投資法人みらい 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
      【提出書類】                    有価証券届出書
      【提出先】                    関東財務局長

      【提出日】                    2021年12月13日

      【発行者名】                    投資法人みらい

      【代表者の役職氏名】                    執行役員　菅沼　通夫

      【本店の所在の場所】                    東京都千代田区西神田三丁目２番１号

      【事務連絡者氏名】                    三井物産・イデラパートナーズ株式会社

                          取締役CFO兼業務部長　卓地　伸晃
      【電話番号】                    03-6632-5950

      【届出の対象とした募集内国投資                    投資法人みらい

      証券に係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集内国投資                    形態：投資証券

      証券の形態及び金額】                    発行価額の総額：その他の者に対する割当　　                          272,828,400円
                          （注）発行価額の総額は、2021年11月26日(金)現在の株式会社東京証券取引所における
                            本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                    該当事項はありません。

      【縦覧に供する場所】                    株式会社東京証券取引所

                          （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       （１）【投資法人の名称】
          投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。）
          （英文ではMIRAI          Corporationと表示します。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

          　本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26
          年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立され
          た本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等
          の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「振替法」とい
          います。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき請求され
          る場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
          　また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エン
          ド型です。
          　本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に
          供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付
          はありません。
          （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

          5,200口
          （注１）上記発行数は後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に
              記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連し
              て、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発
              行数です。野村證券株式会社は、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売
              出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
          （注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
           割当予定先の氏名又は名称                        野村證券株式会社
           割当口数                        5,200口
                                   272,828,400円（注）
           払込金額
                 本店所在地                  東京都中央区日本橋一丁目13番１号
                 代表者の氏名                  代表取締役社長　奥田　健太郎
           割当
                 資本金の額                  10,000百万円
           予定先の
           内容
                 事業の内容                  金融商品取引業
                                   野村ホールディングス株式会社　（100％）
                 大株主
                   本投資法人が保有している
                                   該当事項はありません。
                 出
                   割当予定先の株式の数
                 資
                   割当予定先が保有している
                 関
                   本投資法人の投資口の数
                                   36,438口
                 係
           本投資法
                   （2021年10月31日現在）
           人との関
                                   一般募集（後記「第５　募集又は売出しに関
           係
                                   する特別記載事項／オーバーアロットメント
                 取引関係
                                   による売出し等について」で定義します。以
                                   下同じです。）の事務主幹事会社です。
                 人的関係                  該当事項はありません。
           本投資口の保有に関する事項                        該当事項はありません。
          （注）払込金額は、2021年11月26日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した
             見込額です。
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       （４）【発行価額の総額】
          272,828,400円
          （注）発行価額の総額は、2021年11月26日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
       （５）【発行価格】

          未定
          （注）発行価格は、2021年12月20日(月)から2021年12月22日(水)までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発行価額
             （本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
       （７）【申込単位】

          １口以上１口単位
       （８）【申込期間】

          2022年１月24日(月)
       （９）【申込証拠金】

          該当事項はありません。
       （１０）【申込取扱場所】

          本投資法人　本店
          東京都千代田区西神田三丁目２番１号
       （１１）【払込期日】

          2022年１月25日(火)
       （１２）【払込取扱場所】

          株式会社三井住友銀行　本店営業部
          東京都千代田区丸の内一丁目１番２号
       （１３）【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
       （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋兜町７番１号
       （１５）【手取金の使途】

          　本件第三者割当における手取金上限272,828,400円については、手元資金とし、将来の特定
          資産（注１）（「横浜大黒町整備工場（底地）」を含みます。）の取得資金の一部又は借入
          金返済資金の一部に充当します。本件第三者割当と同日付をもって決議された一般募集によ
          る新投資口発行の手取金5,456,568,000円については、後記「第二部　参照情報／第２　参照
          書類の補完情報／１　本投資法人の概要／（１）　基本理念」に記載の本投資法人が取得を
          予定する特定資産（以下「取得予定資産」といいます。）（但し、「横浜大黒町整備工場
          （底地）」を除きます。）の取得資金の一部に充当し、残余が生じた場合には手元資金と
          し、その他将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。
          （注１）「特定資産」とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
          （注２）調達した資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れます。
          （注３）上記の手取金は、2021年11月26日(金)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
              出した見込額です。
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       （１６）【その他】
          ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取
             扱場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（１１）払込期日」に記載の払
             込期日に新投資口払込金を払込むものとします。
          ②　野村證券株式会社は、本件第三者割当につき、後記「第５　募集又は売出しに関する特
             別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について
             申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
    第２【新投資口予約権証券】

       　該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       　該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

       　該当事項はありません。

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    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について

       　本投資法人は、2021年12月13日(月)開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別

       に、本投資口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集にあた
       り、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が本投資
       法人の投資主から5,200口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによ
       る売出し）を行う場合があります。
       　本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記
       本投資法人の投資主から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な
       本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
       　また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終
       了する日の翌日から2022年１月19日(水)までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいま
       す。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」とい
       います。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付
       け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。野村證券株式会社が
       シンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。な
       お、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引
       を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケー
       トカバー取引を終了させる場合があります。
       　さらに、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定
       操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投
       資口の返還に充当することがあります。
       　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取
       引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本
       件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当におけ
       る発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における
       最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
       　上記の取引に関して、野村證券株式会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これらを行
       います。
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    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
    　金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第
    27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照
    ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

      　計算期間　第10期（自　2020年11月１日　至　2021年４月30日）2021年７月29日　関東財務局長に
      提出
      ２【半期報告書】

      　該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

      　該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

      　該当事項はありません。
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    第２【参照書類の補完情報】
      参照書類である2021年７月29日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に

    関し、参照有価証券報告書提出日後、本有価証券届出書の提出日である2021年12月13日（以下「本書の
    日付」といいます。）現在までに補完すべき情報は、以下のとおりです。
      なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
    また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、
    本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
    １　本投資法人の概要

    （１）基本理念

         本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループ（注１）と不動産アセットマネジメン
       ト会社として日本国内で豊富な実績を有する株式会社イデラ                                 キャピタルマネジメント（以下「イ
       デラ   キャピタル」といいます。）が、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の
       相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指
       します。
         また、本投資法人は、三井物産グループの総合力・事業知見（注２）とイデラ                                          キャピタルの不
       動産価値創造力（注３）による多様なアセットカテゴリーへの投資活動を通じて、投資主価値の向
       上と共に、世界経済発展の一翼を担い、世界の未来を創造していくことを目指しており、これらの
       考えを表した“「みらい」が創る、世界の未来”（“MIRAI”                                 creates     the  future    of  the
       world）という理念を持っています。
         本投資法人は、2016年12月の上場後、公募増資を伴う外部成長と複数のポートフォリオ入替えを
       実施し、第８期（自2019年11月１日　至2020年４月30日）中には2019年12月24日を払込日とする３
       度目の公募増資に伴い、「マイスクエアビル」、「THINGS青山」（注４）及び「東京衛生学園専門
       学校」の３物件（取得価格合計9,612百万円）を取得しました。
         新型コロナウイルス感染症（以下「新型コロナ」又は「新型コロナウイルス」ということがあり
       ます。）の拡大以降も、本投資法人は第10期（自2020年11月１日　至2021年４月30日）末までの間
       に、(i)「TCAビル」、「小田原機材管理センター（底地）」、「カインズモール彦根（底地）」及
       び「マックスバリュ高取店（底地）」の４物件（取得価格合計8,968百万円）の取得と、(ii)「コ
       ンフォートホテル新山口」、「ヒルコート東新宿」及び「日宝本町ビル」の３物件（譲渡価格合計
       7,000百万円）の譲渡を完了する等、物件入替によるポートフォリオの再構築を行いました。
         また、本投資法人は、本書による一般募集及び本件第三者割当（以下併せて「本公募増資」とい
        います。）に伴い、「愛媛ビル・広島」、「ツルミフーガ１」、「ビッグモーター岐南店（底
        地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」の４物件（取得予定価格合計10,650百万円、以下これ
        ら４物件を合わせて「取得予定資産」といいます。）（注５）の取得を決定しています。
         取得予定資産取得後（注６）における本投資法人の保有物件は38物件（取得（予定）価格合計
       164,554百万円）となる見込みです。
        （注１）「三井物産グループ」とは、三井物産株式会社（本社所在地：東京都千代田区。以下「三井物産」といいます。）並びに三井物
           産の連結子会社及び持分法適用会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。
        （注２）「三井物産グループの総合力・事業知見」については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
           ２　投資方針／（１）投資方針／③　両スポンサーの強みが発揮されるポートフォリオ／（イ）両スポンサーにおけるアセット
           マネジメント事業の概要／a．三井物産グループのアセットマネジメント事業」、同「④　スポンサーパイプラインを用いた外
           部成長戦略／（ニ）三井物産グループの先見性」及び同「⑤　成長戦略を支える両スポンサーの運営ノウハウ／（ロ）三井物産
           グループの多様なアセットタイプにおける運営実績」をご参照ください。
        （注３）「不動産価値創造力」とは、不動産が持つ潜在的な価値を見出し、その価値を顕在化・最大化させることを通じて不動産収益力
           を維持・向上させる能力を指します。以下同じです。イデラ                       キャピタルの「不動産価値創造力」の詳細については、参照有価
           証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／⑤　成長戦略を支える両スポン
           サーの運営ノウハウ／（ハ）イデラ              キャピタルの「不動産価値創造力」の活用」をご参照ください。
        （注４）本物件の正式名称は「THINGS               Aoyama   Organic   Garden.   dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用し
           ます。以下同じです。
        （注５）取得予定資産の取得に係るリスクは、後記「４　投資リスク／（１）リスク要因／⑨　その他／（イ）取得予定資産を組み入れ
           ることができないリスク」をご参照ください。
        （注６）「取得予定資産取得後」とは、本公募増資が完了し、取得予定資産をすべて取得した時点を指します。その際、その時点までの
           間にその他の資産の異動がないこと（本書に記載のものを除きます。）を前提とします。以下同じです。
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                          ＜取得予定資産の概要＞
                                              不動産
                                          取得
       アセットカテゴリー/                               取得         鑑定    鑑定NOI    償却後NOI
                  着眼点             契約締結日
                                          予定
        アセットタイプ                 物件名称             予定日         評価額     利回り     利回り
                  （注３）              （注４）          価格
                                     （注５）         （百万円）
       （注１）（注２）                                           （注７）     （注８）
                                         （百万円）
                                              （注６）
                   地方              2021年     2022年

          オフィス    中規模         愛媛ビル・広島                    2,780     2,950     5.0％     4.5％
                  中核都市              12月13日     １月12日
      コア            生活              2021年     2022年

                       ツルミフーガ１                    5,300     5,800     4.4％     3.6％
     アセット             密着型              12月13日     １月12日
               地域
          商業施設
              密着型
                      ビッグモーター岐南店          2021年     2022年
                   底地                        1,080     1,190     4.2％     4.2％
                                12月13日     １月12日
                        （底地）
     グロース

     アセット
                      横浜大黒町整備工場          2021年     2022年
     （ニュー     インダストリアル         底地                        1,490     1,570     3.9％     3.9％
                                12月13日     ３月25日
                        （底地）
      タイプ
     アセット）
                取得予定資産（４物件）合計／平均                           10,650     11,510     4.5％     3.9％

            （注１）「アセットカテゴリー/アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類です。「アセットカテゴリー」については、参

               照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／③　両スポン
               サーの強みが発揮されるポートフォリオ／（ロ）両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ
               戦略」記載の分類に依拠しています。また、「アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類であり、本投資法人の
               取得予定資産のアセットタイプについては、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
               ２　投資方針／（１）投資方針／⑧　投資方針」記載の分類に依拠しています。以下同じです。
            （注２）「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいま
               す。なお、地域密着型商業施設のうち、生鮮食料品をはじめ生活必需品を扱うテナントが大部分を占め安定的な需要
               が期待できる商業施設については、特に「生活密着型商業施設」ということがあります。なお、「生活密着型商業施
               設」の詳細は後記「（２）インベストメント・ハイライト／②　安定：ポートフォリオのディフェンシブ性向上／
               （ハ）当面のポートフォリオ構築戦略」をご参照ください。また、「インダストリアル不動産」又は「インダストリ
               アル」とは、様々な産業活動の基盤となる工場・研究開発施設・データセンター等をいいます。以下同じです。
            （注３）「地方中核都市」とは、地方圏（東京圏、関西圏、名古屋圏の三大都市圏以外の地域）における県庁所在市や人口が
               概ね30万人以上の都市をいい、「生活密着型」とは、生活密着型商業施設をいい、「底地」とは、第三者のために借
               地権が設定されている土地であって、かつ、当該第三者が当該土地上に建物を所有している物件をいいます。なお、
               「東京圏」、「関西圏」及び「名古屋圏」の詳細は、後記「（２）インベストメント・ハイライト／②　安定：ポー
               トフォリオのディフェンシブ性向上／（イ）取得予定資産                       取得前後の変化」をご参照ください。
            （注４）「契約締結日」は、各取得予定資産に係る売主との売買契約書の締結日を記載しています。
            （注５）「取得予定日」は、売買契約書に記載された取得予定日を記載しています。
            （注６）取得予定資産の「不動産鑑定評価額」に関し、鑑定評価時点及び鑑定評価機関については、後記「２　取得予定資産
               の概要／（２）取得予定資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
            （注７）「鑑定NOI利回り」は、「鑑定NOI」を取得予定価格で除して算出した数値を小数第２位を四捨五入して記載していま
               す。「取得予定資産（４物件）合計／平均」にある「鑑定NOI利回り」欄には、「平均鑑定NOI利回り」を記載してい
               ます。なお、「平均鑑定NOI利回り」は、「鑑定NOI利回り」を各物件の取得予定価格で加重平均して算出していま
               す。また、「鑑定NOI」とは、各物件の取得の決定に際して取得した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を
               控除した運営純収益（Net          Operating    Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOIに敷金等の運用
               益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益：Net                     Cash  Flow）とは異なります。上記鑑定NOIはDCF法における初
               年度（初年度に特殊要因がある場合等には２年目、３年目又は１年目から３年目までの平均値のいずれか。）のNOIで
               す。但し、本投資法人が準共有している信託受益権に係る信託不動産については、当該信託不動産に係る「鑑定NOI」
               に共有持分割合を乗じて得た金額を用いて算出しています。以下同じです。
            （注８）「償却後NOI利回り」は、「鑑定NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得予定価格で除して算出した数値を小数
               第２位を四捨五入して記載しています。「取得予定資産（４物件）合計／平均」にある「償却後NOI利回り」欄には、
               「平均償却後NOI利回り」を記載しています。なお、「平均償却後NOI利回り」は、「償却後NOI利回り」を各物件の取
               得予定価格で加重平均して算出しています。また、減価償却費については、定額法により三井物産・イデラパート
               ナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が一定の仮定のもとに算出した試算値です。以下同じで
               す。
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    （２）インベストメント・ハイライト
       本公募増資におけるインベストメント・ハイライトは、以下の３点です。
        ①　成長：外部成長への回帰
         ・　コロナ禍（注１）後初となる公募増資及び４物件/106億円の物件取得によりAUM（注２）拡
            大フェーズに回帰
         ・　さらなる流動性向上と投資家層拡大が期待されるグローバル・インデックスへの組入れが
            決定
        ②　安定：ポートフォリオのディフェンシブ性向上
         ・　継続的な入替戦略の実行と本公募増資における物件取得によりディフェンシブ性（注３）
            の向上を実現
         ・　みらいリバイバルプラン（注４）の進捗により、既存ポートフォリオの安定性はさらに向
            上
        ③　信用：財務戦略・ESG
         ・　三井物産グループの高い信用力を背景に安定した財務基盤を維持
         ・　着実なESG施策の推進（GRESBリアルエステイト評価（注５）の取得、グリーンファイナン
            スの実施等）
            （注１）「コロナ禍」とは、2019年末からの新型コロナウイルスの感染拡大から小康状態を見せ始めた2021年11月までの期間




               を指します。以下同じです。
            （注２）「AUM」とは、本投資法人の資産規模（Assets                     Under   Management）を意味します。
            （注３）「ディフェンシブ性」とは、不動産不況期又は稼働低迷期にさしかかった場合、収益面において、悪影響を受けにく
               いこと又は悪影響への防御性ないし耐性があるとの当該物件の性質を指す用語として本書で用いています。以下同じ
               です。
            （注４）「みらいリバイバルプラン」とは、本投資法人が2020年６月16日付「第８期（2020年４月期）決算説明資料」におい
               て公表した新型コロナの影響により浮かび上がった課題に対応するために策定した経営計画をいいます。以下「リバ
               イバルプラン」ということがあります。
            （注５）「GRESBリアルエステイト評価」とは、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年
               に創設された、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価をいいます。な
               お、一般社団法人不動産証券化協会（ARES）、一般財団法人日本不動産研究所（JREI）及び一般社団法人日本サステ
               ナブル建築協会（JSBC）は、GRESBの日本国内での公式なインダストリー・パートナーとして、日本国内での普及に協
               力しています。以下同じです。
          以上の詳細は、それぞれ以下①ないし③に記載のとおりです。

                           ＜投資口価格推移＞

          （注）上図において「東証REIT指数」の推移は、東京証券取引所が公表する各時点における東証REIT指数に本投資法人の新規上場


             時の発行価格である183,000円を乗じ、東京証券取引所が公表する当該上場日の前日における東証REIT指数の終値
             （1,787.51pt）により除して算出した数値の推移を示したものです。また、上表において「本投資法人の投資口価格」の推
             移は、東京証券取引所が公表する各時点における、本投資法人の投資口価格の推移を示しています。本投資法人は、2019年
             ４月30日を基準日とし、2019年５月１日を効力発生日として本投資口１口につき４口の割合による投資口分割を行っていま
             す。効力発生日以前の時点の投資口数を用いた数値の算出については、特に記載のない限り、当該時点においてかかる分割
             が行われていたものと仮定した場合の投資口分割後の投資口数を用いて算出しています。以下同じです。
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        ①　成長：外部成長への回帰
         （イ）　これまでの歩み
              本投資法人は、2016年12月の上場以来、マーケット環境の変化に対応した物件取得と
             ポートフォリオ戦略により臨機応変にポートフォリオを構築し、投資主価値向上を目指
             してきました。上場時においてコアアセットのみで構築されていた本投資法人のポート
             フォリオは、上場以降、2018年から2019年にかけて実施した３度の公募増資に伴う物件
             取得により、グロースアセット（コアプラスアセット及びニュータイプアセット）を組
             み入れながら資産規模（注１）を着実に拡大しました。本投資法人は、この期間を本投
             資法人のAUM拡大期（第一期）と位置付けています。
              日本国内において新型コロナの感染が拡大した2020年３月以降は、ホテルや一部の商
             業施設において顕在化した賃貸事業収入の減少をカバーするため、本投資法人は、調達
             余力を活用した物件取得や譲渡益が見込める物件の一部譲渡を行ったほか、2020年６月
             には新型コロナの影響により浮かび上がった３つの課題に注力する「みらいリバイバル
             プラン」を公表しました。その中でも、特にポートフォリオ戦略については「ディフェ
             ンシブ性」や「収益性」の向上を重視して物件入替等の取組みを推進しています。本投
             資法人は、長期賃貸借契約や継続したテナント需要を背景にキャッシュフローが安定的
             に収受できることが期待される物件を「ディフェンシブ性」が高い物件（注２）と考え
             ており、本公募増資に伴う取得予定資産の取得によりポートフォリオのディフェンシブ
             性をさらに向上させ、本公募増資以降をAUM拡大期（第二期）と位置付けてさらなる成長
             を目指す方針です。
             （注１）「資産規模」及び「AUM」の金額は、各時点における各保有資産の取得（予定）価格の合計を記載しています。以
                下同じです。
             （注２）「「ディフェンシブ性」が高い物件」とは、本投資法人がコロナ禍でも安定したキャッシュフローが期待できると
                考える生活密着型商業施設、インダストリアル不動産及び底地に該当する物件をいいます。また、「ディフェンシ
                ブ性の高い物件」又は「ディフェンシブ物件」ということがあります。以下同じです。「生活密着型商業施設」及
                び底地の詳細は後記「②　安定：ポートフォリオのディフェンシブ性向上／（ハ）当面のポートフォリオ構築戦
                略」をご参照ください。
              ＜マーケット環境の変化に対応した物件取得とポートフォリオ戦略＞

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         （ロ）　ポートフォリオの変遷とNAVの向上
              リバイバルプランの実行により、取得予定資産取得後における本投資法人のポート
             フォリオの収益性及び安定性は新型コロナ感染拡大以降の落ち込みから回復し、同プラ
             ン実行前の第８期（2020年４月期）末時点と比較して一定水準を確保しています。その
             ような環境下、１口当たりNAV（注１）は、本公募増資の実施と含み益（注２）の大きい
             物件取得を背景に着実に向上しています。
              また、本投資法人は、2021年12月17日よりFTSE                          EPRA   Nareit    Global    Real   Estate
             Index    Seriesに組み入れられることが決定しました。FTSE                            EPRA   Nareit    Global    Real
             Estate    Index    Seriesは、国際不動産投資のベンチマークとして世界的に広く利用されて
             いる指数（グローバル・インデックス）です。下図のとおり、EPRA                                    Nareitの組入れ銘柄
             は、それ以外と比較して国内金融機関及び外国人の比率が高く、１日当たりの平均売買
             高が多い傾向が見られます。したがって、本投資法人の当指数への組入れにより流動性
             の向上やさらなる投資家層の拡大が期待できると本投資法人は考えています。
                      ＜ポートフォリオの変遷とNAVの向上＞

             （注１）「１口当たりNAV」は以下の計算式に従って計算しています（10円未満端数切り捨て）。以下同じです。





                ・各決算期末における１口当たりNAV＝各決算期末時点におけるNAV÷各決算期末時点の発行済投資口数
                ・各決算期末におけるNAV＝各決算期末時点の出資総額＋各決算期末時点の保有物件の鑑定評価額総額－各決算期末
                 時点の保有物件の帳簿価額総額
                ・取得予定資産取得後における１口当たりNAV＝取得予定資産取得後におけるNAV÷本公募増資後の発行済投資口総
                 数（※）
               ※　「本公募増資後の発行済投資口総数」は、2021年11月末日時点の発行済投資口数に一般募集における発行口数
                 104,000口及び本件第三者割当における発行口数の上限5,200口を加えた数値を使用しています。
                  取得予定資産取得後におけるNAV＝2021年10月末日時点の出資総額＋本公募増資におけるエクイティ調達額
                 （一般募集及び本件第三者割当による発行価額の総額見込額（※※））＋（取得予定資産取得後の保有物件の鑑
                 定評価額総額（※※※）－2021年10月末日時点の保有物件の帳簿価額総額－取得予定資産の取得予定価格総額）
               ※※　「一般募集及び本件第三者割当による発行価額の総額見込額」は、一般募集における発行価額の総額
                 5,456,568,000円に、本件第三者割当における発行価額の総額272,828,400円を加えた金額を使用しています。
                  なお、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額のいずれも、2021年11月
                 26日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として発行価額を本投資口１口当た
                 り52,467円と仮定して算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野
                 村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。
                  実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は本件第三者割当の
                 全部若しくは一部について払込みがなされない場合には、実際の一般募集及び本件第三者割当による手取金の見
                 込額も変動することがあります。すなわち、実際の一般募集及び本件第三者割当における発行価額の総額が前記
                 見込額よりも少額となった場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされない場合には、
                 その分、実際の１口当たりNAVが上表記載の数値よりも低くなることがあります。また、実際の一般募集及び本
                 件第三者割当における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際の１口当たり
                 NAVは上表記載の数値よりも高くなることがあります。
              ※※※　「取得予定資産取得後の保有物件の鑑定評価額総額」は、「ツルミフーガ１」及び「ビッグモーター岐南店（底
                 地）」については2021年11月１日、その他の取得予定資産及び保有資産については2021年10月31日を価格時点と
                 する各鑑定評価額の合計額を指します。
             （注２）「含み益」とは、保有物件の鑑定評価額合計と保有物件の帳簿価額総額の差をいいます。以下同じです。
             （注３）投資比率は、取得（予定）価格をもとに算出しています。
             （注４）各決算期末の「平均償却後NOI利回り」は、各決算期末現在における本投資法人の取得済資産の不動産鑑定評価書
                における鑑定NOIの合計から減価償却費の合計を控除し、取得価格の合計額で除した数値を年換算して算出してい
                ます。
             （注５）各期末及び「取得予定資産取得後」における「LTV水準」は以下の計算式に従って計算しています。以下同じで
                す。
                ・各期末におけるLTV水準＝各決算期末時点の有利子負債額÷各決算期末時点の貸借対照表上の総資産額
                ・取得予定資産取得後におけるLTV水準＝取得予定資産取得後の有利子負債額（※）÷（2021年10月末日（第11期
                 末）時点の貸借対照表上の総資産額（161,226百万円）＋本公募増資におけるエクイティ調達額（5,729百万円）
                 ＋取得予定資産取得に合わせて実行する借入れ（5,300百万円））
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               ※　「取得予定資産取得後の有利子負債額」は、本書の日付現在における有利子負債総額78,700百万円に、取得予定
                 資産取得に合わせて実行する借入れ5,300百万円を加算した84,000百万円です。
             （注６）「ポートフォリオ稼働率」は、2021年９月末日時点における本投資法人の保有資産及び取得予定資産に係る総賃貸
                可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                           ＜EPRA    Nareit概要＞

                        ＜総合型REITの投資主構成＞

              （注１）「総合型REIT」とは、開示されている上場投資法人の規約又は有価証券報告書において、３種類以上の用途の不





                 動産を主たる投資対象と定めている上場J-REIT又は投資する不動産の主たる用途を限定していない上場J-REITを
                 いいます。以下同じです。
              （注２）（出所）2021年10月時点で公表されている各社公表資料
                       ＜総合型REITの１日平均売買高＞

              （注１）「１日平均売買高」は2021年５月６日から2021年10月29日の６ヶ月の１日当たり平均売買代金を指します。





              （注２）（出所）Quick
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        ②　安定：ポートフォリオのディフェンシブ性向上
         （イ）　取得予定資産             取得前後の変化
              本投資法人は、コロナ禍において、ポートフォリオの分散やテナントの固定契約比率
             の向上を進めるべく、取得資産を厳選し、選択的に投資してきました。ディフェンシブ
             性の高い物件を中心とした取得予定資産の取得を通じてポートフォリオ分散が進展し、
             その結果、ポートフォリオのディフェンシブ性の向上が実現する予定です。ポートフォ
             リオのディフェンシブ性の向上により、安定的なキャッシュフローの創出が可能になる
             と本投資法人は考えています。
              取得予定資産取得後のポートフォリオのエリア別比率については、三大都市圏が
             85.6％、東京圏が60.9％、大阪圏が15.8％、名古屋圏が8.9％、そしてその他エリアが
             14.4％となる見込みです（注）。
              また、取得予定資産取得後の上位３物件比率は32.9％となり、ポートフォリオの分散
             がより進展する見込みです。
              取得予定資産４物件を含むコロナ禍における2020年10月期（第９期）以降の取得資産
             のうち、５物件を占める底地はいずれもテナントと長期固定契約が締結されており、取
             得予定資産取得後の賃貸借契約は、29.0％が残存期間５年以上の定期借家／借地契約と
             なる見込みです。
             （注）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌
               山県及び滋賀県、「名古屋圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をそれぞれ指します。
                        ＜エリア別比率・物件比率＞

             （注）エリア別比率及び物件比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。





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         （ロ）ポストコロナでの継続的成長に向けた成長戦略
              本投資法人は、運用ガイドラインに定めた投資方針の下、さらに「希少性」、「成長
             性」及び「収益性」それぞれの観点からポートフォリオのバランスを考え、外部成長に
             取り組んできました。2017年６月には、中期経営計画「Repower                                   2020」（注１）を策定
             し、ポートフォリオのリスク分散の改善や１口当たり分配金（DPU）の持続的成長により
             投資主価値の回復・向上を目指しました。この「Repower                               2020」では、市場環境に合わ
             せた戦略的な投資アロケーション・シフトとして、オフィス約60％、商業施設約25％、
             ホテル約15％を目指し、中規模オフィス、商業施設及びホテルに投資をシフトしまし
             た。本投資法人は、強力なスポンサーサポートを背景とした物件入替と２期連続の公募
             増資を伴う物件取得により、「Repower                     2020」で掲げた定量目標を前倒しで2019年４月
             期に達成しました。
              そこで、本投資法人は、改めて拡張版中期経営計画「Repower                                 2020-ER」（注１）を策
             定し、DPU水準とリスクプレミアムの縮小を軸とした新たな定量目標を掲げて改善に取り
             組みましたが、2020年３月以降の新型コロナ感染拡大の影響を踏まえて計画を中断し、
             2020年６月には新型コロナの影響により明らかになった課題に注力する「みらいリバイ
             バルプラン」を策定しました。「みらいリバイバルプラン」では、ポストコロナ（注
             ２）に対応したポートフォリオ構築、DPU水準の回復・成長に注力する方針を掲げ、「ホ
             テルWBF淀屋橋南」のオフィスコンバージョン（「BizMiiX淀屋橋」）、「ミ・ナーラ」
             の再リニューアル、物件入替を通じたポートフォリオの再構築に努めてきました。
              「みらいリバイバルプラン」完遂後は、ポストコロナでの成長戦略を２つの柱で実行
             していく方針です。第１の柱は、ポートフォリオのディフェンシブ性向上であり、本投
             資法人がコロナ禍でも安定したキャッシュフローが期待できると考える生活密着型商業
             施設（注３）、インダストリアル不動産及び底地をパイプラインの中心に据えて投資を
             行います。第２の柱は、ポストコロナのリオープン（景気回復局面）を見据えた資産規
             模の拡大であり、人流に合わせて需要回復が期待されるアセットタイプへの投資を含め
             た積極的な資産規模拡大を通じ、DPU成長を始めとする投資主価値の向上を目指します。
              取得予定資産は、地方中核都市に所在するオフィス１物件、生活密着型商業施設１物
             件、底地２物件の合計４物件であり、本投資法人は、取得予定資産の取得をポートフォ
             リオのディフェンシブ性を向上させる投資として、ポストコロナでの成長戦略の第１の
             柱の実行と位置付けています。
              （注１）「Repower        2020-ER」とは、本投資法人が2018年12月14日付にて公表の決算説明会資料に記載された本投資法人
                 の拡張版中期経営計画「Repower             2020-ER」をいいます。また、「Repower                2020」とは、本投資法人が2017年６
                 月14日付にて公表の決算説明会資料に記載された本投資法人の中期経営計画「Repower                                 2020」をいいます。
              （注２）「ポストコロナ」とは、新型コロナの拡大が小康状態を迎え新型コロナ感染拡大防止の為の新たな生活様式が広
                 がった後の状態をいいます。以下同じです。
              （注３）「生活密着型商業施設」の詳細は、後記「（ハ）当面のポートフォリオ構築戦略」をご参照ください。
                  ＜ポストコロナでの継続的成長に向けた成長戦略＞

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         （ハ）　当面のポートフォリオ構築戦略
              本投資法人は、地方中核都市に所在するオフィス及びユーティリティアセット（注）
             をコロナ禍においてもテナント粘着性が高く、かつポストコロナにおける内部成長も期
             待できるアセット（以下、これらアセットの特徴を「コロナ耐性×アップサイド」と表
             記することがあります。）として考えており、これらに加え生活密着型商業施設、イン
             ダストリアル不動産及び底地をポストコロナ戦略の初期段階における重点投資対象と考
             えています。
              （注）「ユーティリティアセット」とは、サービス系テナントの誘致やサテライトオフィスへの転用が可能な都心近郊の
                複合用途物件を指す用語です。以下同じです。
              地方中核都市に所在するオフィスについては、物件の新規供給が限定的であり、東京

             23区と比較し一般的にテレワークの実施率が低い点も踏まえてテナント粘着性が高く安
             定的なキャッシュフローが期待できる点に着目し、また、複数のアセットタイプが混合
             した汎用性の高い物件であるユーティリティアセットについては、新型コロナ感染拡大
             の影響を受けにくいクリニックや塾等のサービス系テナントの比率が高い物件やサテラ
             イトオフィスへの転用が可能な都心近郊の物件を選別して取得する方針です。
              さらには、生活密着型商業施設は、地域密着型の商業施設の中でも特にスーパーや
             ホームセンター等のコロナ禍でも底堅い生活必需品を扱うテナントが入居する物件を指
             しており、中長期的に安定的な需要が期待できると本投資法人は考えています。
              インダストリアル不動産については、原則として長期契約で景気変動の影響が小さな
             物件を、底地については、実需に根差した長期の賃貸借契約によりキャッシュフローの
             安定性が期待される物件を取得する方針です。
              本投資法人は、生活密着型商業施設、インダストリアル不動産及び底地を、ディフェ
             ンシブ性の高いアセットと位置づけています。
              また、本投資法人は、総合型REITとしての強みを活かし、市場環境に合わせてアセッ
             トタイプ別の投資比率をコントロールする方針であり、ポートフォリオのディフェンシ
             ブ性向上を目指すポストコロナ戦略の初期段階における投資比率の目線として、オフィ
             スが50％から60％、商業施設が約25％、ニュータイプ／その他が20％以下、ホテルが
             15％以下と考えています。
                       ＜当面のポートフォリオ構築戦略＞

             （注）取得予定資産取得後投資比率の括弧内の数値は、取得予定資産取得後の投資比率と第８期末（2020年４月期）時点の






               投資比率の差を記載しています。
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         （ニ）　コロナ禍におけるディフェンシブ性の強化
              本投資法人は、2020年10月期（第９期）以降、「みらいリバイバルプラン」の一環と
             して物件入替を実施し、取得予定資産の取得と合わせて資産規模の拡大とポートフォリ
             オのディフェンシブ性向上を図りました。2020年11月には、新型コロナ感染拡大の影響
             を受けていたホテルの中から「コンフォートホテル新山口」を譲渡し、2021年３月には
             ポートフォリオ平均を下回る収益性であった「ヒルコート東新宿」及び中期的に一定規
             模の更新・修繕工事負担が見込まれていた「日宝本町ビル」といった、三大都市圏に所
             在する中規模オフィス２物件を譲渡しました。また、2021年１月に「TCAビル」、2021年
             ３月に「小田原機材管理センター（底地）」、「カインズモール彦根（底地）」及び
             「マックスバリュ高取店（底地）」と、本投資法人としてディフェンシブ性が高いと考
             える底地と「コロナ耐性×アップサイド」の特徴を有するユーティリティアセットを取
             得しました。これらの物件入替で取得した物件と取得予定資産におけるディフェンシブ
             性の高い物件の比率は75.0％であり、それ以外のユーティリティアセット（「TCAビ
             ル」）と地方中核都市に所在するオフィス（「愛媛ビル・広島」）もコロナ禍で一定の
             キャッシュフローの安定性を発揮するコロナ耐性に加えて収益のアップサイドも期待で
             きることから、ポートフォリオ全体でもディフェンシブ性のさらなる向上が実現できる
             と本投資法人は考えています。なお、「TCAビル」と「愛媛ビル・広島」は、コロナ耐性
             が高いと同時に、入居テナントの賃料水準がマーケット賃料と比較して低廉な水準と
             なっていることから、賃料ギャップの解消による将来的なアップサイドが期待されま
             す。
              ＜2020年10月期（第９期）以降の取得（予定）資産及び譲渡資産＞

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         （ホ）　取得予定資産の概要
              本投資法人は、多様な特性を有するアセットタイプへの投資が可能な総合型REITとし
             ての優位性と、本資産運用会社独自のソーシング力（注１）及び両スポンサーの豊富な
             投資実績と運用経験に裏付けられたソーシング力を最大限に活用して外部成長を推進す
             る方針です。
              本投資法人は、本公募増資に際し、オフィス１物件、商業施設２物件、インダストリ
             アル不動産１物件の合計４物件（取得予定価格合計10,650百万円、鑑定評価額合計
             11,510百万円）の取得を決定しています。
              取得予定資産の平均稼働率（注２）は98.9％であり、取得予定資産取得後の本投資法
             人の保有資産の平均稼働率は97.8％となる見込みです。また、取得予定資産の平均NOI利
             回りは4.5％、平均償却後NOI利回りは3.9％と、ポートフォリオの収益性の維持・向上に
             寄与するとともに、取得予定資産の取得によって物件及びテナント分散が進展すること
             からポートフォリオの質的向上が図られます。
             （注１）「本資産運用会社独自のソーシング力」とは、スポンサーのサポートに依拠せず、本資産運用会社が独自に開発し
                発展させた物件取得のネットワークを基盤とする物件取得の力量を意味します。以下同じです。なお、詳細につい
                ては、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／
                ④　スポンサーパイプラインを用いた外部成長戦略／（イ）「３Ｄソーシング戦略」による成長機会の追求」に記
                載のとおりです。
             （注２）「平均稼働率」は、2021年９月末日時点における本投資法人の保有資産及び取得予定資産に係る総賃貸可能面積の
                合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                          ＜取得予定資産の概要＞

             （注）「取得ルート」とは、物件情報の提供など取得予定資産の取得に当たり主導的な役割を果たした者を記載していま





               す。
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        ③　信用：財務戦略・ESG
         （イ）　財務マネジメントの状況
              本投資法人は、持続的な成長と中長期的に安定した収益の確保を実現するために、メ
             ガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーションの構築と三井物産の信用力を
             背景に健全かつ安定的な財務運営を推進しています。また、有利子負債の長期固定化、
             返済期限の分散化及び資金調達手段の多様化を行い、より強固な財務基盤の構築を目的
             として、グリーンファイナンス（グリーンローン及びグリーンボンド）及び長期の投資
             法人債の発行による有利子負債の長期固定化に取り組んでいます。
          ａ．投資法人債の発行

              本投資法人は、2021年９月28日に期間10年（20億円）と期間15年（10億円）の投資法
             人債を発行しました。格付A+（株式会社日本格付研究所）（注）の投資法人が発行する
             15年債は初であり、本投資法人の信用力が高く評価された結果であると本投資法人は考
             えています。
              （注）当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、
                 本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提
                 供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
                             ＜投資法人債の発行＞

              名称            第３回無担保投資法人債                  第４回無担保投資法人債
              償還年限                10年                  15年

              発行総額                20億円                  10億円

              利　率                0.700％                  0.980％

              発行日                       2021年９月28日

              取得格付                   A+（株式会社日本格付研究所）

          ｂ．初のグリーンファイナンス

              本投資法人は、ESGに関する取組みを推進するとともに、資金調達手段のさらなる分散
             化及び投資家層の拡大を企図し、2021年11月30日に本投資法人初となるグリーンファイ
             ナンス（グリーンローン及びグリーンボンド）を実行しました。
                             ＜グリーンローンの実行＞

              借入先                   株式会社みずほ銀行
              借入期間                   ８年

              借入金額                   40億円

              調達金利                   0.509％（注）

              借入日                   2021年11月30日

             （注）金利スワップにより実質的に固定化された後の調達金利を記載しています。
                             ＜グリーンボンドの発行＞

              名称                   第５回無担保投資法人債（グリーンボンド）
              償還年限                   10年

              発行総額                   12億円

              利　率                   0.700％

              発行日                   2021年11月30日

              取得格付                   A+（株式会社日本格付研究所）

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          ｃ．借入れの概要
              本投資法人は、取得予定資産の取得資金に充当するため、以下の借入れ（以下「本借
             入れ」といいます。）を行います。但し、後記「借入先」欄記載の各借入先による貸出
             審査手続における最終的な決裁の完了等を条件とします。
              本借入れを含む本投資法人における2021年９月以降の負債調達額合計は198億円（注
             １）、平均調達期間は7.2年（注２）、平均調達金利は0.51％（注３）となります。
             （注１）2021年９月以降の「負債調達額合計」は、2021年９月１日以降に本投資法人が実施した借入れ（本借入れを含みま
                す。）及び発行した投資法人債の合計額をいいます。
             （注２）2021年９月以降の「平均調達期間」は、2021年９月１日以降に本投資法人が実施した借入れ（本借入れを含みま
                す。）及び発行した投資法人債について、これらの借入れ又は発行時点における弁済期日又は償還期日までの期間
                を、借入金額又は元本金額で加重平均して算出しています。
             （注３）2021年９月以降の「平均調達金利」は、2021年９月１日以降に本投資法人が実施した借入れ（本借入れを含みま
                す。）及び発行した投資法人債について、これらの借入金利及び利率を残存借入金額及び未償還の元本金額で加重
                平均して算出しています。また、金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っ
                た借入れは、当該金利スワップ取引の効果を勘案した金利を借入金利としています。なお、借入金利の算定に当
                たって、本投資法人による借入れについては金利以外の名称で支払われた手数料等（アップフロントフィー等）は
                除外しています。
                        ＜本借入れの概要（注１）＞

                                                    返済
                      借入（予定）金額
      区分        借入先                   調達金利（注３）            返済期限            摘要
                       （注２）
                                                    方法
          株式会社三菱ＵＦＪ銀行              10億円         固定金利（注４）           2024年12月30日

           株式会社新生銀行             10億円       基準金利（注５）＋0.320％

                                           2026年12月30日
         三井住友信託銀行株式会社               10億円       基準金利（注５）＋0.270％
                                                    期限
                                                        無担保
      長期                                               一括
                                                        無保証
                                                    弁済
          株式会社三井住友銀行              10億円                    2028年12月29日
                               基準金利（注５）＋0.330％
           株式会社みずほ銀行             10億円

                               基準金利（注５）＋0.330％
                                           2029年２月28日
           株式会社りそな銀行             ３億円       基準金利（注５）＋0.310％
          合計/平均             53億円         0.41％（注６）           期間平均5.4年

                                                     －    －
              （注１）本借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条

                 件を全て充足すること等を条件とします。
              （注２）「借入（予定）金額」は、本公募増資による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更され
                 ることがあります。
              （注３）変動金利による長期借入れについては、別途、金利スワップ契約を締結することにより支払金利を実質的に固定
                 化する予定です。
              （注４）調達金利は、借入先の基準金利を参考に貸付実行日の２営業日前に借入先が合理的に決定します。
              （注５）基準金利は、各利払日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３ヶ月日本円
                 TIBORです。基準金利である全銀協の日本円TIBORの変動については、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホー
                 ムページ（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認ください。
              （注６）本書の日付現在、本借入れの調達金利は確定していないため、固定金利の借入れの調達金利については各借入先
                 から受領した融資意向表明に記載された、2021年11月26日時点の各借入先の基準金利を参考に算定した数値を、
                 変動金利の借入れの調達金利については、別途締結する金利スワップ契約により支払金利を実質的に固定化する
                 ため、2021年11月26日午前11時00分（日本時間）においてRefinitivスクリーン9154ページに表示されるオ
                 ファーレートを踏まえて試算したレートにスプレッドを加えて求めた数値を用いて、当該調達金利を借入（予
                 定）金額で加重平均した数値を記載しています。実際に適用される調達金利は、融資意向表明の内容に基づき締
                 結される金銭消費貸借契約証書に基づき、各借入れが実行される前に決定されるため、上記の平均調達金利は実
                 際に適用される金利とは異なる可能性があります。特に、経済環境の急激な変化により金利情勢が大幅に変動し
                 た場合には、実際に適用される金利が上記の数値から大きく乖離する場合があります。
              （注７）本借入れに関するリスクは、後記「４                  投資リスク／（１）リスク要因／⑨              その他／（ロ）本投資法人の資金調
                 達（金利環境）等に関するリスク」をご参照ください。
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          ｄ．安定した財務基盤の維持
              本投資法人は、コロナ禍においても三井物産の信用力を背景に健全かつ安定的な財務
             基盤を維持しています。なお、本投資法人の財務ハイライト（取得予定資産取得後）は
             以下のとおりです。
                    ＜財務ハイライト（取得予定資産取得後）＞

             （注１）「平均調達金利」は、各時点における借入れ（取得予定資産取得後は本借入れを含みます。）及び投資法人債につ







                いて、これらの調達金利及び利率を残存借入金額及び未償還元本金額で加重平均して算出しています。但し、取得
                予定資産取得後の平均調達金利については、本書日付から取得予定資産取得後時点まで、本借入れ以外に新たな借
                入れが行われないことを前提とします。また、金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワッ
                プ取引を行った借入れは、当該金利スワップ取引の効果を勘案した金利を借入金利としています。なお、借入金利
                の算定に当たって、金利以外の名称で支払われた手数料等（アップフロントフィー等）は除外しています。以下同
                じです。
             （注２）「平均残存期間」は、各時点における借入れ（取得予定資産取得後は本借入れを含みます。）及び投資法人債につ
                いて、これらの同時点における返済期限及び償還期日までの期間を残存借入金額及び未償還元本金額で加重平均し
                て算出しています。但し、取得予定資産取得後の平均残存期間については、本書日付から取得予定資産取得後時点
                まで、本借入れ以外に新たな借入れが行われないことを前提とします。以下同じです。
             （注３）「長期固定比率」は、各時点における借入れ（取得予定資産取得後は本借入れを含みます。）及び投資法人債につ
                いて、当初の借入期間及び払込期日から償還期限までの期間が１年以上であり、かつ、固定金利（金利変動リスク
                を回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行った借入れを含みます。）の借入れの比率をいいま
                す。
              本投資法人は、投資主価値の維持・向上を図るために強固な財務基盤を構築する方針

             であり、LTV水準については保守的に維持する方針です。
              本投資法人の2021年10月期（第11期）末時点におけるLTV水準は48.8％であり、本借入
             れ後（取得予定資産取得後）におけるLTV水準は48.8％を維持する見込みです。なお、本
             借入れ後（取得予定資産取得後）の有利子負債840億円の平均残存期間は4.3年、平均調
             達金利は0.55％となる見込みです。
              本投資法人は、LTVマネジメントを、DPU及びNAVを向上させる過程において有効に活用
             すべき財務戦略の一つであると考えており、物件取得機会を機動的に捉えるためにも、
             一定の負債調達余力（注１）を確保できるLTV水準を維持していく方針です。取得予定資
             産取得後のLTV50％までの負債調達余力（注２）は42億円となる見込みです。
              借入れによって物件を取得した際には、LTV水準が一時的に上昇する可能性があります
             が、本投資法人は強固な財務基盤を構築し、保守的な運営に努める方針です。
              （注１）「負債調達余力」とは、LTV水準を特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関か
                 らの借入れ及び投資法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、
                 当該金額は、当該金額の負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束
                 するものではありません。以下同じです。
              （注２）「取得予定資産取得後のLTV50％までの負債調達余力」については、「取得予定資産取得後のLTV水準」を仮に
                 50％まで引き上げた場合における負債調達余力の金額を、単位未満の金額については切り捨てて記載していま
                 す。実際の本公募増資における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少額又は多額となった場合に
                 は、それに応じて取得予定資産取得後の負債調達余力は上記の金額よりも低く又は高くなることがあります。以
                 下同じです。
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          ｅ．メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション

              本投資法人は、健全かつ安定的な財務運営に加え、メガバンクグループを中心とした
             幅広いレンダーフォーメーションを構築することにより、財務戦略の柔軟性が拡大する
             ものと考えています。
              取得予定資産取得後における本投資法人の資金調達の分散状況は以下のとおりです。
                   ＜資金調達の分散状況（取得予定資産取得後）＞

                                            比率






                   調達先             調達金額                     摘要
                                           （注）
             株式会社三井住友銀行                   240億円            28.6％

             三井住友信託銀行株式会社                   155億円            18.5％

             株式会社みずほ銀行                   148億円            17.6％

             株式会社新生銀行                   60億円            7.1％

             株式会社三菱ＵＦＪ銀行                   40億円            4.8％

                                                     無担保
             株式会社りそな銀行                   38億円            4.5％
                                                     無保証
             みずほ信託銀行株式会社                   37億円            4.4％
             株式会社福岡銀行                   30億円            3.6％

             株式会社日本政策投資銀行                   20億円            2.4％

             株式会社南都銀行                   10億円            1.2％

             投資法人債                   62億円            7.4％

                    合計             840億円           100.0％          －

              （注）「比率」とは、上表の調達金額を前提とした調達金額の総額に対する各調達先からの調達金額の比率です。
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                 ＜有利子負債返済期限分散状況（取得予定資産取得後）＞
             （注）「2021年９月以降」とは2021年９月以降取得予定資産取得後までに実行又は発行した借入れ（本借入れを含みま




               す。）及び投資法人債をいい、「その他」とは「2021年９月以降」以外の有利子負債をいいます。
              本投資法人は、ポートフォリオの特性に応じて負債をコントロールする方針であり、

             今後も、負債調達については返済期限の長期化及び金利の固定化をさらに推進していく
             方針です。2021年11月には上場後初の大規模リファイナンスを実施しましたが、グリー
             ンファイナンスを含む長期の負債調達で対応を完了しており、今後のリファイナンスに
             ついても、レンダーとの日常的なリレーション強化の他、新型コロナ収束見通しを含め
             早期にディスカッションを開始する予定です。
          ｆ．コミットメントライン

              本投資法人は、特定資産の取得やリファイナンス等に際して、機動的かつ安定的な資
             金調達手段を確保し、より一層強固な財務基盤を構築するため、2021年８月にコミット
             メントラインを更新しています。
                            ＜コミットメントラインの内容＞

              契約締結先                   株式会社みずほ銀行
              借入極度額                   30億円

              契約期限                   2022年９月28日

              借入期間                   12ヶ月以内

              担保・保証                   無担保・無保証

          ｇ．利益超過分配の方針

              本投資法人は、投資主価値の最大化のため、１口当たり分配金（DPU）の安定化を重視
             した運用を目指します。そのため、本投資法人は財務健全性の維持及び効率的かつ適切
             なキャッシュ・マネジメントにも考慮しつつ、一時差異等調整引当額の増加額に相当す
             る分配についてはその全額、その他の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分
             配）については減価償却費の60％を上限とした利益超過分配（注）を実施する可能性が
             あります。
             ・　物件のリニューアル・建替え等により発生する一時的費用（解体費・除却損等）
             ・　物件の売却に伴う一時的な譲渡損失
             ・　物件取得に伴う期中における公募増資の実施による希薄化への対応
             ・　その他、突発的事象による一時的な費用負担
             ・　繰延ヘッジ損益等の税会不一致への対応
             ・　合併に伴って発生したのれんの償却に伴う一時差異等調整引当額の分配
              （注）クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその全額、その他
                 の利益超過分配に該当する分配（通常の利益超過分配）については計算期間の末日に計上する減価償却費の100分
                 の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことが可能とされてい
                 ます（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」）。
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         （ロ）　ESGの取組み
              本投資法人及び本資産運用会社は、サステナブル（持続可能）な社会の実現を目指
             し、“「みらい」が創る、世界の未来”という理念に従い本投資法人の運用を行ってい
             ます。本資産運用会社は、サステナブルな社会を実現するために、環境
             （Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（併せて以下「ESG」と
             いいます。）への取組みが必要不可欠であり、ESGへの取組みを推進することが本投資法
             人の投資主価値の向上に資すると考えることから、「サステナビリティ基本方針」を制
             定し、同方針に基づいてESGへの取組みを行っています。また、ESG配慮の重要性を認識
             しつつ、企業の社会的責任としてサステナブルな社会の実現を目指すためマテリアリ
             ティ（重要課題）を特定しています。
                         ＜マテリアリティとSDGs＞

          ａ．GRESBリアルエステイト評価







              本投資法人は、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス配慮を測る年次のベンチ
             マーク評価であるGRESBリアルエステイト評価に2021年度より参加しています。2021年の
             評価においては、総合スコアのグローバル順位により格付されるGRESBレーティングで
             「２スター」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マ
             ネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組
             み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であ
             ることを示す「グリーンスター」の評価を取得しています。
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          ｂ．グリーンファイナンス
              本投資法人は、2021年10月に、「グリーンボンド原則（Green                                 Bond   Principles）2021
             年版（注１）」、「グリーンローン原則（Green                          Loan   Principles）2021年版（注
             ２）」、「グリーンボンドガイドライン2020年版（注３）」、及び「グリーンローン及
             びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン2020年版（注４）」に即した「グ
             リーンファイナンス・フレームワーク」を策定しました。本投資法人は、本フレーム
             ワークに対する第三者評価として株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）
             より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価（注５）」の最上位評価である
             「Green     １（F）」を取得しています。これを基礎として、2021年11月には本投資法人と
             して初のグリーンファイナンス（グリーンローン及びグリーンボンド）を実施していま
             す。
              グリーンファイナンスで調達された資金は適格クライテリア（注６）を満たすグリー
             ンビルディングの取得資金、改修工事資金及びこれらの資金のリファイナンスに充当さ
             れています。2021年11月末時点における本投資法人の適格グリーンプロジェクト総額
             （注７）、グリーンファイナンス上限額（注８）及びグリーンファイナンス残高（注
             ９）は以下のとおりです。
              （注１）「グリーンボンド原則（Green               Bond  Principles）2021年版」とは、国際資本市場協会（ICMA）が事務局機能を


                 担う民間団体であるグリーンボンド・ソーシャルボンド原則執行委員会（Green                               Bond  Principles     and  Social
                 Bond  Principles     Executive    Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをい
                 い、以下「グリーンボンド原則」といいます。
              （注２）「グリーンローン原則（Green               Loan  Principles）2021年版」とは、ローン市場協会（LMA）、アジア太平洋地域
                 ローン市場協会（APLMA）及びローンシンジケーション・トレーディング協会（LSTA）により策定された環境分
                 野に使途を限定する融資のガイドラインをいい、以下「グリーンローン原則」といいます。
              （注３）「グリーンボンドガイドライン2020年版」とは、グリーンボンド原則との整合性に配慮しつつ、市場関係者の実
                 務担当者がグリーンボンドに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に
                 即した解釈を示すことで、グリーンボンドを国内でさらに普及させることを目的に、環境省が2017年３月に策
                 定・公表し、2020年３月に改訂したガイドラインをいい、以下「グリーンボンドガイドライン」といいます。
              （注４）「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン2020年版」とは、環境省が2020年３月に
                 策定・公表したガイドラインをいい、以下「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライ
                 ン」といいます。同ガイドラインでは、グリーンローンについてグリーンローン原則との整合性に配慮しつつ、
                 グリーンローンを国内でさらに普及させることを目的として、借り手、貸し手その他の関係機関の実務担当者が
                 グリーンローンに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈
                 が示されています。
              （注５）「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」とは、ICMAが策定したグリーンボンド原則、LMA、APLMA、
                 並びにLSTAが策定したグリーンローン原則並びに環境省が策定したグリーンボンドガイドライン及びグリーン
                 ローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドラインを受けた発行体又は借入人のグリーンボンド発行又
                 はグリーンローン借入方針（グリーンファイナンス方針）に対する第三者評価をいいます。当該評価においては
                 発行体又は借入人のグリーンファイナンス方針に記載のプロジェクト分類がグリーンプロジェクトに該当するか
                 を審査し、調達資金の使途（グリーンプロジェクトへの充当割合）を評価する「グリーン性評価」及び発行体又
                 は借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これら評価の総合
                 評価として「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」が決定されます。なお、「JCRグリーンファイナ
                 ンス・フレームワーク評価」は、個別の債券又は借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）を
                 つけて表示されます。本投資法人に係る「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」は、以下のJCRの
                 ホームページに掲載されています。
                 https://www.jcr.co.jp/greenfinance/
              （注６）「適格クライテリア」とは、以下の(a)又は(b)をいいます。
               (a)　適格クライテリア１
                 以下の①～④の第三者認証機関の認証のいずれかを取得・更新済又は今後取得・更新予定の物件
                 ①　　DBJ    Green   Building    認証（注10）：      ３つ星、４つ星、若しくは５つ星
                 ②　　CASBEE不動産評価認証（注11）：　                 B+ランク、Aランク、若しくはSランク
                 ③　　LEED認証（注12）：　　　　　　　                 Silver、Gold若しくはPlatinum
                 ④　　BELS評価（注13）：　　　　　　　                 ３つ星、４つ星、若しくは５つ星
               (b)　適格クライテリア２
                 運用する不動産において、エネルギー効率、水の消費性能等、環境面で有益な改善を目的とした設備改修工事
                 （従来比30％の使用量削減効果が見込まれるもの）
              （注７）「適格グリーンプロジェクト総額」とは、適格クライテリアを満たすグリーン適格資産に該当する本投資法人の
                 保有物件の取得価格の総額をいいます。以下同じです。
              （注８）「グリーンファイナンス上限額」とは、「適格グリーンプロジェクト総額」に直近の決算期末である2021年10月
                 末日（第11期末）時点における総資産LTVを乗じた金額をいいます。以下同じです。
              （注９）「グリーンファイナンス残高」とは、本投資法人の2021年11月末日時点における借入れ又は発行するグリーン
                 ローン及びグリーンボンドの残存金額をいいます。以下同じです。
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              （注10）「DBJ      Green   Building    認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（以下「DBJ」といいます。）が独自に開発した
                 総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green                                Building）を対象に、５段階
                 の評価ランク（１つ星～５つ星）に基づく認証をDBJが行うものです。
              （注11）「CASBEE（Comprehensive              Assessment     System   for  Built   Environment     Efficiency／建築環境総合性能評価シス
                 テム）不動産評価認証」とは、建築物の環境性能を評価し格付け（Cランク～Sランク）する手法で、省エネや省
                 資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に
                 評価するシステムです。
              （注12）「LEED（Leadership            in Energy   and  Environmental      Design）認証」とは、米国グリーンビルディング協会
                 （USGBC）によって開発及び運用が行われている、建築や都市の環境性能を評価する認証システムで、各項目の
                 取得ポイントの合計に応じたランク（Certified、Silver、Gold、Platinum）で評価されます。
              （注13）「BELS（Building-Housing              Energy-efficiency        Labeling    System／建築物省エネルギー性能表示制度）評価」と
                 は、国土交通省が評価基準を定めた公的な評価制度で、建築物の一次エネルギー消費量に基づき、省エネルギー
                 性能を５段階の評価ランク（１つ星～５つ星）で評価する制度です。
          ｃ．継続的な地域社会への貢献

              2021年６月下旬以降の新型コロナの感染者数の急増（いわゆる第５波）で厳しい状況
             に陥った沖縄県では2021年末から2022年始にかけての再拡大リスクに備えて医療体制の
             拡充を推進しており、本投資法人は、保有物件の１つである「スマイルホテル那覇シ
             ティリゾート」を新型コロナの軽症者等宿泊療養施設として提供しています（契約期
             間：2021年10月11日～2022年３月31日（予定））。本投資法人は、その他新型コロナ対
             応として、「ミ・ナーラ」の店舗スペースの一部をワクチン接種会場として提供してお
             り、継続的な地域社会への貢献を推進しています。
              ＜「スマイルホテル那覇シティリゾート」における新型コロナ対応＞

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        （３）　ポートフォリオマネジメントの状況
         （イ）　テナント分散の状況（取得予定資産取得後）
              本投資法人は、残存賃貸借期間の長期化及び賃貸借契約期間の分散により、ポート
             フォリオの安定性の向上を目指しています。本投資法人の取得予定資産取得後の平均残
             存賃貸借期間（注）は5.4年、アセットタイプ別では、オフィス1.7年、商業施設（グ
             ロースアセット除く）7.2年、ホテル8.5年、グロースアセット12.3年となっており、特
             に底地物件はそれぞれ10年以上の定期借地契約を締結していることから、長期安定的な
             運用が見込まれると本投資法人は考えています。
              ＜賃貸借契約期間分散状況（賃料ベース）（取得予定資産取得後）＞

             （注）「取得予定資産取得後の平均残存賃貸借期間」は、取得予定資産取得後の保有資産について、2021年９月末日時点に




               おいて有効に締結されている賃貸借契約に定められる賃貸借契約の満期日までの残存日数を365で除して、年間賃料
               との加重平均により算出した値であり、小数第２位を切り捨てています。以下同じです。
              本投資法人は、コロナ禍においても長期・安定的な賃料収入が期待されることから定

             期借家／借地契約の比率を高めてきました。取得予定資産取得後の本投資法人の賃貸借
             契約形態の比率（賃料ベース）は、普通借家が53.7％、定期借家／借地が46.3％とな
             り、そのうち残存期間５年以上の定期借家／借地比率（注）は29.0％と引き続き安定性
             を維持する見込みです。本投資法人は、引き続き定期借家／借地契約比率を意識し、当
             面はディフェンシブ性の高いポートフォリオの構築を目指します。また、収益の安定性
             を確保するため、契約期限やテナント業種（産業分類）、用途等の幅広い観点からポー
             トフォリオの分散を進める方針です。
             （注）「残存期間５年以上の定期借家／借地比率」は、本投資法人のポートフォリオに占める取得予定資産取得後時点にお
               いて賃貸借契約の残存期間が５年以上の定期賃貸借契約を締結する保有資産及び取得予定資産の割合をいい、年間賃
               料との加重平均により算出した値であり、小数第２位を切り捨てています。以下同じです。
              ＜賃貸借契約形態の比率（賃料ベース）（取得予定資産取得後）＞

              また、本投資法人は着実な外部成長を通じ、本投資法人のテナント分散を着実に進め



             て来ました。取得予定資産取得後における上位10テナント比率（注）は35.8％、上位10
             契約比率（注）は34.3％となり、引き続き一定水準の分散を維持する見込みです。
             （注）「テナント比率」及び「契約比率」については、年間賃料に基づいて算出しています。
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                       ＜上位10テナント（賃料ベース）＞
        ＜テナント企業の分散（賃料ベース）＞                            ＜賃貸借契約の分散（賃料ベース）＞






         （ロ）　新型コロナウイルス感染症の影響



              本投資法人の保有資産においては、コロナ禍におけるワクチン接種の進捗を受け、ポ
             ストコロナに向けた回復期待が高まっているものと本投資法人は考えています。本投資
             法人の保有資産におけるアセットタイプ別の投資比率（取得（予定）価格ベース）は、
             取得予定資産取得後において、オフィス52.6％（第８期末比▲2.8％）商業施設21.7％
             （第８期末比＋3.9％）、ホテル16.1％（第８期末比▲2.9％）となっており、各アセッ
             トタイプにおけるマーケット動向、運用状況の影響は以下のとおりです。
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                ＜アセットタイプ別のマーケット動向・運用状況への影響＞
              （注）大規模オフィスの内定率について、第11期（2021年10月期）において既に賃貸借契約を締結済みの賃借人との契約






                 は、入居が同年11月以降となったものについても、内定率に含めて算定し表示しています。以下同じです。
         （ハ）　みらいリバイバルプラン：BizMiiX淀屋橋

              本投資法人が保有する「BizMiiX淀屋橋」について、2021年１月にバジェット型ホテル
             からセットアップ型サービスオフィスへの用途転換（コンバージョン）が完了しまし
             た。
              コンバージョンが完了した後の2021年１月から10月末までのリーシング活動期間中に
             おけるコロナ禍による緊急事態宣言及びまん延防止重点措置に基づく政府からの自粛要
             請の累計日数が大阪府において225日間に及ぶ中で、内見が中止される等の理由で新しい
             コンセプトの理解が十分に進まず商談の中止や延期が相次ぎましたが、新型コロナの感
             染拡大が収束をみせる中でテナント候補先の動きが活発化しています。今後は、内覧会
             開催による仲介会社経由のアプローチとインターネット施策を通じた直接的なアプロー
             チの両面でセットアップ型サービスオフィスのメリットをアピールできる機会を増や
             し、有望商談の増加と着実なテナント入居により稼働率の回復と安定化を目指します。
             また、本資産運用会社及びプロパティ・マネジメント会社とリーシングサポートを担当
             するスポンサーのイデラ              キャピタルの連携を強化し、一体となったリーシング施策を推
             進していきます。
                         ＜BizMiiX淀屋橋の概況＞

              （注）「BizMiiX淀屋橋」に係る売買契約に記載の取得価格は1,750百万円ですが、本投資法人の取得後にコンバージョン



                 に伴う追加投資を行っており、「BizMiiX淀屋橋」に係る当該追加投資を含む総投資額は2,041百万円です。
                 「BizMiiX淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額2,041百万円を取得価格と定義します。以下同じで
                 す。
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                    ＜リーシングの進捗状況（稼働率の推移）＞
              （注）「11/26時点の入居申込みベースでの試算」とは、「BizMiix淀屋橋」について、2021年11月26日時点において同物




                 件への入居申込みがあれば、かかる入居申込みを受け付けた時点において、当該入居申込みに係る区画の面積を
                 2021年10月末時点の賃貸面積に加算した面積を、賃貸可能面積で除して稼働率を算出するとの試算値です。なお、
                 入居申込み後、当該申込みが撤回される可能性や既存のテナントが撤退する可能性があり、当該稼働率による賃貸
                 が可能となることを保証又は約束するものではありません。
         （ニ）　みらいリバイバルプラン：ミ・ナーラ

              本投資法人が保有する「ミ・ナーラ」では、みらいリバイバルプランにおけるテナン
             トの入替等による再リニューアルを実施しています。リニューアル直後の2021年５月の
             全館売上実績は10.1億円、また、2021年５～10月の全館売上の月平均は8.9億円となり、
             対コロナ前実績（2019年同期比）208.7％と順調な売上実績を記録しています。新型コロ
             ナ第５波の影響で2021年９月の既存SC（注１）2019年同月比売上高伸長率（注２）がマ
             イナス28.3％と、全国的にSCの売上が厳しい状況下においても、スーパーマーケットの
             「ロピア」誘致を核としたリニューアル効果の継続により2021年５月から１年間の全館
             売上100億円の達成が期待できる状況である（注３）と本投資法人は考えています。
             （注１）「SC」とは、ショッピングセンターのことをいいます。以下同じです。
             （注２）（出所）一般社団法人日本ショッピングセンター協会「SC販売統計調査報告                                 2021年09月（2019年比）」
             （注３）新型コロナウイルス感染症がこれまでと比較にならない程度で奈良県において商業施設への悪影響を与えないこと
                を前提とした想定です。
                       ＜再リニューアル後の定量データ＞

             （注）定量データにおける「③対コロナ前実績（2019年同期比）」は、2021年５月から10月の全館売上、全館売上（除くロ



               ピア）、１日当たり平均客数及び駐車台数の実績の平均値を、2019年５月から10月の同指標の実績の平均値で除する
               ことで算出した割合を示しています。なお、「③対コロナ前実績（2019年同期比）」駐車台数については、2019年５
               月から10月の実績と比較可能な「第一駐車場」の駐車台数のみを用いて算出した割合を示しています。
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                           ＜月額賃料の推移＞
              また、核テナントであるディスカウント系スーパー業態「ロピア」の誘致によって日





             常使いの商圏の拡大が期待されます。なお、ファミリー層の増加による想定商圏は５～
             10kmと考えており（注１）、来客ニーズの幅が拡大したことも踏まえて今後はテナント
             業態の多様化を検討しています。再リニューアル時に拡大した金魚によるアクアリウム
             エリアにおいては、修学旅行生や観光客の獲得も徐々に進んでおり、今後も改善を進め
             ることで将来的なインバウンド対応も視野に入れた観光需要の獲得を目指します。ま
             た、今後もテナント入替に向けて複数のナショナルチェーン（注２）と協議を行ってお
             り、ポストコロナでの人流回復に向けてさらなる全館売上の増加と繁華性の高い館作り
             を継続する方針です。
             （注１）2021年10月時点におけるミ・ナーラキッズクラブ（小学生以下を対象とした無料の会員サービス）の入会状況をも
                とに想定商圏を５～10kmと判断しています。
             （注２）「ナショナルチェーン」とは、全国的に店舗を展開するテナントをいいます。
                   ＜ディスカウント系スーパー誘致後の想定商圏＞

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         （ホ）　ポートフォリオの状況（オフィス）
              本投資法人は、スポンサーサポートを通じて希少性の高い物件を取得しており、取得
             予定資産取得後のオフィスポートフォリオに占める大規模オフィスの割合は74.0％（取
             得（予定）価格ベース）となる予定です。また、取得資産のうち東京圏大規模オフィス
             の平均賃料は、2021年９月時点で16,360円/月坪（注）であり、底堅い需要とアップサイ
             ドが狙える中価格帯の賃料水準の物件が中心となっています。さらに、直近では来店型
             テナントへの対応や店舗に転換可能な立地・建物仕様を有するユーティリティアセット
             に着目して「マイスクエアビル」及び「TCAビル」の２物件を取得しており、それぞれ取
             得時点から2021年９月末時点にかけて25.2％、2.7％の賃料増額を達成しています。取得
             予定資産取得後のオフィスビルの状況は、下記のとおりです。
              （注）坪単価は、10円未満端数切捨てで記載しています。以下同じです。
              大規模オフィスにおいては、第11期（2021年10月期）のリーシング対象面積4,846㎡

             （注１）に対して約44％が内定済（注２）であり、引き続き安定稼働の継続を重視した
             リーシング戦略を展開していく予定です。
              （注１）当該面積は、準共有持分相当の数値となります。
              （注２）大規模オフィスの内定率について、第11期（2021年10月期）において既に賃貸借契約を締結済みの賃借人との契
                 約は、入居が同年11月以降となったものについても、内定率に含めて算定し表示しています。以下同じです。
                    ＜取得予定資産取得後の状況（オフィス）＞

              （注）「東京圏大規模オフィス」とは、「品川シーサイドパークタワー」、「川崎テックセンター」、「新宿イーストサ







                 イドスクエア」及び「東京フロントテラス」をいいます。
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                         ＜大規模オフィスの状況＞
              （注）面積の記載は準共有持分の数値を記載しています。






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         （ヘ）　ポートフォリオの状況（商業施設）
              本投資法人が保有する商業施設については、都市型商業施設の一部で新型コロナの影
             響を受ける物件があるものの、物件の立地優位性やコロナ禍でも底堅い需要が見込まれ
             る生活必需品を取り扱うテナントの特性により、全体としては安定稼働が継続していま
             す。
              「イオン葛西店」では、2020年４月に大規模改修と期間15年超の賃貸借契約の巻き直
             しに関する基本合意書を締結しています。スーパーマーケットを中心にコロナ禍でも底
             堅い売上実績を継続しているほか、長期利用方針確定に伴い2023年９月の全館リニュー
             アルに向けた準備を本格化しており、テナントであるイオン側で「イオン葛西店」に入
             店するペットショップや100円均一ショップ等、一部テナントの入替も進めています。
              「渋谷ワールドイーストビル」は、一部の来店型テナントは苦戦が続くものの、多く
             のテナントは物件の立地の希少性からポストコロナを見据えて賃貸借契約を継続してい
             ます。また、人流の回復傾向が強まったことで看板広告のニーズも増加しており、今後
             はポストコロナのさらなる人流回復によるテナントの収益回復と賃貸借契約の安定化が
             期待されると本投資法人は考えています。
              「MIキューブ仙台クリスロード」は、ドラッグストア及び飲食店舗のテナントとの間
             で解約を見据えた減額交渉を続けていたものの、本物件周辺の繁華性の高さとポストコ
             ロナの反動消費が期待され、テナントの慰留に成功しています。その結果、本物件は新
             型コロナウイルスの影響が大きい都市型物件でありながら、満室稼働を継続していま
             す。なお、新型コロナ第５波が収束に向かいつつあることから、本物件周辺のクリス
             ロードエリアにおける商店街の人流も回復傾向にあります。
              取得予定資産取得後の商業施設の状況は、以下のとおりです。
                     ＜取得予定資産取得後の商業施設の状況＞

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         （ト）　ポートフォリオの状況（ホテル）
              本投資法人が保有するホテルは、新型コロナの影響により稼働率が低下しています
             が、工業地帯に隣接する「コンフォートホテル北上」をはじめ、地方都市の出張需要を
             取り込んだホテルは70～80％前後の稼働率を維持しています。変動賃料が定められてい
             る賃貸借契約に係るホテルは、コロナ禍において依然厳しい稼働状況が続いています
             が、2021年10月から2022年３月（予定）の期間においては、「スマイルホテル那覇シ
             ティリゾート」を新型コロナの宿泊療養施設として提供していることで一定の収益を確
             保しています。また、本資産運用会社は、本投資法人が保有するホテルのオペレーター
             各社へ月別の詳細な運営状況や財務体質のヒアリングを実施しており、破綻リスクの低
             減に向けて資本調達の実施等の対策に取り組んでいることを確認しています。
                     ＜取得予定資産取得後の状況（ホテル）＞

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               ＜地方圏ホテルのRevPAR推移（新型コロナ前の同月比（％））＞
              （注）「地方圏ホテルのRevPAR推移（新型コロナ前の同月比）」は、東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡県、沖縄県以外の





                 ホテルのうち、RevPARの開示を受けている本投資法人の保有物件の数値を販売可能客室数で加重平均し、2021年１
                 月以降は2019年同月と比較したものです。「RevPAR」とは、客室売上げを販売可能客室数で除して算出する販売可
                 能客室１室当たりの売上げを表す値であり、１日当たり販売可能客室数当たり客室売上げをいいます。
              国内に所在するホテルにおける日本人の延べ宿泊者数は、2020年４月に緊急事態宣言

             が発出されてからGoToトラベル開始までの期間においては、2019年の水準から３割程度
             にまで縮小しました。2021年以降は、緊急事態宣言の発出有無にかかわらず、日本国内
             でのワクチン接種率が高まったこと等により、2020年４月と比較して国内の宿泊者は回
             復傾向にあります。株式会社リアルクオリティのマーケットレポートに基づく今後のホ
             テルマーケットの見通しでは、「スマイルホテル那覇シティリゾート」に関して、国内
             旅行需要の取込みにより2022年から新型コロナ前の稼働状況への回復も期待される状況
             とされています。同様に、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋
             栄」に関して、ビジネス需要とインバウンドの回復が鍵となり、2022年はそれぞれコロ
             ナ禍前の７割、８割程度のホテル稼働率に回復することが想定されています。また、
             「スマイルホテル名古屋栄」では、稼働以外に新規供給を踏まえたADR（注）推移にも注
             目されています。
              また、「伊勢シティホテルアネックス」及び「コンフォートホテル長野」では、2022
             年12月にオペレーターである株式会社グリーンズとの間の賃貸借契約の契約期間満了日
             が到来する予定ですが、本物件は出張需要及びポストコロナの早期回復が期待され国内
             需要の取込みが期待されるエリアに所在し、かつ、競合のホテルが少ない立地にあるた
             め、現オペレーターを含めて出店意向のあるオペレーターが複数存在すると考えていま
             す。本投資法人は、現オペレーターを含む複数のオペレーター候補先と前向きな協議を
             続けており、賃貸条件の極大化を目指して契約手続きを進める方針であるほか、再契約
             後は物件価値向上に向けた追加施策も検討しています。
             （注）「ADR（Average         Daily   Rate＝平均客室販売単価）」とは、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売客室数合
               計で除した値をいいます。
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                   ＜国内の延べ宿泊者数とワクチン接種率の推移＞
             （出所）国土交通省「宿泊旅行統計調査」、首相官邸「これまでのワクチン総接種回数」、厚生労働省「接種の実績につい




                て」及び総務省統計局「人口推計（令和３年（2021年）４月　平成27年国勢調査を基準とする推計値、令和３年
                （2021年）９月概算値）（2021年９月21日公表）」をもとに本資産運用会社作成
                         ＜変動賃料物件の運用状況＞

             （注）「RevPAR」は、本投資法人が第11期（2021年10月期）末時点で保有する変動賃料物件に該当するホテル（「スマイル



               ホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」及び「スマイルホテル名古屋栄」）のRevPARを販売可能
               客室数で加重平均したものです。また、「変動賃料」は、上記ホテルについて、本投資法人が受領する変動賃料金額
               の合計金額を示したものです。
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    ２　取得予定資産の概要
        （１）取得予定資産の概要

         　取得予定資産の概要
          取得予定資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得予定価格、
         投資比率、取得予定日及び取得先は以下のとおりです。
                                   取得
                                        投資比率
         アセット     アセット                      予定          取得予定日
                     物件名称         所在地           （％）              取得先
        カテゴリー      タイプ                     価格           （注２）
                                        （注１）
                                  （百万円）
                中
                             広島県                        芙蓉総合リース
              オ  規  愛媛ビル・広島                 2,780     26.1    2022年１月12日
                             広島市                         株式会社
              フ  模
              ィ
              ス
                    オフィス小計（１物件）                2,780     26.1       ―        ―
                             神奈川県                        芙蓉総合リース

          コア
                地                             2022年１月12日
                  ツルミフーガ１                 5,300     49.8
                             横浜市                         株式会社
         アセット     商
                域
              業
                密
              施
                着
                  ビッグモーター岐南店          岐阜県                        日本商業開発
              設
                型                    1,080     10.1    2022年１月12日
                  （底地）          羽島郡                         株式会社
                     商業施設小計（２物件）               6,380     59.9       ―        ―

                   コアアセット中計（３物件）                 9,160     86.0       ―        ―

         グロース         横浜大黒町整備工場

              インダス               神奈川県
                                   1,490     14.0    2022年３月25日       合同会社CTF１号
         アセット
              トリアル    （底地）（注３）          横浜市
         （ニュー
         タイプア
                グロースアセット（ニュータイプアセット）
         セット）                           1,490     14.0       ―        ―
                     中計（１物件）
                    取得予定資産合計（４物件）               10,650     100.0       ―        ―

        （注１）「投資比率」は、各取得予定資産の取得予定価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
        （注２）「取得予定日」は、売買契約書に記載された取得予定日を記載しています。
        （注３）「横浜大黒町整備工場（底地）」に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定さ
           れるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを
           行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。同売買契約においては、一方当事者が同売買契
           約上の義務の不履行をした場合には、別途定めがある場合を除き、相手方当事者は、相当の期間を定めた催告を行い、かかる催
           告期間内に違反当事者によって是正されないときは、同売買契約を解除できるとされています。同売買契約の当事者がその責め
           に帰すべき事由に基づき、同売買契約上の義務に違反し又は真実若しくは正確でない表明保証を行ったことにより、相手方に損
           害等を生じさせた場合、当該相手方は、当該違反した当事者に対し、売買代金の20％を上限として被った損害等の賠償を請求す
           ることができる旨が定められています。しかし、本投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本投資法人が売買代金の支払に必
           要な資金調達を完了していることが条件とされており、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金を調達できない場合には、損
           害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、同売買契約はその効力を失うものとされています。したがって、資金
           調達が完了できず「横浜大黒町整備工場（底地）」に係るフォワード・コミットメント等を履行できない場合においても、本投
           資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は考えています。
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        （２）取得予定資産の個別不動産の概要
          以下の表は、各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」と
         いいます。）。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる
         用語の説明と併せてご参照ください。
          なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年９月末日時点の状況を記載し
         ています。
        （イ）「最寄駅」について

          「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規
         約」（平成17年公正取引委員会告示第23号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規
         則」（平成17年公正取引委員会承認第107号）に基づき、道路距離80メートルにつき１分間を要
         するものとして算出した数値を、小数第１位以下を切り上げて記載しています。
        （ロ）「所在地（住居表示）」について

          所在地（住居表示）は、各不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合
         は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
        （ハ）「土地」について

          ・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
          ・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の
            改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和43年法律第100
            号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って
            定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本書に記載の「建ぺ
            い率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合がありま
            す。
          ・「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載していま
            す。
          ・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
            取得予定資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
          ・「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予
            定の権利の種類を記載しています。
        （ニ）「建物」について

          ・「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
          ・「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
          ・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
          ・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。取得予定資産が区分所有建
            物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。取得予定資産
            が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
          ・「駐車場台数」は、2021年９月末日時点において各取得予定資産につき敷地内に確保され
            ている駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。なお、取得予定
            資産の共有持分又は区分所有権を取得する場合にも、その取得予定資産全体に係る駐車場
            台数を記載しています。
          ・「所有形態」は、取得予定資産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予
            定の権利の種類を記載しています。
        （ホ）「PM会社」について

          「PM会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なプロパティ・マネジメント契約を
         締結する予定の会社を記載しています。
        （ヘ）「マスターリース会社」について

          「マスターリース会社」は、取得予定日時点において、それぞれ有効なマスターリース契約
         を締結する予定の会社を記載しています。
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        （ト）「特記事項」について
          「特記事項」の記載については、原則として、2021年９月末日時点の情報をもとに、個々の
         資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性
         への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
        （チ）「賃貸借の概要」について

          ・「賃貸借の概要」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数
            値及び情報をもとに、各取得予定資産について、特に記載のない限り2021年９月末日時点
            （「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日
            時点）において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
          ・「総賃貸可能面積」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び
            「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産に係る建物
            の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底
            地物件の場合は、底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記
            載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。取得予定資産が建物の共有持分又
            は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
          ・「稼働率」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒
            町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産に係る総賃貸可能面積
            に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載していま
            す。
          ・「主要テナント」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横
            浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産の総賃貸面積
            中、賃貸面積の最も大きいテナントを記載しています。なお、取得予定資産が、当該物件
            につき締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわら
            ず、一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件の場合には、そのマス
            ターリース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていな
            い場合、「主要テナント」欄には、「非開示」と記載しています。
          ・「テナント数」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜
            大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借契
            約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき、取得予定資産毎のテナント数を
            記載しています。但し、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場
            合において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マス
            ターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのもの
            に限ります。）を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定
            型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントと
            してテナント数を記載し、当該取得予定資産について、マスターリース会社とエンドテナ
            ントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載
            しています。また、底地のみを取得する場合には、土地賃借人の総数を記載しています。
            但し、駐車場、倉庫等付帯部分のテナント数は含みません。
          ・「年間賃料」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大
            黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借契約
            （同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部
            分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みませ
            ん。）を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載
            しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて
            算出しています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となる物件の場合に
            おいて、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスター
            リース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の
            月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マス
            ターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれぞれ
            12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。また、同日時点のフリー
            レント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の
            承諾を得られていない場合、「非開示」と記載しています。取得予定資産が建物の共有持
            分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
          ・「敷金・保証金」は、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横
            浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）における各取得予定資産に係る各賃貸借
            契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合
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            計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷
            金・保証金は含みません。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結され
            て いる場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の
            合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、エンドテナントより開示の
            承諾を得られていない場合、「非開示」と記載しています。取得予定資産が建物の共有持
            分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
          ・また、各取得予定資産について、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申
            入れがなされていても、2021年９月末日時点（「ビッグモーター岐南店（底地）」及び
            「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時点）において契約が継続している場合、
            当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」、「テナント
            数」、「年間賃料」、「敷金・保証金」等を記載しています。
        （リ）「不動産鑑定評価書の概要」について

          「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事
         項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）並
         びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に各
         取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といい
         ます。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断
         と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証する
         ものではありません。
          なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投
         資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
          金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載
         される数値は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
        （ヌ）「本物件の特徴」について

          「本物件の特徴」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、
         シービーアールイー株式会社作成の「貴社指定物件におけるマーケット調査」及び「対象不動
         産におけるマーケット調査」並びに野村不動産コマース株式会社作成の「マーケットレポー
         ト」の各記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各
         取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書
         等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥
         当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境
         変化等は反映されていません。
        （ル）「過年度の収支状況」について

          「過年度の収支状況」は、各取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等（それらの前主を
         含みます。）から提供を受けた数値及び情報をもとに、百万円未満を切り捨てて記載していま
         す。そのため、金額の算出方法又は準拠すべき会計基準若しくは採用する会計方針が本投資法
         人とは異なる可能性があります。また、稼働率は各対象期間の末日における各資産の賃貸可能
         面積に占める賃貸面積の割合につき小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、エンド
         テナントより開示の承諾を得られていない場合、やむを得ない事由により「非開示」と記載し
         ています。
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    ＜取得予定資産＞
                               アセットカテゴリー              コアアセット

     物件
          愛媛ビル・広島
     名称
                               アセットタイプ              オフィス
                            特定資産の概要
     取得予定日             2022年１月12日             特定資産の種類              信託受益権
     取得予定価格             2,780百万円
                                             三菱ＵＦＪ信託銀行
                                    信託受託者
                               信託
                                             株式会社
     鑑定評価額             2,950百万円
                               受益権
     （価格時点）             （2021年10月31日）
                                    信託期間
                               の概要
                                             2032年１月31日
                                    満了日
     最寄駅             広島電鉄本線「八丁堀」駅　徒歩６分
     所在地（住居表示）             広島県広島市中区三川町２番10号
                  広島県広島市中区三川町２
          地番                          建築時期         1991年７月29日
                  番11他１筆
                                             鉄骨鉄筋コンクリート造
          建ぺい率        100％（注）                  構造
                                             陸屋根地下１階付９階建
     土地                          建物
          容積率        800％                  用途         事務所
          用途地域        商業地域                  延床面積         6,983.18㎡
          敷地面積        845.52㎡                  駐車場台数         30台
          所有形態        所有権                  所有形態         所有権
                  野村不動産パートナーズ
     PM会社                          マスターリース会社              本投資法人
                  株式会社
     特記事項
     該当事項はありません。
     （注）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
                             賃貸借の概要
     総賃貸可能面積             4,700.45㎡             稼働率              94.4％
                  株式会社エヌエイチケイ
     主要テナント                          テナント数              20
                  文化センター
     年間賃料             170百万円             敷金・保証金              151百万円
                          不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額               2,950百万円
     鑑定評価機関の名称               大和不動産鑑定株式会社
     価格時点               2021年10月31日
                                 41/104








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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                   （金額：百万円）
              項目              内容                 概要等
      収益価格                       2,950
        直接還元法による価格                     3,050
          運営収益                    220
            潜在総収益(a)～(d)計                  229
                                 現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
            (a)共益費込貸室賃料収入                  204   新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長
                                 期的競争力を勘案のうえ計上
                                 過年度実績額に基づき、稼働率の実績も考慮のうえ査定し
            (b)水道光熱費収入                  13
                                 計上
                                 現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向に基づ
            (c)駐車場収入                  10
                                 き、対象不動産の中長期的な競争力を勘案のうえ計上
            (d)その他収入                  ０   契約額及び実績額に基づき計上
                                 対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
            空室等損失等                  ９
                                 に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して計上
          運営費用                    67
            維持管理費                  16   類似不動産の維持管理費及び契約額に基づき査定し計上
                                 過年度実績額を参考に、稼働率の実績も考慮のうえ査定し
            水道光熱費                  12
                                 計上
            修繕費                  ５   エンジニアリング・レポートの修繕費を計上
            PMフィー                  ３   類似不動産の水準及び契約に基づき査定し計上
                                 プロパティ・マネジメント契約及び類似不動産の水準を参
            テナント募集費用等                  １
                                 考に査定し計上
                                 2021年度固定資産課税台帳登録事項証明書に基づき査定し
            公租公課                  25
                                 計上
            損害保険料                  １   類似不動産の損害保険料に基づき計上
            その他費用                  １   過年度実績額を参考に査定し計上
          運営純収益                    153
                                 運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案して
            一時金の運用益                  １
                                 査定し計上
                                 エンジニアリング・レポートによる更新費を妥当と判断
            資本的支出                  17   し、コンストラクション・マネジメントフィーを考慮のう
                                 え計上
          純収益                    137
                                 対象不動産の立地条件・物件条件及びその他を総合的に勘
          還元利回り                   4.5％
                                 案して査定
        DCF法による価格                     2,910
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融資産の利回りと
          割引率                   4.3％
                                 の比較等から査定
                                 還元利回りを基礎として、経年や売買市場の動向などの不
          最終還元利回り                   4.7％
                                 確実要素を総合的に勘案して査定
      積算価格                       3,050
        土地比率                    84.0％
        建物比率                    16.0％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                         特になし
     当たって留意した事項
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                             本物件の特徴
     ＜立地特性＞
     -　本物件は広島電鉄本線「八丁堀」駅から徒歩６分、広島バス「新天地停留所」から徒歩１分の場所に位置してお
       り、交通量の多い中央通りの角地に立地していることから高い視認性を有しています。
     -　本物件の前面道路である中央通り周辺は百貨店やパルコ等の大型商業ビルが集積する繁華性が高いエリアです。ま
       た、南側の平和大通りは通行量・交通量の多い幅員100mの開放的な通りであり、複数の大型ホテルや中高層ビルが
       立地しています。
     -　本物件の立地は広島市内のオフィスエリア中心部からやや距離がありますが、繁華性が高く業種の偏りが少ないエ
       リアであることから、オフィスとして一定の立地競争力を有しています。
     ＜物件特性＞

     -　本物件は基準階面積が約158坪の中規模オフィスであり、専有部分は比較的整形で汎用性が高く、フロアの分割にも
       対応可能であることから、多様な業種・幅広いニーズのテナントに対応可能です。
     ＜その他＞

     -　本物件の所在する「平和大通り」エリアはオフィスの新規供給が限定的であり、東京23区と比べてテレワークの実
       施率も低いことから、コロナ禍においてもオフィスの賃貸マーケットは比較的安定的に推移しています。
     -　１階及び２階のテナントである愛媛銀行は1991年のビル開業当初から入居しており、同銀行以外も複数のテナント
       が交通利便性、視認性の高さ、専有部分の汎用性や繁華性の高い周辺環境等を評価して長期に亘り継続利用する
       等、全体的にテナントの定着率が高くなっています。
     -　入居テナントの賃料水準はマーケット賃料と比較して低廉な水準となっており、賃料ギャップの解消による将来的
       なアップサイドが期待されます（銀行店舗を除く現行賃料は月坪当たり平均9,690円/月坪に対し、マーケット賃料
       は10,000円～11,000円/坪程度）。
     -　空き区画のリーシングに成功しており、2021年10月末時点の稼働率は100％となっています。
                            過年度の収支状況
                      自　　　　2020年10月１日                   自　　　　2021年４月１日
     対象期間
                      至　　　　2021年３月31日                   至　　　　2021年９月30日
     対象日数                         182日                   183日
     不動産賃貸事業収益                        96百万円                   93百万円
     不動産賃貸事業費用                        20百万円                   25百万円
     NOI                        76百万円                   67百万円
     稼働率                         100％                   94.4％
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （注１）「５年以上入居テナント比率」は、2021年９月末時点において、本物件へ５年以上入居するテナントの賃貸面積が、本物件全体の賃貸面













        積に占める割合を記載しています。
    （注２）「マーケット賃料」とは、シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」ということがあります。）作成の「マーケットレポート」に記載
        された「想定新規賃料水準」をいいます。
    （注３）「賃料ギャップ（除く銀行店舗）」は、本物件の２階から９階に入居するテナント（２階の一部に入居する株式会社愛媛銀行を除きま
        す。）にかかる2021年９月末日現在の賃料からマーケット賃料の中央値を減じて算出した差額を、当該マーケット賃料水準で除した数値
        です。シービーアールイー株式会社は、対象不動産の想定新規賃料水準の考察にあたり、対象不動産と周辺の賃貸事例との比較を行い算
        定しています。賃料ギャップは必ずしも解消される保証はありません。
                                 44/104





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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜取得予定資産＞
                               アセットカテゴリー              コアアセット

     物件
          ツルミフーガ１
     名称
                               アセットタイプ              商業施設
                            特定資産の概要
     取得予定日             2022年１月12日             特定資産の種類              信託受益権
     取得予定価格             5,300百万円
                                    信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
                               信託
     鑑定評価額             5,800百万円
                               受益権
     （価格時点）             （2021年11月１日）
                                    信託期間
                               の概要
                                             2032年１月31日
                                    満了日
     最寄駅             JR京浜東北・根岸線及び鶴見線「鶴見」駅　徒歩１分
     所在地（住居表示）             神奈川県横浜市鶴見区豊岡町２番１号
                  神奈川県横浜市鶴見区
          地番                          建築時期         1985年９月30日
                  豊岡町245番１
                                             鉄骨鉄筋コンクリート造
          建ぺい率        100％（注１）                  構造
                                             陸屋根地下２階付７階建
     土地                          建物
          容積率        700％（注２）                  用途         店舗、事務所
          用途地域        商業地域                  延床面積         7,422.67㎡
          敷地面積        1,962.18㎡                  駐車場台数         －（注４）
          所有形態        敷地権（注３）                  所有形態         区分所有権（注５）
                  ジョーンズ      ラング
     PM会社                          マスターリース会社              －
                  ラサール株式会社
     特記事項
     該当事項はありません。
     （注１）指定建ぺい率は80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっています。
     （注２）指定容積率は600％となりますが、建築基準法第52条（容積率）の特例許可により700％となっています。
     （注３）敷地権割合は、644,403/1,000,000となります。
     （注４）テナントにより本物件の敷地外に駐車場（100台）が用意されています。
     （注５）議決権割合は、708/1,000となります。
                             賃貸借の概要
     総賃貸可能面積             9,578.60㎡             稼働率              100％
     主要テナント             合同会社西友             テナント数              １
     年間賃料             非開示（注）             敷金・保証金              非開示（注）
    （注）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。なお、賃料は固定賃料です。
                          不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額               5,800百万円
     鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点               2021年11月１日
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                   （金額：百万円）
              項目              内容                 概要等
      収益価格                       5,800
        直接還元法による価格                     5,900
          運営収益
            潜在総収益(a)～(d)計
            (a)共益費込貸室賃料収入
            (b)水道光熱費収入
            (c)駐車場収入
            (d)その他収入
            空室等損失等
          運営費用
                         非開示（注）
            維持管理費
            水道光熱費
            修繕費
            PMフィー
            テナント募集費用等
            公租公課
            損害保険料
            その他費用
          運営純収益                    254
            一時金の運用益                  １   総合的に勘案して査定し計上
                                 エンジニアリング・レポート及び修繕計画に基づき査定し
            資本的支出                  ７
                                 計上
          純収益                    247
                                 近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の
          還元利回り                   4.2％
                                 取引利回りを比較検討し計上
        DCF法による価格                     5,750
                                 郊外型商業のベース利回りに対象物件の個別リスクを加算
          割引率                   4.3％
                                 して計上
          最終還元利回り                   4.4％    還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
      積算価格                       5,450
        土地比率                    79.3％
        建物比率                    20.7％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                         特になし
     当たって留意した事項
    （注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借
       人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能
       性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
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                             本物件の特徴
     ＜立地特性＞
     -　本物件はＪＲ京浜東北・根岸線「鶴見」駅徒歩１分の場所に立地しており、ペデストリアンデッキを通じて西口改
       札から直接アクセスすることが可能です。また、本物件の南側にはバスターミナル及び駅前駐輪場が整備されてお
       り、周辺居住者のみならず、鶴見区外からバス・自転車を利用して集まる駅利用者にとっても利便性が高い物件と
       なっています。
     -　鶴見区の人口は約30万人であり、横浜市内でも港北区・青葉区に次ぐ人口ボリュームを誇るエリアです。また、
       2015年からの５年間で人口は約1.2万人増加しており、世帯数では横浜市内で同期間に最も増加した区となっていま
       す。今後も人口増は続き、2042年には総人口が約31万人に達することが見込まれます。
     -　「鶴見」駅は、ＪＲ京浜東北・根岸線と鶴見線の２路線、東側に位置する京急本線「京急鶴見」駅を加えて３路線
       が利用可能であり、「川崎」駅まで約４分、「横浜」駅まで約９分、「品川」駅まで約19分と各ターミナル駅まで
       のアクセスも良好です。
     ＜物件特性＞

     -　1985年の竣工時から現テナントの西友が入居しており、区分所有者である横浜市が行政サービスの一環として運営
       している上層階の市民ホール（鶴見公会堂）と合わせて、地域に根付いたランドマーク的存在です。
     -　地下１階及び１階はスーパーマーケット（2021年リニューアル済）、２階は医薬品・化粧日用品、３階及び４階は
       ファッション、５階は生活雑貨のフロアとして利用されており、日常の必需品を取り扱う生活密着型施設となって
       います。
     -　駅前立地の優位性、周辺居住者及び駅利用者にとっての高い利便性を踏まえて、現状の利用形態以外にもテナント
       代替性の面でサービス系や物販等の幅広いニーズに対応可能な物件です。
     ＜その他＞

     -　本物件は横浜市及び地権者との区分所有建物（地下２階及び地上５階部分、本投資法人の敷地権割合は
       644,403/1,000,000、議決権割合は708/1,000）です。
                            過年度の収支状況
                      自　　　　2020年10月１日                   自　　　　2021年４月１日
     対象期間
                      至　　　　2021年３月31日                   至　　　　2021年９月30日
     対象日数                         182日                   183日
     不動産賃貸事業収益                       非開示（注）                   非開示（注）
     不動産賃貸事業費用                       非開示（注）                   非開示（注）
     NOI                        116百万円                   116百万円
     稼働率                        100.0％                   100.0％
    （注）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        ＜鶴見区の人口・世帯数・将来人口＞
          人口（2020年）                  世帯数（2020年）                  将来人口（2040年）
     約30万人（横浜市内３位）                  約14.5万世帯（横浜市内２位）                  約31.0万人
     （2015年比+4.3％）                  （2015年比+9.5%）                  （2020年比+4.2％）
    （注）（出所）野村不動産コマース株式会社「マーケットレポート」
                            ＜テナント概要＞













     会社名           合同会社西友
     店舗数           300店舗以上（北海道から九州まで）
     従業員数           33,100人（2021年10月１日現在）
     事業内容           食料品、衣料品、住居用品等の小売チェーンの運営
     株主           SYホールディングス
                （KKR65%、楽天DXソリューション20%、ウォルマート・インク15%出資）
     グループ会社           楽天西友ネットスーパー（ネットスーパー運営）等
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    ＜取得予定資産＞
                               アセットカテゴリー              コアアセット

     物件
          ビッグモーター岐南店（底地）
     名称
                               アセットタイプ              商業施設
                            特定資産の概要
     取得予定日             2022年１月12日             特定資産の種類              信託受益権
     取得予定価格             1,080百万円
                                             三菱ＵＦＪ信託銀行
                                    信託受託者
                               信託
                                             株式会社
     鑑定評価額             1,190百万円
                               受益権
     （価格時点）             （2021年11月１日）
                                    信託期間
                               の概要
                                             2032年１月31日
                                    満了日
     最寄駅             名鉄名古屋本線「岐南」駅　徒歩20分
     所在地（地番）             岐阜県羽島郡岐南町八剣七丁目12番他21筆（注１）
                  岐阜県羽島郡岐南町
          地番                          建築時期         －
                  八剣七丁目12番他21筆
          建ぺい率        80/60％（注２）                  構造         －
          容積率        200％                  用途         －
     土地                          建物
                  近隣商業地域
          用途地域        第二種住居地域                  延床面積         －
                  （注２）
          敷地面積        6,544.89㎡                  駐車場台数         －
          所有形態        所有権                  所有形態         －
                  グローバルコミュニティ
     PM会社                          マスターリース会社              －
                  株式会社
     特記事項
     該当事項はありません。
     （注１）建物竣工前のため、地番を記載しています。
     （注２）本物件の水路中心線より東側が近隣商業地域であり指定建ぺい率が80％、中心線より西側が第二種住居地域であり指定建ぺい率が
        60％となります。
                             賃貸借の概要
     総賃貸可能面積             6,544.89㎡             稼働率              100％
                  株式会社
     主要テナント                          テナント数              １
                  ビッグモーター
     年間賃料             非開示（注１）（注２）             敷金・保証金              非開示（注１）
    （注１）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
    （注２）(i)2022年１月１日から(ii)(a)2022年６月30日又は(b)テナントの店舗開業日の前日のいずれか先に到来する日までの期間は賃貸借契約
        に定める月額賃料の50％を支払うものとされています。なお、賃料は固定賃料です。
                          不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額               1,190百万円
     鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点               2021年11月１日
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                   （金額：百万円）
              項目              内容                 概要等
      収益価格                       1,190
        有期還元法（インウッド式）による
                            1,220
        価格
          運営収益
            潜在総収益(a)～(d)計
            (a)共益費込貸室賃料収入
            (b)水道光熱費収入
            (c)駐車場収入
            (d)その他収入
            空室等損失等
          運営費用
                         非開示（注）
            維持管理費
            水道光熱費
            修繕費
            PMフィー
            テナント募集費用等
            公租公課
            損害保険料
            その他費用
          運営純収益                    45
            一時金の運用益                  ０   市中金利の動向等より査定
            資本的支出                  ‐
          純収益                    45
                                 金融商品の利回りを基にした積上法及び底地の取引事例に
          割引率                   4.2％    係る取引利回り等との比較を行い、対象不動産の特性（立
                                 地条件、契約条件等）を総合的に勘案し査定
        DCF法による価格                     1,190
                                 金融商品の利回りを基にした積上法及び底地の取引事例に
          期間収益割引率                   4.1％    係る取引利回り等との比較を行い、対象不動産の特性（立
                                 地条件、契約条件等）を総合的に勘案し査定
                                 期間収益割引率を基礎に、更地価格としての売却可能性等
          復帰価格割引率                   4.3％
                                 を加味して査定
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                         特になし
     当たって留意した事項
    （注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借
       人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能
       性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特徴
     ＜立地特性＞
     -　本物件は国道22号（名岐バイパス）に接続して愛知県（名古屋）から岐阜県を繋ぐ国道156号沿いに立地しており、
       周辺にはロードサイド店舗が集積しています。交通量が多い国道からの視認性が高く、渋滞回避のための迂回経路
       を利用して南北いずれからも自動車でのアクセスが可能です。
     -　南北に走る国道156号及び国道22号と東西に走る国道21号（岐大バイパス）が交差する岐南インターチェンジは岐阜
       県内最大の交通量を誇り、隣接する愛知県からの重要な玄関口となっています。
     -　本物件が所在する岐南町は、面積約８k㎡のコンパクトシティです。学校や診療所等の社会インフラが充実してお
       り、岐阜県内外への交通アクセスに優れています。2015年から2019年にかけての人口増加率は岐阜県内で１位であ
       り、同町は人口の自然増減対策及び社会増減対策を講じることで2030年まで増加させることを将来展望の目標とし
       て掲げています。
     -　岐阜県の世帯当たりの自家用乗用車保有台数は全国でも上位にあり、その中でも岐南町の世帯当たり保有台数は
       1.78台（注１）となっており、全国平均の1.03台（注２）と比較しても有数の車社会のエリアといえます。
     ＜物件特性＞

     -　テナント（借地人）である株式会社ビッグモーターとの間で契約期間30年間超の事業用定期借地権設定契約が成立
       しており、原則として中途解約不可であることから、安定性の高い底地案件であると考えています。
     -　販売・買取だけでなく、車検や整備まで対応可能な店舗（ビッグモーター岐南店）として開業予定です。同社は視
       認性、交通アクセス及び周辺エリアの自動車保有動向等を考慮して出店立地を選定しており、本物件は中部エリア
       の商圏範囲において空白地帯を埋める旗艦店舗に位置付けられています。
     ＜その他＞

     -　自動車の保有期間長期化や車離れ、海外への輸出増加により国内の中古車市場は慢性的な商品不足が継続してお
       り、2020年はコロナ禍での店舗休業等により中古車販売市場は前年マイナスとなりましたが、３密を回避できる移
       動手段としての評価や、半導体不足による新車の生産停滞により今後も中古車人気は高まりを見せると考えられま
       す。
     -　中古車販売業界では、全国展開する業界大手による寡占状態が進み、競争は激化傾向にあります。ECを利用した販
       路の拡大や、ITによるオペレーションの効率化に加えて、車検や整備等の付帯収益取込みで業容拡大を目指す動き
       が顕在化しています。
     -　テナントであるビッグモーターは、あらゆるメーカーの販売、買取、保険、鈑金、車検まで全てをカバーする
       「トータルサポート」を強みに成長を続けています。
     （注１）（出所）一般社団法人岐阜県自動車会議所「岐阜県の自動車保有車両数　2021年３月末現在」
     （注２）（出所）一般財団法人自動車検査登録情報協会「自家用乗用車の世帯普及台数」
                            過年度の収支状況
                      自　　　　2020年10月１日                   自　　　　2021年４月１日
     対象期間
                      至　　　　2021年３月31日                   至　　　　2021年９月30日
     対象日数                         182日                   183日
     不動産賃貸事業収益                          -                   -
     不動産賃貸事業費用                          -                   -
     NOI                          -                   -
     稼働率                          -                   -
    （注）本物件の取得後に賃貸借を開始する予定であるため、過年度の収支状況について該当事項はありません。
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    ＜取得予定資産＞
                                             グロースアセット

                               アセットカテゴリー
     物件
                                             （ニュータイプアセット）
          横浜大黒町整備工場（底地）
     名称
                               アセットタイプ              インダストリアル
                            特定資産の概要
     取得予定日             2022年３月25日             特定資産の種類              信託受益権
     取得予定価格             1,490百万円
                                    信託受託者         株式会社SMBC信託銀行
                               信託
     鑑定評価額             1,570百万円
                               受益権
     （価格時点）             （2021年10月31日）
                                    信託期間
                               の概要
                                             2032年３月31日
                                    満了日
     最寄駅             京浜急行電鉄「生麦」駅　徒歩28分
     所在地（地番）             神奈川県横浜市鶴見区大黒町36番19（注１）
                  神奈川県横浜市鶴見区
          地番                          建築時期         －
                  大黒町36番19
          建ぺい率        60％                  構造         －
          容積率        200％                  用途         －
     土地                          建物
          用途地域        工業専用地域（注２）                  延床面積         －
          敷地面積        3,499.83㎡                  駐車場台数         －
          所有形態        所有権                  所有形態         －
     PM会社             非開示（注３）             マスターリース会社              －
     特記事項
     該当事項はありません。
     （注１）建物竣工前のため、地番を記載しています。
     （注２）本物件は、建築基準法第22条指定区域、横浜港臨港地区、周辺地区又は自動車ふくそう地区、工業集積地域です。
     （注３）PM会社から開示について同意を得られていないため開示していません。
                             賃貸借の概要
     総賃貸可能面積             3,499.83㎡             稼働率              100％
     主要テナント             非開示（注１）             テナント数              １
     年間賃料             非開示（注１）（注２）             敷金・保証金              非開示（注１）
    （注１）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
    （注２）(i)2022年３月１日から(ii)(a)建物の竣工日又は(b)2022年９月30日のいずれか早い日までの期間は賃貸借契約に定める月額賃料の約
        20％を支払うものとされています。なお、賃料は固定賃料です。
                          不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額               1,570百万円
     鑑定評価機関の名称               大和不動産鑑定株式会社
     価格時点               2021年10月31日
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                   （金額：百万円）
              項目              内容                 概要等
      収益価格                       1,570
        有期還元法（インウッド式）による
                            1,570
        価格
          運営収益
            潜在総収益(a)～(d)計
            (a)共益費込貸室賃料収入
            (b)水道光熱費収入
            (c)駐車場収入
            (d)その他収入
            空室等損失等
          運営費用
                         非開示（注）
            維持管理費
            水道光熱費
            修繕費
            PMフィー
            テナント募集費用等
            公租公課
            損害保険料
            その他費用
          運営純収益                    58
                                 運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案して
            一時金の運用益                  ０
                                 査定し計上
            資本的支出                   -
          純収益                    59
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融資産の利回りと
          割引率                   3.5％
                                 の比較等から査定
        DCF法による価格                     1,570
                                 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
          割引率                   3.5％
                                 りとの比較等から査定
          最終還元利回り                     -
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                         特になし
     当たって留意した事項
    （注）賃借人から開示の承諾を得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借
       人との信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能
       性があるため、開示しても支障がないと判断される一部項目を除き、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特徴
     ＜立地特性＞
     -　本物件は、横浜港（大黒ふ頭）や首都高速神奈川１号横羽線「生麦インターチェンジ」及び「生麦ジャンクショ
       ン」まで約２km、首都高速神奈川５号大黒線「大黒ふ頭インターチェンジ」及び「大黒ジャンクション」まで約３
       kmに位置しており、首都高速湾岸線を利用することで羽田空港（東京国際空港）や東京港等の主要インフラへの良
       好なアクセスを確保しています。
     -　本物件の周辺は工業専用地域に指定されており、周囲に大規模工場や物流施設等が集積していることから24時間操
       業が可能です。また、鶴見エリアは就労人口が多く、「鶴見」駅から本物件へのアクセスも比較的良好（「鶴見」
       駅発着の横浜市営バス「大黒町中央バス停」から徒歩４分）であることから、雇用確保にも問題はないと考えられ
       ます。
     ＜物件特性＞

     -　テナント（借地人）である国内事業法人との間で契約期間25年の事業用定期借地権設定予約契約が締結されてお
       り、原則として中途解約不可であることから、収益安定性の高い底地案件であると考えています。
     -　当該事業法人は、京浜工業地帯に当該事業法人の製造する機材を数千台供給しており、同機材の整備工場（メンテ
       ナンスセンター）として開業予定です。今回の拠点新設は、東京・横浜の２拠点を集約移転するプロジェクトであ
       り、当該事業法人は、周辺状況や運搬車両を利用する倉庫・工場等への配送利便性等を厳格な基準で評価し移転先
       を決定しています。
     ＜その他＞

     -　拠点集約、移転、新設というテナントのCRE（Corporate                            Real   Estate）戦略と、長期安定的なディフェンシブ性の
       高い物件を狙う本投資法人の投資戦略がマッチした物件であり、本投資法人として３件目のインダストリアル不動
       産（ニュータイプアセット）の取得となります。
                            過年度の収支状況
                      自　　　　2020年10月１日                   自　　　　2021年４月１日
     対象期間
                      至　　　　2021年３月31日                   至　　　　2021年９月30日
     対象日数                         182日                   183日
     不動産賃貸事業収益                          -                   -
     不動産賃貸事業費用                          -                   -
     NOI                          -                   -
     稼働率                          -                   -
    （注）本物件の取得後に賃貸借を開始する予定であるため、過年度の収支状況について該当事項はありません。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ３　ポートフォリオの概要
        （１）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産の概要

         　本投資法人が、取得予定資産を全て取得した後における保有資産のアセットカテゴリー、ア
         セットタイプ、物件名称、所在地、取得（予定）価格、不動産鑑定評価額、投資比率は以下の
         とおりです。
                                               不動産鑑定

                                                     投資比率
                                         取得（予定）
     アセット     アセット                                     評価額
                      物件名称             所在地       価格           （％）
     カテゴリー      タイプ                                    （百万円）
                                         （百万円）            （注２）
                                               （注１）
               品川シーサイドパークタワー（注３）                  東京都品川区          20,288      22,570      12.3
             大
               川崎テックセンター                  神奈川県川崎市
                                           23,182      24,500      14.1
             規
               新宿イーストサイドスクエア（注３）                  東京都新宿区          10,000      10,650       6.1
             模
               東京フロントテラス（注３）                  東京都品川区          10,592      11,094       6.4
               MIテラス名古屋伏見                  愛知県名古屋市           8,886     10,300       5.4
          オ
               オリコ博多駅南ビル                  福岡県福岡市
                                            1,680      1,780      1.0
          フ
          ィ
               マイスクエアビル                  東京都港区           2,800      3,010      1.7
             中
          ス
             規  広島鯉城通りビル                  広島県広島市           2,250      2,470      1.4
             模
               BizMiiX淀屋橋                  大阪府大阪市           2,041      2,200      1.2
               TCAビル                  大阪府大阪市
                                            2,120      2,260      1.3
               愛媛ビル・広島                  広島県広島市           2,780      2,950      1.7
                       オフィス小計（11物件）                    86,620      93,784      52.6
               渋谷ワールドイーストビル                  東京都渋谷区           3,200      4,950      1.9
             都
             市  THINGS青山                  東京都港区
                                            2,912      3,250      1.8
             型
               MIキューブ仙台クリスロード                  宮城県仙台市           1,330      1,450      0.8
               イオン葛西店（注３）                  東京都江戸川区           9,420      9,580      5.7
          商
               MEGAドン・キホーテ和泉中央店                  大阪府和泉市           3,000      2,580      1.8
          業   地
          施   域
                                 滋賀県彦根市
               カインズモール彦根（底地）                             3,598      4,260      2.2
      コア
          設   密
               マックスバリュ高取店（底地）                  広島県広島市            950     1,040      0.6
     アセット
             着
             型
               ツルミフーガ１（注３）                  神奈川県横浜市           5,300      5,800      3.2
               ビッグモーター岐南店（底地）                  岐阜県羽島郡           1,080      1,190      0.7
                       商業施設小計（９物件）                    30,790      34,100      18.7
               ホテルサンルート新潟                  新潟県新潟市           2,108      2,290      1.3
               ダイワロイネットホテル秋田                  秋田県秋田市           2,042      2,170      1.2
               スーパーホテル仙台・広瀬通り                  宮城県仙台市           1,280      1,570      0.8
               スーパーホテル大阪・天王寺                  大阪府大阪市
                                            1,260      1,620      0.8
               スーパーホテルさいたま・大宮                  埼玉県さいたま市           1,123      1,250      0.7
             バ
               スーパーホテル京都・烏丸五条                  京都府京都市           1,030      1,300      0.6
             ジ
          ホ
             ェ
               伊勢シティホテルアネックス                  三重県伊勢市           1,800      1,810      1.1
          テ
             ッ
          ル
               コンフォートホテル北上                  岩手県北上市
                                             820      828      0.5
             ト
             型
               コンフォートホテル長野                  長野県長野市            580      588      0.4
               ホテルウィングインターナショナルセレクト
                                 東京都台東区           3,720      4,040      2.3
               上野・御徒町
               スマイルホテル那覇シティリゾート                  沖縄県那覇市           4,000      3,970      2.4
               スマイルホテル博多駅前                  福岡県福岡市           3,800      3,580      2.3
               スマイルホテル名古屋栄                  愛知県名古屋市           2,950      2,920      1.8
                       ホテル小計（13物件）                    26,513      27,936      16.1
                      コアアセット中計（33物件）                     143,923      155,820       87.5
                                 58/104



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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                               不動産鑑定
                                         取得（予定）            投資比率
     アセット     アセット                                     評価額
                      物件名称             所在地       価格           （％）
     カテゴリー      タイプ                                    （百万円）
                                         （百万円）            （注２）
                                               （注１）
             地
     グロースア
          商
             域
     セット（コ
          業
             密  ミ・ナーラ                  奈良県奈良市           4,944      3,750      3.0
          施
     アプラス
             着
          設
     アセット）
             型
                 グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）                           4,944      3,750      3.0
               六甲アイランドDC（注３）                  兵庫県神戸市           7,996      8,880      4.9
     グロースア
          インダスト
      セット
                                 神奈川県小田原市
               小田原機材管理センター（底地）                             2,300      2,560      1.4
           リアル
     （ニュータ
                                 神奈川県横浜市
               横浜大黒町整備工場（底地）                             1,490      1,570      0.9
     イプアセッ
          教育施設     東京衛生学園専門学校                  東京都大田区           3,900      4,280      2.4
      ト）
                グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（４物件）                           15,686      17,290       9.5
                 ポートフォリオ合計（38物件）                          164,554      176,860      100.0
    （注１）「不動産鑑定評価額」は、「ツルミフーガ１」及び「ビッグモーター岐南店（底地）」については2021年11月１日、その他の保有資産に
        ついては2021年10月末日をそれぞれ価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価につ
        いては、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は日本ヴァリュ
        アーズ株式会社に委託しています。
    （注２）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格の合計に対する比率で小数第２位を四捨五入して記載しています。
    （注３）保有資産又は取得予定資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を
        記載しています。したがって、「品川シーサイドパークタワー」については、原則として本物件全体の63.4％相当の数値、「新宿イース
        トサイドスクエア」については、原則として本物件全体の５％相当の数値、「東京フロントテラス」については、原則として本物件全体
        の50.2％相当の数値、「ツルミフーガ１」については、原則として本物件全体の64％相当の数値、「六甲アイランドDC」については、原
        則として本物件全体の92.45％相当の数値を記載し、本物件全体について記載する場合は、その旨記載しています。なお、「イオン葛西
        店」については、本投資法人の保有資産全体に係る鑑定評価を本投資法人が取得した不動産鑑定評価書に記載しているため、当該不動産
        鑑定評価書に記載された数値をそのまま記載しています。以下同じです。
                                 59/104













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        （２）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産の賃貸借の概要
         　取得予定資産全ての取得後における保有資産の建築時期、テナント総数、年間賃料、敷金・
         保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
     ア

     セ   ア
     ッ   セ
                                           敷金・     総賃貸     総賃貸
                                    テナ
     ト                                 年間賃料                   稼働率
        ッ
                           建築時期        ント       保証金     面積    可能面積
     カ
        ト       物件名称                        (百万円)                   （％）
                           （注１）        総数       (百万円)     （㎡）     （㎡）
     テ   タ                               (注３)                  (注７)
                                   (注２)        (注４)     (注５)     (注６)
     ゴ   イ
     リ   プ
     │
                        ①（駐車場）2002年９月30日
          品川シーサイドパークタワー              ②（店舗・事務所）2003年７
                                     23   1,336    1,090   21,782.06     22,205.78     98.1
          （注９）              月25日
        大
                        ③（駐車場）2003年７月25日
        規
          川崎テックセンター              1988年２月22日             26   1,073     686   22,162.46     22,737.07     97.5
        模
          新宿イーストサイドスクエア              2012年３月26日             40    495    417   5,690.41     5,774.45     98.5
          東京フロントテラス              1992年６月１日             23    548    483   8,521.75     9,705.59     87.8
       オ
       フ
          MIテラス名古屋伏見              1993年２月19日             ９    540    403   11,625.38     11,625.38     100.0
       ィ
                                       非開示    非開示
          オリコ博多駅南ビル              2002年８月27日
                                     １           2,845.60     2,845.60    100.0
       ス
                                       (注８)    (注８)
          マイスクエアビル              1987年11月６日
                                     ９    139    118   1,795.74     1,795.74    100.0
        中
        規
          広島鯉城通りビル              1993年５月21日
                                     12    131     84   3,476.74     3,611.85     96.3
        模
          BizMiiX淀屋橋              2017年１月26日
                                     18    35    ３   274.41    1,005.20     27.3
          TCAビル              1994年２月10日
                                     ８    108     43   3,212.81     3,212.81    100.0
          愛媛ビル・広島              1991年７月29日
                                     20    170    151   4,439.52     4,700.45     94.4
                  オフィス小計（11物件）                   189   4,667    3,505   85,826.88     89,219.92     96.2
          渋谷ワールドイーストビル              1984年10月25日             ８    202    157   1,701.55     1,701.55    100.0
        都
                                       非開示    非開示
        市  THINGS青山              2006年１月30日             １            997.62     997.62   100.0
                                       (注８)    (注８)
        型
          MIキューブ仙台クリスロード              1991年３月４日（注10）             ３    75    55   1,023.76     1,023.76    100.0
                        ①（店舗）1982年11月29日
                        ②（駐車場）1983年５月４日                非開示    非開示
          イオン葛西店
                                     １           28,338.45     28,338.45     100.0
                        （注11）                (注８)    (注８)
       商
                        ③（事務所）1983年４月15日
       業
                                       非開示    非開示
          MEGAドン・キホーテ和泉中央店              2008年10月１日             １           6,891.87     6,891.87    100.0
        地
       施
                                       (注８)    (注８)
        域
       設
                                       非開示    非開示
          カインズモール彦根（底地）              －             １           85,323.95     85,323.95     100.0
        密
                                       (注８)    (注８)
     コア
        着
                                       非開示    非開示
     ア
        型
          マックスバリュ高取店（底地）              －             １           5,748.81     5,748.81    100.0
                                       (注８)    (注８)
     セッ
                                       非開示    非開示
     ト
                        1985年９月30日
          ツルミフーガ１                           １           9,578.60     9,578.60    100.0
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          ビッグモーター岐南店（底地）              －             １           6,544.89     6,544.89    100.0
                                       (注８)    (注８)
                  商業施設小計（９物件）                   18   1,594     839  146,149.50     146,149.50     100.0
                                       非開示    非開示
          ホテルサンルート新潟              1992年８月20日
                                     １           7,812.26     8,254.80     94.6
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          ダイワロイネットホテル秋田              2006年６月６日             １           7,439.36     7,439.36    100.0
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          スーパーホテル仙台・広瀬通り              2007年１月23日
                                     １           3,283.95     3,283.95    100.0
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          スーパーホテル大阪・天王寺              2004年１月９日             １           2,486.39     2,486.39    100.0
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          スーパーホテルさいたま・大宮              2006年７月11日
                                     １           2,946.55     2,946.55    100.0
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
        バ
          スーパーホテル京都・烏丸五条              2004年１月19日             １           2,144.02     2,144.02    100.0
                                       (注８)    (注８)
        ジ
                                       非開示    非開示
        ェ
       ホ
          伊勢シティホテルアネックス              1991年11月８日
                                     １           4,099.31     4,099.31    100.0
        ッ                               (注８)    (注８)
       テ
        ト
                        ①（ホテル）2009年１月９日                非開示    非開示
       ル
          コンフォートホテル北上                           ２           2,961.06     2,961.06    100.0
        型
                        ②（店舗）2008年10月29日
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示    非開示
          コンフォートホテル長野              1992年８月14日             １           1,921.45     1,921.45    100.0
                                       (注８)    (注８)
          ホテルウィングインターナショナ                             非開示    非開示
                        2018年４月２日             １           3,079.33     3,079.33    100.0
          ルセレクト上野・御徒町
                                       (注８)    (注８)
                                       非開示
          スマイルホテル那覇シティ
                        1988年６月26日             １         -  9,698.44     9,698.44    100.0
          リゾート                             (注８)
                                       非開示      -
          スマイルホテル博多駅前              2017年２月23日             １           2,432.72     2,432.72    100.0
                                       (注８)
                                       非開示
                                              -
          スマイルホテル名古屋栄              2008年９月30日             １           2,909.20     2,909.20    100.0
                                       (注８)
                  ホテル小計（13物件）                   14   1,174     574   53,214.04     53,656.58     99.2
                 コアアセット中計（33物件）                   221   7,437    4,918   285,190.42     289,026.00      98.7
                                 60/104


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     ア
     セ   ア
     ッ   セ
                                           敷金・     総賃貸     総賃貸
                                    テナ
     ト   ッ                               年間賃料                   稼働率
                                           保証金     面積    可能面積
                           建築時期        ント
     カ
        ト       物件名称                        (百万円)                   （％）
                           （注１）        総数       (百万円)     （㎡）     （㎡）
     テ
        タ                               (注３)                  (注７)
                                   (注２)
                                           (注４)     (注５)     (注６)
     ゴ   イ
     リ   プ
     │
     グ
     ロー
     スア
        地
     セッ
       商
        域
     ト
       業                ①（百貨店）1989年９月９日
        密  ミ・ナーラ                           52    579    244   38,563.13     42,745.38     90.2
     （コ
       施                ②（駐車場）2003年６月27日
        着
     アプ
       設
        型
     ラス
     ア
     セッ
     ト）
         グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）                            52    579    244   38,563.13     42,745.38     90.2
        イ                               非開示    非開示
     グ
          六甲アイランドDC              2016年５月６日             １           15,563.37     15,563.37     100.0
     ロー   ン                               (注８)    (注８)
        ダ
     スア
        ス                               非開示    非開示
     セッ
          小田原機材管理センター（底地）              －             １           16,529.10     16,529.10     100.0
        ト                               (注８)    (注８)
     ト
        リ
     （ニ
        ア                               非開示    非開示
     ュー
          横浜大黒町整備工場（底地）              －             １           3,499.83     3,499.83    100.0
        ル
     タイ                                  (注８)    (注８)
     プア
       教育                1986年３月26日                非開示    非開示
     セッ
          東京衛生学園専門学校                           １           4,220.46     4,220.46    100.0
       施設                （注12）                (注８)    (注８)
     ト）
        グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（４物件）                            ４    909    521   39,812.76     39,812.76     100.0
                ポートフォリオ合計（38物件）                    277   8,927    5,683   363,566.31     371,584.14      97.8
    （注１）「建築時期」は、各物件に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
    （注２）「テナント総数」は、2021年９月末日時点における数字を記載しています。
    （注３）「年間賃料」は2021年９月末日時点における各物件に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物に
        つき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍することに
        より年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料
        の上限に基づいて算出しています。また、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されてい
        る賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。変動賃料を一部採用している「THINGS青
        山」、「サンルート新潟」、「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」、「スマイルホテル名古屋栄」及び
        「ミ・ナーラ」の「年間賃料」については、2021年９月末日時点における各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に基
        づき、2021年９月末日までの直近１年間にテナントが支払った賃料の合計額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレン
        トホリデー並びに賃料減額措置は考慮しないものとします。保有資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ
        算出しています。
    （注４）「敷金・保証金」は、2021年９月末日時点における各物件に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金（貸室部分の敷金・保証金を
        意味し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含みません。）の残高の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。した
        がって、各物件の「敷金・保証金」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
    （注５）「総賃貸面積」は、2021年９月末日時点において、当該物件に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみ
        の面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持
        分割合により算出しています。なお、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
    （注６）「総賃貸可能面積」は、2021年９月末日時点において、各物件に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を
        記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、「コンフォート
        ホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
    （注７）「稼働率」は、2021年９月末日時点における各物件に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を
        四捨五入して記載しています。以下同じです。
    （注８）テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
    （注９）「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の区分所有権はすべて保有資産
        を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積
        を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分（駐車場を除きます。）の面積を、それぞれ記載していま
        す。以下同じです。
    （注10）「MIキューブ仙台クリスロード」の建築時期は、登記簿に月日の記載が無いため、検査済証の記載に基づき記載しています。
    （注11）「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
    （注12）「東京衛生学園専門学校」は、建築後、1992年３月に増築、2000年７月に増築及び用途変更工事を実施しています。
                                 61/104





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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （３）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る鑑定評価書の概要
         　本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研
         究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所のいずれかから、取得予定資
         産全ての取得後における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産
         鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研
         究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用
         会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                       直接還元法            DCF法

                                  鑑定
     アセット    アセット                        評価額                       最終
                 物件名称         鑑定機関             収益     還元    収益
     カテゴリー     タイプ                      （百万円）                   割引率     還元
                                      価格    利回り     価格
                                                        利回り
                                 （注１）                   （％）
                                     （百万円）      （％）    （百万円）
                                                        （％）
              品川シーサイドパー          一般財団法人
                                 22,570     22,824      3.9   22,253      3.6     4.1
                        日本不動産研究所
              クタワー（注２）
                        大和不動産鑑定
              川崎テックセンター                   24,500     24,800      4.3   24,300      4.1     4.5
            大
                        株式会社
            規
              新宿イーストサイド
                        JLL森井鑑定
            模
                                 10,650     10,800      3.7   10,450      3.5     3.9
              スクエア（注２）          株式会社
              東京フロントテラス          一般財団法人
                                 11,094     11,144      3.9   10,993      3.6     4.0
              （注２）          日本不動産研究所
                        一般財団法人
              MIテラス名古屋伏見                   10,300     10,400      3.9   10,100      3.7     4.1
                        日本不動産研究所
          オ
                        大和不動産鑑定
              オリコ博多駅南ビル
                                  1,780     1,790     4.2    1,780     3.8     4.4
          フ
                        株式会社
          ィ
                        大和不動産鑑定
          ス
              マイスクエアビル                   3,010     3,060     3.6    2,990     3.4     3.8
                        株式会社
            中
                        大和不動産鑑定
            規   広島鯉城通りビル                   2,470     2,540     4.6    2,440     4.4     4.8
                        株式会社
            模
                        JLL森井鑑定
              BizMiiX淀屋橋                   2,200     2,340     4.6    2,140     4.4     4.8
                        株式会社
                        大和不動産鑑定
              TCAビル
                                  2,260     2,350     4.1    2,220     3.9     4.3
                        株式会社
                        大和不動産鑑定
      コア        愛媛ビル・広島                   2,950     3,050     4.5    2,910     4.3     4.7
                        株式会社
     アセット
                  オフィス小計（11物件）               93,784               -
              渋谷ワールドイース          一般財団法人
                                  4,950     5,060     3.4    4,840     3.2     3.6
              トビル          日本不動産研究所
            都
                        大和不動産鑑定
            市   THINGS青山
                                  3,250     3,330     3.2    3,210     3.0     3.4
                        株式会社
            型
              MIキューブ仙台クリ          大和不動産鑑定
                                  1,450     1,480     4.3    1,430     4.1     4.5
              スロード          株式会社
                        一般財団法人
              イオン葛西店                   9,580     9,590     5.0    9,560     4.5     5.1
                        日本不動産研究所
          商
              MEGAドン・キホーテ          大和不動産鑑定
                                  2,580     2,600     5.0    2,570     4.8     5.2
          業
              和泉中央店          株式会社
          施
            地
              カインズモール彦根          大和不動産鑑定
          設
                                  4,260     4,270     4.5    4,260     4.5     -
            域
                        株式会社
              （底地）
            密
              マックスバリュ高取          株式会社谷澤総合
            着
                                  1,040     1,070     4.3    1,040     4.2     4.4
              店（底地）          鑑定所
            型
                        株式会社谷澤総合
              ツルミフーガ１                   5,800     5,900     4.2    5,750     4.3     4.4
                        鑑定所
              ビッグモーター岐南          株式会社谷澤総合
                                  1,190     1,220     4.2    1,190     4.1     4.3
              店（底地）          鑑定所
                  商業施設小計（９物件）               34,100               -
                                 62/104



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                                       直接還元法            DCF法
                                  鑑定
                                 評価額                       最終
     アセット    アセット
                                      収益     還元    収益
                 物件名称         鑑定機関
     カテゴリー     タイプ                      （百万円）                   割引率     還元
                                      価格    利回り     価格
                                                    （％）     利回り
                                 （注１）
                                     （百万円）      （％）    （百万円）
                                                        （％）
              ホテルサンルート          大和不動産鑑定
                                  2,290     2,300     5.3    2,280     5.1     5.5
              新潟          株式会社
              ダイワロイネット          大和不動産鑑定
                                  2,170     2,140     5.4    2,180     5.2     5.6
              ホテル秋田          株式会社
              スーパーホテル          一般財団法人
                                  1,570     1,590     4.4    1,550     4.2     4.6
              仙台・広瀬通り          日本不動産研究所
              スーパーホテル          一般財団法人
                                  1,620     1,640     4.1    1,590     3.9     4.3
              大阪・天王寺          日本不動産研究所
              スーパーホテル          一般財団法人
                                  1,250     1,260     4.5    1,230     4.3     4.7
              さいたま・大宮          日本不動産研究所
              スーパーホテル          一般財団法人
                                  1,300     1,320     4.1    1,270     3.8     4.4
            バ
              京都・烏丸五条          日本不動産研究所
            ジ
              伊勢シティホテル          大和不動産鑑定
            ェ
          ホ
                                  1,810     1,820     5.1    1,800     4.9     5.3
              アネックス          株式会社
            ッ
          テ
      コア
            ト
          ル
              コンフォート          大和不動産鑑定
     アセット
            型
                                   828     828     5.2     828     5.0     5.4
              ホテル北上          株式会社
              コンフォート          大和不動産鑑定
                                   588     588     5.0     588     4.8     5.2
              ホテル長野          株式会社
              ホテルウィングイン
                        大和不動産鑑定
              ターナショナルセレ                   4,040     4,100     3.8    4,010     3.6     4.0
                        株式会社
              クト上野・御徒町
              スマイルホテル那覇          大和不動産鑑定
                                  3,970     4,120     5.0    3,910     4.8     5.2
              シティリゾート          株式会社
              スマイルホテル          大和不動産鑑定
                                  3,580     3,730     4.3    3,520     4.1     4.5
              博多駅前          株式会社
              スマイルホテル          大和不動産鑑定
                                  2,920     3,050     4.5    2,870     4.3     4.7
              名古屋栄          株式会社
                  ホテル小計（13物件）               27,936               -
          コアアセット中計（33物件）                       155,820               -
     グロース       地
          商
            域
     アセット
          業              大和不動産鑑定
            密  ミ・ナーラ                    3,750     3,950     5.6    3,660     5.1     5.6
     （コアプ
          施              株式会社
            着
     ラスアセ
          設
            型
      ット）
       グロースアセット（コアプラスアセット）中計（１物件）                           3,750
                        日本ヴァリュアー
              六甲アイランドDC                    8,880     8,921     4.9    8,838     4.7     5.1
                        ズ株式会社
     グロース
          インダス    小田原機材管理セン          大和不動産鑑定
                                  2,560     2,550     4.2    2,560     4.1     -
     アセット
          トリアル    ター（底地）          株式会社
     （ニュータ
              横浜大黒町整備工場          大和不動産鑑定
     イプアセッ
                                  1,570     1,570     3.5    1,570     3.5     -
              （底地）          株式会社
      ト）
          教育    東京衛生学園          大和不動産鑑定
                                  4,280     4,330     5.0    4,260     4.8     5.2
          施設    専門学校          株式会社
       グロースアセット（ニュータイプアセット）中計（４物件）                           17,290               -
            ポートフォリオ合計（38物件）                     176,860               -
    （注１）鑑定評価額の価格時点は、「ツルミフーガ１」及び「ビッグモーター岐南店（底地）」については2021年11月１日、その他の物件につい
        ては2021年10月末日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。
    （注２）「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「ツルミフーガ１」及び「六甲アイラ
        インドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載してい
        ます。
    （注３）「小田原機材管理センター（底地）」、「カインズモール彦根（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は、有期還元法（イン
        ウッド式）での評価をしており最終還元利回りの算定はしていません。
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        （４）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る建物状況評価報告書の概要
         　本投資法人は、取得予定資産全ての取得後における各保有資産について、建物検査、関連法
         規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定
         株式会社、東京海上ディーアール株式会社（注）又は株式会社ハイ国際コンサルタントより取
         得しています。
          建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容
         の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上ディー
         アール株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間
         には、特別の利害関係はありません。
         （注）東京海上日動リスクコンサルティング株式会社は、2021年７月１日付で、東京海上ディーアール株式会社に社名変更されてい
            ます。以下同じです。
                                               緊急・短期

                                                      長期修繕費
                                                修繕費
                                                       （千円）
          物件名称                 調査業者             調査書日付        （千円）
                                                       （注２）
                                                （注１）
                                                       (注３)
                                                (注３)
      品川シーサイドパークタワー              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -     80,691
      川崎テックセンター              大和不動産鑑定株式会社                    2016年５月           -    187,295
      新宿イーストサイドスクエア              東京海上ディーアール株式会社                    2016年10月
                                                   -     8,577
      東京フロントテラス              東京海上ディーアール株式会社                    2017年10月
                                                   -     24,569
      MIテラス名古屋伏見              東京海上ディーアール株式会社                    2018年３月           -     35,346
      オリコ博多駅南ビル              大和不動産鑑定株式会社                    2018年７月           -     3,648
      マイスクエアビル              大和不動産鑑定株式会社                    2019年11月           -     6,970
      広島鯉城通りビル              大和不動産鑑定株式会社                    2020年３月           -     17,517
      BizMiiX淀屋橋（注４）              大和不動産鑑定株式会社                    2020年10月           -     1,900
      TCAビル              大和不動産鑑定株式会社                    2021年１月
                                                   -     14,948
      愛媛ビル・広島              大和不動産鑑定株式会社                    2021年11月
                                                   -     22,062
      渋谷ワールドイーストビル              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -     9,074
      THINGS青山              大和不動産鑑定株式会社                    2019年９月           -     3,330
      MIキューブ仙台クリスロード              大和不動産鑑定株式会社                    2020年３月           -     2,974
      イオン葛西店              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -     10,640
      MEGAドン・キホーテ和泉中央店
                   株式会社ハイ国際コンサルタント                    2016年５月           870      4,156
      （注５）
      ツルミフーガ１              大和不動産鑑定株式会社                    2021年11月           -     8,286
      カインズモール彦根（底地）
                            -              -          -       -
      （注６）
      マックスバリュ高取店（底地）
                            -              -          -       -
      （注６）
      ビッグモーター岐南店（底地）
                            -              -          -       -
      （注６）
      ホテルサンルート新潟              大和不動産鑑定株式会社                    2016年５月           -     24,411
      ダイワロイネットホテル秋田              大和不動産鑑定株式会社                    2016年５月           -     2,034
      スーパーホテル仙台・広瀬通り              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -     5,483
      スーパーホテル大阪・天王寺              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -      731
      スーパーホテルさいたま・大宮              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月
                                                   -     5,954
      スーパーホテル京都・烏丸五条              東京海上ディーアール株式会社                    2016年５月           -      820
      伊勢シティホテルアネックス              大和不動産鑑定株式会社                    2017年10月           -     9,841
      コンフォートホテル北上              大和不動産鑑定株式会社                    2017年10月           -     3,739
      コンフォートホテル長野              大和不動産鑑定株式会社                    2017年10月           -     5,561
      ホテルウィングインターナショ
                   大和不動産鑑定株式会社                    2018年５月
                                                   -     1,934
      ナルセレクト上野・御徒町
      スマイルホテル那覇シティリ
                   大和不動産鑑定株式会社                    2018年９月
                                                   -     29,805
      ゾート
      スマイルホテル博多駅前              大和不動産鑑定株式会社                    2018年９月           -     1,143
      スマイルホテル名古屋栄              大和不動産鑑定株式会社                    2018年９月           -     9,172
      ミ・ナーラ              大和不動産鑑定株式会社                    2017年９月           -    161,212
                   東京海上ディーアール株式会社                    2018年９月
      六甲アイランドDC                                              -     4,715
      小田原機材管理センター(底地)
                            -              -          -       -
      （注６）
      横浜大黒町整備工場（底地）
                            -              -          -       -
      （注６）
      東京衛生学園専門学校              大和不動産鑑定株式会社                    2019年11月           -     13,007
    （注１）「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用に
        つき千円未満を切り捨てて記載しています。
    （注２）「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に
        換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の調査日
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        より10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費
        に加算しています。
    （注３）「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
    （注４）「BizMiiX淀屋橋」については、ホテルからオフィスへ用途変更工事を行ったため、大和不動産鑑定株式会社から取得した2020年10月付
        の「用途変更工事後の概算報告について」に記載された金額を記載しています。
    （注５）「MEGAドン・キホーテ和泉中央店」については、「今後１年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の
        項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。
    （注６）「カインズモール彦根（底地）」、「マックスバリュ高取店（底地）」、「小田原機材管理センター（底地）」、「ビッグモーター岐南
        店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」については、建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
                                 65/104


















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        （５）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る地震リスク分析等の概要
         　本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、大和不動産
         鑑定株式会社、東京海上ディーアール株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントに依頼
         し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独
         自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物
         の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を
         考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML
         値（予想最大損失率）を算定しています。取得予定資産全ての取得後における各保有資産に係
         る建物のPML値は、下表のとおりです。
          なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその
         内容の正確さを保証するものではありません。また、大和不動産鑑定株式会社、東京海上
         ディーアール株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社
         との間には、特別の利害関係はありません。
                      物件名称                      PML値（％）（注１）

           品川シーサイドパークタワー                                    3.1
           川崎テックセンター                                    2.6
           新宿イーストサイドスクエア
                                               2.3
           東京フロントテラス
                                               3.0
           MIテラス名古屋伏見
                                               4.9
           オリコ博多駅南ビル（注２）                                    2.6
           マイスクエアビル（注２）                                    4.2
           広島鯉城通りビル（注２）                                    5.0
           BizMiiX淀屋橋（注２）                                    5.7
           TCAビル（注２）                                    10.6
           愛媛ビル・広島（注２）                                    4.3
           渋谷ワールドイーストビル                                    9.1
           THINGS青山（注２）                                    5.1
           MIキューブ仙台クリスロード（注２）                                    3.2
           イオン葛西店                                    10.2
           MEGAドン・キホーテ和泉中央店                                    14.0
           カインズモール彦根（底地）                                     -
           マックスバリュ高取店（底地）                                     -
           ツルミフーガ１（注２）                                    3.3
           ビッグモーター岐南店（底地）                                     -
           ホテルサンルート新潟                                    7.7
           ダイワロイネットホテル秋田                                    4.7
           スーパーホテル仙台・広瀬通り                                    5.9
           スーパーホテル大阪・天王寺                                    14.3
           スーパーホテルさいたま・大宮
                                               5.3
           スーパーホテル京都・烏丸五条（注２）                                    13.1
           伊勢シティホテルアネックス                                    6.9
           コンフォートホテル北上                                    10.2
           コンフォートホテル長野                                    9.4
           ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町（注２）                                    2.4
           スマイルホテル那覇シティリゾート（注２）                                    2.5
           スマイルホテル博多駅前（注２）                                    2.7
           スマイルホテル名古屋栄（注２）                                    2.6
           ミ・ナーラ（注２）                                    9.9
           六甲アイランドDC                                    11.3
           小田原機材管理センター（底地）                                     -
           横浜大黒町整備工場（底地）                                     -
           東京衛生学園専門学校（注２）                                    9.2
           ポートフォリオPML値
                                               2.9
          （注１）東京海上ディーアール株式会社による2021年11月付「地震リスク評価報告書　ポートフォリオ評価版33物件」に基づき記
              載しています。
          （注２）詳細調査（フェーズ２）の数値を記載しています。
                                 66/104



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        （６）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、
            確認検査機関及び構造計算確認機関
          取得予定資産全ての取得後における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査
         機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです（注１）。
                                                確認検査      構造計算

         物件名称            設計者           構造設計者          施工者
                                                 機関     確認機関
                                         大成・鹿島・
                 株式会社アール・アイ・
     品川シーサイドパーク                        株式会社アール・アイ・            清水特定建設             財団法人日本
                 エー、ジェイティ不動産株                               東京都
     タワー                        エー            工事共同企業             建築センター
                 式会社設計監理共同企業体
                                         体
                                         清水・竹中・             株式会社ハイ
                 株式会社            株式会社入江三宅設計事務
     川崎テックセンター                                    東急建設共同       川崎市      国際コンサル
                 入江三宅設計事務所            所
                                         企業体             タント
                                                財団法人
     新宿イーストサイド            株式会社三菱地所設計、                        鹿島建設株式             財団法人日本
                             株式会社三菱地所設計                   日本建築
     スクエア            株式会社日本設計                        会社             建築センター
                                                センター
                 株式会社アール・アイ・                        鹿島建設株式             財団法人日本

     東京フロントテラス                        鹿島建設株式会社                   東京都
                 エー                        会社             建築センター
                                         株式会社竹中
                 株式会社竹中工務店            株式会社竹中工務店                         株式会社
     MIテラス名古屋伏見                                    工務店名古屋       名古屋市
                 名古屋一級建築事務所            名古屋一級建築事務所                         ジャスト
                                         支店
                 株式会社アイ・エヌ・                        清水建設株式
                             株式会社織本匠構造設計研                         大和不動産鑑
     オリコ博多駅南ビル            エー新建築研究所一級建築                        会社       福岡市
                             究所                         定株式会社
                 士事務所                        九州支店
                 株式会社リクルートコスモ            株式会社リクルートコスモ            清水建設株式             大和不動産鑑

     マイスクエアビル                                           東京都
                 ス一級建築士事務所            ス一級建築士事務所            会社             定株式会社
                             (事務所)高橋豊克（構造設

                             計一級建築士）、加藤芳明
                             (構造設計一級建築士)（注
                 株式会社創設計コンサルタ
                             ２）                         大和不動産鑑
     広島鯉城通りビル                                    株式会社共立       広島市
                 ント  一級建築士事務所
                             (立体駐車場)三菱重工業株                         定株式会社
                             式会社横浜製作所、デロイ
                             トトーマツＰＲＳ株式会社
                             （注２）
                                                株式会社
                                                      一般財団法人
                                         株式会社       日本確認
     BizMiiX淀屋橋            株式会社永都設計            株式会社ティーエムエッチ                         大阪建築防災
                                         松本組       検査セン
                                                      センター
                                                ター
                 株式会社日建設計       一級建     株式会社日建設計       一級建     株式会社熊谷

                                                      大和不動産鑑
     TCAビル                                           大阪市
                                         組 大阪支店
                                                      定株式会社
                 築士事務所            築士事務所
                 株式会社日建設計       一級建     株式会社日建設計       一級建

                                         鹿島建設株式             大和不動産鑑
     愛媛ビル・広島                                           広島県
                                         会社             定株式会社
                 築士事務所            築士事務所
                             設計室ACT一級建築士事務                         東京海上

     渋谷ワールドイーストビ            設計室ACT一級建築士事務                        株式会社
                             所、                   東京都      ディーアール
     ル            所                        佐藤秀工務店
                             佐藤秀一級建築士事務所                         株式会社
                 株式会社西原研究所一級建            株式会社西原研究所一級建            同和工営       日本ERI株      大和不動産鑑
     THINGS青山
                 築士事務所            築士事務所            株式会社       式会社      定株式会社
                                         （新築時）仙
                                         建工業株式会
                 （新築時）仙建工業株式会
                             (新築時)日本建築検査協会            社
                 社 一級建築士事務所
     MIキューブ仙台                                    （用途変更             大和不動産鑑
                             株式会社（注２）
                 （用途変更時）有限会社サ                               仙台市
     クリスロード                        (増築時)桜井構造設計事務            時）株式会社             定株式会社
                 サキ設計    一級建築士事務
                             所            ポンプロゼ、
                 所
                                         株式会社小西
                                         造型
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                                                確認検査      構造計算
         物件名称            設計者           構造設計者          施工者
                                                 機関     確認機関
                                                      東京海上
                 鹿島建設株式会社            鹿島建設株式会社            鹿島建設株式
             店舗                                   東京都      ディーアール
                 １級建築士事務所            １級建築士事務所            会社
                                                      株式会社
                                                      東京海上
                 鹿島建設株式会社            鹿島建設株式会社            鹿島建設株式
      イオン葛西店        駐車場                                   東京都      ディーアール
                 １級建築士事務所            １級建築士事務所            会社
                                                      株式会社
                                                      東京海上
                 鹿島建設株式会社            鹿島建設株式会社            鹿島建設株式
             事務所                                   東京都     ディーアール
                 １級建築士事務所            １級建築士事務所            会社
                                                      株式会社
                                                      財団法人日本
     MEGAドン・キホーテ和泉            株式会社タカハシテクノ一            株式会社タカハシテクノ、            株式会社タカ       日本ERI
                                                      建築総合試験
     中央店            級建築士事務所            株式会社SDネットワーク            ハシテクノ       株式会社
                                                      所
                                         フジタ・西
                 株式会社日本設計事務所
                             株式会社日本設計事務所            武・松尾建             大和不動産鑑
                                                横浜市
     ツルミフーガ１
                             一級建築士事務所            設　共同企業             定株式会社
                 一級建築士事務所
                                         体
     カインズモール彦根
                      －            －          －      －      －
     （底地）
     マックスバリュ高取店
                      －            －          －      －      －
     （底地）
     ビッグモーター岐南店
                      －            －          －      －      －
     （底地）
                                         木山構造工業             株式会社
     ホテルサンルート新潟            株式会社東京設計社            株式会社東京設計社                   新潟市
                                         株式会社             ジャスト
                                         大和ハウス工
                 大和ハウス工業株式会社            大和ハウス工業株式会社                   日本ERI株      株式会社
             高層棟                            業株式会社
                 秋田支店一級建築士事務所            秋田支店一級建築士事務所                   式会社      ジャスト
     ダイワロイ
                                         秋田支店
     ネットホテル
                                         大和ハウス工
     秋田
                 大和ハウス工業株式会社            大和ハウス工業株式会社                   日本ERI株      株式会社
             低層棟                            業株式会社
                 秋田支店一級建築士事務所            秋田支店一級建築士事務所                   式会社      ジャスト
                                         秋田支店
                                                      東京海上
     スーパーホテル仙台・            株式会社藤田            株式会社藤田            山形建設株式       日本ERI株
                                                      ディーアール
     広瀬通り            建築設計事務所            建築設計事務所            会社       式会社
                                                      株式会社
                                                株式会社
                                                      東京海上
     スーパーホテル大阪・            株式会社小松義博建築都市            株式会社小松義博建築都市            清水建設株式       日本確認
                                                      ディーアール
     天王寺            設計事務所            設計事務所            会社大阪支店       検査セン
                                                      株式会社
                                                ター
                                                      東京海上
     スーパーホテルさいた            株式会社浦島マコト            株式会社浦島マコト            松井建設株式       日本ERI株
                                                      ディーアール
     ま・大宮            建築総合研究所            建築総合研究所            会社東京支店       式会社
                                                      株式会社
                                                株式会社      東京海上
     スーパーホテル京都・            株式会社小松義博            株式会社小松義博            清水建設株式
                                                京都確認      ディーアール
     烏丸五条            建築都市設計事務所            建築都市設計事務所            会社大阪支店
                                                検査機構      株式会社
     伊勢シティホテル            佐藤工業株式会社            佐藤工業株式会社            佐藤工業株式             株式会社

                                                三重県
     アネックス            一級建築士事務所            一級建築士事務所            会社             ジャスト
                                                ビュー

                                                ローベリ
                 株式会社フジタ東北支店一            株式会社フジタ東北支店            株式会社フジ             株式会社
             ホテル                                   タスジャ
                 級建築士事務所            一級建築士事務所            タ東北支店             ジャスト
                                                パン株式
     コンフォート
                                                会社
     ホテル北上
                             富士電機リテイルシステム
                                         株式会社フジ
             店舗    Honto舎一級建築士事務所            ズ株式会社                   岩手県      ―（注３）
                                         タ東北支店
                             一級建築士事務所
                 株式会社設計事務所アーキ            株式会社関田構造設計            株式会社守谷             株式会社

     コンフォートホテル長野                                           長野市
                 プラン            事務所            商会             ジャスト
                                                      公益財団法人

     ホテルウィングインター                                                東京都防災・
                                         株式会社松永
                                                日本ERI
     ナショナルセレクト上            新生設計株式会社            日本福祉設計株式会社                         建築
                                         建設
                                                株式会社
     野・御徒町                                                まちづくりセ
                                                      ンター
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                確認検査      構造計算
         物件名称            設計者           構造設計者          施工者
                                                 機関     確認機関
     スマイルホテル那覇シ            株式会社日建設計大阪            日建設計大阪本社一級            株式会社             大和不動産鑑

                                                那覇市
     ティリゾート            本社一級建築士事務所            建築士事務所            國場組             定株式会社
                                                ビュー

                 株式会社ナカノフドー                        株式会社ナカ       ローベリ      一般財団法人
                             株式会社ナカノフドー建設
     スマイルホテル博多駅前            建設　九州支社一級建                        ノフドー建       タスジャ      福岡県建築住
                             大阪支社一級建築士事務所
                 築士事務所                        設　九州支社       パン株式      宅センター
                                                会社
                                                ビュー
                                         佐藤工業・新
                                                ローベリ
                 株式会社LIV建築計画研究            株式会社和田建築技術研究            日鉄エンジニ             大和不動産鑑
     スマイルホテル名古屋栄                                           タスジャ
                 所            所            アリング共同             定株式会社
                                                パン株式
                                         企業体
                                                会社
                 （新築時）株式会社奥村組            （新築時）株式会社奥村組            （新築時）株
                 一級建築士事務所            一級建築士事務所            式会社奥村組
                                                      株式会社
     ミ・ナーラ            （増築・用途変更時）株式            （増築時・用途変更時）株            （増築時・用       奈良市
                                                      ジャスト
                 会社エスデーシー設計一級            式会社奥村組一級建築士事            途変更時）株
                 建築士事務所            務所            式会社淺沼組
                                                株式会社
                                                      一般財団法人
                                         北野建設株式       国際確認
     六甲アイランドDC            株式会社創元設計            株式会社創元設計                         日本建築セン
                                         会社東京本社       検査セン
                                                      ター
                                                ター
     小田原機材管理センター

                 －            －                   －      －
     （底地）
     横浜大黒町整備工場

                 －            －            －       －      －
     （底地）
                                         （新築時）フ

                 （新築時）株式会社東海設            （新築時）株式会社東海設
                                         ジタ工業株式
                 計一級建築士事務所            計一級建築士事務所
                                         会社東京支店             大和不動産鑑
     東京衛生学園専門学校            （増築時）有限会社アズ            （増築時）有限会社アズ                   東京都
                                         （増築時）大             定株式会社
                 コ・パートナーズ一級建築            コ・パートナーズ一級建築
                                         成建設株式会
                 士事務所            士事務所
                                         社東京支店
    （注１）上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建
        物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載することがあります。
    （注２）構造計算書の内容を確認できないため、構造計算書を復元した者の名前を記載しています。
    （注３）構造計算が不要な構造及び規模の建物です。
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        （７）担保の状況
         　本書の日付現在、該当事項はありません。
        （８）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る主要な不動産に関する情報

         　取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産について2021年９月末日時点
         （「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時
         点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、「年間賃料」が「ポート
         フォリオ全体の年間賃料合計」の10％以上を占める不動産の概要は以下のとおりです。
                      年間賃料          賃貸面積         総賃貸可能面積

                                                     稼働率
          物件名称            （百万円）           （㎡）          （㎡）
                                                     （％）
                      （注１）          （注２）          （注３）
     品川シーサイドパークタワー                     1,336         21,782.06          22,205.78            98.1
     川崎テックセンター                     1,073         22,162.46          22,737.07            97.5
    （注１）「年間賃料」は、2021年９月末日時点における保有資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建
        物につき、月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍するこ
        とにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定
        賃料の上限に基づいて算出しています。また、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結され
        ている賃貸借契約上の月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。変動賃料を一部採用している「THINGS
        青山」、「サンルート新潟」、「スマイルホテル那覇シティリゾート」、「スマイルホテル博多駅前」、「スマイルホテル名古屋栄」及
        び「ミ・ナーラ」の「年間賃料」については、2021年９月末日時点における各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に
        基づき、2021年９月末日までの直近１年間にテナントが支払った賃料の合計額を記載しています。また、同日時点のフリーレント及びレ
        ントホリデー並びに賃料減額措置は考慮しないものとします。保有資産が建物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応
        じ算出しています。以下同じです。
    （注２）「賃貸面積」は、2021年９月末日時点において、当該物件に関して賃貸が行われる面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載
        し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により
        算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出していま
        す。
    （注３）「総賃貸可能面積」は、2021年９月末日時点において、各物件に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を
        記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型マ
        スターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
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        （９）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る主要なテナント（当該テナント
            への賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるもの）に関する情報
         　取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2021年９月末日時点
         （「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時
         点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、「賃貸面積」が「ポート
         フォリオ全体の総賃貸面積」の10％以上を占めるテナント（主要なテナント）は以下のとおり
         です。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸
         借契約に基づいて算出しています。
                         賃貸面積

             業種                   年間賃料      敷金・保証金                契約更改の
      テナント名            物件名称       （㎡）                     契約満了日
            （注１）                   （百万円）       （百万円）                方法等
                         （注２）
     株式会社       卸売業、     カインズモール               非開示       非開示               非開示
                         85,323.95                    2035年７月19日
     カインズ       小売業     彦根（底地）               （注３）       （注３）               （注３）
    （注１）「業種」については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載してい
        ます。
    （注２）「賃貸面積」は、2021年９月末日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
    （注３）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （10）取得予定資産取得後における本投資法人の保有資産に係る賃貸面積上位エンドテナント
          取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2021年９月末日時点
         （「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時
         点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、ポートフォリオ全体に対す
         る賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対
         象物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
                                  総賃貸面積      面積比率

                                              契約満了日        契約形態
         エンドテナント名                物件名称          （㎡）      （％）
                                              （注３）        （注４）
                                  （注１）      （注２）
     株式会社カインズ                カインズモール彦根（底地）              85,323.95       23.5   2035年７月19日       事業用定期借地権
                                             非開示（注５）        定期建物賃貸借
                     イオン葛西店
     イオンリテール株式会社                              28,564.95        7.9
                     品川シーサイドパークタワー
                                             非開示（注５）        定期建物賃貸借
                     小田原機材管理センター（底
     朝日機材株式会社                                        2040年12月31日       事業用定期借地権
                                   16,529.10        4.5
                     地）
     HAVIサプライチェーン・ソリューション
                     六甲アイランドDC              15,563.37        4.3   2031年５月30日        定期建物賃貸借
     ズ・ジャパン合同会社
                     スマイルホテル那覇シティリ
                                             2035年11月29日        定期建物賃貸借
                     ゾート
     株式会社ホスピタリティ
                                   15,040.36        4.1
                     スマイルホテル博多駅前                        2047年４月14日        定期建物賃貸借
     オペレーションズ
                     スマイルホテル名古屋栄
                                             2036年６月30日        定期建物賃貸借
     株式会社ラウンドワン                ミ・ナーラ                                定期建物賃貸借
                                   12,119.97        3.3   非開示（注５）
                     スーパーホテル仙台・広瀬通
                                             2027年４月２日        定期建物賃貸借
                     り
                     スーパーホテル大阪・天王寺                        2024年２月13日        定期建物賃貸借
     株式会社スーパーホテル                              10,860.91        3.0
                     スーパーホテルさいたま・大
                                             2026年10月30日        定期建物賃貸借
                     宮
                     スーパーホテル京都・烏丸五
                                             2024年２月19日        定期建物賃貸借
                     条
     合同会社西友                ツルミフーガ１              9,578.60       2.6   非開示（注５）        普通建物賃貸借
                                             2022年12月26日        定期建物賃貸借
                     伊勢シティホテルアネックス
     株式会社グリーンズ                コンフォートホテル北上                                定期建物賃貸借
                                   8,796.41       2.4   非開示（注５）
                     コンフォートホテル長野
                                             2022年12月26日        定期建物賃貸借
     株式会社相鉄ホテルマネジメント                ホテルサンルート新潟              7,812.26       2.1   2027年６月14日        定期建物賃貸借
    （注１）「総賃貸面積」は、2021年９月末日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積（当該エ
        ンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計）を記載しています。なお、底地物件については
        底地の面積を記載しています。
    （注２）「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第２位を四捨五
        入して記載しています。
    （注３）「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日（当該エンドテナントが同一の保有
        資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日）を記載しています。
    （注４）「契約形態」は、2021年９月末日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
    （注５）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （11）取得予定資産の取得後における本投資法人の保有資産に係る年間賃料上位エンドテナント
          取得予定資産全ての取得後における本投資法人の保有資産につき、2021年９月末日時点
         （「ビッグモーター岐南店（底地）」及び「横浜大黒町整備工場（底地）」は取得予定日時
         点）において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、ポートフォリオ全体に対す
         る「年間賃料」に係る上位10テナントは以下のとおりです。
                                                   賃料比率（％）

          エンドテナント名                       物件名称
                                                    （注１）
     HAVIサプライチェーン・
                        六甲アイランドDC                                 5.4
     ソリューションズ・ジャパン合同会社
                        イオン葛西店
     イオンリテール株式会社                                                非開示（注２）
                        品川シーサイドパークタワー
     エヌ・ティ・ティ・コムウェア株式会社                   品川シーサイドパークタワー                             非開示（注２）

                        スーパーホテル仙台・広瀬通り

                        スーパーホテル大阪・天王寺
     株式会社スーパーホテル                                                    3.3
                        スーパーホテルさいたま・大宮
                        スーパーホテル京都・烏丸五条
     中部テレコミュニケーション株式会社                   MIテラス名古屋伏見                             非開示（注２）
     合同会社西友
                        ツルミフーガ１                             非開示（注２）
     ビッグローブ株式会社                   品川シーサイドパークタワー                             非開示（注２）
     学校法人衛生学園                   東京衛生学園専門学校                             非開示（注２）
     非開示（注２）                   川崎テックセンター                             非開示（注２）
     株式会社カインズ                   カインズモール彦根（底地）                             非開示（注２）
                      上位10テナント合計
                                                         35.8
    （注１）「賃料比率」は、ポートフォリオ全体の年間賃料の合計に対する各テナントの年間賃料の比率を記載しており、小数第２位を四捨五入し
        て記載しています。
    （注２）テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （12）取得予定資産の取得後におけるポートフォリオの概況
          以下は、取得予定資産全ての取得後における保有資産に係るポートフォリオの概況を示した
         ものです。
        （イ）アセットタイプ別比率

                              物件数        取得（予定）価格            投資比率
              アセットタイプ
                              （棟）         （百万円）           （％）
                    オフィス              11         86,620           52.6
          コアアセット          商業施設
                                  ９         30,790           18.7
                    ホテル              13         26,513           16.1
             コアアセット　合計                     33        143,923            87.5
         グロースアセット
          （コアプラス          商業施設
                                  １         4,944           3.0
           アセット）
         グロースアセット
                  インダストリアル                ３         11,786            7.2
          （ニュータイプ
                    教育施設              １         3,900           2.4
           アセット）
            グロースアセット　合計
                                  ５         20,631           12.5
                合計                  38        164,554           100.0
         （注）アセットタイプ別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。
        （ロ）エリア別比率

                              物件数        取得（予定）価格            投資比率
                エリア
                              （棟）         （百万円）           （％）
               三大都市圏
                                  26        140,934            85.6
                  東京圏                14        100,227            60.9
                  大阪圏                ８         25,990           15.8
                  名古屋圏
                                  ４         14,716            8.9
                その他                   12         23,620           14.4
                合計                  38        164,554           100.0
         （注）エリア別比率については、取得（予定）価格に基づいて算出しています。
        （ハ）ポートフォリオ平均稼働率

              アセットタイプ            ポートフォリオ平均稼働率（％）（注）
                    オフィス

                                        96.2
          コアアセット          商業施設                   100.0
                    ホテル                   99.2
         グロースアセット
          （コアプラス
                    商業施設                    90.2
           アセット）
         グロースアセット
                  インダストリアル                     100.0
          （ニュータイプ
                    教育施設
                                       100.0
           アセット）
                合計
                                        97.8
         （注）「ポートフォリオ平均稼働率」は、2021年９月末日時点における各項目に該当する保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対
            して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスター
            リース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
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                                                        投資法人みらい(E32744)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ４　投資リスク
        　以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投

        資リスク」を記載したものであり参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿罫で示
        しています。
        　以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債（以下、本「４　投資リスク」
        において「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関する
        リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口
        及び本投資法人債への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク
        以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社
        の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事
        項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定
        に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
        　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下
        落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそ
        れがあります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合
        の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
        　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載
        事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
       （１）リスク要因

        　本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
        ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
        （イ）換金性・流動性に関するリスク
        （ロ）市場価格変動に関するリスク
        （ハ）金銭の分配に関するリスク
        （ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
        （ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク
        ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
        （イ）投資法人の組織運営に関するリスク
        （ロ）投資法人の制度に関するリスク
        （ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク
        （ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
        ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
        （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
        （ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
        （ハ）PM会社に関するリスク
        （ニ）費用に関するリスク
        （ホ）専門家報告書等に関するリスク
        （ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
        （ト）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク
        （チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
        （リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
        （ヌ）共有物件に関するリスク
        （ル）区分所有建物に関するリスク
        （ヲ）借地権等に関するリスク
        （ワ）底地物件に関するリスク
        （カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
        （ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク
        （タ）転貸に係るリスク
        （レ）マスターリースに関するリスク
        （ソ）将来における法令等の改正に関するリスク
        （ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
        （ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク
        （ナ）開発物件に関するリスク
        （ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
        （ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク
        （ヰ）地球温暖化対策に係るリスク
        （ノ）ホテルに関するリスク
        （オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリスク
        （ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
        （ヤ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク
        ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
        （イ）信託受益者として負うリスク
        （ロ）信託受益権の流動性に関するリスク
        （ハ）信託受託者に関するリスク
        （ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク
        ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
        ⑦　減損会計の適用に関するリスク
        ⑧　税制に関するリスク
        （イ）導管性要件に関するリスク
        （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑨　その他
        （イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
        （ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク
        （ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
        （ニ）投資主優待制度に関するリスク
        ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

         （イ）換金性・流動性に関するリスク
          　本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型で
          す。したがって、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又は取
          引所外にて第三者へ売却する等の必要があります。また、投資家の希望する時期や条件で取
          引できる保証も、常に買主が存在するとの保証もなく、譲渡価格を保証する第三者も存在し
          ません。さらに、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場
          が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段
          はありません。
          　これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡が
          できなくなる場合があります。また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、
          買主の存在も譲渡価格も保証されていません。そのため、希望する時期や価格で売却するこ
          とができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を
          被る可能性があります。
         （ロ）市場価格変動に関するリスク

          　近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、業務の停滞や経済活動への悪影響が
          多方面に生じています。当該感染症の影響の長期化によるテナントの信用力の悪化や感染症
          の拡大を契機としたテレワークの進展等による需要の変化等により、オフィスその他のア
          セットタイプにおいても、賃料の減額を余儀なくされたり、空室リスクが顕在化したりする
          可能性があります。また、そうした中でも、特に商業施設及びホテルの用途については、新
          型コロナウイルス感染症の拡大から、日本経済全体のみならず、世界経済が悪影響を受け、
          直ちに収益に悪影響を及ぼすとの懸念から株式市場での株価の下落圧力が掛かっており、本
          投資法人は一部において商業施設及びホテルを保有することから、本投資口もその例外では
          ありません。今後の影響の拡大や長期化の懸念が広がる中、更に市場全体が悪影響を受ける
          おそれがあります。
          　さらに、本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来
          的な景気動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地
          震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって
          影響を受けることがあります。
          　また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右すること
          のある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取
          り 巻く要因による影響を受けることがあります。
          　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資
          金調達が新投資口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資
          口１口当たりの分配金・純資産額が希薄化することがあります。
          　これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影
          響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。
          　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
          に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投
          資口の市場価格が下落することがあります。
         （ハ）金銭の分配に関するリスク

          　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投
          資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されませ
          ん。特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じ
          た場合のほか、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合な
          どには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
         （ニ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

          　本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更は役員の選任等
          の重要事項の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行
          使を行うことができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありま
          せん。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認の
          みで確定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、また、投資主総
          会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権
          を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出さ
          れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれを
          も除き、また、投信法第104条第１項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変
          更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第３号（解
          散）、第205条第２項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第１項
          （資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成するものとみ
          なされます（投信法第93条第１項、規約第14条第１項、同条第２項）。
         （ホ）投資法人債の償還・利払いに関するリスク

          　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支
          払が滞ったり、支払不能が生じたりするおそれがあります。
        ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

          　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の
          法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
         （イ）投資法人の組織運営に関するリスク
          　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
          a．役員の職務遂行に関するリスク

           　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執
           行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注
           意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人
           のために忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しか
           し、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社
           の役職員の一部は、スポンサーからの出向者です。
          b．投資法人の資金調達に関するリスク

           　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約
           上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入
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           先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限りま
           す。）に限るものと規定されています。
           　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する
           担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関
           する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等により、本投資法人の運営に支
           障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす結果、本投資口の市場
           価格に悪影響が生じることがあります。加えて、これらの約束や制限等に違反した場合に
           は、追加の担保提供や費用負担等を求められ、又は当該借入れにかかる借入金若しくは投資
           法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の
           運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
           　更に、借入れ及び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほ
           か、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定
           されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありませ
           ん。本投資法人が既存の借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調
           達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ
           等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
           　本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から資金の借入れを行っており、借入れ
           に係る契約において、当初の借入れ時における担保及び保証の提供は想定されていません
           が、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の一定の数値を維持すること等の財務制限条項
           等が規定されています。なお、本書の日付現在において、当該財務制限条項等に違反する事
           実又は違反するおそれがある事実は生じていません。
           　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制に関するリスク／（イ）導管性要
           件に関するリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を
           機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）
           に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有
           不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不
           動産の処分及び建て替え等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要
           とする時期及び条件で保有不動産の処分や建て替え等ができないおそれがあります。また、
           本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コ
           スト（違約金等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しが
           たい経済状況の変化により本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。本投資
           法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行
           の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじ
           めとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の
           発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投
           資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う
           場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の
           必要とする時期及び条件で発行できないおそれがあります。
          c．投資法人が登録を取り消され又は倒産するリスク

           　本投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けます
           が、一定の事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り
           消されると、本投資口の上場が廃止されるとともに、本投資法人は解散し、清算手続きに入
           ります。
           　本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を
           含みます。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができま
           せん。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可
           能性があります。また、本投資法人債の債権者が損害を受ける可能性があります。本投資法
           人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還を受け
           られる保証はありません。
           　また、本投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可
           能性があります。本投資法人は現行法上の倒産手続として破産法（平成16年法律第75号、そ
           の後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225
           号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算
           手続に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証は
           ありません。
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         （ロ）投資法人の制度に関するリスク
          　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
          a．業務委託に関するリスク
           　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはで
           きません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の
           保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。したがっ
           て、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能
           力や信用性に依存することになります。加えて、金融商品取引法上、資産運用会社となるた
           めには投資運用業の登録が必要であり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件
           を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及
           び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が
           執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業
           務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、当該業務遂行に必
           要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及
           び投信法により本投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合
           には、その結果、投資家が損害を受ける可能性があります。
           　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託すること
           が義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手
           続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法
           人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及
           ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合において、
           本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第
           三者を選定し、業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれ
           があるほか、本投資口が上場廃止になる可能性があります。
          b．資産の運用に関するリスク

           　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければな
           らないとされており、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託す
           る本資産運用会社の業務遂行能力に依存することになります。本資産運用会社についての主
           なリスクは以下のとおりです。
           i.　資産運用会社の運用能力に関するリスク

            　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のため
            に忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。ま
            た、資産運用会社となるためには投資運用業の登録が必要であり、金融商品取引法及び投
            信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
            が、その運用能力が保証されているわけではありません。本投資法人は2015年12月４日に
            設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産運用業務の委託を受けていますが、
            運用実績が豊富とはいえません。
            　本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法、金融商品取引法及び東京証
            券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおり
            の運用を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人のスポン
            サーの過去の業績ないし運用実績や、本投資法人が取得を予定する資産の過去の収益状況
            は、本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではあり
            ません。
           ii.  資産運用会社の行為に関するリスク

            　一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のため
            に忠実義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減
            するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定さ
            れています。しかし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間
            で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的
            措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産
            運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そ
            のような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益
            を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
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           iii.資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク
            　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運
            用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管
            理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反し
            ない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そ
            のため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性がありま
            す。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、
            一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点
            から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資
            方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、
            当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
         （ハ）スポンサーグループ等への依存、利益相反に関するリスク

          　三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社（以下「三井物産アセットマ
          ネジメント・ホールディングス」といいます。）及びイデラ                                 キャピタルは、それぞれ本投資
          法人の主要な投資主及び本資産運用会社の株式を各50％保有する株主であるだけではなく、
          本投資法人に対して自ら又は各スポンサーのグループ会社を通じてスポンサー・サポートを
          提供する会社です。また、三井物産グループ及びイデラ                              キャピタルは、本資産運用会社の主
          要な役職員の出向元です。
          　したがって、本投資法人が、三井物産グループ並びにイデラ                                  キャピタル及びイデラ             グ
          ループ企業（そのいずれか又は双方のスポンサー）との間で本書の日付現在と同一の関係を
          維持できなくなった場合又はスポンサー・サポート業務の提供を受けられなくなった場合に
          は、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。また、三井物産グループ並びにイ
          デラ   キャピタル及びイデラ             グループ企業につき、その業績が悪化した場合や、それらの市
          場での信頼や評価が風評等により損なわれた場合、それらの株主の経営戦略の変更があった
          場合等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
          　スポンサーは、スポンサー自ら（イデラ                       キャピタルにおいては、イデラ                 グループ企業を
          含みます。）又はグループSPC（三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデ
          ラ  キャピタルが出資し若しくは同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの
          場合は、その子会社）がアセットマネジメント業務を受託しているいわゆる特別目的会社
          （Limited      Partnership、投資事業有限責任組合などの法人格のないエンティティを含みます
          が、投資法人は含みません。）をいいます。以下同じです。）は、スポンサー・サポート契
          約に従って、対象不動産の売却を検討することとなった場合、及び本資産運用会社から要請
          があった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対し、一定の場合を除き、当該不動産等に
          係る情報を遅滞なく提供するものとされており、また、第三者が売却を予定する不動産等に
          係る情報を入手した場合、同社（三井物産アセットマネジメント・ホールディングスの場合
          はグループSPCを含み、イデラ                 キャピタルの場合は、イデラ                グループ企業及びグループSPC
          を含みます。）は、一定の条件のもと、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス
          の場合はグループSPC、イデラ                 キャピタルの場合は、イデラ                グループ企業及びグループ
          SPC、本投資法人及び本資産運用会社の双方に対し、同じ内容にて速やかにかかる情報を通知
          するよう努めるものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受け
          る機会が保証されているものではありません。
          　前記に加え、スポンサー・サポート契約の有効期間は、2016年11月11日又は当該スポン
          サー・サポート契約の当事者が別途書面において合意するその他の日から３年間とされ、自
          動更新されることとされていますが、契約の更新がなされない等により契約が終了した場
          合、スポンサーからのスポンサー・サポートが受けられなくなるおそれがあります。
          　さらに、三井物産グループ並びにイデラ                       キャピタル及びその株主は、自ら又はその運用す
          るファンドを通じた不動産投資活動やプロパティ・マネジメント業務等を行うなど、様々な
          形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っています。したがって、
          本投資法人又は本資産運用会社と三井物産グループ並びにイデラ                                   キャピタル及びその株主
          が、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相
          反が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。その他、本投資法人は、資産運用活
          動全般を通じて、三井物産グループ及びイデラ                          グループ企業を含む利害関係者との間で事業
          及び取引機会（グループSPCとの物件の共有又は準共有の機会を含みます。）を提供される可
          能性又はそれを提供する可能性があります。これらの場合、利害関係者が、本投資法人の投
          資家の利益に反する行為を行わないよう、本投資法人は、投資家の利益を害することがない
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          よう適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないこ
          とがあった場合には、本投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発
          生 する可能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記
          「（２）リスクに対する管理体制」をご参照ください。
          　本投資法人は、本資産運用会社の株主である三井物産アセットマネジメント・ホールディ
          ングス及びイデラ          キャピタルより、両社の間で株主間契約が締結されていること、当該株主
          間契約において、両社のいずれかが当該株主間契約の各条項のいずれかに重大な点で違反
          し、是正がなされず、本資産運用会社の事業の正常な継続が見込めなくなった場合、両社及
          びその役員（イデラ           キャピタルについては、その親会社である復星国際有限公司（Fosun
          International        Limited）及びその役員並びに親会社グループ企業である復星地産控股有限公
          司（Fosun      Property     Holdings     Limited）及びその役員を含みます。）のいずれかが反社会的
          勢力の排除や汚職、贈賄の防止に係る条項等に違反した場合、本投資法人の運営に重大な悪
          影響を及ぼすと客観的・合理的に判断する事象が両社のいずれかに発生した場合など一定の
          事由が生じた場合には、他方の当事者は、その選択により、一定の事由が発生した当事者
          （以下「発生当事者」といいます。）の保有する本資産運用会社の株式及び本投資口の全部
          を買い取ることができるとの規定があることについて、書面により通知を受けています。し
          たがって、仮に三井物産アセットマネジメント・ホールディングス又はイデラ                                          キャピタルの
          いずれか一方に一定の事由が発生した場合、発生当事者は、他方当事者の権利行使によっ
          て、本資産運用会社の株式及び本投資口の全部を他方当事者へ売却することとなり、その結
          果、発生当事者はスポンサーではなくなることがあります。その場合、本投資法人、本資産
          運用会社及び発生当事者との間のスポンサー・サポート契約は解除され、発生当事者による
          スポンサーとしてのサポートは期待できないこととなる可能性があり、また、発生当事者か
          ら出向した役職員は出向元である発生当事者に戻る可能性があります。本資産運用会社は、
          上記の事象が生じた場合においても、本投資法人の運営に支障をきたすことのないよう対応
          することに努めますが、本資産運用会社が講じる対応により本投資法人の運営に支障をきた
          さない保証はなく、本投資法人の運営に重大な悪影響を受けるおそれがあります。
         （ニ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

          　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用
          を受けることとなります。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役
          職員及びその親族がかかる取引を行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規
          制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人の役員若しくは本資産運用会社の役職員その他の
          内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口の取引を行うこ
          とがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三
          者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家
          の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動
          性の低下や市場価格の下落等を招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがありま
          す。
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        ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
         　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としてお
         り、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
         （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
          　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動
          産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影
          響を受けることがあります。
          a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

           　賃借人が一定期間前の通知により契約を解約できる賃貸借契約上の解約権を留保している
           場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了する場合があります。また、賃貸借契
           約の期間が終了しても別段の意思表示がない限り自動的に更新されることが定めている場合
           でも、賃貸借契約期間が満了する際、常に賃貸借契約が更新されるとの保証はありません。
           これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。
           　また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合
           や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項
           の効力が否定される可能性があります。その他、契約上、賃料の増額改定の規定が設けられ
           ている場合でも、契約通りの増額改定がなされる保証もありません。
           　以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等が悪影響を受
           ける結果、投資主に損害を与える可能性があります。
          b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料不払いに関するリスク

           　賃借人の財務状況が悪化した場合や賃借人について倒産手続が開始された場合、賃貸借契
           約に基づく賃料支払いが滞る可能性があるほか、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害
           金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性がありま
           す。特に、賃料収入のうち一の賃借人からの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える
           影響が大きくなります。
          c．賃借人による賃料減額のリスク

           　賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事
           情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。したがって、本書の日付
           現在の賃料が今後も維持される保証はなく、また、建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約で
           賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法（平成３年法律第90号、そ
           の後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条により賃料減額請求を行
           うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が
           確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払いを請求することができま
           すが、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える
           場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しなければなりません。
           　これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法
           第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料
           の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が
           期待できます。しかし、借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借
           人がこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほ
           か、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
          d．テナント集中に関するリスク

           　本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結
           果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受
           けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退
           去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じ
           るため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
           　また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合
           によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人
           の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
           　本投資法人の保有資産には、一つのテナントに対し一棟全体を賃貸しているものが含まれ
           ていますが、既存テナントが退去した場合、その立地及び構造から代替テナントとなりうる
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           者が少ないために、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を下
           げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
          e．変動賃料に関するリスク

           　賃貸借契約において、固定賃料以外に、不動産等のテナントの収益等に応じた変動賃料の
           支払いを伴う場合には、不動産等のテナントの収益等の減少が賃料総額の減少につながり、
           その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上等
           の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、テ
           ナントが売上等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可能性
           も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされ
           ず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         （ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク

          　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、
          また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特
          別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいま
          す。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構
          造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関して、当事
          者間の契約において通常若しくは特別予定されていなかったような欠陥や瑕疵等が存在する
          場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の
          状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。権利に関しては、不動産をめ
          ぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等
          により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能
          性があります。これらの欠陥や瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収益等が悪影響
          を受ける可能性があります。また、不動産については、一般的に、建物の施工を受託した建
          築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありえるほか、免震
          装置、制震装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である場合がないと
          の保証はありません。本投資法人が取得した不動産に、これらの問題が存在する場合、本投
          資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等
          について専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動
          産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これら
          の表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポー
          トで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵
          又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主が表
          明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責
          任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。
          　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が
          取得できないまま、当該不動産等を取得する可能性もあります。このような不動産等を処分
          する場合、事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積
          の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する
          可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を
          与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益
          等が悪影響を受ける可能性があります。
          　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の
          帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引に
          おいて売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取
          得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が
          取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していること
          が、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
          　民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、以下「民法改正法」といいます。）に
          よる民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民
          法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の
          売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排
          除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民
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          法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年４月１日以降に締結さ
          れた不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品質
          又 は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない
          限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
          　しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合
          による担保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実で
          なかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追
          及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責
          任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十
          分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可
          能性があります。
          　不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産で
          ある不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあ
          ります。そこで、不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等にお
          いて既に存在していた原資産である不動産の瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は
          契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表明及び保証を取得するこ
          とがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場合及び
          そもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人が
          これを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益等が悪影響
          を受ける可能性があります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他
          の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性がありま
          す。
          　なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正
          を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同
          法第77条第２項、第77条の２第２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者
          に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動
          産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除するこ
          とができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の
          売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことにな
          る場合があります。
         （ハ）PM会社に関するリスク

          　一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、PM会社の能力・経
          験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定
          するに当たっては、当該PM会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりま
          すが、そのPM会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。本
          投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託したPM会社につき、業務懈怠又
          は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託
          の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託したPM会社につ
          き、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、
          PM会社が交代する場合、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスク
          が生じるため、当該不動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
         （ニ）費用に関するリスク

          　不動産の運用に関する費用は、インフレーションなどの経済状況、水道光熱費等の費用の
          高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコス
          ト、租税公課、その他の理由により、増加する可能性があります。
          　なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃
          貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又
          は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の
          ２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が
          賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受けるおそれ
          があります。
         （ホ）専門家報告書等に関するリスク

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          　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基
          づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動
          産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動
          産 鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定
          評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定、調査等の結果は、
          現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保
          証又は約束するものではありません。
          　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づ
          く意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性が
          あります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚
          染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
          　エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に
          関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないこ
          とを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについて
          は、前記「（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。ま
          た、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当
          性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出されるPMLは、
          個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率
          で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能
          性があります。
          　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂
          行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はあり
          ません。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法
          人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれ
          があり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
         （ヘ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

          　本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その
          際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料とする場
          合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分析を示し
          たもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前提に基づ
          く、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。したがって、そのレポートの内容
          が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が現
          実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ物件の調査分析でも、調査分析を行う
          会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、マーケッ
          トレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。
         （ト）不動産の毀損・滅失・劣化等に関するリスク

          　火災、地震、液状化、津波、火山活動、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、
          テロ等（以下併せて「災害等」といいます。）により不動産が劣化毀損若しくは滅失し、又
          は上下水道管、電線、ガス管等のインフラ施設や鉄道、公共道路等が不全となる等の周辺環
          境の悪化等の間接被害を受け、投資対象不動産の価値又は収益が影響を受ける可能性がある
          ほか、その復旧、復興に多大な費用と期間を要することがあります。このような場合には、
          劣化、毀損又は滅失した個所の修復又は建て替え等のために一定期間建物の不稼働を余儀な
          くされ、又は建て替え若しくは修繕が困難であること等により、賃料収入が減少し若しくは
          得られなくなり、又は当該不動産の価値が下落する可能性があります。不動産の個別事情に
          より保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場
          合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支
          払いがほかの何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人
          に悪影響を及ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制そ
          の他の理由により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性がありま
          す。
          　加えて、広範囲に被害をもたらす大地震・大津波をはじめとする災害が起った場合、本投
          資法人の保有する不動産のうち複数の建物が同時に災害等の影響を受ける可能性は否定でき
          ません。本投資法人は、取得を予定する資産について、専門家による地震リスク診断に基づ
          き地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととし
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          た物件については、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害により損害が生
          じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保した場合
          で も、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともあり、保険契約で支払われ
          る上限額を上回る損害が発生する可能性もあります。
         （チ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

          　不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流
          動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状
          況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・
          ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等
          が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。その
          他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
          　また、国内外の投資家等による不動産に対する積極的な投資活動による物件取得競争が激
          化するなど市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の条件での
          物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回り
          の向上や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの実現や、物件の取得による
          外部成長を達成できない可能性があります。
          　さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点
          から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結
          果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があ
          ります。
         （リ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

          　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこ
          れらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地に
          ついては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
          かかる既存不適格の建物の建て替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行
          の規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、
          また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義
          務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来
          において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減
          少したりする可能性があります。
         （ヌ）共有物件に関するリスク

          　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等
          の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手
          続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があり
          ます。
          　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行う
          ものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産
          等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
          　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により
          不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金銭
          による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第256
          条）がある場合であっても、この合意の効力は最大５年であり、合意の有効期間が満了した
          り、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間
          で不分割の合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再
          生手続が開始された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社
          更生法第60条、民事再生法第48条）。
          　他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割される
          と、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて
          当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産
          である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定
          された場合には、分割後の本投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じ
          て、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
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          　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249
          条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられる
          おそれがあります。
          　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の
          権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等
          による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金
          返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分
          のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がテナント
          に対して債務を負担する可能性があります。
          　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人
          の意向にかかわりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
          　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
          合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
         （ル）区分所有建物に関するリスク

          　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号、その後の改正を
          含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象とな
          る専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分か
          ら構成されます。本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約
          が定められていない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に
          服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先
          交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があり
          ます。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数
          決によって変更できるため（区分所有法第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有して
          いない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させること
          ができない可能性があります。
          　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他
          の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があり、新たな区分所有者
          の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。
          　区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用
          部分の負担に任ずることとされ、これに反して他の区分所有者が自己の負担すべき公租公
          課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場合、本投資法人が影響を受ける場
          合があります。
          　区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有部分を
          所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するた
          め、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁
          止されます。敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている
          土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされていない場合に
          は、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分
          の所有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に
          関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
          　使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建
          物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対して効力
          を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるため、理論
          上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基づき、そ
          の敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できない
          とは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場
          合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
          　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自
          由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本
          投資法人が影響を受ける可能性があります。
         （ヲ）借地権等に関するリスク

          　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資す
          ることがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスク
          があります。
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          　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は借地契約に定め
          る期限の到来により当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側
          が更新を拒絶しかつ借地権設定者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅しま
          す。  また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもありま
          す。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して
          土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望す
          る価格で買い取られる保証はありません。
          　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
          合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備して
          おらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本
          投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
          　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃
          貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとして
          も承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び
          条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得
          するに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が
          保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがありま
          す。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされる
          ことがあります。
          　上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が
          移転されている場合があり（以下「空中権」といいます。）、借地権と同様に期間満了又は
          建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
          　なお、本投資法人の保有資産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっている
          ものがあります。
         （ワ）底地物件に関するリスク

          　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得
          することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当
          然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人
          に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法
          人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地
          法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認め
          られるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者よ
          り時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以
          下である保証はありません。
          　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その
          他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞る可能性があ
          り、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損
          害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容につい
          て、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、
          投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃
          の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資
          家に損害を与える可能性があります。
         （カ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

          　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されて
          いる場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害
          物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる
          可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定
          の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害
          が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、
          かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります
          （土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があ
          ります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償
          還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財
          産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性
          があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
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          　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が
          使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場合
          等 には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。さ
          らに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等
          が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
          　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害
          を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
          可能性があります。
          　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能
          汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結
          果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力
          発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでな
          く、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひい
          ては本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         （ヨ）不動産の所有者責任に関するリスク

          　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した
          場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意
          を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予
          期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
          　本投資法人は、その運用資産に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、不動
          産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損
          害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原状復旧に時
          間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない若しくは支払いが
          遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
         （タ）転貸に係るリスク

          a．転借人に係るリスク
           　本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸す
           ることがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与え
           た場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなっ
           たり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に
           対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
           可能性があります。
          b．敷金等の返還義務に係るリスク

           　賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、
           転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
         （レ）マスターリースに関するリスク

          　本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転
          貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結す
          る場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指
          します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金すること
          になりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスター
          リース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があ
          ります。
          　また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
          ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約
          及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる
          場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継
          した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資
          法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等
          が悪影響を受ける可能性があります。
         （ソ）将来における法令等の改正に関するリスク

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          　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不
          動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模
          小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再
          開 発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さ
          らに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的と
          する法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚
          染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりす
          る可能性があります。
         （ツ）テナントによる不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

          　テナントによる不動産等の利用状況により、当該不動産等の法令等への適合性に問題が生
          じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性がありま
          す。また、テナントの属性によっては、運用資産である不動産等のテナント属性が悪化し、
          これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
          　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動産等
          の利用状況の調査を行っていますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できる保証は
          なく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそ
          れもあり、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
         （ネ）売主の倒産等の影響に関するリスク

          　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は
          売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人等により否認される可能性があります。ま
          た、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主
          の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
          　上記否認の問題は、売主の前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合
          にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主
          が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の
          効力が転得者である投資法人にも及ぶことになります（破産法第170条、会社更生法第93条、
          民事再生法第134条）。
          　また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、売買取引を担保付融資取
          引であると法的に評価し、依然としてその目的物が売主（又は倒産手続における管財人ない
          し財団）に属すると解される可能性があります。特に担保権の行使に対する制約が、破産手
          続等に比較して相対的に大きい会社更生手続においては深刻な問題となり得ます。
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         （ナ）開発物件に関するリスク
          　本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。但し、本投資
          法人は、将来的に安定稼働が確保されることが期待される等（建物未完成の物件の場合に
          は、当該建物が図面どおりに竣工されることを含みます。）を取得の条件として、未稼働の
          不動産等の取得に関する売買契約を締結することがあります。                                 しかしながら、開発自体は本
          投資法人以外の主体により実施されることから、その支配の及ばないところで、開発等が遅
          延し又は完了しないとの事態とならないとの保証はありません。そのような場合、本投資法
          人は、賃料等を収受できず、又は賃料等の免除若しくは減額を余儀なくされることがあり、
          他方で、費用は継続して負担する等の状況となって、                             本投資法人の       財務内容に悪影響を受け
          るおそれがあります。
           例えば    、未稼働の段階で売買契約を締結する場合には、災害や工事における事故等、地中
          障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見、工事請負業者の倒産若しくは工事請負契約
          の不履行又は行政上の許認可手続の遅延等様々な事由により、開発・再生が遅延し、変更さ
          れ、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性                                           や、想定さ
          れた賃料の支払いが受けられず又は遅延する可能性                           があります。また、リーシングの進捗が
          再生計画の想定値に達しない可能性や開発・再生コストが当初の予想を大幅に上回る可能性
          があります。これらの場合には、開発・再生物件からの収益等が本投資法人の予想を下回る
          可能性があるほか、予定された時期に収益等の全部若しくは一部が収受できないおそれがあ
          るほか、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可
          能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         （ラ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

          　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは
          物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性が
          あります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表さ
          れる場合もありえます。
          　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、物件の特性、売主その他の権
          利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することが
          あります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等におい
          ては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を
          上げることが困難となるおそれがあります。
         （ム）フォワード・コミットメント等に関するリスク

          　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日か
          ら１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類
          する契約（以下「フォワード・コミットメント等」といいます。）を締結することがありま
          す。フォワード・コミットメント等は、契約締結から決済までに一定の期間があることか
          ら、その間の経済環境の変化等により本投資法人が決済のための資金調達ができない等の理
          由により、不動産等を取得できない可能性があります。また、本投資法人側の理由により物
          件の取得を中止した場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これ
          らの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
         （ウ）敷金・保証金の利用に関するリスク

          　本投資法人は、不動産等のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保
          証金を運用資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、テナントとの交
          渉等により、本投資法人の想定よりもテナントからの敷金及び保証金の預託額が少なくな
          り、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があります。この場合、
          必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益等が悪
          影響を受ける可能性があります。
         （ヰ）地球温暖化対策に係るリスク

          　現在及び将来において、法令や条約等により、地球温暖化対策として、一定の不動産等の
          所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあ
          り、またその規制が今後さらに強化される可能性があります。これらの規制の結果、テナン
          トの事業が制約され又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物
          の改修や施設拡充を実施したり、排出権や再エネクレジットを取得する等の負担につながる
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          おそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがありま
          す。
         （ノ）ホテルに関するリスク

          a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
           　本投資法人が投資対象としているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依
           拠しており、賃貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテ
           ルの営業収益に大きく左右されます。
           　ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約に
           よる営業がその大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易で
           なく、大きな変動の可能性もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等によ
           り、過去における収益状況と将来の収益状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さら
           に、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以下のようなホテル事業固有の要因によ
           り、大きく悪影響を受ける可能性があります。
           　まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担
           が重く損益分岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の
           場合の利益が落ち込むリスクが比較的高いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の
           競争や、同地域内におけるホテル間の競争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含
           め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その他、ホテル業界は、全世界、各国、
           各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほか、ビジネス顧
           客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響を強
           く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変
           化による影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル
           整備法（昭和24年法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場
           合、当該ホテルの所有者は税制上の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し
           又は抹消された場合には、当該優遇措置を受けることができず、本投資法人の収益等が悪影
           響を受けることがあります。
           　戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自
           然災害、ＳＡＲＳ（重症急性呼吸器症候群）、ＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）及び新型コロ
           ナウイルス感染症などの伝染病・疫病の国内外における流行並びにこれに伴う各国の移動・
           渡航制限等の政策措置のほか、航空会社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通
           機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順などの外的要因により、ホテル業界は長期間
           にわたり悪影響を受ける可能性があります。
          b．テナントの集中に関するリスク

           　本投資法人はその保有するホテルの用に供される不動産を１棟全体として１つの賃借人に
           賃貸することが多くなります。
           　一般的に、シングルテナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定されている
           場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペー
           スの広さと個別のホテルの賃借人向けの特別仕様の物件が多いことや、代替となるホテルの
           賃借人となりうる者が限定されていることから、代替となるホテルの賃借人が入居するまで
           の空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少する
           こと、あるいは代替となるホテルの賃借人確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくな
           ることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
          c．季節的要因により本投資法人の収益等が変動するリスク

           　宿泊特化型ホテルの場合、周辺のイベント（カンファレンス等）の有無や夏期・冬期休暇
           シーズンなど、季節によりホテルの収益が変動します。観光地に位置するホテルの収益は、
           一般的に夏休みや年末年始といった観光、休暇シーズンに大きくなります。このような季節
           的要因により、本投資法人の収益等営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があり
           ます。
          d．施設及び設備等の維持に関するリスク

           　ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、ＦＦ＆Ｅと呼ばれる家
           具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホ
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           テルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあ
           り、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。
           　施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場
           合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資が
           ホテルの売上若しくは収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があり
           ます。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場
           合であっても、当該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要
           な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
          e．フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク

           　ホテルの賃借人はホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約
           を締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタン
           ダードや他の基準・条件の遵守が要求されることが一般的であり、これらの基準・条件が満
           たされない場合には、当該契約を解除され、ホテルの収益が悪影響を受ける可能性がありま
           す。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場
           合、業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約
           が終了し、ブランド名の使用が不可能となった場合、当該ホテルのブランド価値が低下する
           ことにより、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          f．周辺施設への依存に関するリスク

           　近隣に大きい集客能力を有する施設が存在するホテルの場合、ホテルの集客力も当該施設
           の集客力に大きく依存している場合が多く、当該施設の移転、閉鎖や営業停止あるいは集客
           力の低下によりホテルの営業収入が減少し、その結果変動賃料部分が減少し、又は物件価値
           が減少する可能性があり、本投資法人に影響を与える可能性があります。
          g．ホテルの賃借人等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

           　建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、ホテルの賃借人等による建
           物への変更工事、内装の変更、賃借人等による設備（看板等）の設置、その他のホテルの賃
           借人等による建物の使用方法により、建物の状況が建築基準法・消防法その他の法令や条例
           等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかか
           る状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性もあります。本投資法人は、
           かかる事態が生じないようホテル賃借等に要請、指示等をしていく所存ですが、ホテルの賃
           借人等が所有する資産が関連する場合、本投資法人は当該資産についての管理処分権限を持
           たないため、上記要請、指示等が必ず遵守されるとの保証はありません。また、本投資法人
           が建物の所有者であるが故に違反を是正するための費用や事故により発生した損害の負担を
           余儀なくされる可能性も否定できません。
           　さらに、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のホテルの賃
           借人等の属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
         （オ）ニュータイプアセットに対する投資の特性及びテナント（オペレーター）に関するリス

             ク
          a．オペレーターに関するリスク
           　本投資法人が投資する可能性があるニュータイプアセットのうちヘルスケア施設、病院、
           インダストリアル不動産、インフラ施設等は、テナントがオペレーターとして一定のサービ
           スを提供することが想定されています。これらオペレーショナルアセットについては、かか
           る観点より、各種の業法規制や、事業遂行のノウハウ、さらにはオペレーターとしての事業
           継続性の観点からの財務体質等といった各種の見地で本投資法人はその投資判断を行うこと
           となり、その結果、本投資法人の投資適格となりうるテナント候補は、一定の範囲に限られ
           ますし、投資判断後においてオペレーターが交替することを余儀なくされる場合にも、代替
           オペレーター候補は限定されることとなります。したがって、テナントによる運営管理が適
           切に行われなかった場合又はテナントに一定の交代事由が生じた場合であっても、機動的に
           テナント交代ができず、結果的に、当該物件及び本投資法人のレピュテーションを損ない、
           ひいては、本投資法人の収益及び市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
           　他方で、ニュータイプアセットのうちオペレーショナルアセットは原則としてテナントと
           長期の賃貸借契約の締結が想定されるため、退去する可能性は比較的低いと考えられます
           が、万一退去した場合には、賃貸面積の広さや、テナント向けの個別仕様の物件が多いこと
           及び代替テナントとなりうる者が限定されていることから、代替テナントが入居するまでの
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           空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該オペレーショナルアセットの稼働
           率が大きく低下すること、あるいは代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得
           な くなること等賃貸借契約の条件が不利となることがあり、本投資法人の収益及び当該物件
           の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
           　また、本投資法人は、その投資判断を行うにあたり、バックアップオペレーターを選任す
           るかを決定する際、バックアップオペレーターの財務基盤、実績、業容、社内態勢等を検討
           し、その結果、バックアップオペレーターを選任する保証はありません。しかしながら、
           バックアップオペレーターを選任しなかった結果、後に当該オペレーターの業務運営に支障
           が生じた場合に、機動的にテナント交代ができず、そのため、本投資法人の収益等は、悪影
           響を受ける可能性があります。
          b．物件の汎用性に関するリスク等

           　ニュータイプアセットは、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による用途
           制限等の点で、テナント又はオペレーターのニーズに応じて、その業務特性を反映した建物
           の構造や設備を有することが一般的です。そのため、将来テナントやオペレーターが退去し
           た際には、その建物を、オフィスや住居等の用途に容易に転用が可能でないことが一般的で
           す。その際、ニュータイプアセットの用途の変更には、多額の費用が掛かり又は転用自体が
           困難な場合があり、また、用途が限定されているため購入先が限られて想定した価格で売却
           できない可能性があります。その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり
           ます。
          c．制度改正に関するリスク

           　ニュータイプアセットについては、オペレーターの事業の運営に関連した固有の法令等の
           規制が存在し、法令、ガイドラインの改正や制度改正等がオペレーターの運営や競争環境に
           影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産
           価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
          d．ニュータイプアセットの範囲に関するリスク

           　本書の日付現在、ヘルスケア施設、病院、教育施設、インダストリアル不動産、インフラ
           施設、観光施設、森林をニュータイプアセットと位置付けていますが、今後マーケット及び
           社会環境の変化とともに、ニュータイプアセットの具体的範囲は変化することがあり、本書
           の日付現在、ニュータイプアセットと位置付けられている物件が本投資法人のポートフォリ
           オに組み入れられない可能性や、ニュータイプアセットと位置付けられていない物件が本投
           資法人のポートフォリオに組み入れられる可能性があります。また、関係法令等の制約によ
           り、本投資法人による特定のニュータイプアセットへの投資が、不可能又は困難となる可能
           性があります。
         （ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク

          　本投資法人が運用資産を売却した場合に、運用資産に物的若しくは法的な瑕疵又は契約不
          適合がある場合、法令の規定に従い瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する
          可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者と
          なりますので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、瑕疵担保責任又は契約不適合によ
          る担保責任を負うリスクを排除できない場合があります。
          　また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保
          証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
          　これらの法令上又は契約上の表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任
          を負担する場合には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償を余儀な
          くされる可能性があり、その場合、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があり
          ます。
          　さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継
          するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れ
          ることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務
          を負い続けると解される可能性があります。本投資法人についても、そのような場合に予想
          外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
         （ヤ）譲渡予定資産の譲渡を実行することができないリスク

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          　経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契約において定めら
          れた譲渡実行の前提条件が成就しない場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書
          等 において開示した譲渡予定資産の譲渡を実行することができない可能性があります。この
          場合、本投資法人は、譲渡のための努力を行う予定ですが、同様の条件で他の譲渡先に譲渡
          することができない場合には、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人が
          悪影響を受ける可能性があります。
        ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク

         　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合
         には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
         　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みま
         す。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
         （平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）によ
         る改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」とい
         い、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約につい
         ては、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整
         備法第２条）。
         （イ）信託受益者として負うリスク

          　信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信
          託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があること
          を原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益
          者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託
          財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、
          最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が不動産、不
          動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関す
          る十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受
          託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と
          同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信
          託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産で
          ある場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結
          果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧
          信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなく
          なりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合に
          は、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあ
          り（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等が悪
          影響を受ける可能性があります。
         （ロ）信託受益権の流動性に関するリスク

          　本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分す
          る場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しよ
          うとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、
          不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価
          証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第
          94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。
          また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託
          不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却
          ができなくなる可能性があります。
         （ハ）信託受託者に関するリスク

          a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク
           　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の
           財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定は
           ないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件
           を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有
           財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託
           受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項
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           及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信
           託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権
           に ついては、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しか
           しながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
          b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

           　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは
           信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
           信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスク
           に備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者
           に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができる
           とは限りません。
         （ニ）信託受益権の準共有等に関するリスク

          　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生
          じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権
          の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益
          者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受
          益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共
          有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
          　旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受
          益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない
          管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。し
          たがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管
          理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可
          能性があります。
          　一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一
          定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条
          第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び
          運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととな
          ります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法
          が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の
          指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
          　準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託
          受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することがで
          きます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性が
          あります。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持
          分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履
          践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者
          が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受け
          ることになります。
          　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に
          対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関す
          る債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがっ
          て、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全
          部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分
          の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる
          可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人
          は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支
          払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者
          に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還
          を受けることができない可能性があります。
        ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

         　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあ
         ります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資し
         ますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名
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         組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得
         られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名
         組 合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立さ
         れた流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な
         時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、
         営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、
         かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
        ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

         　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１
         を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うこ
         とがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性
         要件（後記「⑧　税制に関するリスク／（イ）導管性要件に関するリスク」をご参照くださ
         い。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標と
         しているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりませ
         ん。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、そ
         の売却を行うことがあります。
         　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性
         が低く、したがって売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額
         での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する
         収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が
         予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない
         課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が
         当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれ
         があります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取
         得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用
         資産：原資産である不動産特有のリスク／（ナ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクが
         あります。
        ⑦　減損会計の適用に関するリスク

         　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」
         （企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」
         （企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始する事業年
         度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業期間より
         「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産
         について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件
         のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
         　今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、
         本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
        ⑧　税制に関するリスク

         （イ）導管性要件に関するリスク
          　税法上、投資法人に関する課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした
          投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を
          投資法人の損金に算入することが認められています。
                            投資法人の主な導管性要件

                      配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
                      （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当
           支払配当要件
                      可能額の90％超であること）
                      投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内におい
           国内50％超募集要
                      て募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載
           件
                      又は記録があること
                      機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定
           借入先要件           するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者
                      から借入れを行っていないこと
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                      事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって
           所有先要件
                      所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                      事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者によ
           非同族会社要件           り発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されてい
                      る同族会社に該当していないこと
                      他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出
           会社支配禁止要件
                      資を含み、一定の海外子会社を除きます。）
          　本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又

          はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が
          導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなく
          なり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性
          があります。
          a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

           　会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失
           について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人
           税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件におけ
           る配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることか
           ら、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能
           額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性がありま
           す。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対して
           は、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりま
           したが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法
           人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支
           払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
          b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

           　借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができ
           ない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があり
           ます。
          c．借入先要件に関するリスク

           　本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又
           は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいは
           この要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預
           り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能
           性があります。
          d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

           　本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、
           所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
         （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

          　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と
          の見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくな
          る可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当
          等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金額等に悪
          影響を及ぼす可能性があります。
         （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

          　本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は
          不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価
          額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とす
          ること（規約第29条第３項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定
          めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得す
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          る場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることがで
          きると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない
          場 合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない
          可能性があります。
         （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

          　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関
          する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が
          増大し、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、投資口
          に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運
          用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少
          し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
        ⑨　その他

         （イ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
           本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、
          ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用
          ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実
          現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得の検討や関係者との協議を
          行っています。したがって、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本
          書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。しかしながら、契約
          締結後資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、
          当該取得予定の資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可
          能性があります。また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、
          本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由によ
          り、取得予定の資産が信託されないこともありえます。このような場合、停止条件付信託受
          益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、本投資法人が当該取得予定の資産を取
          得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性がありま
          す。
         （ロ）本投資法人の資金調達（金利環境）等に関するリスク

           本投資法人は、本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も
          取得予定の資産の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うこ
          とが考えられますが、個別の貸付については、与信審査等の内部手続を経るため、本投資法
          人が希望する額及び条件による貸出しの実行がなされる保証はありません。本投資法人が取
          得予定の資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金の借入れに時間を要
          し、取得予定の資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損害を与
          える可能性があります。
          　また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定の資産を購入した後においても、
          本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト
          （違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金
          利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資
          法人債権者に損害を与える可能性があります。
          　加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ
          取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組
          みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務
          状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
         （ハ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

           本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収
          支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に
          沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情
          報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となることがあ
          ります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担保されていない
          情報です。したがって、本投資法人が、取得を予定する資産を取得した後に、適用ある会計
          原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支
          は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
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         （ニ）投資主優待制度に関するリスク

           本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえたテ
          ナントとの合意を前提に、投資主優待制度を導入しています。したがって、これらの前提条
          件に変更がある場合、投資主の同意なく、また事前の予告なしに、本投資主優待制度の内容
          等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
      （２）リスクに対する管理体制

       　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定
       められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて
       必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
       　具体的な取組みは、以下のとおりです。
        ①　投資法人について

         　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されてい
         ます。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員
         会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状
         況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地
         位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
         　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及
         び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
         　そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員による
         インサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資法人の発
         行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行っ
         てはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わ
         なければならないものとされています。
        ②　資産運用会社について

         　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規
         程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めていま
         す。
         　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、
         「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
         　また、本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を図るため、「コンプライアンス規程」
         及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、コンプライアンスを実現させる
         ための具体的な実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従ってコ
         ンプライアンスの実現に努めます。
         　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規
         程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
         　そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役
         員及び従業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいま
         す。）によるインサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員
         等は、本投資法人の発行する投資口、新投資口予約権証券及び投資法人債について、一定の場
         合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員等でなくなった後も
         １年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
        　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していま

        すが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないこ
        とによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。
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    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
      投資法人みらい本店

      （東京都千代田区西神田三丁目２番１号）
      株式会社東京証券取引所

      （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者及び手数料

        本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等

       管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできま
       せん。
        本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿
       の記載又は記録により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資
       主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人
       に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます
       （振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人
       の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることを
       いいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲
       渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得した者
       の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗すること
       はできません（投信法第79条第１項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のと
       おりです。
          取扱場所                    ：    東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
                                  三井住友信託銀行株式会社　証券代行部
          取次所                    ：    該当事項はありません。
          投資主名簿等管理人の名称及び住所                    ：    東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
                                  三井住友信託銀行株式会社
          手数料                    ：    該当事項はありません。
      ２　投資主に対する特典

        本投資法人は、大要以下の投資主優待制度を実施しています。

      （１）対象投資主

       　2021年10月31日（基準日）の本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された１口以上を保有する
       全ての投資主を対象とします（保有口数の条件はありません。）。
      （２）優待内容

       　対象投資主に対して、本投資法人の保有物件のテナントであるオペレーターとの契約に基づき、
       各オペレーターが指定した対象ホテル（本投資法人が保有するホテル以外も含まれます。）への宿
       泊時に優待料金を適用します。
                  ①　株式会社グリーンズが運営する各ホテルブランド

                   ａ．「グリーンズホテルズ」事業のホテル
                     年間を通じてホテル毎に設定された会員専用の固定料金で宿泊すること
                     ができます。
        対象ホテル及び優            ｂ．「チョイスホテルズ」事業のホテル
           待内容          年間を通じてホテル毎に設定された「プレミアム料金」で宿泊すること
                     ができます。
                  ②　株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル
                     法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの10％割引）で宿泊するこ
                     とができます。
                  2022年１月初旬（第11期の分配金支払開始日）から2022年12月末日まで。な
          有効期間
                  お、一部適用除外日が設定される場合があります。
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      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容
        該当事項はありません。

      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。

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    第２【その他】
       　該当事項はありません。

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