東海道リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】                有価証券届出書

     【提出先】                関東財務局長

     【提出日】                2023年1月17日

     【発行者名】                東海道リート投資法人

     【代表者の役職氏名】                執行役員　　江川　洋一

     【本店の所在の場所】                東京都千代田区永田町二丁目14番3号

     【事務連絡者氏名】                東海道リート・マネジメント株式会社

                     財務企画部長　湯口　光次
     【電話番号】                03-3501-7822

     【届出の対象とした募集                東海道リート投資法人

       （売出）内国投資証券に
       係る投資法人の名称】
     【届出の対象とした募集                形態：投資証券

       （売出）内国投資証券の               発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　                          72億円
       形態及び金額】
                     売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.7億円
                     (注1)   発行価額の総額は、2023年1月6日（金）現在の株式会社東京証券取引所にお
                        ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額で
                        す。
                        ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当
                        該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集にお
                        ける発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
                     (注2)   売出価額の総額は、2023年1月6日（金）現在の株式会社東京証券取引所にお
                        ける本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額で
                        す。
     安定操作に関する事項                1.　今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口に

                        ついて、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法
                        施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があり
                        ます。
                     2.　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設す
                        る金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
     【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                     （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第一部【証券情報】
      第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       １【募集内国投資証券】
        （１）【投資法人の名称】
          東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
          （英文ではTokaido           REIT,    Inc.と表示します。）
        （２）【内国投資証券の形態等】

          本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律
         （昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）にしたがっ
         て設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社
         債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「社債
         株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第
         227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することがで
         きません。
          また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
         型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
         供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付は
         ありません。
          (注)　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        （３）【発行数】

          65,700口
          (注)　本「1     募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」又は「本募集」ということがあります。）に当たり、その需要
             状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先（後記「(16)                                       その他　(オ)」に定
             義されます。）から3,285口を上限として借入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」とい
             います。）を行う場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5                             募集又は売出しに関する特別記載事項　1                オー
             バーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
        （４）【発行価額の総額】

          72億円
          (注)　後記「(13)       引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13)                             引受け等の概要」に記載の引受人
             （以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2023年1月6日（金）現在の
             株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

          未定
          (注1)   発行価格等決定日（後記「(13)            引受け等の概要」に定義します。以下同じです。）が2023年1月25日（水）、2023年1月26
             日（木）又は2023年1月27日（金）の場合は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の
             終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から2023年1月期（第3期）に係る1口当たり予想分配金
             3,200円を控除した価格に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満端数切り捨て）を仮条件とし、発行価格等決定日が2023年1月
             30日（月）又は2023年1月31日（火）の場合は、発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引
             の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値から上記予想分配金を控除した価格。ただし、発行価格
             等決定日が2023年1月31日（火）の場合において、当日に終値がなく、かつ2023年1月30日（月）に終値があるときは、2023
             年1月30日（月）の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満端数切捨て）を仮条件として、需要状況等を勘案した上で決
             定します（以下、発行価格等決定日が2023年1月25日（水）、2023年1月26日（木）又は2023年1月27日（金）の場合におけ
             る上記の仮条件及び発行価格等決定日が2023年1月30日（月）又は2023年1月31日（火）の場合における上記の仮条件を総称
             して、「本仮条件」といいます。）。
             今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価格及び
             引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂
             正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及び売出価額の
             総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の
             交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出
             後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］https://www.tokaido-
             reit.co.jp）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の
             記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行
             価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書
             の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
          (注2)   本仮条件により需要状況等を勘案した上で、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までのいずれかの日（発行価格
             等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金と
             して引受人から受け取る金額）を決定します。
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          (注3)   後記「(13)     引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総額と
             の差額は、引受人の手取金となります。
        （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

          1口以上1口単位
        （８）【申込期間】

          2023年1月26日（木）から2023年1月27日（金）まで
          (注)　申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申
             込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルディン
             グ期間）は、2023年1月23日（月）から、最短で2023年1月25日（水）まで、最長で2023年1月31日（火）までを予定してい
             ますが、実際の発行価格等決定日は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいずれかの日を予定してい
             ます。したがって、申込期間は、
             ①　発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、上記のとおり
             ②　発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、「2023年1月27日（金）から2023年1月30日（月）まで」
             ③　発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、「2023年1月30日（月）から2023年1月31日（火）まで」
             ④　発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、「2023年1月31日（火）から2023年2月1日（水）まで」
             ⑤　発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、「2023年2月1日（水）から2023年2月2日（木）まで」
             となりますので、ご注意ください。
        （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

          引受人の本店並びに全国各支店及び営業所
        （１１）【払込期日】

          2023年2月1日（水）
          (注)　払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払
             込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルディン
             グ期間）は、2023年1月23日（月）から、最短で2023年1月25日（水）まで、最長で2023年1月31日（火）までを予定してい
             ますが、実際の発行価格等決定日は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいずれかの日を予定してい
             ます。したがって、払込期日は、
             ①　発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、上記のとおり
             ②　発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、上記のとおり
             ③　発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、2023年2月2日（木）
             ④　発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、2023年2月3日（金）
             ⑤　発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、2023年2月6日（月）
             となりますので、ご注意ください。
        （１２）【払込取扱場所】

          株式会社みずほ銀行　静岡支店
          静岡県静岡市葵区追手町8-1
          (注)　上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。
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        （１３）【引受け等の概要】
            以下に記載する引受人は、2023年1月25日（水）から2023年1月31日（火）までの間のいず
          れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の
          買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人
          は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の
          総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を
          支払いません。
                                                   引受
               引受人の名称                      住所
                                                  投資口数
           みずほ証券株式会社                 東京都千代田区大手町一丁目5番1号
           大和証券株式会社                 東京都千代田区丸の内一丁目9番1号

           静銀ティーエム証券株式会社                 静岡県静岡市葵区追手町1番13号

           ＳＭＢＣ日興証券株式会社                 東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

                                                   未定
           株式会社ＳＢＩ証券                 東京都港区六本木一丁目6番1号

           岡三証券株式会社                 東京都中央区日本橋一丁目17番6号

                            愛知県名古屋市中村区名駅四丁目7番
           東海東京証券株式会社
                            1号
                                      －
                 合　　計                                  65,700口
          (注1)   本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東海道リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運
             用会社」又は「AM会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
          (注2)   上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
          (注3)   一般募集の共同主幹事会社は、みずほ証券株式会社及び大和証券株式会社（以下「共同主幹事会社」と総称します。）で
             す。
          (注4)   各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。
        （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋兜町7番1号
        （１５）【手取金の使途】

          一般募集における手取金72億円については、後記「第二部                                参照情報　第2        参照書類の補完情
         報　2    投資対象　(1)        第3期取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を
         予定している特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。）（以下「取得予定資
         産」といいます。）の取得資金及びその付随費用の一部に充当する予定です。
          (注1)   調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
          (注2)   上記の手取金は、2023年1月6日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
             した見込額です。
        （１６）【その他】

          (ア)　申込みの方法は、前記「(8)                   申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                         申込取扱場
             所」に記載の申込取扱場所へ前記「(9)                     申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込
             みをするものとします。
          (イ)　申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11)                               払込期日」に記載の払込期日に新投

             資口払込金に振替充当します。
          (ウ)　申込証拠金には、利息をつけません。

          (エ)　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。一般募集の対

             象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適
             用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替に
             より行われます。
             したがって、受渡期日は、
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             ①　発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、2023年2月2日（木）
             ②　発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、2023年2月2日（木）
             ③　発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、2023年2月3日（金）
             ④　発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、2023年2月6日（月）
             ⑤　発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、2023年2月7日（火）
             となりますので、ご注意ください。
          (オ)　引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ、本

             資産運用会社の株主であるヨシコン株式会社（以下「ヨシコン」又は「指定先」という
             ことがあります。）に対し、一般募集における本投資口のうち、6,832口を販売する予
             定です。
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       ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
        （１）【投資法人の名称】
          前記「1     募集内国投資証券　(1)             投資法人の名称」に同じです。
        （２）【内国投資証券の形態等】

          前記「1     募集内国投資証券　(2)             内国投資証券の形態等」に同じです。
        （３）【売出数】

          3,285口
          (注)　オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社
             であるみずほ証券株式会社が指定先から3,285口を上限として借入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーア
             ロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントに
             よる売出しそのものが全く行われない場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5                             募集又は売出しに関する特別記載事項　1                オー
             バーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書の
             訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正
             届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］
             https://www.tokaido-reit.co.jp）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の
             記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行
             価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書
             の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        （４）【売出価額の総額】

          3.7億円
          (注)　売出価額の総額は、2023年1月6日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
        （５）【売出価格】

          未定
          (注)　売出価格は、前記「1           募集内国投資証券　(5)         発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

          1口以上1口単位
        （８）【申込期間】

          2023年1月26日（木）から2023年1月27日（金）まで
          (注)　申込期間は、前記「1           募集内国投資証券　(8)         申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。
        （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

          みずほ証券株式会社の本店及び全国各支店並びに営業所
        （１１）【受渡期日】

          2023年2月2日（木）
          (注)　受渡期日は、前記「1           募集内国投資証券　(16)          その他   (エ)」に記載の一般募集の受渡期日と同一とします。
        （１２）【払込取扱場所】

          該当事項はありません。
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        （１３）【引受け等の概要】
          該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋兜町7番1号
        （１５）【手取金の使途】

          該当事項はありません。
        （１６）【その他】

         ①　申込みの方法は、前記「(8)                  申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                        申込取扱場所」
            に記載の申込取扱場所へ前記「(9)                   申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをす
            るものとします。
         ②　申込証拠金には、利息をつけません。

         ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11)                                            受渡期日」に

            記載の受渡期日から売買を行うことができます。
            社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における
            振替口座での振替により行われます。
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      第２【新投資口予約権証券】
        　該当事項はありません。
      第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        　該当事項はありません。
      第４【短期投資法人債】

        　該当事項はありません。
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      第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       1　オーバーアロットメントによる売出し等について

        　一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ
        証券株式会社が指定先から3,285口を上限として借入れる本投資口（以下「借入投資口」といいま
        す。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーア
        ロットメントによる売出しの売出数は、3,285口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数
        であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行
        われない場合があります。
        　なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社は、借入投資口
        の返還に必要な本投資口を取得するために、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を
        上限として、一般募集の発行価額と同一の価格で追加的に本投資口を買取る権利（以下「グリー
        ンシューオプション」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの
        受渡期日から2023年2月24日（金）を行使期間として、指定先から付与されます。
        　また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間
        終了日の翌日から2023年2月24日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」                                               (注)  とい
        います。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロッ
        トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取
        引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引によ
        り取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取
        引期間内において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又は
        オーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終
        了させる場合があります。
        　さらに、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って
        安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引による買い付けた本投資口の全部又は一部
        を借入投資口の返還に充当することがあります。
        　みずほ証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引
        及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数
        について、グリーンシューオプションを行使し、本投資口を指定先から取得する予定です。
         オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売
        出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメ
        ントによる売出しが行われない場合は、みずほ証券株式会社による指定先からの本投資口の借入
        れ、指定先からみずほ証券株式会社へのグリーシューオプションの付与及び株式会社東京証券取
        引所におけるシンジケートカバー取引は行われません。
         なお、上記の取引に関して、みずほ証券株式会社は、大和証券株式会社と協議の上、これを行
        います。
         (注)　シンジケートカバー取引期間は、
            ①　発行価格等決定日が2023年1月25日（水）の場合、
             「2023年1月28日（土）から2023年2月24日（金）まで」
            ②　発行価格等決定日が2023年1月26日（木）の場合、
             「2023年1月31日（火）から2023年2月24日（金）まで」
            ③　発行価格等決定日が2023年1月27日（金）の場合、
             「2023年2月1日（水）から2023年2月24日（金）まで」
            ④　発行価格等決定日が2023年1月30日（月）の場合、
             「2023年2月2日（木）から2023年2月24日（金）まで」
            ⑤　発行価格等決定日が2023年1月31日（火）の場合、
             「2023年2月3日（金）から2023年2月24日（金）まで」
            となりますのでご注意下さい。
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       2　売却・追加発行の制限
        ①　一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、一般
          募集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面に
          よる同意なしには、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴
          うみずほ証券株式会社への本投資口の貸付け及びグリーンシューオプションの行使に基づく
          みずほ証券株式会社への本投資口の売却を除きます。）を行わない旨を約していただく予定
          です。
          共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
          つき解除できる権限を有する予定です。
        ②　一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、

          一般募集の受渡期日から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書
          面による同意なしには、本投資口の発行等（ただし、一般募集及び投資口の分割に伴う新投
          資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
          共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
          つき解除できる権限を有しています。
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    第二部【参照情報】
      第１【参照書類】
         金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引
        法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項につい
        ては、以下に掲げる書類をご参照下さい。
       １【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間　第2期（自2022年2月1日　至2022年7月31日）　2022年10月27日関東財務局長に提出
       ２【半期報告書】

         該当事項はありません。
       ３【臨時報告書】

         該当事項はありません。
       ４【訂正報告書】

         該当事項はありません。
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      第２【参照書類の補完情報】
         参照書類である2022年10月27日付の第2期有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といい
        ます。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
         以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書
        の日付現在、変更がないと判断しています。
         なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)　以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、最小桁未満を切り捨てて記載し、比率及び年数については最小
           桁未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が一致しない場合があります。
       1 投資方針

        (1)投資方針
         ①　インベストメント・ハイライト
            本投資法人は、本募集及び本募集と並行して実施する新規借入れ（以下「本借入れ」とい
          います。）による調達資金を使用して、取得予定資産を取得します（以下、かかる取組みを
          「本施策」ということがあります。）。
            本投資法人は、上場後、初めての公募増資となる本募集に係るインベストメント・ハイラ
          イトを以下の5つと考えています。
                     ＜インベストメント・ハイライト＞

          (イ）持続可能な経済基盤を有する「産業地域」への重点投資の継続
          (ロ）「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資でIPO時対比で1.5倍の規模に成長
            １．セントレアロジスティクスセンターのブリッジSPCを通じた外部からの取得
            ２．人口集積地かつ物流結節点でスポンサーが開発する清水町配送・販売センターの取得
            ３．物流アセットの連続取得で、物流アセットの資産規模がIPO時対比で約3倍に拡大
            ４．物流・住居・底地の割合が高水準を占める安定ポートフォリオを維持
          (ハ）AM会社の独自ルートやスポンサーと連携した取得手法の多様化
          (ニ）「産業地域」の豊富なCREニーズを捉えたパイプラインの深化
          (ホ）強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤
         ②　持続可能な経済基盤を有する「産業地域」への重点投資の継続

            本投資法人は、上場以降、日本の「産業地域」の主要な地域を占める東海道地域等（東海
          道地域    (注1)   及び東海道周辺地域           (注2)   をいいます。以下同じです。）の中でも静岡を核とする
          産業地域（静岡県、愛知県及び三重県をいいます。以下同じです。）                                     (注3)   への重点投資を着
          実に実施しており、本募集及び本借入れによる資金調達を通じ、本投資法人が着目する静岡
          を核とする産業地域に存する取得予定資産を取得することにより、「産業地域」への重点投
          資を継続します。
          (注1)　   東海道地域とは、静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、滋賀県、京都府及び大阪府をいいます。以下同
              じです。
          (注2)　   東海道周辺地域とは、東海道地域に隣接する千葉県、埼玉県、山梨県、長野県、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいま
              す。以下同じです。
          (注3)　   本投資法人のメインスポンサーであるヨシコンが静岡県を拠点としており、本投資法人としては投資に際しても特に静岡
              県に重点を置いていることから、静岡県、愛知県及び三重県の総称として「静岡を核とする産業地域」という名称を使用
              しています。
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           (出所)　＜都道府県別製造品出荷額等の全国ランキング＞につき、2020年工業統計より本資産運用会社が作成






          (イ)　東海道地域等の製造品出荷額等は高水準

              本投資法人は、日本の東西中心地をつなぐ大動脈である東海道地域等に着目していま
             す。下記のマップに記載のとおり、東海道地域等に含まれる都道府県は、製造品出荷額
             等が高い都道府県の大部分を占めています。製造品出荷額等が10兆円以上の都道府県は9
             府県ありますが、東海道地域等にはそのうち8府県が含まれています。また、製造品出荷
             額等が5.5兆円以上の都道府県は21都道府県ありますが、東海道地域等にはそのうち13都
             府県が含まれています。
              このように、東海道地域等は日本の産業地域の主要な地域を占めており、このような
             経済の裏付けが認められることが、東海道地域等の特徴の一つであるものと本投資法人
             は考えています。
                            ＜都道府県別製造品出荷額等＞

           (出所)　    2020年工業統計より本資産運用会社が作成




          (ロ)　静岡を核とする産業地域への重点投資の継続

              本投資法人は、東海道地域等の中でも日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする
             産業地域への重点投資を行います。
              静岡を核とする産業地域には、製造業を中心とする企業の拠点が集積しており、製造
             品出荷額等は3県で全国の24%（2019年現在）を占め、日本を代表する産業集積が認めら
             れると本投資法人は考えています。
              具体的には、静岡を核とする産業地域に取得価格ベースの投資比率で、60%以上の比率
             を目途に厳選投資を行っていく予定です。また、東海道地域等には90%以上の比率を目途
             に厳選投資を行い          (注)  、投資機会の最大化を図っていく予定です。
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                    ＜東海道地域等と静岡を核とする産業地域の位置付け＞
           (注)　　上記比率はあくまでも目安であって、本投資法人のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するも




              のではありません。また、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に上記比率のとおりとならないことがあ
              ります。
         ③　「産業地域」の豊富なニーズを取り込む投資でIPO時対比で1.5倍の規模に成長

          (イ)　IPO時から標榜してきた資産規模500億円の目標達成に近接
              本投資法人は、本募集及び本借入れによる調達資金を充当し、セントレアロジスティ
             クスセンター（取得予定価格104.7億円）及び清水町配送・販売センター（取得予定価格
             31.0億円）を取得する予定です。本投資法人は、IPO以降、2022年1月31日付で静岡マシ
             ンヤード（底地）（取得価格6.0億円）を、2022年11月1日付で松阪ロジスティクスセン
             ター（取得価格6.9億円）（以下、それぞれ、「第1期取得済資産」及び「第3期取得済資
             産」といい、取得予定資産と併せて「新規取得資産」と総称します。）を取得してお
             り、IPO時（2021年6月）に303.3億円であった資産規模                              (注1)   は、取得予定資産取得後に
             は451.9億円となり、IPO時対比で約1.5倍となる予定です                              (注2)   。
              本投資法人の資産規模は、取得予定資産取得後において451.9億円となり、上場時より
             目指してきた資産規模500億円の目標達成に近接し、次なる成長目標である1,000億円を
             見据える段階に至りました。
              本投資法人は、引き続き中期目標として1,000億円への資産規模の拡大を目指します。
             また、新規取得資産は、いずれも、愛知県、静岡県、三重県と製造品出荷額等が大きい
             静岡を核とする産業地域に位置しています。新規取得資産のうち、3物件は、産業地域の
             豊富なニーズを取込む産業インフラアセット                        (注3)   （物流アセット2物件及び底地アセッ
             ト（産業インフラ型）1物件）、1物件は近隣の人口集積を背景とした生活インフラア
             セット    (注3)   （その他アセット（生活圏配送・販売型））です。
              本投資法人は、今後も産業地域の豊富なニーズに着目しながら、CRE（Corporate                                            Real
             Estateの略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取組みをいいま
             す。以下同じです。）提案によるスポンサーパイプラインも活用し、更なる資産規模の
             拡大を目指していく予定です。
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           (注1)　   「資産規模」とは、取得（予定）価格の合計をいい、「取得（予定）価格」とは、各資産に係る売買契約書に記載され





              た売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）をいいます。以下同じです。
           (注2)　   「取得予定資産取得後」又は「新規取得資産取得後」とは、別途明示しない限り、清水町配送・販売センターの取得が
              完了する2023年6月1日時点をいいます。なお、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日
              付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅
              延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売セン
              ターを取得できない場合、「取得予定資産取得後」又は「新規取得資産取得後」とはセントレアロジスティクスセン
              ターの取得が完了する2023年2月2日時点をいい、取得予定資産取得後の資産規模は420.9億円となり、IPO時対比で約
              1.4倍となる予定です。以下同じです。
           (注3)　   「産業インフラアセット」とは、物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途と
              する底地をいい「生活インフラアセット」とは、住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその
              他のアセットをいいます。以下同じです。なお、「産業インフラアセット」及び「生活インフラアセット」の内容につ
              いては、参照有価証券報告書「第一部               ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方針　(1)      投資方針　②      産業集積
              と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長」もご参照ください。
          (ロ)　本施策により成長・改善する「産業地域」に重点投資するポートフォリオ

              取得予定資産の取得により、IPO時から取得予定資産取得後で改善する効果は下記のと
             おりです。平均鑑定NOI利回り                (注1)   や、平均償却後鑑定NOI利回り                (注2)   は概ね維持できる
             と同時に、物流アセットの資産規模は62.3億円から173.9億円に大きく向上し、産業イン
             フラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は33.5%から48.5%に向上する予定です。
             また、安定性の指標として本投資法人が重視している物流・住居・底地比率（取得（予
             定）価格ベース）は87.1%から84.5%となるものの、引き続き高水準の割合を維持し、他
             の総合型REIT       (注3)   と比較して、本投資法人のポートフォリオはキャッシュ・フローが比
             較的安定的なアセットと考えられている物流・住居・底地の比率が高い点で差別化が図
             れているものと考えています。
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           (注1)　   「平均鑑定NOI利回り」とは、保有資産又は取得予定資産に係る不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営






              純収益（鑑定NOI）の合計の、取得（予定）価格の合計に対する比率をいいます。
           (注2)　   「平均償却後鑑定NOI利回り」とは、保有資産又は取得予定資産に係る鑑定NOIから減価償却額の見込み額を差し引いた
              償却後NOIの合計の、取得（予定）価格の合計に対する比率をいいます。
           (注3)　   「総合型REIT」とは、規約上、複数用途の物件の組入れが可能とされているREITをいいます。
           (注4)　　取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣
              工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、
              予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、新規取得資産の取得
              （予定）価格合計は117.6億円、平均鑑定NOI利回りは5.2%、平均償却後鑑定NOI利回りは4.5%、物流アセット資産規模
              は111.6億円、物流アセット比率は94.9%、産業インフラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は100%、物流・住
              居・底地比率（取得（予定）価格ベース）は100%、新規取得資産取得後の取得（予定）価格合計は420.9億円、平均鑑
              定NOI利回りは5.5%、平均償却後鑑定NOI利回りは4.7%、物流アセット資産規模は173.9億円、物流アセット比率は
              41.3%、産業インフラアセット比率（取得（予定）価格ベース）は52.1%、物流・住居・底地比率（取得（予定）価格
              ベース）は90.7%となる予定です。
          (ハ)　セントレアロジスティクスセンターのブリッジSPCを通じた外部からの取得

              ～本投資法人初となる大型マルチテナント型物流施設への投資～
              本投資法人は、2022年2月25日に、セントレアロジスティクスセンターを信託財産とす
             る信託受益権を裏付けとする匿名組合出資持分（出資金額：1億円、持分割合：約3.3%）
             を取得し、同時に当該匿名組合の営業者である合同会社より当該物件に係る優先交渉権
             を取得しました。
              本投資法人は、当該優先交渉権を行使し、セントレアロジスティクスセンターを取得
             する予定です。
              本投資法人が保有する物流アセットは当該物件を含め3件目であり、大型マルチテナン
             ト型物流施設の取得としては初となります。
              取得予定価格104.7億円、鑑定NOI利回り5.1%、鑑定評価額116.0億円であり、本投資法
             人の有するネットワークと目利きを十分活用することにより、同種同規模の大規模物流
             施設としては、適正な価格水準での相対取得が可能になったものと考えています。
              本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得の
             ポイント）は下記のとおりです。
              １．日本を代表する製造業の産業集積と中京圏の人口集積を背景とする豊富な物流

                ニーズを取り込む立地
                (ア）本物件は、製造品出荷額等が全国1位の愛知県、同3位の静岡県（2019年現
                   在）に跨る日本を代表する「産業地域」の物流ニーズを捕捉可能な立地であ
                   り、豊富な製造業の需要に対応
                (イ）また、愛知県、静岡県、三重県、岐阜県の人口集積地へのアクセスは良好で
                   あり、消費者物流のニーズを捕捉可能
                (ウ）中部国際空港（セントレア）に隣接した立地であり、航空貨物等への対応可
                   能
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              ２．常滑市は、陶磁器産業からハイテク化したファインセラミックスまでが集積し、
                近接地域には鉄鋼業、自動車業も集積する「産業地域」
                (ア）常滑市には衛生陶器の「株式会社LIXIL（元INAX）」の工場が所在するほ
                   か、北に位置する東海市は中部圏最大規模の鉄鋼基地として「日本製鉄」名
                   古屋製鉄所、「愛知製鉄」、「大同特殊鋼」などの工場等が所在
                (イ）本物件所在の常滑市の東に位置する安城市、刈谷市等西三河地方には自動車
                   関連の部品メーカーが集積し、自動車関連の機械部品等の産業財需要層を吸
                   引
              ３．充実した高速自動車網に接続され、広域の「産業地域」や名古屋市中心部に好ア
                クセス
                (ア）本物件から約100mに所在する中部国際空港連絡道路「セントレア東」イン
                   ターチェンジから知多横断道路を経由して、伊勢湾岸自動車道、名古屋第二
                   環状自動車道を通じて、東名高速道路にも接続し広域の「産業地域」にアク
                   セス可能
                (イ）名古屋市中心部へは、自動車到達時間45分とアクセスが良好
                (ウ）45分圏内の人口総数約352万人と名古屋市の人口集積地を含む
                (エ）自動車等の製造業が集積する西三河地域へのアクセスにも優れる（30分で知
                   多市・東海市・半田市等、45分で刈谷市・安城市）
              ４．地域でも希少な高スペックを誇る免震構造のマルチテナント型大型物流施設であ
                り、大規模ユースと合わせて小規模利用にも対応
                (ア）大型マルチテナント型物流施設で、各階にトラックバースを設置
                (イ）ダブルランプウェイにより直接上層階までアクセス可能
                (ウ）有効天井高5.5m、床荷重1.5t/㎡、柱スパン10m以上と、幅広いニーズに対応
                   可能
                (エ）テナントのBCPの観点から免震構造を採用
                (オ）ハイスペックな大規模物流施設でありながら、小規模面積で分割できるフレ
                   キシブル対応可能な施設
                (カ）事務所が併設されており、OAフロア（100mm）、個別空調を具備
                (キ）従業者向けの休憩スペース（89席）も設置
                ＜セントレアロジスティクスセンターの基準階平面図＞

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                           ＜各機能のイメージ＞
              ５．現状テナントは3rdパーティーロジスティクスと製造業の底堅い需要を吸収




                (ア）多様な物流ニーズに応えた3rdパーティーロジスティクス業者が多数入居
                (イ）加えて、「産業地域」の色濃い豊富なニーズに対応し、製造業テナントが保
                   管・配送に対応した拠点として活用
                (ウ）隣接する空港に対応したサービスを行うテナントも一定数確保
                         ＜テナント構成＞

               (注)　2022年10月末日現在における、賃貸可能面積に占める、各入居済みテナントの賃貸借契約に基づく賃貸面積の




                  割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                         ＜物件付近の地図＞

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          (ニ)　人口集積地かつ物流結節点でスポンサーが開発する清水町配送・販売センターの取得






              本投資法人は、2023年6月1日に、スポンサー開発物件である清水町配送・販売セン
             ターを取得する予定です             (注)  。
              本物件は、静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背
             景とした県内随一の人口集積エリアである清水町の交通の要所に所在する生活インフラ
             アセット（その他アセット（配送・販売型））です。
              取得予定価格31.0億円、鑑定NOI利回り6.0%、鑑定評価額32.3億円であり、スポンサー
             が独自の地域におけるネットワークを活かして底地を確保し、CRE提案により開発したこ
             とで、適正価格による相対取得となり、このような取得は本投資法人の有する強みの一
             つであるものと考えています。本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資法人
             が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
             (注)　清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産
                の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得
                できない可能性があります。
              １．静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背景とし

                た県内随一の人口集積エリアである清水町に立地
                   ＜製造品出荷額等における清水町の推移及び周辺自治体の状況＞

               (出所)　　2016年～2020年工業統計より本資産運用会社が作成



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              ２．周辺人口は3km圏内13万人、5km圏内30万人（2020年現在）と高いポテンシャルの
                優良商圏を有する魅力的なエリア
                (ア）3km圏に三島駅、沼津駅、清水町役場、長泉町役場があるなど、清水町を中
                   心にしたエリアに人口が集積
               (出所)　　2020年国勢調査より本資産運用会社が作成



              ３．国道1号（沼津バイパス）等の幹線に位置し、東名高速道路沼津インターチェン

                ジまでも6kmとアクセス良好
                (ア）物流、商流の結節点であった青果市場の跡地
                (イ）「産業地域」へのアクセスを含め、汎用性ある立地
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              ４．地域情報に精通するスポンサーの目利きにより底地を取得の上、CRE提案により
                開発中であり、竣工後取得予定
              ５．人口集積を睨んだカテゴリーキラーの配送・販売に適した立地




              ６．メインスポンサーであるヨシコンがマスターリースに入り、エンドテナントとの
                間で調整
                (ア）ヨシコンは、エンドテナントへの長期固定リースを予定
                (イ）一定期間は、本投資法人とスポンサーとの間で賃料固定型、その後、パス・
                   スルー型となるマスターリースを締結
                (注)　　清水町配送・販売センターの写真は竣工時のイメージ図であり、実際とは異なる場合があります。




          (ホ)　松阪ロジスティクスセンターの取得～AM会社の独自ルートにより、外部の開発業者と

              連携し「産業地域」の豊富な荷主ニーズを捕捉したBTS物件～
              本投資法人は、2022年9月16日に、松阪ロジスティクスセンターの優先交渉権を取得し
             ました。その後、当該優先交渉権を行使し、借入金により2022年11月1日付で松阪ロジス
             ティクスセンターを取得しました。
              取得価格6.92億円、鑑定NOI利回り5.0%、鑑定評価額7.49億円であり、本投資法人の有
             するネットワークと目利きを十分活用することにより、同種同規模の物流施設として
             は、適正な価格水準での相対取得が可能になったものと考えています。本物件の概要及
             び本物件を取得するに際して本投資法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記
             のとおりです。
              １．「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット

                (ア）日本を代表する産業集積が県を跨いで拡がる静岡を核とする産業地域（静岡
                   県、愛知県及び三重県）に存し、幅広い産業の豊富なニーズを捕捉できる産
                   業インフラアセット
                (イ）愛知県から「産業地域」が拡がる三重県は、2019年の製造品出荷額等におい
                   て約11兆円と全国9位の製造業の集積地
                (ウ）特に、生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等                              (注)  は、全国第１位であ
                   り、製造業の集積により持続的な地域経済を形成
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             ＜生産年齢人口一人当たりの製造品出荷額等の全国ランキング＞
               (出所)　　2020年工業統計及び2020年国勢調査より本資産運用会社が作成




               (注)　　　生産年齢人口は15歳以上64歳以下の2020年の人口総数によります。また、生産年齢人口一人当たりの製造
                    品出荷額等は、2020年工業統計に基づく2019年の製造品等出荷額等を2020年国勢調査に基づく同年の生産
                    年齢人口で除して算出しています。
              ２．三重県の「産業地域」を貫く伊勢自動車道の一志嬉野インターチェンジ至近であ

                りながら、津市、松阪市の市街地を後背地とする好立地
                (ア）産業が集積する三重県の根幹である伊勢自動車道の一志嬉野インターチェン
                   ジまで800mであり、アクセス良好
                (イ）総面積約50haの規模を持つ天花寺工業団地に隣接する一方で、周辺は住宅集
                   積が進んでおり、労働力確保・顧客へのアクセス双方の観点からも希少な立
                   地
                (ウ）周辺エリアには、高速道路と並走するJR紀勢本線やJR名松線の駅も点在し、
                   生活インフラを補完
              ３．三重県の中心エリアである当地には古来よりの経済発展が見られ、付近にも製造
                業などの産業が集積
                (ア）松阪市・津市を中心とする三重県中南勢エリアは、古来より大阪商人、近江
                   商人と並ぶ日本三大商人である三井グループの基礎を作った三井家などを輩
                   出した伊勢商人が活躍するなど経済が発展
                (イ）現在においても、三重県には自動車産業、半導体産業が集積し、伊勢湾岸沿
                   いには、ニッケルの世界有数の生産拠点があるなど重工業を含めた産業が集
                   積
                (ウ）次世代を睨んだ電気自動車やハイブリッド車を支えるエレクトロニクス製品
                   に関する産業による、豊富で中長期で堅調であると考えられる物流ニーズ
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              ４．テナントは、「産業地域」のニーズを取り込む3rdパーティーロジスティクス








                (ア）テナントとの長期契約により安定キャッシュ・フローを享受
                (イ）テナントは地域において増加する物流ニーズを継続的に捕捉しており、固着
                   性が高いものと考えられる
                (ウ）「産業地域」の特性から生まれる豊富な荷主が、テナントビジネスを中長期
                   でサポート
              ５．スポンサーの目利きを活用しながらのAM会社の独自ルートによるソーシングで、
                パイプラインを補完
                (ア）IPO以来、「産業地域」において構築してきたAM会社の独自ルートを活用
                (イ）売主の株式会社KTキャピタルは、「産業地域」における産業インフラアセッ
                   ト、生活インフラアセットへの投資及び開発に定評あり、今後も協力関係を
                   維持していく方針
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          (ヘ)　スポンサーが「産業地域」の豊富なニーズに着目して開発した静岡マシンヤード（底








              地）の取得
              本投資法人は、2022年1月31日に、スポンサーが「産業地域」の豊富なニーズに着目し
             て開発した静岡マシンヤード（底地）を取得しました。
              取得価格6.00億円、鑑定NOI利回り6.0%、鑑定評価額7.22億円であり、スポンサーが地
             域における独自のネットワークを活かして底地を確保し、CRE提案により開発したこと
             で、適正価格による相対取得となりました。このような取得は本投資法人の有する強み
             の一つであるものと考えています。本物件の概要及び本物件を取得するに際して本投資
             法人が重視した投資価値（取得のポイント）は下記のとおりです。
              １．「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット
              ２．東名高速道路のインターチェンジに隣接した好立地でありながら、まとまった規
                模のある希少な底地アセット（産業インフラ型）
                (ア）東名高速道路静岡インターチェンジ至近であり（約0.4km）高速道路利用に
                   よる広域の需要を捕捉可能
                (イ）静岡市街地と静岡インターチェンジを結ぶ県道84号（通称「インター通
                   り」）（約0.4km）へのアクセスも良好で、静岡市中心部や周辺都市への移
                   動にも優れる
                (ウ）国際拠点港湾で北米、アジア、欧州に定期コンテナ航路がある清水港へも高
                   速で約25分であり、貿易関連のニーズ対応も可能
                (エ）周辺は産業集積に加え、住宅集積が進んでおり、労働力確保・顧客へのアク
                   セス双方の観点からも良好
                (オ）JR東海道線「静岡駅」から3km圏内と好アクセス
              ３．テナント（借地権者）は、幅広く産業地域のニーズがあり、成長分野である土
                木・建築機械の賃貸（建機レンタル）企業
                (ア）テナントとの長期契約により安定キャッシュ・フローを享受
                (イ）テナントは専用の事務所棟や機械設備への投資を行っていることもあり、固
                   着性が高いものと考えられる
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              ４．スポンサーのCRE提案によるスポンサー開発物件
                (ア）メインスポンサーであるヨシコン株式会社が、地域のネットワークを活用し
                   て確保した底地を活用
                (イ）土木・建築機械の賃貸（建機レンタル）企業のCREニーズを捕捉し、投資法
                   人の保有を交えたCRE提案により実現
          (ト)　取得予定資産取得後のポートフォリオ





              取得予定資産取得後のポートフォリオは下記のとおりです。
         (注1)　「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入し






            て記載しています。
         (注2)　「鑑定NOI利回り」は、各物件の鑑定NOIを取得（予定）価格で除した値、また平均欄には、各物件の鑑定NOIの合計を取得
            （予定）価格の合計で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算
            出したものであり、不動産鑑定評価書に記載された数値ではありません。
         (注3)　取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条
            件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに
            取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、取得（予定）価格合計は420.9億円、鑑定
            NOI利回り（平均）は5.5%となる予定です。
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          (チ)　物流アセットの連続取得で、物流アセットの資産規模がIPO時対比で約3倍に拡大
              本投資法人は、本施策のひとつであるセントレアロジスティクスセンターの取得な
             ど、物流パイプライン積み上げによる外部成長について重視しています。
              産業地域の産業集積や人口集積を背景に、多様なニーズに対応した物流アセットは、
             今後も有望な成長アセットであり、今後開発される予定のスポンサー開発物件を含め、
             積極的に投資していく方針です。
              新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオにおける物流アセットは、いなべ
             ロジスティクスセンター、松阪ロジスティクスセンター、セントレアロジスティクスセ
             ンターの3物件となり、IPO時に62.3億円であった物流アセットの資産規模は、新規取得
             資産取得後に173.9億円と約3倍になり、投資比率の観点では、IPO時に20.5%であった物
             流アセット比率は、新規取得資産取得後には38.5%まで拡大します。その結果、ポート
             フォリオの約4割を物流アセットが占めることになり、本投資法人のポートフォリオの用
             途別で最大の比率を占めることになる予定です。
              また、今後もスポンサーによる開発が予定される袋井プロジェクトなどの有力なパイ
             プラインも含め、今後も産業地域における物流アセットに積極的に投資していく方針で
             す。
                  ＜物流アセットの連続取得の背景となる立地と製造品出荷額等＞

          (リ)　「産業地域」の産業集積を見据えた産業アセットへの投資






              本投資法人は、IPO以降、静岡を核とする産業地域の産業集積のニーズを取り込むこと
             ができる物件に投資しており、今後もスポンサーパイプラインを中心に、この地域への
             重点投資を継続していきたいと考えています。
              下記は、市町村別の製造品出荷額等の水準別に色分けした地図ですが、IPO時に取得し
             た物流アセットや、IPO後の取得状況及びスポンサーパイプラインをみると、全てのア
             セットが産業集積が濃いエリアの近傍に立地していることが分かります。これは、これ
             まで優良な投資対象を選別してきた本投資法人の取得力及びスポンサー及び本資産運用
             会社の目利きの証左であると考えています。このように、この地域では、優良な産業イ
             ンフラアセットが多く、その中でも物流アセットを中心に、産業系企業のニーズが高い
             ため、今後もそれらのアセットを中心とした成長をしていきたいと考えています。ま
             た、清水町配送・販売センターのように、産業集積を背景に人口が集積したエリアにお
             ける生活インフラアセットについても、優良なものについて選別投資をしていく方針で
             す。
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          (出所)   2020年工業統計より本資産運用会社にて作成






          (注1)　名古屋市、静岡市、浜松市については、特別区の合計に対応する配色にて、市全体を着色しています。
          (注2)　本書の日付現在、袋井プロジェクトについて、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
          (ヌ)　物流・住居・底地の割合が高水準を占める安定ポートフォリオを維持

              コロナ禍で生活様式が変わる中、キャッシュ・フローが比較的安定的なアセットであ
             ると考えられている物流・住居・底地の組入比率が高い上場REITは相対的に高く評価さ
             れていると考えられます。
              下記は、資産規模2,000億円以下の複数用途の物件を組み入れるJ-REITの用途別投資比
             率です。コロナ禍の影響が残る現在でもキャッシュ・フローが比較的安定的なアセット
             であると考えられる物流・住居・底地の組入比率を示していますが、本投資法人は、こ
             れらのアセット比率が最も高く、安定性が高いものと考えています。
           ＜キャッシュ・フローが相対的に安定していると考えられる資産の比率＞

                (出所)　　各J-REITの開示資料を基に、2022年11月24日時点で開示されている各J-REITの直近期末保有資産（ただ





                    し、本投資法人については取得予定資産を含みます。）の用途別の取得（予定）価格の比率を本資産運用
                    会社が計算して作成。資産規模も同様の方法により算出しています。
              アセットタイプ別では、キャッシュ・フローの安定性が相対的に高いと考えられてい

             る物流や住宅等の用途の銘柄指数が、本投資法人の上場日である2021年6月22日以降、東
             証リート指数を上回って推移しています。
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                           ＜アセットタイプ別パフォーマンス＞
               （出所）　     東京証券取引所が公表している各指数をもとに2021年6月22日を100として本資産運用会社が作成





                      ＜本投資法人の投資口価格推移

             （公開価格＝100,000円を上場日前日終値として騰落率を算定）＞
                (注)　　上記の東証リート指数は、本投資法人の上場日前日の東京証券取引所における東証リート指数の終値を基準






                   として、その終値が本投資法人の公開価格と同値であるように調整した上で、その推移を示したものです。
          (ル)　ポートフォリオの強みを活かした安定的なポートフォリオ運用

              本投資法人は、2021年6月のIPO以来、「産業地域」に存する強みを活かし、安定的な
             運用を継続しています。ポートフォリオ全体の稼働率は、2022年1月末（第1期末）は
             99.6%、2022年7月末（第2期末）は99.6%と、高稼働率を継続し、賃料坪単価も安定的に
             推移しています。また、足許の2022年10月末のポートフォリオ全体稼働率は99.8%と、
             2022年1月末（第1期末）より0.2%向上し、高稼働率を維持しています。
              これは、本投資法人のポートフォリオの強さと、資産運用会社における高度専門人材
             による投資と一体となった効率的、効果的な運用が功を奏して実現したものであり、今
             後も、更なる安定性、成長性を目指し、投資運用をしていきたいと考えています。
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              ＜稼働率の推移＞
                                   ＜賃料坪単価（共益費含む）の推移                   (注)  ＞
           (注)　　いなべロジスティクスセンター及び静岡マシンヤード（底地）については賃借人からの開示の承諾が得られていないた






              め、賃料坪単価（共益費含む）の推移は記載していません。
         ④　AM会社の独自ルートやスポンサーと連携した取得手法の多様化

          下記は、産業インフラアセット及び生活インフラアセットについて、スポンサー独自ルー
         ト、スポンサー開発、スポンサーブリッジSPC及び運用会社独自ルートのそれぞれの取得ルート
         ごとの保有資産及びパイプラインを示したものです。
          本投資法人の今後の成長においては、産業集積を活かしたCRE提案によるスポンサーの開発物
         件が主要な検討対象になると考えています。本投資法人はこうした物件をこれまでに3物件（エ
         ンブルエール草薙駅前、エンブルエール草薙、静岡マシンヤード（底地））取得し、今回の取
         得予定資産（清水町配送・販売センター）を併せて、4物件をポートフォリオで保有する予定で
         す。今後もスポンサーと対話をしながら、本資産運用会社においてもCRE提案をベースとしたパ
         イプラインづくりに主体的に関わっていきたいと考えています。また、メインスポンサーであ
         るヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設株式会社、②インフラ系スポン
         サー：中部電力ミライズ株式会社、静岡ガス株式会社、③金融・不動産系スポンサー：静岡不
         動産株式会社）との連携についてもCRE提案を実施しながら積極的に関与していく予定です。
          また、スポンサーブリッジSPCと運用会社の独自ルートが重なる下記の図の中央部分は、これ
         まで、本資産運用会社とスポンサーがソーシングとブリッジSPCの組成で連携して取得、あるい
         は、優先交渉権を取得している物件を示しています。本投資法人は、ブリッジSPCによる取得を
         今後も活用していく予定です。
          本投資法人は、運用会社独自ルートによる物件についても引き続き積極的に探索していく予
         定ですが、更なる成長のために、上記のように必要に応じてスポンサーと連携し多様なルート
         からの取得を推進してまいります。
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          (注)　本書の日付現在、袋井プロジェクトについて、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。






         ⑤　「産業地域」の豊富なCREニーズを捉えたパイプラインの深化

          (イ)　資産規模の成長ストーリー
              下記の図のとおり、2021年6月に東京証券不動産投資信託市場に、資産規模303.3億円
             にて上場した本投資法人は、第1期に静岡マシンヤード（底地）を取得し、第3期には松
             阪ロジスティクスセンターを取得し、第3期末時点の資産規模は316.2億円となる予定で
             す。今回の本施策で取得予定資産を取得することにより、取得予定資産取得後の資産規
             模は451.9億円となり、IPO時に目標としていた資産規模500億円に近接する予定です。
              今後の中期目標である1,000億円を見据え、CRE提案を通じたパイプラインの拡大によ
             り、更なる成長を目指します。
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          (ロ)　スポンサーによる開発中物件のご紹介～袋井プロジェクト
              スポンサーは、本書の日付現在、袋井インターチェンジから約300mに立地する土地を
             保有しており、産業地域におけるネットワークを活かし、テナント候補と交渉をしてお
             り、物流アセットとして開発中です。
              本物件の特徴及び開発方針は下記のとおりです。
          ＜物件の特徴＞

             ①スポンサーは目利きを活かし、広域物流や広域商圏にアクセス可能な土地を製薬メー
              カーより確保
             ②東名高速道路袋井インターチェンジ直結の好立地にあり、アクセス良好。広域物流、
              広域商圏に対応
             ③「産業地域」が拡がる地域であり、産業インフラ、生活インフラ双方が可能な立地
          ＜スポンサー開発方針＞

             ①スポンサーは、大規模な敷地（A～C区画合計：約5万坪）を活かし全体を計画
             ②産業集積や人口集積を背景にした3rdパーティーロジスティクス企業の豊富なCREニー
              ズを捕捉
             ③パイプラインとして、C区画①においてテナント候補との調整をしながら物流アセット
              として開発中
               (注)　　本書の日付現在、上記資産について、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありませ





                  ん。
          (ハ)　スポンサーによる開発中物件のご紹介～その他

              本書の日付現在、スポンサーで取り組んでいる開発物件の特徴及び開発方針は下記の
             とおりです。
          ①静岡県沼津市大岡プロジェクト

             ＜物件の特徴＞
              ◆　東名高速沼津インターチェンジ南東、約4.5kmに位置し、国道1号線伏見インター
                チェンジ至近の希少性の高い大規模敷地
             ＜スポンサー開発方針＞

              ◆　底堅いCREニーズをとらえた産業インフラアセット（物流アセット）、工場、加
                工場等又は商業施設等の開発を予定
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          ②静岡県静岡市駿河区丸子プロジェクト
             ＜物件の特徴＞
              ◆　国道1号線丸子インターチェンジ至近の大規模開発用地
             ＜スポンサー開発方針＞

              ◆　CREニーズに適した産業インフラアセット（物流アセット）、工場等の開発を予
                定
          ③愛知県豊橋市富士見台プロジェクト


             ＜物件の特徴＞
              ◆　豊鉄渥美線大清水駅の南、約2kmに位置する大規模敷地
              ◆　スポンサー企業がCREニーズを捉え、製造業社宅跡地を開発用地として確保
             ＜スポンサー開発方針＞

              ◆　CREニーズに応じた、商業施設の開発と宅地分譲地としての開発の組み合わせを
                予定
                 (注)　　本書の日付現在、上記各資産について、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もあ

                     りません。
          (ニ)　CREニーズを捉えたパイプラインの深化
              本投資法人が着目している「産業地域」には、数多くの企業が拠点を持ち、スポン
             サーと協働して、これらの企業のCREニーズ（企業がその活動において必要とする不動産
             へのニーズをいいます。）を適切に捉えることにより、賃貸不動産の開発・取得余地が
             あると考えています。本投資法人は、下記の図のように、産業地域におけるCREニーズを
             取り込み、不動産の開発を行うことで、良質なパイプラインの拡大が可能であるものと
             考えています。
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          (ホ)　本投資法人の「産業地域」に着目したコンセプトとCRE提案による成長戦略
              本投資法人は、産業地域の強みに着目していますが、そのコンセプトと、スポンサー
             によるCRE提案でのパイプラインの拡大を通じた成長が、本投資法人の特徴ある成長戦略
             です。産業地域の多くの企業のCREニーズ、すなわち、不要な不動産の売却ニーズ（オフ
             バラニーズ）と、企業の事業活動に活用する不動産活用ニーズを繋げて、新たな賃貸不
             動産を開発していくことが可能です。本投資法人と本資産運用会社及びスポンサーが連
             携して、このような不動産を開発していくことで、安定した不動産価格を享受できる産
             業地域というエリアにおいて、優良テナントからのキャッシュ・フローが得られる魅力
             的なアセットを取得する機会を本投資法人が活用することができます。本投資法人は、
             これらのアセットを取得して成長することにより、投資主利益の最大化に努めます。
                     ＜本投資法人の投資エリアに重なる製造品出荷額上位8府県＞

                (出所)   　2020年工業統計より本資産運用会社が作成




          (へ)　スポンサーによるCREニーズを活用した開発実績①～静岡マシンヤード（底地）～（底

              地アセット（産業インフラ型））
             （土木・建設機械の所有から利用の流れを捕捉し建設業のアウトソーシングの潮流を捉
             えたサービス産業の底堅いCREニーズに応じて、スポンサーの底地を提供し開発）
              下記のプロセスにより、土木・建築機械の賃貸企業のCREニーズを取り込み、賃貸不動
             産の開発を行いました。
               ＜CREストーリー＞
                ａ．土木・建設機械の賃貸業界は、大型重機の所有から、サービスの利用への転
                   換の追い風を受けた成長産業
                ｂ．スポンサー企業が地域ネットワークから、CREのオフバラニーズを捕捉
                ｃ．土木・建設機械の賃貸企業のCREニーズを捉えた提案により安定キャッ
                   シュ・フローを生む賃貸不動産が実現
                         ＜CRE提案による賃貸不動産の開発＞

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                         ＜土木・建設機械の賃貸市場の推移＞
               (出所)　　特定サービス産業動態統計調査～土木・建設機械における物品賃貸業～より本資産運用会社が作成



          (ト)　スポンサーによるCREニーズを活用した開発事例②～住居系アセット～（エンブルエー

              ル草薙駅前）
             （株式会社静岡銀行のBCPニーズと学生マンションニーズ等、CREニーズの複合による開
             発）
              下記のプロセスにより、関係する当事者相互のCREニーズをマッチングし、不動産の開
             発を行いました。
              ＜CREストーリー＞
                ａ．スポンサー企業が株式会社静岡銀行本店近傍の用地を確保
                ｂ．株式会社静岡銀行は、災害耐性を高めるためBCPを推進しており、CREニーズ
                   が存在
                ｃ．スポンサー企業が察知していた学生マンション大手企業のCREニーズと組合
                   わせることにより双方のニーズを充足した不動産開発を実現
                         ＜CRE提案による賃貸不動産の開発＞

         ⑥　強固なレンダーフォーメーションにより支えられる盤石な財務基盤




          本投資法人は、強固なレンダーフォーメーションによる安定的な財務基盤を構築していま
         す。
          (イ)　安定的な財務基盤の構築
            a.　株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行がメインレンダー
               本投資法人のメインレンダーは、株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行です。株
              式会社静岡銀行は、本投資法人のスポンサーの1社です。
               また、本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部及び借入金の返済資金の一部
              に充当するため、以下の内容の本借入れを実行することを予定しています(注1)。
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                         ＜本借入れの概要＞
            ①　シリーズ5-A（短期借入金（消費税ローン））                           (注2)
            借入先         株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行
            借入金額(注3)         300百万円
            利率         未定（変動金利）
            借入実行日         2023年2月2日
            借入方法         上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結
            返済期日         2024年1月31日(注4)
            返済方法         期限一括弁済
            利払期日         2023年2月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注5)
            資金使途         取得予定資産の取得資金に係る消費税等の支払いに充当
            担保         無担保・無保証
            ②　   シリーズ5-B（長期借入金）               (注2)

            借入先         株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする
                     協調融資団
            借入金額(注3)         5,200百万円
            利率         未定（変動金利）
            借入実行日         2023年2月2日
            借入方法         上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結
            返済期日         2028年1月31日(注4)
            返済方法         期限一括弁済
            利払期日         2023年4月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の末日並び
                     に元本弁済日(注5)
            資金使途         取得予定資産の取得資金及び付帯費用の一部、並びに既存借入金の返済
                     資金の一部に充当
            担保         無担保・無保証
            ③　   シリーズ5-C（長期借入金）               (注2)

            借入先         株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行をリードアレンジャーとする
                     協調融資団
            借入金額(注3)         2,700百万円
            利率         未定（変動金利）
            借入実行日         2023年6月1日
            借入方法         上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結
            返済期日         2028年1月31日(注4)
            返済方法         期限一括弁済
            利払期日         2023年7月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の末日並び
                     に元本弁済日(注5)
            資金使途         取得予定資産の取得資金及び付帯費用の一部に充当
            担保         無担保・無保証
            ④　   シリーズ5-D（短期借入金（消費税ローン））                        (注2)

            借入先         株式会社みずほ銀行及び株式会社静岡銀行
            借入金額(注3)         200百万円
            利率         未定（変動金利）
            借入実行日         2023年6月1日
            借入方法         上記借入先との間で2023年1月30日に個別貸付契約を締結
            返済期日         2024年5月31日(注4)
            返済方法         期限一括弁済
            利払期日         2023年6月末日を初回とし、以降各月の末日並びに元本弁済日(注5)
            資金使途         取得予定資産の取得資金に係る消費税等の支払いに充当
            担保         無担保・無保証
          (注1)　   本書の日付現在、本借入れに係る金銭消費貸借契約は締結されておらず、本借入れの概要は借入予定先である金融機関か
              ら受領した融資の関心意向についての表明書又は本書の日付現在の当該金融機関との間の協議の内容に基づきます。した
              がって、実際に本借入れが行われることは保証されているものではなく、また、借入金額を含む借入条件も変更されるこ
              とがあります。
          (注2)　   「短期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年以内の借入れをいい、「長期借入金」とは、借入実行日から返
              済期限までが1年超の借入れをいいます。以下同じです。
          (注3)　   「借入金額」は、本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上で、
              借入実行の時点までに変更される可能性があります。
          (注4)　   当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日としま
              す。
          (注5)　   上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人
              は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
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                       ＜主な財務指標（取得予定資産取得後）＞

                  ＜有利子負債返済期限の分散状況（取得予定資産取得後）＞



          (注1)　   「総資産LTV」は、以下の計算式により算出しています。




              総資産LTV＝（本書の日付現在の有利子負債残高＋本借入れの借入予定額（上限）（消費税ローンを除きます。）－既存
              借入金の約定一部弁済額）÷（第2期末時点の総資産額＋2022年11月1日付で実施した借入金の借入額＋本借入れの借入
              予定額（上限）－既存借入金の約定一部弁済額＋本募集の発行価額の見込額）
              なお、本借入れについては、本書の日付現在、本借入れに係る金銭消費貸借契約は締結されていません。したがって実
              際に借入れが行われることは保証されているわけではありません。
              また、本募集の発行価額の見込額は、一般募集における発行価額の総額72億円（2023年1月6日（金）現在の東京証券取引
              所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を用いています。本募集の発行価額は変動する可能
              性があり、これに伴い総資産LTVも変動する可能性があります。
          (注2)　   「平均借入金利」は、アップフロントフィーを勘案した2023年1月17日現在の数値を算出し、各有利子負債残高に応じて
              加重平均して算出しています。
          (注3)　   「平均残存期間」は、取得予定資産取得後の有利子負債残存年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出していま
              す。
          (注4)　   「長期負債比率」とは、取得予定資産取得後の長期借入金（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）の残高の取得予
              定資産取得後の有利子負債残高に占める割合をいいます。
          (注5)　   「固定金利比率」とは、取得予定資産取得後の有利子負債のうち固定金利による有利子負債の残高の取得予定資産取得後
              の有利子負債残高に占める割合をいいます。
          (注6)　   「総資産LTV50%までの借入余力」とは、総資産LTVを50%まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関か
              らの借入れ及び投資法人債の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、算定に際し
              ては消費税ローンを完済したことを前提としています。
            b.　その他、メガバンク及び地銀6行を擁した分散した借入体制

               本投資法人のレンダーには、株式会社みずほ銀行と株式会社静岡銀行の他にメガバ
              ンクである株式会社三井住友銀行や、地銀6行が参画しており、分散かつ安定した体制
              を構築しています。
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                     ＜レンダーフォーメーション（本書の日付現在）＞
         ⑦　ＥＳＧ及びＳＤＧｓ関連





          (イ)　本投資法人の持続可能社会への取組み～コンセプト～
              本投資法人は、地域のインフラたるアセットへの投資運用をしながら、地域を取り巻
             くステークホルダーとの連携を通じ、関連するSDGsの達成を含め、持続可能な社会を目
             指します。
                      ＜地域を支えるスポンサー群と連携しながら、

                      持続可能社会の構築に積極的に取り組む方針＞
          (ロ)　サステナビリティ方針・推進体制






              本資産運用会社は、サステナビリティ方針及び推進体制を、第2期中に策定し、持続可
             能な社会への取組みを強化することとしました。
              サステナビリティ方針の詳細及び推進体制は下記のとおりです。
             ＜サステナビリティ方針＞

               持続可能な社会の実現に向け、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス
              （Governance）の要素に配慮したESG経営が社会的責務であると考えており、ESG経営
              の実現に向けては、地域に根差したスポンサーをはじめとするステークホルダーと協
              働しながら、サステナビリティへの取組みを実践してまいります。
               ①　気候変動への対応

                   運用不動産に係る気候変動リスクと機会について継続的に評価を行い、適切
                  な対応施策を検討・実施し、気候変動へのレジリエンス向上に努めます。ま
                  た、脱炭素社会への移行に向け、中長期的に変化しつづける社会ニーズの変化
                  に対しても迅速かつ適切に対応できる組織体制及び不動産管理体制を構築し、
                  対応の実施に努めます。
               ②　環境負荷低減に関する取組み
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                   環境負荷低減のため、運用不動産において、エネルギー使用の効率化を目的
                  とした省エネルギー機器の設置・交換を検討してまいります。
                  また、再生可能エネルギーの活用についても導入の検討を行い、温室効果ガス
                  排出の削減に努めます。
               ③　循環型社会形成への貢献
                   循環型社会の実現のため、運用不動産における節水機器の導入などにより水
                  使用の効率化を図ると共に、廃棄物についても3R（リデュース、リユース、リ
                  サイクル）を積極的に推進することにより、限りある資源の有効活用を継続的
                  に行ってまいります。
               ④　テナントの健康・安全・快適性及び満足度の向上
                  　良好なテナントとの関係構築のため、運用不動産における防災・BCP対策の推
                  進を図り、テナントや施設利用者等の健康・安全・快適性の向上に努めます。
                  また、アンケート実施等を通じてテナントのニーズを把握し、さらなる満足度
                  の向上に努めます。
               ⑤　ステークホルダーとの協働
                  　プロパティマネジメント会社、テナント等の顧客、サプライヤー、地域コ
                  ミュニティ等のステークホルダーとの良好な関係を構築し、協働することでESG
                  体制の推進に取り組みます。
               ⑥　役職員への取組み
                   職員のESGに対する意識、業務におけるスキル向上、ワークライフバランスの
                  実現のため、役職員に対する教育・啓発活動に努めます。
                  また、コンプライアンスの徹底により、人権や多様性の尊重といった社会規範
                  についても遵守します。
               ⑦　ESG情報の適時開示及びガバナンスの強化
                   投資家をはじめとするすべてのステークホルダーとの信頼関係構築を目的
                  に、事業活動の透明性を確保し、積極的な情報開示に努めます。また、個人情
                  報の不正使用や社内データへの不正アクセスなどのサイバーリスクについて
                  も、研修や情報管理体制の強化を通じて、適切に情報の取扱いを行い、セキュ
                  リティの強化に努めます。
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                        ＜サステナビリティ推進体制＞
          (ハ)　本投資法人の持続可能社会への取組み～現状と今後の方針～






              本投資法人は、ESG及びSDGsにおける取組みを少しずつ進めており、下記は、その取組
             みの事例です。本投資法人は、地域における不動産への投資と運用を通じた取組みを通
             じ、持続可能な地域社会を目指した活動をしていく予定です。
                            ＜本投資法人の取組み＞

         ⑧　本投資法人のエクイティストーリーについて





          本投資法人のエクイティストーリーは下記のとおりです。
          (イ)　静岡を核とする産業地域の持続的な強い経済
            a.　諸外国に比肩する東海道地域等の経済規模（GDPベース）
              本投資法人の主要な投資地域である東海道地域とその隣接地域である東海道周辺地域
             の2つを合わせた地域（東海道地域等）は、日本のGDPの60%以上（2019年現在）を生み出
             しており、日本の東西の中心地を繋ぐ地域として日本経済の中で非常に重要な位置付け
             にあるだけでなく、諸外国と比肩する経済規模（GDPベース）を誇ります。
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                 ＜日本の東西の中心地をつなぐ東海道地域等の経済規模＞
          (出所)　内閣府「県民経済計算（2019年）」及びUN,                     National    Accounts    Main  Aggregates     Database（2019年）より本資産運用会




              社が作成
            b.　静岡を核とする産業地域は第二次産業のGDP割合が大きい日本有数の地域であり、東京

              圏及び大阪圏と異なる安定した経済構造を具備
              本投資法人が重点投資地域として位置付けている静岡を核とする産業地域は、産業分
             類の観点からは、第二次産業（製造業、建設業、電気・ガス業）の県内GDPに占める割合
             が高い地域であり、いずれも40%近辺と全国的にも高い水準となっています。静岡を核と
             する産業地域は、製造品等を生産する産業活動の色が濃い地域であり、「東海道」と呼
             ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを通じて製造品等を大都市圏や海
             外に配送していく拠点としての地域特性を持っているものと考えています。
           ＜静岡を核とする産業地域における第二次産業の県内GDPに占める高い割合                                        (注)  ＞

          (出所)　内閣府「県民経済計算（2019年）」より本資産運用会社が作成




          (注)　　各県のGDPに占める第二次産業GDPの占める割合を示しています。
            c.　静岡を核とする産業地域の産業集積を背景にした継続的な強い経済

              本投資法人が重点投資地域としている静岡を核とする産業地域は、北の山岳資源や南
             の海洋資源を幅広く利用することができ、また、東京圏及び大阪圏という日本を代表す
             る2つの経済圏へのアクセスを「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交
             通インフラを通じて捉えられる立地にあります。静岡を核とする産業地域における産業
             は、その優れた立地を背景に発展してきました。
              この立地や歴史から生じた日本を代表する産業集積を背景に、静岡を核とする産業地
             域では、今後も相対的に強い経済が継続して見込めるものと本投資法人は考えていま
             す。
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                   ＜静岡を核とする産業地域におけるGDPの推移＞
          (出所)　内閣府「県民経済計算（2019年）」より本資産運用会社が作成



            d.　静岡を核とする産業地域の成り立ちと持続可能性

              静岡を核とする産業地域における日本を代表する産業集積は、その優れた立地を背景
             に形成、発展してきたと本投資法人は考えています。
              すなわち、静岡を核とする産業地域は、(i)北の山岳資源（木材等）や南の海洋資源
             （水産等）を幅広く利用できる立地にあること、(ii)東京、大阪の2つの日本を代表する
             経済圏へのアクセスを東海道を起源として発達した交通インフラを通じて捉えられる立
             地にあること、(iii)産業の発展に適した恵まれた気候条件等、そして(iv)これらを背景
             に多くの人々が定住したことが特徴として挙げられると考えており、これらがこの地域
             の産業を支えてきたと考えています。
              また、そのものづくりの文化や材料及び加工技術の集積がやがて、広く面した海を通
             じて海外からも原材料を仕入れ、加工して輸出する加工貿易の拠点としての発展につな
             がり、裾野が広い製造業が発展し、世界有数のものづくりにおける産業の中心地になっ
             ています。
              例えば、静岡県静岡市から愛知県名古屋市に至る地域は、複数の世界的に著名な自動
             車メーカーや二輪車メーカーの創業地や本社が立地していることをはじめ、日本有数の
             産業クラスターであり、グローバルにも存在感のある製造業の集積地です。東京及び大
             阪という日本の東西拠点と東海道を起源として発達した交通インフラでつながる好アク
             セス環境も奏功し、裾野の関連産業が幅広い自動車産業の発展につながったとも言われ
             ています。このような技術、人、原材料の集積が、静岡を核とする産業地域に歴史的に
             あり、多様な製造業の発展は、この地域の経済的な強さの歴史的な証左であると本投資
             法人は考えています。
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                    ＜東海道地域等及び「産業地域」の位置付け＞
            e.　静岡を核とする産業地域の発達した交通インフラが持続的な産業集積及び人口集積を








              形成
              静岡を核とする産業地域は、歴史的に積み重ねられた産業集積を背景に、交通インフ
             ラが発達しています。また、その交通インフラにより産業集積は維持・更新され、産業
             集積による経済を支える人口が継続的に集積する基盤となっています。
                    ＜東海道地域における発達した交通インフラ＞

            f.　静岡を核とする産業地域における産業集積について





              静岡を核とする産業地域には製造業が集積しており、製造品出荷額は日本全体の24%と
             約1/4を占めています（2020年現在）。また、静岡を核とする産業地域の市町村は、市町
             村別製造品出荷額上位40市町村のうち17を占め、東海道地域等では31を占めています。
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                         ＜製造品出荷額等の分布＞
           (出所)　工業統計2020年より本資産運用会社が作成




                         ＜市町村別製造品出荷額＞

           (出所)　経済産業省「工業統計調査（2020年）」より本資産運用会社が作成



            g.　静岡を核とする産業地域における人口集積について

            (i)　「産業地域」に根付いた人口集積
              東海道に沿った一連の地域には、第二次産業の集積を背景に人口が集積しており、地
             域の生活を支える生活基盤が必要とされています。
                ＜静岡を核とする産業地域を中心とした人口集積（1kmメッシュ）＞

           (出所)　2020年国勢調査より本資産運用会社が作成




            (ii)　「産業地域」の特徴的な人口構成

              静岡を核とする産業地域は、第二次産業就業者の割合が全国でも多い地域であり、持
             続的な地域経済を支えてきました。
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                ＜静岡を核とする産業地域の高い第二次産業就業者の割合＞
           (出所)　2020年国勢調査より本資産運用会社が作成





            h.　産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長

              本投資法人は、本募集の東海道地域等の中でも、特に静岡を核とする産業地域に存す
             る物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・
             物流適地の底地を含めた産業インフラアセットや、東海道地域等に基盤を置く企業や
             人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地等の
             生活インフラアセットに投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図りま
             す。
              2020年2月頃から世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響
             で、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化
             が継続しています。感染防止のため人々の往来や外出が制限されたことにより、ホテル
             アセット、都心の都市型商業施設のテナントの事業にマイナスの影響を及ぼし、賃料負
             担が難しくなるケースや、都心のオフィスアセットにおいてもテレワークでの就業が広
             がる中、テナントによる解約の動きが見られています。
              このような状況のもと、本投資法人は、産業インフラアセット（物流／産業・ビジネ
             ス／底地）及び生活インフラアセット（住居／底地／その他）の2つのアセット類型を中
             心に資産規模の拡大を図りますが、その中でも、賃料等を通じたキャッシュ・フローへ
             のマイナスの影響が限定的であると判断できるアセットを取得していく方針です。な
             お、本投資法人の用途別のポートフォリオ構築方針については、後記「⑩                                        ポートフォリ
             オ構築方針　(イ)          用途別投資比率」をご参照ください。
          (ロ)　ポートフォリオの構成について

              本投資法人の取得予定資産取得後のポートフォリオは、本投資法人が主たる投資対象
             エリアとする東海道地域に存し、その中でも100%全てが静岡を核とする産業地域に所在
             するアセットです          (注)  。そして、その内訳は、産業インフラアセットが48.5%、生活イン
             フラアセットが51.5%で構成されています                      (注)  。
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                ＜東海道地域における「産業地域」に重点投資するポートフォリオ＞
            (注)　　取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。取得予定資産のうち、清水町配送・




                販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に当該資産の取得を2023
                年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能
                性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、静岡を核とする産業地域に所在する資産の比率は
                100%、産業インフラアセット52.1%（物流アセット41.3%、産業・ビジネスアセット9.3%、底地アセット（産業インフ
                ラ型）1.4%）、生活インフラアセット47.9%（住居系アセット19.6%、底地アセット（生活圏配送・販売型）28.4%、
                その他アセット（生活圏配送・販売型）0%）となる予定です。
          (ハ)　産業インフラアセットについて

              東海道地域等は、日本の大動脈たる東海道付近の地域であり、特に静岡を核とする産
             業地域は第二次産業を営む企業が多い地域であり、また、「東海道」と呼ばれていた街
             道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、産業系及び物流系の企業が多く集積
             しています。加えて、静岡を核とする産業地域における産業集積を背景に、東海道地域
             等には大企業を中心とする産業・物流関連テナントを擁する不動産資産が多く存在して
             います。このような東海道地域等の立地を活かし、産業インフラアセットを主要な用途
             対象としています。産業インフラアセットとして、物流アセット、産業・ビジネスア
             セット及び底地アセット（産業インフラ型）を想定しています。
            a.　物流アセットについて

              ◆　エンドテナントは物流施設をその事業基盤として活用する企業
              ◆　立地や産業集積を背景に物流ニーズが高く、安定稼働
               東海道地域等には、東名高速道路をはじめ、数多くの高速道路、幹線道路が網の目

              のように張り巡らされていることから、企業の物流拠点に適した立地が数多く存在し
              ています。これらの立地における既存の産業・物流施設や、今後、スポンサー企業が
              連携して開発する物流施設は、本投資法人の主な投資対象のカテゴリーとなります。
            b.　産業・ビジネスアセットについて

              ◆　エンドテナントは産業やビジネスの基盤として当該アセットを活用する企業
              ◆　産業集積を背景とした豊富なビジネス需要
               東海道地域等における産業やビジネスを担う企業を中心としたテナントが活動の基

              盤として活用する施設を産業・ビジネスアセットとしています。
            c.　底地アセット（産業インフラ型）について

              ◆　産業・物流適地の底地資産
               産業・物流に資する底地資産を、本投資法人は、底地アセット（産業インフラ型）

              と定義しています。
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          (ニ)　生活インフラアセットについて
              東海道地域等は、東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域です。特
             に、IPOポートフォリオの構成物件が位置する静岡を核とする産業地域については、第二
             次産業のGDPに占める割合が高く、就業人口に占める第二次産業に従事する人の割合も高
             水準になっています。住居や生活必需品を扱う商業施設は、これらの地域の人々を支え
             る生活インフラであり、そのような商業施設の底地は安定したキャッシュ・フローを生
             むものと本投資法人は考えています。生活インフラアセットとして、住居系アセット、
             底地アセット（生活圏配送・販売型）及びその他アセット（生活圏配送・販売型）を想
             定しています。
            a.　住居系アセットについて

              ◆　細分化された安定性の高いキャッシュ・フロー
              ◆　生活必需であることから、テナント側の支払優先順位が高いことに加え、連帯保
                証又は保証会社での信用補完が前提
               住居系アセットは、個人や家族が使用する居住や滞在に資するアセットであり、住

              宅、学生寮、シニア施設（サ高住（サービス付き高齢者向け住宅））等が該当しま
              す。これらのアセットは、エンドテナントが細分化され分散が効いていることに加
              え、生活必需性が特に高いため、賃料水準が市場相当であれば高い稼働率が維持さ
              れ、安定的な収益を生み出すアセットです。静岡を核とする産業地域は、第二次産業
              関連のGDPが大きな割合を占める地域であり、産業を背景とする強い経済を中長期で維
              持しており、産業に従事する人が集積している地域です。また、「東海道」と呼ばれ
              ていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、東海道地域には東京圏か
              ら大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域となっています。住居系アセットはそ
              のような人々の生活を支えていると考えられるため、安定的な収益を生み出す投資対
              象として本投資法人は高く評価しています。
               上記のとおり、住居系アセットには、住宅に加え、学生寮、社宅、シニア施設（サ
              高住（サービス付き高齢者向け住宅））も含みますが、住宅同様、これらも主に「産
              業地域」の人々の家計から賃料等の収益を得る資産であり、それらの細かい積み上げ
              による細分化されたキャッシュ・フローを生み出すことから、住宅と同様のアセット
              と評価できるものと本投資法人は考えています。
            b.　底地アセット（生活圏配送・販売型）について

              ◆　優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
              ◆　生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
               本投資法人が投資対象とする、底地アセット（生活圏配送・販売型）は、東海道地

              域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背
              地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。これらの底地は、後背地の優
              良な商圏へ生活必需品が届けられる過程において、生活必需品を中心とした商品・
              サービスを提供する生活密着型商業施設の立地として適しているとともに、商品を効
              率的に消費者に届けるために必要な中継点又は配送拠点としても適しております。加
              えて、Eコマースの物流センターの立地としても需要があると考えており、物流施設又
              は商業施設の建設が可能な一定以上の面積があれば上屋の有無にかかわらず価値があ
              る希少な資産であると本投資法人は考えています。
               コロナ禍においては、東京・大阪の都心の都市型商業施設は、外出自粛等の影響を
              受け、テナントの財務的悪化により賃料収受に不透明感が拭えない状況ですが、生鮮
              食料品を中心とする生活必需品を扱う好立地の商業施設については、コロナ禍におい
              ても、安定的な収益を生み出しており、かつ、これらの立地はEコマースの配送拠点と
              もなり得る立地であることから一部にその機能を取り込む動きもあり、中長期的な希
              少性は更に高まりつつあるものと本投資法人は考えています。
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            c.　その他アセット（生活圏配送・販売型）について
              ◆　優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
              ◆　生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
               本投資法人が投資対象とする、その他アセット（生活圏配送・販売型）は、東海道

              地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後
              背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。
               「産業地域」における持続可能な経済を背景にした人口集積をカバーする生活圏を
              ターゲットとした配送、販売に資するアセットであり、底地アセット（生活圏配送・
              販売型）と類似していますが、底地以外の建物の割合も高い場合を想定しています。
         ⑨　「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート

          本投資法人のスポンサーは、下記の9社から構成されていますが、日本を代表する産業集積を
         誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系のそ
         れぞれの企業から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、本投資法人の成長を
         バックアップします。
          産業系としては、本投資法人のメインスポンサーである不動産デベロッパーのヨシコン株式
         会社並びにゼネコンの木内建設株式会社及び日本国土開発株式会社の3社です。物流系として
         は、国際的な港湾である清水港を活動の拠点とする代表的な物流系企業である鈴与株式会社及
         び清和海運株式会社が参画しています。産業系・物流系の各スポンサーの産業施設、物流施設
         における開発ノウハウを活用してパイプラインを拡充し、本投資法人の継続的な成長をサポー
         トします。
          インフラ系としては、地域をインフラの面から支えてきた中部電力ミライズ株式会社及び静
         岡ガス株式会社が、金融・不動産系として、地域を金融の面からバックアップしてきた株式会
         社静岡銀行及びその元子会社の静岡不動産株式会社が参画しています。
          本投資法人は、これら9社のスポンサーサポートを活用し継続的な成長及び中長期的な投資主
         価値の向上を目指します。
             ＜「産業地域」たる東海道地域を支えてきた東海道リートの9社のスポンサー＞

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                        ＜スポンサーによるサポートの概要＞
              (注1)　   スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき提供されるサポートのうちの主要な内容を




                 示したものであり、上記以外についても提供がなされるサポートが存在します。例えば、ヨシコン株式会社、静
                 岡ガス株式会社及び静岡不動産株式会社は、上記以外にも、本投資法人及び本資産運用会社に対して、資産の取
                 得業務及び運営業務等の効率化に関するサポートも提供します。
              (注2)　   本書の日付現在、静岡不動産株式会社による本投資法人に対するセイムボート出資は行われておらず、また、本
                 募集においても、本投資法人が指定する販売先として静岡不動産株式会社に対して本投資口が割り当てられるこ
                 とはありません。
          (イ)　産業系スポンサー

            a.　ヨシコン株式会社（企画・開発力／連携力／情報力）                               (注1)
              ヨシコン株式会社は、1954年に創業し、その後コンクリート二次製品の製造販売とい
             う産業系の業態を経て、不動産事業まで幅広く事業展開しています。
              これまで、東海道地域を中心とした不動産デベロッパーとして、産業系不動産の開
             発・マンション開発・市街地再開発事業等、東海道地域の不動産開発をリードしていま
             す。1993年に東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）市場                               (注2)   に上場し、2010年には東
             京事務所を開設する等エリア及び業容ともに拡大を行っています。
              ヨシコン株式会社は、本投資法人のメインスポンサーとして、優先的物件情報の提
             供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供、プロパティマネジメント
             業務の提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許
             諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
              (注1)　   各スポンサーの名称にカッコ書きで、「企画・開発力」「連携力」「情報力」「信用力」といった説明を付して
                 います。これらは、9社の各スポンサーが共同するに際して、本投資法人が各スポンサーに期待している役割を
                 示しています。
              (注2)　   2022年4月4日よりスタンダード市場に移行しています。
              設立年月日         1969年1月13日

                       静岡県静岡市葵区常磐町一丁目4
              本店所在地
                       番地の12
              資本金         1億円
              総資産（単体）         293億円
              従業員数（連結）         91名
              (注)　資本金、総資産（単体）及び従業員数（連結）は2022年3月31日現在のものです。
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              ＜ヨシコン株式会社の投資運用・開発実績＞
              　メインスポンサーであるヨシコンは、産業インフラアセットから生活インフラア
              セットにわたり、「産業地域」において多様なアセットでの投資運用・開発実績を有
              しています。
              (注1)　   上記は、本書の日付現在におけるヨシコンが投資運用している若しくは投資運用していた、又は開発した資産を






                 示したものです。本書の日付現在、保有資産以外に本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得でき
                 る保証もありません。
              (注2)　   上記資産のうち、サン丸の内三丁目ビルについては、本投資法人にて取得後、丸の内エンブルコートに名称変更
                 しています。
              (注3)　   上記資産のうち、ニューシティレジデンス静岡鷹匠については、名称や外観写真を含め、ヨシコンが開発した当
                 時の情報を記載しています。そのため、これらの情報は現況とは異なる可能性があります。なお、本投資法人が
                 当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
            b.　木内建設株式会社（企画・開発力／情報力）

              静岡県を地盤とする総合建設会社です。グループ企業であるフジ都市開発株式会社で
             は、マンション開発・分譲、市街地再開発、ビル管理等の事業を行い、首都圏でも大手
             企業との共同事業を中心に幅広く展開しています。
              木内建設株式会社は、第三者売却物件の情報提供、プロパティマネジメント業務等の
             提供、リーシングサポートの提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサ
             ポートします。
              設立年月日         1944年4月19日

                       静岡県静岡市駿河区国吉田一丁目
              本店所在地
                       7番37号
              資本金         10億7,000万円
              (注1)　   資本金は2022年8月31日現在のものです。

              (注2)　   上記の静岡駅南町10地区及びソシエルふじは、本書の日付現在、木内建設株式会社が開発した資産を示したもの
                 です。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
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            c.　日本国土開発株式会社（企画・開発力／情報力）
              日本国土開発株式会社は、土木・環境や建築に係る技術力、再生可能エネルギー、イ
             ンフラ等の工事実績に優れ、交通や港湾等の大規模開発から宿泊施設、高層住宅建設ま
             で幅広く事業展開する総合建設会社です。物流施設等の不動産開発、不動産賃貸事業を
             推進しています。
              日本国土開発株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本
             投資法人の成長をサポートします。
              設立年月日         1951年4月10日

              本店所在地         東京都港区赤坂四丁目9番9号
              資本金         50億1,275万円
              (注1)　   資本金は2022年5月31日現在のものです。

              (注2)　   上記は、本書の日付現在、日本国土開発株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法
                 人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
              (注3)　   日本国土開発株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約の締結はしていませ
                 んが、本投資法人及び本資産運用会社に対して、上記内容のスポンサーサポートを提供することについて、本資
                 産運用会社と合意しています。
          (ロ)　物流系スポンサー

            a.　鈴与株式会社（物流ノウハウ／信用力／情報力）
              鈴与株式会社は、静岡県に拠点を置く総合物流業者です。DC・倉庫事業、運輸事業、
             港湾事業等の物流サービスを幅広く手掛けており、国内物流企業の中でもトップクラス
             の物流センター・ネットワークを展開しています。国内には約140拠点を有する他、海外
             にも13ヶ国で現地法人を展開しており、企業の現地進出を強力にバックアップできる体
             制を整えています。
              鈴与株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法人
             の成長をサポートします。
              設立年月日         1936年3月31日

                       静岡県静岡市清水区入船町11番1
              本店所在地
                       号
              資本金         10億円
              (注1)　   資本金は2022年3月31日現在のものです。

              (注2)　   上記の鈴与本社ビルは、本書の日付現在、鈴与株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本
                 投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
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            b.　清和海運株式会社（物流ノウハウ／信用力／情報力）
              清和海運株式会社は、静岡県内でも有数の物流業者であり、港湾運送のほか倉庫業、
             通関業、船舶代理店業等を幅広く手掛けています。東京都内、神奈川県内にも拠点を有
             する他、海外（香港、バンコク等アジア主要都市）にも物流拠点を展開しています。
              清和海運株式会社は、第三者売却物件の情報提供、資産運用会社の人材確保支援及び
             商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
              設立年月日         1949年8月3日

                       静岡県静岡市駿河区森下町1番35
              本店所在地
                       号
              資本金         1億6,750万円
              (注1)　   資本金は2022年3月31日現在のものです。

              (注2)　   上記の新清水物流センターは、本書の日付現在、清和海運株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日
                 付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
          (ハ)　インフラ系スポンサー

            a.　中部電力ミライズ株式会社（インフラノウハウ／信用力／情報力）
              中部電力ミライズ株式会社は、2020年4月に中部電力株式会社から分社化した、中部地
             方を基盤とする電力販売会社です。電力業界を取り巻く環境が大きく変化する中、再生
             可能エネルギーの推進、他社との事業提携、統合等に積極的に取り組んでいます。
              中部電力ミライズ株式会社は、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社
             の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
              設立年月日         2020年4月1日
              本店所在地         愛知県名古屋市東区東新町1番地
              資本金         40億円
              (注)　資本金は2022年3月31日現在のものです。
            b.　静岡ガス株式会社（インフラノウハウ／信用力／情報力）

              静岡ガス株式会社は、静岡県中東部を地盤に産業用に強みがあり、山梨県、長野県に
             もサービスを行っている一般ガス事業者です。近年では電力供給事業にも参入するほ
             か、清水LNG基地を活用し周辺地域へのLNGの供給拡大を図っています。
              静岡ガス株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、エネ
             ルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾に
             よって本投資法人の成長をサポートします。
              設立年月日         1910年4月16日

                       静岡県静岡市駿河区八幡一丁目5
              本店所在地
                       番38号
              資本金         62億7,900万円
              (注1)　   資本金は2021年12月31日現在のものです。

              (注2)　   上記の本社ビルは、本書の日付現在における静岡ガス株式会社が保有する資産を示したものであり、本書の日付
                 現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
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          (ニ)　金融・不動産系スポンサー
            a.　株式会社静岡銀行（金融力／信用力／情報力）
              株式会社静岡銀行は、盤石な財務体質から邦銀トップレベルの格付（2022年10月3日現
             在）を誇る国内有数の地方銀行です。静岡県内のみならず、愛知県、神奈川県等東海道
             地域に幅広いネットワークや、豊富な不動産物件情報を有しています。
              株式会社静岡銀行は、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及び不動産取得
             のための資金調達に関する助言によって本投資法人の成長をサポートします。
              設立年月日         1943年3月1日

                       静岡県静岡市葵区呉服町一丁目10
              本店所在地
                       番地
              資本金         908億円
              (注1)　   資本金は2022年3月31日現在のものです。

              (注2)　   上記のしずぎん本部タワー及び本店は、本書の日付現在における株式会社静岡銀行が保有する資産を示したもの
                 であり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
            b.　静岡不動産株式会社（信用力／情報力）

              静岡不動産株式会社は、1961年に株式会社静岡銀行のグループ会社として設立されま
             した。2000年に株式会社静岡銀行グループから独立し、現在は仲介業務等や、賃貸ビル
             を含む30数件の賃貸不動産を有する等、安定した経営基盤を有しています。
              静岡不動産株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、資
             産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人
             の成長をサポートします。
              設立年月日         1961年4月4日

                       静岡県静岡市葵区呉服町一丁目1
              本店所在地
                       番地
              資本金         2億2千万円
              (注1)　   資本金は2020年3月31日現在のものです。

              (注2)　   上記の静岡呉服町スクエアビル及びアゴラ静岡は、本書の日付現在における静岡不動産株式会社が区分保有する
                 資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証
                 もありません。
         ⑩　ポートフォリオ構築方針

          (イ)　用途別投資比率
              用途別の投資比率（取得価格ベース）は原則として以下のとおりとします。ただし、
             ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないこ
             とがあります。
              産業インフラアセット             　　25%以上
              生活インフラアセット             　　25%以上
              その他    　　　　　　　　　10%以下
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          (ロ)　地域別投資比率
              用途別の投資比率（取得価格ベース）は原則として以下のとおりとします。ただし、
             ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないこ
             とがあります。
              静岡を核とする産業地域              　60%以上
              東海道地域等        　　　　　　90%以上
              産業地域関連圏(注)　　　               10%以下
              (注)　産業地域関連圏とは、北海道、福岡県、鹿児島県及び沖縄県をいいます。
          (ハ)　運用期間

              原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行
             いません（「短期」とは1年未満の期間を、「中期」とは1年以上5年以下の期間を、「長
             期」とは5年を超える期間をいいます。）。
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          (ニ)　共通投資基準
             ①耐震性         ・原則として、新耐震基準適合（旧耐震基準ではあるが新耐震基準に適
                      合するよう耐震補強工事実施済である物件を含みます。）及びPML値（地
                      震による予想最大損失率をいいます。）が15%以下の物件とします。
                      ・取得時においてPML値が15%以上の物件は個別に地震保険を付保しま
                      す。
             ②遵法性         ・原則として、都市計画法、建築基準法及びこれに関係する法令を遵守
                      している物件とします。ただし、既存不適格の物件、また、安全性等の
                      観点から重大ではないと判断できる場合には投資対象とすることができ
                      ます。後者の場合、可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものと
                      します。
             ③環境         ・有害物質等に関係する法令に適合している物件、又は当該法令への対
                      応が完了している物件とします。ただし、安全性等の観点から重大では
                      ないと判断できる場合には投資対象とすることができます。この場合、
                      可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものとします。
             ④権利関係         ・所有権、賃借権、地上権等、権利の態様を確認のうえ、権利が適切に
                      保全されていることが確認できる物件とします。
                      ・共有物件、区分所有、借地物件の場合は、権利関係者の属性（反社会
                      的勢力の観点等）、信用力、将来における持分割合の追加取得（共有物
                      件又は区分所有物件の場合）の可能性の有無、運営管理や持分処分にお
                      ける制約事項が少ないと見込まれる物件とします。
                      ・底地については上記に準じて個別に判断します。
             ⑤開発不動産等         ・原則として、安定した収益を創出している竣工後の稼働不動産等を投
                      資対象とします。
                      ・ただし、良質な不動産等の確保の観点から、配当に与える影響等を総
                      合的かつ慎重に検討したうえで、下記の基準に合致するものに限り、未
                      稼働不動産等(注)又は開発予定若しくは開発中の不動産等に投資を行う
                      場合があります。
                      ・建築確認が取得されていること
                      ・完工リスク・リーシング関連リスクへの対応が十分行われていること
                      ・マーケット需給の観点から、適切な商品企画であることが確認されて
                      いること
                      (注)　「未稼働不動産等」とは、竣工済みでありながら、稼働率がゼロ又は極端に低い
                        不動産等をいいます。ただし、一定期間経過後に稼働率が上昇することを内容と
                        する賃貸借契約等が締結されている場合には、未稼働不動産等の区分から除外す
                        ることがあります。
             ⑥不動産対応証         ・以下の事項を総合的に勘案した上で、第三者が資産運用を行う不動産
             券         ファンド（開発型を含みます。）に係る不動産対応証券への投資を行う
                      ことができるものとします。
                      ①　不動産対応証券の裏付けとなる不動産等（以下「裏付け資産」とい
                       います。）が、本資産運用会社の定める投資基準に適合した資産であ
                       ること。
                      ②　投資対象となる不動産対応証券の裏付け資産について、原則とし
                       て、当該裏付け資産の売却時における取得機会が本投資法人に与えら
                       れており、かつ本投資法人の保有資産の総額に対する不動産対応証券
                       の割合が10%以内であること。
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          (ホ)　用途別投資基準
             産業インフラアセット
               物流アセット及び産業ビジ              投資基準        ・立地：消費地及び生産地への近接性、
               ネスアセット（事業所を除                      高速道路及び主要道路への良好なアクセ
               きます。）並びにこれらを                      ス、港湾・空港・鉄道・トラックターミ
               使途とする底地                      ナルへの良好なアクセス等を有する立
                                     地。
                                     ・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以上
                            投資対象        ・エリアの特性を考慮し、建物スペッ
                                     ク、賃料設定等に鑑みて、近隣競合物件
                                     との比較において競争力が維持でき、安
                                     定した収益と賃貸需要が見込める物件と
                                     します。
               産業・ビジネスアセットの              投資基準        ・立地：エリアの特性上、安定した事務
               うち事業所及びそれを使途                      所需要が見込めるエリアにおいて、事務
               とする底地                      所需要が集積している立地。
                                     ・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以上
                            投資対象        ・立地条件、周辺の賃貸事務所マーケッ
                                     ト、建物スペック等の分析から、安定し
                                     た需要が見込める物件とします。
             生活インフラアセット
               住居系アセット              投資基準        ・立地：エリアの特性上、安定した賃貸
                                     需要が見込める立地。
                                     ・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以上
                            投資対象        ・賃貸住宅の他、運営型住宅（学生寮、
                                     社員寮、シニア施設等）も対象としま
                                     す。
               底地アセット（生活圏配              投資基準        ・立地：商圏人口、地域における施設の
               送・販売型）及びその他ア                      競争力、道路アクセス等の分析から、安
               セット（生活圏配送・販売                      定した需要が見込める立地。
               型）                      ・1棟全体の規模：1物件あたり5億円以上
                            投資対象        ・都市型、郊外型、ロードサイド型のす
                                     べてを対象とします。
                                     ・テナントの業態や契約条件、立地条
                                     件、対象となる商圏の分析等から、安定
                                     した需要が見込める物件とします。
             その他               投資対象        ・その他底地、公共施設・ターミナル施
                                     設、その他用途等を対象とします。
                                     ・ロケーション、築年数、契約条件等を
                                     総合的に勘案し、安定したキャッシュ・
                                     フローが見込まれる物件とします。
             (注)　用途別投資基準に関し、詳細な数値基準を記載したチェックシートにて確認を行っています。
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       2 投資対象
        (1)　第3期取得済資産及び取得予定資産の概要
          本投資法人は、2022年11月1日付で、松阪ロジスティクスセンターを取得しました。
          また、本投資法人は、セントレアロジスティクスセンター及び清水町配送・販売センターに
         ついて、2023年1月17日付で、各取得予定資産に係る売主との間で、信託受益権売買契約（以
         下、これらの信託受益権売買契約並びに第3期取得済資産に係る不動産売買契約を総称して「本
         件売買契約」といいます。）を締結しています。
          本件売買契約のうち、清水町配送・販売センターに係る信託受益権売買契約は、フォワー
         ド・コミットメント等            (注)  に該当します。当該信託受益権売買契約においては、売主又は買主
         が当該売買契約に違反し、違反により当該売買契約の目的を達成することができない場合に、
         催告の上契約の解除ができますが、当該売買契約においては、売買代金の調達を目的として買
         主が発行する募集投資口の全ての払込金額の支払及び買主に対する売買代金の調達を目的とす
         る貸付の実行により、買主が売買代金の資金調達を完了すること等が売買代金支払の前提条件
         とされており、かかる条件が成就しない場合には、本投資法人は、違約金を負担することなく
         当該売買契約を解除できるものとされています。したがって、本募集又は資金の借入れ等が完
         了できずに当該売買契約上の代金支払義務を履行できない場合において、当該履行できないこ
         とにより違約金を支払うことにはならないため、違約金の支払いに伴う本投資法人の財務及び
         分配金等への影響はありません。
          なお、取得予定資産の売主は、本資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程に定
         める利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、利害関係者取引規程その他の社内規
         程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自主ルールである利害関係
         者取引規程については、参照有価証券報告書「第二部                              投資法人の詳細情報　第3               管理及び運
         営　2    利害関係人との取引制限　(2)                 利害関係者取引規程」をご参照ください。
         (注)　先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類
            する契約をいいます。以下同じです。
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         ①　第3期取得済資産及び取得予定資産の概要
            第3期取得済資産及び取得予定資産の物件名称、取得（予定）価格、投資比率、鑑定NOI利
          回り、償却後NOI利回り及び取得（予定）年月日は、以下のとおりです。
                              取得（予定）        投資    鑑定NOI     償却後NOI
     大            物件                                      取得
                                価格      比率     利回り      利回り
     分     小分類       番号     物件名称                              （予定）年月日
                              （百万円）       （%）     （%）      （%）
     類            (注1)                                      (注6)
                               (注2)      (注3)     (注4)      (注5)
     第3期取得済資産
     産
     業
     イ
     ン
                        松阪
     フ     物流
                 LO-2    ロジスティクス           692      4.9     5.0      3.2    2022年11月1日
     ラ    アセット
                       センター
     ア
     セ
     ッ
     ト
                小計                692      4.9        -         -
     取得予定資産
     産
     業
     イ
     ン
                      セントレア
     フ     物流                                            2023年
                 LO-3   ロジスティクスセ          10,470      73.4     5.1      4.5
     ラ    アセット                                             2月2日
                       ンター
     ア
     セ
     ッ
     ト
     生
     活
     イ
     ン
        その他アセット
     フ                清水町配送・                                 2023年
        （生活圏配送・販          RT-1              3,100      21.7     6.0      5.5
     ラ                販売センター                                 6月1日
          売型）
     ア
     セ
     ッ
     ト
                小計               13,570      95.1         -         -
             合計／平均(注7)                  14,262      100.0      5.3      4.7       -
    (注1)　   「物件番号」は、本投資法人の第3期取得済資産又は取得予定資産について、参照有価証券報告書「第一部                                         ファンド情報　第1        ファンド
        の状況　2    投資方針　(1)      投資方針　⑤      ポートフォリオ構築方針」において定められる「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を
        組み合わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、LOは物流アセット、OFは産業・ビジネスアセット、ILは底
        地アセット（産業インフラ型）、REは住居系アセット、RLは底地アセット（生活圏配送・販売型）、RTはその他アセット（生活圏配送・
        販売型）を表します。なお、複数の用途を有する複合施設の場合、満室稼働想定時の賃料収入割合が最も高い施設に帰属させて投資対象
        を記載しています。以下同じです。
    (注2)　   「取得（予定）価格」は、本件売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。）
        を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注3)　   「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載して
        います。
    (注4)　   「鑑定NOI利回り」は、各物件の鑑定NOIを取得（予定）価格で除した値、また平均欄には、各物件の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格
        の合計で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注5)　   「償却後NOI利回り」は、各物件の鑑定NOIから減価償却額の見込み額を差し引いた償却後NOIを取得（予定）価格で除した値、平均欄に
        は、各物件の償却後NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注6)　   「取得（予定）年月日」は、本件売買契約に記載された各不動産又は信託受益権の取得（予定）日を記載しています。なお、取得予定資
        産に係る取得予定年月日は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げら
        れることがあります。また、清水町配送・販売センターの取得予定年月日は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の
        進捗によっては、変更される場合があります。
    (注7)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を
        2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
        清水町配送・販売センターが取得できない場合、取得（予定）価格（合計）は11,162百万円、鑑定NOI利回り（平均）は5.1%、償却後鑑
        定NOI利回り（平均）は4.4%となる予定です。
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         ②　第3期取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
            第3期取得済資産に関する前所有者、取得時期及び取得価額並びに取得予定資産に関する現
          受益者（予定）、取得（予定）時期及び取得（予定）価額は、以下のとおりです。
                             （第3期取得済資産）
                                                   取得（予定）価額
     物件                 権利形態         前所有者         取得（予定）時期
             物件名称                                        （百万円）
     番号                  (注1)      （取得予定資産）              (注2)
                                                      (注3)
                              現受益者（予定）
     第3期取得済資産

         松阪ロジスティクス

     LO-2                 所有権      株式会社KTキャピタル                －          －
         センター
     取得予定資産

         セントレアロジスティク

     LO-3                信託受益権       合同会社尾張2(注4)             2022年2月           10,201
         スセンター
                                           （土地）

         清水町配送・販売セン                                 2021年7月
     RT-1                信託受益権      ヨシコン株式会社(注4)                        非開示(注5)
         ター                                  （建物）
                                          2023年5月
    (注1)　   「権利形態」は、第3期取得済資産については本投資法人が保有する権利の種類を、取得予定資産については本投資法人が取得する予定
        の権利の種類を、それぞれ記載しています。なお、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工ですが、当該資産の
        現受益者（予定）であるヨシコンは、2023年6月1日付で信託契約を信託受託者との間で締結する予定であり、本投資法人はかかる信託の
        受益権を取得する予定です。
    (注2)　   「取得（予定）時期」は、取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）による権利取得日を、それぞれ、登記簿に基づき記載していま
        す。なお、第3期取得済資産の前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。また、清水町配
        送・販売センターの建物については、建物の引渡予定日を記載しています。建物の建築工事の進捗によっては、取得予定時期が変更され
        る場合があります。また、同物件の一部の土地については、2023年1月10日現在、駿東郡清水町が所有しています。現受益者（予定）
        は、駿東郡清水町から当該土地を譲り受ける予定であり、本投資法人は、当該土地の取得を2023年6月1日に行う予定です。そのため、当
        該土地の取得（予定）時期は記載していません。
    (注3)　   「取得（予定）価額」は、取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）における取得時期又は取得予定時期より1年が経過していない
        物件を対象に、現受益者又は現受益者（予定）が当該物件の取得に要した金額（売買代金に不動産取得額、登録免許税、媒介手数料を含
        めた取得原価）を参考情報として、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、第3期取得済資産の前所有者は、本資産運用会社の
        利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。
    (注4)　   取得予定資産の現受益者又は現受益者（予定）は、本資産運用会社の利害関係者に該当します。
    (注5)　   建物については、現受益者（予定）における取得予定時期より1年が経過していませんが、開発物件であることから、開示することに
        よって現受益者（予定）の事業に悪影響を及ぼし、ひいては本投資法人の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (2)　取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
         ①　ポートフォリオの概要
            取得予定資産取得後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
                                      年間         賃貸可能
                       土地面積     建物面積              賃貸面積              稼働率
                                     賃料収入           面積
            物件                     建築時期                   テナント数
     大分類   小分類       物件名称     所在地    （㎡）     （㎡）              （㎡）              （%）
            番号                      (注3)    （百万円）           （㎡）     (注7)
                        (注1)     (注2)              (注5)              (注8)
                                      (注4)          (注6)
     保有資産（第3期取得済資産を除きます）
                                 1995年
                            104,224.73     9月28日
                            （倉庫1、     （倉庫1・
              いなべロジ
        物流ア           三重県                  非開示
            LO-1   スティクス         102,038.46     事務所等）     事務所等）          105,914.86     105,914.86       2   100.0
        セット           いなべ市                   (注9)
      産
               センター             7,061.60     2004年
      業
                                 9月6日
                            （倉庫2）
      イ
                                 （倉庫2）
      ン
               ミッドビ
                    三重県              1991年
      フ   産業・
            OF-1   ルディン         1,025.94     5,165.48          129    3,791.19     3,842.47      22    98.7
                   四日市市              2月14日
      ラ   ビジネ
               グ四日市
      ア   スア
                    静岡県              2010年
      セ   セット
               葵タワー
            OF-2            4,923.89    42,532.27           176    2,858.50     2,858.50      1   100.0
                    静岡市             3月31日
      ッ
        底地ア
      ト
        セット      静岡マシ
                                      非開示
                    静岡県
        （産業      ンヤード
            IL-1            6,219.80      －     －        6,219.80     6,219.80      1   100.0
                    静岡市                   (注9)
        インフ      （底地）
        ラ型）
               ロイヤル
                    愛知県              2007年
               パークス
            RE-1            6,905.70    17,469.21           371    12,276.40     12,443.80      182    98.7
                   名古屋市              11月29日
                千種
              丸の内エン     愛知県              2016年

            RE-2            396.68    2,789.50           59    2,064.43     2,158.31      63    95.7
              ブルコート     名古屋市              3月4日
        住居系
      生
        アセッ
      活
         ト
               エンブル
      イ
                    静岡県              2021年
            RE-3   エール草薙         3,070.99     6,486.26          150    6,295.26     6,357.81      3   99.0
      ン
                    静岡市             2月22日
                駅前
      フ
      ラ
      ア
               エンブル     静岡県              2019年
            RE-4            1,641.26     2,908.12           67    2,908.12     2,908.12      1   100.0
      セ
              エール草薙     静岡市             3月10日
      ッ
      ト
                                 2000年
        底地ア                         11月9日
                                （赤ちゃん
        セット
              浜松プラザ
                                 本舗棟・
        （生活           静岡県
               （底地）
            RL-1           135,794.28     11,229.79           632    80,421.45     80,421.45       7   100.0
         圏配
                    浜松市             ゼビオ棟）
               (注10)
        送・販                         2000年
        売型）                         11月7日
                                （管理棟）
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                      年間         賃貸可能
                       土地面積     建物面積              賃貸面積              稼働率
            物件                     建築時期     賃料収入           面積    テナント数
     大分類   小分類       物件名称     所在地    （㎡）     （㎡）              （㎡）              （%）
            番号                      (注3)    （百万円）           （㎡）     (注7)
                        (注1)     (注2)              (注5)              (注8)
                                      (注4)          (注6)
     第3期取得済資産
      産
      業
      イ
      ン
              松阪ロジス
      フ   物流ア           三重県松              2021年     非開示
            LO-2   ティクスセ         6,708.07     3,018.52              3,014.40     3,014.40      1   100.0
      ラ   セット            阪市             7月27日     (注9)
               ンター
      ア
      セ
      ッ
      ト
     取得予定資産
      産
      業
      イ
      ン
               セントレ
      フ   物流ア           愛知県              2007年
            LO-3   アロジス         24,865.82     73,995.95           772    63,073.94     63,494.42      16    99.3
      ラ   セット           常滑市             5月22日
               ティクス
      ア
               センター
      セ
      ッ
      ト
      生
      活
      イ   その他
        アセッ
      ン
               清水町配     静岡県
        ト（生                              非開示
      フ                           2023年
            RT-1   送・販売    駿東郡清    15,563.02     9,023.63              9,010.28     9,010.28      1   100.0
        活圏配
      ラ                           5月19日     (注9)
               センター     水町
        送・販
      ア
      セ
        売型）
      ッ
      ト
          合計／平均(注10)             309,153.91     285,905.06      －    －(注9)    297,848.63     298,644.22      300    99.7
    (注1)　   「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積（借地がある場合には借地面積を含みます。）の合計を記載しています。なお、葵タワー
        については、建物の敷地全体の面積を記載しています。また、清水町配送・販売センターについては、土地の一部につき、開発等に伴う
        地積変更及び分筆を予定していることから、本投資法人が取得する予定の土地の実測面積を記載しています。そのため、当該地積変更及
        び分筆に係る登記の完了後の登記簿上の面積とは異なる可能性があります。
    (注2)　   「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積（附属建物を含みます。）の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、一棟
        の建物全体の面積を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工の
        ため建物について未登記であることから、建築基準法の規定に基づく確認済証等の内容に基づき竣工時点の予定を記載しています。
    (注3)　   「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。ただし、取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターにつ
        いては、本書の日付現在における竣工予定日を記載しており、建物の建設工事の進捗によっては、建築時期が変更される場合がありま
        す。
    (注4)　   「年間賃料収入」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている又は本書の日付現在にお
        いて締結される予定の賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に規定されている
        月額固定賃料（共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産又は取得予定資
        産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、エンドテナントとの間で締結されて
        いる2022年10月末日現在において有効な賃貸借契約又は本書の日付現在においてエンドテナントとの間で締結が予定されている賃貸借契
        約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリー
        ス契約が締結されている又は締結される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている
        又は締結される予定の賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除き
        ます。）の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2022年10月末日時点のフリーレント及びレントホリ
        デー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。以下同じです。）は考慮しないものとします。
    (注5)　   「賃貸面積」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相
        当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結予定又は締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載して
        います。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合にはエンドテナントとの間で締結済みの又
        は締結予定の賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスター
        リース会社の間で、葵タワーについては賃料固定型マスターリース契約、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種、丸の内エ
        ンブルコート、エンブルエール草薙駅前及びエンブルエール草薙についてはパス・スルー型マスターリース契約が締結されており、セン
        トレアロジスティクスセンターについては、信託受託者と本投資法人の間でパス・スルー型マスターリース契約が締結される予定であ
        り、清水町配送・販売センターについては、当初は賃料固定型マスターリース契約が締結され、その後にパス・スルー型マスターリース
        契約に移行する予定です。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の
        賃貸に係る賃貸面積を含みません。以下同じです。
    (注6)　   「賃貸可能面積」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本
        投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的と
        した本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。以下同じです。
    (注7)　   「テナント数」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得予定資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約にお
        いては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件とし
        て計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、マスター
        リース会社と賃貸借契約を締結済み又は締結予定の転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として
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        計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による
        賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各保有資産又は取
        得 予定資産のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設
        置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
    (注8)　   「稼働率」は、2022年10月末日現在における、各保有資産又は取得予定資産に係るテナントとの間で締結されている又は締結される予定
        の各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得
        られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注9)　   テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。合計値についても同様です。
    (注10)　本投資法人は、浜松プラザ（底地）について、底地のほか一部の建物も取得していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産
        を底地アセットに分類しています。
    (注11)　清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を
        2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
        清水町配送・販売センターが取得できない場合、土地面積（合計）は293,590.89㎡、建物面積（合計）は276,881.43㎡、賃貸面積（合
        計）は288,838.35㎡、賃貸可能面積（合計）は289,633.94㎡、テナント数（合計）は299、稼働率（平均）は99.7%となる予定です。な
        お、清水町配送・販売センターが取得できない場合の年間賃料収入（合計）は、テナントから賃料の開示について承諾が得られていない
        ため、非開示としています。
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         ②　不動産鑑定評価書の概要
            本投資法人は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社
          及び日本ヴァリュアーズ株式会社から、2022年7月31日を価格時点として各保有資産（第3期
          取得済資産を除きます。）に係る不動産鑑定評価書を、2022年9月20日を価格時点として第3
          期取得済資産に係る不動産鑑定評価書を、2022年11月30日を価格時点として取得予定資産の
          うちセントレアロジスティクスセンターに係る不動産鑑定評価書を、2022年11月24日を価格
          時点として取得予定資産のうち清水町配送・販売センターに係る不動産鑑定評価書を、それ
          ぞれ取得しています。その概要は、以下のとおりです。
            不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内
          容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
          なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井
          鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間に
          は、特別の利害関係はありません。
                                        収益価格
                                                         鑑定
          物
     大  小                 鑑定                                 NOI利
          件        鑑定評価                             最終
     分  分     物件名称           評価額    直接還元法      還元    DCF法              NOI    回り
          番         機関                        割引率     還元
     類  類               （百万円）     による価格      利回り    による価格              （百万円）     （％）
          号                                 （％）    利回り
                            （百万円）      （％）    （百万円）               (注1)    (注2)
                                               （％）
     保有資産（第3期取得済資産を除きます）
                   日本
           いなべロジス
          LO        ヴァリュ
           ティクスセン            6,780      6,710     5.5    6,850     5.3    5.7     394    6.3
      物流ア
          -1         アーズ
           ター
      セット
                  株式会社
     産
               小計         6,780      6,710     －    6,850     －    －     394     －
     業
           ミッドビル       大和不動
          OF
     イ
           ディング四日       産鑑定株      1,800      1,850     5.2    1,780     5.0    5.4     105    6.5
      産業・
          -1
     ン
           市       式会社
      ビジネ
     フ
                  株式会社
       ス
     ラ
          OF
           葵タワー       谷澤総合      2,580      2,590     4.8    2,580     4.9    5.0     127    5.6
      アセッ
     ア
          -2
                   鑑定所
       ト
     セ
               小計         4,380      4,440     －    4,360     －    －     232     －
     ッ
     ト
      底地ア
           静岡マシン       大和不動
          IL                         5.3
      セット
           ヤード（底       産鑑定株      722     722         722     5.3    －     36    6.0
          -1                        (注3)
      （産業
           地）       式会社
      インフ
               小計         722     722     －    722     －    －     36    －
      ラ型）
                  株式会社
          RE  ロイヤルパー                       4.3             4.5
                  谷澤総合      4,840      4,990         4,780     4.3         251    5.7
          -1  クス千種                      (注4)             (注5)
                   鑑定所
                  株式会社
          RE  丸の内エンブ
                  谷澤総合      1,230      1,260     3.9    1,220     4.0    4.1     52    4.9
          -2  ルコート
     生
                   鑑定所
      住居系
     活
                  大和不動
      アセッ
          RE  エンブルエー
     イ
                  産鑑定株      2,200      2,270     5.0    2,170     4.8    5.2     120    6.0
       ト
          -3  ル草薙駅前
     ン
                   式会社
     フ
                  JLL森井
          RE  エンブルエー
     ラ
                  鑑定株式      973     987     5.0     958     4.8    5.2     50    6.7
          -4  ル草薙
     ア
                   会社
     セ
               小計         9,243      9,507     －    9,128     －    －     474     －
     ッ
      底地ア
     ト
                  大和不動
          RL  浜松プラザ
      セット
                  産鑑定株     12,600      12,700     4.7    12,500     4.5    4.9     597    5.0
          -1  （底地）
      （生活
                   式会社
       圏配
      送・販
               小計         12,600      12,700      －    12,500      －    －     597     －
      売型）
                                 62/110



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                                        収益価格
                                                         鑑定
          物
     大  小                 鑑定                                 NOI利
          件        鑑定評価                             最終
     分  分     物件名称           評価額    直接還元法      還元    DCF法              NOI    回り
          番         機関                        割引率     還元
     類  類               （百万円）     による価格      利回り    による価格              （百万円）     （％）
          号                                 （％）    利回り
                            （百万円）      （％）    （百万円）               (注1)    (注2)
                                               （％）
     第3期取得済資産
     産
           松阪ロジス       株式会社
     業
          LO
           ティクスセン       谷澤総合      749     773     4.4     738     4.3    4.6     34    5.0
     イ
          -2
           ター       鑑定所
     ン
     フ 物流ア
     ラ セット
     ア
     セ
               小計         749     773     －    738     －    －     34    －
     ッ
     ト
     取得予定資産
     産
           セントレアロ       株式会社
     業
          LO
           ジスティクス       谷澤総合     11,600      11,500     4.5    11,600     4.6    4.7     535    5.1
     イ
          -3
           センター       鑑定所
     ン
     フ 物流ア
     ラ セット
     ア
     セ
               小計         11,600      11,500      －    11,600      －    －     535     －
     ッ
     ト
                                           （初年
     生
                                           度～5
     活
                                           年度ま
      その他
     イ
                  株式会社                         で）
      アセッ
     ン
          RT  清水町配送・
                  谷澤総合      3,230      3,250     5.7    3,220     5.7%    5.9     186    6.0
      ト（生
     フ
          -1  販売センター
                   鑑定所                         （6年
      活圏配
     ラ
                                           度以
      送・販
     ア
                                           降）
      売型）
     セ
                                           5.8%
     ッ
     ト
               小計         3,230      3,250     －    3,220     －    －     186     －
          合計／平均(注6)              49,304      49,602      －    49,118      －    －    2,491     5.5

    (注1)　   「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                   Operating    Income）をいい、減価償却費を控
        除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net                                     Cash  Flow）とは異なります。上記NOIは
        直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産又は取得予定資産の
        NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
    (注2)　   「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
        ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得（予定）価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値
        を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記
        載されている数値ではありません。
    (注3)　   直接還元法（インウッド式）で採用する割引率を記載しています。
    (注4)　   直接還元法（修正インウッド式）で採用する割引率を記載しています。
    (注5)　   保有期間満了後の売却価格査定時の割引率を記載しています。
    (注6)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売センターの取得を
        2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
        清水町配送・販売センターが取得できない場合、鑑定評価額（合計）は46,074百万円、直接還元法による価格（合計）は46,352百万円、
        DCF法による価格（合計）は45,898百万円、NOI（合計）は2,305百万円、鑑定NOI利回り（平均）は5.5%となる予定です。
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         ③　建物状況評価報告書（エンジニアリングレポート（ER））の概要
            本投資法人は、各保有資産及び取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕
                                                       (注)
          費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を、東京海上ディーアール株式会社                                               及び
          ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社より取得しています（以下「建物状況評価報告書」
          といいます。）。
            建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容
          の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社及びＳＯＭ
          ＰＯリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害
          関係はありません。
          (注)　2021年7月1日付で東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から東京海上ディーアール株式会社に商号を変更していま
             す。土壌等の調査を委託した当時又は建物状況調査報告書等を取得した当時の名称が東京海上日動リスクコンサルティング
             株式会社である場合も、本書においては現在の商号を記載しています。
                                              短期修繕費       長期修繕費
          物件                                     （千円）       （年平均）
               物件名称           調査業者           調査年月日
          番号                                     (注1)      （千円）
                                               (注2)      (注1)(注3)
          保有資産（第3期取得済資産を除きます）

             いなべロジスティ         東京海上ディーアール株式
          LO-1                           2020年10月7日           －      36,185
             クスセンター         会社
             ミッドビルディン         東京海上ディーアール株式
          OF-1                           2020年10月7日           －      10,942
             グ四日市         会社
                      東京海上ディーアール株式
          OF-2   葵タワー                        2020年8月19日           －      5,641
                      会社
             静岡マシンヤード
          IL-1                  －            －        －       －
             （底地）(注4)
             ロイヤルパークス         東京海上ディーアール株式
          RE-1                           2020年9月29日           －      5,589
             千種         会社
             丸の内エンブル         東京海上ディーアール株式
          RE-2                           2020年10月23日           －      4,315
             コート         会社
             エンブルエール草         東京海上ディーアール株式
          RE-3                           2021年3月2日           －      3,779
             薙駅前         会社
             エンブルエール草         東京海上ディーアール株式
          RE-4                           2020年8月20日           －      1,996
             薙         会社
             浜松プラザ（底         SOMPOリスクマネジメント
          RL-1                           2020年10月12日           －      2,413
             地）         株式会社
          第3期取得済資産
             松阪ロジスティク         東京海上ディーアール株式
          LO-2                           2022年8月25日           －       741
             スセンター         会社
          取得予定資産
             セントレアロジス         東京海上ディーアール株式
          LO-3                           2022年11月8日           －      23,626
             ティクスセンター         会社
             清水町配送・販売         東京海上ディーアール株式
          RT-1                            2022年11月          －      2,429
             センター(注5)         会社
         (注1)　   短期修繕費及び長期修繕費（年平均）は、東京海上ディーアール株式会社又はＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の作
             成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
         (注2)　   「短期修繕費」とは、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な
             物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以
             内に更新が必要なものも含まれます。
         (注3)　   「長期修繕費（年平均）」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、
             建物調査診断報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて
             年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
         (注4)　   底地物件のため、建物状況評価報告書（エンジニアリングレポート（ER））は取得していませんが、東京海上ディーアール
             株式会社より土壌汚染リスク評価報告書を取得しています。
         (注5)　   未竣工であり、調査業者は建物の現地調査は実施しておらず、受領資料を机上で確認しています。「調査年月日」は建物状
             況評価報告書の発行日を記載しています。
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         ④　保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計
            算確認機関
            各保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造
          計算確認機関は、以下のとおりです。なお、いなべロジスティクスセンター、ミッドビル
          ディング四日市、ロイヤルパークス千種及び浜松プラザ（底地）について、本投資法人は、
          第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社（いなべロジスティクスセンター及び
          ミッドビルディング四日市）、新日本管財株式会社（ロイヤルパークス千種）及びＳＯＭＰ
          Ｏリスクマネジメント株式会社（浜松プラザ（底地））に、構造計算書及び構造設計図の確
          認・検証業務を委託し、東京海上ディーアール株式会社からは設計者の故意により構造計算
          書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施
          行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の、新日本管財株式
          会社からは構造計算書、構造図、意匠図を検討の結果、構造計算において故意の改ざん、偽
          造などの不正はないものと判断される旨の、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社からは
          構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、及び設計当時の建築基準法上の
          耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を、それぞれ取得していま
          す。かかる所見は、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びＳＯＭＰＯリ
          スクマネジメント株式会社の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを
          保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社
          及びＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、
          特別の利害関係はありません。
          物件                                            構造計算
             物件名称        設計者         施工者       確認検査機関         構造計算者
          番号                                            確認機関
          保有資産（第3期取得済資産を除きます）

                           村田機械株式会
                   株式会社大崎設
                           社、村田機械一級                株式会社大崎設
                   計、村田機械一
                           建築士事務所、大                計、村田機械一級
                   級建築士事務所
             いなべロジ              成建設株式会社                建築士事務所（倉
                   （倉庫1・事務                 三重県建築主                三重県建築主
          LO-1   スティクス              （倉庫1・事務所                庫1・事務所等）
                   所等）                 事                事
             センター              等）                日揮株式会社一級
                   日揮株式会社一
                           日揮株式会社、東                建築士事務所
                   級建築士事務所
                           急建設株式会社                （倉庫2）(注1)
                   （倉庫2）
                           （倉庫2）
             ミッドビル
                   株式会社大建設                 四日市市建築                四日市市建築
          OF-1   ディング四              鹿島建設株式会社                株式会社大建設計
                   計                 主事                主事
             日市
                                           株式会社アール・
                   株式会社アー        株式会社竹中工務         静岡市建築主                静岡市建築主
          OF-2   葵タワー                               アイ・エー、株式
                   ル・アイ・エー        店         事                事
                                           会社竹中工務店
             静岡マシン
          IL-1   ヤード（底         －         －        －        －        －
             地）(注3)
                   大和ハウス工業
             ロイヤル                        日本イーアー       大和ハウス工業株         日本イーアー
                   株式会社東京集        大和ハウス工業株
          RE-1   パークス千                        ルアイ株式会       式会社東京集合一         ルアイ株式会
                   合一級建築士事        式会社
             種                        社       級建築士事務所         社
                   務所
                                                     一般財団法人
             丸の内エン      源建築設計事務                 株式会社確認
          RE-2                 株式会社杉本組                株式会社名構設計         愛知県建築住
             ブルコート      所                 サービス
                                                     宅センター
                                    一般財団法人                NPO法人　静岡
             エンブル      ヨシコン株式会                         株式会社ヒラテ技
                                    静岡県建築住                県建築技術安
          RE-3   エール草薙      社一級建築士事        ヨシコン株式会社                研一級建築士事務
                                    宅まちづくり                心支援セン
             駅前      務所                         所
                                    センター                ター
                                    一般財団法人                NPO法人　静岡
                   ヨシコン株式会                         株式会社ヒラテ技
             エンブル                        静岡県建築住                県建築技術安
          RE-4         社一級建築士事        有限会社一成工房                研一級建築士事務
             エール草薙                        宅まちづくり                心支援セン
                   務所                         所
                                    センター                ター
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          物件                                            構造計算
             物件名称        設計者         施工者       確認検査機関         構造計算者
          番号                                            確認機関
                   株式会社泉沢建
                   築設計事務所        竹中・戸田建設工                株式会社泉沢建築
                   （赤ちゃん本舗        事共同事業体（赤                設計事務所（赤
             浜松プラザ      棟・ゼビオ棟）        ちゃん本舗棟・ゼ         浜松市建築主       ちゃん本舗棟・ゼ         浜松市建築主
          RL-1
             （底地）      大和ハウス工業        ビオ棟）         事       ビオ棟）         事
                   株式会社一級建        大和ハウス工業株                大和ハウス工業株
                   築士事務所（管        式会社（管理棟）                式会社（管理棟）
                   理棟）
          第3期取得済資産
             松阪ロジス      株式会社奥田工                 ビューローベ
                           株式会社奥田工務                株式会社エスパス         株式会社建築
          LO-2   ティクスセ      務店一級建築士                 リタスジャパ
                           店                建築事務所         構造センター
             ンター      事務所                 ン株式会社
          取得予定資産
             セントレア
                   株式会社竹中工                         株式会社竹中工務
             ロジスティ              株式会社竹中工務         財団法人日本                日本ERI株式会
          LO-3         務店名古屋一級                         店名古屋一級建築
             クスセン              店         建築センター                社
                   建築士事務所                         士事務所
             ター
                                                     NPO法人　静岡
             清水町配                        株式会社国際
                   株式会社ディー                                  県建築技術安
          RT-1   送・販売セ              株式会社関東建創         確認検査セン       株式会社ドラフト
                   エス設計                                  心支援セン
             ンター                        ター
                                                     ター
         (注1)　   倉庫2について、デロイトトーマツPRS株式会社により構造計算再計算書が作成されています。
         (注2)　    設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検
             査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
         (注3)　   静岡マシンヤード（底地）は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
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         ⑤　地震リスク分析等の概要
            各保有資産及び取得予定資産に係るPML（予想最大損失率）は、以下のとおりです。各PML
          の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2020年12月、2021年3月付、2022年10月付、
          2022年11月、若しくは2022年12月付建物状況評価報告書及び2022年12月付地震リスク評価報
          告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、清水町配送・販売センターについ
          てのみ地震保険を付保する予定です。
            建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留ま
          り、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディー
          アール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありませ
          ん。
              物件
                        物件名称            PML値（予想最大損失率）（％）
              番号
              保有資産（第3期取得済資産を除きます）

              LO-1    いなべロジスティクスセンター                         2.4

              OF-1    ミッドビルディング四日市                         7.4

              OF-2    葵タワー                         10.2

              IL-1    静岡マシンヤード（底地）                        －(注1)

              RE-1    ロイヤルパークス千種                         4.0

              RE-2    丸の内エンブルコート                         3.0

              RE-3    エンブルエール草薙駅前                         10.5

              RE-4    エンブルエール草薙                         14.9

              RL-1    浜松プラザ（底地）                         12.1

              第3期取得済資産

              LO-2    松阪ロジスティクスセンター                         4.3

              取得予定資産

              LO-3    セントレアロジスティクスセンター                         1.2

              RT-1    清水町配送・販売センター                       19.7（注4）

                 ポートフォリオ全体(注2、注3)                          2.5

             (注1)　   底地のみの物件のため、建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書を取得していません。
             (注2)　   「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年12月付「地震リスク評価報
                告書－ポートフォリオ評価版－[11物件]」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。なお、
                静岡マシンヤード（底地）の取得については、当該資産は底地のみの所有で建物は所有していないため、上記「地
                震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－[11物件]」に記載されたポートフォリオ全体に関するPML値に影響
                しません。
             (注3)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販
                売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定
                どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売セン
                ターを除くポートフォリオ全体の地震予想損失率PML値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年12月付
                「地震リスク評価報告書－ポートフォリオ評価版－[10物件]」によると、2.0%となります。
             (注4)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工であり調査業者は建物の現地調査は実施しておらず、机上
                調査による評価を記載しています。
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         ⑥　主要な不動産に関する情報
            本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、賃料合計が全月間賃
          料合計の10％以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
                              月間賃料収入
                       テナントの                       賃貸可能面積        稼働率（％）
                               （千円）      賃貸面積（㎡）
                       総数(注1)                        （㎡）        (注3)
                                (注2)
              セントレアロジ
              スティクスセン           16       64,412       63,073.94        63,494.42         99.3
              ター
              浜松プラザ（底
                         7      52,740       80,421.45        80,421.45         100.0
              地）
              いなべロジス
              ティクスセン           2      －(注4)       105,914.86        105,914.86         100.0
              ター
              ロイヤルパーク
                        182       30,952       12,276.40        12,443.80         98.7
              ス千種
             (注1)　   「テナントの総数」は、2022年10月末日現在の各保有資産又は取得（予定）資産に係る賃借人の数を記載していま
                す。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数
                の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスター
                リース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載していま
                す。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。
                なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合に
                は、その転借人の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電
                設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
             (注2)　   「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2022年10月末日現在
                においてマスターリース会社又は各不動産会社若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されて
                いる賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料
                は除きます。）の合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税及び地方消費税は除いていま
                す。
             (注3)　   「稼働率」は、2022年10月末日現在の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）について、小数
                第2位を四捨五入して記載しています。
             (注4)　   テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。
         ⑦　主要なテナントに関する情報

            本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、当該テナントへの賃
          貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりで
          す。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、転借人をテナン
          トとして取り扱って記載しています。
             ・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等

                                   年間賃料           賃貸面積
                           契約期間                           契約更改の
     No   テナント名称        業種     物件名称                              比率
                           満了日            比率                方法
                                 （百万円）            （㎡）
                                                  （%）
                                       （%）
                                                  (注2)
                   いなべロジス
        トヨタ自動車       輸送用            2024年
      1              ティクスセン               －(注3)      －    81,641.30       27.4    (注4)
        株式会社       機器            9月30日
                   ター
          (注1)　   各賃貸借契約の概要については、参照有価証券報告書「第一部                         ファンド情報　第1        ファンドの状況　5        運用状況　(2)      投
             資資産　⑤     保有資産の個別不動産の概要」並びに後記「(4)                   第3期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要」をご
             参照ください。
          (注2)　   2022年10月末日現在における保有資産及び取得予定資産の総賃貸面積に占める割合を記載しています（小数第2位を四捨五
             入して記載しています。）。なお、清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣
             工を条件に清水町配送・販売センターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止される
             ことにより、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、当該比率は
             28.3%（小数第2位を四捨五入して記載しています。）となる予定です。
          (注3)　   テナントから開示について承諾を得られていないため非開示としています。
          (注4)　   定期建物賃貸借契約又は定期借地契約であり、契約更改の方法につき賃借人との合意はありません。
         ⑧　担保の状況

            本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合において、該当事項はありませ
          ん。
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        (3)　ポートフォリオの概況
          本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得した場合のポートフォリオの分散の概況
         は、以下のとおりです。
         ①　用途タイプ別投資比率

                               取得（予定）価格             比率（%）
              大分類          物件数
                                 （百万円）             (注1)
         産業インフラアセット                 6          21,912          48.5
         生活インフラアセット(注2)                 6          23,280          51.5
         合計(注2)                12           45,192          100.0
          (注1)　   比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体
              の合計と一致しない場合があります。
          (注2)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売セン
              ターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得
              できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いた生活イ
              ンフラアセットの物件数は5、生活インフラアセットの取得（予定）価格は20,180百万円、生活インフラアセットの比率
              は47.9%、物件数の合計は11、取得（予定）価格の合計は42,092百万円となる予定です。
         ②　用途別投資比率

                               取得（予定）価格             比率（%）
              分類          物件数
                                 （百万円）             (注1)
         物流アセット                 3          17,392          38.5
         産業・ビジネスアセット                 2           3,920          8.7
         底地アセット
                         1            600        1.3
         （産業インフラ型）
         住居系アセット                 4           8,230         18.2
         底地アセット
                         1          11,950          26.4
         （生活圏配送・販売型）
         その他アセット（生活圏配
                         1           3,100          6.9
         送・販売型）(注2)
         合計(注2)                12           45,192          100.0
          (注1)　   比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体
              の合計と一致しない場合があります。
          (注2)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売セン
              ターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得
              できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いたその他
              アセット（生活圏配送・販売型）の物件数は0、その他アセット（生活圏配送・販売型）の取得（予定）価格は0百万円、
              その他アセット（生活圏配送・販売型）の比率は0%、物件数の合計は11、取得（予定）価格の合計は42,092百万円となる
              予定です。
         ③　地域別投資比率

                               取得（予定）価格             比率（%）
              地域          物件数
                                 （百万円）             (注1)
         静岡県(注2)                 6          20,700          45.8
         愛知県                 3          15,950          35.3
         三重県                 3           8,542         18.9
         合計(注2)                12           45,192          100.0
          (注1)　   比率は、取得（予定）価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体
              の合計と一致しない場合があります。
          (注2)　   清水町配送・販売センターは、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に清水町配送・販売セン
              ターの取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得
              できない可能性があります。清水町配送・販売センターが取得できない場合、清水町配送・販売センターを除いた静岡県
              における物件数は5、静岡県における取得（予定）価格は17,600百万円、静岡県における比率は41.8%、物件数の合計は
              11、取得（予定）価格の合計は42,092百万円となる予定です。
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        (4)　第3期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要
          a.　「特定資産の概要」欄に関する説明
            ・「物件名称」は、第3期取得済資産の名称又は取得予定資産を取得後に使用する予定の名
             称を記載しています。
            ・「大分類」は、本投資法人が投資対象とする産業インフラアセット、生活インフラア
             セットのいずれかを、また、「小分類」は、物流アセット、産業・ビジネスアセット、
             底地アセット（産業インフラ型）、住居系アセット、底地アセット（生活圏配送・販売
             型）、その他アセット（生活圏配送・販売型）のいずれかを、それぞれ記載していま
             す。
            ・「取得（予定）年月日」は、本件売買契約のうち第3期取得済資産に係る売買契約に記載
             された不動産の取得日又は本件売買契約のうち取得予定資産に係る信託受益権売買契約
             に記載された各信託受益権の取得予定日を記載しています。
            ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
            ・「取得（予定）価格」は、本件売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買
             代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円
             未満を切り捨てて記載しています。
            ・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所から取得した第3期取得済資産又は取得予定
             資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
            ・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない
             物件は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載してい
             ます。
            ・「交通」については、住居系アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット（産業
             インフラ型）は徒歩分数、物流アセット、底地アセット（生活圏配送・販売型）、その
             他アセット（生活圏配送・販売型）については、最寄りのインターチェンジ等からの距
             離を記載します。徒歩分数については、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を
             分速80mで歩いた場合の時間（単位未満切上げ）又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況
             評価報告書に記載された時間を記載しています。距離については、不動産鑑定評価書又
             は建物状況評価報告書に記載された距離を記載しています。
            ・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を
             記載しています。
            ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷
             地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限
             値（指定建蔽率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率
             は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又
             は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
            ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対す
             る割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積
             率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続
             する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、
             実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
            ・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類（複数ある
             場合にはそのいずれも）を記載しています。
            ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）
             に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
            ・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人、信託受託者又は信託受託者となる予定の
             者が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
            ・建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
            ・建物の「構造／階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
            ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載して
             います。
            ・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時
             の社名で記載しています。
            ・「賃貸可能面積」は、第3期取得済資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸
             可能と考える面積を記載しています。
            ・「稼働率」は、2022年10月末日現在における第3期取得済資産又は取得予定資産に係るテ
             ナントとの間で締結されている又は締結される予定の各賃貸借契約に表示されている賃
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             貸面積の合計を第3期取得済資産又は取得予定資産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と
             考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
            ・「ML会社」、「PM会社」及び「信託受託者」は、第3期取得済資産のマスターリース会社
             及びPM会社、又は取得予定資産の取得後にマスターリース会社、PM会社及び信託受託者
             となる予定の者を記載しています。また、「ML種別」については、第3期取得済資産に係
             る又は取得予定資産の取得後に予定されているマスターリース種別（パス・スルー型又
             は賃料固定型の別）を記載しています。
            ・「主要テナント」は、2022年10月末日現在で有効な賃貸借契約又は本書の日付現在にお
             いて締結される予定の賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃
             借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該第3期取得済
             資産又は取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている又は締結される予定
             である場合において、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている又は締結さ
             れる予定の物件についてはエンドテナントを記載しています。なお、本投資法人又は信
             託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定
             である場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
            ・「特記事項」には、2023年1月10日現在において第3期取得済資産又は取得予定資産の権
             利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、第3期取得済資産又は取得予定資産の評
             価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載していま
             す。
          b.　「賃貸借の概要」欄に関する説明

            ・「テナント数」は、2022年10月末日現在の第3期取得済資産又は取得予定資産に係る賃借
             人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃
             貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画
             ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が
             締結されている又は締結される予定である場合には、マスターリース会社と賃貸借契約
             を締結済み又は締結予定の転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人へ
             の賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マ
             スターリース会社が転借人と賃料固定型サブリース契約による賃貸借契約を締結してい
             る場合には、その転借人の数を1件として記載しています。
            ・「年間賃料収入」は、2022年10月末日現在の第3期取得済資産又は取得予定資産に係る賃
             借人との間で締結されている又は本書の日付現在において締結される予定の賃貸借契約
             （ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に
             規定されている月額固定賃料（共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を
             切り捨てて記載しています。なお、当該取得予定資産につきパス・スルー型マスター
             リース契約が締結されている又は締結される予定である場合には、エンドテナントとの
             間で締結されている2022年10月末日現在において有効な賃貸借契約又は本書の日付現在
             においてエンドテナントとの間で締結が予定されている賃貸借契約に規定されている年
             間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ま
             た、賃料固定型マスターリース契約が締結されている又は締結される予定である場合に
             は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている又は締結
             される予定の賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトラ
             ンクルーム等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、消
             費税及び地方消費税は除き、かつ、2022年10月末日時点のフリーレント及びレントホリ
             デーは考慮しないものとします。
            ・「敷金、保証金」は、入居済みのテナントに関して、入居時に必要とされていた敷金・
             保証金（百万円未満は切り捨て）の合計額を記載しています。ただし、その一部が返還
             されている場合には、2022年10月末日現在、上記敷金・保証金の合計額と賃貸人が保有
             している敷金・保証金の合計額とは異なります。なお、当該第3期取得済資産又は取得予
             定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、敷金額がエンドテナ
             ントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金その他の合計額
             と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
            ・「契約月額賃料合計」は、当該期間中の各月末日現在の第3期取得済資産又は取得予定資
             産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約（ただし、建物に係る賃貸借契約に
             おいては、駐車場、倉庫及び土地を除きます。）に規定されている月額固定賃料（共益
             費を含みます。）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該取
             得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、賃料額がエンド
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             テナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている賃料額の合計額と同額と
             されている場合、エンドテナントとの賃貸借契約に規定されている月額固定賃料（共益
             費 を含みます。）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、賃貸借
             契約又は転貸借契約上、一定期間の賃料を免除等する旨の特約がなされる場合や、約定
             どおりの支払いがなされない場合、また、テナントが退去する場合や賃貸借契約の条件
             が変更される場合があり得ることから、当該金額は、実際に本投資法人が収受する賃料
             収入額とは一致するとは限りません。
            ・「期末稼働率」は、各計算期間末日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得ら
             れた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
          c.　「物件概要」欄に関する説明

            ・「物件概要」欄は、本資産運用会社が第3期取得済資産又は取得予定資産の取得の意思決
             定に際し、デュー・ディリジェンス手続において株式会社谷澤総合鑑定所から取得した
             鑑定評価書等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料又は見解に
             基づいて記載しています。当該資料は、一定時点における作成者の判断と意見であり、
             その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
          d.　「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

            ・「鑑定評価書の概要」欄は、株式会社谷澤総合鑑定所から取得した鑑定評価書に基づい
             て記載しています。鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見
             であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するも
             のではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法
             人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
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                                 大分類          産業インフラアセット
     LO-2　松阪ロジスティクスセンター
                                 小分類          物流アセット
                            特定資産の概要
     取得年月日          2022年11月1日                 特定資産の種類          不動産
     取得価格          692,000,000円                 鑑定評価額          749,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年9月20日）
     所在地（住居表示）          三重県松阪市嬉野一志町字口山田957番地177
     交通          伊勢自動車道「一志嬉野」インターチェンジより800m
     土地    地番       松阪市嬉野一志町字口山田957番地                 建物    建築年月日       2021年7月27日
               177
         建蔽率       60％                     構造／階数       軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家
                                           建
         容積率       200％                     延床面積       3,018.52㎡
         用途地域       準工業地域                     設計者       株式会社奥田工務店一級建築士事務
                                           所
         敷地面積       6,708.07㎡                     施工者       株式会社奥田工務店
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          3,014.40㎡                 稼働率          100.0％
     ML会社          －                 ML種別          －
     PM会社          株式会社JPM                 信託受託者          －
     主要テナント          非開示(注)
     特記事項：
     該当事項はありません。
    (注)　テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。
                            賃貸借の概要

     テナント数         1
     年間賃料収入         非開示(注)
     敷金、保証金         非開示(注)
    (注)　テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。
                      2021年2月～7月            2021年8月～2022年1月               2022年2月～7月

     契約月額賃料合計              －              非開示(注)              非開示(注)
     期末稼働率              －              100%              100%
    (注)　テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。
                        物件概要（取得のポイント）

     1．「産業地域」の豊富な企業ニーズを捕捉する産業インフラアセット
     2．三重県の「産業地域」を貫く伊勢自動車道の一志嬉野インターチェンジ至近でありながら、津市、松阪市の市街地
       を後背地とする好立地
     3．三重県の中心エリアである当地には古来よりの経済発展が見られ、付近にも製造業などの産業が集積
     4．テナントは、「産業地域」のニーズを取り込む3rdパーティーロジスティクス
     5．スポンサーの目利きを活用しながらのAM会社の独自ルートによるソーシングで、パイプラインを補完
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                           鑑定評価書の概要
     物件名称           松阪ロジスティクスセンター
     鑑定評価額           749,000,000円
     鑑定評価機関           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点           2022年9月20日
            項目           内容（単位：千円）                      概要等
     収益価格                              DCF法による収益価格を標準として、相対的に想定要
                          749,000        素の介入の余地が少なく、市場の取引利回りに立脚し
                                   た直接還元法による検証を行って査定
       直接還元法による収益価格                            標準的かつ安定的と認められる標準化純収益を還元利
                          773,000
                                   回りで還元して査定
        ①運営収益
                          非開示(注)
          可能総収益
                          非開示(注)
          空室等損失等
                          非開示(注)
        ②運営費用
                          非開示(注)
          維持管理費
                          非開示(注)
          水道光熱費
                          非開示(注)
          修繕費
                          非開示(注)
          PMフィー
                          非開示(注)
          テナント募集費用等
                          非開示(注)
          公租公課
                          非開示(注)
          損害保険料
                          非開示(注)
          その他費用
                          非開示(注)
        ③運営純収益(NOI)(①－②)
                           34,471
        ④一時金の運用益                    99       運用利回り1.0％として査定
        ⑤資本的支出                           ER等を基礎に時間価値を勘案して求めた額をベースに
                           565       類似事例等を考慮して、修繕費：資本的支出＝3：7で
                                   配分して査定（CMフィーを含む。）
        純収益(NCF)(③+④－⑤)
                           34,005
        還元利回り                           近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数
                                   の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収
                           4.4%
                                   益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の
                                   上、査定
       DCF法による収益価格
                          738,000
        割引率                           金融商品の利回りを基にした積上法により倉庫のベー
                           4.3%       ス利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係
                                   る個別リスクを勘案することにより査定
        最終還元利回り                           還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して
                           4.6%
                                   査定
     積算価格
                          700,000
       土地比率
                           25.5%
       建物比率
                           74.5%
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に                  該当事項はありません。
     当たって留意した事項
    (注)　本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいて
       は投資主の利益を害する恐れがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。
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                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 大分類          産業インフラアセット
     LO-3　セントレアロジスティクスセンター
                                 小分類          物流アセット
                            特定資産の概要
     取得予定年月日          2023年2月2日                 特定資産の種類          不動産信託受益権
     取得予定価格          10,470,000,000円                 鑑定評価額          11,600,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年11月30日）
     所在地（住居表示）          愛知県常滑市セントレア四丁目11番地3
     交通          中部国際空港連絡道路「セントレア東」インターチェンジより0.1㎞
     土地    地番       愛知県常滑市セントレア四丁目11番                 建物    建築年月日       2007年5月22日
               地3
         建蔽率       60％(注1)                     構造／階数       鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
         容積率       300％                     延床面積       73,995.95㎡
         用途地域       準工業地域                     設計者       株式会社竹中工務店名古屋一級建築
                                           士事務所
         敷地面積       24,865.82㎡                     施工者       株式会社竹中工務店
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          63,494.42㎡                 稼働率          99.3％
     ML会社          東海道リート投資法人                 ML種別          パス・スルー型
     PM会社          シービーアールイー株式会社                 信託受託者          みずほ信託銀行株式会社
     主要テナント          非開示(注2)
     特記事項：
     本件土地において、土壌汚染（砒素及びフッ素の基準超過）が確認されています。本投資法人は、本物件の取得にあた
     り東京海上ディーアール株式会社に対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「対象地は概ね被覆されていること、
     地下水の飲用は行われていないと考えられることから、対象地で土壌汚染による健康被害が発生するリスクは低いと考
     えられる」旨の意見を得ています。
    (注1)   本物件の建蔽率は本来60％ですが、角地による緩和の適用により70％となっています。
    (注2)   テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。
                            賃貸借の概要

     テナント数         16
     年間賃料収入         772百万円
     敷金、保証金         180百万円
                      2021年2月～7月            2021年8月～2022年1月               2022年2月～7月

     契約月額賃料合計              45百万円              54百万円              53百万円
     期末稼働率              72.7%              87.8%              99.3%
                        物件概要（取得のポイント）

     1．日本を代表する製造業の産業集積と中京圏の人口集積を背景とする豊富な物流ニーズを取り込む立地
     2．常滑市は、陶磁器産業からハイテク化したファインセラミックスまでが集積し、近接地域には鉄鋼業、自動車業も
       集積する「産業地域」
     3．充実した高速自動車網に接続され、広域の「産業地域」や名古屋市中心部に好アクセス
     4．地域でも希少な高スペックを誇る免震構造のマルチテナント型大型物流施設であり、大規模ユースと合わせて小規
       模利用にも対応
     5．現状テナントは3rdパーティーロジスティクスと製造業の底堅い需要を吸収
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                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称           セントレアロジスティクスセンター
     鑑定評価額           11,600,000,000円
     鑑定評価機関           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点           2022年11月30日
            項目           内容（単位：千円）                      概要等
     収益価格                              DCF法による収益価格を標準として、直接還元法によ
                          11,600,000
                                   る検証を行って試算
       直接還元法による収益価格                   11,500,000         標準化純収益を還元利回りで還元して査定
        ①運営収益
                          744,258
          可能総収益                         対象不動産の現行賃貸借状況、賃貸事例の賃料水準、
                          790,669
                                   賃貸市場動向等を勘案の上査定
          空室等損失等                 46,411        市場賃料に対応する中長期的な空室率に基づき査定
        ②運営費用
                          209,067
          維持管理費                 32,001        収支実績等に基づき査定
          水道光熱費                 26,667        収支実績等に基づき査定
          修繕費                         ＥＲ、類似不動産に基づく数値を「修繕費3：資本的
                           10,080
                                   支出7」に配分して査定
          PMフィー                         プロパティマネジメント業務委託契約書、収支実績等
                           7,200
                                   に基づき査定
          テナント募集費用等                 23,514        年間10%のテナントが入れ替わることを想定
          公租公課                 102,929        2022年課税資料に基づき計上
          損害保険料                 5,930        保険料資料に基づき計上
          その他費用                  744       収支等実績に基づき計上
        ③運営純収益(NOI)(①－②)
                          535,191
        ④一時金の運用益                   1,718        運用利回り1.0%として査定
        ⑤資本的支出                   20,160        ER記載の数値及び類似不動産の水準を参考に査定
        純収益(NCF)(③+④－⑤)
                          516,749
        還元利回り                           近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数
                           4.5%       の取引利回りとの比較検討及び将来の純収益変動予測
                                   を勘案し、割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による収益価格
                          11,600,000
        割引率                           金融商品の利回りを基にした積上法等により倉庫の
                           4.6%       ベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産
                                   に係る個別リスクを勘案することにより査定
        最終還元利回り                           還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して
                           4.7%
                                   査定
     積算価格
                          12,000,000
       土地比率
                           62.9%
       建物比率
                           37.1%
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に                  該当事項はありません。
     当たって留意した事項
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                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 大分類          生活インフラアセット
                                           その他アセット
     RT-1　清水町配送・販売センター
                                 小分類
                                           （生活圏配送・販売型）
                            特定資産の概要
     取得予定年月日          2023年6月1日(注1)                 特定資産の種類          不動産信託受益権
     取得予定価格          3,100,000,000円                 鑑定評価額          3,230,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年11月24日）
     所在地（住居表示）          静岡県駿東郡清水町伏見字根岸194番(注2)
     交通          JR東海道本線「三島」駅　南西方約2.7km付近
     土地    地番       静岡県駿東郡清水町伏見字根岸194                 建物    建築年月日       2023年5月19日(注1)
               番(注2)
         建蔽率       60％                     構造／階数       鉄骨造ガルバリウム鋼板ぶき3階建
                                           (注2)
         容積率       200％                     延床面積       9,023.63㎡(注2)
         用途地域       工業地域                     設計者       株式会社ディーエス設計
         敷地面積       15,563.02㎡(注3)                     施工者       株式会社関東建創
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          9,010.28㎡                 稼働率          100％
     ML会社          ヨシコン株式会社                 ML種別          パス・スルー型(注4)
     PM会社          ヨシコン株式会社                 信託受託者          三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント          非開示(注5)
     特記事項：
     ・本物件は、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の竣工を条件に本物件の取得を2023年6月1日に行う予
      定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
     ・本件土地の一部は、2023年1月10日現在、駿東郡清水町が所有しています。売主は、駿東郡清水町から当該土地を譲
      り受ける予定であり、本投資法人は、当該土地の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、駿東郡清水町から売主への
      引渡し等が遅延し、変更され、又は中止されることにより、予定どおりに取得できない可能性があります。
     ・本件土地の隣接地との境界について、書面による境界確認が一部未了ですが、2023年1月10日現在、売主の責任と負
      担において速やかに境界確認書を締結する予定です。なお、当該隣接地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・売主は、本物件の所有権を他に移転する場合はテナントに対して本物件購入の第一優先権を与え、かつ、テナントの
      同業他社への所有権移転はテナントの承諾がない限りできないものとされています。本投資法人は、売主から当該義
      務を承継する予定です。
    (注1)   取得予定年月日及び建築年月日は、本書の日付現在における予定日であり、建物の建設工事の進捗によっては、取得予定年月日及び建築年
       月日が変更される場合があります。
    (注2)   本書の日付現在、未竣工のため建物について未登記であることから、「所在地」及び「地番」は主要な土地に係る不動産登記簿上の記載に
       基づき、「構造／階数」及び「延床面積」は建築基準法の規定に基づく確認済証等の内容に基づき竣工時点の予定を、それぞれ記載してい
       ます。
    (注3)   本件土地の一部については、開発等に伴う地積変更及び分筆を予定していることから、本投資法人が取得する予定の土地の実測面積を記載
       しています。そのため、当該地積変更及び分筆に係る登記の完了後の登記簿上の面積とは異なる可能性があります。
    (注4)   当初は賃料固定型マスターリース契約が締結され、その後にパス・スルー型マスターリース契約に移行する予定です。
    (注5)   テナントから開示について承諾が得られていないため、非開示としています。
                            賃貸借の概要

     テナント数         1
     年間賃料収入         非開示(注)
     敷金、保証金         非開示(注)
    (注)　テナントから開示について承諾を得られていないため、非開示としています。
                      2021年2月～7月            2021年8月～2022年1月               2022年2月～7月

     契約月額賃料合計                   －(注)              －(注)              －(注)
     期末稼働率                   －(注)              －(注)              －(注)
    (注)　本書の日付現在、未竣工のため、「契約月額賃料合計」及び「期末稼働率」は記載していません。
                        物件概要（取得のポイント）

     1．静岡県東部の主要都市である沼津市から三島市に拡がる「産業地域」を背景とした県内随一の人口集積エリアであ
       る清水町に立地
     2．周辺人口は3km圏内13万人、5km圏内30万人と高いポテンシャルの優良商圏を有する魅力的なエリア
     3．国道1号（沼津バイパス）等の幹線に位置し、東名高速道路沼津インターチェンジまでも6kmとアクセス良好
     4．地域情報に精通するスポンサーの目利きにより底地を取得の上、CRE提案により開発中であり、竣工後取得予定
     5．人口集積を睨んだカテゴリーキラーの配送・販売に適した立地
     6．メインスポンサーであるヨシコンがマスターリースに入り、エンドテナントとの間で調整
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                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称           清水町配送・販売センター
     鑑定評価額           3,230,000,000円
     鑑定評価機関           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点           2022年11月24日
            項目           内容（単位：千円）                      概要等
     収益価格                              DCF法による収益価格を標準に、直接還元法による検
                          3,230,000
                                   証を行って試算
       直接還元法による収益価格                            標準化純収益を還元利回りで還元して、直接還元法に
                          3,250,000
                                   よる収益価格を査定
        ①運営収益
                          非開示(注)
          可能総収益
                          非開示(注)
          空室等損失等
                          非開示(注)
        ②運営費用
                          非開示(注)
          維持管理費
                          非開示(注)
          水道光熱費
                          非開示(注)
          修繕費
                          非開示(注)
          PMフィー
                          非開示(注)
          テナント募集費用等
                          非開示(注)
          公租公課
                          非開示(注)
          損害保険料
                          非開示(注)
          その他費用
                          非開示(注)
        ③運営純収益(NOI)(①－②)
                          186,142
        ④一時金の運用益
                          非開示(注)
        ⑤資本的支出
                          非開示(注)
        純収益(NCF)(③+④－⑤)
                          185,386
        還元利回り                           近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数
                           5.7%       の取引利回りとの比較検討を行い、将来の純収益変動
                                   予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上査定
       DCF法による収益価格
                          3,220,000
        割引率               （初年度～5年度まで）            金融商品の利回りを基にした積上法等により郊外型SC
                           5.7%       のベース利回りを定め、当該ベース利回りに対象不動
                        （6年度以降）5.8%           産に係る個別リスクを勘案することにより査定
        最終還元利回り                           還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して
                           5.9%
                                   査定
     積算価格
                          3,700,000
       土地比率
                           65.5%
       建物比率
                           34.5%
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に                  該当事項はありません。
     当たって留意した事項
    (注)　本項目については、実績値に基づく数値を参考としていることから、本項目を開示した場合、本投資法人の競争上の悪影響が生じ、ひいて
       は投資主の利益を害する恐れがあると本投資法人が判断したことから非開示としています。
                                 78/110








                                                          EDINET提出書類
                                                     東海道リート投資法人(E36620)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       3 投資リスク
         参照有価証券報告書の「投資リスク」に記載された事項について、参照有価証券報告書提出日
        （2022年10月27日）以降、本書の日付現在までの間に生じた重要な変更又は追加は下記のとおり
        です。下記の記載には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は本書の日付現在にお
        いて判断したものです。
         また、参照有価証券報告書には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は下記の記
        載を除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
         以下は参照有価証券報告書「第一部                    ファンド情報　第1           ファンドの状況　3           投資リスク」に記
        載された事項の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について
        変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
        (1)  リスク要因

          以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
         項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したも
         のではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りに
         おいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対
         応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資
         証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主
         が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化
         による分配金の減少が生じる可能性があります。
          各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                        並びに参照有価証
         券報告書     を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
          なお、本書      又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、
         別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会
         社の判断によるものです。
          本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
         ①　本投資証券の商品性に関するリスク
          (イ)　    本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
          (ロ)　    本投資証券の市場での取引に関するリスク
          (ハ)　    金銭の分配に関するリスク
          (ニ)　    収入及び支出の変動に関するリスク
          (ホ)　    投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
          (へ)　    投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          (イ)　    スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき想定どおりの物
               件取得が行えないリスク
          (ロ)　    不動産を取得又は処分できないリスク
          (ハ)　    投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          (ニ)　    有利子負債比率に関するリスク
          (ホ)　    敷金及び保証金に関するリスク
          (へ)　    投資対象を主として静岡を核とする産業地域としていることによるリスク
          (ト)　    シングルテナント物件に関するリスク
          (チ)　    少数の物件に収入が依存していることによるリスク
          (リ)　    運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
          (ヌ)　    オフィスに関するリスク
          (ル)　    居住施設に関するリスク
          (ヲ)　    商業施設に関するリスク
          (ワ)　    物流施設に関するリスク
          (カ)　    ヘルスケア施設に関するリスク
          (ヨ)　    オペレーショナルアセットに関するリスク
         ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          (イ)　    ヨシコンへの依存、利益相反に関するリスク
          (ロ)　    ヨシコン以外の他のスポンサーへの依存、利益相反に関するリスク
          (ハ)　    資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
          (ニ)　    PM会社に関するリスク
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (ホ)　    本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          (ヘ)　    本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
          (ト)　    本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
          (チ)　    本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
         ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク
          (イ)　    不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク
          (ロ)　    不動産の境界に関するリスク
          (ハ)　    不動産の売却に伴う責任に関するリスク
          (ニ)　    賃貸借契約に関するリスク
          (ホ)　    災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          (へ)　    不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          (ト)　    不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          (チ)　    水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
          (リ)　    法令の制定・変更に関するリスク
          (ヌ)　    売主の倒産等の影響を受けるリスク
          (ル)　    マスターリース会社に関するリスク
          (ヲ)　    転貸に関するリスク
          (ワ)　    テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
          (カ)　    周辺環境の悪化等に関するリスク
          (ヨ)　    共有物件に関するリスク
          (タ)　    区分所有建物に関するリスク
          (レ)　    借地物件に関するリスク
          (ソ)　    借家物件に関するリスク
          (ツ)　    底地物件に関するリスク
          (ネ)　    開発物件に関するリスク
          (ナ)　    フォワード・コミットメント等に係るリスク
          (ラ)　    有害物質に関するリスク
          (ム)　    埋立地に関するリスク
          ( ウ )　  不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          ( ヰ )　  信託受益権の準共有等に関するリスク
         ⑤　税制に関するリスク
          (イ)　    導管性要件に係るリスク
          (ロ)　    税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          (ハ)　    不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          (ニ)　    一般的な税制の変更に係るリスク
         ⑥　その他
          (イ)　    不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク
          (ロ)　    減損会計の適用に関するリスク
          (ハ)　    匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          (ニ)　    特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
          (ホ)　    今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク
          (ヘ)　    本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
          (ト)　    感染症の感染拡大に関するリスク
         ①　本投資証券の商品性に関するリスク

          (イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
              本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であ
             るため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます
             （ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得する
             ことができます（規約第7条第2項）。）。
              本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期
             間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
             場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を
             受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他
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             の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合に
             も、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
              本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却
             できない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
          (ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク

              本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、一定期間金銭の分配を行わない
             こと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の
             定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触す
             る場合には廃止されます。
              本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡す
             る他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価
             で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、
             損害を受ける可能性があります。
          (ハ)　金銭の分配に関するリスク

              本投資法人は       参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　2           投
             資方針　(3)       分配方針」      に記載の分配方針にしたがって、投資主に対して金銭の分配を
             行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもの
             ではありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏
             付け不動産（本「(1)            リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の
             賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益
             が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
              さらに、利益超過分配については、営業期間の期末時点において、保有する不動産等
             の鑑定評価額合計が、当該期の不動産等の帳簿価格合計と次期の資本的支出予定額の合
             計を上回る場合に限り、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得
             資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、投信協会の諸規則に定める額を上限
             として、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を限度として、本投資法人が
             決定した金額を、利益を超えた金銭として、分配する方針としますが、経済環境、不動
             産市況、本投資法人の財務状況等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合も
             あります。加えて、利益超過分配は投信協会の規則により規制されており、投信協会の
             規則の改正により、利益超過分配が当初の予定どおり実施できない可能性もあります。
             また、利益超過分配は手元資金の流出を伴うため、不測の事態に対応する場合や新たな
             不動産等を取得する場合等において必要な手元資金が不足する可能性があり、本投資法
             人の運用の制約要因となる可能性があります。
              利益超過分配は本投資法人の純資産から支払われる出資の払戻しであり、これを実施
             することにより、本投資法人の資産総額及び純資産総額は減少していきます。この結
             果、本投資法人の規模が小さくなり、本投資法人の財務状況及び存続に悪影響を及ぼす
             可能性があります。また、資産総額又は純資産総額が一定金額未満となった場合、東京
             証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触し、本投資口は上場廃止と
             なる可能性があります。
              また、利益超過分配が行われた場合、当該分配に係る計算期間の決算日における本投
             資口の1口当たり純資産価格は、直前計算期間の決算日における本投資口の1口当たり純
             資産価格と比較して下落し、また、分配金の水準は、必ずしも計算期間における本投資
             法人の収益率を示すものではありません。
              本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付さ
             れておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人に
             ついて破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資
             主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部又は一部
             の回収が不可能となる可能性があります。
          (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

              本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃
             料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人
             との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行
             えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについて
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             は、後記「④        不動産及び信託の受益権に関するリスク　(ニ)                          賃貸借契約に関するリス
             ク」をご参照ください。）。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料
             が、  一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
              一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大
             規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その
             他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可
             能性があります。
              このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支
             出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主
             への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
          (ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

              本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既
             存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中
             に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金
             銭の分配が行われる場合には、追加発行がなかった場合に比して、既存の投資主に悪影
             響を及ぼす可能性があります。
              さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バ
             ランスが影響を受ける可能性があります。
          (ヘ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

              投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、
             投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社にお
             ける株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を
             含む投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投
             資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期ごとに招
             集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を
             行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出
             された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のい
             ずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項及び規
             約第42条第1項）（なお、本投資法人の規約上、役員の選解任、資産運用会社との間の運
             用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重要議案については、一定
             の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法人に
             通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記
             のみなし賛成制度の適用はないものとされています。詳細については、                                       参照有価証券報
             告書「第二部        投資法人の詳細情報　第3              管理及び運営　3          投資主・投資法人債権者の権
             利　(1)     投資主総会における議決権　②」                  をご参照ください。）。
              さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他
             の第三者に委託しています。
              これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制
             が効果的に行えない可能性もあります。
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

          (イ)　スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき想定どおりの物
              件取得が行えないリスク
              本投資法人及び本資産運用会社は、ヨシコン株式会社、中部電力ミライズ株式会社、
             株式会社静岡銀行、木内建設株式会社、静岡ガス株式会社、静岡不動産株式会社、鈴与
             株式会社、清和海運株式会社との間で、それぞれ、スポンサーサポート契約を締結して
             います。また、本投資法人及び本資産運用会社は、日本国土開発株式会社との間でスポ
             ンサーサポート契約の締結はしていませんが、日本国土株式会社は、本資産運用会社と
             の間で、本投資法人及び本資産運用会社に対するサポートの提供について合意していま
             す。本投資法人及び本資産運用会社は、これらのスポンサーサポート契約及びスポン
             サーサポートに係る合意に基づき、スポンサーの一部から本投資法人の外部成長に対す
             るサポートを受けることとなっています。
              そして、本投資法人のメインスポンサーであるヨシコン株式会社は、本投資法人及び
             本資産運用会社に対して優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与を約してお
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             り、ヨシコン株式会社、木内建設株式会社、静岡ガス株式会社、静岡不動産株式会社、
             鈴与株式会社、清和海運株式会社及び日本国土開発株式会社は第三者保有物件の売却情
             報 の提供を約しています（スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意
             の内容については、           参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　
             2 投資方針　(1)        投資方針　③        「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活か
             したサポート」        をご参照ください。）。
              しかし、ヨシコン株式会社との間のスポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資
             産運用会社に優先的に情報の提供を受ける権利や優先的売買交渉権を与えるものにすぎ
             ず、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負って
             いるわけではありません。また、ヨシコン株式会社、木内建設株式会社、静岡ガス株式
             会社、静岡不動産株式会社、鈴与株式会社、清和海運株式会社及び日本国土開発株式会
             社との間で合意する第三者保有物件の売却情報の提供は、第三者に優先してなされるも
             のではありません。したがって、本投資法人は、スポンサーサポート契約又はスポン
             サーサポートに係る合意により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価
             格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
              したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
             適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
          (ロ)　不動産を取得又は処分できないリスク

              不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
             いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。ま
             た、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得する
             ことができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望
             した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法
             人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採
             算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
             加えて、本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系ア
             セットには、学生寮、社宅及びシニア施設等のオペレーターが運営することが想定され
             る不動産（いわゆるオペレーショナルアセット）が含まれます。オペレーショナルア
             セットは、他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売手及び買
             手ともに限定される傾向にあるため、他の種類の不動産よりも一層流動性が低い点に留
             意が必要です。
              以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
             のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に
             行えない可能性があります。
          (ハ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

              投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資
             法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人
             の希望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行
             うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しな
             い資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなったりする可能性がありま
             す。
              また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金
             銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標
             上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投
             資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担
             保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限されたりする等の
             可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対す
             る金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反し
             た場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に悪影響を及
             ぼす可能性があります。なお、本投資法人が現在行っている借入れについては、このよ
             うな一般的な財務制限条項が設けられています。かかる財務制限条項には、本投資法人
             のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資産
             の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、投資主への分配の制約等が含まれるほ
             か、保有物件の売却に対する制約が含まれます。
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              本投資法人の保有資産            又は取得予定資産          に担保が設定された場合、本投資法人が担保
             の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情によ
             り、  希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性が
             あります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他
             の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設
             定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既
             に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、
             担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりし
             た場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、
             本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなったりする状
             況も想定され、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さ
             らに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行
             えない可能性もあります。
              また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及
             び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の
             場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇
             し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人
             の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
             等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ニ)　有利子負債比率に関するリスク

              LTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としていますが、資産の
             取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。一般にLTVの水準が高くなればなる
             ほど、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金利上昇の影響を受けやすくな
             り、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼしたり、投資主の分配額が減少した
             りする可能性があります。
          (ホ)　敷金及び保証金に関するリスク

              本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用
             資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借
             人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が
             少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等
             により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条
             件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の
             履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資
             法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (へ)　投資対象を主として静岡を核とする産業地域としていることによるリスク

              本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する物件を中心としたポートフォリオ
             を構築することを想定しており、当該地域に所在する物件の地価公示は、東京都や大阪
             府のような都市圏と比べると相対的に安定しており、都市圏における物件に比べて、相
             対的に取得競合者が限定的となるため、比較的収益性が高い物件の取得が可能であると
             考えています。
              しかし、一般的に、地方に所在する物件においては、都市圏に所在する物件と比較し
             て、不動産売買市場への参加者が限定されていることから流動性が乏しく、また不動産
             の価格変動性が高くなる可能性があります。本書の日付現在において、本投資法人の基
             軸的な投資対象地域である静岡を核とする産業地域に所在する物件については、他の地
             方と比べてこのような傾向は小さいと考えられるものの、今後、静岡を核とする産業地
             域における不動産マーケットの状況が変化し、地方における一般的なマーケットの状況
             が当てはまる事態になった場合においては、本投資法人の希望する条件で不動産を取
             得・売却することができない場合があります。また、物件のテナントとなり得る者も一
             般に限定される可能性があり、長期間の空室が生じ稼働率が低下したり、稼働率を向上
             するために賃料水準を引き下げたりすることを余儀なくされる可能性があります。これ
             らの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等に悪
             影響を及ぼす可能性があります。
          (ト)　シングルテナント物件に関するリスク

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              本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件
             や核となる大規模テナントが入居する物件に投資することがあります。
              シングルテナント物件のテナントや核となる大規模テナントが退去した場合、代替テ
             ナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件
             の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得
             なくなることがあり、賃料収入に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (チ)　少数の物件に収入が依存していることによるリスク

              取得予定資産を予定どおり取得した場合、                       本投資法人の保有資産は             12 物件により構成
             され  る予定です      。このうち、       セントレアロジスティクスセンター及び                      浜松プラザ（底
             地）  の2物件    が占める割合は、賃料ベースでポートフォリオ全体の                             約45％(注)      に達し、収
             入が当該物件からの賃料収入に大きく依存                       することになることが見込まれています                      。し
             たがって、      セントレアロジスティクスセンター及び                      浜松プラザ（底地）が何らかの理由
             で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、
             あるいはそのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、又は当該物件のテナントが中
             途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
             ます。
             (注)　取得予定資産のうち、清水町配送・販売センターについては、本書の日付現在、未竣工です。本投資法人は、建物の
                竣工を条件に当該資産の取得を2023年6月1日に行う予定ですが、開発が遅延し、変更され、又は中止されることによ
                り、予定どおりに取得できない可能性があります。清水町配送・販売センターを取得できない場合、セントレアロジ
                スティクスセンター及び浜松プラザ（底地）の2物件が占める割合は、賃料ベースでポートフォリオ全体の約48%とな
                る予定です。
          (リ)　運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク

              取得予定資産を予定どおり取得した場合、                       本投資法人の保有資産は全て静岡を核とす
             る産業地域に所在し、そのうち、                  6 物件は静岡県に、          3 物件は愛知県に、          3 物件は三重県に
             所在  することになります           。静岡を核とする産業地域における地震その他の災害や、当該
             地域の経済情勢の悪化等の理由により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可
             能性があります。
          (ヌ)　オフィスに関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象である産業インフラアセットのうち、産業・ビジネスア
             セットには、オフィスが含まれますが、オフィスの需要は景気の動向その他の企業を取
             り巻く全般的な状況に左右されるため、今後の景気の状況等によっては、その需要が大
             きく低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ル)　居住施設に関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットに
             は、居住施設が含まれますが、居住施設については、入居者の多数を占めると想定され
             る若年層都会生活者の生活パターン・特性等に鑑みれば、比較的短期間のうちに入居者
             が転居し、稼働率の低下をもたらすおそれがあります。
              更に、本投資法人の投資対象となる居住施設の中には、主として富裕層や高齢者層を
             対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅が含まれていますが、このような高
             級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されているため市場が小さく、このよ
             うな住居が他から新規供給された場合、市場への影響が小さくないことがあります。加
             えて、既存テナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化
             し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあり、時として代替テナント確保のために
             賃料水準を下げることもあります。また、そのような賃貸用住居が主な入居者として想
             定しているものの中には、企業の本社から派遣される赴任者等が含まれているため、経
             済状況、国際状況の変化等により需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大
             きく低下したり、代替テナント確保のために賃料水準引下げを余儀なくされる可能性が
             あり、そのような場合、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
          (ヲ)　商業施設に関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである商業施設について、本投資法人の業
             績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業
             施設の商圏内の競争状況、人口動向、自然災害や感染症等の拡大といった外的要因等に
             大きく依存しています。場合によっては、これらによりテナントが、賃料を約定どおり
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             支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃
             料の減額請求を行ったりする可能性があります。
              上記の他にも、本投資法人が商業施設を投資対象としていることから、その不動産の
             特性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人
             の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ワ)　物流施設に関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象のうちの一つである物流施設について、運用資産の周辺
             の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行わ
             れ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、
             テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              更に、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、イ
             ンフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化した場合、
             それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設
             のテナント需要が低下する可能性があります。場合によっては、これらによりテナント
             が、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新
             せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。
              上記の他にも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特
             性、適用規制、テナント特性等に起因して特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の
             収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (カ)　ヘルスケア施設に関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットに
             はヘルスケア施設も含まれますが、同施設においては、高齢の入居者が多いことから、
             入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも
             大きくなる可能性があります。加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に
             相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。し
             たがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時
             金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居
             契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘル
             スケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を
             本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
          (ヨ)　オペレーショナルアセットに関するリスク

              本投資法人の主たる投資対象である生活インフラアセットのうち、住居系アセットに
             は、学生寮、社宅及びヘルスケア施設が含まれますが、これらの施設の運用において
             は、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となること
             から、その運営は、PM会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠する
             ことになります。したがって、オペレーターに関して、後記「③                                   本投資法人の関係者、
             仕組みに関するリスク　(ニ)                PM会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが
             存在することになります。また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペ
             レーターやPM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物
             件よりも大きくなる可能性があります。
              また、これらのオペレーショナルアセットについては、オペレーターを賃借人として
             建物賃貸借契約を締結して一棟賃貸を行う場合があります。かかる一棟賃貸に際して、
             当該オペレーターとの賃貸借契約の期間満了により契約が終了した場合には、後継オペ
             レーターと賃貸借契約を締結するまでの間、当該運用資産からの収益を収受できないお
             それや、後継オペレーターとの賃貸借契約の条件が従前より悪化するおそれがありま
             す。また、当該オペレーターの財務状況の悪化、破産及びその他の破産手続開始によ
             り、賃貸借契約が契約期間内に解約又は解除された場合、本投資法人が、当該オペレー
             ターに対する債権の全部又は一部を回収できないおそれがあります。また、学生寮・社
             宅等が、学校・企業等の単独又は少数のテナントの利用に供される場合、それらのテナ
             ントの財務状況の悪化やニーズの減退等により、本投資法人は同様の状況となるおそれ
             があり、いずれの場合にも、本投資法人の財務内容は悪影響を受ける可能性がありま
             す。
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         ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          (イ)　ヨシコンへの依存、利益相反に関するリスク
              本投資法人のメインスポンサーであるヨシコンは、本書の日付現在、本投資法人の資
             産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の主要な役職員の一部の出向元です。ま
             た、本投資法人及び本資産運用会社は、ヨシコンとスポンサーサポート契約を締結して
             います（スポンサーサポート契約については、                         参照有価証券報告書「第一部                ファンド情
             報　第1     ファンドの状況　2           投資方針　(1)        投資方針　③        「産業地域」に根差したスポ
             ンサーの豊富な知見を活かしたサポート」                       をご参照ください。）。また、                 取得予定資産
             を予定どおり取得した場合、                ヨシコンは、本投資法人のポートフォリオのうち                          4 物件のML
             会社兼PM会社及び          1 物件のPM会社と        なる予定です       。このように、本投資法人及び本資産運
             用会社は、ヨシコンと密接な関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保
             と成長性に対するヨシコンの影響は極めて高いということができます。
              したがって、本投資法人及び本資産運用会社がヨシコンとの間で、本書の日付現在に
             おける関係と同様の関係を維持できなくなった場合、ヨシコングループの事業方針の変
             更等によりヨシコングループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、ヨシコン
             グループのノウハウ、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又はヨシコン
             グループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可
             能性があります。
              また、ヨシコングループのノウハウ、レピュテーション、ブランド力等はヨシコング
             ループの人材に大きく依存しています。したがって、当該人材の能力が著しく低下した
             場合又はヨシコングループが当該人材を失った場合等は、ヨシコングループのノウハ
             ウ、レピュテーション、ブランド力等が低下し、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があ
             ります。
              さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、ヨシコンと
             の間で取引を行う場合、本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づく手続の履践等、
             一定の利益相反対策は行っているものの、ヨシコンの利益を図るために、本投資法人の
             投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に
             損害が発生する可能性があります。
              加えて、本投資法人及び本資産運用会社がヨシコンとの間で締結している契約は、ヨ
             シコングループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありませ
             ん。ヨシコングループは、不動産に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リーシン
             グ、ヨシコングループ以外の第三者からのPM業務の受託等、様々な形で本投資法人の運
             用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は
             本資産運用会社とヨシコングループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分
             等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定で
             きません。
              上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、ヨシコングループか
             らの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシー又はエンドテナ
             ントであるヨシコングループに対する賃貸に関する条件、ヨシコングループに対する瑕
             疵担保責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、PM業務の
             遂行等が挙げられます。
              これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害
             が発生する可能性があります。
          (ロ)　ヨシコン以外の他のスポンサーへの依存、利益相反に関するリスク

              本投資法人のメインスポンサーであるヨシコン以外のスポンサー各社も、本資産運用
             会社に対して一定額を出資するとともに本投資法人及び本資産運用会社に対するサポー
             トの意思を表明しており、スポンサーサポート契約又はスポンサーサポートに係る合意
             に基づくサポート提供を行います。
              しかし、これらのスポンサー各社との関係についても、上記「(イ)                                     ヨシコンへの依
             存、利益相反に関するリスク」に記載したものに準ずるリスクが存在します。また、こ
             れらのスポンサー各社は、ヨシコンとは異なり本資産運用会社を支配する立場にありま
             せん。そのため、例えば、本投資法人及び本資産運用会社の運営に支障を来たす事由が
             生じた場合等に、これらのスポンサーが、その保有する本資産運用会社の株式の買取り
             をヨシコンに対して請求する可能性があり、その場合はスポンサーサポートを全く受け
             られなくなる可能性や、スポンサーサポート契約の契約期間中であるにもかかわらず、
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             スポンサーサポート契約が終了したり、事実上、実効的なサポートの提供を期待できな
             くなる可能性があります。
          (ハ)　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

            a.　任務懈怠等に関するリスク
              本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産
             保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円
             滑な業務遂行の実現のためにはこれらの関係法人の能力、経験及び知見に依拠するとこ
             ろが大きいと考えられますが、これらの関係法人が業務遂行に必要な人的・財政的基礎
             等を必ずしも維持できる保証はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事
             務受託者は、投信法及び金融商品取引法上委託を受けた業務の執行につき善良な管理者
             としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）を負い、かつ法令、規約及び
             投資主総会の決議を遵守し投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義
             務」といいます。）を負っています（投信法第118条及び第209条並びに金融商品取引法
             第42条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法
             人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            b.　利益相反に関するリスク
              本資産運用会社、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社の株主等、本投
             資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本
             投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。こ
             れらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、本投
             資法人の利益が害される可能性があります。
              本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務及び忠実義務を負う（金融商品取
             引法第42条）ほか、投信法及び金融商品取引法において業務遂行に関して行為準則が詳
             細に規定されており、さらに運用ガイドラインに基づく自主的なルールも定めていま
             す。
              しかし、本資産運用会社が、前記に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投
             資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能
             性があります。
              なお、本資産運用会社が、将来において本投資法人以外の投資法人等の資産運用を受
             託した場合、本投資法人及び本資産運用会社との間のみならず、本投資法人及び当該本
             投資法人以外の投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。投
             信法は、このような場合に備えて、投信法上の資産運用会社が、その資産の運用を行う
             投資法人相互間において取引を行うことを原則として禁止する等の規定を置いていま
             す。また、本資産運用会社においても、本投資法人以外の投資法人等の資産を運用する
             こととなる場合には、他の投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必要な
             自主的ルールを策定することも想定されます。しかし、この場合に、本投資法人以外の
             投資法人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないとい
             う保証はありません。
            c.　解約に関するリスク
              一定の場合には、本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社との契約が解約
             されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三
             者へ委託することが要求されているため、各契約が解約された場合には、本投資法人は
             新たな受託者に委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件
             で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はな
             く、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能
             性があります。
            d.　倒産等に関するリスク
              本資産運用会社、一般事務受託者又は資産保管会社のそれぞれが、破産法（平成16年
             法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）上の破産手続、
             会社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。以下「会社更生法」とい
             います。）上の会社更生手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含み
             ます。以下「民事再生法」といいます。）上の民事再生手続その他の倒産手続（以下
             「倒産手続等」と総称します。）により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本
             投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、そ
             れらの者との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業
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             務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される
             可能性もあります。そのような場合、投資主が損害を受ける可能性があります。
          (ニ)　PM会社に関するリスク

            a.　能力に関するリスク
              一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、PM会社の能
             力、経験及び知見によるところが大きく、本投資法人が保有している                                      又は取得を予定し
             ている    不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に大きく依拠す
             ることとなります。管理委託先を選定するにあたっては、当該PM会社の能力、経験、ノ
             ウハウ及び財務体質を十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人
             的・財産的基盤が維持される保証はありません。
            b.　利益相反に関するリスク
              本投資法人の投資対象不動産に係るPM会社が、他の顧客（本投資法人以外の投資法人
             を含みます。）から当該他の顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の
             投資対象不動産に係るPM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの
             場合、当該PM会社は、本投資法人以外の顧客の利益を優先することにより、本投資法人
             の利益を害する可能性があります。
            c.　解約に関するリスク
              一定の場合には、PM会社との契約が解約されることがあります。後任のPM会社が選任
             されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不
             動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条
             件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たなPM会社を選任できる保証は
             なく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
            d.　倒産等に関するリスク
              PM会社が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人
             は、それらの関係法人に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、PM会
             社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行
             に影響が及ぶことになり、投資主が損害を受ける可能性があります。
          (ホ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

              本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存して
             おり、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があり
             ます。
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          (へ)　本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
              本投資法人は、2021年2月1日に設立されました。また、本資産運用会社は、2020年11
             月5日に金融商品取引法上の投資運用業の登録を行っています。本投資法人及び本資産運
             用会社は、過去の実績の累積が十分とはいえず、過去の実績から今後の実績を予測する
             ことは困難です。また、ヨシコングループのこれまでの運用実績は、本投資法人の今後
             の運用実績を保証するものではありません。
          (ト)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

              本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
             には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締
             役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等につ
             いては、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投
             資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
              また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行
             われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が
             他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
              一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変
             更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
          (チ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

              本投資法人は、破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続及び投信法上の特別清
             算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
              本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
             由が発生した場合に投信法にしたがってその登録が取り消される可能性があります（投
             信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清
             算手続に入ります。
              本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還
             を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収するこ
             とができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得るこ
             とができない可能性があります。
         ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

            本投資法人の主たる運用資産は、                  参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファン
          ドの状況　2       投資方針　(2)        投資対象　①        投資対象とする資産の種類」                に記載のとおり、不
          動産等及び不動産対応証券です。本投資法人は、                           参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情
          報　第1     ファンドの状況　5運用状況　(2)                  投資資産　⑤保有資産の個別不動産の概要」                        に記
          載する不動産を信託する信託の受益権を保有して                           おり、また、取得予定資産を保有する予定
          です  。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信
          託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様
          の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を
          信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまり
          ます。
             なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(                             ウ ) 不動産を信託の受益権の形態
            で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
          (イ)　不動産の欠陥・瑕疵・契約不適合に関するリスク
              不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における杭打ちを
             含む施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに
             限りません。）が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵、契約不適合等
             が取得後に判明する可能性もあります。本資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取
             得の判断を行うに当たっては、原則として投資対象不動産について定評のある専門業者
             から建物状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うとともに、当該投資対象不動産
             等の前所有者又は前受益者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得すること
             としています。また、状況に応じて、前所有者又は前受益者に対し一定の瑕疵担保責任
             又は契約不適合責任を負担させる場合もあります。建築基準法等の行政法規が求める所
             定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又は
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             その下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関
             係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。また、前所有者又
             は 前受益者の表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保
             責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定
             範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているた
             めに実効性がない場合もあります。
              これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては当該不動産の資
             産価値が低下することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約不適
             合、建替え等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、
             投資主に損害を与える可能性があります。
              また、登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得でき
             ないことがあります。さらに、登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致して
             いない場合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、登記簿中の不動産の表
             示に関する事項も現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じ
             く、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することと
             なりますが、その実効性があるとの保証はありません。
          (ロ)　不動産の境界に関するリスク

              本投資法人は、境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影
             響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で
             紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有
             に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があ
             ります。
          (ハ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク

              本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法上、宅地建物
             取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場
             合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関し、買
             主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産
             を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予
             定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があり
             ます。
              加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
             の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
             なって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
             能性があります。
              さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を
             承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債
             務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とと
             もに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場
             合があり得ます。
          (ニ)　賃貸借契約に関するリスク

            a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には契約期間中であっても賃貸借
             契約が終了することがあり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない
             場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
             また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場
             合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かか
             る条項の効力が否定される可能性があります。
              以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
             を及ぼす可能性があります。
              他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れる
             ためには、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家
             法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であり、
             賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投資法
             人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸借契
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             約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借
             契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要がある
             た め、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆ
             る普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸借契
             約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
             性があります。
            b.　賃料不払に関するリスク
              賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続
             若しくは会社更生法上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総
             称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、
             この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になっ
             た場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
              また、いわゆる保証会社が保証人となっている場合を中心として、賃借人の保証人と
             の間の保証契約において、物件の売買等を理由として賃貸人が変更された場合に保証契
             約が承継されない旨の特約がなされる場合があります。この場合、本投資法人が物件を
             取得しても、保証会社による保証の対象外となります。
            c.　賃料改定に係るリスク
              テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等
             の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
              したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定
             により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を
             与える可能性があります。
              また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との
             交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
            d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請
             求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることがで
             きます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法
             人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
              ある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料
             減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、定期建物賃貸借契約の効力が認め
             られるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法
             第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができ
             ず、物件から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性
             があります。
            e.　変動賃料に関するリスク
              本投資法人とテナントの間で締結される賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に
             連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成が採用されることがありますが、売上実績
             に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げの減少が賃料総額の減少につな
             がり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
              また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売
             上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり
             得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投
             資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            f.　定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク
              定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナン
             トに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが
             早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められ
             ない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく
             賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできな
             くなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比
             べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性が
             あります。
            g.　更新料、敷引等に関するリスク
              賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、貸主が受領した敷金の一
             部を借主に返還しない旨のいわゆる敷引、また契約期間中に賃借人が解約した場合の違
             約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがありますが、これらの規定は
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             状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の収入
             の減少や費用負担が発生する可能性があります。
            h.　民法改正による個人根保証契約に関するリスク
              民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）による民法改正（以下「民法改
             正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。）が施行されることによっ
             て、賃貸借の実務上、以下の影響を受けることとなり、本投資法人の収支に影響を与え
             る可能性があります。
              まず、民法改正が施行された2020年4月1日より前に締結された既存の賃貸借契約及び
             それに伴う既存の保証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなります
             が、既存の賃貸借について、民法改正が施行された2020年4月1日後に合意により更新さ
             れた場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再契約については改正後の民
             法が適用されることとなります。
              賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下におい
             て、かかる保証人が法人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主た
             る債務とする保証契約である場合、当該保証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制
             約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当する場合、保証債務の上
             限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力が生
             じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由とな
             り、この結果、保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこ
             ととなります。さらに、保証人に対する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が
             課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事項について誤認をし、それに
             よって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者がかかる
             情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消す
             ことができます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合に
             は、債権者は、期限の利益を喪失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金
             に係る保証債務の履行を請求できなくなります。
          (ホ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

              火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、
             騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、
             その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損
             した個所を修復するため一定期間建物の稼働停止を余儀なくされることにより、賃料収
             入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があ
             ります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、賃料収入が減少し、
             又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動
             産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回
             る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に
             基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れ
             る場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、災害等
             により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由
             により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要
             な修復を行うことができず、結果として当該不動産を従来の用途に利用することができ
             なくなる可能性もあります。
          (へ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

              運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
             に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま
             す。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金
             が支払われない場合、前記「(ホ)                   災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と
             同様、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
              また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
             る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
             不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
             能性があります。
              さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動
             産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上
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             昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加す
             る可能性があります。
          (ト)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

              建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収
             用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規
             定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地につい
             ては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
             かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現
             行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
             性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築で
             きない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過していること等の理由により、
             建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等により
             建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該
             不動産を従来の用途に利用することができなくなる可能性もあります。
              また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
             に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致
             地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みま
             す。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法
             律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅
             を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流
             出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不
             動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守する
             ための追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。さらに、運用資産である不
             動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分
             に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少したりして収益が減少する可
             能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築
             物を建築できない可能性があります。
          (チ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

              本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に
             規定される特定施設が設置されている場合があります。
              水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出
             するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施
             設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の
             破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
             により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を
             含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じな
             い場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有
             害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係
             る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止す
             るため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあり
             ます。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加え
             て、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体
             を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされ
             ていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対
             して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
              これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (リ)　法令の制定・変更に関するリスク

              土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対
             策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行さ
             れ、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義
             務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
              また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管
             理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほ
             か、エネルギー及び温室効果ガスの削減並びに耐震診断及び耐震改修の促進を目的とし
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             た法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能
             性があります。加えて、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、
             区 画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。こ
             のような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす
             可能性があります。
          (ヌ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

              本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
             る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が
             売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法
             人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売
             買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
              また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(ヌ)において、以下
             「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当
             該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消さ
             れ又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対して
             も、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
              本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事
             情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリス
             ク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
              さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保
             取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又
             は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆ
             る真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
          (ル)　マスターリース会社に関するリスク

              本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
             リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物
             件を取得することがあります。
              マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場
             合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者
             がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ
             シーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
              本投資法人、マスターレッシー及び信託受託者との間で締結されたマスターリース契
             約が、マスターレッシーの倒産又は契約期間満了等により終了した場合には、本投資法
             人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約（以下「新マスターリース契約」と
             いいます。）を締結し、本投資法人がそれまでのマスターレッシー（以下「旧マスター
             レッシー」といいます。）及びエンドテナントとの間の転貸借契約及び旧マスターレッ
             シーのエンドテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合が
             あります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マ
             スターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務
             等をエンドテナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
              また、本投資法人がエンドテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知す
             る前に、エンドテナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人
             は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、エンドテナ
             ントに対して賃料を請求できなくなります。
              これらの場合、旧マスターレッシーに対して求償権又は不当利得返還請求権を行使す
             ることは可能ですが、旧マスターレッシーが破綻状態に陥っており、十分に損害を回復
             できない場合には、本投資法人は損失を被ることになります。
          (ヲ)　転貸に関するリスク

              賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場
             合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった
             り、退去させられなくなったりする可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借
             人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等に悪影響
             を及ぼす可能性があります。
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              また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
             あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
             還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務
             が、  賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸
             人の負担となり、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ワ)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

              テナントによる不動産の利用・管理状況は、当該不動産の資産価値や、本投資法人の
             収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
             よっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
             賃料水準が低下する可能性があります。
              例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによ
             る建物への変更工事、内装の変更その他利用状況等により、建築基準法、消防法その他
             の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担す
             る必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における
             規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資法人の承諾なし
             に行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、テ
             ナントによる不動産の利用状況が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下す
             る可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建
             物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより
             定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなけ
             れば、賃貸借期間が経過した場合であっても賃借人との賃貸借契約を終了することがで
             きず、テナントによる不動産の利用状況の悪化を阻止できない可能性があります。
          (カ)　周辺環境の悪化等に関するリスク

              本投資法人の運用資産である不動産の周辺環境が本投資法人の支配できない事由によ
             り悪化する可能性があり、その結果、本投資法人の運用資産である不動産の収益の低下
             や価値の下落が生じ、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。そのよ
             うな事由として、例えば、周辺建物の建替え等により、騒音、振動等を発したり、静謐
             な環境を妨げる施設が誕生することによる環境の悪化、周辺建物のテナント属性の悪化
             に伴う地域の治安の悪化等があげられます。
          (ヨ)　共有物件に関するリスク

              運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
             処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
              まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価
             格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条本文）、持分の過半数
             を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映
             させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有
             物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利
             行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがありま
             す。
              さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける
             可能性（民法第256条第1項本文）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可
             能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請
             求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
              この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超
             えては効力を有しません（民法第256条第1項ただし書）。また、登記済みの不分割特約
             がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等は
             その換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者
             は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得すること
             ができます（破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条）。
              他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
             されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
             当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
             分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
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             合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
             に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
              共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
             については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
             の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
             うにする義務を負う場合があります。
              不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
             は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信
             用リスクの影響を受ける可能性があります。
              共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
             め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
             あります。
          (タ)　区分所有建物に関するリスク

              「区分所有建物」とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後
             の改正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所
             有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。
             区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定
             めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会に
             おいて区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分
             の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされる等（区分所有法第
             62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限がありま
             す。
              区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
             的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
              区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
              区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
             地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
             めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
             禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合
             には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、かかる第三者との関係
             では分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数
             筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地につい
             て、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として
             有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部
             分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有
             者が出現する可能性があります。
              また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
             却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
             敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
              このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
             び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          (レ)　借地物件に関するリスク

              借地権（転借地権を含みます。以下、本「(レ)                          借地物件に関するリスク」において同
             じです。）とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存
             在する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続す
             るものではなく、期限到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に
             借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普
             通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消
             滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求でき
             る場合（借地借家法第13条、旧借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みま
             す。以下「旧借地法」といいます。）第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取
             り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到
             来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正
             確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格
             が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。加えて、本投資法人又は信
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             託受託者が有する権利が転借地権である場合、借地権（転借地権を除きます。）が解除
             その他の理由により消滅してしまうと、原則として、本投資法人又は信託受託者が有す
             る 転借地権も消滅します。
              また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売さ
             れたり、借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等が実行されたりすることにより
             第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法令に従い
             第三者対抗要件（借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されて
             いる建物を所有していることが該当します。）が具備されていないときは、本投資法人
             又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡
             義務を負う可能性があります。
              さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設
             定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に
             係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要
             となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が
             予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料
             を承諾の条件として請求してきたりする場合があります（なお、法律上借地権設定者に
             当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
              加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
             及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
             敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
              借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
             る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
             間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          (ソ)　借家物件に関するリスク

              本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上
             又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有
             する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
              この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
             金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(レ)                                            借地物
             件に関するリスク」の場合と同じです。
              加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
             賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
             者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契
             約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
          (ツ)　底地物件に関するリスク

              本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有
             している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリス
             クがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然
             に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法
             人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資
             法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条
             及び旧借地法第４条第２項）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につ
             き前記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは
             不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格
             が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
              また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地
             契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び
             保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
              加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見
             直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃
             料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。また、借地権者は借地
             借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地
             から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
              さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則とし
             て、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借
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             地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合
             には、本投資法人の承諾なく借地権が本投資法人との関係でも有効に譲渡される結果、
             財 務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者が借地権者となる可能性があり、そ
             の結果、投資主に損害を与える可能性があります。
          (ネ)　開発物件に関するリスク

              本投資法人は、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を締結するこ
             とは  原則として      ありません。       しかし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、そ
             の後のテナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテナン
             トが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しない
             ことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、当該物件
             未竣工時点での売買契約を締結することがあります。また                               、本投資法人は、後記「⑥               そ
             の他   (ニ)　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク」に記載のとおり、資
             産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資する
             ことを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあり、かかる特定目的
             会社の投資先である不動産等の中に、開発段階の物件が存在する場合があります。かか
             る場合、     本投資法人又は        当該特定目的会社は、既に完成した物件につき売買契約を締結
             して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されるこ
             とにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、                                             本投
             資法人又は      当該特定目的会社が得る開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく
             下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く
             得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を                                      本投資法人又は        当
             該特定目的会社が負担し若しくは被ったりする可能性があり、その結果、本投資法人の
             損益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待
             を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があり、その結果、本投資法人
             の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

              本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわ
             ゆるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事
             情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することと
             なります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受
             益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少な
             くありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引
             渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法
             人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合
             には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等に悪影響を及ぼす可能性があり
             ます。
          (ラ)　有害物質に関するリスク

              本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
             権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されてい
             る可能性や、自然由来と推定される原因によって有害物質が存在している可能性があ
             り、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があり
             ます。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合に
             は、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害
             物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、
             本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策
             法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその
             他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・
             報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康
             に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防
             止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
              この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支
             出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受
             けられるとは限りません。
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              また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
             当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
             は 使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格
             が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若
             しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合
             には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有
             害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的
             に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
              将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不
             動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が
             課されたり、また有害物質に関連する会計基準の変更がされたりすること等により本投
             資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ム)　埋立地に関するリスク

              本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所
             在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土
             地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合の
             リスクの詳細は、上記「(ラ)                有害物質に関するリスク」をご参照下さい。）。また、埋
             立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被害
             を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、上記「(ホ)                                              災
             害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。）。更に、埋立地の
             地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地上の建物について、不等沈下その
             他の沈下を生じる可能性がある他、地震の際には液状化による沈下や毀損等の被害を生
             じる可能性もあります。これらの理由により当該不動産が被害を受けた場合、予定され
             ていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性がある他、
             当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を
             受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
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          ( ウ )　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
              本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
              信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し
             管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に
             帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信
             託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担する
             ことになります。
              信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求され
             るのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託
             の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての
             性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、
             有価証券のような流動性がありません。
              信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係
             法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託法
             （平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対
             象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破
             産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要
             があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信
             託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
              また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
             合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
             産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
             す。
              さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕
             疵、契約不適合等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又
             は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契
             約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被
             り、投資主に損害を与える可能性があります。
          ( ヰ )　信託受益権の準共有等に関するリスク

              運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その
             保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがありま
             す。
              まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、
             準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条本
             文）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及
             び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可
             能性があります。
              また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、準
             共有されている信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意
             をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者
             が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
              不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権
             は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分
             債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リスクの影響を
             受ける可能性があります。
              更に、前記のとおり、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解され
             ているため、準共有者は、他の準共有者が予期せず変動し、その結果、不利益を受ける
             可能性もあります。
              準共有されている信託受益権については、単独所有の場合と比べて上記のような制限
             やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要
             因が増す可能性があります。
                                101/110



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         ⑤　税制に関するリスク
          (イ)　導管性要件に係るリスク
              税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たし
             た投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配
             当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
                              投資法人の主な導管性要件

                       配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
             支払配当要件          （利益超過分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であ
                       ること）
                       投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集さ
             国内50％超募集要件          れる投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があるこ
                       と
                       機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいい
             借入先要件          ます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入れを行っていな
                       いこと
                       事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有され
             所有先要件
                       ていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                       事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投
             非同族会社要件          資口総数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当してい
                       ないこと
                       他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含
             会社支配禁止要件
                       み、一定の海外子会社を除きます。）
              本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要

             因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投
             資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入するこ
             とができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響
             を及ぼす可能性があります。
            a.　会計処理と税務処理との不一致によるリスク
              会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、
             税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の
             税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における
             配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることか
             ら、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当
             可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性
             があります。
            b.　資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
              借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達が
             できない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能
             性があります。
            c.　借入先要件に関するリスク
              本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
             合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、
             あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナン
             ト等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満
             たせなくなる可能性があります。
            d.　投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
              本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
             で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
          (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

              本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
             局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
             れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行っ
             た利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ
             の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                102/110


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          (ハ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
              本投資法人は、規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不
             動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上
             権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資
             産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うもの（規約第
             12条第6項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及
             びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の
             不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができる
             と考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない
             場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができ
             ない可能性があります。
          (ニ)　一般的な税制の変更に係るリスク

              不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資
             法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租
             公課の負担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がありま
             す。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税
             制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による
             投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生
             じる可能性があります。
         ⑥　その他

          (イ)　不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク
              本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不
             動産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがあります
             が、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点にお
             ける評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致する
             とは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評
             価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性がありま
             す。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の
             可能性を保証又は約束するものではありません。
              また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、
             当該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当
             性に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震
             リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に
             関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行
             うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられ
             る修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並び
             に建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、
             不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
              さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ
             ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
             来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
              加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得
             後、当該不動産等のマーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関
             係者に不動産等を賃貸する場合はマーケットレポートを必ず取得することとしていま
             す。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び
             想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する
             意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットに
             おける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析
             を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情
             報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在
             及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではあり
             ません。
          (ロ)　減損会計の適用に関するリスク

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              固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
             見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適
             用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））が、2005年4月1日以後開
             始 する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用
             されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収
             益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもと
             で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損
             会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失
             が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産
             の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした
             場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計
             の齟齬が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。
              景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅
             に下落した場合等に、会計上減損損失が発生する可能性があります。
          (ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

              本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこ
             とがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業
             者が不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等
             の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の
             償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等
             の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止
             若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、そ
             の流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡すること
             が困難となる可能性があります。
          (ニ)　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

              本投資法人は規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1
             を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を
             行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税
             法上の導管性要件（前記「⑤                税制に関するリスク　(イ)               導管性要件に係るリスク」を
             ご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期
             の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行
             うことは意図しておりません。ただし、売却する方が本投資法人にとってより経済的な
             合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
              しかし、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性
             が低く、したがって、売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より
             低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する
             不動産に関する収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会
             社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目
             的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優
             先出資証券に投資した本投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される
             残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をし
             た特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合も
             あり、そのような場合には、前記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク　(ネ)                                              開
             発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。
          (ホ)　今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク

              本投資法人は、本書の日付以降、取得予定資産を取得する予定です。
              しかし、取得予定資産の当該時点での保有者と信託受益権売買契約を締結したとして
             も、その時々の経済環境により、信託受益権売買契約に規定された一定の条件が成就し
             ないこと等により、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場
             合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間に投資に
             適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつ、か
             かる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
                                104/110


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              また、    本投資法人は、本書の日付現在保有する資産                        及び取得予定資産          の運用のみを目
             的としているものではなく、常時、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並び
             に資産譲渡の実現可能性の把握等に努めています。したがって、本書の日付現在におい
             て 取得予定資産以外に           具体的に取得の決定を行った資産はありませんが、今後、本投資
             法人が本書の日付現在保有する資産                   及び取得予定資産          以外の資産の取得、又は保有する
             資産の一部の譲渡を決定することがあり得ます。かかる資産取得又は譲渡の決定は、本
             書提出から間もない時点で公表される可能性もあります。
          (ヘ)　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

              本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に
             高くなり、結果として本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ト)　感染症の感染拡大に関するリスク

              感染症の発生・拡大により、投資対象不動産等の価値や収益が悪化し、本投資法人が
             損失を被るおそれがあります。本書の日付現在、新型コロナウイルス感染症（COVID-
             19）の世界的な感染拡大の影響により、世界的に経済活動に重大な停滞が生じていま
             す。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に関連して、上記までに記載のリスクのほ
             か、本資産運用会社の業務の中にはテレワークに適さないものも多く存在し、感染の影
             響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産運用
             に悪影響が及ぶ可能性があります。新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の流行の収
             束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し難いことから、前述
             の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪
             影響を及ぼす可能性があります。
        (2)  投資リスクに対する管理体制

          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識して
         おり、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているも
         のではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがありま
         す。
         ①　本投資法人の体制
            本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を2か月に1回以上開催すること
          と定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産
          運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び
          資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員
          会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並び
          に資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上
          行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、
          公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づ
          き、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
         ②　本資産運用会社の体制

            本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク
          管理体制を整備しています。
          (イ)　運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
              本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投
             資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引
             ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めて
             います。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
             リスクの管理に努めます。
              また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク
             管理の統括者及び重要な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理す
             べき主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーショ
             ン・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定
             義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オ
             フィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めてい
             ます。なお、リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、必要な場合
                                105/110

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             には随時、及び内部監査責任者として実施する内部監査の中で、モニタリングの上、評
             価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるとともに、その結果につ
             き、  コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体
             制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査
             及び外部機関による監査等により検証を行うものとしています（かかる内部監査による
             検証の詳細については、後記「(ロ)                    内部監査による検証」をご参照ください。）。
          (ロ)　内部監査による検証

              内部監査業務は、コンプライアンス室を担当部門とし、内部監査責任者は、その長で
             あるコンプライアンス・オフィサーとします。コンプライアンス室は、内部監査計画書
             に基づく業務監査を実施するとともに、代表取締役社長が指示した場合には、特別監査
             を実施するものとします。なお、コンプライアンス室の内部監査は代表取締役が行いま
             す。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引
             業法等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等にしたがっ
             て、適切かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然
             防止態勢の監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切
             に行われているか否かの監査、事務リスク管理態勢の監査、システムリスク（コン
             ピュータシステムのダウン又は誤作動等、システムの不備等に伴い顧客や本資産運用会
             社が損失を被るリスクをいいます。）に関する監査並びにその他必要な事項の内部監査
             等を含むものとされています。内部監査担当者は、内部監査を終了したときはすみやか
             に内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告し、また、必要
             に応じて改善指示書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に報告するととも
             に、代表取締役社長の承認を得た上で、被監査部長に内部監査報告書及び改善指示書を
             交付します。被監査部の責任者は、内部監査責任者から改善又は処置すべき事項につい
             て内部監査報告書及び改善指示書を受けた場合には、すみやかにその処理を行うととも
             に、その結果を改善報告書に記載し内部監査責任者を経由して代表取締役社長に報告し
             なければなりません。被監査部の責任者より改善報告書が提出された場合、内部監査責
             任者は意見のあるものについては、直ちに審議し再度意見を述べるものとし、実施事項
             については、処置の確認を行います。
          (ハ)　利害関係者取引規程

              参照有価証券報告書「第二部                投資法人の詳細情報　第3              管理及び運営　2          利害関係人
             との取引制限　(2)           利害関係者取引規程」            をご参照ください。
          (ニ)　内部者取引等防止規程

              本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役員及び従
             業員によるインサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本資産運
             用会社の役員及び従業員は、本投資証券等の売買等を行ってはならないものとされてい
             ます（ただし、累積投資契約による本投資証券等の購入（有価証券の取引等の規制に関
             する内閣府令第59条第1項第9号に掲げる場合に限る。）または法人関係情報管理責任者
             （本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーがこれにあたります。）の許可を得
             た上での本投資証券等の売却を行うことができるものとされています。）。
          (ホ)　フォワード・コミットメント等

              フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照
             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスク
             は本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を
             締結する際には、解約違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から決済・物件引
             渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワー
             ド・コミットメント等に係る規程を遵守し、当該リスクを管理しています。
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       4 本資産運用会社における取締役の異動
         本資産運用会社は、2022年12月9日開催の取締役会において、2022年12月20日開催の臨時株主総
        会にて取締役の辞任に伴う取締役の選任を付議することを決議し、会社法（平成17年法律第86
        号）第319条第1項に基づき、かかる取締役の選任について本資産運用会社の全ての株主に対して
        提案しました。その後、当該提案については2022年12月20日付で当該全ての株主から同意の意思
        表示がなされました。
        (1)　新任取締役

         取締役（非常勤）　　秋野　徹
         略歴については、以下のとおりです。
           役職名       氏　名                     主要略歴
         取締役        秋野　徹      1978年4月        株式会社静岡銀行　入社
         （非常勤）              1989年9月        株式会社日創　取締役
                       1997年4月        株式会社ジィー・バイ・ケイ　取締役
                       2000年1月        株式会社コーポレートデザイン研究所　取締役
                       2007年1月        ヨシコン株式会社　入社
                       2014年6月        同社　取締役
                       2021年6月        同社　顧問（現任）
                       2022年6月        株式会社YCY　取締役（非常勤）（現任）
                       2022年12月        東海道リート・マネジメント株式会社　取締役（非常勤）
                               （現任）
        (2)　退任取締役

         取締役（非常勤）　　杉本　貞章
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      第３【参照書類を縦覧に供している場所】
        東海道リート投資法人　本店

        （東京都千代田区永田町二丁目14番3号）
        株式会社東京証券取引所

        （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第三部【特別情報】
      第１【内国投資証券事務の概要】
       1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
         本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみず
        ほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投
        資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録に
        より定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は
        記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資
        口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振
        替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加
        の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受け
        ることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本
        投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原
        則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しな
        ければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
         投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
        す。
         取扱場所              東京都千代田区丸の内一丁目3番3号
                       みずほ信託銀行株式会社            本店証券代行部
         取次所              該当事項はありません。
         代理人の名称及び住所              東京都千代田区丸の内一丁目3番3号
                       みずほ信託銀行株式会社
         手数料              該当事項はありません。
       2 投資主名簿の閉鎖の時期

         該当事項はありません。
       3 投資主に対する特典

         該当事項はありません。
       4 内国投資証券の譲渡制限の内容

         該当事項はありません。
       5 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

         該当事項はありません。
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      第２【その他】
    1.　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称、英文名称
      （Tokaido      REIT,    Inc.）又はその略称、本投資法人のロゴマーク及びイラストを記載することがあり
      ます。
    2.　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載します。

      「募集又は売出しの公表後における空売りについて
      (1)  金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行
        令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19
        年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15
        条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供され
        た日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書
        が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商
        品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又
        はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得
        した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
      (2)  金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ
        (注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いに
        より有価証券を取得させることができません。
        (注1)   取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
          ・先物取引
          ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
          ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
        (注2)   取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
    3.　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり金融サービスの提供に関する

      法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
    「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の
      目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。ま
      た、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口は、不動産等を投
      資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少
      したり費用が増加した場合、利益の分配額が減少したり、市場価格が低下する場合があります。」
    4.　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に、以下のとおり記載を行います。

    「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金を
    いいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して
    訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの
    売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）につ
    いて、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格
    等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネッ
    ト上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.tokaido-reit.co.jp）（以下「新聞等」といいま
    す。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂
    正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行
    価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる
    場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
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