星野リゾート・リート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第17期(令和3年5月1日-令和3年10月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(令和3年5月1日-令和3年10月31日)
提出日
提出者 星野リゾート・リート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書
     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2022年1月27日
                         第17期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
     【計算期間】
     【発行者名】                   星野リゾート・リート投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員  秋本 憲二
     【本店の所在の場所】                   東京都中央区京橋三丁目6番18号
     【事務連絡者氏名】                   株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
                         取締役財務管理本部長  蕪木 貴裕
     【連絡場所】                   東京都中央区京橋三丁目6番18号
                         03-5159-6338
     【電話番号】
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      (1)【主要な経営指標等の推移】
        ① 主要な経営指標等の推移
                                第8期      第9期      第10期      第11期      第12期

                回次
                               2017年4月      2017年10月      2018年4月      2018年10月      2019年4月
               決算年月
     営業収益                                   (百万円)
                                 4,462      4,644      5,540      5,802      5,924
     (うち不動産賃貸事業収益)                          (百万円)
                                 4,462      4,644      5,540      5,802      5,924
     営業費用                                   (百万円)
                                 2,195      2,268      2,465      2,592      2,680
     (うち不動産賃貸事業費用)                          (百万円)
                                 1,682      1,753      1,924      1,999      2,089
     営業利益                                   (百万円)
                                 2,266      2,376      3,074      3,209      3,243
     経常利益                                   (百万円)
                                 1,901      2,065      2,625      2,839      2,870
     当期純利益                                  (百万円)
                                 1,900      2,064      2,624      2,839      2,878
     総資産額                                   (百万円)
                                123,204      126,998      163,194      163,704      172,779
     (対前期比)                                     (%)
                                 +16.5      +3.1     +28.5      +0.3      +5.5
     純資産額                                   (百万円)
                                74,491      79,596     100,754      105,577      105,616
     (対前期比)                                     (%)
                                 +0.1      +6.9     +26.6      +4.8      +0.0
     有利子負債額                                 (百万円)
                                43,034      42,909      57,183      52,690      61,847
     出資総額                                   (百万円)
                                72,591      77,532      98,129     102,737      102,737
     発行済投資口の総口数                                 (口)
                                163,514      172,670      212,738      221,862      221,862
     1口当たり純資産額                                  (円)
                                455,568      460,974      473,607      475,868      476,046
     1口当たり当期純利益                                 (円)
                                11,620      11,959      12,354      12,799      12,974
     分配総額                                   (百万円)
                                 1,900      2,064      2,624      2,838      2,878
     1口当たり分配金                                   (円)
                                11,621      11,956      12,338      12,796      12,974
     (うち1口当たり利益分配金)                             (円)
                                11,621      11,956      12,338      12,796      12,974
     (うち1口当たり利益超過分配金)                           (円)
                                   -      -      -      -      -
     総資産経常利益率(注4)                               (%)
                                  1.7      1.7      1.8      1.7      1.7
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  3.3      3.3      3.6      3.4      3.4
     自己資本利益率(注6)                                (%)
                                  2.6      2.7      2.9      2.8      2.7
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  5.1      5.3      5.9      5.5      5.5
     期末自己資本比率(注7)                               (%)
                                 60.5      62.7      61.7      64.5      61.1
     (対前期増減)                                    (pt)
                                 △9.9      +2.2     △0.9      +2.8     △3.4
     配当性向 (注8)                                  (%)
                                 100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
     [その他参考情報]
     当期運用日数                                     (日)
                                  181      184      181      184      181
     期末投資物件数                                    (件)
                                  48      49      56      56      59
     当期減価償却費                                (百万円)
                                  956     1,013      1,141      1,169      1,196
     当期資本的支出額                               (百万円)
                                 2,230       762     1,421       782     1,597
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)(注9)        (百万円)
                                 3,736      3,904      4,757      4,972      5,031
     FFO(Funds      from   Operation)(注10)  (百万円)
                                 2,857      3,078      3,767      4,009      4,076
     1口当たりFFO(注11)           (円)                           17,472      17,830      17,710      18,073      18,375
     分配総額/FFO比率(注12)         (%)                            66.5      67.1      69.7      70.8      70.6
     期末総資産有利子負債比率(LTV)      (%)                            34.9      33.8      35.0      32.2      35.8
                                  2/342





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                回次
                               2019年10月      2020年4月      2020年10月      2021年4月      2021年10月
               決算年月
     営業収益                                   (百万円)
                                 6,086      6,158      6,021      4,591      4,840
     (うち不動産賃貸事業収益)                          (百万円)
                                 6,086      6,158      6,021      4,591      4,801
     営業費用                                   (百万円)
                                 2,756      2,758      2,782      2,774      2,994
     (うち不動産賃貸事業費用)                          (百万円)
                                 2,134      2,138      2,167      2,193      2,381
     営業利益                                   (百万円)
                                 3,330      3,399      3,238      1,816      1,845
     経常利益                                   (百万円)
                                 2,923      2,952      2,854      1,422      1,412
     当期純利益                                  (百万円)
                                 2,922      2,951      2,853      1,466      1,410
     総資産額                                   (百万円)
                                172,964      178,572      178,813      176,787      179,715
     (対前期比)                                     (%)
                                 +0.1      +3.2      +0.1     △1.1      +1.7
     純資産額                                   (百万円)
                                105,660      105,689      105,591      104,204      106,157
     (対前期比)                                     (%)
                                 +0.0      +0.0     △0.1      △1.3      +1.9
     有利子負債額                                 (百万円)
                                61,755      67,758      67,848      67,690      68,482
     出資総額                                   (百万円)
                                102,737      102,737      102,737      102,737      104,702
     発行済投資口の総口数                                 (口)
                                221,862      221,862      221,862      221,862      224,965
     1口当たり純資産額                                  (円)
                                476,245      476,373      475,931      469,679      471,885
     1口当たり当期純利益                                 (円)
                                13,173      13,301      12,860      6,608      6,284
     分配総額                                   (百万円)
                                 2,922      2,951      2,853      1,421      1,427
     1口当たり分配金                                   (円)
                                13,174      13,302      12,860      6,406      6,344
     (うち1口当たり利益分配金)                             (円)
                                13,174      13,302      12,860      6,406      6,344
     (うち1口当たり利益超過分配金)                           (円)
                                   -      -      -      -      -
     総資産経常利益率(注4)                               (%)
                                  1.7      1.7      1.6      0.8      0.8
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  3.4      3.4      3.2      1.6      1.6
     自己資本利益率(注6)                                (%)
                                  2.8      2.8      2.7      1.4      1.3
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  5.5      5.6      5.4      2.8      2.7
     期末自己資本比率(注7)                               (%)
                                 61.1      59.2      59.1      58.9      59.1
     (対前期増減)                                    (pt)
                                 △0.0      △1.9      △0.1      △0.1      +0.1
     配当性向 (注8)                                  (%)
                                 100.0      100.0      100.0      96.9     101.2
     [その他参考情報]
     当期運用日数                                     (日)
                                  184      182      184      181      184
     期末投資物件数                                    (件)
                                  59      61      61      62      63
     当期減価償却費                                (百万円)
                                 1,281      1,291      1,320      1,341      1,430
     当期資本的支出額                               (百万円)
                                  801      952     1,225       915      596
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)(注9)        (百万円)
                                 5,233      5,313      5,179      3,743      3,853
     FFO(Funds      from   Operation)(注10)  (百万円)
                                 4,206      4,247      4,181      2,813      2,807
     1口当たりFFO(注11)           (円)                           18,958      19,142      18,848      12,682      12,480
     分配総額/FFO比率(注12)         (%)                            69.5      69.5      68.2      50.5      50.8
     期末総資産有利子負債比率(LTV)      (%)                            35.7      37.9      37.9      38.3      38.1
    (注1)星野リゾート・リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌
        年4月末日までの各6か月間です。
    (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
    (注3)以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2
        位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
    (注4)総資産経常利益率=経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
    (注5)第8期については運用日数181日、第9期については運用日数184日、第10期については運用日数181日、第11期については運用日数184
        日、第12期については運用日数181日、第13期については運用日数184日、第14期については運用日数182日、第15期については運用日数
        184日、第16期については運用日数181日、第17期については運用日数184日に基づいて年換算値を算出しています。
    (注6)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
    (注7)期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
    (注8)配当性向=分配総額(利益超過分配金を含まない)÷当期純利益×100
    (注9)賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費+固定資産除却損
    (注10)FFO=当期純利益+減価償却費+固定資産除却損+その他の償却費-不動産等売却損益
    (注11)1口当たりFFO=FFO÷発行済投資口の総口数
    (注12)分配総額/FFO比率=分配総額(利益超過分配金を含む)÷FFO×100
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        ② 事業の概況
         (イ)当期の概況
          a.投資法人の主な推移
            本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付
           帯施設   (注)   に対する投資を行います。
            本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。
           以下「投信法」といいます。)に基づき、株式会社星野リゾート・アセットマネジメント(以下「本資産運
           用会社」といいます。)を設立企画人として、2013年3月6日に出資金150百万円(300口)で設立されまし
           た。同年7月11日を払込期日として公募による新投資口の発行(19,000口)を実施し、同年7月12日に株式
           会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上
           場(銘柄コード3287)しました。その後、着実に資産規模を拡大し、第17期末(2021年10月末日)(以下
           「当期末」ということがあります。)現在の本投資法人が保有する資産は63物件(取得価格合計165,608百
           万円)となっています。
          (注)「ホテル」とは、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設を、「旅館」とは、主として和風の構造及び設備を有する
             宿泊施設を、「付帯施設」とは、ホテル又は旅館に付帯するスキー場、ゴルフ場、プール、物販店舗などの大型施設を、そ
             れぞれいいます。以下同じです。
          b.投資環境と運用実績

            日本経済は、国内外における新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、依然として厳しい状況
           にあります。基調としては持ち直しの動きが続いているものの、2021年1月以降、緊急事態宣言が繰り返し
           発出される等、社会経済活動が抑制される動きも続いています。
            観光市場においては、同感染症の感染拡大防止策を徹底しつつ旅行需要を喚起するために取り組まれた
           サービス産業消費喚起事業(以下「Go                  To  トラベル事業」といいます。)等の各種の施策が行われたにもか
           かわらず、観光関連産業はコロナ禍の影響により深刻な落ち込みを見せました。国土交通省の「宿泊旅行統
           計調査」によると、同感染症の感染拡大前(2019年5月から2020年1月まで)は平均40.8百万人泊/月だっ
           た延べ宿泊者数は、第1回目の緊急事態宣言発令時の2020年4月から6月までの期間には平均11.6百万人
           泊/月まで大きく減少し、Go              To  トラベル事業による一時的な上昇はあったものの、その後2021年1月から
           6月までの期間は平均20.5百万人泊/月となるなど、コロナ禍により観光需要が大幅に後退したことが窺わ
           れます。しかし、2021年に入り、同感染症への対策として、新型コロナワクチン接種が国内で開始され、ワ
           クチン接種率(全人口に対する新型コロナワクチンの接種が完了した人の比率をいいます。)の上昇に伴
           い、2021年7月から9月までの期間の延べ宿泊者数は、2021年1月から6月までの期間の平均20.5百万人
           泊/月から増加し、27.2百万人泊/月となっており、2020年のGo                              To  トラベル事業の期間の延べ宿泊者数
           (平均30.1百万人泊/月)により近づく水準となっていることから、足元の需要は回復傾向にあると、本投
           資法人は考えています。
            このような環境のもと、本投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべ
           く運用を行いました。本投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野
           リゾートグループ(株式会社星野リゾート(以下「星野リゾート」といいます。)、並びにその親会社及び
           その子会社を総称していいます。以下同じです。)が運営するホテル、旅館及び付帯施設(以下「星野リ
           ゾートグループ運営物件」といいます。)においては、マイクロツーリズムや3密回避滞在の提唱等によ
           り、緊急事態宣言下においても、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。
          c.資金調達の概要

            当期においては、2021年5月31日に第三者割当による新投資口の発行によって1,964百万円を調達し、更
           に、2021年6月1日に長期借入金1,000百万円の調達を行い、「界                               長門」の取得資金である2,750百万円及
           びその関連費用の一部、並びに2020年6月30日に調達した短期借入金の残元本総額149百万円の期限前弁済
           資金(ただし、第三者割当による新投資口の発行による調達資金は、当該期限前弁済資金には充当しており
           ません。)に充当しました。
            また、「BEB5軽井沢」の取得に係る既存の長期借入金の期限前弁済資金の一部に充当するため、2021年8
           月26日に第2回無担保投資法人債                (特定投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)                            (愛称:星
           野リゾート・リート          イニシアティブ        グリーン     「ふくろうボンド」)1,300百万円を発行しました。
            更に、2015年11月2日に調達した長期借入金の残元本総額3,500百万円、2018年4月27日に調達した長期
           借入金の残元本総額600百万円及び2020年10月30日に調達した短期借入金の残元本総額1,100百万円の既存借
           入金総額5,200百万円の返済期限の到来にあたり元本返済資金を調達するため、2021年10月29日に長期借入
           金5,200百万円の調達を行いました。
            なお、借入金の約定弁済等があった結果、当期末現在の有利子負債残高は68,482百万円となり、総資産に
           占める有利子負債の割合(LTV)は38.1%となりました。
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           (格付の状況)
            当期末現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
               信用格付業者                格付の内容                 見通し
                              長期発行体格付:A                   安定的
           株式会社日本格付研究所(JCR)
                              債券格付    (注)   :A
                                                  -
          (注)第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順
             位特約付)(グリーンボンド)に対する格付です。
          d.業績及び分配の概要

            上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,840百万円、営業利益1,845百万円、経常利益1,412百万
           円、当期純利益1,410百万円となりました。分配金については、当期未処分利益に法人税法第42条による圧
           縮積立金取崩額を加算した上で、投資法人に係る課税の特例規定(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。
           その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)が適用されるように、加算
           後の全額を分配することにより、投資口1口当たりの分配金を6,344円としました。
         (ロ)次期の見通し

          a.次期の運用環境
            日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の防止策を講じ、ワクチン接種を引き続き促進する中
           で、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待されますが、国内外の同
           感染症の動向や、サプライチェーンを通じた影響による下振れリスクの高まり、金融資本市場の変動等の影
           響を注視する必要があります。
            観光市場においては、ワクチン接種率の上昇を受けて行動制限解除の機運は高まっており、また、公益財
           団法人日本交通公社の「新型コロナウイルス感染症流行下の日本人旅行者の動向(その12)(2021年8月31
           日公表)」によると、コロナ禍収束後の旅行意向の調査において、7割超の回答者が旅行意欲を示す回答を
           していることから、今後の観光需要の復活の期待も高まっているものと、本投資法人は考えています。ま
           た、訪日旅行需要については、観光目的の国際的な移動に制約が続いていますが、諸外国においては緩和の
           動きも見られ、世界の感染状況の動向に加え、各国の出入国規制や市場動向に関しても、引き続き注視して
           いく必要があります。
            このような状況下、本投資法人は、以下の運用方針のもと、中長期的な視点から、安定的な賃貸収益の確
           保と資産規模の着実な成長、適切な財務基盤の構築を目指し、適正な運用を実施していきます。
          b.今後の運用方針及び対処すべき課題

            このような環境の中、本投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とし
           た安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。
            一般的にコモディティ化(似ている商品やサービスが大量に誕生し、それらが最適な生産性で生産され、
           効率的に消費者に届けられることで、どの企業も競争優位を維持できなくなる状態)の傾向が見られるホテ
           ル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保するこ
           とが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人
           は考えています。
            こうした観点から、本投資法人は、「ソフトの優位性」(競合他社と異なる差別化されたビジネスモデ
           ル、ブランド力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかど
           うか)と「ハードの優位性」(立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか)と
           いう2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リ
           ゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設(以下「星野リゾートグループ以
           外運営物件」といいます。)及び海外における星野リゾートグループ関与物件                                    (注)   の物件売却情報を積極
           的に入手した上で、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確
           保のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
           (注)「海外における星野リゾートグループ関与物件」とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。以下同じです。
             ・ 星野リゾートグループ又は星野リゾートグループが出資する事業体等(本投資法人による投資に際して出資することと
              なるものを含みます。以下同じです。)が所有し、開発又は運営に関与するもの
             ・ 本投資法人の取得後一定の期間を経て上記に該当することが見込めると本投資法人が判断したもの
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            ⅰ.星野リゾートグループ運営物件
             本投資法人は、上記の観点から、星野リゾートグループの運営する「星のや」、「界」、「星野リ
            ゾート    リゾナーレ」に対する投資を行うことが望ましいと考えています。
             「星のや」は、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野
            リゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリー                                        (注)   の概念を定
            着させたブランドであると、本投資法人は考えています。
             「界」は、有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別
            で快適なステイを提供することを目的としています。これらのブランドについては、日本独自のリゾー
            ト業態である「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も見込まれる
            と、本投資法人は考えています。また、星野リゾートグループでは、このブランドのもとで、経営難や
            後継者不足等で事業継続が困難となった既存旅館から経営・運営を承継することを1つのビジネスモデ
            ルにしており、今後、更なるパイプラインの拡大を見込めるものと考えています。
             「星野リゾート         リゾナーレ」は、大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトと
            し、四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することで、
            ファミリー層から支持を受けるブランドを目指しています。
             本投資法人は、本投資法人が競争力のあると考えている、「星のや」、「界」、「星野リゾート                                              リゾ
            ナーレ」(以下「リゾナーレ」ということがあります。)の3ブランド(以下「主要ブランド」といい
            ます。)を中心に投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えています。本投資
            法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約(その後の変更を含みます。以下同じです。)を積
            極的に活用し、主要ブランド物件(主要ブランドが付された物件のことをいいます。)の情報を入手し
            ていく方針であり、その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した
            場合には、積極的に投資を行います。また、その他の星野リゾートグループ運営物件(以下「星野リ
            ゾートグループその他物件」といいます。)に対しても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的
            なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行うことがあります。
            (注)「スモールラグジュアリー」な施設とは、小規模ながら高級志向に重点をおいた商品構成となっており、高度なパーソ
               ナル・サービスを中心とする、食事、文化、景観、自然、滞在中のアクティビティ、温泉等が魅力を演出する施設をい
               います。以下同じです。
            ⅱ.星野リゾートグループ以外運営物件

             本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、「ソフトの優位性」と「ハードの優
            位性」の2つの観点から適切な物件に投資することで、星野リゾートグループが運営する物件に投資す
            る場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することができると考えています。
             このような観点から、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社
            独自のネットワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外運営物件の情報を入手し、その結
            果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資を
            行います。
             具体的には、星野リゾートグループ以外運営物件のうち、都市観光                                (注)   に対する観光ニーズが存在す
            ると考えられる都市観光の拠点となるホテル、旅館及び付帯施設(以下「都市観光物件」といいま
            す。)については、当該物件が所在する都市における都市観光需要を背景に、「ソフトの優位性」又は
            「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断できる場
            合に、当該物件の取得を検討します。また、都市観光以外の観光ニーズが存在すると考えられる都市観
            光物件以外のホテル、旅館及び付帯施設(以下「外部オペレーターその他物件」といいます。)につい
            ても、「ソフトの優位性」又は「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フ
            ローの確保が可能であると判断できる場合に、積極的に投資を行います。
            (注)「都市観光」とは、歴史的町並みや都市文化(コンサート、美術館、現代建築等)、夜景、産業遺産、文化遺産、都市
               の生活文化(食事、ショッピング)等を楽しむことを主たる目的とする観光のことをいいます。以下同じです。
            ⅲ.海外における星野リゾートグループ関与物件

             本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件については、投資対象が所在する国・地
            域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市
            場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析し、各国の法制度、会計
            制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案して、慎重に投資を
            行う方針であり、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であ
            ると見込まれる海外における星野リゾートグループ関与物件を慎重に選別し、投資を行う方針です。
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            更に、本投資法人は、資産規模の拡大等を通じて、収益安定性を強化させると同時に、ポートフォリオの
           分散を進展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、本投資法人
           のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。
            星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の
           上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する1つのブランドに集中的に投
           資するのではなく、規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる主要ブランド物件及び星野リゾートグルー
           プその他物件に投資すると同時に、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペ
           レーターその他物件、並びに海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資することで、ポートフォ
           リオの分散効果の獲得と、収益の安定化を図ります。
            本書の日付現在のポートフォリオは、主要ブランド物件及び星野リゾートグループその他物件、並びに星
           野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件を含んでおり、ポー
           トフォリオの分散効果及び収益の安定化が期待できると本投資法人は考えています。
            また、本投資法人は、今後も主要ブランド物件を中心とした星野リゾートグループ運営物件、並びに星野
           リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件について、積極的な投
           資を検討していく予定です。加えて、本投資法人は、投資区分、賃借人及びオペレーターの分散のみなら
           ず、各施設が所在する地域についても、分散を図る方針です。
         (ハ)サステナビリティへの取組み

            本投資法人及び本資産運用会社は、ESG(Environment・Social・Governance)に配慮した投資及び資産運
           用を行い、本投資法人の持続可能性を高めることによって投資主価値を最大化することが重要であると考え
           ています。本投資法人は、スポンサーである星野リゾートとともに、人間の創造力とモチベーションを高め
           る旅の効用を探求し、生物と人が共存できる自然環境を保つよう努力をしています。星野リゾートは、環境
           や人間社会の有り様が地球に大きな問題を起こし始めた100年近く前から、水力発電所や「軽井沢野鳥の
           森」の維持発展に加え、「芸術自由教育講習会」等のコミュニティを創設してきました。本投資法人もこの
           DNAをESGとして受け継いでおり、「環境:E」の取組みとして、近年では、自然への負荷を最小限に抑える
           ため、水力又は地熱での発電や温泉排湯の暖房利用、エネルギー保存を工夫した建築等、ユニークな技術を
           有した「星のや軽井沢」をはじめ、環境建築に配慮した物件を運用し、将来的なリスクに対するレジリエン
           スの向上に努めています。
            また、本投資法人が掲げるESG戦略「CSV(Creating                         Shared    Value)考慮の運用」を達成すべく、地域と
           のつながりが強い観光事業において、環境保全や社会貢献という点で地域住民との共存共栄を図ることに加
           え、テナントが営む宿泊事業の収益の最大化につながる顧客満足度の向上に関し、不動産の面からバック
           アップしていきます。
            更に、本資産運用会社において、「社会:S」の取組みとして、人材育成への取組みやダイバーシティの
           促進プログラム、従業員満足度調査の実施等により、従業員の健康や快適性への配慮のレベルを引き続き向
           上させていきたいと考えています。また、本資産運用会社において、本投資法人の業績向上に対する本資産
           運用会社の役職員の意識を更に高め、ひいては本投資法人の中長期的な投資主価値の向上に寄与することを
           企図し、投資口累積投資制度を導入しています。
            そして、本資産運用会社において、「ガバナンス:G」の取組みとして、2019年11月から2020年10月の1
           年間で、全役職員向けのコンプライアンス研修を24回(5テーマ)実施していますが、今後も継続した研修
           の実施等により、ガバナンスの強化を図ります。
            本投資法人及び本資産運用会社は、こうしたESGへの取組みの指針となる「サステナビリティポリシー」
           を策定し、役職員によるESG委員会の開催等も経た上で、投資主、保有物件の顧客、オペレーター、テナン
           ト、従業員等あらゆるステークホルダーへの開示の一環として、各種取組みを「見える化」しています。
            本投資法人はこのポリシーに基づき、2021年GRESBリアルエステイト評価において、GRESBレーティングで
           「3スター」を取得し、加えて、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コン
           ポーネント」と、保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・
           コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を、2年連続で
           獲得しました。更に、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く
           評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。
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            更に、グリーンビルディング認証の1つである、CASBEE(建築環境総合性能評価システム:
           Comprehensive       Assessment      System    for  Built   Environment      Efficiency)不動産評価認証において、「星の
           や軽井沢(ハルニレテラス)」がSランクを取得しています。また、省エネルギー性能を客観的に評価する
           BELS(建築物省エネルギー性能表示制度:Building-Housing                            Energy-efficiency         Labeling     System)認証に
           おいては、本書の日付現在で本投資法人が保有する65物件中9物件が評価を取得しています(5つ星:2物
           件、4つ星:2物件、3つ星:1物件、2つ星:3物件、1つ星:1物件)。
            そして、上記に加え、本資産運用会社は、金融安定理事会(FSB)によって設置された「気候関連財務情報
           開示タスクフォース(TCFD)」提言への賛同を表明しており、TCFDコンソーシアムにも入会し各種活動を開
           始しています。
            本投資法人及び本資産運用会社は、今後もホテル特化型J-REITとして環境や地域社会に対する社会的責任
           を認識し、ESGに配慮した投資及び資産運用を行うことを通じて、日本の観光産業を支えていきたいと考え
           ています。
         (ニ)決算後に生じた重要な事実

          a.新投資口の発行について
            本投資法人は、2021年11月10日及び2021年11月17日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行
           を決議し、一般募集による投資口については2021年11月24日に払込が完了しています。なお、第三者割当に
           よる新投資口の発行については、グリーンシューオプションが行使されず、払込がなされませんでした。
           (一般募集による新投資口の発行)

            発行新投資口数                    19,390口
            発行価格(募集価格)                                 1口当たり669,825円
            発行価格(募集価格)の総額          12,987,906,750円
            発行価額(払込金額)                                 1口当たり646,467円
            発行価額(払込金額)の総額          12,534,995,130円
            払込期日                    2021年11月24日
           (第三者割当による新投資口の発行)

            発行新投資口数                                                  969口(上限)
            発行価額(払込金額)                                 1口当たり646,467円
            発行価額(払込金額)の総額                                    626,426,523円(上限)
            払込期日                    2021年12月21日
            割当先                    野村證券株式会社
           (資金使途)

            一般募集に係る調達資金については、下記「b.資産の取得について ⅰ.不動産」及び「b.資産の取得に
           ついて ⅱ.メザニンローン債権」に記載の本投資法人が取得した特定資産の取得資金に充当しました。
          b.資産の取得について

           ⅰ.不動産
             本投資法人は、2021年12月1日に以下の不動産(取得価格合計11,248百万円)を取得しました。
                                             取得価格
                物件名称           所在地         取得先                 取得年月日
                                           (百万円)     (注)
                                 株式会社霧島ホテル
            界  霧島
                        鹿児島県霧島市                        3,913    2021年12月1日
                                 マネジメント
                                 花菱ホールディング
            界  別府
                         大分県別府市                       7,335    2021年12月1日
                                 ス株式会社
            (注)「取得価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含み
              ません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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           ⅱ.メザニンローン債権
             本投資法人は、2021年12月1日に以下の金銭債権(取得価格750百万円)を取得しました。
                                       最終          取得
                                                    評価額
                      額面
            資産の                  利率         返済          価格        取得
                銘柄名     金額                     利払日        (百万円)
                                       期日
            種類                 (%)                  (百万円)         年月日
                     (百万円)                               (注3)
                                      (注1)
                                                (注2)
                         ①適用利率
                         予定返済期日までの期間:年                 毎月末日、
            金銭
                TLS5
                         率10.50%
                                          並びに予定
            債権   特定目的                       2024年                  2021年
                       750  予定返済期日の翌日から最終                 返済期日及       750    955
            (劣後                          7月31日                  12月1日
                会社クラス
                         返済期日までの期間:年率
                                          び最終返済
            債権)   D貸付債権
                         11.50%                 期日
                         ②PIK利息(注4)
            (注1)ローン債権の元本最終返済期日は予定返済期日(2024年7月31日)ですが、TLS5特定目的会社が希望し、全貸付
               人が承諾した場合には、最終返済期日(2026年1月31日)まで延長されます。また、裏付資産である「(仮称)ホテ
               ルWBFグランデ関西エアポート」が売却されるなど一定の事由により、最終返済期日前に返済される可能性がありま
               す。
            (注2)「取得価格」は、売買契約に記載されたローン債権の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費
               用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
            (注3)「評価額」は、本投資法人がローン債権について価値の評価を委託した株式会社プルータス・コンサルティングより
               取得した「TLS5特定目的会社貸付金評価報告書」に記載されたローン債権の評価額を、百万円未満を切り捨てて
               記載しています。
            (注4)「PIK利息」は、ローン債権については、PIK利息(下記の計算式で算出される金額の利息)が発生し、各利払日にそ
               れぞれ自動的に予定返済期日(予定返済期日が延長された場合には最終返済期日)まで支払が繰り延べられるものと
               します。なお、PIK利息については、元本に組み入れられず、重ねて利息は付されません。
               ローン債権に係るPIK利息の金額=〔利息計算期間の初日におけるローン債権の元本残高〕×〔2.00%〕×〔当該利息
               計算期間の実日数〕÷365
           ⅲ.匿名組合出資持分

             本投資法人は、2021年12月1日に以下の匿名組合出資持分(取得価格49百万円)を取得しました。
                                          取得価格       評価額
              資産の種類                銘柄名             (百万円)      (百万円)      取得年月日
                                           (注1)       (注2)
                                                       2021年
            匿名組合出資持分         奥飛騨温泉旅館合同会社匿名組合出資持分                        49      49
                                                       12月1日
            (注1)「取得価格」は、匿名組合契約に定める出資金額(諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載してい
               ます。なお、本投資法人以外の匿名組合出資者は、星野リゾート観光活性化投資事業有限責任組合(以下「星野リ
               ゾート観光活性化ファンド」といいます。)及び星野リゾートであり、本書の日付現在のそれぞれの匿名組合出資等
               総額における出資比率は、星野リゾート観光活性化ファンドは約81%、星野リゾートは約13%、本投資法人は約6%
               です。
            (注2)「評価額」は、本投資法人が上記匿名組合出資持分について価値の評価を委託した、2021年10月31日を算定基準日と
               する東京共同会計事務所作成の「出資持分価値算定報告書」に記載の、当該匿名組合出資持分の評価額の中間値を、
               百万円未満を切り捨てて記載しています。
            (注3)上記匿名組合出資持分の取得に伴う実質的な投資対象資産は、岐阜県高山市の土地(奥飛騨温泉旅館合同会社が今後
               開発する予定の温泉旅館の事業用地)ですが、本書の日付現在、当該開発の詳細は未定です。なお、当該開発は、本
               書の日付現在奥飛騨温泉旅館合同会社が検討しているものであり、今後予告なく変更、延期又は中止される可能性が
               あります。本投資法人がかかる不動産を取得する具体的な予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産(投信法第2条第1項に規定する特定資産をいいま
         す。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的とし(本投資法人の規約(以下「規約」といいま
         す。)第2条)、また、不動産等資産(後記「2                       投資方針 (2)        投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」
         に定義します。以下同じです。)への継続的な投資を通じて、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益
         の確保を目指し、本投資法人の保有する資産(以下「運用資産」又は「保有資産」といいます。)の運用を行う
         ことを基本方針としています(規約第28条第1項)。更に、本投資法人は、星野リゾートグループが有する情
         報、ノウハウ及び経営資源等を最大限活用し、運用資産の安定的な運営による着実な成長と収益の安定的な確保
         を図ると共に、星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用し、運用資産の競争力
         を維持しつつ、安定的な運用を目指すものとし、必要に応じて、星野リゾートグループを運用資産の賃借人又は
         運営受託者に選定することにより、星野リゾートグループが有する運営力を最大限活用するものとします(規約
         第28条第2項)。
          本投資法人は、この基本方針を実現するため、星野リゾート及び本投資法人との間で締結したスポンサーサ
         ポート契約や共同投資に向けた合意等を活用し、星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件等を取得す
         るほか、星野リゾートグループが保有する物件の情報、人的・物的資源及び観光産業やリゾート分野における知
         識・経験・ノウハウ等の提供等、包括的なスポンサーサポートを活用するものとします(規約第28条第3項)。
          本投資法人は、不動産等資産を主たる投資対象とし、主たる用途がホテル、旅館及び付帯施設である不動産等
         (不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を総称していいます。以下、
         本①及び後記「2 投資方針」及び「4 手数料等及び税金」において同じです。)及びこれに関連する不動産
         対応証券(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)f.」に定義します。
         以下同じです。)への重点投資を中心にその資産の運用を行います(規約第29条第1項)。
          本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本
         資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2013年3月7日に締結された資産運
         用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社
         は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン(以下「運用ガイド
         ライン」といいます。)           (注)   を制定しています。
         (注) 運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、
            かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内におい
            て、変更されることがあります。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
          本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用
         は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいま
         す。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
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      (3)【投資法人の仕組み】
        ① 本投資法人の仕組図
           (イ)資産運用委託契約











           (ロ)資産保管業務委託契約
           (ハ)投資口事務代行委託契約
           (ニ)一般事務委託契約
           (ホ)財務代理契約
           (ヘ)スポンサーサポート契約
           (ト)資産の一部の譲渡契約及び賃貸借契約
           (チ)バックアップオペレーター契約
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        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の社名、運営上の役割及び関係業務内容
         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     投資法人              星野リゾート・リート                規約に基づき、中長期的な観点から、着実な成長と
                    投資法人               安定した収益の確保を目指し、不動産等資産を主たる
                                  投資対象として、運用資産の運用を行うものとしま
                                  す。
     資産運用会社              株式会社星野リゾート・                本投資法人との間で2013年3月7日付で資産運用委
                    アセットマネジメント               託契約を締結しています。
                                   投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、
                                  規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の
                                  運用に係る業務を行います(投信法第198条第1
                                  項)。
                                   本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)
                                  本投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)本投資法
                                  人の資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告
                                  業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する上記
                                  (イ)乃至(ハ)に付随し又は関連する業務です。
     投資主名簿等管理人              三菱UFJ信託銀行                本投資法人との間で2013年3月7日付で資産保管業
     機関運営事務等受託者               株式会社               務委託契約、投資口事務代行委託契約及び一般事務委
     資産保管会社                             託契約をそれぞれ締結しています。
                                   投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号
                                  乃至第4号及び第6号)として、投資口事務代行委託
                                  契約に基づき、(イ)投資主名簿及び投資法人債原簿
                                  の作成及び備置きその他の投資主名簿及び投資法人債
                                  原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する
                                  事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託す
                                  るものに限ります。)、(ロ)投資証券の発行に関す
                                  る事務、(ハ)機関の運営に関する事務、(ニ)投資
                                  主に対して分配をする金銭の支払に関する事務及び
                                  (ホ)投資主の権利行使に関する請求その他の投資主
                                  からの申出の受付に関する事務(投資口事務代行委託
                                  契約に定める事務に関連するものに限ります。)を行
                                  います。
                                   また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条
                                  第4号乃至第6号)として、一般事務委託契約に基づ
                                  き、(イ)機関の運営に関する事務、(ロ)計算に関
                                  する事務、(ハ)会計帳簿の作成に関する事務及び
                                  (ニ)納税に関する事務を行います。
                                   更に、投信法上の資産保管会社(投信法第208条第
                                  1項)として、資産保管業務委託契約に基づき、
                                  (イ)資産保管業務及び(ロ)資産保管業務に付随す
                                  る業務を行います。
     投資法人債に関する一般事務              株式会社三井住友銀行                本投資法人との間で2018年2月21日付で第1回無担
     等受託者                             保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
                                  に関する財務代理契約及び2021年8月20日付で第2回
                                  無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約
                                  付)(グリーンボンド)に関する財務代理契約をそれ
                                  ぞれ締結しています。
                                   投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号
                                  乃至第3号及び第6号)として、財務代理契約に基づ
                                  き、(イ)投資法人債原簿の作成及び備置きその他の
                                  投資法人債原簿に関する事務、(ロ)投資法人債権者
                                  に対する利息又は償還金の支払に関する事務及び
                                  (ハ)投資法人債権者の権利行使に関する請求その他
                                  の投資法人債権者からの申出の受付事務等を行いま
                                  す。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     特定関係法人               株式会社星野リゾート                物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
     資産運用会社の親会社・                             います。詳細については、後記「2                 投資方針 (1)
     スポンサー
                                  投資方針 ④       成長戦略(イ)外部成長」をご参照く
     運用資産の一部の売主
                                  ださい(スポンサーサポート契約の概要については、
     運用資産の一部の賃借人
                                  後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び
     運用資産の一部の賃貸人
                                  運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係
                                  者との取引状況等 ④           スポンサーサポート契約の概
                                  要」をご参照ください。)。
                                   本投資法人及び本資産運用会社との間で、2014年4
                                  月4日及び2015年4月10日付で、バックアップオペ
                                  レーター契約を締結しています。バックアップオペ
                                  レーター契約の概要については、後記「第二部 投資
                                  法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係
                                  人との取引制限 (3)利害関係者との取引状況等 
                                  ⑤  バックアップオペレーター契約」をご参照くださ
                                  い。
                                   本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づ
                                  き、2013年7月16日、本投資法人に対して7,600百万
                                  円(取得価格)で「星のや軽井沢」を譲渡し、同日よ
                                  り、本投資法人から同物件を賃借しています。また、
                                  同物件の敷地につき、同日より、本投資法人に賃貸し
                                  ています。
                                   また、本投資法人との間で締結した不動産売買契約
                                  に基づき、2015年11月2日、本投資法人に対して
                                  3,080百万円(取得価格)で「界               鬼怒川」を譲渡し、
                                  同日より、本投資法人から同物件を賃借しています。
                                   更に、2017年5月1日より、本投資法人から「星の
                                  や富士」を賃借しています。
                                   詳細については、後記「5 運用状況 (2)                     投資
                                  資産 ③     その他投資資産の主要なもの (ワ)個別
                                  不動産等の概要」をご参照ください。
                                   加えて、本投資法人との間で締結した不動産売買契
                                  約に基づき、2017年11月1日、本投資法人に対して
                                  4,860百万円(取得価格)で「ザ・ビー                  赤坂」を、
                                  4,420百万円(取得価格)で「ザ・ビー                  三軒茶屋」
                                  を、4,500百万円(取得価格)で「ザ・ビー                    名古屋」
                                  を、7,020百万円(取得価格)で「ザ・ビー                    神戸」を
                                  それぞれ譲渡しています。また、2021年12月1日、本
                                  投資法人に対して750百万円(取得価格)で「TLS
                                  5特定目的会社クラスD貸付債権」を譲渡していま
                                  す。
     特定関係法人              株式会社星野リゾート                本資産運用会社の株式を全て所有する星野リゾート
     資産運用会社の親会社               ホールディングス               の株式の全てを所有しています。
     特定関係法人               やまぼうし投資事業                本資産運用会社の株式を全て所有する星野リゾート
     資産運用会社の親会社               有限責任組合               の株式の全てを所有する株式会社星野リゾートホール
                                  ディングスの株式の93.6%を所有しています。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     特定関係法人               株式会社                本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づ
     運用資産の一部の売主               ホライズン・ホテルズ               き、2015年11月2日、本投資法人に対して17,784百万
     運用資産の一部の賃借人                             円(取得価格)で「ANAクラウンプラザホテル広
     運用資産の一部の賃貸人                             島」、7,599百万円(取得価格)で「ANAクラウンプラ
                                  ザホテル福岡」、6,609百万円(取得価格)で「ANAク
                                  ラウンプラザホテル金沢」、4,008百万円(取得価
                                  格)で「ANAクラウンプラザホテル富山」をそれぞれ
                                  譲渡し、同日より、本投資法人から「ANAクラウンプ
                                  ラザホテル広島」、「ANAクラウンプラザホテル福
                                  岡」(注3)、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及
                                  び「ANAクラウンプラザホテル富山」を賃借していま
                                  す。また、2016年5月2日、本投資法人に対して
                                  3,160百万円(取得価格)で「界               加賀」を譲渡してい
                                  ます。更に、2017年5月1日、本投資法人に対して
                                  4,160百万円(取得価格)で「星のや富士」を譲渡
                                  し、同物件の敷地につき、同日より、本投資法人に転
                                  貸しています。加えて、本投資法人から「リゾナーレ
                                  八ヶ岳」及び「リゾナーレ熱海」を賃借しています。
                                   詳細については、後記「5             運用状況 (2)        投資資
                                  産 ③    その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不
                                  動産等の概要」をご参照ください。
    (注1) 星野リゾート、株式会社星野リゾートホールディングス、やまぼうし投資事業有限責任組合及び株式会社ホライズン・ホテルズは、特
         定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運
         用会社の特定関係法人に該当します。また、本資産運用会社の親会社の子会社、並びに運用資産の売主及び賃借人は、本投資法人の特
         定関係法人に該当する者のみを記載しています。なお、2021年5月1日付で本投資法人の特定関係法人に該当した株式会社SVホテル
         マネージメントは、清算手続が完了したため、2021年5月14日付で本投資法人の特定関係法人に該当しないこととなりました。
    (注2) 上記表内に記載されている取得価格は、売買契約又は基本協定書に記載された各不動産等の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計
         画税及び消費税等を含まず(ただし、「ザ・ビー赤坂」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代
         金12百万円を加算した金額、「ザ・ビー三軒茶屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金6
         百万円を加算した金額、「ザ・ビー名古屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金24百万円
         を加算した金額、「ザ・ビー神戸」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金16百万円を加算し
         た金額です。)、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
    (注3) 「ANAクラウンプラザホテル福岡」については、2021年6月1日付で譲渡しています。
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      (4)【投資法人の機構】
        ① 投資法人の統治に関する事項
        (イ)機関の内容
         a.投資主総会
          i. 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資
           法人の詳細情報 第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利 A 投資主の権利 (1)投
           資主総会における議決権」をご参照ください。
          ii. 投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員がこれを招集し、執行役員が1名の場合
           は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の
           1名がこれにあたります(規約第9条第2項)。
          iii.   投資主総会は、(i)2017年1月16日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの1月16日及び同日以
           後遅滞なく招集します。また、(ii)本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することがで
           きます(規約第9条第3項)。
          iv. 投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前まで
           に、投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方法により、通知を発する
           ものとします。ただし、上記iii.(i)に従って開催された直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に
           開催される投資主総会については、当該公告を要しないものとします(規約第9条第4項)。
          v. 本投資法人が上記iii.(i)に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、2016年10月末日及び
           以後隔年ごとの10月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、かかる投
           資主総会において権利を行使することができる投資主とします。かかる場合のほか、営業期間の末日(以
           下「決算期」といいます。)から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本
           投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投
           資主総会において権利を行使することのできる投資主とします(規約第15条第1項)。
          vi. 投資主総会の議長は、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会に
           おいてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1名がこれにあたります。ただし、議長たるべき執行役員
           に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、監督役員の1名がこれにあたります
           (規約第10条)。
         b.執行役員、監督役員及び役員会

          i. 執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上
           又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項、会社法(平成17年法律第
           86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、投資主総
           会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約若しくは資産保管業務委託契約の締結又は
           これらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定めら
           れた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監
           督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会
           は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限、並びに執行
           役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。執行役員又は監督役員は、そ
           の任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが(投
           信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法の規定(投信法第115条の6第7項)により、規約を
           もって、当該責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない
           場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の
           事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって、免除する
           ことができる旨を定めています(規約第20条)。
          ii. 執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上とします。)と
           します(規約第17条)。
          iii.   執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します
           (投信法第96条第1項、規約第18条第1項)。
          iv. 執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年とします。ただし、投資主総会の決議によって、法令に定
           める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任さ
           れた執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第18条第2
           項)。
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          v. 補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会
           (当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会)にお
           いて選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議に
           よってその期間を短縮することを妨げないものとします(投信法第96条第2項、会社法第329条第3項、投
           資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以
           下「投信法施行規則」といいます。)第163条第3項ただし書、規約第18条第3項)。
          vi. 役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過
           半数が出席し、その過半数をもって行います(規約第22条)。
          vii.   役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が
           2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、執行役員の1名がこれを招集し、その議
           長となります(投信法第113条第1項、規約第21条第2項)。
          viii.役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することが
           できます(投信法第113条第2項、第3項)。
          ix. 役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものと
           します。ただし、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略する
           ことができます(投信法第115条第1項、会社法第368条、規約第21条第3項)                                    。
          x.    本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役
           員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支
           出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督
           役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定す
           る場合、役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保
           険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又
           は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約す
           るものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によ
           らなければなりません(投信法第116条の3第1項)。
         c.会計監査人

          i.    会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します(投信法第
           96条第1項、規約第25条)。
          ii. 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結
           の時までとします。なお、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、
           当該投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第26条)。
          iii.   会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行
           為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その
           他法令で定める業務を行います(投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等)。
          iv. 本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、会計監査人が法令の規定に違反したこと
           が疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生
           じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該会計監査人が当該損害を賠償することによる損失等の
           全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりませ
           ん(投信法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監
           査人がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずる
           ことのある損害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容
           を決定するには、役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の3第1項)。
         d.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

          i. 本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資
           産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投
           信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については一般事務受託者へ委託しています。
          ii. 本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後
           記「②    投資法人の運用体制」をご参照ください。
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        (ロ)内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
           本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。本投資
          法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行
          状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が
          行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職
          務執行状況、並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以
          上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1
          名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につ
          き様々な見地から監督を行っています。
        (ハ)内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

           各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から職務執行状況、本資産運用会社による資産の運
          用管理状況、並びにコンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受けます。また、会計監査人
          は、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又
          は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告す
          る職務を担っています。
        (ニ)投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

           本投資法人と本資産運用会社又はその取締役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、本資産運
          用会社が運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及
          び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係人等取引規程 ②                                 利害関係人等の範囲」において定義
          します。)との間において特定資産の売買その他投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第
          480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)で定める取引が行われたとき
          は、本資産運用会社は、投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、
          本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者へ交付するものとされてい
          ます。
           その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
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        ② 投資法人の運用体制
          前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
        (イ)業務運営の組織体制
           本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。
           本資産運用会社は、上記組織のもと、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。各種









          業務は、投資運用本部及び財務管理本部の各本部、並びにアクイジション部、アセットマネジメント1部、ア
          セットマネジメント2部、エンジニアリング部、企画管理部、財務経理部、サステナビリティ推進室及びコン
          プライアンス部の各部署に分掌され、投資運用本部及び財務管理本部については担当の本部長、アクイジショ
          ン部、アセットマネジメント1部、アセットマネジメント2部、エンジニアリング部、企画管理部及び財務経
          理部については担当の部長、サステナビリティ推進室についてはチーフ・サステナビリティ・オフィサー、コ
          ンプライアンス部についてはコンプライアンス・オフィサーが統括します。
           また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資運用委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う
          機関としてコンプライアンス委員会を、ESG推進に関する審議を行う機関としてESG委員会を、それぞれ設置し
          ています。
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        (ロ)本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
           本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
        組織                           分掌業務
     取締役会          a. 本資産運用会社の経営に係る事項の審議及び決議
               b. 投資運用委員会決議を経て上程される事項についての審議及び決議
               c. コンプライアンス委員会決議を経て上程される事項についての審議及び決議
               d. 本投資法人への報告
               e. その他付随する業務
     投資運用本部          a. 本投資法人の投資運用方針・投資運用計画・資産管理計画書の策定
               b. 投資・運用業務に関する統括
               c. その他付随する業務
     アクイジション部          a. 本投資法人の取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
               b. 本投資法人の取得資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の海外不動産等に関する取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
               d. 本投資法人の取得資産のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する業務
               e. その他付随する業務
     アセットマネジメン          (主として星野リゾートグループが運営する物件)
     ト1部          a. 本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の保有資産の管理に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等たる保有資産の賃貸借及び管理等に関する各種業務
               e. 本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業務
               f. 本投資法人の保有資産の土木建築請負工事の発注に関する業務
               g. 本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
               h. その他付随する業務
     アセットマネジメン          (主として星野リゾートグループ以外が運営する物件)
     ト2部          a. 本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の保有資産の管理に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等たる保有資産の賃貸借及び管理等に関する各種業務
               e. 本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業務
               f. 本投資法人の保有資産の土木建築請負工事の発注に関する業務
               g. 本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
               h. その他付随する業務
     エンジニアリング部          a. 本投資法人の保有資産の価値向上及び機能維持のための、大規模投資の工事計画策定及び実
                 施に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の更新・修繕工事における内容及び工事金額精査に関する業務
               c. 本投資法人の取得資産及び保有資産の不動産状況調査に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等に関する取得資産及び保有資産の不動産状況調査に関する業務
               e. その他付随する業務
     財務管理本部          a. 本資産運用会社及び本投資法人の財務・開示・管理業務に関する統括
               b. 本資産運用会社の総務、人事等に関する業務
               c. 本資産運用会社の情報システムに関する業務
               d. その他付随する業務
     企画管理部          a. 本資産運用会社及び本投資法人の経営戦略及び経営計画の立案・管理に関する業務
               b. 金融市場及び不動産投資信託市場等の調査・分析に関する業務
               c. 本投資法人の投資主等への情報開示に関する業務
               d. 本投資法人の投資主等への対応に関する業務
               e. 本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               f. 本投資法人に係る公的機関との各種折衝に関する業務
               g. 本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               h. その他付随する業務
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        組織                           分掌業務
     財務経理部          a. 本投資法人の投資運用計画・資産管理計画書の策定に関する業務
               b. 本投資法人の投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行及び借入れその他の資金調達に
                 関する業務
               c. 本投資法人の海外不動産等の取得時の資金調達に関する業務
               d. 本投資法人の余資の運用に関する業務
               e. 本投資法人の経理業務に関する業務
               f. 本投資法人の予算の立案及び執行に関する業務
               g. 本投資法人の決算及び税務に関する業務
               h. 本資産運用会社の経理に関する業務
               i. 本資産運用会社の予算の立案及び執行に関する業務
               j. 本資産運用会社の決算及び税務に関する業務
               k. その他付随する業務
     サステナビリティ          a. ESG推進に係る方針・戦略・計画・施策の立案・管理に関する業務
     推進室          b. ESGに係る取組み事項の立案及びモニタリング業務
               c. ESGに係る認証取得及び維持に関する業務
               d. ESGに係る取組み及び情報開示業務
               e. その他付随する業務
     コンプライアンス・          a. 本資産運用会社の社内諸規程等の立案及び管理、その審査、並びにその遵守状況の確認に関
     オフィサー/コンプ            する業務
     ライアンス部          b. 本資産運用会社の各種稟議等の事前審査に関する業務
               c. 本資産運用会社のコンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルその他のコンプラ
                 イアンスに関する社内規程等の立案及び管理に関する業務
               d. 本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理その他本資産運用会社のコ
                 ンプライアンス体制の管理に関する業務
               e. 内部監査に関する業務
               f. リスク管理統括業務
               g. 海外不動産等に関するリスク管理統括業務及びコンプライアンス体制の管理に関する業務
               h. 本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               i. 本投資法人の投資主総会及び役員会の運営事務その他の本投資法人の機関運営に関する業務
               j. 本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               k. 本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する業務
               l. 法人関係情報その他の情報管理に関する業務
               m. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
               n. その他付随する業務
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        (ハ)委員会の概要
           各委員会の概要は、以下のとおりです。
         a.投資運用委員会
     委員          代表取締役社長(委員長)、投資運用本部長、財務管理本部長、並びに1名以上の外部委員                                          (注
               1)(注2)     (本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係人等から不動産鑑定業務
               の依頼を受け若しくは過去に受けていた者若しくはその役職員、又は本資産運用会社の利害関係
               人等取引規程に定める利害関係人等若しくはその役職員の、いずれか又は複数に該当する者でな
               い不動産鑑定士であることを要するものとします。)
     審議内容          i. 本資産運用会社の運用方針に関する事項の審議及び決議
               ii.  本資産運用会社の運用ガイドラインの策定及び変更の審議及び決議
               iii.本資産運用会社の行う金融商品取引業に係る資産の取得、処分及び運用管理に関する事項の
                  審議及び決議
               iv.  資産管理計画書及び投資運用計画書の策定及び変更に関する審議及び決議
               v. 本資産運用会社の投資運用委員会規程の改廃に関する審議及び決議
               vi.  その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法          ・投資運用委員会は、1名以上の外部委員を含む投資運用委員会委員の3分の2以上の出席が
                あった場合に開催されます。
               ・投資運用委員会の決議は、1名以上の外部委員が出席し、出席した外部委員全員が賛成し、か
                つ出席した投資運用委員会委員の過半数により決します。ただし、本資産運用会社の利害関係
                人等取引規程に定める利害関係人等との取引に関して投資運用委員会が審議を行う場合におい
                ては、利害関係人等と利害関係を有する委員は当該審議及び決議に加わることができません。
    (注1)本書の日付現在、不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。
    (注2)外部委員が事故その他の理由によりやむを得ず投資運用委員会に出席することができない場合で、緊急性を要するときは、委員長が当該
        外部委員と同等の知識等を有すると認められる者を代理人として選任し、一時的にその任に当たらせることができるものとされていま
        す。
         b.コンプライアンス委員会

     委員          代表取締役社長、監査役及びコンプライアンス・オフィサー(委員長)                                 (注1)、    並びに1名以
               上の外部委員      (注2)(注3)       (弁護士又は公認会計士の有資格者であり、かつ、コンプライアン
               スに関する知識及び経験があると本資産運用会社が判断した者とします。)
     審議内容          i. 本資産運用会社のリスク管理に関する事項の審議及び決議
               ii.  本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃に関する事
                  項の審議及び決議
               iii.コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び改廃に関する
                  事項の審議及び決議
               iv.  本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する事項の審議及び決議
               v. コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び決議
               vi.  コンプライアンス・オフィサーが必要と認めた事項及び本資産運用会社の業務分掌規程その
                  他の社内規程等により別途定める事項の審議及び決議
               vii.その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法
               ・コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・オフィサー及び1名以上の外部委員を含むコ
                ンプライアンス委員会委員の3分の2以上の出席があった場合に開催されます。
               ・コンプライアンス委員会の決議は、コンプライアンス・オフィサー及び1名以上の外部委員が
                出席し、出席したコンプライアンス・オフィサー及び外部委員全員が賛成し、かつ出席したコ
                ンプライアンス委員会委員の3分の2以上の賛成により決します。ただし、本資産運用会社の
                利害関係人等取引規程に定める利害関係人等との取引に関してコンプライアンス委員会が審議
                を行う場合においては、利害関係人等と利害関係を有する委員は当該審議及び決議に加わるこ
                とができません。
    (注1)コンプライアンス・オフィサーが事故その他の理由によりやむを得ずコンプライアンス委員会に出席することができない緊急時に備え、
        コンプライアンス委員会の決議によってあらかじめコンプライアンス委員会におけるコンプライアンス・オフィサーの代理人を定めるこ
        とができるものとされています。
    (注2)本書の日付現在、公認会計士1名が外部委員に選任されています。
    (注3)外部委員が事故その他の理由によりやむを得ずコンプライアンス委員会に出席することができない場合で、緊急性を要するときは、委員
        長が当該外部委員と同等の知識等を有すると認められる者を代理人として選任し、一時的にその任に当たらせることができるものとされ
        ています。
         c.ESG委員会
     委員          代表取締役社長、投資運用本部長、財務管理本部長(委員長)、企画管理部長、コンプライアン
               ス・オフィサー、並びにチーフ・サステナビリティ・オフィサー
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     審議内容
               i. ESG推進に関する方針・戦略・計画・施策の審議及び決議
               ii.  ESG推進の実績評価及びモニタリングに関する事項の審議及び決議
               iii.ESGに係る認証取得及び維持に関する事項の審議及び決議
               iv.  ESGに係る取組み及び情報開示に関する事項の審議及び決議
               v. その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法          ・ESG委員会は、ESG委員会委員の3分の2以上の出席があった場合に開催されます。
               ・出席したESG委員会委員の過半数の賛成により決します。
        ③ 投資運用の意思決定機構

          本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイド
         ラインを策定し、投資方針、利害関係取引(利害関係人等取引規程に定める利害関係人等又は本資産運用会社と
         本投資法人の取引をいいます。以下同じです。)についてのルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関
         する基本的な考え方について定めます。
          また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等(資産管理計画書のほか、投資運用計
         画書を含みます。)を策定し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係取引についてのルールに従い、投
         資物件を選定し、その取得を決定します。
          運用ガイドライン、資産管理計画書及び投資運用計画等の策定及び変更に係る意思決定フロー、並びに資産の
         取得、売却及び貸借に係る意思決定フローは、以下のとおりです。
         <意思決定フロー>

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        (イ)運用ガイドラインの策定に関する事項
           運用ガイドラインは、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部が起案し、コンプライアンス・オフィサーに
          よる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査及び承認の後、投資運用委員会に
          上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた後、コンプライアンス委員会に上程
          され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がされた後、取締役会に上程され、審議
          及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコンプライアンス委員会において否決
          された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。運用ガイドラインが策定された場合、遅滞なく投
          資法人の役員会に報告されます。
        (ロ)資産管理計画書の策定に関する事項

           資産管理計画書は、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部及び財務管理本部が、相互に協議の上起案し、
          コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査
          及び承認を経て、投資運用委員会に上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた
          後、コンプライアンス委員会に上程され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がさ
          れた後、取締役会に上程され、審議及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコ
          ンプライアンス委員会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。資産管理計画
          書が策定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に報告されます。
        (ハ)投資運用計画書の策定に関する事項

           投資運用計画書は、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部及び財務管理本部が、相互に協議の上起案し、
          コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査
          及び承認を経て、投資運用委員会に上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた
          後、コンプライアンス委員会に上程され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がさ
          れた後、取締役会に上程され、審議及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコ
          ンプライアンス委員会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。投資運用計画
          書が策定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に報告されます。
        (ニ)資産の取得及び譲渡に関する事項

           資産の取得及び譲渡に関しては、投資運用本部の各部が、取引ごとに、運用ガイドラインに定められた
          デュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定の上起案し、コンプライアンス・オフィサーによる法
          令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査及び承認を経て、投資運用委員会に上程
          され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた後コンプライアンス委員会に上程され、
          審議及び決議され、コンプライアンス委員会で承認の決議がされた後、取締役会に上程され、審議及び承認の
          決議がされることにより決定されます。資産の取得及び譲渡が決定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に
          報告されます。ただし、利害関係取引のうち、有価証券及び不動産の取得、譲渡及び貸借取引の場合、取締役
          会に上程され、審議及び承認の決議がされた後、投資法人役員会に上程され、投資法人役員会の承認に基づ
          き、本投資法人の同意を得た上で決定されます。なお、取締役会、コンプライアンス委員会又は投資法人役員
          会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されるものとします。
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      (5)【投資法人の出資総額】
         本書の日付現在、本投資法人の出資総額は117,237,175千円、本投資法人が発行することができる投資口の総口
        数は2,000,000口、発行済投資口の総口数は244,355口です。
         本書の日付から最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
                                             発行済投資口の
                               出資総額(千円)
                                             総口数(口)
            年月日           摘要                                 備考
                               増減      残高      増減      残高
          2017年5月1日            公募増資        4,705,163      77,296,787         8,720     172,234     (注1)
          2017年5月23日          第三者割当増資           235,258     77,532,045          436    172,670     (注2)
          2017年11月1日            公募増資        19,616,644      97,148,689        38,160      210,830     (注3)
          2017年11月28日          第三者割当増資           980,832     98,129,521         1,908     212,738     (注4)
          2018年5月1日            公募増資        4,389,249     102,518,771         8,690     221,428     (注5)
          2018年5月22日          第三者割当増資           219,209    102,737,981          434    221,862     (注6)
          2021年5月31日          第三者割当増資          1,964,199     104,702,180         3,103     224,965     (注7)
          2021年11月24日            公募増資        12,534,995      117,237,175         19,390      244,355     (注8)
        (注1)特定資産の取得資金に充当することを目的として、1口当たり発行価格559,080円(発行価額539,583円)にて、公募により新投
           資口を発行しました。
        (注2)特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額539,583円にて、第三
           者割当により新投資口を発行しました。
        (注3)特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格531,508円(発行価額514,063円)にて、公募によ
           り新投資口を発行しました。
        (注4)特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額514,063円にて、第三
           者割当により新投資口を発行しました。
        (注5)借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格523,342円(発行価額505,092円)にて、公募により新
           投資口を発行しました。
        (注6)将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額505,092円に
           て、第三者割当により新投資口を発行しました。
        (注7)特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額633,000円にて、第三者割当により新投資口を発
           行しました。
        (注8)特定資産の取得資金に充当することを目的として、1口当たり発行価格669,825円(発行価額646,467円)にて、公募により新投
           資口を発行しました。
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      (6)【主要な投資主の状況】
                                               (2021年10月31日現在)
                                                    発行済投資口
                                                所有    の総口数に対
             氏名又は名称                      住所            投資口数     する所有投資
                                               (口)     口数の割合
                                                      (%)
      日本マスタートラスト信託銀行株式会社
                           東京都港区浜松町二丁目11番3号                     33,806       15.02
      (信託口)
      株式会社日本カストディ銀行(信託口)                     東京都中央区晴海一丁目8番12号                     22,814       10.14
      BNP  PARIBAS    SECURITIES      SERVICES
      SINGAPORE/JASDEC/CLIENT            ASSET         東京都中央区日本橋三丁目11番1号                     19,777       8.79
      (常任代理人:香港上海銀行東京支店)
      野村信託銀行株式会社(投信口)                     東京都千代田区大手町二丁目2番2号                      9,666       4.29
      株式会社日本カストディ銀行
                           東京都中央区晴海一丁目8番12号                      6,182       2.74
      (証券投資信託口)
                           長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148
      株式会社星野リゾート                                           6,140       2.72
                           番地
      J.P.   MORGAN    BANK   LUXEMBOURG      S.A.   381572
                           東京都港区港南二丁目15番1号
                                                 5,430       2.41
      (常任代理人:株式会社みずほ銀行決済営業
                           品川インターシティA棟
      部)
      STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY
                           東京都港区港南二丁目15番1号
      505234
                                                 4,197       1.86
                           品川インターシティA棟
      (常任代理人:株式会社みずほ銀行決済営業
      部)
      みずほ証券株式会社                     東京都千代田区大手町一丁目5番1号                      4,121       1.83
                           長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148
      株式会社星野リゾートホールディングス                                           3,103       1.37
                           番地
                        合計                        115,236       51.22
      (注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
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     2【投資方針】
      (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念
          本投資法人は、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に投資を行い、
        中長期的な観点から運用資産の着実な成長と収益の安定的な確保を図ることにより、本投資法人の投資主価値の
        継続的な拡大を目指します。
          2003年、政府の観光立国懇談会               (注1)   が「住んでよし、訪れてよしの国づくり」を基本理念とした「観光立
        国」の考え方を打ち出して以降、我が国においては観光地と観光産業に国際競争力を与え、世界に誇る魅力あふ
        れる観光立国を実現するため、様々な施策が実施されてきています。その中で、我が国が有する自然、文化遺
        産、多様な地域性等の観光資源としての有用性が繰り返し指摘されており、これらの有効活用を、地域経済の活
        性化や雇用機会の増大につなげることが目指されています。
          これらの施策の効果も受けつつ、2019年の国内の旅行消費額                            (注2)   は29.2兆円となっており           (注3)   、観光産
        業の市場としての大きさが容易に窺われる水準となっています。また、かかる旅行消費がもたらす経済波及効果
        は、生産波及効果で55.8兆円、付加価値効果で28.4兆円、これによる雇用効果は456万人、また、税収効果は5.3
        兆円と推計されています           (注3)   。
          本投資法人は、このような経済波及効果、雇用誘発効果及び税収効果を有する観光産業について、各地の地域
        経済への貢献が可能であり、少子高齢化時代における我が国の経済活性化の切り札として重要な産業分野と位置
        付けることができると考えています。
          本投資法人は、本投資法人の投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分野においてその成長の果
        実を享受できる仕組みを作ることを目指しており、これにより投資主価値の継続的な拡大を図ります。
        (注1)「観光立国懇談会」とは、2003年1月に内閣総理大臣が、幅広い観点から、我が国の観光立国としての基本的なあり方を検討
             するために開催した会議をいいます。
        (注2)「旅行消費額」とは、旅行中又は旅行のために消費した支出額の合計(他者が支払ったもの及びお土産代を含みます。)の推
             計額をいいます。以下同じです。
        (注3)出所:観光庁「旅行・観光産業の経済効果に関する調査研究」(2019年版)
                      ■国内における旅行消費額(国際基準)(2019年)

                   (出所)観光庁「旅行・観光産業の経済効果に関する調査研究」(2019年版)





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        ② 基本方針
        (イ) ホテル、旅館及び付帯施設への投資
            本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付
           帯施設に対する投資を行います。その中でも特に長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であ
           ると見込まれる施設に重点的に投資を行います。
            まず、本投資法人は、星野リゾートグループ運営物件については、上記の方針に合致する星野リゾートグ
           ループの運営するサブブランドのうち本投資法人が競争力のあると考える主要ブランド物件を中心に継続的
           に投資を行います。本書の日付現在の主要ブランドは、星野リゾートグループの基幹ブランドであり、圧倒
           的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とする「星のや」、有名温泉観光地に立
           地する高級温泉旅館「界」及び大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテル                                     (注)   をコンセプトとする
           「星野リゾート リゾナーレ」の3つがあると、本投資法人は考えています。本投資法人は、主要ブランド
           物件を中心に、星野リゾートグループ運営物件に対し継続的に投資を行うことにより、収益の安定性を確保
           することが可能なポートフォリオの構築を目指します。
            また、星野リゾートグループ以外運営物件についても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に積極的な投資を行い、収
           益の安定性を確保しつつ、外部成長を図っていきます。
            更に、本投資法人は、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能で
           あると見込まれる海外に所在するホテル、旅館及び付帯施設のうち、海外における星野リゾートグループ関
           与物件に対しては投資を行います。なお、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資にあたって
           は、投資対象が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点
           を踏まえ、各国の不動産市場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析
           し、各国の法制度、会計制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案
           して、慎重に投資を行います。
            具体的な投資対象の選定方針については、後記「③                        ポートフォリオ構築方針 (イ)               投資対象資産」をご
           参照ください。
           (注) 本書において、「リゾート」とは大勢の人が休暇・余暇を過ごす場所又は行楽地をいい、「リゾートホテル」とはリ
              ゾートに所在するホテルをいいます。以下同じです。
        (ロ) 星野リゾートグループの運営力の活用

            本投資法人は、事業規模の拡大及び他社との運営の仕組みの差別化により業界内でのプレゼンスを高めて
           きた、星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用することで、運用資産の競
           争力を維持し、安定的な運用を目指します。
            星野リゾートグループは、本書の日付現在、国内外で40を超える宿泊施設を運営しており、グループ全体
           が1つのバリューチェーンとして機能しています。すなわち、ホテル、旅館及び付帯施設に関わる取得、開
           発、保有・運営、再生、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々なホテ
           ル、旅館及び付帯施設に関連するソリューションを提供しており、本投資法人はこれらを以下a.乃至c.のと
           おり最大限に活用していきます。
            星野リゾートグループについては、後記「⑤                     星野リゾートグループの概要」をご参照ください。
           a.情報活用
            本投資法人は、星野リゾートから、星野リゾートグループが有する施設の売買・運営に関する情報を含
           む観光産業に関する情報及びその他の情報の提供を受けることとしています。星野リゾートグループは、
           取得検討物件の評価、運営計画の立案、物件のリスク分析等について、豊富な施設運営により独自のノウ
           ハウを有していると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような星野リゾートグループから
           の情報の提供を活用し、外部成長及び内部成長を図ります。
           b.外部成長
            本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約に基づき、優先的に提供される物件情報及び
           優先的売買交渉権を活用し、今後も星野リゾートグループが運営する収益力の安定した資産を継続的に取
           得していく方針です。
           c.内部成長
            本投資法人は、物件ごとに適切な賃借人又は運営受託者の選定を図る方針です。本投資法人が適切と考
           える場合には、施設の「運営分野」を主たる事業領域として定めてノウハウ蓄積を行ってきた星野リゾー
           トグループを運用資産の賃借人又は運営受託者に選定することにより、星野リゾートグループが有する運
           営力を最大限活用する方針です。
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        (ハ) 星野リゾートグループ以外運営物件に対する投資
            本投資法人は、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると
           見込まれるホテル、旅館及び付帯施設であれば、星野リゾートグループ以外運営物件についても積極的な投
           資を行います。
            具体的には、星野リゾートグループ以外運営物件のうち、都市観光物件については、当該物件の所在する
           都市における都市観光需要を背景に、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッ
           シュ・フローを確保できると判断できる場合に、当該物件の取得を検討します(都市観光及びそれに対する
           観光ニーズ、並びにソフト及びハードの優位性の各詳細については、後記「③                                     ポートフォリオ構築方針 
           (イ)    投資対象資産 b.         星野リゾートグループ以外運営物件」をご参照ください。)。また、外部オペ
           レーターその他物件についても、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・
           フローを確保できると判断できる場合に、当該物件の取得を検討します。
            星野リゾートグループから提供される情報に加え、本資産運用会社がホテル・旅館業界において独自に有
           するネットワーク、並びに本資産運用会社の役職員が本投資法人の資産の運用やホテル・旅館業に携わった
           経験等により培った取得検討物件のオペレーターの運営力や立地、物件の価値についての知識及び経験(オ
           ペレーターの運営力や立地、物件の価値に対する目利き力)を活用することで、星野リゾートグループ以外
           運営物件についても、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能な高い収益力を有する
           ホテル、旅館及び付帯施設の取得を図る方針です。
            星野リゾートグループ以外運営物件の取得後、当該物件の運営について、本投資法人の運用資産の特性を
           深く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるビジネスモデルやノウハウを有する場合など、
           当該施設の安定的なキャッシュ・フローを維持することが可能と判断した場合には、星野リゾートグループ
           以外のオペレーターによる運営を継続するか、又は星野リゾートグループ以外のオペレーターを新たに選定
           することがあります。かかる場合にも、本資産運用会社の役職員が有する施設運営ノウハウを活用すること
           で、星野リゾートグループ以外のオペレーターによる安定的かつ効率的な施設運営を目指すとともに、本投
           資法人は、必要に応じて星野リゾートグループとバックアップオペレーター契約を締結し、当該オペレー
           ターの退去リスク等に備えることで、星野リゾートグループ以外のオペレーターに関するリスクを低減する
           よう努めます。
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        ③ ポートフォリオ構築方針
        (イ) 投資対象資産
            本投資法人は、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可
           能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると考えています。本投
           資法人は、ソフトの優位性とハードの優位性という2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リ
           ゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入
           手し、それぞれについて以下のとおり投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確
           保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
          a. 星野リゾートグループ運営物件
            本投資法人は、上記の観点から、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件に対する投資を行う
           ことが望ましいと考えています。
            「星のや」は、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野リ
           ゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリーの概念を定着させたブ
           ランドであると、本投資法人は考えています。
            「界」は、有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別で快
           適なステイを提供することを目的としています。これらのブランドについては、日本独自のリゾート業態で
           ある「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も見込まれると、本投資法人
           は考えています。また、星野リゾートグループでは、このブランドのもとで、経営難や後継者不足等で事業
           継続が困難となった既存旅館から経営・運営を承継することを1つのビジネスモデルにしており、今後、更
           なるパイプラインの拡大を見込めるものと考えています。
            「星野リゾート リゾナーレ」は、大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトとし、
           四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することを目標として
           おり、ファミリー層から支持を受けるブランドを目指しています。
            本投資法人は、主要ブランド物件に投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えて
           います。本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約を積極的に活用し、主要ブランド物件の
           情報を入手していく方針であり、その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると
           判断した場合には、積極的に投資を行います。
            また、星野リゾートグループその他物件に対しても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行うことがあります。
          b. 星野リゾートグループ以外運営物件

            前記「①     本投資法人の基本理念」に記載のとおり、本投資法人は、投資主が投資口の保有を通じてニッ
           ポンの観光産業の分野においてその成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指していますが、「観
           光」には、大別して以下のとおり「リゾート観光」、「温泉観光」及び「都市観光」の3つのタイプがある
           と、本投資法人は考えています。
            (注)本投資法人及び星野リゾートグループが観光のニーズを捉える上で独自に分類したものであり、記載のとおりのタイプ


              別の観光ニーズがあることを保証又は約束するものではありません。
            本投資法人及び星野リゾートグループは、前記「①                        本投資法人の基本理念」に記載の「観光立国」の考
           え方の中では、我が国の各地域が有する多様性が観光資源として注目され、その活用のための取組みがこれ
           まで行われてきていることに鑑みると、地域色豊かな都市には都市観光に対する観光ニーズがあると考えて
           います。
            本投資法人は、このように都市観光に対する観光ニーズが存在すると考えられることから、都市観光の拠
           点となる宿泊施設について、都市観光需要を背景に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能
           であり、これに対する投資を行うことが投資主価値の継続的な向上に繋がるものと考えています。
            また、一般的にコモディティ化の傾向が見られるホテル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生
           み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地
           等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人は考えています。このような観点から、本投資法
           人は、
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            i.ソフトの優位性
             競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、ブランド力等を有しており、運営について高い専門性
            を有するオペレーターにより運営されているかどうか
            ii.ハードの優位性
             立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか
           という2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、上記の観点から適切な物件に投資するこ
           とで、星野リゾートグループ運営物件に投資する場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを
           確保することができると考えています。
            以上のとおり、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社独自のネッ
           トワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営する都市観光物件の情報を
           入手し、その結果、当該物件の所在する都市における都市観光需要を背景に、ソフト又はハードの優位性の
           観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資
           を行います。
            また、外部オペレーターその他物件の情報を入手し、その結果、ソフト又はハードの優位性の観点から、
           長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合にも、積極的に投資を行いま
           す。
          c. 海外における星野リゾートグループ関与物件
            本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件については、投資対象が所在する国・地域の
           情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市場動向・
           制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析し、各国の法制度、会計制度、税制等
           のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案して、慎重に投資を行う方針であり、
           安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる海外に
           おける星野リゾートグループ関与物件を慎重に選別し、投資を行う方針です。
        (ロ) 投資期間

            本投資法人は、原則として、中長期の保有を目的としてホテル、旅館及び付帯施設を取得します。
        (ハ) 資産規模の拡大及びポートフォリオ分散化の促進

            本投資法人は、資産規模の拡大等を通じて収益安定性を強化させると同時に、ポートフォリオの分散を進
           展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、本投資法人のキャッ
           シュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。
            星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の
           上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する1つのブランドに集中的に投
           資するのではなく、規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる主要ブランド物件及び星野リゾートグルー
           プその他物件に投資すると同時に、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペ
           レーターその他物件、並びに海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資することで、ポートフォ
           リオの分散効果の獲得と、収益の安定化を図ります。
            本書の日付現在のポートフォリオは、主要ブランド物件及び星野リゾートグループその他物件、並びに星
           野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件を含んでおり、ポー
           トフォリオの分散効果及び収益の安定化が期待できると本投資法人は考えています。
            また、本投資法人は、今後も主要ブランド物件を中心とした星野リゾートグループ運営物件、並びに星野
           リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件について、積極的な投
           資を検討していく方針です。本書の日付現在の投資区分別分散(取得価格ベース)、賃借人別分散(取得価
           格ベース)及びオペレーター別分散(取得価格ベース)は、以下のとおりです。
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            ■投資区分別分散(取得価格ベース)
            ■賃借人別分散(取得価格ベース)







            (注)「ソラーレ」とは、ソラーレグループ(ソラーレ                      ホテルズ    アンド   リゾーツ株式会社及びその子会社)を、「カンデ







               オ」とは、株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメントを、「コアグローバル」とは、コアグローバルマネジメ
               ント株式会社を、「グリーンズ」とは、株式会社グリーンズを、「旭食品」とは、旭食品株式会社を、それぞれいいま
               す。以下同じです。
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            ■オペレーター別分散(取得価格ベース)
            (注)   「IHG・ANA・ホテルズ」とは、IHG・ANA・ホテルズグループジャパン合同会社を、「ハイアット」とは、ハイアット・







               インターナショナル・アジア・パシフィック・リミテッド(Hyatt                          International-Asia        Pacific,    Limited)を、「イ
               シン・ホテルズ」とは、株式会社イシン・ホテルズ・グループ及びその子会社を、「グリーンホスピタリティ」とは、
               株式会社グリーンホスピタリティマネジメントを、「オークラ                        ニッコー」とは、株式会社オークラ              ニッコーホテルマ
               ネジメントを、それぞれいいます。以下同じです。
            加えて、本投資法人は、投資区分、賃借人及びオペレーターの分散のみならず、各物件が所在する地域に

           ついても、分散を図る方針です。本書の日付現在の地域別分散(取得価格ベース)は、以下のとおりです。
            ■地域別分散(取得価格ベース)

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        (ニ) 星野リゾートグループの事業領域の拡大と共に成長
          a.観光産業を基礎付ける3つの観光のタイプと本投資法人の投資対象
            前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、本投資法人は、投資主が投資口の保有を通じてニッポ
           ンの観光産業の分野においてその成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指しています。前記
           「(イ) 投資対象資産 b. 星野リゾートグループ以外運営物件」に記載のとおり、「観光」には、大別し
           て「リゾート観光」、「温泉観光」及び「都市観光」の3つのタイプがあると、本投資法人は考えていま
           す。
          b.本投資法人と星野リゾートグループの「都市観光」参入について

            星野リゾートグループは、前記の3つの観光タイプのうち、「リゾート観光」に対するニーズには主に
           「星のや」と「リゾナーレ」ブランドで、「温泉観光」に対するニーズには主に「界」ブランドでサービス
           提供を実施しています。本投資法人も上場以来、「リゾート観光」及び「温泉観光」の各タイプへの投資を
           行っており、更に残る1つの観光タイプである「都市観光」にも参入することで、新たな観光タイプのニー
           ズを取り込むため、2015年11月に「ANAクラウンプラザホテル広島等」                                (注1)   及び「ANAクラウンプラザホテ
           ル福岡」    (注2)   を取得し、その後「OMO7旭川」や「ハイアットリージェンシー大阪」等への投資を行いまし
           た。「OMO7旭川」における運営は、星野リゾートグループとして、それまで経営参画のみを行っていた都市
           観光タイプのホテルでの初の自主運営物件です。
            本件において星野リゾートグループが「都市観光」の分野におけるサービスの提供に新規に参入し、その
           事業領域を拡大することができたことは、星野リゾートグループが都市観光の分野におけるサービスの提供
           を、本投資法人が都市観光の分野を対象とする施設の取得及び保有を、協働して行うという星野リゾートグ
           ループと本投資法人の「相互成長」の成果の1つであると、本投資法人は考えています。
            本投資法人及び星野リゾートグループは、前記「①本投資法人の基本理念」に記載の「観光立国」の考え
           方の中では、我が国の各地域が有する多様性が観光資源として注目され、その活用のための取組みがこれま
           で行われてきていることに鑑みると、地域色豊かな地方都市には都市観光に対する観光ニーズがあると考え
           ています。公益社団法人日本観光振興協会の令和2年度版「観光の実態と志向」によると、日本人が国内観
           光で希望する旅行の種類は、「地域固有の食を楽しむ」、「地域の寺社仏閣を楽しむ」、「都市の建築物や
           文化施設、各種展示会などを楽しむ」等の本投資法人が「都市観光」カテゴリーに属すると考えている観光
           ニーズが、これまで星野リゾートグループがターゲット市場としてきた本投資法人が「リゾート観光」及び
           「温泉観光」カテゴリーに属すると考えている観光ニーズと並んで上位に位置しており、このことからも都
           市観光に対する観光ニーズが裏付けられていると、本投資法人は考えています。このように、日本人国内旅
           行者のニーズは、リゾート観光及び温泉観光だけでなく、都市観光にも広がっていると、本投資法人は考え
           ています。
           (注1)「ANAクラウンプラザホテル広島等」とは、「ANAクラウンプラザホテル広島」、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び
              「ANAクラウンプラザホテル富山」をいいます。なお、「ANAクラウンプラザ3物件」ということもあります。
           (注2)「ANAクラウンプラザホテル福岡」については、2021年6月1日付で譲渡しています。
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        <日本人国内観光客の「都市観光」へのニーズ>
        ・希望する旅行の種類(複数回答)
        (出所)公益社団法人日本観光振興協会 令和2年度版「観光の実態と志向」







            本投資法人は、地方都市にはかかる都市観光に対する観光ニーズが存在すると考えられることから、地方

           都市に所在する都市観光の拠点となる宿泊施設について、地方都市観光需要を背景に、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であり、これに対する投資を行うことが投資主価値の継続的な向上に繋が
           るものと考えています。
          c.本投資法人と星野リゾートグループの共生

            本投資法人は、本投資法人及び星野リゾートグループが以下の役割を相互に果たすことにより、シナジー
           効果が生まれると考えています。前記「b.本投資法人と星野リゾートグループの「都市観光」参入につい
           て」に記載のとおり、本投資法人及び星野リゾートグループの双方が成長の機会を有していると考えている
           都市観光の分野に対して、本投資法人と星野リゾートグループが協働して参入することは、かかるシナジー
           効果が発揮された一例であって、今後も、本投資法人と星野リゾートグループの共生関係は、本投資法人の
           資産規模の拡大及び収益の向上を通じた投資主価値の継続的な向上に寄与すると、本投資法人は考えていま
           す。
          ⅰ.本投資法人の役割
            本投資法人は、施設の「所有」を通じて、星野リゾートグループの運営施設数の増加と事業規模の拡大を
           推進することにより、星野リゾートグループに「事業拡大の機会」を提供します。
          ⅱ.星野リゾートグループの役割
            星野リゾートグループは、長年の経験を経て培われた観光市場や宿泊施設に対する「目利き力」を活用
           し、本投資法人の新たな成長機会を開拓します。また、同時に、本投資法人が保有する施設及び今後本投資
           法人が取得する施設に対して「運営力」を提供します。
        <本投資法人・星野リゾートグループの共生>

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        (ホ) 星野リゾートグループとの協働による様々な手法を用いた外部成長機会の実現
            本投資法人は、上場時から、スポンサーパイプラインからの物件取得(スポンサーサポート契約の活
           用)、星野リゾートグループが再生完了した物件の取得(星野リゾートグループの再生ノウハウの活用)、
           星野リゾートグループ以外貸借物件の取得(本資産運用会社独自ルート)など、様々な取得手法を活用して
           外部成長を進めてきました。
            本投資法人は、ホテル・旅館等の取得が厳しい環境下においても、上記に加え、星野リゾートグループと
           協働する手法(協働投資ストラクチャー)といった様々な取得手法を活用することにより、物件取得の可能
           性や取得の効率を向上させることを目指しており、これらにより継続的に外部成長を進めていく方針です。
        ④ 成長戦略

          本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、利益相反取引への対策に留意しつつ、星野リゾー
         トグループが有するホテル、旅館及び付帯施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関す
         る情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人が有する運用資産の安定的な運営及び着実な外部成長に最大限
         活用していく方針です。星野リゾートグループは、本投資法人のスポンサーである星野リゾートを中心としたリ
         ゾート施設の運営会社グループであり、リゾート施設の運営のほか、リゾート施設の新規開発及び再生事業等、
         デベロッパーとしての機能等を有しています。
          また、本資産運用会社独自の人的ネットワーク及び積極的なソーシング活動(投資対象となり得る物件情報の
         収集及び物件取得に向けた交渉等、投資対象物件を取得するための活動をいいます。)により入手した物件売却
         情報に基づいて取得する星野リゾートグループ以外運営物件についても、上記の星野リゾートグループが有する
         ノウハウ等を最大限活用することで、当該星野リゾートグループ以外運営物件に対する適正な評価、当該物件の
         取得後における安定的かつ効率的な運営を目指します。
         (イ) 外部成長
            本投資法人は、以下の施策により運用資産を取得する方針です。
            本投資法人は、星野リゾートグループから継続的に運用資産を取得する方針であり、星野リゾート及び本
           資産運用会社との間で締結したスポンサーサポート契約や共同投資に向けた合意等を活用し、主要ブランド
           物件を中心に星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件及び海外における星野リゾートグループ関
           与物件を取得していく予定です。
            星野リゾートグループにおいても、今後、市場成長性と星野リゾートグループ独自の運営の仕組みが有す
           る強みを生かし、主要ブランド物件を中心に運営施設数を増やし、更なるスケールメリットを追求していく
           ことを、成長戦略として掲げています。
            更に、本投資法人は、主要ブランド物件を中心とする星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件
           の取得に限定せず、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能である
           と見込まれる星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件も積
           極的に取得する方針です。
          外部成長実現に向けた施策は、以下のとおりです。

          a.スポンサーサポート契約の活用
            本投資法人は、星野リゾートグループが保有する物件の情報、人的・物的資源及び観光産業やリゾート分
           野における知識・経験・ノウハウ等の提供等、包括的なスポンサーサポートを活用します。
            星野リゾートグループが所有するホテル、旅館及び付帯施設が、本投資法人の将来の外部成長に資する重
           要なパイプラインとして期待されるとの基本認識のもと、星野リゾートグループが所有するホテル、旅館及
           び付帯施設を本投資法人が安定的かつ継続的に取得すること、並びに星野リゾートグループが保有する人
           的・物的資源、観光産業やリゾート分野における知識・経験・ノウハウ及び国内外のネットワークを利用し
           て、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的として、本投資法人及び本資産運用会社は星野
           リゾートとの間で、2013年5月27日付でスポンサーサポート契約を締結しています。本投資法人及び本資産
           運用会社は、星野リゾートグループが国内において保有する物件の売却に関する情報及び星野リゾートの取
           引先等が所有、開発又は運営する適格不動産(後記「第二部                             投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営       2
           利害関係人との取引制限            (3)   利害関係者との取引状況等             ④  スポンサーサポート契約の概要」において定
           義します。)の売却に関する情報を、スポンサーサポート契約に基づいて優先的に入手し、本投資法人の外
           部成長を図っていきます。
            本投資法人は、他にも(i)優先的売買交渉権の付与、(ii)資産取得業務等の支援、(iii)ウェアハウジング
           機能(後記「第二部          投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営       2  利害関係人との取引制限            (3)    利害関
           係者との取引状況等          ④  スポンサーサポート契約の概要」において定義します。以下同じです。)の提供等
           のサポートを受けています。なお、詳細については、後記「第二部                                投資法人の詳細情報          第3   管理及び運
           営  2  利害関係人との取引制限            (3)    利害関係者との取引状況等             ④  スポンサーサポート契約の概要」を
           ご参照ください。
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          b.星野リゾートグループの再生ノウハウの活用

            スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートグループから物件情
           報の提供を受けるとともに、星野リゾートグループの再生ノウハウにより魅力を取り戻した物件の情報につ
           いても提供を受けます。また、本投資法人が取得を希望するホテル、旅館及び付帯施設について、ウェアハ
           ウジング機能を活用すべく星野リゾートグループに一時的に保有することを依頼した場合にも、かかる一時
           的な保有の間に星野リゾートグループが再生ノウハウを用いて当該施設の魅力をより高めることが期待でき
           ます。なお、再生案件施設の取得においては、星野リゾートグループが先行して物件取得を行い、当該物件
           のキャッシュ・フローが改善・安定し、中長期的な視点で安定的に収益が確保される状態になった段階で、
           本投資法人が当該物件を取得することにより、投資リスクを低減することができるものと考えており、これ
           らの取組みは本投資法人の外部成長と収益の安定性に資するものと考えています。
            なお、本投資法人は、星野リゾートグループにより再生が行われた施設について、引き続き外部成長のた
           めのパイプラインとなることを期待しています。
          c.本資産運用会社独自の星野リゾートグループ以外運営物件情報の活用

            本資産運用会社は、星野リゾートグループに限らず、全国のホテル、旅館及び付帯施設の所有者及びオペ
           レーター等との間でネットワークを構築し、物件取得に関する情報を収集しています。本投資法人は、スポ
           ンサーサポート契約に基づき提供される星野リゾートグループからの情報に加え、本資産運用会社独自の情
           報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努めます。
          ⅰ.星野リゾートグループ以外運営物件の取得
            本投資法人は、情報を入手した物件のオペレーターが、競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、
           ブランド力や高い専門性等を活かして、物件を効率的に運営しており、当該オペレーターに運営を行わせる
           ことによって本投資法人が将来にわたり長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断した場
           合には、オペレーターを変更することなく当該物件を取得します。具体的には、(i)都市観光に対する観光
           ニーズが存在すると考えられる都市観光物件については、当該物件の所在する都市における都市観光需要を
           背景に、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判
           断できる場合に、当該物件の取得を検討します。また、(ii)都市観光物件以外にも、都市観光以外の観光
           ニーズが存在すると考えられる外部オペレーターその他物件について、ソフト又はハードの優位性の観点か
           ら、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断した場合に、当該物件の取得を検討しま
           す。
            これらの場合、星野リゾートグループ以外の既存のオペレーターによる運営を継続、又は新たな星野リ
           ゾートグループ以外のオペレーターを選定することがあります。更に、本投資法人は、これらの物件の運用
           に関しても星野リゾートグループの経営ノウハウを活用するほか、必要に応じて、星野リゾートグループを
           バックアップオペレーターに選定する方針です。なお、本投資法人の保有資産のうちロードサイド22物件、
           カンデオ5物件及びグリーンズ3物件                  (注)   については、星野リゾートをバックアップオペレーターに選定
           し、バックアップオペレーター契約を締結しています。
           (注)「ロードサイド22物件」とは、本書の日付現在の保有資産のうち、ソラーレグループが運営する22物件のバジェット型ホテ
             ル(エコノミーかつ宿泊に特化したホテルをいいます。)をいい、「カンデオ5物件」とは、「カンデオホテルズ半田」、
             「カンデオホテルズ茅野」、「カンデオホテルズ福山」、「カンデオホテルズ佐野」及び「カンデオホテルズ亀山」をい
             い、「グリーンズ3物件」とは、「コンフォートホテル函館」、「コンフォートホテル苫小牧」及び「コンフォートホテル
             呉」をいいます。以下同じです。
          ⅱ.星野リゾートグループのスポンサー力を活用した、星野リゾートグループ以外運営物件の取得
            本資産運用会社独自の情報収集力により物件情報を入手した場合、本資産運用会社は、現所有者及び現オ
           ペレーターに対して星野リゾートグループのノウハウを活用した多様な取得方法及び運営方法を提案するこ
           とで、本投資法人が投資機会を逃さずに星野リゾートグループ以外運営物件を取得することが可能となり、
           その結果、外部成長のスピードを早めることができるものと考えています。
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         (ロ) 内部成長
            本投資法人は、オペレーター及び本資産運用会社による施策を通じて、変動賃料の指標となる売上高又は
           利益の拡大及び安定的かつ効率的な運営を通じた施設の競争力の維持・向上を通じて、安定的分配及び分配
           金の成長の両立を目指します。
          内部成長実現に向けた施策は、以下のとおりです。

          a.オペレーター及び本資産運用会社による内部成長
            本投資法人は、投資家の立場に即して、本投資法人の保有するポートフォリオから得られる運営上の
           キャッシュ・フロー及びその賃貸収入を厳格に管理し、その維持・向上を図ります。
          ⅰ.オペレーターによる内部成長
            ホテル・旅館事業は、施設を所有する役割と、運営する役割に大きく分けることができます。本投資法人
           は、本投資法人の運用資産の特性を深く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるビジネスモ
           デルやノウハウを有する者を運用資産のオペレーターに選定することで、施設の競争力を維持・向上させる
           方針です。
          ii.本資産運用会社による内部成長
            本資産運用会社は、施設競争力の維持・向上のための運営管理及びリニューアルを実施し、ポートフォリ
           オの収益力の強化を目指します。
            本投資法人は、星野リゾートグループ運営物件については、星野リゾートグループが独自のノウハウを有
           し、運用資産毎の特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には星野リゾートグループに
           プロパティ・マネジメント業務を委託することにより、星野リゾートグループが有する運営力を最大限引き
           出す方針です。
            また、本投資法人は、星野リゾートグループ以外運営物件については、本投資法人の運用資産の特性を深
           く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるプロパティ・マネジメントのノウハウを有する者
           を必要に応じてプロパティ・マネージャーに選定することとしています。
          b.売上高又は利益に連動した変動賃料の導入

            オペレーター及び賃借人のノウハウによるホテル、旅館及び付帯施設の業績向上の恩恵を本投資法人が享
           受することを可能とする仕組みとして、本投資法人は、賃貸借契約において、固定賃料に加えて、ブランド
           及び施設の運営特性に応じた変動賃料の算式を設定し、売上高又は利益に連動した変動賃料を定めることを
           検討します。
            本投資法人は、保有資産について、固定賃料と変動賃料とを適切に組み合わせることにより、キャッ
           シュ・フローの安定性及び成長性の両立を図っています。
            本投資法人は、変動賃料の指標となる売上高又は利益を向上させるために、運営パフォーマンスについて
           本資産運用会社によるモニタリングを実施するほか、高い施設運営力との相乗効果が狙えるような施設自体
           の魅力・競争力の向上につながる資本的支出を実行します。本書の日付現在の賃料形態は、以下のとおりで
           す。
           <賃料形態>
            (注1)    「リゾナーレ八ヶ岳」については、エンドテナントへの転貸区画の一部について、賃料の一部が転貸区画数に応じ




                て算出される旨の定めが採用されています。詳細については、「5                          運用状況 (2)      投資資産 ③      その他投資資産
                の主要なもの (ワ)        個別不動産等の概要」をご参照ください。
            (注2)    「ザ・ビー4物件」とは、「ザ・ビー               赤坂」、「ザ・ビー        三軒茶屋」、「ザ・ビー          名古屋」及び「ザ・ビー          神
                戸」をいいます。以下同じです。
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           <変動賃料の仕組み>
           ■売上連動型
           ・毎月の変動賃料        (注)   の基準売上の期間
             毎月の変動賃料は、(i)毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上高を基
            準売上とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは、前年10月から当年9月までの12か月分の売上高を基準
            売上とします。
           ■利益連動型

           ・毎月の変動賃料        (注)   の基準利益の期間
             毎月の変動賃料は、(i)毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月までの12か月分の利益を基
            準利益とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは、前年6月から当年5月までの12か月分の利益を基準利
            益とします。
            (注)変動賃料の発生時期や具体的な算出方法は各物件の取得時期等により異なります。なお、一部の物件については、賃貸
               借開始後一定の期間についてのみ適用される、特定の金額又は期間に応じて段階的に変動する金額の固定賃料について
               合意されていますので、「グランドハイアット福岡」を除き、当該固定賃料期間が終了するまでは、ホテル、旅館及び
               付帯施設の売上高又は利益の金額にかかわらず、変動賃料は発生しません。ただし、「OMO7旭川」については、当該固
               定賃料を超えて変動賃料が発生する見込みとなった場合、当該固定賃料期間を終了できる権利を本投資法人は有してい
               ます。
          c.中長期的な視点による資本的支出及び修繕計画の策定・実行を通じた運用資産の資産価値・競争力の維持・

           向上
            本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の資産価値・競争力の維持・向上を図るとともに、慎重か
           つ十分な資本的支出を通じて将来における過大な修繕発生リスク及び施設の魅力減少に起因する売上減少リ
           スクを低減させることで、運営収益の安定を目指します。本資産運用会社は、オペレーターの意見を参考
           に、綿密な費用対効果分析を行い、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定し、適切なバリュー
           アップ工事を実施することで、更なる売上高又は利益の向上を目指します。
         (ハ) 星野リゾートグループとの共存共栄(星野リゾートグループのコミットメント)

          a.本投資法人におけるメリット
            本投資法人は、星野リゾートとの間で締結しているスポンサーサポート契約を活用することで、星野リ
           ゾートグループが所有する施設の情報等を優先的に入手し、高い競争力及び収益の安定性が見込めると判断
           した場合、当該施設を取得する方針です。
          b.星野リゾートグループにおけるメリット
            星野リゾートグループのバリューチェーンを活用した本投資法人の成長戦略、その中核の1つをなす星野
           リゾートグループが所有するホテル、旅館及び付帯施設を取得して外部成長を図る本投資法人の戦略は、施
           設の「運営分野」を主たる事業領域と定め、その上で拠点数の拡大を目指している星野リゾートグループの
           利益にも資するものであり、星野リゾートグループの戦略とも合致するものと、本投資法人は考えていま
           す。
          c.競争力強化のサイクルによる共存共栄モデルの実現
            世界のホテル業界において、所有と運営の分離は、施設所有者と運営会社それぞれの強みを活かし、相乗
           効果を発揮する手法として一般的になっていると、本投資法人は考えています。所有と運営を分離すること
           で、運営会社は施設運営に特化してノウハウを蓄積し、運営力を向上させることが期待できます。運営会社
           の運営力が向上すれば、施設の収益性は安定し、成長することが期待できます。これにより、施設所有者の
           収益性は安定し、更に、変動賃料の導入を組み合わせれば、収益性の向上も実現できると、本投資法人は考
           えています。収益性が安定かつ成長した場合には、施設所有者は新たに施設を取得することが可能となり、
           運営会社はかかる施設の運営を受託することで、運営会社の運営施設数を拡大し、更なるノウハウの蓄積や
           運営の効率化が可能となり、競争力の強化を図ることが期待できます。
            かかる競争力強化のサイクルを通じて、施設を所有する本投資法人と施設を運営する星野リゾートグルー
           プには密接な共存共栄の関係が構築されると、本投資法人は考えています。本投資法人は、本書の日付現
           在、保有資産のうち、星野リゾートグループ運営物件については、星野リゾートグループに相当期間運営を
           行わせ、安定したキャッシュ・フローを確保するため、当該資産に係る本投資法人と星野リゾートグループ
           の賃貸借契約について、契約期間を20年とし、取得後10年間は賃貸人の同意なく中途解約することができな
           い契約としています。本投資法人は、本投資法人の収益性が安定及び成長することで、競争力強化のサイク
           ルに入り、星野リゾートグループとともに利益を最大化することを追求していきます。更に、本投資法人
           は、引き続きホテル、旅館及び付帯施設の情報をスポンサーサポート契約に基づき優先的に入手すること
           で、適切な施設の取得を図りますが、保有資産以外の星野リゾートグループが現在所有しているホテル、旅
           館及び付帯施設についても、本投資法人が取得し、星野リゾートグループに賃貸することにより、競争力強
           化のサイクルの効果を高めることを目指します。
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        ⑤ 星野リゾートグループの概要

          本投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設の運営について高い専門性を有する星野リゾートグループのサポー
         トを活用し、運用資産の安定的な運用を目指します。本投資法人は、「高い生産性を達成する新しい仕組み」及
         び「ブランディング戦略によりスケールメリットを活かせる持続可能な競争力」を有していることが、星野リ
         ゾートグループのリゾート運営会社としての強みであると考えています。
          星野リゾートグループの強みと特徴は、以下のとおりです。

          (イ) 星野リゾートグループの事業規模とブランディング戦略
           a. 事業規模の拡大
            星野リゾートグループは1904年に軽井沢の地で創業しました。1914年には星野温泉旅館をオープンしまし
           た。2001年以降、本拠地の長野・軽井沢を飛び出して、施設価値再生を求めるリゾート施設や旅館の経営・
           運営に携わりながら拠点を拡大してきました。本書の日付現在、星野リゾートグループは国内外で40を超え
           る宿泊施設を運営しています。
            星野リゾートグループでは、世界の人々を結び付け、相互理解と世界平和を促進することが観光産業の役
           割であると考え、このような観光産業の一翼を担うべく、全ての利用者に満足感を与えること、新しい旅の
           形を提案することを目指し、リゾート施設・旅館及びホテルの運営事業に取り組んでいます。
           (参考情報)

           株式会社星野リゾートホールディングスの財務状態及び経営成績の状況(連結)は、以下のとおりです。
                                               (単位:千円)
                             2019年11月期              2020年11月期
            営業収益                     69,880,592              48,908,249
            経常利益
                                  1,911,290             △5,017,584
            又は経常損失(△)
            当期純利益
                                   413,560            △4,197,298
            又は当期純損失(△)
            総資産額                     75,396,645              78,129,993
            純資産額                     33,556,305              28,334,276
            有利子負債                     19,809,817              25,760,119
            (出所)星野リゾートグループ
         (注)上記数値は、株式会社星野リゾートホールディングス及びその子会社各社の計算書類を基に、星野リゾートグループが、一般

            に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成したものですが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監
            査法人による監査を行うことを要請されていないため、計算書類の作成にあたり、かかる監査を経たものではありません。あ
            くまでも参考として作成された数値に過ぎず、不完全又は不正確であるおそれもあります。なお、本投資法人は、星野リゾー
            トから調査業務を受託する新創監査法人との間で合意された手続(我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に
            準拠して行われる監査手続及び四半期レビュー基準に基づく四半期レビュー手続に準拠して行われるレビュー手続とは異なる
            ものであり、いかなる保証の提供もされないものです。)により、上記数値の計算過程について同監査法人の確認を受けてい
            ます。
            拠点数の増加については、星野リゾートグループが積極的にリゾート運営会社として運営受託や拠点拡大

           の意向をアピールしてきたことで外部からの物件情報が得られたこと、生産性と顧客満足度を同時に高める
           運営ノウハウを蓄積して実績を残してきたこと、そして、所有・運営の分離がリゾート業界や旅館業界でも
           進んできたことも影響していると、本投資法人は考えています。
            星野リゾートグループは、運営施設数の増加とともに、スケールメリットを活かした運営面の生産性向上
           に向けた取組みを進めています。星野リゾートグループ独自の運営の仕組みであるマルチタスク、セントラ
           ルキッチンによる調理プロセス管理や統合予約センターの設置等を通じ、他の運営会社と比較して高い生産
           性を実現しているものと、本投資法人は考えています。
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           b. ブランディング戦略
            星野リゾートグループは、集客面においては星野リゾートグループ内のリピートを目的として、2009年頃
           から施設カテゴリーの整理を行い、ブランディング戦略を展開しています。
            まず、星野リゾート独自の調査により、観光・リゾートホテルの分野で「星野リゾート」の認知率が徐々
           に高まってきたとの認識のもと、「星野リゾート」をマスターブランドとして位置付けました。
            次に、コンセプトやカテゴリーを示す名称として、運営施設の大半を、「星のや」、「星野リゾート 
           界」、「星野リゾート リゾナーレ」、「星野リゾート OMO」及び「星野リゾート BEB」の5つのブラン
           ドに分類し、各ブランドを総称して「サブブランド」と位置付け、これに「地域名」を組み込みました。こ
           のようなブランディング戦略に基づき、例えば、「星野リゾート 界」というブランドに分類されること
           で、星野リゾートが運営する温泉旅館であることが識別可能であり、また、地域名を組み合わせることで、
           地域性も明確になると考えたためです。
            そして、星野リゾートグループは、2021年にはサブブランドの強化を企図し、「星野リゾート 界」から
           「界」へ、「星野リゾート OMO」から「OMO                     by  星野リゾート」へ、各ブランドの名称を変更しました。本
           書の日付現在、各ブランドには複数の施設がありますが、施設ごとに個別にPRするのではなく、各ブランド
           のイメージを包括的にPRしていくことによりブランドとしての知名度が高まり、各施設の集客力が向上する
           ものと、本投資法人は考えています。
            星野リゾートグループは、当面、「星のや」、「界」、「星野リゾート リゾナーレ」、「OMO                                             by  星野
           リゾート」及び「星野リゾート BEB」の5ブランドに集中して展開していく予定であり、再生案件や運営
           を引き継ぐ際には、この5ブランドのコンセプトにふさわしいかを1つの基準にしていく方針を示していま
           す。
         (ロ) 星野リゾートグループ独自の運営の仕組み

           星野リゾートグループは、国際的なコモディティ化が進んでいる高級宿泊施設セグメントにおいて、世界中
          のホテル及び旅館の所有者と観光旅行者に星野リゾートグループを選択してもらえるよう、脱コモディティ化
          を図るため、以下a.乃至f.を含む独自の運営の仕組みを作り出してきました。
           これらの運営の仕組みは、ホテル及び旅館の所有者に対しては、高い生産性を産む効率的運営による利益の
          最大化を、顧客に対しては、顧客満足度の最大化をもたらすことを目的としています。星野リゾートグループ
          の運営の仕組みの特徴は、以下のとおりです。
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          a. マルチタスク(サービスチーム編成)
           星野リゾートグループの運営システムにおける最大の特徴の1つがマルチタスクです。ホテル・旅館等の運
          営におけるマルチタスクとは、一人の従業員が複数業務を手掛けることによって、施設の効率運営を目指す手
          法です。星野リゾートグループは、2002年からホテル組織で通常見られる部門別の分業化を廃止し、従業員の
          多能工化を進めてサービスチームとして編成し、手待ち時間を極小化する効率的運営手法を導入しています。
           ホテル・旅館運営に必要な約200超の業務を、フロント、料飲サービス、ハウスキーピング(客室清掃)、
          調理の4つの業務に整理し、多能工化を促進させ、業務量に応じてスタッフを適正配備して業務の効率化及び
          労働生産性の向上を推進しています。
          b. 調理プロセス管理(セントラルキッチン)

           星野リゾートグループは、本部が管轄するセントラルキッチンを千葉県習志野市に開設しています。セント
          ラルキッチンとは、全部又は一部の調理プロセスをある1箇所に集約して行うことで規模のメリットを追求す
          る料理提供手段です。この背景には、食材の一括購入によるコスト低減、1次調理(仕込み)の集中化による
          調理業務の効率化、施設間の料理品質の維持という観点だけでなく、マルチタスキングの生産性を最大化させ
          るために、現場での調理業務を「見える化」(可視化されづらい作業の可視化)、そして標準化するという観
          点があります。
           セントラルキッチンでは、1次処理を済ませた半製品を現場調理に納品し、各施設のレストラン厨房では、
          料理の最終調理を行って顧客に料理を提供する業務フローを標準化しています。
          c. マーケティング

           星野リゾートグループの運営におけるもう1つの特徴は、本部主導のマーケティング機能とその集客力で
          す。このマーケティング機能は、マーケティングチーム及び広報チームで構成されています。
           マーケティングチームは、獲得優先のセールス及び利益率最大化のためのプラン造成チームです。具体的に
          は、全施設の販売戦略を立案し、各種エージェント(ネットエージェント、リアルエージェント、募集団体
          エージェント)と提携し、RevPARの最大化、つまり、グループ全体の収益の最大化を図っています。
           広報チームは、数多くのマスコミ(テレビ・雑誌・ラジオ・WEB)との強固な関係を構築し、全施設の広報
          機能を包括して担うことにより、星野リゾートグループ各施設のブランドイメージの構築を行っています。
          d. 予約チャネル管理(統合予約センター)

           統合予約センターは、拠点での電話問い合わせによる業務の中断や接客対応中の機会損失をなくすために存
          在しています。コールセンター機能を集中させることにより、予約1件当たりの獲得コストを低く抑えていま
          す。更に、希望の施設に空きがない場合には、ニーズにあった星野リゾートグループの他の施設を紹介するこ
          とにより、運営施設全体の獲得につながっています。WEBやエージェント経由の受注も担当しており、直近年
          度では統合予約センターの受注シェアは全稼働客室の大部分を占めています。
          e. CS(顧客満足度)

           星野リゾートグループでは、CS調査をマネジメントに活かして運営上の競争力を高めています。
           CS調査手法はインターネットを利用する方式であり、その調査結果は、パート・アルバイトを含むスタッフ
          全員がイントラネットを介してリアルタイムで共有できる体制が構築されています。また、CSデータを客観的
          な視点で理解し活用できる知識が組織全体に浸透するよう研修に努めています。
           CS調査は、顧客満足へのネガティブ要因の改善に繋げるだけではなく、新商品を開発するプロセスでも活用
          されています。
          f. ブランド化

           星野リゾートグループのブランド化については、前記「                          (イ)   星野リゾートグループの事業規模とブラン
          ディング戦略 b.         ブランディング戦略」のとおりですが、星野リゾートグループでは年1回秋に、外部の調
          査機関を使って、過去1年間で国内宿泊旅行をした首都圏及び関西圏在住の日本人を対象に、星野リゾートグ
          ループのマスターブランド(星野リゾート)及びサブブランド(星のや・界・リゾナーレ・OMO・BEB)に対す
          る認知率及び利用意向度に係るWEB調査を行っており、他の有力ブランドとの相対比較を通じて自らの市場ポ
          ジショニングをモニターしています。
           2021年に実施した星野リゾートグループ独自の調査結果では、マスターブランド(星野リゾート)について
          は、2010年からの12年間で安定的に認知率も利用意向度も向上しており、また、各サブブランドについては、
          認知率が安定的に向上していることが判明しました。
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        ⑥ 我が国の旅行市場の概況
          本投資法人は、我が国の国内宿泊旅行市場の将来展望について、少子高齢化時代においても、国内宿泊旅行に
         対する潜在需要が高いこと、そして、今後、相当数の訪日外国人旅行者数の増加が期待できるとの見通しである
         ことから、今後も安定した市場規模が維持されるものと考えています。
         (イ) 旅行市場の状況
          a. 旅行市場及び国内日本人宿泊旅行の動向
            前記「①     本投資法人の基本理念」のとおり、観光庁の公表データによると、2019年の国内における旅行
           消費額は29.2兆円(国内宿泊旅行17.5兆円、日帰り旅行4.8兆円、海外旅行の国内消費分1.5兆円、訪日外国
           人旅行の消費分5.4兆円)となっています。
            公益財団法人日本生産性本部の「レジャー白書2020」によると、新型コロナウイルス感染症の感染拡大前
           である2019年における余暇活動の潜在需要の第2位は「国内観光旅行」となっており、本投資法人は、国内
           宿泊旅行に対する潜在需要が高い理由として、レジャー・余暇生活や観光旅行に対する日本人の関心の高さ
           があげられると考えています。
            ■余暇活動の潜在需要(希望率-参加率)上位5種目(2019年)

            (出所)公益財団法人日本生産性本部「レジャー白書2020」





            2020年1月実施の公益財団法人日本生産性本部調査によると、余暇活動に関して参加を希望するものにつ

           いて、全国の15歳から79歳までの男女に複数回答にて調査を行ったところ(有効回収数3,539件)、参加希
           望率(ある余暇活動を将来やってみたい、又は今後も続けたいとする人の割合)は国内観光旅行が第1位で
           あり、国民の関心が高いことを示しています。
            更に、公益社団法人日本観光振興協会の令和2年度版「観光の実態と志向」によると、日本人が国内観光
           で希望する旅行の種類は、「食を楽しむ」、「寺社仏閣を楽しむ」、「都市の建築物や文化施設、各種展示
           会などを楽しむ」等の本投資法人が「都市観光」カテゴリーに属すると考えている観光ニーズが、これまで
           星野リゾートグループがターゲット市場としてきた本投資法人が「リゾート観光」及び「温泉観光」カテゴ
           リーに属すると考えている観光ニーズと並んで上位に位置していることからもこのことが裏付けられている
           と、本投資法人は考えています。
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          b. 訪日外国人旅行者の動向
           訪日外国人旅行者数は、2003年の「ビジット・ジャパン・キャンペーン」開始後順調に増加し、2009年に新
          型インフルエンザの影響で一時的な落ち込みを見せましたが、2010年には羽田空港の国際定期便就航などの追
          い風を受け、アジアからの訪日客数が伸び、過去最高の861万人となりました。2011年は東日本大震災の影響
          により621万人と一時的に減少し、2012年は日中関係の悪化による影響があったと考えられますが、835万人ま
          で回復し、独立行政法人国際観光振興機構(通称:日本政府観光局)(JNTO)の発表によると、2018年は
          3,119万人、2019年は3,188万人に達する等、年間の過去最高記録を更新しています。その一方、世界的な新型
          コロナウイルス感染症の感染拡大の影響によって、2020年の訪日外国人旅行者数は411万人と大きく落ち込ん
          でおり、2021年についても引き続き低調に推移することが見込まれると本投資法人は考えています。
             ■訪日外国人旅行者数
                   2008年         8,350,835人
                   2009年         6,789,658人

                   2010年         8,611,175人

                   2011年         6,218,752人

                   2012年         8,358,105人

                   2013年         10,363,904人

                   2014年         13,413,467人

                   2015年         19,737,409人

                   2016年         24,039,700人

                   2017年         28,691,073人

                   2018年         31,191,856人

                   2019年         31,882,049人

                   2020年         4,115,828人

            (出所)日本政府観光局(JNTO)「訪日外客数の動向」
        ⑦ 投資基準

         本投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設への投資にあたっては、国内外のホテル・旅館等のマーケット環境を
        分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポート
        フォリオ全体におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。なお、海外における星野リゾートグ
        ループ関与物件については、投資対象が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長
        等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合
        的に分析し、各国の法制度、会計制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘
        案して、慎重に投資を行います。なお、本投資法人は、かかる判断にあたり、原則として以下に記載の基準で検討
        するものとしますが、海外における星野リゾートグループ関与物件に関する判断については、所在する国・地域で
        の実務を勘案し、以下の基準に必要な修正ができるものとします。
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        (イ) 立地
         立地については、投資対象資産のブランドに適した立地であることを重視するほか、一般社団法人投資信託協
        会の制定する「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」を踏まえ、海外不動産等の所在する国又は地
        域についての不動産法制や司法制度全般の整備の状況、外国為替相場や制度の整備状況、及び資金決済や海外送
        金制度の整備状況等も総合的に考慮した上で、投資対象地域を選定します。具体的には、以下の基準に従うもの
        とします。
                区分                           立地基準
     星野リゾートグループ運営物件                         ホテル、旅館及び付帯施設の対象客層や性質等を踏まえ、旅客
                              数、知名度その他の事情に照らし、安定して運営できると本投
                              資法人が判断した地域に立地することを原則とします。
                              主要ブランド物件については、各主要ブランド物件の競争力及
                              び特徴に鑑み、上記の立地基準を踏まえて、それぞれ、例え
                              ば、以下のような立地に所在する物件に投資します。
                              ・星のや
                                地域独特の文化的なポテンシャルがあると本投資法人が判
                               断した立地に所在する場合
                              ・界
                                全国的に知名度があると本投資法人が判断した温泉地に立
                               地する場合
                              ・星野リゾート リゾナーレ
                                集客が十分に見込めると本投資法人が判断したリゾート又
                               は今後の成長により集客が十分に見込めるリゾートになると
                               本投資法人が判断した地域に立地する場合
     星野リゾートグループ以外運営物件                         ホテル、旅館及び付帯施設の対象客層や性質等を踏まえ、旅客
                              数、知名度その他の事情に照らし、安定して運営できると本投
                              資法人が判断した地域に立地することを原則とします。
     海外における星野リゾートグループ関与物件                    (注)    世界的に観光地としての知名度が高い地域を中心に、当面の間
                              は、米国、ヨーロッパ等の地域を中心とした中長期的に安定し
                              た経済基盤や、人口増加による経済成長が見込める地域のう
                              ち、国内と同様、安定して運営できると本投資法人が判断した
                              地域に立地することを原則とします。
     (注)   海外における星野リゾートグループ関与物件に対する投資比率は、15.0%を上限とします。
        (ロ) 投資金額

         1物件当たりの投資金額(海外における星野リゾートグループ関与物件その他の海外資産の場合には、取得時
        における投資金額の邦貨換算額)が5億円以上であることを原則とします。ただし、その他の事項も含め総合的
        に勘案して投資が適正と判断される場合には、投資金額が1物件当たり5億円未満の物件についても、投資を行
        うことができるものとします。
        (ハ) 取得価格

         不動産等の取得価格については、本資産運用会社による独自の価格評価に基づき、不動産鑑定評価額(海外に
        おける星野リゾートグループ関与物件については、国土交通省の定める「海外投資不動産鑑定評価ガイドライ
        ン」(平成20年1月25日制定。その後の改正を含みます。)に準拠して得られた不動産鑑定評価額)を参考に判
        断します(なお、本資産運用会社の利害関係人等との取引においては、利益相反防止策として、利害関係人等で
        ない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならない旨の自主ルールを設
        けています。かかる利益相反防止策の詳細については、後記「第二部                                投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営
        2  利害関係人との取引制限            (2)    利害関係人等取引規程」をご参照ください。)。
        (ニ) 建物構造

         建物構造については、ホテル、旅館及び付帯施設としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設として
        の安全性に問題がないと判断できる物件に投資します。なお、本投資法人は、旅館等として使用する不動産等に
        ついては、建物が周辺自然環境と調和していることや、建物が歴史的建造物であることなどが、旅館等としての
        希少性を高め、集客力や競争力に寄与することがあると考えています。したがって、建物構造については特段の
        限定を設けず、木造を含む全ての種類の建物構造に投資を行うことができるものとします。
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         本投資法人は、必要な強度を有しているかの判断にあたり、当該物件のPML(Probable                                        Maximum    Loss:予想最
        大損害率)(以下「PML」といいます。)                   (注)   を参考にし、当該物件のPMLが20%を超える場合、本投資法人は、
        地震保険の付保を検討します。
         ただし、海外における星野リゾートグループ関与物件については、所在する国・地域における耐震性の法令上
        の基準を遵守しているかどうかを必要な強度を有しているかの判断にあたっての基準とし、PMLは、当該国・地域
        でのホテル、旅館及び付帯施設への投資の実務において参考とすることが一般的である場合にのみ参考とするも
        のとします。
          (注)「PML」とは、当該地域で予想される最大規模の地震(475年に1度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%
            を超える大地震)を対象物件が受けた場合に、被災後の建物を被災前の状態に戻すための工事費が総建替費に占める割合
            (%)を示したものをいいます。以下同じです。
        (ホ) テナント及びオペレーター

           テナント及びオペレーターの選定にあたっては、当該業者の社会的信用力を確認し、運営実績、競争力等に
          ついて評価・分析の上、経済的信用力を有する等当該物件の競争力を維持又は向上できると判断できるテナン
          ト及びオペレーターを選定します。なお、本投資法人がテナントに対して運用資産を賃貸する場合には、テナ
          ントの信用状況等を調査の上、物件特性や当該テナントの信用状況等に応じた適切な担保(敷金及び保証金、
          親会社等の保証を含みます。)を獲得するよう努めるものとします。
        (ヘ) 権利関係

           当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則とし
          ます。具体的には、所有権、賃借権、地上権等権利の形態を確認した上で、共有、区分所有又は借地の場合
          は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等をも考慮の上、運営・管理における制約事項が少ない
          ことを原則とします。
           また、海外における星野リゾートグループ関与物件においては、所在する国・地域における権利関係等の調
          査を行い、かつ当該国・地域での実務を勘案し総合的に判断します。
        (ト) 運営実績

           本投資法人は、原則として、過去の運営実績が無い未稼働のホテル、旅館及び付帯施設(建設予定又は建設
          中のホテル、旅館及び付帯施設を含みます。以下本(ト)において同じです。)への投資は行いません。ただ
          し、未稼働のホテル、旅館及び付帯施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法
          人が取得した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うこ
          とができるものとします。
        (チ) 海外における星野リゾートグループ関与物件への投資における間接投資の利用

           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に際し、所在する国・地方における法
          制度若しくは税制度上の制約又は投資に際するリスクの限定その他の理由により適切と判断した場合には、海
          外における星野リゾートグループ関与物件を所有する海外法人の発行する不動産対応証券、株券、社債券その
          他の有価証券(投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人(以下「海外不動産保有法人」といいま
          す。)の発行済株式を含みます。)の取得を通じて、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資を
          行うことができます。
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        ⑧  デュー・ディリジェンス基準
          本投資法人は、投資するホテル、旅館及び付帯施設を選定するにあたっては、以下に挙げる事業性に関する調
         査項目(調査主要項目一覧表①)について、可能な限り調査し、当該調査結果に基づき、当該物件の生み出す運
         営上のキャッシュ・フローの見込み、賃料収入の予想及びそれらに基づく収益価格等、当該物件の収益性及び安
         定性、並びに投資の採算性について検証します。
          また、かかる事業性に関する調査に加え、投資するホテル、旅館及び付帯施設を選定するにあたっては、土
         地、建物の物理的調査及び法的調査(調査主要項目一覧表②)についても十分に実施し、当該物件の生み出す運
         営上のキャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因の在否の把握等を中心とした、当該物件の投資対
         象としての妥当性を検討します。
          なお、上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験があると認めた第三者の専門家による不動産鑑
         定評価書、エンジニアリングレポートを取得するほか、必要と判断する場合にはマーケットレポートその他の第
         三者の専門家の報告書等を取得し、これらの内容についても考慮します。
          本投資法人は、投資する海外における星野リゾートグループ関与物件を選定するにあたっては、原則として上
         記に定めるところに準じて調査及び検討を実施しますが、所在する国・地域における権利関係等の調査を行い、
         かつ当該国・地域での実務を勘案するものとします。
          本投資法人は、これらの調査及び検証の結果、当該物件の生み出す運営上のキャッシュ・フローが本投資法人
         の投資対象として妥当と判断される賃料その他の収入を達成するために必要な水準に達している(又は改善の見
         込みがあり当該改善後は必要な水準に達する蓋然性が高い)と判断できるとともに、当該物件の生み出す運営上
         のキャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因がない又はかかる要因はあるものの限定的であり、総
         合的に判断して当該物件の投資対象としての妥当性が認められると判断した物件について投資します。
         調査主要項目一覧表①

           調査         項目                      内容
                            ・ 客室
                              客室数/客室タイプ/客室面積等
               施設・設備
                            ・ レストラン・大浴場・その他施設・機能
                              施設数・施設構成等
                            ・ 地域経済・マーケット全般
                            ・ 立地
               マーケット     (注1)
                              周辺環境/立地・アクセス/周辺施設/
         事業性調査
                              交通インフラ/温泉湯量等
                            ・ 運営主要指標の調査
                            ・ 運営実績に基づく賃料負担力の調査
               運営実績
                              客室稼働率     (注2)   、ADR   (注3)   、RevPAR    (注4)   等
               テナント・
                            ・ テナント・オペレーター調査
               オペレーター      (注5)
                              テナント・オペレーターの信用力/業績/実績等
         (注1)    海外における星野リゾートグループ関与物件については、所在する国・地域におけるカントリーリスク等も考慮して総合的
             に判断します。
         (注2)「客室稼働率」とは、以下の計算式により求められる数値をいいます。以下同じです。
             客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数×100
         (注3)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average                    Daily   Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働し
             た延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
         (注4)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue                                 Per  Available    Room)をいい、一定期間の宿泊
             売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
         (注5)    星野リゾートグループをテナント・オペレーターに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
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         調査主要項目一覧表②
           調査         項目                      内容
                            ・ 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
                              す。)(以下「建築基準法」といいます。)や都市計画法(昭
                              和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都
               建物の遵法性              市計画法」といいます。)等の建築関連法令等の遵守状況の確
                              認
                            ・ 既存不適格の有無・程度
                            ・ 建築関連法令、条例、協定等による建築制限等の有無
                            ・ アスベスト、ポリ塩化ビフェニル(PCB)等の有害汚染物質の
                              含有機器及び含有廃棄物の有無
                            ・ 建築基準法、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を
         物理的調査
                              含みます。)(以下「消防法」といいます。)、建築物におけ
          (注1)
               建物の状況
                              る衛生的環境の確保に関する法律(昭和45年法律第20号。その
                              後の改正を含みます。)等の建物管理関連法令に沿った各種定
                              期調査報告実施状況
                            ・ 建物管理状況
                            ・ 緊急修繕必要箇所の有無
               建物の修繕・
                            ・ 長期修繕計画
               資本的支出
                            ・ 過去の修繕状況
               地震リスク・
                            ・ PML値の算出
               耐震性能調査、
                            ・ 土壌調査
               土壌環境汚染調査
                            ・ 境界確認の有無(境界に関する訴訟その他の紛争の有無)
               境界調査            ・ 越境・非越境物の有無
                            ・ 未登記建物の有無
                            ・ 土地及び建物に関する権利関係の確認(完全所有権、地上権、
                              借地権、共有、分有、区分所有等)
          法的調査
               権利関係の確認
                            ・ 権利に付随する各種契約書等(温泉権又は水利権に関するもの
          (注1)
                              を含みます。)の内容
                            ・ テナント関連契約(賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約
                              等)の調査
               テナント・
                            ・ 運営委託関連契約の調査
               オペレーター属性
                            ・ 反社会的勢力の調査           (注2)
         (注1)海外における星野リゾートグループ関与物件に関する調査については、所在する国・地域での実務を勘案し、上記の調査項目
            の一部を行わないことがあります。
         (注2)星野リゾートグループをテナント・オペレーターに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
          木造物件については、売主へのヒアリング調査等を含む過去の修繕状況の確認を行い、必要に応じ、専門家レ

         ポートに基づく建物劣化診断、中長期修繕・更新計画の検討を行います。
          具体的には以下のフローに従って検討を行います。
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        (注1)投資を検討する建物の全部事項証明書を確認し、構造が木造であればステップ2に、それ以外であればステップ5に進みま







            す。
        (注2)専門家レポート、図面(改修図を含みます。)、修繕履歴等を検証して得られた情報に基づき、安全性を検討します。この時
            点で売主による修繕、是正を前提としても安全性の確保が難しいと判断された場合には投資を断念し、それ以外の場合にはス
            テップ3に進みます。
        (注3)目視調査等の非破壊調査においては、以下の事項を確認し、安全性を検討します。
                    建物の土台、躯体(柱及び梁を含みます。)等の構造体を目視にて確認し、図面と整合しているか
             構造躯体
                    を確認します。
             外壁      屋根、外壁等の外部仕上げ材に、目立った亀裂、クラック等が無いか目視にて確認します。
             内部仕上げ      建物内部において目立った亀裂、クラック等が無いか、漏水箇所が無いかを目視にて確認します。
             天井裏      建物内部の点検口より目視にて天井裏の状態を確認します。
              この時点で売主による修繕、是正を前提としても安全性の確保が難しいと判断された場合又は安全性確保に必要な修繕、
              是正を売主が拒んだ場合は投資を断念し、安全性確保に必要な修繕を売主が了承した場合にはステップ4に進み、修繕、
              是正を行わなくても安全性が確保されている場合にはステップ5に進みます。
        (注4)通常のデュー・ディリジェンスに従った検証は、ステップ1からステップ4までの手続と並行して行われることがあります。
        (注5)上記各ステップにおいて、安全性が確認できない場合等安全性の確保が難しいと判断された場合は投資検討を中止し、必要な
            安全性が確保できると判断した木造物件のみを、投資適格と判断します。
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        ⑨ フォワード・コミットメント
          フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・
         物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、
         以下の点に留意することとします。
         ・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券
          取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
         ・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能
          性、並びに決済資金の調達方法等
        ⑩ ポートフォリオ運営・管理方針

        (イ) 基本方針
           運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運用
          資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針としてい
          ます。
        (ロ) 賃借人による運営のパフォーマンスのモニタリング

           本投資法人は、賃借人との間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料
          構成とすることを検討します。賃貸借契約において変動賃料を導入する場合、賃借人に対しホテル・旅館の運
          営収支等について一定の報告義務等を課すことが一般的であり、本投資法人においても賃貸借契約の中でかか
          る報告義務を課すことを基本方針とします。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることと
          なる賃借人による運営パフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能
          となります。
        (ハ) 海外における星野リゾートグループ関与物件の運営・管理方針

           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に係る業務の適正な遂行のため、本資
          産運用会社の担当各部において海外における星野リゾートグループ関与物件の投資に関与する担当者を、海外
          不動産等への投資に関する一定の知識を有する者とします。また、海外における星野リゾートグループ関与物
          件への投資を実施するにあたっての海外不動産等に関する法制・税制等や投資対象の候補となる物件に関する
          情報の収集及び調査等に関しては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な
          知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等
          への投資に関する必要な情報を取得するものとします。
           本投資法人は、投資した海外における星野リゾートグループ関与物件の運用に際しては、所在する国・地域
          における時差や言語の違い等にかかわらず、適時適切に必要な情報を取得し、対応・対策その他の適切な管理
          を行うことができるよう、当該海外不動産等のテナント及びオペレーターとの間で緊密な連絡体制を構築しま
          す。
           本投資法人は、現地国・地域におけるテナント及びオペレーターとの業務連絡に際しては、その記録等の適
          切な保管を行うことができるよう、その記録等の保管体制について当該テナント及びオペレーターとの間で適
          切に取り決めます。
           本投資法人は、本投資法人が有する海外における星野リゾートグループ関与物件に係る業務関係の記録を、
          本資産運用会社のアクイジション部、アセットマネジメント1部、アセットマネジメント2部において適切に
          保管します。
        (ニ) 資本的支出

           中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、慎重か
          つ十分な資本的支出を行います。
         a. 本投資法人が行う資本的支出の範囲
          ・資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に渡り競争力を発揮するた
           めに必要な資本的支出
          ・資産価値・競争力の向上を目的とし、客室及び料飲施設に関する単価及び客室稼働率のアップを図るのに必
           要な資本的支出
         b. 資本的支出の原資

           本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却の額の範囲内で対応しますが、必要
          に応じて借入れ等により調達することがあります。
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         c. 資本的支出計画策定プロセス
           毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、賃借人の意見を参考に、費用対効果分析を綿密
          に行って、大規模修繕計画等、資本的支出にかかる方針を策定します。資本的支出の実行においては、可能な
          限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努めま
          す。
        (ホ) 付保方針

         a. 損害保険
           災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用資産のうち建物やその付帯
          施設・設備について火災保険、賠償責任保険等必要と判断した保険を付保します。なお、海外における星野リ
          ゾートグループ関与物件についても原則として同様としますが、当該物件が所在する国・地域における特有の
          リスクの調査を行い、かつ当該国・地域での実務を勘案して総合的に判断します。
         b. 地震保険

           PMLが20%を超える建物やその付帯施設・設備及び地震保険の付保を検討するべき特段の事情がある建物や
          その付帯施設・設備につき、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保を検討します。
        ⑪ 売却方針

          原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変化、個別物件の状
         況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安
         定に資するものと判断される場合には、適切な時期での売却を検討することがあります。
        ⑫ 年度運用計画

          本投資法人のアセットマネージャーたる役割を担う本資産運用会社は、その業務の1つとして、賃借人のパ
         フォーマンスのモニタリングを行うとともに、本投資法人の資産ポートフォリオの年度運用計画(大規模改装工
         事計画等を含みます。)の策定を行い、計画的な運用資産の運用を行います。
        (イ) 運用資産別のパフォーマンスのモニタリング
           本資産運用会社は、賃借人に対して、月別の売上予測の提供、並びに月次の売上、客室稼働率、ADR及び
          RevPAR等の実績の報告等を原則として求め、各施設のパフォーマンスについて逐次モニタリングするように努
          めます。
        (ロ) 年度運用計画

           本資産運用会社は、本投資法人の資産ポートフォリオ全体について、本投資法人の営業期間毎に、年度運用
          計画を策定し、計画的な運営管理を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体
          の運営予算及び運用資産別のパフォーマンスに関する計画より構成され、各営業期間の開始までに投資運用委
          員会及びコンプライアンス委員会による審議及び承認を経た後、取締役会で決定されます。
        (ハ) 年度運用計画の修正、検証

         a. 月次での検証
           本資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体での月次運営実績を検証します。上記(イ)に基づく
          月次レポートのレビューにより、月次運営予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判
          断される場合には、速やかに修正年度運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に資産の取得又は
          売却を行った場合も同様とします。
         b. 営業期毎の検証

           本資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業期間
          以降の年度運用計画を策定します。
        ⑬ 財務方針

        (イ) 基本方針
           本投資法人は、収益の確保と運用資産の着実な成長に資するため、計画的かつ効率的な財務戦略を立案し、
          中長期にわたり安定的な財務基盤を構築することを目指します。
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        (ロ) エクイティ・ファイナンス
           新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として機動的に行います。その際には、経済
          環境や資本市場の動向、新たな運用資産の取得時期、及び投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資
          口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に十分配慮した上で総合的に判断す
          るものとします。
        (ハ) デット・ファイナンス

           本投資法人は、海外不動産等への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。ま
          た、調達時点のマーケット環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。
         a. 安定性重視の財務方針
           主要金融機関を中心にバランスの取れたバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入
          金の長期固定化と返済期限の分散による、安定性重視の財務方針を採用します。
         b. LTV水準

           LTV(本投資法人の総資産額のうち、投資法人債を含む借入金残高の割合)の水準は財務健全性の確保のた
          め、原則として50%を上限とします。ただし、新たな資産取得等に伴い、一時的に50%を超えることがありま
          す。
         c. アモチゼーション方針

           本投資法人が投資対象とする施設は立地の点から相対的に建物比率が大きくなる傾向があり、営業期間毎に
          減価償却費として計上される金額が実際に必要とされる資本的支出の金額を相当程度上回ることがあります。
          この一部を戦略的なアモチゼーション(借入れの分割返済)に充てることにより、リファイナンスリスクの低
          減、及び支払利息の負担軽減による運用収益の増加を目指すことがあります。
         d. 借入限度及び借入先

           借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとし
          ます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67
          条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限定されます。また、借入先については候補となる複数の機関
          投資家と交渉の上、固定金利借入れの割合、約定弁済、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、比較し
          て決定します。
         e. 担保設定方針

           資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
         f. 投資法人債

           金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘
          案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
         g. 短期投資法人債

           金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘
          案した上で、短期投資法人債の発行を行うことがあります。
        (ニ) グリーンファイナンス・フレームワーク

         a. グリーンボンドとしての適格性について
           本投資法人はグリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンス実施のために国際資本市場協会
          (International        Capital    Market    Association:ICMA)の定める「グリーンボンド原則(Green                            Bond
          Principles)2018年版」、ローンマーケット協会(Loan                          Market    Association:LMA)、アジア太平洋ローン
          マーケット協会(Asia           Pacific    Loan   Market    Association:APLMA)及びローンシンジケーション・トレー
          ディング協会(Loan          Syndication      and  Trading    Association:LSTA)の定める「グリーンローン原則(Green
          Loan   Principles)2020年版」、並びに環境省の定める「グリーンボンドガイドライン2020年版」及び「グ
          リーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン2020年版」に即したグリーンファイナン
          ス・フレームワークを策定しました。
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           当該フレームワークの適格性についてグリーンファイナンス評価機関である株式会社日本格付研究所(以
          下、「JCR」といいます。)より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
          「Green1(F)」の評価を取得しています。
         b. 適格クライテリアについて

         ⅰ. グリーンビルディング
            下記(ⅰ)から(ⅳ)までの第三者認証機関の認証(下記(ⅰ)については下記①から⑤までに定める取組みが
           行われていることを要します。)のいずれかを取得済もしくは今後取得予定の物件
           (ⅰ)BELS(Building-Housing              Energy-efficiency         Labeling     System/建築物省エネルギー性能表示制度)認
             証における2つ星、かつ当該物件において本投資法人もしくはオペレーターにより以下の取組みが1つ
             以上行われていること
             <環境に資する付加的な取組み>
              ① EIMY(Energy         In  My  Yard)による自然エネルギーの調達(水力発電等)
              ② ①以外の自然エネルギー調達
              ③ 「ゼロ・エミッション活動」による3Rの実施
              ④ プラスチック製品の使用削減
               ・ 個包装ソープからポンプボトルへの切り替え
               ・ 歯ブラシリサイクルの実施
               ・ ペットボトル廃止 等
              ⑤ 自然保護活動
           (ⅱ)BELS認証における3つ星以上
           (ⅲ)LEED(Leadership           in  Energy    and  Environmental       Design)認証におけるSilver以上
           (ⅳ)CASBEE(Comprehensive             Assessment      System    for  Built   Environment      Efficiency/建築環境総合性能評
             価システム)認証におけるB+以上
         ⅱ. 省エネルギー性能

            空調機器の更新、照明器具のLED化、蓄電システムの導入等省エネルギー機器の導入に関する費用(従来
           比10%以上の使用量もしくは排出量の削減効果が見込まれるもの)
         ⅲ. 改修工事

           (ⅰ)保有資産に係る改修工事で、CO2、エネルギー、水等の使用量又は排出量の削減等、環境面において有
             益な改善が可能な工事(従来比、10%以上の使用量もしくは排出量の削減効果が見込まれるもの)
           (ⅱ)環境認証の取得、再取得、又は1段階以上の改善を目的とした工事
         ⅳ. 再生可能エネルギー

            再生可能エネルギー発電設備の取得又は設置
         c. プロジェクトの評価及び選定プロセス

           グリーンファイナンスの資金調達の使途となる適格クライテリアに適合するプロジェクトについては、サス
          テナビリティプロジェクトリーダーによって選定され、本資産運用会社の代表取締役社長、投資運用本部長、
          財務管理本部長、企画管理部長、コンプライアンス・オフィサー、並びにサステナビリティプロジェクトリー
          ダーで構成されるESG委員会で評価・審議された後、取締役会にて決定され、役員会で報告されます。
         d. 調達資金の管理

           グリーンファイナンスにより調達した資金は、口座に入金された後、遅滞なく適格クライテリアの取得資金
          に充当もしくは適格クライテリアの取得に要した借入金のリファイナンスに充当します。
           調達資金の充当が決定されるまでの間は、調達資金は現金又は現金同等物にて管理します。全額充当後にお
          いても、評価対象の債券等が償還するまでに資金使途の対象となる資産が売却又は毀損などにより、資金使途
          の対象から外れる場合、一時的に発生する未充当資金はポートフォリオ管理にて管理します。
           ポートフォリオ管理とは、決算期毎にグリーンファイナンス残高の合計額が、グリーン適格負債上限額(適
          格クライテリアを満たす資産合計額×LTV+上記「b.適格クライテリアについて」のⅱ.からⅳ.までに記載の
          適格クライテリアに充当した金額の合計額)を超えないことを確認する管理方法です。
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         e. レポーティング
           ⅰ. 資金充当状況に関するレポーティング
             本投資法人は、本書の日付現在、以下の内容を、決算期毎に本投資法人のウェブサイト上にて開示す
            る方針です。
             ・ グリーンファイナンスによる調達時点で未充当資金がある場合、充当計画
             ・ 資金使途の対象となる資産を償還・返済期間までに売却した場合にはポートフォリオ管理にて残
               高管理をしている旨、またグリーンファイナンス残高及びグリーン適格負債上限額
           ⅱ. 環境改善効果に関するレポーティング

             本投資法人は、本書の日付現在、以下の内容を本投資法人のウェブサイト上にて年次で開示する方針
            です。
             ・ 取得資産の環境認証数・種類
             ・ (改修工事を対象とした場合)改修前と改修後のエネルギー使用量/水使用量
             ・ (再生可能エネルギーを対象とした場合)投資対象となる発電設備の年間発電量・CO2削減量(推
               定値)
             ・ EIMY(Energy         In  My  Yard)による年間発電量(水力発電等)
             ・ EIMY以外での自然エネルギー調達量
             ・ 生ゴミの堆肥化継続(2011年より)
             ・ プラスチック容器の削減量
              (ⅰ)シャンプー、コンディショナー、ボディソープのポンプボトル化継続(2019年より)
              (ⅱ)ペットボトルミネラルウォーターの段階的切り替え
             ・ リサイクル対象となった歯ブラシの本数
        ⑭ 情報開示方針

        (イ) 本投資法人は、資産運用にあたり、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示すること
          に努めます。
        (ロ) 投資家に開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。

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      (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
          本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、不動産、不動産の賃借権、
         地上権、又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権、又は海外不動産保有法人の発行済株式(当該発行済株
         式(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。)の総数に投信法施行規則第221条に規定する率
         を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。)(以下「不動産等資産」といいます。)を主た
         る投資対象として、運用資産の運用を行うものとします(規約第28条第1項及び第30条第1項)。
        (イ) 本投資法人は、不動産等資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます(規約第30条第2
           項)。
         a. 信託財産を不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の
           受益権
         b. 当事者の一方が相手方の行う不動産等資産又は前記a.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がそ
           の出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うこ
           とを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
         c. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の
           信託の受益権
         d. 外国の法令に基づき又は外国の法令に準拠して組成された不動産等資産又は前記a.からc.に掲げる資産
         e. 投信法第194条第2項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該
           不動産に係る金銭債権等である法人(外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されて
           いる店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。)が発行する株式又は出資(ただし、不
           動産等資産に該当するものを除きます。)
         f. 不動産対応証券(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいい
           ます。)
          ⅰ. 優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下
            「資産流動化法」といいます。)に定めるものをいいます。)
          ⅱ. 受益証券(投信法に定めるものをいいます。)
          ⅲ. 投資証券(投信法に定めるものをいいます。)
          ⅳ. 特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定めるものをいいます。)(不動産等資産又は前記a.若しく
            はc.に掲げる資産に該当するもの及び同d.に掲げる資産のうち、不動産等資産又は前記a.若しくはc.に掲
            げる資産に投資するものを除きます。)
          ⅴ. 外国の法令に準拠して組成された前記ⅰ.又はⅳ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産
        (ロ) 本投資法人は、不動産等及び前記(イ)に記載する資産(以下、併せて「不動産関連資産」と総称しま

           す。)のほか、次に掲げる特定資産に投資します(規約第29条第1項及び第30条第3項)。
         a. 預金
         b. コール・ローン
         c. 金銭債権(ただし、前記a.及びb.に掲げる資産を除きます。)
         d. 国債証券
         e. 地方債証券
         f. 特別の法律により法人の発行する債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
         g. 資産流動化法に定める特定社債券
         h. 社債券(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         i. 株券(外国の法令に準拠した法人に係るものを含みますが、株券を発行する法人が不動産関連資産を実質的
           に保有している場合、又は本投資法人が不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連して取得する場合に
           限ります。ただし、不動産等資産に該当するもの及び前記(イ)e.に掲げる資産を除きます。)
         j. 公社債投資信託の受益証券(投信法に定める証券投資信託の受益証券のうち、前記d.、e.若しくはh.又は後
           記l.若しくはm.に掲げる資産等への投資として運用することを目的としたものをいいます。)
         k. 投信法に定める投資法人債券
         l. コマーシャル・ペーパー
         m. 外国法人が発行する譲渡性預金証書
         n. 信託財産を前記(イ)e.又は前記a.からm.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とした金
           銭の信託の受益権(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         o. デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令に定めるものをいいます。)
         p. 再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令に定めるものをいいます。)
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        (ハ) 本投資法人は、不動産等資産及び前記(イ)及び(ロ)に定める特定資産のほか、不動産関連資産への投
           資に付随して取得する次に掲げる資産に投資します(規約第30条第4項)。
         a. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に定める商標権又はその専用使用権若しくは
           通常使用権
         b. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用する権利、観光施
           設財団抵当法(昭和43年法律第91号。その後の改正を含みます。)に定める温泉を利用する権利及び慣習法
           上の権利として認められる温泉権又は温泉利用権、並びに当該温泉に関する設備等
         c. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定割
           当量その他これに類似するもの、又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
         d. 不動産等に付随する器具備品等の民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」
           といいます。)上の動産(前記(ロ)p.に掲げる資産を除きます。)
         e. 著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に定める著作権等
         f. 民法上の組合の出資持分(ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、そ
           の賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。)
         g. 地役権(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         h. 資産流動化法に定める特定出資
         i. 会社法に定める合同会社の社員たる地位
         j. 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。)に定める
           一般社団法人の基金拠出者の地位(基金返還請求権を含みます。)
         k. 信託財産として前記a.からj.までに掲げる資産を信託する信託の受益権
         l. 各種保険契約に係る権利
         m. 外国の法令に準拠して組成された、前記f.及びh.からk.までに掲げる資産と同様の性質を有する資産
         n. その他、金融商品取引所等の規則上取得可能なものであり、本投資法人の保有に係る不動産関連資産の運用
           に必要又は有益なもの
        (ニ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され

           ていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、不動産等資産及び前記(イ)から(ハ)
           までを適用するものとします(規約第30条第5項)。
        ② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

        (イ) 投資基準については、前記「(1)                   投資方針 ⑦       投資基準」をご参照ください。
        (ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合は特に設けません。なお、投資基準については、前記「(1)                                                   投

           資方針 ⑦      投資基準」をご参照ください。
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      (3)【分配方針】
         本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第37条)。
        ① 利益の分配(規約第37条第1項)
        (イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち利益の金額は、投信法第136条第1項に規定する利益とします。
        (ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される配当可能利益の額(以下「配当可能利益
          の額」といいます。)の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合に
          は変更後の金額とします。以下、本(3)において同じです。)を超えるものとして、本投資法人が定める金
          額とします。
           なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分
          配準備積立金、並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の
          処理を行うことができます。ただし、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上
          の所得が発生しない場合はこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
        ② 利益を超えた金銭の分配(規約第37条第2項)

          本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投
         資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等
         (一般社団法人投資信託協会の定める規則を含みます。)に定める金額を限度として、本投資法人が決定した金
         額を、利益を超えた金銭として分配することができます。
        ③ 分配金の分配方法(規約第37条第3項)

          分配は、金銭により分配するものとし、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録
         投資口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に、対応する投資口の口数に応じて分配します。
        ④ 分配金請求権の除斥期間(規約第37条第4項)

          本投資法人は、規約第37条に基づく金銭の分配が受領されずに、その支払開始の日から満3年を経過したとき
         は、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
        ⑤ 一般社団法人投資信託協会規則(規約第37条第5項)

          本投資法人は、上記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の定める規則
         等に従うものとします。
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      (4)【投資制限】
        ① 規約に基づく投資制限
          規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
        (イ) 投資制限(規約第31条)
         a. 有価証券及び金銭債権に係る制限
           前記「(2)      投資対象 ①       投資対象とする資産の種類 (ロ)」に掲げる有価証券及び金銭債権等(前記同
          「h.」及び同「i.」に記載するものを除きます。)は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性
          又は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
         b. デリバティブ取引に係る制限
           前記「(2)      投資対象 ①       投資対象とする資産の種類 (ロ) o.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利
          は、本投資法人に係る収益又は負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすること
          を目的とした運用に限るものとします。
        (ロ) 組入資産の貸付け(規約第32条)

         a. 本投資法人は、運用資産に属する全ての不動産(本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付
          けとなる不動産を含みます。以下本(ロ)において同じです。)について、中長期的な安定収益の確保を目的と
          して、第三者との間で、(i)賃貸借契約を締結して賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。以下本(ロ)に
          おいて同じです。)を行うこと、又は(ii)運営委託契約を締結して委託を行うことを原則とします。ただし、
          本投資法人の有する信託の受益権に係る信託財産である不動産については、(i)当該信託の受託者に第三者と
          の間で賃貸借契約を締結させ、賃貸を行うこと、又は(ii)本投資法人が当該不動産を当該信託の受託者から借
          り受け、第三者との間で、運営委託契約を締結して委託を行うことを原則とします。
         b. 本投資法人は、前項の不動産の賃貸又は運営委託その他不動産等の投資又は運用に際して、敷金、保証金、
          預託金等その他これらに類する金銭を受入れ又は差入れることがあり、それらの金銭を受入れた場合には、本
          投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用します。
         c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付けとな
          る不動産を含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
         d. 本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。
        (ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額等(規約第38条)

         a. 借入れの目的
           借入れ及び投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、資産の取得、費用の支払、修繕費若しくは分配
          金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金・保証金、預託金、並びに借入金及び投資法
          人債の債務の返済を含みます。)等とします。
         b. 借入金及び投資法人債発行の限度額
           借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものと
          します。
         c. 担保の提供
           上記a.に基づき借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供するこ
          とができます。
        ② その他の投資制限

        (イ) 有価証券の引受け及び信用取引
           本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
        (ロ) 集中投資

           集中投資について制限はありません。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「(1)                                            投資方
          針 ③    ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
        (ハ) 他のファンドへの投資

           他のファンドへの投資について制限はありません。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因
         以下には、本投資法人の投資口(以下、本「3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。)又は
        本投資法人が発行する投資法人債(以下、本「3 投資リスク」の項において「本投資法人債」といいます。)へ
        の投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証
        券又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存
        在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める
        方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本
        投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資
        主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪
        化による分配金の減少が生じる可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は
        本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書
        の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
        ① 本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク
        (イ)本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
        (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク
        (ハ)金銭の分配に関するリスク
        (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク
        (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
        (ヘ)投資法人債の償還・利払いに関するリスク
        (ト)投資法人債の価格の変動に関するリスク
        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
        (イ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
        (ロ)不動産を取得又は処分できないリスク
        (ハ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
        (ニ)投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク
        (ホ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク
        (ヘ)シングルテナント物件に関するリスク
        (ト)少数の物件に収入が依存していることによるリスク
        (チ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ)星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
        (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
        (ハ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
        (ニ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
        (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
        (ヘ)敷金及び保証金に関するリスク
        ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
        (イ)不動産の欠陥や境界に関するリスク
        (ロ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク
        (ハ)賃貸借契約に関するリスク
        (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
        (ヘ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (ト)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
        (チ)法令の制定・変更に関するリスク
        (リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (ヌ)マスターリース会社に関するリスク
        (ル)転貸に関するリスク
        (ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        (ワ)共有物件に関するリスク
        (カ)区分所有建物等に関するリスク
        (ヨ)借地物件に関するリスク
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        (タ)借家物件に関するリスク
        (レ)開発物件に関するリスク
        (ソ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
        (ツ)有害物質に関するリスク
        (ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        (ナ)底地物件に関するリスク
        ⑤ 優先株式等への投資に関するリスク
        (イ)優先株式への投資の仕組みに関するリスク
        (ロ)優先株式の流動性に関するリスク
        ⑥ 海外不動産等への投資に関するリスク
        (イ)海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
        (ロ)外国法人税額を負担することに関するリスク
        (ハ)海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
        (ニ)外国為替についての会計処理に関するリスク
        (ホ)海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
        ⑦ メザニンローン債権への投資に関するリスク
        (イ)メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
        (ロ)メザニンローン債権の流動性に関するリスク
        ⑧ 税制に関するリスク
        (イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
        (ロ)過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
        (ハ)税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
        (ニ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ホ)同族会社に該当するリスク
        (へ)借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
        (ト)投資口を保有する投資主数に関するリスク
        (チ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
        (リ)一般的な税制の変更に関するリスク
        (ヌ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
        ⑨ その他
        (イ)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
        (ロ)減損会計の適用に関するリスク
        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (ニ)オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
        ① 本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク

        (イ)本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
           本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投
          資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
           本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出
          た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況
          その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の
          投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、
          本投資証券の市場価格が下落することがあります。
           本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があ
          り、その結果、損失を被る可能性があります。
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        (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク
           本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減
          少、本投資法人の保有資産における優先株式やメザニンローン債権等の不動産等又は不動産対応証券に該当し
          ない資産の増加による基準値の超過その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動
          産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
           本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がな
          いため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲
          渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。
        (ハ)金銭の分配に関するリスク

           本投資法人は前記「2 投資方針 (3)                   分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
          配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。
          本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産(本「(1)                                          リスク要因」の
          項において、以下「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う
          除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
        (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク

           本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼
          働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が
          減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります(なお、これら不動産に係る賃料収入に関
          するリスクについては、後記「④                不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ)賃貸借契約に関するリス
          ク」をご参照ください。)。
           一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
          用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
          キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
           このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性が
          あり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市
          場価格が下落することがあります。
           なお、本書において開示されている保有資産における過去の運営実績は、保有資産のテナント等から取得し
          た情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそのまま記載したものを含んでおり、また、本投資法人が採
          用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産に
          おける今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能
          性もあります。
        (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

           本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する
          投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業
          期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかっ
          た場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
           更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける
          可能性があります。
        (ヘ)投資法人債の償還・利払いに関するリスク

           本投資法人の信用状況の悪化その他の理由により本投資法人債について元本や利払いが滞ること、あるいは
          支払不能が生じるリスクがあります。
        (ト)投資法人債の価格の変動に関するリスク

           本投資法人債は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法
          人の信用力や本投資法人債の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資法人債の譲渡自体
          が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。本投資法人債の市場価格は、投資家の需給
          により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて
          変動するため、本投資法人債を投資家が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、その結果、投資
          家が損失を被る可能性があります。
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        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
        (イ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
           本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています(ス
          ポンサーサポート契約については、前記「2 投資方針 (1)                             投資方針 ④       成長戦略 (イ)外部成長 a.
          スポンサーサポート契約の活用」をご参照ください。)。しかし、スポンサーサポート契約は、本投資法人及
          び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先的売買交渉権等を与えるものにすぎず、星野リゾートは、
          本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。
           すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適
          切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
           したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポー
          トフォリオを構築できない可能性があります。
        (ロ)不動産を取得又は処分できないリスク

           不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期
          に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不
          動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採
          算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不
          動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、
          時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
           不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、ホテル、旅館及び付帯施設は、オフィス
          等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向
          があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
           以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構
          築できない可能性があり、また、ポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
        (ハ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

           投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
          金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
          行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得でき
          なかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
           また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
          人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態
          に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられ
          たり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性が
          あり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及
          ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求めら
          れ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人の本書の日付現在の借入
          金については、財務制限条項を設けており、かかる財務制限条項には、本投資法人のLTV等の財務指標に関す
          る数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、
          投資主への分配の制約等が含まれるほか、本資産運用会社の唯一の株主である星野リゾートの親会社である株
          式会社星野リゾートホールディングスの財務指標に関する数値が一定期間一定の水準を下回った場合、現金そ
          の他の一定資産の留保義務等の制約が含まれます。
           本投資法人の保有資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された保有資産の売却を希望した
          としても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で
          売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他
          の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求され
          る可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されているなどの理由で担保に供する
          適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額
          が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、
          本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投
          資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人
          の希望どおりの借入等を行えない可能性もあります。
           また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の
          市場動向、並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右され
          ます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場
          合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等
          に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        (ニ)投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク

          a. 本投資法人の収益がホテル・旅館業界等の収益に依存していることのリスク
            本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象としています。
            したがって、本投資法人の業績は、ホテル・旅館業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合に
           よっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新
           せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影
           響を受けることがあります。
            また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み
           合わせた賃料構成とした場合又は変動賃料を主体とする場合、テナントの売上減少又は利益の減少等が、賃
           料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
            なお、本投資法人が、ある施設について、賃貸借契約でなく、運営委託契約を締結して運営受託者に運営
           を委託する場合にも、上記とほぼ同様のリスクがあります。
            ホテル・旅館業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性があり
           ます。
           ・国内外の景気及び経済状況の悪化、並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響
            を受けた旅行者数の減少
           ・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、旅行者数の減少
           ・旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
           ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
           ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
           ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供
            の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
           ・類似するコンセプトのホテル及び旅館との競合による集客力の低下
           ・旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
           ・機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
           ・提供する飲食物による食中毒などの事故の発生
           ・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
           ・自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
           ・旅館業法(昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。)及びこれに相当する所在国・地域の法令
            等に基づく営業許可その他許認可の取消し
            また、ホテル・旅館業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連
           休などには収益が大きくなりますが、例えば、「リゾナーレ八ヶ岳」では冬の時期に収益が相対的に減少し
           たり、「星のや軽井沢」では夏の時期に収益が相対的に増加するなど、物件ごとに個別事情もあります。
            したがって、本投資法人の収益は4月末日で終了する営業期間と10月末日で終了する営業期間で異なるこ
           とがあります。なお、保有資産に関する本書の日付現在有効な賃貸借契約においては、変動賃料は原則とし
           て12か月分の売上高又は利益を基準売上又は基準利益とする仕組みとなっており、当該資産の業績や収益の
           季節的要因による変動が賃料に反映されない仕組みとなっています。変動賃料の算定方法についての詳細
           は、後記「5 運用状況 (2)               投資資産 ③       その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不動産等の概要」
           をご参照ください。
          b. 既存テナント等が退去した場合に関するリスク
            ホテル・旅館業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、
           権利等をテナント又はオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求される
           ことから、賃貸借契約又は運営委託契約が解除され又は更新されずに既存テナント又は既存オペレーターが
           退去した場合、代替するテナント又はオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居する
           か、又は新たな運営委託契約の締結後運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼
           働率が大きく低下すること、代替するテナント又はオペレーター確保のために賃料や受託手数料水準を下げ
           ざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約や運営委
           託契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
           す。本投資法人は既存テナント又は既存オペレーターが退去した場合に代替するテナント又はオペレーター
           となりうる者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存テナント又は既存オペレーターの退去
           に備えることがありますが、その場合でも、必ずしも相手方がテナント又はオペレーターとなる契約上の義
           務を負うわけではなく、既存テナント又は既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を
           避けることができるとは限りません。
            更に、既存オペレーターへの運営委託の終了によってオペレーターが交代するものとしていても、円滑な
           交代ができず、又は交代に伴って多額の費用が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
           性があります。
                                 62/342

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          c. FF&Eの定期更新に関するリスク
            ホテル、旅館及び付帯施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E                              (注)   の定期的な更新投資及び単なる更
           新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法
           人とテナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約又は運
           営委託契約において規定されることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有
           し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を
           及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあ
           り、この間オペレーターは収益をあげることができません。特に、本投資法人が現時点で継続的に投資を行
           うことが望ましいと考えている主要ブランドでは、前記「2 投資方針 (1)                                     投資方針 ③       ポートフォリ
           オ構築方針 (イ)投資対象資産」に記載のコンセプトを有しており、かかるコンセプトの実現のため、施
           設の閉鎖を伴うような大規模なFF&Eの修繕及び更新が想定されます。そのために、賃料等の減少の形で本投
           資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテル、
           旅館及び付帯施設の売上又は利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益
           等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (注) FF&Eは、Furniture、Fixture               & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、並びに厨房機器等、ホテル運営に必
              要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
          d. オペレーターの業態の偏りに関するリスク
            ホテル、旅館及び付帯施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大きく変更す
           ることが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業
           務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす
           可能性があります。
          e. ホテル、旅館及び付帯施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
            前記「2 投資方針 (1)             投資方針 ⑦       投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、ホテル、旅館及び
           付帯施設としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断できる場
           合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。なお、本投資法人が当期末現在保有
           する資産の建物構造については、後記「5                     運用状況 (2)         投資資産 ③       その他投資資産の主要なも
           の (ワ)個別不動産等の概要」をご参照ください。また、築年が古い建築物、都市部のような手厚い災害
           対策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。こ
           のような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④                                  不動産及び信託の受益権に関する
           リスク (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照ください。本投資法人は、現地
           で建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修
           繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針
           ですが、このような特殊な不動産特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能に
           なった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が
           生じる可能性があります。
        (ホ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク

           本書の日付現在、本投資法人の保有資産のうち、「星のや」、「星野リゾート リゾナーレ」、「界」、
          「OMO7旭川」、「西表島ホテル」、「BEB5軽井沢」、「ANAクラウンプラザホテル広島等」、「ハイアット
          リージェンシー大阪」、「ザ・ビー4物件」、「ホテル・アンドルームス大阪本町」、「ソルヴィータホテル
          那覇」及び「グランドハイアット福岡」を星野リゾートグループへ賃貸しています。また、本書の日付現在、
          本投資法人の保有資産のうち、「星のや」、「星野リゾート リゾナーレ」、「界」、「OMO7旭川」、「西表
          島ホテル」及び「BEB5軽井沢」は星野リゾートグループが、「ANAクラウンプラザホテル広島等」はIHG・
          ANA・ホテルズが、「ハイアットリージェンシー大阪」及び「グランドハイアット福岡」はハイアットがそれ
          ぞれ運営し、星野リゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ、ハイアットの順で、取得価格ベースで上位3位を
          占めています。この結果、本投資法人の収入は、星野リゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ及びハイアット
          に大きく依存しています。これらの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下して変動賃料の額(設定
          されている場合)が減少したり、財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の
          理由により物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投
          資法人は、保有資産に関して星野リゾートグループと締結している賃貸借契約において、いずれも取得後10年
          間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していま
          すが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、
          当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。なお、星野リゾートグループの財政状態及び経営
          成績の状況については前記「2 投資方針 (1)                       投資方針 ⑤       星野リゾートグループの概要 (イ)星野リ
          ゾートグループの事業規模とブランディング戦略 a.                         事業規模の拡大」をご参照ください。
        (ヘ)シングルテナント物件に関するリスク

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           本投資法人の保有資産の全ては、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件で
          す。
           本投資法人は、保有資産に関して締結している、本書の日付現在有効な賃貸借契約の一部において、取得後
          一定の期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設けているため、これらの定めを設け
          ている物件については、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去
          した場合、個々のホテル、旅館及び付帯施設は個性が強い物件であることが多いことから、代替テナントとな
          りうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
           その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得
          なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。なお、運営受託者と運営委託契約を
          締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。本投資法人が当期末現在保有する資産に関して締
          結されている賃貸借契約の詳細については、後記「5                          運用状況 (2)         投資資産 ③       その他投資資産の主
          要なもの (ワ)個別不動産等の概要」をご参照ください。
        (ト)少数の物件に収入が依存していることによるリスク

           本投資法人のポートフォリオは、本書の日付現在、65物件により構成されていますが、このうち、「ANAク
          ラウンプラザホテル広島等」が占める割合が大きいため、収入が「ANAクラウンプラザホテル広島等」からの
          賃料収入に大きく依存しています。したがって、「ANAクラウンプラザホテル広島等」が何らかの理由で毀
          損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナント又は
          オペレーターである株式会社ホライズン・ホテルズ又はIHG・ANA・ホテルズの財政状態及び経営成績が悪化
          し、又はこれらのテナントが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
          る可能性があります。本投資法人は、「ANAクラウンプラザホテル広島等」に関して締結している、現時点で
          有効な賃貸借契約において、いずれも取得後10年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定め
          を設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナント
          からの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
        (チ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク

           本投資法人は、運用資産について、ブランドに適した立地であることを重視するほか、一般社団法人投資信
          託協会の制定する「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」を踏まえ、海外不動産等の所在する国
          又は地域についての不動産法制や司法制度全般の整備の状況、外国為替相場や制度の整備状況、及び資金決済
          や海外送金制度の整備状況等も総合的に考慮した上で、投資対象地域を選定することとしていますが、今後の
          運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に地域的な偏在が生じる可能性があります。その場合、当該地域
          における地震その他の災害や、当該地域における情勢の悪化などの当該地域に特有の事由により、本投資法人
          の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
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        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ)星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
           星野リゾートは、本書の日付現在、本資産運用会社の完全親会社です。また、本投資法人及び本資産運用会
          社は、星野リゾートとスポンサーサポート契約及び星野リゾートグループが有する商標の使用許諾に関する覚
          書を締結しています(スポンサーサポート契約については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理
          及び運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係者との取引状況等 ④                                      スポンサーサポート契約の
          概要」をご参照ください。)。また、本投資法人は、星野リゾートグループが独自のノウハウを有し、ポート
          フォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には星野リゾート
          グループをオペレーターに選定します。このように、星野リゾートグループをオペレーターとすることによ
          り、本投資法人はその運用資産の運営に際し星野リゾートグループの名称及びロゴ等を使用します。更には、
          本投資法人は、海外不動産等については、海外における星野リゾートグループ関与物件のみに投資をすること
          としています。
           すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートグループと密接な関係を有しており、本投資法
          人による安定した収益の確保と成長性に対する星野リゾートグループの影響は極めて高いということができま
          す。
           したがって、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートグループとの間で、本書の日付現在における関
          係と同様の関係を維持できなくなった場合、星野リゾートグループの事業方針の変更等により星野リゾートグ
          ループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、
          ブランド力等が低下した場合、又は星野リゾートグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本
          投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
           また、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等は株式会社星野リゾートホール
          ディングスの代表取締役である星野佳路氏その他の星野リゾートグループの人材に大きく依存しています。し
          たがって、当該人材の能力が著しく低下した場合又は星野リゾートグループが当該人材を失った場合等は、星
          野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下し、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性
          があります。
           更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、星野リゾートグループとの間で取引
          を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、星野リ
          ゾートグループの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能
          性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
           加えて、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートとの間で締結している契約は、星野リゾートグルー
          プが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。星野リゾートグループは、ホテ
          ル、旅館及び付帯施設に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リーシング、星野リゾートグループ以外の第
          三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・マネジメント業務又はホテル運営業務(賃貸借の形態に
          よるものも含みます。)の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っ
          ています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と星野リゾートグループとが、特定の資産の取得、賃
          貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定で
          きません。
           上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、星野リゾートグループからの物件取得に際
          しての取得価格その他の購入条件、星野リゾートグループが所有する土地の借地に関する条件、オペレーター
          である星野リゾートグループに対する賃貸又は運営委託に関する条件、星野リゾートグループに対する瑕疵担
          保責任や契約不適合の責任等の責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者
          の誘致、プロパティ・マネジメント業務の遂行などがあげられます。
           これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が
          発生する可能性があります。
        (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決
          定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、そ
          れぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウ
          に依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも
          維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員、並びに本投資法人の関
          係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又
          は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
           また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者と
          しての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、利益相反状
          況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の
          存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
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           このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受け
          る業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上の
          た めにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業
          務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠
          その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及
          ぼす可能性があります。
        (ハ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

           本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が
          失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ニ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

           規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要です
          が、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方
          針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのた
          め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
           また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総
          会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に
          変更される可能性があります。
           一方で、星野リゾートグループの経営戦略の変更その他の運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の
          運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響をも
          たらす可能性があります。
        (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

           本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
          す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生
          法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性がありま
          す。
           本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投
          信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資証券の上
          場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
           本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の残
          余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。しかしながら、本投資法人
          の保有資産の価値が下落している場合には、投資法人債権者は元本又は利息の支払を予定どおりに受けられな
          い可能性があり、また、投資主は、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか
          又は出資総額を下回ることにより、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があり
          ます。
        (ヘ)敷金及び保証金に関するリスク

           本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部
          として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定より
          も賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必
          要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、不動産を信託する信託の受益権を取得した場
          合に、その信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が
          敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可
          能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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        ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
          本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2)                            投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」に記
         載のとおり、不動産等資産です。当期末現在、本投資法人は、後記「5 運用状況 (2)                                          投資資産 ③       その他
         投資資産の主要なもの (ワ)個別不動産等の概要」に記載する不動産及び不動産信託受益権を運用資産として
         います。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動
         産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがっ
         て、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産
         についても、ほぼ同様にあてはまります。
          なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
         有のリスク」をご参照ください。
          また、本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件に投資を行うことを想定しており、かかる
         投資は、海外の不動産及び当該海外の不動産を信託する信託の受益権への投資として行われることがあります。
          かかる海外の不動産等への投資に係るリスクについては、後記「⑥                                海外不動産等への投資に関するリスク」
         をご参照ください。
        (イ)不動産の欠陥や境界に関するリスク
           第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデータの転用その他の不適
          切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には権利、土地の地盤及び地質、並びに建物の杭
          や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥等(隠れたもの及び免震装置、制振装置を含む建物の素材の強
          度・機能等の不具合や基準への不適合、法令上の規制違反の状態等を含みます。)が存在している可能性があ
          ります。
           本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、専門業者から建物状況評価報告書を取得
          するなどの物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を
          経た不動産についても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める
          安全性や構造耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正で
          あったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由か
          ら困難が伴います。したがって、かかる欠陥等が本投資法人の取得後に判明する可能性もあります。本投資法
          人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任や契約不適合
          の責任等の責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とす
          る損害賠償責任や瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び
          責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効
          性がない場合もあります。
           これらの場合には、当該欠陥等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要
          となる当該欠陥等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不
          動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に
          損害を与える可能性があります。
           また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあり
          ます。更に、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加えて、
          権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあ
          ります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を
          追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
           更に、本投資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、都市部に立地することが多い他の
          種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合や、景勝地に存在すること等により公道への接続が
          限定されている場合が多いという特殊性があり、保有資産の一部においても、隣地との境界が確定しておら
          ず、また、「星のや京都」については、公道と繋がる道路が細いこと等から、主要な交通手段は、船となって
          おり、公道への接続が限定されています。本投資法人は、このような境界が確定していない物件や公道への接
          続が限定されている物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがあります
          が、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土
          地が隣地所有者の所有に属するものとされたり、公道への接続手段が失われ又はより限定されることにより運
          営に悪影響が生じることなどにより、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
        (ロ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク

           本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の
          改正を含みます。)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされるため、同
          法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責
          任や契約不適合の責任等の責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、
                                 67/342


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          本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざ
          るを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等に
          より制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、
          本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
           更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されて
          おり、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得てい
          ない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又
          は義務等を負う場合があり得ます。
        (ハ)賃貸借契約に関するリスク

          a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
           り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に
           係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
           約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
           かる条項の効力が否定される可能性があります。
            以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
           は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          b. 賃料不払に関するリスク
            賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法(平成14年
           法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいます。)上の更生手続その他の倒
           産手続(以下、併せて「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払
           が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況に
           なった場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          c. 賃料改定に係るリスク
            テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
           について、定期的に見直しを行うこととされています。
            したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
           れた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
           ます。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
           は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
          d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
            建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みま
           す。)(以下「借地借家法」といいます。)第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
           除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られ
           る賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可
           能性があります。
          e. 変動賃料に関するリスク
            保有資産について本投資法人とテナントの間で締結されている賃貸借契約において、固定賃料と売上高若
           しくは利益に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成又はかかる変動賃料が主体となった賃料構成が採
           用されることがありますが、売上高又は利益に連動した変動賃料の支払を受ける場合には、売上高の減少又
           は利益の減少等が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は
           投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につい
           て、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合がありえます。その結果、本来支払われるべき
           金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に
           損害を与える可能性があります。
        (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

           火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下
          「災害等」といいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性がありま
          す。
           このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復したり、不動産に不可欠な電気、水道等のインフ
          ラ設備が停止したりするため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当
          該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。特に、本投資
          法人の主たる投資対象である、ホテル、旅館及び付帯施設は、災害等の被害を受ける可能性が高い場所に立地
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          することも多く、また、特に旅館の多くは木造であり、築年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとす
          る災害等の影響を受ける可能性が高いという、他の種類の不動産にはない特殊性があります。不動産の個別事
          情 により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約
          で填補されない災害等が発生した場合、又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により
          行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債
          権者に損害を与える可能性があります。なお、現ポートフォリオについては、全ての保有資産において火災保
          険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りません。更に、災害等により
          建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に
          必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動
          産をホテル、旅館及び付帯施設として利用することができなくなる可能性もあります。
        (ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

           運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発
          生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上
          無過失責任を負うことがあるところ、ホテル、旅館及び付帯施設においては、アスレチックやプールといった
          レジャー用施設を土地の工作物として併設しているものがあるため、ホテル、旅館及び付帯施設においては、
          土地の工作物により第三者、特に利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に高いといえま
          す。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない場合、
          前記「(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人の収益等は悪影響を受け
          る可能性があります。
           また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額
          の費用を要する可能性があります。なお、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料
          収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
           前記「(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本投
          資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、その特殊性から、他の種類の不動産に比べて高
          いものと考えられます。また、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等
          を侵害する危険性も想定されます。
        (ヘ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

           建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理
          等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建築中
          のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存
          不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行
          の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と
          同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。特に、建築から年月
          が経過している歴史的建造物については、建築時の法令と現行の法令の規定が大きく異なる可能性があり、こ
          の場合、適用される建蔽率、容積率、高さ制限、用途の制限等の制限の内容も大きく異なることから、現状と
          同規模の建物を建築できない可能性や、そもそも建物を再建築できない可能性が一般的に大きいと考えられま
          す(なお、「星のや京都」は、建物の一部分が建築基準法が制定された1950年以前に建築された歴史的建造物
          です。)。
           更に、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われ
          ている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができ
          ず、結果として当該不動産をホテル、旅館及び付帯施設として利用することができなくなる可能性もありま
          す。保有資産のうち、一部の物件について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に
          関する確認済証及び検査済証がありません。また、保有資産のうち、「星のや京都」、「界                                           出雲」、「界       伊
          東」、「界      箱根」、「界       加賀」及び「ザ・ビー三軒茶屋」の構造図がありません(ただし、「界                                  出雲」、
          「界   伊東」、「界       加賀」及び「ザ・ビー三軒茶屋」については、新築時                         (注)   の構造図に限ります。)。な
          お、詳細については、後記「5               運用状況 (2)投資資産 ③               その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不
          動産等の概要」をご参照ください。
           (注)「界     加賀」の「新築」とは、1967年3月に竣工した工事をいいます。
           また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性が
          あります。例えば、都市計画法及び地方公共団体の条例による風致地区内、古都における歴史的風土の保存に
          関する特別措置法(昭和41年法律第1号。その後の改正を含みます。)(以下「古都保存法」といいます。)
          における歴史的風土保存区域内、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)(以下
          「文化財保護法」といいます。)に基づいて指定された史跡及び名勝内、並びに自然公園法(昭和32年法律第
          161号。その後の改正を含みます。)(以下「自然公園法」といいます。)による特別地域内における建築等
          や現状変更を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の規制、河川法(昭和39年法律第167号。その後の改
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          正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の制
          限、文化財保護法に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配
          慮 設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成
          7年法律第123号。その後の改正を含みます。)(以下「耐震改修促進法」といいます。)に基づく不動産の
          耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます(その制限や課される義務
          の内容は様々です。)。また、これらの規制により、運用資産である不動産に関する情報が開示又は公表され
          ることもあります。これらの規制が適用される場合、当該不動産の修繕、改築、増築その他の現状変更のほ
          か、処分及び建替え等に際して、それらの行為が行政法規上禁止され不可能となったり、禁止されない場合で
          も事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたり、開示又は公表に起
          因して運用資産のホテル、旅館及び付帯施設としての集客や売上に悪影響を生じる可能性があります。
           更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象
          部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当
          該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
        (ト)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

           本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象としていますが、これらの不
          動産においては、厨房施設、入浴施設等の水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正を含みま
          す。)(以下「水質汚濁防止法」といいます。)に規定される特定施設が設置されていることが良くあり、そ
          のため、本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定
          施設が設置されている場合があります。
           水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合
          には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を
          命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は
          地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含
          む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知
          事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透が
          あったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりそ
          の被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。
           これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含ま
          れた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をし
          た者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法
          人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
           これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があり
          ます。
        (チ)法令の制定・変更に関するリスク

           土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
          す。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につ
          き大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
           また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性
          があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追
          加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、
          再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令
          若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
        (リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

           本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある
          者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される(詐害行為
          取消)可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場
          合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
           また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(本(リ)において、以下「買主」といいま
          す。)から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間
          の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合に
          は、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。本投
          資法人が運用資産の一部を取得することを想定している星野リゾートグループは、倒産状態にある売主から不
          動産を購入し運営する場合が多いことから、本投資法人にとって、このリスクは特に留意すべきものと考えら
          れます。
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           本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実
          務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスク
          を 完全に排除することは困難です。
           更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、
          当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財
          産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
        (ヌ)マスターリース会社に関するリスク

           本投資法人は、マスターレッシー(転貸人)が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した
          上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
           マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスター
          レッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債
          権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性が
          あります。
        (ル)転貸に関するリスク

           賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不
          動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
          か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収
          益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
          上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されてい
          る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等
          の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

           テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及
          ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属
          性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
        (ワ)共有物件に関するリスク

           運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で
          所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
           まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数
          で行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及
          び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の
          割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行
          使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
           更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
          条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者の
          意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
           この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しま
          せん。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合に
          は、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産
          手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、民
          事再生法第48条、会社更生法第60条)。
           他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体に
          ついて当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられてい
          ます。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵
          当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に
          応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
           共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間
          で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共
          有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
           不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると
          一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
           また、共有不動産について、一部の共有者が他の共有者全員からその持分を賃借し、当該共有不動産を一体
          として使用収益する場合がありますが、かかる賃貸借の有効性や借地借家法により保護されるかは必ずしも明
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          らかではなく、また、当該権利の第三者対抗要件も明らかではありません。本投資法人は、共有不動産の取得
          に当たりかかる賃貸借を行う場合がありますが、本投資法人がかかる賃貸借を行った場合において、かかる賃
          貸 借の有効性が否定され、又は第三者対抗要件の具備が認められない場合には、その賃借権を他の共有者又は
          他の共有者からの譲受人に対して対抗できず、共有不動産を一体として使用収益する権限を失い、これにより
          不利益を受ける可能性があります。
           共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却によ
          り多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (カ)区分所有建物等に関するリスク

           区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)(以
          下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部
          分及び建物の敷地部分から構成されます。また、区分所有法に定める団地については、単独所有又は区分所有
          の対象となる建物(団地建物)と共有となる土地及び附属施設から構成されます(以下、区分所有建物と団地
          建物を併せて「区分所有建物等」といいます。)。区分所有建物等の場合には、区分所有法上、法定の管理方
          法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。区分所有建物について建替
          え決議等をする場合には原則として集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、
          その有する専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされること(区分所有法
          第62条)、団地建物について建替え決議等をする場合には原則として集会において議決権の各4分の3以上の
          多数の建替え決議が必要とされること(区分所有法第69条)等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と
          異なり管理方法に制限があります。
           区分所有建物の専有部分又は団地建物(単独所有の場合)の処分は自由に行うことができますが、区分所有
          者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
           区分所有建物等と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
           区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
           区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地
          利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権の登記
          がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
          ます(区分所有法第23条)。また、区分所有建物等の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷
          地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地
          利用権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように区分所有建物
          の専有部分又は団地建物とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有
          者又は団地建物所有者が出現する可能性があります。
           また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三
          者に移転された場合に、区分所有者等が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があ
          ります。
           このような区分所有建物等と敷地の関係を反映して、区分所有建物等の場合には、取得及び売却により多く
          の時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (ヨ)借地物件に関するリスク

           借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有
          のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅
          し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
          合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅
          してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法第13
          条、借地法第4条第2項)を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりませ
          ん。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人
          の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本
          投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
           また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
          土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法
          令に従い第三者対抗要件(借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所
          有していることが該当します。)が具備されていないとき又は第三者対抗要件を具備しているものの所有権の
          移転の原因が借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の借地権に優先する権利であるときは、本投資法
          人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特
          に、ホテル、旅館及び付帯施設の敷地は、庭園等を含んでいることから建物の規模に比較して相当程度広いこ
          とがあり、この場合、ホテル、旅館及び付帯施設の建物が存在する範囲が敷地の一部に限られているため、本
          投資法人がホテル、旅館及び付帯施設の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体に
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          ついて第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。「界                                       川治」において本投資法
          人が有する借地権については、第三者対抗要件が具備されていません。また、「星のや                                         軽井沢」、「星のや
          富 士」、「リゾナーレ          八ヶ岳」、「界        出雲」及び「ハイアットリージェンシー大阪」において本投資法人が
          有する借地権については、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性が
          あります。
           更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となり
          ます。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、
          原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者へ
          の承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承
          諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められて
          いるものではありません。)。
           加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又
          は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保
          設定や保証はなされないのが通例です。
           その他、地方自治法(昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいま
          す。)に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団
          体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できる
          とされていますが(地方自治法第238条の5第4項)、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産
          を貸し付ける場合にも適用されるものとされています(地方自治法第294条第1項、第238条の5第4項)。し
          たがって、地方公共団体や財産区から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がな
          い場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能
          性があります。
           借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
          のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
          可能性があります。
        (タ)借家物件に関するリスク

           本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借
          させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
          で、テナントへ転貸することがあります。
           この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額
          又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ヨ)借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
           加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの
          理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了すると
          されているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
        (レ)開発物件に関するリスク

           本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を
          締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異な
          り、許認可手続に予定以上の時間を要することや、工事等が計画どおりに進まないこと等様々な事由により、
          開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。ま
          た、本投資法人が開発段階の物件に投資する場合には、当該開発が遅延、変更又は中止され、あるいは、開発
          に伴う費用が想定を超えて増加(いわゆるコストオーバーラン)することにより、開発物件からの収益等を得
          られる時期が当初の予定よりも大幅に遅延したり、開発の収益性が大幅に悪化したり、又はそもそも開発が頓
          挫し、開発物件からの収益等が全く得られなくなる可能性もあります。この結果、開発物件からの収益等が本
          投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全
          く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能
          性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ソ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

           本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コ
          ミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務
          不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動
          産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少な
          くありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間
          があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、
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          売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を
          受ける可能性があります。
        (ツ)有害物質に関するリスク

           本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合にお
          いて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され
          ている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の
          入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
          かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
          がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理
          者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
          て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、
          人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必
          要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
           この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費
          用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
           また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
          スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが
          保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去する
          ために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合
          には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者
          が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が
          発生する可能性があります。
           将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
          壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質に関連する会計
          基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。
           更に、保有物件のうち、東北地方及び関東地方に所在する物件の一部は、平成二十三年三月十一日に発生し
          た東北地方太平洋沖地震に伴う原子力発電所の事故により放出された放射性物質による環境の汚染への対処に
          関する特別措置法(平成23年8月30日法律第110号。その後の改正を含みます。)に基づき「汚染状況重点調
          査地域」に指定されている市町村に立地し、また、その中でも、一部の物件については、「除染実施計画対象
          区域」に含まれ、「除染実施区域」に指定されています。本投資法人の運用資産は、観光目的での利用が見込
          まれるホテル、旅館及び付帯施設であるため、これらの資産を中心に、福島第一原子力発電所事故により放出
          された放射性物質による環境の汚染に対する風評被害等の影響により、利用客が減少し、又はその他の理由に
          より本投資法人の収益に影響を及ぼす可能性があります。
        (ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

           本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
           信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者の
          ためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投
          資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同
          じリスクを負担することになります。
           信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更
          に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益
          証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲
          渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
           信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する
          法律(平成18年法律第109号)による改正前のもの)及び信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含み
          ます。)上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託
          財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要が
          あり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっ
          ていることを第三者に対抗できない可能性があります。
           また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である
          不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
          人が不測の損害を被る可能性があります。
           更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥等につき、当初委託者が信託財
          産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、
          かかる瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測
          の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        (ナ)底地物件に関するリスク
           本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがありま
          す。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来によ
          り当然に消滅し(ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必
          要があるため、かかる要件が充足されなかった場合(かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。)に
          は、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。)、普通借地権の場合には期限到来
          時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が
          消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13
          条、借地法第4条)。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する
          価格以下である保証はありません。
           また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必
          要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前に一定範囲
          での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題
          がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権
          者に損害を与える可能性があります。
           更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲
          を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又
          は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入
          が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        ⑤ 優先株式等への投資に関するリスク
           本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由により、不動産等を所有
          する法人(以下、本⑤において「発行会社」といいます。)の発行する普通株式、優先株式(剰余金の配当又
          は残余財産の分配(以下「剰余金の配当等」といいます。)を他の株式に先んじて受け取ることができる株式
          をいいます。以下同じです。)、社債券その他の有価証券の取得を通じて当該不動産等への投資を行うことが
          あります。かかる投資を行う場合には、発行会社は、不動産等を所有することに伴う前記「④                                            不動産及び信
          託の受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、発行会社の発行する有価証券
          に投資する者は、発行会社からの剰余金の配当等、利息の支払その他の金銭的な利益を享受する地位にあるこ
          とから、本投資法人が当該有価証券を取得した場合、本投資法人は、発行会社を介して、その有価証券の保有
          者として損害を被るおそれがあります。
           その他にも、本投資法人は、発行会社への投資を発行会社の発行する優先株式により行う場合には、以下の
          ような優先株式特有のリスクを負担することとなります。
        (イ)優先株式への投資の仕組みに関するリスク
           優先株式においては、剰余金の配当等を他の株式に先んじて受け取ることができる旨が定められています
          が、剰余金の配当等は、発行会社にその原資があるときにしか行われないため、発行会社が所有する不動産等
          に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、剰余金の配当等の額が減少し、その
          結果、本投資法人が発行会社に投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。
           また、優先株式においては、剰余金の配当等を優先して受領できる反面、他の株式には認められる議決権そ
          の他の権利の全部又は一部が認められないことがあり、また、議決権その他の権利が認められる場合であって
          も、本投資法人以外の支配株主が存在する場合もあります。これらの事由により、発行会社の運営等について
          本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、その結果、発行会社が本投資法人の希望しない
          時期に希望しない価格で不動産等を売却する可能性もあり、その結果、本投資法人が発行会社から当該不動産
          等を取得する機会を喪失する可能性もあります。
           更に、優先株式においては、発行会社が、所定の金額を支払うことにより、当該優先株式を取得することが
          できる旨の定めが設けられることがあり、かかる定めが設けられた場合、本投資法人が意図しない時期に優先
          株式の処分を強制されることとなる可能性があります。加えて、発行会社が優先株式を含む複数の種類の株式
          を発行する場合、株主間の権利の調整を目的として、各株主の権利の行使について互いの承諾を必要とした
          り、他の株主の保有する株式を優先的に買い取る権利や、買い取る義務等の特殊な権利及び義務(その内容は
          様々です。)が株主及び発行会社の間で合意されることがあり、その結果、本投資法人がその意図に従って権
          利を行使できず、また、想定外の義務を負担する可能性もあります。
           以上のような事由により、優先株式への投資は本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人
          債権者に損害を与える可能性があります。
        (ロ)優先株式の流動性に関するリスク

           優先株式については、譲渡が禁止され又は譲渡に当たり発行会社の承諾が必要とされる等譲渡が制限されて
          いることがあり、また、確立された流通市場も存在しないことから、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を
          意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
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        ⑥ 海外不動産等への投資に関するリスク
        (イ)海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資を行う方針を運用ガイドラインで定め
          ているため、将来的に、海外不動産等を取得する可能性があります。
           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に係る業務の適正な遂行のため、本資
          産運用会社の担当各部において海外における星野リゾートグループ関与物件の投資に関与する担当者を、海外
          不動産等への投資に関する一定の知識を有する者とし、また、海外における星野リゾートグループ関与物件へ
          の投資を実施するにあたっての海外不動産等に関する法制・税制等や投資対象の候補となる物件に関する情報
          の収集及び調査等に関しては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な知見
          を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等への
          投資に関する必要な情報を取得するものとしていますが、本書の日付現在、本資産運用会社には海外不動産等
          の取得、並びに管理及び運用の実績はなく、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの
          相違等により、本投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上で
          予期せぬ問題に直面し、取得を実行できず、又は取得を行ったとしても、取得した海外不動産等の管理上の問
          題を抱える可能性があります。
           また、取得した海外不動産等の運用及び管理については、当該海外不動産等が所在する国又は地域の政治制
          度、法制度、税制度、会計制度、経済成長その他の経済的事情及びこれらに関連する要素に大きく左右され、
          影響を受ける可能性があります。例えば、当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関は、
          規制、政策その他許認可の付与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈変更を行う可能性があり、これ
          により、本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守するために、更なる支出及び対策を余儀なくされる可能
          性があります。また、取得した海外不動産等の運用及び管理上必要な許認可の取得又は更新その他の行政処分
          が遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。更に、将来行わ
          れる日本国又は当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関の政策が、当該海外不動産等が
          所在する国又は地域の経済状況に著しい影響を及ぼす可能性もあります。加えて、当該海外不動産等が所在す
          る国において、紛争や政変、内乱等が生じ、当該海外不動産等の価値が低下し、又はその処分が困難となる等
          想定外の不利益を被る可能性もあります。
           また、その他にも、海外不動産等の投資にあたっては、日本国外に所在する海外不動産等への投資に対する
          日本国又は当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関の統制、外国為替及び送金にかかる
          規制(特に、日本国外の海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することの制限)等の規制に
          より投資ができず、又は投資した際に得られた収益の日本国内への移動が不可能若しくは困難になるといった
          可能性があり、これらにより本投資法人に悪影響が生じるリスクがあります。更に、当該海外不動産等から得
          られる収益及び当該海外不動産等に関して生じる費用は、通常当該海外不動産等が所在する国の通貨(外貨)
          によって生じますが、日本円と当該外貨の交換相場である為替相場は、一般的に外国為替市場によって時々
          刻々変動するものであるため、為替相場の変動の影響により予期せぬ損益が生じ、結果、本投資法人に悪影響
          が生じるリスクがあります。加えて、日本と海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法
          人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があるほか、当該国に所在する海外不動産等の価値が低下
          し、又はその処分が困難となる等想定外の不利益を被る可能性もあります。かかるリスクは、いずれも国際的
          要因に伴う一般的なリスクですが、本投資法人がこれらのリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、
          本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ロ)外国法人税額を負担することに関するリスク

           本投資法人が海外不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する場合、投資先である現地において法
          人税等を負担する可能性があります。また、本投資法人が海外不動産保有法人をとおして海外不動産等へ投資
          する場合、現地の法令に基づき、海外不動産保有法人において不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等が
          課税される可能性があります。この場合、本投資法人は海外不動産保有法人から課税後の配当(又は利子)を
          受け取ることになりますが、海外不動産保有法人所在国の税制等により、当該配当(又は利子)に源泉税が課
          される可能性があります。本投資法人が現地で負担した法人税等及び配当(又は利子)に課された源泉税(以
          下「外国法人税」といいます。)は、一般に、租税特別措置法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配
          当等の額に係る源泉所得税の額から控除(以下「外国税額の控除」といいます。)することが認められていま
          すが、控除できる外国法人税額は当該源泉所得税の額が限度とされていますので、負担した外国法人税額のう
          ち、外国税額の控除の規定により控除することができない金額が発生した場合には、投資主への分配金の額等
          がその分減少する可能性があります。
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        (ハ)海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
           海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する外貨建取引の換算等
          に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、配当等の額の損金算入
          要件(後記「⑧        税制に関するリスク(イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的
          なリスク」に定義します。)を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年4月1日以降開始事
          業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加
          額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
        (ニ)外国為替についての会計処理に関するリスク

           本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そのような取引では
          外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可
          能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引
          の円換算額が目減りし、本投資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
           また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、
          財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資
          法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ホ)海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

           海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関す
          るリスクについては後記「⑨              その他(ロ)減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。なお、外
          国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
        ⑦ メザニンローン債権への投資に関するリスク

          本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由により、不動産等を所有す
         る法人(以下、本⑦において「借入会社」といいます。)に対するメザニンローン債権の取得を通じて当該不動
         産等への投資を行うことがあります。かかる投資を行う場合には、借入会社は、不動産等を所有することに伴う
         前記「④     不動産及び信託の受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、借入会
         社に対するメザニンローン債権に投資する者は、借入会社からの元利金の支払を享受する地位にあることから、
         本投資法人が当該メザニンローン債権を取得した場合、本投資法人は、借入会社を介して、そのメザニンローン
         債権の保有者としてメザニンローン債権の元利金の一部又は全部の支払を受けられない等の損害を被るおそれが
         あります。
          その他にも、本投資法人は、借入会社に対するメザニンローン債権への投資を行う場合には、以下のようなメ
         ザニンローン債権のリスクを負担することとなります。
        (イ)メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
           メザニンローン債権は、一般に、借入会社に対する貸付けに当たり、裏付けとなる不動産等及びそこから生
          じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式がとられることが多く、そのため、裏付けとなる不動
          産等の価格が下落し、当該不動産等を売却してもその手取金が借入会社が支払義務を負うシニアローン債権及
          びメザニンローン債権の元本及び利息全額、並びにその他の費用等の支払額に満たないような場合には、メザ
          ニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。
           また、一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される一方で、その返済順
          位はシニアローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。
           更に、メザニンローン債権については、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その他シニアローン債権
          者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場合にメザニンローン債権の利息の支払いを繰
          り延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨
          の条項が設けられる等、通常の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利
          益な条項の存在ゆえに、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、貸付人とし
          ての権利行使における重大な制約となる可能性があります。
           以上のような事由により、メザニンローン債権への投資は本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
          は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        (ロ)メザニンローン債権の流動性に関するリスク
           メザニンローン債権は、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価証券と比べて流動性
          が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡が困難となる可能性があり、また、譲渡
          が行われる場合であっても、本投資法人が適切と考える価格よりも低い価格での譲渡を余儀なくされる可能性
          があります。
        ⑧ 税制に関するリスク

        (イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
           税法上、一定の要件(以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、
          投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「4 手数料等及び税金 (5)課税上の取扱い」
          に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、配当等の額の損
          金算入要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不
          足、法律の改正、その他の要因により配当等の額の損金算入要件を満たすことができない可能性があります。
          本投資法人が、配当等の額の損金算入要件を満たすことができなかった場合、配当等の額を損金算入すること
          ができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
          す。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金 (5)                                   課税上の取扱い ②          本投資法人
          の税務 (イ)配当等の額の損金算入要件」をご参照ください。
        (ロ)過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

           配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90%超の金銭の分配を行うべきとする要件(以下「支払配
          当要件」といいます。)においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行
          うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合
          には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90%以下となること等により、前記
          支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの差異は、
          資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上等により発生する可能性があります。なお、2015年
          4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一
          時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料等及び税金 (5)                               課税上の取扱い」をご参照ください。)
          を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
        (ハ)税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

           本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税
          務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額等に
          悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ニ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産
          (不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託
          の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること(規約第29
          条第5項)としています。本投資法人は、本書の日付現在において、前記内容の投資方針を規約に定めること
          その他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の登録免許税及び不動産取
          得税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を
          満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽
          減措置の適用を受けることができない可能性があります。
        (ホ)同族会社に該当するリスク

           配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの
          (投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総口数若しく
          は議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。)に該当していない
          こととする要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果
          として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなること
          により本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        (ヘ)借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
           配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家(以
          下、本「⑧      税制に関するリスク」において「機関投資家」といいます。)のみから行うことという要件があ
          ります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
          合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは
          一部が賃借人からの借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせない
          ことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
          あります。
        (ト)投資口を保有する投資主数に関するリスク

           配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有
          されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主に
          よる投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有さ
          れる(機関投資家のみに保有される場合を除きます。)こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要
          件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減
          少する可能性があります。
        (チ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

           本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
          限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の
          処分により配当原資を確保する必要があります。しかしながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の
          制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令
          に規定する配当可能利益の額の90%超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入でき
          なくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があ
          ります。
        (リ)一般的な税制の変更に関するリスク

           不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる
          税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
          可能性があります。また、投資口に関する税制が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の
          額が減少する可能性があります。
        (ヌ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

           本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しな
          い可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生
          した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
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        ⑨ その他
        (イ)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
           本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不
          動産鑑定士等に依頼し、不動産鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不
          動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正
          な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、
          評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑
          定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありま
          せん。
           また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状
          況調査評価書及び地震リスク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得すること
          がありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の
          報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を
          行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事
          の抽出及びそれらに要する概算費用、並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リ
          スク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥等が存在しないことを保証又は約束するものでは
          ありません。
           更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害
          の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復
          旧費用が必要となる可能性があります。
           加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等又はオ
          ペレーターのサービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況等に関するマーケットレポートを取得す
          ることがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合は不動産等に関するマーケットレポー
          トを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統
          計情報及び想定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関す
          る分析等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどま
          り、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向、オペレーターの提
          供するサービスの水準及び内容、並びに設備及び稼働状況等と一致するとは限りません。同じ物件について調
          査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料
          水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等の内容が異
          なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を
          保証又は約束するものではなく、また、当該報告書の記載内容や分析(オペレーターの能力、業績、財務状
          態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析を含みます。)が正確である保証はありません。更に、本投資
          法人の投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設は、一般的に施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び
          想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性があります。また、ホテル、旅館及び付
          帯施設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動
          向を適切に予想することが困難である可能性があります。更に、オペレーターの提供するサービスの水準及び
          内容、並びに設備及び稼働状況等は、繁閑期で大きく異なる可能性があります。したがって、他の不動産等に
          比べ、ホテル、旅館及び付帯施設については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情報及び想
          定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等が概
          括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自体が不可能となる可能性があ
          ります。
        (ロ)減損会計の適用に関するリスク

           固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議
          会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 
          平成15年10月31日))が、適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産につい
          て、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を
          反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運
          用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり
          ます。
           なお、2015年4月1日以降開始事業年度からは、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であって
          も、一時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料等及び税金 (5)                                   課税上の取扱い」をご参照くださ
          い。)を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
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        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
           本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資
          法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等
          に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得ら
          れる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の
          損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制限されてい
          ること、及び確立された流通市場が存在しないことから、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図して
          も、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
        (ニ)オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

           本書に記載されている、保有資産の過去の実績を含む運営実績は、各オペレーターが収集し作成した情報を
          そのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあ
          ります。また、これらの情報は、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限りま
          せん。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致するも
          のではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあり、本投資法人の今後の運用実績を保証するものでは
          ありません。
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      (2)投資リスクに対する管理体制
          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこ
         のようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リス
         ク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
        ① 本投資法人の体制
          本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。
         本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務
         執行状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告
         が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職
         務執行状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以
         上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名
         の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき
         様々な見地から監督を行っています。
        ② 本資産運用会社の体制

          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
         います。
        (イ)運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
           本資産運用会社は、規約の投資方針等の基本方針を実現するため、規約等に沿って運用ガイドラインを策
          定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却、並びに投資物件の運営管理に係る
          基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
          リスクの管理に努めます。
           また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
          大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
          財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
          勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアン
          ス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、
          リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は
          随時、モニタリングの上、評価及び分析し、その結果につきコンプライアンス委員会及び取締役会に報告す
          ることとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統
          括する内部監査及び外部機関による監査等により検証を行うものとしています(かかる内部監査による検証
          の詳細については、後記「(ロ)               内部監査による検証」をご参照ください。)。
        (ロ)内部監査による検証

           コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を担当し、全部署に対して原則として1年に1回以上の割合
          で定期の内部監査を実施するほか、コンプライアンス・オフィサーの判断により、臨時の内部監査を実施す
          ることができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとしま
          す。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、一般
          社団法人投資信託協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われ
          ているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情
          報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査、並びにその他必要な事項の内部監査
          等を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結
          果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に提出するとともに、内部監
          査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を代表取締役社長及び取締役会
          に報告します。コンプライアンス・オフィサーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計
          画及び改善状況が十分であると判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を代表取締役
          社長及び取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改
          善勧告又は改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示
          を行うことができます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を確認す
          るためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができま
          す。
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        (ハ)利害関係人等取引規程
           後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関
          係人等取引規程」をご参照ください。
        (ニ)内部者取引等管理規程

           本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
          引等の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等又はその同居する親族は、
          本投資法人の投資口及び投資法人債を売買等してはならないものとされており(ただし、別に定める星野リ
          ゾート・リート投資法人投資口累積投資制度による本投資法人の投資口の買付けを除きます。)、本資産運
          用会社の役職員等でなくなった後も1年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。
        (ホ)フォワード・コミットメント等

           フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
          フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
          す。
           このため、契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影
          響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)、並びに売買契約締結から物件引渡しまでの期
          間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、並びに決済資金の調達方法等に
          留意することとしています。
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     4【手数料等及び税金】
      (1)【申込手数料】
         該当事項はありません。
      (2)【買戻し手数料】

         本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第5条第1項)、該当事項はありませ
        ん。
         ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしてい
        ます(規約第5条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
      (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬(規約第19条)
          本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
        (イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、毎
          月、当月分を当月末日までに当該執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        (ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、毎

          月、当月分を当月末日までに当該監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第39条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」)

          本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬1、運用報酬2、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬
         から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        (イ) 運用報酬1
           本投資法人が保有する総資産の当期平均残高                    (注)   に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率
          (ただし、上限を年率0.7%とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
          (注) 当期平均残高とは、各営業期間の前決算期及び当該決算期の各時点の総資産金額の平均値とします。
        (ロ) 運用報酬2

           本投資法人の各営業期間の当該決算期における運用報酬2控除前分配可能金額                                    (注1)   を当該決算期における
          発行済投資口の総口数(ただし、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する
          場合、当該決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいうものとしま
          す。)で除した金額(以下「運用報酬2控除前1口当たり分配金」といいます。)に各営業期間におけるNOI
          (Net   Operating     Income)    (注2)   と本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を年率
          0.00015%とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
          (注1) 運用報酬2控除前分配可能金額とは、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って算出される税
              引前当期純利益の金額(ただし、運用報酬2及び控除対象外消費税等控除前の金額とします。)をいいます。なお、繰越
              欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいいます。
          (注2) NOIとは、本投資法人の賃貸事業収入及び運営委託収入の合計から賃貸事業費用及び運営委託費用(減価償却費及び固定
              資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額をいいます。
        (ハ) 取得報酬

           資産を取得した場合、本投資法人が取得した取得資産の取得価額(取得資産に係る消費税等相当額及び取得
          に伴う費用等を除きます。)に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を2.0%
          (利害関係人等取引の場合には、上限を1.0%)とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
        (ニ) 譲渡報酬

           資産を譲渡した場合、本投資法人が譲渡した譲渡資産の譲渡価額(譲渡資産に係る消費税等相当額及び譲渡
          に伴う費用等を除きます。)に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を1.5%
          (利害関係人等取引の場合には、上限を0.75%)とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
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        (ホ) 合併報酬
           本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併(以下「合併」と総称します。)において、本資
          産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効
          力が発生した場合、当該合併の効力発生時において当該他の投資法人が保有していた不動産関連資産の当該合
          併の効力発生時における評価額に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を1.0%と
          します。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
        ③ 資産保管会社、一般事務受託者及び、投資主名簿等管理人への支払手数料

          資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である
         事務受託手数料は、以下のとおりです。
        (イ) 資産保管会社の報酬

         i. 本件業務にかかる報酬(以下、本(イ)において「資産保管業務報酬」といいます。)は、1月、4月、7
           月、10月の末日を最終日とする3か月ごとの各計算期間(以下、本(イ)において「計算期間」といいま
           す。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法
           第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、後記「基準報酬額
           表」(以下、本(イ)において「基準報酬額表」といいます。)により計算した額を上限として、別途本投資
           法人及び資産保管会社間で合意し算出した金額(1円単位未満切捨てとします。)に消費税及び地方消費税
           額(以下、本(イ)において併せて「消費税等額」といいます。)を加算した金額(1円未満切捨てとしま
           す。)とします。なお、3か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに1
           年間を365日として日割計算した金額(1円未満切捨てとします。)に消費税等額を加算した金額としま
           す。
         ii.  本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する
           銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
         iii.本投資法人及び資産保管会社は、経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となった場合、
           互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
        (基準報酬額表)
               資産総額                        算定方法(年間)
                  100億円以下         4,200,000円

           100億円超       500億円以下         4,200,000円       +  (資産総額-         100億円)     ×   0.030%
           500億円超      1,000億円以下          16,200,000円       +  (資産総額-         500億円)     ×   0.024%

          1,000億円超       2,000億円以下          28,200,000円       +  (資産総額-        1,000億円)      ×   0.021%

          2,000億円超       3,000億円以下          49,200,000円       +  (資産総額-        2,000億円)      ×   0.018%

          3,000億円超       5,000億円以下          67,200,000円       +  (資産総額-        3,000億円)      ×   0.015%

          5,000億円超                 97,200,000円       +  (資産総額-        5,000億円)      ×   0.012%
         (注)   計算期間ごとの資産保管業務報酬は、上記の算出方法にしたがって算出された年額を1年間を365日として当該計算期間の実日
            数で日割計算した額とします。
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        (ロ) 機関運営事務等受託者の報酬
         i. 本投資法人が機関運営事務等受託者に委託した事務にかかる報酬(以下、本(ロ)において「一般事務報酬」
           といいます。)は、1月、4月、7月、10月の末日を最終日とする3か月ごとの各計算期間(以下、本(ロ)
           において「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸
           借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)
           に基づき、後記「基準報酬額表」(以下、本(ロ)において「基準報酬額表」といいます。)により計算した
           額を上限として、別途本投資法人及び機関運営事務等受託者間で合意し算出した金額(1円未満切捨てとし
           ます。)に消費税及び地方消費税額(以下、本(ロ)において併せて「消費税等額」といいます。)を加算し
           た金額(1円未満切捨てとします。)とします。なお、3か月に満たない場合の一般事務報酬は当該期間に
           含まれる実日数をもとに1年間を365日として日割計算した金額(1円未満切捨てとします。)に消費税等
           額を加算した金額とします。
         ii.  本投資法人は各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに機関運営事務等受託者の指定
           する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
         iii.本投資法人及び機関運営事務等受託者は、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となった場
           合、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         (基準報酬額表)
               資産総額                        算定方法(年間)
                  100億円以下         11,000,000円

           100億円超       500億円以下         11,000,000円       +  (資産総額-         100億円)     ×   0.080%
           500億円超      1,000億円以下          43,000,000円       +  (資産総額-         500億円)     ×   0.060%

          1,000億円超       2,000億円以下          73,000,000円       +  (資産総額-        1,000億円)      ×   0.055%

          2,000億円超       3,000億円以下         128,000,000円        +  (資産総額-        2,000億円)      ×   0.040%

          3,000億円超       5,000億円以下         168,000,000円        +  (資産総額-        3,000億円)      ×   0.035%

          5,000億円超                238,000,000円        +  (資産総額-        5,000億円)      ×   0.030%
         (注) 計算期間ごとの一般事務報酬は、上記の算出方法にしたがって算出された年額を1年間を365日として当該計算期間の実日数
            で日割計算した額とします。
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        (ハ) 投資主名簿等管理人の報酬
         i. 本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記
           委託事務手数料表(以下「委託事務手数料表」といいます。)に掲げる手数料を支払うものとします。ただ
           し、委託事務手数料表に定めのない事務に対する手数料は、当事者が協議の上決定するものとします。
         ii.   投資主名簿等管理人は、上記i.の手数料を毎月計算して翌月中(ただし、遅くとも毎月20日まで)に請求
           し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定
           する銀行口座への振込み(振込手数料、並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資
           法人の負担とします。)又は口座振替による方法により支払うものとします。
        (委託事務手数料表)
         項目                  手数料                      対象事務
     投資主名簿管理料           1.  月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計                          投資主名簿及び投資証券不所持投
     (基本料)                                      資主名簿の保管、管理に関する事務
                算した合計額の6分の1(月額)
                                            投資証券未引換投資主の管理、名
                 5,000名まで         390円
                                           義書換未引取投資証券の保管事務
                 10,000名まで         330円
                                            決算期における投資主確定、並び
                 30,000名まで         280円
                                           に投資主リスト、統計諸資料の作成
                 50,000名まで         230円
                                           に関する事務
                100,000名まで         180円
                                            分配金振込指定投資主の管理に関
                100,001名以上         150円
                                           する事務
                ただし、月額の最低額を220,000円とします。
                                            第1条第2号に定める法定帳簿の
                2.  月中に失格となった投資主1名につき55円
                                           作成、管理及び備置
     名義書換料           1.  名義書換                          投資主の名義書換、質権登録(抹
                                           消)及び信託財産表示(抹消)に関
                (1)   書換投資証券枚数1枚につき115円
                                           し投資証券、並びに投資主名簿への
                (2)   書換投資証券口数1口につき、①から③の場合を
                                           記載に関する事項(なお、諸届のう
                除き120円
                                           ち同時に投資証券上への投資主名表
                ① 証券保管振替機構名義への書換の場合100円
                                           示の変更を行った分を含みます。)
                ② 商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表
                                            投資証券不所持申出・投資証券交
                示の変更を行った場合60円
                                           付返還による投資主名簿への表示又
                ③ 合併による名義書換の場合60円
                                           は抹消に関する事項
                2.  投資証券不所持
                (1)   不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の
                1
                (2)   不所持申出又は交付返還1口につき、証券保管振
                替機構名義の場合を除き120円の2分の1(証券保管振
                替機構の場合50円)
     分配金計算料           1.  投資主1名につき下記段階により区分計算した合計                          分配金の計算、分配金支払原簿の
                                           作成、領収証又は振込通知の作成、
                額
                                           振込票又は振込磁気テープの作成、
                 5,000名まで  120円
                                           支払済領収証の整理集計、支払調書
                 10,000名まで  105円
                                           の作成、特別税率及び分配金振込適
                 30,000名まで           90円
                                           用等の事務
                 50,000名まで           75円
                100,000名まで           60円
                100,001名以上           50円
                ただし、1回の最低額を350,000円とします。
                2.  振込指定分 1投資主につき130円加算
     分配金支払料           1.  分配金領収証1枚につき500円                          取扱(払渡)期間経過後の分配金
                                           の支払事務
                2.  月末現在未払投資主1名につき5円
                                            未払投資主の管理に関する事務
     投資証券交換分合料           1.  交付投資証券1枚につき75円                          併合・分割、除権判決、毀損、汚
                                           損、満欄、引換え、投資証券不所持
                2.  回収投資証券1枚につき70円
                                           の申出及び交付・返還等による投資
                                           証券の回収、交付に関する事務
     諸届受理料           諸届受理1件につき250円                            住所変更、商号変更、代表者変
                                           更、改姓名、常任代理人等の投資主
                                           名簿の記載の変更を要する届出及び
                                           事故届、改印届、分配金振込指定書
                                           の受理、並びに特別税率及び告知の
                                           届出の受理に関する事務
                                            ただし、名義書換料を適用するも
                                           のを除きます。
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         項目                  手数料                      対象事務
     個人番号関係手数料           1.振替投資口に係る個人番号の登録1件につき250円                            個人番号の収集及び登録に関する
                2.非振替投資口に係る個人番号の登録1件につき550                           事務
                円                            個人番号の保管、利用及び廃棄又
                3.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円                           は削除に関する事務
     諸通知封入発送料           1.  封入発送料                          投資主総会招集通知状、同決議通
                                           知状、議決権行使書面(委任状)、
                (1)   封書
                                           資産運用報告書、分配金領収証等投
                ① 定型サイズの場合
                                           資主総会関係書類の封入発送事務、
                封入物2種まで1通につき25円
                                           共通用紙等の作成事務
                1種増すごとに5円加算
                ただし、定形サイズでも追加手封入がある場合には、追
                加手封入1通につき15円加算
                ② 定形外サイズ又は手封入の場合
                封入物2種まで1通につき45円
                1種類増すごとに15円加算
                (2)   はがき 1通につき15円
                ただし、1回の発送につき最低額を50,000円とします。
                2.  書留適用分 1通につき30円加算
                3.  発送差止・送付先指定 1通につき200円
                4.  振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分
                割した場合
                封入物2種と見做し、照合料15円を加算
                5.  ラベル貼付料 1通につき5円
                6.  共通用紙作成料
                (1)   議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘はがき等
                (用紙の両面に印刷するもの)
                1枚につき2円
                ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につ
                き2円加算(議決権行使書(委任状)用紙の仕様変更は
                最低額60,000円とする)
                (2)   分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に印刷す
                るもの)
                1枚につき1円
                ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につ
                き2円加算
     返戻郵便物整理料           返戻郵便物1通につき250円                            投資主総会招集通知状、同決議通
                                           知状、資産運用報告書等の返戻郵便
                                           物の整理、再発送に関する事務
     議決権行使書           1.  議決権行使書(委任状)作成料 作成1枚につき                          議決権行使書面(委任状)の作
     (委任状)                                      成、提出議決権行使書面(委任状)
                 18円
     作成集計料                                      の整理及び集計の事務
                2.  議決権行使書(委任状)集計料 集計1枚につき
                 50円
                ただし、1回の集計につき最低額を100,000円としま
                す。
                3.  投資主提案による競合議案がある場合 1通につき
                 50円加算
                4.  不統一行使分 1通につき50円加算
     証明・調査料           1.  発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき                          分配金支払、投資主名簿記載等に
                                           関する証明書の作成及び投資口の取
                 1,600円
                                           得、異動(譲渡、相続、贈与等)に
                2.  発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき
                                           関する調査資料の作成事務
                 800円
     振替制度関係手数料           1.  総投資主通知に関するデータ受理料                          総投資主通知にかかるデータの受
                                           理及び各種コード(所有者、常任代
                総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円
                                           理人、国籍等)の登録、並びに投資
                2.  個別投資主通知に関するデータ受理料
                                           主名簿更新に関する事務
                個別投資主通知受理1件につき250円
                                            個別投資主通知データの受理及び
                3.  情報提供請求データ受理料
                                           個別投資主通知明細の作成に関する
                情報提供請求1件につき250円
                                           事務
                                            情報提供請求データの振替機関へ
                                           の送信に関する事務
                                            振替口座簿記録事項の通知に関す
                                           る事務
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         本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、
        商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等)については両当事者協議の上、その都度手数料
        を定めます。
        ④ 投資法人債に関する一般事務等受託者(株式会社三井住友銀行)

          本投資法人が第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債
         (特定投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中
         事務、発行代理人事務及び支払代理人事務の委託等に関する手数料は、それぞれ金600万円を上限(並びに消費
         税及び地方消費税)とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を投資法人債
         に関する一般事務等受託者から受領することにより、支払済みです。
          また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料として元金100円につき0.075銭(1
         回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務等受託者経由で、株式会社証券保管振替機構(以下「保管
         振替機構」といいます。)の加入者に対して支払います。
        ⑤ 会計監査人報酬(規約第27条)

          会計監査人の報酬額は、1営業期間ごとに1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、
         会計監査人から投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領した後、会計監査人の請求を
         受けてから1か月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法によりに支払うものとします。
        ⑥ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
          株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
          東京都中央区京橋三丁目6番18号
          電話番号 03-5159-6338
      (4)【その他の手数料等】

         本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
        ① 運用資産に関する租税、本資産運用会社、資産保管会社、機関運営事務等受託者及び投資主名簿等管理人との
          間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸
          費用
        ② 投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行及び上場に関する費用
        ③ 借入れ等に関する費用
        ④ 分配金支払に関する費用
        ⑤ 有価証券届出書、目論見書及び英文目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書等の作成、印
          刷、提出又は交付に係る費用
        ⑥ 本投資法人の公告に要する費用、IRに関する費用及び広告宣伝等に関する費用
        ⑦ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
        ⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
        ⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用
        ⑩ 本投資口が東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用
        ⑪ 信託報酬
        ⑫ その他上記①から⑪までに類する費用
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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      (5)【課税上の取扱い】
         日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。
        なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。ま
        た、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
        ① 投資主の税務
        (イ)個人投資主の税務
          a.配当等の額に係る税務
            個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時
           差異等調整引当額の増加額からなる金額(以下「配当等の額」といいます。)は、原則として上場株式の
           配当と同様です。ただし、配当控除の適用はありません。
           ⅰ.  源泉徴収
            配当等の額に係る源泉徴収税率は20%(所得税15%、住民税5%)となります。
            なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対して
           は、2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税及び住民税の額と合わせると2014年1月1
           日以降は20.315%の税率により源泉徴収されます。
           (注)   大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)に対しては、20%(所得税20%                                           2013年
              1月1日から2037年12月31日までは復興特別所得税と合わせて20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
           ⅱ.  確定申告
            上場株式等の配当等については、総合課税の他に、20%(所得税15%、住民税5%)の税率による申告
           分離課税を選択できます。なお、2013年から2037年までの各年分の配当所得に課される所得税の額に対し
           ては、2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、申告分離課税を選択した場合、所得税及び住民
           税を合わせると2014年分以降は20.315%の税率により課税されます。
            上場株式等の配当等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終
           了させる確定申告不要制度を選択することも可能です。
           (注)   大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)は、少額配当となる場合を除き総合課
              税による確定申告が必要となります。
           ⅲ.  源泉徴収選択口座への受入れ
            個人投資主が受けるべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉
           徴収選択口座(源泉徴収を選択した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
           ⅳ.  少額投資非課税制度(NISA)
            金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2014年から
           2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投資額で毎年120万円を上限)及
           び特定非課税管理勘定で取得したもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの期間における新規投資
           額で毎年102万円を上限とします。)に係る配当等で、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設
           年の1月1日から5年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)である方に
              限ります。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する
              必要があります。
           ⅴ.  未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)
            2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等に開設した
           未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2016年から2023年まで新規投資額で毎年80万
           円を上限)に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年以内に支払を受けるべきも
           の及び継続管理勘定で支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方及びその年に
              出生した方に限ります。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方
              式」を選択する必要があります。
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          b.出資等減少分配に係る税務
            個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(分割型分割、株式分配及び組織変更に
           よる場合を除きます。)のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの(以下「出資等減少分配」と
           いいます。)は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち投資法人の税務上の資本金等の額に
           相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされ
           る部分にわけて取り扱われます。
           ⅰ.  みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同様の課税関係が
           適用されます。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
            出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として扱われ
           ます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価                          (注1)   を算定し、投資口の譲渡損益             (注2)   を計算
           します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と同様の課税関係が適用されます。ま
           た、投資口の取得価格の調整             (注3)   を行います。
           (注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×一定割合*
              *一定割合は、本投資法人から通知します。
           (注2)譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
           (注3)調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
          c.投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡
           所得等として、申告分離課税の対象となり20%(所得税15%、住民税5%)の税率で課税されます。な
           お、2013年から2037年までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の
           税率により復興特別所得税が課されるため、所得税及び住民税の額と合わせると、20.315%の税率により
           課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得と損
           益通算はできません。ただし、金融商品取引業者等を通じて本投資法人の投資口を譲渡した場合には、以
           下のi.及びⅱ.の損益通算及び繰越控除の対象となります。
           i.  上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
            上場株式等を金融商品取引業者等を通じて譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額は、確定申告によ
           り、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額(上場株式等の配当等に係る配当所得については、申
           告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができます。
            また、損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失の金額については、翌年以後3年間にわたり、確定
           申告により上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除する
           ことができます。
           (注1)繰越控除を行う場合は、譲渡損失の生じた年から連続して確定申告書を提出することが必要です。
           (注2)2016年分以後、株式等は上場株式等(金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいま
              す。)と一般株式等(上場株式等以外の株式等をいいます。)に区分されます。本投資法人の投資口は上場株式等とし
              て取り扱われます。
           ⅱ.  源泉徴収口座内の譲渡
            本投資法人の投資口は特定口座制度の対象となります。金融商品取引業者に特定口座を開設し源泉徴収
           口座を選択した場合、その特定口座内における上場株式等の譲渡による所得は申告不要とすることができ
           ます。
            なお、金融商品取引業者等を通じて支払を受ける上場株式等の配当等については、その金融商品取引業
           者等に開設している源泉徴収口座に受け入れることができます。
            また、上場株式等の配当等を受け入れた源泉徴収口座内に上場株式等を譲渡したことにより生じた譲渡
           損失の金額があるときは、上場株式等の配当等の額の総額からその上場株式等を譲渡したことにより生じ
           た譲渡損失の金額を控除(損益通算)した金額を基に源泉徴収税額が計算されます。
           ⅲ.  少額投資非課税制度(NISA)
            金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2014年から
           2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投資額で毎年120万円を上限)及
           び特定非課税管理勘定で取得したもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの期間における新規投資
           額で毎年102万円を上限とします。)を、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の1月1日
           から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、非
           課税口座内で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や繰越
           控除は適用できません。
           (注)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)である方に
           限ります。
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           ⅳ.  未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)
            2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等に開設した
           未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2016年から2023年まで新規投資額で毎年80万
           円を上限)を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年以内に譲渡した場合及び継続管理勘定で
           譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座内
           で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や繰越控除は適用
           できません。
           (注)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方及びその年に
             出生した方に限ります。
        (ロ)法人投資主の税務

          a.配当等の額に係る税務
            法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主
           の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等と
           して取扱われ、分配金を受け取る際には原則として15%の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税
           は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用は
           ありません。
           (注)   一時差異等調整引当額の分配はみなし配当ではないため、所得税額控除においては所得期間の按分が必要となります。
            2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、
           2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税の額と合わせると2014年1月1日以降は
           15.315%の税率により源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税は法人投資主の復興特別法人税の課
           税期間終了後は法人税の申告上、税額控除の対象となります。
          b.出資等減少分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配は、出資総額の減少額として扱われ、みなし配当
           とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされる部分にわけて取り扱われます。
           ⅰ.  みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同様の課税関係が
           適用されます。
           (注)   ただし、所得税額控除においては所得期間の按分は行いません。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
            出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として扱われ
           ます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この
           譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と同様の課税関係が適用されます。また、投資口の取
           得価格の調整を行います。譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整の計算方法は、個人投資主の場合と同様
           です。
          c.投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されま
           す。
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        ② 本投資法人の税務
        (イ)配当等の額の損金算入要件
           税法上、投資法人に係る課税の特例の規定により、一定の要件を満たす投資法人に対しては、投資法人と
          投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を本投資法人の損金に算入することが認められていま
          す。
           配当等の額を損金算入するために満たすべき主要な要件(いわゆる導管性要件)は以下のとおりです。
          a.その事業年度に係る配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90%超であるこ
           と。
          b.他の法人(租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。)の発行済株式又は出資(匿名組合
           に対する出資を含みます。)の総数又は総額の50%以上(割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間
           接的に保有する株式等を含めて判定します。)を有していないこと。
          c.租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
          d.事業年度の終了の時において同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。
          e.投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨
           が投資法人の規約において記載されていること。
          f.発行済の投資口が事業年度の終了の時において50人以上の者によって所有されていること。
        (ロ)不動産流通税の軽減措置
          a.不動産取得税
            不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4%の税率により課されます。なお、住
           宅及び土地の取得については2024年3月31日までは3%に軽減されます。
            なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又
           は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下、本(ロ)にお
           いて同じです。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合である特定不
           動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が、2023年3月31日
           までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されます。
          b.登録免許税

            不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の2%の税率によ
           り課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2023年3月31日までは1.5%に軽減されて
           います。また、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の定
           めがある事その他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、2023年3月31日までは登録免許税
           の税率が1.3%に軽減されています。
          c.海外不動産等投資に係る税務

            本投資法人は日本国外の不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する可能性があります。この場
           合、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課税される可能性がありますが、本投資法
           人は当該法人税等について外国税額の控除の適用を受けることを目指します。また、本投資法人は海外不動
           産保有法人をとおして日本国外の不動産等を取得する可能性があります。この場合、不動産を保有する海外
           不動産保有法人は、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課される可能性がありま
           す。この場合、本投資法人は、課税後の利益について配当を受取ることになりますが、本投資法人が受取る
           海外不動産保有法人からの配当等について、益金不算入制度の適用はありません。また、海外不動産保有法
           人が外国関係会社に該当する場合には、タックスヘイブン税制の適用対象となる可能性があります。本投資
           法人が海外不動産保有法人から受取る配当又は利子に源泉税が課される場合は当該源泉税について、また、
           海外不動産保有法人がタックスヘイブン税制の適用対象となる場合は、海外不動産保有法人が現地で課され
           た法人税について、それぞれ外国税額の控除の適用を受けることを目指します。
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     5【運用状況】
      (1)【投資状況】
          本投資法人の当期末現在における投資状況は、以下のとおりです。
                                          第17期
                                         当期末現在
          資産の種類          資産の用途
                               保有総額(百万円)                対総資産比率(%)
                                 (注1)                (注2)
                     ホテル                   131,329                  73.1
           不動産
                     旅館                   28,700                 16.0
              不動産 小計                         160,030                  89.0
          信託不動産           ホテル                    7,769                 4.3

             信託不動産 小計                           7,769                 4.3

              投資有価証券                           505                0.3

             預金・その他の資産                           11,410                  6.3

            資産総額 計(注3)                           179,715                 100.0

             負債総額(注3)                           73,557                 40.9

             純資産総額(注3)                           106,157                  59.1

      (注1)保有総額は貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額)によっています。なお、不動産及び信託
          不動産の帳簿価額には機械及び装置、構築物、並びに借地権を含み、工具、器具及び備品、ソフトウエア、並びに建設仮勘定は含
          まれていません。
      (注2)対総資産比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
      (注3)資産総額、負債総額及び純資産総額の金額は、帳簿価額を記載しています。
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      (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          本投資法人が当期末現在保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
                                                        対総資産

                         取得価額(千円)          評価額(千円)(注1)
                    株式数                           評価損益          比率
           銘柄                                          備考
                    (株)                          (千円)         (%)
                         単価      金額      単価      金額
                                                        (注2)
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     332      507    168,530       507    168,530         -   -    0.1
     第1回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     333      505    168,165       505    168,165         -   -    0.1
     第2回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     334      505    168,670       505    168,670         -   -    0.1
     第3回B種優先株式
      (注1)「評価額」は、非上場株式であることから、取得原価を記載しています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、2021年10月31
          日を評価基準日とする株式会社プルータス・コンサルティング作成の「株式会社読谷ホテルマネジメント第1回乃至第3回B種優
          先株式評価報告書」を取得しており、当該報告書に記載の評価額については、太陽有限責任監査法人による価格の調査手続を実施
          しています。当該報告書に記載の評価額に基づき本投資法人が算出した上記株式の評価額の中間値の単価は第1回B種優先株式が
          1株当たり639千円、第2回B種優先株式が1株当たり610千円、第3回B種優先株式が1株当たり588千円であり、当該単価に基づ
          く評価額の総額は第1回B種優先株式が212,406千円、第2回B種優先株式が203,244千円、第3回B種優先株式が196,533千円で
          す。
      (注2)「対総資産比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。
      (注3)株式会社読谷ホテルマネジメントは、本書の日付現在、リゾート開発及び運営事業を事業内容としています。以下同じです。
        ②【投資不動産物件】

          当期末現在において、本投資法人は、不動産のほか、不動産信託受益権を保有しています。このため、参照の
         便宜上、不動産と信託不動産を一括して後記③                      その他投資資産の主要なものに記載しています。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
          本投資法人が当期末現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
         (イ)取得価格、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び投資比率等
                                                   投資
                                       貸借対照表
                    物件              取得          鑑定評価額           鑑定評価
                                                   比率
                                        計上額
             分類       番号      物件名称        価格          (百万円)            機関
                                       (百万円)
                                                   (%)
                   (注1)              (百万円)            (注3)           (注5)
                                       (注2)           (注4)
                    H-1    星のや軽井沢            7,600      7,083     12,000       4.6    NV
                    H-2    星のや京都            2,878      3,180      4,240       1.7    NV
               星のや        星のや富士
                    H-3               4,160      3,927      4,390       2.5    NV
                    H-4    星のや竹富島            4,955      4,799      4,980       3.0    NV
                         小計          19,593      18,991      25,610       11.8    -
                    R-1    リゾナーレ八ヶ岳            4,500      5,842      7,430       2.7    NV
                リゾ
                        リゾナーレ熱海
                    R-2               3,750      4,520      4,870       2.3    NV
               ナーレ
                         小計           8,250     10,363      12,300       5.0    -
                        界 松本
                    K-1                600      675      806      0.4   JMK
                        界 出雲
                    K-2                680      957      880      0.4   JMK
                        界 伊東
                    K-3                670     1,252      1,600       0.4   JMK
           星野
                        界 箱根
                    K-4                950     1,142      1,330       0.6   JMK
          リゾート
          グループ
                        界 阿蘇
                    K-5                575      612      711      0.3   JMK
           運営
                        界 川治
                    K-6               1,000      1,049      1,170       0.6   JMK
                界
                        界 鬼怒川
                    K-7               3,080      2,941      3,300       1.9   JMK
                        界 加賀
                    K-8               3,160      2,975      3,330       1.9   JMK
                        界 アルプス
                    K-9               3,060      2,979      3,170       1.8    NV
                        界 遠州
                    K-10               1,050      1,075      1,080       0.6   JMK
                        界 長門
                    K-11               2,750      2,775      2,910       1.7   JREI
                         小計          17,575      18,437      20,287       10.6    -
                    O-35    OMO7旭川            4,619      5,094      4,620       2.8    RC
                    O-43    西表島ホテル            3,650      3,748      3,800       2.2    NV
               その他
                        BEB5軽井沢
                    O-45               2,170      2,124      2,250       1.3    NV
                         小計          10,439      10,968      10,670       6.3    -
                        ANAクラウンプラザ
                    O-31               17,784      17,573      18,700       10.7    RC
                        ホテル広島
                        ANAクラウンプラザ
                    O-33               6,609      6,652      6,270       4.0    RC
                        ホテル金沢
                        ANAクラウンプラザ
                    O-34               4,008      3,902      4,060       2.4    RC
                        ホテル富山
                        ハイアット
                    O-36               16,000      16,265      14,800       9.7    NV
                        リージェンシー大阪
                        ザ・ビー    赤坂
                    O-37               4,860      4,830      4,620       2.9    RC
                        ザ・ビー    三軒茶屋
                    O-38               4,420      4,450      4,240       2.7    RC
           星野
                        ザ・ビー    名古屋
                    O-39               4,500      4,488      4,150       2.7    RC
          リゾート     都市
                        ザ・ビー    神戸
          グループ     観光
                    O-40               7,020      7,042      6,250       4.2    RC
          以外運営
                        クインテッサホテル
                    O-41               3,339      3,349      3,430       2.0    NV
                        大阪心斎橋
                        ホテル・アンド
                    O-42               4,238      4,302      3,340       2.6    RC
                        ルームス大阪本町
                        ホテル日航高知
                    O-44               2,200      2,247      2,260       1.3    NV
                        旭ロイヤル
                        ソルヴィータホテル
                    O-46               3,860      3,875      3,810       2.3    NV
                        那覇
                        グランドハイアット
                    O-47               7,700      7,769      8,850       4.6    RC
                        福岡
                         小計          86,538      86,751      84,780       52.3    -
                                 97/342



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                                      貸借対照表             投資
                    物件                         鑑定評価額           鑑定評価
                                 取得価格      計上額             比率
                    番号                         (百万円)            機関
             分類            物件名称
                                (百万円)      (百万円)             (%)
                   (注1)                          (注3)           (注5)
                                      (注2)            (注4)
                       チサンイン
                    O-1                672      672      819      0.4    NV
                       塩尻北インター
                       チサンイン
                    O-2                742      715      908      0.4   JMK
                       佐野藤岡インター
                       チサンイン
                    O-3                658      643      825      0.4    NV
                       諏訪インター
                       チサンイン
                    O-4                602      591      727      0.4    NV
                       豊川インター
                       チサンイン     鳥栖
                    O-5                504      495      641      0.3    NV
                       チサンイン
                    O-6                798      758      996      0.5   JMK
                       千葉浜野R16
                       チサンイン
                    O-7                616      609      727      0.4    NV
                       熊本御幸笛田
                       チサンイン
                    O-8                714      695      829      0.4   JMK
                       宇都宮鹿沼
                       チサンイン     福井
                    O-9                644      638      796      0.4    NV
                       チサンイン
                    O-10                672      655      751      0.4   JMK
                       福島西インター
                       チサンイン
                    O-11                630      626      765      0.4    NV
                       新潟中央インター
                       チサンイン
                    O-12                630      605      753      0.4    NV
                       大村長崎空港
                       チサンイン
                    O-13                742      702      900      0.4   JMK
                       ひたちなか
                       チサンイン
                    O-14                770      726      901      0.5   JMK
                       土浦阿見
                       チサンイン
                    O-15                658      634      777      0.4    NV
           星野
                       甲府石和
          リゾート
                       チサンイン
               その他
                    O-16                588      568      724      0.4    NV
          グループ
                       丸亀善通寺
          以外運営
                       チサンイン     宗像
                    O-17                504      489      622      0.3    NV
                       チサンイン
                    O-18                700      674      765      0.4   JMK
                       岩手一関インター
                       チサンイン     軽井沢
                    O-19                812      764     1,080       0.5    NV
                       チサンイン
                    O-20                616      609      734      0.4    NV
                       姫路夢前橋
                       チサンイン
                    O-21                728      704      861      0.4    NV
                       倉敷水島
                       カンデオホテルズ
                    O-22                620      578      649      0.4    RC
                       半田
                       カンデオホテルズ
                    O-23                793      728      867      0.5    RC
                       茅野
                       カンデオホテルズ
                    O-24               1,075       986     1,160       0.6    RC
                       福山
                       カンデオホテルズ
                    O-25               1,260      1,206      1,440       0.8    RC
                       佐野
                       カンデオホテルズ
                    O-26                470      468      467      0.3    RC
                       亀山
                       コンフォートホテル
                    O-27                937      879      961      0.6    NV
                       函館
                       コンフォートホテル
                    O-28                963      896      972      0.6    NV
                       苫小牧
                       コンフォートホテル
                    O-29               1,100      1,073      1,160       0.7    NV
                       呉
                       チサンイン
                    O-30               1,995      1,888      2,420       1.2    RC
                       鹿児島谷山
                        小計
                                  23,213      22,288      26,997       14.0    -
                    合計              165,608      167,800      180,644       100.0     -
                                 98/342




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          (注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い、「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「そ
             の他」の4つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
          (注2)貸借対照表計上額には機械及び装置、構築物、並びに借地権を含み、工具、器具及び備品、ソフトウエア、並びに建設仮勘
             定は含まれていません。
          (注3)各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所又は一般財
             団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」には、2021年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記
             載された評価額を記載しています。
          (注4)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載していま
             す。
          (注5)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
             NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
             JMK:JLL森井鑑定株式会社
             RC:株式会社立地評価研究所
             JREI:一般財団法人日本不動産研究所
          (注6)本投資法人が当期末現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。
                                 99/342

















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         (ロ)所在地、面積、規模等
                                        年間        賃貸可能    テナント数

                                            賃貸面積
                        敷地面積     延床面積            賃料         面積   (転貸テナ     客室数
           物件
       分類      物件名称      所在地               竣工年月          (㎡)
           番号             (㎡)     (㎡)           (百万円)         (㎡)     ント数)    (室)
                                            (注2)
                                       (注1)         (注2)     (注3)
                                  2002年2月
                                 (トンボの湯・
                                 村民食堂)/
                   長野県              2005年4月(星
             星のや     北佐久郡     79,784.52           のや)/
           H-1                 11,723.61             630  11,723.61     11,723.61      1(15)    77
             軽井沢     軽井沢町               2009年6月(ハ
                        (注4)
                  (中部地方)                ルニレテラ
                                 ス)/2016年7
                                 月(森のスケー
                                  トリンク)
                                 不明(本館・新
                                 築)(注5)/
                   京都府               2009年10月
             星のや
                   京都市               (本館・改
           H-2             10,456.38     3,075.70             203   3,075.70     3,075.70     1(0)    25
        星のや
             京都
                  (近畿地方)                 修)/
                                  2017年6月
                                  (別館)
                   山梨県
             星のや      南都留郡     74,772.03
                                  2015年8月
           H-3                  2,103.55             184   2,103.55     2,103.55     1(0)    40
             富士     富士河口湖町      (注6)
                  (中部地方)
                   沖縄県
                                  2012年3月
             星のや      八重山郡
                                  (本館)/
             竹富島      竹富町
           H-4            115,982.04     4,259.59             219   4,259.59     4,259.59     1(0)    48
                                  2009年3月
             (注7)      (九州・
                                  (別邸)
                  沖縄地方)
                小計
                       280,994.97     21,162.45       -     1,237   21,162.45     21,162.45      4(15)    190
                                  1992年6月
                                 (ホテル・プー
                   山梨県
             リゾナーレ           75,831.81           ル)/
                   北杜市
           R-1                 33,853.45             525  33,853.45     33,853.45      1(17)    172
             八ヶ岳                     2004年4月
                        (注8)
        &nbs