株式会社エスポア 有価証券報告書 第47期(平成30年3月1日－平成31年2月28日)

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                                                       株式会社エスポア(E04086)
                                                            有価証券報告書
     【表紙】
      【提出書類】                    有価証券報告書

      【根拠条文】                    金融商品取引法第24条第１項
      【提出先】                    東海財務局長
      【提出日】                    2019年５月29日
      【事業年度】                    第47期（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
      【会社名】                    株式会社エスポア
      【英訳名】                    ESPOIR    Co.,Ltd.
      【代表者の役職氏名】                    代表取締役社長　　田上　滋
      【本店の所在の場所】                    名古屋市緑区曽根二丁目162番地
      【電話番号】                    052－622－2220
      【事務連絡者氏名】                    取締役管理部長　　寺田　幸生
      【最寄りの連絡場所】                    名古屋市緑区曽根二丁目162番地
      【電話番号】                    052－622－2220
      【事務連絡者氏名】                    取締役管理部長　　寺田　幸生
      【縦覧に供する場所】
                         株式会社名古屋証券取引所
                         （名古屋市中区栄三丁目８番20号）
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     第一部【企業情報】
     第１【企業の概況】
      １【主要な経営指標等の推移】
       (1）連結経営指標等
            回次            第43期        第44期        第45期        第46期        第47期
           決算年月            2015年２月        2016年２月        2017年２月        2018年２月        2019年２月
                  （千円）
                           －        －        －        －    1,461,080
     売上高
                  （千円）
                           －        －        －        －      86,074
     経常利益
     親会社株主に帰属する当
                  （千円）
                           －        －        －        －      29,019
     期純利益
                  （千円）
                           －        －        －        －      29,019
     包括利益
                  （千円）
                           －        －        －        －    1,104,595
     純資産額
                  （千円）
                           －        －        －        －    9,455,921
     総資産額
                  （円）
                           －        －        －        －      742.36
     １株当たり純資産額
     １株当たり当期純利益金
                  （円）
                           －        －        －        －      19.50
     額
     潜在株式調整後１株当た
                  （円）
                           －        －        －        －        －
     り当期純利益金額
                  （％）
                           －        －        －        －       11.7
     自己資本比率
                  （％）
                           －        －        －        －       2.7
     自己資本利益率
                  （倍）
                           －        －        －        －      20.26
     株価収益率
     営業活動によるキャッ
                  （千円）
                           －        －        －        －     141,630
     シュ・フロー
     投資活動によるキャッ
                  （千円）
                           －        －        －        －    △ 134,688
     シュ・フロー
     財務活動によるキャッ
                  （千円）
                           －        －        －        －    △ 198,779
     シュ・フロー
     現金及び現金同等物の期
                  （千円）
                           －        －        －        －     139,040
     末残高
                           －        －        －        －        5
     従業員数
                  （人）
     (外、平均臨時雇用者数)                     ( －)       ( －)       ( －)       ( －)       ( －)
      （注）１．第47期連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。
         ２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
         ３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第47期は、潜在株式が存在しないため記載しており
           ません。
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       (2）提出会社の経営指標等
            回次            第43期        第44期        第45期        第46期        第47期
           決算年月            2015年２月        2016年２月        2017年２月        2018年２月        2019年２月
                  （千円）
                       1,786,742        1,513,304        1,600,567        1,552,828        1,460,688
     売上高
     経常利益又は経常損失
                  （千円）
                         36,360      △ 194,060        103,241        97,455        87,030
     （△）
     当期純利益又は当期純損
                  （千円）
                         32,530      △ 194,478        45,475        82,428        30,020
     失（△）
                  （千円）       848,800        851,800        851,800        851,800        851,800
     資本金
                  （株）
                       1,518,000        1,524,000        1,524,000        1,524,000        1,524,000
     発行済株式総数
                  （千円）
                       1,146,590         955,111       1,000,587        1,083,015        1,105,596
     純資産額
                  （千円）
                       10,565,664        10,340,889        9,803,414        9,733,531        9,456,707
     総資産額
                  （円）
                         773.70        641.89        672.46        727.85        743.03
     １株当たり純資産額
                           －        －        －       5.0        2.0
     １株当たり配当額
                  （円）
     （うち１株当たり中間配
                          （ －）       （ －）       （ －）       （ －）       （ －）
     当額）
     １株当たり当期純利益金
                  （円）
     額又は１株当たり当期純                    21.95      △ 131.19        30.56        55.40        20.18
     損失金額（△）
     潜在株式調整後１株当た
                  （円）
                           －        －        －        －        －
     り当期純利益金額
                  （％）
                          10.9        9.2       10.2        11.1        11.7
     自己資本比率
                  （％）
                           2.9      △ 18.5        4.7        7.9        2.7
     自己資本利益率
                  （倍）
                          20.31         －      14.07        9.37       19.57
     株価収益率
                  （％）
                           －        －        －       9.0        9.9
     配当性向
     営業活動によるキャッ
                  （千円）
                         481,852        252,337        267,628        442,037          －
     シュ・フロー
     投資活動によるキャッ
                  （千円）
                         △ 9,403       △ 1,676       129,175       △ 101,511          －
     シュ・フロー
     財務活動によるキャッ
                  （千円）
                       △ 533,719       △ 120,078       △ 395,479       △ 199,985          －
     シュ・フロー
     現金及び現金同等物の期
                  （千円）
                         58,431       189,013        190,338        330,878          －
     末残高
                            6        6        6        5        5
     従業員数
                  （人）
     (外、平均臨時雇用者数)                     ( －)       ( －)       ( －)       ( －)       ( －)
     　（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
         ２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第43期は、希薄化効果を有している潜在株式が存在
           しないため記載しておりません。また、第44期は、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失である
           ため記載しておりません。さらに、第45期、第46期及び第47期は、潜在株式が存在しないため記載しており
           ません。
         ３．第44期の株価収益率については、当期純損失を計上しているため記載をしておりません。
         ４．第47期から連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッ
           シュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー並びに現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりま
           せん。
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      ２【沿革】
        当社の前身企業は、1972年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。その後、前川電気
       鋳鋼所の子会社を経て、1998年９月に株式会社ゲオホールディングス（2011年11月１日付で株式会社ゲオから商号変
       更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。そして、2005年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部
       門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。
       年　月                          事　　　　　項

     （営業移管前）
     2002年10月        株式会社ゲオホールディングス　社長室不動産事業部において不動産事業を開始
             愛知県名古屋市にて分譲マンション３物件のマネジメントを開始
     2003年４月        愛知県名古屋市にて新築マンションの企画販売マネジメントを開始
     2003年８月        石川県金沢市・富山県富山市にて分譲マンションのリセール事業を開始
     2003年９月        不動産事業を株式会社ゲオエステート（現株式会社ゲオアクティブ）に営業移管
     2004年２月        宮城県仙台市にて分譲マンションのリセール事業を開始
     2005年４月        株式会社ゲオエステートから株式会社ゲオアクティブに商号変更
             同時に不動産事業を株式会社ゲオ企画へ営業移管
     （営業移管後）
     2005年１月        株式会社ゲオ企画において不動産事業を開始すべく、定款の目的を変更
             同時に本店を愛知県名古屋市千種区に移転
     2005年４月        株式会社ゲオ企画から株式会社ゲオエステートに商号変更
             株式会社ゲオアクティブの不動産事業を移管し事業を開始
             宅地建物取引業者の愛知県知事免許を取得（愛知県知事登録(１)第20216号）
     2005年４月        千葉県千葉市にて分譲マンションのリセール事業を開始
     2005年10月        大阪府大阪市にて分譲マンションのデベロップメント事業（共同開発）を開始
     2005年11月        北海道札幌市にて分譲マンションのデベロップメント事業を開始
     2006年３月        三重県いなべ市にて宅地開発のデベロップメント事業を開始
     2006年11月        熊本県熊本市にて開発型特別目的会社（ＳＰＣ）による商業施設デベロップメント事業（共同開発）
             を開始
     2007年５月
             東京都港区にてインベストメント事業を開始
     2008年３月
             名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場（証券コード番号3260）
     2008年10月
             宅地建物取引業者の国土交通大臣免許を取得（国土交通大臣（１）第7782号）
     2010年10月
             神奈川県横浜市にてストック事業を開始
     2011年２月
             株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部をストーク株式会社に譲渡
     2011年３月        株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部を株式会社みらいアセットパートナーズに
             譲渡し、当社は株式会社ゲオホールディングスの子会社より離脱
     2012年８月
             株式会社ゲオエステートから株会社エスポアに商号変更
     2013年12月
             本店を愛知県名古屋市千種区から愛知県名古屋市緑区に移転
     2018年５月
             100％子会社株式会社ネオフリークを設立
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      ３【事業の内容】
        当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
       　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事
       業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。
       また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グ
       ループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂
       行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化す
       ることにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
       　当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」及び「賃貸・管理事業」に区分され、その内容は以下のと
       おりであります。
      (1)  開発・販売事業
        開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に
       最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベ
       ロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リ
       セール事業」があります。
        上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。

        ≪デベロップメント事業の系統図≫
         ≪リセール事業の系統図≫





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      (2)  賃貸・管理事業
       　賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商
       業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。
       　なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントして店舗運営事業を営んでおります。
       　≪ストック事業の系統図≫
       　　（用語解説）




       　　　ＢＭ（ビルメンテナンス）
       　　　　　建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。
       　　　ＰＭ（プロパティマネジメント）
       　　　　　建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動
            産価値の最大化を図るもの。
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      ４【関係会社の状況】
                                                   2019年２月28日現在
                                            議決権の所有

                            資本金      主要な事業の内
           名称           住所                       割合又は被所          関係内容
                           （千円）       容
                                            有割合(％)
     （その他の関係会社）
                                           　被所有         資金の借入
     ストーク株式会社              大阪市西区          40,000    コンサルティング業
                                                32.93    役員の兼任１名
                                           　被所有
     リーディング証券株式会社              東京都中央区         1,868,482      金融商品取引業                 　―
                                                25.47
     （連結子会社）
                                                    資金の貸付
     株式会社ネオフリーク
                   名古屋市緑区           5,000    店舗運営              100.00     役員の兼任２名
     （注）
                                                    設備賃貸
     （注）主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。
      ５【従業員の状況】

       (1）連結会社の状況
                                                   2019年２月28日現在
               セグメントの名称                            従業員数（人）

     　開発・販売事業及び賃貸・管理事業                                                  3

     　全社（共通）                                                  2

                  合計                                      5

       （注）   １．従業員数は、就業人数であります。
          ２．上記、開発・販売事業及び賃貸・管理事業については３名が両事業を担当しております。
          ３．当社従業員１名が子会社役員を兼任しております。
       (2）提出会社の状況

                                                   2019年２月28日現在
        従業員数（人）              平均年齢（才）             平均勤続年数（年）             平均年間給与（千円）

              5            50.7              13.7             8,280

               セグメントの名称                            従業員数（人）

     　開発・販売事業及び賃貸・管理事業                                         3

     　全社（共通）                                         2

                  合計                             5

       （注）   １．  従業員数は、就業人員であります。
          ２．  上記開発・販売事業及び賃貸・管理事業については３名が両事業を担当しております。
       (3）労働組合の状況

        　労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
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     第２【事業の状況】
      １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
        文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
       (1)  経営方針

        　当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産の
        コーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。
        　今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポー
        トフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。
       (2)  目標とする経営指標

        　当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開してお
        ります。
        　今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「１人当たり営業利益業界№１」を目指して
        まいります。
       (3)  経営環境

        　当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、リーマンショック以降、不動産の賃
        貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。
        　しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からネットショップ販売に大きく変貌している経済環
        境の中で、当社収益の要となる商業施設につきましては、テナント構成も小売業中心から徐々にサービス業態へと
        変化し、さらに実店舗の出店ハードルが年々高まってきております。
        　このような経営環境のもと、商業施設の稼働率向上に向けた取り組みが一層必要になってまいりました。一方で
        既存の事業をベースとしてさらに飛躍するためには、開発・販売事業における収益向上に注力するとともに、新た
        な収益源となる新規事業を模索する必要が生じてまいりました。
       (4)  対処すべき課題

        　当社グループは、テナントリーシングの強化、コスト管理の徹底及び長期的な資金の安定化に努めてまいりま
        した。   しかしながら、総資産に対する有利子負債割合は未だ高いため、引き続きキャッシュ・フローを重視した経
        営改善を進め、長期的な資金の一層の安定化に向けて事業活動を行っていく必要があります。
        　この課題に対処するべく、今後の事業活動におきましても、これまで同様に以下の対応を継続実施してまいり
        ます。
        ①　収益基盤の確立
         　賃貸・管理事業においては、テナントリーシングを強化することで、既存テナントの退去防止、新規テナント
         の確保及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。
        　開発・販売事業においては、「宅地販売」のみならず建物を付加した「建売販売」を強化し、さらに、個人向け
        だけではなく法人向け販売も実施することで、販路拡大ならびに収益向上を図ってまいります。
        ②　財務体質の健全化
         　①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。
         　加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係
         を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。
        ③　運転資金の確保
         　資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力してまいります。
        ④　  子会社を活用したグループ価値の最大化
         　2018年５月１日に設立した子会社においてテナント直営事業及び商業施設管理事業を開始し、賃貸・管理事業
         における企業グループ収益の拡大を図ってまいります。
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      ２【事業等のリスク】
       　当社グループの経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす
       可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。
       　なお、当社グループではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最
       大限努める方針ですが、本項目の記載は、当社グループの事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅する
       ものではありませんので、予めご留意願います。
       　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
       (1)  法的規制について
        　当社グループの属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」
        「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。当社は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許
        （免許証番号：国土交通大臣(２)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今
        後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場
        合は、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。
        ①改正建築基準法について
          2005年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目
         的に2007年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計
         算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が
         変わりました。その後、2007年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施
         行規則等の改正が行われ、当社グループの開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える
         可能性があります。
        ②金融商品取引法の施行について
         　2006年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の
         罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、2007年９月30日に「金融
         商品取引法」が施行されました。
          信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、当社は第二種金融
         商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきま
         しても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。
       (2)  不動産市況、金利動向等の影響について
        　不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上
        昇、税制の変化等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情
        勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合
        は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
       (3)  小規模組織であることについて
        　当社は、本書提出日現在、取締役５名、監査役４名、従業員６名の小規模組織であり、また、当社子会社は当社
        役職員の兼任により運営しているため、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業
        容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかっ
        た場合は、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は役職員一人一人の能力に依存している
        面があり、役職員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役職員が社外へ流出した場合には、当社グ
        ループの業務に支障をきたす可能性があります。
       (4)  有利子負債への依存度及び資金調達について
        　当社グループでは、不動産の取得資金及び建設資金を有利子負債によって調達しておりますので、2019年２月期
        末の借入金総額は7,663,100千円と多額の有利子負債残高であり、負債・純資産合計に占めるその割合は81.0％と
        非常に高い水準にあります。また、少数の金融機関等から資金調達を行っており、一部の借入金に財務制限条項が
        付されております。
        　今後は、新たな金融機関の開拓を始め、資金調達手段の多様化に取り組むとともに自己資本の充実に注力してま
        いりますが、金融情勢の変化等により市場金利が上昇した場合、外部環境の変化や当社の信用力の低下等により当
        社の希望する条件での資金調達ができない等の制約を受けた場合及び財務制限条項に抵触した場合は、当社グルー
        プの業績及び財政状態並びに資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
       (5)  販売用不動産（土地等）の仕入について
        　当社グループの不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響
        を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条
        件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえ
        で購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等
        の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画
        通りに実施できなかった場合は、当社グループの業績に悪影響を与える可能性があります。
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       (6)  業務委託について
        　当社グループは、デベロップメント事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、
        販売会社等に業務委託しております。この方法により、当社は事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、
        委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変
        化が生じた場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
        　なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したう
        えで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のため当社社員が随時委託業者との会議に参加して進捗
        確認を行うとともに、当社の要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経
        営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、当社
        グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
       (7)  不動産引渡し時期等による業績の変動について
        　当社グループの売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上
        を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上
        高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予
        想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、当社グループの業績が変
        動する可能性があります。
       (8)  瑕疵担保リスクについて
        　当社グループは、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定め
        る第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び
        安全の確保に努めております。
        　また、当社は財団法人住宅保証機構による住宅性能保証制度の登録業者となっており、2006年度以降に着工した
        自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンショ
        ンは、財団法人住宅保証機構が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として
        登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する
        部分）について登録業者（当社）による保証がなされます。また、当社の保証の履行をより確実なものとするた
        め、財団法人住宅保証機構が付保した保険により、補修費用の95％が保証金として当社に支払われます。
       (9)  土壌汚染等の対策について
        　当社グループは事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避
        するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担とし
        ております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染
        物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、当社が予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケ
        ジュールの遅延が生じ、もって当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
       (10)   保有する資産について
        　当社グループが保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処
        理の対象になった場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
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      ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
      (1)  経営成績等の状況の概要
       　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー
       （以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
       ①財政状態及び経営成績の状況
       　当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済対策や日銀の金融緩和政策を背景に、企業収益や雇用情勢の
       改善が進み、景気は緩やかな回復基調をもって推移いたしました。一方、海外では米国と中国における貿易摩擦が
       今後の世界経済に与える影響が懸念されております。
       　このような状況のもと、当社グループは開発・販売事業として宅地開発１物件及びリセール住宅１戸の販売活動
       ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。なお、2018年９月６日に発生した北海
       道胆振東部地震により被害を受けた当社所有の商業施設（札幌市厚別区）の復旧工事に係る損失として、特別損失
       34,375千円を計上いたしました。
       　この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,461,080千円、営業利益154,172千円、経常利益86,074千円、親会
       社株主に帰属する当期純利益29,019千円となりました。
       　なお、当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。
       　セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。

       ａ．開発・販売事業
        　開発・販売事業は、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野県伊那市のリセール住宅
        （１戸）の販売を行い、宅地３区画を引き渡しました。
        　この結果、売上高は83,419千円となり、セグメント利益は974千円となりました。
       ｂ．賃貸・管理事業
        　賃貸・管理事業は、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設
        合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。
        　この結果、売上高は1,377,268千円となり、セグメント利益は324,333千円となりました。
       ②キャッシュ・フローの状況

       　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は139,040千円となりました。各
       キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
       （営業活動によるキャッシュ・フロー）
       　営業活動の結果、獲得した資金は141,630千円であります。これは主に減価償却費187,584千円及び未払金の減少
       47,034千円によるものであります。
       （投資活動によるキャッシュ・フロー）
       　投資活動の結果、使用した資金は134,688千円であります。これは有形固定資産の取得による支出59,686千円及び
       担保預金の預入による支出75,000千円によるものであります。
       （財務活動によるキャッシュ・フロー）
       　財務活動の結果、使用した資金は198,779千円であります。これは主に借入金の返済による支出191,353千円及び
       配当金の支払による支出7,425千円によるものであります。
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       ③生産、受注及び販売の実績
       ａ．生産実績
         当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実
        績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
       ｂ．受注実績

         当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。
       ｃ．販売実績

        　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。
                                   当連結会計年度
                               　（自　     2018年３月１日
               セグメントの名称                                   前年同期比（％）
                                  至　2019年２月28日）
             開発・販売事業（千円）                           83,419                －
             賃貸・管理事業（千円）                          1,377,268                  －

             　そ　の　他　（千円）

                                          548              －
             　調　整　額　（千円）

                                         △156                －
               合　計    　　（千円）

                                       1,461,080                  －
       （注）１．     当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。
          ２．  当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであ
          ります。
                             当連結会計年度
                            （自　2018年３月１日
                            　至　2019年２月28日）
              相手先
                         金額（千円）          割合（％）

        株式会社トライアルカンパニー                   260,914          17.9

          ３．上記の金額には消費税等は含まれておりません。
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      (2)  経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
        経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
        なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
        また、   当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。
        ①重要な会計方針及び見積り

         当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されており
        ます。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告
        金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や
        現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと
        異なる場合があります。
        ②財政状態の分析

        （流動資産）
          当連結会計年度末における流動資産の残高は、769,510千円となりました。主なものは、現金及び預金
         289,040千円及び販売用不動産446,554千円であります。
        （固定資産）
          当連結会計年度末における固定資産の残高は、8,686,410千円となりました。主なものは、有形固定資産
         8,672,530千円であります。
        （流動負債）
         　当連結会計年度末における流動負債の残高は、300,077千円となりました。主なものは１年内返済予定の長期
         借入金141,353千円であります。
        （固定負債）
          当連結会計年度末における固定負債の残高は、8,051,248千円となりました。主なものは長期借入金6,701,746
         千円であります。
        （純資産）
         　当連結会計年度末における純資産の合計は、1,104,595千円となりました。主なものは、資本金851,800千円
         及び利益剰余金264,519千円であります。
       (3)  経営成績の分析

        （売上高、売上総利益）
         　当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野
         県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地３区画を引き渡しました。
         　また、    賃貸・管理事業として、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）
         の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。
         　この結果、売上高は1,461,080千円となりました。
         　また、売上総利益は、334,748千円となりました。
        （販売費及び一般管理費）
          販売費及び一般管理費は、180,575千円となりました。
        （営業利益）
          営業利益は、154,172千円となりました。
          なお、従業員１人当たりの営業利益は30,834千円であります。
        （営業外収益・費用及び経常利益）
          営業外収益は、14,391千円となりました。これは主に違約金収入12,000千円であります。
          営業外費用は、82,489千円となりました。これは主に支払利息であります。
          この結果、経常利益は86,074千円となりました。
        （税金等調整前当期純利益）
         　2018年９月６日に発生した北海道胆振東部地震により被害を受けた当社所有の商業施設（札幌市厚別区）の復
         旧工事に係る損失として、特別損失34,375千円を計上した結果、                              税金等調整前当期純利益は、51,699千円となり
         ました。
        （親会社株主に帰属する当期純利益）
          税金等調整前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、                               親会社株主に帰属する当期純利益               は、
         29,019千円となりました。
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       (4）資本の財源及び資金の流動性についての分析
         　当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部　企業情報　第２　事業の状況　３　
         経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)                                    ②  キャッシュ・フロー」をご参照
         ください。
        （資金需要）

          当社グループの資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等
         により調達しており、当連結会計年度末現在の借入金の残高は、7,663,100千円であります。
        （財務政策）
         　当社グループではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業
         資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごと
         に融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施することで資金調達手段の多様化の取り組むとともに
         自己資本を充実させ、総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。
       (5)  経営成績に重要な影響を与える要因について

        　「２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。
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      ４【経営上の重要な契約等】
        シンジケートローン契約
         当社グループは、2016年１月13日付にて、以下のシンジケートローン契約を締結しております。
          1.  使途
           既存借入金の借換資金
          2.  借入先の名称
           株式会社三井住友銀行
          3.  借入金額、借入条件（利率、返済条件等）
           6,199,500千円
           日本円ＴＩＢＯＲ＋0.8％
           2016年１月末日より
           １ケ月毎元金均等返済
          4.  借入の実施時期、返済期限
           2016年１月13日
           2020年12月末日
          5.  アレンジメントフィー
           196,000千円
          6.  担保提供資産又は保証の内容
           当社賃貸不動産
           担保預金（普通預金）
          7.  財務制限条項
           下記条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
           ・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としな
            い。
      ５【研究開発活動】

        該当事項はありません。
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     第３【設備の状況】
      １【設備投資等の概要】
      　　当連結会計年度における設備投資の総額は59,686千円であります。その主なものは、賃貸・管理事業の一部商業施
       設における設備交換         工事等であります。
      ２【主要な設備の状況】

       (1）提出会社
        　主要な設備は、以下のとおりであります。
                                                  2019年２月28日現在
                                      帳簿価額（千円）

         事業所名       セグメントの                                         従業員数
                       設備の内容
                                      土地
                名称
        （所在地）                                                 （名）
                              建物              その他       合計
                                     （面積㎡）
        賃貸用不動産
                                      598,870
                賃貸・管理事業       商業施設
                              249,354                 －     848,224      －
       （北海道北斗市）
                                     （45,768.14）
        賃貸用不動産
                                      461,367
                賃貸・管理事業       商業施設       251,188                 －     712,556      －
       （札幌市厚別区）
                                     (19,408.06）
        賃貸用不動産
                                      168,332
                賃貸・管理事業       商業施設       276,256                 －     444,588      －
      （北海道苫小牧市）
                                     （65,955.98）
        賃貸用不動産
                                      112,388
                賃貸・管理管理       商業施設       200,266                1,386      314,041      －
      （石川県河北郡内灘町）
                                     (75,215.30)
        賃貸用不動産
                                     4,969,562
                賃貸・管理事業       商業施設      1,372,591                 4,340     6,346,495       －
       （横浜市中区）
                                     (8,963.71)
      (注）帳簿価額のうち「その他」は、構築物ならびに工具、器具及び備品であります。なお、金額には消費税等を含め
        ておりません。
       (2）国内子会社

                                                 2019年２月28日現在
                                       帳簿価額（千円）
             事業所名      セグメントの                                      従業員数
       会社名                 設備の内容
                                        土地
             （所在地）      名称           建物及び    機械装置及         リース              （名）
                                                その他     合計
                              構築物     び運搬具    (面積㎡)    資産
      ㈱ネオ
            賃貸用不動産             倉庫内装設
                   店舗運営            4,961      －    －    －    116   5,078      －
      フリーク
            （ 横浜市中区    ）        備
      ３【設備の新設、除却等の計画】

       　該当事項はありません。
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     第４【提出会社の状況】
      １【株式等の状況】
       （１）【株式の総数等】
        ①【株式の総数】
                 種　類                        発行可能株式総数（株）
       普通株式                                        4,800,000

                  計                             4,800,000

        ②【発行済株式】

                                        上場金融商品取引所名
             事業年度末現在発行数(株)              提出日現在発行数（株）
        種類                                 又は登録認可金融商品               内容
              （2019年２月28日）             （2019年５月29日）
                                        取引業協会名
                                                     　単元株式数
                                         名古屋証券取引所
       普通株式             1,524,000             1,524,000
                                         （セントレックス）
                                                       100株
        計           1,524,000             1,524,000             －          －
       （２）【新株予約権等の状況】

        ①【ストック・オプション制度の内容】
         　当社は、ストック・オプション制度を採用しております。当該制度は、会社法の規定に基づき新株予約権を発
         行する方法によるものであります。
        （2009年５月28日定時株主総会決議）

        　会社法に基づき、当社の取締役に対する株式報酬型ストック・オプションとしての新株予約権について、2009年
        ５月28日開催の第37回定時株主総会において決議されたものであります。
      決議年月日                            2009年５月28日
                                  当社取締役５名。ただし、付与対象者は業務執行の状況
      付与対象者の区分及び人数（名）
                                  及び貢献度等を勘案のうえ取締役会において決定する。
      新株予約権の目的となる株式の種類                            当社普通株式
                                  当社取締役に対し、30,000株を各事業年度に係る定時株
                                  主総会の日から１年以内の日に発行する新株予約権を行
      株式の数（株）
                                  使することにより交付を受けることができる株式数の上
                                  限とする。（注）１
      新株予約権の行使時の払込金額（円）                            １株当たり１円　　（注）２
      新株予約権の行使期間                            新株予約権の割当日の翌日から25年以内とする。

      新株予約権の行使の条件                            （注）３

      新株予約権の譲渡に関する事項                            当社取締役会の承認を要する。

      代用払込みに関する事項                            　－

      組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項                            　－

     （注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、付与株式数は分割または併合の比率に応じて比例的に調整す
          るものとし、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。
        ２．各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、当該新株予約権を行使することにより交付を受けるこ
          とができる株式１株当たりの払込金額を１円とし、これに付与株式数を乗じた金額とする。
        ３．新株予約権は、原則として、当社の取締役の地位を喪失した日の翌日から行使することができるものとし、そ
          の他の新株予約権の行使条件については、新株予約権の募集事項を決定する取締役会において定める。
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        ②【ライツプランの状況】
          該当事項はありません。
        ③【その他の新株予約権等の状況】

         該当事項はありません。
       （３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

     　　　　　該当事項はありません。
       （４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

                発行済株式総数        発行済株式総        資本金増減額        資本金残高       資本準備金増       資本準備金残
         年月日
                増減数（株)        数残高（株）         （千円）        （千円）      減額（千円）       高（千円）
      2015年３月１日～
      2016年２月28日まで              6,000      1,524,000          3,000       851,800          －      4,800
         （注）
     　（注）新株予約権の行使による増加であります。
       （５）【所有者別状況】

                                                    2019年２月28日現在
                          株式の状況（１単元の株式数100株）
                                                       単元未満株
       区分                             外国法人等                   式の状況
            政府及び地           金融商品     その他の
                                                        （株）
                 金融機関                           個人その他       計
            方公共団体           取引業者      法人
                                  個人以外      個人
     株主数（人）
               －      1     9     8     －     －     366     384      －
     所有株式数
               －     47    3,824     5,675       －     －    5,691     15,237       300
     （単元）
     所有株式数の
               －    0.31     25.10     37.24       －     －    37.35     100.0       －
     割合（％）
     　（注）自己株式36,041株は、「個人その他」に360単元及び「単元未満株式の状況」に41株を含めて記載しておりま
         す。
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       （６）【大株主の状況】
                                                   2019年２月28日現在
                                                   発行済株式（自己
                                                   株式を除く。）の
                                            所有株式数
                                                   総数に対する所有
           氏名又は名称                     住所
                                             （株）
                                                   株式数の割合
                                                   （％）
                        大阪市西区南堀江１丁目11－21                     490,000         32.93

     ストーク株式会社
     リーディング証券株式会社                   東京都中央区新川１丁目８番８号                     379,000         25.47

                                              76,100         5.11

     楠木　哲也                   栃木県宇都宮市
                                              70,000         4.70

     大藪　英勝                   名古屋市千種区
                                              70,000         4.70

     株式会社ランキャピタルマネジメント                   東京都中央区新川１丁目８番８号
                                              53,500         3.59

     平尾　昌弘                   東京都練馬区
                                              42,000         2.82

     若杉　精三郎                   大分県別府市
                                              33,300         2.23

     松澤　孝一                   茨城県水戸市
                                              31,300         2.10

     澤田　浩志                   熊本県熊本市
                                              21,000         1.41
     石川　英樹                   三重県桑名市
                                 －            1,266,200          85.09

              計
     （注）１．前事業年度末において主要株主であった株式会社ランキャピタルマネジメントは、当事業年度末現在では主要
          株主ではなくなりました。
        ２．前事業年度末において主要株主でなかったリーディング証券株式会社は、当事業年度末現在では主要株主と
          なっております。
       （７）【議決権の状況】

        ①【発行済株式】
                                                   2019年２月28日現在
             区分               株式数（株）           議決権の数（個）              内容

      無議決権株式                         －            －           －

      議決権制限株式（自己株式等）                         －            －           －

      議決権制限株式（その他）                         －            －           －

                          普通株式　      　36,000

      完全議決権株式（自己株式等）                                     －           －
      完全議決権株式（その他）                    普通株式　1,487,700                14,877            －

      単元未満株式                    普通株式　　　　300                －           －

      発行済株式総数                         1,524,000           －           －

      総株主の議決権                         －           14,877            －

        ②【自己株式等】

                                                   2019年２月28日現在
                                                    発行済株式総数
                           自己名義所有        他人名義所有        所有株式数の合        に対する所有株
     所有者の氏名又は名称             所有者の住所
                           株式数（株）        株式数（株）        計（株）        式数の割合
                                                    （％）
                 名古屋市緑区曽根
       株式会社エスポア                       36,000         －       36,000         2.36
                 ２丁目162番地
          計           －        36,000         －       36,000         2.36
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      ２【自己株式の取得等の状況】
       【株式の種類等】
        会社法第155条第７号に該当する普通株式の取得
       （１）【株主総会決議による取得の状況】

         　該当事項はありません。
       （２）【取締役会決議による取得の状況】

         　該当事項はありません。
       （３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

             区分                 株式数（株）                  価格の総額（円）
     当事業年度における取得自己株式                                   1                  528
     当期間における取得自己株式                                   －                   －

       （４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

                                   当事業年度                 当期間
                区分
                                     処分価額の総額               処分価額の総額
                              株式数（株）               株式数（株）
                                       （千円）               （千円）
      引き受ける者の募集を行った取得自己株式                            －        －       －        －

      消却の処分を行った取得自己株式                            －        －       －        －

      合併、株式交換、会社分割に係る移転を行った
                                  －        －       －        －
      取得自己株式
      その他
                                  －        －       －        －
      （－）
                                          －               －
      保有自己株式数                           36,041               36,041
      （注）当期間における保有自己株式には、2019年５月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取り
         による株式は含まれておりません。
      ３【配当政策】

        当社は、将来の事業拡大と経営体質の強化のために、一定規模の内部留保を確保しつつ継続的な配当実施を基本方
       針とし、業績に応じた柔軟な利益還元策として「当期純利益の30％配当」を実施してまいります。
       　配当の回数については、定時株主総会にて１回もしくは中間配当を含めた２回とし、「取締役会の決議によって、
       毎年８月31日を基準日として中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。なお、これらの剰余金の
       配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。
       　当事業年度の配当につきましては、                  １株当たり５円の配当を予定しておりましたが、開発・販売事業における計画
       遅延、北海道胆振東部地震により被害を受けた当社所有不動産の修繕、ならびに税効果会計による会計処理の影響等
       により、親会社株主に帰属する当期純利益が当初予想を下回る見込みとなったことから、１株当たり２円の配当を実
       施 することを決定いたしました。この結果、配当性向は9.9％となりました。
        なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。
                              配当金の総額             １株当たり配当額

                決議年月日
                               （千円）               （円）
               2019年５月28日                   2,975                 2
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      ４【株価の推移】
       （１）最近５年間の事業年度別最高・最低株価
       回次        第43期          第44期          第45期          第46期          第47期
      決算年月        2015年２月          2016年２月          2017年２月          2018年２月          2019年２月

      最高（円）             520         1,015           540          572          890

      最低（円）             231          235          251          362          334

      （注）最高・最低株価は、名古屋証券取引所（セントレックス）におけるものであります。
       （２）最近６月間の月別最高・最低株価

       月別      2018年９月        2018年10月        2018年11月        2018年12月        2019年１月        2019年２月
      最高（円）           610        890        708        520        465        419

      最低（円）           535        490        495        334        343        363

     　（注）最高・最低株価は、名古屋証券取引所（セントレックス）におけるものであります。
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      ５【役員の状況】
        男性９名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）
                                                          所有
      役名     職名     氏名      生年月日                  略歴               任期   株式数
                                                         （株）
                            1984年３月     株式会社地上社入社
                            2002年10月     株式会社ゲオ(現株式会社ゲオホールディングス)入社
                            2005年４月     当社転籍
     代表取締役
              田上　　滋     1962年１月15日生        2006年５月     当社取締役企画開発部長
                                                      (注)４    5,000
     社        長
                                当社取締役事業部長
                            2008年10月
                            2015年５月     当社代表取締役社長（現任）
                            2018年５月
                                株式会社ネオフリーク取締役（現任）
                            1996年４月     株式会社シーエル（現株式会社コスモランド）入社
                            2008年３月     同社取締役（現任）
                            2009年６月     ストーク株式会社代表取締役
      取 締 役
              谷角　大悟     1971年９月26日生
                            2011年１月     同社取締役                      (注)４     －
                            2011年５月
                                当社取締役（現任）
                            2011年５月     ストーク株式会社代表取締役（現任）
                            2015年10月
                                株式会社ファインツー代表取締役（現任）
                            2012年４月     株式会社ａｎ入社
                            2014年８月     株式会社クピード代表取締役
      取 締 役
              谷角　速斗     1987年９月12日生                                  (注)４     －
                            2016年５月     当社取締役（現任）
                            2018年11月
                                株式会社Ａｓｔｅｅｒ代表取締役（現任）
                            1985年３月     株式会社地上社入社

                            2002年10月     株式会社ゲオ(現株式会社ゲオホールディングス)入社
                            2005年４月     当社転籍　施工監理部長
      取 締 役
          管理部長    寺田　幸生     1962年10月30日生                                  (注)４    2,000
                            2013年５月
                                当社管理部長（現任）
                            2017年５月     当社取締役（現任）
                            2018年５月
                                株式会社ネオフリーク監査役（現任）
                            2004年４月     株式会社アサカ（現ＡＳＡＫＡ）入社
                            2005年３月     同社取締役
      取 締 役
              高野　哲朗     1980年８月14日生                                  (注)４     －
                            2006年７月     同社代表取締役（現任）
                            2019年５月
                                当社取締役（現任）
                            1973年３月     東洋信託銀行株式会社（現三菱ＵＦＪ信託銀行株式
                                会社）入行
     常勤監査役         砂子　　守     1954年９月14日生                                  (注)５     －
                                同社阿倍野支店参事役
                            2015年４月
                            2019年５月     当社常勤監査役（現任）
                                株式会社ノエビア入社
                            1983年４月
                                太田昭和監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）入
                            1986年９月
                                所
      監 査 役
              武田　英彦     1959年12月７日生
                                                      (注)５     －
                                公認会計士     武田英彦事務所所長（現任）
                            1995年１月
                            2012年５月
                                当社監査役（現任）
                            2016年12月
                                株式会社キーエンス社外監査役（現任）
                                監査法人丸の内会計事務所（現有限責任監査法人トー
                            1987年４月
                                マツ）入所
                                小栗悟税理士事務所開設
                            1992年12月
      監 査 役
              小栗　　悟     1962年３月21日生                                  (注)５     －
                                税理士法人オグリに組織変更            代表社員（現任）
                            2011年９月
                            2014年６月
                                石塚硝子株式会社監査役（現任）
                            2015年５月
                                当社監査役（現任）
                            1986年９月     株式会社三好経営センター取締役（現任）
                            1996年３月     三好勝税理士事務所所長
      監 査 役
              三好　　勝     1960年１月23日生                                  (注)３     －
                            2005年10月     税理士法人三好会計代表社員（現任）
                            2017年５月     当社監査役（現任）
                                        計                  7,000
     （注）１．取締役谷角大悟、谷角速斗及び高野哲朗は社外取締役であります。
        ２．監査役砂子守、武田英彦、小栗悟及び三好勝は社外監査役であります。
        ３．2017年５月30日開催の第45回定時株主総会の終結の時から４年間
        ４．2019年５月28日開催の第47回定時株主総会の終結の時から２年間
        ５．2019年５月28日開催の第47回定時株主総会の終結の時から４年間
                                 22/61



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      ６【コーポレート・ガバナンスの状況等】
       （１）【コーポレート・ガバナンスの状況】
      （1)   コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
         当社は、業容ならびに組織規模に見合ったコーポレート・ガバナンスの充実を経営の重要課題として位置づけ、
        経営効率の向上、経営の健全性及び透明性の確保、企業倫理の確立、コンプライアンス体制の充実のための諸施策
        を実施しております。
      （2)   会社の機関の内容
         当社の業務執行・経営監視及び内部統制の仕組みを図に示すと以下のとおりです。
       ①  株主総会






         当社の定時株主総会は、毎年５月に取締役会の決議によって取締役社長が招集することを定款に定めておりま
        す。
         当社の取締役の選任決議については、議決権を行使できる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、
        その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。また、取締役の選任決議は、累積投票によらないもの
        とする旨定款に定めております。
         会社法第309条第２項の規定による株主総会の決議（いわゆる特別決議）は、議決権を行使することができる株
        主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行う旨定款に
        定めております。
         これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的と
        するものであります。
         株主総会は会社の最高意思決定機関であり、株主総会をとおして株主へ経営状況を適切に開示するとともに、各
        株主の意見を幅広く会社経営に反映させることができるよう、開かれた株主総会の開催を心がけております。
       ②  取締役会
        　当社の取締役は10名以内とする旨定款で定めており、本書提出日現在５名の取締役が選任されており、うち３名
        は社外取締役であります。当社は毎月１回の定時取締役会、また必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営上の意
        思決定、業務執行状況の確認、その他法令で定められた事項及び重要事項の決定を行っております。
       ③  監査役
         当社は監査役制度を採用しており、監査役は５名以内とする旨定款で定めております。本書提出日現在４名の監
        査役が選任されており、４名全員は社外監査役であります。監査役は取締役会に出席し、また常勤監査役について
        は取締役会以外にも定例の社内会議に出席し、取締役の業務執行状況を充分に監督できる体制になっております。
       ④  独立役員
         コーポレート・ガバナンスの充実に向けた取組の一つとして、独立役員１名（社外監査役１名）を指定しており
        ます。
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       ⑤  内部監査
         内部監査は、内部監査室（専任１名）にて実施しております。当社の内部監査は各部門において内部統制が機能
        しているかの確認、各種コンプライアンス状況の確認、リスク管理の状況確認等を重要課題として行っておりま
        す。今後は業容及び組織の拡大に合わせて、規模に見合った体制を適時整備していく方針であります。
       ⑥  会計監査
         当社はEY新日本有限責任監査法人と監査契約を締結しております。
         当社の会計監査業務を執行した公認会計士は鈴木博貴、日置重樹であり、監査業務に係る補助者の構成は、公認
        会計士７名、会計士試験合格者等３名、その他３名であります。
      （3)   内部統制システム整備の状況
         内部統制につきましては、業務プロセス全体に相互牽制体制及び計画・実施・検証・改善のサイクルが組み込ま
        れ適切に運営されることを基本としております。また、経営上必要な情報収集と意思決定の仕組みを明確にし、経
        営の透明性を高めることを目的に、取締役会規則、業務分掌・職務権限規程を定めて運用しております。
     　　　　内部統制システム整備の中心となる部署は内部監査室であり、各部門の業務執行の妥当性・適法性・効率性の検
        証を行うため、内部監査計画に基づく内部監査のほか、必要に応じて随時監査を実施しております。
       ①  内部監査及び監査役監査の状況
        　当社では上記のとおり、内部牽制制度の充実と経営の合理化及び資産の保全を行うため内部監査制度を設けてお
        り、内部監査規程に基づいて業務監査を実施しております。
        　監査役監査は、常勤監査役を中心に実施されておりますが、非常勤監査役も業務を分担して実施しております。
        監査役は取締役会その他の重要な会議に出席するほか、取締役等から営業状況の報告を受け、重要書類の閲覧等を
        行っております。また、経営の妥当性、効率性等に関して助言や提案を行っており、取締役職務の執行状況を常に
        監督できる体制にあります。
      （4）役員報酬の内容
       ①  当事業年度（2019年２月期）における当社の取締役及び監査役に対する報酬等の支払金額
                                  　報酬等の種類別の総額（千円）

                                                      対象となる
                      報酬等の総額
             役員区分                                          役員の員数
                                    ストック
                       （千円）
                              基本報酬              賞与     退職慰労金
                                                       （人）
                                    オプション
        　取締役
                        26,400       26,400       －      －      －       2
        （社外取締役を除く。）
        　監査役
                         －       －      －      －      －      －
        （社外監査役を除く。）
        　社外役員                10,800       10,800       －      －      －       7
       ②  役員の報酬等の額またはその算定方法に関する方針の内容及び決定方法
        　取締役の報酬額は、2006年５月25日開催の第34回定時株主総会において、年額200,000千円以内と決議いただい
        ております。また、監査役の報酬額は、2006年５月25日開催の第34回定時株主総会において、年額20,000千円以内
        と決議いただいております。
        　なお、個別の報酬額は取締役会の決議をもって決定しております。
      （5）社外取締役及び社外監査役
       ①  社外取締役及び社外監査役と当社との人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係
        　当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。
        　社外取締役の谷角大悟は、当社のその他の関係会社であるストーク株式会社の代表取締役であります。ストーク
        株式会社は、当社発行済株式総数の32.15％を保有しており、また、当社は同社より資金を借入れております。
        　上記社外取締役１名を除く社外取締役２名及び社外監査役４名と当社との人的関係、資本的関係または取引関係
        その他の利害関係はありません。
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       ②  社外取締役または社外監査役が当社の企業統治において果たす機能及び役割
        　社外取締役の       谷角大悟、高野哲朗は、長年にわたる経営者としての豊富な経験と幅広い見識を当社の経営に活か
        していただくため、谷角速斗は、若い経営者としての発想と見識を当社の経営に活かしていただけるものと期待
        し、  社外取締役に選任しております。
        　社外監査役の       砂子守は、     金融の幅広い知識に加え、不動産分野における多様な経験を有しており、                                  当社の監査に
        反映していただくため社外監査役に                 選任しております。武田英彦、小栗悟及び三好勝は、公認会計士及び税理士の
        資格を持ち、会計や税務等の知識と豊富な経験に基づき、独立かつ中立の立場から当社の監査に活かしていただく
        ため社外監査役に選任しております。
       ③  社外取締役または社外監査役の選任状況に関する当社の考え方
        　社外取締役または社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものはありま
        せんが、その選任に際しては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての
        職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを個別に判断しております。
        　なお、当社は社外監査役の砂子守を名古屋証券取引所の定めに基づく独立役員として指定しております。
       ④  社外取締役または社外監査役による監督または監査と内部監査、監査役監査および会計監査と相互連携ならびに
        内部統制部門との関係
        　当社の社外取締役は、幅広い知見と豊富な経験に基づき取締役会において適宜意見を表明し、経営陣から独立し
        た立場から経営の監督及びチェック機能を果たしております。
        　社外監査役は、取締役会及び監査役会において、専門的知識と豊富な経験に基づき意見・提言を行っておりま
        す。また、必要に応じて内部監査人及び会計監査人と協議、意見交換を行い、社内コンプライアンスの維持・強化
        を図っております。
      （6）取締役等による責任免除の決定機関
        　当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、取締役（取締役であった者を含む）及
        び監査役（監査役であった者を含む）の当社に対する損害賠償責任を、法令が定める範囲で免除することができる
        旨を定款に定めております。これは、取締役及び監査役が期待される役割を十分発揮することを目的とするもので
        あります。
      （7）中間配当
        　当社は、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年８月31日を基準日として、中間配当
        を行うことができる旨を定款に定めております。これは株主への機動的な利益還元を可能にするためであります。
       (8)  自己の株式の取得
        　当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって自己の株式を取得することができる旨を
        定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引
        等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。
       (9)  株式の保有状況
        　該当事項はありません。
      (10)   子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況
        　子会社の業務の適正を確保するための体制として、関係会社管理規程を制定し、当該規程において関係会社業務
        のうち重要性の高い事項は当社取締役会の承認が必要であるとともに、経営計画及び事業の遂行状況、ならびにコ
        ンプライアンスに関する重要な事実等は、関係会社管理の責任者である管理部長を通じて取締役会へ報告する旨を
        定めております。
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       （２）【監査報酬の内容等】
        ①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】
                        前事業年度                      当連結会計年度
         区分
                監査証明業務に基づく           非監査業務に基づく報           監査証明業務に基づく           非監査業務に基づく報
                報酬（千円）           酬（千円）           報酬（千円）           酬（千円）
      提出会社                20,000             －         26,400             －

      連結子会社                  －           －           －           －

         計             20,000             －         26,400             －

        ②【その他重要な報酬の内容】

         （前事業年度）
         　　該当事項はありません。
         （当連結会計年度）

         　　該当事項はありません。
        ③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

         （前事業年度）
         　　該当事項はありません。
         （当連結会計年度）

         　　該当事項はありません。
        ④【監査報酬の決定方針】

          監査報酬は、当社の規模、特性及び監査日数等を勘案し、監査公認会計士等と協議のうえ、監査役会の同意を
         得て決定しております。
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     第５【経理の状況】
      １．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
       (1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28
        号。）に基づいて作成しております。
       (2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。）に基

        づいて作成しております。
       　　また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しており
        ます。
       (3）当連結会計年度（2018年３月１日から2019年２月28日まで）は、連結財務諸表の作成初年度であるため、以下に

        掲げる連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書及び連結キャッシュ・
        フロー計算書については、前連結会計年度との対比は行っておりません。
      ２．監査証明について

        当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（2018年３月１日から2019年２月28日
       まで）の連結財務諸表及び事業年度（2018年３月１日から2019年２月28日まで）の財務諸表について、EY新日本有限
       責任監査法人による監査を受けております。
       　なお、新日本有限責任監査法人は、2018年７月１日付けをもって名称をEY新日本有限責任監査法人に変更しており
       ます。
      ３．連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

       　当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の
       内容を適切に把握し、会計基準等の変更について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財
       務会計基準機構へ加入し、監査法人等が主催する研修等に参加しております。
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      １【連結財務諸表等】
       （１）【連結財務諸表】
        ①【連結貸借対照表】
                                      (単位：千円)
                                  当連結会計年度
                                 (2019年２月28日)
      資産の部
       流動資産
                                       ※２ 289,040
         現金及び預金
                                         17,987
         売掛金
                                        446,554
         販売用不動産
                                         2,959
         仕掛販売用不動産
                                         9,324
         繰延税金資産
                                         3,643
         その他
                                        769,510
         流動資産合計
       固定資産
         有形固定資産
          建物及び構築物                             3,865,401
                                      △ 1,508,071
            減価償却累計額
                                      ※２ 2,357,329
            建物及び構築物（純額）
                                      ※２ 6,310,521
          土地
          その他                               13,607
                                        △ 8,929
            減価償却累計額
            その他（純額）                              4,678
                                       8,672,530
          有形固定資産合計
         無形固定資産
                                           184
          商標権
                                           771
          その他
                                           955
          無形固定資産合計
         投資その他の資産
                                           457
          繰延税金資産
                                         12,467
          その他
                                         12,924
          投資その他の資産合計
                                       8,686,410
         固定資産合計
                                       9,455,921
       資産合計
      負債の部
       流動負債
         工事未払金                                  100
                                     ※２ , ※３ 141,353
         1年内返済予定の長期借入金
                                        ※２ 24,000
         1年内返済予定の関係会社長期借入金
                                        134,623
         その他
                                        300,077
         流動負債合計
       固定負債
                                    ※２ , ※３ 6,701,746
         長期借入金
                                       ※２ 796,000
         関係会社長期借入金
                                        551,074
         長期預り敷金保証金
                                         2,427
         資産除去債務
                                       8,051,248
         固定負債合計
                                       8,351,325
       負債合計
      純資産の部
       株主資本
                                        851,800
         資本金
                                         4,800
         資本剰余金
                                        264,519
         利益剰余金
                                        △ 16,524
         自己株式
                                       1,104,595
         株主資本合計
                                       1,104,595
       純資産合計
                                       9,455,921
      負債純資産合計
                                 28/61


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        ②【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】
         【連結損益計算書】
                                      (単位：千円)
                                  当連結会計年度
                                (自　2018年３月１日
                               　至　2019年２月28日)
                                       1,461,080
      売上高
                                       1,126,331
      売上原価
                                        334,748
      売上総利益
                                        ※ 180,575
      販売費及び一般管理費
                                        154,172
      営業利益
      営業外収益
                                         12,000
       違約金収入
                                         2,317
       受取保険金
                                           74
       その他
                                         14,391
       営業外収益合計
      営業外費用
                                         82,174
       支払利息
                                           315
       その他
                                         82,489
       営業外費用合計
                                         86,074
      経常利益
      特別損失
                                         34,375
       災害による損失
                                         34,375
       特別損失合計
                                         51,699
      税金等調整前当期純利益
      法人税、住民税及び事業税                                   10,789
                                         11,890
      法人税等調整額
                                         22,680
      法人税等合計
                                         29,019
      当期純利益
                                         29,019
      親会社株主に帰属する当期純利益
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         【連結包括利益計算書】
                                      (単位：千円)
                                  当連結会計年度
                                (自　2018年３月１日
                               　至　2019年２月28日)
                                         29,019
      当期純利益
                                         29,019
      包括利益
      （内訳）
                                         29,019
       親会社株主に係る包括利益
                                           －
       非支配株主に係る包括利益
        ③【連結株主資本等変動計算書】

          当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
                                                       (単位：千円)
                                株主資本
                                                       純資産合計
                  資本金       資本剰余金        利益剰余金        自己株式       株主資本合計
     当期首残高              851,800        4,800       242,939       △ 16,523      1,083,015        1,083,015
     当期変動額
      剰余金の配当                            △ 7,439              △ 7,439       △ 7,439
      親会社株主に帰属する

                                   29,019               29,019        29,019
      当期純利益
      自己株式の取得                                     △ 0       △ 0       △ 0

     当期変動額合計
                     －        －      21,580         △ 0     21,579        21,579
     当期末残高              851,800        4,800       264,519       △ 16,524      1,104,595        1,104,595
                                 30/61












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        ④【連結キャッシュ・フロー計算書】
                                      (単位：千円)
                                  当連結会計年度
                                (自　2018年３月１日
                               　至　2019年２月28日)
      営業活動によるキャッシュ・フロー
                                         51,699
       税金等調整前当期純利益
                                        187,584
       減価償却費
                                           △ 3
       受取利息及び受取配当金
                                        △ 12,000
       違約金収入
                                        △ 2,317
       受取保険金
                                         82,174
       支払利息
       売上債権の増減額（△は増加）                                  2,877
       たな卸資産の増減額（△は増加）                                  28,059
       前払費用の増減額（△は増加）                                  △ 142
       未払金の増減額（△は減少）                                 △ 47,034
       未払費用の増減額（△は減少）                                  △ 800
                                        △ 10,612
       未払又は未収消費税等の増減額
       前受金の増減額（△は減少）                                 △ 1,836
       長期預り敷金保証金の増減額（△は減少）                                 △ 32,888
                                        △ 1,547
       その他
                                        243,212
       小計
       利息及び配当金の受取額                                    3
                                        △ 82,174
       利息の支払額
                                         2,700
       違約金の受取額
                                         2,317
       保険金の受取額
                                        △ 24,428
       法人税等の支払額
                                        141,630
       営業活動によるキャッシュ・フロー
      投資活動によるキャッシュ・フロー
                                        △ 59,686
       有形固定資産の取得による支出
                                        △ 75,000
       担保預金の預入による支出
                                           △ 2
       その他
                                       △ 134,688
       投資活動によるキャッシュ・フロー
      財務活動によるキャッシュ・フロー
                                       △ 141,353
       長期借入金の返済による支出
                                        △ 50,000
       関係会社長期借入金の返済による支出
                                           △ 0
       自己株式の取得による支出
                                        △ 7,425
       配当金の支払額
                                       △ 198,779
       財務活動によるキャッシュ・フロー
      現金及び現金同等物の増減額（△は減少）                                  △ 191,837
                                        330,878
      現金及び現金同等物の期首残高
                                        ※ 139,040
      現金及び現金同等物の期末残高
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        【注記事項】
         （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）
          １．連結の範囲に関する事項
          ・連結子会社の数　　　　　　               1 社
             ・連結子会社の名称　　株式会社ネオフリーク
              当連結会計年度から株式会社ネオフリークを新たに設立したことに伴い、同社を連結の範囲に含めて
              おります。
          ２．連結子会社の事業年度等に関する事項

            連結子会社株式会社ネオフリークの決算日は12月31日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、同
           日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については連結上必要な修正を行ってお
           ります。
          ３．会計方針に関する事項

           (1）重要な資産の評価基準及び評価方法
            ①　有価証券
             その他有価証券
             　時価のないもの　　　移動平均法による原価法によっております。
            ②たな卸資産
             販売用不動産
             　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっ
             ております。
             仕掛販売用不動産
             　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっ
             ております。
           (2）重要な減価償却資産の減価償却の方法

            ①　有形固定資産（リース資産を除く）
             　定率法によっております。
             　但し、賃貸用資産については、定額法によっております。
             　なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
             　建物　　　　　　　　　　８～39年
             　構築物　　　　　　　　　10年
             　その他　　　　　　　　　４～15年
            ②　無形固定資産（リース資産を除く）
             定額法によっております。
            ③　長期前払費用
             均等償却によっております。
           (3）重要な収益及び費用の計上基準

           　販売費のうち下記のものについては費用収益を適正に対応させるため次のとおり処理しております。
            販売手数料
            　販売委託契約等に基づく販売手数料は売上計上に応じて費用処理することとし、売上未計上の物件に係
            る販売手数料は前払費用に計上しております。
            広告宣伝費
            　未完成の自社計画販売物件に係る広告宣伝費は、引渡までに発生した費用を前払費用に計上し、引渡時
            に一括して費用処理しております。
           (4）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

             手許現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能で
            あり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資であります。
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           (5）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

            消費税等の会計処理
            　税抜方式を採用しております。
            　なお、控除対象外消費税等は、当連結会計年度の費用として処理しております。
         （未適用の会計基準等）

          「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　平成30年３月30日）
          「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号　平成30年３月30日）
          １　概要

           収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の５つのステップを適用し認識されます。
          ステップ1：顧客との契約を識別する。
          ステップ2：契約における履行義務を識別する。
          ステップ3：取引価格を算定する。
          ステップ4：契約における履行義務に取引価格を配分する。
          ステップ5：履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
          ２　適用予定日

           2023年２月期の期首より適用予定であります。
          ３　当該会計基準等の適用による影響

           影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。
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         （連結貸借対照表関係）
          　１　当社グループは、運転資金の効率的な調達を行うため取引先と当座貸越契約を締結しております。
            　当座貸越契約に係る借入金未実行残高は次のとおりであります。
                               当連結会計年度
                              （2019年２月28日）
     当座貸越極度額                              1,296,100千円
     借入実行残高                              1,296,100
              差引額                          －
          ※２　担保資産及び担保付債務

            　担保に供している資産は次のとおりであります。
                               当連結会計年度
                              （2019年２月28日）
     現金及び預金（普通預金）                               150,000千円
     建物                              2,349,657
     土地                              6,310,521
               計                     8,810,179
            　担保付債務は次のとおりであります。

                               当連結会計年度
                              （2019年２月28日）
     １年内返済予定の長期借入金                               138,372千円
     １年内返済予定の関係会社            長期借入金                    24,000
     長期借入金                              5,397,946
     関係会社長期借入金                               676,000
               計                     6,236,319
          ※３　財務制限条項

          当連結会計年度（2019年２月28日）
           当社の株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残
          高5,536,319千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべて
          の債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
          ・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。
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         （連結損益計算書関係）
          ※　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
                              　当連結会計年度
                             （自　2018年３月１日
                           　　至　2019年２月28日）
     役員報酬                                37,200   千円
                                     41,400
     給与
                                     53,277
     支払手数料
         （連結包括利益計算書関係）

          該当事項はありません。
         （連結株主資本等変動計算書関係）

          当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
          １．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
                    当連結会計年度期首          当連結会計年度増加          当連結会計年度減少          当連結会計年度末株
                    株式数（株）          株式数（株）          株式数（株）          式数（株）
     発行済株式

      普通株式                 1,524,000              －          －       1,524,000

           合計             1,524,000              －          －       1,524,000

     自己株式

      普通株式（注）                   36,040             1          －        36,041

           合計              36,040             1          －        36,041

     （注）普通株式の自己株式の数の増加は、単元未満株式の買取り請求によるものであります。
          ２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項

            該当事項はありません。
          ３．配当に関する事項

           (1）配当金支払額
                     配当金の総額       １株当たり配
       （決議）
               株式の種類                       基準日        効力発生日        配当の原資
                      （千円）       当額（円）
      2018年５月29日
               普通株式         7,439      5     2018年２月28日         2018年５月30日         利益剰余金
      定時株主総会
           (2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

                     配当金の総額              １株当たり配
       （決議）
               株式の種類              配当の原資                 基準日        効力発生日
                      （千円）             当額（円）
      2019年５月28日
               普通株式         2,975    利益剰余金         2     2019年２月28日         2019年５月29日
      定時株主総会
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         （連結キャッシュ・フロー計算書関係）
          ※　現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                   当連結会計年度
                                 （自　2018年３月１日
                                  至　2019年２月28日）
     現金及び預金勘定                                   289,040千円
     担保預金                                  △150,000
     現金及び現金同等物                                   139,040
         （リース取引関係）

          オペレーティング・リース取引
           オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
                                   （単位：千円）
                             当連結会計年度

                            （2019年２月28日）
     １年内                                208,918

     １年超                                215,203

             合計                         424,122

         （金融商品関係）

          １．金融商品の状況に関する事項
           (1）金融商品に対する取組方針
             当社グループは、必要な資金を銀行等金融機関から調達しております。デリバティブ取引は、借入金に
            係る金利変動リスクを回避するために行うものであり、投機目的のデリバティブ取引は行わない方針であ
            ります。
           (2）金融商品の内容及びそのリスク
             営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。
             営業債務である工事未払金は、そのほとんどが１ヶ月以内の支払期日であります。
             長期借入金は、主に物件購入資金に対する資金調達であり、このうち変動金利は、金利変動リスクに晒
            されております。
           (3）金融商品に係るリスク管理体制
             営業債権につきましては、各担当者が取引先の状況を定期的にモニタリングし、取引先ごとに期日及び
            残高を管理するとともに、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。
           (4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
             金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
            が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採
            用することにより、当該価額が変動することがあります。
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          ２．金融商品の時価等に関する事項

           　連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握す
           ることが極めて困難と認められるものは含めておりません（（注）２．参照）。
            当連結会計年度（2019年２月28日）

                           連結貸借対照表計上額
                                        時価（千円）           差額（千円）
                              （千円）
     (1）現金及び預金                            289,040           289,040              －

     (2）売掛金                            17,987           17,987             －
              資産計                   307,027           307,027              －

     (1）工事未払金                              100           100            －

     (2）長期借入金（※）                           6,843,100           6,845,782             2,682
     (3）関係会社長期借入金（※）                            820,000           817,968           △2,031
              負債計                  7,663,200           7,663,851              650

      （※）１年内返済予定の長期借入金及び１年内返済予定の関係会社長期借入金を含めております。
      （注）１．金融商品の時価の算定方法
         資　産
         （1）現金及び預金、（2）売掛金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によってお
            ります。
         負　債
         （1）工事未払金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によってお
            ります。
         （2）長期借入金、（3）関係会社長期借入金
             これらは元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値に
            より算定しております。
         ２．時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

                                   （単位：千円）
                             当連結会計年度

             区分
                            （2019年２月28日）
          長期預り敷金保証金                            588,792

      長期預り敷金保証金については、市場価格がなく、かつ、実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合
     理的なキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。なお、１
     年内返還予定の預り敷金保証金を含めております。
         ３．金銭債権の連結決算日後の償還予定額

           当連結会計年度（2019年２月28日）
                                    １年超         ５年超
                          １年以内                            10年超
                                   ５年以内         10年以内
                          （千円）                            （千円）
                                   （千円）         （千円）
     現金及び預金                       289,040            －         －         －

     売掛金                       17,987           －         －         －
             合計               307,027            －         －         －

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         ４．長期借入金の連結決算日後の返済予定額

           当連結会計年度（2019年２月28日）
                          １年超       ２年超       ３年超       ４年超
                   １年以内                                     ５年超
                          ２年以内       ３年以内       ４年以内       ５年以内
                   （千円）                                    （千円）
                          （千円）       （千円）       （千円）       （千円）
     長期借入金               141,353      6,697,027         2,980       1,738         －       －

     関係会社長期借入金               24,000       144,000        24,000       628,000          －       －
          合計          165,353      6,841,027         26,980       629,738          －       －

         （有価証券関係）

           当連結会計年度（2019年２月28日）
             重要性が乏しいため、記載を省略しております。
         （退職給付関係）

          当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
          １．採用している退職給付制度の概要
            当社は、確定拠出年金制度を採用しております。
          ２．退職給付費用に関する事項

            確定拠出年金への掛金拠出額は、2,215千円であります。
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         （税効果会計関係）
          １．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
                                     当連結会計年度
                                    （2019年２月28日）
           繰延税金資産
           　流動資産
             税務上の繰越欠損金                             7,330千円
             未払金                             1,020
                                           973
             未払事業税
             繰延税金資産計
                                          9,324
           　固定資産
             税務上の繰越欠損金                            143,418
             減価償却費                            13,536
             資産除去債務                              742
             減損損失                             7,821
             支払手数料否認                             3,365
                                        △168,203
             評価性引当額
            繰延税金資産計                               681
           繰延税金資産合計
                                         10,006
           繰延税金負債
           　固定負債
                                          △223
             資産除去債務
           繰延税金負債合計                               △223
          ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因

           となった主要な項目別の内訳
                                     当連結会計年度
                                    （2019年２月28日）
           法定実効税率
                                          30.5％
           （調整）
            交際費等永久に損金に算入されない項目                               0.5
            住民税均等割                               1.2
            評価性引当額の増減                              11.6
                                           0.0
            その他
           税効果会計適用後の法人税等の負担率                               43.9
         （資産除去債務関係）

          資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの
           イ　当該資産除去債務の概要
            本社事務所の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務等であります。
           ロ　当該資産除去債務の金額の算定方法
            使用見込期間を取得から10年と見積り、割引率は0.622％を使用して資産除去債務の金額を計算しており
            ます。
           ハ　当該資産除去債務の総額の増減
                                   当連結会計年度
                                 （自　2018年３月１日
                                  至　2019年２月28日）
              期首残高                          2,412千円
              時の経過による調整額                            15
              期末残高                          2,427
         （賃貸等不動産関係）

          当社グループでは、神奈川県その他の地域において、賃貸用商業施設（土地を含む）を有しております。
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          当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は324,183千円（賃貸収入は売上高に、賃貸費用
         は売上原価に計上）であります。
          また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
                                    （単位：千円）
                               当連結会計年度

                             （自　2018年３月１日
                              至　2019年２月28日）
     連結貸借対照表計上額

         期首残高                            8,794,873

         期中増減額                            △128,345

         期末残高                            8,666,528

     期末時価                               11,089,000

      （注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります
         ２．期中増減額のうち、当連結会計年度の                    主な増加額は建物の取得（57,606千円）であり、減少額は減価償却費
           （185,952千円）であります。
         ３．当連結会計年度末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価等に基づく金額であります。
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         （セグメント情報等）
          【セグメント情報】
           １．報告セグメントの概要
             当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であ
            り、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となってい
            るものであります。
             当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」
            を報告セグメントとしております。
             「開発・販売事業」は、マンション開発、買取再販、宅地開発、商業施設開発・再開発・用途転換を
            行っております。
             「賃貸・管理事業」は、商業施設賃貸、商業施設運営管理、土地・建物賃貸を行っております。
           ２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

             報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事
            項」における記載と概ね同一であります。
             報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
             セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格によっております。
           ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

             当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
                                                     （単位：千円）
                           報告セグメント
                                                      連結財務諸
                                         その他　　       調整額　　
                                                      表計上額
                                          （注）１       （注）２
                     開発・販売　       賃貸・管理　
                                                      （注）３
                                     計
                       事業       事業
     売上高
                       83,419     1,377,112       1,460,532          548        -   1,461,080
      外部顧客への売上高
      セグメント間の内部売上高又
                          -      156       156        -     △ 156        -
      は振替高
                       83,419     1,377,268       1,460,688          548      △ 156    1,461,080
            計
     セグメント利益又は損失（△）                    974     324,333       325,307        △ 613    △ 170,521       154,172
                       450,184      8,685,057       9,135,241         9,506      311,173      9,455,921

     セグメント資産
     その他の項目

                          -    186,899       186,899         170       515     187,584
      減価償却費
      有形固定資産及び無形固定資
                          -    54,438       54,438       5,248         -    59,686
      産の増加額
      （注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、店舗運営事業であります。
         ２．セグメント利益又は損失の調整額△170,521千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△170,984
           千円及びセグメント間取引消去462千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管
           理費であります。
           セグメント資産の調整額311,173千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セ
           グメントに帰属しない現金及び預金及び管理部門に係る資産等であります。
           減価償却費の調整額515千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。
         ３．セグメント利益又は損失の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
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          【関連情報】

           当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
           １．製品及びサービスごとの情報
            製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損
           失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しておりま
           す。
           ２．地域ごとの情報

            (1）売上高
             本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
            (2）有形固定資産

             本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。
           ３．主要な顧客ごとの情報

                                               （単位：千円）
                 顧客の名称又は氏名                  売上高        関連するセグメント名

              株式会社トライアルカンパニー                    260,914          賃貸・管理事業

          【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

           当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
          　　該当事項はありません。
          【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

           当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
            該当事項はありません。
          【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

           当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
            該当事項はありません。
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         【関連当事者情報】
          関連当事者との取引
           連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引
            連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等
               当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
                              議決権等の
                    資本金又
          会社等の名               事業の内容     所有（被所      関連当事者           取引金額         期末残高
      種類         所在地    は出資金                     取引の内容            科目
                              有）割合
          称又は氏名               又は職業           との関係           （千円）         （千円）
                    （千円）
                              （％）
                                         借入金の返
                                                50,000
                              （被所有）                      関係会社
                                         済
     その他の                    コンサル
               大阪市西区                 直接    役員の兼任                長期借入
          ストーク㈱            40,000                                    820,000
     関係会社                    ティング業
                                         借入金に対
                                32.9                    金
                                                18,438
                                         する金利
      （注）借入金の金利は市場金利を勘案して、決定しております。また、関係会社長期借入金残高のうち700,000千円に
         つきましては、建物2,349,657千円及び土地6,310,521千円を担保（第二順位）に供しております。なお、期末
         残高には１年内返済予定の関係会社長期借入金を含めております。
         （１株当たり情報）

                                 当連結会計年度
                               （自　2018年３月１日
                                至　2019年２月28日）
     １株当たり純資産額                                 742.36円

     １株当たり当期純利益金額                                 19.50円

      （注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
      　　　２．１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
                                 当連結会計年度
                               （自　2018年３月１日
                                至　2019年２月28日）
     １株当たり当期純利益金額

      親会社株主に帰属する当期純利益（千円）                                29,019

      普通株主に帰属しない金額（千円）                                  －

      普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利
                                      29,019
      益（千円）
      普通株式の期中平均株式数（株）                              1,487,959
     希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株                               －
     当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式
     の概要
         （重要な後発事象）

         　　該当事項はありません。
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        ⑤【連結附属明細表】
         【社債明細表】
           該当事項はありません。
         【借入金等明細表】

                                当期首残高       当期末残高       平均利率
                 区分                                     返済期限
                                （千円）       （千円）       （％）
     短期借入金                               －       －      －      －
     １年以内に返済予定の長期借入金                            165,353       165,353        1.0      －
     １年以内に返済予定のリース債務                               －       －      －      －
     長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）                           7,689,100       7,497,746         1.0   2020年～2023年
     リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）                               －       －      －      －
     その他有利子負債                               －       －      －      －
                 合計                7,854,454       7,663,100        －        －
      （注）１．平均利率については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。
         ２．上記には、建設協力金10,681千円（1年以内に返済予定の長期借入金2,980千円）が含まれております。
         ３．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年間の返済予定額は以下のとおりであ
           ります。
                 １年超２年以内           ２年超３年以内           ３年超４年以内           ４年超５年以内
                   （千円）           （千円）           （千円）           （千円）
     長期借入金              6,841,027             26,980           629,738              －
         【資産除去債務明細表】

          当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会
         計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、連結財務諸表等規則第92条の２の規定
         により記載を省略しております。
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       （２）【その他】
           当連結会計年度における四半期情報等
     （累計期間）                第１四半期          第２四半期          第３四半期         当連結会計年度
     売上高（千円）                    347,201          728,513         1,096,016          1,461,080

     税金等調整前四半期（当期）
                          19,511          47,949          49,856          51,699
     純利益金額（千円）
     親会社株主に帰属する四半期
                          15,534          38,812          39,161          29,019
     （当期）純利益金額（千円）
     １株当たり四半期（当期）純
                          10.44          26.08          26.32          19.50
     利益金額（円）
     （会計期間）                第１四半期          第２四半期          第３四半期          第４四半期

     １株当たり四半期純利益金額
     又は１株当たり四半期純損失                     10.44          15.64           0.23         △6.82
     金額（△）（円）
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      ２【財務諸表等】
       （１）【財務諸表】
        ①【貸借対照表】
                                                    (単位：千円)
                                   前事業年度              当事業年度
                                 (2018年２月28日)              (2019年２月28日)
      資産の部
       流動資産
                                       ※２ 405,878             ※２ 284,796
         現金及び預金
                                         20,864              17,833
         売掛金
                                        473,916              446,554
         販売用不動産
                                         3,656              2,959
         仕掛販売用不動産
                                         2,517              2,659
         前払費用
                                         21,270               9,324
         繰延税金資産
                                           259              533
         その他
                                        928,363              764,662
         流動資産合計
       固定資産
         有形固定資産
                                       3,805,195              3,857,673
          建物
                                      △ 1,320,840             △ 1,506,691
           減価償却累計額
                                      ※２ 2,484,354             ※２ 2,350,981
            建物（純額）
          構築物                               2,600              2,600
                                         △ 953            △ 1,213
           減価償却累計額
           構築物（純額）                              1,646              1,386
          工具、器具及び備品                               11,528              13,488
                                        △ 7,684             △ 8,925
            減価償却累計額
            工具、器具及び備品（純額）                              3,843              4,562
                                      ※２ 6,310,521             ※２ 6,310,521
          土地
                                       8,800,365              8,667,451
          有形固定資産合計
         無形固定資産
                                           247              184
          商標権
                                           771              771
          その他
                                         1,019               955
          無形固定資産合計
         投資その他の資産
                                           －             5,000
          関係会社株式
                                           －             5,712
          関係会社長期貸付金
                                           403              457
          繰延税金資産
                                         3,380              12,467
          その他
                                         3,783              23,637
          投資その他の資産合計
                                       8,805,168              8,692,045
         固定資産合計
                                       9,733,531              9,456,707
       資産合計
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                                                    (単位：千円)

                                   前事業年度              当事業年度
                                 (2018年２月28日)              (2019年２月28日)
      負債の部
       流動負債
                                           100              100
         工事未払金
                                     ※２ , ※３ 141,353           ※２ , ※３ 141,353
         1年内返済予定の長期借入金
                                        ※２ 24,000             ※２ 24,000
         1年内返済予定の関係会社長期借入金
                                         88,349              43,287
         未払金
                                         2,616              1,816
         未払費用
                                         21,203               5,547
         未払法人税等
                                         37,851              35,928
         前受金
                                         7,960              8,429
         預り金
                                         38,871              39,442
         その他
                                        362,306              299,906
         流動負債合計
       固定負債
                                    ※２ , ※３ 6,843,100           ※２ , ※３ 6,701,746
         長期借入金
                                       ※２ 846,000             ※２ 796,000
         関係会社長期借入金
                                        594,696              551,031
         長期預り敷金保証金
                                         2,412              2,427
         資産除去債務
                                         2,000                －
         その他
                                       8,288,209              8,051,205
         固定負債合計
                                       8,650,515              8,351,111
       負債合計
      純資産の部
       株主資本
                                        851,800              851,800
         資本金
         資本剰余金
                                         4,800              4,800
          資本準備金
                                         4,800              4,800
          資本剰余金合計
         利益剰余金
                                         26,839              27,583
          利益準備金
          その他利益剰余金
                                        300,000              100,000
            別途積立金
                                        △ 83,899              137,937
            繰越利益剰余金
                                        242,939              265,520
          利益剰余金合計
                                        △ 16,523             △ 16,524
         自己株式
                                       1,083,015              1,105,596
         株主資本合計
                                       1,083,015              1,105,596
       純資産合計
                                       9,733,531              9,456,707
      負債純資産合計
                                 47/61








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        ②【損益計算書】
                                                    (単位：千円)
                                   前事業年度              当事業年度
                                (自　2017年３月１日              (自　2018年３月１日
                                　至　2018年２月28日)              　至　2019年２月28日)
      売上高
                                        157,589               83,342
       不動産売上高
                                       1,395,199              1,377,268
       賃貸事業収入
                                           39              77
       その他の売上高
                                       1,552,828              1,460,688
       売上高合計
      売上原価
                                        140,703               74,621
       不動産売上原価
                                       1,054,620              1,051,398
       賃貸事業売上原価
                                       1,195,324              1,126,019
       売上原価合計
                                        357,504              334,669
      売上総利益
                                       ※２ 181,641             ※２ 180,346
      販売費及び一般管理費
                                        175,862              154,323
      営業利益
      営業外収益
                                            3              30
       受取利息
                                           －            12,000
       違約金収入
                                         1,788              2,317
       受取保険金
                                         3,044                －
       建設協力金精算益
                                           18              533
       その他
                                         4,854              14,881
       営業外収益合計
      営業外費用
                                        ※１ 83,261             ※１ 82,174
       支払利息
                                         83,261              82,174
       営業外費用合計
                                         97,455              87,030
      経常利益
      特別損失
                                           －            34,375
       災害による損失
                                           －            34,375
       特別損失合計
                                         97,455              52,655
      税引前当期純利益
                                         16,267              10,743
      法人税、住民税及び事業税
                                        △ 1,240              11,890
      法人税等調整額
                                         15,026              22,634
      法人税等合計
                                         82,428              30,020
      当期純利益
                                 48/61









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        売上原価明細書
                              前事業年度                   当事業年度
                           （自　2017年３月１日                   （自　2018年３月１日
                            至　2018年２月28日）                   至　2019年２月28日）
                     注記                 構成比                   構成比
           区分               金額（千円）                   金額（千円）
                     番号                 （％）                   （％）
     不動産売上原価
     　土地原価                          105,135         8.8          74,403        6.6
     　建物原価                          35,431        3.0            －       －
     　その他                            136       0.0            218       0.0
            計                   140,703        11.8           74,621        6.6
     賃貸事業売上原価
     　水道光熱費                          468,913        39.2          463,962        41.2
     　支払手数料                          207,880        17.4          210,057        18.7
     　減価償却費                          183,451        15.4          186,899        16.6
     　その他                          194,373        16.3          190,478        16.9
            計                  1,054,620         88.2         1,051,398         93.4
         売上原価合計                     1,195,324         100.0          1,126,019         100.0
     （注）※．原価計算の方法は、個別原価計算によっております。
        ③【株主資本等変動計算書】


          前事業年度（自　2017年３月１日　至　2018年２月28日）
                                                       (単位：千円)
                                    株主資本
                          資本剰余金                   利益剰余金
                 資本金                           その他利益剰余金
                       資本準備金      資本剰余金合計       利益準備金                  利益剰余金合計
                                          別途積立金      繰越利益剰余金
     当期首残高             851,800       4,800      4,800      26,839      300,000      △ 166,328      160,510
     当期変動額
      当期純利益                                             82,428      82,428
     当期変動額合計               －      －      －      －      －     82,428      82,428
     当期末残高
                  851,800       4,800      4,800      26,839      300,000      △ 83,899      242,939
                      株主資本

                                  純資産合計
                  自己株式        株主資本合計
     当期首残高               △ 16,523       1,000,587         1,000,587
     当期変動額
      当期純利益                       82,428         82,428
     当期変動額合計                 －       82,428         82,428
     当期末残高               △ 16,523       1,083,015         1,083,015
                                 49/61



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          当事業年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

                                                       (単位：千円)
                                    株主資本
                          資本剰余金                   利益剰余金
                 資本金                           その他利益剰余金
                       資本準備金      資本剰余金合計       利益準備金                  利益剰余金合計
                                          別途積立金      繰越利益剰余金
     当期首残高             851,800       4,800      4,800      26,839      300,000      △ 83,899      242,939
     当期変動額
      別途積立金の取崩
                                           △ 200,000      200,000         －
      剰余金の配当                                 743           △ 8,183      △ 7,439
      当期純利益                                             30,020      30,020
      自己株式の取得
     当期変動額合計
                    －      －      －      743    △ 200,000      221,836       22,580
     当期末残高             851,800       4,800      4,800      27,583      100,000      137,937      265,520
                      株主資本

                                  純資産合計
                  自己株式        株主資本合計
     当期首残高               △ 16,523       1,083,015         1,083,015
     当期変動額
      別途積立金の取崩                         －         －
      剰余金の配当
                             △ 7,439        △ 7,439
      当期純利益                       30,020         30,020
      自己株式の取得                △ 0        △ 0        △ 0
     当期変動額合計                 △ 0      22,580         22,580
     当期末残高
                    △ 16,524       1,105,596         1,105,596
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        【注記事項】
         （重要な会計方針）
         １．資産の評価基準及び評価方法
         　(1）有価証券       の評価基準及び評価方法
           ①　子会社株式及び関連会社株式　　　移動平均法による原価法によっております。
           ②　その他有価証券
           　　　時価のないもの　　　　　　　　移動平均法による原価法によっております。
         （2）たな卸資産の評価基準及び評価方法

           ①　販売用不動産
            　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によって
            おります。
           ②　仕掛販売用不動産
            　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によって
            おります。
         ２．固定資産の減価償却の方法

          (1）有形固定資産（リース資産を除く）
           　定率法によっております。
           　但し、賃貸用資産については、定額法によっております。
           　なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
           　建物　　　　　　　　　　８～39年
           　構築物　　　　　　　　　10年
           　工具、器具及び備品　　　４～15年
          (2）無形固定資産（リース資産を除く）
            定額法によっております。
          (3）長期前払費用
            均等償却によっております。
         ３．収益及び費用の計上基準

          　販売費のうち下記のものについては費用収益を適正に対応させるため次のとおり処理しております。
          (1）販売手数料
           　販売委託契約等に基づく販売手数料は売上計上に応じて費用処理することとし、売上未計上の物件に係る
           販売手数料は前払費用に計上しております。
          (2）広告宣伝費
           　未完成の自社計画販売物件に係る広告宣伝費は、引渡までに発生した費用を前払費用に計上し、引渡時に
           一括して費用処理しております。
         ４．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

          消費税等の会計処理
           税抜方式を採用しております。
           なお、控除対象外消費税等は、当事業年度の費用として処理しております。
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         （貸借対照表関係）
          　１　当社は、運転資金の効率的な調達を行うため取引先と当座貸越契約を締結しております。
            　当座貸越契約に係る借入金未実行残高は次のとおりであります。
                                前事業年度                  当事業年度
                              （2018年２月28日）                  （2019年２月28日）
     当座貸越極度額                              1,296,100千円                  1,296,100千円
     借入実行残高                              1,296,100                  1,296,100
              差引額                          －                  －
          ※２　担保資産及び担保付債務

            (1）担保に供している資産は次のとおりであります。
                                前事業年度                  当事業年度
                              （2018年２月28日）                  （2019年２月28日）
     現金及び預金（普通預金）                                75,000千円                 150,000千円
     建物                              2,482,705                  2,349,657
     土地                              6,310,521                  6,310,521
              合計                      8,868,227                  8,810,179
            (2）担保付債務は次のとおりであります。

                                前事業年度                  当事業年度
                              （2018年２月28日）                  （2019年２月28日）
     １年内返済予定の長期借入金                               138,372千円                  138,372千円
     １年内返済予定の関係会社長期借入金                                24,000                  24,000
     長期借入金                              5,536,319                  5,397,946
     関係会社長期借入金                               726,000                  676,000
              合計                      6,424,692                  6,236,319
          ※３　財務制限条項

          前事業年度（2018年２月28日）
           株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残高
          5,674,692千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべての
          債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
          ・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。
          当事業年度（2019年２月28日）

           株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残高
          5,536,319千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべての
          債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
          ・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。
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         （損益計算書関係）
          ※１　関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。
                                前事業年度                  当事業年度
                             （自　2017年３月１日                  （自　2018年３月１日
                              至　2018年２月28日）                  至　2019年２月28日）
     関係会社への支払利息

                                      19,587千円                  18,438千円
          ※２　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度7％、当事業年度3％、一般管理費に属する費用のお

            およその割合は前事業年度93％、当事業年度97％であります。
            　主要な費目及び金額は次のとおりであります。
                                前事業年度                  当事業年度
                             （自　2017年３月１日                  （自　2018年３月１日
                            　　至　2018年２月28日）                  　　至　2019年２月28日）
     役員報酬                                39,900   千円              37,200   千円
                                     47,400                  41,400
     給与
                                       694                  515
     減価償却費
                                     37,622                  53,233
     支払手数料
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         （有価証券関係）
         　子会社株式及び関連会社株式（当事業年度の貸借対照表計上額は子会社株式5,000千円）は、市場価格がな
         く、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。
         （税効果会計関係）

          １．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
                                      前事業年度              当事業年度
                                    （2018年２月28日）              （2019年２月28日）
           繰延税金資産
            流動資産
            　税務上の繰越欠損金                             17,938千円              7,330千円
            　未払金                              1,292              1,020
                                          2,039               973
            　未払事業税
            繰延税金資産計
                                         21,270              9,324
            固定資産
            　税務上の繰越欠損金                             142,859              142,613
            　減価償却費                              9,034             13,536
            　資産除去債務                               734              742
            　減損損失                              8,439              7,821
            　支払手数料否認                               －            3,365
                                        △160,387              △167,398
            　評価性引当額
            繰延税金資産計                               681              681
           繰延税金資産合計
                                         21,952              10,006
           繰延税金負債
            固定負債
                                          △278              △223
            　資産除去債務
           繰延税金負債合計                               △278              △223
          ２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因

           となった主要な項目別の内訳
                                      前事業年度              当事業年度
                                    （2018年２月28日）              （2019年２月28日）
                                           30.7％              30.5％

           法定実効税率
           （調整）

           交際費等永久に損金に算入されない項目                                0.4              0.5

           住民税均等割                                0.6              1.1

           評価性引当額の増減                              △16.2               10.9

                                          △0.1               0.0
           その他
           税効果会計適用後の法人税等の負担率                               15.4              43.0

         （重要な後発事象）

          該当事項はありません。
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        ④【附属明細表】
         【有形固定資産等明細表】
                                          当期末減価償
                  当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高      却累計額又は       当期償却額      差引当期末
         資産の種類
                  （千円）      （千円）      （千円）      （千円）     償却累計額       （千円）     残高（千円）
                                           （千円）
     有形固定資産
      建物            3,805,195        52,478        －   3,857,673      1,506,691       185,850     2,350,981
      構築物              2,600        －      －     2,600      1,213       260     1,386
      工具、器具及び備品              11,528       1,960        －     13,488       8,925      1,240      4,562
      土地
                  6,310,521         －      －   6,310,521         －      －   6,310,521
        有形固定資産計
                  10,129,844        54,438        －   10,184,282       1,516,830       187,351     8,667,451
     無形固定資産
      商標権              3,365        －      －     3,365      3,181        63      184
      その他               771       －      －      771       －      －      771
        無形固定資産計             4,137        －      －     4,137      3,181        63      955
     長期前払費用                150       －      85      64      －      －      64

         【引当金明細表】

           該当事項はありません。
       （２）【主な資産及び負債の内容】

          連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
       （３）【その他】

          該当事項はありません。
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     第６【提出会社の株式事務の概要】
      事業年度                  ３月１日から２月末日まで
      定時株主総会                  ５月中

      基準日                  ２月末日

                        ８月31日
      剰余金の配当の基準日
                        ２月末日
      １単元の株式数                  100株
      単元未満株式の買取り

                        （特別口座）
       取扱場所                 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
                         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
                        （特別口座）
       株主名簿管理人                 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
                         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
       取次所                      ―
       買取手数料                 株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額

                        電子公告とし、次の当社ウェブサイトに掲載します。
                        http://www.es-poir.co.jp/
      公告掲載方法
                        ただし、やむを得ない事由により電子公告することができない場合は、
                        日本経済新聞に掲載してこれを行います。
      株主に対する特典                  該当事項はありません。
     　（注）当社定款の定めにより、単元未満株主は、会社法第189条第２項各号に掲げる権利、取得請求権付株式の取得を
         請求する権利、ならびに募集株式または募集新株予約権の割当てを受ける権利以外の権利を有しておりません。
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     第７【提出会社の参考情報】
      １【提出会社の親会社等の情報】
       　当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。
      ２【その他の参考情報】

       　当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
       (1）有価証券報告書及びその添付書類ならびに確認書
          第46期（自2017年３月１日　至2018年２月28日）　　2018年５月30日東海財務局長に提出
       (2）内部統制報告書及びその他添付書類
          第46期（自2017年３月１日　至2018年２月28日）　　2018年５月30日東海財務局長に提出
       (3)  四半期報告書及び確認書
          第47期第１四半期（自2018年３月１日　至2018年５月31日）　2018年７月13日東海財務局長に提出
          第47期第２四半期（自2018年６月１日　至2018年８月31日）　2018年10月12日東海財務局長に提出
          第47期第３四半期（自2018年９月１日　至2018年11月30日）　2019年１月11日東海財務局長に提出
       (4)  臨時報告書
          2018年５月30日東海財務局長に提出
          　企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）に基づ
          く臨時報告書
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     第二部【提出会社の保証会社等の情報】
          　該当事項はありません。
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                   独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書
                                                     2019年５月29日

     株式会社エスポア

       取締役会　御中

                              EY新日本有限責任監査法人

                              指定有限責任社員

                                        公認会計士       鈴木　博貴　　㊞
                              業務執行社員
                              指定有限責任社員

                                        公認会計士       日置　重樹　　㊞
                              業務執行社員
     ＜財務諸表監査＞

     　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて
     いる株式会社エスポアの2018年３月１日から2019年２月28日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対
     照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸
     表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。
     連結財務諸表に対する経営者の責任

     　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に
     表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために
     経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     監査人の責任

     　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明するこ
     とにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
     は、当監査法人に連結財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定
     し、これに基づき監査を実施することを求めている。
     　監査においては、連結財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当
     監査法人の判断により、不正又は誤謬による連結財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用され
     る。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価
     の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、連結財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制
     を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価
     も含め全体としての連結財務諸表の表示を検討することが含まれる。
     　当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     監査意見

     　当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式
     会社エスポア及び連結子会社の2019年２月28日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及び
     キャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
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     ＜内部統制監査＞
     　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社エスポアの2019年２
     月28日現在の内部統制報告書について監査を行った。
     内部統制報告書に対する経営者の責任

     　経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に
     係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。
     　なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性があ
     る。
     監査人の責任

     　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した内部統制監査に基づいて、独立の立場から内部統制報告書に対する意見を
     表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準
     に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準は、当監査法人に内部統制報告書に重要な虚偽
     表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき内部統制監査を実施すること
     を求めている。
     　内部統制監査においては、内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するた
     めの手続が実施される。内部統制監査の監査手続は、当監査法人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性
     に基づいて選択及び適用される。また、内部統制監査には、財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果
     について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討することが含まれる。
     　当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     監査意見

     　当監査法人は、株式会社エスポアが2019年２月28日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部
     統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告
     に係る内部統制の評価結果について、すべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
     利害関係

     　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                        以　上
     （注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会

         社）が別途保管しております。
        ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
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                          独立監査人の監査報告書
                                                     2019年５月29日

     株式会社エスポア

       取締役会　御中

                              EY新日本有限責任監査法人

                              指定有限責任社員

                                        公認会計士       鈴木　博貴　　㊞
                              業務執行社員
                              指定有限責任社員

                                        公認会計士       日置　重樹　　㊞
                              業務執行社員
     　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられて

     いる株式会社エスポアの2018年３月１日から2019年２月28日までの第47期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、
     損益計算書、株主資本等変動計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。
     財務諸表に対する経営者の責任

     　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
     することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
     必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     監査人の責任

     　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することに
     ある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
     当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに
     基づき監査を実施することを求めている。
     　監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査
     法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
     諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に
     際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
     また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体と
     しての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
     　当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
     監査意見

     　当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社
     エスポアの2019年２月28日現在の財政状態及び同日をもって終了する事業年度の経営成績をすべての重要な点において適
     正に表示しているものと認める。
     利害関係

     　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                        以　上
     （注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会

         社）が別途保管しております。
        ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
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