スターツプロシード投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
    【提出書類】                    有価証券届出書
    【提出先】                    関東財務局長

    【提出日】                    2022年10月14日

    【発行者名】                    スターツプロシード投資法人

    【代表者の役職氏名】                    執行役員　平出　和也

    【本店の所在の場所】                    東京都中央区日本橋三丁目1番8号

    【事務連絡者氏名】                    スターツアセットマネジメント株式会社

                         管理部長　浜口　英樹
    【電話番号】                    03－6202－0856（代表）

    【届出の対象とした募集（売出）                    スターツプロシード投資法人

    内国投資証券に係る投資法人の名
    称】
    【届出の対象とした募集（売出）                    形態：投資証券

    内国投資証券の形態及び金額】                    発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　                          6,671,774,000円
                         売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                                                    552,148,000円
                         (注1)　   発行価額の総額は、2022年9月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における
                            本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。但し、今
                            回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と
                            異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額
                            は上記の金額とは異なります。
                         (注2)　   売出価額の総額は、2022年9月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における
                            本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
    安定操作に関する事項                    １.  今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投

                           資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金
                           融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正
                           を含みます。）第20条第1項に規定する安定操作取引が行わ
                           れる場合があります。
                         ２.  上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を
                           開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
    【縦覧に供する場所】                    株式会社東京証券取引所

                         （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                  1/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
      １【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
      （１）【投資法人の名称】
         スターツプロシード投資法人
         （英文表示：Starts           Proceed     Investment       Corporation）
         （以下「本投資法人」といいます。）
         (注)　   本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」とい
            います。）に基づき設立された投資法人です。
      （２）【内国投資証券の形態等】

         　本書により行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又は売出しの対象である有価証
         券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式
         等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「振替法」とい
         います。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発
         行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができ
         ません。
         　本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型で
         す。
         　本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
         された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
         りません。
         (注)　   投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員たる地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
      （３）【発行数】

         28,700口
         (注)　   一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が、本投資法人の投資主である
            スターツコーポレーション株式会社から2,296口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売
            出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
            オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５                              募集又は売出しに関する特別記載事項　１
            オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
      （４）【発行価額の総額】

         6,671,774,000円
         (注)　   後記「(13)     引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13)                             引受け等の概要」に記載の引受人（以
            下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2022年9月30日（金）現在の株式
            会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      （５）【発行価格】

         未定
         (注1)　   発行価格等決定日（後記「(13)            引受け等の概要」に定義されます。以下同じです。）における株式会社東京証券取引所にお
             ける本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）から1口当たり予想分配金5,950
             円を控除した価格に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満の端数切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定しま
             す。
             今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じで
             す。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募
             集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の
             総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経
             済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の
             本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.sp-inv.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。な
             お、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されま
             す。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容につ
             いての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
         (注2)　    上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2022年10月24日（月）から2022年10月26日（水）までの間のいずれかの日
             （発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの
             払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
         (注3)　   後記「(13)     引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額は異なります。発行価格の総額と発行価額の総額との差
             額は、引受人の手取金となります。
                                  2/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （６）【申込手数料】
         申込手数料はありません。
      （７）【申込単位】

         1口以上1口単位
      （８）【申込期間】

         2022年10月25日（火）
         (注)　   申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込
            期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2022年10月20日
            （木）から、最短で2022年10月24日（月）まで、最長で2022年10月26日（水）までを予定していますが、実際の発行価格等決
            定日は、2022年10月24日（月）から2022年10月26日（水）までの間のいずれかの日を予定しています。
            したがって、
            ①　発行価格等決定日が2022年10月24日（月）の場合、申込期間は上記のとおり
            ②　発行価格等決定日が2022年10月25日（火）の場合、申込期間は「2022年10月26日（水）」
            ③　発行価格等決定日が2022年10月26日（水）の場合、申込期間は「2022年10月27日（木）」
            となりますのでご注意下さい。
      （９）【申込証拠金】

         申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
      （１０）【申込取扱場所】

         後記「(13)       引受け等の概要」に記載の引受人の全国本支店及び営業所
      （１１）【払込期日】

         2022年11月1日（火）
      （１２）【払込取扱場所】

         株式会社りそな銀行　東京営業部
         東京都文京区後楽二丁目5番1号
         (注)　   上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。
      （１３）【引受け等の概要】

         　以下に記載する引受人は、2022年10月24日（月）から2022年10月26日（水）までのいずれか
         の日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される予定の発行価額にて本投資口の
         買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人
         は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込み、一般募集における発行価格の総額と
         発行価額の総額との差額は引受人の手取金とします。本投資法人は、引受人に対して引受手数
         料を支払いません。
                                                     引受投資口数
               引受人の名称                      住　　所
                                                      （口）
          みずほ証券株式会社                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号
          野村證券株式会社                   東京都中央区日本橋一丁目13番１号
          大和証券株式会社                   東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
                                                       未定
          三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証
                             東京都千代田区大手町一丁目９番２号
          券株式会社
          スターツ証券株式会社                   東京都江戸川区西葛西六丁目10番６号
          水戸証券株式会社                   東京都中央区日本橋二丁目３番10号
                             合計                           28,700
         （注1）   各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
         （注2）   本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているスターツアセットマネジメント株式会社（以下「資産運
             用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一
             般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集に関する事務を行います。
         （注3）   上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
         （注4）   以下、みずほ証券株式会社を「主幹事証券会社」という場合があります。
                                  3/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （１４）【振替機関に関する事項】
         株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
         東京都中央区日本橋兜町7番1号
      （１５）【手取金の使途】

         　一般募集における手取金（6,671,774,000円）については、後記「第二部                                         参照情報　第２         参
         照書類の補完情報　２             投資対象　(１)         本取得予定資産の概要             ①  第35期取得予定資産の概
         要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信法第2条第1項における意味を有
         します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。また、残余がある場合には、手元
         資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
         (注1)　   上記の手取金は、2022年9月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出
             した見込額です。
         (注2)　   上記の本投資法人が取得を予定している特定資産の取得資金の内訳については、後記「第二部                                     参照情報　第２      参照書類の
             補完情報　２      投資対象　(１)      本取得予定資産の概要         ① 第35期取得予定資産の概要」をご参照ください。
      （１６）【その他】

         申込みの方法等
         ①　前記「(８)         申込期間」に記載の申込期間に前記「(10)                        申込取扱場所」に記載の申込取扱
            場所に申込みを行い、前記「(９)                   申込証拠金」に記載の申込証拠金は申込期間の翌営業日
            まで（以下「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申込取扱場所へ入金するもの
            とします。
         ②　申込証拠金の入金期間は、申込期間から申込期間の翌営業日までです。
            したがって、申込証拠金の入金期間は、
            (イ）発行価格等決定日が2022年10月24日（月）の場合、「2022年10月25日（火）から2022
               年10月26日（水）まで」
            (ロ）発行価格等決定日が2022年10月25日（火）の場合、「2022年10月26日（水）から2022
               年10月27日（木）まで」
            (ハ）発行価格等決定日が2022年10月26日（水）の場合、「2022年10月27日（木）から2022
               年10月28日（金）まで」
            となりますのでご注意下さい。
         ③　申込証拠金には利息をつけません。
         ④　申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11)                             払込期日」に記載の払込期日に新投資口
            払込金に振替充当します。
         ⑤　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、2022年11月2日(水)です。
            一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適
            用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替
            により行われます。
         ⑥　引受人は、本投資法人の指定に基づき、本投資法人の投資主であり、かつ資産運用会社の
            株主であるスターツコーポレーション株式会社に対し、一般募集の対象となる本投資口の
            うち6,160口を、スターツコーポレーション株式会社の関係会社である株式会社豊州（以下
            本「第一部　証券情報」において、スターツコーポレーション株式会社及び株式会社豊州
            を総称して「指定先」といいます。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち350口
            を販売する予定です。
                                  4/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
      （１）【投資法人の名称】
         　前記「１       募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(１)                                     投資法人の名
         称」と同じです。
      （２）【内国投資証券の形態等】

         　前記「１       募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(２)                                    内国投資証券の
         形態等」と同じです。
      （３）【売出数】

         2,296口
         (注)　   オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、主幹事証
            券会社がスターツコーポレーション株式会社から2,296口を上限に借り入れる本投資口の売出しです。したがって、上記売出
            数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーア
            ロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項
            については、後記「第５          募集又は売出しに関する特別記載事項　１                 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご
            参照下さい。
            今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手
            取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロット
            メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分
            の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後
            から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]                                https://www.sp-inv.co.jp/）（新聞等）
            において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正
            事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以
            外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
      （４）【売出価額の総額】

         552,148,000円
         (注)　   売出価額の総額は、2022年9月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
            出した見込額です。
      （５）【売出価格】

         未定
         (注)　   売出価格は、前記「１         募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(５)                         発行価格」に記載の発行価格と同一
            の価格とします。
      （６）【申込手数料】

         申込手数料はありません。
      （７）【申込単位】

         1口以上1口単位
      （８）【申込期間】

         2022年10月25日（火）
         (注)　   上記申込期間は、前記「１           募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(８)                         申込期間」に記載の申込期間と
            同一とします。
      （９）【申込証拠金】

         申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
      （１０）【申込取扱場所】

         みずほ証券株式会社　本店及び全国各支店
      （１１）【受渡期日】

         2022年11月2日（水）
         (注)　   上記受渡期日は、前記「１           募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(16)                         その他　⑤」に記載の受渡期日
            と同一とします。
      （１２）【払込取扱場所】

         該当事項はありません。
                                  5/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （１３）【引受け等の概要】
         該当事項はありません。
      （１４）【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構
         東京都中央区日本橋兜町7番1号
      （１５）【手取金の使途】

         該当事項はありません。
      （１６）【その他】

         申込みの方法等
         ①　前記「(８)         申込期間」に記載の申込期間に前記「(10)                        申込取扱場所」に記載の申込取扱
            場所に申し込みを行い、前記「(９)                    申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込証拠金の入金
            期間に当該取扱い場所へ入金するものとします。
            (注)　   申込証拠金の入金期間は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　(16)                         その他   ②」に
               記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
         ②　申込証拠金には利息をつけません。
         ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11)                                            受渡期日」に
            記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買
            は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
    第２【新投資口予約権証券】

      該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

      該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

      該当事項はありません。

                                  6/121









                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      １　オーバーアロットメントによる売出し等について
        　一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、主幹事証券会社がス
        ターツコーポレーション株式会社から2,296口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オー
        バーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出
        しの売出数は、2,296口を予定していますが、当該売出数は、上限の売出数であり、需要状況等に
        より減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合がありま
        す。
        　なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して主幹事証券会社は、借入投資口の返還
        を目的として、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限として、本投資口を一般
        募集の発行価額と同一の価格でスターツコーポレーション株式会社から追加的に購入する権利
        （以下「グリーンシューオプション」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメント
        による売出しの申込期間の翌日から2022年11月24日（木）までの間を行使期間                                             としてスター
                                                  （注）
        ツコーポレーション株式会社から付与されます。
        　また、主幹事証券会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌
        日から2022年11月24日（木）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」                                               といいま
                                                     (注)
        す。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」と
        いいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の
        買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。主幹事証券会
        社がシンジケートカバー取引により買い付けた本投資口は、その口数のすべてが借入投資口の返
        還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、主幹事証券会社の判断でシ
        ンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至
        らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
        　さらに、主幹事証券会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定
        操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借
        入投資口の返還に充当することがあります。
        　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作
        取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、主幹事証券会
        社は、グリーンシューオプションを行使し本投資口を取得する予定です。
        　なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントに
        よる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
        ロットメントによる売出しが行われない場合は、主幹事証券会社によるスターツコーポレーショ
        ン株式会社からの本投資口の借入は行われず、主幹事証券会社はグリーンシューオプションを行
        使しません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
        (注)　   グリーンシューオプションの行使期間及びシンジケートカバー取引期間は、
           ①　発行価格等決定日が2022年10月24日（月）の場合、
             「2022年10月26日（水）から2022年11月24日（木）まで」
           ②　発行価格等決定日が2022年10月25日（火）の場合、
             「2022年10月27日（木）から2022年11月25日（金）まで」
           ③　発行価格等決定日が2022年10月26日（水）の場合、
             「2022年10月28日（金）から2022年11月25日（金）まで」
           となりますのでご注意下さい。
                                  7/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ２　売却・追加発行等の制限
       (１)　本書の日付現在、指定先のうちスターツコーポレーション株式会社は本投資口を34,153口保
         有しており、株式会社豊州は本投資口を2,476口保有しています。また、引受人は、一般募集の
         対象となる本投資口のうち6,160口をスターツコーポレーション株式会社に、350口を株式会社
         豊州に販売する予定ですが、一般募集に関し、これらの指定先に、主幹事証券会社との間で、
         発行価格等決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日まで、主幹事証券会社の事前
         の書面による同意を得た場合を除き、その保有する本投資口の全部又は一部について、売却、
         担保権の設定及び貸付け等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸
         付け等を除きます。）を行わない旨を約するよう要請する予定です。
       (２)　本投資法人は、一般募集に関し、主幹事証券会社との間で、発行価格等決定日から受渡期日

         以降90日を経過する日まで、主幹事証券会社の事前の書面による同意を得た場合を除き、新た
         な投資口の発行等（但し、一般募集、オーバーアロットメントによる売出し等を除きます。）
         を行わない旨を合意しています。
       (３)　上記(１)及び(２)のいずれの場合においても、主幹事証券会社は、その裁量で当該制限を一

         部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。
                                  8/121















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
      金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいま

    す。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる
    書類をご参照下さい。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間　第33期（自　2021年11月1日　至　2022年4月30日）
         2022年7月28日　関東財務局長に提出
      ２【半期報告書】

         該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

         該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

         該当事項はありません。
                                  9/121














                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【参照書類の補完情報】
      参照書類である2022年7月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関

    して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりで
    す。
      以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項について
    は、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
      なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本
    投資法人が判断したものです。
      １　運用状況

       (１)　資産運用の経過及び概況
        　本投資法人は、投信法に基づき、2005年5月2日に出資金150百万円（750口）で設立され、本投
        資口は、2005年11月30日に株式会社ジャスダック証券取引所（以下「ジャスダック」といいま
        す。）に上場（銘柄コード:8979）しました。ジャスダック上場後、2010年7月27日に東京証券取
        引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード:8979）し、それに伴ってジャスダックに2010年
        8月10日に上場廃止申請を行い、2010年10月1日をもってジャスダックにおける上場を廃止しまし
        た。
        　本投資法人は、主たる用途が賃貸住宅に供される不動産及び主として賃貸住宅を裏付けとする
        特定資産への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマン
        ション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設、その他賃貸収入により収益を見
        込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとする特定資産も投資対象としていま
        す。このように、本投資法人は、ポートフォリオの特徴として「住まい」の基本概念に基づく
        ポートフォリオ構築を目指しており、特に、需要が最も安定していると本投資法人が考えている
        平均的な所得者層を対象にした賃貸住宅に主として投資することで、中長期的に安定した資産運
        用を行うことができると本投資法人は考えています。
        　また、本投資法人は、スターツグループ                           との連携による商品開発やプロパティマネジメ
                               （注1）
        ント業務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目
        指します（スターツグループとの協力関係については、後記「（３）                                      今後の投資・運用戦略につ
        いて」の「①        外部成長戦略の基本方針」及び「②                     内部成長戦略の基本方針」をご参照下さ
        い。）。これにより、優良な運用資産の取得機会の拡大、管理・運営面での効率性の向上等を図
        り、本投資法人の基本的な姿勢                    を「じっくり、揺るがず、末長く」のキャッチ・コピーで
                         （注2）
        表現するとともに、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。
        (注1)   　「スターツグループ」とは、スターツコーポレーション株式会社とその子会社等83社（2022年7月31日現在）で構成される企業
           集団をいいます。以下同じです。
        (注2)   　本投資法人の名称の一部である「プロシード（proceed）」は、「前進する」という意味で、本投資法人が、参照有価証券報告
           書「第一部     ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　(1)      投資方針　①      基本方針　ロ．       賃貸住宅市場における
           「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築」に記載するように、スターツグループの有する賃貸住宅開発・運営におけ
           るノウハウの活用等によって投資を積極的に展開することで、運用資産の着実な成長を目指すという姿勢を表しています。
                                 10/121








                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          ＜本投資法人の特徴＞
        (注)　   「ウェアハウジング機能」とは、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサ






           ポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得し
           て保有し、開発物件以外の物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサポート契約に基づき、サポート
           会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの間、当該物件を保有する
           機能をいいます。以下同じです。
        　このように、「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築を基本方針とするとともに、

        スターツグループとの協力関係を活用することで、安定的な分配金水準を維持しつつ、資産入替
        の実施により生じた譲渡益を併せて還元してきました。投資口1口当たり分配金として、第30期
        （2020年10月期）に5,488円、第31期（2021年4月期）に4,663円、第32期（2021年10月期）に
        4,563円、第33期（2022年4月期）に4,718円を配当しており、今後も安定した配当を目指します。
       (２)　オファリングハイライト

        　一般募集（以下「本募集」ということがあります。）により調達する手取金、金融機関等から
        の借入金（以下当該借入を「本借入」といいます。なお、本借入の詳細については、後記「ホ.
        本借入の概要」をご参照下さい。）及び自己資金による「プロシード山下公園ザ・タワー」、
        「篠崎ツインプレイス」、「プロシード南砂町」、「プロシード釣鐘」及び「プロシード深江
        橋」（以下個別に又は総称して「第35期取得予定資産」といいます。）の取得、第34期（2022年
        10月期）に予定している「アルファグランデ千桜タワー」（以下「第34期取得予定資産」とい
        い、第35期取得予定資産とあわせて「本取得予定資産」といいます。）の取得、同期に予定して
        いる「プロシード蓮根」、「プロシード新丸子」、「プロシード西川口」及び「プロシード篠崎
        ２」の4件の資産（以下「第34期譲渡予定資産」といいます。）の譲渡、並びに第35期（2023年4
        月期）に予定している「プロシード高円寺南」、「プロシード柏トロワ」及び「プロシード白
        楽」の3件の資産（以下「第35期譲渡予定資産」といい、第34期譲渡予定資産とあわせて「本譲渡
        予定資産」といいます。）の譲渡により、本譲渡予定資産の譲渡後において、本投資法人の資産
        規模     は891億円から1,004億円に成長する見込みです。本投資法人は、本募集、本取得予定資
          （注）
        産の取得及び本譲渡予定資産の譲渡（以下総称して「本取組み」といいます。）により、運用資
        産規模の拡大及びポートフォリオの分散の進展を目指します。
        　また、本投資法人は、従来から最も需要が安定していると本投資法人が考えている、平均的な
        所得者層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象とした投資運用を継続して行うことを目指しま
        す。
        (注)　   「資産規模」とは、本書の日付現在本投資法人が保有する取得済みの信託受益権又はその信託財産である不動産（以下「取得済
           資産」と総称します。）の取得価格の総額をいい、本取組み後（本取組みが全て完了した2023年4月末日時点をいいます。以下同
           じです。）の資産規模は、これに本取得予定資産の取得予定価格を加え、さらに本譲渡予定資産の取得価額を控除した金額をい
           います。以下同じです。
                                 11/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ①　本募集の意義
          本投資法人は、スポンサーパイプラインの活用                            による第35期取得予定資産5件の取得を
                                    （注）
         通じて、ポートフォリオの資産規模の拡大と分散の進展が実現するとともに、本投資法人の収
         益安定性の向上に繋がるものと考えています。また、かかる第35期取得予定資産の取得を通じ
         て、更なるポートフォリオの成長を追求し、引き続き投資主価値の向上を目指します。
         (注)　   スポンサーパイプラインの活用の詳細については、後記「（３）今後の投資・運用戦略について　①                                       外部成長戦略の基本方
            針」をご参照下さい。
         イ．約6年ぶりの公募増資を通じた、スポンサーパイプラインを活用した外部成長ステージへの

            回帰
            本投資法人は、スターツグループによる物件開発能力及びスターツグループの全国の情報
          網を背景とする豊富な住居管理実績から導かれる、充実したパイプラインを活用した物件取
          得により、その資産規模の拡大を図ります。
            加えて、本投資法人は、スターツグループが注力するPFI・PPP事業                                        を主力エンジン
                                                （注1）
          として、非連続の外部成長余地が見込まれると考えており、このことは、本投資法人の資産
          規模の拡大及びポートフォリオの分散の進展に寄与し、本投資法人の収益の安定性の向上に
          繋がるものと考えています。また、本投資法人は、2021年9月20日における「FTSE
          EPRA/NAREIT       Global    Real   Estate    Index    Series」        への組入れの実現により流動性の向
                                     （注2）
          上を期待していますが、これに加えて、本取組みを通じた更なる時価総額の拡大及び流動性
          の向上を目指します。
          (注1)   　「PFI・PPP事業」の詳細については、後記「（３）今後の投資・運用戦略について　①                                   外部成長戦略の基本方針　ロ多
              様な情報パイプラインの活用」をご参照下さい。
          (注2)   　「FTSE    EPRA/NAREIT     Global   Real  Estate   Index   Series」は、FTSEグループが欧州不動産協会（EPRA）及び全米不動産投
              資信託協会（NAREIT）との協力により開発した指数であり、国内外の機関投資家の国際不動産投資におけるベンチマーク
              として採用されています。以下同じです。
         ロ．コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオと着実な内部成長

            本投資法人の第33期（2022年4月期）末現在の取得済資産における賃料水準の内訳は、10万
          円未満が68.2％、10万円以上20万円未満が30.4％、20万円以上が1.3％となっています。ま
          た、本投資法人の第33期（2022年4月期）末現在の取得済資産における平均賃料                                               は、
                                                      （注）
          95,690円となっています。下図の「（ご参考）民営借家居住世帯における年収と賃料の関
          係」にも記載のとおり、年収が高くなるほど家賃が高い層が増える傾向にあるものの、10万
          円未満の家賃がボリューム層であり、年収700万未満となると全体の80％を超える状況となっ
          ています。このように、本投資法人は、世帯数が多く安定的に需要が見込めると本投資法人
          が考える平均的な所得者層を主要な入居者層とした賃貸住宅を主な投資対象としています。
          本投資法人は、ディフェンシブ性の高いポートフォリオを背景にスターツグループのネット
          ワークを活用することで、更なる稼働率の向上、内部成長戦略の推進を図ります。
            また、このような本投資法人のディフェンシブ性の高いポートフォリオは投資家から評価
          されており、2020年3月のコロナ・ショック時における投資口価格の下落局面においても、本
          投資法人の投資口価格における2020年3月2日から2020年4月30日までの期間での最高値からの
          減少幅はマイナス29.2％に留まっており、東証REIT指数の減少幅がマイナス45.6％、東証
          REIT住宅指数の減少幅がマイナス40.3％である点と比較すると、本投資法人の投資口価格の
          減少幅は相対的に小さいと言えます。
          (注)　   「第33期（2022年4月期）末現在の取得済資産における平均賃料」は、第32期末から第33期末まで継続して運用している
             105物件（2022年4月1日に取得した(C-87)プロシード錦糸町２及び2022年4月28日に譲渡した(C-30)プロシード中野新橋を
             除いています。）のうち、高齢者向け施設、テナント・事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,549戸)を対象としてい
             ます。また、平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃
             料・共益費の合計額を戸数で割り、小数第1位以下を切捨てにしています。
                                 12/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               ＜コロナ禍においてもディフェンシブ性の高いポートフォリオ＞
    (出所)　総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」に基づき資産運用会社にて作成（左図）







    (注1)　   「ポートフォリオ平均」とは、第33期（2022年4月期）末現在の取得済資産における平均賃料をいい、第32期末から第33期末まで継続し
        て運用している105物件（2022年4月1日に取得した(C-87)プロシード錦糸町２及び2022年4月28日に譲渡した(C-30)プロシード中野新橋を
        除いています。）のうち、高齢者向け施設、テナント・事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,549戸)を対象としています。また、
        平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃料・共益費の合計額を戸数で割
        り、小数第1位以下を切捨てにしています。（左図）
    (注2)　   「本投資法人のポートフォリオ物件の賃料水準」は、各価格帯別の構成比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しており、
        各価格帯別の数値合計が100%にならない場合があります。（左図）
    (注3)　   東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の数値については、2020年3月2日時点における東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の数値を本投資法
        人の同日時点の投資口価格の終値（193,100円）を基に指数化しています。（右図）
         ハ．継続的な利益超過分配の実施による投資主還元の強化へ

            本投資法人のスポンサーグループはPFI/PPP物件                             の開発を積極的に推進しており、本
                                     （注1）
          投資法人のパイプライン物件                   に占めるPFI/PPP物件の割合は上昇する傾向にあります。
                          （注2）
          また、かかるPFI/PPP物件は借地権付建物であり、資産総額に対する減価償却費の計上割合が
          高くなる（償却後NOI利回り                  は相対的に小さくなる）傾向にあります。本投資法人は、
                         （注3）
          このような特性を踏まえ、下記のとおり本投資法人の分配方針の一部変更及び任意積立金の
          取り崩しの完了を前提として、毎期継続的な利益超過分配を実施することを企図しており、
          より積極的な投資主還元を図りつつ、円滑な資産規模の拡大を目指します。利益超過分配の
          額は、PFI/PPP物件（借地権付建物）の減価償却費と当該物件が土地所有権付建物と仮定した
          場合に算出される減価償却費                   の差分を基準として、本投資法人が計算期間毎にその時
                          （注4）
          点における諸般の事情を考慮したうえで決定することを予定しています。
          (注1)   　「PFI/PPP物件」とは、PFI・PPP事業による開発物件をいいます。PFI・PPP事業の詳細については、後記「（３）今後の
              投資・運用戦略について　①            外部成長戦略の基本方針　ロ            多様な情報パイプラインの活用」をご参照下さい。
          (注2)   　「パイプライン物件」とは、ウェアハウジング機能によりサポート会社又はサポート会社が設立した特別目的会社が保有
              する物件をいいます。以下同じです。
          (注3)   　「償却後NOI利回り」は、以下の算式にて算定し、小数第3位を四捨五入して記載しています。
              償却後NOI利回り＝各期末時点の実績償却後NOI（年換算）÷各期末時点の取得済資産の取得価格×100
              償却後NOI＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）
          (注4)   　土地所有権付建物の減価償却費は、各期末時点を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価書に記載された更地価格及
              び建物価格に基づき算出されます。
                                 13/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            毎期継続的な利益超過分配を実施するためには、投資法人規約の分配方針において、利益
          超過分配を毎期継続的に実施する旨及びその考え方を記載する必要があり、本投資法人は、
          次回の定時投資主総会（2023年1月開催予定）にて規約の一部変更を目指します                                               。ま
                                                      （注1）
          た、利益超過分配は、利益を構成する任意積立金を残したままこれを実施することはできな
          いと解されているため、利益超過分配に先立ち、本投資法人が計上している圧縮積立金及び
          買換特例圧縮積立金を全額取り崩す必要があります。このため、2022年4月期末時点で本投資
          法人が計上している圧縮積立金99百万円及び買替特例圧縮積立金400百万円を、利益超過分配
          の実施までに取り崩し、分配金の一部に充当する予定です。さらに、本投資法人において買
          替特例圧縮積立金を取り崩すためには、当該積立金の対象となった物件を売却する必要があ
          るため、本投資法人は、対象物件である「プロシード篠崎2」と「プロシード柏トロワ」の売
          却を決定しました             。
                    （注2）
          (注1)　   本投資法人規約の一部変更には投資主総会の特別決議が必要となりますが、当該規約の一部変更が承認可決される保証は
              ありません。
          (注2)　    「プロシード篠崎2」及び「プロシード柏トロワ」の売却の詳細は、後記「②本取組みの概要　＜譲渡予定資産の一覧
              ＞」をご参照下さい。
                 ＜本投資法人の借地権付建物の減価償却費率（取得価格ベース）＞

         (注)  　数値については、取得済資産の一部である「プロシード西新井」、「プロシード篠崎タワー」及び「プロシードTX流山セント




            ラルパーク」の3物件については本投資法人の第33期（2022年4月期）の決算数値に基づき、本取得予定資産の一部である「ア
            ルファグランデ千桜タワー」及び「篠崎ツインプレイス」の2物件については2022年8月31日を価格時点とする不動産鑑定士に
            よる鑑定評価書の土地及び建物価格の比率等を参考に算出した想定数値に基づき記載しています。
                                 14/121










                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ニ．投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践
            本投資法人は、前回の公募増資以降、継続的な優良物件への物件入替を実施することで含
          み益の顕在化と売却益の投資主への還元を実現するとともに、ポートフォリオの質の向上を
          実現してきました。また、スターツグループのサポートによる内部成長や良好な不動産市況
          を背景とする保有資産の資産価値向上を受け1口当たりNAV                                  の向上を実現しました。第23
                                         （注）
          期以降の物件入替の取組事例並びに第23期（2017年4月期）と第33期（2022年4月期）を比較
          した1口当たりNAV及び1口当たり分配金の改善状況は下図のとおりです。
            ＜投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践①＞

         (注1)   　「賃貸NOI」は、以下の算式にて算定し、小数第2位を四捨五入して記載しています。







             賃貸NOI＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋減価償却費
         (注2)   　「NOI利回り（取得価格ベース）」は、以下の算式にて算定し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
             NOI利回り（取得価格ベース）＝各期末時点の実績賃貸NOI（年換算）÷各期末時点の取得済資産の取得価格×100
         (注3)   　「平均入居期間」は、各期末時点での入居世帯の入居年数毎に集計しており、小数第2位下を四捨五入しています。なお、賃
             貸住宅を対象としているため、（G-23）グループホームたのしい家　大正及び（C-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前
             は集計から除外する一方、空室を除外した店舗事務所を含め算出しています。
         (注4)   　「1口当たりNAV」は、以下の算式にて算定し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
             1口当たりNAV＝（各期末時点の純資産額の合計－各期末時点での分配金総額＋各期末時点の投資対象不動産の鑑定評価額の
             合計－各期末時点の投資対象不動産の帳簿価額の合計）÷各期末時点の発行済投資口の総口数
             「投資対象不動産」とは、投資対象たる不動産及び不動産信託受益権の信託財産たる不動産をいいます。
             「鑑定評価額」は、不動産鑑定評価基準等に基づき、原則としてDCF法による収益価格及び直接還元法（若しくは有期還元
             法）による収益価格等による検証を行い決定された不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額です。
         (注5)   　「平均築年数」は、各期において入替の対象となる各物件の取得・譲渡時点における築年数を各取得価格に基づいて加重平
             均して算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
                                 15/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            また、1口当たりNAV及び1口当たり分配金に加えて、本投資法人が主要指標として着目する
          賃貸NOIも着実に改善しており、今後においても、単純な外部成長・内部成長等にとらわれ
          ず、継続的な優良物件への物件入替や自己投資口取得等のアクティブ・マネジメントを通じ
          て、引き続き投資主価値向上を目指します。
            さらに、本投資法人及び資産運用会社は、優良物件との物件入替や自己投資口取得等のア
          クティブ・マネジメントに加え、サステナビリティに関する取組みも重要であると考えてお
          り、ESG方針を制定しています。本投資法人及び資産運用会社は、資産運用会社内に新たに
          ESG委員会を設立し、ESGへの取組みを一層強化しています。ESG委員会の設立の他、ESGに関
          する具体的な取組みの内容については、後記「(3)                            今後の投資・運用戦略について　④サス
          テナビリティに関する取組み」をご参照下さい。
            ＜投資主価値の向上にこだわり続けたアクティブ・マネジメントの実践②＞

      (注)　   「1口当たり巡航分配金」は、以下の算式にて算出しています。








         1口当たり巡航分配金＝1口当たり実績分配金－1口当たり売却益相当分
         なお、「1口当たり売却益相当分」は、各期における不動産等売却益相当分を各期末時点の発行済投資口の総口数で除した数値をいい
         ます。
                                 16/121








                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ②　本取組みの概要
          本投資法人は、後記「２              投資対象     （１)    本取得予定資産の概要             ①  第35期取得予定資産の
         概要」に記載の5件の第35期取得予定資産を取得する予定であり、その取得資金の一部を調達す
         る目的で本募集を行います。またポートフォリオのクオリティの向上及び継続的利益超過分配
         を企図して、本書の日付以降、1件の第34期取得予定資産の取得、4件の第34期譲渡予定資産の
         譲渡、3件の第35期譲渡予定資産の譲渡を行う予定です。本投資法人は、かかる一連の取組み
         （本取組み）を通じて、収益の安定性を確保しつつ、更なる成長性を追求します。
                     ＜本取組みに伴う本取得予定資産の一覧＞

      (注1)   　「取得予定価格」は、本取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された売買金額（資産取得に関する業務委託報酬等の取






         得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料を除きます。）を記載しています。以下同じです。
      (注2)   　「鑑定NOI利回り」は、以下の算式にて算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
         本取得予定資産の「鑑定NOI利回り」＝本取得予定資産の鑑定NOI÷本取得予定資産の取得予定価格×100
         本取得予定資産の「鑑定評価額」及び「鑑定NOI」は、2022年8月31日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価書に基づきま
         す。
      (注3)   　本取得予定資産の「稼働率」は、2022年7月31日現在の本取得予定資産の総賃貸可能面積に占める本取得予定資産の賃貸面積の割合
         を、小数第2位を四捨五入して算出しています。
                                 17/121










                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                         ＜本譲渡予定資産の一覧＞
          本取組み後のポートフォリオ                   における物件数は106物件となり、物件数は変わらないも








                          （注1）
         のの合計戸数は5,255戸に着実に成長することで、ポートフォリオの安定性が向上するものと本
         投資法人は考えています。また、本投資法人の取得済資産に係る本書の日付現在の平均築年数
             は17.8年であるのに対して、本取得予定資産に係る本書の日付現在の築年数は11.7年で
         （注2）
         あり、本取組み後のポートフォリオに係る本書の日付現在の平均築年数は16.6年になります。
         このように、本取組み後のポートフォリオの平均築年数は減少することから、本投資法人は、
         本取得予定資産の取得がポートフォリオの質的向上に資するものと考えています。
         (注1)   　「本取組み後のポートフォリオ」とは、取得済資産及び本取得予定資産の合計数から本譲渡予定資産の合計数を控除した合
             計106物件（取得（予定）価格の合計1,004億円）により構成されるポートフォリオをいいます。以下同じです。
         (注2)   　「平均築年数」は、取得済資産、本取得予定資産又は本取組み後のポートフォリオについて、本書の日付現在を基準日とし
             た築年数を取得価格の合計額又は取得予定価格の合計額に基づいて加重平均して算出し、小数第2位を四捨五入して記載して
             います。以下同じです。
                    ＜本取組みを通じたポートフォリオの変遷＞

      (注)  　「平均鑑定NOI利回り」は、以下の算式にて算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。



         「平均鑑定NOI利回り」＝各時点の鑑定NOIの合計÷各時点の保有資産の取得(予定)価格の合計×100
         「鑑定NOI」は、本取得予定資産については2022年8月31日を、取得済資産については2022年4月30日（但し、（C-88）プロシード石川
         台については2022年2月28日）を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価書に基づきます。
                                 18/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (３)　今後の投資・運用戦略について
         本投資法人は、上記のような実績・環境を踏まえ、今後の投資・運用戦略について、以下のよ
        うに取組みます。
        ①　外部成長戦略の基本方針

          本投資法人は、スターツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資
         産規模を着実に成長させることを目指します。
         イ．パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約による協力関係

            資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式
          会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社からのウェア
          ハウジング機能の提供や物件情報の取得等を目的として、スターツコーポレーション株式会
          社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社とそれぞれパイ
          プラインサポート契約を締結し、また、スターツＣＡＭ株式会社からの物件情報の取得を目
          的として同社と物件情報提供契約を締結し、もって、スターツコーポレーション株式会社、
          スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びスターツＣＡＭ株
          式会社（以下個別に又は総称して「サポート会社」といいます。）による協力体制を構築し
          ています。具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約に基づき、運用資
          産の取得に関連してサポート会社の保有する物件情報のすべてを資産運用会社が優先的に受
          領することが可能となっており、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情
          報を活用し、また、サポート会社が土地の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを
          傾注して、様々な物件を安定的に取得することを目指しています。さらに、サポート会社が
          ＰＦＩ       や公募プロポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲得した開発事業を通じて、
              （注）
          大型賃貸住宅物件を取得することが可能となっています。
          (注)　   PFIの詳細については、下記「ロ.             多様な情報パイプラインの活用」をご参照下さい。
         ロ．多様な情報パイプラインの活用

            本投資法人は、スターツグループのサポートとともに、資産運用会社がPFI事業等のプロ
          ジェクトマネジメント業務に参画することを通じて取得する物件情報を利用することが可能
          であり、かかる資産運用会社が有するパイプラインを含む多様な情報パイプラインを最大限
          活用し、資産規模の拡大を目指します。
            なお、資産運用会社は、2010年9月30日に、金融商品取引法第35条第4項に基づき、建築企
          画、コンサルティング及びこれらに付随するプロジェクトマネジメント業務（例：PFI、PPP
          （官民連携)、市街地再開発事業等)について、「不動産コンサルティング業務」として兼業
          業務を行うことの承認を得ています。本投資法人は、資産運用会社が様々な不動産開発プロ
          ジェクトに初期段階から参画することが、本投資法人が優良な開発物件を取得する機会が増
          大することに繋がるものと考えています。
                                 19/121








                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            スターツグループは資産運用会社が有するパイプラインを含む多様な情報パイプラインを
           最大限活用し、数多くのPFI事業や開発事業等に参画しています。具体的な開発事例は以下
           のとおりです。
           ⅰ．大久保地区公共施設再生事業『プラッツ習志野』

             千葉県習志野市の老朽化した大久保公民館・市民会館、大久保図書館、勤労会館、中央
            公園を一体的に再生するPFI事業においてスターツコーポレーション株式会社が事業マネ
            ジメントを受託し、生涯学習複合施設を「プラッツ習志野」としてオープンしました。
            様々な事業で培った施設の維持管理ノウハウを有するスターツファシリティーサービス株
            式会社が当面の維持管理・運営を統括し、公共施設運営を通じて、地域活性化に寄与して
            います。
                                 20/121

















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           ⅱ．弘前市吉野町緑地周辺整備等PFI事業『弘前れんが倉庫美術館』
             日本初の煉瓦倉庫コンバージョン型PFI事業の事業者としてスターツグループが選定さ
            れ、現存する煉瓦倉庫を美術館を中核とした文化交流施設に改修し、運営維持管理業務に
            ついてもスターツグループが受託しました。本プロジェクトは、PFI・PPP事業実績の豊富
            なスターツグループによるガバナンスや、整備や運営に至る一連の取組みに関する一貫性
            と実効性が評価されました。
           ⅲ．京都市中央卸売市場第一市場「賑わいゾーン」活用事業『ホテル　エミオン　京都』





             スターツグループは、京都市中央卸売市場第一市場「賑わいゾーン」活用事業の公募型
            プロポーザルの事業者として選定され、京都市中央卸売市場第一市場の施設整備に伴い七
            条通に面した土地に、京都市西部エリアの活性化に貢献するホテル・商業施設を組み合わ
            せた複合施設を開発しました。本プロジェクトにおいては、スターツアセットマネジメン
            ト株式会社が商業施設の不動産コンサルティング業務を、スターツホテル開発株式会社が
            ホテル運営をそれぞれ受託しています。
                                 21/121











                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           ⅳ．府中グリーンプラザ敷地活用事業『ホテル                          ケヤキゲート        東京府中』
             京王線「府中」駅から直通の「府中スカイナード（ペデストリアンデッキ）」でつなが
            る公有地を利活用した、地域との連携や街の賑わいの創出をコンセプトとするホテル・商
            業施設の複合施設開発事業について、スターツグループが事業者として選定されました。
            ホテルの他に、地域イベントを行うことが可能な広場や、起業・創業を目指す方を応援す
            る、シェアキッチンやコワーキングスペースの導入等により、スターツグループがその総
            合力を生かして地域に根差したサービスを提供しています。
           ⅴ．布袋駅東複合公共施設等整備事業






             愛知県江南市「布袋」駅において図書館等の公共施設と食品スーパー等の民間施設から
            成る複合施設の整備・維持管理事業についてスターツグループが事業者として選定されま
            した。スターツグループの「総合生活文化企業」の強みを活かしつつ、地域交流施設の設
            置や駅周辺の一体感を演出する全体設計、市民と連携し将来の地域価値向上を図る取組み
            をおこなっています。
                                 22/121











                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           ⅵ．北８西１地区第一種市街地再開発事業
             近年発展の著しい「札幌」駅北口エリアに残る低未利用地において、商業・居住・宿泊
            機能等の複合的な土地利用を図ることで都市機能を更新する開発事業です。スターツグ
            ループが宿泊棟・駐車場の所有・運営を担う組合員として参画し、札幌の玄関口に相応し
            い都市機能の集積と魅力ある都市空間の形成をしています。
           ⅶ．関内駅前港町地区第一種市街地再開発事業






             旧横浜市役所隣接地の住宅・オフィス・商業施設で構成する地上31階、地下1階、高さ
            約150ｍ、延べ面積約88,500㎡の超高層ビル開発計画にスターツグループが事業協力者と
            して参画しました。「国際的な産学連携」、「観光・集客」及び「都心居住」機能の導入
            を図り、世界中から多様な人財が集い、賑わいを生み出し続けるまちづくりを実施してい
            ます。
                                 23/121











                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ハ．スターツグループの一貫した不動産サポートによる地主・オーナーとの緊密なリレーショ
            ン
            本投資法人のスポンサーであるスターツグループに属するスターツＣＡＭ株式会社では、
          地主・オーナーの土地活用ニーズに対し、マンション建設から賃貸経営・売却に至るまで、
          スターツグループによる一貫したサポートを提供することが可能であるといった強みを有し
          ています。
            地主・オーナーによる土地活用ニーズの段階では、土地有効活用の立場に立って、相続・
          税務等の問題を考え、資産の保持・運用について助言することで、土地のポテンシャルを最
          大限に高める企画を提供することを目指しています。
            また、地主・オーナーによるマンション建設・賃貸ニーズの段階では、幅広い施工領域を
          活かして土地活用ニーズを具現化するとともに、完成後の建物の顧客仲介・維持・管理等賃
          貸事業における幅広いサポートを、スターツグループが一体となって提供することが可能で
          す。
            最後に地主・オーナーによる売却ニーズの段階では、不動産事業における幅広い顧客サ
          ポートを継続的に実施することで、地主・オーナーからの売却ニーズを早期にとらえること
          を目指し、本投資法人による取得や外部への売却仲介サポートの提供等を行います。
            このように、長期間にわたり地主・オーナーへの不動産サポートを行うことにより緊密な
          リレーションを構築することで、スターツグループ独自のパイプラインが形成されるもの
          と、本投資法人は考えています。
                       ＜スターツグループの案件受注高＞

                                 24/121














                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ②　内部成長戦略の基本方針
         イ．スターツグループ一体での機動的な内部成長サポート
           a．スターツＣＡＭ株式会社
             スターツＣＡＭ株式会社は、スターツグループの設計・施工事業を担う企業であり、免
            震構造物件の施工実績は2022年7月末現在において585棟となっています。免震構造の物件
            は、本投資法人のポートフォリオにも順次組み入れられており、災害時の物件自体のダ
            メージを軽減するとともに、継続的な賃料収入の維持・確保にも貢献しています。
           b．スターツピタットハウス株式会社

             スターツピタットハウス株式会社は、スターツグループの賃貸・売買の仲介業務を担う
            企業であり、全国に658店舗（2022年7月末現在）を展開しています。全国に張り巡らされ
            た店舗網で地域毎の入居者ニーズを汲み取り、それらに合った商品・サービスを提供する
            ことでグループのリーシング活動に貢献しています。
           c．スターツアメニティー株式会社

             スターツアメニティー株式会社は、スターツグループの不動産管理事業を担う企業であ
            り、2022年7月末現在の管理戸数                     は約79万戸です。24時間対応のコールセンター・入
                             （注）
            居者専用WEBサイト等による入居者満足度向上、地域密着による市場分析力や提携企業から
            の借上社宅オーダーによる入居率向上、サブリース活用等により安定経営をサポートして
            います。
            (注)  　グループ会社のスターツコーポレートサービス株式会社、エスティーメンテナンス株式会社、スターツ北海道株式会
               社、スターツ東北株式会社、スターツ東海株式会社、スターツ関西株式会社及びスターツ九州株式会社の管理戸数を含
               みます。以下同じです。
           d．スターツ出版株式会社

             スターツ出版株式会社は、グループのメディア機能を担う企業です。旗艦雑誌の「OZマ
            ガジン」や、会員数400万人（2022年7月7日現在）を超えるWEBメディア「OZmall」は若い
            女性をメインに大きな支持を得ており、これらの媒体を通じてエリアの活性化に貢献して
            います。
                                 25/121











                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ロ．第24期（2017年10月期）以降の平均賃料の推移
            本投資法人は、スターツグループとの連携により、機動的なリーシング戦略を実行し、第
          24期（2017年10月期）以降、内部成長を通じたポートフォリオの賃料の増加に加え、平均賃
          料も堅調に推移しています。第24期（2017年10月期）以降のポートフォリオの平均賃料の推
          移は下図のとおりです。
                         ＜ポートフォリオ平均賃料の推移＞

         ハ．第28期（2019年10月期）以降の賃料改定の状況






            本投資法人は、スターツグループのサポートを背景に賃料単価の上昇を図り、第28期
          （2019年10月期）以降、2020年から2022年にかけて新型コロナウイルスの感染拡大がありな
          がらも、安定的な賃料増額改定比率                       の保持を実現しました。
                              （注1）
          (注1)　   「賃料増額改定比率」とは、各期末時点の取得済資産について、該当する期中におけるエンドテナントとの賃貸借契約の
              新規契約件数及び契約更新件数の合計数のうち、賃料が増額、現状維持、減額となった賃貸借契約の件数の割合をいいま
              す。
          (注2)　   「稼働率」は、該当する期中における各月末時点の取得済資産の総賃貸可能面積の合計に占める、当該取得済資産の賃貸
              面積の合計の割合を算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                       ＜新規契約時、契約更新時の賃料改定状況＞

          (注)　   「変動率」とは、入居者の入替が生じた住居の入替前の月額賃料と共益費の合計額に対する入替後の月額賃料と共益費の






             合計額の変動率をいいます。入替後の月額賃料と共益費の合計を入替前の月額賃料と共益費の合計で除して算出します。
                                 26/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ニ．ポートフォリオ全体の稼働率の推移
            本投資法人は、参照有価証券報告書「第一部                        ファンド情報　第１           ファンドの状況　２           投
          資法人　(１)        投資法人　⑧        運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続きにより、マス
          ターリース会社・プロパティマネジメント会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削
          減、稼働率の向上や賃料単価の上昇を図り、安定した収益の確保を目指します。
            また、スターツグループとの連携により、ピタットハウスによる機動的なリーシング戦略
          や東西線沿線を中心としたドミナントエリアの優位性を背景に、本投資法人では第3期（2007
          年4月期）から31期連続で、ポートフォリオ全体について95％以上の高稼働率の維持を実現し
          ています。第2期（2006年10月期）以降のポートフォリオ全体の稼働率                                         の推移は、下図
                                                （注）
          のとおりです。
                              ＜稼働率の推移＞

          (注)　   「稼働率」は、該当する決算期間における各期末時点の取得済資産の総賃貸可能面積の合計に占める、当該取得済資産の



             賃貸面積の合計の割合を算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
        ③　強固な財務基盤の構築に向けた取組みの推進

         イ．借入方針
            本投資法人は、今後も継続的に、借入期間の長期化、支払金利の固定化、返済期限の分散
          化及び借入コストの低減を進め、財務基盤の一層の強化を目指します。
         ロ．LTVコントロール

            本投資法人は、保守的なLTVコントロールによる安定的な財務基盤の確保に加え、借入期間
          の長期化や借入コストの低減等を図り、財務基盤の安定化を推進してきました。2017年4月期
          以降の総資産額及び総資産LTV推移、また、鑑定評価額及び鑑定LTV推移については下図のと
          おりです。
                                 27/121










                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        ＜総資産額及び総資産LTV                 の推移＞
                                      （注）
          (注)　   「総資産LTV」とは、本投資法人の有利子負債残高を総資産額で除して算出した比率を、小数第2位を四捨五入して算出し





             た数値をいい、各算出時点において、以下の計算式によって算出された数値です。以下同じです。
             ・第23期末から第33期末
             総資産LTV＝各期末時点の有利子負債残高÷各期末時点の貸借対照表上の資産合計
             ・本取組み後
             総資産LTV＝本取組み実行後の有利子負債残高見込額÷本取組み実行後の総資産見込額
                        ＜鑑定評価額及び鑑定LTV                 の推移＞

                                      （注）
          (注)　   「鑑定LTV」とは、本投資法人の有利子負債残高を鑑定評価額で除して算出した比率を、小数第2位を四捨五入して算出し





             た数値をいい、各算出時点において、以下の計算式によって算出された数値です。
             ・第23期末から第33期末
             鑑定LTV＝各期末時点の有利子負債残高÷各期末時点を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価書に基づいた鑑定評価
             額の合計額
             ・本取組み後
             鑑定LTV＝本取組み後の有利子負債残高見込額÷（第33期（2022年4月期）末時点の取得済資産（＊1）の鑑定評価額の合計
             額（＊2）＋第34期（2022年10月期）に取得したプロシード石川台の鑑定評価額（＊3）＋本取得予定資産の鑑定評価額の
             合計額（＊4））
             ＊1　第34期・第35期に譲渡予定の（Ｃ-35）プロシード蓮根、（Ｃ-39）プロシード新丸子、（Ｃ-52）プロシード西川
                口、（Ｃ-56）プロシード篠崎２、（Ｃ-34）プロシード高円寺南、（Ｃ-35）プロシード白楽及び（Ｃ-57）プロシー
                ド柏トロワを除きます。
             ＊2　2022年4月30日を価格時点とする不動産鑑定士の鑑定評価書に基づきます。
             ＊3　2022年2月28日を価格時点とする不動産鑑定士の鑑定評価書に基づきます。
             ＊4　2022年8月31日を価格時点とする不動産鑑定士の鑑定評価書に基づきます。
                                 28/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        ＜本取組み後の有利子負債＞
                                           有利子負債残高
              1年内返済予定の長期借入金                             9,032百万円
                   長期借入金                        39,813百万円
                   借入金合計                        48,846百万円
                   投資法人債                         3,500百万円
                   総資産LTV                          50.6％
         ハ．低水準の有利子負債コスト

            本投資法人における足元の良好な調達環境を背景とした投資法人債利息、支払利息等を含
          めた有利子負債コストの総額は低水準で推移しています。引き続き良好な取引金融機関との
          関係性を維持していくとともに、投資法人債の起債等を通じて資金調達手段の多様化及び財
          務基盤の一層の強化を目指します。
                           ＜有利子負債コストの推移＞

          (注1)   　「投資法人債利息等」とは、投資法人債利息及び投資法人債発行費償却の合計額をいいます。




          (注2)   　「融資関連費用」とは、アレンジャーフィー、アップフロントフィー、エージェントフィー等の借入に係る諸費用の合計
              額をいいます。
          (注3)   　「コスト比率（年換算）」とは、本投資法人の各決算期の有利子負債コスト（支払利息、投資法人債利息等及び融資関連
              費用の総額）を各決算期の有利子負債の期中平均残高で除して算出した比率を、小数第3位を四捨五入して年換算して算
              出した数値をいいます。
         ニ．信用格付の状況

            本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）から、長期発行体格付A
          （安定的）を取得しています。当該信用格付は、2022年8月30日付で、A-（ポジティブ）から
          A（安定的）へと変更となりました。本投資法人は、財務基盤の一層の強化や資産規模の拡大
          に伴うポートフォリオの分散の進展による安定性の向上等により、一層の格付の向上を目指
          します。なお、当該信用格付は、本募集の対象である本投資口に付与された格付ではありま
          せん。
                             ＜信用格付の状況＞

                                 29/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ホ．本借入の概要
        区分     予定借入先       借入予定額      予定利率    予定元本返済期日        返済方法       使　途       概　要（予定）
           株式会社横浜銀行           3,700   基準金利
                              2028年11月24日       期限一括返済
           株式会社りそな銀行           百万円    ＋0.65％
           株式会社みずほ銀行
          株式会社三井住友銀行
                                                   株式会社りそな銀行を
          株式会社あおぞら銀行
        長期                                    信託受益権の取得        アレンジャーとするシ
           株式会社りそな銀行
                         基準金利
                      3,000
                                                    ンジケートローン
           株式会社千葉銀行                   2026年11月24日       期限一括返済
                     百万円    ＋0.53％
            朝日信用金庫
           株式会社京都銀行
           株式会社七十七銀行
           株式会社常陽銀行
                                 30/121

















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ④　サステナビリティに関する取組み
          本投資法人及び資産運用会社は、サステナビリティに関する取組みが重要であると考え、
         「人が、心が、すべて。」というスターツグループの企業理念のもと、下記のとおりESG方針を
         制定し、ESGに関するマテリアリティ（重要課題）を特定しました。本投資法人及び資産運用会
         社は、ESG方針に定めるガバナンスの重要性を認識し、資産運用会社内に新たにESG委員会を設
         立しており、今後更なるESGへの取組みの推進及び持続可能な社会の実現への貢献に努めます。
         イ．「Environment（環境）」

            本投資法人は、Environment（環境）に関する取組みとして、環境パフォーマンスの削減目
          標を設定し、LED照明の導入、大規模修繕やバリューアップ工事による耐用年数の長期化、空
          調機の更新、節水型トイレへの更新、カードキーの導入、共用部電気の再生可能エネルギー
          電力の導入、グリーンリース等の活用の検討、省エネ・3R啓発ポスター等の掲示及び外部認
          証の取得等を行っています。外部認証の取得に関しては、環境負荷低減の客観性と可視化を
          図るため、保有資産である「プロシード門前仲町」、「プロシード舞浜」、「プロシード仙
          台上杉」において、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）認証を取得しており、今後も
          第三者による環境認証の取得を推進していきます。
                                 31/121















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ロ．「Social（社会）」
            本投資法人及び資産運用会社は、Social（社会）に関する取組みとして、免震構造、井
          戸、かまどベンチ、マンホールトイレ、オートロック及びIoTの導入、スターツグループが所
          有している起震車を使った防災イベントの実施、パブリックアートの設置、ヘルスケア施設
          や保育施設への投資、無料のネットインフラの整備、従業員の資格取得の推奨・費用補助、
          従業員の健康診断推進、女性活躍の推進、ワークライフバランスの推奨、特別休暇の導入、
          従業員のテレワーク及び時差出勤の推奨等、多様な取組みを行っています。また、本投資法
          人及び資産運用会社は、地域との共生を企図して下記のような取組みを実施しています。
         ハ．「Governance（ガバナンス）」






            本投資法人及び資産運用会社は、ESG方針に定めるGovernance（ガバナンス）に関する取組
          みを円滑に推進するために、ESG委員会を新設する等、下図のとおり組織体制の整備を行って
          います。また、本投資法人は投資主とスポンサーであるスターツコーポレーション株式会社
          の利益を合致させるため、スポンサーからのセイムボート出資を受け入れています。
          (注)　   資産運用会社は、本投資法人のほか、東京都の創設にかかる官民連携福祉貢献インフラファンド及びその投資先である投






             資ビークルから、資産運用業務又は投資助言業務を受託しています。これらの業務については、ファンド運営事業部及び
             管理部の分掌によって実施されており、コンプライアンスオフィサーがコンプライアンスを担当しています。当該ファン
             ドは、東京都内において子育て支援施設を含む福祉貢献型建物の整備・促進を図る事業を投資対象とするものであるた
             め、投資対象の地域及び用途に鑑みると、本投資法人との間で利益相反が生じる場合は限定的と考えていますが、本投資
             法人と当該ファンド間における利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの
             運用を行うファンド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また
             社内規程において、資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権がある旨を定めて
             おり、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。
                                 32/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          ＜セイムボート出資の受け入れ＞
                                 33/121




















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ２　投資対象
       (１)　本取得予定資産の概要
        ①　第35期取得予定資産の概要
         　本投資法人は、本募集の対象となる本投資口の発行及び資金の借入により調達した資金並び
         に自己資金によって、5件の不動産をそれぞれ信託財産とする5個の信託受益権を取得すること
         を予定しています。かかる第35期取得予定資産の取得予定価格の合計は、12,235,000千円で
         す。なお、本投資法人は第35期取得予定資産について、本書の日付で、第35期取得予定資産の
         売主（現所有者）との間で停止条件付信託受益権売買契約をそれぞれ締結しています。
         　第35期取得予定資産の売主は、参照有価証券報告書「第二部                                  投資法人の詳細情報　第３               管
         理及び運営　２         利害関係人との取引制限　(２)                  本投資法人の自主ルール」に記載の資産運用
         会社の「関連会社等との取引に関するルール」に定義される関連会社等に該当することから、
         資産運用会社は、同ルールに則り、第35期取得予定資産の取得を行う予定です。
         　第35期取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
         ＜第35期取得予定資産の概要＞

                                                        投資比率
         物件
                物件名         資産の種類          信託受託者(注1)          取得予定価格（千円）           (注2)
         番号
                                                        （％）
             プロシード
         Ｃ-90                信託受益権       三井住友信託銀行株式会社                  7,900,000       64.6
             山下公園ザ・タワー
         Ｃ-91   篠崎ツインプレイス             信託受益権       株式会社りそな銀行                  1,500,000       12.3

             プロシード南砂町             信託受益権       スターツ信託株式会社

         Ｃ-92                                           735,000      6.0
         Ｇ-36   プロシード釣鐘             信託受益権       スターツ信託株式会社                   795,000      6.5

         Ｇ-37   プロシード深江橋             信託受益権       スターツ信託株式会社                  1,305,000       10.7

                          合計                         12,235,000       100.0

         (注1)　   信託受託者欄の信託受託者の記載は、本投資法人による取得時における予定信託受託者を記載しています。
         (注2)　   「投資比率」は、第35期取得予定資産の取得予定価格の合計に占める当該資産の取得予定価格の割合を算出し、小数第2位を
             四捨五入して記載しています。
         　第35期取得予定資産の従前の所有者の権利関係は以下のとおりです。

    ＜第35期取得予定資産の従前の権利関係＞

     物件                                     現所有者への
          物件名      資産の種類        前所有者
                                 信託受託者(注1)                  現所有者(注2)
     番号                                      譲渡日
        プロシード山下公園                        三井住友信託銀行株式                 スターツコーポレーション
     Ｃ-90            信託受益権      東急株式会社                   2017年4月20日
        ザ・タワー                        会社                 株式会社
                                                 篠崎駅西口公益複合施設株
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス         信託受益権          -     株式会社りそな銀行             -
                                                 式会社
                                                 スターツデベロップメント
     Ｃ-92   プロシード南砂町          不動産     株式会社藤栄建設         スターツ信託株式会社         2021年11月15日
                                                 株式会社
                      （土地）個人
                                                 スターツデベロップメント
     Ｇ-36   プロシード釣鐘          不動産     （建物）株式会社アジ         スターツ信託株式会社         2022年3月18日
                                                 株式会社
                      ンコーポレーション
                                                 スターツデベロップメント
     Ｇ-37   プロシード深江橋         信託受益権      個人         スターツ信託株式会社         2022年5月20日
                                                 株式会社
    (注1)　   信託受託者欄の信託受託者の記載は、本投資法人による取得時における予定信託受託者を記載しています。
    (注2)　   現所有者（本書の日付現在の所有者を指します。以下同じです。）は、参照有価証券報告書「第二部                                       投資法人の詳細情報　第３           管理及
        び運営　２     利害関係人との取引制限　(２)            本投資法人の自主ルール」に記載の資産運用会社の「関連会社等との取引に関するルール」
        に定義される関連会社等に該当します。
                                 34/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ②　第34期取得予定資産の概要
         　また、本投資法人は、本書の日付以降第34期（2022年10月期）中に1件の不動産を信託財産と
         する1個の信託受益権を取得することを予定しています。かかる第34期取得予定資産の取得予定
         価格は2,800,000千円であり、本投資法人は、2022年10月14日付で、同資産の売主（現所有者）
         との間で停止条件付信託受益権売買契約を締結しています。
         　第34期取得予定資産の売主は、参照有価証券報告書「第二部                                  投資法人の詳細情報　第３               管
         理及び運営　２         利害関係人との取引制限　(２)                  本投資法人の自主ルール」に記載の資産運用
         会社の「関連会社等との取引に関するルール」に定義される関連会社等に該当することから、
         資産運用会社は、同ルールに則り、第34期取得予定資産の取得を行う予定です。
         第34期取得予定資産の概要は、以下のとおりです。
    ＜第34期取得予定資産の概要＞

      物件
              物件名            資産の種類            信託受託者(注)           取得予定価格（千円）
      番号
      Ｃ-89    アルファグランデ千桜タワー                 信託受益権         スターツ信託株式会社                    2,800,000

    (注)　   信託受託者欄の信託受託者の記載は、本投資法人による取得時における予定信託受託者を記載しています。
         　第34期取得予定資産の従前の所有者の権利関係は以下のとおりです。

    ＜第34期取得予定資産の従前の権利関係＞

     物件                                     現所有者への
          物件名      資産の種類        前所有者        信託受託者(注1)                  現所有者(注2)
     番号                                      譲渡日
        アルファグランデ                                         スターツコーポレーション
     Ｃ-89            信託受益権          -     スターツ信託株式会社            -
        千桜タワー                                         株式会社
    (注1)　   信託受託者欄の信託受託者の記載は、本投資法人による取得時における予定信託受託者を記載しています。
    (注2)　   現所有者（本書の日付現在の所有者を指します。以下同じです。）は、参照有価証券報告書「第二部                                       投資法人の詳細情報　第３           管理及
        び運営　２     利害関係人との取引制限　(２)            本投資法人の自主ルール」に記載の資産運用会社の「関連会社等との取引に関するルール」
        に定義される関連会社等に該当します。
                                 35/121











                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (２)　個別資産の概要
         　第34期取得済資産、第34期取得予定資産及び第35期取得予定資産の個別の概要は以下のとお
         りです。
     1. 「特定資産の種類」の記載について
      ・　「特定資産の種類」には、特定資産としての信託受益権、不動産等の種別を記載しています。
     2. 「投資エリア」には、地域別ポートフォリオの区分を記載しています。地域別ポートフォリオの区分については参照有価証券報告書「第一
      部 ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　（１）       投資方針　③      ポートフォリオ構築方針　ロ．地域別ポートフォリオ方針」
      をご参照下さい。
     3. 「用途」には、参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　（１）       投資方針　③      ポートフォリオ
      構築方針　イ．用途別ポートフォリオ方針」記載の分類に従って記載しています。
     4. 「取得予定価格」の記載について
      ・　「取得予定価格」には、第34期取得済資産及び第35期取得予定資産の取得に要する諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額
        （停止条件付信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を記載しています。
     5. 「物件概要」の記載について
      ・　「地積」、「延床面積」、「構造」及び「建築時期」には、不動産登記事項証明書に記載された事項を記載しています。但し、調査の
        結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。
      ・　「用途地域」には、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1
        号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
      ・　「建蔽率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）第53条に定められ
        る、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限を記載しています。
        なお、建築基準法第53条第3項又は第5項に基づき、街区の角にある敷地（角地）や防火地域内における耐火建築物等については、建蔽
        率の緩和の適用又は建蔽率制限自体が適用されない場合があります。また、建築基準法を含むその他の行政法規により、別途制限、緩
        和等が適用される場合があり、かかる場合には、制限又は緩和等の適用後の数値を記載しています。
      ・　「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で
        定められる容積率の上限を記載しています。なお、建築基準法第52条第2項又は第9項に基づき、前面道路の幅員による制限又は特定道
        路による緩和が適用される場合があります。また、建築基準法を含むその他の行政法規により、別途制限、緩和等が適用される場合が
        あり、かかる場合には、制限又は緩和等の適用後の数値を記載しています。
      ・　「建蔽率」及び「容積率」において、用途地域が混在する場合は、建築基準法第53条第2項及び第52条第7項に基づき、それぞれの用途
        地域の面積割合に応じて加重平均された、建築当時の設計図・竣工図等に示されている数値を記載しています。
      ・　「信託受託者」には、本投資法人による取得時において信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
      ・　「PM会社/ML会社」は、各物件について本書の日付現在効力を有する管理委託契約を締結しているプロパティマネジメント会社兼マス
        ターリース契約を締結しているマスターリース会社、又は本投資法人による取得時において管理委託契約の締結を予定しているプロパ
        ティマネジメント会社兼マスターリース契約の締結を予定しているマスターリース会社を記載しています。
     6. 「建物状況調査報告書の概要」の記載について
      ・　第34期取得済資産及び第35期取得予定資産に関して作成された建物状況調査報告書及び地震リスク評価レポートに関し、当該報告書に
        記載された内容を記載しています。
      ・　「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を記
        載しています。
      ・　「調査時点」とは、建物状況調査報告書が作成された年月日又は年月を記載しています。
      ・　「長期修繕費」とは、建物状況調査報告書に基づく長期修繕費用予測（12年間）の総額を記載しています。
     7. 「PML」の記載について
      ・　「PML」の数値は、東京海上ディーアール株式会社が作成した報告書における数値を記載しています。「PML」の数値とは、対象施設あ
        るいは施設群に最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるような地震（再現期間475年相当の地震）が発生し、その場合
        の90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合で表されます。
     8. 「不動産鑑定評価書」の記載について
      ・　「不動産鑑定評価額」は、不動産鑑定評価基準等に基づき、原則としてDCF法による収益価格及び直接還元法（若しくは有期還元法）
        による収益価格等による検証を行い決定された不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額です。不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑
        定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動
        産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を
        行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産鑑定
        評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。各評価者と本投資法人と
        の間に、利害関係はありません。
      ・　「直接還元価格」とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
      ・　「有期還元価格」とは、純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて収益価格を試算する手法により求め
        られた価格です。
      ・　「DCF価格」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合
        計して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
                                 36/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     9. 「損益の状況」の記載について
      ・　「損益の状況」における金額は、取得済資産においては本投資法人が取得した時点以降を対象期間として記載しており、第34期取得予
        定資産及び第35期取得予定資産においては現所有者から提供を受けた情報に基づいて記載しています。
      ・　記載された収支に関する金額は、原則として現金主義にて計上したものを記載しています。したがって、当該収支金額は計上日の違い
        等により、発生主義による収支金額と比較した場合、大きく変動する可能性があります。
      ・　「賃貸料収入」には、賃料収入（住宅、商業テナント、駐車場）及び共益費が含まれます。
      ・　「その他収入」には、礼金、更新料、水道料金（賃貸専有部分）、借主修繕負担金、倉庫・看板使用料及び自動販売機・アンテナ設置
        料等が含まれます。
      ・　「物件管理委託費」には、プロパティマネジメント会社との管理委託契約に基づきプロパティマネジメント会社から請求された管理委
        託費（賃貸管理及び建物管理費等が含まれます。）を記載しています。
      ・　「公租公課」には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税等が含まれています。賦課決定がなされた税額のうち運用期間に支出した
        金額を記載しています。但し、各期毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を費用計上し
        ています。なお取得時における前所有者との間で精算された固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額は付随費用の一部として不
        動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
      ・　「修繕費・定期保守代金」のうち、修繕費用については、定期的に発生する性質のものではないので、本投資法人が、今後各物件を長
        期継続保有する場合には、大きく変動する可能性があります。
      ・　「保険料」には、運用期間に支出した金額を記載しています。
      ・　「仲介手数料及び広告費」は、仲介手数料とは入居者決定時にリーシング会社に支払う手数料のことをいい、広告料はリーシングの際
        にかかる仲介手数料以外の募集経費のことをいいます。
      ・　「その他」には、区分所有物件における組合管理費、ケーブルテレビ使用料、通信費、契約更新時の更新手数料等が含まれます。
      ・　「賃貸事業費用」には、減価償却費は含まれていません。
      ・　「NOI」は、「賃貸事業収益」から「賃貸事業費用」を控除した数値を記載しています。
     10.  「賃貸借の概況」の記載について
      ・　「賃貸戸数」及び「賃貸駐車場台数」には、2022年7月31日現在、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件は、マスターリース
        会社がエンドテナントに対して転貸している戸数及び台数を、「固定賃料」の物件は、エンドテナントへの実際の転貸状況にかかわら
        ず、信託受託者がマスターリース会社に対して賃貸している戸数及び台数を、「パス・スルー及び固定賃料」の物件は、「パス・ス
        ルー」でマスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数及び台数と、「固定賃料」で信託受託者がマスターリース会
        社に対して賃貸している戸数及び台数の各合計を記載しています。
      ・　「総賃貸可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数及び賃貸可能な駐車場台
        数を記載することを前提としていますが、マスターリース会社が1つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸可能戸
        数」及び「総賃貸可能駐車場台数」を1として記載することがあります。
      ・　「敷金・保証金等」、「賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」については後記「(３)                                  ポートフォリオ全体の概要　①            信託不動産の概
        要　ヘ.   賃貸借状況の概要」の表における注記の記載と同じ基準に則って記載しています。
      ・　「月額賃料収入」は現所有者又は信託受託者とマスターリース会社又はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借
        契約に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税額は含みません。）を千円
        未満を切り捨てて記載しています。
      ・　「稼働率」には、2022年7月31日現在の各物件の総賃貸可能面積に占める各テナントに対する賃貸面積の割合を算出し、小数第2位を四
        捨五入して記載しています。
      ・　「住戸比率」には、住戸数の総数に対する各住戸タイプ数の比率を算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      ・　「面積比率」は、総賃貸可能面積の合計に対する住戸タイプ毎の面積の比率を算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
     11.  「担保の状況」の記載について
      ・　第34期取得予定資産及び第35期取得予定資産にかかる取得日時点における担保の状況を記載しています。
     12.  「特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）」の記載について
      ・　原則として2022年7月31日現在の(1)当該第34期取得予定資産及び第35期取得予定資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及び
        かかる権利に基づく制限等、(2)当該第34期取得予定資産及び第35期取得予定資産に関する行政法規における制限のうち各物件の権利
        関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載していますが、2022年7月31日以降本書の日付現
        在に至るまでに対象事項の事実関係について変動がある場合には、当該変動後の事実関係に基づき記載しています。なお、特定の記載
        事項が本投資法人による取得時点の事実関係に言及している場合、本書の日付において可能な限り合理的な将来の予測に基づく記載を
        しています。
      ・　本投資法人が取得する特定資産の種類が信託受益権である場合においては、「投資法人が取得する」旨の記載は、本投資法人が信託受
        益権を通して取得する意味が含まれています。この場合、当該信託受益権にかかる信託財産である不動産にかかる法律上の所有者又は
        権利者は信託受託者であり、本投資法人はかかる信託受益権を取得することになります。
     13.  「地域・物件特性」の記載について
      ・　第34期取得予定資産及び第35期取得予定資産について作成された不動産鑑定評価書・マーケットレポート等に記載されている内容に基
        づき記載しています。
                                 37/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ①　第34期取得済資産
    物件番号：         Ｃ-88     物件名：プロシード石川台
     特定資産の種類         信託受益権            取得価格（千円）                              810,000
     投資エリア         首都圏主要都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅            運用期間                     自：2022年5月10日
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              東京都大田区東雪谷二丁目24
     所在地    住居表示                  運用日数                               83日
              番7号
         所有形態     所有権             賃貸事業収益                            11,539,501
         地積             519.50㎡    　賃貸料収入                            11,476,000
     土地    用途地域     第1種中高層住居専用地域            　その他収入                              63,501
         建蔽率               60％    賃貸事業費用                             1,135,114
         容積率              200％   　物件管理委託費                              323,100
         所有形態     所有権            　公租公課                                0
         用途     共同住宅            　水道光熱費                              15,105
              鉄筋コンクリート造陸屋根
     建物    構造                 　修繕費・定期保守代金                              349,016
              地下1階付き     5階建
         延床面積            1,333.89㎡     　保険料                              417,340
         建築時期          2021年11月24日       　仲介手数料及び広告費                                0
     信託受託者         スターツ信託株式会社            　その他                              30,553
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                      NOI                            10,404,387
              株式会社
              スターツデベロップメント
     前所有者                                   賃貸借の概況
              株式会社
     現所有者         本投資法人            賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                             25(25)戸
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              1(2)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                             3,934千円
              社
     調査時点                 2022年3月     敷金・保証金等                             3,809千円
     再調達価格              356,700（千円）       賃貸面積                            1,105.45㎡
     長期修繕費（12年間）               3,267（千円）      総賃貸可能面積                            1,105.45㎡
     PML                  13.4％   稼働率                              100.0％
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ         1R・1K・1DK             16.0％        10.8％
     価格時点               2022年2月28日      DINKSタイプ         1LDK・2DK             64.0％        61.5％
     不動産鑑定評価額                  854,000    ファミリータイプ         2LDK以上             20.0％        27.7％
     　直接還元価格                  856,000    その他         テナント              0.0％        0.0％
     　DCF価格                  853,000    ホテル         -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設         -              0.0％        0.0％
                              担保の状況
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     該当事項はありません。
                               備考
     東急池上線「石川台」駅          徒歩1分
                             地域・物件特性
     東雪谷エリアは、大田区北部の高台に位置し、大森地域に属するエリアです。大型商業施設はほとんど無いものの、石川台希望ヶ丘商店街、
     石川台駅前商店街、雪谷商店街等、古くからの個人商店が多く見られます。商店街背後には住宅街が広がっており、洗足風致地区に隣接する
     ことから、緑豊かで圧迫感のない調和のとれた街並みとなっています。小中学校、洗足池公園等、バランスよく整備された住宅街で、ファミ
     リー世帯も見られるほか、東急池上線により「五反田」駅、「蒲田」駅方面にもアクセスが優れることから単身者も見られ、多様な住宅需要
     が見込まれます。当該近隣地域は、「石川台」駅から徒歩1分圏、中層マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域です。本物件は、スマート
     フォンにて鍵の開閉を行うスマートロックをはじめとしたIoTによる本格的なスマートホームであり、共用部電気をソーラーパネルと蓄電池を
     用いた太陽光発電システムによって賄い、災害時には入居者に対してスマートフォンなどの充電に用いることも想定するなど、周囲の競合物
     件との差別化をはかっております。稼働率は順調に推移しており、今後も堅調な需要が見込まれます。
                                 38/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　第34期取得予定資産
    物件番号：         Ｃ-89     物件名：アルファグランデ千桜タワー
     特定資産の種類         信託受益権            取得価格（千円）                             2,800,000
     投資エリア         首都圏主要都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅            運用期間                      自：2022年2月1日
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              東京都千代田区神田東松下町
     所在地    住居表示                  運用日数                               181日
              25番地
         所有形態     定期借地権及び転定期借地権             賃貸事業収益                            95,687,016
         地積            3,428.28㎡     　賃貸料収入                            95,584,002
     土地    用途地域     商業地域            　その他収入                              103,014
         建蔽率              100％    賃貸事業費用                            32,737,959
         容積率              600％   　物件管理委託費                             2,677,952
         所有形態     区分所有権            　公租公課                             7,521,798
              共同住宅・店舗・事務所・工
         用途                 　水道光熱費                               1,559
              場
              鉄筋コンクリート造陸屋根
     建物
         構造                 　修繕費・定期保守代金
                                                        423,726
              25階建
         延床面積            4,258.99㎡     　保険料                              447,020
         建築時期           2018年4月16日      　仲介手数料及び広告費                              219,000
     信託受託者         スターツ信託株式会社            　その他                            21,446,904
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                      NOI                            62,949,057
              株式会社
              スターツコーポレーション株
     借地権設定者
              式会社、千代田区、個人３名                          賃貸借の概況
     転借地権設定者
              信託受託者
     現借地権又は転借地権         スターツコーポレーション株
                          賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                             68(68)戸
     者・現建物所有者         式会社
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              0(0)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                            16,033千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                            25,751千円
     再調達価格                      賃貸面積
                  1,296,700（千円）                                     4,437.47㎡
                          総賃貸可能面積
     長期修繕費（12年間）               15,252（千円）                                   4,437.47㎡
                          稼働率
     PML                  2.3％                                 100.0％
                          タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ
                                   1R・1K・1DK              0.0％        0.0％
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ
                                   1LDK・2DK              0.0％        0.0％
     不動産鑑定評価額                      ファミリータイプ         2LDK以上
                      2,880,000                           95.6％        87.1％
     　直接還元価格                      その他         テナント
                      2,940,000                           4.4％        12.9％
     　DCF価格                      ホテル
                      2,860,000             -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設
                                   -              0.0％        0.0％
                              担保の状況
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     1. 本物件は区分所有物件です。本物件の土地は、千代田区及び個人3名がそれぞれ所有者となっている土地並びにスターツコーポレーション
      株式会社が信託譲渡し信託受託者が所有している土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2.乃至4.に記載の
      とおりです。信託受託者は、(i)千代田区が所有者の土地につき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定された借地権
      が信託譲渡された後、信託受託者がスターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定した転借権の準共有持分1,918,531分の
      463,859を、(ⅱ)スターツコーポレーション株式会社が所有者の土地につき、当該土地が信託譲渡された後、信託受託者がスターツコーポ
      レーション株式会社を賃借権者として設定した賃借権の準共有持分1,918,531分の463,859を、(ⅲ)個人3名がそれぞれ所有者の土地につ
      き、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定された借地権が信託譲渡された後、信託受託者がスターツコーポレーション
      株式会社を転借権者として設定した転借権の準共有持分1,918,531分の463,859を、それぞれ保有しています。本物件の建物は区分所有建物
      であり、一棟の建物は312の専有部分からなっています。信託受託者が保有している専有部分は、これら312の専有部分のうちの以下の68の
      専有部分となります。
       (1)　家屋番号22-2-101（種類：店舗、床面積：1階部分                      214.56㎡）
       (2)　家屋番号22-2-103（種類：工場、床面積：1階部分                      186.38㎡）
       (3)　家屋番号22-2-202（種類：事務所、床面積：2階部分                       154.50㎡）
       (4)　家屋番号22-2-301～313（種類：居宅、床面積：3階部分                        740.71㎡）
       (5)　家屋番号22-2-401～413（種類：居宅、床面積：4階部分                        740.71㎡）
       (6)　家屋番号22-2-501～513（種類：居宅、床面積：5階部分                        740.71㎡）
       (7)　家屋番号22-2-601～613（種類：居宅、床面積：6階部分                        740.71㎡）
       (8)　家屋番号22-2-701～713（種類：居宅、床面積：7階部分                        740.71㎡）
       なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載しています。建物
       の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。
                                 39/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     2. 本物件の土地のうち千代田区が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、千代田区とスターツコーポレーション株式会
      社との間の定期借地権設定契約書（以下「千代田区借地契約」といい、千代田区借地契約に基づきスターツコーポレーション株式会社を賃
      借権者として設定された借地権を「千代田区原借地権」といいます。）、及び千代田区原借地権が信託譲渡された後にスターツ信託株式会
      社とスターツコーポレーション株式会社との間で締結された定期借地権及び転定期借地権設定契約書（以下「スターツコーポレーション借
      地・転借地契約」といいます。）に基づき、スターツコーポレーション株式会社を転借権者として設定された転定期借地権（以下「千代田
      区転定期借地権」といいます。）です。千代田区原借地権及び千代田区転定期借地権については、借地権設定登記及び転借地権設定登記に
      より、第三者対抗要件を具備しています。千代田区借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、スターツコーポレーション借地・転
      借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
       (1)　借地期間：　2015年6月5日から2088年5月30日まで
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他
          の工作物の買取請求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料：　年間82,381,236円
          賃料の改定については、建物竣工後3年毎に見直しを行うとされています。改定する賃料は、千代田区公有財産管理規則第21条に
          基づく、現在額総計算書記載の本件土地価額における前回改定時からの変動比率を用いて見直し額を算定し、前回改定時からの変
          動比率が1％未満の場合には、原則として改定しないとされています。このほか、賃料が土地の価格の変動等により、近隣の土地
          の地代又は賃料に比較して著しく不相当となったときは、協議のうえ賃料を改定できるとされています。
       (4)　保証金：　280,000,000円
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取
          請求はできません。
       (5)　千代田区原借地権を第三者に譲渡（信託を除く。）をすることはできないとされています。
     3. 本物件の土地のうち、個人が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、個人3名とスターツコーポレーション株式会社
      との間でそれぞれ締結された定期借地権設定契約書（以下「個人借地契約」といい、個人借地契約に基づき設定された借地権を「個人原借
      地権」といいます。）及び個人原借地権が信託譲渡された後に締結されたスターツコーポレーション借地・転借地契約に基づき、スターツ
      コーポレーション株式会社を転借権者として設定された転定期借地権（以下「個人転定期借地権」といいます。）です。個人原借地権及び
      個人転定期借地権については、借地権設定登記及び転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。個人借地契約の主な内容
      は、以下のとおりです（なお、スターツコーポレーション借地・転借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
       (1)　借地期間：
        ①　2016年6月10日から2088年5月30日まで
        ②　2017年12月1日から2088年5月30日まで
        ③　2017年12月1日から2088年5月30日まで
      契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはできません。
      また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他の工作物の買取請
      求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料
        ①　年間1,138,104円
        ②　年間1,323,612円
        ③　年間1,767,708円
         賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の固
         定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出し
         ます。但し、変動率が1％未満の場合には、原則として改定しないとされています。また、土地の価格の上昇若しくは低下、その他
         の経済事情の大幅な変動、又は、近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減を請求す
         ることができるとされています。
       (4)　保証金：　敷金又は保証金等はありません。
     4. 本物件の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が信託譲渡し信託受託者が所有している土地については、本物件の建物の敷地利
      用権は、スターツコーポレーション借地・転借地契約に基づき、スターツコーポレーション株式会社を賃借権者として設定された定期借地
      権（以下「スターツコーポレーション定期借地権」といいます。）です。スターツコーポレーション定期借地権については、借地権設定登
      記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツコーポレーション借地・転借地契約は、スターツコーポレーション定期借地権と一
      体として、千代田区転定期借地権及び個人転定期借地権をそれぞれ設定するために締結された契約であり、また、本物件の建物の専有部分
      以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分についても、あわせてスターツコーポレーション借地・転借地契約の
      対象となっています。上記1.に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の463,859で
      あり、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は1,918,531分の1,454,672です。スター
      ツコーポレーション借地・転借地契約の主な内容は以下のとおりです。
       (1)　借地期間：　2018年3月30日から2088年5月30日まで
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物その他
          の工作物の買取請求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料：　年間87,684,360円（このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する賃料は21,201,360円）
          賃料の改定については、初回の改定時期を2021年8月1日とし、以後は3年毎に改定するとされています。改定する賃料は、直近の
          固定資産税評価額を、従前の賃料決定時に採用した固定資産評価額で除した数値を変動率とし、従前の賃料に変動率を乗じて算出
          します。但し、変動率が1％未満の場合には、原則として改訂しないとされています。また、本件土地の価格の上昇若しくは低
          下、その他の経済事情の大幅な変動、又は近傍類似の地代等に比較して著しく不相当となったときは、将来に向かって地代の増減
          を請求することができるとされています。
       (4)　保証金：　283,096,050円（このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する保証金は、66,562,050円）
       (5)　本件借地権の準共有持分を第三者に譲渡する場合には、スターツ信託株式会社の書面による事前承諾を得なければならないとされ
          ています。
     5. 北西側隣接地（地番24番１）と本件土地（地番22番2）との境界につき、境界確定作業が未了です。なお、当該境界について確定手続きが
      行われる場合、確定作業は土地所有者たる千代田区が主体となる予定です。
     6. 一部の居室の非常警報器具の不鳴動につき、現受益者の費用負担において是正対応中であり、2022年10月26日までに完了予定です。仮に本
      投資法人による資産取得予定時までに是正が完了しない場合であっても、当該是正は現受益者の費用負担において行われることを現受益者
      と合意していますので、本投資法人の費用負担が生じるものではありません。
     7. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物並びに角地による緩和により、適
      用建蔽率は100％となっています。
                               備考
     都営地下鉄新宿線「岩本町」駅　徒歩1分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅　徒歩4分
                                 40/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             地域・物件特性
     本物件の位置する神田エリアは、江戸時代には商店や問屋が多く立ち並ぶ商業の中心地であり、今でもその風情や街並みが残っています。徒
     歩圏内に主要な路線と駅が集中しており、最寄駅を利用しなくとも都心中枢へのアクセスに優れております。「神田」駅や「秋葉原」駅周辺
     にはオフィスビルや飲食店舗が多く立ち並んでおり、賑やかな街並みが広がっています。交通面・生活面の視点からの利便性が高い一方で、
     本物件が位置している「岩本町」駅周辺は犯罪件数が少なく、治安が落ち着いている特徴があります。周辺地域にマンションが点在する中、
     本物件周辺は居住環境が整っており、加えて本物件1階テナントにはスーパーマーケットも出店しているため、ファミリー向け賃貸物件として
     の高いニーズも見込まれます。
    本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価し

    ています。
    「東京」駅まで1.5km圏に位置する、千代田区との一体複合開発による免震タワーマンション

    ●　千代田区有地及び周辺民間地を活用した複合開発案件

      都心の小学校跡地と隣接する民間地に定期借地権を設定し、25階建超高層マンションの一体的な開発
      を行ったPPP事例
    ●　生活利便施設が揃った環境と、13駅・13路線が利用可能な高い交通利便性

      「東京」駅まで1.5km圏でありながら、徒歩で様々な施設・公園にアクセス可能
      東京メトロ日比谷線、JR山手線等都心を網羅する13路線の利用駅が徒歩13分圏内にあり、東京の主要
      駅に乗り換えなしでアクセス可能
    ●　都心にありながら高い開放感を実現した免震構造のタワーマンション

      防災空地を確保して高い開放感を実現し、免震構造により建築された安全性の高い高層マンション
                                 41/121













                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　第35期取得予定資産
         プロシード山下公園ザ・タワー
    物件番号：         Ｃ-90     物件名：プロシード山下公園ザ・タワー
     特定資産の種類         信託受益権            取得予定価格（千円）                             7,900,000
     投資エリア         首都圏主要都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅                                  自：2022年2月1日
                          運用期間
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              神奈川県横浜市中区山下町27
     所在地    住居表示                  運用日数                               181日
              番地
         所有形態     所有権             賃貸事業収益                            199,312,337
         地積            1,676.56㎡      　賃貸料収入                            184,197,769
     土地    用途地域     商業地域             　その他収入                            15,114,568
         建蔽率              100％    賃貸事業費用                            71,293,306
         容積率              600％    　物件管理委託費                             5,434,743
         所有形態     所有権             　公租公課                            10,356,012
         用途     共同住宅             　水道光熱費                             7,938,556
              鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
     建物    構造                  　修繕費・定期保守代金                            36,403,000
              根地下2階付18階建
         延床面積                  　保険料
                     12,208.74㎡                                   2,394,160
         建築時期          2007年12月20日        　仲介手数料及び広告費
                                                       4,707,500
     信託受託者         三井住友信託銀行株式会社             　その他
                                                       4,059,335
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                       NOI                            128,019,031
              株式会社
     前所有者         東急株式会社                          賃貸借の概況
              スターツコーポレーション株
     現所有者                      賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                            128(147)戸
              式会社
     建物状況調査報告書の概要                                                  80(103)台
                          賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                            27,781千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                            86,781千円
     再調達価格             3,709,100（千円）        賃貸面積                            7,418.42㎡
     長期修繕費（12年間）              195,604（千円）       総賃貸可能面積                            8,154.58㎡
     PML                  6.8％   稼働率                              91.0％
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ         1R・1K・1DK             57.1％        32.6％
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ         1LDK・2DK             21.1％        22.7％
     不動産鑑定評価額                 7,900,000     ファミリータイプ         2LDK以上             18.4％        24.9％
     　直接還元価格                 8,200,000     その他         テナント              3.4％        19.8％
     　DCF価格                 7,770,000     ホテル         -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設         -              0.0％        0.0％
                              担保の内容
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80％であるところ、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用建蔽
     率は100％です。
                             地域・物件特性
     本物件の所在する元町・中華街（横浜）エリアは、江戸時代末期に「港」が開かれたことから、日本だけでなく東洋を代表する港町として大
     きく発展を遂げました。外国人居留地が置かれた「山手」と「山下」には、当時を感じられる歴史的な建造物や、世界のVIPが利用した老舗ホ
     テル、多様な飲食店等が点在し、今も世界中から数多くの観光客を集めています。以前は鉄道の駅からは遠かったため利便性に欠ける点もあ
     りましたが、2004年の横浜高速鉄道みなとみらい線の開通と同時に「元町・中華街」駅が開業し、渋谷等都心部へ直通で結ばれたことで、そ
     の利便性は大きく高まりました。近年では「横浜みなとみらい２１」エリアと隣接していることや都心部へのアクセスが良好であることか
     ら、タワーマンションを中心とする大型の分譲・賃貸マンションが数多く建設され、住宅地としての顔も持ち合わせる街へと変貌を遂げつつ
     あります。
     本物件は、「元町・中華街」駅から徒歩2分と好立地に位置していることから単身層や単身赴任の社会人に適しており、建物・設備仕様等につ
     いても、管理人付、IHシステムキッチン、浴室乾燥機、TVモニタ付きインターホン等、申し分ない水準であり、今後も堅調な需要が見込まれ
     ます。
                                 42/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価し
    ています。
    横浜ベイエリアの上質な暮らしを演出するパークサイドタワーレジデンス

    ●　横浜ベイエリアの駅近高層賃貸マンション

      横浜港、山下公園を臨み、最寄りの横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅までは徒歩2分と
      交通アクセスにも優れたアーバンプライムロケーションの高層賃貸マンション
    ●　首都圏、横浜ビジネスエリアへのアクセス優位

      最寄駅からは、「横浜」駅まで約7分、「東京」駅までは約33分と交通アクセスにも恵まれ、首都圏主
      要ビジネスエリアへの通勤者から高い需要のある物件
    ●　パークサイドタワーレジデンスとしての高いラグジュアリー性能

      多彩な住環境のプランとゆとりある居住空間により、一層充実した暮らしを演出
      （参考）

    ■　横浜市の人口・世帯数の推移
         （出所）    総務省自治行政局「住民基本台帳」に基づき資産運用会社にて作成


    ■　本物件の稼働率の推移

         (注)　   「稼働率」は、該当する期中における各月末時点の本物件の総賃貸可能面積に占める各テナントに対する賃貸面積の割合を算



            出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    ■　開発が進む横浜ベイエリア

       ・2020年の横浜市新市庁舎移転やJR横浜駅タワーの開発等、ベイエリアの再開発が急速に進展
       ・今後、みなとみらいを中心に複数の大型複合建築ビルや、大学新キャンパス開設が予定され、更
        なる居住ニーズを創出
                                 43/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         篠崎ツインプレイス
    物件番号：         Ｃ-91     物件名：篠崎ツインプレイス
     特定資産の種類         信託受益権            取得予定価格（千円）                             1,500,000
     投資エリア         首都圏主要都市            損益の状況（単位：円）
     用途         店舗・事務所・駐車場                                  自：2022年2月1日
                          運用期間
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              （20番街区）
              東京都江戸川区篠崎町七丁目
              20番19号
     所在地    住居表示                  運用日数                               181日
              （21番街区）
              東京都江戸川区篠崎町七丁目
              21番5号
              （20番街区）定期借地権及び
              転定期借地権
         所有形態                  賃貸事業収益                            79,646,700
              （21番街区）所有権（共有）
               （20番街区）　      3,688.67㎡
         地積                  　賃貸料収入                            79,346,700
               （21番街区）　      1,920.97㎡
     土地
              （20番街区・21番街区）
         用途地域                  　その他収入                              300,000
              近隣商業地域
              （20番街区・21番街区）
         建蔽率                  賃貸事業費用                            19,381,630
                       100％
              （20番街区・21番街区）
         容積率                  　物件管理委託費                             2,086,662
                       400％
              （20番街区・21番街区）
         所有形態                  　公租公課                             4,938,072
              区分所有権
         用途     店舗・事務所・駐車場             　水道光熱費                              381,756
              （20番街区）鉄骨・鉄筋コン
              クリート・鉄骨鉄筋コンク
              リート造陸屋根地下2階付18
         構造     階建             　修繕費・定期保守代金                                0
              （21番街区）鉄骨鉄筋コンク
     建物
              リート・鉄骨造陸屋根地下1
              階付18階建
               （20番街区）　      3,371.10㎡
         延床面積                  　保険料                              509,170
               （21番街区）　　       505.99㎡
              （20番街区）
                    2008年3月17日
         建築時期                  　仲介手数料及び広告費                                0
              （21番街区）
                    2008年4月20日
     信託受託者         株式会社りそな銀行             　その他                            11,465,970
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                       NOI                            60,265,070
              株式会社
              (20番街区)
              借地権設定者：東京都、ス
              ターツコーポレーション株式
     借地権設定者・
                                        賃貸借の概況
              会社、江戸川区
     転借地権設定者
              転借地権設定者：江戸川区
              (21番街区)     -
              (20番街区)
              現借地権又は転借地権者・現
              建物所有者：篠崎駅西口公益
     現所有者         複合施設株式会社            賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                              3(4)戸
              (21番街区)
              篠崎駅西口公益複合施設株式
              会社
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              1(1)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                            12,102千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                            102,795千円
              （20番街区）
                  1,004,300（千円）
     再調達価格                      賃貸面積                            3,758.41㎡
              （21番街区）
                   890,200（千円）
              （20番街区）37,419（千円）
                          総賃貸可能面積
     長期修繕費（12年間）                                                  3,997.56㎡
              （21番街区）15,240（千円）
                  （20番街区）3.0％
     PML                      稼働率                              94.0％
                  （21番街区）3.0％
                                 44/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ
                                   1R・1K・1DK              0.0％        0.0％
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ
                                   1LDK・2DK              0.0％        0.0％
     不動産鑑定評価額                      ファミリータイプ         2LDK以上
                      1,540,000                           0.0％        0.0％
     　直接還元価格                      その他         テナント
                      1,500,000                          100.0％        100.0％
     　DCF価格                      ホテル
                      1,560,000             -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設
                                   -              0.0％        0.0％
                              担保の内容
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     1.　本物件（20番街区）は区分所有物件です。本物件（20番街区）の土地は、東京都、スターツコーポレーション株式会社又は江戸川区がそ
       れぞれ所有者となっている土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2乃至4.に記載のとおりです。現所有者
       である篠崎駅西口公益複合施設株式会社（以下「現所有者」という。）を受益者とする信託の受託者である株式会社りそな銀行（以下
       「篠崎ツインプレイス信託受託者」といいます。）は、(i)東京都が所有者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された
       転借権、    (ii)スターツコーポレーション株式会社が所有者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権に設定された転借権、及び
       (iii)江戸川区が所有者の土地の賃借権（各転借権及び賃借権の準共有持分400,000分の130,208）を保有しています。本物件（20番街区）
       の建物は区分所有建物であり、一棟の建物は16の専有部分からなっています。区分所有者は、篠崎ツインプレイス信託受託者及び江戸川
       区となっています。篠崎ツインプレイス信託受託者が保有している専有部分は、これら16の専有部分のうちの以下の1つとなります。
       (1)　家屋番号420-30-1の専有部分（種類：店舗、床面積：1階部分                          1,350.04㎡、2階部分         2,021.06㎡）
       なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載しています。建物
       の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。第35期取得予定資産（20番街区）の範囲並びに転定期借地権及び
       定期借地権につき、欄外権利関係のイメージ図もあわせてご参照下さい。
     2.　本物件（20番街区）の土地のうち、東京都が所有している土地については、本物件（20番街区）の建物の敷地利用権は、東京都と江戸川
       区との間の定期借地権設定契約書(以下「東京都借地契約」といいます。)、並びに江戸川区、現所有者、株式会社りそな銀行及びスター
       ツコーポレーション株式会社との間の定期借地権設定及び土地転貸借契約の一部変更に関する契約公正証書（以下「江戸川区借地契約」
       といいます。）に基づく、転定期借地権（以下「東京都転定期借地権」といいます。）です。東京都転定期借地権については、転借地権
       設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。東京都借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、江戸川区借地契約の内容
       は下記4.に記載のとおりです。）。
       (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取
          請求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料：　月額1,457,767円
          賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定する
          賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価格若
          しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向かって賃料
          の改定の請求ができます。）
       (4)　保証金：　金17,493,204円（賃料12か月分)
       (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、公益複合施設プロジェクト事業会社へ転貸するときは
          承諾を要しません。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、東京都の書面による承諾が必要と
          されています。
       (6)　賃借人である江戸川区が本件建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷地が定期借地権による借地
          であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の存続期間の満了年月日及び本
          件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
     3.　本物件（20番街区）の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が所有している土地については、本物件（20番街区）の建物の敷
       地利用権は、スターツコーポレーション株式会社と江戸川区との間の定期借地権設定契約書(以下「スターツ借地契約」といいます。)及
       び江戸川区借地契約に基づく、転定期借地権（以下「スターツ転定期借地権」といいます。）です。スターツ転定期借地権については、
       転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツ借地契約の主な内容は、以下のとおりです（なお、江戸川区借地
       契約の内容は下記4.に記載のとおりです。）。
       (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取
          請求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料：　月額499,512円
          賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定する
          賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価格若
          しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向かって賃料
          の改定の請求ができます。）。
       (4)　保証金：　金59,941,440円(賃料120か月分)
       (5)　本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合（但し、現所有者又はその事業承継人へ転貸するときは承諾を
          要しません。）、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、スターツコーポレーション株式会社の書
          面による承諾が必要とされています。
                                 45/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     4.　本物件（20番街区）の土地のうち、江戸川区が所有している土地については、本物件（20番街区）の建物の敷地利用権は、江戸川区借地
       契約に基づく、定期借地権（以下「江戸川区定期借地権」といいます。）です。江戸川区定期借地権については、借地権設定登記によ
       り、第三者対抗要件を具備しています。江戸川区借地契約は、上記2.及び3.にも記載のとおり、東京都及びスターツコーポレーションが
       所有し、江戸川区に対して定期借地権を設定している土地につき転借地権を、江戸川区が所有している土地につき定期借地権をそれぞれ
       設定するために江戸川区、現所有者、株式会社りそな銀行及びスターツコーポレーション株式会社の間で締結された契約であり、また、
       本物件（20番街区）の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分についても、あわせて江戸川
       区借地契約の対象となっています。上記1.に記載のとおり、現所有者が保有する転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は400,000分の
       130,208であり、本投資法人が取得済の転定期借地権及び定期借地権の準共有持分は400,000分の150,172です（なお、江戸川区借地契約の
       対象となっていない転定期借地権及び定期借地権の準共有持分400,000分の119,620は、江戸川区が設定した自己転定期借地権及び自己定
       期借地権です。）。江戸川区借地契約の主な内容は、以下のとおりです。
       (1)　借地期間：　2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
          契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。）及び建物の築造による存続期間の延長をすることはでき
          ません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取
          請求はできません。
       (2)　賃貸借の目的：　建物所有
       (3)　支払賃料：　月額1,840,000円(このうち、本投資法人が取得する土地の準共有持分に対応する賃料は、月額854,500円)
          賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年ごとに改定することができるとされています。改定する
          賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます（但し、賃料が土地の価格若
          しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向かって賃料
          の改定の請求ができます。）。
       (4)　保証金：　残存金額は、金220,799,250円(このうち、現所有者が保有する土地の準共有持分に対応する保証金は、102,538,800円)
       (5)　本転貸借の権利又は本賃貸借の権利を第三者に譲渡又は信託し、本件土地を転貸する場合、資金回収のため、本転貸借の権利又は
          本賃貸借の権利を証券化等する場合等については、江戸川区の書面による承諾が必要とされています。
       (6)　賃借人兼転借人である株式会社りそな銀行が本件土地上の建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の
          敷地が定期借地権による借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の
          存続期間の満了年月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
     5.　本物件（21番街区）は区分所有物件です。本物件（21番街区）の建物は区分所有建物であり、一棟の建物は76の専有部分からなっていま
       す。篠崎ツインプレイス信託受託者が保有している専有部分は、これら76の専有部分のうちの以下の3つとなります。
       (1)　家屋番号421-11-102の専有部分（種類：店舗、床面積：1階部分                           49.95㎡）
       (2)　家屋番号421-11-407の専有部分（種類：事務所、床面積：4階部分                            228.02㎡）
       (3)　家屋番号421-11-507の専有部分（種類：事務所、床面積：5階部分                            228.02㎡）：
          なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載していま
          す。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。賃貸面積及び総賃貸可能面積には、上記共用部分
          （駐車場）の面積は含まれていません。
     6.　本物件（20番街区）につき、江戸川区が所有している土地の一部(地番420-6及び地番420-7の土地)について、下記の内容の区分地上権が
       設定されています。
       (1)　地上権者：東京都
       (2)　設定目的：鉄道敷設のため
       (3)　期間：地番420-6の土地につき鉄道施設存続中、地番420-7の土地につき区分地上権設定同意の日から江戸川区が施行する東京都都
          市計画事業篠崎駅西部土地区画整理事業（篠崎町七丁目20番及び21番）（以下「区画整理事業」といいます。）の事業期間及び区
          画整理事業終了の日から鉄道施設存続中の間
       (4)　範囲:     地番420-6の土地につき東京湾平均海面の下1.74ｍ以下の部分、地番420-7の土地につき東京湾平均海面の下1.875メートル
          （現地表面の下約3.50メートル）
       (5)　地代：無償
     7.　本物件（21番街区）につき、分譲部分の各区分所有者その他の一般事業会社等が共同で所有している土地の一部(地番421-12、地番421-15
       及び地番421-16の土地)について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
       (1)　地上権者：東京都
       (2)　設定目的：鉄道敷設のため
       (3)　期間：鉄道施設存続中間
       (4)　範囲:東京湾平均海面の下1.66ｍ以下の部分
       (5)　地代：無償
     8.　本物件（20番街区及び21番街区）の土地は、2010年10月29日において土地区画整理法による換地処分がなされた土地であり、当該換地処
       分以降は、官民・民民とも境界確定作業が未了です。
     9.　建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80％ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用建
       蔽率は100％となっています。
                             地域・物件特性
     本物件の所在する篠崎エリアは、都内でありながら都立篠崎公園や江戸川緑地をはじめとした緑が多い住環境に優れたエリアと言えます。
     「篠崎ツインプレイス」は篠崎駅前再開発事業により整備され、上層階に賃貸・分譲住宅を、低層階には図書館等の区民施設、コンビニエン
     スストア等を併設し、篠崎駅にも地下通路により繋がる、利便性の高い物件となっています。
     本物件周辺は、近年の区画整理の施行によって、更なる発展が期待できるエリアです。
                                 46/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 47/121





















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    本投資法人は、鑑定評価書及びマーケットレポート等の記載等に基づき、本物件を以下のとおり評価し
    ています。
    スターツグループの総合力を活かした都市開発事業のランドマーク複合施設

    ●　スターツグループと江戸川区の共同開発・運営施設「篠崎ツインプレイス」

      スポンサーが江戸川区と共に都市開発事業として開発・運営する図書館・生涯学習施設等の公益施設
      と住宅や商業施設等の民間施設を備えた駅直結の複合施設
    ●　取得済資産との一体的な運営による効率化

       ・　取得済資産の「プロシード篠崎タワー」を含む本複合施設において、未取得部分のうちの一部
         を追加取得することで、より一体的な運営を企画
    （参考）

    ■　本物件の取得範囲
                                 48/121
















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         プロシード南砂町
    物件番号：         Ｃ-92     物件名：プロシード南砂町
     特定資産の種類         信託受益権            取得予定価格（千円）                              735,000
     投資エリア         首都圏主要都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅                                  自：2022年2月1日
                          運用期間
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              東京都江東区南砂五丁目12番
     所在地    住居表示                  運用日数                               181日
              5号
         所有形態     所有権             賃貸事業収益
                                                       13,592,310
         地積                  　賃貸料収入
                      224.06㎡                                 12,069,310
     土地    用途地域     商業地域             　その他収入
                                                       1,523,000
         建蔽率                  賃貸事業費用
                       100％                                5,732,710
         容積率                  　物件管理委託費
                       400％                                 357,761
         所有形態     所有権             　公租公課
                                                         54,646
         用途     共同住宅             　水道光熱費
                                                        279,069
              鉄筋コンクリート造陸屋根10
     建物    構造                  　修繕費・定期保守代金                             1,520,400
              階建
         延床面積            1,155.13㎡      　保険料                                0
         建築時期           2021年9月27日       　仲介手数料及び広告費                             3,232,000
     信託受託者         スターツ信託株式会社             　その他                              288,834
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                       NOI                             7,859,600
              株式会社
     前所有者         株式会社藤栄建設                          賃貸借の概況
              スターツデベロップメント株
     現所有者                                                   31(34)戸
                          賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
              式会社
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              1(1)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                             3,041千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                             3,233千円
     再調達価格              294,000（千円）       賃貸面積                             796.06㎡
     長期修繕費（12年間）               2,768（千円）      総賃貸可能面積                             872.95㎡
     PML                  8.0％   稼働率                              91.2％
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ         1R・1K・1DK             100.0％        100.0％
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ         1LDK・2DK              0.0％        0.0％
     不動産鑑定評価額                  744,000    ファミリータイプ         2LDK以上              0.0％        0.0％
     　直接還元価格                  745,000    その他         テナント              0.0％        0.0％
     　DCF価格                  744,000    ホテル         -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設         -              0.0％        0.0％
                              担保の内容
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     特記すべき事項はありません。
                             地域・物件特性
     本物件の所在する「南砂」エリアは東京メトロ東西線沿線の住宅地であり下町情緒が残る街並みと新しい街並み混在するエリアで、エリア内
     には多くの公園があり、南砂駅周辺は再開発が進み城東地区最大の複合商業施設があります。最寄駅からは東に千葉、西には中野、三鷹にも
     直通で行く事ができ、「大手町駅」には11分で行く事ができ、交通利便性にも優れています。
                                 49/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         プロシード釣鐘
    物件番号：         Ｇ-36     物件名：プロシード釣鐘
     特定資産の種類         信託受益権            取得予定価格（千円）                              795,000
     投資エリア         政令指定都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅                                  自：2022年4月1日
                          運用期間
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              大阪府大阪市中央区釣鐘町二
     所在地    住居表示                  運用日数                               122日
              丁目1番5号
         所有形態     所有権             賃貸事業収益
                                                       11,996,476
         地積                  　賃貸料収入
                      197.90㎡                                 11,839,998
     土地    用途地域     商業地域             　その他収入
                                                        156,478
         建蔽率                  賃貸事業費用
                       100％                                3,915,695
         容積率                  　物件管理委託費
                       600％                                 363,909
         所有形態     所有権             　公租公課
                                                       2,258,990
         用途     共同住宅             　水道光熱費
                                                        261,296
              鉄筋コンクリート造陸屋根
     建物    構造                  　修繕費・定期保守代金                              511,500
              14階建
         延床面積            1,235.16㎡      　保険料                              520,000
         建築時期           2015年3月13日       　仲介手数料及び広告費                                0
     信託受託者         スターツ信託株式会社             　その他                                0
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                       NOI                             8,080,781
              株式会社
              （土地）個人
     前所有者         （建物）株式会社アジンコー                          賃貸借の概況
              ポレーション
              スターツデベロップメント株
     現所有者                      賃貸戸数（総賃貸可能戸数）                             22(26)戸
              式会社
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              1(1)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                             2,860千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                              30千円
     再調達価格              335,700（千円）       賃貸面積                             907.18㎡
     長期修繕費（12年間）               14,792（千円）       総賃貸可能面積                            1,072.24㎡
     PML                  10.4％   稼働率                              84.6％
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
              株式会社三友システムアプレ
     評価者の名称                      シングルタイプ         1R・1K・1DK              0.0％        0.0％
              イザル
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ         1LDK・2DK             100.0％        100.0％
     不動産鑑定評価額                  818,000    ファミリータイプ         2LDK以上              0.0％        0.0％
     　直接還元価格                  823,000    その他         テナント              0.0％        0.0％
     　DCF価格                  818,000    ホテル         -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設         -              0.0％        0.0％
                              担保の内容
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     特記すべき事項はありません。
                             地域・物件特性
     本物件が所在する大阪市中央区は大阪都心6区の一角であり、北区などとともに大阪市及び大阪都市圏の都市中枢を成すエリアです。旧・東区
     内は谷町筋の東西で街の性格が変化し、東側に大坂城や難波宮跡と大阪府庁などの官公庁街、西側にオフィス街が広がっており、旭区から編
     入された北東端の城見は大規模オフィス街の大阪ビジネスパーク                         (OBP)   に再開発され、現在では超高層ビル街となっています。旧・南区内は
     堺筋の東西で街の性格が変化し、東側に問屋街と寺町、西側には梅田を中心としたキタと双璧をなす商業地である大阪ミナミ（難波や心斎橋
     など）の一大繁華街が広がっています。本物件周辺駅の「天満橋」駅は京阪本線・京阪中之島線・Osaka                                         Metro谷町線の3路線が乗り入れてお
     り、「東梅田」「淀屋橋」駅までそれぞれ２駅と、大変利便性に恵まれたエリアといえます。
                                 50/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         プロシード深江橋
    物件番号：         Ｇ-37     物件名：プロシード深江橋
     特定資産の種類         信託受益権            取得予定価格（千円）                             1,305,000
     投資エリア         政令指定都市            損益の状況（単位：円）
     用途         賃貸住宅                                  自：2022年6月1日
                          運用期間
     物件概要                                           至：2022年7月31日
              大阪府大阪市東成区深江北二
     所在地    住居表示                  運用日数                               61日
              丁目1番2号
         所有形態     所有権             賃貸事業収益
                                                       9,756,928
         地積                  　賃貸料収入
                      417.01㎡                                 9,756,928
     土地    用途地域     商業地域             　その他収入
                                                           0
         建蔽率                  賃貸事業費用
                        90％                                4,215,271
         容積率                  　物件管理委託費
                       400％                                 125,128
         所有形態     所有権             　公租公課
                                                       3,286,694
         用途     共同住宅・店舗             　水道光熱費
                                                         40,649
              鉄筋コンクリート造陸屋根
     建物    構造                  　修繕費・定期保守代金                              169,500
              9階建
         延床面積            1,975.49㎡      　保険料                              494,100
         建築時期          2008年11月21日        　仲介手数料及び広告費                                0
     信託受託者         スターツ信託株式会社             　その他                              99,200
              スターツアメニティー
     PM会社／ML会社                       NOI                             5,541,657
              株式会社
     前所有者         個人                          賃貸借の概況
              スターツデベロップメント株
     現所有者                                                   59(63)戸
                          賃貸戸数（総賃貸可能戸数）
              式会社
     建物状況調査報告書の概要                      賃貸駐車場台数（総賃貸可能駐車場台数）                              0(0)台
              東京海上ディーアール株式会
     調査会社                      月額賃料収入                             5,191千円
              社
     調査時点                 2022年9月     敷金・保証金等                            16,000千円
     再調達価格              518,100（千円）       賃貸面積                            1,512.69㎡
     長期修繕費（12年間）               40,916（千円）       総賃貸可能面積                            1,609.14㎡
     PML                  11.6％   稼働率                              94.0％
     不動産鑑定評価書の概要（単位：千円）                      タイプ         間取り         住戸比率        面積比率
     評価者の名称         株式会社中央不動産鑑定所            シングルタイプ         1R・1K・1DK             98.4％        92.8％
     価格時点               2022年8月31日      DINKSタイプ         1LDK・2DK              0.0％        0.0％
     不動産鑑定評価額                 1,340,000     ファミリータイプ         2LDK以上              0.0％        0.0％
     　直接還元価格                 1,370,000     その他         テナント              1.6％        7.2％
     　DCF価格                 1,320,000     ホテル         -              0.0％        0.0％
                          高齢者向け施設         -              0.0％        0.0％
                              担保の内容
     該当事項はありません。
            特記事項／不動産の状況（不動産の構造、現況その他の投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項）
     1.　本土地の一部において、大阪市高速電気軌道株式会社による地下鉄出入口設置を目的とする無償の使用権及び通行権が設定されていま
       す。
     2.　消防用設備等の定期点検につき、現受益者の費用負担において検査実施に向け対応中であり、2022年10月13日に検査実施予定です。仮に
       本投資法人による資産取得予定時までに検査が完了しない場合であっても、当該検査は現受益者の費用負担において行われることを現受
       益者と合意していますので、本投資法人の費用負担が生じるものではありません。また、仮に当該検査により是正を要する指摘事項が検
       出された場合であっても、当該是正は現受益者の費用負担において行われることを現受益者と合意していますので、本投資法人の費用負
       担が生じるものではありません。
                             地域・物件特性
     大阪市東成区は市を構成する24行政区のうちの一つで、古代から使われ続けてきた旧東成郡を区名として現在に継承しています。日本有数の
     モノづくり企業が集積する東大阪市と隣接し、区内東部を中心に「モノづくり」企業（製造業）が多いのが特色のエリアです。また歴史や文
     化を感じる地域資源も多くあり、地域でのつながりづくりを育む地域行事などが多く開催されています。アクセス面では大阪を代表するビジ
     ネス街である「本町」駅へOsaka             Metro   中央線を利用し9分と立地に恵まれており、エリア内には買物施設が集積されるなど生活面でも便利な
     エリアです。
                                 51/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (３)　ポートフォリオ全体の概要
        ①　信託不動産の概要
         　本取組み後          における保有資産の概要は、以下のとおりです。
                （注）
         （注）   「本取組み後」とは、本取得予定資産の全ての取得及び本譲渡予定資産の全ての譲渡が完了した直後の時点をいいます。以下
            同じです。
         イ．信託不動産の明細①（物件名、所在地、所有形態、面積、構造／階数及び建築時期並びに

            総賃貸可能戸数（駐車場台数））
                                                        総賃貸
                             所有形態         面　積(注1)
                                                       可能戸数
                                              構造/
                                                       （駐車場
     物件                                         階数    建築時期
           物件名         所在地
     番号                                         (注1)     (注1)     台数）
                                    土地     建物
                           土地    建物
                                                       （戸/台）
                                              (注2)
                                    (㎡)     (㎡)
                                                        (注2)
                                                   1997年
                                    2,057.00
        プロシード市川         千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-1                                   3,573.96     RC/7F          50(42)
                                                    4月  1日
                                     (注3)
                                                   2003年
        プロシード東陽町         東京都江東区         所有権    所有権
     Ｃ-2                               330.58    1,432.32     RC/9F           45(5)
                                                    1月31日
                                                   2003年
        プロシード葛西         東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-3                               341.66    1,700.67     RC/10F           57(0)
                                                    3月  1日
                                              RC/6F     1990年
        プロシード三軒茶屋         東京都世田谷区         所有権    所有権
     Ｃ-4                               448.91    1,230.60                 9(8)
                                              ・B1F      6月29日
                                                   1991年
        プロシード瑞江         東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-5                              1,146.00     2,704.48     RC/6F          28(22)
                                                    6月20日
                                                   1991年
        プロシード船橋宮本         千葉県船橋市         所有権    所有権
     Ｃ-6                               344.92    1,803.60     SRC/10F           33(1)
                                                    6月24日
                                                   1993年
        プロシード南葛西         東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-7                               626.10    1,500.35     RC/6F           16(7)
                                                    3月12日
                                                   1988年
        プロシード行徳         千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-9                               839.00    1,218.56     RC/4F           20(7)
                                                    3月15日
                  千葉県千葉市                                 1989年
        プロシード幕張本郷                   所有権    所有権
     Ｃ-10                               587.00    1,077.89     RC/4F           34(3)
                  花見川区                                  2月22日
                                                   1990年
                                              RC/4F
        プロシード南行徳         千葉県市川市         所有権    所有権
     Ｃ-11                               531.82     911.24               26(6)
                                                    2月  6日
                                              ・B1F
                  千葉県千葉市                                 1989年
                           所有権    所有権
     Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                            930.05    1,374.99      S/4F          22(10)
                  花見川区                                  9月24日
                                                   1991年
        プロシード船堀         東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-14                               314.04     627.92     RC/4F           24(1)
                                                   10月11日
                                                   1994年
        プロシード竹ノ塚         東京都足立区         所有権    所有権
     Ｃ-15                               920.00     929.34     S/3F          15(7)
                                                    3月10日
                                                   1991年
        プロシード
                  埼玉県越谷市         所有権    所有権
     Ｃ-16                               490.69     716.02     S/3F          12(3)
                                                    4月  3日
        せんげん台２
                                                   2005年
        プロシード松濤         東京都渋谷区         所有権    所有権
     Ｃ-17                               236.62     978.24    RC/12F           40(6)
                                                   11月18日
                                                   2005年
        プロシード参宮橋         東京都渋谷区         所有権    所有権
     Ｃ-18                               221.93     605.19     RC/7F           26(0)
                                                    7月22日
                                                   1992年
        プロシード浦安         千葉県浦安市         所有権    所有権
     Ｃ-19                               1,067.00     1,957.08     RC/5F           21(8)
                                                    6月  4日
                                                   1991年
        プロシード新小岩         東京都江戸川区         所有権    所有権
     Ｃ-20                               600.33    1,772.07     RC/7F           27(9)
                                                    3月15日
                                                   2006年
        プロシード都立大学         東京都目黒区         所有権    所有権
     Ｃ-23                               215.01     894.23    RC/11F           37(2)
                                                    3月13日
                                                   2006年
                  東京都目黒区         所有権    所有権
     Ｃ-24   プロシード都立大学２                            420.14    1,002.09     RC/7F           36(2)
                                                    9月  7日
                                                   2006年
        プロシード本所吾妻橋         東京都墨田区         所有権    所有権
     Ｃ-25                               200.49     662.27     RC/7F           19(0)
                                                    7月  7日
                                              RC/6F     2003年
        プロシード目黒青葉台         東京都目黒区         所有権    所有権
     Ｃ-26                               159.17     533.76               24(1)
                                              ・B1F      3月27日
                                                   2004年
        プロシード杉並宮前         東京都杉並区         所有権    所有権
     Ｃ-27                               362.26     762.11     RC/6F           29(1)
                                                    1月26日
                                 52/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        総賃貸
                             所有形態         面　積(注1)
                                              構造/         可能戸数
                                                       （駐車場
     物件                                         階数    建築時期
           物件名         所在地
     番号                                         (注1)     (注1)     台数）
                                    土地     建物
                           土地    建物
                                                       （戸/台）
                                              (注2)
                                    (㎡)     (㎡)
                                                        (注2)
                                                   2003年
     Ｃ-28   プロシード両国         東京都墨田区         所有権    所有権     255.90     870.55     RC/7F           27(5)
                                                    3月15日
                                                   2006年
                           所有権     区分     410.34
     Ｃ-29   プロシード三田         東京都港区                       1,699.48     RC/10F           72(0)
                                                    2月  6日
                           （共有）     所有権
                                    （注4）
                                                   1994年
     Ｃ-31   プロシード亀戸         東京都江東区         所有権    所有権     384.01     907.02     RC/6F           23(0)
                                                    3月23日
                                                   1991年
     Ｃ-32   プロシード高田馬場         東京都新宿区         所有権    所有権     202.37     331.68     RC/4F           17(0)
                                                   10月24日
                                                   1990年
     Ｃ-33   プロシード新高円寺         東京都杉並区         所有権    所有権     639.58    1,166.74     RC/5F           57(0)
                                                    8月31日
                                              RC/5F     1992年
     Ｃ-36   プロシード大井町         東京都品川区         所有権    所有権     485.66    1,430.25                59(0)
                                                    4月13日
                                              ・B1F
                                                   1989年
     Ｃ-37   プロシード十条         東京都北区         所有権    所有権     366.72    1,410.71     RC/8F           30(0)
                                                    6月15日
                                             (A)RC/14F
                                             (B)RC/10F
                           定期                        2007年
                                             (C)  S/ 2F
     Ｃ-41   プロシード西新井         東京都足立区             所有権    9,900.04    22,008.98               294(146)
                           借地権                         7月20日
                                             (D)  S/ 2F
                                              (注5)
                                                   2007年
     Ｃ-42   プロシード調布         東京都調布市         所有権    所有権     164.01     895.46    RC/10F           26(0)
                                                    2月17日
                                                   1991年
     Ｃ-43   プロシードTX六町         東京都足立区         所有権    所有権     330.46     564.17     RC/4F           20(2)
                                                    6月21日
                                             (A)RC/5F
                                                   1989年
     Ｃ-44   プロシード中河原         東京都府中市         所有権    所有権    3,346.69     3,280.54     (B)RC/3F           54(35)
                                                    4月  1日
                                              (注6)
                                                   1991年
     Ｃ-45   プロシード大泉学園         東京都練馬区         所有権    所有権     330.67     616.52     RC/4F           29(0)
                                                   11月26日
                                                   1988年
     Ｃ-46   プロシード千歳烏山         東京都世田谷区         所有権    所有権     314.41     489.96     RC/4F           28(0)
                                                   12月  8日
                                                   1988年
     Ｃ-47   プロシード三鷹         東京都三鷹市         所有権    所有権     495.88     949.44     RC/5F           47(0)
                                                   12月16日
                                                   2007年
     Ｃ-48   プロシード柏エスト         千葉県柏市         所有権    所有権     452.56    1,491.01     RC/9F           44(5)
                                                    2月13日
                                                   2007年
     Ｃ-49   プロシード柏ノール         千葉県柏市         所有権    所有権     495.23    1,676.31     RC/7F           47(0)
                                                    2月13日
                                                   2007年
     Ｃ-50   プロシード行徳駅前         千葉県市川市         所有権    所有権     174.00     742.50     RC/9F           24(3)
                                                    9月  4日
                                                   2006年
     Ｃ-51   プロシード船橋本町         千葉県船橋市         所有権    所有権     389.74    1,217.18     RC/6F           40(0)
                                                    7月19日
                  神奈川県横浜市                                 1988年
     Ｃ-53   プロシード弘明寺                   所有権    所有権     801.63    1,505.86     RC/4F           77(0)
                  南区                                  5月12日
                  神奈川県横浜市                            RC/5F     1991年
     Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰                   所有権    所有権     768.10     941.76               50(4)
                  旭区                                  3月12日
                                              ・B1F
                                                   1991年
                                区分          820.12
     Ｃ-55   プロシード相模大塚         神奈川県大和市         所有権          664.00         RC/4F           29(7)
                                                    4月  5日
                               所有権
                                         （注7）
                                区分
                               所有権
                           定期借地
                                              S・RC・
                           権及び転    （一部専     3,688.67     5,405.88          2008年
     Ｃ-58   プロシード篠崎タワー         東京都江戸川区                           SRC/18F・           88(30)
                               有部分は
                           定期借地          （注8）     （注9）           3月17日
                                              B2F
                            権    共有持
                                分）
                                                   2007年
        プロシード東武練馬         東京都板橋区         所有権    所有権
     Ｃ-59                               417.69     878.58     RC/6F           35(2)
                                                    8月31日
                                                   1991年
                                              RC/4F・
        プロシード雪谷         東京都大田区         所有権    所有権
     Ｃ-60                               459.61     769.18               35(0)
                                                   10月  7日
                                              B1F
                                 53/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        総賃貸
                             所有形態         面　積(注1)
                                              構造/         可能戸数
                                                       （駐車場
     物件                                         階数    建築時期
           物件名         所在地
     番号                                         (注1)     (注1)     台数）
                                    土地     建物
                           土地    建物
                                                       （戸/台）
                                              (注2)
                                    (㎡)     (㎡)
                                                        (注2)
                                                   1997年
     Ｃ-61   プロシード市川南         千葉県市川市         所有権    所有権     857.21    1,954.10     SRC/12F           66(17)
                                                    2月10日
                                                   2003年
     Ｃ-62   プロシード市川妙典         千葉県市川市         所有権    所有権     492.35     991.42     RC/5F           45(1)
                                                    3月15日
                                             SRC/8F・      2001年
     Ｃ-63   プロシード藤沢鵠沼         神奈川県藤沢市         所有権    所有権     550.39    2,519.86                25(20)
                                              B1F     3月30日
                                                   2006年
        プロシード                       区分         2,236.88
     Ｃ-64             東京都中央区         所有権          307.91         RC/10F           37(2)
                                                    4月  7日
        日本橋堀留町                       所有権
                                         （注10）
                           転定期借     区分    1,825.00               2014年
        プロシードTX
     Ｃ-65             千葉県流山市                       3,107.84     RC/13F           73(0)
        流山セントラルパーク                   地権    所有権                    4月11日
                                    （注11）
                                                   2006年
     Ｃ-66   プロシード行徳２         千葉県市川市         所有権    所有権     928.03    1,957.06     RC/5F          59(20)
                                                   10月  7日
                                                  (A)1993年
                                             (A)RC/5F     10月17日
                                                  (B)1985年
     Ｃ-67   プロシード西葛西         東京都江戸川区         所有権    所有権    2,940.27     3,181.06     (B)S/3F           63(39)
                                                    7月23日
                                              (注12)
                                                   (注13)
                                                   2003年
     Ｃ-68   プロシード葛西２         東京都江戸川区         所有権    所有権     825.87    2,474.16     RC/13F           29(6)
                                                    9月12日
                                                   2003年
     Ｃ-69   プロシード日本橋本町         東京都中央区         所有権    所有権     424.34    2,997.02     RC11F           84(7)
                                                    2月25日
                                              SRC/14F     2003年
     Ｃ-70   プロシード西新宿         東京都新宿区         所有権    所有権     323.78    2,920.30                66(5)
                                                    2月25日
                                              ・B１F
                                                   2015年
     Ｃ-71   プロシード鵜の木         東京都大田区         所有権    所有権     647.93    1,351.50     RC/5F           29(4)
                                                    9月  5日
                                                   2014年
     Ｃ-72   プロシード南行徳２         千葉県市川市         所有権    所有権    1,488.60     2,941.35     RC/6F          36(18)
                                                    5月15日
                                                   1997年
     Ｃ-73   プロシードCO-Z東館         千葉県成田市         所有権    所有権    4,830.91     7,485.40     RC/8F         112(109)
                                                    3月10日
                                                   1998年
     Ｃ-74   プロシードCO-Z西館         千葉県成田市         所有権    所有権    2,617.82     4,299.01     RC/8F          71(87)
                                                    1月  9日
                  神奈川県横浜市                            RC/11F     2007年
     Ｃ-75   プロシード新横浜                   所有権    所有権    1,063.66     6,256.98               226(68)
                  港北区                                  4月19日
                                              ・B1F
        ライフサポート                                           2013年      2(0)
     Ｃ-76             東京都江戸川区         所有権    所有権     661.15    1,399.89     RC/5F
        レジデンス船堀駅前                                           1月14日
                                                        (注13)
                                                   2005年
     Ｃ-77   プロシード錦糸町         東京都墨田区         所有権    所有権     544.16    2,770.59     SRC/9F          64(11)
                                                    7月  1日
                                                   1995年
     Ｃ-78   プロシードＫ２         千葉県柏市         所有権    所有権    2,280.03     5,062.63     SRC/11F           60(20)
                                                    2月10日
                                                   1997年
        プロシードＫ３
     Ｃ-79             千葉県柏市         所有権    所有権    1,854.34     1,656.53     RC/3F          24(25)
                                                    3月  2日
        アネックス
                                                   1998年
     Ｃ-80   プロシードＫ５         千葉県柏市         所有権    所有権     360.86     884.88     RC/6F           17(0)
                                                    2月13日
                                                   2003年
     Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ         千葉県市川市         所有権    所有権     635.21    1,284.11     RC/5F           58(1)
                                                    3月15日
                                                   2015年
        ザ・パークハビオ         神奈川県横浜市
     Ｃ-82                      所有権    所有権     944.24    3,606.42     RC/7F          76(23)
                                                    7月  2日
        横浜山手         中区
                                                   2020年
     Ｃ-83   プロシード門前仲町         東京都江東区         所有権    所有権     665.38    1,777.37     RC/7F           48(3)
                                                    1月18日
                                                   2020年
     Ｃ-84   プロシード舞浜         千葉県浦安市         所有権    所有権     922.85    2,151.57     RC/5F           66(9)
                                                    3月10日
                                                   2020年
        プロシード                   所有権     区分    4,200.00
     Ｃ-85             千葉県流山市                       1,641.62     RC/14F           50(0)
                                                    2月  4日
        流山おおたかの森                  （共有）     所有権
                                     (注14)
                                                   2009年
     Ｃ-86   プロシード新川         東京都中央区         所有権    所有権     136.18     818.50    RC/10F           18(1)
                                                    8月  5日
                                 54/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        総賃貸
                             所有形態         面　積(注1)
                                              構造/         可能戸数
                                                       （駐車場
     物件                                         階数    建築時期
           物件名         所在地
     番号                                         (注1)     (注1)     台数）
                                    土地     建物
                           土地    建物
                                                       （戸/台）
                                              (注2)
                                    (㎡)     (㎡)
                                                        (注2)
                                                   2007年
     Ｃ-87   プロシード錦糸町２         東京都墨田区         所有権    所有権     256.26     864.64     RC/6F           19(2)
                                                   9月10日
                                              RC/5F     2021年
     Ｃ-88   プロシード石川台         東京都大田区         所有権    所有権     519.50    1,333.89                25(2)
                                                   11月24日
                                              ・B1F
                           定期借地
        アルファグランデ                  権及び転     区分    3,428.28     4,258.99          2018年
     Ｃ-89             東京都千代田区                            RC/25F           68(0)
        千桜タワー                  定期借地     所有権                   4月16日
                                     (注15)     (注16)
                            権
                                             SRC/18F・
        プロシード         神奈川県横浜市                                 2007年
     Ｃ-90                      所有権    所有権    1,676.56    12,208.74               147(103)
        山下公園ザ・タワー         中区                            B2F    12月20日
                           (A)定期
                                             (A)S・RC・
                           借地権及
                                                  (A)2008年
                                             SRC/18F・
                           び転定期
                                                   3月17日
                           借地権     区分    5,609.64     3,877.09      B2F
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス         東京都江戸川区                                (B)2008年       4(1)
                           (B)所有     所有権              (B)S・SRC
                                     (注18)     (注19)
                                                   4月20日
                           権（共
                                             /18F・B1F
                                                   (注17)
                           有）
                                              (注17)
                           (注17)
                                                   2021年
        プロシード南砂町         東京都江東区         所有権    所有権
     Ｃ-92                               224.06    1,155.13     RC/10F           34(1)
                                                   9月27日
                  愛知県名古屋市                                 2006年
        プロシード太閤通                   所有権    所有権
     Ｇ-8                               295.78    1,249.15     RC/7F           44(6)
                  中村区                                  3月15日
                  愛知県名古屋市                                 2006年
        プロシード穂波町                   所有権    所有権
     Ｇ-11                               381.19     640.46     RC/4F           10(8)
                  千種区                                  3月27日
                  愛知県名古屋市                                 2007年
        プロシード新栄                   所有権    所有権
     Ｇ-13                               424.86    2,483.99     RC/12F          77(11)
                  中区                                  2月28日
                  愛知県名古屋市                                 2007年
        プロシード千代田                   所有権    所有権
     Ｇ-14                               224.33    1,084.85     RC/11F           30(4)
                  中区                                  3月20日
                                                   2007年
        プロシード福岡高宮         福岡県福岡市南区         所有権    所有権
     Ｇ-15                               338.62    1,425.05     RC/10F          46(10)
                                                    3月12日
                  愛知県名古屋市                                 2008年
        プロシード金山                   所有権    所有権
     Ｇ-17                               591.28    3,533.05     RC/14F          94(18)
                  中区                                  2月18日
                  愛知県名古屋市                                 2008年
        プロシード吹上                   所有権    所有権
     Ｇ-18                               653.43    1,564.33     RC/10F          48(15)
                  昭和区                                  3月13日
                                                   2008年
        プロシード豊田         愛知県豊田市         所有権    所有権
     Ｇ-19                               497.39     834.22     RC/8F           27(8)
                                                    2月29日
                                                   2007年
        プロシード西天満         大阪府大阪市北区         所有権    所有権
     Ｇ-21                               471.24    2,236.93     RC/10F           56(3)
                                                   11月30日
                  兵庫県神戸市                                 2007年
        プロシード神戸元町                   所有権    所有権
     Ｇ-22                               285.79    2,053.91     RC/14F           61(6)
                  中央区                                 12月21日
        グループホーム         大阪府大阪市                                 2007年      1(0)
                           所有権    所有権
     Ｇ-23                               341.81     482.72     S/2F
        たのしい家　大正         大正区                                  2月28日      (注20)
                  愛知県名古屋市                           RC/14F・      2007年
                           所有権    所有権
     Ｇ-24   プロシード金山２                            816.66    5,616.35                72(31)
                  中区                            B1F     8月22日
                  愛知県名古屋市                                 2005年
        プロシード新瑞橋                   所有権    所有権
     Ｇ-25                               1,174.06     6,213.13     RC/10F          72(45)
                  瑞穂区                                  8月19日
                  大阪府大阪市                                 2008年
        プロシード弁天町                   所有権    所有権
     Ｇ-26                               737.80    4,784.78     RC/14F          126(21)
                  港区                                  1月11日
                  大阪府大阪市                                 2007年
        プロシード長居公園通                   所有権    所有権
     Ｇ-27                               654.82    2,422.14     RC/10F          81(24)
                  住吉区                                  5月28日
                                                   2008年
                  兵庫県神戸市
        プロシード兵庫駅前通                   所有権    所有権
     Ｇ-30                               845.00    3,430.47     RC/13F          117(18)
                                                    2月  8日
                  兵庫区
                  愛知県名古屋市                                 2007年
        プロシード瑞穂                   所有権    所有権
     Ｇ-31                               300.82    1,384.38     RC/11F           40(5)
                  瑞穂区                                  2月28日
                                                   2016年
                  愛知県名古屋市
        プロシード大須                   所有権    所有権
     Ｇ-32                               388.59    2,117.35     RC/12F          66(10)
                                                    3月  7日
                  中区
                                 55/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        総賃貸
                             所有形態         面　積(注1)
                                              構造/         可能戸数
                                                       （駐車場
     物件                                         階数    建築時期
           物件名         所在地
     番号                                         (注1)     (注1)     台数）
                                    土地     建物
                           土地    建物
                                                       （戸/台）
                                              (注2)
                                    (㎡)     (㎡)
                                                        (注2)
        プロシード         宮城県仙台市                                 2006年
     Ｇ-33                      所有権    所有権    1,061.45     2,118.61     RC/8F          63(32)
        仙台小鶴新田         宮城野区                                  3月20日
                  宮城県仙台市                                 2017年
     Ｇ-34   プロシード仙台上杉                   所有権    所有権     734.12    3,750.27     RC/13F          108(16)
                  青葉区                                  2月21日
                                                   2018年
                  愛知県名古屋市
     Ｇ-35   プロシード金山３                   所有権    所有権     465.41    2,008.86     RC/13F          60(15)
                                                    8月  9日
                  中区
                  大阪府大阪市                                 2015年
     Ｇ-36   プロシード釣鐘                   所有権    所有権     197.90    1,235.16     RC/14F           26(1)
                  中央区                                  3月13日
                  大阪府大阪市                                 2008年
     Ｇ-37   プロシード深江橋                   所有権    所有権     417.01    1,975.49     RC/9F           63(0)
                  東成区                                 11月21日
                                                   2007年
     Ｒ-2   プロシード水戸         茨城県水戸市         所有権    所有権     352.77    1,345.71     RC/8F           36(7)
                                                    1月  7日
                                                   2008年
     Ｒ-3   プロシード水戸２         茨城県水戸市         所有権    所有権    1,103.94     1,421.46     RC/9F          36(25)
                                                    3月11日
                                                   2008年
        プロシード
     Ｒ-4             茨城県つくば市         所有権    所有権    1,372.00     2,817.09     RC/9F          34(35)
                                                    3月  3日
        筑波学園都市
                                                   2018年
     Ｒ-5   プロシード水戸３         茨城県水戸市         所有権    所有権     744.01    2,359.02     RC/12F          60(15)
                                                    9月20日
                                                         5,257
                   合計                100,243.54     238,054.32       －     －
                                                        (1,384)
    (注1)　   「面積」、「構造/階数」及び「建築時期」は、不動産登記事項証明書（(Ｃ-65)「プロシードTX流山セントラルパーク」の「面積」につ
        いては仮換地証明書）に記載された事項を記載しています。
    (注2)　   「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。「総賃
        貸可能個数（駐車場台数）」は2022年7月31日現在の情報を記載しています。
    (注3)　   (Ｃ-1)「プロシード市川」の土地の面積は、地目が「雑種地」のため、不動産登記事項証明書に小数以下の記載がありません。
    (注4)　    (Ｃ-29)「プロシード三田」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、153,427分の150,057で
        す。
    (注5)　   (Ｃ-41)「プロシード西新井」については、独立した4棟の建物から成り立っているため、(A)：アルティア棟、(B)：オザリア棟、(C)：
        集会所棟、(D)：保育所棟のそれぞれについて記載しています。
    (注6)　   (Ｃ-44)「プロシード中河原」については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A)：一番館、(B)：二番館のそれぞれについて
        記載しています。
    (注7)　   (Ｃ-55)「プロシード相模大塚」の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載して
        います。
    (注8)　    (Ｃ-58)「プロシード篠崎タワー」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、定期借地権及び転定期借地権の準共有持分の割合は、
        400,000分の150,172です。
    (注9)　   (Ｃ-58)「プロシード篠崎タワー」の建物の面積は、区分所有権を有する建物の面積（駐車場に関しては共有持分割合である4分の3を乗
        じた面積）の合計を記載しています。
    (注10)　(Ｃ-64)「プロシード日本橋堀留町」の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載
        しています。
    (注11)　(Ｃ-65)「プロシードTX流山セントラルパーク」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、転定期借地権の準共有持分の割合は、
        100,000,000分の73,964,088です。
    (注12)　(Ｃ-67)「プロシード西葛西」については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A)：一番館、(B)：二番館のそれぞれについて
        記載しています。
    (注13)　(Ｃ-76)「ライフサポートレジデンス船堀駅前」の総賃貸可能戸数は、サービス付き高齢者向け住宅28戸及び小規模多機能型居宅介護事
        業施設1戸をそれぞれ一括賃貸しているため、2戸として記載しています。なお、2022年4月30日現在のサービス付き高齢者向け住宅の入
        居戸数は全28戸中28戸です。
    (注14)　(Ｃ-85)「プロシード流山おおたかの森」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分（敷地権）の割合は、1,616,791分
        の173,186です。
    (注15)　(Ｃ-89)「アルファグランデ千桜タワー」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、定期借地権及び転定期借地権の準共有持分の割合
        は、1,918,531分の463,859です。
    (注16)　(Ｃ-89)「アルファグランデ千桜タワー」の建物の面積は、区分所有権を有する建物の面積の合計を記載しています。
    (注17)　(Ｃ-91)「篠崎ツインプレイス」については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A)：20番街区、(B)：21番街区のそれぞれに
        ついて記載しています。
    (注18)　(Ｃ-91)「篠崎ツインプレイス」の土地の面積は、敷地全体の面積であり、(A)：20番街区における定期借地権及び転定期借地権の準共有
        持分の割合は400,000分の130,208、(B)：21番街区における所有権の共有持分（敷地権）の割合は531,525分の53,875です。
    (注19)　(Ｃ-91)「篠崎ツインプレイス」の建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載しています。
    (注20)　(Ｇ-23)「グループホームたのしい家　大正」の総賃貸可能戸数は、テナント1社に対しグループホームとして一括して賃貸しているた
        め、1戸として記載しています。なお、2022年4月30日現在の本物件の入居者数は全18戸中18戸です。
                                 56/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ロ．信託不動産の明細②（物件名、不動産鑑定業者、不動産鑑定評価額、鑑定評価概要、取得
            予定価格及び投資比率）
            本投資法人は、本取組み後の保有資産にかかる信託不動産について、株式会社中央不動産
          鑑定所、株式会社アセットリサーチ、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所及
          び株式会社三友システムアプレイザルから不動産鑑定評価書又は価格調査報告書を取得して
          います。
            不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の
          改正を含みます。）及び「不動産鑑定評価基準等」に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士
          が、2022年4月30日の価格時点における取得済資産                              及び2022年8月31日の価格時点の本取
                                      (注1)
          得予定資産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定
          評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑
          定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定
          評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑定評価を行っ
          た株式会社中央不動産鑑定所、株式会社アセットリサーチ、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式
          会社立地評価研究所及び三友システムアプレイザルと本投資法人との間には、利害関係はあ
          りません。
            本投資法人が取得した不動産鑑定評価書の概要及び取得予定価格の概要は以下のとおりで
          す。
                                     鑑定評価概要
                                                     取得予定価格
                                                      (注3)
                                     収益価格(注2)
                        不動産鑑定
     物件             不動産      評価額
                               直接還元法            DCF法
          物件名
                                                         投資
     番号             鑑定業者       (注1)
                                                 最終
                                                     金額    比率
                        （千円）
                             直接還元法      還元利    DCF法による
                                            割引率    還元
                                                         (注4)
                                                     (千円)
                             による価格      回り     価格
                                                利回り
                                             (％)
                                                         (％)
                              （千円）      (％)    （千円）
                                                 (％)
                株式会社中央不
     Ｃ-1   プロシード市川                 1,460,000      1,470,000      4.7   1,460,000      4.5    4.9   1,076,000      1.1
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-2                    933,000      950,000      4.3    925,000      4.1    4.5   646,700     0.6
        東陽町         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-3   プロシード葛西                  864,000      872,000      4.2    861,000      4.0    4.4   688,700     0.7
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-4                    644,000      642,000      4.0    645,000      3.8    4.2   555,900     0.6
        三軒茶屋         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-5   プロシード瑞江                  799,000      798,000      4.4    799,000      4.2    4.6   602,600     0.6
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-6                    601,000      598,000      5.1    602,000      4.9    5.3   419,900     0.4
        船橋宮本         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-7                    319,000      318,000      4.9    319,000      4.7    5.1   303,500     0.3
        南葛西         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-9   プロシード行徳                  351,000      353,000      4.9    350,000      4.7    5.1   315,600     0.3
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-10                     328,000      329,000      5.2    328,000      5.0    5.4   279,300     0.3
        幕張本郷         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-11                     344,000      344,000      4.8    344,000      4.6    5.0   287,300     0.3
        南行徳         動産鑑定所
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-12                     247,000      246,000      5.9    247,000      5.6    6.0   223,400     0.2
                トリサーチ
        幕張本郷２
                株式会社アセッ
        プロシード船堀
     Ｃ-14                     247,000      248,000      4.9    247,000      4.6    5.0   226,100     0.2
                トリサーチ
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-15                     250,000      249,000      4.9    251,000      4.7    5.0   169,400     0.2
        竹ノ塚         価研究所
        プロシード
                株式会社中央不
     Ｃ-16                     116,000      115,000      5.9    116,000      5.7    6.1    86,700    0.1
        せんげん台２         動産鑑定所
                株式会社中央不
        プロシード松濤
     Ｃ-17                    1,020,000      1,030,000      4.0   1,020,000      3.8    4.2   937,400     0.9
                動産鑑定所
                                 57/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                     鑑定評価概要
                                                     取得予定価格
                                                      (注3)
                                     収益価格(注2)
                        不動産鑑定
     物件             不動産      評価額
                               直接還元法            DCF法
          物件名
                                                         投資
     番号             鑑定業者       (注1)
                                                 最終
                                                     金額    比率
                        （千円）
                             直接還元法      還元利    DCF法による
                                            割引率    還元
                                                         (注4)
                                                     (千円)
                             による価格      回り     価格
                                                利回り
                                             (％)
                                                         (％)
                              （千円）      (％)    （千円）
                                                 (％)
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-18                     519,000      526,000      4.1    516,000      3.9    4.3   497,600     0.5
        参宮橋         動産鑑定所
                株式会社アセッ
     Ｃ-19   プロシード浦安                  456,000      456,000      6.0    456,000      5.7    6.1   431,400     0.4
                トリサーチ
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-20                     553,000      553,000      5.2    553,000      4.9    5.3   465,200     0.8
        新小岩         トリサーチ
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-23                     856,000      869,000      3.9    850,000      3.7    4.1   790,400     0.8
        都立大学         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-24                     879,000      888,000      4.1    875,000      3.9    4.3   772,200     0.8
        都立大学２         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-25                     487,000      495,000      4.1    484,000      3.9    4.3   339,800     0.3
        本所吾妻橋         動産鑑定所
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-26                     478,000      484,000      4.2    477,000      3.9    4.3   466,700     0.5
        目黒青葉台         トリサーチ
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-27                     495,000      499,000      4.3    493,000      4.1    4.4   454,900     0.5
        杉並宮前         価研究所
                株式会社中央不
        プロシード両国
     Ｃ-28                     615,000      625,000      4.1    611,000      3.9    4.3   443,900     0.4
                動産鑑定所
                株式会社立地評
     Ｃ-29   プロシード三田                 1,620,000      1,650,000      3.9   1,600,000      3.7    4.0   1,537,200      1.5
                価研究所
                株式会社アセッ
     Ｃ-31   プロシード亀戸                  346,000      346,000      5.0    346,000      4.7    5.1   339,000     0.3
                トリサーチ
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-32                     284,000      264,000      4.4    284,000      4.2    4.6   223,700     0.2
        高田馬場         動産鑑定所
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-33                     894,000      799,000      4.5    869,000      4.2    4.6   742,100     0.7
        新高円寺         トリサーチ
                株式会社アセッ
     Ｃ-36   プロシード大井町                  950,000      959,000      4.7    950,000      4.4    4.8   944,000     0.9
                トリサーチ
                株式会社アセッ
        プロシード十条
     Ｃ-37                     558,000      561,000      5.0    556,000      4.7    5.1   533,000     0.5
                トリサーチ
                株式会社中央不              7,140,000      4.3
     Ｃ-41   プロシード西新井                 6,920,000               6,820,000      4.1    4.5   5,172,000      5.1
                動産鑑定所
                                (注5)    (注5)
                株式会社中央不
        プロシード調布
     Ｃ-42                     579,000      586,000      4.1    576,000      3.9    4.3   460,500     0.5
                動産鑑定所
                株式会社立地評
     Ｃ-43   プロシードTX六町                  182,000      182,000      4.9    182,000      4.7    5.0   156,800     0.2
                価研究所
                株式会社立地評
     Ｃ-44   プロシード中河原                 1,360,000      1,370,000      4.7   1,360,000      4.5    4.8   1,141,000      1.1
                価研究所
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-45                     282,000      282,000      4.9    282,000      4.6    5.0   268,300     0.3
        大泉学園         トリサーチ
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-46                     334,000      333,000      4.4    334,000      4.2    4.5   289,600     0.3
        千歳烏山         価研究所
                株式会社アセッ
     Ｃ-47   プロシード三鷹                  581,000      569,000      4.7    581,000      4.4    4.8   477,200     0.5
                トリサーチ
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-48                     736,000      747,000      4.4    724,000      4.2    4.6   732,000     0.7
        柏エスト         株式会社
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-49                     636,000      646,000      4.4    626,000      4.2    4.6   689,000     0.7
        柏ノール         株式会社
                                 58/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                     鑑定評価概要
                                                     取得予定価格
                                                      (注3)
                                     収益価格(注2)
                        不動産鑑定
     物件             不動産      評価額
                               直接還元法            DCF法
          物件名
                                                         投資
     番号             鑑定業者       (注1)
                                                 最終
                                                     金額    比率
                        （千円）
                             直接還元法      還元利    DCF法による
                                            割引率    還元
                                                         (注4)
                                                     (千円)
                             による価格      回り     価格
                                                利回り
                                             (％)
                                                         (％)
                              （千円）      (％)    （千円）
                                                 (％)
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-50                     373,000      376,000      4.5    372,000      4.2    4.6   331,000     0.3
        行徳駅前         トリサーチ
        プロシード         株式会社アセッ
     Ｃ-51                     591,000      595,000      4.8    588,000      4.5    4.9   531,700     0.5
        船橋本町         トリサーチ
                株式会社立地評
     Ｃ-53   プロシード弘明寺                  578,000      578,000      4.9    578,000      4.7    5.0   552,000     0.5
                価研究所
                株式会社立地評
        プロシード鶴ヶ峰
     Ｃ-54                     378,000      377,000      5.1    378,000      4.9    5.2   356,000     0.4
                価研究所
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-55                     218,000      217,000      5.2    218,000      5.0    5.3   234,000     0.2
        相模大塚         価研究所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-58                    2,260,000      2,290,000      4.5   2,240,000      4.3    4.9   1,564,000      1.6
        篠崎タワー         動産鑑定所
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-59                     585,000      588,000      4.3    583,000      4.1    4.4   422,000     0.4
        東武練馬         価研究所
                株式会社立地評
     Ｃ-60   プロシード雪谷                  401,000      406,000      4.5    399,000      4.3    4.6   323,000     0.3
                価研究所
                株式会社立地評
        プロシード市川南
     Ｃ-61                    1,000,000      1,010,000      4.3   1,000,000      4.1    4.4   687,000     0.7
                価研究所
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-62                     656,000      659,000      4.2    654,000      4.0    4.3   498,000     0.5
        市川妙典         価研究所
        プロシード         株式会社立地評
     Ｃ-63                     930,000      928,000      4.9    931,000      4.7    5.0   729,000     0.7
        藤沢鵠沼         価研究所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-64                    1,850,000      1,880,000      3.6   1,840,000      3.4    3.8   1,485,800      1.5
        日本橋堀留町         動産鑑定所
        プロシードTX
                株式会社中央不
     Ｃ-65   流山セントラルパー                 1,180,000      1,190,000      5.3   1,170,000      5.0    5.6   979,700     1.0
                動産鑑定所
        ク
                株式会社中央不
     Ｃ-66   プロシード行徳２                  945,000      955,000      4.6    941,000      4.4    4.8   830,000     0.8
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-67   プロシード西葛西                 1,070,000      1,070,000      4.6   1,070,000      4.4    4.8   875,600     0.9
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-68   プロシード葛西２                  981,000      982,000      4.0    980,000      3.8    4.2   750,000     0.7
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-69                    2,680,000      2,740,000      3.7   2,650,000      3.5    3.9   2,449,000      2.4
        日本橋本町         動産鑑定所
                株式会社中央不
        プロシード西新宿
     Ｃ-70                    2,810,000      2,890,000      3.7   2,770,000      3.5    3.9   2,549,000      2.5
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-71   プロシード鵜の木                 1,040,000      1,050,000      4.1   1,040,000      3.9    4.3   917,000     0.9
                動産鑑定所
        プロシード
                株式会社中央不
     Ｃ-72                    1,200,000      1,210,000      4.4   1,200,000      4.2    4.6   1,080,000      1.1
        南行徳２         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-73                    2,090,000      2,070,000      4.8   2,100,000      4.6    5.0   1,830,000      1.8
        CO-Z東館         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-74                    1,130,000      1,120,000      4.8   1,140,000      4.6    5.0   971,000     1.0
        CO-Z西館         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-75   プロシード新横浜                 4,560,000      4,660,000      4.2   4,510,000      4.0    4.4   4,330,000      4.3
                動産鑑定所
        ライフサポート         株式会社中央不
     Ｃ-76                     427,000      435,000      4.2    424,000      4.1    4.4   380,000     0.4
        レジデンス船堀駅前         動産鑑定所
                                 59/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                     鑑定評価概要
                                                     取得予定価格
                                                      (注3)
                                     収益価格(注2)
                        不動産鑑定
     物件             不動産      評価額
                               直接還元法            DCF法
          物件名
                                                         投資
     番号             鑑定業者       (注1)
                                                 最終
                                                     金額    比率
                        （千円）
                             直接還元法      還元利    DCF法による
                                            割引率    還元
                                                         (注4)
                                                     (千円)
                             による価格      回り     価格
                                                利回り
                                             (％)
                                                         (％)
                              （千円）      (％)    （千円）
                                                 (％)
                株式会社中央不
        プロシード錦糸町
     Ｃ-77                    2,250,000      2,300,000      3.7   2,230,000      3.5    3.9   2,140,000      2.1
                動産鑑定所
                ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-78   プロシードＫ２                 1,350,000      1,360,000      4.5   1,330,000      4.3    4.7   1,170,000      1.2
                株式会社
        プロシードＫ３         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-79                     318,000      322,000      4.7    313,000      4.5    4.9   283,000     0.3
                株式会社
        アネックス
                ＪＬＬ森井鑑定
     Ｃ-80   プロシードＫ５                  277,000      282,000      4.5    272,000      4.3    4.7   269,000     0.3
                株式会社
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-81                     868,000      864,000      4.2    870,000      4.0    4.4   800,000     0.8
        市川妙典Ⅱ         動産鑑定所
        ザ・パークハビオ         株式会社中央不
     Ｃ-82                    3,150,000      3,250,000      3.8   3,110,000      3.5    4.0   3,047,000      3.0
        横浜山手         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-83                    1,430,000      1,440,000      3.7   1,420,000      3.5    3.9   1,240,000      1.2
        門前仲町         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-84   プロシード舞浜                 1,290,000      1,300,000      4.0   1,280,000      3.8    4.2   1,029,000      1.0
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｃ-85                    1,160,000      1,160,000      4.2   1,160,000      4.0    4.4   1,069,000      1.1
        流山おおたかの森         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-86   プロシード新川                  539,000      549,000      3.6    534,000      3.4    3.8   500,000     0.5
                動産鑑定所
        プロシード
                株式会社中央不
     Ｃ-87                     551,000      563,000      3.6    546,000      3.4    3.8   537,100     0.5
                動産鑑定所
        錦糸町２
                株式会社中央不
        プロシード石川台
     Ｃ-88                     854,000      856,000      3.9    853,000      3.7    4.1   810,000     0.8
                動産鑑定所
        アルファグランデ         株式会社中央不
     Ｃ-89                    2,880,000      2,940,000      3.9   2,860,000      3.8    4.0   2,800,000      2.8
        千桜タワー         動産鑑定所
        プロシード山下         株式会社中央不
     Ｃ-90                    7,900,000      8,200,000      3.8   7,770,000      3.5    4.0   7,900,000      7.9
        公園ザ・タワー         動産鑑定所
        篠崎ツイン         株式会社中央不
     Ｃ-91                    1,540,000      1,500,000      4.8   1,560,000      4.6    5.2   1,500,000      1.5
        プレイス         動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｃ-92   プロシード南砂町                  744,000      745,000      3.8    744,000      3.6    4.0   735,000     0.7
                動産鑑定所
                株式会社中央不
        プロシード太閤通
     Ｇ-8                    498,000      501,000      4.7    497,000      4.5    4.9   403,400     0.4
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｇ-11   プロシード穂波町                  250,000      253,000      4.5    248,000      4.3    4.7   275,000     0.3
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｇ-13   プロシード新栄                  991,000      997,000      4.6    989,000      4.4    4.8   792,500     0.8
                動産鑑定所
                株式会社中央不
        プロシード千代田
     Ｇ-14                     390,000      393,000      4.6    388,000      4.4    4.8   309,300     0.3
                動産鑑定所
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-15                     516,000      523,000      4.7    509,000      4.5    4.9   453,600     0.5
        福岡高宮         株式会社
                株式会社中央不
     Ｇ-17   プロシード金山                 1,460,000      1,470,000      4.4   1,450,000      4.2    4.6   1,022,000      1.0
                動産鑑定所
                株式会社中央不
        プロシード吹上
     Ｇ-18                     654,000      659,000      4.4    652,000      4.2    4.6   499,000     0.5
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｇ-19   プロシード豊田                  318,000      316,000      5.0    319,000      4.8    5.2   219,000     0.2
                動産鑑定所
                                 60/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                     鑑定評価概要
                                                     取得予定価格
                                                      (注3)
                                     収益価格(注2)
                        不動産鑑定
     物件             不動産      評価額
                               直接還元法            DCF法
          物件名
                                                         投資
     番号             鑑定業者       (注1)
                                                 最終
                                                     金額    比率
                        （千円）
                             直接還元法      還元利    DCF法による
                                            割引率    還元
                                                         (注4)
                                                     (千円)
                             による価格      回り     価格
                                                利回り
                                             (％)
                                                         (％)
                              （千円）      (％)    （千円）
                                                 (％)
                ＪＬＬ森井鑑定
        プロシード西天満
     Ｇ-21                    1,210,000      1,230,000      4.1   1,190,000      3.9    4.3   880,000     0.9
                株式会社
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-22                    1,050,000      1,070,000      4.4   1,030,000      4.2    4.6   780,000     0.8
        神戸元町         株式会社
        グループホーム
                ＪＬＬ森井鑑定                              5.6
     Ｇ-23                     186,000      188,000      5.8    183,000         6.0   158,000     0.2
        たのしい家     大正
                株式会社
                                             (注6)
                株式会社中央不
     Ｇ-24   プロシード金山２                 2,370,000      2,450,000      4.3   2,330,000      4.1    4.5   2,040,400      2.0
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｇ-25   プロシード新瑞橋                 2,250,000      2,290,000      4.4   2,230,000      4.2    4.6   2,129,600      2.1
                動産鑑定所
                ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-26   プロシード弁天町                 2,350,000      2,390,000      4.3   2,310,000      4.1    4.5   2,170,000      2.2
                株式会社
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-27                    1,070,000      1,090,000      4.4   1,050,000      4.2    4.6   1,070,000      1.1
        長居公園通         株式会社
        プロシード         ＪＬＬ森井鑑定
     Ｇ-30                    1,800,000      1,830,000      4.4   1,770,000      4.2    4.6   1,670,000      1.7
        兵庫駅前通         株式会社
                株式会社中央不
        プロシード瑞穂
     Ｇ-31                     544,000      557,000      4.6    539,000      4.4    4.8   535,000     0.5
                動産鑑定所
                株式会社中央不
     Ｇ-32   プロシード大須                  927,000      931,000      4.4    925,000      4.2    4.6   831,000     0.8
                動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｇ-33                     804,000      816,000      4.8    799,000      4.6    5.0   698,000     0.7
        仙台小鶴新田         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｇ-34                    1,800,000      1,810,000      4.7   1,800,000      4.5    4.9   1,560,000      1.6
        仙台上杉         動産鑑定所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｇ-35                     877,000      883,000      4.5    874,000      4.3    4.7   770,000     0.8
        金山３         動産鑑定所
                株式会社三友シ
     Ｇ-36   プロシード釣鐘         ステムアプレイ         818,000      823,000      3.8    818,000      3.6    3.9   795,000     0.8
                ザル
                株式会社中央不
     Ｇ-37   プロシード深江橋                 1,340,000      1,370,000      3.7   1,320,000      3.5    3.9   1,305,000      1.3
                動産鑑定所
                株式会社立地評
     Ｒ-2   プロシード水戸                  488,000      487,000      5.1    488,000      4.9    5.2   383,700     0.4
                価研究所
                株式会社立地評
     Ｒ-3   プロシード水戸２                  522,000      523,000      5.1    521,000      4.9    5.2   416,900     0.4
                価研究所
        プロシード         株式会社中央不
     Ｒ-4                    863,000      869,000      4.9    860,000      4.7    5.1   775,600     0.8
        筑波学園都市         動産鑑定所
                株式会社立地評
     Ｒ-5   プロシード水戸３                  889,000      886,000      5.0    890,000      4.8    5.1   824,000     0.8
                価研究所
              合計

                        114,392,000      115,903,000        －  113,526,000        －    － 100,435,900       －
    (注1)　   不動産鑑定評価額は、取得済資産については2022年4月30日を、本取得予定資産については2022年8月31日を価格時点として算出されてい
        ます。但し、（Ｃ-88）「プロシード石川台」については2022年2月28日を価格時点として算出されています。
        また、表中では直接還元法適用の際に適用した「還元利回り」（所謂「キャップレート」）、DCF法適用の際に想定した「割引率」及び
        「最終還元利回り」についてもあわせて記載しています。
    (注2)　   「収益価格」とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格
        を求める手法により求められた価格です。「直接還元法」の欄には、直接還元法で適用した還元利回りとそれに基づく収益価格を記載し
        ています。「DCF法」の欄には、「DCF法」で適用した割引率及び最終還元利回りとそれに基づく収益価格を記載しています。
    (注3)　   「取得予定価格」には、取得済資産については、取得価格、本取得予定資産については、停止条件付信託受益権売買契約書等に記載され
        た売買価格（当該本取得予定資産及び取得済資産の取得に要する諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含みません。）を記載していま
        す。
    (注4)　   「投資比率」は、取得済資産及び本取得予定資産の取得予定価格の合計に対する当該信託受益権等の取得予定価格の比率を小数第2位を
        四捨五入して記載しています。したがって、各欄の数値の合計と合計欄の数値が一致しない場合があります（以下四捨五入した数値を記
        載している箇所につき同じです。）。
    (注5)　   (Ｃ-41)「プロシード西新井」については、定期借地権付建物ですが、当該定期借地権設定契約に基づく残存期間を考慮して、「有期還
        元法」（純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法。以下同じです。）を採用しており、「有
        期還元法」で適用した割引率とそれに基づく収益価格を記載しています。
                                 61/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注6)　   (Ｇ-23)「グループホームたのしい家　大正」に関する不動産鑑定評価においては、割引率の査定に際し、投資家調査、他のREIT事例、
        売買市場における市場動向等を総合的に勘案することに加え、当該物件の個別性に係るリスクとして、運営に関し高度のノウハウが必要
        で あること、賃貸借契約が中途解約された場合にテナント需要者が限定的であること等のグループホームという事業の特殊性にも留意し
        ています。
                                 62/121




















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ハ．建物状況調査報告書の概要
            本投資法人は、本取組み後の保有資産にかかる信託不動産について、建物検査、建物評
          価、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書をＭ
          Ｓ＆ＡＤインターリスク総研株式会社、東京海上ディーアール株式会社、日本建築検査協会
          株式会社、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社及びデロイトトーマツＰＲＳ株式会社か
          ら取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本
          投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。また、本投資法人は、東京海
          上ディーアール株式会社から地震リスク評価レポートを取得しています。地震リスク評価レ
          ポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保
          証するものではありません。
            本投資法人が取得している建物状況調査報告書の概要及び地震リスク評価レポート記載の
          予想最大損失率（PML）は以下のとおりです。
                                                        地震
                                           緊急    短期    長期
                                                        リスク
                                          修繕費    修繕費    修繕費
      物件                             報告書の日付
              物件名            調査業者                              PML
      番号                             又は年月      （千円）    （千円）    （千円）
                                                        (％)
                                           (注1)    (注2)    (注3)
                                                        (注4)
      Ｃ-1   プロシード市川            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   28,491      5.9
      Ｃ-2   プロシード東陽町            東京海上ディーアール株式会社             2021年10月          －    －   23,455      8.6
                     デロイトトーマツＰＲＳ株式会
          プロシード葛西                         2018年4月27日
      Ｃ-3                                      －    －   23,640      5.1
                     社
      Ｃ-4   プロシード三軒茶屋            日本建築検査協会株式会社             2022年4月          －    －   24,941      9.3
      Ｃ-5   プロシード瑞江            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   17,915      7.0
          プロシード船橋宮本            東京海上ディーアール株式会社             2017年4月
      Ｃ-6                                      －    －   33,387      4.7
      Ｃ-7   プロシード南葛西            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   13,499      10.4
      Ｃ-9   プロシード行徳            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   8,811      6.7
                     デロイトトーマツＰＲＳ株式会
          プロシード幕張本郷                         2018年4月27日
      Ｃ-10                                      －    －   20,170      8.7
                     社
      Ｃ-11   プロシード南行徳            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   7,864      6.8
                     デロイトトーマツＰＲＳ株式会
      Ｃ-12   プロシード幕張本郷２                         2018年4月27日          －    －   22,110      4.8
                     社
      Ｃ-14   プロシード船堀            日本建築検査協会株式会社             2020年4月          －    －   4,758      7.3
      Ｃ-15   プロシード竹ノ塚            日本建築検査協会株式会社             2018年10月          －    －   4,747      3.4
      Ｃ-16   プロシードせんげん台２            東京海上ディーアール株式会社             2018年10月          －    －   14,313      3.3
          プロシード松濤            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月
      Ｃ-17                                      －    －   11,500      5.3
      Ｃ-18   プロシード参宮橋            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   11,171      7.0
      Ｃ-19   プロシード浦安            日本建築検査協会株式会社             2018年10月          －    －   10,664      7.8
      Ｃ-20   プロシード新小岩            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   18,976      7.1
          プロシード都立大学            日本建築検査協会株式会社             2018年10月
      Ｃ-23                                      －    －   6,215      8.3
      Ｃ-24   プロシード都立大学２            日本建築検査協会株式会社             2018年10月          －    －   6,738      7.8
      Ｃ-25   プロシード本所吾妻橋            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   8,590      6.7
          プロシード目黒青葉台            日本建築検査協会株式会社             2020年4月
      Ｃ-26                                      －    －   15,232      11.6
      Ｃ-27   プロシード杉並宮前            日本建築検査協会株式会社             2021年4月          －    －   16,642      7.1
      Ｃ-28   プロシード両国            日本建築検査協会株式会社             2018年10月          －    －   6,263      6.9
      Ｃ-29   プロシード三田            日本建築検査協会株式会社             2021年4月          －    －   28,406      8.7
          プロシード亀戸            日本建築検査協会株式会社             2020年4月
      Ｃ-31                                      －    －   10,996      7.6
      Ｃ-32   プロシード高田馬場            日本建築検査協会株式会社             2018年10月          －    －   2,092      13.8
      Ｃ-33   プロシード新高円寺            日本建築検査協会株式会社             2020年4月          －    －   15,432      10.0
      Ｃ-36   プロシード大井町            日本建築検査協会株式会社             2019年10月          －    －   19,175      13.0
                                 63/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        地震
                                           緊急    短期    長期
                                                        リスク
                                          修繕費    修繕費    修繕費
      物件                             報告書の日付
              物件名            調査業者                              PML
      番号                             又は年月      （千円）    （千円）    （千円）
                                                        (％)
                                           (注1)    (注2)    (注3)
                                                        (注4)
      Ｃ-37   プロシード十条            日本建築検査協会株式会社             2021年10月          －    －   24,078      7.2
                                                       （A）   3.9
                                                       （B）   5.0
      Ｃ-41   プロシード西新井(注5)            日本建築検査協会株式会社             2016年10月          －    －   99,552
                                                       （C）   3.5
                                                       （D）   3.5
                     ＭＳ＆ＡＤインターリスク総研
      Ｃ-42   プロシード調布                         2022年4月          －    －   29,270      6.4
                     株式会社
      Ｃ-43   プロシードTX六町            日本建築検査協会株式会社             2021年10月          －    －   10,002      6.6
                     ＭＳ＆ＡＤインターリスク総研                                  （A）10.7
                                  2017年4月25日
      Ｃ-44   プロシード中河原(注6)                                   －    －   28,830
                     株式会社                                  （B）11.8
          プロシード大泉学園            日本建築検査協会株式会社             2021年10月
      Ｃ-45                                      －    －   12,652      10.6
      Ｃ-46   プロシード千歳烏山            日本建築検査協会株式会社             2020年10月          －    －   10,191      11.7
      Ｃ-47   プロシード三鷹            日本建築検査協会株式会社             2021年10月          －    －   14,056      9.3
      Ｃ-48   プロシード柏エスト            東京海上ディーアール株式会社             2017年4月          －    －   15,933      4.5
      Ｃ-49   プロシード柏ノール            東京海上ディーアール株式会社             2017年4月          －    －   14,858      5.7
      Ｃ-50   プロシード行徳駅前            日本建築検査協会株式会社             2022年4月          －    －   14,928      5.2
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
      Ｃ-51   プロシード船橋本町                         2021年10月26日          －    －   25,820      5.7
                     株式会社
      Ｃ-53   プロシード弘明寺            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   12,954      19.0
      Ｃ-54   プロシード鶴ヶ峰            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   10,226      7.2
      Ｃ-55   プロシード相模大塚            日本建築検査協会株式会社             2018年4月          －    －   10,800      12.9
                                                       （A）2.6
      Ｃ-58   プロシード篠崎タワー(注7)            東京海上ディーアール株式会社             2022年4月          －    －   86,146
                                                       （B）4.4
      Ｃ-59   プロシード東武練馬            日本建築検査協会株式会社             2022年4月          －    －   11,106      7.7
          プロシード雪谷            東京海上ディーアール株式会社             2021年10月
      Ｃ-60                                      －    －   17,745      14.0
      Ｃ-61   プロシード市川南            日本建築検査協会株式会社             2017年4月          －    －   30,662      2.0
      Ｃ-62   プロシード市川妙典            日本建築検査協会株式会社             2017年4月          －    －   11,480      6.8
      Ｃ-63   プロシード藤沢鵠沼            東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   28,995      14.7
          プロシード
      Ｃ-64               日本建築検査協会株式会社             2019年10月          －    －   15,967      7.5
          日本橋堀留町
          プロシードTX流山
      Ｃ-65               東京海上ディーアール株式会社             2019年4月          －    －   25,234      2.9
          セントラルパーク
                     日本建築検査協会株式会社             2019年10月
      Ｃ-66   プロシード行徳２                                   －    －   15,987      6.5
                                                        (A)11.0
      Ｃ-67   プロシード西葛西(注8)            日本建築検査協会株式会社             2019年10月          －    －   26,643
                                                        (B)  8.1
      Ｃ-68   プロシード葛西２            東京海上ディーアール株式会社             2020年10月          －    －   42,578      7.1
      Ｃ-69   プロシード日本橋本町            東京海上ディーアール株式会社             2020年10月          －    －   35,214      8.3
          プロシード西新宿            東京海上ディーアール株式会社             2021年4月
      Ｃ-70                                      －    －   52,413      4.5
      Ｃ-71   プロシード鵜の木            東京海上ディーアール株式会社             2020年10月          －    －   12,405      13.9
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
      Ｃ-72   プロシード南行徳２                         2020年10月27日          －    －   33,560      6.4
                     株式会社
          プロシードCO-Z東館            東京海上ディーアール株式会社             2016年9月
      Ｃ-73                                      －    －   63,399      6.0
      Ｃ-74   プロシードCO-Z西館            東京海上ディーアール株式会社             2016年9月          －    －   60,189      6.0
      Ｃ-75   プロシード新横浜            東京海上ディーアール株式会社             2021年4月          －    －  138,995       6.9
          ライフサポート
                     東京海上ディーアール株式会社             2022年4月
      Ｃ-76                                      －    －   22,962      6.6
          レジデンス船堀駅前
      Ｃ-77   プロシード錦糸町            東京海上ディーアール株式会社             2017年9月          －    －   43,851      6.1
                                 64/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        地震
                                           緊急    短期    長期
                                                        リスク
                                          修繕費    修繕費    修繕費
      物件                             報告書の日付
              物件名            調査業者                              PML
      番号                             又は年月      （千円）    （千円）    （千円）
                                                        (％)
                                           (注1)    (注2)    (注3)
                                                        (注4)
      Ｃ-78   プロシードＫ２            東京海上ディーアール株式会社             2017年10月          －    －   49,259      3.9
      Ｃ-79   プロシードＫ３アネックス            東京海上ディーアール株式会社             2017年10月          －    －   22,879      5.5
      Ｃ-80   プロシードＫ５            東京海上ディーアール株式会社             2017年10月          －    －   12,527      6.3
                     東京海上ディーアール株式会社             2017年7月
      Ｃ-81   プロシード市川妙典Ⅱ                                   －    －   38,531      6.7
      Ｃ-82   ザ・パークハビオ横浜山手            東京海上ディーアール株式会社             2020年3月          －    －   28,121      15.0
      Ｃ-83   プロシード門前仲町            東京海上ディーアール株式会社             2020年3月          －    －   8,287      9.7
          プロシード舞浜            東京海上ディーアール株式会社             2020年3月
      Ｃ-84                                      －    －   9,506      7.4
          プロシード流山おおたかの森
      Ｃ-85               東京海上ディーアール株式会社             2021年3月          －    －   5,671      0.1
          (注9)
      Ｃ-86   プロシード新川            東京海上ディーアール株式会社             2021年5月          －    －   12,091      8.2
      Ｃ-87   プロシード錦糸町２            東京海上ディーアール株式会社             2022年1月          －    －   13,611      7.4
      Ｃ-88   プロシード石川台            東京海上ディーアール株式会社             2022年3月          －    －   3,267      13.4
          アルファグランデ千桜タワー            東京海上ディーアール株式会社             2022年9月
      Ｃ-89                                      －    －   15,252      2.3
          プロシード山下公園
      Ｃ-90               東京海上ディーアール株式会社             2022年9月          －    －  195,604       6.8
          ザ・タワー
                                                  （A）
                                                   37,419    （A）3.0
                     東京海上ディーアール株式会社             2022年9月
      Ｃ-91   篠崎ツインプレイス(注10)                                   －    －
                                                  （B）     （B）3.0
                                                   15,240
      Ｃ-92   プロシード南砂町            東京海上ディーアール株式会社             2022年9月          －    －   2,768      8.0
      Ｇ-8   プロシード太閤通            日本建築検査協会株式会社             2019年7月          －    －   8,523      11.3
          プロシード穂波町            日本建築検査協会株式会社             2019年4月
      Ｇ-11                                      －    －   3,938      10.5
                     ＭＳ＆ＡＤインターリスク総研
      Ｇ-13   プロシード新栄                         2017年4月25日          －    －   20,470      7.1
                     株式会社
                     ＭＳ＆ＡＤインターリスク総研
          プロシード千代田                         2017年4月25日
      Ｇ-14                                      －    －   11,660      7.3
                     株式会社
      Ｇ-15   プロシード福岡高宮            日本建築検査協会株式会社             2022年4月          －    －   13,814      3.2
      Ｇ-17   プロシード金山            東京海上ディーアール株式会社             2022年4月          －    －   49,295      6.0
          プロシード吹上            東京海上ディーアール株式会社             2022年4月
      Ｇ-18                                      －    －   29,048      6.2
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
      Ｇ-19   プロシード豊田                         2021年10月26日          －    －   27,160      6.7
                     株式会社
      Ｇ-21   プロシード西天満            東京海上ディーアール株式会社             2017年4月          －    －   16,032      13.9
          プロシード神戸元町            東京海上ディーアール株式会社             2017年4月
      Ｇ-22                                      －    －   16,653      8.6
          グループホーム
      Ｇ-23               日本建築検査協会株式会社             2019年4月          －    －   2,955      14.8
          たのしい家　大正
      Ｇ-24   プロシード金山２            東京海上ディーアール株式会社             2019年10月          －    －   20,596      6.2
          プロシード新瑞橋            東京海上ディーアール株式会社             2019年10月
      Ｇ-25                                      －    －   22,875      6.2
      Ｇ-26   プロシード弁天町            東京海上ディーアール株式会社             2016年9月          －    －   37,589      8.1
      Ｇ-27   プロシード長居公園通            東京海上ディーアール株式会社             2016年9月          －    －   30,576      14.4
          プロシード兵庫駅前通            東京海上ディーアール株式会社             2016年9月
      Ｇ-30                                      －    －   23,042      9.2
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
      Ｇ-31   プロシード瑞穂                         2021年4月14日          －    －   33,850      6.2
                     株式会社
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
          プロシード大須                         2021年4月14日
      Ｇ-32                                      －    －   32,060      7.6
                     株式会社
      Ｇ-33   プロシード仙台小鶴新田            東京海上ディーアール株式会社             2021年4月          －    －   27,608      8.4
      Ｇ-34   プロシード仙台上杉            東京海上ディーアール株式会社             2017年11月          －    －   11,421      4.8
      Ｇ-35   プロシード金山３            東京海上ディーアール株式会社             2019年9月          －    －   10,153      6.4
                                 65/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                        地震
                                           緊急    短期    長期
                                                        リスク
                                          修繕費    修繕費    修繕費
      物件                             報告書の日付
              物件名            調査業者                              PML
      番号                             又は年月      （千円）    （千円）    （千円）
                                                        (％)
                                           (注1)    (注2)    (注3)
                                                        (注4)
      Ｇ-36   プロシード釣鐘            東京海上ディーアール株式会社             2022年9月          －    －   14,792      10.4
      Ｇ-37   プロシード深江橋            東京海上ディーアール株式会社             2022年9月          －    －   40,916      11.6
                     ＭＳ＆ＡＤインターリスク総研
          プロシード水戸                         2017年4月25日
      Ｒ-2                                      －    －   9,740      4.0
                     株式会社
                     ＳＯＭＰＯリスクマネジメント
      Ｒ-3   プロシード水戸２                         2020年10月19日          －    －   31,480      3.6
                     株式会社
          プロシード筑波学園都市            東京海上ディーアール株式会社             2019年10月
      Ｒ-4                                      －    －   15,239      3.8
      Ｒ-5   プロシード水戸３            東京海上ディーアール株式会社             2020年3月          －    －   10,161      2.5
                          ポートフォリオ　PML                                3.0
      (注1)　   「緊急修繕費」は、調査日時点において、緊急性が高いと見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
      (注2)　   「短期修繕費」は、調査日時点から起算して1年以内に必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
      (注3)　   「長期修繕費」は、調査日時点から起算して12年以内で必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
      (注4)　   「PML」（Probable        Maximum   Loss）の数値は、対象施設あるいは施設群に最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるよ
         うな地震（再現期間475年相当の地震）が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合で表さ
         れます。なお、このPMLの数値は、東京海上ディーアール株式会社の調査による2022年9月時点の数値です。
      (注5)　    (Ｃ-41)「プロシード西新井」については、独立した4棟の建物から成り立っているため、4棟のPMLの数値をそれぞれ記載していま
         す。
      (注6)　    (Ｃ-44)「プロシード中河原」については、独立した2棟の建物から成り立っているため、2棟のPMLの数値をそれぞれ記載していま
         す。
      (注7)　   (Ｃ-58)「プロシード篠崎タワー」については、構造的に独立した独立した2棟の建物から成り立っているため、2棟のPMLの数値をそ
         れぞれ記載しています。
      (注8)　    (Ｃ-67)「プロシード西葛西」については、独立した2棟の建物から成り立っているため、2棟のPMLの数値をそれぞれ記載していま
         す。
      (注9)　   (Ｃ-85)「プロシード流山おおたかの森」の長期修繕費については、一棟全体にかかる長期修繕費を本物件の敷地権割合で按分した金
         額を記載しています。
      (注10)　(Ｃ-91)「篠崎ツインプレイス」については、構造的に独立した独立した2棟の建物から成り立っているため、2棟のPMLの数値をそれ
         ぞれ記載しています。
                                 66/121












                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ニ．土壌汚染リスク調査の概要
          　本投資法人は、本取得予定資産にかかる信託不動産について、土壌汚染リスクの評価を目
          的として、現地調査、敷地利用履歴等の資料収集分析、ヒアリング等により、当該敷地の土
          壌及び地下水汚染の可能性について現所有者等が取得した調査業者による報告書（下記
          「フェーズⅠ」についての報告を内容とします。）の開示を受けています。
          　また、本投資法人は、上記の報告書の調査結果で汚染の可能性があるとされた場合、試料
          採取（土壌のサンプリング）と科学的分析による有害又は汚染物質の有無について現所有者
          等が取得した調査業者による報告書（下記「フェーズⅡ」についての報告を内容としま
          す。）の開示を受けています。
          　これらの報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の
          正確性を保証するものではありません。本投資法人が開示を受けている本取得予定資産にか
          かる信託不動産の土壌汚染リスク調査に関する報告書の概要は、以下のとおりです。
                        フェーズⅠ(注1)                     フェーズⅡ(注2)
      物件
           物件名
                   報告書日付                汚染の     報告書日付                汚染の
      番号
                            調査業者                     調査業者
                   又は年月               可能性      又は年月                可能性
     ①　第34期取得予定資産
         アルファグランデ                 東京海上ディーアー

                   2014年11月                低い
     Ｃ-89                                    -         -       -
         千桜タワー                 ル株式会社
     ②　第35期取得予定資産

         プロシード山下公園                 東京海上ディーアー

     Ｃ-90             2016年4月14日                 低い       -         -       -
         ザ・タワー                 ル株式会社
                                       （A）2006年4月
                 （A）2008年5月23日
                          前田建設工業株式会             （B）2006年4月
         篠崎ツインプレイス        （B）2008年5月23日                  低い            前田道路株式会社         低い
     Ｃ-91
                                        ・2006年6月
                          社
                    (注3)
                                         (注3)
         プロシード南砂町          2020年9月       株式会社アグリード         低い
     Ｃ-92                                    -         -       -
                          東京海上ディーアー

     Ｇ-36   プロシード釣鐘          2022年3月                低い       -         -       -
                          ル株式会社
                          JFEテクノリサーチ
     Ｇ-37   プロシード深江橋          2006年9月                低い       -         -       -
                          株式会社
    (注1)　   「フェーズⅠ」とは、現地調査、敷地利用履歴等の資料収集分析、ヒアリング等による有害又は汚染物質の可能性の調査をいいます。
    (注2)　   「フェーズⅡ」とは、「フェーズⅠ」の調査結果で汚染の可能性があるとされた場合、試料採取（土壌のサンプリング）と科学的分析に
        よる有害又は汚染物質の有無の確認を行う調査をいいます。但し、「フェーズⅠ」の調査が再度行われる場合、「フェーズⅡ」の調査結
        果作成日が「フェーズⅠ」の調査結果作成日に先立つことがあります。
    (注3)　   (Ｃ-91)「篠崎ツインプレイス」については、構造的に独立した独立した2棟の建物から成り立っているため、2棟の報告書についてそれ
        ぞれ記載しています。
                                 67/121









                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ホ．設計者・施工者等の概要
            本投資法人は、取得済資産及び本取得予定資産にかかる信託不動産について、設計者・施
          工者・建築確認機関を調査・確認しています。本投資法人が確認した本取得予定資産にかか
          る信託不動産の設計者・施工者・建築確認機関の概要は、以下のとおりです。取得済資産に
          かかる信託不動産の設計者・施工者・建築確認機関の概要に関しては、参照有価証券報告書
          「第一部     ファンド情報　第１           ファンドの状況　５           運用状況　(２)         投資資産　③        その他投
          資資産の主要なもの　ロ．取得済資産にかかる信託不動産の概要　d．設計者・施工者等の概
          要」をご参照下さい。
      物件
              物件名
                           設計者(注)             施工者(注)           建築確認機関(注)
      番号
     ①　第34期取得予定資産

                      株式会社山下設計       大成建設株式

         アルファグランデ                           スターツCAM・大成建設共同            一般財団法人日本建築セン
     Ｃ-89
         千桜タワー                           企業体            ター
                      会社一級建築士事務所
     ②　第35期取得予定資産

                      株式会社日生建築計画研究所
         プロシード山下公園                                       ビューローベリタスジャパン
     Ｃ-90                 大成建設株式会社一級建築士事務              大成建設株式会社横浜支店
         ザ・タワー                                       株式会社
                      所
                                    大成・スターツ建設共同企業
         篠崎ツインプレイス              株式会社石本建築事務所                          財団法人日本建築センター
     Ｃ-91
                                    体
                                                株式会社都市居住評価セン
     Ｃ-92   プロシード南砂町              株式会社ガイ・プランニング              株式会社ウラタ
                                                ター
                      大和ハウス工業株式会社          西日本    大和ハウス工業株式会社          本
     Ｇ-36   プロシード釣鐘                                       日本ERI株式会社
                      中高層一級建築士事務所              店
     Ｇ-37   プロシード深江橋              株式会社現代綜合設計              奥村組土木興産株式会社            大阪市建築主事

    (注)　   設計者、施工者及び建築確認機関については、それぞれ当該物件の設計又は施工当時の名称を記載しています。

                                 68/121












                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         へ．賃貸借状況の概要
            本取組み後の保有資産にかかる信託不動産の賃貸借状況の概要は以下のとおりです。各取
          得済資産及び各本取得予定資産にかかる信託不動産の総賃貸可能面積、賃貸面積、総賃貸可
          能戸数、賃貸戸数、年間賃料収入、敷金・保証金等及びマスターリース種別は下表のとおり
          です。稼働率の推移については、後記「チ．主要なテナントの概要　ｃ．稼働率の推移」を
          ご参照下さい。
            なお、エンドテナントへの賃貸面積がポートフォリオの総賃貸可能面積の合計の10％以上
          を占めることとなるエンドテナントは存在しません。
                                総賃貸
                   総賃貸       賃貸                年間賃料      敷金・
                                可能    賃貸戸数                  マスター
      物件             可能面積        面積                 収入     保証金等
                                戸数                      リース種別
           物件名                          (注4)
      番号              (注1)       (注2)                 (注5)      (注6)
                                (注3)     （戸）                  (注7)
                   （㎡）       （㎡）                 （千円）      （千円）
                                （戸）
      Ｃ-1   プロシード市川           3,322.17       3,322.17        50     50     83,614      7,753   パス・スルー
                                                     パス・スルー
      Ｃ-2   プロシード東陽町           1,085.56       1,085.56        45     45     44,278      6,946
                                                     及び固定賃料
      Ｃ-3   プロシード葛西           1,243.80       1,243.80        57     57     50,551      5,700   パス・スルー
         プロシード
      Ｃ-4              1,019.27       1,019.27        9     9     37,968      4,997   パス・スルー
         三軒茶屋
         プロシード瑞江                                             パス・スルー
      Ｃ-5              2,076.68       1,999.77        28     27     48,900      7,809
         プロシード
      Ｃ-6              1,685.73       1,639.03        33     32     42,649     16,850    パス・スルー
         船橋宮本
         プロシード南葛西                                             パス・スルー
      Ｃ-7              1,045.28        985.52       16     15     23,052      1,879
      Ｃ-9   プロシード行徳           1,218.56       1,218.56        20     20     25,008      2,844   パス・スルー
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｃ-10               963.00       905.70       34     32     22,548      395
         幕張本郷
     Ｃ-11   プロシード南行徳            838.95       838.95       26     26     23,322      3,068   パス・スルー
         プロシード
     Ｃ-12              1,104.84       1,054.62        22     21     19,956      1,058   パス・スルー
         幕張本郷２
         プロシード船堀                                             パス・スルー
     Ｃ-14               479.52       419.58       24     21     15,228      1,403
     Ｃ-15   プロシード竹ノ塚            860.55       860.55       15     15     15,804      1,885   パス・スルー
         プロシード
     Ｃ-16               695.81       695.81       12     12     10,008      725   パス・スルー
         せんげん台２
     Ｃ-17   プロシード松濤            890.22       829.66       40     37     49,668      3,946   パス・スルー
     Ｃ-18   プロシード参宮橋            527.88       489.38       26     24     26,268      2,055   パス・スルー
     Ｃ-19   プロシード浦安           1,786.58       1,786.58        21     21     35,940      4,108   パス・スルー
     Ｃ-20   プロシード新小岩           1,629.07       1,629.07        27     27     39,585      3,690   パス・スルー
         プロシード
     Ｃ-23               808.65       766.09       37     35     41,208      3,206   パス・スルー
         都立大学
         プロシード
                                                      固定賃料
     Ｃ-24               831.74       831.74       36     36     42,156      3,269
         都立大学２
         プロシード
     Ｃ-25               570.53       570.53       19     19     23,436      1,494   パス・スルー
         本所吾妻橋
         プロシード
     Ｃ-26               485.15       485.15       24     24     26,610      1,613   パス・スルー
         目黒青葉台
         プロシード
                                                      固定賃料
     Ｃ-27               680.50       680.50       29     29     27,300      2,104
         杉並宮前
     Ｃ-28   プロシード両国            702.54       702.54       27     27     27,672      2,416    固定賃料
         プロシード三田                                              固定賃料
     Ｃ-29              1,500.57       1,500.57        72     72     81,874      4,997
     Ｃ-31   プロシード亀戸            853.98       853.98       23     23     21,924      1,761    固定賃料
         プロシード
                                                      固定賃料
     Ｃ-32               278.36       278.36       17     17     15,240      1,084
         高田馬場
         プロシード
     Ｃ-33              1,040.24       1,040.24        57     57     46,224      6,113    固定賃料
         新高円寺
     Ｃ-36   プロシード大井町            961.88       961.88       59     59     50,340     11,800     固定賃料
                                 69/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                総賃貸
                   総賃貸       賃貸                年間賃料      敷金・
                                可能    賃貸戸数                  マスター
                   可能面積        面積                 収入     保証金等
      物件
                                戸数
           物件名                          (注4)                 リース種別
      番号              (注1)       (注2)                 (注5)      (注6)
                                (注3)     （戸）                  (注7)
                   （㎡）       （㎡）                 （千円）      （千円）
                                （戸）
         プロシード十条                                              固定賃料
     Ｃ-37              1,206.90       1,206.90        30     30     32,724      3,685
     Ｃ-41   プロシード西新井           20,137.85       19,856.65        294     290     564,455      91,468    パス・スルー
         プロシード調布                                             パス・スルー
     Ｃ-42               764.48       739.08       26     25     31,896      5,412
     Ｃ-43   プロシードTX六町            518.31       518.31       20     20     13,443      708   パス・スルー
         プロシード中河原                                             パス・スルー
     Ｃ-44              3,061.94       2,952.28        54     52     75,912     35,104
         プロシード
     Ｃ-45               483.43       450.09       29     27     18,380      713   パス・スルー
         大泉学園
         プロシード
     Ｃ-46               449.96       433.89       28     27     19,992      910   パス・スルー
         千歳烏山
     Ｃ-47   プロシード三鷹            739.48       739.48       47     47     32,256      5,640   パス・スルー
     Ｃ-48   プロシード柏エスト           1,279.93       1,279.93        44     44     44,160      3,372   パス・スルー
     Ｃ-49   プロシード柏ノール           1,391.55       1,334.01        47     45     39,444      1,633   パス・スルー
         プロシード
     Ｃ-50               659.68       659.68       24     24     22,500      1,751   パス・スルー
         行徳駅前
         プロシード
     Ｃ-51               996.44       971.69       40     39     37,392      1,356   パス・スルー
         船橋本町
     Ｃ-53   プロシード弘明寺           1,246.48       1,230.81        77     76     41,094      1,221   パス・スルー
         プロシード鶴ヶ峰                                             パス・スルー
     Ｃ-54               855.00       837.90       50     49     27,420      566
         プロシード
     Ｃ-55               741.24       691.56       29     27     15,804      858   パス・スルー
         相模大塚
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｃ-58              5,117.49       5,117.49        88     88     167,904      18,634
         篠崎タワー
         プロシード
     Ｃ-59               779.84       759.12       35     34     33,024      2,760   パス・スルー
         東武練馬
         プロシード雪谷                                             パス・スルー
     Ｃ-60               600.62       567.14       35     33     24,564      2,066
     Ｃ-61   プロシード市川南           1,635.59       1,588.05        66     64     55,831      4,288   パス・スルー
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｃ-62               945.00       882.00       45     42     34,008      2,681
         市川妙典
         プロシード
     Ｃ-63              2,005.76       2,005.76        25     25     61,200     19,737    パス・スルー
         藤沢鵠沼
         プロシード
     Ｃ-64              1,904.45       1,729.13        37     33     76,884      9,256   パス・スルー
         日本橋堀留町
         プロシードTX流山セ
     Ｃ-65              2,976.85       2,867.06        73     69     84,192      9,726   パス・スルー
         ントラルパーク
     Ｃ-66   プロシード行徳２           1,626.54       1,575.63        59     57     51,696      4,484   パス・スルー
     Ｃ-67   プロシード西葛西           2,993.52       2,898.54        63     61     70,032      5,659   パス・スルー
     Ｃ-68   プロシード葛西２           2,140.59       2,140.59        29     29     59,964      6,082   パス・スルー
         プロシード
     Ｃ-69              2,553.89       2,476.52        84     81     114,984      10,934    パス・スルー
         日本橋本町
     Ｃ-70   プロシード西新宿           2,461.88       2,392.67        66     64     119,088      12,382    パス・スルー
         プロシード鵜の木                                             パス・スルー
     Ｃ-71              1,260.58       1,260.58        29     29     54,348      5,657
         プロシード
     Ｃ-72              2,832.74       2,731.08        36     35     69,492      7,399   パス・スルー
         南行徳２
         プロシード
     Ｃ-73              6,873.33       6,327.26       112     102     131,626      20,425    パス・スルー
         CO-Z東館
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｃ-74              3,716.05       3,660.92        71     70     76,248      8,503
         CO-Z西館
     Ｃ-75   プロシード新横浜           5,457.56       5,274.58       226     218     227,316      18,641    パス・スルー
         ライフサポートレジ
                                                     パス・スルー
     Ｃ-76              1,408.71       1,408.71        2     2     23,548      9,129
         デンス船堀駅前
     Ｃ-77   プロシード錦糸町           2,302.92       2,242.34        64     62     99,456      9,896   パス・スルー
                                 70/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                総賃貸
                   総賃貸       賃貸                年間賃料      敷金・
                                可能    賃貸戸数                  マスター
                   可能面積        面積                 収入     保証金等
      物件
                                戸数
           物件名                          (注4)                 リース種別
      番号              (注1)       (注2)                 (注5)      (注6)
                                (注3)     （戸）                  (注7)
                   （㎡）       （㎡）                 （千円）      （千円）
                                （戸）
                                                     パス・スルー
     Ｃ-78   プロシードＫ２           4,140.69       4,140.69        60     60     90,228     12,671
         プロシード
     Ｃ-79              1,590.30       1,590.30        24     24     23,448      2,006   パス・スルー
         Ｋ３アネックス
     Ｃ-80   プロシードＫ５            788.95       685.19       17     15     16,692      1,051   パス・スルー
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｃ-81              1,218.00       1,218.00        58     58     53,592      8,352
         市川妙典Ⅱ
         ザ・パークハビオ横
     Ｃ-82              2,654.69       2,595.24        76     75     127,860      13,432    パス・スルー
         浜山手
         プロシード
     Ｃ-83              1,515.81       1,515.81        48     48     70,464      5,344   パス・スルー
         門前仲町
         プロシード舞浜                                             パス・スルー
     Ｃ-84              1,735.31       1,710.80        66     65     65,244      4,900
         プロシード流山
     Ｃ-85              1,730.96       1,730.96        50     50     66,053     13,099    パス・スルー
         おおたかの森
         プロシード新川                                             パス・スルー
     Ｃ-86               579.96       579.96       18     18     26,904      2,080
     Ｃ-87   プロシード錦糸町２            668.54       634.96       19     18     24,348      887   パス・スルー
         プロシード石川台                                             パス・スルー
     Ｃ-88              1,105.45       1,105.45        25     25     47,208      3,809
         アルファグランデ
     Ｃ-89              4,437.47       4,437.47        68     68     192,400      25,751    パス・スルー
         千桜タワー
         プロシード山下
                                                     パス・スルー
     Ｃ-90              8,154.58       7,418.42       147     128     333,376      86,781
         公園ザ・タワー
     Ｃ-91   篠崎ツインプレイス           3,997.56       3,758.41        4     3    145,229     102,795    パス・スルー
         プロシード南砂町                                             パス・スルー
     Ｃ-92               872.95       796.06       34     31     36,492      3,233
      首都圏主要都市　小計             152,505.41       148,420.31       3,703     3,595     4,990,155      745,904
         プロシード太閤通                                             パス・スルー
      Ｇ-8              1,101.56       1,004.82        44     40     30,180      2,400
     Ｇ-11   プロシード穂波町            620.22       541.27       10      9     13,416      1,201   パス・スルー
         プロシード新栄                                             パス・スルー
     Ｇ-13              1,958.44       1,755.65        77     69     55,596      1,289
     Ｇ-14   プロシード千代田            922.40       739.83       30     24     21,780      903   パス・スルー
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｇ-15              1,312.29       1,204.03        46     42     32,671      1,976
         福岡高宮
     Ｇ-17   プロシード金山           2,733.58       2,541.43        94     88     81,972      3,835   パス・スルー
     Ｇ-18   プロシード吹上           1,204.65       1,054.51        48     42     35,440      1,072   パス・スルー
     Ｇ-19   プロシード豊田            752.04       727.49       27     26     21,525      1,774   パス・スルー
     Ｇ-21   プロシード西天満           1,775.89       1,635.13        56     52     60,312      1,527   パス・スルー
         プロシード
     Ｇ-22              1,590.64       1,540.08        61     59     56,984      1,605   パス・スルー
         神戸元町
         グループホーム
     Ｇ-23               482.72       482.72       1     1     12,000      2,000   パス・スルー
         たのしい家　大正
     Ｇ-24   プロシード金山２           4,218.01       3,868.32        72     65     120,757      27,315    パス・スルー
     Ｇ-25   プロシード新瑞橋           5,335.93       4,403.58        72     63     108,954      18,946    パス・スルー
     Ｇ-26   プロシード弁天町           4,134.70       3,836.14       126     117     119,684      6,745   パス・スルー
         プロシード
     Ｇ-27              2,170.80       2,088.38        81     78     59,805      1,334   パス・スルー
         長居公園通
         プロシード
                                                     パス・スルー
     Ｇ-30              3,086.99       2,685.71       117     101      92,208      8,894
         兵庫駅前通
     Ｇ-31   プロシード瑞穂           1,126.40       1,055.48        40     37     32,034      997   パス・スルー
         プロシード大須                                             パス・スルー
     Ｇ-32              1,851.30       1,739.10        66     62     54,780      870
         プロシード
     Ｇ-33              1,913.28       1,757.52        63     57     45,373      2,439   パス・スルー
         仙台小鶴新田
                                 71/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                総賃貸
                   総賃貸       賃貸                年間賃料      敷金・
                                可能    賃貸戸数                  マスター
                   可能面積        面積                 収入     保証金等
      物件
                                戸数
           物件名                          (注4)                 リース種別
      番号              (注1)       (注2)                 (注5)      (注6)
                                (注3)     （戸）                  (注7)
                   （㎡）       （㎡）                 （千円）      （千円）
                                （戸）
         プロシード
     Ｇ-34              3,409.93       3,321.94       108     105     109,824      9,383   パス・スルー
         仙台上杉
     Ｇ-35   プロシード金山３           1,799.52       1,730.62        60     58     54,144      2,805   パス・スルー
     Ｇ-36   プロシード釣鐘           1,072.24        907.18       26     22     34,320       30  パス・スルー
     Ｇ-37   プロシード深江橋           1,609.14       1,512.69        63     59     62,292     16,000    パス・スルー
       政令指定都市　小計             46,182.67       42,133.62       1,388     1,276     1,316,055      115,343
      Ｒ-2   プロシード水戸           1,223.83       1,158.98        36     34     32,064      2,871   パス・スルー
      Ｒ-3   プロシード水戸２           1,381.34       1,199.17        36     31     29,886      2,484   パス・スルー
         プロシード
      Ｒ-4              2,659.71       2,498.49        34     32     53,796      5,180   パス・スルー
         筑波学園都市
      Ｒ-5   プロシード水戸３           2,258.88       2,258.88        60     60     56,616      4,518   パス・スルー
       地方主要都市　小計             7,523.76       7,115.52       166     157     172,362      15,054
       ポートフォリオ合計            206,211.84       197,669.45       5,257     5,028     6,478,572      876,301
    (注1)　   「総賃貸可能面積」は、個々の物件について2022年7月31日現在の本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を記載し、本取得予
        定資産にかかる信託不動産については本取得予定資産にかかる信託不動産の現所有者から提供を受けた2022年7月31日時点の情報を元に
        記載しています。
    (注2)　    「賃貸面積」は、以下の(ⅰ)、(ⅱ)又は（ⅲ）の条件に従って計算される面積の合計を2022年7月31日時点の情報を元に記載していま
        す。
        (ⅰ)  マスターリース賃料の形式が「パス・スルー」型の物件の場合は、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基
          づく転貸面積の合計
        (ⅱ)  マスターリース賃料の形式が「固定賃料」型の物件の場合は、信託受託者とマスターリース会社との間のマスターリース契約に基
          づく賃貸面積の合計
        (ⅲ)  マスターリース賃料の形式が「パス・スルー及び固定賃料」型の物件の場合は、「パス・スルー」型のエンドテナントへの転貸部
          分の転貸面積の合計と「固定賃料」型の賃貸部分の賃貸面積の合計
    (注3)　   「総賃貸可能戸数」は、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数を記載することを前提としていますが、マスターリース会社
        が１つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」を１として記載することがあ
        ります。
    (注4)　   「賃貸戸数」は、2022年7月31日現在、マスターリース種別が「パス・スルー」型の場合及びマスターリース契約が締結されていない物
        件には、エンドテナントに対して賃貸している戸数を、「固定賃料」型の場合には、エンドテナントへの実際の賃貸状況にかかわらず、
        マスターリース会社に対して貸し付けている戸数を、また、「パス・スルー及び固定賃料型」の場合には、賃料保証対象となっている戸
        数を記載しています。
    (注5)　   「年間賃料収入」は、2022年7月31日現在における現所有者又は信託受託者とマスターリース会社又はエンドテナントとの間で締結され
        ている賃貸借契約又は転貸借契約に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税
        額は含みません。）を年換算（12倍）し、千円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各欄の数値の合計と合計欄の数値が一致
        しない場合があります（以下切り捨てた数値を記載している箇所につき同じです。）
    (注6)　   「敷金・保証金等」は、2022年7月31日現在における現所有者又は信託受託者とマスターリース会社又はエンドテナントとの間で締結さ
        れている賃貸借契約又は転貸借契約に基づく敷金・保証金等（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額となり、駐車場及
        びその他自動販売機等の敷金を含みます。）の合計額について、千円未満を切り捨てて記載しています。
    (注7)　   「マスターリース種別」は、2022年7月31日現在、現所有者又は信託受託者とマスターリース会社との間で、マスターリース会社とエン
        ドテナントとの間の転貸借契約に基づく賃料と同額をマスターリース会社が現所有者又は信託受託者に支払うことが約束されているもの
        について「パス・スルー」と記載しています。「マスターリース種別」については、原則として「パス・スルー」型を採用しますが、各
        物件の個別的要因等を勘案した結果、「パス・スルー」型よりもマスターリース会社が現所有者又は信託受託者に固定金額の賃料を支払
        うことが約束されている「固定賃料」型又はエンドテナントからの賃料収入があらかじめ定められた最低賃料以上の場合には「パス・ス
        ルー」型と同様ですが、かかる最低賃料に満たなかった場合にはマスターリース会社が現所有者又は信託受託者にかかる最低賃料を支払
        うことが約束されている「パス・スルー及び固定賃料」型を採用した方が投資効率性が高いと資産運用会社が判断した場合には、「パ
        ス・スルー及び固定賃料」型又は「最低賃料保証」型を採用する場合があります。
                                 72/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ト．ポートフォリオ分散の概要
            本取組み後の保有資産にかかる信託不動産で構成するポートフォリオの分散状況は以下の
          とおりです。
          a．地域別

          ＜第33期末ポートフォリオ＞
                                 取得価格                価格比率
                  地域
                                （千円）(注1)                 (％)(注2)
          首都圏主要都市                            66,693,700                   75.5
          政令指定都市（上記に含まれる都市を除き
                                      19,265,800                   21.8
          ます。）
          地方主要都市（県庁所在地等）（上記に含
                                       2,400,200                   2.7
          まれる都市を除きます。）
          合計                            88,359,700                  100.0
          ＜本取組み後のポートフォリオ＞

                                 取得予定価格                 価格比率
                  地域
                                （千円）(注1)                 (％)(注2)
          首都圏主要都市                            76,669,900                   76.3
          政令指定都市（上記に含まれる都市を除き
                                      21,365,800                   21.3
          ます。）
          地方主要都市（県庁所在地等）（上記に含
                                       2,400,200                   2.4
          まれる都市を除きます。）
          合計                            100,435,900                   100.0
          (注1)　   「取得価格」及び「取得予定価格」は、当該取得済資産及び本取得予定資産の取得に要する諸費用（不動産売買媒介手数
             料等）を含まない金額（停止条件付信託受益権売買契約書等に記載された売買価格）を、千円未満を切り捨てて記載して
             います。
          (注2)　   「価格比率」は、取得価格又は取得予定価格の総額に対する投資対象地域毎の取得価格又は取得予定価格の比率を、小数
             第2位を四捨五入して記載しています。
          ＜地域別ポートフォリオの推移＞

             地域区分         第30期末        第31期末        第32期末        第33期末        本取組み後
          首都圏主要都市               75.4％        75.5％        75.5％        75.5％        76.3％
          政令指定都市（上記に含
          まれる都市を除きま
                        21.9％        21.8％        21.8％        21.8％        21.3％
          す。）
          地方主要都市
          （県庁所在地等）（上記
                         2.7％        2.7％        2.7％        2.7％        2.4％
          に含まれる都市を除きま
          す。）
          合計
                        100.0％        100.0％        100.0％        100.0％        100.0％
          取得価格の合計
                       87,922,000        88,268,400        88,461,400        88,359,700        100,435,900
          （千円）
          物件数                107        106        106        106        106
          (注)　   地域別ポートフォリオについては、各時点における首都圏主要都市、政令指定都市及び地方主要都市の各区分における取得
             済資産又は本取得予定資産の取得予定価格の合計を各時点における取得予定価格の合計で除した数値を小数第2位を四捨五
             入して記載しています。
                                 73/121





                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ｂ．住戸タイプ           別
                   (注1)
         ＜第33期末ポートフォリオ＞
                                  住戸比率        総賃貸可能面積           面積比率
                         住戸数
            住戸タイプ(注１)
                                 (％)(注2)         （㎡）(注3)          (％)(注4)
          シングルタイプ                  3,423          66.0       84,045.01            44.2
          DINKSタイプ
                             723         13.9       32,587.03            17.1
          ファミリータイプ                   980         18.9       65,148.34            34.3
          その他
                             60         1.2       8,333.24            4.4
          合計                  5,186         100.0       190,113.62            100.0
         ＜本取組み後のポートフォリオ＞

                                  住戸比率        総賃貸可能面積           面積比率
                         住戸数
            住戸タイプ(注1)
                                 (％)(注2)         （㎡）(注3)          (％)(注4)
          シングルタイプ                  3,334          63.4       84,065.86            41.1
          DINKSタイプ                   794         15.1       36,097.77            17.7
          ファミリータイプ                  1,058          20.1       70,013.97            34.3
          その他
                             69         1.3       14,142.81            6.9
          合計                  5,255         100.0       204,320.41            100.0
          (注1)　    「住戸タイプ」は、参照有価証券報告書                「第一部    ファンド情報      第１  ファンドの状況　２        投資方針　（１）       投資方
             針　③   ポートフォリオ構築方針　ハ．住戸タイプ別ポートフォリオ方針」記載の分類に従って記載しています。なお、
             「その他」には、住居以外の用途に係る貸室数、賃貸可能面積及び各比率を記載しています。また、上表には、参照有価
             証券報告書「第一部        ファンド情報      第１  ファンドの状況　２        投資方針　（１）       投資方針　③      ポートフォリオ構築方
             針　イ．用途別ポートフォリオ方針」所定の「④                   ホテル」、「⑤      高齢者向け施設」及び「⑥           その他」については含まれ
             ておりません。
          (注2)　   「住戸比率」は、住戸数の総数に対する各住戸タイプ数の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          (注3)　   「総賃貸可能面積」は、個々の物件について2022年7月31日現在の本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を記載
             し、本取得予定資産にかかる信託不動産については本取得予定資産にかかる信託不動産の現所有者から提供を受けた2022
             年7月31日時点の情報を元に記載しています。
          (注4)　   「面積比率」は、総賃貸可能面積の合計に対する住戸タイプ毎の面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載していま
             す。
          (注5)　   中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定
             の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
         チ．主要なテナントの概要

          a．主要なテナントの一覧
             本取組み後の保有資産にかかる主要なテナントの年間賃料等は以下のとおりです。な
            お、「主要なテナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、本取組み後の保有資産の
            ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10％以上を占めるものをいいます。
                                                 （2022年7月31日現在）
                                    年間賃料      賃貸面積      面積比率       敷金等
             テナント名              業種         （千円）       (㎡)      (％)      （千円）
                                    （注2）      （注3）      （注4）      （注5）
          スターツアメニティー株式会社
                      不動産賃貸業・管理業・建設業              6,350,712      195,074.21        94.6      862,367
          (注1)
          (注1)　   スターツアメニティー株式会社は、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除く取得済資産及び本取得予定資産の全物件に
             ついて、信託受託者である三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀行、株式会社あおぞら銀行、三菱ＵＦＪ信託銀
             行株式会社、みずほ信託銀行株式会社又はスターツ信託株式会社から、マスターリース契約に基づき一括して賃借を受け
             ています。
          (注2)　   「年間賃料」は、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの
             間で締結されている転貸借契約等に基づく月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使
             用料及び消費税額は含みません。）を年換算（12倍）し、マスターリース種別が「固定賃料」の物件の場合には、信託受
             託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく月額賃料を年換算（12倍）した金額の合
             計額を、千円未満を切捨てて記載しています。
          (注3)　   「賃貸面積」は、以下の(ⅰ)、(ⅱ)又は（ⅲ）の条件に従って計算される面積の合計を記載しています。
                (ⅰ)　マスターリース賃料の形式が「パス・スルー」の物件の場合は、マスターリース会社とエンドテナントとの間
                  の転貸借契約に基づく転貸面積の合計
                (ⅱ)　マスターリース賃料の形式が「固定賃料」の物件の場合は、信託受託者とマスターリース会社との間のマス
                  ターリース契約に基づく賃貸面積の合計
                (ⅲ)　マスターリース賃料の形式が「パス・スルー及び固定賃料」の物件の場合は、「パス・スルー」のエンドテナ
                  ントへの転貸部分の転貸面積の合計と「固定賃料」の賃貸部分の賃貸面積の合計
          (注4)　   「面積比率」は、総賃貸面積に占める当該テナントに対する賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入してい
             ます。
                                 74/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (注5)　    「敷金等」は、信託受託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく敷金・保証金等
             （返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）の合計額について、千円未満を切り捨てて記載しています。な
             お、  同敷金・保証金等は、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく敷金・保証金等（返還不要な
             部分がある場合には、当該金額控除後の金額となり、駐車場及びその他敷金を含みます。）と同額です（詳細な金額は、前
             記「ヘ．賃貸借状況の概要」をご参照下さい。）。
          ｂ．主要なテナントへの賃貸条件

             本投資法人における本取組み後の保有資産にかかる信託不動産における主要なテナント
            への賃貸条件は以下のとおり（本取得予定資産については予定）です。
       テナント名         取得時期              物件名            賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                       プロシード東陽町（事務所部分を除きま
                                          2025年11月30日         までに申し出がないと
                       す。）
                                                   きは、2年間自動更新
                       プロシード市川
                       プロシード東陽町（事務所部分）
                       プロシード葛西
                       プロシード三軒茶屋
             第1期
                       プロシード瑞江
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             （2006年4月期）
                       プロシード船橋宮本
                                                   までに更新に関する意
             （注1）
                       プロシード南葛西
                                          2024年10月31日         思通知を行い、更新書
                       プロシード行徳
                                                   面の締結をもって、5
                       プロシード幕張本郷
                                                   年間更新
                       プロシード南行徳
                       プロシード幕張本郷２
                       プロシード船堀
                       プロシード竹ノ塚
                       プロシードせんげん台２
                       プロシード松濤
                       プロシード参宮橋                            契約期間終了3ヶ月前
             第2期         プロシード浦安                            までに更新に関する意
             （2006年10月期）         プロシード新小岩                   2024年4月30日         思通知を行い、更新書
                       プロシード都立大学                            面の締結をもって、5
             （注2）
                       プロシード太閤通                            年間更新
                       プロシード穂波町
                       プロシード都立大学２
     スターツ
                       プロシード本所吾妻橋
     アメニティー
                       プロシード目黒青葉台
     株式会社
                       プロシード杉並宮前                            契約期間終了3ヶ月前
             第3期         プロシード両国                            までに更新に関する意
             （2007年4月期）         プロシード三田                   2023年10月31日         思通知を行い、更新書
                       プロシード亀戸                            面の締結をもって、3
             （注3）
                       プロシード高田馬場                            年間更新
                       プロシード新高円寺
                       プロシード大井町
                       プロシード十条
                       プロシード西新井
                       プロシード調布
                       プロシードＴＸ六町
                       プロシード中河原
                       プロシード大泉学園
                       プロシード千歳烏山
                       プロシード三鷹
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                       プロシード柏エスト
             第5期
                                                   までに更新に関する意
                       プロシード柏ノール
             （2008年4月期）                            2024年10月31日         思通知を行い、更新書
                       プロシード行徳駅前
             （注4）                                     面の締結をもって、5
                       プロシード船橋本町
                                                   年間更新
                       プロシード弘明寺
                       プロシード鶴ヶ峰
                       プロシード相模大塚
                       プロシード新栄
                       プロシード千代田
                       プロシード福岡高宮
                       プロシード水戸
                                 75/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       テナント名         取得時期              物件名            賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第9期
                                                   までに更新に関する意
             （2010年4月期）         プロシード水戸２                   2024年4月30日         思通知を行い、更新書
             （注5）                                     面の締結をもって、5
                                                   年間更新
                       プロシード篠崎タワー
                       プロシード東武練馬
                       プロシード雪谷
                       プロシード市川南                            契約期間終了3ヶ月前
             第16期
                       プロシード市川妙典                            までに更新に関する意
             （2013年10月期）         プロシード藤沢鵠沼                   2023年4月30日         思通知を行い、更新書
             （注6）         プロシード金山                            面の締結をもって、5
                       プロシード吹上                            年間更新
                       プロシード豊田
                       プロシード西天満
                       プロシード神戸元町
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第17期                                     までに更新に関する意
                       グループホームたのしい家　大正
             （2014年4月期）                             2024年1月31日         思通知を行い、更新書
                       （注8）
                                                   面の締結をもって、5
             （注7）
                                                   年間更新
                       プロシード日本橋堀留町
                       プロシードＴＸ流山セントラルパーク
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第19期         プロシード行徳２                            までに更新に関する意
             （2015年4月期）         プロシード西葛西                   2024年10月31日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
             （注9）         プロシード金山２
                                                   年間更新
                       プロシード新瑞橋
                       プロシード筑波学園都市
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第22期
                                                   までに更新に関する意
             (2016年10月期）         プロシード葛西２                   2026年4月30日         思通知を行い、更新書
     スターツ
             （注10）                                     面の締結をもって、5
     アメニティー
                                                   年間更新
     株式会社
                       プロシード日本橋本町
                       プロシード西新宿
                       プロシード鵜の木
                       プロシード南行徳２
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                       プロシードCO-Z東館
                                                   までに更新に関する意
                       プロシードCO-Z西館
                                          2026年10月31日         思通知を行い、更新書
                       プロシード新横浜
                                                   面の締結をもって、5
                       プロシード弁天町
             第23期
                                                   年間更新
                       プロシード長居公園通
             (2017年4月期）
                       プロシード兵庫駅前通
             （注11）
                       プロシード瑞穂
                       プロシード大須
                       プロシード仙台小鶴新田
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                                                   までに更新に関する意
                       ライフサポートレジデンス船堀駅前
                                          2027年4月30日         思通知を行い、更新書
                       （注12）
                                                   面の締結をもって、5
                                                   年間更新
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                                                   までに更新に関する意
                       プロシード錦糸町                   2022年10月31日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
             第25期
                                                   年間更新
             (2018年4月期）
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             （注13）
                       プロシードＫ２
                                                   までに更新に関する意
                       プロシードＫ３アネックス
                                          2027年4月30日         思通知を行い、更新書
                       プロシードＫ５
                                                   面の締結をもって、5
                       プロシード仙台上杉
                                                   年間更新
             第26期
             (2018年10月期）         プロシード市川妙典Ⅱ                   2023年4月30日         －
             （注14）
                                 76/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       テナント名         取得時期              物件名            賃貸借契約終了日          契約更改の方法
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第28期
                                                   までに更新に関する意
             (2019年10月期）         プロシード金山３                   2024年10月31日         思通知を行い、更新書
             （注15）                                     面の締結をもって、5
                                                   年間更新
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第30期         プロシード門前仲町                            までに更新に関する意
             (2020年10月期）         プロシード舞浜                   2025年4月30日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
             （注16）         プロシード水戸３
                                                   年間更新
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第31期                                     までに更新に関する意
             (2021年4月期）         プロシード流山おおたかの森                   2026年4月30日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
             （注17）
                                                   年間更新
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             第32期
                                                   までに更新に関する意
             (2021年10月期）         プロシード新川                   2026年4月30日         思通知を行い、更新書
             （注18）                                     面の締結をもって、5
     スターツ
                                                   年間更新
     アメニティー
                                                   契約期間終了3ヶ月前
     株式会社
             第33期
                                                   までに更新に関する意
             (2022年4月期）         プロシード錦糸町２                   2027年4月30日         思通知を行い、更新書
             （注19）                                     面の締結をもって、5
                                                   年間更新
                                                   契約期間終了3ヶ月前
                                                   までに更新に関する意
                       プロシード石川台                   2027年4月30日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
             第34期
                                                   年間更新
             (2022年10月期）
             （注20）
                                                   契約期間終了3ヶ月前
             （注21）
                                                   までに更新に関する意
                       アルファグランデ千桜タワー                   2027年10月31日         思通知を行い、更新書
                                                   面の締結をもって、5
                                                   年間更新
                       プロシード山下公園ザ・タワー                            契約期間終了3ヶ月前
                       篠崎ツインプレイス                            までに更新に関する意
             本募集後取得予定
                       プロシード南砂町                   2027年10月31日         思通知を行い、更新書
             （注21）
                       プロシード釣鐘                            面の締結をもって、5
                       プロシード深江橋                            年間更新
    （注1）   第1期に取得した特定資産のうち、プロシード東陽町については、2005年12月1日付で住宅及び駐車場部分についてのみ、信託受託者とス
        ターツアメニティー株式会社との間で、20年間の「固定賃料」型のマスターリース契約を締結しています（事務所部分については、信託
        受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結していま
        す。）。上記以外の特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・スルー」
        型のマスターリース契約を締結しています。
    （注2）   第2期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2006年5月2日付で「パス・スルー」型の
        マスターリース契約を締結しています。
    （注3）   第3期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2006年11月22日付で「固定賃料」型のマ
        スターリース契約を締結しています。
    （注4）   第5期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2007年11月30日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注5）   第9期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2009年12月17日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注6）   第16期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2013年5月1日付で「パス・スルー」型の
        マスターリース契約を締結しています。
    （注7）   第17期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年2月21日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注8）   グループホームたのしい家　大正については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターである株式会社ケア２１に一括賃貸して
        います。かかる賃貸借契約の終了日は2027年3月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の申出がない限り、3年間
        更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件については、先方の同意が得られていないため非開示としています。また、入居者
        がオペレーターに対して支払う月額管理料は138,000円（税込）です。
    （注9）   第19期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年11月4日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注10）第22期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2016年5月6日付で「パス・スルー」型の
        マスターリース契約を締結しています。
    （注11）第23期に取得した特定資産のうち、ライフサポートレジデンス船堀駅前を除く物件については、信託受託者とスターツアメニティー株式
        会社との間で、2016年11月21日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
        ライフサポートレジデンス船堀駅前については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2017年3月31日付で「パス・ス
        ルー」型のマスターリース契約を締結しています。
    （注12）ライフサポートレジデンス船堀駅前については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターであるスターツケアサービス株式会社
        に一括賃貸しています。かかる賃貸借契約の終了日は2043年1月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の申出がな
                                 77/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        い限り、2年間更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件及び入居者がオペレーターに対して支払う月額管理料等について
        は、先方の同意が得られていないため非開示としています。
    （注13）第25期に取得した特定資産のうち、プロシード錦糸町については2017年11月1日付で、プロシードＫ２以下4物件については2017年12月15
        日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
        また、プロシード錦糸町の賃貸借契約終了日は2022年10月31日となっておりますが、契約期間終了3ヶ月前までの更新に関する意思通知
        は完了しており、賃貸借契約終了日までに更新書面を締結し5年間更新することを予定しています。
    （注14）第26期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2018年5月25日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注15）第28期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2019年10月1日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注16）第30期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2020年5月29日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注17）第31期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2021年4月27日付で「パス・スルー」型
        のマスターリース契約を締結しています。
    （注18）第32期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2021年7月2日付で「パス・スルー」型の
        マスターリース契約を締結しています。
    （注19）第33期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2022年4月1日付で「パス・スルー」型の
        マスターリース契約を締結しています。
    （注20）第34期に取得した特定資産のうち、プロシード石川台については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2022年5月10
        日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
    （注21）本取得予定資産のうち、アルファグランデ千桜タワーについては2022年10月31日付で、プロシード山下公園ザ・タワー以下4物件につい
        ては2022年11月1日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約を
        締結する予定です。
          ｃ．稼働率の推移

             本投資法人における本取組み後の保有資産にかかる信託不動産の過去の稼働率                                             は以
                                                       (注１)
            下のとおりです。
                                           稼働率（％）
          物件番号           物件名
                                  2022年5月         2022年6月         2022年7月
           Ｃ-1   プロシード市川                        100.0         100.0         100.0
           Ｃ-2   プロシード東陽町                        100.0         100.0         100.0
           Ｃ-3   プロシード葛西                        100.0          96.5         100.0
           Ｃ-4   プロシード三軒茶屋                        100.0         100.0         100.0
           Ｃ-5   プロシード瑞江                         96.5         96.5         96.3
           Ｃ-6   プロシード船橋宮本                         97.2         97.2         97.2
           Ｃ-7   プロシード南葛西                        100.0          94.3         94.3
           Ｃ-9   プロシード行徳                         95.0         100.0         100.0
          Ｃ-10    プロシード幕張本郷                         91.1         94.0         94.0
          Ｃ-11    プロシード南行徳                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-12    プロシード幕張本郷２                         86.4         90.9         95.5
          Ｃ-14    プロシード船堀                         91.7         91.7         87.5
          Ｃ-15    プロシード竹ノ塚                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-16    プロシードせんげん台２                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-17    プロシード松濤                         95.4         93.2         93.2
          Ｃ-18    プロシード参宮橋                        100.0          96.4         92.7
          Ｃ-19    プロシード浦安                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-20    プロシード新小岩                         96.2         100.0         100.0
          Ｃ-23    プロシード都立大学                         97.4         97.4         94.7
          Ｃ-24    プロシード都立大学２                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-25    プロシード本所吾妻橋                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-26    プロシード目黒青葉台                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-27    プロシード杉並宮前                        100.0         100.0         100.0
                                 78/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                           稼働率（％）
          物件番号           物件名
                                  2022年5月         2022年6月         2022年7月
          Ｃ-28    プロシード両国                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-29    プロシード三田                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-31    プロシード亀戸                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-32    プロシード高田馬場                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-33    プロシード新高円寺                        100.0         100.0         100.0
              プロシード大井町
          Ｃ-36                            100.0         100.0         100.0
          Ｃ-37    プロシード十条                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-41    プロシード西新井                         98.8         99.4         98.6
          Ｃ-42    プロシード調布                         96.6         96.7         96.7
          Ｃ-43    プロシードTX六町                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-44    プロシード中河原                         98.3         92.1         96.4
          Ｃ-45    プロシード大泉学園                         93.1         96.6         93.1
          Ｃ-46    プロシード千歳烏山                         96.4         96.4         96.4
          Ｃ-47    プロシード三鷹                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-48    プロシード柏エスト                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-49    プロシード柏ノール                         97.6         95.9         95.9
          Ｃ-50    プロシード行徳駅前                        100.0          96.0         100.0
          Ｃ-51    プロシード船橋本町                         92.5         100.0          97.5
          Ｃ-53    プロシード弘明寺                         93.7         95.0         98.7
          Ｃ-54    プロシード鶴ヶ峰                         96.0         96.0         98.0
          Ｃ-55    プロシード相模大塚                         97.5         97.2         93.3
          Ｃ-58    プロシード篠崎タワー                         96.0         100.0         100.0
          Ｃ-59    プロシード東武練馬                        100.0         100.0          97.3
          Ｃ-60    プロシード雪谷                         91.6         91.6         94.4
          Ｃ-61    プロシード市川南                         96.8         96.8         97.1
          Ｃ-62    プロシード市川妙典                         95.6         97.8         93.3
          Ｃ-63    プロシード藤沢鵠沼                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-64    プロシード日本橋堀留町                         93.6         95.2         90.8
          Ｃ-65    プロシードTX流山セントラルパーク                         98.2         95.7         96.3
          Ｃ-66    プロシード行徳２                         96.8         93.3         96.9
          Ｃ-67    プロシード西葛西                         96.8         96.8         96.8
          Ｃ-68    プロシード葛西２                         97.0         100.0         100.0
          Ｃ-69    プロシード日本橋本町                         98.4         99.2         97.0
          Ｃ-70    プロシード西新宿                         96.1         93.3         97.2
          Ｃ-71    プロシード鵜の木                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-72    プロシード南行徳２                         96.4         96.4         96.4
          Ｃ-73    プロシードCO-Z東館                         91.6         92.1         92.1
          Ｃ-74    プロシードCO-Z西館                        100.0         100.0          98.5
          Ｃ-75    プロシード新横浜                         96.6         96.6         96.6
              ライフサポートレジデンス船堀駅前              （注2）
          Ｃ-76                            100.0         100.0         100.0
          Ｃ-77    プロシード錦糸町                         93.8         95.2         97.4
          Ｃ-78    プロシードＫ２                        100.0         100.0         100.0
                                 79/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                           稼働率（％）
          物件番号           物件名
                                  2022年5月         2022年6月         2022年7月
          Ｃ-79    プロシードＫ３アネックス                         91.6         95.7         100.0
          Ｃ-80    プロシードＫ５                         75.8         81.1         86.8
          Ｃ-81    プロシード市川妙典Ⅱ                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-82    ザ・パークハビオ横浜山手                         93.0         99.0         97.8
          Ｃ-83    プロシード門前仲町                        100.0         100.0         100.0
              プロシード舞浜
          Ｃ-84                            93.6         97.1         98.6
          Ｃ-85    プロシード流山おおたかの森                         96.4         98.2         100.0
          Ｃ-86    プロシード新川                        100.0         100.0         100.0
          Ｃ-87    プロシード錦糸町２                         85.5         95.0         95.0
          Ｃ-88    プロシード石川台                        100.0          94.7         100.0
          Ｃ-89    アルファグランデ千桜タワー                         98.5         100.0         100.0
          Ｃ-90    プロシード山下公園ザ・タワー                         94.4         92.6         91.0
          Ｃ-91    篠崎ツインプレイス                         94.0         94.0         94.0
          Ｃ-92    プロシード南砂町                         70.6         88.3         91.2
                首都圏主要都市　小計                       96.8         97.2         97.3
           Ｇ-8   プロシード太閤通                         93.4         93.4         91.2
          Ｇ-11    プロシード穂波町                        100.0          87.3         87.3
          Ｇ-13    プロシード新栄                         83.1         84.5         89.6
          Ｇ-14    プロシード千代田                         86.7         80.2         80.2
          Ｇ-15    プロシード福岡高宮                         95.7         94.3         91.8
          Ｇ-17    プロシード金山                         94.7         93.1         93.0
          Ｇ-18    プロシード吹上                         95.5         95.5         87.5
          Ｇ-19    プロシード豊田                         93.5         96.7         96.7
          Ｇ-21    プロシード西天満                         95.4         93.8         92.1
          Ｇ-22    プロシード神戸元町                         98.5         96.9         96.8
              グループホームたのしい家　大正             （注3）
          Ｇ-23                            100.0         100.0         100.0
          Ｇ-24    プロシード金山２                         90.8         89.7         91.7
          Ｇ-25    プロシード新瑞橋                         80.2         82.1         82.5
          Ｇ-26    プロシード弁天町                         95.6         92.3         92.8
          Ｇ-27    プロシード長居公園通                         97.5         93.7         96.2
          Ｇ-30    プロシード兵庫駅前通                         93.5         91.9         87.0
          Ｇ-31    プロシード瑞穂                         91.0         93.7         93.7
          Ｇ-32    プロシード大須                         93.9         92.4         93.9
          Ｇ-33    プロシード仙台小鶴新田                         91.9         91.9         91.9
          Ｇ-34    プロシード仙台上杉                         97.4         97.4         97.4
          Ｇ-35    プロシード金山３                         92.5         95.5         96.2
          Ｇ-36    プロシード釣鐘                         88.5         84.6         84.6
          Ｇ-37    プロシード深江橋                         95.5         95.5         94.0
                政令指定都市　小計                      92.2         91.3         91.2
           Ｒ-2   プロシード水戸                         89.6         92.2         94.7
           Ｒ-3   プロシード水戸２                         89.1         84.5         86.8
           Ｒ-4   プロシード筑波学園都市                         97.4         93.9         93.9
                                 80/121



                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                           稼働率（％）
          物件番号           物件名
                                  2022年5月         2022年6月         2022年7月
           Ｒ-5   プロシード水戸３                        100.0         100.0         100.0
                地方主要都市　小計                      95.4         93.7         94.6
                ポートフォリオ合計                      95.7         95.8         95.9
         (注1)　   「稼働率」は、該当する月の末日時点の総賃貸可能面積に占める、賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載してい
             ます。本取得予定資産については、本取得予定資産の現所有者から提供を受けた情報を基に記載しています。
         (注2)　   (Ｃ-76)ライフサポートレジデンス船堀駅前の稼働率は、テナント（オペレーター）1社に対しサービス付き高齢者向け住宅
             及び小規模多機能型居宅介護事業施設として一括して賃貸しているため、100.0％と記載しています。2022年4月30日現在、
             オペレーターであるスターツケアサービス株式会社からエンドテナントへの賃貸にかかる稼働率（入居戸数の合計を賃貸可
             能戸数で除した割合の小数第2位を四捨五入して算出）は100.0％となっています。
         (注3)　   (Ｇ-23)グループホームたのしい家　大正の稼働率は、テナント（オペレーター）1社に対しグループホームとして一括して
             賃貸しているため、100.0％と記載しています。2022年4月30日現在、オペレーターである株式会社ケア２１からエンドテナ
             ントへの賃貸にかかる稼働率（入居戸数の合計を賃貸可能戸数で除した割合の小数第2位を四捨五入して算出）は100.0％と
             なっています。
         リ．担保の状況

            本書の日付現在、担保に供している資産はありません。また、本取得予定資産について本
          投資法人の取得時において担保に供する予定はありません。
                                 81/121















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ３　投資リスク
        参照有価証券報告書の「投資リスク」に記載された事項について、参照有価証券報告書提出日
       （2022年7月28日）以降、本書の日付現在までの間に生じた重要な変更又は追加は下記のとおりで
       す。下記の記載には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は本書の日付現在において
       判断したものです。
        また、参照有価証券報告書には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は下記の記載
       を除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
        以下は参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第１                                ファンドの状況　３           投資リスク」に
       記載された事項の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について
       変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
       (１)　本投資口への投資に関するリスク要因

        　以下には、本投資口又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といい
        ます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
        す。但し、以下は本投資口又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したもの
        ではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、
        不動産信託受益権その他の資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違
        いに応じて追加で発生するリスクもあります。また、本投資法人の取得済資産                                          又は本取得予定資
        産 に特有のリスクについては、                前記「２　投資対象　(２)               個別資産の概要」及び参照有価証券報
        告書「第一部　ファンド情報　第１                    ファンドの状況　          ５  運用状況　(２)         投資資産　③        その他
        投資資産の主要なもの　ヘ．取得済資産にかかる信託不動産の個別概要」をあわせてご参照下さ
        い。
        　本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努め
        る方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
        　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債券の市場価格は下落し、
        発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を
        被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配
        率の低下が生じる可能性があります。
        　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえ
        で本投資口又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
        　本項に記載されているリスク項目は以下のとおりです。

        ①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク

         イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク
         ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク
         ハ．本投資口の市場性に関するリスク
         ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク
         ホ．投資口の希薄化に関するリスク
         ヘ．自己投資口の取得等に関するリスク
         ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
         チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク
         リ．本投資法人債券の償還・利払等に関するリスク
        ②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

         イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
         ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
         ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク
         ニ．資金調達に関するリスク
         ホ．有利子負債比率に関するリスク
         ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
         ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク
         チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク
         リ．本投資法人及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
         ヌ．スターツグループに依存しているリスク
         ル．インサイダー取引規制に関するリスク
         ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
                                 82/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ③　不動産に関するリスク

         イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
         ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク
         ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク
         ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
         ホ．法令の制定・変更に関するリスク
         ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク
         ト．共有に関するリスク
         チ．区分所有建物に関するリスク
         リ．借地物件に関するリスク
         ヌ．開発物件に関するリスク
         ル．有害物質に関するリスク
         ヲ．賃料収入に関するリスク
         ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
         カ．転貸借に関するリスク
         ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
         タ．マスターリースに関するリスク
         レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク
         ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク
         ツ．テナント集中に関するリスク
         ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク
         ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク
         ラ．高齢者向け施設に関するリスク
        ④　信託受益権に関するリスク

         イ．信託受益者として負うリスク
         ロ．信託受益権の流動性リスク
         ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク
         ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク
        ⑤　会計、税制に関するリスク

         イ．減損会計の適用に関するリスク
         ロ．導管性要件に関するリスク
         ハ．利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
         ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が
            行われるリスク
         ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
         へ．同族会社に該当するリスク
         ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク
         チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク
         リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
         ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑥　その他

         イ．  本取得予定資産を組み入れることができないリスク
         ロ．過去の収支状況が本投資法人の将来の収支状況と一致しないリスク
         ハ ．専門家報告書等に関するリスク
         ニ ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク
         ホ ．感染症の拡大等に関するリスク
         ニ ．ＥＳＧ評価に関するリスク
                                 83/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (２)　各リスク項目についての詳細は、以下のとおりです。
        ①　本投資口又は本投資法人債券の性格に関するリスク
         イ．投資口・投資証券の商品性に関するリスク
            投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額
          の回収や利回りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は
          財産の状況に影響されるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることが
          できるとの保証はありません。本投資法人は                        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第
          １  ファンドの状況　          ２  投資方針　(３)         分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対
          して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保
          証されるものではありません。また本投資口に対して投下された投資主からの投資金額につ
          いては、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもあ
          りません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散
          を命ぜられた場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、
          投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
         ロ．本投資口の払戻しがないことに関するリスク

          　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型で
          す（規約第7条）。従って、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する
          売却（金融商品取引所に上場されている場合には金融商品取引所を通じた売却を含みま
          す。）に限られます。但し、本投資法人が、投資主との合意により本投資口を有償で取得す
          ることは可能です。また、金融商品取引所における本投資口の流動性の程度によっては、本
          投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の投資口1口当た
          りの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や、本投資口の譲渡自体が事実
          上不可能となる場合があります。
         ハ．本投資口の市場性に関するリスク

            本投資口は、東京証券取引所に上場されていますが、本投資口を投資主の希望する時期及
          び条件で取引できることは保証されていません。従って、本投資法人の純資産額に比して相
          当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が不可能な場合があり得ます。
          　さらに、本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所
          の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止され
          る可能性があります。上場廃止後は東京証券取引所における本投資口の売却は不可能とな
          り、投資主は保有する本投資口を第三者に対して相対で譲渡する他に換価手段がないため、
          投資主の換価手段が大きく制限されることとなります。
         ニ．本投資口又は本投資法人債券の価格変動に関するリスク

          　本投資口又は本投資法人債券の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産
          関連資産への投資の動向、他の資産への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情
          勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機として、不動産
          への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需給が崩れない
          保証はありません。
          　本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権（以下「投資対象不動産等」といいます。）
          を主な投資対象としていますが、投資対象不動産等の価格は、不動産市況、社会情勢等の影
          響を特に受けやすいといえます。さらに、投資対象不動産等の流動性は一般に低いので、望
          ましい時期及び価格で投資対象不動産等を売却することができない可能性があり、そのため
          に実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人
          の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の価値の下落をもたらす
          可能性があります。その他、本投資法人若しくは資産運用会社、又は他の投資法人若しくは
          他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
          本投資口又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。これらの要因により本
          投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口又は本投資法人債券の市場価格の価
          値の下落をもたらす可能性があります。
          　また、東京証券取引所の不動産投資信託証券に係る市場の将来的な規模並びに同市場にお
          ける流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性が
          あります。
                                 84/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　なお、本投資口が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市
          場価格が大幅に下落する可能性があります。
         ホ．投資口の希薄化に関するリスク

          　本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返
          済（預り敷金及び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資
          金の手当てのために必要に応じて規約に定める200万口を上限として、本投資法人の保有する
          資産の内容に照らし公正な金額（投信法第82条第6項）で投資口を随時追加発行する予定で
          す。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資
          口の総口数に対する割合は当該既存の投資主が必要口数を新規に取得しない限り、希薄化し
          ます。また、本投資法人の営業期間中において追加発行された投資口に対して、その保有期
          間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の
          投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結
          果、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。また、追加発
          行が市場における投資口の需給バランスに影響を与えることもあり、本投資口の市場価格が
          悪影響を受ける可能性があります。
          　なお、本投資法人が新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）を
          行った場合にも、既存の投資主が割当てを受けた新投資口予約権を行使しない限り同様に希
          薄化し、また、本投資法人の投資口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。
          　これら諸要因により既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。
         へ．自己投資口の取得等に関するリスク

          　本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自
          己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われ
          た場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で
          決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当
          の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格
          で処分できる保証はありません。また、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目とし
          て計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当でき
          る金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資
          口を保有し続けた場合には、支払配当要件を満たすために（支払配当要件の詳細について
          は、後記「⑤　会計、税制に関するリスク　ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資
          金不足により配当が十分できないリスク」をご参照下さい。）、一時差異等調整引当額の引
          当等の一定の手続きが必要となる可能性があります。
         ト．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

          　不動産又は不動産信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投
          信法施行令及び投信法施行規則の改正により2000年11月以降可能になりました。今後かかる
          投資法人に関する法律上、税制上その他諸制度上の取扱い及び解釈が大幅に変更され、又は
          新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形
          態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響
          を及ぼす可能性があります。
         チ．本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク

          　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、
          本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社におけ
          る株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本
          投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第1項及び第2項）、投
          資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、決算期毎に招集され
          るわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しない
          ときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合にお
          いて、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき、及び、規約に定める一定の場合は、
          当該議案のいずれも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1
          項、規約第14条第1項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産
          運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用
          に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
                                 85/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         リ．本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
          　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の
          支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。
        ②　本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

         イ．本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
          　本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」
          といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事
          再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服します。また、
          本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発
          生した場合に投信法に従ってその登録が取消される可能性があります（投信法第216条）。そ
          の場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。上記
          のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の
          償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができませ
          ん。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能
          性があります。
         ロ．本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

          　本投資法人の規約に定められている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更に
          は、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び資産運用会社の取締役会が定
          めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることな
          く、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、
          これらが変更される可能性があります。
         ハ．収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

          　本投資法人は、投資対象不動産等を主な投資対象としています。投資対象たる不動産及び
          不動産信託受益権の信託財産たる不動産（以下「投資対象不動産」といいます。）からの収
          入が減少し、又は投資対象不動産に関する費用が増大することにより、投資主への分配がな
          されず又は分配金額が減少することがあります。
          ａ．収入に関するリスク
            　本投資法人の収入は、最終的には投資対象不動産の賃料収入に主として依存していま
            す。投資対象不動産にかかる賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低
            下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により大きく減少し、キャッシュ・
            フローを減ずる要因となります。本書において開示されている過去の収支の状況や賃料総
            額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありません。また、新築物件に
            ついては稼働率、収益率を過去の収支状況等から合理的に予測することが不可能であり、
            近隣物件の稼働実績や近隣の賃料相場等を参考に決定された想定賃料を用いて予測せざる
            をえず、かかる近隣の稼働率・想定賃料に基づく収支予測は当該資産の今後の収支と必ず
            しも一致するものではありません。また、当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借
            契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
          ｂ．費用に関するリスク

            　収入の減少だけでなく、退去するテナントヘの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的
            支出、投資対象不動産等の取得等にかかる費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因
            となります。また、投資対象不動産に関する費用としては、減価償却費、租税公課、保険
            料、水道光熱費、管理委託費用、修繕費用等があり、かかる費用の額は状況により増大す
            る可能性があります。
         ニ．資金調達に関するリスク

          　本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、機関投資家からの金銭の借入及び投資法人債
          の発行による資金調達を行うことがあります。その限度額は、金銭の借入及び投資法人債に
          ついてそれぞれ5,000億円（但し、合計して5,000億円を超えないものとします。）としてい
          ます（規約第41条）。また、本投資法人が資金を調達しようとする場合、投資口の追加発行
          の方法によることもあります。
          ａ．調達条件に関するリスク
            　金銭の借入及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影
            響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び投資法人債
                                 86/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            の発行を行うことができる保証はありません。借入及び投資法人債の金利は、借入時及び
            投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右さ
            れ ます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。
            また、投資口が追加発行された場合、投資口の発行時期及び発行価格はその時の市場環境
            に左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することがで
            きないこともあり得ます。さらにこの場合、前記「①                             本投資口又は本投資法人債券の性格
            に関するリスク　ホ．投資口の希薄化に関するリスク」に記載のとおり、本投資口の市場
            価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
          ｂ．財務制限条項に関するリスク

            　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入又
            は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が
            設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人
            の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性が
            あります。また、金銭の借入若しくは投資法人債の発行の際に（又はその後において）運
            用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資産の譲渡を
            希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望どおりの時期又は価格
            で売却できない可能性があります。
          ｃ．弁済資金調達に関するリスク

            　本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により（投資対象不動産から
            のキャッシュ・フローの減少、評価額の下落等を理由として、借入金又は投資法人債の早
            期返済を強制される場合を含みます。）、本投資法人が保有する運用資産を処分しなけれ
            ば金銭の借入及び投資法人債にかかる債務の返済ができなくなる可能性があります。この
            場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ないこととなる
            場合があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ｄ．債務不履行に関するリスク

            　本投資法人が金銭の借入又は投資法人債にかかる債務について債務不履行となった場
            合、それらの債務の債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分、差押
            え等の強制執行又は担保権の実行としての競売等が行われることがあるとともに、本投資
            法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
          ｅ．余裕資金の運用に関するリスク

            　本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合に
            は、想定した運用利益を上げることができず、又は元本欠損が生じる可能性があります。
            その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
          ｆ．  第35期取得予定資産の取得等を目的とした借入による資金調達に関するリスク

             本投資法人は、第35期取得予定資産の取得等を目的として、本書による募集によって調
            達した資金のほか、借入による資金調達を予定しています。しかし、第35期取得予定資産
            の取得が予定より遅延し、その遅延期間中に借入金利が著しく上昇する等により、借入コ
            ストが増大する可能性があります。
             また、資金の借入を予定どおり行い、本投資法人が第35期取得予定資産を取得した後に
            おいても、      本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金の期限前返済又は投資法人債の期
            限前償還を行う場合には、期限前返済コスト（ブレークファンディングコスト等）が発生
            します。このコストは、その発生時点における金利情勢によって決定されることがあり、
            予測し得ない経済状況の変動によりコストが増大する可能性があります。
         ホ．有利子負債比率に関するリスク

          　低金利水準が続くと、一般的には投資法人の有利子負債比率（純資産に対する有利子負債
          の割合）が高くなり、レバレッジ効果が働いて投資法人の配当可能利益は増加します。しか
          しながら、金利が上昇すると支払利息が増加し、本投資法人の分配額が減少するおそれがあ
          ります。
         ヘ．資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

          ａ．任務懈怠等に関するリスク
                                 87/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管
            会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業
            務 遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きい
            と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持で
            きる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、金融商品取
            引法及び投信法に基づき委託を受けた業務の執行について善良な管理者としての注意義務
            （以下「善管注意義務」といいます。）を負い、投資法人に対し忠実に職務を遂行する義
            務（以下「忠実義務」といいます。）を負っています（金融商品取引法第42条、投信法第
            118条、第209条）が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本
            投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ｂ．利益相反に関するリスク

            　本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社又は資産運用会社の株主
            等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場にお
            いて本投資法人の利益を害し、自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にありま
            す。これらの関係法人がそれぞれの立場において自己又は第三者の利益を図った場合は、
            本投資法人の利益が害される可能性があります。資産運用会社は、本投資法人に対し善管
            注意義務と忠実義務を負うほか（金融商品取引法第42条）、金融商品取引法及び投信法に
            おいて業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに自主的なルールとして
            「関連会社等との取引に関するルール」も定めています。しかし、資産運用会社が、上記
            に反して、自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引
            を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。なお、資産運用会社が、
            将来において別の投資法人等の資産運用を受託した場合、本投資法人と当該投資法人等と
            の間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。
            　金融商品取引法は、このような場合に備えて、金融商品取引業者等がその行う投資運用
            業に関して、その資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことを内容とした
            運用を行うことを原則として禁止する等の規定（金融商品取引法第42条の2第2号）を置い
            ています。また、資産運用会社においても、他の投資法人等の資産を運用することとなる
            場合には、当該他の投資法人等との間の利益相反の問題に対処するために必要な自主的
            ルールを策定することも想定されます。しかしながら、この場合に他の投資法人等の利益
            を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありませ
            ん。なお、本投資法人の執行役員は、資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員
            を兼務していますが、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条に基づき、金融庁長官か
            ら兼職の承認を得ています。また、資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契
            約に基づく投資運用業を追加する変更届出を行っており、本投資法人以外の不動産ファン
            ドの資産運用業務を受託しています。
          ｃ．解除に関するリスク

            　一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約され
            ることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委
            託することが要求されているため（投信法第117条、第198条、第208条）、各契約が解約さ
            れた場合には、本投資法人は新たな第三者に委託する必要があります。しかし、本投資法
            人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな受託
            者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続及び収益等
            に悪影響を及ぼす可能性があります。
          ｄ．倒産等に関するリスク

            　資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、民事再生手
            続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほ
            か、本投資法人は、それらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに
            資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者との契約を解除されることがあります。
            これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、また、場合に
            よっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主又は投
            資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
         ト．資産運用会社の兼業業務によるリスク

                                 88/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　資産運用会社が行っている兼業業務のうち、金融商品取引法第35条第4項に基づき承認を受
          けて行っている不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務について
          は、当該業務が本投資法人の取得又は処分の対象とする不動産に関わるものである場合に、
          資 産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、                        当該  業務における顧客又は自己の利益を優先
          する等の利益相反の問題が発生し、その結果、本投資法人の利益を害する可能性がありま
          す。また、かかる兼業業務における予期せぬ損失の発生により資産運用会社の経営状況が悪
          化することによって本投資法人の資産の運用に悪影響が生じ、その結果、本投資法人の利益
          を害する可能性があります。
          　資産運用会社では、それらに対する防止策として、社内規程において、不動産コンサル
          ティング業務については、不動産コンサルティング業務の顧客との間で「コンサルティング
          業務の業務範囲に関する確認書」を取り交わし、顧客と本投資法人との間での物件売買及び
          そのための売買価格の査定業務等の利益相反が生じる可能性がある取引については業務の範
          囲に含まないことを事前に約したうえで不動産コンサルティング業務を受託することを定め
          ており、また、不動産コンサルティング業務並びに各種施設の運営及び管理業務にかかる損
          失の危険については、損失の危険相当額及びその限度枠の設定・適用方法を定めてコンプラ
          イアンスオフィサーが定期的に内部監査を行い、コンプライアンス委員会への報告を行うこ
          と等の措置を定めています。しかし、資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合に
          は、上記のリスクが生じる可能性があります。
          　また、資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加
          する変更届出、及び金融商品取引業の種別として投資助言・代理業を追加する変更登録を
          行っており、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務及び投資助言業務を受託する
          ことが可能となっています。資産運用会社の顧客である不動産ファンドと本投資法人が、特
          定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合し、資産運用会社が本投資法人の利益を優先
          せず当該不動産ファンドの利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合においても同
          一の資産運用会社が運用又は助言を行う不動産ファンドにおいて取得機会が競合する結果、
          本投資法人の資産の賃貸借、取得又は処分に悪影響が生じ、本投資法人の利益を害する可能
          性があります。実際には、当該不動産ファンドが、東京都内において子育て支援施設を含む
          福祉貢献型建物の整備・促進を図る事業を投資対象とするものであるため、投資対象の地域
          及び用途に鑑みると、本投資法人との間で利益相反が生じる場合は限定的と考えています
          が、本投資法人と当該不動産ファンド間における利益相反を防止するために、本投資法人の
          運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用又は助言を行うファンド運営事業部とを
          分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。また社内規
          程において、資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検
          討権がある旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。
          しかし、資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリスクが生じる可
          能性があります。また、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資
          法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があ
          り、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
         チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク

          ａ．能力に関するリスク
            　投資対象不動産に関しては、プロパティマネジメント会社が信託受託者又は投資法人と
            の間でマスターリース契約を締結し、プロパティマネジメント会社として賃借人の管理、
            建物の保守管理等を行いますが、不動産の管理全般の成否は、プロパティマネジメント会
            社の能力、経験及びノウハウに大きく依存しています。会社の能力、経験及びノウハウを
            十分考慮して、プロパティマネジメント会社を選定していますが、その人的・財産的基盤
            が維持される保証はありません。
          ｂ．利益相反に関するリスク

            　本投資法人の投資対象不動産にかかるプロパティマネジメント会社が、他の顧客（他の
            不動産投資法人を含みます。）から当該顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投
            資法人の投資対象不動産にかかる管理受託業務と類似又は同種の業務を行う可能性があり
            ます。これらの場合、プロパティマネジメント会社は、本投資法人以外の者の利益を優先
            することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
          ｃ．解除に関するリスク

                                 89/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　一定の場合には、プロパティマネジメント会社との契約が解約されることがあります。
            後任のプロパティマネジメント会社が選任されるまではプロパティマネジメント会社不在
            又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する
            可 能性があります。また、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上
            の能力と専門性を有する新たなプロパティマネジメント会社を選任できる保証はなく、速
            やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があ
            ります。
          ｄ．倒産等に関するリスク

            　プロパティマネジメント会社が、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒
            産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、プロパティマ
            ネジメント会社に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、プロパティマ
            ネジメント会社との契約を解約されることがあります。これらにより、本投資法人の日常
            の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性が
            あります。また、テナントの募集及び管理その他プロパティマネジメント会社としての機
            能に支障を来たす事由が発生した場合、投資対象不動産の稼働率が大きく低下し、本投資
            法人の収入が減少する可能性があります。
         リ．本投資法人及び資産運用会社の人材に依存しているリスク

          　本投資法人の運営は、本投資法人及び資産運用会社の人材の能力、経験及びノウハウに大
          きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもた
          らす可能性があります。投信法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執
          行役員の業務を監督する監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負いますが、職務遂行
          上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った
          場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
         ヌ．スターツグループに依存しているリスク

          　資産運用会社は、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会
          社及びスターツアメニティー株式会社とパイプラインサポート契約を、またスターツＣＡＭ
          株式会社と物件情報提供契約を締結し、以上の4社（以下「パイプラインサポート会社等」と
          総称します。）から、情報の提供、助言等を受けています。このため、本投資法人の運営
          は、パイプラインサポート会社等の能力、経験及びノウハウに大きく依存しています。
          　また、本投資法人は、現状、取得済資産のうち、（Ｃ-82）ザ・パークハビオ横浜山手を除
          き、資産運用会社の所定の社内手続を経たうえで、不動産のマスターリース業務・プロパ
          ティマネジメント業務をスターツアメニティー株式会社に委託しています。さらに、スター
          ツアメニティー株式会社は、資産運用会社の所定の社内手続を経たうえで、リーシング業務
          をスターツピタットハウス株式会社に再委託しています。このため、リーシング業務を含む
          プロパティマネジメント業務の成否は、スターツアメニティー株式会社及びスターツピタッ
          トハウス株式会社の能力、経験、ノウハウに大きく依存しています。
          　従って、スターツグループとの協力関係が失われた場合、物件情報の提供、ウェアハウジ
          ング機能の提供、優先的な物件取得機会の提供、助言等を受けることが不可能又は著しく困
          難となり、かつ、スターツアメニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社への
          業務委託を継続することが困難となり、本投資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性が
          あります。また、パイプラインサポート会社等が、本書の日付現在有している情報収集能
          力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合や、スターツアメニティー株式会社又
          はスターツピタットハウス株式会社が、本書の日付現在有しているプロパティマネジメント
          業務又はリーシング業務にかかる能力、経験、ノウハウを維持できなくなった場合には、本
          投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、パイプラインサポート会社等
          の利益は本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。例えば、パイプラインサ
          ポート会社等は、本投資法人がパイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会
          社等及びその子会社から取得した資産の譲渡に際して優先検討権を有しており、また、他の
          投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることから、これらの事
          業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、ス
          ターツアメニティー株式会社の利益並びにリーシング業務を行うスターツピタットハウス株
          式会社の利益も、前記「チ．プロパティマネジメント会社に関するリスク　ｂ．利益相反に
          関するリスク」に記載のとおり、本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。
                                 90/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ル．インサイダー取引規制に関するリスク
          　本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法第166条に定める会
          社関係者の禁止行為（いわゆるインサイダー取引規制）の対象となっています。
          　本投資法人及び資産運用会社は、社内規則として「内部者取引管理規程」を制定し、役職
          員等によるインサイダー取引の禁止・本投資法人の発行する投資口の取得及び譲渡の禁止等
          を定めています。しかし、こうしたインサイダー取引規制の遵守のための体制整備等にかか
          わらず、本投資法人及び資産運用会社の役職員等がかかる規則に違反した場合には、取引市
          場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場
          価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
         ヲ．本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

          　本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高く
          なり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        ③　不動産に関するリスク

         　投資対象不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である投資対象不動産
         等の価値が下落した場合、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
         イ．不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

          ａ．流動性及び取引コストに関するリスク
             　不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性
             が強いため、その売買の際には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、関係者との交渉
             や物件精査等が必要となり、譲渡及び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は
             譲渡を希望する時期に、希望する物件を取得又は譲渡することができない可能性があり
             ます。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建物が別人の所有
             に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び譲渡により多くの時間と費用を
             要することがあり、場合によっては取得又は譲渡ができない可能性があります。
          ｂ．取得競争に関するリスク

            　今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド
            及び投資家等による不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより活発化する可能性が
            あり、その結果、不動産の取得競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得
            ができない可能性があります。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から
            希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性もあります。
            　その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化のために最適と考える資産のポー
            トフォリオを構築できない可能性があります。
          ｃ．譲渡に関するリスク

            　本投資法人が、パイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びそ
            の子会社から取得した保有資産である投資対象不動産等を譲渡する際には、一定の条件の
            下、パイプラインサポート会社等に優先検討権を付与しています。
            　その結果、本投資法人が利益の最大化を図る潜在的な機会を逸する可能性があります。
          ｄ．投資対象不動産の取得方法に関するリスク

            　税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当た
            り、譲渡代金支払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わな
            い場合があり得ます。この場合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産
            を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産すること等により、本投資法人が投資対象不
            動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、また、同時に支払済みの譲渡代金
            の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、本投資法人は、
            将来取得する投資対象不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度
            要する場合がありますが、このような場合においては、投資対象不動産の購入実行時（代
            金支払時）から上記軽減措置に関する手続き終了時（終了後直ちに移転本登記申請を行い
            ます。）までの間は仮登記を経ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能
            な限り回避する方針でいます。但し、仮登記はそれに基づく本登記がなされるまでは順位
            保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主が倒産した場合において本
                                 91/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは限りませ
            ん。
         ロ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合等に関するリスク

          ａ．不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
            　一般に不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥・瑕疵等（隠れたるものを含
            みます。また、工事における施工の不都合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がな
            されているものを含みますが、これらに限りません。）が存在している可能性や、不動産
            の種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない可能性があります。また、適
            用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠
            陥又は契約不適合となる可能性となるものが含まれています。また、建物の施工を請負っ
            た建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があり得るほ
            か、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。そ
            こで、資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則と
            して定評のある専門業者から投資対象不動産について建物状況調査報告書等を取得するこ
            ととしており、特に建物の耐震性能の評価に当たっては、建物地震リスク調査レポートを
            取得することによるPMLの数値の評価を行うこととし、本投資法人の投資対象として特段の
            問題がないことの確認を行ったうえで取得を決定しています。また、当該投資対象不動産
            等の元所有者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとしています。
            さらに、状況に応じて、元所有者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責
            任を負担させる場合もあります。
            　しかし、建物状況調査報告書等の作成者である専門業者の調査には、提供される資料の
            内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資対象不動産に関する
            欠陥・瑕疵・契約不適合等について完全に報告が行われているとは限りません。
            　さらに、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産
            又は不動産信託受益権を取得した後に欠陥、瑕疵、不適正な設計・施工、契約不適合等の
            存在が判明する可能性があります。
            　なお、建物の構造計算書偽造等の事件が発覚した際に、取得済資産について、建物地震
            リスク調査レポートの取得によるPMLの数値の評価の実施という一般のプロセスに加え、構
            造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調査を依頼しました。かかる
            追加的調査の結果、取得済資産について、各建物の構造計算書又は構造計算概要書が適正
            に計算されていること（国土交通省大臣認定の一貫構造設計プログラム又は手計算による
            構造計算の適否等）を確認しており、さらに構造図が存在する物件については、構造計算
            書又は構造計算概要書との整合性を検証し、各建物において構造計算上の瑕疵が存在しな
            いとの報告を受け、これを確認しています。
            　但し、事後的な検証には限界があるため、構造計算の過程にまったく問題がないと言い
            切ることはできません。また、取得済資産の中には、構造図等の図面が入手できなかった
            ものがあり、かかる物件については、構造計算書と構造図等の図面が整合していることに
            ついて確認できていません。なお、2013年5月1日以降取得した取得済資産については、構
            造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調査は行っていません。
            　また、元所有者の表明及び保証がすべての欠陥、瑕疵又は契約不適合等をカバーしてい
            る保証はなく、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の期間及び責任額は一定範囲
            に限定されるのが通例です。これらの場合には、買主である本投資法人が当該欠陥・瑕疵
            等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。
            　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、その後の改正を含みます。以下「民
            法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法
            を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年4月1
            日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正
            法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕
            疵があった場合には、売主は旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。
            他方で、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法の規定が適
            用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関
            して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、新民法第562条第1項により
            買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
          ｂ．権利関係等に関するリスク

                                 92/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　不動産を巡る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政
            法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可
            能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
            た、  元所有者が表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や
            元所有者が負担する瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、
            元所有者の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の負担期間が限定
            されていたり、元所有者の資力が不十分であったり、元所有者が解散等により存在しなく
            なっている等の事情により、実効性がない可能性があります。契約上瑕疵担保責任又は契
            約不適合による担保責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任又は契約不
            適合による担保責任を負担するに足りる資力を有しない可能性があります。さらに、売主
            が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を負
            担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産を取得する可能性があります。例え
            ば、本投資法人は、競売されている不動産を取得することがありますが、かかる不動産に
            瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及することがで
            きません。
          ｃ．瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担するリスク

            　本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以
            下「宅地建物取引業法」といいます。）上、みなし宅地建物取引業者となるため（宅地建
            物取引業法上の登録をした信託受託者たる信託銀行も同様です。）、不動産の売却の相手
            方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約
            不適合による担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者
            が不動産の売主となる場合には、一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任
            を負うこととなる場合があります。
                                 93/121













                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ｄ．登記に公信力がないことに関するリスク
            　我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記
            簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産にかかる権利を取得できないことや予
            想に反して当該不動産上に第三者の権利が設定されていることがあります。また、権利に
            関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致してい
            ない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律
            上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの
            保証はありません。
          ｅ．境界の確定に関するリスク

            　物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取
            得できず又は境界標の確認ができないまま、当該物件を取得する事例が少なからず見られ
            ます。本投資法人がこれまでに取得した投資対象不動産にもそのような事例が存在し、今
            後取得する投資対象不動産についてもその可能性は小さくありません。また、隣接地所有
            者等から境界確定同意を取得していた場合も、当該同意が有効ではないことが事後的に判
            明することがあります。このような場合、状況次第では、後日これを処分するときに事実
            上の障害が発生し、また、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、訴訟費
            用、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は
            損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用
            が制限され賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する
            可能性があります。
         ハ．災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク

          　火災、破裂爆発、落雷、風、ひょう、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴
          火、液状化、竜巻、暴風雨及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並
          びに戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により投資対象不動産が滅
          失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、不動産の所在地又
          はその周辺地域における新型インフルエンザ等の発生等により、不動産の正常な運営に支障
          をきたし、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又
          は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収
          入が減少し、又は当該投資対象不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性
          があります。但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険、地震保険、賠償
          責任保険等を付保する方針であり（                   参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１           ファ
          ンドの状況　       ２  投資方針　(１)         投資方針　⑦        保険付保方針」をご参照下さい。）、このよ
          うな複数の保険を手配することによって、災害等のリスクが顕在化した場合にも、かかる保
          険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。もっとも、
          投資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限
          額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契
          約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れ
          る場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、災害等によりテ
          ナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。付保方針は、災害等の影響と保険
          料負担を比較考量して決定されます。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制
          その他の理由により当該投資対象不動産を災害等の発生前の状態に回復させることが不可能
          となることがあります。
         ニ．不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク

          ａ．既存不適格に関するリスク
            　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、これらの規
            定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地について
            は、原則として当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。し
            かし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるの
            で、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要とな
            る可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
          ｂ．行政法規・条例に関するリスク

                                 94/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　不動産にかかる様々な行政法規や、各地の条例による規制が投資対象不動産に適用され
            る可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号、その後の改正を含み
            ます。）に基づく試掘調査義務や、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義
            務、  福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられま
            す。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不動産を処分するときや建替え
            等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担
            が生じたりする可能性があります。
          ｃ．都市計画に関するリスク

            　投資対象不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計
            画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該投資対象不
            動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性がありま
            す。
         ホ．法令の制定・変更に関するリスク

          　環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大
          気、土壌、地下水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性
          があります。これに関して土壌汚染対策法（平成14年法律第53号、その後の改正を含みま
          す。以下「土壌汚染対策法」といいます。）、消防法（昭和23年法律第186号、その後の改正
          を含みます。以下「消防法」といいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正
          により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、
          都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により投資対象不
          動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はそ
          の変更等が本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
         ヘ．売主の倒産等の影響を受けるリスク

          　本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又
          はその疑義がある者を売主として投資対象不動産等を取得した場合には、当該投資対象不動
          産等の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取消。民法第424条）される可能性がありま
          す。また、本投資法人が投資対象不動産等を取得した後、売主について倒産等手続が開始さ
          れた場合には、投資対象不動産等の売買が破産管財人、監督委員又は管財人（以下「管財人
          等」といいます。）により否認される可能性が生じます（破産法第160条以下、民事再生法第
          127条以下、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。以下「会社更生
          法」といいます。）第86条以下）。
          　また、本投資法人が、ある売主から投資対象不動産等を取得した別の者（以下、本項にお
          いて「買主」といいます。）からさらに投資対象不動産等を取得した場合において、本投資
          法人が、当該投資対象不動産等の取得時において、売主と買主との間の当該投資対象不動産
          等の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場
          合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の当該投資対象不動産等の売買が否認さ
          れ、その効果を主張される可能性があります。
          　本投資法人は、管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリスク等に
          ついて、諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により投資対象不動産等
          の売買が否認又は取消されるリスクを回避するよう努めますが、かかるリスクを完全に排除
          することは困難です。
          　さらに、取引の様態如何によっては、売主と本投資法人との間の投資対象不動産等の売買
          が、担保取引であると判断され、当該投資対象不動産等は破産者である売主の破産財団の一
          部を構成し、又は再生債務者若しくは更生会社である売主の財産に属するとみなされる可能
          性（いわゆる真正売買でないとみなされるリスク）もあります。
         ト．共有に関するリスク

          　運用資産である投資対象不動産等が第三者との間で共有されている場合には、その保存・
          利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があり
          ます。なお、本投資法人が信託受益権を通して取得した権利                                 が 転定期借地権       又は定期借地権
          の準共有持分で        ある場合     、民法上、準共有の規定は共有権に関する民法の規定を準用すると
          されており（民法第264条）、転定期借地権                       又は  定期借地権の保存・利用・処分等について、
          投資対象不動産等が共有されている場合に準じた問題が生じる可能性があります。
          ａ．持分の過半数を有していない場合のリスク
                                 95/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行う
          ものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該投資対
          象 不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があ
          ります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため
          （民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該投資対象
          不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
          ｂ．分割請求権に関するリスク

            　共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求
            権行使を受ける可能性があります（民法第256条）。分割請求が権利濫用として排斥されな
            い場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性もあります（民法第258条
            第2項）。このように、共有不動産については、ある共有者の意図に反して他の共有者から
            の分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。この分割請求権を
            行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しませ
            ん。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象と
            なる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった
            場合でも、特約をした者について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となっ
            た場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるものとされて
            います。但し、共有者は、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となった他の
            共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再
            生法第48条、会社更生法第60条）。
          ｃ．抵当権に関するリスク

            　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有さ
            れていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権
            の効力が及ぶことになると考えられています。従って、運用資産である共有持分には抵当
            権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有
            物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて当該抵
            当権の効力が及ぶこととなります。
          ｄ．優先的購入権に関するリスク

            　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産に
            ついては、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をした場合には、共有者がその共有
            持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に取得できる機会を与えるようにする
            義務を負います。
          ｅ．共有者の信用に関するリスク

            　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は
            不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リ
            スクの影響を受ける可能性があります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持
            分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる可能性や、賃借人からの敷金返還債務を他
            の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う
            可能性があります。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する賃料を差押
            えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対
            する賃料相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求す
            ることができますが、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。
            また、共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者から
            その対価を受領する旨の合意をする場合があります。この場合、共有者の収入は賃貸人で
            ある他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するために、テナントからの賃料
            を、賃貸人でない共有者の口座に払い込むよう取決めをすることがありますが、かかる取
            決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに
            対する賃料債権が差押えられるということ等もあり得ますので、他の共有者の信用リスク
            は完全には排除されません。
          ｆ．減価要因となるリスク

                                 96/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　前記のリスクが実現しない場合であっても、共有不動産については、単独所有の場合と
            比べて前述のような制限やリスクがあるため、前述の流動性のリスクや、それらのリスク
            を反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
         チ．区分所有建物に関するリスク

          　投資対象不動産が区分所有建物である場合には、以下のリスクがあります。
          ａ．管理・処分に関するリスク
            　区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改
            正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対
            象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷
            地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び
            管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。管理規約は、
            原則として区分所有者及びその議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専
            有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の多数決によって変更できるため（区分所有法第
            31条第1項）、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有建物の管理
            及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。ま
            た、建替     え 決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の
            定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替決議
            が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異
            なり管理方法に制限があります。
            　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的
            購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
          ｂ．敷地に関するリスク

            　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。区分所有建物の
            専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
            す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有
            部分とそれにかかる敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています
            （区分所有法第22条）。但し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止
            を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区分所有法第23
            条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地の
            うちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる
            分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされ
            ています。このように専有部分とそれにかかる敷地利用権が分離して処分された場合、敷
            地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。また、敷地利用権が使用貸
            借及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三者に移転
            された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可
            能性があります。
          ｃ．減価要因となるリスク

            　前記のリスクが実現しない場合であっても、このような区分所有建物と敷地の関係を反
            映して、区分所有建物の場合には、前述の不動産にかかる流動性のリスクや、それらのリ
            スクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
         リ．借地物件に関するリスク

          　投資対象不動産が借地物件である場合には、以下のリスクがあります。
          ａ．借地権消滅のリスク
            　借地権（転借地権を含みます。以下本「リ．借地物件に関するリスク」において同じで
            す。）とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する
            建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するもので
            はなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設
            定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の
            場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしまう
            可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地借
            家法（平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）
            第13条、借地法（大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。）第4条）を除き、借地
            上に存在する建物を取壊したうえで、土地を返還しなければなりません。このような、建
                                 97/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            物買取請求権が行使できない場合には、取壊し費用が発生し、配当が減少する可能性があ
            ります。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認めら
            れ るか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の
            買取請求権を有する場合でも、借地権設定者による買取価格が本投資法人の希望する価格
            以上となる保証はありません。なお、(Ｃ－41)プロシード西新井の土地に対して本投資法
            人が信託受益権を通して取得した権利は定期借地権です。従って、当該物件の借地権は、
            期限（2054年11月30日）の到来により消滅します。また、同借地権の設定契約上、借地人
            は、建物買取請求権を行使することはできず、同契約の規定に従い借地人が土地の所有権
            を取得する等の場合を除き、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少する可能性
            があります。また、本投資法人が信託受益権を通して取得した権利                                    が 転定期借地権及び定
            期借地権の準共有持分で             ある場合     、当該物件の借地権は、             借地期間     の 満了  により消滅しま
            す。また、同転借地権及び借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使するこ
            とはできず、同契約の規定に従い土地所有者、土地賃借人及び土地転借人の間の協議によ
            り別途の合意が形成される場合を除き、建物取壊費用を負担することになり、配当が減少
            する可能性があります。また本投資法人が信さらに、（Ｃ－65)プロシードＴＸ流山セント
            ラルパークについては、当該物件の開発段階において流山市、学校法人暁星国際学園及び
            スターツコーポレーション株式会社との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前
            市有地活用事業」事業契約書が締結されています。同事業契約上、スターツコーポレー
            ション株式会社は、当該物件の運用及び維持管理にかかる義務を負担しており、また、学
            校法人暁星国際学園は、（Ｃ－65)プロシードＴＸ流山セントラルパークと同敷地内におけ
            る幼稚園の運営並びに隣接地における小学校の建設及び運営その他の義務を負担していま
            すが、かかる学校法人暁星国際学園又はスターツコーポレーション株式会社の義務の不履
            行によって流山市は当該物件に係る土地所有者である流山市と土地賃借人である学校法人
            暁星国際学園との間の借地契約を解除することができるとされています。従って、当該物
            件には、かかる義務の不履行によって学校法人暁星国際学園の借地権が消滅し、その結
            果、本投資法人が取得した信託受益権の信託財産を構成する転借地権が消滅するリスクが
            存在し、この場合、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、建物取壊費用を
            負担することになり、配当が減少する可能性があります。
          ｂ．借地権を第三者に対抗できないリスク

            　本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、転売されたり、借地権設定時に既に
            存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場
            合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき（借地
            上の登記済みの建物を所有している場合において、当該建物が滅失した場合を含みま
            す。）は、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の
            明渡義務を負う可能性があります。なお、(Ｃ－41)プロシード西新井については、建物に
            ついて所有権保存登記がなされており、借地権の対抗力を有していますが（借地借家法第
            10条第1項）、借地権については登記がなされていないため、建物の滅失等が生じた場合に
            は、借地権の対抗力を失う可能性があります（借地借家法第10条第2項）。                                        その他の取得済
            資産及び本取得予定資産に関して本投資法人が有する                             転借地権及び借地権について                は、  登
            記による第三者対抗要件を具備しています。
          ｃ．借地権の譲渡に関するリスク

            　借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾
            が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地にかかる借地権
            も一緒に譲渡することとなるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。
            かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払があらかじめ約束
            されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条
            件として請求してくる場合があります（法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認め
            られているわけではありません。）。
          ｄ．借地権設定者の信用に関するリスク

            　借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差入れた敷金・保証金等の
            全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の
            返還請求権については担保設定や保証はなされないのが通例です。
          ｅ．借地の地代等の変動に関するリスク

                                 98/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　契約の更新の際又は地代等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にし
            て、地代が所有者との協議に基づき改定されることがありますので、借地契約締結時の地
            代 がその後も維持される保証はありません。
            　また、地代・差入保証金等について、公租公課の額や消費者物価指数等の変動に応じ
            て、一定の計算式により地代・差入保証金等の変更が行われる旨の規定がおかれることが
            あります。かかる地代・差入保証金等の変更により地代・差入保証金等が増額された場
            合、本投資法人の収益の減少をもたらす可能性があります。                                 本投資法人が信託受益権を通
            して取得した権利が転定期借地権又は定期借地権の準共有持分である運用資産                                          がこれに該
            当します。
          ｆ．減価要因となるリスク

            　前記のリスクが実現しない場合であっても、借地権と借地上に建てられている建物につ
            いては、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、前記のような制限やリスクが
            あるため、上記の不動産の流動性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反
            映した価格の減価要因が増す可能性があります。
         ヌ．開発物件に関するリスク

          　本投資法人が、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結した
          場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、固有のリスクが
          加わります。即ち、(ⅰ)開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見さ
          れた場合、(ⅱ)工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行が生じた場合、(ⅲ)開発コストが
          当初の計画を大きく上回ることになった場合、(ⅳ)天変地異が生じた場合、(ⅴ)予期せぬ行
          政上の許認可手続が必要となった場合、(ⅵ)開発過程において事故が生じた場合その他予期
          せぬ事情が発生した場合には、開発の遅延、変更若しくは中止又は売買契約に定められたと
          おりの引渡しを受けられない可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期
          待を下回り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があります。この結果、開発物件
          からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益
          等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は
          損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等に重大な悪影響を及ぼ
          す可能性があります。
         ル．有害物質に関するリスク

          ａ．土地に関するリスク
            　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権
            を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵
            されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下
            落する可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要
            となる場合には、これにかかる予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。ま
            た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じ
            て間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。な
            お、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者・管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロ
            ロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事
            より調査・報告を命ぜられることがあり（土壌汚染対策法第4条第2項）、また、土壌の特
            定有害物質による汚染により、人の健康にかかる被害が生じ、又は生ずるおそれがあると
            きは、都道府県知事よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられる
            ことがあります（土壌汚染対策法第7条第1項）。本投資法人がこれらの調査・報告又は措
            置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主又は投資法人債権者が損害を受ける
            可能性があります。
          ｂ．建物に関するリスク

            　本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物
            の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性やポリ塩化ビ
            フェニル（PCB）が保管されている可能性があり、かかる有害物質が使用又は保管されてい
            る場合には、当該建物の価値が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去
            するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれにかかる予想外の費用
            や時間が必要となります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合に
                                 99/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            は、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発
            生する可能性があります。
         ヲ．賃料収入に関するリスク

          ａ．不動産の稼働リスク

            　一般に、不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情によ
            り稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限してい
            ない場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を解約することが可能であるため（定
            期建物賃貸借契約の場合を除きます。）、賃借人から賃料が得られることは将来にわたっ
            て確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がな
            されない場合もあります。特に、複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場
            合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する
            可能性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働
            状況について保証を行っている第三者は存在しません。以上のような事由により稼働率が
            低下した場合、不動産にかかる賃料収入が低下することとなります。なお、解約ペナル
            ティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナル
            ティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
          ｂ．賃料不払に関するリスク

            　賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手
            続、民事再生手続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合その他の事
            情により、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があります。また、賃料不払いに伴
            い明渡訴訟等に発展した場合には訴訟費用や立退費用等の費用負担が発生する可能性があ
            ります。敷金若しくは保証金を受領していない場合、又は延滞賃料その他の費用にかかる
            賃借人の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投資法人の収
            益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃貸人の義務違反を理由とする不払いのリ
            スクもあります。
          ｃ．賃料改定にかかるリスク

            　契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にし
            て、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、取得済資産                                            及び本取
            得予定資産      について、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料
            改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することとなります。
          ｄ．賃借人による賃料減額請求権の行使に関するリスク

            　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する旨の特約があ
            る場合を除き、借地借家法第32条に基づいて賃料減額請求をすることができ、その結果裁
            判上又は事実上賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
                                100/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ｅ．定期賃貸借契約における賃料                  増 減請求権排除特約に関するリスク
            　定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナント
            に対して請求できるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約
            した場合でも、テナントに対する残存期間全体についての賃料請求が認められない可能性
            があります。なお、定期建物賃貸借契約において                           借地借家法第32条に基づく賃料増減請求
            権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、か
            かる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比べて低額となり、
            通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性があります                                          。
          ｆ．敷金返還債務に関するリスク

            　賃貸人が敷金の一部については返還債務を負わないいわゆる敷引特約がある賃貸借契約
            については、当該敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が承継した敷
            金額より多額の敷金返還債務を負う可能性があります。
         ワ．不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

          ａ．所有者責任に関するリスク
            　投資対象不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害
            賠償義務が発生し、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工
            作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。投資対象不動産には本投
            資法人が適切と考える保険を付保しています。今後取得する投資対象不動産に関しても、
            原則として適切な保険を付保する予定ですが、投資対象不動産の個別事情により保険契約
            が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契
            約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の
            何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に重
            大な悪影響を及ぼす可能性があります。
          ｂ．修繕費用に関するリスク

            　投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
            る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不
            可能な場合には、投資対象不動産からの収入が減少し、又は投資対象不動産の価格が下落
            する可能性があります。また、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である
            旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必
            要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされ
            ています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場
            合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人
            がかかる修繕費用の請求を受けるおそれがあります。
          ｃ．管理費用に関するリスク

            　経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建
            物管理にかかる費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公
            課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があ
            ります。
         カ．転賃借に関するリスク

          ａ．転借人に関するリスク
            　賃借人に、投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人
            は、投資対象不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去
            させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する
            賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性
            があります。
          ｂ．敷金等の返還義務に関するリスク

            　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継
            し、転貸人のテナントに対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性がありま
            す。
         ヨ．テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

                                101/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、プロパティマネ
          ジメント会社を通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶ
          さ に監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本
          投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、建物そのものが法令や条例等
          の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他利
          用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資
          法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があ
          ります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借
          の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲
          受人の属性によっては、運用資産である投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起
          因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
         タ．マスターリースに関するリスク

          　特定の投資対象不動産においては、プロパティマネジメント会社が投資対象不動産の所有
          者である信託受託者との間で、契約事務の簡素化等を目的としてマスターリース契約を締結
          したうえでテナントに対して転貸しており、今後も同様の形態を用いる予定です。
          　この場合、マスターリース会社であるプロパティマネジメント会社の財務状態の悪化によ
          り、テナントからマスターリース会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、マスター
          リース会社から賃貸人である信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
          　マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産又は契約期間満了等によりマスター
          リース契約が終了した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契
          約（以下「新マスターリース契約」といいます。）を締結し、それまでのマスターリース会
          社（以下「旧マスターリース会社」といいます。）とテナントの間の転貸借契約及び旧マス
          ターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが規定されている場合が
          あります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対して、新マス
          ターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をテ
          ナントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
          　また、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テ
          ナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託
          者に対して賃料を支払う必要があるにもかかわらず、テナントに対して賃料を請求できなく
          なります。
          　これらの場合、旧マスターリース会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使する
          ことは可能ですが、旧マスターリース会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復でき
          ない場合には、本投資法人は損失を被ることになります。
         レ．不動産の地域的な偏在に関するリスク

          　本投資法人は、首都圏を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市の不動
          産に投資する予定です。特に、ポートフォリオ全体の70％以上を首都圏主要都市の不動産に
          投資することを基本方針としています。従って、これらの地域における人口、人口動態、世
          帯数、世帯構造の変化、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の
          低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪影響を受ける可能性がありま
          す。
          　また、テナント獲得に際し不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の
          上昇や賃料水準の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
          性があります。
         ソ．不動産鑑定評価額に関するリスク

          　不動産鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づ
          く、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産
          価格と一致するとは限りません。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、
          不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価
          格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑定等の結果は、現在及び将来に
          おいて当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
          りません。
         ツ．テナント集中に関するリスク

                                102/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支
          払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在し
          ない投資対象不動産においては、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テ
          ナ ントの支払能力、当該投資対象不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右さ
          れます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、大きな空室が生じ、他のテナ
          ントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればな
          るほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運用
          資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況
          や営業状況が悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。
         ネ．投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク

          　本投資法人は、中小規模の賃貸住宅に積極的に投資することを考えていますが、これらの
          中小規模の賃貸住宅は大規模の居住用不動産と比較して、取得に要する調査費用及び取得後
          の管理費用が不動産価格に比して割高となり、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性が
          あります。
         ナ．フォワード・コミットメント等にかかるリスク

          　本投資法人は、投資対象不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメ
          ント等（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡し
          を行うとしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことが
          あります。一般的に不動産等にかかる売買契約においては、買主がその都合により不動産等
          の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や債務不履行による損害相当額
          の支払義務を負担します。この点は契約後速やかに決済される売買契約についても同様です
          が、フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定
          の期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初
          の想定と異なる事情が生ずる可能性があります。従って、フォワード・コミットメント等を
          行った後に、例えば、金融市場に予想できない変動があり、不動産等の取得資金を調達でき
          なくなる等の事由によって、売買契約を解約せざるを得なくなり、売買代金の支払いは免れ
          るものの、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担し、結果として本投資法人の収益等が悪
          影響を受ける可能性があります。
         ラ．高齢者向け施設に関するリスク

          　本投資法人が投資する高齢者向け施設は、テナントがオペレーターとして介護サービス等
          の一定のサービスを提供しますが、かかるサービスの提供においては、固有のノウハウ等が
          必要となるため、高齢者向け施設の運用においては、プロパティマネジメント会社のみなら
          ず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することとなります。従って、オペレーター
          の変更に関して、前記「②               本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク　チ.                             プロパティ
          マネジメント会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在することとなりま
          す。また、かかる固有のノウハウを有するオペレーターやプロパティマネジメント会社の代
          替性は限定的であるため、そのリスクの程度は、他の類型よりも大きくなる可能性がありま
          す。
          　また、高齢者向け施設においては、入居対象者が高齢者であることから、入居契約締結時
          における入居者の意思能力等に関するリスクについても、他の類型の物件よりも大きくなる
          可能性があります。
          　加えて、高齢者向け施設においては、入居契約並びに敷金及び保証金に相当する入居一時
          金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人が高齢者向け施設を取得する
          際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したもの
          とみなされるリスクもあります。
          　その他、高齢者向け施設においては、間取り、付帯設備、立地、建築基準法による用途制
          限等の点で、他の一般的な賃貸住宅とは異なる構造や設備を有する場合があります。そのた
          め、将来テナントが退去した際に、他の用途への建物への転用に費用がかかったり、一般的
          な賃貸住宅への転用ができない可能性があり、また、売却をしようとした際に、建物の用途
          が限定されているために購入先が限られ処分ができなかったり、想定した価格で処分するこ
          とができない等の可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          また、高齢者向け施設において提供されるサービスのうち介護サービスの事業性は、社会保
          障制度、特にその中でも介護保険制度の動向の影響を受けることになりますが、介護付き高
          齢者向け施設の場合、テナントである介護事業者が介護サービスを自ら提供するため、介護
                                103/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          保険制度の変更による影響が介護事業者の売上水準に及ぶ可能性があり、本投資法人の収益
          等が悪影響を受ける可能性があります。
        ④　信託受益権に関するリスク

         　以下、2007年9月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。）を
         「新信託法」といい、新信託法施行と同時に廃止された信託法（大正11年法律第62号、その後
         の改正を含みます。）を「旧信託法」といいます。信託契約に別段の定めがない限り、2007年9
         月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項
         を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成
         18年法律第109号）第2条）。
         イ．信託受益者として負うリスク
          　信託受益者とは、           受益権    を有する者をいいます（新信託法第2条第6項、同条第7項）。
          　旧信託法の下では、信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税等
          の費用、信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った
          場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に信託受益者が負担することになっていま
          す（旧信託法第36条第2項、第37条）。従って、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有す
          るに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同
          じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。かかる信託の受益権を取得す
          る場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を保
          険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、不動
          産の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますが、そ
          れにもかかわらず、上記のような信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人ひいて
          は投資主に損害を与える可能性があります。
          　新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として受益者が上記のような責
          任を負うことはなくなりましたが、受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意
          をした場合には、当該合意に従い、受益者が信託費用等を負担することがあります（新信託
          法第48条第5項、第54条第4項）。
          　また、新信託法第165条第1項に基づき、受益者の意図せざる事情により信託関係が終了す
          る場合があります。その結果、不動産を直接保有することとなり、想定せざる費用負担や譲
          渡制限等により、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
         ロ．信託受益権の流動性リスク

          　本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産とし
          ての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信
          託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常で
          あり、上場有価証券等と比較して相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、
          信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産
          の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、信託財産である不動産の売却がで
          きなくなる可能性があります。
         ハ．信託受託者の破産等にかかるリスク

          　新信託法上、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の
          対象となった場合であっても、信託財産は、信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若し
          くは更生会社財産に帰属することはありません（新信託法第25条）。また、新信託法第23条
          によれば、信託財産に帰属すべき信託財産責任負担債務として新信託法第21条第1項各号に定
          める債務にかかる債権に基づく場合を除き、信託財産に対する信託受託者自身の債権者によ
          る差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係では信託受託者自身の
          債務の引当財産にならないと考えられます。但し、不動産について信託財産であることを管
          財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありま
          すので、主として不動産を信託財産とする信託の受益権について、本投資法人は信託設定登
          記がなされるものに限り取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされ
          るとの保証はありません。
          　旧信託法においては、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒
          産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財
          産その他信託受託者の固有財産に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信
          託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の破産財
          団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者の固有財産に帰属するものと
                                104/121

                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          されるリスクは極めて低いと判断されます。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対
          する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権
          者 との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。
         ニ．信託受託者の不当な行為に伴うリスク

          　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託
          財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託
          の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備
          え、新信託法上、受託者が信託財産のためにした行為がその権限に属しない場合、当該行為
          の相手方が、当該行為の当時、当該行為が受託者の権限に属しないことを知っていた等の一
          定の要件に該当するときは、当該行為の取消権が受益者に認められています（新信託法第27
          条）。また、旧信託法も、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認め
          ています（旧信託法第31条）。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を
          回復することができるとは限りません。また、信託契約上、信託開始時において既に存在し
          ていた信託不動産の欠陥、暇疵等につき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責
          任又は契約不適合による担保責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担保責任又
          は契約不適合による担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の
          損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
        ⑤　会計、税制に関するリスク

         イ．減損会計の適用に関するリスク
          　2005年度から適用されている「固定資産の減損に係る会計基準」（「固定資産の減損に係
          る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の
          減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））は、
          収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった固定資産等の帳簿価額を、一
          定の条件の下で回収可能性を反映させるように減額する会計処理です。当該基準の適用に伴
          い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える可能性がありま
          す。なお、減損損失は、税務上の損失として認められないことから、本投資法人の税負担が
          増大し、結果として投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         ロ．導管性要件に関するリスク

          　租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、一定
          の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投
          資法人の損金に算入することを認めています。本投資法人は、かかる導管性要件を満たすよ
          う継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・
          不足、会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）に基づく法人税
          額等の発生（交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致については、一時差異等調整引当
          額の分配により法人税額等の発生を抑えることができるようになっています。）、税務当局
          と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことが
          できない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、
          利益の配当等を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分
          配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があり
          ます。なお、課税上の取扱いについては、                       参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１
          ファンドの状況　          ４  手数料等及び税金　(５)              課税上の取扱い」をご参照下さい。
         ハ．利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク

          　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず配当原資が不足する場合、借入金や
          資産の処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借
          入先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、導管性要件の
          うち、会計上の配当可能利益の額（税引前当期純利益に一定の調整を加えた後の額）の90％
          超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）を満たせなくなる可
          能性があります。この場合、通常の法人同様の法人税等の課税を受けることとなり、投資主
          への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         ニ．支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が

            行われるリスク
                                105/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　本投資法人において、特定の事業年度に支払配当要件を満たさないこととなる場合、当該
          年度にかかる多額の租税債務が生じる可能性がありますが、当該租税債務の会計上の認識時
          期 によっては、次年度以降の支払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。即
          ち、会計上の租税債務の認識が次年度以降になる場合には、次年度以降も支払配当要件を満
          たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受け、投資主への分配額や純
          資産額が減少する可能性があります。
         ホ．税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

          　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と
          の見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくな
          る可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当
          金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減
          少する可能性があります。
         へ．同族会社に該当するリスク

          　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと
          （発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位1位の投資主グ
          ループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通する
          ことにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスクがありま
          す。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の
          税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         ト．借入にかかる導管性要件に関するリスク

          　導管性要件のうち、借入を行う場合には機関投資家のみから行うこととする要件について
          は、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、
          又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈さ
          れた場合においては、要件を満たせないことになります。この場合には、本投資法人の税負
          担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         チ．投資口を保有する投資主数に関するリスク

          　導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が50人以上の者に所有され
          ていること、又は機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しか
          し、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投
          資法人の投資口が50人未満の者に所有される（機関投資家のみに所有される場合を除きま
          す。）こととなる場合もありえ、そのため、導管性要件を満たせないこととなる可能性があ
          ります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する
          可能性があります。
         リ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

          　本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は
          不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同
          じです。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100
          分の75以上とすること（規約第27条第6項）としています。本投資法人は、上記内容の規約の
          定め及びその他の税制上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合の不動
          産流通税の軽減措置（            参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１           ファンドの状況
          ４  手数料等及び税金　(５)              課税上の取扱い」をご参照下さい。）の適用を受けることがで
          きると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない
          場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措
          置の適用を受けることができない可能性があります。
         ヌ．一般的な税制の変更に関するリスク

          　不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税
          制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大
          し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口にかかる
          利益の配当、出資の払戻し（資本の払戻し）、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する
                                106/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の所有又は売却による投資主の手取金の額
          が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
        ⑥　その他

         イ．本取得予定資産を組み入れることができないリスク
            本投資法人は、2022年10月31日付けで第34期取得予定資産を取得する予定であり、また、
          本投資口の払込期日後遅滞なく、第35期取得予定資産を取得する予定です。これに関し、本
          投資法人は、本取得予定資産のそれぞれの現所有者との間で、停止条件付信託受益権売買契
          約を締結しています。
            しかし、本書の日付以後、経済環境が著しく変わり、停止条件付信託受益権売買契約に規
          定された一定の条件が成就しないこと等により、本取得予定資産を取得することができない
          可能性があります。この場合、本投資法人は代替資産を取得するための努力を行う予定です
          が、短期間に投資に適した資産を取得することができる保証はなく、短期間に資産を取得で
          きず、かつ、かかる資産の取得のための資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害
          を与える可能性があります。
         ロ．過去の収支状況が本投資法人の将来の収支状況と一致しないリスク

            前記「２     投資対象　(２)         個別資産の概要」に記載の過去の収支状況は、信託不動産又は
          信託受益権の前所有者及び現所有者における賃貸事業収支をあくまで参考として記載したも
          のです。これらは信託不動産又は信託受益権の前所有者及び現所有者から提供を受けた未監
          査の情報を基礎としているため、すべてが正確かつ完全な情報であるとの保証はありませ
          ん。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づいて作成され
          たとの保証もありません。従って、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異なるおそれが
          あります。
         ハ ．専門家報告書等に関するリスク

          　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基
          づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動
          産価格と一致するとは限りません。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合で
          も、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって不動産鑑定評価額、調
          査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑定等の結果は、現在及び将
          来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するもので
          はありません。
          　建物状況調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したも
          のにすぎず、不動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありませ
          ん。
          　さらに、第三者機関による建築基準法上の構造計算に関する検証結果を記載した報告書に
          ついても、個々の専門家が既存の構造計算書又は構造計算概要書等に基づいて再計算した結
          果についての意見を示したものにとどまり、当該建物について欠陥や瑕疵が存在しないこと
          を保証又は約束するものではありません。
          　また、不動産に関して算出されるPMLの数値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎま
          せん。PMLの数値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、
          地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
         ニ ．匿名組合出資持分への投資に係るリスク

          　本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこと
          があります。本投資法人が投資対象とするかかる匿名組合出資持分については、契約上譲渡
          が禁止若しくは制限されている場合があり、また、確立された流通市場が存在しないためそ
          の流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性が
          あります。
          　また、匿名組合の投資する不動産に係る収益が悪化した場合、当該不動産の価値が下落し
          た場合、匿名組合の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合又は導管体である匿
          名組合において意図されない課税が生じた場合等には、当該匿名組合の出資持分に投資した
          本投資法人が、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等に
          より損害を被る可能性があります。
                                107/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          　また、匿名組合出資持分への投資は、新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行わ
          れることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありませ
          ん。
         ホ ．感染症の拡大等に関するリスク

          　新型コロナウイルス感染症等の伝染病・疾病の流行等により、投資対象不動産の正常な運
          営・管理等に支障が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性がありま
          す。また、こうした伝染病・疾病の流行等が長期化する場合には、商業テナントに賃貸して
          いる物件についてテナントの信用力悪化や賃料減額請求の可能性があるほか、退去に伴う空
          室リスクが発生する可能性があります。また、賃貸住宅についても、入居者の経済的理由か
          らの退去に伴う空室リスクが発生する可能性があります。
          　また、資産運用会社は役職員の感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態を取り
          入れていますが、業務の中にはこれに適さないものも多く存在し、感染の影響が長期化すれ
          ば、資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産運用に悪影響が及ぶ可能性
          があります。
          　なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の終息時期は依然として不透明であり、最終
          的な影響については予測し難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性も
          あり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         へ ．ＥＳＧ評価に関するリスク

          　近年、国内外における社会的なＥＳＧへの関心の高まりを受けて、本投資法人に対するテ
          ナントや投資主等からの評価においてもＥＳＧに対する取組みは重要性を増しています。本
          投資法人及び資産運用会社はＥＳＧへの様々な取組みを行っており、本投資法人のＥＳＧへ
          の取組みに係る評価を維持・向上させるために追加的な支出を伴う投資や取組みを行った
          り、また、投資法人の収益性の向上に直ちに貢献するものではなくても、中長期的な視点に
          基づく投資主価値の最大化のために必要な投資や取組みを行うことがあります。しかし、こ
          のような投資や取組みは短期間での収益性の向上に結びつくものではないため、本投資法人
          の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、テナントから本投資法人のＥＳＧへの
          取組みが十分でないと判断された場合には、賃料の下落や稼働率の低下等により、本投資法
          人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
       (３)　投資リスクに対する管理体制

        ①　本投資法人の体制
         　本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、そのうえでこのような
         リスクに最大限対応できるよう、以下の実効性あるリスク管理体制を整備しています。
         イ．執行役員、監督役員及び役員会
          　本投資法人は、本書の日付現在、執行役員1名及び監督役員2名から構成される役員会によ
          り運営されています。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関と
          しての役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよ
          う努めています。役員会においては、資産運用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を
          資産運用会社からの報告事項とすることにより、資産運用会社への一定の牽制体制を構築し
          ています。
         ロ．内部者取引

          　本投資法人は、役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員
          が、資産運用会社がその資産の運用の委託を受けている上場投資法人（本投資法人を含
          む。）の投資口及び投資法人債の売買を行うことを禁止し、インサイダー取引及びインサイ
          ダー類似取引の防止に努めています。
        ②　資産運用会社の体制

         　本投資法人の資産運用に関し、リスクの回避及び最小化を図るべく以下の実効性あるリスク
         管理体制を敷いています。
         イ．運用資産運用管理規程等の整備
          ａ．資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえ
             たうえで、運用ガイドラインにおいて投資不動産の投資方針等を定め、運用資産運用管
             理規程に定める意思決定プロセスを遵守することにより、リスクの管理に努めていま
             す。
                                108/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ｂ．資産運用会社は、「関連会社等との取引に関するルール」において本投資法人と利害関

             係人と取引を行う場合の方法及び体制並びに取引の内容の開示について定め、これを遵
             守することにより、利害関係人との取引にかかるリスクの管理に努めています。「関連
             会社等との取引に関するルール」の概要については                           参照有価証券報告書           「第二部     投資法
             人の詳細情報　第３           管理及び運営　２          利害関係人との取引制限　(２)                 本投資法人の自
             主ルール」をご参照下さい。
         ロ．意思決定プロセスの明確化及びコンプライアンス委員会

          　本投資法人の資産の運用に係る下記の事項について、投資委員会において審議が行われる
          前に、法令遵守の観点から、コンプライアンス委員会の判断を経るものとしています。な
          お、コンプライアンス委員会での審議方法については、                              参照有価証券報告書「第一部                ファン
          ド情報　第１        ファンドの状況　          １  投資法人の概況　(４)             投資法人の機構　②           投資法人の
          運用体制　ハ．委員会　ｂ．コンプライアンス委員会　ⅳ．審議方法」をご参照下さい。
          ａ．関連会社等との取引
            ⅰ．関連会社等からの特定資産の取得
            ⅱ．関連会社等への特定資産の譲渡
            ⅲ．関連会社等へのマスターリース業務の委託
            ⅳ．関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
            ⅴ．上記プロパティマネジメント業務の委託のうち、リーシング業務の関連会社等への再
              委託の承認
            ⅵ．関連会社等への大規模修繕工事の発注
            ⅶ．関連会社等による投資法人債の引受け
            ⅷ．関連会社等による投資口の引受け及び募集
            ⅸ．関連会社等への信託業務の委託
            ⅹ．関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託
            ⅺ．上記ⅲ．乃至ⅵ．以外の資産運用関連付随業務の委託
            ⅻ．その他上記各項目に類する取引
          ｂ．関連会社等以外との取引

            ⅰ．マスターリース業務の委託
            ⅱ．プロパティマネジメント業務の委託
            ⅲ．プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託
            ⅳ．大規模修繕工事の発注
            ⅴ．上記ⅰ．乃至ⅳ．以外の資産運用関連付随業務の委託
            ⅵ．その他上記各項目に類する取引
          ｃ．上記以外にコンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項

             資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、                                       参照有価証券報
            告書「第一部        ファンド情報　第１           ファンドの状況　          １  投資法人の概況　(４)             投資法人
            の機構　②       投資法人の運用体制」をご参照下さい。
         ハ．コンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス及び内部者取引管理規程

          　コンプライアンスオフィサーによる法令遵守状況の監査実施権限については                                          参照有価証券
          報告書「第一部         ファンド情報　第１           ファンドの状況　          １  投資法人の概況　（４）              投資法
          人の機構　②        投資法人の運用体制」をご参照下さい。また、資産運用会社では、内部者取引
          管理規程を制定し、資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引及びインサイダー類似
          取引の防止に努めています。
         ニ．利害関係人との取引規制

            参照有価証券報告書           「第二部     投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関係人と
          の取引制限　(１)          法令に基づく制限　①             利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
       (４)　重要事象等に関するリスク

         　本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提
         に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす
                                109/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         事象（以下「重要事象等」といいます。）は存在しないと判断しています。なお、一般的に
         は、投資法人においては、以下のような事象が重要事象等に該当します。
         ①　借入金の返済資金又は投資法人債償還のための資金調達ができない場合
         ②　投資法人の登録が取消されるような事象が発生し、その解消ができない場合
         ③　資産運用会社の金融商品取引業者としての登録が取消されるような事象が発生し、その解
            消ができず、代わりの資産運用会社が容易には見つからない場合
         ④　訴訟の提起を受け投資法人の存立を脅かすような巨額の損害賠償支払いの責務が発生した
            場合
         ⑤　資産運用会社あるいは資産運用会社のスポンサー会社が破産手続の開始等の倒産手続に入
            り、その影響を受け投資法人の存立が危うくなる場合
         ⑥　その他の重要事象等
                                110/121

















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ４　利害関係人との取引制限
       (１)　法令に基づく制限

         　利害関係人との取引制限に関し、法令に基づく制限については参照有価証券報告書の「第二
         部  投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関係人との取引制限　(1)                 法令に基づく
         制限」をご参照下さい。
       (２)　本投資法人の自主ルール

         　参照有価証券報告書の「第二部                   投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関係人と
         の取引制限　(２)          本投資法人の自主ルール」に関し、同書の日付以降に発生した変更事項は、
         以下のとおりです。
        ①　関連会社等との取引状況等
         イ．特定資産の取得
            参照有価証券報告書の日付以降、本投資法人は、資産運用会社の関連会社等であるスター
          ツデベロップメント株式会社から、(C‐88)プロシード石川台を取得済みです。また、本投資
          法人は、資産運用会社の関連会社等であるスターツコーポレーション株式会社、篠崎駅西口
          公益複合施設株式会社及びスターツデベロップメント株式会社から、それぞれ下記の不動産
          信託受益権を取得する予定です。なお、取得する不動産信託受益権が表象する物件について
          は、受託者をして、資産運用会社の関連会社等であるスターツアメニティー株式会社にプロ
          パティマネジメント業務（マスターリース契約に基づくマスターレッシーとなることを含み
          ます。以下同じです。）を委託させる予定です。
         取得予定年月         売主（現所有者／現保有者）               資産の種類       物件番号        信託不動産の名称

          2022年10月       スターツコーポレーション株式会社                 信託受益権       Ｃ-89    アルファグランデ千桜タワー

          2022年11月       スターツコーポレーション株式会社                 信託受益権       Ｃ-90    プロシード山下公園ザ・タワー

          2022年11月        篠崎駅西口公益複合施設株式会社                信託受益権       Ｃ-91    篠崎ツインプレイス

          2022年11月       スターツデベロップメント株式会社                 信託受益権       Ｃ-92    プロシード南砂町

          2022年11月       スターツデベロップメント株式会社                 信託受益権       Ｇ-36    プロシード釣鐘

          2022年11月       スターツデベロップメント株式会社                 信託受益権       Ｇ-37    プロシード深江橋

         ロ．本取得予定資産の取得、スターツアメニティー株式会社へのプロパティマネジメント業務

            の委託、スターツピタットハウス株式会社へのリーシング業務の再委託の検討過程
          ａ．2022年10月13日に開催されたコンプライアンス委員会における審議
            ・  本取得予定資産の取得及び上記ロ．記載のスターツアメニティー株式会社へのプロパ
             ティマネジメント業務の委託（スターツピタットハウス株式会社へのリーシング業務の
             再委託を含みます。以下同じです。）に関して、運用ガイドラインに基づく運用資産の
             取得基準及びプロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定方針との適合性を確
             認しました。
            ・  本取得予定資産の売主であるスターツコーポレーション株式会社及びスターツデベロッ
             プメント株式会社は、それぞれ関連会社等であることを確認しました。
            ・  不動産信託受益権の売買価格が適正な価格であるか否かについて、本投資法人から独立
             した第三者である株式会社中央不動鑑定所の作成した不動産鑑定評価書に基づく不動産
             鑑定評価額以下で取得することを確認しました。
            ・  資産運用会社の関連会社等であるスターツアメニティー株式会社が、本投資法人が取得
             する不動産信託受益権にかかる信託不動産のプロパティマネジメント業務を受託するこ
             と及び当該プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務を資産運用会社の関連会
             社等であるスターツピタットハウス株式会社へ再委託することに関して、関連会社等で
             あるスターツアメニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社を不当に優先
             していないこと並びに本投資法人に不利な報酬合意になっていないことを確認しまし
             た。
          ｂ．2022年10月13日に開催された投資委員会における審議

                                111/121


                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            　上記ａ．のコンプライアンス委員会による審議結果を受けて、投資委員会は、運用ガイ
            ドラインに基づく運用資産の取得基準、プロパティマネジメント会社・リーシング会社の
            選定方針との適合性、信託銀行・信託会社の選定方法との適合性、並びに関連会社等との
            取 引について資産運用会社社内規程の遵守条件を確認し、上本取得予定資産のスターツ
            コーポレーション株式会社及びスターツデベロップメント株式会社からの取得、スターツ
            アメニティー株式会社へのプロパティマネジメント業務の委託、及び同社からスターツピ
            タットハウス株式会社へのリーシング業務の再委託について、全会一致で承認しました。
          ｃ．2022年10月14日に開催された資産運用会社取締役会における審議

             上記ｂ．の投資委員会の審議結果を受けて、資産運用会社取締役会は、運用ガイドライ
            ンに基づく運用資産の取得基準の適合性及び資産運用会社社内規程の遵守状況を確認し、
            本取得予定資産のスターツコーポレーション株式会社及びスターツデベロップメント株式
            会社からの取得、スターツアメニティー株式会社へのプロパティマネジメント業務の委
            託、及び同社からスターツピタットハウス株式会社へのリーシング業務の再委託につい
            て、全会一致で承認しました。
          ｄ．2022年10月14日開催の本投資法人役員会への報告

            　上記c．の資産運用会社取締役会の承認の決議を受けて、本投資法人の執行役員は、決議
            結果を本投資法人の役員会に報告しました。
          ｅ．2022年10月14日に開催された本投資法人役員会における承認

             上記d．の資産運用会社取締役会の決議を受けて、本投資法人役員会は、本取得予定資産
            のスターツコーポレーション株式会社及びスターツデベロップメント株式会社からの取
            得、スターツアメニティー株式会社へのプロパティマネジメント業務の委託、及び同社か
            らスターツピタットハウス株式会社へのリーシング業務の再委託について、全会一致で承
            認しました。
      ５　資産運用会社の運用体制

       　資産運用会社の投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、前記３　投資リス
       ク　(３)　投資リスクに対する管理体制をご参照下さい。
      ６　本投資法人の税務

       　本投資法人の税務については、参照有価証券報告書「第一部                                  ファンド情報　第１           ファンドの状
       況　４    手数料等及び税金　(５)              課税上の取扱い　③           本投資法人の税務」をご参照下さい。
                                112/121









                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ７　会社の沿革
       　以下は参照有価証券報告書「第二部                     投資法人の詳細情報　第４               関係法人の状況　１           資産運用会
       社の概況　(１)         名称、資本金の額及び事業の内容　④                     会社の沿革」に記載された全文を記載して
       います。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容について変更はありません。
             年月日                          事項
                       スターツアセットマネジメント投信株式会社（現　スターツアセッ

         2001年10月31日
                       トマネジメント株式会社）設立
                       宅地建物取引業者として宅地建物取引業法第3条に基づく免許取得

         2001年12月22日
                       （東京都知事(4)第80325号　本書の日付現在）
                       宅地建物取引業法第50条の2に基づく取引一任代理等の認可取得

         2004年11月11日
                       （国土交通大臣認可第25号）
                       証券取引法等改正法による改正前の投信法第6条に基づく投資法人

         2004年12月20日
                       資産運用業の認可取得（内閣総理大臣第36号）
         2005年    1月21日

                       社団法人投資信託協会（現一般社団法人投資信託協会）に入会
                       金融商品取引法上の金融商品取引業者登録

         2007年    9月30日
                       （関東財務局長（金商）第343号）
                       投資法人の機関の運営に関する事務を行う業務についての兼業業務

         2008年    7月  2日
                       の届出
         2010年    9月30日

                       不動産コンサルティング業務の兼業承認取得
         2010年10月       1日

                       スターツアセットマネジメント株式会社に商号変更
                       投資運用業の業務の内容及び方法の変更届出（投資一任業務の追

         2016年    2月  1日
                       加）
                       金融商品取引業の種別に係る変更登録（投資助言・代理業の追加）

         2018年    2月  7日
         2021年    8月  3日

                       各種施設の運営及び管理業務の兼業承認取得
                       投資法人の一般事務（①投資法人の計算に関する事務、②会計帳簿

         2022年    5月26日
                       の作成に関する事務、③納税に関する事務）の兼業承認取得
                                113/121







                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
      スターツプロシード投資法人　本店

      （東京都中央区日本橋三丁目1番8号）
      株式会社東京証券取引所

      （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                114/121


















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住

       友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口
       については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定
       まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、
       総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等
       の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、保管振替機
       構又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座
       における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の
       振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。
       なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、
       又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は以下のとおりです。
                        東京都千代田区丸の内一丁目4番1号

         取扱場所
                        三井住友信託銀行株式会社　本店
         取次所               なし

                        三井住友信託銀行株式会社

         代理人の名称及び住所
                        東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
         手数料               なし

      ２　投資主に対する特典

        該当事項はありません。

      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。

      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。

                                115/121






                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【その他】
      １．　本書に基づく本投資口の一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに関して、金融商
         品取引法に基づいて目論見書（新投資口発行及び投資口売出届出目論見書）が作成されます。
      ２．　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に、本投資法人の名称及び本店の

         所在地を記載することがあり、また、本投資法人のロゴマークや写真、図案を使用することが
         あります。また、キャッチ・コピーを使用することもあります。
      ３．　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙又は表紙裏に、以下のとおり、金融サービス

         の提供に関する法律（平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記
         載を行います。
         「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品で
         す。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被るこ
         とがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
      ４．　参照有価証券報告書「第一部                    ファンド情報」（本書「第二部                 参照情報　第２         参照書類の補完

         情報」を含みます。）及び「第二部                    投資法人の詳細情報」（本書「第二部                     参照情報　第２         参
         照書類の補完情報」を含みます。）の主な内容を要約した文章及び図案を新投資口発行及び投
         資口売出届出目論見書の表紙裏以降に記載することがあります。
      ５．　参照有価証券報告書「第一部                    ファンド情報　第１           ファンドの状況　２           投資方針　(２)         投資

         対象」（本書「第二部             参照情報　第２         参照書類の補完情報」を含みます。）に記載される第
         35期取得予定資産及び取得済資産の主な内容を要約して新投資口発行及び投資口売出届出目論
         見書に記載することがあるとともに、それらの写真及び所在分布等を新投資口発行及び投資口
         売出届出目論見書の表紙裏以降に掲載することがあります。
      ６．　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下のとおり記載します。

         「募集又は売出しの公表後における空売りについて
           (１)金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商
             法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する
             内閣府令（平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。以下「取引等規制府
             令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有
             価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定した
             ことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）にお
             いて、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の
             2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り（＊1）又はその委託若しくは委
             託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券
             により当該空売りに係る有価証券の借入れ（＊2）の決済を行うことはできません。
           (２)金融商品取引業者等は、(１)に規定する投資家がその行った空売り（＊1）に係る有価
             証券の借入れ（＊2）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該
             募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
             ＊１　取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
                 ・　先物取引
                 ・　国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除き
                   ます。）等の空売り
                 ・　取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
             ＊２　取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取
                 引による買付け）を含みます。」
                                116/121




                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ７．　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏以降に、以下のとおり記載します。
         「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の
         手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定
         に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロッ
         トメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額を
         いいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決
         定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出
         後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]
         https://www.sp-inv.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発
         行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論
         見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格
         等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、
         目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
      ８．　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏以降、裏表紙裏及び裏表紙に、以下

         の内容を記載します。
                                117/121















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                118/121





















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                119/121





















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                120/121





















                                                          EDINET提出書類
                                                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                121/121

PDFをダウンロード

関連コンテンツ