日本ビルファンド投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
| 提出書類 | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | 日本ビルファンド投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
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日本ビルファンド投資法人(E13206)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年10月９日
【発行者名】 日本ビルファンド投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 西山 晃一
【本店の所在の場所】 東京都中央区日本橋室町二丁目３番１号
【事務連絡者氏名】 日本ビルファンドマネジメント株式会社
取締役運営本部長 齋藤 徹也
【電話番号】 03（3516）3370
【届出の対象とした募集内国投 日本ビルファンド投資法人
資証券に係る投資法人の名称】
【届出の対象とした募集内国投 形態：投資証券
資証券の形態及び金額】 発行価額の総額：その他の者に対する割当 6,707,835,000円
（注） 発行価額の総額は、2020年９月24日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
安定操作に関する事項 該当事項はありません。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
（１）【投資法人の名称】
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」又は「ＮＢＦ」といいます。）
（英文ではNippon Building Fund Inc.と表示します。）
（２）【内国投資証券の形態等】
本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律
第198号。その後の改正を含みます。以下、「投信法」といいます。）に従って設立された本投資
法人の投資口（以下、「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関す
る法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下、「振替法」といいます。）の規定
の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資
口を表示する投資証券を発行することはできません。
本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供さ
れた信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありませ
ん。
（注） 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員たる地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。
本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
（３）【発行数】
11,500口
（注１） 上記発行数は、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記
載のオーバーアロットメントによる売出し（以下、「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野村
證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下、「本第三者割当」といいます。）の発行数です。野村
證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロットメントによる売出し等について」に記
載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
（注２） 割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は以下のとおりです。
割当予定先の氏名又は名称 野村證券株式会社
割当口数 11,500口
6,707,835,000円（注３）
払込金額
本店所在地 東京都中央区日本橋一丁目13番１号
代表者の氏名 代表取締役社長 森田敏夫
割当予定先
資本金の額 10,000百万円
の内容
事業の内容 金融商品取引業
大株主 野村ホールディングス株式会社 100％
本投資法人が保有している割当予
－
定先の株式の数
出資
関係 割当予定先が保有している本投資
11,502口
口の数（2020年６月30日現在）
本投資法人
国内一般募集（後記「第５ 募集又は売出しに関する
との関係
特別記載事項／１ 国内市場及び海外市場における本
取引関係
投資口の募集及び売出しについて」に定義します。以
下同様です。）の共同主幹事会社です。
－
人的関係
－
本投資口の保有に関する事項
（注３） 払込金額は、2020年９月24日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見
込額です。
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（４）【発行価額の総額】
6,707,835,000円
（注） 発行価額の総額は、2020年９月24日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
た見込額です。
（５）【発行価格】
未定
（注） 発行価格は、2020年10月20日（火）から2020年10月22日（木）までの間のいずれかの日（以下、「発行価格等決定日」といいま
す。）に国内一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価
格とします。
（６）【申込手数料】
申込手数料はありません。
（７）【申込単位】
１口以上１口単位
（８）【申込期間】
2020年11月５日（木）
（注） 申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間
については、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおける申込期間の繰り下がりに応じて繰り下げることがあ
ります。申込期間は国内一般募集の払込期日の７営業後の日であり、申込期間が最も繰り下がった場合は、「2020年11月９日
（月）」となることがあります。
（９）【申込証拠金】
該当事項はありません。
（１０）【申込取扱場所】
本投資法人 本店
東京都中央区日本橋室町二丁目３番１号
（１１）【払込期日】
2020年11月６日（金）
（注） 払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日
については、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおける申込期間の繰り下がりに応じて繰り下げることがあ
ります。払込期日は国内一般募集の払込期日の８営業日後の日であり、払込期日が最も繰り下がった場合は、「2020年11月10日
（火）」となることがあります。
（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部（東京都千代田区丸の内一丁目１番２号）
三井住友信託銀行株式会社 日本橋営業部（東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号）
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
（１５）【手取金の使途】
本第三者割当における手取金上限6,707,835,000円については、本第三者割当と同日付をもって
決議された国内一般募集における手取金99,742,590,000円及び海外募集（後記「第５ 募集又は売
出しに関する特別記載事項／１ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについ
て」に定義します。）における手取金33,830,820,000円と併せて、後記「第二部 参照情報／第２
参照書類の補完情報／６．不動産等の取得及び売却について」に記載の本投資法人が取得を予定し
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ている特定資産（投信法第２条第１項に定義された意味を有します。以下同様です。）の取得資金
に充当します。
（注） 上記の各手取金は、2020年９月24日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
た見込額です。
（１６）【その他】
① 申込みの方法は、申込期間内に申込取扱場所へ申込みをし、払込期日に新投資口払込金額を払
込むものとします。
② 野村證券株式会社は後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／２ オーバーアロット
メントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかっ
た口数については失権します。
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第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。
第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
１ 国内市場及び海外市場における本投資口の募集及び売出しについて
本投資法人は、2020年10月９日（金）開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別
に、本投資口の日本国内における募集（以下、「国内一般募集」といいます。）、米国、欧州及
びアジアを中心とする海外市場（但し、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａ
に従った適格機関投資家に対する販売に限ります。）における本投資口の募集（以下、「海外募
集」といいます。）並びに本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる
売出し）を行うことを決議しています。
国内一般募集及び海外募集の発行投資口総数は229,000口であり、国内一般募集口数171,000口
及び海外募集口数58,000口を目処に募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案
した上で、発行価格等決定日に決定されます。また、国内一般募集における発行価額の総額は
99,742,590,000円（注）であり、海外募集における発行価額の総額は33,830,820,000円（注）で
す。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「２ オーバーア
ロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
（注） 国内一般募集における発行価額の総額及び海外募集における発行価額の総額は、2020年９月24日（木）現在の株式会社東京証
券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
２ オーバーアロットメントによる売出し等について
本投資法人は、2020年10月９日（金）開催の本投資法人役員会において、本第三者割当とは別
に、本投資口229,000口の国内一般募集及び海外募集を行うことを決議していますが、国内一般
募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主
幹事会社である野村證券株式会社が本投資法人の投資主から11,500口を上限として借り入れる本
投資口の日本国内における売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合がありま
す。本第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上
記本投資法人の投資主から借り入れた本投資口（以下、「借入投資口」といいます。）の返還に
必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
また、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期
間の終了する日の翌日から本第三者割当の払込期日の４営業日前の日までの間（以下、「シンジ
ケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取
引所（以下、「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出し
に係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下、「シンジケートカバー取引」といいます。）
を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本
投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、
野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメント
による売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合がありま
す。
更に、野村證券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って
安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部
を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式
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会社は本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当
における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当に
お ける最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合がありま
す。
上記に記載の取引に関して、野村證券株式会社は、大和証券株式会社と協議の上、これを行い
ます。
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第二部【参照情報】
第１【参照書類】
金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下、「金融商品取引法」とい
います。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以
下に掲げる書類をご参照下さい。
１【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第38期（自2020年１月１日 至2020年６月30日）2020年９月29日関東財務局長に提
出。
２【半期報告書】
該当事項はありません。
３【臨時報告書】
該当事項はありません。
４【訂正報告書】
該当事項はありません。
第２【参照書類の補完情報】
参照書類である2020年９月29日付の有価証券報告書（以下、「参照有価証券報告書」といいま
す。）に関して、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載
のとおりです。
以下は、
・参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／１投資法人の概況／（１）
主要な経営指標等の推移／②事業の状況」に記載された事業の概況について、
・参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／３投資リスク」に記載され
たリスクについて、
・参照有価証券報告書「第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／５運用状況」に記載された
投資不動産物件について、
それぞれにつき補完する記載を行い、又は参照有価証券報告書の提出日後において発生した変更事
項を記載したものです。
（ⅰ）以下の記載事項における将来の事項及び（ⅱ）参照有価証券報告書に記載されている将来の
事項（（ⅰ）を除きます。）については、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
（注）以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を
四捨五入して記載しています。
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１．事業の概況
（１）ＮＢＦの概要
ＮＢＦは、主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオ
フィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証
券及び信託の受益権その他の資産に投資をすることによって、中長期的な観点から、ＮＢＦに属
する資産（以下、「運用資産」といいます。）の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運
用を行うことを目的として設立されました。
2001年９月10日に国内初の上場不動産投資法人として東京証券取引所・不動産投資信託証券市
場（Ｊ－ＲＥＩＴ市場）に上場（銘柄コード8951）して以来、オフィスビルへの投資を通じ着実
に成長を続けており、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当（以下、「本募集」という
ことがあります。）による調達資金を用いた取得予定２物件（以下で定義します。）の取得後
（以下、「本募集後」ということがあります。）では、物件数76物件・資産規模１兆3,845億円
（取得（予定）価格の累計。以下同様です。）（2020年12月期（第39期）に取得した３物件（以
下、「取得済３物件」といいます。）及び2021年６月期（第40期）に取得予定の２物件（以下、
「取得予定２物件」といい、取得済３物件と併せて「取得５物件」と総称します。）を含み、
2020年12月期（第39期）及び2021年６月期（第40期）にそれぞれ共有持分の50％を譲渡予定の１
物件（以下、「譲渡予定資産」といいます。）を除きます。以下同様です。）と国内最大のＪ－
ＲＥＩＴです。
（２）ＮＢＦの特徴・強み
ＮＢＦは、下記の特徴・強みを持った三井不動産株式会社（以下、「三井不動産」といいま
す。）をメインスポンサーとするオフィス特化型Ｊ－ＲＥＩＴです。
ア．Ｊ－ＲＥＩＴ最長の運用実績
ＮＢＦは、米国同時多発テロの前日である2001年９月10日に国内初となる上場不動産投資
法人として上場し、19年間で38回の分配等、運用実績を積み上げてきました。
上場以降、ＩＴバブルの崩壊、リーマンショックや東日本大震災等の局面を乗り越え、今
まさにＣＯＶＩＤ-19（新型コロナウイルス感染症）の影響による社会・経済の変化に直面し
ていますが、19年に亘る運用実績と豊富な経験・ノウハウを活かしオフィスビル賃貸マー
ケットの動向を注視しつつ、不動産投資マーケットに適応した運用戦略に努める等この局面
に対処しています。
イ．Ｊ－ＲＥＩＴ最大の資産規模
ＮＢＦは、2001年５月23日（以下、「運用開始時」といいます。）に物件数22物件、資産
規模1,921億円で運用をスタートし、その後、本書の日付現在までの約19年の間に物件数74物
件、資産規模１兆1,675億円へと成長を実現しており、Ｊ－ＲＥＩＴ最大の資産規模となって
います。取得予定２物件取得後には、物件数76物件・資産規模１兆3,845億円へと更に規模を
拡大します。
ＮＢＦは、この規模の優位性を活かすことにより、適切な分散を図りながら、ハイスペッ
ク大規模ビルへの投資を行うことが可能となっています。また、物件入替戦略を継続的に推
進することでポートフォリオのクオリティの向上も図っています。
一般的に国内外の機関投資家が重要視する流動性の観点でも、2020年８月31日時点におけ
る投資口時価総額は9,022億円となっており、国内の機関投資家だけではなく海外の投資家層
も拡大しています。
ウ．東京を中心とした良質なポートフォリオ
ＮＢＦは、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、
資産規模を拡大しながら良質なポートフォリオを築いてきました。
投資エリアについては、投資方針において、不動産賃貸マーケットの需要が厚い東京都心
部及び東京周辺都市部においてポートフォリオ全体の70％以上を目途に運用することを定め
ており、上場時から特に多様なニーズと需要の厚みのある東京都心部への投資を重点的に
行っています。
一方、地震その他の地域的要因によるキャッシュフローリスクを軽減することを目的とし
て、30％以下を目途として政令指定都市を中心とした地方都市部にも優良物件への厳選投資
を行っています。
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この良質なポートフォリオの構築により、本募集後の稼働率 （注１） は99.2％となる見込みで
す。更に、高い稼働率を維持するとともにテナントの分散にも努め、運用開始時には374件で
あったエンドテナント数 （注２） は、本募集後では1,643件となる見込みです。
以上のとおり、国内において最もオフィスビルへの需要が厚い東京都心部へ重点投資を行
いつつ、エリア・テナントの分散を図りながら収益の安定化を実現しています。
（注１）「稼働率」とは、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合（小数第１位未満を四捨五入）を示しています。「総賃貸面
積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうちＮＢＦの持分に相当する
面積をいいます。
本募集後の「稼働率」は、2020年６月30日時点の保有物件（譲渡予定資産を除きます。）については2020年６月30日時点の
稼働率、取得５物件については売主から受領した資料に基づいて2020年７月31日時点の稼働率を、それぞれ面積ベースで加
重平均することにより算出しています（以下同様です。）。
（注２）本募集後の「エンドテナント数」は、2020年６月30日時点の保有物件（譲渡予定資産を除きます。）については2020年６月
30日時点のエンドテナント数、取得５物件については売主から受領した資料に基づいて2020年７月31日時点のエンドテナン
ト数とし、これらを合算することにより算出しています（以下同様です。）。
エ．三井不動産グループの総合力を活用
ＮＢＦは、三井不動産グループ （注） が開発する競争力の高い物件の取得を通じた外部成長戦
略及び三井不動産グループの基盤・ノウハウを活用したリーシングとプロパティマネジメン
トを活用した内部成長戦略の両輪によって、投資主価値の維持・向上を実現しています。
（注）「三井不動産グループ」とは、三井不動産並びにその連結子会社275社及び持分法適用関連会社90社（2020年３月31日現在）
により構成される企業集団をいいます（以下同様です。）。
オ．保守的な財務運営
ＮＢＦは、保守的な財務運営に基づき、Ｊ－ＲＥＩＴ最高水準の格付（詳細については、
後記「３．財務の状況／ア．保守的な財務戦略／ｄ．信用格付の状況」をご参照下さい。）
を取得しているとともに、適切なＬＴＶ （注） コントロールによる安定した分配を行っていま
す。
（注）「ＬＴＶ」とは、総資産に対する有利子負債の比率（総資産有利子負債比率）をいいます（以下同様です。）。
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（３）ＮＢＦの運用方針
ＮＢＦは、１口当たり分配金の中長期的な安定成長及び１口当たりＮＡＶ（純資産価値）の増
大を通じて「投資主価値の向上」を目指します。
＜１口当たり分配金の推移 （注１） ＞
＜１口当たりＮＡＶ（純資産価値） （注１）（注２） の推移＞
（注１）2014年１月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口分割を実施しています。
2013年12月期（第25期）以前の期末数値については、上記の投資口分割が行われたと仮定して算出しています。
（注２）１口当たりＮＡＶ（純資産価値）＝（期末出資総額＋期末鑑定評価額合計額－期末簿価合計額＋圧縮積立金累計額）/
期末発行済投資口数
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２．オファリングハイライト
ＮＢＦは、新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタワーの取得予定２物件並びに大崎
ブライトタワー、名古屋三井ビルディング本館及び名古屋三井ビルディング新館の取得済３物件の合
計５物件の取得は、以下３点の意義及び効果があり、投資主価値の向上に繋がるものと考えていま
す。
① 継続的な外部成長によりポートフォリオクオリティを強化しオフィスＲＥＩＴ市場における
グローバルでのプレゼンスを向上
② マーケットに対する高い適応力を活かした更なる成長
③ Ｊ－ＲＥＩＴ最大の資産規模と良質なポートフォリオによる安定運営
ア．継続的な外部成長によりポートフォリオクオリティを強化しオフィスＲＥＩＴ市場におけ
るグローバルでのプレゼンスを向上
ａ．資産規模の拡大
ＮＢＦは、上場後の2001年12月末には資産規模2,265億円でしたが、三井不動産グループ
の保有・運用物件や同グループの広範なネットワークを活用した仲介等のスポンサーパイプ
ライン等を活用し、都心５区 （注） 、東京23区、東京周辺都市部及び地方都市部のエリアにお
いて優良な大型オフィスビルの継続的な取得を行っています。その結果、2005年12月末には
資産規模5,000億円、2013年６月末には資産規模１兆円をそれぞれ達成しました。その後も
着実に資産規模を拡大し、合計2,572億円となる取得５物件の取得後において資産規模は１
兆3,845億円とＪ－ＲＥＩＴ最大の資産規模となる見込みです。
（注）「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を総称しています（以下同様です。）。
＜J－ＲＥＩＴ最大の資産規模を誇るＮＢＦの運用実績（資産規模の推移）＞
（注）＜J－ＲＥＩＴ最大の資産規模を誇るＮＢＦの運用実績（資産規模の推移）＞における本募集後の資産規模は、2020年６月期
（第38期）末の取得価格累計に取得５物件の取得（予定）価格の合計を加算し、譲渡予定資産の当初取得価格を減算し算出し
ています。
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ｂ．三井不動産グループのパイプラインの活用
ＮＢＦは、三井不動産グループのパイプライン等を活用した継続的な物件取得による着実
な資産規模の拡大がＮＢＦの強みであると考えており、本募集後のポートフォリオのうち
63.7％が三井不動産グループからの取得（三井不動産グループの運用するファンドからの物
件取得及び三井不動産グループの仲介による物件取得を含みます。）となります。
＜物件取得ルート別比率（本募集後・取得（予定）価格ベース）＞
（注１）「三井不動産グループからの取得（仲介含む）」とは、三井不動産及び三井不動産が運用するファンドからの物件取得並び
に三井不動産グループの仲介による物件取得をいいます。なお、比率は、本募集後のポートフォリオにおける取得（予定）
価格の総額に占める各物件の取得（予定）価格合計の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注２）「運用開始時取得物件」とは、運用開始時に取得した22物件のうち、本書の日付現在保有している９物件（取得価格合計
717億円）をいいます。
＜ＮＢＦの主要物件＞
物件名称 取得（予定）価格
新宿三井ビルディング 1,700億円
ＮＢＦ大崎ビル 666億円
六本木ティーキューブ 628億円
ゲートシティ大崎 572億円
グラントウキョウサウスタワー 470億円
西新宿三井ビルディング 452億円
セレスティン芝三井ビルディング 420億円
中野坂上サンブライトツイン 412億円
ＮＢＦ品川タワー 363億円
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 352億円
芝ＮＢＦタワー 320億円
ＮＢＦプラチナタワー 310億円
ＮＢＦ南青山ビル 310億円
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ｃ．オフィスＲＥＩＴとしてのプレゼンス
ＮＢＦは、前記「２．オファリングハイライト／ア 継続的な外部成長によりポートフォ
リオクリティを強化し、オフィスＲＥＩＴ市場におけるグローバルでのプレゼンスを向上／
▶ 資産規模の拡大」に記載のとおり、着実な資産規模拡大を実現していますが、今後も資産
規模の拡大を通じたポートフォリオの強化により、オフィスＲＥＩＴ市場におけるグローバ
ルでのプレゼンスの更なる向上を目指します。
＜資産規模 グローバルランキング（オフィスＲＥＩＴ対象）＞
出所： Bloombergにおける2020年８月31日掲載データをもとに日本ビルファンドマネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」
又は「ＮＢＦＭ」といいます。）が作成しています。
（注１）＜資産規模 グローバルランキング（オフィスＲＥＩＴ対象）＞におけるＮＢＦの本募集後の資産規模は、Bloombergにおけ
る2020年８月31日時点のＮＢＦの「投資不動産」の数値に同時点の為替レートで換算した取得５物件の取得（予定）価格の
合計を加算し、譲渡予定資産の当初取得価格を減算し算出しています。
（注２）「本募集前」とは、取得５物件の取得前を意味します。
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ｄ．インデックスへの組入れ状況
ＮＢＦは、資産規模拡大によるポートフォリオの安定性向上を目指すとともに、時価総額
の拡大を通じた流動性の拡大により、投資主価値の向上を目指しています。本書の日付現
在、ＮＢＦは、グローバルな投資家が資産運用におけるベンチマークとする以下の主要なイ
ンデックスに採用されています。
＜ＮＢＦが採用されている主なインデックス＞
・ MSCI Japan Standard Index
・ FTSE Global Equity Index Series (GEIS) (Large Cap)
・ FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series
・ GPR 250 Index／GPR 250 REIT Index
・ GPR/APREA Investable 100 Index
・ S&P Global Property Index
・ 東証REIT Core指数
イ．マーケットに対する高い適応力を活かした更なる成長
ａ．三井不動産との「成長・共生モデル」を活かしＪ－ＲＥＩＴ最大の外部成長を実現
取得５物件の取得（予定）価格合計は、公募増資及びこれに近接して行われた物件の取得
としては、Ｊ－ＲＥＩＴにおいて過去最大となる2,572億円となる予定です。これらの物件
取得は、三井不動産が推進するＪ－ＲＥＩＴとの成長・共生モデルによって実現されたもの
であり、ＮＢＦの資産規模が１兆円を超える大規模なものであるからこそ、このような大規
模な物件取得による外部成長が可能であると考えています。
＜取得５物件の概要＞
（注１）「ＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）」とは、不動産賃貸事業利益から不動産賃貸事業費用を控除した金額を
いいます（以下同様です。）。
（注２）「ＮＯＩ利回り」とは、鑑定ＮＯＩ/取得（予定）価格をいいます。
取得５物件の取得及び本募集により、ポートフォリオの拡大を通じた安定性の向上に加
え、１口当たりのＮＡＶ（純資産価値）の向上及び借入余力の拡大が見込まれることから、
今後の成長に向けた余力も確保することができる見込みです。なお、本募集後のポートフォ
リオの平均減価償却後ＮＯＩ利回りは取得５物件の取得前と同水準となる見込みであり、
ポートフォリオの収益性も維持できる見込みです。
＜本募集前後のポートフォリオの変化＞
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（注１）＜本募集前後のポートフォリオ変化＞における「取得（予定）価格の累計」中の譲渡予定資産の数値は、譲渡予定価格を記
載しています。
（注２）2020年６月期（第38期）の平均ＮＯＩ利回り＝2020年６月期（第38期）の期初における保有物件（以下、「期初保有物件」
といいます。）の2020年６月期（第38期）実績ＮＯＩの合計/期初保有物件の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格の合
計
（注３）2020年６月期（第38期）の平均減価償却後ＮＯＩ利回り＝（期初保有物件の実績ＮＯＩの合計－期初保有物件の実績減価償
却費の合計）/期初保有物件の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格の合計
（注４）取得５物件の平均ＮОＩ利回り＝取得５物件の取得時の不動産鑑定評価書に記載されたＮОＩの合計／取得５物件の取得
（予定）価格の合計
（注５）取得５物件の平均減価償却後ＮОＩ利回り＝（取得５物件の取得時の不動産鑑定評価書に記載されたＮОＩの合計－取得５
物件の減価償却費の資産運用会社による見込額）／取得５物件の取得（予定）価格の合計
（注６）譲渡予定資産の平均ＮОＩ利回り＝譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績ＮОＩに基づき算出したＮＯＩ／譲渡予
定資産の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格
（注７）譲渡予定資産の平均減価償却後ＮОＩ利回り＝（譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績ＮОＩに基づき算出したＮ
ОＩ－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績減価償却費に基づき算出した減価償却費）／譲渡予定資産の2020年６
月期（第38期）の期末帳簿価格
（注８）本募集後の平均ＮＯＩ利回り＝（期初保有物件の2020年６月期（第38期）の実績ＮＯＩの合計＋2020年３月26日に取得した
大崎ブライトコア・ブライトプラザが通期稼働したものと仮定して取得後の実績ＮＯＩに基づき算出したＮＯＩ＋取得５物
件の取得時の不動産鑑定評価書に記載されたＮＯＩの合計－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績ＮＯＩに基づき
算出したＮＯＩ）/（2020年６月30日時点保有物件の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格の合計＋取得５物件の取得
（予定）価格の合計）－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格）
（注９）本募集後の平均減価償却後ＮＯＩ利回り＝（期初保有物件の2020年６月期（第38期）の実績ＮＯＩの合計＋2020年３月26日
に取得した大崎ブライトコア・ブライトプラザが通期稼働したものと仮定して取得後の実績ＮＯＩに基づき算出したＮＯＩ
＋取得５物件の不動産鑑定評価書に記載されたＮＯＩの合計－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績ＮＯＩに基づ
き算出したＮＯＩ）－（期初保有物件の2020年６月期（第38期）の実績減価償却費の合計＋2020年３月26日に取得した大崎
ブライトコア・ブライトプラザが通期稼働したものと仮定して取得後の実績減価償却費に基づき算出した減価償却費＋取得
５物件の減価償却費の資産運用会社による見込額－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の実績減価償却費に基づき算出
した減価償却費）/（2020年６月30日時点保有物件の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格の合計＋取得５物件の取得
（予定）価格の合計）－譲渡予定資産の2020年６月期（第38期）の期末帳簿価格
（注10）2020年６月期（第38期）末のＬＴＶ＝2020年６月期（第38期）期末時点の有利子負債残高（435,500百万円）/2020年６月期
（第38期）期末時点の総資産（1,044,475百万円）
本募集後のＬＴＶ＝（2020年６月期（第38期）期末時点の有利子負債残高（435,500百万円）＋取得５物件取得資金として
調達する有利子負債（99,000百万円（見込み））/（2020年６月期（第38期）期末時点の総資産（1,044,475百万円）＋取得
５物件取得資金として調達する有利子負債（99,000百万円（見込み））＋本募集における出資総額 *）
＊ 「本募集における出資総額」は、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額です。国内一般募
集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額は2020年９月24日現在の東京証券取引所における本投資口の終
値を基準として算出した見込額であり、また本第三者割当については払込金額の全額について野村證券株式会社から払込が
なされることを前提としています。
したがって、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における実際の発行価額が前記発行価額よりも低額となった場
合又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、国内一般募
集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本募集後のＬＴＶが
高くなる可能性があります。
逆に実際の発行価額が前記発行価額よりも高額となった場合には、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における
発行価額の総額は前記よりも増加することになり、実際の本募集後のＬＴＶが低くなる可能性があります。
（注11）借入余力とは、ＬＴＶ46％となるまでの有利子負債の調達余力を試算した数値です。なお、実際に係る借入余力の全額につ
き有利子負債を調達できることを保証するものではありません。
（注12）2020年６月期（第38期）期末の１口当たりＮＡＶ（純資産価値）＝（2020年６月期（第38期）期末出資総額＋2020年６月期
（第38期）期末鑑定評価額合計額－2020年６月期（第38期）期末帳簿価格合計額＋2020年６月期（第38期）期末時点の圧縮
積立金累計額）/2020年６月期（第38期）期末発行済投資口数（1,412,000口）。
（注13）本募集後の１口当たりＮＡＶ（純資産価値）＝｛（2020年６月期（第38期）期末出資総額＋本募集における出資総額 ＊１ ）
＋（2020年６月期（第38期）期末鑑定評価額合計額（譲渡予定資産を除く）＋取得５物件鑑定評価額合計額）－（2020年６
月期（第38期）期末簿価合計額（譲渡予定資産を除く）＋取得５物件の取得（予定）価格の合計）＋圧縮積立金累計額 ＊
２ ｝/（2020年６月期（第38期）期末発行済投資口数（1,412,000口）＋本募集における発行予定口数（240,500口） ＊３ ）
＊１ 「本募集における出資総額」は、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額です。国内一般募
集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額は2020年９月24日現在の東京証券取引所における本投資口の終
値を基準として算出した見込額であり、また本第三者割当については払込金額の全額について野村證券株式会社から払込が
なされることを前提としています。
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したがって、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における実際の発行価額が前記発行価額よりも低額となった場
合又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込がなされないこととなった場合には、国内一般募
集及び海外募集並びに本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本募集後の１口当た
り ＮＡＶ（純資産価値）が低くなる可能性があります。
逆に実際の発行価額が前記発行価額よりも高額となった場合には、国内一般募集及び海外募集並びに本第三者割当における
発行価額の総額は前記よりも増加することになり、実際の本募集後の１口当たりＮＡＶ（純資産価値）が高くなる可能性が
あります。
＊２ 圧縮積立金累計額は、2020年６月期（第38期）期末時点の圧縮積立金累計額（7,302百万円）から2020年12月期（第39期）
に分配金原資として圧縮積立金を1,860百万円取り崩し、また2021年６月期（第40期）に譲渡予定の譲渡予定資産の売却益
1,527百万円（見込額）の全額を圧縮積立金として積立てることを前提としています。なお2020年12月期（第39期）に譲渡
予定の譲渡予定資産の売却益については、圧縮積立金として積立てないことを前提としています。
したがって、圧縮積立金取り崩し額が増額もしくは圧縮積立金積立額が減額となった場合には本募集後の１口当たりＮＡＶ
（純資産価値）は前記よりも低くなる可能性があります。
逆に圧縮積立金取り崩し額が減額もしくは圧縮積立金積立額が増額となった場合には本募集後の１口当たりＮＡＶ（純資産
価値）は前記よりも高くなる可能性があります。
＊３ 「本募集における発行予定口数（240,500口）」は、本第三者割当の投資口数（11,500口）が全て発行されることを前提と
しています。したがって、本第三者割当による新投資口発行の全部又は一部について払込がなされないこととなった場合に
は、本募集後の１口当たりＮＡＶ（純資産価値）が変動することになります。
ｂ．優先交渉権を活かした共有持分パイプラインによる継続的な物件取得
ＮＢＦは、三井不動産との「成長・共生モデル」による外部成長戦略に加え、優先交渉権
を活用した既存物件の共同保有者からの継続的な持分取得による資産規模の拡大を図ってい
ます。
既保有物件の共同保有者から付与された優先交渉権を活用した物件取得実績として、大崎
ブライトコア・ブライトプラザ、中野坂上サンブライトツイン、ゲートシティ大崎、西新宿
三井ビルディング、興和西新橋ビルＢ棟があります。なお、大崎ブライトコア・ブライトプ
ラザについては、合計５回に亘る取得を通じて持分を増加させており、その取得価格累計は
243億円となり、本書の日付現在でブライトプラザの73％、ブライトコアの約49％の持分を
保有しています。
＜優先交渉権を活かした共有持分パイプラインによる継続的な物件取得＞
（注）上記のグラフは、大崎ブライトコア・ブライトプラザの取得価格累計額を各年月の時点別に記載しています。
ｃ．１兆円を超えるポートフォリオと三井不動産グループのネットワークを活かした柔軟な
ポートフォリオ運営
ＮＢＦは、Ｊ－ＲＥＩＴ最大の資産規模と質を備えたポートフォリオを活かした柔軟な
ポートフォリオ運営を行っており、個別物件の中長期的な競争力を勘案したポートフォリオ
の入替等によるマーケット変化に対する高い適応力を強みとしています。
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＜大規模なポートフォリオの入替（2017年12月18日公表）＞
■ 概要
＜取得物件＞
大崎ブライト
セレスティン
コア・ブライト
芝三井ビルディング
物件名 六本木ティーキューブ 合計
プラザ
（追加取得）
（追加取得）
取得価格 628億円 195億円 97億円 920億円
減価償却後
3.1％ 4.1％ 2.1％ 3.2％
ＮОＩ利回り（注１）
＜譲渡物件＞
ＮＢＦ
物件名 ＧＳＫビル ＮＢＦ日比谷ビル 合計
新浦安タワー
譲渡価格 114億円 155億円 636億円 905億円
減価償却後
6.1％ 1.0％ 1.8％ 2.2％
ＮОＩ利回り（注１）
（注１）減価償却後ＮОＩ利回り＝減価償却後ＮОＩ/簿価 ＊
（注２）減価償却後ＮОＩ：取得物件は2018年６月期（第34期）実績値（固定資産税相当額を控除）より稼働日数を考慮して年換算
して算出しています。
ＧＳＫビル及びＮＢＦ新浦安タワーは2017年12月期（第33期）実績値より稼働日数を考慮して年換算して算出しています。
ＮＢＦ日比谷ビルは2018年６月期（第34期）の実績値より稼働日数を考慮して年換算して算出しています。
＊ 簿価：取得物件は取得価格、譲渡物件は譲渡時の帳簿価格に譲渡費用を加算して算出しています。
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＜継続的なポートフォリオの入替（2019年２月15日公表）＞
■ 概要
＜取得物件＞
大崎ブライトコア・
ブライトプラザ
物件名 Ｇ－ＢＡＳＥ田町 合計
（追加取得）
取得価格 282億円 42億円 324億円
減価償却後ＮОＩ利回り
2.5％ 3.1％ 2.5％
（注１）
＜譲渡物件＞
物件名 ＮＢＦ芝公園大門通りビル ＮＢＦ宇都宮ビル 合計
譲渡価格 61億円 25億円 87億円
減価償却後ＮОＩ利回り
2.4％ 2.3％ 2.3％
（注１）
（注１）減価償却後ＮОＩ利回り＝減価償却後ＮОＩ/簿価 ＊
（注２）減価償却後ＮОＩ：取得物件は2019年12月期（第37期）実績値（固定資産税相当額を控除）より稼働日数を考慮して年換算
して算出しています。
譲渡物件は2018年６月期（第34期）及び2018年12月期（第35期）の実績値より稼働日数を考慮して年換算して算出していま
す。
＊ 簿価：取得物件は取得価格、譲渡物件は2018年12月期（第35期）末の帳簿価格にて算出しています。
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ＮＢＦは、上場以来19年間の運用を通じて積み上げてきたポートフォリオの「含み益」
（注） と「内部留保」を活用することによって安定した分配金マネジメントが可能と考えてい
ます。本募集後の含み益は2,837億円となり、また、2021年６月期（第40期）末の内部留保
は6,969百万円になる見込みです。ＮＢＦの内部留保の推移は、以下のとおりです。
（注）「含み益」＝「2020年６月30日時点の保有物件の同日時点の鑑定評価額と帳簿価格の差額の合計額」＋「取得（予定）物件の
取得時の鑑定評価額と取得（予定）価格の差額の合計額」－「譲渡予定資産の2020年６月30日時点の鑑定評価額と帳簿価格の
差額」（以下同様です。）
＜内部留保の推移＞
（注） 内部留保の残高は各期末の圧縮積立金残高に当期積立金を加算し、取り崩し額を減算しています。
2021年６月期（第40期）の取り崩し見込み額332百万円は2020年12月期（第39期）に1,860百万円を取り崩し、2021年６月期
（第40期）に1,527百万円を積立てることを想定し、その差額を記載しています。
ウ．Ｊ－ＲＥＩＴ最大の資産規模と良質なポートフォリオによる安定運営
ＮＢＦは、リーマンショックなど大きな外部環境の変化に対応してきた経験・ノウハウと
大規模かつ分散の効いた良質なポートフォリオの強みを活かし、中長期的な観点から運用資
産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指します。
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ａ．安定運営を実現するＮＢＦのポートフォリオ
（ⅰ）リーマンショック等外部環境の変化にも対応してきた安定した運用実績
ＮＢＦのポートフォリオ稼働率は、東京ビジネス地区 （注） におけるマーケット稼働率
と比較して高い傾向にあります。リーマンショック時においてもＮＢＦのポートフォリ
オ稼働率はマーケット稼働率を上回って推移したことから、高い耐性を有しているポー
トフォリオであると考えています。
＜ＮＢＦのポートフォリオ及びマーケット（東京ビジネス地区）稼働率の推移＞
出所： 三鬼商事株式会社のデータをもとに資産運用会社が作成しています。
（注） 「東京ビジネス地区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を総称しています（以下同様です。）。
（ⅱ）東京23区を中心とした大規模かつ分散の効いたポートフォリオ（本募集後）
ＮＢＦは、中長期的な安定収益実現の観点でテナントの多様なニーズ及び賃貸需要の
厚みが期待できる東京都心部かつ大規模物件への投資を重視しつつ、エリア及びテナン
トの点で分散の効いたポートフォリオの構築を目指しています。
ＮＢＦは、都心のポートフォリオを重視しており、ポートフォリオのエリア分散で
は、本募集後では、都心５区が占める割合は57.4％、その他23区が25.5％と合計82.9％
が東京23区に所在するオフィスビルのポートフォリオとなる見込みです。また、本募集
後における１物件当たりの平均取得価格 （注３） は東京23区で229億円、東京周辺都市部103
億円、地方都市部85億円、ポートフォリオ全体で182億円となる予定です。
また、エンドテナント数は1,643件とテナント分散が図られた高い安定性を有する
ポートフォリオであると考えています。
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＜東京23区を中心とした大規模かつ分散の効いたポートフォリオ＞
（注１）ＮＢＦが三井不動産へ賃貸し、転借人へ転貸しています（一部自用を含みます。）。
（注２）賃貸面積ベースで三井不動産を除く上位９社のテナントに係る賃貸面積の総賃貸面積に対する割合をそれぞれ示します。こ
こでは、三井不動産を除く上位９社の割合の減少（2020年６月期（第38期）期末時点における三井不動産を除く上位9社の
割合は20.5％）という点において、テナントリスクの分散が図られています。なお、三井不動産がテナントとなっている物
件は、同社が物件を賃借したうえで、転借人にこれを転貸しています（但し、一部の賃貸物件における賃貸を除きま
す。）。
（注３）本募集後の１物件当たりの平均取得価格は、各地域及び全物件の取得（予定）価格の合計を物件数で除した金額を記載して
います（小数以下切り捨て）。
ｂ．変化するオフィスニーズへの対応
ＮＢＦは、テナントのオフィスニーズはマーケットや環境によって変化していくものと考
え、その変化に柔軟に適応することで、安定した運用を目指しています。
ＮＢＦは、オフィスを取り巻く環境として、テレワークの拡充等、働き方の多様化が進む
一方、企業が競争力確保・向上のために優秀な人材の確保や従業員の労働環境・利便性の向
上に取り組む動きは継続することを見込んでいます。また、対面（Face to Face）でのコ
ミュニケーションの重要性は変わらず、コアとなるオフィスのニーズは拡大すると考えてい
ることから、都心のハイスペックオフィスビルへの需要の継続を見込み、テナントニーズの
多様化への対応を進めていきます。また、これらのオフィスニーズの変化が加速する可能性
はありますが、創造性を必要とするクリエイティブな企業にとって、人々が集うオフィスス
ペースの充実性は一層必要不可欠なものとなると考えており、長年に亘りオフィスビルに特
化した運用をしてきたＮＢＦの運用実績と豊富な経験・ノウハウやスポンサーとのネット
ワークにより、その変化に対応しテナントのニーズに応えていきます。
多様化するテナントニーズへの対応例として、三井不動産のシェアオフィス「ワークスタ
イリング」が利便性・視認性の高いＮＢＦ取得（予定）物件７物件（既保有物件:ＮＢＦ品
川タワー、ゲートシティ大崎、六本木ティーキューブ （注１） 、ＮＢＦ虎ノ門ビル及びＮＢＦ赤
坂山王スクエア、取得予定２物件：新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタ
ワー）に入居することが挙げられます。ワークスタイリングの入居により、今後、多様化し
ていくテナントニーズに対応し、ＮＢＦの既存オフィスワーカーへ提供するサービスの更な
る充実が図られます。また、三井不動産のシェアオフィスである「ワークスタイリング」73
店舗 （注2） とのネットワーキングによるシナジー効果の提供も期待できると考えています。
（注１）六本木ティーキューブに入居するワークスタイリングについては2020年秋に開業予定です。
（注２）2020年８月31日時点。三井不動産Ｗｅｂサイト（オープン予定店舗を除く、ワークスタイリングＳＨＡＲＥ及びワークスタ
イリングＦＬＥＸの店舗数です。）
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＜ＮＢＦのポートフォリオにおけるワークスタイリング入居物件＞
３．財務の状況
ア．保守的な財務戦略
財務における基本方針として、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の当面のターゲットを
36％から46％（上限の目処56％）、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借
入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいま
す。以下同様です。）の当面のターゲットを90％以上とし、将来の金利上昇やリファイナン
スリスクにも耐えうる強固な財務基盤を確保するとともに、保守的な財務運営を行っていま
す。
具体的には、機動性の高い無担保・無保証のコーポレートファイナンスを活用し、財務の
安定性に配慮しつつ、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から長期固定金
利による調達を進めています。さらに、一時期に返済期限が集中しないよう、返済期間を分
散させています。
コミットメントラインについては、機動的な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減等
のための安定的な資金調達手段の確保といった観点から総額520億円の極度枠を設定していま
す。また、投資法人債も19回の発行実績があり、2020年８月31日現在の残高は520億円となっ
ています。今後も、資金調達基盤の拡充の観点から引続き投資法人債の発行に取り組んでい
きます。
上記、保守的な財務運営に基づき、Ｊ－ＲＥＩＴ最高水準の格付を取得しています。
＜保守的な財務戦略＞
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ａ．ＬＴＶ・長期固定金利比率
ＮＢＦは、長期的に安定収益が期待できるポートフォリオ構築を目指しており、財務戦略
においてもアセットの状況に対応すべく、有利子負債の長期固定化を推進しています。長期
固定金利比率は本募集後には94.8％となる見込みです。
また、強固な財務基盤が中長期的な成長を支えるという考えのもと、ＬＴＶについては
36～46％の範囲でコントロールしています。本募集後のＬＴＶは41.6％となる見込みであ
り、ＬＴＶ46％までの借入余力は約1,030億円になることから、引続き成長力を確保しなが
ら、強固な財務基盤を構築していると考えています。
＜ＬＴＶ・長期固定金利比率＞
（注１）本募集後の長期固定金利比率＝（2020年６月期（第38期）期末時点の長期固定有利子負債（407,500百万円）＋取得５物件
取得資金として調達する長期固定有利子負債（99,000百万円見込み）／（2020年６月30日時点の有利子負債（435,500百万
円）＋取得５物件取得資金として調達する有利子負債（99,000百万円見込み）
（注２）本募集後のＬＴＶ＝（2020年６月期（第38期）期末時点の有利子負債残高（435,500百万円）＋取得５物件取得資金として
調達する有利子負債（99,000百万円見込み）/（2020年６月期（第38期）期末時点の総資産（1,044,475百万円）＋取得５物
件取得資金として調達する有利子負債（99,000百万円見込み）＋本募集における出資総額）
（注３）借入余力とは、ＬＴＶ46％となるまでの有利子負債の調達余力を試算した数値です。なお、実際に係る借入余力の全額につ
き有利子負債を調達できることを保証するものではありません。
ｂ．平均調達金利の推移と長期有利子負債の平均残存年数の推移
平均調達金利は現状の金融政策に支えられ、低利での新規調達及び既存有利子負債のリ
ファイナンスによる効果で2020年８月31日時点では0.51％となっています。
また、平均残存年数については長期化を推進しており、2020年８月31日時点の長期有利子
負債の平均残存年数は5.65年となっています。
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＜平均調達金利の推移と長期有利子負債の平均残存年数の推移＞
（注１）平均調達金利＝各時点における有利子負債の加重平均金利
（注２）平均残存年数＝各時点における長期有利子負債の返済期日又は償還期限までの期間の加重平均年数
ｃ．返済期限の分散
ＮＢＦでは、長期での資金調達を行うとともに返済期限を分散する財務戦略により、財務
リスクの軽減を図っています。
＜返済期限の分散（2020年８月31日時点）＞
（注） 各年毎に記載の比率は、当該年に返済期限が到来する有利子負債の加重平均金利です。
ｄ．信用格付の状況
ＮＢＦは、ＮＢＦが持つ特徴・強みにより格付会社から高い信用格付を付与されており、
その格付はＪ－ＲＥＩＴにおいても最高水準となります。引続き格付の維持に努めていきま
す。
＜信用格付の状況（2020年８月31日時点）＞
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ｅ．金融機関取引の状況
ＮＢＦは、財務リスクの軽減を推進する中で、多様な金融機関からの借入を行うことで借
入先の分散を図っています。2020年８月31日時点において、取引金融機関数は27社となって
います。
＜金融機関取引の状況（2020年８月31日時点）＞
（注） 各取引金融機関からの借入金残高が全取引金融機関からの借入金残高の合計に占める比率を記載しています。
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４．取得５物件におけるＥＳＧへの取り組み
ア．環境と社会に配慮した物件取得
ＮＢＦは物件取得にあたり、環境負荷の軽減及び地域社会への貢献を重視しております。
環境負荷の軽減 地域社会への貢献
（Environment） （Social）
新宿三井ビルディング ・ 東京都環境確保条例において「準 ・ のど自慢大会
トップレベル事業所」認定 （注１） を ・ eスポーツ大会
取得
・ CO 2削減への取り組み（テナントと
の協力体制構築）
・ 専用室内照明器具のLED化
・ 高効率モーターの導入
・ 人感センサーの導入
・ レトロコミッショニングによるPDCA
体制 （注２） の構築
グラントウキョウサウスタワー ・ 東京都環境確保条例において「トッ ・ 季節毎の装飾
プレベル事業所」認定 （注１） を取得 ・ クリスマスイベントの開催
・ CO 2削減への取り組み（テナントと
の協力体制構築）
・ CO 2濃度による外気量制御の導入
・ 高効率照明器具・熱源機器の導入
・ BEMS （注３） による効率的な設備運用
・ 空調温度制御不感帯の設定
大崎ブライトタワー ・ CASBEE新築において ・ プラネタリウムパーク
・ 恐竜パーク
「Sクラス相当」を取得
・ 自動調光制御システムの導入
・ 高性能Low-Eペアガラス （注４） を採
用し、熱負荷を基準値より25％削減
・ 雨水貯留槽により上水使用量を削減
・ パブリックスペース、テラスなどの
緑化
名古屋三井ビルディング本館 ・ 2009年に住宅・建築物省CO 2推進モ ・ 防災アトラクション
（ザ・タワー）
デル事業に認定
・ ジャズ アンド ライブアート
・ 屋上に太陽光パネルを設置
・ 人感センサー設置やLED化の推進
・ BEMS （注３） による効率的な設備運用
・ レトロコミッショニングによるPDCA
体制 （注２） の構築
名古屋三井ビルディング新館 ・ CASBEE名古屋において「Sクラス」
を取得
・ 自動調光制御システムの導入
・ 高性能Low-Eペアガラス （注４） 及び
日除けルーバー （注５） の採用による
熱負荷を軽減
・ 全館LED化（バックヤード除く）
・ BEMS （注３） による効率的な設備運用
（注１）東京都は、東京都環境確保条例に基づき、温室効果ガス排出総量削減義務と排出量取引制度（キャップ＆トレード制度）に
おいて、地球温暖化対策が特に優れた事業所を、その程度に応じて、「トップレベル事業所」、「準トップレベル事業所」
に認定しています。
（注２）「レトロコミッショニングによるPDCA体制」とは、現状の運用性能を分析し、より適切なビルの運用を行うために必要な調
整や改修、並びに運転の最適化を検討・実現させるプロセスです。
（注３）「BEMS」とは、「Building Energy Management System」の略語です。
電力使用量の可視化及び機器を繁閑に応じて自動制御することで、省エネと快適性の実現を図り、電力消費量削減を図るシ
ステムです。
（注４）「Low-Eペアガラス」とは、遮熱性と断熱性に優れた複層ガラスであり、空気冷暖房による負荷が低減されます。
（注５）「日除けルーバー」とは、細長い羽板を平行に並べたものであり、直射日光による熱負荷を軽減します。
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イ．ＮＢＦ及び資産運用会社の取り組み
ＮＢＦは、ＥＳＧへの取り組みがポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基
本指針である「ＥＳＧに関する取り組み指針」に基づき、ポートフォリオ運用における環境
負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています。
ａ．環境（Environment）
・ ＧＲＥＳＢ評価
・ グリーンビルディング認証の取り組み
・ テナントとのグリーンリース契約の締結
・ 環境パフォーマンスの改善
・ ＬＥＤ化工事の実施
ｂ．社会（Social）
・ 地域社会/テナントに向けた取り組み
・ 災害時の対応
・ 感染防止拡大に向けた取り組み
・ 資産運用会社における専門性の高い従業員の確保
ｃ．ガバナンス（Governance）
・ コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等から成るガバ
ナンス・ストラクチャー
・ 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フローの運用
・ 従業員向けの累積投資制度の導入による資産運用会社の従業員と投資主との利益一致
５．オフィスビル賃貸マーケット動向
ア．東京ビジネス地区のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率）
出所：三鬼商事株式会社のデータをもとに資産運用会社が作成しています。
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イ．東京23区大規模オフィスビル （注１） 供給量推移
出所：2020年５月25日付森ビル株式会社のデータをもとに資産運用会社が作成しています。
（注１）「大規模オフィスビル」とは、事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビルを表します。2020年以降の数値は予想値になり
ます。
（注２）東京23区に所在する大規模オフィスビルの新規供給にかかる延床面積の合計を、各年（度）別に記載しています。
６．不動産等の取得及び売却について
（１）取得５物件の概要等
物件名 所在地 投資エリア 取得（予定）時期 取得（予定）価格 鑑定評価額
大崎ブライトタワー 東京都品川区 東京都心部 2020年10月 13,970百万円 14,200百万円
名古屋三井ビルディング本館 名古屋市中村区 地方都市部 2020年10月 13,050百万円 13,300百万円
名古屋三井ビルディング新館 名古屋市中村区 地方都市部 2020年10月 13,200百万円 13,500百万円
新宿三井ビルディング 東京都新宿区 東京都心部 2021年１月 170,000百万円 173,000百万円
グラントウキョウサウスタワー 東京都千代田区 東京都心部 2021年１月 47,000百万円 48,500百万円
合計 - - - 257,220百万円 262,500百万円
なお、新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタワーに係る売買契約は、フォワード・コ
ミットメント（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に資金決済・物件引
渡しを行うこととしている契約）に該当します。当該売買契約においては、本投資法人による売買契約
上の義務違反により当該契約が解除された場合には、相手先に対し、売買価格の10％に相当する違約金
を支払う定めとなっています。もっとも、当該売買契約においては、本投資法人の資金調達が行われる
ことが確実であることを条件として売買代金の支払義務が発生するものとされていることから、本募集
を含む取得資金の調達が困難となった場合においても、売買契約上の代金支払義務を履行できないこと
を理由として違約金の支払が必要となることはありません。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
①取得済３物件
物件の名称 大崎ブライトタワー
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都品川区北品川五丁目６番１号
地積 7,813.22㎡（敷地全体）
土地 用途地域 準工業地域
所有形態
所有権（敷地権割合約10.91％）
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付31階建
延床面積 89,234.27㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有権及び区分所有権の共有）
建物
建築時期 2015年４月１日
区分所有権（６階～８階の事務所、床面積合計5,687.10㎡）及び区分所有部分（１～３階の店舗、床面
所有階・床面
積・用途等 積合計1,847.15㎡）の共有持分10.855％（専有面積割合で約10.96％に相当）
取得年月日 2020年10月１日
取得価格 13,970,000,000円
信託受託者
-
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸し
ています。また、本物件に係る建物の４階から30階は各区分所有者と三井不動産株式会社との間で締結
された「一元運用に関する覚書」の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸
収益、賃貸費用は各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受し負担しています。
②本物件は区分所有建物かつ共有建物であり、当該区分所有及び共有に係る規約・協定書等の適用を受
けます。なお、当該区分所有に係る規約について、区分所有持分を譲渡する場合の他の区分所有者の優
先交渉権、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止が、また、当該共有に係る協定書において、共有持分
特記事項
を譲渡する場合の共有者の優先交渉権、共有に係る分割の禁止等が定められています。
③本物件の一部の区画については、当該区画に係るテナントとの合意で、当該区画に係る区分所有持分
又はその共有持分を譲渡する場合のテナントの優先交渉権が定められており、当該優先交渉権は②に記
載の規約に基づく他の区分所有者の優先交渉権に優先すると定められています。
④本物件に係る敷地に関し、「東京都環境確保条例」に基づき土壌調査が実施され土壌汚染が認められ
たものの、汚染土壌の掘削・除去・清浄上による埋め戻し対策工事が実施されており、当該敷地の汚染
土壌は適切に掘削・除去されていることが確認されています。
・本物件の特性
品川・大崎エリアのハイスペックな大型ビル
三井不動産が他の地権者と共同で開発した大規模オフィスビル
超高層かつ築浅でオフィスビルの集積が進んでいる大崎エリアにおいて高い競争力を有し、既
保有物件の大崎ブライトコア・ブライトプラザに隣接
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件の名称 名古屋三井ビルディング本館
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目24番30号
地積 3,526.16㎡ （敷地全体）
土地 用途地域 商業地域
所有形態
所有権（共有持分70％）
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付18階建
延床面積 31,256.75㎡（建物全体）
建物 所有形態 所有権（共有持分70％）
建築時期 1987年３月13日
用途 事務所・店舗
取得年月日 2020年10月１日
取得価格 13,050,000,000円
信託受託者
-
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸し
ています。
②本物件は共有建物であり、当該共有物に関する協定書等の適用を受けます。なお、当該共有物に関す
る協定書において、共有持分を譲渡する場合の共有者の優先交渉権、共有に係る分割の禁止等が定めら
れています。
③本物件と隣接する名古屋三井ビルディング新館は建築確認申請においては一体敷地上に建築されてい
ます（名古屋三井ビルディング新館は増築扱いで建築されています。）。本物件及び名古屋三井ビル
特記事項 ディング新館の所有に関して、両物件の所有者又は共有者となる本投資法人及び三井不動産株式会社の
間で所有者間協定を締結し、各物件を譲渡する場合の優先交渉権等が定められています。
④本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されてい
ますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封
じ込め等を行っていく予定です。
⑤本物件の北西側道路の地下部分に、笹島交差点地下横断通路が売主等の負担により整備され、一般の
通行の用に供されています。本投資法人は当該地下横断通路の維持・管理等に係る権利義務について、
売主から承継しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件の名称 名古屋三井ビルディング新館
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目24番20号
地積 1,699.19㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態
所有権100％
構造 鉄骨造陸屋根地下１階付14階建
延床面積 16,672.44㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 2011年５月13日
用途 事務所
取得年月日 2020年10月１日
取得価格 13,200,000,000円
信託受託者
-
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸し
ています。
②本物件と隣接する名古屋三井ビル本館は建築確認申請においては一体敷地上に建築されています（本
特記事項
物件は名古屋三井ビルディング本館の増築扱いで建築されています。）。本物件及び名古屋三井ビル
ディング本館の所有に関して、両物件の所有者又は共有者となる本投資法人及び三井不動産株式会社の
間で所有者間協定を締結し、各物件を譲渡する場合の優先交渉権等が定められています。
・本物件の特性
名古屋地区におけるスポンサー旗艦ビル
ＪＲ名古屋駅東側に広がる名駅エリアは、交通利便性の高い地域であり、上場企業や金融機関
等のオフィスが集積
ＪＲ名古屋駅と地下道で直結し、テナントが求めるオフィススペックを有し、高い競争力を保
持
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
②取得予定２物件
物件の名称 新宿三井ビルディング
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都新宿区西新宿二丁目１番1号
地積 14,449.38㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態
所有権100％
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付56階建
延床面積 179,696.87㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 1974年９月30日
用途 事務所
取得予定年月日 2021年１月８日
取得予定価格 170,000,000,000円
信託受託者
-
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸す
る予定です。
特記事項
②本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されてい
ますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封
じ込め等を行っていく予定です。
・本物件の特性
「経年優化」を体現するオフィスビル
「100年建築」の思想のもと、オフィスビルの変わらぬ価値を追求し、働く人々へ安心・安全
と快適な環境を提供し続ける「新宿三井ビルディング」
「都市に豊かさと潤いを」もたらすビルとして、多目的広場（55ＨＩＲＯＢＡ）で竣工以来続
くイベントの開催をはじめ、人々が集う魅力ある街づくりに貢献
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件の名称 グラントウキョウサウスタワー
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都千代田区丸の内一丁目９番２号
地積 22,579.77㎡（敷地全体）
用途地域 商業施設
土地
所有権（1,800.85㎡）の共有持分51.17％
所有形態
借地権（20,778.92㎡）の準共有持分5.22％
構造 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付42階建
延床面積 137,662.87㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有権）
建物
建築時期 2007年10月10日
所有階・床面
区分所有権（５階～９階の事務所、床面積合計10,853.40㎡）（専有面積割合で約13.33％に相当）
積・用途等
取得予定年月日 2021年１月８日
取得予定価格 47,000,000,000円
信託受託者 -
建物管理会社 株式会社ジェイアール東日本ビルディング
①本物件は、隣接するグラントウキョウノースタワーと一体で開発されており、本物件の敷地とグラン
トウキョウノースタワーの敷地は建築基準法に基づき一団地と認定されており（グラントウキョウ団
地）、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の敷地とみなして適
用されます。
②グラントウキョウ団地は各区分所有者兼土地所有者間で相互に借地権が設定されており、各区分所有
者はグラントウキョウ団地の敷地全体を無償で利用できます。
特記事項
③本物件及びグラントウキョウノースタワーの区分所有者の間でグラントウキョウ団地に関して合意書
が締結されており、当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の当事者の優先交渉権等が
定められています。
本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る管理規約及び区分所有者の間で締結されている合
意書の適用を受けます。なお、当該管理規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止等が、
当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権等が、それぞれ定め
られています。
・本物件の特性
ＪＲ東京駅直結の希少性の高いオフィスビル
ＪＲ東京駅から直結する、優れた交通利便性とビジネスの効率性を兼ね備えた優良物件
東京都環境確保条例において「トップレベル事業所（優良特定地球温暖化対策事業所） （注） 」
認定を取得
（注）東京都は、東京都環境確保条例に基づき、温室効果ガス排出総量削減義務と排出量取引制度（キャップ＆トレード制度）にお
いて、地球温暖化対策が特に優れた事業所を、その程度に応じて、「トップレベル事業所」、「準トップレベル事業所」に認
定しています。
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（２）譲渡予定資産の概要
鑑定評価額
物件名 所在地 投資エリア 譲渡予定時期 譲渡予定価格
（注）
ＮＢＦ新川ビル（東館・
東京都中央区 東京都心部 2020年12月 5,950百万円
メゾンニューリバー）50%（ⅰ）
10,160百万円
ＮＢＦ新川ビル（東館・
東京都中央区 東京都心部 2021年３月 5,950百万円
メゾンニューリバー）50%（ⅱ）
合計 - - - 11,900百万円 10,160百万円
物件の名称 ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号
地積
2,775.23㎡
上地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権100％
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
延床面積
17,586.10㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 1989年11月30日
用途 事務所、共同住宅及び車庫
（ⅰ）2020年12月25日
譲渡予定年月日
（ⅱ）2021年３月31日
（ⅰ）5,950,000,000円
譲渡予定価格
（ⅱ）5,950,000,000円
信託受託者 -
建物管理会社 興和不動産ファシリティーズ株式会社
①譲渡に際して、各譲渡予定年月日と同日付けで本物件に係る共有持分50%の信託設定を行い、かかる信
託の受益権を譲渡します。
特記事項
②譲渡対象は東館とメゾンニューリバーとなり、西館は引続き本投資法人にて保有します。
（注）2020年６月30日時点の鑑定評価額
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７．ＥＳＧへの取り組み
（１）ＥＳＧへの取り組み方針
ＮＢＦは、ＥＳＧへの取り組みがポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、ＮＢＦ
Ｍが定める基本指針である「ＥＳＧに関する取り組み指針」に基づき、また、ポートフォリオ運
用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めて
います。
（２）基本姿勢
ＮＢＦＭは、ＥＳＧへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づ
き、三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境
負荷の低減、安全・安心、快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運
用業務を行うよう努めます。
（３）外部評価認証の取得
ＮＢＦは、外部評価認証にも積極的に取り組んでいます。
なかでも不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ＥＳＧ）を測る年次ベンチマークである
ＧＲＥＳＢ (Global Real Estate Benchmark) （注） には2015年から参加しており、５年連続で最上
位の「Green Star」を取得するとともに、総合スコアの順位に基づいて評価されるＧＲＥＳＢ
レーティングにおいて最上位の「５Star」を取得しました。また、ＧＲＥＳＢにおいても、環境
配慮やサステナビリティの取り組みに関する情報開示が優れていることが高く評価され最上位の
「Ａ」を取得しました。
（注）「GRESB (Global Real Estate Benchmark)」とは、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（EGS）配慮を測る年次のベン
チマーク調査で欧州の主要年金基金のグループを中心に2009年に創設されました。
（４）環境（Environment）への取り組み方針
ア．環境配慮への基本的な考え方
ＮＢＦＭは、「ＥＳＧに関する取り組み指針」において、次のように定めています。
・省エネルギーとCO 2排出削減の推進
不動産投資運用における効率的なエネルギー利用を推進するとともに、省エネルギーに資
する設備等の導入を図り、省エネルギーを通じたCO 2排出削減の取り組みに努めます。
・水環境の保全及び省資源・廃棄物削減の推進
節水への取り組みや節水型機器の導入等により水環境の保全に取り組みます。また、３Ｒ
（リデュース、リユース、リサイクル）による省資源・廃棄物削減の取り組みに努めま
す。
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イ．環境目標
前述の基本的な考え方を踏まえ、主要な以下の環境関連指標について年度目標を設定し、把
握と管理に努めています。
指標 （単位） 目標値（2020年度） （注）
年間総エネルギー消費量原単位 千kWh/㎡ 2019年比１％減
エネルギー由来CO 2排出量原単位 kg-CO 2/㎡ 2019年比１％減
（注） あくまで目標値であり、達成されることが保証されるものではありません。
環境パフォーマンスの改善（2019年度の実績）
・2019年度は前年比で年間総エネルギー消費量原単位で3.2％、エネルギー由来CO 2排出量原
単位で5.7％削減しています。
* 共用部、テナント専有部合算の実績値を掲載しています。
* 各原単位は、各物件の稼働率、外気温度（水消費除く）で補正の上計算しています。
* 廃棄物リサイクル率は、廃棄物処理方法による割合（重量による％）の数値を掲載しています。
* 2018年度より数値の補正方式を更新したため、従来の公表データと一部数値が異なっている部分があります。
ウ．環境マネジメントシステム／ＰＤＣＡサイクル
ＮＢＦＭは、不動産ポートフォリオにおけるエネルギー消費、CO 2排出、水消費、廃棄物発生
などの環境負荷を管理し、目標を達成していくために、独自の環境マネジメントシステム
（ＥＭＳ）を構築し、毎年度ごとにＰＤＣＡサイクルを実践しています。
エ．不動産投資を通じた環境配慮の取り組み
投資判断及びモニタリングにおける環境リスクの把握と低減
新規投資先のデューディリジェンス時において、外部専門家を活用して環境・社会リスクを
把握し、投資判断に活用しています。既保有物件に対しても定期的に同様の環境・社会リス
クのモニタリングを行うとともに、「省エネウォークスルー」などの専門的な建物評価を行
い、リスク低減、物件価値向上の機会を見出す取り組みを行っています。
オ. 再開発における三井不動産グループとの共生
三井不動産グループとの共生モデルを通して、三井不動産グループが再開発した優れた環境
性能を有する物件をポートフォリオに組み込むことにより、ポートフォリオの環境負荷、環
境リスクを低減します。
カ．建物/設備改修による環境パフォーマンスの向上
運用物件において空調改修工事や照明のＬＥＤ化、水回り改修などの取り組みを進め、ポー
トフォリオの省エネルギー化や、節水化を進めています。
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＜具体的な取り組み事例＞
全保有物件のうち、37物件についてＬＥＤ化を推進し、CO 2排出量の削減に注力
■対象期間：2018年12月期（第35期）～2023年６月期（第44期）
■削減目標：対象37物件の照明器具におけるCO 2排出量削減
＜導入事例＞
＜新川崎三井ビルディング＞ ＜ＮＢＦ札幌南二条ビル＞ ＜アクア堂島ＮＢＦタワー＞
アトリウム 専有部 外構部
＜豊洲キャナルフロント＞ ＜ＮＢＦ新潟テレコムビル＞ ＜住友電設ビル＞
エントランス 共有部 廊下
キ．グリーンビルディング認証の取り組み
グリーンビルディング認証とは、建物における環境負荷の低減、利用者の快適性の向上など
の取り組みについて、第三者が認証を与え、その性能を保証するものです。
ＮＢＦでは、環境負荷低減の取り組み成果の信頼性、客観性を高めると同時に、建物の中長
期的な価値向上を意図して、第三者によるグリーンビルディング認証の活用に取り組んでい
ます。
※DBJ Green Building認証 （注） の取得状況
（注）「DBJ Green Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行が、環境・社会への配慮がなされた不動産を支援するために創
設した認証制度です。
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ク．テナントとの協力～グリーンリース契約の締結～
＜ＮＢＦ南青山ビル＞ ＜興和西新橋ビルＢ棟＞ ＜ＮＢＦ新潟テレコムビル＞
（５）社会（Social）への取り組み方針
社会配慮への基本的な考え方
ＮＢＦ及びＮＢＦＭでは、投資家、ＮＢＦＭの従業員、テナント、取引先、地域コミュニティ
等といった、事業活動に関連するステークホルダー（社内外の関係者）の皆様と対話し、その
期待に応えるよう努めることを社会配慮への基本的な考え方としています。
《主要なステークホルダーに対してＮＢＦ及びＮＢＦＭが果たす責任》
投資家：安定した利益分配、中長期的な投資主利益の最大化、並びに適時・適切な情報開示
従業員：安心して働き続けることが出来る魅力的な職場環境、人材育成計画の提供
テナント：安全・安心かつ快適な建物空間の提供、テナント満足度の向上
地域コミュニティ：地域の活性化・発展への貢献
＜地域社会/テナントに向けた取り組み＞
ＮＢＦは、地域社会の一員として、既保有物件において地域コミュニティ及び地域の活性化へ
の貢献を目的としたランチタイムコンサート、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取
り組んでいます。
(ランチタイムコンサート) （七夕/クリスマスイベントの実施）
＜ＮＢＦ豊洲キャナルフロント＞ ＜つくば三井ビルディング/サンマリオンＮＢＦタワー＞
実施見送りや非接触型イベント（フォトコンテスト、オンライン七夕等）を実施していま
す。
ジメントと構築しています。
＜災害時の対応＞
「六本木ティーキューブ」、「セレスティン芝三井ビルディング」及び「芝ＮＢＦタワー」で
は、港区地域防災計画に則り、専有部の一部を備蓄倉庫として無料で貸し出し、災害時の物資
等を保管しています。
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＜六本木ティーキューブ＞ ＜セレスティン芝三井ビルディング＞ ＜芝NBFタワー＞
＜ＣＯＶＩＤ-19感染拡大防止に向けた取り組み＞
ＮＢＦＭの従業員向けには、以下のような取り組みを行っています。
＜専門性の高い従業員の確保＞
ＮＢＦＭでは、事業の状況、組織状態の変化に合わせて適時に適切な人材を確保できるよう、
継続して新規採用を実施するともに、教育・研修プログラム等による既存従業員に対する専門
的能力開発を推進しています。また、従業員が安心して働き続けるための福利厚生の充実、働
きやすい職場環境の整備を進め、従業員の長期定着とモチベーションの向上による生産性アッ
プを図っています。
こうした人材戦略の一環として、ＮＢＦＭでは複数のスポンサー等から多様なバックグラウン
ドを持った専門性の高い人材を受け入れ、その専門能力を活用し、運用ノウハウの質的向上、
高度なアセットマネジメント業務の実現を目指しています。
＜専門資格の資格者数＞
・不動産証券化協会（ARES）認定マスター 14名
・宅地建物取引士 23名
・一級建築士 ２名
・日本証券アナリスト協会検定会員 ３名
・弁護士 １名
・税理士 １名
・ビル経営管理士 ５名
※2020年８月31日時点
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＜スポンサーからの出向者（従業員）数＞
・三井不動産株式会社（出資比率46％） ８名
・住友生命保険相互会社（出資比率35％） ３名
・三井住友信託銀行株式会社（出資比率５％） １名
※2020年８月31日時点
（６）ガバナンス（Governance）への取り組み
ＮＢＦＭにおいては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等
のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・コンプライアンスの徹
底・コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めます。
また、2019年９月より従業員向けの累積投資制度を導入し、資産運用会社の従業員と投資主と
の利益一致を図りました。
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８．ポートフォリオ全体に係る事項
下記Ａ、Ｂ及びＣの表は、ＮＢＦの保有に係る不動産等（取得予定２物件を含みます。）につき、不
動産等の価格及び投資比率、エンジニアリングレポートの数値の抜粋、賃貸状況を一覧表にしたもので
す。
ＮＢＦが直接に保有する投資不動産物件に加え、信託受益権に係る信託不動産を合わせて「投資不動
産物件及び信託不動産」に含めて記載しています。なお、民法（明治29年法律第89号、その後の改正を
含みます。以下、「民法」といいます。）第667条に規定される任意組合の出資持分につきましては、
不動産等に含めて記載しています。
Ａ．投資不動産物件及び信託不動産の価格及び投資比率
＜2020年６月期（第38期）末保有資産＞
価格
取得価格 投資比率
地域
物件名称 （不動産鑑定評価額）
区分 （百万円）（注１） （％）（注３）
（百万円）（注２）
4.5
六本木ティーキューブ 62,800 63,600
3.3
西新宿三井ビルディング 45,271 45,400
3.0
セレスティン芝三井ビルディング 42,000 51,700
2.6
ＮＢＦ品川タワー 36,300 49,400
2.3
芝ＮＢＦタワー 32,000 29,600
2.2
ＮＢＦプラチナタワー 31,000 63,700
2.2
ＮＢＦ南青山ビル 31,000 20,300
2.1
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800 36,100
2.0
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200 28,300
1.8
虎ノ門琴平タワー 24,543 35,800
1.5
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840 14,300
1.5
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269 34,000
1.2
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000 17,500
1.2
新宿三井ビルディング二号館 16,285 20,200
1.0
興和西新橋ビルＢ棟 13,473 15,200
1.0
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350 14,000
都心
1.0
ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337 17,900
東京
５区
ＮＢＦ新川ビル（西館・東館・メゾン
23区
ニューリバー） 12,614 15,850 -
0.9
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900 15,300
0.7
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ
9,126 12,300
0.6
四谷メディカルビル 8,800 7,970
0.6
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000 8,240
0.5
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770 8,490
0.5
ＮＢＦ高輪ビル 6,667 7,610
0.5
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250 7,360
0.4
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960 8,730
0.4
住友電設ビル 5,365 6,070
0.4
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200 8,340
0.4
パナソニック東京汐留ビル 5,075 5,990
0.4
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940 6,320
0.4
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850 5,420
0.3
龍角散ビル 4,050 5,010
0.3
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700 4,840
＜都心５区計＞ -
585,735 690,840
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価格
地域 取得価格 投資比率
物件名称 （不動産鑑定評価額）
区分 （百万円）（注１） （％）（注３）
（百万円）（注２）
4.8
ＮＢＦ大崎ビル 66,660 86,600
4.1
ゲートシティ大崎 57,281 70,800
3.0
中野坂上サンブライトツイン 41,230 31,400
2.5
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200 38,600
1.8
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018 29,800
1.8
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380 25,000
1.7
中目黒ＧＴタワー 23,856 23,000
東京
23区
1.6
上野イーストタワー 21,600 22,600
0.8
ＮＢＦ上野ビル 10,400 9,830
0.6
ＮＢＦ池袋イースト 8,630 13,500
0.6
東五反田スクエア 8,350 8,600
0.6
東陽町センタービル 7,800 8,790
0.3
ＮＢＦ池袋タワー 4,695 5,740
0.3
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428 5,890
＜東京23区計＞ -
925,264 1,070,990
0.7
調布サウスゲートビル 9,320 9,970
1.9
新川崎三井ビルディング 25,820 23,700
1.0
横浜ＳＴビル 13,529 17,100
0.3
パレール三井ビルディング 3,800 4,580
東京
周辺部
0.6
つくば三井ビルディング 8,875 8,760
1.2
シーノ大宮ノースウィング 16,816 22,500
0.1
ＮＢＦ浦和ビル 2,000 2,160
0.2
ＮＢＦ松戸ビル 2,455 2,520
＜東京周辺部計＞ -
82,616 91,290
0.3
札幌エルプラザ 4,404 7,840
0.1
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870 1,540
0.3
ＮＢＦユニックスビル 4,028 3,410
0.3
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957 2,750
1.1
三井住友銀行名古屋ビル 14,900 16,700
0.5
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232 6,790
1.3
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810 19,800
1.1
中之島セントラルタワー 14,900 18,900
地方
都市部
1.0
信濃橋三井ビルディング 14,400 13,400
0.9
堺筋本町センタービル 12,700 14,400
0.8
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500 6,800
0.2
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930 2,530
0.2
広島袋町ビルディング 2,215 2,540
0.2
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310 3,830
0.6
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000 11,700
0.3
ＮＢＦ熊本ビル 4,500 4,040
＜地方都市部計＞ -
127,658 136,970
合計
1,135,538 1,299,250 -
＜譲渡予定資産＞
価格
地域 当初取得価格 投資比率
物件名称 （不動産鑑定評価額）
区分 （百万円）（注１） （％）（注３）
（百万円）（注２）
ＮＢＦ新川ビル
都心５区
（東館・メゾンニューリバー） 8,189 10,160 -
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＜取得５物件＞
価格
地域 取得（予定）価格 投資比率
物件名称
（不動産鑑定評価額）
区分 （百万円）（注１） （％）（注３）
（百万円）（注２）
12.3
新宿三井ビルディング 170,000 173,000
都心
東京
５区
3.4
グラントウキョウサウスタワー 47,000 48,500
23区
1.0
大崎ブライトタワー 13,970 14,200
0.9
名古屋三井ビルディング本館 13,050 13,300
地方
都市部
1.0
名古屋三井ビルディング新館 13,200 13,500
取得５物件 小計
257,220 262,500 18.6
合計 1,384,568 1,551,590 100.0
（注１）上表の「取得（予定）価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税
及び消費税等を除いています。
（注２）上表の「価格」は、第38期末保有資産については、2020年６月30日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株
式会社作成の不動産鑑定評価書に基づいています。不動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検
証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額を決定しています。なお、新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタ
ワーについては2020年８月31日、大崎ブライトタワー、名古屋三井ビルディング本館及び名古屋三井ビルディング新館については
2020年７月31日を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定評価書に基づいています。
各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。
不動産鑑定機関 物件名称
芝ＮＢＦタワー、ＮＢＦプラチナタワー、ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント、新宿三井ビル
株式会社谷澤総合鑑定所
ディング二号館、興和西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル（西館、東館、メゾンニューリ
バー）、ＮＢＦ高輪ビル、住友電設ビル、中目黒ＧＴタワー、横浜ＳＴビル、つくば三
井ビルディング、シーノ大宮ノースウィング、ＮＢＦ松戸ビル、札幌エルプラザ、ＮＢ
Ｆ札幌南二条ビル、ＮＢＦユニックスビル、ＮＢＦ新潟テレコムビル、中之島セントラ
ルタワー、サンマリオンＮＢＦタワー、ＮＢＦ広島立町ビル、広島袋町ビルディング
六本木ティーキューブ、西新宿三井ビルディング、セレスティン芝三井ビルディング、
大和不動産鑑定株式会社
ＮＢＦ品川タワー、ＮＢＦ南青山ビル、ＮＢＦコモディオ汐留、Ｇ－ＢＡＳＥ田町、虎
ノ門琴平タワー、ＮＢＦ御茶ノ水ビル、ＮＢＦ銀座通りビル、リバーシティＭ－ＳＱＵ
ＡＲＥ、ＮＢＦ虎ノ門ビル、新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ、四谷
メディカルビル、ＮＢＦ渋谷イースト、ＮＢＦ芝公園ビル、ＮＢＦ赤坂山王スクエア、
ＮＢＦ神田須田町ビル、ＮＢＦ東銀座スクエア、パナソニック東京汐留ビル、ＮＢＦ小
川町ビルディング、日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、龍角散ビル、神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲ
Ｅ、ＮＢＦ大崎ビル、ゲートシティ大崎、中野坂上サンブライトツイン、ＮＢＦ豊洲
キャナルフロント、ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント、大崎ブライトコア・ブライトプラ
ザ、上野イーストタワー、ＮＢＦ上野ビル、ＮＢＦ池袋イースト、東五反田スクエア、
東陽町センタービル、ＮＢＦ池袋タワー、ＮＢＦ池袋シティビル、調布サウスゲートビ
ル、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルディング、ＮＢＦ浦和ビル、三井住友
銀行名古屋ビル、ＮＢＦ名古屋広小路ビル、アクア堂島ＮＢＦタワー、信濃橋三井ビル
ディング、堺筋本町センタービル、ＮＢＦ松山日銀前ビル、博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲ
Ｅ、ＮＢＦ熊本ビル、新宿三井ビルディング、グラントウキョウサウスタワー、大崎ブ
ライトタワー、名古屋三井ビルディング本館、名古屋三井ビルディング新館
（注３）投資比率及び地域区分毎の投資比率は、取得５物件を含み、譲渡予定資産を控除したポートフォリオ全体の価格（取得（予定）価
格）合計に対する当該物件の価格（取得（予定）価格）及び当該地域区分にかかる物件の価格（取得（予定）価格）合計の比率につ
いて、小数第１位未満を四捨五入して記載しています。
（注４）区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得（予定）価格及び不動産鑑定評価額です。
（注５）ゲートシティ大崎の取得価格は2006年４月24日、2011年３月31日及び2013年３月22日の取得価格の合計額です。
（注６）西新宿三井ビルディングの取得価格は2002年９月30日、2006年４月24日、2011年12月６日、2012年11月１日、2013年12月16日、2016
年７月21日及び2019年９月26日の取得価格の合計額です。
（注７）虎ノ門琴平タワーの取得価格は2004年11月30日及び2006年４月24日の取得価格の合計額です。
（注８）中目黒ＧＴタワーの取得価格は2003年２月３日、2003年９月１日及び2005年９月27日の取得価格の合計額です。
（注９）ＮＢＦ渋谷ガーデンフロントの取得価格は2004年２月２日及び2013年３月29日の取得価格の合計額です。
（注10）中野坂上サンブライトツインの取得価格は2002年２月１日、2002年３月26日、2007年３月23日、2008年３月14日及び2019年６月14日
の取得価格の合計額です。
（注11）新川崎三井ビルディングの取得価格は2006年３月31日及び2012年３月30日の取得価格の合計額です。
（注12）つくば三井ビルディングの取得価格は2001年５月23日及び2003年３月28日の取得価格の合計額です。
（注13）シーノ大宮ノースウィングの取得価格は2004年10月１日及び2004年11月１日の取得価格の合計額です。
（注14）札幌エルプラザの取得価格は2003年11月５日、2004年３月５日、2004年11月30日及び平成17年10月５日の取得価格の合計額です。
（注15）ＮＢＦ名古屋広小路ビルの取得価格は2004年３月30日及び2008年３月17日の取得価格の合計額です。
（注16）広島袋町ビルディングの取得価格は2003年11月７日及び2012年４月13日の取得価格の合計額です。
（注17）セレスティン芝三井ビルディングの取得価格は2013年５月31日及び2018年３月30日の取得価格の合計額です。
（注18）大崎ブライトコア・ブライトプラザの取得価格は2016年11月25日、2018年３月30日、2019年４月１日、2019年10月31日及び2020年３
月26日の取得価格の合計額です。
（注19）興和西新橋ビルＢ棟の取得価格は2001年５月23日、2016年３月１日、2017年４月28日及び2019年８月１日の取得価格の合計額です。
（注20）ＮＢＦ新川ビル（東館・メゾンニューリバー）の当初取得価格及び価格（不動産鑑定評価額）については2020年６月30日時点の譲渡
予定資産部分の数値を記載しています。
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Ｂ．エンジニアリングレポートにおける数値の抜粋
地震リスク評価
建物状況調査報告書
（ポートフォリオ）報告書
長期修繕更新費用
物件名称
地震リスク分析における
の見積合計
予想最大損失率（ＰＭＬ）
報告書作成者 報告書日付
（千円）
（％）（注４）
（注２）（注３）
六本木ティーキューブ 株式会社イー・アール・エス 2017年11月2日 1,940,862 1.6
西新宿三井ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 2,662,363 1.9
セレスティン芝三井ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2017年9月22日 2,210,619 1.9
ＮＢＦ品川タワー 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日
2,676,286 1.7
芝ＮＢＦタワー 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 3,386,842 2.3
ＮＢＦプラチナタワー 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 1,198,378 1.6
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ南青山ビル 2018年6月29日 1,225,338 4.7
ティング株式会社
ＮＢＦコモディオ汐留 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日
833,165 7.3
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 株式会社イー・アール・エス 2019年1月24日 125,629 1.2
虎ノ門琴平タワー 株式会社イー・アール・エス 2019年6月14日 1,078,453 1.6
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 株式会社イー・アール・エス 2019年6月14日 349,165 5.8
株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント（注６） 870,666 3.4
ＮＢＦ銀座通りビル 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 37,968 8.2
新宿三井ビルディング二号館 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 1,017,256 1.7
興和西新橋ビルＢ棟 株式会社イー・アール・エス 2017年4月3日 1,055,730 2.0
東京海上日動リスクコンサル
2020年6月30日
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 1,452,745 4.0
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ虎ノ門ビル 2018年6月29日 651,257 8.4
ティング株式会社
ＮＢＦ新川ビル（西館） 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 354,171 6.0
株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 130,058 2.6
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ
2019年4月26日 566,152 7.3
ティング株式会社
四谷メディカルビル 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 336,931 5.6
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ渋谷イースト 2017年6月30日 540,636 4.4
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ芝公園ビル 2019年4月26日
1,052,915 5.9
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ高輪ビル 2016年12月28日 865,728 5.3
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 2020年6月30日 492,350 9.9
ティング株式会社
ＮＢＦ神田須田町ビル 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 110,756 3.7
東京海上日動リスクコンサル
住友電設ビル 2017年6月30日 579,255 5.2
ティング株式会社
ＮＢＦ東銀座スクエア 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 170,490 3.1
パナソニック東京汐留ビル 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日 2,053,611 1.6
ＮＢＦ小川町ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 480,057 4.2
東京海上日動リスクコンサル
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 2020年6月30日 241,905 6.4
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
龍角散ビル 2016年12月28日 650,277 4.4
ティング株式会社
株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 247,964 3.5
ＮＢＦ大崎ビル 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日 1,345,127 0.9
ゲートシティ大崎 株式会社イー・アール・エス 2017年12月21日 5,980,929 1.5
中野坂上サンブライトツイン（注６） 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 4,902,389 1.4
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
地震リスク評価
建物状況調査報告書
（ポートフォリオ）報告書
長期修繕更新費用
物件名称
地震リスク分析における
の見積合計
報告書作成者 報告書日付 予想最大損失率（ＰＭＬ）
（千円）
（％）（注４）
（注２）（注３）
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 2020年6月30日 1,341,220 4.2
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 2018年6月29日 1,157,406 3.5
ティング株式会社
大崎ブライトコア・ブライトプラザ
株式会社イー・アール・エス 2016年10月7日 33,566 2.2
（注６）
中目黒ＧＴタワー 株式会社イー・アール・エス 2017年12月21日 2,419,867 1.2
上野イーストタワー 株式会社イー・アール・エス 2016年1月22日
36,660 1.8
ＮＢＦ上野ビル 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 400,709 1.9
ＮＢＦ池袋イースト 株式会社イー・アール・エス 2017年12月21日 631,107 2.8
東五反田スクエア 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 294,873 2.0
東陽町センタービル 株式会社イー・アール・エス 2016年7月22日
1,130,216 5.6
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ池袋タワー 2018年6月29日 485,306 3.9
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ池袋シティビル 2018年6月29日 417,859 9.9
ティング株式会社
調布サウスゲートビル 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 687,929 4.3
新川崎三井ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日
10,071,208 2.2
横浜ＳＴビル 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 3,257,966 1.7
パレール三井ビルディング（注６） 株式会社イー・アール・エス 2020年9月10日 1,837,101 2.8
東京海上日動リスクコンサル
つくば三井ビルディング 2017年6月30日 1,043,022 0.5
ティング株式会社
シーノ大宮ノースウィング（注６） 株式会社イー・アール・エス 2020年6月22日 1,757,546 1.9
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ浦和ビル 2020年6月30日 605,457 10.2
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ松戸ビル 2017年6月30日 430,966 7.8
ティング株式会社
札幌エルプラザ 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日
514,540 0.3
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ札幌南二条ビル 2017年6月30日 381,652 1.0
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦユニックスビル 2017年6月30日 1,322,212 2.7
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ新潟テレコムビル 2017年6月30日
803,246 4.9
ティング株式会社
三井住友銀行名古屋ビル 株式会社イー・アール・エス 2017年12月21日 1,717,427 3.9
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 2018年6月29日 792,732 7.1
ティング株式会社
アクア堂島ＮＢＦタワー 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日 2,431,649 3.8
中之島セントラルタワー 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日
1,588,002 3.2
信濃橋三井ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2020年9月10日 1,694,315 5.3
堺筋本町センタービル 株式会社イー・アール・エス 2019年6月14日 1,754,630 3.8
サンマリオンＮＢＦタワー 株式会社イー・アール・エス 2017年6月30日 1,821,873 1.8
ＮＢＦ広島立町ビル 株式会社イー・アール・エス 2018年6月29日
525,143 4.3
広島袋町ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 460,779 3.5
ＮＢＦ松山日銀前ビル 株式会社イー・アール・エス 2016年12月28日 75,120 4.0
東京海上日動リスクコンサル
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 2020年6月30日 808,429 0.1未満
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
ＮＢＦ熊本ビル 2018年6月29日
287,788 3.0
ティング株式会社
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地震リスク評価
建物状況調査報告書
（ポートフォリオ）報告書
長期修繕更新費用
物件名称
地震リスク分析における
の見積合計
報告書作成者 報告書日付 予想最大損失率（ＰＭＬ）
（千円）
（％）（注４）
（注２）（注３）
新宿三井ビルディング 株式会社イー・アール・エス 2020年9月9日 18,881,504 1.3
グラントウキョウサウスタワー 株式会社イー・アール・エス 2020年9月14日 529,346 1.0
東京海上日動リスクコンサル
大崎ブライトタワー 2020年5月25日 1,518,211 0.9
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
名古屋三井ビルディング本館 2020年5月18日
1,516,645 3.7
ティング株式会社
東京海上日動リスクコンサル
名古屋三井ビルディング新館 2020年5月18日 679,351 2.5
ティング株式会社
ポートフォリオＰＭＬ（注５） 1.4
（注１）上表においては、取得５物件を含み譲渡予定資産を除きます。
（注２）上表の「長期修繕の費用見積合計」数値は、株式会社イー・アール・エス及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建
物状況調査報告書によるものです。
（注３）上表の「長期修繕の費用見積合計」は、上表の報告書日付から将来12年間の総修繕費です。
（注４）上表の「地震リスク分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）」の数値については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エ
ム・エス株式会社に調査を依頼しています。
「ＰＭＬ」（Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」として訳されています。統一された厳密な定義はありませんが、建
築物に関する地震ＰＭＬは、想定される最大規模の地震が発生した場合にどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価
格に対する比率として示したものです。
但し、一般に、ＰＭＬは建物（構造部材、非構造部材、建築設備）のみの被害率を表し、生産設備機器等、家具、什器等の被害や、火
災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な被害は含まれていません。
（注５）「地震リスク分析における予想最大損失率（ＰＭＬ）」の合計欄の「ポートフォリオＰＭＬ」は、株式会社イー・アール・エス及び応
用アール・エム・エス株式会社作成の2020年９月11日付「ポートフォリオ地震リスク分析」による76物件のポートフォリオにおいて生
じる最大規模の損失額（475年に一度、その損失額を超える程度）の、再調達価格に対する比率で示しています。
（注６）ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント、中野坂上サンブライトツイン、大崎ブライトコア・ブライトプラザ、パレール三井ビルディング及び
シーノ大宮ノースウィングについては、複数建物合計数値です。
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Ｃ．投資不動産物件及び信託不動産の賃貸状況
＜2020年６月期（第38期）末保有資産＞
総賃貸収入 総賃貸可能
地域 総賃貸面積 稼働率 エンド
物件 （2020年１月１ 面積
区分 （㎡） （％） テナント数
日～６月30日） （㎡）
六本木ティーキューブ 1,651 34,637 33,022 95.3 59
西新宿三井ビルディング 1,264 33,558 33,540 99.9 50
セレスティン芝三井ビルディング 1,441 38,011 38,011 100.0 10
ＮＢＦ品川タワー - 22,803 22,803 100.0 12
芝ＮＢＦタワー 997 24,730 24,730 100.0 27
ＮＢＦプラチナタワー 1,421 33,503 33,503 100.0 12
ＮＢＦ南青山ビル 491 9,632 9,632 100.0 12
ＮＢＦコモディオ汐留 887 20,538 20,538 100.0 17
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 611 12,481 12,481 100.0 9
虎ノ門琴平タワー 908 16,848 16,848 100.0 29
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 305 6,627 6,627 100.0 6
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント - 16,516 16,516 100.0 1
ＮＢＦ銀座通りビル - 3,440 3,440 100.0 1
新宿三井ビルディング二号館 606 14,828 14,592 98.4 47
興和西新橋ビルＢ棟 - 10,347 10,234 98.9 19
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 597 16,261 16,261 100.0 7
都心
ＮＢＦ虎ノ門ビル 449 10,089 9,972 98.8 12
５区
ＮＢＦ新川ビル（西館・東館・メゾ
ンニューリバー） - 17,307 16,595 95.9 24
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 365 5,390 5,390 100.0 9
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ
270 4,033 3,695 91.6 6
四谷メディカルビル 244 7,481 7,415 99.1 40
ＮＢＦ渋谷イースト 176 4,999 3,548 71.0 3
ＮＢＦ芝公園ビル 267 7,084 7,034 99.3 17
ＮＢＦ高輪ビル 287 10,450 10,450 100.0 15
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 198 5,258 5,258 100.0 6
ＮＢＦ神田須田町ビル 199 4,470 4,470 100.0 9
住友電設ビル - 5,971 5,971 100.0 1
ＮＢＦ東銀座スクエア 203 4,871 4,871 100.0 6
パナソニック東京汐留ビル - 4,577 4,577 100.0 1
ＮＢＦ小川町ビルディング 179 4,805 4,805 100.0 17
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ - 3,298 3,298 100.0 2
龍角散ビル 186 5,332 5,332 100.0 12
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 378 7,213 7,213 100.0 8
＜都心５区計＞
- 427,389 422,673 98.9 506
ＮＢＦ大崎ビル - 74,425 74,425 100.0 1
ゲートシティ大崎 2,119 41,881 41,881 100.0 76
中野坂上サンブライトツイン 1,048 32,533 32,533 100.0 20
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 1,012 36,654 36,654 100.0 15
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 822 28,299 28,299 100.0 ▶
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 641 14,174 14,174 100.0 20
中目黒ＧＴタワー 946 21,423 21,423 100.0 17
東京
23区
上野イーストタワー - 17,227 17,227 100.0 1
ＮＢＦ上野ビル 278 8,504 8,504 100.0 6
ＮＢＦ池袋イースト 411 11,073 11,073 100.0 20
東五反田スクエア 234 6,166 6,166 100.0 14
東陽町センタービル - 11,294 11,294 100.0 1
ＮＢＦ池袋タワー 190 5,642 5,642 100.0 17
ＮＢＦ池袋シティビル 170 5,127 5,127 100.0 9
＜東京23区計＞
- 741,809 737,094 99.4 727
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総賃貸収入 総賃貸可能
総賃貸面積 稼働率 エンド
地域
物件 （2020年１月１ 面積
テナント数
区分 （㎡） （％）
日～６月30日） （㎡）
調布サウスゲートビル - 13,762 13,762 100.0 1
新川崎三井ビルディング 1,114 39,837 39,743 99.8 21
横浜ＳＴビル 647 20,087 19,892 99.0 96
パレール三井ビルディング 300 12,545 12,545 100.0 30
東京
周辺部
つくば三井ビルディング 438 16,833 16,314 96.9 60
シーノ大宮ノースウィング 796 20,698 20,601 99.5 42
ＮＢＦ浦和ビル 99 3,455 3,455 100.0 12
ＮＢＦ松戸ビル 121 4,770 4,770 100.0 25
＜東京周辺部計＞
- 131,986 131,081 99.3 287
札幌エルプラザ 356 11,396 11,396 100.0 14
ＮＢＦ札幌南二条ビル 109 5,351 5,351 100.0 3
ＮＢＦユニックスビル 270 13,384 13,094 97.8 49
ＮＢＦ新潟テレコムビル 195 10,193 9,980 97.9 32
三井住友銀行名古屋ビル 652 17,658 17,624 99.8 11
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 250 9,876 9,876 100.0 22
アクア堂島ＮＢＦタワー 630 21,958 21,381 97.4 46
中之島セントラルタワー 588 17,291 17,290 100.0 29
地方
都市部
信濃橋三井ビルディング 566 25,284 25,168 99.5 61
堺筋本町センタービル 571 23,230 23,230 100.0 52
サンマリオンＮＢＦタワー 347 14,954 14,954 100.0 29
ＮＢＦ広島立町ビル 128 5,567 5,481 98.5 29
広島袋町ビルディング 103 3,927 3,927 100.0 16
ＮＢＦ松山日銀前ビル 164 5,983 5,983 100.0 22
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 449 14,328 14,328 100.0 20
ＮＢＦ熊本ビル 185 7,931 7,931 100.0 15
＜地方都市部計＞
- 208,310 206,993 99.4 450
合計
38,591 1,082,105 1,075,168 99.4 1,464
＜譲渡予定資産＞
総賃貸可能
総賃貸収入
地域 総賃貸面積 稼働率 エンド
物件 （2020年１月１ 面積
区分 テナント数
（㎡） （％）
日～６月30日） （㎡）
ＮＢＦ新川ビル
都心５区
（東館・メゾンニューリバー） - 11,854 11,854 100.0 24
＜取得５物件＞
総賃貸可能
地域 総賃貸面積 稼働率 エンド
物件 総賃貸収入 面積
区分 （㎡） （％） テナント数
（㎡）
新宿三井ビルディング 5,184 101,255 99,014 97.8 93
都心
東京
５区
グラントウキョウサウスタワー 937 10,955 10,955 100.0 ▶
23区
大崎ブライトタワー 313 6,070 6,070 100.0 13
名古屋三井ビルディング本館 487 13,064 12,782 97.8 66
地方
都市部
名古屋三井ビルディング新館 431 11,222 11,222 100.0 26
取得５物件小計 7,352 142,566 140,043
98.2 202
合計
45,943 1,212,818 1,203,357 99.2 1,643
（注１）上表においては、取得５物件を含みます。
（注２）上表においては、譲渡予定資産の総賃貸可能面積、総賃貸面積を控除していますが総賃貸収入は控除していません。
（注３）上表の数値は、特段の記載がない限り、本投資法人又は信託受託者を賃貸人とする賃貸借契約に関するものです。以下の注書きにおい
て「エンドテナント」とは当該賃貸借契約の賃借人を意味します。
（注４）上表の数値は、2020年６月30日を記載時点としています。
但し、取得５物件は売主から受領した資料に基づいて2020年７月31日を記載時点としています。
（注５）上表の「総賃貸収入」とは、特段の記載がない限り、2020年１月１日から2020年６月30日までの営業収益の合計です。
取得５物件については売主から受領した資料に基づいて記載しています。
（注６）上表の「総賃貸収入」が「－」となっている物件については、主要テナントとの賃貸借契約に記載された月額契約賃料が当該物件のす
べてのテナントとの間の賃貸借契約に記載された月額契約賃料合計の80％以上を占めており、かかる主要テナントから月額契約賃料を
開示することにつき同意を得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
（注７）上表の「総賃貸可能面積」、「総賃貸面積」、「稼働率」及び「エンドテナント数」については、特段の記載がない限り、各記載時点
の数値を記載しています。
なお、各時点においてテナントから解約予告を受けている場合でも、「総賃貸面積」及び「エンドテナント数」に含めています。他
方、入居申込を受けている場合にも、「総賃貸面積」及び「エンドテナント数」に含めていません。
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（注８）上表の「総賃貸可能面積」とは、特段の記載がない限り、一定の時点における一体として使用されていると認められる土地に係る建
物・施設における貸付が可能な事務所、店舗、倉庫及び住宅の合計面積（原則として共用部分等を除きますが、一棟貸等により共用部
分等を含めて貸し付けている場合には当該面積を含みます。）のうち本投資法人の持分に相当するものとして算出された面積をいいま
す。
（注９）上表の「総賃貸面積」とは、特段の記載がない限り、賃貸借契約において賃貸面積として記載されている面積のうち本投資法人の持分
に相当する面積を記載しています。
（注10）上表の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」はともに小数未満を四捨五入しています。
（注11）上表の「稼働率」とは、各物件の「総賃貸可能面積」に占める「総賃貸面積」の割合（小数第１位未満を四捨五入）を示しています。
（注12）ゲートシティ大崎、西新宿三井ビルディング、虎ノ門琴平タワー、中目黒ＧＴタワー、セレスティン芝三井ビルディング、四谷メディ
カルビル、東五反田スクエア、ＮＢＦ小川町ビルディング、新川崎三井ビルディング、パレール三井ビルディング、信濃橋三井ビル
ディング、六本木ティーキューブ及び大崎ブライトコア・ブライトプラザ、取得５物件のうち大崎ブライトタワー、名古屋三井ビル
ディング本館、名古屋三井ビルディング新館及び新宿三井ビルディングは、テナントが転借人に転貸借（サブリース）を行っている物
件であり、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動しうる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「エンド
テナント数」には、転借人の合計数を記載しています。
（注13）興和西新橋ビルＢ棟、ＮＢＦ新川ビル、四谷メディカルビル、ＮＢＦ芝公園ビル及び六本木ティーキューブは、テナントが転借人に転
貸借（サブリース）を行っている物件であり、その住宅部分については、転借人への賃貸借状況によりテナントが支払う賃料が変動し
うる賃貸借契約が締結されています。これらの物件の「エンドテナント数」には、住宅部分に係る転借人及び住宅部分以外に係る賃借
人の合計数を記載しています。
（注14）上表の「エンドテナント数」について、一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合、同一物件については一のテナントとし
て複数の物件にわたる場合は、複数のテナントとする方法で「エンドテナント数」を算定しています。「エンドテナント数」について
は、本投資法人が所有権（区分所有の場合には区分所有権）ではなく、共有又は準共有持分（区分所有の場合には区分所有権に対する
持分）を有する場合であっても、その持分にかかわりなく、共有又は準共有（区分所有の場合には区分所有）の対象全体についての数
値を記載しています。
（注15）譲渡予定資産であるＮＢＦ新川ビル（東館・メゾンニューリバー）の総賃貸可能面積、総賃貸面積、稼働率及びエンドテナント数につ
いては2020年６月30日時点の譲渡予定資産部分の数値を記載しています。なお、エンドテナントのうち１テナントは西館にも入居して
いることから、エンドテナント数の合計においては、本募集後に保有を継続する西館のエンドテナント数を１として算出しています。
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Ｄ．取得資産の担保提供の状況
該当事項はありません。
９．ＮＢＦの資産運用等に関する各種データについて
ａ．借入金の状況（2020年８月31日時点）
１. 短期借入金
該当事項はありません。
２. 長期借入金
適用金利（％）
借入先 借入残高（百万円） 返済期日 摘要
（注１）
10,000 2023年7月2日 1.263
6,000 2024年5月30日 0.230
10,000 2026年4月8日 0.256
2026年6月1日
5,000 0.250
13,000 2027年9月10日 0.747
㈱日本政策投資銀行
10,000 2028年2月15日 0.357
5,000 2028年9月14日 0.387
2029年5月23日
2,500 0.417
5,000 2029年8月3日 0.400
10,000 2029年9月27日 0.491
10,000 2021年2月26日 0.731
2021年6月30日
5,000 1.040
6,000 2024年7月31日 0.150
3,000 2025年2月28日 0.104
3,000 2026年2月27日 0.138
2027年2月26日
2,000 0.270
㈱三菱ＵＦＪ銀行
4,000 2027年3月1日 0.180
無担保
7,000 2027年5月31日 0.270
無保証
同順位
7,000 2028年6月1日 0.358
（注３）
2029年7月2日
5,000 0.400
8,000 2030年2月28日 0.400
4,000 2030年7月31日 0.400
5,000 2021年3月5日 1.176
2022年9月9日
3,000 0.100
5,000 2024年1月25日 0.090
4,000 2024年5月31日 0.095（注４）
三井住友信託銀行㈱
6,000 2024年5月31日 0.223
2025年12月30日
10,000 0.210
3,000 2026年9月11日 0.270
3,000 2027年1月27日 0.270
1,000 2021年6月30日 0.148
2022年12月30日
4,000 1.123
10,000 2023年2月28日 0.982
㈱三井住友銀行
5,000 2023年4月28日 0.958
6,000 2024年4月26日 0.150
2029年6月1日
11,000 0.167（注４）
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
適用金利（％）
借入先 返済期日 摘要
借入残高（百万円）
（注１）
5,000 2021年7月16日 0.522
3,000 2026年2月3日 0.300
2026年5月22日
5,000 0.250
2,000 2028年4月28日 0.403
住友生命保険（相）
2,000 2032年3月31日 0.364
5,000 2032年7月16日 0.655
2033年4月28日
5,000 0.646
3,000 2034年5月23日 0.650
4,000 2024年3月29日 0.219
3,000 2025年12月30日 0.100
2026年9月14日
5,000 0.250
3,000 2026年12月30日 0.381
信金中央金庫
3,000 2027年6月1日 0.356
4,000 2027年7月12日 0.433
2,000 2028年4月28日 0.188
6,000 2029年6月22日 0.307
10,000 2022年2月28日 0.856
㈱みずほ銀行 8,000 2022年7月29日 1.070
2025年11月30日
7,000 0.105（注４）
4,000 2022年9月30日 0.947
みずほ信託銀行㈱
10,000 2023年2月28日 0.982
5,000 2020年9月30日 0.721
無担保
無保証
2026年6月19日
2,000 0.270
同順位
農林中央金庫
（注３）
3,000 2027年6月21日 0.300
2,000 2028年3月24日 0.300
2,000 2021年3月30日 1.230
2022年11月1日
2,000 1.033
2,000 2023年12月13日 1.047
大樹生命保険㈱ 1,000 2025年3月31日 0.084
2,000 2025年5月30日 1.486
2030年1月31日
1,000 0.416
1,000 2030年2月13日 0.400
2,000 2022年6月30日 0.177
2,000 2023年6月30日 0.548
㈱福岡銀行
2024年5月31日
2,000 0.238
2,000 2027年5月21日 0.300
3,000 2022年9月30日 0.947
日本生命保険（相）
2,000 2029年5月23日 0.400
2020年9月4日
1,000 1.107
1,000 2029年1月10日 0.477
㈱山口銀行
2,000 2029年5月23日 0.400
1,000 2032年8月31日 0.500
2021年7月2日
1,000 0.997
太陽生命保険㈱ 2,000 2021年7月9日 0.532
1,000 2035年5月31日 0.650
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
適用金利（％）
借入先 返済期日 摘要
借入残高（百万円）
（注１）
1,000 2020年10月2日 0.706
1,000 2022年6月30日 0.456
大同生命保険㈱
2023年9月11日
1,000 0.417
1,000 2029年3月7日 0.302
2,000 2023年6月30日 0.004（注４）
㈱七十七銀行 1,000 2029年5月23日 0.400
2030年3月25日
1,000 0.400
2,000 2024年3月1日 0.257
㈱第四銀行
2,000 2024年6月28日 0.245
1,000 2020年12月2日 0.638
㈱八十二銀行
2027年6月26日
2,000 0.270
1,000 2021年4月30日 0.631
㈱伊予銀行 1,000 2022年1月27日 -(注４)(注５)
無担保
無保証
1,000 2025年6月30日 0.024
同順位
（注３）
2,000 2021年5月28日 0.605
㈱中国銀行
1,000 2027年5月19日 0.270
明治安田生命保険（相） 3,000 2022年4月27日 1.277
1,000 2024年10月11日 0.272
㈱山梨中央銀行 2025年5月14日
1,000 0.275
1,000 2031年3月28日 0.322
1,000 2025年6月27日 0.258
㈱千葉銀行
1,000 2026年5月22日 0.270
2027年3月3日
1,000 0.386
㈱常陽銀行
1,000 2028年2月28日 0.300
㈱新生銀行 1,000 2025年5月30日 1.533
㈱広島銀行 1,000 2021年1月27日 -(注４)(注６)
㈱りそな銀行 2027年6月1日
1,000 0.127
合計 394,500 - - -
（注１）適用金利は、借入先金融機関ごとの借入利率を小数第３位未満を切り捨てて表示しています。
（注２）資金使途は、いずれも不動産又は不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金及び運転資金等です。
（注３）上記借入金については、本投資法人と各借入先との間の「融資に関する合意書」において、すべての金融機関から借入金相互間で同順
位である旨の特約が付されています。
（注４）無担保・無保証、期日一括返済、変動金利借入。
（注５）2020年８月25日時点の基準金利は-0.07567%です。なお、利率は基準金利+0.07%です。
（注６）2020年８月25日時点の基準金利は-0.07567%です。なお、利率は基準金利+0.06%です。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
ｂ．投資法人債の概要（2020年８月31日時点）
発行残高（千円） 適用利率（％）
銘柄 償還期限 摘要
第13回無担保投資法人債 10,000,000 2023年６月26日 1.168 （注１、２、３）
5,000,000 1.000 （注１、２、３）
第14回無担保投資法人債 2046年６月８日
5,000,000 0.914 （注１、２、４）
第15回無担保投資法人債 2037年５月22日
5,000,000 0.220 （注１、２、３、４）
第16回無担保投資法人債 2025年５月23日
5,000,000 0.888 （注１、２、３、４）
第17回無担保投資法人債 2038年５月21日
7,000,000 0.200 （注１、２、５）
第18回無担保投資法人債 2024年１月10日
15,000,000 0.180 （注１、２、５）
第19回無担保投資法人債 2025年８月14日
52,000,000 - - -
合計
（注１）公募及び特定投資法人債間限定同順位特約付です。
（注２）格付条件付担保提供制限条項及び格付条件付財務制限条項が付されています。
（注３）資金使途は、借入金の借換資金等です。
（注４）資金使途は、投資法人債の償還資金等です。
（注５）資金使途は、有利子負債の返済資金及び運転資金、特定資産の取得資金等です。
ｃ．エクイティファイナンスの状況（2020年８月31日時点）
発行済投資口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減数 残高 増減額 残高
2001年３月16日 私募設立 200 200 100 100 （注１）
2001年５月23日 私募増資
197,600 197,800 98,800 98,900 （注２）
2001年９月８日 公募増資 82,900 280,700 49,999 148,899 （注３）
2004年７月14日 公募増資 80,000 360,700 58,838 207,737 （注４）
2004年８月11日 第三者割当増資
4,000 364,700 2,941 210,678 （注５）
2005年８月10日 公募増資 58,000 422,700 51,491 262,170 （注６）
2006年３月16日 公募増資 80,000 502,700 79,040 341,210 （注７）
2006年３月29日 第三者割当増資 5,300 508,000 5,236 346,446 （注８）
2008年２月４日 公募増資
31,800 539,800 37,158 383,605 （注９）
2008年３月４日 第三者割当増資 2,200 542,000 2,570 386,175 （注10）
2011年１月26日 公募増資 34,000 576,000 26,957 413,132 （注11）
2011年２月22日 第三者割当増資 2,500 578,500 1,982 415,114 （注12）
2012年１月25日 公募増資
30,000 608,500 18,172 433,287 （注13）
2012年２月21日 第三者割当増資 4,500 613,000 2,725 436,013 （注14）
2013年１月23日 公募増資
74,000 687,000 63,973 499,986 （注15）
2013年１月31日 第三者割当増資
5,000 692,000 4,322 504,308 （注16）
2014年３月19日 公募増資 26,500 1,410,500 14,022 518,330 （注17）
2014年３月28日 第三者割当増資 1,500 1,412,000 793 519,124 （注18）
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格500,000円にて、私募により新投資口を発行し、22物件の取得資金の調達を目的として運用を開始しました。
（注３）１口当たり発行価格625,000円（引受価額603,125円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的として公募によ
り新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格759,500円（引受価額735,475円）にて、借入金の返済資金等を目的として公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額735,475円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格916,300円（引受価額887,782円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的として公募によ
り新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価格1,019,200円（引受価額988,000円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的として公募に
より新投資口を発行しました。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
（注８）１口当たり発行価額988,000円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注９）１口当たり発行価格1,205,400円（引受価額1,168,500円）にて、借入金の返済資金及び新規物件の取得資金の調達等を目的として公募
により新投資口を発行しました。
（注10）１口当たり発行価額1,168,500円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注11）１口当たり発行価格818,025円（引受価額792,855円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注12）１口当たり発行価額792,855円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注13）１口当たり発行価格624,975円（引受価額605,745円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注14）１口当たり発行価額605,745円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注15）１口当たり発行価格891,800円（引受価額864,500円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注16）１口当たり発行価額864,500円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注17）１口当たり発行価格545,860円（引受価額529,150円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注18）１口当たり発行価額529,150円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注19）2014年１月１日に投資口を２分割しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
ｄ．ＮＢＦの投資口価格及び東証ＲＥＩＴ指数の推移
（注） 2014年１月１日を効力発生日として投資口１口につき２口の割合による投資口分割を実施しています。2013年12月期（第25
期）以前の数値について、上記の投資口分割が行われたと仮定して算出しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
10．投資リスク
以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／３ 投資リスク」
に記載されたリスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日後、その内容につ
いて変更又は追加があった箇所を下線で示しています。
以下では、本投資法人が発行する投資証券（以下、「本投資証券」といい、本投資法人の投資口
で振替機関が取り扱う本投資口を含むものとします。）又は投資法人債券（以下、「本投資法人債
券」といい、本投資法人の投資法人債で振替機関が取扱う投資法人債を含むものとします。）への
投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。本投資証券
又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクが以下で網羅されているものではなく、記載さ
れたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる裏付
けとする不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産の種類の違いに応じた追加
的なリスクも存在します。
また、本投資法人が取得した不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に
特有のリスクについては、 参照有価証券報告書 「 第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／ ５
運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／（イ）投資不動産物件及び信託不動
産の内容」をあわせてご参照下さい。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下したり、本投資証券又は本投資法人
債券の市場価格が下落したりする可能性があり、その結果として、投資した金額を回収できなくな
る可能性があります。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に
努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
本投資証券及び本投資法人債券に投資を行う者は、自らの責任において、本項及び本書中の本項
以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券及び本投資法人債券に関する投資判断を行う必要
があります。
本項に記載されている項目は、以下の通りです。
（１）一般的なリスク
（ア）金銭の分配に関するリスク
（イ）投資口及び投資法人債の売却及び換金性に関するリスク
（ウ）投資口及び投資法人債の価格変動に関するリスク
（エ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
（オ）投資口の希薄化に関するリスク
（カ）投資法人の合併に関するリスク
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（ア）投資口及び投資法人債の商品性に関するリスク
（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
（ウ）総資産有利子負債比率に関するリスク
（エ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
（オ）インサイダー取引に関するリスク
（カ）資産運用会社に関するリスク
（キ）オフィスマネジメント業務受託者等に関するリスク
（ク）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
（ケ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
（サ）敷金・保証金の利用に関するリスク
（シ）本投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
（ス）売主の倒産等の影響を受けるリスク
（３）不動産に関するリスク
（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
（イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
（ウ）物件の取得競争に関するリスク
（エ）テナントの誘致競争に関するリスク
（オ）共有物件に関するリスク
（カ）区分所有物件に関するリスク
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（キ）借地物件に関するリスク
（ク）借家物件に関するリスク
（ケ）未稼働物件（開発物件を含みます。）の取得に関するリスク
（コ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
（サ）地球温暖化対策に関するリスク
（シ）専門家報告書に関するリスク
（ス）わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク
（セ）火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の
事故に関するリスク
（ソ）地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等に関するリスク
（タ）不動産の偏在に関するリスク
（チ）テナントの信用力及び賃料未払に関するリスク
（ツ）テナント集中に関するリスク
（テ）転貸に関するリスク
（ト）不動産に係る所有者責任に関するリスク
（ナ）不動産の運用費用等に関するリスク
（ニ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
（ヌ）民法上の組合の組合員となることに関するリスク
（ネ）不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことによるリスク
（ノ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
（ハ）法令の改正等に関するリスク
（ヒ）先日付の売買契約（フォワード・コミットメント）に関するリスク
（４）信託受益権に関するリスク
（ア）信託受益者として負うリスク
（イ）信託の受益権の流動性に関するリスク
（ウ）信託受託者に関するリスク
（５）税制等に関するリスク
（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
（オ）同族会社に該当するリスク
（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
（ク）一般的な税制の変更に関するリスク
（ケ）減損会計の適用に関するリスク
（６）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク
（７）取得予定２物件の組み入れ及び譲渡予定資産の譲渡をすることができないリスク
（ ８ ）投資リスクに対するリスク管理体制について
（ ９ ）重要事象等に関するリスク
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（１）一般的なリスク
（ア）金銭の分配に関するリスク
本投資法人は 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ２投資方
針／（３）分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定です
が、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありま
せん。
（イ）投資口及び投資法人債の売却及び換金性に関するリスク
本投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型で
あるため、投資主が本投資証券を換価する手段としては、投資主総会での決議に基づき本投資
法人が解散し、清算される場合の残余財産分配請求権等を除き、原則としてその売却によるこ
ととなります。本投資証券は、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場（以下、「不動産投
信市場」といいます。）に上場されていますが、本投資証券が不動産投信市場に上場されてい
ても、投資主が本投資証券の売却を希望する場合に買主が存在する保証はなく、また、価格の
保証も存在しません。本投資証券の不動産投信市場における売却が困難又は不可能となった場
合、投資主は、本投資証券を希望する時期及び条件で換価できない可能性があります。また、
本投資法人債券については、確立された取引市場は存在しないため、買主が存在するとの保証
はなく、譲渡価格の保証もありません。
また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止
される可能性があります。上場廃止後は不動産投信市場における本投資証券の売却は不可能と
なり、投資主の換価手段が大きく制限されます。
（ウ）投資口及び投資法人債の価格変動に関するリスク
本投資証券及び本投資法人債券の市場価格は、不動産投信市場における売買の需給等により
影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、戦争やテロ、伝染病の拡大（パンデミック）その他
市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。2019年末に中国で確認された新型コロナウイル
スは、世界的な拡大懸念から日本を含む世界経済に深刻な影響を与えており、かかる懸念から
有価証券の市場価格にも悪影響を及ぼしています。今後、新型コロナウイルス感染症の更なる
拡大やその長期化、政府や地方自治体による各種措置や要請等により、更なる経済活動の抑制
又はその長期化が生じ、不動産投信市場や本投資証券の市場価格に更なる影響を及ぼす可能性
があります。
本投資法人は、不動産関連資産を主な投資対象としていますが、不動産の価格は、不動産市
況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望
ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性等もありま
す。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があり、かかる資産の価値
の下落が本投資証券及び本投資法人債券の市場価格の下落をもたらす可能性があります。本投
資法人若しくは資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁
による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券及び本投資法人債券の市場
価格が下落することがあります。
また、不動産投信市場に関連する法制や税制の変更、大口投資主又は大口投資法人債権者に
よる多数の投資口又は投資法人債の売却等が本投資証券及び本投資法人債券の価格形成に影響
を及ぼす可能性があります。
これらの諸要素に起因して本投資証券及び本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資
主及び投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
（エ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更さ
れ、又は新たな法令が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、
運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、投資主及び投資法人債権者に
とっての投資判断や手続等に影響を及ぼすほか、本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼ
す可能性があります。
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（オ）投資口の希薄化に関するリスク
本投資法人は、資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷
金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的
として投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有
する投資口の本投資法人の全投資口に対する割合は希薄化する可能性があります。また、追加
発行された投資口に対して、その保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額
の金銭の分配が行われる可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の１口当た
りの純資産額が影響を受けることがあり、さらには市場における投資口の需給バランスに影響
を与えることになり、その結果、本投資証券の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。
（カ）投資法人の合併に関するリスク
本投資法人が他の投資法人と合併する場合、本投資法人の資産運用ガイドラインに定める
ポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成や、総資産有利子負債比率が上昇し資金調達条件
に変化が生じることがあります。また、合併に反対する投資主又は新投資口予約権者から自己
の有する投資口又は新投資口予約権を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり
（投信法第149条の３第１項、第149条の３の２第１項、第149条の８第１項、第149条の13第１
項、第149条の13の２第１項）、かかる請求がなされた場合、本投資法人の財務状況に悪影響を
及ぼす可能性があります。他方、本投資法人が投信法第149条の７第２項に定める簡易合併の手
続により同条第１項の投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、本投資法人の投資主は当
該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません（投信法第149条の７
第２項、第149条の８第１項）。さらに、本投資法人が合併した後において期待されたメリット
が得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。これらの結果、本投
資法人の投資主及び投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
（ア）投資口及び投資法人債の商品性に関するリスク
本投資法人の投資口は、株式会社における株式に類似する性質を持ちます。また、本投資法
人の投資法人債は、株式会社における社債に類似する性質を持ちます。本投資法人の投資口及
び投資法人債にかかる投資金額の回収や利回りは本投資法人の業務及び財産の状況並びに様々
な経済状況等に影響されます。
本投資証券及び本投資法人債券は、元本の保証が行われる商品ではなく、また、換価時に投
資金額以上の回収を図ることができる保証もありません。
本投資証券及び本投資法人債券は、本投資法人について破産手続その他の倒産手続が開始さ
れた場合その他信用状況が悪化した場合、その投資金額の全部又は一部の回収ができない可能
性があります。
（イ）収入及び費用、キャッシュフローの変動に関するリスク
本投資法人の収益は、主として本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又
はその裏付けとなる不動産の賃料収入に依存しています。当該不動産に係る賃料収入は、不動
産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等によ
り、大きく減少する可能性があります。
不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に関して締結される賃貸借
契約に基づく賃料は、一般的な賃料水準であるとは限りません。特に、定期賃貸借契約が締結
される場合、通常の賃貸借契約に比し、契約期間中の賃料収入の安定が期待できる反面、通常
の賃貸借契約に比べて賃料が低く抑えられることがあります。
不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に係るテナントによる賃料
の支払いが遅延し、又は不履行となる場合、本投資法人は予定した収入を予定した時期に得ら
れないことになります。
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わ
ず、賃貸人とテナントの合意により減額される可能性があります。また、テナントが賃貸人に
対し、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使した場合、賃貸人の同意なしに賃料が
引き下げられる可能性があります。オフィスビルに関する賃料水準が一般的に低下した場合に
は、このような賃料減額の可能性がより増大するとともに、新たに入居するテナントとの間で
締結される賃貸借契約に基づいて支払われる賃料が従前の賃料に比して低額となり、賃料収入
の減少をもたらす可能性があります。
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また、上記収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金の返還、多額の資本的支出、
未稼働不動産の取得等はキャッシュフローを減ずる効果をもたらし、投資主への分配金額及び
投資法人債権者への元利金の支払に悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の売却に伴う収入は、恒常
的に発生するものではなく、本投資法人の運用方針や不動産市場の環境に左右されるもので
あって、安定的に得られる性格のものではありません。
一方、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に関する費用として
は、減価償却費、当該不動産に関して課される公租公課、当該不動産に関して付保された保険
の保険料、水道光熱費、清掃委託費用、警備委託費用、設備管理委託費用、造作買取費用、修
繕費用等があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
このように、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産からの収入が
減少する可能性があるとともに、当該不動産に関する費用は増大する可能性があり、これら双
方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額及び投資法人債権者への元利金
の支払が悪影響を受けることがあります。
（ウ）総資産有利子負債比率に関するリスク
本投資法人は、総資産有利子負債比率の上限については、56％を目途としていますが、資産
の取得に伴い、56％を超えることがあります（ 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第
１ファンドの状況／ ２投資方針／（１）投資方針／②投資態度／（カ）財務方針／Ｃ. 総資産
有利子負債比率」参照） 。総資産有利子負債比率が高まった場合、一般的に、分配可能金額が
金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資主への分配金額が減少するおそれがありま
す。
（エ）借入れ及び投資法人債に関するリスク
本投資法人は、 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／２投資方
針」に 記載の投資方針に従い、継続的に「投資法人の課税の特例」に規定された機関投資家か
らの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことを予定しています。その上限は、
借入れについては１兆円、投資法人債については１兆円（但し、合計して１兆円を超えませ
ん。）とされています（ 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ２
投資方針／（１）投資方針／②投資態度／（カ）財務方針／Ｂ. デットファイナンス」参
照）。
借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受け
るため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で借入れ及び投資法人債の発行を行うことが
できる保証はありません。なお、既存の借入れの返済期限又は投資法人債の償還期限が到来し
た場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件にて新規の借入れ又は新規の投資法人債の発行を
行う借換え等についても、国内外の金融情勢の混乱により、金融機関の融資姿勢が慎重となっ
た場合には、そのような借換え等ができなくなることがあります。また金利、財務制限条項等
の面で従来より不利な条件にて借入れ等を行う可能性があります。
また、本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、総資産有利子負債比
率に応じて投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が
制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投
資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、本投資法人のキャッシュフロー、金利情勢その他の理由により、本投資法人が保有
する運用資産を処分しなければ借入れ及び投資法人債の返済ができなくなる可能性がありま
す。この場合本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得ない状況も想
定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
本投資法人が借入れ又は投資法人債について債務不履行となった場合、それらの債権者によ
り本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分や差押え等の強制執行が行われることがあ
るとともに、本投資法人に対して破産手続等の倒産手続の申立が行われる可能性があります。
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（オ）インサイダー取引に関するリスク
不動産投資法人の投資口の取引が、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象と
なり、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその一定の関係者（資産運
用会社の親会社、及び投信法第201条第１項に規定する資産運用会社の利害関係人等のうち、一
定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人）の役職員が会社関係者として上記規制の対象
者に含まれるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定され
ています。本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合に
は、投資家の本投資法人の投資口又は不動産投信市場に対する信頼を害し、ひいては本投資法
人の投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。なお、
重要事実の範囲は限定されているものの、本投資法人の投資法人債についてインサイダー取引
規制に違反する行為が行われた場合には、上記と同様の悪影響が生じる可能性があります。
（カ）資産運用会社に関するリスク
本投資法人にとって適切な運用資産を確保するためには、特に資産運用会社の能力、経験及
びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、資産運用会社においてかかる業務遂行に
必要な人的・財産的基礎が常に維持されるとの保証はありません。
本投資法人は、投資主総会の決議を経て資産運用会社との資産運用委託契約を解約すること
ができます（投信法第206条第１項）。また、本投資法人は、資産運用会社が職務上の義務に違
反した場合その他一定の場合には、役員会の決議により資産運用会社との資産運用委託契約を
解約することができます（投信法第206条第２項）。さらに、本投資法人は、資産運用会社が投
信法第199条の要件を満たさなくなったときその他一定の場合には資産運用会社との資産運用委
託契約を解約しなければなりません（投信法第207条第１項）。資産運用会社との資産運用委託
契約が解約された場合、本投資法人は、新たな資産運用会社に対して資産運用業務を委託しな
ければなりません（投信法第198条第１項）が、適切な資産運用会社との間で時機を得て新たな
資産運用委託契約を締結できる保証はありません。新たな資産運用会社に業務が承継されない
限り、本投資法人の収益等に悪影響が生じ、場合によっては本投資証券が上場廃止となる可能
性があります。また、資産運用会社の変更は、本投資法人の借入金債務及び投資法人債の期限
の利益の喪失事由となることがあります。
また、資産運用会社の株主である三井不動産株式会社は、本投資法人から物件移管業務の委
託を受けているほか、本投資法人が本書提出日現在保有する不動産関連資産の本体をなす不動
産又はその裏付けとなる不動産の多くについて不動産の管理及び運営に関する業務（オフィス
マネジメント業務）の委託を受けており、今後本投資法人が取得する不動産関連資産の本体を
なす不動産又はその裏付けとなる不動産についても原則としてオフィスマネジメント業務を行
うことが予定されています。資産運用会社は、三井不動産株式会社に対する物件移管業務及び
オフィスマネジメント業務の報酬につき、合理的な水準よりも高く設定することにより、三井
不動産株式会社の利益を図ることが可能な立場にあります。
本投資法人は、 投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号、その後の
改正を含みます。以下、「投信法施行令」といいます。） 第123条に定める利害関係人等に該当
する三井不動産株式会社及びその他資産運用会社の株主又はそれらの関連会社等（以下、「資
産運用会社関係者」といいます。）から資産を取得する可能性があります。この場合、資産運
用会社は、資産運用会社関係者に有利な条件で、本投資法人にかかる資産を取得させることに
より、資産運用会社関係者の利益を図ることが可能な立場にあります。
資産運用会社関係者は、自ら不動産投資、運用業務を行っており又は行うことがあるほか、
資産運用業務を行う他の会社に出資を現在行っており又は将来行う可能性があります。本投資
法人と資産運用会社関係者が特定の資産の取得又は処分に関して競合する場合、資産運用会社
が本投資法人の利益を優先せず、資産運用会社関係者又はその顧客の利益を優先し、その結
果、本投資法人の利益を害することとなる可能性が存在します。
しかし、金融商品取引法上、資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に
対し、善良な管理者の注意をもって本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務
づけられているほか（金融商品取引法第42条）、自己又は第三者の利益を図るため投資法人の
利益を害することとなる取引を行うことが明示的に禁止されています（金融商品取引法第42条
の２、同法第44条の３）。
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（キ）オフィスマネジメント業務受託者等に関するリスク
オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、原則として本投資法人が保
有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産につき、オフィスマネ
ジメント業務を行います。また、三井不動産株式会社は新規テナント斡旋業務も行います。オ
フィスマネジメント業務は、一部の業務を除きその全てがオフィスマネジメント業務再受託者
である株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対して再委託されます。株式会社ＮＢＦオフィ
スマネジメントは、既存テナント斡旋業務も行います。一般に、不動産の管理及び運営業務や
テナント斡旋業務の成否は、これらの業務受託者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大
きいと考えられますが、これらの業務受託者である三井不動産株式会社や株式会社ＮＢＦオ
フィスマネジメントにおいてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基礎が常に維持されるとの
保証はありません。しかし、三井不動産株式会社は、オフィスマネジメント契約及びオフィス
マネジメント業務再委託契約において、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントがオフィスマネ
ジメント再委託業務を履行するために必要な人員及び不動産の運営管理に関するノウハウと業
務システムを提供することを約束するとともに、株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントによる
オフィスマネジメント再委託業務の履行について責任を負い、かつ、株式会社ＮＢＦオフィス
マネジメントの作為又は不作為を原因として本投資法人等が損害を被った場合に賠償の責を負
うものとされています。
これらの業務受託者に各契約に基づく義務の違反がある場合その他一定の場合には、当該契
約を解除することができますが、その場合、適切な代替の業務受託者を見つけることができな
い可能性があります。
オフィスマネジメント業務受託者である三井不動産株式会社は、自ら若しくはその子会社等
を通じて、又は第三者から賃借しテナントに転貸する形式で、多数のオフィスビルの貸主に
なっています。また、複数のオフィスビルに関して、他の顧客からオフィスビルの管理及び運
営業務を受託し、他の不動産投資ファンドにおいても、本投資法人が保有する不動産関連資産
の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産に係るオフィスマネジメント業務受託者と類
似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、三井不動産株式会社は、本投資法
人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
また、資産運用会社が三井不動産株式会社以外の者に対してオフィスマネジメント業務を委
託する場合には、三井不動産株式会社以外のオフィスマネジメント業務受託者についても同様
のリスクがあります。
（ク）本投資法人以外の関係者への依存に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社
に、一般事務を一般事務受託者に委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のため
にはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠るところが大きいと考えられますが、これらの
者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用
会社、資産保管会社及び一般事務受託者は、委託を受けた業務の執行につき金融商品取引法及
び投信法上の善管注意義務及び忠実義務を負っていますが、これらの者による業務の懈怠その
他義務違反があった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。また、一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が
解約されることがあります。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三
者への委託が制度化されている（投信法第198条、第208条及び第117条）ため、委託契約が解約
された場合には、本投資法人が新たな受託者に委託する必要があります。しかし、新たな受託
者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存続又は収益等に悪
影響を及ぼす可能性があります。また適切な資産運用会社を選任できない場合には、東京証券
取引所の「有価証券上場規程」により本投資証券が上場廃止になる可能性もあります。
このほかに、資産運用会社、本投資法人又は運用資産である信託受益権に関する信託受託者
から委託を受けている業者として、オフィスマネジメント業務再受託者、統括・調整業務受託
者、物件移管業務再受託者、既存テナント一般媒介業者及び調査業務受託者を兼ねる株式会社
ＮＢＦオフィスマネジメントがあります。さらに、オフィスマネジメント業務受託者、調査補
佐業務受託者、物件移管業務受託者、新規テナント一般媒介業者及び開発業務受託者を兼ねる
三井不動産株式会社があります。また、本投資法人又は信託受託者が委託する建物管理会社等
もあります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに拠
るところが大きいと考えられますが、これらの者について業務遂行に必要な人的・財産的基礎
が常に維持されるとの保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反が
あった場合には本投資法人の存続又は収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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（ケ）本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク
本投資法人の一般事務受託者若しくは資産保管会社又は資産運用会社の株主若しくは資産運
用会社の役職員の出向元企業等、本投資法人に現在関与し又は将来関与する可能性がある法人
は、それぞれの立場において自己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。
Ａ．三井不動産株式会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人に関与
しています。
（ａ）オフィスマネジメント業務受託者
（ｂ）株式会社ＮＢＦオフィスマネジメントに対する調査補佐業務の提供者
（ｃ）本投資法人に対する物件移管業務の提供者
（ｄ）新規テナント斡旋業務の提供者
（ｅ）不動産関連資産売買の仲介業者
（ｆ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は46％）
（ｇ）資産運用会社の役職員の出向元企業（ 2020年８月31日 現在における常勤の出向役職員
は８名）
（ｈ）本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動
産の賃借人
（ｉ）本投資法人が保有する不動産関連資産の原所有者
（ｊ）不動産関連資産の原所有者に対する不動産関連資産のアセットマネジメント業務受託
者
（ｋ）不動産関連資産の原所有者がファンド等である場合におけるファンドマネジメント業
務受託者
（ｌ）不動産関連資産の原所有者に対する出資者
（ｍ）開発業務受託者
Ｂ．三井住友信託銀行株式会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人
に関与しています。
（ａ）資産保管会社
（ｂ）投資主名簿等管理人及び特別口座管理事務受託者
（ｃ）貸付人
（ｄ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は５％）
（ｅ）資産運用会社の職員の出向元企業（ 2020年８月31日 現在における出向職員は１名）
（ｆ）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託受託者
（ｇ）第13回、第14回、第16回、第17回、第18回及び第19回無担保投資法人債に関する財務
代理人、発行代理人及び支払代理人
Ｃ．住友生命保険相互会社は、本書提出日現在、次のそれぞれの立場において本投資法人に関
与しています。
（ａ）貸付人
（ｂ）資産運用会社の株主（本書提出日現在における出資割合は35％）
（ｃ）資産運用会社の役職員の出向元企業（ 2020年８月31日 現在における常勤の出向役職員
は３名）
（ｄ）本投資法人が保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動
産の賃借人
（ｅ）本投資法人が保有する不動産関連資産の原所有者
以上の各社は、現在又は将来において以上の立場又はその他の立場において本投資法人に関
与する可能性がありますが、そのそれぞれの立場において、自己又は第三者の利益を図ること
が可能です。また、以上の会社の子会社又は関連会社が何らかの立場（例、運用不動産の賃借
人、管理業務受託者、出資者等）で本投資法人に関与する可能性があります。また、以上の各
社以外の会社も、本投資法人に将来関与する可能性があり、その立場において、自己又は第三
者の利益を図ることが可能です。
しかし、投信法上、一般事務受託者や資産保管会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投
資法人に対し、善良な管理者の注意をもって事務ないし業務を遂行することが義務づけられて
います（投信法第118条、第209条）。また、本投資法人は、それらとの間の契約において、可
能な限り、本投資法人に対する忠実義務ないし善管注意義務を課すこととしています。詳細
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は、 参照有価証券報告書 「第二部投資法人の詳細情報／第４関係法人の状況」をご参照下さ
い。
（コ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている「資産運用の対象及び方針」の変更には、投資主総会の
決議が必要です（投信法第140条）が、資産運用会社が定めたより詳細な資産運用ガイドライン
等については、投資主総会の承認を経ることなく変更することが可能です。そのため、本投資
法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
（サ）敷金・保証金の利用に関するリスク
本投資法人は、運用資産である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不
動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を投資資金として効率
的に運用しています。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に
敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそ
れらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。ま
た、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本
投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
（シ）本投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
本投資法人は、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服しま
す。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発
生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。そ
の場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し（投信法第143条第７号）、清
算手続に入ります（投信法第150条の２第１号）。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含
みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。また、こ
の場合、投資法人債権者は、清算手続に従って投資額を回収することになるため、投資金額の
全額を回収できない可能性があります。このため、投資主及び投資法人債権者は、投資金額の
全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
（ス）売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産関連資産を売却した後に売主が倒産手続に入った場合当該不動産関連資産
の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産
関連資産を売却した場合に当該不動産関連資産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理
由に取り消されることがあります（いわゆる否認及び詐害行為のリスク）。さらに、当該取引
を担保取引であると法的に性格づけることにより、当該不動産関連資産は破産者である売主の
破産財団を構成し、又は更生会社若しくは再生会社である売主の財産に属するとみなされるこ
とがあります（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）。
（３）不動産に関するリスク
以下に記載するリスクは、主として本投資法人が不動産を直接に取得する場合を念頭におい
ていますが、本投資法人が不動産を主たる裏付けとする信託の受益権及びその他の資産を取得
する場合であってもほぼ同様にあてはまります。
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（ア）不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性がない上、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いた
め、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産鑑定士による鑑定評価や関係者
との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。本投資法人は保有する不動産から
の収益獲得を主な目的としており、かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費や
された場合又は不動産が取得若しくは売却できなかった場合若しくは不動産売買の不成立等に
伴い違約金その他の費用が発生した場合には、本投資法人の収益等につき悪影響をもたらす可
能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の
所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却に、より多くの時間と費用を要
することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。また、経済環境
や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する不動産を希望通りの時期・条件
で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する不動産を希望通りの時期・条件で売却できな
い可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を
受ける可能性があります。
（イ）不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、建物の杭や梁等の構造、材質等に関して欠陥、瑕疵又は契約不
適合等が存在している可能性があります。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複
雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、
第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。また、建物の施工
を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があり
得るほか、免震装置、制震装置を含む設備・装置等の強度・機能等の不具合や基準への不適合
がないとの保証はありません。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本投資法人の収
益等が悪影響を受ける可能性があります。
資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産について
専門業者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産の売主か
ら譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証
の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されな
かった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等
が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産の売主が表明及び保証を行わない
場合であっても、当該不動産を取得する可能性があります。また、本投資法人は、不動産の売
主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負わない場合にも、当該不動産を取得する
可能性があります。その他、不動産を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境
界確定同意が取得できないまま、当該不動産を取得する可能性もあります。
隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない
場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不
動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有す
る土地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の費用又は損失
が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され、賃料
に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法
人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保
責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったこと
を理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとして
も、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が
限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなってい
る等の事情により、実効性がない可能性があります。
（ウ）物件の取得競争に関するリスク
本投資法人は、規約において、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用するこ
とを目的とし、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して
運用を行うことをその投資の基本方針としています（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ）。
しかしながら、不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資が活発化
し、物件の取得競争が激化した場合に、物件がそもそも取得できず又は投資採算の観点から希
望した価格で物件が取得できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化
等のために最適と考える資産のポートフォリオを実現できない可能性があります。その他、本
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書記載の様々なリスクや要因により、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投
資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
（エ）テナントの誘致競争に関するリスク
通常、不動産は、他の不動産とのテナント誘致競争にさらされているため、競合する不動産
の新築、リニューアル等の競争条件の変化や、競合不動産の募集賃料水準の引下げ等により、
賃料引下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があ
ります。
（オ）共有物件に関するリスク
不動産が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産の持分を譲渡する場合におけ
る他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、共有者間で締結さ
れる協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があります。
共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行うも
のとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管
理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求により不
動産が分割される可能性があります（分割の方法は現物分割とは限りません。）。共有者間で
不分割の合意（民法第256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了していたり、その
合意が未登記であるために第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の
合意がある場合であっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始
された場合は共有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、
民事再生法第48条）。
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249
条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられるお
それがあります。
共有者と共同して不動産を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の権利
が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等による
差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金返還債務
が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分のみなら
ず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人が賃借人に対して債務
を負担する可能性があります。
さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人の
意向にかかわりなく不動産の共有者が変更される可能性があります。
共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
これらの他にも、共有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
（カ）区分所有物件に関するリスク
不動産が区分所有物件である場合には、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理
規約に服することに加えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は
優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があ
ります。しかも、管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数
決によって変更できるため（建物の区分所有等に関する法律第31条）、本投資法人が議決権の
４分の３を有していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を
反映させることができない可能性があります。
また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他の
区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行
しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自由
に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本投資
法人が影響を受ける可能性があります。
また、不動産が区分所有物件である場合には、本投資法人及びその他の各区分所有者がそれ
ぞれの専有部分を三井不動産株式会社に賃貸、同社が転借人にこれを転貸し、転貸部分全体か
ら生じる賃貸収益、賃貸費用等を、本投資法人を含むすべての各区分所有者に対して、各区分
所有者間の合意により定められる一定の割合に応じて収受、負担する運用方法（以下、「一元
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運用」といいます。）を行う場合があります。一元運用を行った場合には、本投資法人の収益
は、本投資法人が保有する区分所有部分に限られず、一元運用の対象となる賃貸部分全体の運
用 状況に影響されるため、本投資法人の保有する区分所有部分以外の一元運用の対象の賃貸部
分の運用状況が悪化した場合には、本投資法人の収益も悪化する可能性があります。
これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
（キ）借地物件に関するリスク
本投資法人が建物の敷地の所有権を有しないことがあります。この場合、敷地利用権につい
て民法、借地借家法等の適用のある法令に従い対抗要件が具備されていないときは、本投資法
人は、敷地利用権を敷地の新所有者に対して対抗できず、敷地の明渡義務を負う可能性があり
ます。また、敷地利用権が解除その他の理由により消滅した場合、本投資法人は、敷地の明渡
義務を負う可能性があります。さらに、建物の処分に付随する敷地利用権の処分に関して、敷
地の所有者の同意等が要求されることがあります。このため、本投資法人が建物を処分できな
かったり、本投資法人が希望する価格、時期等の条件で建物を処分することができない可能性
があります。また、敷地の所有者の資力の悪化や倒産等により、本投資法人が差し入れた敷
金・保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。本投資法人が有する敷地の所
有者に対する敷金・保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例で
す。
（ク）借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物を第三者から賃借の上、当該賃借部分を本投資法人が保有する他の建物
と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金・保
証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。
加えて、本投資法人と賃貸人の間の賃貸借契約が終了し、転貸権限を喪失した場合におい
て、本投資法人のテナントに対する債務不履行を構成する可能性があります。
（ケ）未稼働物件（開発物件を含みます。）の取得に関するリスク
本投資法人は、 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ２投資方
針／（１）投資方針／②投資態度／（ウ）取得方針／Ｃ．未完成・未稼働資産」に記載の通
り、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産関連資産を取得します。しかし、本
投資法人は、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の
運用に与える影響を考慮の上、引渡時点において未稼働資産である不動産関連資産を取得する
ことができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産と
なった未稼働資産を除きます。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資
法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。
未稼働資産はその多くが開発段階にあることも想定され、この場合、既に完成した物件を取
得する場合に比べて、次に例示するような固有のリスクが加わります。
なお、次のリスクは大規模修繕、増改築や再建築の場合にも当てはまります。
①開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これ
らが開発の遅延、変更又は中止の原因となる可能性
②工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能
性
③開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性
④天変地異等により開発が遅延、変更又は中止される可能性
⑤行政上の許認可手続又は近隣対策により開発が遅延、変更又は中止される可能性
⑥開発過程において事故が生じる可能性
⑦その他予期せぬ事情により開発の遅延、変更又は中止が必要となる可能性
これら以外の理由によっても、未稼働資産からの収益等は稼働状態になった後も、予想を大
きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、予定されていな
い費用、損害若しくは損失を本投資法人が被る可能性があります。その結果、本投資法人の収
益等が悪影響を受ける可能性があります。
なお、未稼働資産の取得にはあたりませんが、本投資法人は上記リスクを極力排除すべく、
物件の開発中に物件完成引渡時の売買価格を決定して売買契約（予約を含みます。）を締結し
ておき、稼働資産となった後に当該物件を取得する場合があります。この場合、売買の成立に
賃貸借契約の成就が停止条件として付されていない売買契約等の下では、市場環境の変化によ
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り契約締結時点において想定された期待収益及び利益が物件完成・引渡後に獲得できない可能
性があります。
（コ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
運用不動産として取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設され
ていたり、利用する地下水に有害物質が含まれている場合、当該土地及び建物の価値に悪影響
を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必
要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。この点に関連して、土壌汚染
対策法に規定する特定有害物質にかかる一定の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物
質による汚染により人の健康にかかる被害が生じる可能性があると認められる場合には、その
土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を
講じるよう命じられることがあります（土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法
人に多額の負担が生じる可能性があります。本投資法人は、かかる負担について、その原因と
なった者に対し費用償還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合で
あっても、その者の財産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復するこ
とができない可能性があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
また、運用不動産として取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等
が使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はＰＣＢが保管されている
場合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用等
が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、運用不動産の所有者は損害
を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可
能性があります。
また、原子力発電所の事故等により、運用不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚
染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、
当該運用不動産の収益性や価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力発電所の
事故処理に長期間を要することとなる場合、当該運用不動産の所在する地域だけでなく、不動
産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひいては本投資
法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（サ）地球温暖化対策に関するリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者に温室効
果ガス排出に関する報告や排出量削減の義務が課されることがあります。これらの制度創設又
は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修工事や義務を達成出来ない場合の排出権の購入等
の負担を負う可能性があります。
（シ）専門家報告書に関するリスク
不動産の鑑定評価額等（不動産の調査価格を含みます。）は、個々の不動産鑑定士の分析に
基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります。同じ物件につい
て鑑定を行った場合でも、不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定
評価額等が異なる可能性があります。また、かかる鑑定の結果が、現在及び将来において当該
鑑定評価額等による売買を保証又は約束するものではなく、不動産が将来売却される場合で
あっても鑑定評価額等をもって売却できるとは限りません。
エンジニアリングレポート（地震リスクレポートを含みます。）についても、建物の評価に
関する専門家が調査した結果を記載したものにとどまり、建物に重大な欠陥、瑕疵が存在しな
いことを保証又は約束するものではありません。さらにエンジニアリングレポート等で特段の
指摘を受けておらず、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産であっても、
建築基準関係法規の求める安全性や耐震強度等を有するとの保証はなく、また、不適切な設計
施工等が存在し、それが当該不動産の取得後に判明する可能性もあります。
また、不動産に関して算出される地震リスクの分析における予想最大損失率（ＰＭＬ値）
は、予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、この値も個々の専門家の分析に
基づく予想値であり、将来、地震が発生した場合、予想以上の復旧費用が必要となる可能性が
あります。
（ス）わが国における不動産の賃貸借契約に関するリスク
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日本におけるオフィスビルのテナントとの賃貸借契約の期間は２年が一般的であり、賃貸借
期間経過後に契約が更新される保証はありません。また、テナントが一定期間前の通知を行う
ことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合も多く見受
け られます。また、賃貸借契約において期間内にテナントが解約した場合の違約金について規
定する場合がありますが、かかる規定が場合によっては無効とされる可能性があります。賃貸
借契約の更新がなされず、又は賃貸借期間中に解約された場合、すぐに新たなテナントが入居
する保証はなく、その結果、賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性
があります。これに対し、不動産の賃貸人からの賃貸借契約の解約及び更新拒絶は、正当事由
が認められる等の特段の事情がある場合を除いて原則として困難です。
定期建物賃貸借契約においては、テナントの賃料減額請求権を契約で排除することが可能で
す（借地借家法第38条第７項）。また、定期建物賃貸借契約の有効期間中は契約中に定められ
た賃料をテナントに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテ
ナントが早期解約した場合、残期間全体についてのテナントに対する賃料請求が場合によって
は認められない可能性があります。また、定期建物賃貸借契約において契約期間中は賃料改定
を行わない約束がなされた場合、一般的な賃料水準が上昇することにより、一般的な賃料水準
に対する当該定期建物賃貸借契約の賃料が相対的に低下する可能性があります。
（セ）火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の
事故に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事
故等の災害により、不動産が滅失、毀損又は劣化し、その価値が影響を受ける可能性がありま
す。本書提出日現在、本投資法人が保有する不動産に関しては、火災保険等の保険契約が締結
されており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予
定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限
額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約
に基づく支払いが保険会社により行われない場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける
可能性があります。また、火災、洪水等の偶然不測の事故によりテナントの支払能力等が悪影
響を受ける可能性があります。
また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により事故発生前の状態
に回復させることが不可能である可能性があります。
（ソ）地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等に関するリスク
地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波、液状化等の災害により不動産等が滅失、毀損
又は劣化し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、地震火災、地震破裂、地震倒
壊、噴火、津波、液状化等の災害によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があり
ます。なお、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定しますが、本
書提出日現在、本投資法人が保有する不動産については地震保険、地震家賃保険は付保してい
ません。
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（タ）不動産の偏在に関するリスク
本投資法人は、 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ２投資方
針／（４）投資制限」に記載された投資方針を定めているため、不動産等が東京都心部及び東
京周辺都市部に偏在する可能性があります。したがって、特に東京都心部及び東京周辺都市部
における地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等に悪影
響を及ぼす可能性があります。
また、資産総額に占める個別の不動産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で一般に低
下していくと考えられます。しかしながら、資産総額に占める割合が大きい不動産に関して、
地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、本投資法人
の収益等又は存続に悪影響をもたらす可能性があります。
（チ）テナントの信用力及び賃料未払に関するリスク
テナントの財務状況が悪化し、又はテナントが破産手続、会社更生手続その他の倒産手続の
対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があります。延滞賃料・共益費等（原状回
復費用その他のテナントによる損害金を含みます。）の合計額が敷金及び保証金で担保される
範囲を超えると、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、テナント
が倒産手続の対象となった場合には、解約制限の定めのある賃貸借契約であっても、倒産法に
基づいて、管財人等により、契約が解除されることがあります。
本投資法人では、新規のテナントを入居させるに当たって、一定の信用調査を行いますが、
かかる調査が完全であるとは限らず、また、入居後に財務状況が悪化することもあり、リスク
を完全に防ぐことはできません。なお、後記「（ツ）テナント集中に関するリスク」もご参照
下さい。
（ツ）テナント集中に関するリスク
本投資法人が保有する不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテ
ナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、１テナントし
か存在しない不動産においては、本投資法人の当該不動産からの収益等は、当該テナントの支
払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面
積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を
回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、本投資法人の収
益等に悪影響をもたらす可能性が高くなります。
（テ）転貸に関するリスク
賃借人に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に
入居するテナントを自己の意思により選択できなくなり、また、退去させられなくなる可能性
があるほか、賃借人（転貸人）から支払われる賃料が、エンドテナント（転借人）から賃借人
（転貸人）に対して支払われる賃料に連動する場合、エンドテナント（転借人）の信用状態等
が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には、転貸借契約上の敷金等の返
還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。かかる事態に備え、賃貸借契約上、賃貸借
契約終了時に、賃借人（転貸人）が賃貸人に対し、受け入れた敷金等を引き渡すよう定められ
ることが通常です。しかし、かかる引渡義務が完全に履行されなかった場合には、敷金等の返
還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。ま
た、賃借人（転貸人）の財務状況が悪化した場合、エンドテナント（転借人）から賃借人（転
貸人）に賃料が支払われたにもかかわらず、賃借人（転貸人）から賃貸人である本投資法人又
は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
本投資法人が賃貸している不動産を賃借人が転貸人となり転貸している場合には、転貸条件
が必ずしも賃貸条件と同一ではなく、何らかの理由で本投資法人が転借人と直接賃貸借契約関
係を持つこととなった場合、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
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（ト）不動産に係る所有者責任に関するリスク
本投資法人が保有する不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特
に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています（民法第717条）。
本書提出日現在、本投資法人が保有する不動産に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約
が締結されており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保
する予定ですが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われ
る上限額を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場
合、原状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又
は支払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
信託不動産の場合には、信託受託者は、信託事務の遂行に関して被った損害につき、信託財
産から支弁を受け又は受益者に請求することができます。このため、信託財産からの支弁又は
受益者に対する請求がなされた場合、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
す。
（ナ）不動産の運用費用等に関するリスク
運用不動産につき減失、毀損又は劣化等が生じ、修繕又は建替えが必要となる場合には、か
かる修繕又は建替えに関連して多額の費用を要する場合があります。また、かかる修繕又は建
替えが困難又は不可能な場合には、運用不動産からの収入が減少し、運用不動産の価値が下落
する可能性があります。
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理
や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課
の増大その他の理由により、運用不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
（ニ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用不動産を売却した場合に、運用不動産に物的又は法的な瑕疵があった場合
又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合、法令の規定に従い、瑕疵
担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資法人は、
宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となります（宅地建物取引業法第77条の２第２
項）ので、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適
合による担保責任に関するリスクを排除できない場合があります（宅地建物取引業法第40条、
第78条第２項）。
また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証
責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を
負担する場合には、買主から売買契約を解除され、あるいは、買主が被った損害の賠償をしな
ければならず、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
さらに、賃貸されている運用不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還
債務等を承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該
債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに
当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得
ます。
（ヌ）民法上の組合の組合員となることに関するリスク
民法上の組合の組合財産は、全組合員の共有に属するとされていますが（民法第668条）、組
合員は、組合財産の分割請求権を有せず、組合財産に対する自らの持分の譲渡、質入れその他
の処分を組合及び第三者に対抗することができません（民法第676条第１項）。また、各組合員
は、組合の債務につき、損益の分担割合に応じて（又は債権者がかかる分担割合を知らない場
合には各組合員に対して均等の割合で）、直接的かつ無限の責任を負担します。したがって、
本投資法人が民法上の組合の組合員となった場合、出資した金額を超えて当該組合の債務につ
いて直接的な支払義務を負うことがあります。
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（ネ）不動産に関する権利関係の複雑性及び不動産登記に公信力がないことによるリスク
不動産をめぐる権利義務関係も、その特殊性や複雑性ゆえに種々の問題を引き起こす可能性
があります。本投資法人は運用不動産を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主
の所有権の帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際
の取引において売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法
人の取得後に、売主が所有者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人
が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していること
が、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。これらの問題が発生した場合、
法律上又は契約上の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任や表明保証責任を追及するこ
とが考えられますが、責任の内容、範囲及び期間に制限がある場合や責任追及が可能であって
も実効性がない場合もあります。
（ノ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこれ
らの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地につい
ては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる
既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合
致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と
同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用不動産に適用される可能
性があります。例えば、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮
設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義
務が課せられている場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難
が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
更に、運用不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対
象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替
え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
（ハ）法令の改正等に関するリスク
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、不動産につき大気、土壌、地下水
等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消
防法その他オフィスビルの管理に影響する関係法令の改正により、オフィスビルの管理費用等
が増加する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、
再開発、区画整理等の行政行為等により運用不動産に関する権利が制限される可能性がありま
す。このような法令又は行政行為の変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性が
あります。
（ヒ）先日付の売買契約（フォワード・コミットメント）に関するリスク
本投資法人は、不動産の取得にあたって、売買契約の締結から一定期間経過後に決済及び物
件引渡しを行う場合（以下、「フォワード・コミットメント」といいます。）があります。
フォワード・コミットメントは、売買契約の締結から決済までに一定の期間があることから、
その間の経済環境の変化等により、決済のための資金が調達できず、不動産を取得できない可
能性や、当該物件の評価額が変動する可能性があります。また、何らかの理由により物件の取
得を中止する場合には、違約金や損害賠償義務等を負担する可能性があります。これらの結
果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
なお、取得予定２物件及び譲渡予定資産に係る各売買契約は、フォワード・コミットメント
に該当します。
取得予定資産については、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除さ
れた場合には、相手先に対し、売買価格の10％に相当する違約金を支払う定めとなっていま
す。
譲渡予定資産については、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除さ
れた場合には、相手先に対し、売買価格の20％に相当する違約金を支払う定めとなっていま
す。
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（４）信託受益権に関するリスク
本投資法人が、不動産を主たる裏付けとする信託の受益権を取得する場合には、以下のような
信託の受益権特有のリスクがあります。
（ア）信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受する者ですが、他方で信託受託者による信託事務の処理上
発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵又は契約不適合があることを
原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用などの信託費用については、最終的に受益者
が負担することになることがあります。即ち、信託受託者が信託財産としての不動産、不動産
の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最
終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人が、一旦、信託の
受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実
質的にほぼ同じリスクを信託受益者たる本投資法人が負担することになるため、かかる信託の
受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する
保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動
産、不動産の賃借権又は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありま
す。但し、それにもかかわらず、上記のような信託費用が発生したときは、その結果、本投資
法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
（イ）信託の受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託の受益権を運用資産とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての
不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受
益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。この
ように信託の受益権は流動性が低いというリスクが存在します。
（ウ）信託受託者に関するリスク
Ａ. 信託受託者の倒産に関するリスク
信託法上、信託受託者が破産手続又は更生手続その他の倒産手続の対象となった場合に、
信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関して
は、信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、信託財産が信託受託者の
破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するものとされるリスクは低い
と考えられます。
但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された財産
について信託の公示（信託の登記）が必要とされ、本投資法人はこの信託設定登記がなされ
るものに限り取得する予定ですが、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありませ
ん。
Ｂ. 信託受託者の不当な行為に関するリスク
信託受託者が何らかの債務負担を行った場合や信託契約に違反した場合において、本投資
法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。信託受託者は信託契約において原則と
して受益者の指図に従って行為することとされているため、そのリスクは低いと考えられま
すが、常にかかる指図権の行使により損害発生を予防できるとは限りません。
（５）税制等に関するリスク
（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下、「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投資
法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、 参照有価証券報告書
「 第一部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ４手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」
に記載する配当等の額を損金に算入することが認められています。本投資法人は、かかる要件
を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資
の不足、法律の改正その他の要因により配当等の額の損金算入要件の全てを満たすことができ
ない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることによ
り本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があり
ます。なお、課税上の取扱いについては、 参照有価証券報告書 「 第一部ファンド情報／第１
ファンドの状況／ ４手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。
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（イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
2009年４月１日以後に終了する事業年度については、配当等の額の損金算入要件のうち、配
当可能利益の額の90％超の配当等の額の支払を行うべきとする要件（以下、「支払配当要件」
といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判
定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大
な税負担が発生した場合には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利
益の90％以下となること等により、上記支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があり
ます。なお、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱い
の差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（ 参照有価証券報告書 「 第一
部ファンド情報／第１ファンドの状況／ ４ 手数料等及び税金（５）課税上の取扱い」をご参
照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなさ
れています。
（ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得
計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生すること
となり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。
かかる場合、上記の追加的な課税のみならず、本投資法人の当該事業年度における利益配当
等の損金算入の全額が税務否認され、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や本投
資法人の存続等に悪影響をもたらす可能性があります。
（エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75以上
とすること（規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ（２）⑤）としています。本投資法人は、本
書提出日現在において、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足
することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措
置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された
場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
（オ）同族会社に該当するリスク
配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち「投資法人の課税の特
例」に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法
人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における
当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本投資証券が市場
で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなるリスク
があります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより本投資法
人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
（カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には「投資法人の課税の特例」に
規定された機関投資家（以下本「(５)税制等に関するリスク」において「機関投資家」といい
ます。）のみから行うことという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由に
より機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、機関投資家以外の者に借入れにか
かる債権を譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントから
の借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないこ
とになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少
する可能性があります。
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（キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家
のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。
しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本
投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有される場合を除き
ます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないことになりま
す。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性
があります。
（ク）一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する
税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、本
投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に係る税制等が変更され
た場合、本投資証券の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少する可能性があります。
（ケ）減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」
（企業会計審議会 平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」
（企業会計基準適用指針第６号 平成15年10月31日））が、本投資法人においても適用されて
います。
「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投
資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させる
ように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動
向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影
響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない
（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相
当額を除きます。）ため、税務と会計の差異が発生することとなり、本投資法人の税負担が増
加する可能性があります。
但し、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差
異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の額として取扱い、損金
算入することが可能になるという手当てがなされています。
（６）自然災害、感染症の拡大等に関するリスク
一般的に、自然災害や感染症等のリスク、更には昨今の気候変動などに伴う自然災害の大規
模化等を本投資法人及び資産運用会社の対応のみで回避することは困難であり、これらの感染
症の拡大や自然災害等による損害が発生した場合には、本投資法人の財務状態及び経営成績に
重大な悪影響が生じる可能性があります。
現在、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響、これを受けた政府や地方自治
体の施策等により、国内のみならず世界的に経済活動に重大な停滞が生じています。今後、新
型コロナウイルス感染症が更に拡大し、その影響が長期化する場合には、テナントの財務状況
の悪化等を理由として、テナントから賃料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払いが
滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性や長期的
にはオフィススペース需要の低下等に伴う資産価値の下落が生じる可能性があります。加え
て、本投資法人の保有資産はオフィスが中心ではあるものの、保有資産の一部にホテル及び商
業施設が含まれており、新型コロナウイルス感染症の感染拡大やその長期化による売上げ低迷
に伴い、これらの資産に係るテナントから賃料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払い
が滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性もあり
ます。これに加えて、新型コロナウイルス感染症への対策として、予期せぬ費用負担が生じる
可能性があります。
また、資産運用会社は、役職員の新型コロナウイルス感染症への感染防止のため、テレワー
キングシステム等を活用した業務形態を推奨していますが、これにより従前どおりの業務効率
を維持できる保証はなく、資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産の運用
に悪影響が出る可能性があります。新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として
不透明であり、最終的な影響については予測し難いことから、上記の悪影響以外のリスクが顕
在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（７）取得予定２物件の組み入れ及び譲渡予定資産の譲渡をすることができないリスク
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本投資法人は、本書提出後、前記「２．不動産等の取得及び譲渡について」に記載の取得予
定２物件の取得を予定しており、また、譲渡予定資産を譲渡する予定です。
しかし、本書提出日以降、売買契約において定められた条件が成就しない場合等において
は、取得予定２物件の取得及び譲渡予定資産の譲渡の全部又は一部を実行することができない
可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得又は譲渡のための努力を行う予
定ですが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取
得できず、かつかかる資金を有効に運用できない場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼす可能性があり、また、譲渡予定資産については、同様の条件で他の譲渡先に譲渡すること
ができない場合には、想定していた譲渡による手取金や売却益の活用ができなくなること等に
より、投資主に損害を与える可能性があります。
（ ８ ）投資リスクに対するリスク管理体制について
上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関
し、以下のような体制により、投資運用に関するリスクの回避及び最小化を図っています。本
投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資証券及び本投資法人債への投資に関するリス
クの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的
に十分な成果を収めるとの保証はありません。
①投資法人について
本投資法人は、本書提出日現在、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会に
より運営されています。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催し、法令及び本投
資法人の役員会規則に定める承認事項の決議や業務の執行状況等の報告を行っています。これ
により、資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を
入手し、執行役員の業務執行状況を監督できる体制となっています。同時にかかる報告によ
り、本投資法人は、資産運用会社の利害関係人等との取引について、利益相反取引のおそれが
ないかの確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。また、本投資法人が資
産運用会社の利害関係人等との間で、運用不動産の取得、譲渡又は貸借のうち一定の重要な取
引を行う場合には、かかる取引の契約締結前に、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法
人の同意を得ることとされています（投信法第201条の２）。これにより、かかる利害関係人
等との間の取引について、その契約締結前に役員会が利益相反取引のおそれがないかの確認を
行い、利益相反等に係るリスクの管理に努めています。
また、監督役員は必要に応じて、執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会
社から本投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことがで
きます（投信法第111条第２項）。
このほか、本投資法人はインサイダー取引が行われることを未然に防止するため、内部者取
引管理規則を定めて、役員による本投資法人の投資口及び投資法人債の売買を禁止していま
す。
②資産運用会社について
資産運用会社は、上記の様々なリスクについて、複数の異なる目線から重層的な検証を行う
ことで実効性のあるリスク管理体制を整備し、また、コンプライアンス上の問題にも対応でき
る体制を整備しています。
（ア）資産運用ガイドラインの遵守等によるリスク管理
資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり遵守する方針、計画として「経営方
針」及び「年度運用計画」を策定しています。また、遵守すべき基準として「資産運用
ガイドライン」を定めています。
資産運用ガイドラインには、資産の運用・取得・売却方針、資金の調達・運用方針、
分配方針等が定められており、これらを遵守することにより、リスクの管理に努めてい
ます。
また、個別の資産の取得・運用、資金の調達・運用等にあたっては、「運用審査会
議」、「コンプライアンス委員会」、「経営会議」においてこれらの基準・方針等を遵
守し、リスクへの対応が図られているかの検証を行っています。
（イ）利益相反のおそれがある取引に対する取組み
資産運用会社は、資産運用に係る取引を行う上で本投資法人の利益と資産運用会社又
はその利害関係人等の利益が相反するおそれがある取引については、本投資法人ないし
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その投資主に対する説明責任を常に意識し、法令及び社内規程に従い、公正・公平では
ない取引を未然に防止しています。
具体的には、「利害関係人等取引規程」に基づき、管理の対象となる利害関係人等の
範囲を法令上の利害関係人等より広く定義し、利害関係人等との取引に関する意思決定
手続、対象となる取引の範囲及び取引の基準を定め、利益相反が生じるリスクを適切に
管理します。
また、利害関係人等を相手方とする不動産等資産の取得等、「コンプライアンス委員
会規程」に定める一定の取引等については、コンプライアンス委員会の審議議案ないし
は報告事項とすることで、利益相反取引のおそれがあるかどうかについての確認等、コ
ンプライアンスに係る確認を行います。
（ウ）コンプライアンスに関する取組み
コンプライアンスに関しては、「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・
マニュアル」に基づき、年度毎の実施計画として毎年策定する「コンプライアンス・プ
ログラム」により、達成状況の確認と問題点の把握を行っています。コンプライアン
ス・プログラムは、毎期首にコンプライアンス・オフィサーが各本部及び各チームと協
議のうえ取りまとめ、取締役会の承認を経て、コンプライアンス委員会に報告します。
更に、コンプライアンス・オフィサーは、年に１回、コンプライアンス・プログラムの
進捗状況について各本部及び各チームから報告を受け、コンプライアンス委員会及び取
締役会に報告します。
（エ）リスク管理に関する取組み
「リスク管理規程」を制定し、リスク管理の基本姿勢を定めており、管理すべきリス
ク項目については３ヶ月に１回以上定期的に開催する「リスク管理会議」において、
「リスク管理ガイドライン」に基づく「リスクのモニタリング」が適切に行われている
かどうかを確認します。なお、リスク管理会議の概要は必要に応じて資産運用会社の取
締役会及び本投資法人の役員会にも報告されます。
（オ）内部監査の実施
コンプライアンス・オフィサーは内部監査業務の責任者として、「内部監査規程」に
基づき定期的に内部監査を実施し、内部監査報告書を作成し、社長及び取締役会に報告
します。内部監査の実施にあたっては、内部監査機能の補強・補完のため、取締役会が
承認した場合は、内部監査業務を社外の第三者に委託することができます。
（カ）インサイダー取引の防止
インサイダー取引が行われることを未然に防止するため、「内部者取引管理規程」及
び「コンプライアンス・マニュアル」を定めて、役職員による本投資法人の投資口及び
投資法人債の売買を禁止しています。
（ ９ ）重要事象等に関するリスク
本書提出日現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を
生じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象は存在しな
いと判断しています。
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第３【参照書類を縦覧に供している場所】
日本ビルファンド投資法人本店
（東京都中央区日本橋室町二丁目３番１号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第三部【特別情報】
第１【内国投資証券事務の概要】
１．投資主名簿への記載又は記録の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所
並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井
住友信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投
資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録に
より定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又
は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管振替機構が本投資法人に対して行
う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第
228条、第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座に
おける保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいま
す。以下同様です。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を
行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得し
た者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗す
ることができません（投信法第79条第１項）。投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿
等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおりです。
取扱場所 東京都杉並区和泉二丁目８番４号 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取次所 該当事項はありません。
投資主名簿等管理人
東京都千代田区丸の内一丁目４番１号 三井住友信託銀行株式会社
の住所及び名称
手数料 該当事項はありません。
２．投資主に対する特典
該当事項はありません。
３．内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
４．その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
投資主総会の開催時期、場所及び手続
本投資法人の投資主総会は原則として２年に１回以上開催されます。開催時期については確定
していません。開催場所は東京都区内です。投資主総会は、投資主総会の日の２ヶ月前までに公
告を行い、かつ当該日の２週間前までに各投資主に対して書面で通知を発する方法により招集さ
れます
（投信法第91条第１項）。
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第２【その他】
該当事項はありません。
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