星野リゾート・リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券届出書

     【提出先】                   関東財務局長

     【提出日】                   2022年6月15日

     【発行者名】                   星野リゾート・リート投資法人

     【代表者の役職氏名】                   執行役員　　秋本　憲二

     【本店の所在の場所】                   東京都中央区京橋三丁目6番18号

     【事務連絡者氏名】                   株式会社星野リゾート・アセットマネジメント

                        取締役財務管理本部長　　蕪木　貴裕
     【電話番号】                   03-5159-6338

     【届出の対象とした募集（売                   星野リゾート・リート投資法人

      出）内国投資証券に係る投資
      法人の名称】
     【届出の対象とした募集（売                   形態：投資証券

      出）内国投資証券の形態及び                  発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　　6,854,343,980円
      金額】                  売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                        　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　354,391,700円
                        (注1)　発行価額の総額は、2022年5月25日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本
                           投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                           ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価
                           額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総
                           額は上記の金額とは異なります。
                        (注2)　売出価額の総額は、2022年5月25日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本
                           投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                   1.  今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資

                          口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商
                          品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われ
                          る場合があります。
                        2.  上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開
                          設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                        （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第一部【証券情報】
      第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       １【募集内国投資証券】
        （１）【投資法人の名称】
            星野リゾート・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
            （英文ではHoshino           Resorts     REIT,    Inc.と表示します。）
        （２）【内国投資証券の形態等】

            本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法
          律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に
          従って設立された本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口
          は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）
          （以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第
          2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができませ
          ん。
            また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
          ド型です。
            本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に
          供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付
          はありません。
            (注)　   投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」とい
               います。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        （３）【発行数】

            10,670口
            (注)　   本「1   募集内国投資証券」に記載の募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）に当たり、その需要状況等
               を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から533口を上限として借
               り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
               オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５                              募集又は売出しに関する特別記載事項               1
               オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
        （４）【発行価額の総額】

           6,854,343,980円
            (注)　   後記「(13)     引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(13)                             引受け等の概要」に記載の引受
               人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2022年5月25日
               （水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

            未定
            (注1)　発行価格等決定日（後記「(13)                引受け等の概要」で定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
               通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満端数切
               捨て）を仮条件とします。
            (注2)　日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況
               等を勘案した上で、2022年6月21日（火）から2022年6月23日（木）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一
               般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払
               込金額）を決定します。
               今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同
               じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総
               額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、
               オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいま
               す。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及
               び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投
               資法人ウェブサイト（［URL］https://www.hoshinoresorts-reit.com/）（以下「新聞等」といいます。）において公
               表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書
               の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動
               して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等に
               よる公表は行いません。
            (注3  )　 後記「(13)     引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額
               は、引受人の手取金となります。
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        （６）【申込手数料】
            申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

            1口以上1口単位
        （８）【申込期間】

            2022年6月22日（水）
            (注)　   申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上
               記申込期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、
               2022年6月17日（金）から、最短で2022年6月21日（火）まで、最長では2022年6月23日（木）までを予定しています
               が、実際の発行価格等の決定期間は、2022年6月21日（火）から2022年6月23日（木）までを予定しています。
               したがって、申込期間は、
               ① 発行価格等決定日が2022年6月21日（火）の場合、
                 上記申込期間のとおり
               ② 発行価格等決定日が2022年6月22日（水）の場合、
                 「2022年6月23日（木）」
               ③ 発行価格等決定日が2022年6月23日（木）の場合、
                 「2022年6月24日（金）」
               となりますので、ご注意ください。
        （９）【申込証拠金】

            申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

            引受人の本店及び全国各支店並びに営業所
        （１１）【払込期日】

            2022年6月27日（月）
            (注)　   払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上
               記払込期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、
               2022年6月17日（金）から、最短で2022年6月21日（火）まで、最長では2022年6月23日（木）までを予定しています
               が、実際の発行価格等の決定期間は、2022年6月21日（火）から2022年6月23日（木）までを予定しています。
               したがって、払込期日は、
               ① 発行価格等決定日が2022年6月21日（火）の場合、上記払込期日のとおり
               ② 発行価格等決定日が2022年6月22日（水）の場合、「2022年6月28日（火）」
               ③ 発行価格等決定日が2022年6月23日（木）の場合、「2022年6月29日（水）」
               となりますので、ご注意ください。
        （１２）【払込取扱場所】

            株式会社三菱ＵＦＪ銀行　新宿新都心支店
            東京都新宿区西新宿一丁目6番1号
            (注)　   上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。
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        （１３）【引受け等の概要】
            以下に記載する引受人は、2022年6月21日（火）から2022年6月23日（木）までの間のいず
          れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の
          買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。引受人
          は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払込み、一般募集における発行価格の
          総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を
          支払いません。
               引受人の名称                     住所            引受投資口数
           野村證券株式会社                東京都中央区日本橋一丁目13番1号

           ＳＭＢＣ日興証券株式会社                東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

           みずほ証券株式会社                東京都千代田区大手町一丁目5番1号

                                                 未定
           三菱ＵＦＪモルガン・スタ
                           東京都千代田区大手町一丁目9番2号
           ンレー証券株式会社
           株式会社ＳＢＩ証券                東京都港区六本木一丁目6番1号
                                    －
                合　　計                                 10,670口
            (注1)　本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している株式会社星野リゾート・アセットマネジメント（以
               下「本資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。
            (注2)　上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
            (注3)　一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下「共同主幹事会社」といいま
               す。）です。なお、野村證券株式会社は一般募集の単独ブックランナーです。
            (注4)　各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
        （１４）【振替機関に関する事項】

            株式会社証券保管振替機構
            東京都中央区日本橋兜町7番1号
        （１５）【手取金の使途】

            一般募集における手取金6,854,343,980円については、後記「第二部                                      参照情報     第２   参照
          書類の補完情報         2 投資対象　（1）          取得予定資産の概要　＜取得予定資産一覧＞」に記載の
          本投資法人が取得を予定する新たな特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。
          以下同じです。なお、当該特定資産を本書において「取得予定資産」といいます。）の取得
          資金及びその関連費用に充当し、残余が生じた場合には、一般募集と同日付をもって決議さ
          れた第三者割当による新投資口発行の手取金上限342,396,002円と併せて手元資金とし、支出
          するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資
          金の一部に充当する予定です。
            (注1)　一般募集と同日付をもって決議された第三者割当については、後記「第５                                 募集又は売出しに関する特別記載事項               1
               オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
            (注2)　一般募集における手取金及び一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金は、2022年
               5月25日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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        （１６）【その他】
          （イ）申込みの方法は、前記「(8)                   申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                        申込取扱場
             所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「(9)                              申込証拠金」に記載の申込証拠
             金は申込期間の翌営業日まで（以下「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申
             込取扱場所へ入金するものとします。
             したがって、申込証拠金の入金期間は、
              ①　発行価格等決定日が2022年6月21日（火）の場合、
                「2022年6月22日（水）から2022年6月23日（木）まで」
              ②　発行価格等決定日が2022年6月22日（水）の場合、
                「2022年6月23日（木）から2022年6月24日（金）まで」
              ③　発行価格等決定日が2022年6月23日（木）の場合、
                「2022年6月24日（金）から2022年6月27日（月）まで」
             となりますので、ご注意ください。
          （ロ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11)                              払込期日」に記載の払込期日に新投
             資口払込金に振替充当します。
          （ハ）申込証拠金には、利息をつけません。
          （ニ）一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
             したがって、受渡期日は、
              ①  発行価格等決定日が2022年6月21日（火）の場合、「2022年6月28日（火）」
              ②  発行価格等決定日が2022年6月22日（水）の場合、「2022年6月29日（水）」
              ③  発行価格等決定日が2022年6月23日（木）の場合、「2022年6月30日（木）」
              となりますので、ご注意ください。
              一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
              振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口
             座での振替により行われます。
          （ホ）引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本資産運用会社の株主の親会社であ
             る株式会社星野リゾートホールディングス（以下、本「第一部　証券情報」において
             「指定先」ということがあります。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、
             376口を販売する予定です。
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       ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
        （１）【投資法人の名称】
            前記「1     募集内国投資証券          (1)  投資法人の名称」に同じ。
        （２）【内国投資証券の形態等】

            前記「1     募集内国投資証券          (2)  内国投資証券の形態等」に同じ。
        （３）【売出数】

            533口
            (注)　   オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事
               会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から533口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売
               出数はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオー
               バーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
               オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第５                              募集又は売出しに関する特別記載事項               1
               オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
               今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受
               人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般
               募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出し
               の売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え
               て、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から
               申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.hoshinoresorts-
               reit.com/）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について
               訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格
               等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書
               の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        （４）【売出価額の総額】

            354,391,700円
            (注)　   売出価額の総額は、2022年5月25日（水）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
               して算出した見込額です。
        （５）【売出価格】

            未定
            (注)　   売出価格は、前記「1         募集内国投資証券       (5)  発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

            申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

            1口以上1口単位
        （８）【申込期間】

            2022年6月22日（水）
            (注)　   申込期間は、前記「1         募集内国投資証券       (8)  申込期間」に記載の一般募集の申込期間と同一とします。
        （９）【申込証拠金】

            申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

            野村證券株式会社の本店及び全国各支店
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        （１１）【受渡期日】
            2022年6月28日（火）
            （注）上記受渡期日は、前記「1             募集内国投資証券       (16)  その他   (ニ)」に記載の受渡期日と同一とします。
        （１２）【払込取扱場所】

            該当事項はありません。
        （１３）【引受け等の概要】

            該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

            株式会社証券保管振替機構
            東京都中央区日本橋兜町7番1号
        （１５）【手取金の使途】

            該当事項はありません。
        （１６）【その他】

          （イ）申込みの方法は、前記「(8)                   申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                        申込取扱場
             所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「(9)                              申込証拠金」に記載の申込証拠
             金は申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
             （注）オーバーアロットメントによる売出しの申込証拠金の入金期間は、前記「1                                募集内国投資証券       (16)  その他   (イ)」に
               記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
          （ロ）申込証拠金には、利息をつけません。
          （ハ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11)                                              受渡期
             日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
              振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口
             座での振替により行われます。
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      第２【新投資口予約権証券】
       該当事項はありません。
      第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       該当事項はありません。
      第４【短期投資法人債】

       該当事項はありません。
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      第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       1　オーバーアロットメントによる売出し等について
          一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村
         證券株式会社が本投資法人の投資主から533口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オー
         バーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売
         出しの売出数は、533口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等に
         より減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があり
         ます。
          なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法
         人の投資主から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投
         資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は2022年6月15日（水）開催の本投資
         法人役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口533口の第三者割当による新投
         資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）を、2022年7月26日（火）を払込期日として
         行うことを決議しています。
          また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間
         の翌日から2022年7月20日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。
         (注)）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」
         といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資
         口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證
         券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に
         充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシ
         ンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に
         至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
          更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安
         定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を
         借入投資口の返還に充当することがあります。
          オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカ
         バー取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券
         株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件
         第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本
         件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われな
         い場合があります。
          なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント
         による売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバー
         アロットメントによる売出しが行われない場合には、野村證券株式会社による上記本投資法人
         の投資主からの本投資口の借入れは行われません。したがって、野村證券株式会社は本件第三
         者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新
         投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行
         われません。
         (注)　   シンジケートカバー取引期間は、
            ① 発行価格等決定日が2022年6月21日（火）の場合、
              「2022年6月23日（木）から2022年7月20日（水）までの間」
            ② 発行価格等決定日が2022年6月22日（水）の場合、
              「2022年6月24日（金）から2022年7月20日（水）までの間」
            ③ 発行価格等決定日が2022年6月23日（木）の場合、
              「2022年6月25日（土）から2022年7月20日（水）までの間」
            となります。
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       2　ロックアップについて
      （1）　一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日から一般募集に
         係る受渡期日の6か月後の応当日までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしに
         は、本投資口の売却等（ただし、指定先が直接的又は間接的に議決権を全て所有する会社への
         本投資口の売却等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
          共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部に
         つき解除できる権限を有する予定です。
      （2）　一般募集に関連して、星野リゾートグループ(注)の法人（本書の日付現在、本投資法人の投

         資口を保有しているものに限ります。ただし、指定先を除きます。）は、野村證券株式会社に
         対し、発行価格等決定日から一般募集に係る受渡期日の6か月後の応当日までの期間中、野村證
         券株式会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロット
         メントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し及び指定先が直接的又は間接的に議決権を全て所
         有する会社への本投資口の売却等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
          野村證券株式会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部
         につき解除できる権限を有しています。
         （注）　「星野リゾートグループ」とは、株式会社星野リゾート並びにその親会社である指定先及びその子会社をいいます。以下同
             じです。
      （3）　一般募集に関連して、本投資法人は、野村證券株式会社に対し、発行価格等決定日から一般

         募集に係る受渡期日の3か月後の応当日までの期間中、野村證券株式会社の事前の書面による同
         意なしには、本投資口の発行等（ただし、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う
         新投資口発行等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
          野村證券株式会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部
         につき解除できる権限を有しています。
       3　目論見書の電子交付について

          引受人は、本募集における目論見書の提供を、原則として、書面ではなく、電子交付により行
         います(注)。
         （注）　本投資法人は、電磁的方法による目論見書記載事項の提供を「目論見書の電子交付」と呼んでいます。目論見書提供者は、
             目論見書被提供者から同意を得た上で、目論見書に記載された事項を電磁的方法により提供した場合、目論見書の交付をし
             たものとみなされます（金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」と
             いいます。）第27条の30の9第1項、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正
             を含みます。）（以下「特定有価開示府令」といいます。）第32条の2第1項）。
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    第二部【参照情報】
      第１【参照書類】
         金融商品取引法第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項について
        は、以下に掲げる書類をご参照ください。
       １【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間     第17期（自       2021年5月1日　至          2021年10月31日）2022年1月27日関東財務局長に提出
       ２【半期報告書】

         該当事項はありません。
       ３【臨時報告書】

         1の有価証券報告書提出後、本書提出日（2022年6月15日）までに、金融商品取引法第24条の5第
        4項並びに特定有価開示府令第29条第1項及び同条第2項第2号に基づき、2022年4月22日に、臨時報
        告書を関東財務局長に提出
       ４【訂正報告書】

         該当事項はありません。
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      第２【参照書類の補完情報】
         参照書類である2022年1月27日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
        す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
         以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
        いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
         なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)　　本書における記載のうち、第18期（2021年11月1日から2022年4月30日まで）以降に係る数値（第18期に係る投信法第129条に基
            づき作成された計算書類に記載の数値を含みます。）については、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査を終了
            していません。
      1　投資方針

      （1）本投資法人の主要な推移及び本公募増資の概要
         ①　本投資法人の基本理念等
          （イ）本投資法人の基本理念及び基本方針
              本投資法人は、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び
             付帯施設に投資を行い、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と収益の安定的な確
             保を図ることにより、本投資法人の投資主価値の継続的な拡大を目指します。
              2003年、政府の観光立国懇談会（注1）が「住んでよし、訪れてよしの国づくり」を基
             本理念とした「観光立国」の考え方を打ち出して以降、我が国においては観光地と観光
             産業に国際競争力を与え、世界に誇る魅力あふれる観光立国を実現するため、様々な施
             策が実施されてきています。その中で、我が国が有する自然、文化遺産、多様な地域性
             等の観光資源としての有用性が繰り返し指摘されており、これらの有効活用を、地域経
             済の活性化や雇用機会の増大につなげることが目指されています。
              本投資法人は、このような経済波及効果、雇用誘発効果及び税収効果を有する観光産
             業について、各地の地域経済への貢献が可能であり、少子高齢化時代における我が国の
             経済活性化の切り札として重要な産業分野と位置付けることができると考えています。
              本投資法人は、本投資法人の投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分
             野においてその成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指しており、これにより
             投資主価値の継続的な拡大を図ります。
              本投資法人は、かかる基本理念のもと、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安
             定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設（注2）に対する投資を行うことを基
             本方針としており、その中でも特に長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可
             能であると見込まれる施設に重点的に投資を行います。本投資法人は、星野リゾートグ
             ループが有するホテル、旅館及び付帯施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マ
             ネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人が有する運用資産
             の安定的な運営及び着実な外部成長に最大限活用していく方針です。
             （注1）　「観光立国懇談会」とは、2003年1月に内閣総理大臣が、幅広い観点から、我が国の観光立国としての基本的なあ
                 り方を検討するために開催した会議をいいます。
             （注2）　「ホテル」とは、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設を、「旅館」とは、主として和風の構造及び設
                 備を有する宿泊施設を、「付帯施設」とは、ホテル又は旅館に付帯するスキー場、ゴルフ場、プール、物販店舗
                 などの大型施設を、それぞれいいます。以下同じです。
          （ロ）本投資法人の沿革及び運用実績

              本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、2013年3月6日
             に出資金150百万円（300口）で設立されました。同年7月11日を払込期日として公募によ
             る新投資口の発行（19,000口）を実施し、同年7月12日に東京証券取引所の不動産投資信
             託証券市場に本投資証券を上場（銘柄コード：3287）しました。
              その後、着実に資産規模を拡大し、2021年5月には、星野リゾートグループとの積極的
             な協業により、コロナ禍（新型コロナウイルス感染症が全ての産業に深刻な影響を及ぼ
             したことをいいます。以下同じです。）においてもいち早く成長フェーズへと舵を切る
             取組みの一環として、2021年5月31日を払込期日として、株式会社星野リゾート（以下
             「星野リゾート」又は「スポンサー」ということがあります。）に対する第三者割当に
             よる資金調達（以下「2021年5月第三者割当増資」といいます。）を実施し、その調達資
             金等により、「界          長門」及び「グランドハイアット福岡」を取得しました。また、2021
             年11月にも、その取組みを一層推進し、2021年11月24日を払込期日として、設立後8回目
             の一般募集による公募増資（以下「前回公募増資」といいます。）を実施し、その調達
             資金により、「界          霧島」及び「界         別府」を取得しました。
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              本書の日付現在、本投資法人が保有する資産は65物件（取得価格(注)合計176,856百万
             円）となっています。
             （注）　「取得価格」は、当該物件に係る売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の
                 諸費用を含みません。）を記載しています。以下同じです。
         ②　本公募増資

            本投資法人は、2020年11月より始動した新たな成長フェーズを加速することを目的に、新
          たな星野リゾートグループ運営物件(注)である「星のや沖縄」を取得するための資金の調達
          等を目的に、設立後9回目の一般募集による公募増資（以下「第9回公募増資」又は「本公募
          増資」といいます。）を実施します。
           （注）　「星野リゾートグループ運営物件」とは、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設をいいます。以
              下同じです。
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      （2）インベストメント・ハイライト
         本公募増資におけるインベストメント・ハイライトは、以下のとおりです。
         ①　資産規模3,000億円を中期的目標（注1）として掲げ、星野リゾートグループ運営物件比率

          （注2）50%超を視野に、成長フェーズを加速
          （イ）コロナ禍においても積極的な取組みを推進
              本投資法人と星野リゾートグループは、2013年の本投資法人の上場以来、競争力強化
             のシナジー効果を発揮し、本投資法人は保有物件数を増加させ、資産規模を拡大するこ
             とを通じて、星野リゾートグループは運営施設数を増加させ、観光市場でのプレゼンス
             を高めることを通じて、それぞれ互いに成長してきました。
              本投資法人は、2021年4月期以降3期連続で物件取得を、2021年10月期以降2期連続で増
             資を実施しており、コロナ禍においても継続的な外部成長を実現しました。この一連の
             取組み並びに本公募増資及びこれに伴う物件取得により、2020年10月期末時点に32.2%
             だった星野リゾートグループ運営物件比率は、本公募増資後（注3）には42.0%まで上昇
             する見込みです。また、この一連の取組み並びに本公募増資及びこれに伴う物件取得に
             より、2020年10月期以降の本投資法人の取組みとしては、4期連続の物件取得となり、取
             得(予定)価格の合計349億円及び売却価格77億円を合算した取引価格総額（予定）は426
             億円となる見込みであると共に、3期連続のエクイティファイナンスとなり、総調達（予
             定）額は、216億円となる見込みです（注4）。
              本投資法人は、今後も堅実な財務運営を基盤とし、星野リゾートグループの運営力が
             生み出す豊富な投資機会を活用して、資産規模3,000億円と星野リゾートグループ運営比
             率50%超を目指し、今後もさらなる成長に向けて積極的な取組みを継続します。
            （注1）　資産規模の中期的目標は、本資産運用会社の策定した中期経営計画上の目標値です。かかる中期的目標は、本書の
                日付現在における目標値であり、将来本投資法人の資産規模が当該目標値に達することや目標の達成時期を保証す
                るものではありません。また、投資環境や不動産市況の変動等の事情によって、中期的目標が変更又は撤廃される
                可能性もあります。以下同じです。
            （注2）　「星野リゾートグループ運営物件比率」とは、本投資法人のポートフォリオ全体（不動産関連資産に限ります。）
                の取得（予定）価格に占める、星野リゾートグループ運営物件の取得（予定）価格の比率をいいます。なお、「不
                動産関連資産」については、参照有価証券報告書「第一部                       ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方針　(2)
                投資対象　①      投資対象とする資産の種類」をご参照ください。以下同じです。
            （注3）　「本公募増資後」は、本公募増資及び本件第三者割当の払込後の2022年7月26日をいいます。以下同じです。
            （注4）　「取得(予定)価格の合計」は、対象となる物件の売買契約に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税、
                並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）の合計を、「売却価格」は、対象となる物件の売買契約に記載され
                た物件の売買代金（消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、いずれも単位未満
                を切り捨てて記載しています。また、「取引価格総額（予定）」は、取得(予定)価格の合計と売却価格の合計額
                を、「総調達（予定）額」は、2021年5月第三者割当増資及び前回公募増資における払込金額の合計額に本公募増資
                及び本件第三者割当における発行価額の総額の見込額を加算した金額を、それぞれ記載しています。なお、総調達
                （予定）額は、2022年5月25日（水）現在の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準と
                して算出した見込額です。以下同じです。
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                       ＜本投資法人の資産規模の推移＞
            （注1）　「ホテルREIT」とは、2022年5月31日時点において、ホテル・旅館等の宿泊施設を取得（予定）価格ベースで80％以








                上保有する東京証券取引所に上場している6つの投資法人をいい、一般社団法人不動産証券化協会の定めるホテル・
                旅館特化型である5つの上場投資法人に加えインヴィンシブル投資法人がこれに該当します。なお、ホテルREITのう
                ち本投資法人を除いた5つの投資法人（森トラスト・ホテルリート投資法人、インヴィンシブル投資法人、ジャパ
                ン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人及び大江戸温泉リート投資法人を総称していいます。)
                を「ホテルREIT（本投資法人を除く）」といいます。以下同じです。
            （注2）　2022年5月25日（水）現在の東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見
                込額です。
            （注3）　2022年5月に実施したリファイナンスも含みます。
            （注4）　本新規借入れ（本募集と並行して行う、7月実行予定の新規借入れをいいます。以下同じです。）の最長調達年限
                7.5年及び調達予定額62億円は、本新規借入れに関し金融機関が発行した融資に関する検討結果通知書（以下「融資
                関心表明書」といいます。）が参照するタームシートの内容に基づき記載していますが、最長調達年限、調達予定
                額その他の実際に行われる本新規借入れの内容はこれと異なる可能性があります。
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          （ロ）本公募増資の概要
              本投資法人は、コロナ禍においても積極的な物件取得や資産入替えにより、投資主価
             値の向上に努めてきた結果、コロナ禍での資本市場における高い評価の獲得に成功した
             ものと考えています。
              本投資法人の投資口価格は、2020年3月以降大きく下落しましたが、その後2021年3月
             以降、コロナ禍前である2019年末の水準まで回復しており、ホテルREIT（本投資法人を
             除く）の時価総額加重平均と比較し、堅調に推移しています。
               ＜本投資法人とホテルREIT（本投資法人を除く）の投資口価格の推移

                   （時価総額加重平均及び東証REIT指数との比較）＞
           (出所)　    株式会社QUICKのデータより本資産運用会社作成





           (注)　　    2019年12月30日の投資口価格＝100として指数化した数値を記載しています。
              本投資法人は、このようにホテルREIT（本投資法人を除く）の時価総額加重平均と比

             較し、堅調に推移している投資口価格を活かした公募増資及び対不動産鑑定評価額比で
             割安な物件取得により、投資主価値の向上を狙います。
              また、星野リゾートグループのフラッグシップブランド（注1）を冠する「星のや沖
             縄」の取得と、資本市場における高い評価を背景とした効率的な資金調達によって、投
             資主価値向上に資する外部成長を狙います。
              本公募増資における本投資法人の狙いは、主として以下の3点です。
              a.　星野リゾートグループのフラッグシップブランド「星のや」の中で最も新しい物
                件の取得による資産規模の拡大とポートフォリオの質の向上
              b.　星野リゾートグループ運営物件比率上昇による収益の成長性及び安定性の向上
              c.　割安な物件取得に加えて、堅調な投資口価格での本公募増資による1口当たりNAV
                （注2）の上昇
             （注1）　「星野リゾートグループのフラッグシップブランド」とは、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提
                供することを目的とした星野リゾートグループの基幹ブランドをいいます。また、単に「フラッグシップブラン
                ド」ということがあります。以下同じです。
             （注2）　「1口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、鑑定評価額（又は調査価額）に基づく1口当たり純資産
                額を意味し、貸借対照表に記載されている純資産額の1口当たりの金額とは異なります。
                  1口当たりNAV＝      NAV÷発行済投資口数
                  「NAV」とは、以下の計算式により求められる、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額
                  （又は調査価額）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）であり、貸借対
                  照表に記載されている純資産額とは異なります。
                  NAV＝   純資産額※1－分配総額※2           ＋（不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価額）合計額※3                        －不動産関
                     連資産の簿価合計額※1）
                  ※1  「純資産額」及び「不動産関連資産の簿価合計額」は、各期末現在における貸借対照表上の金額を用いて
                    います。
                  ※2  「分配総額」は、各期の金銭の分配に係る計算書上の分配総額（利益超過分配金を含みます。）を用いて
                    います。
                  ※3  「不動産関連資産の鑑定評価額（又は調査価額）合計額」は、各期末を価格時点とする鑑定評価額又は調
                    査価額を用いています。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             （注1)　    上記の図において、賃借人兼オペレーターである「星野リゾートグループ」には、株式会社読谷オペレーションズ




                が該当する予定です。株式会社読谷オペレーションズは、本投資法人による取得予定資産の取得と同時期に、星野
                リゾートの100％子会社となり、星野リゾートグループに属する法人となる予定です。
             （注2）　「取得手法」については、参照有価証券報告書「第一部                          ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方針　(1)
                投資方針　④      成長戦略　(イ)      外部成長」をご参照ください。また、「DBJ共同ファンド」は、星野リゾートと株
                式会社日本政策投資銀行（以下「日本政策投資銀行」といいます。）が組成した共同運営ファンド（以下「本共同
                ファンド」、「星野リゾート×日本政策投資銀行共同ファンド」又は「星野リゾート×DBJ共同ファンド」という
                ことがあります。）をいいます。以下同じです。
             （注3）　「パイプライン」とは、本投資法人に対して物件取得の機会が提供されることをいい、「スポンサーパイプライ
                ン」とは、本投資法人のスポンサーである星野リゾートを含む星野リゾートグループが、本投資法人に対して提供
                する物件取得の機会のことをいいます。以下同じです。
             （注4）　「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下
                「建築基準法」といいます。）上の検査済証の工事完了検査年月を記載しており、括弧内には「築年数」を記載し
                ています。「築年数」は、竣工年月から2022年6月15日までの期間を、1か月に満たない日数を切り捨てて記載して
                います。
             （注5）　「取得予定日」は、本書の日付現在における取得予定日を記載していますが、取得予定資産の取得予定日は、本投
                資法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
             （注6）　「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税、並びに売買手
                数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
             （注7）　取得予定資産の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、
                2022年5月20日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記
                載しています。
             （注8）　「対不動産鑑定評価額比」は、取得予定価格を不動産鑑定評価額で除した値を百分率で記載しており、小数第2位
                を四捨五入して記載しています。以下同じです。
             （注9）　「本公募増資前」は、2022年4月30日をいいます。以下同じです。
             （注10）    「資産規模」は、各時点における本投資法人の取得（予定）資産の取得（予定）価格の合計を記載しています。
             （注11）    「出資総額」は、本公募増資前については、第18期に係る投信法第129条に基づき作成された計算書類に記載の出
                資総額を記載しており、本公募増資後については、本公募増資前の出資総額に「本公募増資における発行価額の総
                額の見込額」及び「本件第三者割当における発行価額の総額の見込額」を加算した金額を記載しています。「本公
                募増資における発行価額の総額の見込額」及び「本件第三者割当における発行価額の総額の見込額」については、
                下記（注13）をご参照ください。
             （注12）    本公募増資前の1口当たりNAV（本注記において、「1口当たりNAV（本公募増資前）」といいます。）及び本公募増
                資後の1口当たりNAV（本注記において、「1口当たりNAV（本公募増資後）」といいます。）は、以下の計算式によ
                り算出しています。当該数値は試算値であり、実際の各時点の1口当たりNAVとは異なる可能性があります。以下同
                じです。
                  1口当たりNAV（本公募増資前）＝             NAV（本公募増資前）÷本書の日付現在の発行済投資口総数
                  NAV（本公募増資前）＝         2022年4月30日現在のNAV

                  1口当たりNAV（本公募増資後）＝             NAV（本公募増資後）÷本公募増資後の発行済投資口数※1
                  NAV（本公募増資後）＝          NAV（本公募増資前）＋本公募増資及び本件第三者割当における発行価額の総額※2

                           ＋取得予定資産の鑑定評価額－取得予定資産の取得予定価額※3
                  ※1  「本公募増資後の発行済投資口数」とは、本書の日付現在の発行済投資口数に本公募増資及び本件第三者
                    割当により新規に発行される投資口数を加えた口数をいいます。なお、本件第三者割当については、募集
                    投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。
                    したがって、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行
                    が行われなかった場合には、実際に本公募増資により新規に発行される投資口数は上記口数より少なくな
                    ります。
                  ※2  「本公募増資及び本件第三者割当における発行価額の総額」は、2022年5月25日(水)現在の東京証券取引
                    所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した、本件第三者割当に係る募集投資口数の全て
                    が発行された場合を前提とする本書の日付現在の見込額であり、実際の本公募増資及び本件第三者割当に
                    おける発行価額の総額と一致するとは限りません。実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、本
                    件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかっ
                    た場合には、本公募増資及び本件第三者割当における発行価額の総額も減少することになります。このた
                    め、実際の1口当たりNAV（本公募増資後）が低くなる可能性があります。
                  ※3  「取得予定資産の取得予定価額」は、本書の日付現在において本資産運用会社が入手した情報をもとに、
                    取得予定価格及び取得費用等の見込額に基づき、本資産運用会社が算出した見込額であり、実際の数値と
                    は異なる可能性があります。
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             （注13）    「LTV」は、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。本公募増資前のLTV（以下
                「LTV（本公募増資前）」といいます。）及び本公募増資後のLTV（以下「LTV（本公募増資後）」といいます。）
                は、  以下の計算式により求めた未監査の試算値であり、実際のLTVとは異なる可能性があります。以下同じです。
                  LTV（本公募増資前）＝（2022年4月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額）÷（2022年4月期末現在の貸
                           借対照表上の総資産額）
                  LTV（本公募増資後）＝（2022年4月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額＋2022年5月1日から2022年7月
                           26日までの有利子負債増減見込額（なお、本バックアップローン（後記「⑥                              安定性
                           と機動性を両立する財務運営　（イ）               本新規借入れの内容」に定義します。）によ
                           る増加はないものとして当該見込額を算出しています。以下同じです。））÷（2022
                           年4月期末現在の貸借対照表上の総資産額＋2022年5月1日から2022年7月26日までの有
                           利子負債増減見込額＋本公募増資における発行価額の総額の見込額＋本件第三者割当
                           における発行価額の総額の見込額）
                   「本公募増資における発行価額の総額の見込額」及び「本件第三者割当における発行価額の総額の見込額」
                   は、それぞれ6,854,343,980円及び342,396,002円として算出しています。これらの金額は、2022年5月25日
                   （水）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本書の日付現在の見
                   込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みが
                   あり、発行が行われた場合を前提としています。
                    したがって、これらの金額は、実際の本公募増資における発行価額の総額及び本件第三者割当における発
                   行価額の総額と一致するとは限りません。
                   実際の発行価額が見込額よりも低くなった場合や、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一
                   部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、本公募増資又は本件第三者割当における調
                   達金額は上記よりも減少することとなり、実際のLTVは上記よりも高くなります。逆に、実際の発行価額が
                   上記見込額よりも高額となった場合には、本公募増資又は本件第三者割当における調達金額は上記金額より
                   も増加することとなり、実際のLTVは上記よりも低くなります。
             （注14）    「取得余力」とは、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ
                及び投資法人債等の発行によって負債性資金を追加的に調達することにより、物件取得を行うことができることを
                いいます。以下同じです。なお、負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又
                は約束するものではないことにご留意ください。また、本公募増資前及び本公募増資後の「取得余力」の見込額
                は、LTV（本公募増資前）及びLTV（本公募増資後）を仮に40.0％まで引き上げた場合における取得余力の金額を、
                1億円未満を切り捨てて記載しています。本公募増資後の「取得余力」の見込額は、実際の本公募増資における発
                行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった場合には、その分、実際の本募集後の「取
                得余力」は上記の金額よりも低く又は高くなることがあります。以下同じです。
             （注15）    本公募増資後の「出資総額」、「LTV」及び「取得余力」の数値は、2022年5月25日（水）現在の東京証券取引所に
                おける本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づき算出した本書の
                日付現在の見込数値です。本公募増資における手取金は変動する可能性があり、当該見込数値が実際のLTV及び取
                得余力の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
              本投資法人は、コロナ禍においても、2021年4月期には最長調達年限3.0年、総額28.6

             億円のリファイナンスを、2021年10月期にはホテルREITで唯一設定している50億円のコ
             ミットメントライン契約の期間延長、第三者割当増資、調達年限4.5年の新規借入れ（一
             部に期限前弁済資金を含みます。）、年限10年のグリーンボンド発行及び最長調達年限
             5.5年、総額52.0億円のリファイナンスを、2022年4月期にはホテルREITとして唯一の公
             募増資の実施を、2022年4月期以降には最長調達年限7.5年、総額61.5億円のリファイナ
             ンスを行う等、安定性と機動性を両立する財務運営を実行しています。
              本投資法人は、コロナ禍における一連の取組みや実績が評価され、本新規借入れにお
             いても、最長調達年限7.5年を実現できる見込みです。
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                               ＜借入金の調達実績＞
           （注1）　「最長調達年限」とは、各時点における各借入れのうち返済期限が最長である借入れにおける借入期間（年）をいい





               ます。
           （注2）　「平均調達年限」とは、各時点における各借入れの借入期間を各借入金額により加重平均した借入期間（年）をいい
               ます。ただし、2022年7月1日については、本バックアップローンを実施しない前提で算出された平均調達年限を記載
               しており、本バックアップローンの年限を考慮しない数値を記載しています。
           （注3）　「全主要行」とは、本新規借入れにおける全貸付人である株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株
               式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行及び株式会社みずほ銀行をいいます。
           （注4）　借入実行予定日である2022年7月1日及び最長調達年限7.5年は、融資関心表明書が参照するタームシートの内容に基づ
               き記載していますが、借入実行予定日、最長調達年限その他の実際に行われる本新規借入れの内容はこれと異なる可
               能性があります。
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          （ハ）観光業界を取巻く環境
              新型コロナウイルス感染症は、観光関連産業に深刻な打撃をもたらしてきましたが、
             その影響力はかつてほどの強さを失いつつあり、新型コロナウイルス感染症の新規感染
             者数の増加が観光関連産業に対する需要に与える負の影響は徐々に弱まってきているも
             のと、本投資法人は考えています。
              多くの現代人にとって大切な娯楽であると考えられる旅行需要は、2021年12月にはコ
             ロナ禍以前と同水準を示すまで回復しており、今後もさらに回復していくものと、本投
             資法人は考えています。
              星野リゾートグループは、いち早くマイクロツーリズム（注）に適したサービスを提
             供することで、コロナ禍を通して堅調な運営実績を残しています。
            （注）　    「マイクロツーリズム」とは、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を背景に、感染拡大防止と地域経済を両立さ
                せる旅の在り方として星野リゾートグループが提唱した、3密（密集、密接、密閉）を避けながら近場で過ごす旅の
                スタイルをいいます。以下同じです。
                  ＜国内延べ宿泊者数と星野リゾートグループ運営物件の

                RevPAR（注）推移（2019年月次実績を100として指数化）＞
           （出所)　国土交通省「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社作成





           （注）　    「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue                              Per  AvailableRoom）をいい、一定期間
               の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除して算出し、2019年月次実績を100として指数化しています。
              また、月次国内延べ宿泊者数と新規感染者数の関係についても、感染者数が多い月で

             あっても宿泊者数の大幅低下が見られない傾向が鮮明になっていると、本投資法人は考
             えています。
              国内における新型コロナウイルス感染症の感染が初めて確認された2020年は、新規感
             染者数が約2,500人であった5月に月次国内延べ宿泊者数が8.7百万人にまで落ち込みまし
             たが、2021年の月次国内延べ宿泊者数は、最も少ない1月であっても、当該月の新規感染
             者数が2020年5月の60倍となる15万人であったにも関わらず、2020年5月の2倍以上となる
             16.8百万人でした。
              さらに、2022年においては、新規感染者数は一層増え、2月には約210万人となってい
             ますが、当該月の月次国内延べ宿泊者数は、新規感染者数が1.7万人であった2020年7月
             及び新規感染者数が11万人であった2021年4月と同水準に収まっています。
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                  ＜月次国内延べ宿泊者数と新規感染者数の関係＞
                 月次国内延べ
                 宿泊者数（万人）
           (出所）　国土交通省「宿泊旅行統計調査」、厚生労働省                      新型コロナウイルス感染症についての「オープンデータ」より本資産




               運用会社作成
              また、公益財団法人日本交通公社の調査によると、新型コロナウイルス収束後「これ

             まで以上に旅行に行きたい」と回答した回答者の割合は、2020年7月には14.5％であった
             ものが、2022年1月には26.7％となり、1年4か月間で12.2pt増加しました。本投資法人
             は、かかる調査において、旅行意欲を示す回答が2020年7月から2022年1月にかけて増加
             傾向にあることから、コロナ禍収束後の旅行意欲が一定程度高まってきているものと考
             えています。
                       ＜新型コロナウイルス収束後、

                「これまで以上に旅行に行きたい」と考える人の推移＞
           (出所）　公益財団法人日本交通公社　新型コロナウイルス感染症流行下の日本人旅行者の動向(その16)より本資産運用会社作




               成
              本書の日付現在、新型コロナウイルス感染症の感染拡大は未だ収束せず、引き続きコ

             ロナ禍が続いていますが、上記のとおり、新規感染者数と月次国内延べ宿泊者数との負
             の相関関係が弱まってきており、また、新型コロナウイルス収束後「これまで以上に旅
             行に行きたい」と回答した回答者の割合が増加傾向を見せていることから、国内宿泊需
             要及びコロナ収束後の旅行意向の回復の期待は高まっていると、本投資法人は考えてい
             ます。
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             ・TOPICS　～星野リゾート代表のコメント～
             星野リゾート代表          星野佳路は、旅の効能について、以下のとおり述べています。本投
            資法人も、このような星野リゾートらしい見方・分析に基づき、更なる成長を図ります。
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         ②　星野リゾートグループの「所有」「運営」「開発」の成長サイクルを活用し、持続的な外
          部成長を実現
          （イ）星野リゾート×日本政策投資銀行（DBJ）共同ファンドによる豊富な取得機会
            a.  本投資法人の基本戦略とパイプラインの拡充
              本投資法人は、星野リゾートグループが有するホテル、旅館及び付帯施設の開発、運
             営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関する情報、ノウハウ及び経営資源等
             を、本投資法人が有する運用資産の安定的な運営及び着実な外部成長に最大限活用して
             いく方針です。また、本資産運用会社独自の人的ネットワーク及び積極的なソーシング
             活動（投資対象となり得る物件情報の収集及び物件取得に向けた交渉等、投資対象物件
             を取得するための活動をいいます。）により入手した物件売却情報に基づいて取得する
             星野リゾートグループ以外運営物件（注）についても、上記の星野リゾートグループが
             有するノウハウ等を最大限活用することで、当該星野リゾートグループ以外運営物件に
             対する適正な評価、当該物件の取得後における安定的かつ効率的な運営を目指していま
             す。
              本投資法人は、星野リゾートグループから継続的に運用資産を取得する方針であり、
             星野リゾート及び本資産運用会社との間で締結したスポンサーサポート契約や共同投資
             に向けた合意等を活用し、主要ブランド（本書の日付現在、「星のや」、「星野リゾー
             ト　リゾナーレ」及び「界」の3つがあると、本投資法人は考えています。以下同じで
             す。）物件を中心に星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件及び海外におけ
             る星野リゾートグループ関与物件を取得していく予定であり、かかる基本戦略に従い、
             本投資法人は上場以降外部成長を続けてきました。
              さらに、本投資法人の「所有」機能、星野リゾートの「運営」機能及び既存の「開
             発」機能に加えて、2015年に、DBJ共同ファンドによる新たな「開発」機能が付加されて
             以降、本共同ファンドを通じて、9物件の星野リゾートグループ運営物件が開発済み又は
             開発中の状態となり、その内5物件292億円（取得（予定）価格ベース）を本投資法人に
             おいて取得済み又は取得予定です。
              コロナ禍においても本共同ファンドによる開発は止まることなく続いており、本共同
             ファンドからの2期連続の継続的な物件取得を実現しました。
              このように、本投資法人〈所有〉・星野リゾートグループ〈運営〉・本共同ファンド
             〈開発〉が生み出す強力なパートナーシップの下、本投資法人は、競争力のある良質な
             物件の継続取得による外部成長を実現してきました。本投資法人は、今後も3者の成長サ
             イクルの一翼を担い、持続的な外部成長とポートフォリオの質の向上を狙います。
           (注)　   「星野リゾートグループ以外運営物件」とは、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び

              付帯施設をいいます。以下同じです。
            b.  本共同ファンドを通じた「星のや沖縄」の取得

              本投資法人が足元の環境に適したストラクチャーを構築することで、星野リゾート
             ×DBJ共同ファンドから3期連続の物件取得が実現する見込みです。
              「星のや沖縄」の取得においては、良質な築浅物件の割安な取得機会を捉えた外部成
             長の一環として、星野リゾートグループのフラッグシップブランドである「星のや」の
             最新施設を、コロナ禍の影響によりホテル物件の取得競争が過熱化しづらい状況にある
             足元の環境下ならではの対不動産鑑定評価額比91.8％となる割安な取得機会を逃さず、
             かつ、以下のとおりコロナリスク（注1）にも配慮しながら取得する予定です。
              コロナリスクへの対応としては、本投資法人は、スポンサーコミットメントに基づく
             賃料設計によりコロナリスクによる影響を低減することを目指しています。具体的に
             は、星野リゾートグループによる本投資法人及び本物件の運営に対するコミットメント
             を背景に、取得後2年4か月間の完全固定賃料の設定について、星野リゾートと合意して
             います(注2)。星野リゾートグループに属する各テナントは、コロナ禍においても賃料減
             免に至らなかったことから、かかる安定したテナントである星野リゾートグループとの
             間で賃貸借契約を締結することで、コロナ禍の影響が一定程度残ると考えられる当面の
             期間においても安定的な収益が確保される賃料スキームを採用できるものと、本投資法
             人は考えています。
              本投資法人は、株式会社読谷ホテルマネジメント（以下「本共同ファンドSPC」という
             ことがあります。）が継続保有予定の「星のや沖縄」の建物の共有持分22.53％への優先
             交渉権を獲得する予定であり、将来的な未取得部分の取得も見据えた優先交渉権獲得に
             よる取得蓋然性の向上を実現しています。
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              本投資法人が「星のや沖縄」を取得した後の保有ストラクチャーは、「星のや沖縄」
             の売主であり、本投資法人の共有持分の取得後には共有者となる本共同ファンドSPCか
             ら、  本共同ファンドSPCが継続して保有する予定の建物の共有持分（持分割合22.53％）
             を本投資法人が賃借の上、本投資法人の保有する予定の共有持分（持分割合77.47％）
             （注3）と併せ、建物全体を本投資法人が賃借人兼オペレーターである新経営法人（注
             4）に対し、取得後一定の期間は固定賃料とするマスターリース契約に基づき賃貸するス
             キームとなる予定です。また、本共同ファンドSPCから本投資法人に対して付与される予
             定の、本共同ファンドSPCが継続して保有する予定の建物の共有持分（持分割合
             22.53％）に関する優先交渉権の概要については、後記「2                                投資対象　(2)        新規取得資産
             の個別不動産の概要　取得予定資産　星のや沖縄　特記事項」をご参照ください。
              本投資法人は、「星のや沖縄」の取得にあたり、上記のとおり、取得後一定の期間は
             固定賃料を主軸とする賃料設計とする点、ファンドとの共有を一部継続し取得予定価格
             を抑えた点など、コロナ禍の影響も踏まえたリスクヘッジを取り入れた堅実な取得ス
             キームを構築しています。本投資法人は、このような堅実な取得スキームにより、適切
             なリスクコントロールと同時に収益安定性とコロナ後のアップサイドへの期待の双方を
             視野に入れた取得を実現することを企図しています。
          (注1)　　「コロナリスク」とは、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響で、ホテルの運営実績が停滞・悪化することによ
             り、本投資法人の賃料収入が減少する等、本投資法人の収益に悪影響が生じるリスクをいいます。以下同じです。
          (注2)　　実際に賃貸借契約の当事者となるのは新経営法人ですが、本書の日付時点で新経営法人は未設立であるため、新経営法人
             の100％親会社となる予定の星野リゾートとの間で、新経営法人との間の契約条件について合意しています。「新経営法
             人」の詳細については（注4）をご参照ください。
          (注3)　　本投資法人の取得予定資産は、「星のや沖縄」の建物及びその敷地権等の共有持分（持分割合77.47％）です。詳細につい
             ては、後記「2      投資対象　(1)      取得予定資産の概要　＜取得予定資産＞」をご参照ください。
          (注4)　　「新経営法人」とは、株式会社読谷ホテルマネジメントからの新設分割により設立される予定の、株式会社読谷オペレー
             ションズをいいます。以下同じです。
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               ＜本投資法人の基本戦略～3者による成長サイクル～（注）＞
           (注)　　    上記は、本投資法人の基本戦略とパイプラインの拡充についての本投資法人の戦略を分かりやすく説明するためのイ






               メージ図であり、上記に記載の戦略が実現できることを保証又は約束するものではありません。
       ＜本共同ファンドを通じて、9物件の星野リゾートグループ運営物件が開発済み又は開発中＞

           (注1)　　上記は本共同ファンドの開発済み又は開発中物件を記載したものであり、取得済資産及び取得予定資産を除き、本投





               資法人が上記に記載の不動産を取得する具体的な予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
           (注2)　　「OMO」ブランド物件の開発に当たってのコンセプトをまとめたイメージ図であり、当該物件の外観等を表示するもの
               ではありません。また、当該イメージ図には、「OMO」ブランド物件が所在する地域に関連した名産品、名所その他の
               観光資源等、当該物件のマーケティング戦略上強調したい事物が記載されていますが、それらは本共同ファンドが所
               有する資産には含まれません。以下同じです。
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                         ＜保有ストラクチャー＞
           （注）　上記の図において、賃借人兼オペレーターである「星野リゾートグループ」には、株式会社読谷オペレーションズが該





               当する予定です。当該法人は、本投資法人による取得予定資産の取得と同時期に、星野リゾートの100％子会社とな
               り、星野リゾートグループに属する法人となる予定です。
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          （ロ）パイプライン一覧
              本投資法人は、星野リゾートグループの運営力を活かした豊富な投資機会を有してい
             ます。
              主なスポンサーパイプライン一覧は、以下のとおりです。
     ＜星野リゾートグループ所有施設＞                    ＜DBJ共同ファンド所有施設＞                   ＜WBF社（注1）所有施設＞
                         ■界   雲仙　所在地：長崎県


                                            ＜星野リゾートグループ
     ■界   日光　所在地：栃木県
                                              開発案件（一部）＞
                         ■界   ポロト　所在地：北海道


     ■リゾナーレ小浜島　所在地：沖

                                           ■界   出雲　所在地：島根県
     縄県
                         ■リゾナーレ那須　所在地：


                         栃木県
                                           ＜第三者所有施設（一部）＞

      ＜メザニンローン債権（注2）/
          匿名組合出資＞
                         ■OMO7大阪　所在地：大阪府


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            (注1)　　「WBF社」とは、WBFホテル＆リゾーツ株式会社及び株式会社ホワイト・ベアーファミリーの2社及びその子会社等を
                総称していいます。以下同じです。
            (注2)　　SPCを用いた不動産流動化が行われる場合、資本性の資金（エクイティ）による調達と、ローンや社債発行等の負債
                性の資金（デット）による調達が併用されるのが一般的であり、この負債性の資金の調達方法として、銀行その他
                金融機関によるローンに加えて、返済順位等においてこれらに劣後するローンが実施される場合があり、このよう
                に返済順位等において劣後するローンをメザニンローンといい、メザニンローンに優先するローンをシニアローン
                といいます（なお、メザニンローンに基づく債権を、以下「メザニンローン債権」といいます。）。
            (注3)　　「運営開始年」に（予定）と記載されているものは、本書の日付現在運営が開始しておらず、本書の日付現在の運
                営開始の予定を記載しており、今後変更される可能性があります。
            (注4)　　本投資法人が上記一覧に記載の不動産を取得する具体的な予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
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         ③　本投資法人のトロフィーアセット（注1）となる「星のや沖縄」を取得
         （イ）物件概要

           （注1）　「トロフィーアセット」とは、物件のスペックや規模・利用者の注目度等の観点で特に優れた水準や高い品質を誇る





               物件であると本投資法人が考えるアセットをいいます。
           （注2）　「鑑定NOI利回り」は、「星のや沖縄」の不動産鑑定評価書又は調査報告書（以下「不動産鑑定評価書等」といいま
               す。）に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                            Operating    Income）を「星のや沖縄」の取得
               予定価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。「鑑定NOI利回り」
               は、本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書等に記載されている数値ではありません。なお、運営
               純収益は、減価償却費を控除する前の収益です。運営純収益から敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF
               （純収益、Net      Cash  Flow）とは異なります。また、直接還元法による運営純収益を用いています。
           （注3）　「鑑定NCF利回り」は、「星のや沖縄」の不動産鑑定評価書等に記載された1年間のNCF（純収益、Net                                            Cash  Flow）
               を、「星のや沖縄」の取得予定価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載してい
               ます。NCF（純収益、Net          Cash  Flow）は、運営純収益から敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたものであ
               り、直接還元法による純収益を用いています。「鑑定NCF利回り」は、本資産運用会社が算出したものであり、不動産
               鑑定評価書等に記載されている数値ではありません。
           （注4）　「償却後利回り」は、「星のや沖縄」の不動産鑑定評価書等に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収
               益（Net   Operating    Income）から、本書の日付現在における減価償却費の見込額を控除した数値を、「星のや沖縄」
               の取得予定価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。本書の日付現
               在における減価償却費の見込額は、建物状況評価報告書等の本資産運用会社が入手した情報を考慮した上で、取得予
               定価格及び取得費用等の見込額に、耐用年数に応じた定額法の償却率を乗じて本資産運用会社が算出した想定額を用
               いています。「償却後利回り」は、本資産運用会社が算出したもの（試算値）であり、不動産鑑定評価書等に記載さ
               れている数値ではありません。また、直接還元法による運営純収益を用いています。
           （注5）　「星野リゾートグループ」には、株式会社読谷オペレーションズが該当する予定です。当該法人は、本投資法人によ
               る取得予定資産の取得と同時期に、星野リゾートの100％子会社となり、星野リゾートグループに属する法人となる予
               定です。
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         （ロ）物件ハイライト
             本投資法人は、コロナ禍以前において、ハワイと並ぶ訪問客数（注）を誇る沖縄県にお
            いて、星野リゾートグループが一切の妥協を許さずに開発した、星野リゾートグループの
            フラッグシップブランド「星のや」を取得する予定です。
             また、「星のや沖縄」は、高さ4.5mのグスクウォールに囲まれたエリアに、全長40mのイ
            ンフィニティプールや全室オーシャンフロントを設え、さらに、絶景を望める海カフェ
            「バンタカフェ」を併設する壮大なスケール感を有します。
             さらに、「星のや沖縄」は、美しい海と沖縄らしい植生に恵まれ、全客室からサンゴ礁
            に囲まれた海を一望できるビーチリゾートの魅力のみならず、豊富な文化アクティビティ
            を揃え、通年での集客を企図した魅力ある施設を有します。
           （注）　    「ハワイ」はハワイ州全体を指し、ハワイ島だけを指したものではありません。また、コロナ禍以前における沖縄県
               及びハワイ州の訪問客数については、後記「(ヘ)                   沖縄県を取り巻くマクロ環境　b.             コロナ禍以前の沖縄県及びハワ
               イの訪問客数の推移」をご参照ください。以下同じです。
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         （ハ）コンセプト「グスクの居館」について
             「星のや沖縄」のコンセプト「グスクの居館に滞在する」(注)における「グスク」と
            は、沖縄や奄美諸島に残されている史跡のことで、一般的には聖域や人の暮らす集落、有
            力者の居城などを、石や石壁で囲った場所とされています。星野リゾートグループは、今
            もグスクの中で沖縄らしい豊かな生活が守られ、それが進化し続けていたらどうなってい
            ただろうか、と考えながら、滞在の提案をしています。
           (注)　　    本物件の魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、本物件の施設の
               現況及び施設において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
         （ニ）「星のや沖縄」の魅力①

             本投資法人は、沖縄の自然が体感でき、壮大なスケール感を誇る本物件の魅力は、以下
            のとおりであると考えています。
             a．　    美しい海と沖縄らしい植生に恵まれ、全客室からサンゴ礁に囲まれた海を一望で
                 きる絶景リゾート
             b．　    沖縄の自然と穏やかな時の流れが堪能できる、景色に馴染むようデザインされた
                 畑や庭
             c．　    全長40mを誇る広さと、1年中24時間の利用を可能とする(注)最高40度の加温機能
                 を備えた、絶景を望むことができるインフィニティプール
             d．　    壮大な海の絶景を見渡せる崖の上に建ち、圧倒的なスケールを誇る海カフェ「バ
                 ンタカフェ」を併設
             e．　    通り抜ける風や波音に包まれ、食事や会話をしながら暮らすように過ごせる、全
                 客室に設えられた「土間ダイニング」
           (注)　　    必ずしも1年中24時間の利用を保証するものではなく、法令に基づく設備点検や天候等のやむを得ない理由により利用
               が制限される場合があります。
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          （注）　    上記は、星野リゾートグループが、「星のや沖縄」の施設の位置関係やイメージ等を説明するために「星のや沖縄」に




              おいて配布しているイラスト化された地図（エリアマップ）であり、施設の形状、施設間の距離、所要時間、記載され
              ている人物その他の事項は、必ずしも実際の「星のや沖縄」及びその周辺環境等と一致しません。
         （ホ）「星のや沖縄」の魅力②

             本投資法人は、本物件ならではの文化体験・アクティビティの魅力は、以下のとおりで
            あると考えています。
             a．　    琉球の美学とおもてなしの心に触れられる琉球舞踊鑑賞や体験
             b．　    沖縄発祥の唐手の心得や精神を学び、自分自身と向き合う琉球唐手稽古
             c．　    シェフが下準備を済ませた本格的な料理を、客室で好きなタイミングで簡単に仕
                上げ、出来立てを楽しめる「ギャザリングサービス」
             d．　    沖縄の食材をシチリア料理の技法で楽しめる「琉球シチリアーナ」
             また、「星のや沖縄」は、「JAPAN                   TRAVEL    AWARDS    2022」（注）（以下「本アワード」

            ということがあります。）を受賞しています。観光×ダイバーシティをテーマにした本ア
            ワードにおいて、「星のや沖縄」は「何もしないを満喫できるリゾートでありながら、琉
            球空手や琉球舞踊などの文化体験、ビーチでの乗馬やスノーケリングなど、沖縄で体験し
            たいアクティビティが全て揃っている」と評価されラグジュアリー部門＜施設・サービス
            ＞でベストラグジュアリーを受賞しました。
           (注)　　    「JAPAN   TRAVEL   AWARDS   2022」とは、株式会社しいたけクリエイティブが主催し、旅行者が体験できる観光関連の商
               品やサービス、取組み、人などを広く募集し、カテゴリー別に優れた対象を表彰する取組みをいいます。
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         （へ）沖縄県を取り巻くマクロ環境








             観光地として魅力溢れる沖縄県の訪問客数は、コロナ禍以前はハワイに並ぶ多さを誇っ
            ており、コロナ禍収束後の旅行先としても根強い人気が伺えます。
             また、沖縄県の玄関口として国内外各地を結ぶ那覇空港においては、2014年に新国際線
            旅客ターミナルビルの整備拡張、2020年に第2滑走路の増設が完了しており、沖縄県の観光
            需要の中長期的な成長が期待されると、本投資法人は考えています。
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            a.  沖縄県の観光地としての魅力
               ⅰ.  透明度の高い海や温暖な気候を活かしたアクティビティが充実し、豊かな自然を
                 有した国内有数の人気リゾート地です。
               ⅱ.  2000年に「琉球王国のグスク及び関連遺産群」が、2021年に沖縄島北部がユネス

                 コの世界遺産に登録され、世界にも認められた自然・文化観光地です。
            b.  コロナ禍以前の沖縄県及びハワイの訪問客数の推移（注）



              沖縄県とハワイのコロナ禍以前の訪問客数は、同程度の高い水準であり、大きな観光
             市場を誇ります。
             （出所）　沖縄県「入域観光客統計概況」、                  Hawaii   Tourism   Authority    データベース「TOURISM         DATA  WAREHOUSE」より本



                 資産運用会社作成
             (注)　　    沖縄県の訪問客数は、観光目的か否かにかかわらず各年の沖縄県に訪れた人（沖縄県在住者を除きます。）の数
                 の合計を、ハワイ州の訪問客数は、各年のハワイ州に訪れた人の数の合計を、それぞれ記載しています。
            c.  那覇空港の第2滑走路増設

              那覇空港では、2020年3月から第2滑走路の運用が開始され、滑走路処理容量が約1.8倍
             に増大しました。本投資法人は、かかる増大から、コロナ禍収束後の人流・物流の活性
             化が見込まれるものと考えています。
             （出所）    国土交通省「令和2年空港管理状況調書」、プレスリリース「那覇空港滑走路増設事業の共用について」より本資



                 産運用会社作成
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            d.  「星のや沖縄」月別運営実績
             （注1）　「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue                                  Per  AvailableRoom）をいい、一定





                 期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値を、単位未満を切り捨てて記載しています。以
                 下同じです。
             （注2）　「ADR」とは、平均客室販売単価（Average                     Daily   Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室
                 数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を、単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
             （注3）　「客室稼働率」とは、以下の計算式により求められる数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同
                 じです。
                 客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数×100
            e.  コロナ収束後に旅行したい都道府県ランキング

             （出所）    アソビュー株式会社「コロナが落ち着いたら、旅行に行きたい都道府県」より本資産運用会社作成




             （注）　    アソビュー株式会社の調査は、同社の会員向けのアンケート結果を集計したものであり、実際のコロナ収束後に
                 おける都道府県の旅行者数の比率や人数の順位が当該アンケート結果と一致することを保証又は約束するもので
                 はありません。
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         ④　星野リゾートグループの取組み：コロナ禍の取組み及び今後の開業
            星野リゾートグループはコロナ禍において、マイクロツーリズムや3密回避滞在、地域連携
          プロジェクト等の取組みをいち早く実施することで業績を維持・向上させ、その危機対応力
          及び需要創出力の高さを示してきたものと、本投資法人は考えています。
            未曾有の危機だからこそ星野リゾートグループの高い運営力が再評価されていると本投資
          法人は考えており、実際にコロナ禍において、星野リゾートグループは、多くの開業案件を
          進捗させ、事業拡大のスピードを加速させています。
          （イ）コロナ禍における星野リゾートグループの主な取組み
            a.  マイクロツーリズムの提唱と3密回避滞在の提案
              星野リゾートグループは、2020年4月以降、他の観光事業者に先駆けて、withコロナ期
             （注）の新しい旅の在り方として「マイクロツーリズム」の提唱、「3密回避滞在」の提
             案をしました。
             (注)　　    「withコロナ期」とは、新型コロナウイルス感染症が全国的に拡大・長期化し、感染防止のための新たな生活様
                 式が広がった2020年4月以降の期間を指します。
            b.  最高水準を目指してのコロナ対策宣言

              星野リゾートグループは、安心して非日常を楽しめるよう、「新ノーマルビュッ
             フェ」、「大浴場の混雑度確認サービス」等の開発を進め、従来のサービスを迅速に進
             化させました。
            c.  地域連携プロジェクト

              星野リゾートグループは、地域の産業や伝統文化を守ると共に、地元の人々に地域の
             魅力を再発見してもらうため、コロナ禍の影響を受けた事業者と積極的に連携を図り、
             地域経済の維持に貢献するための取組みを行いました。
            d.  マーケティングの進化とマイクロツーリズムの定着

              星野リゾートグループは、2021年以降、全国を11のマイクロツーリズム商圏（注）に
             区分し、各地のローカルメディアと連携して地域魅力を発信しました。星野リゾートグ
             ループは、コロナ禍初期からマイクロツーリズム需要の獲得に継続して取り組んできま
             した。その結果として、多くの星野リゾートグループ運営物件においてその需要が定着
             し、コロナ禍でも一定の業績を確保できています。
             (注)　　    「マイクロツーリズム商圏」とは、マイクロツーリズムの取組み促進のために、星野リゾートグループが全国を
                 11のエリアに区分して設定した商圏をいいます。なお、当該商圏は、星野リゾートグループが独自に設定した概
                 念であり、当該商圏内に所在する各施設の実際の集客範囲と一致するとは限りません。
          （ロ）2020年～2022年の開業状況

              星野リゾートグループは、2020年以降、2022年12月までに、新たに22施設（計2,257
             室）を開業する予定です。
              星野リゾートグループは、コロナ禍でも業績好調な高級温泉旅館ブランド「界」、都

             市観光ブランド「OMO」を中心に、アフターコロナの観光需要復活を見据え、全国に拠点
             を増やしています。
             （出所）　星野リゾートグループ



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                      ＜2020年～2022年の開業施設一覧＞
            （出所）　星野リゾートグループ









            (注1)　　「開業予定」と記載されているものは、本書の日付現在運営が開始しておらず、本書の日付現在の運営開始の予定
                時期を記載しており、今後変更される可能性があります。
            (注2)　　本投資法人が取得済みの不動産又は取得予定資産を除き、本投資法人が上記に記載の不動産を取得する具体的な予
                定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
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         ⑤　星野リゾートグループの取組み：スモールマスマーケティングの展開
            星野リゾートグループは、多種多様なスモールマス（大多数ではないものの、一定の市場
          規模を持つ顧客層をいいます。）ごとに需要の創出を狙うスモールマスマーケティング戦略
          を掲げ、顧客の年齢層や行動様式などに合わせたサービスを提供しています。以下は、本書
          の日付現在、星野リゾートグループが提供しているサービスの一例(注)です。
           (注)　　    本投資法人の保有資産及び取得予定資産以外で提供されているサービスを含みます。
          （イ）北海道民～セイコーマートクラブ会員限定「旅々貯まる北海道旅プロジェクト」～

              星野リゾートグループは、星野リゾートグループが運営する北海道内の全宿泊施設
             で、セイコーマートクラブ会員限定の優待宿泊プランを用意したほか、利用額に応じて
             セイコーマートで使える電子マネー「ペコママネー」が貯まるプロジェクトを実施して
             います。星野リゾートグループは、この取組みにより、北海道内のマイクロツーリズム
             を盛り上げることを狙っています。
          （ロ）ビジネス～フレキシブルオフィスを展開する「WeWork                                 Japan」とサービス連携～




              星野リゾートグループは、旅先における快適なワーケーションニーズに応えることを
             コンセプトとした「ワークルーム」を「OMO」に設けています。星野リゾートグループ
             は、WeWork       Japanと連携し、「旅の楽しみ」と「働き方」を両立する快適なワーケー
             ションのスタイルを提供することを目指しています。
          （ハ）ビジネス～星野リゾートグループ初のポイントプログラム「OMO（おも）ポイント」～



              星野リゾートグループは、星野リゾートグループ初のポイントプログラムである「OMO
             （おも）ポイント」を開始しました。「OMO（おも）ポイント」においては、予約時の宿
             泊代に応じてポイントが貯まり、貯まったポイントを、全国の星野リゾートグループ運
             営施設で使える宿泊ギフト券に交換できるため、仕事で「OMO」を利用し貯めたポイント
             を使って、休暇に旅を楽しむ機会を推進できると、星野リゾートグループは考えていま
             す。
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          （ニ）新たな市場～株式会社KabuK                   Styleが提供する旅のサブスク(注)「HafH（ハフ）」と提
              携開始～
              旅の市場では、観光目的だけではなく、日頃の気分転換やワーケーション、多拠点居
             住などの新しいライフスタイルに合わせたニーズが生まれているものと、星野リゾート
             グループは考えています。星野リゾートグループは、「旅のサブスクリプション」とい
             うビジネスモデルが新しい旅行市場を創造していることに共感し、「OMO」と「BEB」の
             全13施設において、「HafH（ハフ）」との提携を開始しました。
             (注)　　    「サブスク」とは、月額課金・定額制によるサービス形態を意味する「サブスクリプション」を略した用語で
                 す。以下同じです。
          （ホ）シニア～70歳以上限定　温泉旅館サブスク「温泉めぐり　界の定期券」～




              「温泉めぐり界の定期券」は、旅の意欲が高いと考えられる70歳以上の方に、手軽に
             全国の温泉めぐりを楽しんでいただきたいという思いから、星野リゾートグループが考
             えた70歳以上限定の温泉旅館サブスクです。「温泉めぐり界の定期券」を活用すること
             により、70歳以上の方に、予約や料金の比較検討に手間や時間をかけることなく、気軽
             に年間12泊まで旅をすることができる機会を提供しています。
          （ヘ）愛犬家～愛犬と泊まれるホテル・旅館を9施設から46施設に拡大～




              星野リゾートグループは、46施設において、「愛犬と一緒に旅をしたい」という気持
             ちがあっても「旅行したいエリアに愛犬と泊まれるホテルや旅館がない」という顧客の
             悩みに応えつつ、旅の選択肢が豊かになるように、愛犬との旅をサポートするアメニ
             ティを備えた客室を用意しています。
          （ト）ミレニアル世代・Z世代(注)～20代をメインターゲットとするサブブランド「BEB」の




              展開～
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              「BEB」は星野リゾートグループが展開する「星のや」「界」「リゾナーレ」「OMO」
             に続く5つ目のブランドであり、当該ブランドにおいて、星野リゾートグループは、ミレ
             ニアル世代・Z世代のニーズにあわせて、時間を気にせずルーズに過ごす旅を提案してい
             ま す。
             (注)　　    「ミレニアル世代」とは、1980年から1995年の間に生まれた世代をいい、「Z世代」とは、1996年から2015年の
                 間に生まれた世代をいいます。
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         ⑥　安定性と機動性を両立する財務運営
            本投資法人は、2022年4月及び5月に、ホテルREITとしてコロナ禍以降最長調達年限となる
          7.5年のリファイナンスを実施しました。さらに、本新規借入れにおいては全参加行が最長調
          達年限7.5年となる借入れに参加予定であり、有利子負債の長期固定化及び返済期限の分散化
          に寄与する見通しです。また、本公募増資後も129億円の取得余力を確保し、物件取得の機動
          性を維持する見込みです。
          （イ）本新規借入れの内容

              本投資法人は、上記方針のもと、本募集と並行して本新規借入れを行う予定です(注
             1)。本新規借入れの内容は、以下のとおりです。
                    借入

          借入先              借入金利（年率）           借入実行       最終返済期日・期間            返済方法
                    予定額
          (注2)               (注2)（注4）         予定日(注2)           (注2)         (注2)
                    (注3)
                                            2028年12月29日
                        基準金利＋0.635％
     株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                    19億円                          (注6)       期日一括返済
                           (注5)
     株式会社日本政策投資銀行
                                             ・6.5年
     株式会社三井住友銀行                             2022年7月1日
                                            2029年12月28日
     株式会社りそな銀行
                        基準金利＋0.740％
                    43億円                          (注6)       期日一括返済
     株式会社みずほ銀行
                           (注5)
                                             ・7.5年
           （注1）　融資関心表明書の記載に基づいて記載しています。実際に借入れが行われることが保証されているものではありませ
               ん。
           （注2）　「借入先」、「借入金利（年率）」、「借入実行予定日」、「最終返済期日・期間」及び「返済方法」は、融資関心
               表明書が参照するタームシートの内容を記載しています。実際の「借入先」、「借入金利（年率）」、「借入実行予
               定日」、「最終返済期日・期間」及び「返済方法」は上記と異なる可能性があります。以下同じです。
           （注3）　「借入予定額」は、融資関心表明書記載の借入金額及び融資関心表明書が参照するタームシートを基に、本募集にお
               ける発行価額の総額の見込額及び本件第三者割当における発行価額の総額の見込額に基づいて本資産運用会社が算出
               した試算値です。実際の借入金額は、本募集及び本件第三者割当の発行価額の決定後に締結する予定の金銭消費貸借
               契約により決定し、本募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額等により変動するこ
               とがあります。以下同じです。
           （注4）　「借入金利（年率）」について、本投資法人は、金利スワップ契約を締結し、金利の固定を行う方針です。
           （注5）　「基準金利」は、全銀協3か月日本円TIBORに基づき決定される利率（変動利率）を予定していますが、当該予定は本
               書の日付現在の予定であり、変更される可能性があります。
           （注6）　当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。なお、本書
               の日付現在、借入実行日は、2022年7月1日を予定していますが、本投資法人及び借入先の間で合意の上変更されるこ
               とがあります。
           （注7）　本投資法人は、上記各借入れに加えて、一般募集における手取金及び上記各借入金の合計額が取得予定資産の取得資
               金及びその関連費用に満たない場合に以下の借入予定額を上限に借入れ（以下「本バックアップローン」といいま
               す。）を行うことを予定しています。ただし、当該借入れは、一般募集における手取金及び上記各借入金の合計額が
               取得予定資産の取得資金及びその関連費用に満たない場合にのみ行われる予定であるため、実際に借入れが行われる
               ことが保証されているものではありません。以下同じです。
                           借入
                                借入金利       借入実行
                           予定額
                   借入先                          最終返済期日・期間          返済方法
                                （年率）       予定日
                          （上限）
               株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                           13億円    基準金利＋               2023年6月30日
               株式会社三井住友銀行                       2022年7月1日                期日一括返済
                          （上限）     0.300％(*)                ・1.0年
               株式会社みずほ銀行
           * 「基準金利」は、全銀協1か月日本円TIBORに基づき決定される利率（変動利率）を予定していますが、当該予定は本書の日付
             現在の予定であって変更される可能性があります。
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          （ロ）直近のリファイナンス及び本新規借入れ
            a.  2022年4月/5月リファイナンス（最長7.5年）（ホテルREIT初のグリーンローンを含
              む）
           （注1）　「株式会社三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団（全10行）」とは、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社




               日本政策投資銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社福岡銀行、株式会
               社北陸銀行、株式会社足利銀行、株式会社山口銀行及び株式会社京都銀行をいいます。
           （注2）　「借入金利（年率）」は、変動金利による借入れですが、本投資法人は、金利スワップ契約を締結し、金利の固定を
               行っています。
            b.  本新規借入れ（最長7.5年）

           （注1）　「基準金利」は、全銀協3か月日本円TIBORに基づき決定される利率（変動利率）を予定していますが、当該予定は本




               書の日付現在の予定であり、変更される可能性があります。
           （注2）　「借入金利（年率）」について、本投資法人は、金利スワップ契約を締結し、金利の固定を行う方針です。
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          （ハ）返済期限の分散状況（本公募増資後）
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          （ニ）LTVコントロール
              本公募増資後、LTV40.0％までの取得余力は14億円減少し、129億円となる見込みで
             す。
                      ＜主要な財務指標（本公募増資後）＞




           （注1）　「長期有利子負債比率」は、有利子負債に占める期間1年超の借入れ及び長期の償還期間の投資法人債の比率を記載し




               ています。
           （注2）　「固定金利比率」は、有利子負債残高に占める固定金利での借入れ及び投資法人債の比率を記載しています。なお、
               金利スワップ契約により金利が固定された変動金利による有利子負債は、当該固定された金利が適用される固定金利
               による有利子負債として計算しています。また、本新規借入れ（ただし、本バックアップローンを除きます。以下本
               「（ニ）LTVコントロール」において同じです。）の利率は、2022年6月7日現在本投資法人が複数の金融機関より提示
               を受けた、本新規借入れの借入期間に応じた金利スワップ契約により固定化された場合に適用される固定金利の利率
               の最も経済性の高い値を用いて計算しています。当該利率は、2022年6月7日現在の金利水準等に基づいて当該金融機
               関が提示した参考値であり、実際の本新規借入れの借入期間に応じた金利スワップ契約により固定化される際に実際
               に適用される利率は異なる可能性があります。以下同じです。
           （注3）　「平均残存期間」とは、本公募増資後から最終返済期日までの期間につき、各有利子負債残高に基づいて加重平均し
               た値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
           （注4）　「平均金利」とは、各有利子負債における利率を各有利子負債残高で加重平均したものです。融資手数料等は含めて
               いません。変動金利の有利子負債の利率は、2022年4月26日現在の全銀協3か月日本円TIBORに基づき計算しています。
               なお、金利スワップ契約により金利が固定された変動金利による有利子負債は、当該固定された金利が適用される固
               定金利による有利子負債として計算しています。また、本新規借入れの利率は、2022年6月7日現在本投資法人が複数
               の金融機関より提示を受けた、本新規借入れの借入期間に応じた金利スワップ契約により固定化された場合に適用さ
               れる固定金利の利率の最も経済性の高い値を用いて計算しています。当該利率は、2022年6月7日現在の金利水準等に
               基づいて当該金融機関が提示した参考値であり、実際の本新規借入れの借入期間に応じた金利スワップ契約により固
               定化される際に実際に適用される利率は異なる可能性があります。以下同じです。
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          （ホ）レンダーフォーメーション（本公募増資後）
           （注1）　本公募増資後の有利子負債総額は、2022年4月末日時点における有利子負債残高と本新規借入れ（ただし、本バック





               アップローンを除きます。）の借入予定額の合計を記載しています。ただし、本新規借入れ（ただし、本バックアッ
               プローンを除きます。）の借入予定額は、融資関心表明書の記載に基づく金額であり、実際の借入金額は上記と異な
               る可能性があります。以下同じです。
           （注2）　各金融機関の比率は、本公募増資及び本件第三者割当の払込後の2022年7月26日時点における各金融機関別又は投資法
               人債が、本公募増資後の有利子負債総額に占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、本新規
               借入れ（ただし、本バックアップローンを除きます。）の借入予定額及び借入先は、融資関心表明書の記載に基づく
               金額であり、実際の比率は上記と異なる可能性があります。
          （へ）格付等の状況

           （注）　    上記の各「格付」は、株式会社日本格付研究所が行った、長期発行体格付（発行体の将来の信用力に関する信用格付





               業者の意見）及びグリーンファイナンス・フレームワークに対する総合評価（「グリーンボンド原則」（2018年
               版）、「グリーンローン原則」（2020年版）、「グリーンボンドガイドライン」（2020年版）及び「グリーンローン
               ガイドライン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン」（2020年版）への適合性についての第三者評
               価）であり、本投資口に付された格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付
               業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の
               信用格付はありません。
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          （ト）調達条件の推移
           （注1）　「平均残存年数」は、各時点から最終返済期日までの期間につき、各有利子負債残高に基づいて加重平均した値を、





               小数第2位を四捨五入して記載しています。
           （注2）　「平均調達年数」は、各時点の各有利子負債にかかる調達年限を各未償還有利子負債残高に基づいて加重平均した値
               を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          （チ）有利子負債総額と固定金利比率の推移

           （注）　    「有利子負債総額」は、各時点における有利子負債残高を記載しています。





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         ⑦　ESGの取組み　～ESGハイライト～
          （イ）気候変動への対策
              本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関して「TCFD（気候関連財務情報開示タ
             スクフォース）」提言に賛同しており、「気候変動・レジリエンスポリシー」に基づく
             適切なガバナンス体制の下、以下のシナリオ分析(注1)をベースとして、GHG(注2)排出削
             減等様々なアプローチを実施していく方針です。
           （注1）　「シナリオ分析」とは、不確実性が存在する状況下での将来事象の潜在的な範囲の結果を特定し、評価するためのプ
               ロセスをいいます。例えば、気候変動の場合、シナリオを使って、気候変動の移行リスク(注3)及び物理的リスク(注
               4)が時の経過と共に事業、戦略、財務パフォーマンスにどのような影響を与えるかについて、組織が調査し、理解を
               深めることができます。
           （注2）　「GHG」とは、Green            House   Gasの略称であり、二酸化炭素等の温室効果ガスのことをいいます。
           （注3）　「移行リスク」とは、気候変動による社会制度その他の移行に伴うリスクであり、政策及び法的リスク（政策及び訴
               訟行為の変化のリスク）、技術リスク（新興技術が特定の組織の競争力に影響を与えることにより生じるリスク）、
               市場リスク（需要供給の変化によるリスク）、評判リスク（顧客又はコミュニティの認識の変化に関連するリスク）
               に分類されます。以下同じです。
           （注4）　「物理的リスク」とは、気候変動に伴う物理的なリスクであり、ハリケーン、洪水、山火事などの事象駆動型の急性
               リスクと、高温や海面上昇など、気候パターンの長期的な変化に関連する慢性リスクに分類されます。以下同じで
               す。
            a.  シナリオ分析の実施

              本資産運用会社は、不動産投資市場におけるESG投資動向の変化や自然災害等、気候変
             動が本投資法人の事業に与えるリスク（ネガティブ影響）と機会（ポジティブ影響）を
             具体的に特定（リスク：計14個、機会：計7個）しました(注1)。
              その上で、シナリオ分析を行い、「4℃シナリオ」及び「1.5℃シナリオ」(注2)のそれ
             ぞれについて、中期〈2030年〉及び長期〈2050年〉の2つの視点における、リスクと機会
             の発生による本投資法人への財務的影響の大小を評価し、それらへの対応策等を整理し
             ています(注1)。
           （注1）　当該特定及び整理は、金融安定理事会により設置された気候関連財務情報開示タスクフォースが2021年10月に公表し
               た「Task    Force   on Climate-related       Financial    Disclosures」に基づき、本資産運用会社が、気候変動により本投資
               法人の財務状況に生じる影響に関してリスクと機会を分析したものであり、当該分析の実施時点おける本資産運用会
               社の見解に過ぎず、当該分析どおりのリスク又は対応が生じることを保証又は約束するものではなく、また、当該シ
               ナリオ分析は、気候変動が生じた際に、本投資法人の財務状況に悪影響が生じないことを保証又は約束するものでも
               ありません。また、当該シナリオ分析は、今後変更される可能性があります。
           （注2）　「4℃シナリオ」及び「1.5℃シナリオ」とは、IPCC（気候変動に関する政府間パネルをいいます。以下同じです。）
               の報告書等において言及されている、シナリオで想定されている一定期間で上昇する世界の平均気温に応じて生じる
               影響の予測として本資産運用会社が作成した、平均気温が4℃上昇する際のシナリオ及び平均気温が1.5℃上昇する際
               のシナリオをいいます。IPCC第5次報告におけるRCP（Representative                           Concentration      Pathwaysの略称であり、代表濃
               度経路のことをいいます。）シナリオは、RCP2.6（低位安定化シナリオ）、RCP4.5（中位安定化シナリオ）、RCP6.0
               （高位安定化シナリオ）及びRCP8.5（高位参照シナリオ）の4つがありますが、本資産運用会社は、4℃シナリオを
               RCP8.5（高位参照シナリオ）を参照し、1.5℃シナリオをRCP2.6を参照してこれを参考に、それぞれ作成しています。
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            b.  4℃シナリオ、1.5℃シナリオの世界観
           （注1）　上記は、金融安定理事会により設置された気候関連財務情報開示タスクフォースが2021年10月に公表した「Task











               Force   on Climate-related       Financial    Disclosures」に基づき、本資産運用会社が、気候変動により本投資法人の財
               務状況に生じる影響に関してリスクと機会を分析するために行ったシナリオ分析の結果の概要をまとめたイラスト資
               料です。当該イラスト資料は、「4             ℃ シナリオ」又は「1.5        ℃ シナリオ」が実現した場合に、本投資法人に関連する当
               事者に関連して生じる主要なリスク又は主要な対応として、本資産運用会社が分析した内容を分かりやすく単純化し
               て記載しており、本資産運用会社の分析等の全てを記載したものではありません。また、当該分析は、当該分析の実
               施時点おける本資産運用会社の見解に過ぎず、当該分析どおりのリスク又は対応が生じることを保証又は約束するも
               のではなく、また、当該シナリオ分析は、気候変動が生じた際に、本投資法人の財務状況に悪影響が生じないことを
               保証又は約束するものでもありません。また、当該シナリオ分析は、今後変更される可能性があります。
           （注2）　「気候リスク」とは、気候変動に伴う企業や組織に対する潜在的な悪影響をいい、移行リスク及び物理的リスクを総
               称していいます。
           （注3）　「カーボンニュートラル」とは、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにすること、すなわち、二酸化炭素をはじめ
               とする温室効果ガスの人為的な活動による排出量から、植林、森林管理などによる人為的な活動による吸収量                                          を差し
               引いて、合計を実質的にゼロにする考え方をいいます。
           （注4）　「ZEB」とは、Net           Zero  Energy   Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の略称をいい、先進的な建築設計によ
               るエネルギー負荷の抑制やパッシブ技術の採用による自然エネルギーの積極的な活用、高効率な設備システムの導入
               等により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギー化を実現した上で、再生可能エネルギーを導入することに
               より、エネルギー自立度を極力高め、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した建築物をいい
               ます。
           （注5）　「SBT」とは、Science             Based   Targetsの略称であり、パリ協定が求める水準と整合した、5年から15年先を目標年とし
               て企業が設定する、温室効果ガス排出削減目標のことをいいます。
           （注6）　「IEA」とは、International               Energy   Agency（国際エネルギー機関）の略称をいいます。
           （注7）　「NZE2050シナリオ」とは、Net                Zero  Emissions    by 2050  Scenarioの略称であり、多くの国や企業が今世紀半ばまで
               に温室効果ガス排出量のネットゼロを目指すシナリオのことをいいます。
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          （ロ）本投資法人のESGに関する外部評価
            a.  MSCI　ESG格付
              本投資法人は、MSCI　ESG格付において、2022年4月、従前の評価「B」から2ランク
             アップとなる「BBB」を獲得しました(注)。「人材開発」及び「グリーンビルディング認
             証」の評価改善がランクアップに寄与したものと、本投資法人は考えています。
           （注）　    当該格付は、本投資口に付された格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により信用格付
               業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の
               信用格付はありません。
            b.  GRESBリアルエステイト評価




              本投資法人は、2021年GRESBリアルエステイト評価において、5段階で格付されるGRESB
             レーティングで＜3スター＞を取得しました。2020年初参加で獲得した＜2スター＞の時
             と比較し、「リスクアセスメント」や「テナントコミュニティ」の評価が向上しまし
             た。
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            c.  GRESB開示評価
              本投資法人は、GRESB開示評価では、ESG情報開示の取組みが高く評価され、2020年のB
             レベルを上回る、最上位＜Aレベル＞の評価を取得しました。
          （ハ）目論見書電子化を実施



              本投資法人は、目論見書を電子化することで、紙、インク等の使用量の削減を図り、
             環境に配慮したオファリングの実施を目指します。
              本募集においては、B5用紙約195万枚分（注）が削減される見込みです。
              また、カラーページを作成することで、投資家の見やすさ向上を企図します。
           （注）　    削減枚数は、目論見書一冊当たりに使用される紙の枚数をB5用紙約100枚（本公募増資において目論見書を印刷した場
               合に想定されるB5用紙の使用枚数（概算）であり、訂正事項分は含んでいません。）、想定必要目論見書を約19,520
               部（前回公募増資における目論見書の印刷部数19,520部を本計算の前提としています。）と仮定した上で算出した見
               込み数値であり、実際に印刷が不要となる用紙の枚数と一致することを保証又は約束するものではありません。
          （ニ）観光産業ならではのESGの構築と推進

              本投資法人は、不動産運用の視点から、「建物の設計・建築」・「地域社会」・「従
             業員のWell-Being」という観光産業ならではのエコシステムを構築していきます。
                         ＜観光産業ならではのエコシステム＞

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          （ホ）本投資法人の環境運用及び星野リゾートグループの環境経営
            a.  本投資法人のサステナビリティ目標
             ⅰ.  本資産運用会社は、本投資法人の保有資産全体で、エネルギーの使用の合理化等に
               関する法律（省エネ法）のエネルギー消費量削減目標に従い、年次使用量を1％削減
               することを目標とします。
               本投資法人は、省エネルギー化、温室効果ガス排出量削減などを宿泊事業における
              重要な環境課題として認識し、個別のポリシーを設け環境負荷の低減を試みます。ま
              た、宿泊者とそこで働くスタッフに「がまんしない、がまんさせない」をモットーに
              工夫と対策に取り組んでいます。
             ⅱ.  共存共栄のエコシステム

               星野リゾートグループは、ホテルと地域は一心同体であると考えています。つま
              り、地域の魅力が高まることはホテルの業績に直結し、反対に、地域の魅力をホテル
              が発信することで、地域のブランド力を高めることに貢献できるものと捉え、地域に
              根付いた活動を行っています。
               こうした地域に根付いた活動は、持続可能な企業競争力のひとつであり、地域に存
              在する産地の技術、農林水産物、観光資源などが価値の源泉となると、星野リゾート
              グループは考えています。
               また、環境経営には、エコツーリズム・ゼロエミッション・環境負荷のかからない
              エネルギーグリッドの開発も必要であると、星野リゾートグループは考えています。
                   ＜共存共栄のエコシステムのイメージ図＞

               上記「a.     本投資法人のサステナビリティ目標」に記載の思想によって、本投資法人







              及び星野リゾートグループは、下記のユニークな取組みを推進しています。
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          （へ）環境・社会課題への対応による、地域と不動産の新たな価値の創出
             i.  「星のや軽井沢」－エネルギー自給システム“EIMY”
               「EIMY」とは、「自分たちの使うエネルギーは、できる限り自らの場所の自然エネ
              ルギーで賄おう」という考え方（Energy                      In  My  Yard）です。「星のや軽井沢」は、約
              100年前から利用している水力発電に加え、施設の特徴を活かし、「地中熱」や「温泉
              の排湯」を利用したヒートポンプも活用しています。
             ii.  「星のや竹富島」－海水淡水化装置の活用と地域との協働





               「星のや竹富島」では、海水の淡水化により飲料水の自給を可能とする「海水淡水
              化熱源給湯ヒートポンプユニット」（注）を設置し、年間46トンのCO                                      2削減のみなら
              ず、災害時における島の人々への水の供給も可能にしています。
           (注)　　    「海水淡水化熱源給湯ヒートポンプユニット」とは、「ゼネラルヒートポンプ工業株式会社」と「株式会社エナジア





               ® 」が「星のや竹富島」への導入のために開発した製品であり、本書の日付現在特許を出願中です。
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               また、星野リゾートグループは、竹富島の自然環境保全と持続的な島文化保全のた
              め、「一般財団法人           竹富島地域自然資産財団」とパートナーシップ協定を締結してい
              ます。
            iii.   「西表島ホテル」－世界自然遺産                   西表島における日本初のエコツーリズムリゾート

               活動
               2021年7月、西表島が世界自然遺産に登録されました。星野リゾートグループは、島
              の自然環境を保護しつつ持続可能な観光の仕組みを創るため、日本初の「エコツーリ
              ズムリゾート」を目指して、宿泊者も巻き込みながら活動しています。主な取組み
              は、以下のとおりです。
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          （ト）環境（E）への取組み
            a.  環境パフォーマンス
           （注1）　集計期間は、毎年4月～3月です。





           （注2）　投資法人が保有する物件のうち、データ取得面積が100％の物件を対象としています。
           （注3）　原単位の計算方法は、（保有物件のうちデータ取得面積が100％の物件のエネルギー消費量）÷原単位分母（保有物件
               のうちデータ取得面積が100％の物件の延床面積（㎡））として計算しています。ただし、原単位分母について、
               「ANAクラウンプラザホテル広島」は、賃貸可能面積と駐車場に係る本投資法人の共有持分に相当する面積を合計した
               面積を、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び「ANAクラウンプラザホテル富山」（上記3物件について、以下「ANA
               クラウンプラザ3物件」又は「ANAクラウンプラザホテル広島等」ということがあります。）は、賃貸可能面積と共用
               部分の面積を合計した面積を採用しています。以下、原単位分母の採用面積に関して、ANAクラウンプラザ3物件につ
               いて同様です。
           （注4）　原単位の計算方法は、（保有物件のうちデータ取得面積が100％の物件の温室効果ガス（GHG）排出量）÷原単位分母
               （保有物件のうちデータ取得面積が100％の物件の延床面積（㎡））として計算しています。
           （注5）　原単位の計算方法は、（保有物件のうちデータ取得面積が100％の物件の水消費量）÷原単位分母（保有物件のうち
               データ取得面積が100％の物件の延床面積（㎡））として計算しています。
           （注6）　リサイクル率の計算方法は、（保有物件のうちデータ取得面積が100％の物件の廃棄物リサイクル量）÷（保有物件の
               うちデータ取得面積が100％の物件の廃棄物発生量）として計算しています。
           （注7）　延床面積は、各物件の登記簿に記載された面積に基づいています。
            b.  サステナビリティに関する外部評価

           （注1）　「BELS」は、国土交通省が定めた「建築物の省エネ性能表示のガイドライン（建築物のエネルギー消費性能の表示に





               関する指針）」に基づく第三者認証制度の一つで、省エネルギー性能を客観的に評価し、5段階の星マークで表示され
               ます。
           （注2）　「CASBEE」は、国土交通省の主導の下、日本で開発・普及が進められている建築物の総合的な環境性能を評価するシ
               ステムです。CASBEE不動産評価認証は、CASBEE-不動産で評価された建築物について、その評価内容を審査し、的確で
               あることを第三者機関が認証する制度で、評価は5段階（Sランク：★★★★★～Cランク：★）で表示されます。
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            c.  グリーンリース契約
              グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネ等の環境負
             荷の低減や執務環境の改善について、契約や覚書等を交わし自主的に取り決め、その内
             容を実践することをいいます。
              本投資法人は、グリーンリース契約を実行することで、光熱費削減等による収益改善
             や地球環境の改善につなげることを目指しています。
                  ＜グリーンリース契約締結状況（2022年4月30日時点）＞

           (注1)　　「締結済みの物件数」は、当該物件においてグリーンリース契約が締結された物件の数を記載しています。なお、一


               つの物件において複数の契約が締結されている場合であっても、1物件として算出しています。
           (注2)　　「延床面積ベースの締結割合」は、以下の計算式により算出しています。
                「延床面積ベースの締結割合」＝グリーンリース契約締結済の物件の延床面積合計÷ポートフォリオ全体の延床面
                             積合計×100
           (注3)　　延床面積は、各物件の登記簿に記載された面積に基づいています。
            d.  グリーンファイナンスの取組み

              本投資法人は、グリーンボンドやグリーンローンをはじめとするサステナビリティ
             ファイナンスを積極的に活用し、資金面からもESGの取組みを推進していきます。
                  ＜グリーンファイナンス実施状況（本公募増資後）＞

           (注1)　　「グリーンファイナンス可能枠」は、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワーク（以下「本フ





               レームワーク」といいます。）に基づき、本書の日付現在における適格クライテリアを満たす物件の取得価格の合計
               にLTV（本公募増資後）を乗じ算出しています。当該金額は試算値であり、本公募増資後の実際の本フレームワークに
               基づきグリーンファイナンスが実施可能な金額とは異なる可能性があります。以下同じです。
           (注2)　　「グリーンファイナンス余力」は、グリーンファイナンス可能枠の金額から、本書の日付現在本投資法人が実施して
               いるグリーンファイナンス（グリーンローン及びグリーンボンド）の元本残高を控除して算出しています。当該金額
               は試算値であり、本公募増資後の実際の本フレームワークに基づきグリーンファイナンスが実施可能な金額とは異な
               る可能性があります。
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          （チ）社会（S）への取組み
            a.  テナント満足度調査の実施
              本投資法人が保有する物件のうち30物件のテナント従業員を対象に、働きやすさや健
             康増進等Well－Beingの観点も盛り込んだ満足度調査を実施し、65.5%の方から回答を得
             ました。
              本投資法人は、快適なバックヤードの整備が労働生産性やモチベーションの向上につ
             ながると考えており、今回の調査結果を活用し計画的に修繕を行っています。今後もス
             テークホルダーの意向を踏まえながら、安心安全に働ける場所を作ることはもちろん、
             労働生産性やモチベーションの向上に資する投資を行うことで、不動産価値の最大化に
             努めます。
              テナント満足度調査を受けた改修事例

              「界   遠州」～快適性と労働生産の向上～
                          ＜女性用仮眠室の新設＞

                        ＜洗面台の増設、鏡の拡張等＞



                         ＜畳、クロスの張替等＞



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            b.  本資産運用会社の従業員に向けた取組み
              星野リゾートグループでは、以前より、ダイバーシティを促すフラットな組織文化が
             企業競争力の源泉だと考えてきました。したがって、組織の階層を可能な限りフラット
             に維持し、いつでも言いたいことを誰にでも言うことができる人間関係があり、年齢、
             性別に関係なく会社が何をすべきか自由で活発な議論がなされる組織文化を有している
             と、星野リゾートグループは自負しています。
              また、本資産運用会社の従業員向けに年1回従業員満足度調査を実施し、働きやすい環
             境づくりに努めています。
              なお、本資産運用会社の人事データは、以下のとおりです。
                   ＜本資産運用会社の人事データ（各年度12月31日現在）＞

            c.  地域社会への貢献




              「界」では、地域の文化を継承する職人や作家、生産者の方の希少な技を宿泊客が間
             近で見たり、一緒に行うことができる文化体験「手わざのひととき」を実施していま
             す。
              本企画を通して、地域文化の振興・継承や地域経済の維持に貢献することは、ひいて
             は星野リゾートグループの運営力向上にもつながるものと、本投資法人は考えていま
             す。
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          （リ）運営実績サマリー
            a.  ブランド別運営実績サマリー（コロナ禍前及び直近2年間の推移）
              星野リゾートグループ運営物件は、コロナ禍においてマイクロツーリズム需要を取り
             込み、特に「リゾナーレ」、「界」及び「BEB」が堅調に推移したため、RevPARは前年比
             +6.6%、コロナ禍前比+4.7%と、力強い実績を残したものと、本投資法人は考えていま
             す。また、星野リゾートグループ以外運営物件は、RevPARが各ブランドとも前年比で回
             復傾向を見せ、前年比+15.6%と大きく上昇しました。
                     ＜星野リゾートグループ運営物件の合計＞

            （注1）　2018年5月以降に取得している物件は含みません。以下同じです。









            （注2）　「BEB5軽井沢」（2019年2月開業）は2019年4月までの年間運営実績が存在しないため、2019年4月以前の数値は記載
                していません。
            （注3）　「星のや」及び「リゾナーレ」については、本投資法人の保有資産の運営実績のみを記載しています。以下同じで
                す。
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                  ＜主要な星野リゾートグループ以外運営物件の合計＞
                （ANAクラウンプラザ3物件、ハイアットリージェンシー大阪、
                ロードサイド22物件（注1）、ザ・ビー4物件（注2）を集計）
            （注1）　「ロードサイド22物件」とは、本書の日付現在の保有資産のうち、ソラーレグループ（ソラーレ                                         ホテルズ    アンド









                リゾーツ株式会社及びその子会社）が運営する22物件のバジェット型ホテル（エコノミーかつ宿泊に特化したホテ
                ルをいいます。）をいいます。以下同じです。
            （注2）　「ザ・ビー4物件」とは、「ザ・ビー                   赤坂」、「ザ・ビー        三軒茶屋」、「ザ・ビー          名古屋」及び「ザ・ビー          神
                戸」をいいます。以下同じです。
            b.  2020年1月～2022年4月実績（星野リゾートグループ運営物件）

              星野リゾートグループでは、コロナ禍以降、マイクロツーリズム需要の獲得に成功
             し、2020年夏以降の緊急事態宣言下においても堅調な運営実績を記録しました。また、
             国内でオミクロン株が拡大した中でも引き続き「界」、「リゾナーレ」等が好調だった
             ことから、星野リゾートグループ運営物件の合計の2021年10月以降のRevPARは、全ての
             月で2019年実績を上回って推移しました。
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                      ＜2019年対比RevPAR変化率＞
            （注1）　「BEB5軽井沢」は2019年2月開業のため、2020年1月の前年同月実績はございません。また、2021年1月・2022年1月




                は2020年1月と比較し算出しています。さらに、開業後一定の期間は稼働が安定していないため、2021年2月、3月及
                び2022年2月、3月は、それぞれ2020年2月、3月と比較し算出しています。
            （注2）　2019年1月以降に取得している物件は含みません。
                ＜2021年11月以降の動向（ブランド別のコメント）＞

         星のや           いずれの物件もADRが高い水準で推移し、2021年11～12月には概ね2019年

                    同水準のRevPARに回復。一方、2022年1月下旬から再発令されたまん延防
                    止重点措置の影響により、同期間において京都、竹富島では獲得に苦戦す
                    る結果となった。なお、喫食率の増加や、ウェディング需要の回復など、
                    付帯収入も順調に回復している。
         リゾナーレ           「リゾナーレの家族旅」の訴求や各物件のアクティビティの魅力の強化に
                    より、稼働率、ADR共に好調な結果とった。八ヶ岳では2022年2月及び3月
                    が同月の過去最高売上を記録し、ウェディングの需要も回復がみられてい
                    る。熱海では主な獲得エリアである関東圏からの需要の戻りが大きく影響
                    して、好調であった。
         界           2022年1月下旬からのまん延防止重点措置の再発令にも関わらず、マイク
                    ロツーリズム需要が後押しとなり、稼働率、ADR共に高い水準で推移。開
                    業以来、単月での過去最高の稼働率・売上高を記録した物件もあった。特
                    に、2021年12月に取得した霧島は12月及び1月は概ね満室稼働と好調で、
                    以降も高稼働を維持。
         OMO7旭川           コロナ影響による道外からの旅行客の戻りが鈍い一方で、道民割、あさっ
                    ぴー割等の自治体の支援策の効果もあり、道民による観光需要を着実に獲
                    得。好評となっている動物ルームの増設や、プラトー（大浴場・サウナ）
                    及びロビーラウンジ内に動物のオブジェを設置するなど、ビジネス客を主
                    なターゲットとしている周辺のホテルとの差別化をさらに強化し、レ
                    ジャー客の獲得、同伴係数の向上を実現し、概ね2019年と同水準のADRを
                    維持している。
         BEB5軽井沢           関東圏のコロナ禍による稼働への影響はみられたものの、クリスマス等に
                    おける軽井沢星野エリア全体での施策の効果が獲得に寄与した。また、春
                    休み期間については、学生の卒業旅行を中心に獲得が好調であったことに
                    加え、ホテルブレストンコートの婚礼需要の回復に伴い、週末の参列客の
                    宿泊獲得につながった。
            （注）　    ブランド別のコメントは、本書の日付現在の本投資法人の保有資産について、各ブランドごとの2021年11月以降の
                運営状況の動向についての本書の日付現在の本資産運用会社の分析内容を記載しています。以下同じです。
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            c.  2020年1月～2022年4月実績（星野リゾートグループ以外運営物件）
              2021年10月の緊急事態宣言解除以降、需要の回復傾向がみられ、2021年12月にはANAク
             ラウンプラザ3物件やロードサイド22物件では、2019年のRevPARと同水準まで回復しまし
             た。オミクロン株急拡大により、回復スピードは一時的に鈍化したものの、ロードサイ
             ド22物件においては、車移動のビジネス需要などが下支えとなり、底堅く推移しまし
             た。
                      ＜2019年対比RevPAR変化率＞

                ＜2021年11月以降の動向（ブランド別のコメント）＞




         ANAクラウンプラ           2021年12月にはレジャーを中心に需要が戻り、2019年と同等程度のRevPAR

         ザ3物件           の実績を残す。一方、年明け以降は、まん延防止等重点措置により、団体
                    のキャンセル発生に加えて、個人のビジネス・レジャーも共に新規獲得の
                    鈍化傾向が続いた。3月の措置解除以降は、レジャーを中心に宿泊需要の
                    回復傾向がみられる。
         ハイアット2物件           「大阪いらっしゃいキャンペーン」、「福岡の避密の旅」といった需要喚
                    起施策の後押しにより2021年末において一定の需要獲得に成功した。一
                    方、2022年は1月から発令されたまん延防止等重点措置の影響を受け、一
                    転してビジネス・レジャー共に需要が低迷。解除後4月以降は主にレ
                    ジャー需要の回復が先行しているが、徐々にビジネスイベントの予約状況
                    も改善の兆しがみえ始めてきている。
         ロードサイド22物           まん延防止等重点措置下は、イベント開催が制限されていたこともあり、
         件           レジャー需要が鈍化傾向であったが、底堅いビジネス需要に下支えされ堅
                    調な稼働を維持。措置解除後はイベント制限が緩和され、レジャー需要に
                    回復の動きが見られており、RevPARも2019年実績の水準に近づいている。
         ザ・ビー4物件           まん延防止等重点措置下は、ビジネス・レジャー共に需要が低迷。措置解
                    除後、レジャー需要を中心に回復の傾向がみられる。赤坂では、2月以降
                    コロナ軽症者療養施設として行政による一棟借上が開始され、大幅に収益
                    が改善されている。
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         ⑧　本投資法人保有物件の賃料形態
            本投資法人は、保有資産（本投資法人が各時点において保有している資産をいいます。以
          下同じです。）について、固定賃料と変動賃料とを適切に組み合わせることにより、キャッ
          シュ・フローの安定性及び成長性の両立を図る方針を採用しています。
            本投資法人は、変動賃料の指標となる売上高又は利益を向上させるために、運営パフォー
          マンスについて本資産運用会社によるモニタリングを実施するほか、高い施設運営力との相
          乗効果が狙えるような施設自体の魅力・競争力の向上につながる資本的支出を実行します。
            取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産における賃料形態は、以下のとおりです。
            本投資法人は、星野リゾートグループ運営物件を中心に変動賃料を導入することで、本投
          資法人の収益の最大化及びそれに伴う投資主価値の最大化を狙います。
                                                   （本公募増資後）

           (注)　　「界      玉造」は、2022年4月1日付で「界             出雲」から名称変更を行ったものです。以下同じです。




       （ご参考）変動賃料を算出する基準となる利益又は売上の対応期間（「クインテッサホテル大阪心

         斎橋」を除きます。）
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       2　投資対象
       （1）取得予定資産の概要
          本投資法人は、本募集の対象となる新投資口の発行により調達した資金等により、2022年7月1
         日(注1)に「星のや沖縄」を取得することを予定しています。
          本投資法人は、取得予定資産である「星のや沖縄」について、2022年6月15日付で、当該資産
         の現所有者との間で、新投資口の発行等により必要資金の調達を完了したこと等を売買代金支払
         義務の効力発生条件とする不動産持分売買契約を締結しています。
          取得予定資産の物件名称、取得予定価格、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価額、売主及び
         取得予定年月日等は、以下のとおりです。
                            ＜取得予定資産＞

                                不動産     対不動産
                                鑑定      鑑定
             物件            取得予定価格
        分類
                                                     取得予定年月日
                                評価額      評価額
             番号     物件名称       （百万円）                    売主
                                                       (注1)
        (注2)
                               （百万円）      （％）
             (注3)              (注4)
                                (注5)      (注6)
      星野
      リゾート                                     株式会社読谷ホテル
          星のや    H-5   星のや沖縄(注7)           12,210      13,300      91.8              2022年7月1日
      グループ                                     マネジメント
      運営
          (注1)　   本書の日付現在における取得予定日を記載していますが、本投資法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあり
             ます。
          (注2)　   「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い星野リゾートグループ運営（「星のや」、「リゾ
             ナーレ」、「界」及び「その他」）並びに星野リゾートグループ以外運営（「都市観光」及び「その他」）の分類のいず
             れかを記載しています。以下同じです。
          (注3)　   「物件番号」は、2017年10月11日付の本資産運用会社の運用ガイドラインの変更前の本投資法人の投資対象資産の区分に
             従った「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の4つの分類ごとに付された物件番号を記載しています。以下
             同じです。
          (注4)　   「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等
             の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          (注5)　   鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、2022年5月20日を価格時
             点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          (注6)　   「対不動産鑑定評価額」は、取得予定価格を不動産鑑定評価額で除した値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
          (注7)　   本投資法人は、「星のや沖縄」の建物及びその敷地権等の共有持分（持分割合77.47％）を取得する予定です。なお、建
             物及びその敷地権等の他の共有持分（持分割合22.53％）については、売主である株式会社読谷ホテルマネジメントが保有
             を継続する予定です。
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       （2）新規取得資産の個別不動産の概要
          以下の表は、本投資法人の新規取得資産（本投資法人が2021年12月1日に取得した「界                                               霧島」
         及び「界     別府」（以下総称して「第18期取得資産」ということがあります。）、並びに取得予
         定資産を総称していいます。以下同じです。）の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個
         別物件表」といいます。）。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照く
         ださい。
          ①　「特定資産の概要」欄に関する説明
           ・「分類」は、本投資法人の投資対象資産の区分の別に従い星野リゾートグループ運営
            （「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」）並びに星野リゾートグループ以
            外運営（「都市観光」及び「その他」）の分類のいずれかを記載しています。
           ・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設につ
            いては「ホテル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」
            と、それぞれ記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照ら
            した各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物
            の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
           ・「取得年月日」は、各不動産の取得日を記載しています。
           ・「取得予定年月日」は、本書の日付現在における取得予定日を記載していますが、本投資
            法人及び現所有者の間で合意の上変更されることがあります。
           ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
           ・「取得価格」は、当該物件に係る売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費
            税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
           ・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金（消費税及び地
            方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
           ・「調査価額（価格時点）」又は「鑑定評価額（価格時点）」は、第18期取得資産について
            は、一般財団法人日本不動産研究所から取得した当該物件に係る不動産鑑定評価基準に則
            らない価格等調査に関する調査報告書に記載の調査価額及び価格時点を、取得予定資産に
            ついては、日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した当該物件に係る不動産鑑定評価書に
            記載の不動産鑑定評価額及び価格時点を、それぞれ記載しています。
           ・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物
            件は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載して
            います。
           ・「交通」は、第18期取得資産については、一般財団法人日本不動産研究所から取得した当
            該物件に係る不動産鑑定評価書に基づいて、取得予定資産については、日本ヴァリュアー
            ズ株式会社から取得した当該物件に係る不動産鑑定評価書に基づいて、それぞれ記載して
            います。
           ・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記
            載しています。
           ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地
            面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値
            （指定建蔽率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率は、防
            火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少す
            ることがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
           ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する
            割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）
            （複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道
            路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適
            用される容積率とは異なる場合があります。
           ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま
            す。）（以下「都市計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類
            （複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。
           ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。な
            お、借地面積は、借地契約の記載に基づいています。）に基づいており、現況とは一致し
            ない場合があります。
           ・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
           ・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月
            を記載しています。
           ・建物の「構造・階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
           ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載してい
            ます。
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           ・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の
            社名で記載しています。
           ・「賃貸可能面積」は、第18期取得資産については、賃貸することが可能な面積のうち本投
            資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約
            に表示されているものを、取得予定資産については、本投資法人は、株式会社読谷ホテル
            マネジメントから同社が保有する建物の共有持分（持分割合22.53％）を賃借の上、本投
            資法人の保有する予定の共有持分（持分割合77.47％）と併せ、建物全体を本投資法人が
            新経営法人に対しマスターリース契約に基づき賃貸すること等を星野リゾートとの間で合
            意しているため、かかる合意に基づいて本投資法人が賃貸することが可能な面積（ただ
            し、株式会社沖縄うみの園（以下「本土地の賃貸人兼転貸人」ということがあります。）
            が所有し、本投資法人が賃借した上で新経営法人に対し転貸する予定の建物2棟及びこれ
            に附属する建物（以下「本賃借建物」ということがあります。）の面積を除きます。）
            で、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面
            又は当該物件の図面に表示されているものを、それぞれ記載しています（ただし、当該合
            意書面記載の賃貸面積及び賃貸可能面積が延床面積を超える場合には、延床面積を記載し
            ています。）。
           ・「稼働率」は、第18期取得資産については、2022年4月30日時点の稼働率（総賃貸可能面
            積に対して総賃貸面積が占める割合）を、取得予定資産については、取得予定日現在に予
            定される稼働率を、記載しています。なお、本投資法人による取得を条件として効力が発
            生する停止条件付不動産賃貸借契約を本投資法人とテナントの間で締結している場合は、
            取得予定日に賃貸借が開始しているものとして記載しています。
           ・「主要テナント」は、第18期取得資産については、2022年4月30日時点で有効な賃貸借契
            約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者
            を、取得予定資産については、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関
            連して締結された合意書面に基づき、取得予定日において本投資法人から当該物件を賃借
            する予定の者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を、それぞれ記載しています。
           ・「テナント数」は、第18期取得資産については、本投資法人の2022年4月30日時点で有効
            な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を、取得予定資産につい
            ては、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書
            面に基づき、取得予定日において本投資法人から当該物件を賃借する予定の者の数を、そ
            れぞれ記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一
            部について賃貸を受けている者又は受ける予定の者を除きます。
           ・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
           ・「転貸テナント数」は、第18期取得資産については、2022年4月30日時点で有効な賃貸借
            契約に基づき、本投資法人から当該物件を賃借する者から賃貸（転貸）を受けている者の
            数を、取得予定資産については、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に
            関連して締結された合意書面に基づき、取得予定日において本投資法人から当該物件を賃
            借する予定の者から賃貸（転貸）を受ける予定の者の数を、それぞれ記載しています。た
            だし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸（転貸）を
            受けている者又は受ける予定の者を除きます。
           ・「特記事項」には、原則として、本書の日付現在において各資産の権利関係や利用等で重
            要と考えられる事項のほか、各資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重
            要と考えられる事項を記載しています。
          ②　「賃貸借の概要」欄に関する説明

           ・「賃貸借の概要」欄は、第18期取得資産については、当該物件に関し、ホテル又は旅館に
            係る賃貸借を行っているテナントとの賃貸借契約の内容を、取得予定資産については、本
            投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面の内容
            を、それぞれ記載しています。ただし、取得予定資産の「賃貸面積」については、当該合
            意書面に記載の賃貸面積から、本賃借建物の面積を除いた面積を記載しています。
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          ③　「運営実績」欄に関する説明
           ・「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を、小数第2位を四捨五入して記
            載しています。
             客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数×100
           ・「ADR」とは、平均客室販売単価（Average                         Daily    Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高
            合計を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をいい、単位未満を切
            り捨てて記載しています。
           ・「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue                                               Per
            Available      Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除
            した値をいい、単位未満を切り捨てて記載しています。
           ・「売上高」とは、賃借人が各物件において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により
            得た収入のことをいい、百万円未満を切り捨てて記載しています。各物件と一体として運
            営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が本投資法人の保有資産又
            は取得予定資産に含まれなければ、売上高には含まれません。
           ・新規取得資産の客室稼働率、ADR、RevPAR及び売上高は、新規取得資産の各オペレーター
            から提供を受けた数値に基づいて記載したものであり、いずれも、あくまでも参考情報に
            過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、これらの情報は、
            本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、新規取得資
            産について、前提となる状況が本投資法人による新規取得資産取得後と同一であるとも限
            りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の売上高その他の運営実
            績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
          ④　「物件概要」欄に関する説明

           ・「物件概要」欄は、新規取得資産について、交通機関の開業予定その他の将来に関する情
            報も含め、本資産運用会社が新規取得資産の取得の意思決定に際し、デュー・ディリジェ
            ンス手続において、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社から
            取得した不動産鑑定評価書を含む資料及び情報に基づいて記載しています。
          ⑤　「鑑定評価書等の概要」欄に関する説明

           ・「鑑定評価書等の概要」欄は、第18期取得資産については、一般財団法人日本不動産研究
            所から取得した当該物件に係る不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査に関する調査報
            告書に記載の調査価額等及びその査定根拠等を、取得予定資産については、日本ヴァリュ
            アーズ株式会社から取得した当該物件に係る不動産鑑定評価書に記載の不動産鑑定評価額
            等及びその査定根拠等を、それぞれ記載しています。
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    第18期取得資産
                                           星野リゾートグループ運営

                                 分類
     界  霧島                                    (界)
                                 用途          旅館

                            特定資産の概要

     取得年月日          2021年12月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 調査価額          4,040,000,000円
     取得価格          3,913,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年4月30日）
     所在地（住居表示）          鹿児島県霧島市霧島田口2583番地21
     交通          JR日豊本線「霧島神宮」駅より約10.0km

               鹿児島県霧島市霧島田口字霧島山
         地番                            竣工年月       2020年10月
               2583番地21他
                                           鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板
         建蔽率       20％                     構造・階数
                                           ぶき地下1階付き5階建
         容積率       60％                     延床面積        5,360.73㎡
     土地                            建物
                                           清水建設株式会社九州支店一級建築
         用途地域       指定なし                     設計者
                                           士事務所
         敷地面積       105,194.73㎡                     施工者       清水建設株式会社九州支店
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          5,360.73㎡                 稼働率          100％

     主要テナント          株式会社霧島ホテルマネジメント                 テナント数          1

     客室数          49                 転貸テナント数          0

     特記事項：
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣
      地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件は自然公園法（昭和32年法律第161号。その後の改正を含みます。）に定める第3種特別地域内に位置してお
      り、工作物の新築、増築、改築等の一定の行為をする場合、鹿児島県知事の許可が必要です。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等
      の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）又は土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発
      生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、一定の開発行為の制限及び
      居室を有する建築物の構造を規制すべき土地の区域）に位置しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社霧島ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年12月1日から20年間

     賃貸面積         5,360.73㎡

              年間固定賃料：97,396,800円
                     （ただし、2021年12月1日から2022年4月30日までは182,808,000円（年換算）、
                     2022年5月1日から2023年10月31日までは年間202,052,400円、2023年11月1日から
                     2024年10月31日までは年間220,377,600円、2024年11月1日から2025年4月30日まで
                     は230,000,400円（年換算））
              変動賃料：変動賃料は2025年5月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月までは、
                   前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、以下の
     賃料
                   計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額（下限を0円とします。）
                   とします。
              ＜計算式＞

              ①　変動賃料算出期間GOPが113,458,800円を超える部分（ただし、318,987,800円を超える部分を
                除きます。）について、その81％相当額
              ②　変動賃料算出期間GOPが318,987,800円を超える部分について、その50％相当額
              （※）「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及
                 び販管費、並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
                 件における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
              敷金：0円
              本投資法人は、2021年11月10日付で、星野リゾートグループ賃借人（本表において、株式会社星野
              リゾート、株式会社星野リゾート・マネジメント、株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズ
              ン・ホテルズ、株式会社旭川グランドホテル、株式会社ＨＲＯ、株式会社ＩＨＢ、大阪ホテルマ
              ネージメント合同会社、株式会社八重山ホテル＆リゾート、有限会社浅間温泉ホテルマネジメン
     敷金、保証金         ト、有限会社中軽井沢ホテルマネジメント、株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘
              山寺ホテルマネージメント、有限会社長門ホテルマネジメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメ
              ント、株式会社霧島ホテルマネジメント及び花菱ホールディングス株式会社を総称していいま
              す。）との間で、賃貸人との間で締結している賃貸借契約に基づき星野リゾートグループ賃借人が
              差し入れた、敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約
              に基づく債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすことを合意しています。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるいは
     賃料改定について         経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の改
              定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面によ
              り中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
              受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
              期間（賃貸借期間開始後10年）の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い
     違約金
              方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はそ
              の賃貸借期間の平均月額とします。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              運営実績
                           2021年                        2022年
              5月    6月    7月    8月    9月    10月    11月    12月    1月    2月    3月    4月
     客室稼働率　（％）           -    -    -    -    -    -    -   99.6    99.6    77.0    95.6    85.1
     ADR　（円）           -    -    -    -    -    -    -  38,845    48,588    43,012    40,421    40,701
     RevPAR　（円）           -    -    -    -    -    -    -  38,692    48,389    33,136    38,638    34,637
     売上高　（百万円）           -    -    -    -    -    -    -   111    41    80    109    94
    （注）本投資法人が本物件を取得したのは2021年12月1日であるため、取得日以降の月次運営実績を記載しています。
                              物件概要

      エリア特性、周辺の状況：
      本物件が存する霧島市は、鹿児島県本土のほぼ中央に位置しています。錦江湾に面する南部には湾に浮かぶ雄大な桜
     島を望む特徴的な景観が広がり、宮崎県との県境となる北部には、日本で初めて国立公園に指定された霧島連山が存在
     します。天孫降臨神話における物語の舞台とされており、神が天孫降臨の第一歩をしるしたとされる高千穂峰や、ニニ
     ギノミコトを祀る霧島神宮をはじめ、海幸彦・山幸彦の神話を伝える鹿児島神宮等、日本神話にまつわる数々の歴史的
     遺産を擁しています。更には良質な泉質の温泉郷が4か所存するほか、450年の伝統をもつ「初午祭」や「龍馬ハネムー
     ンウォーク」など多くの観光イベントが開催されていることから、年間700万人超が訪れる国内有数の観光地となって
     います。
      概要・特徴：
      高千穂峰の中腹、標高約600mに位置する本物件は、「桜島をはるかに見渡し、湯浴み小屋でうるおう宿」をコンセプ
     トとしており、全ての客室から桜島と霧島高原が広がる壮大な景色が眺望可能となっています。客室は全49室で、火山
     噴出物であるシラスを用いたシラス壁を使ったヘッドボードや、工芸品の薩摩和紙を使った照明等、地域の伝統工芸が
     多用されています。大浴場は自然豊かな景色を眺めながらの入浴が可能な露天風呂と内風呂から構成され、内風呂は
     「あつ湯」と「ぬる湯」の2つの湯船を備えています。車利用で「鹿児島空港」から45分程度、JR九州日豊本線「霧島
     神宮」駅から15分程度となっており、高千穂峰や霧島神宮等の周辺主要観光地へのアクセスも良好です。
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                           鑑定評価書等の概要
     調査機関                        一般財団法人日本不動産研究所
     調査価額                        4,040,000,000円
     価格時点                        2022年4月30日
                                数値               根拠等
     直接還元法
     （1）運営収益（①-②-③）                         258,780,000円                  －
         ①潜在総収益                              賃貸借契約内容等をもとに、対象不動産の安
                              258,780,000円        定稼働期における営業総利益（GOP）を査定
         （賃料収入、共益費収入、その他収入等）
                                      し、これに基づく貸室賃料収入を計上。
         ②空室等損失                           0円   賃貸借契約の内容、入居している賃借人の属
                                      性・信用力等を総合的に判断し、不計上。
         ③貸倒れ損失                           0円   賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。
     （2）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+⑪）                          30,932,000円                 －
         ④維持管理費                      10,550,000円       清掃費、設備管理費等の委託費用を対象不動
                                      産の個別性を考慮して計上。
         ⑤水道光熱費                           0円   賃貸借契約上、賃借人負担となっていること
                                      から不計上。
         ⑥修繕費                       4,700,000円       過年度実績額を参考に、今後の管理運営計
                                      画、類似不動産の費用水準及びERにおける修
                                      繕更新費の年平均額等を考慮し計上。
         ⑦プロパティマネジメントフィー                           0円   テナント管理業務及び建物管理業務等を統括
                                      する委託業者に支払う委託手数料は特にない
                                      ため不計上。
         ⑧テナント募集費用等                           0円   事業の内容、賃借人の属性、賃貸借契約の内
                                      容等を勘案し、計上不要と判断。
         ⑨公租公課                      15,179,000円       土地：公租公課関係資料及び負担調整措置の
                                      内容等を勘案し、税額を計上。
                                      建物：公租公課関係資料に基づき計上。
                                      償却資産：公租公課関係資料に基づき計上。
         ⑩損害保険料                        503,000円      見積書及び対象建物と類似の建物の保険料率
                                      等を考慮し計上。
         ⑪その他の費用                           0円             －
     （3）運営純収益（(1)-(2)）                         227,848,000円                  －
     （4）一時金の運用益                               0円   現行の賃貸借契約に基づく一時金はないため
                                      不計上。
     （5）資本的支出                          10,900,000円       今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立て
                                      ることを想定し、類似不動産における資本的
                                      支出の水準、築年数及びERにおける修繕更新
                                      費の年平均額等を勘案のうえ査定。
     （6）純収益（(3)+(4)-(5)）                         216,948,000円                  －
     （7）還元利回り                              5.3％              －
     直接還元法による価格                        4,090,000,000円                   －
     DCF法による価格                        3,980,000,000円                   －
         割引率                          5.0％              －
         最終還元利回り                          5.4％              －
     原価法による積算価格                             －(注)              －
         土地割合                         －(注)              －
         建物割合                         －(注)              －
     その他調査機関が価格等調査に               該当事項はありません。
     当たって留意した事項
    (注)調査報告書において原価法による積算価格の記載がされていないことから、「－」と記載しています。
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                                           星野リゾートグループ運営
                                 分類
     界  別府
                                           (界)
                                 用途          旅館

                            特定資産の概要

     取得年月日          2021年12月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 調査価額          7,660,000,000円
     取得価格          7,335,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年4月30日）
     所在地（住居表示）          大分県別府市北浜二丁目14番29号
     交通          JR日豊本線「別府」駅より約630ｍ

               大分県別府市北浜二丁目818番地71
         地番                            竣工年月       2021年2月
               他
         建蔽率       80％                     構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
         容積率       400％                     延床面積        7,822.41㎡

     土地                            建物
                                           清水建設株式会社九州支店一級建築
         用途地域       商業地域                     設計者
                                           士事務所
         敷地面積       2,807.60㎡                     施工者       清水建設株式会社九州支店
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          7,822.41㎡                 稼働率          100％

     主要テナント          花菱ホールディングス株式会社                 テナント数          1

     客室数          70                 転貸テナント数          0

     特記事項：
     ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、
      当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物には、水質汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防止法」とい
      います。）に規定される特定施設に該当する厨房施設、洗濯施設及び入浴施設が設置されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         花菱ホールディングス株式会社

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年12月1日から20年間

     賃貸面積         7,822.41㎡

              年間固定賃料：176,469,600円
                     （ただし、2021年12月1日から2022年4月30日までは324,638,400円（年換算）、
                     2022年5月1日から2022年10月31日までは396,780,000円（年換算）、2022年11月1日
                     から2023年10月31日までは年間420,126,000円）
              変動賃料：変動賃料は2023年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月までは、
                   前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、以下の
                   計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額（下限を0円とします。）
     賃料
                   とします。
              ＜計算式＞

              ①　変動賃料算出期間GOPが200,919,000円を超える部分（ただし、565,322,700円を超える部分を
                除きます。）について、その84％相当額
              ②　変動賃料算出期間GOPが565,322,700円を超える部分について、その50％相当額
              （※）「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
                 件における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
              敷金：0円
              本投資法人は、2021年11月10日付で、星野リゾートグループ賃借人（本表において、株式会社星野
              リゾート、株式会社星野リゾート・マネジメント、株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズ
              ン・ホテルズ、株式会社旭川グランドホテル、株式会社ＨＲＯ、株式会社ＩＨＢ、大阪ホテルマ
              ネージメント合同会社、株式会社八重山ホテル＆リゾート、有限会社浅間温泉ホテルマネジメン
     敷金、保証金         ト、有限会社中軽井沢ホテルマネジメント、株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘
              山寺ホテルマネージメント、有限会社長門ホテルマネジメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメ
              ント、株式会社霧島ホテルマネジメント及び花菱ホールディングス株式会社を総称していいま
              す。）との間で、賃貸人との間で締結している賃貸借契約に基づき星野リゾートグループ賃借人が
              差し入れた、敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約
              に基づく債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすことを合意しています。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるいは
     賃料改定について         経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の改
              定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面によ
              り中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
              受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
              期間（賃貸借期間開始後10年）の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い
     違約金
              方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はそ
              の賃貸借期間の平均月額とします。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              運営実績

                           2021年                        2022年
              5月    6月    7月    8月    9月    10月    11月    12月    1月    2月    3月    4月
     客室稼働率　（％）           -    -    -    -    -    -    -   81.5    96.1    65.5    72.5    65.1
     ADR　（円）           -    -    -    -    -    -    -  44,551    54,210    39,582    41,865    42,537
     RevPAR　（円）           -    -    -    -    -    -    -  36,298    52,119    25,930    30,366    27,689
     売上高　（百万円）           -    -    -    -    -    -    -   139    59    92    118    101
    （注）本投資法人が本物件を取得したのは2021年12月1日であるため、取得日以降の月次運営実績を記載しています。
                              物件概要

     エリア特性、周辺の状況：
      本物件が存する別府市は、温泉街として全国的にも高い知名度を有する観光地であり、例年800万人以上の観光客が
     訪れます。源泉数及び入浴可能な温泉としての湧出量は世界一となっており、点在する自然湧出の源泉を巡る「別府地
     獄めぐり」が有名であるほか、市内にはそれぞれ泉質が異なる8つの温泉郷が存します。総称して「別府八湯」と呼ば
     れる各温泉郷の周辺には、古くから多数の旅館が立地しており、観光宿泊需要の受け皿となっています。
     概要・特徴：
      本物件は、別府湾に面して立地する12階建ての温泉旅館であり、「ドラマティック温泉街」がコンセプトとなってお
     り、提灯で照らす石畳の路地や土産店、夜店等を模した空間は、館内にいながらにして別府の温泉街を彷彿とさせる造
     りとなっています。70室の客室はいずれもピクチャーウィンドウを備えたオーシャンビューとなっており、「血の池地
     獄」から着想を得た柿渋色の壁紙が、窓の向こうに広がる海の色を引き立てています。大浴場は露天風呂と内風呂から
     構成され、露天風呂からは四季折々の草花が繁る庭園が眺望可能となっており、内風呂は「あつ湯」と「ぬる湯」の2
     つの湯船を備えています。JR九州日豊本線「別府」駅から徒歩圏内であるほか、飲食店等が集積する繁華街へのアクセ
     ス性にも優れ、利便性が高い立地となっています。
                                 73/152













                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書等の概要
     調査機関                        一般財団法人日本不動産研究所
     調査価額                        7,660,000,000円
     価格時点                        2022年4月30日
                                数値               根拠等
     直接還元法
     （1）運営収益（①-②-③）                         422,858,000円                  －
         ①潜在総収益                              賃貸借契約内容等をもとに、対象不動産の安
                              422,858,000円        定稼働期における営業総利益（GOP）を査定
         （賃料収入、共益費収入、その他収入等）
                                      し、これに基づく貸室賃料収入を計上。
         ②空室等損失                           0円   賃貸借契約の内容、入居している賃借人の属
                                      性・信用力等を総合的に判断し、不計上。
         ③貸倒れ損失                           0円   賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。
     （2）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+⑪）                          30,767,000円                 －
         ④維持管理費                       8,600,000円       設備管理費等の委託費用を対象不動産の個別
                                      性を考慮して計上。
         ⑤水道光熱費                           0円   賃貸借契約上、賃借人負担となっていること
                                      から不計上。
         ⑥修繕費                       1,920,000円       過年度実績額を参考に、今後の管理運営計
                                      画、類似不動産の費用水準及びERにおける修
                                      繕更新費の年平均額等を考慮し計上。
         ⑦プロパティマネジメントフィー                           0円   テナント管理業務及び建物管理業務等を統括
                                      する委託業者に支払う委託手数料は特にない
                                      ため不計上。
         ⑧テナント募集費用等                           0円   事業の内容、賃借人の属性、賃貸借契約の内
                                      容等を勘案し、計上不要と判断。
         ⑨公租公課                      19,469,000円       土地：公租公課関係資料及び負担調整措置の
                                      内容等を勘案し、税額を計上。
                                      建物：公租公課関係資料に基づき計上。
                                      償却資産：公租公課関係資料に基づき計上。
         ⑩損害保険料                        778,000円      保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似
                                      の建物の保険料率等を考慮し計上。
         ⑪その他の費用                           0円             －
     （3）運営純収益（(1)-(2)）                         392,091,000円                  －
     （4）一時金の運用益                               0円   現行の賃貸借契約に基づく一時金はないため
                                      不計上。
     （5）資本的支出                           4,480,000円       今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立て
                                      ることを想定し、類似不動産における資本的
                                      支出の水準、築年数及びERにおける修繕更新
                                      費の年平均額等を勘案のうえ査定。
     （6）純収益（(3)+(4)-(5)）                         387,611,000円                  －
     （7）還元利回り                              5.0％              －
     直接還元法による価格                        7,750,000,000円                   －
     DCF法による価格                        7,570,000,000円                   －
         割引率                          4.8％              －
         最終還元利回り                          5.2％              －
     原価法による積算価格                             －(注)              －
         土地割合                         －(注)              －
         建物割合                         －(注)              －
     その他調査機関が価格等調査に               該当事項はありません。
     当たって留意した事項
    (注)調査報告書において原価法による積算価格の記載がされていないことから、「－」と記載しています。
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    取得予定資産
                                           星野リゾートグループ運営

                                 分類
                                           (星のや)
     星のや沖縄
                                 用途          ホテル

                            特定資産の概要

     取得予定年月日          2022年7月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          13,300,000,000円
     取得予定価格          12,210,000,000円
                                 （価格時点）          （2022年5月20日）
     所在地（住居表示）          沖縄県中頭郡読谷村儀間474番地
     交通          那覇空港より沖縄自動車道経由で約60分

               沖縄県中頭郡読谷村字儀間片江原
         地番                            竣工年月       2019年11月
               406番1他
         建蔽率       60％                     構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
         容積率       200％                     延床面積       10,657.52㎡（注1）

     土地                            建物
         用途地域       指定なし                     設計者       有限会社東環境・建築研究所
         敷地面積       122,067.15㎡（注1）                     施工者       佐藤工業株式会社九州支店

         所有形態       借地権及び転借地権                     所有形態       所有権（共有）

     賃貸可能面積          10,657.52㎡                 稼働率          100％

     主要テナント          新経営法人（注2）                 テナント数          1

     客室数          100                 転貸テナント数          0

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     特記事項：
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣
      地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地の一部に、通行のための地役権が設定されています。
     ・本投資法人は、本建物の共有持分並びに本土地の借地権及び転借地権の準共有持分（いずれも持分割合77.47％）
      （以下「本共有持分」ということがあります。）を取得する予定であり、本共有持分の取得後は、本建物並びに本土
      地の借地権及び転借地権（以下「本建物等」といいます。）を、株式会社読谷ホテルマネジメント（以下「共有者」
      ということがあります。）と共有する予定です。本投資法人は、本共有持分の取得にあたり、共有者との間で、本建
      物等の管理及び運営等に関して、共有者間協定書（以下「本共有者間協定書」といいます。）を締結する予定です。
      締結予定の本共有者間協定書の主な内容は、以下のとおりです。
      本建物等の賃貸　　　　：共有者は本投資法人に対して本建物に係る共有者の共有持分を賃貸します。
      本建物等に関する意思決定：不動産に関する事項についての意思決定は、原則として本投資法人が単独で行います。
                   ただし、本建物の取り壊し及び建て替え等の一定の事項については、本投資法人及び共
                   有者の合意により決定します。
      本建物等の処分等　　　：本投資法人は、本共有者間協定書から2027年10月31日までの間においては、事前に共有者
                  の書面による承諾を得た場合に限り、本投資法人の本件共有持分の全部又は一部を譲渡す
                  ることができます。ただし、共有者はかかる承諾を不合理に遅延、留保又は拒絶してはな
                  らないものとします。
                  共有者は、本件共有持分の全部又は一部を譲渡する場合には、第三者との譲渡交渉に先立
                  ち、本投資法人との間で優先的に譲渡交渉を行わなければならないものとします。共有者
                  は、本投資法人が譲り受けを希望する旨の回答を行った場合には、一定の期間、本投資法
                  人以外の第三者との間で一切の譲渡交渉を行ってはならないものとします。
     ・本土地について、売主は、本土地の賃貸人兼転貸人から、本土地のうち、株式会社沖縄うみの園の所有地（以下「対
      象土地①」といいます。）を賃借し、また、個人等が所有し、株式会社沖縄うみの園が賃借している土地（以下「対
      象土地②」といい、対象土地①と対象土地②をあわせて「対象土地」といいます。）を転借しています。本投資法人
      は、売主からかかる借地権及び転借地権の準共有持分（持分割合77.47％）を取得する予定であり、取得後に、既存
      の土地賃貸借・転貸借契約書を合意解約した上で、共有者及び本土地の賃貸人兼転貸人との間で新たに以下の内容の
      土地賃貸借・転貸借契約書を締結する予定です。
      借地権・転借地権設定者　：株式会社沖縄うみの園
      借地権・転借地権者　　　：本投資法人（持分割合77.47％）及び共有者（持分割合22.53％）
      借地権・転借地権の種類　：普通借地権
      賃貸・転貸借期間　　　　：2022年7月1日から30年間
      賃料（月額）　　　　　　：10,558,912円
      賃料改定　　　　　　　　：原則として2025年6月30日までは賃料を改定することができません。ただし、本土地に
                   係る固定資産税課税台帳の価格が増加した場合等一定の場合において、2025年7月1日及
                   びその後3年毎の応当日までに、借地権・転借地権設定者に対して書面により通知する
                   ことにより、賃料を改定することができます。
      敷金・保証金　　　　　　：該当事項はありません。
      権利金　　　　　　　　　：該当事項はありません。
      契約更新　　　　　　　　：借地権・転借地権設定者及び借地権・転借地権者は、賃貸・転貸借期間満了の12か月前
                   までに、更新について協議をします。
      中途解約　　　　　　　　：借地権・転借地権設定者は中途解約することができません。
     ・上記のとおり、売主が対象土地の全てを本土地の賃貸人兼転貸人から賃借及び転借していますが、本書の日付現在、
      対象土地のうち一部の土地について、売主の借地権及び転借地権の対抗要件が具備されていません。本投資法人は、
      本物件の取得後に対抗要件を具備する予定ですが、すべての対象土地について対抗要件が具備できない可能性があり
      ます。そのため、本投資法人は、本土地の賃貸人兼転貸人との間で、本土地の賃貸人兼転貸人が本土地の所有権及び
      借地権を本投資法人の承諾なく第三者に譲渡することはできない旨を合意する予定です。
     ・本投資法人は、本物件の取得にあたり、本土地上の本賃借建物を、共有者と共同で賃借した上で（賃借対象面積合計
      719.54㎡）、賃借人に転貸する予定です。
    （注1）   本投資法人が取得を予定している資産は、本物件の建物及びその敷地権等の共有持分（持分割合77.47％）ですが、敷地面積及び延床面
        積は、本建物及び本土地の全体の面積を記載しています。なお、本土地の敷地面積のうち、本投資法人の借地権及び転借地権の対象とな
        る土地の面積は105,589.12㎡であり、残りの土地については当該借地権及び転借地権の対象外ですが、本投資法人は、本土地の賃貸人兼
        転貸人との間で、当該土地を使用できる旨を合意する予定です。
    （注2）   賃借人である新経営法人は、株式会社読谷ホテルマネジメントからの新設分割により設立される予定の、新たな「星のや沖縄」の経営法
        人です。以下同じです。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         新経営法人

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2022年7月1日から20年間

     賃貸面積         10,657.52㎡

              年間固定賃料：361,926,000円
                     （ただし、2022年7月1日から2022年10月31日までは806,770,800円（年換算）、
                     2022年11月1日から2023年10月31日までは年間720,118,800円、2023年11月1日から
                     2024年10月31日までは年間822,849,600円）
              変動賃料：変動賃料は2024年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月までは、
                   前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、以下の
                   計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額（下限を0円とします。）
                   とします。
     賃料         ＜計算式＞

              ・2024年11月から2027年10月まで
              Ａ．変動賃料算出期間GOPが458,536,800円を超える部分（ただし、1,380,898,800円を超える部分
                を除きます。）について、その65％相当額
              Ｂ．変動賃料算出期間GOPが1,380,898,800円を超える部分について、その50％相当額
              ・2027年11月以降
              Ａ．変動賃料算出期間GOPが404,012,400円を超える部分（ただし、1,380,898,800円を超える部分
                を除きます。）について、その81％相当額
              Ｂ．変動賃料算出期間GOPが1,380,898,800円を超える部分について、その50％相当額
              （注）「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
                 件における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
              敷金：0円
              本投資法人は、2022年7月1日付で、星野リゾートグループ賃借人（本表において、株式会社星野リ
              ゾート、株式会社星野リゾート・マネジメント、株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズン・
              ホテルズ、株式会社旭川グランドホテル、株式会社ＨＲＯ、株式会社ＩＨＢ、大阪ホテルマネージ
              メント合同会社、株式会社八重山ホテル＆リゾート、有限会社浅間温泉ホテルマネジメント、有限
     敷金、保証金         会社中軽井沢ホテルマネジメント、株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘山寺ホテ
              ルマネージメント、有限会社長門ホテルマネジメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメント、株
              式会社霧島ホテルマネジメント、花菱ホールディングス株式会社及び新経営法人を総称していいま
              す。）との間で、賃貸人との間で締結している賃貸借契約に基づき星野リゾートグループ賃借人が
              差し入れた、敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約
              に基づく債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすことを合意する予定です。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるいは
     賃料改定について         経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意した場合、賃料の改定
              をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
              受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
              期間（賃貸借期間開始後10年）の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い
     違約金
              方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はそ
              の賃貸借期間の平均月額とします。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                              運営実績
                           2021年                        2022年
              5月    6月    7月    8月    9月    10月    11月    12月    1月    2月    3月    4月
     客室稼働率（％）         26.2    16.5    23.4    34.4    23.1    33.3    36.5    38.8    38.7    33.7    40.4    44.9
     ADR　（円）         97,671    57,359    85,995   121,277    78,434    65,561    63,639    80,211    72,783    56,544    79,248    76,663
     RevPAR　（円）         25,552    9,445   20,139    41,743    18,144    21,846    23,249    31,127    28,181    19,043    31,980    34,396
     売上高（百万円）          129    45    93   183    82   106    113    143    106    77    133    139
                              物件概要

     エリア特性、周辺の状況：
      本物件が所在する読谷村は、沖縄本島中部の西側にあり、北は恩納村、東は沖縄市、南は嘉手納町、西は東シナ海に
     面しています。村内には主にサトウキビ畑や紅芋畑を中心とした農地が広がっているほか、東側一体及び南西側の一部
     は米軍施設となっています。商店等は村内を縦断する主要幹線道路の国道56号、各県道沿いに断続的に立地し、眺望が
     良好な西側には大型リゾートホテル等が複数見られます。東シナ海を一望できる景勝地である「残波岬」や、世界遺産
     である「座喜味城跡」、「ニライビーチ」や「残波ビーチ」等の複数の良質なビーチを擁するほか、体験型テーマパー
     クの「むら咲むら」、読谷を代表する工芸品である陶器の工房が軒を連ねる「やちむんの里」等の観光施設があり、観
     光資源は豊富であると、本投資法人は考えています。また、読谷祭りをはじめとしたお祭りや陶器市等のイベントも多
     く開催されているほか、プロ野球やJリーグなど様々なスポーツのキャンプ地としても有名であり、年間を通して多く
     の観光客が訪れる地域です。本物件は読谷村の西部に位置し、那覇空港からは車で約60分程度の距離です。海岸に沿っ
     て南北に広がる広大な敷地内には低層の客室棟が建ち並び、全室オーシャンフロントとなる客室内からの眺望は極めて
     良好であると、本投資法人は考えています。また、施設内はプライベート/パブリックエリアがバランス良く配置され
     ているほか、徒歩圏内には県内でも有数の透明度を誇る「ニライビーチ」があり、観光資源からのアクセスも良好であ
     ると、本投資法人は考えています。
     概要・特徴：
      2019年に竣工、翌年に開業した本物件は、星野リゾートグループが運営する「星のや」ブランドのリゾートホテルで
     す。海岸沿いのグスク（琉球時代の城）をコンセプトに、城壁に見立てられた白いコンクリート壁が敷地を囲い、敷地
     内には南国の果樹や草花が豊かに繁る庭が広がっています。海岸線に沿って配された客室棟はいずれも低層であり、全
     室がオーシャンフロントであることから、海が間近に感じられる造りとなっています。室内には土間にダイニングテー
     ブルが配された「土間ダイニング」スペースが設けられ、簡単な調理等が可能となっています。ベッドルームの壁紙に
     は伝統工芸である琉球紅型が用いられ、昔ながらの風習等が表現されています。客室は「ティンツイン」、「ティンダ
     ブル」、「フウシ」、「ハル」及び「ティーダ」の5タイプに分かれており、定員は2～4名が基本となっています。施
     設内には海との一体感が演出されたインフィニティプールがあり、24時間利用可能であり、かつ、加温式であることか
     ら、季節を問わず快適な水温が維持されています。プールサイドにはドリンク等が用意されたラウンジ及びライブラ
     リーが配され、食事は宿泊エリアのほぼ中央に位置するメインダイニング（シチリア料理）のほか、シェフが下ごしら
     えをした料理を客室で仕上げるギャザリングサービスが利用可能です。その他、スパ棟、イベントやアクティビティで
     利用される道場が設けられています。また、宿泊エリアの南側には外来エリアとしてバンタカフェ及びオールーグリル
     があります。本物件は、コロナ禍の影響を受けている状況ですが、本来の主な客層は首都圏のカップルやファミリーで
     あり、将来的にはインバウンド需要も見込まれ、インバウンドを含むローシーズンの底上げ等により、更なるアップサ
     イドも期待できる物件であると、本投資法人は考えています。
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                           鑑定評価書等の概要
     不動産鑑定機関                        日本ヴァリュアーズ株式会社
     鑑定評価額                        13,300,000,000円
     価格時点                        2022年5月20日
                                数値               根拠等
     直接還元法
     （1）運営収益（①-②-③）                         889,131,400円                  －
         ①可能総収入（100％持分相当）                     1,147,397,900円         実際の契約に基づき計上（変動賃料部分はテ
                                      ナント収支関連資料を基に算定）。
         ②共有者への支払賃料                      258,266,500円        実際の契約に基づき計上（変動賃料部分はテ
                                      ナント収支関連資料を基に算定）。
         ③貸倒損失                           0円   敷金等により担保されているため非計上。
     （2）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨）                         179,273,446円                  －
         ④管理委託費                       5,732,263円       オーナー負担額を採用。
         ⑤修繕費                       5,226,514円       ER「修繕更新費用」12年間平均値の30%を計
                                      上。
         ⑥公租公課                      45,113,026円       土地：全部借地のため非計上。
                                      建物：実額を基に査定。
                                      償却資産：課税標準額を基にオーナー負担の
                                      予定額を計上。
         ⑦保険料                       1,800,773円       予定額を採用。
         ⑧支払家賃（U工区）                      13,944,600円       実額を計上。
         ⑨支払地代（共用施設利用料含む）                      107,456,270円        実額を計上。
     （3）運営純収益（(1)-(2)）                         709,857,954円                  －
     （4）一時金の運用益等（収入）                           △90,000円      運用利回り1.0%で計算。
     （5）資本的支出（CAPEX）                          12,195,198円       ER「修繕更新費用」12年間平均値の70%を計
                                      上。
     （6）純収益（(3)+(4)-(5)）                         697,572,756円                  －
     （7）還元利回り                              5.2％              －
     直接還元法による価格                        13,400,000,000円                   －
     DCF法による価格                        13,200,000,000円                   －
         割引率                          4.8％              －
         最終還元利回り                          5.3％              －
     原価法による積算価格                        10,100,000,000円                   －
         土地割合                         35.2％              －
         建物割合                         64.8％              －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価               該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
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      （3）新規取得資産取得後のポートフォリオの概要
         ①　取得（予定）価格、投資比率等
            各保有資産及び取得予定資産に係る取得（予定）価格、投資比率、不動産鑑定評価額、対
          不動産鑑定評価額、鑑定評価機関等は、以下のとおりです。
                            取得     投資    不動産鑑定      対不動産
                                                鑑定評価
               物件             （予定）      比率     評価額     鑑定評価額
                                                 機関
        分類            物件名称                                   賃借人
               番号              価格     （％）    （百万円）      （％）
                                                 (注3)
                           （百万円）      (注1)     (注2)      (注2)
     保有資産
                                                     株式会社
               H-1   星のや軽井沢            7,600     4.0     12,000      63.3    NV
                                                     星野リゾート
                                                     株式会社
               H-2   星のや京都            2,878     1.5     4,240      67.9    NV
                                                     嵐山温泉嵐峡舘
                                                     株式会社
               H-3   星のや富士            4,160     2.2     4,360      95.4    NV
           星のや
                                                     星野リゾート
                                                     株式会社
               H-4   星のや竹富島            4,955     2.6     4,980      99.5    NV   星野リゾート・
                                                     マネジメント
                   小計
                             19,593     10.4     25,580      76.6    －      －
                                                     株式会社
               R-1   リゾナーレ八ヶ岳            4,500     2.4     7,560      59.5    NV
                                                     ホライズン・
           リゾ
               R-2   リゾナーレ熱海            3,750     2.0     4,890      76.7    NV
                                                     ホテルズ
           ナーレ
                   小計          8,250     4.4     12,450      66.3    －      －
                  界 松本
               K-1               600    0.3      810     74.1    JMK
                  界 玉造
               K-2               680    0.4      887     76.7    JMK
                                                     株式会社
                  界 伊東
               K-3               670    0.4     1,610      41.6    JMK
                                                     星野リゾート・
                  界 箱根
               K-4               950    0.5     1,330      71.4    JMK
                                                     マネジメント
                  界 阿蘇
               K-5               575    0.3      712     80.8    JMK
                  界 川治
               K-6              1,000     0.5     1,180      84.7    JMK
                                                     株式会社
                  界 鬼怒川
               K-7              3,080     1.6     3,290      93.6    JMK
                                                     星野リゾート
                                                     株式会社
      星野
                  界 加賀
               K-8              3,160     1.7     3,330      94.9    JMK
                                                     嵐山温泉嵐峡舘
     リゾート
     グループ                                               有限会社
                  界 アルプス
      運営         K-9              3,060     1.6     3,150      97.1    NV   浅間温泉ホテル
            界
                                                     マネジメント
                                                     株式会社
                  界 遠州
               K-10               1,050     0.6     1,090      96.3    JMK    舘山寺ホテル
                                                     マネージメント
                                                     有限会社
                  界 長門
               K-11               2,750     1.5     2,910      94.5    JREI    長門ホテル
                                                     マネジメント
                                                     株式会社
                  界 霧島
               K-12               3,913     2.1     4,040      96.9    JREI    霧島ホテル
                                                     マネジメント
                                                     花菱
                  界 別府
               K-13               7,335     3.9     7,660      95.8    JREI    ホールディングス
                                                     株式会社
                   小計
                             28,823     15.2     31,999      90.1    －      －
                                                     株式会社
               O-35   OMO7旭川            4,619     2.4     4,620     100.0     RC   旭川グランド
                                                     ホテル
                                                     株式会社
                  西表島ホテル                                   八重山ホテル＆
               O-43               3,650     1.9     3,750      97.3    NV
           その他
                                                     リゾート
                                                     有限会社
               O-45   BEB5軽井沢            2,170     1.1     2,250      96.4    NV   中軽井沢ホテル
                                                     マネジメント
                   小計          10,439     5.5     10,620      98.3    －      －
                                 80/152





                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            取得     投資    不動産鑑定      対不動産
                                                鑑定評価
               物件             （予定）      比率    評価額     鑑定評価額
                                                 機関
        分類            物件名称                                   賃借人
               番号             価格     （％）    （百万円）      （％）
                                                 (注3)
                           （百万円）      (注1)     (注2)      (注2)
                  ANAクラウンプラザ
               O-31              17,784     9.4     18,700      95.1    RC
                  ホテル広島
                                                     株式会社
                  ANAクラウンプラザ
               O-33               6,609     3.5     6,240     105.9     RC   ホライズン・
                  ホテル金沢
                                                     ホテルズ
                  ANAクラウンプラザ
               O-34               4,008     2.1     3,980     100.7     RC
                  ホテル富山
                  ハイアット
               O-36              16,000     8.5     14,800      108.1     NV   株式会社ＨＲＯ
                  リージェンシー大阪
                  ザ・ビー    赤坂
               O-37               4,860     2.6     4,620     105.2     RC
                  ザ・ビー    三軒茶屋
               O-38               4,420     2.3     4,240     104.2     RC
                                                     株式会社ＩＨＢ
                  ザ・ビー    名古屋
               O-39               4,500     2.4     4,140     108.7     RC
                  ザ・ビー    神戸
               O-40               7,020     3.7     6,250     112.3     RC
           都市                                          コアグローバル
                  クインテッサホテル
           観光                                          マネジメント
               O-41               3,339     1.8     3,440      97.1    NV
                  大阪心斎橋
                                                     株式会社
                                                     大阪ホテル
                  ホテル・アンド
               0-42               4,238     2.2     3,340     126.9     RC   マネージメント
                  ルームス大阪本町
                                                     合同会社
                  ホテル日航高知
               O-44               2,200     1.2     2,260      97.3    NV   旭食品株式会社
                  旭ロイヤル
                                                     株式会社
                  ソルヴィータホテル
               O-46               3,860     2.0     3,850     100.3     NV   那覇松山ホテル
                  那覇
                                                     マネージメント
                                                     株式会社博多住
                  グランドハイアット
                                                     吉ホテルマネジ
               O-47               7,700     4.1     8,770      87.8    RC
                  福岡
                                                     メント
                   小計          86,538     45.8     84,630      102.3     －      －
                  チサンイン
               O-1               672    0.4      819     82.1    NV
                  塩尻北インター
                  チサンイン
               O-2               742    0.4      915     81.1    JMK
                  佐野藤岡インター
                  チサンイン
      星野
               O-3               658    0.3      827     79.6    NV
                  諏訪インター
     リゾート
                  チサンイン
     グループ
               O-4               602    0.3      726     82.9    NV
                  豊川インター
     以外運営
                  チサンイン     鳥栖
               O-5               504    0.3      643     78.4    NV
                  チサンイン
               O-6               798    0.4     1,000      79.8    JMK
                  千葉浜野Ｒ16
                  チサンイン
               O-7               616    0.3      729     84.5    NV
                  熊本御幸笛田
                  チサンイン
               O-8               714    0.4      831     85.9    JMK
                  宇都宮鹿沼
                  チサンイン
               O-9               644    0.3      798     80.7    NV
                  福井
                  チサンイン
               O-10                672    0.4      753     89.2    JMK
                  福島西インター
                                                     株式会社
                  チサンイン
           その他                                          SHRロード
               O-11                630    0.3      766     82.2    NV
                  新潟中央インター
                                                     サイドイン
                  チサンイン
               O-12                630    0.3      758     83.1    NV
                  大村長崎空港
                  チサンイン
               O-13                742    0.4      902     82.3    JMK
                  ひたちなか
                  チサンイン
               O-14                770    0.4      903     85.3    JMK
                  土浦阿見
                  チサンイン
               O-15                658    0.3      782     84.1    NV
                  甲府石和
                  チサンイン
               O-16                588    0.3      726     81.0    NV
                  丸亀善通寺
                  チサンイン     宗像
               O-17                504    0.3      624     80.8    NV
                  チサンイン
               O-18                700    0.4      767     91.3    JMK
                  岩手一関インター
                  チサンイン     軽井沢
               O-19                812    0.4     1,080      75.2    NV
                  チサンイン
               O-20                616    0.3      735     83.8    NV
                  姫路夢前橋
                  チサンイン
               O-21                728    0.4      860     84.7    NV
                  倉敷水島
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            取得     投資    不動産鑑定      対不動産
                                                鑑定評価
               物件             （予定）      比率    評価額     鑑定評価額
                                                 機関
        分類            物件名称                                   賃借人
               番号             価格     （％）    （百万円）      （％）
                                                 (注3)
                           （百万円）      (注1)     (注2)      (注2)
                  カンデオホテルズ       半
               O-22                620    0.3      646     96.0    RC
                  田
                  カンデオホテルズ       茅
               O-23                793    0.4      865     91.7    RC
                                                     株式会社
                  野
                                                     カンデオ・
                  カンデオホテルズ       福
                                                     ホスピタリ
               O-24               1,075     0.6     1,160      92.7    RC
                  山
                                                     ティ・
                  カンデオホテルズ       佐
                                                     マネジメント
               O-25               1,260     0.7     1,440      87.5    RC
                  野
                  カンデオホテルズ       亀
      星野
               O-26                470    0.2      464    101.3     RC
                  山
     リゾート
           その他
                  コンフォートホテル
     グループ
               O-27                937    0.5      961     97.5    NV
     以外運営
                  函館
                  コンフォートホテル
                                                     株式会社
               O-28                963    0.5      972     99.1    NV
                                                     グリーンズ
                  苫小牧
                  コンフォートホテル
               O-29               1,100     0.6     1,160      94.8    NV
                  呉
                                                     株式会社
                  チサンイン
               O-30               1,995     1.1     2,450      81.4    RC   SHRロード
                  鹿児島谷山
                                                     サイドイン
                   小計          23,213     12.3     27,062      85.8    －      －
               中計              176,856     93.5     192,341       91.9    －      －
     取得予定資産
      星野
               H-5   星のや沖縄           12,210     6.5     13,300      91.8    NV   新経営法人
     リゾート
           星のや
     グループ
                   小計          12,210     6.5     13,300      91.8    －      －
      運営
               合計              189,066     100.0     205,641       91.9    －      －
           (注1)　「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五
              入して記載しています。
           (注2)　各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所又は一般
              財団法人日本不動産研究所に委託しており、保有資産については、2022年4月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書
              等に記載された不動産鑑定評価額等を、取得予定資産については、2022年5月20日を価格時点とする不動産鑑定評価書に
              記載された不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てそれぞれ記載しています。また、「対不動産鑑定評価額」は、各
              物件の取得（予定）価格を、不動産鑑定評価額等で除した値を小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、小計
              欄、中計又は合計欄には取得（予定）価格の小計又は合計を不動産鑑定評価額等の小計、中計又は合計で除した値を、小
              数第2位を四捨五入して記載しています。
           (注3)　「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は、以下のとおりです。
               NV：日本ヴァリュアーズ株式会社
               JMK：JLL森井鑑定株式会社
               RC：株式会社立地評価研究所
               JREI：一般財団法人日本不動産研究所
           (注4)　不動産鑑定評価書等は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び
              当該不動産鑑定評価額等での取引可能性等を保証するものではありません。なお、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森
              井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間に
              は、特別の利害関係はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            また、本書の日付現在、本投資法人が保有する投資有価証券は、以下のとおりです。
                              ＜株式＞
                                                        対総資産
                         取得価額（千円）          評価額（千円）（注1）
                    株式数                           評価損益          比率
           銘柄                                          備考
                                                        （％）
                    (株)                          （千円）
                         単価      金額      単価      金額
                                                        （注2）
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     332      507    168,530       507    168,530         -   -    0.1
     第1回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     333      505    168,165       505    168,165         -   -    0.1
     第2回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     334      505    168,670       505    168,670         -   -    0.1
     第3回B種優先株式
           （注1）　「評価額」は、非上場株式であることから、取得原価を記載しています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、
               2022年4月30日を評価基準日とする株式会社プルータス・コンサルティング作成の「株式会社読谷ホテルマネジメント
               第1回乃至第3回B種優先株式評価報告書」を取得しています。当該報告書に記載の上記株式の評価額の単価は第1回B種
               優先株式が1株当たり660千円、第2回B種優先株式が1株当たり630千円、第3回B種優先株式が1株当たり607千円であり、
               当該単価に基づく評価額の総額は第1回B種優先株式が219,303千円、第2回B種優先株式が209,843千円、第3回B種優先株
               式が202,914千円です。
           （注2）　「対総資産比率」は、取得（予定）資産の取得（予定）価格の合計及び本書の日付現在本投資法人が保有する投資有価
               証券の取得価格の合計に対する各株式の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
           （注3）　株式会社読谷ホテルマネジメントは、本書の日付現在、リゾート開発及び運営事業を事業内容としています。以下同じ
               です。
           （注4）　株式会社読谷ホテルマネジメントは、本投資法人との間で、取得予定資産の本投資法人に対する譲渡にあたり、A種優
               先株式の全部を取得することにより償還するとともに、取得予定資産の譲渡及びA種優先株式の全部の償還の完了を停
               止条件として、本投資法人が保有する第1回B種優先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式の剰余金の配当に関
               する定めを以下のとおり変更する等の内容変更をすることを合意しています。かかる変更により、本投資法人が保有す
               る第1回B種優先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式については、取得予定資産の取得予定日である2022年7
               月1日までに発生した配当額分のみが優先配当の対象となり、その他の利益配当や残余財産分配については、普通株式
               と同様の権利内容となります。
                          変更前                     変更後
                 第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金                     第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金
                 額：以下の算式により算出された金額
                                       額：
                 ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金
                                       ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金
                  額＝第1回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先
                                        額＝累計額160,554円
                  配当率
                                       ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うとき
                 ・第1回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は
                                        は、普通株主又は普通登録株式質権者と同順位に
                  行われない（非参加型）                     て、第1回B種優先株式1株につき、普通株式1株当た
                 ・ある事業年度において第1回B種優先株主に対して支                      りの剰余金の配当の額と同額の剰余金の配当を行
                  払う1株当たりの配当金の額が第1回B種優先配当金                     う。
                  の額に達しないときは、その不足額は翌事業年度以
                  降に累積する
                 第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金                     第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金
                 額：以下の算式により算出された金額
                                       額：
                 ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金                     ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金
                  額＝第2回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先                     額＝累計額130,162円
                  配当率                     ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うとき
                 ・第2回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は                      は、普通株主又は普通登録株式質権者と同順位に
                  行われない（非参加型）                     て、第2回B種優先株式1株につき、普通株式1株当た
                 ・ある事業年度において第2回B種優先株主に対して支                      りの剰余金の配当の額と同額の剰余金の配当を行
                  払う1株当たりの配当金の額が第2回B種優先配当金                     う。
                  の額に達しないときは、その不足額は翌事業年度以
                  降に累積する
                 第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金                     第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金
                 額：以下の算式により算出された金額                     額：
                 ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金
                                       ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金
                  額＝第3回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先
                                        額＝累計額107,529円
                  配当率
                                       ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うとき
                 ・第3回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は
                                        は、普通株主又は普通登録株式質権者と同順位に
                  行われない（非参加型）                     て、第3回B種優先株式1株につき、普通株式1株当た
                 ・ある事業年度において第3回B種優先株主に対して支                      りの剰余金の配当の額と同額の剰余金の配当を行
                  払う1株当たりの配当金の額が第3回B種優先配当金                     う。
                  の額に達しないときは、その不足額は翌事業年度以
                  降に累積する
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            さらに、本書の日付現在、本投資法人が保有する「（仮称）ホテルWBF                                       グランデ関西エア
          ポート」に関するメザニンローン債権（以下「本ローン債権」といいます。）は、以下のと
          おりです。
                           ＜本ローン債権＞
                                      取得
                             最終
              額面                            評価額         評価損益    対総資産比
                     利率       返済         価格
     資産の                                          取得
         銘柄名     金額                   利払日         (百万円)         （百万円）      率
                             期日
      種類               （％）                (百万円)          年月日
             (百万円)                                           （注6）
                                          （注3）         （注5）
                            （注1）         （注2）
                 ①適用利率
        ＴＬＳ５                        毎月末
                 予定返済期日までの期
      金銭   特定目的                        日、並び
                 間：年率10.50％
      債権   会社クラ                    2024年    に予定返               2021年
                 予定返済期日の翌日か
               750                        750     750         -    0.4
     (劣後   ス                    7月31日    済期日及              12月1日
                 ら最終返済期日までの
     債権)   Ｄ貸付債                        び最終返
                 期間：年率11.50％
        権                        済期日
                 ②PIK利息(注4)
          （注1）　本ローン債権の元本最終返済期日は予定返済期日（2024年7月31日）ですが、ＴＬＳ５特定目的会社が希望し、全貸付人
              が承諾した場合には、最終返済期日（2026年1月31日）まで延長されます。また、裏付資産である「（仮称）ホテルWBF
              グランデ関西エアポート」が売却されるなど一定の事由により、最終返済期日前に返済される可能性があります。
          （注2）　「取得価格」は、売買契約に記載されたローン債権の売買代金（消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用
              を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          （注3）　「評価額」は、取得価額から貸倒引当金を除いた金額を記載しています。
          （注4）　「PIK利息」は、本ローン債権については、PIK利息（下記の計算式で算出される金額の利息）が発生し、各利払日にそ
              れぞれ自動的に予定返済期日（予定返済期日が延長された場合には最終返済期日）まで支払が繰り延べられるものとし
              ます。なお、PIK利息については、元本に組み入れられず、重ねて利息は付されません。
               本ローン債権に係るPIK利息の金額＝〔利息計算期間の初日におけるローン債権の元本残高〕×〔2.00％〕×〔当該利
               息計算期間の実日数〕÷365
          （注5）　「評価損益」は、2022年4月30日現在の、帳簿価額と評価額の差額を記載しており、同額である場合は「-」と記載して
              います。
          （注6）　「対総資産比率」は、取得（予定）資産の取得（予定）価格の合計及び本書の日付現在本投資法人が保有する投資有価
              証券の取得価格の合計に対する本ローン債権の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載していま
              す。
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            その他、本書の日付現在、本投資法人が保有する奥飛騨温泉旅館合同会社に係る匿名組合
          出資持分（以下「本匿名組合出資持分」といいます。）は、以下のとおりです。
                          ＜本匿名組合出資持分＞
                               取得価格      評価額           評価損益
                                                      対総資産比率
       資産の種類             銘柄名           (百万円)      (百万円)      取得年月日      (百万円)
                                                       （注5）
                                （注1）      （注2）            （注4）
                                            2021年
      匿名組合出資持分        奥飛騨温泉旅館合同会社匿名組合出資持分
                                   49      51          -      0.0
                                            12月1日
          （注1）　「取得価格」は、匿名組合契約に定める出資金額（諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載していま
              す。なお、本投資法人以外の匿名組合出資者は、星野リゾート観光活性化投資事業有限責任組合（以下「星野リゾート
              観光活性化ファンド」といいます。）及び星野リゾートであり、本書の日付現在のそれぞれの匿名組合出資等総額にお
              ける出資比率は、星野リゾート観光活性化ファンドは約81％、星野リゾートは約13％、本投資法人は約6％です。
          （注2）　「評価額」は、帳簿価額を記載しています。
          （注3）　本匿名組合出資持分の取得に伴う実質的な投資対象資産は、岐阜県高山市の土地（奥飛騨温泉旅館合同会社が今後開発
              する予定の温泉旅館の事業用地）ですが、本書の日付現在、当該開発の詳細は未定です。なお、当該開発は、本書の日
              付現在奥飛騨温泉旅館合同会社が検討しているものであり、今後予告なく変更、延期又は中止される可能性がありま
              す。本投資法人がかかる不動産を取得する具体的な予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
          （注4）　「評価損益」は、2022年4月30日現在の、帳簿価額と評価額の差額を記載しており、同額である場合は「-」と記載して
              います。
          （注5)　「対総資産比率」は、取得（予定）資産の取得（予定）価格の合計及び本書の日付現在本投資法人が保有する投資有価証
              券の取得価格に対する本匿名組合出資持分の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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         ②　所在地、面積、規模等
            各保有資産及び取得予定資産に係る所在地、敷地面積、延床面積、竣工年月、年間賃料、
          賃貸面積、賃貸可能面積等は、以下のとおりです。
                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積              客
                                        賃料         面積   （転貸テナ
           物件                   延床面積
       分類       物件名称      所在地      （㎡）          竣工年月         （㎡）             室数
           番号                   （㎡）         (百万円)          （㎡）    ント数）
                         (注1)                   (注3)             （室）
                                        (注2)         (注3)     (注4)
     保有資産
                                  2002年2月
                                  （トンボの
                                   湯・
                                  村民食堂）／
                                  2005年4月
                   長野県
                                  （星のや）／
             星のや     北佐久郡
           H-1             79,784.52     11,723.61     2009年6月       630  11,723.61     11,723.61      1(15)    77
             軽井沢     軽井沢町
                                   （ハ
                  （中部地方)
                                  ルニレテラ
                                  ス）／2016年
                                    7月
                                  （森のスケー
                                  トリンク）
                                  不明（本館・
                                  新築）(注
                                   5)／
        星のや
                   京都府
             星のや                     2009年10月
           H-2        京都市     10,456.38     3,075.70           203   3,075.70     3,075.70      1(0)    25
             京都                     （本館・改
                  （近畿地方)
                                  修）／2017年
                                    6月
                                   （別館）
                   山梨県
             星のや     南都留郡
                                  2015年8月
           H-3             74,772.03     2,103.55           184   2,103.55     2,103.55      1(0)    40
             富士     富士河口湖町
                  （中部地方）
                   沖縄県
                                  2012年3月
             星のや     八重山郡
     星野
                                  （本館）／
             竹富島      竹富町
           H-4             115,982.04      4,259.59           219   4,259.59     4,259.59      1(0)    48
     リゾート
                                  2009年3月
                  （九州・
             (注6)
     グループ
                                   （別邸）
                  沖縄地方)
     運営
                小計        280,994.97     21,162.45       －    1,237   21,162.45     21,162.45      4(15)    190
                                  1992年6月
                                   （ホ
                   山梨県               テル・プー
             リゾナー
           R-1        北杜市     75,831.81     33,853.45      ル)／      525  33,853.45     33,853.45      1(19)    172
             レ八ヶ岳
                  （中部地方)                 2004年4月
        リゾ
                                  （チャペル・
        ナーレ
                                   機械室）
                   静岡県
             リゾナー
           R-2        熱海市     65,161.44     23,385.18     1992年10月       223  23,385.18     23,385.18       1(0)    81
             レ熱海
                  （中部地方)
                小計
                        140,993.25     57,238.63       －     748  57,238.63     57,238.63      2(19)    253
                   長野県
             界 松本
                   松本市               1999年11月
           K-1              3,340.67     4,056.12            75  4,056.12     4,056.12      1(0)    26
                  （中部地方)
                   島根県               不明（旧館）
                   松江市                (注5)／
             界 玉造
           K-2             11,321.56     3,909.02            75  3,909.02     3,909.02      1(0)    24
                  （中国・                1997年7月
                  四国地方）
                                   （新館）
         界
                   静岡県               不明(注5)／
             界 伊東     伊東市
           K-3              4,899.97     6,918.92    1995年11月       94  6,918.92     6,918.92      1(0)    30
                  （中部地方)                 （増築）
                  神奈川県
                  足柄下郡
             界 箱根
           K-4              9,723.04     4,649.67     1987年7月       95  4,649.67     4,649.67      1(0)    32
                   箱根町
                  （関東地方)
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                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積              客
           物件                   延床面積           賃料         面積   （転貸テナ
                                                         室数
       分類       物件名称      所在地      （㎡）          竣工年月         （㎡）
           番号                   （㎡）         (百万円)          （㎡）    ント数）
                         (注1)                   (注3)             （室）
                                        (注2)         (注3)     (注4)
                   大分県
                   玖珠郡
             界 阿蘇
                   九重町               2006年4月
           K-5             26,673.00     1,543.53            42  1,543.53     1,543.53      1(0)    12
                  （九州・
                  沖縄地方）
                   栃木県
             界 川治
           K-6        日光市      8,671.47     8,206.58     1994年9月       99  8,190.38     8,190.38      1(0)    54
                  （関東地方)
                   栃木県
             界 鬼怒川
                   日光市               2015年8月
           K-7             35,187.55     4,066.60           129   4,066.60     4,066.60      1(0)    48
                  （関東地方)
                                  2015年9月
                                  （新館）／
                   石川県
                                   1967年3
             界 加賀     加賀市
           K-8              1,796.81     5,159.46           130   5,159.46     5,159.46      1(0)    48
                                  月・一部不
                  （北陸地方）
                                  明（旧館）
                                   (注7)
                   長野県
             界 アルプ
         界
           K-9        大町市      7,796.90     4,241.12     2017年8月       186   4,241.12     4,241.12      1(0)    48
             ス
                  （中部地方)
                   静岡県
             界 遠州
           K-10        浜松市     22,595.41     7,829.48    1997年４月       47  7,829.48     7,829.48      1(0)    33
                  （中部地方）
                   山口県
                   長門市
             界 長門
           K-11              7,077.24     4,767.66    2019年11月       165   4,767.66     4,767.66      1(0)    40
                   (中国・
                  四国地方）
     星野
                  鹿児島県
     リゾート
                   霧島市
     グループ        界 霧島
           K-12             105,194.73      5,360.73    2020年10月       182   5,360.73     5,360.73      1(0)    49
                  （九州・
     運営
                  沖縄地方）
                   大分県
                   別府市
             界 別府
           K-13              2,807.60     7,822.41     2021年2月       324   7,822.41     7,822.41      1(0)    70
                  （九州・
                  沖縄地方）
                小計        247,085.95     68,531.30       －    1,648   68,515.10     68,515.10      13(0)    514
                   北海道
                   旭川市
           O-35  OMO7旭川            4,278.02     25,715.20     1994年3月       364  25,715.20     25,715.20       1(3)   237
                  （北海道・
                  東北地方）
                                  2004年6月
                                   （ホテル
                                   棟）／
                                  2004年8月
                   沖縄県
                                  （レストラ
                  八重山郡
             西表島                      ン棟）／
                   竹富町
           O-43              68,928.47     11,460.41            271  11,460.41     11,460.41       1(0)   139
             ホテル                     2004年11月
        その他
                  （九州・
                                   （社員
                  沖縄地方）
                                   寮）／
                                   不明（注
                                  5）（ごみ
                                   焼却炉）
                   長野県
                  北佐久郡
             BEB5
           O-45              5,307.36     2,807.36    2018年11月       136   2,807.36     2,807.36      1(0)    73
                  軽井沢町
             軽井沢
                  （中部地方）
                小計
                        78,513.85     39,982.97       －     773  39,982.97     39,982.97       3(3)   449
                                 87/152





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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積              客
           物件                   延床面積           賃料         面積   （転貸テナ
                                                         室数
       分類       物件名称      所在地      （㎡）          竣工年月         （㎡）
           番号                   （㎡）         (百万円)          （㎡）    ント数）
                         (注1)                   (注3)             （室）
                                        (注2)         (注3)     (注4)
                   広島県
             ANA
                   広島市
             クラウン            5,126.00     42,727.85
           O-31                        1983年8月       606  32,332.00     32,332.00       1(6)   409
             プラザ             (注8)     (注9)
                  （中国・
             ホテル広島
                  四国地方）
             ANA
                   石川県
                         8,312.42     61,448.41
             クラウン
                   金沢市               1990年3月
           O-33                              546  23,835.00     23,835.00       1(5)   249
             プラザ             (注10)     (注11)
                  （北陸地方）
             ホテル金沢
             ANA
                   富山県
                             26,209.92
             クラウン
                   富山市
           O-34              3,723.50          1999年6月       240  21,600.11     21,600.11       1(5)   252
             プラザ                  (注12)
                  （北陸地方）
             ホテル富山
                                  1994年4月
                                   （ホテル
                                   棟）／
                   大阪府
             ハイアット
                                  2012年7月
                   大阪市
           O-36  リージェン           30,483.14     80,197.60            －  80,197.60     80,197.60       1(1)   480
                                  （チャペル棟
             シー大阪
                  （近畿地方）
                                  （ル　サロ
                                   ン　ブラ
                                   ン））
                   東京都
             ザ・ビー
                   港区               1973年3月
           O-37              1,311.55     4,027.00           135   4,027.00     4,027.00      1(1)   162
             赤坂
                  （関東地方)
                   東京都
             ザ・ビー
                  世田谷区
           O-38               545.58    2,672.20     1984年2月       117   2,672.20     2,672.20      1(1)   118
             三軒茶屋
     星野
                  （関東地方)
     リゾート    都市
                   愛知県
             ザ・ビー            2,079.87          1981年4月
     グループ    観光
                  名古屋市
           O-39                   8,058.64            99  8,058.64     8,058.64      1(5)   219
             名古屋             (注13)         (注14)
     以外運営
                  （中部地方)
                   兵庫県
             ザ・ビー
                   神戸市
           O-40              1,616.89     9,647.11    1981年10月       180   9,647.11     9,647.11      1(10)    168
             神戸
                  （近畿地方)
                   大阪府
             クインテッ
                   大阪市
           O-41  サホテル             791.15    2,964.69     2017年8月       36  2,964.69     2,964.69      1(0)   132
             大阪心斎橋
                  （近畿地方)
             ホテル・
                   大阪府
             アンド
                   大阪市
           O-42               594.88    3,191.32     1998年8月       144   3,191.32     3,191.32      1(0)   103
             ルームス
                  （近畿地方)
             大阪本町
                                  1997年3月
                   高知県
             ホテル                      （ホテル
                   高知市
                                  棟）／2007年
           O-44  日航高知            3,127.39     16,222.49            180  16,222.49     16,222.49       1(1)   191
                  （中国・
             旭ロイヤル                     10月(チャペ
                  四国地方）
                                   ル棟)
                   沖縄県
             ソルヴィー
                   那覇市
             タホテル                     2005年11月
           O-46              2,129.30     5,288.04           115   5,288.04     5,288.04      2(0)   200
                  （九州・
             那覇
                  沖縄地方）
                   福岡県
             グランドハ
                   福岡市
                        34,363.91     39,701.27              35,048.87     35,048.87
             イアット福                     1996年3月
           0-47                              813              1(5)   372
                          (注15)     (注16)              (注17)     (注18)
                  （九州・
             岡
                  沖縄地方）
                小計        94,205.58     302,356.54       －    3,212   245,085.07     245,085.07      14(40)   3,055
                                 88/152







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                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積              客
           物件                   延床面積           賃料         面積   （転貸テナ
                                                         室数
       分類       物件名称      所在地      （㎡）          竣工年月         （㎡）
           番号                   （㎡）         (百万円)          （㎡）    ント数）
                         (注1)                   (注3)             （室）
                                        (注2)         (注3)     (注4)
                                  2007年3月
                                  （チサンイン
                   長野県
             チサンイン
                                  塩尻北イン
           O-1  塩尻北      塩尻市      4,292.64     2,100.47            48  2,100.47     2,100.47      1(1)    92
                                   ター)／
             インター
                  （中部地方)
                                  2008年1月
                                  （飲食店舗）
                   栃木県
             チサンイン
                   佐野市
           O-2  佐野藤岡            2,894.40     1,968.91    2006年10月       52  1,968.91     1,968.91      1(0)    92
             インター
                  （関東地方)
                   長野県
             チサンイン
                   諏訪市
           O-3  諏訪            2,858.11     1,944.94    2006年10月       46  1,944.94     1,944.94      1(0)    92
             インター
                  （中部地方)
                   愛知県
             チサンイン
                   豊川市
           O-4  豊川            2,607.19     2,040.09     2007年7月       42  2,040.09     2,040.09      1(0)    94
             インター
                  （中部地方)
                   佐賀県
                   鳥栖市
             チサンイン
           O-5              2,374.09     1,968.02     2007年7月       36  1,968.02     1,968.02      1(0)    92
             鳥栖
                  （九州・
                  沖縄地方）
                   千葉県
             チサンイン
             千葉浜野      千葉市
           O-6              2,470.00     2,023.29     2007年7月       57  2,023.29     2,023.29      1(0)    94
             Ｒ16
                  （関東地方)
                   熊本県
             チサンイン
                   熊本市
           O-7  熊本            2,877.99     2,094.77    2007年10月       43  2,094.77     2,094.77      1(0)    98
                  （九州・
             御幸笛田
                  沖縄地方）
                   栃木県
             チサンイン
                  宇都宮市
           O-8              2,658.08     2,094.16    2007年12月       51  2,094.16     2,094.16      1(0)    98
             宇都宮鹿沼
                  （関東地方)
                   福井県
     星野
             チサンイン
                   福井市
           O-9              2,680.57     2,094.01    2007年12月       45  2,094.01     2,094.01      1(0)    98
     リゾート
             福井
        その他
                  （北陸地方)
     グループ
                   福島県
     以外運営
             チサンイン
                   福島市
           O-10  福島西            4,728.00     2,094.01     2008年2月       48  2,094.01     2,094.01      1(0)    98
                  （北海道・
             インター
                  東北地方）
                   新潟県
             チサンイン
                   新潟市
           O-11  新潟中央            3,177.86     2,094.16     2008年4月       45  2,094.16     2,094.16      1(0)    98
             インター
                  （中部地方)
                   長崎県
             チサンイン
                   大村市
             大村長崎                     2008年5月
           O-12              2,781.68     1,968.02            45  1,968.02     1,968.02      1(0)    92
                  （九州・
             空港
                  沖縄地方）
                   茨城県
                  ひたちなか
             チサンイン
           O-13              2,284.84     1,968.30    2008年12月       52  1,968.30     1,968.30      1(0)    92
             ひたちなか
                    市
                  （関東地方)
                   茨城県
                   稲敷郡
             チサンイン
           O-14              2,963.49     1,968.03     2008年9月       54  1,968.03     1,968.03      1(0)    92
             土浦阿見
                   阿見町
                  （関東地方)
                   山梨県
             チサンイン
                   笛吹市
           O-15              3,357.07     1,968.47    2009年10月       46  1,968.47     1,968.47      1(0)    92
             甲府石和
                  （中部地方)
                   香川県
                   丸亀市
             チサンイン
           O-16              2,447.29     2,094.16    2009年10月       42  2,094.16     2,094.16      1(0)    98
             丸亀善通寺
                  （中国・
                  四国地方）
                   福岡県
                   宗像市
             チサンイン
           O-17              3,015.37     2,094.16    2008年12月       36  2,094.16     2,094.16      1(0)    98
             宗像
                  （九州・
                  沖縄地方）
                                 89/152




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                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積              客
           物件                   延床面積           賃料         面積   （転貸テナ
                                                         室数
       分類       物件名称      所在地      （㎡）          竣工年月         （㎡）
           番号                   （㎡）         (百万円)          （㎡）    ント数）
                         (注1)                   (注3)             （室）
                                        (注2)         (注3)     (注4)
                   岩手県
             チサンイン
                   一関市
             岩手一関
                                            1,968.02     1,968.02
           O-18              3,633.00     1,968.02     2009年1月       49             1(1)    92
             インター                                (注20)     (注20)
                  （北海道・
             (注19)
                  東北地方）
                   長野県
                  北佐久郡
             チサンイン
           O-19              4,226.44     1,917.10     2009年7月       57  1,917.10     1,917.10      1(0)    90
             軽井沢
                  軽井沢町
                  （中部地方)
                   兵庫県
             チサンイン
             姫路      姫路市               2009年2月
           O-20              2,413.68     2,406.95            43  2,406.95     2,406.95      1(0)    98
             夢前橋
                  （近畿地方)
                   岡山県
                   倉敷市
             チサンイン
           O-21              2,876.06     2,094.16    2009年10月       51  2,094.16     2,094.16      1(0)    98
             倉敷水島
                  （中国・
                  四国地方）
                   愛知県
             カンデオ
             ホテルズ      半田市               2008年2月
           O-22              1,592.72     2,814.05            52  2,814.05     2,814.05      1(0)   126
             半田
                  （中部地方)
                   長野県
             カンデオ
             ホテルズ      茅野市               2008年1月
           O-23              2,399.15     2,868.18            65  2,868.18     2,868.18      1(0)   119
             茅野
                  （中部地方)
                   広島県
             カンデオ
                   福山市
     星野
           O-24  ホテルズ            1,079.92     3,985.73     2008年3月       78  3,985.73     3,985.73      1(0)   164
     リゾート              （中国・
             福山
        その他
     グループ              四国地方）
     以外運営
                   栃木県
             カンデオ
             ホテルズ      佐野市               2008年3月
           O-25              3,222.09     2,828.71            91  2,828.71     2,828.71      1(0)   124
             佐野
                  （関東地方)
                   三重県
             カンデオ
             ホテルズ      亀山市               2008年4月
           O-26              6,599.00     3,912.03            41  3,912.03     3,912.03      1(0)   170
             亀山
                  （中部地方)
                   北海道
             コンフォー
                   函館市
             ト
           O-27               491.82    2,927.44     2007年9月       65  2,927.44     2,927.44      1(0)   139
             ホテル
                  （北海道・
             函館
                  東北地方）
                   北海道
             コンフォー
                  苫小牧市
             ト
           O-28              1,344.24     2,721.08     2007年9月       66  2,721.08     2,721.08      1(0)   123
             ホテル
                  （北海道・
             苫小牧
                  東北地方）
                   広島県
             コンフォー
                   呉市
             ト
           O-29               793.11    3,121.02     2009年3月       75  3,121.02     3,121.02      1(0)   149
             ホテル
                  （中国・
             呉
                  四国地方）
                  鹿児島県
                  鹿児島市
             チサンイン
           O-30              3,521.52     8,066.36     2009年5月       96  8,066.36     8,066.36      1(1)   217
             鹿児島谷山
                  （九州・
                  沖縄地方）
                小計        84,661.42     76,208.80       －    1,633   76,208.80     76,208.80      30(3)   3,319
             中計           926,455.02     565,480.69       －    9,252   508,193.02     508,193.02      66(80)   7,780
     取得予定資産
                   沖縄県
                   中頭郡
     星野
                                           10,657.52     10,657.52
                        122,067.15     10,657.52
                   読谷村
           H-5  星のや沖縄                     2019年11月       806              1(0)   100
     リゾート
                          (注21)     (注21)
                                             (注22)     (注23)
        星のや
                  （九州・
     グループ
                  沖縄地方）
     運営
                小計
                        122,067.15     10,657.52       －     806  10,657.52     10,657.52       1(0)   100
             合計          1,048,522.17      576,138.21       －    10,059   518,850.54     518,850.54      67(80)   7,880
                                 90/152





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           (注1)　以下の保有資産及び取得予定資産の建物及び土地の所有関係及び賃借関係は、以下のとおりです。
              星のや軽井沢
              ANAクラウンプラザ
                         本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。
                         当該土地については、所有者から賃借しています。
              ホテル富山
              カンデオホテルズ茅野
              星のや富士
                         本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。
                         当該土地については、賃借人から転借しています。
              星のや竹富島
              リゾナーレ八ヶ岳          本投資法人は、当該土地の一部（55,274.81㎡）を所有者から賃借しています。
              界 玉造
                         本投資法人は、当該土地の一部（2,966.21㎡）を所有者から賃借しています。
              界 川治
                         本投資法人は、当該土地の一部（696.95㎡）を所有者から賃借しています。
              界 長門
                         本投資法人は、当該土地の一部（5,796.24㎡）を所有者から賃借しています。
              西表島ホテル          本投資法人は、当該土地の一部（9,113.00㎡）を所有者から賃借しています。
              カンデオホテルズ半田          本投資法人は、当該土地の一部（991.72㎡）を所有者から賃借しています。
              カンデオホテルズ佐野          本投資法人は、当該土地の一部（740.62㎡）を所有者から賃借しています。
                         本投資法人は、建物の共有持分（持分割合77.47％）のみを所有し、土地は所有しない予定
              星のや沖縄          です。
                         当該土地については、所有者から賃借及び転借する予定です。
           (注2)　保有資産については2022年4月30日現在有効な賃貸借契約に基づき、取得予定資産については本投資法人と新経営法人の
              間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面に基づき、それぞれ記載しています。上記各物件について締結
              され又は締結される予定の賃貸借契約において、賃料は、原則として固定賃料及び変動賃料により構成されますが（ただ
              し、カンデオ5物件、グリーンズ3物件及び「ホテル日航高知旭ロイヤル」についてはいずれも固定賃料のみで構成され、
              「ハイアットリージェンシー大阪」については変動賃料のみで構成されます。）、「年間賃料」欄には、「ハイアット
              リージェンシー大阪」以外については、当該賃貸借契約に定める固定賃料（月額）を12倍して年換算した金額を記載して
              います。ただし、一部の物件については、賃貸借開始後一定の期間についてのみ適用される、特定の金額又は期間に応じ
              て段階的に変動する金額の固定賃料について合意されていますので、「年間賃料」欄には、当該一部の物件については、
              保有資産については2022年4月末日現在、取得予定資産については取得予定日現在における当該固定賃料（月額）を12倍
              して年換算した金額を記載しています。当該固定賃料期間経過後の固定賃料は、上記表記載の金額より減少しますが、ホ
              テル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益が一定金額を超えた場合には、変動賃料が発生します。また、「グランドハイ
              アット福岡」を除き、当該固定賃料期間が終了するまでは、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益の金額にかかわ
              らず、変動賃料は発生しません。ただし、「OMO7旭川」については、当該固定賃料を超えて変動賃料が発生する見込みと
              なった場合、当該固定賃料期間を終了できる権利を本投資法人は有しています。「ハイアットリージェンシー大阪」につ
              いては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響等により、2021年11月1日から2022年4月30日までの期間は賃料が発
              生していないため、「-」と記載しています。以下同じです。
           (注3)　保有資産については、2022年4月30日現在有効な賃貸借契約に基づき、取得予定資産については本投資法人と新経営法人
              の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面に基づき、記載しています（ただし、当該賃貸借契約記載の
              賃貸面積及び賃貸可能面積が延床面積を超える場合には、延床面積を記載しています。）。全ての物件の稼働率は
              100.0％です。
           (注4)　テナント数（転貸テナント数）の小計、中計及び合計は、保有資産については2022年4月30日現在の延べテナント数を、
              取得予定資産については本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面の当事者で
              ある延べテナント数を、それぞれ記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借している者から賃貸（転貸）を
              受けている者の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸
              （転貸）を受けている者又は受ける予定の者を除きます。なお、「チサンイン                               岩手一関インター」のテナント数（括弧
              内を除きます。）については、建物に関する賃貸借契約と土地の一部に関する賃貸借契約の合計2件の賃貸借契約に基づ
              くテナントが存在しますが、両賃貸借契約において賃借するテナントは同一であるため、テナント数は1と記載していま
              す。
           (注5)　本投資法人は、前所有者から資料を受領していないため、不明です。
           (注6)　敷地面積、延床面積、年間賃料、賃貸面積、賃貸可能面積、テナント数（転貸テナント数）及び客室数は、本館と別邸の
              合計を、竣工年月については本館及び別邸の竣工年月を、それぞれ記載しています。
           (注7)　2022年4月30日現在、宿泊に供していません。
           (注8)　本投資法人が所有する土地は、当該土地の共有持分（持分割合：100分の81）ですが、敷地面積は当該土地全体の面積を
              記載しています。
           (注9)　当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分
              所有権及びこれに伴う共用部分の共有持分（持分割合：100分の81）ですが、延床面積は当該建物全体の面積を記載して
              います。
           (注10)   本投資法人が所有する土地は、当該土地の敷地権（所有権）の共有持分（持分割合：1,000,000,000分の245,437,622）で
              すが、敷地面積は当該土地全体の面積を記載しています。
           (注11)   当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分
              所有権の共有持分（持分割合：2分の1）及びこれに伴う共用部分の共有持分（持分割合：1,000,000,000分の
              245,437,622）ですが、延床面積は当該建物全体の面積を記載しています。
           (注12)   当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分
              所有権及びこれに伴う共用部分の共有持分（持分割合：1,000,000分の870,472）ですが、延床面積は当該建物全体の面積
              を記載しています。
           (注13)   本投資法人が所有する土地は、当該土地の共有持分（持分割合：10,000分の4,840）ですが、敷地面積は当該土地全体の
              面積を記載しています。
           (注14)   前所有者から検査済証の原本を受領していないため、前所有者より受領した株式会社アセッツアールアンドディーの意見
              書に記載の検査済証の交付年月を記載しています。
           (注15)   本投資法人の保有する資産は、本共有物件（キャナルシティ博多・B　グランドビル（建物217番30の1）及びその敷地権
              等の共有持分（持分割合88.28％））を信託財産とする信託の信託受益権ですが、敷地面積は信託財産に含まれる土地全
              体の面積を記載しています。
           (注16)   当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人の保有する資産は、本共有物件（キャナルシティ博多・B　グランドビル
              （建物217番30の1）及びその敷地権等の共有持分（持分割合88.28％））を信託財産とする信託の信託受益権ですが、延
              床面積は信託財産に含まれる専有部分であるキャナルシティ博多・Bグランドビル全体の面積を記載しています。
           (注17)   「グランドハイアット福岡」については、当該賃貸借契約に記載の賃貸面積のうち、賃貸可能面積に含まれる部分の面積
              を記載しています。また、本書の日付現在、本共有者間協定書に基づき福岡リート投資法人（以下「福岡リート」といい
              ます。）が共有者から賃借する本建物の地下1階部分について、本投資法人は、その一部を福岡リートの賃貸先から賃借
              したうえで、株式会社博多住吉ホテルマネジメントへ賃貸しています。当該賃貸に係る面積は上記賃貸面積には含まれま
              せん。
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           (注18)   「グランドハイアット福岡」については、地下1階部分については福岡リートが、地下1階以外の部分については本投資法
              人が、それぞれマスターリースをして、自己のマスターリース部分をエンドテナントに対して賃貸（転貸）しているた
              め、  本投資法人が賃貸（転貸）することが可能な部分に相当する面積として、本投資法人とテナントの間で締結された賃
              貸借契約又は当該物件の図面に表示されているもののいずれかを記載しています。
           (注19)   「チサンイン      岩手一関インター」については、2022年4月30日現在の賃貸借契約は、当該物件の建物に関するものと土地
              の一部に関するものの合計2件であり、当該建物の賃貸借契約の賃料（以下、本注記において「本建物賃料」といいま
              す。）は、固定賃料及び変動賃料により構成され、また、当該土地の賃貸借契約の賃料（以下、本注記において「本借地
              料」といいます。）は、固定賃料により構成されています。ただし、これらの賃貸借契約においては、本借地料が支払わ
              れた場合には、同額が本建物賃料から控除される旨が合意されているため、当該物件の固定賃料の額は、当該建物の賃貸
              借契約に定める固定賃料の額を超えることがありません。したがって、「チサンイン                                 岩手一関インター」の年間固定賃
              料額は、当該建物の賃貸借契約に定める固定賃料（月額）を12倍して年換算した金額を記載しています。以下同じです。
           (注20)   「チサンイン      岩手一関インター」については、2022年4月30日現在の賃貸借契約は、当該物件の建物に関するものと土地
              の一部に関するものの合計2件ですが、「賃貸面積」欄及び「賃貸可能面積」欄には、当該建物に関する賃貸面積及び賃
              貸可能面積を記載しています。
           (注21)   本投資法人が取得を予定している資産は、本物件の建物及びその敷地権等の共有持分（持分割合77.47％）ですが、敷地
              面積及び延床面積は、本物件の建物及び土地の全体の面積を記載しています。
           (注22)   「星のや沖縄」については、本投資法人は、株式会社読谷ホテルマネジメントから同社が保有する建物の共有持分（持分
              割合22.53％）を賃借のうえ、本投資法人の保有する予定の共有持分（持分割合77.47％）と併せ、建物全体を本投資法人
              が新経営法人に対しマスターリース契約に基づき賃貸すること等を星野リゾートとの間で合意しています。そのため、
              「賃貸面積」は、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面（ただし、本賃借
              建物の面積を除きます。）に基づき記載しています。
           (注23)   「星のや沖縄」については、本投資法人は、株式会社読谷ホテルマネジメントから同社が保有する建物の共有持分（持分
              割合22.53％）を賃借のうえ、本投資法人の保有する予定の共有持分（持分割合77.47％）と併せ、建物全体を本投資法人
              が新経営法人に対しマスターリース契約に基づき賃貸すること等を星野リゾートとの間で合意しています。そのため、
              「賃貸可能面積」は、本投資法人が賃貸することが可能な部分に相当する面積（ただし、本賃借建物の面積を除きま
              す。）として、本投資法人と新経営法人の間で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面若しくは当該物件の
              図面に表示されているもののいずれかを記載しています。
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            本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。なお、新規取得資産は含ま
          れません。
                        2017年     2018年     2018年     2019年     2019年

                        10月31日      4月30日     10月31日      4月30日     10月31日
            物件数               49     56     56     59     59
            テナント数               49     56     56     59     59
            総賃貸可能面積(㎡)        (Ａ)
                        400,473.62     435,317.22     434,762.23     466,686.25     466,686.25
            総賃貸面積(㎡)      （Ｂ）
                        400,473.62     435,317.22     434,762.23     466,686.25     466,686.25
            最近5年の稼働率（％）
                          100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
            （Ｂ）／（Ａ）（注）
                        2020年     2020年     2021年     2021年     2022年

                        4月30日     10月31日      4月30日     10月31日      4月30日
            物件数               61     61     62     63     65
            テナント数               61     62     63     64     66
            総賃貸可能面積(㎡)        (Ａ)
                        474,791.37     474,774.80     482,566.09     495,009.88     508,193.02
            総賃貸面積(㎡)      （Ｂ）
                        474,791.37     474,774.80     482,566.09     495,009.88     508,193.02
            最近5年の稼働率（％）
                          100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
            （Ｂ）／（Ａ）（注）
            （注）本投資法人の保有資産の最近5年の稼働率は、全ての物件について、取得日より100.0％となっています。
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         ③　不動産鑑定評価書等の概要
            各保有資産及び取得予定資産に係る不動産鑑定評価書等の概要は、以下のとおりです。
                                       収益価格
                       鑑定    鑑定                             鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
                運用資産       評価    評価額                              利回り
            物件
                               直接還元法      還元    DCF法に        最終還元
       分類                                            （百万円）
                                            割引率
                       機関
            番号    （物件名称）           (百万円)                              （％）
                               による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                     (注3)
                                            （％）
                       (注1)    (注2)                              (注4)
                               （百万円）     （％）    （百万円）         （％）
     保有資産
            H-1  星のや軽井沢         NV    12,000     12,000     5.2   11,900     5.2    5.7    642    8.4

              星のや京都

            H-2           NV    4,240     4,250     5.8    4,230    5.4    6.2    249    8.6
         星のや
            H-3  星のや富士         NV    4,360     4,360     6.1    4,350    5.8    6.3    269    6.5
            H-4  星のや竹富島         NV    4,980     5,070     6.0    4,880    5.6    6.1    314    6.3

                  小計
                           25,580     25,680      -   25,360      -    -   1,474     7.5
            R-1  リゾナーレ八ヶ岳         NV    7,560     7,250     5.5    7,870    5.5    6.0    533   11.8
         リゾ
            R-2  リゾナーレ熱海         NV    4,890     4,770     5.2    5,010    5.0    5.5    293    7.8
         ナーレ
                  小計          12,450     12,020      -   12,880      -    -    826   10.0
              界 松本
            K-1           JMK     810     818    5.9     802    5.7    6.1     65   10.8
              界 玉造

            K-2           JMK     887     892    6.0     882    5.8    6.2     64   9.4
              界 伊東

            K-3           JMK    1,610     1,630     5.7    1,580    5.5    5.9    108   16.0
              界 箱根

            K-4           JMK    1,330     1,340     5.7    1,320    5.5    5.9     91   9.6
      星野
              界 阿蘇
            K-5           JMK     712     716    6.1     708    5.9    6.3     48   8.3
     リゾート
     グループ
              界 川治
            K-6           JMK    1,180     1,190     5.8    1,160    5.6    6.0     87   8.7
      運営
              界 鬼怒川
            K-7           JMK    3,290     3,320     5.5    3,260    5.3    5.7    187    6.1
          界
              界 加賀
            K-8           JMK    3,330     3,360     5.5    3,290    5.3    5.7    190    6.0
              界 アルプス

            K-9           NV    3,150     3,200     5.4    3,100    5.1    5.6    178    5.8
              界 遠州

            K-10           JMK    1,090     1,090     5.6    1,090    5.4    5.8     84   8.0
              界 長門

            K-11           JREI     2,910     2,930     5.4    2,880    5.0    5.5    166    6.0
              界 霧島

            K-12           JREI     4,040     4,090     5.3    3,980    5.0    5.4    228    5.8
              界 別府

            K-13           JREI     7,660     7,750     5.0    7,570    4.8    5.2    392    5.3
                  小計          31,999     32,326      -   31,622      -    -   1,886     6.5
            O-35  OMO7旭川         RC    4,620     4,580     4.9    4,640    4.7    5.1    339    7.3
            O-43  西表島ホテル         NV    3,750     3,810     5.3    3,690    4.9    5.4    242    6.6

         その他
            O-45  BEB5軽井沢         NV    2,250     2,250     5.5    2,250    5.2    5.6    128    5.9
                  小計          10,620     10,640      -   10,580      -    -    708    6.8
              ANAクラウンプラザ
      星野
            O-31            RC    18,700     19,600     4.5   18,300     4.3    4.7    1,012     5.7
              ホテル広島
     リゾート    都市
     グループ    観光
              ANAクラウンプラザ
            O-33            RC    6,240     6,600     4.7    6,080    4.5    4.9    402    6.1
     以外運営
              ホテル金沢
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                                       収益価格
                       鑑定    鑑定                             鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
            物件    運用資産       評価    評価額                              利回り
                               直接還元法      還元    DCF法に        最終還元
       分類                                            （百万円）
                                            割引率
            番号           機関   (百万円)
               （物件名称）                                         （％）
                               による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                     (注3)
                                            （％）
                       (注1)
                           (注2)                              (注4)
                               （百万円）     （％）    （百万円）         （％）
              ANAクラウンプラザ
            O-34            RC    3,980     4,110     4.8    3,930    4.6    5.0    307    7.7
              ホテル富山
              ハイアット
            O-36            NV    14,800     15,100     4.8   14,500     4.1    4.6    957    6.0
              リージェンシー大阪
              ザ・ビー    赤坂
            O-37            RC    4,620     4,830     4.1    4,530    3.9    4.3    226    4.7
              ザ・ビー    三軒茶屋

            O-38            RC    4,240     4,430     4.3    4,160    4.1    4.5    211    4.8
              ザ・ビー    名古屋

            O-39            RC    4,140     4,360     4.3    4,050    4.1    4.5    223    4.9
              ザ・ビー    神戸

            O-40            RC    6,250     6,540     4.4    6,120    4.2    4.6    339    4.8
         都市
         観光
              クインテッサホテル
            O-41            NV    3,440     3,520     4.6    3,350    4.3    4.7    163    4.9
              大阪心斎橋
              ホテル・アンド
            O-42            RC    3,340     3,420     4.5    3,310    4.3    4.7    165    3.9
              ルームス大阪本町
              ホテル日航高知
            O-44            NV    2,260     2,230     4.8    2,280    4.6    5.1    144    6.6
              旭ロイヤル
              ソルヴィータホテル
            O-46            NV    3,850     3,830     4.6    3,870    4.2    4.6    198    5.1
              那覇
              グランドハイアット
            O-47            RC    8,770     8,910     4.6    8,710    4.3    4.7    639    8.3
              福岡
      星野
                  小計
                           84,630     87,480      －   83,190     －    －   4,986     5.8
     リゾート
              チサンイン
     グループ
            O-1           NV     819     829    5.9     809    5.7    6.1     52   7.8
              塩尻北インター
     以外運営
              チサンイン
            O-2           JMK     915     909    5.9     920    5.7    6.1     56   7.5
              佐野藤岡インター
              チサンイン
            O-3           NV     827     831    6.0     822    5.8    6.2     54   8.3
              諏訪インター
              チサンイン
            O-4           NV     726     734    5.9     718    5.7    6.1     45   7.5
              豊川インター
              チサンイン
            O-5           NV     643     654    6.0     632    5.8    6.3     41   8.2
              鳥栖
              チサンイン
            O-6           JMK    1,000     1,020     5.6     983    5.4    5.8     59   7.4
              千葉浜野Ｒ16
         その他
              チサンイン
            O-7           NV     729     739    6.2     718    6.0    6.5     48   7.8
              熊本御幸笛田
              チサンイン
            O-8           JMK     831     844    6.1     818    5.9    6.3     54   7.6
              宇都宮鹿沼
              チサンイン
            O-9           NV     798     797    6.2     799    6.0    6.4     52   8.1
              福井
              チサンイン
            O-10           JMK     753     765    6.2     741    6.0    6.4     50   7.4
              福島西インター
              チサンイン
            O-11            NV     766     774    6.0     758    5.8    6.2     49   7.8
              新潟中央インター
              チサンイン
            O-12            NV     758     761    6.0     754    5.8    6.2     48   7.6
              大村長崎空港
                                 95/152







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                                       収益価格
                       鑑定    鑑定                             鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
            物件    運用資産       評価    評価額                              利回り
                               直接還元法      還元    DCF法に        最終還元
       分類                                            （百万円）
                                            割引率
            番号           機関   (百万円)
               （物件名称）                                         （％）
                               による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                     (注3)
                                            （％）
                       (注1)
                           (注2)                              (注4)
                               （百万円）     （％）    （百万円）         （％）
              チサンイン
            O-13           JMK     902     916    5.9     887    5.7    6.1     57   7.6
              ひたちなか
              チサンイン
            O-14           JMK     903     916    5.8     890    5.6    6.0     55   7.2
              土浦阿見
              チサンイン
            O-15            NV     782     788    6.1     775    5.9    6.3     52   7.9
              甲府石和
              チサンイン
            O-16            NV     726     735    6.2     716    6.0    6.4     48   8.1
              丸亀善通寺
              チサンイン
            O-17            NV     624     634    6.1     614    5.9    6.4     41   8.1
              宗像
              チサンイン
            O-18           JMK     767     778    6.2     756    6.0    6.4     51   7.2
              岩手一関インター
              チサンイン
            O-19            NV    1,080     1,080     6.0    1,070    5.8    6.2     67   8.2
              軽井沢
              チサンイン
            O-20            NV     735     745    6.2     725    6.0    6.4     49   7.9
              姫路夢前橋
              チサンイン
            O-21            NV     860     871    6.0     848    5.8    6.2     55   7.5
      星野
              倉敷水島
     リゾート
              カンデオホテルズ
         その他
            O-22            RC     646     646    5.4     646    5.2    5.6     41   6.6
     グループ
              半田
     以外運営
              カンデオホテルズ
            O-23            RC     865     868    5.6     864    5.4    5.8     53   6.7
              茅野
              カンデオホテルズ
            O-24            RC    1,160     1,170     5.3    1,160    5.1    5.5     71   6.6
              福山
              カンデオホテルズ
            O-25            RC    1,440     1,450     5.4    1,430    5.2    5.6     82   6.5
              佐野
              カンデオホテルズ
            O-26            RC     464     464    5.9     464    5.7    6.1     34   7.2
              亀山
              コンフォートホテル
            O-27            NV     961     962    5.2     959    5.0    5.4     59   6.3
              函館
              コンフォートホテル
            O-28            NV     972     976    5.3     968    5.1    5.5     61   6.3
              苫小牧
              コンフォートホテル
            O-29            NV    1,160     1,160     5.1    1,150    4.9    5.3     67   6.1
              呉
              チサンイン
            O-30            RC    2,450     2,480     5.6    2,430    5.4    5.8    152    7.6
              鹿児島谷山
                  小計          27,062     27,296      －   26,824     －    －   1,702     7.3
              中計             192,341     195,442      －   190,456      －    －   11,583     6.5
     取得予定資産
      星野
              星のや沖縄
            H-5           NV    13,300     13,400     5.2   13,200     4.8    5.3    710    5.8
     リゾート
         星のや
     グループ
                  小計          13,300     13,400      －   13,200     －    －    710    5.8
      運営
              合計             205,641     208,842      －   203,656      －    －   12,292     6.5
           (注1)　「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は、以下のとおりです。
               NV：日本ヴァリュアーズ株式会社
               JMK：JLL森井鑑定株式会社
               RC：株式会社立地評価研究所
               JREI：一般財団法人日本不動産研究所
           (注2)　各物件の不動産鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所又
              は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、保有資産については2022年4月30日を価格時点とする各不動産鑑定評
              価書等に記載された不動産鑑定評価額等を、取得予定資産については2022年5月20日を価格時点とする不動産鑑定評価書
              に記載された不動産鑑定評価額を、百万円未満を切り捨ててそれぞれ記載しています。したがって、各物件の鑑定評価額
              を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
           (注3)　「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書等に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                             Operating
              Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。運営純収益から敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純
              収益、Net    Cash  Flow）とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未
              満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場
              合があります。以下同じです。
           (注4)　「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得（予定）価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入し
              て記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、鑑定NOIの小計又は合計を取得（予定）価格の小計又は合計で
              除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運
              用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書等に記載されている数値ではありません。
           (注5)　不動産鑑定評価書等は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び
              当該不動産鑑定評価額等での取引可能性等を保証するものではありません。なお、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森
              井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間に
              は、特別の利害関係はありません。
                                 96/152


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         ④　建物状況評価報告書の概要
            本投資法人は、各保有資産及び取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕
          費評価又は環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書（建物エンジニアリング・レ
          ポート）を株式会社ケーディーアンドパートナーズ、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京
          海上ディーアール株式会社より取得しています。各保有資産及び取得予定資産に係る建物状
          況評価報告書（建物エンジニアリング・レポート）の概要は、以下のとおりです。建物状況
          評価報告書の記載は一定時点における報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がそ
          の内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
            なお、株式会社ケーディーアンドパートナーズ、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海
          上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はあ
          りません。
                                                     長期修繕費

                                              短期修繕費
                                    エンジニアリング・
          物件                                           （年平均）
                物件名称           調査業者          レポート        （千円）
          番号
                                                     （千円）
                                      報告書年月        (注1)(注2)
                                                     (注1)(注3)
          保有資産
                        株式会社ケーディーアンド
                        パートナーズ
                                      2018年9月            －      35,034
                        （星のや、トンボの湯、村民
                        食堂及びハルニレテラス）
          H-1   星のや軽井沢
                        東京海上ディーアール
                        株式会社              2021年11月            －       886
                        （森のスケートリンク）
                        株式会社ケーディーアンド
                                      2019年9月            －      7,011
                        パートナーズ（本館）
          H-2   星のや京都
                        東京海上ディーアール
                        株式会社              2017年8月            －       330
                        (別館)
                        東京海上ディーアール
          H-3   星のや富士                         2022年5月            －      5,357
                        株式会社
                                      2020年3月
                                                        15,458
                                      （本館）
                        東京海上ディーアール
             星のや竹富島
          H-4                                        －
                        株式会社
                                      2018年3月
                                                         762
                                      （別邸）
                        株式会社ケーディーアンド
             リゾナーレ八ヶ岳                         2018年9月
          R-1                                        －     174,200
                        パートナーズ
                        東京海上ディーアール
             リゾナーレ熱海                        2020年11月
          R-2                                        －      66,829
                        株式会社
                        株式会社ケーディーアンド
             界 松本
                                      2018年9月
          K-1                                        －      23,920
                        パートナーズ
                        株式会社ケーディーアンド
             界 玉造
                                      2018年9月
          K-2                                        －      15,130
                        パートナーズ
                        株式会社ケーディーアンド
             界 伊東
                                      2019年4月
          K-3                                        －      21,779
                        パートナーズ
                        株式会社ケーディーアンド
             界 箱根
                                      2018年9月
          K-4                                        －      20,993
                        パートナーズ
                        株式会社ケーディーアンド
             界 阿蘇
                                      2019年9月
          K-5                                        －      5,749
                        パートナーズ
                        株式会社ケーディーアンド
             界 川治
                                      2019年9月
          K-6                                        －      25,509
                        パートナーズ
                        東京海上ディーアール
             界 鬼怒川
                                      2020年11月
          K-7                                        －      6,191
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
             界 加賀
                                      2021年5月
          K-8                                        －      9,190
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
             界 アルプス
                                      2018年11月
          K-9                                        －      7,971
                        株式会社
                                 98/152




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                                                     長期修繕費
                                              短期修繕費
                                    エンジニアリング・
          物件                                           （年平均）
                物件名称           調査業者          レポート        （千円）
          番号                                           （千円）
                                      報告書年月        (注1)(注2)
                                                     (注1)(注3)
                        東京海上ディーアール
             界 遠州
          K-10                            2020年10月            －      31,996
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
             界 長門
          K-11                            2021年5月            －      11,245
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
             界 霧島
          K-12                            2021年11月            －      15,508
                        株式会社
                        デロイトトーマツPRS
             界 別府
          K-13                            2021年10月            －      6,400
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-35   OMO7旭川                         2021年5月            －     100,530
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-43   西表島ホテル                         2019年2月            －      46,321
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-45   BEB5軽井沢                        2019年12月            －      5,355
                        株式会社
             ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
          O-31                            2020年11月            －      68,034
             ホテル広島           株式会社
             ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
          O-33                            2020年11月            －     103,818
             ホテル金沢           株式会社
             ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
          O-34                            2020年11月            －      75,986
             ホテル富山           株式会社
             ハイアット           東京海上ディーアール
          O-36                            2021年11月            －     175,633
             リージェンシー大阪           株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-37   ザ・ビー赤坂                         2017年9月            －      15,422
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-38   ザ・ビー三軒茶屋                         2017年9月            －      13,270
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-39   ザ・ビー名古屋                         2017年9月            －      22,632
                        株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-40   ザ・ビー神戸                        2017年10月            －      33,837
                        株式会社
             クインテッサホテル           東京海上ディーアール
          O-41                            2017年9月            －      1,821
             大阪心斎橋           株式会社
             ホテル・アンドルームス           東京海上ディーアール
          O-42                            2018年3月            －      2,162
             大阪本町           株式会社
             ホテル日航高知           東京海上ディーアール
          O-44                            2019年2月            －      39,674
             旭ロイヤル           株式会社
                        東京海上ディーアール
          O-46   ソルヴィータホテル那覇                        2019年12月            －      15,151
                        株式会社
                                                      ①165,418
                        東京海上ディーアール
             グランドハイアット福岡                         2021年3月
          O-47                                        －    ②846,693
                        株式会社
                                                        (注4)
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-1                            2019年9月            －      3,677
             塩尻北インター           株式会社
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-2                            2019年9月            －      3,771
             佐野藤岡インター           パートナーズ
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-3                            2019年9月            －      4,835
             諏訪インター           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-4                            2019年9月            －      3,398
             豊川インター           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-5                            2019年9月            －      3,471
             鳥栖           株式会社
             チサンイン
                        株式会社ケーディーアンド
          O-6                            2019年9月            －      3,593
             千葉浜野Ｒ16           パートナーズ
                                 99/152




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                                                     長期修繕費
                                              短期修繕費
                                    エンジニアリング・
          物件                                           （年平均）
                物件名称           調査業者          レポート        （千円）
          番号                                           （千円）
                                      報告書年月        (注1)(注2)
                                                     (注1)(注3)
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-7                            2019年9月            －      3,687
             熊本御幸笛田           株式会社
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-8                            2019年9月            －      3,897
             宇都宮鹿沼           パートナーズ
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-9                            2019年9月            －      4,030
             福井           株式会社
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-10                            2019年9月            －      4,070
             福島西インター           パートナーズ
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-11                            2019年9月            －      3,883
             新潟中央インター           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-12                            2019年9月            －      3,568
             大村長崎空港           株式会社
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-13                            2019年9月            －      4,089
             ひたちなか           パートナーズ
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-14                            2019年9月            －      3,567
             土浦阿見           パートナーズ
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-15                            2019年9月            －      3,851
             甲府石和           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-16                            2019年9月            －      3,950
             丸亀善通寺           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-17                            2019年9月            －      3,694
             宗像           株式会社
             チサンイン           株式会社ケーディーアンド
          O-18                            2019年9月            －      3,941
             岩手一関インター           パートナーズ
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-19                            2019年9月            －      4,254
             軽井沢           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-20                            2019年9月            －      4,385
             姫路夢前橋           株式会社
             チサンイン           デロイトトーマツPRS
          O-21                            2019年9月            －      4,210
             倉敷水島           株式会社
             カンデオホテルズ           デロイトトーマツPRS
          O-22                            2020年5月            －      5,877
             半田           株式会社
                        デロイトトーマツPRS
          O-23   カンデオホテルズ茅野                         2020年5月            －      4,629
                        株式会社
                        デロイトトーマツPRS
          O-24   カンデオホテルズ福山                         2020年5月            －      8,515
                        株式会社
                        デロイトトーマツPRS
          O-25   カンデオホテルズ佐野                         2020年5月            －      4,066
                        株式会社
                        デロイトトーマツPRS
          O-26   カンデオホテルズ亀山                         2020年5月            －      6,096
                        株式会社
             コンフォートホテル           東京海上ディーアール
          O-27                            2020年5月            －      9,404
             函館           株式会社
             コンフォートホテル           東京海上ディーアール
          O-28                            2020年5月            －      9,187
             苫小牧           株式会社
             コンフォートホテル           東京海上ディーアール
          O-29                            2020年5月            －      8,174
             呉           株式会社
                        東京海上ディーアール
             チサンイン     鹿児島谷山
          O-30                            2020年5月            －      16,072
                        株式会社
          取得予定資産
                                      2022年3月
                        東京海上ディーアール             (本賃借建物以外)                   22,488
          H-5   星のや沖縄                                     －
                        株式会社              2022年4月
                                                        (注5)
                                     (本賃借建物)
                                100/152



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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注1)　「短期修繕費」及び「長期修繕費（年平均）」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。以下同じです。
         (注2)　「短期修繕費」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、標準的な修繕又は内装・設備の更新に
            関わる費用以外で、劣化が進んでいるために概ね1年以内に修繕更新をする場合の修繕更新の費用を記載しています。以下同
            じです。
         (注3)　「長期修繕費（年平均）」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、調査時点より今後12年間の
            修繕更新費用の金額を本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
         (注4)　調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、①は、区分所有建物であるキャナルシティ博多のうち、区分
            所有建物の一部の専有部分である本共有物件全体に関して、②は、区分所有建物であるキャナルシティ博多全体の共用部分に
            関して、調査時点より今後12年間のそれぞれの修繕更新費用の金額を、本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五
            入して記載しています。
         (注5)　調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、「星のや沖縄」の建物全体（本賃借建物も含みます。）に関
            して、調査時点より今後12年間の修繕更新費用の金額を、本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載し
            ています。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
            各保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以
          下のとおりです。
       物件                設計者          施工者         確認検査機関          構造計算者

             物件名称
       番号                (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
       保有資産
                              株式会社大林組
                    有限会社東環境・建築研
                              （星のや、トンボの
                    究所（星のや、トンボの
                    湯、村民食堂及びハルニ
                              湯、村民食堂）／
                                                   株式会社
                    レテラス）／          竹花工業株式会社          長野県佐久地方事務所
          星のや軽井沢                                         佐野建築
        H-1
                    株式会社クライン・          （ハルニレテラス）／          建築主事
                                                   構造事務所
                    ダイサム一級建築士          北野建設株式会社
                    事務所（森のスケートリ          （森のスケートリン
                    ンク）
                              ク）
                              不明（本館・新築）(注
                    不明（本館・新築）
                              2)／                     不明（本館）(注2)
                                        不明（本館）(注2)／
                    (注2)／
                              前田建設工業株式会社                     ／株式会社KAP
          星のや京都                             京都府京都市建築主事
        H-2            有限会社
                              （本館・改修）／                     一級建築士事務所
                    東環境・建築研究所                    （別館）
                              株式会社熊倉工務店
                                                   （別館）
                    （本館・改修／別館）
                              （別館）
                    有限会社                                株式会社KAP
        H-3   星のや富士                    清水建設株式会社          株式会社東京建築検査機構
                    東環境・建築研究所                                一級建築士事務所
                    有限会社
                              前田建設工業株式会社
                    東環境・建築研究所（本
          星のや竹富島                    （本館）/不明（別邸）          沖縄県建築主事
        H-4                                            －（注3）
                    館）／山里建築設計事務
                              (注2)
                    所（別邸）
                    株式会社IAO
                              日産建設株式会社
                    竹田設計室
                              （ホテル・プール）／
                    （ホテル・プール）／                                株式会社IAO
        R-1   リゾナーレ八ヶ岳                    りんかい日産建設          山梨県中北建設事務所
                    久山幸成建築                                竹田設計室
                              株式会社
                    設計事務所
                              （チャペル・機械室）
                    （チャペル・機械室）
                    株式会社森京介                                株式会社森京介
        R-2   リゾナーレ熱海                    株式会社間組          静岡県熱海土木事務所
                    建築事務所                                建築事務所
                    株式会社羽深                                株式会社羽深
          界 松本
        K-1            隆雄・栴工房          株式会社熊谷組          長野県松本市役所            隆雄・栴工房
                    設計事務所                                設計事務所
                    不明（旧館）(注2)／
                    株式会社          不明（旧館）(注2)／          不明（旧館）(注2)／
          界 玉造
        K-2            交通公社トラベランド          株式会社          島根県松江市役所            不明(注2)
                    一級建築士事務所（新
                              松村組（新館）          （新館）
                    館）
                    不明(注2)／          不明(注2)／          不明(注2)／            不明(注2)／
          界 伊東
        K-3            株式会社イナバ設計          株式会社          静岡県熱海土木事務所            株式会社イナバ設計
                    （増築）          鈴木工務店（増築）          （増築）            （増築）
                    株式会社
          界 箱根
        K-4                       株式会社熊谷組          神奈川県県西土木事務所            不明(注2)
                    坂倉建築研究所
                                                   株式会社橋本建設士
                                                   一級建築事務所／
                    株式会社橋本建設                    大分県玖珠土木事務所
          界 阿蘇
                              株式会社橋本建設
        K-5                                            株式会社太宏設計
                    一級建築士事務所                    建築主事
                                                   事務所／三井住商
                                                   建材株式会社
                    株式会社                                株式会社交通公社
          界 川治
        K-6                       戸田建設株式会社          栃木県建築主事
                    交通公社トラベランド                                トラベランド
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社
          界 鬼怒川
                    今村幹建築設計事務所          東武建設株式会社
        K-7
                                        株式会社            オーク構造設計
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社
          界 加賀
        K-8            今村幹建築設計事務所          清水建設株式会社
                                        株式会社            オーク構造設計
                                                   前田建設工業
                    前田建設工業株式会社一                    一般財団法人日本建築セン
          界 アルプス
        K-9                       前田建設工業株式会社                     株式会社
                    級建築士事務所                    ター
                                                   一級建築士事務所
                    株式会社交通公社トラベ          間・鈴木建設協同企業
          界 遠州
       K-10                                静岡県浜松市建築主事            田中輝明研究室
                    ランド          体
                                102/152



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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                       設計者          施工者         確認検査機関          構造計算者
       物件
             物件名称
       番号                (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
                    積水ハウス株式会社                                有限会社フォルテッ
                              積水ハウス株式会社山
          界 長門
       K-11             大阪北シャーメゾン支店                    日本ERI株式会社            ク
                              口支店
                    一級建築士事務所                                一級建築士事務所
                                                   清水建設株式会社九
                    清水建設株式会社九州支          清水建設株式会社九州
          界 霧島
       K-12                                九州住宅保証株式会社            州支店一級建築士事
                    店一級建築士事務所          支店
                                                   務所
                                                   清水建設株式会社九
                    清水建設株式会社九州支          清水建設株式会社九州
          界 別府
       K-13                                九州住宅保証株式会社            州支店一級建築士事
                    店一級建築士事務所          支店
                                                   務所
                              清水・荒井・廣野・
                              北野・タカハタ・川
       O-35   OMO7旭川         株式会社日本設計                    北海道旭川市建築主事            株式会社日本設計
                              島・新谷・国策共同企
                              業体
                    東急建設株式会社一級建
                              東急建設株式会社（ホ
                    築士事務所（ホテル棟・
                                                   株式会社総合計画設
                              テル棟・レストラン
                    レストラン棟）／                                計（社員寮）／
                              棟）／
                    株式会社総合計画設計                    沖縄県建築主事（ホテル棟・            東急建設株式会社
                              株式会社大米建設（社
       O-43   西表島ホテル
                    （社員寮）／                    レストラン棟・社員寮）            一級建築士事務所
                              員寮）／
                    株式会社タイム・アン                                （ホテル棟・レスト
                              不明（注２）（ごみ焼
                    ド・タイド（ごみ焼却
                                                   ラン棟）
                              却炉）
                    炉）
                    株式会社佐々木達郎
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社KAP
          BEB5軽井沢         建築設計事務所          竹花工業株式会社
       O-45
                                        株式会社            一級建築士事務所
                    一級建築士事務所
          ANAクラウンプラザ         鹿島建設株式会社
       O-31                       鹿島建設株式会社          広島県広島市中区建築主事            鹿島建設株式会社
          ホテル広島         一級建築士事務所
                              清水建設、大成建設、
          ANAクラウンプラザ                                         株式会社
                    株式会社日建設計          大林組、真柄建設共同          石川県金沢市建築主事
       O-33
          ホテル金沢                                         構造計画研究所
                              企業体
                    槇総合計画事務所・
          ANAクラウンプラザ         観光企画設計社設計          大成建設株式会社他                     株式会社
                                        富山県富山市建築主事
       O-34
          ホテル富山         連合、株式会社観光          共同企業体                     構造計画研究所
                    企画設計社
                                                   株式会社大林組一級
                    株式会社大林組一級建築          株式会社大林組          大阪府大阪市建築主事
                                                   建築士事務所（ホテ
                    士事務所（ホテル棟）／          （ホテル棟）／          （ホテル棟）／一般財団法人
          ハイアット                                         ル棟）／
                    花谷建設株式会社（チャ          花谷建設株式会社          大阪建築防災センター
       O-36
          リージェンシー大阪                                         花谷建設株式会社
                    ペル棟（ル　サロン　ブ          （チャペル棟（ル          （チャペル棟（ル　サロン　
                                                   （チャペル棟（ル　
                    ラン））                    ブラン））
                              サロン　ブラン））
                                                   サロン　ブラン））
                    三井建設                                三井建設
          ザ・ビー    赤坂
                              三井建設株式会社          東京都港区建築主事
       O-37
                    一級建築士事務所                                一級建築士事務所
                    株式会社                                東京海上ディーアー
          ザ・ビー    三軒茶屋
       O-38                       小田急建設株式会社          東京都世田谷区建築主事
                    大谷設計事務所
                                                   ル株式会社(注4)
                    株式会社                                株式会社
          ザ・ビー    名古屋
                              株式会社淺沼組          愛知県名古屋市建築主事
       O-39
                    久米建築事務所                                久米建築事務所
          ザ・ビー    神戸
       O-40             株式会社日建設計          大成建設株式会社          兵庫県神戸市建築主事            株式会社日建設計
          クインテッサホテル         有限会社デルフィ                    株式会社            株式会社
       O-41                       日本建設株式会社
          大阪心斎橋         一級建築士事務所                    日本確認検査センター            福井建築設計事務所
                    浅井謙建築研究所株式会          前田建設・錢高組共同
          ホテル・アンド         社（新築）／UDS株式会          企業体（新築）／株式                     浅井謙建築研究所株
                                        大阪府大阪市建築主事
       O-42
          ルームス大阪本町         社・株式会社再生建築研          会社エフビーエス（改                     式会社
                    究所（改修）          修）
                                                   鹿島建設株式会社
                    株式会社西川設計（ホテ          鹿島建設株式会社          高知県高知市建築主事
                                                   一級建築士事務所
          ホテル日航高知         ル棟）／          （ホテル棟）／          （ホテル棟）／
       O-44                                            （ホテル棟）／
          旭ロイヤル         株式会社安井秀夫アトリ          株式会社岸之上工務店          日本ERI株式会社
                                                   CRS構造設計研究所
                    エ（チャペル棟）          （チャペル棟）          （チャペル棟）
                                                   （チャペル棟）
                                        沖縄県那覇市建築主事
          ソルヴィータホテル         株式会社オオキ建築                                株式会社
       O-46                       株式会社仲本工業          株式会社
          那覇         事務所                                オオキ建築事務所
                                        国際確認検査センター
                                                   清水建設株式会社
          グランドハイアット福         福岡地所株式会社一級建          キャナルシティ博多新
       O-47                                福岡県福岡市建築主事            九州支店
          岡         築士事務所          築工事建設共同企業体
                                                   一級建築士事務所
                                103/152



                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                       設計者          施工者         確認検査機関          構造計算者
       物件
             物件名称
       番号                (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
                    株式会社ディアンドエー
                              大成建設株式会社          株式会社東京建築検査機構
                    （チサンイン      塩尻北
                              （チサンイン      塩尻北    （チサンイン      塩尻北イン
          チサンイン
        O-1                                            有限会社東都設計
                    インター）／有限会社
          塩尻北インター
                              インター）／渋崎建設          ター）／長野県松本地方
                    ヒロ設計室一級建築
                              株式会社（飲食店舗）          事務所建築主事（飲食店舗）
                    事務所（飲食店舗）
          チサンイン
                    株式会社ディアンドエー          斎藤工業株式会社          株式会社東京建築検査機構            有限会社東都設計
        O-2
          佐野藤岡インター
          チサンイン
        O-3            株式会社ディアンドエー          清水建設株式会社          株式会社東京建築検査機構            有限会社東都設計
          諏訪インター
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-4            株式会社ディアンドエー          清水建設株式会社                     有限会社東都設計
          豊川インター                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-5            株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                     有限会社東都設計
          鳥栖                             株式会社
          チサンイン                    株式会社長谷工          ビューローベリタスジャパン
        O-6            株式会社ディアンドエー                                株式会社東都設計
                              コーポレーション          株式会社
          千葉浜野Ｒ16
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
                    株式会社ディアンドエー          株式会社フジタ                     株式会社東都設計
        O-7
          熊本御幸笛田                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-8            株式会社ディアンドエー          大成建設株式会社                     株式会社東都設計
          宇都宮鹿沼                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-9            株式会社ディアンドエー          木原建設株式会社                     株式会社東都設計
          福井                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-10             株式会社ディアンドエー          斎藤工業株式会社                     株式会社東都設計
          福島西インター                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-11             株式会社ディアンドエー          株式会社加賀田組                     株式会社東都設計
          新潟中央インター                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
                    株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                     株式会社東都設計
       O-12
          大村長崎空港                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-13             株式会社ディアンドエー          日本国土開発株式会社                     株式会社東都設計
          ひたちなか                             株式会社
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-14             株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                     株式会社東都設計
          土浦阿見                             株式会社
          チサンイン                             一般社団法人            溝呂木建築構造
                    株式会社ディアンドエー          株式会社早野組
       O-15
          甲府石和                             日本住宅性能評価機構            設計室
          チサンイン                                         株式会社
       O-16             株式会社ディアンドエー          株式会社合田工務店          日本ERI株式会社
          丸亀善通寺                                         エコ・アシスト
          チサンイン
       O-17             株式会社ディアンドエー          株式会社フジタ          日本ERI株式会社            株式会社片平設計
          宗像
          チサンイン                             岩手県県南広域振興局            株式会社
       O-18             株式会社ディアンドエー          東海興業株式会社
          岩手一関インター                             一関総合支局建築主事            白鳥建築構造事務所
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-19             株式会社ディアンドエー          大成建設株式会社                     株式会社東都設計
          軽井沢                             株式会社
          チサンイン                                         株式会社
       O-20             株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン          日本ERI株式会社
          姫路夢前橋                                         エコ・アシスト
          チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
       O-21             株式会社ディアンドエー          東洋建設株式会社                     株式会社東都設計
          倉敷水島                             株式会社
                                                   株式会社
          カンデオホテルズ                             株式会社
                    株式会社志賀建築研究所          五洋建設株式会社
       O-22                                            志賀建築研究所／
          半田                             国際確認検査センター
                                                   有限会社野崎設計
          カンデオホテルズ                             株式会社
       O-23             株式会社久米設計          北野建設株式会社                     株式会社久米設計
          茅野                             国際確認検査センター
          カンデオホテルズ                             株式会社
       O-24             株式会社九建設計          五洋建設株式会社                     株式会社九建設計
          福山                             国際確認検査センター
                                                   株式会社
          カンデオホテルズ                             株式会社            志賀建築研究所／
       O-25             株式会社志賀建築研究所          西松建設株式会社
          佐野                             国際確認検査センター            株式会社
                                                   藤川構造計画
                                104/152




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       物件                設計者          施工者         確認検査機関          構造計算者
             物件名称
       番号                (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
          カンデオホテルズ                             株式会社
       O-26             株式会社九建設計          日本国土開発株式会社                     株式会社九建設計
          亀山                             国際確認検査センター
          コンフォートホテル
       O-27             株式会社フジタ          株式会社フジタ          北海道函館市建築主事            株式会社フジタ
          函館
          コンフォートホテル
                    株式会社フジタ          株式会社フジタ          北海道苫小牧市建築主事            株式会社フジタ
       O-28
          苫小牧
          コンフォートホテル
       O-29             大成建設株式会社          大成建設株式会社          広島県呉市建築主事            大成建設株式会社
          呉
          チサンイン                                         ストラクト・アン
       O-30             株式会社東条設計          株式会社鴻池組          鹿児島県鹿児島市建築主事
          鹿児島谷山                                         一級建築士事務所
       取得予定資産
                    有限会社東環境・建築研          佐藤工業株式会社九州          ビューローベリタスジャパン            株式会社KAP一級建
        H-5   星のや沖縄
                    究所          支店          株式会社            築士事務所
      (注1)　設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者の各欄に記載の名称については、原則として、設計、施工、確認検査及び構造計算が
         なされた当時の社名を記載しています。
      (注2)　前所有者から資料を受領していないため、不明です。
      (注3)　「星のや竹富島」の本館及び別邸は、木造平家建であり、その他の要件にも該当しないため、建築基準法上、構造計算が不要である
         ことから、構造計算書を取得していません。
      (注4)　前所有者から新築時の構造計算書を受領していないため、再現構造計算書の作成者を記載しています。
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         ⑥　地震リスク分析等の概要
            各保有資産及び取得予定資産に係るPMLは、以下のとおりです。各PMLの数値は、株式会社
          イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社、株式会社アセッツアールアンド
          ディー、株式会社ケーディーアンドパートナーズ、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海
          上ディーアール株式会社による地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。
            なお、本書の日付現在、保有資産及び取得予定資産について地震保険を付保する予定はあ
          りません。
                                                     PML値

       物件
               物件名称               調査業者            調査年月日        （予想最大損失率）
       番号
                                                     （％）
       保有資産
                        株式会社イー・アール・エス                         （星のや）4.8
                        応用アール・エム・エス株式会社                         （トンボの湯）2.1
                                         2013年4月30日
                        （星のや、トンボの湯、
                                                 （村民食堂）2.6
        H-1   星のや軽井沢
                        村民食堂及びハルニレテラス）
                                                 （ハルニレテラス）6.2
                        東京海上ディーアール
                                         2016年7月6日            4.6
                        株式会社（森のスケートリンク）
                        応用アール・エム・エス株式会社
                                         2014年3月20日           9.3(注1)
                        （本館）
        H-2   星のや京都
                        東京海上ディーアール株式会社（別館）                 2017年7月21日            7.4
        H-3   星のや富士             東京海上ディーアール株式会社                 2017年1月13日            9.4

                                         2020年2月18日
                                                     8.8
                                          （本館）
        H-4   星のや竹富島             東京海上ディーアール株式会社
                                         2018年2月6日
                                                     9.3
                                          （別邸）
                        株式会社イー・アール・エス
        R-1   リゾナーレ八ヶ岳                              2013年4月30日            6.1
                        応用アール・エム・エス株式会社
        R-2   リゾナーレ熱海             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日            10.5
                        株式会社イー・アール・エス
           界 松本
        K-1                                  2013年4月30日            8.0
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 玉造
        K-2                                  2013年4月30日           0.6(注1)
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 伊東
        K-3                                  2013年4月30日            10.5
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 箱根
        K-4                                  2013年4月30日           9.8(注1)
                        応用アール・エム・エス株式会社
           界 阿蘇
        K-5                応用アール・エム・エス株式会社                 2014年3月20日           1.1(注1)
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           界 川治
        K-6                                  2014年3月20日            2.8
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           界 鬼怒川
        K-7                東京海上ディーアール株式会社                 2015年8月7日            4.4
           界 加賀

        K-8                東京海上ディーアール株式会社                 2016年2月23日            7.9
           界 アルプス

        K-9                東京海上ディーアール株式会社                 2018年8月6日            11.3
           界 遠州

       K-10                東京海上ディーアール株式会社                 2020年9月7日            9.3
           界 長門

       K-11                東京海上ディーアール株式会社                 2021年2月24日            5.1
           界 霧島

       K-12                東京海上ディーアール株式会社                 2021年9月6日            6.0
                                106/152




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                                                     PML値
       物件
               物件名称               調査業者            調査年月日        （予想最大損失率）
       番号
                                                     （％）
                                                   （高層棟）9.6
           界 別府
       K-13                デロイトトーマツPRS株式会社                 2021年8月20日
                                                   （低層棟）4.4
       O-35   OMO7旭川             東京海上ディーアール株式会社                 2016年2月15日            1.4
                                                   （ホテル棟）9.6
       O-43   西表島ホテル             東京海上ディーアール株式会社                 2018年9月4日        （レストラン棟）11.0
                                                 （社員寮・焼却炉）7.9
       O-45   BEB5軽井沢             東京海上ディーアール株式会社                 2019年11月15日            3.0
       O-31   ANAクラウンプラザホテル広島             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月16日            1.9

       O-33   ANAクラウンプラザホテル金沢             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日            7.5

       O-34   ANAクラウンプラザホテル富山             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日            4.7

       O-36   ハイアットリージェンシー大阪             東京海上ディーアール株式会社                 2016年8月16日            7.7

           ザ・ビー    赤坂

       O-37                東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月21日            9.8
           ザ・ビー    三軒茶屋

       O-38                東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月21日            6.4
           ザ・ビー    名古屋

       O-39                東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月22日            7.3
           ザ・ビー    神戸

       O-40                東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月17日            12.0
       O-41   クインテッサホテル大阪心斎橋             東京海上ディーアール株式会社                 2017年8月2日            14.2

           ホテル・アンドルームス
       O-42                東京海上ディーアール株式会社                 2018年1月19日            9.1
           大阪本町
                                                   （ホテル棟）6.1
       O-44   ホテル日航高知旭ロイヤル             東京海上ディーアール株式会社                 2018年11月28日
                                                  （チャペル棟）10.2
       O-46   ソルヴィータホテル那覇             東京海上ディーアール株式会社                 2019年10月21日            4.7
       O-47   グランドハイアット福岡             東京海上ディーアール株式会社                 2021年1月22日            4.1

           チサンイン     塩尻北インター

        O-1                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            7.8
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     佐野藤岡インター
        O-2                                  2014年3月20日            4.8
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     諏訪インター
        O-3                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            11.0
           チサンイン     豊川インター

        O-4                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            9.8
           チサンイン     鳥栖

        O-5                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            7.1
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     千葉浜野Ｒ16
        O-6                                  2014年3月20日            10.1
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     熊本御幸笛田
        O-7                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            6.9
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     宇都宮鹿沼
        O-8                                  2014年3月20日            4.2
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     福井
        O-9                デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            6.6
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     福島西インター
       O-10                                  2014年3月20日            4.1
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
                                107/152



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                                                     PML値
       物件
               物件名称               調査業者            調査年月日        （予想最大損失率）
       番号
                                                     （％）
           チサンイン     新潟中央インター
       O-11                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            5.9
           チサンイン     大村長崎空港

       O-12                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            4.7
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     ひたちなか
       O-13                                  2014年3月20日            4.4
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     土浦阿見
       O-14                                  2014年3月20日            9.2
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     甲府石和
       O-15                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            11.5
           チサンイン     丸亀善通寺

       O-16                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            9.4
           チサンイン     宗像

       O-17                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            5.9
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     岩手一関インター
       O-18                                  2014年3月20日            7.4
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     軽井沢
       O-19                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            4.4
           チサンイン     姫路夢前橋

       O-20                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            10.3
           チサンイン     倉敷水島

       O-21                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日            7.9
       O-22   カンデオホテルズ半田             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日            14.6

       O-23   カンデオホテルズ茅野             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日            11.0

       O-24   カンデオホテルズ福山             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日            11.2

       O-25   カンデオホテルズ佐野             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日            9.9

       O-26   カンデオホテルズ亀山             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日            12.4

           コンフォートホテル        函館

       O-27                 東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月13日            4.8
           コンフォートホテル        苫小牧

       O-28                 東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月12日            7.2
           コンフォートホテル        呉

       O-29                 東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月9日            2.4
           チサンイン     鹿児島谷山

       O-30                 東京海上ディーアール株式会社                 2015年4月18日            13.8
       取得予定資産

                                                 4.8、4.7、1.6、2.1、2.6
        H-5   星のや沖縄             東京海上ディーアール株式会社                 2021年9月3日
                                                    （注2）
         (注1)　「界     玉造」及び「界      箱根」の地震リスク分析については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会
            社が、当該建物に関する資料に基づき、応用アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk                                              Link®
            を用いて、地震発生・地震動伝播、地盤特性及び建物の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出し
            ています。「星のや京都」（本館）及び「界                  阿蘇」の地震リスク分析については、応用アール・エム・エス株式会社が、当該
            建物に関する資料に基づき、応用アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk                                          Link®を用いて、
            地震発生・地震動伝播、地盤特性及び建物の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出しています。
         (注2)　取得予定資産は広範な敷地に複数の建物が建築されているため、PML値が複数存在しています。
                                108/152





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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑦　主要な不動産に関する情報
            保有資産及び取得予定資産で構成されるポートフォリオのうち、主要な不動産（当該物件
          総賃料収入が保有資産及び取得予定資産全体の総賃料収入の10％以上を占める不動産をいい
          ます。）は、ありません。
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         ⑧　主要なテナントへの賃貸借の状況
            当該テナントへの賃貸面積が保有資産及び取得予定資産で構成されるポートフォリオの総
          賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
                                                     積

                                                   賃貸面
            テナント名称        業種         物件名称           契約期間満了日
                                                       比率
                                                 （㎡）
                                                      （％）
                                                 (注1)
                                                      (注2)
                        リゾナーレ八ヶ岳                2033年7月15日
                                                 33,853.45       6.5
                        リゾナーレ熱海                2035年11月1日         23,385.18       4.5
           株式会社
                        ANAクラウンプラザホテル広島                2035年11月1日
                                                 32,332.00       6.2
           ホライズン・         ホテル
                        ANAクラウンプラザホテル金沢                2035年11月1日         23,835.00       4.6
           ホテルズ
                        ANAクラウンプラザホテル富山                2035年11月1日
                                                 21,600.11       4.2
                                   合計              135,005.74       26.0
                        ハイアットリージェンシー大阪                2036年10月31日
                                                 80,197.60      15.5
           株式会社ＨＲＯ         ホテル
                                   合計              80,197.60      15.5
          (注1)　保有資産については2022年4月30日現在有効な賃貸借契約に基づき、取得予定資産については本投資法人と新経営法人の間
             で締結予定の賃貸借契約に関連して締結された合意書面に基づき、それぞれ記載しています。
          (注2)　ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に対する、各物件の賃貸面積の占める割合を記載しています。
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         ⑨　新規取得資産取得後のポートフォリオの所在地域別分散の状況（取得（予定）価格ベー
            ス）
                               取得（予定）価格
              所在地の属する地域            物件数              比率（％）
                                （百万円）
             北海道・東北地方                 5        7,891       4.2
             関東地方                11        19,336       10.2
             北陸地方                 4       14,421        7.6
             中部地方                19        37,975       20.1
             近畿地方                 6       34,091       18.0
             中国・四国地方                 8       26,905       14.2
             九州・沖縄地方                13        48,447       25.6
                  合計           66
                                    189,066       100.0
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       3　投資リスク
         以下は、参照有価証券報告書の「第一部                      ファンド情報　第1           ファンドの状況　3           投資リスク」
       に記載された投資リスクの全文を記載しています。
         なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示しています。
       （1）リスク要因
          以下には、本投資法人の投資口（以下、本「3                         投資リスク」の項において「本投資証券」とい
         います。）又は本投資法人が発行する投資法人債（以下、本「3                                   投資リスク」の項において「本
         投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な
         事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債への投資に関する全てのリ
         スクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対
         応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
         が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した
         場合、本投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると
         予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資
         法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。
          各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                       並びに参照有価証券
         報告書の記載事項          を慎重に検討した上で本投資証券又は本投資法人債に関する投資判断を行う必
         要があります。
          なお、本書      又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別
         段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の
         判断によるものです。
          本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
          ①　本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク
          （イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
          （ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
          （ハ）金銭の分配に関するリスク
          （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
          （ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
          （ヘ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
          （ト）投資法人債の価格の変動に関するリスク
          ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          （イ）スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
          （ロ）不動産を取得又は処分できないリスク
          （ハ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          （ニ）投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク
          （ホ）少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク
          （ヘ）シングルテナント物件に関するリスク
          （ト）少数の物件に収入が依存していることによるリスク
          （チ）運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
          ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          （イ）星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
          （ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
          （ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          （ニ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
          （ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
          （へ）敷金及び保証金に関するリスク
          ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク
          （イ）不動産の欠陥や境界に関するリスク
          （ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
          （ハ）賃貸借契約に関するリスク
          （ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          （ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          （ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          （ト）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
          （チ）法令の制定・変更に関するリスク
          （リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
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          （ヌ）マスターリース会社に関するリスク
          （ル）転貸に関するリスク
          （ヲ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
          （ワ）共有物件に関するリスク
          （カ）区分所有建物           等 に関するリスク
          （ヨ）借地物件に関するリスク
          （タ）借家物件に関するリスク
          （レ）開発物件に関するリスク
          （ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
          （ツ）有害物質に関するリスク
          （ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          （ナ）底地物件に関するリスク
          ⑤　優先株式等への投資に関するリスク
          （イ）優先株式への投資の仕組みに関するリスク
          （ロ）優先株式の流動性に関するリスク
          ⑥　海外不動産等への投資に関するリスク
          （イ）海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
          （ロ）外国法人税額を負担することに関するリスク
          （ハ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
          （ニ）外国為替についての会計処理に関するリスク
          （ホ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
          ⑦メザニンローン債権への投資に関するリスク
          （イ）メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
          （ロ）メザニンローン債権の流動性に関するリスク
          ⑧　税制に関するリスク
          （イ）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
          （ロ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
          （ハ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
          （ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          （ホ）同族会社に該当するリスク
          （ヘ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
          （ト）投資口を保有する投資主数に関するリスク
          （チ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
          （リ）一般的な税制の変更に関するリスク
          （ヌ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
          ⑨　その他
          （イ）不動産の鑑定評価等に伴うリスク
          （ロ）減損会計の適用に関するリスク
          （ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          （ニ）オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
          （ホ）取得予定資産の取得を実行することができないリスク
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          ①　本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク
          （イ）本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
             本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型である
            ため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定され
            ます。
             本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間
            内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価
            格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて
            変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運
            用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証
            券の市場価格が下落することがあります。
             本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却で
            きない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
          （ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

             本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投
            資口の売買高の減少、本投資法人の保有資産における優先株式やメザニンローン債権等の
            不動産等又は不動産対応証券に該当しない資産の増加による基準値の超過その他の東京証
            券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産投資信託証券の上場廃止基準
            に抵触する場合には廃止されます。
             本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する
            他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲
            渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を
            受ける可能性があります。
          （ハ）金銭の分配に関するリスク

             本投資法人は       参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　2           投
            資方針　(3)       分配方針」      に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予
            定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではあり
            ません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産
            （本「(1)      リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売
            却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が変動し、投資
            主への分配金が増減することがあります。
          （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

             本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料
            収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との
            協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない
            可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記
            「④   不動産及び信託の受益権に関するリスク　(ハ)                          賃貸借契約に関するリスク」をご参
            照ください。）。
             一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規
            模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不
            動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性が
            あります。
             このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出
            は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への
            分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
             なお、本書      又は参照有価証券報告書             において開示されている保有資産                  及び取得予定資産
            における過去の運営実績は、保有資産                    及び取得予定資産          のテナント      、現所有者      等から取得
            した情報（会計監査等の手続は経ていません。）をそのまま記載したものを含んでおり、
            また、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは                                         限らず、前提
            となる状況が本投資法人による取得後と同一とも                          限りません。したがって、これらの情報
            は、当該資産における今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、
            場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
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          （ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
             本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存
            の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追
            加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分
            配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受
            ける可能性があります。
             更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バラ
            ンスが影響を受ける可能性があります。
          （ヘ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク

             本投資法人の信用状況の悪化その他の理由により本投資法人債について元本や利払いが
            滞ること、あるいは支払不能が生じるリスクがあります。
          （ト）投資法人債の価格の変動に関するリスク

             本投資法人債は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段が
            ないため、本投資法人の信用力や本投資法人債の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざる
            を得ない場合や本投資法人債の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可
            能性があります。本投資法人債の市場価格は、投資家の需給により影響を受けるほか、金
            利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動する
            ため、本投資法人債を投資家が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、その
            結果、投資家が損失を被る可能性があります。
          ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

          （イ）スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
             本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートとの間で、スポンサーサポート契約を
            締結しています（スポンサーサポート契約については、                              参照有価証券報告書「第二部                投
            資法人の詳細情報　第3             管理及び運営　2          利害関係人との取引制限　(3)                 利害関係者との
            取引状況等　④         スポンサーサポート契約の概要」                  をご参照ください。）。しかし、スポ
            ンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先
            的売買交渉権等を与えるものにすぎず、星野リゾートは、本投資法人に対して、不動産を
            本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、
            本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動
            産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
             したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適
            と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
          （ロ）不動産を取得又は処分できないリスク

             不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低い
            ため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必
            ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することがで
            きるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、
            時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及
            び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望
            した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
             不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、ホテル、旅館及び付
            帯施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、
            売り手及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必
            要です。
             以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産の
            ポートフォリオを構築できない可能性があり、また、ポートフォリオの組替えが適時に行
            えない可能性があります。
          （ハ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

             投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
            人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希
            望する時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うこと
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            ができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の
            売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
             また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭
            の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の
            数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主へ
            の金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新た
            に又は追加して設定することとなったり、                        本投資法人の規約（以下「規約」といいま
            す。）    の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障
            をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加え
            て、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資
            法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人の本書の日付現
            在の借入金については、財務制限条項を設けており、かかる財務制限条項には、本投資法
            人のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資
            産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、投資主への分配の制約等が含まれるほ
            か、本資産運用会社の唯一の株主である星野リゾートの親会社である株式会社星野リゾー
            トホールディングスの財務指標に関する数値が一定期間一定の水準を下回った場合、現金
            その他の一定資産の留保義務等の制約が含まれます。
             本投資法人の保有資産            又は取得予定資産          に担保が設定された場合、本投資法人が担保の
            設定された保有資産           又は取得予定資産          の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他
            の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない
            可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合
            又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保
            を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が
            既に設定されているなどの理由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。ま
            た、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたり
            した場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、
            本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定さ
            れ、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供す
            る適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入等を行えない可能性もありま
            す。
             また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び
            投資法人債発行時の市場動向、並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場
            合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又
            は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額
            は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響
            を及ぼす可能性があります。
          （ニ）投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク

            a.　本投資法人の収益がホテル・旅館業界等の収益に依存していることのリスク
               本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象として
             います。
               したがって、本投資法人の業績は、ホテル・旅館業界の全体的な傾向に大きく依存し
             ています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなっ
             たり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることが
             あります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
               また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と
             変動賃料部分を組み合わせた賃料構成とした場合又は変動賃料を主体とする場合、テナ
             ントの売上減少又は利益の減少等が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになりま
             す。
               なお、本投資法人が、ある施設について、賃貸借契約でなく、運営委託契約を締結し
             て運営受託者に運営を委託する場合にも、上記とほぼ同様のリスクがあります。
               ホテル・旅館業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を
             受ける可能性があります。
             ・国内外の景気及び経済状況の悪化、並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費
               者行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
             ・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、旅行者数の減少
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             ・旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不
               履行
             ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
             ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低
               下
             ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合
               の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客
               力の低下
             ・類似するコンセプトのホテル及び旅館との競合による集客力の低下
             ・旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
             ・機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
             ・提供する飲食物による食中毒などの事故の発生
             ・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
             ・自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
             ・旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）及びこれに相当する
               所在国・地域の法令等に基づく営業許可その他許認可の取消し
               また、ホテル・旅館業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的に
             は、年末年始や大型連休などには収益が大きくなりますが、例えば、「リゾナーレ八ヶ
             岳」では冬の時期に収益が相対的に減少したり、「星のや軽井沢」では夏の時期に収益
             が相対的に増加するなど、物件ごとに個別事情もあります。
               したがって、本投資法人の収益は4月末日で終了する営業期間と10月末日で終了する
             営業期間で異なることがあります。なお、保有資産に関する本書の日付現在有効な賃貸
             借契約    又は取得予定資産に関して取得予定日に効力を有する予定の賃貸借契約                                      において
             は、変動賃料は原則として12か月分の売上高又は利益を基準売上又は基準利益とする仕
             組みとなっており、当該資産の業績や収益の季節的要因による変動が賃料に反映されな
             い仕組みとなっています。変動賃料の算定方法についての詳細は、                                    前記「2     投資対象　
             (2)  新規取得資産の個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部                                      ファンド情
             報　第1     ファンドの状況　5           運用状況　(2)        投資資産　③        その他投資資産の主要なも
             の　(ワ)     個別不動産等の概要」            をご参照ください。
            b.　既存テナント等が退去した場合に関するリスク
               ホテル・旅館業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運
             営に不可欠の資産、権利等をテナント又はオペレーターが有している場合もあり、ま
             た、運営に当たり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約又は運営委託契約が解
             除され又は更新されずに既存テナント又は既存オペレーターが退去した場合、代替する
             テナント又はオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するか、
             又は新たな運営委託契約の締結後運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化
             し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するテナント又はオペレーター確保の
             ために賃料や受託手数料水準を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十
             分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約や運営委託契約の条件が不利になること
             があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。本投資
             法人は既存テナント又は既存オペレーターが退去した場合に代替するテナント又はオペ
             レーターとなりうる者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存テナント
             又は既存オペレーターの退去に備えることがありますが、その場合でも、必ずしも相手
             方がテナント又はオペレーターとなる契約上の義務を負うわけではなく、既存テナント
             又は既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を避けることができ
             るとは限りません。
               更に、既存オペレーターへの運営委託の終了によってオペレーターが交代するものと
             していても、円滑な交代ができず、又は交代に伴って多額の費用が生じ、その結果、本
             投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            c.　FF&Eの定期更新に関するリスク
               ホテル、旅館及び付帯施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E                                   (注)  の定期的な更新
             投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。
             FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法人とテナント又は運営受託者との間の資産区分
             及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約又は運営委託契約において規定さ
             れることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有し、その
             負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績
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             に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設
             が相当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターは収益をあげることができませ
             ん。  特に、本投資法人が現時点で継続的に投資を行うことが望ましいと考えている主要
             ブランドでは、        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1　ファンドの状況　2
             投資方針　(1)        投資方針　③ポートフォリオ構築方針　(イ)投資対象資産」                                に記載のコ
             ンセプトを有しており、かかるコンセプトの実現のため、施設の閉鎖を伴うような大規
             模なFF&Eの修繕及び更新が想定されます。そのために、賃料等の減少の形で本投資法人
             の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新
             等がホテル、旅館及び付帯施設の売上又は利益増につながらず、期待どおりの効果が得
             られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
              (注)　   FF&Eは、Furniture、Fixture            & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、並びに厨房機器等、ホテル
                 運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
            d.　オペレーターの業態の偏りに関するリスク
               ホテル、旅館及び付帯施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの
             業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変
             化に伴い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、
             そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            e.　ホテル、旅館及び付帯施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
               参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　2           投資方針　(1)
             投資方針　⑦        投資基準」      に記載のとおり、本投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設
             としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設としての安全性に問題がないと判
             断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。な
             お、  本投資法人の保有資産及び取得予定資産の建物構造については、前記「2                                        投資対
             象　(2)     新規取得資産の個別不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部                                      ファン
             ド情報　第1　ファンドの状況　5                   運用状況　(2)        投資資産　③        その他投資資産の主要
             なもの　(ワ)個別不動産等の概要」をご参照ください。                              また、築年が古い建築物、都市
             部のような手厚い災害対策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地す
             る建築物等に投資することもあります。                     例えば、本投資法人の保有資産のうち、星のや
             京都、星のや富士、界             玉造、界     箱根、界     鬼怒川、界       遠州、界     長門、界     霧島の土地
             の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12
             年法律第57号。その後の改正を含みます。）に基づく土砂災害特別警戒区域（急傾斜地
             の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認め
             られる区域で、一定の開発行為の制限及び居室を有する建築物の構造を規制すべき土地
             の区域）又は土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又
             は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域）に位置しています。                                         このような
             特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④                                  不動産及び信託の受益
             権に関するリスク　(ニ)              災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照
             ください。本投資法人は、現地で建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法                                            （昭
             和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防法」といいます。）                                             等
             を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮
             し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針ですが、こ
             のような特殊な不動産特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不
             可能になった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人
             の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
          （ホ）少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク

             本投資法人の保有資産            及び取得予定資産          のうち、「星のや」、「星野リゾート　リゾ
            ナーレ」、「界」、「OMO7旭川」、「西表島ホテル」、「BEB5軽井沢」、「ANAクラウン
            プラザホテル広島等」、「ハイアットリージェンシー大阪」、「ザ・ビー4物件」、「ホ
            テル・アンドルームス大阪本町」、「ソルヴィータホテル那覇」及び「グランドハイアッ
            ト福岡」を星野リゾートグループへ賃貸してい                         る又は賃貸する予定です             。また、本投資法
            人の保有資産       及び取得予定資産          のうち、「星のや」、「星野リゾート　リゾナーレ」、
            「界」、「OMO7旭川」、「西表島ホテル」及び「BEB5軽井沢」は星野リゾートグループ
            が、「ANAクラウンプラザホテル広島等」はIHG・ANA・ホテルズが、「ハイアットリー
            ジェンシー大阪」及び「グランドハイアット福岡」はハイアットがそれぞれ運営し                                            ている
            又は運営する予定であり             、星野リゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ、ハイアットの順
            で、取得価格ベースで上位3位を占めています。この結果、本投資法人の収入は、星野リ
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            ゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ及びハイアットに大きく依存しています。これらの
            運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下して変動賃料の額（設定されている場
            合）  が減少したり、財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約そ
            の他の理由により物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
            る可能性があります。本投資法人は、保有資産                         及び取得予定資産          に関して星野リゾートグ
            ループと締結している            又は締結する予定の           賃貸借契約において、いずれも取得後10年間、
            賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべ
            く 対応している又は対応する予定です                   が、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテ
            ナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低
            減できるとは限りません。なお、星野リゾートグループの財政状態及び経営成績の状況に
            ついては、      参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1　ファンドの状況　2                      投資方
            針　(1)     投資方針　⑤星野リゾートグループの概要　(イ)                           星野リゾートグループの事業
            規模とブランディング戦略　a.                 事業規模の拡大」          をご参照ください。
          （ヘ）シングルテナント物件に関するリスク

             本投資法人の保有資産            及び取得予定資産の大半             は、単一のテナントへ物件全体を賃貸す
            るいわゆるシングルテナント物件                  となる予定      です。
             本投資法人は、保有資産             及び取得予定資産          に関して締結している、             又は締結する予定の
            賃貸借契約の一部において、取得後一定の期間、賃貸人の同意なく中途解約することがで
            きない旨の定めを設けている                、又は設ける予定である             ため、    当該  物件については、かかる
            中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、
            個々のホテル、旅館及び付帯施設は個性が強い物件であることが多いことから、代替テナ
            ントとなりうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長
            期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナ
            ント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影
            響を与える可能性があります。なお、運営受託者と運営委託契約を締結する場合であって
            も、上記と同様のリスクがあります。                    本投資法人の保有資産及び取得予定資産                     に関して締
            結されている賃貸借契約の詳細については、                        前記「2     投資対象　(2)        新規取得資産の個別
            不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部                           ファンド情報　第1　ファンドの状況　
            5 運用状況　(2)         投資資産　③        その他投資資産の主要なもの　(ワ)                    個別不動産等の概
            要」  をご参照ください。
          （ト）少数の物件に収入が依存していることによるリスク

             本投資法人のポートフォリオは、本書の日付現在、65物件により構成されていますが、
            取得予定資産を予定どおりに取得した場合、本投資法人のポートフォリオは66物件により
            構成される予定です。            このうち、「ANAクラウンプラザホテル広島等」が占める割合が大
            きいため、収入が「ANAクラウンプラザホテル広島等」からの賃料収入に大きく依存して
            います。したがって、「ANAクラウンプラザホテル広島等」が何らかの理由で毀損、滅失
            若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテ
            ナント又はオペレーターである株式会社ホライズン・ホテルズ又はIHG・ANA・ホテルズの
            財政状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナントが中途解約等により退去した場合
            には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、
            「ANAクラウンプラザホテル広島等」に関して締結している、現時点で有効な賃貸借契約
            において、いずれも取得後10年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定
            めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期
            間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ず
            しも回避又は低減できるとは限りません。
          （チ）運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク

             本投資法人は、運用資産について、ブランドに適した立地であることを重視するほか、
            一般社団法人投資信託協会の制定する「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規
            則」を踏まえ、海外不動産等の所在する国又は地域についての不動産法制や司法制度全般
            の整備の状況、外国為替相場や制度の整備状況、及び資金決済や海外送金制度の整備状況
            等も総合的に考慮した上で、投資対象地域を選定することとしていますが、今後の運用次
            第では、本投資法人の運用資産の立地に地域的な偏在が生じる可能性があります。その場
            合、当該地域における地震その他の災害や、当該地域における情勢の悪化などの当該地域
            に特有の事由により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
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          ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

          （イ）星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
             星野リゾートは、本書の日付現在、本資産運用会社の完全親会社です。また、本投資法
            人及び本資産運用会社は、星野リゾートとスポンサーサポート契約及び星野リゾートグ
            ループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結しています（スポンサーサポート契約
            については、       参照有価証券報告書「第二部                 投資法人の詳細情報　第3               管理及び運営　2
            利害関係人との取引制限　(3)                 利害関係者との取引状況等　④                  スポンサーサポート契約
            の概要」     をご参照ください。）。また、本投資法人は、星野リゾートグループが独自のノ
            ウハウを有し、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解していると考えて
            おり、適切と考える場合には星野リゾートグループをオペレーターに選定します。このよ
            うに、星野リゾートグループをオペレーターとすることにより、本投資法人はその運用資
            産の運営に際し星野リゾートグループの名称及びロゴ等を使用します。更には、本投資法
            人は、海外不動産等については、海外における星野リゾートグループ関与物件のみに投資
            をすることとしています。
             すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートグループと密接な関係を有
            しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する星野リゾートグループ
            の影響は極めて高いということができます。
             したがって、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートグループとの間で、本書の
            日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、星野リゾートグループの
            事業方針の変更等により星野リゾートグループにおける本投資法人の位置付けが変化した
            場合、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場
            合、又は星野リゾートグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本投資法
            人に悪影響が及ぶ可能性があります。
             また、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等は株式会社星
            野リゾートホールディングスの代表取締役である星野佳路氏その他の星野リゾートグルー
            プの人材に大きく依存しています。したがって、当該人材の能力が著しく低下した場合又
            は星野リゾートグループが当該人材を失った場合等は、星野リゾートグループの運営力、
            レピュテーション、ブランド力等が低下し、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性がありま
            す。
             更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、星野リゾートグ
            ループとの間で取引を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利
            益相反対策は行っているものの、星野リゾートグループの利益を図るために、本投資法人
            の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本
            投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
             加えて、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートとの間で締結している契約は、
            星野リゾートグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではあり
            ません。星野リゾートグループは、ホテル、旅館及び付帯施設に関わる取得、開発、保
            有・運営、再生、リーシング、星野リゾートグループ以外の第三者からの各種コンサル
            ティング業務、プロパティ・マネジメント業務又はホテル運営業務（賃貸借の形態による
            ものも含みます。）の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連
            する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と星野リゾートグ
            ループとが、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やそ
            の他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
             上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、星野リゾートグループ
            からの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、星野リゾートグループが所有する
            土地の借地に関する条件、オペレーターである星野リゾートグループに対する賃貸又は運
            営委託に関する条件、星野リゾートグループに対する瑕疵担保責任や契約不適合の責任等
            の責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者の誘致、
            プロパティ・マネジメント業務の遂行などがあげられます。
             これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資
            法人債権者に損害が発生する可能性があります。
          （ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

             本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会に
            おいて重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会
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            社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務
            遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと
            考 えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持でき
            る保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員、並びに本投
            資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が
            投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債
            権者に損害が発生する可能性があります。
             また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負って
            いる善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を
            遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはなら
            ない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及
            ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
             このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは不動産信託受益権に関する信託受
            託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等が
            あります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに
            依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的
            基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の
            義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に
            悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ハ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

             本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存してお
            り、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありま
            す。
          （ニ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

             規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総
            会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより
            詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会
            の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思
            が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
             また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行わ
            れた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の
            投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
             一方で、星野リゾートグループの経営戦略の変更その他の運用環境の変化に対応して、
            適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合
            には、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
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          （ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
             本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破
            産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正
            を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清
            算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
             本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由
            が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第
            216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続
            に入ります。
             本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還を
            含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することが
            できません。しかしながら、本投資法人の保有資産の価値が下落している場合には、投資
            法人債権者は元本又は利息の支払を予定どおりに受けられない可能性があり、また、投資
            主は、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか又は出資
            総額を下回ることにより、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可
            能性があります。
          （へ）敷金及び保証金に関するリスク

             本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資
            産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人と
            の交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なく
            なり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調
            達せざるを得なくなります。また、不動産を信託する信託の受益権を取得した場合に、そ
            の信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本
            投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資
            金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影
            響をもたらす可能性があります。
          ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

            本投資法人の主たる運用資産は、                  参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファ
           ンドの状況　2         投資方針　(2)         投資対象　①        投資対象とする資産の種類」                に記載のとお
           り、不動産等資産です。              本書の日付      現在、本投資法人は、             参照有価証券報告書「第一部
           ファンド情報　第1           ファンドの状況　5           運用状況　(2)        投資資産　③        その他投資資産の主
           要なもの　(ワ)         個別不動産等の概要」            に記載する不動産          、不動産信託受益権及び前記「2
           投資対象　(2)        新規取得資産の個別不動産の概要」に記載の第17期取得資産を運用資産とし
           ており、また、前記「2             投資対象　(2)        新規取得資産の個別不動産の概要」に記載の取得予
           定資産を取得する予定です。                不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資
           産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、
           経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関す
           るリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、
           ほぼ同様にあてはまります。
            なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ)                                不動産を信託の受益権の形態
           で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
            また、本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件に投資を行うことを想
           定しており、かかる投資は、海外の不動産及び当該海外の不動産を信託する信託の受益権へ
           の投資として行われることがあります。かかる海外の不動産等への投資に係るリスクについ
           ては、後記「⑥         海外不動産等への投資に関するリスク」をご参照ください。
          （イ）不動産の欠陥や境界に関するリスク
             第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデータ
            の転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には権
            利、土地の地盤及び地質、並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥等
            （隠れたもの及び免震装置、制振装置を含む建物の素材の強度・機能等の不具合や基準へ
            の不適合、法令上の規制違反の状態等を含みます。）が存在している可能性があります。
             本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、専門業者から建物状
            況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基
            準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素材や建設時の施
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            工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有する
            との保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否
            か を事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等
            の理由から困難が伴います。したがって、かかる欠陥等が本投資法人の取得後に判明する
            可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表
            明及び保証を要求し、瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担させる場合もあり
            ますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕
            疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び
            責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力に
            なっているために実効性がない場合もあります。
             これらの場合には、当該欠陥等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下するこ
            とを防ぐために必要となる当該欠陥等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚
            大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せ
            ざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
            す。
             また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得
            できないことがあります。更に、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一
            致していない場合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の
            不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあります。このような場合、上
            記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及する
            こととなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
             更に、本投資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、都市部に立地
            することが多い他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合や、景勝地
            に存在すること等により公道への接続が限定されている場合が多いという特殊性があり、
            保有資産の一部においても、隣地との境界が確定しておらず、また、「星のや京都」につ
            いては、公道と繋がる道路が細いこと等から、主要な交通手段は、船となっており、公道
            への接続が限定されています。本投資法人は、このような境界が確定していない物件や公
            道への接続が限定されている物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の
            上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じた
            り、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものと
            されたり、公道への接続手段が失われ又はより限定されることにより運営に悪影響が生じ
            ることなどにより、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
          （ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

             本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律
            第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、
            宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者で
            ある場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責
            任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法
            人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥等の修補その他に係る予定外の費用
            を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性
            があります。
             加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の
            権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって
            判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性が
            あります。
             更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継
            するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免
            れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該
            債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得
            ます。
          （ハ）賃貸借契約に関するリスク

            a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
               賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸
             借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合も
             あるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、
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             解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更
             新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項
             の 効力が否定される可能性があります。
               以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
             を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            b.　賃料不払に関するリスク
               賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会
             社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」
             といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称し
             ます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この
             延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場
             合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            c.　賃料改定に係るリスク
               テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等
             の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
               したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定
             により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資
             法人債権者に損害を与える可能性があります。
               また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との
             交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
            d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
               建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。そ
             の後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減
             額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすること
             ができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投
             資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性が
             あります。
            e.　変動賃料に関するリスク
               保有資産     及び取得予定資産の一部             について本投資法人とテナントの間で締結されてい
             る 又は締結する予定の           賃貸借契約において、固定賃料と売上高若しくは利益に連動した
             変動賃料が組み合わさった賃料構成又はかかる変動賃料が主体となった賃料構成が採用
             されることがありますが、売上高又は利益に連動した変動賃料の支払を受ける場合に
             は、売上高の減少又は利益の減少等が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法
             人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
             す。
               また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上
             高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合がありえ
             ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法
             人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
             す。
          （ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

             火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒
            乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その
            価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個
            所を修復したり、不動産に不可欠な電気、水道等のインフラ設備が停止したりするため一
            定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の
            価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。特
            に、本投資法人の主たる投資対象である、ホテル、旅館及び付帯施設は、災害等の被害を
            受ける可能性が高い場所に立地することも多く、また、特に旅館の多くは木造であり、築
            年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとする災害等の影響を受ける可能性が高い
            という、他の種類の不動産にはない特殊性があります。不動産の個別事情により保険契約
            が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契
            約で填補されない災害等が発生した場合、又は保険契約に基づく保険会社による支払が他
            の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等
            に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。なお、
            現ポートフォリオについては、全ての保有資産において火災保険に加入して                                         おり、取得予
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            定資産においても火災保険に加入する予定です                         が、今後取得する資産について火災保険に
            加入するとは限りません。更に、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築
            か ら年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が
            失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産
            をホテル、旅館及び付帯施設として利用することができなくなる可能性もあります。
          （ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

             運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
            に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま
            す。特に、土地の工作物の所有者は、民法                       （明治29年法律第89号。その後の改正を含みま
            す。）（以下「民法」といいます。）                    上無過失責任を負うことがあるところ、ホテル、旅
            館及び付帯施設においては、アスレチックやプールといったレジャー用施設を土地の工作
            物として併設しているものがあるため、ホテル、旅館及び付帯施設においては、土地の工
            作物により第三者、特に利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に高
            いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対し
            て保険金が支払われない場合、前記「(ニ)                        災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリ
            スク」と同様、本投資法人の収益等は悪影響を受ける可能性があります。
             また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる
            修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。なお、かかる修繕が困難又は不可
            能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性が
            あります。
             前記「(ニ)       災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリス
            クについても、本投資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、その特
            殊性から、他の種類の不動産に比べて高いものと考えられます。また、人を宿泊させると
            いう特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定され
            ます。
          （ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

             建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収
            用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定
            に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地について
            は、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かか
            る既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規
            定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があ
            り、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可
            能性もあります。特に、建築から年月が経過している歴史的建造物については、建築時の
            法令と現行の法令の規定が大きく異なる可能性があり、この場合、適用される建蔽率、容
            積率、高さ制限、用途の制限等の制限の内容も大きく異なることから、現状と同規模の建
            物を建築できない可能性や、そもそも建物を再建築できない可能性が一般的に大きいと考
            えられます（なお、「星のや京都」は、建物の一部分が建築基準法が制定された1950年以
            前に建築された歴史的建造物です。）。
             更に、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図
            面や書面等が失われている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損し
            た場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産をホテル、旅館及び付帯
            施設として利用することができなくなる可能性もあります。保有資産                                     及び取得予定資産          の
            うち、一部の物件について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手
            続に関する確認済証及び検査済証がありません。また、保有資産                                    及び取得予定資産          のう
            ち、「星のや京都」、「界               玉造  」、「界     伊東」、「界        箱根」、「界        加賀」及び「ザ・
            ビー   三軒茶屋」の構造図がありません（ただし、「界                            玉造  」、「界      伊東」、「界        加
            賀」及び「ザ・ビー            三軒茶屋」については、新築時                  (注)  の構造図に限ります。）。な
            お、詳細については、            前記「2     投資対象　(2)        新規取得資産の個別不動産の概要」及び参
            照有価証券報告書「第一部               ファンド情報　第1　ファンドの状況　5                      運用状況　(2)        投資
            資産　③     その他投資資産の主要なもの　(ワ)                    個別不動産等の概要」            をご参照ください。
            (注)　   「界  加賀」の「新築」とは、1967年3月に竣工した工事をいいます。
             また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に

            適用される可能性があります。例えば、都市計画法及び地方公共団体の条例による風致地
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            区内、古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和41年法律第1号。その後
            の改正を含みます。）における歴史的風土保存区域内、文化財保護法（昭和25年法律第
            214  号。その後の改正を含みます。）（以下「文化財保護法」といいます。）に基づいて
            指定された史跡及び名勝内、並びに自然公園法（昭和32年法律第161号。その後の改正を
            含みます。）による特別地域内における建築等や現状変更を行うに当たり行政庁の許可が
            必要となる等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）によ
            る河川保全区域における工作物の新築を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の制
            限、文化財保護法に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車
            場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築
            物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号。その後の改正を含みます。）に
            基づく不動産の耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げ
            られます（その制限や課される義務の内容は様々です。）。また、これらの規制により、
            運用資産である不動産に関する情報が開示又は公表されることもあります。これらの規制
            が適用される場合、当該不動産の修繕、改築、増築その他の現状変更のほか、処分及び建
            替え等に際して、それらの行為が行政法規上禁止され不可能となったり、禁止されない場
            合でも事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じ
            たり、開示又は公表に起因して運用資産のホテル、旅館及び付帯施設としての集客や売上
            に悪影響を生じる可能性があります。
             更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合に
            は、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収
            益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と
            同規模の建築物を建築できない可能性があります。
          （ト）水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

             本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象としてい
            ますが、これらの不動産においては、厨房施設、入浴施設等の水質汚濁防止法（昭和45年
            法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防止法」といいます。）に
            規定される特定施設が設置されていることが良くあり、そのため、本投資法人が不動産等
            を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設が設置
            されている場合があります。
             水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出す
            るおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の
            使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損そ
            の他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したことにより人
            の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含む水の排
            出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、
            都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する
            物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は
            生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な限度にお
            いて、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。これらの場合、本
            投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含ま
            れた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又
            は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設にお
            いて事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が
            発生する可能性もあります。
             これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失
            を被る可能性があります。
          （チ）法令の制定・変更に関するリスク

             土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染
            対策法」といいます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行さ
            れ、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、
            除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
             また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用
            等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例
            等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。
            更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行
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            為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは
            行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
          （リ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

             本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる
            又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主
            の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不
            動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産
            管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
             また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（本(リ)において、以下
            「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不
            動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は
            否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売
            主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。本投資法人が運
            用資産の一部を取得することを想定している星野リゾートグループは、倒産状態にある売
            主から不動産を購入し運営する場合が多いことから、本投資法人にとって、このリスクは
            特に留意すべきものと考えられます。
             本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情
            を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等
            を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
             更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引
            であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生
            会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲
            渡でないとみなされるリスク）もあります。
          （ヌ）マスターリース会社に関するリスク

             本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
            リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件
            を取得することがあります。
             マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場
            合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者が
            マスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシー
            から本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
          （ル）転貸に関するリスク

             賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場
            合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった
            り、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する
            賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性
            があります。
             また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
            あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還
            義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃
            貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担
            となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ヲ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

             テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人
            の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によって
            は、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準
            が低下する可能性があります。
          （ワ）共有物件に関するリスク

             運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処
            分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
             まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格
            に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有し
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            ていない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させるこ
            とができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を
            利 用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によっ
            て、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
             更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能
            性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258
            条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって
            共有物全体が処分されるリスクがあります。
             この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超
            えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者に
            ついて倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分
            割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者
            の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民事再生法第
            48条、会社更生法第60条）。
             他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有さ
            れていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権
            の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には
            抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、
            共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に応じて、
            当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
             共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産に
            ついては、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共
            有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにす
            る義務を負う場合があります。
             不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は
            不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リ
            スクの影響を受ける可能性があります。
             また、共有不動産について、一部の共有者が他の共有者全員からその持分を賃借し、当
            該共有不動産を一体として使用収益する場合がありますが、かかる賃貸借の有効性や借地
            借家法により保護されるかは必ずしも明らかではなく、また、当該権利の第三者対抗要件
            も明らかではありません。本投資法人は、共有不動産の取得に当たりかかる賃貸借を行う
            場合がありますが、本投資法人がかかる賃貸借を行った場合において、かかる賃貸借の有
            効性が否定され、又は第三者対抗要件の具備が認められない場合には、その賃借権を他の
            共有者又は他の共有者からの譲受人に対して対抗できず、共有不動産を一体として使用収
            益する権限を失い、これにより不利益を受ける可能性があります。
             共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
            め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があ
            ります。
          （カ）区分所有建物等に関するリスク

             区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正
            を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の
            対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。また、
            区分所有法に定める団地については、単独所有又は区分所有の対象となる建物（団地建
            物）と共有となる土地及び附属施設から構成されます（以下、区分所有建物と団地建物を
            併せて「区分所有建物等」といいます。）。区分所有建物等の場合には、区分所有法上、
            法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められ
            ます。区分所有建物について建替え決議等をする場合には原則として集会において区分所
            有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割
            合）の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされること（区分所有法第62条）、団地
            建物について建替え決議等をする場合には原則として集会において議決権の各4分の3以上
            の多数の建替え決議が必要とされること（区分所有法第69条）等、区分所有法の適用を受
            けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
             区分所有建物の専有部分又は団地建物（単独所有の場合）の処分は自由に行うことがで
            きますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合
            と同様です。
             区分所有建物等と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
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             区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地
            利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため
            に、  法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止
            されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、
            分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります（区
            分所有法第23条）。また、区分所有建物等の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞ
            れ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利
            用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分するこ
            とが可能とされています。このように区分所有建物の専有部分又は団地建物とそれに係る
            敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者又は団地建物所
            有者が出現する可能性があります。
             また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
            却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者等が当該第三者に対して従前の
            敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
             このような区分所有建物等と敷地の関係を反映して、区分所有建物等の場合には、取得
            及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          （ヨ）借地物件に関するリスク

             借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在す
            る建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するもの
            ではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権
            設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権
            の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅してしま
            う可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借地
            借家法第13条、借地法第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土
            地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につ
            き上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不
            可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する
            価格以上である保証はありません。
             また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設
            定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。
            この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件（借地権の登記又は借地
            権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが該当しま
            す。）が具備されていないとき又は第三者対抗要件を具備しているものの所有権の移転の
            原因が借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の借地権に優先する権利であるとき
            は、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義
            務を負う可能性があります。特に、ホテル、旅館及び付帯施設の敷地は、庭園等を含んで
            いることから建物の規模に比較して相当程度広いことがあり、この場合、ホテル、旅館及
            び付帯施設の建物が存在する範囲が敷地の一部に限られているため、本投資法人がホテ
            ル、旅館及び付帯施設の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全
            体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。「界
            川治」において本投資法人が有する借地権については、第三者対抗要件が具備されていま
            せん。また、「星のや軽井沢」、「星のや富士」、「リゾナーレ八ヶ岳」、「界                                            玉造  」
            及び「ハイアットリージェンシー大阪」において本投資法人が有する借地権については、
            当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性がありま
            す。  更に、「星のや沖縄」において本投資法人が取得する予定の借地権及び転借地権の一
            部については、第三者対抗要件が具備されていません。
             更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者
            の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借
            地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となりま
            す。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束さ
            れていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件
            として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が
            認められているものではありません。）。
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             加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及
            び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金
            及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
             その他、地方自治法（昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。）（以下「地方
            自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸
            付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じ
            たときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされていますが（地方自治法
            第238条の5第4項）、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産を貸し付ける
            場合にも適用されるものとされています（地方自治法第294条第1項、第238条の5第4
            項）。したがって、地方公共団体や財産区から土地その他の資産を賃借した場合、本投資
            法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投
            資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している
            場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と
            費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          （タ）借家物件に関するリスク

             本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又
            は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する
            建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
             この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金
            及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ヨ)                                           借地物件
            に関するリスク」の場合と同じです。
             加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃
            貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と
            テナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終
            了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
          （レ）開発物件に関するリスク

             本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開
            発段階で売買契約を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買
            契約を締結して取得する場合とは異なり、許認可手続に予定以上の時間を要することや、
            工事等が計画どおりに進まないこと等様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止され
            ることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、本投資
            法人が開発段階の物件に投資する場合には、当該開発が遅延、変更又は中止され、あるい
            は、開発に伴う費用が想定を超えて増加（いわゆるコストオーバーラン）することによ
            り、開発物件からの収益等を得られる時期が当初の予定よりも大幅に遅延したり、開発の
            収益性が大幅に悪化したり、又はそもそも開発が頓挫し、開発物件からの収益等が全く得
            られなくなる可能性もあります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を
            大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が
            全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負
            担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性
            があります。
          （ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

             本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆ
            るフォワード・コミットメント等                  （先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以
            上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をい
            います。以下同じです。）              を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解
            約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。ま
            た、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格
            に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
            フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の
            期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金
            を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払
            により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
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          （ツ）有害物質に関するリスク
             本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権
            を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可
            能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性
            があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場
            合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有
            害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、
            本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法
            によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の
            特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を
            命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被
            害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため
            必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
             この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出
            を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けら
            れるとは限りません。
             また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当
            該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使
            用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下
            落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは
            部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、こ
            れに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質に
            よって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法
            人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
             将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動
            産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課さ
            れたり、また有害物質に関連する会計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受
            ける可能性があります。
             更に、保有物件のうち、東北地方及び関東地方に所在する物件の一部は、平成二十三年
            三月十一日に発生した東北地方太平洋沖地震に伴う原子力発電所の事故により放出された
            放射性物質による環境の汚染への対処に関する特別措置法（平成23年8月30日法律第110
            号。その後の改正を含みます。）に基づき「汚染状況重点調査地域」に指定されている市
            町村に立地し、また、その中でも、一部の物件については、「除染実施計画対象区域」に
            含まれ、「除染実施区域」に指定されています。本投資法人の運用資産は、観光目的での
            利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設であるため、これらの資産を中心に、福島第
            一原子力発電所事故により放出された放射性物質による環境の汚染に対する風評被害等の
            影響により、利用客が減少し、又はその他の理由により本投資法人の収益に影響を及ぼす
            可能性があります。
          （ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

             本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
             信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管
            理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属
            することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託
            者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することにな
            ります。
             信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求される
            のが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益
            権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有
            していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券の
            ような流動性がありません。
             信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法
            律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平
            成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象と
            なった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを破産管財
            人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があり、
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            仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権
            の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
             また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、
            又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信
            託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
             更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥等につき、
            当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を
            負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任
            を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投
            資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          （ナ）底地物件に関するリスク

             本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取
            得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の
            場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権設定契約の
            効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が
            充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期
            借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。）、普通借地権の場合に
            は期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由があ
            る場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買
            取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価
            での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証
            はありません。
             また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本
            投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法
            第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投
            資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望ま
            ない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害
            を与える可能性があります。
             更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金
            等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があ
            ります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土
            地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法
            人債権者に損害を与える可能性があります。
          ⑤　優先株式等への投資に関するリスク

            本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由によ
           り、不動産等を所有する法人（以下、本⑤において「発行会社」といいます。）の発行する
           普通株式、優先株式（剰余金の配当又は残余財産の分配（以下「剰余金の配当等」といいま
           す。）を他の株式に先んじて受け取ることができる株式をいいます。以下同じです。）、社
           債券その他の有価証券の取得を通じて当該不動産等への投資を行うことがあります。かかる
           投資を行う場合には、発行会社は、不動産等を所有することに伴う前記「④                                          不動産及び信
           託の受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、発行会社の
           発行する有価証券に投資する者は、発行会社からの剰余金の配当等、利息の支払その他の金
           銭的な利益を享受する地位にあることから、本投資法人が当該有価証券を取得した場合、本
           投資法人は、発行会社を介して、その有価証券の保有者として損害を被るおそれがありま
           す。
            その他にも、本投資法人は、発行会社への投資を発行会社の発行する優先株式により行う
           場合には、以下のような優先株式特有のリスクを負担することとなります。
          （イ）優先株式への投資の仕組みに関するリスク
             優先株式においては、剰余金の配当等を他の株式に先んじて受け取ることができる旨が
            定められていますが、剰余金の配当等は、発行会社にその原資があるときにしか行われな
            いため、発行会社が所有する不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が
            下落した場合等には、剰余金の配当等の額が減少し、その結果、本投資法人が発行会社に
            投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。
             また、優先株式においては、剰余金の配当等を優先して受領できる反面、他の株式には
            認められる議決権その他の権利の全部又は一部が認められないことがあり、また、議決権
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            その他の権利が認められる場合であっても、本投資法人以外の支配株主が存在する場合も
            あります。これらの事由により、発行会社の運営等について本投資法人の意向を反映させ
            る ことができない可能性があり、その結果、発行会社が本投資法人の希望しない時期に希
            望しない価格で不動産等を売却する可能性もあり、その結果、本投資法人が発行会社から
            当該不動産等を取得する機会を喪失する可能性もあります。
             更に、優先株式においては、発行会社が、所定の金額を支払うことにより、当該優先株
            式を取得することができる旨の定めが設けられることがあり、かかる定めが設けられた場
            合、本投資法人が意図しない時期に優先株式の処分を強制されることとなる可能性があり
            ます。加えて、発行会社が優先株式を含む複数の種類の株式を発行する場合、株主間の権
            利の調整を目的として、各株主の権利の行使について互いの承諾を必要としたり、他の株
            主の保有する株式を優先的に買い取る権利や、買い取る義務等の特殊な権利及び義務（そ
            の内容は様々です。）が株主及び発行会社の間で合意されることがあり、その結果、本投
            資法人がその意図に従って権利を行使できず、また、想定外の義務を負担する可能性もあ
            ります。
             以上のような事由により、優先株式への投資は本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、
            投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          （ロ）優先株式の流動性に関するリスク

             優先株式については、譲渡が禁止され又は譲渡に当たり発行会社の承諾が必要とされる
            等譲渡が制限されていることがあり、また、確立された流通市場も存在しないことから、
            その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡すること
            が困難となる可能性があります。
          ⑥　海外不動産等への投資に関するリスク

          （イ）海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
             本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資を行う方針を運用
            ガイドラインで定めているため、将来的に、海外不動産等を取得する可能性があります。
             本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に係る業務の適正
            な遂行のため、本資産運用会社の担当各部において海外における星野リゾートグループ関
            与物件の投資に関与する担当者を、海外不動産等への投資に関する一定の知識を有する者
            とし、また、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資を実施するにあたって
            の海外不動産等に関する法制・税制等や投資対象の候補となる物件に関する情報の収集及
            び調査等に関しては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専
            門的な知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取
            得するなど、海外不動産等への投資に関する必要な情報を取得するものとしていますが、
            本書の日付現在、本資産運用会社には海外不動産等の取得、並びに管理及び運用の実績は
            なく、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、本
            投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上
            で予期せぬ問題に直面し、取得を実行できず、又は取得を行ったとしても、取得した海外
            不動産等の管理上の問題を抱える可能性があります。
             また、取得した海外不動産等の運用及び管理については、当該海外不動産等が所在する
            国又は地域の政治制度、法制度、税制度、会計制度、経済成長その他の経済的事情及びこ
            れらに関連する要素に大きく左右され、影響を受ける可能性があります。例えば、当該海
            外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関は、規制、政策その他許認可の付
            与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈変更を行う可能性があり、これにより、
            本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守するために、更なる支出及び対策を余儀なく
            される可能性があります。また、取得した海外不動産等の運用及び管理上必要な許認可の
            取得又は更新その他の行政処分が遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に
            悪影響を及ぼすおそれがあります。更に、将来行われる日本国又は当該海外不動産等が所
            在する国又は地域の政府当局や行政機関の政策が、当該海外不動産等が所在する国又は地
            域の経済状況に著しい影響を及ぼす可能性もあります。加えて、当該海外不動産等が所在
            する国において、紛争や政変、内乱等が生じ、当該海外不動産等の価値が低下し、又はそ
            の処分が困難となる等想定外の不利益を被る可能性もあります。
             また、その他にも、海外不動産等の投資にあたっては、日本国外に所在する海外不動産
            等への投資に対する日本国又は当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政
            機関の統制、外国為替及び送金にかかる規制（特に、日本国外の海外不動産等への投資か
            ら生じる収益を日本国内に送金することの制限）等の規制により投資ができず、又は投資
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            した際に得られた収益の日本国内への移動が不可能若しくは困難になるといった可能性が
            あり、これらにより本投資法人に悪影響が生じるリスクがあります。更に、当該海外不動
            産 等から得られる収益及び当該海外不動産等に関して生じる費用は、通常当該海外不動産
            等が所在する国の通貨（外貨）によって生じますが、日本円と当該外貨の交換相場である
            為替相場は、一般的に外国為替市場によって時々刻々変動するものであるため、為替相場
            の変動の影響により予期せぬ損益が生じ、結果、本投資法人に悪影響が生じるリスクがあ
            ります。加えて、日本と海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法
            人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があるほか、当該国に所在する海外不動
            産等の価値が低下し、又はその処分が困難となる等想定外の不利益を被る可能性もありま
            す。かかるリスクは、いずれも国際的要因に伴う一般的なリスクですが、本投資法人がこ
            れらのリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす可
            能性があります。
          （ロ）外国法人税額を負担することに関するリスク

             本投資法人が海外不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する場合、投資先で
            ある現地において法人税等を負担する可能性があります。また、本投資法人が                                          投資信託及
            び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みま
            す。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第221条の2第1項に規定する法人（以下
            「海外不動産保有法人」といいます。）                     をとおして海外不動産等へ投資する場合、現地の
            法令に基づき、海外不動産保有法人において不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等
            が課税される可能性があります。この場合、本投資法人は海外不動産保有法人から課税後
            の配当（又は利子）を受け取ることになりますが、海外不動産保有法人所在国の税制等に
            より、当該配当（又は利子）に源泉税が課される可能性があります。本投資法人が現地で
            負担した法人税等及び配当（又は利子）に課された源泉税（以下「外国法人税」といいま
            す。）は、一般に、租税特別措置法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配当等の
            額に係る源泉所得税の額から控除（以下「外国税額の控除」といいます。）することが認
            められていますが、控除できる外国法人税額は当該源泉所得税の額が限度とされています
            ので、負担した外国法人税額のうち、外国税額の控除の規定により控除することができな
            い金額が発生した場合には、投資主への分配金の額等がその分減少する可能性がありま
            す。
          （ハ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク

             海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する
            外貨建取引の換算等に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発
            生した場合には、配当等の額の損金算入要件（後記「⑧                              税制に関するリスク　(イ)               配当
            等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」に定義します。）
            を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年4月1日以降開始事業年度につ
            いては、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当
            額の増加額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがな
            されています。
          （ニ）外国為替についての会計処理に関するリスク

             本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。
            そのような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動
            は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ
            場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投
            資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
             また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それ
            らの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。
            これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があり
            ます。
          （ホ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

             海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。減
            損会計の適用に関するリスクについては後記「⑨                           その他　(ロ)        減損会計の適用に関する
            リスク」に記載のとおりです。なお、外国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる
            可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
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          ⑦　メザニンローン債権への投資に関するリスク

            本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由によ
           り、不動産等を所有する法人（以下、本⑦において「借入会社」といいます。）に対するメ
           ザニンローン債権の取得を通じて当該不動産等への投資を行うことがあります。かかる投資
           を行う場合には、借入会社は、不動産等を所有することに伴う前記「④                                       不動産及び信託の
           受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、借入会社に対す
           るメザニンローン債権に投資する者は、借入会社からの元利金の支払を享受する地位にある
           ことから、本投資法人が当該メザニンローン債権を取得した場合、本投資法人は、借入会社
           を介して、そのメザニンローン債権の保有者としてメザニンローン債権の元利金の一部又は
           全部の支払を受けられない等の損害を被るおそれがあります。
            その他にも、本投資法人は、借入会社に対するメザニンローン債権への投資を行う場合に
           は、以下のようなメザニンローン債権のリスクを負担することとなります。
           (イ)   メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
             メザニンローン債権は、一般に、借入会社に対する貸付けに当たり、裏付けとなる不動
            産等及びそこから生じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式がとられるこ
            とが多く、そのため、裏付けとなる不動産等の価格が下落し、当該不動産等を売却しても
            その手取金が借入会社が支払義務を負うシニアローン債権及びメザニンローン債権の元本
            及び利息全額、並びにその他の費用等の支払額に満たないような場合には、メザニンロー
            ン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。
             また、一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される
            一方で、その返済順位はシニアローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒
            れのリスクが高くなります。
             更に、メザニンローン債権については、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その
            他シニアローン債権者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場合に
            メザニンローン債権の利息の支払いを繰り延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向
            に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨の条項が設けられる等、通常
            の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利益な条項
            の存在ゆえに、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、
            貸付人としての権利行使における重大な制約となる可能性があります。
             以上のような事由により、メザニンローン債権への投資は本投資法人の収益等に悪影響
            を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           (ロ)   メザニンローン債権の流動性に関するリスク

             メザニンローン債権は、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価
            証券と比べて流動性が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡
            が困難となる可能性があり、また、譲渡が行われる場合であっても、本投資法人が適切と
            考える価格よりも低い価格での譲渡を余儀なくされる可能性があります。
          ⑧　税制に関するリスク

          （イ）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
             税法上、一定の要件（以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投
            資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、                                       参照有価証券報
            告書「第一部        ファンド情報　第1           ファンドの状況　4           手数料等及び税金　(5)             課税上の
            取扱い」     に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本
            投資法人は、配当等の額の損金算入要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、
            本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正、その他の要因により配
            当等の額の損金算入要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、配当
            等の額の損金算入要件を満たすことができなかった場合、配当等の額を損金算入すること
            ができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及
            ぼす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、                                参照有価証券報告書「第一部
            ファンド情報　第1           ファンドの状況　4           手数料等及び税金　(5)             課税上の取扱い」          をご参
            照ください。
          （ロ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする
            要件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利
            益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と
            税 務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合には、会計上の税引後の利益
            を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90％以下となること等により、前記支払配当
            要件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱い
            の差異は、資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上等により発生する可
            能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税
            務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（                                           参照有価
            証券報告書「第一部           ファンド情報　第1           ファンドの状況　4           手数料等及び税金　(5)             課
            税上の取扱い」        をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可
            能になるという手当てがなされています。
          （ハ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

             本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税
            所得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生
            することとなり、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （ニ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に
            占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の
            賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が
            100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第29条第5項）としています。本投
            資法人は、本書の日付現在において、前記内容の投資方針を規約に定めることその他の税
            法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の登録免許税及び
            不動産取得税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法
            人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され
            若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可
            能性があります。
          （ホ）同族会社に該当するリスク

             配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施
            行令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投
            資法人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場
            合における当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本
            投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満た
            されなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなく
            なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼ
            す可能性があります。
          （ヘ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

             配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定す
            る機関投資家（以下、本「⑧                税制に関するリスク」において「機関投資家」といいま
            す。）のみから行うことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由
            により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投
            資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部が賃借
            人からの借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満
            たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や
            純資産額が減少する可能性があります。
          （ト）投資口を保有する投資主数に関するリスク

             配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投
            資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があ
            ります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができ
            ないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有
            される場合を除きます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満た
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            せないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純
            資産額が減少する可能性があります。
          （チ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

             本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発
            行に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる
            資金が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する必要があります。
            しかしながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等に
            より機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令に規定す
            る配当可能利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損
            金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や
            純資産額が減少する可能性があります。
          （リ）一般的な税制の変更に関するリスク

             不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関
            する税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その
            結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に関する税制が
            変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性がありま
            す。
          （ヌ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

             本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限
            内に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期
            間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減
            少する可能性があります。
          ⑨　その他

          （イ）不動産の鑑定評価等に伴うリスク
             本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動
            産等の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、不動産鑑定評価書を取得することがあります
            が、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点におけ
            る評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは
            限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法
            又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。ま
            た、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を
            保証又は約束するものではありません。
             また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当
            該不動産等の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性
            に関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リス
            ク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関す
            る専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うこと
            により、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又
            は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用、並びに再調達価格の算出、並びに建物の
            耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠
            陥等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
             更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎま
            せん。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、
            地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
             加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、
            当該不動産等又はオペレーターのサービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況
            等に関するマーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係人等に不
            動産等を賃貸する場合は不動産等に関するマーケットレポートを必ず取得することとして
            います。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及
            び想定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の
            予想に関する分析等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関す
            る意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットに
            おける位置付け、市場の動向、オペレーターの提供するサービスの水準及び内容、並びに
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            設備及び稼働状況等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合
            でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料
            水 準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関す
            る分析等の内容が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来におい
            て当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではなく、また、当該報告
            書の記載内容や分析（オペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予
            想に関する分析を含みます。）が正確である保証はありません。更に、本投資法人の投資
            対象となるホテル、旅館及び付帯施設は、一般的に施設ごとの特殊性が強く、マーケット
            分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性がありま
            す。また、ホテル、旅館及び付帯施設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の
            動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向を適切に予想することが困難である
            可能性があります。更に、オペレーターの提供するサービスの水準及び内容、並びに設備
            及び稼働状況等は、繁閑期で大きく異なる可能性があります。したがって、他の不動産等
            に比べ、ホテル、旅館及び付帯施設については、マーケットレポートにおけるマーケット
            分析、統計情報及び想定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力
            及び将来の業績の予想に関する分析等が概括的なものになる可能性があり、場合によって
            は、マーケットレポートの取得自体が不可能となる可能性があります。
          （ロ）減損会計の適用に関するリスク

             固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見
            書」（企業会計審議会　平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指
            針」）（企業会計基準適用指針第6号　平成15年10月31日））が、適用されています。減
            損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額
            を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させる
            ように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動
            向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に
            悪影響を及ぼす可能性があります。
             なお、2015年4月1日以降開始事業年度からは、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じ
            た場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（                             参照有価証券報告書「第一部                ファ
            ンド情報　第1        ファンドの状況　4           手数料等及び税金　(5)             課税上の取扱い　②           本投資
            法人の税務　(イ)          配当等の額の損金算入要件」                をご参照ください。）を配当等の額とし
            て取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
          （ハ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

             本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこと
            があります。本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が
            不動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値
            が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額
            等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被
            る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制
            限されていること、及び確立された流通市場が存在しないことから、その流動性が低く、
            本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性
            があります。
          （ニ）オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

             本書に記載されている、保有資産                  及び取得予定資産          の過去の実績を含む運営実績は、各
            オペレーターが収集し作成した情報をそのまま記載したものであり、あくまでも参考情報
            に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあります。また、これらの情報
            は、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは                                       限らず、取得予
            定資産について、前提となる状況が本投資法人による取得予定資産取得後と同一とも                                             限り
            ません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の売上高その他の運営実績
            と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあり、本投資
            法人の今後の運用実績を保証するものではありません。
          （ホ）取得予定資産の取得を実行することができないリスク

             本投資法人は、前記「2             投資対象　(2)        新規取得資産の個別不動産の概要」に記載の取
            得予定日に取得予定資産を取得する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった場合
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            又は相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しな
            い場合等においては、取得予定資産の取得を実行することができない可能性があります。
            こ の場合、本投資法人は、代替資産の取得ための努力を行う予定ですが、短期間に投資に
            適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することができず、
            かつかかる資金を有利に運用することができない場合及び売買契約の解除に伴う一定範囲
            での補償が生じた場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
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       （2）投資リスクに対する管理体制
          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識してお
         り、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているもの
         ではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶお
         それがあります。
          ①　本投資法人の体制
            本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催すること
           と定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産
           運用会社が同席の上、執行役員の職務執行状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及
           び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役
           員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況、
           並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1
           回以上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護
           士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見
           識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
          ②　本資産運用会社の体制

            本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク
           管理体制を整備しています。
          （イ）運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
             本資産運用会社は、規約の投資方針等の基本方針を実現するため、規約等に沿って運用
            ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売
            却、並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運
            用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
             また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管
            理の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき
            主要なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リ
            スク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取
            締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及
            び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、
            リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、少なくとも半期ごとに1度
            又は必要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、その結果につきコンプライ
            アンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有
            効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による
            監査等により検証を行うものとしています（かかる内部監査による検証の詳細について
            は、後記「(ロ)         内部監査による検証」をご参照ください。）。
          （ロ）内部監査による検証

             コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を担当し、全部署に対して原則として1年
            に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、コンプライアンス・オフィサーの判
            断により、臨時の内部監査を実施することができるものとし、また、代表取締役社長が特
            別に命じた場合には、特別監査を実施するものとします。内部監査は、各組織の業務及び
            運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、一般社団法人投資信託
            協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われ
            ているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管
            理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査、
            並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされています。コンプライアンス・オ
            フィサーは、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作
            成し、これを代表取締役社長及び取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署に対
            し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を代表取締役社長及び取締役
            会に報告します。コンプライアンス・オフィサーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署
            より受領した改善計画及び改善状況が十分であると判断した場合には、当該改善計画及び
            改善状況についての報告を代表取締役社長及び取締役会に報告します。取締役会は、当該
            改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署
            又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことがで
            きます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を確認
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            するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査
            を行うことができます。
          （ハ）利害関係人等取引規程

             参照有価証券報告書「第二部                投資法人の詳細情報　第3               管理及び運営　2          利害関係人
            との取引制限　(2)           利害関係人等取引規程」             をご参照ください。
          （ニ）内部者取引等管理規程

             本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によ
            るインサイダー取引等の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の
            役職員等又はその同居する親族は、本投資法人の投資口及び投資法人債を売買等してはな
            らないものとされており             （ただし、別に定める星野リゾート・リート投資法人投資口累積
            投資制度による本投資法人の投資口の買付けを除きます。）                                、本資産運用会社の役職員等
            でなくなった後も1年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。
          （ホ）フォワード・コミットメント等

             フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表
            には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本
            投資法人に帰属することになります。このため、契約不履行に関する解約違約金の水準、
            ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等（東京証券取引所の定める上場
            廃止基準を含みます。）、並びに売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中に
            おける金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、並びに決済資金の調達方法等に
            留意することとしています。
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       4　課税上の取扱い
         日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記
       のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変
       更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われるこ
       とがあります。
         ①　投資主の税務
         （イ）個人投資主の税務
           a.  配当等の額に係る税務
             個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る金銭の分配のうち、本投資法人
            の利益及び一時差異等調整引当額の増加額からなる金額（以下「配当等の額」といいま
            す。）は、原則として上場株式の配当と同様です。ただし、配当控除の適用はありませ
            ん。
           ⅰ.  源泉徴収
             配当等の額に係る源泉徴収税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります。
             なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税
            の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税及び住民税
            の額と合わせると2014年1月1日以降は20.315％の税率により源泉徴収されます。
           （注）   大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する者（2023年10月1日以後に配当等の支
              払を受ける場合は、配当基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法
              人が保有する本投資口と合算して発行済投資口の総口数の3％以上を保有する者を含みます。））に対しては、20％（所
              得税20％    2013年1月1日から2037年12月31日までは復興特別所得税と合わせて20.42％）の源泉徴収税率が適用されま
              す。
           ⅱ.  確定申告
             上場株式等の配当等については、総合課税の他に、20％（所得税15％、住民税5％）の
            税率による申告分離課税を選択できます。なお、2013年から2037年までの各年分の配当所
            得に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されるた
            め、申告分離課税を選択した場合、所得税及び住民税を合わせると2014年分以降は
            20.315％の税率により課税されます。
             上場株式等の配当等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけ
            で納税手続を終了させる確定申告不要制度を選択することも可能です。
           （注）   大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する者（2023年10月1日以後に配当等の支
              払を受ける場合は、配当基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる法
              人が保有する本投資口と合算して発行済投資口の総口数の3％以上を保有する者を含みます。））は、少額配当となる場
              合を除き総合課税による確定申告が必要となります。
           ⅲ.  源泉徴収選択口座への受入れ
             個人投資主が受けるべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における
            特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択
            できます。
           ⅳ.  少額投資非課税制度（NISA）
             金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等
            （2014年から2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投
            資額で毎年120万円を上限）及び特定非課税管理勘定で取得したもの（2024年1月1日から
            2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限とします。）に係る
            配当等で、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年以内に
            支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           （注）   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上（2023年1月1日以降は満18歳以上）である方に限り
              ます。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する必要
              があります。
           ⅴ.  未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）
             2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者
            等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等（2016年から2023
            年まで新規投資額で毎年80万円を上限）に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の
            1月1日から5年以内に支払を受けるべきもの及び継続管理勘定で支払を受けるべきものに
            ついては、所得税及び住民税が課されません。
           （注）   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方及びその年に出
              生した方に限ります。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方式」
              を選択する必要があります。
           b.  出資等減少分配に係る税務

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             個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配（分割型分割、株式分配
            及び組織変更による場合を除きます。）のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のも
            の（以下「出資等減少分配」といいます。）は、出資総額等の減少額として扱われ、この
            金 額のうち投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合に
            は、みなし配当とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされる部分にわけて取り扱わ
            れます。
           ⅰ.  みなし配当
             この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同
            様の課税関係が適用されます。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
             出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金
            額として扱われます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価（注1）を算定
            し、投資口の譲渡損益（注2）を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における
            投資口の譲渡と同様の課税関係が適用されます。また、投資口の取得価格の調整（注3）
            を行います。
           （注1）譲渡原価の額＝従前の取得価額×一定割合＊
              ＊一定割合は、本投資法人から通知します。
           （注2）譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額
           （注3）調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
           c.  投資口の譲渡に係る税務

             個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株
            式等に係る譲渡所得等として、申告分離課税の対象となり20％（所得税15％、住民税5％）
            の税率で課税されます。なお、2013年から2037年までの各年分の株式等に係る譲渡所得等
            に課される所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されるため、所
            得税及び住民税の額と合わせると、20.315％の税率により課税されます。譲渡損が生じた
            場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得と損益通算はできま
            せん。ただし、金融商品取引業者等を通じて本投資法人の投資口を譲渡した場合には、以
            下のi.及びⅱ.の損益通算及び繰越控除の対象となります。
            i.  上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
             上場株式等を金融商品取引業者等を通じて譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額
            は、確定申告により、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（上場株式等の配当
            等に係る配当所得については、申告分離課税を選択したものに限ります。）と損益通算す
            ることができます。
             また、損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失の金額については、翌年以後3年間
            にわたり、確定申告により上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当
            所得等の金額から繰越控除することができます。
           （注1）繰越控除を行う場合は、譲渡損失の生じた年から連続して確定申告書を提出することが必要です。
           （注2）2016年分以後、株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいま
              す。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分されます。本投資法人の投資口は上場株式等とし
              て取り扱われます。
           ⅱ.  源泉徴収口座内の譲渡
             本投資法人の投資口は特定口座制度の対象となります。金融商品取引業者に特定口座を
            開設し源泉徴収口座を選択した場合、その特定口座内における上場株式等の譲渡による所
            得は申告不要とすることができます。
             なお、金融商品取引業者等を通じて支払を受ける上場株式等の配当等については、その
            金融商品取引業者等に開設している源泉徴収口座に受け入れることができます。
             また、上場株式等の配当等を受け入れた源泉徴収口座内に上場株式等を譲渡したことに
            より生じた譲渡損失の金額があるときは、上場株式等の配当等の額の総額からその上場株
            式等を譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額を控除（損益通算）した金額を基に源泉
            徴収税額が計算されます。
           ⅲ.  少額投資非課税制度（NISA）
             金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等
            （2014年から2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投
            資額で毎年120万円を上限）及び特定非課税管理勘定で取得したもの（2024年1月1日から
            2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限とします。）を、そ
            の非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合に
            は、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座内で
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            譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や
            繰越控除は適用できません。
           （注）   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上（2023年1月1日以降は満18歳以上）である方に限り
              ます。
           ⅳ.  未成年者少額投資非課税制度（ジュニアNISA）
             2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者
            等に開設した未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等（2016年から2023
            年まで新規投資額で毎年80万円を上限）を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5
            年以内に譲渡した場合及び継続管理勘定で譲渡した場合には、その譲渡所得等については
            所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座内で譲渡損失が生じても、当該損
            失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や繰越控除は適用できません。
           （注）   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方及びその年に出
              生した方に限ります。
         （ロ）法人投資主の税務

           a.  配当等の額に係る税務
             法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日
            の属する投資主の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取
            引所に上場されている株式等として取扱われ、分配金を受け取る際には原則として15％の
            税率により源泉徴収がされますが、この源泉税は配当等に対する所得税として所得税額控
            除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
           （注）   一時差異等調整引当額の分配はみなし配当ではないため、所得税額控除においては所得期間の按分が必要となります。
             2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に
            対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税の額と合わせると
            2014年1月1日以降は15.315％の税率により源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税
            は法人投資主の復興特別法人税の課税期間終了後は法人税の申告上、税額控除の対象とな
            ります。
             2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口の総口数の3分の1超を配当等の額に係る
            基準日等において保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合
            には、所得税の源泉徴収はありません。
           b.  出資等減少分配に係る税務

             法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配は、出資総額の減少額として扱わ
            れ、みなし配当とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされる部分にわけて取り扱わ
            れます。
           ⅰ.  みなし配当
             この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同
            様の課税関係が適用されます。
           （注）   ただし、所得税額控除においては所得期間の按分は行いません。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
             出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金
            額として扱われます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口
            の譲渡損益を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と同様
            の課税関係が適用されます。また、投資口の取得価格の調整を行います。譲渡原価、譲渡
            損益、取得価額の調整の計算方法は、個人投資主の場合と同様です。
           c.  投資口の譲渡に係る税務

             法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金とし
            て計上されます。
         ②　本投資法人の税務

         （イ）配当等の額の損金算入要件
             税法上、投資法人に係る課税の特例の規定により、一定の要件を満たす投資法人に対し
            ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を本投資法人の損
            金に算入することが認められています。
             配当等の額を損金算入するために満たすべき主要な要件（いわゆる導管性要件）は以下
            のとおりです。
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           a.  その事業年度に係る配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の
             90％超であること。
           b.  他の法人（租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。）の発行済株式又
             は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額の50％以上（割合の判定
             にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を含めて判定します。）を有
             していないこと。
           c.  租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
           d.  事業年度の終了の時において同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当
             していないこと。
           e.  投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
             が50％を超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
           f.  発行済の投資口が事業年度の終了の時において50人以上の者によって所有されているこ
             と。
         （ロ）不動産流通税の軽減措置
           a.  不動産取得税
             不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4％の税率により課され
            ます。なお、住宅及び土地の取得については2024年3月31日までは3％に軽減されます。
             なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産（不動産、不動産の賃借権
            若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益
            権をいいます。以下、本（ロ）において同じです。）の価額の合計額の本投資法人の有す
            る特定資産の価格の合計額に占める割合である特定不動産の割合を100分の75以上とする旨
            の記載があることその他の要件を満たす投資法人が、2023年3月31日までに取得する一定の
            不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されます。
           b.  登録免許税

             不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額
            の2％の税率により課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2023年3
            月31日までは1.5％に軽減されています。また、投資法人の規約に資産運用の方針として、
            特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の定めがある事その他の要件を満たす投資法人
            が取得する不動産に対しては、2023年3月31日までは登録免許税の税率が1.3％に軽減され
            ています。
           c.  海外不動産等投資に係る税務

             本投資法人は日本国外の不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する可能性が
            あります。この場合、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課税さ
            れる可能性がありますが、本投資法人は当該法人税等について外国税額の控除の適用を受
            けることを目指します。また、本投資法人は海外不動産保有法人をとおして日本国外の不
            動産等を取得する可能性があります。この場合、不動産を保有する海外不動産保有法人
            は、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課される可能性がありま
            す。この場合、本投資法人は、課税後の利益について配当を受取ることになりますが、本
            投資法人が受取る海外不動産保有法人からの配当等について、益金不算入制度の適用はあ
            りません。また、海外不動産保有法人が外国関係会社に該当する場合には、タックスヘイ
            ブン税制の適用対象となる可能性があります。本投資法人が海外不動産保有法人から受取
            る配当又は利子に源泉税が課される場合は当該源泉税について、また、海外不動産保有法
            人がタックスヘイブン税制の適用対象となる場合は、海外不動産保有法人が現地で課され
            た法人税について、それぞれ外国税額の控除の適用を受けることを目指します。
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       5　その他
       （1）　本資産運用会社における取締役1名の就任について
            本資産運用会社において、2022年2月25日付で新たな取締役1名が就任しました。
            当該取締役の主要略歴等は、以下のとおりです。
                                                  （本書の日付現在）
                                                        所有
      役職名       氏名                     主要略歴                     株式数
                                                        （株）
     取締役投資      高橋　悦郎       2010年4月　      平和不動産株式会社　資産開発部
     運用本部長
                  2012年6月　      同社　日本橋兜町再開発推進グループ
     兼  アセッ
                  2016年12月　東急不動産株式会社
     トマネジメ                   住宅事業ユニット         首都圏住宅事業本部          再開発事業部
     ント1部長
                  2019年2月　      株式会社星野リゾート・マネジメント
     兼  アセッ
                        株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
     トマネジメ                   投資運用本部       アセットマネジメント2部
     ント2部長
                  2020年6月　      同社　投資運用本部          アセットマネジメント2部長
                  2020年11月　同社　資産運用本部長                 兼  アセットマネジメント2部長
                  2021年4月　      同社　資産運用本部長           兼  アセットマネジメント2部長
                                                          0
                  　　　　　　兼        アクイジション部長
                  2021年12月　同社　投資運用本部長                 兼  アクイジション部長
                  　　　　　　兼        アセットマネジメント2部長
                  2022年1月　      同社へ転籍　投資運用本部長              兼  アクイジション部長
                  　　　　　　兼        アセットマネジメント2部長
                  2022年2月　      同社　投資運用本部長           兼  アセットマネジメント1部長
                  　　　　　　兼        アセットマネジメント2部長
                  2022年2月　      同社　取締役投資運用本部長              兼  アセットマネジメント1部長
                  　　　　　　兼        アセットマネジメント2部長（現任）
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       （2）　特定関係法人の異動について
            2022年4月期（2021年11月1日～2022年4月30日）の末日から過去3年間において、花菱ホー
          ルディングス株式会社との間で本投資法人が不動産等（不動産、不動産の賃借権又は地上権
          をいいます。以下同じです。）の取得の対価として支払いを行った金額の合計額は、同期間
          中に本投資法人が不動産等及び不動産等を信託する信託の受益権の取得及び譲渡の対価とし
          て支払い、又は受領した金額の合計額の20％以上となったため、花菱ホールディングス株式
          会社は、2022年10月期の初日である2022年5月1日をもって、本投資法人の主要な関係法人で
          ある特定関係法人に該当することとなりました。
          当該特定関係法人の名称、資本金の額及び関係業務の概要は、以下のとおりです。
          （イ）　名称（特定関係法人）
               花菱ホールディングス株式会社
               大分県別府市北浜二丁目14番29号
          （ロ）　資本金の額
               10百万円（本書の日付現在）
          （ハ）　関係業務の概要
               温泉旅館業等
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       （3）　本投資法人のグリーンファイナンス・フレームワークの変更について
            本資産運用会社は、参照有価証券報告書「第一部                           ファンド情報　第1           ファンドの状況　2
          投資方針　(1)        投資方針　⑬        財務方針　(ニ)         グリーンファイナンス・フレームワーク」に
          記載の本投資法人のグリーンファイナンス・フレームワークについて、2022年3月18日付で一
          部内容を変更することを決定しました。
            当該変更の内容は、以下のとおりです。なお、参照有価証券報告書「第一部                                          ファンド情
          報　第1     ファンドの状況　2           投資方針　(1)        投資方針　⑬        財務方針　(ニ)         グリーンファイ
          ナンス・フレームワーク」の記載からの変更箇所は、＿罫で示しています。
           「(ニ)　グリーンファイナンス・フレームワーク
                                （中略）
            b.　適格クライテリアについて
            ⅰ.　グリーンビルディング               及び環境に資する付加的な取組み
               下記(ⅰ)から(ⅳ)までの第三者認証機関の認証（下記(ⅰ)については下記①から⑤
              までに定める取組みが行われていることを要します。）のいずれかを取得済もしくは
              今後取得予定の物件           。なお、(ⅱ)から(ⅳ)までについて①から⑤までに定める取組み
              が行われている場合、物件全体をグリーン適格物件とみなすものとします。
               (ⅰ)BELS（Building-Housing                Energy-efficiency           Labeling     System／建築物省エネ
                 ルギー性能表示制度）認証における2つ星、かつ当該物件において本投資法人も
                 しくはオペレーターにより以下の取組みが1つ以上行われていること
               ＜環境に資する付加的な取組み＞
               ①　EIMY（Energy          In  My  Yard）による自然エネルギーの調達（水力発電等）
               ②　①以外の自然エネルギー調達
               ③　「ゼロ・エミッション活動」による3Rの実施
               ④　プラスチック製品の使用削減
               ・　個包装ソープからポンプボトルへの切り替え
               ・　歯ブラシリサイクルの実施
               ・　ペットボトル廃止　等
               ⑤　自然保護活動
               (ⅱ)BELS認証における3つ星以上
               (ⅲ)LEED（Leadership             in  Energy    and  Environmental        Design)認証におけるSilver
                 以上
               (ⅳ)CASBEE（Comprehensive                 Assessment        System     for    Built     Environment
                 Efficiency／建築環境総合性能評価システム）認証におけるB+以上
                                （中略）
            c.　プロジェクトの評価及び選定プロセス
              グリーンファイナンスの資金調達の使途となる適格クライテリアに適合するプロジェ
             クトについては、          チーフ・サステナビリティ・オフィサー                      によって選定され、本資産運
             用会社の代表取締役社長、投資運用本部長、財務管理本部長、企画管理部長、コンプラ
             イアンス・オフィサー、並びに                 チーフ・サステナビリティ・オフィサー                      で構成される
             ESG委員会で評価・審議された後、取締役会にて決定され、役員会で報告されます。
                                （中略）
            e.　レポーティング
                                （中略）
            ⅱ.　環境改善効果に関するレポーティング
               本投資法人は、本書の日付現在、以下の内容を本投資法人のウェブサイト上にて                                           、
              該当するもののみ          年次で開示する方針です。
              ・　取得資産の環境認証数・種類
              ・　（改修工事を対象とした場合）改修前と改修後のエネルギー使用量／水使用量
              ・　（再生可能エネルギーを対象とした場合）投資対象となる発電設備の年間発電
                量・CO2削減量（推定値）
              ・　EIMY（Energy          In  My  Yard）による年間発電量（水力発電等）
              ・　EIMY以外での自然エネルギー調達量
              ・　生ゴミの堆肥化継続（2011年より）
              ・　プラスチック容器の削減量
               (ⅰ)シャンプー、コンディショナー、ボディソープのポンプボトル化継続（2019年
                 より）
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               (ⅱ)ペットボトルミネラルウォーターの段階的切り替え
              ・　リサイクル対象となった歯ブラシの本数
              ・　自然保護活動の概要             」
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      第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         星野リゾート・リート投資法人投資法人　本店

         （東京都中央区京橋三丁目6番18号）
         株式会社東京証券取引所

         （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第三部【特別情報】
      第１【内国投資証券事務の概要】
       1　名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料
         本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三菱Ｕ
       ＦＪ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投
       資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録によ
       り定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録
       は、総投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
       数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主
       は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の
       増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受
       けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本
       投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則
       として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけれ
       ば、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
         投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
       す。
          取扱場所              東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
                        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社                証券代行部
          取次所              該当事項はありません。
          代理人の名称及び住所              東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
                        三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
          手数料              該当事項はありません。
       2　投資主名簿の閉鎖の時期

         該当事項はありません。
       3　投資主に対する特典

         該当事項はありません。
       4　内国投資証券の譲渡制限の内容

         該当事項はありません。
       5　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

         該当事項はありません。
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      第２【その他】
       1 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降に本投資法人の名称及び英文名称、銘柄
        コード、ウェブサイトのアドレス並びに本資産運用会社の名称を記載し、本投資法人及び保有資
        産、取得予定資産、取得予定資産の周辺の沖縄県内の有名な観光資源又はそのテナントのロゴ
        マークや写真を使用するとともに、表紙の次頁以降に、「表紙等の写真を含む本書の写真には、
        取得予定資産以外の、取得予定資産の周辺の沖縄県内の有名な観光資源の写真が含まれていま
        す。」という文言を記載することがあります。
       2 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降に、以下のとおり記載します。

        募集又は売出しの公表後における空売りについて
       （1）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法
        施行令」といいます。）第26条の6の規定により、「有価証券の取引等の規制に関する内閣府令」
        （平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいま
        す。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦
        覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の
        訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間                          (*1)  ）において、当該有価証券と同一の銘柄につ
        き取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける
        空売り    (*2)  又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出し
        に応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ                                      (*3)  の決済を行うことはで
        きません。
       （2）金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り                                       (*2)  に係る有価証券の借入
        れ (*3)  の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱い
        により有価証券を取得させることができません。
         （*1）   取引等規制府令第15条の5に定める期間は、2022年6月16日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書
            の訂正届出書が2022年6月21日から2022年6月23日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間とな
            ります。
         （*2）   取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
            ・先物取引
            ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
            ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
         （*3）   取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。
       3 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降に、以下のとおり金融サービスの提供に関

        する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行いま
        す。
        不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運
        用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあり
        ます。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。
       4 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降に、以下のとおり記載を行います。

        今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取
        金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴
        い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付を
        もって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる
        売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同
        じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本
        経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの
        期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]https://www.hoshinoresorts-
        reit.com/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定され
        る前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交
        付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い
        連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事
        項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
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