東京建物株式会社 有価証券報告書 第202期(平成31年1月1日－令和1年12月31日)
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東京建物株式会社(E03859)
有価証券報告書
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年３月25日
【事業年度】 第202期（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
【会社名】 東京建物株式会社
【英訳名】 Tokyo Tatemono Co., Ltd.
【代表者の役職氏名】 代表取締役 社長執行役員 野 村 均
【本店の所在の場所】 東京都中央区八重洲一丁目９番９号
【電話番号】 03(3274)0111（代表）
【事務連絡者氏名】 執行役員 経理部長 三 縞 祐 介
【最寄りの連絡場所】 東京都中央区八重洲一丁目９番９号
【電話番号】 03(3274)0111（代表）
【事務連絡者氏名】 執行役員 経理部長 三 縞 祐 介
【縦覧に供する場所】 東京建物株式会社 関西支店
（大阪市中央区本町三丁目４番８号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
（１）連結経営指標等
回次 第198期 第199期 第200期 第201期 第202期
決算年月 2015年12月 2016年12月 2017年12月 2018年12月 2019年12月
（百万円） 260,012 254,498 266,983 273,302 323,036
営業収益
（百万円） 24,796 30,635 39,416 42,036 44,611
経常利益
親会社株主に帰属する
（百万円） 16,359 19,742 22,599 27,277 29,796
当期純利益
（百万円） 20,706 22,126 34,346 10,907 46,402
包括利益
（百万円） 312,530 325,593 353,419 356,578 384,211
純資産
（百万円） 1,297,112 1,314,558 1,441,050 1,450,091 1,564,049
総資産
（円） 1,390.07 1,465.30 1,589.98 1,605.70 1,794.15
１株当たり純資産額
（円） 75.91 91.00 104.17 125.79 141.59
１株当たり当期純利益
潜在株式調整後
（円） － － － － －
１株当たり当期純利益
（％） 23.2 24.2 23.9 24.0 24.0
自己資本比率
自己資本利益率 （％） 5.6 6.4 6.8 7.9 8.2
（倍） 17.4 17.2 14.6 9.1 12.1
株価収益率
営業活動による
（百万円） 21,762 38,783 △ 14,196 19,748 24,096
キャッシュ・フロー
投資活動による
（百万円） △ 21,250 △ 53,024 △ 64,508 △ 63,577 △ 64,082
キャッシュ・フロー
財務活動による
（百万円） △ 40,177 9,005 77,998 34,438 48,000
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の
（百万円） 47,217 42,053 41,227 31,702 39,497
期末残高
3,403 3,566 4,813 5,010 5,396
従業員数
(名)
[外、平均臨時雇用者数] [ 2,369 ] [ 2,915 ] [ 5,438 ] [ 5,533 ] [ 5,440 ]
(注) １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２．2015年７月１日付で普通株式２株につき１株の割合で株式併合を実施しております。第198期の期首に当該
株式併合が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。
３．当社は、第201期より株式給付信託（BBT）を導入しており、株主資本の自己株式として計上されている当該
信託が保有する当社株式は１株当たり純資産 額 の算定上、期末発行済株式数から控除する自己株式に含めて
おります。また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含め
ております。
４．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を第202期の
期首から適用しており、第201期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後
の指標等となっております。
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（２）提出会社の経営指標等
回次 第198期 第199期 第200期 第201期 第202期
決算年月 2015年12月 2016年12月 2017年12月 2018年12月 2019年12月
（百万円） 153,481 141,102 151,331 152,870 199,931
営業収益
（百万円） 21,376 18,030 33,044 33,461 34,120
経常利益
（百万円） 21,002 12,758 29,152 25,671 25,971
当期純利益
（百万円） 92,451 92,451 92,451 92,451 92,451
資本金
（株） 216,963,374 216,963,374 216,963,374 216,963,374 216,963,374
発行済株式総数
（百万円） 309,955 320,292 351,583 358,921 379,325
純資産
（百万円） 1,000,588 1,061,575 1,211,001 1,235,060 1,351,283
総資産
（円） 1,428.71 1,476.39 1,620.64 1,655.47 1,814.81
１株当たり純資産額
16.00 26.00 30.00 35.00 41.00
１株当たり配当額
（円）
（内１株当たり中間配当額） ( 4.00 ) ( 12.00 ) ( 14.00 ) ( 16.00 ) ( 19.00 )
（円） 97.40 58.81 134.38 118.38 123.41
１株当たり当期純利益
潜在株式調整後
（円） － － － － －
１株当たり当期純利益
（％） 31.0 30.2 29.0 29.0 28.1
自己資本比率
（％） 7.1 4.0 8.7 7.2 7.0
自己資本利益率
（倍） 13.6 26.6 11.3 9.6 13.8
株価収益率
（％） 20.5 44.2 22.3 29.6 33.2
配当性向
571 574 587 616 655
従業員数
（名）
[外、平均臨時雇用者数] [ 47 ] [ 44 ] [ 55 ] [ 60 ] [ 62 ]
76.2 91.3 90.7 71.0 105.6
株主総利回り
（％）
(比較指標：配当込みTOPIX) ( 112.1 ) ( 112.4 ) ( 137.4 ) ( 115.5 ) ( 136.4 )
1,814 1,657 1,653 1,858 1,740
（円）
最高株価
(988)
1,295 1,036 1,305 1,061 1,078
（円）
最低株価
(780)
(注)１．営業収益には、消費税等は含まれておりません。
２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．最高・最低株価は東京証券取引所（市場第一部）の市場相場によるものであります。
４．2015年７月１日付で普通株式２株につき１株の割合で株式併合を実施しております。第198期の期首に当該株
式併合が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。
５．第198期の１株当たり配当額16円は、中間配当額４円と期末配当額12円の合計となります。なお、2015年７月
１日付で普通株式２株につき１株の割合で株式併合を実施しておりますので、中間配当額４円は株式併合前
の配当額、期末配当額12円は株式併合後の配当額となります。
６．第198期の最高・最低株価は、2015年７月１日付で普通株式２株につき１株の割合で株式併合を実施しており
ますので、株式併合後の最高・最低株価を記載し、株式併合前の最高・最低株価は( )にて記載しておりま
す。
７．第199期の１株当たり配当額26円には、創立120周年記念配当４円を含んでおります。また、１株当たり中間
配当額12円には、創立120周年記念配当２円を含んでおります。
８． 当社は、第201期より株式給付信託（BBT）を導入しており、株主資本の自己株式として計上されている当該
信託が保有する当社株式は １株当たり純資産 額 の算定上、期末発行済株式数から控除する自己株式に含めて
おります。また、１株当たり当期純利益の算 定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含め
ております。
９．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を第202期の期
首から適用しており、第201期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指
標等となっております。
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２【沿革】
当社は1896年10月１日に初代安田善次郎氏らの発起により資本金100万円をもって設立され、一般不動産業務、不
動産担保貸付を主要業務として営業を開始しました。その後横浜支店を設け、更に海外にも支店、出張所を有する
に至りましたが、終戦により在外資産の全てを失うなど多大な影響を受けました。
戦後、ビル賃貸事業を中心に住宅分譲事業、仲介、鑑定、コンサルティング等不動産事業全般の展開を図り、総
合不動産会社としての地歩を固めました。近年は、都市再開発事業に参画するとともに、リゾート事業や海外事業
を推進する一方、不動産証券化事業、温浴事業(スーパー銭湯)、駐車場事業、クオリティライフ事業（高齢者向け
住宅事業等）などにも取り組み、多角化を図っております。
今日までの変遷の概要は以下の通りであります。
1896年10月 設立(本店を東京市日本橋区呉服町18番地に設置)
1896年11月 横浜支店開設(現ビルマネジメント第二部横浜営業所)
1903年３月 天津支店開設(1945年８月廃止)
1907年９月 ㈱東京株式取引所に株式を上場
1929年11月 本店を現本社ビルに移転
1947年６月 大阪営業所開設(現関西支店)
1949年５月 東京証券取引所に株式再上場
1952年９月 宅地建物取引業者免許を取得
1962年８月 東建商事㈱設立(現㈱東京建物アメニティサポート)
1964年６月 新宿営業所開設(1979年10月廃止)
1965年３月 不動産鑑定業者登録
1974年２月 特定建設業許可
1979年11月 新宿支店開設(現ビルマネジメント第二部新宿営業所)
1980年５月 東建住宅サービス㈱営業開始(現東京建物不動産販売㈱)
1984年11月 共同ビル管理㈱設立(現東京建物不動産投資顧問㈱)
1987年６月 河口湖リゾート開発㈱設立(現東京建物リゾート㈱)
1987年11月 札幌営業所開設(現札幌支店)
1989年６月 ㈱長井コンパウンドの株式を取得し、東建インターナショナルビル㈱に商号変更(2007年10月東京建
物リゾート㈱との合併により解散)
1994年10月 ㈱東京建物テクノビルド設立(2013年７月㈱東京建物アメニティサポートへの吸収分割及び東京不動
産管理㈱との合併により解散)
1995年11月 不動産特定共同事業許可
1996年１月 羽鳥湖高原レジーナの森㈱設立(2011年12月東京建物リゾート㈱との合併により解散)
1996年６月 ㈱東京建物プロパティ・マネージメント設立(2006年３月㈱東京建物ファンドマネジメントに商号変
更、2016年６月当社との合併により解散)
1998年10月 ㈱ホットネス設立(2015年４月東京建物リゾート㈱との合併により解散)
2001年２月 ㈱イー・ステート・オンライン設立
2002年10月 福岡支店開設(現九州支店)
2004年11月 ㈱ジェイゴルフ設立(2015年４月東京建物リゾート㈱との合併により解散)
2005年10月 名古屋支店開設
2005年10月 ㈱プライムプレイス設立
2006年７月 東京建物不動産販売㈱東京証券取引所市場第二部上場
2006年９月 かちどきGROWTH TOWN㈱設立
2006年11月 東京建物(上海)房地産咨詢有限公司設立
2007年12月 東京建物不動産販売㈱東京証券取引所市場第一部へ指定替え
2008年３月 新宿センタービル管理㈱の株式を追加取得
2011年２月 日本パーキング㈱の株式を公開買付け等により取得
2013年３月 東京不動産管理㈱の株式を追加取得
2014年２月 Tokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.営業開始
2014年９月 東京建物シニアライフサポート㈱営業開始
2015年７月 東京建物不動産販売㈱を株式交換により完全子会社化(東京証券取引所市場第一部上場廃止)
2016年８月 東京建物キッズ㈱設立
2016年12月 ㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメントの株式を追加取得
2017年３月 西新サービス㈱の株式を追加取得
2017年４月 当社との合併により ㈱ 東庄ゴルフ倶楽部他ゴルフ場現地法人10社 解散
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３【事業の内容】
当社及び当社の関係会社61社(うち、連結子会社28社、持分法適用関連会社19社)が営んでいる主な事業内容、当
該事業に係る主要な会社名及び位置付けは次の通りであり、各区分はセグメント情報の区分と同一であります。
（１）ビル事業
当社及び連結子会社である東京建物リゾート㈱、名駅２丁目開発特定目的会社及び㈲東京プライムステージを
営業者とする匿名組合ほか１社並びに持分法適用関連会社である霞が関開発特定目的会社は、事務所用ビル等の
賃貸・運営を行っております。
連結子会社である東京不動産管理㈱、新宿センタービル管理㈱、東京ビルサービス㈱及び西新サービス㈱は、
建物管理等を行っております。
連結子会社である㈱プライムプレイスは、商業施設の管理・運営を行っております。
（２）住宅事業
当 社は、マンション、戸建住宅等の開発・分譲・販売を行っております。
連結子会社である㈱東京建物アメニティサポートは、マンション管理等を行っております。
当社及び連結子会社であるかちどきGROWTH TOWN㈱は、マンションの賃貸・運営を行っております。
連結子会社である㈱イー・ステート・オンラインほか２社は、マンション分譲等におけるWEB構築・支援サー
ビスを行っております。
（３）アセットサービス事業
（不動産流通事業）
連結子会社である東京建物不動産販売㈱は、不動産の売買・仲介・コンサルティングを行っております。
（駐車場事業）
連結子会社である日本パーキング㈱は、月極及び時間貸駐車場の運営を行っております。
（４）その他
（リゾート事業）
連結子会社である東京建物リゾート㈱は、ホテル、リゾート施設、スーパー銭湯及びゴルフ場の運営を行って
おります。
当社及び連結子会社である㈱河口湖カントリークラブは、ゴルフ場の運営を行っております。
（クオリティライフ事業）
連結子会社である東京建物シニアライフサポート㈱は、介護サービス、高齢者向け住宅及び有料老人ホームの
開発・運営を行っております。
連結子会社である東京建物スタッフィング㈱は、医療・介護の人材派遣・紹介を行っております。
連結子会社である東京建物キッズ㈱は、保育施設の開発・運営を行っております。
（資産運用事業）
連結子会社である東京建物不動産投資顧問㈱は、不動産投資に関するコンサルティング及び不動産ファンドの
組成・運用を行っております。
連結子会社である㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメントは、「投資信託及び投資法人に関する
法律」に基づく資産運用会社として投資法人の資産運用を行っております。
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（海外事業）
連結子会社である東京建物(上海)房地産咨詢有限公司は、中国において不動産コンサルティングを行っており
ます。
連結子会社であるTokyo Tatemono Asia Pte.Ltd.は、アジア新興国等において不動産コンサルティングを行っ
ております。
持分法適用関連会社である瀋陽万科東阪置業有限公司ほか７社は、中国において分譲マンションの開発等を
行っております。
持分法適用関連会社であるMTC Japan Investment Pte.Ltd.、Yangon Museum Development Pte. Ltd.、PT
Dharma Tatemono Property及びPT Dharma Tatemono Residencesほか６社は、アジア新興国等においてオフィ
ス・分譲マンションの開発等を行っております。
（その他）
当社は、不動産の鑑定評価を行っております。
上記の事項を事業系統図によって示すと次の通りであります。
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（事 業 系 統 図）
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４【関係会社の状況】
関係内容
資本金 議決権
うち
役員の兼任
または 主要な事業 の所有
名称 住所 間接
資金取引等 営業上の 設備の
出資金 の内容 割合
当社 当社
(％)
(百万円) 取引 賃貸借
(百万円) (％)
役員 社員
(名) (名)
(連結子会社)
当社から
アセット 短期貸付金※2
東京建物不動産販売㈱ 東京都中央区 4,321 100.0 － 3 ▶ － 事務所を
サービス
12,652
賃借
短期借入金※2
2,309
当社から
ビル、 短期貸付金※2
東京都中央区 事務所を
東京建物リゾート㈱ 100 100.0 － 3 ▶ －
その他 640
賃借
長期貸付金※2
17,495
短期借入金※2
当社から
㈱東京建物アメニティ 879
東京都中央区 100 住宅 100.0 － 2 6 － 事務所を
サポート
長期借入金※2
賃借
2,500
当社から
東京建物不動産投資
短期借入金※2
東京都中央区 200 その他 100.0 － 1 5 － 事務所を
顧問㈱ 2,026
賃借
インター 当社から
㈱イー・ステート・ 短期借入金※2
東京都千代田区 100 住宅 100.0 － － 6 ネット関連 事務所を
オンライン 352
業務を委託 賃借
商業施設の 当社から
短期借入金※2
㈱プライムプレイス 東京都中央区 100 ビル 100.0 － 2 2 運営・管理 事務所を
857
業務を委託 賃借
㈱河口湖カントリー 山梨県富士河口
10 その他 95.0 95.0 － － － － －
クラブ 湖町
短期借入金※2
283
かちどきGROWTH 短期貸付金
東京都中央区 住宅
100 100.0 － － 2 － －
TOWN㈱ 600
長期貸付金
3,550
百万元
東京建物(上海)房地産 中華人民共和国
その他 100.0 － 1 3 － － －
咨詢有限公司 上海市 7
ビルの管理 当社から
新宿センタービル 短期借入金※2
東京都新宿区 30 ビル 100.0 － － 3 ・清掃業務 事務所を
管理㈱ 752
を委託 賃借
短期借入金※2
1,521
当社から
アセット 短期貸付金※2
東京都千代田区 事務所を
日本パーキング㈱ 100 100.0 － 2 ▶ －
サービス 966
賃借
長期貸付金※2
6,901
当社から
短期借入金※2 ビルの管理
東京不動産管理㈱ 東京都墨田区 120 ビル 76.0 － 2 ▶ 事務所を
11,268 業務を委託
賃借
短期借入金※2
ビルの管理
1,513
東京都墨田区 ビル ・清掃業務
東京ビルサービス㈱ 50 100.0 57.7 1 2 －
長期借入金※2
を委託
1,000
ビルの運営
名駅２丁目開発
東京都千代田区 12,700 ビル － － － － － ・管理業務 －
特定目的会社 ※1
を受託
㈲東京プライム
ビルの運営
ステージを営業者
東京都千代田区 14,897 ビル － － － － － ・管理業務 －
とする匿名組合 ※1
を受託
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関係内容
資本金 議決権
うち
役員の兼任
または の所有
主要な事業
名称 住所 間接
資金取引等 営業上の 設備の
出資金 の内容 割合
当社 当社
(％)
(百万円) 取引 賃貸借
(百万円) (％)
役員 社員
(名) (名)
百万シンガ
Tokyo Tatemono Asia
シンガポール ポールドル その他 100.0 － － 3 － － －
Pte. Ltd. ※1
312
高齢者向け
短期貸付金※2 当社から
東京建物シニアライフ 住宅の運営
東京都中央区 100 その他 100.0 － 1 3 898 事務所を
サポート㈱ ・管理業務
当社が債務保証 賃借
を委託
短期貸付金※2
当社から
470
東京建物キッズ㈱ 東京都中央区 100 その他 90.0 － 1 3 － 事務所を
長期貸付金※2
賃借
333
㈱東京リアルティ・ 当社から
インベストメント・ 東京都中央区 その他 事務所を
350 52.0 － － ▶ － －
マネジメント 賃借
当社から
東京建物スタッフ
短期借入金※2
東京都中央区 7 その他 100.0 － 1 ▶ － 事務所を
ィング㈱ 41
賃借
当社から
短期借入金※2 ビルの管理
東京都中央区 ビル 事務所を
西新サービス㈱ 80 100.0 － 2 2
業務を委託
29
賃借
その他７ 社
(持分法適用関連会社)
ビルの運営
霞が関開発
東京都千代田区 150 ビル － － － － － ・管理業務 －
特定目的会社
を受託
百万元
瀋陽万科東阪置業 中華人民共和国
その他 25.0 － － 2 － － －
有限公司 遼寧省瀋陽市 1,700
百万シンガ
MTC Japan Investment
シンガポール ポールドル その他
42.9 42.9 － 2 － － －
Pte.Ltd.
111
Yangon Museum
百万米ドル
Development シンガポール その他 35.0 35.0 － 2 当社が債務保証 － －
140
Pte. Ltd.
億インドネ
PT Dharma Tatemono
インドネシア シアルピア その他
50.0 50.0 － 2 － － －
Property
10,951
億インドネ
PT Dharma Tatemono
インドネシア シアルピア その他 50.0 50.0 － 2 － － －
Residences
8,891
その他 13 社
(注)１．主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。
２．※1：特定子会社であります。
３．※2：CMS（キャッシュマネジメントシステム）によるものであります。
４．役員の兼任欄の当社社員には執行役員を含んでおります。
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５【従業員の状況】
（１）連結会社の状況
2019年12月31日現在
従業員数（名）
セグメントの名称
1,693 [ 2,907 ]
ビル
1,345 [ 932 ]
住宅
584 [ 216 ]
アセットサービス
1,673 [ 1,375 ]
その他
全社（共通） 101 [ 10 ]
5,396 [ 5,440 ]
合計
（注）１．従業員数は就業人員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへ
の出向者を含む。）であり、臨時従業員数は [ ] 内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属してい
るものであります。
（２）提出会社の状況
2019年12月31日現在
従業員数（名） 平均年齢（歳） 平均勤続年数（年） 平均年間給与（千円）
655 [ 62 ] 42.3 11.3 9,409
従業員数（名）
セグメントの名称
221 [ 26 ]
ビル
310 [ 25 ]
住宅
13 [ 1 ]
アセットサービス
10 [ － ]
その他
全社（共通） 101 [ 10 ]
655 [ 62 ]
合計
（注）１．従業員数は就業人員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨
時従業員数は [ ] 内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属してい
るものであります。
（３）労働組合の状況
当社の労働組合の概要は以下の通りであります。
名称 東京建物労働組合
結成年月日 1946年７月21日
組合員数 352 名
他団体との関係 単独組合で他団体との関係はありません。
なお、当社グループ全体での労働組合は組織されておりません。
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第２【事業の状況】
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
（１）経営方針
当社グループは、当連結会計年度を最終年度とする５年間のグループ中期経営計画「次も選ばれる東京建物グ
ループへ」を2015年に策定し、その達成に注力してまいりました。
2020年度以降についても、グループ全体として持続的成長を果たすべく、2030年頃を見据えた長期ビジョン
「次世代デベロッパーへ」と、2020年から2024年までの５年間を対象とした中期経営計画を策定しております。
事業を通じて、社会課題解決への貢献と企業としての成長をより高い次元で両立する「次世代デベロッパーへ」
と進化することで、企業価値の継続的な向上を目指してまいります。
（２）目標とする経営指標
当連結会計年度を最終年度とするグループ中期経営計画では、連結営業利益500億円を目標として掲げ、D/Eレ
シオ３倍、有利子負債/EBITDA倍率13倍を目標達成に向けた財務指標の目途としておりました。当連結会計年度
において、連結営業利益は524億円となり目標を達成するとともに、財務指標についても、D/Eレシオ2.5倍、有
利子負債/EBITDA倍率12.6倍と、財務規律を意識した経営を実施いたしました。
2020年度以降の中期経営計画においては、利益指標として連結営業利益に持分法投資損益を加えた「事業利
益」を設定し、最終年度である2024年度の利益目標を750億円に設定いたしました。また、資本効率及び財務規
律を意識し、事業ポートフォリオの最適化を図るため、2024年度における資本効率の指標としてROE８～10％、
財務 指針 としてD/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度と設定しております。
（３）経営環境及び対処すべき課題
今後のわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復が続くことが期待されたところですが、現
在新型コロナウイルスの感染 が全世界的に拡大していることから、先行き不透明感が極めて強い状況となってお
ります。
当不動産業界におきましても、新型コロナウイルスの感染拡大の影響が懸念され、賃貸オフィス市場、分譲住
宅市場をはじめ当社の事業領域全般において、需要の減少やサプライチェーンの停滞等による影響を一層注視し
ていく必要があります。
また、ESGを重視した経営が求められるとともに、SDGsに代表される社会課題解決の取り組みにおいて企業が
果たすべき役割がますます重要となっております。
このような事業環境のなか、当社は、2030年頃を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」と、2024年
までの５年間の中期経営計画を策定いたしました。事業を通じて、社会課題解決への貢献と企業としての成長を
より高い次元で両立することで、企業価値の継続的な向上を目指してまいります。
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２【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす
可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項については、 当連結会計年度末現在 において当社グループが判断したもの
であります。
（１）不動産市況の動向
今後、景気の動向により、賃貸オフィス市場において企業の業績悪化に伴うオフィスニーズの減退が起こる場
合、また、分譲住宅市場において顧客の購買意欲の低下が起こる場合等、不動産市況の動向が、当社グループの
事業展開、業績等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。
（２）当社事業に関連する法制、税制等の制定・改定等
当社グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、
将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改廃された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増
加、権利の制限等により、当社グループの事業展開、業績等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値
低下につながる可能性があります。 また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、当社グ
ループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（３）金利の変動
当社グループは、有利子負債の大部分を長期による借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全て
の長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上
昇した場合には、当社グループの事業展開、業績等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につ
ながる可能性があります。
（４）天災等の発生
地震・風水害等の天災地変、戦争、暴動、テロ、感染症の流行その他突発的な事故等の発生により、当社グ
ループの事業展開、業績等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性がありま
す。
（５）株式市場の動向
当社グループは、市場性のある株式を保有しており、株式市場が下落し、保有株式の価値が大幅に下落した場
合には、当社グループの事業展開、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
（１） 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」
という。）の状況の概要は次の通りであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度のわが国経済は、海外経済の減速や自然災害の影響により輸出・生産等に弱さがみられたもの
の、雇用・所得環境が着実な改善を続けるなか、消費税増税の影響も限定的となり、個人消費・企業収益とも総
じて堅調に推移するなど、緩やかな回復基調が続きました。
当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、空室率が引き続き低水準で推移し、賃料も上昇
傾向が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、分譲価格が高水準で推移するなか、立地
等による顧客の選別傾向が強まりました。不動産投資市場については、きわめて緩和的な金融環境を背景とし
て、多様なアセットタイプにおいて物件取得競争が継続しました。
このような事業環境のもと、当連結会計年度における当社グループの連結業績については、ビル事業において
投資家向け物件売却が増加したこと等により、営業収益は3,230億３千６百万円（前期2,733億２百万円、前期比
18.2％増）、営業利益は524億１千万円（前期467億６千５百万円、前期比12.1％増）と前連結会計年度比で増収
増益となりました。また、持分法投資利益が減少したこと等により、経常利益は446億１千１百万円（前期420億
３千６百万円、前期比6.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は297億９千６百万円（前期272億７千７百万
円、前期比9.2％増）となりました。
各セグメントの業績の概況は以下の通りであります。
（a）ビル事業
ビル事業におきましては、 2020年完成予定の「Hareza（ハレザ）池袋（豊島区旧庁舎跡地活用事業）」（東
京都豊島区）や「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業」（東京都中央区）等の再開発プロ
ジェクトを着実に推進したほか、都市型商業施設・ホテルに加えて、物流施設の開発への取り組みを本格化し
ました。また、「TOKYO FOOD LAB（トーキョーフードラボ）」（食のイノベーションコミュニティ拠点）等を
東京駅周辺に新規開業させる等、エリア価値の向上に取り組むとともに、事業全般においてお客様への「安
全・安心・快適」の提供をはじめとするサービス強化に取り組んでまいりました。
当連結会計年度においては、「ザ・スクエアホテル銀座」（東京都中央区）、「ホテルグレイスリー浅草」
（東京都台東区）等の通期稼働、「DNP五反田ビル」（東京都品川区）の取得、都市型商業施設の「FUNDES
（ファンデス）神保町」（東京都千代田区）等の売却のほか、賃料増額改定等により収益が増加いたしまし
た。
こ の結果、営業収益は 1,209億４千万円（前期1,086億２千万円、前期比11.3％増）、営業利益は370億９千５
百万円（前期333億９千万円、前期比11.1％増）となり ました。
前連結会計年度
当連結会計年度
区分
営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
726,387㎡ 799,622㎡
建物賃貸面積 建物賃貸面積
71,025 73,902
ビル賃貸
98,212㎡) 97,737㎡)
(うち転貸面積 (うち転貸面積
1,888 12,380
不動産売上 １件 ３件
－ 35,706 － 34,658
管理受託等
－ 108,620 － 120,940
営業収益計
－ 33,390 － 37,095
営業利益
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（b）住宅事業
住宅事業におきましては、 分譲マンションブランド「Brillia（ブリリア）」の価値向上とお客様評価 ＮＯ．１
を目指すとともに、賃貸マンション「Brillia ist（ブリリアイスト）」の開発等にも積極的に取り組んでまいり
ました。
当連結会計年度においては、住宅分譲で「Brillia Tower 上野池之端」（東京都台東区）、「Brillia Tower
代々木公園 CLASSY」（東京都渋谷区）、「Brillia 一番町」（東京都千代田区）、「Brillia City 三鷹」（東
京都練馬区）、「Brillia Tower 八王子」（東京都八王子市）等を売上に計上いたしました。また、「Brillia
ist 文京茗荷谷」（東京都文京区）、「Brillia ist 千駄ヶ谷」（東京都新宿区）等が新規稼働するとともに、
「CREAR PALETTE（クレアパレット）梶ヶ谷 」（川崎市高津区）、「 Brillia ist 北沢 KEYAKI 」（東京都世田谷
区） 等を売却し、売上に計上いたしました。
この 結果、営業収益は1,312億９千７百万円（前期977億３百万円、前期比34.4％増）、営業利益は158億４千６
百万円（前期141億４千６百万円、前期比12.0％増）となりました。
前連結会計年度
当連結会計年度
区分
営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
72,756 98,397
住宅分譲 989戸 1,316戸
－ 2,925 － 8,149
宅地等売上
80,495㎡ 3,830 87,277㎡ 4,352
住宅賃貸 建物賃貸面積 建物賃貸面積
マンション管理受託
11,073 10,751
管理戸数 93,206戸 管理戸数 94,319戸
－ 7,118 － 9,646
その他
－ 97,703 － 131,297
営業収益計
－ 14,146 － 15,846
営業利益
（c）アセットサービス事業
アセットサービス事業におきましては、法人のお客様との関係強化による仲介事業の強化、既存の収益不動産
の価値を高めて販売するアセットソリューション事業への注力に加え、賃貸管 理事 業における受託戸数の着実な
増加と駐車場事業における新規大型物件の受注等により、更なる収益力の強化に取り組みました。
当連結会計年度においては、 駐車場事業が堅調に推移した一方で、アセットソリューション事業における投資
家向け物件売却の利益率が前連結会計年度と比べて低下した結果 、営業収益は441億９千２百万円（前期428億８
千５百万円、前期比3.0％増）、営業利益は58億９千９百万円（前期63億６千６百万円、前期比7.3％減）となり
ました。
前連結会計年度
当連結会計年度
区分
営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
3,761 3,840
仲介 1,059件 1,081件
アセットソリューション（注） － 13,619 － 14,389
－ 3,996 － 4,202
賃貸管理等
21,509 21,758
駐車場運営 車室数 68,578室 車室数 69,401室
－ 42,885 － 44,192
営業収益計
－ 6,366 － 5,899
営業利益
（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。
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（d）その他
リゾート事業におきましては、スーパー銭湯の「おふろの王様 大井町店」（東京都品川区）がリニューアル
オープンいたしました。クオリティライフ事業におきましては、サービス付き高齢者向け住宅等が高稼働を維持
するとともに、「おはよう保育園 マチノマ大森」（東京都大田区）等、新たに４つの認可保育園が開園いたしま
した。また、海外事業におきましては、タイ（バンコク市）及び中国（徐州市）において分譲マンションの開発
事業に新たに参画いたしました。
当連結会計年度においては、リゾート事業及びクオリティライフ事業における既存施設の稼働率上昇が寄与し
た結果、営業収益は266億６百万円（前期240億９千２百万円、前期比10.4％増）、営業利益は17億６千９百万円
（前期１億８千万円、前期比879.7％増）となりました。
なお、当連結会計年度より、その他に含めておりました保育事業について、クオリティライフ事業へ区分を変
更しております。前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。
前連結会計年度
当連結会計年度
区分
営業収益 営業収益
(百万円) (百万円)
14,611 14,779
リゾート事業
7,116 8,490
クオリティライフ事業
2,364 3,336
その他
24,092 26,606
営業収益計
180 1,769
営業利益
② 財政状態の状況
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を当連結会計年度
の期首から適用しており、財政状態については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度と
の比較を行っております。
（資産）
当連結 会計年度末における資産合計は１兆5,640億４千９百万円となり、前連結会計年度末比で1,139億５千８
百万円の増 加となりました。これは、 販売用不動産及び投資有価証券の増加等によるものであります。
（負債）
当連結会計年度末における負 債合計は１兆1,798億３千７百万円となり、前連結会計年度末比で863億２千５百
万円の増加となりました 。これは、 有利子負債の増加等によるものであります。 なお、有利子 負債残高（リース
債務除く ）は 9,248 億９千１百万円（前期末比677億７千４百万円の増加） と なっております。
（純資産）
当連結会計年 度末における純資産合計は3,842億１千１百万円となり、前連結会計年度末比で276億３千３百万
円の増加となりま した。これは、自己株式の取得による減少があった一方で、利益剰余金及びその他有価証券評
価差額金の増加があったこと 等によるものであります。
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③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により240億
９千６百万円増加、投資活動により640億８千２百万円減少、財務活動により480億円増加したこと等により、前
連結会計年度末比で77億９千４百万円増加し、394億９千７百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、240億９千６百万円（前期比4 3 億４千８百万円増加）と
なりました。これは主に、たな卸資産の増加による資金の減少があった一方、税金等調整前当期純利益及び減価
償却費による資金の増加があったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、640億８千２百万円（前期比５億５百万円減少）となり
ました。これは主に、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、480億円（前期比135億６千２百万円増加）となりまし
た。これは主に、長期借入金の返済及び 自己株式の取得による資金の減少があった一方、社債の発行による 資金
の増加があったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示して
おります。
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（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りでありま
す。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、グループ中期経営計画「次も選ばれる東京建物グループへ」（2015～2019年度）において、
最終年度である当連結会計年度の目標として、連結営業利益500億円を掲げており、また、D/Eレシオ３倍、有利
子負債/EBITDA倍率13倍を目標達成に向けた財務 指標 の目途としておりました。
最終年度である当連結会計年度における達成状況は次の通りであり 、連結営業利益の目標を達成するととも
に、財務指標についても、想定を上回る水準となっております。
2019年12月期 実績
連結営業利益 524億円
D/Eレシオ 2.5倍
有利子負債/EBITDA倍率 12.6倍
2020 年度以降については、2024年までの５年間を対象とした中期経営計画を新たに策定しており、目標とする
利益指標については、連結営業利益に持分法投資損益を加えた「事業利益」を採用いたしました。最終年度であ
る2024年度の事業利益の目標は750億円であり、また資本効率の指標としてROE８～10％、財務 指針 としてD/Eレシ
オ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度と設定しております。
② 経営成績の分析
当連結会計年度においては、ビル事業において投資家向け物件売却が増加したこと等により、増収増益となり
ました。この結果、営業収益は3,230億３千６百万円（前期比497億３千３百万円増加）、営業利益は524億１千万
円（前期比56億４千５百万円増加）、経常利益は446億１千１百万円（前期比25億７千５百万円増加）、親会社株
主に帰属する当期純利益は297億９千６百万円（前期比25億１千９百万円増加）となりました。
各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載の通りで
あります。
③ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動
によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、
当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金
を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。
なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③
キャッシュ・フローの状況 」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 財政状
態の状況 」に記載の通りであります。
４【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
５【研究開発活動】
該当事項はありません。
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第３【設備の状況】
１【設備投資等の概要】
当連結会計年度の当社グル ープは、ビル事業において、「DNP五反田ビル」の取得等を中心として、あわせて665
億４千３百万円の設備投資を行っております。
セグメント別の設備投資の内訳は、以下の通りであります。
（投資額には、有形固定資産・無形固定資産の金額を含んでおります。なお、金額には消費税等は含まれており
ません。）
前連結会計年度（百万円） 当連結会計年度（百万円） 増減（百万円）
29,008 61,215
ビル 32,207
5,491 3,027
住宅 △2,463
2,102 1,391
アセットサービス △711
3,338 1,223
その他 △2,115
小計 39,941 66,857 26,916
53
消去又は全社 △ 314 △368
合計 39,995 66,543 26,548
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２【主要な設備の状況】
当社及び連結子会社の主要な設備は、以下の通りであります。
（１）ビルセグメント
2019年12月31日現在
帳簿価額 (注)3
土地等 建物
設備の名称
面積 延床面積
建物及び
会社名 用途 構造規模等
(注)1、(注)2 (注)2
土地等 その他 合計
（所在地）
構築物
(㎡) (㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
本社ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造 1,492
東京建物㈱ 貸事務所 14,157 11,630 557 2 12,190
地上８階 地下２階
（東京都中央区）
[867]
室町ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ 貸事務所 755 9,113 7,847 685 2 8,534
（東京都中央区） 地上９階 地下３階
第３室町ビル
鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ 貸事務所 1,444 12,382 9,47 3 1,392 26 10,891
地上10階 地下２階
（東京都中央区）
日本橋ファーストビ
鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ ル 貸事務所 285 2,004 1,722 462 1 2,186
地上９階 地下１階
（東京都中央区）
ヤエスメッグビル 鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ 貸事務所 202 1,822 2,154 189 0 2,345
地上９階 地下３階
（東京都中央区）
新呉服橋ビル 鉄骨造
貸事務所
東京建物㈱ 1,482 16,268 23,920 976 2 24,898
（東京都中央区） 地上21階 地下４階
八重洲ビル 貸事務所 鉄骨造
東京建物㈱ 1,777 17,496 8,710 4,040 32 12,782
貸店舗 地上11階 地下２階
（東京都中央区）
日本橋ＴＩビル 鉄骨造
東京建物㈱ 貸事務所 559 4,885 2,807 956 5 3,769
（東京都中央区） 地上９階
東京スクエアガーデ 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
貸事務所
ン リート造
東京建物㈱ 3,746 54,161 75,874 10,103 111 86,089
貸店舗等
（東京都中央区） 地上24階 地下４階
2,021
日本橋ビル
貸事務所 鉄骨造
東京建物㈱ 20,996 23,485 5,445 66 28,997
（東京都中央区） 貸店舗等 地上13階 地下２階
[298]
鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
京橋エドグラン
貸事務所
東京建物㈱ リート造 610 8,497 5,635 5,055 0 10,691
貸店舗等
（東京都中央区）
地上32階 地下３階
鉄骨造・鉄筋コンクリー
エンパイヤビル 貸事務所
ト造
東京建物㈱ 632 5,061 1,957 1,595 39 3,592
（東京都中央区） 貸店舗
地上10階 地下１階
八重洲さくら通りビ
鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ ル 貸事務所 623 4,353 13,285 345 604 14,235
地上11階 地下１階
（東京都中央区）
神保町ビル
鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ 貸事務所 1,214 9,046 7,990 1,219 25 9,234
地上８階 地下１階
（東京都千代田区）
JAビル・経団連会館 貸事務所 鉄骨造
東京建物㈱ 1,107 18,048 14,245 3,042 1 17,289
（東京都千代田区） 貸店舗等 地上37階 地下４階
㈲東京プライムス 鉄骨造・鉄筋コンクリー
7,875
大手町タワー 貸事務所
テージを営業者と ト造
147,910 89,841 52,996 255 143,092
（東京都千代田区） 貸店舗等
[7,875]
する匿名組合 地上38階 地下６階
大手町フィナンシャ
鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
ルシティ グラン
貸事務所
リート造
東京建物㈱ 577 10,738 7,075 2,380 0 9,456
貸店舗等
キューブ
地上31階 地下４階
（東京都千代田区）
新宿センタービル 貸事務所 鉄骨造
東京建物㈱ 7,643 92,715 93,042 11,711 39 104,794
（東京都新宿区） 貸店舗 地上54階 地下５階
鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
DNP五反田ビル
東京建物㈱ 貸事務所 リート造 8,225 48,063 20,979 7,830 45 28,856
（東京都品川区）
地上25階 地下２階
東京建物㈱ 大崎ニューシティ
貸事務所 鉄骨造
東京建物リゾート ３号館・日精ビル 2,224 11,664 5,493 2,696 1 8,191
貸店舗 地上21階 地下２階
㈱ （東京都品川区）
㈲大崎ファースト
5,420
大崎センタービル 貸事務所 鉄骨鉄筋コンクリート造
ステージを営業者
37,797 792 7,468 41 8,302
（東京都品川区） 貸店舗 地上17階 地下２階
[5,420]
とする匿名組合
青山ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造
貸事務所
東京建物㈱ 737 5,155 4,938 576 0 5,514
（東京都港区） 地上８階 地下２階
東建・長井ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造
東京建物㈱ 貸事務所 1,474 6,546 4,558 628 5 5,192
（東京都渋谷区） 地上８階 地下１階
渋谷ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造
貸事務所
東京建物㈱ 593 3,907 2,680 505 6 3,192
（東京都渋谷区） 地上８階 地下１階
東渋谷ビル 鉄骨造
東京建物㈱ 貸事務所 2,424 14,433 5,451 2,283 7 7,742
地上14階 地下３階
（東京都渋谷区）
恵比寿ビル 鉄骨鉄筋コンクリート造 1,051
貸事務所
東京建物㈱ 4,853 3,180 593 10 3,784
（東京都渋谷区） 地上９階 地下２階
[1,051]
東建インターナショ
東京建物リゾート 鉄骨鉄筋コンクリート造
ナルビル
貸事務所 2,614 17,254 8,635 1,509 17 10,162
㈱ 地上11階 地下１階
（東京都渋谷区）
中野セントラルパー 鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
貸事務所
東京建物㈱ ク リート造 13,731 86,368 55,570 16,404 79 72,054
貸店舗等
（東京都中野区） 地上22階 地下１階他
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帳簿価額 (注)3
土地等 建物延床
設備の名称
面積 面積
建物及び
会社名 用途 構造規模等
(注)1、(注)2 (注)2
土地等 その他 合計
（所在地）
構築物
(㎡) (㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
1,507
東京建物㈱ 鉄骨鉄筋コンクリート造
貸事務所
東京建物㈱ 8,077 2,674 1,304 2 3,982
（東京都町田市） 地上10階 地下２階
[1,507]
横浜ファーストビル 鉄骨造
東京建物㈱ 貸事務所 966 12,239 5,575 1,583 17 7,176
（横浜市西区） 地上15階 地下３階
135,054
SMARK 鉄骨造
東京建物㈱ 商業施設 110,960 1,032 6,644 57 7,734
地上５階
（群馬県伊勢崎市）
[129,382]
鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
梅田ビル 1,359
東京建物㈱ 貸事務所 リート造 14,492 8,195 2,120 8 10,324
（大阪市北区）
[237]
地上14階 地下４階
鉄骨造・鉄骨鉄筋コンク
グランフロント大阪 貸事務所 リート造・鉄筋コンク
東京建物㈱ 4,316 48,162 23,613 10,726 39 34,379
（大阪市北区） 貸店舗等 リート造
地上38階 地下３階他
四条烏丸FTスクエア 鉄骨鉄筋コンクリート造
貸事務所
東京建物㈱ 1,573 9,655 2,367 1,175 ▶ 3,547
（京都市下京区） 地上11階 地下３階
仙台ビル 鉄骨造
東京建物㈱ 貸事務所 2,359 28,496 11,388 4,681 14 16,085
（仙台市青葉区） 地上20階 地下３階
東京建物㈱ 名古屋プライムセン
貸事務所 鉄骨造
トラルタワー
名駅２丁目開発特 3,748 25,008 7,542 4,219 13 11,775
貸店舗 地上23階 地下１階
定目的会社 （名古屋市西区）
(注)１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［ ］内は借地権面積であります。
２．土地等面積及び建物延床面積は当社及び連結子会社の持分面積を記載しております。
３．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び
借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。
なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。
４．上記のほか、当社の賃借している主要な転貸用建物は下記の通りであります。
2019年12月31日現在
会社名 名称 所在地
賃借面積(㎡)
新宿スクエアタワー 東京都新宿区
東京建物㈱ 27,633
東京建物㈱ TGビルディング 東京都中央区 16,684
東京建物㈱ 九段坂上KSビル 東京都千代田区 15,317
東京建物㈱ 宏正三番町第一ビル 東京都千代田区 7,193
イーストスクエア大森 東京都品川区
東京建物㈱ 6,521
東京建物㈱ 霞が関コモンゲート(民間収益施設) 東京都千代田区 6,421
（２）住宅セグメント
2019年12月31日現在
建物 帳簿価額(注)2
土地等
設備の名称
延床面積
面積
建物及び
会社名 用途 構造規模等
(注)1
土地等 その他 合計
（所在地）
構築物
(㎡)
(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
Brillia ist Tower
かちどき
賃貸マン 鉄筋コンクリート造 5,034
54,431 36 11,409 120 11,566
勝どき
GROWTH TOWN㈱
ション 地上45階 地下２階
[5,034]
（東京都中央区）
Brillia ist 東雲
賃貸マン 鉄筋コンクリート造 7,739
東京建物㈱ キャナルコート 40,988 0 4,321 7 4,328
ション 地上14階 地下１階他
[7,739]
（東京都江東区）
(注)１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［ ］内は借地権面積であります。
２．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び
借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。
なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。
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（３）アセットサービスセグメント
2019年12月31日現在
土地等 建物 帳簿価額(注)
面積 延床面積
建物及び
会社名 設備の名称 用途 構造規模等
土地等 その他 合計
構築物
(㎡) (㎡)
(百万円) (百万円) (百万円)
(百万円)
駐車場設備 時間貸・月極
日本パーキング㈱ － － － 7,802 6,252 394 14,449
（車室数 69,401室） 駐車場
(注) 帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び借
地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。
なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。
（４）その他
2019年12月31日現在
建物 帳簿価額(注)2
土地等
設備の名称
延床面積
面積
建物及び
会社名 用途 構造規模等
(注)1
土地等 その他 合計
（所在地）
構築物
(㎡)
(㎡)
(百万円) (百万円) (百万円)
(百万円)
おふろの王様大井町店
44,744
東京建物リゾート㈱ （東京都品川区） 温浴施設 － 21,722 8 872 88 969
[44,744]
ほか８店舗
Ｊゴルフ鶴ヶ島
東京建物㈱
ゴルフ場 14,675,473
㈱河口湖カントリー （埼玉県日高市） － 74,574 10,654 1,671 3,383 15,709
施設
[3,142,511]
クラブ ほか11ヶ所
(注)１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［ ］内は借地権面積であります。
２．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び
借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。
なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。
３【設備の新設、除却等の計画】
（１）新設
設備の名称 予算金額 既支払額 着手及び
セグメント 会社名 用途 規模等
（所在地） （百万円） （百万円） 完了予定年月
Hareza Tower
貸事務所 地上33階 地下２階 着工2016年12月
ビル
東京建物㈱ 19,988 8,873
貸店舗等 延床面積約68,600㎡ 竣工2020年５月
(東京都豊島区)
(注)１． Hareza Tower は当社を含む２社の共同事業であり、予算金額は当社分を記載しております。
２． Hareza Tower は豊島区から定期借地権の設定を受けておりますが、本地代は予算金額及び既支払額に含まれてお
りません。
３．今後必要な資金は自己資金、借入金及び社債等によりまかなう予定であります。
（２）改修
予算金額 既支払額
セグメント 会社名 設備の名称 工事期間 備考
（百万円） （百万円）
ビル 東京建物㈱ 既存ビル 2020年１月～2020年12月 5,552 － 設備改修工事
(注) 今後必要な資金は自己資金及び借入金によりまかなう予定であります。
（３）売却
特記事項はありません。
（４）除却
特記事項はありません。
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第４【提出会社の状況】
１【株式等の状況】
（１）【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 400,000,000
計 400,000,000
② 【発行済株式】
事業年度末現在 提出日現在
上場金融商品取引所
発行数(株) 発行数(株)
種類 名又は登録認可金融 内容
(2019年12月31日) (2020年３月25日) 商品取引業協会名
東京証券取引所
単元株式数
216,963,374 209,167,674
普通株式
(市場第一部)
100株
216,963,374 209,167,674 － －
計
（注）2020年１月20日開催の取締役会決議により、2020年１月31日付で自己株式7,795,700株を消却しております。
（２）【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
総数増減数 総数残高 増減額 残高
年月日
(百万円) (百万円)
(千株) (千株) (百万円) (百万円)
2015年７月１日 (注)１
△216,529 216,529 － 92,451 － 63,207
2015年７月１日 (注)２
433 216,963 － 92,451 522 63,729
(注)１．2015 年７月１日付で普通株式２株を１株にする株式併合を行ったことによるものであります。
２．東京建物不動産販売㈱との株式交換実施に伴う新株発行によるものであります。
３． 2020年１月20日開催の取締役会決議により、2020年１月31日付で自己株式7,795,700株を消却しております。
この結果、発行済株式総数は209,167,674株となっております。
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（５）【所有者別状況】
2019年12月31日現在
株式の状況(１単元の株式数 100 株)
単元未満
政府及び
株式の状況
区分 外国法人等
金融商品 その他の 個人
地方公共 金融機関 計
(株)
取引業者 法人 その他
個人以外 個人
団体
株主数
－ 65 29 219 372 10 9,846 10,541 －
(人)
所有株式数
－ 828,232 119,608 238,843 781,668 288 198,972 2,167,611 202,274
(単元)
所有株式数
－ 38.21 5.52 11.02 36.06 0.01 9.18 100.0 －
の割合(％)
（注）自己株式7,825,779株は、「個人その他」に78,257単元及び「単元未満株式の状況」に79株含めて記載しておりま
す。
なお、 株式給付信託（BBT）が保有する当社株式120,600株は自己株式に含めておらず、「金融機関」に1,206単元
含めて記載しております。
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（６）【大株主の状況】
2019年12月31日現在
発行済株式（自己
所有株式数 株式を除く。）の
氏名又は名称 住所
(千株) 総数に対する所有
株式数の割合(％)
日本マスタートラスト信託銀行
20,430 9.77
東京都港区浜松町二丁目11番３号
株式会社(信託口)
日本トラスティ・サービス信託
17,250 8.25
東京都中央区晴海一丁目８番11号
銀行株式会社(信託口)
ジェーピー モルガン バン
EUROPEAN BANK AND BUSINESS CENTER 6,
ク ルクセンブルク エスエ
ROUTE DE TREVES, L-2633 SENNINGERBERG,
イ ３８４５００
9,098 4.35
LUXEMBOURG
(常任代理人 株式会社みずほ
(東京都港区港南二丁目15番１号)
銀行決済営業部)
損害保険ジャパン日本興亜株式
4,744 2.27
東京都新宿区西新宿一丁目26番１号
会社
明治安田生命保険相互会社
東京都千代田区丸の内二丁目１番１号
(常任代理人 資産管理サービ 4,729 2.26
(東京都中央区晴海一丁目８番12号)
ス信託銀行株式会社)
ザ バンク オブ ニューヨー
240 GREENWICH STREET, NEW YORK, NY
ク メロン １４００５１
10286, U.S.A 4,396 2.10
(常任代理人 株式会社みずほ
(東京都港区港南二丁目15番１号)
銀行決済営業部)
日本トラスティ・サービス信託
4,369 2.09
東京都中央区晴海一丁目８番11号
銀行株式会社(信託口５)
3,244 1.55
ＳＭＢＣ日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
ジェーピー モルガン チェー
25 BANK STREET, CANARY WHARF, LONDON,
ス バンク ３８５１５１
E14 5JP, UNITED KINGDOM 3,211 1.54
(常任代理人 株式会社みずほ
(東京都港区港南二丁目15番１号)
銀行決済営業部)
ビーエヌワイエム アズ エー
225 LIBERTY STREET, NEW YORK, NY 10286,
ジーテイ クライアンツ １
０ パーセント UNITED STATES 3,039 1.45
(常任代理人 株式会社三菱Ｕ
(東京都千代田区丸の内二丁目７番１号)
ＦＪ銀行)
計 74,512 35.63
（注）１．上記のほか、 自己株式が7,825千株あります。
２． 2019年11月５日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、三菱ＵＦＪ信託銀
行株式会社及びその共同保有者である三菱ＵＦＪ国際投信株式会社が2019年10月28日現在で以下の株式を
所有している旨が記載されているものの、当社として2019年12月31日現在における実質所有の状況が確認
できないため、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該変更報告書の内容は次の通りであり
ます。
発行済株式の総数
所有株式数
氏名又は名称 住所 に対する所有株式
(千株)
数の割合(％)
2.76
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 5,995
1.25
三菱ＵＦＪ国際投信株式会社 東京都千代田区有楽町一丁目12番１号 2,706
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３． 2019年12月20日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、アセットマネジメ
ントOne株式会社及びその共同保有者である株式会社みずほ銀行、みずほ証券株式会社、みずほ信託銀行株
式会社、アセットマネジメントOneインターナショナルが2019年12月13日現在で以下の株式を所有している
旨が記載されているものの、当社として2019年12月31日現在における実質所有の状況が確認できないた
め、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該変更報告書の内容は次の通りであります。
発行済株式の総数
所有株式数
氏名又は名称 住所 に対する所有株式
(千株)
数の割合(％)
アセットマネジメントOne株式
5.88
東京都千代田区丸の内一丁目８番２号 12,750
会社
2,166 1.00
株式会社みずほ銀行 東京都千代田区大手町一丁目５番５号
0.14
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目５番１号 312
1,157 0.53
みずほ信託銀行株式会社 東京都中央区八重洲一丁目２番１号
Mizuho House,30 Old Bailey,London,EC4M
アセットマネジメントOneイン
1,614 0.74
ターナショナル 7AU,UK
４． 2020年１月８日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、野村證券株式会社
及びその共同保有者であるノムラ インターナショナル ピーエルシー、野村アセットマネジメント株式
会社が2019年12月31日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2019年12
月31日現在における実質所有の状況が確認できないため、上記大株主の状況には含めておりません。な
お、当該変更報告書の内容は次の通りであります。
発行済株式の総数
所有株式数
氏名又は名称 住所 に対する所有株式
(千株)
数の割合(％)
1.17
野村證券株式会社 東京都中央区日本橋一丁目９番１号 2,535
1 Angel Lane,London EC4R 3AB,United
ノムラ インターナショナル
0.11
248
ピーエルシー Kingdom
野村アセットマネジメント株式
11,549 5.32
東京都中央区日本橋一丁目12番１号
会社
５． 2020年１月９日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、三井住友トラス
ト・アセットマネジメント株式会社及びその共同保有者である日興アセットマネジメント株式会社が2019
年12月31日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2019年12月31日現在
における実質所有の状況が確認できないため、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該変更
報告書の内容は次の通りであります。
発行済株式の総数
所有株式数
氏名又は名称 住所 に対する所有株式
(千株)
数の割合(％)
三井住友トラスト・アセットマ
3.58
東京都港区芝公園一丁目１番１号 7,758
ネジメント株式会社
日興アセットマネジメント株式
3.39
東京都港区赤坂九丁目７番１号 7,354
会社
６． 2020年１月10日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、三井住友ＤＳアセットマネジメ
ント株式会社及びその共同保有者であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が2019年12月31日現在で以下の株式を
所有している旨が記載されているものの、当社として2019年12月31日現在における実質所有の状況が確認
できないため、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該大量保有報告書の内容は次の通りで
あります。
発行済株式の総数
所有株式数
氏名又は名称 住所 に対する所有株式
(千株)
数の割合(％)
三井住友ＤＳアセットマネジメ
3.67
東京都港区愛宕二丁目５番１号 7,958
ント株式会社
1.52
ＳＭＢＣ日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内三丁目３番１号 3,303
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（７）【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2019年12月31日現在
株式数(株) 議決権の数(個)
区分 内容
－ － －
無議決権株式
議決権制限株式(自己株式等) － － －
議決権制限株式(その他) － － －
完全議決権株式(自己株式等) 7,825,700 － －
普通株式
完全議決権株式(その他) 208,935,400 2,089,354 －
普通株式
202,274 －
単元未満株式 普通株式 １単元(100株)未満の株式
216,963,374 － －
発行済株式総数
－ 2,089,354 －
総株主の議決権
（注）１.「単元未満株式」に含まれる自己株式等
東京建物㈱ 79株
２. 「完全議決権株式（その他）」欄の普通株式には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式120,600株
（議決権の数1,206個）が含まれております。なお、当該議決権1,206個は、議決権不行使となっておりま
す。
② 【自己株式等】
2019年12月31日現在
発行済株式総数
自己名義 他人名義 所有株式数
に対する所有株
所有株式数 所有株式数 の合計
所有者の氏名又は名称 所有者の住所
式数の割合
（株） （株） （株）
（％）
(自己保有株式)
東京都中央区八重洲
7,825,700 － 7,825,700 3.61
東京建物㈱ 一丁目９番９号
－ 7,825,700 － 7,825,700 3.61
計
（注）株式給付信託（BBT）が保有する当社株式120,600株は、上記の自己株式等には含まれておりません。
（８）【役員・従業員株式所有制度の内容】
当社は、2018年３月28日開催の第200期定時株主総会（以下「本株主総会」という。）の決議に基づき、中
長期的な企業価値の増大に貢献する意識を高めることを目的として、当社の取締役（社外取締役を除く。以
下、断りがない限り同じとする。）及び取締役を兼任しない執行役員（以下「取締役等」という。）を対象と
する株式報酬制度「株式給付信託（BBT（Board Benefit Trust））」（以下「本制度」という。）を導入して
おります。
イ．制度の概要
本制度は、当社が拠出する金銭を原資として当社株式が信託（以下、本制度に基づき設定される信託を「本信
託」という。）を通じて取得され、取締役等に対して、当社が定める「役員株式給付規程」（以下「規程」とい
う。）に従って、当社株式及び当社株式を時価で換算した金額相当の金銭（以下「当社株式等」という。）が本
信託を通じて給付される株式報酬制度となります。なお、取締役等が当社株式等の給付を受ける時期は、原則と
して取締役等の退任時となります。
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＜本制度の仕組み＞
①当社は、本株主総会において、本制度導入についての決議を得て、本株主総会で承認を受けた範囲内におい
て、規程を制定いたしました。
②当社は、①の本株主総会決議で承認を受けた範囲内で金銭を信託しております。
③本信託は、②で信託された金銭を原資として当社株式を、取引市場等を通じて取得しております。
④当社は、規程に基づき取締役等にポイントを付与いたします。
⑤本信託は、当社から独立した信託管理人の指図に従い、本信託内の当社株式に係る議決権を行使しないことと
いたします。
⑥本信託は、取締役等を退任した者のうち規程に定める受益者要件を満たした者（以下「受益者」という。）に
対して、当該受益者に付与されたポイント数に応じた当社株式を給付いたします。ただし、規程に定める要件
を満たす場合は、一定割合について、当社株式の給付に代えて、当社株式の時価相当の金銭給付を受けます。
なお、金銭給付を行うために、本信託により当社株式を売却する場合があります。
ロ．株式給付信託（BBT）が当社株式を取得する予定の株式総数又は総額
当社は、2018年12月末日で終了する事業年度から2020年12月末日で終了する事業年度までの３事業年度（以
下、「当初対象期間」という。）及びその後の各対象期間を対象として本制度を導入し、取締役等への当社株式
等の給付を行うため、本信託による当社株式の取得の原資として、以下の金銭を本信託に拠出しております。
本制度に基づき取締役等に対して付与するポイントの上限数を、１事業年度当たり６万ポイント（うち取締役
分として４万ポイント）とし、本信託設定時には、直前の東京証券取引所における当社普通株式の普通取引の終
値を考慮して、18万株を上限として取得するために必要と合理的に見込まれる資金を本信託に拠出いたします。
なお、当初対象期間に対応する必要資金として、2018年５月21日付で200百万円を拠出し、資産管理サービス
信託銀行株式会社(信託Ｅ口）が127,000株取得しております。
また、本制度が終了するまでの間、当社は、原則として対象期間ごとに、本制度に基づく取締役等への給付を
行うために必要な株式数を合理的に見込み、本信託が先行して取得するために必要と認める資金を、本信託に追
加拠出することといたします。ただし、かかる追加拠出を行う場合において、信託財産内に残存する当社株式及
び金銭があるときは、給付の原資に充当することとし、残存株式等を勘案した上で、以後の対象期間に関する追
加拠出額を算出するものといたします。
ハ．株式給付信託（BBT）による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲
取締役等のうち「役員株式給付規程」に定める受益者要件を満たす者
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２【自己株式の取得等の状況】
【株式の種類等】 会社法第155条第３号及び 会社法第155条第７号による普通株式の取得
（１）【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
（２）【取締役会決議による取得の状況】
会社法第155条第３号による取得
株式数（株） 価額の総額（円）
区分
取締役会（2019年１月18日）での決議状況
10,000,000 10,000,000,000
（取得期間 2019年２月６日～2019年12月31日）
－ －
当事業年度前における取得自己株式
7,795,700 9,999,985,500
当事業年度における取得自己株式
2,204,300 14,500
残存決議株式の総数および価額の総額
当事業年度の末日時点の未行使割合（％） 22.0 0.0
－ －
当期間における取得自己株式
提出日現在の未行使割合（％） 22.0 0.0
（注）取得期間及び取得自己株式は約定日基準で記載しております。
（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
会社法第155条第７号による取得
区分 株式数(株) 価額の総額(円)
4,580,212
当事業年度における取得自己株式 3,367
466,531
当期間における取得自己株式 266
（注） 当期間における取得自己株式には、2020年３月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取り
による株式数は含めておりません。
（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度 当期間
区分
処分価額の総額 処分価額の総額
株式数(株) 株式数(株)
(円) (円)
引き受ける者の募集を行った
－ － － －
取得自己株式
消却の処分を行った取得自己株式 － － 7,795,700 10,008,804,506
合併、株式交換、会社分割に係る
－ － － －
移転を行った取得自己株式
29,529
その他(単元未満株式の買増請求) 1 1,284 23
7,825,779 30,322
保有自己株式数 － －
（注）１．当期間におけるその他には、2020年３月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買増請求に
よる株式数は含めておりません。
２．保有自己株式数は受渡日基準で記載しております。
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３【配当政策】
配当政策につきましては、企業価値向上に向けた再投資のため内部留保の充実を図るとともに、今後の経営環
境、事業展開及び業績の推移等を総合的に勘案の上、安定的な配当水準の維持とその向上に努めることを利益配分
の基本方針としております。また、配当性向につきましては、30％程度を目処としております。
配当は毎年６月30日を基準日とする中間配当と毎年12月31日を基準日とする期末配当の年２回とし、中間配当は
取締役会決議、期末配当は株主総会決議により実施することとしております。
当期末の配当金につきましては、上記の方針に基づき、１株当たり22円とし、中間配当金19円と合わせて１株当
たり41円としております。
なお、次期を初年度とする中期経営計画期間の配当性向につきましては、30％以上を基本といたします。
また、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。
（注）基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下の通りであります。
配当金の総額 １株当たり配当額
決議年月日
(百万円) (円)
2019年８月２日
3,973 19
取締役会決議
2020年３月25日
4,601 22
定時株主総会決議
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４【コーポレート・ガバナンスの状況等】
（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】
① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社は、企業価値の増大に向け、経営の健全性・透明性を確保しつつ効率性を高めることを主眼として、最適
なコーポレート・ガバナンスの構築に努めております。また、当社の事業内容等を株主をはじめとするステーク
ホルダーの皆様に的確に理解していただけるよう、積極的かつ適切な情報開示を行っております。
また、当社は、企業理念の「行動規範」に「法令遵守の精神」を掲げ、コンプライアンスに係る体制を構築
し、法令遵守意識の向上や違法行為・不正行為等の発生抑制・未然防止に努めております。
② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
当社は、効率的かつ健全なグループ経営のため、企業統治の体制として、下記の通り取締役会、 指名・報酬諮
問委員会、 監査役制度、執行役員制度、グループ経営会議、 内部統制管理委員会、 サステナビリティ委員会 を設
置し、運営しております。
イ．取締役会
取締役会は、原則として定例取締役会を毎月１回開催するほか、必要に応じて臨時取締役会を開催し、当
社の業務執行に関する重要事項を決定するとともに、取締役の業務執行を監督しております。また、取締
役会には監査役が出席し、必要に応じて意見を述べております。
議 長：種橋牧夫（代表取締役会長）
構成員：種橋牧夫（代表取締役会長）、野村均（代表取締役社長）、加茂正巳（取締役）、福居賢悟
（取締役）、小澤克人（取締役）、和泉晃（取締役）、加藤久利（取締役）、秋田秀士（取締
役）、今井義行（社外取締役）、恩地祥光（社外取締役）、服部秀一（社外取締役）、永濱光
弘（社外取締役）
ロ．指名・報酬諮問委員会
指名・報酬諮問委員会は 、取締役会からの諮問に基づき審議を行う機関であり、取締役候補者の選定、代
表取締役の選定及び解職並びに社外取締役を除いた取締役の報酬等について審議しております。
委員長：野村均（代表取締役社長）
構成員：種橋牧夫（代表取締役会長）、野村均（代表取締役社長）、和泉晃（取締役）、今井義行（社
外取締役）、恩地祥光（社外取締役）、服部秀一（社外取締役）、永濱光弘（社外取締役）
ハ．監査役制度
当社は監査役設置会社であります。 監査役会は、常勤監査役川久保公司を議長として、常勤監査役２名
（川久保公司、吉野隆）、社外監査役２名（山口隆央、稗田さやか）の監査役４名で構成され、監査に関
する重要な事項について報告を受け、協議及び決議を行っております。
ニ．執行役員制度
経営機能と業務執行機能の強化、取締役会の活性化及び意思決定の迅速化を図るため、執行役員制度を導
入しております。
ホ．グループ経営会議
役付執行役員等を構成員とする「グループ経営会議」を設置し、当社及び主な連結子会社の経営に関する
重要な事項について審議しております。また、常勤監査役は審議状況等を把握するため、グループ経営会
議に出席し、必要に応じて意見を述べております。
へ．内部統制管理委員会
内部統制管理委員会は、役付執行役員等で構成され、内部統制リスク（コンプライアンスリスク及び内部
管理リスク）等について協議及びモニタリングを行い、必要に応じて、取締役会、監査役会等に報告して
おります。
ト．サステナビリティ委員会
サステナビリティ委員会は、役付執行役員等で構成され、ESGに関する目標設定や進捗状況のモニタリン
グ、達成内容の評価等を行います。
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（コーポレート・ガバナンス体制図 ※2020年３月25日現在）
＜企業統治の体制を採用する理由＞
執行役員制度の導入により、経営と業務執行の機能分担を明確化し、経営・監督機能と業務執行機能の強化を
図るとともに、社外取締役や社外監査役の選任等により、経営の監督機能の強化及び透明性の確保等を図ってお
り、経営及び取締役の監視・監督機能も十分発揮可能な体制が構築されていると考えております。
③ 企業統治に関するその他の事項
当社は、企業理念に「信頼を未来へ」を掲げ、お客様の信頼に応えることを全役職員の行動の基本とするとと
もに、以下の通り、業務の適正を確保するための体制（以下「内部統制」という。）を整備し、その徹底・浸透
を図っております。
イ．取締役・使用人の職務執行が法令・定款に適合することを確保するための体制
・役職員は、「コンプライアンス規程」に基づき、コンプライアンスに徹して誠実に業務を遂行する。
・内部統制管理委員会及び総務コンプライアンス部は、「コンプライアンス規程」に基づき、コンプライア
ンス体制の整備及び問題点の把握に努める。
・役職員は、コンプライアンス上の問題を発見した場合、「不正行為等の通報に関する規程」に基づき、速
やかに内部監査室もしくは別途当社が指定する窓口に通報するものとし、通報を受けた内部監査室による
調査を踏まえ、当社は是正措置及び再発防止措置を講じるものとする。
・当社は、内部監査室等に不正行為等を通報した者が、通報したことを理由として不利な取扱いを受けるこ
とがないよう体制を整備する。
・内部統制管理委員会は、必要に応じ、コンプライアンス体制の構築、運用状況、改善等について取締役
会、監査役会に報告する。
・当社は、市民社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力とは一切の関係を持たず、毅然とした態度で
対応する。また、反社会的勢力による不当要求事案等の発生時は、総務コンプライアンス部を対応総括部
署とし、警察等関連機関とも連携し対応する。
ロ．取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する事項
・当社は、取締役の職務の執行に係る文書（電磁的記録を含む。）、その他重要な情報について、「文書管
理規程」及び「情報管理規程」に基づき、定められた期間、所定の保管場所に保管する。
ハ．損失の危険の管理に関する規程その他の体制
・当社は、リスク管理体制の基本を定める「リスク管理規程」に基づき、リスクを管理する各担当部署にお
いてリスクを継続的に監視するほか、企画部をリスク管理の統括部署として、全社のリスクを総括的に管
理する。
・当社は、「震災対策基本計画」に基づき、地震発生時における役職員の安否確認及び事業継続のための業
務を迅速かつ的確に遂行する体制を整備する。
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・企画部は、想定されるリスクに応じた適切な情報伝達とリスク管理体制を整備し、総務コンプライアンス
部は内部管理体制に起因するリスクに関して企画部を補佐する。
・内部統制管理委員会は、内部統制リスク（内部管理リスク及びコンプライアンスリスク）の全社的推進、
情報の共有化を行う。
・ 内部監査室は、各部門における内部管理体制の適切性と有効性を評価し、その調査結果を定期的に社長、
代表取締役、監査役、企画部及び総務コンプライアンス部等に報告する。
ニ．取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制
・当社は、執行役員制度を導入し、経営機能と業務執行機能の強化、取締役会の活性化及び意思決定の迅速
化を図る。
・当社は、「組織規程」及び「職務権限規程」に基づき、各部門の業務及びその権限を明確にし、取締役の
職務の効率性確保に努める。
・取締役は、取締役会において決定した経営計画に基づき、効率的な業務遂行体制を構築する。また、経営
資源の適正な配分等を考慮の上、年度毎に事業計画及び利益計画を策定し、取締役会で決定する。
・取締役会は、定期的に各部門の目標達成状況の報告を受け、必要に応じて目標を修正し、業務遂行体制の
効率化に向けた改善策を決定する。
ホ．当社及び子会社からなる企業集団における業務の適正を確保するための体制
・当社は、グループ会社役職員が「グループコンプライアンス憲章」及び「グループコンプライアンスマ
ニュアル」に基づき、コンプライアンスに徹して誠実に業務を遂行する体制を構築する。
・当社は、金融商品取引法に基づき、グループにおける財務報告の適正性を確保するため「財務報告の基本
方針」を定め、財務報告の適正性を確保する体制を構築する。
・当社及びグループ各社における内部統制の構築を目指し、当社企画部及び総務コンプライアンス部は、グ
ループ各社全体の内部統制に関する担当部署として、当社及びグループ各社間での内部統制に関する協
議、情報の共有化、指示・要請の伝達等が効率的に行われる体制を構築する。
・当社取締役は、取締役会において決定した経営計画に基づき、効率的なグループ業務遂行体制を構築す
る。また、年度毎にグループ各社の事業計画及び利益計画をモニタリングし、取締役会に報告する。
・当社は、当社の取締役または監査役等をグループ各社に派遣する等の方法により、グループ各社の役職員
からその職務執行の状況について定期的に報告を求めるなど、業務の適正性を確認する体制を構築する。
・当社内部監査室は、グループ各社の内部監査を実施し、その結果を当社の社長、代表取締役、監査役、企
画部、総務コンプライアンス部及びグループ各社の社長等に報告し、当社企画部及び総務コンプライアン
ス部は必要に応じて、内部統制に係る改善策の指導、実施の支援・助言を行う。
へ．監査役がその職務を補助すべき使用人を置くことを求めた場合における当該使用人に関する体制
・当社は、監査役会の要請により、監査役スタッフとして、監査職務を円滑に遂行するために必要な人員を
配置する。
・監査役より監査業務に必要な命令を受けた監査役スタッフは、その命令に関して、取締役、内部監査室長
等の指揮命令を受けないこととする。
・監査役スタッフは、他部署を兼務する場合においても監査役スタッフとしての業務を優先するものとし、
また、当社は、監査役スタッフの人事異動に際しては常勤監査役の事前同意を得るものとする。
ト． 監査役への報告等に関する体制
・当社は、取締役会及びグループ経営会議については、監査役の出席を確保し、また、取締役、内部監査室
及び内部統制管理委員会は、当社及びグループ各社に関する以下の事項について速やかに監査役に報告す
る。
（取締役）
重大な影響を及ぼす恐れのある事項
（内部監査室）
内部監査状況
不正行為等の通報状況及びその内容
（内部統制管理委員会）
内部管理及びコンプライアンス上重要な事項
・当社は、監査役に不正行為等を報告した者が、報告したことを理由として不利な取扱いを受けることがな
いよう体制を整備する。
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チ．その他監査が実効的に行われることを確保するための体制
・当社は、監査役がその職務の執行について生じる費用の前払いまたは償還等の請求をしたときは、当該監
査役の職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速やかにその費用または債務を処理する。
・当社は、監査役が、会計監査人、取締役、各部署から定期的に報告を受け、また各々と随時意見交換を行
うことができる体制を整備する。
④ 責任限定契約の内容の概要
当社は、会社法第427条第１項に基づき、取締役（業務執行取締役等である者を除く。）及び監査役との間にお
いて、会社法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任
限度額は、法令が定める額としております。
⑤ 取締役の定数
当社の取締役は12名以内とする旨定款に定めております。
⑥ 取締役の選任決議要件
当社は、取締役の選任決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有す
る株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらない旨定款に定めております。
⑦ 自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって市場取引等により自己の株式を取得する
ことができる旨定款に定めております。これは、機動的な資本政策を遂行することを目的とするものでありま
す。
⑧ 中間配当
当社は、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって、毎年６月30日を基準日として中間配当
をすることができる旨定款に定めております。これは、株主への機動的な利益還元を行うことを目的とするもの
であります。
⑨ 取締役及び監査役の責任免除
当社は、職務の遂行にあたり期待される役割を十分に発揮できるようにするため、会社法第426条第１項の規定
により、任務を怠ったことによる取締役(取締役であった者を含む。)及び監査役(監査役であった者を含む。)の
損害賠償責任を、法令の限度において、取締役会の決議によって免除することができる旨定款に定めておりま
す。
⑩ 株主総会の特別決議要件
当社は、株主総会の円滑な運営を行うことを目的として、会社法第309条第２項に定める特別決議について、議
決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上を
もって行う旨定款に定めております。
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（２）【役員の状況】
① 役員一覧
男性 15 名 女性 1 名 （役員のうち女性の比率 6.3 ％）
所有
株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(千株)
1979年４月 ㈱富士銀行入行
2006年３月 ㈱みずほコーポレート銀行執行役員業務監査
部長
2008年４月 同行常務執行役員営業担当役員
2011年６月 ㈱みずほ銀行副頭取執行役員支店部担当
2011年６月 同行代表取締役副頭取執行役員支店部担当
2013年３月 東京建物不動産販売㈱代表取締役社長執行役
員
代表取締役
2015年７月 当社専務執行役員アセットサービス事業本部
種 橋 牧 夫 1957年３月13日 生 (注)３ 11
会長
長
2015年10月 専務執行役員アセットサービス事業本部長兼
海外事業本部長
2016年３月 取締役専務執行役員アセットサービス事業本
部長兼海外事業本部長
2017年１月 代表取締役会長執行役員
東京建物不動産販売㈱取締役会長（現在）
2019年３月 代表取締役会長（現在）
1981年４月 当社入社
2005年３月 ビルマネジメント部長
2008年３月 取締役ビル企画部長
2011年３月 常務取締役関西支店、九州支店担当兼ビル事
業本部長
代表取締役
野 村 均 1958年10月10日 生 (注)３ 12
2013年３月 取締役常務執行役員関西支店、札幌支店、九
社長執行役員
州支店、名古屋支店担当兼ビル事業本部長
2015年３月 取締役専務執行役員人事部、企画部、総務コ
ンプライアンス部担当
2017年１月 代表取締役社長執行役員（現在）
1984年４月 ㈱富士銀行入行
2011年４月 ㈱みずほ銀行執行役員ウェルスマーケティン
グ部長
2013年３月 当社取締役常務執行役員財務部、経理部、事
務サービス部担当兼アセットサービス事業本
部長兼財務部長
2014年２月 取締役常務執行役員財務部、経理部担当兼ア
セットサービス事業本部長兼財務部長
2015年３月 取締役常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、
経理部、鑑定部担当兼アセットサービス事業
取締役 本部長兼クオリティライフ事業本部長兼財務
専務執行役員 部長
加 茂 正 巳 1961年９月９日 生 (注)３ 21
アセットサービス 2015年７月 取締役常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、
事業本部長 経理部、鑑定部担当兼クオリティライフ事業
本部長兼財務部長
2017年１月 取締役専務執行役員アセットサービス事業本
部長兼クオリティライフ事業本部長
東京建物不動産販売㈱代表取締役社長執行役
員（現在）
2019年１月 取締役専務執行役員アセットサービス事業本
部長
2020年１月 取締役専務執行役員ソリューション推進部
（共同担当）担当兼アセットサービス事業本
部長（現在）
1982年４月 当社入社
2002年10月 福岡支店長
2011年３月 取締役企画部長
2013年３月 執行役員法人営業推進部長
取締役
専務執行役員 福 居 賢 悟 1957年８月１日 生 2015年３月 取締役常務執行役員関西支店、札幌支店、九 (注)３ 30
州支店、名古屋支店担当兼ビル事業本部長
ビル事業本部長
2019年１月 取締役専務執行役員関西支店、札幌支店、九
州支店、名古屋支店担当兼ビル事業本部長
（現在）
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所有
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期 株式数
(千株)
1987年４月 当社入社
2007年３月 ＲＭ事業部長
2009年７月 ㈱東京リアルティ・インベストメント・マネ
ジメント取締役財務部長
2012年３月 当社企画部長
2015年３月 執行役員企画部長
2017年１月 常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、経理
部、鑑定部担当兼海外事業本部長兼リゾート
取締役
常務執行役員 事業本部長兼財務部長兼海外事業部長
小 澤 克 人 1964年２月１日 生
(注)３ 9
2017年３月 取締役常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、
海外事業本部長
兼海外事業部長 経理部、鑑定部担当兼海外事業本部長兼リ
ゾート事業本部長兼財務部長兼海外事業部長
2017年８月 取締役常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、
経理部、鑑定部担当兼海外事業本部長兼海外
事業部長兼リゾート事業本部長
2019年１月 取締役常務執行役員広報ＣＳＲ部、財務部、
経理部担当兼海外事業本部長兼海外事業部長
（現在）
1987年４月 当社入社
2009年３月 商業施設事業部長
2013年３月 ビル事業企画部長兼商業施設事業部長
2015年３月 執行役員都市開発事業部長
2017年１月 常務執行役員人事部、企画部、総務コンプラ
イアンス部担当兼企画部長
取締役 2017年３月 取締役常務執行役員人事部、企画部、総務コ
和 泉 晃 1965年３月６日 生 (注)３ 3
常務執行役員 ンプライアンス部担当兼企画部長
2019年１月 取締役常務執行役員人事部、企画部、総務コ
ンプライアンス部、鑑定部担当兼企画部長
2020年１月 取締役常務執行役員人事部、企画部、総務コ
ンプライアンス部、市場調査部、ソリュー
ション推進部（共同担当）、ICT・デジタル
戦略推進部担当（現在）
1986年４月 当社入社
2011年３月 ＲＭ事業部長
2012年３月 住宅賃貸事業部長
2014年９月 住宅賃貸事業部長
東京建物シニアライフサポート㈱代表取締役
社長（現在）
取締役
2016年１月 執行役員
常務執行役員
2019年１月 常務執行役員クオリティライフ事業本部長兼
クオリティライフ 加 藤 久 利 1963年９月14日 生 (注)３ 6
リゾート事業本部長
事業本部長兼
2019年３月 取締役常務執行役員クオリティライフ事業本
リゾート事業本部長
部長兼リゾート事業本部長
2019年４月 取締役常務執行役員クオリティライフ事業本
部長兼リゾート事業本部長兼クオリティライ
フ事業企画部長兼リゾート事業企画部長
2020年１月 取締役常務執行役員クオリティライフ事業本
部長兼リゾート事業本部長（現在）
1987年４月 当社入社
2006年３月 ＲＭ事業部長
2007年３月 住宅情報開発部長
取締役
2015年１月 人事部長
常務執行役員 秋 田 秀 士 1964年５月18日 生 (注)３ ▶
2016年１月 執行役員人事部長
住宅事業本部長
2017年１月 執行役員住宅事業副本部長
2019年１月 常務執行役員住宅事業本部長
2019年３月
取締役常務執行役員住宅事業本部長（現在）
1978年４月 安田生命保険(相)入社
1995年４月 同社沼津支社長
2008年４月 明治安田生命保険(相)理事大阪中央支社長
取締役 今 井 義 行 1956年２月８日 生 (注)３ －
2009年６月 (公財)明治安田こころの健康財団専務理事
2011年４月 明治安田保険サービス㈱代表取締役社長
2017年３月 当社社外取締役（現在）
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有価証券報告書
所有
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期 株式数
(千株)
1977年４月 ㈱ダイエー入社
1994年４月 同社経営企画本部長
1998年９月 ㈱アール・イー・パートナーズ取締役副社長
1999年12月 ㈲オズ・コーポレーション（代表）取締役
（現在）
2000年３月 ㈱レコフ事務所（現㈱レコフ）執行役員
2007年６月 同社取締役兼主席執行役員
2010年６月 同社代表取締役社長兼CEO
取締役 恩 地 祥 光 1954年11月１日 生 (注)３ －
2016年10月 同社代表取締役会長
2016年12月 M＆Aキャピタルパートナーズ㈱取締役
2018年３月 当社社外取締役（現在）
2018年４月 辻・本郷ビジネスコンサルティング㈱取締役
会長
2018年６月 日本調剤㈱社外取締役（現在）
2019年12月 UNITED FOODS INTERNATIONAL㈱監査役
（現在）
1984年４月 弁護士登録
1988年７月 服部法律事務所（現服部総合法律事務所）設
立（現在）
2004年６月 ウシオ電機㈱社外監査役
2007年４月 慶應義塾大学法科大学院講師（金融商品取引
法担当）（現在）
取締役 服 部 秀 一 1953年11月25日 生 2009年３月 ㈱ルック（現㈱ルックホールディングス）社 (注)３ 1
外監査役
2013年１月 ポッカサッポロフード＆ビバレッジ㈱社外監
査役
2015年３月 当社社外監査役
2016年６月 ウシオ電機㈱社外取締役
2019年３月
当社社外取締役（現在）
1976年４月 ㈱富士銀行入行
2003年３月 ㈱みずほコーポレート銀行執行役員大手町営
業第六部長兼大手町営業第七部長
2005年４月 同行常務執行役員営業担当役員
2010年４月 同行取締役副頭取米州地域統括役員
2013年４月 みずほ証券㈱取締役会長兼米国みずほ証券会
長
取締役 永 濱 光 弘 1953年10月24日 生 (注)３ －
2015年４月 みずほ証券㈱常任顧問兼米国みずほ証券会長
2015年５月
みずほ証券㈱常任顧問（現在）
2015年６月
アズビル㈱社外取締役（現在）
2018年３月
㈱クラレ社外監査役（現在）
2019年３月 当社社外取締役（現在）
2019年６月 (一社)日本経済調査協議会代表理事（現在）
1980年４月 安田信託銀行㈱入社
1999年10月 同社コンサルティング部長
2007年４月 みずほ信託銀行㈱執行役員コーポレートビジ
ネス企画部長
監査役
川久保 公 司 1956年10月７日 生 2009年４月 ㈱みずほ銀行常務執行役員総合コンサルティ (注)４ 1
(常勤)
ング部長
2013年３月 みずほ信不動産販売㈱代表取締役社長
2015年７月 みずほ不動産販売㈱代表取締役社長
2017年３月 当社監査役（常勤）（現在）
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役職名 氏名 生年月日 略歴 任期 株式数
(千株)
1983年４月 安田火災海上保険㈱入社
2009年４月 ㈱損害保険ジャパン海上保険室長
2011年10月 Sompo Japan Nipponkoa Insurance Company
of Europe取締役社長
2013年４月 ㈱損害保険ジャパン欧州部特命部長
2014年４月 同社執行役員欧州部長
監査役
日本興亜損害保険㈱執行役員欧州部長
吉 野 隆 1960年12月６日 生 (注)５ 0
(常勤)
2014年９月 損害保険ジャパン日本興亜㈱執行役員欧州部
長
損害保険ジャパン日本興亜ホールディングス
㈱執行役員欧州部長
2016年４月 損害保険ジャパン日本興亜㈱常務執行役員
2018年４月 同社常務執行役員企業マーケット推進本部長
2019年３月
当社監査役（常勤）（現在）
1985年２月 公認会計士登録
1987年９月 山口公認会計士事務所入所
1996年１月
山口公認会計士事務所所長（現在）
2013年６月 サトーホールディングス㈱社外監査役
監査役 山 口 隆 央 1954年９月13日 生 （現在） (注)４ 1
2015年６月 キョーリン製薬ホールディングス㈱社外監査
役（現在）
2016年３月 当社社外監査役（現在）
2019年３月 ライオン㈱社外監査役（現在）
2007年９月 弁護士登録
2007年９月 半蔵門総合法律事務所入所
監査役 稗 田 さやか 1978年10月22日 生
(注)５ －
2010年１月 表参道総合法律事務所入所（現在）
2019年３月 当社 社外監査役 （現在）
計 103
（注）１．取締役 今井義行、恩地祥光、服部秀一、永濱光弘 は、社外取締役であります。
２．監査役山口隆央、稗田さやかは、社外監査役であります。
３．稗田さやかの戸籍上の氏名は、木村さやかであります。
４．2018年12月期に係る定時株主総会終結のときから2020年12月期に係る定時株主総会終結のときまでであります。
５．2018年12月期に係る定時株主総会終結のときから2022年12月期に係る定時株主総会終結のときまでであります。
６．2019年12月期 に係る定時株主総会終結のときから2023年12月期に係る定時株主総会終結のときまでであります。
７． 当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項の規定に基づき、あらかじめ補欠の社外監
査役１名を選任しております。補欠の社外監査役の略歴は次の通りであります。
所有
氏名 生年月日 略歴 株式数
(千株)
1975年３月 公認会計士登録
上 原 昌 弘 1946年４月８日生 1984年７月 上原公認会計士事務所設立（現在） －
2014年３月 当社社外監査役
８．当社では執行役員制度を導入しております。執行役員は上記取締役執行役員(７名)のほか、次の９名であり、その担当業務は記載の
通りであります。
執行役員 田代雅実 プロジェクト開発部長
執行役員 栄田 聡 関西支店長 兼 関西住宅事業部長
執行役員 神保 健 住宅事業副本部長 兼 住宅情報開発部長
執行役員 古林慎二郎 都市開発事業部長
執行役員 髙橋伸欣 総務コンプライアンス部長
執行役員 大久保昌之 住宅事業企画部長
執行役員 杉瀬一樹 ㈱プライムプレイス代表取締役社長
執行役員 三縞祐介 経理部長
執行役員 玉井克彦 日本パーキング㈱代表取締役社長
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② 社外役員の状況
当社の社外取締役は４名、社外監査役は２名であります。当社との関係及び選任状況は以下の通りでありま
す。
役名 氏名 当社との関係
同氏は明治安田生命保険相互会社の出身であり、当社と同
社との間では、資金借入等の取引がありますが、取引の規
模等に照らして、株主・投資家の判断に影響を及ぼすおそ
れはないと判断しており、特別な利害関係はありません。
社外取締役 今井 義行
同氏については、経営者としての豊富な経験と幅広い見
識を活かし、独立した立場で取締役の職務執行に対する監
督強化などガバナンス体制の強化に資すると判断し、選任
しております。
当社と同氏との間に特別な利害関係はありません。
同氏については、経営者としての豊富な経験と幅広い見
社外取締役 恩地 祥光 識を活かし、独立した立場で取締役の職務執行に対する監
督強化などガバナンス体制の強化に資すると判断し、選任
しております。
当社と同氏との間に特別な利害関係はありません。
同氏については、弁護士としての専門的な知識・経験等
社外取締役 服部 秀一 を活かし、独立した立場で取締役の職務執行に対する監督
強化などガバナンス体制の強化に資すると判断し、選任し
ております。
同氏は株式会社みずほコーポレート銀行（現株式会社みず
ほ銀行）及びみずほ証券株式会社の出身であり、当社と株
式会社みずほ銀行との間では資金借入等の取引があり、ま
た、当社とみずほ証券株式会社との間では社債発行等の取
引がありますが、取引の規模等に照らして、株主・投資家
社外取締役 永濱 光弘 の判断に影響を及ぼすおそれはないと判断しており、特別
な利害関係はありません。
同氏については、経営者としての豊富な経験と幅広い見
識を活かし、独立した立場で取締役の職務執行に対する監
督強化などガバナンス体制の強化に資すると判断し、選任
しております。
当社と同氏との間に特別な利害関係はありません。
同氏については、公認会計士としての専門的な知識・経
社外監査役 山口 隆央
験等を当社の監査業務に活かしていただけると判断し、選
任しております。
当社と同氏との間に特別な利害関係はありません。
同氏については、弁護士としての専門的な知識・経験等
社外監査役 稗田 さやか
を当社の監査業務に活かしていただけると判断し、選任し
ております。
社外取締役及び社外監査役については、人格・能力・見識・経験等を総合的に判断し、独立した客観的な立
場から当社の経営等に対して適切な意見を述べていただける方を選任することで、取締役会の監督機能強化等
を図っております。
また、社外取締役及び社外監査役の当社株式の保有状況につきましては、上記「（２）役員の状況 ① 役
員一覧」において記載の通りであります。
なお、当社においては、社外取締役を選任するにあたり、独立性をその実質面において担保するための独立
性判断基準を定めており、東京証券取引所が定める独立性基準に加え、以下の基準のいずれにも該当しない場
合、当該社外取締役に独立性があるものと判断しております。
・直近事業年度における当社の連結売上の２％以上を占める取引先またはその業務執行者
・当社の総議決権数の10％を超える議決権を有する株主またはその業務執行者
・当社の会計監査人である監査法人の代表社員、社員または従業員
・直近年度における当社からの報酬額（ただし役員報酬を除く）が10百万円を超えるコンサルタント、会計
専門家または法律専門家
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③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部
統制部門との関係
社外取締役は、社長又は担当役員から当社及びグループ会社の営業活動の状況、内部統制の状況等について定
期的に報告を受けており、独立した客観的立場から経営陣に対し助言等を行っております。
また、社外監査役を含む監査役は、会計監査人が適切な監査を実施しているか監視検証するために、会計監査
人より年間監査計画を受領し、その後も定期的な報告や、法令、会計基準の情報提供を受ける等、必要に応じて
連携した活動を実施しております。
監査役は、内部監査部門との緊密な連携を保ち、効率的な監査を実施するために、監査役会において内部監査
部門からの定期的報告を受けております。常勤監査役は、別途内部監査部門から定期的報告を受けております。
また、社外取締役と監査役は、互いに独立した客観的な立場を確保しつつ、社外取締役が効率的な情報収集を
行えるよう、定期的な会合機会を設けること等による連携を確保しております。
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（３）【監査の状況】
「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日 内閣府令第３号）
による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意（56）d(a)ⅱの規定を当事業
年度に係る有価証券報告書から適用しております。
① 監査役監査の状況
監査役全員 （４名） で構成される監査役会は、監査の方針、監査計画、監査の方法及び監査業務の分担等を策
定するとともに、監査に関する重要な事項について報告を受け、協議及び決議を行っております。監査役は、取
締役会及びグループ経営会議に出席(グループ経営会議については常勤監査役のみ)し、必要に応じて意見を述べ
ております。また、内部監査室及び会計監査人と緊密な連係を保ち、適宜、情報交換を行っております。なお 、
監査役のうち、山口隆央氏については公認会計士の資格を有しており、同氏は財務及び会計に関する相当程度の
知見を有しております。
② 内部監査の状況
当社では、代表取締役社長執行役員直属の内部監査室（５名）を設置しております。 内部監査室は、毎年作成
する監査計画に基づき業務監査を定期的に実施するとともに、改善等の提言を行い、また改善措置の実施につい
てモニタリングを行うなどの有効な内部監査を通じて、適正な業務推進の実現に向け努めております。
また、これらの内部監査業務を実効的に行うため、内部監査室は監査役及び会計監査人との情報の交換等連携
を十分に図るよう努めております。
③ 会計監査の状況
イ．監査法人の名称
EY新日本有限責任監査法人
ロ．継続監査期間
15年間
ハ．業務を執行した公認会計士
指定有限責任社員 業務執行社員 柳井 浩一
指定有限責任社員 業務執行社員 新居 幹也
ニ．監査業務に係る補助者の構成
当社の会計監査業務に係る補助者は、公認会計士６名、その他の補助者15名であります。
ホ．監査法人の選定方針と理由
当社は監査公認会計士等の選定にあたり、(公社)日本監査役協会の定める「会計監査人の評価および選定
基準策定に関する監査役等の実務指針」等を踏まえ、監査法人の品質管理体制、独立性、監査実施体制並び
に監査報酬等について総合的に確認・検討した上で選定することとしております。
上記の確認・検討を行った結果、当連結会計年度の監査公認会計士等としてEY新日本有限責任監査法人を
再任することが適当であると判断いたしました。
なお、監査役会は、監査公認会計士等の職務の執行に支障がある場合等その必要があると判断した場合
は、監査公認会計士等の解任または不再任に関する議案を決定し、当社は、当該決定に基づき、当該議案を
株主総会に提出いたします。
また、監査役会は、監査公認会計士等が会社法第340条第１項に該当すると認められる場合は、監査役全員
の同意に基づき、監査公認会計士等を解任いたします。この場合、監査役会が選定した監査役は、解任後最
初に招集される株主総会において、監査公認会計士等を解任した旨と解任の理由を報告いたします。
へ．監査役及び監査役会による監査法人の評価
監査役及び監査役会は、EY新日本有限責任監査法人の品質管理体制、監査実施体制、監査報酬、監査役等
とのコミュニケーション並びに経営者等との関係等について総合的に確認・検討し、同監査法人の監査活動
は適切であると評価しております。
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④ 監査報酬の内容等
イ．監査公認会計士等に対する報酬
前連結会計年度 当連結会計年度
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
区 分
基づく報酬 基づく報酬 基づく報酬 基づく報酬
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
提出会社 70 3 73 1
46 3 46 2
連結子会社
117 6 120 3
計
当社における非監査業務の内容は、前連結会計年度においては新収益認識基準の適用に関する助言業務
等、当連結会計年度においては社債発行に伴うコンフォートレター作成業務であります。
また、連結子会社における非監査業務の内容は、会計に関する助言・指導業務であります。
ロ．監査公認会計士等と同一のネットワーク（ Ernst＆Young ）に対する報酬（イ．を除く）
前連結会計年度 当連結会計年度
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
区 分
基づく報酬 基づく報酬 基づく報酬 基づく報酬
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
提出会社 － 1 － 2
連結子会社 1 16 1 －
計 1 18 1 2
当社における非監査業務の内容は、移転価格税制に関する助言業務等であります。
また、連結子会社における非監査業務の内容は、財務デューデリジェンス業務等であります。
ハ．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
前連結会計年度
該当事項はありません。
当連結会計年度
該当事項はありません。
ニ．監査報酬の決定方針
当社の監査公認会計士等に対する監査報酬は、監査日数、当社の規模・業務の特性等の要素を総合的に勘
案し、監査役会の同意を得た上で適切に決定しております。
ホ．監査役会が会計監査人の報酬等に同意した理由
監査役会は、会計監査人の監査内容、職務遂行状況及び報酬見積りの算出根拠等が適切であるかどうかに
ついて必要な検証を行った上で、会計監査人の報酬等について会社法に基づく同意の判断をいたしました。
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（４）【役員の報酬等】
① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項
イ．役員の報酬等の決定に関する基本的な考え方 （業績連動報酬に係る指標、当該指標を選択した理由及び業
績連動報酬の決定方法を含む）
当社は、企業理念「信頼を未来へ」のもと、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を目指しており、
役員報酬については、短期のみならず中長期的な企業価値増大への貢献意識も高めることを目的として、報
酬の一定割合を業績・株価と連動させる報酬体系としております。
取締役の報酬は「固定報酬」「業績連動報酬」「株式報酬」により構成され、その支給割合は後記の方針
にもとづき適切に設定することとし、各取締役の報酬の額は、指名・報酬諮問委員会に諮問のうえ取締役会
にて決定することとしております。
なお、社外取締役及び監査役の報酬は、その職務内容を勘案し「固定報酬」のみとしております。
（役員の報酬等に関する株主総会の決議年月日と当該決議の内容）
「固定報酬」
2008年３月28日開催の第190期定時株主総会において、取締役の報酬額を月額３千５百万円以内とする
こと、監査役の報酬額を月額８百万円以内とすることを決議いたしました。
「業績連動報酬」
2013年３月28日開催の第195期定時株主総会において、各事業年度の業績向上への意欲士気を高めるた
め、社外取締役を除く取締役に対し業績連動報酬を導入し、前事業年度における連結経常利益の１％か
つ連結当期純利益（親会社株主に帰属する当期純利益）の２％の範囲内で支給することを決議いたしま
した。
「株式報酬」
2018年３月28日開催の第200期定時株主総会において、中長期的な企業価値増大に貢献する意識を高め
ることを目的とし、社外取締役を除く取締役に対する株式報酬制度を導入することを決議いたしまし
た。
株式報酬制度の概要は以下の通りとなります。
・株式報酬制度は、当社が拠出する金銭を原資として当社株式が信託を通じて取得され、社外取締役
を除く取締役に対して、当社が定める「役員株式給付規程」に従って、当社株式及び当社株式を時
価換算した金額相当の金銭が、本信託を通じて給付される制度となっております。
・具体的には１事業年度４万株（４万ポイント）を上限として、各事業年度毎に、各取締役に対し役
位を勘案して定まる数のポイントが付与され、退任時に、累積したポイント数に応じた当社株式及
び時価換算した金額相当の金銭が給付されます。
ロ．役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針の決定権限を有する者の名称、その権限の内容及
び裁量の範囲、並びにかかる決定に関与する委員会の手続の概要
取締役の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針の決定権限を有する者は、取締役会でありま
す。取締役会のかかる決定に関与する委員会として指名・報酬諮問委員会を設置しており、同委員会は 社外
取締役 を過半数とする計７名（社外取締役４名、社外取締役を除く取締役３名）で構成されております。取
締役の報酬等に関する取締役会の決議事項に関しては、同委員会への諮問・答申を経ることとしておりま
す。
また、監査役の報酬については監査役間の協議により決定しております。
ハ．当事業年度の役員の報酬等の額の決定過程における取締役会・委員会の活動内容
当事業年度の社外取締役を除く取締役の以下の報酬の額については、指名・報酬諮問委員会に諮問のうえ
取締役会にて決定いたしました。
・「固定報酬」 株主総会決議の範囲内で各取締役に支給する固定報酬の額
・「業績連動報酬」前事業年度の業績を踏まえて各取締役に支給する業績連動報酬の額
・「株式報酬」 各取締役に対し役位を勘案して付与する当事業年度のポイントの数
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ニ．当事業年度における業績連動報酬に係る指標の目標と実績
当事業年度における業績連動報酬に係る指標は、前事業年度における連結経常利益等としております。目
標である連結経常利益400億円、連結当期純利益250億円（2018年２月５日の決算短信にて2018年12月期の業
績予想として公表）に対して、実績は連結経常利益420億３千６百万円（5.1％増）、連結当期純利益272億７
千７百万円（9.1％増）となりました。
ホ．報酬等の種類別の支給割合の決定に関する方針
社外取締役を除く取締役の報酬等の支給割合の決定に関する方針は下表の通りであります。
項目 固定報酬 業績連動報酬 株式報酬
位置付け 基本報酬 短期インセンティブ 中長期インセンティブ
変動性 － 単年度業績に連動 株価に連動
総報酬に対する割合(目安) 50～60％ 30～40％ ５～10％
② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
報酬等の種類別の総額(百万円)
報酬等の総額 対象となる
役員区分
(百万円) 役員の員数(名)
固定報酬 業績連動報酬 株式報酬
取締役
475 258 183 33 10
(社外取締役を除く。)
監査役
52 52 － － 3
(社外監査役を除く。)
40 40 － － 9
社外役員
（注）株式報酬の総額は、当事業年度における株式給付信託（BBT）に基づく役員株式給付引当金繰入額であり
ます。
役員株式給付引当金繰入額につきましては、当社が拠出する金銭を原資として信託を通じて取得された当
社株式の帳簿価額が算定の基礎となっております。
③ 役員ごとの連結報酬等の総額等
連結報酬等の総額が１億円以上であるものがいないため、記載しておりません。
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（５）【株式の保有状況】
① 投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、取引関係の維持・強化等により、当社グループの中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他
社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。
② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式
イ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証
の内容
当社は、取引関係の維持・強化等により、当社グループの中長期的な企業価値の向上に資すると判断され
る他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。
個別の政策保有株式については、 不動産取引、共同事業、建設・設備取引、財務取引等の取引実績と見通
し及び配当実績等、 当社グループの企業価値の維持・向上に資するか否かという観点から保有意義の適否を
毎年検証しており、その内容、処分実績等について、少なくとも年に１回以上の頻度で取締役会に報告し 、
検証の結果、保有を継続する意義が認められなくなった株式については、株式市場等への影響も勘案しなが
ら、縮減を図っていきます。
ロ． 銘柄数及び貸借対照表計上額
銘柄数 貸借対照表計上額の
（銘柄） 合計額（百万円）
26 5,153
非上場株式
48 92,231
非上場株式以外の株式
（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
銘柄数 株式数の増加に係る取得
株式数の増加の理由
（銘柄） 価額の合計額（百万円）
中長期的な観点において経営戦略上有効
2 1,016
非上場株式
であるため
中長期的な観点において経営戦略上有効
6 2,662
非上場株式以外の株式
であるため
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
銘柄数 株式数の減少に係る売却
（銘柄） 価額の合計額（百万円）
3 475
非上場株式
5 2,079
非上場株式以外の株式
ハ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
特定投資株式
当事業年度 前事業年度
株式数（株） 株式数（株）
保有目的、定量的な保有効果 当社の株式の
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の有無
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
（百万円） （百万円）
ビル事業等における不動産取引・共同事
41,849,033 41,849,033
ヒューリック株式会
業等を維持・強化して企業価値向上に資 有
社
55,073 41,221
するため
2,088,832 2,171,632
ビル事業等における不動産取引等を維
大陽日酸株式会社 有
持・強化して企業価値向上に資するため
5,071 3,900
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当事業年度 前事業年度
株式数（株） 株式数（株）
保有目的、定量的な保有効果 当社の株式の
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の有無
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
（百万円） （百万円）
ビル事業等における不動産取引・共同事
951,980 951,980
大成建設株式会社 業等を維持・強化して企業価値向上に資 有
4,326 4,479
するため
801,905 886,005
ＳＯＭＰＯホール ビル事業等における不動産取引等を維
有
ディングス株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
3,448 3,306
当社グループ全体の事業に係る良好な関
933,687 933,687
ＴＰＲ株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
2,018 2,093
るため
994,300 994,300
株式会社西武ホール ビル事業等における不動産取引等を維
有
ディングス 持・強化して企業価値向上に資するため
1,784 1,903
当社グループ全体の事業に係る良好な関
1,603,000 1,603,000
安田倉庫株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
1,671 1,266
るため
980,000 980,000
ビル事業等における共同事業等を維持・
片倉工業株式会社 有
強化して企業価値向上に資するため
1,337 1,090
当社グループ全体の事業に係る良好な関
1,112,500 690,000
日本毛織株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
1,256 570
るため
170,000 170,000
芙蓉総合リース株式 ビル事業等における不動産取引等を維
有
会社 持・強化して企業価値向上に資するため
1,252 952
472,967 472,967
ビル事業等における不動産取引等を維
西松建設株式会社 有
持・強化して企業価値向上に資するため
1,168 1,183
6,841,122 10,045,622
株式会社みずほフィ 財務取引等を行っており、安定的な資金
有
ナンシャルグループ 調達に資するため
1,151 1,710
当社グループ全体の事業に係る良好な関
260,200 190,200
オカモト株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
1,055 1,097
るため
1,000,000 1,000,000
宝ホールディングス ビル事業等における不動産取引等を維
有
株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
1,005 1,338
147,400 294,890
東京海上ホールディ ビル事業等における不動産取引等を維
有
ングス株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
901 1,544
200,700 50,000
ビル事業等における不動産取引等を維
株式会社大気社 有
持・強化して企業価値向上に資するため
781 146
株式会社ミツウロコ
567,000 567,000
ビル事業等における不動産取引等を維
グループホールディ 有
持・強化して企業価値向上に資するため
733 402
ングス
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当事業年度 前事業年度
株式数（株） 株式数（株）
保有目的、定量的な保有効果 当社の株式の
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の有無
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
（百万円） （百万円）
470,076 470,076
ビル事業等における不動産取引等を維
沖電気工業株式会社 有
持・強化して企業価値向上に資するため
714 610
住宅事業等における不動産取引・共同事
180,098 27,298
東武鉄道株式会社 業等を維持・強化して企業価値向上に資 有
712 80
するため
298,733 298,733
ビル事業等における不動産取引等を維
帝国繊維株式会社 無
持・強化して企業価値向上に資するため
705 649
当社グループ全体の事業に係る良好な関
216,000 －
係を維持・強化して企業価値向上に資す
前田道路株式会社 有
577 －
るため（新規取得）
当社グループ全体の事業に係る良好な関
375,000 375,000
日本信号株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
547 336
るため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
182,400 182,400
平和不動産株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
547 318
るため
260,000 260,000
ヤマトホールディン ビル事業等における不動産取引等を維
有
グス株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
485 786
当社グループ全体の事業に係る良好な関
100,000 100,000
株式会社ニッピ 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
399 294
るため
326,857 326,857
ビル事業等における共同事業等を維持・
日本精工株式会社 有
強化して企業価値向上に資するため
340 310
166,000 166,000
タカラスタンダード ビル事業等における不動産取引等を維
有
株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
327 273
当社グループ全体の事業に係る良好な関
363,000 363,000
松井建設株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
295 267
るため
111,980 111,980
サッポロホールディ ビル事業等における不動産取引等を維
有
ングス株式会社 持・強化して企業価値向上に資するため
288 256
当社グループ全体の事業に係る良好な関
305,100 －
係を維持・強化して企業価値向上に資す
岡部株式会社 有
279 －
るため（新規取得）
当社グループ全体の事業に係る良好な関
171,000 ＊
株式会社スペース
係を維持・強化して企業価値向上に資す 無
マーケット
273 ＊
るため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
72,187 72,187
日油株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
263 271
るため
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当事業年度 前事業年度
株式数（株） 株式数（株）
保有目的、定量的な保有効果 当社の株式の
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の有無
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
（百万円） （百万円）
当社グループ全体の事業に係る良好な関
80,000 80,000
アズビル株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
246 173
るため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
50,000 50,000
株式会社淺沼組 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
237 136
るため
64,968 64,968
株式会社大垣共立銀 財務取引等を行っており、安定的な資金
有
行 調達に資するため
155 142
当社グループ全体の事業に係る良好な関
42,350 42,350
ダイダン株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
119 100
るため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
63,600 63,600
東亜建設工業株式会
係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
社
105 83
るため
株式会社三井住友
25,872 25,872
財務取引等を行っており、安定的な資金
フィナンシャルグ 有
調達に資するため
104 94
ループ
インターライフホー 当社グループ全体の事業に係る良好な関
400,000 400,000
ルディングス株式会 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
101 66
社 るため
クオリティライフ事業等における共同事
100,000 100,000
株式会社グローバル
業等を維持・強化して企業価値向上に資 無
キッズCOMPANY
75 90
するため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
42,866 42,866
常磐興産株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
71 68
るため
当社グループ全体の事業に係る良好な関
117,055 117,055
株式会社大和証券グ
係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
ループ本社
64 65
るため
29,680 29,680
株式会社ＬＩＸＩＬ ビル事業等における不動産取引等を維
有
グルーブ 持・強化して企業価値向上に資するため
56 40
47,144 47,144
財務取引等を行っており、安定的な資金
株式会社四国銀行 有
調達に資するため
49 55
53,240 53,240
株式会社千葉興業銀 財務取引等を行っており、安定的な資金
有
行 調達に資するため
21 19
100,000 100,000
フィデアホールディ 財務取引等を行っており、安定的な資金
有
ングス株式会社 調達に資するため
13 13
6,292 6,292
住宅事業等における不動産取引等を維
株式会社東天紅 無
持・強化して企業価値向上に資するため
7 7
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当事業年度 前事業年度
株式数（株） 株式数（株）
保有目的、定量的な保有効果 当社の株式の
銘柄
及び株式数が増加した理由 保有の有無
貸借対照表計上額 貸借対照表計上額
（百万円） （百万円）
当社グループ全体の事業に係る良好な関
2,823 2,823
日本製紙株式会社 係を維持・強化して企業価値向上に資す 有
5 5
るため
（前事業年度）ビル事業等における不動
－ 15,750
株式会社日立製作所 産取引等を維持・強化して企業価値向上 無
－ 46
に資するため
（注）１．「－」は、当該銘柄を保有していないことを示しております。
２． 「＊」は、当該銘柄は当事業年度において株式の新規公開を行っており、前事業年度末においては非上場株
式であるため、記載を省略していることを示しております。
３． 定量的な保有効果については、相手先との取引等に関する情報管理の観点から記載しておりません。
なお、保有の合理性を検証した方法については、上記② イ．に記載しております。
③ 保有目的が純投資目的である投資株式
当事業年度 前事業年度
区分
銘柄数 貸借対照表計上額の 銘柄数 貸借対照表計上額の
（銘柄） 合計額（百万円） （銘柄） 合計額（百万円）
非上場株式 － － － －
非上場株式以外の株式 － － － －
当事業年度
区分
受取配当金の
売却損益の 評価損益の
合計額（百万円）
合計額（百万円） 合計額（百万円）
非上場株式 － － －
非上場株式以外の株式 － － －
（注）「－」は、当該銘柄を保有していないことを示しております。
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第５【経理の状況】
１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
（１）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)
に基づいて作成しております。
（２）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下
「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しておりま
す。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2019年１月１日から2019年12月31日ま
で)の連結財務諸表及び事業年度(2019年１月１日から2019年12月31日まで)の財務諸表について、EY新日本有限責任
監査法人により監査を受けております。
３．連結財務諸表の適正性を確保するための特段の取組みについて
当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内
容を適切に把握し、また会計基準等の変更について対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会
計基準機構へ加入し、情報収集に努めております。また、監査法人等が主催する研修会への参加を行っております。
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１【連結財務諸表等】
（１）【連結財務諸表】
① 【連結貸借対照表】
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
資産の部
流動資産
※１ 31,716 ※１ 39,504
現金及び預金
11,876 13,179
受取手形及び営業未収入金
※１ , ※２ , ※６ 104,221 ※１ , ※６ 151,004
販売用不動産
※２ , ※６ 101,059 ※２ 98,216
仕掛販売用不動産
※６ 78,157 ※６ 88,104
開発用不動産
※５ 26,369 ※５ 34,635
その他
△ 43 △ 45
貸倒引当金
353,358 424,600
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
362,482 361,679
建物及び構築物
△ 137,216 △ 147,366
減価償却累計額
※１ , ※２ 225,265 ※１ , ※２ 214,312
建物及び構築物（純額）
※１ , ※２ , ※４ 527,272 ※１ , ※２ , ※４ 550,565
土地
8,479 13,928
建設仮勘定
28,284 28,042
その他
△ 16,501 △ 17,219
減価償却累計額
※１ , ※２ 11,782 ※１ , ※２ 10,822
その他（純額）
※６ 772,800 ※６ 789,628
有形固定資産合計
無形固定資産
※１ 106,083 ※１ 110,745
借地権
3,136 1,192
のれん
※２ 1,196
1,137
その他
※６ 110,416 ※６ 113,076
無形固定資産合計
投資その他の資産
※１ , ※３ , ※５ 127,788 ※１ , ※３ , ※５ 155,858
投資有価証券
※３ , ※５ 4,904 ※３ , ※５ 4,469
匿名組合出資金
7 6
長期貸付金
繰延税金資産 1,855 1,900
※１ , ※２ 21,232 ※１ , ※２ 21,754
敷金及び保証金
858 1,819
退職給付に係る資産
※２ , ※３ , ※５ 56,966 ※２ , ※３ , ※５ 51,033
その他
△ 98 △ 97
貸倒引当金
213,515 236,745
投資その他の資産合計
1,096,732 1,139,449
固定資産合計
1,450,091 1,564,049
資産合計
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（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
負債の部
流動負債
※１ 65,925 ※１ 226,119
短期借入金
33,000 85,000
コマーシャル・ペーパー
15,000 15,000
1年内償還予定の社債
※１ 11,193 ※１ 11,482
未払金
5,835 8,321
未払法人税等
10 9
完成工事補償引当金
929 903
賞与引当金
43 24
役員賞与引当金
－ 3
環境対策引当金
－ 280
関係会社清算損失引当金
※２ 8,042 ※２ 8,991
不動産特定共同事業出資受入金
※１ 45,944 ※１ 53,107
その他
185,924 409,242
流動負債合計
固定負債
145,000 210,000
社債
※１ 594,449 ※１ 385,932
長期借入金
20,299 26,650
繰延税金負債
※４ 27,277 ※４ 27,187
再評価に係る繰延税金負債
53 88
役員株式給付引当金
169 192
役員退職慰労引当金
30 26
環境対策引当金
※１ 75,245 ※１ 77,062
受入敷金保証金
11,477 12,099
退職給付に係る負債
※２ 18,600 ※２ 15,091
不動産特定共同事業出資受入金
※１ 14,985 ※１ 16,263
その他
907,588 770,595
固定負債合計
1,093,512 1,179,837
負債合計
純資産の部
株主資本
92,451 92,451
資本金
66,722 66,744
資本剰余金
107,468 129,170
利益剰余金
△ 237 △ 10,232
自己株式
266,404 278,133
株主資本合計
その他の包括利益累計額
49,859 65,002
その他有価証券評価差額金
※４ 30,932 ※４ 31,022
土地再評価差額金
872 248
為替換算調整勘定
61 600
退職給付に係る調整累計額
81,726 96,874
その他の包括利益累計額合計
8,447 9,203
非支配株主持分
356,578 384,211
純資産合計
負債純資産合計 1,450,091 1,564,049
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② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】
【連結損益計算書】
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
273,302 323,036
営業収益
※１ 192,134 ※１ 233,342
営業原価
81,168 89,694
営業総利益
※２ 34,402 ※２ 37,283
販売費及び一般管理費
46,765 52,410
営業利益
営業外収益
8 35
受取利息
2,411 2,848
受取配当金
408 －
持分法による投資利益
430 319
補助金収入
333 334
その他
3,593 3,537
営業外収益合計
営業外費用
6,020 6,970
支払利息
1,156 1,159
借入手数料
－ 742
持分法による投資損失
206 728
社債発行費
351 213
不動産特定共同事業分配金
47 1,207
投資事業組合損失
538 313
その他
8,321 11,335
営業外費用合計
42,036 44,611
経常利益
特別利益
※３ 54 ※３ 75
固定資産売却益
28 1,858
投資有価証券売却益
－ 710
関係会社清算益
637 288
関係会社出資金売却益
720 2,932
特別利益合計
特別損失
※４ 0 ※４ 0
固定資産売却損
※５ 159 ※５ 262
固定資産除却損
※６ 2,495 ※６ 1,350
減損損失
－ 321
関係会社出資金売却損
－ 280
関係会社清算損失引当金繰入額
2,655 2,215
特別損失合計
40,101 45,329
税金等調整前当期純利益
法人税、住民税及び事業税 13,266 15,244
△ 1,321 △ 739
法人税等調整額
11,945 14,504
法人税等合計
28,155 30,824
当期純利益
878 1,027
非支配株主に帰属する当期純利益
27,277 29,796
親会社株主に帰属する当期純利益
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【連結包括利益計算書】
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
28,155 30,824
当期純利益
その他の包括利益
△ 12,987 15,573
その他有価証券評価差額金
－ 90
土地再評価差額金
△ 256 △ 174
為替換算調整勘定
△ 602 538
退職給付に係る調整額
△ 3,401 △ 449
持分法適用会社に対する持分相当額
※１ △ 17,248 ※１ 15,578
その他の包括利益合計
10,907 46,402
包括利益
（内訳）
10,366 44,945
親会社株主に係る包括利益
540 1,456
非支配株主に係る包括利益
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③ 【連結株主資本等変動計算書】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高
92,451 66,722 87,153 △ 32 246,295
当期変動額
剰余金の配当 △ 6,942 △ 6,942
親会社株主に帰属する当期純利益
27,277 27,277
自己株式の取得 △ 205 △ 205
自己株式の処分 △ 0 0 0
連結範囲の変動 △ 20 △ 20
株主資本以外の項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 － △ 0 20,314 △ 205 20,109
当期末残高 92,451 66,722 107,468 △ 237 266,404
その他の包括利益累計額
非支配株主
その他有価 退職給付に その他の包 純資産合計
土地再評価 為替換算調 持分
証券評価差 係る調整累 括利益累計
差額金 整勘定
額金 計額 額合計
当期首残高 62,508 30,932 4,530 664 98,636 8,487 353,419
当期変動額
剰余金の配当 △ 6,942
親会社株主に帰属する当期純利益 27,277
自己株式の取得 △ 205
自己株式の処分
0
連結範囲の変動 △ 20
株主資本以外の項目の当期変動額
△ 12,649 － △ 3,658 △ 602 △ 16,910 △ 40 △ 16,950
（純額）
当期変動額合計
△ 12,649 － △ 3,658 △ 602 △ 16,910 △ 40 3,158
当期末残高 49,859 30,932 872 61 81,726 8,447 356,578
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当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 92,451 66,722 107,468 △ 237 266,404
当期変動額
剰余金の配当 △ 8,095 △ 8,095
親会社株主に帰属する当期純利益 29,796 29,796
自己株式の取得 △ 10,004 △ 10,004
自己株式の処分
0 10 10
非支配株主との取引に係る親会社
22 22
の持分変動
株主資本以外の項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 － 22 21,701 △ 9,994 11,728
当期末残高
92,451 66,744 129,170 △ 10,232 278,133
その他の包括利益累計額
非支配株主
その他有価 退職給付に その他の包 純資産合計
土地再評価 為替換算調 持分
証券評価差 係る調整累 括利益累計
差額金 整勘定
額金 計額 額合計
当期首残高
49,859 30,932 872 61 81,726 8,447 356,578
当期変動額
剰余金の配当 △ 8,095
親会社株主に帰属する当期純利益 29,796
自己株式の取得
△ 10,004
自己株式の処分 10
非支配株主との取引に係る親会社
22
の持分変動
株主資本以外の項目の当期変動額
15,143 90 △ 623 538 15,148 755 15,904
（純額）
当期変動額合計 15,143 90 △ 623 538 15,148 755 27,633
当期末残高
65,002 31,022 248 600 96,874 9,203 384,211
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④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
40,101 45,329
税金等調整前当期純利益
16,448 17,277
減価償却費
2,495 1,350
減損損失
1,709 1,647
のれん償却額
持分法による投資損益（△は益） △ 408 742
貸倒引当金の増減額（△は減少） 13 1
賞与引当金の増減額（△は減少） 151 △ 34
役員賞与引当金の増減額（△は減少） △ 1 △ 18
役員株式給付引当金の増減額（△は減少） 53 35
役員退職慰労引当金の増減額（△は減少） △ 54 △ 49
環境対策引当金の増減額（△は減少） △ 233 △ 0
関係会社清算損失引当金の増減額（△は減少） － 280
退職給付に係る負債の増減額（△は減少） 305 437
△ 2,420 △ 2,883
受取利息及び受取配当金
支払利息 6,020 6,970
47 1,207
投資事業組合損失
投資有価証券売却損益（△は益） △ 28 △ 1,858
関係会社出資金売却損益（△は益） △ 637 32
関係会社清算損益（△は益） － △ 710
固定資産除売却損益（△は益） 105 187
売上債権の増減額（△は増加） △ 1,104 △ 1,278
※２ △ 23,273 ※２ △ 34,533
たな卸資産の増減額（△は増加）
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） 1,155 2,644
仕入債務の増減額（△は減少） 1,381 291
敷金及び保証金の増減額（△は増加） 132 △ 485
預り金の増減額（△は減少） △ 5,936 7,226
772 △ 3,130
その他
36,794 40,680
小計
4,004 2,883
利息及び配当金の受取額
△ 6,013 △ 6,616
利息の支払額
△ 15,038 △ 12,850
法人税等の支払額又は還付額（△は支払）
19,748 24,096
営業活動によるキャッシュ・フロー
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（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
投資活動によるキャッシュ・フロー
8,186 2,556
投資有価証券の売却及び償還による収入
△ 11,625 △ 7,911
投資有価証券の取得による支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による
－ △ 27
支出
△ 6,235 △ 4,223
関係会社出資金の取得による支出
－ 3,884
関係会社出資金の償還による収入
3,079 4,078
関係会社出資金の売却による収入
△ 767 △ 810
匿名組合出資金の払込による支出
2,112 1,244
匿名組合出資金の払戻による収入
1,350 4,518
固定資産の売却による収入
△ 40,798 △ 64,726
固定資産の取得による支出
不動産特定共同事業出資受入金の増減額（△は減
△ 22,071 △ 2,560
少）
3,191 △ 105
その他
△ 63,577 △ 64,082
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） △ 76 0
コマーシャル・ペーパーの増減額（△は減少） 18,000 52,000
62,750 17,500
長期借入れによる収入
△ 51,868 △ 65,822
長期借入金の返済による支出
△ 903 △ 902
長期未払金の返済による支出
35,000 80,000
社債の発行による収入
△ 20,000 △ 15,000
社債の償還による支出
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得に
－ △ 113
よる支出
0 1
自己株式の売却による収入
△ 205 △ 10,004
自己株式の取得による支出
△ 6,935 △ 8,085
配当金の支払額
△ 577 △ 591
非支配株主への配当金の支払額
△ 744 △ 979
その他
34,438 48,000
財務活動によるキャッシュ・フロー
△ 122 △ 220
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 9,513 7,794
現金及び現金同等物の期首残高 41,227 31,702
△ 10 －
連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額
※１ 31,702 ※１ 39,497
現金及び現金同等物の期末残高
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【注記事項】
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)
１ 連結の範囲に関する事項
（１）連結子会社の数 28 社
主要な連結子会社
「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載しているため省略しております。
合同会社瀬戸田ホールディングスを営業者とする匿名組合は、匿名組合出資により、連結の範囲に含め
ております。
マザー㈱は、株式の取得により子会社となったため、連結の範囲に含めております。
さくらアベニュー特定目的会社は、清算結了したため、連結の範囲から除外しております。
（２） 主要な非連結子会社の名称等
㈱東京建物ファイナンス
（連結の範囲から除いた理由）
非連結子会社は、総資産、売上高、当期純損益及び利益剰余金（持分に見合う額）等から見ていずれ
も小規模であり、連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため連結の範囲から除いております。
２ 持分法の適用に関する事項
（１）持分法適用会社の数
関連会社 19 社
主要な会社名 霞が関開発特定目的会社
Raimon Land Thirty Eight Co., Ltd.は、株式を取得したため、持分法適用の範囲に含めております。
徐州万坤置業有限公司は、持分を取得したため、持分法適用の範囲に含めております。
天津万濱房地産開発有限公司は、清算結了したため、持分法適用の範囲から除外しております。
揚州万築置業有限公司は、持分を譲渡したため、持分法適用の範囲から除外しております。
（２） 持分法を適用していない非連結子 会社( ㈱東京建物ファイナンス 他)及び関連会社(日精ビル管理㈱他)の
当期純損益の額のうち持分に見合う額の合計額及び利益剰余金の額のうち持分に見合う額の合計額等
が、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため、これらの会社に対する投資については
持分法を適用しておりません。
（３）持分法適用会社のうち、決算日が連結決算日と異なる会社については、各社の事業年度に係る財務諸表
を使用しております。
３ 連結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社の決算日が連結決算日と異なるものは次の通りであります。
６月30日決算会社 匿名組合１社（＊１）
10月29日決算会社 匿名組合１社（＊１）
11月30日決算会社 特定目的会社１社（＊２）
（＊１）連結決算日現在で本決算に準じた仮決算に基づく財務諸表を使用しております。
（＊２）連結子会社の決算日現在の財務諸表を使用しております。
ただし、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
その他の連結子会社の決算日は連結決算日と一致しております。
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４ 会計方針に関する事項
（１）重要な資産の評価基準及び評価方法
有価証券
満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)
その他有価証券
時価のあるもの
連結会計年度末日の市場価格等に基づく時価法
（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）
時価のないもの
移動平均法による原価法
たな卸資産
販売用不動産
個別法による原価法(収益性の低下による簿価切下げの方法)
仕掛販売用不動産
同上
開発用不動産
同上
（２）重要な減価償却資産の減価償却の方法
① 当社及び国内連結子会社
有形固定資産(リース資産を除く)
建物及び構築物 定額法
その他
機械及び装置 主として定額法
車両運搬具 主として定率法
工具、器具及び備品 同上
但し、一部国内連結子会社は2016年３月31日以前に取得した建物附属設備及び構築物において定率法
を採用しております。なお、耐用年数及び残存価額については、主として法人税法に規定する方法と
同一の基準によっております。
無形固定資産(リース資産を除く)
定額法
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づく定額法を採用
しております。
リース資産
所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産
自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しております。
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額をゼロとする定額法を採用しております。なお、リース取引
開始日が2008年12月31日以前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、通常の賃貸借
取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
② 在外連結子会社
定額法
（３）重要な繰延資産の処理方法
社債発行費
支出時に全額費用として処理しております。
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（４）重要な引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒れに備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権につ
いては個別に回収の可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
なお、破産債権、更生債権その他これらに準ずる債権について、債権全額に貸倒引当金を設定してい
る場合は、当該貸倒引当金を債権から直接減額しております。前連結会計年度末及び当連結会計年度
末において、この基準に該当する債権は2,698百万円であります。
完成工事補償引当金
一部連結子会社は、完成工事に係る補修費用の支出に備えるため、過年度の実績を基礎とした額を計
上しております。
賞与引当金
従業員に対する賞与に充てるため、支給見込額のうち当連結会計年度負担分を計上しております。
役員賞与引当金
一部連結子会社は、役員に対する賞与に充てるため、支給見込額に基づき計上しております。
役員株式給付引当金
役員株式給付規程に基づく当社役員への当社株式の給付に備えるため、当連結会計年度末における株
式給付債務の見込額に基づき計上しておりま す。
役員退職慰労引当金
一部連結子会社は、役員退職慰労金の支給に備えるため、内規に基づく当連結会計年度末要支給額を
計上しております。
環境対策引当金
ＰＣＢ(ポリ塩化ビフェニル)等の廃棄物処理の支出に備えるため、合理的に見積もった額を計上して
おります。
関係会社清算損失引当金
関係会社の清算に伴う損失に備えるため、損失見込額を計上しております。
（５）退職給付に係る会計処理の方法
① 退職給付見込額の期間帰属方法
退職給付債務の算定に当たり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法につい
ては、給付算定式基準によっております。
② 数理計算上の差異及び過去勤務費用の費用処理方法
過去勤務費用は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（10年）による定額法によ
り費用処理しております。
数理計算上の差異は、各連結会計年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数
（10年）による定額法により翌連結会計年度から費用処理しております。
③ 小規模企業等における簡便法の採用
一部の連結子会社は、退職給付 に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職給付に係る期末自己都合要
支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。
（６）重要な収益及び費用の計上基準
ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準
リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっております。
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（７）重要なヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、特例処理を採用しており、それ以外のものに
ついては、繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ
ヘッジ対象 借入金
③ ヘッジ方針
金利変動による収益への影響をヘッジする目的で金利スワップ取引を行っており、投機目的の取引は
行っておりません。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計
とヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計を比較して有効性を判定しております。ただし、特例
処理によっている金利スワップについては、有効性の判定を省略しております。
（８）のれんの償却方法及び償却期間
のれんの償却については、実質的に償却年数を見積もり、その年数で均等償却することとしておりま
す。なお、償却年数は主に５年であります。
（９）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
連結キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金、随時引き出し可能な
預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ
月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
（10）消費税等の会計処理方法
税抜方式を採用しております。
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(未適用の会計基準等)
・「収 益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基
準委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括
的な会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15
号、FASBにおいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以後開始する事業年度か
ら、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委
員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものであ
ります。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号
と整合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り
入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に
配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされ
ております。
（２）適用予定日
「収益認識に関する会計基準」等の適用日については、現時点で検討中であります。
（３）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価
中であります。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基
準委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ
内容の詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計
基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を
踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本
基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表さ
れたものであります。
企業会計基準委員会の時価算定会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を
用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の
定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財
務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとさ
れております。
（２）適用予定日
「時価の算定に関する会計基準」 等の適用日については、現時点で検討中であります。
（３）当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」 等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評
価中であります。
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(表示方法の変更)
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当連結会計年度
の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示す
る方法に変更しております。
この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」が2,095百万円減少
し、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」が602百万円増加しております。また、「固定負債」の「繰延税金
負債」が1,493百万円減少しております。
なお、同一納税主体の繰延税金資産と繰延税金負債を相殺して表示しており、変更前と比べて総資産が1,493百
万円減少しております。
（連結損益計算書）
前連結会計年度において、営業外費用の「その他」に含めて表示しておりました「投資事業組合損失」は、金
額的重要性が増したため、当連結会計年度より区分掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、
前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結損益計算書において、営業外費用の「その他」に表示しておりました585百万
円は、「投資事業組合損失」47百万円、「その他」538百万円として組み替えております。
（ 連結キャッシュ・フロー計算書 ）
前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示しておりました
「投資事業組合損失」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より区分掲記しております。この表示方
法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、 前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フ
ロー」の「その他」に表示しておりました819百万円は、「投資事業組合損失」47百万円、「その他」772百万円
として組み替えております。
(追加情報)
（株式給付信託（BBT）について）
当社は、中長期的な企業価値の増大に貢献する意識を高めることを目的として、役員を対象とする株式報酬制
度「株式給付信託（BBT（Board Benefit Trust））」（以下「本制度」という。）を導入しております。
本制度に係る会計処理については、「従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引に関する実務上の取
扱い」（実務対応報告第30号 平成27年３月26日）に準じて、総額法を適用しております。
１．取引の概要
本制度は、当社が拠出する金銭を原資として当社株式が信託（以下、本制度に基づき設定される信託を
「本信託」という。）を通じて取得され、役員に対して、当社が定める「役員株式給付規程」に従って、当
社株式及び当社株式を時価で換算した金額相当の金銭（以下「当社株式等」という。）が本信託を通じて給
付される株式報酬制度となります。なお、役員が当社株式等の給付を受ける時期は、原則として役員の退任
時となります。
２．信託に残存する自社の株式
当社は、本信託に残存する当社株式を、本信託における帳簿価額（付随費用の金額を除く。）により、純
資産の部に自己株式として計上しております。当連結会計年度末における当該自己株式の帳簿価額は189百万
円、株式数は120,600株であります。
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(連結貸借対照表関係)
※１ 担保に供している資産及び担保に係る債務は次の通りであります。
担保に供している資産
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
販売用不動産 56 百万円 ( － 百万円) 251 百万円 ( － 百万円)
建物及び構築物 74,879 百万円 67,002 百万円
( 63,225 百万円) ( 60,598 百万円)
土地 34,516 百万円 23,128 百万円
( － 百万円) ( － 百万円)
その他（有形固定資産） 426 百万円 297 百万円
( 426 百万円) ( 297 百万円)
借地権 90,653 百万円 90,633 百万円
( 90,653 百万円) ( 90,633 百万円)
敷金及び保証金 4,398 百万円 4,466 百万円
( 4,398 百万円) ( 4,466 百万円)
計 204,932 百万円 (158,704 百万円) 185,779 百万円 (155,995 百万円)
上記のうち、（ ）内書きはノンリコース債務に対応する担保提供資産を示しております。
担保に係る債務
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
短期借入金 3,662 百万円 ( 3,550 百万円) 173,075 百万円 (172,749 百万円)
未払金 902 百万円 202 百万円
( － 百万円) ( － 百万円)
その他（流動負債） 百万円 326 百万円
106
( － 百万円) ( － 百万円)
長期借入金 百万円 10,431 百万円
183,506
(182,949 百万円) ( 10,200 百万円)
受入敷金保証金 百万円 175 百万円
192
( － 百万円) ( － 百万円)
その他（固定負債） 百万円 2,637 百万円
2,839
( － 百万円) ( － 百万円)
計 191,211 百万円 (186,499 百万円) 186,849 百万円 (182,949 百万円)
上記のうち、（ ）内書きはノンリコース債務を示しております。
上記のほか、 前連結会計年度及び 当連結会計年度において、関係会社の資金借入に対する債務保証の担保等として、
現金及び預金（定期預金）１百万円並びに投資有価証券162百万円を、差し入れております。
※２ 不動産特定共同事業(匿名組合方式)の対象不動産等は次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
販売用不動産 97 百万円 － 百万円
仕掛販売用不動産 2,080 百万円 4,445 百万円
建物及び構築物他 4,350 百万円 2,830 百万円
土地 22,817 百万円 12,185 百万円
その他(無形固定資産) 0 百万円 － 百万円
敷金及び保証金 76 百万円 80 百万円
その他(投資その他の資産 ) 17 百万円 12 百万円
計 29,439 百万円 19,554 百万円
上記に対応する出資受入金は「不動産特定共同事業出資受入金」に計上しております。
※３ 非連結子会社及び関連会社に対するものは次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
投資有価証券(株式) 18,265 百万円 21,818 百万円
百万円 46 百万円
投資有価証券(優先出資) 53
百万円 百万円
投資有価証券(その他) 1,968 764
百万円 百万円
3,095
匿名組合出資金 2,706
百万円 百万円
32,113
その他(投資その他の資産(出資金)) 27,669
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※４ 土地の再評価
当社は、土地の再評価に関する法律(平成10年３月31日公布法律第34号)に基づき、事業用土地の再評価
を行い、再評価に係る差額金を固定負債及び純資産の部に計上しております。
・再評価の方法
土地の再評価に関する法律施行令(平成10年３月31日公布政令第119号)第２条第５号に定める鑑定評価
に基づいて算出しております。
・再評価を行った年月日
2000年12月31日
※５ 不動産投資を目的としたＳＰＣ(特別目的会社)への優先出資証券及び匿名組合出資金等が次の通り含ま
れております。
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
その他（流動資産） 57 百万円 57 百万円
930 百万円 923 百万円
投資有価証券
4,904 百万円 4,469 百万円
匿名組合出資金
0 百万円 0 百万円
その他(投資その他の資産)
計 5,893 百万円 5,452 百万円
匿名組合出資金は、金融商品取引法第２条第２項第５号に定めるみなし有価証券であります。
※６ 前連結会計年度において、有形固定資産35,271百万円及び無形固定資産277百万円を保有目的の変更によ
り、販売用不動産26,440百万円、仕掛販売用不動産7,042百万円及び開発用不動産2,066百万円に振替え
ております。
当連結会計年度において、有形固定資産23,518百万円及び無形固定資産57百万円を保有目的の変更によ
り、販売用不動産22,575百万円及び開発用不動産1,000百万円に振替えております。
７ 保証債務の内容及び金額は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
マンション購入者等の住宅ローン
13,312 百万円 11,344 百万円
に対する債務保証
在外関連会社の借入金に対する債務保証 － 百万円 5,125 百万円
共同事業者の借入金に対する債務保証 － 百万円 54 百万円
計 13,312 百万円 16,524 百万円
上記のほか、海外事業において関係会社が出資するプロジェクト会社の資金借入に関して、同社の負債比率
を一定の水準に維持すること等を約した保証契約を金融機関と締結しております。
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(連結損益計算書関係)
※１ 通常の販売目的で保有するたな卸資産の収益性の低下による簿価切下額は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
54 百万円 224 百万円
営業原価
※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
3,375 百万円 3,850 百万円
広告宣伝費
10,123 百万円 10,601 百万円
給料手当
333 百万円 333 百万円
賞与引当金繰入額
37 百万円 24 百万円
役員賞与引当金繰入額
751 百万円 785 百万円
退職給付費用
43 百万円 28 百万円
役員退職慰労引当金繰入額
55 百万円 54 百万円
役員株式給付引当金繰入額
※３ 固定資産売却益の内容は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
土地 122 百万円 7 0 百万円
建物及び構築物他 百万円 百万円
△67 5
計 54 百万円 75 百万円
※４ 固定資産売却損の内容は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
建物及び構築物他 0 百万円 0 百万円
計 0 百万円 0 百万円
※５ 固定資産除却損は、主としてビル附属設備の更新に伴う既存設備の除却損であります。
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※６ 減損損失
当社グループは、主に個別物件単位でグルーピングを行い、以下の資産グループについて減損損失を計
上いたしました。
前連結会計年度(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
主な用途 種類 場所 減損損失
リゾート施設他 土地、建物及び構築物他 山梨県南都留郡他 1,857百万円
賃貸ビル 土地、建物 東京都中央区 637百万円
当連結会計年度において、営業活動から生ずる損益が継続してマイナスとなっている資産グループ等に
ついて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上いたしまし
た。
減損損失の内訳は次の通りであります。
土地 963百万円
建物及び構築物他 1,462百万円
無形固定資産 70百万円
計 2,495百万円
なお、回収可能価額は、主に正味売却価額により測定しており、正味売却価額は不動産鑑定士による鑑
定評価額等により評価しております。
当連結会計年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
主な用途 種類 場所 減損損失
リゾート施設他 その他（有形固定資産）他 千葉県鴨川市他 1,020百万円
その他 のれん － 330百万円
当連結会計年度において、営業活動から生ずる損益が継続してマイナスとなっている資産グループ等に
ついて、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上いたしまし
た。
減損損失の内訳は次の通りであります。
建物及び構築物他 588百万円
その他（有形固定資産） 430百万円
無形固定資産 331百万円
計 1,350百万円
なお、回収可能価額は、主に使用価値により測定しており、将来キャッシュ・フローを0.2％～0.7％で
割り引いて算定しております。
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(連結包括利益計算書関係)
※１ その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
その他有価証券評価差額金：
当期発生額 △18,586 24,077
組替調整額 △0 △1,398
税効果調整前
△18,586 22,678
税効果額 5,599 △7,105
その他有価証券評価差額金
△12,987 15,573
土地再評価差額金：
当期発生額 － －
組替調整額 － －
税効果調整前
－ －
税効果額 － 90
土地再評価差額金
－ 90
為替換算調整勘定：
当期発生額 △256 △260
組替調整額 － －
税効果調整前
△256 △260
税効果額 － 85
為替換算調整勘定
△256 △174
退職給付に係る調整額：
当期発生額 △852 887
組替調整額 △16 △111
税効果調整前
△868 776
税効果額 265 △237
退職給付に係る調整額
△602 538
持分法適用会社に対する持分相当額：
当期発生額 △2,360 △427
組替調整額 △827 △234
税効果調整前
△3,187 △661
税効果額 △213 212
持分法適用会社に対する持分相当額
△3,401 △449
その他の包括利益合計
△17,248 15,578
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(連結株主資本等変動計算書関係)
前連結会計年度(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
１．発行済株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
－
普通株式(株) 216,963,374 － 216,963,374
２．自己株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 22,744 131,208 239 153,713
（注）普通株式には、株式給付信託（BBT)が保有する当社株式127,000株が含まれております。
(変動事由の概要)
増加数の内訳は、次の通りであります。
単元未満株式の買取による増加 4,208株
株式給付信託（BBT）の取得による増加 127,000株
減少数の内訳は、次の通りであります。
単元未満株式の買増請求による減少 239株
３．配当に関する事項
（１）配当金支払額
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2018年３月28日
普通株式 3,471 16 2017年12月31日 2018年３月29日
定時株主総会
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2018年８月２日
普通株式 3,471 16 2018年６月30日 2018年９月４日
取締役会
（注）配当金の総額には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式に対する配当金２百万円が含まれております。
（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 配当の原資 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2019年３月27日
普通株式 利益剰余金 4,121 19 2018年12月31日 2019年３月28日
定時株主総会
（注） 配当金の総額には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式に対する配当金２百万円が含まれております。
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当連結会計年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
１．発行済株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 216,963,374 － － 216,963,374
２．自己株式に関する事項
株式の種類 当連結会計年度期首 増加 減少 当連結会計年度末
普通株式(株) 153,713 7,799,067 6,401 7,946,379
（注）普通株式には、株式給付信託（BBT)が保有する当社株式120,600株が含まれております。
(変動事由の概要)
増加数の内訳は、次の通りであります。
単元未満株式の買取による増加 3,367株
2019年１月18日開催の取締役会決議に基づく自己株式取得による増加 7,795,700株
減少数の内訳は、次の通りであります。
単元未満株式の買増請求による減少 1株
株式給付信託（BBT）の給付による減少 6,400株
３．配当に関する事項
（１）配当金支払額
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2019年３月27日
普通株式 4,121 19 2018年12月31日 2019年３月28日
定時株主総会
（注）配当金の総額には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式に対する配当金２百万円が含まれております。
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2019年８月２日
普通株式 3,973 19 2019年６月30日 2019年９月３日
取締役会
（注）配当金の総額には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式に対する配当金２百万円が含まれております。
（２）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
配当金の総額 １株当たり
決議 株式の種類 配当の原資 基準日 効力発生日
(百万円) 配当額(円)
2020年３月25日
普通株式 利益剰余金 4,601 22 2019年12月31日 2020年３月26日
定時株主総会
（注） 配当金の総額には、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式に対する配当金２百万円が含まれております。
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(連結キャッシュ・フロー計算書関係)
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次の通りで
あります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
現金及び預金 31,716 百万円 39,504 百万円
預入期間が３ヶ月を超える定期預金 △13 百万円 △7 百万円
現金及び現金同等物 31,702 百万円 39,497 百万円
※２ たな卸資産の増減額は、たな卸資産に係る未払金及び前渡金の増減額を含めて記載しております。
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(リース取引関係)
１．ファイナンス・リース取引
(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（１）リース資産の内容
・有形固定資産 主としてリゾート事業における建物であります。
・無形固定資産 ソフトウェアであります。
（２）リース資産の減価償却の方法
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４ 会計方針に関する事項 （２）重要な減価償却
資産の減価償却の方法」に記載の通りであります。
なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始日が、2008年12月31日以前の
リース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっておりますが、重要性がな
いため記載を省略しております。
(貸主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（１）リース投資資産の内訳
流動資産
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
リース料債権部分 1,472 9,091
見積残存価額部分 － －
受取利息相当額 － △3,960
リース投資資産 1,472 5,131
（２） リース投資資産に係るリース料債権部分の連結決算後の回収予定額
流動資産
(単位：百万円)
前連結会計年度
(2018年12月31日)
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
リース投資資産 32 32 32 32 32 1,307
(単位：百万円)
当連結会計年度
(2019年12月31日)
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
リース投資資産 270 291 291 291 291 7,654
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２．オペレーティング・リース取引
(借主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
１年内 5,515 5,359
１年超 85,257 80,140
合計 90,772 85,500
(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
１年内 18,792 21,735
１年超 73,537 84,331
合計 92,329 106,067
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(金融商品関係)
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
当社グループは、資金運用については短期的な預金等に限定し、必要な資金を主に銀行借入や社債発行
により調達しております。デリバティブは、後述するリスクを回避するために利用しており、投機的な取
引は行わない方針であります。
（２）金融商品の内容及びそのリスク
有価証券及び投資有価証券は、主に業務上の関係を有する企業の株式であり、それぞれ発行体の信用リ
スク、金利の変動リスク及び市場価格の変動リスクに晒されております。
匿名組合出資金は、主に特別目的会社に対する匿名組合出資であり、発行体の信用リスク及び金利の変
動リスクに晒されております。
短期借入金及びコマーシャル・ペーパーは、主に運転資金の調達を目的としたものであり、長期借入金
及び社債は、主に設備投資等に必要な資金の調達を目的としたものであります。このうち一部は変動金利
であるため、金利の変動リスクに晒されておりますが、その一部については金利の変動リスクを回避し支
払金利の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ)を利用して金利変動リスクをヘッジして
おります。
（３）金融商品に係るリスク管理体制
① 信用リスク(取引先の契約不履行等に係るリスク)の管理
当社グループは、営業債権等について、各担当部署が主要な取引先の状況を把握し、財務状況等の悪化等
による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。
② 市場リスク(為替や金利等の変動リスク)の管理
当社グループは、借入金等に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用して
おります。有価証券及び投資有価証券等については、定期的に時価や発行体(取引先企業)の財務状況等を
把握し、また、市況や取引先企業との関係を勘案して保有状況を継続的に見直しております。
③ 資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払を実行できなくなるリスク)の管理
当社グループは、各部署からの報告に基づき担当部署が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手
許流動性を維持すること等により、流動性リスクを管理しております。
（４）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採
用することにより、当該価額が変動することがあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りであります。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注)２参照)。
前連結会計年度(2018年12月31日)
連結貸借対照表 時価 差額
計上額(百万円) (百万円) (百万円)
(１) 現金及び預金
31,716 31,716 －
(２) 有価証券及び投資有価証券
その他有価証券 101,213 101,213 －
資産計 132,930 132,930 －
(１) 短期借入金
107 107 －
(２) コマーシャル・ペーパー
33,000 33,000 －
(３) １年内返済予定の長期借入金
660,266 665,794 5,527
及び長期借入金
(４) １年内償還予定の社債及び社債
160,000 162,577 2,577
負債計 853,374 861,479 8,104
デリバティブ取引 － － －
当連結会計年度(2019年12月31日)
連結貸借対照表 時価 差額
計上額(百万円) (百万円) (百万円)
(１) 現金及び預金
39,504 39,504 －
(２) 有価証券及び投資有価証券
その他有価証券 125,986 125,986 －
資産計 165,490 165,490 －
(１) 短期借入金
108 108 －
(２) コマーシャル・ペーパー
85,000 85,000 －
(３) １年内返済予定の長期借入金
611,943 616,041 4,097
及び長期借入金
(４) １年内償還予定の社債及び社債
225,000 228,178 3,178
負債計 922,051 929,328 7,276
デリバティブ取引 － － －
(注)１．金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(１) 現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額
によっております。
(２) 有価証券及び投資有価証券
これらの時価については、株式等は取引所の価格によっており、債券は主として取引金融機
関等から提示された価格によっております。
負債
(１) 短期借入金及び(２) コマーシャル・ペーパー
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額
によっております。
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(３) １年内返済予定の長期借入金及び長期借入金
これらのうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と
近似していることから、当該帳簿価額によっております。固定金利によるものは、元利金の
合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法に
よっております。
(４) １年内償還予定の社債及び社債
社債の時価については、市場価額等によっております。
デリバティブ取引
金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金等と一体として処理
されているため、その時価は、当該長期借入金等の時価に含めて記載しております。
２．時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の連結貸借対照表計上額
(単位：百万円)
区分 2018年12月31日 2019年12月31日
① 非上場株式等(＊１)
26,256 29,560
② 優先出資証券(＊１)
376 364
③ 匿名組合出資金(＊２)
4,904 4,469
④ 受入敷金保証金(＊３)
75,245 77,062
(＊１)これらについては、市場価額がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、
「資産(２)有価証券及び投資有価証券」には含めておりません。
(＊２)匿名組合出資金については、市場価額がなく、時価を把握することが極めて困難と認められ
るため、時価開示の対象には含めておりません。
(＊３)受入敷金保証金については、市場価額がなく、かつ、実質的な預託期間を算定することが困
難であることから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象に
は含めておりません。
３．金銭債権の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度(2018年12月31日)
１年以内 １年超５年以内 ５年超10年以内 10年超
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
現金及び預金 31,005 － － －
合計 31,005 － － －
当連結会計年度(2019年12月31日)
１年以内 １年超５年以内 ５年超10年以内 10年超
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
現金及び預金 38,875 － － －
合計 38,875 － － －
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４．社債、長期借入金及びその他の有利子負債の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度（2018年12月31日）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
107
短期借入金 － － － － －
33,000
コマーシャル・ペーパー － － － － －
15,000 15,000 20,000 10,000 25,000 75,000
社債
65,817 225,827 63,921 78,399 41,677 184,623
長期借入金
合計 113,925 240,827 83,921 88,399 66,677 259,623
当連結会計年度（2019年12月31日）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
（百万円） （百万円）
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
108
短期借入金 － － － － －
85,000
コマーシャル・ペーパー － － － － －
15,000 20,000 10,000 25,000 10,000 145,000
社債
長期借入金 226,011 64,412 79,313 43,147 41,439 157,620
合計 326,119 84,412 89,313 68,147 51,439 302,620
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(有価証券関係)
１．その他有価証券
前連結会計年度（2018年12月31日）
連結貸借対照表計上額 取得原価 差額
(百万円) (百万円) (百万円)
連結貸借対照表計上額が取得原価を
超えるもの
① 株式
83,021 16,945 66,075
② 債券
国債 － － －
その他 － － －
③ その他
14,735 7,461 7,274
小計 97,756 24,406 73,349
連結貸借対照表計上額が取得原価を
超えないもの
① 株式
3,414 4,751 △1,337
② その他 42 46 △4
小計 3,457 4,798 △1,341
合計 101,213 29,205 72,008
当連結会計年度（2019年12月31日）
連結貸借対照表計上額 取得原価 差額
(百万円) (百万円) (百万円)
連結貸借対照表計上額が取得原価を
超えるもの
① 株式
106,677 20,080 86,596
② 債券
国債 － － －
その他 － － －
③ その他
16,890 7,507 9,383
小計 123,567 27,587 95,979
連結貸借対照表計上額が取得原価を
超えないもの
① 株式 3,707 △1,289
2,417
② その他 0 0 △0
小計 2,418 3,708 △1,289
合計 125,986 31,296 94,689
２．連結会計年度中に売却したその他有価証券
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
売却額 売却益の合計額 売却損の合計額
（百万円） （百万円） （百万円）
株式 28 28 －
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
売却額 売却益の合計額 売却損の合計額
（百万円） （百万円） （百万円）
株式 2,554 1,858 －
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(デリバティブ取引関係)
１．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
金利関連
前連結会計年度（2018年12月31日）
契約額のうち
ヘッジ会計 デリバティブ 主なヘッジ 契約額 時価
１年超
対象
の方法 取引の種類等 (百万円) (百万円)
(百万円)
金利スワップの 金利スワップ取引
借入金 86,110 78,500 （注）
特例処理
支払固定・受取変動
合計 86,110 78,500 －
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されている
ため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。
当連結会計年度（2019年12月31日）
契約額のうち
ヘッジ会計 デリバティブ 主なヘッジ 契約額 時価
１年超
対象
の方法 取引の種類等 (百万円) (百万円)
(百万円)
金利スワップの 金利スワップ取引
借入金 78,500 38,010 （注）
特例処理
支払固定・受取変動
合計 78,500 38,010 －
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されている
ため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。
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(退職給付関係)
１．採用している退職給付制度の概要
当社は、確定給付型の制度として、確定給付企業年金制度及び退職一時金制度を設けているほか、2018年
４月から確定拠出年金制度を設けております。
一部の連結子会社は、退職一時金制度を設けております。また、一部の連結子会社は、確定拠出企業年金
制度及び中小企業退職金共済制度に加入しております。
なお、当社の一部及び一部の連結子会社の退職給付の算定にあたっては簡便法を採用しております。
２．確定給付制度
（１）退職給付債務の期首残高と期末残高の調整表（（３）に掲げられた簡便法を適用した制度を除く）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
退職給付債務の期首残高 19,298百万円 20,246百万円
勤務費用 1,151 1,162
利息費用 112 117
数理計算上の差異の発生額 594 125
退職給付の支払額 △842 △679
転籍に伴う減少額 △67 △56
退職給付債務の期末残高 20,246 20,916
（２）年金資産の期首残高と期末残高の調整表（（３）に掲げられた簡便法を適用した制度を除く）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
年金資産の期首残高 10,750百万円 10,650百万円
期待運用収益 161 159
数理計算上の差異の発生額 △312 1,004
事業主からの拠出額 289 291
退職給付の支払額 △238 △263
年金資産の期末残高 10,650 11,841
（３）簡便法を適用した制度の、退職給付に係る負債の期首残高と期末残高の調整表
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
退職給付に係る負債の期首残高 897百万円 1,022百万円
退職給付費用 139 194
退職給付の支払額 △58 △53
転籍に伴う増加額 43 41
退職給付に係る負債の期末残高 1,022 1,205
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（４）退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付
に係る資産の調整表
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
積立型制度の退職給付債務 9,791百万円 10,021百万円
年金資産 △10,650 △11,841
△858 △1,819
非積立型制度の退職給付債務 11,477 12,099
連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額 10,618 10,279
退職給付に係る負債 11,477 12,099
退職給付に係る資産 △858 △1,819
連結貸借対照表に計上された負債と資産の純額 10,618 10,279
（５）退職給付費用及びその内訳項目の金額
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
勤務費用 1,151百万円 1,162百万円
利息費用 112 117
期待運用収益 △161 △159
数理計算上の差異の費用処理額 49 △91
過去勤務費用の費用処理額 △10 △10
簡便法で計算した退職給付費用 139 194
その他 △23 △14
確定給付制度に係る退職給付費用 1,257 1,197
（６）退職給付に係る調整額
退職給付に係る調整額に計上した項目（税効果控除前）の内訳は次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
過去勤務費用 10百万円 10百万円
数理計算上の差異 857 △787
合計 868 △776
（７）退職給付に係る調整累計額
退職給付に係る調整累計額に計上した項目（税効果控除前）の内訳は次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
未認識過去勤務費用 △21百万円 △10百万円
未認識数理計算上の差異 △ 66 △853
合計 △ 88 △864
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（８）年金資産に関する事項
① 年金資産の主な内訳
年金資産合計に対する主な分類ごとの比率は、次の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
債券 38.4％ 37.8％
株式 19.6 20.0
一般勘定 11.8 10.8
投資信託 25.9 28.7
その他 4.3 2.7
合計 100.0 100.0
② 長期期待運用収益率の設定方法
年金資産の長期期待運用収益率は、年金資産を構成する各資産の過去の運用実績及び将来期待される収益
率を考慮して設定しております。
（９）数理計算上の計算基礎に関する事項
主要な数理計算上の計算基礎
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
割引率 0.4～0.6％ 0.4～0.6％
長期期待運用収益率 1.5％ 1.5％
予想昇給率 0.0～7.6％ 0.0～7.6％
３．確定拠出制度
当社及び連結子会社の確定拠出制度等への要拠出額は、前連結会計年度251百万円、当連結会計年度357百
万円であります。
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(税効果会計関係)
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
繰延税金資産
559百万円 432百万円
投資有価証券評価損
10,857 〃 10,956 〃
減損損失
1,183 〃 1,369 〃
税務上の繰越欠損金
3,450 〃 3,647 〃
退職給付引当金
1,118 〃 757 〃
販売用不動産評価損
1,113 〃 1,099 〃
関係会社株式等評価損
526 〃 580 〃
減価償却超過額
57 〃 40 〃
役員退職慰労引当金
1,868 〃 1,805 〃
匿名組合分配損益未実現
175 〃 － 〃
投資に係る税効果
8,542 〃 8,398 〃
親子会社間の会計処理統一等による調整額
4,218 〃 4,775 〃
その他
33,672百万円 33,862百万円
繰延税金資産小計
△21,033 〃 △20,518 〃
評価性引当額
12,638百万円 13,344百万円
繰延税金資産合計
繰延税金負債
△2,783百万円 △2,774百万円
子会社資産評価替
△23,700 〃 △30,805 〃
その他有価証券評価差額金
△2,355 〃 △2,579 〃
買換資産圧縮積立金
△4 81 〃 △329 〃
海外子会社等の留保利益
△ 1,762 〃 △1,604 〃
その他
△31,083百万円 △38,093百万円
繰延税金負債合計
△18,444百万円 △24,749百万円
繰延税金資産(負債)純額
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因
となった主要な項目別の内訳
前連結会計年度（2018年12月31日）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であ
るため注記を省略しております。
当連結会計年度（2019年12月31日）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の 100分の５以下であ
るため注記を省略しております。
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(賃貸等不動産関係)
当社及び一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル、賃貸マンション、賃貸商
業施設等を所有しております。なお、賃貸オフィスビル等の一部については、当社及び一部の連結子会社が使用
しているため、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産としております。
これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額、期
中増減額及び時価は、次の通りであります。
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
期首残高 717,976 699,697
連結貸借対照表計上額 期中増減額 △18,278 21,853
賃貸等不動産
期末残高 699,697 721,551
期末時価 1,100,464 1,151,898
期首残高 150,666 150,571
賃貸等不動産として
連結貸借対照表計上額 期中増減額 △95 △676
使用される
期末残高 150,571 149,894
部分を含む不動産
期末時価 171,968 183,070
(注)１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加は、不動産の取得34,760百万円であります。また、主な減少
は、減価償却13,516百万円、販売用不動産への振替35,549百万円、減損損失1,265百万円であります。
当連結会計年度の主な増加は、不動産の取得63,735百万円であります。また、主な減少は、減価償却13,001百
万円、販売用不動産への振替23,576百万円、不動産の売却4,501百万円であります。
３．期末の時価は、主要な物件については、社外の不動産鑑定士による不動産評価に基づく金額、その他の物件は
「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む。)でありま
す。
また、賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する損益は、次の通りでありま
す。
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
賃貸収益 82,867 84,088
賃貸費用 50,295 50,024
賃貸等不動産
差額 32,572 34,064
その他損益 △1,200 △ 343
賃貸収益 7,596 7,866
賃貸等不動産として
賃貸費用 3,936 4,010
使用される
差額 3,659 3,855
部分を含む不動産
その他損益 △36 △16
(注)１．賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産には、サービスの提供及び経営管理として当社及び一部連結
子会社が使用している部分も含むため、当該部分の賃貸収益は、計上されておりません。なお、当該部分に係
る費用(賃借料、減価償却費、建物管理費、租税公課等)については、賃貸費用に含まれております。
２．その他損益は、主に固定資産売却損益、固定資産除却損及び減損損失であります。
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（セグメント情報等）
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経
営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う事業について包括的な戦略を立案
し、事業活動を展開しております。
従って、当社は事業本部を基礎とした事業別セグメントから構成されており、「ビル事業」、「住宅事
業」、「アセットサービス事業」の３つを報告セグメントとしております。
「ビル事業」は、事務所用ビル・商業施設の賃貸及び管理等を行っております。「住宅事業」は、マン
ション・戸建住宅の分譲並びにマンションの賃貸及び管理等を行っております。「アセットサービス事業」
は、不動産の売買、仲介、コンサルティング並びに駐車場運営等を行っております。
２．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事
項」における記載と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメン
ト間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
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３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 調整額
合計 表計上額
アセット
(注)１ (注)２
ビル 住宅 計 (注)３
サービス
営業収益
外部顧客への営業収益 108,620 97,703 42,885 249,210 24,092 273,302 － 273,302
セグメント間の内部営業収益
966 997 361 2,325 204 2,529 △ 2,529 －
又は振替高
計 109,587 98,701 43,246 251,535 24,296 275,832 △ 2,529 273,302
セグメント利益 33,390 14,146 6,366 53,902 180 54,083 △ 7,317 46,765
セグメント資産 (注)４ 976,874 201,620 74,774 1,253,269 120,336 1,373,606 76,485 1,450,091
その他の項目
減価償却費 12,010 991 1,746 14,748 1,651 16,399 48 16,448
持分法適用会社への投資額 53 － － 53 47,040 47,094 － 47,094
有形固定資産及び無形固定資
29,008 5,491 2,102 36,603 3,338 39,941 53 39,995
産の増加額
(注)１． 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リゾート事業やクオリティライフ事
業及び資産運用事業等を行っております。
２．（１）セグメント利益の調整額△7,317百万円には、セグメント間取引消去７百万円及び各報告セグメントに
配分していない全社費用△7,325百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属
しない一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額76,485百万円には、全社資産132,407百万円、セグメント間消去△55,922百万
円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及び管理部門に係る資産等
であります。
３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
４．当連結会計年度より 、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16
日）等を適用したため、前連結会計年度については、遡及適用後の数値を記載しております。
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当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 調整額
合計 表計上額
アセット (注)１ (注)２
ビル 住宅 計 (注)３
サービス
営業収益
外部顧客への営業収益 120,940 131,297 44,192 296,430 26,606 323,036 － 323,036
セグメント間の内部営業収益
1,652 1,210 1,019 3,882 149 4,032 △ 4,032 －
又は振替高
計
122,593 132,507 45,211 300,312 26,756 327,068 △ 4,032 323,036
セグメント利益
37,095 15,846 5,899 58,841 1,769 60,611 △ 8,200 52,410
セグメント資産
1,041,655 211,813 82,696 1,336,165 127,021 1,463,186 100,862 1,564,049
その他の項目
減価償却費
12,548 1,105 1,918 15,572 1,570 17,142 135 17,277
持分法適用会社への投資額
46 － － 46 46,149 46,196 － 46,196
有形固定資産及び無形固定資
61,215 3,071 1,391 65,678 1,223 66,901 △ 314 66,587
産の増加額
(注)１． 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リゾート事業やクオリティライフ事
業及び資産運用事業等を行っております。
２．（１）セグメント利益の調整額△8,200百万円には、セグメント間取引消去17百万円及び各報告セグメントに
配分していない全社費用△8,218百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属
しない一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額100,862百万円には、全社資産172,328百万円、セグメント間消去△71,465百万
円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及び管理部門に係る資産等
であります。
３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
【関連情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損
失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しておりま
す。
２．地域ごとの情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90％を超えているため、記
載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が、連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えている
ため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないた
め、記載を省略しております。
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当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損
失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているため、記載を省略しておりま
す。
２．地域ごとの情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90％を超えているため、記
載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が、連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えている
ため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％に満たないた
め、記載を省略しております。
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
減損損失 637 172 455 1,265 1,229 2,495 － 2,495
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
減損損失
－ － 194 194 1,156 1,350 － 1,350
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
当期償却額 － 51 1,527 1,578 131 1,709 － 1,709
当期末残高 － 410 2,302 2,712 423 3,136 － 3,136
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当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
当期償却額 － 51 1,525 1,576 71 1,647 － 1,647
当期末残高 － 393 777 1,170 22 1,192 － 1,192
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
該当事項はありません。
【関連当事者情報】
前連結会計年度(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
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(１株当たり情報)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
１株当たり純資産額 1,605.70円 1,794.15円
１株当たり当期純利益 125.79円 141.59円
(注)１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２． １株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益の算定上、株式給付信託が保有する当社株式は期末発
行済株式総数及び期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。なお、期末発
行済株式総数の計算において控除した当該自己株式の期末発行済株式数は、前連結会計年度において
は127千株、当連結会計年度においては120千株であり、期中平均株式数の計算において控除した当該
自己株式の期中平均株式数は、前連結会計年度においては84千株、当連結会計年度においては121千
株であります。
３．１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
１株当たり当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益(百万円) 27,277 29,796
普通株主に帰属しない金額(百万円) － －
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益
27,277 29,796
(百万円)
普通株式の期中平均株式数(千株) 216,853 210,447
４．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
項目
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
純資産の部の合計額(百万円) 356,578 384,211
純資産の部の合計額から控除する金額(百万円) 8,447 9,203
(うち非支配株主持分(百万円)) 8,447 9,203
普通株式に係る期末の純資産額(百万円) 348,131 375,008
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の
216,809 209,016
普通株式の数(千株)
(重要な後発事象)
（自己株式の消却）
当社は、2020年１月20日開催の取締役会において、会社法第178条の規定に基づき、自己株式を消却することを
決議し、以下の通り実施いたしました。
１．消却する株式の種類
当社普通株式
２．消却する株式の数
7,795,700株（消却前の発行済株式総数に対する割合3.59％）
３．消却日
2020年１月31日
４．消却後の発行済株式総数
209,167,674株
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⑤ 【連結附属明細表】
【社債明細表】
当期首残高 当期末残高 利率
会社名 銘柄 発行年月日 担保 償還期限
(百万円) (百万円) (％)
15,000
2013年 2020年
15,000 1.30
当社 第17回無担保社債 なし
３月18日 (15,000) ３月18日
2013年 2023年
15,000 15,000 1.54
当社 第18回無担保社債 なし
10月31日 10月31日
15,000
2014年 2019年
0.49
当社 第19回無担保社債 － なし
３月24日 (15,000) ３月22日
2015年 2022年
10,000 10,000 0.658
当社 第20回無担保社債 なし
３月18日 ３月18日
2015年 2021年
10,000 10,000 0.59
当社 第21回無担保社債 なし
７月15日 ７月15日
2016年 2021年
10,000 10,000 0.26
当社 第22回無担保社債 なし
５月６日 ５月６日
2016年 2026年
10,000 10,000 0.63
当社 第23回無担保社債 なし
５月６日 ５月１日
2016年 2031年
10,000 10,000 0.82
当社 第24回無担保社債 なし
９月１日 ９月１日
2017年 2027年
10,000 10,000 0.52
当社 第25回無担保社債 なし
３月22日 ３月19日
2017年 2024年
10,000 10,000 0.40
当社 第26回無担保社債 なし
５月１日 ５月１日
2017年 2032年
10,000 10,000 0.80
当社 第27回無担保社債 なし
８月30日 ８月30日
2018年 2023年
10,000 10,000 0.20
当社 第28回無担保社債 なし
２月22日 ２月22日
2018年 2028年
10,000 10,000 0.48
当社 第29回無担保社債 なし
２月22日 ２月22日
2018年 2038年
15,000 15,000 1.08
当社 第30回無担保社債 なし
２月22日 ２月22日
第１回ハイブリッド 2019年 2056年
－ 30,000 1.66
当社 なし
社債 ３月15日 ３月15日
第２回ハイブリッド
2019年 2059年
－ 50,000 2.15
当社 なし
社債（グリーンボンド）
３月15日 ３月15日
160,000 225,000
－ － － － －
合計
(15,000) (15,000)
(注)１．当期末残高のうち、１年以内に償還が予定されるものを( )内に内書で表示しております。
２．連結決算日後５年内における１年ごとの償還予定額の総額は以下の通りであります。
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(百万円)
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
15,000 20,000 10,000 25,000 10,000
社債
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【借入金等明細表】
当期首残高 当期末残高 平均利率
区分 返済期限
(百万円) (百万円) (％)
短期借入金 107 108 0.40 －
１年以内に返済予定の長期借入金 62,267 53,261 0.58 －
１年以内に返済予定の
3,550 172,749 0.84 －
ノンリコース長期借入金
１年以内に返済予定のリース債務 86 74 － －
長期借入金(１年以内に返済予定の 2021年２月
411,499 375,732 0.64
ものを除く) ～2077年３月
ノンリコース長期借入金(１年以内
182,949 10,200 0.92 2022年 １ 月
に返済予定のものを除く)
リース債務(１年以内に返済予定の 2021年２月
2,153 2,076 －
ものを除く) ～2048年２月
その他有利子負債
コマーシャル・ペーパー 33,000 85,000 0.00 －
未払金(１年以内返済予定) 902 202 0.63 －
長期未払金(１年以内に返済予定の
2,839 2,637 0.63 2033年９月
ものを除く)
合計 699,356 702,043 － －
(注)１．平均利率は当期末残高に対する当期末の利率を加重平均しております。
２．リース債務の平均利率については、リース料総額に含まれる利息相当額を控除する前の金額でリース債務
を連結貸借対照表上に計上している連結子会社が含まれているため、記載をしておりません。
３．リース債務のうち１年以内に返済予定のリース債務は、連結貸借対照表上、流動負債「その他」に、返済
予定が１年を超えるリース債務は固定負債「その他」に含めて計上しております。
４．その他の有利子負債の長期未払金は、連結貸借対照表上、固定負債「その他」に含めて計上しておりま
す。
５．連結決算日と連結子会社の決算日が異なる場合、返済期限が連結決算日より１年以内であるものが含まれ
ております。
６．長期借入金、ノンリコース長期借入金、リース債務及び長期未払金(１年以内に返済予定のものを除く)の
連結決算日後５年内における返済予定額は以下の通りであります。
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
64,062 69,463 43,147 41,439
長期借入金
ノンリコース長期借入金 350 9,850 － －
リース債務 75 76 74 77
202
長期未払金 202 202 202
【資産除去債務明細表】
当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が当連結会計年度期首及び当連結会計
年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、記載を省略しております。
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（２）【その他】
当連結会計年度における四半期情報等
(累計期間)
第１四半期 第２四半期 第３四半期 当連結会計年度
営業収益 (百万円) 84,854 186,285 246,165 323,036
税金等調整前
(百万円) 14,280 29,957 37,535 45,329
四半期(当期)純利益
親会社株主に帰属する四半期
(百万円) 9,867 20,036 24,955 29,796
(当期)純利益
１株当たり
(円) 46.03 94.57 118.32 141.59
四半期(当期)純利益
(会計期間)
第１四半期 第２四半期 第３四半期 第４四半期
１株当たり四半期純利益 (円) 46.03 48.57 23.54 23.16
（注）当社は株式給付信託（BBT）を導入しており、株主資本の自己株式として計上されている当該信託が保有する当
社株式は１株当たり 四半期(当期)純利益 の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めて
おります。
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２【財務諸表等】
（１）【財務諸表】
① 【貸借対照表】
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
資産の部
流動資産
12,041 17,176
現金及び預金
6,142 7,230
営業未収入金
－ 3,691
リース投資資産
※２ , ※５ 60,492 ※５ 102,524
販売用不動産
※２ , ※５ 101,401 ※２ 95,516
仕掛販売用不動産
※５ 77,996 ※５ 87,187
開発用不動産
2,800 2,303
前渡金
1,950 1,819
前払費用
6,582 16,227
短期貸付金
その他 15,530 21,242
△ 963 △ 921
貸倒引当金
283,972 353,997
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
※１ , ※２ 135,077 ※１ , ※２ 128,220
建物
※２ 2,533 ※２ 1,979
構築物
※２ 823 ※２ 887
機械及び装置
※２ 120 ※２ 95
車両運搬具
※２ 807 ※２ 548
工具、器具及び備品
※１ , ※２ 501,077 ※１ , ※２ 525,132
土地
8,330 14,028
建設仮勘定
2,466 2,466
その他
※５ 651,236 ※５ 673,359
有形固定資産合計
無形固定資産
15,163 19,819
借地権
※２ 74
40
その他
※５ 15,238 ※５ 19,859
無形固定資産合計
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(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
投資その他の資産
※１ 92,165 ※１ 113,223
投資有価証券
90,692 94,965
関係会社株式及び出資金
19,633 13,845
その他の関係会社有価証券
匿名組合出資金 1,785 1,741
18,835 19,465
関係会社匿名組合出資金
28,382 28,279
関係会社長期貸付金
※２ 12,467 ※２ 12,920
敷金及び保証金
※２ 20,730 ※２ 19,706
その他
△ 78 △ 78
貸倒引当金
284,613 304,067
投資その他の資産合計
951,088 997,286
固定資産合計
1,235,060 1,351,283
資産合計
負債の部
流動負債
70,972 70,011
短期借入金
33,000 85,000
コマーシャル・ペーパー
15,000 15,000
1年内償還予定の社債
※１ 11,402 ※１ 6,269
未払金
6,887 8,455
未払費用
3,628 5,632
未払法人税等
17,953 15,762
前受金
10,321 19,648
預り金
228 260
賞与引当金
－ 3
環境対策引当金
－ 168
関係会社清算損失引当金
※２ 8,042 ※２ 8,991
不動産特定共同事業出資受入金
※１ 87 ※１ 71
その他
177,523 235,274
流動負債合計
固定負債
145,000 210,000
社債
401,036 368,967
長期借入金
17,267 22,570
繰延税金負債
27,277 27,187
再評価に係る繰延税金負債
7,289 7,685
退職給付引当金
53 88
役員株式給付引当金
30 26
環境対策引当金
関係会社事業損失引当金 921 988
※１ 70,725 ※１ 72,298
受入敷金保証金
※２ 18,600 ※２ 15,091
不動産特定共同事業出資受入金
361 36
資産除去債務
※１ 10,051 ※１ 11,741
その他
698,615 736,683
固定負債合計
876,138 971,958
負債合計
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(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
純資産の部
株主資本
92,451 92,451
資本金
資本剰余金
63,729 63,729
資本準備金
0 0
その他資本剰余金
63,729 63,729
資本剰余金合計
利益剰余金
その他利益剰余金
5,323 5,849
買換資産圧縮積立金
120,429 137,780
繰越利益剰余金
125,753 143,629
利益剰余金合計
△ 242 △ 10,236
自己株式
281,692 289,573
株主資本合計
評価・換算差額等
46,296 58,729
その他有価証券評価差額金
30,932 31,022
土地再評価差額金
77,229 89,751
評価・換算差額等合計
358,921 379,325
純資産合計
1,235,060 1,351,283
負債純資産合計
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② 【損益計算書】
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
営業収益
69,320 83,664
ビル事業収益
80,804 113,355
住宅事業収益
2,745 2,911
その他事業収益
152,870 199,931
営業収益合計
営業原価
41,864 52,079
ビル事業原価
56,247 84,080
住宅事業原価
2,374 2,339
その他事業原価
100,486 138,499
営業原価合計
52,383 61,432
営業総利益
※２ 18,744 ※２ 23,045
販売費及び一般管理費
33,639 38,387
営業利益
営業外収益
5,539 3,913
受取利息及び受取配当金
171 178
その他
5,710 4,091
営業外収益合計
営業外費用
4,272 5,296
支払利息
702 702
借入手数料
206 728
社債発行費
351 213
不動産特定共同事業分配金
47 1,207
投資事業組合損失
56 －
貸倒引当金繰入額
251 209
その他
5,888 8,358
営業外費用合計
33,461 34,120
経常利益
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(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
特別利益
1 1
固定資産売却益
28 1,858
投資有価証券売却益
881 －
関係会社出資金売却益
－ 1,591
関係会社清算益
910 3,451
特別利益合計
特別損失
64 201
固定資産除却損
－ 195
関係会社出資金売却損
－ 639
関係会社株式評価損
415 13
関係会社事業損失引当金繰入額
－ 168
関係会社清算損失引当金繰入額
191 －
減損損失
671 1,218
特別損失合計
33,701 36,353
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税 9,171 10,670
△ 1,141 △ 289
法人税等調整額
8,029 10,381
法人税等合計
25,671 25,971
当期純利益
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【営業原価明細表】
(イ) ビル事業原価明細表
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(百万円) 金額(百万円)
番号 (％) (％)
不動産売上原価 ※１ 1,524 3.6 9,692 18.6
人件費 ※２ 3,219 7.7 3,397 6.5
経費等 37,120 88.7 38,989 74.9
(うち租税公課) ※３ (4,615) (5,031)
(うち土地建物賃借料) (9,163) (9,683)
(うち修繕費) (1,008) (1,301)
(うち水道光熱費) (3,967) (4,006)
(うち支払管理費) (7,105) (7,302)
(うち減価償却費) ※４ (8,342) (8,996)
合計 41,864 100.0 52,079 100.0
※１ 不動産売上原価は、不動産売上に係る直接原価で土地代、建築費及び附帯費であります。なお、原価
の計算方法は個別原価計算によっております。
※２ 人件費は法定福利費を含んでおります。
※３ 租税公課のうち主なものは固定資産税であります。
※４ 減価償却費は、賃貸中の販売用不動産の減価償却費を含んでおります。
(ロ) 住宅事業原価明細表
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(百万円) 金額(百万円)
番号 (％) (％)
不動産売上原価 ※１ 53,537 95.2 81,112 96.5
人件費 ※２ 138 0.2 141 0.2
経費等 2,572 4.6 2,825 3.3
(うち土地建物賃借料) (1,554) (1,555)
(うち支払管理費) (180) (242)
(うち減価償却費) ※３ (393) (529)
合計 56,247 100.0 84,080 100.0
※１ 不動産売上原価は、不動産売上に係る直接原価で土地代、建築費及び造成費並びに附帯費でありま
す。また、原価の計算方法は個別原価計算によっております。なお、不動産売上原価には販売用不動
産の簿価切下額が、前事業年度52百万円、当事業年度224百万円含まれております。
※２ 人件費は法定福利費を含んでおります。
※３ 減価償却費は、賃貸中の販売用不動産の減価償却費を含んでおります。
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(ハ) その他事業原価明細表
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(百万円) 金額(百万円)
番号 (％) (％)
人件費 ※１ 621 26.2 691 29.6
経費等 1,752 73.8 1,647 70.4
(うち土地建物賃借料) (311) (311)
(うち減価償却費) ※２ (1,003) (937)
合計 2,374 100.0 2,339 100.0
※１ 人件費は法定福利費を含んでおります。
※２ 減価償却費は、賃貸中の販売用不動産の減価償却費を含んでおります。
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③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
株主資本
資本金 自己株式
その他資 資本剰余 利益剰余 合計
資本準備金 買換資産
本剰余金 金合計 繰越利益 金合計
圧縮積立
剰余金
金
当期首残高
92,451 63,729 0 63,729 5,325 101,698 107,023 △ 36 263,168
当期変動額
剰余金の配当 △ 6,942 △ 6,942 △ 6,942
当期純利益 25,671 25,671 25,671
買換資産圧縮積立金の取崩
△ 1 1 －
自己株式の取得 △ 205 △ 205
自己株式の処分 △ 0 △ 0 0 0
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △ 0 △ 0 △ 1 18,731 18,729 △ 205 18,524
当期末残高 92,451 63,729 0 63,729 5,323 120,429 125,753 △ 242 281,692
評価・換算差額等
純資産合計
その他有価証券 評価・換算差額等
土地再評価差額金
評価差額金 合計
当期首残高 57,482 30,932 88,415 351,583
当期変動額
剰余金の配当
△ 6,942
当期純利益 25,671
買換資産圧縮積立金の取崩 －
自己株式の取得 △ 205
自己株式の処分 0
株主資本以外の項目の
△ 11,185 － △ 11,185 △ 11,185
当期変動額（純額）
当期変動額合計 △ 11,185 － △ 11,185 7,338
当期末残高
46,296 30,932 77,229 358,921
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当事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
株主資本
資本金 自己株式
その他資 資本剰余 利益剰余 合計
資本準備金 買換資産
本剰余金 金合計 繰越利益 金合計
圧縮積立
剰余金
金
当期首残高 92,451 63,729 0 63,729 5,323 120,429 125,753 △ 242 281,692
当期変動額
剰余金の配当 △ 8,095 △ 8,095 △ 8,095
当期純利益 25,971 25,971 25,971
買換資産圧縮積立金の積立 531 △ 531 －
買換資産圧縮積立金の取崩
△ 6 6 －
自己株式の取得 △ 10,004 △ 10,004
自己株式の処分 0 0 10 10
株主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計
－ － 0 0 525 17,350 17,875 △ 9,994 7,881
当期末残高 92,451 63,729 0 63,729 5,849 137,780 143,629 △ 10,236 289,573
評価・換算差額等
純資産合計
その他有価証券 評価・換算差額等
土地再評価差額金
評価差額金 合計
当期首残高 46,296 30,932 77,229 358,921
当期変動額
剰余金の配当 △ 8,095
当期純利益
25,971
買換資産圧縮積立金の積立 －
買換資産圧縮積立金の取崩 －
自己株式の取得
△ 10,004
自己株式の処分 10
株主資本以外の項目の
12,432 90 12,522 12,522
当期変動額（純額）
当期変動額合計 12,432 90 12,522 20,403
当期末残高 58,729 31,022 89,751 379,325
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【注記事項】
(重要な会計方針)
１ 資産の評価基準及び評価方法
（１）有価証券の評価基準及び評価方法
① 満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)
② 子会社株式及び関連会社株式
移動平均法による原価法
③ その他有価証券
時価のあるもの
期末日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均
法により算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法
（２）たな卸資産の評価基準及び評価方法
① 販売用不動産 個別法による原価法(収益性の低下による簿価切下げの方法)
② 仕掛販売用不動産 同上
③ 開発用不動産 同上
２ 固定資産の減価償却の方法
（１）有形固定資産(リース資産を除く)
① 建物 定額法
② 構築物 同上
③ 機械及び装置 同上
④ 車両運搬具 定率法
⑤ 工具、器具及び備品 同上
（２）無形固定資産(リース資産を除く)
定額法
なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づく定額法を採用し
ております。
（３）リース資産
① 所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産
自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しております。
② 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額をゼロとする定額法によっております。
なお、リース取引開始日が2008年12月31日以前の所有権移転外ファイナンス・リース取引については、通
常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。
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３ 引当金の計上基準
（１）貸倒引当金
債権の貸倒れに備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権につい
ては個別に回収の可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。なお、破産債権、更生債権そ
の他これらに準ずる債権について、債権全額に貸倒引当金を設定している場合は、当該貸倒引当金を債
権から直接減額しております。前事業年度末及び当事業年度末において、この基準に該当する債権は
2,698百万円であります。
（２）賞与引当金
従業員に対する賞与に充てるため、支給見込額のうち当期負担分を計上しております。
（３）退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき計
上しております。数理計算上の差異は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数(10
年)による定額法により翌事業年度 から費用処理しております。
（４）役員株式給付引当金
役員株式給付規程に基づく役員への当社株式の給付に備えるため、当事業年度末における株式給付債務
の見込額に基づき計上しております。
（５）環境対策引当金
ＰＣＢ(ポリ塩化ビフェニル)等の廃棄物処理の支出に備えるため、合理的に見積もった額を計上してお
ります。
（６）関係会社事業損失引当金
子会社等の事業に係る損失に備えて、財政状態並びに将来の回復見込等を勘案して必要と認められる額
を計上しております。
（７）関係会社清算損失引当金
関係会社の清算に伴う損失に備えるため、損失見込額を計上しております。
４ 収益及び費用の計上基準
ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準
リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっております。
５ その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
（１）繰延資産の処理方法
① 社債発行費
支出時に全額費用として処理しております。
（２）ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、特例処理を採用しており、それ以外のものにつ
いては、繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ
ヘッジ対象 借入金
③ ヘッジ方針
当社は金利変動による収益への影響をヘッジする目的で金利スワップ取引を行っており、投機目的の取引
は行っておりません。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計と
ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計を比較して有効性を判定しております。ただし、特例処理
によっている金利スワップについては、有効性の判定を省略しております。
（３）消費税等の会計処理方法
税抜方式を採用しております。
（４）退職給付に係る会計処理
退職給付に係る未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の未処理額の会計処理の方法は、連結
財務諸表におけるこれらの会計処理の方法と異なっております。
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(表示方法の変更)
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当事業年度の期
首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方
法に変更しております。
この結果、前事業年度の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」が1,383百万円減少し、「固
定負債」の「繰延税金負債」が1,383百万円減少しております。
（損益計算書）
前事業年度において、営業外費用の「その他」に含めて表示しておりました「投資事業組合損失」は、金額的
重要性が増したため、当事業年度より区分掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前事業年
度の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前事業年度の損益計算書において、営業外費用の「その他」に表示しておりました299百万円は、
「投資事業組合損失」47百万円、「その他」251百万円として組み替えております。
(追加情報)
（株式給付信託（BBT）について）
当社は、中長期的な企業価値の増大に貢献する意識を高めることを目的として、役員を対象とする株式報酬制
度「株式給付信託（BBT(Board Benefit Trust））」を導入しております。 その概要は「１ 連結財務諸表等 注
記事項（追加情報）」に記載の通りであります。
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(貸借対照表関係)
※１ 担保に供している資産及び担保に係る債務は次の通りであります。
担保に供している資産
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
建物 11,209 百万円 5,984 百万円
土地 30,555 百万円 19,166 百万円
担保に係る債務
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
未払金 902 百万円 202 百万円
その他(流動負債) 16 百万円 16 百万円
受入敷金保証金 192 百万円 175 百万円
その他(固定負債) 2,839 百万円 2,637 百万円
上記のほか、前事業年度及び当事業年度において、関係会社の資金借入に対する債務保証の担保として
投資有価証券162百万円を差し入れております。
※２ 不動産特定共同事業(匿名組合方式)の対象不動産等は次の通りであります。
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
販売用不動産 97 百万円 － 百万円
仕掛販売用不動産 2,080 百万円 4,450 百万円
建物他 4,389 百万円 2,846 百万円
土地 22,817 百万円 12,222 百万円
その他(無形固定資産) 0 百万円 － 百万円
百万円 80 百万円
敷金及び保証金 76
百万円 12 百万円
その他(投資その他の資産) 17
計 29,478 百万円 19,612 百万円
上記に対応する出資受入金は「不動産特定共同事業出資受入金」に計上しております。
３ 保証債務の内容及び金額は、次の通りであります。
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
マンション購入者等の住宅ローンに対する
13,308 百万円 11,340 百万円
債務保証
在外関連会社の借入金に対する債務保証 － 百万円 5,125 百万円
関係会社の取引に係る債務に対する
36 百万円 36 百万円
債務保証
共同事業者の借入金に対する債務保証 － 百万円 54 百万円
計 13,344 百万円 16,557 百万円
上記のほか、 前事業年度及び当事業年度 において、関係会社の建物賃貸借契約に係る債務(月額17百万円)に
ついて連帯保証を行っております。
また、海外事業において関係会社が出資するプロジェクト会社の資金借入に関して、同社の負債比率を一定
の水準に維持すること等を約した保証契約を金融機関と締結しております。
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４ 関係会社に対する金銭債権及び債務（区分表示されたものを除く）は、次の通りであります。
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
短期金銭債権 8,660 百万円 18,493 百万円
長期金銭債権 875 百万円 977 百万円
短期金銭債務 21,227 百万円 26,171 百万円
長期金銭債務 4,314 百万円 4,127 百万円
※５ 前事業年度において、 有形固定資産25,806百万円及び無形固定資産276百万円を保有目的の変更により、
販売用不動産17,266百万円、仕掛販売用不動産6,750百万円及び開発用不動産2,066百万円に振替えてお
ります。
当事業年度において、有形固定資産23,440百万円及び無形固定資産57百万円を保有目的の変更により、
販売用不動産22,945百万円及び開発用不動産552百万円に振替えております。
(損益計算書関係)
１ 関係会社との取引高は、次の通りであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
営業収益に関する取引高 12,857 百万円 13,131 百万円
営業費用に関する取引高 21,286 百万円 13,848 百万円
営業取引以外の取引高 百万円 百万円
3,535 4,296
※２ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度59.0％、当事業年度62.7％、一般管理費に属する費
用のおおよその割合は前事業年度41.0％、当事業年度37.3％であります。
販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の通りであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
3,096 百万円 4,682 百万円
広告宣伝費
2,302 百万円 3,304 百万円
販売雑費
4,090 百万円 4,483 百万円
給料手当
2,371 百万円 2,696 百万円
租税公課
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(有価証券関係)
子会社株式
前事業年度(2018年12月31日)
子会社株式は、市場価格がなく時価を把握することが極めて困難と認められるため、子会社株式の時価を
記載しておりません。
当事業年度(2019年12月31日)
子会社株式は、市場価格がなく時価を把握することが極めて困難と認められるため、子会社株式の時価を
記載しておりません。
(注) 時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式の貸借対照表計上額
(単位：百万円)
前事業年度 当事業年度
区分
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
子会社株式 64,880 68,856
計 64,880 68,856
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(税効果会計関係)
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
繰延税金資産
2,230百万円 2,351百万円
退職給付引当金
721 〃 431 〃
投資有価証券評価損
8,387 〃 8,268 〃
減損損失
1,476 〃 1,659 〃
関係会社株式等評価損
1,144 〃 1,131 〃
貸倒引当金繰入限度超過額
368 〃 398 〃
販売用不動産評価損
1,868 〃 1,805 〃
匿名組合分配損益未実現
2,041 〃 2,766 〃
その他
18,238百万円 18,814百万円
繰延税金資産小計
△12,609 〃 △12,704 〃
評価性引当額
5,629百万円 6,110百万円
繰延税金資産合計
繰延税金負債
△19,920百万円 △25,511百万円
その他有価証券評価差額金
△2,347 〃 △2,579 〃
買換資産圧縮積立金
△629 〃 △589 〃
その他
△22,897百万円 △28,680百万円
繰延税金負債合計
△17,267百万円 △22,570百万円
繰延税金資産(負債)純額
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因
となった主要な項目別の内訳
前事業年度 当事業年度
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
法定実効税率 30.9％ 30.6％
(調整)
繰延税金資産に係る評価性引当額 △3.4％ 0.3％
交際費等永久に損金に算入されない項目 0.3％ 0.3％
受取配当金等永久に益金に算入されない項目 △3.7％ △2.4％
住民税均等割等 0.0％ 0.0％
その他 △0.3％ △0.2％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 23.8％ 28.6％
(重要な後発事象)
（自己株式の消却）
当社は、2020年１月20日開催の取締役会において、会社法第178条の規定に基づき、自己株式を消却することを
決議し、実施いたしました。その概要は「１ 連結財務諸表等 注記事項（重要な後発事象）」に記載の通りで
あります。
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④【附属明細表】
【有形固定資産等明細表】
(単位：百万円)
資産の 当期首 当 期 当 期 当 期 当期末 減価償却
区 分
種 類 残 高 増加額 減少額 償却額 残 高 累計額
135,077 12,650 8,288 128,220 99,338
建物 11,218
369
構築物 2,533 51 236 1,979 7,249
機械及び装置 823 249 ▶ 180 887 2,254
車両運搬具 120 21 0 46 95 698
有形固定資産 工具、器具及び備品 807 202 174 287 548 3,650
501,077 37,588
土地 13,533 － 525,132 －
建設仮勘定 8,330 11,595 5,896 － 14,028 －
2,466 －
その他の有形固定資産 － － 2,466 －
651,236 62,359 113,192
計 31,197 9,039 673,359
借地権 15,163 4,689 34 － 19,819 －
無形固定資産 その他 74 － 23 10 40 359
計 15,238 4,689 57 10 19,859 359
(注)１．当期増加額のうち主なものは、次の通りであります。
土地 DNP五反田ビル（信託受益権）の取得 21,196百万円
２．当期減少額のうち主なものは、次の通りであります。
土地 大手町フィナンシャルシティノースタワー他８物件を販売用不動産へ振替 12,478百万円
【引当金明細表】
(単位：百万円)
科 目 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高
貸倒引当金 1,042 52 94 1,000
賞与引当金 228 260 228 260
関係会社清算損失引当金 － 168 － 168
役員株式給付引当金 53 54 19 88
環境対策引当金 30 － 0 29
関係会社事業損失引当金 921 66 － 988
（２）【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
（３）【その他】
該当事項はありません。
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第６【提出会社の株式事務の概要】
事業年度 １月１日から12月31日まで
定時株主総会 ３月中
基準日 12月31日
中間配当 ６月30日
剰余金の配当の基準日
期末配当 12月31日
１単元の株式数 100株
単元未満株式の買取り・
買増し
取扱場所 (特別口座)
東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
株主名簿管理人 (特別口座)
東京都中央区八重洲一丁目２番１号
みずほ信託銀行株式会社
取次所 ―
買取・買増手数料 株式売買の委託に係わる手数料相当額として別途定める金額
当会社の公告方法は、電子公告とする。但し、事故その他やむを得ない事由によって
電子公告による公告をすることができない場合は、東京都において発行する日本経済
公告掲載方法 新聞に掲載して行う。なお、電子公告は当会社のホームページに掲載しており、その
アドレスは次の通りです。
https://www.tatemono.com/ir/
株主に対する特典 なし
(注)１．株券の併合及び取引単位への株券の分割の場合は手数料を徴収しないことがあります。
２．当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができない
旨定款に定めております。
（１）会社法第189条第２項各号に掲げる権利
（２）会社法第166条第１項の規定による請求をする権利
（３）株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利
（４）株主の有する単元未満株式の数と併せて単元株式数となる数の株式を売り渡すことを請求する権利
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第７【提出会社の参考情報】
１【提出会社の親会社等の情報】
当社には、親会社等はありません。
２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
（１）有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度 第201期(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日) 2019年３月27日
関東財務局長に提出
（２）内部統制報告書及びその添付書類
2019年３月27日
関東財務局長に提出
（３）四半期報告書及び確認書
第202期第１四半期(自 2019年１月１日 至 2019年３月31日) 2019年５月14日
関東財務局長に提出
第202期第２四半期(自 2019年４月１日 至 2019年６月30日) 2019年８月９日
関東財務局長に提出
第202期第３四半期(自 2019年７月１日 至 2019年９月30日) 2019年11月11日
関東財務局長に提出
（４）訂正発行登録書(社債)
2019年２月５日
2019年４月４日
関東財務局長に提出
（５）発行登録追補書類(社債)及びその添付書類
2019年３月８日
関東財務局長に提出
（６）臨時報告書
2019年３月29日
関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２
(株主総会における議決権行使の結果)の規定に基づく臨時報告書であります。
（７）自己株券買付状況報告書
報告期間 (自 2019年３月１日 至 2019年３月31日) 2019年４月15日
報告期間(自 2019年４月１日 至 2019年４月30日) 2019年５月15日
2019年６月17日
報告期間(自 2019年５月１日 至 2019年５月31日)
2019年７月16日
報告期間(自 2019年６月１日 至 2019年６月30日)
2019年８月15日
報告期間(自 2019年７月１日 至 2019年７月31日)
2019年９月17日
報告期間(自 2019年８月１日 至 2019年８月31日)
2019年10月15日
報告期間(自 2019年９月１日 至 2019年９月30日)
2019年11月15日
報告期間(自 2019年10月１日 至 2019年10月31日)
2019年12月11日
報告期間(自 2019年11月１日 至 2019年11月30日)
2020年１月15日
報告期間(自 2019年12月１日 至 2019年12月31日)
関東財務局長に提出
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第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
2020年３月25日
東京建物株式会社
取締役会 御中
EY新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士 柳 井 浩 一 ㊞
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士 新 居 幹 也 ㊞
業務執行社員
＜財務諸表監査＞
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いる東京建物株式会社の2019年１月１日から2019年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対
照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸
表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
連結財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正
に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するた
めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明する
ことにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の
基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を
策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、連結財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、
当監査法人の判断により、不正又は誤謬による連結財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用
される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リス
ク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、連結財務諸表の作成と適正な表示に関連する
内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見
積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東
京建物株式会社及び連結子会社の2019年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績
及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
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有価証券報告書
＜内部統制監査＞
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、東京建物株式会社の2019年12
月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。
内部統制報告書に対する経営者の責任
経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告
に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があ
る。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した内部統制監査に基づいて、独立の立場から内部統制報告書に対する意見
を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の
基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準は、当監査法人に内部統制報告書に重要
な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき内部統制監査を実施
することを求めている。
内部統制監査においては、内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手する
ための手続が実施される。内部統制監査の監査手続は、当監査法人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重
要性に基づいて選択及び適用される。また、内部統制監査には、財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評
価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、東京建物株式会社が2019年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内
部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務
報告に係る内部統制の評価結果について、すべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
※１ 上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が
別途保管しております。
２ XBRLデータは監査の対象には含まれておりません。
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独立監査人の監査報告書
2020年３月25日
東京建物株式会社
取締役会 御中
EY新日本有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士 柳 井 浩 一 ㊞
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士 新 居 幹 也 ㊞
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いる東京建物株式会社の2019年１月１日から2019年12月31日までの第202期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照
表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
にある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、
これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監
査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。
財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の
実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検
討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も
含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東京建
物株式会社の2019年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点におい
て適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
※１ 上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は有価証券報告書提出会社が
別途保管しております。
２ XBRLデータは監査の対象には含まれておりません。
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