、本投資法人
            の役員会に上程されます。
          g.　取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当しない場合は、投資運用
            担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとしま
            す。
          h.　コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
            の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
            し戻されます。
         (注)投信法第201条の2に定める利害関係人等との取引に該当する場合には、あらかじめ本投資法人の役員会による承認を受けた本投
         　　資法人の同意を必要とします。
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        ④　投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
         います。
         (イ)　運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
            本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に
           沿って運用実務ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取
           得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
           ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
            また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
           大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
           財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
           勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
           ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めていま
           す。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必
           要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるととも
           に、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制
           の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監
           査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)                                       内部監査による検証」
           をご参照下さい。）。
         (ロ)　内部監査による検証

            コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年
           に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実
           施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものと
           します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法（昭和27年
           法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）等の法令、投信協
           会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監
           査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、
           各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされ
           ています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を
           作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の
           結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役
           会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善
           状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取
           締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署又
           はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締
           役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要
           があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
         (ハ)　利害関係人等取引規程

            後記「第二部       投資法人の詳細情報　第3            管理及び運営　2        利害関係人との取引制限　(2)               利害関係人等
           取引規程」をご参照下さい。
         (ニ)　内部者取引等防止規程

            本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
           引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投
           資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、7営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任
           者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。
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         (ホ)　フォワード・コミットメント等
            フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決
           済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に係る
           物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の
           当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメン
           ト等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡し
           までの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に
           係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。
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      （5）【投資法人の出資総額】
         本書の提出日現在、本投資法人の出資総額は20,653,023千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000
        口、発行済投資口の総口数は235,347口です。
         また、最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減について該当事項はありません。

         (注)　一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
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      （6）【主要な投資主の状況】
         2022年11月30日現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです。
                                                    発行済投資口の
                                                    総口数に対する
                                             所有投資口数
              氏名又は名称                    住所                  所有投資口数の
                                               （口）
                                                     比率（％）
                                                      （注）
         株式会社日本カストディ銀行（信
                          東京都中央区晴海1丁目8番12号                      23,084         9.80
         託口）
         日本マスタートラスト信託銀行株
                          東京都港区浜松町2丁目11番3号                      21,825         9.27
         式会社（信託口）
         野村信託銀行株式会社（投信口）                 東京都千代田区大手町2丁目2番2号                      10,192         4.33
         大江戸温泉物語株式会社                 東京都中央区銀座七丁目16番21号                       9,246        3.92

         田中　幸夫                 大阪府大阪市                       3,504        1.48

         DFA  INTERNATIONAL       REAL   ESTATE
                          6300　BEE　CAVE　ROAD,            BUILDING　ONE
                                                2,915        1.23
         SECURITIES      PORTFOLIO
                          AUSTIN　TX　78746　US
         播州信用金庫                 兵庫県姫路市南駅前町110番地                       2,880        1.22
                          東京都千代田区大手町1丁目9番7号
         モルガン・スタンレーMUFG証券株
                          大手町フィナンシャルシテイサウスタ                       2,711        1.15
         式会社
                          ワー
         米沢信用金庫                 山形県米沢市大町5丁目4番27号                       2,500        1.06
         大阪商工信用金庫                 大阪府大阪市中央区本町2丁目2番8号                       2,000        0.84

                          合計                      80,857        34.35

        （注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
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     2【投資方針】
      （1）【投資方針】
        ①　本投資法人の基本理念
         本投資法人は、温泉・温浴に代表される時間消費型産業(注1)と資本市場をつなぐ担い手となり、人々の余暇活
        用に貢献する各種サービス事業の発展に資する投資主体となることで、余暇活用型産業（注2）の発展に貢献する
        ことを基本理念としています。なかでも、大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された施設
        を中心とした温泉・温浴関連施設を重点投資対象として(注3)、温泉関連産業の大衆化に資すること及び温泉・温
        浴関連施設が立地する地域の発展に寄与することを目指しています。本投資法人は、我が国において少子高齢化
        及び都市部への人口集中等が進み、人口動態の変化による総需要の減少や、社会の情報化・高度化を経て、成熟
        消費社会(注4)へと突入した昨今、「モノ消費」(注5)から「コト消費」、特により限定的に「体験型消費」と呼
        ばれるものへと消費活動の軸足が変化していきつつあると考えています。そうした中で、消費者が支払う対価と
        して、機能的な価値を提供するだけではなく、より直接的に消費者が満足感や高揚感を得られる、情緒的な価値
        を提供することが求められるようになってきています(注6)。
         国内においては、離職者を含む高齢人口（65歳以上）の増加に伴う余暇時間の増加（注7）や、働き方改革関連
        法（正式名称「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律（平成30年法律第71号）」）の制定の
        背景に見られるような労働時間の短縮と余暇時間増加への動きがあり、さらに新型コロナウイルス感染症への対
        策が開始されて以降は、いわゆるテレワークの増加が余暇時間増加を促進する部分もあると本投資法人は考えて
        います。こうした中、当面は新型コロナウイルス感染症による需要供給両面への影響からの回復を待つ必要があ
        りますが、中長期的には余暇活用施設における感染症の予防や衛生面での安全・安心の確保が加味された新しい
        運営方法や、人々が重視する要素や求めるライフスタイルに適合した業態の開発なども含めて、余暇活用型産業
        への注目は、ますます高まりを見せていくと本投資法人は考えています。
         また、海外からの需要（以下、訪日外国人旅行者を「インバウンド」といい、訪日外国人旅行者数を「インバ
        ウンド数」といいます。）に関しては、新型コロナウイルス感染症の影響からの回復は国内需要に比べ時間を要
        するものと考えていますが、中長期的には日本へのインバウンドの長期的増加トレンドは継続するものと本投資
        法人は考えています。
         以上のような考察に基づき、本投資法人は余暇活用型産業の長期的な成長ポテンシャルは高いと判断してお
        り、その成長を不動産の側面から支え、貢献することを望んでいます。また、余暇活用型産業の中でも温泉関連
        産業については、人口が集中する都市部の大消費地の消費者と地方を結びつけることで、都市部への人口集中が
        進む中でも地方においても成立し得る地域産業(注8)として、地方の社会・経済活性化の切り札となる産業となり
        得るだけでなく、日本人にとって古来より親しまれてきた文化とも呼べる存在が温泉であり、さらに近年（新型
        コロナ感染症の影響が及ぶ前）では海外からの観光客にも人気が高く、今後も余暇活用型産業の中心をなす存在
        であることは変わらないと本投資法人は考えています。
         他方、厚生労働省が毎年調査内容を公表している「衛生行政報告例」によれば、近年において、営業廃止とな
        る旅館も数多く見られます。本投資法人は、このことについて、長期化する新型コロナウイルス感染症の影響を
        受けている時期を除き、中長期的には潜在的な温泉への消費者ニーズは安定し、かつ旺盛である反面、供給側と
        しての温泉宿泊施設の多くが、時代に即した消費者のライフスタイルやニーズに十分に対応しきれていないた
        め、魅力を十分に訴求できず、かつては支持された有名施設であっても、営業の不振や財務的な問題等によっ
        て、旅館業を廃止する件数が増加していると考えています。
         かかる状況のもと、現代の消費者ニーズを捉え、顧客満足度の継続的な向上を図るために、温泉宿泊施設には
        新たなオペレーションの導入や施設の更新に必要な投資等が求められており、資本市場からの良質な投資資金の
        活用が望まれると本投資法人は考えています。
         本投資法人は、かかる基本理念のもと、その果実としての安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、
        これまでJ-REITが主たる投資対象としていなかった温泉・温浴関連施設を重点的な投資対象（コアポートフォリ
        オ）としながら、さらに幅広く余暇活用型施設に投資することでポートフォリオの分散やバランスを確保しつ
        つ、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します。
        (注1)   「時間消費」とは、特定の場所で一定の時間を過ごすこと自体を目的とした消費を意味し、「時間消費型産業」とは、かかる時

            間消費を目的として構築された産業をいいます。以下同じです。
        (注2)   「余暇活用型産業」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的な
            充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供することを事業の目的とした産業をいい、その事業の
            用に供される施設を以下「余暇活用型施設」といいます。
        (注3)    本投資法人が対象とする資産の用途の別に従うと、本書の提出日現在において、本投資法人が保有し大江戸温泉物語グループ　
            に賃貸する施設は、全て温泉・温浴関連施設に分類されますが、本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外にも、主たる用途が
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びにリゾート施設及びアミューズメントパーク
            その他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含みます。）についても投資対象としています。なお、本投資法人のポート
            フォリオ構築方針については、後記「⑥                投資方針　(イ)      ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。また、本投資法人は、
            その投資対象とする不動産の主たる用途について、ポートフォリオ利回りを確保しつつリスク分散を図るという観点から、従
            来の温泉・温浴関連施設をはじめとする余暇活用型施設に加え、新たに賃貸住宅その他の住宅の用に供されるアコモデーショ
            ン施設への投資を可能とするため、本議案を2023年2月27日開催予定の本投資主総会に上程しています。
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        (注4)   「成熟消費社会」とは、生活水準の上昇により従来消費の対象とされていた製品が広く普及したことに伴い、精神的豊かさや生
            活の質の向上を重視してなされる消費が重視されるようになった社会をいいます。
        (注5)   「モノ消費」とは製品を購入して使用したり、物品の機能的なサービスを享受したりする形態の消費活動をいいます。
        (注6)    経済産業省地域経済産業グループによる2015年9月付「平成27年度地域経済産業活性化対策調査（地域の魅力的な空間と機能づ
            くりに関する調査）報告書」参照。
        (注7)    国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」参照。
        (注8)   「地域産業」とは、地方を含む特定の地域に根付いた産業をいいます。以下同じです。
        ②　基本方針

         (イ)　重点投資対象である温泉・温浴関連施設をはじめとする多様な余暇活用型施設への投資を通じたポート
            フォリオの構築
            本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設については、大江戸温泉物語グループが運営し、
           大江戸モデルが導入された施設に加えて、様々なタイプの温泉・温浴関連施設に投資し、コアポートフォリ
           オの形成を目指します。
            さらに本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外の多様な余暇活用型施設も投資対象とすることで、将来的
           には、よりバランスと分散の効いたポートフォリオの形成を目指しています。
            本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用
           途は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに温浴施設、リゾー
           ト施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含みます。）であり、温
           泉・温浴関連施設以外の具体的な例としては、都市部に立地する観光客向けの宿泊施設、スポーツやア
           ミューズメントを提供する施設、エンターテインメント施設など、さらにそれらが複合した施設等が考えら
           れます。
            これらの様々な余暇活用型施設への投資により、ポートフォリオ全体の規模拡大と多様性を高めていくこ
           とで、ポートフォリオの安定性の強化とリスク分散を進め、ポートフォリオの価値の向上、ひいては投資主
           価値の向上に寄与するものと本投資法人は考えています。
            具体的には、温泉・温浴関連施設については大江戸温泉物語グループが運営する施設に加えて、高い収益
           性や安定した顧客層を持つ多様なタイプの温泉宿泊施設やリゾート施設、さらには都市部及び都市近郊の日
           帰りを中心とした温泉・温浴施設、都市部の温泉・温浴機能付きのホテルなどの取得も検討していきます。
            また、温泉・温浴関連施設以外のその他の余暇活用型施設についても、テナントによるオペレーションの
           特徴や継続性、顧客マーケットの安定性などを重視するほか、立地の特性、建物のスペック、代替テナント
           の可能性や、用途代替性にも着目して、今後において厳選投資を行っていきます。
                        ＜大江戸温泉リート投資法人の投資対象＞

         (ロ)　重点投資対象とする温泉・温浴関連施設への投資におけるコアとしての、大江戸モデル導入施設の組み






            入れと安定運用
            本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設の中でも大江戸温泉物語グループが運営する、大
           江戸モデルが導入された施設が、ポートフォリオの安定的かつ継続的な成長のための基礎となると考えてい
           ます。
            大江戸モデルの特徴としては、i.温泉・温浴に限らず、顧客が繰り返し利用したくなるような複合的で顧
           客目線のサービス、及びⅱ.チェーンオペレーション(注1)を活用し、効果的なマーケティングによる大量集
           客と効率的なオペレーションで実現されるお手頃な価格（注2）が挙げられます。大江戸モデルが導入され
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           た施設については、顧客目線で複数のサービスが一体となった体験、時間消費をお手頃な価格設定で提供す
           ることが可能です。
            サービスについては、様々な温泉・温浴のスタイル、豊富なメニューと出来立てを提供する工夫が施され
           たバイキング方式の食事、館内でのエンターテインメントなどがセットとして提供され、多くのリピーター
           からの支持を得ています。
            また、独自のチェーンオペレーションによって、食材や備品の集中購買や、きめ細かなコストコントロー
           ル（原価管理）といった効率的なオペレーションを行いつつ、大江戸温泉物語グループの本部組織が主導す
           る予約センター及びウェブサイト等の自社チャネル(注3)を経由することにより集客の最大化を可能にする
           ことで、お手頃な価格でのサービス提供を実現しています。
            さらに、大江戸モデルの導入、特に集客の最大化の観点からは、各大都市圏からのアクセスが容易である
           ことが重要であり、また、効率的なオペレーションの確保といった観点からも立地条件が重要であると、本
           投資法人は考えています。
            大江戸モデルの導入により、休日に比べて稼働率が低下しがちな平日においては、温泉需要の中心的な顧
           客層の1つであると考えられるシニア層(注4)をリピーターとして、その需要を取り込むことによって稼働率
           を向上させることが可能になっていると本投資法人は考えています。さらに、新型コロナウイルス感染症の
           影響が継続している時期を除き、週末や夏休み、春休み等の温泉旅行への需要が集中する時期においては、
           二世代又は三世代にわたるファミリー（家族）を中心とした利用が多く見られます。
            また、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は、日常の延長として利用可能な価格設定がなされ
           ているため、高価格帯の温泉旅館に比較して、短期的な景気変動や観光需要の変動等に左右される度合いが
           小さく、シニア層を中心にファミリー客等を加えた幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持
           続的成長を見込むことができると本投資法人は考えています。
            また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループ各社がテナントとして運営する施設において、部屋数の拡
           大、設備更新等の施設のバリューアップ工事及び施設運営について協働します。さらに、本投資法人は、今
           後、大江戸温泉物語グループ各社以外をテナントとする温泉・温浴関連施設を取得、保有する場合について
           も、大江戸温泉物語グループが有するノウハウを活用し、変化する消費者ニーズを捉え、運用資産の収益並
           びに施設競争力の向上及び稼働率等の安定性の向上を図り、内部成長を図る方針です。
           (注1)   「チェーンオペレーション」とは、出店計画、商品計画、仕入れ、宣伝等を本部が一括して管理することにより、効率的な
              多店舗展開を行う経営手法をいいます。以下同じです。
           (注2)   「お手頃な価格」について明確な基準を示すことは困難ですが、本投資法人は、目安として、平日において大人3名で1室を
              利用する場合の標準的なプラン（1泊2食付）が1人当たり10,000円を下回る価格を想定しています。以下同じです。
           (注3)   「自社チャネル」とは、一般的に、商品やサービスが、その提供者から最終消費者に到達するまでの流通経路のうち提供者
              自らが運営または管理するものをいい、本書では、利用者が、大江戸温泉物語グループが運営する予約センター又はウェ
              ブサイト等を利用することにより、旅行代理店等を経由せず、直接、施設の利用予約をすることを可能にする戦略をいい
              ます。
           (注4)   「シニア層」とは、60歳以上の年代で構成された層をいいます。以下同じです。
                            ＜大江戸モデルの特徴＞
         （ハ）大江戸温泉物語グループからのサポートと本資産運用会社のネットワークを活用した外部成長





            本投資法人は、独自の大江戸モデルという事業ノウハウを有する大江戸温泉物語グループからのスポン
           サーサポートを、利益相反に適切に配慮しつつ、成長戦略の柱として最大限活用します。
            大江戸温泉物語グループは、これまで数多くの物件に大江戸モデルを導入してきた運営実績を有していま
           す。本書の提出日現在、全国で37物件(注1)約4,000室の温泉・温浴関連施設(注2)を運営し、大江戸モデル
           の運営ノウハウを蓄積してきました。
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            本投資法人は、本資産運用会社とともに大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ
           株式会社との間でスポンサーサポート契約を締結し、優先交渉権の付与を受けることにより、大江戸モデル
           が 導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、また、第三者の保有する物件情報の提供及びウェアハ
           ウジング機能(注3)の提供等のサポートを活用することで、外部成長を図る方針です。
            本投資法人は、これらの大江戸温泉物語グループからのサポートと協働を、その成長戦略の柱として最大
           限活用いたします。
            なお、大江戸温泉物語グループの概要については、後記「④                             大江戸温泉物語グループの概要」を、本投
           資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社との間
           で締結されたスポンサーサポート契約の概要については、後記「③                               成長戦略　(イ)        外部成長（本投資法人
           のユニークな投資対象と投資機会）　c.                   スポンサーサポートの活用」を、それぞれご参照下さい。
            本投資法人は、かかるスポンサーサポートに加えて、本資産運用会社が有する、不動産開発業者、売買仲
           介業者その他の関係者とのネットワーク、並びに温浴、宿泊、観光、リゾート、レジャー・アミューズメン
           ト等様々な業界の事業者、店舗資産等の所有者等とのネットワークを最大限活用し、安定的な賃貸事業収益
           や内部成長が見込める多様な余暇活用型施設の取得を積極的に行っていきます。本投資法人は、余暇活用型
           施設を将来的にも成長が見込める分野であり、投資機会も豊富に存在すると考えており、そうした機会をと
           らえた外部成長が本投資法人の成長戦略の中核をなしています。
            こうした外部成長によるポートフォリオの規模拡大、リスク分散の進展と資産価値の向上が、投資主価値
           を長期的な視点で高めていくことにつながるものと本投資法人は考えています。
           (注1)    大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語                           レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び
              「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。また、保有資産ではない「大江戸温泉物語箕面観光ホテル」
              及び「箕面温泉スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分しています。以下同じです。
           (注2)    大江戸温泉物語グループが運営する各施設の分類については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従い記載してい
              ます。以下同じです。なお、大江戸温泉物語グループが運営する施設の概要については、後記「④                                       大江戸温泉物語グ
              ループの概要　(ハ)        運営施設の状況」をご参照下さい。
           (注3)   「ウェアハウジング機能」とは、大江戸温泉物語グループが、将来における本投資法人による投資適格不動産等（主たる用
              途が、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに温浴施設、リゾート施設及びア
              ミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複合用途を含みます。）で、本投資法人の投資基準に適合しな
              い不動産等を含みます。）の取得を目的として、本投資法人による取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方
              法等を提示した上で、第三者が保有している投資適格不動産等の取得及び一時的な保有を行った後、本投資法人に当該投
              資適格不動産等を売却する機能をいいます。以下同じです。
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        ③　成長戦略
          本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、本資産運用会社が保有する不動産投資に関する情
         報、ノウハウに加えて、大江戸温泉物語グループが保有する温泉・温浴関連施設の運営に関する様々な情報、ノ
         ウハウ及び経営資源等を本投資法人の運用資産の安定的な運営と内部成長、並びに着実な外部成長に最大限活用
         していく方針です。なお、当面は新型コロナウイルス感染症がテナントの業況に与える影響が大きく、本投資法
         人の賃料収入の確保、並びに借入金の借換え等の資金調達及びキャッシュマネジメントなど、収益面、財務面の
         リスクへの万全な対応を最優先しますが、今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努め
         ていきます。
         (イ）外部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会）

         a.　投資主価値の継続的かつ安定的な向上をもたらし得る「温泉・温浴関連施設」
           本投資法人は、温泉・温浴関連施設について、後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理由から、
          廃業に踏み切る旅館やホテルの売却案件は継続的に多いと考えています。さらに、当面は新型コロナウイル
          ス感染症の影響による業績の急激な悪化による売却や、生き残りのために必要な資金の調達を目的とする施
          設不動産の売却なども見込まれます。
           このような環境下において、本投資法人は、中長期的な視点を重視し、投資主価値向上に資する物件取得
          に際して、大江戸温泉物語グループのスポンサー・パイプラインを活用するとともに、本資産運用会社独自
          のネットワークの活用による多様な温泉・温浴関連施設への取組みにも注力しています。
           本投資法人が重点投資対象とする温泉・温浴関連施設は、J-REITにおいてもユニークな投資対象であると
          本投資法人は考えており、具体的な投資対象としては、旅館・ホテルの形態をとる施設に加え、日帰りでの
          利用を想定した温泉・温浴関連施設及び温浴施設をその中心的な用途の一つとして含むリゾート施設及び余
          暇活用型施設等の温泉・温浴関連施設が含まれます。
           本投資法人が温泉・温浴関連施設を重点投資対象とする背景として、昨今の「モノ」から「コト」への消
          費態様の変化も背景とした安定的な温泉需要があること、大江戸温泉物語グループ独自の温泉・温浴関連施
          設運営モデルである「大江戸モデル」の存在とその導入による活性化対象となり得る旧来型の温泉・温浴関
          連施設が全国に一定程度あると考えていること、並びに温泉・温浴関連施設は高い成長のポテンシャルを
          持ったカテゴリーであるということ等があります。
         b.　温泉・温浴関連施設と共通するマーケットのポテンシャルがあり、投資主価値の向上に資すると本投資法

           人が考える、温泉・温浴関連施設以外の余暇活用型施設
           成熟消費社会といわれる中にあって、愉しみや、人々とのコミュニケーション、癒しとリラクゼーショ
          ン、健康と知的な充実といった現代人が余暇活用に求める充実した時間の過ごし方には、温泉・温浴に限ら
          ず、宿泊を伴う旅行、スポーツ、エンターテインメント、アミューズメント、健康や美容の増進のための活
          動など、様々なものがあります。
           本投資法人は、温泉・温浴関連施設を軸としつつ、消費者に楽しく豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広
          い余暇活用型施設を投資対象としています。余暇活用型施設の多くは複数のサービスが複合している場合も
          あり、さらに一部に飲食やショッピングなどが付属しているケースも多くみられます。
           こうした施設にはこれまでJ-REITの主たる投資対象とされることが少なかったカテゴリーのものも含まれ
          ています。また、かかる施設の所有者の立場からすると、不動産所有にかかるリスクのコントロールの観点
          や事業拡大等のための財務的ニーズなどから、潜在的な売却のニーズも大きいのではないかと本投資法人は
          考えています。コト消費へのシフトが進み、インバウンド需要も長期のトレンドとしては増加が見込まれる
          日本においては、こうした余暇活用型施設の新規供給も増えていく可能性があり、さらに、新しいタイプの
          余暇活用型施設の登場も予想され、将来にわたる投資機会は大きいと考えています。
         c.　スポンサーサポートの活用

           本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、2017年11月1日付で締結したスポンサーサポート
          契約に規定される条件に従い、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設について、
          本投資法人に対して取得に係る優先交渉権が付与されます。かかるスポンサーサポートに基づき提供される
          パイプラインは、今後の大江戸温泉物語グループによる新規物件取得による増加が期待されます。本投資法
          人は、かかるパイプラインに基づき、本投資法人の投資基準を満たす温泉・温浴関連施設を継続的に取得す
          る方針です。
           スポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです（注）。
          (注)　スポンサーサポート契約には、外部成長とは直接関係しない項目も含まれていますが、これらの概要についても一括して以
             下で記載しています。
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                           ＜スポンサーサポート契約の概要＞
       i.     大江戸温泉物語グ           ・スポンサーは、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する、国内所在の不動
                     産等（規約に定めるものをいいます。）のうち、その主たる用途が旅館、ホテ
         ループ保有物件情報の
                     ル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施
         優先的提供及び優先交
                     設であるもの（これらの複合用途を含みます。以下、本スポンサーサポート契
         渉権の付与
                     約の概要において同じです。）（本投資法人の投資基準に適合しない不動産等
                     を含み、以下、本スポンサーサポート契約の概要において「投資適格不動産
                     等」といいます。）を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用
                     会社に対し、第三者に先立ち、当該投資適格不動産等に関する情報を優先的に
                     提供し、優先的に売買交渉をする権利（以下、本スポンサーサポート契約の概
                     要において「優先交渉権」といいます。）を付与し、又は当該投資適格不動産
                     等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして付与させ、後記＜優先
                     交渉権の概要＞の記載に従い優先的売買優先交渉権が消滅するまでの間、スポ
                     ンサーは、第三者との間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わ
                     ず、また、当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法
                     人をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。
                    ＜優先交渉権の概要＞

                    ・スポンサーサポート契約の定めに従い本投資法人及び本資産運用会社に対し優
                     先交渉権が付与された場合、上記に従い情報の提供を受けた日（同日を含みま
                     せん。）から10銀行営業日（以下、本スポンサーサポート契約の概要において
                     「優先検討期間」といいます。）以内に、本投資法人又は本資産運用会社は、
                     当該投資適格不動産等の取得の意向の有無を優先交渉権を付与した者（以下、
                     本スポンサーサポート契約の概要において「優先交渉権付与者」といいま
                     す。）に回答します。なお、優先交渉権付与者と本投資法人又は本資産運用会
                     社とが別途合意した場合、優先検討期間は、当該合意した期間延長されます。
                    ・優先交渉権付与者は、優先検討期間内に本投資法人又は本資産運用会社から当
                     該投資適格不動産等の取得の意向がある旨を回答された場合、本投資法人又は
                     本資産運用会社と当該投資適格不動産等の売却の条件について誠実に協議し、
                     合意に達した場合、優先交渉権付与者は、本投資法人に対し、当該投資適格不
                     動産等を売却します。
                    ・本投資法人又は本資産運用会社が、優先交渉権付与者に対し、(i)                                優先検討期
                     間内に取得の意向がある旨を回答しなかった場合、(ii)                           取得の意向がない旨
                     を回答した場合、又は(iii)             取得の意向がある旨を回答したものの当該回答を
                     優先交渉権付与者が受領した日（同日を含みません。）から10銀行営業日又は
                     優先交渉権付与者と本投資法人若しくは本資産運用会社とが別途合意して延長
                     された期間内に売却の条件について合意に達しなかった場合、優先交渉権は消
                     滅します。
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       i.     大江戸温泉物語グ           ＜適用除外＞
                    以下の事由がある場合には、優先交渉権の付与は行われません。
         ループ保有物件情報の
                    ・組織再編その他の理由により大江戸温泉物語グループ内において投資適格不動
         優先的提供及び優先交
                     産等の移転を行う場合
         渉権の付与
                    ・大江戸温泉物語グループが組成に関与し、匿名組合出資又は優先出資その他の
                     出資を行っているファンド等への投資適格不動産等の移転を行う場合（ただ
                     し、この場合には、当該ファンド等を大江戸温泉物語グループとみなして、優
                     先交渉権の付与を行います。）
                    ・大江戸温泉物語グループが行政機関からの要請に基づいて投資適格不動産等を
                     処分する場合
                    ・大江戸温泉物語グループが当該投資適格不動産等を取得する前からその売却に
                     ついて第三者との協議を開始している場合
                    ・大江戸温泉物語グループがスポンサーサポート契約締結前に締結済みの第三者
                     との間の契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与する場合
                    ・大江戸温泉物語グループが第三者と投資適格不動産等を共有又は区分所有して
                     いる場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動産等を譲渡又は優先交渉権
                     を付与することを予め合意している場合、又は本投資法人若しくは本資産運用
                     会社への情報提供につき当該第三者から同意が得られない場合
                    ・大江戸温泉物語グループが投資適格不動産等について、第三者との間で共同事
                     業又は共同開発を実施している場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動
                     産等を譲渡又は優先交渉権を付与することを予め合意している場合、又は本投
                     資法人若しくは本資産運用会社への情報提供につき当該第三者から同意が得ら
                     れない場合
                    ・その他やむを得ない事情のある場合
       ii.    第三者保有物件情報           ・スポンサーは、第三者が所有、開発又は運営する投資適格不動産等について、
                     当該投資適格不動産等の所有者が売却を検討していることを知った場合、売
         の相互提供
                     主、所有者その他関係当事者の事前承諾が得られることを条件に、その裁量
                     で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格不動産等に関する情
                     報を提供するものとし、また、本投資法人及び本資産運用会社に当該情報を提
                     供するまでは、第三者（ただし、スポンサーの貸付人及びアドバイザーを除き
                     ます。）に当該情報を提供しないものとします。また、スポンサーがスポン
                     サーサポート契約締結前に締結済みである又はスポンサーサポート契約締結後
                     に締結する第三者との契約に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、スポン
                     サーの指定する第三者が取得主体となることが可能な場合には、本投資法人に
                     対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただし、当該投資適格不動産等
                     がスポンサーの投資基準に合致する場合には、スポンサーは、本投資法人及び
                     本資産運用会社に先立ち、当該投資適格不動産等の取得の検討を行うことがで
                     きます。
                    ・本資産運用会社が独自に、第三者が所有、開発又は運営する不動産等につい
                     て、当該不動産等の所有者が売却を検討していることを知り、当該不動産等が
                     スポンサーの投資基準に合致する場合には、第三者に先立ち、スポンサーに対
                     し、当該不動産等に関する情報を提供するよう努めます。また、本投資法人又
                     は本資産運用会社がスポンサーサポート契約締結後に締結する第三者との契約
                     に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、自己又は本投資法人若しくは本資
                     産運用会社の指定する第三者に対して優先交渉権の付与を受けることができる
                     場合には、スポンサーに対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただ
                     し、当該不動産等が投資適格不動産等に該当する場合には、本投資法人又は本
                     資産運用会社は、スポンサーに先立ち、当該不動産等の取得の検討を行うこと
                     ができます。
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       iii.   ウェアハウジング機           ・本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による投資適格不
                     動産等の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決
         能の提供
                     定方法等を提示した上で、第三者が保有している投資適格不動産等の取得及び
                     一時的な保有（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウ
                     ジング」といいます。）をスポンサーに依頼することができます。この場合、
                     スポンサーは、かかる依頼を真摯に検討し、当該依頼を受けた日（同日を含み
                     ません。）から10銀行営業日以内に、受諾の意向の有無を本投資法人及び本資
                     産運用会社に対し回答します。
                    ・スポンサーが上記に定めるところに従いウェアハウジングの依頼を受諾する意
                     向を表明した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、ウェアハ
                     ウジングによる取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細について協
                     議の上、スポンサーは、当該協議の上合意した内容に従い、必要な場合には貸
                     付人その他の関係者から同意を取得した上で、ウェアハウジングを実施し、当
                     該投資適格不動産等を自ら取得して保有し、又はスポンサーグループの他の法
                     人若しくはスポンサーが匿名組合出資、優先出資その他の投資を行う特別目的
                     会社（以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウジング
                     SPC」といいます。）をして取得、保有させるよう努めます。スポンサーは、
                     ウェアハウジングとして投資適格不動産等を保有している間、本投資法人及び
                     本資産運用会社と合意するところに従い、スポンサーが有するノウハウを最大
                     限活用し、当該投資適格不動産等の魅力をより高めるよう最大限努力します。
                    ・スポンサーは、上記に基づきスポンサー又は大江戸温泉物語グループの他の法
                     人若しくはウェアハウジングSPCが当該投資適格不動産等を取得した場合、本
                     投資法人及び本資産運用会社の提示した取得予定時期が経過するまでの間、本
                     投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾なくして、本投資法人以
                     外の第三者に当該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはなら
                     ず、大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPCをして、当
                     該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをさせてはならず、第三者と
                     の間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わず、当該投資適格不動
                     産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPC
                     をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。また、かか
                     る期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポン
                     サー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関す
                     る詳細を合意の上、当該投資適格不動産等を本投資法人に売却します。
                    ・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した
                     取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合に
                     は、スポンサーに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知する
                     ことができます。この場合、スポンサーは、不合理に、取得予定時期の延長を
                     拒絶しないものとします。
       iv.    賃貸借契約の締結協           ・本資産運用会社が必要と判断した場合、本資産運用会社はスポンサーに対し
                     て、賃料固定型その他の形態の賃貸借契約の締結を申し出ることができ、スポ
         議
                     ンサーは、自己又は大江戸温泉物語グループの他の会社をして、当該賃貸借契
                     約を締結することを真摯に検討します。
       v.     投資戦略及び物件取           ・スポンサーは、本資産運用会社から要請（投資運用業又は投資助言・代理業務
                     に該当する協力要請を含まないものとします。）されたときは、合理的かつ適
         得に関する協力
                     用法令に反しない範囲で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、(i)                                 旅館、
                     ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレ
                     ジャー施設並びに宿泊、レジャー業界に関する知見、情報の提供による投資戦
                     略に関する助言、並びに、(ii)               投資適格不動産等の取得及び運用に関するサ
                     ポートを行います。ただし、本v.は、本資産運用会社が、スポンサーに対し、
                     資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与を行うものではありません。
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       vi.    人材確保に関する協           ・大江戸温泉物語グループは、本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法
                     人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理のノウハウを本資
         力
                     産運用会社に承継させ、かつ、発展させるため、必要とされる人材を大江戸温
                     泉物語グループから本資産運用会社に出向させる等、本資産運用会社及び本投
                     資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に合理的な範囲で努めます。
       vii.   投資主優待制度          ・本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーは、スポンサーサポート契約締結
                     日以降、本投資法人又は大江戸温泉物語グループが保有している旅館、ホテ
         （注）
                     ル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施
                     設について、その特徴を体験し理解を深める機会を投資主に提供すること等を
                     目的とした投資主優待制度（以下、本vii.において「本優待制度」といいま
                     す。）の導入の有無、導入する場合の内容等についての協議を行うものとしま
                     す。
                    ・本投資法人及び本資産運用会社が本優待制度として、スポンサーが管理運営す
                     る旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他
                     のレジャー施設について投資主に広く利用させる目的で、宿泊に際し宿泊代金
                     より一定額又は一定料率の割引を受けられる優待券の贈呈その他の方法による
                     優待を行う場合、スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社と誠実に協議
                     の上合意するところに従い、当該優待券を発行する等、これに協力します。
                    ・本優待制度に伴い生じる費用等の負担については、別途合意の上定めます。
       viii.   投資口の取得及び保          ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーが本投資法
                     人の投資口を取得した場合、本投資法人の投資口の保有を継続するよう努めま
         有
                     す。
                    ・スポンサーは、本投資法人の投資口の全部又は一部を売却しようとする場合に
                     は、本投資法人及び本資産運用会社に対してその旨通知し、誠実に協議しま
                     す。
       ix.    商標の使用許諾           ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する
                     商標（登録第5694250号を含みますがこれに限られません。商標権の存続期間
                     の更新登録がなされた場合の更新登録後の登録商標を含み、以下、本ix.にお
                     いて「本件商標」といいます。）について、本件商標における指定役務の範囲
                     内において使用することを非独占的に許諾します。
                    ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社が、目論見書、有価証券届出書
                     及び資産運用報告等の開示書類並びにプレスリリース、アナリスト説明会資料
                     及びウェブサイト等のIR媒体において、本投資法人の投資方針及び本投資法人
                     の保有する本件商標を冠した物件に係る情報等の記載として本件商標を記載又
                     は掲載することができることを確認します。
                    ・本件商標に類似する商標が使用され、本件商標権が侵害されたことが判明した
                     場合、スポンサーは、スポンサーの責任と費用負担で当該侵害行為を排除する
                     ものとし、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーの請求に応じてその
                     対応に協力します。
                    ・スポンサーサポート契約が終了した場合、スポンサーサポート契約の当事者
                     は、スポンサーサポート契約終了後の本件商標が付された物品、資産等の取扱
                     いについて、誠実に協議し、合意の上定めるものとします。なお、スポンサー
                     は、かかる協議にあたり、本投資法人及び本資産運用会社に対し、本件商標の
                     使用を中止するために必要な合理的な移行期間を提供するものとします。
       x.     その他の支援           ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼（投資運用業又は投資
                     助言・代理業務に該当する業務を含まないものとします。）された場合、本資
                     産運用会社に対し、合理的かつ適用法令に反しない範囲で、本資産運用会社の
                     役職員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。ただし、本x.は、
                     本資産運用会社が、スポンサーに対し、資産の運用に係る権限の全部又は一部
                     の付与を行うものではありません。
       xi.     報酬          ・本投資法人及び本資産運用会社並びにスポンサーは、スポンサーサポート契約
                     の当事者間で別途合意した場合を除き、前記i.からx.までに定める業務につい
                     て相互に報酬を支払いません。
      （注）　なお、2021年5月31日の投資主名簿に記載又は記録された投資主に対する優待券の送付を最終として、第11期（2021年11月期）よ
        り投資主優待制度を廃止しました。
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         d.　本資産運用会社による、スポンサー・パイプライン以外の物件取得活動
           本投資法人は、拡大・多様化する余暇市場のニーズに応え得る施設の供給が、未だ不足していると考えて
          おり、さらに新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、新たなライフスタイルに対応した新しいタイプの施
          設も必要であり、中長期的には余暇活用、時間消費への流れや、グローバルな人の動きが益々拡大していく
          ものと考えています。
           本資産運用会社の独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報が入手され
          ており、新型コロナウイルス感染症の経験からの市場変化も見据えた宿泊業やレジャー業界の新しい動きを
          見極めつつ、現状ポートフォリオのバランス改善とリスク分散に寄与する、都市型立地物件、新規開発物件
          や築浅物件など、多様な施設の取得に向けて活動していきます。
           また、インバウンド需要を主要なターゲットとした施設に関しても、インバウンドのみならず国内客に関
          しても、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による移動の抑制や自粛により抑えられた潜在的な需要のリ
          バウンド効果も期待できることや、長期トレンドとしてのインバウンドの増加は続くと本投資法人は考えて
          いることから、中長期的な投資対象としては取り組んでいきます。
           なお、こうした新規取得の実現に向けては、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保を
          引き続き進めていきます（注）。投資を検討する不動産には、開発業者との協働による新築物件や、既存物
          件の改修やテナント入れ替えを前提とした物件などが含まれます。特に改修が必要な物件は、大江戸温泉物
          語グループの活性化に関するノウハウを活用することで、長期保有にふさわしい案件となり得ます。
           さらに、ホテルやリゾートその他の事業者とのリレーションを通じて、事業者の戦略に沿った適切なス
          ペックや立地の物件を紹介することで、将来的な物件取得に繋げることが期待できるほか、本投資法人が保
          有する物件の代替テナントを確保する観点からも、こうした戦略的な取り組みを推進していきます。
           また、本投資法人が投資対象とする物件には、高い収益性や安定性、成長性などを見込める小規模物件も
          多くあり、これら物件を複数まとめて取得することで、規模的なメリットも追求しながら、バスケットとし
          てのリスク分散も効かせるといった取得も検討してまいります。
           なお、新規取得の検討においては、業種や業態の競争力、テナントのオペレーション能力や信用力、立地
          の適合性、建物スペックなど、多角的な観点から検討を加えます。その際、例えば温泉宿泊施設については
          大江戸温泉物語グループが有する知見を活用するなど、スポンサーによるサポートも重要となります。
           また、スポンサーからの情報提供も物件取得活動における大きな力の一つとなります。2017年11月1日付で
          スポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約において、大江戸温泉物語グループが入手した第三者
          による物件売却情報の優先的提供が行われます。
           （注）　本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
         e.　ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産の取得

           本投資法人は、資金調達の時期や投資基準との整合性の理由で本投資法人が直ちに取得できない不動産に
          ついて、ウェアハウジング機能の活用により機動的な取得機会を確保します。
           本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループからウェ
          アハウジング機能の提供を受けることができます。それに加え、不動産事業会社、ファンド運営会社などの
          不動産市場参加者の中には、上場投資法人への売却をメインシナリオとして、比較的短期間の不動産保有を
          行なう先も多くあります。
           取り組み方には様々な形態がありますが、実質的なウェアハウジング機能を提供していただけるこうした
          不動産プレーヤー各社に対して、Win-Winの関係構築により取引を進めていくことも、積極的に検討していき
          ます。
         (ロ)　内部成長

         a.　安定性を優先した賃料ストラクチャー
           本投資法人は、保有施設から得られるキャッシュ・フローの維持・向上を図り、ポートフォリオ収益力の
          強化と安定化を目指しています。具体的には、本投資法人は、現在のポートフォリオの全物件のテナントで
          ある大江戸温泉物語グループ各社との間の長期賃貸借契約において、固定賃料(注1)を中心とし、これに施設
          ごとのGOPに連動した変動賃料(注1)を加えることで、賃貸収入の長期安定を図っています。さらに施設ごと
          のGOPをモニタリングするため、宿泊施設の売上高、客室稼働率、ADR(注2)及びRevPAR(注3)の推移を注視し
          ています。そして、これらの指標とGOPの改善を目指し、大江戸温泉物語グループ各社と協働して参ります。
           本投資法人は、今後取得する施設について、大江戸温泉物語グループがテナントとなる施設に限らず、他
          のテナントが入居する施設についても、当面は固定賃料を中心とした安定性重視の賃貸借構造を導入すべく
          テナントと協議していく方針ですが、一方で将来的なアップサイドが見込める物件においては変動賃料の導
          入も重要であると考えています。
          (注1)   「固定賃料」及び「変動賃料」の意味その他の賃料ストラクチャーの詳細については、後記「＜大江戸温泉物語グループと
             の賃貸借ストラクチャー＞～実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性～」をご参照下さ
             い。
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          (注2)   「ADR」とは、平均客室販売単価（Average                 Daily   Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働し
             た延べ客室数）合計で除した値をいいます。以下同じです。
          (注3)   「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue                              Per  Available    Room）をいい、一定期間の宿泊
             売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となりま
             す。以下同じです。
                      ＜大江戸温泉物語グループとの賃貸借ストラクチャー＞

                ～実質的なトリプルネットリース(注1)によるキャッシュ・フローの高い安定性～
           本投資法人は、本書の提出日現在における保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間
          の長期賃貸借契約において、高い構成比率を占める(注2)固定部分(注3)に加え、一定の条件を満たす場合に
          GOPに連動して発生する変動部分(注4)(注5)(注6)を組み合わせた賃料（以下「第一賃料」といいます。）
          に、各施設の不動産関連費用(注7)相当額と同額(注8)の賃料（以下「第二賃料」といいます。）を加えた、
          賃料体系を採用しています(注9)。
           この賃料体系に加えて、修繕費は原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの長期安定が図ら
          れると本投資法人は考えています。
          (注1)　「トリプルネットリース」は、不動産の賃貸借条件を示す用語の一つで、純粋な賃料に加えて、税金・修繕費用・保険料の




             3種類の費用を全て賃借人が負担する賃貸借をいいます。
          (注2)　本資産運用会社の試算に基づきます。
          (注3)　「固定部分」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額の固定賃料をいいます。以下同じです。
          (注4)　「変動部分」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた変動賃料をいいます。以下同じです。各物件の賃貸借開始後、
             最初の期の変動部分は生じておらず、賃貸借開始後2期目の変動部分は各施設に係る各賃貸借契約に定められた固定額にな
             ります。
          (注5)　賃貸借開始後3期目以降の変動部分は、各施設に関する直近1年間（毎年12月からの6か月間（以下「前期」といいます。）
             については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間（以下「後期」といいます。）については前年
             9月から当年8月までの1年間をいいます。）（以下、これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施
             設の修正後GOP(※)に各賃貸借契約に定められた一定の料率（以下「変動賃料率」といいます。）を乗じた額となります
             （年額。月額はその12分の1）。ただし、各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の係数（以下「変動賃料発
             生係数」といい、変動賃料率とは異なります。）を乗じて得られる額（以下「変動賃料発生基準額」といいます。）が1年
             分の固定部分相当額を上回る場合に、変動部分が発生します。
             (※)　「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間に係る各施設のGOPから、テナントが負担する不動産関係費用（租税公課、
                損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。ただし、第二賃料相当額を除きます。）を控除し
                た額をいいます。以下同じです。
          (注6)　前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における各施設の修正後
             GOPに変動賃料率を乗じた額（年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固
             定部分相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下「暫定変動賃料額」といいます。）が暫定的に支払われ、前期
             及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。ただし、各物件の
             賃貸借開始後3期目についての暫定変動賃料は、賃貸借開始後2期目の変動賃料として各賃貸借契約書に定められた固定額
             となります。
          (注7)　「不動産関連費用」とは、本投資法人が保有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損害保険料並びにそ
             の他費用の合計額をいいます。以下同じです。
          (注8)　各施設の不動産関連費用の実際の変動時期と、それを反映した第二賃料の改定時期についてはずれが生じることがあり、必
             ずしも同一期間の不動産関連費用の実績と第二賃料が同額となるものではありません。
          (注9)　各保有資産に係る各賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る
             賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
          (注10)　各保有資産の賃料の詳細については、後記「5                      運用状況　(2)      投資資産　②      投資不動産物件　(ワ)         保有資産の個別不動
             産の概要」をご参照下さい。
          (注11)　「契約期間」及び「途中解約不可期間」は、各施設に係る各賃貸借契約の契約締結時における契約期間及び中途解約不可
             期間を記載しており、各施設に係る各賃貸借契約の契約期間及び中途解約不可期間の残存期間ではありません。
          (注12)　本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間は賃料を改定することができず、賃貸借期間開始日から3年間を
             経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議します。
         b.　安定収益実現の基礎となる温泉需要と大江戸モデル

            i.　安定した温泉需要
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              日本の人口動態の2大ボリュームゾーンであるファミリー層及びシニア層が、大江戸温泉物語グルー
             プが想定する主要な顧客層（マスターゲット）であることから、今後も本投資法人の保有資産は、安定
             的 な需要に支えられると本投資法人は考えています。
              国立社会保障・人口問題研究所による「日本の将来推計人口（平成29年推計）」によれば、日本の65
             歳以上の高齢人口は、2042年に3,935万人まで増加していくと予想されており、総人口減少の中にあっ
             てもシニア層の温泉需要は底堅いものと期待されます。
              またインバウンドの需要に関しては、政府が進める観光立国政策と相まって、近年増加傾向にあった
             温泉需要も、当面は新型コロナウイルス感染症の影響により激減しているものの、中長期的には拡大が
             期待されることから、大江戸温泉物語グループの成長と安定性の強化に資すると本投資法人は考えてい
             ます。さらに、インバウンドが訪問する観光地等も、徐々に地方に広がっていくものと考えられること
             から、有名温泉地に多く立地する大江戸温泉物語グループの各施設にとっては、中長期的な収益に良い
             影響をもたらす可能性があると本投資法人は考えています。
              なお、新型コロナウイルス感染症の影響を受けるまでの近年においては、アジア各国からの旅行者の
             層について、一部の富裕層中心から中間所得層へと広がりが見られてきたと、本投資法人は考えていま
             す。こうした所得層にとっても、日本国内と同様に、モノ消費からコト消費への流れはあるとみてお
             り、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は高い支持を得られる可能性があると本投資法人は
             考えています。
            ii.  大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル（大江戸モデル）

              大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデルである大江戸モデルは、日本文化に根付き、安定した
             温泉需要に着目した上で、高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、より多くのお客様に温泉を気軽
             に楽しんでいただく機会を創出していくスタイルであり、大江戸温泉物語グループが想定している主要
             な顧客層であるシニア層及びファミリー層を取り込むことに適したビジネスモデルであると本投資法人
             は考えています。
              また、大江戸温泉物語グループが過去に取得してきた温泉・温浴関連施設において、大江戸モデルの
             導入によって収益改善を実現してきた実績から、今後大江戸温泉物語グループが取得することとなる施
             設についても同様に、大江戸モデルを導入することで収益性の改善を図ることが期待できると本投資法
             人は考えています。
         c.　戦略的CAPEXとテナントとの協働

            i.　戦略的CAPEXによる、施設収益力の向上と賃料収入の増加
              本投資法人は、適切なプロパティ・マネジメント、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リ
             ニューアルを実施するとともに、バリューアップ・ポテンシャルを有する物件には、温泉・温浴関連施
             設への付加価値創造ノウハウのある大江戸温泉物語グループと協働し、戦略的CAPEXを積極的に実施す
             ることで、本来発揮すべき潜在的な収益の追求を図ります。
              高い客室稼働率でありながら有効活用可能な未利用スペースを有するなどのバリューアップ・ポテン
             シャルを有する物件に対しては、賃料収入の拡大のための空敷地への増築投資による客室増加等、収益
             拡大に向けて戦略的CAPEXを積極的に検討していきます。
            ii.  テナントとの協働による、施設競争力の向上と変動賃料の増加

              本投資法人は、テナントのオペレーションについても、テナントと可能な限り意見交換を行い協働し
             ます。例えば温泉・温浴関連施設においては露天風呂(注)や設備の更新・増設等、造作等の変更、集客
             につながるサービスメニューの追加など、施設競争力の向上につながる諸施策について、中長期的な視
             点からテナントに必要な承認を与えるなど所有者の立場で協働します。そして、テナント収益の拡大を
             通じて、変動賃料が導入された施設についてはその増加を図ります。
              また中長期的には、インバウンド顧客の取り込みについても、現テナントである大江戸温泉物語グ
             ループ各社との意見交換を行い、様々な提案を行うなど協働します。
              (注)　「露天風呂」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋外の浴場をいいます。以下同じです。
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        ④　大江戸温泉物語グループの概要
         (イ）　大江戸温泉物語グループの概要
           大江戸温泉物語グループは、2001年11月に創業し、2003年に東京お台場所在の「東京・お台場                                           大江戸温泉
          物語」(注1)を開業し、以来、温泉・温浴関連施設の運営事業を推進してきました。その後、2007年以降、温
          泉・温浴関連施設の運営ノウハウを活用することにより、全国各地の温泉旅館を中心として、テーマパーク
          等の余暇活用型施設に付随する温泉・温浴関連施設の活性化事業を展開しており、本書の提出日現在、大江
          戸温泉物語グループは、37施設(注2)の温泉・温浴関連施設を運営するに至っています。
           本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸
          温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計9社から構成されており、その保有・運営す
          る温泉・温浴関連施設は、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び（一部の施設については）その
          子会社により保有・運営がなされています(注3)。
          (注1)　本施設は東京都を地権者とする事業用定期借地権設定契約の終了に伴い、2021年9月5日に営業を終了し、閉館しました。
          (注2)　大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語                             レオマリゾート」のほか、保有資産ではない「大江戸
             温泉物語    箕面観光ホテル」及び「箕面温泉             スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分しています。
             以下同じです。
          (注3)　大江戸温泉物語グループが保有・運営する施設のうち、本投資法人の保有資産である「大江戸温泉物語                                           レオマリゾート」
             は株式会社レオマユニティーが、「大江戸温泉物語                    箕面観光ホテル」及び「箕面温泉             スパーガーデン」は大阪観光株式
             会社が、「大江戸温泉物語           山下家」は株式会社山下家が、「大江戸温泉物語                   ながやま」は片山津大江戸温泉物語株式会
             社がそれぞれ保有・運営しています。また、株式会社大江戸温泉レインボーは、土産品店の経営を営んでいます。なお、
             上記各社は、いずれも大江戸温泉物語グループの連結子会社です。
                     ＜大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の概要＞

           商号            大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
           本社所在地            東京都中央区銀座7丁目16番21号
           代表者            代表取締役　森田　満昌
           設立年月日            2017年12月5日（創業          2001年11月）
           資本金            100百万円（2022年11月30日現在）
           事業内容            旅館、ホテルの経営等
           従業員数            1,254名(注1)（連結ベース）
           業績・財務(注2)            連結売上高：       24,761百万円
           （2022年2月期）
                       連結総資産：       69,272百万円
                       連結純資産：       16,695百万円
       (注1)　2022年2月末現在の従業員数を記載しており、パートタイマーやアルバイト等の非正規雇用従業員を除きます。
       (注2)　大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社の連結財務諸表については、ＰｗＣあらた有限責任監査法人から会社法第436条第2項
          第1号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監査法人による監査を行
          うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監査を経たものではありません。以下同じです。
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                        ＜大江戸温泉物語グループの資本関係図＞
          (注)　出資比率を記載していない法人については、各親会社が100％出資しています。








            a.　大江戸温泉物語グループについて

              大江戸温泉物語グループは「いつでも、気軽に、何度でも。たくさんの笑顔が溢れる、温泉の賑わ
             いを。」をキャッチフレーズとして、お客様に高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、温泉の開
             放感や賑わいを気軽に楽しんでいただくこと及び全国各地の温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、
             大江戸モデルを拡大運営することにより温泉旅館産業を活性化することを目指して事業を行っていま
             す。
            b.　大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移

              大江戸温泉物語グループは、全国各地の温泉旅館及び付随するテーマパークの活性化事業の展開を
             始めた2007年以降、高品質のサービスをお手頃な価格で提供することを可能にする大江戸モデルを背
             景に成長を続けています。
                       ＜大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移＞
          出所：    大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社




          (注1)　運営施設数は、各期末時点の数値を記載しています。なお、大江戸温泉物語グループの運営施設のうち、東京・お台場大
              江戸温泉物語は、東京都を地権者とする事業用定期借地権設定契約の終了に伴い、2021年9月5日に営業を終了し、閉館し
              ました。
          (注2)　上記には、保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、保有資産を除き、本投資法人は大江戸温泉物語
              グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また、今後
              取得できる保証もありません。
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         (ロ)　事業の状況
           大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況（連結）は、以下のとおりです。
           本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸
          温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計9社から構成されております。
           （決算情報）(注1)(注2)

                                                  （単位：百万円）
                                2021年2月期                2022年2月期

           営業収益                            20,809                24,761
           当期純利益                           △11,220                △14,741
           総資産額                            78,295                69,272
           純資産額                            9,603               16,695
           有利子負債                            57,780                39,500
           （参考情報）(注1)(注3)

                                                  （単位：百万円）
                                2021年2月期                2022年2月期

           EBITDA                           △8,279                △6,419
        出所：　大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

        (注1)　上記数値のうち営業収益、当期純利益、総資産額、純資産額及び有利子負債の各数値は、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株
           式会社が、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成したものです。連結財務諸表の作成にあたっては、ＰｗＣ
           あらた有限責任監査法人から会社法第436条第2項第1号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及び会社
           法において公認会計士又は監査法人による監査を行うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監査を経た
           ものではありません。
        (注2)　「EBITDA」は、金利、税金及び償却費を控除する前の利益であり、以下の算式に基づき営業利益に現金の支出を伴わない費用を
           加算して算出しています。
           EBITDA＝営業利益+減価償却費+のれん償却費
           EBITDA（2021年2月期）＝営業利益△12,815百万円+減価償却費2,963百万円+のれん償却費1,572百万円
           EBITDA（2022年2月期）＝営業利益△10,296百万円+減価償却費2,303百万円+のれん償却費1,572百万円
           なお、「EBITDA」は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定された指標ではなく、本投資法人が、投資家に

           とって大江戸温泉物語グループの業績を評価するために有用であると考える財務指標です。当該財務指標は、非現金支出項目の
           影響を除外しています。
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           (ハ）運営施設の状況
             大江戸温泉物語グループは、本書の提出日現在、全国各地において、以下の37施設の温泉・温浴関連
            施設を運営しています。
                           ＜全運営施設の概要＞
                                               本投資法人の
                                       用途
               施設名             所在地                    保有資産
                                       （注1）
                                              （注2）（注3）
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        千葉県浦安市
          浦安万華郷                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        千葉県君津市                          ★
          君津の森                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        栃木県日光市
          日光霧降                         関連施設
          大江戸温泉物語             宮城県宮城郡            温泉・温浴
          ホテル壮観             松島町            関連施設
          大江戸温泉物語             福島県            温泉・温浴
                                                 ★
          東山グランドホテル             会津若松市            関連施設
          大江戸温泉物語             福島県            温泉・温浴
          あいづ             会津若松市            関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        宮城県仙台市
          仙台コロナの湯                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        群馬県渋川市                          ★
          伊香保                         関連施設
          大江戸温泉物語             栃木県            温泉・温浴
          ホテルニュー塩原             那須塩原市            関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        栃木県日光市                          ★
          鬼怒川観光ホテル                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        栃木県日光市
          ホテル鬼怒川御苑                         関連施設
          大江戸温泉物語             栃木県            温泉・温浴
                                                 (注4)
          かもしか荘             那須塩原市            関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        静岡県熱海市                          ★
          あたみ                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        静岡県伊東市                          ★
          伊東ホテルニュー岡部                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        静岡県伊豆市                          ★
          土肥マリンホテル                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        山梨県笛吹市
          ホテル新光                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        長野県上田市
          鹿教湯                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        石川県加賀市
          山下家                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        石川県加賀市
          ながやま                         関連施設
          大江戸温泉物語             福井県            温泉・温浴
                                                 ★
          あわら             あわら市            関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        兵庫県豊岡市                        ★(注5)
          きのさき                         関連施設
          大江戸温泉物語
                                    温泉・温浴
          箕面観光ホテル／
                        大阪府箕面市
                                    関連施設
          箕面温泉     スパーガーデン
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        三重県志摩市                          ★
          伊勢志摩                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        香川県丸亀市                          ★
          レオマリゾート                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        宮城県大崎市                          ★
          幸雲閣                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        宮城県大崎市
          ますや                         関連施設
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                                               本投資法人の
                                       用途
                                                保有資産
               施設名             所在地
                                       （注1）
                                              （注2）（注3）
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        長崎県長崎市
          長崎ホテル清風                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        大分県別府市
          別府清風                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        静岡県熱海市
          ホテル水葉亭                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        岐阜県下呂市
          下呂新館                         関連施設
          大江戸温泉物語             和歌山県東牟婁郡            温泉・温浴
          南紀串本             串本町            関連施設
          大江戸温泉物語             長野県木曽郡            温泉・温浴
          ホテル木曽路             南木曽町            関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        三重県鳥羽市
          ＴＡＯＹＡ志摩                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        長崎県佐世保市
          西海橋コラソンホテル                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        熊本県上天草市
          天草ホテル亀屋                         関連施設
          大江戸温泉物語                         温泉・温浴
                        新潟県村上市
          汐美荘                         関連施設
          大江戸温泉物語
                                    温泉・温浴
                        宮城県仙台市
          仙台秋保温泉       岩沼屋
                                    関連施設
           (注1)　「用途」については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従って記載しています。
           (注2)　大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、本投資法人の保有資産については、「★」を付しています。ただし、
              「伊東ホテルニュー岡部」のうち、本投資法人の保有資産である相模亭と渡り廊下で連結され、一体的な運営がなされ
              ている駿河亭については、本投資法人の保有資産に含まれていません。また、その他の「★」が付されている施設につ
              いても、一部の土地及び建物が本投資法人の保有資産に含まれていません。なお、本投資法人の保有資産の詳細につい
              ては、後記「5運用状況　(2)            投資資産　②投資不動産物件　(ワ)              保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
           (注3)　上記には、本投資法人の保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産を除き、本
              投資法人は大江戸温泉物語グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得
              する予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
           (注4）　本投資法人は、2022年11月30日付で本資産を譲渡しました。
           (注5）　本投資法人は、2022年11月30日付で共有持分30％を譲渡しました。2023年2月28日付で共有持分70％を譲渡します。
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        ⑤　投資主利益を重視した仕組みの導入
          本投資法人は、その資産運用に際して、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益の一体化を図ると共
         に、利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用することとし、中立的かつ透明性の高いガバナンス（企
         業統治）体制の整備・充実を図る方針です。
         (イ）利益相反取引に関するガバナンス体制

           本投資法人による資産の取得等の際、利害関係人等との取引の場合やチーフ・コンプライアンス・オフィ
          サーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要となります。なお、コンプラ
          イアンス委員会の承認を受ける前に本資産運用会社の投資委員会における決議が必要となります。
           本資産運用会社は、コンプライアンス委員会と投資委員会の双方に外部委員を選任し、資産の取得等に係
          るコンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する過半数の委員が出席して（た
          だし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。）、対象となる議案に
          ついて議決権を有する出席委員のうち、委員長（チーフ・コンプライアンス・オフィサー）及び外部委員を
          含む過半数の委員の賛成により決定されます。また、投資委員会の決議は、対象となる議案について議決権
          を有する出席委員（ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須としま
          す。）のうち、外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。
           また、運用資産の譲渡その他の処分に関する事項は、運用資産の取得等の場合と同様の運営体制にて実行
          されます。
           本資産運用会社は、かかる運営体制を採用することにより、投資判断等につき、第三者性を確保します。
           本投資法人は、利害関係人等との取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な
          価格・条件での資産取得を行えるような体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については、後
          記「第二部      投資法人の詳細情報　第3            管理及び運営　2        利害関係人との取引制限　(2)              利害関係人等取引規
          程」をご参照下さい。
         (ロ）スポンサーによるセイムボート出資

           本投資法人は、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益を一致させ、本投資法人と大江戸温泉物語
          グループが共同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び大江戸温泉物語グループの相互の利益向上を図
          るため、スポンサーとの間で、同社が本投資法人への出資を維持するよう努めることについて合意していま
          す。
           なお、本書の提出日現在、大江戸温泉物語株式会社は、発行済投資口の総口数の3.9％を所有しており、か
          かる投資口を今後も継続して所有する意向を有しています。
         (ハ）資産運用報酬体系における業績連動型の導入

           本投資法人は、運用総資産額に連動する運用報酬のほかに、1口当たり分配金に連動する運用報酬を導入し
          ています。詳細については、後記「4                 手数料等及び税金　(3)           管理報酬等」をご参照下さい。
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        ⑥　投資方針
         (イ）ポートフォリオ構築方針
         a.　投資対象資産
           本投資法人は、余暇活用型施設特化リートとして中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用
          資産の着実な成長を図るため、温泉・温浴関連施設を重点投資対象としながら、国内・海外ともに需要の増
          加が見込める「体験型消費」に着目し、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」に
          特化したポートフォリオの構築を目指します。
        (注)　　本議案の承認可決により、本投資法人の投資対象にアコモデーション施設が含まれることになるため、本議案が原案どおりに
        　　　　承認可決されることを条件として、これを温泉・温浴関連施設と並ぶ重点的な投資対象（コアポートフォリオ）と位置付ける
        　　　　とともに、重点的な投資対象（コアポートフォリオ）における投資比率の見直しを行い、アコモデーション施設への投資に際
        　　　　する投資基準やデュー・ディリジェンスにおける調査項目について設定すること等を目的として、本資産運用会社の運用実務
        　　　　ガイドラインの一部を変更することを、2023年2月24日開催の本資産運用会社取締役会において決定しています。
         ＜用途別のポートフォリオ構築方針＞

                  用途                    比率

         温泉・温浴関連施設                            80％以上
         その他用途施設                            20％未満
        (注)　　上記はあくまでも目安であって、本投資法人の用途別のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するもの
            ではありません。
            以下では、本投資法人の主たる投資対象である国内不動産の投資に関して、投資対象である各用途につ

           き、本投資法人が考える投資基準及びその特性を記載しています。
                用途                       投資基準

         温泉・温浴関連施設                  ・中長期にわたる、テナントにおける運営収益に対する賃料負
                            担率が適正であるかを、施設稼働率、平均客単価等の運営指
                            標の実績及び将来見込み、並びに施設の主要な顧客層の安定
                            性や競合環境、立地特性等に基づいて評価し、中長期にわた
                            り安定的な賃料収入が見込めること
                           ・将来にわたる追加投資の必要性や建物の状況に関して想定さ
                            れるリスクとその対応策等を総合的に勘案し、安定的な賃貸
                            事業収益が見込まれること
                           ・テナントの営業状況、財務状況に大きな懸念点がないこと
                           ・施設が対象とする商圏の特性や人口動態、顧客の需要動向、
                            その他の市場の動向を踏まえ、安定的な運営が期待されるこ
                            と
         その他用途施設                  ・温泉・温浴関連施設における投資基準に準じた評価を行い、
                            中長期における安定的なキャッシュ・フローが想定されると
                            ともに、当該施設の業界の動向、地域における優位性等を踏
                            まえ、安定性、成長性について評価されることを前提に、投
                            資判断を行うものとする
         (ロ)　投資基準

          a.　立地
            全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に投資していく方針です。
          b.　取得価格

            投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
            利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する
           信託受益権（以下、本「b.             取得価格」において「対象資産」と総称します。）を取得する場合は、原則と
           して、利害関係人等でない不動産鑑定士（法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した鑑定評価額を超え
           て取得してはなりません。ただし、当該対象資産を鑑定評価額を上回る価格で取得することに合理的な理由
           がある場合には、鑑定評価額の110％の価格を上限として取得することができます。この場合、本資産運用
           会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額
           を上回って取得することの適切性について説明し、決議を得なければなりません。なお、鑑定評価額は、対
           象資産そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、
           固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
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            また、利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、
           それ以外は上記に準ずるものとします。
          c.　建物構造

            建物構造については、温泉・温浴関連施設の目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設として安全性に
           問題がないと判断できる物件に投資します。特に、築年の古い建築物（以下「築古物件」といいます。）に
           投資する際には、現地での建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要
           と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確
           認した上で、投資の是非を慎重に判断する方針です。
            特に、耐震性能の観点からは、温泉旅館の特性に鑑み、宿泊施設としての安全性が確保されていることを
           専門家レポート（耐震診断について十分な知識と経験を有する専門家が、外観調査、使用履歴、修繕履歴等
           により、建物の安全性について調査した結果をまとめたレポート）等で確認していること、PML(注)を確認
           すること等を条件に、新耐震基準の水準以下の建物構造に投資を行うことができるものとします。詳細につ
           いては、後記「⑦         デュー・ディリジェンス基準」をご参照下さい。
           (注)　　「PML（Probable          Maximum   Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するもの
              と、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書におい
              ては、想定した予定使用期間（50年=一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震
              =50年間に起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るか、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比
              率（％）で示したものを意味します。以下同じです。
          d.　付保方針

            付保については、投資対象施設の特徴、想定されるリスクと損失予想等を総合的に勘案して、付保の方針
           を決定するものとし、原則として建物の再調達価格に基づき、財物保険、賠償責任保険の付保を行い、また
           必要に応じて利益保険の付保を検討するものとします。
            また、地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響（ポート
           フォリオPML値が10％以上の場合）と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の
           付保の判断を行います。ただし、1物件のPML値が20％以上の物件がある場合には、原則としてその物件につ
           いて個別に地震保険を付保する方針です。
          e.　テナント

            テナントの選定にあたっては、当該事業者の社会的信用力を確認し、営業状況、財務状況、及び投資対象
           施設の運営における優位性等を勘案し、中長期的な賃料収入の安定性が期待できると判断できるテナントを
           選定します。
          f.　権利関係

            当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則と
           します。具体的には、完全所有権、地上権、借地権、温泉権、水利権等権利の態様を確認した上で、共有、
           区分所有又は借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等を考慮の上、運営・管理に
           おける制約事項が少ないことを原則とします。
          g.　運営実績

            本投資法人は、原則として、過去の運営実績がない温泉・温浴関連施設への投資は行いません。ただし、
           未稼働の温泉・温浴関連施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法人が取得
           した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うことがで
           きるものとします。
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        ⑦　デュー・ディリジェンス基準
          本投資法人は、不動産関連資産へ投資するに際しては、本資産運用会社において、不動産関連資産の本体をな
         す不動産又はその裏付けとなる不動産の予想収益、立地エリアの将来性及び安定性等の経済的調査、建築仕様、
         建物設備、耐震性能、建物管理状況、環境及び土壌汚染調査等の物理的調査並びに建物に係る権利関係等の法的
         調査を行い、これらの総合的な検証を行います。
          また、各調査項目について専門性を有する調査業者等の活用等を含め、本資産運用会社において、その手法、
         委託先選定の妥当性等につき十分な検討を行うものとします。
         調査         項目                       内容

                          ・　客室
                            客室数／客室タイプ／客室面積等
              施設・設備
                          ・　レストラン・大浴場(注1)・その他施設・機能
                            施設数・施設構成等
                          ・　地域経済・マーケット全般
                          ・　立地
              マーケット
                            周辺環境／立地・アクセス／周辺施設／
        事業性調査
                            交通インフラ／温泉湯量等
                          ・　運営主要指標の調査
              運営実績            ・　運営実績に基づく賃料負担力の調査
                            客室稼働率、ADR(注2)、RevPAR(注3)等
                          ・　テナント調査
              テナント
                            テナントの信用力／業績／実績等
                          ・　建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）
                            （以下「建築基準法」といいます。）や都市計画法（昭和43年法
                            律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」と
              建物の遵法性
                            いいます。）等の建築関連法令等の遵守状況の確認
                          ・　既存不適格の有無・程度
                          ・　建築関連法令、条例、協定等による建築制限等の有無
                          ・　アスベスト、ポリ塩化ビフェニル（PCB）等の有害汚染物質の含有
                            機器及び含有廃棄物の有無
                          ・　建築基準法、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含み
                            ます。）（以下「消防法」といいます。）、建築物における衛生
              建物の状況
        物理的調査
                            的環境の確保に関する法律（昭和45年法律第20号。その後の改正
                            を含みます。）等の建物管理関連法令に沿った各種定期調査報告
                            実施状況
                          ・　建物管理状況
                          ・　緊急修繕必要箇所の有無
              建物の修繕・
                          ・　長期修繕計画
              資本的支出
                          ・　過去の修繕状況
              地震リスク・            ・　個別物件のPML値の算出
              耐震性能調査、            ・　ポートフォリオ全体のPML値の算出
              土壌環境汚染調査            ・　土壌調査
                          ・　境界確認の有無（境界に関する訴訟その他の紛争の有無）
              境界調査            ・　越境・被越境物の有無
                          ・　未登記建物の有無
                          ・　土地及び建物に関する権利関係の確認（完全所有権、地上権、借
                            地権、共有、分有、区分所有等）
              権利関係の確認
        法的調査                  ・　権利に付随する各種契約書等（温泉権又は水利権に関するものを
                            含みます。）の内容
                          ・　テナント関連契約（賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等）
                            の調査
              テナント属性
                          ・　運営委託関連契約の調査
                          ・　反社会的勢力の調査(注4)
         (注1)　「大浴場」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋内共同浴場をいいます。以下同じです。
         (注2)　「ADR」とは、平均客室販売単価（Average                    Daily   Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働した
           延べ客室数）合計で除した値をいいます。以下同じです。
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         (注3)　「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue                                Per  Available    Room）をいい、一定期間の宿泊売
           上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。以下
           同 じです。
         (注4)　大江戸温泉物語グループをテナントに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
        ⑧　フォワード・コミットメント等

          フォワード・コミットメント等を行う場合には、解約違約金の上限、取得額の上限、契約締結から物件引渡し
         までの期間の上限等のルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理し
         ています。
        ⑨　ポートフォリオ運営・管理方針

         (イ)　基本方針
            運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運
           用資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針とし
           ています。
         (ロ)　テナントによる運営パフォーマンスのモニタリング

            賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社
           がモニタリングを行います。前記「③                  成長戦略　(ロ)        内部成長　＜大江戸温泉物語グループとの賃貸借ス
           トラクチャー＞～実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性～」に記載のとお
           り、本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の長期賃貸借契約におい
           て、固定部分にGOPに連動した変動部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産関連費用相当額と同額
           の第二賃料を加えた賃料体系を採用しています。かかる賃料体系においては、テナントによる運営パフォー
           マンスが各施設の賃貸収入に大きな影響を与えるため、テナントとの間の各長期賃貸借契約において、テナ
           ントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについ
           て、各施設の売上高やGOP等の経営指標を参考に、本資産運用会社がモニタリングを行います。
         (ハ)　修繕・資本的支出

          a.　本投資法人が行う修繕・資本的支出の範囲
            中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナント
           ニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修
           繕・資本的支出を行います。
            修繕及び資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。
            修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を考慮し、減価償却費、並びに修繕及び資本的支出に関す
           る計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
          b.　修繕・資本的支出の原資

            本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却費の額の範囲内で対応しますが、
           必要に応じて借入等により調達することがあります。
          c.　計画策定プロセス

            毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、テナントの意見を参考に、費用対効果分析を
           綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定します。資本的支出の実行においては、可
           能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努
           めます。
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        ⑩　財務方針
         　本投資法人は、以下の基本方針を維持しながら保守的な財務基盤維持を重視しつつ、当面は新型コロナウイル
        ス感染症の影響によるリスクへの対応を最優先していきます。
         (イ）エクイティ・ファイナンス
           新投資口の発行は、投資口の中長期的な価値向上の観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指
          し、金融環境を的確に把握するとともに、中長期的な投資主価値の向上と、1口当たり分配金の希薄化に配慮
          しつつ機動的に実施します。
         (ロ）デット・ファイナンス

           資金調達環境の変化による影響を低減しつつ、低廉な資金調達コストを実現するため、固定金利借入れの
          割合、借入期間、担保設定の有無等の借入条件を、借入先候補となる適格機関投資家と交渉の上、比較して
          決定を行うことを基本的な方針としています。
           なお、具体的には、今後外部成長を図っていく中での資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべ
          く、既存の借入先との良好な関係を維持、強化するとともに資金調達先の多様化を図ってまいります。
           また、ポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進によりリスクプレミアムの低下
          を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や資金調達手段の多様化、負債の平均年限の長期化や
          固定金利の導入などを目指します。
         (ハ）LTV

           LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限としますが、資産の取得等に伴
          い、一時的に60％を超えることがあります。なお、かかる基本方針のもと、当面は新型コロナウイルス感染
          症の影響など資金調達におけるリスクに留意した低めのレベルにコントロールし、巡航ベースでのLTVも40％
          程度を目安として保守的な水準を維持していく方針です。
          (注)　「LTV」は、以下の計算式により算出されます。
             LTV＝（借入金残高＋投資法人債発行残高）÷総資産額(*)×100
             (*)「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。
         (ニ）キャッシュマネジメント

           手元資金については、計画的に管理し、突発的な資金支出や機動的な資産取得等に備えた必要額を留保す
          るとともに、資金調達環境の状況に応じた必要レベル以上の余剰資金は留保せず、負債の返済等を優先しま
          す。一定期間にわたり余剰資金の運用が必要な場合は、元本保証のある預金等にて運用します。
        ⑪　情報開示方針

         (イ）情報開示については、内部情報、機密情報の取扱いについて十分留意しつつ、常に投資家の視点に立ち、
           迅速、正確、かつ公平に情報を開示することに努めます。
         (ロ）適時開示すべき事由に該当する情報が決定又は発生した場合は、速やかに当該情報を開示するものとし、
           開示の方法については、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に従います。
         (ハ）金融商品取引法、会社法及び投信法等の関連法を遵守し、本投資法人の情報を適正に開示を行います。
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      （2）【投資対象】
        ①　投資対象とする資産の種類
          本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的とし
         て、資産を主として不動産等資産に該当し、かつ後記「(イ)                             不動産等」に掲げる不動産等に該当するものに対
         する投資として運用します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投
         資対象とする後記「(ロ)            不動産対応証券」に掲げる不動産対応証券その他の資産にも投資することができます
         （規約第10条第1項）。また、本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保有
         法人の発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総
         額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得するこ
         とができます（規約第10条第2項）。
         (イ)　不動産等

          a.　不動産（国内に所在するものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）
          b.　不動産の賃借権
          c.　地上権（国内に所在する土地に係るものに限られません。以下、本(イ)において同じです。）
          d.　不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権（不動産に付随する金銭と合わせて信託する
            包括信託を含みます。）
          e.　信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金
            銭の信託の受益権
          f.　当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出
            資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこと
            を約する契約に係る出資の持分（以下「匿名組合出資持分」といいます。）
          g.　信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
         (ロ)　不動産対応証券（裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げ

            るものをいいます。）
          a.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下
            「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。）
          b.　受益証券（投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。）
          c.　投資証券（投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。）
          d.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（前記「(イ)                                                不動
            産等　d.、e.及びg.」に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
          e.　海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人（外国金融
            商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされて
            いるものを除きます。）が発行する株式又は出資（当該発行済株式又は出資（当該海外不動産保有法人が
            有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じ
            て得た数を超えて取得する当該発行済株式又は出資に限ります。）
         (ハ)　本投資法人は、不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

          a.　預金
          b.　コールローン
          c.　国債証券（金融商品取引法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。）
          d.　地方債証券（金融商品取引法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。）
          e.　金銭債権（投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。）
          f.　有価証券（金融商品取引法第2条第1項に定める有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなされ
            る権利のうち、前記(イ)及び(ロ)並びに本(ハ)に定めるものを除きます。）
          g.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいま
            す。）
          h.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。）
          i.　主として上記h.に掲げる資産を実質的な裏付け資産とする信託の受益権、匿名組合出資持分その他の特定
            資産
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         (ニ)　本投資法人は、必要がある場合には、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に掲げる資産
            に投資することができます。
          a.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に基づく商標権等（商標権又はその専用使
            用権若しくは通常使用権をいいます。）
          b.　著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等
          c.　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）（以下「温泉法」といいます。）に定める
            温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
          d.　動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定さ
            れるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。）
          e.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく算定
            割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
         (ホ)　金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されて

            いない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用するものとしま
            す。
        ②　投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

          投資基準及び用途別等による投資割合については、前記「(1)                             投資方針　⑥       投資方針　(イ)        ポートフォリオ
         構築方針」及び同「(ロ)            投資基準」をご参照下さい。なお、種類別、地域別等による投資割合は特に設けませ
         ん。
        ③　海外不動産保有法人の株式等

          該当事項はありません。
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      （3）【分配方針】
         本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第25条）。
        ①　利益の分配（規約第25条第1項）
        (イ)　投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第1
          項に規定する利益をいいます。
        (ロ)　本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額
          （以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算
          に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本「(3)                              分配方針」において同じです。）を超えて
          分配するものとします。なお、本投資法人は運用資産の維持若しくは価値向上、又は安定的な分配を維持す
          るために必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異
          等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことがで
          きます。
          　利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び資産運
          用の基本方針に基づき運用を行うものとします。
        ②　利益を超えた金銭の分配（規約第25条第2項）

          本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投
         資法人が適切と判断する場合、前記「①                   利益の分配　(ロ)」で定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額
         を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができ、また、本投
         資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「①                                   利益の分配　(ロ)」で定める分配
         金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した
         額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定め
         る投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法
         人が決定した金額をもって、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。利益を超えて投資主に分
         配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。利益を超えて投資
         主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。
        ③　金銭の分配の支払方法（規約第26条）

          本投資法人は、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、原則
         として決算期から3か月以内に、その所有口数に相当する金銭の分配の支払を行います。
        ④　金銭の分配の除斥期間（規約第27条）

          投資主に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人は
         その支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。
        ⑤　投信協会規則（規約第28条）

          本投資法人は、前記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める諸規則等に従うものと
         します。
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      （4）【投資制限】
        ①　規約に基づく投資制限
          規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
         (イ)　投資制限（規約第13条）
          a.　本投資法人は、前記「(2)              投資対象　①       投資対象とする資産の種類　(ハ)                e.」に掲げる金銭債権及び前
            記「(2)    投資対象　①       投資対象とする資産の種類　(ハ)                f.」に掲げる有価証券への投資を、安全性及び
            換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
          b.　本投資法人は、前記「(2)              投資対象　①       投資対象とする資産の種類　(ハ)                g.」に掲げるデリバティブ取
            引に係る権利への投資を、本投資法人が投資の対象とする資産を保有した場合と同様の損益を実現するこ
            と、本投資法人の資産又は負債に係る価格変動及び金利変動により生じるリスクを減じること並びに先物
            外国為替取引により、本投資法人の資産又は負債について為替相場の変動により生じるリスクを減じるこ
            とを目的としてのみ行うものとします。
          c.　本投資法人は、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上
            権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合
            計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を
            行うものとします。
         (ロ)　組入資産の貸付け（規約第15条）

          a.　本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する全ての不動産（本投資法人が
            取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。）については、第
            三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸（駐車場、看板、設備等の設置等を含みます。以下、本(ロ)にお
            いて同じです。）を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産につい
            ては、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行うことを原則とします。
          b.　本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等その他これらに類する金銭を収受することがあ
            り、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに従い運用します。
          c.　本投資法人は、運用資産に属する不動産（本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又は
            その裏付けとなる不動産を含みます。）以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
          d.　本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を第三者から賃借した上で、当該不動産を転貸することが
            あります。
         (ハ)　借入金及び投資法人債発行の限度額等（規約第21条ないし第23条）

          a.　借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途
            借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返済、
           分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みま
           す。）等とします。
          b.　借入金及び投資法人債発行の限度額
            借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとしま
           す。
          c.　担保提供
            借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
        ②　金融商品取引法及び投信法による投資制限

          本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以
         下のとおりです。
          なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部                            投資法人の詳細情報　第3            管理及び運営　2        利
         害関係人との取引制限」をご参照下さい。
         (イ)　資産運用会社による運用に対する制限
            登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用
           会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、
           投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりで
           す。
          a.　自己取引等
            資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
           うこと（金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
           は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19
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           年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを
           除きます。
          b.　運用財産の相互間取引
            資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第
           42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を
           失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
          c.　第三者の利益を図る取引
            資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
           価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有し
           ない取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第3号）。
          d.　投資法人の利益を害する取引
            資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
           ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の3第4号）。
          e.　分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
            資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭（これ
           に類するものとして金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下
           「金商法施行令」といいます。）で定めるものを含みます。）が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者
           の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る
           契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令第125条で定めるものでない場合に、当該
           権利又は有価証券についての取引（金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号に掲げる行
           為をいいます。）を行うこと（金融商品取引法第40条の3）。
            i.　金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
            ii.　金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券（金商法施行令で定めるものに限ります。）
            iii.   金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利（金商法施行令で定めるものに限ります。）
          f.　その他業府令で定める取引
            前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
           融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金融商品取引法第42条の2第7号、
           業府令第130条）。
            i.　   資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこ
              とを内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条
              第1項第1号）。
            ii.　資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を
              行うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。
            iii.   第三者（資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。）の利益を図るため、その行う投資運
              用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容
              とした運用を行うこと（同項第3号）。
            iv.　他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。
            v.　   有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをするこ
              とを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。
            vi.　第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと
              （ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取
              引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。
            vii.   その他業府令で定める内容の運用を行うこと。
         (ロ)　同一株式の取得制限

            登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総
           数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することが
           できません（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。
            ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193
           条第1項第3号ないし第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うこと
           を目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第2項、投信法施行令
           第116条の2、投信法施行規則221条の2）。
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         (ハ)　自己の投資口の取得及び質受けの制限
            投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、
           以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80
           条第1項、規約第7条第2項）。
          a.　投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合
          b.　合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
          c.　投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
          d.　その他投信法施行規則で定める場合
         (ニ)　子法人による親法人投資口の取得制限

            他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人（親法人）の
           投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81
           条第1項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有す
           るときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。
          a.　合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
          b.　その他投信法施行規則で定める場合
        ③　その他の投資制限

         (イ)　有価証券の引受け及び信用取引
            本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         (ロ)　集中投資及び他のファンドへの投資

            集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。
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     3【投資リスク】
       (1)　リスク要因
          以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
         す。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外
         のリスクも存在します。また、保有資産に特有のリスクについては、後記「5運用状況　(2)                                          投資資産　②       投資
         不動産物件　(ワ)保有資産の個別不動産の概要」を併せてご参照下さい。
          本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針で
         すが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資
         証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能
         性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性
         があります。
          各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に
         関する投資判断を行う必要があります。
          なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書
         の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
          本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
        ①　本投資証券の商品性に関するリスク

         (イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
         (ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク
         (ハ)　金銭の分配に関するリスク
         (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク
         (ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
         (へ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
        ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

         (イ)　投資対象を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
            設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に特化しているリスク
         (ロ)　スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
         (ハ)　不動産を取得又は処分できないリスク
         (ニ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
         (ホ)　少数のテナントに依存していることによるリスク
         (ヘ)　シングルテナント物件に関するリスク
         (ト)　少数の物件に収入が依存していることによるリスク
         (チ)　アコモデーション施設に関するリスク
        ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

         (イ)　大江戸物語温泉グループへの依存、利益相反に関するリスク
         (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
         (ハ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク
         (ニ)　本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
         (ホ)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
         (ヘ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
         (ト)　敷金及び保証金に関するリスク
        ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

         (イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク
         (ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク
         (ハ)　賃貸借契約に関するリスク
         (ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
         (ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
         (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
         (ト)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
         (チ)　法令の制定・変更に関するリスク
         (リ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク
         (ヌ)　マスターリース会社に関するリスク
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         (ル)　転貸に関するリスク
         (ヲ)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
         (ワ)　旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
            施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての建物使用態様に関するリスク
         (カ)　共有物件に関するリスク
         (ヨ)　区分所有建物に関するリスク
         (タ)　借地物件に関するリスク
         (レ)　借家物件に関するリスク
         (ソ)　底地物件に関するリスク
         (ツ)　開発物件に関するリスク
         (ネ)　築古物件に関するリスク
         (ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク
         (ラ)　有害物質に関するリスク
         (ム)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        ⑤　税制に関するリスク

         (イ)　導管性要件に関するリスク
         (ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
         (ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク
         (ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
         (ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
         (ヘ)　税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
         (ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
         (チ)　一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑥　その他

         (イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク
         (ロ)　減損会計の適用に関するリスク
         (ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
         (ニ)　テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
         (ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
         (へ)　新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク
        ①　本投資証券の商品性に関するリスク

         (イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
            本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本
           投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資
           主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2項）。）。
            近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、企業活動や消費の停滞など、経済活動への悪影響が
           生じており、これに伴い、不動産投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。特に本投資法人のよう
           に旅館やホテルを主たる投資対象とする銘柄については、これらの施設が新型コロナウイルス感染症拡大の
           影響を特に強く受けるとの懸念から、市場価格への下落圧力が強くなっています。今後の影響の拡大や長期
           化の懸念が広がる中、本投資証券の市場価格が更に悪影響を受けるおそれがあります。
            以上のほか、本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給により影
           響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
           場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
           本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による
           行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
            そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、
           本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があ
           り、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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         (ロ)　投資証券の市場での取引に関するリスク
            本投資証券は、2016年8月31日から東京証券取引所において売買が開始されました。また、本投資証券の
           上場後に、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その
           他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
            本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段が
           ないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が
           事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
         (ハ)　金銭の分配に関するリスク

            本投資法人は前記「2          投資方針　(3)       分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配
           を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。
           本投資法人が取得する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境の悪
           化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されな
           いことがあります。
            また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておら
           ず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続
           が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地
           位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
         (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

            本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等に
           係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率又は賃料水準の低下等により、また変動賃料
           の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、テナントと
           の協議やテナントからの請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあり
           ます（なお、不動産等に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④                                    不動産及び信託の受益権に関
           するリスク　(ハ)         賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、保有資産の過去の収支の状況
           や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。さらに、
           当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあると
           は限りません。
            一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による費
           用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況により増
           大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
            このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する可
           能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は本投
           資証券の市場価格が下落することがあります。
            なお、本書において開示されている保有資産における過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績に
           は、保有資産の前所有者等から取得した情報も含まれており、かかる情報は、我が国において一般に公正妥
           当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公
           正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成され
           た情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法
           人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、
           RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性
           もあります。
         (ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

            本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有す
           る投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該
           営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行が
           なかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
            さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受
           ける可能性があります。
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         (ヘ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
            本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
           ほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の
           権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の
           承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、
           必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議
           決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合に
           おいて、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛
           成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第41条第1項）（但し、本投資法人の規約上、役員の
           選解任、資産運用会社との間の運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案につ
           いては、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に通知し
           た場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制度の適用は
           ないものとされています。詳細については、後記「第二部                           投資法人の詳細情報　第3            管理及び運営　3        投
           資主・投資法人債権者の権利　(1)                投資主の権利　①         投資主総会における議決権　(ロ)」をご参照下さ
           い。）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委
           託しています。
            これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない
           可能性もあります。
        ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

         (イ)　投資対象を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
            設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に特化していることによるリスク
          a.　本投資法人の収益が旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
            温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の収益に依存
            していることのリスク
            本投資法人は、不動産の中でも、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
           設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設を主たる投資対
           象としています。
            したがって、本投資法人の業績は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な
           施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界
           の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことがで
           きなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがありま
           す。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
            また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定部分と変動部分を組み合わせた賃
           料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減少が、賃
           料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
           施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、以下のものを含む
           さまざまな要素により悪影響を受ける可能性があります。
          ・　国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、SARS（重症急性呼吸器症候群）、MERS（中東呼吸器
            症候群）、COVID-19（新型コロナウイルス）及びジカ熱による肺炎等の伝染病の流行等による消費者行動
            の変化の影響を受けた旅行者数及び施設利用者数等の減少
          ・　政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
          ・　旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
          ・　保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
          ・　周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
          ・　当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供
            の終了、当該サービスに対する旅行者及び施設利用者等の選好の変化等による集客力の低下
          ・　類似するコンセプトの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並び
            に、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設との競合による集客力
            の低下
          ・　旅行者及び施設利用者等のニーズ又はトレンドの変化
          ・　機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
          ・　提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
          ・　アミューズメントパークその他の余暇活用型施設における遊具等による事故の発生
          ・　従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
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          ・　自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
          ・　旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他許認可の取消し
            特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症の影響による世界的な移動制限や外出自粛
           等により、本投資法人における保有物件についても、利用客の減少、施設の閉鎖等の影響が生じています。
            これにより、本投資法人のテナントの売上及び利益が大幅に減少しており、少なくとも2023年5月期につ
           いては、GOPに連動する変動賃料は発生しないことが見込まれています。また、訪日外国人客を含め利用客
           の減少傾向は長期間にわたって継続する可能性があり、また、保有物件の全部又は一部について営業の停止
           を余儀なくされる可能性もあります。これらの結果、保有物件におけるテナントの財政状況が悪化し、テナ
           ントから賃料の減額や支払猶予に係る要請や賃貸借契約の解約や賃料その他の賃貸条件変更の要請がなされ
           たり、テナントが倒産手続を申し立てる可能性などもあります。これら様々な事象の発生により、本投資法
           人の収益に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。
            また、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リ
           ゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、季節的要因
           により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及
           び物件によって異なる場合があります。
            したがって、本投資法人の収益は5月末日で終了する営業期間と11月末日で終了する営業期間で異なるこ
           とがあります。
            また、テーマパーク事業は、その多くが屋外施設であるテーマパーク内を入場者が回遊する業態であるた
           め、来場動向は天候により大きく左右されます。かかるテーマパークは、雨天・降雪日の入場者数は晴天・
           曇天日に比較して大きく落ち込む傾向があるため、悪天候が長期に及ぶ場合、入場者数に悪影響を与える可
           能性があります。
            さらに、保有資産のうち、大江戸温泉物語                    レオマリゾート（ニューレオマワールド）においては、テナ
           ントが屋外プールの営業を行っていますが、当該プールの営業は夏季の気象状況が賃借人の売上げの大きな
           変動要因となり、間接的に本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
          b.　テナントの業態の偏りに関するリスク
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
           施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、テナン
           トの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益
           力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の
           収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          c.　旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
            施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設のテナントに関するリスク
            一般に、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、
           リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の運営業務全般の成否は、テナントの能
           力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が取得を予定している旅館、ホテルその他の宿泊の
           用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパー
           クその他の余暇活用型施設の運営についても、テナントの業務遂行能力に強く依拠することになり、テナン
           トの業務遂行能力が低下した場合には、本投資法人に対して支払われる変動賃料の額に影響し、本投資法人
           の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。テナントを選定するにあたっては、当該テナントの能力・
           経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのテナントにおける人的・財産的基礎が維持さ
           れる保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から
           不動産を賃借し、又は自ら所有して、本投資法人の投資対象不動産と立地等の観点から競合する物件の運営
           を行う可能性があります。これらの場合、当該テナントは、本投資法人以外の者が保有する物件の運営を優
           先させることにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
            本投資法人は、テナントにつき、倒産事由が認められた場合等において、賃貸借契約を解除することがで
           きる場合がありますが、次のテナントが賃借を開始するまではテナント不在又は機能不全のリスクが生じる
           ため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。
            また、本資産運用会社は、テナントから旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可
           能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の売上げ
           等の実績について定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又
           は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇
           活用型施設の売上げ等の実績を公表する方針です。これらの公表数値は、テナントから提示された数値であ
           り、本投資法人及び本資産運用会社はこの数値の正確性を担保することができない可能性があります。
          d.　既存テナントが退去した場合に関するリスク
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
           施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界は、装置産業としての性格が強く、
           内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をテナントが有している場合もあり、また、運営
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           にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存テナントが退去し
           た場合、代替するテナントとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化
           し、  不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するテナントを確保するために賃料を下げざるを得なくな
           ること、代替するテナントへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が
           不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          e.　FF&Eの定期更新に関するリスク
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
           施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注)の定期
           的な更新投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資
           産アイテムごとに、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸
           借契約において規定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その
           負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可
           能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の一部又は全体が相当期間閉鎖される場
           合もあり、この間、テナントの収益は減少し、又はテナントは収益をあげることができないことになりま
           す。
           (注)　FF&Eは、Furniture,           Fixture   & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、厨房機器等の、旅館、ホテルその他
             の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークそ
             の他の余暇活用型施設の運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
          f.　旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
            施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
            前記「2    投資方針　(1)       投資方針　⑥       投資方針　(ロ)        投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、旅
           館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設
           及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての目的に照らして必要な強度を有し、安全性に
           問題がないと判断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。なお、保
           有資産のうち、大江戸温泉物語君津の森の一部が木造です。また、築古物件、都市部のような手厚い災害対
           策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。この
           ような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④                                不動産及び信託の受益権に関するリ
           スク　(ニ)      災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。本投資法人は、現地で建
           物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を
           実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針です
           が、このような特殊な不動産に特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能になっ
           た場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
           る可能性があります。
          g.　マーケットレポートに関するリスク
            旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
           施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する市場評価その他の各種比較資料において
           入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また、たとえ存在した場合にも、第三者による
           旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施
           設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に
           基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正と思われるエリア特
           性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ施設について調査分析を行った場合でも、調査分析者、
           分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる
           可能性があります。
         (ロ)　スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

            本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています（ス
           ポンサーサポート契約については、前記「2投資方針　(1)                           投資方針　③       成長戦略　(イ)        外部成長（本投
           資法人のユニークな投資対象と投資機会）　c.                      スポンサーサポートの活用」をご参照下さい。）。もっと
           も、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先交渉権等
           を与えるものにすぎず、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社は、本投
           資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。す
           なわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切
           な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
            したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産の
           ポートフォリオを構築できない可能性があります。
         (ハ)　不動産を取得又は処分できないリスク

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            不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時
           期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望し
           た 不動産等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希
           望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等を取
           得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行え
           ない可能性等もあります。
            不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供さ
           れ、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他
           の余暇活用型施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手
           及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
            以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを
           構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
         (ニ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

          a.　資金調達全般に関するリスク
            投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用
           力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追
           加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取
           得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の
           借換えを行うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくな
           る等の可能性があります。
          b.　調達条件に関するリスク
            投資口の発行価額は、その時点の本投資口の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該時点に
           おける純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投資口の価
           値は希薄化により下落する可能性があります。
            また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の
           場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の
           借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額
           の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変
           動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れ並びに返済期限の分散化等の
           取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務
           状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
          c.　財務制限条項等に関するリスク
            本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債
           の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する等の財務制限条項が設けら
           れること、又は本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持すること、投資主への金銭の分配
           （利益を超えた金銭の分配を含みます。）若しくは自己投資口の取得を制約すること、運用資産の取得、処
           分若しくは担保設定、若しくは規約の変更に一定の制限が課される等の可能性があります。このような制約
           が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や金銭の積立、費用負担等を求められ、又は当該
           借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結
           果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人借入金については、こ
           のような一般的な財務制限条項等が設けられています。
            本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が運用資産の売却を希望したとしても、担保
           の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない
           可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを
           行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もありま
           す。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない
           可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられ
           たりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の
           希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収
           益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望
           どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
         (ホ)　少数のテナントに依存していることによるリスク

            保有資産の全ては、大江戸温泉物語グループ各社へ賃貸されており、本投資法人の収入は、大江戸温泉物
           語グループに大きく依存しています。これらのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延
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           したり、中途解約その他の理由により施設から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生
           じる可能性があります。本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契
           約 において、いずれも取得後5年から7年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約すること
           ができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期
           間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減
           できるとは限りません。
            なお、大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況については前記「2投資方針　(1)                                            投資方
           針　④    大江戸温泉物語グループの概要　(ロ)                  事業の状況」をご参照下さい。
         (ヘ)　シングルテナント物件に関するリスク

            保有資産は全て、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件です。
            本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも
           取得後5年から7年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを
           設けているため、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した
           場合、個々の旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
           設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は個性が強い物件であることが多い
           ことから、代替テナントとなり得る者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が
           長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のため
           に賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。な
           お、運営受託者と運営委託契約を締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。
          (ト)　少数の物件に収入が依存していることによるリスク

            本書の提出日現在、本投資法人の保有資産は12物件により構成されています。このうち、収入における大
           江戸温泉物語レオマリゾートが占める割合が大きく、固定賃料ベースでポートフォリオ全体の約29.9％に達
           し、収入が当該物件からの賃料収入に大きく依存しています。したがって、大江戸温泉物語レオマリゾート
           が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、ある
           いはそのテナントとなる株式会社レオマユニティーの財政状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナン
           トが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
           本投資法人は、大江戸温泉物語レオマリゾートに関して締結している、本書の提出日現在で有効な賃貸借契
           約において、少なくとも取得後7年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、か
           かるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中
           途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
         (チ)　アコモデーション施設に関するリスク

           　本投資法人は、2023年2月27日開催予定の本投資主総会において、本投資法人の投資対象とする不動産の
           主たる用途について、従来の温泉・温浴関連施設をはじめとする余暇活用型施設に加え、新たに賃貸住宅そ
           の他の住宅の用に供されるアコモデーション施設への投資を可能とすること等を目的とする規約一部変更議
           案を上程しています。本議案が承認可決された場合、本投資法人の主たる投資対象にアコモデーション施設
           が加わることになります。
           　アコモデーション施設とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウ
           ス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。アコモ
           デーション施設には、本投資法人が従来から主要な投資対象としていた旅館、ホテルその他の宿泊の用に供
           され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその
           他の余暇活用型施設とは異なった固有のリスクがあります。
           　まず、賃貸住宅においては賃貸借契約期間は一般的に比較的短期間であり、比較的短期間のうちに入居者
           が転居し、稼働率が不安定となったり低下する可能性があります。また、テナント数も相対的に多数とな
           り、テナント審査、テナント管理の難易度は相対的に高くなる可能性があります。次に、例えば学生マン
           ションのように、想定している入居者が限定的な施設については、相対的に需要が小さく、新規競合物件の
           供給、学生マンションにおける想定している教育施設の移転等の近隣環境の変化により、空室期間が長期化
           したり、稼働率が大きく低下したりする可能性もあります。更に、サービスアパートメントや高齢者施設・
           住宅等においては、施設運営のためのオペレーターの役割が大きいことがありますが、この場合、オペレー
           ターの運営能力等に関するリスクが生じることになります。特にオペレーターの代替性が限定されている場
           合、そのリスクは大きくなる可能性があります。また、アコモデーション施設の中には、間取りや付帯設
           備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する施設も想
           定されます。このような施設においては、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途へ
           の転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分が
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           できないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性もあります。また、高齢者向
           けの施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関する
           リ スクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
           　また、アコモデーション施設を主たる投資対象とする規約変更が承認可決された場合であっても、本投資
           法人によるアコモデーション施設の組入れが今後本投資法人の想定通り進展する保証もありません。
        ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

         (イ)　大江戸温泉物語グループへの依存、利益相反に関するリスク
            大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、本書の提出日現在、本投資法人の資産運用会社の親会社
           であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポン
           サーとスポンサーサポート契約及び大江戸温泉物語グループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結し
           ています（スポンサーサポート契約については、前記「2投資方針　(1)                                 投資方針　③       成長戦略　(イ)        外
           部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会）　c.                            スポンサーサポートの活用」をご参照下さ
           い。）。また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループが独自のノウハウを有し、ポートフォリオ全体及び
           運用資産ごとの特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には大江戸温泉物語グループ各
           社をテナントに選定します。このように大江戸温泉物語グループ各社をテナントとすることにより、本投資
           法人はその運用資産の運営に際し大江戸温泉物語グループの名称及びロゴ等を使用します。
            すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大江戸温泉物語グループと密接な関係を有しており、本投
           資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大江戸温泉物語グループの影響は極めて高いということ
           ができます。
            したがって、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で、本書の提出日現在にお
           ける関係と同様の関係を維持できなくなった場合、大江戸温泉物語グループの事業方針の変更等により大江
           戸温泉物語グループにおける本投資法人の位置付けや本資産運用会社の運用方針及び運用体制が変化した場
           合、大江戸温泉物語グループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は大江戸温泉
           物語グループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性がありま
           す。これらの事象は、大江戸温泉物語グループを取り巻く様々な外的環境の変化や大江戸温泉物語グループ
           の親会社の変更を含む様々な原因によりもたらされる可能性があります。
            さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大江戸温泉物語グループ各社と
           の間で取引を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているも
           のの、大江戸温泉物語グループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性
           もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
            加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で締結している契約は、大江戸
           温泉物語グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。大江戸温泉物
           語グループは、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
           設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関わる取得、開発、保有・運営、
           再生、リーシング、大江戸温泉物語グループ以外の第三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・
           マネジメント業務又は旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
           温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の運営業務（賃貸借の形態に
           よるものも含みます。）の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を
           行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と大江戸温泉物語グループとが、特定の資産の
           取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能
           性は否定できません。
            上記のような利益相反が問題となり得る場合としては、例えば、大江戸温泉物語グループからの物件取得
           に際しての取得価格その他の購入条件、大江戸温泉物語グループが所有する土地の借地に関する条件、テナ
           ントである大江戸温泉物語グループ各社に対する賃貸に関する条件、大江戸温泉物語グループに対する瑕疵
           担保責任又は契約不適合責任（注）の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用
           者の誘致、プロパティ・マネジメント業務の遂行等があげられます。
            これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性が
           あります。
           (注)　民法の一部を改正する法律（2020年4月1日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任は、
             給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年3月31日以
             前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。
         (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
            本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思
           決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者
           に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び
           ノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等
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           を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投
           資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法
           令 に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
            また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
           としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相
           反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資
           法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
            このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となり得る不動産信託受益権に関する
           信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。
           本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考
           えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありませ
           ん。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投
           資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ハ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に依存しているリスク

            本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大
           きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありま
           す。
            また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投
           資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
         (ニ)　本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク

            本投資法人は、2016年3月29日に設立され、2016年9月1日に資産の運用が開始されました。また、本資産
           運用会社は、2016年3月25日に投資運用業の登録を完了し、本投資法人が、投資法人の資産の運用を行う初
           めての登録投資法人となります。したがって、本投資法人及び本資産運用会社には、過去の実績が少ないた
           め、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。また、保有資産の過去の実績を含む大江戸温泉
           物語グループのこれまでの運用実績は、本投資法人の今後の運用実績を保証するものではありません。
        (ホ)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

            規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要で
           すが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構
           築方針、運用ガイドライン及び運用実務ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変
           更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可
           能性があります。
         (ヘ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

            本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいま
           す。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生
           法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性がありま
           す。
            また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
           場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投
           資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
            上記のように、本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を含
           みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点において、本
           投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財
           産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収
           することができない可能性があります。
         (ト)　敷金及び保証金に関するリスク

            本投資法人は、運用資産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産
           の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により
           想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を
           それらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は
           保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を
           もたらす可能性があります。
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        ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク
          本投資法人の主たる運用資産は、前記「2                   投資方針　(2)       投資対象　①       投資対象とする資産の種類」に記載
         のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信
         託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれ
         ます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏
         付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
          なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム)                           不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
         有のリスク」をご参照下さい。
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         (イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク
            不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等（工事における施工の不具合及
           び施工報告書の施工データの転用・加筆を含みますが、これに限りません。）が存在している可能性があり
           ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専
           門業者から建物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況調査報告書で
           指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵、契約不適合等が判明する可能性もあります。さら
           に、建築基準法等の行政法規が定める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める
           安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵、契約不適合等が取得後に判
           明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき
           表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表
           明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及でき
           たとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は
           前受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
            これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下するこ
           とを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を
           負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性
           があります。
            また、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記
           載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関
           する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もありま
           す。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任
           を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
            さらに、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されること
           が可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、
           都市部に立地することが多い他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合が多いという特
           殊性があり、保有資産の一部の物件においても、隣地との境界が確定していません。本投資法人は、このよ
           うな境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することが
           ありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に
           不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じ
           る可能性があります。
         (ロ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

            本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵又は契約不適合があるために、
           法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合責任や表明保証責任を負担する可能
           性があります。特に本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が
           宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除で
           きない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕
           疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を
           与える可能性があります。
            加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
           により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結
           果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
            さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解
           されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承
           諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予
           想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。
         (ハ)　賃貸借契約に関するリスク

          a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            テナントが賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借
           契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確保されている
           ものではありません。また、テナントの債務不履行により賃貸借契約を解除せざるを得ない場合や、賃貸借
           契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により賃貸借契約が終了し、
           同一条件以上で新たに賃貸借契約が締結されない場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。
           特に本投資法人はシングルテナントと賃貸借契約を締結しているため、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借
           契約が締結されない場合、当該不動産に係る賃料収入はゼロになります。
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            また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定め
           ている場合でも、裁判所によって解約違約金や更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照
           らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
           す。
            以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に
           損害を与える可能性があります。
            他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家
           法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）上、正当の事
           由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させること
           ができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期
           建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の
           効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所
           定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能
           性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に
           悪影響を及ぼす可能性があります。
          b.　賃料不払に関するリスク
            テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続
           若しくは会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいま
           す。）上の更生手続その他の倒産手続（以下「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借
           契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される
           範囲を超える状況では、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。また、このような場
           合には、賃貸借契約を解除せざるを得なくなる可能性や、賃借人やその管財人等により賃貸借契約が解除さ
           れる可能性もあり、そのような場合で代替となる賃借人が早期に確保できないときや同等の条件で賃貸でき
           ないときにも、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
          c.　賃料改定に係るリスク
            賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテ
           ナントとの協議に基づき改訂されることがあります。
            そのため、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
           れた場合、投資主に損害を与える可能性があります。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉いかんによっ
           ては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
          d.　テナントによる賃料減額請求権行使のリスク
            建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特
           約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。これにより、当該不動産から
           得られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借
           契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、あ
           る建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特
           約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を
           排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法
           人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。
          e.　定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権排除特約に関するリスク
            定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合に
           は、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情によ
           り一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性が
           あります。
          f.　変動賃料に関するリスク
            保有資産について締結されている賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合
           わさった賃料構成が採用されていますが、売上実績に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げ
           の減少により、変動賃料の額が減少し、又は変動賃料が生じないこととなり、それにより、賃料総額の減少
           につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
            また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につい
           て、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき
           金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能
           性があります。
         (ニ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

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            火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、土砂災害、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下
           「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性がありま
           す。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくさ
           れ ることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性
           があります。特に、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供さ
           れることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型
           施設には他の種類の不動産等にはない以下のような特殊性があり、これらの特殊性に起因して保有資産が災
           害等の被害を受ける可能性があります。まず、これらの施設は災害等の被害を受けやすい可能性が高い場所
           に立地することも多いという特徴があります。そのため、例えば、傾斜地の崩壊等により本投資法人の保有
           資産に損壊が生じ、又は当該保有資産の宿泊客や利用者等の生命若しくは身体に危害が生ずる可能性があ
           り、その結果、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。本投資法人の保有資産は、土砂災害警
           戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号。その後の改正を含みま
           す。）に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生
           ずるおそれがあると認められる区域）及び土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建
           築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置している場
           合がありますし、これらの区域に位置していない保有資産についても上記のような事態が生じる可能性は否
           定できません。また、特に旅館の多くは木造であることが多く、築年数も古い傾向にあることから、火災を
           はじめとする災害等の影響を受ける可能性が高いという特徴もあります。また、不動産の個別事情により保
           険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補さ
           れない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われ
           ず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本
           投資法人は、保有資産の全てについて火災保険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に
           加入するとは限りません。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過
           していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必
           要な修復を行うことができず、結果として当該不動産等を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供
           されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用
           型施設として利用することができなくなる可能性もあります。
            また、大規模な地震、津波、暴風雨又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有
           する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵又は契約不適合が生じなかったとして
           も、道路の寸断や河川の氾濫等により、当該不動産へのアクセスが困難になること又は所在地の周辺地域経
           済が多大な影響を受けることにより、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
         (ホ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

            運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が
           発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民
           法上無過失責任を負うことがあるところ、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可
           能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設において
           は、ジェットコースター、アスレチックその他の遊具やプールといった余暇活用型用施設を土地の工作物と
           して設置又は併設しているものがあるため、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが
           可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設におい
           ては、土地の工作物により第三者、特に宿泊客及び施設利用者等の生命、身体又は財産等が侵害されるリス
           クは通常の不動産と比して相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場
           合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した
           場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いが他の何からの理由により行われず、減額され若しくは遅
           れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
            また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
           額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
           賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
            前記「(ニ)      災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本
           投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
           設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、その特殊性
           から、他の種類の不動産に比べて高いものと考えられます。また、不特定多数の利用者に対して宿泊や飲食
           等の各種サービスを提供する施設であるという特質から、第三者、特に宿泊客又は利用客の生命、身体又は
           財産等を侵害する危険性も想定されます。
            さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に
           係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由によ
           り、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
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         (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

            建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整
           理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建
           築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆ
           る既存不適格）。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる
           旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる耐震設計基準を満たしていないものがあります。
           かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致する
           よう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を
           建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過して
           いること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等
           により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を旅
           館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設
           及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設として利用することができなくなる可能性もありま
           す。
            また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性
           があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法
           （昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制
           限、海岸法（昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。）による海岸保全区域における土地の掘削
           等の制限、港湾法（昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。）による港湾区域内における工事等
           の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、その
           他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び
           雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号。その後の改正を
           含みます。）（以下「建築物の耐震改修の促進に関する法律」といいます。）に基づく不動産の耐震診断及
           び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます。このような義務が課せられている
           場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための
           追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都
           市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が
           減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の
           建築物を建築できない可能性があります。
         (ト)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

            本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設
           が設置されている場合があります。
            水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場
           合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停
           止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出さ
           れ又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物
           質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、
           都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の
           地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道
           府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられ
           ることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、か
           かる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出
           又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生
           じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
            これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
         (チ)　法令の制定・変更に関するリスク

            土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいま
           す。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産に
           つき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性がありま
           す。
            また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能
           性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によって
           も、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立
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           法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。こ
           のような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
         (リ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

            本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義があ
           る者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について
           諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めます
           が、このリスクを完全に排除することは困難です。万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危
           機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権
           者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主
           について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認さ
           れる可能性が生じます。
            また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(リ)                                    売主の倒産等の影響を受
           けるリスク」において「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、
           当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認され
           る根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認さ
           れ、その効果を主張される可能性があります。
            さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断
           され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である
           売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
         (ヌ)　マスターリース会社に関するリスク

            本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各
           転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
            マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
           ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する
           賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る
           可能性があります。
         (ル)　転貸に関するリスク

            本投資法人の主たる投資対象は旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
           設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設ですが、当該施
           設等の一部は、当該施設等のテナントから第三者に対し転貸されることがあります。このように、テナント
           （転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産
           に入居するテナントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる
           可能性があるほか、テナントの賃料が、転借人からテナントに対する賃料に連動する場合、転借人の信用状
           態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
           約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定され
           ている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、
           敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ヲ)　テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

            本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理しています
           が、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不
           動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
            例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工
           事、内装の変更、設備（看板等）の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準法、消防法その
           他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかか
           る状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違反
           状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。
            さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投資
           法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資
           産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性がありま
           す。賃貸人はテナントと普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地
           借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正
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           当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であってもテナントとの賃貸借契約を終了
           することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。
         (ワ)　旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート

            施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての建物使用態様に関するリスク
            保有資産は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
           設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設を中心とする複合施設として、不特
           定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、当該施設の顧客以外の公
           衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放していることもあるため、清掃・維持修繕の費用が通常の
           建物より多額になる可能性があるとともに、当該施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性
           があります。これにより、テナントが不測の損害を被る場合、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又
           は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇
           活用型施設自体若しくは施設の顧客等に損害が発生した場合、又は当該施設に関する風評被害が発生して稼
           働率が低下した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (カ)　共有物件に関するリスク

            運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独
           で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
            まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとさ
           れているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営につい
           て本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じ
           て共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によっ
           て、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
            さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256
           条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の
           意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
            この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
           ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合
           には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、
           倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52
           条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
            他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体
           について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられ
           ています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持
           分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持
           分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者
           間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他
           の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
            不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また敷金返還
           債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響
           を受ける可能性があります。
            共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
           より多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。
          (ヨ)　区分所有建物に関するリスク

            区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）
           （以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる
           共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法
           及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会
           において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）
           の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けな
           い単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
            区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機
           会を与えるようにする義務を負う場合があります。
            区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
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            区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
           す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る
           敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権
           の 登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有
           法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆
           又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）とし
           て有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷
           地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
            また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第
           三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性が
           あります。
            このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの
           時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
         (タ)　借地物件に関するリスク

            借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特
           有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に
           消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が
           ある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消
           滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借家法
           第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地上に存在する建
           物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒
           絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ
           り、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はあり
           ません。
            また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在す
           る土地上の抵当権等の実行により第三者に移転してしまう可能性があります。この場合、借地権について適
           用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有
           者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特に、旅館、ホテルその他の宿泊の
           用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパー
           クその他の余暇活用型施設は、建物の規模に比較して、敷地面積が相当程度広く、建物の存在する範囲が敷
           地の一部に限られている場合があり、本投資法人が旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供される
           ことが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設
           の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されて
           いるとは認められない可能性があります。
            さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
           なります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになる
           ので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権
           設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設
           定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料
           請求権が認められているものではありません。）。
            加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額
           又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について
           担保設定や保証はなされないのが通例です。
            その他、国がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、国において公用又は公共用に
           供するため必要が生じたときは、当該財産を所管する各省庁の長はその契約を解除できるとされています
           （国有財産法（昭和23年法律第73号）第24条第1項）。また、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の
           改正を含みます。）（以下「地方自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付け
           た場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じた
           ときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされていますが（地方自治法第238条の5第4
           項）、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産を貸し付ける場合にも適用されるものとされて
           います（地方自治法第294条第1項、第238条の5第4項）。したがって、国や地方公共団体、財産区から土地
           その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあ
           り、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上
           記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が
           増す可能性があります。
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            なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありません。
           このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有者が変
           わ る場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
         (レ)　借家物件に関するリスク

            本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃
           借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を
           単独で、テナントへ転貸することがあります。
            この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全
           額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(タ)                            借地物件に関するリスク」の場合と同じで
           す。
            加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らか
           の理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了す
           るとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがありま
           す。
         (ソ)　底地物件に関するリスク

            本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわ
           ゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の
           場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が
           更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、
           本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条及び借地法第
           4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投
           資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場
           合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
            また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の
           賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合
           は投資主に損害を与える可能性があります。
            加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定
           する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与
           える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、こ
           れにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
            さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾
           が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一
           定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状
           態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害
           を与える可能性があります。
         (ツ)　開発物件に関するリスク

            本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売
           買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合
           とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの
           引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下
           回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又
           は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、
           本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         (ネ)　築古物件に関するリスク

            本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能的
           な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間における一
           時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用すること
           のできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあり
           ます。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵又は契約不適合等が判明し、想定以上に多額の資本的
           支出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老
           朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法
           人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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            これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及び
           本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。
            また、築古物件には、既存不適格の物件が多い傾向にあり、前記「(ヘ)                                 不動産に係る行政法規・条例等
           に関するリスク」に記載のとおり、既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用される
           等の理由により、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴
           施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設として必要な改修等が制限される
           可能性があり、その結果、本投資法人が当該物件の売却を検討している場合であっても、適切な条件による
           売却が制限される可能性があります。
         (ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

            本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
           ミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債
           務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は
           不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされること
           も少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一
           定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できな
           い場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、解約違約金等の支払により、本投資法人の財務
           状況等が悪影響を受ける可能性があります。
         (ラ)　有害物質に関するリスク

            本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合に
           おいて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵
           されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性がありま
           す。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外
           の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害
           物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる
           損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を
           受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒
           素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事によ
           り調査・報告を命ぜられることがあり（土壌汚染対策法第4条第2項及び第5条第1項）、また、土壌の特定有
           害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の要件を満たす区域とし
           て都道府県知事による指定を受けた場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除
           去等の措置を示したうえで指示を受けることがあり（土壌汚染対策法第7条第1項）、当該措置を講じない場
           合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第7条第4項）。本投資法人がこれ
           らの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性がありま
           す。これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なく
           された費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
            また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等に
           アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポ
           リ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人
           ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若し
           くは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想
           外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有
           害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかか
           る損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が
           損害を受ける可能性があります。
            さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が
           使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、ま
           た、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含
           有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を
           行うために多額の費用が発生する可能性があります。なお、本投資法人は築年数が経過した築古物件を取得
           することを想定していますが、このような築古物件には、現行法上そのまま利用することに問題はなくて
           も、アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている場合が多く見られます。
            将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
           壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
         (ム)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

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            本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
            信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者
           のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
           本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に
           ほぼ同じリスクを負担することになります。
            信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みま
           す。）（以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第
           三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不
           動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上
           の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、
           有価証券のような流動性がありません。
            信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信
           託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
           要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的
           となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
            また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
           る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投
           資法人が不測の損害を被る可能性があります。
            さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等に
           つき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信
           託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投
           資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
         ⑤　税制に関するリスク

         (イ)　導管性要件に関するリスク
            税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
           資主との間の二重課税を排除するため、後記「4手数料等及び税金　(5)                                 課税上の取扱い」に記載する配当
           等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努め
           る予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、借入れに係る債権の機関投資家以外の者への譲渡、分配
           金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が生
           じる可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができない場合、配当等の額を損金算入す
           ることができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能
           性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記
           「4手数料等及び税金　(5)             課税上の取扱い」をご参照下さい。
         (ロ)　税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

            導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下
           「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90％超の分配を行
           うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利
           益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本
           投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益（会計上の当期純利益）が減少した場合、この要件を満
           たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する営業期間に
           ついては、会計処理と税務上の取扱いの差異である一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配に
           ついて配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。
         (ハ)　借入れに係る導管性要件に関するリスク

            税法上、前記の営業期間ごとに判定を行う導管性要件の1つに、借入れを行う場合には機関投資家（租税
           特別措置法第67条の15第1項第1号ロ（2）及び租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものをいいま
           す。以下、本「⑤         税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うべきという要件があります。
           したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、本投
           資法人に対する貸付債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しく
           は一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことにな
           ります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性がありま
           す。
         (ニ)　同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

            営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第
           39条の32の3に定めるものに該当していないこと（発行済投資口総数又は議決権総数の50％超が1人の投資主
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           及びその特殊関係者に保有されないこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場
           で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営業
           期 間が生じる可能性があります。
         (ホ)　投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

            税法上、導管性要件の1つに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有される
           こと、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による
           投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有
           される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
         (ヘ)　税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追
           加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主へ
           の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ト)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

            本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税法上の
           要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置
           の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことが
           できない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適
           用を受けることができなくなる可能性があります。
         (チ)　一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又は
           かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人
           の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に
           関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却によ
           る投資主の手取金の額が減少する可能性があります。
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        ⑥　その他
         (イ)　専門家の意見への依拠に関するリスク
            本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を
           不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動
           産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な
           不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、
           評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる
           鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
           りません。
            また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物
           状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得するこ
           とがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者
           の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り
           等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更
           新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による
           損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵、契約不適合等が存在しないこと
           を保証又は約束するものではありません。
            さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、
           損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多
           額の復旧費用が必要となる可能性があります。
            加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の
           マーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合はマー
           ケットレポートを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマー
           ケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に
           関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付
           け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び
           調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性がありま
           す。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束する
           ものではありません。さらに、本投資法人の投資対象となる旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は
           供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活
           用型施設は、一般的に各施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件
           の情報の取得が困難である可能性があります。また、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供され
           ることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施
           設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向
           を適切に予想することが困難である可能性があります。したがって、他の不動産等に比べ、旅館、ホテルそ
           の他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミュー
           ズメントパークその他の余暇活用型施設については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情
           報及び想定賃料水準等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自
           体が不可能となる可能性があります。
         (ロ)　減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
           議会　平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」）（企業会計基準適用指針第
           6号　平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資
           法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産につい
           て、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性
           を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及
           び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性
           があります。
         (ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

            本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投
           資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動
           産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員とし
           て得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収でき
           ない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限
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           されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲
           渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
         (ニ)　テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

            本書において開示されている本投資法人の取得前における保有資産に係る過去のADR、RevPAR、売上高そ
           の他の運営実績は、保有資産の前所有者等から取得した情報であり、我が国において一般に公正妥当と認め
           られる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と
           認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に
           過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法人による
           取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上
           高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
         (ホ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

            本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果とし
           て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         (へ)　新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク

            新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、世界的に経済活動に重大な停滞が生じてい
           ます。新型コロナウイルス感染症に関連して、上記までに記載のリスクのほか、本資産運用会社は役職員の
           感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態に移行していますが、業務の中にはこれに適さないもの
           も多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産
           運用に悪影響が及ぶ可能性があります。
            新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し
           難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪
           影響を及ぼす可能性があります。
        (2)　投資リスクに対する管理体制

          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこ
         のようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リス
         ク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
        ①　本投資法人の体制

          本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。本
         投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執
         行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行
         われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執
         行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上行うこと
         とされています。また、本書の提出日現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が
         選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地か
         ら監督を行っています。
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        ②　本資産運用会社の体制
          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
         います。
         (イ)　運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の制定・遵守
            本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に
           沿って運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取
           得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
           ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
            また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
           大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
           財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
           勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
           ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めていま
           す。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必
           要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるととも
           に、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制
           の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監
           査等により検証します（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)                                      内部監査による検証」
           をご参照下さい。）。
         (ロ)　内部監査による検証

            コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年
           に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実
           施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものと
           します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、
           投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否か
           の監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含
           む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものと
           されています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告
           書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監
           査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取
           締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び
           改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告しま
           す。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた
           部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。な
           お、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由に
           より必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
         (ハ)　利害関係人等取引規程

            後記「第二部       投資法人の詳細情報　第3            管理及び運営　2利害関係人との取引制限　(2)                      利害関係人等取
           引規程」をご参照下さい。
         (ニ)　内部者取引等防止規程

            本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
           引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投
           資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、7営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任
           者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。
         (ホ)　フォワード・コミットメント等

            フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
           フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
           す。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の
           取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルール
           を定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。
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     4【手数料等及び税金】
      （1）【申込手数料】
        該当事項はありません。
      （2）【買戻し手数料】

        本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第7条第1項）、該当事項はありません。
      ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2
      項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
      （3）【管理報酬等】

        ①　役員報酬（規約第30条）
          本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
         (イ)　各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の
           最終営業日までに当該執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
         (ロ)　各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の
           最終営業日までに当該監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
           (注)　　本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職務を行
               うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況そ
               の他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することがで
               きるものとします（規約第49条）。
        ②　本資産運用会社への資産運用報酬（規約第29条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」）

          本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬I、運用報酬II、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬
         から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
         (イ)　運用報酬I
            各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の直前の営業期間（以下「直前営業期間」といいま
           す。）の決算期における貸借対照表（投信法に基づく本投資法人役員会の承認を受けたものに限ります。以
           下同じです。）に記載された総資産額に、当該営業期間において取得した資産の取得価格（ただし、消費税
           及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。）に当該取得日から当該営業期間の決算
           期までの実日数を当該営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）した金額を加え、さらに当該営
           業期間において譲渡した資産の譲渡時の帳簿価額に当該譲渡日から当該営業期間の決算期までの実日数を当
           該営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）した金額を減じて得られる金額に、年率1.0％を上限
           として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率（以下「運用報酬料率I」といいます。）を
           乗じた金額（1年を365日として当該営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て）を運用報酬Iとしま
           す。
            ただし、本投資法人の資産運用を開始した営業期間（以下「運用開始営業期間」といいます。）について
           は、運用開始営業期間において取得した資産の取得価格に当該取得日から運用開始営業期間の決算期までの
           実日数を運用開始営業期間の実日数により日割計算（1円未満切捨て）して得られる金額に、運用報酬料率I
           を乗じた金額（1年を365日として運用開始営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て）を運用報酬I
           とします。
         (ロ)　運用報酬II

            本投資法人の各営業期間における投資口1口当たり分配金の直前営業期間に対する増減に連動したインセ
           ンティブ報酬として、直前営業期間における運用報酬IIの額に、当該営業期間の決算期に係る運用報酬II控
           除前分配可能金額（本投資法人役員会で承認された利益を超えた分配の金額を含むものとし、本投資法人と
           本資産運用会社との間で別途合意される一定の計算方法により算出されます。）を当該営業期間の決算期に
           おける発行済投資口の総口数（ただし、本投資法人が当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自
           己投資口を保有する場合、当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の
           口数を除いた数をいいます。）で除した金額を直前営業期間における同様の計算方法で算定した金額で除し
           た比率と本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する一定の倍率（以下「運用報酬II改定倍率」とい
           います。）を乗じて計算される比率を乗じた金額（1円未満切捨て）を運用報酬IIとします。
            ただし、本投資法人の運用開始営業期間の運用報酬IIについては、総資産残高に対する運用報酬I及び運
           用報酬IIの合計額の割合を考慮して本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する金額とし、翌営業期
           間の運用報酬IIの計算においては、運用開始営業期間の運用報酬IIを、当該不動産等の取得日から運用開始
           営業期間の決算期までの実日数で日割計算をした1日当たりの金額に、翌営業期間の実日数を乗じた金額（1
           円未満切捨て）を用いて計算します。
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           ＜計算方法＞
            当該営業期間における運用報酬IIの額＝直前営業期間における運用報酬IIの額×（当該営業期間の決算期
           における投資口1口当たり運用報酬II控除前分配可能金額÷直前営業期間の決算期における投資口1口当たり
           運用報酬II控除前分配可能金額）×運用報酬II改定倍率
         (ハ)　取得報酬

            本投資法人が資産を取得した場合（ただし、下記（ホ）に定める合併により資産を承継する場合を除きま
           す。）において、その取得価格に対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程
           に定義される利害関係人等から取得した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間
           で別途合意する料率を乗じた金額（ただし、取得した各資産に関して計算される金額が500万円に満たない
           場合は、取得した資産1件当たり500万円）を取得報酬とします。
         (ニ)　譲渡報酬

            本投資法人が資産を譲渡した場合（ただし、下記（ホ）に定める合併により資産を承継される場合を除き
           ます。）において、その譲渡価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。）に
           対して、1.0％（ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等に譲渡
           した場合は、0.5％）を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を
           譲渡報酬とします。
         （ホ）合併報酬

            本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併（本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及
           び吸収合併消滅法人となる場合のいずれも含みます。）（以下「合併」と総称します。）において、資産運
           用会社が当該他の投資法人の保有資産の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が
           発生した場合、(i)当該他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併又は新
           設合併を行ったときは、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産（不動産
           等に投資することを目的とする特定目的会社（資産流動化法に定めるものをいいます。）、特別目的会社そ
           の他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（以下「不動産関連金銭債権」といいま
           す。）、不動産関連金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券及び不動産関連金銭債
           権を主として信託財産とする信託の受益権を総称していいます。以下同じです。）のうち、本投資法人又は
           当該新設合併の新設合併設立法人が承継する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0％
           を上限として本投資法人と資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とし、(ii)当該
           他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併を行ったときは、当該他の投資
           法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産のうち、当該合併によって当該他の投資法人が
           引き続き保有する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0％を上限として本投資法人と
           資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とします。
         (ヘ)　備考

            なお、今後本投資法人と本資産運用会社との間で、運用報酬料率I及び運用開始営業期間の運用報酬IIの
           金額に関して合意する際には、当面想定する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額が、当面想定する当該営業
           期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額の概ね1％の範囲内となるようにします。
        ③　資産保管会社、一般事務受託者（機関運営）、一般事務受託者（会計事務）、一般事務受託者（納税事務）及

          び投資主名簿等管理人への支払手数料
          資産保管会社、一般事務受託者（機関運営）、一般事務受託者（会計事務）、一般事務受託者（納税事務）及
         び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりで
         す。
         (イ)　資産保管会社の報酬
          a.　本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された
            業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただ
            し、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議
            の上決定するものとします。
          b.　資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に
            係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投
            資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合は前営業日）ま
            でに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地
            方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
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          c.　前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になっ
            たときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを変更することができます。
          （基準報酬額表）

           ある暦月（この表において、以下「計算対象月」といいます。）における業務手数料（月額）の金額は、以
           下の計算式により計算した月額手数料の合計金額（ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金
           20万円に満たなかった場合は金20万円とします。）を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法
           人及び資産保管会社で別途合意の上で算出した金額とします。
             各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03％÷12

           なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料（月額）につい
           ては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとしま
           す。
           上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切

           り捨てるものとします。
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         (ロ)　一般事務受託者（機関運営）の報酬
          a.　本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者（機関運営）に対し、後記「基準報酬額表」に基
            づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものと
            します。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事
            務受託者（機関運営）が協議の上決定するものとします。
          b.　一般事務受託者（機関運営）は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業
            務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌
            月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日（銀行休業日の場合
            は前営業日）までに一般事務受託者（機関運営）の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込
            手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）により支払うものとします。
          c.　前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になっ
            たときは、本投資法人及び一般事務受託者（機関運営）が協議の上これを変更することができます。
          （基準報酬額表）

           業務手数料（月額）の金額は、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務受託者（機
           関運営）が別途書面による合意により定めた金額とします。
           役員会　　　　月額                         上限100万円

           投資主総会　　1開催当たり                         上限200万円
         (ハ)　一般事務受託者（会計事務）の報酬

          a.　本投資法人の計算に関する事務、本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務及びその他、これらの事務に
            関連し又は付随する事務に係る報酬（以下、本「(ハ)                         一般事務受託者（会計事務）の報酬」において
            「一般事務報酬」といいます。）の月額は、下記の(a)物件連動報酬体系及び(b)資産規模連動報酬体系の
            算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）のうちいずれか低い金額とし、本投資法人
            は、一般事務受託者（会計事務）に対して、当月分を翌々月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行
            営業日とします。）までに一般事務受託者（会計事務）の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当
            該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により
            支払うものとします。
             また、下記における基準日とは、毎月の末日をいいます。
                                  記

            (a)物件連動報酬体系
             一般事務報酬の月額＝
              （年間固定報酬金額＋年間変動報酬金額×月末時点物件保有数）×1/12
             ただし、「附属明細書」の作成補助に関する業務（ただし、会計数値に関わる部分の作成に限りま
             す。）及び償却資産判定に関する事項が発生する月においては、
             一般事務報酬の月額＝
              （年間固定報酬金額＋年間変動報酬金額×月末時点物件保有数）×1/12＋変動報酬単価×決算日時点
             物件保有数＋償却資産判定報酬単価×12月末時点保有物件数
             ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、年間変動報酬金額は金600,000円を、変動報酬単価は
             金100,000円を、償却資産判定報酬単価は金100,000円をそれぞれ上限として、本投資法人及び一般事務
             受託者（会計事務）が合意して定めるものとします。
            (b)資産規模連動報酬体系
             直近の基準日において本投資法人の所有する資産の取得価格（ただし、消費税及び地方消費税並びに取
             得に伴う費用を除きます。）の総額（以下、本「(ハ)                         一般事務受託者（会計事務）の報酬」において
             「資産規模」といいます。）に0.05％を上限に別途定める料率を乗じた金額を12で除した金額。
          b.　前記a.において1か月に満たない月に係る一般事務報酬は、1か月分とみなして算出し、日割り計算は行わ
            ないものとします。
          c.　新規に物件（本c.において、現物不動産に係る共有持分若しくは区分所有権等又は現物不動産を裏付けと
            する信託の信託受益権に係る準共有持分等（以下、本「(ハ)                            一般事務受託者（会計事務）の報酬」にお
            いて「本共有持分等」といいます。）を含みます。）を取得した場合には、初期の固定資産台帳作成・登
            録報酬として、1物件（本c.においては、本共有持分等ごとに、1つの物件として数えます。）当たりの単
            価金1,000,000円を上限として別途本投資法人及び一般事務受託者（会計事務）の協議の上合意した額
            を、本投資法人は一般事務受託者（会計事務）に対して、作業完了時の翌月末日までに一般事務受託者
            （会計事務）の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税
            は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとします。
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          d.　経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者
            （会計事務）は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         (ニ)　一般事務受託者（納税事務）の報酬

          a.　本投資法人の納税に関する事務及びその他、これらの事務に関連し又は付随する事務に係る報酬（以下、
            本「(ニ)     一般事務受託者（納税事務）の報酬」において「一般事務報酬」といいます。）の月額は、下
            記の算式により計算された額（消費税及び地方消費税は別途。）とし、本投資法人は、一般事務受託者
            （納税事務）に対して、当月分を翌々月末日（末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日とします。）
            までに一般事務受託者（納税事務）の指定する銀行口座へ振込（振込手数料並びに当該振込手数料に係る
            消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座間振替の方法により支払うものとしま
            す。
             また、下記における基準日とは、毎月の末日をいいます。
                                  記

             一般事務報酬の月額＝年間固定報酬金額×1/12
             ここで、年間固定報酬金額は金680,000円を上限として、本投資法人及び一般事務受託者（納税事務）
             が合意して定めるものとします。
          b.　前記a.において1か月に満たない月に係る一般事務報酬は、1か月分とみなして算出し、日割り計算は行わ
            ないものとします。
          c.　税務調査の立会等により法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する事項に係る業務が発生した
            場合における一般事務報酬は、本投資法人及び一般事務受託者（納税事務）の協議の上合意します。
          d.　経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者
            （納税事務）は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         (ホ)　投資主名簿等管理人の報酬

          a.　本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、後記「委託事務手数料表」に定める手
            数料を支払います。ただし、後記「委託事務手数料表」に定めのないものについては、本投資法人が当該
            事務を指定する際、本投資法人投資主名簿等管理人協議の上、決定します。
          b.　前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、
            本投資法人は請求のあった月の末日までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み又は本投資
            法人の銀行口座からの引落しの方法によりこれを投資主名簿等管理人に支払います。
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          （委託事務手数料表）
    Ⅰ．経常事務手数料
        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
               (1)  月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、下                        ・投資主名簿等の管理
                                         ・経常業務に伴う月報等諸報告
                 記段階に応じ区分計算した合計額（月額）。ただ
                                         ・期末、中間一定日及び四半期一定日
                 し、上記にかかわらず、最低料金を月額210,000円
                                          現在（臨時確定を除きます。）にお
                 とします。
                                          ける投資主の確定と諸統計表、大投
                       1 ～　5,000      名         86円
                                          資主一覧表、全投資主一覧表、役員
                        ～  10,000
                     5,001         名         73円
                                          一覧表の作成
                        ～  30,000
                    10,001         名         63円
       基本手数料
                        ～  50,000
                    30,001         名         54円
                    50,001    ～100,000      名         47円
                    100,001    名以上              40円
                                         ・除籍投資主データの整理
               (2)  除籍投資主
                  1名につき                    50円
               (1)  分配金計算料                        ・分配金額、源泉徴収税額の計算及び
                                          分配金明細表の作成
                 分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計
                                         ・分配金領収証の作成
                 算した合計額とします。ただし、最低料金を1回に
                                         ・印紙税の納付手続
                 つき350,000円とします。
                                         ・分配金支払調書の作成
                       1 ～　5,000      名        120円
                                         ・分配金の未払確定及び未払分配金明
                        ～  10,000
                     5,001         名        105円
                                          細表の作成
                        ～  30,000
                    10,001         名         90円
       分配金事務
                                         ・分配金振込通知及び分配金振込テー
                        ～  50,000
                    30,001         名         80円
       手　数　料
                                          プ又は分配金振込票の作成
                    50,001    ～100,000      名         60円
                    100,001    名以上              50円
                                         ・分配金計算書の作成
               (2)  指定振込払いの取扱
                              1件につき        150円
               (3)  分配金計算書作成
                              1件につき         15円
                                         ・配当割納付申告書の作成
               (4)  道府県民税配当課税関係
                                         ・配当割納付データの作成及び納付資
                  納付申告書作成            1回につき       15,000円
                                          金の受入、付け替え
                  配当割納付代行            1回につき       10,000円
                                         ・取扱期間経過後の分配金の支払
               (1)  分配金領収証
                              1枚につき        450円
       未払分配金
                                         ・未払分配金の管理
               (2)  月末現在の未払分配金領収証
       支払手数料
                              1枚につき         3円
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        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
                                         ・投資主情報変更通知データの受理及
               (1)  諸　　届
                              1件につき        300円
                                          び投資主名簿の更新
               (2)  調　　査
                              1件につき       1,200円
                                         ・口座管理機関経由の分配金振込指定
               (3)  証　　明
                              1件につき        600円
                                          の受理
               (4)  投資口異動証明
                              1件につき       1,200円
                                         ・電子提供措置事項を記載した書面の
               (5)  個別投資主通知
                              1件につき        300円
                                          交付請求（撤回を含む）および同書
               (6)  情報提供請求
                              1件につき        300円
                                          面の交付終了通知に関する異議申述
               (7)  個人番号等登録
                              1件につき        300円
                                          の受理
      諸届・調査・
                                         ・税務調査等についての調査、回答
       証明手数料
                                         ・諸証明書の発行
                                         ・投資口異動証明書の発行
                                         ・個別投資主通知の受理及び報告
                                         ・情報提供請求及び振替口座簿記載事
                                          項通知の受領、報告
                                         ・株式等振替制度の対象とならない投
                                          資主等及び新投資口予約権者等の個
                                          人番号等の収集・登録
               (1）封入発送料                          ・招集通知、決議通知等の封入、発
                  封入物2種まで            1通につき         25円    送、選別及び書留受領証の作成
                              1種増すごとに5円加算
               (2)  封入発送料（手封入の場合）
                  封入物2種まで            1通につき         40円
                                         ・葉書、シール葉書の発送
       諸通知発送
                              1種増すごとに15円加算
                                         ・諸通知等発送のための宛名印字
       手　数　料
               (3)  葉書発送料
                              1通につき         10円
                                         ・2種以上の封入物についての照合
               (4)  シール葉書発送料
                              1通につき         20円
                                         ・宛名ラベルの送付物への貼付
               (5)  宛名印字料
                              1通につき         15円
               (6)  照　合　料
                              1件につき         10円
               (7)  ラベル貼付料
                              1通につき         10円
                                         ・投資主総会関係書類、分配金その他
       還付郵便物
                  1通につき                    200円
                                          還付郵便物の整理、保管、再送
       整理手数料
               (1)  議決権行使書作成料                        ・議決権行使書用紙の作成
                  1枚につき                    15円
               (2)  議決権行使集計料
                                         ・議決権行使書の集計
                 a.  投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
                      議決権行使書(委任状)           1枚につき　70円
                      電子行使1回につき         　　　　　　　35円
                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                                         ・電子行使の集計
                   70,000円とする。
       投資主総会
                   議決権不統一行使集計料
       関係手数料
                                         ・議決権不統一行使の集計
                      1件につき     　　　　　　　　　70円加算
                   投資主提案等の競合議案集計料
                                         ・投資主提案等の競合議案の集計
                      1件につき     　　　　　　　　　70円加算
                 b.  本投資法人が集計登録を行う場合
                      議決権行使書(委任状)1枚につき               　35円
                      電子行使1回につき         　　　　　　　35円
                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                   30,000円とする。
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        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
               (3)  投資主総会受付補助等                        ・投資主総会受付事務補助等
                 1名につき　　　　　　　　　　　　　　10,000円
                                         ・議決権電子行使投資主の管理
               (4)  議決権行使電子化基本料
                                         ・議決権行使サイトに関する運営、管
                 1回につき     　　　　　　　　　　　　　200,000円
                                          理、各種照会対応
               (5)  議決権行使コード付与料
                                         ・議決権行使コード、パスワードの付
                 (パソコン端末での行使)
                                          与、管理
                 基準日現在における議決権を有する投資主数を基
                                         ・電子行使による議決権行使集計に関
                 準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                                          する報告書類の作成
                 計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
                 とします。
                       1 ～　5,000      名         35円
                        ～  10,000
                     5,001         名         33円
                        ～  30,000
                    10,001         名         29円
                        ～  50,000
                    30,001         名         25円
                    50,001    ～100,000      名         20円
                    100,001    名以上               13円
                                         ・携帯電話端末等を利用可能とする場
               (6)  議決権行使コード付与料
                                          合の議決権行使コード、パスワード
                 （携帯電話端末での行使を追加する場合）
                                          の付与、管理
                 基準日現在における議決権を有する投資主数を基
       投資主総会
                 準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
       関係手数料
                 計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
                 とします。
                       1 ～　5,000      名         15円
                        ～  10,000
                     5,001         名         13円
                        ～  30,000
                    10,001         名         12円
                        ～  50,000
                    30,001         名         10円
                    50,001    ～100,000      名         8円
                    100,001    名以上               6円
               (7)  招集通知電子化基本料                        ・招集通知電子化投資主の管理
                 月　　額     　　　　　　　　　　　　　　16,000円
                                         ・メールアドレス届出受理（変更を含
               (8)  メールアドレス登録・変更料
                                          みます。）
                 1件につき     　　　　　　　　　　　　　　　150円
               (9)  招集メール等送信料
                 対象投資主1名につき　　　　　　　　　　　40円
                                         ・電子行使した議決権行使ログに関す
               (10)議決権行使ログデータ保存料
                                          るCD-ROMの作成
                 1回につき　　　　　　　　　　　　　　30,000円
                                         ・議決権行使書の表裏イメージデータ
               (11)議決権行使書イメージデータ保存料
                                          及び投資主情報に関するCD-ROMの作
                 1回につき　　　　　　　　　　　　　　70,000円
                                          成
      投資主一覧表           該当投資主1名につき　　　　　　　　　　　20円                        ・各種投資主一覧表の作成
       作成手数料          ただし、最低料金を1回につき5,000円とする。
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                                                    有価証券報告書（内国投資証券）
        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
               (1)  投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                        ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成
                 全投資主1名につき　　　　　　　　　　　　15円
                 該当投資主1名につき　　　　　　　　　　　20円
                 ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
        CD-ROM
                                         ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
               (2)  投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
       作成手数料
                  該当投資主1名につき　　　　　　　　　　　5円
                 ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
               (3)  CD-ROM複写料
                 1枚につき　　　　　　　　　　　　　　10,000円
               (1)  投資主番号指定での設定                        ・所有者詳細区分の設定（役員を除き
       投資主管理
                                          ます。）
                 1件につき     　　　　　　　　　　　　　　　100円
       コード設定
               (2)  投資主番号指定なしでの設定
       手　数　料
                 1件につき     　　　　　　　　　　　　　　　200円
       未払分配金          対象投資主1名につき          　　　　　　　　　　200円              ・除斥期間満了前の未払分配金受領促
        受領促進                                   進のための送金依頼書の作成、発送
       手　数　料
    Ⅱ．振替制度関連事務手数料

        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
        新規住所          対象投資主1名につき          　　　　　　　　　　100円              ・新規投資主に係る住所・氏名データ
       氏名データ                                   の作成、投資主名簿への更新
       処理手数料
      総投資主通知           対象　　　　1件につき　　　　　　　                  　　150円      ・総投資主通知データの受領、検証、
       データ処理                                   投資主名簿への更新
       手　数　料
               個人番号等データ処理                          ・個人番号等の振替機関への請求
       個人番号等          1件につき     　　　　　　　　　　　　　　　300円                   ・個人番号等の振替機関からの受領
       データ処理                                  ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
       手　数　料                                  ・行政機関等に対する個人番号等の提
                                          供
    Ⅲ．新投資口予約権関連事務手数料

        項　目                  手数料率                     対象事務の内容
               発行された新投資口予約権ごとの月末現在の新投資口                          ・新投資口予約権原簿の管理
      新投資口予約権
               予約権者数
        原簿管理
                 1名につき　　　　　　　　　　　　　　　                    100円
        手数料
               ただし、最低料金を月額10,000円とする。
      新投資口予約権         調査・証明                          ・新投資口予約権原簿の記載事項に関
        原簿調査          1件につき　　　　　　　　　　　　　　　                    600円     する各種調査、各種証明書の発行
       証明手数料
               (1)  新投資口予約権行使受付料                        ・行使請求書類の受付、審査
                                         ・新規記録通知データの作成、通知
                 新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1
                                         ・行使状況の報告
                 を乗じた金額。ただし、ストックオプションに関
      新投資口予約権
                 しては、その行使請求払込額に1,000分の2を乗じ
        行使受付
                 た金額。
       手　数　料
               (2)  行使事務料
                 行使請求1件につき         　　　　　　　　　　　800円
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        ④　会計監査人報酬（規約第31条）
          会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会が定める金額を、
         投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後3か月以内に会計監査人が指定する口座へ
         振込む方法により支払うものとします。
         (注)　　本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を
            行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況
            その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令の限度において、免除することができるもの
            とします（規約第53条）。
        ⑤　手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
         （照会先）
           大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
           東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
           電話番号　03-6262-5456（IR専用）
      （4）【その他の手数料等】

         本投資法人は、以下の費用について負担するものとします（規約第32条第2項）。
        ①　投資口又は新投資口予約権の発行及び上場に関する費用
        ②　有価証券届出書、有価証券報告書、臨時報告書その他の法定開示書類（その訂正届出書及び訂正報告書を含み
          ます。）の作成、印刷及び提出に係る費用
        ③　目論見書及び（仮）目論見書（その訂正事項分を含みます。）の作成、印刷及び交付に係る費用
        ④　法令等に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合
          の提出費用を含みます。）
        ⑤　本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
        ⑥　専門家等に対する報酬又は費用（本投資法人の法律顧問、税務顧問及び司法書士等に対する報酬及び費用、鑑
          定評価及び資産精査等の費用を含みます。）
        ⑦　投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及
          び交付に係る費用
        ⑧　執行役員、監督役員に係る実費、保険料及び立替金等
        ⑨　運用資産の取得、管理、運営、処分等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
          用、水道光熱費等を含みます。）
        ⑩　借入金及び投資法人債に係る利息
        ⑪　本投資法人の運営に要する費用
        ⑫　その他上記①から⑪までに類する費用で本投資法人が負担すべき費用
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      （5）【課税上の取扱い】
        日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。な
      お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、
      個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
        ①　投資主の税務
         (イ)　個人投資主の税務
          a.　配当等に係る税務
            個人投資主が投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異
           等調整引当額（利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条に定義される金額をいいま
           す。以下、本「(5)         課税上の取扱い」において同じです。）の増加額からなる金額（以下、本「(5)                                     課税上
           の取扱い」において「配当等の額」といいます。）は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原
           則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人である
           本投資法人から受け取る配当等の額は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は20％（所得税15％、住民
           税5％）となります。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得
           税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されま
           す。
            2016年1月1日以後、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式や国債、地方債、公募公
           社債等をいいます。以下、本「(イ)                 個人投資主の税務」において同じです。）と一般株式等（上場株式等
           以外の株式等をいいます。）に区分され、本投資法人の投資口は、上場株式等として取り扱われます。上場
           株式等の配当等に係る利子所得及び上場株式等の配当等に係る配当所得（租税特別措置法第8条の4第1項に
           定めるものをいいます。以下、本「(イ)                   個人投資主の税務」において「上場株式等に係る配当所得等」と
           いいます。）については、20％（所得税15％、住民税5％）の税率による申告分離課税を選択できます。配
           当控除の適用はありません。なお、2013年から2037年までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課され
           る所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
            ただし、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけ
           で納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。
            個人投資主が受け取る上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者（金融商品取引法第2
           条第9項。ただし、金融商品取引法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以
           下、本「(イ)       個人投資主の税務」において同じです。）等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴
           収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
            また、2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の
           14第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ)                           個人投資主の税務」において同じです。）内にお
           いて管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるも
           のをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10
           年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非
           課税管理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）及び特定非課税
           管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じで
           す。）に係るもの（2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受け入れた取得対価
           の額の合計額が102万円を超えないもの等一定のものに限ります。）の配当等で、非課税口座に非課税管理
           勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払
           を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
            なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上（2023年以後は満18歳以上）で
           ある方に限られます。2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別
           措置法第37条の14の2第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「（イ）個人投資主の税務」において
           同じです。）内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の
           2第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から
           2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等
           一定のものに限ります。）の配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1
           月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されませ
           ん。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）で
           ある方又はその年中に出生した方に限られます。
            上記の非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する
           必要があります。
            なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる配当等の額の支払に係る基準日において発行済投資
           口の総口数の3％以上を保有する投資主（2023年10月1日以後に配当等の支払を受ける場合は、基準日におい
           てその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法人が保有する本投資口と合
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           算して発行済投資口総数の3％以上を保有する個人投資主を含む。））は、上記の上場株式等の特例の対象
           とはならず、原則どおりの20％の税率により所得税（復興特別所得税が課される場合には復興特別所得税も
           含 みます。）が源泉徴収され、総合課税の対象となります。
          b.　出資等減少分配に係る税務

            個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（所得税法第24条に定めるものをいいます。以下、
           本「(イ)     個人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の税務上の資本金等の額に相当す
           る金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注1)として前記「a.                                 配当等に係る税務」における配当等
           の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の
           譲渡に係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算定
           し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「c.                                       投資口の譲渡に係る税
           務」における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になりま
           す。
            出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の
           取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
        (注1)　みなし配当の金額は、以下のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。以下同じです。

               みなし配当の金額＝出資等減少分配額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資本
               金等の額※
               ※投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額を超える場合にはその超える部分の金額を控除した金額とな
                ります。
        (注2)　投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。以下同じです。
               投資口の譲渡に係る収入金額＝出資等減少分配額－みなし配当金額(注1)
        (注3)　投資主の譲渡原価は、以下のように計算されます。以下同じです。
                                投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額
               投資主の      出資等減少分配直前
                   ＝            ×                           ※※
               譲渡原価      の投資口の取得価額
                                   投資法人の前々期末の簿価純資産価額※※※
               ※※この割合は、小数第3位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知
                 らせします。
               ※※※「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額」がある場合には、
                  その金額を加算し、「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の
                  額」がある場合はその金額を減算します。
        (注4)　投資口の譲渡損益は、以下のように計算されます。以下同じです。
               投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額(注2)－譲渡原価の額(注3)
          c.　投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上
           場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20％（所得税15％、住民税5％）の税率
           により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
           が、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することは
           できません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の
           対象となります。なお、2014年から2037年までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の
           額に対しては2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
           i.　   本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場
             株式等に係る譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失
             となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、本「c.                           投資口の譲渡に係る税務　ii.」において
             「本投資法人投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の
             金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本「c.                              投資口の譲渡に係る税務　ii.」にお
             いて同じです。）から控除することが認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生
             じた年において、当該適用を受けようとする旨が記載された確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に
             関する明細書の提出が必要です。
           ii.　その年の前年以前3年内の各年において、本投資法人投資口の譲渡損失の金額（本「c.                                           投資口の譲渡
             に係る税務　i.」の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要
             件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式等に係る譲渡所得
             等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが認められます。譲渡損失の繰越
             控除を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関
             する明細書の提出等が必要です。
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           iii.   金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内におい
             て譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、
             2014  年1月1日以後の譲渡等に対しては20％（所得税15％、住民税5％）となります。2013年1月1日から
             2037年12月31日までの間に生ずる譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復
             興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。
             なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等
             の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡
             につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等の配当等の総額から当該
             損失の金額が控除され、控除後の金額に源泉税率を乗じた金額へと源泉徴収税額が調整されます。
           iv.　2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上
             場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいいます。
             以下、本段落において同じです。)に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それ
             ぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管
             理勘定に係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）及び特定非課税管
             理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じ
             です。）に係るもの（2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受け入れた取
             得対価の額の合計額が102万円を超えないもの等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非
             課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日ま
             での間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当
             該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開
             設できるのは、その年の1月1日おいて満20歳以上（2023年以後は満18歳以上）である方に限られま
             す。
           ⅴ.　2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている
             上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいいま
             す。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、
             それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限りま
             す。）について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経
             過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡した場合
             には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。なお、未成年者
             口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方又はそ
             の年中に出生した方に限られます。
         (ロ)　法人投資主の税務

          a.　配当等に係る税務
            法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の
           事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として
           取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として15％の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税
           は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はあ
           りません。2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対して
           は、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。なお、この復
           興特別所得税は所得税の額とみなされ、法人税の申告上、所得税額控除の対象とされます。
            2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保
           有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありませ
           ん。
          b.　出資等減少分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（法人税法第23条に定めるものをいいます。以下、
           本「(ロ)     法人投資主の税務」において同じです。）のうち、本投資法人の資本金等の額に相当する金額を
           超える金額がある場合には、みなし配当として前記「a.                           配当等に係る税務」における配当等の額と同様の
           課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係
           る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税
           所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
            出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額
           から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
          c.　投資口の期末評価方法

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            法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合
           には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証
           券 の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される
           投資口に関しても原則として時価法（評価損益は原則として純資産の部に計上）の適用があります。
          d.　投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、原則として約定日の属する事業年度
           の益金又は損金として計上されます。
        ②　投資法人の税務

         (イ)　配当等の額の損金算入要件
            税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人
           と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等
           の額を損金算入するために満足すべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は次のとおりです。
          a.　その事業年度に係る配当等の額（法人税法第23条第1項第2号に掲げる金額）の支払額がその事業年度の配
            当可能利益の額の90％超（又は投信法第137条第1項の規定による金銭の分配の額が配当可能額の90％超）
            であること
          b.　他の法人（租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名
            組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定にあたっては、匿名組合を通じ
            て間接的に保有する株式等を含みます。）を有していないこと
          c.　借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び租税特別措置法施行規則第22条
            の19第1項に定めるものをいいます。以下、本「(イ)                         配当等の額の損金算入要件」において同じです。）
            からのものであること
          d.　事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに該
            当していないこと
          e.　投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える
            旨が投資法人の規約において記載されていること
          f.　設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は本投資口が事
            業年度終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること
          g.　事業年度終了の時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の
            一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がそ
            の時において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること
         (ロ)　不動産流通税の軽減措置

          a.　不動産取得税
            一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4％の税率により課されます。た
           だし、2024年3月31日までに取得した住宅及び土地については税率が3％に軽減されています。また、2024年
           3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税価額は当該土地の
           価格の2分の1に軽減されます。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2023年3月31日までに取得す
           る不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されています。
           i.　   規約に資産の運用の方針として、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の
             賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を
             いいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下
             「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上とする旨の記載があること
           ii.　投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第21項
             に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けていること
           iii.   資金の借入れをする場合には、適格機関投資家（金融商品取引法第2条第3項第1号。ただし、地方税法
             施行規則附則第3条の2の9に規定するものに限ります。）からのものであること
           iv.　運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること
             (i)  特定不動産の割合が75％以上であること
             (ii)本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75％以上と
               なること
           v.　   投信法第187条の登録を受けていること
          b.　特別土地保有税

            2003年以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
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          c.　登録免許税

            一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の2％の税
           率により課されます。ただし、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2023年3月31日ま
           では1.5％に軽減されています。また、前記「a.                       不動産取得税　i.」ないし同「v.」に掲げる要件（ただ
           し、同「iii.」に規定する適格機関投資家は、金融商品取引法第2条第3項第1号によります。）等を満たす
           投資法人が取得する不動産については、当該取得後1年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率
           が、2023年3月31日までは1.3％に軽減されています。
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     5【運用状況】
      （1）【投資状況】
      本投資法人の2022年11月30日現在における投資状況の概要は以下のとおりです。
                                          保有総額         資産総額に対する
                                地域等
         資産の種類            用途等                    （百万円）           比率（％）
                               （注1）
                                          （注2）           （注3）
                                東海             10,118            30.5

                                四国              9,383           28.3

                                関東              5,475           16.5

                    温泉・温浴
          不動産                      東北              2,099            6.3
                    関連施設
                                近畿              1,493            4.5
                                北陸              1,803            5.4

                                九州               －           －

                   不動産　合計                          30,373            91.6

                  預金・その他の資産                            2,793            8.4

                   資産総額　計                          33,166           100.0

                    負債総額                         12,219            36.8

                    純資産総額                          20,947            63.2

      （注1）「地域等」は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設を
         集計しています。
      （注2）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産については減価償却後の帳簿価額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
      （注3）「資産総額に対する比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （2）【投資資産】

        ①【投資有価証券の主要銘柄】
         該当事項はありません。
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        ②【投資不動産物件】
         (イ)　保有資産の概要
          2022年11月30日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資
         比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。
                                  期末算定
                      取得     貸借対照表            投資
      物件
                                  価額
                      価格      計上額           比率
      番号      物件名称                                  鑑定評価機関          担保設定
                                  （百万円）
                     （百万円）       （百万円）            （％）
     （注1）
                      （注2）       （注3）           （注5）
                                  （注4）
         大江戸温泉物語
                         (注6)
      S-1                9,697        9,383      8,700    29.8  株式会社立地評価研究所               有
         レオマリゾート
         大江戸温泉物語
                                          一般財団法人日本不動産研究所               有
      S-2                3,656        3,164      3,810    11.2
         伊勢志摩
         伊東
      S-3                2,657        2,501      2,800     8.2  株式会社立地評価研究所               有
         ホテルニュー岡部
         大江戸温泉物語
                         (注7)
      S-4                3,000        2,729      3,450     9.2  株式会社立地評価研究所               有
         あたみ
         大江戸温泉物語
                                          株式会社立地評価研究所               有
      S-5                1,910        1,723      2,010     5.9
         土肥マリンホテル
         大江戸温泉物語
      S-6                1,901        1,803      2,000     5.8  株式会社立地評価研究所               有
         あわら
         大江戸温泉物語
      S-8                1,299        1,227      1,370     4.0  株式会社立地評価研究所               有
         伊香保
         大江戸温泉物語
                                          一般財団法人日本不動産研究所               有
      S-9                 819        816      829    2.5
         君津の森
         大江戸温泉物語
      S-11                1,040        956      1,210     3.2  一般財団法人日本不動産研究所               有
         幸雲閣
      S-12   鬼怒川観光ホテル             3,870        3,430      6,110    11.9  一般財団法人日本不動産研究所               有
         大江戸温泉物語
                         (注8)
      S-13                1,458        1,493      1,710     4.5  一般財団法人日本不動産研究所               有
         きのさき
         大江戸温泉物語
      S-14                1,230        1,143      1,460     3.8  一般財団法人日本不動産研究所               有
         東山グランドホテル
           合計
                     32,543        30,373      35,459    100.0         －         －
    （注1）「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類し、
        用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。以下同じです。
    （注2）「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含み
        ません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語                                 レオマリゾート」については注6を、「大江戸温
        泉物語   あたみ」については注7を、「大江戸温泉物語                  きのさき」については注8を、それぞれご参照下さい。したがって、各物件欄に
        記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
    （注3）「貸借対照表計上額」は、建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、建設仮勘定並びに借地権を含み、百万円未満を
        切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の貸借対照表計上額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合がありま
        す。
    （注4）   各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、
        2022年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「期末算定価額」は、百万円
        未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の期末算定価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があり
        ます。
    （注5）「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    （注6）「大江戸温泉物語          レオマリゾート」については、2020年11月2日付及び2022年6月29日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡
        部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費
        税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、
        譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。
    （注7）   「大江戸温泉物語       あたみ」については、本投資法人は、2021年12月24日付で鉱泉地の土地の共有持分を取得しているため、「取得価
        格」については、取得時点における同物件に係る売買契約に記載された不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等
        の諸費用を含みません。）に当該鉱泉地の土地の売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用
        を含みません。）を加えた額を記載しています。
    （注8）   「大江戸温泉物語       きのさき」は、2022年11月30日付でその共有持分30％を譲渡したため、取得価格は当期末時点で本投資法人が保有す
        る共有持分70％に相当する金額を記載しています。
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         (ロ)　所在地、面積及び規模等
            2022年11月30日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、
           賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。
                                    年間固定      賃貸可能       賃貸
                  土地面積      延床面積                                 客室数
                                                    テナント
                              建築時期       賃料      面積      面積
     物件     物件
              所在地    （㎡）      （㎡）                             数   （室）
     番号     名称                    （注3）     （百万円）       （㎡）      （㎡）
                                                    （注7）
                  （注1）      （注2）                                （注8）
                               &n