エスコンジャパンリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
      【提出書類】                   有価証券届出書
      【提出先】                   関東財務局長

      【提出日】                   2021年７月９日

      【発行者名】                   エスコンジャパンリート投資法人

      【代表者の役職氏名】                   執行役員　大森　利

      【本店の所在の場所】                   東京都港区虎ノ門二丁目10番４号

                         オークラプレステージタワー20階
      【事務連絡者氏名】                   株式会社エスコンアセットマネジメント

                         財務管理部長　吉田　裕紀
      【電話番号】                   03-6230-9338（代表）

      【届出の対象とした募集内国投                   エスコンジャパンリート投資法人

      資証券に係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集内国投                   形態：投資証券

      資証券の形態及び金額】                   発行価額の総額：その他の者に対する割当　　　                           422,000,000円
                         （注）発行価額の総額は、2021年６月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本
                           投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                   該当事項はありません。
      【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       （１）【投資法人の名称】
         エスコンジャパンリート投資法人
         （英文ではESCON          JAPAN    REIT   Investment       Corporationと表示します。）
         （以下「本投資法人」といいます。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

         本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法
        律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された
        本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替
        に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいま
        す。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき投資主が発行を
        請求する場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
         また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型
        です。
         本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供さ
        れた信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありま
        せん。
         （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

         3,285口
         （注１）上記の発行数は、後記「第５               募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」
             に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連し
             て、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者
             割当」といいます。）の発行数です。三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社は、後記「第５                                       募集又は売出しに関
             する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行わ
             れなかった口数については失権します。
         （注２）本件第三者割当の概要は以下のとおりです。
             割当予定先の氏名又は名称               三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
             割当口数               3,285口
             払込金額の総額               422,000,000円（*）
             割当てが行われる条件               上記（注１）に記載のとおり
            （*）上記の払込金額の総額は、2021年６月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を
              基準として算出した見込額です。
       （４）【発行価額の総額】

         422,000,000円
         （注）上記の発行価額の総額は、2021年６月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
            して算出した見込額です。
       （５）【発行価格】

         未定
         （注）発行価格は、2021年７月19日（月）から2021年７月27日（火）までの間のいずれかの日に一般募集（後記「第５                                              募集又は売
            出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に定義されます。以下同じです。）において
            決定される発行価額と同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

         該当事項はありません。
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       （７）【申込単位】
         １口以上１口単位
       （８）【申込期間】

         2021年８月23日（月）
       （９）【申込証拠金】

         該当事項はありません。
       （１０）【申込取扱場所】

         本投資法人　本店
         東京都港区虎ノ門二丁目10番４号
         オークラプレステージタワー20階
       （１１）【払込期日】

         2021年８月24日（火）
       （１２）【払込取扱場所】

         株式会社みずほ銀行　名古屋法人支店
         愛知県名古屋市中区錦一丁目19番24号
       （１３）【引受け等の概要】

         該当事項はありません。
       （１４）【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
       （１５）【手取金の使途】

         本件第三者割当における手取金上限422,000,000円については、将来の特定資産（注１）の取
        得資金又は借入金の返済に充当します。なお、本件第三者割当と同日付をもって決議された一般
        募集による新投資口発行の手取金8,453,000,000円については、取得予定資産（注２）の取得資
        金の一部に充当します。
         （注１）「特定資産」とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
         （注２）後記「第二部　参照情報／第２　参照書類の補完情報／１　投資方針／（２）インベストメント・ハイライト／（イ）取得
             予定資産一覧」に定義します。以下同じです。
         （注３）上記の各手取金は、2021年６月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
       （１６）【その他】

        ①　申込みの方法は、前記「（８）                    申込期間」に記載の申込期間内に前記「（10）                          申込取扱場
          所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（11）                                払込期日」に記載の払込期日に
          新投資口払込金を払い込むものとします。
        ②　三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社は、後記「第５                                     募集又は売出しに関する特
          別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込
          みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
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    第２【新投資口予約権証券】
      該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

      該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

      該当事項はありません。

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    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について
       本投資法人は、2021年７月９日（金）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別
      に、本投資口65,700口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集
      にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の事務主幹事会社である三菱ＵＦＪモルガン・
      スタンレー証券株式会社が本投資法人の投資主である株式会社日本エスコンから3,285口を上限とし
      て借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。
      オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、3,285口を予定していますが、当該売出数は上限
      の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全
      く行われない場合があります。
       本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、三菱ＵＦＪモルガン・スタ
      ンレー証券株式会社が株式会社日本エスコンから借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいま
      す。）の返還に必要な本投資口を三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社に取得させるために
      行われます。
       また、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントに
      よる売出しの申込期間の終了する日の翌日から2021年８月18日（水）までの間（以下「シンジケート
      カバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下
      「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限
      とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。
      三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投
      資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、三菱Ｕ
      ＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオー
      バーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる
      場合があります。
       さらに、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメント
      による売出しに伴い安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買付けた本投資口の
      全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
       オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引
      によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、三菱ＵＦＪモルガン・ス
      タンレー証券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのた
      め本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本
      件第三者割当における最終的な発行数が安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取得し、
      借入投資口の返還に充当する口数を限度として減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があ
      ります。
       なお、上記の取引に関して、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社はみずほ証券株式会社
      と協議の上、これを行います。
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    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
        金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
       といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

       計算期間　第８期（自2020年８月１日　至2021年１月31日）2021年４月27日　関東財務局長に提出
      ２【半期報告書】

       該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

       該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

       訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を2021年６月30日に関東財務局長に提出
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    第２【参照書類の補完情報】
       参照書類である2021年４月27日付の有価証券報告書（2021年６月30日提出の有価証券報告書の訂正
      報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、参照有価証券報告書
      提出日後、本有価証券届出書の提出日である2021年７月９日（以下「本書の日付」といいます。）現
      在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
       なお、本書に記載の将来に関する事項は本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
      また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項について
      は、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありませ
      ん。
      １　投資方針

       （１）本投資法人の上場以降の取組み
            本投資法人は、投信法に基づき2016年８月に設立され、私募にて３物件を取得して運用を
          開始した後、2019年２月に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）
          に上場しました（銘柄コード：2971）。上場時には22物件を追加取得し、上場時点における
          保有資産数25物件・資産規模41,607百万円（取得価格の合計）となり、更に、2020年２月に
          第１回公募増資を通じて追加物件取得をした結果、本書の日付現在における保有資産数28物
          件・資産規模51,980百万円（取得価格の合計）となりました。
            本投資法人は、長引くコロナ禍においても安定性を発揮し、本投資法人の投資口価格は東
          証REIT指数を上回って堅調に推移しています。
            以下は、本投資法人による、上場以降のこれまでの取組みと主なイベントを示し、併せ

          て、本投資法人の投資口価格の推移を示したものです。
          （注）東証REIT指数は、本投資法人の上場日終値を基準に指数化しています。






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       （２）インベストメント・ハイライト
            本書による一般募集及び本件第三者割当（以下「本募集」といいます。）のハイライト
          （インベストメント・ハイライト）は、以下の５点であり、本投資法人は、投資主価値の最
          大化を目指します。
         ①　　投資主価値向上に資するスポンサーサポートを活用した機を見た外部成長

         ②　　長期の安定性を誇るスポンサー開発案件を中心とした底地８物件の取得
         ③　　日常生活に欠かせない暮らし密着型商業施設３物件の取得
         ④　　スポンサーとサポート会社の資本関係強化による強固なサポート体制の継続
         ⑤　　財務戦略の強化及び安定性の向上
        　上記の５つのインベストメント・ハイライトの詳細は以下のとおりです。

        ①　　投資主価値向上に資するスポンサーサポートを活用した機を見た外部成長

          （ア）資産規模の推移
             本投資法人は、スポンサーである日本エスコンの開発物件を中心に、サポート会社の中
            電不動産株式会社（以下「中電不動産」ということがあります。）によるウェアハウジン
            グを有効に活用し、マーケット環境を見極め本募集による物件取得機会を実現させ、資産
            規模の更なる成長を目指します。
          (注）「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが、直接又は匿名組合出資を通じ、土地又は土地建物を取得し、土地を造成した







             のち底地としてテナントを誘致した物件及び建物を建設しテナントを誘致した物件を指します。
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          （イ）取得予定資産一覧
             本投資法人は、本書の日付現在、下表に記載の11物件（以下「取得予定資産」といいま
            す。）につき、それらの売主である日本エスコン及び中電不動産から付与された優先交渉
            権を行使して、その取得を決定しており、取得予定資産の取得のため、同社との間で、信
            託受益権譲渡契約（以下併せて「本件売買契約」といいます。）を締結済みです。
             取得予定資産は、スポンサー開発物件を中心とした優良な暮らし密着型商業施設（３物








            件）及び商業底地（８物件）の計11物件であり、本投資法人による外部成長に貢献するも
            のです。
             本投資法人は、本募集、取得予定資産の取得及び取得予定資産の取得に伴う借入れの一
            連の取組み（以下併せて「本取組み」といいます。）を通じ、更なる資産規模の拡大と投
            資主価値の向上を目指します。なお、本取組みが本書に記載のとおり完了し、取得予定資
            産の取得を完了した時点を以下「本取組み後」といいます。
          (注１）「取得予定価格」には、各取得予定資産の売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を記載しています。なお、か
             かる売買代金には、いずれも消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まず、千万円未満を切り捨てて記載し
             ています。また、百万円単位で表記する場合は、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
          (注２）「鑑定評価額」には、2021年５月31日現在の不動産鑑定評価額を記載しています。tonarie栂・美木多の鑑定評価額は取得
             予定資産が信託受益権の50％準共有持分であることに鑑み評価されており、対象不動産の100％評価額ではありません。
          (注３）「鑑定NOI利回り」には、2021年５月31日現在における各取得予定資産の不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における１
             期目の運営純収益の取得予定価格に対する比率を、それぞれ小数第２位を四捨五入して記載したものです。なお、tonarie
             栂・美木多は信託受益権の50％の準共有持分を取得することから、鑑定NOI利回りの計算にあたっては鑑定評価書に記載さ
             れた100％所有を前提として算出されたDCF法における１期目の運営純収益を上記取得予定価格を２倍した数値で除してい
             ます。以下同じです。
          (注４）「エンドテナント数」には、2021年５月31日現在における取得予定資産のうち各建物（取得予定資産が底地の場合には、
             当該底地）に係る賃貸借契約の総数を記載しています。なお、取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている
             場合又は締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載しています。但し、マスターリー
             ス会社が株式会社フジであるフジグランナタリーはエンドテナント数を記載せず、マスターリース会社数のみ記載してい
             ます。なお、tonarie栂・美木多については、対象物件全体の数値を記載しています。以下同じです。
          (注５）「賃貸可能面積」には、2021年５月31日現在における取得予定資産のうち各建物（取得予定資産が底地の場合には、当該
             底地）に係る賃貸借契約の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。また、マスターリース契約が締結されて
             いる資産に係る「賃貸面積」については、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面
             積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が株式会社フジであるフジグランナ
             タリーは、マスターリース契約の賃貸面積を、tonarie栂・美木多は、物件全体の数値を小数第３位を四捨五入して記載し
             ています。また、「パレマルシェ西春」については、賃貸面積の記載のない一部の賃貸借契約では竣工図等での賃貸面積
             に依拠しています。取得済資産のうち、「tonarie大和高田（持分50％）」の賃貸可能面積及び賃貸面積については、竣工
             図等の面積に基づいています。
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          （ウ）本取組み後のポートフォリオデータ
             本投資法人は、暮らし密着型商業施設及び商業底地を主な投資対象としたポートフォリ
            オを構築し、収益の安定性と成長性の双方の実現を目指しています。
             本投資法人の本取組み後の全保有資産（ポートフォリオ）に関するデータは以下のとお
            りです。
              (注１）取得（予定）価格ベースにて算定しています。また、割合は小数第２位を四捨五入して記載しているため、割合








                 の合計が全体の合計と一致しないことがあります。以下同じです。
              (注２）パレマルシェ西春は一部住居部分を含みますが、用途の分類においては、その全体を商業施設として算出してい
                 ます。
              (注３）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県及び群馬県を、「近畿圏」とは、大阪
                 府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県を、「中京圏」とは、愛知県、静岡県、三重県及び岐阜県を、「福岡
                 圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。以下同じです。
              (注４）「スポンサー・サポート会社ルート」とは、本投資法人がスポンサー及びサポート会社から取得した物件及びス
                 ポンサー及びサポート会社より取得を予定する物件を指します。
              (注５）「ブリッジルート」とは、本投資法人の取得済資産又は取得予定資産のうち、本投資法人による取得を期待して
                 第三者がこれまで保有し又は本書の日付現在保有する物件を指します。
              (注６）「スポンサー関与」とは、本投資法人の取得済資産又は取得予定資産のうちスポンサーが過去所有していたか又
                 は現在所有している物件を指します。
              (注７）「スポンサー開発」とは、スポンサーが、直接又は匿名組合出資を通じ、土地又は土地建物を取得し、土地を造
                 成したのち底地としてテナントを誘致した物件及び建物を建設しテナントを誘致した物件を指します。
              (注８）「リブランド」とは、既存の施設を取得し、改修工事（工事金額1,000万円以上）による機能更新とテナントの
                 入替え、施設名称の変更等により、暮らし密着型商業施設として再生することを指します。
              (注９）「他社開発」とは、スポンサー開発にもリブランドにも該当しないものを指します。
              (注10）賃貸借契約面積ベースにて算定しています。「賃貸借残存期間」には、2021年５月31日現在における取得予定資
                 産を含む全保有（予定）資産のうち建物（取得（予定）資産が底地の場合には、当該底地）に係る賃貸借契約に
                 基づき当該時点以後の賃貸借の残存期間を基準として記載しています。「賃貸借契約面積」には、取得済資産及
                 び取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている場合には、
                 エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を使用しています。但し、
                 マスターリース会社が株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の賃貸面積を使用してい
                 ます。なお、「パレマルシェ西春」に係る「賃貸可能面積」ついては、賃貸面積の記載のない一部の賃貸借契約
                 では竣工図等での賃貸面積に依拠しています。また、「tonarie大和高田（持分50％）」の賃貸可能面積及び賃
                 貸面積については、竣工図等の面積に基づいています。以下同じです。
              (注11）賃貸借契約面積ベースでの加重平均にて算出しています。
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        ②　　長期の安定性を誇るスポンサー開発案件を中心とした底地８物件の取得
             本投資法人は、底地の取得プレイヤーも増加している中で、スポンサー開発の優良かつ
            安定性の高い底地６物件を含む、計８物件の底地を取得予定です。コロナ禍でも需要が安
            定しており、地域住民の利用需要も高いテナントが入居しています。
          （ア）底地流通市場の拡大

             1992年の借地借家法による事業用定期借地権制度の導入及び2008年の同法改正により設
            定期間が30年以上50年未満とされて以降、事業用定期借地権制度を基盤とする、いわゆる
            底地の安定性・安全性が定着しつつあります。例えば、国土交通省「平成30年法人土地・
            建物基本調査」によれば、法人業種すべてにおける定期借地の保有件数は2018年には
            46,740件と2003年の24,160件対比で約２倍、また、小売業が保有する定期借地の件数は
            2018年には11,390件と2003年の4,360件対比で約３倍へと大きく増加しています。
                           ＜法人業種別　土地所有件数＞

          (出所)   国土交通省「平成15年、平成20年、平成25年、平成30年法人土地・建物基本調査」に基づき、本資産運用会社にて作成












             (注１)　国土交通省の「法人土地・建物基本調査」は、国及び地方公共団体以外の法人で、本邦に本所、本社又は本店を有

                するもののうち、資本金１億円以上の全ての会社と、資本金１億円未満の会社及び会社以外の法人のうち国土交通
                大臣が定める方法により選定した法人を調査対象として、土地・建物の所有状況及び利用状況等に関する実態を調
                査しているものです。上表では、業種ごとに建物の敷地の権原形態が定期借地であるものの件数を表しています。
             (注２)　「小売業」、「不動産業」等の業種は、原則として、日本標準産業分類の大分類項目（一部については中分類項
                目）を用いて分類しています。
             かかる制度改正を背景として、J-REIT（上場投資法人をいいます。以下同じです。）に

            おいても、下表に記載のとおり、底地の取得実績が着実に拡大しており、投資対象として
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            も注目されていると本投資法人は考えており、本投資法人が投資対象とする、事業用定期
            借地権を設定する底地は、契約期間満了後は原則として更地での返還が義務付けられてお
            り、  本投資法人は建物除却の費用を負担することなく、新たなリーシング活動を行うこと
            ができると考えています。
                  ＜J-REITにおける底地保有件数の推移（2021年５月末時点）＞

             (出所)2021年５月末までに開示されたJ-REITの有価証券報告書、決算短信又はプレスリリースを基に本資産運用会社にて作











               成
             (注１)　各年の１月１日から12月31日までの１年間（2021年は１月１日から５月31日までを対象）におけるJ-REITによる物
                件取得のうち、底地を取得した事例の数を表しています。
             (注２)　各年の12月31日時点でJ-REITが保有している物件のうち、底地の総保有件数を表しています。
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          （イ）底地のテナント構成及び賃貸借残存期間
             本取組み後の底地のテナント構成は、地代ベースで上場会社が91.2％、ドラッグストア
            が7.6％、底地の平均賃貸借残存期間（賃貸借契約面積ベースでの加重平均）は13.8年と
            なる見込みであり、本投資法人の長期の安定性は更に強化される予定です。
             （注１）「上場会社」は、東京証券取引所、名古屋証券取引所、福岡証券取引所及び札幌証券取引所で取り扱われる市場に













                株式を上場している企業及びその子会社を指します。
             （注２）賃貸借契約面積ベースでの加重平均にて算出しています。
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        ③　　日常生活に欠かせない暮らし密着型商業施設３物件の取得
             本投資法人は、暮らし密着型商業施設に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成
            長性を追求します。本取組みにおいても、日常生活に欠かせないテナント構成である暮ら
            し密着型商業施設３物件の取得を予定しています。
          （ア）暮らし密着型商業施設の高い安定性

             国内のショッピングセンター全体と比較して、本投資法人の商業施設の売上は長引くコ
            ロナウイルス感染症の影響下においても、保有物件１㎡当たりの売上高は平時と大きく変
            わらない推移を示しております。
             （出所）一般社団法人日本ショッピングセンター協会「SC年間販売統計調査報告」に基づき、本資産運用会社にて作成






           (注１)　一般社団法人日本ショッピングセンター協会のSC年間販売統計調査報告は、日本の全ショッピングセンターの中から
               立地別・規模別にショッピングセンター1,000店舗をサンプル抽出し、売上高を調査しているものです。
           (注２)　「ショッピングセンター」とは、一つの単位として計画、開発、所有、管理運営される商業・サービス施設の集合体
               で、駐車場を備えるものをいいます。また、本調査では、以下の条件を備えるものを「ショッピングセンター」とし
               て扱っています。
                 ・小売業の店舗面積は、1,500㎡以上であること
                 ・キーテナントを除くテナントが10店舗以上含まれていること。
                 ・キーテナントがある場合、その面積がショッピングセンター面積の80％程度を超えないこと（但し、その他
                  テナントのうち小売業の店舗面積が1,500㎡以上である場合には、この限りではありません。）
                 ・テナント会（商店会）等があり、広告宣伝、共同催事等の共同活動を行っていること。
           (注３)　「キーテナント」とは、当該ショッピングセンターの商圏・客層を決定する大きな影響力を持つ大型小売店舗をいい
               ます。
           (注４)　「保有物件」は本投資法人が保有している取得済資産のうち、売上高を開示可能な物件群のみを対象としています。
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             第８期のテナントからの新たな賃料減免・猶予要請、解約・退去は限定的であり、第９
            期の足元の状況を踏まえても高い安定性を誇っていると、本投資法人は考えています。
              (注１)　パレマルシェ西春の賃貸住宅を除きます。




              (注２)　2021年２月１日以降、2021年５月31日現在までの状況です。
             なお、本投資法人の保有物件であるパレマルシェ西春において、2022年４月に満期を迎

            える主要テナントとの間の賃貸借契約につき、更新を行わない旨の通知書を受領しており
            ます。当該通知を受け、本投資法人では既に2021年４月から後継テナントの探索を開始し
            ており、駅直結の好立地も手伝い、高い新規賃貸需要を確認しております。引き続き、当
            該主要テナントと協議を行いつつも、スポンサー独自のネットワークを駆使した高いリー
            シング力を活用し、ダウンタイムの極小化と賃料水準の維持を実現する最善の選択肢を検
            討してまいります。
          （イ）スポンサー開発物件及びアップサイドポテンシャルを有する物件取得によるポート

              フォリオ強化
             本投資法人は、“tonarie”ブランドのスポンサー開発による暮らし密着型商業施設や
            アップサイドポテンシャル（注）を有する物件取得を行ってきており、取得予定資産の暮
            らし密着型商業施設３物件の新規取得によりポートフォリオの更なる強化を図ります。
            （注）　アップサイドポテンシャルとは、テナントの入れ替えや再開発などの施策により、物件の収益若しくは物件の価値を
               上昇させられる等、内部成長の可能性があることを指しています。但し、それらの施策については、現時点で確定し
               たものではなく、またそれが実現するとの保証はありません。
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          （ウ）日常生活に欠かせないテナントを中心としたテナント構成
             本投資法人のポートフォリオは、日常生活に欠かせないテナントを中心としたテナント
            構成となっております。取得予定資産の取得により、食品のテナント比率が向上するな
            ど、生活必需品を扱うテナント比率が更に増加する予定であり、本投資法人の安定性が更
            に強化される見込みです。
             本投資法人は今後も、スポンサー及びサポート会社のサポートを最大限活用しながら、






            暮らし密着型商業施設の安定性に着目した資産運用を行っていく方針です。
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        ④　　スポンサーとサポート会社の資本関係強化による強固なサポート体制の継続
          （ア）日本エスコングループとの連携
             日本エスコングループ(注)は、1995年４月の日本エスコン設立以来、分譲マンション、
            商業施設等の企画・開発・販売事業及び保有物件における賃貸事業、プロパティマネジメ
            ント事業、分譲マンション管理事業、不動産関連業務受託、企画、仲介、コンサルティン
            グ事業並びに不動産投資顧問事業を展開し、日本エスコングループの強みとする総合的な
            不動産運営ノウハウに裏付けされた不動産開発能力を十分に発揮し、主に首都圏と近畿圏
            を中心とした不動産開発を通じて魅力的な街づくりに貢献してきました。
             本投資法人は、底地保有による長期にわたる安定したキャッシュフロー及び建物保有に
            よる更なるキャッシュフローの創出の双方を投資家に提供することを目的としています。
            本投資法人は、土地が本来持つ潜在的価値を最大限に高め、その地域にふさわしいテナン
            トを誘致して地域の新たな価値創造の一翼を担うことで、J-REIT市場の拡大に寄与できる
            と考えています。
            (注)　「日本エスコングループ」とは、株式会社日本エスコン（東京都港区本店所在）及びその子会社・関連会社をいいま
              す。
          （イ）中部電力グループとの連携

             本投資法人は、日本エスコングループが持つ各種の不動産運営力並びに中部電力グルー
            プ（注）が持つ環境配慮技術及びエネルギーコスト低減に関するノウハウを活用し、着実
            な内部成長を目指します。日本エスコンは、2018年８月28日開催の同社取締役会におい
            て、中部電力との間で資本業務提携を締結し、同社の持分法適用関連会社となりました。
            更に、中部電力と日本エスコンは、2021年２月24日付で第三者割当による新株式発行を実
            施することなどを内容とした新たな資本業務提携契約を締結し、日本エスコンは、2021年
            ４月５日付で中部電力の持分法適用関連会社から連結子会社となり、2021年４月５日時点
            において、中部電力は日本エスコンの総株主の議決権の51.5％を保有しています。
             中部電力は、2018年３月に策定した「中部電力グループ経営ビジョン」及び2021年３月
            に策定した「中部電力グループ経営ビジョン実現に向けた取り組み」において、エネル
            ギー事業と親和性がある不動産事業を収益基盤として貢献する中核事業とすることを目指
            しています。中部電力グループは、主に中部圏での不動産賃貸事業に強みがあります。今
            後中部電力グループは不動産事業において、事業規模及び事業領域の拡大だけでなく、街
            づくり事業や地域再生等社会貢献性の高い事業にも積極的に取り組む方針です。
             日本エスコンと中部電力は、両社の不動産事業の協業の可能性について協議を重ねた結
            果、日本エスコンの強みである不動産事業に係る企画・事業ノウハウ等を活かし、中部電
            力グループの強みであるエネルギー供給、中部圏での顧客基盤や電気事業で培った設備工
            事のノウハウ等を併せて活かすことにより相乗効果を生み出すことが可能となり、両社の
            企業価値の最大化が期待できることから資本業務提携を行うことについて合意し、更に資
            本提携を強め現在に至っております。
             なお、日本エスコンは資本業務提携後も引き続き上場会社として自主的な運営を行う
            旨、公表しています。
            （注）「中部電力グループ」とは、中部電力株式会社（愛知県名古屋市本店所在）及びその子会社・関連会社をいいます。
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          （ウ）スポンサーによる再開発サポート
             賃貸借期間満了が間近であり、又は再開発を要すると考えられる物件について、スポン
            サーが再開発計画の検討・提案又は当該物件の取得（テナント退去後の土地の買取）の検
            討をすることにより、本投資法人のポートフォリオ・クオリティの向上、また将来的なパ
            イプラインの創出を図ります。
             取得予定資産のフジグランナタリーの賃賃借契約期限は2028年までであり、当該賃貸借
            契約が終了する場合には、スポンサー及びサポート会社のサポートを活用し、更なるバ
            リューアップを目指します。
                            ＜再開発サポートの流れ＞

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          （エ）内製化されたテナントリーシング力を活用したテナント入替え・誘致
             本投資法人は、日本エスコングループの持つ、どのようなテナントが当該施設に最も相

            応しいかを判断するノウハウ及び長年のテナントとのリレーションに基づくスムーズなコ
            ミュニケーションを活用することで、適時に魅力的なテナントへの入替え、又は誘致を行
            い、保有物件の価値を高めます。日本エスコングループに属するプロパティマネジメント
            会社である株式会社エスコンプロパティ（以下、「エスコンプロパティ」といいます。）
            は、商業テナントのリーシングを内製化しており、大小含め、商業テナント1,500社程度
            に対して、ダイレクトリーシング（注）を用いて詳細な空室情報を直接かつ迅速に届ける
            ことができます。仲介会社を通さず、テナントの意向を直接確認できることから、早期の
            リーシングの実現及び賃貸仲介手数料の削減が期待できると、本投資法人は考えていま
            す。
            （注）「ダイレクトリーシング」とは、仲介業者を介さず、エスコンプロパティがテナントに対して直接交渉を行い、新規
               の賃貸借契約又は既存の賃貸借契約の更新等を行うことをいいます。
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          （オ）日本エスコンとのスポンサーサポート契約、中部電力グループとのサポート契約、中
              部電力による日本エスコンの連結子会社化により、サポート体制を一層拡充
             本資産運用会社の親会社である日本エスコンと中部電力は、グループの不動産事業の強
            化に向け、2018年８月28日付で資本業務提携を行っています。その後、2021年２月24日付
            で資本関係の更なる強化を発表し、2021年４月５日付で日本エスコンは中部電力の連結子
            会社となりました。
             日本エスコンの強みである首都圏、関西圏を基盤とした不動産事業に係る企画・事業ノ
            ウハウ等を活かすとともに、中部電力グループの強みであるエネルギー供給、中部圏での
            顧客基盤や電気事業で培った設備工事のノウハウ等を併せて活かすことにより相乗効果を
            生み出すことが可能となり、両社の企業価値の最大化が期待できると考えます。
             2021年５月時点において、本募集にて本投資法人が取得を予定している11物件を除く12
            物件につき、スポンサー又はサポート会社から本投資法人に対して優先交渉権が付与され
            ています。優先交渉権の付与されている12物件のうち１物件が中電不動産によるウェアハ
            ウジング対象物件となっています。優先交渉権の付与とは、「日本エスコングループが保
            有する物件（注１）について、本投資法人が優先的に売買交渉を行う権利」を意味しま
            す。優先交渉権は、本資産運用会社とスポンサーとの間で2017年10月17日付にて締結され
            たスポンサーサポート契約に基づき付与されるものです。
             中電不動産によるウェアハウジング対象物件とは、サポート契約の一項目として、本投
            資法人の機動的な物件取得を実現することを目的に本投資法人の物件取得の準備が整うま
            での間、一時的に中電不動産が保有するとの機能（ウェアハウジング機能）に基づき中電
            不動産が本投資法人のために保有する物件をいいます（注２）。本投資法人は、ウェアハ
            ウジング対象物件に関し、中電不動産から優先交渉権の付与を受けることとしています。
            上記のウェアハウジング機能の提供及び優先交渉権の付与は、本投資法人、本資産運用会
            社及び中電不動産との間で2019年９月27日付にて締結されたサポート契約に基づくもので
            す。
             本投資法人はスポンサー及びサポート会社から優先交渉権を付与されること及びウェア
            ハウジング機能の提供を受けることにより、一定程度の確度をもって計画的に物件を取得
            することが可能となります。
             本投資法人は、スポンサー及びサポート会社との連携強化による豊富なパイプラインを
            活用しつつ、継続的な資産規模及び投資主価値の拡大を図っていく方針です。
            (注１）本投資法人の取得予定資産及び分譲マンション物件は除きます。
            (注２）中電不動産から本投資法人に対してウェアハウジング対象不動産１物件（本投資法人の取得予定資産は除きます。）
               に係る優先交渉権が付与されています。
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                     ＜スポンサー及びサポート会社からのサポート内容＞
         （注１）本書の日付現在、上記掲載の各物件を取得する予定はなく、また、将来において取得できるとの保証もありません。







         （注２）中部電力グループによる2021年２月24日付プレスリリースに記載の議決権割合を記載しています。
          （カ）日本エスコングループによる本投資法人へのセイムボート出資

             一般募集において、引受人は本投資法人が指定する販売先として、本資産運用会社の親
            会社である日本エスコンに対して、3,420口を販売する予定であり、当該販売後において
            は、日本エスコングループは、本募集後16,894口の投資口に相当する持分を保有し、かか
            る保有比率は、発行済投資口総数の4.8％（注）となる見込みです。
             日本エスコンが本投資法人に出資して本投資口を保有すること（以下「セイムボート出
            資」といいます。）、そしてかかるセイムボート出資を通じて、本投資法人の投資主の利
            益と日本エスコンの利益を一致させることが、本投資法人の投資主価値の向上に資するも
            のと、本投資法人は考えています。
            （注）本書による本募集が完了し、かつ、本件第三者割当における発行数の全部につき申込みが行われたものと仮定して算出
              しています。
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          （キ）日本エスコンの投資計画
             日本エスコンは、2021年２月24日に、2021年12月期から2023年12月期までの３ヵ年を対
            象とする第４次中期経営計画「IDEAL                     to  REAL   2023」を策定しています。日本エスコン
            は、３年間の中期経営計算期間にグロス投資額2,200億円（注１）の投資を実行し、長期
            収益不動産（注２）への投資を積極化させ、収益構造の転換を図ることを計画しているた
            め、今後３年間で更なるパイプラインの積み上がりが期待されるものと、本投資法人は考
            えています。
            （注１）「グロス投資額」とは、収益不動産への投資額、その他開発への投資額及び回収額の合計額を指しています。
            （注２）「長期収益不動産」とは、固定資産計上の賃貸収益不動産を指しています。
             （注）「中期収益不動産」とは、賃貸稼働中に取得し、バリューアップの上での売却を目的とする賃貸収益不動産を指して













                います。
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          （ク）日本エスコンと中部電力の資本業務提携による取組み状況
             日本エスコンは、中部電力との資本業務提携締結後、事業エリアの相互補完、中部電力
            グループ所有不動産の有効活用など様々な取組みを実施してきました。
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             中部電力による日本エスコンの連結子会社化に伴い、両社の連携はより強化され、資産












            規模1,000億円に向けた成長支援、信用力及び資金調達力の向上、ESG取り組み強化、水道
            光熱費削減等中部電力グループのオペレーションの活用、資産運用会社の人材確保・幅の
            広がりといったメリットが本投資法人にもたらされると、本投資法人は考えています。
             スポンサーグループにとっても、「新しいコミュニティの形」の実現、都心・駅前大型
            再開発、大型まちづくり、といったシナジーが想定されると、本投資法人は考えており、
            更なる力強いサポートのもと、本投資法人は投資主価値の最大化を目指します。
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        ⑤　　財務戦略の強化及び安定性の向上
          （ア）財務方針
             本投資法人は、中長期的な安定的収益の確保及び資産価値の着実な向上のため、安定的
            かつ健全な財務運営を行うことを基本方針としています。具体的には、エクイティ・ファ
            イナンス、デット・ファイナンス、LTV及びキャッシュ・マネジメントについて、以下を
            基本的な財務の方針としています。今後においては、資金調達手段の分散のため、コミッ
            トメントラインの設定や投資法人債の発行についても市場環境を見極めた上で検討しま
            す。
                   新投資口の発行は、運用資産の規模の成長と収益性の向上を目的として、

          エクイティ・
                   LTV（注１）、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格
          ファイナンス
                   の低下等を勘案し、金融環境を踏まえた上で実施を決定します。
                   資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際
                   しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び取得する不動産
           デット・
                   の特性等に配慮した資金調達を行います。具体的には調達方法（借入金・
          ファイナンス
                   投資法人債）、長期比率、固定比率、返済期限の分散、担保提供の要否等
                   を検討します。
                   保守的な水準を維持することを基本とし、原則として50％を上限としま
             LTV
                   す。
                   保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に
          キャッシュ・
                   把握して、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行うものとしま
          マネジメント
                   す。（注２）
             （注１）「LTV」とは、本投資法人の総資産額のうち借入金額及び投資法人債発行残高の合計額の占める割合をいい、以下
                の計算式により算出されます。
                LTV＝有利子負債総額÷総資産額
             （注２）本投資法人が投資を行う底地ポートフォリオの特徴の一つとして、減価償却費がないことがあげられ、土地建物
                ポートフォリオに比べるとキャッシュが積まれないことが想定されますが、本投資法人が保有する土地建物ポー
                トフォリオの減価償却費分積まれるキャッシュを的確に把握し、効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを
                行います。
          （イ）格付の取得（R&I）

             本投資法人は、2019年11月26日に株式会社格付投資情報センター（R&I）から「A-（安
            定的）」の発行体格付を取得しており、2020年11月の格付見直しにおいても、「A-(安定
            的)」を取得しています。
             本投資法人は、ポートフォリオ分散の改善と負債の長期化を進め、信用力の更なる向上
            を目指します。
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          （ウ）本取組み時における借入予定
             本投資法人は、取得予定資産の取得に際し、以下のとおり借入れを行う予定です（以下
            「本借入れ」といいます。）。
                   借入予定

      区分                      利率               返済方法
                    総額
            借入先                        返済期限              使途      摘要
     （注１）                      （注３）                （注５）
                   （注２）
                        基準金利に0.20％を

      短期             354百万円                2022年７月末日
                        加えた利率（注４）
                  4,142百万円      基準金利に0.35％を

          株式会社みずほ                         2025年７月末日
                   （上限）      加えた利率（注４）                               有担保
                                                 物件取得資
          銀行をアレン                                 期限一括
                                                        無保証
                                                 金及びその
          ジャーとする協                                  弁済
                  2,887百万円      基準金利に0.45％を                               （注６）
                                                 付帯費用
      長期    調融資団                         2026年７月末日
                   （上限）      加えた利率（注４）
                  2,887百万円      基準金利に0.50％を

                                   2027年７月末日
                   （上限）      加えた利率（注４）
       （注１）短期とは借入実行日から返済期限までが１年以下、長期とは借入実行日から返済期限までが１年超である融資をいいます。
       （注２）上記の借入予定総額は上限額であり、本書に基づく本募集による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更さ
          れることがあります。
       （注３）上記借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
       （注４）基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORをいいます。
       （注５）上記借入実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金
          の全部又は一部を期限前弁済することができます。
       （注６）本投資法人は、取得予定資産の取得のために2019年２月８日付基本合意書に基づき、本書に基づく本募集の完了の直後までの期間
          において、上記借入先との間でローン契約を締結することとなります。かかるローン契約において、本投資法人の取得済み並びに
          取得を予定する信託受益権に対し本投資法人を質権設定者とする根質権の設定が予定されており、資産・負債等に基づく一定の財
          務指標上の数値を維持すること等の財務制限が設定されることとなります。
       （注７）かかる借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件をすべて充
          足すること等を条件とします。
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          （エ）財務ハイライト（本取組み後の見込）
       （注１）表中の有利子負債総額は、以下の計算式に基づいて算出しています。





          本取組み後の有利子負債総見込額＝              2021年７月31日時点の有利子負債総額見込額＋本借入れによる借入見込額*
          * 「本借入れによる借入見込額」は、取得予定資産の取得資金及びその付帯費用について、一般募集における手取金見込額
           （2021年６月25日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を充当した
           後の残額全額につき本借入れを行うことを想定して本資産運用会社が算出した試算値であり、本借入れによる借入予定総額
           （10,270百万円）とは一致しません。また、実際の借入金額は、本募集の発行価額の決定後に決定し、本募集における発行価
           額の総額等により変動することがあります。
       （注２）「平均残存期間」とは、取得予定資産の取得に伴う借入れを前提とした本取組み後の有利子負債総額に係る残存年数（見込み）
          を、本取組み後の有利子負債残高（見込み）で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
       （注３）「平均利率」とは、取得予定資産の取得に伴う借入れを前提とした有利子負債の借入利率を有利子負債金額で加重平均して算出
          しており、小数第３位を四捨五入して記載しています。
       （注４）「長期比率」とは、取得予定資産の取得に伴う借入れを前提とした本取組み後の長期有利子負債金額を、本取組み後の有利子負
          債総額にて除して算出し、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、長期有利子負債とは、長期借入金をいいます。
       （注５）LTVは、以下の計算式に従って算出しています。以下同じです。
          LTV＝各決算期末時点の有利子負債額÷各決算期末時点の総資産額
          上場時LTV＝2019年２月末日時点の有利子負債額÷2019年２月末日時点の総資産額
          本取組み後のLTV＝本取組み後の有利子負債総見込額÷本取組み後の総資産見込額*
          * 本取組み後の総資産見込額＝2021年７月期末時点の総資産見込額＋本募集における発行価額の総見込額**＋本借入れによる借
           入見込額＋取得予定資産に係る敷金・保証金見込額
          **「本募集における発行価額の総見込額」は、2021年６月25日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値
           を基準として算出した本募集における発行価額の総額の見込額です。
       （注６）本取組み後のLTVについては、取得予定資産の取得に伴い借入予定の短期借入金を全額弁済すると共に、オーバーアロットメント
          による売出しに伴う第三者割当に係る新投資口の発行が行われることを前提とし、当該オーバーアロットメント部分の見合い額
          として借入を予定している長期借入金の一部については、期限前に返済を行うことを前提とした想定値により算出しています。
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      ２　取得済資産及び取得予定資産の概要
       （１）取得済資産及び取得予定資産の概要
           本投資法人は、第８期末（2021年１月31日）現在において28物件（以下「取得済資産」と
          いいます。）を保有しており、また、一般募集の対象となる本投資口の発行による手取金、
          借入金及び自己資金により11物件の取得予定資産を取得することとしています。取得済資産
          及び取得予定資産の概要は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、2021年７月９日付に
          て、取得予定資産につきそれぞれの売主との間で信託受益権譲渡契約（注）を締結済みで
          す。
         （注）取得予定資産に係る各信託受益権譲渡契約において、本募集による手取金を含む資金の調達がなされない場合、当該契約は失
           効し、かかる場合、本投資法人は、売主に生じた損害の賠償義務を負わない旨規定されているため、本募集による手取金を含
           む資金の調達が完了できず、同契約に基づく売買代金の支払義務を履行できない場合においても、本投資法人が売主に対して
           責任を負う場合は限定的であるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いものと考
           えています。
          （ア）取得済資産及び取得予定資産の概要

             取得済資産及び取得予定資産に係る物件名称、所在地、土地面積、延床面積、賃貸可能
            面積、賃貸面積、建築時期及びテナント数は以下のとおりです。
                                        賃貸               テナント
                           土地面積      延床面積            賃貸面積
        物件
                                       可能面積                 数
                                                   建築時期
                            （㎡）      （㎡）            （㎡）
        番号
     区別          物件名称        所在地
                                        （㎡）                （件）
                                                   （注５）
       （注１）
                           （注２）      （注２）            （注４）
                                       （注３）                （注６）
                                                          29
                                       ①22,480.50      ①22,367.48
             あすみが丘ブラン
                                                        (建物)
                       千葉県                             2000年
        ST-１      ニューモール              41,288.47      33,809.94      ②1,200.03      ②1,200.03
                       千葉市                            ９月22日        ２
               （注７）
                                       ③1,472.64      ③1,472.64
                                                        (底地)
                                                   ①2000年
                                  ①239.58      ①240.06      ①240.06
             西白井駅前プラザ
                       千葉県                            ４月11日
        ST-２                    2,015.04                              ４
               （注８）
                       白井市            ②778.96      ②729.66      ②729.66     ②2000年
                                                   ４月11日
              ケーズデンキ
                       千葉県
        SS-１                    23,379.50          －  23,379.50      23,379.50        －     １
            おゆみ野店（底地）
                       千葉市
              ニトリ土浦店
                       茨城県
        SS-２                    10,312.00          －  10,312.00      10,312.00        －     １
               （底地）
                       土浦市
              ニトリ今市店
                       栃木県
        SS-３                    10,236.00          －  10,236.00      10,236.00        －     １
               （底地）
                       日光市
                                                   ①2004年
                                 ①10,176.22
             tonarie南千里
                       大阪府                            11月19日
        KT-１                    13,980.17             7,535.16      7,535.16            45
               (注９)
                       吹田市          ②6,649.80                  ②2004年
     取
                                                   10月７日
     得
     済
                                                   ①2007年
                                 ①11,840.41       ①8,408.23      ①8,408.23
     資        tonarie清和台
                       兵庫県                            11月６日
        KT-２                    12,405.42                               33
     産         （注10）
                       川西市            ②389.90      ②389.78      ②389.78     ②1977年
                                                   10月27日
               tonarie
                       奈良県
                                 ①19,609.54
                                                    2018年
        KT-３                    17,740.17            14,399.77      13,327.62             62
               大和高田        大和
                                 ②11,297.07                  10月18日
               （注11）        高田市
                                                   ①2019年
               tonarie
                                 ①11,771.04
                       大阪府                             4月８日
        KT-４                    10,435.37             8,471.24      8,471.24            32
              栂・美木多
                       堺市          ②4,520.94                  ②2003年
               （注12）
                                                   ９月25日
             ラ・ムー北津守店
                       大阪府
        KS-１                    11,677.03          －  11,677.03      11,677.03        －     １
               （底地）
                       大阪市
              ケーズデンキ
                       兵庫県
        KS-２                    9,787.68         －   9,787.68      9,787.68        －     １
             西神戸店（底地）
                       神戸市
            山陽マルナカ水谷店
                       兵庫県
        KS-３                    9,610.80         －   9,610.80      9,610.80        －     １
               （底地）
                       神戸市
             TSUTAYA堺南店
                       大阪府
        KS-４                    4,406.04         －   4,406.04      4,406.04        －     １
               （底地）
                       堺市
                                 28/103



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                                        賃貸               テナント
                           土地面積      延床面積            賃貸面積
        物件
                                       可能面積                 数
                                                   建築時期
                            （㎡）      （㎡）            （㎡）
        番号
     区別          物件名称        所在地
                                        （㎡）                （件）
                                                   （注５）
       （注１）
                           （注２）      （注２）            （注４）
                                       （注３）                （注６）
              ライフ大仙店
                       大阪府
        KS-５                    9,264.48         －   9,264.48      9,264.48        －     １
               （底地）
                       堺市
                                             ①23,136.27
                       愛知県
                                       ①23,136.27
             パレマルシェ西春
                                                    1994年
        TT-１                    11,474.85      47,179.93              (注14)           51
                      北名古屋
               （注13）
                                       ②3,296.31            ９月27日
                        市
                                             ②2,957.67
             マックスバリュ
                       三重県
        TS-１      桔梗が丘東店              9,025.86         －   9,025.88      9,025.88        －     １
                       名張市
               （底地）
             ミスターマックス
                       福岡県
        FS-１                    38,113.27          －  38,113.27      38,113.27        －     １
              春日   (底地)
                       春日市
              ユニクロ春日
                       福岡県
        FS-２                    5,426.59         －   5,426.59      5,426.59        －     １
               (底地)
                       春日市
            Avail.しまむら春日
                       福岡県
        FS-３                    8,752.57         －   8,752.57      8,752.57        －     １
               (底地)
                       春日市
     取
             au-SoftBank春日
                       福岡県
        FS-４                    1,200.84         －   1,200.84      1,200.84        －     １
     得
               (底地)
                       春日市
     済
              くら寿司春日
                       福岡県
     資
        FS-５                    2,257.85         －   2,257.85      2,257.85        －     １
               (底地)
                       春日市
     産
            ドコモショップ春日
                       福岡県
        FS-６                    1,358.76         －   1,358.76      1,358.76        －     １
               (底地)
                       春日市
             こんぴら丸春日
                       福岡県
        FS-７                    1,983.48         －   1,983.48      1,983.48        －     １
               (底地)
                       春日市
             ワンカルビ春日
                       福岡県
        FS-８                    1,983.48         －   1,983.48      1,983.48        －     １
               (底地)
                       春日市
              資さん春日
                       福岡県
        FS-９                    3,125.08         －   3,126.16      3,126.16        －     １
               (底地)
                       春日市
              ナフコ春日
                       福岡県
        FS-10                    33,928.37          －  33,928.37      33,928.37        －     １
               (底地)
                       春日市
             ケーズデンキ春日
                       福岡県
        FS-11                    16,961.48          －  16,961.48      16,961.48        －     １
               (底地)
                       春日市
            ケーズデンキ倉敷店
                       岡山県
        OS-１                    11,433.38          －  11,433.38      11,433.38        －     １
               （底地）
                       倉敷市
                                 29/103









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                                        賃貸               テナント
                           土地面積      延床面積            賃貸面積
        物件
                                       可能面積                 数
                                                   建築時期
                            （㎡）      （㎡）            （㎡）
        番号
     区別          物件名称        所在地
                                        （㎡）                （件）
                                                   （注５）
       （注１）
                           （注２）      （注２）            （注４）
                                       （注３）                （注６）
                                                   ①2019年
               tonarie                  ①11,771.04
                       大阪府                            ４月８日
        KT-４                    10,435.37             8,471.24      8,471.24            32
            栂・美木多（注15）           堺市          ②4,520.94                  ②2003年
                                                   ９月25日
                       滋賀県
             トライアル近江八
        KS-６                    17,268.43          －  17,268.43      17,268.43        －     １
                      近江八幡
              幡店(底地)
                        市
                           ①8,026.88            ①8,026.81      ①8,026.81
             クスリのアオキ
                       奈良県
        KS-７                             －                 －     ２
            斑鳩店(底地)(注16)
                       生駒郡     ②459.79            ②459.97      ②459.97
             ドラッグユタカ
                       京都府
        KS-８                    1,839.21         －   1,839.21      1,839.21        －     １
            向日上植野店(底地)
                       向日市
             ウエルシア尼崎武
                       兵庫県
        KS-９                    1,491.47         －   1,491.47      1,491.47        －     １
             庫元町店(底地)
                       尼崎市
            ココカラファイン寝
                       大阪府
        KS-10                    2,743.65         －   2,728.00      2,728.00        －     １
             屋川公園店(底地)
                      寝屋川市
             ENEOS伊川谷SS店
                       兵庫県
        KS-11                    2,634.83         －   2,634.83      2,634.83        －     １
               (底地)
                       神戸市
             ゲオ彦根高宮店
                       滋賀県
        KS-12                    2,012.30         －   2,237.60      2,237.60        －     １
               (底地)
                       彦根市
                                                    イ棟:
     取
                                                    2007年
     得
                                    イ棟:
                                                   ８月23日
     予
                                  8,865.07
                                                    ロ棟:
     定
                                    ロ棟:
                                                    2007年
     資
                                  1,972.96
                                                   12月５日
     産
                                    ハ棟:
                                                    ハ棟:
                                  1,344.00
             シュロアモール         熊本県
        OT-１                    28,546.00            12,600.67      12,368.57             24
                                                    2007年
                長嶺       熊本市
                                    ニ棟:
                                                   ８月23日
                                   530.20
                                                    ニ棟:
                                    ホ棟:
                                                    2007年
                                   418.00
                                                   ８月23日
                                    (注17)
                                                    ホ棟:
                                                    2007年
                                                   ８月23日
                                                   ①1999年
                                                   ６月３日
                                 ①20,970.34
                                                   ②1999年
                                 ②6,964.35
            フジグランナタリー
                       広島県                            ６月３日
        OT-２                    21,083.66       ③304.53      28,543.96      28,543.96             １
               （注18）
                      廿日市市                             ③1999年
                                  ④304.74
                                                   ６月３日
                                    (注18)
                                                   ④1999年
                                                   ６月３日
             ヤマダ電機テック
                       北海道
        OS-２     ランド札幌白石店               8,154.00         －   8,154.00      8,154.00        －     １
                       札幌市
               (底地)
         ポートフォリオ合計(注19)                  427,824.25      199,937.52      401,970.24      400,214.33         －    313
    （注１）「物件番号」は、本投資法人の取得（予定）資産を、その所在する地域ごとに分類し、その上で底地又は土地建物のいずれかにより符
        号及び番号を付したものです。例えば、「SS」は「首都圏」に所在する底地物件、「KS」は「近畿圏」に所在する底地物件、「TS」は
        「中京圏」に所在する底地物件、「FS」は「福岡圏」に所在する底地物件、「OS」はその他地域に所在する底地物件、「ST」は「首都
        圏」に所在する土地建物、「KT」は「近畿圏」に所在する土地建物、「TT」は「中京圏」に所在する土地建物、「OT」はその他地域に
        所在する土地建物を表しています。各地域（「首都圏」、「近畿圏」、「中京圏」及び「福岡圏」）の詳細については、前記「１　投
        資方針」をご参照ください。以下同じです。
    （注２）「土地面積」及び「延床面積」は、取得（予定）資産のうち各建物（取得（予定）資産が底地の場合には、当該底地）に係る登記簿上
        の表示に基づき、記載しています。なお、「延床面積」は主たる建物と付属建物の延床面積の合計を記載しています。
    （注３）「賃貸可能面積」は2021年５月31日現在における取得（予定）資産のうち各建物（取得（予定）資産が底地の場合には、当該底地）に
        係る賃貸借契約の面積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。なお、「パレマルシェ西春」に係る「賃貸可能面積」に
        ついては、賃貸面積の記載のない一部の賃貸借契約では竣工図等での賃貸面積に依拠しています。また、「tonarie大和高田（持分
        50％）」の賃貸可能面積及び賃貸面積については、竣工図等の面積に基づいています。取得（予定）資産につきマスターリース契約が
        締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面積の合計を、小数第３位を四
        捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の賃貸面積
        を、小数第３位を四捨五入して記載しています。
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    （注４）「賃貸面積」は2021年５月31日現在における取得（予定）資産のうち各建物（取得（予定）資産が底地の場合には、当該底地）に係る
        各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。なお、「パレマルシェ西春」に係る「賃貸
        可能面積」については、賃貸面積の記載のない一部の賃貸借契約では竣工図等での賃貸面積に依拠しています。また、「tonarie大和高
        田 （持分50％）」の賃貸可能面積及び賃貸面積については、竣工図等の面積に基づいています。取得（予定）資産につきマスターリー
        ス契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面積の合計を、小数第
        ３位を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の
        賃貸面積を、小数第３位を四捨五入して記載しています。
    （注５）「建築時期」には、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物が複数ある場合は、各建物毎の建築時期を記
        載しています。
    （注６）「テナント数」は2021年５月31日現在における取得（予定）資産のうち各建物（取得（予定）資産が底地の場合には、当該底地）に係
        る賃貸借契約の総数を記載しています。なお、取得（予定）資産につきマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが
        予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の総数を記載しています。但し、マスターリース会社が株式会社フジである
        フジグランナタリーはエンドテナント数を記載せず、マスターリース会社数のみ記載しています。
    （注７）「あすみが丘ブランニューモール」は建物及び底地で構成されており、建物を①、底地を②、③として、それぞれの概要を記載してい
        ます。建築時期はあすみが丘ブランニューモールの建物の表示となります。
    （注８）「西白井駅前プラザ」はA棟及びB棟の２棟で構成されており、A棟を①、B棟を②として、それぞれの概要を記載しています。
    （注９）「tonarie南千里」は商業棟及び駐車場棟の２棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載していま
        す。
    （注10）「tonarie清和台」は商業棟及び銀行棟の２棟で構成されており、商業棟を①、銀行棟を②として、それぞれの概要を記載しています。
    （注11）「tonarie大和高田」は商業棟及び駐車場棟の２棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載してい
        ます。また、本投資法人の取得済資産は、本物件に係る信託受益権の50％の準共有持分ですが、本表における土地面積、延床面積、賃
        貸可能面積、賃貸面積及びテナント数については本物件全体の数値を記載しています。以下の各項目につき同じです。
    （注12）「tonarie栂・美木多」は商業棟及び駐車場棟の２棟で構成されており、商業棟を①、駐車場棟を②として、それぞれの概要を記載して
        います。また、本投資法人の取得済資産は、本物件に係る信託受益権の50％の準共有持分ですが、本表における土地面積、延床面積、
        賃貸可能面積、賃貸面積及びテナント数については本物件全体の数値を記載しています。以下の各項目につき同じです。
    （注13）「パレマルシェ西春」は商業棟及び住宅棟の２棟で構成されており、商業棟を①、住宅棟を②として、それぞれの概要を記載していま
        す。
    （注14）「パレマルシェ西春」商業棟23,136.27㎡を１棟借りしている㈱オークワは2021年４月13日付の通知書で普通借家賃貸借契約の更新をせ
        ず2022年４月20日をもって契約終了する旨を表明しており、同日をもって本物件から退去する可能性があります。
    （注15）取得予定資産はtonarie栂・美木多の信託受益権の準共有者である中電不動産株式会社が有する持分50％になります。これにより本投資
        法人はtonarie栂・美木多の信託受益権の100％持分を有することになります。
    （注16）クスリのアオキ斑鳩店(底地)につき、①株式会社クスリのアオキと②株式会社イカリトンボの２社の借地人と事業用定期借地権設定契
        約が締結されています。
    （注17）「シュロアモール長嶺」は、イ棟、ロ棟、ハ棟、ニ棟、ホ棟の５棟で構成されています。
    （注18）「フジグランナタリー」は百貨店、駐車場棟及び２店舗で構成されており、百貨店を①、駐車場棟を②、店舗を③・④として、それぞ
        れの概要を記載しています。以下の各項目につき同じです。
    （注19）本投資法人取得予定資産のtonarie栂・美木多に係る信託受益権の50％の準共有持分の土地面積、延床面積、賃貸可能面積、賃貸面積及
        びテナント数を２度表示しているため、ポートフォリオ合計値は表面の数値の合計額と異なります。
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          （イ）取得予定資産の一覧
             取得予定資産に係る物件タイプ、物件名称、所在地、取得予定年月日、取得予定価格、
            鑑定評価額、鑑定NOI利回り、年間賃料、稼働率及び投資比率は以下のとおりです。
                                  取得予定         鑑定NOI     年間
                                        鑑定
                              取得
            物件                                         稼働率    投資比率
        物件                           価格         利回り     賃料
                                       評価額
           タイプ
     区別            物件名称       所在地      予定                       （％）    （％）
                                       （百万円）
        番号                          （百万円）          （％）   （百万円）
           (注１)                                         （注６）    （注７）
                             年月日
                                       (注３)
                                  （注２）              （注５）
                                           （注４）
                 tonarie       大阪府      2021年
        KT-４    商業                        3,496     3,560     4.9     356    100    19.8
                栂・美木多        堺市     ８月３日
               トライアル近江八         滋賀県      2021年
        KS-６    商業                        1,010     1,090     4.4   (注９)     100    5.7
                幡店(底地)       近江八幡市      ８月３日
               クスリのアオキ
                       奈良県      2021年           ①702       ①(注９)
            商業    斑鳩店(底地)
        KS-７                             711         5.3         100    4.0
                       生駒郡     ８月３日            ②27         ②１
                 (注８)
               ドラッグユタカ
                       京都府      2021年
        KS-８    商業    向日上植野店                     460     477    4.5   (注９)     100    2.6
                       向日市     ８月３日
                 (底地)
               ウエルシア尼崎武         兵庫県      2021年
     取
            商業
        KS-９                             565     577    4.2   (注９)     100    3.2
               庫元町店(底地)        尼崎市     ８月３日
     得
               ココカラファイン
     予
                       大阪府      2021年
        KS-10    商業    寝屋川公園店                     702     716    4.3   (注９)     100    4.0
     定
                       寝屋川市      ８月３日
                 (底地)
     資
     産
               ENEOS伊川谷SS店         兵庫県      2021年
            商業
        KS-11                             530     531    4.7   (注９)     100    3.0
                 (底地)       神戸市     ８月３日
               ゲオ彦根高宮店        滋賀県      2021年
            商業
        KS-12                             300     306    4.8   (注９)     100    1.7
                 (底地)       彦根市     ８月３日
               シュロアモール        熊本県      2021年
            商業
        OT-１                            4,600     4,640     5.5     299    98.2    26.1
                 長嶺      熊本市     ８月３日
               フジグランナタ        広島県      2021年
            商業
        OT-２                            3,950     4,070     5.2   (注９)     100    22.4
                 リー      廿日市市      ８月３日
               ヤマダ電機テッ
                       北海道      2021年
        OS-２    商業   クランド札幌白                    1,300     1,330     4.4   (注９)     100    7.4
                       札幌市     ８月３日
                石店(底地)
              取得予定資産合計／平均
                                   17,624     18,026     5.0    1,184    99.8    100.0
    （注１）「物件タイプ」には、商業、ホテル、住居、物流、その他を記載しています。
    （注２）「取得予定価格」には、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載し
        ています。したがって、「取得予定価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金には消費税及び地方消
        費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
    （注３）tonarie栂・美木多の鑑定評価額は取得予定資産が信託受益権の50％準共有持分であることに鑑み評価されており、対象不動産の100％
        評価額ではありません。
    （注４）「鑑定NOI利回り」には、2021年５月31日現在における不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における１期目の運営純収益の取得予定価
        格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
    （注５）「年間賃料」には、2021年５月31日現在における各取得予定資産の不動産鑑定評価書に記載されたDCF法における１期目の賃料（共益費
        を含みます。）（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    （注６）「稼働率」には、2021年５月31日現在における各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数
        第２位を四捨五入して記載しています。なお、稼働率の合計/平均欄には、平均稼働率を記載しており、取得予定資産の賃貸可能面積合
        計に対して賃貸面積合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
    （注７）「投資比率」には、取得予定資産に係る取得予定価格の合計に対して取得予定資産に係る取得予定価格が占める割合を、小数第２位を
        四捨五入して記載しています。したがって、「比率」割合の合計が、「合計」欄に記載の比率と一致しない場合があります。
    （注８）本物件は株式会社クスリのアオキ、株式会社イカリトンボの２社の借地人との事業用定期借地権設定契約により構成されており各数値
        は２社の借地人に係る数値を合算し記載しています。
    （注９）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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          （ウ）取得予定資産に係る権利関係の従前の経緯
             取得予定資産の現信託受益者（現所有者）は、以下のとおりです。
                                        現信託受益者（現所有者）（注１）
     区別    物件番号              物件名称
          KT-４         tonarie栂・美木多（注２）
                                            中電不動産株式会社
          KS-６         トライアル近江八幡店(底地)
                                            中電不動産株式会社
          KS-７         クスリのアオキ斑鳩店(底地)
                                            中電不動産株式会社
          KS-８       ドラッグユタカ向日上植野店(底地)
                                            中電不動産株式会社
      取
          KS-９        ウエルシア尼崎武庫元町店(底地)
                                           株式会社日本エスコン
      得
      予
          KS-10       ココカラファイン寝屋川公園店(底地)
                                           株式会社日本エスコン
      定
      資
          KS-11          ENEOS伊川谷SS店(底地)
                                           株式会社日本エスコン
      産
          KS-12          ゲオ彦根高宮店(底地)
                                           株式会社日本エスコン
          OT-１
                     シュロアモール長嶺                      株式会社日本エスコン
          OT-２
                     フジグランナタリー                      株式会社日本エスコン
          OS-２      ヤマダ電機テックランド札幌白石店(底地)
                                           株式会社日本エスコン
    （注１）上記の各現信託受益者（現所有者）である株式会社日本エスコン及び中電不動産株式会社は、投信法第201条及び投信法施行令第123条
        に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当するため、本件売買契約の締結にあた
        り、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めると
        ころに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。「利害関係者取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部                                                   投
        資法人の詳細情報／第３          管理及び運営／２       利害関係人との取引制限／（４）本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制
        限」をご参照ください。
    （注２）本投資法人は2020年２月４日付にてtonarie栂・美木多の信託受益権の50％の準共有持分を取得しています。取得予定資産は中電不動産
        株式会社が同日付で取得したtonarie栂・美木多の信託受益権の残部である50％の準共有持分になり、その取得により本投資法人は
        tonarie栂・美木多の信託受益権の全部を保有することとなります。
          （エ）取得予定資産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関

             取得予定資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計
            算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人が取得を予定する底地物件に係る信
            託受益権の信託財産には、底地上に存在する建物等設備が含まれていないため、底地物件
            に係る取得予定資産は、下表に記載していません。
     物件
          物件名称         設計者        構造設計者          施工者       確認検査機関        構造計算確認機関
     番号
          tonarie
                 株式会社淺沼組         株式会社淺沼組                          一般財団法人日本
     KT-４
                                  株式会社淺沼組        日本ERI株式会社
                一級建築士事務所         一級建築士事務所                           建築総合試験所
         栂・美木多
                株式会社イチケン         株式会社イチケン
        シュロアモール                          株式会社イチケン
     OT-１
                福岡支店一級建築         福岡支店一級建築                  日本ERI株式会社         日本ERI株式会社
           長嶺                         関西支店
                  士事務所         士事務所
                株式会社フジタ広         株式会社フジタ広
         フジグランナ                         株式会社フジタ
     OT-２
                島支店一級建築士         島支店一級建築士                  広島県廿日市市         広島県廿日市市
          タリー                         広島支店
                   事務所         事務所
    （注）上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物
       の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
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          （オ）取得予定資産に関する地震リスク分析報告書及び建物状況調査報告書の概要
             取得予定資産について、本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコン
            サルティング株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報
            告書（地震リスク分析報告書）及び日本管財株式会社により行われた建物状況の評価結果
            に係る報告書（建物状況調査報告書）の概要は、以下のとおりです。なお、これらの報告
            書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確
            性を保証するものではありません。なお、取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の
            PML値は3.1％となります（注１）。
                           地震リスク分析報告書                   建物状況調査報告書
                          PML値                    長期修繕費
        物件
     区別         物件名称
                                                       調査業者
                       （予想最大損失率）                        （注２）
        番号
                                    調査業者
                       （％）                     （千円）
                            調査時点                     調査時点
                                  東京海上日動リス
              tonarie
                                                       日本管財
        KT-４               10.0％                     4,037
                            2021年６月      クコンサルティン              2019年９月
                                                       株式会社
              栂・美木多
                                    グ株式会社
           トライアル近江八幡店
        KS-６                －      －        －       －      －      －
               (底地)
             クスリのアオキ
        KS-７                －      －        －       －      －      －
             斑鳩店(底地)
             ドラッグユタカ
        KS-８                －      －        －       －      －      －
            向日上植野店(底地)
           ウエルシア尼崎武庫元
        KS-９                －      －        －       －      －      －
     取
              町店(底地)
     得
           ココカラファイン寝屋
     予
        KS-10                －      －        －       －      －      －
             川公園店(底地)
     定
     資
            ENEOS伊川谷SS店
        KS-11                －      －        －       －      －      －
     産
               (底地)
        KS-12   ゲオ彦根高宮店(底地)             －      －        －       －      －      －
                                  東京海上日動リス
             シュロアモール                                          日本管財
        OT-１                9.6％                     25,499
                            2021年６月      クコンサルティン              2021年６月
               長嶺                                        株式会社
                                    グ株式会社
                                  東京海上日動リス
                                                       日本管財
        OT-２                3.4％                     91,306
            フジグランナタリー                2021年６月      クコンサルティン              2021年６月
                                                       株式会社
                                    グ株式会社
           ヤマダ電機テックラン
        OS-２                －      －        －       －      －      －
            ド札幌白石店(底地)
        取得済資産及び取得予定資産
                       3.1％       －        －       －      －      －
            合計(注３)
    （注１）取得予定資産取得後のポートフォリオ全体に係る地震予想損失率PML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2021年
        ６月付「９物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。
    （注２）「長期修繕費」には、調査時点から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を12で
        除することにより算出した１年ごとの平均値を記載しています。
    （注３）tonarie栂・美木多の信託受益権の50％の準共有持分、シュロアモール長嶺、フジグランナタリーを取得することで本投資法人が保有す
        る建物及びその敷地の物件数は９物件になり、3.1％のポートフォリオPML値は９物件の解析結果になります。
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          （カ）鑑定評価等の概要
             取得予定資産について、本資産運用会社が、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株
            式会社及び株式会社谷澤総合鑑定所に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の
            概要は以下のとおりです。当該鑑定評価書は、一定時点における評価者である鑑定機関の
            判断及び意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
            保証するものではありません。なお、本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の
            利害関係はありません。
                                     直接還元法(注２)             DCF法(注２)
                            鑑定     積算
                                                         最終
                           評価額      価格
        物件
                                      収益     還元     収益
     区別        物件名称       鑑定機関
                                                    割引率     還元
                          （百万円）     （百万円）
        番号
                                      価格    利回り     価格
                                                    （％）    利回り
                           (注１)     (注２)
                                     （百万円）      （％）    （百万円）
                                                        （％）
             tonarie
                    大和不動産
        KT-４                    3,560     2,235      3,590     4.6    3,545     4.4    4.8
                   鑑定株式会社
            栂・美木多
           トライアル近江
                    JLL森井鑑定
        KS-６                    1,090       －      －    －    1,090     4.6     －
            八幡店(底地)
                    株式会社
                            ①702                    ①702    ①5.2
           クスリのアオキ
                    JLL森井鑑定
        KS-７                           －      －    －              －
            斑鳩店(底地)
                    株式会社        ②27                    ②27    ②5.2
           ドラッグユタカ
                    JLL森井鑑定
        KS-８    向日上植野店                 477      －      －    －     477    4.4     －
                    株式会社
             (底地)
           ウエルシア尼崎
                   株式会社谷澤
        KS-９    武庫元町店                 577      －      －    －     577    4.0     －
     取
                    総合鑑定所
             (底地)
     得
           ココカラファイ
     予
                   株式会社谷澤
     定
        KS-10   ン寝屋川公園店                  716      －      －    －     716    4.1     －
                    総合鑑定所
     資
             (底地)
     産
           ENEOS   伊川谷SS
                   株式会社谷澤
        KS-11                     531      －      －    －     531    4.2     －
             店(底地)       総合鑑定所
           ゲオ彦根高宮店
                   株式会社谷澤
        KS-12                     306      －      －    －     306    4.2     －
             (底地)
                    総合鑑定所
           シュロアモール        JLL森井鑑定
        OT-１                    4,640     4,730      4,730     5.2    4,540     5.0    5.4
              長嶺      株式会社
           フジグランナタ         大和不動産
        OT-２                    4,070     5,820      4,060     5.1    4,070     4.9    5.3
              リー     鑑定株式会社
           ヤマダ電機テッ
                   株式会社谷澤
        OS-２   クランド札幌白                 1,330       －      －    －    1,330     4.4     －
                    総合鑑定所
            石店(底地)
                      －      18,026       －      －   　－       －    －    －
         取得予定資産合計
    （注１）取得予定資産に係る鑑定評価の価格時点は、2021年５月31日現在です。tonarie栂・美木多の鑑定評価額は取得予定資産が信託受益権の
        50％準共有持分であることに鑑み評価されており、対象不動産の100％評価額ではありません。価格の合計は、鑑定評価書の金額を、百
        万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、価格の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。
    （注２）tonarie栂・美木多については信託受益権の50％準共有持分の取得を予定しているため、上表における積算価格並びに直接還元法及び
        DCF法による収益価格については、100％所有を前提として算出された鑑定評価書上の試算価格に持分割合である50％を乗じて算出した
        価格を記載しています。
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          （キ）主要な不動産等に関する情報
             取得予定資産のうち、2021年５月31日現在において、主要な不動産等（当該物件総賃料
            収入が取得予定資産取得後におけるポートフォリオ全体の総賃料収入の10％以上を占める
            不動産をいいます。）に該当する物件はありません。
          （ク）主要なテナントに関する情報

             取得済資産及び取得予定資産に関する、主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が
            取得予定資産取得後におけるポートフォリオ全体の賃貸面積の10％以上を占めるテナント
            （マスターリース契約が締結済み又は締結予定である資産についてはそのエンドテナント
            を含み、当該マスターリース契約が締結済み又は締結予定であるマスターリース会社を含
            みません。）をいいます。）に該当する物件はありません。
          （ケ）取得済資産及び取得予定資産に係る担保の状況

             取得済資産の全物件において、借入全金融機関の同順位の担保権が設定されています。
            また、取得予定資産の全物件において、その取得時に、借入全金融機関の同順位の担保権
            が設定されます。
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          （コ）ポートフォリオの概況
             本投資法人が取得予定資産を取得した時点における、本投資法人の取得（予定）資産全
            体の概要は、以下のとおりです。
            a.地域別

                           物件数      取得（予定）価格              比率
              地域
                           （件）      （百万円）(注１)            （％）(注２)
     四大都市圏
                              ５          7,723           11.1
             首都圏
                              16         34,417           49.4
             近畿圏
                              ２          5,087           7.3
             中京圏
                              11         10,404           14.9
             福岡圏
                              ４         11,971           17.2
     その他地域
                              38         69,604           100.0
     合計
    （注１）「取得(予定)価格」には、取得済資産及び取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を
        切り捨てて記載しています。したがって、「取得（予定）価格」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。なお、売買代金
        には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
    （注２）「比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
            b.賃貸借残存期間別比率

      賃貸借残存期間          賃貸借契約面積            比率         年間賃料           比率
        (注１)        （㎡）(注２)          （％）(注３)         （百万円）(注４)           （％）(注３)
                   49,092.70            12.3          701         16.7
     ３年未満
                   24,499.26             6.1          618         14.8
     ３年以上５年未満
                   137,505.84             34.4         1,277          30.5
     ５年以上10年未満
                   104,242.32             26.1          709         16.9
     10年以上15年未満
                   45,025.39            11.3          675         16.1
     15年以上20年未満
                   39,848.82            10.0          206          4.9
     20年以上30年未満
                   400,214.33            100.0          4,188          100.0
     合計
    （注１）「賃貸借残存期間」には、2021年５月31日現在における取得済資産及び取得予定資産のうち建物（取得済資産及び取得予定資産が底地
        の場合には、当該底地）に係る賃貸借契約（以下、本c.において当該建物に係る各賃貸借契約を「対象賃貸借契約」といいます。）に
        基づき当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準として記載しています。
    （注２）「賃貸借契約面積」には、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積をそれぞれ各賃貸借残存期間の区分毎に合算し、小数第３位を四捨五
        入して記載しています。なお、取得済資産及び取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定
        されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を、小数点以下を切り捨て
        て記載しています。但し、マスターリース会社が株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の賃貸面積を、小数
        第３位を四捨五入して記載しています。したがって、「賃貸借契約面積」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。
    （注３）「比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。したがって、「比率」割合の合計が、「合計」欄に記載の比率と一致しない
        場合があります。
    （注４）「年間賃料」には、対象賃貸借契約に表示された月額賃料（共益費及び一部変動歩合賃料を含みます。）を12倍することにより年換算
        して算出した金額をそれぞれ各賃貸借残存期間の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、「年間賃
        料」の合計が、全体の合計と一致しない場合があります。
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       （２）取得予定資産の個別不動産の概要
            以下の表は、本投資法人が取得を予定する取得予定資産の概要を個別に表にまとめたもの
          です（以下「個別物件表」といいます。）。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで
          用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照くださ
          い。
            なお、時点の注記がないものについては、原則として、2021年５月31日現在の状況を記載
          しています。
          ａ．「特定資産の概要」に関する説明

            ・「特定資産の種類」は、取得予定資産の取得時における種類を記載しています。
            ・「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された取得予定年月
             日を記載しています。
            ・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各本件売買契約に記載された各信託受益権の
             売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を
             切り捨てています。）を記載しています。
            ・土地の「所在地」は、登記簿上の建物の所在（複数ある場合にはそのうちの一地番）を
             記載しています。
            ・「住居表示」は、各不動産の住居表示を記載しています。また「住居表示」未実施の場
             合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載していま
             す。
            ・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づき、記載しています。
            ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種
             類を記載しています。
            ・土地の「建ぺい率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「建築基準法」といいます。）第53条に定める、建築物の建築面積の敷地
             面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限
             値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築である
             ことその他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される建ぺい率と
             異なる場合があります。
            ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対す
             る割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積
             率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続
             する道路の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される
             容積率と異なる場合があります。
            ・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する、又は保有を予定する権利の種
             類を記載しています。
            ・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、取得
             予定資産が底地である場合には、当該底地に存する建物の建築時期を記載しています。
             また、主たる建物が複数ある場合は、各建物毎の建築時期を記載しています。
            ・建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、取得予定資産が底
             地である場合には、当該底地に存する建物の構造・階数を記載しています。
            ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。なお、「延床面積」
             は主たる建物と付属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数
             ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載していま
             す。なお、取得予定資産が底地である場合には、当該底地に存する建物の延床面積を記
             載しています。
            ・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。なお、取得予定
             資産が底地である場合には、当該底地に存する建物の用途を記載しています。
            ・「マスターリース会社」、「PM会社」及び「信託受託者」は、取得予定資産のマスター
             リース会社、PM会社及び信託受託者となる者又はその予定の者を記載しています。な
             お、「マスターリース種別」には、取得予定資産についての、又はそれが予定されてい
             るマスターリース契約の種別（パス・スルー型又は賃料固定型の別）を記載していま
             す。
          ｂ．「賃貸借の状況」に関する説明

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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ・「賃貸借の状況」は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者等から提供を受けた数
             値及び情報をもとに、当該取得予定資産について、特に記載のない限り、2021年５月31
             日現在において有効な賃貸借契約等の内容等を記載しています。
            ・「賃借人名」は、2021年５月31日現在における取得予定資産に係る建物（底地の場合に
             は、当該底地）の賃貸借契約の賃借人を記載しています。
            ・「契約形態／テナント数」は、2021年５月31日現在における取得予定資産が底地の場合
             には、当該底地の賃貸借契約に基づき、契約の種類を、取得予定資産が底地でない場合
             には、2021年５月31日現在における取得予定資産の建物に係る各賃貸借契約に表示され
             た賃貸借契約数の合計を記載しています。
              なお、取得予定資産につき株式会社日本エスコンとの間でマスターリース契約が締結
             されているtonarie栂・美木多及びシュロアモール長嶺は、エンドテナントとの賃貸借
             契約の総数を記載していますが、マスターリース会社が株式会社フジであるフジグラン
             ナタリーはエンドテナント数を記載せず、マスターリース会社数のみ記載しています。
            ・「賃貸可能面積」は、2021年５月31日現在における取得予定資産に係る建物（底地の場
             合には、当該底地）の賃貸借契約の面積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載して
             います。また、マスターリース契約が締結されている資産に係る「賃貸可能面積」につ
             いては、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行われている面
             積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。但し、マスターリース会社が
             株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の賃貸面積を、小数第
             ３位を四捨五入して記載しています。
            ・「賃貸面積」は、2021年５月31日現在において、取得予定資産に係る建物（底地の場合
             には、当該底地）の各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を、小数第３位を四捨五
             入して記載しています。また、マスターリース契約が締結されている資産に係る「賃貸
             面積」については、エンドテナントとの間で実際に転貸借契約等が締結され賃貸が行わ
             れている面積の合計を、小数第３位を四捨五入して記載しています。但し、マスター
             リース会社が株式会社フジであるフジグランナタリーは、マスターリース契約の賃貸面
             積を、小数第３位を四捨五入して記載しています。
            ・「契約期間」は、2021年５月31日現在において、賃貸を開始している賃貸借契約に規定
             された契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から賃
             貸借の終了日までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借残存期間とは異
             なります。
            ・「稼働率」は、2021年５月31日現在における取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して
             賃貸面積が占める割合を示しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。
            ・「月額賃料（共益費込）」は、2021年５月31日現在における当該各賃貸借契約に表示さ
             れた月間賃料（共益費を含みます。）の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載してい
             ます。
            ・「敷金・保証金」は、2021年５月31日現在における当該各賃貸借契約に規定する敷金及
             び保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、
             百万円未満を切り捨てて記載しています。
            ・「賃料改定」、「契約更新」及び「中途解約」は、2021年５月31日現在における取得予
             定資産に係る建物（底地の場合には、当該底地）の賃貸借契約に基づいて記載していま
             す。
          ｃ．「本テナント選定基準の充足状況」に関する説明

            ・「本テナント選定基準の充足状況」は、2021年５月31日現在で有効な賃貸借契約に基づ
             き本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者が、参照有価証券報告書「第一
             部  ファンド情報／第１            ファンドの状況／２            投資方針／（１）投資方針／③　投資方
             針／（カ）個別投資基準／投資基準（共通）」の一覧表「テナント」欄に記載のテナン
             トの選定基準の充足状況に関する本投資法人の判断の内容を記載しています。
          ｄ．「特記事項」に関する説明

            ・「特記事項」は、本書の日付現在における取得予定資産の権利関係や利用等で重要と考
             えられる事項の他、取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重
             要と考えられる事項に関して記載しています。
          ｅ．「物件の特徴」について

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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ・「物件の特徴」は、JLLモールマネジメント株式会社作成の「マーケットレポート」の
             記載等及び行政からのデータに基づき、取得予定資産の基本的性格、特徴、その所在す
             る地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の
             一 定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するもの
             ではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていませ
             ん。
          ｆ．「不動産鑑定評価書の概要」に関する説明

            ・「不動産鑑定評価書の概要」は、本資産運用会社が、各不動産鑑定機関に投資対象不動
             産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各
             不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、
             正確性及び当該鑑定評価額での取引の可能性等を保証するものではありません。なお、
             同欄において、比率については、小数第２位を四捨五入して記載しています。
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     tonarie栂・美木多（持分50％）                                    KT-４
                                  物件番号              用途       商業
                           特定資産の概要(注１)
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          3,496百万円
                  大阪府堺市南区原山台二丁２番
            所在地
                  １他３筆
                                              (商業棟)2019年４月８日
                  大阪府堺市南区原山台二丁２番                      建築時期
                                              (駐車場棟)2003年９月25日
                  １号(商業棟)、二丁３番２号(駐
            住居表示
                  車場棟)
                                              (商業棟)鉄骨造合金メッキ鋼
                                              板ぶき３階建
                  10,435.37㎡
             面積                           構造・階数
                                              (駐車場棟)鉄骨造陸屋根４階
      土地                             建物
                                              建
                                              (商業棟)11,771.04㎡
            用途地域      商業地域                      延床面積
                                              (駐車場棟)4,520.94㎡
                  80％
            建ぺい率
                                              (商業棟)店舗
                                         用途
                                              (駐車場棟)駐車場
                  400％
            容積率
            所有形態      所有権                      所有形態      所有権
      マスターリース会社            株式会社日本エスコン                 マスターリース種別           パス・スルー型
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                  株式会社ダイエー他
                                              8,471.24㎡
         賃借人名                           賃貸可能面積
                  31テナント(注２)
                  定期建物賃貸借契約／32                            8,471.24㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                              株式会社ダイエー(注３)
                                     月額賃料
                  株式会社ダイエー(注３)
         契約期間
                                    （共益費込）
                                              29百万円(施設全体)
                                              株式会社ダイエー(注３)
                  100.0％(注４)
         稼働率                           敷金・保証金
                                              201百万円(施設全体)
                  株式会社ダイエー(注３)
         賃料改定
                  株式会社ダイエー(注３)
         契約更新
                  株式会社ダイエー(注３)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
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                              物件の特徴
      ・本物件上の商業施設棟及び駐車場棟（以下本欄で併せて「当施設」といいます。）が所在する「堺市南区」は、堺
      市（2006年４月に政令指定都市に指定）を構成する７つの区のうちの一つであり、区内には大阪府を代表するニュー
      タウンの一つ「泉北ニュータウン」が所在し、同市内で２位の人口数となっています。
      ・当施設は、泉北高速鉄道「栂・美木多」駅南口から徒歩約１分の至近に位置し、同駅改札から道路を渡らずに施設
      ２階部分へ直接的に入館することができることから、同駅利用者にとってアクセス面での利便性が高い立地です。ま
      た、当施設前にはバスロータリーがあり、高齢者をはじめバスを利用する周辺生活者にとっても交通利便性が高い立
      地となっています。
      ・2015年国勢調査よると当施設の商圏人口は１km圏で1.9万人、２km圏で7.0万人、３km圏で14.0万人のボリュームが
      あり、当施設から３km圏内で最大の自動車通行量を誇る主要幹線道路である泉北１号線（府道38号線）に面していま
      す。また、当施設から３km圏内においては概ね全域で幹線道路網が形成されており、車でのアクセスも容易です。な
      お、当該施設南西側の隣地には車でのアクセスに対応する、103台が収容可能な別棟の立体駐車場を備えています。
      ・当施設には、核店舗として食品スーパーの「AEON                         FOOD   STYLE」が入居するとともに、食品以外の物販店について
      は、ドラッグストアの「マツモトキヨシ」、100円ショップの「Seria」、実用衣料及び書店が入居しており、日常的
      な需要対応に絞り込んだ店舗構成となっています。そのほかサービス店舗については、７つの診療所を擁するクリ
      ニックモールをはじめとする生活密着業態を含め、フィットネスクラブ、学習塾等のスクール、デイサービス（通所
      介護）施設、携帯電話ショップ、銀行、郵便局、飲食店なども入居し、充実したテナント構成となっています。
      ・当施設の１～３km圏内には大型小売店（店舗面積1,000㎡超）が複数あり、一定の競合関係にある施設は存在するも
      のの、「栂・美木多」駅周辺には大型小売店は存在しません。
    （注１）本投資法人は、本書の日付現在、本物件に係る信託受益権の50％の準共有持分を保有しており、当該準共有持分の残り50％を取得する
        ことを決定しています。上表では、取得予定年月日及び取得予定価格を除き、本物件全体の情報を記載しています。
    （注２）主な賃借人と、その他エンドテナント数を記載しています。
    （注３）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
    （注４）店舗棟全体の稼働率です。
    [物件位置図]

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                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                  tonarie栂・美木多
     鑑定評価額                  7,120百万円
     鑑定評価機関                  大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                7,120
     収益価格
                                7,180
      直接還元法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         492
                                 504
        ア）可能総収益
                                 11
        イ）空室損失等
                                 158
       （２）運営費用
                                 18
        維持管理費                           現行契約額を妥当と判断し、計上
                                 52
        水道光熱費                           直近の水道光熱費の実績額を参考に計上
                                   ER記載の修繕費を参考に、類似不動産の修繕費の水
                                  2
        修繕費
                                   準に基づき計上
                                 47
        プロパティマネジメントフィー                           現行契約額を妥当と判断し、計上
                                  2
        テナント募集費用等                           類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上
                                 10
        公租公課     土地
                                   過年度実績額に基づき査定
                                 18
             建物
                                 0.8
        損害保険料                           現行契約額を妥当と判断し、計上
                                  5
        その他費用                           予備費及び雑費の実績額に基づき計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                         334
                                   一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側
                                  1
       （４）一時金の運用益                            面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを
                                   査定
                                   ER記載の更新費を参考に、類似不動産の更新費の水
                                  6
       （５）資本的支出
                                   準に基づき計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                         330
                                4.6％
       （７）還元利回り
                                7,090
      DCF法による価格
                                4.4％
        割引率
                                4.8％
        最終還元利回り
                                4,470
     積算価格
      土地比率
                               56.0％
      建物比率
                               44.0％
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）本投資法人は、本物件に係る信託受益権の50％の準共有持分を取得する予定ですが、上表では100％所有を前提として算出された鑑定評価
       上の数値を記載しています。
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     トライアル近江八幡店(底地)                                    KS-６
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          1,010百万円
                  滋賀県近江八幡市小船木町831番
            所在地
                  １他２筆
                                        建築時期      2018年５月16日
                  滋賀県近江八幡市小船木町831番
            住居表示
                  地１
                                              鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                  17,268.43㎡
             面積                           構造・階数
                                              屋建
      土地                             建物
                                              5,663.05㎡
            用途地域      商業地域                      延床面積
                  80％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  400％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                                              17,268.43㎡
         賃借人名         株式会社トライアルカンパニー                  賃貸可能面積
                  (注)/１                            17,268.43㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注)                            (注)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注)
         賃料改定
                  (注)
         契約更新
                  (注)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・周辺の主要国道と同等の車交通量を誇る主要道路に面した「暮らし密着型商業施設」。当該地の商圏人口は、１㎞
      圏4.8千人、３㎞圏4.9万人、５㎞圏7.2万人、７㎞圏10.3万人のボリュームで、３㎞圏の人口密度が最も高いです。後
      背地３km圏内にはJR琵琶湖線「近江八幡」駅を中心とする世帯分布の非常に厚いエリアが広がります。2020年１月１
      日現在の近江八幡市の世帯数は前年対比1.2％増です。
      ・当該店舗は4,200㎡超の平屋建ての「スーパーセンター」と称される特徴的な業態です。
      ・食料品をはじめ、生活に必要な大半のものがワンフロアで展開され、このワンストップショッピング性と価格訴求
      力が強みです。
      ・株式会社トライアルカンパニーの直近５ヵ年における同社売上高は、18年３月期を除き前年実績を上回る拡大基調
      が続いています。
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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    [物件位置図]
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       トライアル近江八幡店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  1,090百万円
     鑑定評価機関                  JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                1,090
     収益価格
                                1,090
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                   類似不動産の水準を参考に契約内容を妥当と判断し
                                 (注)
        プロパティマネジメントフィー
                                   採用
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に地価動向を考慮のうえ変動率を査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          44
                                 0.2
       （４）一時金の運用益                            調達金利及び不動産運用利回り等を総合的に考慮
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          44
                                4.6％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     クスリのアオキ斑鳩店(底地)(注１)                                    KS-７
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          711百万円
                  奈良県生駒郡斑鳩町龍田西５丁
            所在地
                  目1139番６他15筆
                                        建築時期      2018年２月６日
                  奈良県生駒郡斑鳩町龍田西５丁
            住居表示
                  目７番２号
                                              鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                  8,026.88㎡
             面積                           構造・階数
                                              家建
      土地                             建物
                                              2,187.13㎡
            用途地域      第１種住居地域                      延床面積
                  60％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                                              8,026.81㎡
         賃借人名         株式会社クスリのアオキ                  賃貸可能面積
                  事業用定期借地権設定契約/１                            8,026.81㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注２)                            (注２)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注２)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注２)
         賃料改定
                  (注２)
         契約更新
                  (注２)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・周辺幹線道路へのアクセスが良好な住宅エリアに所在する暮らし密着型商業施設（ドラッグストア）。2020年１月
      １日現在の斑鳩町の世帯数は前年対比1.1％増。JR「王寺」駅周辺を含む「王寺町」の人口増加が全体を牽引していま
      す。世帯数も斑鳩町、三郷町、王寺町の３つの町合計で4.4％増と、高い増加率を示しています。
      ・株式会社クスリのアオキは、石川県白山市に本社を置くドラッグストアチェーンで、前期（2019年５月期）には静
      岡と福島の両県に初進出し、営業地域は18府県（537店舗）に拡大しました。直近の５ヵ年では、売上高、営業利益、
      当期純利益は毎年堅調に増加しており、2019年５月期の実績は前年対比で売上高113.4％、営業利益119.3％、当期純
      利益120.7％といずれも大きく伸長し、増収増益となっています。当該地店舗の駐車場収容台数は75台と、一般的なド
      ラッグストアとしては広大な駐車スペースを擁し、食品スーパーとの複合店舗としても十分な収容台数を擁していま
      す。
      ・当該地店舗は、ドラッグストアと食品スーパーが一体化した複合店舗で、日用消耗品を含むドラッグ売場と食料品
      売場が概ね半分ずつで展開されています。標準的な単体の路面店と比較すると、ドラッグコーナーとしては大きな売
      場を擁しています。医薬品、大型商品の紙おむつ類は壁側一面に大きく展開されているほか、国内ブランドのカウン
      セリング化粧品コーナーも広く確保され、ゆっくりと品定めしやすい売場になっています。
    （注１）本物件は株式会社クスリのアオキ、株式会社イカリトンボの２社の借地人と事業用定期借地権設定契約が締結されています。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    [物件位置図]
                                 48/103




















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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       クスリのアオキ斑鳩店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  702百万円
     鑑定評価機関                  JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 702
     収益価格
                                 702
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                   類似不動産の水準を参考に契約内容を妥当と判断し
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー
                                   採用
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に地価動向を考慮のうえ変動率を査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          36
                                 0.1
       （４）一時金の運用益                            調達金利及び不動産運用利回り等を総合的に考慮
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          36
                                5.2％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     イカリトンボ斑鳩(底地)                                    KS-７
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                              (注１)
                                    取得予定年月日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                              (注１)
                                    取得予定価格
                  奈良県生駒郡斑鳩町龍田西五丁
            所在地
                  目1138番３他３筆
                                        建築時期      2017年６月28日
                  (注１)
            住居表示
                                              軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ
                  459.79㎡
             面積                           構造・階数
                                              き平屋建
      土地                             建物
                  (注１)                            150.97㎡
            用途地域                            延床面積
                  (注１)
            建ぺい率
                                         用途     倉庫
                  (注１)
            容積率
                  (注１)                            所有権（土地賃借人所有）
            所有形態                            所有形態
                  (注１)                            (注１)
      マスターリース会社                            マスターリース種別
                  (注１)                            (注１)
         PM会社                           信託受託者
                           賃貸借の状況(注２)
                                              459.97㎡
         賃借人名         株式会社イカリトンボ                  賃貸可能面積
                  事業用定期借地権設定契約/１                            459.97㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  2017年８月１日から2047年７月
         契約期間                                     100,000円
                                    （共益費込）
                  31日
                  100.0％
         稼働率                           敷金・保証金          600,000円
                  (注２)
         賃料改定
                  (注２)
         契約更新
                  (注２)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      （注１）
    （注１）上記クスリのアオキ斑鳩店(底地)と同じ。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       クスリのアオキ斑鳩店(底地)(注)
     物件名
     鑑定評価額                  27百万円
     鑑定評価機関                  JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 27
     収益価格
                                 27
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                           1
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                 －
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                   類似不動産の水準を参考に契約内容を妥当と判断し
                                0.052
        プロパティマネジメントフィー
                                   採用
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   0.153
                                   実績値に地価動向を考慮のうえ変動率を査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                         0.9
                                0.006
       （４）一時金の運用益                            調達金利及び不動産運用利回り等を総合的に考慮
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                           1
                                5.2％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）株式会社イカリトンボの借地権が設定されている底地部分の鑑定評価です。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ドラッグユタカ向日上植野店(底地)                                    KS-８
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          460百万円
                  京都府向日市上植野町下川原１
            所在地
                  番８
                                        建築時期      2019年５月31日
                  京都府向日市上植野町下川原１
            住居表示
                  番８
                                              鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                  1,839.21㎡
             面積                           構造・階数
                                              屋建
      土地                             建物
                  第１種住居地域、第２種住居地
                                              880.30㎡
            用途地域                            延床面積
                  域
                  60％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         みずほ信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                                              1,839.21㎡
         賃借人名         株式会社ユタカファーマシー                  賃貸可能面積
                  事業用定期借地権設定契約/１                            1,839.21㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注)                            (注)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注)
         賃料改定
                  (注)
         契約更新
                  (注)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・住宅地を南北に走る生活幹線道路に面する暮らし密着型商業施設。商圏人口は、１km圏2.9万人、２㎞圏9.0万人、
      ３㎞圏17.1万人と各商圏で肥沃なボリュームを擁しています。2020年１月１日現在の向日市の世帯数は前年対比0.6％
      増です。
      ・株式会社ユタカファーマシーは、岐阜県大垣市に本社を置くドラッグストア・調剤薬局を展開する企業で、岐阜
      県、京都府、滋賀県を中心とする８府県下で、ドミナント戦略のもと集中的に店舗展開を行っています。2019年６月
      末時点で、店舗数は196店となっています。店舗建物は前面道路から奥側へセットバックされていますが、道路側に
      ポール状の大型店舗サインが設置されており、前面道路も幅員の広い直線道路のため、視認性には全く問題ありませ
      ん。駐車場は16台収容可能で、生活道路沿いの単体ドラッグストアとしては十分です。
      ・当該商圏内のドラッグストアの中では比較的大きな売場（目測で180坪）を擁し、壁面側に大きく展開された医薬品
      コーナーは、取り扱い商品の豊富さを体感させます。売場スペースに余裕があり、栄養ドリンク、健康食品、大型商
      品の紙おむつなども、標準的なドラッグストアよりも格段に広いスペースで展開されています。店舗規模を活かした
      品揃えの充実度は高く、ドラッグストアとして十分な競争力がうかがえます。
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    [物件位置図]
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       ドラッグユタカ向日上植野店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  477百万円
     鑑定評価機関                  JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 477
     収益価格
                                 477
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                   類似不動産の水準を参考に契約内容を妥当と判断し
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー
                                   採用
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に地価動向を考慮のうえ変動率を査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          20
                                 0.1
       （４）一時金の運用益                            調達金利及び不動産運用利回り等を総合的に考慮
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          20
                                4.4％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ウエルシア尼崎武庫元町店(底地)                                    KS-９
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
                  不動産信託受益権(注１)
       特定資産の種類
                                    取得予定価格          565百万円
                  兵庫県尼崎市武庫元町１丁目97
            所在地
                  番３
                                        建築時期      2019年10月21日
                  兵庫県尼崎市武庫元町１丁目24-
            住居表示
                  ６
                                              鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                  1,491.47㎡
             面積                           構造・階数
                                              屋建
      土地                             建物
                                              730.75㎡
            用途地域      第２種中高層住居専用地域                      延床面積
                  60％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
                                              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者
                                              (注１)
                             賃貸借の状況
                                              1,491.47㎡
         賃借人名         ウエルシア薬局株式会社                  賃貸可能面積
                  事業用定期借地権設定契約/１                            1,491.47㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注２)                            (注２)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注２)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注２)
         賃料改定
                  (注２)
         契約更新
                  (注２)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・商圏人口は１㎞圏4.0万人、２㎞圏16.1万人、３㎞圏35.4万人と、各商圏とも人口ボリュームは非常に厚いです。
      2015年から2019年にかけて１～３㎞圏の各商圏で人口および世帯数は増加しており、特に２㎞圏では人口が3.0％増、
      世帯数が6.2％増と高い増加率です。
      ・150坪ほどの売場面積を有し、医薬品や日用消耗品をはじめ、生活雑貨、各種食品など、ドラッグストアとして十分
      な品揃えを展開しています。
    （注１）2021年５月31日時点の本物件の所有者は株式会社日本エスコンですが、取得予定年月日に所有権は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に移転
        し本投資法人は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を受託者とする信託受益権を取得する予定です。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
    [物件位置図]

                                 55/103







                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       ウエルシア尼崎武庫元町店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  577百万円
     鑑定評価機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 577
     収益価格
                                 577
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー                           契約内容に基づき、変動率を考慮して査定
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に変動率を考慮して査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          23
                                 0.1
       （４）一時金の運用益                            運用利回り年率1.0％として計上
                                 －
       （５）資本的支出
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          24
                                4.0％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ココカラファイン寝屋川公園店(底地)                                    KS-10
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
                  不動産信託受益権(注１)
       特定資産の種類
                                    取得予定価格          702百万円
                  大阪府寝屋川市打上高塚町2522
            所在地
                  番他６筆
                                        建築時期      2020年８月31日
                  大阪府寝屋川市打上高塚町３番
            住居表示
                  16号
                                              鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平
                  2,743.65㎡
             面積                           構造・階数
                                              屋建
      土地                             建物
                                              1,145.67㎡
            用途地域      近隣商業地域                      延床面積
                  80％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  300％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
                                              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者
                                              (注１)
                             賃貸借の状況
                  株式会社ココカラファインヘル
                                              2,728.00㎡
         賃借人名                           賃貸可能面積
                  スケア
                  事業用定期借地権設定契約/１                            2,728.00㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注２)                            (注２)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注２)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注２)
         賃料改定
                  事業用定期借地権設定契約のため契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長はな
         契約更新
                  い。
                  (注２)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・JR学研都市線「寝屋川公園」駅徒歩３分の距離に所在する暮らし密着商業施設（ドラッグストア）。３㎞圏内では
      概ね全域的に世帯の貼りつきが見られます。2019年推計人口によると、商圏人口は１km圏1.7万人、２㎞圏7.2万人、
      ３km圏16.8万人のボリュームとなっています。区画整理による整然とした街並みのなかに存し、近隣には株式会社日
      本エスコンが分譲マンション（2021年11月竣工予定）を開発中であり、対面には、食品スーパーの「フレッシュバ
      ザール」が既に営業しており、北側隣地の総合病院「大阪複十字病院」は本年７月に開業予定です。いずれも当該テ
      ナントとの回遊性、連動性（処方箋）が見込める業態で、相互にとって良好な環境といえます。
      ・日用消耗品や加工食品等の品揃えを含め、ドラッグストアとして十分な機能を有しています。
    （注１）2021年５月31日時点の本物件の所有者は株式会社日本エスコンですが、取得予定年月日に所有権は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に移転
        し本投資法人は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を受託者とする信託受益権を取得する予定です。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    [物件位置図]
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       ココカラファイン寝屋川公園店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  716百万円
     鑑定評価機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 716
     収益価格
                                 716
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー                           契約内容に基づき、変動率を考慮して査定
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に変動率を考慮して査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          30
                                 0.1
       （４）一時金の運用益                            運用利回り年率1.0％として査定
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          30
                                4.1％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ENEOS伊川谷SS店（底地）                                    KS-11
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
                  不動産信託受益権(注１)
       特定資産の種類
                                    取得予定価格          530百万円
                  兵庫県神戸市西区池上４丁目30
            所在地
                  番２他５筆
                                        建築時期      2019年11月15日
                  兵庫県神戸市西区池上４丁目30
            住居表示
                  番地３
                  2,634.83㎡
             面積                           構造・階数      鉄骨造
      土地                             建物
                                              372.44㎡
            用途地域      準工業地域                      延床面積
                  60％
            建ぺい率
                                              物品販売店舗(給油所)
                                         用途
                                              自動車整備工場
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
                                              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者
                                              (注１)
                             賃貸借の状況
                                              2,634.83㎡
         賃借人名         ENEOS株式会社                  賃貸可能面積
                  事業用定期借地権設定契約/１                            2,634.83㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  2019年８月１日から2039年７月
                                              （注２）
         契約期間
                                    （共益費込）
                  31日
                  100.0％                            （注２）
         稼働率                           敷金・保証金
                  公租公課の増減その他経済情勢の変動等の理由により賃貸借料が著しく不相当と認められ
         賃料改定
                  るときは、賃貸人及び賃借人協議の上、改定することができる。
                  事業用定期借地権設定契約のため契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長はな
         契約更新
                  い。
                  賃借人は、賃貸借開始日から10年間は賃貸借契約を解約することができない。貸借期間開
         中途解約         始10年経過後は、賃借人は賃貸人に対する６カ月前の書面による予告をもって、賃貸借契
                  約を無償で解約することができる。
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
                              物件の特徴
      ・商圏人口は１㎞圏1.7万人、３㎞圏13.3万人、５㎞圏38万人と、豊かなボリュームです。2015年から2019年にかけて
      は、商圏人口は足元１㎞圏では2.2％と比較的大きく増加しています。
      ・ガソリンスタンドとしては広大な敷地で、南北２面が接道しており、いずれからも入出庫ができる点は大きなメ
      リットです。ゆったりとした間隔で計８台の給油機が設置され、気軽にカーメンテナンスの相談ができる店舗とし
      て、国家整備士を配置しています。
      ・12時間車通行量が１万５千台を超える生活幹線道路沿いで、北面も生活道路に接道する、ガソリンスタンドとして
      優良な立地です。
    （注１）2021年５月31日時点の本物件の所有者は株式会社日本エスコンですが、取得予定年月日に所有権は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に移転
        し 本投資法人は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を受託者とする信託受益権を取得する予定です。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
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    [物件位置図]
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                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       ENEOS伊川谷SS店（底地）
     物件名
     鑑定評価額                  531百万円
     鑑定評価機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 531
     収益価格
                                 531
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー                           契約内容に基づき、変動率を考慮して査定
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に変動率を考慮して査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          24
                                0.05
       （４）一時金の運用益                            運用利回り年率1.0％として査定
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          24
                                4.2％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
                                 62/103








                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ゲオ彦根高宮店(底地)(注１)                                    KS-12
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
                  不動産信託受益権(注２)
       特定資産の種類
                                    取得予定価格          300百万円
                  滋賀県彦根市高宮町字養老田
            所在地
                  1516番１
                                        建築時期      2000年10月10日
            住居表示
                                              鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階
                  2,012.30㎡
             面積                           構造・階数
                                              建
      土地                             建物
                                              1,133.08㎡
            用途地域      近隣商業地域                      延床面積
                  80％
            建ぺい率
                                         用途     店舗
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
                                              三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者
                                              (注２)
                             賃貸借の状況
                  (注３)                            2,237.60㎡
         賃借人名                           賃貸可能面積
                  (注３)    /１                         2,237.60㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注３)                            (注３)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注３)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注３)
         賃料改定
                  (注３)
         契約更新
                  (注３)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     （権利関係等）
     テナント（土地の賃借人）との土地賃貸借契約において、土地の所有者がその土地を第三者に譲渡しようとする場合、
     あらかじめ土地の賃借人の承諾を得るものとされています。
                              物件の特徴
      ・主要幹線道路である国道８号線に面するロードサイド型の暮らし密着型商業施設。商圏内で最も主要な幹線道路
      （国道８号線）沿いで、中・広域圏からのアクセス性も備えた立地です。足元１㎞圏の全域及び３㎞圏内の北側から
      西側には、厚い世帯の貼りつきが広がっています。商圏人口は１km圏1.2万人、３㎞圏6.3万人、５㎞圏10.7万人、７
      ㎞圏12.8万人です。
      ・2021年７月３日オープンの当該テナントはCD及びDVDの新品販売は行わず、CD/DVDのレンタルを主体としつつ、新た
      にコミックのレンタルを開始するほか、中古スマホ、家電、食品を取扱います。
    （注１）ゲオ彦根高宮店は借地権付建物所有者(非開示)との建物賃貸借契約に基づき運営しています。
    （注２）2021年５月31日時点の本物件の所有者は株式会社日本エスコンですが、取得予定年月日に所有権は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に移転
        し本投資法人は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を受託者とする信託受益権を取得する予定です。
    （注３）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
                                 63/103






                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    [物件位置図]
                                 64/103




















                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
                       ゲオ彦根高宮店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  306百万円
     鑑定評価機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                 306
     収益価格
                                 306
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー                           契約内容に基づき、変動率を考慮して査定
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に変動率を考慮して査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          14
                                 0.1
       （４）一時金の運用益                            運用利回り年率1.0％として査定
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          14
                                4.2％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     シュロアモール長嶺(注)                                    OT-１
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          4,600百万円
                                              イ棟:2007年８月23日
                  熊本県熊本市東区長嶺西１丁目
            所在地
                                              ロ棟:2007年12月５日
                  2331番37
                                        建築時期      ハ棟:2007年８月23日
                  熊本県熊本市東区長嶺西１丁目
                                              ニ棟:2007年８月23日
            住居表示
                  ５番１号
                                              ホ棟:2007年８月23日
                                              イ棟:鉄骨造陸屋根平屋建
                                              ロ棟:鉄骨造陸合金メッキ
                                                鋼板ぶき２階建
                                              ハ棟:鉄骨造合金メッキ
                  28,546.00㎡
             面積                           構造・階数         鋼板ぶき２階建
                                              ニ棟:鉄骨造合金メッキ
                                                鋼板ぶき平屋建
                                              ホ棟:鉄骨造合金メッキ
      土地                             建物
                                                鋼板ぶき平屋建
                                              イ棟:8,865.07㎡
                                              ロ棟:1,972.96㎡
                                              ハ棟:1,344.00㎡
            用途地域      準工業地域                      延床面積
                                              ニ棟:530.20㎡
                                              ホ棟:418.00㎡
                                              イ棟:店舗
                  60％
            建ぺい率
                                              ロ棟:練習場
                                         用途     ハ棟:事務所
                                              ニ棟:店舗
                  200％
            容積率
                                              ホ棟:店舗・倉庫
            所有形態      所有権                      所有形態      所有権
      マスターリース会社            株式会社日本エスコン                 マスターリース種別           パス・スルー型
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                  株式会社ハローデイ他
                                              12,600.67㎡
         賃借人名                           賃貸可能面積
                  20テナント
                  定期建物賃貸借契約/20
                                              12,368.57㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                  普通建物賃貸借契約/４
                                              24百万円(施設全体)
                  2007年９月15日から2027年９月                   月額賃料
         契約期間                                     ３百万円(株式会社ハローデ
                  14日まで(株式会社ハローデイ)                  （共益費込）
                                              イ)
                                              200百万円(施設全体)
                  98.2％
         稼働率                           敷金・保証金          42百万円(株式会社ハローデ
                                              イ)
                  賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条の適用はないものとする。(株式会社ハ
         賃料改定
                  ローデイ)
                  賃貸借契約は、期間の満了により終了し、更新がない。(株式会社ハローデイ)
         契約更新
                  賃借人が、本賃貸借契約成立日以降、賃貸借間満了までの間に賃貸借契約を解約しようと
                  するときは、賃貸人に対し６カ月前までにその旨を書面により通知しなければならない。
                  解約日が引渡し日から満15年の間の場合は、解約金として賃料・共益費の残余契約期間相
         中途解約
                  当額を、引渡し日から満15年を経過した翌日から満20年の間の場合は、敷金相当額を支払
                  わなければならない。(株式会社ハローデイ)
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     該当ありません。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              物件の特徴
      ・当該施設は、住宅を中心とする熊本市の郊外に立地し、中心商圏となる３㎞圏内には概ね全域で世帯の厚い貼りつ
      きが広がっています。当該地は熊本市中心部の概ね北東の端に位置するため、３㎞圏以遠でも北側や東側からは吸引
      しやすい環境と考えられます。商圏人口は１㎞圏2.5万人、３㎞圏16.8万人、５㎞圏38.9万人と、豊かな人口ボリュー
      ムを有しています。
      ・５棟からなる、食品スーパー「ハローデイ」、フィットネス「ホリデイスポーツクラブ」、100円ショップ
      「Seria」、デイリーファッション「サンキ」、リユースショップ「ハードオフ」のほか、生活利便型のサービス店舗
      を中心に構成された地域密着型の商業施設です。中心的存在の食品スーパー「ハローデイ」は、価格訴求型ではな
      く、野菜や鮮魚をはじめとする生鮮三品の鮮度感や、各売場の品揃えを重視したスーパーです。
      ・足元の厚い商圏ニーズに応える「暮らし密着型商業施設」であり、全体としては集客面及び賃料収入面で安定感が
      あるといえます。
    （注）シュロアモール長嶺はイ棟・ロ棟・ハ棟・二棟・ホ棟の５棟の建物で構成されています。
    [物件位置図]

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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                  シュロアモール長嶺
     鑑定評価額                  4,640百万円
     鑑定評価機関                  JLL森井鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
     収益価格
                                4,730
      直接還元法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         363
                                 369
        ア）可能総収益
                                  6
        イ）空室損失等                           標準的な空室率と個別性を勘案し査定
                                 101
       （２）運営費用
                                 17
        維持管理費                           類似不動産の水準を参考に、実績額に基づき査定
                                 37
        水道光熱費                           自ら入手した資料を参考に実績を基に査定
                                   ER記載の見積もりを妥当と判断し、平準化した額の
                                  7
        修繕費
                                   30％を計上
                                   類似不動産の水準を参考に、現行契約額を妥当と判
                                  9
        プロパティマネジメントフィー
                                   断し採用
                                  2
        テナント募集費用等                           新規月額賃料の1.0カ月分
                                 15
        公租公課     土地
                                   過年度実績額に基づき変動率を考慮の上、査定
                                 10  経年減価を考慮の上、査定
             建物
                                  1
        損害保険料                           現行契約額を妥当と判断し、計上
                                 0.4
        その他費用
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                         261
                                   満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額
                                  1
       （４）一時金の運用益
                                   に1.0％の利回りを乗じて査定
                                   ＥＲの見積りを妥当と判断し平準化した額の70％を
                                 17
       （５）資本的支出
                                   計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                         245
                                5.2％
       （７）還元利回り
                                4,540
      DCF法による価格
                                5.0％
        割引率
                                5.4％
        最終還元利回り
                                4,730
     積算価格
      土地比率
                               82.0％
      建物比率
                               18.0％
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                         OT-２
     フジグランナタリー                             物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          3,950百万円
                  広島県廿日市市阿品３丁目2533
                                              ①1999年６月３日
            所在地
                  番７他９筆
                                              ②1999年６月３日
                                        建築時期
                                              ③1999年６月３日
                  広島県廿日市市阿品３丁目
            住居表示
                                              ④1999年６月３日
                  １番１号
                                              ①鉄骨造陸屋根２階建
                                              ②鉄骨造陸屋根３階建
                                              ③鉄骨造セメント瓦葺
                  21,083.66㎡
             面積                           構造・階数
                                               ２階建
                                              ④鉄骨造セメント瓦葺
                                               ２階建
      土地                             建物
                                              ①20,970.34㎡
                                              ②6,964.35㎡
            用途地域      近隣商業地域                      延床面積
                                              ③304.53㎡
                                              ④304.74㎡
                                              ①百貨店
                  80％
            建ぺい率
                                              ②駐車場
                                         用途
                                              ③店舗
                  200％
            容積率
                                              ④店舗
            所有形態      所有権                      所有形態      所有権
      マスターリース会社            株式会社フジ                 マスターリース種別           パス・スルー型
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                                              28,543.96㎡
         賃借人名         株式会社フジ                  賃貸可能面積
                  普通建物賃貸借契約/１                            28,543.96㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                  賃貸借開始日は2006年３月30日
                                     月額賃料
                  とし、賃貸借契約期間は賃貸借
                                              (注)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  開始日より2028年12月31日まで
                  とする。
                  100.0％                            (注)
         稼働率                           敷金・保証金
                  賃料は、賃貸借開始日から３年間は据え置き、４年目を第１回目とし、以後満３年毎に協
                  議決定する。但し、公租公課、その他の負担金の増減、消費者物価指数、その他経済情勢
         賃料改定
                  の変動等、又、近隣の建物の賃料と比較して、不相当となった場合は３年毎の協議決定又
                  は、賃貸人、賃借人協議の上、賃料の改訂をすることができる。
                  賃貸借期間満了の１年前までに、賃貸人又は賃借人が賃貸借契約の更新を拒絶する旨を書
         契約更新         面で相手方に申し出ない場合、賃貸借契約は、賃貸借契約期間満了時の条件と同一の条件
                  で自動的に１ヶ年更新するものとし、以後も同様とする。
                  (注)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     （権利関係等）
     マスターリース契約において、賃貸人が第三者に本物件を譲渡し又は賃貸人の地位を譲渡しようとするときは、優先的
     にマスターレッシー又はマスターレッシーが指定する第三者と交渉するものとされており、また、賃貸人は第三者に本
     物件を譲渡する場合、マスターレッシーの書面による承諾を得るものとされています。
                              物件の特徴
      ・JR山陽本線「阿品」駅徒歩３分、広島電鉄「広電阿品」駅徒歩１分と鉄道駅至近に位置するショッピングセンター
      です。JR「広島」駅から南西側へ17㎞、10㎞圏内で最大の車通行量を誇る国道２号線（宮島街道）から至近に位置し
      ており、広域圏からのアクセス性も良好です。商圏人口は１㎞圏８千人、３㎞圏3.6万人、５㎞圏8.4万人、10㎞圏
      24.6万人のボリュームです。
      ・株式会社フジへの一棟貸であり、株式会社フジによる食品スーパーを核店舗にエディオン、ダイソー、マックハウ
      スといった50あまりの専門店が出店しています。
      ・株式会社フジによる１階の「食品館」は、安定感のある品揃え、売場演出、価格設定が行われています。
      ・隣接地一帯には７～８棟の大型マンションがあり、計数百世帯とみられるこれらのマンションの住民からは、日常
      的に高い利用頻度が見込まれます。
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    [物件位置図]
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          不動産鑑定評価書の概要
     物件名                  フジグランナタリー
     鑑定評価額                  4,070百万円
     鑑定評価機関                  大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                4,070
     収益価格
                                4,060
      直接還元法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         247
                                 247
        ア）可能総収益
                                  0
        イ）空室損失等
                                 42
       （２）運営費用
                                  0
        維持管理費                           賃借人負担のため、計上しない
                                  0
        水道光熱費                           賃借人負担のため、計上しない
                                  0
        修繕費                           賃借人負担のため、計上しない
                                  1
        プロパティマネジメントフィー                           現行PM契約に基づき、計上
                                   現行の賃貸借契約の長期継続を想定しているため、
                                  0
        テナント募集費用等
                                   テナント募集費用は計上しない
                                 14
        公租公課     土地
                                   2020年度実績額に基づき、負担水準及び地価動向を
                                 20  考慮のうえ査定し、計上
             建物
                                  1
        損害保険料                           実績額を妥当と判断し、計上
                                  4
        その他費用                           予備費として運営収益の2.0％相当額を計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                         204
                                   一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側
                                  2
       （４）一時金の運用益                            面双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを
                                   1.0％と査定
                                  0
       （５）資本的支出                            賃借人負担のため、計上しない
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                         206
                                5.1％
       （７）還元利回り
                                4,070
      DCF法による価格
                                4.9％
        割引率
                                5.3％
        最終還元利回り
                                5,820
     積算価格
      土地比率
                               72.1％
      建物比率
                               27.9％
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
                                 71/103







                                                          EDINET提出書類
                                                エスコンジャパンリート投資法人(E34397)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ヤマダ電機テックランド札幌白石店(底地)                                    OS-２
                                  物件番号              用途       商業
                            特定資産の概要
                                    取得予定年月日          2021年８月３日
       特定資産の種類           不動産信託受益権
                                    取得予定価格          1,300百万円
                  北海道札幌市白石区本通15丁目
            所在地
                  北28番他５筆
                                        建築時期      2012年11月８日
                  北海道札幌市白石区本通15丁目
            住居表示
                  北１-１
                  8,154.00㎡（注１）
             面積                           構造・階数      鉄骨造陸屋根２階建
      土地                             建物
                                              5,373.27㎡
            用途地域      準工業地域                      延床面積
                  60％
            建ぺい率
                                         用途     店舗・倉庫
                  200％
            容積率
                                              所有権（土地賃借人所有）
            所有形態      所有権                      所有形態
                  -                            -
      マスターリース会社                            マスターリース種別
         PM会社        株式会社エスコンプロパティ                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                             賃貸借の状況
                  株式会社ヤマダホールディング
                                              8,154.00㎡
         賃借人名                           賃貸可能面積
                  ス
                  事業用定期借地権設定契約/１                            8,154.00㎡
      契約形態／テナント数                               賃貸面積
                                     月額賃料
                  (注２)                            (注２)
         契約期間
                                    （共益費込）
                  100.0％                            (注２)
         稼働率                           敷金・保証金
                  (注２)
         賃料改定
                  (注２)
         契約更新
                  (注２)
         中途解約
                         本テナント選定基準の充足状況
     本書の日付現在において、賃借人は本テナント選定基準を充足しており、テナントとしての信用力を十分に備えている
     と本投資法人は判断しています。
                              特記事項
     （権利関係等）
     テナントとの土地賃貸借契約では、土地の所有者がその所有権を第三者に移転する場合に、土地賃借人の賃借権の保全
     が必要なときは、土地賃借人に本物件の取得に関する優先交渉権を与える旨、及び土地賃借人が本物件の取得を申し出
     ないときは、新たな所有者に対して、当該土地賃貸借契約上の権利義務を承継させ、かつ、土地賃借人の同業他社への
     所有権移転は土地賃借人の承諾がない限りできないものとされています。
                              物件の特徴
      ・商圏内で最大級の車通行量を誇る国道12号線沿いに位置しており、広域圏からもアクセス性は良好です。商圏人口
      は１㎞圏2.7万人、３㎞圏22.8万人、５㎞圏52万人、７㎞圏86万人と、各商圏で人口ボリュームは厚いです。商圏人口
      は足元１㎞圏から７㎞圏までの各商圏で１％前後の増加、世帯数も４～６％台の増加を示しています。札幌市中心部
      から近い、人口ボリュームの厚い商圏で、近年も人口が増加を続ける優良なマーケットです。
      ・ドミナント出店によるヤマダホールディングスの占有率が高いエリアで、付与ポイントを含めた価格面でも競争力
      がうかがえます。当該店舗では、一般的な家電製品全般のほか、食料品、日用消耗品、医薬品まで取り扱っていま
      す。
    （注１）本物件の一部の土地に株式会社ヤマダホールディングスを抵当権者とする抵当権設定登記が具備されています。
    （注２）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                          不動産鑑定評価書の概要
                       ヤマダ電機テックランド札幌白石店(底地)
     物件名
     鑑定評価額                  1,330百万円
     鑑定評価機関                  株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                  2021年５月31日
                           内容(百万円)

              項目                               概要等
                                1,330
     収益価格
                                1,330
      DCF法による価格
       （１）運営収益（　ア）-イ）　）                         (注)
                                 －
        ア）可能総収益
                                 －
        イ）空室損失等
                                (注)
       （２）運営費用
                                 －
        維持管理費                           底地のため非計上
                                 －
        水道光熱費                           底地のため非計上
                                 －
        修繕費                           底地のため非計上
                                (注)
        プロパティマネジメントフィー                           契約内容に基づき、変動率を考慮して査定
                                 －
        テナント募集費用等                           底地のため非計上
        公租公課     土地                   (注)
                                   実績値に変動率を考慮して査定
                                 －
        損害保険料                           底地のため非計上
                                 －
        その他費用                           底地のため非計上
       （３）運営純収益（NOI＝(１)-(２))                          57
                                  1
       （４）一時金の運用益                            運用利回り年率1.0％として査定
                                 －
       （５）資本的支出                            底地のため非計上
       （６）純収益（NCF＝(３)＋(４)-(５))                          58
                                4.4％
       （７）割引率
                                 －
       （８）最終還元利回り
                                 －
      直接還元法による価格                             DCF法のみ適用
                                 －
        還元利回り
                                 －
     積算価格
      土地比率
                                 －
      建物比率
                                 －
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に

                       －
     当たって留意した事項
    （注）賃借人からの同意が得られていないため、非開示としています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ３　投資リスク
        以下は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資リス

       ク」に記載されたリスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容
       について変更又は追加があった箇所は下線で示しています。
       （１）リスク要因

        　以下には、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債
        （短期投資法人債を含み、以下「本投資法人債」といいます。）への投資に関してリスク要因と
        なる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口又は本投資法
        人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも
        存在します。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図
        を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付
        現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等
        であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。本投資法人は、可
        能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避
        及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
        　以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると
        考えられ、その結果、投資額に係る欠損又は損失が生じる可能性があります。また、本投資法人
        の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
        　各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で
        本投資口に関する投資判断を行う必要があります。
        　本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

        ①　一般的なリスク
          (ア）投資口の商品性に関するリスク
          (イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク
          (ウ）本投資口の市場性に関するリスク
          (エ）本投資口の価格変動に関するリスク
          (オ）投資口の希薄化に関するリスク
          (カ）金銭の分配に関するリスク
          (キ）LTVに関するリスク
          (ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
          (ケ）本投資法人の登録が取消されるリスク
        ②　商品設計及び関係者に関するリスク

          (ア）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
          (イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク
          (ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
          (エ）本資産運用会社に関するリスク
          (オ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
          (カ）役員の職務遂行に係るリスク
          (キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
          (ク）インサイダー取引に関するリスク
          (ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク
          (コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
          (サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリス
             ク
        ③　運用資産－不動産に関するリスク

          (ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
          (イ）底地を重点投資の対象としていることによるリスク
          (ウ）物件取得の競争に関するリスク
          (エ）テナントの獲得競争に関するリスク
          (オ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク
          (カ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          (キ）法令等の変更に関するリスク
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          (ク）区分所有物件に関するリスク
          (ケ）共有物件に関するリスク
          (コ）借地物件に関するリスク
          (サ）鑑定評価額に関するリスク
          (シ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
          (ス）変動賃料に関するリスク
          (セ）賃料の減額に関するリスク
          (ソ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
          (タ）入居者の建物使用態様に関するリスク
          (チ）不動産の毀損等に関するリスク
          (ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          (テ）不動産に係る所有者責任に関するリスク
          (ト）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
          (ナ）不動産関連資産の偏在に関するリスク
          (ニ）テナントの集中に関するリスク
          (ヌ）テナントの業態の偏りに関するリスク
          (ネ）マスターリースに関するリスク
          (ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
          (ハ）開発物件に関するリスク
          (ヒ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
        ④　運用資産－信託受益権特有のリスク

          (ア）信託受益者として負うリスク
          (イ）信託の受益権の流動性に係るリスク
          (ウ）信託受託者に係るリスク
        ⑤　税制に関するリスク

          (ア）導管性要件に関するリスク
          (イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          (ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          (エ）一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑥　その他

          (ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
          (イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
          (ウ）減損会計の適用に関するリスク
          (エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          (オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク
          (カ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク
        ①　一般的なリスク

          (ア）投資口の商品性に関するリスク
             投資口は、株式会社における株式に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性
            質）を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は本投資法人の業務又は財産の状況に影響さ
            れるものであり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるかどうかは
            定かではありません。また、本投資法人に係る通常の清算又は倒産手続の下における清算
            においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、投資額の全部又は一部の支払が
            行われない可能性があります。投資口は、投資元本の保証が行われる商品ではなく、金融
            機関の預金と異なり預金保険等の対象になっていません。
          (イ）本投資口の払戻しがないことに関するリスク

             本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わない、いわゆるクローズ
            ド・エンド型です。したがって、投資主が本投資口を換価する手段は、投資主総会での決
            議に基づき本投資法人が解散し清算された場合の残余財産分配請求権、又は投信法の定め
            に基づき本投資法人が投資主との合意により本投資法人の投資口を投資主から取得する場
            合等を除き、原則として第三者に対する売却（金融商品取引所に上場されている場合には
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            取引市場を通じた売却を含みます。）に限られます。本投資口の第三者に対する売却が困
            難又は不可能となった場合、投資主は、本投資口を希望する時期及び条件で換価できない
            こ とになります。
          (ウ）本投資口の市場性に関するリスク

             本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されています。
             しかしながら、上場後においても、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減
            少その他により、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の定める「有価証券上場規程」
            に規定される上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。
             本投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場への上場が廃止された場合、又はそ
            の他の理由で本投資口の東京証券取引所不動産投資信託証券市場における売却が困難若し
            くは不可能となった場合には、投資主は、本投資口を希望する時期又は条件で換価できな
            いか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
             前記に加えて、本書の日付現在では、不動産投資信託の将来の市場規模を予測すること
            はできず、不動産投資信託の上場市場の存続も保証されていません。
          (エ）本投資口の価格変動に関するリスク

             近時、新型コロナウイルスによる感染症の世界的拡大が見られ、業務の停滞や経済活動
            への悪影響が生じています。本投資法人の保有資産である商業施設等は、集客数の減少等
            に伴い、収益に悪影響が生じる可能性があります。また、日本経済全体のみならず、世界
            経済の状況に鑑み、市場の株価全体が大きく悪影響を受けており、本投資口もその例外で
            はありません。今後の感染症の拡大や、その影響の長期化の懸念が広がる中、更に市場全
            体が悪影響を受けるおそれがあります。
             さらに、本投資口の市場価格は、取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資
            の動向、他の資産への投資との比較、エクイティ市場の状況、金利情勢、経済情勢等、市
            場を取り巻く様々な要因の影響を受けます。また、地震等の天災その他の事象を契機とし
            て、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信託全般の需
            給が崩れないとの保証はありません。
             本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅
            に下落する可能性があります。また、今後大口保有者が現われ、当該大口保有者の保有す
            る本投資口が取引所において売却されるような場合には、本投資口の市場価格の大幅な下
            落をもたらす可能性があります。
             本投資法人は、不動産及び信託受益権を主な投資対象としていますが、不動産の価格及
            び信託受益権の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受けやすいといえます。さ
            らに、不動産の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で不動産を売却すること
            ができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあり
            ます。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市
            場価格の下落をもたらす可能性があります。
             また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の将来的な規模及び同市場における流動
            性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性がありま
            す。
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          (オ）投資口の希薄化に関するリスク
             本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務
            の返済（敷金・保証金の返還並びに借入金及び本投資法人債の債務の返済を含みます。）
            等の資金の手当てを随時必要としています。かかる資金の手当てを目的として投資口を随
            時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投資口の
            本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は、当該追加発行において所要の口数を
            追加的に取得しない限り、希薄化することとなります。また、期中において追加発行され
            た投資口に対して、その期の保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額
            の金銭の分配を行う予定であり、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える
            可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの純資産額
            や市場における需給バランスが影響を受けることがあります。
          (カ）金銭の分配に関するリスク

             本投資法人は、        参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
            ２　投資方針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配
            を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払は、如何なる場合においても保証され
            るものではありません。
          (キ）LTVに関するリスク

             本投資法人のLTVの上限は、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として50％
            としますが、資産の取得等に伴い一時的に50％を超える可能性があります。LTVの値が高
            まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結
            果、投資主への分配金額が減少するおそれが高まります。
          (ク）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

             不動産又は不動産を主たる裏付けとする信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の
            設立は、投信法並びに政令及び規則により許容されていますが、今後、投資法人に関する
            法律上、税制上その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が変更され、又は新たな法律が制定
            されることがあり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要
            となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益、本投資口の価格形成等に
            悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ケ）本投資法人の登録が取消されるリスク

             本投資法人は、投信法のもとで投資法人としての登録を受けており、将来にわたりこれ
            を維持する方針ですが、一定の事由が発生した場合、登録を取消される可能性がありま
            す。その場合、本投資口の上場が廃止されると共に、本投資法人は解散すべきものとさ
            れ、清算手続に入ることになります。
        ②　商品設計及び関係者に関するリスク

          (ア）収入及び費用、キャッシュ・フローの変動に関するリスク
             本投資法人の収益は、主として不動産関連資産からの賃料収入に依存しています。不動
            産関連資産に係る賃料収入は、不動産関連資産の稼働率の低下、賃料水準の低下（賃料水
            準に関しては、後記「③              運用資産－不動産に関するリスク（シ）ないし（セ）」も併せ
            てご参照ください。）、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく
            減少する可能性があります。特にテナントによる賃料不払又は遅延のリスクは、いわゆる
            シングル・テナント物件又はテナント数が少ない物件について顕著です。テナントの入居
            時及びその後の支払能力又は信用状態は一様ではありません。本投資法人は、本資産運用
            会社を通じて、良質のテナントを確保すべく努力しますが、その目的が達成されるとは限
            りません。
             また、前記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の
            資本的支出、未稼働不動産関連資産の取得等は、キャッシュ・フローを減ずる効果をもた
            らし、投資主への分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。
             賃料収入の他、不動産関連資産の売却に伴い収入が発生する可能性がありますが、不動
            産関連資産の売却に伴う収入は、恒常的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針
            や不動産市場の環境に左右されるものであって、安定的に得られる性格のものではありま
            せん。
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             他方、不動産関連資産に関する費用としては、減価償却費、不動産関連資産に関して課
            される公租公課、不動産関連資産に関して付保された保険の保険料、管理組合費、水道光
            熱費、不動産管理費用、清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務
            に 係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料
            等）等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります（費用の増加
            リスクに関しては、後記「③　運用資産－不動産に関するリスク（ソ）」も併せてご参照
            ください。）。
             このように、不動産関連資産からの収入が減少する可能性がある一方で、不動産関連資
            産に関する費用が増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場
            合、投資主への分配金額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (イ）借入れ及び本投資法人債に関するリスク

             本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家（但し、租税特別
            措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借入れ及び本投資法人債の
            発行による資金調達を行うことを予定しています。本投資法人は規約において、その上限
            を、借入れについては１兆円、本投資法人債については１兆円（但し、合計して１兆円を
            超えないものとします。）としています。借入れ及び本投資法人債の発行の可能性及び条
            件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期
            及び条件で借入れ及び本投資法人債の発行を行うことができるという保証はありません。
            金利が上昇しても本投資法人の受取る賃料収入等が連動して上昇するわけではないので、
            分配可能金額が減少する可能性があります。税法上、導管性要件のうち、投資法人による
            借入金の借入先を税制に定める機関投資家に限定するという要件（後記「⑤　税制に関す
            るリスク／（ア）導管性要件に関するリスク」をご参照ください。）により、本投資法人
            が資金調達を行うに際して、借入先が限定され資金調達が機動的に行えない場合がありま
            す。追加の借入れを行おうとする際には、担保提供等の条件について制約が課され、本投
            資法人が希望する条件での借入れができなくなる可能性もあります。
             また、本投資法人は、資産の取得に際し、借入れ又は本投資法人債の発行を行う場合に
            おいて、信託受益権を通じて資産を取得する場合には当該信託受益権に質権を設定し、又
            は、土地建物等を取得するに際しては当該不動産の上に抵当権を設定して借入れを行うこ
            とを想定しています。借入れ等の比率等に応じて、投資主への金銭の分配を制約する等の
            財務制限条項が設けられたり、修繕費用や預り金等に対応した現金の積立てを強制される
            場合もあり、また物件の取得に一定の制約が課され、規約等の変更が制限される場合もあ
            ります。さらには、本投資法人が借入れや投資法人債の元利金の返済を怠り、若しくは誓
            約事項に違反した場合には、上記の質権や抵当権を実行されて、その対象となる信託受益
            権又は不動産等の権利を失うこともあり得ます。このような制約が本投資法人の運営に支
            障をもたらす他、これらの制約により投資主への金銭の分配が制限され、導管性要件を満
            たせなくなる等、投資主への金銭の分配に重大な悪影響を及ぼす場合があります。
             借入れ又は本投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合（当初は無担保
            の借入れ又は本投資法人債であっても、一定の条件のもとに担保設定を要求される場合も
            あります。）、本投資法人が担保の設定された運用資産の売却を希望したとしても、担保
            の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価
            格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が借
            入先によって引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに不動
            産関連資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。特に、
            担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした
            場合には、借入先より借入金の早期返済を強制され、本投資法人の希望しない条件で借換
            え資金を調達せざるを得なくなったり、借入先より運用資産の売却による返済を強制さ
            れ、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想
            定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             借換えや運用資産の売却等によって借入金の期限前返済を行う場合には、違約金等がそ
            の時点の金利情勢によって決定されることがあり、予測しがたい経済状況の変動により投
            資主に損害を与える可能性があります。
             さらに、本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により、運用資産を
            処分しなければ借入れ及び本投資法人債の返済ができなくなる可能性があります。この場
            合、担保権者の意向に従った対応を余儀なくされることがあるほか、本投資法人の希望し
            ない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想定され、その結果、本投資法
            人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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             本投資法人が借入れ又は本投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権
            者により本投資法人の資産に対して、担保権の実行や仮差押え等の保全処分や差押え等の
            強 制執行が行われることがあると共に、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立が行
            われる可能性があります。
          (ウ）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク

             本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保
            管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の
            実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウによるところが大きいと考えられま
            すが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できるとの保証
            はありません。本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務
            の執行につきそれぞれ金融商品取引法又は投信法に定められた、本投資法人からの受任者
            として善良な管理者としての注意義務（以下「善管注意義務」といいます。）並びに法
            令、規約及び投資主総会の決議を遵守し本投資法人のため忠実に職務を遂行する義務（以
            下「忠実義務」といいます。）を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その他義
            務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託
            契約が解約又は解除されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般
            事務に関しては第三者への委託が必須のものとされているため、委託契約が解約又は解除
            された場合には、本投資法人は新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者を
            選任する必要があります。しかし、新たな資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託
            者を速やかに選任できるとの保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存
            続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がある他、場合によっては本投資口が上場廃止にな
            る可能性もあります。さらに、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社が、
            破産等により金融商品取引法における登録又は業務遂行能力を喪失する場合には、新たな
            資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託会社への委託が必要となり、前記と同様の
            リスクがあります。
          (エ）本資産運用会社に関するリスク

             本投資法人が適切な運用資産を確保するためには、特に本資産運用会社の能力、経験及
            びノウハウによるところが大きいと考えられますが、本資産運用会社においてかかる業務
            遂行に必要な人的・財政的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
             本投資法人は、投資主総会の承認を得て本資産運用会社との資産運用委託契約を解約す
            ることができます。また、本投資法人は、投信法及び資産運用委託契約の規定に基づい
            て、本資産運用会社が職務上の義務に違反した場合その他一定の場合に本資産運用会社と
            の資産運用委託契約を解約又は解除することができる他、本資産運用会社が金融商品取引
            法上の金融商品取引業者でなくなったときその他一定の場合には本資産運用会社との資産
            運用委託契約を解約又は解除しなければならないとされています。本資産運用会社との資
            産運用委託契約が解約又は解除された場合、現在の本資産運用会社との資産運用委託契約
            においては一定の手当てがなされていますが、一般的には前記（ウ）に記載のリスクがあ
            てはまります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び本投資法人債
            の期限の利益の喪失事由となる可能性があります。
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          (オ）プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
             不動産関連資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定される場合がありま
            す。その場合、プロパティ・マネジメント会社は、当該関連する不動産関連資産につきプ
            ロパティ・マネジメント業務を行うこととなります。
             一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会
            社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、不動産関連資産の管理については、管
            理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりま
            すが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎
            が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった
            場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プ
            ロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を
            喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資
            主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
          (カ）役員の職務遂行に係るリスク

             投信法上、投資法人を代表しその業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務の監督等
            を行う監督役員は、善管注意義務及び忠実義務を負っています。しかし、本投資法人の執
            行役員又は監督役員が、職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行い、結
            果として投資主が損害を受ける可能性があります。（なお、執行役員及び監督役員の業務
            の詳細については、           参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状
            況／  １　投資法人の概況／（４）投資法人の機構」をご参照ください。）
          (キ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

             金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対
            し善良な管理者の注意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義
            務づけられている（金融商品取引法第42条）他、本資産運用会社の利害関係人等の利益を
            図るため本投資法人の利益を害することを内容とした運用を行うことが明示的に禁止され
            ています（金融商品取引法第42条の２）。
             しかしながら、本資産運用会社は他の投資法人等の資産運用会社となる可能性や不動産
            私募ファンドの資産の運用を受託する可能性があり、その場合、前記の忠実義務や善管注
            意義務等の存在にもかかわらず、本投資法人に不利益となる意思決定をする可能性を否定
            できません。また、日本エスコングループは、本資産運用会社を介して本投資法人が行う
            取引について、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場に
            あります。加えて、日本エスコングループは、自ら不動産投資、運用業務を行っており又
            は将来行うことがある他、資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来
            行う可能性があります。そのため、第一に、本資産運用会社が、日本エスコングループに
            有利な条件で、本投資法人に係る資産を取得させることにより、スポンサー関係者の利益
            を図るおそれがあり、第二に、本投資法人と日本エスコングループが特定の資産の取得若
            しくは処分又は特定の資産の賃貸借若しくは管理委託に関して競合する場合、本資産運用
            会社が本投資法人の利益を優先せず、日本エスコングループ又はその顧客の利益を優先
            し、その結果、本投資法人の利益を害することとなるおそれがあります。また、日本エス
            コンは、サポート会社である中部電力の連結子会社であり、同じくサポート会社である中
            電不動産は、中部電力の完全子会社です。したがって、中部電力及び中電不動産が日本エ
            スコンを通じて間接的に、又は直接的に、本投資法人に不利益となる意思決定を行い、又
            は中部電力及び中電不動産の株主若しくは顧客の利益を優先することがないとの保証はあ
            りません。
             金融商品取引法及び投信法では、損害が生じた場合に資産運用会社の責任を追及できる
            よう、資産運用会社や投資法人の帳簿等が公正な手続で作成され、証拠として蓄積される
            ような体制を充実させています。さらに、本資産運用会社は、特定資産の価格等の調査を
            一定の専門家に行わせることで、価格の公正さを確保し、投資判断の決定プロセス等に客
            観性・公明性を持たせる体制をとっています。
             しかし、本資産運用会社が前記の行為準則に反したり、法定の措置を適正にとらない場
            合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
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          (ク）インサイダー取引に関するリスク
             本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適
            用を受けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規
            程」を制定し、本投資法人の役員並びに、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産
            運用会社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）によるインサイ
            ダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役
            職員等は、      原則として      本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を
            行ってはならないものとされ、本投資法人の役員及び本資産運用会社の役職員等でなく
            なった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
             しかしながら、こうした法規制や内部体制強化にもかかわらず、本資産運用会社の役職
            員等又は本投資法人の役員が金融商品取引法及び前記の内部規則で定めるインサイダー取
            引規制に違反する事態が生じた場合、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を
            害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性が
            あります。
          (ケ）敷金・保証金の利用に関するリスク

             本投資法人は、不動産関連資産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金
            又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借
            契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投
            資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ等により調
            達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じ
            る可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性がありま
            す。
          (コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

             本投資法人の規約に規定されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更に
            は、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会
            が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を得る
            ことなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されな
            いまま、これらが変更される可能性があります。
          (サ）不動産情報提供等に関するサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリス

             ク
             本投資法人及び本資産運用会社は、サポート会社である中部電力及び中電不動産との間
            で、不動産情報提供等を含むサポート契約を締結しています。しかし、当該サポート契約
            は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社が購入の検討を行うために情報
            の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、サポート会社は、本投資法人に対して、不動
            産を売却する義務を負っているわけではありません。
             したがって、中部電力及び中電不動産とのサポート契約にかかわらず、本投資法人は、
            本投資法人が取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、また、何ら物
            件を取得できない可能性があります。
        ③　運用資産－不動産に関するリスク

          (ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
             一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、
            永続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性
            の他に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等
            の特性もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に
            比べ一般的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不
            動産の個別性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用
            の見積もりが難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得
            若しくは売却できない可能性があり、さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である
            場合、土地と建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことが
            あり、以上の流動性等に関するリスクが増幅されます。
             経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・
            条件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可
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            能性もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投
            資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          (イ）底地を重点投資の対象としていることによるリスク

             参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ２　投資方針／
            （１）投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有
            している土地、いわゆる底地、特に商業施設の底地への投資を中心に投資を行っていく方
            針です。建物と土地を一体とする投資と比較し、底地物件には以下に記載するような特有
            のリスクがあり、特に本投資法人の場合、運用資産には底地が含まれ、定期借地権が設定
            された底地を重点投資の対象としていることにより、本投資法人の収益は悪影響を受ける
            可能性があります。
             本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、原則として、借地借家法第22条に定める一般
            定期借地権又は同法第23条に定める事業用定期借地権の設定に係る契約（以下、本（イ）
            において「定期借地権設定契約」と総称します。）を利用することを想定しています。し
            かしながら、定期借地権設定契約の効力が認められるためには、借地借家法第22条（一般
            定期借地権の場合）又は同法第23条（事業用定期借地権の場合）所定の要件を充足する必
            要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない
            場合には、定期借地権設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地
            契約として取り扱われる可能性があります。その結果、本投資法人が予定する時期に借地
            契約が終了しない可能性があるほか、建物買取請求権を排除する特約の効力が認められ
            ず、契約終了時に本投資法人が借地上の建物を時価で取得することを強制され、多額の費
            用負担が生じる等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
            た、一般的に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通借地権は、それ自体に高い財産的
            価値があるとされ、普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地（底
            地）の価値が下落することが多く、かかる場合には、一般定期借地権又は事業用定期借地
            権が設定される場合に比べて本投資法人が保有する資産（底地）の価値が下落し、これに
            より本投資法人が損失を被る可能性があります。更に、かかる借地権の性質の変更が、本
            投資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分その他の不利益
            を受ける可能性もあります。
             借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法
            人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19
            条）や、借地契約上事前に一定の範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資
            法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まな
            い者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与える可能性があり
            ます。
             本投資法人は、底地を運用資産として取得し、賃貸するに当たり、上記の定期借地権で
            なく、普通借地権を設定する場合があり、また、既に普通借地権が設定された底地を取得
            する場合もあります。これらの場合、普通借地権は、その期限到来時に本投資法人が更新
            を拒絶し、かつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地
            権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があり
            ます（借地借家法第13条、借地法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更
            新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを物件取得時に正確に予測することは不可
            能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投
            資法人の希望する価格以下である保証はありません。その他、契約期間満了後において、
            当該底地の価値が本投資法人の予測する価格以上である保証はありません。
             また、底地は土地建物と比較して借地権者が単一である場合が多く、借地権者の財務状
            況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続の対象と
            なった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合
            計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性が
            あります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直
            しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を
            与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求を
            することができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主につき、
            また投資法人債発行の場合には投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          (ウ）物件取得の競争に関するリスク

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             本投資法人は、その規約において、運用資産を、主として不動産等資産に対する投資と
            して運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期的にわたる安定した収益の確保と
            運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことをその投資の基本方針としています。し
            か しながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資は今後
            活発化する可能性があり、その場合、物件取得の競争が激化し、物件取得がそもそもでき
            ず又は投資採算の観点から希望した価格での物件取得ができない等の事情により、本投資
            法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現
            できない可能性があります。その他、本書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人
            はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があ
            ります。
          (エ）テナントの獲得競争に関するリスク

             通常、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、競
            合する不動産の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の
            引下げ等により、賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益が悪化す
            る場合があります。特に、立地条件や建物仕様等の点で本投資法人の不動産関連資産に優
            る競合不動産がある場合、その傾向は顕著になるものと予想されます。
          (オ）不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵並びに契約不適合に関するリスク

             一般に、不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いという性質を有しています。
            したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権の原資産たる不動産を含み
            ます。以下同じです。）に一定の瑕疵がある可能性又は当該不動産が通常有すべき性状を
            欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く
            状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）にある可能性があります。例
            えば、不動産には地盤地質、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥・瑕疵等（隠れ
            たるものを含みます。）が存在している可能性があります。また、建物の施工を請負った
            建設会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されていない場合（施工の不具
            合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）が
            存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守や、周辺の
            土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥又は契約不適合となる可能性があるものが含
            まれています。そこで、本資産運用会社が不動産又は信託受益権の選定・取得の判断を行
            うにあたっては、対象となる不動産関連資産について利害関係のない第三者の建設会社等
            の専門業者から建物状況評価報告書等を取得し、かつ、原則として当該不動産又は信託受
            益権の売主から売買契約等において譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得すると
            共に、一定の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させることとしていま
            す。しかし、建物状況評価報告書等の作成に係る専門業者の調査には、提供される資料の
            内容やその調査範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、不動産関連資産に関する
            欠陥・瑕疵等について完全に報告が行われているとは限らず、また、建物状況評価報告書
            等で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は信託受益権を取得した後
            に欠陥・瑕疵等の存在が判明する可能性があります。さらには、建築基準法等の行政法規
            が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工等を受託した建
            築会社又はその下請け業者等において、建物が適正に施工されていない可能性があり、建
            築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありません。
             また、不動産又は信託受益権の売主の表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとは限
            らず、本投資法人の取得後に欠陥・瑕疵等又は契約不適合の存在が判明する可能性がある
            一方、表明及び保証の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。さらに、不
            動産又は信託受益権の売主が表明及び保証を全く行わず、若しくは制限的にしか行わない
            場合、又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を全く負担せず、若しくは制
            限的にしか負担しない場合であっても、本投資法人が当該不動産又は信託受益権を取得す
            る可能性があります。
             不動産関連資産に欠陥・瑕疵等又は契約不適合が存在する場合、その程度によっては、
            当該不動産関連資産の資産価値が減少する可能性があり、又は、これを防ぐために、買主
            である本投資法人が当該欠陥・瑕疵等の補修その他に係る予定外の費用を負担せざるを得
            ない可能性があります。
             民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号。以下「民法改正法」といいます。）
            による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後
            の民法を「新民法」といいます。）の施行日である2020年４月１日より前に締結された不
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            動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項
            等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合に
            は、  売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います（なお、強制競
            売で購入した物件については、瑕疵担保責任の追及はできません（旧民法第570条但
            書））。また、2020年４月１日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が
            適用され、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に
            関して契約の内容に適合しないものであった場合には、売主は、買主に対して契約不適合
            による担保責任を負います。
             しかしながら、売主が特別目的会社や経済的に破綻した会社である等のためその資力が
            十分でなかったり、解散等により存在しなくなっている等の事情により、売主に対する表
            明保証違反を理由とする損害賠償責任又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責
            任の追及に実効性がなく、本投資法人に費用負担が発生するおそれがあります。本投資法
            人は特別目的会社から不動産関連資産を取得する場合には、前所有者に対する瑕疵担保責
            任又は契約不適合による担保責任の追及が実効性を欠くことになるおそれを否定できませ
            ん。
             不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性のゆえに種々の問題を引き起こす
            可能性があります。本投資法人は不動産関連資産を取得するにあたって、不動産登記簿を
            確認する等売主の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力
            がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとは
            いえないため、本投資法人の取得後に、当初より売主が所有権を取得し得なかったことが
            判明する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象に
            なっていることや第三者の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明
            する可能性があります。これらの問題が発生した場合、上記と同様に、法律上又は契約上
            の表明保証責任又は瑕疵担保責任若しくは契約不適合による担保責任を追及できることも
            ありますが、実効性がないおそれもあります。
             他方、不動産関連資産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定
            同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、当該不動産関連資産を取得する事例
            が一般に少なからず見られ、本投資法人において取得する物件についてもその可能性は小
            さくありません。したがって、状況次第では、後日これを処分するときに事実上の障害が
            発生し、また境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担
            を余儀なくされる等、不動産関連資産について予定外の費用又は損失を負担する可能性が
            あります。同様に、越境物の存在により、不動産関連資産の利用が制限され賃料に悪影響
            を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性もあります。
             なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の２
            第２項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民
            法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責
            任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。し
            たがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕
            疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
             これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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          (カ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
             建築関係法令の規定又はその改正法の規定の施行の際、通常、これらの規定に適合しな
            い現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）及びその敷地については、当該規定
            が適用されない扱いとされています。不動産関連資産の中には、前記のような扱いの結
            果、現行の建築関係法令上の規定の一部を満たしていないが違法とはならない、いわゆる
            既存不適格である建物を含む場合があります。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に
            建築確認申請された建物については、いわゆる旧耐震基準を採用しており、現行法におい
            て必要とされる基準を満たしていないものがあります。これらの建物の建替え等を行う場
            合には、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加
            的な負担が必要となるおそれがあります。
             また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が不動産関連資産に適用さ
            れる可能性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義
            務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられま
            す。このような義務が課せられている場合、当該不動産関連資産を処分するときや建替え
            等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担
            が生じたりするおそれがあります。さらに、不動産関連資産を含む地域が道路設置等都市
            計画等の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、建物の敷地と
            される面積が減少し、不動産関連資産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築
            物を建築できないおそれがあります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策とし
            て、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の
            義務が課されることがあります。これらの制度創設又は拡充に伴い、排出量削減のための
            建物改修工事や義務を達成できない場合の排出権の購入等の負担を負う可能性がありま
            す。
          (キ）法令等の変更に関するリスク

             消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、
            不動産関連資産の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画
            法等の不動産に関する行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収
            用、再開発、区画整理等の事業により、不動産関連資産に関する権利が制限される可能性
            があります。さらに、将来環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産関連資
            産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所
            有者としての無過失責任等が課される可能性があります。このように、法令又は条例の制
            定・改廃等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          (ク）区分所有物件に関するリスク

             不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる
            管理規約等に服します。この管理規約等は、原則として区分所有者及びその議決権の各４
            分の３以上の多数決によらなければ変更できません（「建物の区分所有等に関する法律」
            （昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。）（以下「区分所有法」といいま
            す。）第31条。なお、建替え決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。
            また、区分所有者の議決権数は、必ずしも区分所有割合（専有部分の床面積割合）に比例
            するわけではありません。）。したがって、本投資法人が議決権の４分の３を有していな
            い場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を十分に反映させる
            ことができない可能性があります。
             区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができます。したがっ
            て、本投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更される可能性があります。新区分
            所有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益が減少する可
            能性があります。これに対し、区分所有規約等において当該不動産の区分所有権（敷地の
            共有持分を含みます。）を処分する場合に他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、処分
            における一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法
            人が区分所有権を処分する際に事前に優先交渉を他の区分所有者と行う等の制約を受ける
            可能性があります。
             また、区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に賃貸その他使用収益することが
            できます。その結果、本投資法人の不動産関連資産の価値や収益は、他の区分所有者によ
            る使用収益の状況によって影響を受ける可能性があります。
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             加えて、各区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立
            てを履行しない場合、不動産関連資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生
            ずるおそれがあります。
             なお、区分所有建物では、専有部分と敷地利用権（区分所有建物の専有部分を所有する
            ために区分所有者が敷地に関して有する権利をいいます。）の一体性を保持するために、
            区分所有法第22条で、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています
            （但し、区分所有規約で別段の定めをすることはできます。）。そして、敷地権（敷地利
            用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記さ
            れている権利をいいます。）の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用
            権だけが分離されて処分されても、当該分離処分は無効となります。しかし、敷地権の登
            記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができませ
            ん。その結果、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性等があります。
            そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、不動産の鑑定評
            価及び市場での売買価格の決定等において、減価要因が増加する可能性があります。
          (ケ）共有物件に関するリスク

             不動産関連資産が第三者との間で共有されている場合、その保存・利用・処分等につい
            て単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
             まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、各共有者の持分の価
            格に従い、その過半数で決するものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を
            有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させ
            ることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全
            体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使に
            よって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
             共有物全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。したがって、本投資法
            人は共有物を希望する時期及び価格で売却できないおそれがあります。もっとも、共有者
            には共有物の分割を請求する権利があり（民法第256条第１項本文）、これにより単独の
            処分又は使用収益を行うことが可能ですが、現物分割が不可能である場合は、裁判所によ
            り共有物全体の競売を命じられる可能性があります（民法第258条第２項）。また、本投
            資法人が分割を請求できる反面、本投資法人が分割を望まないときでも、他の共有者から
            の請求にも服さなければならない可能性があります。共有者間で不分割の合意をすること
            は可能ですが（民法第256条第１項但書）、その場合であっても、合意の有効期間（同条
            により、５年が最長ですが、５年を限度に更新することも可能です。）が満了していた
            り、その合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者
            について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共有物の分割が行
            われる可能性があります（但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の
            対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産
            法（平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいます。）第52
            条、会社更生法（平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。）第60条、民事再生
            法（平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。）第48条）。共有不動産の分割が
            なされた場合、当該不動産に係る賃料収入等に大幅な変動が生じる可能性がある他、現物
            分割又は価額償還の方法により分割がなされ、本投資法人が共有不動産の一部又は全部を
            取得する場合において、他の共有者が分割前にその共有持分に設定していた担保権に服す
            ることを余儀なくされる可能性もあります。
             他方、共有持分については、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することがで
            きます。したがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の共有者が変更される可能性が
            あります。新共有者の資力、数、属性等の如何によっては、不動産関連資産の価値や収益
            が減少する可能性があります。これに対し、共有者間の協定書又は規約等において、当該
            不動産の持分を処分するに際し、他の共有者の先買権又は優先交渉権、事前同意の取得そ
            の他処分における一定の手続の履践等が課されている場合があります。この場合は、本投
            資法人が持分を処分する際に事前に優先交渉を他の共有者と行う等の制約を受ける可能性
            があります。
             共有不動産を賃貸に供する場合、賃貸人の賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は
            不可分債務になると一般的には解されています。したがって、本投資法人は、他の共有者
            （賃貸人）の債権者により当該他の共有者の持分を超えて賃料債権全部が差し押えられた
            り、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行しない場合に、敷
            金全部の返還債務を負わされる可能性があります。これらの場合、本投資法人は、自己の
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            持分に応じた賃料債権相当額や他の共有者のために負担拠出した敷金返還債務相当額の償
            還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によって
            は、  償還を受けることができないおそれがあります。
             また、共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払又は積立てを履行し
            ない場合、当該不動産やその持分が法的手続の対象となる、又は、劣化する等の可能性が
            あります。
             共有不動産については、前記のような制約やリスクがあるため、不動産の鑑定評価及び
            市場での売買価格の決定等において、単独所有の場合には存在しない減価要因が加わる可
            能性があります。
          (コ）借地物件に関するリスク

             本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）と借地権設定地上の建物に投資する
            ことがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスク
            があります。
             まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではな
            く、（定期借地権の場合は）期限の到来により当然に消滅し、又は（普通借地権の場合
            は）期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当な事由がある
            場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行があれば解除により終
            了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除
            き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められ
            ても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
             さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この
            場合に、本投資法人が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律（明治42年法律第40
            号、その後の改正を含みます。）又は借地借家法（平成３年法律第90号、その後の改正を
            含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）等の法令に従い対抗要件を具備してお
            らず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本
            投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
             また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、
            賃貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたと
            しても承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期
            及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。
             また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借
            地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一
            部の返還を受けられないおそれがあります。
          (サ）鑑定評価額に関するリスク

             不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士による地域分析、個別分析等の分析の結果
            に基づく、ある一定時点における不動産鑑定士の判断や意見を示したものにとどまりま
            す。同一物件について鑑定評価を行った場合でも、個々の不動産鑑定士によって、その適
            用する評価方法又は調査の方法若しくは時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価
            額が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が現在及び将来において当該鑑定
            評価額による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合であっ
            ても鑑定評価額をもって売却されるとは限りません。
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          (シ）わが国における賃貸借契約に関するリスク
             わが国におけるオフィスビル及び賃貸用住居の賃貸借契約では、契約期間が満了する日
            の一定期間前までに別段の意思表示がない限り自動的に更新されるとするものが多く見ら
            れます。しかし、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はありません。
            また、契約期間の定めにかかわらず、テナントが一定期間前の通知を行うことにより契約
            を解約できることとされている場合が多く見受けられます。賃貸借契約が更新されず又は
            契約期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居するとの保証はなく、その結
            果、賃料収入が減少する可能性があります。なお、賃貸借契約において契約期間中に賃借
            人が解約した場合の違約金について規定することがありますが、そのような規定は状況に
            よってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資法人に予定外の費用負担が発
            生する可能性があります。
             定期建物賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可
            能です。また、定期建物賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに
            対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが早期解
            約した場合、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によっては認めら
            れない可能性があります。また、定期建物賃貸借契約において契約期間中は賃料改定を行
            わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準
            に対する当該定期建物賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
             商業施設は、賃貸期間が長期にわたることが多く賃料の安定性が比較的高い反面、テナ
            ントが独自の仕様に内装、設備等を整えた上で利用することが多いため、既存テナントの
            退出後新規テナントの入居までの間やフロア、店舗位置の入替えの間に、相当期間の改装
            期間が必要となる場合があり、かかる改装期間中においては、次期入居予定のテナントや
            対象テナントから賃料を得られない場合もあるため、賃料収入が大きな影響を受ける可能
            性があります。さらに、商業施設において核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く
            賃貸借解約禁止期間が設定されている場合もあり、退去する可能性は比較的低いものの、
            万一退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居する
            までの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確保のた
            めに賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影響を受
            ける可能性があります。
             一般的にホテルの賃貸借契約の賃貸借期間は比較的短期なものから10年以上の長期のも
            のまであり、また、賃料も固定のものからオペレーターの売上げに連動するものまで様々
            な内容のものがあり、それら契約条件如何に加え、季節的要因、経済的要因等により、ホ
            テルを用途とする不動産に係る賃料収入は影響を受けることがあります。また、ホテル
            は、装置産業としての性格が強く、運営にあたり高度な知識も要求されることから、既存
            テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が少ないために、代替テナントが入
            居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下したり、代替テナント確
            保のために賃料水準を下げざるを得なくなることがあり、その結果、賃料収入が大きな影
            響を受ける可能性があります。
          (ス）変動賃料に関するリスク

             商業施設、ホテル等において、テナントの売上げ又はホテルにおけるGOP（注）等の利
            益に応じた変動賃料の支払いを受ける場合には、テナント又はホテルの売上げ又は利益の
            減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
            性があります。
             また、テナント、ホテルオペレーター等の賃借人が売上げを過小に計上し、又は営業費
            用を過大に見積もる等によりGOP等の利益を低位に計上することにより、変動賃料の金額
            を恣意的に引き下げようとする可能性は否定できません。
             また、変動賃料の支払いを受ける際に、変動賃料計算の基礎となる売上高又は利益の数
            値について、賃貸人である本投資法人又は信託受託者がその正確性について十分な検証を
            行うことができない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき変動賃料の支払い
            がなされず、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           （注）GOP（Gross       Operating    Profit）とは、ホテル事業における部門別利益（宿泊・料飲及びその他）から非配賦部門の費用
              （部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等）を控除したホテル運営に
              係る売上高営業粗利益を指します。
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          (セ）賃料の減額に関するリスク
             不動産関連資産のテナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期
            間中であるかを問わず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。さ
            らに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第32条（又は借家法（大正10年法律第50号、
            その後の改正を含みます。）第７条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もありま
            す。また、不動産関連資産と競合すると思われる不動産の賃料水準が全般的に低下した場
            合には、新たに入居するテナントとの間で締結される賃貸借契約における賃料の額が従前
            の賃料の額と比較して低下すると共に、前記のような賃料減額の可能性もより増大するこ
            とになり、本投資法人の賃料収入の減少をもたらす可能性があります。
             前記のような通常の建物賃貸借に対して、一定の要件を満たすことにより、比較的長期
            の契約期間中、借地借家法第32条の賃料増減額請求権に服さない建物賃貸借（以下「定期
            建物賃貸借」といいます。）が存在します。もっとも、定期建物賃貸借契約においてテナ
            ントが契約期間の定めにかかわらず早期解約した場合、契約上の当然の権利として又は違
            約金条項に基づく権利として、残期間の賃料全てについて必ずテナントに対して請求でき
            るかどうかは、未だ事例の蓄積が乏しいため定かでありません。特に、残期間の途中で新
            たなテナントが見つかり、賃料収入が得られることとなった場合には、その効力が制限さ
            れる可能性があります。なお、そもそも契約上、違約金の額が一定期間の賃料に対応する
            分だけに限られている場合もあり得ます。また、賃貸人にとって、定期建物賃貸借契約に
            は、通常の賃貸借契約に比べ契約期間中の賃料収入の安定が期待できるという有利な面が
            ある一方で、賃料が低く抑えられがちであったり、特約の定め方によっては一般的な賃料
            水準が上昇する場合でもそれに応じた賃料収入の増加を期待することができない等、不利
            益な面もあります。
             なお、本投資法人が賃貸している不動産関連資産を賃借人が転貸している場合には、転
            貸条件が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接の
            賃貸借契約関係を有することとなったとき、低額の賃料を甘受せざるを得ない可能性があ
            ります。
          (ソ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

             経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に係
            る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公
            課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
            一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はなく、特にテナ
            ントと長期の固定賃料による契約を締結した場合、かかる費用増加にもかかわらず収入が
            当該期間中増加しないことがあり、そのため、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
            性があります。
             なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは
            賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないと
            き、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています（新民法第
            607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額
            で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を
            受け、想定外の支出の増加をもたらす可能性があります。
          (タ）入居者の建物使用態様に関するリスク

             建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による建物への変
            更工事、内装の変更等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態
            となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する可能性があります。また、賃貸
            借契約における規定の如何にかかわらず、入居者による転貸や賃借権の譲渡が本投資法人
            の関与なしに行われる可能性があります。その他、「暴力団員による不当な行為の防止等
            に関する法律」（平成３年法律第77号、その後の改正を含みます。）に定める暴力団の入
            居や、入居者による「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（昭和23年法
            律第122号、その後の改正を含みます。）に定める風俗営業の開始等により不動産関連資
            産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があり
            ます。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (チ）不動産の毀損等に関するリスク
             不動産関連資産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となることがありま
            す。かかる修繕に多額の費用を要する場合があり、また、修繕工事の内容やその実施の仕
            方によっては、テナントの使用収益に影響を与えたり、テナントの館内移転が必要となっ
            たりするため、賃料収入等が減少し又は少なからぬ付帯費用が発生する場合があります。
            他方、かかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、将来的に不動産関連資産から得られ
            る賃料収入等が減少するおそれがあります。これらの結果、本投資法人の収益等に悪影響
            をもたらす可能性があります。
          (ツ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

             火災、地震、津波、暴風雨、洪水、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、電気的事故、機械
            的事故、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といいます。）により、不動産関連
            資産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅、減少する可能性があります。このような
            場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なく
            されることにより、賃料収入が減少し又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損
            害を与える可能性があります。また、これらの災害によりテナントの支払能力等が悪影響
            を受ける可能性もあります。
             本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険等を付保する方針
            です。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保
            険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災
            害等（例えば、故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカ
            バーされるものとは限りません。）が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会
            社により行われず若しくは遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場
            合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることができない
            可能性があります。
          (テ）不動産に係る所有者責任に関するリスク

             本投資法人の不動産関連資産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その
            他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法
            人が予期せぬ損失を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上、占
            有者に過失がない場合は無過失責任を負うこととされています。
             本投資法人は、今後取得する不動産関連資産に関して、適切な保険を付保する予定で
            す。しかし、不動産関連資産の個別事情等により、満足のいく保険契約が締結できない可
            能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性又は保険契約に基づく
            支払が保険会社により行われず若しくは遅れる可能性は否定できません。
          (ト）有害物質又は放射能汚染等に係るリスク

             不動産関連資産として取得した土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている
            場合、当該敷地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物
            質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる
            可能性があります。また、不動産関連資産として取得した建物の建材等にアスベストその
            他の有害物質を含む建材等が使用されているか、若しくは使用されている可能性がある場
            合やPCBが保管されている場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影
            響を及ぼす可能性があります。さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的
            又は部分的交換や、保管・撤去費用等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可
            能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産
            関連資産の所有者として損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
             また、原子力発電所の事故等により、不動産関連資産又はその所在周辺地域において、
            放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害さ
            れ、その結果、当該不動産関連資産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性がありま
            す。その他、原子力発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産関連
            資産の所在する地域だけでなく、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を
            受けることとなり、それがひいては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があり
            ます。
          (ナ）不動産関連資産の偏在に関するリスク

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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             本投資法人は、        参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／
            ２　投資方針／（１）投資方針」に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、不動
            産関連資産が、不動産市況によって一定の用途又は地域に偏在した場合、当該地域におけ
            る 地震その他の災害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人
            の収益等又は存続に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
             さらに、テナント獲得に際し賃貸市場において不動産関連資産相互間で競合し、結果と
            して賃料収入が減少し、本投資法人の収益に影響を与える可能性があり得ます。
             また、一般に、資産総額に占める個別の不動産関連資産の割合は、資産総額の規模が拡
            大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産関
            連資産に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した
            場合には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
          (ニ）テナントの集中に関するリスク

             不動産関連資産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナント
            の退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、賃貸
            面積の大きなテナントが退去した場合には、空室率が高くなる上に、他のテナントを探し
            その入居率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合には、
            本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
             テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又はテ
            ナントが破産手続、会社更生手続、民事再生手続その他の倒産手続の対象となった場合に
            は、賃料の支払が滞る可能性があります。このような延滞された賃料等（場合により原状
            回復費用その他の損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超
            えると、投資主に損害を与える可能性があります。特に、全賃料収入のうち特定のテナン
            トからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントが賃料の支払能力を
            失った場合には、当該不動産の賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が
            賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払を以ってこれに対抗す
            ることができるため、テナントが賃貸人側の何らかの落ち度を理由に意図的な賃料不払を
            以って対抗する可能性もあり、その場合には当該不動産から得られる賃料収入にも影響を
            及ぼすこととなるため、投資主に損害を与える可能性があります。本投資法人では、かか
            るリスクを低減するために、テナント信用力を勘案したテナント選定及び賃料支払状況等
            の管理体制の整備を行い、また、投資対象の適切な分散を図りますが、かかるリスクが現
            実化しないという保証はありません。
          (ヌ）テナントの業態の偏りに関するリスク

             商業施設の場合、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難で
            あることが多く、不動産関連資産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店
            等の特定の業態に偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競
            争力を失うことにより、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
             ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性からテナントの業態を大きく変更することが
            困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退すると
            きには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人
            の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。「その他」の用途に属する不動産の場合、
            元々個別企業の実需を前提に施設が設置されることが多く、立地、規模、仕様等が物件ご
            とに異なっており、テナントや用途が相対的に限定される傾向があるという特徴がありま
            す。そのため、実需の個別企業の収益力が減退したり、事業内容が変化したとき、賃貸借
            条件に悪影響が及んだり、業務からの撤退を余儀なくされることがあり、本投資法人の収
            益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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          (ネ）マスターリースに関するリスク
             本投資法人が保有する不動産等において、マスターリース会社が当該不動産等の所有者
            である本投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結した上で、エンドテ
            ナントに対して転貸する場合があります。本投資法人又は信託受託者がマスターリース契
            約を締結する場合、マスターリース会社の財務状況の悪化により、マスターリース会社の
            債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等によ
            り、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞
            る可能性があります。
             また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマス
            ターリース契約が終了した場合、本投資法人が所有者として、エンドテナントとの間の転
            貸借契約及び旧マスターリース会社のエンドテナントに対する権利及び義務等を承継する
            ことが必要となる場合があります。このような場合、本投資法人がエンドテナントに対し
            て、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、エンドテナントが旧マスターリース会
            社に賃料等を支払った場合、本投資法人はエンドテナントに対して賃料請求ができないお
            それがあり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          (ノ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

             一般に、不動産又は信託受益権を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動
            産又は信託受益権の売買又は売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認
            される可能性があります。また、財産状態が健全でない売主が不動産又は信託受益権を売
            却した場合、当該不動産又は信託受益権の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由
            に取消される可能性があります。この場合、否認等により当該不動産又は信託受益権を取
            り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低
            い金額しか回収できないことがあります。
             また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格づけることにより、依然としてそ
            の目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性が
            あり、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生
            手続においては深刻な問題となり得ます。
          (ハ）開発物件に関するリスク

             本投資法人は、運用ガイドラインにおいて、未稼働の不動産等は、原則として、その投
            資対象としていませんが、例外的に未稼働の不動産等への投資を検討する場合がありま
            す。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、
            様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どお
            りの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資
            法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかった
            り、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本
            投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受
            ける可能性があります。また、建物竣工直後は、稼働率が通常低く、稼働率を上げるのに
            予想以上の時間がかかることもあります。このため、本投資法人の収益等が重大な悪影響
            を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、開発中の物件の取得に関する売買契約
            を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工されること及び竣工後のテナントを確
            保することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図る所存です。
          (ヒ）フォワード・コミットメント等に係るリスク

             本投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
            ミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物
            件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事
            情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとな
            ります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して
            一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワー
            ド・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があ
            るため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達で
            きない場合等、本投資法人の事情により、売買契約を解約せざるを得なくなった場合に
            は、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性がありま
            す。
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             また、本投資法人が売却する場合であっても、引渡しまでに本投資法人の過失により火
            災等で物件が滅失する等、本投資法人の責に帰すべき事由で物件の引渡しができなくなっ
            た場合においては、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況が悪影響を受ける可能
            性 があります。
        ④　運用資産－信託受益権特有のリスク

          (ア）信託受益者として負うリスク
             信託受益者とは受益権を有する者をいい（信託法（平成18年法律第108号、その後の改
            正を含みます。）第２条第６項。なお、以下では、2007年９月30日施行の信託法（平成18
            年法律第108号）を「新信託法」といい、新信託法施行前の信託法（大正11年法律第62
            号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による
            改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。2007年９月30日より前に効力を生じた
            信託については、原則として信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法
            が適用されます（信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条）。）、信託
            契約等の信託行為に基づいて信託財産に属する財産の引渡しその他の信託財産に係る給付
            をすべきものに係る債権等を有します。また、不動産信託においては、信託の清算の際の
            残余財産受益者等として、残余財産の給付を内容とする債権の受益者や、残余財産の帰属
            すべき者として指定されることが通常です。
             旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者
            の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等
            の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条
            及び第37条）。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受
            益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することにな
            ります。したがって、本投資法人が不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の
            受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデューディリジェンスを実施し、保
            険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保するこ
            と等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありま
            すし、一旦不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至っ
            た場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスク
            を受益者たる本投資法人が負担することになり、その結果、投資主に損害を与える可能性
            があります。
             新信託法の下では、旧信託法第36条第２項が廃止されましたが、信託受益者と信託受託
            者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し
            信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあります（新信託法第48条第５項、第
            54条第４項）。この場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性がありま
            す。
          (イ）信託の受益権の流動性に係るリスク

             投資法人が信託の受益権を保有運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産と
            しての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また
            信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通
            常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については
            金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては、原則として、債権譲渡
            と同様の譲渡方法によることとなるため（新信託法第94条）、株式や社債のような典型的
            な有価証券と比較すると相対的に流動性が低いというリスクが存在します。その他、信託
            受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負って信託財産である
            不動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売
            却ができなくなる可能性があります。
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          (ウ）信託受託者に係るリスク
           a．信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
              信託法上、受託者が破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合
             に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに
             関しては明文の規定はないものの、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という
             観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更
             生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと考えられていま
             した。受託者において破産手続の開始が決定された場合、旧信託法第42条第１項に基づ
             き受託者の任務は終了し、旧信託法第50条に基づき信託財産の名義人でもなくなること
             から、信託財産は破産財団に属さないと説明する向きもありました（破産法第34条第１
             項）。また、旧信託法第16条によれば、信託財産に対する受託者自身の債権者による差
             押えは禁止されており、信託財産は受託者の債権者との関係では受託者自身の債務の引
             当財産にならないと考えられ、信託財産は管財人等による取戻リスクにさらされないも
             のと考えられていました。
              新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定さ
             れています（新信託法第25条第１項、第４項及び第７項）。
              但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された
             不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権につ
             いては、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しか
             しながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
           b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

              信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は
             信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託
             する信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。ま
             た、受託者が、その権限に属しない行為又は信託財産に属する財産を固有財産に帰属さ
             せる等の利益相反行為を行うことにより、本投資法人が不測の損害を被る可能性があり
             ます。かかるリスクに備え、旧信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消
             権を受益者に認めており（旧信託法第31条本文）、また、新信託法は、受託者の権限違
             反行為や利益相反行為の取消権を受益者に認めていますが（新信託法第27条第１項及び
             第２項、第31条第６項及び第７項）、一定の場合には取消権が認められない等、本投資
             法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
              信託受益権を取得するに際しては、十分なデューディリジェンスを実施し、①信託契
             約上、当該信託の目的が受益者の利益のためにのみ行われていることが明確にされてい
             ること、②信託財産の処分や信託財産に属する金銭の運用等についても、厳しい制約を
             課されていることが満たされている信託の受益権のみ投資対象とすることで、信託財産
             が勝手に処分されたり、信託財産が新たに債務を負担して、その結果として本投資法人
             が不利益を被る可能性は回避されると考えられますが、常にそのようなことを回避でき
             るとの保証はありません。
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        ⑤　税制に関するリスク
          本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法
         人の会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼し、税制についての情報や現行の税制につ
         いての税務当局の見解を収集して、できる限り事前に対応をする体制をとっています。
         （ア）導管性要件に関するリスク
             税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした
            投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等
            を投資法人の損金に算入することが認められています。
                           投資法人の主な導管性要件
                      配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
                      （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配
          支払配当要件
                      当可能額の90％超であること）
                      投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内にお
          国内50％超募集要件             いて募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の
                      記載又は記録があること
                      機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（２）に規
          借入先要件             定するものをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外
                      の者から借入れを行っていないこと
                      事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によっ
          所有先要件             て所有されていること又は機関投資家のみによって所有されている
                      こと
                      事業年度の終了の時において、投資主の１人及びその特殊関係者に
          非同族会社要件             より発行済投資口の総口数又は議決権総数の50％超を保有されてい
                      る同族会社に該当していないこと
                      他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合
          会社支配禁止要件
                      出資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。）
             本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因

            又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法
            人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することが
            できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配金額等に悪影響を及
            ぼす可能性があります。
           a．会計処理と税務処理との不一致によるリスク

              会計処理と税務処理との不一致（以下「税会不一致」といいます。）が生じた場合、
             会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することが
             できない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益
             は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の
             税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可
             能利益の額の90％超の配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当
             要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交
             際費等、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配
             により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の
             事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合
             には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たす
             ことができないリスクは残ります。
           b．資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク

              借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達が
             できない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能
             性があります。
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           c．借入先要件に関するリスク
              本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
             合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、
             あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確でないためテナント
             等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満た
             せなくなる可能性があります。
           d．投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

              本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
             で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
         （イ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

             本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局
            との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされな
            くなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益
            の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し投資主への分配金額
            等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         （ウ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産の価額の合計額の本投資法
            人の有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の価額の合計額の割合を100分の
            75以上とすること（規約第29条第３項）としています。本投資法人は、前記内容の投資方
            針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に
            不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用
            を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満
            たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適
            用を受けることができない可能性があります。
         （エ）一般的な税制の変更に関するリスク

             不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に
            関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負
            担が増大し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投
            資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解
            釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額
            が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性がありま
            す。
        ⑥　その他

         （ア）投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
             本投資法人は、現在保有している不動産関連資産の購入のための資金を、本投資口の発
            行により調達した資金の他、資金の借入れや本投資法人債の発行により調達しています。
            今後、借入金利が著しく変更される場合、又は資金の追加借入れ若しくは借換えに時間を
            要する等の場合、投資主に損害を与える可能性があります。
             また、変動金利で借入れを行った場合においては、借入れを行った後も借入金利の上昇
            に伴って、本投資法人の収益が低下し、金銭の分配が減少するリスクがあります。
             なお、資金調達に係る金利は、金融市場の変動や金融政策の動向等に影響を受けます
            が、その動向によっては、当該取引において従来行われてきた会計処理方法が不適用とな
            り、その結果、本投資法人の収益に不測の影響を及ぼす可能性があります。さらに、本投
            資法人が借入資金の期限前返済を行う場合には、その時点における金利情勢によって決定
            される期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の
            変更により投資主に損害を与える可能性があります。
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         （イ）取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
             本投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、その資産
            ポートフォリオの拡大（外部成長ということがあります。）や質の向上（内部成長という
            ことがあります。）を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本
            書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、ま
            た、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又は譲渡に向けた検討や交渉
            等も行いつつあります。したがって、本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の
            新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換のほか、新たな資産取得又は譲渡
            に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引
            き続き適時開示に努めます。従って、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間
            もない時点で公表される場合もありえます。
             また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物
            件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始ま
            でに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境
            が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定で
            きず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。なお、本投
            資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借
            入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めま
            す。
         （ウ）減損会計の適用に関するリスク

             固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見
            書」(企業会計審議会平成14年８月９日)）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指
            針」(企業会計基準適用指針第６号                   平成15年10月31日)が、2005年４月１日以後開始する
            事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算
            期間より「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の
            事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場
            合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理の
            ことをいいます。
             今後の不動産市場の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
            し、本投資法人の財務状態及び経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。
         （エ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク

             本投資法人は規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分への投資を行うことが
            あります。本投資法人が投資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不
            動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が
            下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等
            が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る
            可能性があります。
             また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立
            された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、
            適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
             また、匿名組合出資持分への投資は、当該匿名組合が所有又は投資する不動産等に係る
            優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該
            不動産等を取得できる保証はありません。
         （オ）特定目的会社等の優先出資証券・特定社債等・貸付債権等への投融資に係るリスク

             本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社又は特別目的会
            社（合同会社を含みます。）その他これらに類する形態の法人等（以下「特定目的会社
            等」と総称します。）が不動産等を主たる投資対象とすることを目的とする場合、当該特
            定目的会社等の発行する優先出資証券若しくは特定社債等への投資を行い、又は当該特定
            目的会社等向け貸付債権等の金銭債権を譲り受けることがあります。これら特定目的会社
            等への投融資は、通例、当該特定目的会社等が所有又は投資する不動産等に係る優先交渉
            権の取得を目的とすることが想定されますが、優先交渉権を獲得できるとの保証も、かか
            る優先交渉権により当該不動産等を取得できるとの保証もありません。また、これら特定
            目的会社等への投融資については、契約上、その譲渡が禁止又は制限されることや、法令
            上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しよう
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            としても、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、
            適切な時期及び価格で売却することが困難な可能性があります。
             また、特定目的会社等が投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の
            価値が下落した場合、特定目的会社等の開発する不動産等が予想した価格で売却できない
            場合、又は導管体である特定目的会社等において意図されない課税が生じた場合等には、
            当該特定目的会社等の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が、当該優先出資証券
            より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。
             さらに、本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社等に関して、本投資法人以
            外に優先出資社員が存在する場合には、本投資法人の保有割合によっては、当該特定目的
            会社等の社員総会において、優先出資社員が議決権を有する事項について本投資法人の意
            向を反映させることができない可能性があり、また優先出資社員間の契約等において、優
            先出資証券の譲渡に際し、他の優先出資社員の承諾の取得、先買権又は優先交渉権の付与
            といった譲渡処分に関する一定の制約が課される場合があります。
         （カ）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク

             本資産運用会社は、南海トラフ巨大地震や首都圏直下地震などの大規模な地震をはじめ
            とする災害や感染症の発生・拡大に対応するため、本資産運用会社の役職員において、在
            宅勤務やテレワーキングシステムを活用することがあります。しかしながら、これに適さ
            ない業務もあり、また、顧客やテナントにおける業務に支障が発生することもあり、した
            がって、質の高い業務をこれまでと同様に展開しうるとの保証はありません。本資産運用
            会社の業務が様々な形で停滞することで、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があ
            ります。
             全ての災害や感染症等のリスクを回避することは困難であり、また、昨今の気候変動な
            どに伴う災害の大規模化を考えると、想定を上回る規模で被害が発生する可能性もありま
            す。特に、新型コロナウイルス等の感染症が、投資対象不動産又はその所在周辺地域にお
            いて拡大した場合、当該投資対象資産の運営を停止せざるを得ない可能性があります。ま
            た、商業施設やテナント業種によっては、当該感染症等の拡大や流行の長期化による売上
            げの減少に伴い、テナントによる賃料減額請求が行われたり、賃料支払いが滞ったりする
            可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があり、その結
            果、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
       （２）投資リスクに対する管理体制

         本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に
        定められた規制を遵守すると共に、本資産運用会社においては適切な社内規程の整備を行い、併
        せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じていま
        す。
         具体的な取組は以下のとおりです。

        ①　本資産運用会社の体制
          本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規
         程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めていま
         す。
          加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、
         「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
          また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コ
         ンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な
         法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、
         これに従って法令等遵守の実践に努めます。
          さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規
         程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
        ②　本投資法人の体制

          本投資法人は、執行役員１名及び監督役員２名により構成される役員会により運営されてい
         ます。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員
         会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状
         況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地
         位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
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          また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及
         び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
          そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員による
         インサイダー類似取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、                                            原則として
         本投資法人の発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとさ
         れ、本投資法人の役員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないもの
         とされています。
          以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備してい

         ますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
         いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資主に損失が生ずるおそれがありま
         す。
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    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         エスコンジャパンリート投資法人　本店

         （東京都港区虎ノ門二丁目10番４号
         オークラプレステージタワー20階）
         株式会社東京証券取引所
         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                101/103


















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    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      １.　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料

       　本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等
       管理人である三井住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできませ
       ん。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座
       簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条、第227条）。本投資口に係る投資主名簿の記
       載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行
       う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振
       替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口
       座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいい
       ます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われ
       ることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、投資口
       の譲渡は、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
       れば、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
        取扱場所            ：三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

                     東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
        取次所            ：該当事項はありません。
        投資主名簿等管理人の            ：三井住友信託銀行株式会社
        名称及び住所             東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
        手数料            ：なし
      ２.　投資主に対する特典

       　該当事項はありません。
      ３.　内国投資証券の譲渡制限の内容

       　該当事項はありません。
      ４.　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

       　該当事項はありません。
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    第２【その他】
      該当事項はありません。

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