トーセイ株式会社 四半期報告書 第73期第2四半期(令和4年3月1日－令和4年5月31日)
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トーセイ株式会社(E04021)
四半期報告書
【表紙】
【提出書類】 四半期報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2022年７月８日
【四半期会計期間】 第73期第２四半期(自 2022年３月１日 至 2022年５月31日)
【会社名】 トーセイ株式会社
【英訳名】 TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長 山口 誠一郎
【本店の所在の場所】 東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】 03(5439)8807
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【最寄りの連絡場所】 東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】 03(5439)8807
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
第72期 第73期
回次 第２四半期 第２四半期 第72期
連結累計期間 連結累計期間
自 2020年12月１日 自 2021年12月１日 自 2020年12月１日
会計期間
至 2021年５月31日 至 2022年５月31日 至 2021年11月30日
売上高 40,932,878 43,552,312 61,726,449
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 15,831,288 ) ( 17,236,594 )
税引前四半期(当期)利益 (千円) 8,959,674 9,000,732 10,302,616
親会社の所有者に帰属する
6,120,465 6,107,254 6,721,305
四半期(当期)利益
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 3,040,929 ) ( 2,482,152 )
親会社の所有者に帰属する
(千円) 6,752,172 6,222,635 7,134,366
四半期(当期)包括利益
資本合計 (千円) 64,585,183 69,886,043 65,958,740
総資産額 (千円) 170,923,896 199,129,001 195,010,899
基本的１株当たり
130.06 128.56 142.56
四半期(当期)利益
(円)
(第２四半期連結会計期間) ( 64.74 ) ( 52.41 )
希薄化後１株当たり
(円) 129.90 128.46 142.37
四半期(当期)利益
親会社所有者帰属持分比率 (％) 37.7 35.1 33.8
営業活動による
(千円) 8,803,715 7,958,940 974,603
キャッシュ・フロー
投資活動による
(千円) △ 12,857,406 △ 6,186,394 △ 15,448,977
キャッシュ・フロー
財務活動による
(千円) 2,043,057 △ 1,027,268 10,994,264
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の
(千円) 35,030,009 34,311,177 33,560,679
四半期末(期末)残高
(注) １．当社は、四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載
しておりません。
２．上記指標は、国際会計基準(IFRS)により作成された四半期連結財務諸表及び連結財務諸表に基づいておりま
す。
２ 【事業の内容】
当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、前連
結会計年度より重要な変更はありません。
主要な関係会社における異動としては、第１四半期連結会計期間に株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社と
する吸収合併に伴い、株式会社プリンセスホールディングスが消滅したため、連結の範囲から除外しております。
第２四半期連結会計期間に磯子アセットマネジメント株式会社及びスリーフォールド株式会社の株式を取得し、連
結の範囲に含めております。
また、トーセイ・アーバンホーム株式会社の清算が結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。
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第２ 【事業の状況】
１ 【事業等のリスク】
当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券
報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。
２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当第２四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものでありま
す。
(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第２四半期連結累計期間（2021年12月１日～2022年５月31日）における我が国経済は、いまだ新型コロナウイ
ルス感染症の影響はありながらも持ち直しの動きが見られます。一方、ロシアによるウクライナ侵攻を背景とした
サプライチェーンのひっ迫や資源価格の高騰、加えて急激な円安進行により、そこから生じる金融情勢の変化、企
業収益や国内家計の圧迫などに注視が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2022年１月～３月の国内不動産投資額が7,304億円（前年同期比
40％減）となりました。大型取引の減少等により取引額は減少したものの、オフィス出社再開の本格化により、オ
フィスへの投資需要の増加が期待されます。また、住居への投資割合の増加が見られる等、安定性の高い日本の不
動産は引き続き魅力的な投資対象となっています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場は、2022年１月～４月の新築発売戸数は8,333戸と、前年同期比4.9％減となりました
が、初月契約率は70％を超えており昨年と同様に堅調を維持しております。また、首都圏中古マンション市場にお
いては、2022年１月～４月の成約戸数が12,405戸と前年同期比で15.7％減となったものの、成約価格は上昇傾向で
あり活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2022年１月～３月の新設住宅着工戸数は1.3万戸（前年同期比
7.8％増）となりました（民間調査機関調べ）。
2022年１月～４月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費平均坪単価が1,359千円/坪（前年同期比11.0％
上昇）、木造は平均575千円/坪（前年同期比1.3％上昇）となりました。ともに主要な鋼材輸出国でもあるロシアと
ウクライナの軍事衝突を背景とした資材価格の高騰が見られており、その影響が建築費に及びはじめています（国
土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2022年４月時点の平均空室率は6.4％（前年同月比0.7ポイン
トの上昇）、平均賃料は20,328円/坪（前年同月比1,087円の低下）と下降局面にありますが、一部下げ止まりも見
られています。2023年には新築オフィスビルの大量供給が予定されており、引き続き需給動向の注視が必要です
（民間調査機関調べ）。
一方、マンション賃貸市場は堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2022年４月時点の平均募集賃
料は11,143円/坪（前年同月比 3.1％の上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2022年１月末時点の
平均稼働率は96.1％（前年同月比 0.3ポイントの下落）となりました。昨年に賃料の下落が見られた東京23区のシ
ングル向けマンションの賃料は下げ止まりが見られます（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2022年４月の賃貸ストックは765万坪（前年同月比16.0％増）となりました。空室
率は3.0％と2022年１月の2.5％から上昇しましたが、賃料は緩やかに上昇を続けています。賃貸需要に対する供給
過多により、一部リーシングに時間を要する事例も出てきた中、今後も新規供給が見込まれるため需給バランスを
引き続き注視する必要があります（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2022年４月のJ-REITの運用資産額は21.5兆円
（前年同月比 0.8兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額24.1兆円（2021年12月末時点、前年同月比1.6兆円の増
加）となり、両者を合わせた証券化市場の規模は45.6兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2022年１～３月の平均客室稼働率は47.1％（前年同期は33.5％）、東京都の
全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は1,104万人（前年同期比56.8％増）となりました。新型コロナウイル
スの脅威はいまだ残るものの、規制緩和による人流の回復、個人消費の増加の兆しが見られ、ホテル市場の復調が
期待されます（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメ
ント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収
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益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における 売上高は43,552百万円 (前年同四半期比 6.4％増 )、 営業利益は
9,357百万円 (同 1.4％増 )、 税引前四半期利益は9,000百万円 (同 0.5％増 )、 親会社の所有者に帰属する四半期利益は
6,107百万円 (同 0.2％減 )となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
第１四半期連結会計期間より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しており
ます。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。
(不動産再生事業)
当第２四半期連結累計期間は、「セントラル南大塚第一ビル」（東京都豊島区）、「NACビルディング」（東京都
立川市）、「加須倉庫」（埼玉県加須市）等のバリューアップ物件28棟及び中古区分マンション74 戸を販売いたし
ました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて21棟、土地３件及び中古区分マンション
75戸を取得しております 。
また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損の戻入を532百万円計上しております 。
以上の結果、不動産再生事業の 売上高は28,951百万円 (前年同四半期比 19.7％増 )、 セグメント利益は6,067百万円
(前年同四半期比 5.7％減 )となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、「T's BRIGHTIA南青山EAST」（東京都港区）を販売いたしました。また、需要が
堅調な戸建住宅の販売にも注力し、「THEパームスコート世田谷八幡山」（東京都世田谷区）、「THEパームスコー
ト三鷹ルミエ」（東京都三鷹市）等において、45戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地２件、賃貸アパート開発用地２件、収益オフィスビル開発用地１
件、44戸分の戸建住宅開発用地を取得しております 。
また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損の戻入を73百万円計上しております 。
以上の結果、不動産開発事業の 売上高は5,056百万円 (前年同四半期比 44.1％減 )、 セグメント利益は797百万円 (前
年同四半期 34.2％減 )となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マ
ンション等20棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産の
リーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の 売上高は2,884百万円 (前年同四半期比4.5％増)、 セグメント利益は1,446百万円
(前年同四半期比 0.0％減 )となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,420,867百万円か
ら、ファンドの物件売却により87,192百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託し
たことにより312,166百万円の残高が増加し、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高
は、1,645,841百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の 売上高は2,709百万円 (前年同四半期比 19.3％増 )、 セグメ
ント利益は1,761百万円 (前年同四半期比 12.5％増 )となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
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(不動産管理事業)
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末
での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で469棟、分譲マンション及び賃貸マンションで308棟、合
計777棟（前年同四半期末比76棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の 売上高は3,127百万円 (前年同四半期比 24.6％増 )、 セグメント利益は545百万円 (前
年同四半期比 29.3％増 )となりました。
(ホテル事業)
当第２四半期連結累計期間も引続き新型コロナウイルス感染症の影響は継続しておりますが、既存ホテルの稼働
率の改善等に向けて取り組み、売上高・セグメント損益とも前年同期比を上回りました。
以上の結果、ホテル事業の 売上高は821百万円 (前年同四半期比 408.9％増 )、 セグメント損失は259百万円 (前年同
四半期は セグメント損失408百万円 )となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である不動産投資市場は、低金利環境を背景とした良好な資金調達環境のもと、堅調に
取引が行われています。このような事業環境のなか、当第２四半期累計期間の当社グループの業績は各事業で順調
に推移し、通期計画に対する進捗率は売上高ベースで54.4％、税引前利益ベースで75.0％となりました。不動産再
生事業においては、オフィスビルや物流施設、収益マンション等の販売が進捗し、利益率も期初想定より上振れし
たことによりグループの収益を牽引しました。不動産開発事業は、通期計画に対する上期の営業利益の進捗は
36.9％となりましたが、当期は分譲マンションの竣工引渡を第４四半期に予定しており、社内上期計画を上回る進
捗となりました。
また、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業や不動産管理事
業が計画通り推移したほか、投資家の不動産ファンド運営をサポートする不動産ファンド・コンサルティング事業
は受託資産残高をさらに伸長させて総額1.6兆円超（前期末比2,249億円増）となりました。日米金利差が拡大し、
海外不動産投資家にとってインバウンド投資の魅力が増すなか、投資家の投資需要を取り込み堅実に成長を続けて
います。また、コロナ禍の影響を受けたホテル事業は、緊急事態宣言の解除により徐々に客足が戻りつつありま
す。
今後の事業環境における懸念事項として、欧米の金融緩和引き締めや、ロシアのウクライナ侵攻の長期化に伴う
エネルギー価格・資源価格の高騰、世界経済の減速懸念など、事業環境は不透明感が増していますが、当社は不動
産市場の動向を注視しつつ、引き続き仕入・販売活動を積極的に推進してまいります。
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(2) 財政状態の分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、 前連結会計年度末に比べ4,118百万円増加 し、 199,129百万円 となりま
した。負債は 190百万円増加 し、 129,242百万円 となりました。
総資産が増加した主な要因は、投資不動産が減少したものの、棚卸資産及びその他の金融資産が増加したことに
よるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の増加によるもので
あります。
また資本は 3,927百万円増加 し、 69,886百万円 となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、
自己株式の取得によるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、 前連結会計年度末に比
べ750百万円増加 し 34,311百万円 となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により 獲得した資金は、7,958百万円 (前年同四半期比9.6％減)となりました。これは主に、税引前四半
期利益9,000百万円、棚卸資産の減少2,038百万円、法人所得税の支払額3,611百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により 使用した資金は、6,186百万円 (前年同四半期比51.9％減)となりました。これは主に、その他の金
融資産の取得による支出2,895百万円、子会社の取得による支出2,154百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により 使用した資金は、1,027百万円 (前年同四半期は2,043百万円の獲得)となりました。これは主に、
長期借入れによる収入20,440百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出19,394百万円及び配当金の支
払額1,815百万円等があったことによるものであります。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年
度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。
３ 【経営上の重要な契約等】
当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。
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第３ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 150,000,000
計 150,000,000
② 【発行済株式】
第２四半期会計期間末
上場金融商品取引所
提出日現在発行数(株)
現在発行数(株)
種類 名又は登録認可金融 内容
(2022年７月８日)
商品取引業協会名
( 2022年５月31日 )
東京証券取引所プ
ライム市場、シン
普通株式 48,683,800 48,683,800 単元株式数100株
ガポール証券取引
所メインボード
計 48,683,800 48,683,800 － －
(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
② 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(千円) (千円)
(株) (株) (千円) (千円)
2022年３月１日～
－ 48,683,800 － 6,624,890 － 6,708,366
2022年５月31日
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(5) 【大株主の状況】
2022年５月31日 現在
発行済株式
(自己株式を
所有株式数 除く。)の総数
氏名又は名称 住所
(株) に対する所有
株式数の割合
(％)
山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 27.22
有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.67
日本マスタートラスト信託銀行株
東京都港区浜松町２丁目11－３
4,287,600 9.05
式会社（信託口）
ONE LINCOLN STREET,
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
BOSTON MA USA 02111 1,802,802 3.80
（常任代理人 香港上海銀行東京
支店カストディ業務部）
（東京都中央区日本橋３丁目11－１）
株式会社日本カストディ銀行（信
東京都中央区晴海１丁目８－12 1,439,000 3.04
託口）
GOVERNMENT OF NORWAY
BANKPLASSEN 2,0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO
1,339,400 2.82
（常任代理人 シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27－30）
ヌ・エイ東京支店）
出口 博俊 東京都港区 1,030,000 2.17
P.O. BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101
STATE STREET BANK AND TRUST
U.S.A
COMPANY 505223
578,087 1.22
（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インター
（常任代理人 株式会社みずほ銀
行決済営業部）
シティA棟）
JP JPMSE LUX RE NOMURA INT PLC 1 ANGEL LANE LONDON - NORTH OF THE THAMES
1 EQ CO UNITED KINGDOM EC4R 3AB
539,600 1.14
（常任代理人 株式会社三菱UFJ （東京都千代田区丸の内２丁目７－１ 決済事
銀行） 業部）
株式会社あおぞら銀行 東京都千代田区麹町６丁目１－１ 502,900 1.06
計 － 30,404,889 64.24
(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式 1,353,722 株があります。
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(6) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2022年５月31日 現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 － － －
議決権制限株式(自己株式等) － － －
議決権制限株式(その他) － － －
（自己保有株式）
完全議決権株式(自己株式等) － －
普通株式 1,353,700
普通株式 47,311,000
完全議決権株式(その他) 473,110 －
普通株式 19,100
単元未満株式 － －
発行済株式総数 48,683,800 － －
総株主の議決権 － 473,110 －
(注)１．「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議
決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が22株含まれております。
② 【自己株式等】
2022年５月31日 現在
発行済株式
自己名義 他人名義 所有株式数
所有者の氏名 総数に対する
所有者の住所 所有株式数 所有株式数 の合計
又は名称 所有株式数の
（株） （株） （株）
割合（％）
（自己保有株式） 東京都港区芝浦四丁
1,353,700 － 1,353,700 2.78
トーセイ株式会社 目５番４号
計 － 1,353,700 － 1,353,700 2.78
(注) 当社は、2022年１月12日開催の取締役会において、2022年１月13日から2022年７月31日までを取得期間とし
た自己株式の取得を決議し、当第２四半期連結会計期間末日までに475,700株を取得しました。なお、2022年３
月25日に取得を終了しております。また、新株予約権の行使に伴い、22,000株が減少しております。この結
果、当第２四半期会計期間末日現在の自己株式数は、1,353,722株となっております。
２ 【役員の状況】
前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間における役員の異動はありません。
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第４ 【経理の状況】
１．要約四半期連結財務諸表の作成方法について
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成
19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間(2022年３月１日から2022年
５月31日まで)及び第２四半期連結累計期間(2021年12月１日から2022年５月31日まで)に係る要約四半期連結財務諸表
について、新創監査法人による四半期レビューを受けております。
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１ 【要約四半期連結財務諸表】
(1) 【要約四半期連結財政状態計算書】
(単位：千円)
当第２四半期
前連結会計年度
注記 連結会計期間
(2021年11月30日)
(2022年５月31日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物 10 33,560,679 34,311,177
営業債権及びその他の債権 10 4,139,380 5,308,665
棚卸資産 ６ 85,210,849 87,470,419
46,903 19,178
その他の流動資産
流動資産合計 122,957,812 127,109,440
非流動資産
有形固定資産 23,860,236 23,398,501
投資不動産 39,812,070 37,995,403
のれん 1,401,740 1,401,740
無形資産 191,758 191,189
営業債権及びその他の債権 10 1,509,310 1,360,414
その他の金融資産 10 4,511,800 7,173,161
繰延税金資産 752,916 485,895
13,254 13,254
その他の非流動資産
非流動資産合計 72,053,087 72,019,561
資産合計 195,010,899 199,129,001
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務 10 4,976,342 6,253,117
有利子負債 10 11,432,641 10,863,837
未払法人所得税等 2,625,593 1,592,124
788,366 486,485
引当金
流動負債合計 19,822,944 19,195,565
非流動負債
営業債務及びその他の債務 10 4,373,252 3,604,995
有利子負債 10 103,521,924 104,630,433
退職給付に係る負債 646,515 659,044
引当金 15,284 15,367
672,238 1,137,552
繰延税金負債
非流動負債合計 109,229,215 110,047,393
負債合計 129,052,159 129,242,958
資本
資本金 6,624,890 6,624,890
資本剰余金 6,790,172 6,788,009
利益剰余金 53,250,370 57,533,296
自己株式 △ 911,662 △ 1,389,049
204,969 328,895
その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計 65,958,740 69,886,043
資本合計 65,958,740 69,886,043
負債及び資本合計 195,010,899 199,129,001
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(2) 【要約四半期連結包括利益計算書】
【第２四半期連結累計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2020年12月１日 (自 2021年12月１日
至 2021年５月31日) 至 2022年５月31日)
売上高 ５・７ 40,932,878 43,552,312
27,143,570 28,835,086
売上原価
売上総利益
13,789,307 14,717,225
販売費及び一般管理費 4,603,725 5,679,284
その他の収益 114,657 325,234
67,394 5,292
その他の費用
営業利益 ５
9,232,845 9,357,882
金融収益 135,891 188,728
409,062 545,879
金融費用
税引前四半期利益
8,959,674 9,000,732
2,836,815 2,893,477
法人所得税
四半期利益
6,122,858 6,107,254
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の
630,430 89,194
純変動
－ △ 8,544
確定給付制度の再測定
小計 630,430 80,649
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 12,722 23,444
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
△ 11,445 11,287
純変動
小計 1,276 34,731
税引後その他の包括利益 631,706 115,381
四半期包括利益 6,754,565 6,222,635
四半期利益の帰属
親会社の所有者 6,120,465 6,107,254
2,393 －
非支配持分
四半期利益 6,122,858 6,107,254
四半期包括利益の帰属
親会社の所有者 6,752,172 6,222,635
2,393 －
非支配持分
四半期包括利益 6,754,565 6,222,635
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ９ 130.06 128.56
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ９ 129.90 128.46
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【第２四半期連結会計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結会計期間 当第２四半期連結会計期間
注記 (自 2021年３月１日 (自 2022年３月１日
至 2021年５月31日) 至 2022年５月31日)
売上高 ５ 15,831,288 17,236,594
8,871,887 11,014,960
売上原価
売上総利益
6,959,400 6,221,634
販売費及び一般管理費 2,351,053 2,852,580
その他の収益 50,856 303,631
66,811 139
その他の費用
営業利益 ５
4,592,391 3,672,546
金融収益 112,756 184,946
213,976 277,257
金融費用
税引前四半期利益
4,491,171 3,580,235
1,447,586 1,098,083
法人所得税
四半期利益
3,043,584 2,482,152
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産
291,590 194,293
の純変動
小計 291,590 194,293
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 7,227 18,647
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
△ 10,026 4,717
純変動
小計 △ 2,799 23,365
税引後その他の包括利益 288,791 217,659
四半期包括利益 3,332,375 2,699,812
四半期利益の帰属
親会社の所有者 3,040,929 2,482,152
2,655 －
非支配持分
四半期利益 3,043,584 2,482,152
四半期包括利益の帰属
親会社の所有者 3,329,720 2,699,812
2,655 －
非支配持分
四半期包括利益 3,332,375 2,699,812
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ９ 64.74 52.41
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ９ 64.66 52.35
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(3) 【要約四半期連結持分変動計算書】
前第２四半期連結累計期間(自 2020年12月１日 至 2021年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
所有者に
その他の資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 非支配持分 資本合計
注記
の構成要素 帰属する
持分合計
2020年12月１日残高
6,624,890 6,627,004 47,442,372 △ 1,500,055 △ 224,688 58,969,524 － 58,969,524
四半期利益 6,120,465 6,120,465 2,393 6,122,858
631,706 631,706 631,706
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 6,120,465 － 631,706 6,752,172 2,393 6,754,565
所有者との取引額
自己株式の取得 △ 258 △ 373,109 △ 373,368 △ 373,368
自己株式の処分 117 1,003 1,120 1,120
剰余金の配当 ８ △ 896,333 △ 896,333 △ 896,333
新規連結による変
－ 117,600 117,600
動額
その他の資本の構
成要素から利益剰 △ 86 86 － －
余金への振替
12,075 12,075 12,075
株式報酬
2021年５月31日残高 6,624,890 6,638,938 52,666,418 △ 1,872,162 407,105 64,465,190 119,993 64,585,183
当第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
所有者に
その他の資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本合計
注記
の構成要素 帰属する
持分合計
2021年12月１日残高
6,624,890 6,790,172 53,250,370 △ 911,662 204,969 65,958,740 65,958,740
四半期利益 6,107,254 6,107,254 6,107,254
115,381 115,381 115,381
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 6,107,254 － 115,381 6,222,635 6,222,635
所有者との取引額
自己株式の取得 △ 1,569 △ 499,895 △ 501,465 △ 501,465
自己株式の処分 △ 592 22,509 21,916 21,916
剰余金の配当 ８ △ 1,815,783 △ 1,815,783 △ 1,815,783
その他の資本の構
△ 8,544 8,544 － －
成要素から利益剰
余金への振替
2022年５月31日残高 6,624,890 6,788,009 57,533,296 △ 1,389,049 328,895 69,886,043 69,886,043
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(4) 【要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2020年12月１日 (自 2021年12月１日
至 2021年５月31日) 至 2022年５月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前四半期利益 8,959,674 9,000,732
減価償却費 742,936 784,741
引当金及び退職給付に係る負債の増減額
△ 234,106 △ 289,175
(△は減少)
受取利息及び受取配当金 △ 135,891 △ 188,728
支払利息 409,062 545,879
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加) △ 76,930 18,472
棚卸資産の増減額(△は増加) 2,321,590 2,038,981
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少) △ 2,055,535 △ 199,209
△ 9,331 △ 252,262
その他
小計
9,921,468 11,459,430
利息及び配当金の受取額 137,902 110,733
法人所得税の支払額 △ 1,609,761 △ 3,611,223
354,107 －
法人所得税の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー 8,803,715 7,958,940
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 839,047 △ 22,470
投資不動産の取得による支出 △ 12,052,748 △ 1,052,617
無形資産の取得による支出 △ 12,124 △ 24,508
貸付金の実行による支出 － △ 434,300
貸付金の回収による収入 42 3,080
その他の金融資産の取得による支出 △ 62,053 △ 2,895,915
その他の金融資産の回収による収入 104,194 363,270
子会社の取得による支出 － △ 2,154,339
4,330 31,406
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 12,857,406 △ 6,186,394
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少) 2,876,000 1,084,000
長期借入れによる収入 27,502,650 20,440,050
長期借入金の返済による支出 △ 26,420,134 △ 19,394,045
社債の償還による支出 － △ 40,678
リース負債の返済による支出 △ 120,339 △ 212,353
非支配持分からの払込による収入 117,600 －
配当金の支払額 △ 895,469 △ 1,815,748
自己株式の取得による支出 △ 373,109 △ 499,895
自己株式の処分による収入 1,006 22,132
△ 645,146 △ 610,729
利息の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー 2,043,057 △ 1,027,268
現金及び現金同等物の増減額
△ 2,010,633 745,277
現金及び現金同等物の期首残高 37,039,600 33,560,679
1,042 5,220
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の四半期末残高 35,030,009 34,311,177
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(5) 【要約四半期連結財務諸表注記】
１．報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場プライム市場及びシンガポール証券取引
所メインボードに上場しております。当第２四半期連結会計期間(2022年３月１日から2022年５月31日まで)及び当第
２四半期連結累計期間(2021年12月１日から2022年５月31日まで)の要約四半期連結財務諸表は、当社及び連結子会社
(以下、当社グループ)により構成されております。当社グループは、主に不動産再生事業、不動産開発事業、不動産
賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業の６事業を展開しております。
各事業の内容については、注記「５．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎
(1) 要約四半期連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平
成19年内閣府令第64号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、「四半期連結
財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準
第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
本要約四半期連結財務諸表は、2022年７月６日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇
によって承認されております。
(2) 測定の基礎
要約四半期連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しておりま
す。
(3) 表示通貨及び単位
要約四半期連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財
務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
当社グループの要約四半期連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、前連結会計年度に係る連結財務諸表
において適用した会計方針と同一です。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した要約四半期連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び
費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積
りとは異なる場合があります。
見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間
及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
( 新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて)
当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにお
いて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。
当第２四半期連結会計期間末において、ホテル及び商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しており
ますが、ホテル及び商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、回復は2023年11月期以降
になるとの見通しをもっております。
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５．セグメント情報
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役
会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発
事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事
業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を
行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マン
ション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を
行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を
行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」
は、ホテル運営事業等を行っております。
第１四半期連結会計期間より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しておりま
す。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。なお、前第２四半期連結
累計期間のセグメント情報についても変更後の名称で記載しております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間
(自 2020年12月１日 至 2021年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 24,185,920 9,043,204 2,760,865 2,271,615 2,509,846 161,424 － 40,932,878
－ － 26,573 6,757 653,834 50 △ 687,215 －
セグメント間の売上高
合計 24,185,920 9,043,204 2,787,439 2,278,373 3,163,681 161,474 △ 687,215 40,932,878
セグメント利益又は損失 6,437,315 1,211,348 1,447,111 1,565,707 421,904 △ 408,294 △ 1,442,247 9,232,845
金融収益・費用(純額) △ 273,171
税引前四半期利益 8,959,674
当第２四半期連結累計期間
(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 28,951,915 5,056,317 2,884,941 2,709,943 3,127,640 821,552 － 43,552,312
－ － 73,598 8,071 696,978 2,613 △ 781,260 －
セグメント間の売上高
合計 28,951,915 5,056,317 2,958,540 2,718,014 3,824,618 824,165 △ 781,260 43,552,312
セグメント利益又は損失 6,067,999 797,109 1,446,700 1,761,183 545,654 △ 259,062 △ 1,001,703 9,357,882
金融収益・費用(純額) △ 357,150
税引前四半期利益 9,000,732
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前第２四半期連結会計期間
(自 2021年３月１日 至 2021年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 9,888,145 1,852,614 1,378,686 1,332,908 1,300,085 78,848 － 15,831,288
－ － 15,130 3,705 303,218 － △ 322,054 －
セグメント間の売上高
合計 9,888,145 1,852,614 1,393,816 1,336,613 1,603,303 78,848 △ 322,054 15,831,288
セグメント利益又は損失 3,196,303 556,286 718,398 949,158 208,446 △ 190,006 △ 846,196 4,592,391
金融収益・費用(純額) △ 101,220
税引前四半期利益 4,491,171
当第２四半期連結会計期間
(自 2022年３月１日 至 2022年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 10,232,147 1,915,826 1,438,355 1,542,532 1,642,593 465,139 － 17,236,594
－ － 36,981 6,272 326,572 2,528 △ 372,353 －
セグメント間の売上高
合計 10,232,147 1,915,826 1,475,336 1,548,804 1,969,165 467,667 △ 372,353 17,236,594
セグメント利益又は損失 1,934,197 180,962 712,730 1,062,998 264,929 △ 70,534 △ 412,737 3,672,546
金融収益・費用(純額) △ 92,311
税引前四半期利益 3,580,235
６. 棚卸資産
費用として認識された棚卸資産の評価損の金額及び評価損の戻入金額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
(自 2020年12月１日 (自 2021年12月１日
至 2021年５月31日 ) 至 2022年５月31日 )
評価損の金額 － 6,377
評価損の戻入金額 1,570,237 606,515
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７. 売上収益
顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサ
ルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としており、事業別に包括的な戦略
を立案し、事業活動を展開していることから、これらの事業を報告セグメントとし、各報告セグメントで計上する
収益を売上収益としております。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日 ）
（単位：千円）
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業 合計
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
不動産の販売 24,185,920 9,005,569 － － 33,191,490
－ －
サービスの提供 － 37,634 322,806 2,265,353 2,509,846 108,099 5,243,740
その他の源泉から
2,438,059 6,262 － 53,325 2,497,647
－ －
認識した収益
外部顧客への
24,185,920 9,043,204 2,760,865 2,271,615 2,509,846 161,424 40,932,878
売上高
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が
含まれています。
当第２四半期連結累計期間（自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 ）
（単位：千円）
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業 合計
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
不動産の販売 28,951,915 5,048,140 － － 34,000,056
－ －
サービスの提供 8,177 244,363 2,708,839 3,127,640 767,764 6,856,784
－
その他の源泉から
－ 2,640,578 1,104 － 53,788 2,695,471
－
認識した収益
外部顧客への
28,951,915 5,056,317 2,884,941 2,709,943 3,127,640 821,552 43,552,312
売上高
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が
含まれています。
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８．配当金
前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下の通りであります。
前第２四半期連結累計期間(自 2020年12月１日 至 2021年５月31日 )
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2021年２月25日
19 896,333 2020年11月30日 2021年２月26日
定時株主総会
当第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 )
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2022年２月25日
38 1,815,783 2021年11月30日 2022年２月28日
定時株主総会
９. １株当たり利益
当第２四半期連結累計期間
前第２四半期連結累計期間
(自 2021年12月１日
(自 2020年12月１日
至 2022年５月31日 )
至 2021年５月31日 )
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 6,120,465 6,107,254
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
6,120,465 6,107,254
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 47,058,545 47,504,621
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
58,421 36,332
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
47,116,966 47,540,953
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 130.06 128.56
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 129.90 128.46
当第２四半期連結会計期間
前第２四半期連結会計期間
(自 2022年３月１日
(自 2021年３月１日
至 2022年５月31日 )
至 2021年５月31日 )
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 3,040,929 2,482,152
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
3,040,929 2,482,152
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 46,970,903 47,360,578
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
57,000 55,688
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
47,027,903 47,416,266
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 64.74 52.41
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 64.66 52.35
(注) 基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普
通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
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10．金融商品
(1) 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び要約四半期連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりでありま
す。
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間
前連結会計年度
( 2022年５月31日 )
( 2021年11月30日 )
帳簿価額 公正価値 帳簿価額 公正価値
金融資産
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 33,560,679 33,560,679 34,311,177 34,311,177
営業債権及びその他の債権 4,082,157 4,082,157 3,866,841 3,866,841
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 4,148,616 4,148,616 7,173,161 7,173,161
純損益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 363,183 363,183 － －
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務 7,823,519 7,823,519 7,933,804 7,933,804
有利子負債 114,954,565 114,941,596 115,494,270 115,483,154
(注） 第１四半期連結会計期間において、株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合による暫定
的な会計処理の確定を行っており、前連結会計年度の数値について遡及修正しております。
金融商品の公正価値算定方法
(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期有利子負債)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。 但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券
の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近におけ
る第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりま
す。
(長期有利子負債)
長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳
簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入
を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
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(2) 公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル
１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値
(単位：千円)
前連結会計年度( 2021年11月30日 )
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
4,023,462 40,420 84,734 4,148,616
公正価値で測定する金融資産
純損益を通じて公正価値で測定する金融資産 － － 363,183 363,183
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 12,950 － 12,950
(デリバティブ)
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間( 2022年５月31日 )
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
7,030,758 40,420 101,983 7,173,161
公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産 － 26,235 － 26,235
(デリバティブ)
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 15,264 － 15,264
(デリバティブ)
レベル３に分類された金融商品に係る当期首残高から当第２四半期連結会計期間末残高への調整は、以下のとお
りであります。
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
(自 2020年12月１日 (自 2021年12月１日
至 2021年５月31日 ) 至 2022年５月31日 )
当期首残高 535,680 447,918
取得 62,053 18,161
包括利益
損益 － 117
その他の包括利益 △2,008 27
処分 △98,425 △364,241
当第２四半期連結会計期間末残高 497,300 101,983
11．企業結合
前第２四半期連結累計期間（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日)
該当事項はありません。
当第２四半期連結累計期間（自 2021年12月１日 至 2022年５月31日）
（企業結合に係る暫定的な会計処理の確定）
当社は、2021年９月に実施した株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合について、前連結
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会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第１四半期連結会計期間に確定しております。この暫
定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、取得原価の当初配分額を見直し以下の通り遡及修正し
て おります。
取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
暫定 遡及修正 確定
支払対価の公正価値 5,674,243 5,674,243
流動資産
現金及び現金同等物 1,951,066 1,951,066
販売用不動産 12,946,858 12,946,858
その他 339,834 118,340 458,174
非流動資産
有形固定資産 568,772 568,772
その他 344,454 10,287 354,741
流動負債
有利子負債 2,775,205 2,775,205
その他 895,093 895,093
非流動負債
有利子負債 7,962,143 7,962,143
その他 374,668 374,668
取得資産及び引受負債の公 4,143,874 128,628 4,272,502
正価値（純額）
のれん 1,530,369 △ 128,628 1,401,740
取得対価の配分が完了した結果、前連結会計年度の連結財政状態計算書における2021年11月30日残高について
遡及修正しております。
（取得による企業結合）
(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 磯子アセットマネジメント株式会社
事業の内容 不動産の賃貸、仲介、管理及び売買
(2) 取得日 2022年３月18日
(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％
(4）企業結合を行った主な理由
収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕
入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金を対価とする株式取得
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(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値 2,390,978
流動資産
現金及び現金同等物 164,377
販売用不動産 938,290
その他 190,823
非流動資産
長期貸付金 1,414,000
その他 25,390
流動負債
その他 29,278
非流動負債
その他 149,183
取得資産及び引受負債の公正価値（純額） 2,554,418
負ののれん発生益 163,439
（注）負ののれん発生益163,439千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたた
め発生しており、要約四半期連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等20,471千円を要約四半期連結包括利益計
算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています 。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
金額
取得により支出した現金及び現金同等物 △2,181,883
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物 164,377
子会社の取得による支出 △2,017,506
(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、要約四半期連結財務諸表に与える影響額
に重要性がないため記載しておりません。
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12．重要な後発事象
自己株式の取得
当社は、2022年７月５日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法
第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図り、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とす
るため。
２．取得に係る事項の内容
（１）取得対象株式の種類 普通株式
600,000株（上限）
（２）取得し得る株式の総数
（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合1.3％）
（３）株式の取得価額の総額 500,000千円（上限）
（４）取 得 期 間 2022年７月６日～2022年12月31日
（５）取 得 方 法 証券会社による投資一任方式
２ 【その他】
該当事項はありません。
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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の四半期レビュー報告書
2022年７月６日
トーセイ株式会社
取締役会 御中
新創監査法人
東京都中央区
指定社員
公認会計士 相 川 高 志
業務執行社員
指定社員
公認会計士 飯 島 淳
業務執行社員
監査人の結論
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会
社の2021年12月１日から2022年11月30日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（2022年３月１日から2022年５
月31日まで）及び第２四半期連結累計期間（2021年12月１日から2022年５月31日まで）に係る要約四半期連結財務諸
表、すなわち、要約四半期連結財政状態計算書、要約四半期連結包括利益計算書、要約四半期連結持分変動計算書、要
約四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った 。
当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の要約四半期連結財務諸表が、「四半期連結財務諸表の用語、
様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して、トーセイ
株式会社及び連結子会社の2022年５月31日現在の財政状態、同日をもって終了する第２四半期連結会計期間及び第２四
半期連結累計期間の経営成績並びに第２四半期連結累計期間のキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信
じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。
監査人の結論の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行っ
た。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人
の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から
独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる
証拠を入手したと判断している 。
要約四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示する
ことにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するた
めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる 。
要約四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき要約四半期連結財務諸表を作成す
ることが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、継続企業に関する事
項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある 。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにあ
る 。
要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から要約
四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある 。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通
じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する 。
・ 主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レ
ビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠し
て実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である 。
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・ 継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が
認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、要約四半期連結財務諸表において、国際会計基準第１号
「財 務諸表の表示」第４項に基づき、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付け
る。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において要約四半
期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する要約四半期連結財務諸表の注記事
項が適切でない場合は、要約四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められて
いる。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況によ
り、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある 。
・ 要約四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠していないと信じ
させる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた要約四半期連結財務諸表の表示、構成及
び内容、並びに要約四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が
認められないかどうかを評価する 。
・ 要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手す
る。監査人は、要約四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査
人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う 。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要
な発見事項について報告を行う 。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、
並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う 。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い 。
以 上
(注) １．上記は四半期レビュー報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(四半期報
告書提出会社)が別途保管しております。
２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれておりません。
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