Ｏｎｅリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
    【提出書類】                      有価証券届出書
    【提出先】                      関東財務局長

    【提出日】                      2021年９月８日

    【発行者名】                      Ｏｎｅリート投資法人

    【代表者の役職氏名】                      執行役員　鍋山　洋章

    【本店の所在の場所】                      東京都中央区日本橋二丁目１番３号

    【事務連絡者氏名】                      みずほリートマネジメント株式会社

                          経営管理部長　秋元　武
    【電話番号】                      03－3242－7155

    【届出の対象とした募集（売出）内国                      Ｏｎｅリート投資法人

    投資証券に係る投資法人の名称】
    【届出の対象とした募集（売出）内国                      形態：投資証券

    投資証券の形態及び金額】                      発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　                        8,682,000,000円
                          売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                                                    448,000,000円
                          （注１）発行価額の総額は、2021年８月20日（金）現在の株式会社東京
                              証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基
                              準として算出した見込額です。
                              但し、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引
                              受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募
                              集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記金額と
                              異なります。
                          （注２）売出価額の総額は、2021年８月20日（金）現在の株式会社東京
                              証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基
                              準として算出した見込額です。
    安定操作に関する事項                      １．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場
                            投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるとき
                            は、金融商品取引法施行令第20条第１項に規定する安定操
                            作取引が行われる場合があります。
                          ２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場
                            を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所で
                            す。
    【縦覧に供する場所】                      株式会社東京証券取引所
                          （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
    １【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
      （１）【投資法人の名称】
          Ｏｎｅリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
         （英文では、One          REIT,    Inc.と表示します。）
      （２）【内国投資証券の形態等】

          本書による募集の対象である有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法
         律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき設立された
         本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振
         替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「社債株式等振替
         法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項
         に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を
         発行することができません。
          また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
         型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
         供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付は
         ありません。
         （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
      （３）【発行数】

          27,200口
         （注）本「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）」に記載の募集（以下「一般募集」といいます。）に当た
            り、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先（後
            記「（16）その他　⑥」で定義します。）から1,360口を上限として借り入れる予定の本投資口（以下「借入投資口」といいま
            す。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。オーバーアロットメ
            ントによる売出し等の内容については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントに
            よる売出し等について」をご参照下さい。
      （４）【発行価額の総額】

          8,682,000,000円
         （注）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、後記「（13）引受け等の概要」に記載の引受人（以下
            「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年８月20日（金）現在の株式会
            社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      （５）【発行価格】

          未定
         （注１）発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」に定義されます。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における
             本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未
             満端数切り捨て）を仮条件とします。
         （注２）上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2021年９月15日（水）から2021年９月17日（金）までのいずれかの日（発行
             価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当たりの払込
             金として引受人から受け取る金額）を決定します。今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、
             オーバーアロットメントによる売出しの売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定さ
             れた場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取
             金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売
             出しの売出数及び売出価額の総額、並びに指定先に対する販売予定口数をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂
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             正される事項」といいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新
             聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投
             資 法人のウェブサイト（［URL］https://one-reit.com/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発
             行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され
             ます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容に
             ついての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
         （注３）後記「（13）引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行
             価額（引受価額）の総額との差額は、引受人の手取金となります。
      （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
      （７）【申込単位】

          １口以上１口単位
      （８）【申込期間】

          2021年９月16日（木）
         （注）申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込
            期間については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルディング期
            間）は、2021年９月13日（月）から、最短で2021年９月15日（水）まで、最長で2021年９月17日（金）までを予定しています
            が、実際の発行価格等決定日は、2021年９月15日（水）から2021年９月17日（金）までの間のいずれかの日を予定していま
            す。したがって、申込期間は、
            ①　発行価格等決定日が2021年９月15日（水）の場合、上記のとおり
            ②　発行価格等決定日が2021年９月16日（木）の場合、「2021年９月17日（金）」
            ③　発行価格等決定日が2021年９月17日（金）の場合、「2021年９月21日（火）」
            となりますので、ご注意下さい。
      （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
      （１０）【申込取扱場所】

          引受人の本店並びに全国各支店及び営業所
      （１１）【払込期日】

          2021年９月22日（水）
         （注）払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込
            期日については、需要状況等を勘案した上で繰り下げることがあります。当該需要状況等の把握期間（ブックビルディング期
            間）は、2021年９月13日（月）から、最短で2021年９月15日（水）まで、最長で2021年９月17日（金）までを予定しています
            が、実際の発行価格等決定日は、2021年９月15日（水）から2021年９月17日（金）までの間のいずれかの日を予定していま
            す。したがって、払込期日は、
            ①　発行価格等決定日が2021年９月15日（水）の場合、上記のとおり
            ②　発行価格等決定日が2021年９月16日（木）の場合、「2021年９月24日（金）」
            ③　発行価格等決定日が2021年９月17日（金）の場合、「2021年９月27日（月）」
            となりますので、ご注意下さい。
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      （１２）【払込取扱場所】
          株式会社みずほ銀行　本店
          東京都千代田区丸の内一丁目３番３号
         （注）上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
      （１３）【引受け等の概要】

          以下に記載する引受人は、2021年９月15日（水）から2021年９月17日（金）までの間のいず
         れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて
         本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行いま
         す。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払い込み、一般募集における
         発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受
         手数料を支払いません。
                  名称                     住所             引受投資口数
          みずほ証券株式会社                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号

          大和証券株式会社                   東京都千代田区丸の内一丁目９番１号                          未定

          ＳＭＢＣ日興証券株式会社                   東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

                              合計                         27,200口

         （注１）本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用
             会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般
             事務受託者（投信法第117条第１号）として一般募集に関する事務を行います。
         （注２）上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
         （注３）一般募集の共同主幹事会社は、みずほ証券株式会社、大和証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下「共同主幹事
             会社」といいます。）です。
         （注４）各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
      （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
      （１５）【手取金の使途】

          一般募集における手取金8,682,000,000円については、後記「第二部　参照情報／第２　参照
         書類の補完情報／５　新規取得資産」に記載の本投資法人が取得を予定している資産（以下
         「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当する予定です。
          また、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限
         434,000,000円については、手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定
         資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
         （注１）一般募集と同日付をもって決議された第三者割当については、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／１　
             オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
         （注２）一般募集及び一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金は、2021年８月20日（金）現在
             の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      （１６）【その他】

         ①申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記
          載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込証
          拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
          申込証拠金の入金期間は、申込期間から申込期間の翌営業日までです。
          したがいまして、申込証拠金の入金期間は、
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            （イ）発行価格等決定日が2021年９月15日(水)の場合、「2021年９月16日(木)から2021年
               ９月17日（金）まで」
            （ロ）発行価格等決定日が2021年９月16日(木)の場合、「2021年９月17日(金)から2021年
               ９月21日（火）まで」
            （ハ）発行価格等決定日が2021年９月17日(金)の場合、「2021年９月21日(火)から2021年
               ９月22日（水）まで」
         となりますのでご注意下さい。
         ②申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「（11）払込期日」に記載の払込期
          日に新投資口払込金に振替充当します。
         ③申込証拠金には、利息をつけません。
         ④一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。したがって、受渡
          期日は、
            （イ）発行価格等決定日が2021年９月15日（水）の場合、「2021年９月24日（金）」
            （ロ）発行価格等決定日が2021年９月16日（木）の場合、「2021年９月27日（月）」
            （ハ）発行価格等決定日が2021年９月17日（金）の場合、「2021年９月28日（火）」
          となりますのでご注意下さい。
         ⑤一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振
          替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振
          替により行われます。
         ⑥引受人は、本投資法人が指定する販売先として、本投資法人の投資主であるみずほリアル
          ティOne株式会社（以下「指定先」、「みずほリアルティOne」又は「MONE」といいます。）
          に対し、一般募集の対象となる本投資口のうち、4,320口を上限とする本投資口（但し、販売
          口数に発行価格を乗じた金額が1,500,000,000円を超えることとなる場合には、
          1,500,000,000円を発行価格で除して得られる口数（１口未満端数切り捨て）とします。）を
          販売する予定です。
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    ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
      （１）【投資法人の名称】
          前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（１）投資法人の名
         称」と同じです。
      （２）【内国投資証券の形態等】

          オーバーアロットメントによる売出しの対象となる有価証券は、前記「１　募集内国投資証
         券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（２）内国投資証券の形態等」と同じです。
      （３）【売出数】

          1,360口
         （注）オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集
            の事務主幹事会社であるみずほ証券株式会社が指定先から1,360口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数
            はオーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロッ
            トメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。上記内容につきましては、後記「第５　募集又は売出しに
            関する特別記載事項／１　オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
            今後、売出数が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書の訂
            正事項分の交付に代えて、新聞等において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容につい
            て訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価
            格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付
            され、新聞等による公表は行いません。
      （４）【売出価額の総額】

          448,000,000円
         （注）売出価額の総額は、2021年８月20日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
            出した見込額です。
      （５）【売出価格】

          未定
         （注）売出価格は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（５）発行価格」に記載の発行価格と同
            一の価格とします。
      （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
      （７）【申込単位】

          １口以上１口単位
      （８）【申込期間】

          2021年９月16日（木）
         （注）申込期間は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（８）申込期間」に記載の申込期間と同
            一とします。
      （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
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      （１０）【申込取扱場所】
          みずほ証券株式会社の本店及び全国各支店
      （１１）【受渡期日】

          2021年９月24日（金）
         （注）受渡期日は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（16）その他／④」に記載の受渡期日と
            同一とします。
      （１２）【払込取扱場所】

          該当事項はありません。
      （１３）【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
      （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
      （１５）【手取金の使途】

          該当事項はありません。
      （１６）【その他】

         ①申込みは、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）申込取扱場所」に記
          載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（９）申込証拠金」に記載の申込証拠金は申込証
          拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
         （注）申込証拠金の入金期間は、前記「１　募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）／（16）その他／①」に記載
            の申込証拠金の入金期間と同一とします。
         ②申込証拠金には、利息をつけません。
         ③オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（11）受渡期日」に
          記載の受渡期日から売買を行うことができます。社債株式等振替法の適用により、本投資口
          の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
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    第２【新投資口予約権証券】
        該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

        該当事項はありません。

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    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
    １　オーバーアロットメントによる売出し等について

         一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、みずほ証券株式会社
        が指定先から1,360口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる
        売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は上限の売出数
        であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行
        われない場合があります。
         なお、オーバーアロットメントによる売出しに際し、みずほ証券株式会社が借入投資口の返還
        に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人は、2021年９月８日（水）開催の本投資法人
        役員会において、みずほ証券株式会社を割当先とする本投資口1,360口の第三者割当による新投資
        口発行（以下「本件第三者割当」といい、一般募集と併せて「本募集等」と総称します。以下同
        じです。）を、2021年10月15日（金）を払込期日として行うことを決議しています。
         また、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間
        の翌日から2021年10月12日（火）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」（注）といい
        ます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」
        といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口
        の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。みずほ証券
        株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた本投資口は、その口数の全てが借入投資口
        の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、みずほ証券株式会社の
        判断で、シンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係
        る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
         さらに、みずほ証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って
        安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部
        を借入投資口の返還に充当することがあります。
         この場合、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジ
        ケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、
        みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そ
        のため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権
        により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行
        われない場合があります。
         なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントに
        よる売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーア
        ロットメントによる売出しが行われない場合、みずほ証券株式会社による指定先からの本投資口
        の借入れは行われません。したがって、みずほ証券株式会社は、本件第三者割当に係る割当てに
        応じず、申込みを行わないため、失権により本件第三者割当における新投資口発行は全く行われ
        ません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
         上記に記載の取引に関しては、みずほ証券株式会社は大和証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券
        株式会社と協議の上、これを行います。
         （注）シンジケートカバー取引期間は、
            ①　発行価格等決定日が2021年９月15日（水）の場合、
              「2021年９月17日（金）から2021年10月12日（火）までの間」
            ②　発行価格等決定日が2021年９月16日（木）の場合、
              「2021年９月18日（土）から2021年10月12日（火）までの間」
            ③　発行価格等決定日が2021年９月17日（金）の場合、
              「2021年９月22日（水）から2021年10月12日（火）までの間」
            となります。
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    ２　売却・追加発行等の制限
      （１）　一般募集に関し、指定先に、共同主幹事会社との間で、一般募集における受渡期日の180日後
         の応当日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾なしに、本投資口の売却、担保
         提供、貸付けその他の処分等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の
         貸付け等を除きます。）を行わない旨を約していただく予定です。
         　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
         解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有することとなる予定です。
      （２）　本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、一般募集における受渡期日の90

         日後の応当日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾なしに、本投資口の追加発
         行等（但し、一般募集、オーバーアロットメントによる売出し、本件第三者割当に基づく新投
         資口の発行及び投資口の分割の場合を除きます。）を行わない旨を合意しています。
         　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
         解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有しています。
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    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
        金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
       といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照下さい。
    １【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間　第15期（自             2020年９月１日　至           2021年２月28日）
        2021年５月28日　関東財務局長に提出
    ２【半期報告書】

        該当事項はありません。
    ３【臨時報告書】

        該当事項はありません。
    ４【訂正報告書】

        該当事項はありません。
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    第２【参照書類の補完情報】
        参照書類である2021年５月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま

       す。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記
       載のとおりです。
        なお、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につい
       ては、本書の日付現在変更がないと判断しています。また、本書に記載の将来に関する事項は、本
       書の日付現在において、本投資法人が判断したものです。
    １　本投資法人の概要

         本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、2013年６月25日に設立
        され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3290）しま
        した。本投資法人は、2015年11月30日付で、みずほ信託銀行株式会社（以下「スポンサー」又は
        「みずほ信託銀行」ということがあります。）との間で締結されたスポンサー・サポート契約に
        基づき、同年12月29日からみずほ信託銀行（注１）を新たなスポンサーとする体制をスタートさ
        せました。
         かかるスポンサー変更に伴い、本資産運用会社がグループ（注２）として培ってきたアセッ
        ト・マネジメント（資産運用）及びファシリティ・マネジメント（施設運営）（注３）等の不動
        産運用ノウハウを承継しつつ、物件情報力とファイナンスアレンジ力に強みを有するみずほ信託
        銀行をスポンサーとするオフィス系J-REITとして、パイプライン（優先交渉権）の取得、公募増
        資を伴う資産規模の拡大、資産入替え、借入金の無担保化、投資法人債発行等による有利子負債
        の長期固定化及び資金調達手段の多様化、リファイナンスによる借入金利低減等、投資主価値を
        向上させるための各種施策を、スポンサーによる各種サポートを活用しながら実施してきまし
        た。
        （注１）みずほ信託銀行の実績等については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２                                                投資方針／
           （１）投資方針／②        本投資法人の基本方針／（イ）スポンサーによるサポート」をご参照下さい。
        （注２）本資産運用会社、MONE及びみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）により構成され、以下総称して「MONE
           グループ」といいます。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社です。なお、MONEグループの実績・ノウハウに
           は、文脈上別異に解すべき場合を除き、みずほ信託銀行へのスポンサー変更前の（旧）株式会社シンプレクス・インベストメン
           ト・アドバイザーズ（以下「SIA」といいます。）並びにその子会社及び関連会社からなるSIAグループの実績及びノウハウを含
           みます。
        （注３）MONEグループにおけるファシリティ・マネジメント（施設運営）には、中長期修繕計画策定やリニューアル（改装）工事等の企
           画立案、工事実績データベースに基づく各種修繕工事の内容の妥当性確認及び費用査定、その他、省エネ化や遵法性の維持・治
           癒等、建物の品質に関する様々な対応が含まれます。以下同じです。
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         ＜投資方針＞








          本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビル（注）を重点投資対象としつつ、それ以外のオ

         フィスビル等も組み入れることで、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求する
         ポートフォリオ構築を目指します。
        （注）「ミドルサイズのオフィスビル」（Middle-sized                      Office)とは、延床面積が概ね3,300㎡（約1,000坪）～33,000㎡（約10,000坪）
          の範囲に属するオフィスビルをいいます。以下同じです。
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         ＜ポートフォリオ構築方針＞
       （１）用途別投資割合

          本投資法人は、本投資法人の運用資産全体（ポートフォリオ）の投資割合（以下「投資割
         合」といいます。）において、オフィスビルへの投資割合を90％以上、その他の用途の資産へ
         の投資割合を10％以下とすることを基本方針としています（注１）（注３）。
        （注１）取得価格ベースとし、消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。なお、不動産関連資産（不動産等及び不動産対応証券をい
           います。以下同じです。）（注２）の取得又は売却の結果、一時的に上記の割合から乖離する可能性があります。後記「（２）
           地域別投資割合」において同じです。
        （注２）「不動産等」及び「不動産対応証券」については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２
           投資方針／（２）投資対象／①            投資対象とする資産の種類／（ア）」をご参照下さい。
        （注３）本投資法人は、複合資産（注４）の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利
           用形態が主としてオフィスビルであるときは、当該複合資産全体をオフィスビルとして取り扱うものとします。
        （注４）「複合資産」とは、社会経済的な利用形態において一体的に利用される又は複数の不動産から構成される施設に係る不動産等又
           は当該不動産等を裏付けとする不動産関連資産をいいます。
       （２）地域別投資割合




          本投資法人は、運用資産全体（ポートフォリオ）の投資対象地域別投資割合について、下図
         の投資割合を基本方針としています。
         （注１）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。




         （注２）「地方政令指定都市等」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市（以下「地方政令指定都市」といいます。）及び東
             京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市（以下「地方中核都市」といいます。）
             をいいます。以下同じです。
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       （３）投資対象エリア及び重点投資対象エリアイメージ
          *1　千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区
















          *2　特に、横浜駅周辺・桜木町駅周辺・みなとみらい周辺
          *3　特に、大阪駅周辺～淀屋橋駅周辺～本町駅周辺・新大阪駅周辺
          *4　特に、名古屋駅周辺～伏見駅周辺～栄駅周辺
          *5　特に、川崎駅周辺・武蔵小杉駅周辺
          *6　特に、大宮駅周辺
          *7　特に、八王子駅周辺・町田駅周辺・府中駅周辺・立川駅周辺・調布駅周辺・吉祥寺駅周辺
          *8　特に、博多駅周辺・天神駅周辺
          *9　特に、札幌駅周辺～大通駅周辺
          *10　特に、仙台駅周辺・広瀬通駅周辺
        （注）取得価格ベースとし、消費税その他の取得に係る諸費用を除きます。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、一時的に上記
          の割合から乖離する可能性があります。
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       ＜スポンサーの概要及びサポート体制＞

          スポンサーであるみずほ信託銀行は、個人・事業法人・金融法人・公共法人を主要な顧客と
         し、信託業務を中心に、銀行業務その他金融サービスを提供する中で、不動産仲介業務と不動産
         流動化業務を主たる柱とする不動産ビジネスを営んでいます。
          みずほ信託銀行の完全子会社であるMONEは、セイムボート出資（スポンサーと投資主の利益の
         共通化を意図した本投資口の保有）として、本書の日付現在本投資口22,530口（注）を保有して
         おり、投資主との利益の共通化を図っています。またスポンサーは、本投資法人及び本資産運用
         会社との間のスポンサー・サポート契約において、スポンサーがその子会社に本投資法人の投資
         口を保有させ、またその投資口を継続して保有させるよう努めることに合意しています。かかる
         投資口の保有による本投資法人の投資主との利益の共通化を通じて、スポンサー及びMONEグルー
         プからのサポートの実効性を高めることが期待できると、本投資法人は考えています。
        （注）本書の日付現在における本投資法人の発行済投資口の総口数に対する比率は9.4％です。
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         ＜MONEグループの概要＞
        （注）常勤監査役、契約社員、嘱託社員を含み、社外役員、派遣社員は含みません。また、MONEグループ会社間の兼職者を含みます。





        （注１）旧SIAと商号が同一ですが、別の法人です。本投資法人のスポンサーは2015年11月30日付でみずほ信託銀行株式会社に変更され






           ており、同日以前の資産運用会社の親会社は株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズですが、当該スポン
           サー変更後に資産運用会社の親会社となった株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ（2018年１月１日付で
           みずほリアルティOne株式会社に商号変更）とは別の法人です。
        （注２）MONEグループ（2015年11月30日付で本投資法人のスポンサーを離脱した株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイ
           ザーズを含みます。）における、2002年の創業以来2021年３月末日までにおけるMONEグループ以外の投資家から出資を受けた
           ファンドの組成・運用実績を示しており、2021年３月末日時点の取得価格の累計金額より算出したものです。
        （注３）既に終了し出資持分の払戻しを完了しているファンドを含みます。
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    ２　本投資法人の特徴
       （１）ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象とするポートフォリオ
          本投資法人が主たる投資対象とする東京経済圏の中でも、東京23区内には、本投資法人が重
         点投資対象とするミドルサイズのオフィスビルが多く所在しており、本投資法人にとって、
         マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができ、本投資法人の外部成
         長に寄与することが期待できると考えています。また、ミドルサイズのオフィスビルは、中長
         期的に安定した稼働率を維持しており、本資産運用会社がこれまで培ってきた知見・経験を最
         大限活用することが可能であると考えています。以上を背景として、本投資法人は、ミドルサ
         イズのオフィスビルを重点投資対象として設定しています。
       （２）不動産の本質的価値               －「立地」と「ビルスペック」－の追求

          本投資法人は、不動産の本質的な価値の多くは「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイ
         ン性等）（注）」に依拠するものと認識しています。本投資法人は、重点投資対象エリアを策
         定し、エリア特性を的確に捉えた「立地」を重視した投資判断を行うとともに「ビルスペッ
         ク」を吟味し、MONEグループの有するファシリティ・マネジメントのノウハウ活用による資産
         価値の向上（バリューアップ）が可能な物件の見極めを行っています。このように、本投資法
         人は、投資に当たっては、テナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳
         選して投資し、運用に当たっては、テナント視点での「安心」、「快適」、「便利」に配慮し
         た、「テナントに選ばれるビル」を目指し、MONEグループによるバリューアップをはじめとし
         た長期的視点での不動産の持つビルスペックの維持・向上を追求していきます。
        （注）本投資法人は、空調システム、ビルセキュリティシステム、天井高・OAフロアなどの専有部の形状等の機能性及び外観、エントラ
          ンス・外構、エレベーターホール等のデザイン性、その他什器備品等を総称して「ビルスペック」と呼んでいます。以下同じで
          す。
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       （３）スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用
          本投資法人は、スポンサーであるみずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信
         託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループの不動産投資・運用に対する
         多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用することができます。このような、多様
         な不動産活用・売却ニーズへの対応力を背景として、物件や売却確度等の観点から質の高い情
         報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成
         を目指します。
       （４）金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築




          スポンサーであるみずほ信託銀行及び株式会社みずほ銀行（以下「みずほ銀行」といいま
         す。）を中心としたレンダーフォーメーション（借入先金融機関構成）により、安定的な財務
         基盤を構築します。また、金融機関におけるノウハウを活かした厳格なルールに基づいて、利
         益相反取引管理や情報管理等を遂行しています。
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    ３　インベストメント・ハイライト
       ＜インベストメント・ハイライトの概要＞

         本募集等におけるインベストメント・ハイライト（本投資法人が本募集等及びこれに関連して
        行う取得予定資産の取得等の各種施策において、本投資法人が訴求するポイント）は、以下のと
        おりです。
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       （１）継続的な資産入替え及び物件取得を通じたポートフォリオクオリティの向上
        ＜持続的な成長実現による投資主価値の向上＞

          本投資法人は、取得物件のソーシング、ブリッジファンドの組成、ファイナンスのアレン
         ジ、不動産運用の知見を有する経営陣を含む人的サポートの提供等のスポンサー・サポートを
         活用し、本投資法人の投資主価値向上に向けた各種施策を実施していく方針です。
          かかる方針に基づき、本投資法人は、2016年９月に行った第１回公募増資及びそれに伴う物
         件取得以降、以下に記載のスポンサー・サポートの活用や、本資産運用会社独自の各種施策を
         継続的に実施し、投資主価値の向上に努めてきました。取得予定資産取得後の資産規模は約
         1,200億円となり、高稼働・NOI利回り向上による着実な内部成長と平均借入残存年数の長期化
         や返済期限の分散等を通じた盤石な財務運営を実施しています。
          今後もスポンサー・サポートを活用した各種施策を継続的に実施し、安定的な成長のための
         基盤を強固にしつつ、資産入替え戦略を交えた規律ある外部成長を企図するとともに、MONEグ
         ループの有するファシリティ・マネジメントのノウハウ活用を通じて高稼働率の維持及び継続
         的な賃料増額改定による着実な内部成長を実現することで、投資主価値の向上を目指します。
        （注１）「稼働率」は、各営業期間の末日において保有する資産に係る賃貸面積（各テナントとの賃貸借契約に表示されている賃貸面







            積であり、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。）の合計を当該資産の賃貸可能面積の合計で除して得ら
            れた数値を百分率で記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
        （注２）「NOI利回り」は、各期における各保有資産から生じた賃貸NOI（不動産賃貸事業損益に減価償却費を加算した額）の合計額
            （実績値）を運用日数で除し365日を乗じることで年換算した数値を、当該期における各保有資産の取得価格を保有日数で加重
            平均した額で除し、百分率で表し小数第３位を四捨五入して記載しています。
        （注３）「平均借入残存年数」は、各営業期間の末日における有利子負債の元本返済期日までの残存年数を当該時点における各有利子
            負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第３位を四捨五入して記載しています。
        （注４）2018年２月期に実施した「戦略的リファイナンス」とは、2017年10月に実施した、Ｊタワーの譲渡による売却資金を活用した
            約160億円のリファイナンスと約88億円の借入金返済をいい、2020年２月期に実施した「戦略的リファイナンス」とは、2019年
            ９月に満期を迎えた借入金（約140億円）に係る、投資法人債の発行を含むリファイナンスをいいます。
        （注５）「内部留保」とは、配当可能利益のうち投資主に分配することなく、未処分利益や積立金等として投資法人の内部に留保した
            額をいいます。本投資法人は、不動産等売却益などの一時的な利益が生じた場合、当該利益の一定額につき分配金として投資
            主に分配することなく未処分利益として内部に留保し、特殊要因のため一時的に分配金に悪影響が想定される場合、当該未処
            分利益を取り崩すことにより分配金の安定化を図ることが可能であることから、直前に公表した１口当たり分配金の予想値を
            下回らない範囲で、不動産等売却益などの一時的な利益の一部につき内部留保を行うことを検討する方針です。なお、2018年
            ２月期に実施した「内部留保」とは、Ｊタワーの売却益のうち、同期において投資主に分配することなく将来の分配金の安定
            化等に活用することを企図して実施した約100百万円の内部留保をいいます。2018年８月期に実施した「内部留保」とは、新潟
            東堀通駐車場ビルの譲渡による売却益の一部である約89百万円の内部留保をいいます。
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            スポンサー・サポートを活用した各種施策を継続的に実施することにより、本投資法人の
          １口当たり分配金は着実に成長し、巡航期（注）である2021年２月期の１口当たり分配金
          は、同じく巡航期である2017年８月期の１口当たり分配金と比べて27.9％増加しています。
            また、資産入替えによる売却益を活用しながら、１口当たり分配金の安定化を図りつつ、
          継続的な物件取得によって１口当たりNAVの継続的な増額を実現しています。
            以上のとおり、各種施策を通じた持続的な成長を実現しており、新型コロナウイルス感染
          症の感染拡大後（2020年３月以降）においても、本投資法人の投資口価格は東証REIT指数を
          上回る水準で推移しています。
            （注）「巡航期」とは、期中において投資口の発行、資産の取得又は売却を実施しておらず、これらによる１口当たり分配金
              への影響が生じない営業期間をいいます。以下同じです。
        （注１）2017年２月28日を分割の基準日、2017年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による分割を行ったた







            め、2017年２月期の１口当たり分配金については、当該期首に分割が行われたと仮定して算出した数値を記載しています。
        （注２）「１口当たりNAV」は、各期末時点における出資総額（純額）に当該期末時点における不動産関連資産の鑑定評価額と不動産関
            連資産の期末帳簿価額の差額（含み益）を加えた値（NAV）を当該期末時点における発行済投資口の総口数で除した数値を、千
            円未満を切り捨てて記載しています。本募集等後の１口当たりNAVは、2021年２月期末の純資産総額に、本募集等における発行
            価額の総額の見込額及び取得予定資産取得後の含み益を加えた金額を、本募集等後の発行済投資口総口数で除した数値を、千
            円未満で切り捨てた見込み額をいいます。なお、本件第三者割当における募集投資口数の全てについてみずほ証券株式会社に
            よる申込みがなされ、発行が行われることを前提としています。また、2021年８月期取得済資産（後記「５　新規取得資産／
            （１）新規取得資産の概要」に定義します。以下同じです。）及び取得予定資産の含み益については、2021年８月期取得済資
            産及び取得予定資産の鑑定評価額の合計と取得（予定）価格の合計の差額により算出しています。
        （注３）「投資口価格の推移」は、2017年２月28日の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（193,400円）（投資口の分割
            考慮後）及び東証REIT指数終値（1,817.36ポイント）を100として指数化し、2016年９月１日以降の推移を記載しています。
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        ＜継続的な資産入替え及び物件取得を通じたポートフォリオクオリティの向上＞
            本投資法人は、継続的な資産入替え及び物件取得により、以下のとおり、最寄駅からのア
          クセスの良さにも着目して物件の取得を行うなど、ポートフォリオの質的向上を図りながら
          資産規模を拡大してきました。今後も資産規模の拡大によるINDEXへの組入れや格付けの向上
          等を通じた更なる成長を目指します。
         （注１）「優先交渉権保有物件」とは、本投資法人が優先交渉権を有する物件をいいます。優先交渉権は本投資法人が権利として有す







            るものであり、本投資法人が当該物件を取得する義務を負うものではありません。また、本書の日付現在において、本投資法
            人が当該物件の取得を決定しているものでも、本投資法人が当該物件を取得できることを保証するものでもありません。以下
            同じです。
         （注２）「NOI利回り/償却後NOI利回り」欄における「NOI利回り」は、2017年２月期及び2021年２月期については、当該期における各
            保有資産から生じた賃貸NOI（不動産賃貸事業損益に減価償却費を加算した額）の合計額（実績値）を運用日数で除し365日を
            乗じることで年換算した数値を、当該期における各保有資産の取得価格を保有日数で加重平均した額で除し、百分率で表し小
            数第３位を四捨五入して記載しています。取得予定資産取得後については、2021年２月期末時点における保有資産（2021年８
            月期中に売却済の資産を除きます。）については2021年２月期における賃貸NOIの実績値を当該期における各保有資産の運用
            日数で除し365日を乗じることで年換算した数値を、2021年８月期取得済資産については2021年１月末日、取得予定資産につ
            いては2021年８月１日時点をそれぞれ価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益をそれぞ
            れ用いて、各対象資産の運営純収益の合計を各対象資産の取得（予定）価格の合計で除した数値を、百分率で表し小数第３位
            を四捨五入して記載しています。
            また、「償却後NOI利回り」は、2017年２月期及び2021年２月期については、当該期における各保有資産から生じた賃貸NOIか
            ら減価償却費を減じた額の合計額（実績値）を運用日数で除し365日を乗じることで年換算した数値を、当該期における各保
            有資産の取得価格を保有日数で加重平均した額で除し、百分率で表し小数第３位を四捨五入して記載しています。取得予定資
            産取得後については、2021年２月期末時点における保有資産（2021年８月期中に売却済の資産を除きます。）については2021
            年２月期における賃貸NOIから当該期における減価償却費を減じた額を当該期の運用日数で除し365日を乗じることで年換算し
            た数値を、2021年８月期取得済資産については2021年１月末日、取得予定資産については2021年８月１日をそれぞれ価格時点
            とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から取得後に想定される減価償却費を減じた額をそれぞ
            れ用いて、各対象資産の償却後NOIの合計を各資産の取得（予定）価格の合計で除した数値を、百分率で表し小数第３位を四
            捨五入して記載しています。
         （注３）「上位10テナント比率」欄には、全ての保有資産の総賃貸面積に対する賃貸面積の上位10テナントへの賃貸面積の合計の割合
            を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。なお、2017年２月期末及び2021年２月期末時点に関しては当該時点にお
            いて、取得予定資産取得後については2021年６月末時点において、それぞれ有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されてい
            る賃貸面積に基づき算出しています。なお、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。詳細については、後記
            「６　取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要／（３）賃貸面積上位10テナントに関する情報」をご参照下
            さい。
         （注４）「駅徒歩」欄には、駅からの徒歩による所要時間を記載しており、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取
            引委員会告示第23号）に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。なお、端数
            が生ずる場合には切り上げています。以下同じです。
         （注５）「含み益」とは、各期末現在における保有資産の不動産鑑定評価額と帳簿価額の差額をいい、「含み益額」は含み益の合計を
            記載しています。取得予定資産取得後の含み益額は、2021年２月期末における保有資産（2021年８月期中に売却済の資産を除
            きます。）の含み益額に、2021年８月期取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定評価額の合計と当該資産の取得（予定）価格
            の合計の差額を合算した額を記載しています。なお、資産の売却によりかかる含み益が実現する保証はありません。
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        ＜資産入替えを交えた外部成長戦略＞
          本投資法人は、スポンサー・サポートを活用し、資産入替えを交えた内部成長に資する外部
         成長戦略を推進しています。
         ア　本投資法人の基本戦略

            本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行を
          スポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら、
          「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」
          を基本戦略として、投資主価値の最大化を目指しています。外部成長を目指す過程において
          は、以下に記載の厳選投資のスタンスを継続して参ります。
            また、物件売却に際しては、賃料の引き上げ余地・将来リスク等を総合的に勘案して売却
          候補物件を選定し、適時に物件売却を実行することにより、含み益（売却益）を投資主に還
          元することを目指しています。
         イ　資産入替えの狙いと効果

            本投資法人は、スポンサー・サポートを活用し、資産入替えを交えた内部成長に資する外
          部成長戦略を推進することにより、投資主利益の最大化を図っています。
            本投資法人は、2018年２月期にＪタワーの譲渡及び大博多ビル、大同生命大宮ビル及び
          ONEST池袋イーストビルの取得を発表して以降、資産入替えを継続的に実施してきました。
            このような資産入替えの効果として、物件売却を通じた①将来リスクの低減、②含み益の
          実現、③分配金の平準化（注１）を実現し、さらに物件取得による①内部成長余力の獲得や
          ②テナント分散の進展を通じて、本投資法人の確かな運用力による取得後早期での内部成長
          の実現やポートフォリオの安定性向上が見込まれると本投資法人は考えております。
            2019年10月の資産入替え時には約281百万円、2021年３月の資産入替えについては通算して
          約61百万円の売却益相当額を計上する見込みであることに加え、2021年３月の資産入替えを
          通じて上位10テナント比率（注２）を14.7％から12.3％へ低下させました。また、オーバー
          レント（入居テナントの平均賃料が周辺の市場賃料に比べ高い状況にあること）や新型コロ
          ナウイルス感染症の感染拡大に伴う商業系テナントへの影響・テレワークの影響などを勘案
          し、将来のアップサイドが限定的な物件を選定して売却し、2021年３月の資産入替えにより
          オフィスビル投資比率を95.8％から100％としたことで、安定的なオフィス特化のポートフォ
          リオ構築を実現しました。さらに、CP10ビル、MY厚木ビル及びfab南大沢については、個別物
          件の鑑定評価額が下落する局面を迎えつつあることを考慮し、時機を捉えて売却を実行する
          ことにより、含み益の実現を図っています。このように、保有資産の有するリスクに応じて
          時機を捉えた売却により、将来リスクの低減に努めています。
           （注１）「分配金の平準化」とは、売却益を複数の営業期間に分けて計上・分配することなどにより、資産売却等による分配金
               への影響を平準化することをいいます。以下同じです。
           （注２）「上位10テナント比率」は、保有資産については2021年２月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示
               されている面積、2021年８月期取得済資産については各資産の売主から提供を受けた2021年２月末日時点の賃貸面積を
               基に算出しています。
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        （注）「鑑定評価額（指数化）」とは、各資産に関する2017年２月末日を価格時点とする鑑定評価書に記載された評価額を100として指








           数化し、2017年２月期以降の各物件の売却前までの各営業期間末日の鑑定評価額の推移を記載しています。
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         ウ　2019年10月公表の資産入替え
            本投資法人が上場来保有していたCP10ビル及びMY厚木ビルは、高稼働率を維持し本投資法
          人のポートフォリオの収益に安定的に貢献していました。一方で、賃料増額等による今後の
          収益向上余地は限定的であると考えられたことから、不動産売買市場が良好な環境下で譲渡
          を行い、当該譲渡資金を活用し、ポートフォリオの質的改善が期待できる資産の取得に努め
          ることが投資主価値の向上に資すると考え、2019年10月17日にCP10ビル、2020年３月３日に
          MY厚木ビルをそれぞれ譲渡し、CP10ビルの譲渡資金を活用して、利便性に優れ、今後も堅調
          な需要が見込まれ中長期的な運用に適した物件と考えられるONEST西五反田スクエアを2019年
          10月31日に取得することにより、資産入替えを行いました。
            良好な不動産マーケット環境を捉え、帳簿価格を大きく上回る価格で両物件を譲渡したた
          め、両物件合計で約281百万円の売却益を計上し、また、物件売却を２期の営業期間に分けて
          実施することにより、2020年２月期にうち約140百万円、2020年８月期にうち約141百万円に
          つき分配金として投資主還元を行っており、分配金の平準化を実現しています。
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         エ　2021年３月公表の資産入替え
            新型コロナウイルス感染症の影響が長期化している環境下において、飲食業をはじめとす
          る商業系テナントはその影響を強く受けており、商業施設であるfab南大沢はテナントからの
          賃料減額要請が増加するなどダウンサイドリスクが高まっていたこと、また、企業のテレ
          ワークの浸透・在宅勤務の定着等により、湯島ファーストジェネシスビル及び36山京ビルの
          所在するエリアの空室率が上昇しており、過去の当該物件の運用実績に鑑みると、当該物件
          は現在のマーケット環境においては安定的な稼働率の維持が難しいと判断したことから、本
          投資法人は、2021年３月26日に湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大沢
          （2021年８月期譲渡資産）を譲渡し、これらの譲渡資金を活用して2021年３月30日に
          D'sVARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及びD'sVARIE神田ビル（2021年８月期取得済資産）を
          取得することにより、資産入替えを行いました。
            新型コロナウイルス感染症の感染拡大の長期化の影響を受けつつも、引き続き投資需要の
          大きい現在の不動産売買市場でこれらの物件を譲渡したことで、３物件合計で約61百万円の
          売却益相当額を計上することを見込んでおります。
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        ＜取得予定資産の概要＞
          取得予定資産の概要は以下のとおりです。
          東京経済圏を中心に所在する駅近の好立地かつテナント分散の進展に寄与するオフィスビル
         を取得することで、ポートフォリオの成長性と安定性の両面を追求します。
         （注１）「賃料ギャップ」は、取得予定資産において各テナントと締結している賃貸借契約に記載された賃料（共益費を含みます。以






            下「契約賃料」ということがあります。）とマーケット賃料との差額を数値化したものをいい、契約賃料の合計とマーケット
            賃料の合計の差額を契約賃料の合計で除した数値を百分率で表し、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、「マー
            ケット賃料」とは、シービーアールイー株式会社が査定した各資産の一時点における賃料単価（一定の幅を持った金額として
            査定された場合はその中央値）をいいます。上図における賃料ギャップは2021年８月時点のマーケット賃料と2021年６月末日
            現在において有効な契約賃料の差異に基づいて記載しています。但し、かかるギャップ（差異）の存在は、マーケット賃料の
            算定者の分析に基づく、分析の時点における評価に依拠して算出された契約賃料とマーケット賃料の差異を示すものに留まり
            ます。したがって、本投資法人が当該ギャップに相当する賃料上昇が実現できる保証はなく、また、実現できる場合であって
            もその実現には相応の時間を要します。以下同じです。
         （注２）「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一致しない場合があります。
         （注３）「所在地」欄には、各物件が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。
         （注４）「取得予定価格」欄には、取得予定資産に係る売買契約に記載された各資産の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を
            記載しています。
         （注５）「鑑定評価額」欄には、2021年８月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額をそれぞれ記載していま
            す。
         （注６）「鑑定NOI利回り」欄には、取得予定資産に係る（注５）に記載の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営
            純収益を取得（予定）価格で除した数値を百分率で表し、小数第３位を四捨五入して記載しています。また、「償却後鑑定
            NOI利回り」欄には、当該不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から取得後に想定される減価償却費
            を減じた額を取得予定価格で除した数値を百分率で表し、小数第３位を四捨五入して記載しています。
         （注７）「賃貸可能面積」欄には、取得予定資産に係る建物のうち賃貸が可能な事務所及び店舗の床面積の合計面積（共用部分等を賃
            貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。）を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能面積を
            含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積を基に算出した面積を記載してい
            ますので、登記簿上表示されている延床面積とは必ずしも一致しません。なお、同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供
            を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
         （注８）「稼働率」欄には、各資産に係る賃貸面積（各テナントとの賃貸借契約に表示されている賃貸面積であり、駐車場その他の用
            に供する土地の賃貸面積を含みません。）を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第２位を四捨
            五入しています。なお、同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載していま
            す。
         （注９）「テナント総数」欄には、１テナントが各取得予定資産において複数の貸室を賃借している場合にはこれを当該資産について
            １テナントと数え、複数の資産にわたって貸室を賃借している場合には別に数えてテナント数の合計を記載しています。な
            お、同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
         （注10）「取得先」欄には、各取得予定資産に係る売買契約の売主の名称を記載しています。
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        ＜テナント分散の進展とオフィスビル主体の投資方針による安定性と成長性の追求＞
          本投資法人が重点投資対象エリアとする東京経済圏を中心とするミドルサイズのオフィスビ
         ルを取得することで、テナント分散が図られ、ポートフォリオの安定性が更に向上します。な
         お、2021年３月公表の資産入替えでは、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響が長期化
         している環境下において、テナントからの賃料減額要請が増加するなど賃料減額リスクが高
         まっていた商業施設（fab南大沢）を売却することで、オフィスビルが占める用途別投資割合が
         100％となりました。
          上位10テナント比率、賃貸面積別テナント分布状況、地域別投資割合及び用途別投資割合の
         推移並びに重点投資対象エリア別割合の推移は以下のとおりです。
         （注１）「上位10テナント比率」は、2021年２月期末については、当該時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されてい






            る面積を基に算出しています。取得予定資産取得後については、2021年２月期末時点における保有資産（2021年８月期中に売
            却済の資産を除きます。）及び2021年８月期取得済資産は、2021年６月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に
            表示されている面積を基に、取得予定資産は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に
            それぞれ算出しています。なお、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
         （注２）「賃貸面積別テナント分布状況」は、2021年２月期末については、当該時点において各オフィスビルに入居するテナント数に
            より、取得予定資産取得後については、2021年６月末日時点において各オフィスビルに入居するテナント数により各比率をそ
            れぞれ算出しています。なお、複数物件に入居しているテナントについては、名寄せをして１テナントとして算出していま
            す。
         （注３）重点投資対象エリアにおけるⅠグループとは東京都心8区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び
            品川区）、Ⅱグループとは東京都心8区以外の東京23区、横浜市主要部、大阪市中心部及び名古屋市中心部、Ⅲグループとは
            川崎市主要部、さいたま市主要部、八王子市、町田市、立川市、武蔵野市、調布市、府中市の各主要部、福岡市中心部、札幌
            市中心部及び仙台市中心部をいいます。
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        ＜優先交渉権保有物件＞
          本投資法人は、本投資法人の基本戦略を踏まえ、資産規模拡大及び資産の入替えによるポー
         トフォリオの安定性向上に資する新規取得を継続していきます。本投資法人は、本資産運用会
         社独自のノウハウとスポンサーの情報ネットワーク及びブリッジ機能を活用し、将来の更なる
         資産規模拡大を見据えて優先交渉権保有物件の取得に係る優先交渉権を確保しています。
         （注）上記は、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、取得を決定しているものでもありません。本投資法人は当該物件の取







           得に係る優先交渉権を有していますが、本投資法人が優先交渉権を行使し、又は優先交渉権行使の結果当該物件を取得できる保
           証はありません。
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       （２）保有資産の強みと本資産運用会社の物件運営力に裏打ちされた安定的なポートフォリオマネ
          ジメント
        ＜高いテナント分散とテナントニーズを捉えたポートフォリオ構成＞

          ミドルサイズのオフィスビルは、大規模オフィスビルに比べて１テナント当たりの平均賃貸
         面積が相対的に小さく、テナント分散が容易であるため、大規模オフィス対比でテナント分散
         が進んだポートフォリオの安定性を備えることができると考えています。また、本投資法人の
         ポートフォリオは、最寄駅からの平均駅徒歩分数が５分以内かつ平均賃料（月／坪）が１万円
         台前半であり、加えて、ビルの環境認証等の取得を進めるなど、底堅い需要が見込める物件で
         構成されていると考えています。
    （注１）「１テナント当たりの平均賃貸面積」は、取得済資産については、2021年６月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示



        されている面積を基に、取得予定資産については、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に算出し
        ています。なお、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
    （注２）「平均駅徒歩分数」は、各資産の駅からの徒歩による所要時間を、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成17年公正取引委員会告
        示第23号）に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した駅徒歩分数（端数が生ずる場合には切り上げ）を、取得
        （予定）価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して記載しています。
    （注３）「平均賃料（月/坪）」は、取得済資産については、2021年６月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている月
        額賃料（共益費を含みますが、駐車場や倉庫等の付属設備の使用料、消費税等相当額を含みません。）を、取得予定資産については、各
        取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に算出しています。以下同じです。
    （注４）「環境認証等」とは、CASBEE-不動産、CASBEE-ウェルネスオフィス又はDBJ                                 Green   Building認証のいずれかを指し、「環境認証等取得
        率」は、環境認証等を取得した保有資産の延床面積の合計を、全ての保有資産の延床面積で除して得られた数値を百分率で記載し、小数
        第２位を四捨五入して記載しています。なお、「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）は、国土交通省主導のもと、一般財団法人
        建築環境・省エネルギー機構（IBEC）を中心に開発した手法で、省エネなどの環境配慮はもとより室内の快適性や景観への配慮なども含
        めた、建物の総合的な環境性能を評価し格付けする日本におけるシステムであり、「CASBEE-不動産」とは、CASBEEにおける建物の環境
        評価の結果を不動産評価の際に活用することを目的として、不動産評価に関連が強い項目に絞って開発された評価基準、「CASBEE-ウェ
        ルネスオフィス」とは、建物利用者の健康、快適性の維持・増進を支援する建物の仕様、性能、取組みを評価するもので、建物内で執務
        するワーカーの健康、快適性に直接的に影響を与える要素だけでなく、知的生産性の向上に資する要因や、建築物の安全・安心に関する
        性能、運営管理面についても対象とする評価基準です。また、「DBJ                          Green   Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産
        （「Green    Building」）を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加
        えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる
        不動産を評価・認証し、その取組みを支援するものです。
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          取得予定資産取得後の他のオフィス系J-REITの上位10テナント賃貸面積比率及び１テナント
         当たりの平均賃貸面積並びに本投資法人のポートフォリオにおける保有物件の駅徒歩・平均賃
         料帯・環境認証等取得物件分布状況は以下のとおりです。
         （出所）各社公表資料に基づき本資産運用会社にて作成





         （注１）本書の日付現在において、オフィスビルを取得（予定）価格ベースで80％以上保有するJ-REIT（オフィス系J-REIT）を抽出し
            ています。
         （注２）2021年７月末日までに公表された他のオフィス系J-REITの有価証券届出書、有価証券報告書及び適時開示書類に記載された他
            のオフィス系J-REITが2021年７月末日時点において保有しているものと想定される物件の情報に基づき記載しています。な
            お、上位５テナントの賃貸面積のみを開示しているJ-REITにおいては、上位５テナントの賃貸面積で算出しています。本投資
            法人については取得予定資産取得後の情報を記載しています。
        ＜賃料増額による収益性の向上と高稼働の維持による安定収益の確保＞

          本投資法人のポートフォリオ稼働率は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大以降に見られ
         る、都心５区（注）全般の稼働率が低下している局面においても、99％付近で安定して推移し
         ています。新型コロナウイルス感染症の感染が拡大した2020年３月から2021年６月までの本投
         資法人のポートフォリオ平均稼働率は99.0％であり、新型コロナウイルス感染症の感染が拡大
         する前の2017年２月から2020年２月までのポートフォリオ平均稼働率99.0％と比較しても同様
         に高い水準を維持しており、ポートフォリオ平均稼働率を高い水準で維持することにより安定
         的な収益確保を実現しています。東京都をはじめとして、新型コロナウイルス感染症の感染拡
         大に伴う緊急事態宣言が複数回発出されるなど、新型コロナウイルス感染症の収束時期を予測
         することは困難な状況にあり、新型コロナウイルス感染症が今後社会に与える影響は予見でき
         ないものの、本投資法人の保有するポートフォリオの稼働に対する影響は現時点では限定的で
         あると考えています。
         （注）都心５区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。
         （出所）三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」に基づき本資産運用会社が作成



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          また、本投資法人は、2018年２月期以降、ポートフォリオ全体で、賃料改定時及びテナント
         入替え時における賃料増額も継続的に実現しています。特に、2020年８月期は新型コロナウイ
         ルス感染症の感染が拡大する中、2020年２月期を上回る賃料増額（賃料改定増減額及びテナン
         ト入替え増減額合計）を実現しています。また、安定的に賃料単価の増額を継続しつつも、依
         然として入居テナントの平均賃料は周辺の市場賃料に比べ低い状況にあることから、テナント
         退去リスクの軽減を実現することができるものと本投資法人は考えております。加えて、テナ
         ント退去を踏まえた効率的なリーシングを実行することにより、テナントの早期埋め戻しにも
         努めています。
       （注１）「賃料改定の推移」は、オフィスビルにつき、各営業期間において賃料改定された賃貸借契約又はテナント入替えがなされた賃貸



          借契約における、賃料改定前又はテナント入替え前の賃貸借契約における月額賃料（共益費を含みます。）と賃料改定後又はテナ
          ント入替え後の賃貸借契約における月額賃料との差額を増額改定・入替えと減額改定・入替え毎に合計して集計しています。
       （注２）2021年８月期の退去面積は、2021年７月末日までに本資産運用会社がテナントから受領している退去通知を基に算出しています。
       （注）「平均賃料単価」は、以下の計算式で算出しています。フリーレント及びレントホリデーについては考慮されていません。



          平均賃料単価＝オフィスポートフォリオの総貸室収入（共益費を含みます。）÷オフィスポートフォリオの総稼働面積（坪）
        ＜戦略的CAPEXを通じて保有資産の競争力向上を実現＞

          本投資法人は、スポンサーネットワークを活用した豊富で質の高い物件情報の提供を受ける
         ことで物件のバリューアップ余地を見極めたうえで、適時適切な戦略的CAPEX（注１）により保
         有資産の競争力を向上することを目指しています。
          本資産運用会社は、アセットマネージャー（資産運用会社）として、競合物件と比較し、競
         争力を維持可能なスペックを採用する等、運用資産のビルスペックの管理を担っています。
          また、本資産運用会社の親会社であるMONEは、MONEグループの2002年の創業以来2021年３月
         末日までの間の累計１万件にのぼる独自の工事実績データベースを活用したファシリティ・マ
         ネジメントに関するノウハウを有しており、技術面から資産価値を最大化する施策を立案して
         います。本資産運用会社は、MONEグループのファシリティ・マネジメントのノウハウを活用
         し、保有資産の中長期的な競争力の維持を企図した保有資産のリニューアルや設備更新等を、
         機能性・デザイン性も維持しながら最適なコスト管理の下で立案・実行しています。
          本資産運用会社は、MONEグループと協働し、テナントのニーズを適時的確に把握することに
         努めるアセットマネージャー（本資産運用会社：AM）と、建物における専門的な知見を有する
         ファシリティマネージャー（MONE：FM）（注２）が常に連携して対応することにより、「テナ
         ントに選ばれるビル」を目指して「テナント満足度の向上」と「投資主価値の最大化」を両立
         し、今後も着実な内部成長の実現を図ります。
          また、本投資法人が保有・運用する一部のオフィスビルについては今後、テナントの「安
         心」「快適」「便利」を実現するためのスペックを定めて「ONEST（オネスト）」（注３）の名
         称を冠し、市場に普及させることで、本投資法人の保有するオフィスビルのテナント及びその
         他の市場関係者からの評価の向上を通じた資産価値の向上を目指すことを企図しています。本
         投資法人においては、費用対効果を見極めながら、「安心」「快適」「便利」をコンセプトと
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         した各種リニューアル工事を実施し、2020年10月１日に至るまで、合計９物件についてONESTを
         冠する名称へビル名称を変更しました。具体的には、非接触型ICカードのセキュリティ導入な
         ど による建物管理体制が整っている「安心」のスペックを備え、また、個別空調化工事やエン
         トランス・共用部のリニューアル工事などを通じてデザインに優れた「快適」なオフィス空間
         を提供し、駅距離などのビルの利便性が高いことをコンセプトとした「便利」さを備えるため
         の厳選投資及び戦略的CAPEXを行ってきました。今後も、「ONEST」ブランドを通じた資産価値
         向上を目的として、リニューアル工事の実施とブランドコンセプトに見合う最適なスペックを
         満たすビルについてONESTを冠した名称へと変更することで、テナントに選ばれるビルを目指し
         ます。
         （注１）「戦略的CAPEX」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空調の導入、エン
             トランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施することをいい
             ます。
         （注２）MONEグループのファシリティ・マネジメントに関する専門的な知見については、参照有価証券報告書「第一部／第１　ファ
             ンドの状況／２　投資方針／（１）投資方針／②本投資法人の基本方針／（ウ）MONEグループにおけるシナジー効果の発
             現」をご参照下さい。
         （注３）「ONEST」とは、本投資法人が独自に定めた、テナントの「安心」「快適」「便利」を実現するためのスペック基準を満たす
             保有資産に対して冠される本投資法人のブランドの呼称です。以下同じです。
         （注）「段階賃料」とは、賃貸借契約期間を通して、予め賃料を段階的に引き上げていくことを定めた賃料形態です。







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       （３）金融系スポンサーのバックアップによる財務基盤の盤石化
        ＜柔軟な成長戦略を可能とする盤石な財務運営＞

          本投資法人は、みずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心とした盤石なレンダーフォーメーショ
         ンで、安定的な財務基盤を構築するとともに、借入余力を意識したLTVマネジメントにより機動
         的な物件取得を可能としつつ、借入金の借入期間の長期化及び返済期限の分散によるリファイ
         ナンスリスクの極小化、投資法人債の発行による資金調達手法の多様化、最適な金利水準での
         資金調達、金利の固定化等の各種施策を実施し、今後もそれらの施策を継続することにより、
         財務基盤の一層の盤石化を図ります。
       （注１）「平均金利」、「固定金利比率」、「平均借入残存年数」及び「平均調達年数」は、本借入れ（後記「（４）本借入れの実施」に



          定義します。以下同じです。）が後記「（４）本借入れの実施」に記載の内容で実行されることを前提として、2021年９月24日時
          点の有利子負債に係る金利、固定金利（金利スワップ取引等により支払金利を実質固定化している借入金を含みます。）、元本返
          済期日までの残存年数及び有利子負債の調達日から元本返済期日までの年数につき、当該時点における各有利子負債の残高に応じ
          て加重平均して算出し、「平均金利」については小数第４位を、「固定金利比率」については小数第２位を、「平均借入残存年
          数」及び「平均調達年数」については小数第３位をそれぞれ四捨五入して記載しています。また、本借入れ後の借入金利について
          は2021年８月24日現在における基準金利に基づいて試算しており、実際の借入金利とは異なる場合があります。また、いずれにつ
          いても、実際の本借入れの金額及び条件等により変動する可能性があります。
       （注２）「外部格付」は、株式会社日本格付研究所（JCR）により付された長期発行体格付を記載しています。なお、外部格付は、本募集
          等の対象である投資口に付された格付ではありません。本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供さ
          れ、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは提供される予定の信用格付はありません。
       （注３）LTVは、以下の計算式により算出し、小数第２位を四捨五入して記載しています。
         ・LTV（％）＝有利子負債総額÷総資産額×100
          本募集等後のLTVは、以下の計算式により算出した本書の日付現在の見込額です。
         ・LTV（％）＝本募集等後の有利子負債総額＊÷（2021年２月末日時点における総資産額－2021年８月期譲渡資産の2021年２月末日時
              点における帳簿価額－2021年８月期譲渡資産の2021年２月末日時点における敷金・保証金の額＋2021年８月期取得済資
              産の取得価格＋2021年８月期取得済資産の2021年２月末日における敷金・保証金の額－2021年２月期の配当総額＋2021
              年８月期の予想当期純利益＋本募集等による手取金の見込額＊＊＋本借入れの借入金額＊＊＊＋取得予定資産の敷金・
              保証金等の額）×100
         ＊　　本募集等後の有利子負債総額＝2021年２月末日時点における有利子負債総額＋2021年３月30日付借入れの借入金額＋本借入れの
           借入金額
         ＊＊　本募集等による手取金の見込額の算出については、2021年８月20日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の
           終値を基準として算出した見込額を前提としています。実際の本募集等における発行価額の総額が見込額よりも少額となった場
           合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集等による手取金の見込額
           の減少及び有利子負債の増加により、実際のLTVが上表記載の数値よりも高くなることがあります。また、実際の本募集等にお
           ける発行価額の総額が見込額よりも多額となった場合には、実際のLTVは上表記載の数値よりも低くなることがあります。
           また、上記のとおり、本募集等後のLTVは、2021年８月期の予想当期純利益を考慮して算出しており、2021年８月期の実際の当
           期純利益が予想当期純利益と乖離した場合には、LTVも変動します。
         ＊＊＊本借入れの借入金額は79億円を予定しています。本借入れの詳細については、後記「（４）本借入れの実施」をご参照下さい。
           以下同じです。
       （注４）「借入余力」とは、本借入れ後のLTVを基準に、本募集等後のLTVが50％に達するまで借入れによる資金調達を行った場合の借入金
          額をいいます。なお、借入余力は、実際に当該金額を借り入れることができることや、当該借入余力を活用した物件取得が実現で
          きることを保証するものではありません。
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        ＜平均金利及び平均借入残存年数の推移＞
        ＜投資法人債発行＞





        （注）「2019年以降におけるJ-REITの投資法人債の利率」は、2019年１月から2021年７月において償還期間を５年とする投資法人債を発





          行したJ-REITのうち、株式会社日本格付研究所（JCR）による長期発行体格付が「A」又は「A+」のJ-REITが発行した投資法人債の
          利率を記載しています。
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        ＜盤石なレンダーフォーメーション（2021年３月借入れ後）＞
        ＜MONEによる本投資法人への出資＞





          本募集等において、本投資法人が指定する販売先として、MONEに対して、本投資法人が新た
         に発行する投資口の一部が販売される予定です。MONEによる更なる投資口の取得により、資本
         関係において、スポンサー及びMONEグループと更なる連携を深めるとともに、本投資法人の投
         資主とスポンサーとの利益を一致させ、相互の利益向上を目指すことにより、スポンサー及び
         MONEグループからの実効性ある各種サポートの提供につながるものと考えています。
        ＜返却期限の分布状況（本借入れ後）（注）＞




          （注）本借入れが後記「（４）本借入れの実施」に記載の内容で実行されることを前提としており、実際の本借入れの金額及び条件



            等により変動する可能性があります。また、既存借入（固定）及び本借入れ（固定）には、金利スワップ取引等により支払金
            利を実質固定化している借入金及びその予定の借入金を含んでいます。
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       （４）本借入れの実施
          本投資法人は取得予定資産の取得に際し、2021年９月24日を借入実行日（注）として以下の
         借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です。
        （注）借入実行日は取得予定資産の取得日と同日を予定しており、後記「５　新規取得資産／（２）新規取得資産の個別資産毎の概要」
          に記載のとおり取得予定資産の取得日が変更された場合には、借入実行日も変更される予定です。
                     借入金額                   借入              担保・

              借入先                利率                返済期日
                                       実行日              返済方法
                    （百万円）
           みずほ信託銀行株式
             会社及び
                             固定金利：
                                              2027年
           株式会社みずほ銀行
                     4,900
                                                     無担保
                                              ９月７日
                            基準金利＋0.550%
           をアレンジャーとす
                                                     無保証
                                       2021年
             る協調融資団
                                                      ・
                                       ９月24日
                                                      期限
                             変動金利：
           みずほ信託銀行株式
                                                     一括返済
                          基準金利（全銀協１ヶ月物                    2022年
             会社及び
                     3,000
                                              ９月７日
                            日本円TIBOR）
           株式会社みずほ銀行
                             ＋0.250%
        （注１）上記の本借入れの実行は、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件
           を全て充足すること等を条件とします。
        （注２）上記は本書の日付現在における予定を記載しており、実際の借入金額及び借入条件等は、本募集等による手取金等を勘案した
           上、借入実行の時点までに変更されることがあります。
        （注３）みずほ信託銀行及びみずほ銀行からの借入れについては、投信法上の「利害関係人等」との取引及び本資産運用会社の利害関係
           者取引規程に定める「利害関係者取引」に該当するため、本資産運用会社の社内規程に従い、所定の手続きを経て意思決定を
           行っています。「利害関係者取引」に係る手続の詳細については、参照有価証券報告書「第二部　投資法人の詳細情報／第３　
           管理及び運営／２　利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
        （注４）利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日の直前の利払日の２営業日前に一般社団法人全銀協TIBOR運営
           機関が公表する１ヶ月物日本円TIBORを予定しています。但し、初回の利息計算期間における基準金利は、借入実行日の２営業
           日前に一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する２ヶ月物日本円TIBORを予定しています。
        （注５）上記の本借入れの融資実行日から返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本
           投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。
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       ４　ESGの推進
          本投資法人は、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、社
         会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続していま
         す。
    ＜GRESB（注）リアルエステイト評価の取得＞

       （注）「GRESB」とは、不動産会社や不動産ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営



          する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されたものです。ま
          た、「GRESBリアルエステイト評価」とは、機関投資家が不動産投資のデュー・ディリジェンスやモニタリングとして活用してい
          る、不動産会社・ファンド単位のベンチマークです。
    ＜「サステナビリティへの配慮に関する方針」の開示＞

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    ＜Environment（環境）＞
       （注）「原単位」とは、単位量の製品や額を生産するのに必要な電力・熱（燃料）などエネルギー消費量の総量のことであり、エネルギー







          効率を表しています。CO2排出量の原単位については、本資産運用会社の１営業年度（各年４月１日から翌年３月31日。以下同じで
          す。）において、保有資産毎の営業期間（各保有資産の当該営業年度における本投資法人の運用期間。以下同じです。）に排出され
          たCO2の排出量の総和を、保有資産毎の営業日数（営業期間の日数。以下同じです。）と延床面積を乗じて得られた数値の総和で除
          して算出しています。また、水使用量の原単位については、本資産運用会社の１営業年度において、保有資産毎の営業期間で使用さ
          れた水の総量を、保有資産毎の営業日数と延床面積を乗じて得られた数値の総和で除して算出しています。
    ＜Social（社会）＞

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    ＜Governance（ガバナンス）＞
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    ５　新規取得資産
       （１）新規取得資産の概要
          本投資法人は、2021年３月30日に、湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大
         沢の譲渡代金及び借入金により「D'sVARIE本郷ビル」、「MSB-21南大塚ビル」及び「D'sVARIE
         神田ビル」（総称して、以下「2021年８月期取得済資産」といいます。）を取得しており、ま
         た、本書の日付現在、本書に基づく本投資口の一般募集及び本借入れにより調達する資金に
         よって、以下に記載の不動産に係る不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といい、2021年
         ８月期取得済資産と併せて、以下「新規取得資産」ということがあります。）を取得する予定
         です。本投資法人は、取得予定資産の取得に関し、各取得予定資産について信託受益権売買契
         約（以下「信託受益権売買契約」といいます。）を、各取得予定資産の売主との間で締結して
         います（注）。
          （注）取得予定資産である倉持ビルディング第一、リードシー千葉駅前ビル及びアペルト東中野ビルの各売主は、投信法上の「利害
            関係人等」には該当しませんが、本資産運用会社の親会社の子会社であるMREMにアセット・マネジメント業務を委託している
            ことから本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める「利害関係者」に該当します。そのため、各当該売買契約の締結に当
            たり、本投資法人及び本資産運用会社において、当該利害関係者取引規程に従い、所定の手続を経ています。
          新規取得資産の概要は、下表に記載のとおりです。新規取得資産の投資対象区分の分類に応

         じ、オフィスビルのうち東京経済圏に所在する新規取得資産については「ＯＴ」、オフィスビ
         ルのうち地方政令指定都市等に所在する新規取得資産については「ＯＯ」の符号を、それぞれ
         物件番号の冒頭に付しています。
    ＜2021年８月期取得済資産＞
                                             鑑定      取得
                                     所有形態
                     所在地    構造・階数      竣工年月              評価額      価格
      物件          アセット
                                     （注４）
          物件名称                                              取得先
      番号           タイプ    （注１）     （注２）     （注３）             （百万円）      （百万円）
                                    土地    建物
                                            （注５）      （注６）
                                                       大和ハウス
         D'sVARIE本郷       オフィス     東京都     SRC    1987年
                                    所有権    所有権                工業
     ＯＴ-21                                        5,440      5,406
         ビル        ビル    文京区     ８F     12月
                                                       株式会社
                                                       エムエル・
         MSB-21南大塚       オフィス     東京都      RC    1991年
     ＯＴ-22                               所有権    所有権     3,950      3,900    エステート
         ビル        ビル    豊島区          ４月
                         B２F/12F
                                                       株式会社
                                                       大和ハウス
         D'sVARIE神田       オフィス     東京都    SRC・RC     1996年
     ＯＴ-23                               所有権    所有権     2,140      2,100      工業
         ビル        ビル    千代田区      ８F     ２月
                                                       株式会社
                     合計（３物件）                        11,530      11,406      ―
                                 42/103









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    ＜取得予定資産＞
                                             鑑定      取得
                                     所有形態
      物件          アセット     所在地    構造・階数      竣工年月              評価額     予定価格
                                     （注４）
          物件名称                                              取得先
      番号           タイプ    （注１）     （注２）     （注３）             （百万円）      （百万円）
                                    土地    建物
                                            （注５）      （注６）
                                                       エムエル・
         倉持ビルディ       オフィス     東京都      S    1992年
     ＯＴ-24                               所有権    所有権      4,450      3,951    エステート
         ング第一        ビル    墨田区          ４月
                         B１F/９F
                                                       株式会社
                                                       エムエル・
         リードシー千       オフィス     千葉県     SRC    1997年
     ＯＴ-25                               所有権    所有権      4,610      4,475    エステート
         葉駅前ビル        ビル    千葉市          ９月
                         B１F/８F
                                                       株式会社
                                                       ONEブリッ
         新川一丁目ビ       オフィス     東京都      RC    1989年
                                    所有権    所有権               ジファンド
     ＯＴ-26                                         2,130      2,100
         ル        ビル    中央区    B３F/８F      12月
                                                       S合同会社
                                                       ONEブリッ
                オフィス     東京都     SRC    1991年
     ＯＴ-27    箱崎314ビル                          所有権    所有権      1,820      1,771    ジファンド
                 ビル    中央区          ３月
                          ９F
                                                       S合同会社
                                                       芙蓉総合
         アペルト東中       オフィス     東京都      S    1994年
     ＯＴ-28                               所有権    所有権      1,770      1,710    リース
         野ビル        ビル    中野区     10F     ４月
                                                       株式会社
                                                       株式会社
         大同生命水戸       オフィス     茨城県     SRC    1989年
     ＯＯ-８                               所有権    所有権      1,750      1,650    グローバル
         ビル        ビル    水戸市          12月
                         B１F/10F
                                                        住販
                     合計（６物件）                        16,530      15,657     ―
    （注１）「所在地」欄には、各物件が所在する地域における最小独立行政区画を記載しています。
    （注２）「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「構造」について
        は、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。また、「階数」につい
        ては、「B」は地下階、「F」は階数を、それぞれ意味します。
    （注３）「竣工年月」欄には、登記簿上の表示を基に記載しています。
    （注４）「所有形態」欄には、新規取得資産それぞれに関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
    （注５）「鑑定評価額」欄には、各不動産鑑定士（鑑定評価機関）による鑑定評価額を記載しています。不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評
        価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）及び2002年７月３日全部改正不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評
        価を行った不動産鑑定士等が、2021年８月期取得済資産については2021年１月末日時点、取得予定資産については2021年８月１日時点に
        おける評価物件の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う
        不動産鑑定士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将来にお
        ける当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
    （注６）「取得（予定）価格」欄には、新規取得資産に係る売買契約に記載された各新規取得資産の売買代金（消費税等相当額を含みません。）
        を記載しています。
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          新規取得資産のアセットタイプ、賃貸可能面積、賃貸面積、テナント総数、稼働率、年間賃料
        収入及び敷金・保証金は、以下のとおりです。なお、表中の各数値は、別段の記載がない限り、
        2021年６月末日時点を基準としています。
                          賃貸可能            テナント           年間賃料

                                 賃貸面積           稼働率          敷金・保証金
      物件               アセット       面積            総数           収入
             物件名称                    （㎡）           （％）           （千円）
      番号               タイプ      （㎡）            （件）          （千円）
                                 （注２）           （注４）           （注６）
                          （注１）            （注３）           （注５）
                     オフィス
     ＯＴ-21     D'sVARIE本郷ビル                 4,468.06      4,468.06        ７    100.0     237,557      151,034
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-22     MSB-21南大塚ビル                 4,123.03      4,123.03        14    100.0     199,580      147,521
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-23     D'sVARIE神田ビル                 1,698.24      1,473.01        ７    86.7     79,904      48,863
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-24     倉持ビルディング第一                 3,931.56      3,931.56        ６    100.0     178,385      120,416
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-25     リードシー千葉駅前ビル                 6,067.77      5,645.68        15    93.0     262,547      137,302
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-26     新川一丁目ビル                 1,550.80      1,286.64        12    83.0     63,995      66,500
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-27     箱崎314ビル                 1,752.93      1,752.93        ５    100.0      84,276      51,308
                     ビル
                     オフィス
     ＯＴ-28     アペルト東中野ビル                 2,032.15      1,407.37        ６    69.3     58,938      34,300
                     ビル
                     オフィス
          大同生命水戸ビル
     ＯＯ-８                      3,712.31      3,595.12        17    96.8     126,904      88,213
                     ビル
            合計（９物件）               29,336.85      27,683.40        89    94.4    1,292,090       845,461
    （注１）「賃貸可能面積」欄には、新規取得資産に係る建物のうち賃貸が可能な事務所及び店舗の床面積の合計面積（共用部分等を賃貸している
        場合には、当該部分に係る面積を含みます。）を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能
        面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積を基に算出した面積を記載していますので、登記簿上表示されてい
        る延床面積とは必ずしも一致しません。なお、同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産につい
        ては現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注２）「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、各テナントとの賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しており、駐車場その他の用に
        供する土地の賃貸面積を含みません。なお、同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産について
        は現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注３）「テナント総数」欄には、１テナントが各新規取得資産において複数の貸室を賃借している場合には、これを新規取得資産について１テ
        ナントと数え、複数の新規取得資産にわたって貸室を賃借している場合には、別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、同欄
        は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点
        の情報を基に記載しています。
    （注４）「稼働率」欄には、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第２位を四捨五入しています。なお、
        同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受けた2021年６月末日
        時点の情報を基に記載しています。また、稼働率の合計は、賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載
        しており、小数第２位を四捨五入しています。
    （注５）「年間賃料収入」欄には、各テナントとの賃貸借契約に表示されている月額賃料（共益費を含みますが、駐車場や倉庫等の付属設備の使
        用料、消費税等相当額を含みません。）の合計額を12倍して得られた金額を記載しています。2021年６月末日時点においてフリーレント
        期間中のテナントについても、賃貸借契約に表示されている月額賃料を基準として算出しています。なお、千円未満を切り捨てて記載し
        ています。また、同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受け
        た2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注６）「敷金・保証金」欄には、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受け
        た各テナントとの賃貸借契約に表示されている各テナントの敷金・保証金等（駐車場や倉庫等の付属設備に係る敷金・保証金等は含みま
        せん。）の2021年６月末日時点における残額（返還不要な部分がある場合には、当該部分に係る金額を控除後の金額）を記載していま
        す。なお、千円未満を切り捨てて記載しています。
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       （２）新規取得資産の個別資産毎の概要
          新規取得資産の個別資産毎の概要は、以下に記載の表にまとめたとおりです。
          表中の各欄における記載事項及び使用されている用語の説明は以下のとおりです。なお、表
         中の各記載は、別段の記載がない限り、2021年６月末日時点のものを記載しています。
        ①　「特定資産の概要」欄に関する説明

         a．「取得（予定）年月日」欄には、2021年８月期取得済資産については取得年月日を、取得予
          定資産については本投資法人が取得を予定する年月日を記載しています。
         b．「取得（予定）価格」欄には、新規取得資産に係る売買契約に記載された各新規取得資産の
          売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
         c．「土地」欄に関する説明
         （ⅰ）「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「（住居表示）」
            欄には、住居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地
            （複数ある場合には、そのうちの一所在地）を記載しています。
         （ⅱ）「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しています。
         （ⅲ）「用途地域」欄には、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）
            （以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載
            しています。
         （ⅳ）「建蔽率/容積率」欄には、それぞれ建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正
            を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法等の関連法令に従って
            定められた数値（上限値）を記載しています。
         （ⅴ）「所有形態」欄には、新規取得資産それぞれに関して信託受託者が保有する権利の種類
            を記載しています。
         d．「建物」欄に関する説明
         （ⅰ）「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致し
            ない場合があります。
         （ⅱ）「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
         （ⅲ）「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは
            一致しない場合があります。
         （ⅳ）「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況
            とは一致しない場合があります。
         （ⅴ）「所有形態」欄には、新規取得資産それぞれに関して信託受託者が保有する権利の種類
            を記載しています。
         e．「PM会社」欄には、本書の日付現在においてプロパティ・マネジメント業務を委託してい
          る、又は取得予定資産の取得時においてプロパティ・マネジメント業務を委託することを予
          定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
                                 45/103






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        ②　「賃貸借の状況」欄に関する説明
         a．「賃貸可能面積」欄には、新規取得資産に係る建物のうち賃貸が可能な事務所及び店舗の床
          面積の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。）
          を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能面
          積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積を基に算出した面積を記
          載していますので、登記簿上表示されている延床面積とは必ずしも一致しません。なお、同
          欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については
          現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
         b．「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、各テナントとの賃貸借契約に表示されている賃
          貸面積を基に記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。な
          お、同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産につ
          いては現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
         c．「稼働率」欄には、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載してお
          り、小数第２位を四捨五入しています。なお、同欄は、2021年８月期取得済資産については
          2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受けた2021年６月末日
          時点の情報を基に記載しています。
         d．「テナント総数」欄には、１テナントが各新規取得資産において複数の貸室を賃借している
          場合には、これを当該新規取得資産について１テナントと数えて延べテナント数を記載して
          います。なお、同欄は、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得予
          定資産については現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載していま
          す。
         e．「月額賃料（共益費込）」欄には、各テナントとの賃貸借契約に表示されている月額賃料
          （共益費を含みますが、駐車場や倉庫等の付属設備の使用料及び消費税等相当額を含みませ
          ん。）の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。また、同欄は、2021年８月期取
          得済資産については2021年６月末日時点、各取得予定資産については現所有者から提供を受
          けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。なお、2021年６月末日においてフ
          リーレント期間中のテナントについても、賃貸借契約に表示されている月額賃料を基準とし
          て算出しています。
         f．「敷金・保証金」欄には、2021年８月期取得済資産については2021年６月末日時点、各取得
          予定資産については現所有者から提供を受けた各テナントとの賃貸借契約に表示されている
          各テナントの敷金・保証金等（駐車場や倉庫等の付属設備に係る敷金・保証金等は含みませ
          ん。）の2021年６月末日時点における残額（返還不要な部分がある場合には、当該部分に係
          る金額を控除後の金額）を記載しています。なお、千円未満を切り捨てて記載しています。
        ③　「特記事項」欄に関する説明

         　「特記事項」欄には、新規取得資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の
         他、新規取得資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記
         載しています。
        ④　「物件特性」欄に関する説明

         a．「物件特性」欄は、原則として新規取得資産に係る鑑定機関の鑑定評価書の記載等及び本資
          産運用会社の分析に基づき記載しています。
         b．駅からの徒歩による所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」に基づき、道路距
          離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を記載しています。なお、端数が生ず
          る場合には切り上げています。
        ⑤　「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

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         a．「鑑定評価書の概要」欄には、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び株式
          会社中央不動産鑑定所が新規取得資産に関して作成した不動産鑑定評価書を基に記載してい
          ます。
         b．不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑
          定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を
          示したものにとどまります。
         c．同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評
          価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価
          は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものでは
          ありません。
         d．鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び株式会社中央不動
          産鑑定所それぞれと本投資法人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
        ⑥　「建物状況調査報告書の概要」欄に関する説明

         a．「建物状況調査報告書の概要」欄には、株式会社ERIソリューション及び東京海上ディー
          アール株式会社が新規取得資産に関して作成した建物状況調査報告書を基に記載していま
          す。
         b．建物状況調査報告書の内容は、その作成者の意見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性
          を保証するものではありません。また、修繕費を算出する上で、物価の変動及び消費税は考
          慮されていません。
         c．本投資法人は、SOMPOリスクマネジメント株式会社に新規取得資産の個別PMLの算定とポート
          フォリオPML算定を委託し、報告書を取得しています。当該報告書の内容は、その作成者の意
          見に過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を保証するものではありません。
         d．建物状況調査及びPMLの算定を行った株式会社ERIソリューション、東京海上ディーアール株
          式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社それぞれと本投資法人又は本資産運用会社との
          間には、利害関係はありません。
         e.「緊急修繕費及び短期修繕費」欄には、書類等調査、現地調査等により確認された法的不適
          合項目に関する修繕・更新又は是正に要する推定費用及び概ね１年以内に必要とされる修繕
          費用を記載しています。
         f.「長期修繕費」欄には、12年以内に必要とする修繕費を12で除した金額を千円未満を切り捨
          てて記載しています。但し、緊急修繕費及び短期修繕費を除いた金額を記載しています。
         g.「PML値」欄には、SOMPOリスクマネジメント株式会社が作成した2021年８月期取得済資産に
          ついては2021年１月付、取得予定資産については2021年８月付の各地震PML評価報告書に基づ
          いて記載しています。PML（Probable                     Maximum     Loss:予想最大損失率）とは、本欄において
          は、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）での超過確率10％の損失を生
          じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率（損失の大きさがその値を
          超えない確率が90％の損失で、損失の90％信頼性水準、90パーセンタイルともいいます。す
          なわち、地震PMLが例えば15％ということは、「損失額が建物価格の15％を超えない可能性は
          90％（超える可能性は10％）である」ということになります。）に相当する予想損失額の再
          調達価格に対する割合（％）で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動によ
          る建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家
          具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による
          営業損失等の二次的被害は含まれていません。
                                 47/103



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    ＜2021年８月期取得済資産＞
    ＯＴ-21　D'sVARIE本郷ビル
                            特定資産の概要
                                     取得年月日         2021年３月30日
       特定資産の種類          信託受益権
                                     取得価格              5,406,000,000円
           所在地     東京都文京区本郷一丁目122番１                             鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
                                       構造・階数
          （住居表示）       東京都文京区本郷一丁目24番１号                             ８階建
            面積               1,179.51㎡             建築時期      1987年12月
      土地                             建物
           用途地域      商業地域・近隣商業地域                       延床面積              5,652.18㎡
           建蔽率/
                        80％/400％・500％                用途     事務所・駐車場
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        東洋不動産プロパティマネジメント株式会社
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                   4,468.06㎡         テナント総数                    ７件
        賃貸面積                   4,468.06㎡       月額賃料（共益費込）                   19,796千円
         稼働率                   100.0％        敷金・保証金                 151,034千円
                              特記事項

     該当事項はありません。

    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・都営三田線「水道橋」駅から徒歩約３分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅から徒歩約６分、壱岐坂通りに位置する視認性の高い

      オフィスビルであり、「東京」駅・「新宿」駅へのアクセスにも優れた交通利便性の高い立地。
     ・基準階面積が約184坪と小型ビルの多いエリアにおいて相対的に上位に位置づけられ、安定的なテナント需要が見込まれる。
     ・取得先との協業のもと、取得先負担にて１階エントランスリニューアル工事を実施済。
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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              5,440,000,000円
     鑑定評価機関                             株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                              2021年１月31日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
                                DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って
     収益価格
                        5,440,000,000
                                試算
       直接還元法による価格                 5,710,000,000
          運営収益               287,450,327
             可能総収益            302,503,906       対象不動産の特性及び賃貸事例等との比較を踏まえ、市場賃料を査定
             空室損失等             15,053,579       市場賃料に対応する中長期的な平準化した空室率を基に査定
          運営費用
                         63,603,390
             維持管理費                    建物管理費見積書、類似事例等に基づく
                         12,995,359
             水道光熱費             15,647,473       提示の収支実績等に基づく
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             修繕費             6,650,000
                                査定
             PMフィー                    PM業務提案書に基づき査定
                          3,869,103
             テナント募集費用等                    年間10％のテナントが入れ替わることを想定
                          2,343,286
             公租公課             19,655,100       直近の課税資料に基づき計上
             損害保険料              430,917      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない
             その他費用             2,012,152      提示の収支実績等に基づく
          運営純収益               223,846,937
             一時金の運用益                    運用利回りを1.0％として査定
                          1,787,395
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             資本的支出             14,250,000
                                査定
          純収益               211,384,332
                                取引事例の還元利回りを基礎に、対象不動産の市場性、不動産投資市
          還元利回り                 3.7％     場の動向並びに現行賃料と市場賃料との乖離の程度等を総合的に勘案
                                の上、査定
       DCF法による価格                 5,330,000,000
                                オフィスビルのベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案し
          割引率                 3.7％
                                て査定
          最終還元利回り                      還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
                           3.8％
     積算価格                   5,350,000,000
       土地比率                    89.7％
       建物比率                    10.3％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                              緊急修繕費                       PML値

                                       長期修繕費（年平均）
        調査時点           調査会社
                              （千円）           （千円）            （％）
     2021年１月22日         株式会社ERIソリューション                    －         19,700           7.69％

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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-22　MSB-21南大塚ビル
                            特定資産の概要
                                     取得年月日         2021年３月30日
       特定資産の種類          信託受益権
                                     取得価格              3,900,000,000円
           所在地                                  鉄筋コンクリート造陸屋根
                 東京都豊島区南大塚二丁目37番５
                                       構造・階数
                 東京都豊島区南大塚二丁目37番５号                             地下２階付12階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1991年４月
                           1,036.58㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                     5,724.39㎡
                                             事務所・店舗・共同住宅・駐車
           建蔽率/
                       80％/621.24％（注）                 用途
                                             場・倉庫
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                             テナント総数                    14件
                           4,123.03㎡
        賃貸面積                                             16,631千円
                           4,123.03㎡       月額賃料（共益費込）
         稼働率                           敷金・保証金                 147,521千円
                            100.0％
    （注）本物件は、建築基準法第59条の２に基づくいわゆる総合設計制度により、容積率の緩和を受けています。
                              特記事項

     該当事項はありません。

    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR山手線「大塚」駅から徒歩約５分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩約６分に位置し、「東京」駅・「大手町」駅へのアクセス
      にも優れた交通利便性の高い立地。
     ・基準階2,600mmの天井高、個別空調設備、免震構造等の高いビルスペックを有しており、安定的なテナント需要が見込まれる。
     ・2020年３月に住宅専用部のリノベーションを実施済み（一部区域を除く）。また、取得先負担にて住宅共用廊下及び１階住宅エントラン
      ス、事務所１階エントランス及び基準階共用部リニューアル工事（一部トイレ給湯室を除く）を実施済。
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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              3,950,000,000円
     鑑定評価機関                            株式会社中央不動産鑑定所
     価格時点                              2021年１月31日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
                                DCF法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格を関連づ
     収益価格
                        3,950,000,000
                                けて決定
       直接還元法による価格                 4,080,000,000
          運営収益               234,260,000
                                現行賃料等、類似不動産の賃料等を勘案し、対象不動産を新たに賃貸
             可能総収益            244,030,000
                                した場合に想定される新規賃料水準等を査定
                                対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案
             空室損失等             9,770,000
                                し、中長期安定的な空室率を査定
          運営費用               56,071,000
                                予定BM契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案
             維持管理費
                         15,515,000
                                して査定
             水道光熱費             15,525,000       過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
                                ERによる小規模修繕費と過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案
             修繕費             3,270,000
                                して査定した原状回復費の合計額を計上
                                予定PM契約条件を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定（CM
             PMフィー             4,338,000
                                フィー含む。）
                                予定PM契約条件を基に、類似不動産の費用水準等や想定テナント平均
             テナント募集費用等                    回転期間等を勘案して査定した仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数
                          1,993,000
                                料の合計額を計上
             公租公課             15,004,000       直近の実額を採用
             損害保険料                    直近の実額を採用
                           426,000
             その他費用
                             0   －
          運営純収益               178,189,000
             一時金の運用益             1,378,000      運用利回りを1.0％として査定
             資本的支出             20,484,000       ERによる更新費用見積額の年平均額を計上
          純収益               159,083,000
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条
          還元利回り
                           3.9％
                                件等の個別性を勘案し査定
       DCF法による価格                 3,890,000,000
                                還元利回りを基礎に、市場動向予測等や対象不動産の個別性を勘案し
          割引率                 3.7％
                                て査定
                                還元利回りを基礎に、市場動向予測等や対象不動産の個別性を勘案し
          最終還元利回り                 4.1％
                                て査定
     積算価格                   2,500,000,000
       土地比率
                           83.6％
       建物比率
                           16.4％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                              緊急修繕費         長期修繕費（年平均）              PML値

        調査時点           調査会社
                              （千円）           （千円）            （％）
     2021年１月22日         株式会社ERIソリューション                    －         23,650           1.13％

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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-23　D'sVARIE神田ビル
                            特定資産の概要
                                     取得年月日         2021年３月30日
       特定資産の種類          信託受益権
                                     取得価格              2,100,000,000円
                 東京都千代田区神田西福田町４番２、４                             鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コン
           所在地
                 番８、４番９                             クリート造陸屋根
                                       構造・階数
                 東京都千代田区神田西福田町４番地                             ８階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1996年２月
                            298.35㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                     1,796.69㎡
           建蔽率/
                        80％/600％・800％                用途     店舗・事務所
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        東洋不動産プロパティマネジメント株式会社
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                   1,698.24㎡         テナント総数                    ７件
        賃貸面積                   1,473.01㎡       月額賃料（共益費込）                   6,658千円
         稼働率                    86.7％        敷金・保証金                 48,863千円
                              特記事項

     該当事項はありません。

    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR総武本線「新日本橋」駅から徒歩約４分、JR山手線・京浜東北線・中央線「神田」駅から徒歩約５分、東京メトロ銀座線「神田」駅から
      徒歩約６分に位置する、ビジネス上の利便性が高い複数路線が利用可能な交通利便性に優れた立地。
     ・オフィスエリアの集積地である丸の内・大手町等への近接性、高い交通利便性を有しつつも、コストメリットが良好であることから、今後
      も安定的なテナント需要が見込まれる。
     ・取得先との協業のもと、取得先負担にて１階エントランス及び５階トイレ給湯室リニューアル工事を実施済。
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                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              2,140,000,000円
     鑑定評価機関                             株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                              2021年１月31日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
                                DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って
     収益価格
                        2,140,000,000
                                試算
       直接還元法による価格                 2,240,000,000
          運営収益               108,413,535
             可能総収益            114,119,511       対象不動産の特性及び賃貸事例等との比較を踏まえ、市場賃料を査定
             空室損失等             5,705,976      市場賃料に対応する中長期的な平準化した空室率を基に査定
          運営費用
                         25,845,088
             維持管理費                    建物管理費見積書、類似事例等に基づき査定
                          4,072,032
             水道光熱費             5,904,446      提示の収支実績等に基づく
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             修繕費             2,065,000
                                査定
             PMフィー                    PM業務提案書に基づき査定
                          2,017,402
             テナント募集費用等                    年間10％のテナントが入れ替わることを想定
                           715,717
             公租公課             8,440,100      直近の課税資料に基づき計上
             損害保険料              136,880      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない
             その他費用             2,493,511      提示の収支実績等に基づく
          運営純収益               82,568,447
             一時金の運用益                    運用利回りを1.0％として査定
                           604,876
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             資本的支出             4,720,000
                                査定
          純収益               78,453,323
                                取引事例の還元利回りを基礎に、対象不動産の市場性、不動産投資市
          還元利回り                 3.5％     場の動向並びに現行賃料と市場賃料との乖離の程度等を総合的に勘案
                                の上、査定
       DCF法による価格                 2,090,000,000
                                オフィスビルのベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案し
          割引率                 3.5％
                                て査定
          最終還元利回り                      還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
                           3.6％
     積算価格                   2,000,000,000
       土地比率                    86.1％
       建物比率                    13.9％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                              緊急修繕費                       PML値

                                       長期修繕費（年平均）
        調査時点           調査会社
                              （千円）           （千円）            （％）
     2021年１月22日         株式会社ERIソリューション                    －          6,640           6.27％

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                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜取得予定資産＞
    ＯＴ-24　倉持ビルディング第一
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年９月24日（注）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               3,951,000,000円
           所在地     東京都墨田区江東橋二丁目18番１                             鉄骨造陸屋根
                                       構造・階数
          （住居表示）       東京都墨田区江東橋二丁目３番７号                             地下１階付９階建
            面積                756.89㎡            建築時期      1992年４月
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積              4,659.78㎡
           建蔽率/
                           80％/600％             用途     事務所・居宅・車庫
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社ザイマックスアルファ
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                   3,931.56㎡         テナント総数                    ６件
        賃貸面積                   3,931.56㎡       月額賃料（共益費込）                   14,865千円
         稼働率                    100％       敷金・保証金                 12,416千円
    （注）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従い変
       更されることがあります。
                              特記事項

     該当事項はありません。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR総武本線及び東京メトロ半蔵門線他「錦糸町」駅より徒歩約６分に位置するオフィスビルであり、オフィスの集積地である「東京」駅・

      「大手町」駅へのアクセスに優れる等、交通利便性の高い立地。
     ・貸室内はレイアウトし易い整形無柱空間であり、スペック面においても個別空調設備、機械式警備等を有していることから、今後も安定的
      なテナント需要が見込まれる。
                                 54/103










                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              4,450,000,000円
     鑑定評価機関                            株式会社中央不動産鑑定所
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   4,450,000,000
       直接還元法による価格                 4,590,000,000        中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して試算
          運営収益
                         217,678,000
             可能総収益            223,900,000
                                対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案
             空室損失等             6,222,000
                                し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定
          運営費用
                         40,572,000
                                予定PM契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案
             維持管理費             12,470,000
                                して査定
             水道光熱費             11,011,000       過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
             修繕費             2,605,000      小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
                                プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメント
             PMフィー             3,021,000
                                フィーの合計額を計上
             テナント募集費用等             1,204,000      仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
             公租公課             9,933,000      直近の実額を採用
             損害保険料              328,000      見積額を採用
             その他費用
                             0
          運営純収益
                         177,106,000
             一時金の運用益             1,207,000      運用利回りを1.0％として査定
                                今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平
             資本的支出             8,478,000      準化して計上するものとし、ERによる更新費用見積額の年平均額を計
                                上
          純収益
                         169,835,000
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条
          還元利回り                 3.7％
                                件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定
       DCF法による価格                 4,390,000,000
                                対象不動産の地域性・個別性に係るリスク要因を考慮の上、市場動向
          割引率
                           3.5％
                                等を総合的に勘案して査定
          最終還元利回り                 3.9％     還元利回りに、将来の不確実性等のリスクを考慮して査定
     積算価格                   2,390,000,000
       土地比率                    87.9％
       建物比率
                           12.1％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                       長期修繕費（年平均）              PML値
                              短期修繕費
        調査時点           調査会社
                                         （千円）            （％）
                              （千円）
     2021年７月21日         株式会社ERIソリューション                    －         11,080            2.87

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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-25　リードシー千葉駅前ビル
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日
                                             2021年９月24日（注）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               4,475,000,000円
                 千葉県千葉市中央区弁天町一丁目15番                             鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
           所在地
                 ９、15番10、15番11、15番12、15番13                             屋根・亜鉛メッキ鋼板葺
                                       構造・階数
                 千葉県千葉市中央区弁天一丁目15番３号                             地下１階付８階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1997年９月
                           1,799.06㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                     8,954.60㎡
           建蔽率/
                           80％/500％             用途     事務所・店舗・駐車場
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社第一ビルディング
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                   6,067.77㎡         テナント総数                    15件
        賃貸面積                   5,645.68㎡       月額賃料（共益費込）                   21,878千円
         稼働率                    93.0％        敷金・保証金                 137,302千円
    （注）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、
       変更されることがあります。
                              特記事項

     該当事項はありません。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR総武本線・成田線他「千葉」駅より徒歩約２分、北口ロータリーに面しており、千葉都市モノレール「千葉」駅や京成千葉線「京成千
      葉」駅も利用可能な交通利便性の高い立地。
     ・基準階床面積が約250坪と希少性があり、かつ貸室は整形で分割対応可能な形状。また、エントランスやアトリウムなどの共用部は2020年に
      リニューアル工事が実施され、エリア内において競争力のあるスペックを具備していることから、今後も安定的なテナント需要が見込まれ
      る。
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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              4,610,000,000円
     鑑定評価機関                             株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   4,610,000,000
       直接還元法による価格                 4,640,000,000
          運営収益
                         319,044,548
             可能総収益            336,231,787
             空室損失等             17,187,239
          運営費用               104,647,408
             維持管理費             33,868,256       管理業務委託契約書、収支実績等に基づき査定
             水道光熱費             29,133,984       収支実績等に基づき査定
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             修繕費             8,100,000
                                査定
             PMフィー             4,334,183      PM業務提案書に基づく
             テナント募集費用等             2,059,891      年間10％のテナントが入れ替わることを想定
             公租公課                    2021年度課税資料に基づく実額
                         24,504,500
             損害保険料                    依頼者提示資料に基づく。地震保険は付与しない
                           732,327
             その他費用             1,914,267      収支実績等に基づく（償却資産税、契約事務手数料等を含む）
          運営純収益               214,397,140
             一時金の運用益             1,278,884
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             資本的支出
                         16,200,000
                                査定
          純収益               199,476,024
          還元利回り                 4.3％
       DCF法による価格                 4,590,000,000
          割引率                 4.3％
          最終還元利回り
                           4.5％
     積算価格
                        4,360,000,000
       土地比率                    69.8％
       建物比率                    30.2％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                                     PML値
                                       長期修繕費（年平均）
        調査時点           調査会社           短期修繕費
                                         （千円）            （％）
                              （千円）
     2021年７月20日         株式会社ERIソリューション                  138,500            23,500            7.84

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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-26　新川一丁目ビル
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日
                                             2021年９月24日（注１）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               2,100,000,000円
           所在地                                  鉄筋コンクリート造陸屋根
                 東京都中央区新川一丁目３番１、３番12
                                       構造・階数
                 東京都中央区新川一丁目２番14号                             地下３階付８階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1989年12月
                            332.39㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                     2,298.06㎡
           建蔽率/
                        80％/648％（注２）                 用途     事務所・倉庫・駐車場
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社ザイマックスアルファ
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                             テナント総数                    12件
                           1,550.80㎡
        賃貸面積                                             5,332千円
                           1,286.64㎡       月額賃料（共益費込）
         稼働率                           敷金・保証金                 66,500千円
                             83.0％
    （注１）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従
        い、変更されることがあります。
    （注２）本物件は、特定道路からの距離による緩和により、容積率の緩和を受けています。
                              特記事項

     該当事項はありません。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅より徒歩約２分に位置し、オフィスの集積地である大手町エリアまで東京メトロ東西線で２駅、
      日本橋へも徒歩圏内であり、交通利便性の高い立地。
     ・貸室は整形で分割対応が可能であり、個別空調設備を備えるほか、2019年にエントランスや外装のリニューアルを実施するなど、エリア内
      でも相応の競争力を発揮できる機能・設備を備えていることから、今後も安定的なテナント需要が見込まれる。
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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              2,130,000,000円
     鑑定評価機関                            株式会社中央不動産鑑定所
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   2,130,000,000
       直接還元法による価格                 2,210,000,000        中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して試算
          運営収益
                         112,103,000
             可能総収益            115,897,000
             空室損失等             3,794,000
          運営費用               28,183,000
             維持管理費             6,735,000      見積等に基づき査定
             水道光熱費             9,816,000      過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
             修繕費                    小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
                          1,562,000
                                プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメント
             PMフィー             2,447,000
                                フィーの合計額を計上
             テナント募集費用等              900,000      仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
             公租公課
                          7,062,000
             損害保険料                    見積額を採用
                           193,000
             その他費用                 0
          運営純収益               83,388,000
             一時金の運用益              950,000      運用利回りを1.0％として査定
                                今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平
             資本的支出             4,762,000      準化して計上するものとし、ERによる更新費用見積額の年平均額を計
                                上
          純収益               79,576,000
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条
          還元利回り                 3.6％
                                件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定
       DCF法による価格
                        2,090,000,000
          割引率
                           3.4％
          最終還元利回り                 3.8％
     積算価格                   1,160,000,000
       土地比率                    87.1％
       建物比率                    12.9％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                       長期修繕費（年平均）              PML値
        調査時点           調査会社           短期修繕費
                                         （千円）            （％）
                              （千円）
     2021年７月16日         株式会社ERIソリューション

                                   －          6,320           7.64
                                 59/103







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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-27　箱崎314ビル
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日
                                             2021年９月24日（注）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               1,771,000,000円
           所在地                                  鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
                 東京都中央区日本橋箱崎町31番３
                                       構造・階数
                 東京都中央区日本橋箱崎町31番４号                             ９階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1991年３月
                            333.22㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                     2,283.56㎡
           建蔽率/
                           100％/700％              用途     事務所・店舗
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社ザイマックスアルファ
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                             テナント総数                    ５件
                           1,752.93㎡
        賃貸面積                                             7,023千円
                           1,752.93㎡       月額賃料（共益費込）
         稼働率                           敷金・保証金                 51,308千円
                             100％
    （注）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従い、
       変更されることがあります。
                              特記事項

     該当事項はありません。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩約２分に位置し、オフィスの集積地である大手町エリアへ東京メトロ半蔵門線で２駅、また、

      至近に所在する東京シティエアターミナルから羽田空港及び成田空港へアクセス可能であり、交通利便性の高い立地。
     ・貸室は概ね整形で、柱は貸室の外縁部にあり、個別空調設備を備えていることなどから、今後も安定的なテナント需要が見込まれる。
                                 60/103










                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              1,820,000,000円
     鑑定評価機関                            株式会社中央不動産鑑定所
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   1,820,000,000
       直接還元法による価格                 1,890,000,000        中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して試算
          運営収益
                         106,153,000
             可能総収益            109,435,000
                                対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案
             空室損失等             3,282,000
                                し、中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定
          運営費用
                         29,999,000
                                予定ＢＭ契約条件を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘
             維持管理費             7,760,000
                                案して査定
             水道光熱費             8,442,000      過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
             修繕費             2,310,000      小規模修繕費と原状回復費の合計額を計上
                                プロパティマネジメントフィー・コンストラクションマネジメント
             PMフィー             3,203,000
                                フィーの合計額を計上
             テナント募集費用等              762,000      仲介手数料等・広告宣伝費・更新手数料の合計額を計上
             公租公課             7,343,000
             損害保険料              179,000      見積額を採用
             その他費用
                             0
          運営純収益
                         76,154,000
             一時金の運用益              635,000      運用利回りを1.0％として査定
                                今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を年単位で平
             資本的支出             5,158,000      準化して計上するものとし、ERによる更新費用見積額の年平均額を計
                                上
          純収益
                         71,631,000
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条
          還元利回り                 3.8％
                                件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定
       DCF法による価格                 1,790,000,000
          割引率
                           3.6％
          最終還元利回り
                           4.0％
     積算価格                   1,210,000,000
       土地比率                    86.8％
       建物比率                    13.2％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                       長期修繕費（年平均）              PML値
                              短期修繕費
        調査時点           調査会社
                                                     （％）
                                         （千円）
                              （千円）
               東京海上ディーアール
     2021年７月19日                             －         89,622            8.03
               株式会社
                                 61/103







                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＴ-28　アペルト東中野ビル
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日
                                             2021年９月24日（注１）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               1,710,000,000円
           所在地                                  鉄骨造陸屋根
                 東京都中野区東中野四丁目56番５
                                       構造・階数
                 東京都中野区東中野四丁目６番２号                             10階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1994年４月
                        285.41㎡（注２）
      土地                             建物
           用途地域      近隣商業地域                       延床面積
                                                     2,216.46㎡
           建蔽率/
                        90％/400％（注３）                 用途     店舗・事務所
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社ザイマックスアルファ
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                             テナント総数                    ６件
                           2,032.15㎡
        賃貸面積                                             4,911千円
                           1,407.37㎡       月額賃料（共益費込）
         稼働率                           敷金・保証金                 34,300千円
                             69.3％
    （注１）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従
        い、変更されることがあります。
    （注２）本物件東側のセットバック部分（17.48㎡）は、建築基準法第42条第２項により私道とみなされる部分です。
    （注３）本物件は、角地による緩和により、建蔽率の緩和を受けています。
                              特記事項

     建物完成後における都市計画道路の事業施工により敷地の一部が用地買収されたため、本件建物の容積率は、現在適用される建築基準法に
     準拠していない状況となっています（いわゆる既存不適格）。したがって、将来の新築又は増改築の際には、本件建物と同一規模の建物が
     建築できない可能性があります。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR中央本線・総武線、都営地下鉄大江戸線「東中野」駅より徒歩約２分、東京メトロ東西線「落合」駅より徒歩約３分、山手通り沿いに位
      置する視認性の高いオフィスビルであり、「新宿」駅へJR中央本線・総武線で約５分と交通利便性の高い立地。
     ・レイアウト効率の良い貸室形状、個別空調設備を備えていること等、近時のオフィスニーズを満たす設備を有していることから、今後も安
      定的なテナント需要が見込まれる。
                                 62/103









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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              1,770,000,000円
     鑑定評価機関                             大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   1,770,000,000
       直接還元法による価格                 1,850,000,000
          運営収益
                         113,558,378
             可能総収益            118,255,704
             空室損失等             4,697,326
          運営費用               28,563,267
             維持管理費             6,036,000      類似不動産の維持管理費を参考に、現行契約額を妥当と判断し、計上
                                依頼者から入手した実績額を参考に、賃貸可能面積当り月額1,600円/
             水道光熱費
                         11,888,256
                                坪と査定し、計上
             修繕費             1,717,500      ERの修繕費用を妥当と判断のうえ計上
             PMフィー             2,446,647      予定契約を妥当と判断し、賃料収入等の2.5％相当額を計上
                                類似不動産のテナント募集費用等を参考に、新規入居テナントの
             テナント募集費用等
                           602,801
                                1.0ヶ月分と査定し、計上
                                土地については、2021年度実績額に基づき、負担水準を考慮の上、計
             公租公課             5,128,100
                                上。建物他については、2021年度実績額を参考に査定し、計上
             損害保険料              149,550      類似不動産の水準を参考に、見積額を妥当と判断し、計上
                                その他の予備費について賃貸可能面積当り月額100円/坪と査定し、計
             その他費用              594,413
                                上
          運営純収益               84,995,111
                                一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点から
             一時金の運用益              675,981
                                総合的に勘案のうえ運用利回りを1.0％と査定
             資本的支出             8,128,000      ERの更新費用を妥当と判断し、CMフィーを考慮のうえ計上
          純収益               77,543,092
          還元利回り                 4.2％
       DCF法による価格                 1,730,000,000
                                類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較
          割引率                 4.0％
                                等から査定
                                還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を
          最終還元利回り                 4.4％
                                考慮して査定
     積算価格
                        1,030,000,000
       土地比率                    81.3％
       建物比率                    18.7％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                       長期修繕費（年平均）              PML値
        調査時点           調査会社           短期修繕費
                                         （千円）            （％）
                              （千円）
     2021年７月21日         株式会社ERIソリューション

                                   －          9,700           3.62
                                 63/103







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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＯＯ-８　大同生命水戸ビル
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日
                                             2021年９月24日（注１）
       特定資産の種類          信託受益権
                                    取得予定価格               1,650,000,000円
           所在地                                  鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根
                 茨城県水戸市桜川一丁目１番３、１番４
                                       構造・階数
                 茨城県水戸市桜川一丁目１番25号                             地下１階付10階建
          （住居表示）
            面積                            建築時期      1989年12月
                            899.14㎡
      土地                             建物
           用途地域      商業地域                       延床面積
                                                  5,332.76㎡（注２）
           建蔽率/
                           80％/600％             用途     事務所
           容積率
           所有形態      所有権                       所有形態      所有権
         PM会社        株式会社第一ビルディング
                             賃貸借の状況
        賃貸可能面積                             テナント総数                    17件
                           3,712.31㎡
        賃貸面積                                             10,575千円
                           3,595.12㎡       月額賃料（共益費込）
         稼働率                           敷金・保証金                 88,213千円
                             96.8％
    （注１）「取得予定年月日」は、市場環境により決済資金の調達日を変更する場合があることを鑑み、取得予定資産に係る売買契約の定めに従
        い、変更されることがあります。
    （注２）附属建物の延床面積21.36㎡を除いて記載しています。
                              特記事項

     該当事項はありません。
    ＜取得ハイライト＞

                              物件特性
     ・JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道「水戸」駅から徒歩約３分であり、「水戸」駅からは「水戸駅南口広場」のデッキを降りて至近に位置す
      る交通利便性の高い立地。
     ・貸室は最小分割単位が17坪と小分割対応によるテナント分散に適した仕様であり、かつ駐車場64台完備、EV２基、個別空調設備などエリア
      でのオフィスニーズを満たすスペックを有していることから、今後も安定的なテナント需要が見込まれる。
                                 64/103










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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
     鑑定評価額                              1,750,000,000円
     鑑定評価機関                             株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                              2021年８月１日
    （単位：円）

            項目             内容                  概要等
     収益価格                   1,750,000,000
       直接還元法による価格                 1,800,000,000
          運営収益
                         149,949,588
             可能総収益            158,198,514
             空室損失等             8,248,926
          運営費用               46,406,749
             維持管理費             14,004,576       収支実績等に基づき査定
             水道光熱費             9,750,022      収支実績等に基づき査定
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             修繕費             7,105,000
                                査定
             PMフィー             3,821,286      PM業務見積書に基づき査定
             テナント募集費用等             1,014,519      年間10％のテナントが入れ替わることを想定
             公租公課                    2021年度課税資料に基づく実額
                          9,808,400
             損害保険料                    保険料資料に基づく。地震保険は付保しない
                           453,097
             その他費用              449,849      収支実績等に基づき査定（契約事務手数料等を含む）
          運営純収益               103,542,839
             一時金の運用益              975,313      駐車場敷金等
                                ER、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配分して
             資本的支出
                         16,240,000
                                査定
          純収益               88,278,152
          還元利回り                 4.9％
       DCF法による価格                 1,730,000,000
          割引率                 4.9％
          最終還元利回り
                           5.0％
     積算価格
                        1,650,000,000
       土地比率                    52.3％
       建物比率                    47.7％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価に

                     特になし。
     当たって留意した事項
                          建物状況調査報告書の概要

                             緊急修繕費及び
                                                     PML値
                                       長期修繕費（年平均）
        調査時点           調査会社           短期修繕費
                                         （千円）            （％）
                              （千円）
               東京海上ディーアール
     2021年７月27日                             －         281,372            13.93
               株式会社
                                 65/103








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                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ６　取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
       （１）ポートフォリオの概要
          取得予定資産取得後における本投資法人が保有する資産（不動産又は不動産を主な信託財産
         とする信託受益権）の概要は、以下のとおりです。資産の投資対象区分の分類に応じ、オフィ
         スビルのうち東京経済圏に所在する保有資産については「ＯＴ」、オフィスビルのうち地方政
         令指定都市等に所在する保有資産については「ＯＯ」を、それぞれ物件番号の冒頭に付してい
         ます。
                                                    取得

                               賃貸可能                鑑定
                                     賃貸面積      稼働率        （予定）    投資比率
                                面積               評価額
       不動産等の名称            所在地       所有形態            （㎡）     （％）         価格    （％）
                                （㎡）               (百万円)
                                                   (百万円)
                                     （注２）     （注３）             （注６）
                               （注１）               （注４）
                                                   （注５）
        ONEST神田       東京都千代田区神田紺
     ＯＴ-２                     不動産      5,261.34      5,203.88      98.9    9,070    7,350      6.1
        スクエア       屋町17番地
               東京都立川市錦町一丁           不動産
        立川錦町ビル
     ＯＴ-３                           5,623.36      5,623.36      100.0    4,160    3,264      2.7
               目８番７号          信託受益権
        ONEST横浜       神奈川県横浜市西区北           不動産
     ＯＴ-５                           4,326.68      4,326.68      100.0    3,860    3,110      2.6
        西口ビル       幸二丁目６番１号          信託受益権
        ONEST中野       東京都中野区新井一丁           不動産
     ＯＴ-７                           3,116.49      3,116.49      100.0    3,400    2,880      2.4
        ビル       目11番２号          信託受益権
               東京都品川区南品川二           不動産
        南品川JNビル
     ＯＴ-９                           6,390.33      6,273.70      98.2    2,194    2,165      1.8
               丁目２番13号          信託受益権
               東京都品川区南品川二           不動産
     ＯＴ-10    南品川Nビル                       5,476.73      5,476.73      100.0    2,460    2,292      1.9
               丁目２番10号          信託受益権
               東京都品川区南品川二           不動産
     ＯＴ-11    南品川Jビル                       3,673.61      3,673.61      100.0    2,440    2,020      1.7
               丁目２番７号          信託受益権
               東京都八王子市横山町           不動産
        八王子SIA
     ＯＴ-13                           2,750.63      2,750.63      100.0     865    730     0.6
        ビル       10番２号          信託受益権
        ONEST元代々木       東京都渋谷区元代々木           不動産
     ＯＴ-14                           7,644.40      7,644.40      100.0    8,640    7,500      6.3
        スクエア       町30番13号          信託受益権
        ONEST上野       東京都台東区上野五丁           不動産
     ＯＴ-15                           2,943.07      2,943.07      100.0    2,960    2,700      2.3
        御徒町ビル       目15番14号          信託受益権
        大同生命大宮ビ       埼玉県さいたま市大宮           不動産
     ＯＴ-16                           3,574.03      3,574.03      100.0    3,250    3,000      2.5
        ル       区吉敷町一丁目23番１          信託受益権
        ONEST池袋       東京都豊島区東池袋三           不動産
     ＯＴ-17                           2,677.80      2,677.80      100.0    2,360    2,200      1.8
        イーストビル       丁目12番２号          信託受益権
        クレシェンドビ       神奈川県横浜市港北区           不動産
     ＯＴ-18                           4,355.08      4,355.08      100.0    2,540    2,466      2.1
        ル                 信託受益権
               新横浜二丁目３番地４
        東京パーク       東京都江東区木場五丁           不動産
     ＯＴ-19                           12,920.17      12,920.17      100.0    11,300    10,450      8.7
        サイドビル       目８番40号          信託受益権
        ONEST西五反田       東京都品川区西五反田           不動産
     ＯＴ-20                           4,249.38      3,674.60      86.5    5,120    4,500      3.8
        スクエア       七丁目24番５号          信託受益権
        D'sVARIE本郷ビ       東京都文京区本郷一丁           不動産
     ＯＴ-21                           4,468.06      4,468.06      100.0    5,440    5,406      4.5
        ル       目24番１号          信託受益権
        MSB-21南大塚ビ       東京都豊島区南大塚二           不動産
     ＯＴ-22                           4,123.03      4,123.03      100.0    3,950    3,900      3.3
        ル       丁目37番５号          信託受益権
        D'sVARIE神田ビ       東京都千代田区神田西           不動産
     ＯＴ-23                           1,698.24      1,473.01      86.7    2,140    2,100      1.8
        ル       福田町４番地          信託受益権
        倉持ビルディン       東京都墨田区江東橋二           不動産
     ＯＴ-24                           3,931.56      3,931.56      100.0    4,450    3,951      3.3
        グ第一       丁目３番７号          信託受益権
        リードシー千葉       千葉県千葉市中央区弁           不動産
     ＯＴ-25                           6,067.77      5,645.68      93.0    4,610    4,475      3.7
        駅前ビル       天一丁目15番３号          信託受益権
               東京都中央区新川一丁           不動産
     ＯＴ-26    新川一丁目ビル                       1,550.80      1,286.64      83.0    2,130    2,100      1.8
               目２番14号          信託受益権
               東京都中央区日本橋箱           不動産
     ＯＴ-27    箱崎314ビル                       1,752.93      1,752.93      100.0    1,820    1,771      1.5
               崎町31番４号          信託受益権
        アペルト東中野       東京都中野区東中野四           不動産
     ＯＴ-28                           2,032.15      1,407.37      69.3    1,770    1,710      1.4
        ビル       丁目６番２号          信託受益権
                                 66/103




                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                    取得
                               賃貸可能                鑑定
                                     賃貸面積      稼働率             投資比率
                                                   （予定）
                                面積               評価額
       不動産等の名称            所在地       所有形態            （㎡）     （％）         価格    （％）
                                （㎡）               (百万円)
                                     （注２）     （注３）         (百万円)    （注６）
                               （注１）               （注４）
                                                   （注５）
        ONEST新大阪ビ       大阪府大阪市淀川区宮           不動産
     ＯＯ-１                           9,418.89      9,418.89      100.0    6,290    4,612      3.8
        ルスクエア       原四丁目５番36号          信託受益権
               京都府京都市中京区蛸
        カラスマ                 不動産
               薬師通東洞院西入一蓮
     ＯＯ-２                           8,893.59      8,893.59      100.0    4,030    3,700      3.1
        プラザ21                 信託受益権
               社町298番地３
        ONEST名古屋錦       愛知県名古屋市中区錦           不動産
     ＯＯ-３                           5,801.80      5,801.80      100.0    3,560    2,381      2.0
        スクエア       一丁目８番６号          信託受益権
               熊本県熊本市中央区花           不動産
        MY熊本ビル
     ＯＯ-４                           3,755.94      3,755.94      100.0    1,300    1,152      1.0
               畑町１番７号          信託受益権
        名古屋伏見       愛知県名古屋市中区錦           不動産
     ＯＯ-５                           8,421.46      8,421.46      100.0    5,250    4,812      4.0
        スクエアビル       一丁目13番26号          信託受益権
               福岡県福岡市博多区博           不動産
     ＯＯ-６    大博多ビル                       15,458.26      15,043.38      97.3   11,900    10,650      8.9
               多駅前二丁目20番１号          信託受益権
        肥後橋センター       大阪府大阪市西区江戸           不動産
     ＯＯ-７                           15,924.41      15,836.22      99.4   10,400     8,930      7.4
        ビル       堀一丁目９番１号          信託受益権
        大同生命水戸ビ       茨城県水戸市桜川一丁           不動産
     ＯＯ-８                           3,712.31      3,595.12      96.8    1,750    1,650      1.4
        ル       目１番25号          信託受益権
                合　計
                               171,994.30      169,088.91       98.3   135,409    119,927      100.0
    （注１）「賃貸可能面積」欄には、取得済資産及び取得予定資産に係る建物のうち2021年６月末日時点において賃貸が可能な事務所及び店舗の床
        面積の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。）を記載しており、駐車場その他の用に供する
        土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積を基に算出した面積を
        記載していますので、登記簿上表示されている延床面積とは必ずしも一致しません。なお、取得予定資産に係る同欄は、各取得予定資産
        の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注２）「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、2021年６月末日時点において有効な各テナント（マスターリース契約が締結されている場合
        には、各エンドテナント）との賃貸借契約に表示されている賃貸面積を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含み
        ません。なお、取得予定資産に係る同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載していま
        す。
    （注３）「稼働率」欄には、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第２位を四捨五入しています。なお、
        取得予定資産に係る同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。また、稼働
        率の合計は、賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
    （注４）各物件の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、一般財団法人日本不動
        産研究所及びJLL森井鑑定株式会社に委託しています。「鑑定評価額」欄には、取得済資産については、2021年２月末日を価格時点とす
        る各不動産鑑定評価書に記載された評価額、2021年８月期取得済資産については2021年１月末日、取得予定資産については2021年８月１
        日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額をそれぞれ記載しています。
    （注５）「取得（予定）価格」欄には、取得済資産については取得済資産に係る不動産又は不動産信託受益権売買契約に、取得予定資産について
        は取得予定資産に係る売買契約にそれぞれ記載された売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
    （注６）「投資比率」欄には、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する各取得済資産又は取得予定資産の取得（予定）価
        格の割合をそれぞれ記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
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    　取得予定資産取得後における本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は、以下のとおりです。
                         テナント総数         年間賃料収入         対総年間賃料比率           PML値

           不動産等の名称
                         （件）（注１）        （百万円）（注２）          （％）（注３）         （％）（注４）
          ONEST神田スクエア
     ＯＴ-２                      29         384         4.9         6.06
     ＯＴ-３     立川錦町ビル                  19         262         3.3         4.51
     ＯＴ-５     ONEST横浜西口ビル                  10         238         3.0         10.17
     ＯＴ-７     ONEST中野ビル                  ７         204         2.6         3.04
          南品川JNビル
     ＯＴ-９                      19         233         3.0         5.57
     ＯＴ-10     南品川Nビル                  19         199         2.5         5.50
     ＯＴ-11     南品川Jビル                  12         186         2.4         3.70
     ＯＴ-13     八王子SIAビル                  12         82         1.1         4.53
          ONEST元代々木スクエア
     ＯＴ-14                      ８         448         5.7         7.70
     ＯＴ-15     ONEST上野御徒町ビル                  13         164         2.1         6.04
     ＯＴ-16     大同生命大宮ビル                  15         191         2.4         4.72
     ＯＴ-17     ONEST池袋イーストビル                  ７         126         1.6         6.14
          クレシェンドビル
     ＯＴ-18                      30         149         1.9         4.58
     ＯＴ-19     東京パークサイドビル                  14         666         8.5         4.79
     ＯＴ-20     ONEST西五反田スクエア                  ９         206         2.6         6.43
          D'sVARIE本郷ビル
     ＯＴ-21                      ７         237         3.0         7.69
     ＯＴ-22     MSB-21南大塚ビル                  14         199         2.5         1.13
     ＯＴ-23     D'sVARIE神田ビル                  ７         79         1.0         6.27
     ＯＴ-24     倉持ビルディング第一                  ６         178         2.3         2.87
          リードシー千葉駅前ビル
     ＯＴ-25                      15         262         3.3         7.84
     ＯＴ-26     新川一丁目ビル                  12         63         0.8         7.64
     ＯＴ-27     箱崎314ビル                  ５         84         1.1         8.03
     ＯＴ-28     アペルト東中野ビル                  ６         58         0.7         3.62
          セントラル新大阪ビル
     ＯＯ-１                      28         371         4.7         12.72
     ＯＯ-２     カラスマプラザ21                  12         387         4.9         5.18
     ＯＯ-３     ONEST名古屋錦スクエア                  ５         250         3.2         13.58
     ＯＯ-４     MY熊本ビル                  19         129         1.6         5.08
          名古屋伏見スクエアビル
     ＯＯ-５                      46         327         4.2         6.20
     ＯＯ-６     大博多ビル                  63         707         9.0         1.08
     ＯＯ-７     肥後橋センタービル                  62         660         8.4         4.69
          大同生命水戸ビル
     ＯＯ-８                      17         126         1.6         13.93
             合　計              547         7,871         100.0         2.28
    （注１）「テナント総数」欄には、2021年６月末日時点におけるテナント総数を、１テナントが各取得済資産又は取得予定資産において複数の貸
        室を賃借している場合にはこれを当該取得済資産又は取得予定資産について１テナントと数え、複数の取得済資産又は取得予定資産にわ
        たって貸室を賃借している場合には別に数えて延べテナント数を記載しています。取得予定資産に係る同欄は、各取得予定資産の現所有
        者から提供を受けた2021年６月末日時点の情報を基に記載しています。なお、各資産につきマスターリース契約が締結されている場合に
        は、エンドテナントの総数を記載しています。
    （注２）「年間賃料収入」欄には、2021年６月末日時点において有効な各テナント（マスターリース契約が締結されている場合には、各エンドテ
        ナント）との賃貸借契約に表示されている月額賃料（共益費を含みますが、駐車場や倉庫等の付属設備の使用料、消費税等相当額を含み
        ません。）の合計額を12倍して得られた金額を記載しています。2021年６月末日時点においてフリーレント期間中のテナントについて
        も、賃貸借契約に表示されている月額賃料を基準として算出しています。なお、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、取得予
        定資産に係る同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年５月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注３）「対総年間賃料比率」の算出に当たっては、小数第２位を四捨五入して記載しています。
    （注４）「PML値」欄におけるポートフォリオ合計のPML値については、SOMPOリスクマネジメント株式会社が作成した2021年８月付ポートフォリ
        オ地震PML評価報告書に基づいて記載しています。PML値は、その作成者の意見を示したものに過ぎず、本投資法人がその記載の正確性を
        保証するものではありません。PML（Probable                  Maximum   Loss:予想最大損失率）とは、本表においては、想定した予定使用期間中（50年
        ＝一般的建物の耐用年数）での超過確率10％の損失を生じる地震により、どの程度の被害を受けるかを、90％非超過確率（損失の大きさ
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        がその値を超えない確率が90％の損失で、損失の90％信頼性水準、90パーセンタイルともいいます。すなわち、地震PMLが例えば15％と
        いうことは、「損失額が建物価格の15％を超えない可能性は90％（超える可能性は10％）である」ということになります。）に相当する
        予 想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものを意味します。但し、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建
        築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、
        営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
       （２）主要な不動産物件に関する情報

          取得予定資産取得後における本投資法人が保有する資産のうち、当該資産に係る総賃料収入
         が総賃料収入の合計の10％以上を占めることが見込まれる不動産等はありません。
       （３）賃貸面積上位10テナントに関する情報

          取得予定資産取得後における本投資法人が保有する資産における賃貸面積の上位10社を占め
         るテナントは、以下のとおりです。
                                                   総賃貸面積に

                                         賃貸面積（㎡）
             テナント名                 入居物件名称                    占める割合（％）
                                           （注１）
                                                     （注２）
      中日本建設コンサルタント株式会社                     ONEST名古屋錦スクエア                 3,033.12             1.8
      オリジナル設計株式会社                     ONEST元代々木スクエア                 1,954.77             1.2
      ウチダエスコ株式会社                     東京パークサイドビル                 1,952.09             1.2
      （非開示）（注３）                     東京パークサイドビル                 1,940.98             1.1
      日本オフィス・システム株式会社（注４）                     東京パークサイドビル                 1,940.98             1.1
      マクセル株式会社                     ONEST元代々木スクエア                 1,760.32             1.0
      （非開示）（注３）                     リードシー千葉駅前ビル                 1,677.04             1.0
      （非開示）（注３）                     ONEST元代々木スクエア                 1,572.64             0.9
                           ONEST新大阪スクエア
      株式会社キリン堂                                       1,539.47             0.9
                           肥後橋センタービル
      東芝ライテック株式会社                     南品川JNビル                 1,519.40             0.9
              合計                              18,890.81             11.2
    （注１）「賃貸面積」欄には、2021年６月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている面積を記載しています。駐車場そ
        の他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。なお、取得予定資産に係る同欄は、各取得予定資産の現所有者から提供を受けた2021年
        ６月末日時点の情報を基に記載しています。
    （注２）「総賃貸面積に占める割合」欄には、全ての取得済資産及び取得予定資産の総賃貸面積に対する各テナントへの賃貸面積の割合を記載し
        ており、小数第２位を四捨五入しています。
    （注３）当該テナントからテナント名を開示することについて同意が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
    （注４）2022年２月28日付で解約する旨の解約通知書を受領しています。
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       （４）ポートフォリオの分散
          取得予定資産取得後における本投資法人が保有する資産の地域別及び用途別のポートフォリ
         オの分散状況の概要は、以下のとおりです。
       地域別分散
                                   取得（予定）価格                投資比率
           地域            物件数
                                    （百万円）             （％）（注）
        東京経済圏                     23            82,040               68.4

        地方政令指定都市等                     ８            37,887               31.6

           合計                  31           119,927               100.0

       用途別分散

                                   取得（予定）価格                投資比率
           用途            物件数
                                    （百万円）             （％）（注）
        オフィスビル                     31           119,927               100.0

        その他の用途                     ０              ０              ０

           合計                  31           119,927               100.0

      （注）東京経済圏若しくは地方政令指定都市等に所在する物件又はオフィスビル若しくはその他の用途に該当する物件の取得（予定）価格
         が、取得（予定）価格の合計に占める割合を記載しており、小数第２位を四捨五入しています。
       （５）担保の内容

          該当事項はありません。
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    ＜本投資法人の重点投資対象エリア及び取得予定資産取得後のポートフォリオマップ＞
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    ７　投資リスク
       以下は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資リスク」

      に記載された投資リスクに関する記述の全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以
      後本書の日付現在までに、その内容について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
        （１）リスク要因

         以下において、本投資口及び本投資法人が発行する投資法人債（以下「本投資法人債」とい
        い、短期投資法人債を含むことがあります。）への投資に関するリスク要因となる可能性がある
        と考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資法人への投資に関する全てのリス
        クを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の
        事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在
        しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書                             の日付    現在における本投資法人及び本資産
        運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するた
        め、実際の結果と異なる可能性があります。なお、以下における不動産に関する記述は、不動産
        を主たる裏付けとする各信託にかかる信託受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に
        当てはまります。
         本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努め
        る方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
         以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、分配金の額が減少し又は本投資口若しくは
        本投資法人債の市場価格若しくは価値が下落し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資し
        た金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。
         本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載
        事項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
         本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

         （ア）投資口の商品性に関するリスク
         （イ）換金性・流動性に関するリスク
         （ウ）市場価格変動に関するリスク
         （エ）金銭の分配に関するリスク
         （オ）投資口の希薄化に関するリスク
         ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

         （ア）投資法人の組織運営に関するリスク
         （イ）投資法人の制度に関するリスク
         （ウ）スポンサーへの依存及び利益相反に関するリスク
         ③　投資法人の運用資産             及び取得予定資産          ：「原資産」である不動産特有のリスク

         （ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
         （イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
         （ウ）不動産管理会社に関するリスク
         （エ）費用に関するリスク
         （オ）専門家報告書等に関するリスク
         （カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
         （キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
         （ク）建築基準法等の規制に関するリスク
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         （ケ）共有物件に関するリスク
         （コ）区分所有建物に関するリスク
         （サ）借地権等に関するリスク
         （シ）底地物件に関するリスク
         （ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
         （セ）地球温暖化対策に関するリスク
         （ソ）不動産の所有者責任に関するリスク
         （タ）マスターリースに関するリスク
         （チ）将来における法令等の改正に関するリスク
         （ツ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク
         （テ）売主の倒産等の影響に関するリスク
         （ト）開発物件に関するリスク
         （ナ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
         （ニ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
         （ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク
         ④　投資法人の運用資産             及び取得予定資産          ：信託の受益権特有のリスク

         （ア）信託受益者として負うリスク
         （イ）信託受益権の流動性に関するリスク
         （ウ）信託受託者に関するリスク
         （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
         ⑤　税制に関するリスク

         （ア）導管性要件に関するリスク
         （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
         （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
         （エ）一般的な税制の変更に関するリスク
         ⑥　その他

         （ア）匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資に関するリスク
         （イ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
         （ウ）減損会計の適用に関するリスク
         （エ）内部留保の活用に関するリスク
         （オ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク
         （カ）取得予定資産を組み入れることができないリスク
         ⑦　リスクに対する管理体制

         （ア）投資法人について
         （イ）資産運用会社について
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         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
        （ア）投資口の商品性に関するリスク

            投資口は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回

          りの如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の収益又は財産及び業務
          の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることがで
          きるか否かは定かではありません。
            投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されてお
          らず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
            本投資法人が通常の清算又は倒産手続により清算される場合、投資主は、本投資法人の全
          ての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできず、投資金額のほ
          とんどを回収できない可能性があります。
        （イ）換金性・流動性に関するリスク

            本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エ

          ンド型であるため、投資主が本投資口を換金するには、本投資法人の清算・解散による残余
          財産分配請求権等による場合を除き、上場する金融商品取引所を通じて又は取引所外におい
          て売却することが必要となりますが、投資家の希望する時期と条件で取引できるとの保証
          や、常に買主が存在するとの保証はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。ま
          た、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、
          投資主は保有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありませ
          ん。これらにより、本投資口を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡
          ができなくなる場合があります。
            また、本投資法人債には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証
          されていません。そのため、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前
          に換金することが困難となる可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
        （ウ）市場価格変動に関するリスク

            本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気

          動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品投資との比較、地震、津
          波、液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を
          受けることがあります。特に、新型コロナウイルスによる本投資法人の業績及び財務状況へ
          の影響又はその懸念や、金融商品取引市場、不動産市場の動向等により、本投資口の市場価
          格が大きく影響を受けています。また、2021年１月８日以降、複数の都府県を対象に新型コ
          ロナウイルス感染症緊急事態宣言が                   複数回    発出され、2021年          ７ 月 ８ 日には    東京都    を対象に緊
          急事態宣言が発出され            、その後対象区域の拡大や実施期間の延長がなされ                            るなど、収束時期
          を予測することは極めて困難な状況にあります。また、緊急事態宣言の対象とはされていな
          い地域でも、まん延防止等重点措置の実施や行政からの要請等により経済活動が抑制される
          など、新型コロナウイルス感染症拡大前の状態に早期に回復することは見込めず、今後の展
          開によっては、緊急事態宣言や外出・営業自粛要請等の長期化や再発出等により、更なる経
          済活動の抑制が生じるとの懸念などから、金融商品市場や本投資証券の市場価格に更に悪影
          響が及ぶ可能性があり、また、これらの悪影響が長期化・深刻化する可能性もあります。
            さらに、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格
          は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右する
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          ことのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場
          を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
            加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資
          金調達が新投資口の発行により行われる場合には、市場での本投資口の需給バランスに影響
          が生じ、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります。また、本投資口が取引所にお
          いて一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性がありま
          す。
            また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
          に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投
          資口の市場価格が下落することがあります。
            その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また
          格付けの見直しや引下げによる影響を受けることがあります。
        （エ）金銭の分配に関するリスク

            本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配

          の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。
        （オ）投資口の希薄化に関するリスク

            投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投

          資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済
          投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口１口当たりの純資産額の減少等のた
          め投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中に
          おいて投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口
          と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があり
          ます。さらに、今後、追加発行がなされる場合、投資口１口当たりの純資産額が減少する場
          合や、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口
          の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
       ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

          本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法人

         と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
        （ア）投資法人の組織運営に関するリスク

            本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

          a．役員の職務遂行に関するリスク

            投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執
          行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注
          意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人
          のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、
          これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。
          b．投資法人の資金調達に関するリスク

            本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約
          上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入
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          先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限りま
          す。）に限るものと規定されています。
            借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば担保提供の制限、財務制
          限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による
          借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に関する制限、本
          投資法人の業務その他に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限の結
          果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。また、借入れ及
          び投資法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境の他、借入先や投資家
          の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資
          法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既
          存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにも
          かかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより
          債務不履行となる可能性があります。
            借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑤                           税制に関するリスク／（ア）導管性要件
          に関するリスク」をご参照下さい。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関
          投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいいます。）に限
          定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動
          産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産
          の処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時
          期及び条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の
          保有不動産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金
          等）がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況
          の変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調
          達しようとする場合、借入れの他、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によること
          があります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財
          務制限条項や誓約事項が規定されることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、
          信用格付業者からの格付や市場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする
          時期及び条件で発行できないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行
          価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び
          条件で発行できないおそれがあります。
            さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、投資法人債を含む
          借入金残高の割合）の水準について、資金余力の確保に留意し、原則として60％を上限とし
          ていますが、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。LTVが高
          まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主
          への分配金額が減少するおそれがあります。
          c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

            本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
          本投資法人は、現行法上、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以
          下「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みま
          す。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続の適用を受けま
          す。
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            また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の
          事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第
          216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入り
          ます。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、
          本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清算さ
          れる場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従っ
          て、清算手続において、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられないことがありま
          す。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債
          権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
        （イ）投資法人の制度に関するリスク

            投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

          a．業務委託に関するリスク

            投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用するこ
          とはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に
          かかる業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第１項）となっています。ま
          た、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管にかかる業務を委託しなけ
          ればならない」こと（投信法第208条第１項）、並びにその資産の運用及び保管にかかる業務
          以外の業務にかかる事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めると
          ころにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法
          人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資産の保管にかかる業務の委託
          を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一
          般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。金融商品取引法上、資産運用会社
          となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行
          等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人
          の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないこ
          との調査が執行役員及び監督役員により行われていますが、それぞれの業務受託者におい
          て、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合には業務遂行が適切に
          行われず、投資主に損害を与える可能性があります。また、資産運用会社、資産保管会社及
          び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金融商品取引法及び
          投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人
          のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務や忠実義務に反す
          る行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
            また、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行
          能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回
          収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになりま
          す。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必要とする時期及び
          条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できない
          ときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがある他、本投資口が上場廃止にな
          る可能性があります。
          b．資産の運用に関するリスク

            投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければな
          らないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運
          用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリスクは以
          下のとおりです。
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          （ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク

              資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
             義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資
             産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投
             信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがあります
             が、その運用能力が保証されているわけではありません。
              本投資法人は2013年６月25日に設立されたものであり、また、本資産運用会社による
             本投資法人についての資産運用業務は2013年７月より開始されたものであって、運用開
             始から現在までの期間は短期間に過ぎません。
              本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基
             づく運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、スポンサーである
             みずほ信託銀行株式会社とMONEグループの運用実績や本投資法人の資産の過去における
             収益の状況は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
          （ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

              資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実
             義務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減する
             ため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定され
             ています。しかし、資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を
             行わない場合には、投資家に損害が発生する可能性があります。また、本資産運用会社
             の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、本投資法人の
             投資対象である不動産等の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動
             を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益
             を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありませ
             ん。
          （ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

              本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産
             運用会社の社内規程である「資産運用ガイドライン」において、投資対象資産に関する
             取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法
             人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されるこ
             とがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま「資産運用ガイドライン」
             が変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、「資産運用ガイドライン」
             に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内
             体制について効率性・機能性その他の観点から今後その変更を行わないとは限りませ
             ん。このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更によって、本投
             資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定されていた収益を上げられな
             い可能性があります。
          c．インサイダー取引規制に関するリスク

            金融商品取引法上、投資口の取引についてもインサイダー取引規制の対象となっており、
           発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係者（資産運用会社
           の親会社、及び投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一定
           の基準を満たす取引を行い、又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記規制の対象
           者に含まれるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定さ
           れています。本投資法人及び本資産運用会社は、社内規程を設け、内部者がインサイダー取
           引を行うことを制限していますが、本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が
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           行われた場合には、投資家の本投資口又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひ
           いては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらすおそれがあります。
        （ウ）スポンサーへの依存及び利益相反に関するリスク

            本投資法人及び本資産運用会社は、本書                      の日付    現在、    参照有価証券報告書           「 第一部／第

          １　ファンドの状況／            １　投資法人の概況／（３)投資法人の仕組み／②　本投資法人及び本
          投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」に記載のとおり、スポン
          サーとの間のスポンサー・サポート契約に基づき、スポンサーから、不動産等の売却情報の
          提供、ブリッジファンド等に関するノウハウ提供、テナント情報の提供、物件取得及び運用
          に関するアドバイザリー業務の提供、ファイナンスや財務戦略に関するアドバイスの提供並
          びに不動産の売買・賃貸や金融マーケットに関する情報提供を受けること、スポンサーが子
          会社を通じた本投資法人の投資口保有に努めること（セイムボート出資）、本資産運用会社
          の人材確保に協力することについて合意しています。また、本資産運用会社は、本書                                              の日付
          現在、    参照有価証券報告書           「 第一部／第１　ファンドの状況／                  １　投資法人の概況／（３)投
          資法人の仕組み／③上記以外の本投資法人の主な関係者の役割、名称及び業務の概要」に記
          載のとおり、MREMとの間のスポンサー・サポート契約に基づき、MREMから、不動産等の売却
          情報の提供、ウェアハウジング機能の提供、デュー・ディリジェンス及び取得プロセスにお
          ける調整等の物件取得アレンジ、不動産等の売買・開発や賃貸のマーケットに関する情報提
          供、並びに不動産等の運営・管理、賃貸、コンバージョン、リニューアル、開発等に係る補
          助業務及び助言業務等のアドバイザリー業務の提供を受けることに合意しています。さら
          に、本資産運用会社は、本書                の日付    現在、    参照有価証券報告書           「 第一部／第１　ファンドの
          状況／    １　投資法人の概況／（３)投資法人の仕組み／②　本投資法人及び本投資法人の関係
          法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」に記載のとおり、MONEとの間でファシリ
          ティ・マネジメント業務に関する業務委託契約に基づき、MONEから、不動産等の管理に関す
          るプロパティ・マネージャーへの指図権の行使、指示等に関する業務、修繕工事及び資本的
          支出工事の検討・査定に関する助言業務及び補助業務、修繕工事等の発注や修繕工事等の中
          長期修繕計画策定についての助言業務又は補助業務、不動産等に対する調査・分析等の
          デュー・ディリジェンスに関する助言業務又は補助業務等の提供を受けることに合意してい
          ます。
            しかしながら、各スポンサー・サポート契約は、スポンサー及びMREMに本投資法人に対す
          る不動産の売却義務を課すものではありません。また、スポンサー、MREM及びMONEが上記の
          サポートの提供に必要な人的・財産的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。ま
          た、これらの契約が何らかの理由で解除され若しくは更新されず、又はその他の理由により
          スポンサー、MONE又はMREMによるサポートが期待どおりの成果をあげない場合には、本投資
          法人の損益の状況及び存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、本投資法人や本資
          産運用会社が、スポンサー、MONE又はMREMと取引を行う場合において、スポンサー、MONE又
          はMREMの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性が完全に
          排除されているわけではなく、その場合には本投資法人に損害が発生する可能性がありま
          す。本資産運用会社は、利益相反対策のための社内規程を設け、利益相反の可能性のある行
          為に対して十分な対応をとることとしていますが、かかるリスクを完全に排除できるとの保
          証はありません。
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       ③　投資法人の運用資産             及び取得予定資産          ：「原資産」である不動産特有のリスク
          本投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としてお

         り、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。
        （ア）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

            本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動

          産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影
          響を受けることがあります。
          a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

            我が国における賃貸借契約では、契約期間を２年とし、その後別段の意思表示がない限り
          自動的に更新されるとするものが多く見られます。しかし、契約期間が満了する際、常に契
          約が更新されるとの保証はありません。また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一
          定期間前の通知を行うことにより契約を解約できることとされている場合が多く見受けられ
          ます。賃貸借契約が更新されず又は契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが
          入居するとの保証はなく、その結果、賃料収入が減少する可能性があります。
            なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金について規定する
          ことがありますが、そのような規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その
          結果、本投資法人に予定外の費用負担が発生する可能性があります。
            定期賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求できるの
          が原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合、残存期間全体
          についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認められない可能性があります。
            その他の用途の資産については、各用途の特性や立地条件等の事情により、テナントが退
          去した際に、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空
          室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下することや、代替テナント確保のために賃
          料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受ける可能
          性があります。
          b．不動産等の賃借人の信用力及び賃料未払いに関するリスク

            賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性がある
          他、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保
          される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントから
          の賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。
          c．賃借人による賃料減額のリスク

            賃貸人は、不動産等の賃借人が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事
          情により賃料減額に応じることを余儀なくされることがあります。また、建物の賃借人は、
          定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法第32
          条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人
          は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払
          いを請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払いを受けた賃料の額が後に裁
          判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年１割の利息を付して賃借人に返還しな
          ければなりません。
            これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法
          第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料
          の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が
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          期待できます。しかし、定期建物賃貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38
          条所定の要件を充足する必要があります。このためある建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契
          約 とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっ
          ても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除す
          ることができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、
          本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。なお、借室
          の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況では賃借人がこのような条件に合意す
          る見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向がある他、逆に一般的に賃料水準が上
          昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
          d．テナント集中に関するリスク

            本投資法人の保有する不動産等のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結
          果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等の収益が大きく影響を受
          けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退
          去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じ
          るため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することがあります。
            また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合
          によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、本投資法人
          の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
          e．変動賃料に関するリスク

            固定賃料に加えて、不動産等のテナント収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う場合に
          は、不動産等のテナント収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人
          の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上げ
          等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得る上、
          テナントが売上げ等をより低位に計上し、変動賃料の金額を恣意的に引き下げようとする可
          能性も否定できません。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなさ
          れず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          f．ポートフォリオの集中及び不動産の偏在に関するリスク

            本投資法人は、         参照有価証券報告書           「 第一部／第１　ファンドの状況／                   ２　投資方針／
          （１）投資方針／③            ポートフォリオ構築方針」に記載の投資方針に従い、投資を行います
          が、特定の物件について、ポートフォリオ全体に占める割合が高くなる可能性があります。
          また、本投資法人は、ポートフォリオの構築において、一定の地理的分散投資を行うもの
          の、東京経済圏を主たる投資対象地域としています。本投資法人の運用不動産のポートフォ
          リオにおける特定の不動産の割合が高くなった場合や、運用不動産が一定の地域に偏在する
          場合には、特定の不動産に生じたテナントの異動その他の事象や特定の地域の不動産賃貸市
          場の動向、地震その他の災害等が、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼすおそれがあり
          ます。また、本投資法人の主たる投資対象はオフィスビルに限定されています。したがっ
          て、一定地域のオフィスビルにおける収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼ
          すおそれがあります。
            さらに、本投資法人の運用不動産が近接して所在する場合には、オフィス賃貸借マーケッ
          ト（オフィスビルの場合）において相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を
          与えるおそれがあります。
        （イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク

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            不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため、取得しようとする不動産等に一定
          の瑕疵があった場合又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合に
          は、  資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼ
          す可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、例えば、建物の構
          造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や
          瑕疵等（工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等、免震装
          置・制振装置等の強度や機能等の不具合や基準への不適合を含みますが、これらに限られま
          せん。）の他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態を
          もって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。
            本投資法人は、取得しようとする不動産等に関する売買契約等において売主からの一定の
          表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等を取得
          することとしていますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はな
          く、売買契約の交渉において、売主が行う表明及び保証の対象、期間若しくは責任額が限定
          され又はかかる表明及び保証が全く行われない場合もありえます。そこで、本投資法人が不
          動産等を取得しようとする場合、かかる不動産等について自ら調査を行う他、信頼のおける
          中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリング・レポー
          ト、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した
          資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な
          制約等から、不動産等に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの
          保証はありません。
            また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいま
          す。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいま
          す。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法
          の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、その
          対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対し
          て瑕疵担保責任を負うことになります。買主は、瑕疵があることを知った日から１年以内に
          解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。したがって、本投資法人が特定の
          不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものであ
          る場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができま
          すが、かかる期間制限を超えて瑕疵担保責任を追及することはできません。また、本投資法
          人が売主となる場合、瑕疵担保責任を追及されるおそれがあります。なお、本投資法人は宅
          地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅建業法」と
          いいます。）上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵
          担保責任を排除することは原則としてできません。
            他方で、民法改正法の施行日である2020年４月１日以後に締結された不動産の売買におい
          ては、民法改正後の民法の規定が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に
          関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主
          は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主は、契約不適合を
          知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした場合、責
          任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重大
          な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を
          追及することができます。買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであ
          る場合を除き、責任の追及として、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであ
          るか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額請求権を行使することができます。また、
          買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときを除き、契約
          を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主の責めに帰すべき事
          由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、
          本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約
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          不適合による担保責任を追及することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超え
          て責任を追及することはできません。
            さらに、本投資法人が買主であるときに、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力
          が十分でない場合や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任、
          契約不適合による担保責任又は売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回
          避又は回復を図ることができない場合があります。また、個別の事情により、売買契約上売
          主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又
          はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。
            不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に
          隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者とな
          る本投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
            加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。本投資法人

          は、本資産運用会社が十分な調査を行った上で取得を行いますが、不動産登記簿の記載を信
          じて取引した場合にも、不動産に関する権利を取得できないことや予想に反して第三者の権
          利が設定されている可能性があります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主
          等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追求することとなりますが、その実効
          性があるとの保証はありません。
        （ウ）不動産管理会社に関するリスク

            一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能

          力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先
          を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮すること
          が前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されると
          の保証はありません。本投資法人は、直接保有する不動産に関して本投資法人が委託した不
          動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除するこ
          と、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して
          信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を
          通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管
          理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、当該不
          動産等の管理状況が悪化するおそれがあります。
        （エ）費用に関するリスク

            不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、

          消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に関する費用の上昇、不
          動産管理会社その他による管理コストの上昇その他資本的支出、金利の上昇、税制変更等の
          理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。
            また、民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、
          又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないと
          き、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕
          権を、賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコント
          ロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。
        （オ）専門家報告書等に関するリスク

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            不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等による地域分析、個別分析等の分析の結果
          に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士等の判断あるいは意見を示したものに留まり
          ます。本投資法人が取得した運用不動産については、毎決算期末を価格時点とした鑑定評価
          が 行われます。なお、同一の物件について鑑定評価を行った場合であっても、個々の不動産
          鑑定士等によって、その適用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の
          範囲等によって鑑定評価額が異なる可能性があります。鑑定評価の結果又はその見直し後の
          結果は、将来において本投資法人が当該鑑定評価額又は見直し後の鑑定評価額により運用不
          動産を売買できることを保証又は約束するものではありません。
            土壌汚染リスク評価報告書は、個々の専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土
          壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
            エンジニアリング・レポート等（地震リスク調査報告書等を含みます。）は、建物等の評
          価に関する専門家が建物等の状況に関して調査した結果を記載したにものにすぎず、提供さ
          れる資料の内容、その調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産及び信託
          財産である不動産に関する欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限りませ
          ん。
            また、不動産に関して算出されるPML値（PML値の詳細については、                                     参照有価証券報告書
          「 第一部／第１　ファンドの状況／                  ２　投資方針／（１）投資方針／⑤                    投資基準」      並びに前
          記「５　新規取得資産」及び「６　取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概
          要」  をご参照下さい。）は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費
          用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合には、予想復旧費
          用以上の費用が必要となる可能性があります。
            第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評
          価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケッ
          トにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合
          でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が
          異なる可能性があります。
        （カ）建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

            建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害、液状化等の天災地変によって、

          毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。本投資
          法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険、賠償責任保険、火災利益保険等を付
          保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限
          額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性
          又は保険契約に基づく支払いが保険会社により完全には行われず、若しくは支払いが遅れる
          可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由
          により事故発生前の状態に回復させることが事実上困難である可能性があります。
            加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の
          保有する不動産等          及び取得予定資産          のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能
          性は否定できません。本書              の日付    現在、本投資法人は、各不動産等につき地震PML値が20％以
          上の場合又は当該不動産等が加わることによりポートフォリオ全体の地震PML値が10％を超過
          する場合に、保険料による運用資産                   及び取得予定資産          の収益性への影響等を考慮しつつ、付
          保の検討及び判断を行うこととしており、全ての不動産等に地震保険を付保する予定はあり
          ません。従って、地震保険を付保する不動産等以外は、地震又は地震を原因とする火災・津
          波・液状化等の災害による損害について、原則保険によるリスクカバーの対象外となってい
          ます。また、地震保険を付保した場合でも、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発
          生する可能性もあります。
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        （キ）売却時の不動産流動性に関するリスク
            本投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うた

          め、保有する不動産等の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範
          囲内でも、保有するより売却した方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断
          される場合等には保有する不動産等の売却を行うことがあります。
            不動産等は、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いと
          いう性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係
          等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスが行われます。デュー・ディリジェンスの結
          果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動
          性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等もそれ
          以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
            さらに、不動産等の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅
          されます。
            また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産
          等を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人
          の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取
          得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等を取得する場合には、後
          日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して
          紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等について
          予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や地中埋設物の存在に
          より、不動産等の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物や地中埋設物の除
          去費用等の追加負担が本投資法人に発生する可能性もあります。
        （ク）建築基準法等の規制に関するリスク

            不動産等は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服する

          ものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改
          正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限の下
          では不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制の下にあり、法令による規
          制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場
          の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等の他、不動産等を含む地域が現時点又
          は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面
          積が減少する可能性があります。さらに、大規模集客施設が都市計画法に定める特定大規模
          建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定めによっては、後日の建替等
          に際し、建物の用途又は延床面積の制限が付される可能性があります。法規制の変化により
          かつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがあります
          が、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替
          ができなくなり、追加の設備が必要とされ、修繕コストの増加要因となり、又は建替自体が
          事実上困難となる可能性があります。このような場合には、本投資法人の保有する不動産等
          の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
            以上の他、土地収用法（昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。）（以下「土地
          収用法」といいます。）や土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みま
          す。）（以下「土地区画整理法」といいます。）のような私有地の収用・制限を定めた法律
          の改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又は
          その保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連
          する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺される可能性があります。
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        （ケ）共有物件に関するリスク
            不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴い

          ます。
            まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全
          員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する
          （民法第252条）ものとされています。したがって、特に投資法人が持分の過半数を有してい
          ない場合には、当該不動産の管理及び運営について投資法人の意向を反映させることができ
          ない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用するこ
          とができるため（民法第249条）、他の共有者によるかかる権利行使によって、投資法人の当
          該不動産の利用が妨げられる可能性があります。各共有者は、自己の共有持分を自由に譲渡
          することはできるため、本投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがあ
          ります。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となりま
          す。
            また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができるため、他の共有者から
          の分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求めら
          れ、又は共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間
          の特約は有効ですが、この特約の効力は最大５年であり、その旨の登記をしなければ、対象
          となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった
          場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続の対象になった場合には、管財
          人等は分割請求ができます。
            共有不動産にかかる賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般
          的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料債権全部が
          差押えの対象となる場合や、テナントからの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じ
          て履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の共有者の
          信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費
          用を払いその他共有物の負担を引受けることとされていますが、いずれかの共有者が自ら負
          担すべき公租公課その他の費用等の支払い又は履行を行わない場合、滞納処分や差押え等に
          より、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがありま
          す。
            また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割
          されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に
          応じて当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、投資法人の不
          動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が
          設定された場合には、分割後の投資法人の不動産についても、他の共有者の持分割合に応じ
          て、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            共有物については、上記のものをはじめとする制限やリスクが存在するため、取扱いや処
          分により多くの時間と費用を要したり、単独所有の場合と比較して譲渡価格において不利に
          なるおそれがあります。
        （コ）区分所有建物に関するリスク

            区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を

          含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象
          となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部
          分から構成されます。区分所有建物については、その管理及び運営は区分所有者間で定めら
          れる管理規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の
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          先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続履践等、区分所有法の適用を受けない単独
          所有物件と比較して制限があります。
            各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、本
          投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資
          力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理
          規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の共有持分を含みます。）を処分する場合に
          他の区分所有者に対して一定の権利（優先交渉権等）を与える旨の管理規約等があれば、本
          投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
            区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用
          部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払
          いを履行しない場合には、不動産等の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずる
          おそれがあります。
            また、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（敷地利用権とは、区分所有建物の専有
          部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持
          するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分するこ
          とが禁止されます。但し、敷地権（敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地
          になっている土地について建物と一体化されている権利をいいます。）の登記がなされてい
          ない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になります。また、区分所有建物の敷
          地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれその敷地のうちの一筆又は数筆の土地につい
          て、単独で所有権、賃貸借等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有して
          いる場合には、分離して処分することが可能とされています。これらの場合のように専有部
          分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない専有部分の所
          有者が出現する可能性があり、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になり、不動産に関す
          る流動性に悪影響を与える可能性があります。
            さらに、使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区
          分所有建物の買受人等の特定承継人（当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。）に対
          して効力を生じる（区分所有法第８条、第54条）合意とは解されない債権的合意であるた
          め、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権（又は共有権）に基
          づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求
          できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有
          建物の場合には、不動産に関する流動性に悪影響を与える可能性があります。
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        （サ）借地権等に関するリスク
            投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物（以下「借地物

          件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場
          合に比べ、特有のリスクがあります。
            まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、
          期限の到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されるこ
          とがあり、また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することも
          あります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り
          壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても投資法人が希
          望する価格で買い取られる保証はありません。
            さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
          合に、投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40号。その
          後の改正を含みます。）又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競
          売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、投資法人は、譲受
          人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
            また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃
          貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとして
          も承諾料の支払いを要求されることがあります。その結果、投資法人が希望する時期や売却
          価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
            また、投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を
          明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返
          還を受けられないおそれがあります。
        （シ）底地物件に関するリスク

            本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得

          することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当
          然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人
          に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法
          人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地
          法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認め
          られるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者よ
          り時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以
          下である保証はありません。
            また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その
          他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞る可能性があ
          り、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損
          害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容につい
          て、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、
          投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃
          の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資
          家に損害を与える可能性があります。
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        （ス）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
            土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、

          本投資法人が保有する運用資産                 及び取得予定資産          に有害物質が埋蔵されている場合には当該
          土地の価格の下落により、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害
          物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに関する予想外の費用
          が発生し、本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第
          三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる
          損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
            土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に関する一定の施設を設置し
          ていた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に関する被害が生ずるおそれが
          あると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有
          者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の
          拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、本投
          資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人が支出を余儀なくされた費用
          の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
            また、建物について、一般的にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材等が使用され
          ているか又は使用されている可能性があります。本投資法人が保有する運用資産                                            及び取得予
          定資産    についてかかる事態が発覚した場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、ま
          た、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこ
          れに関する予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第
          三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる
          損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
            さらに、原子力発電所の事故等により、投資対象不動産又はその所在周辺地域において、
          放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、
          その結果、当該投資対象不動産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。そ
          の他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該投資対象不動産の所
          在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けること
          となり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
        （セ）地球温暖化対策に関するリスク

            法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出

          に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又は拡充に
          伴い、排出量削減のための建物改修工事を実施したり、排出権又は再エネクレジット等を取
          得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
        （ソ）不動産の所有者責任に関するリスク

            民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を

          与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必
          要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の
          義務は無過失責任とされています。従って、本投資法人の保有する不動産等の設置又は保存
          に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に本投資法人が
          損害賠償義務を負担するおそれがあります。
            本投資法人は、取得する不動産等に関して原則として適切な保険を付保する予定ですが、
          保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の
          発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
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        （タ）マスターリースに関するリスク

            本投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転

          貸人としてテナントに転貸する場合があります。本投資法人がマスターリース契約を締結す
          る場合、テナント（マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者（転借人）を指
          します。以下同じとします。）は基本的にマスターリース会社の口座に賃料を入金すること
          になりますが、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスター
          リース会社がテナントから受領した賃料について、本投資法人への支払いが滞る可能性があ
          ります。
            また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
          ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約
          及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる
          場合があります。このような場合、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継
          した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、本投資
          法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、本投資法人の収益等
          に悪影響を与える可能性があります。
        （チ）将来における法令等の改正に関するリスク

            不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果、本投資法

          人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建
          築基準法、都市計画法、消防法（昭和23年法律第186条。その後の改正を含みます。）、各地
          の条例等といった不動産に関する法規制の他、土地収用法や土地区画整理法のような私有地
          の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収
          用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等
          に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等の価値が
          減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減その他地球温暖化対策
          等を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性
          があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等に関し
          て規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、
          土壌、地下水等の汚染に関する調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者として
          の無過失責任等が課される可能性があります。
        （ツ）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスク

            本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社

          を通じてその利用状況を管理しますが、個々のテナントの利用状況を完全に監督できるとの
          保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされ
          るおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等が悪影響を受けるこ
          とがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等と
          いった場合には、当該不動産等の価値が減損し、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶおそれ
          があります。
        （テ）売主の倒産等の影響に関するリスク

            本投資法人が不動産等を取得した後に売主が倒産した場合、売主への瑕疵担保責任を追及

          した場合であっても支払能力が不足する可能性があり、また、かかる不動産等の売買契約又
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          はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。
          また、かかる倒産手続に入らない場合であっても、当該不動産等の売買契約が当該売主の債
          権 者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動
          産等を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続における平等弁済の対象となり、著し
          く低い金額しか回収できないことがあります。その他、本投資法人を買主とするある売買取
          引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると
          法的に評価し、その結果、当該不動産等はなおも売主（倒産手続であればその財団）に属す
          ると判断されることがあります。その場合には、本投資法人は特に担保権の行使に対する制
          約を受けることがあります。
        （ト）開発物件に関するリスク

            本投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣

          工を条件として予め開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得す
          る場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
          a．開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発

            生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅
            延、変更又は中止されるリスク
          b．工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等

            により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク
          c．竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られな

            いリスク
          d．上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事

            情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク
            上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく

          下回る可能性があります。また、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予
          定どおりの収益をあげられないおそれがあります。さらに、予定外の費用や損失を本投資法
          人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
            また、本投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行
          うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定さ
          れる上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生
          じることがあります。
        （ナ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

            本投資法人は、新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産

          取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性があります。
            実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特
          性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定
          期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変
          動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結
          果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
            また、本投資法人は、新たに取得する資産を信託受益権化した上で取得することがありま
          す。この場合、本投資法人による取得に先立ち当該不動産が信託される予定ですが、当該不
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          動産が予定通りに信託されない可能性があり、この場合、本投資法人が当該取得予定の資産
          を取得することができず、又は当該取得予定の資産を信託受益権化せずに現物不動産の状態
          で 取得する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
          ます。
        （ニ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

            本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミッ

          トメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡
          しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により
          解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。ま
          た、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の
          違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメン
          ト等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間に
          おける市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契
          約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況
          等が悪影響を受ける可能性があります。
        （ヌ）敷金・保証金の利用に関するリスク

            本投資法人は、投資対象不動産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金

          又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契
          約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法
          人は、敷金又は保証金の返還資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。その結
          果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
       ④　投資法人の運用資産             及び取得予定資産          ：信託の受益権特有のリスク

          本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合に

         は、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
          なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みま
         す。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
         （平成18年法律第109号。その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）によ
         る改正前の信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。）を「旧信託法」といい、
         信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約については、
         信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第２
         条）。
        （ア）信託受益者として負うリスク

            信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信

          託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があること
          を原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益
          者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、信託受託者が信託
          財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、
          最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が不動産、不動産の
          賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分
          なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を
          被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の
          注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する
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          信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場
          合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、本
          投 資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法
          第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりま
          したが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該
          合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり（新信
          託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生
          じる可能性があります。
        （イ）信託受益権の流動性に関するリスク

            投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する

          場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しよう
          とする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不
          動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金融商品取引法上の有価証
          券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94
          条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。ま
          た、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、本
          投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性がありま
          す。
        （ウ）信託受託者に関するリスク

          a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

            信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の
          財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定は
          ないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件
          を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有
          財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託
          受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項
          及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信
          託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権
          については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しか
          しながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
          b．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク

            不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注意義
          務を負います（信託業法（平成16年法律第154号。その後の改正を含みます。）第28条第１
          項、第２項）。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはならないものとさ
          れています（同法第29条第１項、第２項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は
          信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動
          産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不
          動産信託受益権を保有する投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに
          備え、旧信託法及び新信託法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受
          益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利の行使等に
          より損害を回避・回復できるとは限りません。
        （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

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            信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生
          じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権
          の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受益
          者 が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信託受
          益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権の共
          有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
            旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受
          益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない
          管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられます。
          従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理
          及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能
          性があります。
            一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一
          定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105条
          第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び
          運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないこととな
          ります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方法
          が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の
          指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
            準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託
          受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することがで
          きます。従って、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があり
          ます。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を
          処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義
          務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変
          動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けるこ
          とになります。
            信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に
          対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関す
          る債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、
          他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を
          差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割
          合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能
          性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差
          し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払いや支払った
          信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求
          することができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払い又は償還を受け
          ることができない可能性があります。
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       ⑤　税制に関するリスク
          本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人

         の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制につい
         ての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
        （ア）導管性要件に関するリスク

            税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投

          資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投
          資法人の損金に算入することが認められています。
                          投資法人の主な導管性要件

                 配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
       支払配当要件          （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90％超であ
                 ること）
                 投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口
      国内50％超募集要件
                 の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録があること
                 機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規定するものをいう。次
        借入先要件
                 の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていないこと
                 事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること
        所有先要件
                 又は機関投資家のみによって所有されていること
                 事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口の総
       非同族会社要件
                 口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこと
                 他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を含み、一定の海
      会社支配禁止要件
                 外子会社の株式又は出資を除く）
            本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又

          はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人
          が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができ
          なくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能
          性があります。
          ａ．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

            会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失
          について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人
          税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件におけ
          る配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることか
          ら、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の配当（又は配当可能
          額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性がありま
          す。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対して
          は、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりま
          したが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法
          人税等）が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支
          払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
          ｂ．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

            借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができ
          ない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能性があり
          ます。
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          ｃ．借入先要件に関するリスク
            本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又
          は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいは
          この要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預
          り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能
          性があります。
          ｄ．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

            本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、
          所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
        （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と

          の見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくな
          る可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当
          等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影
          響を及ぼす可能性があります。
        （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

            本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占

          める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第28条第３項）としてい
          ます。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件
          を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及
          び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資
          法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され
          た場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
        （エ）一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関

          する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が
          増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係
          る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取
          扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は
          税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
       ⑥　その他

        （ア）匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資に関するリスク

            本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分及び不動産関連ローン

          等資産への投資を行うことがあります。これらの場合、本投資法人が投資した金銭を、投資
          先たる匿名組合や特別目的会社が不動産その他の資産に投資しますが、当該不動産等にかか
          る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や不動産その他の資産が想定し
          た価格で売却できない場合、不動産関連ローン等資産に対する弁済等が得られない場合等に
          は、当該投資により得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性
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          があります。また、匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産については契約上譲渡が
          禁止若しくは制限されている場合があり、又は確立された流通市場が存在しないため、その
          流 動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難
          な場合があります。また、匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資は、投資
          先たる匿名組合や特別目的会社が取得・保有する新規物件にかかる優先交渉権の取得を目的
          として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証
          はありません。
        （イ）特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

            本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の

          １を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行
          うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の
          導管性要件（前記「⑤             税制に関するリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照下
          さい。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目
          標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図してお
          りません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される
          場合、その売却を行うことがあります。
            しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動
          性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は予定より低い価額で
          の売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する
          収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産
          が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図され
          ない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資
          法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被
          るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の
          賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③                                               投資
          法人の運用資産        及び取得予定資産          ：「原資産」である不動産特有のリスク（ト）開発物件に
          関するリスク」に記載のリスクがあります。
        （ウ）減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損にかかる会計基準（「固定資産の減損にかかる会計基準の設定に関する意

          見書」（企業会計審議会平成14年８月９日））及び「固定資産の減損にかかる会計基準の適
          用指針」（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日）が、2005年４月１日以後開始す
          る事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期営業
          期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事
          業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合
          に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことを
          いいます。
            今後の不動産市場の動向及び運用資産                     及び取得予定資産          の収益状況等によっては、会計上
          減損損失が発生し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性がありま
          す。
        （エ）内部留保の活用に関するリスク

            本投資法人は、内部留保を有しており、法令等の定めにより分配金に加算する他、資本調

          達による投資口の希薄化や物件取得に伴う費用計上、物件売却による損失発生やテナント退
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          去による一時的な賃料の減少等による一時的な分配金への悪影響の緩和、さらには税務と会
          計の取扱いの不一致により生ずるおそれのある課税への対応等のために活用し、中長期的観
          点 に立ったポートフォリオの戦略的運営と成長を目指す方針です。しかしながら、投資法人
          の内部留保にかかる会計又は税務に関する処理、運用、取扱い若しくは取扱いに関する解釈
          が変更された場合、内部留保の金額が変更される可能性及び内部留保の活用が困難になるな
          ど本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        （オ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

            本投資法人及び本資産運用会社は、南海トラフ巨大地震や首都圏直下地震などの大規模な

          地震をはじめとする災害や新型コロナウイルス等の感染症の発生・拡大を想定し、本資産運
          用会社の役職員において、テレワーキングシステムを活用した業務形態に移行することがあ
          ります。しかしながら、これに適さない業務も存在することから、本資産運用会社の業務が
          滞り、結果として、本投資法人の資産の運用に悪影響が出る可能性があります。
            また、本資産運用会社は、保有資産における被害の拡大防止のため必要とされる安全対策
          や事業継続・早期復旧のための対策として、事業継続計画（BCP）の見直しを随時行っていま
          す。しかしながら、全ての災害や感染症等のリスクを回避することは困難であり、また、昨
          今の気候変動などに伴う災害の大規模化を考えると、想定を上回る規模で被害が発生する可
          能性もあります。特に、新型コロナウイルス等の感染症の感染拡大に伴う外出自粛要請その
          他の措置や、これらに伴う経済活動の停滞、労働環境の変化や消費動向等により、テナント
          の売上げや不動産の賃貸需要等に長期的な悪影響が生じるおそれもあります。また、テナン
          ト業種によっては、当該感染症等の拡大や流行の長期化による売上げの減少に伴い、テナン
          トによる賃料減額請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナン
          ト退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があり、その結果、本投資法人の業績に悪影響
          を及ぼす可能性があります。
        （カ）取得予定資産を組み入れることができないリスク

            本投資法人は、前記「５　新規取得資産」に記載の取得予定資産を取得する予定です。こ

          れに関連し、本投資法人は、取得予定資産である不動産信託受益権の保有者との間で、信託
          受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後取得までの間に、かかる
          契約に定められた一定の条件が成就しないこと等により、取得予定資産を取得することがで
          きず、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
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       ⑦　リスクに対する管理体制
          本投資法人は、上記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に

         定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併
         せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じていま
         す。
          具体的な取り組みは、以下のとおりです。
        （ア）投資法人について

            本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されて

          います。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の
          「役員会規程」に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告が行われます。これによ
          り、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状
          況を監督できる体制となっています。
            また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社から本投資法人の業務及
          び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとしています。
            なお、執行役員のうち１名は金融商品取引法第31条の４第１項に従い、金融庁長官に兼職
          の届出を行った上で、本資産運用会社の代表取締役社長が兼務しています。
        （イ）資産運用会社について

            本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する運用・管理の方針及び計画と

          して「資産運用計画」及び「資産管理計画」を策定及び改定し、また、規約に基づき遵守す
          べき資産の運用・管理の社内基準として「資産運用ガイドライン」を制定しています。
            この「資産運用計画」、「資産管理計画」及び「資産運用ガイドライン」を遵守すること
          を通じ、資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。
            本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規
          程」を制定し、その状況等を取締役会等に報告する旨定めています。
            加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されること防止するために、
          「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
            また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、
          「コンプライアンスの基本方針」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するととも
          に、具体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラ
          ム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
            さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規
          程」、「自主点検規則」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
         以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していま

        すが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないこ
        とによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがあります。
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    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
        Ｏｎｅリート投資法人

        （東京都中央区日本橋二丁目１番３号）
        株式会社東京証券取引所

        （東京都中央区日本橋兜町２番１）
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    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
    １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

       　本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿管理人で
       あるみずほ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
       　本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰
       属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１
       項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である保管振替機構
       が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により
       行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関
       に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口
       数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われること
       により、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口
       の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
       れば、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第１項）。投資主名簿に係る取扱場
       所、取次所、投資主名簿管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
       取扱場所　　　　　　　　　　　　                    ：　　    東京都中央区八重洲一丁目２番１号

                               みずほ信託銀行株式会社              本店証券代行部
       取次所　　　　　　　　　　　　　                    ：　　    該当事項はありません。
       投資主名簿管理人の名称及び住所　                    ：　　    東京都中央区八重洲一丁目２番１号
                               みずほ信託銀行株式会社
       手数料　　       　　　　　　　　　　　：　　                 該当事項はありません。
    ２　投資主に対する特典

       該当事項はありません。
    ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

       該当事項はありません。
    ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

       該当事項はありません。
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                                                          EDINET提出書類
                                                     Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【その他】
    １　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙、裏表紙、表紙裏及び表紙裏の次に、本投資法人

       の名称、英文名称又はその略称等を記載し、また、ロゴマーク並びに保有資産、新規取得資産及び
       譲渡済資産の写真及び図表・図案等を使用することがあります。
    ２　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり、金融商品の販売等に関す

       る法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
       「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運

       用の目的となる不動産の価格や収益力の変動、不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相
       場、金利水準、不動産市況の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、
       倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
    ３　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり記載を行います。

    「募集又は売出しの公表後における空売りについて

    （１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第26条の６の規定に
        より、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含
        みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は
        売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格
        を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）に
        おいて、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金融商品取引法施行令第26条
        の２の２第７項に規定する私設取引システムにおける空売り（注１）又はその委託若しくは委託
        の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該
        空売りに係る有価証券の借入れ（注２）の決済を行うことはできません。
    （２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注１）に係る有価証券の
        借入れ（注２）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出し
        の取扱いにより有価証券を取得させることができません。
        （注１）取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
            ・先物取引
            ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人債券等の空売り
            ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
        （注２）取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
    ４　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載を行います。

       「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、オーバーアロットメントに

       よる売出しの売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定され
       た場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一
       般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手
       取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及び売出価額の総額、並びに指定先に対
       する販売予定口数をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいま
       す。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新
       聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中の
       インターネット上の本投資法人のウェブサイト（［URL］https://one-reit.com/）（以下「新聞
       等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記
       載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格
       等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行い
       ません。」
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