トーセイ株式会社 四半期報告書 第70期第2四半期(平成31年3月1日－令和1年5月31日)
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トーセイ株式会社(E04021)
四半期報告書
【表紙】
【提出書類】 四半期報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2019年７月10日
【四半期会計期間】 第70期第２四半期(自 2019年３月１日 至 2019年５月31日)
【会社名】 トーセイ株式会社
【英訳名】 TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長 山口 誠一郎
【本店の所在の場所】 東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】 03(3435)2865
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【最寄りの連絡場所】 東京都港区虎ノ門四丁目２番３号
【電話番号】 03(3435)2865
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
第69期 第70期
回次 第２四半期 第２四半期 第69期
連結累計期間 連結累計期間
自 2017年12月１日 自 2018年12月１日 自 2017年12月１日
会計期間
至 2018年５月31日 至 2019年５月31日 至 2018年11月30日
売上高 32,520,695 34,452,685 61,543,319
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 14,210,654 ) ( 17,393,228 )
税引前四半期(当期)利益 (千円) 6,511,917 7,634,835 10,171,017
親会社の所有者に帰属する
4,452,334 5,239,985 6,852,237
四半期(当期)利益
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 1,604,803 ) ( 3,204,303 )
親会社の所有者に帰属する
(千円) 4,486,293 5,322,766 6,856,712
四半期(当期)包括利益
資本合計 (千円) 49,635,703 54,889,255 52,021,782
総資産額 (千円) 134,935,647 145,858,280 138,768,538
基本的１株当たり
91.97 108.79 141.36
四半期(当期)利益
(円)
(第２四半期連結会計期間) ( 33.10 ) ( 66.92 )
希薄化後１株当たり
(円) 91.75 108.72 141.12
四半期(当期)利益
親会社所有者帰属持分比率 (％) 36.8 37.6 37.5
営業活動による
(千円) △ 400,865 554,663 7,615,322
キャッシュ・フロー
投資活動による
(千円) △ 1,723,156 △ 209,509 △ 10,786,784
キャッシュ・フロー
財務活動による
(千円) 4,201,440 2,235,880 5,941,884
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の
(千円) 25,827,059 29,100,675 26,520,569
四半期末(期末)残高
(注) １．当社は、四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載
しておりません。
２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
３．上記指標は、国際会計基準(IFRS)により作成された四半期連結財務諸表及び連結財務諸表に基づいておりま
す。
２ 【事業の内容】
当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、前連
結会計年度より重要な変更はありません。また、主な関係会社における異動もありません。
なお、トーセイホテル上野株式会社は、2018年12月13日付でトーセイホテル幕張株式会社に、株式会社アーバン
ホームは、2019年２月27日付でトーセイ・アーバンホーム株式会社に商号を変更しております。
また、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 要
約四半期連結財務諸表 （５）要約四半期連結財務諸表注記 ５．セグメント情報」をご参照ください。
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第２ 【事業の状況】
１ 【事業等のリスク】
当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券
報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。
２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当第２四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものでありま
す。
(1) 業績の状況
当第２四半期連結累計期間（2018年12月１日～2019年５月31日）における我が国経済は、緩やかな回復が継続し
ておりますが、米中貿易摩擦の影響により輸出の落ち込みや設備投資抑制の動きも見られ、景気の減速が懸念され
ています。
当社グループが属する不動産業界では、不動産価格が高止まりで推移し、投資家の投資基準に適合する物件が市
場に少ないことから、2019年１～３月の商業不動産取引額は1.2兆円と前年同期比で17％減少しました。金融機関の
融資厳格化の姿勢を受けて個人投資家向け売買の一部は低調に推移していますが、機関投資家などを含む法人向け
売買は引き続き堅調に行われています（民間調査機関調べ）。
不動産証券化市場では、市場規模は拡大を続けています。J-REITではスポンサーからの供給に支えられ物件取得
が進み、運用資産額は18.5兆円（2019年４月時点）まで伸長しました。また、私募ファンドの運用資産額は17.7兆
円（2018年12月時点）となり、証券化市場の規模は36.2兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
首都圏新築分譲マンション市場では、各社が新規供給を抑制し在庫販売に注力したことで、2019年１～４月の新
規供給戸数は８千９百戸と前年同期比で13.6%減少しました。また、高値圏にある１戸あたりの販売価格はさらに上
昇を続けてはいるものの、同期間の平均初月契約率は好不調の目安となる70%を下回って推移しています。一方、分
譲戸建市場では、2019年１～４月の住宅着工戸数は２万１千戸と前年同期比で8.1%の増加となりました。消費税増
税を意識した駆け込み需要はほとんど見られませんが、マンション価格に対し相対的な値ごろ感から堅調な需要が
続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。2019年４月時点の平均空室率は1.7%
（前年同月比1.0%の低下）と2002年１月以来の月別最低値を更新し、平均賃料は21,279円（同1,383円の上昇）と64
か月連続で上昇しました。2019年に竣工予定の大規模ビルでは概ね入居テナントが内定しており、今後も賃料の上
昇が続くと見られています（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～３月各月の客室稼働率は前年同月を上回って推移しています。今
後も訪日外国人の増加が見込まれており、宿泊需要の拡大が期待されています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売
を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンションや戸建住宅、商業施設の販売を推進しまし
た。また仕入活動では、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における 売上高は34,452百万円 (前年同四半期比 5.9％増 )、 営業利益は
7,964百万円 (同 15.6％増 )、 税引前四半期利益は7,634百万円 (同 17.2％増 )、 四半期利益は5,239百万円 (同 17.7％増 )
となりました。
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セグメント毎の業績は次のとおりであります。
なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同四半期比較について
は、前年同四半期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
(不動産流動化事業)
当第２四半期連結累計期間は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都
墨田区）、「T's garden大島」（東京都江東区）等28棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、
Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で５戸の販売を行いました。
当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マ
ンション合わせて18棟、土地２件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の 売上高は17,075百万円 (前年同四半期比 2.9％減 )、 セグメント利益は5,027百万
円 (前年同四半期比 18.9％増 )となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分
譲マンションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、138戸を販売いたしまし
た。戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川
県鎌倉市）等において、37戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、新築賃貸マンション１件、土地６件を
販売いたしました。
当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地１件、商業施設開発
用地１件、56戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の 売上高は10,226百万円 (前年同四半期比 18.7％増 )、 セグメント利益は1,541百万円
(前年同四半期比 9.5％増 )となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マ
ンション等10棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産の
リーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の 売上高は2,934百万円 (前年同四半期比4.9％増)、 セグメント利益は1,182百万円
(前年同四半期比1.5％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）663,359百万円か
ら、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより28,842百万円の残高が増加した一方で、ファンドの物
件売却により41,582百万円の残高が減少したこと等により、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント
受託資産残高は、650,619百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の 売上高は1,309百万円 (前年同四半期比 1.2％減 )、 セグメ
ント利益は690百万円 (前年同四半期比 2.5％減 )となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間
末での管理棟数は、オフィスビル、ホテルおよび学校等で399棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで233棟、
合計632棟（前年同四半期末比35棟減少）となりました。
以上の結果、管理棟数は減少したものの、不動産管理事業の 売上高は2,317百万円 (前年同四半期比 19.5％増 )、 セ
グメント利益は289百万円 (前年同四半期比 41.4％増 )となりました。
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(ホテル事業)
当第２四半期連結累計期間は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向
上に努めたことに加え、2018年12月に新たに開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。
以上の結果、売上高は589百万円(前年同四半期比125.1％増)、セグメント利益は131百万円(前年同四半期比
32.0％増)となりました。
(2) 財政状態の分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、 前連結会計年度末に比べ7,089百万円増加 し、 145,858百万円 となりま
した。負債は 4,222百万円増加 し、 90,969百万円 となりました。
総資産が増加した主な要因は、現金及び現金同等物の増加及び棚卸資産の増加によるものであります。負債が増
加した主な要因は、借入金の増加によるものであります。
また資本は 2,867百万円増加 し、 54,889百万円 となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、
自己株式の取得によるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、 前連結会計年度末に比
べ2,580百万円増加 し 29,100百万円 となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により 獲得した資金は、554百万円 (前年同四半期は、 400百万円の使用 )となりました。これは主に、税
引前四半期利益7,634百万円、棚卸資産の増加4,584百万円及び法人所得税の支払額2,831百万円等によるものであり
ます。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により 使用した資金は、209百万円 (前年同四半期比 87.8％減 )となりました。これは主に、貸付金の実行
による支出126百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により 獲得した資金は、2,235百万円 (前年同四半期比 46.8％減 )となりました。これは主に、長期借入金
の返済による支出17,860百万円及び配当金の支払額1,454百万円等があったものの、長期借入れによる収入23,084百
万円等があったことによるものであります。
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(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等(会社
法施行規則第118条第３号に掲げる事項)は次のとおりであります。
① 基本方針の内容
当社は、当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社の財務および事業の内容や当社の企業価値
の源泉を十分に理解し、当社の企業価値ひいては株主の皆様の共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上して
いくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づいて
行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式の大量買付であっても、当社の企業価値ひいては
株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかしながら、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値や株主共同の利益に対する明白な侵害
をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大
量買付の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供
しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との協議・交渉を必要
とするもの等、対象会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
当社の財務および事業の方針を決定する者たる資質としては、特に、当社グループの能力の最大化につながる
「不動産と金融の融合」を可能とする多様な事業領域およびそれらの周辺事業領域を自社グループの総合力でカ
バーする体制、ならびにこれらの事業を支える不動産と金融等の専門的な知識・経験をもった従業員、多彩な価
値創造技術を支える能力や情報ネットワークの構築に基づき時間をかけて醸成してきた不動産業界における信用
および総合的事業を可能とするノウハウへの理解が必要不可欠です。当社株式の大量買付を行う者が、当社の財
務および事業の内容を理解するのは勿論のこと、こうした当社の企業価値の源泉を理解した上で、これらを中長
期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主共同の利益は毀損されることになり
ます。
当社としては、このような当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財
務および事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては、必要か
つ相当な対抗措置を採ることにより、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保する必要があると考えま
す。
② 基本方針の実現に資する特別な取組みの概要
当社グループは、企業価値の向上を果たすべく３ヵ年単位の中期経営計画を策定し、事業を推進しておりま
す。
2018年11月期を初年度とする中期経営計画『Seamless Growth 2020』（2017年12月～2020年11月）では、「独
自性のある総合不動産業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループ成長を継続する」ことを大方針
として掲げております。不動産流動化事業においては、既存不動産の再生・付加価値創造ビジネスを推進し、取
扱商品の拡大、販売手法の多様化等により事業の拡大を目指してまいります。仕入れにおいては、ポートフォリ
オを意識しながら、流動性が高い都心の中小規模不動産の取扱い拡大と収益性の高い20億円超の中・大型不動産
の取得を積極的に進めてまいります。不動産開発事業においては、需要が底堅い戸建住宅・分譲マンションの開
発販売を推進することに加えて、立地需要を見極めたホテル、物流施設などの開発も推進してまいります。一
方、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業における保有固定資産の
拡大、不動産ファンド・コンサルティング事業におけるアセットマネジメント受託資産残高の積み上げ、不動産
管理事業における受託物件増加を目指し、各セグメントの拡大を図ってまいります。
また、新たな収益事業確立への取り組みとして、 2019 年 11 月期より新たに「ホテル事業」セグメントを設けま
した。既存保有物件の運営・賃貸のほか、 2017 年 12 月に開業したトーセイホテルココネ神田、 2018 年 12 月に開業
したトーセイホテルココネ上野に続く自社ブランドホテル開発を現在３箇所で進めており、ホテル事業の成長と
トーセイブランド向上に向けて取り組んでまいります。
③ 基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されることを防止するため
の取組み（以下、本プラン）の概要
本プランは、上記基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務および事業の方針の決定が支配されるこ
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とを防止するための取組みであり、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を確保し、または向上させることを
目的とするものです。
本プランは、当社株券等に対する買付等（（A）当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合
が20％以上となる買付その他の取得、もしくは(B)当社が発行者である株券等について、公開買付けを行う者の株
券等所有割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20％以上となる公開買付けに該当する当社株券等
の買付その他の取得またはこれらに類似する行為等）を行おうとする者（以下「買付者等」といいます。）が従
うべき手続等について定めております。
具体的には、買付者等には、買付等に先立ち、意向表明書および必要情報等を記載した買付説明書等を当社に
対して提出していただきます。
これを受け、独立委員会において、独立した専門家の助言を得ながら、買付等の内容の検討、買付者等と当社
取締役会の経営計画・事業計画等に関する情報収集・比較検討、当社取締役会の提示する代替案の検討等、買付
者等との協議・交渉等を行うとともに、当社においては、適時に情報開示を行います。
独立委員会は、本プランに定められた手続に従わなかった買付等や当社の企業価値および株主共同の利益の確
保・向上に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等であって、かつ、本新株予約権の無償割当てを実施
することが相当である場合等には、当社取締役会に対し、新株予約権の無償割当てを実施すべき旨の勧告を行い
ます。また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。この新株予約権には、買付者
等による権利行使は原則として認められない旨の行使条件および原則として当該買付者等以外の者から当社株式
と引換えに新株予約権を取得する旨の取得条項等が付されております。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最
大限尊重して、本新株予約権の無償割当ての実施または不実施等に関する会社法上の機関としての決議を行うも
のとし、また、株主意思確認総会が開催された場合には、これに従うものとします。買付者等は、本プランに係
る手続が開始された場合には、当社取締役会において本プランの発動をしない旨の決議がなされるまでの間、買
付等を行ってはならないものとします。本プランの有効期間は、第68回定時株主総会終結後３年以内に終了する
事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までとします。但し、有効期間の満了前であって
も、当社取締役会において本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止される
ものとします。
④ 具体的取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由
当社取締役会は、当社の中期経営計画をはじめとする企業価値向上のための取組みやコーポレート・ガバナン
スの強化といった各施策は、当社の企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具
体的方策として策定されたものであり、まさに基本方針に沿うものであり、当社の株主共同の利益を損なうもの
ではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断しております。
また、当社取締役会は、本プランについては、その更新について株主総会の承認を得ていること、その有効期
間が最長約３年間と定められた上、当社取締役会の決議によりいつでも廃止できるとされていること、当社経営
陣から独立した者によって構成される独立委員会が設置され、本プランにおける対抗措置の発動に際しては必ず
独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、発動の内容として合理的な客観的要件が設定されている
こと、経済産業省および法務省が2005年５月27日に発表した「企業価値・株主共同の利益の確保または向上のた
めの買収防衛策に関する指針」の定める三原則を全て充足していることなどから、基本方針に沿うものであり、
当社の株主共同の利益を損なうものではなく、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものでもないと判断し
ております。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。
３ 【経営上の重要な契約等】
当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。
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第３ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 150,000,000
計 150,000,000
② 【発行済株式】
第２四半期会計期間末
上場金融商品取引所名
提出日現在発行数(株)
現在発行数(株)
種類 又は登録認可金融商品 内容
(2019年７月10日)
取引業協会名
(2019年５月31日)
東京証券取引所市場
第一部、シンガポー
普通株式 48,548,800 48,548,800 単元株式数100株
ル証券取引所メイン
ボード
計 48,548,800 48,548,800 － －
(注) 「提出日現在発行数」欄には、2019年７月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により
発行された株式数は含まれておりません。
(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
決議年月日 2019年４月25日
当社取締役 ７名(内社外取締役２名)
当社執行役員 ５名
付与対象者の区分及び人数
当社従業員 264名
当社子会社の取締役 ４名
新株予約権の数（個） 7,250(注)１
新株予約権の目的となる株式の種類、
普通株式 725,000(注)１
内容および数（株）
新株予約権の行使時の払込金額（円） 1,006(注)２
新株予約権の行使期間 2021年５月１日～2024年４月25日
新株予約権の行使により株式を発行する
発行価格 1,006
場合の株式の発行価格および資本組入額
資本組入額 503
（円）
新株予約権の行使の条件 (注)３
譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認
新株予約権の譲渡に関する事項
を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付
(注)４
に関する事項
(注) １．新株予約権の１個当たりの目的である株式の数(以下、「付与株式数」という。)は100株とする。
なお、新株予約権を割り当てる日(以下、「割当日」という。)後、当社が当社普通株式につき、株式分割
(当社普通株式の株式無償割当てを含む。以下、株式分割の記載につき同じ。)又は株式併合を行う場合、次
の算式により付与株式数を調整するものとする。ただし、かかる調整は、新株予約権のうち、当該時点で行
使されていない新株予約権の目的である株式の数について行われ、調整の結果生じる１株未満の端数につい
ては、これを切り捨てるものとする。
調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割・株式併合の比率
調整後付与株式数は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日(基準日を定めないときは、その効
力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適用する。ただし、剰余金の額を減少し
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て資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認されることを条件として株式分割が行われ
る場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のための基準日とする場合は、調整後付与株式数
は、 当該株主総会の終結の日の翌日以降これを適用する。
また、上記の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他これらの場合に準じ
て付与株式数の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める付与株式数の調整を行
うことができる。
２．新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき、次の(1)又は(2)を行う場合は、それぞれ次に定める算
式(以下、「行使価額調整式」という。)により行使価額を調整し、調整の結果生ずる１円未満の端数はこれ
を切り上げる。
(1) 株式分割又は株式併合を行う場合。
１
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
株式分割・株式併合の比率
(2) 時価を下回る価額で、新株式の発行又は自己株式の処分を行う場合(会社法第194条の規定(単元未満株主
による単元未満株式売渡請求)に基づく自己株式の売渡し、「商法等の一部を改正する等の法律」(平成13
年法律第79号)附則第５条第２項の規定に基づく自己株式の譲渡、「商法等の一部を改正する法律」(平成
13年法律第128号)の施行前の商法第280条ノ19の規定に基づく新株引受権の行使、当社普通株式に転換さ
れる証券若しくは転換できる証券の転換又は当社普通株式の交付を請求できる新株予約権(新株予約権付
社債に付されたものを含む。)の行使による場合を除く)。
新規発行株式数×１株当たり払込金額
既発行株式数 ＋
時価
調整後行使価額 ＝ 調整前行使価額 ×
既発行株式数＋新規発行株式数
① 行使価額調整式に使用する「時価」は、下記(3)に定める「調整後行使価額を適用する日」(以下、「適
用日」という。)に先立つ45取引日目に始まる30取引日における東京証券取引所における当社普通株式
の普通取引の終値(気配表示を含む。以下同じ。)の平均値(終値のない日を除く。)とする。なお、「平
均値」は、円位未満小数第２位まで算出し、小数第２位を四捨五入する。
② 行使価額調整式に使用する「既発行株式数」とは、基準日がある場合はその日、その他の場合は適用日
の１ヶ月前の日における当社の発行済普通株式総数から当社が当該日において保有する当社普通株式に
かかる自己株式数を控除した数とする。
③ 自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとす
る。
(3) 調整後行使価額を適用する日は、次に定めるところによる。
① 上記(1)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、株式分割の場合は、当該株式分割の基準日の翌日
(基準日を定めないときは、その効力発生日)以降、株式併合の場合は、その効力発生日以降、これを適
用する。ただし、剰余金の額を減少して資本金又は準備金を増加する議案が当社株主総会において承認
されることを条件として株式分割が行われる場合で、当該株主総会の終結の日以前の日を株式分割のた
めの基準日とする場合は、調整後行使価額は、当該株主総会の終結の日の翌日以降、当該基準日の翌日
に遡及してこれを適用する。
なお、上記ただし書に定める場合において、株式分割のための基準日の翌日から当該株主総会の終結の
日までに新株予約権を行使した(かかる新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株
式の数を、以下、「分割前行使株式数」という。)新株予約権者に対しては、次の算式により、当社普
通株式を交付するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものとする。
(調整前行使価額－調整後行使価額)×分割前行使株式数
株式数 ＝
調整後行使価額
② 上記(2)に従い調整を行う場合の調整後行使価額は、当該発行又は処分の払込期日(払込期間が設けられ
たときは、当該払込期間の最終日)の翌日以降(基準日がある場合は当該基準日の翌日以降)、これを適
用する。
(4) 上記(1)及び(2)に定める場合の他、割当日後、当社が合併、会社分割又は株式交換を行う場合及びその他
これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は、当社取締役会において必要と認める行
使価額の調整を行うことができる。
３．新株予約権の行使の条件は次のとおりとする。
(1) 対象者区分による条件
① 当社の取締役
新株予約権者は、権利行使時において当社取締役の地位にあることを要する。ただし、新株予約権者
が、任期満了による退任又は会社都合により取締役の地位を失った場合はこの限りではない。
② 当社の執行役員及び従業員並びに当社子会社の取締役
新株予約権者は、新株予約権の権利行使の時点において、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行
役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要する。ただし、当社又は当社子会社の取締役又は監査
役の任期満了による退任、当社又は当社子会社の執行役員又は従業員の定年による退職、その他正当な
事由により、当社又は当社子会社の取締役、監査役、執行役員又は従業員の地位を喪失した場合はこの
限りではない。
(2) 対象者全員に対する条件
① 新株予約権の相続はこれを認めない。
② 新株予約権の質入れ、その他一切の処分はこれを認めない。
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４．組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項は次のとおりとする。
当社が合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割若しくは新設分割(それぞれ当社が分割会
社となる場合に限る。)、株式交換若しくは株式移転(それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。)(以上
を総称して以下「組織再編行為」という。)をする場合において、組織再編行為の効力発生日(吸収合併につ
き吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社成立の日、吸収分割につき吸収分
割がその効力を生ずる日、新設分割につき新設分割設立株式会社成立の日、株式交換につき株式交換がその
効力を生ずる日、及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下同じ。)の直前にお
いて残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)を保有する新株予約権者に対し、それぞれの
場合につき、会社法第236条第１項第８号のイからホまでに掲げる株式会社(以下「再編対象会社」とい
う。)の新株予約権をそれぞれ交付することとする。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約
権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移
転計画において定めることを条件とする。
(1) 交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものとする。
(2) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とする。
(3) 新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案のうえ、前記「株式の数」に準じて決定する。
(4) 新株予約権の行使に際して出資される財産の価額
交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、前記「新株予約権の行使時の払込金
額」で定められる行使価額を組織再編行為の条件等を勘案の上、調整して得られる再編後行使価額に上記
(3)に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額と
する。
(5) 新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為
の効力発生日のうちいずれか遅い日から、前記「新株予約権の行使期間」に定める新株予約権を行使する
ことができる期間の満了日までとする。
(6) 新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
残存新株予約権について定められた当該事項に準じて決定する。
(7) 譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものとす
る。
(8) 新株予約権の行使の条件
前記「新株予約権の行使の条件」に準じて決定する。
(9) 新株予約権の取得条項
当社は、以下①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合(株主総会決議が不要の
場合は、当社取締役会決議又は会社法第416条第４項の規定に従い委任された執行役の決定がなされた場
合)は、当社取締役会が別途定める日に、新株予約権を無償で取得することができる。
① 当社が消滅会社となる合併契約承認の議案
② 当社が分割会社となる分割契約又は分割計画承認の議案
③ 当社が完全子会社となる株式交換契約又は株式移転計画承認の議案
④ 当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することに
ついての定めを設ける定款の変更承認の議案
⑤ 新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認
を要すること又は当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することにつ
いての定めを設ける定款の変更承認の議案
② 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
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(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(千円) (千円)
(株) (株) (千円) (千円)
2019年３月１日～
4,000 48,548,800 2,036 6,556,175 2,036 6,639,651
2019年５月31日
(注) ストックオプション行使による増加であります。
(5) 【大株主の状況】
2019年５月31日現在
発行済株式
(自己株式を
所有株式数 除く。)の総数
氏名又は名称 住所
(株) に対する所有
株式数の割合
(％)
山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 27.10
有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.62
KBL EPB S.A. 107704 43 BOULEVARD ROYAL L-2955 LUXEMBOURG
(常任代理人 株式会社みずほ銀 (東京都港区港南２丁目15－１品川インターシ 4,862,600 10.22
行決済営業部) ティＡ棟)
ONE LINCOLN STREET,
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
（常任代理人：香港上海銀行東京 BOSTON MA USA 02111 1,900,900 3.99
支店カストディ業務部）
（東京都中央区日本橋３丁目11－１）
GOVERNMENT OF NORWAY
BANKPLASSEN 2,0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO
1,435,600 3.01
（常任代理人 シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27－30）
ヌ・エイ東京支店）
日本マスタートラスト信託銀行株
東京都港区浜松町２丁目11－３ 1,252,000 2.63
式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀
東京都中央区晴海１丁目８－11 1,242,200 2.61
行株式会社（信託口）
GOLDMAN, SACHS& CO.REG
200 WEST STREET NEW YORK, NY, USA
（常任代理人：ゴールドマン・ 827,059 1.73
（東京都港区六本木６丁目10番１号 六本木ヒ
サックス証券株式会社）
ルズ森タワー）
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST GOLDMAN SACHS AND CO, 180 MAIDEN LANE,
JASDEC LENDING ACCOUNT 37/90TH FLOOR, NEW YORK, NY10038 U.S.A.
692,600 1.45
（常任代理人：株式会社三菱UFJ （東京都千代田区丸の内２丁目７－１決済事業
銀行） 部）
DFA INTL SMALL CAP VALUE
PALISADES WEST 6300,BEE CAVE ROAD BUILDING
PORTFOLIO
ONE AUSTIN TX 78746 US 627,500 1.31
（常任代理人 シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27－30）
ヌ・エイ東京支店）
計 － 31,725,959 66.73
(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式1,008,805株があります。
３．2018年10月２日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2018年９月28日現在
で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2019年５月31日時点における実質所有
株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者 スパークス・アセット・マネジメント株式会社
住所 東京都港区港南一丁目２番70号品川シーズンテラス
保有株券等の数（株） 2,620,200
株券等保有割合（％） 5.40
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(6) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2019年５月31日現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 － － －
議決権制限株式(自己株式等) － － －
議決権制限株式(その他) － － －
（自己保有株式）
完全議決権株式(自己株式等) － －
普通株式 1,008,800
普通株式 47,536,300 475,363
完全議決権株式(その他) －
普通株式 3,700
単元未満株式 － －
発行済株式総数 48,548,800 － －
475,363
総株主の議決権 － －
(注)１．「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が 400株含まれております。また、
「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が５株含まれております。
② 【自己株式等】
2019年５月31日現在
発行済株式
自己名義 他人名義 所有株式数
所有者の氏名 総数に対する
所有者の住所 所有株式数 所有株式数 の合計
又は名称 所有株式数の
（株） （株） （株）
割合（％）
（自己保有株式） 東京都港区虎ノ門四
1,008,800 1,008,800 2.07
－
トーセイ株式会社 丁目２番３号
1,008,800 1,008,800 2.07
計 － －
(注) 当社は、2019年２月５日開催の取締役会において、2019年２月７日から2019年８月31日までを取得期間とした
自己株式の取得を決議し、1,008,700株を取得しました。なお、2019年４月23日に取得を終了しております。
２ 【役員の状況】
前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間における役員の異動はありません。
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第４ 【経理の状況】
１．要約四半期連結財務諸表の作成方法について
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成
19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間(2019年３月１日から2019年
５月31日まで)及び第２四半期連結累計期間(2018年12月１日から2019年５月31日まで)に係る要約四半期連結財務諸表
について、新創監査法人による四半期レビューを受けております。
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１ 【要約四半期連結財務諸表】
(1) 【要約四半期連結財政状態計算書】
(単位：千円)
当第２四半期
前連結会計年度
注記 連結会計期間
(2018年11月30日)
(2019年５月31日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物 ８ 26,520,569 29,100,675
営業債権及びその他の債権 ８ 3,090,237 3,187,999
棚卸資産 62,457,864 67,206,468
30,495 12,529
その他の流動資産
流動資産合計 92,099,167 99,507,673
非流動資産
有形固定資産 8,785,869 8,722,238
投資不動産 33,752,847 33,395,236
無形資産 87,966 85,993
その他の金融資産 ８ 2,244,831 2,427,694
営業債権及びその他の債権 ８ 865,235 935,084
繰延税金資産 903,707 780,345
28,914 4,014
その他の非流動資産
非流動資産合計 46,669,371 46,350,607
資産合計 138,768,538 145,858,280
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務 ８ 4,075,579 4,082,927
借入金 ８ 7,308,494 8,370,717
未払法人所得税等 2,445,597 2,045,521
593,669 322,799
引当金
流動負債合計 14,423,341 14,821,965
非流動負債
営業債務及びその他の債務 ８ 3,708,969 3,466,038
借入金 ８ 67,716,752 71,850,579
退職給付に係る負債 493,554 502,142
引当金 6,817 6,894
397,320 321,403
繰延税金負債
非流動負債合計 72,323,414 76,147,059
負債合計 86,746,756 90,969,024
資本
資本金 6,554,139 6,556,175
資本剰余金 6,544,924 6,543,844
利益剰余金 38,843,309 42,626,953
自己株式 △128 △1,000,037
79,537 162,318
その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計 52,021,782 54,889,255
資本合計 52,021,782 54,889,255
負債及び資本合計 138,768,538 145,858,280
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(2) 【要約四半期連結包括利益計算書】
【第２四半期連結累計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年５月31日) 至 2019年５月31日)
売上高 ５ 32,520,695 34,452,685
21,749,086 22,487,881
売上原価
売上総利益
10,771,608 11,964,804
販売費及び一般管理費 3,922,865 4,049,042
その他の収益 123,511 56,652
85,236 7,888
その他の費用
営業利益 ５
6,887,017 7,964,525
金融収益 40,815 41,255
415,915 370,945
金融費用
税引前四半期利益
6,511,917 7,634,835
2,059,583 2,394,849
法人所得税
四半期利益
4,452,334 5,239,985
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の
－ 91,911
純変動
小計 － 91,911
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 △5,583 △9,901
売却可能金融資産の公正価値の純変動 37,820 －
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
1,723 771
純変動
小計 33,959 △9,130
税引後その他の包括利益 33,959 82,781
四半期包括利益 4,486,293 5,322,766
四半期利益の帰属
4,452,334 5,239,985
親会社の所有者
四半期包括利益の帰属
4,486,293 5,322,766
親会社の所有者
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ７ 91.97 108.79
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ７ 91.75 108.72
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【第２四半期連結会計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結会計期間 当第２四半期連結会計期間
注記 (自 2018年３月１日 (自 2019年３月１日
至 2018年５月31日) 至 2019年５月31日)
売上高 ５ 14,210,654 17,393,228
9,629,849 10,573,497
売上原価
売上総利益
4,580,805 6,819,730
販売費及び一般管理費 2,045,072 1,993,905
その他の収益 29,528 17,118
19,664 3,744
その他の費用
営業利益 ５
2,545,596 4,839,199
金融収益 623 485
184,593 192,024
金融費用
税引前四半期利益
2,361,627 4,647,660
756,823 1,443,356
法人所得税
四半期利益 1,604,803 3,204,303
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産
－ 58,872
の純変動
小計 － 58,872
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 422 △8,188
売却可能金融資産の公正価値の純変動 4,955 －
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
819 616
純変動
小計 6,197 △7,571
税引後その他の包括利益 6,197 51,300
四半期包括利益 1,611,000 3,255,603
四半期利益の帰属
1,604,803 3,204,303
親会社の所有者
四半期包括利益の帰属
1,611,000 3,255,603
親会社の所有者
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ７ 33.10 66.92
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ７ 33.03 66.88
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(3) 【要約四半期連結持分変動計算書】
前第２四半期連結累計期間(自 2017年12月１日 至 2018年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本の
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本合計
注記
帰属する
構成要素
持分合計
2017年12月１日残高
6,421,392 6,464,240 33,209,210 － 64,024 46,158,867 46,158,867
四半期利益 4,452,334 4,452,334 4,452,334
33,959 33,959 33,959
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 4,452,334 － 33,959 4,486,293 4,486,293
所有者との取引額
新株の発行 122,669 70,099 192,768 192,768
自己株式の取得 △61 △61 △61
剰余金の配当 ６ △1,207,100 △1,207,100 △1,207,100
4,935 4,935 4,935
株式報酬
2018年５月31日残高 6,544,061 6,539,274 36,454,444 △61 97,983 49,635,703 49,635,703
当第２四半期連結累計期間(自 2018年12月１日 至 2019年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本の
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本合計
注記
帰属する
構成要素
持分合計
2018年12月１日残高
6,554,139 6,544,924 38,843,309 △128 79,537 52,021,782 52,021,782
四半期利益 5,239,985 5,239,985 5,239,985
82,781 82,781 82,781
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 5,239,985 － 82,781 5,322,766 5,322,766
所有者との取引額
新株の発行 2,036 1,121 3,157 3,157
自己株式の取得 △2,711 △999,909 △1,002,620 △1,002,620
剰余金の配当 ６ △1,456,340 △1,456,340 △1,456,340
510 510 510
株式報酬
2019年５月31日残高 6,556,175 6,543,844 42,626,953 △1,000,037 162,318 54,889,255 54,889,255
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(4) 【要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年５月31日) 至 2019年５月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前四半期利益 6,511,917 7,634,835
減価償却費 292,035 435,606
引当金及び退職給付に係る負債の増減額
△223,006 △261,403
(△は減少)
受取利息及び受取配当金 △40,815 △41,255
支払利息 415,915 370,945
有形固定資産除却損 608 －
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加) 68,276 275,084
棚卸資産の増減額(△は増加) △7,344,536 △4,584,930
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少) 996,483 △480,791
△80,806 △3,068
その他
小計
596,073 3,345,022
利息及び配当金の受取額 40,811 41,086
△1,037,751 △2,831,445
法人所得税の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー △400,865 554,663
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入 － 20,000
有形固定資産の取得による支出 △29,447 △33,613
投資不動産の取得による支出 △205,711 △37,909
無形資産の取得による支出 △19,868 △12,811
その他の金融資産の取得による支出 △150 △50,820
その他の金融資産の回収による収入 － 6,280
貸付金の実行による支出 － △126,730
貸付金の回収による収入 38 5,679
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による
△1,471,733 －
支出
3,715 20,413
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,723,156 △209,509
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少) 841,000 △26,600
長期借入れによる収入 22,280,950 23,084,545
長期借入金の返済による支出 △17,407,178 △17,860,068
株式の発行による収入 192,431 3,134
配当金の支払額 △1,205,363 △1,454,261
利息の支払額 △498,509 △508,132
自己株式の取得による支出 △61 △999,909
△1,827 △2,827
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー 4,201,440 2,235,880
現金及び現金同等物の増減額
2,077,418 2,581,034
現金及び現金同等物の期首残高 23,750,239 26,520,569
△598 △928
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の四半期末残高 25,827,059 29,100,675
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(5) 【要約四半期連結財務諸表注記】
１．報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部及びシンガポール証券取引所メイ
ンボードに上場しております。当第２四半期連結会計期間(2019年３月１日から2019年５月31日まで)及び当第２四半
期連結累計期間(2018年12月１日から2019年５月31日まで)の要約四半期連結財務諸表は、当社及び連結子会社(以下、
当社グループ)により構成されております。当社グループは、主に不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事
業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を展開しております。各事業の
内容については、注記「５．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎
(1) 要約四半期連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平
成19年内閣府令第64号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、「四半期連結
財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準
第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
本要約四半期連結財務諸表は、2019年７月５日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇
によって承認されております。
(2) 測定の基礎
要約四半期連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しておりま
す。
(3) 表示通貨及び単位
要約四半期連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財
務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
当社グループの要約四半期連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、以下を除き、前連結会計年度に係る
連結財務諸表において適用した会計方針と同一です。
（会計方針の変更）
当社グループは、第１四半期連結会計期間より以下の基準を適用しております。
基準書 基準書名 新設・改定の概要
金融資産の分類、測定及び減損、金融負債の分類及び測定、
IFRS第９号 金融商品
ヘッジ会計についてIAS第39号からIFRS第９号へ置換え
IFRS第15号 顧客との契約から生じる収益 顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
投資不動産からの振替または投資不動産への振替に関する要
IAS第40号 投資不動産
求事項の明確化
上記の基準書について、要約四半期連結財務諸表に与える重要な影響はありません。
（１）IFRS第９号「金融商品」
①金融商品の分類と測定
当社グループは、金融商品について、「償却原価で測定する金融商品」、「その他の包括利益を通じて公正価値
で測定する金融商品」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融商品」に分類しております。
従来「売却可能金融資産」として分類していた資本性金融商品は「その他の包括利益を通じて公正価値で測定す
る金融資産」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融資産」に分類しております。これに伴い、要約四半期連
結財政状態計算書において、「売却可能金融資産」を「その他の金融資産」に組み替えて表示しております。
なお、当社グループでは、経過措置に従って、前連結会計年度の連結財務諸表にはIFRS第９号を遡及適用してお
りません。
②金融資産の減損損失
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償却原価で測定する金融資産の減損の認識にあたって、当該金融資産に係る予想信用損失に対して貸倒引当金を
認識する方法に変更しております。
（２）IFRS第15号「顧客との契約から生じる収益」
IFRS第15号の適用に伴い、顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき、収益を認識しており
ます。なお、当基準の適用にあたっては、経過措置として認められている累積的影響を適用開始日に認識する方法
を採用しているため、過去の各報告期間の連結財務諸表にはIFRS第15号を遡及適用しておりません。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した要約四半期連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び
費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積
りとは異なる場合があります。
見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間
及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
５．セグメント情報
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役
会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開
発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事
業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売
を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マン
ション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を
行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を
行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」
は、ホテル運営事業等を行っております。
当社グループの報告セグメントは、前連結会計年度まで５つでありましたが、第１四半期連結会計期間より、「不
動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不
動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つに変更しております。
当該変更は、従来「不動産賃貸事業」及び「その他」に含めていた「ホテル事業」について、量的重要性が増した
ため報告セグメントとして区分したものであります。
なお、前第２四半期連結累計期間及び前第２四半期連結会計期間のセグメント情報については変更後の区分方法に
より作成しております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
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前第２四半期連結累計期間
(自 2017年12月１日 至 2018年５月31日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン
調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 17,585,038 8,613,547 2,797,069 1,324,657 1,938,389 261,992 － 32,520,695
－ － 21,929 21,543 536,650 500 △580,623 －
セグメント間の売上高
合計 17,585,038 8,613,547 2,818,999 1,346,200 2,475,040 262,492 △580,623 32,520,695
セグメント利益 4,227,735 1,408,139 1,199,967 707,671 204,446 99,926 △960,869 6,887,017
金融収益・費用(純額) △375,100
税引前四半期利益 6,511,917
当第２四半期連結累計期間
(自 2018年12月１日 至 2019年５月31日)
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 17,075,798 10,226,890 2,934,058 1,309,000 2,317,170 589,767 － 34,452,685
－ － 22,852 9,979 583,352 1,830 △618,015 －
セグメント間の売上高
合計 17,075,798 10,226,890 2,956,910 1,318,980 2,900,522 591,597 △618,015 34,452,685
セグメント利益 5,027,397 1,541,304 1,182,085 690,162 289,167 131,884 △897,475 7,964,525
金融収益・費用(純額) △329,689
税引前四半期利益 7,634,835
前第２四半期連結会計期間
(自 2018年３月１日 至 2018年５月31日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン
調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 3,159,624 7,847,355 1,446,107 650,586 963,438 143,543 － 14,210,654
－ － 11,144 8,453 280,938 500 △301,036 －
セグメント間の売上高
合計 3,159,624 7,847,355 1,457,251 659,040 1,244,377 144,043 △301,036 14,210,654
セグメント利益 433,823 1,553,570 605,815 330,035 96,018 57,199 △530,865 2,545,596
金融収益・費用(純額) △183,969
税引前四半期利益 2,361,627
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四半期報告書
当第２四半期連結会計期間
(自 2019年３月１日 至 2019年５月31日)
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 10,451,865 3,181,386 1,463,840 705,716 1,253,332 337,087 － 17,393,228
－ － 11,438 5,772 305,828 1,130 △324,168 －
セグメント間の売上高
合計 10,451,865 3,181,386 1,475,279 711,488 1,559,160 338,217 △324,168 17,393,228
セグメント利益 3,603,240 495,350 575,716 392,913 168,985 82,936 △479,942 4,839,199
金融収益・費用(純額) △191,538
税引前四半期利益 4,647,660
６．配当金
前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下の通りであります。
前第２四半期連結累計期間(自 2017年12月１日 至 2018年５月31日)
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2018年２月27日
25 1,207,100 2017年11月30日 2018年２月28日
定時株主総会
当第２四半期連結累計期間(自 2018年12月１日 至 2019年５月31日)
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2019年２月27日
30 1,456,340 2018年11月30日 2019年２月28日
定時株主総会
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７．１株当たり利益
当第２四半期連結累計期間
前第２四半期連結累計期間
(自 2018年12月１日
(自 2017年12月１日
至 2019年５月31日)
至 2018年５月31日)
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 4,452,334 5,239,985
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
4,452,334 5,239,985
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 48,409,489 48,167,280
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
117,265 29,640
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
48,526,754 48,196,920
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 91.97 108.79
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 91.75 108.72
当第２四半期連結会計期間
前第２四半期連結会計期間
(自 2019年３月１日
(自 2018年３月１日
至 2019年５月31日)
至 2018年５月31日)
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 1,604,803 3,204,303
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
1,604,803 3,204,303
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 48,488,725 47,884,220
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
96,707 29,433
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
48,585,432 47,913,653
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 33.10 66.92
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 33.03 66.88
(注) 基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普
通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
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８．金融商品
(1) 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び要約四半期連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりでありま
す。
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間
前連結会計年度
(2019年５月31日)
(2018年11月30日)
帳簿価額 公正価値 帳簿価額 公正価値
金融資産
貸付金及び債権
現金及び現金同等物 26,520,569 26,520,569 － －
営業債権及びその他の債権 2,751,391 2,751,391 － －
売却可能金融資産
売却可能金融資産 2,244,831 2,244,831 － －
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 － － 29,100,675 29,100,675
営業債権及びその他の債権 － － 2,439,872 2,439,872
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － － 2,010,382 2,010,382
純損益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － － 417,312 417,312
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務 6,138,677 6,138,677 5,904,638 5,904,638
借入金 75,025,247 75,035,318 80,221,297 80,231,420
金融商品の公正価値算定方法
(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期借入金)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。
但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券
の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近におけ
る第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりま
す。
(長期借入金)
長期借入金のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価
額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を
行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
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(2) 公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル
１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値
(単位：千円)
前連結会計年度(2018年11月30日)
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
売却可能金融資産 1,613,044 － 631,787 2,244,831
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債
－ 9,469 － 9,469
(デリバティブ)
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間(2019年５月31日)
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
1,788,511 － 221,870 2,010,382
公正価値で測定する金融資産
純損益を通じて公正価値で測定する金融資産 － － 417,312 417,312
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 8,339 － 8,339
(デリバティブ)
レベル３に分類された金融商品に係る当期首残高から当第２四半期連結会計期間末残高への調整は、以下のとお
りであります。
(単位：千円)
当第２四半期連結累計期間
(自 2018年12月１日
至 2019年５月31日)
当期首残高 631,787
取得 2,457
包括利益
損益 5,848
その他の包括利益 5,371
処分 △6,280
当第２四半期連結会計期間末残高 639,183
９．重要な後発事象
該当事項はありません。
２ 【その他】
該当事項はありません。
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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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四半期報告書
独立監査人の四半期レビュー報告書
2019年７月５日
トーセイ株式会社
取締役会 御中
新創監査法人
指定社員
公認会計士 坂 下 貴 之 ㊞
業務執行社員
指定社員
公認会計士 飯 島 淳 ㊞
業務執行社員
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会
社の2018年12月１日から2019年11月30日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間(2019年３月１日から2019年５月
31日まで)及び第２四半期連結累計期間(2018年12月１日から2019年５月31日まで)に係る要約四半期連結財務諸表、すな
わち、要約四半期連結財政状態計算書、要約四半期連結包括利益計算書、要約四半期連結持分変動計算書、要約四半期
連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。
要約四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条の規定により国際会計基準
第34号「期中財務報告」に準拠して要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は
誤謬による重要な虚偽表示のない要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部
統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から要約四半期連結財務諸表に
対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準
に準拠して四半期レビューを行った。
四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質
問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と
認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。
監査人の結論
当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の要約四半期連結財務諸表が、国際会計基準第34号「期中財務
報告」に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2019年５月31日現在の財政状態、同日をもって終了する第２四
半期連結会計期間及び第２四半期連結累計期間の経営成績並びに第２四半期連結累計期間のキャッシュ・フローの状況
を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。
利害関係
会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
(注) １．上記は四半期レビュー報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(四半期報
告書提出会社)が別途保管しております。
２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれておりません。
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