トーセイ株式会社 有価証券報告書 第70期(平成30年12月1日－令和1年11月30日)
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年２月27日
【事業年度】 第70期(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
【会社名】 トーセイ株式会社
【英訳名】 TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長 山口 誠一郎
【本店の所在の場所】 東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】 03(3435)2865
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【最寄りの連絡場所】 東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】 03(3435)2865
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
(1) 連結経営指標等
回次 第66期 第67期 第68期 第69期 第70期
決算年月 2015年11月 2016年11月 2017年11月 2018年11月 2019年11月
売上高 (千円) 43,006,964 49,818,113 57,754,328 61,543,319 60,727,704
税引前利益 (千円) 6,040,311 8,450,048 9,049,467 10,171,017 12,090,095
親会社の所有者に
(千円) 4,135,816 5,547,469 6,155,169 6,852,237 8,447,032
帰属する当期利益
親会社の所有者に
(千円) 4,081,386 5,509,307 6,165,615 6,856,712 8,684,946
帰属する当期包括利益
資本合計 (千円) 36,228,378 41,010,083 46,158,867 52,021,782 58,306,499
総資産額 (千円) 93,196,052 121,276,292 122,550,281 138,768,538 161,894,056
１株当たり
(円) 750.32 849.35 955.99 1,071.63 1,225.27
親会社所有者帰属持分
基本的１株当たり
(円) 85.66 114.89 127.48 141.36 176.40
当期利益
希薄化後
(円) － － 127.41 141.12 175.83
１株当たり当期利益
親会社所有者帰属持分
(％) 38.9 33.8 37.7 37.5 36.0
比率
親会社所有者帰属持分
(％) 12.0 14.4 14.1 14.0 15.3
当期利益率
株価収益率 (倍) 8.84 7.23 8.59 7.28 7.55
営業活動による
(千円) △ 4,443,093 △ 7,472,487 7,089,159 7,615,322 △ 3,799,892
キャッシュ・フロー
投資活動による
(千円) 481,605 △ 8,193,818 △ 18,800 △ 10,786,784 △ 2,133,119
キャッシュ・フロー
財務活動による
(千円) 6,661,097 18,522,496 △ 4,962,180 5,941,884 11,412,129
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の
(千円) 18,791,081 21,640,866 23,750,239 26,520,569 31,998,929
期末残高
(人) 301 368 386 431 457
従業員数
〔外、平均臨時雇用数〕 (人) 〔 163 〕 〔 155 〕 〔 156 〕 〔 139 〕 〔 124 〕
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第66期及び第67期の希薄化後１株当たり当期利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しな
いため記載しておりません。
３．国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。
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(2) 提出会社の経営指標等
回次 第66期 第67期 第68期 第69期 第70期
決算年月 2015年11月 2016年11月 2017年11月 2018年11月 2019年11月
売上高 (千円) 37,242,841 41,965,432 45,491,580 48,061,639 48,861,295
経常利益 (千円) 5,553,118 7,123,434 7,218,097 6,770,624 9,770,383
当期純利益 (千円) 3,906,732 4,734,766 5,449,682 5,054,356 7,273,194
資本金 (千円) 6,421,392 6,421,392 6,421,392 6,554,139 6,579,844
発行済株式総数 (株) 48,284,000 48,284,000 48,284,000 48,544,800 48,595,300
純資産額 (千円) 34,478,314 38,455,373 42,889,054 46,965,634 52,076,260
総資産額 (千円) 88,071,296 114,085,085 115,196,337 127,844,930 149,812,509
１株当たり純資産額 (円) 714.06 795.50 886.38 966.65 1,093.35
(円)
１株当たり配当額 16.00 22.00 25.00 30.00 42.00
(うち１株当たり
(円) ( －) ( －) ( －) ( －) ( －)
中間配当額)
１株当たり当期純利益 (円) 80.91 98.06 112.87 104.27 151.89
潜在株式調整後
(円) － － 112.81 104.09 151.40
１株当たり当期純利益
自己資本比率 (％) 39.1 33.7 37.2 36.7 34.7
自己資本利益率 (％) 11.9 13.0 13.4 11.3 14.7
株価収益率 (倍) 9.36 8.47 9.70 9.87 8.76
配当性向 (％) 19.8 22.4 22.1 28.8 27.7
(人)
従業員数 140 152 159 181 191
(外、平均臨時雇用者数) (人) 〔 －〕 〔 －〕 〔 －〕 〔 －〕 〔 －〕
株主総利回り (％) 107.4 120.7 160.8 155.8 203.6
(比較指標①：配当込TOPIX)
(％) ( 114.2 ) ( 108.6 ) ( 135.2 ) ( 128.5 ) ( 134.3 )
(比較指標②：配当無東証業
種別株価指数（第一部・不動
（％） (97.8) (86.6) (88.3) (86.4) (91.2)
産））
最高株価 (円) 954 856 1,162 1,529 1,467
最低株価 (円) 636 553 712 953 759
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第66期及び第67期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が
存在しないため記載しておりません。
３．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第一部におけるものであります。
４．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を第70期の期首
から適用しており、第69期に係る指標については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値となっており
ます。
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２ 【沿革】
年月 概要
1950年２月 大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：
500千円)
1952年４月 本社を東京都江東区亀戸に移転
1964年６月 事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
1968年５月 本社を東京都千代田区外神田に移転
1969年７月 商号を株式会社ユーカリに変更
1973年３月 宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)
1983年３月 商号を東誠ビルディング株式会社に変更
1986年４月 本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994年10月 「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
1995年９月 株式会社神田淡路町ビルを設立
1996年３月 商号を東誠不動産株式会社に変更
1996年４月 不動産流動化事業を開始
1996年12月 本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997年12月 ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)
1999年７月 「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
2001年２月 アセットマネジメント事業を開始
不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)
2001年３月 LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高
鋼業株式会社の３社を吸収合併
2001年４月 一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
2001年11月 ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニ
ティ株式会社)に分割譲渡
2001年12月 不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
2002年８月 当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募
ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
2002年12月 子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
2004年２月 日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
2004年９月 不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)
2004年12月 日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃
止)
2005年３月 トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社)を設立
2005年４月 東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連
結子会社化
2005年９月 トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社)を設立
2006年10月 商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
2006年11月 東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年９月 第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)
2009年９月 不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
2011年９月 東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2012年１月 TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
2012年12月 NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)
2013年３月 シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場
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年月 概要
2014年11月 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人
が東京証券取引所に上場
2015年12月 株式会社アーバンホーム（現 連結子会社トーセイ・アーバンホーム株式会社）の株式を取得し
連結子会社化
2016年２月 トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立
2017年６月 トーセイホテル神田株式会社を設立
2017年12月 ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
2018年５月 トーセイホテル上野株式会社（現 連結子会社トーセイホテル幕張株式会社）を設立
2018年７月 トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
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３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社14社により構成されており、
「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、
「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。
なお、当社グループにおいてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報
告セグメントとして新設しています。
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
区分 事業内容 主要な会社
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を
用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※
２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資
家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling
事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップの
うえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産
を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単
不動産 なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めておりま
当社
す。
流動化事業
(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを
行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産
Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通
じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
(※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性
の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に
配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバー
ジョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。
当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のい
ずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であ
ります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証
当社、
し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売して
ト ー セ
不動産開発
おります。
イ・アー
事業
開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物
バンホー
ム㈱
流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモ
ドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資
家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。
当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンショ
ン・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
不動産賃貸
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することが 当社
事業
でき、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついておりま
す。
当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代
トーセイ
理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
不動産ファ
・アセッ
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業
ンド・コン
務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売 ト・アド
サルティン
買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人
バイザー
グ事業
が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っておりま
ズ㈱
す。
オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警
備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理
(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保
全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産 トーセイ
不動産管理
価値を保ち続けます。
・コミュ
事業
プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナン
ニティ㈱
トの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供して
います。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げ
からその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。
ト ー セ
首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル
イ・ホテ
開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。
ホテル事業 ル・マネ
当社がこれまで不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハ
ジメント
ウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。
㈱
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当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。
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４ 【関係会社の状況】
資本金又は
議決権の所有
名称 住所 出資金 主要な事業の内容 関係内容
割合(％)
(千円)
(連結子会社)
当社保有不動産の管
トーセイ・コミュニティ株
理をしております。
東京都港区 99,500 不動産管理事業 100.0
式会社
役員の兼任あり
不動産ファンド・
トーセイ・アセット・アド
東京都港区 100,000 コンサルティング 100.0 役員の兼任あり
バイザーズ株式会社
事業
トーセイ・リバイバル・イ 不動産コンサル
東京都港区 50,000 100.0 役員の兼任あり
ンベストメント株式会社 ティング事業
トーセイ・アーバンホーム 東京都町田
100,000 不動産開発事業 100.0
株式会社 市
岸野商事株式会社 東京都港区 10,000 不動産流動化事業 100.0 役員の兼任あり
株式会社増田建材店 東京都港区 60,500 不動産流動化事業 100.0
三起商事株式会社 東京都港区 30,000 不動産流動化事業 100.0
トーセイ・ホテル・マネジ
東京都港区 100,000 ホテル事業 100.0
メント株式会社
トーセイホテル神田株式会 100.0
東京都港区 10,000 ホテル事業
社 （100.0）
トーセイホテル幕張株式会 100.0
東京都港区 10,000 ホテル事業
社 （100.0）
トーセイ・ホテル・サービ
東京都港区 10,000 ホテル事業 100.0
ス株式会社
トーセイ賃貸保証合同会社 東京都港区 3,000 不動産管理事業 100.0
シンガポー
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.
322,787 不動産賃貸事業 100.0
ル
株式会社ＣＳＣ 東京都港区 35,000 その他事業 100.0
(注) １．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。
２．株式会社KSプロパティーズは、2019年６月30日に清算結了したことに伴い、連結の範囲から除外しておりま
す。また、株式会社フォー・ビックは、2019年10月31日に全株式を売却したことにより、連結の範囲から除
外しております。
３．トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に商号を変更しておりま
す。また、株式会社アーバンホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変
更しております。
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５ 【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
2019年11月30日現在
セグメントの名称 従業員数(人)
不動産流動化事業 81 ( －)
不動産開発事業 80 ( 3 )
不動産賃貸事業 19 ( －)
不動産ファンド・コンサルティング事業 71 ( －)
不動産管理事業 124 ( 121 )
ホテル事業 24 ( －)
全社(共通) 58 ( －)
合計 457 ( 124 )
(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。
２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(2) 提出会社の状況
2019年11月30日現在
従業員数(人) 平均年齢(歳) 平均勤続年数(年) 平均年間給与(千円)
191 37.2 5.8 7,923
セグメントの名称 従業員数(人)
不動産流動化事業 81
不動産開発事業 36
不動産賃貸事業 14
不動産ファンド・コンサルティング事業 1
ホテル事業 1
全社(共通) 58
合計 191
(注) １．従業員数は、就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。
３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。
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第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正
後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(30)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書
から適用しております。
文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産
シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、
不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上するこ
とを目指しております。
(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題
① 経営環境
当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海
外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコ
マースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじ
めとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続す
るとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプ
に見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡
大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持して
いる首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、
世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据え
た経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。
② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略
当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11
月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向け
て、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づ
き成長戦略を推進してまいります。
なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・
フローの状況の分析 （6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標につい
て」に記載しております。
＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞
１．既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業（※２）の売上総利益50：50の
実現
２．既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立
３．事業規模拡大を支える財務体質の向上
４．事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの
一層の強化
５．グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上
６．CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化
※１ 既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産
賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業
の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。
※２ 報告セグメントのうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサ
ルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の４事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利
益は、物件販売に掛かる経費（広告費、仲介手数料等）を控除したものをいいます。
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＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞
当初計画数値 修正後計画数値
（2018年１月10日発表） （2020年１月９日発表）
最終年度（2020年11月期）の
1,000億円 803億円
連結売上高
最終年度（2020年11月期）の
120億円 130億円
連結税引前利益
３年平均利益成長 10％以上 変更なし
３年平均ROE 12％以上 変更なし
最終年度において、売買事業と
安定事業比率は
安定事業比率の拡大 安定事業の売上総利益比率を
売買60：安定40に留まる見込み
50：50にする
自己資本比率ガイドライン 35％ 変更なし
＜修正理由＞
１．連結売上高
不動産流動化事業において当初計画策定時の想定よりも高い利益率での物件販売が継続しており、また、
2020年11月期も同水準での販売が継続できる見通しであることから、販売計画の見直しを実施し、下方修正を
致しました。
２．連結税引前利益
2019年11月期において最終年度目標数値を1年前倒しで達成したことから、引き続き増益を企図し、上方修正
を致しました。
３．安定事業比率の拡大
前中期経営計画終了時の売買57：安定43から、2018年11月期は売買56：安定44、2019年11月期は売買55：安
定45と順調に引き上げてまいりました。この２期においては、不動産ファンド・コンサルティング事業と不動
産管理事業は好調に推移しましたが、不動産賃貸事業において固定資産（有形固定資産および投資用不動産）
の保有の積み増しが当初計画に比して遅れたことにより、2020年11月期は売買60：安定40に留まる見込みであ
ります。
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③ 優先的に対処すべき事業上、財務上の課題
当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。
１．事業上の課題
優先的に対処すべき課題
セグメント
１ 物件種別・規模に応じたアクイジションの強化（固定資産物件、REIT向け物件、大手投
資家向け物件、個人投資家向け物件、不動産Ｍ＆Ａ含む）
２ 物件特性に応じたバリューアップ・ガイドラインの拡充、利益率向上を意識したバ
リューアップの実施
不動産流動化事業
３
販売ルート・手法の多様化による効率性の追求
４ エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資
判断者の育成
１ 物件種別（投資家向け収益不動産等開発用地、分譲マンション用地、戸建用地、ホテル
開発用地、物流施設開発用地）・規模・エリアに応じたアクイジションの強化
２ 投資家向け収益不動産開発（オフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテル、物流
施設等）の利益率向上
不動産開発事業
３ 戸建開発における商品力引上げ、開発～販売期間の短縮、内製化の推進、企画・販売担
当者の生産性向上
４ エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資
判断者の育成、エンド向け（分譲マンション、戸建住宅）供給量増加のためのエリア戦
略（事業会社Ｍ＆Ａ、支店開設等）
１ 固定資産大幅増加、流動化取扱い物件増加に対応できるリーシング力強化（安定稼動、
空室早期リースアップ、賃料引上げ等）
２ 安定稼動のための適切な物件管理（長期修繕、管理コスト削減含む）、テナント管理の
不動産賃貸事業
効率化
３
エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化
１
受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）
不動産ファンド・
２
ファンドのオリジネーション力の強化、エグゼキューション力の強化
コンサルティング
事業 ３
大手機関投資家(公的ファンド含む)との直接ルート構築・拡大、新ファンドの組成
１ 管理物件数大幅増加に対応できるプロパティマネジメント・建物管理・マンション管理
の適正性向上と効率的な業務運営
２ オフィス・商業・マンション・学校施設・ホテルに次ぐ、新たな施設・建物への対応力
不動産管理事業
の確立
３
エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化
１
既存ホテル（トーセイホテルココネ神田・トーセイホテルココネ上野）の収益力の拡大
ホテル事業
２ 新規ホテル（トーセイホテルココネ浅草蔵前・トーセイホテルココネ上野御徒町・トー
セイホテル＆セミナー幕張）の開業と安定稼働、新規物件の獲得
２．財務上の課題
優先的に対処すべき課題
１ 不動産市況・金融市場の急激な変動への備え
資本構成（負債・資本比率）・手元流動性等の財務健全性の確保
不動産価格・流動性・金利等の急変を想定したストレステストの継続
２ 資本・資金の有効活用
財務戦略 資本コストを上回る事業投資によるROE12％超の実現
成長投資・手元流動性・株主還元のバランスをはかったキャピタルアロケーション
３ 持続的な事業拡大を可能とする資金調達力の強化
十分な資金量の確保、借入期間の長期化、金利固定化等による低利安定資金の調達
金融機関・資本市場への開示・対話の推進による資本コストの低減
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２ 【事業等のリスク】
「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正
後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(31)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書
から適用しております。
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものが
あります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであ
り、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以
下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。
(1) 経済情勢の動向
当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客
の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地
価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産
への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グルー
プの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとと
もに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、
リスクの低減を図ってまいります。
(2) 災害等について
将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人
災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性
があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、
財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被
災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。
(3) 有利子負債の依存度および金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金に
よって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が
上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響によ
り、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期
の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリン
グを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的
な資金調達に努めております。
(4) 法的規制
① 法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制
は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。
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主な法的規制
・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法
・建築基準法
・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融商品の販売等に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法
・旅館業法
・食品衛生法
② 免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループ
は、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等
が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消され
る、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影
響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループ
の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容
をリスク・コンプライアンス委員会、事業法務連絡会議等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努
めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っており
ます。
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(当社)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2022年３月23日
(13)第24043号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
不正な手段による登録や役員
等の欠格条項違反に該当した
2021年２月28日
不動産投資顧問業登録 国土交通大臣 一般－第127号
場合は登録の取消(不動産投資
顧問業登録規程第30条)
特定建設業に５年以上の経験
東京都知事許可
を有する常勤役員・社員がい
特定建設業許可 東京都知事 (特－29) 2022年12月９日
なくなった場合は許可の取消
第107905号
(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級
東京都知事登録 建築士等の欠格条項違反に該
2021年４月９日
一級建築士事務所登録 東京都知事
第46219号 当した場合は登録の取消(建築
士法第26条)
宅地建物取引業免許の取消や
金融庁長官・国
金融庁長官・ 役員等の欠格条項違反に該当
不動産特定共同事業許可 土交通大臣許可 ―
国土交通大臣 した場合は許可の取消(不動産
第102号
特定共同事業法第36条)
不正な手段による登録や資本
金融商品取引業登録(第二 関東財務局長 金または業務又は財産の状況
種金融商品取引業、投資 金融庁 (金商) ― に照らし支払不能に陥るおそ
助言・代理業) 第898号 れがある場合は登録の取消(金
融商品取引法第52条)
(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2021年４月７日
(３)第85736号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
宅地建物取引業免許の取消や
金融庁長官・国
金融庁長官・ 役員等の欠格条項違反に該当
不動産特定共同事業許可 土交通大臣許可 ―
国土交通大臣 した場合は許可の取消(不動産
第70号
特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(投資 不正な手段による登録や資本
関東財務局長
運用業(不動産関連特定投 金または業務又は財産の状況
(金商)
資運用業)、第二種金融商 金融庁 ― に照らし支払不能に陥るおそ
品取引業、投資助言・代 れがある場合は登録の取消(金
第363号
理業) 融商品取引法第52条)
不正な手段による認可の取得
や業務に関し取引の相手に損
国土交通大臣
取引一任代理等の認可 国土交通大臣 ― 害を与えた場合は認可の取消
認可第52号
(宅地建物取引業法第67条の
２)
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(トーセイ・コミュニティ㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2021年９月28日
(４)第80048号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験
東京都知事許可
を有する常勤役員・社員がい
(特－29)
特定建設業許可 東京都知事 2023年３月10日
なくなった場合は許可の取消
第119534号
(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級
東京都知事登録 建築士等の欠格条項違反に該
一級建築士事務所登録 東京都知事 2024年１月14日
第49526号 当した場合は登録の取消(建築
士法第26条)
不正な手段による登録や役員
等の欠格条項違反に該当した
国土交通大臣
マンション管理業登録 国土交通大臣 2022年５月21日 場合は登録の取消(マンション
(４)第030488号
の管理の適正化の推進に関す
る法律第83条)
不正な手段による登録や役員
等の欠格条項違反に該当した
東京都19総
建築物環境衛生総合管理
東京都知事 2025年10月３日 場合は登録の取消(建築物にお
業登録
第273号
ける衛生的環境の確保に関す
る法律第12条の四)
東京都公安委員
不正な手段による認定や欠格
東京都公安委
会認定
警備業認定 2021年10月14日 事由に該当している場合に認
員会
定の取消(警備業法第８条)
第30002591号
(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2023年２月22日
(３)第88903号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
不正の手段による登録や欠格
東京都知事(４) 条項違反に該当する場合は登
貸金業登録 東京都知事 2022年３月16日
第31311号 録の取消(貸金業法第24条の６
の５)
(トーセイ・アーバンホーム㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
国土交通大臣
や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 国土交通大臣 免許 2021年８月19日
当した場合は免許の取消(宅地
(１)第9038号
建物取引業法第66条)
特定建設業に５年以上の経験
東京都知事許可
を有する常勤役員・社員がい
(特－26)
特定建設業許可 東京都知事 2020年３月24日
なくなった場合は許可の取消
第112893号
(建設業法第29条)
不正な手段による登録や一級
東京都知事登録 建築士等の欠格条項違反に該
一級建築士事務所登録 東京都知事 2023年６月24日
第54776号 当した場合は登録の取消(建築
士法第26条)
(岸野商事㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許
や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2021年６月３日
(１)第99269号
当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
(トーセイホテル神田㈱)
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許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に
旅館業営業許可証 千代田区長 旅館業営業許可 ―
反するとき等は認可の取消
(㈱増田建材店)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2023年３月２日
(１)第101703号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
(三起商事㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
不正な手段による免許の取得
東京都知事免許 や役員等の欠格条項違反に該
宅地建物取引業免許 東京都知事 2023年７月13日
(１)第102292号 当した場合は免許の取消(宅地
建物取引業法第66条)
(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)
許認可等の名称 所管 許認可等の内容 有効期間 取消、解約その他の事由
構造設備基準又は衛生基準に
旅館業営業許可証 台東区長 旅館業営業許可 ―
反するとき等は認可の取消
人の健康を損なう食品の販
売、食器の使用あるいは、公
衆衛生上必要な条件を満たさ
台東区長
飲食店営業許可証 飲食店営業許可 2025年11月30日 ない食品の販売、添加物・食
器等の使用、虚偽広告をした
場合は営業の禁止（食品衛生
法第55条）
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(5) 会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グ
ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集す
ることで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。
(6) 新規事業について
当社グループは、ホテル事業、物流施設開発事業等の新規事業の立ち上げや既存事業の拡大などを目的として、
企業買収、子会社の設立等を行っております。また、新たにクラウドファンディング事業への参入を推進しており
ます。これら事業への参入や参入後の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体
制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更に
よっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充
実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行
い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。
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３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改
正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告
書から適用しております。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」とい
う。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のと
おりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識
当連結会計年度（2018年12月１日～2019年11月30日）における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いていま
す。米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所
得環境の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、2019年１～９月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年
同期比で２％増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産
投資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年１～10月の
発売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8％減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70％
を下回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。
一方、分譲戸建市場では、2019年１～９月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1％増加となりました。高
騰するマンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調
べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は
1.63％（前年同月比0.57％の低下）と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪（同1,413円の上昇）と70か月
連続で上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、
今後も賃料の上昇傾向が続くものと見られています。また、近年オフィス・マンションに次ぐ第三のアセットと
して注目されている首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給があり、2019年10月の賃貸ス
トックは570万坪（前年同期比15.6％の増加）となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は2.6％
と低水準に留まっています。
不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2019年10月のJ-REITの運用資産額は18.9兆円（前年
同月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドの運用資産額19.2兆円(2019年６月時点) と合わせた証券化市場の
規模は38.1兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～９月の客室稼働率は好不調の目安となる80％を各月概ね上回っ
て推移しています。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は4,950万人泊と前年同期比で９％増加し
ました。外国人旅行客は、自然災害や日韓関係の冷え込みの影響により一時的に減少したものの、引き続き東南
アジアや欧米豪からの旅行客が伸長し、外国人延べ宿泊者数は1,850万人泊と前年同期比で16％増加、インバウン
ド比率は37％（前年同期比２ポイント増加）となりました（観光庁調べ）。
以上の結果、当連結会計年度は、 売上高60,727百万円 (前連結会計年度比 1.3％減 )、 営業利益12,690百万円 (同
16.7％増 )、 税引前利益12,090百万円 (同 18.9％増 )、 当期利益8,447百万円 (同 23.3％増 )となりました。
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セグメントごとの業績は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期
の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都墨田
区）、「T's garden大島」（東京都江東区）、「センチュリー浦和MS」（埼玉県さいたま市）、「グロブナース
クエアBL」（神奈川県横浜市）等53棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において
「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で11戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション
合わせて39棟、土地４件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の 売上高は31,012百万円 (前連結会計年度比 10.9％減 )、 セグメント利益は7,754
百万円 (前連結会計年度比 14.5％増 )となりました。
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マン
ションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、163戸を販売いたしました。
戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈
川県横浜市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）等において、94戸を販売いたしました。その
他、商業施設１件、新築賃貸マンション１件、土地12件を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地２件、商業施設開発用地２
件、賃貸マンション開発用地３件、収益オフィスビル開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しており
ます。
以上の結果、不動産開発事業の 売上高は14,346百万円 (前連結会計年度比 8.2％増 )、 セグメント利益は1,528百
万円 (前連結会計年度比 2.8％増 )となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンショ
ン等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリー
シング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の 売上高は5,944百万円 (前連結会計年度比0.2％増)、 セグメント利益は2,367百万
円 (前連結会計年度比3.5％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）663,359百万円から、ファン
ドの物件売却等により215,844百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受
託したこと等により、398,963百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は
846,478百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献い
たしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の 売上高は3,752百万円 (前連結会計年度比 25.8％増 )、 セ
グメント利益は2,365百万円 (前連結会計年度比 46.3％増 )となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおりま
す。
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(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィス
ビル、ホテル及び学校等で415棟、分譲マンション及び賃貸マンションで244棟、合計659棟（前連結会計年度末比
37棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の 売上高は4,586百万円 (前連結会計年度比 14.2％増 )、 セグメント利益は504百万
円 (前連結会計年度比 11.1％増 )となりました。
(ホテル事業)
当連結会計年度は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向上に努め
たことに加え、2018年12月に開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は1,086百万円（前連結会計年度比95.5％増）、セグメント利益は99百万円
(前連結会計年度比175.2％増)となりました。
② 経営成績等に関する分析、検討内容
当連結会計年度は、連結売上高は前連結会計年度比1.3％減の60,727百万円となったものの、不動産流動化事業
において利益率の高い物件の売却が進んだこと、不動産開発事業において利益率の高い大型分譲マンションの竣
工・売却があったこと、不動産ファンド・コンサルティング事業において受託資産の拡大に伴う期中報酬の増加
および受託ファンドの物件取得や売却に係る業務報酬が収益を底上げしたこと等により、営業利益は前連結会計
年度比16.7％増の12,690百万円、税引前利益は同18.9％増の12,090百万円、当期利益は同23.3％増の8,447百万円
と大きく伸長しました。利益面につきましては、進行中の中期経営計画「Seamless Growth 2020」の最終年度の
連結税前利益目標である120億円を１年間前倒しで達成しております。
不動産市場の好調は継続しているものの「不動産価格の高値圏が持続する市況」の中で、いかに投資機会を見
出すかが最大の課題となっております。当社は、多様な６つの事業セグメントを営むポートフォリオ経営を推進
すること、また、市場の需要変化に合わせて柔軟に主力アセットタイプを変化させていくことにより、リスクの
軽減を図りつつ事業機会を拡大し、持続的な成長を目指してまいります。
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(2) 生産、受注及び販売の状況
① 生産実績
当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事
業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記
載はしておりません。
② 受注実績
当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低い
ため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
当連結会計年度
(自 2018年12月１日
前連結会計年度比
セグメントの名称
至 2019年11月30日)
(％)
金額(千円)
不動産流動化事業 31,012,030 △10.9
不動産開発事業 14,346,337 8.2
不動産賃貸事業 5,944,112 0.2
不動産ファンド・コンサルティング事業 3,752,874 25.8
不動産管理事業 4,586,096 14.2
ホテル事業 1,086,252 95.5
合計 60,727,704 △1.3
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりで
あります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
相手先
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％)
トーセイ・リート投資法人 9,556,658 15.5 8,969,028 14.8
３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
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(3) 財政状態
当連結会計年度末における財政状態は、 総資産161,894百万円 (前連結会計年度末比 16.7％増 )、 負債103,587百万
円 (同 19.4％増 )、 資本58,306百万円 (同 12.1％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は36.0％ (前連結
会計年度末は 37.5％ )となっております。
(流動資産)
当連結会計年度末における 流動資産の残高は、109,333百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 17,234百万円増
加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業におい
て、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比11,115百万円増)等によるもの
であります。
(非流動資産)
当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、52,560百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 5,891百万円増
加 しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比4,115百万円増)、その他の金融資産の増加
（前連結会計年度比2,007百万円増）等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における 流動負債の残高は、25,054百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 10,630百万円増
加 しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比8,982百万円増)等によるものであります。
(非流動負債)
当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、78,533百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,209百万円増
加 しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比5,835百万円増)等によるものであります。
(資本)
資本は58,306百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,284百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金
の増加(前連結会計年度末比6,996百万円増)、自己株式の取得999百万円等によるものであります。
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(4) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 5,478百万円
増加 し、 31,998百万円 となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により 使用した資金は、3,799百万円 (前連結会計年度は、7,615百万円の獲得)となりました。これは主
に、税引前利益12,090百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,378百万
円、法人所得税の支払額3,876百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により 使用した資金は、2,133百万円 (前連結会計年度比80.2％減)となりました。これは主に、その他の
の金融資産の取得による支出1,811百万円、投資不動産の取得による支出344百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により 獲得した資金は、11,412百万円 (前連結会計年度比92.1％増)となりました。これは主に、長期借
入金の返済による支出28,572百万円及び配当金の支払額1,455百万円、自己株式の取得による支出999百万円等が
あったものの、長期借入による収入41,630百万円等があったことによるものであります。
キャッシュ・フロー指標のトレンド
2017年11月期 2018年11月期 2019年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％) 37.7 37.5 36.0
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％) 43.1 36.0 39.1
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年) 9.5 9.9 －
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) 8.0 7.9 －
親会社所有者帰属持分比率 ：親会社所有者帰属持分／資産合計
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率 ：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い
(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象として
おります。
(注５) 2019年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、
キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。
(5) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要とな
る会計方針及び見積りにつきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 連結財務
諸表注記 ３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとお
りであります。
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(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
当社グループは、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （2）経営環境及び中長
期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題」に記載のとおり、2018年11月期を初年度とする中期経営計画
「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。当該中期経営計画と当連結会計年度
の実績については、以下のとおりとなっております。
（中期経営計画の進捗状況）
中期経営計画数値
2020年11月期
2018年11月期 2019年11月期 2020年11月期
（2020年１月９日
（当初計画） （当初計画） （当初計画）
発表の修正後計画）
連結売上高 678億円 834億円 1,000億円 803億円
連結税引前利益 100億円 113億円 120億円 130億円
３年平均利益成長率 － － 10％以上 10％以上
３年平均ROE － － 12％以上 12％以上
安定事業比率
－ － 50：50 60：40
（売買事業：安定事業 ）
自己資本比率 － － 35％ 35％
（注）「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年１月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」の数
値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しておりま
す。
当連結会計年度までの実績
2018年11月期 2019年11月期
（実績） （実績）
連結売上高 615億円 607億円
連結税引前利益 101億円 120億円
利益成長率 12.4％ 18.9％
ROE 14.0％ 15.3％
安定事業比率
56：44 55：45
（売買事業：安定事業）
自己資本比率 37.5％ 36.0％
（注）当連結会計年度において、連結売上高は607億円、連結税引前利益は120億円、自己資本比率は36.0％となり、
最終年度における目標達成に向けて概ね順調に推移しております。
なお、2018年11月期（実績）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の
実績数値で算出しております。
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（当連結会計年度の計画比）
当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。
2019年11月期 2019年11月期
2019年11月期 計画比
（修正後） （実績）
（当初計画） （B）－（A）
（A） （B）
連結売上高 834億円 715億円 607億円 △107億円
連結税引前利益 113億円 112億円 120億円 ＋８億円
利益成長率 － 10.4％ 18.9％ －
ROE － 14.0％ 15.3％ －
安定事業比率
－ 57：43 55：45 －
（売買事業：安定事業）
自己資本比率 － 35.4％ 36.0％ －
(注) 「2019年11月期（当初計画）」及び「2019年11月期（修正後）」は、それぞれ2018年１月に公表した中期経営計
画「Seamless Growth 2020」及び2019年１月に公表した連結業績予想の数値となります。
なお、2019年11月期（修正後）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEは、それぞれ、単年度の計画及
び実績数値で算出しております。
(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社
グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を
実施しております。
(8) 経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報
IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第７章及び第８章を除く。)により作
成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項
(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求め
られています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は847千円増加、当連結会計年度は2,562
千円減少しております。
(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度3,207千
円、当連結会計年度5,231千円増加しております。
(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSで
は、これらの項目も営業損益に含まれております。
４ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
５ 【研究開発活動】
該当事項はありません。
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第３ 【設備の状況】
１ 【設備投資等の概要】
当社グループでは、当連結会計年度において総額 436 百万円の設備投資を実施いたしました。そのうち主なものは、
不動産賃貸事業における物件取得によるものであります。
なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。
２ 【主要な設備の状況】
(1) 提出会社
2019年11月30日現在
帳簿価額(千円)
事業所名 セグメントの 従業員数
設備の内容
(所在地) 名称 (名)
建物及び 土地
その他 合計
構築物 (面積㎡)
本社
2,219,719
統括事務施設 事務所設備 944,321 40,706 3,204,746 191
(633.53)
(東京都港区)
賃貸用不動産
賃貸ビル・ 23,441,754
不動産賃貸事業 14,950,880 197,882 38,590,517 ―
(東京都千代田区
店舗等 (46,084.02)
等25棟)
25,661,473
合計 ― ― 15,895,201 238,558 41,795,264 191
(46,717.55)
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 国内子会社
2019年11月30日現在
帳簿価額(千円)
事業所名 セグメント 設備の 従業員数
会社名
(所在地) の名称 内容 (名)
建物及び 土地
その他 合計
構築物 (面積㎡)
賃貸用不動
トーセイ
産
不動産 賃貸マン 237,850
・コミュ 132,184 ― 370,035 ―
管理事業 ション (485.51)
(東京都荒
ニティ㈱
川区)
トーセイ
賃貸用不動
・リバイ
産
賃貸マン
不動産 496,030
バル・イ ション・ 345,037 ４ 841,072 ―
(東京都荒
賃貸事業 (915.95)
賃貸ビル
川区等２
ンベスト
棟)
メント㈱
ト ー セ
本社
イ・アー 不動産 事務所設 185,346
64,323 12,342 262,012 44
(東京都町
バンホー 開発事業 備 (420.71)
田市)
ム㈱
賃貸用不動
産
岸野商事 不動産 2,656,008
（東京都豊 賃貸ビル 170,257 ― 2,826,266 ―
㈱ 賃貸事業 (394.84)
島区等２
棟）
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３ 【設備の新設、除却等の計画】
該当事項はありません。
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第４ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 150,000,000
計 150,000,000
② 【発行済株式】
事業年度末現在 提出日現在
上場金融商品取引所
種類 発行数(株) 発行数(株) 名又は登録認可金融 内容
商品取引業協会名
(2019年11月30日) (2020年２月27日)
東京証券取引所市
場第一部、シンガ
普通株式 48,595,300 48,624,300 単元株式数100株
ポール証券取引所
メインボード
計 48,595,300 48,624,300 ― ―
(注) 「提出日現在発行数」欄には、2020年２月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により
発行された株式数は含まれておりません。
(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日 2015年10月28日 2019年４月25日
当社取締役 ５名 当社取締役 ７名
(内社外取締役２名) (内社外取締役２名)
当社執行役員 ７名 当社執行役員 ５名
付与対象者の区分及び人数
当社従業員 193名 当社従業員 264名
当社子会社の取締役 ４名 当社子会社の取締役 ４名
新株予約権の数（個） ※ 1,947［1,657］(注)１ 7,250(注)１
新株予約権の目的となる株式の種類、 普通株式 194,700［165,700］
普通株式 725,000(注)１
内容および数（株） ※ (注)１
新株予約権の行使時の払込金額
803(注)２ 1,006(注)２
（円） ※
新株予約権の行使期間 ※ 2018年１月10日～2020年10月28日 2021年５月１日～2024年４月25日
新株予約権の行使により株式を発行する
発行価格 803 発行価格 1,006
場合の株式の発行価格および資本組入額
資本組入額 503
資本組入額 401.5
（円） ※
新株予約権の行使の条件 ※ (注)３
譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認
新株予約権の譲渡に関する事項 ※
を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付
(注)４
に関する事項 ※
㬰_华譩浞瑞湧⭥ࠀ㈀ 㥞琀ㅧࠀ㌀づर欰䨰儰譑蕛뤰銊ᢏर地昰䨰訰縰夰ɟ华譩浞瑞ꙧ⭥䬰襣큑贈湒
月末（2020年１月31日）現在にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を［ ］
内に記載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。
(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。
なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割
(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次
の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行
使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数につい
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ては、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効
力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少し
て資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われ
る場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数
は、当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じ
て付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行
うことができる。
２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算
式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれ
を切り上げる。
(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。
１
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
株式分割・株式併合の比率
(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主
による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13
年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成
13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換さ
れる証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付
社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。
新規発行株式数×１株当たり払込金額
既発行株式数 ＋
時価
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
既発行株式数＋新規発行株式数
① 行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適
用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式
の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平
均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。
② 行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日
の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式に
かかる自己株式数を控除した数とする。
③ 自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとす
る。
(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。
① 上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日
(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適
用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認
されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のた
めの基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日
に遡及してこれを適用する。
なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の
日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株
式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普
通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。
(調整前行使価額－調整後行使価額)×分割前行使株式数
株式数 ＝
調整後行使価額
② 上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられ
たときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適
用する。
(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他
これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行
使価額の調整を行うことができる。
３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。
(1) 対象者区分による条件
① 当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者
が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
② 当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行
役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査
役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な
事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの
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限りではない。
(2) 対象者全員に対する条件
① 新株予約権の相続はこれを認めない。
② 新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。
４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。
当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会
社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上
を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につ
き吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分
割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその
効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前にお
いて残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの
場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」とい
う。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約
権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移
転計画において定めることを条件とする。
(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。
(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とする。
(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。
(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額
交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金
額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記
(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額と
する。
(5) 新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為
の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使する
ことができる期間の満了日までとする。
(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。
(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとす
る。
(8) 新株予約権の行使の条件
前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。
(9) 新株予約権の取得条項
当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の
場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場
合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。
① 当社が消滅会社となる合併契約承認の議案
② 当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案
③ 当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案
④ 当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することに
ついての定めを設ける定款の変更承認の議案
⑤ 新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認
を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することにつ
いての定めを設ける定款の変更承認の議案
② 【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
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③ 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(千円) (千円)
(株) (株) (千円) (千円)
2017年12月１日～
260,800 48,544,800 132,747 6,554,139 132,747 6,637,615
2018年11月30日
(注)１
2018年12月１日～
2019年11月30日 50,500 48,595,300 25,704 6,579,844 25,704 6,663,319
(注)１
(注) １．ストックオプション行使による増加であります。
２．2019年12月１日から2020年１月31日までの間に、新株予約権の行使により、発行済株式総数が29,000株、資
本金が14,761千円及び資本準備金が14,761千円増加しております。
(5) 【所有者別状況】
2019年11月30日現在
株式の状況(１単元の株式数 100 株)
単元未満
区分 外国法人等 株式の状況
政府及び
個人
金融商品 その他の
(株)
地方公共 金融機関 計
取引業者 法人
その他
団体
個人以外 個人
株主数(人) － 20 24 118 192 17 14,048 14,419 ―
所有株式数
－ 45,370 9,631 60,442 170,956 18 199,489 485,906 4,700
(単元)
所有株式数
－ 9.34 1.98 12.44 35.19 0.00 41.05 100.00 ―
の割合(％)
(注) １．自己株式1,008,805株は、「個人その他」に10,088単元、「単元未満株式の状況」に５株含まれておりま
す。
２．「その他の法人」の欄には証券保管振替機構名義の株式が、４単元含まれております。
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(6) 【大株主の状況】
2019年11月30日現在
発行済株式
(自己株式を
所有株式数 除く。)の
氏名又は名称 住所
(株) 総数に対する
所有株式数の
割合(％)
山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 27.07
有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.60
43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG
KBL EPB S.A. 107704
（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インター 4,546,800 9.55
(常任代理人：株式会社みずほ銀
行決済営業部)
シティＡ棟）
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111
1,920,000 4.03
（常任代理人：香港上海銀行東京
（東京都中央区日本橋３丁目11-１）
支店）
GOVERNMENT OF NORWAY
BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO
1,259,300 2.64
（常任代理人：シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27番30号）
ヌ・エイ東京支店）
日本マスタートラスト信託銀行株
東京都港区浜松町２丁目11番３号 1,254,400 2.63
式会社（信託口）
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST GOLDMAN SACHS AND CO, 180 MAIDEN LANE,
JASDEC LENDING ACCOUNT 37/90TH FLOOR, NEW YORK, NY 10038 U.S.A.
1,020,900 2.14
（常任代理人：株式会社三菱UFJ （東京都千代田区丸の内２丁目７－１ 決済事
銀行） 業部）
日本トラスティ・サービス信託銀
東京都中央区晴海１丁目８番11号 985,900 2.07
行株式会社（信託口）
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE
50 BANK STREET CANARY WHARF LONDON E14
IEDU UCITS CLIENTS NON LENDING
5NT, UK
15 PCT TREATY ACCOUNT 730,400 1.53
（東京都中央区日本橋３丁目11-１）
（常任代理人：香港上海銀行東京
支店））
GOLDMAN, SACHS& CO. REG 200 WEST STREET NEW YORK, NY, USA
（常任代理人：ゴールドマン・ （東京都港区六本木６丁目10番１号 六本木ヒ 569,813 1.19
サックス証券株式会社） ルズ森タワー）
計 ― 31,173,013 65.50
(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式1,008,805株があります。
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(7) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2019年11月30日現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 ― ― ―
議決権制限株式(自己株式等) ― ― ―
議決権制限株式(その他) ― ― ―
（自己保有株式）
完全議決権株式(自己株式等) ― ―
普通株式 1,008,800
普通株式
完全議決権株式(その他) 475,818 ―
47,581,800
普通株式
単元未満株式 ― ―
4,700
発行済株式総数 48,595,300 ― ―
総株主の議決権 ― 475,818 ―
(注) １.「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議
決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が５株含まれております。
② 【自己株式等】
2019年11月30日現在
発行済株式
自己名義 他人名義 所有株式数
所有者の氏名 総数に対する
所有者の住所 所有株式数 所有株式数 の合計
又は名称 所有株式数の
(株) (株) (株)
割合(％)
（自己保有株式） 東京都港区虎ノ門四丁目
1,008,800 － 1,008,800 2.07
トーセイ株式会社 ２番３号
計 ― 1,008,800 － 1,008,800 2.07
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２ 【自己株式の取得等の状況】
【株式の種類等】 会社法第155条第３号による普通株式の取得
(1) 【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2) 【取締役会決議による取得の状況】
株式数（株） 価額の総額（千円）
区分
取締役会（2019年２月５日）での決議状況
1,200,000 1,000,000
（取得期間2019年２月７日～2019年８月31日）
当事業年度前における取得自己株式 － －
当事業年度における取得自己株式
1,008,700 999,909
残存決議株式の総数及び価額の総額
191,300 91
当事業年度の末日現在の未行使割合（％）
15.94 0.00
当期間における取得自己株式
－ －
提出日現在の未行使割合（％）
15.94 0.00
(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
該当事項はありません。
(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
当事業年度 当期間
区分
処分価額の総額 処分価額の総額
株式数(株) 株式数(株)
(千円) (千円)
引き受ける者の募集を行った
－ － － －
取得自己株式
消却の処分を行った取得自己株式 － － － －
合併、株式交換、会社分割に係る
－ － － －
移転を行った取得自己株式
その他( ― ) － － － －
保有自己株式数 1,008,805 － 1,008,805 －
（注）当期間における保有自己株式には、2020年２月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りに
よる株式数は含めておりません。
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３ 【配当政策】
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による
長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の
展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機
関は、株主総会であります。
当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり 42円 の配当を実施する旨を決定いたしました。
この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は 23.8％ となりました。
内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。
なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定
めております。
当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
配当金の総額 １株当たり配当額
決議年月日
(千円) (円)
2020年２月26日
1,998,632 42
定時株主総会
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４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】
(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】
「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正
後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(54)ｃの規定を当事業年度に係る有価証券報告
書から適用しております。
① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することに
より、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグ
ループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナン
スの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」
を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制
システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心
として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。
② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査
役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。
当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益
の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経
営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定
機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っ
ております。
このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤
取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状
の体制を採用しております。
なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③ 企業統治に関するその他の事項 （イ）
会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。
機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎は議長、委員長を表しております）。
コーポレート
指名報酬
役職名 氏名 取締役会 監査役会 ガバナンス
諮問委員会
会議
代表取締役社長
山口 誠一郎 ◎ 〇 ◎
執行役員社長
取締役
平野 昇 〇 〇 〇
専務執行役員
取締役
渡辺 政明 〇 〇
常務執行役員
取締役
中西 秀樹 〇 〇
常務執行役員
取締役
山口 俊介 〇 〇
執行役員
取締役
大島 均 〇 〇
執行役員
社外取締役 少德 健一 〇 ◎
社外取締役 小林 博之 〇 〇
社外取締役 山中 雅雄 〇 〇
社外監査役（常勤） 北村 豊 〇 ◎ 〇 〇
社外監査役（常勤） 八木 仁志 〇 〇 〇
社外監査役 永野 竜樹 〇 〇
社外監査役 土井 修 〇 〇
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③ 企業統治に関するその他の事項
(イ)会社の機関の基本説明
イ 取締役会の運営
取締役会は取締役９名(うち社外取締役３名)で構成され、取締役会規程に基づき、毎月１回の定例取締役
会に加え必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営の最高意思決定機関として経営方針ならびに重要案件の
決議をするとともに、取締役の職務執行を監督しております。
ロ 指名報酬諮問委員会
当社は、株主総会に提出する取締役選任議案にかかる候補者の選定プロセス、および取締役の個別報酬等
の配分にかかる取締役会決議等の各々の適正性、透明性を担保することを目的として、取締役会の任意の
諮問機関として「指名報酬諮問委員会」を設置しております。委員会は、代表取締役(１名)、常勤取締役
(１名)、社外取締役(独立役員、１名以上)および常勤監査役(社外、１名)が構成員となり、委員たる社外
取締役が委員長に就任します。取締役会は、本委員会による答申の内容を最大限に尊重したうえで、適切
なガバナンス体制を整備し、株主・投資家各位の負託に応えてまいります。
ハ 監査役監査
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役で
あります。監査役４名による監査役会は、原則として毎月１回開催され、必要事項を協議するほか、常勤監
査役の監査活動を非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。
また、監査役は取締役会に出席する他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会お
よび執行役員社長決裁事項に関する諮問機関である経営会議(執行役員社長が指名する執行役員で構成)にも
陪席しております。
監査役監査活動は年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との連携や内部監査部との連携に
より、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されております。さらに、常勤監査役は各取締役および各部
門責任者との定例面談を実施し、業務執行状況の把握に努めております。
ニ 執行役員制
当社は執行役員制を採用しており、取締役会にて選任された執行役員が、取締役会の決議による業務のほ
か、社内規程に従って、会社の業務を執行、統制しております。
また、執行役員社長は、経営会議を原則毎月２回開催し、執行役員社長の行う重要な意思決定に関する事
前諮問を行うと共に、取締役会決議事項の事前協議を行っております。
ホ コーポレートガバナンス会議
当社では、継続的にコーポレート・ガバナンスを強化するために、常勤取締役と常勤監査役で構成する
コーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。
同会議では、企業価値向上のための企業統治上の懸案事項や内部統制に関する事項の確認、協議を行い、
必要に応じて顧問弁護士・公認会計士等の外部有識者のアドバイスを受けております。
ヘ 内部監査
執行役員社長直属の内部監査部が年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象については
被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と
協議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。
ト 情報開示
当社では、「会社法」および「金融商品取引法」等の法令で定められた書類等の作成や証券取引所の定め
る規則に基づく情報の開示に留まらず、ＩＲ活動やホームページ等を通じて株主・投資家をはじめとするス
テークホルダーの皆様に対し適時適切な企業情報の提供を行っております。
チ 会計監査人監査
当社の会計監査は、「会社法」および「金融商品取引法」に基づく監査契約を締結している新創監査法人
が、年間の監査計画に従い、監査を実施しております。
(ロ)内部統制システムの整備の状況
当社は、取締役の職務の執行が法令および定款に適合することを確保するための体制その他会社の業務の
適正を確保するために必要な体制(いわゆる内部統制システム)の基本方針を以下のとおり定めております。
イ 法令等遵守に関する基本方針
・法令等遵守に対する全役職員の意識を徹底する。
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・法令等違反に対するチェック機能を強化する。
・法令等違反が起こってしまった場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
・反社会的勢力との取引を根絶する。
ロ 情報の保存および管理に関する基本方針
・情報保存管理の重要性に対する全役職員の認識を徹底する。
・重要情報の漏洩防止への取組みを強化する。
・重要情報および適時開示すべき情報の把握を徹底するとともに虚偽記載・重大な欠落を防止する。
ハ 損失の危険の管理に関する基本方針
・企業活動の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底する。
・リスク管理状況のモニタリングを強化する。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制を充実させる。
・不測の事態や事故等が発生した場合の迅速な対処と情報開示を適時適切に行う。
ニ 取締役の効率的な職務執行に関する基本方針
・経営上の重要事項に関する審議、意思決定を適時適切かつ効率的に行う。
・経営計画・事業目標における過度な効率性追求を排除し、会社の健全性とのバランスを認識した意思決
定を行う。
・業務権限規程に従い適切かつ効率的な業務執行が行われるよう体制を整備する。
ホ グループ全体の業務の適正に関する基本方針
・グループ全体の役職員に対し企業理念・コンプライアンス意識の浸透を強く推し進め、グループ各社
の法令等遵守を徹底する。
・グループ各社の事業の維持継続に障害となるリスクの認識・分析・評価を徹底し、不測の事態に備える
とともに、不測の事態が発生した場合には速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、同予算を策定し、これらの進捗状況を定期的に確
認するとともに、新たに発生した課題については適時に報告させ、適切に対処する。
・グループ各社における重要事項および適時開示すべき事項その他のグループ各社の役職員の職務執行に
関する事項について、グループ各社から当社に速やかに報告させる体制を確立する。
・グループ全体に係る財務報告の適正性を確保するための体制を強化する。
・グループを利用した不正な行為や通常でない取引を排除する。
ヘ 監査役の監査が実効的に行われるための体制に関する基本方針
・監査役の職務を補助するための使用人を配し、監査役の指揮命令の下、補助業務を行わせる。
・前項の使用人の取締役からの独立性を確保するとともに、その使用人の人事異動・人事評価等、人事に
関する事項に関しては監査役会の同意を得る。
・取締役会における議案審議、重要事項の報告に加え、業務執行上の重要会議への監査役の出席、その他
取締役、重要な使用人と監査役の定期的な面談を実施するとともに、重大な損失発生およびその予兆や
法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への速やかな報告および監査役からの求めに対す
る速やかな報告を徹底する。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグ
ループ各社の役職員又はこれらの者から報告を受けた当社役職員から監査役へ速やかに報告を行わせる
体制を確立し徹底させるとともに、監査役から報告を求められた場合には速やかに報告させる。
・当社およびグループ各社の役職員が監査役に前二項の報告をしたことを理由として不利な取扱いを行わ
ないことを周知徹底する。
・グループ全体にわたる内部通報制度を整備し、内部通報があった場合には速やかに監査役に報告する。
・監査役が費用の前払い等の請求をしたときは、職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、速や
かに当該費用または債務を処理する。
・取締役は監査役監査に対する理解と協力支援に努めるとともに、監査役からの指導事項について積極的
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に改善する。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすため、取締役は監査役に対して必要な協力を行う。
当社は、前掲の基本方針の下、関連法令等の改正や当社グループの事業環境の変化、事業の拡大等を踏ま
えた「内部統制システムの整備運用計画」を毎期定め、継続して内部統制システム構築に取り組んでおりま
す。
当連結会計年度末(2019年11月30日)時点における「当社グループの内部統制システム」の整備・運用状況
は、以下のとおりであります。
※文中の主要会議
会議名 開催頻度 出席者
取締役会 月１回＋臨時 取締役、監査役
取締役会事前協議会 月１回＋随時 常勤取締役、常勤監査役、管理部門担当執行役員、議案説明者
コーポレートガバナンス
月１回 常勤取締役、常勤監査役
会議
経営会議 月２回＋臨時 全執行役員、監査役(陪席)
リスク・コンプライアンス 統括執行役員、全部署長、グループ各社のリスク・コンプライ
月１回
委員会 アンス担当責任者、常勤監査役(陪席)
統括執行役員、開示関連部署長、主要グループ会社の内部管理
情報開示委員会 月１回＋臨時
責任者、常勤監査役(陪席)
イ 法令等遵守
・法令等遵守に対する意識の徹底
毎期初にリスク管理・コンプライアンスプログラムを策定し、各種法令関連研修、リーガルマインド醸
成施策の実施を継続し、併せて、グループ全役員従業員を対象とした「コンプライアンス・アンケート」
を毎期実施し、問題点の把握および対応策の検討を行っております。
当連結会計年度においては、顧問弁護士を講師に招き、コンプライアンスの基礎や金融商品取引法に関
する研修（役員、従業員を対象）を実施いたしました。
また、「リスク・コンプライアンス委員会」（全部署長参加）、「事業法務連絡会」（事業部門の全部
署長参加）を毎月開催し、法改正、所管省庁等からの通達等の周知を図るとともに、同委員会での審議結
果は毎月の取締役会において報告させております。
・法令等違反に対するチェック機能の強化
取締役会における社外取締役２名、監査役４名（全員社外監査役）による監視・監督に加え、監査役と
社外取締役の意見交換会（当期１回実施）および監査役と顧問弁護士の意見交換会（当期３回実施）を開
催し、業務執行を行う取締役の法令等違反の予兆につき確認を行っております。また、常勤監査役による
当社事業に関する業務監査、内部監査部による当社およびグループ各社に対する内部監査に加えて、部署
ごとに行う自主点検をそれぞれ実施するとともに、社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制
度の運用を継続しております。
・法令等違反に対する迅速な対処と情報開示
取締役会を始め、常勤取締役の出席する重要会議や委員会において、法令等違反の予兆、発生の確認、
対応指示、状況報告を実施しております。また、重篤な違反や事故等が発生した場合には、「クライシス
広報マニュアル」に基づき、執行役員社長を本部長とする危機対策本部を設置し、迅速かつ適切な情報開
示を行う体制を定めております。
・反社会的勢力との取引根絶
反社会的勢力との一切の関わりを排除すべく、取引開始前の取引先チェックを継続実施するとともに、
反社会的勢力対応研修（グループ全役員・従業員対象）を継続実施しております。
ロ 情報の保存および管理
・情報保存管理の重要性の認識徹底
当社の全従業員を対象とした個人情報を含む情報資産管理研修、インサイダー取引防止研修を毎期実施
し、重要情報の取扱いルールの啓蒙、徹底を継続しております。また、研修を通じて、ルールに違反した
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場合の会社の措置等を周知し、情報管理に対する意識の高揚に努めております。
・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産（紙媒体、データ）の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施すると
ともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しておりま
す。
なお、当連結会計年度においては、紙媒体の管理不徹底により生じる恐れがある情報漏洩を抑止するた
め、ペーパーレス化を促進するためのIT活用について研究を始めております。
・重要情報・適時開示情報の把握の徹底、虚偽記載等の防止
「情報開示委員会」を月次、臨時で開催し、適時開示情報の把握、開示方法等の確認を実施しておりま
す。また、上場規則等の改定に伴う適時開示に関するルール変更等を同委員会において月次で確認し、毎
月の取締役会において報告させております。
ハ 損失の危険の管理
・リスクの認識・分析・評価の徹底
毎期初に定めるリスク管理・コンプライアンスプログラムに従い、30項目の重要リスクの抽出調査（年
１回）の実施に加えて、不動産市況、取引実態、金融機関融資状況を踏まえたストレステスト（年２回）
を実施し、その結果を取締役会において報告させております。
前連結会計年度において正式開業を果たしたホテル事業に関しては、救急事故、火災等の重要なリスク
10項目を抽出し、有事の際の業務遂行手順を含むマニュアルを整備し、各ホテルにおいて定期的に訓練・
研修を実施しております。
・リスク管理状況のモニタリング強化
毎月開催のリスク・コンプライアンス委員会において、顕在化したリスクへの対応状況の確認、潜在的
なリスクの情報収集を継続実施し、その内容を毎月の取締役会において報告させるとともに、対応結果に
つき、内部監査部によるモニタリングを実施しております。
・不測の事態の発生、顕在化の予兆に対する内部報告体制の充実
全従業員に対して、全体朝礼や各種研修、会議等を通じて、部署長への迅速な報告の励行を促すととも
に、部署長に対しては、常勤取締役および監査役への報告義務につき周知を継続しております。
・不測の事態等が発生した場合の迅速な対処と情報開示
不測の事態、自然災害等が発生した場合には、執行役員社長を本部長とする危機管理対策本部を設置
し、情報収集、事実確認、対応策の検討と実施、適切な情報開示を迅速に行うこととしております。
また、「クライシス広報マニュアル」を定期的に見直し、時勢に対応したクライシスの想定や対応策を
継続検討しております。
ニ 取締役の効率的職務執行
・経営上の重要事項に関する適時適切かつ効率的な審議、意思決定の実施
取締役会（定時および臨時）における審議を効率的かつ充実したものにするために、毎月開催する「経
営会議」および「取締役会事前協議会」において、取締役会決議事項の事前協議を実施しております。
・経営計画等における過度な効率性追求の排除、健全性とのバランスの追求
３ヵ年の中期経営計画達成に向けた年度事業計画、年度予算を策定しております。各連結会計年度の事
業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、不動産市況等の事業環境を分析し、過度な目標設定
を行わぬよう現業部署およびグループ各社との個別協議を実施し、当社取締役会において連結予算として
最終決定しております。
・適切かつ効率的な業務執行に向けた体制整備
事業内容の変化、新規事業を含めた事業拡大に伴う従業員増加、グループ会社の増加等に対し、適切か
つ効率的に業務執行を行うために、必要な組織改定等を実施しております。新年度に向けて、昨今、ホテ
ルや物流施設など、商品の多様性が増す不動産開発事業セグメントの組織対応力を強化すべく、アセット
ソリューション本部の体制を再編するほか、管理部門においても、最適な人的資源の配分を実現すべく、
組織機能を見直し、業務分掌を変更いたしました。
ホ グループ全体の業務の適正
・グループ各社の役職員の法令等遵守の徹底
当社およびグループ各社が独自に行う各種研修等を通じて、グループ理念の浸透、コンプライアンス意
識の向上に努めております。また、当社およびグループ各社策定のリスク管理・コンプライアンスプログ
ラムの実践、当社のリスク・コンプライアンス委員会等へのグループ各社の担当責任者の出席を通じて、
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コンプライアンスに関する情報共有を行うとともに、当社が作成する法令等遵守のための社内報「コンプ
ライアンス・マインド」をグループ各社に配布し、周知を図るほか、グループ全役員・従業員対象のコン
プ ライアンス・企業理念アンケートを毎期継続実施し、グループ各社の問題点の把握および対応策の検討
を行っております。
・グループ各社の事業に関するリスクの認識・分析・評価の徹底と不測の事態への対応
グループ各社の経営、事業に関する主要なリスク（30項目）につき、毎期、リスク評価を実施するとと
もに、当社の常勤取締役、管理部門の執行役員等にグループ各社の取締役または監査役を兼務させること
で、グループ各社のリスク対応状況を監視、監督させております。また、グループ各社の経営状況、リス
ク対応状況につき、当社の取締役会または取締役会事前協議会、ならびにリスク・コンプライアンス委員
会において毎月報告させております。加えて、グループ各社の対応状況、結果につき、当社内部監査部に
よる随時の内部監査、あるいはモニタリングを実施するほか、必要に応じて外部機関によるチェックを実
施し、その結果を当社取締役会において報告させております。
・グループ全体に係る中期経営計画、単年度事業計画、年度予算の策定、進捗管理の実施、新たな課題への
適切な対応
当社グループの３ヵ年中期経営計画達成に向けたグループ各社の年度事業計画、年度予算を策定してお
ります。各連結会計年度におけるグループ各社の事業計画、予算の策定に際しては、国内外の経済環境、
グループ各社の行う事業を取り巻く環境を分析し、過度な目標設定を行わぬよう、グループ各社との個別
協議を実施し、当社取締役会において、連結予算として最終決定しております。
事業計画および予算の進捗状況につき、毎月、グループ各社の代表取締役より当社取締役会または取締
役会事前協議会において報告させるとともに、半期ごとに実施するグループ各社との成長戦略会議で新た
な課題への対応の協議、次半期の注力項目の確認等を行っております。
・グループ各社における重要事項等の当社への迅速な報告体制の確立
グループ各社の経営上の重要事項、潜在的なリスクにつき、当社の取締役会、リスク・コンプライアン
ス委員会において、月次で報告させております。なお、不測の事態が発生した場合には、当社リスク・コ
ンプライアンス委員会委員長に速やかに報告させるとともに、当社およびグループ各社の役員を含む対策
会議を立ち上げ、グループとしての対応策の協議、実施、ならびに適時適切な情報開示を行うこととして
おります。
・グループ全体の財務報告の適正性を確保するための体制強化
財務報告の適正性、迅速な連結決算業務の遂行を確保すべく、四半期決算ごとに当社経営管理部とグ
ループ各社の経理担当部署の会議を実施し、情報共有、指導等を行っております。また、財務報告の適正
性を担保すべく、内部統制（J-SOX）年度計画を策定し、当社内部監査部による評価を実施するとともに、
会計監査人による監査を行っております。
・グループを利用した不正行為、通常でない取引の排除
毎月の取締役会事前協議会におけるグループ各社からの経営報告、当社常勤監査役と主要なグループ各
社の代表取締役との意見交換会（年２回）、および常勤監査役による子会社調査（年１回）を通じて、当
社取締役および監査役による不正行為や通常でない取引につき監視しております。なお、当社ならびにグ
ループ各社間の重要な取引は当社取締役会に事前報告させる社内ルールを定めております。
へ 監査役の監査が実効的に行われるための体制
・監査役の職務を補助するための使用人の配置
内部監査部を担当部署と定め、監査役の指揮命令の下、内部監査部員に監査役の職務の補助ならびに監
査役会事務局の業務を行わせております。
・前項の使用人の取締役からの独立性の確保
内部監査部員の人事評価、賞罰や人事異動に関しては、監査役会の事前同意を得て実施しております。
・重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見した全役職員から監査役への報告および監
査役からの求めに対する速やかな報告
常勤取締役・常勤監査役で構成する「コーポレートガバナンス会議」（毎月開催）のほか、常勤監査役
が行う代表取締役社長との面談（毎月開催）、他の常勤取締役との面談（四半期ごと）、各部署長との面
談（半期ごとに１回）において適時適切な報告を実施しております。
また、当社常勤監査役、当社内部監査部、監査法人による三様監査意見交換会を定期開催（半期ごとに
１回）しております。
また、内部通報制度については、当社の常勤監査役を常設の通報窓口として周知するほか、リスク・コ
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ンプライアンス委員会委員長宛の社内窓口および外部委託先宛の社外窓口に寄せられる内部通報は、全て
常勤監査役に速やかに報告することとしており、通報事実が速やかに常勤監査役に伝達される仕組みを構
築 しております。
・グループ各社の経営に起因する重大な損失発生およびその予兆や法令等違反・不正行為を発見したグルー
プ全役職員から監査役への報告および監査役からの求めに対する速やかな報告
当社取締役会事前協議会におけるグループ各社の月次経営報告、主要なグループ各社の代表取締役と当
社常勤監査役の定期面談時に、重大な損失の発生および予兆、経営上の重要なリスクにつき報告させてお
ります。グループ全役員従業員に対し、法令等違反や不正行為を発見した場合には速やかに当社監査役に
報告する義務があることを朝礼や研修等の場での周知を継続しております。
・当社およびグループ各社の役員従業員が監査役に報告をしたことによる不利な取扱い禁止の周知徹底
監査役への報告や内部通報を行った者が不利な取扱いを受けないことを規程に明記し、研修等を通じた
周知を継続することに加えて、社内イントラ上での制度説明や従業員に配布するリーフレット等にも、そ
の主旨を明記しております。
・グループ全体にわたる内部通報制度の整備、内部通報の監査役への速やかな報告
社内・社外・監査役の３つの窓口を有する内部通報制度の運用を継続しており、社内・社外窓口への内
部通報は、速やかに監査役に報告し、通報が無い場合はその旨を月例報告しております。
また、各窓口の連絡先を記載したリーフレットをグループ全役員従業員に配布するとともに、コンプラ
イアンス研修、朝礼での訓示、ポスター掲示等を通じての周知を継続して実施しております。
・監査役の職務執行に関わる費用の手当
監査役の監査活動、研鑽に要する費用を予算計上し、その支出に関しては適時に支払いを実施するとと
もに、監査活動に必要な予算外の支出についても適切に対応しております。
・監査役監査に対する取締役の理解と協力支援、監査役からの指導事項の積極的な改善
定時株主総会終了後に開催される取締役会において、監査役監査年間計画の説明を受け、その理解と協
力に努めております。また、常勤監査役の監査活動につき、月次で報告を受けるほか、会議体等を通じて
監査役からなされた指摘事項については、３ヵ月に一度、取締役会において、その対応状況を報告してお
ります。
・グループ全体の監査役監査の充実を果たすための取締役の協力
取締役会、取締役会事前協議会、経営会議、リスク・コンプライアンス委員会において、監査役にグ
ループ全体の経営状況、リスク情報等を報告し、情報共有を図っております。また、代表取締役を始めと
する常勤取締役、部署長、主要なグループ会社の代表取締役等と常勤監査役の定期面談の実施、グループ
会社監査役連絡会（半期ごと）の開催に際して、常勤取締役は、常勤監査役が必要とする協力を行ってお
ります。
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(ハ)リスク管理体制の整備の状況
当社は、当社グループの一元的かつ横断的なリスク管理およびコンプライアンス推進を実現するため、
「リスク・コンプライアンス委員会」を設置しております。当委員会では、リスク管理およびコンプライア
ンスの全社的方針や年次計画等の検討を行うとともに、グループ各社のリスク管理・コンプライアンスの遵
守状況等の把握を行っております。
(ニ)コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の模式図
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④ 当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針
当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等（会社法施
行規則第118条第３号に掲げる事項）は次のとおりです。
(イ)基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業
価値の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、
向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づ
いて行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値
ひいては株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な
侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が
株式の大量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間
や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との
協議・交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありませ
ん。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につな
がる「不動産と金融の融合」を可能とする５つの事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総
合力でカバーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業
員、多彩な価値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産
業界における信用および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付
を行う者が、当社の財務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理
解した上で、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同
の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社
の財務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対して
は、必要かつ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要が
あると考えます。
(ロ)基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しており
ます。
2018年11月期を初年度とする中期経営計画『Seamless Growth 2020』（2017年12月～2020年11月）では、
「独自性のある総合不動産業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループ成長を継続する」こと
を大方針として掲げております。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいり
ます。
当社グループの収益を牽引している不動産流動化事業においては、物件の個性を見極めた再生・付加価値
創造により収益性のさらなる向上を目指すほか、流動性の高い都心の中小規模不動産や、市場ニーズが高
まっている20億円超クラスの中・大型不動産の取得を積極的に進めてまいります。不動産開発事業において
は、用地不足の事業環境下における戦略として、従来の住宅やオフィスのほか、新たに商品群として加えた
物流施設やホテルなど様々なアセットタイプで開発を検討し、複雑な権利関係、明け渡しや代替施設斡旋を
必要とする難易度の高い案件にも取り組むことで開発機会を創出します。また、エンドユーザー向け戸建住
宅・分譲マンションの販売効率化と利益率向上を推進してまいります。安定収益事業と位置付けるストッ
ク・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業における保有固定資産の拡大が課題であり、仕入戦略を強
化してまいります。また、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業における受託物件の積
み上げ、管理品質の向上と効率化を進めることで、各セグメントの拡大を図ってまいります。
なお、2020年度には、大規模改修中の「トーセイホテル＆セミナー幕張」、当社開発の「トーセイホテル
ココネ浅草蔵前」「トーセイホテルココネ上野御徒町」が開業予定です。ホテル事業の成長とトーセイブラ
ンド向上に向けて取り組んでまいります。
(ハ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するた
めの取組み（以下、「本プラン」という。）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配され
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ることを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させ
ることを目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（(A)当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割
合が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う
者の株券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する
当社株券等の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下、「買付者等」と
いう。）が従うべき手続等について定めております。
具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社
に対して提出していただきます。
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と
当社取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討
等、買付者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益
の確保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当
てを実施することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨
の勧告を行います。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予
約権には、買付者等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等
以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会
は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法
上の機関としての決議を行うものとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものと
します。買付者等は、本プランに係る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動を
しない旨の決議がなされるまでの間、買付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第
68回定時株主総会終結後３年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時ま
でとします。但し、有効期間の満了前であっても、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行
われた場合には、本プランはその時点で廃止されるものとします。
(ニ)具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバ
ナンスの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させる
ための具体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益
を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有
効期間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、
当社経営陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に
際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件
が設定されていること、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益
の確保または向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基
本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目
的とするものでもないと判断しております。
⑤ 責任限定契約の内容の概要
当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の損害賠償責
任を限定する契約を締結しており、法令が規定する額を損害賠償責任の限度額としております。
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⑥ 取締役の定数等に関する定款の定め
(イ)取締役の定数
当社の取締役は12名以内とする旨定款に定めております。
(ロ)取締役の選任および解任の決議要件
当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する
株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらないものとする旨定款に定めてお
ります。
また、解任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、そ
の議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。
⑦ 株主総会決議事項を取締役会で決議できることとした場合の、その事項及びその理由
(イ)自己の株式の取得
当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって、自己の株式を取得することができる
旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、
市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
(ロ)取締役及び監査役の責任免除
当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、同法第423条第１項の行為に関する
取締役及び監査役(取締役及び監査役であった者を含む。)の責任を法令の限度において免除することができる
旨定款に定めております。これは、取締役及び監査役が職務を遂行するにあたり、その能力を充分に発揮し
て、期待される役割を果たし得る環境を整備することを目的とするものであります。
(ハ)中間配当の実施
当社は、株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によっ
て毎年５月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨定款に定めております。
⑧ 株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主
の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めておりま
す。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目
的とするものであります。
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(2) 【役員の状況】
①役員一覧
男性 13 名 女性 0 名(役員のうち女性の比率 0 ％)
所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
1983年４月 三井不動産販売株式会社(現 三
井不動産リアルティ株式会社)
入社
1986年４月 東誠商事株式会社 入社
代表取締役
1990年８月 当社取締役
社長
山口 誠一郎 1961年１月５日 生 (注)３ 12,885,500
執行役員
1994年６月 当社代表取締役社長(現任)
社長
1995年12月 パームス管理株式会社(現トーセ
イ・コミュニティ株式会社)代表
取締役
2004年７月 当社執行役員社長(現任)
1982年４月 国分株式会社 入社
1991年４月 東誠商事株式会社 入社
1995年５月 同社取締役
2001年３月 当社経理部財務担当部長
2002年10月 当社常務取締役
2004年７月 当社取締役常務執行役員
2005年３月 トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社監査役
2005年４月 トーセイ・コミュニティ株式会
社監査役
2005年９月 トーセイ・リート・アドバイ
ザーズ株式会社(現トーセイ・ア
セット・アドバイザーズ株式会
取締役
社)代表取締役
専務執行役員
平野 昇 1959年10月17日 生 2006年２月 当社取締役専務執行役員管理部 (注)３ 150,000
管理部門統括
門統括
人事部担当
2007年12月 トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
2013年１月 トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社取締役
2013年２月 トーセイ・コミュニティ株式会
社取締役(現任)
2016年２月 トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社取締役(現任)
2017年４月 当社取締役専務執行役員管理部
門統括人事部担当（現任）
2020年２月 トーセイ・リバイバル・インベ
ストメント株式会社代表取締役
（現任）
1986年４月 藤和不動産株式会社（現三菱地
所レジデンス株式会社） 入社
1990年12月 平成興発株式会社 入社
1993年４月 株式会社王門倶楽部 出向
1998年２月 当社 入社
2006年８月 トーセイ・リバイバル・インベ
取締役
ストメント株式会社取締役
常務執行役員
渡辺 政明 1963年1月25日 生 2008年３月 当社執行役員 (注)３ 29,100
事業部門副統括
アセットソリューション
2015年６月 当社常務執行役員事業部門副統
第５本部担当
括
2018年２月 当社取締役常務執行役員事業部
門副統括
2019年12月 当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第５本部担当(現任)
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所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
1990年４月 安田信託銀行株式会社（現みず
ほ信託銀行株式会社） 入行
1999年６月 株式会社ゴールドクレスト 入
社
2001年10月 株式会社ヒューザー 入社
2006年４月 当社 入社
取締役
2013年３月 当社執行役員
常務執行役員
中西 秀樹 1967年６月17日 生 2016年２月 トーセイ・リバイバル・インベ (注)３ 20,100
事業部門副統括
アセットソリューション
ストメント株式会社取締役(現
第１本部担当
任)
2017年３月 当社常務執行役員
2018年２月 当社取締役常務執行役員
2018年12月 当社取締役常務執行役員事業部
門副統括アセットソリューショ
ン第１本部担当(現任)
1988年４月 東急建設株式会社 入社
2001年12月 当社 入社
2006年10月 株式会社フュージョンパートナー
管理部門担当取締役
2007年８月 当社 入社
2007年10月 トーセイ・アセットマネジメント
株式会社取締役
取締役
2008年４月 トーセイ・アセット・アドバイ
執行役員
山口 俊介 1964年７月26日 生 (注)３ 7,200
M&A・グループ戦略部兼
ザーズ株式会社取締役
総務部担当
2012年12月 NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取
締役
2013年３月 当社執行役員
2018年２月 トーセイ・アセット・アドバイ
ザーズ株式会社監査役(現任)
2020年２月 当社取締役執行役員M&A・グルー
プ戦略部兼総務部担当(現任)
1988年４月 株式会社三和銀行（現株式会社三
菱UFJ銀行） 入行
2006年６月 株式会社日本レップ（現グッドマ
ンジャパン株式会社）入社
2009年１月 株式会社学生情報センター入社
2011年12月 当社 入社
2012年７月 トーセイ・リバイバル・インベス
トメント株式会社取締役
取締役
2014年３月 トーセイ・コミュニティ株式会社
執行役員
大島 均 1964年11月19日 生 (注)３ ―
アセットソリューション 常務取締役
第４本部担当
2014年６月 株式会社クリスタルスポーツクラ
ブ（現株式会社CSC）代表取締役
(現任)
2016年12月 トーセイ・コミュニティ株式会社
取締役
2017年３月 当社執行役員
2020年２月 当社取締役執行役員アセットソ
リューション第４本部担当(現任)
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所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
1995年10月 朝日監査法人(現有限責任あずさ
監査法人)入所
1999年９月 アーサーアンダーセン クアラ
ルーンプール事務所 出向
2002年９月 エス・シー・エス国際会計事務所
(現SCS国際コンサルティング株式
取締役 少德 健一 1971年１月20日 生 会社)入所 (注)３ ―
2003年11月 同社 代表取締役(現任)
2005年９月 株式会社オーリッド取締役
2010年12月 株式会社ロキテクノ監査役
2012年２月 当社取締役(現任)
2013年１月 ロキグループホールディングス株
式会社監査役(現任)
1987年４月 株式会社日本興業銀行（現株式会
社みずほ銀行） 入行
2002年４月 みずほ証券株式会社 出向
2003年４月 同社アドバイザリー第４部長
2005年７月 株式会社ソフィア 入社
2006年４月 同社取締役副社長
2006年12月 みずほ証券株式会社 入社
2008年６月 同社総合企画部副部長
2011年12月 同社コーポレート・コミュニケー
ション部長
取締役 小林 博之 1965年３月３日 生 2014年４月 同社国内営業部門付シニアコーポ (注)３ ―
レートオフィサー
2015年４月 同社リテール・事業法人部門ウェ
ルスマネジメント本部長
2017年４月 株式会社ソーシャルキャピタルマ
ネジメント代表取締役社長(現任)
2018年２月 当社取締役(現任)
2018年４月 株式会社プレスク取締役副社長
(現任)
2019年６月 東都水産株式会社監査役(現任)
2019年８月 有限会社セイワ工業取締役(現任)
1997年４月 弁護士登録（第二東京弁護士会）
2003年１月 山中総合法律事務所開設
2008年４月 ルネス総合法律事務所入所（現
任）
2012年５月 株式会社チヨダ社外監査役（現
取締役 山中 雅雄 1962年７月24日 生 任） (注)３ ―
2015年６月 システム・ロケーション株式会社
社外監査役(現任)
2018年６月 エース証券株式会社社外監査役
(現任)
2020年２月 当社取締役(現任)
1972年４月 安田信託銀行株式会社(現みずほ
信託銀行株式会社) 入行
1996年５月 同行シンガポール支店長
1999年４月 同行年金営業第三部長
2000年10月 みずほ信託銀行株式会社 新潟
支店長
2003年６月 同行大阪年金営業部長
常勤監査役 北村 豊 1950年２月27日 生 (注)４ ―
2005年３月 日本カーボン株式会社常勤監査
役
2010年６月 株式会社ジェイ・コーチ 常勤
監査役
2013年２月 当社常勤監査役(現任)
2013年２月 トーセイ・コミュニティ株式会
社監査役
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所有株式数
役職名 氏名 生年月日 略歴 任期
(株)
株式会社日本債券信用銀行(現株
1982年４月
式会社あおぞら銀行) 入行
1999年４月 同行営業企画第二部不動産調査室
長
2000年８月 同行投資銀行部不動産ファイナ
ンスグループ主任調査役
2004年８月 同行営業第五部担当部長
常勤監査役 八木 仁志 1958年10月２日 生 (注)５ ―
2009年８月 同行人事部担当部長
2011年10月 同行監査部担当部長
2019年２月 当社常勤監査役（現任）
2020年２月 トーセイ・ホテル・マネジメン
ト株式会社監査役（現任）
トーセイ・ホテル・サービス株
式会社監査役（現任）
1983年４月 中央信託銀行株式会社(現三井住
友信託銀行株式会社)入行
1995年７月 同行本店総合企画部・財務企画
室長
2000年７月 RGアセット・マネジメント・カ
ンパニーリミテッドマネージン
グダイレクター
2004年７月 レファレンス・グループ・ホー
ルディングス・リミテッド取締
役
2004年８月 RGアセット・マネジメント株式
会社代表取締役
2012年２月 当社監査役(現任)
2013年４月 RGアセット・マネジメント・
監査役 永野 竜樹 1959年４月16日 生 (注)４ ―
サービシーズ・リミテッド(BVI)
取締役
2013年４月 RGアセット・マネジメント・
サービシーズ・リミテッド(HK)
ディレクター兼代表パートナー
2014年６月 システム・ロケーション株式会
社取締役(現任)
2016年２月 オールニッポン・アセットマネ
ジメント株式会社常務取締役 管
理本部長
2019年６月 オールニッポン・アセットマネ
ジメント株式会社代表取締役副
社長（現任）
1987年４月 日興証券株式会社(現SMBC日興証
券株式会社)入社
1993年７月 日興ヨーロッパPLC出向
1998年２月 日興証券株式会社 復職
2002年４月 フィンテックグローバル株式会
監査役 土井 修 1964年２月23日 生 社 入社 (注)４ ―
2005年10月 同社ストラクチャードファイナ
ンス部長
2006年10月 同社投資銀行副本部長
2007年４月 同社投資事業部長
2013年２月 当社監査役(現任)
計 13,091,900
(注) １．少德健一、小林博之、山中雅雄の３名は、社外取締役であります。
２．北村豊、八木仁志、永野竜樹、土井修の４名は、社外監査役であります。
３．2020年２月26日開催の定時株主総会終結の時から２年間
４．2017年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間
５．2019年２月27日開催の定時株主総会終結の時から４年間
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② 社外役員の状況
当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。
当社は、社外取締役の選任に関しては、独立した客観的な立場で経営を監督し、執行役員兼務取締役に対して建
設的な助言・提言が期待できる方を選任しております。また、社外監査役の選任に際しては、取締役会の運営、取
締役の職務の執行を独立した立場で監査し、かつ、その有する知見の下、企業価値向上に向けた建設的な助言・提
言が期待できると判断できる方を社外監査役として選任しております。
当社の定める独立性判断基準は以下のとおりであります。
(イ) 過去10年内において当社グループの役員・従業員でなかったこと
(ロ) 当社グループとの取引額が当社連結売上高の２％以上を占める取引先に所属している者または出身者でな
いこと(出身者のうち、当該取引先に所属しなくなってから３年以上経過している場合を除く)
(ハ)当社の大株主(総議決権の10％以上)またはその業務執行者でないこと
(ニ)当社グループが総議決権の10％以上を保有している者またはその業務執行者でないこと
(ホ)当社グループから役員報酬以外に年額1,000万円以上の報酬を受けている弁護士、会計士、等でないこと
(ヘ)その他、独立社外取締役としての職務を遂行する上で独立性に疑いを生じさせる事情がないこと
社外取締役少德健一は、2012年２月に当社の社外取締役に就任後、代表取締役を努めるＳＣＳ国際コンサルティ
ング株式会社の経営に当たるなか、当社の取締役会および監査役との連絡会等の多様な機会における貴重な助言等
を通じて、当社および当社グループのガバナンス態勢の強化に協力を仰いでおります。また、当社グループの海外
活動等に関しては、公認会計士たる同氏の豊富な海外でのコンサルティング経験等を通じた知見に基づく助言を得
ています。海外展開を含めた、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株
主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役小林博之は、金融商品取引業を行っている当社において、銀行、証券会社での豊富な経験は、取締役
会の実効性確保に極めて有用であり、また人事関連、M&A関連の知見は、グループ拡大戦略を指向する当社にとり、
グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提言が期待でき、中長期的な当社グ
ループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に資するものと判断しております。
社外取締役山中雅雄は、弁護士としての豊富な経験と企業法務に関する高度な専門的知見を有しており、グルー
プ拡大戦略を指向する当社にとり、グループガバナンスの観点において、社外取締役として客観的な監視姿勢、提
言が期待でき、中長期的な当社グループ経営の成長の観点に照らして、当社グループ、ひいては株主共同の利益に
資するものと判断しております。
常勤社外監査役北村豊は、主に大手金融機関における海外勤務も含めた豊富な経験と専門的知識を有しており、
特に金融面およびグローバルな視点から、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただける
ものと判断しております。
常勤社外監査役八木仁志は、大手金融機関の監査部門における豊富な経験と専門的知識を基に、当社経営の妥当
性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
社外監査役永野竜樹は、大手金融機関における経験を有し、現在も企業経営に携わっており、その幅広い経験と
専門的な高い見識を基に、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断して
おります。
社外監査役土井修は、大手証券会社および投資銀行業務を行う会社における豊富な経験と専門的な知識を基に、
当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たしていただけるものと判断しております。
③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携ならびに内
部統制部門との関係
社外取締役及び社外監査役は、取締役会等の重要会議への出席を通じ、直接又は間接的に内部監査、監査役監
査、会計監査及び内部統制に関する報告を受け、必要に応じて意見を表明しているほか、随時情報交換を行うこと
で、監督又は監査の実効性を高めております。
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(3) 【監査の状況】
「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正
後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(56)a(b)及びd(a)ⅱの規定を当事業年度に係る
有価証券報告書から適用しております。
① 監査役監査の状況
当社は監査役制度を採用しており、常勤監査役２名、非常勤監査役２名の計４名はいずれも社外監査役でありま
す。監査役４名による監査役会は原則として毎月１回開催され、必要事項を協議する他、常勤監査役の監査活動を
非常勤監査役へ報告することにより全監査役の情報の共有化を図っております。 また、監査役は取締役会に出席す
る他、取締役会決議事項について事前に確認する取締役会事前協議会および執行役員社長決裁事項に関する諮問機
関である経営会議（執行役員社長が指名する執行役員で構成）にも陪席しております。
（イ）監査役会の開催回数と各監査役の出席状況
当事業年度において監査役会は16回開催され、各監査役の出席状況は以下のとおりであります。
氏名 出席回数 備考
北村 豊 16回
2019年2月27日就任以降、開催された監査役会11回のうち11回に出
八木 仁志 11回
席しております。
永野 竜樹 15回
土井 修 15回
（ロ）監査役会における主な検討事項
当事業年度において、監査役会における主な検討事項は以下の通りであります。年度の監査方針・監査計画・監
査の方法・各監査役の職務分担の決定、会計監査人の評価と再任同意、監査法人から年度監査計画の説明を受け、
監査法人の監査報酬に対する同意、補助使用人の人事評価及び業績評価に対する同意、常勤監査役による月次活動
報告に基づく情報共有等となっております。
（ハ）常勤監査役による監査活動
当事業年度における常勤監査役の監査役監査活動は、年間監査計画に基づいて実施されており、会計監査人との
連携や内部監査部との連携により、効率的かつ実効性のある監査体制が構築されています。さらに常勤監査役は年
間を通じて業務監査を実施する他、各取締役及び各部門長と定期的な面談を実施し、業務執行状況の把握に努めて
おります。
② 内部監査の状況
執行役員社長直属の内部監査部が４名体制で年度計画に基づいてグループ全体の監査を実施し、不備事象につい
ては被監査部門に是正勧告を行うことにより、改善を求めております。是正必要事項については、被監査部門と協
議し、具体的な指導を行うなどのフォローを充実することで実効性の高い監査を実施しております。
③ 監査役と会計監査人との連携状況
監査役は年間監査計画に基づく監査活動において、会計監査人による監査結果の報告を受ける他、会計監査人と
定期的な意見交換を行うとともに、適宜会計監査人による監査への立ち会い、会計監査人及び内部監査部長との年
２回の三様監査意見交換会の開催等、緊密な相互連携をとっております。
④ 監査役と内部監査部との連携状況
監査役会は内部監査部と２ヵ月に１回、定期意見交換会を実施するほか、常勤監査役は内部監査部長から２週間
に１回、内部監査業務全般について報告を受け、意見交換を行っております。
さらに内部監査部は監査役の補佐として、常勤監査役が行う会計監査人、各部門長とのヒアリングに陪席するこ
とにより、内部監査部の品質向上を図るとともに、効率的な内部監査の実施に取り組んでおります。
⑤ 会計監査の状況
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（イ）監査法人の名称
新創監査法人
（ロ）継続監査期間
11年間
（ハ）業務を執行した公認会計士の氏名
指定社員 業務執行社員 坂下 貴之
指定社員 業務執行社員 飯島 淳
（ニ）監査業務に係る補助者の構成
公認会計士 10名
その他 １名
（ホ）監査法人の選定方針と理由
監査役会は、監査法人の選定に際しては、監査役会の定める選定基準（「会計監査人候補の選定基準」）に基づ
き、監査法人の独立性や信頼性等、また、監査の品質基準ほか当社の規模や業務特性等、当社の基準に適合しうる
監査体制等の状況を評価したうえで、当該監査法人による具体的な監査計画、監査報酬等の妥当性及び会社法第340
条第１項等への抵触の有無等に係る確認等も考慮し、選定することとしております。
（ヘ）監査役及び監査役会による監査法人の評価
監査役会は、監査法人の評価に際し、毎期、監査役会の定める「会計監査人の評価基準」に基づき、当該監査法
人からも品質管理体制、独立性、監査計画、監査結果の概要その他の報告を適宜受けるとともに、当社グループ関
係部署等からも評価について意見の聴取を行い、それらを踏まえたうえで評価を行っております。
⑥ 監査報酬の内容等
（イ）監査公認会計士等に対する報酬
前連結会計年度 当連結会計年度
区分
監査証明業務に 非監査業務に 監査証明業務に 非監査業務に
基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円) 基づく報酬(千円)
提出会社 36,000 ― 37,500 ―
連結子会社 5,000 ― 7,000 ―
合計 41,000 ― 44,500 ―
（ロ）監査公認会計士等と同一のネットワークに属する組織に対する報酬（（イ）は除く）
該当事項はありません。
（ハ）その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
該当事項はありません。
（ニ）監査報酬の決定方針
当社の監査公認会計士等に対する報酬については、当社の規模や業務の特性を踏まえた監査品質、監査計画に
基づく監査日数等の要素を総合的に勘案し、監査公認会計士等と協議を行い、監査役会の同意を得た上で決定し
ております。
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（ホ）監査役会が会計監査人の報酬に同意した理由
監査役会は、公益社団法人日本監査役協会が公表する「会計監査人との連携に関する実務指針」を踏まえ、会
計監査人の監査計画の内容、職務遂行状況、監査報酬の推移ならびに報酬等の見積りの算出根拠などを確認し検
討した結果、会計監査人の報酬について同意を行っております。
(4) 【役員の報酬等】
① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項
（イ）取締役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
取締役の報酬限度額は、2020年２月26日開催の第70回定時株主総会において年額500百万円以内（うち社外取
締役分80百万円以内。ただし、使用人分給与は含まれておりません。）、また別枠で、2019年２月27日開催の
第69回定時株主総会において、ストック・オプション報酬額として年額100百万円以内（うち社外取締役分10百
万円以内）となっております。なお、取締役の員数は、定款で12名以内と定めております。
常勤取締役の報酬は、その職責に応じて定めた役位別倍率を基にした「固定報酬」、常勤取締役個人の業績
等の目標達成度に応じた「業績評価報酬」、連結税引前利益に連動する「役員賞与」の金銭報酬と、中長期的
な企業価値向上への貢献意欲や士気を高めることを目的とした「ストック・オプション」で構成しておりま
す。
社外取締役の報酬は、業務執行から独立した立場での監督機能が重視されることから、「業績評価報酬」及
び「役員賞与」の支給はなく、「固定報酬」及び「ストック・オプション」で構成しております。
各取締役の報酬については、代表取締役社長が限度額の範囲内において原案を作成し、指名報酬諮問委員会
での協議を経て、取締役会の決議により決定しております。
・ 固定報酬
外部専門機関が実施している上場企業役員報酬サーベイの結果や当社の調査による同業他社の役員報酬水準
との比較、当社従業員の最高報酬額との比較に基づき、取締役の役位、兼務する執行役員の役職に基づく固定
報酬倍率ガイドラインを設け、指名報酬諮問委員会での協議を経て、取締役会で個人ごとに決定しておりま
す。
・ 業績連動報酬（業績評価報酬＋役員賞与）
常勤取締役個人の単年度の業績目標達成度に応じた業績評価報酬は、固定報酬の33％を標準評価報酬額とし
毎月の固定報酬とともに支給し、目標達成状況に応じた加減算（標準評価報酬の＋55％～△50％）がある場合
は当該年度の定時株主総会終了後に役員賞与とともに一時金として支給することとしております。
単年度の連結税引前利益に連動する役員賞与は、予め定めた税引前利益の水準に応じた係数に、単年度の税
引前利益目標を達成した場合の追加係数を加算した係数を固定報酬（年額）に乗じて決定し、当該年度の定時
株主総会終了後に一時金として支給することとしております。
固定報酬と業績連動報酬の比率は概ね60：40としており、当該事業年度（第70期）の比率は56：44でありま
す。
・ 役員賞与に係る指標として連結税引前利益を選択している理由及び最近事業年度における指標の目標、実績
連結経営に携わる上場会社の取締役として、連結税引前利益水準の維持、向上、および毎期の税引前利益目
標達成は重要な使命であり、当該指標を採用しております。個人ごとの評価については、当社およびグループ
全体のガバナンスへの貢献度、担当部門の業績達成度、連結経営指標（ROE、株価、等）の維持・向上度の要素
ごとに指名報酬諮問委員会で協議を実施し、取締役会で評価を決定しております。
（連結税引前利益の目標、実績）
第68期 第69期 第70期
連結税引前利益
2017年11月期 2018年11月期 2019年11月期
目標 90億円 100億円 112億円
実績 90億円 101億円 120億円
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・ ストック・オプション
中長期的な企業価値向上を意識した企業経営を実践するため、中期経営計画ごとに、取締役の役位、兼務す
る執行役員の役職に基づく付与数を代表取締役社長が提案し、指名報酬諮問委員会での審議を経て、取締役会
で個人ごとに決定しております。
また、企業価値向上に向けた経営の監視・監督機能の重要性に鑑み、社外取締役に対し、一定数を付与して
おります。
（ロ）監査役の報酬の限度額、構成及び報酬等の額の決定に関する方針の決定権限
監査役の報酬限度額は、2004年２月28日開催の第54回定時株主総会において年額60百万円以内となっており
ます。なお、監査役の員数は、定款で６名以内と定めております。
監査役の報酬は、監査役の役割を考慮し、固定報酬のみとしており、各監査役の報酬については、限度額の
範囲内において、監査役会の協議により決定しております。
② 提出会社の役員区分ごとの総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
報酬等の種類別の総額(千円)
報酬等の
対象となる
総額
役員区分
役員の員数(名)
ストック
(千円)
固定報酬 業績評価報酬 賞与
オプション
取締役
224,778 125,149 41,716 55,313 2,599 5
(社外取締役を除く。)
監査役
－ － － － － －
(社外監査役を除く。)
社外役員 43,861 43,740 － － 121 7
③ 役員ごとの連結報酬等の総額等
報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。
④ 使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの
該当事項はありません。
⑤ 当事業年度の取締役の報酬等の決定過程における提出会社の取締役会及び指名報酬諮問委員会の活動内容
開催日 会議名 協議・決議 内容
・2019年３月から2020年２月までの一年間における取締役７名
2019年１月25日 指名報酬諮問委員会
にかかる固定月額報酬について
・2019年３月から2020年２月までの一年間における取締役７名
2019年２月27日 取締役会
にかかる固定月額報酬について
・第70期（2019年11月期）における常勤取締役の報酬見直しと
2019年４月19日 指名報酬諮問委員会
第６回ストック・オプション付与について
・当社取締役、執行役員および従業員並びに当社子会社の取締
2019年４月25日 取締役会 役に対するストック・オプションとしての第６回新株予約権
の発行
2019年８月25日 指名報酬諮問委員会 ・役員報酬の基本的な考え方の見直しについて
・役員報酬の基本的な考え方の制定について
2019年11月25日 指名報酬諮問委員会
・常勤取締役の報酬ガイドラインの制定について
・常勤取締役の報酬に関する基本的な考え方（ガイドライン）
の制定について
2019年12月20日 指名報酬諮問委員会
・常勤取締役の報酬に関するガイドラインの制定に基づく、第
70期（2019年11月期）の常勤取締役各人の業績評価について
・第70期（2019年11月期）にかかる役員賞与の支給について
・常勤取締役の報酬に関する基本的な考え方（ガイドライン）
の制定
・常勤取締役の報酬に関するガイドラインの制定に基づく、第
2019年12月25日 取締役会
70期（2019年11月期）の常勤取締役各人の業績評価
・第70期（2019年11月期）にかかる常勤取締役への役員賞与
の支給
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(5) 【株式の保有状況】
① 投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、投資株式を以下のとおり区分しております。
(イ) 保有目的が純投資目的である投資株式
専ら株式の価値の変動または配当によって利益を受けることを目的として保有する株式
(ロ) 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式
(ⅰ) 政策保有株式
当社グループの事業上の関係の維持・強化のために政策的に保有する他の上場会社株式
(ⅱ) 上記(ⅰ)以外の株式
② 保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式
(イ) 保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の
内容
当社は、そのリターンとリスクを踏まえた中長期的な経済合理性を検証し、当社グループの事業上有用である
と判断する場合には、保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式を保有することがあります。
また、これら株式のうち、政策保有株式を保有した場合は、毎期、取締役会において、保有目的が適切か、保
有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査し、保有の適否に関する検証を行うとと
もに、その結果を開示します。なお、当事業年度末において、当社は政策保有株式を保有しておりません。
(ロ) 銘柄数及び貸借対照表計上額
貸借対照表計上額の
銘柄数
(銘柄)
合計額(千円)
非上場株式 3 48,200
非上場株式以外の株式 － －
（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
該当事項はありません。
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
銘柄数 株式数の減少に係る売却
（銘柄） 価額の合計額(千円)
非上場株式 1 151,509
非上場株式以外の株式 － －
(ハ) 特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
該当事項はありません。
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③ 保有目的が純投資目的である投資株式
当事業年度 前事業年度
貸借対照表計 貸借対照表計
区分
銘柄数 銘柄数
上額の合計額 上額の合計額
(銘柄) (銘柄)
(千円) (千円)
非上場株式 － － － －
非上場株式以外の株式 1 110,600 1 56,835
当事業年度
区分
受取配当金の 売却損益の 評価損益の
合計額(千円) 合計額(千円) 合計額(千円)
非上場株式 － － －
非上場株式以外の株式 790 － 5,402
④ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの
該当事項はありません。
⑤ 当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの
該当事項はありません。
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第５ 【経理の状況】
１ 連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第
93条の規定により、国際会計基準(以下「IFRS」という。)に準拠して作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財
務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
なお、当事業年度（2018年12月１日から2019年11月30日まで）は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関
する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成30年６月８日内閣府令第29号）附則第２条ただし書きにより、改正
後の財務諸表等規則に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しておりま
す。
２ 監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2018年12月１日から2019年11月30日ま
で)の連結財務諸表及び事業年度(2018年12月１日から2019年11月30日まで)の財務諸表について、新創監査法人による
監査を受けております。
３ 連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組み及びIFRSに基づいて連結財務諸表等を適正に作成すること
ができる体制の整備について
当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。その内容は以下のとおりであ
ります。
(1) 会計基準等の内容を適切に把握し、連結財務諸表等の適正性を確保できる体制を整備するため、公益財団法人財
務会計基準機構へ加入し、会計基準の変更等の情報を逐次受けております。また、同機構が主催するセミナー等に
参加しております。
(2) IFRSの適用においては、国際会計基準審議会が公表するプレスリリースや基準書を随時入手し、最新の基準に関
する情報の把握を行っております。また、IFRSに準拠した会計処理については、IFRSに準拠した会計方針のグルー
プ会社への周知を図ることにより、グループで統一的な会計処理が行われるよう努めております。
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１ 【連結財務諸表等】
(1) 【連結財務諸表】
① 【連結財政状態計算書】
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
注記
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物 ７ 26,520,569 31,998,929
営業債権及びその他の債権 ９ 3,090,237 3,747,782
棚卸資産 10 62,457,864 73,573,663
30,495 13,247
その他の流動資産 11
流動資産合計 92,099,167 109,333,622
非流動資産
有形固定資産 12 8,785,869 8,671,827
投資不動産 13 33,752,847 37,868,133
無形資産 14 87,966 87,760
営業債権及びその他の債権 ９ 865,235 1,102,277
その他の金融資産 ８ 2,244,831 4,252,691
繰延税金資産 15 903,707 573,729
28,914 4,014
その他の非流動資産 11
非流動資産合計 46,669,371 52,560,434
資産合計 138,768,538 161,894,056
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務 16 4,075,579 6,448,300
借入金 17 7,308,494 16,291,247
未払法人所得税等 15 2,445,597 1,658,894
593,669 655,782
引当金 18
流動負債合計 14,423,341 25,054,225
非流動負債
営業債務及びその他の債務 16 3,708,969 3,761,836
借入金 17 67,716,752 73,552,021
退職給付に係る負債 19 493,554 521,213
引当金 18 6,817 6,971
397,320 691,288
繰延税金負債 15
非流動負債合計 72,323,414 78,533,331
負債合計 86,746,756 103,587,557
資本
資本金 20 6,554,139 6,579,844
資本剰余金 20 6,544,924 6,575,240
利益剰余金 38,843,309 45,839,423
自己株式 20 △ 128 △ 1,000,037
79,537 312,028
その他の資本の構成要素 20
親会社の所有者に帰属する持分合計 52,021,782 58,306,499
資本合計 52,021,782 58,306,499
負債及び資本合計 138,768,538 161,894,056
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② 【連結包括利益計算書】
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
注記 (自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
売上高 22 61,543,319 60,727,704
42,820,221 39,886,774
売上原価 23
売上総利益
18,723,097 20,840,930
販売費及び一般管理費 24・25 7,860,072 8,203,399
その他の収益 26 147,032 64,335
134,249 10,907
その他の費用 27
営業利益
10,875,807 12,690,958
金融収益 28 85,743 154,466
790,534 755,329
金融費用 28
税引前利益
10,171,017 12,090,095
3,318,779 3,643,062
法人所得税 15
当期利益 6,852,237 8,447,032
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の
29 － 242,805
純変動
△ 11,038 5,423
確定給付制度の再測定 29
純損益に振り替えられない項目の合計
△ 11,038 248,228
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 29 △ 881 △ 7,352
売却可能金融資産の公正価値の純変動 29 13,480 －
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
2,913 △ 2,961
29
純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある
15,513 △ 10,313
項目の合計
税引後その他の包括利益 4,474 237,914
当期包括利益 6,856,712 8,684,946
当期利益の帰属
6,852,237 8,447,032
親会社の所有者
当期包括利益の帰属
6,856,712 8,684,946
親会社の所有者
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円) 30 141.36 176.40
希薄化後１株当たり当期利益(円) 30 141.12 175.83
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③ 【連結持分変動計算書】
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本の 資本合計
注記
帰属する
構成要素
持分合計
2017年12月１日残高
6,421,392 6,464,240 33,209,210 － 64,024 46,158,867 46,158,867
当期利益 6,852,237 6,852,237 6,852,237
4,474 4,474 4,474
その他の包括利益
当期包括利益
－ － 6,852,237 － 4,474 6,856,712 6,856,712
所有者との取引額
新株の発行 20 132,747 75,748 208,495 208,495
自己株式の取得 20 △ 128 △ 128 △ 128
剰余金の配当 21 △ 1,207,100 △ 1,207,100 △ 1,207,100
株式報酬 35 4,935 4,935 4,935
その他の資本の
△ 11,038 11,038 － －
構成要素から
利益剰余金への振替
2018年11月30日残高 6,554,139 6,544,924 38,843,309 △ 128 79,537 52,021,782 52,021,782
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本の 資本合計
注記
帰属する
構成要素
持分合計
2018年12月１日残高
6,554,139 6,544,924 38,843,309 △ 128 79,537 52,021,782 52,021,782
当期利益 8,447,032 8,447,032 8,447,032
237,914 237,914 237,914
その他の包括利益
当期包括利益
－ － 8,447,032 － 237,914 8,684,946 8,684,946
所有者との取引額
新株の発行 20 25,704 14,506 40,210 40,210
自己株式の取得 20 △ 2,711 △ 999,909 △ 1,002,620 △ 1,002,620
剰余金の配当 21 △ 1,456,340 △ 1,456,340 △ 1,456,340
株式報酬 35 18,521 18,521 18,521
その他の資本の
5,423 △ 5,423 － －
構成要素から
利益剰余金への振替
2019年11月30日残高 6,579,844 6,575,240 45,839,423 △ 1,000,037 312,028 58,306,499 58,306,499
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④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
注記 (自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益 10,171,017 12,090,095
減価償却費 621,108 873,834
引当金及び退職給付に係る負債の増減額
112,683 106,807
(△は減少)
受取利息及び受取配当金 △ 85,743 △ 154,466
支払利息 790,534 755,329
有形固定資産除却損 791 －
営業債権及びその他の債権の増減額
△ 827,489 △ 765,621
(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加) △ 932,707 △ 15,378,771
営業債務及びその他の債務の増減額
△ 14,822 2,445,402
(△は減少)
△ 79,792 2,079
その他
小計 9,755,580 △ 25,311
利息及び配当金の受取額 85,743 102,094
△ 2,226,001 △ 3,876,675
法人所得税の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,615,322 △ 3,799,892
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入 － 20,000
有形固定資産の取得による支出 △ 72,169 △ 62,602
投資不動産の取得による支出 △ 8,714,445 △ 344,209
無形資産の取得による支出 △ 33,450 △ 29,351
貸付金の実行による支出 － △ 126,730
貸付金の回収による収入 77 17,034
その他の金融資産の取得による支出 △ 473,717 △ 1,811,147
その他の金融資産の回収による収入 1,907 26,426
その他の金融資産の売却による収入 3,458 151,509
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得に
△ 1,502,160 －
よる支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却に
－ 536
よる収入
3,715 25,413
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 10,786,784 △ 2,133,119
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少) 117,500 1,738,500
長期借入れによる収入 41,148,950 41,630,045
長期借入金の返済による支出 △ 33,360,923 △ 28,572,289
株式の発行による収入 208,086 40,060
配当金の支払額 △ 1,206,976 △ 1,455,240
利息の支払額 △ 960,968 △ 963,688
自己株式の取得による支出 △ 128 △ 999,909
その他 △ 3,654 △ 5,349
財務活動によるキャッシュ・フロー 5,941,884 11,412,129
現金及び現金同等物の増減額
2,770,422 5,479,116
現金及び現金同等物の期首残高 7 23,750,239 26,520,569
△ 92 △ 757
現金及び現金同等物に係る換算差額
7
現金及び現金同等物の期末残高 26,520,569 31,998,929
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【連結財務諸表注記】
１．報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メ
インボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産流動化事業、不動産開発事
業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を主に展開し
ております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎
(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第
28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに
準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、2020年２月21日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承
認されております。
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、
千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用
された会計方針と同一であります。
(1) 連結の基礎
① 子会社
子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対する
エクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有し
ている場合、当社グループはその企業を支配しております。
子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表
の作成にあたり相殺消去しております。
② 企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対
価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。
さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用
は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債
は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回
る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。
(2) 外貨換算
① 外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日におい
て再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定さ
れる外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されま
す。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算する
ことによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包
括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。
② 在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均
為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累
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積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営
業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体
に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。
(3) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動につ
いて僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4) 金融商品
① 金融資産の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融資産に対する投資を、償却原価で測定する金融資産、その他の包括利益を通じて公正価値
で測定する金融資産、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類
は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分
類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
（ⅰ）分類
（a）償却原価で測定する金融資産
以下の要件をともに満たす場合には、償却原価で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローを回収するために資産を保有することを目的とする事業モデルに基づいて、
資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが
特定の日に生じる。
償却原価で測定する金融資産は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市
場における公表価格が存在しないものであります。
（b）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）
以下の要件をともに満たす場合には、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しており
ます。
・契約上のキャッシュ・フローの回収と売却の両方によって目的が達成される事業モデルに基づいて、
資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが
特定の日に生じる。
当初認識後は、公正価値で測定し、その事後的な変動をその他の包括利益として認識しております。なお、当
連結会計年度末において、当社グループは、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金
融資産）は保有しておりません。
（c）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）
資本性金融資産は、一部を除きその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
当社グループの保有する、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）のうち、
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の
場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における
第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりま
す。
(d) 純損益を通じて公正価値で測定する金融資産
償却原価で測定する金融資産及びその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産以外の金融資産を、
純損益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
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（ⅱ）認識と事後測定
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識さ
れます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社
グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。金
融商品は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で
測定されます。
（ⅲ）減損
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうか
について評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。償却原価で測定
する金融資産のうち、営業債権及びその他の債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破
産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引
いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、
引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、減損損失額を金融資
産の帳簿価額から直接減額しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将
来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合
には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳
簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。
資本性金融資産の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じ
た不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価
に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。資本性金融資産について減
損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失
を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。
（ⅳ）デリバティブ及びヘッジ
当社グループは、金利リスクをヘッジするために、デリバティブ（金利スワップ）を利用しております。な
お、デリバティブ及びヘッジについては、「(17)デリバティブ及びヘッジ」に記載しております。
② 金融負債の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融負債を当社グループが当該金融商品の契約の当事者になる取引日に認識しております。
当社グループは、金融負債が消滅した場合、つまり、契約上の義務が免責、取消又は失効となった場合に、金
融負債の認識を中止しております。
また、当社グループは、金融負債を公正価値で当初認識し、実効金利法に基づき償却原価で事後測定しており
ます。
(5) 棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積
売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から
構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不
動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6) 有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取
得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資
産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グルー
プにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めておりま
す。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算してお
ります。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く
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反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年
工具、器具及び備品 ３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7) 無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却
累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループに
もたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。
それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
ソフトウエア
取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の
準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
取得後は、見積耐用年数にわたって定額法により償却しております。見積耐用年数及び償却方法は毎期見直し
を行い、必要に応じて改定しております。
(8) リース
① 借手
リース契約により、資産の所有に伴うリスクと経済価値を実質的にすべて借手に移転する場合、当該リース取
引は、ファイナンス・リースに分類しております。ファイナンス・リース以外のリース取引は、オペレーティン
グ・リースに分類しております。
当社グループにおけるファイナンス・リース資産は、工具、器具及び備品等であり、リース開始時のリース物
件の公正価値と最低支払リース料総額の現在価値のいずれか低い金額をもって資産計上しております。リース資
産は、見積耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって定額法により減価償却をしております。リース
債務は、連結財政状態計算書に負債計上しております。
オペレーティング・リースの支払リース料は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しておりま
す。
支払変動リース料は、発生した期間の純損益で認識しております。
② 貸手
当社グループが、資産の所有に付随するすべてのリスクと経済価値を実質的に保持している投資不動産のリー
スは、オペレーティング・リースに分類しております。オペレーティング・リースからのリース収益(借手に与え
られるインセンティブ控除後)は、リース期間にわたって定額法により純損益で認識しております。
オペレーティング・リースの契約締結時において当社グループに発生した当初の直接原価はリース資産の帳簿
価額に追加され、リース収益と同じ基準で、リース期間にわたって純損益で認識しております。
受取変動リース料は発生した期間の純損益で認識しております。
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(9) 投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動
産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿
価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算し
ております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより
良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年
工具、器具及び備品 ３－10年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10) 非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の
有無を判定しております。減損の兆候がある場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能
価額の見積りを行っております。
回収可能価額は、売却費用控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産(又は資金生成単
位)の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げら
れます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
減損損失を認識後に戻し入れる場合、当該資産(又は資金生成単位)の帳簿価額は、改訂後の見積回収可能価額ま
で増額されます。ただし、当該減損の戻入は、戻入時点における当該資産(又は資金生成単位)が、仮に減損損失を
認識していなかった場合の帳簿価額を超えない範囲で行われます。
減損損失の戻入は、直ちに純損益を通じて認識されます。
(11) 営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対し
て支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常
営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上し
ております。
(12) 借入金
借入金は、借入金及びリース債務で構成されています。借入金は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後
は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期
間にわたり純損益として認識されます。
借入金は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流
動負債に計上されます。
(13) 引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能
性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14) 従業員給付
① 確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得
した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日
が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人
によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他
の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。
② 確定拠出型年金制度
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確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負
わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益と
し て認識しております。
③ 短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識して
おります。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積る
ことができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。
(15) 収益
① 顧客との契約から生じる収益
当社グループは、顧客との契約について下記の５ステップアプローチに基づき、収益を認識しております。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コ
ンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生
じる収益は顧客との契約に従い計上しており、不動産の販売及びサービスの提供から受け取る対価又は債権の公
正価値から割引、割戻し及び消費税等を控除し、内部売上高を差し引いた金額で計上されております。収益は以
下の通り認識しております。また、履行義務充足前に顧客から対価を受け取る場合には、契約負債として認識し
ております。
・不動産の販売
不動産の販売については、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。
当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、当該引渡し時点において収益を認識してお
ります。
・サービスの提供
サービスの提供については、顧客との契約内容に従って履行義務が充足される時点を判断しており、サービス
の提供の進捗度に応じて、あるいはサービス提供完了時に収益を認識しております。
② 賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。
③ 利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。
④ 配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。
(16) 借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の
取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時
まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。
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(17) デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価
値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契
約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、
文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又
はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、そ
の他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに
純損益で認識されます。
(18) 法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資
本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損
失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えた
ものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しており
ます。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産ま
たは負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債
は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税
率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権
利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しておりま
す。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用
できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い
部分について減額しております。
(19) １株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示してお
ります。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発
行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。
(20) セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報
が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行
う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分さ
れた項目が含まれております。
(21) 株式報酬
当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストッ
ク・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプ
ションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結
財政状態計算書において資本の増加として認識しております。
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（会計方針の変更）
当社グループは、当連結会計年度より以下の基準を適用しております。
基準書 基準名 新設・改訂の概要
金融資産の分類、測定及び減損、金融負債の分類及び測
IFRS第９号 金融商品
定、ヘッジ会計についてIAS第39号からIFRS第９号へ置換え
IFRS第15号 顧客との契約から生じる収益 顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
投資不動産からの振替または投資不動産への振替に関する
IAS第40号 投資不動産
要求事項の明確化
上記の基準書について、連結財務諸表に与える重要な影響はありません。
(１) IFRS第９号「金融商品」
①金融商品の分類と測定
当社グループは、金融商品について、「償却原価で測定する金融商品」、「その他の包括利益を通じて公正価
値で測定する金融商品」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融商品」に分類しております。
従来「売却可能金融資産」として分類していた資本性金融商品は「その他の包括利益を通じて公正価値で測定
する金融資産」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融資産」に分類しております。これに伴い、連結財政
状態計算書において、「売却可能金融資産」を「その他の金融資産」に組み替えて表示しております。
②金融資産の減損損失
償却原価で測定する金融資産の減損の認識にあたって、当該金融資産に係る予想信用損失に対して貸倒引当金
を認識する方法に変更しております。
③IAS第39号からIFRS第９号に従った分類への調整
(a) 償却原価で測定する金融資産への帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
貸付金及び債権
現金及び現金同等物 26,520,569 △26,520,569 － －
営業債権及びその他の債券 2,751,391 △2,751,391 － －
合計 29,271,960 △29,271,960 － －
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 － 26,520,569 － 26,520,569
営業債権及びその他の債券 － 2,751,391 － 2,751,391
合計 － 29,271,960 － 29,271,960
償却原価で測定する金融資産
29,271,960 － － 29,271,960
への変動合計
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(b) 償却原価で測定する金融負債への帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務 6,138,677 － － 6,138,677
借入金 75,025,247 － － 75,025,247
合計 81,163,925 － － 81,163,925
(c) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産及び純損益を通じて公正価値で測定する金融資産への
帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
売却可能金融資産
売却可能金融資産 2,244,831 △2,244,831 － －
合計 2,244,831 △2,244,831 － －
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － 1,828,163 － 1,828,163
純損益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － 416,667 － 416,667
合計 － 2,244,831 － 2,244,831
公正価値で測定する金融資産
2,244,831 － － 2,244,831
への変動合計
（２）IFRS第15号「顧客との契約から生じる収益」
IFRS第15号の適用に伴い、顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき、収益を認識しており
ます。なお、当基準の適用にあたっては、経過措置として認められている累積的影響を適用開始日に認識する方法
を採用しているため、過去の各報告期間の連結財務諸表にはIFRS第15号を遡及適用しておりません。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
なお、IFRS第15号に基づく収益認識に関する当社グループの会計方針は、「(15)収益」に記載しております。
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（表示方法の変更）
連結キャッシュ・フロー計算書
前連結会計年度において、財務活動によるキャッシュ・フローの「その他」に含めておりました「自己株式の取
得による支出」は当連結会計年度において金額的重要性が増したため、独立掲記することとしました。この表示方
法の変更を反映させるため、前連結会計年度において財務活動によるキャッシュ・フローに表示しておりました
「その他」△3,783千円は、「自己株式の取得による支出」△128千円、「その他」△3,654千円として組替えており
ます。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額
に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異な
る場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変
更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価(注記10)
・非金融資産の減損(注記12，13，14)
・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)
・繰延税金資産の回収可能性(注記15)
・引当金の会計処理と評価(注記18)
・従業員給付(注記19)
・金融商品の公正価値測定(注記31)
・株式報酬(注記35)
・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)
５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに公表されている主な基準書及び解釈指針の新設または改訂は次のとおりであり、当連
結会計年度末において当社グループはこれらを適用しておりません。2020年11月期に適用される基準による当社グ
ループの連結財務諸表に対する重要な影響はありません。
強制適用時期
基準書 基準名 当社適用年度 新設・改訂の概要
(以降開始年度)
リース会計についてIAS第17号
IFRS第16号 リース 2019年１月１日 2020年11月期
からIFRS第16号へ置換え
６．セグメント情報
(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締
役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものでありま
す。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動
産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホ
テル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生
し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向け
の賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション
等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメ
ント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。
「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。
当社グループの報告セグメントは、前連結会計年度まで５つでありましたが、当連結会計年度より、「不動産流
動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産
管理事業」及び「ホテル事業」の６つに変更しております。
当該変更は、従来「不動産賃貸事業」及び「その他」に含めていた「ホテル事業」について、量的重要性が増し
たため報告セグメントとして区分したものであります。
なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分方法により作成しております。
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(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメン
トの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいてお
ります。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度
(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン
調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 34,793,585 13,261,604 5,934,901 2,982,251 4,015,450 555,525 － 61,543,319
－ － 44,221 56,356 1,216,701 2,240 △ 1,319,519 －
セグメント間の売上高
合計 34,793,585 13,261,604 5,979,123 3,038,607 5,232,152 557,765 △ 1,319,519 61,543,319
セグメント利益 6,770,700 1,487,253 2,453,492 1,616,478 453,725 36,194 △ 1,942,038 10,875,807
金融収益・費用(純額) △ 704,790
税引前利益 10,171,017
その他の項目
減価償却費 － 5,041 489,601 11,669 23,385 42,392 49,018 621,108
(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額 △1,942,038千円 には、セグメント間取引消去57,743千円、各報告セグメントに
配分していない全社費用△1,999,782千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属
しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額 49,018千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度
(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン
調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 31,012,030 14,346,337 5,944,112 3,752,874 4,586,096 1,086,252 － 60,727,704
－ － 49,689 20,327 1,302,183 3,160 △ 1,375,361 －
セグメント間の売上高
合計 31,012,030 14,346,337 5,993,801 3,773,202 5,888,280 1,089,412 △ 1,375,361 60,727,704
セグメント利益 7,754,590 1,528,591 2,367,533 2,365,114 504,043 99,620 △ 1,928,535 12,690,958
金融収益・費用(純額) △ 600,863
税引前利益 12,090,095
その他の項目
減価償却費 － 5,293 551,109 10,787 27,060 232,527 47,055 873,834
(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額 △1,928,535千円 には、セグメント間取引消去 945千円 、各報告セグメントに配分
していない全社費用 △1,929,480千円 が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しな
い親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額 47,055千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
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(3) 主要な製品及び役務からの収益
「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示して
いるため、記載を省略しております。
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
前連結会計年度
(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント
不動産流動化事業、不動産ファン
トーセイ・リート投資法人 9,556,658 ド・コンサルティング事業、不動産
管理事業
当連結会計年度
(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント
不動産流動化事業、不動産ファン
トーセイ・リート投資法人 8,969,028 ド・コンサルティング事業、不動産
管理事業
７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
現金及び預金 26,520,569 31,998,929
合計 26,520,569 31,998,929
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８. その他の金融資産
その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
株式 256,544 163,283
投資信託受益証券
1,556,209 3,651,885
投資事業有限責任組合出資金 413,530 413,530
その他 18,547 23,992
合計 2,244,831 4,252,691
非流動資産 2,244,831 4,252,691
９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
売掛金 928,435 2,106,441
短期貸付金 79 22,847
未収入金 1,048,141 396,342
前払費用 303,035 385,429
前渡金 519,449 235,402
長期貸付金 2,910 89,838
差入敷金保証金 656,603 755,235
破産更生債権等 7,750 24,661
その他 497,910 859,740
貸倒引当金 △8,843 △25,878
合計 3,955,472 4,850,060
流動資産 3,090,237 3,747,782
非流動資産 865,235 1,102,277
連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。
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10．棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
販売用不動産 50,716,466 45,469,765
仕掛販売用不動産 11,741,397 28,103,898
合計 62,457,864 73,573,663
12ヶ月を超えて販売される予定の
29,344,441 32,524,058
棚卸資産
前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ 36,789,697千円 及び 33,217,594
千円 であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ 4,948,646千円
及び 2,968,144千円 であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、 55,167,549千円 及び
69,803,910千円 が借入金に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正
常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ 102,472千円 及び 158,372
千円 であります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
評価損の金額 △456,914 △400,879
11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
原材料 584 358
貯蔵品 9,910 12,889
会員権 28,914 4,014
その他 20,000 －
合計 59,409 17,261
流動資産 30,495 13,247
非流動資産 28,914 4,014
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12．有形固定資産
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)
建物及び構築物 土地 その他 合計
取得原価
2017年12月１日時点の残高
2,311,338 3,257,914 256,082 5,825,336
取得 77,952 － 55,671 133,624
売却又は処分
△3,045 － △16,153 △19,198
振替 1,878,626 1,577,372 － 3,455,998
2018年11月30日時点の残高
4,264,872 4,835,287 295,601 9,395,760
取得
31,141 － 58,218 89,359
売却又は処分
△222 － △9,698 △9,920
振替 － － － －
2019年11月30日時点の残高
4,295,791 4,835,287 344,121 9,475,200
減価償却累計額及び減損損失累計額
2017年12月１日時点の残高
353,565 － 166,117 519,683
減価償却費
66,066 － 38,528 104,595
売却又は処分
△2,253 － △12,133 △14,387
2018年11月30日時点の残高
417,378 － 192,512 609,891
減価償却費
157,048 － 46,353 203,402
売却又は処分
△222 － △9,698 △9,920
2019年11月30日時点の残高
574,205 － 229,167 803,372
帳簿価額
2017年12月１日時点
1,957,773 3,257,914 89,964 5,305,652
2018年11月30日時点
3,847,493 4,835,287 103,088 8,785,869
2019年11月30日時点
3,721,586 4,835,287 114,953 8,671,827
2018年11月30日及び2019年11月30日時点におけるファイナンス・リースによるリース資産の帳簿価額は、それぞれ
5,624千円 及び 25,778千円 であります。
2018年11月30日及び2019年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、 8,608,451千円 及び
8,475,298千円 が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。
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13．投資不動産
(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
取得原価
期首残高 29,794,430 35,533,780
取得 8,723,692 351,710
振替 △2,984,342 4,393,773
期末残高 35,533,780 40,279,263
減価償却累計額及び減損損失累計額
期首残高 1,434,882 1,780,932
減価償却費 486,918 640,875
振替 △140,868 △10,677
期末残高 1,780,932 2,411,130
期末帳簿価額 33,752,847 37,868,133
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ 27,044,816
千円 及び 28,266,898千円 が借入金に対する担保に供されております。
(2) 公正価値
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
公正価値 51,411,724 63,338,068
投資不動産からの賃貸収入 3,235,798 3,254,465
賃貸収入に付随して発生した直接的な費用 1,429,556 2,127,704
投資不動産の公正価値は、「不動産鑑定評価基準」に準じた方法等により自社で算定しております。
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14．無形資産
無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)
ソフトウエア ソフトウエア仮勘定 その他 合計
取得原価
2017年12月１日時点の残高
156,237 － 1,889 158,126
取得 7,848 27,115 － 34,963
売却又は処分
△6,060 － － △6,060
2018年11月30日時点の残高
158,026 27,115 1,889 187,030
取得
4,246 25,105 0 29,351
振替 7,115 △7,115 － －
2019年11月30日時点の残高
169,387 45,105 1,889 216,381
償却累計額及び減損損失累計額
2017年12月１日時点の残高
74,581 － － 74,581
償却費
30,542 － － 30,542
売却又は処分
△6,060 － － △6,060
2018年11月30日時点の残高
99,064 － － 99,064
償却費
29,557 － － 29,557
2019年11月30日時点の残高
128,621 － － 128,621
帳簿価額
2017年12月１日時点
81,655 － 1,889 83,544
2018年11月30日時点
58,962 27,115 1,889 87,966
2019年11月30日時点
40,766 45,105 1,889 87,760
無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。
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15．繰延税金及び法人所得税
(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
純損益を通じて その他の包括利益
2017年12月１日 その他 2018年11月30日
認識 において認識
繰延税金資産
未払事業税否認
88,883 95,136 － 16,127 200,147
概算計上経費否認
10,876 △7,222 － － 3,654
賃貸事業損失引当金
1,102 △1,102 － － －
代物弁済による未実現
148,441 △443 － － 147,998
利益
賞与引当金 145,272 34,308 － － 179,580
従業員に対する
150,817 16,831 － － 167,648
退職給付に係る負債
経営幹部に対する
10,264 △6,170 － － 4,093
退職給付に係る負債
役員長期未払金 144,445 15,598 － － 160,043
繰越欠損金 118,248 8,935 － 190,162 317,346
その他 106,055 4,060 △1,386 － 108,729
小計 924,407 159,931 △1,386 206,290 1,289,242
評価性引当額 △220,959 96,685 － △190,162 △314,436
合計 703,448 256,616 △1,386 16,127 974,805
繰延税金負債
その他の金融資産評価
△25,076 21 △5,985 － △31,040
損益
子会社の資産及び負債
から生じる公正価値の △160,783 177,568 － △454,162 △437,378
再評価
合計 △185,860 177,589 △5,985 △454,162 △468,418
繰延税金資産(純額) 517,587 434,206 △7,371 △438,035 506,386
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当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
純損益を通じて その他の包括利益
2018年12月１日 その他 2019年11月30日
認識 において認識
繰延税金資産
未払事業税否認
200,147 △63,937 － － 136,210
概算計上経費否認
3,654 △2,395 － － 1,258
代物弁済による未実現
147,998 － － － 147,998
利益
賞与引当金 179,580 18,464 － － 198,044
従業員に対する
167,648 11,984 － － 179,632
退職給付に係る負債
経営幹部に対する
4,093 △1,533 － － 2,560
退職給付に係る負債
役員長期未払金 160,043 △50,155 － － 109,887
繰越欠損金 317,346 111,727 － － 429,074
その他 108,729 86,335 1,232 － 196,296
小計 1,289,242 110,489 1,232 － 1,400,963
評価性引当額 △314,436 △8,721 － － △323,158
合計 974,805 101,767 1,232 － 1,077,805
繰延税金負債
その他の金融資産評価
△31,040 － △107,158 － △138,199
損益
固定資産圧縮積立金 － － － △679,277 △679,277
子会社の資産及び負債
から生じる公正価値の △437,378 59,491 － － △377,887
再評価
合計 △468,418 59,491 △107,158 △679,277 △1,195,364
繰延税金資産(負債)
506,386 161,258 △105,926 △679,277 △117,559
(純額)
当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対し
て利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債
の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部に
ついて、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰
越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
将来減算一時差異 10,563 6,724
税務上の繰越欠損金 303,873 316,434
合計 314,436 323,158
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繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
１年目 － 86,344
２年目 87,916 －
３年目 － 65,811
４年目 65,811 92,791
５年目以降 733,946 677,801
合計 887,673 922,747
子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあ
り、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。
当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末 6,733,994千円 、当連結会計年度末 7,443,182千円 であ
ります。
(2) 法人所得税
前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これら
を基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.86％及び30.62％となっております。ただし、海外子会社につい
てはその所在地における法人税等が課されております。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
当期税金費用
当期利益に対する当期税金費用 3,748,528 3,126,089
当期税金費用合計 3,748,528 3,126,089
繰延税金費用
一時差異の発生及び解消 △437,939 516,973
税率の変更による差異 8,190 －
繰延税金費用合計 △429,748 516,973
法人所得税 3,318,779 3,643,062
当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過
去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度におけ
る当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額
が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であり
ます。
法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりで
あります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.86％及び30.62％を適用して
おります。
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(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
税引前当期利益 10,171,017 12,090,095
法定実効税率による法人所得税 3,138,775 3,701,987
調整
永久に損金(益金)に算入され
27,076 35,778
ない項目
繰延税金資産が認識されな
745 25,389
かった一時差異等の増減
税率の変更による差異 8,190 －
子会社の税率差異 203,889 123,860
税額控除 △68,884 －
子会社株式売却の連結消去に
－ △240,170
よる影響額
その他 8,985 △3,782
法人所得税 3,318,779 3,643,062
16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
支払手形及び買掛金 1,186,431 1,268,751
未払金 827,755 812,455
前受金 1,358,417 2,830,635
預り敷金保証金 3,194,533 3,389,107
その他 1,217,410 1,909,186
合計 7,784,548 10,210,136
流動負債 4,075,579 6,448,300
非流動負債 3,708,969 3,761,836
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17．借入金
借入金の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度 平均利率
返済期限
(2018年11月30日) (2019年11月30日) (％)
流動負債
短期借入金 219,000 1,995,500 1.24 ―
１年以内返済予定の長期借入金 7,085,840 14,286,638 1.13 ―
リース債務 3,654 9,109 － ―
合計 7,308,494 16,291,247
非流動負債
長期借入金 67,714,333 73,533,291 1.03 2020年～2047年
リース債務 2,419 18,730 － 2020年～2024年
合計 67,716,752 73,552,021
(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。
２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金には、担保付の債務がそれぞれ 74,772,773千円 及び
89,614,307千円 含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
有給休暇 資産除去 賃貸事業 完成工事
賞与引当金 合計
引当金 債務 損失引当金 補償引当金
期首残高 2017年12月１日 444,079 36,619 19,197 3,573 400 503,868
期中増加額 551,529 40,829 － 1,060 － 593,419
期中減少額(目的使用) △444,079 △36,619 － △3,573 － △484,271
期中減少額(戻入) － － △12,530 － △150 △12,680
割引計算の期間利息費用 － － 150 － － 150
期末残高 2018年11月30日 551,529 40,829 6,817 1,060 250 600,487
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
有給休暇 資産除去 賃貸事業 完成工事
賞与引当金 合計
引当金 債務 損失引当金 補償引当金
期首残高 2018年12月１日 551,529 40,829 6,817 1,060 250 600,487
期中増加額 608,919 46,402 － － 210 655,532
期中減少額(目的使用) △551,529 △38,927 － △1,060 － △591,517
期中減少額(戻入) － △1,901 － － － △1,901
割引計算の期間利息費用 － － 154 － － 154
期末残高 2019年11月30日 608,919 46,402 6,971 － 460 662,753
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(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
流動負債 593,669 655,782
非流動負債 6,817 6,971
資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなけ
ればならないアスベスト、ＰＣＢが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響
を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。
19．従業員給付
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
従業員に対する退職給付に係る負債 481,719 505,157
経営幹部に対する退職給付に係る
11,834 16,056
負債
合計 493,554 521,213
(1) 従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額
は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されて
おります。
① 確定給付制度
従業員に対する退職給付に係る負債の内訳
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
確定給付制度債務(制度資産なし) 481,719 505,157
連結財政状態計算書上の
481,719 505,157
確定給付制度債務
純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
勤務費用 66,077 66,055
利息費用 1,692 1,975
退職給付費用合計(注) 67,769 68,030
(注) 退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。
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確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
期首残高 442,900 481,719
当期勤務費用 66,077 66,055
利息費用 1,692 1,975
給付支払額 △44,892 △36,776
財務上の仮定の変更により生じた
15,941 △7,816
数理計算上の差異
期末残高 481,719 505,157
当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それ
ぞれ9.7年及び9.7年であります。
数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
(単位：％)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
割引率 0.41 0.35
昇給率 4.02 4.02
当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりでありま
す。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。
マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
割引率0.5％上昇 △22,072 △22,896
割引率0.5％低下 23,843 24,734
② 確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
拠出額 31,172 37,796
(2) 経営幹部に対する退職給付
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
期首残高 29,674 11,834
繰入額 6,998 6,021
支払額 △24,838 △1,800
期末残高 11,834 16,056
上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。
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経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数
であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行う
ことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対
する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。
20．資本及びその他の資本項目
(1) 資本金及び資本剰余金
発行可能株式総数 発行済株式総数
資本金(千円) 資本剰余金(千円)
(株) (株)
2017年12月１日残高
150,000,000 48,284,000 6,421,392 6,464,240
増減 － 260,800 132,747 80,683
2018年11月30日残高
150,000,000 48,544,800 6,554,139 6,544,924
増減 － 50,500 25,704 30,315
2019年11月30日残高
150,000,000 48,595,300 6,579,844 6,575,240
(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
２．発行済株式は、全額払込済であります。
３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
４．新株の発行（新株予約権の行使）による増加であります。
(2) 自己株式
株式数(株) 金額(千円)
2017年12月１日残高 － －
増減 105 △128
2018年11月30日残高
105 △128
増減 1,008,700 △999,909
2019年11月30日残高
1,008,805 △1,000,037
(注) 期中増減は、単元未満株式の買取及び会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるもので
あります。なお、当社は2019年２月５日開催の取締役会において下記のとおり決議し、実施しております。
取得した株式の種類 普通株式
取得した株式の総数 1,008,700株
株式の取得価額の総額 999,909千円
取得期間 2019年２月７日 ～ 2019年４月23日
取得方法 証券会社による投資一任方式
(3) 資本剰余金
資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又
は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として
計上することが規定されております。
(4) 利益剰余金
利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する
剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利
益準備金として積み立てることが規定されております。
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(5) その他の資本の構成要素
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
売却可能 キャッシュ・
在外営業活動体の
金融資産の フロー・ヘッジの 合計
換算差額
公正価値の純変動 公正価値の純変動
2017年12月１日残高 10,717 56,852 △3,545 64,024
その他の包括利益 △881 13,480 2,913 15,513
2018年11月30日残高
9,836 70,332 △631 79,537
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
売却可能 キャッシュ・
その他の包括利益
在外営業活動体の
金融資産の を通じて測定する フロー・ヘッジの 合計
換算差額
金融資産の純変動
公正価値の純変動 公正価値の純変動
2018年12月１日残高 9,836 70,332 － △631 79,537
会計方針の変更に
－ △70,332 70,332 － －
よる累積的影響額
会計方針の変更を
反映した当期首残高 9,836 － 70,332 △631 79,537
（2018年12月１日）
その他の包括利益 △7,352 － 242,805 △2,961 232,491
2019年11月30日残高
2,483 － 313,137 △3,592 312,028
① 在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。
② その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。
③ キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる
部分であります。
21．配当金
(1) 配当金支払額
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2018年２月27日
25 1,207,100 2017年11月30日 2018年２月28日
定時株主総会
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2019年２月27日
30 1,456,340 2018年11月30日 2019年２月28日
定時株主総会
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(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2020年２月26日
42 1,998,632 2019年11月30日 2020年２月27日
定時株主総会
22．売上収益
(1) 売上収益
前連結会計年度の売上収益の内訳は以下のとおりであります。なお、当連結会計年度については、IFRS第15号を
適用しているため、記載をしておりません。
(単位：千円)
前連結会計年度
(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)
販売用不動産売上高 48,055,190
サービス売上高 13,488,128
合計 61,543,319
（注）サービス売上高には、IAS第17号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
(2) 顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コン
サルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としており、事業別に包括的な戦
略を立案し、事業活動を展開していることから、これらの事業を報告セグメントとし、各報告セグメントで計上す
る収益を売上収益としております。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
当連結会計年度（自2018年12月１日 至2019年11月30日）
（単位：千円）
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業 合計
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
不動産の販売 31,012,030 14,346,337 － － － － 45,358,368
サービスの提供 － － 642,976 3,740,070 4,586,096 961,947 9,931,091
その他の源泉から
－ － 5,301,135 12,803 － 124,305 5,438,244
認識した収益
合計 31,012,030 14,346,337 5,944,112 3,752,874 4,586,096 1,086,252 60,727,704
(注） その他の源泉から認識した収益には、IAS第17号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含
まれています。
(3) 履行義務
当社グループが履行義務を充足する通常の時点等については、「重要な会計方針（15）収益」に記載のとおりで
あります。当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、残存履行義務に
関する情報の記載を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重
要な金額はありません。
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(4) 契約残高
(単位：千円）
2018年12月１日時点 2019年11月30日時点
顧客との契約から生じた債権 928,435 2,106,441
契約負債 1,358,417 2,830,635
(注) １. 顧客との契約から生じた債権は、連結財政状態計算書において「営業債権及びその他の債権」に含まれてお
り、契約負債は、「営業債務及びその他の債務」に含まれております。
２. 契約負債は主に顧客からの前受金に関するものであります。当連結会計年度に認識した収益のうち、2018年
12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,162,193千円であります。
(5) 残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいて、個別の契約が１年を超える重要な取引はありません。また、顧客との契約から生じる対
価の中に、取引価格に含まれていない重要なものはありません。
(6) 契約コスト
当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありませ
ん。
23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
棚卸資産取得価額 36,332,783 32,816,715
減価償却費 533,733 776,332
棚卸資産評価損益 456,914 400,879
外注費その他 5,496,790 5,892,846
合計 42,820,221 39,886,774
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24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年12月１日 (自 2019年12月１日
至 2019年11月30日) 至 2020年11月30日)
従業員給付費用 4,120,507 4,425,496
販売経費(流動化) 655,740 491,968
販売経費(開発) 948,176 896,613
広告宣伝費 217,269 239,422
支払報酬 133,030 141,468
支払手数料 423,005 549,444
租税公課 657,601 548,522
交通費 79,696 80,028
通信費 60,364 62,349
事務用品費 58,221 54,160
減価償却費及び償却費 87,375 97,501
貸倒引当金繰入額 △ 948 18,091
その他 420,031 598,329
合計 7,860,072 8,203,399
25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
給与手当及び賞与手当 3,311,489 3,572,447
退職給付費用 107,379 112,302
法定福利費 440,153 489,787
株式報酬費用 4,935 18,521
その他の短期従業員給付 256,549 232,437
合計 4,120,507 4,425,496
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26．その他の収益
その他の収益の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
負ののれん発生益 87,970 －
固定資産売却益 － 2,228
雑収入 59,061 62,106
合計 147,032 64,335
(注) 前連結会計年度の「負ののれん発生益」は、主に㈱増田建材店の株式取得に伴う支払対価が同社の識別可能資
産及び引受負債の正味価額を下回ったことによるものであります。
27．その他の費用
その他の費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
固定資産除却損 791 －
株式取得関連費用 77,220 －
関係会社株式売却損 － 2,045
雑損失 56,237 8,862
合計 134,249 10,907
(注) 前連結会計年度及び当連結会計年度の「雑損失」には、それぞれ為替差損が469千円及び3,024千円が含まれて
おります。
28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
受取利息
償却原価で測定する金融資産 462 1,124
受取配当金
その他の包括利益を通じて
85,281 153,341
公正価値で測定する金融資産
金融収益合計 85,743 154,466
支払利息
償却原価で測定する金融負債 790,534 755,329
金融費用合計 790,534 755,329
(注) 前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料
費用は、それぞれ95,127千円及び41,052千円であります。
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29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、
並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
当期発生額 組替調整額 税効果前 税効果 税効果後
純損益に振り替えられない項目
確定給付制度の再測定 △15,941 － △15,941 4,902 △11,038
純損益に振り替えられない項目の合計 △15,941 － △15,941 4,902 △11,038
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 △881 － △881 － △881
売買可能金融資産の公正価値の純変動 19,322 143 19,465 △5,985 13,480
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
4,300 － 4,300 △1,386 2,913
純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
22,741 143 22,885 △7,371 15,513
の合計
合計 6,799 143 6,943 △2,469 4,474
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
当期発生額 組替調整額 税効果前 税効果 税効果後
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産
349,963 － 349,963 △107,158 242,805
の純変動
確定給付制度の再測定 7,816 － 7,816 △2,392 5,423
純損益に振り替えられない項目の合計 357,780 － 357,780 △109,551 248,228
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 △7,352 － △7,352 － △7,352
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
△4,193 － △4,193 1,232 △2,961
純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
△11,545 － △11,545 1,232 △10,313
の合計
合計 346,234 － 346,234 △108,319 237,914
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30．１株当たり利益
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
親会社の所有者に帰属する当期利益(千円) 6,852,237 8,447,032
希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する
6,852,237 8,447,032
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 48,472,355 47,884,495
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
85,411 156,333
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
48,557,766 48,040,828
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり当期利益(円) 141.36 176.40
希薄化後１株当たり当期利益(円) 141.12 175.83
(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により
除して算出しております。
31．金融商品
(1) 資本管理
当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要
であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及
び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
現金及び現金同等物 26,520,569 31,998,929
有利子負債 75,025,247 89,843,269
資本 52,021,782 58,306,499
なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社
グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。
(2) リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性
リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を
行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその
低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は
行っておりません。
(3) 為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動において
は、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当
社グループにとって重要なものではないと考えております。
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(4) 金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して、金融機
関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金において、金利が1.0％上昇した場合の、連
結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
税引前利益に与える影響額 △723,472 △863,502
(5) 信用リスク
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期
日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対
応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資
産の帳簿価額であります。
前連結会計年度
① 期日経過した金融資産
連結会計年度末において期日が経過しているが、減損はしていない営業債権及びその他の債権の年齢分析は、
以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度
(2018年11月30日)
期日経過３ヶ月以内 55,239
期日経過３ヶ月超６ヶ月以内 546
期日経過６ヶ月超 419
合計 56,205
② 減損が生じている金融資産
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を
設定しております。
連結会計年度末において減損していると個別に判断された営業債権及びその他の債権は、以下のとおりであり
ます。
(単位：千円)
前連結会計年度
(2018年11月30日)
営業債権及びその他の債権 8,612
貸倒引当金 △8,431
合計 180
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③ 貸倒引当金の増減
当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引
当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度
(自 2017年12月１日
至 2018年11月30日)
期首残高 10,195
当期計上額 230
期中減少額(戻入) △166
期中減少額(目的使用) △1,416
期末残高 8,843
当連結会計年度
予想信用損失から生じた金額に関する定量的・定性的情報
① 金融資産の年齢分析
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月
常に貸倒引当金を
の予想信用損失に等
合計
全期間の予想信用損
しい金額で算定して
信用減損金融資産
失に等しい金額で測
いる金融資産
定している金融資産
期日以内 3,305,139 － － 3,305,139
３か月以内 145,411 － － 145,411
３か月超１年以内 1,624 170 16,956 18,750
１年超 419 － 7,705 8,124
合計 3,452,595 170 24,661 3,477,426
② 貸倒引当金の増減
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設
定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減
少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
全期間の予想信用損失
貸倒引当金を12ヶ月
常に貸倒引当金を
の予想信用損失に等
合計
全期間の予想信用損
しい金額で算定して
信用減損金融資産
失に等しい金額で測
いる金融資産
定している金融資産
2018年12月１日残高 411 180 8,250 8,843
期中新規発生または回収 720 85 16,956 17,761
期中減少（戻入） － － － －
期中減少（目的使用） － － △726 △726
信用減損金融資産への振替 － △180 180 －
2019年11月30日残高 1,132 85 24,661 25,878
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(6) 流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日
にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社は、定期的に、手許流動性及び有利子負債
の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
１年以内 １年超５年以内 ５年超 合計
前連結会計年度(2018年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
2,439,178 3,478,724 220,775 6,138,677
借入金
7,308,494 46,648,296 21,068,456 75,025,247
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
－ 9,469 － 9,469
当連結会計年度(2019年11月30日)
非デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
2,695,818 3,517,073 231,099 6,443,992
借入金
16,291,247 50,849,480 22,702,541 89,843,269
デリバティブ金融負債
営業債務その他の債務
－ 13,663 － 13,663
(7) 価格リスク
当社グループは、その他の金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。こ
れらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リ
スクを管理するため、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しておりま
す。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上
場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、 111,913千円 、 261,041
千円 変動します。
(8) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資
当社グループは、事業上のノウハウ蓄積や情報収集などを目的として保有する資本性金融商品に対する投資につ
いて、その保有目的に鑑み、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に指定しております。
① 主な銘柄ごとの公正価値
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資の主な銘柄ごとの公正価値は次の
とおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度
(2019年11月30日)
トーセイ・リート投資法人 3,651,885
その他 179,705
合計 3,831,590
② 受取配当金
当連結会計年度の受取配当金のうち、連結会計年度末日で保有している投資に関するものと期中に認識の中止
を行った投資に関するものの内訳は、次のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度
(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
当連結会計年度末で保有している
153,122
投資に関するもの
期中に認識の中止を行った投資に
215
関するもの
合計 153,337
③ 期中に認識を中止したその他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品
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当社グループは、業務上の関係の見直し等により、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産の
一部を売却により処分し、認識を中止しております。期中で売却した銘柄の売却時における公正価値、売却に係
る 累積利得又は損失の合計額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度
(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
公正価値 151,509
累積利得（損失） －
(9) 公正価値
① 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
帳簿価額 公正価値 帳簿価額 公正価値
金融資産
貸付金及び債権
現金及び現金同等物 26,520,569 26,520,569 － －
営業債権及びその他の債権(注)１ 3,955,472 3,955,472 － －
売却可能資産
売却可能金融資産 2,244,831 2,244,831 － －
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 － － 31,998,929 31,998,929
営業債権及びその他の債権(注)１ － － 4,850,060 4,850,060
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － － 3,831,590 3,831,590
純損益を通じて公正価値で
測定する金融資産
その他の金融資産 － － 421,101 421,101
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務(注)２ 7,784,548 7,784,548 10,210,136 10,210,136
借入金 75,025,247 75,035,318 89,843,269 89,851,347
(注) １．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融資産
は、前連結会計年度 2,751,391千円 、当連結会計年度 3,451,548千円 であります。
２．上記は連結財政状態計算書上の金額であります。このうち、金融商品である償却原価で測定する金融負債
は、前連結会計年度 6,138,677千円 、当連結会計年度 6,443,992千円 であります。
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金融商品の公正価値算定方法
(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券
の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近におけ
る第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりま
す。活発な市場における公表市場価格がなく、公正価値を信頼性をもって測定できない有価証券に関しては取得
原価で測定しております。
(長期借入金)
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価
額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を
行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
② 公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベ
ル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値
(単位：千円)
前連結会計年度(2018年11月30日)
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
売却可能金融資産 1,613,044 － 631,787 2,244,831
公正価値で測定しその変動をその他の包括利
益を通じて測定する金融負債 － 9,469 － 9,469
(デリバティブ)(注)
(単位：千円)
当連結会計年度(2019年11月30日)
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
3,762,485 － 69,105 3,831,590
公正価値で測定する金融資産
純損益を通じて
－ － 421,101 421,101
公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 13,663 － 13,663
(デリバティブ)(注)
(注) 変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそ
れらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より５年以内であります。
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レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
期首残高 475,145 631,787
取得 152,799 5,357
包括利益
損益(注)１ 5,749 13,722
その他の包括利益（注）２ － 6,313
処分 △1,907 △166,973
期末残高 631,787 490,206
（注）１.すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売
上原価」に含まれております。
２.その他の包括利益に認識した利得又は損失は、連結包括利益計算書上の「その他の包括利益を通じて測定す
る金融資産の純変動」に表示しております。
32．オペレーティング・リース
(1) 借手側
当社グループは、非関連当事者より、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃借しております。この
うち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオペ
レーティング・リースに基づく将来の最低支払リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
１年以内 508,659 558,370
１年超５年以内 504,237 167,107
合計 1,012,897 725,477
(注) １．前連結会計年度及び当連結会計年度において、解約可能または解約不能オペレーティング・リースに基づい
て費用として認識したリース料は、それぞれ、 621,398千円 及び 616,337千円 であります。
２. 前連結会計年度末及び当連結会計年度末における、解約不能サブリース契約に基づき将来受け取ると期待さ
れる最低サブリース料総額は、それぞれ158,587千円と117,130千円であります。
(2) 貸手側
当社グループは、非関連当事者に対して、事務所等をオペレーティング・リース契約により賃貸しております。
このうち、一部の契約には一定期間解約不能のオペレーティング・リース契約が含まれております。解約不能のオ
ペレーティング・リースに基づく将来の最低受取リース料は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
１年以内 375,548 392,315
１年超５年以内 450,721 587,258
５年超 100,394 324,988
合計 926,664 1,304,562
（注）当連結会計年度において、収益として認識した変動リース料は、83,211千円であります。
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33．関連当事者
(1) 関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
営業債権及びその他の債権 21 －
営業債務及びその他の債務 493,954 349,044
売上高 30 120
販売費及び一般管理費 1,785 1,296
合計 495,792 350,461
関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。
なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給
を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその
他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計
年度348,641千円、当連結会計年度348,641千円であります。
(2) 主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
短期従業員給付 430,555 410,613
退職給付 52,598 6,021
合計 483,154 416,635
34．ストラクチャード・エンティティ
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びア
セットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるア
セットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、 499,184,396千円 及び 683,138,188千円 であり、受け取った報酬は、そ
れぞれ、 1,812,740千円 及び 2,851,866千円 であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を
行っております。
連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した
資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
営業債権及びその他の債権 329,318 1,376,423
その他の金融資産 426,667 432,122
合計 755,986 1,808,546
なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能
性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を
意味するものではありません。
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35．株式報酬
(1) 株式報酬制度の内容
当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取
締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対す
る意欲や士気を一層高めることを目的としています。
ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない
場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役
員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認
められた場合は、この限りではありません。
当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度及び当連結会計年度の
持分決済型株式報酬取引に関する費用は、それぞれ、4,935千円及び18,521千円であります。
当連結会計年度末において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。
付与数(株) 付与日
行使期間 行使価格(円)
2018年１月10日～
2015年11月26日 803
第５回新株予約権 506,000
2020年10月28日
2021年５月１日～
第６回新株予約権 725,000 2019年５月27日 1,006
2024年４月25日
(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格
第５回新株予約権
前連結会計年度
当連結会計年度
(自 2018年12月１日
(自 2017年12月１日
至 2019年11月30日)
至 2018年11月30日)
行使価格(円)
803 803
期首未行使残高(株)
506,000 245,200
期中の付与(株) ― ―
期中の失効(株) ― ―
期中の行使(株)
260,800 50,500
期中の満期消滅(株)
― ―
期末未行使残高(株)
245,200 194,700
期末行使可能残高(株)
245,200 194,700
（注）１.前連結会計年度及び当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加
重平均株価は、それぞれ1,321円及び1,055円です。
２.前連結会計年度末及び当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している
自己新株予約権がそれぞれ62,000株及び64,200株含まれております。
３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、前連結会計年度及び当連結会計年度においてそ
れぞれ1.9年及び0.9年であります。
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第６回新株予約権
当連結会計年度
(自 2018年12月１日
至 2019年11月30日)
行使価格(円)
1,006
期首未行使残高(株)
―
期中の付与(株) 725,000
期中の失効(株) ―
期中の行使(株)
―
期中の満期消滅(株)
―
期末未行使残高(株)
725,000
期末行使可能残高(株)
―
(3) ストック・オプションの公正価値測定
ブラック・ショールズモデルを使用して持分決済型株式報酬の公正価値を評価しており、公正価値の測定に使用
された仮定は以下のとおりです。
第６回新株予約権
付与日の公正価値(円) 114
付与日の株価（円） 908
権利行使価格(円) 1,006
予想ボラティリティ(注)１ 31.46％
予想残存期間(注)２
3.43年
予想配当(注)３
37円／株
無リスク利子率(注)４
△0.175％
(注) １．2015年10月から2019年４月までの株価実績に基づき算定しております。
２. 十分なデータの蓄積はなく、合理的な見積りが困難であるため、権利行使期間の中間点において行使される
ものと推定して見積もっております。
３. 2018年11月30日を基準日とする配当によります。
４. 予想残存期間に対応する期間に対応する国債の利回りであります。
36．キャッシュ・フロー情報
財務活動から生じる負債の主な変動は、財務キャッシュ・フローによる変動であり、重要な非資金変動はありま
せん。
37．企業結合
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(株式会社増田建材店の取得)
当社は、2017年12月26日に埼玉県戸田市、東京都府中市等に収益不動産を保有し、賃貸事業を営む株式会社増田
建材店の株式の100％を取得しました。
当社グループは、将来の収益の源泉となる仕入活動を強化しており、今般のＭ＆Ａもその仕入手法の一環として
実施いたしました。
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取得日現在における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値は次のとおりです。
金額（千円）
支払対価の公正価値（注） 2,017,155
取得資産及び引受負債の公正価値
流動資産 2,737,726
（うち、現金及び現金同等物） (682,039)
非流動資産 15,251
流動負債 △181,895
△484,252
非流動負債
純資産
2,086,829
△69,674
負ののれん発生益
合計
2,017,155
（注）支払対価は現金です。
上記のとおり、負ののれん発生益69,674千円は、取得資産の公正価値から引受負債の公正価値を差し引いた純資産
が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しており
ます。
取得資産及び引受負債の公正価値は、第三者によるデュー・デリジェンスを通じて精査した財務・資産状況等を総
合的に勘案して算定しております。
当該企業結合に係る取得関連費用については、60,720千円を連結包括利益計算書の「その他の費用」として計上し
ております。
なお、当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ損益情報は、連結財務諸表に対する影響額に重
要性がないため記載しておりません。
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
該当事項はありません。
38．偶発事象
該当事項はありません。
39．後発事象
該当事項はありません。
40．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載のとおりであります。
(2) 【その他】
当連結会計年度における四半期情報等
(累計期間) 第１四半期 第２四半期 第３四半期 当連結会計年度
売上高 (千円) 17,059,457 34,452,685 45,742,345 60,727,704
税引前四半期利益
(千円) 2,987,175 7,634,835 11,163,236 12,090,095
又は税引前利益
親会社の所有者に
帰属する四半期 (千円) 2,035,682 5,239,985 7,649,892 8,447,032
(当期)利益
基本的１株当たり
(円) 41.97 108.79 159.44 176.40
四半期(当期)利益
(会計期間) 第１四半期 第２四半期 第３四半期 第４四半期
基本的１株当たり
(円) 41.97 66.92 50.69 16.76
四半期利益
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２ 【財務諸表等】
(1) 【財務諸表】
① 【貸借対照表】
(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 18,747,826 25,270,442
※２ 119,547 ※２ 145,048
売掛金
※１ 45,077,095 ※１ 43,201,715
販売用不動産
※１ 10,917,460 ※１ 27,147,207
仕掛販売用不動産
貯蔵品 5,761 6,774
関係会社短期貸付金 70,000 55,000
※２ 938,635 ※２ 419,524
未収入金
前渡金 500,205 227,625
前払費用 259,258 348,259
※２ 278,280 ※２ 546,144
その他
△ 471 △ 428
貸倒引当金
流動資産合計 76,913,598 97,367,313
固定資産
有形固定資産
※１ 16,434,105 ※１ 15,895,418
建物
構築物 28,956 33,463
機械及び装置 22,895 20,541
車両運搬具 12,128 8,089
工具、器具及び備品 33,502 31,679
※１ 24,021,186 ※１ 25,682,668
土地
リース資産 5,624 6,345
400 173,110
建設仮勘定
有形固定資産合計 40,558,800 41,851,316
無形固定資産
ソフトウエア 25,411 19,537
ソフトウエア仮勘定 23,105 45,105
1,889 1,889
電話加入権
無形固定資産合計 50,405 66,531
投資その他の資産
投資有価証券 2,194,930 4,192,054
関係会社株式 6,390,866 4,752,166
出資金 4,150 4,150
長期貸付金 2,910 89,838
関係会社長期貸付金 473,000 478,000
長期前払費用 195,863 254,744
※２ 47,092 ※２ 59,554
長期未収入金
破産更生債権等 3,627 20,538
敷金及び保証金 603,566 693,363
繰延税金資産 405,748 －
その他 4,014 4,014
△ 3,645 △ 21,077
貸倒引当金
投資その他の資産合計 10,322,125 10,527,347
固定資産合計 50,931,331 52,445,195
資産合計 127,844,930 149,812,509
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(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
負債の部
流動負債
※２ 810,375 ※２ 837,386
買掛金
※１ 1,978,000
短期借入金 －
※１ , ※４ 6,283,260 ※１ , ※４ 13,832,430
1年内返済予定の長期借入金
リース債務 3,654 3,629
※２ 540,829 ※２ 534,705
未払金
未払費用 77,190 93,241
未払法人税等 837,448 889,324
未払消費税等 － 496,376
前受金 1,215,569 2,609,597
※２ 164,446 ※２ 274,126
預り金
賞与引当金 281,962 316,888
1,060 －
賃貸事業損失引当金
流動負債合計 10,215,798 21,865,706
固定負債
※１ , ※４ 66,853,583 ※１ , ※４ 71,442,365
長期借入金
※２ 3,081,544 ※２ 3,309,553
預り敷金保証金
リース債務 2,419 3,224
資産除去債務 6,817 6,971
退職給付引当金 366,943 391,525
役員長期未払金 348,641 348,641
デリバティブ負債 3,546 9,048
－ 359,212
繰延税金負債
固定負債合計 70,663,496 75,870,542
負債合計 80,879,295 97,736,249
純資産の部
株主資本
資本金 6,554,139 6,579,844
資本剰余金
6,637,615 6,663,319
資本準備金
資本剰余金合計 6,637,615 6,663,319
利益剰余金
利益準備金 7,250 7,250
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金 － 1,539,134
別途積立金 15,000 15,000
繰越利益剰余金 33,644,067 37,921,787
33,659,067 39,475,921
その他利益剰余金合計
利益剰余金合計 33,666,317 39,483,171
自己株式 △ 128 △ 1,000,037
株主資本合計 46,857,944 51,726,298
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金 70,332 308,757
△ 2,460 △ 6,277
繰延ヘッジ損益
評価・換算差額等合計 67,871 302,479
新株予約権 39,818 47,481
純資産合計 46,965,634 52,076,260
負債純資産合計 127,844,930 149,812,509
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② 【損益計算書】
(単位：千円)
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
※１ 48,061,639 ※１ 48,861,295
売上高
※１ 36,911,353 ※１ 34,513,514
売上原価
売上総利益 11,150,286 14,347,781
※１ , ※２ 4,819,863 ※１ , ※２ 4,709,542
販売費及び一般管理費
営業利益 6,330,422 9,638,238
営業外収益
※１ 14,436 ※１ 7,913
受取利息
※１ 1,142,368 ※１ 788,700
受取配当金
貸倒引当金戻入額 921 －
※１ 53,448 ※１ 62,578
雑収入
営業外収益合計 1,211,174 859,191
営業外費用
支払利息 758,957 719,259
株式交付費 1,335 491
為替差損 359 2,966
10,320 4,330
雑損失
営業外費用合計 770,973 727,047
経常利益 6,770,624 9,770,383
特別利益
投資有価証券売却益 － 95,083
特別利益合計 － 95,083
特別損失
固定資産売却損 304 －
568 －
固定資産除却損
特別損失合計 872 －
税引前当期純利益 6,769,751 9,865,466
法人税、住民税及び事業税
1,781,756 1,930,851
△ 66,361 661,419
法人税等調整額
法人税等合計 1,715,394 2,592,271
当期純利益 5,054,356 7,273,194
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【売上原価明細書】
不動産流動化事業原価明細書
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(千円) 金額(千円)
番号 (％) (％)
Ⅰ 土地 14,318,421 57.6 14,574,428 68.6
Ⅱ 建物取得費・バリューアッ
10,089,348 40.6 6,401,217 30.1
プコスト
Ⅲ 収益性低下による
454,496 272,406
1.8 1.3
簿価切下額
100.0 100.0
計 24,862,265 21,248,052
(注) 原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産開発事業原価明細書
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(千円) 金額(千円)
番号 (％) (％)
Ⅰ 用地費 4,761,566 54.7 4,893,052 50.6
Ⅱ 建築費 3,944,623 45.3 4,760,973 49.2
Ⅲ 収益性低下による
－ 14,962
－ 0.2
簿価切下額
100.0 100.0
計 8,706,190 9,668,988
(注) 原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
不動産賃貸事業原価明細書
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(千円) 金額(千円)
番号 (％) (％)
Ⅰ 外注費 579,168 18.3 598,067 18.4
Ⅱ 諸経費 2,584,055 81.7 2,648,075 81.6
(うち租税公課) ( 401,873 ) ( 427,948 )
(うち減価償却費) ( 441,745 ) ( 539,773 )
(うち水道光熱費) ( 534,968 ) ( 544,357 )
100.0 100.0
計 3,163,224 3,246,143
不動産ファンド・コンサルティング事業原価明細書
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(千円) 金額(千円)
番号 (％) (％)
諸経費 942 6,383
100.0 100.0
100.0 100.0
計 942 6,383
ホテル事業原価明細書
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前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
注記 構成比 構成比
区分 金額(千円) 金額(千円)
番号 (％) (％)
Ⅰ 外注費 3,516 2.0 11,855 3.4
Ⅱ 諸経費 175,214 98.0 332,091 96.6
(うち租税公課) (64,976) (83,096)
(うち減価償却費) (72,636) (217,165)
(うち水道光熱費) (5,330) (9,713)
100.0 100.0
計 178,730 343,947
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③ 【株主資本等変動計算書】
前事業年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
資本金
資本剰余金 利益剰余金
資本準備金 利益準備金
固定資産圧縮 繰越利益
合計 合計
別途積立金
積立金 剰余金
当期首残高 6,421,392 6,504,868 6,504,868 7,250 － 15,000 29,796,811 29,819,061
当期変動額
新株の発行 132,747 132,747 132,747
剰余金の配当 △ 1,207,100 △ 1,207,100
当期純利益 5,054,356 5,054,356
自己株式の取得
株主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 132,747 132,747 132,747 － － － 3,847,256 3,847,256
当期末残高 6,554,139 6,637,615 6,637,615 7,250 － 15,000 33,644,067 33,666,317
株主資本 評価・換算差額等
その他
新株予約権 純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
自己株式 株主資本合計 有価証券
損益 差額等合計
評価差額金
当期首残高 － 42,745,321 57,003 △ 4,224 52,778 90,954 42,889,054
当期変動額
新株の発行 265,494 265,494
剰余金の配当 △ 1,207,100 △ 1,207,100
当期純利益 5,054,356 5,054,356
自己株式の取得 △ 128 △ 128 △ 128
株主資本以外の項目
13,329 1,763 15,093 △ 51,136 △ 36,043
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △ 128 4,112,622 13,329 1,763 15,093 △ 51,136 4,076,579
当期末残高 △ 128 46,857,944 70,332 △ 2,460 67,871 39,818 46,965,634
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当事業年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
株主資本
資本剰余金 利益剰余金
その他利益剰余金
資本金
資本剰余金 利益剰余金
資本準備金 利益準備金
固定資産圧縮 繰越利益
合計 合計
別途積立金
積立金 剰余金
当期首残高 6,554,139 6,637,615 6,637,615 7,250 － 15,000 33,644,067 33,666,317
当期変動額
新株の発行 25,704 25,704 25,704
剰余金の配当 △ 1,456,340 △ 1,456,340
当期純利益 7,273,194 7,273,194
自己株式の取得
固定資産圧縮積立金の
1,539,134 △ 1,539,134 －
積立
株主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 25,704 25,704 25,704 － 1,539,134 － 4,277,719 5,816,853
当期末残高 6,579,844 6,663,319 6,663,319 7,250 1,539,134 15,000 37,921,787 39,483,171
株主資本 評価・換算差額等
その他
新株予約権 純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
自己株式 株主資本合計 有価証券
損益 差額等合計
評価差額金
当期首残高 △ 128 46,857,944 70,332 △ 2,460 67,871 39,818 46,965,634
当期変動額
新株の発行 51,409 51,409
剰余金の配当 △ 1,456,340 △ 1,456,340
当期純利益 7,273,194 7,273,194
自己株式の取得 △ 999,909 △ 999,909 △ 999,909
固定資産圧縮積立金の
－ －
積立
株主資本以外の項目
238,424 △ 3,816 234,607 7,663 242,271
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △ 999,909 4,868,353 238,424 △ 3,816 234,607 7,663 5,110,625
当期末残高 △ 1,000,037 51,726,298 308,757 △ 6,277 302,479 47,481 52,076,260
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【注記事項】
(重要な会計方針)
１ 資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
① 子会社株式 移動平均法による原価法
② その他有価証券
時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法によ
り算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法
(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ 時価法
(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
① 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法
② 貯蔵品
最終仕入原価法
２ 固定資産の減価償却の方法
(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
３ 引当金の計上基準
(1) 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権につ
いては個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
(2) 賞与引当金
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当期負担額を計上しております。
(3) 退職給付引当金
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算
定式基準によっております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按
分した額を、費用処理することとしております。
(4) 賃貸事業損失引当金
転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除し
た金額を計上しております。
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４ その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 消費税等の会計処理
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
(2) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(3) ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息
③ ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしており
ます。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変
動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。
(会計方針の変更)
（収益認識に関する会計基準等の適用）
『「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号平成30年３月30日。以下、「収益認識会計基準」）』及
び『「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号平成30年３月30日）』が2018年４月
１日以後開始する事業年度の期首から適用できることになったことに伴い、当事業年度の期首から収益認識会計基
準等を適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると
見込まれる金額で収益を認識することとしました。なお、これによる重要な影響はありません。
（「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」等の適用）
「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号平成30年２月16日）等を当事業
年度より適用しており、繰延税金資産の回収可能性の判断を見直しました。
当該会計方針の変更は遡及適用され、前事業年度については、遡及適用後の財務諸表となっております。この結
果、遡及適用を行う前と比べて、前事業年度末における貸借対照表は、繰延税金資産、繰越利益剰余金が315,966千
円減少しております。また、前事業年度における損益計算書は法人税等調整額が315,966千円増加し、当期純利益が
315,966千円減少しております。これに伴い、当事業年度の期首の繰越利益剰余金は315,966千円減少しておりま
す。なお、遡及適用を行う前と比べて、前事業年度の１株当たり純資産額６円51銭、１株当たり当期純利益は６円
52銭減少しております。
(表示方法の変更)
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を当事業年度の期
首から適用しており、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示
しております。
この結果、前事業年度の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」196,562千円は、「投資その他
の資産」の「繰延税金資産」405,748千円に含めて表示しております。
(追加情報)
(資産の保有目的の変更)
従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件29,567千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替え
ております。また、従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件1,723,423千円を、事業方針の変更に伴い有
形固定資産へ振り替えております。
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(貸借対照表関係)
※１ 担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
販売用不動産 43,417,765 千円 42,165,097 千円
仕掛販売用不動産 10,717,994 26,356,800
建物 15,009,633 13,580,540
土地 18,755,471 18,948,339
計 87,900,865 101,050,777
担保権によって担保されている債務
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
短期借入金 － 千円 1,978,000 千円
１年内返済予定の長期借入金 6,283,260 13,832,430
長期借入金 66,853,583 71,442,365
計 73,136,843 87,252,795
※２ 関係会社に対する資産及び負債
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
短期金銭債権 33,685 千円 127,387 千円
長期金銭債権 46,892 59,554
短期金銭債務 73,383 94,793
長期金銭債務 154,742 159,137
３ 偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
トーセイ・リバイバル・インベス
729,640 千円 668,320 千円
トメント㈱
トーセイ・コミュニティ㈱ 62,346 56,164
トーセイ・アーバンホーム㈱ － 370,000
岸野商事㈱ － 673,600
※４ 財務制限条項
前事業年度(2018年11月30日)
(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計1,200,000千円)には、財務制限条項が付さ
れており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括
返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
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※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務
(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計605,750千円)には、財務制限条項が付され
ており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返
済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計683,088千円)には、財務制限条項が付され
ており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返
済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
(4) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計9,578,020千円)には、財務制限条項が付されて
おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び
前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
(5) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計670,000千円)には、財務制限条項が付されてお
り、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び
前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
当事業年度(2019年11月30日)
(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計1,200,000千円)には、財務制限条項が付さ
れており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括
返済することがあります。
(条項)
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・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計539,150千円)には、財務制限条項が付され
ており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返
済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2014年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋営業債務及びその他の債務
(3) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計655,404千円)には、財務制限条項が付され
ており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返
済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
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(4) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計2,534,000千円)には、財務制限条
項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金
額を一括返済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
(5) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計691,252千円)には、財務制限条項が付され
ており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返
済することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又
は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。
た値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であるこ
と。
基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計
※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース債務
(6) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計9,180,580千円)には、財務制限条項が付されて
おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び
前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
(7) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計670,000千円)には、財務制限条項が付されてお
り、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあ
ります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び
前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
(8) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計1,050,000千円)には、財務制限条項が付されて
おり、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することが
あります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び
前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
(9) 当社の借入金のうち、㈱千葉興業銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計700,000千円)には、財務制限条項
が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済
することがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2018年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は
当該決算期末の前年度決算期末における連結財政状態計算書の資本合計の金額のいずれか大きい方の75％以
上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
(10) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計137,000千円)には、財務制限条項が
付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済す
ることがあります。
(条項)
・各年度の決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を当該決算期の直前の決算期の末日の資本合計又
は2018年11月期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
(11) 当社の借入金のうち、㈱関西みらい銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計567,000千円)には、財務制限
条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括
返済することがあります。
(条項)
・決算期末の単体貸借対照表における純資産合計の金額を前年度決算期の末日における純資産合計の75％以上
に維持すること。
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持
すること。
・単体損益計算書において、経常利益を２期連続して０円未満としてはならない。
・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。
(12) 当社の借入金のうち、㈱千葉銀行との個別金銭消費貸借契約書(残高合計560,000千円)には、財務制限条項が
付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済す
ることがあります。
(条項)
・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2017年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は
前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。
・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。
値を使用する。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
(損益計算書関係)
※１ 各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
売上高 179,438 千円 398,975 千円
仕入高 1,111,964 1,077,717
その他の営業取引高 74,578 96,207
営業取引以外の取引高 1,084,578 662,525
㯿ሰ묰歜帰夰讌뭵⠰渰䨰䨰蠰崰湒牔࠰潒䵎譩浞瑞ꘀ㌀㘀⸀ㇿş华譩浞瑞ꘀ㌀㈀⸀㣿Ŏ'ⱻꅴڌ묰歜帰夰讌뭵⠰渰䨰
よその割合は前事業年度63.9％、当事業年度67.2％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額
は次のとおりであります。
前事業年度 当事業年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
販売経費(流動化) 633,212 千円 495,996 千円
販売経費(開発) 979,366 901,457
給料手当 1,007,898 1,089,777
賞与引当金繰入額 281,962 316,093
退職給付費用 56,270 58,050
貸倒引当金繰入額 － 17,945
租税公課 614,590 502,026
減価償却費 49,012 47,051
(有価証券関係)
前事業年度(2018年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額 6,390,866千円 )は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められる
ことから、記載しておりません。
当事業年度(2019年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額 4,752,166千円 )は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められる
ことから、記載しておりません。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
(税効果会計関係)
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
繰延税金資産
未払事業税否認 60,212 千円 66,376 千円
賞与引当金 86,337 97,031
退職給付引当金 112,358 119,885
役員長期未払金 106,753 106,753
投資の払戻しとした受取配当金
315,966 523,727
その他 71,127 66,284
小計 752,755 980,058
評価性引当額
△315,966 △523,727
繰延税金資産合計 436,788 456,331
繰延税金負債
その他有価証券評価差額金 △31,040 △136,266
固定資産圧縮積立金 － △679,277
繰延税金負債合計 △31,040 △815,544
繰延税金資産及び負債の純額 405,748 △359,212
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
前事業年度 当事業年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
法定実効税率 30.86 ％ 30.62 ％
(調整)
交際費等永久に損金に算入されない項目 0.18 0.23
受取配当金等永久に益金に算入されない項目 △9.07 △6.82
税額控除
△1.02 －
評価性引当額の増減 4.21 2.11
その他 0.18 0.14
税効果会計適用後の法人税等の負担率 25.34 26.28
(収益認識関係)
連結財務諸表「連結財務諸表注記 22.売上収益」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。
(重要な後発事象)
該当事項はありません。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
④ 【附属明細表】
【有形固定資産等明細表】
(単位：千円)
減価償却
区分 資産の種類 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期償却額 当期末残高
累計額
建物 16,434,105 232,096 4,067 766,715 15,895,418 2,684,034
構築物 28,956 6,550 － 2,043 33,463 11,277
機械及び装置 22,895 1,750 － 4,105 20,541 14,589
車両運搬具 12,128 － － 4,038 8,089 6,962
工具、器具
有形固定資産 33,502 8,916 － 10,740 31,679 89,562
及び備品
土地 24,021,186 1,686,982 25,500 － 25,682,668 －
リース資産 5,624 4,478 － 3,757 6,345 11,668
建設仮勘定 400 172,710 － － 173,110 －
計 40,558,800 2,113,484 29,567 791,401 41,851,316 2,818,095
ソフトウエア 25,411 6,716 － 12,589 19,537 －
ソフトウエア
23,105 25,105 3,105 － 45,105 －
仮勘定
無形固定資産
電話加入権 1,889 － － － 1,889 －
計 50,405 31,821 3,105 12,589 66,531 －
(注) 当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。
建物 仕掛販売用不動産からの振替（２物件） 128,965千円
土地 仕掛販売用不動産からの振替（２物件）1,594,508千円
【引当金明細表】
(単位：千円)
科目 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高
貸倒引当金 4,116 17,945 555 21,506
賞与引当金 281,962 316,888 281,962 316,888
賃貸事業損失引当金 1,060 － 1,060 －
(2) 【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
(3) 【その他】
該当事項はありません。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
第６ 【提出会社の株式事務の概要】
事業年度 12月１日から11月30日まで
定時株主総会 ２月中
基準日 11月30日
５月31日
剰余金の配当の基準日
11月30日
１単元の株式数 100株
単元未満株式の買取り
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
取扱場所
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 証券代行部
東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
株主名簿管理人
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取次所 ―
買取手数料 無料
電子公告により行います。
公告掲載ＵＲＬ
公告掲載方法
https://www.toseicorp.co.jp/ir/publicly/index.html
ただし、電子公告によることができない事故その他のやむを得ない事由が生じたとき
は、日本経済新聞に掲載して行います。
株主優待制度の概要
（１）対象となる株主様
毎年11月30日を基準日とし、当社株式１単元（100株）を保有されている株主様を対
象といたします。
（２）株主優待の内容
株主に対する特典
当社オリジナルのＱＵＯカード1,000円分を年１回贈呈いたします。
(注)シンガポール証券取引市場における株主様には、シンガポール国内において利用
できる1,000円相当額の商品券（Capital Voucher）を年１回贈呈いたします。
（３）贈呈の時期
毎年２月下旬頃の発送を予定しております。
(注) １．当社定款の定めにより、当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行
使することができません。
(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利
(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利
(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当ておよび募集新株予約権の割当てを受ける権利
２．株式等の取引に係る決済の合理化を図るための社債等の振替に関する法律等の一部を改正する法律(平成16
年６月９日 法律第88号)の施行に伴い、単元未満株式の買取・売渡を含む株式の取扱は、原則として、証
券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっています。但し、特別口座に記録されている株式につい
ては、特別口座の口座管理機関である三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社が直接取り扱います。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
第７ 【提出会社の参考情報】
１ 【提出会社の親会社等の情報】
当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。
２ 【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度 第69期(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)2019年２月28日関東財務局長に提出
(2) 内部統制報告書及びその添付書類
2019年２月28日関東財務局長に提出
(3) 四半期報告書及び確認書
第70期第１四半期(自 2018年12月１日 至 2019年２月28日)2019年４月10日関東財務局長に提出
第70期第２四半期(自 2019年３月１日 至 2019年５月31日)2019年７月10日関東財務局長に提出
第70期第３四半期(自 2019年６月１日 至 2019年８月31日)2019年10月10日関東財務局長に提出
(4) 臨時報告書
2019年２月28日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であり
ます。
2019年４月25日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第２号の２（新株予約権の発行）の規定に基づく臨時報告書で
あります。
2020年２月27日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２(議決権行使結果)の規定に基づく臨時報告書であり
ます。
(5) 臨時報告書の訂正報告書
2019年５月27日関東財務局長に提出
2019年４月25日提出の臨時報告書に係る訂正報告書であります。
(6) 自己株券買付状況報告書
2019年３月４日、2019年４月５日、2019年５月９日、2019年６月４日、2019年７月５日、2019年８月５日、2019
年９月４日関東財務局長に提出
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
2020年２月21日
トーセイ株式会社
取締役会 御中
新創監査法人
指定社員
公認会計士 坂 下 貴 之 ㊞
業務執行社員
指定社員
公認会計士 飯 島 淳 ㊞
業務執行社員
＜財務諸表監査＞
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いるトーセイ株式会社の2018年12月１日から2019年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政
状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記につい
て監査を行った。
連結財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条の規定により国際会計基準に準拠
して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務
諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明する
ことにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の
基準は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を
策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、連結財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、
当監査法人の判断により、不正又は誤謬による連結財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用
される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リス
ク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、連結財務諸表の作成と適正な表示に関連する
内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見
積りの評価も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の連結財務諸表が、国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2019年11月30
日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要
な点において適正に表示しているものと認める。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
＜内部統制監査＞
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2019年11
月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。
内部統制報告書に対する経営者の責任
経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告
に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があ
る。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した内部統制監査に基づいて、独立の立場から内部統制報告書に対する意見
を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の
基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準は、当監査法人に内部統制報告書に重要
な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき内部統制監査を実施
することを求めている。
内部統制監査においては、内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手する
ための手続が実施される。内部統制監査の監査手続は、当監査法人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重
要性に基づいて選択及び適用される。また、内部統制監査には、財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評
価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、トーセイ株式会社が2019年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内
部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務
報告に係る内部統制の評価結果について、すべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付す
る形で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。
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トーセイ株式会社(E04021)
有価証券報告書
独立監査人の監査報告書
2020年２月21日
トーセイ株式会社
取締役会 御中
新創監査法人
指定社員
公認会計士 坂 下 貴 之 ㊞
業務執行社員
指定社員
公認会計士 飯 島 淳 ㊞
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
いるトーセイ株式会社の2018年12月１日から2019年11月30日までの第70期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照
表、損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
にある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、
これに基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監
査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。
財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の
実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検
討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も
含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、トーセ
イ株式会社の2019年11月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点におい
て適正に表示しているものと認める。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が財務諸表に添付する形
で別途保管しております。
２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。
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