コンフォリア・レジデンシャル投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
| 提出書類 | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
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| 提出日 | |
| 提出者 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
EDINET提出書類
コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2022年１月５日
【発行者名】 コンフォリア・レジデンシャル投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 伊澤 毅洋
【本店の所在の場所】 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番１号
【事務連絡者氏名】 東急不動産リート・マネジメント株式会社
コンフォリア運用本部 運用戦略部長 河内 大輔
【電話番号】 03‐6455‐3388
【届出の対象とした募集（売出）内国 コンフォリア・レジデンシャル投資法人
投資証券に係る投資法人の名称】
【届出の対象とした募集（売出）内国 形態：投資証券
投資証券の形態及び金額】 発行価額の総額：一般募集 7,041,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 361,000,000円
（注１）発行価額の総額は、2021年12月13日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価
額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総
額は上記の金額とは異なります。
（注２）売出価額の総額は、2021年12月13日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
安定操作に関する事項 １．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につい
て、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20
条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融
商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
（１）【投資法人の名称】
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
（英文表示：Comforia Residential REIT, Inc）
（以下「本投資法人」といいます。）
（注）本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」とい
います。）に従って設立された投資法人です。
（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又は売出しの対象となる有価証券は、投信法
に基づく本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は社債、株式等の振替に関す
る法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受け
る振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投
資口を表示する投資証券を発行することができません。
本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付
又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
（注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
（３）【発行数】
22,960口
（注）一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が指定先（後記「（16）その
他／申込みの方法等／（ホ）」に定義します。）から1,140口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーア
ロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しの内容については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
（４）【発行価額の総額】
7,041,000,000円
（注）後記「（13）引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の
引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年12月13日
（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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（５）【発行価格】
未定
（注１）発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義します。）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通
取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）から１口当たり予想分配金5,430円を控除した価
格に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切り捨て）を仮条件とします。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価
格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価
額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上
限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、
以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え
て、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申
込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］https://www.comforia-reit.co.jp/）（以
下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行
われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の
決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付さ
れ、新聞等による公表は行いません。
（注２）上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2022年１月13日（木）から2022年１月18日（火）までの間のいずれかの日
（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当た
りの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
（注３）後記「（13）引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総
額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位
（８）【申込期間】
2022年１月14日（金）
（注）申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、需要
状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2022年１月11日（火）から、最短
で2022年１月13日（木）まで、最長では2022年１月18日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、2022
年１月13日（木）から2022年１月18日（火）までの間のいずれかの日を予定しています。
したがって、
① 発行価格等決定日が2022年１月13日（木）の場合、申込期間は「2022年１月14日（金）」
② 発行価格等決定日が2022年１月14日（金）の場合、申込期間は「2022年１月17日（月）」
③ 発行価格等決定日が2022年１月17日（月）の場合、申込期間は「2022年１月18日（火）」
④ 発行価格等決定日が2022年１月18日（火）の場合、申込期間は「2022年１月19日（水）」
となりますので、ご注意ください。
（９）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額です。
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本支店及び営業所
（１１）【払込期日】
2022年２月１日（火）
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（１２）【払込取扱場所】
三菱ＵＦＪ銀行 渋谷支店
東京都渋谷区道玄坂一丁目３番２号
（注）上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。
（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、2022年１月13日（木）から2022年１月18日（火）までの間のいずれかの日（以下
「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本投資口の買取引受けを行い、
当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を
支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込み、発行価格の総額と発
行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称 住所 引受投資口数
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目５番１号
ＳＭＢＣ日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
大和証券株式会社
未定
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
東京都千代田区大手町一丁目９番２号
証券株式会社
野村證券株式会社 東京都中央区日本橋一丁目13番１号
株式会社ＳＢＩ証券 東京都港区六本木一丁目６番１号
合計 22,960口
（注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本
資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信
法上の一般事務受託者（投信法第117条第１号）として一般募集に関する事務を行います。
（注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
（注３）みずほ証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及び大和証券株式会社を、以下「共同主幹事会社」と総称します。
（注４）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋兜町７番１号
（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金7,041,000,000円については、後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情
報／２ 投資対象／①取得予定資産取得後のポートフォリオの概要」に記載の取得予定資産の取得資金の一部
に充当します。一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限349,000,000
円については、手元資金とし、将来の特定資産（注３）の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当
します。
（注１）上記の手取金は、2021年12月13日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
算出した見込額です。
（注２）上記の第三者割当については、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／１ オーバーアロットメントによる
売出し等について」をご参照ください。
（注３）特定資産とは、参照有価証券報告書（後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報」に定義します。）「第一
部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（２）投資対象／①投資対象の種別」に記載された特定資産を
いいます。以下同じです。
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（１６）【その他】
申込みの方法等
（イ）申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱
場所に申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金は申込期間の翌営業日まで（以下
「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申込場所へ入金するものとします。
したがって、
① 発行価格等決定日が2022年１月13日（木）の場合、
申込証拠金の入金期間は「2022年１月14日（金）から2022年１月17日（月）まで」
② 発行価格等決定日が2022年１月14日（金）の場合、
申込証拠金の入金期間は「2022年１月17日（月）から2022年１月18日（火）まで」
③ 発行価格等決定日が2022年１月17日（月）の場合、
申込証拠金の入金期間は「2022年１月18日（火）から2022年１月19日（水）まで」
④ 発行価格等決定日が2022年１月18日（火）の場合、
申込証拠金の入金期間は「2022年１月19日（水）から2022年１月20日（木）まで」
となりますので、ご注意ください。
（ロ）申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振
替充当します。
（ハ）申込証拠金には利息をつけません。
（ニ）一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、2022年２月２日（水）です。一般募集の対象となる本投
資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機
構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
（ホ）引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ本資産運用会社の株
主である東急不動産株式会社（以下「指定先」又は「東急不動産」ということがあります。）に対し、一
般募集における本投資口のうち、2,410口を販売する予定です。
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２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
（１）【投資法人の名称】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（１）投資法人の名称」に同じ。
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（２）内国投資証券の形態等」に同
じ。
（３）【売出数】
1,140口
（注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ
証券株式会社が指定先から1,140口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオーバーアロットメントに
よる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しその
ものが全く行われない場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事
項／１ オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書
の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂
正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］
https://www.comforia-reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容
について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及
び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事
項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（４）【売出価額の総額】
361,000,000円
（注）売出価額の総額は、2021年12月13日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
算出した見込額です。
（５）【売出価格】
未定
（注）売出価格は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（５）発行価格」に記載の発行価格と
同一の価格とします。
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位
（８）【申込期間】
2022年１月14日（金）
（注）上記申込期間については、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（８）申込期間」に記載
の申込期間と同一とします。
（９）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額です。
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（１０）【申込取扱場所】
みずほ証券株式会社の本支店及び営業所
（１１）【受渡期日】
2022年２月２日（水）
（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町７番１号
（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】
申込みの方法等
（イ）申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間に前記「（10）申込取扱場所」に記載の申込取扱
場所に申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金は申込証拠金の入金期間に当該申込
取扱場所へ入金するものとします。
（注）申込証拠金の入金期間は、前記「１ 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（16）その他 (イ)」に記
載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
（ロ）申込証拠金には利息をつけません。
（ハ）オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に記載の受渡
期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管
理機関における振替口座での振替により行われます。
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第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。
第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１ オーバーアロットメントによる売出し等について
（１） 一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社が指定先
から1,140口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場
合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、上限の売出数であり、需要状況等によ
り減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、みずほ証券株式会社が指定先から借り入れた
本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人
は2022年１月５日（水）開催の本投資法人の役員会において、みずほ証券株式会社を割当先とする本投資
口1,140口の第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といい、一般募集及びオーバーア
ロットメントによる売出しと併せて「本募集等」と総称します。）を、2022年２月16日（水）を払込期日
として行うことを決議しています。
また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日か
ら2022年２月10日（木）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。（注））、借入投
資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）において
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカ
バー取引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券株式会社がシンジケートカバー取引により
買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内
において、みずほ証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメ
ントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
さらに、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作
取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返
還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引に
よって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、みずほ証券株式会社は本件第
三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の
全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数が
その限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
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なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出
しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる
売出しが行われない場合は、みずほ証券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われません。
したがって、みずほ証券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権
により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジ
ケートカバー取引も行われません。
（注）シンジケートカバー取引期間は、
① 発行価格等決定日が2022年１月13日（木）の場合、「2022年１月15日（土）から2022年２月10日（木）までの間」
② 発行価格等決定日が2022年１月14日（金）の場合、「2022年１月18日（火）から2022年２月10日（木）までの間」
③ 発行価格等決定日が2022年１月17日（月）の場合、「2022年１月19日（水）から2022年２月10日（木）までの間」
④ 発行価格等決定日が2022年１月18日（火）の場合、「2022年１月20日（木）から2022年２月10日（木）までの間」
となりますので、ご注意ください。
（２） 上記（１）に記載の取引について、みずほ証券株式会社はＳＭＢＣ日興証券株式会社及び大和証券株式
会社と協議の上、これを行います。
２ 売却・追加発行等の制限
（１） 一般募集に関連して、指定先に、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、一般募集に係る本
投資口の受渡期日の180日後の日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾なしに、保有する本
投資口の譲渡等（ただし、オーバーアロットメントによる売出しに係るみずほ証券株式会社への本投資口
の貸付等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
（２） 本投資法人は、一般募集に関連し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から、一般募集に係る
本投資口の受渡期日の90日後の日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾なしに、本投資口
の発行（ただし、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う本投資口の発行を除きます。）を行
わない旨を合意します。
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第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第27条にお
いて準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第22期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日） 2021年10月26日関東財務局長に提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。
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第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年10月26日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、
本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の
日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人
が判断したものです。
（注）本書に記載の数値については、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて、その他については単位未満を
四捨五入して記載しています。したがって、各項目の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
１ 事業の概況
① 本投資法人の特徴・強み
本投資法人は、新規上場以後、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針／（１）投資方針／①基本方針」に記載の基本方針の下で着実な外部成長を行うことで、本書の日
付現在における取得済資産140物件をポートフォリオとして保有しています。
本書の日付現在において、本投資法人が考える本投資法人の特徴及び強みは、以下の３点です。
Ａ．東京23区を中心とした優良資産への厳選投資
本投資法人は、東京23区に所在する主として居住の用に供される賃貸用不動産（以下「居住用資産」とい
います。）を中心に厳選した投資を行うことにより、投資主価値の最大化を目指します。取得予定資産取得
後の賃貸住宅における東京23区比率（取得（予定）価格ベース）は91.9％、賃貸住宅における最寄駅からの
平均徒歩分数は5.0分となる見込みです。
＜ポートフォリオの状況（取得予定資産取得後）＞
（注１）「取得予定資産」の定義については、後記「②オファリング・ハイライト／Ａ．９年連続の公募増資を活用した継続的な
資産規模の拡大～上場以来９年連続の公募増資を活用し、コロナ禍においても継続的な資産規模拡大を実現～～資産規模
3,000億円を目前に、更なる成長を目指す～／（イ）資産規模の拡大」をご参照ください。以下同じです。
（注２）「賃貸住宅における東京23区比率」とは、本投資法人が保有する賃貸住宅のうち東京23区に所在する物件への投資比率
（取得（予定）価格ベース）をいいます。以下同じです。
（注３）「取得（予定）価格」とは、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公
課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）をいいます。以下同じです。
（注４）「賃貸住宅における最寄駅からの平均徒歩分数」は、本投資法人が保有する賃貸住宅について最寄駅からの徒歩での所要
時間を道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして、各物件の取得（予定）価格に基づいて加重平均して算出し
ています。以下同じです。
Ｂ．東急不動産ホールディングスグループの活用
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループのサポートを活用することにより、着実な資産規模
の拡大と資産価値の維持・向上を目指しています。取得予定資産取得後においては、スポンサーグループか
らの物件取得比率（取得（予定）価格ベース）は73.7％となる見込みです。また、上場来平均稼働率（2021
年10月末日時点）は95.9％です。
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＜スポンサーグループからの物件取得比率（取得予定資産取得後）＞
（注１）「東急不動産ホールディングスグループ」とは、東急不動産ホールディングス株式会社とその子会社及び関連会社で構成
されるグループをいいます。以下同じです。
（注２）「スポンサーグループからの物件取得比率」は、スポンサーグループからの物件取得が本投資法人のポートフォリオ全体
に占める割合を、取得（予定）価格に基づいて算出しています。なお、「スポンサーグループ」には、東急不動産及びその
他東急不動産ホールディングスグループ並びに東急不動産ホールディングスグループがアセット・マネジメント業務を受託
する投資用ビークル及び東急不動産が優先交渉権を取得している投資用ビークルを含み、スポンサーグループからの物件取
得比率には、スポンサーグループ以外の第三者が（準）共有持分を有していたものを含みます。以下同じです。
＜上場来平均稼働率（2021年10月末日時点）＞
（注）「上場来平均稼働率」は、2013年２月末日から2021年10月末日までの各月末日時点におけるポートフォリオ全体の平均稼働
率（ポートフォリオ全体の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合）を単純平均して算出しています。
Ｃ．投資主価値向上を目指す運用
本投資法人は、新規上場以後、継続的な外部成長を行うことで投資主価値を向上してきました。上場日に
おける本投資法人の時価総額が370億円であったところ、本募集等後においては2,369億円（上場日対比＋
540.3％）となる見込みです。また、上場期である第６期末における１口当たりＮＡＶが150,798円であった
ところ、本募集等・取得予定資産取得後においては289,182円（第６期（上場期）末対比91.8％）となる見込
みです。さらに、上場期である第６期における１口当たり分配金（以下「ＤＰＵ」ということがありま
す。）が4,051円であったところ、直近決算期である第22期の１口当たり分配金は5,872円（第６期（上場
期）対比＋45.0％）となっています。
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＜時価総額、１口当たりＮＡＶ及び１口当たり分配金＞
＜投資主価値向上の軌跡＞
（注１）上場日の時価総額は、新規上場時の公募価格である137,500円（投資口分割前550,000円）に新規上場時の発行済投資口数
である269,444口を乗じた額を記載しています。本募集等後の時価総額は、本投資口の時価を2021年12月13日（月）現在の
東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値である330,500円に、発行済投資口数を第22期末時点の発行済投資口数
（692,994口）と本件第三者割当に係る発行予定投資口数の全部が発行されることを前提とした場合の本募集等における発
行予定投資口数（24,100口）との合計口数（717,094口）を乗じた額を試算値として記載しています。かかる試算値が実際
の本募集等後の時価総額と一致することを保証するものではありません。以下同じです。
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（注２）本書における「１口当たりＮＡＶ」については、以下の計算式により求められる金額の小数第一位以下を切り捨てて記載
しています。
１口当たりＮＡＶ＝ＮＡＶ÷「発行済投資口数」※
※ 「ＮＡＶ」とは、Net Asset Valueの略で、各算出時点において、以下の計算式により求められる金額をいいます。
・第６期末（2013年７月期末）乃至第22期末（2021年７月期末）
ＮＡＶ＝純資産額－剰余金＋任意積立金＋鑑定評価額－期末帳簿価格
各期末時点における貸借対照表上の「純資産額」、「剰余金」、「任意積立金」、「鑑定評価額」及び「期末
帳簿価格」を用いて算出しています。
（ⅰ）第14期末、第15期末及び第20期末のＮＡＶに係る「任意積立金」は、各期末の貸借対照表上の任意積立
金の合計額から各期の圧縮積立金取崩額を控除したものとしています。
（ⅱ）第16期末、第17期末、第18期末及び第19期末のＮＡＶに係る「任意積立金」は、期末の貸借対照表上の
任意積立金の合計額から、圧縮積立金取崩額を控除した上で、圧縮積立金繰入額を加算したものです。
（ⅲ）第21期末及び第22期末のＮＡＶに係る「任意積立金」は、期末の貸借対照表上の任意積立金の合計額に
圧縮積立金繰入額を加算したものです。
・本募集等・取得予定資産取得後
ＮＡＶ＝純資産額－剰余金＋任意積立金＋鑑定評価額－期末帳簿価格又は取得予定価格
「純資産額」は第22期末の貸借対照表上の純資産額に本募集等における発行価額の総額を加えたものです。本
募集等における発行価額の総額は、2021年12月13日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引
の終値を基準として算出した見込額であり、本件第三者割当に係る発行予定投資口数の全部について払込がな
されることを前提としています。したがって、本募集等における実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額
に対して低額若しくは高額となった場合、又は、本件第三者割当に係る発行予定投資口数の全部若しくは一部
について払込がなされないこととなった場合には、本募集等後の１口当たりＮＡＶが変動することがありま
す。
「剰余金」は第22期末の剰余金としています。
「任意積立金」は第22期末の貸借対照表上の任意積立金の合計額に第22期に生じた圧縮積立金繰入額を加算し
たものとしています。
「鑑定評価額」及び「期末帳簿価格又は取得予定価格」は、第22期末時点において保有していた140物件につ
いては、第22期末時点の鑑定評価額及び期末帳簿価格とし、取得予定資産については、取得時点の鑑定評価額
及び取得予定価格としています。
なお、本募集等・取得予定資産取得後の１口当たりＮＡＶに係る「発行済投資口数」は、第22期末時点の発行済投資口数
に本募集等における発行予定投資口数を加えたものです。本募集等における発行予定投資口数は、本件第三者割当に係る
発行予定投資口数の全部が発行されることを前提としています。したがって、本件第三者割当に係る発行予定投資口数の
全部又は一部について払込がなされないこととなった場合には、本募集等後の１口当たりＮＡＶが変動することがありま
す。
（注３）本投資法人は2014年７月31日を基準日とし、2014年８月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投
資口の分割を行っています。第８期（2014年７月期）以前における１口当たり分配金の実績については、第８期（2014年
７月期）以前における１口当たり分配金を４で除した金額を、１円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注４）「上場日」は、本投資法人の投資口が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した2013年２月６日、「上場期」
は、上場日を含む計算期間である第６期（2013年７月期）を指します。以下同じです。
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② オファリング・ハイライト
本投資法人は、2014年２月３日に、新規上場後初となる公募増資を実施して以降、毎年公募増資を実施して
おり、昨年は2021年２月１日に８年連続となる公募増資（以下「第８回公募増資」といいます。）を実施しま
した。これらの公募増資に伴い物件取得をする等、新規上場後も継続的に追加の物件取得を行うことで、資産
規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性向上を図ってきました。
本募集等においても、引き続き投資主価値の最大化に向けた運用を継続しています。
本募集等におけるオファリング・ハイライトは、以下の３点です。
Ａ．９年連続の公募増資を活用した継続的な資産規模の拡大
～上場以来９年連続の公募増資を活用し、コロナ禍においても継続的な資産規模拡大を実現～
～資産規模3,000億円を目前に、更なる成長を目指す～
Ｂ．時流を捉えた物件取得を通じて、バランスの取れたポートフォリオを構築
～ポートフォリオの安定性強化のため、運営型賃貸住宅に投資～
～アフターコロナを見据え、引き続き東京23区の好立地に所在する賃貸住宅に投資～
Ｃ．豊富なパイプラインと多様な資金調達手段を駆使した外部成長の継続
～スポンサーサポートによる豊富なパイプラインを活用した外部成長の継続～
～手元キャッシュの活用や戦略的なＬＴＶコントロールにより、多様な資金調達手段を確保～
オファリング・ハイライトの詳細は以下のとおりです。
Ａ．９年連続の公募増資を活用した継続的な資産規模の拡大
～上場以来９年連続の公募増資を活用し、コロナ禍においても継続的な資産規模拡大を実現～
～資産規模3,000億円を目前に、更なる成長を目指す～
（イ）資産規模の拡大
本投資法人は、公募増資に伴う物件取得に加え、取得余力（定義は後記「Ｃ．豊富なパイプラインと
多様な資金調達手段を駆使した外部成長の継続 ～スポンサーサポートによる豊富なパイプラインを活用
した外部成長の継続～ ～手元キャッシュの活用や戦略的なＬＴＶコントロールにより、多様な資金調達
手段を確保～／（ニ）ＬＴＶコントロールによる取得余力の活用」をご参照ください。以下同じで
す。）の活用により、期中での物件取得も行ってきました。
本投資法人は、2013年２月に資産規模712億円で上場して以降、公募増資に伴う物件取得によってスポ
ンサーが開発した東京23区の賃貸住宅を中心に組み入れることで、継続的な資産規模の拡大を実現して
います。
第８回公募増資後、第22期に「コンフォリア大宮」を取得（以下、第８回公募増資以降、第22期中に
取得した物件を「第22期取得済資産」といいます。）するとともに「コンフォリア新大阪」を譲渡（以
下、第８回公募増資以降に譲渡した物件を「譲渡済資産」といいます。）し、ポートフォリオの安定性
の向上に資する資産入替を実施しました。その結果、本書の日付現在における資産規模は2,615億円と
なっています。
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さらに、本募集等に伴い「コンフォリア桜上水」を含む合計６物件（以下「取得予定資産」といいま
す。）の取得を予定しており、その取得予定価格の合計は15,654百万円です。また、取得予定資産取得
後における取得（予定）価格の合計は2,771億円となり、新規上場時における本投資法人の取得資産の取
得価格の合計が約712億円であったのに対し、新規上場後約９年間で約3.9倍の資産規模となる見込みで
す。このように、本投資法人は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の拡大による不安定な環境下
においても、着実に外部成長を実現しており、今後も引き続き継続的な資産規模の拡大を目指します。
（注１）「資産規模」とは、物件の取得価格の合計又は取得（予定）価格の合計をいいます。以下同じです。
（注２）「コンフォリア桜上水」を含む６物件とは、「コンフォリア桜上水」、「コンフォリア秋葉原ノース」、「グラ
ンクレール馬事公苑（底地）」、「グランクレール立川」、「キャンパスヴィレッジ浦安」及び「キャンパス
ヴィレッジ京都伏見」のことをいいます。
＜中期目標の資産規模3,000億円を目前に、更なる成長を目指す＞
（注１）「東証REIT Core指数」とは、東証REIT指数の算出対象から浮動株時価総額及び売買代金を基準に選定された銘柄で構
成される指数です。
（注２）「FTSE Global Equity Index Series」とは、金融データの提供サービスを行うFTSE社（FTSE International Limited
を指します。）が定める指数であり、国内外の機関投資家によりグローバル株式投資のベンチマーク指数として採用さ
れています。
（注３）「MSCIジャパンESG セレクト・リーダーズ指数」については、後記「③財務戦略とサステナビリティへの取組み／Ｂ．
サステナビリティへの取組み／（ヘ）MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ」をご参照ください。以
下同じです。
（注４）「FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series」とは、欧州不動産協会（EPRA）と全米不動産投資信託協会
（NAREIT）という世界で有数の不動産投資信託協会とFTSE社が協力して開発した、国際不動産投資のベンチマークとし
て広く利用されている指数です。
（注５）格付に関する記載は、株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）の長期発行体格付について記載しております。以下同じで
す。
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（ロ）ポートフォリオの変化
本投資法人のポートフォリオ全体における本書の日付現在における取得価格の合計は261,534百万円、
鑑定評価額の合計は327,648百万円、鑑定ＮＯＩ平均利回りは5.1％ですが、取得予定資産における取得
予定価格の合計は15,654百万円、鑑定評価額の合計は15,890百万円、鑑定ＮＯＩ平均利回りは4.4％で
す。取得予定資産取得後のポートフォリオ全体における取得（予定）価格の合計は277,188百万円、鑑定
評価額の合計は343,538百万円、鑑定ＮＯＩ平均利回りは5.0％となる見込みです。
また、本投資法人のポートフォリオ全体における平均築年数は、本書の日付現在11.9年ですが、取得
予定資産においては1.7年であり、取得予定資産取得後に11.5年になる見込みです。本投資法人のポート
フォリオ全体におけるスポンサーグループからの物件取得比率は、取得（予定）価格ベースで、本書の
日付現在72.1％ですが、取得予定資産においては100.0％であり、取得予定資産取得後に73.7％となる見
込みです。賃貸住宅における東京23区比率は本書の日付現在91.7％であり、取得予定資産は全て東京23
区に立地する物件であることから、取得予定資産取得後には91.9％になる予定です。さらに、運営型賃
貸住宅（介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設である「シニア住宅」、家電・家具付き
でフロントサービス、クリーニングサービス等を提供する賃貸用住宅である「サービスアパートメン
ト」、主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅である「学生マンション（学生寮）」等の通
常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅をい
います。以下同じです。）の物件数は本書の日付現在４物件であり、ポートフォリオにおける運営型賃
貸住宅の比率は3.4％ですが、取得予定資産取得後に８物件となり、ポートフォリオにおける運営型賃貸
住宅の比率は6.9％となる見込みです。今後もスポンサーグループからの取得を基軸としつつ、本資産運
用会社独自の情報ルートによる物件取得ルートの拡充にも努め、継続的な資産規模の拡大を目指しま
す。
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＜取得予定資産取得後のポートフォリオの変化＞
（注１）「ポートフォリオにおける運営型賃貸住宅の比率」は、各時点における「本投資法人が保有する運営型賃貸住宅の取得
（予定）価格の合計」を「本投資法人が保有する資産の取得（予定）価格の合計」で除して算出しています。以下同じ
です。
（注２）「含み益」のうち、本書の日付現在の数値は、2021年７月末時点における取得済資産の帳簿価格の合計と同時点の鑑定
評価額の合計との差額を記載しています。取得予定資産の「含み益」は、取得予定価格と取得予定資産の鑑定評価額の
合計との差額を記載しています。また、取得予定資産取得後の「含み益」は、本書の日付現在の含み益及び取得予定資
産の含み益の合計額を記載しています。
（注３）「鑑定ＮＯＩ平均利回り」は、各時点における「本投資法人が保有する取得（予定）資産」及び「取得予定資産」の鑑
定評価書に記載された直接還元法で採用されたＮＯＩ（以下「鑑定ＮＯＩ」といいます。）の合計を取得（予定）価格
の総額で除した値を記載しています。以下同じです。
（注４）「平均築年数」は、本書の日付現在における各運用資産の築年数を取得（予定）価格に基づいて加重平均して算出して
います。なお、平均築年数の算出においては、「グランクレール馬事公苑（底地）」を除外しています。以下同じで
す。
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Ｂ．時流を捉えた物件取得を通じて、バランスの取れたポートフォリオを構築
～ポートフォリオの安定性強化のため、運営型賃貸住宅に投資～
～アフターコロナを見据え、引き続き東京23区の好立地に所在する賃貸住宅に投資～
（イ）取得予定資産
本投資法人は、新規上場以後、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状
況／２ 投資方針／（１）投資方針／①基本方針」に記載の基本方針の下でスポンサーグループのサポー
トを活用し、資産規模の拡大を実現してきました。
本投資法人は、前回の第８回公募増資以降、第22期取得済資産１物件を取得し、本募集等に伴い新た
に６物件の取得を予定していますが、取得予定資産のうち、４物件が運営型賃貸住宅となっており、こ
のうち２物件はシニア住宅、残りの２物件は学生マンションです。本投資法人は、ポートフォリオの安
定性強化のため運営型賃貸住宅に投資するとともに、引き続き東京23区の好立地に所在する賃貸住宅へ
の投資を通じてバランスの取れたポートフォリオの構築を図ります。
＜取得予定資産一覧＞
（注１）「鑑定ＮＯＩ利回り」は、各取得予定資産につき、鑑定評価書における直接還元法で採用された運用収益（ＮＯＩ）を
取得予定価格で除した値を記載しています。以下同じです。
（注２）「償却後ＮＯＩ利回り」は、鑑定ＮＯＩから本資産運用会社が算出した各取得予定資産の年間の想定減価償却費を控除
した額（以下「償却後ＮＯＩ」といいます。）を取得予定価格で除して算出しています。また、「償却後ＮＯＩ平均利
回り」は、各取得予定資産の償却後ＮＯＩの合計を、取得予定価格の総額で除した値を記載しています。以下同じで
す。
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（ロ）取得予定資産（シニア住宅）
本投資法人が取得予定のシニア住宅は以下のとおりです。
（注）「所在地」、「建築時期」及び「居室数」の各用語の意味は、後記「２ 投資対象／①取得予定資産取得後のポートフォ
リオの概要／Ｉ．取得予定資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。以下同じです。
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（ハ）取得予定資産（学生マンション）
本投資法人が取得予定の学生マンションは以下のとおりです。
（注）「賃貸可能戸数」の用語の意味は、後記「２ 投資対象／①取得予定資産取得後のポートフォリオの概要／Ｉ．取得予定
資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。以下同じです。
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（ニ）取得予定資産（賃貸住宅）
本投資法人が取得予定の賃貸住宅は以下のとおりです。本投資法人は、アフターコロナを見据え、引き
続き東京23区内の好立地に所在する賃貸住宅への投資を行うことで、資産規模の拡大とともにバランスの
取れたポートフォリオの構築を企図します。
（注）「稼働率」の用語の意味は、後記「２ 投資対象／①取得予定資産取得後のポートフォリオの概要／Ｂ．賃貸借状況の概
要」をご参照ください。
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（ホ）ポートフォリオの運営状況
ａ．月次稼働率の推移
以下のグラフは、2020年及び2021年のポートフォリオにおける月次稼働率の推移を示したものです。
2020年は新型コロナウイルス感染症の影響により、３月をピークに月次稼働率が低下基調にあったのに
対し、2021年の月次稼働率は４月以降上昇基調で推移し、2021年10月時点で96.7％となっています。
＜月次稼働率の推移＞
（注）「月次稼働率」とは、各月末時点におけるポートフォリオ全体の平均稼働率（ポートフォリオ全体の賃貸可能面積に占め
る賃貸面積の割合）を示しています。
b．入替時賃料変動率とポートフォリオ全体の賃料単価変動率の推移
以下のグラフは、入替時賃料変動率とポートフォリオ全体の賃料単価変動率の推移を示したもので
す。入替時賃料変動率は第20期をピークに、その後は新型コロナウイルス感染症の影響により低下傾向
ですが、ポートフォリオ全体に与える影響は軽微であると本投資法人は考えています。
＜入替時賃料変動率とポートフォリオ全体の賃料単価変動率の推移＞
（注１）「入替時賃料変動率」は、各期において入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料の合計額に対する入替後の
月額賃料の合計額の変動率をいい、入替後の月額賃料の合計を入替前の月額賃料の合計で除して算出したもので
す。なお、定期借家契約終了後の継続新規契約に係る月額賃料の変動は、入替前、入替後ともに合計額に含めてい
ません。以下同じです。
（注２）「賃貸住宅における期末賃料単価の上昇率（第13期対比）」は、第13期末時点に保有していた賃貸住宅の平均賃料
単価に対して、第14期以降各期末において保有していた賃貸住宅の賃料単価の上昇割合を算出したものです。な
お、各期末における賃貸住宅の保有物件数は必ずしも一致していません。
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Ｃ．豊富なパイプラインと多様な資金調達手段を駆使した外部成長の継続
～スポンサーサポートによる豊富なパイプラインを活用した外部成長の継続～
～手元キャッシュの活用や戦略的なＬＴＶコントロールにより、多様な資金調達手段を確保～
（イ）豊富なパイプラインと多様な資金調達手段を源泉に、継続的な外部成長を実現
本投資法人は、豊富なパイプラインと多様な資金調達手段を源泉に、継続的な外部成長を実現しま
す。本投資法人の外部成長力の源泉として、スポンサー開発案件・運用会社独自のソーシング力といっ
た豊富なパイプライン並びにフリーキャッシュ、借入及び増資といった多様な資金調達手段があると考
えています。本投資法人はこうした高い外部成長力を背景に、強固なポートフォリオを構築しつつ、更
なる資産規模拡大を目指します。
＜本投資法人の外部成長イメージ＞
（ロ）豊富なスポンサーパイプラインを活用した外部成長の継続
2021年10月末日時点において東急不動産が開発している賃貸住宅及び運営型賃貸住宅（取得予定資産
を除きます。以下同じです。）は、東京23区を中心として計24物件、3,067戸あります。このうち、本投
資法人の重点投資エリアである東京23区に立地する物件は18物件、2,132戸、その他東京圏に立地する物
件は２物件、194戸、及びその他中核都市に立地する物件は４物件、741戸となっています。また、この
うち11物件、1,249戸は竣工済の物件です。
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＜スポンサーによる東京23区の賃貸住宅を中心とした開発状況（2021年10月末日現在）＞
（注１）本投資法人は、取得予定資産を除き、本書の日付現在において、上記スポンサー開発物件を取得する具体的な予定はあ
りません。
（注２）「その他東京圏」及び「その他中核都市」の定義については、後記「２ 投資対象／①取得予定資産取得後のポート
フォリオの概要／Ｉ．取得予定資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。以下同じです。
（ハ）フリーキャッシュを活用した外部成長
本投資法人はフリーキャッシュを活用した公募増資や資産入替によって外部成長を行っています。本投
資法人の第21期末におけるフリーキャッシュの残高は146億円でしたが、2021年２月の公募増資及び2021
年３月の資産入替を通じて、フリーキャッシュを23億円活用しました。本募集等に伴う取得予定資産の
取得においても第22期末のフリーキャッシュ残高114億円から23億円を活用する予定ですが、その後の残
高も102億円と、今後もフリーキャッシュを活用した更なるＤＰＵの成長余力を確保しています。
（注）「フリーキャッシュ」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。
・第19期末（2020年１月期末）乃至第22期末（2021年７月期末）
フリーキャッシュ＝（現預金）＋（信託現金・預金）－（預り敷金・保証金）－（信託預り敷金・保証金）－（信
託入居一時金・預り金）－（各種積立金）－（当期未処分利益）
・本募集等・取得予定資産取得後
フリーキャッシュ＝第22期末時点のフリーキャッシュ＋第23期末（2022年１月期末）における減価償却費（想定
値）－第23期末（2022年１月期末）における資本的支出（想定値）－本募集等におけるフリーキャッシュ活用額
（23億円）
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＜フリーキャッシュの残高推移＞
（ニ）ＬＴＶコントロールによる取得余力の活用
本投資法人は、公募増資による物件取得に加え、総資産ＬＴＶ50％前後を意識した適切なＬＴＶコン
トロールのもと、公募増資後に確保した取得余力を活用した資産規模の拡大を図ってきました。第21期
においては、稼働率低下の影響による損益の悪化を補填すべく、取得余力の活用により物件取得を行う
など、戦略的にＬＴＶをコントロールしつつ、取得余力を活用しています。本募集等後も、取得余力を
330億円確保しています。
（注）「取得余力」とは、本投資法人が巡航時のＬＴＶ水準の上限の目途として考えている総資産ＬＴＶの上限55％までの範
囲内で、有利子負債による資金調達のみにより新規物件取得を行う場合における新規物件取得可能額の合計金額をい
い、本投資法人が一定の仮定の基に算出した試算値です。なお、本募集等後の取得余力は、本募集等後の総資産ＬＴＶ
及びその算出の前提として用いられる有利子負債の額に基づいて算出しています。したがって、本募集等による払込金
額の総額が本募集等後の総資産ＬＴＶの算定の前提として用いられる金額を下回った場合には、取得余力も減少しま
す。以下同じです。
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＜総資産ＬＴＶの推移＞
（注）「総資産ＬＴＶ」は、以下の計算式により算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
・ 第19期末（2020年１月期末）乃至第22期末（2021年７月期末）
総資産ＬＴＶ＝各期末時点の有利子負債（短期借入金＋長期借入金＋投資法人債）の残高÷各期末時点の貸借対照表上の
資産合計
・ 本募集等・取得予定資産取得後
総資産ＬＴＶ＝（本書の日付現在の有利子負債（短期借入金＋長期借入金＋投資法人債）の残高（141,630百万円）＋本
書の日付以降取得予定資産の全ての取得が完了する日までの有利子負債の純増減予定額※）÷（第22期末時点の貸借対照
表上の資産合計＋2021年８月１日以降本書の日付現在までの有利子負債の純増減額＋取得予定資産の全ての取得が完了す
る日までの有利子負債の純増減予定額※－第22期（2021年７月期）譲渡済資産に係る不動産売却益＋第22期（2021年７月
期）譲渡済資産に係る買換特例圧縮積立金繰入額＋取得予定資産に係る2022年３月末時点の資産除去債務の試算値＋取得
予定資産に係る2021年10月末日時点の敷金総額＋本募集等における発行価額の総額）
※本書の日付以降取得予定資産の全ての取得が完了する日までの有利子負債の純増減予定額は、6,800百万円を見込んで
いますが、以下に記載のとおり、追加借入金額が増減し、当該見込額が変動する可能性があります。
本募集等における発行価額の総額は、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額の合
計額です。2021年12月13日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、算出した見込
額であり、本件第三者割当に係る発行予定投資口数の全部について払込がなされることを前提としています。したがっ
て、本募集等に係る実際の発行価額の総額が前記発行価額の総額よりも少なかった場合、又は本件第三者割当に係る発行
予定投資口数の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、本募集等による手取金は前記発行価
額の総額よりも減少することとなり、実際のＬＴＶは前記よりも高くなります。逆に実際の発行価額の総額が前記発行価
額の総額よりも多かった場合には、一般募集による手取金は前記よりも増加することとなり、実際のＬＴＶは前記よりも
低くなります。
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③ 財務戦略とサステナビリティへの取組み
Ａ．財務戦略
本投資法人は、新規上場以後、財務基盤を安定させることを目的として、各種財務指標の改善に向けた取
組みを行ってきました。有利子負債の平均残存年数は、第20期末の4.0年から第22期末では4.5年となり、
平均残存年数の長期化を実現しました。また、有利子負債の期末加重平均金利は第22期末時点で0.58％と
引き続き低位で推移しています。さらに、本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（Ｊ
ＣＲ）から、ＡＡ－（安定的）を取得しています。本投資法人は、かかる格付に裏付けられた信用力を活
用して、有利かつ戦略的な資金調達の実施を図ります。本投資口について、本投資法人の依頼により、信
用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲
覧に供される予定の信用格付はありません。
＜有利子負債の状況＞
（注１） 「平均残存年数」は、各期末時点における各有利子負債に係る契約等に表示された満期弁済日までの期間につき、各有利
子負債の残高に基づいて加重平均して算出しています。
（注２） 「期末加重平均金利」は、各期末時点における有利子負債について、各期末時点における各有利子負債の利率（金利ス
ワップ契約により実質的に固定化されている場合は、当該固定化された金利に基づいています。）を各有利子負債残高に
基づいて加重平均して算出しています。
（注３） 「鑑定ＬＴＶ」は、各期末時点の有利子負債（短期借入金＋長期借入金＋投資法人債）の残高を、各期末時点の不動産鑑
定評価額の合計で除して算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
また、本投資法人は、借入年限の長期化を意識しつつ、返済期限の更なる分散を推進するとともに、コミット
メントライン極度設定額を135億円としています。
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＜借入金及び投資法人債の返済時期の分散状況（各期毎の返済予定金額）＞
（注）返済予定金額（縦軸）は、該当期に返済・償還期日が到来する有利子負債の元本の合計額（返済・償還予定額）です。
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＜主な財務指標等の推移＞
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Ｂ．サステナビリティへの取組み
本投資法人は、本資産運用会社が所属する東急不動産ホールディングスグループが掲げる「私たちは、事業
活動を通じて社会課題を解決し、ステークホルダーとともに、サステナブルな社会と成長を実現します。」と
いう同グループのサステナビリティビジョンを共有しています。
本投資法人は、現代社会に存在する地球温暖化や生態系保全などの環境問題から、高齢社会や少子化問題な
どの社会的課題、企業のコンプライアンスやリスクマネジメント体制強化など、様々な問題や課題の改善に取
り組むことにより、ステークホルダーの満足度を高めることが、中長期的な投資主価値向上の実現につながる
と考えています。
本投資法人及び本資産運用会社は、ＥＳＧ（環境：Environment、社会：Society、ガバナンス：
Governance）を重視し、サステナビリティへの取組み（企業活動においては、環境・社会などの観点から、地
球環境を持続可能にしていくことについて、企業の立場から取組むこと）を重点戦略の一つとして位置づけ、
環境や社会に配慮した様々な取組みを推進しています。
（イ）投資主利益とスポンサー利益の共同化
スポンサーは、2021年７月末日現在、本投資法人が発行した投資口の62,264口（発行済投資口数の約
9.0％）を保有していますが、本募集等において、引受人は、本投資法人が指定する販売先として、スポ
ンサーに対して、本投資法人が新たに発行する投資口のうち最大2,410口を販売する予定であり、当該販
売後の出資比率は9.0％となる見込みです。
また、スポンサーサポート契約において、本投資法人がその投資口を追加で発行する場合には、当該
追加発行投資口の一部の購入を真摯に検討する意向があることを、スポンサーは本資産運用会社に表明
しています。
このように、資本関係においても、スポンサーと更なる連携を深めるとともに、本投資法人の投資主
との利益を一致させ、相互の利益向上を図る運用を目指します。
（ロ）サステナビリティレポートの発行
本投資法人及び本資産運用会社は、投資家をはじめとするステークホルダーに対し、サステナビリ
ティへの取組み状況に関する情報の開示に努めております。その一環として、2021年10月、本投資法人
初となるサステナビリティレポートの発行を行い、またＧＲＩ（Global Reporting Initiative、世界で
最も広く利用されているサステナビリティ報告のフレームワーク）を参照しながら、サステナビリティ
に関する各種情報等を公開しています。
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（ハ）ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価への参加
本投資法人は、2018年よりＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に参加しています。
今後も本評価への参加を通して、サステナビリティへの取組みを推進していくとともに、本評価の更な
る向上も目指していきます。
（注）「ＧＲＥＳＢ」とは、不動産セクターのＥＳＧ（環境・社会・ガバナンス）配慮を測る年次のベンチマーク調査
で、欧州の主要年金基金のグループを中心に2009年に創設されました。また、「ＧＲＥＳＢリアルエステイト評
価」は、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社やＲＥＩＴ毎のサステナビリティへの取組みを総合
的に評価することが特徴です。
（ニ）DBJ Green Building認証の取得
本投資法人は、保有する５物件において、環境・社会への配慮がなされた不動産を評価する「DBJ
Green Building認証」を取得しています。2021年７月、「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」の
認証を再取得しています。
（注）「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（“Green Building”）を支援するために、
株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの
配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評
価・認証し、その取組みを支援するものです。なお、認証における評価ランクとしては、最高評価から順に、「５
stars」、「４stars」、「３stars」、「２stars」及び「１star」の５段階があります。
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（ホ）グリーンボンドの発行
本投資法人が新たに策定し、第三者評価機関であるサステイナリティクス・ジャパン株式会社からそ
のグリーン適格性についてセカンドパーティ・オピニオンを取得したグリーンボンドフレームワークに
基づき、2021年７月に本投資法人として２回目となるグリーンボンドを発行しています。ＥＳＧ投資に
関心を持つ新たな投資家の需要を喚起することで、投資家層の拡大を企図したものであり、本投資法人
では、今後も保有する物件の環境・省エネ対策やエネルギー利用の効率化等について対応を進め、環境
に配慮した運営を目指し、ＰＭ会社など外部の関係者と連携を図りながら、サステナビリティ・パ
フォーマンスの維持・向上に努めてまいります。
（ヘ） ＭＳＣＩジャパンＥＳＧセレクト・リーダーズ指数への組入れ
本投資法人は、2019年５月に、ＭＳＣＩ社が提供する「ＭＳＣＩジャパンＥＳＧセレクト・リーダー
ズ指数」の構成銘柄に採用され、2021年６月時点においても継続して採用されています。当該指数は、
ＭＳＣＩジャパンＩＭＩトップ700指数構成銘柄の中から、環境、社会、ガバナンス評価に優れた企業を
選別して構成される指数であり、2021年６月時点において、Ｊ－ＲＥＩＴ62銘柄中10銘柄が選定されて
います。なお、当該指数は年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）のパッシブ運用を行う際の指
数の１つに選定されています。2020年11月以降、本投資法人はＭＳＣＩ社によるＥＳＧ格付で「ＢＢ
Ｂ」が付与されています。
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④ 補足情報
Ａ．ポートフォリオの運営状況～取得予定資産取得後のポートフォリオ～
本投資法人は、東急不動産ホールディングスグループの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び
駅近物件を中心としたポートフォリオを構築しています。取得予定資産取得後のポートフォリオの状況は以下
のとおりです。
（注１）「最寄駅からの徒歩分数」及び「平均徒歩分数」の算出方法については、後記「２投資対象／① 取得予定資産取得後
のポートフォリオの概要」をご参照ください。
（注２）住戸に係る部屋タイプの定義については、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／５
運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／Ｆ．ポートフォリオの分散状況」をご参照ください。以
下同じです。
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Ｂ．シニア住宅・学生マンションを取り巻くマクロ環境
（イ）高齢者の増加
65歳以上のシニア世代の人口は年々増加しており、今後は大幅に高齢者が増加すると見込まれています。本
投資法人は、こうしたマクロ環境を踏まえて、シニア住宅への需要が今後強まると予想しています。
（注）首都圏（１都３県）とは、東京都、埼玉県、千葉県及び神奈川県をいいます。以下同じです。
（ロ）単独高齢世帯の増加
本投資法人が主な投資エリアとしている首都圏（１都３県）では単独高齢世帯の増加が見込まれていま
す。本投資法人は、介護サービスのみならず、コミュニティ形成等のサービスを提供するシニア住宅へのニー
ズも今後増していくと予想しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
（ハ）学生数の安定的な推移
大学・大学院・短大の在学者数は、大学・短大への進学率上昇等により、安定的に推移しています。
（ニ）女性進学率の上昇
女性の進学率は上昇傾向にあり、女性学生数は増加しています。本投資法人は、こうした女性進学率の推移
を踏まえて、セキュリティ性やデザイン性に優れた学生マンション・学生寮へのニーズも増していくことが期
待できると考えています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Ｃ．ポートフォリオの運営状況～東京圏を取り巻くマクロ環境～
本投資法人は、足許においては、新型コロナウイルス感染症による影響はあるものの、将来的には東京圏及
び東京都の人口・世帯数は安定的に推移すると想定しています。
Ｄ．ポートフォリオの運営状況～入替時・更新時の賃料動向～
賃料変動率は、鈍化傾向がみられるも入替時・更新時ともに引き続き上昇傾向にあります。特に、入替時賃
料変動率は11期連続プラス成長を実現しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
２ 投資対象
① 取得予定資産取得後のポートフォリオの概要
取得予定資産取得後の投資対象別投資比率、エリア別比率、賃貸住宅における最寄駅からの徒歩分数別比率
及び部屋タイプ別比率は、以下のとおりです。
投資対象別投資比率
取得（予定）価格
投資対象 物件数 投資比率（％）
（千円）
賃貸住宅 138 258,119,717 93.1
運営型賃貸住宅 ８ 19,069,000 6.9
合計 146 277,188,717 100.0
エリア別比率（ポートフォリオ全体）
取得（予定）価格
エリア （注）
物件数 投資比率（％）
（千円）
東京都心 48 98,168,374 35.4
準都心 81 148,441,043 53.6
その他東京圏 ８ 17,904,300 6.5
その他中核都市 ９ 12,675,000 4.6
合計 146 277,188,717 100.0
（注）各エリアの定義については、後記「Ｉ．取得予定資産の個別資産毎の概要」をご参照ください。以下同じです。
エリア別比率（賃貸住宅）
取得（予定）価格
エリア 物件数 投資比率（％）
（千円）
東京都心 48 98,168,374 38.0
準都心 77 139,030,043 53.9
その他東京圏 ５ 9,321,300 3.6
その他中核都市 ８ 11,600,000 4.5
合計 138 258,119,717 100.0
賃貸住宅における最寄駅からの徒歩分数別比率
最寄駅からの
取得（予定）価格
物件数 投資比率（％）
徒歩分数 （注１） （千円）
５分以内 79 146,429,137 56.7
５分超10分以内 55 100,304,580 38.9
10分超 ４ 11,386,000 4.4
合計 138 258,119,717 100.0
平均徒歩分数 （注２）
5.0分
（注１）「最寄駅からの徒歩分数」における徒歩の所要時間については、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとし
て算出しています。
（注２）「平均徒歩分数」については、取得（予定）価格に基づいて加重平均して算出しています。
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部屋タイプ別比率（賃貸住宅）
賃貸可能戸数合計（戸）
部屋タイプ （注１） 比率（％） （注１）
（注２）
シングル
5,287 52.3
（Single）
コンパクト
3,862 38.2
（Compact）
ファミリー
886 8.8
（Family）
ラージ
25 0.2
（Large）
店舗等 50 0.5
合計 10,110 100.0
（注１）部屋タイプ別比率は、本投資法人が運用する賃貸住宅について、各部屋タイプの賃貸可能戸数の合計の総賃貸可能戸
数に対する割合を算出しています。
（注２）「賃貸可能戸数合計」とは、個々の運用資産における部屋タイプ別の賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗
等の数を含みます。）の合計を記載しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
本書の日付現在の取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格、投資比率及び取得（予定）時期は、
以下のとおりです。
なお、本投資法人は、取得予定資産について、取得予定資産のそれぞれの現所有者（各不動産を信託財産
とする信託が設定されている場合は、当該信託受益権の現受益者、本書の日付現在かかる信託が設定されて
いない場合は、当該不動産の現所有者を指します。以下同じです。）である売主との間で、信託受益権売買
契約（以下「本件信託受益権売買契約」といいます。）及び不動産売買契約（以下「本件不動産売買契約」
といいます。）を締結していますが、取得予定資産のうち、「キャンパスヴィレッジ京都伏見」、「グラン
クレール馬事公苑(底地)」、「グランクレール立川」、「コンフォリア秋葉原ノース」及び「コンフォリア
桜上水」の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される
フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・
物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。当該物件につ
いては、本募集等による手取金、借入金及び自己資金による取得を予定していますが、フォワード・コミッ
トメント等を履行できない場合には、本件信託受益権売買契約及び本件不動産売買契約上、違約金として取
得予定価格の５％相当額を支払うこととなっています。ただし、本件信託受益権売買契約及び本件不動産売
買契約においては、本投資法人が満足する内容により資金調達ができることを売買代金の支払義務の履行の
条件としていることに加え、当該資金調達が完了しない場合、損害賠償義務その他一切の負担を負うことな
く本件信託受益権売買契約及び本件不動産売買契約を解除できるとされています。そのため、本投資法人が
資金調達を完了できずにフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本投資法人の財務
等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は考えています。
取得済資産・取得予定資産
取得（予定）価格 投資比率
（千円） （％）
番号 物件名称 取得（予定）時期
（注１） （注２）
第22期までの取得済資産
0.6
１ コンフォリア日本橋人形町 1,586,837 2010年８月31日
0.7
２ コンフォリア早稲田 1,900,000 2010年８月31日
0.4
３ コンフォリア下落合 1,181,000 2010年８月31日
0.2
４ コンフォリア東中野 552,707 2010年８月31日
0.5
５ コンフォリア文京春日 1,470,000 2010年８月31日
0.3
６ コンフォリア浅草松が谷 910,000 2010年８月31日
0.3
７ コンフォリア西大井 902,370 2010年８月31日
0.3
８ コンフォリア中野 881,863 2010年８月31日
0.9
９ コンフォリア下北沢 2,587,000 2010年８月31日
0.6
10 コンフォリア西蒲田 1,550,000 2010年８月31日
0.7
11 コンフォリア大山 1,987,000 2010年８月31日
0.3
12 コンフォリア清澄白河サウス 740,000 2011年１月31日
0.5
13 コンフォリア駒澤 1,290,000 2011年１月31日
1.1
14 コンフォリア銀座ＥＡＳＴ 3,059,000 2011年３月23日
0.2
15 コンフォリア麻布台 574,000 2011年３月23日
0.5
16 コンフォリア芝公園 1,398,000 2011年３月23日
0.3
17 コンフォリア西麻布 755,000 2011年３月23日
0.4
18 コンフォリア南青山 1,041,000 2011年３月23日
0.6
20 コンフォリア西早稲田 1,685,000 2011年３月23日
0.2
21 コンフォリア小石川 552,000 2011年３月23日
0.4
22 コンフォリア千石 1,219,000 2011年３月23日
0.3
23 コンフォリア代官山青葉台 926,000 2011年３月23日
1.3
26 コンフォリア原宿 3,629,000 2011年３月23日
0.2
27 コンフォリア池袋 602,000 2011年３月23日
0.2
29 コンフォリア両国石原 651,000 2011年６月30日
0.3
30 コンフォリア三田ノース 850,000 2011年８月31日
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取得（予定）価格 投資比率
（千円） （％）
番号 物件名称 取得（予定）時期
（注１） （注２）
1.0
31 コンフォリア芝浦バウハウス 2,650,000 2012年２月３日
0.3
32 コンフォリア浅草橋ＤＥＵＸ 874,000 2012年２月３日
0.3
33 コンフォリア押上 714,000 2012年２月３日
0.3
34 コンフォリア本所吾妻橋 762,000 2012年２月３日
0.3
35 コンフォリア清澄白河トロワ 873,000 2012年２月３日
1.0
36 コンフォリア門前仲町 2,658,000 2012年２月３日
0.4
37 コンフォリア碑文谷 1,189,000 2012年２月３日
0.7
38 コンフォリア三宿 1,874,000 2012年２月３日
0.4
39 コンフォリア学芸大学 1,138,000 2012年２月３日
0.3
40 コンフォリア東中野ＤＥＵＸ 833,000 2012年２月３日
1.4
41 コンフォリア東池袋ＷＥＳＴ 3,911,000 2012年２月３日
0.4
43 コンフォリア両国ＤＥＵＸ 1,014,730 2012年９月19日
0.4
44 コンフォリア大森ＤＥＵＸ 1,188,000 2012年９月19日
0.2
45 コンフォリア町屋 594,000 2012年９月19日
0.2
47 コンフォリア谷塚 626,000 2012年９月19日
0.5
48 コンフォリア白金高輪 1,300,000 2012年11月30日
0.8
49 コンフォリア日本橋人形町イースト 2,139,300 2013年２月６日
0.3
50 コンフォリア愛宕 826,000 2013年２月６日
1.0
51 コンフォリア浅草橋 2,680,000 2013年２月６日
0.4
52 コンフォリア両国サウス 1,240,000 2013年２月６日
1.1
53 コンフォリア豊洲 3,096,650 2013年２月６日
0.3
55 コンフォリア墨田立花 938,000 2013年12月27日
0.5
56 コンフォリア九段 1,280,500 2014年２月４日
0.4
57 コンフォリア日本橋人形町ノース 1,108,000 2014年２月４日
0.7
58 コンフォリア新川 1,840,800 2014年２月４日
0.7
59 コンフォリア赤坂 1,945,000 2014年２月４日
1.2
60 コンフォリア三田ＥＡＳＴ 3,190,550 2014年２月４日
0.6
61 コンフォリア芝浦キャナル 1,570,000 2014年２月４日
0.4
62 コンフォリア上野広小路 1,050,000 2014年２月４日
1.1
63 コンフォリア春日富坂 2,912,150 2014年２月４日
0.5
64 コンフォリア本駒込 1,344,000 2014年２月４日
0.6
65 コンフォリア森下 1,530,000 2014年２月４日
0.3
66 コンフォリア木場公園 956,000 2014年２月４日
0.7
67 コンフォリア目黒長者丸 1,972,000 2014年２月４日
1.5
69 コンフォリア北参道 4,268,000 2014年２月４日
0.6
70 コンフォリア代々木上原 1,560,000 2014年２月４日
0.6
71 コンフォリア笹塚 1,789,000 2014年２月４日
0.7
72 コンフォリア新宿御苑Ⅱ 1,806,000 2014年２月４日
0.6
73 コンフォリア市谷柳町 1,623,000 2014年２月４日
0.3
74 コンフォリア神楽坂 736,000 2014年２月４日
0.6
75 コンフォリア東池袋ＥＡＳＴ 1,712,000 2014年２月４日
0.4
76 コンフォリア東池袋 1,132,000 2014年２月４日
0.4
77 コンフォリア新子安 1,077,000 2014年２月４日
0.6
80 コンフォリア二番町 1,621,000 2014年６月30日
0.6
81 コンフォリア西新宿 1,625,000 2014年11月13日
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
取得（予定）価格 投資比率
（千円） （％）
番号 物件名称 取得（予定）時期
（注１） （注２）
1.8
82 コンフォリア駒場 5,000,000 2014年12月12日
0.5
83 コンフォリア神田神保町 1,434,000 2015年２月３日
0.7
84 コンフォリア日本橋 1,956,000 2015年２月３日
1.2
85 コンフォリア田町 3,272,000 2015年２月３日
0.5
86 コンフォリア麻布十番 1,471,000 2015年２月３日
0.4
87 コンフォリア錦糸町 1,042,000 2015年２月３日
1.7
88 コンフォリア南砂町 4,681,000 2015年２月３日
0.5
89 コンフォリア東品川 1,510,000 2015年２月３日
0.3
90 コンフォリア目黒八雲 813,000 2015年２月３日
0.4
91 コンフォリア用賀 1,041,000 2015年２月３日
0.5
92 コンフォリア新宿御苑Ⅰ 1,406,000 2015年２月３日
0.4
93 コンフォリア神楽坂ＤＥＵＸ 1,245,000 2015年２月３日
1.4
94 コンフォリア板橋仲宿 3,794,280 2015年２月３日
0.2
95 コンフォリア北三条 660,000 2015年10月19日
0.7
96 コンフォリア麻布ＥＡＳＴ 1,900,000 2015年10月19日
0.5
97 コンフォリア品川ＥＡＳＴ 1,430,000 2016年２月２日
13,264,000 4.8
98 コンフォリア新宿イーストサイドタワー 2016年２月２日
0.8
99 コンフォリア大島 2,110,000 2016年６月30日
0.3
100 コンフォリア大森トロワ 866,000 2016年６月30日
0.5
101 コンフォリア札幌植物園 1,250,000 2016年８月１日
0.5
102 コンフォリア扇町 1,435,000 2016年９月30日
0.3
103 コンフォリア市谷薬王寺 941,000 2016年12月13日
1.6
104 コンフォリア秋葉原ＥＡＳＴ 4,425,000 2017年２月２日
0.3
105 コンフォリア三田トロワ 890,000 2017年２月２日
0.5
106 コンフォリア文京白山 1,330,000 2017年２月２日
2.1
107 コンフォリア蒲田 5,721,000 2017年２月２日
0.4
108 カレッジコート八幡山 1,245,000 2017年２月２日
0.7
109 コンフォリア心斎橋ＥＡＳＴ 1,980,000 2017年２月２日
0.6
110 コンフォリア京町堀 1,567,000 2017年２月２日
0.5
111 コンフォリア阿波座 1,289,000 2017年２月２日
0.4
112 コンフォリア行徳 978,000 2017年６月１日
0.4
113 コンフォリア芝浦 1,065,680 2017年８月１日
0.8
114 コンフォリア上野入谷 2,173,000 2018年２月２日
0.5
115 コンフォリア池尻 1,313,000 2018年２月２日
0.9
116 コンフォリア世田谷上馬 2,622,000 2018年２月２日
0.6
117 コンフォリア北浜 1,719,000 2018年２月２日
0.9
118 コンフォリア赤羽岩淵 2,500,000 2018年３月30日
0.6
119 コンフォリア両国トロワ 1,660,000 2018年３月30日
0.8
120 コンフォリア新宿 2,150,000 2018年３月30日
0.3
121 カレッジスクエア八幡山 880,000 2018年５月25日
1.5
122 グランクレールセンター南 4,150,000 2018年９月25日
0.8
123 コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ 2,213,000 2019年２月１日
0.7
124 コンフォリア亀戸サウス 2,050,000 2019年２月１日
1.9
125 コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ 5,397,000 2019年２月１日
0.4
126 コンフォリア東日本橋 1,194,000 2019年３月20日
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取得（予定）価格 投資比率
（千円） （％）
番号 物件名称 取得（予定）時期
（注１） （注２）
0.5
127 コンフォリア浅草駒形 1,254,000 2019年３月20日
0.3
128 コンフォリア大森鹿島 864,000 2019年３月20日
0.4
129 コンフォリア大森町 1,096,000 2019年３月20日
0.7
130 コンフォリア上池台 1,842,000 2019年３月20日
1.0
131 キャンパスヴィレッジ椎名町 2,740,000 2019年４月５日
0.8
132 コンフォリアたまプラーザ 2,220,000 2019年３月20日
0.9
133 コンフォリア銀座ＥＡＳＴ弐番館 2,380,000 2019年９月30日
1.2
134 コンフォリア滝野川 3,430,000 2020年２月３日
2.0
135 コンフォリア東新宿ステーションフロント 5,540,000 2020年２月３日
0.6
136 コンフォリア江坂広芝町 1,700,000 2020年２月３日
0.5
137 コンフォリア木場親水公園 1,294,000 2020年３月２日
0.5
138 コンフォリア中落合 1,489,000 2020年３月２日
0.4
139 コンフォリア早稲田ＤＥＵＸ 1,056,000 2020年３月２日
0.5
140 コンフォリア西馬込ＨＩＬＬＳＩＤＥ 1,330,000 2020年３月30日
0.7
141 コンフォリア池袋ＤＥＵＸ 1,930,000 2020年６月26日
0.6
142 コンフォリア成増 1,551,000 2020年６月26日
0.4
143 コンフォリア新御徒町 1,237,000 2020年９月29日
0.4
144 コンフォリア森下ＷＥＳＴ 1,222,000 2020年９月29日
1.3
145 コンフォリア東陽町 3,674,000 2020年９月29日
0.6
146 コンフォリア不動前 1,622,000 2020年９月29日
コンフォリア台東根岸 1.1
147 3,031,000 2021年２月１日
コンフォリア門前仲町サウス 0.5
148 1,428,000 2021年２月１日
コンフォリア馬込 1.0
149 2,905,000 2021年２月１日
150 コンフォリア大宮 4,420,300 1.6 2021年３月18日
261,534,717 94.4
小計
取得予定資産 （注３）
キャンパスヴィレッジ浦安 0.5
151 1,500,000 2022年２月１日
キャンパスヴィレッジ京都伏見 0.4
152 1,075,000 2022年３月25日
グランクレール馬事公苑（底地） 1.6
153 4,546,000 2022年３月29日
グランクレール立川 1.1
154 2,933,000 2022年３月29日
コンフォリア秋葉原ノース 0.7
155 1,850,000 2022年４月４日
コンフォリア桜上水 1.4
156 3,750,000 2022年４月４日
15,654,000 5.6
小計
277,188,717
合計 100.0
（注１）「取得（予定）価格」は、取得済資産及び取得予定資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買
契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）を記載しています。
（注２）取得（予定）価格の総額に対する各物件の取得価格又は取得予定価格の割合を記載しています。
（注３）各取得予定資産の本件信託受益権売買契約及び本件不動産売買契約の締結時期は、2022年１月５日です。
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Ａ．取得予定資産に係る鑑定評価書の概要
取得予定資産について、鑑定評価書の概要（①鑑定評価機関、②鑑定評価額又は調査価額、③直接還元法
による収益価格、直接還元利回り、及び④ＤＣＦ法による収益価格、割引率、最終還元利回り）は以下のと
おりです。
鑑定評価書の概要は、取得予定資産のいずれについても一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定
株式会社、ＪＬＬ森井鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所が評価対象不動産に関して作成した鑑定評
価書による価格を鑑定評価額又は調査価額欄に記載しています。
同一の不動産について、再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法
又は時期によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性があります。
不動産の鑑定評価額又は調査価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
は約束するものではありません。
鑑定評価又は価格調査を行った一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、ＪＬＬ森井鑑
定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
直接還元法 ＤＣＦ法
鑑定評価額
又は
直接 最終
番号 物件名称 鑑定評価機関
直接還元
調査価額
還元 ＤＣＦ価格 割引率 還元
価格
（千円）
利回り （千円） (％) 利回り
（千円）
(％) (％)
キャンパスヴィレッ 一般財団法人
151 1,510,000 1,530,000 4.3 1,480,000 4.1 4.5
ジ浦安 日本不動産研究所
キャンパスヴィレッ 大和不動産鑑定
152 1,090,000 1,110,000 4.7 1,080,000 4.5 4.9
ジ京都伏見 株式会社
グランクレール 一般財団法人
153 4,600,000 4,630,000 3.6 4,560,000 3.3 3.7
馬事公苑（底地） 日本不動産研究所
グランクレール 一般財団法人
154 2,960,000 2,970,000 5.7 2,950,000 5.3 6.0
立川 日本不動産研究所
コンフォリア JLL森井鑑定
155 1,880,000 1,910,000 3.9 1,840,000 3.7 4.1
秋葉原ノース 株式会社
コンフォリア 株式会社
156 3,850,000 3,930,000 3.8 3,820,000 3.9 4.0
桜上水 谷澤総合鑑定所
合計 15,890,000 16,080,000 ― 15,730,000 ― ―
ポートフォリオ合計 343,538,000 349,156,000 ― 337,955,000 ― ―
（注）取得予定資産の価格時点は2021年10月31日です。なお、ポートフォリオ合計は、2021年７月31日を価格時点とする取得済資産の総額と取
得予定資産の合計額を表しています。
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Ｂ．賃貸借状況の概要
本書の日付現在の取得済資産及び取得予定資産の概要（2021年10月31日時点の賃貸可能面積、賃貸面積、
稼働率、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナント総数及び月額賃料収入）は、以下のとおりです。
取得済資産・取得予定資産
月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
取得済資産
コンフォリア
95.9 45 43 9,530
１ 2,473.56 2,372.72 １
日本橋人形町
コンフォリア
95.3 79 75 10,668
２ 2,836.97 2,702.88 １
早稲田
コンフォリア
91.6 44 40 7,304
３ 2,430.20 2,225.93 １
下落合
コンフォリア
94.5 37 35 3,368
４ 827.09 781.28 １
東中野
コンフォリア
96.3 80 77 10,151
５ 2,234.19 2,152.02 １
文京春日
コンフォリア
100.0 62 62 7,716
６ 2,044.98 2,044.98 １
浅草松が谷
コンフォリア
98.3 59 58 5,303
７ 1,174.94 1,154.99 １
西大井
コンフォリア
97.3 35 34 5,204
８ 1,640.96 1,597.25 １
中野
コンフォリア
97.7 116 113 14,928
９ 3,892.18 3,801.43 １
下北沢
コンフォリア
98.3 103 102 10,646
10 2,634.08 2,589.39 １
西蒲田
コンフォリア
94.8 97 91 12,135
11 3,607.39 3,418.39 １
大山
コンフォリア
97.8 45 44 4,742
12 1,162.80 1,136.96 １
清澄白河サウス
コンフォリア
98.0 39 38 7,182
13 1,544.91 1,513.98 １
駒澤
コンフォリア
94.8 133 125 18,689
14 4,816.73 4,564.37 １
銀座ＥＡＳＴ
コンフォリア
100.0 24 24 3,824
15 848.65 848.65 １
麻布台
コンフォリア
88.8 54 48 7,396
16 1,717.95 1,524.75 １
芝公園
コンフォリア
96.2 22 21 4,395
17 937.26 901.83 １
西麻布
コンフォリア
91.9 24 22 6,884
18 1,486.07 1,366.16 １
南青山
コンフォリア
98.6 60 59 10,119
20 2,535.67 2,499.88 １
西早稲田
コンフォリア
100.0 37 37 3,568
21 830.35 830.35 １
小石川
コンフォリア
95.6 44 42
22 3,159.70 3,019.98 １ 8,746
千石
コンフォリア
97.4 26 25
23 1,163.10 1,133.08 １ 6,272
代官山青葉台
コンフォリア
99.2 99 98
26 4,528.51 4,491.54 １ 21,043
原宿
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月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
コンフォリア
96.2 28 27
27 963.47 927.17 １ 3,708
池袋
コンフォリア
100.0 47 47 4,240
29 1,011.91 1,011.91 １
両国石原
コンフォリア
100.0 30 30 5,102
30 1,128.88 1,128.88 １
三田ノース
コンフォリア
94.0 75 70 14,862
31 4,431.79 4,164.23 １
芝浦バウハウス
コンフォリア
95.4 46 44 5,052
32 1,392.56 1,327.98 １
浅草橋ＤＥＵＸ
コンフォリア
98.1 47 46 4,304
33 1,058.10 1,038.10 １
押上
コンフォリア
100.0 48 48 4,838
34 1,184.50 1,184.50 １
本所吾妻橋
コンフォリア
97.9 50 49 5,201
35 1,260.51 1,233.95 １
清澄白河トロワ
コンフォリア
97.2 144 140 14,565
36 3,725.52 3,621.31 １
門前仲町
コンフォリア
92.3 28 26 6,987
37 2,158.72 1,993.44 １
碑文谷
コンフォリア
95.7 59 56 10,517
38 2,598.50 2,487.65 １
三宿
コンフォリア
94.6 38 36 6,306
39 1,602.88 1,516.53 １
学芸大学
コンフォリア
93.6 40 37 4,799
40 1,230.92 1,152.48 １
東中野ＤＥＵＸ
コンフォリア
99.0 155 154 27,489
41 6,436.14 6,374.35 １
東池袋ＷＥＳＴ
コンフォリア
96.1 66 63 6,106
43 1,592.05 1,529.47 １
両国ＤＥＵＸ
コンフォリア
91.9 64 60 6,156
44 1,619.13 1,488.01 １
大森ＤＥＵＸ
コンフォリア
97.0 30 29 4,195
45 1,279.83 1,240.83 １
町屋
コンフォリア
96.8 62 60 4,241
47 1,562.40 1,512.00 １
谷塚
コンフォリア
92.3 37 34 7,102
48 1,521.11 1,403.99 １
白金高輪
コンフォリア
93.2 82 77 10,701
49 日本橋人形町 2,447.09 2,280.37 １
イースト
コンフォリア
92.5 38 35 4,578
50 1,002.00 927.14 １
愛宕
コンフォリア
97.6 141 137 16,727
51 4,234.76 4,133.55 １
浅草橋
コンフォリア
92.6 61 56 7,558
52 2,106.75 1,951.36 １
両国サウス
コンフォリア
94.4 161 152 16,110
53 4,127.00 3,896.70 １
豊洲
コンフォリア
98.5 56 55
55 1,708.16 1,681.77 １ 5,258
墨田立花
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
コンフォリア
91.6 36 33 6,533
56 1,589.22 1,456.47 １
九段
コンフォリア
97.2 36 35 6,215
57 日本橋人形町 1,447.92 1,407.91 １
ノース
コンフォリア
95.0 59 56 9,746
58 2,452.32 2,329.17 １
新川
コンフォリア
89.9 40 36 10,381
59 2,182.10 1,962.53 １
赤坂
コンフォリア
96.7 111 107 16,759
60 3,639.93 3,521.48 １
三田ＥＡＳＴ
コンフォリア
95.8 95 91 8,495
61 2,070.14 1,983.34 １
芝浦キャナル
コンフォリア
100.0 37 37 5,955
62 1,462.39 1,462.39 １
上野広小路
コンフォリア
92.7 106 98 14,536
63 3,527.90 3,270.28 １
春日富坂
コンフォリア
97.2 36 35 7,436
64 2,222.28 2,160.28 １
本駒込
コンフォリア
98.6 75 74 8,071
65 1,977.02 1,950.04 １
森下
コンフォリア
98.3 60 59 5,384
66 1,281.00 1,259.65 １
木場公園
コンフォリア
92.8 71 66 11,054
67 2,889.46 2,681.44 １
目黒長者丸
コンフォリア
95.6 144 138 21,668
69 4,961.19 4,744.97 １
北参道
コンフォリア
96.8 51 49 8,042
70 2,001.41 1,937.78 １
代々木上原
コンフォリア
95.9 89 85 10,739
71 2,579.00 2,473.39 １
笹塚
コンフォリア
97.4 65 63 9,130
72 2,060.47 2,007.67 １
新宿御苑Ⅱ
コンフォリア
97.4 69 67 8,501
73 2,033.51 1,979.98 １
市谷柳町
コンフォリア
94.2 29 27 3,830
74 850.72 801.51 １
神楽坂
コンフォリア
100.0 90 90 11,491
75 2,754.80 2,754.80 １
東池袋ＥＡＳＴ
コンフォリア
98.0 48 47 6,290
76 1,496.46 1,466.06 １
東池袋
コンフォリア
94.8 36 34 5,899
77 2,320.47 2,199.67 １
新子安
コンフォリア
94.0 42 39 7,908
80 1,816.64 1,707.02 １
二番町
コンフォリア
94.3 56 53 7,575
81 1,767.64 1,667.49 １
西新宿
コンフォリア
97.1 136 132 22,393
82 5,342.38 5,186.74 １
駒場
コンフォリア
100.0 43 43 7,657
83 1,686.07 1,686.07 １
神田神保町
コンフォリア
97.1 63 61 10,529
84 2,805.71 2,724.34 １
日本橋
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
コンフォリア
95.3 77 73 16,163
85 4,249.07 4,051.16 １
田町
コンフォリア
94.6 55 52 6,920
86 1,399.64 1,323.36 １
麻布十番
コンフォリア
100.0 46 46 5,985
87 1,428.32 1,428.32 １
錦糸町
コンフォリア
98.0 211 206 21,588
88 6,141.98 6,018.08 １
南砂町
コンフォリア
98.2 86 85 8,659
89 2,807.46 2,756.42 １
東品川
コンフォリア
92.8 36 33 4,137
90 1,177.99 1,093.61 １
目黒八雲
コンフォリア
100.0 39 39 5,217
91 1,366.04 1,366.04 １
用賀
コンフォリア
94.8 52 49 6,929
92 1,644.78 1,559.14 １
新宿御苑Ⅰ
コンフォリア
92.4 46 42 6,467
93 1,371.23 1,266.54 １
神楽坂ＤＥＵＸ
コンフォリア
98.1 104 102 20,050
94 6,965.10 6,830.58 １
板橋仲宿
コンフォリア
97.8 60 58 5,553
95 3,222.00 3,151.92 １
北三条
コンフォリア
98.7 69 68 12,736
96 2,634.46 2,600.95 １
麻布ＥＡＳＴ
コンフォリア
95.5 97 92 12,158
97 2,588.19 2,472.68 １
品川ＥＡＳＴ
コンフォリア
97.0 765 741 254,735
98 新宿イースト 48,267.61 46,803.58 １
サイドタワー
コンフォリア
97.0 99 96 9,266
99 2,530.32 2,453.86 １
大島
コンフォリア
98.0 45 44 4,329
100 1,111.99 1,089.90 １
大森トロワ
コンフォリア
100.0 42 42 6,943
101 3,329.34 3,329.34 １
札幌植物園
コンフォリア
90.2 88 79 6,397
102 2,147.59 1,937.66 １
扇町
コンフォリア
100.0 21 21 4,322
103 1,102.95 1,102.95 １
市谷薬王寺
コンフォリア
96.5 131 127 19,773
104 4,582.07 4,422.60 １
秋葉原ＥＡＳＴ
コンフォリア
88.1 32 29 3,664
105 874.21 769.87 １
三田トロワ
コンフォリア
97.0 56 54 6,235
106 1,568.09 1,521.73 １
文京白山
コンフォリア
99.0 203 201 26,160
107 6,027.98 5,967.20 １
蒲田
カレッジコート
100.0 73 73 5,037
108 1,923.34 1,923.34 １
八幡山
コンフォリア
94.3 112 105 9,696
109 3,095.68 2,920.16 １
心斎橋ＥＡＳＴ
コンフォリア
97.6 84 82 7,925
110 2,382.80 2,325.76 １
京町堀
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
コンフォリア
96.5 84 81 6,946
111 2,583.84 2,492.49 １
阿波座
コンフォリア
96.6 56 54 4,575
112 1,258.38 1,215.82 １
行徳
コンフォリア
93.1 39 36 4,360
113 1,088.11 1,012.87 １
芝浦
コンフォリア
91.2 88 80 9,714
114 2,790.92 2,544.90 １
上野入谷
コンフォリア
91.8 36 33 5,178
115 1,365.43 1,253.62 １
池尻
コンフォリア
94.3 68 64 11,301
116 2,348.17 2,214.79 １
世田谷上馬
コンフォリア
97.5 84 82 8,937
117 2,551.22 2,486.62 １
北浜
コンフォリア
94.6 92 87 11,069
118 4,202.72 3,974.06 １
赤羽岩淵
コンフォリア
93.2 57 53 6,564
119 1,847.60 1,722.46 １
両国トロワ
コンフォリア
98.6 65 64 9,137
120 1,793.88 1,768.86 １
新宿
カレッジスクエア
100.0 46 46 3,496
121 1,260.52 1,260.52 １
八幡山
グランクレール
100.0 134 134 20,050
122 18,235.67 18,235.67 １
センター南
コンフォリア
94.8 96 91 9,717
123 2,489.92 2,361.48 １
錦糸町ＤＥＵＸ
コンフォリア
100.0 57 57 9,385
124 1,831.90 1,831.90 １
亀戸サウス
コンフォリア
98.1 124 122 22,614
125 4,278.52 4,197.23 １
渋谷ＷＥＳＴ
コンフォリア
91.3 45 40 5,332
126 1,540.58 1,405.82 １
東日本橋
コンフォリア
96.6 48 46 5,835
127 1,644.55 1,588.90 １
浅草駒形
コンフォリア
89.1 33 29 3,796
128 1,179.16 1,050.76 １
大森鹿島
コンフォリア
97.4 45 44 5,092
129 1,564.80 1,524.79 １
大森町
コンフォリア
100.0 43 43 8,637
130 2,923.66 2,923.66 １
上池台
キャンパス
100.0 167 167 11,006
131 3,086.07 3,086.07 １
ヴィレッジ椎名町
コンフォリア
95.6 73 70 8,904
132 3,029.70 2,896.37 １
たまプラーザ
コンフォリア銀座
98.6 61 60 8,778
133 2,278.59 2,247.69 １
ＥＡＳＴ弐番館
コンフォリア
97.3 112 109 15,435
134 4,033.37 3,925.67 １
滝野川
コンフォリア
96.8 104 99 21,449
135 東新宿ステーショ 4,080.10 3,950.65 １
ンフロント
コンフォリア
99.1 99 98 7,971
136 2,533.50 2,511.75 １
江坂広芝町
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
月額
賃貸
賃貸可能面積 賃貸面積 稼働率 賃貸 テナン 賃料
可能
番号 物件名称 （㎡） （㎡） （％） 戸数 ト総数 収入
戸数
（注１） （注２） （注３） （注５） （注６）
（千円）
（注４）
（注７）
コンフォリア
98.2 54 53 5,064
137 1,387.80 1,362.23 １
木場親水公園
コンフォリア
97.8 62 61 6,293
138 1,851.26 1,811.15 １
中落合
コンフォリア
96.4 50 48 4,180
139 1,108.80 1,068.48 １
早稲田ＤＥＵＸ
コンフォリア
94.9 47 45 4,986
140 西馬込 1,324.22 1,256.30 １
ＨＩＬＬＳＩＤＥ
コンフォリア
97.7 56 55 8,124
141 1,936.80 1,891.53 １
池袋ＤＥＵＸ
96.7 61 59 5,894
142 コンフォリア成増 1,574.05 1,522.27 １
コンフォリア
88.9 27 24 4,701
143 1,186.06 1,054.94 １
新御徒町
コンフォリア
100.0 46 46 5,116
144 1,153.68 1,153.68 １
森下ＷＥＳＴ
コンフォリア
99.3 140 139 15,124
145 3,993.42 3,964.54 １
東陽町
コンフォリア
96.0 46 44 6,650
146 1,273.47 1,222.43 １
不動前
コンフォリア
97.3 90 87 12,373
147 2,885.50 2,808.82 １
台東根岸
コンフォリア
96.0 47 45 5,774
148 1,276.31 1,225.07 １
門前仲町サウス
コンフォリア
95.4 111 106 11,451
149 3,074.08 2,931.49 １
馬込
コンフォリア
98.9 103 102 20,082
150 6,527.59 6,457.66 １
大宮
小計 389,445.22 376,565.69 96.7 10,345 9,978 ４ 1,516,879
取得予定資産
キャンパス
100.0 98 98
151 ヴィレッジ浦安 2,158.02 2,158.02 １ 6,174
（注８）
キャンパス
ヴィレッジ
100.0 95 95
152 2,154.96 2,154.96 １ 4,990
京都伏見
（注８）
グランクレール
100.0 － －
153 馬事公苑（底地） 7,799.15 7,799.15 １ 14,435
（注９）（注10）
グランクレール
100.0 131 131
154 立川 8,125.43 8,125.43 １ 19,165
（注９）
コンフォリア
92.4 55 51
155 1,796.01 1,659.74 １ 7,446
秋葉原ノース
コンフォリア
97.6 130 127
156 3,999.30 3,904.82 １ 15,503
桜上水
小計 26,032.87 25,802.12 99.1 509 502 ３ 67,713
96.8
合計 415,478.09 402,367.81 10,854 10,480 ４ 1,584,592
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
（注１)「賃貸可能面積」とは、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積（共用部分等
を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マスターリース契約（パス・スルー型マ
スターリース契約（後記（注２）に定義します。）以外のマスターリース契約（後記（注２）に定義します。）をいいます。）におけ
る「賃貸可能面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく賃貸可能面積を記載していま
す。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載されている面積、建物竣工図等をもとに算出した面積によってい
ますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致するものではありません。
（注２)「賃貸面積」とは、個々の運用資産において、貸室の一部又は全部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（以下「マスターリース契
約」といいます。）における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる転借人）に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マス
ターリース契約の賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されている場合（このようなマスターリース契
約の種別を、以下「パス・スルー型マスターリース契約」といいます。）は、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃
貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供
されている場合は、その貸室全体の面積）のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。）を記載しています。なお、非パス・ス
ルー型マスターリース契約における「賃貸面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく賃
貸面積を記載しています。
（注３)「稼働率」とは、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を示しています。
（注４)「賃貸可能戸数」とは、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記載していま
す。なお、非パス・スルー型マスターリース契約における「賃貸可能戸数」は、マスターリース会社が転貸可能な戸数を記載していま
す。
（注５)「賃貸戸数」とは、個々の運用資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸して
いる戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マスターリース契約における
「賃貸戸数」は、マスターリース会社に対して賃貸している戸数を記載しています。
（注６)「テナント総数」については、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナント（賃貸借関係を有する予定のもの
を含みます。）の総数を記載しています。したがって、本投資法人又は信託受託者が各運用資産の全部の貸室等をマスターリース会社
に対して包括的に賃貸した上で（以下「マスターリースの導入」といいます。）、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナント
に転貸している場合、テナント総数は１と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めていません。運用資産
につき本投資法人が起用するマスターリース会社は、東急住宅リース株式会社、株式会社毎日コムネット、東急不動産株式会社及びシ
グマジャパン株式会社の４社です。したがって、テナント総数の合計には、マスターリース会社の合計数である４を記載しています。
なお、マスターリースの導入がなされている各運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナン
トについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンド
テナントの数はテナント総数に含めていません。
（注７)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2021年10月31日現在においてマスターリー
ス会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された月額賃料（共
益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計額を記載しています。なお、マスターリース
種別が非パス・スルー型マスターリース契約の場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づ
く月額固定賃料（共益費は含みます（共益費が固定額でない場合は除きます。）が、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は
除きます。）を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
（注８)「キャンパスヴィレッジ浦安」、「キャンパスヴィレッジ京都伏見」の「賃貸可能面積」、「賃貸面積」、「稼働率」、「賃貸可能戸
数」、「賃貸戸数」、「テナント総数」及び「月額賃料収入」については、東急不動産株式会社を所有者、シグマジャパン株式会社を
マスターリース会社とするマスターリース契約に基づく2021年10月31日現在の賃貸借状況に基づき、記載しています。
（注９)「グランクレール馬事公苑（底地）」、「グランクレール立川」の「賃貸可能面積」、「賃貸面積」、「稼働率」、「賃貸可能戸数」、
「賃貸戸数」、「テナント総数」及び「月額賃料収入」については、本書の日付現在において2022年３月29日付で締結される予定の賃
貸借契約に基づき記載し、又は当該賃貸借契約に基づき予定される2022年３月29日時点における賃貸借の状況を記載しています。
（注10) 「グランクレール馬事公苑（底地）」は、底地物件のため「賃貸可能戸数」及び「賃貸戸数」の記載はありません。また、テナントは
東急不動産株式会社です。
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Ｃ．取得予定資産に係る建物状況調査の概要
本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が、取得予定資産に関して作
成した調査書日付欄記載の各日付の報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内
容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではあ
りません。
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
番号 物件名称 調査会社 調査書日付 見積額 見積額 見積額 価格
（千円） （千円） （千円） （千円）
（注１） （注２） （注３） （注４）
キャンパスヴィレッジ 東京海上ディー
43,827 595,100
151 2021年12月 － －
浦安 アール株式会社
キャンパスヴィレッジ 東京海上ディー
36,029 584,600
152 2021年12月 － －
京都伏見 アール株式会社
グランクレール
153 馬事公苑(底地) － － － － － －
（注５）
グランクレール 東京海上ディー
88,253 2,359,700
154 2021年12月 － －
立川 アール株式会社
コンフォリア 東京海上ディー
20,943 654,100
155 2021年12月 － －
秋葉原ノース アール株式会社
コンフォリア 東京海上ディー
38,659 1,284,700
156 2021年12月 － －
桜上水 アール株式会社
（注１）「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記
載しています。
（注２）「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された１年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて
記載しています。
（注３）「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された12年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記
載しています。
（注４）「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各取得予定資産を同設計、同仕様にて新たに建設し
た場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の妥当
性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）「グランクレール馬事公苑（底地）」は、底地物件のため記載していません。
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Ｄ．取得予定資産に係る地震リスク分析の概要
本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるＰＭＬ評価者（ＳＯＭＰＯリスクマネジ
メント株式会社）が、取得予定資産に関して作成した調査書日付欄記載の各日付の報告書の記載に基づいて、
その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記ＰＭＬ評価者の意見であり、本投資法人がその
内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。なお、取得予定資産組入後の本投資法人の運用資産の
ポートフォリオ全体に関するＰＭＬ値は3.5％です。
ＰＭＬ値
番号 物件名称 ＰＭＬ評価者 調査書日付
（％） （注１）
キャンパスヴィレッジ
151 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社 2021年11月 8.4
浦安
キャンパスヴィレッジ
152 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社 2021年11月 1.8
京都伏見
グランクレール
153 馬事公苑（底地） － － －
（注２）
グランクレール
154 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社 2021年11月 8.2
立川
コンフォリア
155 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社 2021年11月 4.3
秋葉原ノース
コンフォリア
156 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社 2021年11月 5.5
桜上水
（注１）「ＰＭＬ値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想損失率には、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関する
ものがあります。上記数値は、日本建築学会における地震リスク評価の指標、ＰＭＬの定義であるＰＭＬ３に基づき算出され、想定し
た予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）での超過確率10％の損失額（再現期間475年相当の損失額）の再調達価格に対する割
合（％）で示したものを意味します。
（注２）「グランクレール馬事公苑（底地）」は、底地物件のため記載していません。
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Ｅ．取得予定資産に係る設計者・施工者・建築確認検査機関等
取得予定資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定者等は、以
下のとおりです。
なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類（構造設計図、
構造計算書等）に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けています。ただし、かか
る報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証する
ものではありません。なお、2007年６月に施行された建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含
みます。以下「建築基準法」といいます。）に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土
交通大臣が定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けている物件については、指定構
造計算適合性判定機関が専門の第三者機関に該当します。
調査機関又は構造計算
番号 物件名称 設計者 施工者 建築確認検査機関
適合性判定者等
キャンパスヴィレッジ ファーストコーポ 株式会社都市居住 株式会社東京建築
151 株式会社フリークス
浦安 レーション株式会社 評価センター 検査機構
キャンパスヴィレッジ 一般財団法人日本
152 株式会社ユマ設計 北和建設株式会社 日本ＥＲＩ株式会社
京都伏見 建築総合試験所
グランクレール
153 馬事公苑（底地） － － － －
（注２）
公益財団法人
グランクレール 株式会社長谷工 株式会社長谷工 株式会社都市居住
154 東京都防災・建築
立川 コーポレーション コーポレーション 評価センター
まちづくりセンター
株式会社ユナイテッ
コンフォリア 富士建築センター 株式会社東京建築
ド リバティ アーキ
155 株式会社森組
秋葉原ノース 株式会社 検査機構
テクツ
コンフォリア 株式会社スタイレッ 株式会社J建築 株式会社東京建築
156 株式会社合田工務店
桜上水 クス 検査センター 検査機構
（注１）調査機関の名称は個別の資産の取得時点のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計算適合性
判定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
（注２）「グランクレール馬事公苑（底地）」は、底地物件のため記載していません。
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Ｆ．稼働率等の推移
2019年11月から2021年10月までの各月末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率等の推移は、以下のとお
りです。
2019年 2019年 2020年 2020年 2020年 2020年
11月末 12月末 １月末 ２月末 ３月末 ４月末
月末投資物件数 127 126 126 129 133 133
月末稼働率（％） 96.7 96.5 96.7 97.0 97.1 95.9
2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年
５月末 ６月末 ７月末 ８月末 ９月末 10月末
月末投資物件数 133 135 135 135 139 139
月末稼働率（％） 95.2 94.9 95.0 94.6 94.5 94.8
2020年 2020年 2021年 2021年 2021年 2021年
11月末 12月末 １月末 ２月末 ３月末 ４月末
月末投資物件数 139 137 137 140 140 140
94.5
月末稼働率（％） 95.2 95.6 95.9 96.3 95.7
2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年
５月末 ６月末 ７月末 ８月末 ９月末 10月末
月末投資物件数 140 140 140 140 140 140
月末稼働率（％） 95.0 95.6 95.7 95.6 96.5 96.7
Ｇ．主要な不動産に関する情報
本書の日付現在の取得済資産及び取得予定資産のうち、主要な不動産（当該物件の月額賃料収入が全月額
賃料収入の10％以上を占めることになる不動産をいいます。）の概要は、以下のとおりです。
賃貸可能
月額賃料収入 最近５年の稼働率の推移
テナント 賃貸面積
物件名称 面積
(千円） (注１） （％） (注２）
総数 （㎡）
（㎡）
2017年７月31日 95.1
2018年７月31日 96.4
コンフォリア新宿イースト
１ 254,735 48,267.61 46,803.58 2019年７月31日 95.6
サイドタワー
2020年７月31日 92.2
2021年７月31日 95.7
（注１）「月額賃料収入」は、上記物件の2021年10月31日時点の月額賃料収入の額を記載しています。
（注２）「最近５年の稼働率の推移」は、本投資法人による取得後の稼働率のみを記載しています。
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Ｈ．主要なテナントの概要
本書の日付現在の取得済資産に関し、2021年10月31日時点において賃貸面積が総賃貸面積の10％以上を占
める各テナント及び利害関係者であるテナントに対する賃貸状況は、以下のとおりです。
年間賃料 敷金・
賃貸面積
テナント名・
収入 保証金 契約満了日
物件名称 （㎡）
（注５）
業種 （注１）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （注４）
東急住宅リース
114,360 11,946
コンフォリア日本橋人形町 2,372.72 2022年７月31日
株式会社
128,016 13,704
コンフォリア早稲田 2,702.88 2022年７月31日
(不動産業)
87,648 9,249
コンフォリア下落合 2,225.93 2022年７月31日
（注６）
40,416 4,226
コンフォリア東中野 781.28 2022年７月31日
121,812 12,894
コンフォリア文京春日 2,152.02 2022年７月31日
92,594 11,303
コンフォリア浅草松が谷 2,044.98 2022年７月31日
63,636 6,633
コンフォリア西大井 1,154.99 2022年７月31日
62,448 6,016
コンフォリア中野 1,597.25 2022年７月31日
179,136 17,830
コンフォリア下北沢 3,801.43 2022年７月31日
127,752 17,015
コンフォリア西蒲田 2,589.39 2022年７月31日
145,630 35,347
コンフォリア大山 3,418.39 2022年７月31日
56,910 5,930
コンフォリア清澄白河サウス 1,136.96 2022年７月31日
86,184 22,345
コンフォリア駒澤 1,513.98 2022年７月31日
224,268 37,765
コンフォリア銀座ＥＡＳＴ 4,564.37 2022年７月31日
45,888 5,467
コンフォリア麻布台 848.65 2022年７月31日
88,752 10,991
コンフォリア芝公園 1,524.75 2022年７月31日
52,740 13,140
コンフォリア西麻布 901.83 2022年７月31日
82,611 23,784
コンフォリア南青山 1,366.16 2022年７月31日
121,428 11,578
コンフォリア西早稲田 2,499.88 2022年７月31日
42,816 4,444
コンフォリア小石川 830.35 2022年７月31日
104,952 13,932
コンフォリア千石 3,019.98 2022年７月31日
75,264 8,347
コンフォリア代官山青葉台 1,133.08 2022年７月31日
252,516 26,056
コンフォリア原宿 4,491.54 2022年７月31日
44,496 4,188
コンフォリア池袋 927.17 2022年７月31日
50,880 4,240
コンフォリア両国石原 1,011.91 2022年７月31日
61,224 5,213
コンフォリア三田ノース 1,128.88 2022年７月31日
178,344 25,688
コンフォリア芝浦バウハウス 4,164.23 2022年７月31日
60,624 6,382
コンフォリア浅草橋ＤＥＵＸ 1,327.98 2022年７月31日
51,648 5,630
コンフォリア押上 1,038.10 2022年７月31日
58,056 6,413
コンフォリア本所吾妻橋 1,184.50 2022年７月31日
62,412 7,704
コンフォリア清澄白河トロワ 1,233.95 2022年７月31日
174,786 21,655
コンフォリア門前仲町 3,621.31 2022年７月31日
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年間賃料 敷金・
賃貸面積
テナント名・
収入 保証金 契約満了日
物件名称 （㎡）
（注５）
業種 （注１）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （注４）
東急住宅リース
83,844 11,046
コンフォリア碑文谷 1,993.44 2022年７月31日
株式会社
126,204 31,085
コンフォリア三宿 2,487.65 2022年７月31日
(不動産業)
75,672 9,700
コンフォリア学芸大学 1,516.53 2022年７月31日
（注６）
57,588 5,847
コンフォリア東中野ＤＥＵＸ 1,152.48 2022年７月31日
329,875 56,370
コンフォリア東池袋ＷＥＳＴ 6,374.35 2022年７月31日
73,272 7,676
コンフォリア両国ＤＥＵＸ 1,529.47 2022年７月31日
73,872 8,566
コンフォリア大森ＤＥＵＸ 1,488.01 2022年７月31日
50,340 10,906
コンフォリア町屋 1,240.83 2022年７月31日
50,892 4,626
コンフォリア谷塚 1,512.00 2022年７月31日
85,224 15,321
コンフォリア白金高輪 1,403.99 2022年７月31日
コンフォリア日本橋人形町
128,412 17,731
2,280.37 2022年７月31日
イースト
54,936 5,776
コンフォリア愛宕 927.14 2022年７月31日
200,730 24,119
コンフォリア浅草橋 4,133.55 2022年７月31日
90,696 10,024
コンフォリア両国サウス 1,951.36 2022年７月31日
193,325 20,604
コンフォリア豊洲 3,896.70 2022年７月31日
63,102 5,473
コンフォリア墨田立花 1,681.77 2022年７月31日
78,396 9,489
コンフォリア九段 1,456.47 2022年７月31日
コンフォリア日本橋人形町
74,580 7,517
1,407.91 2022年７月31日
ノース
116,952 14,033
コンフォリア新川 2,329.17 2022年７月31日
124,572 13,578
コンフォリア赤坂 1,962.53 2022年７月31日
201,108 20,747
コンフォリア三田ＥＡＳＴ 3,521.48 2022年７月31日
101,940 11,291
コンフォリア芝浦キャナル 1,983.34 2022年７月31日
71,460 13,993
コンフォリア上野広小路 1,462.39 2022年７月31日
174,432 24,428
コンフォリア春日富坂 3,270.28 2022年７月31日
89,232 11,678
コンフォリア本駒込 2,160.28 2022年７月31日
96,852 14,792
コンフォリア森下 1,950.04 2022年７月31日
64,608 8,471
コンフォリア木場公園 1,259.65 2022年７月31日
132,648 13,151
コンフォリア目黒長者丸 2,681.44 2022年７月31日
260,016 23,376
コンフォリア北参道 4,744.97 2022年７月31日
96,504 12,567
コンフォリア代々木上原 1,937.78 2022年７月31日
128,868 14,744
コンフォリア笹塚 2,473.39 2022年７月31日
109,560 11,687
コンフォリア新宿御苑Ⅱ 2,007.67 2022年７月31日
102,012 14,192
コンフォリア市谷柳町 1,979.98 2022年７月31日
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年間賃料 敷金・
賃貸面積
テナント名・
収入 保証金 契約満了日
物件名称 （㎡）
（注５）
業種 （注１）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （注４）
東急住宅リース
45,960 6,012
コンフォリア神楽坂 801.51 2022年７月31日
株式会社
137,892 12,708
コンフォリア東池袋ＥＡＳＴ 2,754.80 2022年７月31日
(不動産業)
75,480 8,769
コンフォリア東池袋 1,466.06 2022年７月31日
（注６）
70,788 10,453
コンフォリア新子安 2,199.67 2022年７月31日
94,896 10,923
コンフォリア二番町 1,707.02 2022年７月31日
90,900 7,816
コンフォリア西新宿 1,667.49 2022年７月31日
268,716 29,203
コンフォリア駒場 5,186.74 2022年７月31日
91,884 16,807
コンフォリア神田神保町 1,686.07 2022年７月31日
126,348 15,001
コンフォリア日本橋 2,724.34 2022年７月31日
193,956 22,515
コンフォリア田町 4,051.16 2022年７月31日
83,040 8,279
コンフォリア麻布十番 1,323.36 2022年７月31日
71,820 7,287
コンフォリア錦糸町 1,428.32 2022年７月31日
259,056 37,211
コンフォリア南砂町 6,018.08 2022年７月31日
103,908 15,080
コンフォリア東品川 2,756.42 2022年７月31日
49,644 5,159
コンフォリア目黒八雲 1,093.61 2022年７月31日
62,604 7,318
コンフォリア用賀 1,366.04 2022年７月31日
83,148 9,112
コンフォリア新宿御苑Ⅰ 1,559.14 2022年７月31日
77,604 9,548
コンフォリア神楽坂ＤＥＵＸ 1,266.54 2022年７月31日
240,610 28,066
コンフォリア板橋仲宿 6,830.58 2022年７月31日
66,636 8,124
コンフォリア北三条 3,151.92 2022年７月31日
152,832 19,780
コンフォリア麻布ＥＡＳＴ 2,600.95 2022年７月31日
145,896 17,303
コンフォリア品川ＥＡＳＴ 2,472.68 2022年７月31日
コンフォリア新宿イースト
3,056,825 585,986
46,803.58 2022年７月31日
サイドタワー
111,198 12,237
コンフォリア大島 2,453.86 2022年７月31日
51,954 6,338
コンフォリア大森トロワ 1,089.90 2022年７月31日
83,316 10,387
コンフォリア札幌植物園 3,329.34 2022年７月31日
76,764 8,051
コンフォリア扇町 1,937.66 2022年７月31日
51,864 6,597
コンフォリア市谷薬王寺 1,102.95 2022年７月31日
237,276 26,008
コンフォリア秋葉原ＥＡＳＴ 4,422.60 2022年７月31日
43,968 4,258
コンフォリア三田トロワ 769.87 2022年７月31日
74,830 7,346
コンフォリア文京白山 1,521.73 2022年７月31日
313,920 53,287
コンフォリア蒲田 5,967.20 2022年７月31日
116,352 14,413
コンフォリア心斎橋ＥＡＳＴ 2,920.16 2022年７月31日
95,100 11,013
コンフォリア京町堀 2,325.76 2022年７月31日
83,358 8,627
コンフォリア阿波座 2,492.49 2022年７月31日
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年間賃料 敷金・
賃貸面積
テナント名・
収入 保証金 契約満了日
物件名称 （㎡）
（注５）
業種 （注１）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （注４）
東急住宅リース
54,900 8,406
コンフォリア行徳 1,215.82 2022年７月31日
株式会社
52,320 4,507
コンフォリア芝浦 1,012.87 2022年７月31日
(不動産業)
116,568 11,216
コンフォリア上野入谷 2,544.90 2022年７月31日
（注６）
62,147 10,388
コンフォリア池尻 1,253.62 2022年７月31日
135,623 40,655
コンフォリア世田谷上馬 2,214.79 2022年７月31日
107,244 13,076
コンフォリア北浜 2,486.62 2022年７月31日
132,828 15,633
コンフォリア赤羽岩淵 3,974.06 2022年７月31日
78,768 7,221
コンフォリア両国トロワ 1,722.46 2022年７月31日
109,644 9,517
コンフォリア新宿 1,768.86 2022年７月31日
116,604 12,378
コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ 2,361.48 2022年７月31日
112,631 35,367
コンフォリア亀戸サウス 1,831.90 2022年７月31日
271,376 38,018
コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ 4,197.23 2022年７月31日
63,984 8,778
コンフォリア東日本橋 1,405.82 2022年７月31日
70,020 9,420
コンフォリア浅草駒形 1,588.90 2022年７月31日
45,552 5,543
コンフォリア大森鹿島 1,050.76 2022年７月31日
61,104 11,686
コンフォリア大森町 1,524.79 2022年７月31日
103,644 15,352
コンフォリア上池台 2,923.66 2022年７月31日
106,853 18,933
コンフォリアたまプラーザ 2,896.37 2022年７月31日
コンフォリア銀座ＥＡＳＴ
105,336 12,777
2,247.69 2022年７月31日
弐番館
185,220 19,898
コンフォリア滝野川 3,925.67 2022年７月31日
コンフォリア東新宿ステー
257,390 80,546
3,950.65 2022年７月31日
ションフロント
95,652 10,402
コンフォリア江坂広芝町 2,511.75 2022年７月31日
60,774 5,770
コンフォリア木場親水公園 1,362.23 2022年７月31日
75,516 4,236
コンフォリア中落合 1,811.15 2022年７月31日
50,160 3,086
コンフォリア早稲田ＤＥＵＸ 1,068.48 2022年７月31日
コンフォリア西馬込
59,832 5,539
1,256.30 2022年７月31日
ＨＩＬＬＳＩＤＥ
97,488 10,047
コンフォリア池袋ＤＥＵＸ 1,891.53 2022年７月31日
70,728 5,844
コンフォリア成増 1,522.27 2022年７月31日
56,412 7,291
コンフォリア新御徒町 1,054.94 2022年７月31日
61,392 6,779
コンフォリア森下ＷＥＳＴ 1,153.68 2022年７月31日
181,488 26,207
コンフォリア東陽町 3,964.54 2022年７月31日
79,800 8,451
コンフォリア不動前 1,222.43 2022年７月31日
2,808.82 2022年７月31日
148,476 16,163
コンフォリア台東根岸
1,225.07 2022年７月31日
69,288 8,420
コンフォリア門前仲町サウス
137,412 13,807
コンフォリア馬込 2,931.49 2022年７月31日
240,984 28,923
コンフォリア大宮 6,457.66 2022年７月31日
17,727,479 2,518,968
小計 352,060.09
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
年間賃料 敷金・
賃貸面積
テナント名・
収入 保証金 契約満了日
物件名称 （㎡）
（注５）
業種 （注１）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （注４）
東急不動産
グランクレールセンター南 18,235.67 240,600 120,300 2038年９月30日
株式会社
(不動産業)
小計 18,235.67 240,600 120,300
（注６）
シグマジャパン
キャンパスヴィレッジ椎名町 3,086.07 132,079 66,039 2028年３月31日
株式会社
（不動産業）
小計 3,086.07 132,079 66,039
（注６）
18,202,554 2,739,440
合計 373,381.83
（注１）「テナント名・業種」欄には、上記各運用資産についてマスターリース契約を締結しているマスターリース会社の名称及び当該マス
ターリース会社の業種を記載しています。
（注２）東急住宅リース株式会社はパス・スルー型マスターリース契約に基づいて賃借しているマスターリース会社であり、「賃貸面積」欄に
は、本投資法人又は信託受託者と上記テナントとの間のマスターリース契約に基づく賃貸面積ではなく、2021年10月31日現在における
上記各運用資産において、エンドテナント（本投資法人又は信託受託者から上記テナントへのマスターリースの導入に承諾していない
ため本投資法人又は信託受託者から直接賃借しているエンドテナントを含みます。）が、賃貸借契約に基づいて賃借している面積（賃
貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸
室全体の面積）に限り、駐車場等の貸付面積を含みません。）を記載しています。東急不動産株式会社及びシグマジャパン株式会社は
非パス・スルー型マスターリース契約に基づいて賃借しているマスターリース会社であり、「賃貸面積」欄には、本投資法人又は信託
受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく賃貸面積を記載しています。
（注３）「年間賃料収入」欄には、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2021年10月31日現在における上記各
投資資産において、実際にエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書上の月額賃料（共益費は含みますが、月極駐車場やト
ランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の合計を12倍した金額（千円未満を切り捨てています。）を記載しています。その
ため、各テナントの年間賃料収入の金額の合計が小計欄及び合計欄に記載の金額と一致しないことがあります。なお、契約により一定
期間賃料免除されているテナントについては、上記の表の目的では当該免除期間を考慮していません。また、マスターリース種別が非
パス・スルー型マスターリース契約の場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく月額賃
料（共益費は含みます（共益費が固定額でない場合は除きます。）が、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）
を12倍した金額（千円未満を切り捨てています。）を記載しています。
（注４）「敷金・保証金」欄には、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2021年10月31日現在における上記各
運用資産において、実際にエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の2021年
10月31日現在における残高の合計を記載し、千円未満を切り捨てて記載しています。ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償
却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース種別が非パス・ス
ルー型マスターリース契約の場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく敷金・保証金等
を記載しています。
（注５）東急住宅リース株式会社とのマスターリース契約の更新の方法については、コンフォリア新宿イーストサイドタワーに係るマスター
リース契約を除いて、いずれかの当事者が契約期間満了の３ヶ月前までの期間に、書面による別段の意思表示をしない場合には、さら
に同一条件で１年間継続し、以後も同様とします。東急不動産株式会社とのマスターリース契約の更新の方法については、いずれかの
当事者が契約期間満了の６ヶ月前までの期間に、書面による特段の意思表示をしない場合には、さらに同一条件で10年間継続し、以後
も同様とします。
（注６）当該テナントは、本投資法人における投信法上の利害関係人等に該当します。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Ｉ．取得予定資産の個別資産毎の概要
取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の概要を示
した表中の情報は、特段の記載のない限り本書の日付現在のものです。また、以下の表中の各記載にお
いて、取得予定資産である不動産又は不動産信託受益権の信託財産である不動産を、「本物件」と記載
することがあります。
これらの表については、以下の用語をご参照ください。
・ 「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものについて
は、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土地の
「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造／階数」欄及び「延床面積」
欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載は、当該不動産の現況とは
一致しない場合があります。また、「延床面積」欄は、建物全体の床面積（ただし、附属建物の床
面積は除きます。）を記載しています。
・ 「投資対象」欄は、賃貸住宅と運営型賃貸住宅の別を記載しています。
・ 「エリア」欄は、東京都心（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。）、準都心
（東京都心以外の東京23区をいいます。）、その他東京圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及
び千葉県をいいます。）のうち、東京都心及び準都心を除き、賃貸需要が厚く見込まれるエリアを
いいます。）、その他中核都市（東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地をいいます。）の別を
記載しています。
・ 「賃貸可能戸数」欄は、2021年10月31日現在における賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店
舗等の数を含みます。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マスターリース契約における
「賃貸可能戸数」は、マスターリース会社が転貸可能な戸数を記載しています。「居室数」欄は、
重要事項説明書に記載された居室数を記載しています。
・ 「信託設定日」欄は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託の設定日を記載してい
ます。
・ 「信託期間満了日」欄は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託期間の満了日を記
載しています
・ 「ＰＭ会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託予定の
プロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「信託受託者」欄は、信託不動産について、信託の受託者又は信託の受託者となる予定の者を記載
しています。
・ 「ＭＬ会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定の賃借
人を記載しています。
・ 「ＭＬ種類」欄は、パス・スルー型マスターリース契約（マスターリース契約の賃料が、ＭＬ会社
がエンドテナントから収受する賃料等と同額となる旨合意されたマスターリース契約をいいま
す。）と非パス・スルー型マスターリース契約（パス・スルー型マスターリース契約以外のマス
ターリース契約をいいます。）の別を記載しています。
・ 「物件特性」欄は、不動産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。
・ 「特記事項」欄は、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事
項のほか、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載して
います。
ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとそ
れに関する協定等
ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件名称 キャンパスヴィレッジ浦安 物件番号 151
所在地 千葉県浦安市北栄二丁目13番２号 特定資産の種類 信託不動産
所有形態 所有権 投資対象 運営型賃貸住宅
土地
敷地面積（㎡） 1,076.00㎡ エリア その他東京圏
所有形態 所有権 用途 寄宿舎・ゴミ置場
延床面積（㎡） 2,158.02㎡ 建築時期 2020年３月
建物
鉄筋コンクリート造陸屋根
構造／階数 信託設定日 2022年２月１日
５階建
賃貸可能戸数 98戸 信託期間満了日 2037年２月１日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
ＰＭ会社 株式会社学生情報センター 信託受託者
会社
シグマジャパン株式会社 （注）
ＭＬ会社 ＭＬ種類 非パス・スルー型
本物件は、東京メトロ東西線「浦安」駅から徒歩８分に位置する、主として東京都内及び千
葉県内の大学に通学する学生に向けたスポンサーが開発する学生レジデンスです。都心への
アクセスが良好な「浦安」エリアに立地し、「九段下」駅まで約21分と複数の大学が存する
「神保町・九段下」エリアへのアクセスも良好で、周辺の大学等へは自転車通学も可能で
物件特性 す。館内はカフェテリア（食堂）やラウンジ、シェアキッチンなど充実した共用施設のほ
か、セキュリティ、サービス面も充実しています。また、周辺には飲食店、スーパーマー
ケット等の生活利便施設も充実しており、利便性も優れています。こうした特性から、主と
して大学等への接近性及び居住環境の快適性・利便性を重視する学生に底堅い賃貸需要が期
待できる物件です。
特記事項 該当事項はありません。
（注）シグマジャパン株式会社は、株式会社学生情報センターが100％出資する子会社です。
物件名称 キャンパスヴィレッジ京都伏見 物件番号 152
所在地 京都府京都市伏見区竹田北三ツ杭町24番地１ 特定資産の種類 信託不動産
所有形態 所有権 投資対象 運営型賃貸住宅
土地
敷地面積（㎡） 1,068.76㎡ エリア その他中核都市
所有形態 所有権 用途 寄宿舎
延床面積（㎡） 2,154.96㎡ 建築時期 2020年２月
建物
鉄筋コンクリート造陸屋根
構造／階数 信託設定日 2022年３月25日
５階建
賃貸可能戸数 95戸 信託期間満了日 2037年３月25日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
ＰＭ会社 株式会社学生情報センター 信託受託者
会社
ＭＬ会社 シグマジャパン株式会社 ＭＬ種類 非パス・スルー型
本物件は、京都市営地下鉄烏丸線「くいな橋」駅から徒歩４分、近鉄京都線「竹田」駅から
徒歩７分に位置する、主として京都市内の大学に通学する学生に向けたスポンサーが開発す
る学生レジデンスです。複数の大学等が存する「京都伏見」エリアに立地し、周辺の大学等
へは徒歩・自転車通学も可能なほか、京都市内に所在する複数の大学等へのアクセスも良好
物件特性 です。本物件は、2020年度グッドデザイン賞を受賞し、館内はカフェテリア（食堂）や多目
的室など充実した共用施設のほか、セキュリティ、サービス面も充実しています。また、周
辺には飲食店、スーパーマーケット等の生活利便施設も充実しており、利便性も優れていま
す。こうした特性から、主として大学等への接近性及び居住環境の快適性・利便性を重視す
る学生に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
特記事項 該当事項はありません。
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件名称 グランクレール馬事公苑（底地） 物件番号 153
所在地 東京都世田谷区上用賀一丁目22番23号 特定資産の種類 信託不動産
所有形態 所有権 投資対象 運営型賃貸住宅
土地
7,799.15㎡ （注）
敷地面積（㎡） エリア 準都心
所有形態 - 用途 －
延床面積（㎡） - 建築時期 －
建物
構造／階数 - 信託設定日 2022年３月29日
賃貸可能戸数 - 信託期間満了日 2037年３月29日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
ＰＭ会社 - 信託受託者
会社
ＭＬ会社 - ＭＬ種類 -
本物件は、１ ⅬⅮ Ｋ、２ ⅬⅮ Ｋ、３ ⅬⅮ Ｋタイプの居室、プール・フィットネスサロン、ビ
ジネスサロン、ビリヤードルーム等多彩な共用施設を有する住宅型有料老人ホームが存する
土地（底地）です。東急田園都市線「用賀」駅徒歩15分に位置し、隣接する緑豊かな馬事公
苑では、馬とふれあう催しも開催されているほか、周辺には長谷川町子美術館をはじめ、五
物件特性
島美術館や世田谷美術館等多くの美術館が点在し、自然と文化を身近に感じることができる
エリアに所在しています。なお、底地の賃貸借契約は55年間で、長期安定的な収入の確保が
見込まれます。また、土地だけの保有のため減価償却費の負担がなく、分配金への寄与も期
待できます。
本件土地は、借地借家法第22条に定める一般定期借地権が設定される予定であり、当該借地
権設定契約の概要は以下のとおりです。なお、借地人（建物保有者）は東急不動産株式会社
です。
（１）契約形態：一般定期借地権設定契約
（２）契約期間：2022年３月29日から2077年３月31日
（３）受取賃料：月額14,435,000円
（４）保証金 ：86,610,000円
特記事項
（５）賃料改定：本契約期間開始日から10年間は賃料の改定はできないものとしています。但
し、本契約開始から10年間経過後は、著しい経済事情の変動（固定資産税等
の変動を含む）等があった場合において、予め定めた方式により協議するも
のとしています。
（６）中途解約：原則、中途解約できないものとしています。
（７）その他 ：借地人は、賃貸人の承諾を取得した場合に限り、本件借地を第三者に譲渡す
ることができるものとしています。
（注）セットバック部分（約20.53㎡）を含みます。
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件名称 グランクレール立川 物件番号 154
所在地 東京都立川市富士見町二丁目３番21号 特定資産の種類 不動産
定期借地権
所有形態 投資対象 運営型賃貸住宅
土地
2,636.37㎡
敷地面積（㎡） エリア その他東京圏
所有形態 所有権 用途 共同住宅・老人ホーム
延床面積（㎡） 8,125.43㎡ 建築時期 2020年５月
建物
鉄筋コンクリート造陸屋根
構造／階数 信託設定日 -
６階建
131戸 (注)
居室数 信託期間満了日 -
ＰＭ会社 東急不動産株式会社 信託受託者 -
ＭＬ会社 東急不動産株式会社 ＭＬ種類 非パス・スルー型
本物件は、１Ｒ、１ ⅬⅮ Ｋ、２ ⅬⅮ Ｋタイプの居室を有する全91室の住宅型有料老人ホーム
と、全40室の介護付有料老人ホームから構成される物件です。共用施設では、ご家族や友人
との食事にご利用いただけるプライベートダイニングのほか、ルーフテラスやクレールホー
ルと、入居者同士での交流ができるスペースを備えています。多摩地区有数のターミナル駅
物件特性 であるJR中央線他３路線「立川」駅徒歩11分に位置し、多摩地区を中心とした幅広い需要が
期待できます。また、北側に近接する国営昭和記念公園には、四季を身近に愉しめる環境が
広がっており、公園内で毎年行われる花火大会は、本物件のルーフテラスから見ることがで
きます。こうした特性から、居住快適性を重視する高齢者に底堅い需要が期待できる物件で
す。
１．本件土地の全部は国内の一般事業法人が所有しており、定期借地契約に基づき借地借家
法第22条に定める定期借地権の設定を受けています。なお、本件土地の所有者より開示につ
いて承諾が得られていないため、当該定期借地契約の詳細は非開示としています。
２．ＭＬ会社とのＭＬ契約の概要は以下のとおりです。
（１）契約形態：普通建物賃貸借契約
（２）契約期間：2022年３月29日から2040年５月31日
（３）契約改定：2032年４月分以降10年間分毎に賃料改定の機会が到来するものとし、賃貸
人又は賃借人に改定の要望がある場合は、本物件で行われる老人ホーム事
業に関する損益状況、本物件に係る修繕更新費の今後の見通し及び市場賃
特記事項 料の水準等を踏まえて協議し、当該当事者間で合意が成立した場合にはじ
めて賃料の改定を行うものとしています。
（４）契約更新：契約期間満了日の６ヶ月前までに賃貸人又は賃借人のいずれからも書面に
よる更新拒絶の意思表示がない場合は、同一条件をもって、更に10ヶ年更
新されるものとし、以降この例によるものとしています。
（５）中途解約：賃貸人及び賃借人は、契約期間開始日から10年間が経過する日まではいか
なる事由をもってしても本契約を解約することはできないものとしていま
す。また、契約期間開始日から10年間が経過した後であっても、あるいは
その後更新された賃貸借期間中においても、賃貸人及び賃借人共に、相手
方との合意によらない限り本契約を解約できないものとしています。
（注）居室数はシニアレジデンスとケアレジデンスの合計数を記載しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件名称 コンフォリア秋葉原ノース 物件番号 155
所在地 東京都台東区台東一丁目１番13号 特定資産の種類 信託不動産
所有形態 所有権 投資対象 賃貸住宅
土地
敷地面積（㎡） 316.99㎡ エリア 準都心
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 2,325.07㎡ 建築時期 2020年７月
建物
鉄筋コンクリート造陸屋根
構造／階数 信託設定日 2022年４月４日
14階建
賃貸可能戸数 55戸 信託期間満了日 2037年４月４日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
ＰＭ会社 東急住宅リース株式会社 信託受託者
会社
ＭＬ会社 東急住宅リース株式会社 ＭＬ種類 パス・スルー型
本物件は、ＪＲ山手線、京浜東北線、中央・総武緩行線、他２路線「秋葉原」駅から徒歩９
分、ＪＲ中央・総武緩行線、都営地下鉄浅草線「浅草橋」駅から徒歩８分、都営大江戸線、
つくばエクスプレス「新御徒町」駅から徒歩10分に位置する、シングルタイプを中心にコン
パクトタイプも有する物件です。３駅７路線が利用可能であり、「東京」駅まで約４分、
物件特性
「上野」駅まで約４分と主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは非常に良好です。ターミ
ナル駅である「秋葉原」駅周辺は、近年、新たなＩＴ拠点として注目される賑わいのある街
に成長しています。こうした特性から、主として都心近接性及び居住環境の利便性を重視す
る単身者層、ＤＩＮＫＳ層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
特記事項 該当事項はありません。
物件名称 コンフォリア桜上水 物件番号 156
所在地 東京都杉並区下高井戸四丁目６番４号 特定資産の種類 信託不動産
所有形態 所有権 投資対象 賃貸住宅
土地
敷地面積（㎡） 2,094.95㎡ エリア 準都心
所有形態 所有権 用途 共同住宅
延床面積（㎡） 4,517.88㎡ 建築時期 2020年３月
建物
鉄筋コンクリート造陸屋根
構造／階数 信託設定日 2022年４月４日
９階建
賃貸可能戸数 130戸 信託期間満了日 2037年４月４日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
ＰＭ会社 東急住宅リース株式会社 信託受託者
会社
ＭＬ会社 東急住宅リース株式会社 ＭＬ種類 パス・スルー型
本物件は、京王線「桜上水」駅から徒歩９分、同線「上北沢」駅から徒歩７分に位置する、
シングルタイプを中心にコンパクトタイプも有する物件です。２駅が利用可能であり、「新
宿」駅まで約７分、「渋谷」駅まで約８分と主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは非常
物件特性 に良好です。「桜上水」駅を挟んで南北に伸びる「桜上水商店街」には物販・飲食店舗等が
立ち並び、周辺にはスーパーマーケットやコンビニエンスストア等の生活利便施設も充実し
ています。こうした特性から、主として都心接近性及び居住環境の快適性等を重視する単身
者層、ＤＩＮＫＳ層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
特記事項 該当事項はありません。
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コンフォリア・レジデンシャル投資法人(E27159)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
３ 投資リスク
参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」に記載の投資リス
クからの変更点は以下のとおりです。なお、変更箇所は下線で示しています。
以下には、本投資口又は本投資法人債への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項
を記載しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したもので
はなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏
付けとする各信託に係る信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様にあてはまります。また、本投
資法人が既に取得した個別の不動産関連資産に特有のリスクについては、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファン
ド情報／第１ ファンドの状況／ ５ 運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／Ａ.運用資産
の概要」を併せてご参照ください。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針で
すが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の分配金の額、本投資法人債の利息の未収が発生し若しく
はその償還金額が減少し、又は本投資口又は本投資法人債の価値が下落する可能性があり、その結果、各投資家
が損失を被る可能性があります。各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎
重に検討した上で本投資口又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本
書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
（１）一般的なリスク
（イ） 投資口・投資証券の商品性に関するリスク
（ロ） 本投資口の払戻しがないことに関するリスク
（ハ） 本投資口・本投資法人債の市場性に関するリスク
（ニ） 本投資口の価格変動に関するリスク
（ホ） 投資口の希薄化に関するリスク
（ヘ） 金銭の分配に関するリスク
（ト） ＬＴＶに関するリスク
（チ） 投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
（リ） 本投資法人の登録が取り消されるリスク
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（イ） 収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
（ロ） 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
（ハ） 東急不動産ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク
（ニ） 本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
（ホ） 本資産運用会社に関するリスク
（ヘ） プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
（ト） 役員の職務遂行に関するリスク
（チ） 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
（リ） インサイダー取引に関するリスク
（ヌ） 敷金・保証金の利用に関するリスク
（ル） 投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
（ヲ） 運営型賃貸住宅を投資対象とすることに関するリスク
（ワ） 投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
（カ） 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
（ヨ） 資産取得・売却に関するリスク
（タ） フォワード・コミットメント等に係るリスク
（レ） シニア住宅に関するリスク
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（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク
（イ） 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
（ロ） 物件取得の競争に関するリスク
（ハ） テナントの獲得競争に関するリスク
（ニ） 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵及び契約不適合 責任 に関するリスク
（ホ） 土地の境界紛争等に関するリスク
（ヘ） 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
（ト） 法令等の変更に関するリスク
（チ） 区分所有物件に関するリスク
（リ） 共有物件に関するリスク
（ヌ） 借地物件に関するリスク
（ル） 底地物件に関するリスク
（ヲ） 開発物件に関するリスク
（ワ） 鑑定評価額に関するリスク
（カ） わが国における賃貸借契約に関するリスク
（ヨ） マスターリースに関するリスク
（タ） 賃料の減額に関するリスク
（レ） テナントの支払能力に関するリスク
（ソ） 賃料保証会社に関するリスク
（ツ） 不動産の運用費用の増加に関するリスク
（ネ） 入居者の建物使用態様に関するリスク
（ナ） 不動産の毀損等に関するリスク
（ラ） 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
（ム） 不動産に係る所有者責任に関するリスク
（ウ） 有害物質に係るリスク
（ヰ） 売主の倒産等の影響を受けるリスク
（ノ） 運用資産の売却に伴う責任に関するリスク
（オ） 専門家報告書等に関するリスク
（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク
（イ） 信託受益者として負うリスク
（ロ） 信託受益権の流動性に係るリスク
（ハ） 信託受託者に係るリスク
（５）税制に関するリスク
（イ） 導管性要件に係るリスク
（ロ） 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
（ハ） 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
（ニ） 一般的な税制の変更に係るリスク
（６）その他のリスク
（イ） 減損会計の適用に関するリスク
（ロ） 取得予定資産の取得を実行することができないリスク
（ハ） 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
（ニ） 本資産運用会社が複数の投資法人を受託していることに関するリスク
（ホ） 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリスク
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本項に記載されている各リスク項目の内容は以下のとおりです。
（１）一般的なリスク
（イ） 投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券
としての性質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業績又は財産の状況に影響さ
れるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありませ
ん。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続の下における清算においては、エクイティ証券
として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部又は一部の支払いが行われない可能性があり
ます。投資口又は投資証券は、元本の保証が行われる商品ではなく、金融機関の預金と異なり預金保
険等の対象になっていません。
（ロ） 本投資口の払戻しがないことに関するリスク
本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。した
がって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決議に基づき本投資法人が解散し清算
された場合の残余財産分配請求権等及び投資法人による投資口の取得を除き、第三者に対する売却
（取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困難又は不
可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できないことになります。た
だし、本投資法人は、投信法第80条第１項第１号及び本規約第５条第２項に基づき、投資主との合意
により自己投資口を有償で取得することが可能です。
（ハ） 本投資口・本投資法人債の市場性に関するリスク
本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場していますが、投資家の希望する時期
と条件で取引できるとの保証や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も
存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃
止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡するほかに換金の手段はありませ
ん。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができな
くなる場合があります。また、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債に
は、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
（ニ） 本投資口の価格変動に関するリスク
本投資口の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情
勢、戦争、テロ、伝染病の拡大（パンデミック）その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けま
す。新型コロナウイルス感染症に関するパンデミックは日本を含む世界経済に深刻な悪影響を与え、
ひいては本投資口の市場価格にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産関連資産の価格は、
不動産市況、社会情勢等の影響を特に受け易いといえます。さらに、不動産の流動性は一般に低いの
で、望ましい時期及び価格で不動産を売却することができない可能性があり、そのために実際の売却
時までに価格が下落する可能性等もあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値
が下落すれば、本投資口の価値の下落をもたらす可能性があります。
その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の投資法人が資産の運
用を委託する資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分や行政処分を求める勧告が行われた場
合にも、本投資口の価値が下落することがあります。
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（ホ） 投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷
金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを随時
必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随時追加発行する場合があります。投
資主は、その投資口保有比率に応じた投資口の割当を受ける権利及び義務を有するものではなく、投
資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対
する割合は、当該追加発行において所要の口数を追加的に取得しない限り、希薄化することとなりま
す。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額（基準価額）等が影響を受
けることがあります。
また、金融商品取引法等の一部を改正する法律（平成25年法律第45号）による投信法の改正によ
り、新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）の制度が導入されました。本投
資法人により、かかる新投資口予約権の無償割当てが行われる場合にも、（既存の投資主が割当てを
受けた新投資口予約権を行使しない限り）希薄化が生じ、また、本投資法人の投資口１口当たりの純
資産額（基準価額）等が影響を受けることがあります。
（ヘ） 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／ ２ 投資方
針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分
配の有無、金額及びその支払いは、如何なる場合においても保証されるものではありません。
（ト） ＬＴＶに関するリスク
本投資法人のＬＴＶの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより60％としますが、資産の
取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。ＬＴＶの値が高まれば高まるほど、一般的に、
分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配額が減少するおそれがあ
ります。
（チ） 投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は
新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変
更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性が
あります。
（リ） 本投資法人の登録が取り消されるリスク
本投資法人は、投信法の下で投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれを維持する方
針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取り消される可能性があります。その場合、本投資法
人は解散すべきものとされ、清算手続に入ることになります。
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（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（イ） 収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産からの賃料収入に依存してい
ます。不動産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水
準に関しては、後記「（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク／（カ）わが国における賃貸借
契約に関するリスク及び（タ）賃料の減額に関するリスク」も併せてご参照ください。）、テナント
による賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナントの支払
能力又は信用状態が入居後に悪化する可能性もあります。また、当該不動産関連資産に関して締結さ
れる賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
本投資法人は、本資産運用会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が
達成されるとは限りません。
また、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出
（注） 、未稼働の不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもたらし、投資主へ
の分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
賃料収入のほか、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動産関連資
産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境
に左右されるものであって、安定的に得られる性質のものではありません。
他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課される公租
公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光熱費、不動産管理費
用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務に係る費用、維持修繕費用、借
地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料等）等があります。かかる費用の額は状況に
より増大する可能性があります（費用の増加リスクに関しては、後記「（３）不動産関連資産－不動
産に関するリスク／（ツ）不動産の運用費用の増加に関するリスク」も併せてご参照ください。）。
このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資産に関する
費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金
額の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
（注）建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、又は耐用年数を伸長させるための支出を
いいます。
（ロ） 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
本投資法人は、 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方
針／（１）投資方針」 の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発
行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は本規約において、その上限を、借入れ
については１兆円、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）については１兆円（ただし、合計し
て１兆円を超えないものとします。）としています。
投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用
力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で投
資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の
場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資法人
の利払額は増加します。
金利が上昇しても本投資法人の受け取る賃料収入等が連動して上昇するとは限らないため、分配可
能金額は減少する可能性があります。税法上、利益配当の損金算入要件のうち、投資法人による借入
金の借入先を租税特別措置法 （昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置
法」といいます。） に規定する機関投資家に限定するという要件により、本投資法人が資金調達を行
うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合があります。追加の借入れを行おう
とする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投資法人が希望する条件での借入れがで
きなくなる可能性もあります。
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また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、一定のＬＴＶ等を維持する
義務を課し、ＬＴＶ等が基準値より悪化した場合は、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限
条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される場合もあり、また、
物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあります。このような制約が本
投資法人の運営に支障をもたらすほか、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、利益
配当等の損金算入要件を満たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があ
ります。借入れ又は投資法人債の発行において不動産関連資産に担保を設定した場合（当初は無担保
の借入れ又は投資法人債であっても、一定の条件の下に担保設定を要求される場合もあります。）、
本投資法人が担保の設定された不動産関連資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の
事情により、希望どおりの時期に売却できない、又は希望する価格で売却できない可能性がありま
す。また、収益性の悪化等により不動産関連資産の評価額が借入先によって引き下げられた場合、又
は他の借入れを行う場合等、一定の条件の下に不動産関連資産に対して追加して担保を設定すること
を要求される可能性もあります。特に、不動産関連資産からのキャッシュ・フローが減少したり、そ
の評価額が引き下げられたりした場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の
希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなることや、借入先より不動産関連資産の売却によ
る返済を強制され、本投資法人の希望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得なくな
る状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
借換えや不動産関連資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等の返済又
は償還コストがその時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動が
投資主に損害を与える可能性もあります。
さらに、本投資法人が返済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができないこと
により、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、不動産関連資産を処分し
なければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希
望しない時期及び条件で不動産関連資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法
人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者により本投
資法人の資産に対して仮差押等の保全処分や差押等の強制執行が行われることがあるとともに、本投
資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われる可能性があります。
（ハ） 東急不動産ホールディングスグループへの依存、利益相反に関するリスク
東急不動産は、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運用会社の常勤
役員や多数の従業員の出向元でもあります。また、本資産運用会社は、本投資法人の運用に関して、
東急不動産とスポンサーサポート契約を締結しています。さらに、本資産運用会社は、本投資法人の
運用に関して、サポート会社７社（東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅
リース株式会社、株式会社学生情報センター、株式会社東急イーライフデザイン、株式会社イーウェ
ル及び株式会社東急スポーツオアシス）それぞれとサポート契約を締結しています（これらのスポン
サーサポート契約及びサポート契約の概要については、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情
報／第１ ファンドの状況／ ２ 投資方針／（１）投資方針／②外部成長戦略／Ｂ．東急不動産との
スポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力・情報ネットワークの活
用」をご参照ください。）。
また、本投資法人は、不動産開発供給機能、不動産情報提供機能、賃貸住宅運営管理機能、シニア
住宅運営機能、コンストラクション機能、アセット・マネジメント、ファンド・マネジメント機能に
代表される東急不動産ホールディングスグループの有する特徴を利用して、本投資法人の外部成長及
び内部成長の達成を目指します（詳細は、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情報／第１ ファ
ンドの状況／ ２ 投資方針／（１）投資方針／①基本方針／Ｂ．東急不動産ホールディングスグルー
プの活用」をご参照ください。）。
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すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループと密接な関係
を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いというこ
とができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が東急不動産ホールディングスグループとの間で、本
書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ
可能性があります。
また、上記のスポンサーサポート契約及びサポート契約の有効期間は契約締結日から３年間とさ
れ、自動更新されることとなっていますが、契約の更新がなされない場合や、契約が解除される場
合、その他契約終了事由が発生した場合、東急不動産ホールディングスグループからサポートの提供
を受けられなくなるおそれがあります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、東急不動産ホールディン
グスグループ又は東急不動産ホールディングスグループが運用するファンドとの間で取引を行う場合
や、物件を共同して運用・維持する場合、東急不動産ホールディングスグループ又は東急不動産ホー
ルディングスグループが運用するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する
行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
（ニ） 本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、
一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれら
の者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必
要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証はありません。本資産運用会社、資産保管会
社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金商法又は投信法上の善管注意義務及び忠
実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人
の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又
は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ
の委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除された場合には、本投資法人は新た
な資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を選任する必要があります。しかし、新たな資産
運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任で
きない場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、本資産運
用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、破産等により金商法における登録又は業務遂行能力
を喪失する場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要とな
り、上記と同様のリスクがあります。
（ホ） 本資産運用会社に関するリスク
本投資法人が適切な不動産関連資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及びノ
ウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務遂行に必要な人
的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約すること
ができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用業務委託契約の規定に基づいて、本資産運用
会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社との資産運用業務委託契約を
解約又は解除することができるほか、本資産運用会社が金商法上の金融商品取引業者でなくなったと
きその他一定の場合には本資産運用会社との資産運用業務委託契約を解約又は解除しなければならな
いとされています。本資産運用会社との資産運用業務委託契約が解約又は解除された場合、本資産運
用会社との資産運用業務委託契約においては一定の手当てがなされていますが、一般的には上記
（ニ）に記載のリスクがあてはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及
び投資法人債の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
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（ヘ） プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定され、当該関連する不動産関連
資産につきＰＭ業務を行います。
一般に、建物の保守管理を含めたＰＭ業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによる
ところが大きく、不動産関連資産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社
の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業
務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。特に、本資産運用会社はＰＭ業務
を東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループに原則として委託する
方針であるため、本投資法人の資産管理は東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホール
ディングスグループの業務遂行能力に強く依拠しています。よって、プロパティ・マネジメント会
社、特に東急住宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループの業務遂行が円
滑になされない場合又は業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等
に悪影響を及ぼす可能性があります。また、プロパティ・マネジメント会社として選定された東急住
宅リース株式会社を中心とした東急不動産ホールディングスグループが、複数の不動産に関して、他
の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から本投資法人の不動産関連資産に係るＰＭ業務と類似
又は同様の業務を受託し、その結果、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人
の利益を害することとなる可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が、破産及び
その他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂
行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
（ト） 役員の職務遂行に関するリスク
投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等を行う監督
役員は、投資法人からの受任者として善管注意義務を負い、また、忠実義務を負っています。本投資
法人の執行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行った場
合、結果として投資主が損害を受ける可能性があります（なお、執行役員及び監督役員の業務の詳細
については、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／ １ 投資法人の
概況／（４）投資法人の機構」をご参照ください。）。
（チ） 本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
金商法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ、本投資法人に対し善良な管理者の
注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられているほか（金商
法第42条）、本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うこと等が明示的に禁止されてい
ます（金商法第42条の２）。
また、本資産運用会社は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負いますが、さらに運用ガ
イドラインに基づく自主的なルールも定めています（詳細については、 参照有価証券報告書 「 第一
部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／ １ 投資法人の概況／（４）投資法人の機構」及び 参照
有価証券報告書 「第二部 投資法人の詳細情報／第３ 管理及び運営／２ 利害関係人との取引制
限」をご参照ください。）。
しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性があり、その場合、
上記の善管注意義務や忠実義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定を行う
可能性を否定できません。
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本資産運用会社の大株主は本資産運用会社を介して本投資法人が行う取引について、それぞれの立
場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。加えて、かかる大株主は、自
ら不動産投資、運用業務を行っており又は将来行うことがあるほか、資産運用業務を行う他の会社に
出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、かか
る大株主に有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、かかる大株主の利益を図
るおそれがあり、第二に、本投資法人とかかる大株主が特定の資産の取得若しくは処分又は特定の資
産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せ
ず、かかる大株主又はその顧客の利益を優先し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるお
それがあります。
金商法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できるよう、資産運用会社
や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積されるような体制を充実させていま
す。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を一定の専門家に行わせることで、価格の
公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客観性・公明性を持たせる体制をとっています。
しかし、本資産運用会社が上記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場合には、投
資主に損害が発生する可能性があります。
（リ） インサイダー取引に関するリスク
本投資法人の役員、本資産運用会社の役職員その他投資法人又は資産運用会社との間で一定の関係
を有する者が重要事実を知り、その公表前に本投資口の売買等を行った場合等には、金商法上インサ
イダー取引規制に抵触します。
また、本資産運用会社は内部者取引の未然防止についてのインサイダー取引防止規程を定め、役職
員等のインサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の防止に努めています。こうした
措置にもかかわらず、本資産運用会社の役職員並びに本投資法人の役員が金商法及び上記のインサイ
ダー取引防止規程に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を
害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の対象となっています。
（ヌ） 敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、不動産等資産（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する
信託の受益権をいいます。以下同じです。）の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金
又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合に、賃貸借契約の中
途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保証金の返還義務が生じることにより、本投資
法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得
なくなることもあります。また、賃貸借契約に伴い敷金又は保証金の一部が一定期間において償却さ
れる旨の合意がなされることがありますが、かかる償却部分の金額については当該期間の途中で契約
が中途解約された場合には償却できない可能性があり、また、かかる金額の多寡によってはかかる合
意そのものが無効とされる可能性があります。そのような場合にも、想定外の時期に予想外の金額の
敷金又は保証金の返還義務が生じることがあります。さらに、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終
わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があり
ます。
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（ル） 投資対象を主として住居用の不動産としていることによるリスク
本投資法人は、主として住居の用に供されている不動産を投資対象としています。したがって、景
気動向、人口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、賃貸住宅のテナントが獲得
できなかったり、テナントが賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約又
は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。また、本投資法人は賃
貸住宅の将来における安定需要及び賃貸住宅による収益の将来的安定性を見込んでいますが、そのよ
うな見込みが現実化する保証はありません。
（ヲ） 運営型賃貸住宅を投資対象とすることに関するリスク
本投資法人は、運営型賃貸住宅にも投資をしますが、上記（ル）に記載のリスクの内容は、運営型
賃貸住宅にも同様に該当します。また、運営型賃貸住宅においては、本投資法人は、原則として、運
営型賃貸住宅に必要な運営能力及び信用力を有する専門のオペレーターに一括賃貸するか、運営を委
託する方針ですが、当該オペレーターにおいて本投資法人の期待した運営がなされない場合、賃借人
である当該オペレーターについて財務状況が悪化し若しくは破産その他の倒産手続が開始した場合、
又は賃貸借契約の期間満了、途中解約若しくは解除等の場合、本投資法人は、当該居住用資産からの
収益の全部又は一部を収受できず、又は回収できない可能性があります。これらの要因により、本投
資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。また、運営型賃貸住宅の運用においては、
業務の特性上、プロパティ・マネジメント会社の代替性が小さいため、前記「（ヘ）プロパティ・マ
ネジメント会社に関するリスク」に記載したリスクが他の類型の物件よりも大きくなる可能性があり
ます。このほか、運営型賃貸住宅は、間取り、付帯施設、その立地、建築基準法による用途制限等の
点で他の居住用資産とは異なる特性を有する場合があります。その結果、将来テナントが退去した際
に他の類型の居住用資産への転用ができない、売却しようとした際に用途が限定されていることによ
り購入先が限られ処分ができない又は想定した価格で処分ができない等の可能性があります。
（ワ） 投資対象とする不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方
針／（１）投資方針」 に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、その投資対象とする不動産
が東京23区を中心とする東京圏に偏在する可能性があります。したがって、特に同圏域内の不動産が
他の圏域の不動産と比較して悪影響を受けた場合（例えば、東京23区内における地震その他の災害に
よる影響、稼働率の低下、賃料水準の下落等）、本投資法人の財務状況等に悪影響を与える可能性が
あります。
また、一般に、資産総額に占める個別の投資対象とする不動産の割合は、資産総額の規模が拡大す
る過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産関連資産に関し
て、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人の
収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
（カ） 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認
が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運
用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得ることなく、変更することが可能です。そのた
め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
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（ヨ） 資産取得・売却に関するリスク
本投資法人は、現に保有する運用資産及び当該資産のみを取得・保有することを目的として組成さ
れたものではありません。本投資法人は、常に新たな資産取得に向けた市場調査と資産取得の提案及
び売却情報の入手に努めており、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産を取得し、又は売却
する旨を決定する可能性があります。かかる資産取得又は売却の決定が、本書の提出から間もない時
点で公表される場合もあり得ます。
また、資産取得に際し、実際に合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、
売主その他の関係権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要
することがあります。資産取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等にお
いては、当該資産を購入することができないおそれも否定できません。それらの結果、予定した収益
を上げることが困難となるおそれがあります。
（タ） フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント（先日付の売
買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等
を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行
による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売
買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォ
ワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるた
め、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、
売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等
が悪影響を受ける可能性があります。
（レ） シニア住宅に関するリスク
本投資法人は、シニア住宅にも投資をしますが、シニア住宅においては、高齢の入居者が多いこと
から、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の物件よりも大きくなる可
能性があります。
さらに、シニア住宅においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の居住用資産より
も大きくなる傾向があります。したがって、シニア住宅への投資比率の上昇に伴い、前記「（ヌ）敷
金・保証金の利用に関するリスク」に記載したリスクが、より大きくなる可能性があります。なお、
その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法
人がシニア物件を取得する際に、本投資法人が、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還
債務を承継したものとみなされるリスクもあります。
また、介護保険等に関する将来的な制度改正により、シニア物件のオペレーターの運営環境が影響
を受け（その影響はオペレーターの介護保険料への収入依存度がより高ければより大きくなりま
す。）、結果として本投資法人の賃料収入に波及するなどして物件の価値にも影響を及ぼす可能性が
あります。
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（３）不動産関連資産－不動産に関するリスク
（イ） 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不
変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、上記の特性のほかに、取引当事者
の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性もあります。これらの特
性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般的に流動性が相対的に低い資産と
して理解されています。そして、それぞれの不動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と
費用を要しますし、その時間や費用の見積りが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、そ
の結果、不動産を取得又は売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件
である場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあ
り、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
経済環境や不動産需給関係の影響によっては、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取
得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性もあります。こ
れらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受け
る可能性があります。
（ロ） 物件取得の競争に関するリスク
本投資法人は、その規約において、不動産等資産を主たる投資対象として、中長期的な観点から、
不動産等資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことをその投資の基本方針と
しています。しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は
今後活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもできず又は
投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向
上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。
その結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
可能性があります。
（ハ） テナントの獲得競争に関するリスク
通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競合する不動
産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、賃料
引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化する場合があります。特に、立地条
件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優る競合不動産がある場合、その傾向は顕著に
なるものと予想されます。
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（ニ） 不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵及び契約不適合責任に関するリスク
本投資法人の投資対象となる不動産及びその信託受益権等の不動産関連資産に瑕疵（地盤若しくは
地質の欠陥、土地の境界の未確定、越境物、被越境物の存在、土地又は建物の面積の不足、建物の構
造、材質等に関する欠陥、賃貸借契約の不備、その他の物理的な欠陥及び土地又は建物の完全な所有
権の不存在、用益物権又は担保権による制限、その他の法律上の欠陥をいいます。なお、工事におけ
る施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等、免振装置、制振装置を含む建築資材の
強度・機能等の不具合等を含みますが、これらに限りません。）が存在する場合又は不動産関連資産
が不動産関連資産の売買等に関する契約の内容に適合しない場合、本投資法人に損害が発生する可能
性があります （注） 。そこで、本資産運用会社が投資対象となる不動産関連資産の選定・取得の判断を
行うに当たっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の専門業者から建物状
況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産関連資産の売主から売買契約等において譲渡
の時点における一定の表明及び保証を取得するとともに、一定の瑕疵担保責任（旧民法（民法の一部
を改正する法律（平成29年法律第44号。その後の改正を含みます。以下「民法改正法」といいま
す。）による改正前の民法を意味し、以下「旧民法」といいます。民法改正法による改正後の民法を
単に「民法」といいます。）第570条、第566条等に定める瑕疵担保責任をいいます。）又は契約不適
合責任（民法第562条、第570条等に定める契約不適合責任をいいます。）を負担させることとしてい
ます（ただし、特に特別目的会社から譲渡を受ける場合は、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契
約不適合責任を負担させられないこともあります。）。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る
専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があ
り、不動産関連資産に関する瑕疵又は不動産関連資産に関する契約の内容との適合性について完全に
報告が行われているとは限りません。さらに、建物状況評価報告書等で指摘されなかった事項であっ
ても、本投資法人が不動産関連資産を取得した後に瑕疵又は契約内容との不適合等の存在が判明する
可能性があります。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産について
も、一般的に、建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工され
ていない可能性があり、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありませ
ん。
また、不動産関連資産の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限らず、本投資法人
の取得後に瑕疵又は契約内容との不適合等の存在が判明する可能性がある一方、表明及び保証の期間
及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です（なお、強制競売で購入した物件については、旧民
法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任（目的物の種類又は品質に関する不適合に関する責
任に限ります。）の追及はできません（旧民法第570条ただし書、民法第568条４項）。）。さらに、
不動産関連資産の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない場合、又は旧民
法上の瑕疵担保責任若しくは民法上の契約不適合責任を全く負担せず、若しくは制限的にしか負担し
ない場合であっても、本投資法人が当該不動産関連資産を取得する可能性があります。
不動産関連資産に瑕疵又は契約内容との不適合等が存在する場合、その程度によっては、当該不動
産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主である本投資法人が
当該瑕疵又は契約内容との不適合等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得ない
可能性があります。そして、これらに関し売主に対して表明及び保証違反を理由とする損害賠償責任
や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を追及することが法的には可能であっても、
売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が十分ではなかったり、解散等
により存在しなくなっている等の事情により、責任追及に実効性がなく本投資法人に費用負担が発生
するおそれがあります。本投資法人が特別目的会社から取得した不動産関連資産については、信託受
益権の購入に係る信託受益権売買契約上、売主は、責任財産を限定してのみ旧民法上の瑕疵担保責任
又は民法上の契約不適合責任を負うことになる場合があります。
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不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性があり
ます。本投資法人は不動産関連資産を取得するに当たって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権
の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において
売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、当初よ
り売主が所有権を取得し得なかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した
権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取
得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、前述した瑕疵又は契約内容
との不適合等と同様、法律上又は契約上の旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任や表
明保証責任を追及できることもありますが、そのような責任追及には実効性がないおそれもありま
す。
（注）原則として、2020年３月31日以前に締結された契約及び発生した債権については旧民法に基づく瑕疵担保責任の規
定が適用され、2020年４月１日以降に締結された契約及び発生した債権については民法改正法による改正後の民法
に基づく契約不適合責任の規定が適用されます。したがって、2020年３月31日までの売買契約を締結した不動産関
連資産については2020年４月１日以降も旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。旧民法上の瑕疵担保責任
は、買主が特定の不動産等を購入する場合、不動産等に隠れた瑕疵がある場合には、売主に対して契約の解除、損
害賠償又は代金減額を請求することができるというものであり、民法上の契約不適合責任は、売買の目的物が特定
物であるか否かにかかわらず、また、隠れた瑕疵か否かにかかわらず、引き渡された目的物の種類、品質又は数量
に関して契約の内容に適合しないものがある場合には、売主に対して契約の解除、損害賠償、代金減額又は追完
（目的物の修補、代替物の引渡、不足分の引渡による履行の追完をいいます。）を請求することができるというも
のです。瑕疵担保責任又は契約不適合責任の間には上記のほかいくつかの相違点が存在しますが、本投資法人の場
合、不動産関連資産の売買に関する契約において、瑕疵担保責任及び契約不適合責任の内容について特約で修正
し、かつ、別途、表明保証責任により売主が負担する責任の範囲を詳細に合意しますので旧民法の瑕疵担保責任の
規定が適用されるのか民法の契約不適合責任の規定が適用されるのかによって有意的な違いが生じないことが多い
ところです。
（ホ） 土地の境界紛争等に関するリスク
不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得でき
ず、又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例が一般に少なからず見ら
れ、本投資法人において今後取得する物件についてもその可能性は小さくありません。したがって、
状況次第では、本投資法人が後日当該不動産関連資産を処分するときに事実上の障害が発生し、又
は、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担を余儀なくされる
等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性があります。同様に、越境物の
存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のた
めに追加費用を負担する可能性もあります。
これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（ヘ） 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規
制に服します。その建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令
上適格であった建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制の
下では不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について昭和56年にいわゆる
新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されて
います。
その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等
による規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義
務等のほか、これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等
を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあ
ります。そして、これらの規制も、随時改正・変更されています。
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法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と
呼ぶことがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建て替えたりしようとする際に、従
前の建物と同等の建蔽率・容積率 （注） ・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とさ
れ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や
譲渡価格が下がり、その結果、投資主に損害を与える可能性があります。
以上のほか、土地収用法 （昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。） や土地区画整理法
（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。） のような私有地の収用・制限を定めた法律の改
正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管
理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、
又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
（注）「建蔽率」とは、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、用途地域等
に応じて都市計画で定められる数値をいいます。なお、建蔽率は、敷地が街区の角にあることその他の要因により
実際に適用される割合とは、異なる場合があります。「容積率」とは、建築基準法第52条により定められる、建築
物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいい、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値をいいま
す。なお、容積率は、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合とは、異なる場合があります。ま
た、「用途地域」とは、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）第８条第１項第１号に掲
げられているものをいいます。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするよう
な場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受けることがあります。
（ト） 法令等の変更に関するリスク
消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）等その他不動産の建築・運営・管理に
影響する関係法令や条例の改正等により、将来的には不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性
があります。また、建築基準法、都市計画法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の
制定及びその改廃、又は、収用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が
制限される可能性があります。さらに、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連
資産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者とし
ての無過失責任等が課される可能性もあります。このように、法令又は条例の制定・改廃等が本投資
法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ） 区分所有物件に関するリスク
区分所有建物 （注） とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含み
ます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分
（居室等）と共有となる共用部分（建物の躯体、エントランス部分等）から構成されます。不動産が
区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約等に服しま
す。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によらなけ
れば変更できません（区分所有法第31条）。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加
重されています。また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）
に比例するわけではありません。したがって、本投資法人が議決権の４分の３を有していない場合に
は、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させることができない可能
性があります。
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区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがって、本投資
法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分所有者の資力、数、属
性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。これに対し、区
分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に他
の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分における一定の手続の履践義務等が課されている場合が
あります。この場合は、本投資法人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と
行う等の制約を受ける可能性があります。
（注）一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての
用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。このような
所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を
区分所有建物といいます。
（リ） 共有物件に関するリスク
不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等について単独で所
有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うも
のとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び
運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその
持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこ
れらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法人は共有物
を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者には共有物の分割を請
求する権利があり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の処分又は使用収益を行うことが可能
ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があり
ます（民法第258条第２項）。また、本投資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まな
いときでも、他の共有者からの請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割
の合意をすることは可能ですが（民法第256条第１項ただし書）、その場合であっても、合意の有効期
間（同条により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していたり、
その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者が破産した場合
又は共有者について会社更生手続若しくは民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる
可能性があります（ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった他
の共有者の有する共有持分を相当の償金を支払って取得することができます（破産法（平成16年法律
第75号。その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52条、会社更生法（平成14年法
律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正
を含みます。）第48条）。）。共有不動産の分割がなされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大
幅な変動が生じる可能性があるほか、現物分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人
が共有不動産の一部又は全部を取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定し
ていた担保権に服することを余儀なくされる可能性もあります。
他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができます。し
たがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。新共有者の
資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可能性があります。こ
れに対し、共有者間の協定書乃至規約等において、当該不動産の持分を処分するに際し、他の共有者
の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得その他処分における一定の手続の履践等が課されている場
合があります。この場合は、本投資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等
の制約を受ける可能性があります。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり、敷金返還債務は不可分債
務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者（賃貸人）の債権者
により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押さえられたり、賃借人からの敷金返還債
務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷金全部の返還債務を負わされる可能性が
あります。これらの場合、本投資法人は、自己の持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために
負担拠出した敷金返還債務相当額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共
有者の資力の如何によっては、償還を受けることができないおそれがあります。
また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性があります。
共有不動産については、上記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び市場での売
買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可能性があります。
（ヌ） 借地物件に関するリスク
本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権が設定された地上の建物に投資するこ
とがありますが、このような物件は、土地建物とともに所有する場合に比べ、特有のリスクがありま
す。
まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、定期借地
権の場合は期限の到来により、正当事由の有無にかかわらず、当然に消滅し、普通借地権の場合で
あっても借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶され、又は借地権者側に地代不払等
の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が
確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請
求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本
投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号。その後の改正を含み
ます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」とい
います。）等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が借地権に先立ち対抗要件を具備
した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張で
きないこととなります。
また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承
諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払い
を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分すること
ができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明け渡
す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられ
ないおそれがあります。
（ル） 底地物件に関するリスク
本投資法人は、底地を取得することがありますが、底地物件については、以下に記載するような特
有のリスクがあります。
まず、借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地
権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由が
あるときに限り消滅しますが、借地権が消滅する場合、本投資法人は、借地権者より時価での建物の
買取りを請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改
正を含みます。）第４条）。普通借地権の場合、借地契約の期限の到来時に更新拒絶につき、上記の
正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地
権者より時価での建物の買取りを請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格
以下となる保証はありません。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒
産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の地代等の支払いが滞る可能性があり、この延滞
地代等の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超えるときは、投資主に損害を与える可能性
があります。借地契約では、多くの場合、地代等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う
こととされています。地代の改定により地代等が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があ
ります。借地権者は借地借家法第11条に基づき土地の地代等の減額請求をすることができ、これによ
り、当該底地から得られる地代等収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
（ヲ） 開発物件に関するリスク
本投資法人は、原則として開発中の不動産への投資を行うことは予定していません。ただし、建物
竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結した上で、投資することがありま
す。建築中の不動産については、既に完成した物件を取得する場合に比べて、以下に例示するような
固有のリスクが加わります。
ａ．開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開
発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性。
ｂ．工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｃ．開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性。
ｄ．天変地異により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｅ．行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性。
ｆ．開発過程において事故が生じる可能性。
ｇ．その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性。
これらの結果、開発物件からの収益等が予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に
収益等が得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり
ます。また、竣工直後は稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに予想以上の時間がかかることもあり
ます。このため本投資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
（ワ） 鑑定評価額に関するリスク
不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果に基づく、
ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまります。同一物件について鑑
定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適用する評価方法又は調査の方法若し
くは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、かかる鑑
定の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動
産が将来売却される場合であっても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
（カ） わが国における賃貸借契約に関するリスク
わが国における賃貸用住居その他の賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示
がない限り自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に
契約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間
前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契
約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はな
く、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。期間の定めのある賃貸借契約においてテナン
トに中途解約権を付与していない場合、テナントは、居住の有無にかかわらず、当該賃貸借契約の有
効期間中は賃料を支払う義務を負担するのが原則ですが、契約が早期に解除され、テナントが退去し
た場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められない場合もあります。
なお、賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶及び解除は、正当事由の存在が認められる場合を除いて
困難であることが多いのが実情です。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
定期賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能ですが、定期
賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇
することにより、一般的な賃料水準に対する当該定期賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性が
あります。
高級賃貸用住宅は、相対的に需要（入居者）が限定されていて市場が小さく、このような住居が他
から新規供給された場合、市場への影響が少なくないことがあります。加えて、既存テナントが退去
した場合、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場
合もあり、時として代替テナント確保のために賃料水準を下げることもあります。また、このような
高級賃貸用住宅は、経済状況等によっても需要が大きく減少し、そのために不動産の稼働率が大きく
低下したり、代替テナント確保のために賃料水準の引下げを余儀なくされたりする可能性があり、そ
のような場合にも、賃料収入が大きな影響を受ける可能性もあります。
（ヨ） マスターリースに関するリスク
本投資法人の保有する不動産又は信託不動産においては、賃借人（サブリース会社）が当該不動産
の所有者である本投資法人又は信託不動産の所有者である信託受託者との間でマスターリース契約を
締結して建物を一括して貸借するとともに賃貸管理業務を受託し、その上で各貸室を第三者に対して
転貸する、いわゆるサブリースの運用形態をとっているものが多くあります。サブリース会社の財務
状態が悪化した場合、サブリース会社の債権者がサブリース会社のエンドテナントに対する賃料債権
を差し押さえる等により、サブリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支
払いが滞る可能性があるほか、賃貸管理その他サブリース会社としての機能に支障をきたして不動産
又は信託不動産の稼働率が低下する可能性があり、本投資法人の収入が減少するおそれがあります。
（タ） 賃料の減額に関するリスク
不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中である
かを問わず、賃貸人と賃借人（テナント）の合意により減額される可能性があります。さらに、テナ
ントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号。その後の改正を含みま
す。）第７条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、不動産関連資産と競合
すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場合には、新たに入居するテナントとの間で締
結される賃貸借契約における賃料の額が従前の賃料の額と比較して低下するとともに、上記のような
賃料減額の可能性もより増大することになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があり
ます。
上記のように通常の建物賃貸借においてはテナントからの賃料減額請求権を特約で排除することは
できませんが、定期建物賃貸借においては、賃料減額請求権を特約により排除することも可能です。
もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、
契約上の当然の権利として又は違約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナ
ントに対して請求できるかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間
の途中で新たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限さ
れる可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する分だけに限
られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約には、通常の賃貸借契約
に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面がある一方で、賃料が低く抑えられ
がちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収
入の増加を期待することができない等、不利益な面もあります。
なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転貸条件が必
ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の賃貸借契約関係を有す
ることとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があります。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
（レ） テナントの支払能力に関するリスク
テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテナントが破
産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞
る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状回復費用その他の損害金を含み
ます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超えると、賃料等が回収できないこととな
り、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全
賃料収入のうち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が小さくない場合においては、当該テナ
ントが賃料の支払能力を失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。
また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払をもってこれに
対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払をもっ
て対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を
与える可能性があります。本投資法人では、かかるリスクを低減するために、テナント信用力を勘案
したテナント選定及び賃料支払状況等の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図り
ますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
（ソ） 賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、保有物件の一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを
導入しています。当該保証システムは、マスターリース会社、エンドテナント及びエンドテナントの
賃料債務等に係る保証人たる賃料保証会社の第三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約
上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場合、マスターリース会社が賃料保証会社に代位
弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、マス
ターリース会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、エンドテナン
トが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性があります。
また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンドテナントから収納代行
を委託している場合は、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、賃料保証会社に
よって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。このように、賃料保証会社
からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影響を及
ぼす可能性があります。
（ツ） 不動産の運用費用の増加に関するリスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用又は
備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由
により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収
入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
（ネ） 入居者の建物使用態様に関するリスク
建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変更工事、内
装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法人
が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にか
かわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人の関与なしに行われる可能性があります。
その他、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第77号。その後の改正を含
みます。）に定める暴力団の入居や、入居者による風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法
律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等入居者の建物使用
態様により不動産関連資産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する
可能性があります。
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（ナ） 不動産の毀損等に関するリスク
不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがあります。かかる修
繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕方によっては、テナント
の使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となったりするため、賃料収入等が減少し
又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合
には、将来的に不動産関連資産から得られる賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結
果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（ラ） 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械的事故、戦争、暴
動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連資産が滅失、劣化又は毀損
し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した箇
所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し又は当該不
動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。また、これらの災害等により
テナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性もあります。
ただし、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針で
す。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払
われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等（例えば、故意によ
るもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるものとは限りません。）
が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性も否
定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の
状態に回復させることができない可能性があります。
本投資法人の付保に関する方針の概要については、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情報／
第１ ファンドの状況／ ２ 投資方針／（１）投資方針／⑥ポートフォリオ運用管理方針」をご参照
ください。
（ム） 不動産に係る所有者責任に関するリスク
本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保
護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損失を被
る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占有者に過失がない場合は無過失責
任を負うこととされています（民法第717条第１項ただし書）。
不動産関連資産に関しては、施設賠償責任保険等の適切な保険を付保する予定です。しかし、不動
産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上
回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可
能性は否定できません。
（ウ） 有害物質に係るリスク
不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている場合、当該
敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土
壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、不動産
関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている
か、若しくは使用されている可能性がある場合、又はＰＣＢが保管されている場合等には、状況に
よって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を
除去するために建材等の全面的又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や
時間が必要となる可能性があります。
また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産関連資産の所有者として損
害を賠償する義務が発生する可能性があります。
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（ヰ） 売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般に、売主が不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産関連資産
の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。ま
た、財産状態が健全でない売主が不動産関連資産を売却した場合、当該不動産関連資産の売買が当該
売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてその目的物が
売主（又は倒産手続における管財人乃至財団）に属すると解される可能性があり、特に担保権の行使
に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得
ます。
（ノ） 運用資産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的又は法律的な瑕疵若しくは契約内容
との不適合があるために、法律の規定に従い、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任
を負う可能性があります。特に、本投資法人は、宅建業法上のみなし宅地建物取引業者となりますの
で、買主が宅地建物取引業者でない場合には、旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任
を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用資産の性状その他に関する表明保証責
任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任
を負う場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、
本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸中の運用資産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継す
るものと解されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについ
て賃借人の承諾を得ていない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可
能性があり、予定外の出費を強いられる場合があり得ます。
（オ） 専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分
析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致する
とは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は
調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異なる可能性があります。また、か
かる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価額による売買の可能性を保証又
は約束するものではありません。
建物状況調査報告書等は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び
施設管理者への聞き取り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具
合、必要と考えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算
出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであります
が、専門業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内
容、依頼を受けた専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等
の範囲及び時間的な制約等から、不動産に欠陥、瑕疵又は契約内容との不適合等が存在しないことを
保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出される予想損失率も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。
予想損失率は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、
予想以上の多額の復旧費用が必要となる場合があります。
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（４）不動産関連資産－信託受益権特有のリスク
（イ） 信託受益者として負うリスク
信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みま
す。）第２条第６項。なお、以下、平成19年９月30日施行の同法を「新信託法」といい、新信託法施
行前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整
備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正を含みません。）を「旧信託法」といい、信託
契約に別段の定めがない限り、平成19年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財
産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律
の整備等に関する法律第２条）。）、信託契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡
しその他の信託財産に係る給付をすべきものに係る債権等を有します。また、不動産信託において
は、信託の清算の際の残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余
財産の帰属すべき者として指定されることが通常です。
旧信託法の下では、信託受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報
酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用につ
いては、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項、第37条等）。すな
わち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的
利益と損失は、最終的には全て受益権に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動
産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十
分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険
者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取
得する必要がありますし、一旦不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有
するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスク
を受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性がありま
す。
新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、法律上の義務として信託受益者がこのよう
な責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意
をすることは許容されており（新信託法第48条第５項、第54条第４項等）、信託契約において信託費
用等を受益者が負担する旨の合意がなされるのが一般的となっています。かかる合意がなされた場合
には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ） 信託受益権の流動性に係るリスク
本投資法人が不動産の信託受益権を保有運用資産とする場合、信託受託者を通じて信託財産として
の不動産を処分するときは、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲
渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されることがあります。さらに、譲渡する
信託受益権については金商法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲
渡と同様の譲渡方法によることになること（新信託法第94条）、及び不動産の信託受益権は取引所金
融商品市場等において取引がなされていないこと等により、株券や社債券のような典型的な有価証券
と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として旧民
法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を負って信託不動産の売却を行わないため、本投資
法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
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（ハ） 信託受託者に係るリスク
ａ．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
旧信託法上、受託者が破産手続開始の決定を受け又は会社更生手続その他の倒産手続の対象と
なった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに
関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点か
ら、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が信託受託者の破産財団又は更生会社の財産
その他信託受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていました。信託受託者が
破産した場合、旧信託法第42条第１項に基づき信託受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づ
き信託財産の名義人でもなくなることから、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもあり
ました（破産法第34条第１項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する信託受託者自
身の債権者による差押は禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では信託受託者自身
の債務の引当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻しリスクにさらされない
ものと考えられていました。
新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています
（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。
ただし、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に
信託の公示（信託の登記）をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権について
は、この信託の公示（信託の登記）がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかし
ながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ｂ．信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産で
ある不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財
産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。また、受託者が、その権限に属しない
行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属させる等の利益相反行為を行うことにより、本投
資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反し
た信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法
は、受託者の権限違反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第
１項及び第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資法
人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
信託受益権を取得するに際しては、十分なデュー・ディリジェンスを実施し、①信託契約上、当
該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされていること、②信託財産
の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を課されていることが満たされて
いる信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産が勝手に処分されたり、信託財産が新たに
債務を負担して、その結果として本投資法人が不利益を被る可能性は回避されると考えられます
が、常にそのようなことを回避できるとの保証はありません。
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（５）税制に関するリスク
（イ） 導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に
対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算
入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
支払配当要件 （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当
可能額の90％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内におい
国内50％超募集要件 て募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載
又は記録があること
機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定
借入先要件 するものをいう。次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入
れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって
所有先要件
所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者によ
非同族会社要件 り発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されてい
る同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出
会社支配禁止要件
資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く）
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他
の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満た
すことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担
が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失につい
て、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担
が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額
（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生し
た場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、
支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際
費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額
の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分
等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当
額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場
合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があります。
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ｃ．借入先要件に関するリスク
本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は本投
資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下
における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該
当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先
要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
（ロ） 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の
相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性がありま
す。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ハ） 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本規約において、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動
産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益
権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分
の75以上とすること（本規約第28条第５項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規
約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する
場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考え
ています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置
の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（ニ） 一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは本投資法人に関する
税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その
結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本
の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投
資口の保有若しくは売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での
負担が投資主に生じる可能性があります。
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（６）その他のリスク
（イ） 減損会計の適用に関するリスク
「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を
回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価
額を減額する会計処理のことをいいます。
地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、「減損会計」の適用により、会計上減損損失が
発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
（ロ） 取得予定資産の取得を実行することができないリスク
本投資法人は、前記「２ 投資対象／① 取得予定資産取得後のポートフォリオの概要」に記載の
取得予定資産の取得を予定しています。 経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等に
より停止条件付受益権売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等におい
ては、取得予定資産を取得することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資
産の取得を検討しますが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、手元資金
を有利に運用することができないときには、投資主に損害を与える可能性があります。
（ハ） 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人は、本規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資を行うことがあります。本投資法人
が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動
産等に係る収益が悪化した場合や、当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組
合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した
金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上
譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、
本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性がありま
す。
（ニ） 本資産運用会社が複数の投資法人を受託していることに関するリスク
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を受託するのに加え、アクティビア・プロパティー
ズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています。
本資産運用会社は、複数の投資法人の資産運用業務を受託することによって、本投資法人、アク
ティビア・プロパティーズ投資法人及びブローディア・プライベート投資法人間の資産運用において
も利益相反が生じる可能性があります。このうち、アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施
設及びオフィスを主たる投資対象としていることから、本投資法人との間では物件取得機会の競合は
生じない見込みですが、本投資法人とブローディア・プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び
運営型賃貸住宅で、それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります。
本資産運用会社は、かかる利益相反を防止するため「物件情報優先規程」を制定し、本資産運用会
社が運用する各投資法人間における利益相反を防止する体制を整備していますが、かかる利益相反防
止体制が、適正に機能する保証はなく、その結果、本投資法人が最適と考える資産のポートフォリオ
を構築できないおそれがあります。また、本資産運用会社によるアクティビア・プロパティーズ投資
法人及びブローディア・プライベート投資法人に係る資産運用業務における法令違反等が発見された
場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に支障が生じるとの
おそれは否定できません。
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（ホ） 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリスク
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的に経済活動に重
大な停滞が生じています。現時点では、社会経済活動が元に戻ったわけではなく、また、当該感染症
が再度拡大する事態も想定されます。新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する場合には、テナ
ントの業績悪化や信用力の低下等を理由として、テナントから賃料減額請求を受けたりテナントによ
る賃料支払が滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性が
あります。
また、本資産運用会社は役職員の感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態を一部採用して
いますが、業務の中にはこれに適さないものも多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用
会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産運用に悪影響が及ぶ可能性があります。
新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予
測し難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の
収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（７）投資リスクに対する管理体制
本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた
規制を遵守するとともに、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制
を敷き、役職員等に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
具体的な取組みは、以下のとおりです。
① 本資産運用会社の体制
（イ）本資産運用会社は、本資産運用会社が策定し、本投資法人の役員会に報告される「運用ガイドライ
ン」を遵守すること並びに本資産運用会社のコンプライアンス規程及びリスク管理規程に基づきコンプ
ライアンス及びリスク管理を行います。
（ロ）本資産運用会社は、利害関係者と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社
のコンプライアンス委員会、投資委員会に付され取引に係る議案を審議するものとされています。ま
た、本資産運用会社は、本投資法人の役員会の承認を得た上での本投資法人の同意を予め取得した上で
なければ、本資産運用会社の利害関係者と本投資法人との間の取引を行うことはできません。さらに
は、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、これを遵守することにより利益相反に係るリスク
管理を行います。また、本資産運用会社は本投資法人以外に複数の投資法人の資産運用業務を受託して
おり、物件取得機会の競合が生じる可能性があることから、取得検討物件については、「物件情報優先
規程」に則って優先検討順位を定める等して、各投資法人間における利益相反を防止することとしま
す。
（ハ）本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制導入に十分な対応を図るための内部態勢の
構築を念頭におき、内部者取引の未然防止についてのインサイダー取引防止規程を定め、役職員等のイ
ンサイダー取引（インサイダー類似取引も含まれます。）の防止に努めています。
（ニ）本資産運用会社は、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設け、運用に係る年度計画や取得・売
却に関する事項を審議することにより、異なる視点からリスク管理を行います。
（ホ）本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するコンプライアンス部長が、法令遵守の状況を監視し
ます。
（ヘ）本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス部をリスク管理部門とし、当社のリス
クの所在及びリスクの種類を理解した上で、各運用部門の担当者に当該内容を理解・認識させるよう、
適切な方策を講じるものとします。
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（ト）本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、法令等遵守上の問題の発生につい
ての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方針
や役職員等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
（チ）本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、適切
な自己点検制度の確立を図っています。
② 本投資法人の体制
本投資法人は、少なくとも３ヶ月に１回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を
受けるほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資
産運用会社の管理・監督を行います。
以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、この
ような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在
化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがあります。
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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
コンフォリア・レジデンシャル投資法人 本店
（東京都渋谷区道玄坂一丁目21番１号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１ 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記
録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、
総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいい
ます。以下同じです。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、保管振替機構又は口
座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数
を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資
口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名
又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することはできません（投信
法第79条第１項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
す。
取扱場所 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
取次所 該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の名称及び住所 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
手数料 なし
２ 投資主に対する特典
該当事項はありません。
３ 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
４ その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。
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第２【その他】
１ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏、裏表紙及び裏表紙裏に、本投資法人の名称を記載
し、ロゴマーク及び英文名称（Comforia Residential REIT, Inc）並びに取得予定資産の写真を使用することが
あります。
２ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり金融サービスの提供に関する法律
（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的と
なる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準、不動産市況
の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化によ
り損失を被ることがあります。不動産投資証券を募集等により取得する場合には、購入対価のみお支払いいた
だくことになります。」
３ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて
（１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第26条の６の規定によ
り、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。
以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについ
て、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによ
る当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間 （注１） ）において、当該有価証
券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金融商品取引法施行令第26条の２の２第７項に規定する
私設取引システムにおける空売り （注２） 又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家
は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ （注３） の
決済を行うことはできません。
（２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り （注２） に係る有価証券の借入れ
（注３） の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより
有価証券を取得させることができません。
（注１）取引等規制府令第15条の５に定める期間は、2022年１月６日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価
証券届出書の訂正届出書が2022年１月13日から2022年１月18日までの間のいずれかの日に提出され、公衆の縦覧に供
された時までの間となります。
（注２）取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
・ 先物取引
・ 国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
・ 取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
（注３）取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
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４ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、
以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して
訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割
当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメ
ントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といい
ます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発
行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の
本投資法人のウェブサイト（［URL］https://www.comforia-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）に
おいて公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場
合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等
の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事
項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
５ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、表紙裏、裏表紙及び裏表紙裏に、以下の内容を掲載しま
す。
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