タカラレーベン不動産投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
      【提出書類】                    有価証券届出書
      【提出先】                    関東財務局長

      【提出日】                    2021年8月13日

      【発行者名】                    タカラレーベン不動産投資法人

      【代表者の役職氏名】                    執行役員　石原　雅行

      【本店の所在の場所】                    東京都港区赤坂一丁目14番15号

      【事務連絡者氏名】                    タカラPAG不動産投資顧問株式会社

                          取締役財務企画部長　春日　哲
      【電話番号】                    03-6435-5264

      【届出の対象とした募集（売出）内                    タカラレーベン不動産投資法人

      国投資証券に係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集（売出）内                    形態：投資証券

      国投資証券の形態及び金額】                    発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　13,070,000,000円
                          売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                                                    650,000,000円
                          （注1）発行価額の総額は、2021年7月20日（火）現在の株式会社東京証券取引所におけ
                             る本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                             ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発
                             行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行
                             価格の総額は上記の金額とは異なります。
                          （注2）売出価額の総額は、2021年7月20日（火）現在の株式会社東京証券取引所におけ
                             る本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                    １．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場
                            投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるとき
                            は、金融商品取引法施行令第20条第1項に規定する安定操
                            作取引が行われる場合があります。
                          ２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場
                            を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所で
                            す。
      【縦覧に供する場所】                    株式会社東京証券取引所
                          （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
      １【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
       （１）【投資法人の名称】
         タカラレーベン不動産投資法人
         （英文表示：Takara           Leben    Real   Estate    Investment       Corporation）
         （以下「本投資法人」といいます。）
          (注)　　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」
              といいます。）に基づき設立された投資法人です。
       （２）【内国投資証券の形態等】

          本書に従って行われる募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）又は売出しの
         対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資
         口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以
         下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等
         振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を
         表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払
         戻しが認められないクローズド・エンド型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
         された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
         りません。
         (注)　　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

         112,500口
         (注)　　一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証
             券株式会社が、PAG        JREIT   Co-Invest    Limitedから5,400口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいま
             す。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５                               募集又は売出しに関する特別記載事項　１
             オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
       （４）【発行価額の総額】

         13,070,000,000円
         (注)　　後記「（１３）          引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、後記「（１３）                            引受け等の概要」に記載の引受人
             （以下「引受人」といいます。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2021年7月20日（火）現在
             の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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       （５）【発行価格】
         未定
         (注1)　   発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合は、その日に先立
             つ直近日の終値）から2021年8月期（第7期）に係る1口当たりの予想分配金3,100円を控除した金額に0.90～1.00を乗じた価
             格（1円未満端数切捨て）を仮条件とします。
             今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいい、以下「発行価格
             等」といいます。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総
             額、一般募集における手取金、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの
             売出価額の総額をいい、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書の訂
             正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届
             出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://takara-
             reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書
             の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発
             行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見
             書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
         (注2)　   上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2021年8月23日（月）から2021年8月26日（木）までの間のいずれかの日（発
             行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払
             込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
         (注3)　   後記「（１３）      引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格の総額と発行価額の総
             額との差額は、引受人の手取金となります。
       （６）【申込手数料】

         該当事項はありません。
       （７）【申込単位】

         1口以上1口単位
       （８）【申込期間】

         2021年8月24日（火）
         (注)　　申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間
             については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021年8月19日
             （木）から、最短で2021年8月23日（月）まで、最長では2021年8月26日（木）までを予定していますが、実際の発行価格等
             決定日は、2021年8月23日（月）から2021年8月26日（木）までの間のいずれかの日を予定しています。
             したがって、
             ①　発行価格等決定日が2021年8月23日（月）の場合、申込期間は「2021年8月24日（火）」
             ②　発行価格等決定日が2021年8月24日（火）の場合、申込期間は「2021年8月25日（水）」
             ③　発行価格等決定日が2021年8月25日（水）の場合、申込期間は「2021年8月26日（木）」
             ④　発行価格等決定日が2021年8月26日（木）の場合、申込期間は「2021年8月27日（金）」
             となりますので、ご注意ください。
       （９）【申込証拠金】

         申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
       （１０）【申込取扱場所】

         引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。
       （１１）【払込期日】

         2021年9月1日（水）
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       （１２）【払込取扱場所】
         株式会社三井住友銀行　本店営業部
         東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
         (注)　　上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。
       （１３）【引受け等の概要】

         以下に記載する引受人は、2021年8月23日（月）から2021年8月26日（木）までの間のいずれか
        の日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本投資
        口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。本投資
        法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の
        総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との
        差額は、引受人の手取金とします。
             引受人の名称                     住所             引受投資口数
         ＳＭＢＣ日興証券株式会社                 東京都千代田区丸の内三丁目3番1号

         みずほ証券株式会社                 東京都千代田区大手町一丁目5番1号                       未定

         野村證券株式会社                 東京都中央区日本橋一丁目13番1号

                         合　計                        112,500口

         (注1)　   本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているタカラPAG不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用
             会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般
             事務受託者（投信法第117条第1号。ただし、投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権に関する事務を除きま
             す。）として一般募集に関する事務を行います。
         (注2)　   上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
         (注3)　   一般募集の共同主幹事会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社（以下「共同主幹事会社」と総称しま
             す。）です。
         (注4)　   各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。
       （１４）【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
       （１５）【手取金の使途】

         一般募集における手取金（13,070,000,000円）については、後記「第二部                                        参照情報　第２         参
        照書類の補完情報　６             取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人による新たな
        特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。なお、当該特定資産を本
        書において総称して「取得予定資産」といいます。）の取得資金及びその付随費用の一部に充当
        します。
         (注)　　上記の手取金は、2021年7月20日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
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       （１６）【その他】
        ①　申込みは、前記「（８）                申込期間」に記載の申込期間に前記「（１０）                          申込取扱場所」に
         記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「（９）                             申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込
         証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
         　申込証拠金の入金期間は、申込期間から申込期間の翌営業日までです。
         　したがって、申込証拠金の入金期間は、
        （ア）発行価格等決定日が2021年8月23日（月）の場合、
            「2021年8月24日（火）から2021年8月25日（水）まで」
        （イ）発行価格等決定日が2021年8月24日（火）の場合、
            「2021年8月25日（水）から2021年8月26日（木）まで」
        （ウ）発行価格等決定日が2021年8月25日（水）の場合、
            「2021年8月26日（木）から2021年8月27日（金）まで」
        （エ）発行価格等決定日が2021年8月26日（木）の場合、
            「2021年8月27日（金）から2021年8月30日（月）まで」
         となりますので、ご注意ください。
        ②　申込証拠金には利息をつけません。
        ③　申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「（１１）                                       払込期日」に記載の払
         込期日に新投資口払込金に振替充当します。
        ④　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、2021年9月2日（木）です。
        ⑤　一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。
         社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における
         振替口座での振替により行われます。
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      ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
       （１）【投資法人の名称】
         前記「１      募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　（１）                                      投資法人の名
        称」と同じです。
       （２）【内国投資証券の形態等】

         前記「１     募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　（２）                                     内国投資証券の
        形態等」と同じです。
       （３）【売出数】

         5,400口
         (注1)　   オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募
             集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がPAG                       JREIT   Co-Invest    Limitedから5,400口を上限として借り入れる
             本投資口の売出しです。
             したがって、上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により
             減少する場合、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
         (注2)　   オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第５                               募集又は売出しに関する特別記載事項　１
             オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書の
             訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正
             届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://takara-
             reit.co.jp/）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂
             正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格
             等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付
             され、新聞等による公表は行いません。
       （４）【売出価額の総額】

         650,000,000円
         (注)　　売出価額の総額は、2021年7月20日（火）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
       （５）【売出価格】

         未定
         (注)　　売出価格は、前記「１            募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　（５）                          発行価格」に記載の発行価格と
             同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

         該当事項はありません。
       （７）【申込単位】

         1口以上1口単位
       （８）【申込期間】

         2021年8月24日（火）
         (注)　　上記申込期間は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　（８）                          申込期間」に記載の申込期
             間と同一とします。
       （９）【申込証拠金】

         売出価格と同一の金額です。
       （１０）【申込取扱場所】

         ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
       （１１）【受渡期日】

         2021年9月2日（木）
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       （１２）【払込取扱場所】
         該当事項はありません。
       （１３）【引受け等の概要】

         該当事項はありません。
       （１４）【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
       （１５）【手取金の使途】

         該当事項はありません。
       （１６）【その他】

        ①　申込みは、前記「（８）                申込期間」に記載の申込期間に前記「（１０）                          申込取扱場所」に
         記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「（９）                             申込証拠金」に記載の申込証拠金を申込
         証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
         (注)　　上記申込証拠金の入金期間は、前記「１                    募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）　（１６）                            その他
             ①」に記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
        ②　申込証拠金には利息をつけません。
        ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「（１１）                                                受渡期
         日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。
         社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における
         振替口座での振替により行われます。
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    第２【新投資口予約権証券】
        該当事項はありません。
    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        該当事項はありません。
    第４【短期投資法人債】

        該当事項はありません。
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    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      １　オーバーアロットメントによる売出し等について
        一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事
       会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がPAG                        JREIT    Co-Invest      Limitedから5,400口を上限として借
       り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オー
       バーアロットメントによる売出しの売出数は、5,400口を予定していますが、当該売出数は上限の
       売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全
       く行われない場合があります。
        なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、借入投
       資口の返還に必要な本投資口を取得するために、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数
       を上限として、追加的に一般募集の発行価額と同一の価格で本投資口を買取る権利（以下「グリー
       ンシューオプション」といいます。）を、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申
       込期間の翌日から2021年9月22日（水）までの間を行使期間として、PAG                                       JREIT    Co-Invest      Limited
       から付与されます。
        また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込
       期間の翌日から2021年9月22日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいま
       す。（注））、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引
       所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資
       口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日
       興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還
       に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判
       断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数
       に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
        更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴っ
       て安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部
       を借入投資口の返還に充当することがあります。
        ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作
       取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口
       数について、グリーンシューオプションを行使し、本投資口をPAG                                     JREIT    Co-Invest      Limitedから
       取得する予定です。
        なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによ
       る売出しが行われる場合の売出数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロット
       メントによる売出しが行われない場合は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社によるPAG                                            JREIT    Co-Invest
       Limitedからの本投資口の借入れ、PAG                     JREIT    Co-Invest      LimitedからＳＭＢＣ日興証券株式会社へ
       のグリーンシューオプションの付与及び東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引は行われ
       ません。
        なお、上記の取引に関して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、みずほ証券株式会社と協議の上、こ
       れらを行います。
        （注）　シンジケートカバー取引期間は、
           ①　発行価格等決定日が2021年8月23日（月）の場合、「2021年8月25日（水）から2021年9月22日（水）までの間」
           ②　発行価格等決定日が2021年8月24日（火）の場合、「2021年8月26日（木）から2021年9月22日（水）までの間」
           ③　発行価格等決定日が2021年8月25日（水）の場合、「2021年8月27日（金）から2021年9月22日（水）までの間」
           ④　発行価格等決定日が2021年8月26日（木）の場合、「2021年8月28日（土）から2021年9月22日（水）までの間」
           となりますので、ご注意ください。
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      ２　売却・追加発行の制限
       （１）    PAG  JREIT    Co-Invest      Limitedは、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等
         決定日から一般募集の受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の
         書面による承諾を受けることなしに、一般募集前から保有している本投資口の売却等（ただ
         し、オーバーアロットメントによる売出しに伴うＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の貸
         付け及びグリーンシューオプションの行使によるＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の売
         却等を除きます。）を行わない旨を合意します。
         　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
         解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
       （２）    株式会社タカラレーベン（以下「タカラレーベン」といいます。）、株式会社レーベンコ

         ミュニティ及び株式会社ヤマダホールディングス（以下「ヤマダホールディングス」といいま
         す。）は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集の受渡
         期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けるこ
         となしに、一般募集前から保有している本投資口の売却等を行わない旨を合意します。
         　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
         解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
       （３）    本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から一般募集

         の受渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受け
         ることなしに、本投資口の発行（ただし、一般募集及び投資口の分割による本投資口の発行等
         を除きます。）を行わない旨を合意します。
         　上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
         解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
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    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
      　金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいま
      す。）第27条において準用する金商法第5条第1項第2号に掲げる事項については、以下に掲げる書類
      をご参照ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

      　計算期間　第6期（自　2020年9月1日　至　2021年2月28日）　2021年5月28日関東財務局長に提出
      ２【半期報告書】

      　該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

      　該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

      　該当事項はありません。
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    第２【参照書類の補完情報】
      参照書類である2021年5月28日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に

    関して、参照有価証券報告書提出日後、本書の提出日である2021年8月13日（以下「本書の日付」とい
    います。）現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
      なお、本書に記載の将来に関する事項は、別段の記載がない限り、本書の日付現在において本投資法
    人が判断したものです。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に
    関する事項については、本書の日付現在においてその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する
    事項もありません。
    １　インベストメント・ハイライト－運用戦略に基づいた取組み

       （１）　運用戦略
          本投資法人は、①着実な資産規模（注）の拡大、②ポートフォリオの質及び安定性の向上、
         ③堅実な内部成長の実現、④財務戦略・その他施策の実施という4つの運用戦略を掲げていま
         す。かかる運用戦略は、本投資法人が新規上場以降、投資家とのコミュニケーションの中で課
         題として認識したポートフォリオの質の向上への方向性、スポンサー力の活用の方向性、その
         他施策の方向性について、投資家の要望に応えながら、本投資法人が自律的に成長するために
         策定したものです。
        （注）　「資産規模」とは、各時点で本投資法人が保有する資産の取得（予定）価格の合計をいいます。以下同じです。
          ①　着実な資産規模の拡大

             ・  タカラレーベンによる強力なスポンサー（注1）・サポート
             ・  AM（アセット・マネジメント）体制の強化を通じた外部取得
          ②　ポートフォリオの質及び安定性の向上
             ・  資産入替によるポートフォリオの質の向上
             ・  分散の効いたポートフォリオの構築による安定性の向上
          ③　堅実な内部成長の実現
             ・  稼働率、賃料単価の適切なマネジメント
             ・  生活密着型商業施設（注2）へのシフトやオペレーターの変更を通じた新型コロナウ
               イルスへの対応
          ④　財務戦略・その他施策の実施
             ・  借入年限の分散によるリファイナンスリスクの低減
             ・  格付の取得
             ・  ESG（注3）への積極的な取組み
             （注1）    「スポンサー」とは、タカラレーベン、PAGインベストメント・マネジメント株式会社（以下「PAG」といいま
                す。）、株式会社共立メンテナンス（以下「共立メンテナンス」といいます。）及びヤマダホールディングスを個
                別に又は総称していい、またこれら複数のスポンサーを総称して「マルチスポンサー」ということがあります。以
                下同じです。
             （注2）   「生活密着型商業施設」とは、食料品や日用品、生活家電等の消費者の生活に密着した商品・製品等を主として取
                り扱うテナントが主たるテナントとなっている商業施設をいいます。以下同じです。
             （注3）   「ESG」とは、環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）の略称です。以下同じです。
       （２）　本取組みにおけるハイライト

          本投資法人は、上記の運用戦略に基づき、マルチスポンサーの力を活用し、着実に以下の施
         策を実施して投資主価値の向上を図ります。本取組み（注）におけるハイライトは以下のとお
         りです。また、本取組みにおけるハイライトの詳細については、後記「２　物件取得の強化に
         よる資産規模の拡大」、「３　総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「４　コ
         ロナ禍における堅実なポートフォリオ運営」及び「５　中長期戦略を見据えたファイナンス手
         法の拡大・外部評価の取得」をご参照ください。
          ①　物件取得の強化による資産規模の拡大
          ②　総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用
          ③　コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営
          ④　中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得
             （注）   本投資法人は、2020年8月期（第5期）末日後、本書の日付現在までに、本投資法人の保有資産であった盛岡駅前通
                ビルを2020年11月30日に、EME郡山ビルを2020年11月30日に、宇都宮セントラルビルを2020年12月23日に、Almost
                Blueを2021年2月26日及び2021年3月19日に、アルファスペース都立大を2021年7月15日に譲渡する（以下、2020年8
                月期（第5期）末日後に譲渡したこれらの物件を総称して「譲渡資産」ということがあります。）とともに、イオン
                スタイル尾道（底地）を2021年3月1日に、DCMダイキ尾道店（底地）を2021年4月1日に、ラグゼナ門真を2021年4月
                13日に、代々木一丁目ビルを2021年4月30日に、ビッグモーター札幌清田店（底地）を2021年5月19日に、カインズ
                大宮店を2021年7月1日にそれぞれ取得しています（以下、2021年2月期（第6期）末日後に取得したこれらの物件を
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                「第7期中取得済資産」といい、取得予定資産と併せて「新規取得資産」と総称することがあります。）。また、以
                下、譲渡資産の譲渡及び新規取得資産の取得を総称して「本取組み」ということがあります。
         （注1）   「JCR」とは、株式会社日本格付研究所を、「R&I」とは、株式会社格付投資情報センターを、それぞれいいます。なお、こ







             れらの格付は、JCR及びR&Iによる本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口
             について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から
             提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
         （注2）   「GRESB」とは、2009年に国連責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に創設された、不動産ポート
             フォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・ガバナンス（ESG）のパフォーマンスに関する年次のベンチマーク
             評価及びその運営組織です。以下同じです。
       （３）　本投資法人のスポンサーについて

          本投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスから
         成る、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する豊富な実績に裏打ちされた
         専門性とノウハウを有する各企業をスポンサーとする総合型J-REITです。本投資法人のスポン
         サー各社又はスポンサーグループ（スポンサー各社とその子会社及び関連会社をいいます。以
         下同じです。）の概要は、以下のとおりです。スポンサー各社又はスポンサーグループの詳細
         については、参照有価証券報告書「第一部                       ファンド情報　第１           ファンドの状況　２           投資方
         針　(１)     投資方針　③        スポンサー・サポートによる成長戦略」をご参照ください。
         ＜タカラレーベングループ（注）＞

            タカラレーベングループは、豊富な開発実績を有する分譲マンションを核とする不動産総
          合ディベロッパーです。
          （注）　    「タカラレーベングループ」とは、タカラレーベンとその子会社及び関連会社をいいます。
         ＜PAG＞

            PAGは、20年以上に及ぶ日本での豊富な投資実績を有するオルタナティブ投資運用会社
          （注）です。
          （注）   「オルタナティブ投資運用会社」とは、上場株式や債券等のいわゆる伝統的資産とは異なる資産（不動産、証券化商品、
              コモディティ、デリバティブ等）への投資運用を行うファンドの運用会社のことをいいます。
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         ＜共立メンテナンス＞
            共立メンテナンスは、豊富な運営実績を有する寮・ホテルオペレーターです。
         ＜ヤマダホールディングス＞

            ヤマダホールディングスは、国内最大手の家電流通業者です。
         （注1）   「累計販売戸数」及び「累計販売棟数」は、タカラレーベングループ外の第三者との共同事業による販売戸数及び販売棟数








             を、それぞれ含んでいます。ただし、タカラレーベンの関連会社である株式会社サンウッドの販売戸数及び販売棟数は含ま
             れていません。
         （注2）   「首都圏」とは東京都・埼玉県・千葉県及び神奈川県、「関東甲信越圏」とは栃木県・群馬県・茨城県・山梨県・長野県及
             び新潟県、「北海道圏」とは北海道、「東北圏」とは青森県・秋田県・山形県・岩手県・宮城県及び福島県、「北陸圏」と
             は富山県・石川県及び福井県、「中部圏」とは岐阜県・静岡県・愛知県及び三重県、「近畿圏」とは大阪府・京都府・兵庫
             県・奈良県・滋賀県及び和歌山県、「中国圏」とは岡山県・広島県・山口県・鳥取県及び島根県、「四国圏」とは香川県・
             愛媛県・徳島県及び高知県、「九州圏」とは福岡県・熊本県・鹿児島県・宮崎県・長崎県・佐賀県・大分県及び沖縄県をい
             います。
         （注3）   「ドミール」とは、学生から社会人までの幅広い層を対象とした賃貸マンションのブランド名をいいます。
         （注4）   「ドーミーイン」とは、共立メンテナンスのホテル事業のうち、ビジネスホテルを中心としたブランド名をいいます。
         （注5）   「リゾートホテル」とは、共立メンテナンスのホテル事業のうち、リゾートホテル事業として展開している事業所をいいま
             す。
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    ２　物件取得の強化による資産規模の拡大
       （１）　上場以降の取組み
          本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用
         の基本方針としています。加えて、中長期的な不動産市況、各物件の所在地域の将来性や資産
         価値の変動予測、ポートフォリオの質の向上、安定性及び収益性の向上等の要因を総合的に勘
         案し、投資主価値の向上に資すると判断した場合には、資産の入替を行うこととしています。
          上場以降、上記の基本方針に基づき、本投資法人は物件の取得と譲渡を実施しており、本取
         組み後には、資産規模は1,000億円超へ成長する見込みです。
         ＜資産規模推移（取得（予定）価格ベース）＞
         （注1）   取得済資産（本投資法人が本書の日付現在保有する資産をいいます。以下同じです。）、取得予定資産及び譲渡資産の「取








             得（予定）価格」は、各資産の取得に係る不動産売買契約又は不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び
             地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
         （注2）   Almost   Blueは、2021年2月期（第6期）に準共有持分30％を、2021年8月期（第7期）に準共有持分70％を譲渡しており、上
             記資産規模推移においては、Almost              Blueの取得価格を当該譲渡持分で按分して算出しています。
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       （２）　新規取得資産一覧
          本投資法人は、本取組みの一環として、18物件（取得（予定）価格合計364億円・第7期中取
         得済資産を含む）の資産を取得する予定です。新規取得資産は、メインスポンサーであるタカ
         ラレーベンが開発した築浅の物件を中心に、投資主価値を向上させる物件であると本投資法人
         は考えています。
         （注1）   「IS3号」とは、合同会社アイランドシップ3号をいいます。IS3号は、タカラレーベンが組成したブリッジファンド（将来








             的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンド）であるため、IS3号からの取得物件はタカラ
             レーベンからの取得物件に含めています。以下、同様のスキームにより取得した物件についても同様にタカラレーベンから
             の取得物件に含めています。
         （注2）   「平均築年数」は、各新規取得資産に係る建物の竣工日から、2021年6月30日現在までの築年数を当該各資産の取得（予
             定）価格で加重平均した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
         （注3）   「鑑定評価額合計」は、イオンスタイル尾道（底地）及び代々木一丁目ビルについては2021年1月31日、DCMダイキ尾道店
             （底地）については2021年2月28日、ラグゼナ門真については2021年3月1日、ビッグモーター札幌清田店（底地）について
             は2020年12月31日、カインズ大宮店については2021年4月1日、取得予定資産については2021年6月30日をそれぞれ価格時点
             とする不動産鑑定評価書（各新規取得資産の不動産鑑定評価書について以下同じです。）に記載された評価額に基づいて算
             出しています。また、「不動産鑑定評価書」とは、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産
             の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、不動
             産鑑定士又は鑑定評価機関に各取得済資産及び各取得予定資産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書の総称
             をいいます。以下同じです。
         （注4）   「平均償却後鑑定NOI利回り」は、当該各資産の鑑定NOI（不動産鑑定評価書に記載された直接還元法に基づく運営純収益
             （ただし、ビッグモーター札幌清田店(底地)及び（仮称）ビッグモーター鴻巣店(底地)はDCF法に基づく運営純収益）をい
             います。以下同じです。）から減価償却費の実績又は想定値を控除した金額の合計を、当該各資産の取得（予定）価格の合
             計で除した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
         （注5）   「平均賃貸借契約期間」は、2021年5月末日時点における各新規取得資産の各テナントの契約開始から終了までの期間を各
             テナントの契約面積で加重平均した平均値を記載しています。ただし、「平均賃貸借契約期間」の計算において、博多冷泉
             町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定しているため当該サブリー
             ス契約を含めており、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）については2021年5月31日時点でテナント入居前ですが、
             2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため当該契約を含めており、また、ラグゼナ戸田公園Ⅱに
             ついては2021年5月31日時点でテナント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるた
             め、いずれも含めていません。
         （注6）   第7期中取得済資産及び取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、各資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定NOIを取得（予定）
             価格で除した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
         （注7）   第7期中取得済資産及び取得予定資産の「償却後鑑定NOI利回り」は各資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定NOIから減価償
             却費の実績又は想定値を控除した金額を取得（予定）価格で除した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。以下
             同じです。
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       （３）　新規取得資産の特徴
          本投資法人は、タカラレーベン開発物件を中心に新規取得資産18物件（取得（予定）価格合
         計364億円）を取得する予定です。コロナ禍でも底堅い需要のある住宅、生活密着型商業施設
         に加え、信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地を取得し、キャッシュフローの安定
         性向上を目指します。
         ＜新規取得資産の取得先割合（物件数ベース）＞
         ＜新規取得資産のアセットタイプ割合（取得（予定）価格ベース）＞




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       （４）　物件取得力の強化
          34年以上に亘り、不動産ビジネスに携わってきた宰田哲男が2020年7月1日に本資産運用会社
         の代表取締役社長に就任しました。住宅アセットに強みを持つタカラレーベンのサポートと、
         宰田が有する多種多様なアセットへのネットワークを活用し外部取得を実現することで、投資
         主価値の向上を目指します。
         ＜宰田の就任以降における物件取得＞





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       （５）　物件取得の実績
          2020年4月以降、コロナ禍の厳しい環境にも関わらず、着実な物件取得を通じた外部成長及
         びポートフォリオの質の向上を図っています。2020年4月以降、取得予定資産を取得する予定
         の2021年9月2日時点までに、本投資法人は取得（予定）価格合計364億円の物件を取得する予
         定です。これは、資産規模3,000億円以下のJ-REITにおける2020年4月以降における物件取得累
         計額において4番目にあたる水準です。
          ＜資産規模3,000億円以下のJ-REITにおける2020年4月以降の物件取得累計額＞

         （注1）   2021年6月末日時点において資産規模3,000億円以下の各J-REITについて、本投資法人以外については同日時点、本投資法人







             については本書の日付現在の開示資料に基づき、各J-REITが2020年4月以降に取得し又は取得を予定している旨を公表して
             いる物件の取得（予定）価格に基づいています。
         （注2）   物件譲渡による資産規模の減少については考慮していません。
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       （６）　本取組み前後の指標
          本投資法人の資産規模は、本取組みにより、本取組み前（2020年8月期末）の870億円から、
         1,000億円を突破する予定です。また、本取組みを通じて、平均築年数を改善させることで
         ポートフォリオの質を向上させ、投資主価値の向上を目指します。
         （注1）   本取組み前（2020年8月期末）の「鑑定評価額合計」は、2020年8月期末時点の保有資産の2020年8月期末を価格時点とする






             不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計を記載しています。本取組み後の「鑑定評価額合計」は、取得済資産（第7期
             中取得済資産を除きます。）の2021年2月期末を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の各資産の鑑定評価額及び各新規
             取得資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計を記載しています。また、譲渡資産の「鑑定評価額合計」は、2020
             年8月期末を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計を記載しています。
         （注2）   本取組み前（2020年8月期末）の「含み益」は、2020年8月期末時点の保有資産の2020年8月期末を価格時点とする不動産鑑
             定評価書に記載の鑑定評価額の合計と取得価格の合計の差額を記載しています。第7期中取得済資産の「含み益」は、各資
             産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計と当該各資産の取得価格の合計の差額を記載しています。取得予定資産の
             「含み益」は、各資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計と当該各資産の取得予定価格の合計の差額を記載して
             います。本取組み後の「含み益」は、本投資法人の取得済資産（第7期中取得済資産を除きます。）の2021年2月期末を価格
             時点とする不動産鑑定評価書に記載の各資産の鑑定評価額及び各新規取得資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合
             計と2021年2月期末時点の各保有資産の取得価格及び各新規取得資産の取得（予定）価格の合計の差額を記載しています。
             必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
         （注3）   本取組み前（2020年8月期末）の「平均償却後鑑定NOI利回り」は、2020年8月期末時点における本投資法人の各保有資産に
             係る平均償却後鑑定NOI利回りを、第7期中取得済資産及び取得予定資産の「平均償却後鑑定NOI利回り」は、当該各資産の
             鑑定NOIから減価償却費の実績又は想定値を控除した金額の合計を、当該各資産の取得（予定）価格の合計で除した数値
             を、本取組み後の「平均償却後鑑定NOI利回り」は、取得済資産及び取得予定資産に係る平均償却後鑑定NOI利回りを、それ
             ぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。また、譲渡資産の「平均償却後鑑定NOI利回り」は、2020年8月期末時点に
             おける不動産鑑定評価書に基づく鑑定NOIから当該決算期における減価償却費の実績を控除した金額の合計を、当該各資産
             の取得価格の合計で除した数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注4）   本取組み前（2020年8月期末）及び譲渡資産の「平均稼働率」は、2020年8月期末時点の保有資産の総賃貸面積を総賃貸可能
             面積で除した数値を、第7期中取得済資産の「平均稼働率」は、2021年5月31日現在における第7期中取得済資産の総賃貸面
             積を総賃貸可能面積で除した数値を、取得予定資産の「平均稼働率」は、2021年5月31日現在における取得予定資産の総賃
             貸面積を総賃貸可能面積で除した数値を、本取組み後の「平均稼働率」は、2021年5月31日現在における取得済資産及び取
             得予定資産の総賃貸面積を総賃貸可能面積で除した数値を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、
             「平均稼働率」の算出において、ラグゼナ戸田公園Ⅱについては2021年5月31日時点でテナント入居前のため賃貸面積を0㎡
             としており、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるため賃貸可能面積及び賃貸面積を0㎡としてお
             り、博多冷泉町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定しているため
             賃貸面積を当該サブリース後の面積としており、また、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）については2021年7月30日
             付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため、賃貸面積を当該事業用定期借地権設定後の面積として算出していま
             す。なお、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る賃料固定型マスターリースの物件については、
             かかるマスターリースに係る賃借人のみをテナントとした賃貸面積を用いて算出した数値を記載しています。以下同じで
             す。
         （注5）   本取組み前（2020年8月期末）の「平均築年数」は、2020年8月期末時点の保有資産に係る平均築年数を、譲渡資産の「平均
             築年数」は、2021年6月30日時点の譲渡資産に係る平均築年数を、第7期中取得済資産の「平均築年数」は、2021年6月30日
             時点の第7期中取得済資産の平均築年数を、取得予定資産の「平均築年数」は、2021年6月30日時点の取得予定資産の平均築
             年数を、本取組み後の「平均築年数」は、2021年6月30日時点の取得済資産及び取得予定資産に係る平均築年数を記載して
             います。以下同じです。
         （注6）   本取組み前（2020年8月期末）及び本取組み後の「鑑定LTV」は、それぞれ以下の計算式により算出されます。以下同じで
             す。
            （本取組み前（2020年8月期末）の鑑定LTV）
              2020年8月期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷2020年8月期末時点の保有資産の鑑定評価額の合計
            （本取組み後の鑑定LTV）
              本取組み後の有利子負債の総額÷（2021年2月期末時点の本投資法人の保有資産（譲渡資産を除きます。）に係る2021
              年2月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額＋各新規取得資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定
              評価額）
             ※本取組み後の有利子負債の総額
              2021年2月期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額＋取得予定資産の取得に際して行われる予定の借入れ（以下
              「本借入れ」といいます。）の総額
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              なお、本借入れの総額は13,900百万円を想定していますが、同金額は本書の日付現在の借入予定金額であり、最終的な
              借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上で、借入実行時点までに変更される可能性があります。
         （注7）   本取組み前（2020年8月期末）及び本取組み後の「1口当たりNAV」は、それぞれ以下の計算式により算出されます。以下同
             じです。
            （本取組み前（2020年8月期末）の1口当たりNAV）
             （2020年8月期末時点の貸借対照表上の簿価純資産額－2020年8月期分配金支払総額＋2020年8月期末を価格時点とする不
              動産鑑定評価書に記載の各資産の鑑定評価額の合計と帳簿価額の合計の差額）÷2020年8月期末時点の発行済投資口の
              総口数
            （本取組み後の1口当たりNAV）
             （2021年8月期末時点の貸借対照表上の簿価純資産額の見込額－2021年8月期末時点の剰余金の見込額＋本投資法人の取得
              済資産（第7期中取得済資産を除きます。）の2021年2月期末を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の各資産の鑑定
              評価額及び各新規取得資産の不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額の合計と2021年8月期末時点の各保有資産の想定帳
              簿価額及び各新規取得資産の取得（予定）価格の合計の差額＋本募集における発行価額の総見込額）÷本取組み後の発
              行済投資口の総口数
              なお、本募集における発行価額の総見込額は、2021年7月20日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取
              引の終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり116,184円と仮定して算出したものです。したがって、本募集に
              おける実際の発行価額が前記仮定額を下回る場合には、本募集における発行価額の総額は前記よりも減少し、実際の本
              取組み後の１口当たりNAVは前記よりも低くなる可能性があります。同様に実際の発行価額が前記仮定額を上回る場合
              には、本募集における発行価額の総額は前記よりも増加し、実際の本取組み後の１口当たりNAVは前記よりも高くなる
              可能性があります。
         （注8）   本取組み前（2020年8月期末）及び本取組み後の「1口当たり純資産」は、それぞれ以下の計算式により算出されます。
            （本取組み前（2020年8月期末）の1口当たり純資産）
              2020年8月期末時点の貸借対照表上の簿価純資産額÷2020年8月期末時点の発行済投資口の総口数
            （本取組み後の1口当たり純資産）
             （2021年8月期末時点の貸借対照表上の簿価純資産の見込額＋本募集における発行価額の総見込額）÷本取組み後の発行
              済投資口の総口数
              なお、本募集における発行価額の総見込額は、2021年7月20日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取
              引の終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり116,184円と仮定して算出したものです。したがって、本募集に
              おける実際の発行価額が前記仮定額を下回る場合には、本募集における発行価額の総額は前記よりも減少し、実際の本
              取組み後の1口当たり純資産は前記よりも減少する可能性があります。同様に実際の発行価額が前記仮定額を上回る場
              合には、本募集における発行価額の総額は前記よりも増加し、実際の本取組み後の1口当たり純資産は前記よりも増加
              する可能性があります。
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       （７）　パイプラインの状況
          本投資法人は、メインスポンサーであるタカラレーベンの開発力を活用した豊富なパイプラ
         インを保有しており、今後も継続的な外部成長を図る予定です。
       ＜タカラレーベンが開発するパイプライン一覧（本書の日付現在）＞

         （注）   「商業施設・その他」には、商業施設のほか、産業用不動産（物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設を含みま








             す。）及び駐車場などの用途に供される物件が含まれます。以下同じです。
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       ＜竣工予定年別パイプライン一覧＞
        （注）   本書の日付現在、本投資法人はタカラレーベンとの間で上記の各パイプラインを取得するための交渉は行っておらず、本投資法








           人が当該資産を取得する予定はありません。したがって、将来的に当該資産が本投資法人のポートフォリオに組み入れられる保
           証はありません。また、上記の各パイプラインの竣工予定時期については、現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる場
           合があります。
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       （８）　ポートフォリオマップ（新規取得資産取得後）及びポートフォリオ構築方針
          本投資法人は、競争力のあるポートフォリオを構築するために、投資エリア、用途等につい
         て、一定の投資基準を設定しています。本投資法人のエリア別及び用途別の投資基準の概要並
         びに本取組み後のポートフォリオマップは、以下のとおりです。また、本投資法人は日本の
         GDPの6割以上を占める四大経済圏をコアエリア（注）とする運用方針を採用しています。本投
         資法人のエリア別及び用途別の投資基準の詳細については、参照有価証券報告書「第一部
         ファンド情報　第１           ファンドの状況　２           投資方針　(１)         投資方針　⑩        「安定」と「成長」
         を追求するポートフォリオ運営方針」をご参照ください。
         （注）   「コアエリア」とは、「四大経済圏」を、「サブエリア」とは、「地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア」を








             それぞれいいます。以下同じです。
             なお、「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」と
             は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経済圏」と
             は、愛知県、岐阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。「地方中核都市」とは、四大経済
             圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都市」とは、本書の日付現在、札幌市、仙台
             市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核市」とは、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後
             の改正を含みます。）（以下「地方自治法」といいます。）第252条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人
             以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」とは、地方自治法の一部を改正する法律（平成26年法律第42号）による特
             例市制度の廃止（2015年4月1日施行）の時点において、改正前地方自治法第252条の26の3第1項に定める政令による特別指
             定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市であった市を、それぞれいいます。以下同じです。
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         ＜日本の地域経済圏におけるGDPに基づく本投資法人のエリア・用途別投資比率＞
         （出所）    日本のGDPについて、内閣府「県民経済計算（平成30年度）」







         （注）   成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
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    ３　総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用
       （１）　ポートフォリオの質の向上
         　本投資法人は、資産入替戦略による継続的なポートフォリオの安定性向上を図っています。
         また、資産規模1,500億円へ向け、「安定性」を重視したポートフォリオ構築を軸に資産規模
         を着実に拡大していく予定です。
         （注1）   本投資法人では、取得済資産、譲渡資産又は取得予定資産における商業施設のうち、コープさっぽろ春光店、TA湘南鵠沼海








             岸、家電住まいる館YAMADA松山問屋町店、家電住まいる館YAMADA神戸垂水店（底地）、イオンスタイル尾道(底地)、DCMダ
             イキ尾道店(底地)、カインズ大宮店及びアピタ名古屋南店を「生活密着型商業施設」、プリオ大名Ⅱ、Almost                                           Blue、ビッ
             グモーター札幌清田店(底地)及び（仮称）ビッグモーター鴻巣店(底地)を「非日常型・コト消費型商業施設」（非日常的又
             はその他の体験を対象とする消費者向けの施設等を主として提供するテナントが主たるテナントとなっている施設をいいま
             す。以下同じです。）と分類しています。以下同じです。
         （注2）   上場時（2018年8月期末）の「テナント数」は、2018年8月期末時点の保有資産につき有効な賃貸借契約を締結しているエン
             ドテナントの数を、本取組み前（2020年8月期末）の「テナント数」は、2020年8月期末時点の保有資産につき有効な賃貸借
             契約を締結しているエンドテナントの数を、本取組み後の「テナント数」は、2021年5月31日現在において各取得済資産及
             び各取得予定資産につき有効な賃貸借契約を締結しているエンドテナントの数を記載しています。ただし、「テナント数」
             の計算において、博多冷泉町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定
             しているため当該サブリース契約締結後のテナント数を記載しており、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）については
             2021年5月31日時点でテナント入居前ですが、2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため当該事業
             用定期借地権設定契約締結後のテナント数を記載しており、また、ラグゼナ戸田公園Ⅱについては2021年5月31日時点でテ
             ナント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるためいずれも含めていません。
         （注3）   上場時（2018年8月期末）の「平均稼働率」は、2018年8月期末時点の保有資産の総賃貸面積を総賃貸可能面積で除して得ら
             れた数値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注4）   上場時（2018年8月期末）の「平均築年数」は、2018年8月期末時点の保有資産に係る平均築年数を記載しています。以下同
             じです。
          本取組みにより、以下のそれぞれの指標でポートフォリオの質の向上を実現できる見込みで

         す。
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          ①1口当たりNAV
            機動的な資産入替によって着実な1口当たりNAVの向上を実現する見込みです。
         （注1）   年平均成長率は、上場時（2018年8月期末）から本取組み後にわたる１口当たりNAVの1年当たりの平均成長率（幾何平均）






             を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注2）   上場時（2018年8月期末）の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により算出されます。
            （2018年8月期末時点の貸借対照表上の簿価純資産額－2018年8月期分配金支払総額＋2018年8月期末を価格時点とする不動
             産鑑定評価書に記載の各資産の鑑定評価額の合計と帳簿価額の合計の差額）÷2018年8月期末時点の発行済投資口の総口数
          ②平均築年数

          　盛岡駅前通ビル・EME郡山ビル・宇都宮セントラルビルの築古物件を売却し、メインスポ
          ンサーであるタカラレーベンが開発した新築物件等を取得することで築年数が改善する見込
          みです。
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          ③平均賃貸借契約期間
            長期の契約期間が残存するテナントが入居している底地の組入れなど賃貸借契約の長期化
          により、厳しいコロナ禍においても収益の安定性の向上を実現する見込みです。
         （注）   上場時（2018年8月期末）の「平均賃貸借契約期間」は、2018年8月末時点における保有資産の各テナントの、本取組み前






            （2020年8月期末）の「平均賃貸借契約期間」は、2020年8月末時点における保有資産の各テナントの、本取組み後の「平均
            賃貸借契約期間」は、2021年5月末時点における保有資産及び新規取得資産の各テナントの、契約開始から終了までの期間を
            各テナントの契約面積で加重平均した平均値を、それぞれ記載しています。ただし、本取組み後の「平均賃貸借契約期間」
            の計算において、博多冷泉町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定
            しているため当該サブリース契約を含めており、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）については2021年5月31日時点でテ
            ナント入居前ですが、2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため当該契約を含めており、また、ラ
            グゼナ戸田公園Ⅱについては2021年5月31日時点でテナント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点
            で未竣工であるためいずれも含めていません。
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    ４　コロナ禍における堅実なポートフォリオ運営
       （１）　着実な内部成長の歩み
          本投資法人は、オフィス・住宅を中心としてコロナ禍でも内部成長を実現しています。具体
         的には、直近4期間継続保有するアセットのうち、主にオフィス・住宅において、レント
         ギャップ（注）解消、稼働率向上、コスト削減に注力した結果、コロナ禍においてもNOIは堅
         調な成長を実現しました。引き続き、四大経済圏を中心にレントギャップ解消の余地はあると
         考えており、テナント毎の新型コロナウイルス感染症の影響を考慮しながら解消を進める方針
         です。
          （注）   「レントギャップ」とは、鑑定賃料単価と実際の賃料単価の差額をいいます。以下同じです。
          ＜NOI推移（各アセットクラスの2019年8月期NOIを100とした場合）＞

          商業施設においては、レントギャップ解消等の内部成長を実現のうえ、新型コロナウイルス






         感染症の影響を受けやすい非日常型・コト消費型商業施設の戦略的な譲渡を実施しています。
         具体的には、本投資法人は2019年にAlmost                        Blueを取得後、レントギャップの解消等の内部成
         長を実現してきましたが、鑑定評価額を下回らない水準で取得申し出があり、マクロ環境と今
         後の内部成長余力を考慮し、売却を決定しました。
    ＜Almost     BlueのNOI推移＞                      ＜Almost     Blueの含み益の顕在化＞

         （注）　「(A)–(B)」に記載の差額は、2020年8月期（第5期）末日時点の帳簿価額を用いて算定した参考数値であり、実際の譲渡損




             益とは異なります。
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       （２）　賃料単価の推移
          本投資法人は、コロナ禍においても資産入替や質の高い物件における賃料増額を通じた、賃
         料単価の上昇を実現しています。オフィスのポートフォリオ平均の賃料坪単価は、単価の低い
         盛岡・郡山・宇都宮に所在する3物件を2020年11月及び12月に売却したこともあり、11,951円
         （2020年8月末）から12,731円（2021年5月末）に上昇しています。また、住宅の賃料単価につ
         いては、2020年8月末から2021年5月末におけるポートフォリオ平均の賃料坪単価も9,200円台
         後半から9,300円台前半で底堅く推移しています。本投資法人は、継続的な築浅物件の取得に
         よるポートフォリオの成長のみならず、資産入替や質の高い物件における賃料増額等を通じた
         着実な内部成長により、ポートフォリオ平均賃料単価の増額を実現しています。
          ＜オフィスの賃料単価＞

          ＜住宅の賃料単価＞



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       （３）　オフィスアセットにおけるコアエリアへの積極投資
          景気に敏感なオフィスは、安定的な需要が見込まれるコアエリアへの投資比率を高めること
         で安定稼働を実現しています。2021年2月期中の売却物件である盛岡駅前通ビル、EME郡山ビル
         及び宇都宮セントラルビルは地方主要都市の駅前に位置する高稼働オフィスでしたが、需要の
         予測が難しく人口減少が懸念されるエリアの比率を縮小し、キャッシュフローの安定性を向上
         することを目的に、これらの物件を売却しました。他方で、本取組みにおける新規取得資産で
         ある代々木一丁目ビル、川越ウエストビル及び博多冷泉町ビルは本投資法人がコアエリアとす
         る四大経済圏の中でも、主要オフィスエリアに所在する良質な物件です。本投資法人はこのよ
         うな厳選投資を実施し、景気耐性の優れたポートフォリオへの強化を進める方針です。
          ＜オフィスアセットにおけるコアエリアへの積極投資（取得（予定）価格ベース）＞
         （注）　2020年8月期末の円グラフは、2020年8月期（第5期）末時点の保有資産のうちオフィスアセットに係る分散状況を、本取組




             み後の円グラフは、取得済資産及び取得予定資産のうちオフィスアセットに係る分散状況を、それぞれ表示しています。
    ＜2021年2月期中の売却物件＞                            ＜本取組みにおける新規取得資産＞

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       （４）　住宅アセットにおける平均築年数低下及び内部成長の可能性
          本投資法人は、築浅の物件取得を通じて、平均築年数の若返りを実現する見込みです。ま
         た、本投資法人は、住宅アセットのポートフォリオ全体で、更新時については2019年8月期以
         降2020年8月期まで3期連続で、新規契約時については2019年8月期以降2021年2月期まで4期連
         続で賃料増額改定を実現しています。今後も平均築年数の若返りや賃料増額改定を通じて収益
         力の強化を目指します。
          ＜住宅アセットにおける平均築年数の若返り（取得（予定）価格ベース）＞

         （注）　2020年8月期末の円グラフは、2020年8月期末時点の保有資産のうち住宅アセットに係る同時点の築年数の分散状況を、本取




             組み後の円グラフは、取得済資産及び取得予定資産のうち住宅アセットに係る2021年6月30日時点の築年数の分散状況を、
             それぞれ表示しています。また、2020年8月期末時点の平均築年数は、2020年8月期末時点の保有資産のうち住宅アセットに
             係る同時点の平均築年数を、本取組み後の平均築年数は、取得済資産及び取得予定資産のうち住宅アセットに係る2021年6
             月30日時点の平均築年数を記載しています。
          ＜賃料改定の実績（契約件数ベース）＞

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       （５）　商業施設アセットにおける生活密着型へのシフト
          2020年8月期において、本投資法人が保有する商業施設の期中平均稼働率は100％を維持して
         います。Almost         Blueは内部成長を実現後、売却して含み益を顕在化させ、コロナ禍の分配金
         安定化に寄与する見込みです。本取組みにおいては、生活密着型商業施設や信用力の高いテナ
         ントが入居する商業施設の底地の組入れにより、キャッシュフローの長期的安定性を確保する
         方針です。
          ＜商業施設アセットにおける生活密着型へのシフト（取得（予定）価格ベース）＞

         （注）　2020年8月期末の円グラフは、2020年8月期（第5期）末時点の保有資産のうち商業施設に係る分散状況を、本取組み後の円







             グラフは、取得済資産及び取得予定資産のうち商業施設に係る分散状況を表示しています。
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       （６）　ホテルアセットでのアクティブな運営
          本書の日付現在、厳しいコロナ禍においても、オペレーターの運営能力によりRevPAR（注）
         は回復傾向が見られます。
         （注）   「RevPAR（Revenue        Per  Available    Room）」とは、販売可能な客室1室あたりの収益を表す値をいい、以下の計算式で算出さ
             れます。
             RevPAR＝客室稼働率×客室平均単価
          ＜ホテルセクター全体のRevPAR＞

         （注）   2021年5月10日に営業を開始したACCESS                by LOISIR   HOTEL   Nagoyaを除く各ホテルの月次RevPARを賃貸面積で加重平均して算





            出しています。
          本投資法人は、固定賃料による賃料減免の抑制や新規オペレーターとの賃貸借契約締結によ






         る賃料収受の再開を通じて安定的なキャッシュフローを構築しています。
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          ＜固定賃料を軸とした安定的なキャッシュフローを構築＞
          ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社は、ホテルの特徴を考慮し、14を超えるブランド







         から最適なブランドを採用することで収益を極大化しています。ソラーレホテルズアンドリ
         ゾーツ株式会社が展開するブランドの一例は以下のとおりです。
          ＜多面的なホテル運営を特徴とするオペレーター＞

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       （７）　賃料減免の減少
          本投資法人は、新型コロナウイルス感染症の影響によるテナントへの賃料減免を財務的に軽
         微な範囲で実施しています。減免総額は2020年8月期（第5期）の76百万円から2021年2月期
         （第6期）には22百万円まで減少しています。また、2021年3月には賃料減免を実施していた
         「非日常型・コト消費型商業施設」であるAlmost                           Blueの売却を完了しています。
       ＜賃料減免総額＞

       ＜賃料事業収入に対する賃料減免の割合＞







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    ５　中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得
       （１）　盤石な財務運営とESGへの取組み
          本投資法人は、適切な財務運営のもと、LTVコントロールによる今後の持続的な成長余力を
         獲得しています。また、強固なレンダーフォーメーションに支えられた財務基盤を有している
         ことも評価され、株式会社日本格付研究所より「A-（ポジティブ）」、株式会社格付投資情報
         センターより「A-（安定的）」の評価を取得しています。
          ＜持続的成長の実現に向けた健全な財務戦略の構築＞
         （注1）   各期末の「有利子負債残高」は、期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額を記載しています。







         （注2）   各期末時点の「総資産LTV」は、以下の計算式により算出されます。
             各期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷各期末時点の貸借対照表上の総資産額
         （注3）   各期末時点の「鑑定LTV」は、以下の計算式により算出されます。
             各期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷各期末時点の保有資産の鑑定評価額の合計
         （注4）   各期末時点の「平均金利」は、各期末時点における各借入れに適用される利率に金融機関に支払われた融資手数料等を加
             え、各期末における借入額で加重平均した平均値を記載しています。
         （注5）   「平均借入期間」とは、各期末時点における各有利子負債の借入期間を各期末時点の有利子負債残高で加重平均した平均値
             を記載しています。
         （注6）   「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。以下同じです。
         （注7）   本書の日付現在の借入予定金額であり、最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上で、借入実行の時
             点までに変更される可能性があります。以下同じです。
         （注8）   借入実行後、返済期限までの間に、一定の条件を満たすことを条件に、事前の書面による通知により、借入金の全部又は一
             部を期限前弁済することが可能です。なお、返済期限日が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日を返済日としますが、か
             かる翌営業日が返済期限の翌月となる場合には返済期限の前営業日を返済日とします。以下同じです。
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          なお、本借入れの詳細は以下のとおりです。
    ＜本借入れの内容＞

                       借入

                                利率
                                         借入          返済
                      予定金額
     区分        借入先                                返済期日           摘要
                               （注1）
                                        予定日           方法
                     （百万円）
                            基準金利（注2）に

                                             2025年
                        7,350    0.45％を加えた利率
                                             2月28日
                            （固定金利）
         株式会社三井住友銀行を                                          期限
     長期                                   2021年               無担保
         アレンジャーとする協調                                          一括
     借入金                                   9月2日               無保証
         融資団                                          返済
                            基準金利（注2）に
                                             2026年
                        6,550    0.55％を加えた利率
                                             2月27日
                            （固定金利）
                       13,900         －         －     －     －     －

            合計
         （注1）   利払期日は、2021年11月末日を初回とし、以降毎年2月、5月、8月及び11月の各末日及び元本弁済期日とします。ただし、
             当該日が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。
         （注2）   基準金利は、REUTERSスクリーン9154頁に表示される、各借入期間に対応したスワップレート（オファード・レート）に、
             当該頁に同期間に対応したT/Lスプレッドとして表示されるレート（オファード・レート）に365を乗じて360で除した数値
             を加算した利率（小数第6位以下を切り上げる）となります。ただし、対応するレートの表示がない場合には、契約書に定
             められた方法に基づき算定される基準金利となります。なお、各借入れの利率は、本書の日付現在における予定を記載した
             ものであり、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
       （２）　安定運用を支える積極的なESG活動

          本投資法人では、運用事業の安定継続を目的に基本方針に則ったESGへの取組みを実施して
         います。ESG推進体制や物件取得について、外部評価機関からの高い評価を取得しています。
    ＜本投資法人のESG推進体制＞                            ＜運用事業の安定継続に向けた取組み＞
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          ＜外部評価機関からの評価＞
         （注1）   「DBJ   Green   Building認証」とは、「環境・社会への配慮」がなされた不動産とその不動産を所有・運営する事業者を支援










             する取り組みとして2011年に創設された認証制度です。
         （注2）   「BELS評価」とは、建築物の省エネルギー性能を表示する第三者認証制度です。2016年4月より、建築物のエネルギー消費
             性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）において、不動産事業者等は建築物の省エネ性能を表示するように努めること
             が求められています。
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    ６　取得済資産及び取得予定資産の概要
       （１）　新規取得資産の概要

          本投資法人は、第6期末日（2021年2月28日）以降、本書の日付現在までに第7期中取得済資
         産を取得しており、また、本投資法人は、本書の日付以降に以下に記載の取得予定資産の取得
         を予定しています。
          新規取得資産の詳細については、後記「（２）　新規取得資産の個別物件の概要」をご参照
         ください。
                                       鑑定
                               取得（予定）
        物件                                             取得（予定）
                                       評価額
     分                            価格
        番号
               物件名称          所在地                     売主        年月日
     類                          （百万円）      （百万円）
        (注1)                                              (注4)
                                 (注2)      (注3)
     第7期中取得済資産
     オ                                        株式会社
        O-19     代々木一丁目ビル           東京都渋谷区           1,850      2,040            2021年4月30日
     フ                                       サンケイビル
     ィ
              小計            －         1,850      2,040      －        －
     ス
                                             株式会社
              ラグゼナ門真          大阪府門真市                             2021年4月13日
        R-10                           2,000      2,110
     住                                       タカラレーベン
     宅
              小計            －         2,000      2,110      －        －
             イオンスタイル尾道                                 株式会社
        C-07                広島県尾道市            900     1,020            2021年3月1日
               （底地）                             タカラレーベン
     商
             ビッグモーター
     業
        C-08                北海道札幌市           1,610      1,790    非開示（注5）        2021年5月19日
     施       札幌清田店（底地）
     設
              DCMダイキ                               株式会社
        C-09                広島県尾道市           1,170      1,220            2021年4月1日
     ・
             尾道店（底地）                               タカラレーベン
     そ
        C-10     カインズ大宮店         埼玉県さいたま市            2,520      2,580    非開示（注5）        2021年7月1日
     の
     他
              小計            －         6,200      6,610      －        －
         第7期中取得済資産合計                 －        10,050      10,760      －        －
     取得予定資産
        O-20     川越ウエストビル           埼玉県川越市           2,600      2,740    非開示（注6）        2021年9月2日
     オ
     フ
        O-21     博多冷泉町ビル          福岡県福岡市           2,700      2,810    非開示（注6）        2021年9月2日
     ィ
     ス
              小計            －         5,300      5,550              －
                                             株式会社
        R-11     ラグゼナ戸田公園           埼玉県戸田市            910      978           2021年9月2日
                                            タカラレーベン
                                             株式会社
        R-12    ラグゼナ戸田公園Ⅱ           埼玉県戸田市           1,200      1,240            2021年9月2日
                                            タカラレーベン
                                             株式会社
        R-13     ラグゼナ秋葉原          東京都台東区           2,300      2,440            2021年9月2日
                                            タカラレーベン
            フィオレ・レジデンス                                 株式会社
                        大阪府堺市                             2021年9月2日
        R-14                           560      591
              出島海岸通                              タカラレーベン
     住
                                             株式会社
             ラグゼナ武蔵新城          神奈川県川崎市                             2021年9月2日
        R-15                           1,900      1,970
     宅
                                            タカラレーベン
              ラグゼナ流山                              合同会社アイラン
                        千葉県流山市                             2021年9月2日
        R-16                           2,840      3,000
              おおたかの森                               ドシップ3号
                                            合同会社アイラン
              PRIME   SQUARE
                        千葉県船橋市                             2021年9月2日
        R-17                           620      718
                                             ドシップ3号
             ウインベルコーラス                               合同会社アイラン
        R-18                東京都多摩市            730      828           2021年9月2日
              聖蹟桜ヶ丘                               ドシップ3号
              小計            －        11,060      11,765      －        －
     商
        C-11     アピタ名古屋南店          愛知県名古屋市           7,800      8,240    非開示（注6）        2021年9月2日
     業
     施
     設      （仮称）ビッグモーター                                 日本商業開発
        C-12                埼玉県鴻巣市           2,150      2,260            2021年9月2日
     ・                                        株式会社
             鴻巣店（底地）
     そ
     の
              小計            －         9,950      10,500      －        －
     他
          取得予定資産合計                －        26,310      27,815      －        －
            合計             －        36,360      38,575      －        －
    （注1）   「物件番号」は、オフィスについてはO、住宅についてはR、ホテルについてはH、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付して
        います。以下同じです。
    （注2）   「取得（予定）価格」は、各新規取得資産につき締結済の不動産売買契約書又は不動産信託受益権売買契約書に記載の売買代金額（消
        費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各新規取
        得資産の取得（予定）価格の合計額が「合計」欄及び「小計」欄に記載の金額と一致しない場合があります。
    （注3）   「鑑定評価額」は、代々木一丁目ビル及びイオンスタイル尾道(底地)については2021年1月31日、ラグゼナ門真については2021年3月1
        日、ビッグモーター札幌清田店(底地)については2020年12月31日、DCMダイキ尾道店(底地)については2021年2月28日、カインズ大宮店
        については2021年4月1日、取得予定資産については2021年6月30日をそれぞれ価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記
        載しています。
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    （注4）   「取得（予定）年月日」は、各第7期中取得済資産については取得年月日を、各取得予定資産については各取得予定資産に係る不動産売
        買契約書又は不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を、それぞれ記載しています。
    （注5）   ビッグモーター札幌清田店(底地)及びカインズ大宮店の取得先は、国内の合同会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られていな
        いため、非開示としています。
    （注6）   川越ウエストビル、博多冷泉町ビル及びアピタ名古屋南店の取得先は、国内の株式会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られて
        いないため、非開示としています。
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       （２）　新規取得資産の個別物件の概要
            新規取得資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
            なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」及び「賃貸借の概要」の各欄の記載に
          ついては、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2021年5月31日現在の情報に基づ
          いて記載し、「鑑定評価書の概要」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下
          のとおりであり、2021年6月30日現在の情報に基づいて記載しています。
          ①　「特定資産の概要」欄の記載について

            ア．「取得（予定）年月日」は、各新規取得資産の取得（予定）年月日を記載していま

              す。
            イ．「取得（予定）価格」は、各新規取得資産につき、本書の日付現在締結済の不動産売

              買契約書又は不動産信託受益権売買契約書に記載の売買代金額（消費税及び地方消費
              税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載して
              います。
            ウ．「信託受益権の概要」は、各物件について信託受託者又は信託受託者となる予定の者

              との間で締結され、又は締結予定である信託契約の概要を記載しています。
            エ．「不動産鑑定評価の概要」は、各物件についての不動産鑑定評価の概要を記載してい

              ます。
            オ．「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、各調査業者が、各物件

              の建物に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法（昭和25
              年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）等の
              法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を実施し、作成したエン
              ジニアリング・レポートの概要を記載しています。当該エンジニアリング・レポート
              の内容は、一定の時点におけるエンジニアリング・レポート作成者の判断と意見に過
              ぎず、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。また、修繕費
              を算出する上で、物価の変動並びに消費税及び地方消費税は考慮されていません。
            カ．土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示が実施されていない物件

              は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載していま
              す。
            キ．土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、土地を共有する場

              合にも、建物の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致
              しない場合があります。
            ク．土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま

              す。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
            ケ．土地の「建ぺい率／容積率」は、建築基準法に基づき、用途地域等に応じて都市計画

              で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）及び容積率の上限値（指定容積率）
              （複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内
              の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少するこ
              とがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和
              若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される建ぺい率及
              び容積率とは異なる場合があります。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            コ．土地及び建物の「所有形態」は、各物件に関して信託受託者又は本投資法人が保有
              し、又は取得する予定の権利の種類を記載しています。
            サ．建物の「構造・階数」及び「建築時期」は、特段の記載がない限り、登記簿上の表示

              に基づいて記載しています。
            シ．建物の「延床面積」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況

              とは一致しない場合があります。
            ス．「担保設定の有無」は、本投資法人が各新規取得資産について負担する担保がある場

              合、又は取得した後に負担することが予定されている担保がある場合に、その概要を
              記載しています。
            セ．「PM会社」は、各物件において本書の日付現在、プロパティ・マネジメント業務委託

              契約を締結している、又は本投資法人による取得後に締結する予定の会社を記載して
              います。また、「サブPM会社」は、各物件について本書の日付現在においてサブ・プ
              ロパティ・マネジメント業務委託契約を締結している、又は本投資法人による取得後
              に締結する予定の会社を記載しています。なお、本書の日付現在、「サブPM会社」を
              記載している各物件については、いずれも株式会社レーベントラストがプロパティ・
              マネジメント業務委託契約を締結しており、サブPM会社は同社からサブ・プロパ
              ティ・マネジメント業務を受託しています。
            ソ．「PML値」は、資産の取得に際して作成された東京海上日動リスクコンサルティング

              株式会社（2021年7月1日付で東京海上ディーアール株式会社に商号変更しています。
              以下同じです。）による地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、東
              京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2021年7月付「44物件建物地震リ
              スク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づく新規取得資産取得後における本投資法
              人のポートフォリオ全体のPML値は1.5％です。
            タ．「特記事項」は、本書の日付現在において各不動産及び各信託不動産の権利関係や利

              用等で重要と考えられる事項のほか、各物件の評価額、収益性及び処分性への影響等
              を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
          ②　「賃貸借の概要」欄の記載について

            ア．「賃貸可能面積」は、各新規取得資産につき本投資法人が所有する、又は、所有する

              予定である部分における賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基
              づき賃貸が可能と考えられる面積を、それぞれ記載しています。なお、賃貸可能面積
              が登記上の延床面積の合計を上回る場合があります。また、小数第3位を切り捨てて
              記載しています。
            イ．「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第2位を

              四捨五入して記載しています。
            ウ．「主要テナント」は、各物件における主要なテナント（各物件の賃貸面積が上位のテ

              ナントをいいます。）を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得
              られていない場合、「非開示」と記載しています。物件種別が住宅で店舗部分を有し
              ている場合は店舗部分を除く主要テナントを記載しています。
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            エ．「テナント数」は、新規取得資産の賃借人となっている、又はなる予定のテナント
              （パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナント）
              の合計数を記載しています。なお、本書の日付現在、全ての新規取得資産において、
              投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480
              号。その後の改正を含みます。）第123条に規定する利害関係人等に該当する株式会
              社レーベントラストとパス・スルー型のマスターリース契約を締結し、又は締結を予
              定しています。
          ③　「物件概要」欄の記載について

              「物件概要」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、
             株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成の「マーケットポテンシャルメ
             モ」、シービーアールイー株式会社作成の「指定不動産に関するオフィスマーケットレ
             ポート」及びリーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社作成の「リーシン
             グに関するエリアマーケティングレポート」の記載等に基づき、また、一部において本
             資産運用会社が入手した資料に基づいて、各新規取得資産の基本的性格、特徴、その所
             在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門
             家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証する
             ものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されてい
             ません。
          ④　「鑑定評価書の概要」欄の記載について

              「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事
             項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産
             鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社中央不動産鑑定所、一般財団法人日
             本不動産研究所及びJLL森井鑑定株式会社に各新規取得資産の鑑定評価を委託し作成さ
             れた各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいます。）の概要を記載していま
             す。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内
             容の妥当性、正確性、現在及び将来における当該鑑定評価額での取引可能性等を保証す
             るものではありません。
              なお、不動産鑑定評価を行った各不動産鑑定業者と本投資法人及び本資産運用会社と
             の間には、特別の利害関係はありません。
              割合で記載される数値は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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    ＜第7期中取得済資産＞
          物件番号

                    代々木一丁目ビル
           O-19
                            特定資産の概要
                                               東京海上日動リスクコン
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者
                                               サルティング株式会社
      取得年月日              2021年4月30日                   調査年月日        2020年12月22日
                                               －
      取得価格              1,850,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2020年3月23日                   短期修繕費
                                 要
                    株式会社ＳＭＢＣ信託銀
      信託受益
            信託受託者
                    行
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               4,697千円
                                       (年平均額)
            信託期間
                    2031年4月30日
            満了日
            所在地        東京都渋谷区代々木1-
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根5階建
            (住居表示)        27-6
                    221.28㎡
            敷地面積                            建築時期        2010年7月
      土地                            建物              823.75㎡
            用途地域        近隣商業地域                   延床面積
            建ぺい率／
                    80％／400％
                                       種類        事務所
            容積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            3.8％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    810.45㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               1
      主要テナント              非開示             テナント数
                              物件概要

      ・一棟での利用に最適なコンパクトなオフィスビル
      ・「代々木」駅徒歩3分と都心部へのアクセスに恵まれた利便性の高い立地
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する代々木エリアは、国内で最多の乗降客数を有するJR「新宿」駅へのアクセスに優れ、中高層オフィ
      スビル、店舗ビル及び共同住宅等が建ち並んでいます。本物件の周辺は、物販店、飲食店及び銀行店舗等が数多く立
      地しており、オフィスワーカーにとって利便性の高い環境です。
      ■交通アクセス
      JR山手線・中央線・総武線、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅徒歩3分
      ■物件の特徴
      本物件は、地上5階建ての中規模オフィスビルです。1棟での利用やフロア毎に支店、営業所としての利用等、様々な
      需要に対応可能であり、また、地域特性である交通利便性の高さから、様々な業種業態の需要を取り込むことが可能
      と考えられます。
                                 45/101







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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           代々木一丁目ビル
      鑑定評価額           2,040,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社谷澤総合鑑定所
      称
      価格時点           2021年1月31日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法とDCF法を用いた。両法のうち、将来の純収益
                                の変動から価格を導くDCF法による収益価格がより説明力
                        2,040,000
                                が高く、説得力があると判断したため、DCF法を標準とし
                                て、直接還元法による検証を加え、査定
       直接還元法による収益価格
                        2,120,000
         (1)運営収益                （注）
          ①可能総収益                －
          ②空室等損失等                －
         (2)運営費用                10,690
          a.維持管理費               2,042
                                現行契約及び収支実績に基づき査定
          b.水道光熱費
                          0      現行の収支実績に基づき査定
          c.修繕費
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         1,480
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
          d.PMフィー
                         426       現行契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                          0      年間0％のテナントが入れ替わることを想定し計上
          f.公租公課
                         5,276       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         185       実績に基づき、計上
          h.その他費用
                         1,279       過去の収支実績に基づき、計上
         (3)運営純収益
                         （注）
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                         509
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         3,145
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
         純収益
                         （注）
         還元利回り
                                近隣地及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                         3.4％
                                利回りを比較検討し、査定
       DCF法による収益価格                 2,010,000
         割引率
                         3.3％       物件保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産
                                の個別リスクに加算して査定
                         3.5％
         最終還元利回り
                                直接還元法の還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加
                         3.6％
                                味して査定
      積算価格                  2,040,000
       土地比率                  87.0％
       建物比率                  13.0％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
    （注）   賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ門真
           R-10
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              不動産                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得年月日              2021年4月13日                   調査年月日        2021年3月8日
                                 建物状況
                                               －
      取得価格              2,000,000,000円                   緊急修繕費
                                 評価の概
                                               －
            価格時点        2021年3月1日                   短期修繕費
      不動産鑑
                                 要
      定評価の
            鑑定評価機関        株式会社谷澤総合鑑定所
                                       長期修繕費
                                               3,192千円
      概要
                                       (年平均額)
            鑑定評価額        2,110,000,000円
            所在地
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                    大阪府門真市元町6-2
                                       構造・階数
            (住居表示)
                                               根15階建
                    1,024.62㎡
            敷地面積                            建築時期        2020年11月
      土地                            建物              4,482.16㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／
                    80％／400％
                                       種類        共同住宅
            容積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定
            無し                     サブPM会社              株式会社アズ・スタット
      の有無
            8.5％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    4,034.10㎡                            99.3％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               127
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・2020年11月新築の、タカラレーベンが開発したシングル向け賃貸住宅
      ・「門真市」駅至近で、利便性の高い立地
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件は、京阪本線及び大阪モノレール「門真市」駅より徒歩3分に位置し、周辺エリアには企業の拠点や商業施設
      が立地し、長期的に安定した賃貸需要が見込めます。
      ■交通アクセス
      京阪本線、大阪モノレール「門真市」駅徒歩3分
      ■物件の特徴
      本物件はスポンサーであるタカラレーベンにより開発されたシングル向けの賃貸住宅であり、周辺エリアは単身向け
      高グレードの新築物件は供給が少なく、将来にわたって高い競争力を有することが見込まれます。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ラグゼナ門真
      鑑定評価額           2,110,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社谷澤総合鑑定所
      称
      価格時点           2021年3月1日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法とDCF法を用いた。両法のうち、将来の純収益
                                の変動から価格を導くDCF法による収益価格がより説明力
                        2,110,000
                                が高く、説得力があると判断したため、DCF法を標準とし
                                て、直接還元法による検証を加え、査定
       直接還元法による収益価格
                        2,120,000
         (1)運営収益                128,833
                                新規賃料及び将来の継続賃料の変動率の査定を行い、これ
                                を基に計上
          ①可能総収益              136,144
          ②空室等損失等
                                初年度は過年度実績額より査定。2年目以降は各年度の空
                         7,311
                                室率を5％として査定
         (2)運営費用                33,089
          a.維持管理費               2,468
                                現行契約及び収支実績に基づき査定
          b.水道光熱費
                         1,936       現行の収支実績に基づき査定
          c.修繕費
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         4,260
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
          d.PMフィー
                         3,374       現行契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                         3,707       年間25％のテナントが入れ替わることを想定し計上
          f.公租公課
                         11,608       公租公課関係資料に基づき計上
          g.損害保険料
                         321       実績に基づき、計上
          h.その他費用
                         5,410       過去の収支実績に基づき、計上
         (3)運営純収益
                         95,744
         (4)一時金の運用益
                          －
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         2,420
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
         純収益
                         93,324
         還元利回り
                                近隣地及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                         4.4％
                                利回りを比較検討し、査定
       DCF法による収益価格
                        2,110,000
         割引率
                                物件保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産
                         4.5％
                                の個別リスクに加算して査定
         最終還元利回り
                                直接還元法の還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加
                         4.6％
                                味して査定
      積算価格                  2,020,000
       土地比率                  28.0％
       建物比率                  72.0％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 48/101








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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    イオンスタイル尾道(底地）
           C-07
                            特定資産の概要
                    不動産（注1）                            －
      特定資産の種類                                  調査業者
                                               －
      取得年月日              2021年3月1日                   調査年月日
                                               －
      取得価格              900,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            価格時点        2021年1月31日                   短期修繕費
      不動産鑑
                                 要
                    一般財団法人日本不動産
      定評価の
            鑑定評価機関
                                       長期修繕費
                    研究所
                                               －
      概要
                                       (年平均額)
            鑑定評価額        1,020,000,000円
            所在地        広島県尾道市天満町17-
                                               鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
                                       構造・階数
            (住居表示)        50
                                               き平家建
                    11,883.74㎡
            敷地面積                            建築時期        2020年9月
                                               4,739.58㎡(注2)
            用途地域        準工業地域                   延床面積
      土地                            建物
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        店舗
            積率
                                               所有権（土地賃借人所
            所有形態        所有権                   所有形態
                                               有）
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            －
      PML値
      特記事項：
       本物件の土地の一部（583.11㎡）について、本物件のテナントであるイオンリテール株式会社と尾道市が行政帰属
      について協議し、当該協議が整った場合、本投資法人は、協議の結果に従い当該土地の一部を尾道市に無償譲渡又は
      寄附することとされています。なお、当該無償譲渡又は寄附が行われた場合であっても、本物件の鑑定評価額に影響
      はありません。
       テナントとの間の本物件の賃貸借契約において、本物件を第三者に譲渡等処分を行おうとする場合には、テナント
      に一定期間、本物件の購入に係る優先交渉権を付与する旨が規定されています。
      賃貸借の概要
                    11,883.74㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                    イオンリテール株式会
                                               1
      主要テナント                            テナント数
                    社
    （注1）   当該新規取得資産は底地のみであり、当該底地上に存在する建物・設備等は当該新規取得資産に含まれません。
    （注2）   店舗のほか休憩所22.88㎡を含みます。
                              物件概要

      ・イオン尾道店の跡地をタカラレーベンが取得し再開発した商業店舗用地
      ・地域住民の生活必需品の需要に支えられた、尾道エリアにおける競争力が高い商業施設の底地
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR山陽本線「尾道」駅周辺エリアは、ターミナル駅であるJR「尾道」駅を拠点とした生活圏をはじ
      め、山間に住宅地が集積した坂の街としての生活圏の一部を構成しています。加えて、山陽自動車道を結ぶ国道184
      号沿いのエリアが住宅密集地となっており、戸建住宅を中心とした、閑静な住宅街が形成されているエリアです。
      ■交通アクセス
      JR山陽本線「尾道」駅徒歩7分
      ■物件の特徴
      本物件は地上1階建ての生活密着型商業施設の底地です。地域住民の食料品、日用品などの生活必需品の需要に支え
      られ、隣地敷地を含め220台の駐車場を備えた利便性が高く、尾道エリアにおける競争力が高い商業施設の底地とし
      て今後も安定した運用が期待できます。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                イオンスタイル尾道（底地）
      物件名称
      鑑定評価額           1,020,000,000円
      鑑定評価機関の名
                一般財団法人日本不動産研究所
      称
      価格時点           2021年1月31日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格はとも
                        1,020,000
                                に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、
                                収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        1,030,000
         (1)運営収益                （注）
          ①可能総収益                －
          ②空室等損失等                －
         (2)運営費用                9,084
          a.維持管理費                0
                                維持管理費の負担はないため計上しない
          b.水道光熱費
                          0      水道光熱費の負担はないため計上しない
          c.修繕費
                          0      修繕費の負担はないため計上しない
          d.PMフィー
                                PM業者との契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不
                         286
                                動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して
                                計上
          e.テナント募集費用等
                          0      テナントの入れ替わりは想定せず、テナント募集費用等は
                                計上しない
          f.公租公課
                                公租公課関連資料による課税標準額、負担調整措置の内容
                         8,798
                                等を勘案し、税額を査定し計上
          g.損害保険料
                          0      損害保険料の負担はないため計上しない
          h.その他費用
                          0      特になし
         (3)運営純収益
                         （注）
         (4)一時金の運用益
                                現行賃貸条件及び新規契約時の敷金月数を基に中長期的に
                                安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額
                                に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定した。なお、
                         143
                                預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回り
                                は、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0％と査
                                定
         (5)資本的支出
                          0      資本的支出の負担はないため計上しない
         純収益
                         （注）
         還元利回り
                                対象不動産の鑑定を行った鑑定機関が設定する各地区の基
                                準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及び
                         4.7％
                                その他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将
                                来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘
                                案の上査定
       DCF法による収益価格                 1,010,000
         割引率
                                類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性
                         4.5％
                                等を総合的に勘案の上査定
         最終還元利回り
                         4.8％
      割合法による価格                  1,050,000
       土地比率                   －
       建物比率                   －
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
    （注）   賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ビッグモーター札幌清田店（底地）
           C-08
                            特定資産の概要
                    不動産（注1）                            －
      特定資産の種類                                  調査業者
                                               －
      取得年月日              2021年5月19日                   調査年月日
                                 建物状況
                                               －
      取得価格              1,610,000,000円                   緊急修繕費
                                 評価の概
                                               －
            価格時点        2020年12月31日                   短期修繕費
      不動産鑑
                                 要
      定評価の
            鑑定評価機関        JLL森井鑑定株式会社
                                       長期修繕費
                                               －
      概要
                                       (年平均額)
            鑑定評価額        1,790,000,000円
            所在地        北海道札幌市清田区真栄
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根平家建
            (住居表示)        62-1
                    15,026.00㎡
            敷地面積                            建築時期        2020年12月
                                               3,199.58㎡(注2)
            用途地域        市街化調整区域                   延床面積
      土地                            建物
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        店舗・工場
            積率
                                               所有権（土地賃借人所
            所有形態        所有権                   所有形態
                                               有）
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            －
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    15,026.00㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                    株式会社ビッグモー
                                               1
      主要テナント                            テナント数
                    ター
    （注1）   当該新規取得資産は底地のみであり、当該底地上に存在する建物・設備等は当該新規取得資産に含まれません。
    （注2）   店舗のほか車庫248.22㎡、工場・倉庫1,221.48㎡を含みます。
                              物件概要

      ・札幌市内における主要幹線道路のひとつである羊ヶ丘通に間口約210ｍに渡って面している視認性が高い商業施設
       の底地
      ・本物件の所在する札幌市清田区は住宅集積エリアであり、家具、家電、日用品等の店舗が集積するエリア
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する札幌市は、人口約200万人と横浜市、大阪市、名古屋市に次ぐ人口を有する政令指定都市であり、
      北日本における経済・産業・文化の中心都市となっています。本物件の所在する札幌市清田区は住宅集積エリアであ
      り、かつ、家具、家電、食料品、日用品等の店舗が集積する繁華性の高いエリアです。
      ■交通アクセス
      JR函館本線・千歳線・札沼線「札幌」駅より南東約11km
      ■物件の特徴
      本物件は地上1階建ての商業施設の底地です。札幌市内における主要幹線道路のひとつである羊ヶ丘通に間口約210ｍ
      に渡って面していることから視認性が高く、また、その敷地規模を活かして中古車・新車の販売を行う際の販売店舗
      としての役割のみならず、メンテナンス等の各種サービスを提供する機能も有しており、今後も安定した運用が期待
      できます。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                ビッグモーター札幌清田店（底地）
      物件名称
      鑑定評価額           1,790,000,000円
      鑑定評価機関の名
                JLL森井鑑定株式会社
      称
      価格時点           2020年12月31日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                        1,790,000
       直接還元法による収益価格                   －
                                DCF法のみ適用
         (1)運営収益                 －
          ①可能総収益                －
          ②空室等損失等                －
         (2)運営費用                 －
          a.維持管理費                －
          b.水道光熱費
                          －
          c.修繕費
                          －
          d.PMフィー
                          －
          e.テナント募集費用等
                          －
          f.公租公課
                          －
          g.損害保険料
                          －
          h.その他費用
                          －
         (3)運営純収益
                          －
         (4)一時金の運用益
                          －
         (5)資本的支出
                          －
         純収益
                          －
         還元利回り
                          －
       DCF法による収益価格
                                借地権設定契約等に基づく収入、支出項目を分析し、収益
                                還元法適用上の現状の契約条件、想定内容、推移動向等を
                        1,790,000
                                整理、査定し、純収益の現在価値の合計に復帰価格の現在
                                価値を加算し価格決定
         割引率
                                類似の不動産の割引率との比較から求める方法を標準に、
                         4.3％
                                投資家に対するヒアリング等を考慮のうえ、現行の地代水
                                準を鑑み査定
         最終還元利回り
                                土地残余法及び取引事例比較法により求めた更地価格を復
                          －
                                帰価格としているため、最終還元利回りは用いず
      割合法による価格                  1,640,000
       土地比率                   －
       建物比率                   －
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    DCMダイキ尾道店（底地）
           C-09
                            特定資産の概要
                    不動産（注）                            －
      特定資産の種類                                  調査業者
                                               －
      取得年月日              2021年4月1日                   調査年月日
                                               －
      取得価格              1,170,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            価格時点        2021年2月28日                   短期修繕費
      不動産鑑
                                 要
                    一般財団法人日本不動産
      定評価の
            鑑定評価機関
                                       長期修繕費
                    研究所
                                               －
      概要
                                       (年平均額)
            鑑定評価額        1,220,000,000円
            所在地        広島県尾道市天満町17-
                                               鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
                                       構造・階数
            (住居表示)        21
                                               き平家建
                    7,955.81㎡
            敷地面積                            建築時期        2020年9月
                                               4,299.61㎡
            用途地域        準工業地域                   延床面積
      土地                            建物
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        店舗
            積率
                                               所有権（土地賃借人所
            所有形態        所有権                   所有形態
                                               有）
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            －
      PML値
      特記事項：
       テナントとの間の本物件の賃貸借契約において、本物件を第三者に譲渡等処分を行おうとする場合には、テナント
      に一定期間、本物件の購入に係る優先交渉権を付与する旨が規定されています。
      賃貸借の概要
                    7,955.81㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               1
      主要テナント              DCM株式会社             テナント数
    （注）   当該新規取得資産は底地のみであり、当該底地上に存在する建物・設備等は当該新規取得資産に含まれません。
                              物件概要

      ・イオン尾道店の跡地をタカラレーベンが取得し再開発した商業店舗用地
      ・製造業、建設業関連の企業が多く集積した尾道市において建築資材などの法人需要及び日用品などの個人需要に支
       えられた商業施設の底地
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR山陽本線「尾道」駅周辺エリアは、ターミナル駅であるJR「尾道」駅を拠点とした生活圏をはじ
      め、山間に住宅地が集積した坂の街としての生活圏の一部を構成しています。加えて、山陽自動車道を結ぶ国道184
      号沿いのエリアが住宅密集地となっており、戸建住宅を中心とした、閑静な住宅街が形成されているエリアです。
      ■交通アクセス
      JR山陽本線「尾道」駅徒歩5分
      ■物件の特徴
      本物件は地上1階建ての生活密着型商業施設の底地です。製造業、建設業関連の企業が多く集積した尾道市において
      金物、工具、塗料、建築資材などの法人需要及び日用品などの個人需要に支えられ、隣地敷地を含め220台の駐車場
      を備えた利便性が高く、尾道エリアにおける競争力が高い商業施設の底地として今後も安定した運用が期待できま
      す。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                DCMダイキ尾道店（底地）
      物件名称
      鑑定評価額           1,220,000,000円
      鑑定評価機関の名
                一般財団法人日本不動産研究所
      称
      価格時点           2021年2月28日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格はとも
                        1,220,000
                                に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、
                                収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        1,230,000
         (1)運営収益                （注）
                                現行賃貸借契約に基づく賃料収入を計上
          ①可能総収益                －
          ②空室等損失等
                                テナントの入れ替わりは想定せず、空室等損失は計上しな
                          －
                                い
         (2)運営費用
                         6,550
          a.維持管理費                －
                                維持管理費の負担はないため計上しない
          b.水道光熱費
                          －      水道光熱費の負担はないため計上しない
          c.修繕費
                          －      修繕費の負担はないため計上しない
          d.PMフィー
                                PM業者との契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不
                         356
                                動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して
                                計上
          e.テナント募集費用等
                          －      テナントの入れ替わりは想定せず、テナント募集費用等は
                                計上しない
          f.公租公課
                                公租公課関連資料による課税標準額、負担調整措置の内容
                         6,194
                                等を勘案し、税額を査定し計上
          g.損害保険料
                          －      損害保険料の負担はないため計上しない
          h.その他費用
                          －      特になし
         (3)運営純収益
                         （注）
         (4)一時金の運用益
                                現行賃貸条件及び新規契約時の敷金月数を基に中長期的に
                                安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額
                                に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定した。なお、
                         356
                                預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回り
                                は、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0％と査
                                定
         (5)資本的支出
                          －      資本的支出の負担はないため計上しない
         純収益
                         （注）
         還元利回り
                                対象不動産の鑑定を行った鑑定機関が設定する各地区の基
                                準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及び
                         5.3％
                                その他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将
                                来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘
                                案の上査定
       DCF法による収益価格                 1,210,000
         割引率
                                類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性
                         4.5％
                                等を総合的に勘案の上査定
         最終還元利回り
                         5.8％
      割合法による価格
                        777,000
       土地比率                   －
       建物比率                   －
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
    （注）   賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 54/101





                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    カインズ大宮店
           C-10
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得年月日              2021年7月1日                   調査年月日        2021年4月14日
                                               －
      取得価格              2,520,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                               －
            信託設定日        2014年6月25日                   短期修繕費
                                 評価の概
                    三井住友信託銀行株式会
                                 要
      信託受益
            信託受託者
                    社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               17,589千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年7月1日
            満了日
            所在地        埼玉県さいたま市西区大
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根4階建
            （住居表示）        字高木1480-2
                    8,992.44㎡
            敷地面積                            建築時期        1998年12月
      土地                            建物
                                               11,497.86㎡
            用途地域        市街化調整区域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        店舗
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            3.0％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    11,497.86㎡                            100％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               1
      主要テナント              株式会社カインズ             テナント数
                              物件概要

      ・さいたま市西区に立地する、ホームセンター大手のカインズ大宮店
      ・周辺は戸建住宅や事業所も多く、ホームセンターにマッチした商圏特性を有する
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するさいたま市は、人口約132万人と、日本の市で9番目の人口を有する政令指定都市です。本物件の周
      辺は住居、商業店舗及び農地が混在しており、商業店舗に必要な商圏人口が確保されたエリアです。
      ■交通アクセス
      JR川越線「西大宮」駅から約1.9km
      ■物件の特徴
      本物件は地上4階建ての生活密着型商業施設です。県道216号上野さいたま線を挟んだ向かい側に立地するガーデンセ
      ンターとともに運営され、ＤＩＹ用品、生活必需品をはじめとした様々なニーズに対応した商品及びサービスで構成
      された店舗であり、今後も安定した運用が期待できます。
                                 55/101








                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           カインズ大宮店
      鑑定評価額           2,580,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年4月1日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        2,580,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        2,600,000
         (1)運営収益                （注）
                                貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内における
                                類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象
          ①可能総収益
                                不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象不動産の標準化
                         （注）
                                した想定賃料・共益費賃料を計上。水道光熱費収入、その
                                他収入については過年度実績額に基づき検証を行い計上
          ②空室等損失等
                                長期的なテナントの入居を想定していることから、空室等
                          0
                                損失は計上しない
         (2)運営費用
                         16,689
          a.維持管理費                0
                                現行契約及び収支実績に基づき非計上
          b.水道光熱費
                          0      現行契約及び収支実績に基づき非計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニアリン
                                グ・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、計上。ま
                         5,328
                                た、テナント入替費用は、テナントの原状回復義務を考慮
                                の上計上しない
          d.PMフィー
                         711       予定契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                          0      テナント入替を想定しないため、非計上
          f.公租公課
                         9,711       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         440       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         500       過去の収支実績に基づき、査定
         (3)運営純収益
                         （注）
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                         （注）
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証からエンジニアリン
                         12,261
                                グ・レポートの年平均更新費を妥当と判断し、計上
         純収益
                         （注）
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.4％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 2,570,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         4.2％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.6％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
                                動向等を総合的に勘案の上査定
      積算価格                  1,890,000
       土地比率                  70.1％
       建物比率                  29.9％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
    （注）賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜取得予定資産＞
          物件番号

                    川越ウエストビル
           O-20
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年5月11日
                                               －
      取得予定価格              2,600,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2018年11月30日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               6,659千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
                                               鉄骨鉄筋コンクリート・
            所在地        埼玉県川越市脇田本町1-
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根地下1階付9
            （住居表示）        5
                                               階建
                    469.93㎡
            敷地面積                            建築時期        1996年9月
      土地                            建物
                                               2,898.01㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／600％
                                       種類        事務所
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社ザイマックスア
            無し                     サブPM会社
      の有無                                          ルファ
            5.8％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    2,375.04㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               8
      主要テナント              非開示             テナント数
                              物件概要

      ・JR川越線、東武東上線「川越」駅徒歩1分に所在するオフィスビル
      ・クリニック、薬局、美容、学習塾等の顧客誘引性を重視する様々な業種業態のテナントの需要に対応可能
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する「川越」駅エリアは、埼玉県内における主要ターミナル駅のひとつであり、中高層オフィスビル、
      店舗ビル及び共同住宅等が建ち並んでいます。本物件の周辺は、事務所、飲食店及び銀行店舗等が集積しており、オ
      フィスワーカーにとって利便性の高い環境です。
      ■交通アクセス
      JR川越線、東武東上線「川越」駅徒歩1分に所在し、東京の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、地上9階建ての中規模オフィスビルです。大手、中小企業の支店、営業所としての利用、クリニック、薬
      局、美容、学習塾等の顧客誘引性を重視するテナントの需要に対応可能であり、また、地域特性である交通利便性の
      高さから、様々な業種業態の需要を取り込むことが可能と考えられます。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜川越市の人口は世帯数と共に増加傾向＞
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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           川越ウエストビル
      鑑定評価額           2,740,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        2,740,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        2,770,000
         (1)運営収益                165,311
                                貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内における
                                類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象
          ①可能総収益
                                不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象不動産の標準化
                        173,165
                                した想定賃料・共益費賃料を計上。水道光熱費収入、その
                                他収入については過年度実績額に基づき検証を行い計上
          ②空室等損失等
                                対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                                に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期に安
                         7,853
                                定的であると認められる賃料・共益費・駐車場収入に対す
                                る空室率を査定し、計上
         (2)運営費用                34,438
          a.維持管理費
                                類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、現行契
                         7,716
                                約に係る建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断
                                し、当該契約額に基づき計上
          b.水道光熱費
                         9,622       類似不動産の水道光熱費の水準による検証を行い、計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証からER記載の年平均
                         2,265
                                額を妥当と判断し計上。また、テナント入替費用は、テナ
                                ント負担のため、非計上
          d.PMフィー
                         3,454       予定契約に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                                貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、
                         1,722
                                類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を
                                考慮のうえ、計上した
          f.公租公課
                         8,434       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         224       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         1,000       類似不動産の水準に基づき査定
         (3)運営純収益
                        130,874
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                         1,239
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証からER記載の年平均
                         4,593
                                額を妥当と判断し計上
         純収益
                        127,520
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.6％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 2,720,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         4.4％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.8％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案の上査定
      積算価格                  1,220,000
       土地比率                  73.6％
       建物比率                  26.4％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 59/101



                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    博多冷泉町ビル
           O-21
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年6月3日
                                               －
      取得予定価格              2,700,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 評価の概
                    三井住友信託銀行株式会
                                 要
      信託受益
            信託受託者
                    社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               2,768千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        福岡県福岡市博多区冷泉
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根10階建
            （住居表示）        町10-23
                    451.54㎡
            敷地面積                            建築時期        2020年12月
      土地                            建物
                                               2,838.13㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／600％
                                       種類        事務所
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社オー・エイチ・
            無し                     サブPM会社
      の有無                                          アイ
            2.4％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要（注）
                    2,081.25㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               2
      主要テナント              非開示             テナント数
    （注）　本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定しているため、当該サブリース契約が締結されているこ
        とを前提として記載しています。
                              物件概要

      ・福岡県有数のビジネスエリアに立地する新築オフィスビル
      ・交通利便性の高さに加え、柔軟な区画分割が可能であるため、幅広いテナントニーズに対応可能
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する祇園・呉服町エリアは、福岡県有数のビジネスエリアです。本物件は博多駅前エリアにおける主要
      幹線である「大博通り」に面し、周辺はオフィスビルが連坦して立地している他、「キャナルシティ」に代表される
      大型商業施設やホテル等も多く存在する、商業繁華性の高い環境です。
      ■交通アクセス
      福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅から徒歩3分、同箱崎線「呉服町」駅から徒歩4分の距離に位置し、博多や天神等の
      福岡中心部へのアクセスが容易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は地上10階建て、基準階面積約70坪の中規模オフィスビルであり、2020年12月に竣工しました。交通利便性の
      高さに加え、新築ビルならではの省エネ性能や停電時のBCP（事業継続計画）対応機能を備え、各階が20坪前後での3
      分割まで対応可能なフレキシビリティも有していることから、大手企業から中小規模の企業まで幅広いテナント需要
      に対応できる物件です。
                                 60/101







                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜新耐震基準以前に竣工したオフィスビルストックの比率＞                             ＜福岡ビジネス地区の平均賃料の推移＞
                                 61/101




















                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           博多冷泉町ビル
      鑑定評価額           2,810,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を反映したDCF法による
                        2,810,000
                                収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による
                                収益価格からの検証を行い、収益還元法による収益価格を
                                試算
       直接還元法による収益価格                 2,910,000
         (1)運営収益
                                貸室、駐車場につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内
                        149,631
                                における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づ
          ①可能総収益
                                き、対象不動産の中長期的な競争力を勘案の上、対象不動
                                産の標準化した想定賃料、駐車場使用料を計上。水道光熱
                        157,507
                                費収入については、類似不動産の水準を参考に査定し、計
                                上
          ②空室等損失等
                                対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                                に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期に安
                         7,875
                                定的であると認められる賃料、水道光熱費収入、駐車場収
                                入に対する空室率を査定し、計上
         (2)運営費用                36,827
          a.維持管理費
                                類似不動産の維持管理費の水準による検証を行った上で、
                         7,176
                                予定契約額を妥当と判断し、計上
          b.水道光熱費
                         8,511       類似不動産の水準を参考に査定し、計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニアリン
                                グ・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、計上。ま
                         2,649
                                た、テナント入替費用は、テナントの原状回復義務を考慮
                                の上、非計上
          d.PMフィー
                         2,138       類似不動産の料率等に基づき査定し、計上
          e.テナント募集費用等
                                貸室、駐車場について、想定入替率を適用した場合の入替
                         1,188
                                部分に、類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集
                                費用等を考慮のうえ査定し、計上
          f.公租公課
                         14,047       実績額に基づき査定し、計上
          g.損害保険料
                         222       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         896       類似不動産の水準を参考に査定し、計上
         (3)運営純収益
                        112,804
         (4)一時金の運用益
                                運用利回りを1.0％と査定し、これを一時金残高に乗じて
                         1,183
                                計上
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポートの年平均更新費を参考に、類
                         337       似不動産の更新費の水準に基づき査定し、計上（CMフィー
                                相当額を考慮）
         純収益
                        113,650
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         3.9％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 2,760,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         3.7％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.1％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案の上、査定
      積算価格
                        2,610,000
       土地比率                  68.4％
       建物比率                  31.6％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 62/101


                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ戸田公園
           R-11
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年5月31日
                                               －
      取得予定価格              910,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               963千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        埼玉県戸田市上戸田2-8-
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        7
                                               根11階建
                    320.61㎡
            敷地面積                            建築時期        2021年3月
      土地                            建物
                                               1,276.05㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／400％
                                       種類        共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            5.9％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,130.50㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               9
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・タカラレーベンにより開発された、2021年3月竣工の共同住宅
      ・高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良さにより単身世帯のニーズに応えられる物件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR埼京線「戸田公園」駅エリアは、都心の主要ターミナル駅である「池袋」駅、「新宿」駅及び
      「渋谷」駅へ直通でのアクセスが可能な利便性の高いエリアです。
      本物件の周辺はスーパーマーケットやドラッグストアをはじめとした物販店舗が充実していることで生活利便性が高
      く、また医療機関、公園及び教育機関へのアクセスにもすぐれていることから快適性も兼ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      JR埼京線「戸田公園」駅徒歩9分に所在し、快速電車も停車するため都心の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な
      立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、タカラレーベンが開発した、地上11階建、住戸50戸の共同住宅であり、2021年3月に竣工しました。本物
      件の住戸は、23㎡のコンパクトタイプのマンションです。高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良
      さにより単身世帯のニーズに応えられる物件です。
                                 63/101








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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ラグゼナ戸田公園
      鑑定評価額           978,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        978,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        1,000,000
         (1)運営収益                51,333
                                貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内における
                                類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象
          ①可能総収益
                                不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象不動産の標準化
                         54,092
                                した想定賃料・共益費賃料を計上。水道光熱費収入、その
                                他収入については過年度実績額に基づき検証を行い計上
          ②空室等損失等
                                対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                                に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期に安
                         2,758
                                定的であると認められる賃料・共益費・駐車場収入に対す
                                る空室率を査定し、計上
         (2)運営費用                9,379
          a.維持管理費
                                類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、現行契
                         1,968
                                約に係る建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断
                                し、当該契約額に基づき計上
          b.水道光熱費
                         410       類似不動産の水道光熱費の水準による検証を行い、計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証から建物再調達価格
                         795
                                に対する比率を査定し、計上。また、テナントi入替費用
                                は、入替率及び空室率を考慮のうえ査定
          d.PMフィー
                         1,446       予定契約に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                                貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、
                         1,411
                                類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を
                                考慮のうえ、計上した
          f.公租公課
                                土地については公租公課関係資料に基づき、計上。建物に
                         2,579
                                ついては建物再調達価格より査定
          g.損害保険料
                         101       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         670       現行契約額等に基づき、査定
         (3)運営純収益
                         41,954
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                          38
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証から建物再調達価格
                         946
                                に対する比率を査定し、計上
         純収益
                         41,046
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.1％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 968,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         3.9％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.3％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案の上査定
      積算価格                   746,000
       土地比率                  48.0％
       建物比率                  52.0％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ戸田公園Ⅱ
           R-12
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年4月12日
                                               －
      取得予定価格              1,200,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               1,427千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        埼玉県戸田市本町1-10-
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        14
                                               根10階建
                    465.28㎡
            敷地面積                            建築時期        2021年3月
      土地                            建物
                                               2,088.42㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／400％
                                       種類        共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            6.7％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,790.85㎡                            －
      賃貸可能面積                            稼働率
                    －                            －
      主要テナント                            テナント数
                              物件概要

      ・2021年3月竣工の地上10階建、住戸35戸の共同住宅
      ・高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良さにより多様なテナントニーズに応えられる物件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR埼京線「戸田公園」駅エリアは、都心の主要ターミナル駅である「池袋」駅、「新宿」駅及び
      「渋谷」駅へ直通でのアクセスが可能な利便性の高いエリアです。
      本物件の周辺はスーパーマーケットやドラッグストアをはじめとした物販店舗が充実していることで生活利便性が高
      く、また医療機関、公園及び教育機関へのアクセスにもすぐれていることから快適性も兼ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      JR埼京線「戸田公園」駅徒歩9分に所在し、快速電車も停車するため都心の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な
      立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、地上10階建、住戸35戸の共同住宅であり、2021年3月に竣工しました。本物件の住戸は、53㎡～57㎡のタ
      イプを有するファミリー向けのマンションです。高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良さにより
      多様なテナントニーズに応えられる物件です。
                                 65/101








                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                ラグゼナ戸田公園Ⅱ
      物件名称
      鑑定評価額           1,240,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        1,240,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格                 1,280,000
         (1)運営収益                66,772
                                貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内における
                                類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象
          ①可能総収益
                                不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象不動産の標準化
                         70,585
                                した想定賃料・共益費賃料を計上。水道光熱費収入、その
                                他収入については過年度実績額に基づき検証を行い計上
          ②空室等損失等
                                対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                                に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期に安
                         3,813
                                定的であると認められる賃料・共益費・駐車場収入に対す
                                る空室率を査定し、計上
         (2)運営費用                12,740
          a.維持管理費
                                類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、現行契
                         2,244
                                約に係る建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断
                                し、当該契約額に基づき計上
          b.水道光熱費
                         650       類似不動産の水道光熱費の水準による検証を行い、計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証から建物再調達価格
                         1,065
                                に対する比率を査定し、計上。また、テナント入替費用
                                は、入替率及び空室率を考慮のうえ査定
          d.PMフィー
                         1,915       予定契約に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                                貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、
                         1,638
                                類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を
                                考慮のうえ、計上した
          f.公租公課
                                土地については公租公課関係資料に基づき、計上。建物に
                         4,393
                                ついては建物再調達価格より査定
          g.損害保険料
                         157       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         678       現行契約額等に基づき、査定
         (3)運営純収益
                         54,032
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                          52
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証から建物再調達価格
                         1,478
                                に対する比率を査定し、計上
         純収益
                         52,606
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.1％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 1,220,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         3.9％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.3％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案の上査定
      積算価格                  1,150,000
       土地比率
                         47.0％
       建物比率                  53.0％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 66/101



                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ秋葉原
           R-13
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年6月1日
                                               －
      取得予定価格              2,300,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               1,243千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        東京都台東区台東2-13-
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        10
                                               根12階建
                    519.77㎡
            敷地面積                            建築時期        2021年3月
      土地                            建物
                                               2,118.68㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／500％
                                       種類        共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            3.9％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,896.30㎡                            89.3％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               49
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・タカラレーベンにより開発された、2021年3月竣工の共同住宅
      ・高いデザイン性と充実した設備による快適性により、多様なテナントニーズに応えられる物件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR山手線「秋葉原」駅周辺のエリアは、世界有数の電気街及びサブカルチャーの中心地として高い
      繁華性を有するとともに、オフィスビル、商業店舗ビル及び共同住宅が建ち並ぶ利便性の高いエリアです。本物件の
      周辺は「ライフ神田和泉町店」、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅至近の「佐竹商店街」をはじめとした物販店舗
      や飲食店が充実していることで利便性が高く、また医療機関や公園へのアクセスにも優れていることから快適性も兼
      ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩7分、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩8分、JR山手線「秋葉原」駅徒
      歩11分に所在し、複数路線が利用可能なことによる東京都内各所への優れたアクセスを有するのみならず、充実した
      周辺環境により、生活利便性も兼ね備えた立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、タカラレーベンが開発した、地上12階建、住戸57戸の共同住宅であり、2021年3月に竣工しました。本物
      件の住戸は25.28㎡～49.21㎡までの複数のプランを有するコンパクトタイプのマンションです。高いデザイン性と充
      実した設備による快適性により、多様なテナントニーズに応えられる物件です。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜増加し続ける周辺人口（台東2丁目）＞
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ラグゼナ秋葉原
      鑑定評価額           2,440,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社谷澤総合鑑定所
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法とDCF法を用いた。両法のうち、将来の純収益
                                の変動から価格を導くDCF法による収益価格がより説明力
                        2,440,000
                                が高く、説得力があると判断したため、DCF法を標準とし
                                て、直接還元法による検証を加え、査定
       直接還元法による収益価格
                        2,530,000
         (1)運営収益                107,629
                                新規賃料及び将来の継続賃料の変動率の査定を行い、これ
                                を基に計上
          ①可能総収益              113,561
          ②空室等損失等
                                初年度は過年度実績額より査定。2年目以降は各年度の空
                         5,931
                                室率を5％として査定
         (2)運営費用                20,481
          a.維持管理費               4,437
                                現行契約及び収支実績に基づき査定
          b.水道光熱費
                         682       現行の収支実績に基づき査定
          c.修繕費
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         1,994
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
          d.PMフィー
                         2,962       現行契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                         3,092       年間5％のテナントが入れ替わることを想定し計上
          f.公租公課
                         5,207       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         166       実績に基づき、計上
          h.その他費用
                         1,937       過去の収支実績に基づき、計上
         (3)運営純収益
                         87,148
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                          79
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         1,120
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
         純収益
                         86,108
         還元利回り
                                近隣地及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                         3.4％
                                利回りを比較検討し、査定
       DCF法による収益価格                 2,400,000
         割引率
                                物件保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産
                         3.5％
                                の個別リスクに加算して査定
         最終還元利回り
                                直接還元法の還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加
                         3.6％
                                味して査定
      積算価格                  2,360,000
       土地比率                  73.6％
       建物比率                  26.4％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    フィオレ・レジデンス出島海岸通
           R-14
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年5月27日
                                               －
      取得予定価格              560,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               4,370千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        大阪府堺市堺区出島海岸
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        通1-4-9
                                               根10階建
                    522.33㎡
            敷地面積                            建築時期        2007年10月
                    近隣商業地域
                                               1,686.12㎡
            用途地域                            延床面積
                    第2種住居地域
      土地                            建物
                    80％／300％（近隣商業
                    地域）
            建ぺい率／容
                                       種類        共同住宅
            積率        60％／200％（第2種住居
                    地域）
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定
            無し                     サブPM会社              株式会社アズ・スタット
      の有無
            10.6％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,359.00㎡                            96.3％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               35
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・25㎡を中心としたシングルタイプの共同住宅
      ・本物件が接する幹線道路の西側には大手企業の工場や物流施設が集積しているため単身世帯のニーズが見込める物
       件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する南海本線「湊」駅周辺のエリアは、大阪府を代表するターミナル駅のひとつである「なんば」駅へ
      の良好なアクセスを有するエリアであり、本物件が接する幹線道路沿いには共同住宅やロードサイド店舗が立ち並ぶ
      ほか、本物件の南西には大手企業の研究所や工場等が立地し、幹線道路の後背地においては低層店舗や戸建住宅等が
      見受けられます。
      ■交通アクセス
      南海本線「湊」駅徒歩4分に所在し、大阪の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、地上10階建、住戸54戸の共同住宅であり、2007年10月に竣工しました。本物件の住戸は25㎡を中心とする
      シングルタイプの共同住宅です。また本物件が接する幹線道路の西側には大手企業の工場や物流施設が集積している
      ことから、単身世帯のニーズが見込める物件です。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           フィオレ・レジデンス出島海岸通
      鑑定評価額           591,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        591,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        597,000
         (1)運営収益                41,675
                                貸室につき、現行契約の賃料水準、同一需要圏内における
                                類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象
          ①可能総収益
                                不動産の中長期的競争力を勘案の上、対象不動産の標準化
                         44,132
                                した想定賃料・共益費賃料を計上。水道光熱費収入、その
                                他収入については過年度実績額に基づき検証を行い計上
          ②空室等損失等
                                対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                                に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、中長期に安
                         2,457
                                定的であると認められる賃料・共益費・駐車場収入に対す
                                る空室率を査定し、計上
         (2)運営費用                11,384
          a.維持管理費
                         1,621
                                現行契約及び収支実績に基づき非計上
          b.水道光熱費
                                過年度実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準に
                         1,693
                                よる検証を行い、計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニアリン
                         2,463
                                グ・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、計上
          d.PMフィー
                         967       類似不動産の料率等に基づき、計上
          e.テナント募集費用等
                                貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、
                         1,327
                                過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づき査定し
                                たテナント募集費用等を考慮の上、計上
          f.公租公課
                         2,747       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         129       見積額に基づき、計上
          h.その他費用
                         435       過去の収支実績に基づき、査定
         (3)運営純収益
                         30,291
         (4)一時金の運用益
                          0      一時金の授受がないため非計上
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証からエンジニアリン
                         2,826
                                グ・レポートの年平均更新費を妥当と判断し、計上
         純収益
                         27,465
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.6％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 589,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         4.4％
                                別性を加味して求める方法を併用の上、投資家に対するヒ
                                アリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.8％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案の上査定
      積算価格                   474,000
       土地比率                  45.1％
       建物比率                  54.9％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 71/101




                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ武蔵新城
           R-15
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年6月24日
                                               －
      取得予定価格              1,900,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 要
      信託受益
            信託受託者        みずほ信託銀行株式会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               1,676千円
            信託期間
                                       （年平均額）
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        神奈川県川崎市高津区末
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        長4-19-25
                                               根5階建
                    1,209.00㎡
            敷地面積                            建築時期        2021年6月
                    第1種中高層住居専用地
      土地                            建物
                                               2,509.30㎡
            用途地域                            延床面積
                    域
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定
            無し                     サブPM会社              東急住宅リース株式会社
      の有無
            6.6％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    －                            －
      賃貸可能面積                            稼働率
                    －                            －
      主要テナント                            テナント数
                              物件概要

      ・タカラレーベンが開発し、2021年6月に竣工した共同住宅
      ・高いデザイン性と充実した設備による快適性により、生活利便性を求める単身世帯のニーズに応えられる物件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR南武線「武蔵新城」駅周辺のエリアは、「西友武蔵新城店」や「生鮮＆業務スーパー武蔵新城
      店」をはじめとした物販店舗や飲食店が充実していることから、利便性の高いエリアであり、神奈川県を代表する
      ターミナル駅のひとつである「武蔵小杉」駅への良好なアクセスを有することから都心へのアクセスが容易なエリア
      です。
      ■交通アクセス
      JR南武線「武蔵新城」駅徒歩9分に所在し、「武蔵小杉」駅をはじめとしたターミナル駅へのアクセスも優れている
      ことから、周辺エリアの生活利便性のみならず、都心への通勤利便性も兼ね備えた立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、タカラレーベンが開発した、地上5階建、住戸88戸の共同住宅であり、2021年6月に竣工しました。本物件
      の住戸は25.83㎡～29.91㎡までの複数のプランを有するシングルタイプのマンションです。高いデザイン性と充実し
      た設備による快適性により、生活利便性を求める単身世帯のニーズに応えられる物件です。
                                 72/101








                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜都心へのアクセスに優れたJR南武線＞                            ＜政令指定都市における人口増加率上位10市比較＞
                                 73/101




















                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ラグゼナ武蔵新城
      鑑定評価額           1,970,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社谷澤総合鑑定所
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法とDCF法を用いた。両法のうち、将来の純収益
                                の変動から価格を導くDCF法による収益価格がより説明力
                        1,970,000
                                が高く、説得力があると判断したため、DCF法を標準とし
                                て、直接還元法による検証を加え、査定
       直接還元法による収益価格
                        2,080,000
         (1)運営収益                107,466
                                新規賃料及び将来の継続賃料の変動率の査定を行い、これ
                                を基に計上
          ①可能総収益              110,117
          ②空室等損失等
                                初年度は過年度実績額より査定。2年目以降は各年度の空
                         2,650
                                室率を5％として査定
         (2)運営費用                21,045
          a.維持管理費               4,716
                                現行契約及び収支実績に基づき査定
          b.水道光熱費
                         1,248       現行の収支実績に基づき査定
          c.修繕費
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         1,009
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
          d.PMフィー
                         2,425       現行契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                         1,421       年間5％のテナントが入れ替わることを想定し計上
          f.公租公課
                         7,877       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         196       実績に基づき、計上
          h.その他費用
                         2,149       過去の収支実績に基づき、計上
         (3)運営純収益
                         86,421
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                          80
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         1,320
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
         純収益
                         85,181
         還元利回り
                                近隣地及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                         4.1％
                                利回りを比較検討し、査定
       DCF法による収益価格                 1,920,000
         割引率
                                物件保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産
                         4.2％
                                の個別リスクに加算して査定
         最終還元利回り
                                直接還元法の還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加
                         4.3％
                                味して査定
      積算価格                  1,890,000
       土地比率                  58.8％
       建物比率                  41.2％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 74/101








                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ラグゼナ流山おおたかの森
           R-16
                            特定資産の概要
                                               東京海上日動リスクコン
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者
                                               サルティング株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年6月4日
                                               －
      取得予定価格              2,840,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2020年3月13日                   短期修繕費
                                 要
                    株式会社ＳＭＢＣ信託銀
      信託受益
            信託受託者
                    行
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               3,067千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        千葉県流山市おおたかの
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        森西1-3-2
                                               根10階建
                    1,156.53㎡
            敷地面積                            建築時期        2019年8月
      土地                            建物
                                               5,466.29㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／400％
                                       種類        共同住宅・店舗
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            3.8％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    4,516.34㎡                            99.3％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               75
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・タカラレーベンが開発し、2019年8月に竣工した賃貸住宅
      ・新規開発が盛んな「流山おおたかの森」駅前に所在し、高い利便性を有する
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するつくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅周辺のエリアは、JR山手線「秋葉原」駅をはじめとし
      た都心の主要ターミナル駅への良好なアクセスを有することから注目を集め、大型商業施設及び共同住宅の新規開発
      が盛んに行われているエリアです。本物件の周辺は「NAGAREYAMAおおたかの森S・C」をはじめとした物販店舗や飲食
      店が充実し、また医療機関や公園へのアクセスにも優れていることから快適性も兼ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅徒歩3分に所在し、良好な住環境のみならず、東京の主要ターミナル駅
      へのアクセスが容易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、タカラレーベンが開発した、地上10階建、住戸80戸、店舗2区画の共同住宅であり、2019年8月に竣工しま
      した。本物件の住戸は32.34㎡～67.01㎡までの複数のプランを有しており、高いデザイン性と充実した設備による快
      適性により、単身世帯からファミリーまでの多様なテナントニーズに応えられる物件です。
                                 75/101







                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜千葉県主要市と流山市の人口増加率推移＞
                                 76/101




















                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ラグゼナ流山おおたかの森
      鑑定評価額           3,000,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社谷澤総合鑑定所
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法とDCF法を用いた。両法のうち、将来の純収益
                                の変動から価格を導くDCF法による収益価格がより説明力
                        3,000,000
                                が高く、説得力があると判断したため、DCF法を標準とし
                                て、直接還元法による検証を加え、査定
       直接還元法による収益価格
                        3,130,000
         (1)運営収益                172,453
                                新規賃料及び将来の継続賃料の変動率の査定を行い、これ
                                を基に計上
          ①可能総収益              181,865
          ②空室等損失等
                                初年度は過年度実績額より査定。2年目以降は各年度の空
                         9,412
                                室率を5％として査定
         (2)運営費用                35,501
          a.維持管理費               4,064
                                現行契約及び収支実績に基づき査定
          b.水道光熱費
                         2,980       現行の収支実績に基づき査定
          c.修繕費
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         4,399
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
          d.PMフィー
                         4,877       現行契約及び収支実績に基づき査定
          e.テナント募集費用等
                         8,307       年間5％のテナントが入れ替わることを想定し計上
          f.公租公課
                         9,258       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         405       実績に基づき、計上
          h.その他費用
                         1,207       過去の収支実績に基づき、計上
         (3)運営純収益
                        136,952
         (4)一時金の運用益
                                各年の運用利回りを1.0％として想定し、これを一時金残
                         454
                                高に積算し計上
         (5)資本的支出
                                エンジニアリング・レポート及び類似事例に基づく数値を
                         2,720
                                「修繕費3：資本的支出7」に配分し計上
         純収益
                        134,687
         還元利回り
                                近隣地及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                         4.3％
                                利回りを比較検討し、査定
       DCF法による収益価格                 2,940,000
         割引率
                                物件保有期間を10年と設定し、ベース利回りに対象不動産
                         4.4％
                                の個別リスクに加算して査定
         最終還元利回り
                                直接還元法の還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加
                         4.5％
                                味して査定
      積算価格                  3,040,000
       土地比率                  50.6％
       建物比率                  49.4％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 77/101








                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    PRIME   SQUARE
           R-17
                            特定資産の概要
                                               東京海上日動リスクコン
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者
                                               サルティング株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年6月3日
                                               －
      取得予定価格              620,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                 評価の概
                                               －
            信託設定日        2020年3月13日                   短期修繕費
                                 要
                    株式会社ＳＭＢＣ信託銀
      信託受益
            信託受託者
                    行
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               2,383千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        千葉県船橋市本町5-15-
                                               鉄筋コンクリート造陸屋
                                       構造・階数
            （住居表示）        23
                                               根10階建
                    360.36㎡
            敷地面積                            建築時期        2008年12月
      土地                            建物
                                               1,125.49㎡
            用途地域        近隣商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／300％
                                       種類        共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            4.1％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,125.49㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               1
      主要テナント              株式会社アールエイジ             テナント数
                              物件概要

      ・千葉県屈指のターミナル駅である「船橋」駅至近に所在する、シングル向け賃貸住宅
      ・良好な交通アクセスと高い生活利便性により、単身世帯のニーズに応えられる物件
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在するJR総武線「船橋」駅周辺のエリアは、「東京」駅、「品川」駅といった都心の主要ターミナル駅へ
      の良好なアクセスを有するとともに、オフィスビル、商業店舗ビル及び共同住宅が建ち並ぶ利便性の高いエリアで
      す。本物件の周辺は「東武百貨店船橋店」や「イトーヨーカドー船橋店」をはじめとした大規模小売店や飲食店が充
      実し、また医療機関や公園へのアクセスにも優れていることから快適性も兼ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      JR総武線「船橋」駅徒歩5分、京成電鉄本線「船橋」駅徒歩7分に所在し、東京都心及び首都圏各所へのアクセスが容
      易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、地上10階建、住戸42戸の共同住宅であり、2008年12月に竣工しました。本物件の住戸は21.02㎡～37.72㎡
      までの複数のプランを有するシングルタイプのマンションです。高いデザイン性と充実した設備による快適性によ
      り、生活利便性を求める単身世帯のニーズに応えられる物件です。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                PRIME   SQUARE
      物件名称
      鑑定評価額           718,000,000円
      鑑定評価機関の名
                株式会社中央不動産鑑定所
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益
                        718,000
                                価格も関連づけて査定
       直接還元法による収益価格                 728,000
         (1)運営収益
                                一括賃貸のため100％稼働想定。エンドテナント賃料、賃
                         37,831
                                借人負担の諸経費相当額を勘案、現行賃料を妥当な水準と
          ①可能総収益
                         37,831
                                判断し計上
          ②空室等損失等                0
                                一括賃貸を想定しているため、計上しない
         (2)運営費用                4,702
          a.維持管理費
                                植栽剪定費として、類似不動産の費用水準等を勘案して査
                         100
                                定
          b.水道光熱費
                          0      テナント負担であるため計上しない
          c.修繕費
                                今後発生が見込まれる小規模修繕費を年単位で平準化して
                         1,269
                                計上するものとし、各年度にエンジニアリング・レポート
                                による修繕費用見積額の年平均額を計上
          d.PMフィー
                                締結予定のPM契約条件を基に、類似不動産の費用水準等を
                         378
                                勘案して査定
          e.テナント募集費用等
                          0      テナントの入替えを想定していないため、計上しない
          f.公租公課
                         2,853       直近の実額を採用
          g.損害保険料
                         102       見積額を採用
          h.その他費用
                          0      なし
         (3)運営純収益
                         33,129
         (4)一時金の運用益
                          32      運用利回りを1.0％として査定
         (5)資本的支出
                                今後発生が見込まれる大規模修繕費用や設備更新費用等を
                                年単位で平準化して計上するものとし、各年度にエンジニ
                         1,114
                                アリング・レポートによる更新費用見積額の年平均額を計
                                上
         純収益
                         32,047
         還元利回り
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動
                         4.4％
                                産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別性を勘案
                                して査定
       DCF法による収益価格
                        714,000
         割引率
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動
                         4.2％
                                産の個別性や評価シナリオ等を勘案して査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動
                         4.6％
                                産の個別性や評価シナリオ、将来的な市場変動リスク等の
                                リスクプレミアムを勘案して査定
      積算価格                   506,000
       土地比率
                         60.3％
       建物比率                  39.7％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 79/101






                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘
           R-18
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年5月25日
                                               －
      取得予定価格              730,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                               －
            信託設定日        2020年3月13日                   短期修繕費
                                 評価の概
                    株式会社ＳＭＢＣ信託銀
                                 要
      信託受益
            信託受託者
                    行
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               6,792千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        東京都多摩市一ノ宮1-
                                               鉄骨鉄筋コンクリート造
                                       構造・階数
            （住居表示）        26-8
                                               陸屋根11階建
                    562.94㎡
            敷地面積                            建築時期        1997年5月
      土地                            建物
                                               2,006.37㎡
            用途地域        商業地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    80％／400％
                                       種類        事務所・共同住宅
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            3.9％
      PML値
      特記事項：
      　該当事項はありません。
      賃貸借の概要
                    1,931.86㎡                            98.4％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               50
      主要テナント              個人             テナント数
                              物件概要

      ・都心部へのアクセスに優れ、良好な住環境を有する「聖蹟桜ヶ丘」駅から徒歩圏の賃貸住宅
      ・タカラレーベンによる取得後に大規模修繕工事を実施しており、今後の競争力維持が見込める
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件が所在する京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅周辺のエリアは、国内で最多の乗降客数を有するJR「新宿」駅へのアクセ
      スに優れるとともに、商業店舗ビル及び共同住宅が建ち並ぶ利便性の高いエリアです。
      京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅周辺は「京王聖蹟桜ヶ丘ショッピングセンター」をはじめとした物販店舗や飲食店が充実し
      利便性が高く、また医療機関や公園へのアクセスにも優れていることから快適性も兼ね備えたエリアです。
      ■交通アクセス
      京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅徒歩10分に所在し、東京の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は、タカラレーベンにて取得後、大規模修繕等のバリューアップ工事が実施されており、今後も物件競争力の
      維持が見込め、充実した周辺環境による快適性により単身世帯のニーズに応えられる物件です。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
      物件名称           ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘
      鑑定評価額           828,000,000円
      鑑定評価機関の名
                一般財団法人日本不動産研究所
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格はとも
                        828,000
                                に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、
                                収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格                 838,000
         (1)運営収益
                                貸室及び駐車場につき、現行賃貸借契約に基づく平均賃料
                         55,851
                                等、対象不動産を新規に賃貸することを想定した場合にお
          ①可能総収益
                                ける新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等を基
                                に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定の
                         59,397
                                上、これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入を計上。水
                                道光熱費収入及び自動販売機等その他収入については過年
                                度実績額や現行の収入等に基づき計上
          ②空室等損失等
                                各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競
                                争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動向、対象
                         3,546
                                不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向を基に、中長期
                                安定的な稼働率水準を査定し、当該稼働率水準を前提に、
                                空室等損失を計上
         (2)運営費用                14,136
          a.維持管理費               2,300
                                過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に計上
          b.水道光熱費
                         1,200       過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮の上計
                                上
          c.修繕費
                                過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産
                         2,881
                                の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕
                                更新費の年平均額等を考慮して計上
          d.PMフィー
                                PM業者との契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不
                         1,569
                                動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して
                                計上
          e.テナント募集費用等
                                新規テナント募集時の仲介業務や広告宣伝等に要する費用
                         2,414
                                等について、賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均
                                額を計上
          f.公租公課
                                公租公課関連資料による課税標準額、負担調整措置の内容
                         3,558
                                等を勘案し、税額を査定し計上
          g.損害保険料                      保険契約に基づく保険料及び類似建物の保険料率等を考慮
                         169
                                して計上
          h.その他費用
                                自治会費、水路敷占用料をその他費用として計上
                          45
         (3)運営純収益
                         41,715
         (4)一時金の運用益
                                現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数を基に中長期的
                                に安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た
                                額に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定した。な
                          49
                                お、預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回
                                りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0％と
                                査定
         (5)資本的支出
                                今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定
                                し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ
                         4,897
                                ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額
                                等を勘案の上査定
         純収益
                         36,867
         還元利回り
                                対象不動産の鑑定を行った鑑定機関が設定する各地区の基
                                準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及び
                         4.4％
                                その他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将
                                来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘
                                案の上査定
       DCF法による収益価格                 817,000
         割引率
                                類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性
                         4.2％
                                等を総合的に勘案の上査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.6％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び資料の動向等を総合的
                                に勘案の上査定
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      積算価格                   693,000
       土地比率                  68.4％
       建物比率                  31.6％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
                                 82/101



















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          物件番号
                    アピタ名古屋南店
           C-11
                            特定資産の概要
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日        2021年1月13日
                                               －
      取得予定価格              7,800,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                               －
            信託設定日        2017年6月30日                   短期修繕費
                                 評価の概
                    三井住友信託銀行株式会
                                 要
      信託受益
            信託受託者
                    社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               42,763千円
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地        愛知県名古屋市南区豊田
                                       構造・階数        鉄骨造陸屋根4階建
            （住居表示）        4-9-47
                    33,186.55㎡
            敷地面積                            建築時期        1996年7月
      土地                            建物
                                               37,651.26㎡（注）
            用途地域        第2種住居地域                   延床面積
            建ぺい率／容
                    60％／200％
                                       種類        店舗・駐車場
            積率
            所有形態        所有権                   所有形態        所有権
      担保設定                                          東京キャピタルマネジメ
            無し                     サブPM会社
      の有無                                          ント株式会社
            4.2％
      PML値
      特記事項：
      　本物件の建築確認申請後の都市計画法の改正により床面積10,000㎡を超える店舗等の建築が制限されたことから、
      本物件は、本書の日付現在において、いわゆる既存不適格となっています。このため、現況と同様の建物を再建築す
      ることはできません。
      　テナントとの間の本物件の賃貸借契約において、本物件の所有権を第三者に移転しようとする場合には、テナント
      に一定期間、本物件の購入に係る優先交渉権を付与する旨が規定されています。
      賃貸借の概要
                    40,935.42㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                                               1
      主要テナント              ユニー株式会社             テナント数
                              物件概要

      ・名古屋市南部の住宅集積エリアに位置する生活密着型商業施設
      ・大型の道路に近接し、十分な駐車場を有することから、自動車でのアクセスにも優れる
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件は「名古屋」駅から南に8km圏内、名古屋市南部の住宅集積エリアに位置しております。南北に走る基幹道路
      である国道247号（知多街道）を始めとした主要生活道路に近接しており、交通アクセスに恵まれた立地となりま
      す。本物件の周辺には戸建住宅や集合住宅が集積する他、ロードサイド型の店舗、大型ホームセンター等の商業施設
      が見受けられます。
      ■交通アクセス
      名古屋鉄道常滑線「道徳」駅より徒歩6分程度の距離に位置する他、基幹道路である国道247号（知多街道）に近接
      し、十分な駐車場を有することから、自動車でのアクセスにも優れています。
      ■物件の特徴
      本物件は、アピタに生活密着型の専門店を複合した地上4階建ての生活密着型商業施設です。開業以来、地域住民か
      ら高い支持を受けている食品と暮らしのフロアをはじめとして、ファッションと憩いのフロア、住まいと子供のフロ
      アの3層構成で様々な商品とサービスを提供しており、今後も安定した運用が期待できます。
    （注）附属建物（倉庫4棟）256.62㎡を含めて記載しています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜「道徳」駅における乗車人数と定期利用者数＞
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                            鑑定評価書の概要
      物件名称           アピタ名古屋南店
      鑑定評価額           8,240,000,000円
      鑑定評価機関の名
                大和不動産鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                                直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に乖離
                                があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法による収
                        8,240,000
                                益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両価格を関連づ
                                け、収益還元法による収益価格を試算
       直接還元法による収益価格
                        8,280,000
         (1)運営収益                （注）
                                現行契約賃料を妥当と判断し、計上
                                その他収入については契約額に基づき計上。
          ①可能総収益               （注）
          ②空室等損失等
                                長期的なテナントの入居を想定していることから、空室等
                          0
                                損失は計上しない
         (2)運営費用                76,513
          a.維持管理費                0
                                現行契約及び収支実績に基づき非計
          b.水道光熱費
                          0      現行契約及び収支実績に基づき非計上
          c.修繕費
                                類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニアリン
                                グ・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、計上。ま
                         19,535
                                た、テナント入替費用は、長期的なテナントの入居を想定
                                していることから計上しない
          d.PMフィー
                         2,400       類似不動産の水準を参考に査定
          e.テナント募集費用等
                          0      テナント入替を想定しないため、非計上
          f.公租公課
                         51,786       公租公課関係資料に基づき、計上
          g.損害保険料
                         1,292       見積額を妥当と判断し、計上
          h.その他費用
                         1,500       類似不動産の水準を参考に査定
         (3)運営純収益
                         （注）
         (4)一時金の運用益
                                一時金運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の
                         （注）
                                観点から総合的に勘案のうえ、運用利回りを1.0％と査定
         (5)資本的支出
                                類似不動産の更新費の水準による検証からエンジニアリン
                         24,511
                                グ・レポートの年平均更新費を妥当と判断し、CMフィーを
                                考慮のうえ、計上
         純収益
                         （注）
         還元利回り
                                最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準
                                とし、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、
                                設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する
                         4.6％
                                水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプ
                                レッドを加減し、さらに同一需給圏におけるJ-REIT物件等
                                の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
       DCF法による収益価格                 8,220,000
         割引率
                                類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動産の個
                         4.4％
                                別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対する
                                ヒアリング等も参考にして査定
         最終還元利回り
                                類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                         4.8％
                                長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                に勘案のうえ査定
      積算価格                  7,010,000
       土地比率                  80.3％
       建物比率                  19.7％
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
    （注）賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          物件番号
                    （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）
           C-12
                            特定資産の概要
                                               －
      特定資産の種類              信託受益権                   調査業者
                                               －
      取得予定年月日              2021年9月2日                   調査年月日
                                               －
      取得予定価格              2,150,000,000円                   緊急修繕費
                                 建物状況
                                               －
            信託設定日        2021年9月2日                   短期修繕費
                                 評価の概
                    三菱ＵＦＪ信託銀行株式
                                 要
      信託受益
            信託受託者
                    会社
                                       長期修繕費
      権の概要
                                               －
                                       （年平均額）
            信託期間
                    2031年9月30日
            満了日
            所在地
                    埼玉県鴻巣市箕田3440                            －
                                       構造・階数
            （住居表示）
                    14,252.81㎡                            －
            敷地面積                            建築時期
                                 建物
      土地                                          －
            用途地域        工業地域                   延床面積
                                 （注1）
            建ぺい率／容
                    60％／200％                            －
                                       種類
            積率
                                               －
            所有形態        所有権                   所有形態
      担保設定                                          株式会社レーベントラス
            無し                     PM会社
      の有無                                          ト
            －
      PML値
      特記事項：
      　本物件の土地の一部について、第三者所有の土地を要役地とし、送電線路の設置及びその保全のための土地立入等
      を目的とする地役権が設定されています。
      賃貸借の概要（注2）
                    14,252.81㎡                            100.0％
      賃貸可能面積                            稼働率
                    株式会社ビッグモー
                                               1
      主要テナント                            テナント数
                    ター
    （注1）本書の日付現在、本物件の土地上に建物は存在しておらず、2022年1月に新規建物が竣工予定です。
    （注2）2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため、当該事業用定期借地権設定契約が締結されていることを前提とし
       て記載しています。
                              物件概要

      ・鴻巣市内における主要幹線道路のひとつである国道17号に間口約160ｍ程度に渡って面した視認性が高い商業店舗
       用地
      ・隣接市である熊谷市、北本市等からの広範囲による顧客誘引も可能な立地
      ■エリア特性・周辺環境
      本物件は首都圏50km圏内という地理的条件に恵まれ、東京のベッドタウンとして住宅開発が進んだエリアに位置して
      います。
      また、本物件は国道17号に面しており交通アクセスに恵まれた立地条件を有しています。本物件の周辺にはロードサ
      イド型の店舗、商業施設が見受けられます。
      ■交通アクセス
      JR高崎線「鴻巣」駅より、車で約11分程度の場所に立地し、幹線道路である国道17号に面しており隣接市である熊谷
      市、北本市等からの広範囲による顧客誘引も可能な立地です。
      ■物件の特徴
      本物件は地上1階建ての商業施設の底地です。鴻巣市内における主要幹線道路のひとつである国道17号に間口約160ｍ
      程度に渡って面していることから視認性が高く、また、その敷地規模を活かして中古車・新車の販売を行う際の販売
      店舗としての役割のみならず、メンテナンス等の各種サービスを提供する機能も有しており、今後も安定した運用が
      期待できます。
                                 86/101






                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
                （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）
      物件名称
      鑑定評価額           2,260,000,000円
      鑑定評価機関の名
                JLL森井鑑定株式会社
      称
      価格時点           2021年6月30日
                         内容
            項目                                概要等
                       （単位：千円）
      収益価格
                        2,260,000
                                DCF法のみ適用
       直接還元法による収益価格                   －
         (1)運営収益                 －
          ①可能総収益                －
          ②空室等損失等                －
         (2)運営費用                 －
          a.維持管理費                －
          b.水道光熱費
                          －
          c.修繕費
                          －
          d.PMフィー
                          －
          e.テナント募集費用等
                          －
          f.公租公課
                          －
          g.損害保険料
                          －
          h.その他費用
                          －
         (3)運営純収益
                          －
         (4)一時金の運用益
                          －
         (5)資本的支出
                          －
         純収益
                          －
         還元利回り
                          －
       DCF法による収益価格
                                借地権設定契約等に基づく収入、支出項目を分析し、収益
                                還元法適用上の現状の契約条件、想定内容、推移動向等を
                        2,260,000
                                整理、査定し、純収益の現在価値の合計に復帰価格の現在
                                価値を加算し価格決定
         割引率
                                類似の不動産の割引率との比較から求める方法を標準に、
                         4.3％
                                投資家に対するヒアリング等を考慮のうえ、現行の地代水
                                準を鑑み査定
         最終還元利回り
                                土地残余法及び取引事例比較法により求めた更地価格を復
                          －
                                帰価格としているため、最終還元利回りは用いず
      割合法による価格                  1,890,000
       土地比率                   －
       建物比率                   －
      その他、鑑定評価機関が鑑定評                 該当事項なし
      価に当たって留意した事項
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       （３）　取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
          取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は以下のとおりです。
                                     年間         賃貸可能      投資

                                          賃貸面積              稼働率
                                 テナン
     分  物件                              賃料          面積     比率
             物件名称         所在地      地域区分      ト数        （㎡）              （％）
     類  番号                             （百万円）           （㎡）     （％）
                                 (注1)
                                          (注3)              (注6)
                                     (注2)          (注4)     (注5)
                                          9,493.24     10,104.12
       O-01   NTビル          東京都品川区       東京経済圏       14    575              10.9    94.0
                                          （注7）     （注7）
          東池袋セントラル
       O-02             東京都豊島区       東京経済圏        7    469   7,657.69     7,793.60      8.6    98.3
          プレイス
          名古屋センター
       O-03            愛知県名古屋市       名古屋経済圏        34    321   9,560.86     9,560.86      4.3   100.0
          プラザビル
       O-05   大宮NSDビル         埼玉県さいたま市        東京経済圏       11    225   4,006.68     4,006.68      3.1   100.0
          サムティ新大阪
       O-06             大阪府大阪市       大阪経済圏        7    184   4,747.79     5,022.79      3.1    94.5
          センタービル
       O-07   博多祗園ビル          福岡県福岡市       福岡経済圏       15    159   3,653.70     3,653.70      2.2   100.0
       O-08   中央博労町ビル          大阪府大阪市       大阪経済圏       17    107   3,739.56     3,739.57      1.3   100.0
     オ
       O-09   L.Biz神保町          東京都千代田区        東京経済圏        1    53   859.82     859.82      0.9   100.0
     フ
     ィ
       O-10   心斎橋ビル          大阪府大阪市       大阪経済圏        6    41   1,214.43     1,408.52      0.7    86.2
     ス
       O-11   L.Biz仙台          宮城県仙台市       政令指定都市        29    115   3,368.98     3,368.98      1.5   100.0
       O-12   仙台日興ビル          宮城県仙台市       政令指定都市        6    115   2,540.11     2,540.11      1.5   100.0
                                          2,320.49     2,619.93
       O-14   長野セントラルビル          長野県長野市        中核市      20     78              0.8    88.6
                                          （注7）     （注7）
          山形駅前通ビル          山形県山形市        中核市
       O-17                            7    50   1,802.17     2,505.92      0.5    71.9
       O-18   赤坂川瀬ビル           東京都港区       東京経済圏        8    35   511.61     511.61      0.6   100.0
          代々木一丁目ビル          東京都渋谷区       東京経済圏
       O-19                            1  （注8）      810.45     810.45      1.6   100.0
       O-20   川越ウエストビル          埼玉県川越市       東京経済圏        8    144   2,375.04     2,375.04      2.3   100.0
          博多冷泉町ビル          福岡県福岡市       福岡経済圏
       O-21                            2    138   2,081.25     2,081.25      2.4   100.0
           小計／平均            －       －     193    2,895   60,743.87     62,962.95      46.4    96.5
          アマーレ東海通          愛知県名古屋市       名古屋経済圏
       R-01                           77     64   2,517.48     2,935.38      1.0    85.8
       R-02   ドーミー浮間舟渡          東京都板橋区       東京経済圏        2    63   2,462.60     2,462.60      1.0   100.0
          ベネフィス博多南
       R-03             福岡県福岡市       福岡経済圏       59     63   2,565.94     2,782.51      0.9    92.2
          グランスウィート
       R-04   ラグゼナ東高円寺          東京都杉並区       東京経済圏       31     56   1,270.25     1,405.29      0.9    90.4
       R-06   ジェイシティ八丁堀          広島県広島市       政令指定都市        62     81   2,546.00     2,623.39      1.1    97.1
       R-07   ラグゼナ平和台          東京都練馬区       東京経済圏       93    200   4,959.06     5,354.76      3.5    92.6
       R-08   ラグゼナ勝どき          東京都中央区       東京経済圏       22     51   957.35    1,121.26      1.0    85.4
       R-09   ラグゼナ本厚木          神奈川県厚木市        東京経済圏       60     49   1,386.04     1,403.94      0.6    98.7
       R-10   ラグゼナ門真          大阪府門真市       大阪経済圏       127     129   4,004.07     4,034.10      1.8    99.3
     住
       R-11   ラグゼナ戸田公園          埼玉県戸田市       東京経済圏        9    51   1,130.50     1,130.50      0.8   100.0
     宅
       R-12   ラグゼナ戸田公園Ⅱ          埼玉県戸田市       東京経済圏       －     －     －   1,790.85      1.1     －
       R-13   ラグゼナ秋葉原          東京都台東区       東京経済圏       49     94   1,692.86     1,896.30      2.0    89.3
          フィオレ・レジデンス
       R-14             大阪府堺市       大阪経済圏       35     38   1,308.96     1,359.00      0.5    96.3
          出島海岸通
       R-15   ラグゼナ武蔵新城          神奈川県川崎市        東京経済圏       －     －     －     －    1.7     －
          ラグゼナ流山
       R-16             千葉県流山市       東京経済圏       75    160   4,484.00     4,516.34      2.5    99.3
          おおたかの森
          PRIME   SQUARE
       R-17             千葉県船橋市       東京経済圏        1    38   1,125.49     1,125.49      0.5   100.0
          ウインベルコーラス
       R-18             東京都多摩市       東京経済圏       50     55   1,901.67     1,931.86      0.6    98.4
          聖蹟桜ヶ丘
           小計／平均            －       －     752    1,193   34,312.27     37,873.57      21.5    90.6
                                 88/101




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                                     年間         賃貸可能      投資
                                 テナン        賃貸面積              稼働率
                                     賃料          面積     比率
     分  物件
             物件名称         所在地      地域区分      ト数        （㎡）              （％）
     類  番号                             （百万円）           （㎡）     （％）
                                 (注1)         (注3)              (注6)
                                     (注2)          (注4)     (注5)
       H-01   ドーミーイン松山          愛媛県松山市        中核市       1    153   5,119.15     5,119.15      2.1   100.0
          ホテルサンシャイン
       H-02            栃木県宇都宮市         中核市       1    125   5,267.16     5,267.16      1.8   100.0
          宇都宮
     ホ
       H-03   ドーミーイン盛岡          岩手県盛岡市        中核市       1    150   5,046.83     5,046.83      2.2   100.0
     テ
     ル
          ACCESS   by LOISIR
       H-04            愛知県名古屋市       名古屋経済圏        1    －   2,478.23     2,478.23      2.2   100.0
          HOTEL   Nagoya
           小計／平均            －       －      4    428   17,911.37     17,911.37       8.4   100.0
       C-01   プリオ大名Ⅱ          福岡県福岡市       福岡経済圏        6    53   761.01     761.01      0.9   100.0
       C-02   コープさっぽろ春光店          北海道旭川市        中核市       1    84   7,214.92     7,214.92      0.9   100.0
          TA湘南鵠沼海岸          神奈川県藤沢市        東京経済圏
       C-03                            3    32   626.92     626.92      0.4   100.0
          家電住まいる館YAMADA
       C-05             愛媛県松山市        中核市       1   (注8)    9,052.32     9,052.32      3.6   100.0
          松山問屋町店
          家電住まいる館YAMADA
       C-06             兵庫県神戸市       大阪経済圏        1   (注8)    17,780.00     17,780.00       3.7   100.0
          神戸垂水店（底地）
          イオンスタイル尾道
     ・ 商
                    広島県尾道市        その他
       C-07                            1   (注8)    11,883.74     11,883.74       0.8   100.0
          （底地）
     そ 業
          ビッグモーター
     の 施
       C-08             北海道札幌市       政令指定都市        1   (注8)    15,026.00     15,026.00       1.4   100.0
          札幌清田店（底地）
     他 設
          DCMダイキ
       C-09             広島県尾道市        その他       1   (注8)    7,955.81     7,955.81      1.0   100.0
          尾道店（底地）
       C-10   カインズ大宮店         埼玉県さいたま市        東京経済圏        1   (注8)    11,497.86     11,497.86       2.2   100.0
       C-11   アピタ名古屋南店          愛知県名古屋市       名古屋経済圏        1   (注8)    40,935.42     40,935.42       6.9   100.0
          （仮称）ビッグモー
       C-12             埼玉県鴻巣市       東京経済圏        1   (注8)    14,252.81     14,252.81       1.9   100.0
          ター鴻巣店（底地）
           小計／平均            －       －     18   1,561   136,986.81     136,986.81       23.8    100.0
          合計／平均             －       －     967    6,077   249,954.32     255,734.70      100.0     97.7
       （注1）   「テナント数」は、2021年5月31日現在において各取得済資産及び各取得予定資産につき有効な賃貸借契約を締結しているエンド
          テナントの数を記載しています。以下同じです。なお、博多冷泉町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブ
          リース契約を締結することを予定しているため当該サブリース契約締結後のテナント数を記載しており、（仮称）ビッグモー
          ター鴻巣店（底地）については2021年5月31日時点でテナント入居前ですが、2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締
          結されているため当該契約締結後のテナント数を記載しており、また、ラグゼナ戸田公園Ⅱについては2021年5月31日時点でテナ
          ント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるためいずれも「－」と表示しています。
       （注2）   「年間賃料」は、2021年5月31日現在において有効な各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃
          料又は月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。）を12倍す
          ることにより年換算して算出した金額（なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料に基づいて算出していま
          す。）を記載しています。また、同日時点のフリーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無
          料とし又は賃料を減額する期間を設けることをいいます。）は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年間賃料又は月額賃料の額
          を基準として算出しています。なお、博多冷泉町ビルについては本投資法人が取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結
          することを予定しているため当該サブリース契約に基づく年間賃料を記載しており、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）に
          ついては2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されており、当該事業用定期借地権設定契約においては建物が未竣
          工であるため賃料は本来の賃料の半額とされていますが、遅くとも2022年2月1日以降は本来の賃料となるため当該本来の賃料に
          よる金額を記載しており、また、ラグゼナ戸田公園Ⅱについては2021年5月31日時点でテナント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城
          については2021年5月31日時点で未竣工であるためいずれも「－」と表示しています。以下同じです。
       （注3）   「賃貸面積」は2021年5月31日現在において有効な各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約書に表示されている賃貸
          面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナント
          との間で締結済みの賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。なお、博多冷泉町ビルについては本投資法人が
          取得する2021年9月2日付でサブリース契約を締結することを予定しているため当該サブリース後の賃貸面積を記載しており、
          （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）については2021年5月31日時点でテナント入居前ですが、2021年7月30日付で事業用定期
          借地権設定契約が締結されているため、当該事業用定期借地権設定後の賃貸面積を記載しており、また、ラグゼナ戸田公園Ⅱに
          ついては2021年5月31日時点でテナント入居前のため、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるためいず
          れも「－」と表示しています。以下同じです。
       （注4）   「賃貸可能面積」は、各取得済資産及び各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられ
          る面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。なお、ラグゼナ武蔵新城については2021年5月31日時点で未竣工であるため
          「－」と表示しています。以下同じです。
       （注5）   「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得済資産及び各取得予定資産の取得（予定）価格の割合を、小数第2位
          を四捨五入して記載しています。したがって、各取得済資産及び各取得予定資産の投資比率の合計が「合計」欄及び「小計」欄
          に記載の比率と一致しない場合があります。
       （注6）   「稼働率」は、2021年5月31日現在における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を、小数第2位を四捨五入して記載し
          ています。以下同じです。
       （注7）   「NTビル」及び「長野セントラルビル」は区分所有建物の物件であり、当該面積は保有資産たる区分所有部分に係る面積のみ記
          載しています。
       （注8）   テナントより、賃料等を開示することにつき承諾を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として
          記載していません。
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       （４）　主要な不動産の概要
          本投資法人の取得済資産及び取得予定資産のうち、2021年5月31日現在において、年間賃料
         がポートフォリオ全体の年間賃料の10％以上を占める不動産はありません。
       （５）　主要なテナント（ポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナント）の概要

                                総賃貸       面積
                                            契約
                                面積      比率
                                                       契約形態
                物件                                契約更改の
                                           満了日
     テナント名       業種           物件名称
                                （㎡）       (％)
                                                       （注1）
                番号                                  方法
                                           （注1）
                                （注1）       (注2)
     ユニー株式                                                  普通借家
                C-11               40,935.42       16.4     （注3）     （注3）
           小売業        アピタ名古屋南店
       会社                                                 契約
                                                      （事業用）
                   ビッグモーター札幌清
                C-08                           （注3）     （注3）
                                                       定期借地
                   田店(底地)
      株式会社      自動車
                                                        契約
                               29,278.81       11.7
     ビッグモー      小売・
                                                      （事業用）
       ター     整備業
                   （仮称）ビッグモー
                C-12                           （注3）     （注3）
                                                       定期借地
                   ター鴻巣店(底地)
                                                        契約
                   家電住まいる館YAMADA                        2029年     契約満了に       定期借家
                C-05
      株式会社
                   松山問屋町店                        11月5日     より終了        契約
     ヤマダホー       家電
                               26,832.32       10.7
                                                      （事業用）
     ルディング      流通業
                   家電住まいる館YAMADA
                                           2030年     契約満了に
                C-06
                                                       定期借地
       ス
                   神戸垂水店（底地）
                                           1月21日     より終了
                                                        契約
          （注1）   「総賃貸面積」、「契約満了日」及び「契約形態」は、2021年5月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に
             表示された総賃貸面積、契約満了日及び契約形態を、それぞれ記載しています。なお、（仮称）ビッグモーター鴻巣店
             （底地）については2021年7月30日付で事業用定期借地権設定契約が締結されているため、賃貸面積を当該事業用定期借
             地権設定後の面積として算出しています。また、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る賃料固
             定型マスターリースの物件については、かかるマスターリースに係る賃借人のみをテナントとした賃貸面積を用いて算出
             した数値を記載しています。
          （注2）   「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割
             合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
          （注3）   賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
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       （６）　ポートフォリオ分散の状況
          ア．用途別
                                                  平均鑑定
                                取得（予定）          投資比率
                                                  NOI利回り
                                          （％）
              分類           物件数        価格
                                                   （％）
                                （百万円）          (注1)
                                                   (注2)
                             17       52,465          46.4         4.9
        オフィス
                             17       24,267          21.5         4.8
        住宅
                             4       9,447          8.4         5.2
        ホテル
                             11       26,923          23.8         5.4
        商業施設・その他
                             49      113,102          100.0          5.0
        合計／平均
         （注1）   「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する当該用途別の取得（予定）価格の合計の
             割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注2）   「平均鑑定NOI利回り」は、各分類について、取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計
             で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          イ．エリア別

                                                 （平均）鑑定
                                取得（予定）          投資比率
                                                  NOI利回り
                                          （％）
              分類           物件数        価格
                                                   （％）
                                （百万円）          (注1)
                                                   (注2)
                             22       55,314          48.9         4.6
                東京経済圏
        四大経済圏
                             4      16,270          14.4         5.1
                名古屋経済圏
                             6      12,494          11.0         5.1
                大阪経済圏
                             4       7,212          6.4         4.7
                福岡経済圏
                             36       91,291          80.7         4.8
                小計／平均
                             4       6,230          5.5         5.2
                政令指定都市
        地方中核都市
                             7      13,511          11.9         6.3
                中核市
                             －         －         －         －
                施行時特例市
                             －         －         －         －
                県庁所在地
                             11       19,741          17.5         6.0
                小計／平均
                             2       2,070          1.8         5.4
        その他
                             49      113,102          100.0          5.0
        合計／平均
         （注1）   「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する当該エリア別の取得（予定）価格の合計
             の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注2）   「（平均）鑑定NOI利回り」は、各分類について、取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の
             合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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          ウ．規模別
                                                 （平均）鑑定
                                取得（予定）          投資比率
                                                  NOI利回り
                                          （％）
              分類           物件数        価格
                                                   （％）
                                （百万円）          (注1)
                                                   (注2)
                             1      12,350          10.9         4.5
        100億円超
                             2      17,580          15.5         4.7
        50億円超～100億円未満
                             46       83,172          73.5         5.1
        50億円未満
                             49      113,102          100.0          5.0
        合計／平均
         （注1）   「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する当該規模別の取得（予定）価格の合計の
             割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
         （注2）   「（平均）鑑定NOI利回り」は、各分類について、取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の
             合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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      ７　投資リスク
      以下は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第１　ファンドの状況　３　投資リスク」に

    記載された投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容につ
    いて変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき下線で示していま
    す。なお、リスク要因に係る項目については参照有価証券報告書から変更がない項目も含み参照有価証
    券報告書記載の項目の全て列挙した上で、参照有価証券報告書提出日以後変更又は追加があった項目
    に※を付しています。
       （１）リスク要因

         以下において、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
        項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期
        投資法人債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資
        に関してもリスク要因となる可能性があります。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への
        投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在しま
        す。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の不動産関連資産についても
        ほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性の
        あるリスクがあります。また、本書                   又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、特に本投資法人
        及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のな
        い限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、
        一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可
        能性があります。
         本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努め
        る方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
           ・以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若

           しくは本投資法人債の市場価格若しくは取引価格が下落する可能性があり、その結
           果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
           ・各投資家は、自らの責任において、本項                       並びに    本書  及び参照有価証券報告書             にお
           ける本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口又は本投資法人債に関する
           投資判断を行う必要があります。
        ①　一般的なリスク

        Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
        Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
        Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
        Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
        Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
        Ｆ．金銭の分配に係るリスク
        Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
        Ｈ．総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
        Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
        Ｊ．収益及び費用、キャッシュフローの変動に係るリスク
        Ｋ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
        Ｌ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
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        ②　投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
        Ａ．業務委託に係るリスク
        Ｂ．資産運用会社に係るリスク
        Ｃ．投資法人の登録取消リスク
        Ｄ．投資法人の倒産リスク
        Ｅ．本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
        Ｆ．スポンサーへの依存に係るリスク
        ③　不動産に係るリスク

        Ａ．不動産の流動性に係るリスク
        Ｂ．専門家報告書等に係るリスク
        Ｃ．不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク
        Ｄ．土地の境界等に係るリスク
        Ｅ．収入及び支出に係るリスク
        Ｆ．プロパティ・マネジメント会社に係るリスク
        Ｇ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
        Ｈ．建築基準法等の規制に係るリスク
        Ｉ．共有物件に係るリスク
        Ｊ．区分所有建物に係るリスク
        Ｋ．借地権に係るリスク
        Ｌ．底地物件に係るリスク
        Ｍ．開発物件に係るリスク
        Ｎ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        Ｏ．有害物質に係るリスク
        Ｐ．地球温暖化対策に係るリスク
        Ｑ．不動産の所有者責任に係るリスク
        Ｒ．不動産の偏在に係るリスク
        Ｓ．テナント集中に係るリスク
        Ｔ．転貸に係るリスク
        Ｕ．マスターリースに係るリスク
        Ｖ．テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
        Ｗ．売主の倒産等の影響に係るリスク
        Ｘ．フォワード・コミットメント等に係るリスク
        Ｙ．賃料保証会社に係るリスク
        Ｚ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
        ＡＡ．商業施設に係るリスク
        ＢＢ．ホテルに係るリスク
        ＣＣ．物流施設に係るリスク
        ＤＤ．築古物件に係るリスク
        ＥＥ．資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
        ④　不動産信託受益権に係るリスク

        Ａ．信託受益者として負うリスク
        Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
        Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
        Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
        Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
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        ⑤　税制に係るリスク
        Ａ．導管性の維持に関する一般的なリスク
        Ｂ．過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
        Ｃ．借入れに係る導管性要件に関するリスク
        Ｄ．資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
        Ｅ．同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
        Ｆ．投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
        Ｇ．税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
        Ｈ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        Ｉ．一般的な税制の変更に関するリスク
        Ｊ．減損会計の適用に関するリスク
        Ｋ．納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
        ⑥　その他

        Ａ．投資主優待制度に関するリスク
        Ｂ．取得予定資産の取得が実行できないリスク※
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                               （中略）
        ⑥　その他

                                 （中略）

          Ｂ．取得予定資産の取得が実行できないリスク
             本投資法人は、本募集における払込みが完了した後、前記「６                                   取得済資産及び取得予
            定資産の概要　(１)            新規取得資産の概要」に記載の取得予定資産を取得する予定です。
            これに関連し、本投資法人は、本書の日付現在、取得予定資産の保有者との間で、売買契
            約を締結しています。しかしながら、本書の日付以後、取得予定資産の取得までの間に、
            かかる契約に定められた一定の条件が成就しないこと等により、取得予定資産を取得する
            ことができない可能性があり、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
            また、本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、適格機関投資家か
            らの借入れを行う予定ですが、本書の日付時点で、借入れに関する個別契約は締結されて
            おらず、本投資法人が希望する額の借入れの全部又は一部が受けられなかった場合、取得
            予定資産を取得できない可能性があります。これらの結果、投資主に損害を与える可能性
            があります。
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       （２）投資リスクに対する管理体制
             上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用
            に関し、以下の検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効
            果の発揮に努めています。本投資法人及び本資産運用会社は可能な限り、本投資口又は本
            投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努め
            る方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
        ①　本投資法人の体制

             本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成され
            る役員会により運営されています。執行役員は、3ヶ月に1回以上の頻度で役員会を開催
            し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行
            状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、本資産運用会社又はその利害関係人
            等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監
            視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、本資産運用
            会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確
            認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
             本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本
            資産運用会社の帳簿その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使に
            より、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持していま
            す。
        ②　本資産運用会社の体制

             本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、
            かつ複数の検証システムを通じてモニターし、管理しています。
          Ａ．本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオ構築方針、デューディ

             リジェンス基準、ポートフォリオ運営・管理方針等を定めています。かかる運用ガイド
             ラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めて
             います。
          Ｂ．本資産運用会社は、投資委員会規程を定めて本投資法人のための投資運用に係る重要な

             事項の決定プロセスの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他
             の業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスクの管理に努めていま
             す。
          Ｃ．本資産運用会社は、コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアル及び利害関

             係者取引規程を定めて、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守の確認、コン
             プライアンス委員会による利害関係者取引規程に定める「利害関係者取引」の審議及び
             承認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益相反のリスクの防止に努めていま
             す。
          Ｄ．本資産運用会社は、リスク管理規程を定めて、リスクの管理等の手法を具体的に定め、

             適切なリスク管理体制を確保することを通じて、本資産運用会社のリスク管理の徹底に
             努めています。
          Ｅ．本資産運用会社は、インサイダー取引防止規程を制定し、本資産運用会社の役員及び従

             業員その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいま
             す。）によるインサイダー取引の防止に努めています。
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    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         タカラレーベン不動産投資法人　本店

         （東京都港区赤坂一丁目14番15号）
         株式会社東京証券取引所

         （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      １．名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料
        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人

       である三井住友信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
        本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿
       の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に
       係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本
       投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行わ
       れます（社債株式等振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対
       して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を
       増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることによ
       り、本投資口の譲渡を行うことになります（社債株式等振替法第228条、第140条）。本投資口の譲
       渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけれ
       ば、本投資法人に対抗することはできません（投信法第79条第1項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、以下

       のとおりです。
          取扱場所                     ：   東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
                                  三井住友信託銀行株式会社　証券代行部
          取次所                     ：   該当事項はありません。
          投資主名簿等管理人の名称及び住所                     ：   東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
                                  三井住友信託銀行株式会社
          手数料                     ：   該当事項はありません。
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      ２．投資主に対する特典
        本投資法人は、投資主の満足度を向上させ、個人投資主をはじめとする投資主の裾野を拡大する

       ことを企図し、各決算期末日において本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象
       として、ヤマダホールディングスの「お買い物優待券」を提供する投資主優待制度を導入していま
       す。
        本投資法人は、機関投資家のみならず、多くの個人投資家により本投資法人の投資口が保有され
       ていることが、本投資法人の投資口の流動性の確保の観点から重要であると考えています。スポン
       サーであるヤマダホールディングスグループは全国に幅広い店舗ネットワークを有する国内最大手
       の家電流通事業者であり、個人投資家への知名度も高いことから、同社店舗における「お買い物優
       待券」を提供する当該投資主優待制度の導入は、本投資法人が好ましいと考える投資主構成の実現
       に寄与するものと、本投資法人は考えています。
        本投資法人が本書の日付現在実施している投資主優待制度の概要（注1）は、以下のとおりで
       す。ヤマダホールディングスグループは全国に店舗を有しており、投資主に提供される「お買い物
       優待券」（注2）は、全国に所在する対象店舗（注3）において使用可能であるため、投資家の所在
       地に大きく制約されずに幅広い投資家がその利益を享受可能な制度であると、本投資法人は考えて
       います。なお、以下の投資主優待制度に関して、本投資法人が費用を負担することは予定されてい
       ません。
             対象投資主          基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有
                       する投資主
             基準日          各決算期末日
             優待内容          ヤマダホールディングスの「お買い物優待券」合計2,500
                       円相当（500円相当×5枚）を送付（注2）
             対象店舗          全国のヤマダホールディングスグループの対象店舗（注
                       3）
             利用可能期間          ①基準日2月末日の投資主：当年7月1日から当年12月末日
                        まで
                       ②基準日8月末日の投資主：翌年1月1日から翌年6月末日
                        まで
             発送時期          ①基準日2月末日の投資主：当年5月中旬
                       ②基準日8月末日の投資主：当年11月中旬
             （注1）上記の投資主優待制度は、今後廃止される可能性や、制度の内容が変更される可能性があります。
             （注2）1回の購入金額（1枚の伝票又はレシートに記載の金額）が、税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金
                額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です。1回のお買物での利用枚数は、最大5枚となります。
             （注3）株式会社ヤマダデンキ国内の各店舗で使用可能です。ただし、一部のフランチャイズ店舗では使用できません。ま
                た、使用可能店舗が変更になる場合があります。ご利用の際は店頭にてご確認ください。
             （注4）通信販売（ヤマダウェブコム、ヤマダモール、電話注文等）、修理代金、工事代金、部品代金、レストラン、テナ
                ント店舗、商品券等の金券、リサイクル料金、POSAカード（プリペイドカード）、デジタルプリント、ガチャガ
                チャ・自動販売機などの機械会計の商品、たばこ、その他、ヤマダホールディングスグループが指定した商品には
                優待券を利用できません。
             （注5）ヤマダポイント還元商品は、優待券利用後の差額分に対してポイントが付与されます。ヤマダポイントの使用は、
                優待券利用後の残金に対して使用できます。
             （注6）優待券を利用して購入した商品の返品時における優待券の返却はされません。他の商品に交換する場合、元のお買
                物で利用した優待券は利用できますが、元の商品に対して交換商品が安い場合、その分の優待券の返却はされませ
                ん。
             （注7）ヤマダホールディングスグループが発行する優待券を除き、他の優待券や割引券（THE安心会員割引券、DM割引券
                等）との併用はできません。「お買い物優待券」の盗難、紛失等に関して、本投資法人及びヤマダホールディング
                スグループはその責任を負いません。また、投資主本人のみ有効とし、他人に譲渡、売買はできず、現金との引換
                えもできません。
             （注8）利用可能期間前及び利用可能期間を過ぎたものは利用できません。
      ３．内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。

      ４．その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。

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                                                          EDINET提出書類
                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【その他】
      １．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙に本投資法人の名称を記載します。
      ２．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり、金融商品の販売等に関する

       法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
       「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運
       用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがありま
       す。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
      ３．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載します。

       「募集又は売出しの公表後における空売りについて
       （１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。以下「金商法施
          行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令
          （平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいま
          す。）第15条の5に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公
          衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証
          券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一
          の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引
          システムにおける空売り（注1）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資
          家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借
          入れ（注2）の決済を行うことはできません。
       （２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り（注1）に係る有価証
          券の借入れ（注2）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又
          は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
          （注1）取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
             ・先物取引
             ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
             ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
          （注2）取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
      ４．新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載します。

       「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取
       金をいい、以下「発行価格等」といいます。）が決定された場合は、発行価格等及び発行価格等の
       決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、オーバーアロッ
       トメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をい
       い、以下「発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。）について、目論見書
       の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に
       係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資
       法人ウェブサイト（［URL］https://takara-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）にお
       いて公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行
       われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価
       格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれ
       る場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
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