Ｏｎｅリート投資法人 臨時報告書（内国特定有価証券）
| 提出書類 | 臨時報告書（内国特定有価証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | Ｏｎｅリート投資法人 |
| カテゴリ | 臨時報告書（内国特定有価証券） |
EDINET提出書類
Ｏｎｅリート投資法人(E27884)
臨時報告書（内国特定有価証券）
【表紙】
【提出書類】 臨時報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2021年４月28日
【発行者名】 Ｏｎｅリート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 橋本 幸治
【本店の所在の場所】 東京都中央区日本橋二丁目１番３号
【事務連絡者氏名】 みずほリートマネジメント株式会社
経営管理部長 秋元 武
【連絡場所】 東京都中央区日本橋二丁目１番３号
【電話番号】 03-3242-7155
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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臨時報告書（内国特定有価証券）
１【提出理由】
2021年４月14日開催の本投資法人役員会において、本投資法人の規約の一部変更に係る議案（以下「本議案」といいま
す。）を含む議案を2021年５月25日に開催予定の本投資法人の第５回投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）
に付議することが決議され、また、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるみずほリートマネジメント株
式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の2021年４月28日開催の投資政策委員会において、本投資主総会におい
て本議案が原案のとおり承認可決されることを条件として、本資産運用会社の資産運用ガイドラインの一部変更を行うこ
とが決議されましたので、金融商品取引法第24条の５第４項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条
第１項及び同条第２項第３号の規定に基づき、本臨時報告書を提出するものです。
２【報告内容】
（１）変更の理由
① 規約の一部変更についての内容
これまで、本投資法人は、主として、オフィスビル及び商業施設に対して投資を行う方針としてまいりましたが、今後
は、主たる投資対象をオフィスビルとし、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求する
ポートフォリオ構築を目指すことを目的として、商業施設を主たる投資対象からは除外するよう変更するものです。
上記の規約一部変更議案の内容のうち、投資対象に関する変更の内容は以下のとおりです。
現行規約 変更案
第28条（投資態度） 第28条（投資態度）
１．本投資法人は、主としてオフィスビル 及び商業施設 に １．本投資法人は、主としてオフィスビルに対して投資を
対して投資を行う。なお、本投資法人は、社会経済的 行う。なお、本投資法人は、社会経済的な利用形態に
な利用形態において一体的に利用される一又は複数の おいて一体的に利用される一又は複数の不動産から構
不動産から構成される施設に係る不動産等（第29条第 成される施設に係る不動産等（第29条第1項第(2)号に
1項第(2)号に定義する。）又は当該不動産等を裏付け 定義する。）又は当該不動産等を裏付けとする不動産
とする不動産関連資産若しくは不動産関連ローン等資 関連資産若しくは不動産関連ローン等資産（以下「複
産（以下「複合資産」という。）の全部又は一部を取 合資産」という。）の全部又は一部を取得する場合、
得する場合、当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利 当該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実
用目的又は実際の利用形態が主としてオフィスビル 又 際の利用形態が主としてオフィスビルであるときは、
は商業施設 であるときは、当該複合資産の全部又は一 オフィスビルとして、 当該複合資産の全部又は一部を
部を取得することができるものとする。なお、「不動 取得することができるものとする。なお、「不動産関
産関連資産」とは不動産等及び不動産対応証券（第29 連資産」とは不動産等及び不動産対応証券（第29条第
条第1項第(3)号に定義する。）を併せたものをいい、 １項第(3)号に定義する。）を併せたものをいい、
「不動産関連ローン等資産」とは第29条第2項第(8)号 「不動産関連ローン等資産」とは第29条第2項第(8)号
に定義するものをいう。 に定義するものをいう。
２．～３．（記載省略） ２．～３．（現行のとおり）
② 資産運用ガイドラインの変更内容
本資産運用会社は、本投資主総会において本議案が原案のとおり承認可決されることを条件として、本投資法人に係る
資産運用ガイドラインを一部変更することを決定しました。
本投資法人は、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指
すことを目的として、商業施設を、本投資法人の主たる投資対象からは除外すること等を内容とする規約の一部変更に係
る議案を本投資主総会に付議しているところ、これに伴い、資産運用ガイドラインにおいても、本投資法人の主たる投資
対象から商業施設を除外し、不動産マーケット状況等に鑑み、ポートフォリオの収益安定性の向上や投資機会確保等の観
点からオフィスビルと異なる用途の資産にも投資を行うことがある旨を追加するとともに、用途別投資割合を見直すこと
等を目的として、当該一部変更を決定しています。
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臨時報告書（内国特定有価証券）
変更内容は以下のとおりであり、＿の部分は変更箇所を示します。
現行資産運用ガイドライン 変更後
第1条（基本戦略） 第1条（基本戦略）
（記載省略） （記載省略）
(1) 投資法人の規約に定める投資方針に従い、主と (1) 投資法人の規約に定める投資方針に従い、主と
してオフィスビル 及び商業施設 に対して投資を行う。 してオフィスビルに対して投資を行う。重点投資対象
重点投資対象はミドルサイズのオフィスビルとし、 分 はミドルサイズのオフィスビルとし、それ以外のオ
散投資の観点から、 それ以外のオフィスビル 及び都市 フィスビルも組入れながら、中長期にわたる安定的な
型商業施設 も組入れながら、中長期にわたる安定的な 収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構
収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構 築を目指す。 なお、不動産マーケットの状況等に鑑
築を目指す。 み、ポートフォリオの収益安定性の向上や投資機会確
保等の観点からオフィスビルと異なる用途の資産（以
下「その他の用途の資産」という。）にも投資を行う
ことがある。
(2)（記載省略） (2)（記載省略）
(3) 国内トップクラスのメガバンクグループに属す (3) 国内トップクラスのメガバンクグループに属す
るみずほ信託銀行株式会社（以下「みずほ信託銀行」 るみずほ信託銀行株式会社（以下「みずほ信託銀行」
という。）の情報力、金融ソリューション提供力、信 という。）の情報力、金融ソリューション提供力、信
用力等に裏打ちされたサポートと、豊富な不動産開発 用力等に裏打ちされたサポートと、豊富な不動産開発
実績及び不動産私募ファンド組成・運用実績を有する 実績及び不動産私募ファンド組成・運用実績を有する
MONEグループの情報、運用ノウハウ、経営資源等を最 MONEグループの情報、運用ノウハウ、経営資源等を最
大限活用する。 大限活用する。
（注1）（記載省略） （注1）（記載省略）
（注2）（記載省略） （注2）（記載省略）
（注3） 商業施設とは、その主たる用途において、小売業
を含む物品販売業、飲食業、企業ショールーム、
展示場等を含む多様な業種・業態による商業利用
が可能な施設、その全部又は一部が商業施設の利
用者や従業員の利用に供され得る駐車場及び付属
設備の他、それらの敷地（土地）所有権等を含
む。
（注4） 都市型商業施設とは、東京経済圏及び地方政令指
定都市等のターミナル駅に隣接するエリア又は旧
来から商業施設や行政サービス施設等が集積して
いる繁華性が高いエリアに所在する商業施設を意
味する。
（注 5 ）（記載省略） （注 3 ）（記載省略）
（注 6 ）（記載省略） （注 4 ）（記載省略）
（注 7 ）（記載省略） （注 5 ）（記載省略）
（注 8 ）（記載省略） （注 6 ）（記載省略）
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現行資産運用ガイドライン 変更後
第2条（ポートフォリオ構築方針） 第2条（ポートフォリオ構築方針）
1．本投資法人は、以下の各項に記載の方針に従い、第1 1．本投資法人は、以下の各項に記載の方針に従い、第1
条に記載のとおり、主にオフィスビル 及び商業施設 に対 条に記載のとおり、主にオフィスビルに対して投資を行
して投資を行う。 う。 なお、不動産マーケットの状況等に鑑み、ポート
フォリオの収益安定性の向上や投資機会確保等の観点か
らその他の用途の資産にも投資を行うことがある。
なお、本投資法人は、複合資産（社会経済的な利用形 なお、本投資法人は、複合資産（社会経済的な利用形
態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構 態において一体的に利用される一又は複数の不動産から構
成される施設に係る不動産等（規約に定義される。）又は 成される施設に係る不動産等（規約に定義される。）又は
当該不動産等を裏付けとする不動産関連資産（規約に定義 当該不動産等を裏付けとする不動産関連資産（規約に定義
される。））の全部又は一部を取得する場合、当該複合資 される。））の全部又は一部を取得する場合、 取得する 当
産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態が 該複合資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利
主としてオフィスビル 又は商業施設 であるときは、当該複 用形態が主としてオフィスビルであるときは、当該複合資
合資産 の全部又は一部を取得することができる ものとす 産 をオフィスビルとして取り扱う ものとする。
る。
2．ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象とし つ 2．ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象とし、そ
つ 、それ以外のオフィスビル 及び都市型商業施設 も組入 れ以外のオフィスビル 等 も組入れることで 収益安定性の
れることで 投資対象の分散 を図りながらポートフォリオ 向上 を図りながらポートフォリオを構築する方針とす
を構築する方針とする。 る。
（記載省略） （記載省略）
(1) 用途毎のポートフォリオ構築方針 (1) 用途毎のポートフォリオ構築方針
① （記載省略） ① （記載省略）
② 商業施設 ② その他の用途の資産
商業施設については、オフィスビルと比較して長期の契約 ポートフォリオの収益安定性の向上や取得機会確保等の観
を通じた収益の安定性が見込めるとともに、景気好調期に 点から、その他の用途の資産も投資対象資産とすることが
おいては、商業施設内のテナント売上連動型賃料の導入や ある。
その影響等により収益性が高まるものと考えられる。
駅に隣接するエリア又は繁華性の高いエリアに所在する都
市型商業施設については、主に車でアクセスすることを想
定した郊外型商業施設と比較して、①大都市における人口
流入及び中心市街地における多種多様な商業施設や行政
サービス施設、オフィスビル等の集積によって生じる集客
力の高さ、②多種多様な消費者ニーズに対応した豊富なテ
ナントの出店需要、③不動産マーケットにおける供給量が
限定的であることによる希少性といった特性を有している
と考えている。上記の点から、商業施設については、都市
型商業施設を中心的な投資対象とする。
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現行資産運用ガイドライン 変更後
③ 用途別投資割合 ③ 用途別投資割合
上記の方針のもと、MONE グループでのオフィスビルの取 上記の方針のもと、MONE グループでのオフィスビルの取
扱実績及びマーケット規模も加味し、本投資法人の運用資 扱実績及びマーケット規模 やポートフォリオの収益安定性
産全体（ポートフォリオ）の投資割合（以下「投資割合」 の向上等 も加味し、本投資法人の運用資産全体（ポート
という。）において、オフィスビルへの投資割合を 70 ％以 フォリオ）の投資割合（以下「投資割合」という。）にお
上、 商業施設 への投資割合を 30 ％以下とすることを基本方 いて、オフィスビルへの投資割合を 90 ％以上、 その他の用
針とする。 途の資産 への投資割合を 10 ％以下とすることを基本方針と
投資割合は、取得価格ベースとし、消費税その他の取得に する。
係る諸費用を除く。なお、不動産関連資産の取得又は売却 投資割合は、取得価格ベースとし、消費税その他の取得に
の結果、一時的に上記の割合から乖離する可能性がある。 係る諸費用を除く。なお、不動産関連資産の取得又は売却
また、複合資産の全部又は一部を取得する場合、当該複合 の結果、一時的に上記の割合から乖離する可能性がある。
資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態 また、複合資産の全部又は一部を取得する場合、当該複合
が主としてオフィスビル 又は商業施設 であるときは、当該 資産の賃貸可能面積の過半の利用目的又は実際の利用形態
複合資産 の全部又は一部を取得することができるものとす が主としてオフィスビルであるときは、当該複合資産 全体
る。なお、オフィスビルと商業施設の複合資産について をオフィスビルとして取り扱うものとする。
は、当該複合資産全体について、賃貸可能面積が大きい方
の用途に属するものとして上記の投資割合を適用する。
以下の表は、オフィスビル及び 商業施設 につき、投資割合 以下の表は、オフィスビル及び その他の用途の資産 につ
及び中心的な投資対象を示したものである。 き、投資割合及び中心的な投資対象を示したものである。
投資対象 オフィスビル 商業施設 投資対象 オフィスビル その他の用途
投資割合 70 ％以上 30 ％以下 投資割合 90 ％以上 10 ％以下
ミドルサイズの ミドルサイズの
－
中心的な投資対象 都市型商業施設 中心的な投資対象
オフィスビル オフィスビル
(2) （記載省略） (2) （記載省略）
第3条（成長戦略） 第3条（成長戦略）
1.（記載省略） 1.（記載省略）
2．外部成長 2．外部成長
ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分 ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分
散投資の観点からそれ以外のオフィスビル及び 都市型商業 散投資の観点からそれ以外のオフィスビル及び その他の用
施設 を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件 途の資産 を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別
の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行う 物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を
ことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資 行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつ
産規模の拡大を目指す。 つ、資産規模の拡大を目指す。
(1) 当社独自の情報収集に基づく外部成長戦略 (1) 当社独自の情報収集に基づく外部成長戦略
当社は、オフィスビル 及び商業施設 の取得・投資・運営・ 当社は、オフィスビル 等 の取得・投資・運営・管理やファ
管理やファンドの組成・運営等を長年にわたり経験したメ ンドの組成・運営等を長年にわたり経験したメンバーを中
ンバーを中心に構成されている。当社は、MONE グループ 心に構成されている。当社は、MONE グループ及びみずほ
及びみずほ信託銀行からの情報提供に加え、独自のノウハ 信託銀行からの情報提供に加え、独自のノウハウと情報収
ウと情報収集ネットワークも存分に活用し、外部成長を図 集ネットワークも存分に活用し、外部成長を図る。
る。
(2)及び(3)（記載省略） (2)及び(3)（記載省略）
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現行資産運用ガイドライン 変更後
3．内部成長 3．内部成長
重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビル 及び分散 重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビルについて
投資対象のうち都市型商業施設 については、相対的にテナ は、相対的にテナント層が厚いと考えられることから、景
ント層が厚いと考えられることから、景気好調期において 気好調期においては、テナント需要が高まりやすく、賃料
は、テナント需要が高まりやすく、賃料の増額を通じた収 の増額を通じた収益の向上が見込める特性を有していると
益の向上が見込める特性 、また都市型商業施設については 考えられる。適切な投資戦略に基づき、賃料の安定性を追
売上歩合賃料部分の賃料増額を通じた収益の向上が見込め 求する一方で、アセットの特性としての賃料上昇機会を捉
るといった特性 を有していると考えられる。適切な投資戦 えることにより着実な内部成長が期待できる。かかる安定
略に基づき、賃料の安定性を追求する一方で、アセットの 性の追求と着実な内部成長を実現するため、MONE グルー
特性としての賃料上昇機会を捉えることにより着実な内部
プ及びみずほ信託銀行のノウハウ及びサポートを活用する
成長が期待できる。かかる安定性の追求と着実な内部成長
とともに、当社独自のノウハウを活用する。
を実現するため、MONE グループ及びみずほ信託銀行のノ
（記載省略）
ウハウ及びサポートを活用するとともに、当社独自のノウ
ハウを活用する。
（記載省略）
第5条（不動産関連資産の調査（デュー・ディリジェン 第5条（不動産関連資産の調査（デュー・ディリジェン
ス）基準） ス）基準）
1．（記載省略） 1．（記載省略）
2．不動産関連資産に係る調査（デュー・ディリジェン 2．不動産関連資産に係る調査（デュー・ディリジェン
ス）の主要な調査項目は、投資対象とする不動産関連資産 ス）の主要な調査項目は、投資対象とする不動産関連資産
の用途等に応じ、原則として以下のとおりとする。 の用途等に応じ、原則として以下のとおりとする。
（記載省略） （記載省略）
要件 主要な調査項目 要件 主要な調査項目
（記載省略） （記載省略）
市場性
⑦ 業務集積度 ・商業集積度 ⑦ 業務集積度
要 件
・就業人口 及び商圏人口 等の推移、 ・就業人口等の推移、将来予測 等
市場性
将来予測
要 件
・売場面積
・小売業販売額、小売吸引力（注1）
及び小売吸引人口（注2）等
（注1） 対象都市の人口1人当たりの小売販売額をその属
する都道府県の1人当たりの小売販売額で除した
数値をいう。
（注2） 対象都市の人口に小売吸引力を乗じたものをい
う。
附則 附則
平成20 年9月1日 施行 2008 年9月1日 施行
平成25 年8月1日 改訂 2013 年8月1日 改訂
平成25 年10月1日 改訂 2013 年10月1日 改訂
平成29 年5月19日 改訂 2017 年5月19日 改訂
平成30 年1月1日 改訂 2018 年1月1日 改訂
2021年5月25日 改訂
（２）変更の年月日
2021年５月25日（予定）
但し、規約の変更及び資産運用ガイドラインの変更のいずれについても、本投資主総会において本議案が原案のとおり承
認可決されることを条件とします。
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