大栄不動産株式会社 有価証券届出書（組込方式）
| 提出書類 | 有価証券届出書（組込方式） |
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| 提出者 | 大栄不動産株式会社 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（組込方式） |
EDINET提出書類
大栄不動産株式会社(E03908)
有価証券届出書（組込方式）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2023年２月17日
【会社名】 大栄不動産株式会社
【英訳名】 Daiei Real Estate & Development Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】 取締役社長 石村 等
【本店の所在の場所】 東京都中央区日本橋室町一丁目１番８号
【電話番号】 （０３）（３２４４）０６２５（代表）
【事務連絡者氏名】 経理財務部長 下平 和宏
【最寄りの連絡場所】 東京都中央区日本橋室町一丁目１番８号
【電話番号】 （０３）（３２４４）０６２５（代表）
【事務連絡者氏名】 経理財務部長 下平 和宏
【届出の対象とした募集有価証券の種類】 社債
【届出の対象とした募集金額】
一般募集 2,500百万円
【安定操作に関する事項】 該当事項なし
【縦覧に供する場所】 大栄不動産株式会社さいたま支店
（さいたま市大宮区桜木町二丁目287番地）
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有価証券届出書（組込方式）
第一部【証券情報】
第１【募集要項】
１【新規発行社債（短期社債を除く。）】
銘柄 大栄不動産株式会社第６回無担保社債（社債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）
記名・無記名の別 ―
券面総額又は振替社債の 金2,500百万円
総額（円）
各社債の金額（円） １億円
発行価額の総額（円） 金2,500百万円
発行価格（円） 各社債の金額100円につき金100円
利率（％） 未定
（2023年２月24日に仮条件の提示を行い、需要状況を勘案したうえで、2023年３月３日（以
下「利率決定日」という。）に決定する予定である。）
利払日 毎年３月９日及び９月９日
利息支払の方法 １．利息支払の方法及び期限
(1）本社債の利息は、払込期日の翌日から償還期日までこれをつけ、2023年９月９日を第
１回の利息支払期日としてその日までの分を支払い、その後毎年３月９日及び９月９
日にその日までの前半か年分を支払う。
(2）利息を支払うべき日が銀行休業日にあたるときは、その前銀行営業日にこれを繰り上
げる。
(3）半か年に満たない期間につき利息を支払うときは、その半か年の日割をもってこれを
計算する。
(4）償還期日後は利息をつけない。
２．利息の支払場所
別記（（注）11．「元利金の支払」）記載のとおり。
償還期限 2028年３月９日
償還の方法 １．償還金額
各社債の金額100円につき金100円
２．償還の方法及び期限
(1）本社債の元金は、2028年３月９日にその総額を償還する。
(2）償還すべき日が銀行休業日にあたるときは、その前銀行営業日にこれを繰り上げる。
(3）本社債の買入消却は、払込期日の翌日以降、別記「振替機関」欄記載の振替機関が別
途定める場合を除き、いつでもこれを行うことができる。
３．償還元金の支払場所
別記（（注）11．「元利金の支払」）記載のとおり。
募集の方法 一般募集
申込証拠金（円） 各社債の金額100円につき金100円とし、払込期日に払込金に振替充当する。
申込証拠金には利息をつけない。
申込期間 2023年３月３日
申込取扱場所 別項引受金融商品取引業者の本店及び国内各支店
払込期日 2023年３月９日
振替機関 株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町７番１号
担保 本社債には担保及び保証は付されておらず、また本社債のために特に留保されている資産は
ない。
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財務上の特約（担保提供 当社は、当社が国内で既に発行した、または当社が国内で今後発行する他の無担保社債（た
制限） だし、別記「財務上の特約（その他の条項）」欄で定義する担付切換条項が特約されている
無担保社債を除く。）に担保権を設定する場合には、本社債にも担保付社債信託法に基づ
き、同順位の担保権を設定する。したがって、本社債は、当社が国内で既に発行した、また
は当社が国内で今後発行する他の無担保社債（ただし、別記「財務上の特約（その他の条
項）」欄で定義する担付切換条項が特約されている無担保社債を除く。）以外の債権に対し
ては劣後することがある。
財務上の特約（その他の 本社債には担付切換条項等その他の財務上の特約は付されていない。担付切換条項とは純資
条項） 産額維持条項等当社の財務指標に一定の事由が生じた場合に期限の利益を喪失する旨の特約
を解除するために担保権を設定する旨の特約または当社が自らいつでも担保権を設定するこ
とができる旨の特約をいう。
（注）１．信用格付業者から提供され、もしくは閲覧に供される予定の信用格付
本社債について、当社は株式会社日本格付研究所（以下「ＪＣＲ」という。）からＢＢＢ＋（トリプルＢプ
ラス）の信用格付を利率決定日に取得する予定である。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象となる債務について約定どおり履行される確実性の程度を等級をもって示す
ものである。
ＪＣＲの信用格付は、債務履行の確実性の程度に関してのＪＣＲの現時点での総合的な意見の表明であり、
当該確実性の程度を完全に表示しているものではない。また、ＪＣＲの信用格付は、デフォルト率や損失の
程度を予想するものではない。ＪＣＲの信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクな
ど、債務履行の確実性の程度以外の事項は含まれない。
ＪＣＲの信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動
する。また、ＪＣＲの信用格付の付与にあたり利用した情報は、ＪＣＲが格付対象の発行体及び正確で信頼
すべき情報源から入手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが
存在する可能性がある。
本社債の申込期間中に本社債に関してＪＣＲが公表する情報へのリンク先は、ＪＣＲのホームページ
（https://www.jcr.co.jp/）の「ニュースリリース」右端「一覧を見る」をクリックして表示される
「ニュースリリース」（https://www.jcr.co.jp/release/）に掲載される予定である。なお、システム障害
等何らかの事情により情報を入手することができない可能性がある。その場合の連絡先は以下のとおり。
ＪＣＲ：電話番号 03-3544-7013
２．社債、株式等の振替に関する法律の規定の適用
本社債は、その全部について社債、株式等の振替に関する法律（以下「社債等振替法」という。）第66条第
２号の定めに従い社債等振替法の規定の適用を受けることとする旨を定めた社債であり、社債等振替法第67
条第２項に定める場合を除き、社債券を発行することができない。
３．社債の管理
本社債には会社法第702条ただし書に基づき、社債管理者は設置されておらず、社債権者は自ら本社債を管
理し、または本社債に係る債権の実現を保全するために必要な一切の行為を行う。
４．財務代理人、発行代理人及び支払代理人
株式会社みずほ銀行
５．期限の利益喪失に関する特約
当社は、次の各場合に該当したときは、直ちに本社債について期限の利益を失う。
(1）当社が別記「償還の方法」欄第２項または別記「利息支払の方法」欄第１項の規定に違背したとき。
(2）当社が別記「財務上の特約（担保提供制限）」欄の規定に違背したとき。
(3）当社が本社債以外の社債について期限の利益を喪失し、または期限が到来してもその弁済をすることが
できないとき。
(4）当社が社債を除く借入金債務について期限の利益を喪失したとき、もしくは当社以外の社債またはその
他の借入金債務に対して当社が行った保証債務について履行義務が発生したにもかかわらず、その履行
をすることができないとき。ただし、当該債務の合計額（邦貨換算後）が５億円を超えない場合は、こ
の限りではない。
(5）当社が、破産手続開始、民事再生手続開始もしくは会社更生手続開始の申立てをし、または取締役会に
おいて解散（合併の場合を除く。）の決議を行ったとき。
(6）当社が、破産手続開始、民事再生手続開始もしくは会社更生手続開始の決定、または特別清算開始の命
令を受けたとき。
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６．社債権者に通知する場合の公告の方法
(1）本社債に関し社債権者に対し公告を行う場合は、法令に別段の定めがあるときを除き、官報並びに東京都
及び大阪市において発行する各１種以上の新聞紙（ただし、重複するものがあるときはこれを省略するこ
とができる。）によりこれを行う。
(2）当社が定款の変更により、公告の方法を電子公告とした場合は、法令に別段の定めがあるときを除き、電
子公告の方法によりこれを行うものとする。ただし、事故その他のやむを得ない事由によって電子公告に
よる公告をすることができない場合は、当社の定款所定の方法並びに東京都及び大阪市において発行する
各１種以上の新聞紙（ただし、重複するものがあるときはこれを省略することができる。）によりこれを
行う。
７．社債要項の公示
当社は、その本店に本社債の社債要項の謄本を備え置き、その営業時間中、一般の閲覧に供する。
８．社債要項の変更
(1）本社債の社債要項に定められた事項（ただし、本（注）４．を除く。）の変更は、法令に定めがあるとき
を除き、社債権者集会の決議を要する。ただし、社債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなければ、
その効力を生じない。
(2）裁判所の認可を受けた前号の社債権者集会の決議は、本社債の社債要項と一体をなすものとする。
９．社債権者集会に関する事項
(1）本社債及び本社債と同一の種類（会社法の定めるところによる。）の社債（以下「本種類の社債」と総称
する。）の社債権者集会は、当社がこれを招集するものとし、社債権者集会の日の３週間前までに社債権
者集会を招集する旨及び会社法第719条各号所定の事項を本（注）６．に定める方法により公告する。
(2）本種類の社債の社債権者集会は、東京都においてこれを行う。
(3）本種類の社債の総額（償還済みの額を除く。また、当社が有する本種類の社債の金額の合計額は算入しな
い。）の10分の１以上にあたる本種類の社債を有する社債権者は、本種類の社債に関する社債等振替法第
86条第３項に定める書面を当社に提示したうえ、社債権者集会の目的である事項及び招集の理由を記載し
た書面を当社に提出して、本種類の社債の社債権者集会の招集を請求することができる。
10．費用の負担
以下に定める費用は当社の負担とする。
(1）本（注）６．に定める公告に関する費用
(2）本（注）９．に定める社債権者集会に関する費用
11．元利金の支払
本社債に係る元利金は、社債等振替法及び別記「振替機関」欄記載の振替機関の業務規程その他の規則に
従って支払われる。
２【社債の引受け及び社債管理の委託】
（１）【社債の引受け】
引受金額
引受人の氏名又は名称 住所 引受けの条件
（百万円）
１．引受人は、本社債の全額に
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目５番１号 つき、共同して買取引受を
未定 行う。
（注） ２．本社債の引受手数料は各社
埼玉県さいたま市大宮区桜木町四丁目
むさし証券株式会社 債の金額100円につき金40
333番地13
銭とする。
計 － 2,500 －
（注） 引受人の氏名又は名称及びその住所並びに引受けの条件については、上記のとおり内定しているが、各引受人
の引受金額については2023年２月24日に決定し、利率決定日に買取引受契約を調印する予定である。
（２）【社債管理の委託】
該当事項なし
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３【新規発行による手取金の使途】
（１）【新規発行による手取金の額】
払込金額の総額（百万円） 発行諸費用の概算額（百万円） 差引手取概算額（百万円）
2,500 32 2,468
（２）【手取金の使途】
上記差引手取概算額2,468百万円は、2024年８月31日までにその全額を、別記「募集又は売出しに関する特
別記載事項」に記載する適格プロジェクトである「（仮称）板橋区成増二丁目計画」の設備投資資金（当該設
備投資資金の一部支払により減少した手元資金259百万円を含む。）に充当する予定です。なお、本社債の手
取金の全額が充当されるまでの間は、現金または現金同等物にて管理します。
充当する資金に係る設備計画は、有価証券届出書提出日現在（ただし、既支払額については2023年１月末現
在）以下のとおりとなっております。
投資予定額
着手及び完了予定
セグメント 設備の内容及び （百万円） 資金調達
名称 所在地
の名称 規模 方法
総額 既支払額 着手 完了
賃貸用建物
鉄筋コンクリー
（仮称）
ト造・鉄骨造 自己資金
ビル賃貸 板橋区成増 東京都板橋区 2,501 259 2021年12月 2024年６月
地上14階 及び社債
二丁目計画
延床面積約
5,132㎡
第２【売出要項】
該当事項なし
【募集又は売出しに関する特別記載事項】
グリーンボンドとしての適合性について
当社は、以下の通り、グリーンボンド・フレームワーク（以下「本フレームワーク」といいます。）を策定しまし
た。本フレームワークは、国際資本市場協会（ICMA）の定めるグリーンボンド原則（GBP）2021（注１）、環境省の定
めるグリーンボンドガイドライン2022年版（注２）に基づき策定しており、これらの原則等との適合性に対するセカン
ド・パーティ・オピニオンをＪＣＲより取得しております。なお、サステナビリティファイナンス・フレームワークに
係る第三者評価を取得するにあたって、環境省の令和４年度グリーンボンド等促進体制整備支援事業（注３）の補助金
交付対象となることについて、発行支援者であるＪＣＲは、一般社団法人グリーンファイナンス推進機構より交付決定
通知を受領しています。
（注１） 「グリーンボンド原則（GBP）2021」とは、国際市場資本協会（ICMA）が事務局機能を担う民間団体である
グリーンボンド・ソーシャルボンド原則執行委員会（Green Bond Principles and Social Bond Principles
Executive Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインです。
（注２） 「グリーンボンドガイドライン2022年版」とは、グリーンボンド原則との整合性に配慮しつつ、市場関係者
の実務担当者がグリーンボンドに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国
の特性に即した解釈を示すことで、グリーンボンドを国内でさらに普及させることを目的に、環境省が2017
年３月に策定・公表し、2020年３月および2022年７月に改訂したガイドラインをいいます。
（注３） 「令和４年度グリーンボンド等促進体制整備支援事業」とは、グリーンボンド等を発行しようとする企業や
地方公共団体等に対して、外部レビューの付与、グリーンボンド等フレームワーク整備のコンサルティング
等により支援を行う登録発行支援者に対して、その支援に要する費用を補助する事業です。対象となるグ
リーンボンド等の要件は、グリーンボンド、グリーンローンの場合は調達した資金の100％がグリーンプロ
ジェクトに充当されるものであって、かつ発行等時点において以下の(1)から(3)の全てを満たすものです。
(1）グリーンボンド等の発行等時点で以下のいずれかに該当すること
① 主に国内の脱炭素化に資する事業（再エネ、省エネ等）
・調達資金額の50％以上または資金使途となるグリーンプロジェクト件数の50％以上が国内の脱炭素化
事業であるもの
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② 脱炭素化効果及び地域活性化効果が高い事業
・地域活性化効果：地方公共団体が定める条例・計画等において地域活性化に資するものとされる事
業、地方公共団体等からの出資が見込まれる事業等
・脱炭素化効果 ：国内のCO2排出削減量１トン当たりの補助金額が一定以下であるもの
(2）グリーンボンド等フレームワークがグリーンボンドガイドライン等に準拠することについて、発行等ま
での間に外部レビュー機関により確認されること
(3）いわゆる「グリーンウォッシュ（実際は環境改善効果がない、または調達資金が適正に環境事業に充当
されていないにもかかわらず、グリーンボンド等と称するもの）」ではないこと
グリーンボンド・フレームワークについて
１．調達資金の使途
本フレームワークに基づいて調達された資金は、以下の適格クライテリアを満たすプロジェクト（以下「適格プロ
ジェクト」といいます。）に対する新規投資及び既存のリファイナンスに充当される予定です。
(1）適格クライテリア（グリーンビルディング）
調達資金は、以下の適格クライテリアのいずれかを満たす新規または既存の資産の取得にかかる支出または投資
に充当します。
・以下のいずれかの認証を当該グリーンボンドの払込日から過去36ヶ月以内に取得または更新した物件
・以下のいずれかの認証を将来取得または更新予定の物件
・以下のいずれかの認証が有効期間内である物件のうち、当該グリーンボンドの払込日から過去36ヶ月以内に竣
工された物件
① CASBEE-建築またはCASBEE-不動産において、Ｓランク、Ａランク、Ｂ＋ランクの評価
② BELSにおける３つ星以上
③ DBJ Green Building認証における３つ星以上
④ LEED認証における、PlatinumまたはGoldまたはSilver評価
⑤ ZEB、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Oriented、ZEH-M、Nearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedに該
当する建物
⑥ BREEAM認証におけるOutstanding/Excellent/Very good
(2）適格クライテリア（工事改修）
保有資産にかかる、以下のいずれかを満たす改修工事
・CO2、エネルギー、水等の排出量または使用量の削減等、環境面において有益な改善を目的としたもの（従来
比30％以上の使用量もしくは排出量の削減効果が見込まれるもの）
・上記適格クライテリア（グリーンビルディング）の認証の取得、再取得、または１段階以上の改善
・再生可能エネルギーに関連する設備の導入または取得
２．プロジェクトの評価と選定プロセス
本フレームワークに基づくグリーンボンドの資金使途とする適格クライテリア及びそれを満たす適格プロジェクト
については、経理財務部が候補を検討し、サステナビリティ推進委員会の確認を経て、取締役社長が最終決定しま
す。各プロジェクトの適格性の評価にあたっては、潜在的にネガティブな環境面の影響に配慮しているものであり、
以下について対応していることを確認しております。
・事業実施の所在地の国・地方自治体にて求められる環境関連法令等の遵守と、必要に応じた環境への影響調査の実
施
・事業実施にあたり地域住民への十分な説明の実施
・当社の経営理念・経営方針、サステナビリティ基本方針などに沿った資材調達、環境汚染の防止、労働環境、人権
への配慮の実施
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３．調達資金の管理
当社経理財務部が、本フレームワークに基づいて調達した資金について、適格プロジェクトへの充当や管理を、内
部管理システムを用いて行います。調達資金については、その同額が適格プロジェクトまたは適格プロジェクトの実
施において調達した借入金等の返済資金に充当されるため、原則として未充当金は発生しない予定であるものの、適
格プロジェクトへの充当時期の遅れ等により調達資金の未充当期間が発生する場合、未充当金は現金または現金同等
物にて管理されます。
また、適格プロジェクトへの充当時期の遅れ以外の理由により未充当金が発生することが明らかになった場合は、
プロジェクトの評価及び選定のプロセスに従い、適格クライテリアを満たす他の適格プロジェクトを選定し、資金を
充当します。資金充当完了後も、資金使途の対象となるプロジェクトに当初の想定と異なる事象の発生や売却が生じ
た場合、当該事象及び未充当資金の発生状況に関し、当社ウェブサイト等で速やかに開示を行います。
４．レポーティング
当社は、資金充当状況レポーティング及びインパクト・レポーティングについて、当社ウェブサイト等にて年次で
開示します。なお、調達資金の充当計画に大きな変更が生じた場合や、調達資金の充当後に計画に大きな影響を及ぼ
す状況の変化が生じた場合は、適時に開示する予定です。
(1）資金充当状況レポーティング
当社は調達された資金が全額適格プロジェクトに充当されるまでの間、調達資金の充当状況に関する以下の項目
について、年次で開示する予定です。
・調達資金を充当した適格プロジェクトのリストとその概要（進捗状況を含む）
・充当金額
・未充当金の残高及び運用方法
・調達資金のうちリファイナンスに充当された部分の概算額または割合
(2）インパクト・レポーティング
当社は調達資金の残高が存在する限り、適格プロジェクトによる環境改善効果に関する以下の項目について、実
務上可能な範囲において、年次で開示する予定です。
① グリーンビルディングに係るレポーティング
・グリーン適格要件を満たす物件の名称、取得した環境認証の種類とランク
・温室効果ガス排出量
・エネルギー使用量
・水使用量
② 改修工事等に係るレポーティング
・温室効果ガス排出量
・エネルギー使用量
・水使用量
・発電量（再生可能エネルギーに関連する改修工事の場合）
第３【第三者割当の場合の特記事項】
該当事項なし
第４【その他の記載事項】
特に社債発行届出目論見書に記載しようとしている事項は、以下のとおりであります。
・表紙に当社のロゴマークである を記載いたします。
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第二部【公開買付け又は株式交付に関する情報】
該当事項なし
第三部【追完情報】
後記「第四部 組込情報」に記載の有価証券報告書及び四半期報告書（以下「有価証券報告書等」という。）に記載
された「事業等のリスク」について、当該有価証券報告書等の提出日以後、本有価証券届出書提出日（2023年２月17
日）までの間に生じた変更はありません。
また、当該有価証券報告書等に記載されている将来に関する事項は、本有価証券届出書提出日現在においても変更の
必要はないものと判断しております。
第四部【組込情報】
次に掲げる書類の写しを組み込んでおります。
事業年度 自 2021年４月１日 2022年６月28日
有価証券報告書
（第82期） 至 2022年３月31日 関東財務局長に提出
事業年度 自 2022年10月１日 2023年２月８日
四半期報告書
（第83期第３四半期） 至 2022年12月31日 関東財務局長に提出
なお、上記書類は、金融商品取引法第27条の30の２に規定する開示用電子情報処理組織（ＥＤＩＮＥＴ）を使用して
提出したデータを開示用電子情報処理組織による手続の特例等に関する留意事項について（電子開示手続等ガイドライ
ン）Ａ４－１に基づき本有価証券届出書の添付書類としております。
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第五部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項なし
第六部【特別情報】
該当事項なし
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独立監査人の監査報告書
2022年６月28日
大栄不動産株式会社
取締役会 御中
ＥＹ 新日本有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
公認会計士
板谷 秀穂
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士
山本 高揮
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いる大栄不動産株式会社の2021年４月１日から2022年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借
対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務
諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大栄
不動産株式会社及び連結子会社の2022年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及
びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果
たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要
であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形
成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
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有料老人ホーム事業において保有する固定資産の減損
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 監査上の対応
注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されていると 当監査法人は、有料老人ホーム事業の固定資産の減損損
失の認識の判定における割引前将来キャッシュ・フローの
おり、会社及び連結子会社は有料老人ホーム事業を運営す
総額の見積りについて、主として以下の監査手続を実施し
るにあたり、2022年3月31日現在、連結財務諸表上、固定
た。
資産を4,567百万円計上している。将来の稼働率や割引率
・資産グループの帳簿価額を会計帳簿と突合するととも
は不確実な経済状況の変動によって影響を受ける可能性が
に、割引前将来キャッシュ・フローの総額と比較した。
あり、今後の動向によって減損損失が計上された場合には
・将来キャッシュ・フローの見積期間について、主要な資
金額的影響が大きい。
産の経済的残存使用年数と比較した。
注記事項（セグメント情報等）に記載されているとお
・将来キャッシュ・フローについて、取締役会によって承
り、当連結会計年度において、有料老人ホーム事業セグメ
認された事業計画との整合性を検討した。
ントから生じる損益が継続してマイナスとなっている。そ
・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するために、過
のため会社は減損の兆候があると判断したが、減損損失の
年度における事業計画とその後の実績を比較した。
認識の判定において、当該資産グループから得られる割引
・事業計画の基礎となる稼働率については、経営者と協議
前将来キャッシュ・フローの総額がその帳簿価額を上回っ
を行うとともに、公的機関による都道府県別の65歳以上
ていたことから、減損損失を認識していない。
及び75歳以上の世帯総数並びに都道府県別の要介護人口
資産グループの継続的使用によって生じる将来キャッ
に関するレポートを閲覧した。また、入居実績に基づく
シュ・フローの見積りは、取締役会によって承認された事
趨勢分析を実施した結果と比較した。
業計画と事業計画が策定されている期間を超える期間につ
・会社が設定した割引率について不動産鑑定評価会社が公
いて見積もった稼働率、及び、使用価値により算定した回
表している利回りに関するレポート等との比較に基づく
収可能価額の見積りに基づいて行っている。
検討を行った。
将来キャッシュ・フローの見積りにおける重要な仮定
・会社が実施した将来の稼働率及び割引率の変動リスクを
は、稼働率及び20年を超えた期間の将来キャッシュ・フ
考慮した感応度分析について検討した。
ローの見積りの基礎となる不動産鑑定評価額及び割引率で
・使用価値の算定における評価方法及び処分コスト控除後
ある。
の公正価値の基礎となる不動産鑑定評価の検討におい
上記の重要な仮定は不確実性を伴い経営者による判断を
て、評価方法と会計基準との整合性及びインプット情報
必要とすることから、当監査法人は当該事項を監査上の主
と近隣相場等の外部情報との整合性について検討した。
要な検討事項と判断した。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以
外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任
は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記
載内容に対して意見を表明するものではない。
連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容
と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのよ
うな重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告す
ることが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に
表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために
経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかど
うかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する
必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
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連結財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示
がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明する
ことにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の
意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家とし
ての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監
査証拠を入手する。
・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価
の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づ
き、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論
付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に
注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対し
て除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づい
ているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているか
どうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取
引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入
手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見
に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の
重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並
びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを
講じている場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断
した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁
止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上
回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い。
以 上
（注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
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独立監査人の監査報告書
2022年６月28日
大栄不動産株式会社
取締役会 御中
ＥＹ 新日本有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
公認会計士
板谷 秀穂
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士
山本 高揮
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いる大栄不動産株式会社の2021年４月１日から2022年３月31日までの第82期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照
表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大栄不動
産株式会社の2022年３月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績を、全ての重要な点において
適正に表示しているものと認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫
理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査
法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当事業年度の財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると
判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対
応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。
有料老人ホーム事業において保有する固定資産の減損
連結財務諸表の監査報告書に記載されている監査上の主要な検討事項（有料老人ホーム事業において保有する固定資産
の減損）と同一内容であるため、記載を省略している。
その他の記載内容
その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以
外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任
は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内
容に対して意見を表明するものではない。
財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財
務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要
な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告す
ることが求められている。
その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
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経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
必 要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評
価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要があ
る場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにあ
る。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影
響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家とし
ての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監
査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実
施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、
継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付け
る。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚
起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見
を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の
事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどう
かとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象
を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の
重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並
びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを
講じている場合はその内容について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当事業年度の財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項
を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されて
いる場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合
理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
（注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
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独立監査人の四半期レビュー報告書
2023年２月８日
大栄不動産株式会社
取締役会 御中
ＥＹ新日本 有限責任監査法人
東 京 事 務 所
指定有限責任社員
公認会計士
板谷 秀穂
業 務 執 行 社 員
指定有限責任社員
公認会計士
山本 高揮
業 務 執 行 社 員
監査人の結論
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている大栄不動産株式
会社の2022年４月１日から2023年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2022年10月１日から2022年12
月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2022年４月１日から2022年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すな
わち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを
行った。
当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認め
られる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、大栄不動産株式会社及び連結子会社の2022年12月31日現在の財政状態
及び同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な
点において認められなかった。
監査人の結論の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行っ
た。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責
任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立し
ており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入
手したと判断している。
四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財
務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を
作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適
切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続
企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。
四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期
連結財務諸表に対する結論を表明することにある。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じ
て、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー
手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施され
る年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
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有価証券届出書（組込方式）
・ 継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認め
られると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と
認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかど
うか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において
四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が
適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人
の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業
として存続できなくなる可能性がある。
・ 四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成
基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務
諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさ
せる事項が認められないかどうかを評価する。
・ 四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査
人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査
人の結論に対して責任を負う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な
発見事項について報告を行う。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並
びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを
講じている場合はその内容について報告を行う。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い。
以 上
（注）１．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは四半期レビューの対象には含まれていません。
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