トーセイ・リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
| 提出書類 | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | トーセイ・リート投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2021年12月15日
【発行者名】 トーセイ・リート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 北島 敬義
【本店の所在の場所】 東京都港区芝浦四丁目5番4号
【事務連絡者氏名】 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
REIT運用本部財務企画部長 宮石 啓司
【電話番号】 03-5439-8721
【届出の対象とした募集内 トーセイ・リート投資法人
国投資証券に係る投資法
人の名称】
【届出の対象とした募集内 形態：投資証券
国投資証券の形態及び金 発行価額の総額：その他の者に対する割当 2,878,764,000円
額】
安定操作に関する事項 該当事項はありません。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
（１）【投資法人の名称】
トーセイ・リート投資法人
（英文表示：Tosei Reit Investment Corporation）
（以下「本投資法人」といいます。）
(注) 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資
口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75
号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替
投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人
は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求に
よる投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
りません。
(注) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といい
ます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
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（３）【発行数】
21,000口
(注1) 上記発行数は下記(注2)記載のトーセイ株式会社（以下「トーセイ」ということがあります。）を割当先として行う第三者
割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）の発行数です。
(注2) 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。
割当予定先の氏名又は名称 トーセイ株式会社
割当口数 21,000口
払込金額 2,878,764,000円
本店所在地 東京都港区芝浦四丁目5番4号
代表者の役職氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
資本金の額（2021年8月31日現在） 6,624百万円
不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産
事業の内容 ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル
事業等
山口 誠一郎 27.51％
有限会社ゼウスキャピタル 12.81％
割
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 4.96％
当
QUINTET PRIVATE BANK (EUROPE) S.A. 107704
3.96％
予
（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）
定
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港
3.75％
先
上海銀行東京支店カストディ業務部）
の
GOVERNMENT OF NORWAY
内
3.13％
（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支
容
大株主（2021年5月31日現在）
店）
株式会社日本カストディ銀行（信託口） 2.65％
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE IEDU UCITS CLIENTS
NON LENDING 15 PCT TREATY ACCOUNT（常任代理人： 1.35％
香港上海銀行東京支店カストディ業務部）
MSIP CLIENT SECURITIES
1.29％
（常任代理人：モルガン・スタンレーMUFG証券株式
会社）
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223
1.20％
（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）
本投資法人が保有してい
―
出
る 割当予定先の株式の数
資
割当予定先が保有している
関
本投資法人の投資口の数 31,051口
係
（2021年10月31日現在）
割当予定先は本投資法人及びトーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）との
本
間で、2014年10月28日付で締結したスポンサーサポート等に関
投
する覚書（その後の変更を含みます。）に基づき、ソーシング
資
サポート、ウェアハウジングサポート、コンストラクション・
法
マネジメントサポート、リーシングサポート及びその他のサ
人
ポートを本投資法人及び本資産運用会社に提供します。
と
取引関係
また、本投資法人との間で締結した不動産信託受益権売買契約
の
に基づき、本投資法人に対して運用資産の一部を譲渡しまし
関
た。
係
さらに、割当予定先は、割当予定先の子会社であるトーセイ・
コミュニティ株式会社との間で締結したサブマスターリース契
約に基づき、同社から運用資産の一部を賃借（賃料固定型マス
ターリース契約）しています。
本投資法人の執行役員は、割当予定先の従業員であり、割当予
人的関係 定先から本資産運用会社に出向しており、本投資法人の執行役
員を兼職しています。
後記「第5 募集に関する特別記載事項」をご参照ください。
本投資口の保有に関する事項
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（４）【発行価額の総額】
2,878,764,000円
（５）【発行価格】
137,084円
(注) 発行価格は、本第三者割当に係る本投資法人の役員会決議日（以下「本役員会決議日」といいます。）の直前6か月（2021
年6月15日から2021年12月14日まで）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値の平均値である
137,084円（円未満切捨て）としました。なお、発行価格の算定根拠を含む発行条件等の合理性に関する事項については、
後記「第5 募集に関する特別記載事項 （1）発行条件等の合理性」をご参照ください。
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位とします。
（８）【申込期間】
2021年12月23日（木）
（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都港区芝浦四丁目5番4号
（１１）【払込期日】
2021年12月23日（木）
（１２）【払込取扱場所】
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 室町支店
東京都中央区日本橋本石町一丁目3番2号
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋兜町7番1号
（１５）【手取金の使途】
本第三者割当における手取金2,859,764,000円(注1)については、後記「第二部 参照情報 第
2 参照書類の補完情報 2 取得予定資産の取得」に記載の本投資法人が取得を予定している特
定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。また、当該特定資産を以
下個別に又は総称して「取得予定資産」といいます。）の取得資金及び取得に関連する諸費用
の一部に充当する予定です。なお、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の
取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注1) 本第三者割当により調達する資金の総額2,878,764,000円から本第三者割当に係る諸費用19,000,000円を差し引いた手取金
額です。以下同じです。
(注2) 調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
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（１６）【その他】
① 募集事務の委託の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2021年12月15日付で、大和証券株式会社との間で、本
書により募集する本投資口について、投資口を引き受ける者の募集に関する事務の委託に関
し、投資口募集事務委託契約を締結しています。
② 申込みの方法等
（イ）申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間に前記「(10) 申込取扱場所」に記
載の申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口
払込金を払込むものとします。
（ロ）割当予定先から割当投資口数の全部又は一部につき申込みがない場合には、申込みの
なかった口数については失権します。
③ 本邦以外の地域における発行
該当事項はありません。
第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。
第５【募集に関する特別記載事項】
(1) 発行条件等の合理性
払込価額については、本役員会決議日の直前6か月（2021年6月15日から2021年12月14日ま
で）の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値の平均値である137,084円
（円未満切捨て）としました。
払込価額137,084円は、本役員会決議日の直前営業日である2021年12月14日の終値128,800円
からは6.4％のプレミアム、同直前1か月間（2021年11月15日から2021年12月14日まで）の終値
の平均値129,033円（円未満切捨て）からは6.2％のプレミアム、同直前3か月間（2021年9月15
日から2021年12月14日まで）の終値の平均値133,531円（円未満切捨て）からは2.7％のプレミ
アムとなっています。
かかる払込価額としたのは、本投資法人を取り巻く業界、市場動向が日々急速に変化してい
ること等を考慮すると、一時的な相場変動及び不安定な市況の影響等を緩和する観点からは一
定期間の平均値を採用することが本投資法人の投資主価値を適切に表すものであると考えら
れ、過去の投資口価格の推移等に鑑み、直前6か月間の株式会社東京証券取引所における本投資
口の普通取引の終値の平均値とすることが、算定根拠として客観性が高く合理的であると判断
したためです。
(2) 発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠
本第三者割当において発行する新投資口の数は21,000口の予定であり、本書の日付現在の発
行済投資口数340,505口に対して、6.17％の割合で希薄化が生じます。
しかしながら、本第三者割当による調達資金は、後記「第二部 参照情報／第2 参照書類の補
完情報／１ 本第三者割当について」に記載のとおり、取得予定資産の取得資金及び取得に関連
する諸費用の一部に充当する予定です。取得予定資産を取得することにより、資産規模が拡大
し、ポートフォリオにおける物件及びテナントの分散も進展することで収益変動リスクの低減
等も期待することができます。このような観点から本第三者割当は中長期的な本投資法人の投
資主価値の向上に資するものであり、既存投資主にも利益をもたらすことができると考えるこ
とから、本第三者割当における投資口の発行数量及び投資口の希薄化の規模は合理的なものと
判断しました。
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(3) 売却等の制限
本投資法人は、割当予定先から、本第三者割当により取得する本投資口を含めた本投資法人
の投資口の保有方針について、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認し
ています。また、割当予定先は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、本第三者割当によ
り取得することを予定している本投資口につき、その払込期日以降180日を経過する日までの期
間、原則として、本投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾を得ることなく第三
者に売却を行わない旨合意します。
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第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引
法」といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項につい
ては、以下に掲げる書類をご参照ください。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第13期（自 2020年11月1日 至 2021年4月30日） 2021年7月30日関東財務局長に
提出
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。
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第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2021年7月30日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
いては、本書の日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
いて本投資法人が判断したものです。
(注) 以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合
は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項
目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
1 本第三者割当について
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』(注1)のうち、主に東
京経済圏(注1)に所在するボリュームゾーンの不動産(注1)を投資対象とするJ-REIT(注1)です。
また、本投資法人は、主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産のうち、その立地
条件、エリアに見合った建物スペックや賃料設定、取得前の改修・改装工事等の実施状況等を総
合的に勘案したうえで、相対的に高いリスクプレミアムが要求される一方で、テナント誘引力の
点で競合物件に対する高い競争力やポテンシャルを有する物件を適切に見極め、積極的な投資を
行います。
本投資法人は、上記のような投資において、トーセイのコア・コンピタンス(注1)である3つの
『力』(注1)を活用するとともに、そのための手段の一つとしてスポンサーサポートを戦略的に活
用します。これにより、不動産取得市場における過度な取得競争を避けながら、相対的に高い投
資利回りでの投資を実現する一方（『収益性』の観点）、そのような投資機会の発掘と投資実行
に継続性を持たせ、本投資法人の取得以降においても、本資産運用会社のリーシング力や運用ノ
ウハウを最大限に発揮した賃貸運営の下、保有資産の相対的に高い投資利回りの維持・向上に努
めています（『安定性』の観点）。
以上のように、本投資法人は、主に東京経済圏のボリュームゾーンの不動産に対し、トーセイ
のコア・コンピタンスを活用し、賃貸不動産としての高い競争力やポテンシャルを有した物件を
継続的に取得し、また取得以後の安定的な運用を持続することで、投資運用における『収益性』
及び『安定性』の双方を追求し、投資主価値の向上を目指しています。
これを踏まえ、本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した
収益を確保し、また、運用資産の着実な成長を実現するため、本投資法人は、後記「2 取得予定
資産の取得」に記載の取得予定資産計7物件を合計5,882百万円(注2)で2021年12月24日に取得する
予定です。取得予定資産の取得に際しては、本第三者割当の手取金に加え、本借入れ(注3)によっ
てその取得資金の一部を調達する予定です。
本第三者割当は、前記「第一部 証券情報 第1 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法
人債券を除く。） （15） 手取金の使途」に記載のとおり、取得予定資産の取得資金の一部に充
当することを目的に行うものです。また、スポンサーであるトーセイを本第三者割当の割当先と
することにより、スポンサーサポートを通じてパイプラインの強化を一層図ることで、本投資法
人の持続的かつ安定的な成長の基盤とすることができると考えています。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、最近の本投資法人の投資口価格の推移、資金調達規
模、資金調達の確実性、資金調達コスト（公募増資の場合におけるディスカウント等を含みま
す。）、増資後の市場流動性への影響や条件決定までの投資口価格変動リスク等の観点から検討
を行った結果、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格変動の影響を受け
ることなく確実に調達することができる点、及びこれにより公募増資で本第三者割当と同規模の
増資を行う場合と比べて調達に必要な新規発行投資口数を少なくすることで既存の投資主の権利
の希薄化を一定程度抑制することができる点において、本第三者割当による資金調達が現時点に
おいて最適であると判断しました（具体的な発行条件等に係る判断の詳細については、前記「第
一部 証券情報 第5 募集に関する特別記載事項 1 発行条件等の合理性」をご参照くださ
い。）。
(注1) 「既存建築ストック」、「東京経済圏」、「ボリュームゾーンの不動産」、「J-REIT」、「トーセイのコア・コンピタンス」及
び「3つの『力』」の意味については、参照有価証券報告書をご参照ください。
(注2) 各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税
及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3) 本借入れの詳細については、後記「3 資金の借入れ及びリファイナンス等」をご参照ください。
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2 取得予定資産の取得
本投資法人は、取得予定資産に係る信託受益権について、2021年12月15日付で、現受益者との
間で不動産信託受益権売買契約を締結し、2021年12月24日付で取得予定資産を取得する予定で
す。
(1) 取得予定資産の内容
A．取得予定資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が取得を予定する各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたもの
です（以下「個別物件表」といいます。）。個別物件表において用いられる用語は以下のとお
りです。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年11月30日現在の状況を記載し
ています。
① 「信託受益権の概要」について
・ 「信託受託者」は、各取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載し
ています。
・ 「信託設定日」は、本書の日付現在設定されている信託が設定された日付又は本書の日付
現在予定されている信託設定予定の日付を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、本書の日付現在において信託が設定されている物件については、
本投資法人による物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日を変更
することが予定されているため、変更された後の信託期間満了日を記載しています。本書
の日付現在において信託設定がなされていない物件については、本書の日付現在締結予定
の不動産管理処分信託契約書において信託期間満了が予定されている日付を記載していま
す。
② 「所在地（住居表示）」について
「所在地（住居表示）」は、不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未
実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記
載しています。
③ 「土地」について
・ 「地番」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「建ぺい率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
す。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100号。その
後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定め
られた数値を記載しています。なお、各取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺい
率」につき、一定の緩和措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺ
い率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・ 「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値
を記載しています。なお、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適
用される容積率に換算して記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
・ 「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
合があります。
・ 「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は信託受託者が保有する
予定の権利の種類を記載しています。
④ 「建物」について
・ 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・ 「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の床
面積を含みません。
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・ 「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は信託受託者が保有する
予定の権利の種類を記載しています。
⑤ 「PM会社」について
「PM会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なプロパティ・マネ
ジメント契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
⑥ 「ML会社」について
「ML会社」は、各取得予定資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契
約（以下「ML契約」ということがあります。）を締結している会社又は締結する予定の会社
を記載しています。なお、「ML契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マス
ターレッシー）を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。
⑦ 「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や
利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考
慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑧ 「賃貸借の概要」について
・ 「賃貸借の概要」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数
値及び情報をもとに、各取得予定資産について、特に記載のない限り2021年11月30日現在
において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。ただし、T's garden越谷大袋の
一部区画については、本投資法人による取得時に、当該部分についてトーセイが賃料固定
型のサブML会社となる予定であり、本書の日付現在においてトーセイは本物件の当該部分
についてサブML会社ではありませんが、T's garden越谷大袋の「賃貸借の概要」は、本投
資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型サブML契約（サブマスター
リース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をい
います。以下同じです。）の内容等を記載しています。
・ 「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき
賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
・ 「賃貸面積」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載
しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。
また、各取得予定資産につき、パススルー型マスターリース契約（以下「パススルー型ML
契約」ということがあります。）が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結さ
れている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型マスターリース契約（以下
「賃料固定型ML契約」ということがあります。）が締結されている場合はかかるML契約に
締結された賃貸面積を記載しています。なお、「パススルー型ML契約」とは、ML契約のう
ちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいい、「賃料固定型マス
ターリース契約」とは、マスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一
定の賃料を受け取る契約形態をいいます。以下同じです。
・ 「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を
記載しています。ただし、各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されている
場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸
借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契
約の物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件につい
て、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面
積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。
・ 「テナント数」は、各取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、各取得予定資産のテナン
ト数（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件と
して数えています。）を記載しています。ただし、各取得予定資産につきML契約が締結さ
れている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記
載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナン
ト数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナ
ント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
・ 「年間賃料」は、各取得予定資産に係る賃貸借契約（2021年11月30日現在で入居済みのも
のに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料を12倍することにより年換算して算
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出した金額を記載しています。各取得予定資産につき、パススルー型ML契約が締結されて
いる場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型
ML 契約が締結されている場合はかかるML契約上の月間賃料をそれぞれを12倍することによ
り年換算して算出した金額を記載しています。
・ 「敷金・保証金」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2021年11月30日現在で入居済
みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
各取得予定資産につき、ML契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結され
ている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリー
レントは考慮しないものとします。また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若
しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、2021年11月30日
現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在す
るものとして、当該賃貸借契約に基づきかかる申入れや不払いを考慮することなく、「賃
貸面積」「稼働率」「テナント数」「年間賃料」「敷金・保証金」等を記載しています。
・ 「契約形態」は、各取得予定資産の取得予定年月日において効力を有する予定の賃貸借契
約の形態を記載しています。
⑨ 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、各取得予定資産に係る不動産鑑定評価書又は建物状況評価報告書等
の記載等に基づき、各取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載
しています。
⑩ 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該不動産
鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性
及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評
価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ
株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜取得予定資産＞
O-16 本厚木トーセイビルⅡ 分類 オフィス
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 1,115百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2007年3月1日
鑑定評価額 1,180百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 神奈川県厚木市中町四丁目9番18号
神奈川県厚木市中町四丁 建築時期 1995年5月
地番
目69番1他
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
建ぺい率 100％(注)
容積率 500％ 階数 地上8階
土地 建物
用途地域 商業地域 用途 事務所
敷地面積 724.62㎡ 延床面積 3,603.63㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
(注） 建ぺい率は本来80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100％となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 2,755.18㎡ テナント数 16
賃貸面積 2,755.18㎡ 年間賃料 87百万円
稼働率 100.0％ 敷金・保証金 73百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・小田急小田原線「本厚木」駅の南西方約450m、徒歩約6分の距離に位置する。また、東名高速道路「厚木IC」及び首
都圏中央連絡自動車道「海老名IC」等も利用可能であることから、ICへの接近性も良好である。「本厚木」駅から快
速急行でターミナル駅である「町田」駅まで約16分、「新宿」駅まで約50分、小田急小田原線「海老名」駅で相模鉄
道本線に乗り換えて「横浜」駅まで約40分と、都心へのアクセスは比較的良好である。また、東名高速道路、首都圏
中央連絡自動車道を使用して東京都心部、埼玉方面へのアクセスも良好である。
・本物件は、地上8階建の事務所、機械式駐車場31台で構成されている。一定の築年数は経過しているが、テナント要
望の高い設備や仕様が揃っており、総合的に見てバランスの取れた事務所ビルとして十分な競争力を有していると判
断できる。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
物件名
本厚木トーセイビルⅡ
鑑定評価額 1,180,000,000円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
収益価格 1,180,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定。
直接還元法による価格 1,190,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 97,298,193 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 102,728,414
に査定。
イ）空室等損失等 5,430,221 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。
(2)運営費用 29,984,713 －
維持管理費 見積額を計上。
7,800,000
水道光熱費 7,000,896 実績との比較検討を経て査定。
修繕費 3,492,500 提示ERを基に査定。
PMフィー 2,032,801 規定の料率に基づき査定（CMフィーを含む）。
テナント募集費用等 1,029,300 新規契約に係る費用（賃料の1ヶ月分相当）、広告宣伝費1ヶ月分を査定。
公租公課 2021年度の実額に基づき査定。
7,425,755
損害保険料 203,333 見積額を計上。
その他費用 1,000,128 実績に基づき査定（産業廃棄物処理費を含む）。
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 67,313,480 －
(4)一時金の運用益 561,056 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。
(5)資本的支出 3,572,500 提示ERを基に査定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 64,302,036 －
(7)還元利回り 5.4％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
DCF法による価格
1,160,000,000 －
割引率 5.2％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
最終還元利回り 5.6％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。
積算価格
705,000,000 －
土地比率 77.0％ －
建物比率 23.0％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
O-17 千葉中央トーセイビル 分類 オフィス
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 833百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 878百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 千葉県千葉市中央区中央三丁目5番1号
千葉県千葉市中央区中央 建築時期 2009年1月
地番
三丁目5番1他
構造 鉄骨造
建ぺい率 100％(注)
容積率 600％ 階数 地上9階
土地 建物
用途地域 商業地域 用途 事務所
敷地面積 407.41㎡ 延床面積 2,455.39㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
(注） 建ぺい率は本来80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100％となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,762.92㎡ テナント数 12
賃貸面積 1,643.05㎡ 年間賃料 53百万円
稼働率 93.2％ 敷金・保証金 31百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・JR総武本線「千葉」駅は近隣地域の北西方約900m（道路距離。以下、本物件において同じ。）、徒歩約11分の距離に
位置し、徒歩圏内となっている。JR「東京」駅までは、特急を利用すれば最速約30分、JR総武本線利用でも約40分で
到着し、都心への接近性は概ね良好である。また、最も近い駅としては千葉都市モノレール1号線「葭川公園」駅と
なり、近隣地域の西方約220m、徒歩約3分の位置に存しており、接近性は良好である。その他、京成千葉線「千葉中
央」駅が近隣地域の南西方約550m、徒歩約8分の場所にあり、複数駅の利用が可能となっている。
・本物件は、地上9階建の高層店舗付事務所ビル1棟及び機械式駐車場8台を備える建物である。事務所部分について
は、エレベーターやトイレ、階段等の配置がまとまっており、フロアも分割可能な仕様で、適宜フロア分割や一体化
を行っている。個人事務所に向いたコンパクトなフロア構成から、フロア一体を大きく使う施設まで、テナントの要
望に柔軟に対応可能となっている。またトイレ等も適宜改修がなされており、全体として維持管理の状況は比較的良
好である。築年数も比較的浅く、総合的に見てバランスの取れた店舗付事務所ビルとして十分な競争力を有している
と判断できる。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
物件名 千葉中央トーセイビル
鑑定評価額 878,000,000円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
収益価格 878,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定。
直接還元法による価格 891,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 64,665,602 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 70,053,256
に査定。
イ）空室等損失等 5,387,654 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。
(2)運営費用 20,751,812 －
維持管理費 見積額による。
4,320,000
水道光熱費 7,039,296 実績、同種事例との比較検討を経て査定。
修繕費 1,600,000 提示ER「修繕費用」の12年平均額を採用。
PMフィー 1,200,000 予定料率及び最低額120万円を採用。
テナント募集費用等 1,231,095 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定。
公租公課 2021年度の実額に基づき査定。
4,816,563
損害保険料 118,307 見積額による。
その他費用 319,968 実績を基にその他雑費等を査定。
CMフィー 規定料率による。
106,583
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 43,913,790 －
(4)一時金の運用益 349,831 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。
(5)資本的支出 5,058,333 提示ER「更新費用」の12年平均額を採用。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 39,205,288 －
(7)還元利回り 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
4.4％
DCF法による価格 865,000,000 －
割引率 4.2％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
最終還元利回り 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。
4.6％
積算価格 577,000,000 －
土地比率 65.2％ －
建物比率 34.8％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-37 セルリアン・シティ 分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 1,060百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 1,160百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 東京都東久留米市東本町14番21号
東京都東久留米市東本町 建築時期 1991年5月
地番
315番2他
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
建ぺい率 100％(注1)
容積率 400％ 階数 地下1階／地上10階
土地 建物
用途地域 商業地域 用途 共同住宅
敷地面積 897.77㎡ 延床面積 4,061.99㎡
所有形態 所有権 所有形態 区分所有権(注2)
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
(注1) 建ぺい率は本来80％ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100％となっています。
(注2) 本建物は区分所有建物ですが、全専有部分について売主であるトーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社が所有しており、本投
資法人は、全専有部分を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 3,199.68㎡ テナント数 43
賃貸面積 2,957.91㎡ 年間賃料 79百万円
稼働率 92.4％ 敷金・保証金 39百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・西武池袋線「東久留米」駅より徒歩約5分。「東久留米」駅から「ひばりヶ丘」駅で快速急行、「池袋」駅で東京メ
トロ丸ノ内線に乗り換え「東京」駅まで約50分。
・近隣地域には、公園（徒歩約2分）、病院（徒歩約3分）、郵便局（徒歩約3分）がある。
・本物件は、地上10階、地下1階建の店舗・事務所付共同住宅であり、1階部分に店舗、2階部分に事務所、3～10階部分
にファミリー世帯向けの住居40戸、駐車場13台で構成されている。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
物件名 セルリアン・シティ
鑑定評価額 1,160,000,000円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 1,160,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 1,180,000,000 中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 80,464,000 －
ア）潜在総収益 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
90,631,000
イ）空室等損失等 10,167,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定。
(2)運営費用 22,567,000 －
維持管理費 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。
6,500,000
水道光熱費 1,500,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。
エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査
修繕費 3,737,000
定。
PMフィー PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定。
2,339,000
テナント募集費用等 2,585,000 地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定。
公租公課 5,190,000 公租公課関係資料に基づき計上した。
損害保険料 159,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 557,000 インターネット使用料を計上した。
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 57,897,000 －
(4)一時金の運用益 381,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査
(5)資本的支出 5,373,000
定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 52,905,000 －
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
(7)還元利回り するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
4.5％
の上査定。
DCF法による価格
1,140,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率
4.3％
上査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 4.7％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 975,000,000 －
土地比率 70.4％ －
建物比率
29.6％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-38 T's garden越谷大袋
分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 804百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 840百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 埼玉県越谷市大字袋山字根河原2050番地1
埼玉県越谷市大字袋山字 建築時期 1991年3月
地番
根河原2050番1
鉄骨鉄筋コンクリート・
構造
建ぺい率 74.51％(注1) 鉄骨造
容積率 345.08％(注2) 階数 地上10階
土地 建物
第一種住居地域、商業地
用途地域 用途 共同住宅
域
敷地面積 1,315.61㎡ 延床面積 4,276.68㎡
所有形態 所有権 所有形態 区分所有権(注3)
トーセイ・コミュニティ
トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社 株式会社／トーセイ株式
株式会社
会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
(注1) 建ぺい率は本来第一種住居地域部分については60％、商業地域部分については80％ですが、敷地全体の建ぺい率は加重平均の74.51％とな
ります。
(注2) 容積率は本来第一種住居地域部分については200％、商業地域部分については400％ですが、敷地全体の容積率は加重平均の345.08％とな
ります。
(注3) 本建物は区分所有建物ですが、全専有部分について売主であるトーセイ株式会社が所有しており、本投資法人は、全専有部分を信託財産
とする信託受益権を取得する予定です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 3,655.13㎡ テナント数 49（48）
賃貸面積 3,541.73㎡ 年間賃料 62百万円
稼働率 96.9％（75.9％） 敷金・保証金 16百万円
契約形態 パススルー型ML契約/賃料固定型サブML契約（一部区画）
本物件の特徴
・東武鉄道伊勢崎線「大袋」駅より徒歩約3分。「大袋」駅からターミナル駅である「北千住」駅まで区間準急で約23
分、東京メトロ日比谷線（乗り入れあり）「秋葉原」駅まで約40分前後であり、都心への接近性は普通である。
・近隣地域及びその周辺には飲食店やコンビニエンスストア、クリニック等の生活利便施設が散見されるほか、前面道
路を西方に進めば比較的規模の大きなスーパーマーケットや100円ショップ、さらに「大袋西口通り」に進めば各種
路線型店舗のほか、越谷市役所北部出張所が徒歩圏に存するなど、主要施設への接近性に優れる。
・本物件は、地上10階建、1階が店舗（最大3区画）、2階が事務所（最大4区画）、3階～10階が住居（全47戸）、駐車
場10台で構成されている。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
T's garden越谷大袋
物件名
鑑定評価額 840,000,000円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
収益価格 840,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定。
直接還元法による価格 855,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 70,447,569 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 75,040,598
に査定。
イ）空室等損失等 4,593,029 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。
(2)運営費用 21,238,104 －
維持管理費 見積額を計上。
4,800,000
水道光熱費 1,194,124 実績を基に査定。
修繕費 3,445,164 提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)。
PMフィー 2,198,007 規定の料率に基づき査定（CMフィーを含む）。
テナント募集費用等 3,009,079 賃料の1ヶ月分相当額、更新料の半額、広告宣伝費2ヶ月分相当額を計上。
公租公課 2021年度の実額に基づき査定。
5,078,649
損害保険料 186,277 見積額を計上。
その他費用 1,326,804 実績、同種事例との比較検討を経て査定。
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 49,209,465 －
(4)一時金の運用益 186,300 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。
(5)資本的支出 4,929,750 提示ERを基に査定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 44,466,015 －
(7)還元利回り 5.2％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
DCF法による価格
825,000,000 －
割引率 5.0％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。
最終還元利回り 5.4％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。
積算価格
484,000,000 －
土地比率 72.3％ －
建物比率 27.7％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-39 T's garden梶ヶ谷
分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 790百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 896百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 神奈川県川崎市高津区梶ケ谷三丁目3番地4
神奈川県川崎市高津区梶 建築時期 1993年5月
地番
ケ谷三丁目3番4
構造 鉄筋コンクリート造
建ぺい率 60％
容積率 200％ 階数 地下1階／地上6階
土地 建物
用途地域 準住居地域 用途 共同住宅
敷地面積 666.00㎡ 延床面積 1,354.57㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,107.32㎡ テナント数 53
賃貸面積 1,037.81㎡ 年間賃料 49百万円
稼働率 93.7％ 敷金・保証金 3百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・東急田園都市線「梶が谷」駅まで徒歩約8分。さまざまな生活施設が徒歩10分圏内に整っていて生活利便性に優れ、
住宅立地としては良好である。なお、「梶が谷」駅より「渋谷」駅までは東急田園都市線で約25分である。
・近隣地域は、幅員約12.1ｍの市道沿いに中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域は、市民プラザ通り
を起点に南西方向へ徐々に低くなる地形で、交通量は比較的少なく戸建住宅を中心に落ちついた居住環境が形成され
ている。
・本物件は、地上6階、地下1階建の16.17～18.50㎡のワンルーム65戸、駐車場11台の賃貸マンションである。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
T's garden梶ヶ谷
物件名
鑑定評価額 896,000,000円
鑑定機関 JLL森井鑑定株式会社
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 896,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 909,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 54,633,000 －
ア）潜在総収益 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
57,877,000
イ）空室等損失等 3,244,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定。
(2)運営費用 12,675,000 －
維持管理費 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。
3,987,000
水道光熱費 803,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
修繕費 845,000
して査定。
PMフィー PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定。
1,554,000
テナント募集費用等 2,217,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定。
公租公課 2,335,000 2021年度課税明細等に基づき査定。
損害保険料 64,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定。
その他費用 870,000 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 41,958,000 －
(4)一時金の運用益 27,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
(5)資本的支出 1,971,000
して査定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 40,014,000 －
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
(7)還元利回り るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
4.4％
上査定。
DCF法による価格
882,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率
4.2％
上査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 4.6％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 481,000,000 －
土地比率 88.3％ －
建物比率
11.7％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-40 T's garden都筑ふれあいの丘
分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 660百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 726百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 神奈川県横浜市都筑区富士見が丘16番1号
神奈川県横浜市都筑区富 建築時期 1989年5月
地番
士見が丘16番1他
構造 鉄筋コンクリート造
建ぺい率 60％
容積率 200％ 階数 地上6階
土地 建物
用途地域 準住居地域 用途 共同住宅
敷地面積 1,629.38㎡ 延床面積 2,768.94㎡
所有形態 所有権 所有形態 所有権
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・該当事項はありません。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,562.22㎡ テナント数 26
賃貸面積 1,468.42㎡ 年間賃料 53百万円
稼働率 94.0％ 敷金・保証金 5百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅より徒歩約8分、朝夕の運行間隔は4～6分程度。「都筑ふれ
あいの丘」駅から「横浜」駅まで横浜市営地下鉄ブルーライン乗り換えで約25分、「東京」駅まで東急東横線、JR横
須賀線乗り換えで約65分。「都筑ふれあいの丘」駅周辺は、住環境が良好な港北ニュータウンの比較的中心部に位置
し、東京都心、川崎市中心部、横浜市中心部の各方面へのアクセスも良好である。
・近隣地域には、公園（徒歩約2分）、日用品店舗（徒歩約8分）、病院（徒歩約9分）がある。
・本物件は、地上6階建、店舗、住宅63戸、駐車場9台で構成されている。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
T's garden都筑ふれあいの丘
物件名
鑑定評価額 726,000,000円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 726,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 734,000,000 中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 56,570,000 －
ア）潜在総収益 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
59,874,000
イ）空室等損失等 3,304,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定。
(2)運営費用 17,821,000 －
維持管理費 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。
4,570,000
水道光熱費 1,900,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。
エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査
修繕費 2,198,000
定。
PMフィー PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定。
1,629,000
テナント募集費用等 2,852,000 地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定。
公租公課 4,239,000 公租公課関係資料に基づき計上した。
損害保険料 113,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 320,000 インターネット関連費用を計上した。
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 38,749,000 －
(4)一時金の運用益 61,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査
(5)資本的支出 3,573,000
定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 35,237,000 －
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
(7)還元利回り するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
4.8％
の上査定。
DCF法による価格
718,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率
4.6％
上査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 5.0％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 716,000,000 －
土地比率 81.9％ －
建物比率
18.1％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
Rd-41 グリーンスターハイツ 分類 住宅
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月24日 特定資産の種類 信託受益権
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
取得予定価格 620百万円 信託受託者
会社
信託受益権
の概要 信託設定日 2021年12月24日
鑑定評価額 752百万円
（価格時点） （2021年10月31日）
信託期間満了日 2031年12月31日
所在地（住居表示） 東京都荒川区西尾久二丁目30番13号
東京都荒川区西尾久二丁 建築時期 1992年8月
地番
目1528番4他
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
建ぺい率 100％(注1)
容積率 400％ 階数 地上8階
土地 建物
用途地域 近隣商業地域 用途 共同住宅
敷地面積 481.00㎡(注2) 延床面積 1,809.71㎡
所有形態 所有権 所有形態 区分所有権(注3)
トーセイ・コミュニティ トーセイ・コミュニティ
PM会社 ML会社
株式会社 株式会社
本書の日付現在、取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している
担保の概要
担保はありません。
特記事項
・本土地の隣地との境界の一部が未確定となっています。当該事象について、本資産運用会社は、デューディリジェン
スの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで本物件の購入を決定しています。なお、
本物件の売主であるトーセイ・コミュニティ株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、未確定
となっている境界について隣接土地所有者との間で交渉を行い、信託受託者をして境界確認書を締結のうえ、本投資
法人に交付させるよう最大限努力するとともに、当該境界に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担を
する場合には、かかる損害等を賠償することを約しています。
・本土地の西側隣地から本土地へ建物等の一部が越境しています。
(注1) 建ぺい率は本来80％ですが、近隣商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により100％となっています。
(注2) 私道負担部分（28㎡）を含みます。
(注3) 本建物は区分所有建物ですが、全専有部分について売主であるトーセイ・コミュニティ株式会社が所有しており、本投資法人は、全専有
部分を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 1,632.50㎡ テナント数 22
賃貸面積 1,418.98㎡ 年間賃料 41百万円
稼働率 86.9％ 敷金・保証金 12百万円
契約形態 パススルー型ML契約
本物件の特徴
・JR宇都宮線・高崎線「尾久」駅まで徒歩約10分、都電荒川線「小台」駅まで徒歩約3分であり、複数路線が利用可能
である。また、「尾久」駅より「東京」駅までは約13分、「品川」駅までも約22分と都心へのアクセス性は良好であ
る。
・周辺にはスーパーやドラッグストア等の生活利便施設が整っており、生活利便性は良好である。
・本物件は、地上8階建、住宅22戸（全住戸25㎡以上）、店舗・事務所で構成されている。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産鑑定評価書の概要
物件名 グリーンスターハイツ
鑑定評価額 752,000,000円
鑑定機関 JLL森井鑑定株式会社
価格時点 2021年10月31日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 752,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 766,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 46,524,000 －
ア）潜在総収益 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
48,691,000
イ）空室等損失等 2,167,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定。
(2)運営費用 11,439,000 －
維持管理費 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。
4,223,000
水道光熱費 592,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
修繕費 971,000
して査定。
PMフィー PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定。
1,365,000
テナント募集費用等 1,865,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定。
公租公課 2,306,000 2021年度課税明細等に基づき査定。
損害保険料 79,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定。
その他費用 38,000 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 35,085,000 －
(4)一時金の運用益 106,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定。
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
(5)資本的支出 2,265,000
して査定。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 32,926,000 －
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
(7)還元利回り るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
4.3％
上査定。
DCF法による価格
738,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率
4.1％
上査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 4.5％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 535,000,000 －
土地比率 85.8％ －
建物比率
14.2％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
B．建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
アセスメント等に関する建物状況評価報告書を株式会社ハイ国際コンサルタント及びSOMPOリ
スクマネジメント株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を
示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。な
お、株式会社ハイ国際コンサルタント及びSOMPOリスクマネジメント株式会社並びに本投資法
人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、
SOMPOリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分
析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造
計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評
価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合
的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。同社
作成の「地震PML（再）評価報告書」に記載された各取得予定資産に係る建物のPML値は、下表
のとおりです。地震PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本
投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、SOMPOリスクマネジメン
ト株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
緊急・短期
長期修繕費
建物状況 地震PML
地震PML（再）評価報告書
物件 建物状況評価 修繕費 PML値
物件名称 評価報告書 （千円） （再）評価
番号 報告書日付 （千円） （％）
作成業者
作成業者 報告書日付
(注2)
(注1)
本厚木トーセイ SOMPOリスクマネジメ SOMPOリスクマネジメン
2021年11月 2021年11月
O-16 - 7,065 9.06
ビルⅡ ント株式会社 ト株式会社
千葉中央トーセ SOMPOリスクマネジメ SOMPOリスクマネジメン
O-17 2021年11月 - 6,658 2021年11月 6.11
イビル ント株式会社 ト株式会社
セルリアン・シ 株式会社ハイ国際コ SOMPOリスクマネジメン
Rd-37 2021年11月 1,890 8,202 2021年11月 4.48
ティ ンサルタント ト株式会社
T's garden
株式会社ハイ国際コ SOMPOリスクマネジメン
Rd-38 2021年11月 1,350 7,560 2021年11月 2.99
ンサルタント ト株式会社
越谷大袋
T's garden
SOMPOリスクマネジメ SOMPOリスクマネジメン
Rd-39 2021年11月 - 2,815 2021年11月 10.31
ント株式会社 ト株式会社
梶ヶ谷
T's garden
SOMPOリスクマネジメ SOMPOリスクマネジメン
Rd-40 2021年11月 - 5,105 2021年11月 10.02
都筑ふれあいの
ント株式会社 ト株式会社
丘
グリーンスター SOMPOリスクマネジメ SOMPOリスクマネジメン
Rd-41 2021年11月 - 3,235 2021年11月 4.11
ハイツ ント株式会社 ト株式会社
(注1) 「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告
書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2) 「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。
①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後2～12年の11年間に予測される
「修繕更新費」の年平均額として記載されている金額。
②SOMPOリスクマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12年間に予測される「長期修
繕更新費用」の年平均額として記載されている金額。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
C．設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
各取得予定資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は
以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタ
ント及びSOMPOリスクマネジメント株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務
を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタント及びSOMPOリスクマネジメント株式会社から各取
得予定資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計
算書と構造設計図は整合しており、したがって、各取得予定資産における建物建設時、構造設
計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されて
いる内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる
旨の総合所見を取得しています。
物件
物件名称 設計者 構造設計者 施工者 確認検査機関 構造計算確認機関
番号
株式会社大林組横 株式会社大林組横
株式会社大林組横 SOMPOリスクマネジ
浜支店一級建築士 浜支店一級建築士 厚木市建築主事
O-16 本厚木トーセイビルⅡ
浜支店 メント株式会社
事務所 事務所
一級建築士事務所 一級建築士事務所
清水建設株式会社 財団法人日本建築 SOMPOリスクマネジ
O-17 千葉中央トーセイビル 株式会社ピー 株式会社ピー
千葉支店 センター メント株式会社
ディーシステム ディーシステム
株式会社ハイ国際
株式会社榊建築設 株式会社宮崎建設 株式会社ハイ国際
Rd-37 セルリアン・シティ コンサルタント 東京都建築主事
計事務所 工業 コンサルタント
(注2)
株式会社ハイ国際
T's garden 株式会社アトリエ8
株式会社ハイ国際
コンサルタント
Rd-38 株式会社協和建物 越谷市建築主事
コンサルタント
岡設計室
越谷大袋
(注2)
globo株式会社
株式会社賢建築設 SOMPOリスクマネジ
T's garden梶ヶ谷
一級建築士事務所 大末建設株式会社 川崎市建築主事
Rd-39
計事務所 メント株式会社
(注2)
戸田建設株式会社
横浜支店一級建築 戸田建設株式会社
戸田建設株式会社 横浜市建築主事
T's garden
士事務所 横浜支店 SOMPOリスクマネジ
Rd-40 横浜支店一級建築 株式会社都市建築
株式会社ゲンバカ 株式会社ゲンバカ メント株式会社
都筑ふれあいの丘
士事務所 確認センター
ンリシステムズ一 ンリシステムズ
級建築士事務所
日本電建株式会社 SOMPOリスクマネジ
Rd-41 グリーンスターハイツ 日本電建株式会社 日本電建株式会社 荒川区建築主事
一級建築士事務所 メント株式会社
(注1) 本表記載の名称は、各取得予定資産の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。
(注2) 構造計算書の全部又は一部について紛失し又は内容の確認ができないため、構造計算書を復元した業者の名前を記載して
います。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(2) 取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
取得予定資産取得後の運用資産(注)の区分、物件番号、物件名称、所在地、取得（予定）価
格、投資比率、不動産鑑定評価額、価格時点及び取得（予定）年月日は以下のとおりです。運
用資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の
符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
(注) 「取得予定資産取得後の運用資産」とは、本投資法人が取得予定資産の取得が完了した時点で保有している物件を総称し
ていいます。
不動産
取得
投資比率 鑑定
価格時点 取得（予定）年月日
区 物件 （予定）
物件名称 所在地 （％） 評価額
分 番号 価格 (注2) (注3)
（百万円）
(注1)
（百万円）
(注2)
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 4.3 3,850 2021年10月31日 2014年11月28日
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 2.6 2,870 2021年10月31日 2014年11月28日
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区 1,830 2.3 2,700 2021年10月31日 2014年11月28日
神奈川県
O-04 関内トーセイビルⅡ 4,100 5.2 4,650 2021年10月31日 2015年11月17日
横浜市
東京都
西葛西トーセイビル 2021年10月31日 2015年11月17日
O-05 1,710 2.2 2,060
江戸川区
神奈川県
O-06 新横浜センタービル 1,364 1.7 1,790 2021年10月31日 2015年11月17日
横浜市
O-07 西台NCビル 東京都板橋区 1,481 1.9 1,800 2021年10月31日 2016年8月31日
神奈川県
JPT元町ビル 2021年10月31日 2016年11月2日
O-08 2,377 3.0 2,790
横浜市
オ
O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区 1,380 1.8 1,680 2021年10月31日 2016年11月2日
フ
神奈川県
O-10 長者町デュオビル 1,300 1.7 1,430 2021年10月31日 2017年11月2日
ィ
横浜市
ス
神奈川県
O-11 NU関内ビル 3,800 4.9 4,050 2021年10月31日 2018年11月2日
横浜市
神奈川県
O-12 東戸塚ウエストビル 2,650 3.4 2,780 2021年10月31日 2018年11月2日
横浜市
神奈川県
O-13 関内ワイズビル 2,050 2.6 2,170 2021年10月31日 2019年12月2日
横浜市
神奈川県
本厚木トーセイビル 2021年10月31日 2019年11月5日
O-14 880 1.1 909
厚木市
東京都
O-15 八王子トーセイビル 1,600 2.0 1,770 2021年10月31日 2020年5月29日
八王子市
神奈川県
2021年10月31日 2021年12月24日
O-16 本厚木トーセイビルⅡ 1,115 1.4 1,180
厚木市
O-17 千葉中央トーセイビル 千葉県千葉市 833 1.1 878 2021年10月31日 2021年12月24日
小計 - 33,897 43.3 39,357 - -
Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市 2,380 3.0 2,590 2021年10月31日 2014年11月28日
商
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市 1,950 2.5 2,140 2021年10月31日 2015年11月17日
業
施
Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 1.8 1,410 2021年10月31日 2017年11月2日
設
小計 - 5,730 7.3 6,140 - -
オフィス及び商業施設の中計 - 39,627 50.6 45,497 - -
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産
取得
投資比率 鑑定
価格時点 取得（予定）年月日
区 物件 （予定）
物件名称 所在地 （％） 評価額
分 番号 価格 (注2) (注3)
（百万円）
(注1)
（百万円）
(注2)
T's garden高円寺
Rd-01 東京都杉並区 1,544 2.0 2,090 2021年10月31日 2014年11月28日
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区 1,227 1.6 1,610 2021年10月31日 2014年11月28日
月光町アパートメント 東京都目黒区 2021年10月31日 2014年11月28日
Rd-03 1,000 1.3 1,300
神奈川県
T's garden川崎大師
Rd-04 980 1.3 1,190 2021年10月31日 2014年11月28日
川崎市
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区 836 1.1 960 2021年10月31日 2014年11月28日
神奈川県
アブニール白妙 2021年10月31日 2014年11月28日
Rd-07 780 1.0 1,000
横浜市
Rd-08 ドミトリー原町田 東京都町田市 600 0.8 785 2021年10月31日 2014年11月28日
SEA SCAPE千葉みなと
Rd-09 千葉県千葉市 2,800 3.6 3,220 2021年10月31日 2015年11月17日
T's garden新小岩
Rd-11 東京都葛飾区 670 0.9 717 2021年10月31日 2016年11月2日
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 2.4 2,040 2021年10月31日 2017年11月2日
東京都
Rd-13 マイルストン東久留米 1,650 2.1 1,780 2021年10月31日 2017年11月2日
東久留米市
Rd-14 ルミエール3番館 埼玉県川口市 1,420 1.8 1,580 2021年10月31日 2017年11月2日
T's garden西船橋
Rd-15 千葉県船橋市 860 1.1 878 2021年10月31日 2017年11月2日
神奈川県
クエスト山手台 2021年10月31日 2017年11月2日
Rd-16 710 0.9 745
横浜市
埼玉県
Rd-17 サンセール与野本町 600 0.8 622 2021年10月31日 2017年11月2日
さいたま市
住
神奈川県
宅
Rising Place川崎二番館
2021年10月31日 2018年11月2日
Rd-18 1,812 2.3 1,880
川崎市
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区 1,090 1.4 1,230 2021年10月31日 2018年11月2日
神奈川県
Rd-20 ペルソナージュ横浜 740 0.9 795 2021年10月31日 2018年11月2日
横浜市
東京都
T's garden西八王子WEST
Rd-21 600 0.8 668 2021年10月31日 2018年11月2日
八王子市
T's garden大島
Rd-22 東京都江東区 1,020 1.3 1,100 2021年10月31日 2019年5月24日
T's garden北柏
Rd-23 千葉県柏市 2,770 3.5 2,840 2021年10月31日 2019年12月2日
埼玉県
Rd-24 センチュリー浦和 980 1.3 1,110 2021年10月31日 2019年11月5日
さいたま市
T's garden永山
東京都多摩市 2021年10月31日 2019年11月5日
Rd-25 850 1.1 927
埼玉県
Rd-26 グランドゥールふじみ野 822 1.1 857 2021年10月31日 2019年11月5日
富士見市
T's garden一橋学園
Rd-27 東京都小平市 760 1.0 816 2021年10月31日 2019年11月5日
T's garden蕨Ⅱ
Rd-28 埼玉県川口市 750 1.0 815 2021年10月31日 2019年11月5日
T's garden蕨Ⅲ
Rd-29 埼玉県川口市 655 0.8 695 2021年10月31日 2019年11月5日
T's garden柏
Rd-30 千葉県柏市 595 0.8 659 2021年10月31日 2019年11月5日
Rd-31 サンイング北松戸 千葉県松戸市 482 0.6 501 2021年10月31日 2019年11月5日
東京都
T's garden田無
Rd-32 310 0.4 375 2021年10月31日 2019年11月5日
西東京市
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
不動産
取得
投資比率 鑑定
価格時点 取得（予定）年月日
区 物件 （予定）
物件名称 所在地 （％） 評価額
分 番号 価格 (注2) (注3)
（百万円）
(注1)
（百万円）
(注2)
神奈川県
T's gardenセンター南
Rd-33 1,140 1.5 1,270 2021年10月31日 2020年12月17日
横浜市
神奈川県
ブールヴァル舞岡 2021年10月31日 2020年12月17日
Rd-34 810 1.0 887
横浜市
東京都
T's garden小岩
Rd-35 490 0.6 586 2021年10月31日 2020年12月17日
江戸川区
T's garden
神奈川県
Rd-36 480 0.6 587 2021年10月31日 2020年12月17日
横浜市
都筑ふれあいの丘Ⅱ
東京都
住
Rd-37 セルリアン・シティ 1,060 1.4 1,160 2021年10月31日 2021年12月24日
東久留米市
宅
T's garden越谷大袋
Rd-38 埼玉県越谷市 804 1.0 840 2021年10月31日 2021年12月24日
神奈川県
T's garden梶ヶ谷
Rd-39 790 1.0 896 2021年10月31日 2021年12月24日
川崎市
T's garden
神奈川県
Rd-40 660 0.8 726 2021年10月31日 2021年12月24日
横浜市
都筑ふれあいの丘
Rd-41 グリーンスターハイツ 東京都荒川区 620 0.8 752 2021年10月31日 2021年12月24日
小計 - 38,647 49.4 43,489 - -
合計 - 78,274 100.0 88,986 - -
(注1) 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各物件の取得（予定）価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載
しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注2) 各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社に
委託しており、「不動産鑑定評価額」は、不動産鑑定評価書等に記載された評価額を記載しており、「価格時点」とは、
不動産鑑定評価書等に記載された価格時点をいいます。
(注3) 「取得（予定）年月日」は、各物件を取得した年月日又は各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載され
た取得予定年月日を記載しています。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合が
あります。
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(3) 建物等の概要
本投資法人の2021年10月31日現在における各運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷
金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。
なお、賃貸借契約の形態は、武蔵藤沢トーセイビル(注1)及びT's garden永山の住宅部分(注
2)はパススルー型ML契約及び賃料固定型ML契約であり、同物件以外（T's garden永山の住宅部
分以外を含みます。）の各物件はパススルー型ML契約です。
年間賃料 稼働率
敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 テナント
区 物件 建築時期 築年数 (百万円) (％)
物件名称 (百万円)(注6) (㎡)(注7) 面積(㎡) 数(注10)
分 番号 (注3) (年)(注4) (注5) (注9)
(注12) (注12) (注8) (注12)
(注12) (注12)
多摩センター
O-01 1989年7月 32.3 361 251 9,175.78 9,702.32 94.6 43
トーセイビル
O-02 KM新宿ビル 1991年9月 30.1 164 98 3,403.95 3,403.95 100.0 7
日本橋浜町ビル 1990年10月
O-03 31.0 165 146 3,334.40 3,334.40 100.0 8
1984年2月 37.7
O-04 関内トーセイビルⅡ 286 370 6,607.17 6,911.65 95.6 37
(注11) (注11)
O-05 西葛西トーセイビル 1994年1月 27.8 133 87 3,187.97 3,187.97 100.0 9
O-06 新横浜センタービル 1990年12月 30.9 101 97 2,679.67 3,888.51 68.9 13
オ
O-07 西台NCビル 1992年3月 29.6 101 63 2,885.48 3,798.48 76.0 6
フ
O-08 JPT元町ビル 1991年10月 30.0 193 153 5,410.03 5,410.03 100.0 8
ィ
ス
白山麻の実ビル 1993年7月
O-09 28.3 99 71 1,860.51 1,860.51 100.0 11
O-10 長者町デュオビル 1993年7月 28.3 87 81 2,085.68 2,211.08 94.3 11
O-11 NU関内ビル 1987年2月 34.7 279 133 7,478.07 8,025.76 93.2 24
O-12 東戸塚ウエストビル 1993年2月 28.7 200 132 5,664.69 5,664.69 100.0 16
関内ワイズビル 1991年2月
O-13 30.7 122 102 3,107.75 3,568.43 87.1 5
O-14 本厚木トーセイビル 1993年1月 28.8 84 66 2,651.90 2,651.90 100.0 13
O-15 八王子トーセイビル 1988年2月 33.7 123 115 3,530.42 3,530.42 100.0 11
小計 － － 2,506 1,973 63,063.47 67,150.10 93.9 222
稲毛海岸ビル 1992年11月
Rt-01 28.9 186 267 5,890.90 5,890.90 100.0 15
商
武蔵藤沢トーセイビル 100.0 1
1997年8月
Rt-02 24.2 144 72 6,089.72 6,089.72
業
(注1)
(91.4) (4)
施
Rt-04 和紅ビル 1986年5月 35.5 114 71 2,827.26 2,827.26 100.0 25
設
小計 － － 444 411 14,807.88 14,807.88 100.0 41
オフィス及び商業施設の中計 － － 2,951 2,384 77,871.35 81,957.98 95.0 263
T's garden高円寺
2011年1月
Rd-01 10.8 103 17 2,143.90 2,169.38 98.8 54
Rd-02 ライブ赤羽 1989年3月 32.6 100 10 3,876.44 3,876.44 100.0 72
Rd-03 月光町アパートメント 2008年3月 13.6 70 14 1,391.47 1,391.47 100.0 17
T's garden川崎大師
Rd-04 2009年1月 12.8 66 8 1,961.43 2,067.93 94.8 51
Rd-05 アビタート蒲田 1991年6月 30.4 50 7 1,702.74 1,768.23 96.3 26
アブニール白妙 1995年2月
Rd-07 26.7 70 6 2,446.74 2,499.93 97.9 40
Rd-08 ドミトリー原町田 1992年7月 29.3 55 4 1,777.27 1,866.11 95.2 69
SEA SCAPE千葉みなと
Rd-09 2008年3月 13.6 225 71 6,677.25 6,758.52 98.8 137
T's garden新小岩
Rd-11 1998年3月 23.6 49 6 1,652.93 1,652.93 100.0 25
ツイン・アベニュー 1992年3月
Rd-12 29.7 128 29 4,558.96 4,558.96 100.0 50
Rd-13 マイルストン東久留米 1989年9月 32.1 124 14 3,441.04 3,546.89 97.0 183
住
Rd-14 ルミエール3番館 1994年9月 27.1 110 16 5,519.36 5,644.16 97.8 80
宅
T's garden西船橋
Rd-15 1991年2月 30.7 63 6 2,643.84 2,643.84 100.0 27
クエスト山手台 1989年2月
Rd-16 32.7 56 33 2,802.74 2,802.74 100.0 31
Rd-17 サンセール与野本町 1990年11月 31.0 47 4 1,359.75 1,418.69 95.8 52
Rising Place川崎二番館
Rd-18 2017年2月 4.7 114 10 2,789.45 2,962.48 94.2 57
Rd-19 Jパレス桜台 1994年2月 27.7 67 8 2,331.50 2,395.88 97.3 33
ペルソナージュ横浜 1990年12月
Rd-20 30.9 52 6 1,818.84 1,990.80 91.4 66
T's garden西八王子WEST 1997年1月
Rd-21 24.8 50 5 2,315.99 2,315.99 100.0 49
T's garden大島
Rd-22 1989年11月 32.0 77 26 2,472.42 2,705.70 91.4 53
29.8
1992年1月
1992年1月 29.8
T's garden北柏
Rd-23 199 17 13,200.96 13,377.44 98.7 140
2008年9月 13.1
2008年9月
13.1
31/44
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
年間賃料 稼働率
敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 テナント
建築時期 築年数 (百万円) (％)
区 物件
物件名称 (百万円)(注6) (㎡)(注7) 面積(㎡) 数(注10)
分 番号 (注3) (年)(注4) (注5) (注9)
(注12) (注12) (注8) (注12)
(注12) (注12)
Rd-24 センチュリー浦和 1989年3月 32.6 76 6 4,143.72 4,201.77 98.6 74
100.0 5
T's garden永山(注2)
1986年6月
Rd-25 35.4 68 6 4,286.89 4,286.89
(95.9) (99)
グランドゥールふじみ野 1997年2月
Rd-26 24.7 64 5 2,101.02 2,144.34 98.0 94
T's garden一橋学園
Rd-27 1988年5月 33.4 60 3 2,798.49 2,845.88 98.3 59
T's garden蕨Ⅱ
Rd-28 1987年3月 34.6 60 4 3,047.55 3,047.55 100.0 57
T's garden蕨Ⅲ
Rd-29 1989年11月 31.9 51 9 2,409.40 2,464.40 97.8 37
T's garden柏
1992年3月
Rd-30 29.6 48 6 3,041.15 3,265.30 93.1 39
住
宅
Rd-31 サンイング北松戸 2006年3月 15.7 34 3 1,169.04 1,194.14 97.9 42
T's garden田無
Rd-32 1991年9月 30.1 28 4 1,206.92 1,263.32 95.5 21
T's gardenセンター南
Rd-33 2007年1月 14.8 78 5 1,942.40 1,942.40 100.0 69
ブールヴァル舞岡 2003年12月
Rd-34 17.9 63 4 3,002.40 3,002.40 100.0 44
T's garden小岩
Rd-35 1993年4月 28.6 28 3 1,075.88 1,187.68 90.6 17
T's garden都筑ふれあい
Rd-36 1988年9月 33.1 37 0 984.67 1,049.07 93.9 44
の丘Ⅱ
小計 － － 2,587 394 100,094.55 102,309.65 97.8 1,914
28.0
合計／平均 － 5,538 2,779 177,965.90 184,267.63 96.6 2,177
(注11)
(注1) 本物件については、2015年9月30日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社（以下「トーセイ・コミュニティ」
といいます。）との間でパススルー型ML契約が締結されています。また、本投資法人による取得時に、トーセイ・コミュニ
ティ及びトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されています。以下同じです。
(注2) 本物件については、2019年11月5日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されてい
ますが、そのうち住宅部分については2019年11月5日付で、同社及びトーセイとの間で、賃料固定型ML契約が締結されていま
す。以下同じです。
(注3) 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注4) 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から2021年10月31日までの経過年数を記載しています。また、合計／平均欄に
は、取得価格により加重平均した数値を記載しています。
(注5) 「年間賃料」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限ります。）
に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同
じです。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている運用資産についてはその合
計額であり、また、消費税等は含みません。以下同じです。）を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー
型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント（パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合
は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。）との間で締結されている賃貸借契
約上の月間賃料、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年
換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
(注6) 「敷金・保証金」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済みのものに限りま
す。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が
締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結さ
れている場合にはかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じです。
(注7) 「総賃貸面積」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載してい
ます。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー
型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を
記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注8) 「総賃貸可能面積」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可
能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注9) 「稼働率」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載して
います。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンド
テナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の
物件又は区画についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で
実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、各小計、
オフィス及び商業施設の中計並びに合計／平均欄は、各項目について、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総
賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注10) 「テナント数」は、2021年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数（同一
テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件として数えています。）を記載しています。ただ
し、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総
数を記載し、賃料固定型ML契約の物件又は区画についてはかかるML会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件に
ついて、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載して
います。以下同じです。
(注11) 関内トーセイビルⅡは駐車場棟を1980年5月に建築し、その後事務所棟を増築し建築されています。建築時期の記載は建物主
要部分である事務所棟の不動産登記簿上の新築年月を記載し、関内トーセイビルⅡの築年数及び平均築年数はかかる新築年
月に基づき計算した年数を記載しています。
(注12) エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、
2021年10月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当
該賃貸借契約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」、「稼働率」及び「テナント数」を記載していま
す。以下同じです。
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(4) 担保の状況
2021年10月31日現在、各運用資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保
はありません。
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(5) 主要な不動産に関する情報
本投資法人の各運用資産のうち、2021年10月31日現在において、本投資法人のポートフォリ
オ全体の年間賃料の10％以上を占める不動産はありません。
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(6) 主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）
に関する情報
本投資法人の各運用資産につき、2021年10月31日現在において、ポートフォリオ全体に係る
総賃貸面積の10％以上を占めるテナントは下表のとおりです。なお、パススルー型ML契約が締
結されている物件は、ML会社のみならず、エンドテナントについてもテナントとして取り扱っ
て記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている物件は、ML会社をテナントとし
て取り扱って記載しており、エンドテナントについては計算に含めていません。武蔵藤沢トー
セイビルの全部及びT's garden永山の住宅部分については、信託受託者及びML会社であるトー
セイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同社及びサブML会社であ
るトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されているため、ML会社及びサブML会社の両方を
記載しています。
年間賃料 総賃貸面積 面積比率 契約満了日 契約形態 敷金・保証金
テナント名 業種 物件名称
(百万円) (㎡) (％)(注1) (注2) (注3) (百万円)
多摩センタートーセイビル
KM新宿ビル
日本橋浜町ビル
関内トーセイビルⅡ
西葛西トーセイビル
新横浜センタービル
JPT元町ビル
長者町デュオビル
NU関内ビル
東戸塚ウエストビル
関内ワイズビル
本厚木トーセイビル
稲毛海岸ビル
武蔵藤沢トーセイビル
和紅ビル
T's garden高円寺
ライブ赤羽
月光町アパートメント
T's garden川崎大師
アビタート蒲田
アブニール白妙
ドミトリー原町田
2021年 普通建物
SEA SCAPE千葉みなと
4,782 154,349.30 86.7 2,446
11月30日 賃貸借契約
T's garden新小岩
トーセイ・
不動産
マイルストン東久留米
コミュニティ
T's garden西船橋
管理業
株式会社(注4)
クエスト山手台
サンセール与野本町
Jパレス桜台
ペルソナージュ横浜
T's garden西八王子WEST
T's garden北柏
センチュリー浦和
T's garden永山
グランドゥールふじみ野
T's garden一橋学園
T's garden蕨Ⅱ
T's garden蕨Ⅲ
T's garden柏
サンイング北松戸
T's garden田無
T's gardenセンター南
ブールヴァル舞岡
T's garden小岩
T's garden都筑ふれあいの丘Ⅱ
2022年 普通建物
西台NCビル 101 2,885.48 1.6 63
8月31日 賃貸借契約
T's garden大島
2022年 普通建物
201 6,002.84 3.4 141
5月31日 賃貸借契約
八王子トーセイビル
2025年 普通建物
武蔵藤沢トーセイビル(注5) 144 6,089.72 3.4 72
11月30日 賃貸借契約
トーセイ
不動産業
株式会社
2023年 定期建物
T's garden永山(注6)
55 3,102.25 1.7 4
11月30日 賃貸借契約
(注1) 「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割合
を記載しています。以下同じです。
(注2) 「契約満了日」は、2021年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約満了日を記載していま
す。以下同じです。
(注3) 「契約形態」は、2021年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
以下同じです。
(注4) 白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising Place川崎二番館を除く運用資産について、2021年10月
31日現在で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています。そのため、総賃貸面
積は、エンドテナント（トーセイ・コミュニティがトーセイとの間で賃料固定型ML契約を締結している場合は、トーセイを
エンドテナントとして扱います。）との間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載していま
す。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一
条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
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また、トーセイ・コミュニティは、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising Place川崎二番館を
除く運用資産に係るプロパティ・マネジメント会社であり、信託受託者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間
満 了日の1か月前までにPM契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新
されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
(注5) トーセイは、当該賃料固定型ML契約締結日以降5年間、原則として本契約を解約することはできず、当該期間中に本契約が解
除された場合、賃借人であるトーセイは、本契約解除の日から解約禁止期間満了日までの賃料相当額を速やかに賃貸人であ
る本投資法人に支払うものとされています。また契約期間満了日の6か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意
思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに2年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされて
います。
(注6) トーセイは、賃料固定型ML契約期間満了日まで、原則として本契約を解約することはできないものとされています。
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(7) 賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の各運用資産につき、2021年10月31日現在において、ポートフォリオ全体に係る
賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりです。なお、賃料固定型ML契約が締
結されている物件はエンドテナントではなくML会社についてML会社との賃貸借契約に基づき記
載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社ではなくエンドテナントについてエ
ンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
エンドテナント名 物件名称 総賃貸面積(㎡) 面積比率(％) 契約満了日 契約形態
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 3.4 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約
T's garden永山
トーセイ株式会社 2023年11月30日 定期建物賃貸借契約
3,102.25 1.7
105.67 2021年12月31日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) 稲毛海岸ビル 2,883.34 1.7 2022年12月31日 普通建物賃貸借契約
合計：2,989.01
1,558.28
2023年1月4日 普通建物賃貸借契約
316.04 2022年10月14日 普通建物賃貸借契約
JPT元町ビル
非開示(注) 1.2
293.74 2022年9月30日 普通建物賃貸借契約
合計：2,168.06
非開示(注) 関内ワイズビル 1,578.83 0.9 2022年4月30日 普通建物賃貸借契約
2022年8月31日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) 非開示(注) 1,549.35 0.9
285.69
2023年1月15日 普通建物賃貸借契約
360.31
2022年5月31日 普通建物賃貸借契約
178.52 2023年3月31日 普通建物賃貸借契約
ミサワホーム株式会社 東戸塚ウエストビル 0.9
2023年4月30日 普通建物賃貸借契約
181.82
2023年4月24日 普通建物賃貸借契約
538.58
合計：1,544.92
591.76 2023年3月9日 普通建物賃貸借契約
435.49 2023年4月9日 普通建物賃貸借契約
Rising Place川崎二番館
非開示(注) 0.7
2022年4月30日 普通建物賃貸借契約
239.00
合計：1,266.25
非開示(注) 非開示(注) 1,178.67 0.7 2022年3月31日 普通建物賃貸借契約
94.16
2022年9月30日 普通建物賃貸借契約
110.01
2022年2月28日 普通建物賃貸借契約
274.31 2022年8月31日 普通建物賃貸借契約
非開示(注) 八王子トーセイビル 0.6
2022年3月19日 普通建物賃貸借契約
509.47
2022年6月4日 普通建物賃貸借契約
93.73
合計：1,081.68
(注) エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名及び物件名称は開示していません。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(8) 利害関係人への賃貸借の概要
各運用資産につき、2021年10月31日現在において、本資産運用会社の社内規程である「利害
関係人取引規程」（詳細は参照有価証券報告書「第二部 投資法人の詳細情報 第３ 管理及び
運営 ２ 利害関係人との取引制限 (2)利害関係人取引規程」をご参照ください。）上の利害
関係人をエンドテナント（ただし、賃料固定型ML契約が締結される物件については当該ML会社
をエンドテナントとして取り扱います。）とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
総賃貸面積 年間賃料 敷金・保証金
エンドテナント名 物件名称 契約満了日 契約形態
(㎡) (百万円) (百万円)
トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 144 72 2025年11月30日 普通建物賃貸借契約
T's garden永山(注)
トーセイ株式会社 3,102.25 55 4 2023年11月30日 定期建物賃貸借契約
(注) T's garden永山については、住宅部分についての2019年11月5日付賃料固定型ML契約を記載しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
3 資金の借入れ及びリファイナンス等
本投資法人は、2021年9月10日に、同年11月30日に返済期限が到来する予定であった借入金（借
入残高1,000百万円）の期限前返済資金に充当するために以下の投資法人債（グリーンボンド）
（以下「本投資法人債」といいます。）の発行を行いました。
＜本投資法人債の概要＞
投資法人債の名称 発行金額 利率 償還期日 担保及び保証
トーセイ・リート投資法人第1回無担保投資法人債
2031年 無担保
（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド） 1,000百万円
0.850％
9月16日 無保証
（別称：第1回TSRグリーンボンド）
また、本投資法人は、2021年10月27日に、同月29日に返済期日が到来した借入金（借入残高
2,800百万円）の返済資金に充当するために以下のリファイナンス（以下「2021年10月27日付リ
ファイナンス」といいます。）を行いました。
＜2021年10月27日付リファイナンスの概要＞
区分 変動固定
借入先 借入金額 借入日 返済期限
利率(注2)
(注1) 区分
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀
行、株式会社みずほ銀行、株式会社りそな銀行、 2,800 2021年 2027年
長期 固定 0.84730％
株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、株式 百万円 10月29日 5月31日
会社福岡銀行、株式会社千葉銀行
(注1) 「長期」とは、借入期間が1年超の借入れをいい、本書の日付から1年以内に返済予定の借入金も含みます。以下同じ
です。
(注2) 借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。以下同じです。
更に、本投資法人は、2021年11月26日に、同月30日に返済期日が到来した借入金（借入残高
2,200百万円）の返済資金に充当するために以下のリファイナンス（以下「2021年11月26日付リ
ファイナンス」といいます。）を行いました。
＜2021年11月26日付リファイナンスの概要＞
変動固定
区分 借入先 利率 借入金額 借入日 返済期限
区分
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀
行、株式会社みずほ銀行、株式会社りそな銀行、 2,200 2021年 2027年
長期 固定
0.93662％
株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、三井 百万円 11月30日 11月30日
住友信託銀行株式会社
本投資法人は、取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2021年12月22日
付で、以下の本借入れを行う予定です。
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＜本借入れの概要＞
①タームローン（期間5.5年）
変動固定 借入予定
区分 借入先 利率 借入予定日 返済期限
区分 金額
株式会社三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとするシ 2021年 2027年
1,200
長期 固定 未定
ンジケート団 12月24日 5月31日
百万円
②タームローン（期間6.0年）
変動固定 借入予定
区分 借入先 利率 借入予定日 返済期限
区分 金額
株式会社三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとするシ 2021年 2027年
1,200
長期 固定 未定
ンジケート団 12月24日 11月30日
百万円
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4 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク」に
記載の投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容に
ついて変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき下線で示し
ています。
（前略）
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
（イ）トーセイグループへの依存、利益相反に関するリスク
a. トーセイグループへの依存に関するリスク
本投資法人は、トーセイのコア・コンピタンスである目利き力、リーシング力及び再生
力を活用し、また、スポンサーサポート等に関する覚書に基づき、トーセイからソーシン
グサポート、ウェアハウジングサポート、コンストラクション・マネジメントサポート、
リーシングサポート及びその他のサポートを享受することにより、投資主利益の最大化を
目指すことを基本方針としています。また、トーセイは、本書の日付現在、本資産運用会
社の全株式を保有しており、本資産運用会社の取締役会長、代表取締役社長を除く全役職
員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及び監査役の兼任先です。
また、新横浜センタービル及びRising Place川崎二番館を除く運用資産 及び取得予定資
産 は全て トーセイグループ が売主です。また、運用資産 及び取得予定資産 に係る信託受託
者は、白山麻の実ビル、ツイン・アベニュー、ルミエール3番館及びRising Place川崎二番
館を除きトーセイ・コミュニティにPM業務を委託し、パススルー型ML契約を締結していま
す。さらに、武蔵藤沢トーセイビルの全部及びT's garden永山の一部区画 並びにT's
garden越谷大袋の一部区画 については、トーセイとトーセイ・コミュニティとの間で賃料
固定型ML契約が締結され 又は締結される予定です 。今後も、同様にトーセイグループから
の物件取得や、PM業務の委託、賃料固定型ML契約の締結等が見込まれます。さらに、本投
資法人は、トーセイから商標の使用許諾を受けています。
このように、本投資法人及び本資産運用会社は、トーセイグループと密接な関係を有
し、また、その投資方針におけるトーセイグループに対する依存度は相当程度高いという
ことができます。したがって、本投資法人及び本資産運用会社がトーセイ及びその他の
トーセイグループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなく
なった場合、トーセイグループの事業方針の変更等によりトーセイグループにおける本投
資法人の位置付けが変化した場合、トーセイグループのレピュテーション、ブランド力等
が低下した場合、又はトーセイグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合その他の
理由により、本投資法人の物件取得時に予定していたスポンサーサポートが受けられなく
なった場合には、本投資法人に期待した収益が得られなくなる等の悪影響が及ぶ可能性が
あります。
（後略）
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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
トーセイ・リート投資法人 本店
（東京都港区芝浦四丁目5番4号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三菱
ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、
本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記
録により定まります（振替法第226条第1項及び第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記
載又は記録は、総投資主通知（証券保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は
名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条及び第152条第1
項）。投資主は、証券保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における
保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数
の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振
替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条及び第140
条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を
投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第
79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
す。
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
取扱場所
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
取次所 該当事項はありません。
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
代理人の名称及び住所
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
手数料 該当事項はありません。
2 投資主に対する特典
該当事項はありません。
3 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。
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第２【その他】
該当事項はありません。
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