サムティ・レジデンシャル投資法人 有価証券届出書(内国投資証券) 第135期(平成21年4月1日-平成22年3月31日)

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有価証券届出書(内国投資証券)-第135期(平成21年4月1日-平成22年3月31日)

提出日:

提出者:サムティ・レジデンシャル投資法人

カテゴリ:有価証券届出書(内国投資証券)

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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     【表紙】

      【提出書類】                   有価証券届出書

      【提出先】                   関東財務局長

                         平成   27 年5月    29 日

      【提出日】
      【発行者名】                   サムティ・レジデンシャル投資法人

                         執行役員 川本 哲郎

      【代表者の役職氏名】
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目8番3号

                         サムティアセットマネジメント株式会社

      【事務連絡者氏名】
                         取締役 経営管理部長 藤原 剛
      【電話番号】                   03-5220-3841

      【届出の対象とした募集                   サムティ・レジデンシャル投資法人

      (売出)内国投資証券に係
      る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集                   形態:投資証券
      (売出)内国投資証券の形                   発行価額の総額:一般募集                              15,334,000,000         円
      態及び金額】
                         売出価額の総額:オーバーアロットメントによる売出
                         し
                                        766,000,000       円
                         (注1)発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
                            ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当
                            該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行うため、一般募集におけ
                            る発行価格の総額は、上記の金額とは異なります。
                         (注2)売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
                         該当事項はありません。

      【縦覧に供する場所】
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     第一部【証券情報】

     第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】

      1【募集内国投資証券】

      (1)【投資法人の名称】
        サムティ・レジデンシャル投資法人
        (英文表示:       Samty    Residential       Investment       Corporation       )
        (以下「本投資法人」といいます。)
      (2)【内国投資証券の形態等】

        本書に従って行われる募集(以下「一般募集」といいます。)又は売出しの対象である有価証券は、
       投資信託及び投資法人に関する法律(昭和                       26 年法律第     198  号。その後の改正を含みます。以下「投信法」
       といいます。)に従って設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。本投
       資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成                          13 年法律第     75 号。その後の改正を含みます。以下「振
       替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第                                        227  条第2項に基づき投資主が
       発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができませ
       ん。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
        本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信
       用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
       (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を
          購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
      (3)【発行数】

        153,340    口
        (注)一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、大和証券株式会社が、本投資法人の投資主であるサムティ株式
           会社から   7,660  口を上限として借り入れる本投資口の売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)を行う場合
           があります。
           オーバーアロットメントによる売出し等の内容については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/1 オーバーアロット
           メントによる売出し等について」をご参照ください。
      (4)【発行価額の総額】

        15,334,000,000        円
        (注)後記「(      13 )引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、後記「(                            13 )引受け等の概要」に記載の引受人(以下「引受
           人」といいます。)の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
      (5)【発行価格】

        未定
        (注1)発行価格は、株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)の定める「有価証券上場規程施行規則」第                                                   1210  条に規
            定するブック・ビルディング方式(投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投
            資家の需要状況等を把握した上で発行価格等を決定する方法をいいます。)により決定します。
        (注2)発行価格の決定に当たり、平成               27 年6月   12 日(金)に仮条件を提示する予定です。提示される仮条件は、本投資法人が本書の日付現在
            において保有し又は取得予定の資産の内容その他本投資法人に係る情報、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資
            家等の意見その他を総合的に勘案し決定する予定です。投資家は、本投資口の買付けの申込みに先立ち、平成                                          27 年6月   15 日(月)から
            平成  27 年6月   18 日(木)までの間に、引受人に対して、当該仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。なお、当該需要の
            申告は、変更又は撤回することが可能です。引受人は、当該仮条件に基づく需要の申込みの受付に当たり、本投資口が市場において適
            正な評価を受けることを目的に、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等を中心に需要の申告を促す予定で
            す。当該仮条件に基づく需要状況、上場(売買開始)日(後記「(                          16 )その他/申込みの方法等/(ニ)」をご参照ください。)まで
            の価格変動リスク等を総合的に勘案した上で、本投資法人が保有し又は取得予定の資産の内容に照らし公正な価額と評価し得る範囲内
            で、後記「(     13 )引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に、発行価格及び発行価額を決定する予定です。
        (注3)後記「(       13 )引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取
            金となります。
        (注4)販売に当たっては、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する投資主数基準の充足、上場後の本投資口の流通性の確保等を
            勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。引受人は、需要の申告を行った投資家への販売について
            は、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、発行価格又はそれ以上の需要の申告を行った投資家の中から、
            原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性等を勘案した上で、販売先及び販
            売投資口数を決定する方針です。引受人は、需要の申告を行わなかった投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び
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            販売に関する社内規程等に従い、原則として証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性、引受人との取引状況等を勘案した
            上で、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。配分に関する基本方針については引受人の店頭における表示又はホームページに
            お ける表示等をご確認ください。
      (6)【申込手数料】

        申込手数料はありません。
      (7)【申込単位】

        1口以上1口単位とします。
      (8)【申込期間】

        平成  27 年6月    23 日(火)から平成          27 年6月    26 日(金)まで
      (9)【申込証拠金】

        1口につき発行価格と同一の金額とします。
      (10)【申込取扱場所】

        引受人の本店及び全国各支店並びに営業所で申込みの取扱いを行います。
      (11)【払込期日】

        平成  27 年6月    29 日(月)
      (12)【払込取扱場所】

        株式会社三井住友銀行 本店営業部
        東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        (注)上記の払込取扱場所での本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
      (13)【引受け等の概要】

        以下に記載する引受人は、平成                 27 年6月    22 日(月)(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決
       定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で募集を
       行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人へ払い込み、一般募集における発
       行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支
       払いません。
              引受人の名称                       住所                引受投資口数

         大和証券株式会社                 東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
         野村證券株式会社                 東京都中央区日本橋一丁目9番1号
         みずほ証券株式会社                 東京都千代田区大手町一丁目5番1号                            未定
         SMBC日興証券株式会社                 東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
         株式会社SBI証券                 東京都港区六本木一丁目6番1号
               合  計                      -                153,340    口
        (注1)本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているサムティアセットマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」
            といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口買取引受契約を締結します。
        (注2)上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
        (注3)大和証券株式会社を、以下「主幹事会社」といいます。
        (注4)各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
      (14)【振替機関に関する事項】

        株式会社証券保管振替機構
        東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
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      (15)【手取金の使途】

        一般募集における手取金             15,334,000,000        円については、後記「第二部 ファンド情報/第1 ファン
       ドの状況/2 投資方針/(2)投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法
       人が取得を予定している資産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得資金の一部に充当します。
       なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限                                                766,000,000       円
       については、取得予定資産の取得に伴う借入金の返済に充当します。
       (注)   上記の手取金は、本書の日付現在における見込額です。
      (16)【その他】

        申込みの方法等
        (イ)申込みの方法は、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(                                           10 )申込取扱場所」
           に記載の申込取扱場所へ前記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするも
           のとします。
        (ロ)申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(                             11 )払込期日」に記載の払込期日に新投資口払
           込金に振替充当します。
        (ハ)申込証拠金には利息をつけません。
        (ニ)本投資法人は、東京証券取引所に本投資口の上場を予定しており、上場(売買開始)日は、払
           込期日の翌営業日である平成                27 年6月    30 日(火)(以下「上場(売買開始)日」といいます。)
           となります。
        (ホ)一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、上場(売買開始)日である平成                                              27 年6月    30 日
           (火)となります。本投資口は、上場(売買開始)日から売買を行うことができます。
            振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振
           替により行われます。
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      2【売出内国投資証券(オーバーアロットメントによる売出し)】

      (1)【投資法人の名称】
        前記「1 募集内国投資証券/(1)投資法人の名称」と同一です。
      (2)【内国投資証券の形態等】

        前記「1 募集内国投資証券/(2)内国投資証券の形態等」と同一です。
      (3)【売出数】

        7,660   口
        (注)オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集の主幹事会社である大和証券株
           式会社が本投資法人の投資主であるサムティ株式会社から                       7,660  口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。上記売出数はオー
           バーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売
           出しそのものが全く行われない場合があります。
           オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/1 オーバーア
           ロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
      (4)【売出価額の総額】

        766,000,000       円
        (注)売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。
      (5)【売出価格】

        未定
        (注)売出価格は、前記「1 募集内国投資証券/(5)発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
      (6)【申込手数料】

        申込手数料はありません。
      (7)【申込単位】

        1口以上1口単位とします。
      (8)【申込期間】

        平成  27 年6月    23 日(火)から平成          27 年6月    26 日(金)まで
      (9)【申込証拠金】

        1口につき売出価格と同一の金額とします。
      (10)【申込取扱場所】

        大和証券株式会社の本店及び全国各支店で申込みの取扱いを行います。
      (11)【受渡期日】

        平成  27 年6月    30 日(火)
      (12)【払込取扱場所】

        該当事項はありません。
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      (13)【引受け等の概要】

        該当事項はありません。
      (14)【振替機関に関する事項】

        株式会社証券保管振替機構
        東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
      (15)【手取金の使途】

        該当事項はありません。
      (16)【その他】

        申込みの方法等
        (イ)申込みの方法は、前記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(                                           10 )申込取扱場所」
           に記載の申込取扱場所へ前記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするも
           のとします。
        (ロ)申込証拠金には利息をつけません。
        (ハ)オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、上場(売買開始)日から売買
           を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関に
           おける振替口座での振替により行われます。
     第2【新投資口予約権証券】

        該当事項はありません。

     第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

        該当事項はありません。

     第4【短期投資法人債】

        該当事項はありません。

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     第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】

      1 オーバーアロットメントによる売出し等について

        一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の主幹事会社であ
       る大和証券株式会社が本投資法人の投資主であるサムティ株式会社から                                       7,660   口を上限として借り入れる
       本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。オーバーアロット
       メントによる売出しの売出数は、売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又は
       オーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
        なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、大和証券株式会社がサムティ株式会社から
       借り入れた本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の返還に必要な本投資口を大和証券株式会社
       に取得させるために、本投資法人は、平成                       27 年5月    29 日(金)開催の本投資法人の役員会において、大
       和証券株式会社を割当先とする本投資口                      7,660   口の第三者割当による新投資口発行(以下「本第三者割
       当」といいます。)を、平成                27 年7月    29 日(水)を払込期日として行うことを決議しています。
        また、大和証券株式会社は、上場(売買開始)日から平成                                27 年7月    24 日(金)までの間(以下「シン
       ジケートカバー取引期間」といいます。)、借入投資口の返還を目的として、東京証券取引所において
       オーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケート
       カバー取引」といいます。)を行う場合があります。大和証券株式会社がシンジケートカバー取引によ
       り買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期
       間内において、大和証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロッ
       トメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合がありま
       す。
        大和証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取
       引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、本第三者割当に係る割
       当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につ
       き申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少
       し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
      2 売却・追加発行等の制限

      (1)本投資法人の投資主であるサムティ株式会社は、一般募集に関連して、主幹事会社との間で、発行
        価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日以降                          360  日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の
        書面による承諾を受けることなく、同社が本書の日付現在保有している本投資口                                           10,000    口の売却等
        (ただし、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の大和証券株式会社への貸付け等を
        除きます。)を行わない旨を合意しています。
         主幹事会社は、前記の期間中であってもその裁量で、前記制限の一部又は全部を解除する権限を有
        しています。
      (2)本投資法人は、一般募集に関連して、主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集

        の受渡期日以降        90 日を経過する日までの期間、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることな
        く、本投資口の発行(ただし、一般募集、本第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除
        きます。)を行わない旨を合意しています。
         主幹事会社は、前記の期間中であってもその裁量で、前記制限の一部又は全部を解除する権限を有
        しています。
      (3)さらに、前記(1)に記載の制限とは別に、サムティ株式会社は、本投資口を東京証券取引所に上

        場するに際し同取引所の規則に基づき、本投資法人との間で継続所有に係る確約を行っています。当
        該確約においてサムティ株式会社は、本書の日付現在における所有投資口のうち                                           1,000   口については平
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        成 27 年3月    16 日 (注1)   以後1年間を経過する日まで、                 9,000   口については平成          27 年4月    14 日 (注2)   以後
        1年間を経過する日まで所有することとされています。
        (注1)平成     27 年3月   16 日を払込期日とする私募設立により発行された投資口を対象としています。
        (注2)平成     27 年4月   14 日を払込期日とする私募増資により発行された投資口を対象としています。
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     第二部【ファンド情報】

     第1【ファンドの状況】

      1【投資法人の概況】

      (1)【主要な経営指標等の推移】
         本投資法人の営業期間(以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。)は、毎年2
        月1日から7月末日まで、及び8月1日から翌年1月末日まで(以下、営業期間の末日をそれぞれ
        「決算期」といいます。)の各6か月間ですが、第1期の営業期間は、本投資法人成立の日である平
        成 27 年3月    16 日から平成      28 年1月末日までです(本投資法人の規約(以下「規約」といいます。)第
        34 条)。したがって、本書の日付現在、第1期の営業期間は終了しておらず、該当事項はありませ
        ん。
      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】

        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平
         成 12 年総理府令第       129  号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)第                                        105
         条第1号ヘに定める不動産等資産                  (注)   のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産
         のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)に対する投資として運用することを目
         的として、投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用
         資産の成長を目指し、資産の運用を行うことを基本方針としています(規約第                                          27 条)。
         (注)「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権又はこれらの資産のみ
            を信託する信託の受益権の総称をいいます。以下同じです。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、電気事業者による再生可
            能エネルギー電気の調達に関する特別措置法(平成                    23 年法律第   108 号。その後の改正を含みます。)第2条第3項に規定する再生可能
            エネルギー発電設備(不動産に該当するものを除きます。)をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用による公共施設
            等の整備等の促進に関する法律(平成               11 年法律第   117 号。その後の改正を含みます。)第2条第7項に規定する公共施設等運営権をい
            います。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産(投信法第2条第1項に規定する特定
         資産をいいます。以下同じです。)のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的と
         します(規約第2条)。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズ
         ド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和                                     23 年法律第     25 号。その後の改
         正を含みます。以下「金商法」といいます。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て
         委託してこれを行います。
         (注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
             投資法人は、金融商品取引業者(運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任代理等の
             認可を受けている者に限られます。)等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企
             画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投
             資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿っ
             て運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
             投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じ
             て、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社に
             おける株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
             投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行を監督
             する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職
             務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書を含みます。)の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思
             決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これらの執行役員、監督役員及び
             会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、
             後記「(4)投資法人の機構/①投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。
             投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規
             約に定めた場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。
             投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用しま
             す。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、この登録を受
             けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針/
             (1)投資方針及び(2)投資対象」をご参照ください。
             投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対する分
             配方針については、後記「2 投資方針/(3)分配方針」をご参照ください。
             登録投資法人は、投資運用業(金商法第2条第8項第                     12 号イに規定されるものに限られます。)の登録を受けた資産運用会社にそ
             の資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社に
             その資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に
             関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及
             び一般事務受託者については、後記「(3)投資法人の仕組み」をご参照ください。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
         (注2)本投資法人は、平成           27 年5月   15 日(金)の役員会において、本投資法人が発行する投資口を株式会社証券保管振替機構(以下「証
             券保管振替機構」といいます。)にて取り扱うことについて同意することを決議しています。したがって、本投資口は、証券保管
             振替機構が定める日から振替投資口(振替法第                  226 条第1項に定める意味を有します。以下同じです。)となります(振替投資口で
             あ る本投資口を、以下「本振替投資口」といいます。)。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行す
             ることができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(振替法第                                  226 条第1項及び第      227 条第1項)。なお、
             以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含む
             ものとします。
      (3)【投資法人の仕組み】

        ① 本投資法人の仕組図
          本書の日付現在、本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
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        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

           運営上の役割               名称                  関係業務の内容
                                     規約に基づき、投資主より募集した資金等を、主
                    サムティ・レジデンシャル投資                として特定資産のうち不動産等資産に投資し、中長
          投資法人
                    法人                期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収
                                    益の確保を目指して運用を行います。
                                     本投資法人との間で平成             27 年3月   16 日付の資産運
                                    用業務委託契約(その後の変更を含みます。)を締
                                    結しています。
                                     投信法上の資産運用会社(投信法第                  198  条第1項)
                                    として、資産運用業務委託契約に基づき、規約(資
                    サムティアセットマネジメント
          資産運用会社                          産運用ガイドラインを含みます。以下同じです。)
                    株式会社
                                    を遵守しつつ、本投資法人の資産の運用に係る業
                                    務、本投資法人が行う資金調達に係る業務、本投資
                                    法人への報告業務並びに本投資法人及び本資産運用
                                    会社が協議の上別途合意するそれに付随する業務を
                                    行います。
                                     本投資法人との間で平成             27 年3月   16 日付の一般事
                                    務委託契約(機関運営事務)、資産保管業務委託契
                                    約(その後の変更を含みます。)を締結していま
                                    す。
          機関の運営に関す                           投信法上の一般事務受託者(投信法第                    117  条第4
          る一般事務受託者          みずほ信託銀行株式会社                号)として、一般事務委託契約(機関運営事務)に
          資産保管会社                          基づき、本投資法人の機関(役員会及び投資主総
                                    会)の運営に関する事務等を行います。
                                     また、投信法上の資産保管会社(投信法第                     208  条第
                                    1項)として、資産保管業務委託契約に基づき、本
                                    投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
                                     本投資法人との間で平成             27 年3月   16 日付の投資口
                                    事務代行委託契約(その後の変更を含みます。)を
                                    締結しています。
                                     投信法上の一般事務受託者(投信法第                    117  条第2
                                    号、第3号及び第6号。ただし、投資法人債の発行
                                    に関する事務を除きます。)として、投資口事務代
          投資主名簿等管理
                    三菱UFJ信託銀行株式会社
                                    行委託契約に基づき、本投資法人の投資主名簿及び
          人
                                    投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成
                                    及び備置その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に
                                    関する事務、投資証券の発行に関する事務、投資主
                                    に対して分配する金銭の支払に関する事務、投資主
                                    の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出
                                    の受付に関する事務等を行います。
                                     本投資法人との間で平成            27 年3月   16 日付の会計事
                                    務委託契約を締結しています。
                                     投信法上の一般事務受託者(投信法第                   117  条第5号
          会計事務等に関する
                    税理士法人平成会計社
                                    及び第6号)として、会計事務委託契約に基づき、
          一般事務受託者
                                    本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作
                                    成に関する事務及び③納税に関する事務等を行いま
                                    す。
                                     発行価格等決定日付で本投資法人及び本資産運用
                    大和証券株式会社
                                    会社との間で新投資口買取引受契約を締結します。
                    野村證券株式会社
                                     投信法上の一般事務受託者(投信法第                    117  条第1
          引受人
                    みずほ証券株式会社
                                    号。ただし、投資法人債の発行に関する事務を除き
                    SMBC日興証券株式会社
                                    ます。)として、本投資口の買取引受けを行いま
                    株式会社SBI証券
                                    す。
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        ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者

           運営上の役割               名称                  関係業務の内容
                                     本投資法人及び本資産運用会社との間で平成                       27 年
                                    3月  27 日付のスポンサーサポート契約(その後の変
                                    更を含み、以下「スポンサーサポート契約」といい
                                    ます。)を締結しています。
                                    本資産運用会社の親会社です。
                                     スポンサーサポート契約に基づき、優先的物件情
                                    報の提供及び優先的売買交渉権の付与、再開発支
                                    援、ウェアハウジング機能の提供、売却先候補者等
                                    に関する情報の提供、賃料固定型のマスターリース
                                    契約(個々の運用資産について、貸室の一部又は全
          スポンサー
                    サムティ株式会社        (注)
                                    部が一括して賃貸に供される場合における、当該賃
          資産運用会社の親
                                    貸借契約をいいます。以下同じです。)の提供、
          会社
                                    リーシングサポート業務の提供、プロパティ・マネ
                                    ジメント業務の提供、物件管理・運用管理に係るサ
                                    ポートの提供、セイムボート出資、商標使用の許
                                    諾、不動産の共同保有の機会の提供、人材の派遣及
                                    びノウハウの提供、その他の関連業務及び支援を行
                                    います。
                                     本投資法人はスポンサーサポート契約に基づきサ
                                    ムティ株式会社から継続的に不動産信託受益権の提
                                    供を受けており、これまでに相当金額の不動産信託
                                    受益権を購入しております。
         (注)サムティ株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第                                      22 号。その後の改正を含みます。)第              12
            条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
      (4)【投資法人の機構】

        ① 投資法人の統治に関する事項
          本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数
         以上とします。)とされています(規約第                       16 条)。
          本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員
         1名、監督役員2名、また、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により
         構成されています。
        A.投資主総会

          投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投
         資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、
         出席した投資主の議決権の過半数でこれを行います(規約第                                11 条第1項)が、規約の変更(投信法
         第 140  条)等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、
         出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます(特別決議)(投信
         法第  93 条の2第2項)。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないとき
         は、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、こ
         れらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成
         するものとみなします(投信法第                  93 条第1項及び規約第           14 条第1項)。
          本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章「資産運用の対
         象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の
         とおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
          また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用業務委託契約を締結し、本投資法人の資
         産の運用に係る業務を委託しています(投信法第                          198  条、規約第      40 条第1項)。本資産運用会社が資
         産運用業務委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かか
         る同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります(投信法第                                                   205
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         条)。また、本投資法人が資産運用業務委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議
         が必要です(投信法第            206  条第1項)。
          投資主総会は、平成            28 年 10 月 1 日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の                              10 月 1 日及
         びその日以後遅滞なく招集します(規約第9条第1項)。また、法令に定めがある場合、その他必
         要がある場合に随時招集します(規約第9条第2項)。
          投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間
         前までに投資主に対して書面をもって、又は法令の定めるところに従い電磁的方法により、その通
         知を発するものとします(投信法第                   91 条第1項、規約第9条第5項)。ただし、規約第9条第1項
         の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から                             25 か月を経過する前に開催される投資主総会
         については、当該公告を要しないものとされています(規約第9条第5項ただし書)。
        B.執行役員、監督役員及び役員会

          執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に
         関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第                                         109  条第1項及び第5項
         並びに会社法(平成           17 年法律第     86 号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第
         349  条第4項)。ただし、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用業務委託契約
         又は資産保管業務委託契約の締結、本資産運用会社からの資産運用業務委託契約の解約への同意そ
         の他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投
         信法第    109  条第2項)。
          監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第                                           111  条第1項)。
          また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する(投信法第                                           109  条第2項)ほ
         か、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています(投信
         法第  114  条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わる
         ことができる執行役員及び監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います
         (投信法第      115  条第1項、会社法第           369  条第1項及び規約第           21 条第1項)。
          役員会の決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができ
         ず、その場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しま
         せん(投信法第        115  条第1項並びに会社法第             369  条第1項及び第        369  条第2項)。
          執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損
         害を賠償する責任を負いますが(投信法第                       115  条の6第1項)、本投資法人は、投信法に定める執行
         役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意で
         かつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員
         の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度とし
         て、役員会の決議によって免除することができます(投信法第                                  115  条の6第7項及び規約第             19 条)。
        C.会計監査人

          本投資法人は、新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資
         法人の計算書類等の監査を行う(投信法第                       115  条の2第1項)とともに、その職務を行うに際して執
         行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発
         見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を行います(投信法第                                              115  条の3第1
         項等)。
          会計監査人は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償す
         る責任を負います(投信法第                115  条の6第1項)。
        D.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

          役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2名で構成されていま
         す。2名の監督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認
         会計士で構成されています。
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          役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、就任後2年とされています。また、補欠
         又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一
         と します(規約第        17 条)。
          役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行
         役員及び監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行うものとします(投信法
         第 115  条第1項、会社法第           369  条第1項及び規約第           21 条第1項)。
          本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより
         厳格な内部管理体制を構築しています。
        E.内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

          各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から自己の職務の執行の状況について報
         告を受け、役員会に出席する本資産運用会社の役職員に必要に応じてこれらの事項につき報告を求
         めます。
          一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、会計監査報告を作成す
         ることに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは
         規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監督役員に報告する職務を
         担っています。
        F.投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

        (イ)本資産運用会社に対する管理体制
            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席さ
           せ、業務執行等について説明させることができます。また、資産運用業務委託契約において、本
           資産運用会社は、本投資法人の運用資産の運用に係る業務等について本投資法人に報告するもの
           とされており、また、本投資法人は、本資産運用会社が本投資法人のために運用する運用資産に
           関して保有する帳簿及び記録そのほか一切の資料等について、必要な調査を行う権利を有するも
           のとされています。
        (ロ)一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を
           役員会に同席させ、業務執行等について説明させることができます。
        (ハ)その他の関係法人に対する管理体制

            上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行
           等について説明させることができます。
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        ② 投資法人の運用体制

          上記のとおり、本投資法人の資産の運用は、本資産運用会社に委託して行います。本資産運用会
         社の組織及びそれぞれの業務の概略は以下のとおりです。
        A.業務運営の組織体制

         <本資産運用会社組織図>

           本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本投










         資法人を担当する、リート投資運用部、リート資産管理部及びリート企画部からなるリート運用本
         部、私募ファンドを担当する、私募投資運用部からなる私募投資運用本部、並びに各ファンド(以
         下、本投資法人及び私募ファンドを総称して、「各ファンド」ということがあります。)の共通部
         署である経営管理部及びコンプライアンスチームの各部署に分掌され、リート運用本部、私募投資
         運用本部及び経営管理部については、担当の取締役が統括します。また、本投資法人及び私募ファ
         ンドの投資運用等に関する審議及び決議を行うことを目的として、各々について投資委員会(本投
         資法人についてはリート・投資委員会、私募ファンドについては投資委員会)を設置しています。
         また、本資産運用会社社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する審議及び決議を
         行うことを目的として、各々についてコンプライアンス委員会(本投資法人についてはリート・コ
         ンプライアンス委員会、私募ファンドについてはコンプライアンス委員会)を設置しています。
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        B.本資産運用会社の各組織の業務の概要

          各組織の主な業務は以下のとおりです。
                組織・機関                         主な業務の概略

           私募投資運用本部                  私募投資運用部
                            ・ 金融商品取引業(投資運用業)に関する事項
                            ・ 金融商品取引業(投資助言・代理業)に関する事項
                            ・ 金融商品取引業(第二種金融商品取引業)に関する事項
                            ・ 総合不動産投資顧問業に関する事項
                            ・ 宅地建物取引業に関する事項
                            ・ 貸金業に関する事項
                            ・ 私募ファンドの保証に関する事項
                            ・ 私募ファンドの広報に関する事項
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
           リート運用本部                  リート投資運用部
                            ・ 本投資法人の資産運用方針の策定
                            ・ 本投資法人の資産の取得及び譲渡に係る業務(対象物件の選
                              定、取引相手方との交渉及びデューディリジェンスを含みま
                              す。)
                            ・ 不動産マーケットの調査・分析
                            ・ 本投資法人の運用資産の評価手法の研究・開発
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
                            リート資産管理部

                            ・ 本投資法人の資産管理方針の策定
                            ・ 本投資法人の投資物件のリーシング、期中管理(指図、修繕、
                              管理業者の選定、保険契約等を含みます。)並びに内部成長の
                              推進
                            ・ 投資法人の資産の運用の基本方針及び物件別収支計画の策定
                            ・ 不動産等の評価方法に関する事項
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
                            リート企画部

                            ・ 本投資法人の財務に関する事項
                            ・ 本投資法人の投資家対応に関する事項
                            ・ 本投資法人の投資主への資産運用報告による通知に関する事項
                            ・ 本投資法人の投資口の追加発行に関する事項
                            ・ 上場不動産投資市場の調査分析に関する事項
                            ・ 本投資法人の一般事務受託者との対応に関する事項
                            ・ 本投資法人の広報・IR(本投資法人の自主開示に関する事項
                              を含みます。)
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
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           経営管理部                  ・ 株主総会に関する事項
                            ・ 取締役等に関する事項
                            ・ 投資委員会及びリート・投資委員会の運営に関する事項
                            ・ コンプライアンス委員会及びリート・コンプライアンス委員会
                              の運営に関する事項
                            ・ 決算に関する事項
                            ・ 株式に関する事項
                            ・ 組織に関する事項
                            ・ 人事に関する事項
                            ・ 労務に関する事項
                            ・ 重要な職務執行に関する事項
                            ・ 印章に関する事項
                            ・ 備品、消耗品、経費等に関する事項
                            ・ 情報取扱に関する事項
                            ・ 契約締結に関する事項
                            ・ 契約書式に関する事項
                            ・ 契約書管理に関する事項
                            ・ 経理に関する事項
                            ・ 本投資法人のディスクロージャーに関する事項(ただし、決算
                              説明書、IR資料、アニュアル・レポートその他本投資法人の
                              自主開示に関する事項はリート企画部が担当するものとしま
                              す。)
                            ・ 本投資法人の会計に関する事項
                            ・ 本投資法人の経営企画業務
                            ・ 本投資法人の投資主総会に関する事項
                            ・ 外注先の管理に関する事項
                            ・ 総務関係費用支払に関する事項
                            ・ 本投資法人のホームページの運営に関する事項
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
           コンプライアンスチーム                  ・ 本投資法人の資産の取得・売却に関する訴訟関連、官公庁、自
                              主規制機関等に対する届出・報告
                            ・ コンプライアンスに関する事項
                            ・ 法務に関する事項
                            ・ 苦情等及び事故に関する事項
                            ・ 危機管理に関する事項
                            ・ リスク管理に関する事項
                            ・ 内部統制に関する事項
                            ・ 規程等に関する事項
                            ・ 内部監査の統括に関する事項
                            ・ その他上記に付随又は関連する事項
           内部監査担当                  ・ 内部監査に関する事項
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        C.委員会

          各委員会の概要は以下のとおりです。
        (イ)リート・投資委員会

           構成員                   代表取締役社長(委員長)、取締役(非常勤・私募運用本部長を

                            除きます。)、リート運用本部長、リート投資運用部部長、経営管
                            理部長、外部委員(リート・投資委員会で選任され、取締役会の決
                            議により承認された者であって、本資産運用会社と利害関係等を有
                            しない不動産鑑定士に限ります。)、チーフ・コンプライアンスオ
                            フィサー(本資産運用会社と利害関係等を有しない社外の弁護士資
                            格を有するコンプライアンスオフィサー1名をいいます。以下同じ
                            です。)、及びシニア・コンプライアンスオフィサー(本資産運用
                            会社のコンプライアンスチームの長となるコンプライアンスオフィ
                            サー1名をいいます。以下同じです。)
           決議事項                  ・ 資産運用ガイドラインの作成及び改定
                            ・ 資産管理計画・運用管理計画・資金調達計画の策定及び改定
                            ・ 資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選定及び媒介契
                              約締結
                            ・ 不動産の評価方法の策定・変更
                            ・ マスターリース契約や             500  万円超の大規模修繕の決定、延滞債
                              権への対応
                            ・ 本投資法人の財務に関する事項
                            ・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
                              アル等の制定及び改廃
                            ・ 本投資法人の訴訟に関連する事項
           審議方法                   リート・投資委員会の決議は、原則として対象となる議案につい
                            て議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全会一致の賛成
                            により決せられます。また、対象となる議案について特別の利害関
                            係を有する委員は、決議に加わることができないものとします。な
                            お、チーフ・コンプライアンスオフィサー及び外部委員は、議案に
                            リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断し
                            た場合には、リート・投資委員会の審議を中止し当該議案をリー
                            ト・コンプライアンス委員会に差し戻すよう求めることができま
                            す。
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        (ロ)リート・コンプライアンス委員会

           構成員                   代表取締役社長、取締役(非常勤・私募運用本部長を除きま

                            す。)、リート運用本部長、リート投資運用部部長、チーフ・コン
                            プライアンスオフィサー、シニア・コンプライアンスオフィサー
                            (委員長)
           決議事項                  ・ 本投資法人の運用資産の運用方針・計画の策定・変更、不動産
                              等の取得基準及び売却基準の策定・変更
                            ・ 本投資法人の資産の取得・売却の決定及び変更、媒介業者の選
                              定及び媒介契約締結
                            ・ 不動産の評価方法の策定・変更
                            ・ マスターリース契約や             500  万円超の大規模修繕の決定、延滞債
                              権への対応
                            ・ 本投資法人の財務に関する事項
                            ・ リート・投資委員会で決定することが必要な事項
                            ・ 利害関係人取引に該当し、リート・コンプライアンス委員会の
                              事前承認が必要なもの
                            ・ その他シニア・コンプライアンスオフィサーが必要と認める事
                              項
                            ・ 本投資法人に係る規程、規程の細則、規程別表・別紙、マニュ
                              アル等の制定及び改廃
           審議方法                   リート・コンプライアンス委員会の決議は、原則として対象とな
                            る議案について議決権を有する全委員が出席し、出席した委員の全
                            会一致の賛成(実質的にチーフ・コンプライアンスオフィサー及び
                            シニア・コンプライアンスオフィサーは拒否権を有します。)によ
                            り決せられます。委員会に出席できない議案につき、委員長が必要
                            と認めた場合のみ、当該委員は、書面又は電磁的記録により議決権
                            を行使することができます。チーフ・コンプライアンスオフィサー
                            及びシニア・コンプライアンスオフィサーは、議案にリスク管理上
                            又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断した場合には、
                            リート・コンプライアンス委員会の審議を中止し当該議案を起案部
                            署に差し戻すよう求めることができます。
        ③ 資産運用会社の意思決定機構

        A.投資方針の決定に関する事項
          資産の運用に係る投資方針(資産運用ガイドライン、資産管理計画等)に関する意思決定フロー
         は以下のとおりです。
         (イ)投資方針の策定及び変更については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起

             案し、コンプライアンスチームに提出します。
         (ロ)コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問
             題の有無等について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
         (ハ)リート・コンプライアンス委員会は、起案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行
             い、審議の結果をリート・投資委員会に上程します。
         (ニ)リート・投資委員会は、起案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
         (ホ)取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
         (ヘ)ただし、投資方針の変更が、利害関係者との取引制限に関する事項の策定又は変更である場
             合には、取締役会の決議後、さらに本投資法人の役員会に上程され、本投資法人の役員会に
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             おいて審議及び承認されることにより、決定されます。なお、かかる意思決定手続の過程に
             おいて否決された議案は、起案部署に差し戻されるものとされています。
         (ト)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該事項を決裁します。
          資産管理計画の策定及び変更については、起案部署が、資産管理計画の策定の場合にはリート運

         用本部リート資産管理部になり、変更の場合には、変更の内容に対応した所管部署になるほかは、
         投資方針の策定及び変更と同様の手続で決定されます。
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        B.運用資産の取得及び売却に関する事項

          運用資産の取得及び売却に関する意思決定フローは以下のとおりです。
         (イ)運用資産の取得及び売却については、起案部署であるリート運用本部リート投資運用部が起

             案し、コンプライアンスチームに提出します。
         (ロ)コンプライアンスチームは法令・諸規則等への違反又は抵触その他コンプライアンス上の問
             題の有無等について審査をし、リート・コンプライアンス委員会に上程します。
         (ハ)リート・コンプライアンス委員会は、起案についての審議及び法令等遵守状況の確認を行
             い、審議の結果をリート・投資委員会に上程します。
         (ニ)リート・投資委員会は、起案の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
         (ホ)取締役会は、上程された内容を審議及び決議の上、決定します。
         (ヘ)ただし、当該資産の取得又は売却が、利害関係者取引である場合には、取締役会の決議後、
             さらに本投資法人の役員会において審議及び承認されることにより、決定されます。なお、
             かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起案部署に差し戻されるものとされ
             ています。
         (ト)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該取引を決裁します。
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        C.利害関係人との取引

          本資産運用会社は、宅地建物取引業法(昭和                         27 年法律第     176  号。その後の改正を含みます。以下
         「宅建業法」といいます。)の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上
         で、本資産運用会社と一定の関係を有する「利害関係人等」(下記(イ)に定義します。)との間
         で取引を行うことにより本投資法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が
         適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、
         自主ルールである利害関係人等との取引規程を設けています。
        (イ)利害関係人等の定義

            利害関係人等との取引規程における「利害関係人等」とは次の者をいいます。
           (a)投信法第        201  条第1項及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成                                  12 年政令第     480
              号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第                                       123  条に定める「利
              害関係人等」
           (b)本資産運用会社の役員(金商法第                      29 条の2第1項第3号に規定する役員をいい、役員が法
              人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)又は使用人
           (c)上記(a)又は(b)に該当する者が重要な影響を及ぼし得るSPC(特別目的会社)
           (d)その他利益相反取引が起こり得る可能性のある取引相手方として本資産運用会社が認めた
              者
        (ロ)利害関係人等との取引に関する意思決定手続

           (a)本投資法人と利害関係人等との間で下記(ハ)記載の取引を行う場合、利害関係人等との
              取引規程に基づき以下の意思決定手続によるものとします。
            (ⅰ)利害関係人等との間で取引を行う場合、リート投資運用部は、稟議書の作成を行い、
              リート投資運用部部長からシニア・コンプライアンスオフィサーに提出します。
            (ⅱ)シニア・コンプライアンスオフィサーは、法令等遵守状況の確認を行い、リート・コン
              プライアンス委員会に上程します。
            (ⅲ)リート・コンプライアンス委員会は、稟議書についての審議及び法令等遵守状況の確認
              を行い、審議の結果をリート・投資委員会に上程します。
            (ⅳ)リート・投資委員会は、稟議書の審議を行い、審議の結果を取締役会に上程します。
            (ⅴ)取締役会は、上程された内容を審議し、審議の結果を本投資法人の役員会に上程しま
              す。
            (ⅵ)本投資法人の役員会は、上程された内容に係る事前承認の可否を審議し、審議の結果を
              取締役会に上程します。なお、かかる意思決定手続の過程において否決された議案は、起
              案部署に差し戻されるものとされています。
            (ⅶ)取締役会は、本投資法人の承認を確認した上、当該利害関係人等との取引を決裁しま
              す。
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              (利害関係人等との取引における基本的な意思決定フロー)

           (b)本資産運用会社は、運用に係る取引に際しては、アームスレングス性を確保し、市場価格









              との比較検証を行うことを原則とします。ただし、下記(ハ)記載の取引のうち以下の取
              引については、取引の重要性、業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点か
              ら、上記(a)記載の意思決定手続を、本投資法人の業務に関する取引の場合はリート・
              コンプライアンス委員会に(それ以外の場合はコンプライアンス委員会に)対する四半期
              毎の事後報告に代えることができるものとします。
            (ⅰ)下記(ハ)(c)記載の利害関係人等に対する物件の賃貸の媒介委託
                 一契約当たりの報酬額が             100  万円(消費税を含みません。)以下の賃貸借契約の媒介契
                 約
            (ⅱ)下記(ハ)(e)記載の利害関係人等に対する工事等発注のうち以下の取引
                 一工事又は一発注当たりの報酬額が                   500  万円(消費税を含みません。)以下の取引、及
                 び緊急修繕
        (ハ)対象となる取引の範囲及び取引の基準

         (a)物件の取得
            (ⅰ)利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地
              上権を信託する信託受益権を取得する場合は、本投資法人が買主となる場合は、原則とし
              て、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含むものとします。以下同じです。)が鑑
              定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、物
              件そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立
              金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。なお、利害関係人等が本
              投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等して負担した費用が存
              する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
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            (ⅱ)利害関係人等からその他の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、
              それ以外は(ⅰ)に準ずるものとします。
         (b)物件の譲渡

            (ⅰ)利害関係人等へ不動産、不動産の賃貸権、地上権並びに不動産、土地の賃借権及び地上
              権を信託する信託受益権を譲渡する場合は、本投資法人が売主となる場合は、原則とし
              て、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を下回る価額で譲渡してはな
              らないものとします。ただし、鑑定評価額は、物件そのものの価格であり、税金、売却費
              用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精
              算額等を含みません。
            (ⅱ)利害関係人等へその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、そ
              れ以外は(ⅰ)に準ずるものとします。
         (c)物件の賃貸

            (ⅰ)利害関係人等へ物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、物件の規模等
              を考慮の上、必要に応じて利害関係人等でない第三者のマーケットレポート等を参考の
              上、適正と判断される条件で賃貸しなければならないものとします。
            (ⅱ)取得する物件について、利害関係人等へ既に賃貸している場合は、取得後も当該利害関
              係人等に賃貸することができることとしますが、賃貸料の決定については(ⅰ)に準ずる
              ものとします。
         (d)不動産管理業務等委託

            (ⅰ)利害関係人等へ不動産管理業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査すると
              ともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、適正と判
              断される条件で決定するものとします。
            (ⅱ)取得する物件について、利害関係人等が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取
              得後の不動産管理業務等は当該利害関係人等に委託することができることとしますが、委
              託料の決定については(ⅰ)に準ずるものとします。
         (e)工事等発注

             利害関係人等へ工事等を発注する場合は、工事規模等を考慮の上、必要に応じて第三者の見
            積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものとしま
            す。ただし、見積価格が             20 万円以下の場合を除きます。
        D.本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位

          本資産運用会社は、本資産運用会社において私募ファンドの運用を行う私募投資運用本部及び私
         募投資運用部と本投資法人の運用を行うリート運用本部並びにリート投資運用部、リート資産管理
         部及びリート企画部との間で利益相反が生じないよう、社内体制を確立しています。具体的には、
         私募ファンドの運用を行う私募投資運用本部及び私募投資運用部と本投資法人の運用を行うリート
         運用本部並びにリート投資運用部、リート資産管理部及びリート企画部とを分け、将来においても
         私募ファンドの運用を行う本部及び部と本投資法人の運用を行う本部及び部との間において職員の
         兼務が生じないよう徹底します。
          本投資法人と私募ファンドとの間の物件取得に関する検討順位は以下の意思決定手続によるもの
         とします。
        (イ)アコモデーションアセット(アコモデーションアセット(後記「2 投資方針/(1)投資方
           針/①本投資法人の基本理念」において定義します。以下同じです。)を裏付けとする特定資産
           の場合を含みます。以下本D.において同じです。)の場合
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
           (ⅰ)アコモデーションアセットについては、本投資法人による取得の検討を優先し、その売買
              情報については、リート運用本部に優先的に伝達します。
           (ⅱ)私募投資運用本部において取得したアコモデーションアセット売買情報についてもリート
              運用本部に優先的に伝達します。
           (ⅲ)リート運用本部は、私募投資運用本部からアコモデーションアセット売買情報を受領した
              場合には、遅滞なく取得の方針等を決定します。
           (ⅳ)リート運用本部が購入を見送った場合、私募投資運用本部に情報がリリースされます。
           (ⅴ)リート運用本部より、バリューアップ期間や次回公募増資までの期間に係るブリッジ依頼
              があった場合、サムティ株式会社(以下、「スポンサー」ということがあります。)又は
              本資産運用会社が投資顧問契約を締結する私募ファンドにて一時的に取得することを検討
              します(ウェアハウジングサポート、ブリッジファンド組成)。
        (ロ)アコモデーションアセット以外については、私募ファンドによる取得の検討のみを行い、その

           売買情報は、私募投資運用本部に伝達し、私募投資運用本部は、遅滞なく取得の方針等を決定し
           ます。
        (ハ)アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外の両方が含まれた複数物件の売買

           (例えばバルクセールにおける一括売却の場合等)の情報については、リート運用本部及び私募
           投資運用本部の両方に伝達され、アコモデーションアセットについてはリート運用本部におい
           て、アコモデーションアセット以外については私募投資運用本部において取得の方針、個別物件
           各々の取得価格等を検討します。当該物件の購入の決定は、両本部が算定した個別物件の取得価
           格の合計以下の価格で交渉が可能な場合にのみ行い、リート運用本部又は私募投資運用本部のい
           ずれかが各アセットについて購入を見送った場合には、当該物件の購入は見送ることとなりま
           す。
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        (ニ)1つの物件中に、アコモデーションアセットとアコモデーションアセット以外が含まれている

           場合の物件の売買情報については、主たる用途がアコモデーションアセットの場合                                             (注)   は、リー
           ト運用本部に、主たる用途がアコモデーションアセット以外の場合は、私募投資運用本部に情報
           が伝達され、伝達された本部において取得の方針、取得価格等を検討し、購入の決定を行いま
           す。
         (注)「主たる用途がアコモデーションアセットの場合」とは、当該1物件当たりの賃貸可能面積に対する店舗・事務所賃貸面積比率が原
            則 25 %以内で、かつ、店舗・事務所賃料比率が原則                  50 %以内のものである場合をいいます。以下同じです。
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        ④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況に関する事項

          投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については、後記「3 投資リスク/(7)投資
         リスクに対する管理体制」をご参照ください。
      (5)【投資法人の出資総額】

                                                   (本書の日付現在)

         出資総額                                             1,000   百万円
         発行可能投資口総口数
                                                      2,000,000     口
         発行済投資口の総口数                                               10,000   口

         最近5年間の出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。

                                   出資総額             発行済投資口の総口数

                                  (百万円)                 (口)
           払込年月日            摘要
                               増減        残高        増減        残高
                    私募設立    (注1)
                                100        100        1,000        1,000
          平成  27 年3月   16 日
                    私募増資    (注2)
                                900        1,000        9,000        10,000
          平成  27 年4月   14 日
        (注1)1口当たり発行価格           100,000   円にて本投資法人が設立されました。
        (注2)1口当たり発行価格           100,000   円にて私募投資口の発行を行いました。
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      (6)【主要な投資主の状況】

                                                   (本書の日付現在)

                                                      比率  (注)
                                            所有投資口数
             氏名又は名称                   住所
                                              (口)
                                                       (%)
                         大阪市淀川区西中島四丁目3番               24
         サムティ株式会社                                      10,000         100.00
                         号
         合計                                      10,000         100.00

        (注)「比率」は、発行済投資口の総口数に対する当該投資主の所有投資口数の比率を表しております。
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      2【投資方針】

      (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念
          わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が
         進展しており、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題
         となっております。
          実際、魅力あふれる地方の創出(以下「地方創生」といいます。)が国の重要政策の一つとして
         位置付けられております。平成                 26 年9月3日付の「まち・ひと・しごと創生本部」設置の閣議決
         定、同年     11 月 28 日付の「まち・ひと・しごと創生法」の公布、さらには同年                                12 月 27 日付の「まち・
         ひと・しごと創生長期ビジョン」・「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の閣議決定等を通じ、国
         と地方自治体が一体となり、地方移住の推進、税制措置等による企業の地方拠点強化、地方大学等
         の活性化等に関する具体的な取組みが急ピッチで進められるに至っております。
          このような環境下において、本投資法人は、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をい
         います。以下同じです。)に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市(首都圏以外の都市をいい
         ます。以下同じです。)において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット
         (賃貸住宅      (注1)   並びにホテル及びヘルスケア施設                  (注2)   等の賃貸住宅周辺領域の不動産をいいま
         す。以下同じです。)及びアコモデーションアセットを裏付けとする特定資産(以下「アコモデー
         ションアセット等」と総称します。)への投資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、
         安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指しています。本投資法人は、かかる投資活
         動を通じ、中長期的な取組みとして本投資法人が資本市場より調達した資金を有効に活用していく
         ことが、地方創生の主旨に則り、地域の実情や特性に応じた住民にとって魅力のある環境やサービ
         ス、就業機会等を創出する施策を、創意工夫をもって積極的に推し進める地方自治体に対する側面
         的なサポートになると考えており、もって日本経済を地方都市より活性化していくことを本投資法
         人の理念としています。
          本投資法人は、かかる基本理念の下、日本全国の幅広い都市のアコモデーションアセット等を投
         資対象とした分散の図られたポートフォリオ(以下『                             Japan-Wide       Portfolio     』とのキャッチ・コ
         ピーで表現することがあります。)への投資機会を投資家の皆様に提供し、その中長期的な運用に
         より投資主価値の向上を目指します。
         (注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅
             又は寮を含みます。
         (注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人
             福祉法に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りません。
        ② 本投資法人の特徴

          本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅(以下「レジデンス」ということがあります。)とし
         て、日本全国の都市へ分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
          また、本投資法人は、レジデンス同様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃貸することで
         安定したキャッシュフローの確保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等の運営型施設(以下
         「運営型施設」といいます。)についても、レジデンスとともに「アコモデーションアセット」に
         含める形で投資対象として位置付けていますが、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施
         設への投資については、本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重
         に検討していく方針です(詳細は、後記「③ポートフォリオ構築方針/A.投資対象」をご参照く
         ださい。)。
           ポートフォリオの構築に際しては、以下に記載のとおり「A.主要地方都市を中心としたレジデ

          ンスへの投資」及び「B.サムティグループの活用」の2点を運用の基本方針として掲げており、
          これらにより安定性・成長性・収益性のいずれも追求したポートフォリオの構築を目指します。
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        A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
        <全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)>
          本投資法人は、主要地方都市(首都圏を除く人口                            100  万人以上の政令指定都市、具体的には札幌
         市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の8都市をいいます。以下同
         じです。)を中心とした日本全国の幅広い都市において、安定した賃料水準を見込めるレジデンス
         を厳選し、これに分散投資を行うことにより、ポートフォリオより生じるキャッシュフローの安定
         性の確保を目指します。
          主要地方都市においても、エリアや立地等によっては、人口の流入や世帯数の増加等を背景とし
         て、レジデンスへの底堅い賃貸需要が存在すると考えられ(詳細は後記「④東京                                           23 区と比較した主
         要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)、本投資法人は、
         かかるエリアや立地等に所在し、かつ、日常的な保守修繕が行き届き、設備・機能の点でも周辺の
         競合物件対比での競争力を有するレジデンスに投資を行う場合には、賃貸運営において適切な賃料
         設定を行うこと等により安定的なテナント稼働を確保することが十分可能であると考えておりま
         す。
          実際、直近3年半における主要地方都市のレジデンスの賃料の変動率や上場                                          J-REIT    (上場不動産
         投資法人をいいます。以下同じです。)が保有する主要地方都市のレジデンスの稼働率は、全体と
         して東京     23 区におけるこれらの状況と比較しても遜色ないものとなっております(詳細は後記「⑤
         上場  J-REIT    等における東京        23 区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照くださ
         い。)。これらのことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資によっても、本投資法人の
         企図する上記のような競争力を有する物件への投資が実現した場合には(かかる実現のための施策
         等については後記「⑥成長戦略」をご参照ください。)、東京                                  23 区のレジデンス投資と比肩する安
         定した投資運用が可能であると考えております。
        <主要地方都市を中心とした新規投資の継続によるポートフォリオの規模拡大                                          ( 成長性の確保       ) >

          本投資法人は、レジデンスの取得市場における上場                             J-REIT    を含む不動産投資ファンド等との取得
         競争環境が、東京          23 区と比較して主要地方都市においては相対的に緩やかであると考えておりま
         す。このことから、主要地方都市を中心としたレジデンス投資を投資方針とすることにより、入札
         等の取得競争による取得価格高騰に伴う悪影響等を回避しながら、本投資法人の企図する厳選され
         た競争力の高いレジデンスへの投資機会を安定的に確保し、これにより新規投資の継続によるポー
         トフォリオの規模拡大を図ることでキャッシュフローの成長性確保を目指すことが可能であると考
         えています。
           主要地方都市の合計で見れば、本投資法人の投資対象となりうる賃貸レジデンスのストック量は
         東京  23 区のそれを上回っております(ストック量の定義その他詳細は、後記「④東京                                          23 区と比較し
         た主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向」をご参照ください。)。他方で、特
         定の主要地方都市間で偏ることなく継続的な不動産投資を行うに際しては、各都市におけるネット
         ワーク構築やその実情に即した投資ノウハウの蓄積等に相応の時間やコストが掛かること、及び主
         要地方都市には東京           23 区と比較して金額面で相対的に小規模な物件も少なくなく、資産規模の効率
         的な拡大や運営管理上のコスト削減等の規模のメリットを追求することが必ずしも容易ではないこ
         と等により、過去に上場             J-REIT    が投資した主要地方都市でのレジデンス投資物件数の実績は東京                                   23
         区における投資物件数の実績を下回っています(詳細は後記「⑤上場                                     J-REIT    等における東京        23 区と
         比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)。本投資法人は、後記
         「B.サムティグループの活用」に記載するような主要地方都市を営業の基盤とし、そこでのレジ
         デンスの投資ノウハウと実績を有するサムティグループとの連携等によるメリットを活かすことに
         より、上記の主要地方都市を中心としたレジデンス投資における課題等を克服することで、主要地
         方都市において物件取得競争を回避しつつ、同時にポートフォリオの成長性を確保することができ
         るものと考えております。
        <厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待される高収益の実現(収益性の確保)>

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          本投資法人は、主要地方都市を中心とした厳選された競争力の高いレジデンスへの投資により、
         相対的に高い収益を期待できるポートフォリオを構築し、これにより収益性を高めることを目指し
         ま す。
          直近3年間においては、上場                 J-REIT    における主要地方都市のレジデンス投資においては、東京                               23
         区のレジデンス投資と比較して、相対的に高い投資利回りを実現している一方で、その標準偏差
         (リスク)についても東京              23 区と大差ない水準となっていることから(詳細は後記「⑤上場                                  J-REIT
         等における東京        23 区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴」をご参照ください。)、前
         記「全国の厳選されたレジデンスへの分散投資(安定性の確保)」に記載したような本投資法人の
         企図する競争力の高い物件へのレジデンス投資を行い、かつ、投資後の適切な運営管理リスクのマ
         ネジメントを実行することで、本投資法人においても、結果としてリスクをできるかぎり排除しな
         がら、相対的に高いリターン(収益)を得る運用を行うことも可能であると考えています。
        B.サムティグループの活用

          サムティグループ(スポンサー及びスポンサーの連結子会社(連結財務諸表の用語、様式及び作
         成方法に関する規則(昭和              51 年大蔵省令第       28 号。その後の改正を含みます。)第2条第4号に定め
         る連結子会社を総称していいます。)並びにスポンサーが自らが出資しているスポンサーの連結子
         会社以外の特別目的会社(以下「グループSPC」といいます。)を合わせていい、本投資法人を
         除きます。以下同じです。)は、土地の仕入れから賃貸マンションの企画開発、収益物件への投
         資、賃貸募集、物件管理、売却及び保有をグループ内で完結できる総合不動産企業グループであ
         り、不動産賃貸事業を中核としながら、不動産開発・再生事業やマネジメント事業の展開によるバ
         ランスのとれた事業・収益基盤の拡大を図ってきました。また、投資エリアについても、本社のあ
         る大阪や支店のある東京・福岡に限らず、地方都市にも幅広く目を向けており、現在、北は北海道
         から南は鹿児島県まで、日本全国の不動産に投資しております(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サ
         ムティグループに関して」をご参照ください。)。
          前記「A.主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」に記載のとおり、本投資法人は地方
         都市を中心としたレジデンスへの投資によりポートフォリオの安定性・成長性・収益性を追求しま
         すが、かかる目的を達成する上で、主要地方都市を中心とした地方都市への投資について豊富な実
         績とノウハウを有するサムティグループの活用が重要な役割を果たすものと考えております。本投
         資法人は平成       27 年3月    27 日付「スポンサーサポート契約」(以下、かかる契約に基づき、スポン
         サーがサムティグループを通じて行うサポート業務に限らず、スポンサーが本投資法人に対して行
         う資産運用等に関する多種のサポートを包括的に「スポンサーサポート」といいます。)をスポン
         サーとの間で締結しており、これを通じたサムティグループのリソースやノウハウ等の活用(詳細
         は後記「⑥成長戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)により、外部
         成長や内部成長によるポートフォリオのキャッシュフローの成長性確保を目指します。
        <新築好立地       (注)   レジデンス(「        S-RESIDENCE       」シリーズ)の安定的供給>

          サムティグループは、開発事業において投資家への1棟売却を想定した賃貸マンションを多数供
         給しており、レジデンス分野においていわゆる賃貸マンションデベロッパーとしての豊富な実績を
         積んできました。また、主要地方都市を中心に供給を行ってきたことから、居住目的や賃貸条件等
         においてニーズの異なる居住者層の違い等、地域の実情や特性を踏まえた賃貸募集や物件管理を行
         う等のノウハウの蓄積に努めてきました。サムティグループが開発した物件のうち、その高級規格
         のブランドに当たるのが「              S-RESIDENCE       」シリーズです(詳細は後記「⑥成長戦略/A.サムティグ
         ループに関して/(ロ)マンションブランドの概要」をご参照ください。)。サムティグループは
         過去に、上場       J-REIT    に対しても「       S-RESIDENCE       」を複数売却しており、その立地の優位性や仕様、意
         匠等の高級感の一方で、周辺の競合物件と比較して同程度の賃料設定とすることでコストパフォー
         マンスを訴求する投資用物件を市場に積極的に供給してきました。サムティグループは、全国の支
         店網や営業拠点の拡大に合わせ「                  S-RESIDENCE       」を供給する都市を広げつつ、今後もその開発やその
         ための新たな土地仕入れ等を予定しています。これら今後新たに竣工が見込まれる「                                              S-RESIDENCE       」
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         については、スポンサーサポート契約により原則として本投資法人に優先的売買交渉権が付与され
         る予定であり、本投資法人にとっての外部成長戦略における重要なパイプラインとなることが見込
         ま れます。本投資法人は、主要地方都市のみならず、首都圏に所在する新築かつ好立地の「                                                S-
         RESIDENCE     」を継続的にポートフォリオに組み入れることで、ポートフォリオ全体のキャッシュフ
         ローの安定性や収益性を維持しながら、資産規模の着実な拡大とポートフォリオの質の向上を図る
         ことができると考えています。
         (注)「好立地」とは、主要地方都市については、ターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近くのような利便性を有する立地、
            首都圏については、東京都、神奈川、埼玉県及び千葉県において、ターミナル駅に乗り入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又
            はバス停)から徒歩        10 分以内の住宅集積地、その他地方都市については、企業、医療機関及び教育施設が近隣にある等の理由によ
            り、賃貸需要が継続的に見込まれるような立地をいいます。以下同じです。
        <多岐にわたるスポンサーサポート>

          本投資法人に提供されるスポンサーサポートの内容は、「優先的物件情報の提供及び優先的売買
         交渉権の付与」に始まり、「ウェアハウジング機能の提供」、「賃料固定型マスターリース契約の
         提供」、「リーシングサポート業務の提供」、「プロパティ・マネジメント業務の提供」、「商標
         使用の許諾」及び「不動産の共同保有の機会の提供」等、多岐にわたります(詳細は後記「⑥成長
         戦略/B.スポンサーによるサポートの内容」をご参照ください。)。本投資法人は、スポンサー
         サポートの活用を通じて、サムティグループが培ってきたリソースやノウハウを保有物件の運営及
         び新規物件の投資検討等に活用することで、日本全国の幅広い地方都市において賃貸需要の獲得の
         点において競争力のあるレジデンスへの厳選した分散投資を行いながらも、プロパティ・マネジメ
         ント会社を適切にコントロールすることで投資後の賃貸運営の効率性を損なわず、ポートフォリオ
         全体としての収益性の維持・向上を目指しており、これにより前記「A.主要地方都市を中心とし
         たレジデンスへの投資」に記載の方針や考え方に基づく安定性・成長性・収益性を備えたポート
         フォリオの構築を押し進める意向です。
          具体的には、サムティグループは、自身が投資家の立場で収益物件としての主要地方都市を中心
         とした地方都市に存在するレジデンスへの豊富な投資実績を有しており、信頼のおける地元プロパ
         ティ・マネジメント会社との協働を通じたリーシング活動の推進、適正な賃貸事業費用の把握及び
         賃貸マンションデベロッパーとして培ったノウハウを活用した物件リニューアル等を通じて、稼働
         状況の改善や賃料単価の適正化を図る等、投資物件の収益性をより一層向上させるバリューアップ
         戦略推進のための豊富な機能・ノウハウを有しています。また、物件管理面におけるプロパティ・
         マネジメント会社からの様々な提案等について、その時々の経済状況や投資物件の個別事情に応じ
         た評価・検討を行うことで、コストの適正化を図ることができる点も、賃貸マンションデベロッ
         パーとしてサムティグループが培ってきた強みです。さらに、サムティグループは、主要地方都市
         を中心とした地方都市の不動産売買市場において、その資金調達力の高さや決済の確実性・迅速性
         等の点においても競争力が高い有力な投資家であることから、過去の収益物件の取得等を通じて、
         全国展開を行っている信託銀行や大手不動産流通企業とのパイプだけでなく、リレーションの深
         い、地方の不動産売買に精通した地元不動産会社から地方都市におけるレジデンスの売却情報を継
         続的かつ安定的に得ることができる立場にあります。
          本投資法人は、地域や立地のみならず、開発コンセプトや仕様等においても「                                           S-RESIDENCE       」と異
         なる、スポンサー以外の第三者が開発・所有する様々なレジデンスを取得する予定ですが、これら
         の物件について「          S-FORT    」という統一のブランドを付与した上で、上記のサムティグループの有す
         るノウハウ等を活用しつつ、物件毎の地域や環境の特性を踏まえながら、居住者における「快適」
         性の点で一定以上の質の確保された居住環境の提供を行い、統一ブランドによる付加価値を高める
         ことを目指しています。
        ③ ポートフォリオ構築方針

        A.投資対象
          本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の用途の不動産と比較して、賃料の変動は小さく、
         相対的にリスクの低い投資対象であるレジデンスを中心に投資を行います。
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          ポートフォリオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得価格ベースで                                        80 %以上とするととも
         に、運営型施設を          20 %以下の範囲で組入可能とします。
                           投資対象資産

                                                    投資比率(注)
          レジデンス                                           80 %以上

          運営型施設

                                                     20 %以下
          (ホテル及びヘルスケア施設等)
         (注)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
          本投資法人がレジデンスを中心としたポートフォリオ構築を目指す背景は以下のとおりです。

        <レジデンスと他用途不動産とのリスク・リターンの比較>

          レジデンスの賃料については、オフィス・商業施設等の他の用途の不動産の賃料と比べ、相対的
         に経済情勢や景気動向等の影響を受けにくいこと、具体的には賃料の変動が小さく、相対的にリス
         クの低いことが特徴として挙げられ、本投資法人は、かかる特徴からレジデンスを中心としたポー
         トフォリオ構築により中長期的に安定したキャッシュフローの確保を期待しやすいものと考えてい
         ます。
          一般社団法人不動産証券化協会(以下「                       ARES  」といいます。)が提供する                J-REIT    Property     Index
         (注1)   によれば、下図「■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン」のとおり、国内不動
         産私募ファンド及び上場             J-REIT    が過去に投資し保有する東京                23 区のレジデンス、オフィス及び商業
         施設の各トータルリターン(下図(注1)において定義します。)に関し、レジデンスのトータル
         リターンの水準は相対的に低いものの、オフィスや商業施設と比較するとリスク(標準偏差)は相
         対的に低くなっていることが分かります。
         ■用途の異なる不動産投資に係るトータルリターン

           (注1)   ARES  J-REIT   Property    Index  は ARES  が提供する不動産インデックスであり、国内不動産私募ファンドが保有する不動産と上場                                  J-





              REIT  の全保有不動産を対象として期首の市場価格に対する投資期間中に獲得した賃料収入等から得られるインカム収益率と不動
              産価値の変動から得られるキャピタル収益率及びそれらを合計した総合収益率(以下「トータルリターン」といいます。)から
              なり、より具体的な定義や算定式は              ARES  の定めるところに基づきます。
           (注2)分析期間は全ての分析指標のデータが揃う時期とし、平成                          17 年6月から平成      26 年3月まで(月次)としています。分析対象は、
              東京  23 区に所在する全ての物件です。
           出所:   ARES  J-REIT   Property    Index  を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          また、各投資対象資産における本投資法人の取得方針及びその背景は、以下のとおりです。

        (イ)レジデンス<シングル・コンパクトタイプの物件重視>

            本投資法人は、晩婚化、女性就業者数の増加及び高齢者人口の増加に起因した、単身世帯の増
           加傾向を踏まえ、シングル及びコンパクトタイプ(「シングルタイプ」とは戸当たりの専有面積
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           が 30 ㎡未満、「コンパクトタイプ」とは同                    30 ㎡以上    60 ㎡未満をいいます。以下同じです。)の物
           件の取得を重視します。
        <家族類型別の世帯数の増減率の推移>



          下図「■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)」のとおり、家族類型別の
         世帯数の変化を昭和           55 年以降の長期時系列で見ると、全国ベースでの単身世帯の増減率は増加傾向
         にあります。レジデンスの賃貸需要は単身世帯をはじめとする少人数世帯を中心に形成されるた
         め、世帯分化の進行はレジデンス賃貸市場へプラスの影響を与えているものと考えられます。
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         ■家族類型別の世帯数の増減率(全国ベース:5年毎前期比)

             出所:総務省「国勢調査」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成





        <主要地方都市の年齢別転入超過数の比較>

          下図「■年齢別転入超過数(平成                   22 年~  25 年の累積数)」のとおり、本投資法人のレジデンス投
         資の中心となる多くの主要地方都市において、単身世帯の賃貸住宅需要の中心となる                                              18 - 24 歳及び
         25 - 34 歳層の転入超過が見られ、シングル及びコンパクトタイプの物件の需要層の厚み確保に一定
         の寄与をしているものと考えられます。その中でも特に、大阪市及び福岡市で相対的に目立った転
         入超過が見られます。
         ■年齢別転入超過数(平成                22 年~  25 年の累積数)

         出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成







        (ロ)運営型施設<スポンサーサポートの活用>

            運営型施設については、サムティグループがレジデンスの周辺領域として進出し、既に一定の
           投資運用の実績・ノウハウを持っております。本投資法人は、スポンサーサポート契約を通じて
           これらの活用ができうることを踏まえ、                      20 %以下の範囲で投資対象に含めます。
            なお、前記のとおり、本投資法人は、アコモデーションアセット等を投資対象としますが、そ
           のうち、当初はレジデンスのみを投資対象とし、運営型施設への投資については、本投資法人の
           資産規模やポートフォリオ分散状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針です。また、ヘ
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           ルスケア施設への投資については、運用体制の整備を行った上で、投資対象として運用を開始で
           きるようになった場合には、速やかにその旨を開示するものとします。
        B.投資エリア

          本投資法人は、将来的に、取得価格ベースで、ポートフォリオ全体に占める地方都市の投資比率
         を 70 %程度とすることを目標とし、また、資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため
         に、首都圏にも        30 %程度を目標として投資を行う方針です。
                                                     投資比率
            エリア                   エリア内訳
                                                     (注1)
                   主要地方都市      (注2)

                                                  50 %以上
          地方都市                                              70 %程度
                   その他地方都市        (主要地方都市を除く地方都市)
                                                  20 %以下
          首都圏         東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県                                  30 %程度

         (注1)「投資比率」は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の投資比率は目標であり、
             実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合があります。
         (注2)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市をいいます。
          なお、各投資エリアにおける本投資法人の投資方針は、以下のとおりです。

        (イ)地方都市

            主要地方都市については、原則、主にターミナル駅への乗り入れや駅・バスターミナルの近く
           のような利便性のある立地を重視しつつ、                       50 %以上の投資を行い、一方で、その他地方都市(主
           要地方都市を除く地方都市)については、主に地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大学等
           の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地を重視しつつ、
           20 %以下の投資を行います。
        (ロ)首都圏

            首都圏については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県において、主にターミナル駅に乗り
           入れ可能な路線沿線であり、かつ最寄駅(又はバス停)から原則として徒歩                                         10 分以内の住宅集積
           地を中心に      30 %程度の投資を行います。
        ④ 東京     23 区と比較した主要地方都市の人口動態等及びレジデンス賃貸市場の動向

        <主要地方都市と東京            23 区の人口、世帯数の比較>

          総務省の「住民基本台帳」によれば、下図「■人口総数(平成                                   25 年時点)」のとおり、平成              25 年
         時点の東京      23 区の人口の合計約          869  万人であり、主要地方都市の各都市の人口との比較では際立って
         いますが、主要地方都市全体としてみた場合には、その人口は合計約                                     1,321   万人であり、東京          23 区の
         人口の約     1.5  倍程度になります。
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         ■人口総数(平成          25 年時点)

         (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。












          出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          また世帯数の点においても、下図「■世帯数(平成                             25 年時点)」のとおり、東京              23 区(約    450  万世

         帯:平成     25 年時点)は主要地方都市の各都市との比較では際立っていますが、主要地方都市全体と
         してみた場合には、その世帯数合計は、東京                        23 区の  1.4  倍程度の約      640  万世帯です。平成          12 年から平
         成 25 年までの世帯数伸び率では、下図「■世帯数伸び率(平成                               12 年=  100  )」のとおり、東京           23 区が
         約 16.8  %の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約                             15.7  %と東京     23 区と同様の増加傾向を
         示しております。
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         ■世帯数(平成        25 年時点)

         (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。









         出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
         ■世帯数伸び率(平成            12 年=  100  )

         (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。上記図の対象期間中に市






            町村合併があった場合については、当該市町村合併後は合併後の各市の世帯数の合計値を記載しており、当該市町村合併前の世帯数
            に関する調整等は行っておりません(以下同じです。)。
         出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        <主要地方都市と東京            23 区の転入超過数の比較>

          転出入者の状況については、平成                   12 年以降、下図「■転入超過数」のとおり、東京                         23 区が転入超
         過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっ
         ています。また、多数の主要地方都市においても都市化が進み、下図「■圏域内からの転入超過数
         対人口比率」のとおり、平成                22 年から平成      25 年にかけて概ね圏域内からの転入が継続しています。
         ■転入超過数

         (注)主要地方都市合計は、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の合計値。





         出所:総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
         ■圏域内からの転入超過数対人口比率

         (注)当該都市の各年総人口に対する圏域内からの転入超過数の比率。上図において、「札幌市圏域」とは北海道、「仙台市圏域」とは青







            森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県、「東京                       23 区圏域」とは千葉県、埼玉県、東京都及び神奈川県、「名古屋市圏
            域」とは岐阜県、愛知県及び三重県、「大阪市圏域」とは京都府、大阪府、兵庫県及び奈良県、「広島市圏域」とは鳥取県、島根
            県、岡山県、広島県及び山口県、「福岡市圏域」とは福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県をいいます。
         出所:総務省「住民基本台帳移動報告」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        <主要地方都市と東京            23 区の賃料レンジの比較>

          下図「■借家 賃料レンジ(平成                   20 年)」のとおり、各都市の賃貸人口ボリュームゾーンについ
         ては、東京      23 区で高額賃料帯に居住する層に厚みがあることがうかがえる一方、主要地方都市にお
         いては、都市規模が小さくなる毎に、低い賃料帯に居住する人口が多くなる傾向が見られます。ま
         た、名古屋市、大阪市、神戸市といった大都市圏を構成する都市においては、他の主要地方都市と
         比較して相対的に高い賃料帯に居住する層に厚みが見られます。
         ■借家 賃料レンジ(平成              20 年)

         (注)借家に居住する賃料帯別の人口合計を                 100 %となるように計算。計算に当たっては、賃料                  1万円未満のものを除外。








         出所:総務省「住宅・土地統計調査」(平成                 20 年)を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        <主要地方都市と東京            23 区のレジデンスストック量の比較>

          下図「■地域別レジデンスのストック量(平成                          12 年~平成     25 年)」のとおり、平成            12 年から平成
         25 年までの期間における東京              23 区のレジデンスのストック量(一定期間における共同住宅のうち貸
         家かつ    SRC  造及び    RC 造の物件の着工戸数を累積した戸数をいいます。以下同じです。)は約                                       38 万戸で
         あり、同期間の大阪市(約              13 万戸)の約3倍弱、仙台市(約                 3.5  万戸)の約      10 倍の規模である等、主
         要地方都市の各都市との間の比較では際立っています。
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         ■地域別レジデンスのストック量(平成                      12 年~平成     25 年)

         (注)平成    12 年から平成    25 年における共同住宅の貸家かつ            SRC 造及び   RC 造の着工戸数を累積した戸数。





         出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          一方、下図「■レジデンスのストック量(平成                          12 年~平成     25 年)」のとおり、同期間における、

         主要地方都市のストック量の合計は約                    58 万戸であり、全体としては、東京                  23 区の約    1.5  倍の規模を有
         しています。
         ■レジデンスのストック量(平成                  12 年~平成     25 年)

         (注)平成    12 年から平成    25 年における共同住宅の貸家かつ            SRC 造及び   RC 造の着工戸数を累積した戸数。




         出所:国土交通省「住宅着工統計」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        ⑤ 上場     J-REIT    等における東京        23 区と比較した主要地方都市のレジデンス投資の特徴

        <上場    J-REIT    の投資地域>
          下図「■上場        J-REIT    のレジデンスへの投資状況(直近決算期末)」のとおり、既存の上場                                     J-REIT
         のレジデンスへの投資は、棟数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、その上で、関
         東圏、関西圏のほか、札幌市、仙台市、名古屋市及び福岡市といった特定の地域に一定程度の投資
         が見られるという状況であることから、主要地方都市においては、東京都と比較して上場                                                J-REIT    に
         よるレジデンスへの投資の集中度が低くなっています。
                                  42/293





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         ■上場    J-REIT    のレジデンスへの投資状況(直近決算期末)

          (注)平成    27 年1月   19 日時点における、上場         J-REIT   各社の直近期末の保有レジデンスを集計。














         出所:   ARES  J-REIT   Property    Database   を基に本資産運用会社作成
        <主要地方都市と東京            23 区の稼働率及び賃料変動性の比較>

          直近3年半において、上場                J-REIT    が保有するレジデンスの稼働率は、下図「■稼働率レンジ(平
         成 23 年~平成     26 年上期)」のとおり、都市による差異はありますが、主要地方都市の各都市につい
         てはいずれも概ね          95 %以上で推移しており、一部東京                  23 区を上回っている都市もあります。また、
         稼働率の変動性についても、上場                  J-REIT    が保有する主要地方都市のレジデンスにおいては1~3%
         程度の幅であり、東京            23 区と概ね同程度であります。
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         ■稼働率レンジ(平成            23 年~平成     26 年上期)

         (注1)各年、上期(1~6月)、下期(7~                  12 月)に決算期を迎えた上場          J-REIT   の各物件の期末稼働率平均。





             ただし、取得後、初回の決算期は集計の対象外。
         (注2)上図においては、平成            23 年上期~平成     26 年上期までを集計。集計対象の時期やその期間の長短により上図と異なる結果となる場合
             があります。また、今後の稼働率が上記と同様に推移することを保証するものではありません。
         (注3)京都市、神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
         出所:上場    J-REIT   公表資料を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
          直近3年半における主要地方都市の賃料の変動係数については、下図「■賃料の変動係数(平成

         23 年~平成     26 年第2四半期)」のとおり、震災後の復興需要の影響を受けて賃料が上昇している仙
         台市の特殊なケースを除き、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるもの
         の、東京     23 区の変動係数から最大でも概ね3%程度以内の範囲の水準にあり、また、東京                                          23 区より
         小さくなっている都市もあることから、本投資法人としては、主要地方都市の賃料の変動は東京                                                    23
         区と比較して著しく大きなものではないと考えています。
         ■賃料の変動係数(平成             23 年~平成     26 年第2四半期)

         (注1)上図の賃料は、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約事例に基




             づく賃料インデックス(ヘドニックアプローチと言われる統計的手法を用いて個別の成約事例について賃料の品質調整を行い、四
             半期毎の賃料変化を指数化したものです。以下同じです。)を採用。東京                            23 区については4つのサブエリア(プライムエリア:港
             区・渋谷区、都心業務地:千代田区・中央区等、都区部南:世田谷区・大田区等、都区部北:足立区・葛飾区等)毎の                                              18 ~ 30 ㎡の
             物件を対象とした賃料インデックスの単純平均値、東京                     23 区以外の都市についてはサンプル数確保の観点から                    20 ~ 40 ㎡の物件を対
             象とした賃料インデックスを採用。
         (注2)賃料の変動係数は直近3年半における平均的な賃料単価の増減率の絶対値を示すもので、対象期間の賃料の標準偏差を平均値で除
             して算出しております。
         (注3)上図においては、平成            23 年第1四半期(1~3月)~平成             26 年第2四半期(4~6月)までを集計。集計対象の時期やその期間の
             長短により上図と異なる結果となる場合があります。
         (注4)神戸市及び広島市については、必要なサンプル数が確保できないことからデータは作成されておりません。
         出所:賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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        <主要地方都市と東京            23 区のインカムリターン、リスクの比較>

           下図「■上場        J-REIT    保有レジデンスのインカムリターン」のとおり、上場                             J-REIT    が保有するレジ
          デンスにおいて、近年、主要地方都市のインカムリターン(下図注(1)において定義します。)
          は東京    23 区と比較して1%程度高くなっています。また、下図「■上場                                  J-REIT    保有レジデンスの平
          均インカムリターンと標準偏差」のとおり、上場                          J-REIT    が保有するレジデンスについて見ると、主
          要地方都市は、リターン水準が高い一方で、リスク(標準偏差)に関しては東京                                           23 区を上回ってい
          ますが、その差は          0.2  %程度です。
           ■上場    J-REIT    保有レジデンスのインカムリターン ■上場                        J-REIT    保有レジデンスの平均

                                        インカムリターンと標準偏差
         (注1)インカムリターンは、年間              NOI (減価償却前の不動産賃貸純収益)を鑑定評価額で除して算出した数値。




         (注2)使用データは上場          J-REIT   が現時点で保有する物件で、            平成  19 年上半期~平成      26 年上半期のデータが揃っている物件を対象(平成                   18
             年下半期以前に取得され、現在も保有している物件)。平成                       19 年上半期に取得した物件は基本的に除外。加えて、                    NOI がマイナスと
             なっている物件及び稼働率に大きな変動がある物件等データ全体の傾向を把握するのに適さないと判断された物件並びに複合施設
             (店舗等が入っている物件)は除外。
         (注3)右上図については、平成             19 年上半期~平成      26 年上半期のデータを基に算出。
         (注4)主要地方都市は、札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市が対象(京都市及び広島市については、必要なサンプル数
             が確保できないことからデータは作成されておりません。)。
         (注5)本図表は上場         J-REIT   が保有するレジデンスのデータを基に算出されており、主要地方都市のレジデンスの一般的な傾向を必ずしも
             示すものではなく、本投資法人の保有するポートフォリオが同様のインカムリターンの実現を保証するものではありません。
         出所:上場    J-REIT   データを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
        ⑥ 成長戦略

        A.サムティグループに関して
        (イ)サムティグループの概要
            サムティグループは、創業より、関西を基盤とする「資産保有型デベロッパー」から全国展開
           の「総合不動産企業グループ」へと成長してきました。現在の事業内容は、自社ブランドである
           「 S-RESIDENCE       」シリーズのマンション等、クオリティの高い不動産の企画開発・再生・販売及び
           ファミリー向け分譲マンション・投資用マンションの企画開発・販売を行う「不動産事業」、マ
           ンション・オフィスビル・商業施設等多様な賃貸資産を保有し、安定した収益を確保する「不動
           産賃貸事業」を事業展開の二本柱としております。その他にビジネスホテル運営等を行う「その
           他の事業」を行っております。
            国内拠点として、大阪本社、東京支店及び福岡支店を設け、グループ全体で全国の不動産開発
           及び収益不動産の取得等を展開しております。また、平成                               27 年5月に札幌支店を開設しました。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
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         (a)沿革

            昭和  57 年 12 月  大阪市東淀川区東中島一丁目において、サムティ開発株式会社(現・サムティ株式会
                    社)を設立
            平成  14 年9月    不動産流動化事業を開始し近畿財務局受付第一号となる不動産証券化実施
            平成  17 年3月    不動産ファンド及び         REIT  向け賃貸マンション「          S-RESIDENCE      」シリーズの開始
            平成  19 年7月    大阪証券取引所「ヘラクレス」(現・東京証券取引所                           JASDAQ   スタンダード)上場
            平成  23 年2月    東京支店開設
            平成  23 年 12 月  不動産管理業を事業とするサムティ管理株式会社を設立
            平成  24 年6月    福岡支店開設
            平成  24 年 11 月  サムティアセットマネジメント株式会社を                    100  %子会社化
            平成  27 年5月    札幌支店開設
         (b)サムティグループの業績推移(連結)

             (注)平成    21 年 11 月期にセグメント変更を行ったため、平成                19 年 11 月期及び平成     20 年 11 月期の売上高は合計のみを記載。






             出所:サムティ株式会社有価証券報告書(平成                  19 年 11 月期乃至平成     26 年 11 月期)
         (c)不動産事業

            (ⅰ)ソリューション事業
               サムティグループの自社開発不動産及び第三者より取得した既存の収益不動産等につい
              て、外部投資家等への販売を行っております。自社開発不動産の代表的なものとしては、
              事業用地の仕入れから商品企画開発、建設まで一貫して行う自社ブランドを冠した賃貸マ
              ンション「      S-RESIDENCE       」シリーズがあります。サムティグループは、開発及び取得した収
              益不動産について、入居者募集だけでなく、サムティグループのノウハウを駆使し、設備
              改修による物件のグレードアップ等を図り、不動産の保有期間中の収益確保に努め、売却
              価値の最大化を目指します。平成                  16 年以降、     28 棟(販売価格ベースで            455  億円)の販売実績
              があり、その内6棟(販売価格ベースで                      138  億円)が本書の日付現在において上場                    J-REIT    に
              保有されております。
               なお、サムティグループが現在開発中及び今後開発する「                                S-RESIDENCE       」シリーズにつき
              ましては、スポンサーサポートに基づき、原則として本投資法人に対し優先的売買交渉権
              が付与されます。
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               ■スポンサーの開発物件(外部投資家等への売却実績物件)

              (注)本投資法人は、本書の日付現在において各物件を取得する予定はありません。





               また、直近では、再生事業の一環として、地方の商業施設のリノベーションも推進して

              おります。商業施設ピエリ守山                 (注)   は平成    26 年 12 月にリニューアルオープンし、リニュー
              アルオープン以来、延べ約              166  万人(平成      27 年3月    31 日現在)が来店する等活況を呈してお
              ります。サムティグループは、これまで、地方都市において、分譲マンション及び宅地分
              譲事業の実績から蓄積してきた、地方都市の居住者のライフスタイルやニーズに係る知
              識・ノウハウを活用し、地方都市の実態に即応したテナント誘致等を行い、リニューアル
              を実現しております。
              (注)本投資法人は、当該物件を取得する予定はありません。




            (ⅱ)投資分譲事業

               サムティグループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンション
              の企画開発を行い、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売を行っております。サム
              ティグループは、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築
              し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズに
              あった物件を供給しております。
            (ⅲ)アセットマネジメント事業

               サムティグループがアセットマネージャーとして不動産投資ファンドから不動産の運
              用・管理業務等を受託することによる手数料収入を得るほか、自ら不動産投資ファンドに
              出資することによる配当の獲得を目的としております。
               本資産運用会社は、平成              19 年8月に設立され、平成             24 年 11 月にサムティグループの一員
              となり、上記の受託業務を行っております。本資産運用会社は、本投資法人の運用以外に
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              下図「■私募ファンドの運用状況」のとおり業務実績を有しており、不動産ファイナンス
              分野において相当程度のノウハウを有しております                            。
               また、レジデンス分野においても、従前より、地方の賃貸マンションを私募ファンドを
              通じて流動化する等の事業展開を行っております。
             ■私募ファンドの運用状況

           (注)金額は、各年度の9月末日における受託資産の簿価の合計額です。





         (d)不動産賃貸事業

             サムティグループは、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、駐車場等を1棟又は
            区分所有により保有し、個人及び法人テナントに賃貸しております。賃貸収入の増加を目的と
            して、本店のある関西を中心とし、支店のある東京、福岡及び札幌を含む全国の主要地方都市
            に存する収益不動産を継続的に取得しております。
             また、社内に、設計部門だけでなく、賃貸事業部門にも、一級建築士を配置し、入居者が入
            れ替わる際、ハード面からのリースアップの早期化、資産価値向上の検討を行い、実践してお
            り、その経験、ノウハウも蓄積されております。
             他に、収益不動産の所有者からサムティグループがマンション等を賃借してエンドテナント
            へ転貸するサブリースや、家賃回収、契約の管理及び建物管理等の受託業務を行っておりま
            す。
           ■サムティグループの賃貸資産の構成比率(簿価:平成                              26 年 11 月末日時点)

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           ■サムティグループの賃貸資産/マンションの分布状況(賃貸面積:平成                                        26 年 11 月末日時点)

         (e)その他の事業





             サムティグループは、東京(日本橋)と大阪(淀屋橋)に2棟のビジネスホテルを所有・運
            営しております。また、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等を行っておりま
            す。
                              センターホテル東京




           (注)本投資法人は、本書の日付現在において当該物件を取得する予定はありません。
        (ロ)マンションブランドの概要

            「  S-RESIDENCE       」は、平成      17 年よりサムティグループが開発する高級規格の賃貸マンションブラ
           ンドです。当ブランドにおいては、自然石を贅沢に活用し、吹抜けにより開放感のあるエントラ
           ンス、ラグジュアリーホテルを彷彿させる間接照明や内廊下、デザイン性の高いスタイリッシュ
           な水周りにより高級感を演出する等、主に学生、社会人等の単身者に訴求する高いデザイン性を
           有しており、特に比較的女性入居者の比率が高いことが特徴になっています。また、居住性・快
           適性・安全性に優れたマンション提供に向けて、専門部署として、開発部門の中に一級建築士を
           設置し、デザインから施工監理まで、入居者ニーズを的確に捉えた仕様で展開しております。こ
           れらの特徴を持ちながら、周囲の物件と比較して同程度の家賃設定とすることで、コストパ
           フォーマンスの高さを強く打ち出したリーシング活動が可能となります。
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           (注)全ての「      S-RESIDENCE     」ブランドの物件が上記の設備仕様となるわけではありません。












        B.スポンサーによるサポートの内容

          本投資法人は、スポンサー並びに本投資法人及び本資産運用会社との間のスポンサーサポート契
         約に基づき、スポンサーからの多岐にわたる支援を活用し、外部成長及び内部成長を目指します。
          なお、スポンサーサポート契約の概要は以下のとおりです。
        (イ)優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
            スポンサーは、以下の場合に、自ら又は一定の者をして、本投資法人及び本資産運用会社に対
           し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利
           (以下本(イ)において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します                                          (注1)   。
           (a)スポンサー又はグループSPCが保有し又は今後開発して保有することになる国内の適格
              不動産    (注2)   (本投資法人から取得した不動産等を含みます。)を売却しようとする場合
           (b)スポンサーを除くサムティグループに属する会社(本資産運用会社及びグループSPCを
              除きます。以下本(イ)において、「グループ会社」といいます。)が保有し又は今後開発
              して保有することになる国内の適格不動産を売却しようとする場合
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間、本投資法人及び本資産運用会社が優先的に取得を検討できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、スポンサーは、当該優先的売買交渉権の対象となる物件の情
              報を第三者に提供してはなりません。
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           (c)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権
              付与者が当該第三者に提示する売却条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と
              同 等又はそれよりも有利な条件であった場合、本投資法人及び本資産運用会社に対しその取
              得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉を希望する場合には、当該
              再交渉に応じます。
           <優先的売買交渉権の期間>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社に優先的売買交渉権が付与された場合には、本資産運用会
              社は、情報の提供を受けた日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第一次検討期
              間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得の検討の可否をスポンサーに対して通知し
              ます。
           (b)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、当該適格不動産の取得を検討
              しない旨を書面にて通知された場合、又は、検討の可否を書面にて通知されなかった場合に
              は、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報
              を第三者に提供することができます。
           (c)第一次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から当該適格不動産の取得を検討す
              る旨を書面にて通知された場合には、スポンサーは、当該適格不動産への投資判断のために
              必要な資料として本資産運用会社が要請する資料を提供します。本投資法人及び本資産運用
              会社は、当該資料を受領した日(同日を含みます。)から所定の期間(以下「第二次検討期
              間」といいます。)内に、当該適格不動産の取得意向の有無をスポンサーに対して通知しま
              す。
           (d)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から検討の結果取得の意向がない旨
              を書面にて通知された場合、又は、検討結果を書面にて通知されなかった場合には、スポン
              サー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不動産の売却に関する情報を第三者に
              提供することができます。
           (e)第二次検討期間内に、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の意向がある旨を書面に
              て通知された後、本投資法人又は本資産運用会社から、取得の条件の交渉を終了する旨を書
              面にて通知された場合には、スポンサー、グループSPC及びグループ会社は、当該適格不
              動産の売却に関する情報を第三者に提供することができます。
           (f)上記(b)、(d)又は(e)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を
              受けた第三者が提示する購入条件又は優先的売買交渉権付与者が当該第三者に提示する売却
              条件が本投資法人及び本資産運用会社の提示した条件と同等又はそれよりも有利な条件で
              あった場合、スポンサーは、自ら又は優先的売買交渉権付与者をして、本投資法人及び本資
              産運用会社に対してその取得の意向を再度確認し、本投資法人及び本資産運用会社が再交渉
              を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとします。
           <適用除外>
            以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
           (a)第三者との共同事業に基づき開発・取得した不動産等で、当該第三者に譲渡又は優先的売
              買交渉権を付与することをあらかじめ合意している場合
           (b)共有持分、出資持分を一定の条件の下で他の共有者、出資者に譲渡又は優先的売買交渉権
              を付与することを他の共有者又は出資者との間であらかじめ合意している場合
           (c)行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
           (d)スポンサーサポート契約締結前に既に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に
              対して優先的売買交渉権を付与することを要する場合
            また、スポンサーは、自らの取引先である個人又は法人(デベロッパーを含みます。)が所有
           又は開発する国内の適格不動産について、当該個人又は法人が売却を検討していることを知った
           場合には、当該不動産等の所有者又は開発者の意向等で情報を提供することができない場合を除
           き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報を提供すると同時に当該不動
           産等に関する情報を提供します。
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           (注1)グループ会社が本投資法人又は本資産運用会社との間で物件情報の提供に関し別途の契約等を締結している場合には、当該契約
              等に定めるところによるものとされており、当該グループ会社に対して適用されません。
           (注2)「適格不動産」とは、本投資法人の投資基準(本資産運用会社の資産運用ガイドライン)に合致すると合理的に判断される不動
              産等をいいます。
        (ロ)再開発に関する支援

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の保有資産の再開発を希望する場合にはスポン
           サーに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとされていま
           す。
           <スポンサーに対する優先的物件情報提供の概要>
           (a)所定の期間、スポンサーが当該不動産等に係る再開発計画案(当該不動産等をスポンサー
              が買い取り、収益不動産(毎月一定の賃料収入のある不動産等のうち適格不動産に該当する
              ものをいいます。)の再開発を行うことを内容とする再開発計画案に限る。)による取得を
              優先的に検討できます。
           (b)上記所定の期間の経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、当該優先的売買交渉権の
              対象となる物件の情報を第三者に提供してはなりません。
           (c)所定の期間内に、スポンサーから、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内
              容の再開発計画案の提出を受けた場合には、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー
              に対し、第三者に先立ち当該不動産等に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本(ロ)
              において、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
           <優先的売買交渉権の概要>
           (a)所定の期間経過まで、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者との間
              で、当該不動産等に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該不
              動産等に関する情報も提供してはならず、また、スポンサーとの間で、当該不動産等の売買
              交渉をします。
           (b)情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本
              資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件がスポンサーの提示した条件と同等又はそれ
              よりも有利であった場合、スポンサーに対しその購入意思を再度確認し、スポンサーが再交
              渉を希望する場合には、当該再交渉に応じます。
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        (ハ)ウェアハウジング機能の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の取得を目的と
           して、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適
           格不動産(以下本(ハ)において、「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保
           有(以下本(ハ)において、「ウェアハウジング」といいます。)をスポンサーに依頼すること
           ができます。
           <スポンサーが提供するウェアハウジング機能の概要>
           (a)本投資法人及び本資産運用会社は、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定
              方法を提示した上で、ウェアハウジングをスポンサーに依頼することができます。
           (b)スポンサーが前記の依頼を受諾した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社
              は、基本的事項について書面により合意し、スポンサーは、かかる合意に基づきスポンサー
              において当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
           (c)スポンサーは、取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示
              した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の
              売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運
              用会社が取得を申し出た場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予
              定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却しま
              す。
            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に
           当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、スポンサーに対してその旨及び
           希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、か
           かる通知による取得予定時期の延長は、スポンサーの同意を得た場合を除き、原則として、通算
           で1年間を超えることはできません。
        (ニ)売却先候補者等に関する情報の提供

            スポンサーは、原則として、本投資法人及び本資産運用会社が保有資産の売却を予定している
           旨を通知した場合には、当該売却予定の不動産等を購入する意欲があると合理的に見込まれる購
           入希望者の情報を、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち優先的に提供しま
           す。
        (ホ)賃料固定型マスターリース契約の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討している適格不動産について、本
           投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本投資法人
           及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、これに限
           られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法人が受益
           者となる信託受益権に係る信託受託者との間で賃料固定型のマスターリース契約の締結の検討を
           スポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するものとしま
           す。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合には、
           スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意
           に基づき、賃料固定型のマスターリース契約を締結するものとします。
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        (ヘ)リーシングサポート業務の提供

            スポンサーは、本投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投
           資法人が取得を意図する適格不動産及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリー
           シング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、本投資法人によ
           る早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。
        (ト)プロパティ・マネジメント業務の提供

            本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人が取得を検討するか又は保有する不動産等につ
           いて、本投資法人及び本資産運用会社が有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに本
           投資法人及び本資産運用会社の社内規程(利害関係人との取引の規制に係るものを含みますが、
           これに限られません。)に従うことを条件として、サムティグループと本投資法人又は本投資法
           人が受益者となる信託受益権に係る信託受託者との間で、プロパティ・マネジメント契約の締結
           の検討をスポンサーに申し入れることができ、スポンサーはかかる申入れを真摯に検討するもの
           とします。かかる申入れについて、本投資法人及び本資産運用会社とスポンサーが合意した場合
           には、スポンサーは自ら又はグループ会社をして、本投資法人又は当該信託受託者との間で、当
           該合意に基づき、プロパティ・マネジメント契約を締結するものとします。
        (チ)物件管理・運用管理に係るサポートの提供

            サムティグループは、建物・設備のメンテナンス、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及
           び再開発等のコスト並びに運営費用を最適化し、当該不動産等につき効率的に競争力を維持する
           ことを目的に、本投資法人及び本資産運用会社に対して、本投資法人のために、修繕・リニュー
           アルに関するノウハウの提供その他物件の管理・運営に関するアドバイザリー業務を提供するも
           のとします。
        (リ)セイムボート出資

            スポンサーは、本投資法人の投資主の利益と本投資法人のスポンサーである自社の利益を共通
           のものとするという観点から、スポンサーサポート契約において、(ⅰ)スポンサーは、本投資
           法人の投資口が東京証券取引所に新規に上場する前において行われる本投資法人の投資口に係る
           私募(金商法に定める意味を有します。)に際し、本投資法人の投資口を取得すること、(ⅱ)
           本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該投資口の一部を取得することについて真摯
           に検討する意向であること、及び(ⅲ)本投資法人の投資口を保有する場合には、保有した投資
           口については、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを本投資法人及び本資産運
           用会社との間で確認しています。
        (ヌ)商標使用の許諾

            スポンサーは、スポンサーのブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、本投
           資法人に対してスポンサーが別途指定する各種商標の使用を許諾するものとします。
        (ル)不動産の共同保有の機会の提供

            本投資法人又は本資産運用会社は、本投資法人が保有又は取得する予定の不動産等についてス
           ポンサーと共有することを望む場合には、スポンサーに対してこれを申し入れることができ、ス
           ポンサーは当該申し入れを受けた場合には、当該不動産等の共有の可否について真摯に検討する
           ものとします。
        (ヲ)人材の派遣及びノウハウの提供

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            スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法人から受託す
           る資産運用業務の遂行に必要な不動産の運営管理の知識及びノウハウ等を本投資法人及び本資産
           運用会社に活用させるために、法令に反しない限度において、本資産運用会社に対するスポン
           サー  からの人材の派遣を含めて、本資産運用会社が必要と考える人材を確保すること、及び本投
           資法人及び本資産運用会社が必要と考えるスポンサーのノウハウを提供することについて最大限
           の協力をするものとします。人材の派遣にはスポンサーからの転籍及び出向を含むものとし、派
           遣の条件等については、スポンサーと本資産運用会社とで協議の上別途決定するものとします。
        (ワ)その他の関連業務及び支援

            スポンサーは、本投資法人又は本資産運用会社の依頼があった場合には、本資産運用会社に対
           し、法令に反しない範囲で、上記(イ)から(ヲ)までに掲げる業務に関連する業務又はその他
           の必要な支援を行うものとします。
        (カ)有効期間

            スポンサーサポート契約の有効期間は、契約の締結日から                                10 年間とします。期間満了の3か月
           前までに、契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して文書による申出がなされなかった
           ときは、期間満了の日の翌日より5年間延長するものとし、その後も同様とします。ただし、本
           資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合等の一定の場合には、当該有効期
           間にかかわらず当該時点において何らの通知を要することなく終了するものとします。
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        C.外部成長

          本投資法人は、スポンサーサポート及び本資産運用会社の有するソーシング能力を活用し、アコ
         モデーションアセット等を取得してまいります。
        (イ)サムティグループの開発実績及び開発計画 










            サムティグループは、賃貸マンションデベロッパーとして、関西エリアのみならず、地方都市
           を含めた日本全国で賃貸マンションの開発を行い、長年の実績を築いております。また、今後の
           開発についても、下記のとおり、積極的に投資する計画となっております。
            ■「  S-RESIDENCE       」シリーズの開発実績及び開発計画

           (注1)開発実績は、上場          J-REIT   及び投資ファンド向けに開発した賃貸マンションの売却金額を集計。




           (注2)開発計画は、サムティグループが用地取得に係る契約を締結した物件についての想定売却金額を集計。平成                                             27 年3月末日時点の
              数値であり、今後の用地取得に係る契約の増減及び想定売却金額の変更に伴い変更される可能性があります。
           出所:サムティ株式会社の平成            27 年 11 月期第1四半期決算説明資料
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        (ロ)スポンサーからのパイプライン

            本投資法人は、スポンサー又はスポンサーが出資する特別目的会社より下記の開発物件につい
           て、優先的売買交渉権を付与されております。なお、本書の日付現在において、本投資法人は下
           記の開発物件につき、取得を決定した事実はありません。
            ■パイプライン物件の地図、写真、各種情報

           (注)本書の日付現在において、本投資法人が各物件の取得を決定した事実はありません。






        (ハ)本資産運用会社独自のパイプライン

            本資産運用会社は、創業以来8年間にわたる私募ファンドの運用の実績を有し、独自のパイプ
           ラインを構築しております。本投資法人は、サムティグループからの物件取得のみならず、かか
           る本資産運用会社独自のパイプラインを通じた物件取得を目指します。
        D.内部成長

           本投資法人は、スポンサーサポート、プロパティ・マネジメントネットワーク及び物件リニュー
         アル能力を活用し、稼働率の維持・向上に努めます。
        (イ)プロパティ・マネジメント会社のコントロールノウハウ

            本投資法人は、サムティグループのプロパティ・マネジメント会社との幅広い取引実績及び資
           産運用会社のこれまで運営してきた私募ファンドでの実績を活かし、物件毎に高品質なプロパ
           ティ・マネジメント会社を選定し、物件の適切な運営・管理を行うことで、収益の安定化を目指
           します。
        (ロ)物件のリニューアル/再開発支援

            サムティグループは、物件リニューアルに関する豊富な実績・ノウハウを有しております。本
           投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、サムティグループからノウ
           ハウの提供を受け、資産価値の向上を目指します。
            また、本資産運用会社は、経年劣化した物件について、スポンサーサポート契約に基づき、ス
           ポンサーに対して、再開発の検討・提案を要請することができます。
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        (ハ)ブランド戦略の推進

            本投資法人では、「           S-RESIDENCE       」及び「     S-FORT    」の2つのブランドの継続的な展開により、差
           別化戦略を推進することで、保有物件の競争力を高め、稼働率の向上や賃料単価の上昇を通じた
           資産価値向上を目指します。
            「 S-FORT    」は、本投資法人が、各スポンサーサポートを戦略的に活用して取得した「                                         S-
           RESIDENCE     」以外に取得する物件を統一して展開するブランドです。外部からの取得のため仕様は
           様々ですが、耐震やPML値                (注)   等の投資基準を満たし、かつ全ての物件に専門家による検証
           (構造レビュー)を行い、居住者の方が「安心」して暮らせる物件です。また、防犯対策等、居
           住者の方が「安全」に暮らしていただけるようなバリューアップ投資を、物件取得後も継続的に
           行います。さらには、各々の物件の地域や環境の特性に応じて、居住者の方に「快適」に暮らし
           ていただけるような設備の維持更新を図る方針です。
           (注)「PML値」とは、想定した予定使用期間(                    50 年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(                        475 年に一度起こる
             可能性のある大地震=         50 年間に起こる可能性が         10 %の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価
             格に対する比率(%)で示したものを意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものがあります。以下同じ
             です。
        ⑦ 投資基準

           投資対象物件の取得に当たり、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下
         の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以下の基
         準の一部を満たさない物件を取得することがあります。
        (イ)レジデンスの投資基準

              項目                        投資基準
           ⅰ.立地           駅(主要なバス停(注1)を含みます。)からの距離が徒歩                            10 分以内とします。た
                     だし、その他地方都市の場合には、地域の中核的な事業所、医療施設及び国立大宅
                     等の教育施設への通勤・通学圏内等で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地
                     を重視します。
           ⅱ.物件種別           主として単身向けとしますが、              DINKS   若しくはファミリー向け等への投資も一定程度
                     行います。
           ⅲ.構造           木造及び軽量鉄骨造以外の構造であることとします。
           ⅳ.築年数           取得時において       20 年以内とします。
                     保有物件の築年数は、加重平均により                  10 年前後を目指します。
           ⅴ.物件規模           物件毎に個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態
                     等を検討した上で、適正規模について判断します。
           ⅵ.設備施設           外観・エントランス・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適
                     性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、対象とする
                     入居者層の生活スタイルを踏まえ、総合的に検討した上で、当該地域における標準
                     的水準以上の仕様を原則とします。
           ⅶ.投資額           1案件当たりの最低投資額            300  百万円(取得価格ベース)とします。
           ⅷ.耐震性           取得時におけるPML値は            15 %以下とし、新耐震基準への適合を原則とします。た
                     だし、旧耐震基準であっても、耐震補強工事の実施等により新耐震基準と同等の耐
                     震性能を有する場合には、投資することができます。
           ⅸ.権利関係           所有権としますが、借地についても対象とします。
                     (共有物件の場合は、他の所有者の信用力等を総合的に考慮)
                     区分所有、底地等については、個別に判断します。
           ⅹ.資産対応証券等           投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。
                      ・投資期間満了時において、当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産
                       等の取得機会が確保されること。
                      ・ LTV  (注2)、     DSCR  (注3)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定
                       性が十分と判断されること。
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           ⅺ.開発案件投資           開発中の不動産への投資は、原則として行わないものとします。
                     ただし、以下の場合を除きます。
                     ⅰ.建築中の不動産の取得
                       建築中の不動産については、竣工後一定期間の賃料固定型マスターリース等に
                       より稼働状況及び収益の一時的な不安定性への対応策がなされており、かつ完
                       工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されていると判断される場合は、
                       建物竣工後の引渡しを条件に投資できるものとします。なお、投資対象不動産
                       の取得のための契約を締結できる場合で、かつ当該開発物件への投資が本投資
                       法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない場合に限るものとします。
                     ⅱ.既に取得している不動産の増築
                       既存物件の価値向上に資すると判断される場合であり、かつ増築後のテナント
                       が確保されており、完工・引渡しに関するリスクが軽減又は最小化されている
                       と判断される場合は、実施することができます。
           ⅻ.環境・土壌等           投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査し
                     た上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。
          (注1)「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
          (注2)「    LTV 」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。以下同じです。
          (注3)「    DSCR  」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
        (ロ)運営型施設の投資基準

            本投資法人は、アコモデーションアセットのうち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住宅周
           辺領域の運営型施設への投資に際しては、前記「(イ)レジデンスの投資基準」のうち立地、構
           造、築年数、物件規模、設備施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件投資
           並びに環境・土壌等について考慮するとともに、以下の事項にも留意しながら多角的な分析を
           行った上で、総合的に判断します。
                              資産の概要                    留意点
           ホテル            ビジネスホテルを対象とします。                   ・運営者の業歴、事業規模、業況等
                                          ・経営形態、契約期間
           ヘルスケア施設            介護サービスの提供が必要な賃貸用住
                       宅又は介護施設をいいます。
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        ⑧ デューディリジェンス基準

          本投資法人は、運用資産の取得に際して、利害関係のない専門家から、不動産鑑定評価書、建物
         診断報告書、地震リスク報告書、土壌汚染調査報告書、環境調査報告書、構造計算書レビューに係
         る報告書類及び必要に応じてマーケットレポート等を取得し、対象不動産についてのデューディリ
         ジェンスを行い、以下の各調査事項を総合的に考慮し、投資の可否について判断します。
          デューディリジェンスに必要な資料等が不足している場合は、代替手段を用いる等して適正な調
         査を行い、重要性を勘案した上、総合的に判断することとします。
                    調査事項                     調査内容
           経済的調査       取得価格        取得価格の妥当性
                   市場調査        ⅰ.賃貸市場の現況(賃料相場、稼働率、テナント需要)
                           ⅱ.賃貸市場の動向(賃料相場推移、稼働率推移、中長期の需要動
                             向)
                           ⅲ.新規供給状況、競合物件の状況
                   入居テナント        ⅰ.テナント信用力、賃料収受状況
                   調査        ⅱ.建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況
                           ⅲ.店舗がある場合の業種及び営業状況
                   収益関係        ⅰ.契約条件(賃料・その他収益)
                           ⅱ.賃貸稼働状況、収益実績
                           ⅲ.賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地
           物理的調査       立地        ⅰ.生活上の利便性
                           ⅱ.土地利用状況、嫌悪施設の有無
                           ⅲ.都市計画及び地域計画と将来動向
                   建築及び設備・        ⅰ.設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類
                   仕様        ⅱ.外溝、屋上、外装、設備等
                           ⅲ.賃貸住宅に則した設備・仕様
                           ⅳ.関係法令の遵守状況等
                   建物管理関係        ⅰ.管理運営方法・規約等
                           ⅱ.関係法規の遵守状況
                           ⅲ.管理会社の管理状況
                           ⅳ.緊急修繕の必要性
                           ⅴ.長期修繕計画と実施状況
                   耐震性能        ⅰ.新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保
                           ⅱ.地震調査(PML値)
                   環境・地質等        ⅰ.アスベスト・        PCB  等の有害物質の使用・管理状況
                           ⅱ.土地利用履歴、土壌汚染調査等
           法的調査       権利関係        前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件等、本投資法人
                           が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複
                           雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討
                           します。
                           ⅰ.借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権
                             利の有無
                           ⅱ.敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記
                             の有無、持分割合の状況
                           ⅲ.敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置
                           ⅳ.積立金の滞納の有無
                           ⅴ.区分所有形態
                           ⅵ.本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内
                             容とその承認の有無
                           ⅶ.借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の属性
                           ⅷ.不動産信託の受益権については信託契約の内容
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                   境界調査        境界確定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況
        ⑨ フォワードコミットメントに関する方針

          本投資法人は、フォワードコミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か
         月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいい
         ます。)を行う場合は、以下の事項を遵守するものとします。また、フォワードコミットメントに
         係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、
         当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォ
         ワードコミットメントを行う場合には、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から物件引
         渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワードコミットメ
         ント等に係るマニュアルを遵守し、当該リスクを管理しています                                   (注)   。
          (注)本投資法人が締結している取得予定資産に係る信託受益権売買契約は、かかるフォワードコミットメントに該当しておりますが、
            これらの基準は適用せず、当該信託受益権売買契約に関するリスクを個別に判断し、その締結の可否を決定しています。当該信託受
            益権売買契約の内容の概要及びそのリスクに関する本投資法人の判断については、後記「(2)投資対象/③取得済資産及び取得予
            定資産の概要」をご参照ください。
        A.解約違約金について

           フォワードコミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全
         体の収支及び配当水準等に与える影響を十分検証の上、慎重かつ適切に判断するものとします。
        B.期間・決済資金の調達方法等について

           売買契約書締結から決済・物件引渡しまでの期間については、個別物件毎に妥当な期間を上限と
         し、また金融環境及び不動産市場等の変動リスクがあることを十分に認識した上、慎重かつ適切に
         判断するものとします。また、決済資金の調達方法等については、取得額及び金融市場、取引金融
         機関との関係等の資金の調達環境の変化に応じて、最適な資金調達方法を選択することとします。
        ⑩ 不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券(後記「(2)投資対象/①投資対象とす

         る資産の種類/A./(ロ)不動産対応証券」に掲げるものをいいます。以下同じです。)への投
         資方針
          不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資をするもの
         とします。
        A.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等が、前記「⑦投資
           基準」に適合した資産であること。
        B.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の運用対象とされる不動産等の売却時に、

           本投資法人による取得機会が与えられていること。
        C.不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等に関して、前記

           「⑦投資基準」に準じたデューディリジェンスを行うことを原則とし、また追加して下記事項を
           調査の上、投資の可否を総合的に判断します。
                    調査事項                     調査内容
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           法的調査       不動産に関する        ⅰ . スキームの遵法性
                   匿名組合出資持        ⅱ . 投資の有限責任性
                   分又は不動産対        ⅲ . アセットマネージャーの業務遂行能力
                   応証券への投資        ⅳ . 関係者に対する報酬水準その他運営コスト
                           ⅴ . ローン条件、レバレッジ水準その他資金調達条件
                           ⅵ . 税務上の導管性の有無その他投資効率
                           ⅶ . 倒産隔離ストラクチャーの組成の有無、前所有者からのオフバラン
                             スの有無、他業の有無、その他第三者・他物件のリスクからの遮断
                             の状況
                           ⅷ . 投資に伴い本投資法人が取得する権限の内容
                           ⅸ . 裏付けとなる不動産等の譲受けに関する優先交渉権の有無・内容
        ⑪ ポートフォリオ運営・管理方針

        A.プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニタリング
           本投資法人は、適切な日常の管理・運営及び計画的な建物・設備の修繕等を行うことにより、運
         用資産の資産価値の維持・向上を図るとともに、プロパティ・マネジメント会社を採用し、中長期
         的に収益安定性のある運営を目指します。
        (イ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
            本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に当たって、運用資産の資産価値及び競
           争力の維持・向上、中長期的な安定収益の確保のため、宅建業法第3条の免許を受けているこ
           と、及び過去に宅建業法第8章に規定する罰則を受けていないことのほか、原則として以下の各
           項目を調査・検討の上、総合的に判断します。なお本投資法人は、以下の各項目に合致するプロ
           パティ・マネジメント会社として、サムティグループにプロパティ・マネジメント業務を委託す
           ることができるものとします。
           ・企業内容(プロパティ・マネジメント事業の概要、組織・人員体制、事業エリア、財務基盤・
            信用力等)
           ・実績(同等物件の管理実績、当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験等)
           ・遂行能力(リーシング、テナント対応、建物維持・管理、レポーティング等)
           ・報酬水準
        (ロ)プロパティ・マネジメント会社のモニタリング
            本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社のプロパティ・マネジメント業務遂行能力及び
           委託物件の運営実績(稼働率、空室期間、成約賃料水準等)に関して、継続的なモニタリングを
           行い、必要な指導を行います。
        (ハ)運営型不動産の管理
            運営型不動産においては、運用資産の特性に応じて、適切と判断する管理形態及び運営者を選
           定するものとします。なお本投資法人は、ビジネスホテルの運営者として、サムティグループの
           株式会社サン・トーアに当該ビジネスホテルの運営を委託し、その運営ノウハウを活用すること
           ができるものとします。
        B.テナントの選定

          本投資法人は、テナントの選定に当たって、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則とし
         てプロパティ・マネジメント会社に以下に記載の各項目を審査させた上で、総合的に判断します。
        (イ)テナントが法人の場合
           ・業種、業歴、事業規模、業況等
           ・使用目的・契約期間
           ・保証会社による保証の適否
           ・各建物における占有割合、分布割合等
           ・マスターリースの場合のリスクが最小化されているか
        (ロ)テナントが個人の場合
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           ・職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤続年数
           ・年収、その他賃料負担能力の根拠
           ・使用目的・契約期間
           ・家族構成
           ・保証会社による保証の適否
        C.マスターリース契約に関する方針

           本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、プロパティ・マネジメント会
         社との間でパススルー型マスターリース契約(マスターリース契約における賃借人がエンドテナン
         ト(実際の利用者たる転借人)に対し当該貸室の転貸を行う場合で、かつ、マスターリース契約の
         賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されているマスターリース契
         約の種別を、「パススルー型マスターリース契約」といいます。以下同じです。)を締結すること
         ができます。
           また、竣工後間もない新築物件を取得する等、本投資法人が物件を取得する時期における稼働率
         が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等において、
         賃料固定型マスターリース契約を導入することができます。なお、パススルー型マスターリース契
         約を締結する場合にも、同様の見地から、マスターリース会社と第三者との間の賃料固定型サブ
         リース契約の導入をマスターリース会社に提案することがあります。
           いずれの契約形態についても、マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要審査
         項目とします。
         ・マスターリース会社の実績
         ・マスターリース会社の当該物件周辺に対するマーケットに対する考え方
         ・当該物件の成約水準及びリーシング方針
         ・サブリース期間及び契約形態
         ・マスターリース会社におけるテナント審査基準
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        D.修繕及び設備投資の方針

        (イ)中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上
           につながる効率的な修繕計画を保有不動産毎に作成し、修繕及び設備投資を行います。
        (ロ)修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ
           全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争
           力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生す
           る場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額
           の修繕及び設備投資を行うことがあります。
        (ハ)テナントのライフスタイルの変化への対応、主たるテナント層の変更による新規需要獲得等、
           中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部の
           リニューアルを検討及び実施します。
        (ニ)本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強
           が必要と判断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事
           を速やかに検討及び実施し、地震による損失リスクの低減に努めることとします。
        E.付保方針

        (イ)損害保険
            災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害
           賠償請求によるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じた適切な損害保険(火災保険・
           賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
        (ロ)地震保険
            個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が                                     15 %を超過する場合には、
           災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
        F.売却方針

          本投資法人は、原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は
         行わないものとしますが、市場環境を勘案し、適宜売却について検討を行うことがあります。売却
         については、将来における当該エリアの賃貸マーケット動向、資産価値の増減及びその予測、不動
         産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受け
         る影響等も考慮して、総合的に判断することとします。
          ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超え
         る期間をいうものとします。
        ⑫ 財務方針

          資産運用の効率化と財務体質の健全化を図るとともに、自己資本を充実し、資産運用基盤の長期
         的安定を確保します。本投資法人の資金の借入れ又は余裕資金の運用は、負債比率及び固定比率の
         健全性の維持を旨とし、妥当な条件によって、これを行うものとします。
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        A.エクイティ・ファイナンス

           ・原則、外部成長を伴う投資口発行を図ることで、持続的な成長に寄与することを目指します。
           ・新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、                                     LTV  水準、有利子負債の返済
            計画等を総合的に勘案し、投資主価値の希薄化に配慮しつつ、金融環境を踏まえて決定しま
            す。
        B.デット・ファイナンス

           ・返済期日の分散化・借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
           ・借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性
            と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
           ・ LTV  は資金余力の確保に留意しつつ水準を決定します。上限は                               60 %としますが、運営上は             45 ~
            55 %を目安に運営します。
           ・安定的な資金調達の手段として、投資法人債を発行する場合があります。
           ・コミットメントラインを設定し、機動的な借入を実行する場合があります。
           ・借入れ及び投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができるものとし
            ます。
           ・信託受益権への投資において、信託銀行から敷金が返還された場合は、当該返還金を                                               LTV  算出時
            の負債として含めるものとします。
        C.キャッシュマネジメント

        (イ)本投資法人においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」に記載するとおり、ポート
           フォリオの特性上、減価償却費の物件取得価格に対する割合が大きくなる傾向があります。その
           ため、本投資法人は、減価償却費相当額の手元現預金のうち、建物等の機能維持のための資本的
           支出(建物の修繕等において、固定資産(建物・設備等)の機能、価値を増加、又は耐用年数を
           伸長させるための支出をいいます。以下同じです。)を目的とした積立てや運転資金等として見
           込まれる資金相当額を留保した上で、その残余であるフリーキャッシュフローを、その時々の外
           部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案して、以下の(a)乃至
           (c)のいずれか又は複数に対し最適に配分する方針です。かかるキャッシュマネジメントによ
           り、本投資法人の資金効率を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ります。
         (a)ポートフォリオの収益力向上に資する投資
              投資口価値向上に資すると考えられる新規物件の取得機会が見込まれる場合等において機
             動的な対応を可能とするため、その時々のマクロ経済環境や不動産市況等を踏まえてかかる
             物件取得機会の発生の蓋然性等を勘案し、一定の資金を留保することを検討します。特に、
             不動産市況の回復が見込まれる時期等において、まとまった規模の物件取得機会の発生を想
             定し、かかる資金を相対的に厚めに留保する可能性もあります。また、保有物件の収益力を
             高め、その不動産価値の向上に高い効果が期待される戦略的な資本的支出が想定される場合
             においても、かかる資本的支出相当額を上記の留保額に含めることを検討します。
         (b)有利子負債削減等による財務基盤の強化
              不動産市況が悪化している時期等、財務安定性を志向すべき状況下においては、一般に、
             運転資金等手元現預金を留保する必要性が一層高まるとともに、負債コストの削減による期
             間損益の改善や        LTV  の保守的な水準への引下げによる財務基盤の強化が優先事項となることが
             想定されるため、これらへの機動的な対応を目的とした一定の資金を留保することを検討し
             ます。
         (c)利益超過分配等による投資主への還元
              上記(a)及び(b)のための留保の優先度が相対的に低い状況にあると判断される場合
             又は(a)若しくは(b)に一定の留保を行った上でなおフリーキャッシュフローの残余が
             見込まれる場合等においては、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」において定義され
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             る利益超過分配等による投資主還元を、一定の規律に基づき、当該フリーキャッシュフロー
             の残余の範囲内で実施する方針です(詳細は、後記「⑬利益を超える金銭の分配の方針」を
             ご 参照ください。)。
              (注)上図は、本投資法人のキャッシュマネジメント方針のイメージを示したものであり、実際の使途がこれに一致することを




                保証又は約束するものではありません。なお、一般的な傾向として、マクロ経済環境及び不動産市況の回復が見込まれる
                時期においてはポートフォリオの収益力向上に資する投資のために、またマクロ経済環境や不動産市況が悪化している時
                期においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のために資金充当する蓋然性が高まることから、これらに対応する
                ための留保額が相対的に大きくなり、結果として利益超過分配等に配分するためのフリーキャッシュフローの残余額が相
                対的に減少するものと考えられますが、本投資法人における実際のキャッシュマネジメントは、その時々の外部経済環
                境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案して実施するため、結果として上記のような一般的傾向とは異
                なることとなる可能性があります。
        (ロ)かかるキャッシュマネジメントにおいては、テナントから預かった敷金・保証金を活用するこ




           とができることとします。
        D.デリバティブ取引

          負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融先物取引等
         に係る権利及び金融デリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
        ⑬ 利益を超える金銭の分配の方針

        A.基本方針
          本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「⑫財務方針」に記載するキャッ
         シュマネジメント方針の一環として、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)(以下、「利益超
         過分配」といいます。)を行う場合があります                         (注)   。
           利益超過分配は、後記「B.実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点に
         おける諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数
         期にわたって継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数
         期にわたり連続して実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額
         は、出資の払戻しとして、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります。
         (注)利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行                                             う分配であり、オー

            プン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人
            は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
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          本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う場合がある背景は以下の
         とおりです。
          本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京                                          23 区に所在するレジ
         デンスと比較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、
         (キャッシュマネジメントによる配分の対象としての)フリーキャッシュフローの源泉となる減価
         償却費が高くなる傾向があります。加えて、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産において
         は、ポートフォリオ全体としてみると、将来計上されることが見込まれる減価償却費の合計が建物
         の再調達(再築)原価を上回る見込みです。
          一方で、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人
         においては、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支
         出の金額の割合は低率に留まる時期が当面の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額
         も予見性が高く、当該見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まるもの
         と考えております。さらに、本投資法人の主たる投資対象であるレジデンスの1物件当たりの投資
         額はオフィス、商業施設等の他のアセットタイプと比較して小さく、ポートフォリオの分散効果が
         得られる結果、本投資法人においては、ポートフォリオ全体での資本的支出計画の予算実績管理も
         容易となる傾向があるという特性を有していると考えております。中長期的な観点においても、本
         投資法人は、スポンサーから供給される新築物件を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向
         しており、かかる方針に従った追加組入れの内容によっては、追加組入れ後のポートフォリオ全体
         の減価償却費に対する資本的支出の金額の割合が、取得済資産及び取得予定資産から成るポート
         フォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる可能性もあるものと考えております。
          こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮
         し、①保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の
         維持が十分なされていることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメント
         の手段の一つとして、その実施が最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資
         主価値を最大化し、資本市場における本投資法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法
         人の資本調達力の向上に資するものと考えております。
        B.実施方法

          本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的に
         は、以下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
          利益超過分配は、当該計算期間(本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配
         の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間
         の直後の本投資法人の計算期間をいいます。以下、本「B.実施方法」及び後記「C.キャッシュ
         マネジメント及び利益を超える金銭の分配の基本方針に基づく第1期及び第2期に係る利益超過分
         配の実施方針」において同じです。)の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」                                                 (注1)
         の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の帳簿価額の総額(ただし、取得時の付随
         費用相当額を除きます。以下本⑬において同じです。)に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の
         工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に
         限り、実施するものとします。
          また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償
         却費相当額から資本的支出額を控除した金額(ただし、減価償却費の                                     60 %に相当する金額を超える
         場合は、減価償却費の            60 %)を上限としますが            (注2)   、実際の利益超過分配の金額は、資本的支出
         計画(長期修繕計画)に影響を及ぼさず、かつ、その他の資金需要(本投資法人の運転資金や分配
         金の支払等に加え、不動産市況悪化時の債務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規
         取得機会が見込まれる場合等における機動的な取得資金確保等)に対応するため、融資枠等の設定
         状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上で、本投資法人の財務状態に悪影
         響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間毎に決定するものとします。加えて、                                              J-REIT    市場に
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         上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ                                         (注3)   の水準を参考に
         するものとします。
          さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴う
         ローンアレンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産
         売却損等の手元現預金の流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失
         の額の一部又は全部に相当する額として本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資
         法人が決定する利益超過分配の額に含める場合があります。
          (注1)「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書に

              おける鑑定評価額の総額をいいます。以下同じです。
          (注2)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の                                  100 分の  60 に相当する金額を限度として、利益の金
              額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています(一般社団法人投資信託協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関
              する規則」)。
          (注3)「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいま
              す。以下同じです。
          (注4)各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
             上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不






             動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性も
             あります。
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        C.キャッシュマネジメント及び利益を超える金銭の分配の方針に基づく第1期及び第2期に係る利

           益超過分配の実施方針
          本書の日付現在、本投資法人は、前記「⑫財務方針/C.キャッシュマネジメント/(イ)」に
         記載する資金の最適な配分について、第1期(平成                            28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)に
         関しては、足元の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上判断し
         た結果、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行う方針です。
          また、本書の日付現在、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支
         出の額    (注)   及びその他の資金需要についても考慮した結果、第1期(平成                                  28 年1月期)及び第2期
         (平成    28 年7月期)においては、各計算期間の減価償却費相当額の                               100  分の  35 に相当する金額を目処
         として、利益超過分配の額を決定する方針です。加えて、各計算期間において当該利益超過分配を
         行った結果、ペイアウトレシオが                  70 %程度を上回ってはならないものとする方針です。
          ただし、上記の方針にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の
         継続鑑定評価額の総額が、保有不動産の帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の
         工事予定額(資本的支出)のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に
         のみ行われます(前記「B.実施方法」をご参照ください。)。そのため、かかる条件を満たさな
         い場合には、第1期(平成              28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)においても利益超過分配を
         実施いたしません。
          さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じ
         た場合には、第1期(平成              28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)においてキャッシュマネジ
         メントの一環として利益超過分配を実施するとの本書の日付現在における方針が変更され、第1期
         (平成    28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)においても利益超過分配が実施されない場合も
         あります。また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、取得済資産及び取得予定資産の保有を
         前提に作成された、本書の日付現在における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的
         支出の額、及び、本書の日付現在において想定されるその他の資金需要等に基づき決定しており、
         上記のペイアウトレシオの目処は、本書の日付現在における金融環境や不動産投資信託市場の状況
         等を勘案の上決定しているものです。したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施
         されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変
         動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等に
         おいては、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあり、その結果、上記の各比率に
         基づいて見込まれる第1期(平成                  28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)における利益超過分
         配金額が変更される可能性もあります。
          なお、本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財
         務状況等を踏まえ、キャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算
         期間について判断する方針を取っているところ、本書の日付現在、本投資法人は第1期(平成                                                   28 年
         1月期)及び第2期(平成              28 年7月期)の2計算期間の運用計画を策定しており、当該運用計画に
         基づいてかかる判断を行っているため、それを超える第3期(平成                                    29 年1月期)以降の計算期間に
         ついての利益超過分配の実施方針は未定です。そのため、第3期(平成                                       29 年1月期)以降の計算期
         間について第1期(平成             28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)と同様の利益超過分配方針を
         取ることを予定しているものでも、これを保証するものでもありません。また、上記の減価償却費
         相当額に対する比率については、当該計算期間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に
         伴う減価償却費の減少や、建物の経年に伴う資本的支出の増加、本投資法人の当期純利益の水準の
         見通し等を、上記のペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における金融環境
         や不動産投資信託市場の状況等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第
         1期(平成      28 年1月期)及び第2期(平成                28 年7月期)に係る各比率が第3期(平成                      29 年1月期)
         以降の計算期間においても適用される保証はありません。
          (注)各取得済資産及び取得予定資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社及び日本建築検査協会に
             よる建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を全取得済資産及び取
             得予定資産(     28 物件)について合計した額の6か月平均額は                 29 百万円です。各取得済資産及び取得予定資産に係る緊急修繕費用の
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             見積額、短期修繕費用の見積額及び中長期修繕費用の見積額の詳細は、後記「(2)投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の
             概要/F.建物状況調査報告の概要」をご参照ください。
        ⑭ 情報開示方針

        A.基本方針
           本投資法人は、多様な地域及び用途に投資を行う投資方針を採用しています。かかる投資方針の
         下行われる本投資法人の投資活動に対する投資家の理解の促進のため、以下のとおり、適切かつ迅
         速な開示を行うことを目標としています。
         (イ)本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ
            要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
         (ロ)投資家に対して正確で偏りのない情報をできる限り迅速に伝達できる環境を整えることに努
            めます。
         (ハ)投資家に対してできる限りの情報開示に努めるとともに、投資家にわかりやすい情報の提供
            に努めます。
        B.利益を超える金銭の分配の方針に係る開示方針

           利益の範囲内で行う金銭の分配と利益超過分配の区分開示は、以下のとおり行うものとします。
         (イ)利益超過分配を実施する考え方について、キャッシュマネジメント上の判断根拠、実施の可
            否及び金額決定に至るプロセス等を明記し、過去の決算データ、エンジニアリングレポート等
            に基づいた客観的な根拠も併せて示した上で、有価証券届出書、有価証券報告書及び目論見書
            において記載するとともに、本投資法人のホームページにおいても開示を行います。その際、
            利益超過分配である旨が分かりやすいよう、イメージ図を用いる等平易な表現を行うよう努め
            ます。
         (ロ)資産運用報告において、分配される金銭が利益の範囲内で行う金銭の分配ではなく、利益超
            過分配である旨を明示します。また、当該利益超過分配の水準の妥当性等について、本投資法
            人の財務状況等に基づく客観的な根拠を示した上で、資産運用報告の該当箇所に注記等を行い
            ます。
         (ハ)資産管理計画に定める長期修繕計画に影響を与えないよう配慮した根拠を示した上で、資産
            管理計画及び資産運用報告の該当箇所に注記等を行います。
         (ニ)利益超過分配の実施の制約となる本投資法人の規則・ルール等についても、有価証券届出
            書、有価証券報告書及び目論見書において記載するとともに、本投資法人のホームページにお
            いても開示を行います。
         (ホ)東京証券取引所の規則に従って適時開示等として実施する業績予想に関する開示において、
            利益超過分配の実施の可否及び金額の見通しを持つに至った根拠となる事項等(開示以前に行
            われた、当該計算期間に係る外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等の見通し
            の内容、並びに、これらを総合的に勘案した結果としてのキャッシュマネジメントの方針及び
            減価償却費相当額に対する割合の決定内容等。また、これらの開示以後、修正が生じた場合に
            おいてはその内容等を含みます。)についても記載します。
      (2)【投資対象】

        ① 投資対象とする資産の種類
          規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
        A.本投資法人は、「1 投資法人の概況/(2)投資法人の目的及び基本的性格/①投資法人の目
         的及び基本的性格」に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
        (イ)不動産等(本①において次の(a)から(e)までに掲げる各資産をいいます。以下同じで
           す。)
            (a)不動産
            (b)不動産の賃借権
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            (c)地上権
            (d)(a)から(c)までに掲げる資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と
                合わせて信託する包括信託を含みます。)
            (e)(a)から(c)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭
                の信託の受益権
        (ロ)不動産対応証券(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げ
           るものに限ります。なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示され
           るべき権利を含みます。)((イ)及び(ロ)に定める資産を総称して「不動産関連資産」とい
           います。以下同じです。)
            (a)当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資さ
               れた財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分
               配を行うことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産匿名組合出資持分」といい
               ます。)
            (b)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成                              10 年法律第     105  号。その後の改正を含み
               ます。以下「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に規定する優先出資証券をい
               います。)
            (c)受益証券(投信法第2条第7項に規定する投資信託の受益証券をいいます。)
            (d)投資証券(投信法第2条第                  15 項に規定する投資証券をいいます。)
            (e)特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第                              15 項に規定する特定目的信託受益証券
               をいいます。)
        (ハ)その他の特定資産
            (a)預金
            (b)コールローン
            (c)国債証券(金商法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。)
            (d)地方債証券(金商法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。)
            (e)特別の法律により法人の発行する債券(金商法第2条第1項第3号に定めるものをいい
               ます。)
            (f)資産流動化法に規定する特定社債券(金商法第2条第1項第4号に定めるものをいいま
               す。)
            (g)社債券(金商法第2条第1項第5号に定めるものをいいます。ただし、新株予約権付社
               債券及び本(ハ)に別途定めるものを除きます。)
            (h)譲渡性預金証書
            (i)貸付信託の受益証券(金商法第2条第1項第                            12 号に定めるものをいいます。)
            (j)コマーシャル・ペーパー(金商法第2条第1項第                              15 号に定めるものをいいます。)
            (k)不動産等に投資することを目的とする特定目的会社(資産流動化法に定めるものをいい
               ます。)、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭
               債権(以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。)
            (l)不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券
            (m)不動産関連ローン等金銭債権を信託する信託の受益権
            (n)金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。ただし、本(ハ)に別
               途定めるものを除きます。以下同じです。)
            (o)金銭債権を信託する信託の受益権(ただし、不動産関連資産及び本(ハ)に別途定める
               ものを除きます。)
            (p)信託財産を主として上記(a)から(j)までに掲げる資産に対する投資として運用す
               ることを目的とする金銭の信託の受益権
            (q)株式(実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資産の
               運用に付随若しくは関連して取得する場合に限ります。)
            (r)デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)
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            (s)有価証券(投信法施行令第3条第1号に定めるものをいいます。ただし、不動産関連資
               産及び本(ハ)並びに下記B.に別途定めるものを除きます。)
            (t)地役権、地役権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包
               括契約を含みます。)、信託財産を主として地役権に対する投資として運用することを
               目的とする金銭の信託の受益権、当事者の一方が相手方の行う地役権の運用のために出
               資を行い、相手方がその出資された財産を主として地役権に対する投資として運用し、
               当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分
        B.本投資法人は上記A.に掲げられた資産のほか、実質的に不動産関連資産に投資することを目的
         とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる資産に
         投資します。
            (a)商標法(昭和           34 年法律第     127  号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権
               又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。)
            (b)著作権法(昭和            45 年法律第     48 号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
            (c)温泉法(昭和           23 年法律第     125  号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用
               する権利及び当該温泉に関する設備等
            (d)動産(民法(明治             29 年法律第     89 号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいま
               す。)で規定されるもののうち、設備、備品、車両その他の構造上又は利用上不動産に
               附加された物をいいます。)
            (e)上記(a)から(d)までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする
               金銭の信託の受益権
            (f)資産流動化法第2条第6項に定める特定出資
            (g)持分会社(会社法第              575  条第1項に定めるものをいいます。)の社員権
            (h)民法第       667  条に規定する組合契約に基づく権利(不動産、不動産の賃借権、地上権若しく
               は地役権又はこれらの資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて
               信託する包括信託を含みます。)を組合財産とし、その賃貸、運営又は管理等を目的と
               するものに限ります。)
            (i)保険契約に基づく権利(不動産関連資産への投資に係るリスクを軽減することを目的と
               して取得する場合に限ります。)
            (j)地球温暖化対策の推進に関する法律(平成                          10 年法律第     117  号。その後の改正を含みま
               す。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関す
               る排出権を含みます。)
            (k)上記(a)から(j)までに掲げるもののほか、不動産関連資産への投資に付随して取
               得するその他の権利
        ② 投資基準及び用途別、地域別等による投資割合

          本投資法人の投資基準及び用途別、地域別等による投資割合については、前記「(1)投資方
         針」をご参照ください。
        ③ 取得済資産及び取得予定資産の概要

          本投資法人は、本書の日付時点までに、平成                         27 年4月    14 日付にて第三者割当による              9,000   口の投資
         口の追加発行(発行価額総額                900  百万円)をするとともに、平成                 27 年4月    15 日付にて合計       9,250   百万
         円の短期借入れを実施し、同日付で8物件の不動産に係る信託受益権を取得しました。さらに、平
         成 27 年5月1日付にて合計            1,900   百万円の短期借入れを実施し、同日付で2物件の不動産に係る信託
         受益権を取得しました。
          上記に加えて、本書に従って行われる一般募集における手取金及び今後行う予定の借入金により
         調達する資金をもって、平成                27 年7月1日付で        18 物件の不動産等を取得する予定です。
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          取得済資産及び取得予定資産の築年数別比率、エリア別比率、地域別比率、戸当たり面積別比
         率、平均月額賃料価格帯別比率及び取得先別比率は、以下のとおりです。なお、特に記載のない限
         り、金額は百万円未満を切り捨てて記載し、百分率(%)での表記については、小数第2位を四捨
         五 入して記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても                                       100  %にならない場合があ
         ります。
         築年数別比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                  築年数              物件数
                                          (百万円)            (%)
                                      5         7,018            23.0
           5年未満
                                     20         20,618            67.6
           5年以上    10 年未満
                                      2         1,939            6.4
           10 年以上   15 年未満
                                      1          925           3.0
           15 年以上   20 年未満
                                      0           0          0.0
           20 年以上
                                     28         30,500            100.0
           合計
                                     6.7

           平均築年数
           (注)平成    27 年3月末日時点の築年数を取得(予定)価格に基づいて加重平均して算出しています。
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         エリア別投資比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                 エリア              物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     15         20,145            66.0
           主要地方都市
                                     ▶         2,777            9.1
           その他地方都市
                                     9         7,578            24.8
           首都圏
                                     28         30,500            100.0
           合計
         地域別投資比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                  地域             物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     2         2,280            7.5
           北海道
                                     2         3,670            12.0
           東北
                                     0           0          0.0
           北関東
           南関東(首都圏)                          9         7,578            24.8
                                     0           0          0.0
           甲信越
                                     0           0          0.0
           北陸
                                     7         6,739            22.1
           東海
                                     5         7,290            23.9
           近畿
                                     0           0          0.0
           中国
                                     0           0          0.0
           四国
                                     3         2,943            9.6
           九州
                                     0           0          0.0
           沖縄
                                     28         30,500            100.0
           合計
           (注)「東北」は青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。「北関東」は茨城県、栃木県及び群馬県を指しま
             す。「南関東(首都圏)」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を指し、本投資法人が定義する「首都圏」と同地域を指しま
             す。「甲信越」は山梨県、長野県及び新潟県を指します。「北陸」は富山県、石川県及び福井県を指します。「東海」は静岡県、
             愛知県、岐阜県及び三重県を指します。「近畿」は滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。「中国」
             は岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。「四国」は香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。「九州」
             は福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指します。「沖縄」は沖縄県を指します。
         戸当たり平均面積別比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

               戸当たり平均面積                物件数
                                          (百万円)            (%)
                                     16         18,151            59.5
           シングルタイプ
                                     10          9,739            31.9
           コンパクトタイプ
                                      2         2,610            8.6
           ファミリータイプ
                                     28         30,500            100.0
           合計
                                    32.3

           平均戸当たり平均面積(㎡)
           (注1)「シングルタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が                       30 ㎡未満、「コンパクトタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が                        30 ㎡以上   60
              ㎡未満、「ファミリータイプ」とは戸当たりの平均専有面積が                        60 ㎡以上の物件をいいます。
           (注2)「戸当たり平均面積」は、1棟の建物の賃貸可能面積を戸数で除して算出しています。また、「平均戸当たり平均面積」は、各
              物件の戸当たり平均面積を取得(予定)価格に基づいて加重平均して算出しています。
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         平均月額賃料帯別比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

               平均月額賃料帯                物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     0           0          0.0
           4万円未満
                                     5         3,583            11.7
           4万円以上6万円未満
                                     14         18,324            60.1
           6万円以上8万円未満
                                     5         4,413            14.5
           8万円以上     10 万円未満
                                     2         1,570            5.1
           10 万円以上    12 万円未満
                                     2         2,610            8.6
           12 万円以上
                                     28         30,500            100.0
           合計
           (注)「平均月額賃料帯」は、平均月額賃料単価に戸当たり平均面積を乗ずることにより算出しています。「平均月額賃料単価」は、平
             成 27 年3月における各物件の月額賃料収入を月平均稼働率で除すことで満室想定の月額賃料収入を算出し、さらに当該満室想定の
             月額賃料収入を賃貸可能面積で除して算出しています。したがって、(特にファミリータイプの部屋とシングルタイプの部屋が混
             在する物件については)各物件における実際の部屋毎の月額賃料と一致しない可能性があります。
         取得先別投資比率(取得(予定)価格ベース)

                                        取得(予定)価格             投資比率

                 取得先              物件数
                                         (百万円)            (%)
                                     2         4,490            14.7
           スポンサー開発物件
                                     22         23,185            76.0
           スポンサー関与物件
                                     ▶         2,825            9.3
           外部取得物件
                                     28         30,500            100.0
           合計
           (注)「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが自ら企画開発した「                            S-RESIDENCE     」で、本投資法人がスポンサーから取得することを
             予定している物件をいいます。「スポンサー関与物件」とは、本投資法人が利害関係人を含むサムティグループから取得済の物件
             及び取得を予定している物件(ウェアハウジングを含みます。)をいいます。「外部取得物件」とは、本投資法人がサムティグ
             ループ以外の第三者から取得を予定している物件をいいます。
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           なお、本投資法人は、取得予定資産について、取得予定資産のそれぞれの現所有者(各不動産を

         信託財産とする信託が設定されている場合は、当該信託受益権の受益者、本書の日付現在かかる信
         託が設定されていない場合は、当該不動産の所有者を指します。以下同じです。)である売主との
         間で、資金調達等を売買代金の支払義務の履行の条件とする信託受益権売買契約(地位承継による
         取得の場合には、当該地位承継に係る契約を含み、以下「本件信託受益権売買契約」といいま
         す。)を締結しております。また、取得予定資産の売主は、いずれも本資産運用会社の利害関係人
         等との取引規程に規定される利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、利害関係人等
         との取引規程に則り、所定の手続を経ています。利害関係人等との取引規程の概要については、前
         記「1 投資法人の概況/(4)投資法人の機構/③資産運用会社の意思決定機構/C.利害関係
         人との取引」をご参照ください。
           また、本投資法人は、本件信託受益権売買契約を締結するに当たり、一般募集の払込期日後に決
         済を行うことを企図し、契約締結後から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととし
         たため、本件信託受益権売買契約はフォワードコミットメントに該当することとなっています。本
         件信託受益権売買契約には、売主又は買主が本件売買契約に違反し、相当の期間を定めて催告を
         し、違反した当事者が当該期間内にかかる違反を是正しない場合には、契約の解除ができ、違反し
         た当事者の相手方は、違反した当事者に対して、契約の解除に伴う違約金として賠償又は補償を請
         求できる定めがあります(ただし、賠償すべき金額の上限は、売買代金の                                        20 %相当額とされていま
         す。)。
           本件信託受益権売買契約においては、本投資口の上場等が売買代金支払の前提条件とされていま
         す。したがって、一般募集が完了できずに本件信託受益権売買契約に基づく売買代金の支払義務を
         履行できない場合において、当該履行できないことが本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重
         大な悪影響を与える可能性は低いと本投資法人は考えています。
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        A.取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予定)時期

          取得済資産及び取得予定資産の概要(取得(予定)価格、投資比率、鑑定評価額及び取得(予
         定)時期)は以下のとおりです。
         取得済資産

                                  取得価格       投資比率      鑑定評価額
                        物件名称
            エリア     番号                 (百万円)        (%)     (百万円)        取得時期
                        (注4)
                                   (注1)       (注2)      (注3)
           主要                                           平成  27 年
                 A-01                     635      2.1      640
                    S-FORT   新大阪   ravir
           地方都市                                           4月  15 日
           主要                                           平成  27 年
                 A-02                    2,890       9.5     2,910
                    S-FORT   山王
           地方都市                                           4月  15 日
           主要                                           平成  27 年
                 A-03                     750      2.5      756
                    S-FORT   藤が丘
           地方都市                                           4月  15 日
           主要                                           平成  27 年
                 A-04                    1,170       3.8     1,180
                    S-FORT   筑紫通り
           地方都市                                           5月1日
           主要                                           平成  27 年
                 A-05                     979      3.2     1,000
                    S-FORT   福岡県庁前
           地方都市                                           4月  15 日
           主要                                           平成  27 年
                 A-06                     794      2.6      799
                    S-FORT   高宮
           地方都市                                           5月1日
           主要                                           平成  27 年
                 A-07                    1,340       4.4     1,350
                    S-FORT   榴岡公園
           地方都市                                           4月  15 日
           その他                                           平成  27 年
                 B-01                     297      1.0      303
                    S-FORT   静岡本通
           地方都市                                           4月  15 日
           その他                                           平成  27 年
                 B-02                    1,420       4.7     1,440
                    S-FORT   住道
           地方都市                                           4月  15 日
                                                       平成  27 年
                 C-01                     987      3.2     1,010
           首都圏         S-FORT   蒔田公園
                                                       4月  15 日
                                    11,262       36.9     11,388        -
                     合計
           (注1)「取得価格」は、取得済資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載され
              た不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
           (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得価格の割合を小数第2位を四捨
              五入して記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても                            100 %にならない場合があります。
           (注3)「鑑定評価額」は、一般社団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社が、取得済資産
              に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、価格時点は、平成                                            27 年2月   15 日
              です。
           (注4)上場後、速やかに物件名称を表中の名称に変更する予定です。なお、現在の物件名称は下表のとおりです。以下現在の物件名称
              は省略します。
              番号    現在の物件名称
              A-01
                 サムティラヴィール新大阪
              A-02
                 リベール山王
              A-03
                 プレミネンテパーク藤が丘
              A-04
                 REGALO   筑紫通り
              A-05
                 サムティ福岡県庁前
              A-06
                 プリモ・レガーロ野間
              A-07
                 リビングステージ榴岡公園
              B-01
                 スタジオスクエア本通
              B-02
                 サムティラガール住道
              C-01
                 スタジオスクエア蒔田公園
                                  77/293






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         取得予定資産

                                  取得予定価格        投資比率      鑑定評価額
            エリア     番号       物件名称          (百万円)        (%)     (百万円)       取得予定時期
                                   (注1)       (注2)      (注3)
           主要                                            平成  27 年
                 A-08                     2,020       6.6     2,050
                    S-RESIDENCE      難波  Briller
           地方都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                    S-FORT   鶴舞  marks   (注4)
                 A-09                     1,020       3.3     1,080
           地方都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                    S-FORT   六番町   (注4)
                 A-10                      722      2.4      730
           地方都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                 A-11   S-FORT   中島公園    (注4)          1,590       5.2     1,600
           地方都市                                            7月1日
           主要地方                                            平成  27 年
                 A-12   S-FORT   北大前   (注4)            690      2.3      700
           都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                 A-13                     2,470       8.1     2,490
                    S-RESIDENCE      神戸磯上通
           地方都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                    S-FORT   京都西大路     (注4)
                 A-14                      745      2.4      796
           地方都市                                            7月1日
           主要                                            平成  27 年
                 A-15   S-FORT   片平  (注4)            2,330       7.6     2,370
           地方都市                                            7月1日
           その他                                            平成  27 年
                 B-03   S-FORT   四日市元町     (注4)          480      1.6      504
           地方都市                                            7月1日
           その他                                            平成  27 年
                    S-FORT   鈴鹿  (注4)
                 B-04                      580      1.9      614
           地方都市                                            7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-02   S-FORT   日本橋箱崎     (注4)          925      3.0      927
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-03   S-FORT   板橋志村    (注4)           645      2.1      646
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-04   S-FORT   潮見  (注4)             866      2.8      873
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                    S-FORT   登戸  (注4)
                 C-05                      666      2.2      666
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-06   S-FORT   湘南平塚    (注4)           818      2.7      825
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-07   S-FORT   西船橋   (注4)            732      2.4      736
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                 C-08   S-FORT   舞浜  (注4)            1,130       3.7     1,130
           首都圏
                                                       7月1日
                                                       平成  27 年
                    S-FORT   市川  (注4)
                 C-09                      809      2.7      811
           首都圏
                                                       7月1日
                                     19,238       63.1     19,548        -
                     合計
           (注1)「取得予定価格」は、取得予定資産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(本件信託受益権売
              買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を百万円未満は切り捨てて記載しています。
           (注2)「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得予定価格の割合を小数第2位を
              四捨五入して記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても                              100 %にならない場合があります。
           (注3)「鑑定評価額」は、一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアー
              ズ株式会社が、取得予定資産に関して作成した不動産鑑定評価書に基づいて百万円未満は切り捨てて記載しています。なお、価
              格時点は、番号      A-09  については平成      27 年3月   31 日、  A-12  については平成      27 年2月   15 日、  C-06  については平成      27 年3月   15 日、それ
              以外は平成    27 年2月   28 日です。
           (注4)上場後、速やかに物件名称を表中の名称に変更する予定です。なお、現在の物件名称は下表のとおりです。以下現在の物件名称
              は省略します。
              番号    現在の物件名称
              A-09    GRAN  DUKE  鶴舞  marks
              A-10
                 ベレーサ六番町
              A-11    サムティ中島公園
              A-12
                 サムティ北大前
              A-14
                 グランドパレス西大路
              A-15
                 アーバンフラッツ片平
              B-03    GRAN  DUKE  元町
              B-04    GRAN  DUKE  西条
              C-02
                 プレイアデ箱崎
              C-03
                 日神デュオステージ志村
              C-04
                 メゾン潮見
              C-05
                 スタジオスクエア登戸
              C-06
                 平塚代官町    PJ
              C-07
                 ノステルコート西船橋
              C-08
                 コンコード舞浜
              C-09
                 アルテーヌ市川
        B.不動産鑑定評価書の概要

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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
          不動産鑑定評価書の概要(①鑑定評価機関、②鑑定評価額、③直接還元法による収益価格、直接
         還元利回り、及び④DCF法による収益価格、割引率、最終還元利回り)は以下のとおりです。
          不動産鑑定評価書の概要は、取得済資産及び取得予定資産のいずれについても一般社団法人日本
         不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社又は日本ヴァリュアーズ株式会
         社が評価対象不動産に関して作成した不動産鑑定評価書による価格を記載しております。
          同一の不動産について、再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評
         価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。
          不動産の鑑定評価額は、現在及び将来における当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約
         束するものではありません。
          鑑定評価を行った一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株
         式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
                                  79/293
















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         取得済資産

                                       直接還元法             DCF法
                            鑑定     鑑定
                            評価額    NOI  利回り
                                          直接還元               最終還元
           番号    物件名称      鑑定評価機関
                                     収益価格          収益価格     割引率
                           ( 百万円   )  (%)
                                           利回り               利回り
                                     ( 百万円   )      ( 百万円   )  ( % )
                            (注1)     (注2)
                                           (%)               (%)
                     日本ヴァ
              S-FORT
           A-01          リュアーズ         640     5.5     646     5.3     634     5.1     5.5
              新大阪   ravir
                     株式会社
                     日本ヴァ
              S-FORT
           A-02                  2,910      6.0    2,930      5.7    2,890      5.5     5.9
                     リュアーズ
              山王
                     株式会社
                     日本ヴァ
              S-FORT
           A-03                   756     6.0     761     5.8     750     5.6     6.0
                     リュアーズ
              藤が丘
                     株式会社
                     大和不動産
              S-FORT
           A-04                  1,180      5.7    1,190      5.4    1,170      5.2     5.6
                     鑑定株式会
              筑紫通り
                     社
                     大和不動産
              S-FORT
           A-05                  1,000      5.7    1,010      5.3     998     5.1     5.5
                     鑑定株式会
              福岡県庁前
                     社
                     大和不動産
              S-FORT
           A-06                   799     5.7     812     5.4     794     5.2     5.6
                     鑑定株式会
              高宮
                     社
                     大和不動産
              S-FORT
           A-07                  1,350      5.7    1,360      5.6    1,340      5.4     5.8
                     鑑定株式会
              榴岡公園
                     社
                     一般財団法
              S-FORT
           B-01                   303     6.3     305     6.0     300     5.8     6.2
                     人日本不動
              静岡本通
                     産研究所
                     日本ヴァ
              S-FORT
           B-02                  1,440      5.9    1,450      5.7    1,420      5.5     5.9
                     リュアーズ
              住道
                     株式会社
                     一般財団法
              S-FORT
           C-01                  1,010      5.3    1,020      5.1     997     4.9     5.3
                     人日本不動
              蒔田公園
                     産研究所
                            11,388        -  11,484        -  11,293       -     -
                  合計
           (注1)価格時点は、平成          27 年2月   15 日です。
           (注2)「鑑定      NOI 利回り」は、鑑定       NOI を取得価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しております。なお、鑑定                                 NOI 利回り
              は本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定                                              NOI は、
              不動産鑑定評価書に記載された金額を記載しています。
                                  80/293








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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
         取得予定資産

                                        直接還元法             DCF法
                             鑑定    鑑定  NOI
                            評価額     利回り
                                           直接還元               最終還元
           番号    物件名称      鑑定評価機関
                                      収益価格          収益価格      割引率
                            ( 百万円   )  (%)
                                           利回り               利回り
                                      ( 百万円   )      (百万円)      (%)
                            (注1)     (注2)
                                           (%)               (%)
                     株式会社谷
              S-RESIDENCE
           A-08                  2,050      5.4    2,060      5.2     2,040      5.3     5.4
                     澤総合鑑定
              難波  Briller
                     所
                     一般財団法
              S-FORT
           A-09                  1,080      5.6    1,090      5.2     1,070      5.0     5.4
                     人日本不動
              鶴舞  marks
                     産研究所
                     大和不動産
              S-FORT
           A-10                   730     5.4     741     5.2      725     5.0     5.4
                     鑑定株式会
              六番町
                     社
                     大和不動産
              S-FORT
           A-11                  1,600      5.8    1,610      5.6     1,590      5.4     5.8
                     鑑定株式会
              中島公園
                     社
                     一般財団法
              S-FORT
           A-12          人日本不動         700     5.8     703     5.6      697     5.4     5.8
              北大前
                     産研究所
                     株式会社谷
              S-RESIDENCE
           A-13                  2,490      5.3    2,500      5.2     2,480      5.3     5.4
                     澤総合鑑定
              神戸磯上通
                     所
                     一般財団法
              S-FORT
           A-14                   796     6.1     805     5.5      786     5.3     5.7
                     人日本不動
              京都西大路
                     産研究所
                     日本ヴァ
              S-FORT
           A-15                  2,370      6.0    2,390      5.7     2,340      5.5     5.9
                     リュアーズ
              片平
                     株式会社
                     一般財団法
              S-FORT
           B-03                   504     6.9     507     6.4      501     6.2     6.6
                     人日本不動
              四日市元町
                     産研究所
                     一般財団法
              S-FORT
           B-04                   614     7.3     618     6.7      610     6.5     6.9
                     人日本不動
              鈴鹿
                     産研究所
                     株式会社谷
              S-FORT
           C-02                   927     4.7     933     4.6      924     4.6     4.8
                     澤総合鑑定
              日本橋箱崎
                     所
                     大和不動産
              S-FORT
           C-03                   646     4.8     655     4.6      642     4.4     4.8
                     鑑定株式会
              板橋志村
                     社
                     日本ヴァ
              S-FORT
           C-04                   873     4.9     883     4.7      862     4.5     4.9
                     リュアーズ
              潮見
                     株式会社
                     大和不動産
              S-FORT
           C-05                   666     4.9     676     4.7      661     4.5     4.9
                     鑑定株式会
              登戸
                     社
                     株式会社谷
              S-FORT
           C-06                   825     5.5     835     5.3      820     5.3     5.5
                     澤総合鑑定
              湘南平塚
                     所
                     株式会社谷
              S-FORT
           C-07                   736     5.4     741     5.3      734     5.3     5.5
                     澤総合鑑定
              西船橋
                     所
                     株式会社谷
              S-FORT
           C-08                  1,130      5.3    1,140      5.2     1,130      5.2     5.4
                     澤総合鑑定
              舞浜
                     所
                     日本ヴァ
              S-FORT
           C-09                   811     5.1     821     4.9      801     4.7     5.1
                     リュアーズ
              市川
                     株式会社
                             19,548        -  19,708        -   19,413       -     -
                  合計
           (注1)価格時点は、番号          A-09  については平成      27 年3月   31 日、  A-12  については平成      27 年2月   15 日、  C-06  については平成      27 年3月   15 日、そ
              れ以外は平成     27 年2月   28 日です。
           (注2)「鑑定      NOI 利回り」は、鑑定       NOI を取得予定価格で除した数値の小数第2位を四捨五入して記載しております。なお、鑑定                                   NOI 利
              回りは本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。また、鑑定                                                NOI
              は、不動産鑑定評価書に記載された金額を記載しています。
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         上場時ポートフォリオ(取得済資産及び取得予定資産の合計)

                                       直接還元法             DCF法
                                平均鑑定
                         鑑定評価額      NOI  利回り
                                          直接還元               最終還元
                 番号
                                     収益価格          収益価格      割引率
                         (百万円)       (%)
                                           利回り               利回り
                                     ( 百万円   )      ( 百万円   )  (%)
                                (注)
                                           (%)               (%)
                           30,936        5.6   31,192        -  30,706        -     -
             A-01  乃至  C-09   合計
           (注)「平均鑑定       NOI 利回り」は、各取得済資産及び取得予定資産に係る鑑定                      NOI の合計を取得(予定)価格の合計で除した数値の小数第
             2位を四捨五入して記載しております。
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        C.賃貸借状況の概要

          取得済資産及び取得予定資産の概要(平成                        27 年3月末日時点)の賃貸可能面積、賃貸面積、稼働
         率、賃貸可能戸数、賃貸戸数、テナント総数及び月額賃料収入)は以下のとおりです。
         取得済資産

                          賃貸可能                               月額賃料
                                賃貸面積      稼働率    賃貸可能          テナント
                           面積                    賃貸戸数           収入
           番号      物件名称               (㎡)     (%)      戸数          総数
                                               (注5)
                          (㎡)                               (千円)
                                (注2)     (注3)     (注4)          (注6)
                          (注1)                               (注7)
           A-01               1,290.84      1,212.42       93.9      49     46      1   3,361
               S-FORT   新大阪   ravir
           A-02               8,138.40      7,762.57       95.4      230     223      1   17,383
               S-FORT   山王
           A-03               1,960.00      1,935.50       98.8      80     79      1   4,718
               S-FORT   藤が丘
           A-04               3,706.56      3,089.72       83.4      90     75      1   5,747
               S-FORT   筑紫通り
           A-05               2,566.72      2,393.96       93.3      104      97      1   5,525
               S-FORT   福岡県庁前
           A-06               2,105.13      1,931.25       91.7      82     75      1   4,321
               S-FORT   高宮
           A-07               3,609.49      3,581.47       99.2      94     93      1   7,781
               S-FORT   榴岡公園
           B-01                911.40      781.20      85.7      28     24      1   1,700
               S-FORT   静岡本通
           B-02               3,332.16      3,332.16       100.0      126     126      1   8,347
               S-FORT   住道
           C-01               1,609.00      1,430.40       88.9      70     63      1   4,691
               S-FORT   蒔田公園
                          29,229.70      27,450.65        93.9      953     901      10   63,575
                 合計
           (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用
              部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記
              載されている面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致
              するものではありません。
           (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契
              約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積(貸室の全
              部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を記載して
              います。
           (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
           (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載し
              ています。
           (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃
              貸している戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
           (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しております。した
              がって、マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数
              は1と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなさ
              れている各運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテ
              ナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナン
              ト総数に含めておりません。
           (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成                                         27 年3月末日現在においてマス
              ターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示され
              た月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。
              なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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         取得予定資産

                          賃貸可能                               月額賃料
                                賃貸面積      稼働率    賃貸可能          テナント
                           面積                               収入
                                               賃貸戸数
           番号      物件名称               (㎡)     (%)      戸数          総数
                                               (注5)
                          (㎡)                               (千円)
                                (注2)     (注3)     (注4)          (注6)
                          (注1)                               (注7)
               S-RESIDENCE
           A-08               3,631.60      2,794.72       77.0      154     118      1   8,389
               難波  Briller
               S-FORT   鶴舞  marks
           A-09               2,772.00         -     -    42      -     1     -
               (注8)
           A-10               1,833.29      1,801.70       98.3      56     55      1   3,905
               S-FORT   六番町
           A-11               5,292.65      5,208.79       98.4      75     74      1   9,660
               S-FORT   中島公園
           A-12               2,287.22      2,114.99       92.5      59     55      1   3,815
               S-FORT   北大前
               S-RESIDENCE
           A-13               4,372.45      4,372.45       100.0      166     166      1   13,244
               神戸磯上通
           A-14               1,657.31      1,492.99       90.1      71     65      1   3,871
               S-FORT   京都西大路
           A-15               5,483.22      5,250.25       95.8      191     183      1   13,243
               S-FORT   片平
           B-03               1,691.28      1,691.28       100.0       54     54      1   3,201
               S-FORT   四日市元町
           B-04               2,286.69      2,151.63       94.1      69     67      1   3,732
               S-FORT   鈴鹿
           C-02               1,114.38       980.47      88.0      36     31      1   3,754
               S-FORT   日本橋箱崎
           C-03               1,119.54      1,119.54       100.0       32     32      1   3,347
               S-FORT   板橋志村
           C-04               1,042.48      1,042.48       100.0       52     52      1   4,463
               S-FORT   潮見
           C-05               1,022.10       970.60      95.0      40     38      1   3,261
               S-FORT   登戸
           C-06               1,717.46       516.60      30.1      66     20      1   1,580
               S-FORT   湘南平塚
           C-07               1,397.64      1,397.64       100.0       47     47      1   4,067
               S-FORT   西船橋
           C-08               1,726.56      1,726.56       100.0       83     83      1   5,849
               S-FORT   舞浜
           C-09               1,255.90      1,121.83       89.3      51     45      1   3,814
               S-FORT   市川
               合計  (注8)
                          41,703.77      35,754.52        94.7    1,344     1,185       18   93,198
           (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用
              部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記
              載されている面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致
              するものではありません。
           (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契
              約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積(貸室の全
              部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を記載して
              います。
           (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
           (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において、賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載し
              ています。
           (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃
              貸している戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
           (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しております。した
              がって、マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数
              は1と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなさ
              れている各運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテ
              ナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナン
              ト総数に含めておりません。
           (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成                                         27 年3月末日現在においてマス
              ターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示され
              た月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。
              なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
           (注8)   S-FORT   鶴舞  marks  については、基準日である平成            27 年3月末日時点では竣工後間もなく賃貸を開始していないため、当該取得予
              定資産の賃貸面積、稼働率、賃貸戸数及び月額賃料収入は記載しておりません。また、                                  S-FORT   湘南平塚については、基準日であ
              る平成   27 年3月末日時点において竣工及び賃貸開始後間もないため、稼働率が他の物件に比べて低くなっております。そのた
              め、合計欄の数値の算出に当たって、               S-FORT   鶴舞  marks  の賃貸面積、賃貸戸数及び月額賃料収入はゼロとし、合計欄の稼働率の
              算出に当たっては、        S-FORT   鶴舞  marks  及び  S-FORT   湘南平塚の賃貸可能面積及び賃貸面積を算入しておりません。したがって、合
              計欄の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合は稼働率の数値と一致しません。
         上場時ポートフォリオ(取得済資産及び取得予定資産の合計)

                         賃貸可能            稼働率                    月額賃料
                               賃貸面積          賃貸可能          テナント
                 番号          面積           (%)         賃貸戸数           収入
                                (㎡)           戸数          総数
                          (㎡)           (注)                    (千円)
                         70,933.47      63,205.17        94.3    2,297     2,086       28   156,773
             A-01  乃至  C-09   合計
           (注)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積の合計に占める賃貸面積の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載していま
             す。ただし、上場時ポートフォリオの稼働率の算出に当たっては、上記取得予定資産に係る表の(注8)に記載の理由から、                                                 S-
             FORT  鶴舞  marks  及び  S-FORT   湘南平塚の賃貸可能面積及び賃貸面積を算入しておりません。したがって、賃貸可能面積に占める賃貸
             面積の割合は稼働率の数値と一致しません。
        D.取得済資産及び取得予定資産に係る信託受益権の概要

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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
          取得済資産及び取得予定資産の個別資産毎の信託の概要(信託受託者名及び信託期間)は以下の
         とおりです。今後、信託期間が満了する資産については、信託を継続するか、又は、信託の終了に
         伴い信託不動産の現物交付を受けて不動産自体を保有することとするかについては経済合理性等を
         総 合的に勘案した上で判断します。なお、取得予定資産については、本投資法人が当該資産を取得
         する時点で信託受託者として予定されている者及び予定されている信託期間を記載しています。
         取得済資産

                                                 信託期間
          番号       信託不動産              信託受託者
                                            設定日          満了日
          A-01
             S-FORT   新大阪   ravir       三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          A-02
             S-FORT   山王          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          A-03
             S-FORT   藤が丘          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          A-04
             S-FORT   筑紫通り          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年3月   30 日  平成  37 年3月   31 日
          A-05
             S-FORT   福岡県庁前          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          A-06
             S-FORT   高宮          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年3月   30 日  平成  37 年3月   31 日
          A-07
             S-FORT   榴岡公園          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          B-01
             S-FORT   静岡本通          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  19 年9月   27 日  平成  37 年3月   31 日
          B-02
             S-FORT   住道          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年4月   15 日  平成  37 年4月   30 日
          C-01   S-FORT   蒔田公園          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  18 年3月   30 日  平成  37 年3月   31 日
         取得予定資産

                                                 信託期間
          番号       信託不動産              信託受託者
                                            設定日          満了日
          A-08
             S-RESIDENCE      難波  Briller     みずほ信託銀行株式会社               平成  26 年 11 月 12 日  平成  36 年 11 月 30 日
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年7月1日       平成  37 年6月   30 日
          A-09
             S-FORT   鶴舞  marks
                           (予定)               (予定)          (予定)
          A-10
             S-FORT   六番町          新生信託銀行株式会社               平成  26 年 12 月 25 日  平成  36 年 12 月 25 日
          A-11
             S-FORT   中島公園          みずほ信託銀行株式会社               平成  26 年 11 月 12 日  平成  36 年 11 月 30 日
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年7月1日       平成  37 年6月   30 日
          A-12
             S-FORT   北大前
                           (予定)               (予定)          (予定)
          A-13
             S-RESIDENCE      神戸磯上通       みずほ信託銀行株式会社               平成  26 年 11 月 12 日  平成  36 年 11 月 30 日
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年7月1日       平成  37 年6月   30 日
          A-14
             S-FORT   京都西大路
                           (予定)               (予定)          (予定)
          A-15
             S-FORT   片平          三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  26 年 12 月 25 日  平成  36 年 12 月 31 日
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年7月   1 日   平成  37 年6月   30 日
          B-03
             S-FORT   四日市元町
                           (予定)               (予定)          (予定)
                           三菱UFJ信託銀行株式会社               平成  27 年7月1日       平成  37 年6月   30 日
          B-04
             S-FORT   鈴鹿
                           (予定)               (予定)          (予定)
          C-02   S-FORT   日本橋箱崎          みずほ信託銀行株式会社               平成  12 年6月   30 日  平成  36 年 10 月 17 日
          C-03
             S-FORT   板橋志村          みずほ信託銀行株式会社               平成  26 年 10 月 17 日  平成  36 年 10 月 17 日
          C-04
             S-FORT   潮見          みずほ信託銀行株式会社               平成7年3月      28 日  平成  36 年8月6日
          C-05
             S-FORT   登戸          みずほ信託銀行株式会社               平成  17 年 12 月 21 日  平成  36 年 10 月3日
                                          平成  26 年3月   27 日
          C-06
             S-FORT   湘南平塚          みずほ信託銀行株式会社                         平成  37 年3月   31 日
                                          (注)
          C-07
             S-FORT   西船橋          みずほ信託銀行株式会社               平成  18 年9月   12 日  平成  36 年 10 月3日
          C-08   S-FORT   舞浜          みずほ信託銀行株式会社               平成  15 年4月   28 日  平成  36 年 10 月 10 日
          C-09
             S-FORT   市川          三井住友信託銀行株式会社               平成  24 年2月8日       平成  37 年3月   31 日
         (注)土地についての信託設定日を記載しております。なお、建物については平成                                27 年3月   27 日に追加信託設定されております。
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        E.取得済資産及び取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯

          取得済資産の前所有者(前信託受益者)及び取得予定資産の現所有者(現信託受益者)は、以下
         のとおりです。
         取得済資産

          番号        物件名称            前所有者(前信託受益者)
          A-01
             S-FORT   新大阪   ravir         サムティ株式会社
          A-02
             S-FORT   山王            サムティ株式会社
          A-03
             S-FORT   藤が丘            サムティ株式会社
          A-04
             S-FORT   筑紫通り            サムティ株式会社
          A-05
             S-FORT   福岡県庁前            サムティ株式会社
          A-06
             S-FORT   高宮            サムティ株式会社
          A-07
             S-FORT   榴岡公園            サムティ株式会社
          B-01
             S-FORT   静岡本通            サムティ株式会社
          B-02
             S-FORT   住道            サムティ株式会社
          C-01   S-FORT   蒔田公園            サムティ株式会社
         取得予定資産

          番号        物件名称            現所有者(現信託受益者)
          A-08
             S-RESIDENCE      難波  Briller        合同会社ブリッジセカンド
          A-09
             S-FORT   鶴舞  marks          株式会社マルモ
          A-10
             S-FORT   六番町            サムティ株式会社
          A-11
             S-FORT   中島公園            合同会社ブリッジセカンド
          A-12
             S-FORT   北大前            サムティ株式会社
          A-13
             S-RESIDENCE      神戸磯上通          合同会社ブリッジセカンド
          A-14
             S-FORT   京都西大路            株式会社ケイズネットワーク
          A-15
             S-FORT   片平            AK 合同会社
          B-03
             S-FORT   四日市元町            株式会社マルモ
          B-04
             S-FORT   鈴鹿            株式会社マルモ
          C-02
             S-FORT   日本橋箱崎            合同会社ブリッジワン
          C-03
             S-FORT   板橋志村            合同会社ブリッジワン
          C-04
             S-FORT   潮見            サムティ株式会社
          C-05
             S-FORT   登戸            合同会社ブリッジワン
          C-06
             S-FORT   湘南平塚            合同会社湘南開発プロジェクト
          C-07
             S-FORT   西船橋            合同会社ブリッジワン
          C-08
             S-FORT   舞浜            合同会社ブリッジワン
          C-09
             S-FORT   市川            サムティ株式会社
         (注)番号    A-01  、 A-02  、 A-03  、 A-04  、 A-05  、 A-06  、 A-07  、 B-01  、 B-02  及び  C-01  の物件の前所有者(前信託受益者)並びに                 A-08  、 A-10  、 A-
            11 、 A-12  、 A-13  、 A-15  、 C-02  、 C-03  、 C-04  、 C-05  、 C-06  、 C-07  、 C-08  及び  C-09  の物件の現所有者(現信託受益者)は本資産運用会社
            の利害関係人等との取引規程に規定される利害関係人等に該当します。
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        F.建物状況調査の概要

          本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得済資産及び取
         得予定資産に関して作成した建物状況調査報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。
         ただし、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確
         性を保証するものではありません。
         取得済資産

                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕       建物
                                       費用の      費用の      費用の      再調達
                                 報告書
                                       見積額      見積額      見積額      価格
          番号     物件名称          調査会社
                                 日付
                                      (千円)      (千円)      (千円)      (千円)
                                      (注1)      (注2)      (注3)      (注4)
             S-FORT
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-01                                0      0   10,098     258,151
                       株式会社           3月
             新大阪   ravir
                                平成  27 年
          A-02                                0      0   112,390     1,495,000
             S-FORT   山王      日本管財株式会社
                                 2月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-03                                0      0   15,162     388,560
             S-FORT   藤が丘
                       株式会社           3月
                       東京海上日動リス
                                平成  27 年
          A-04                                0      0   26,306     952,500
             S-FORT   筑紫通り      クコンサルティン
                                 3月
                       グ株式会社
             S-FORT
                                平成  27 年
          A-05                                0      0   25,960     554,000
                       日本管財株式会社
                                 2月
             福岡県庁前
                       東京海上日動リス
                                平成  27 年
          A-06                                0      0   25,934     589,300
             S-FORT   高宮      クコンサルティン
                                 3月
                       グ株式会社
                                平成  27 年
          A-07                                0      0   34,470     728,000
             S-FORT   榴岡公園      日本管財株式会社
                                 4月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          B-01                                0    1,282      5,358     198,634
             S-FORT   静岡本通
                       株式会社           3月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          B-02                                0      0   26,285     760,807
             S-FORT   住道
                       株式会社           3月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          C-01                                0      0    9,597     451,476
             S-FORT   蒔田公園
                       株式会社           3月
         (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨て
             て記載しています。以下同じです。
         (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨
             てて記載しています。以下同じです。
         (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された                             10 年間(番号    A-02  、 A-05  、 A-07  については9年間)に必要と想定
             される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
         (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに建設し
             た場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の
             妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。以下同
             じです。
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
         取得予定資産

                                      緊急修繕      短期修繕      長期修繕       建物
                                       費用の      費用の      費用の      再調達
                                 報告書
          番号     物件名称          調査会社              見積額      見積額      見積額      価格
                                 日付
                                      (千円)      (千円)      (千円)      (千円)
                                      (注1)      (注2)      (注3)      (注4)
             S-RESIDENCE
                                平成  27 年
          A-08             日本管財株式会社                   0      0   11,450     885,000
             難波  Briller                  2月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-09                                0      0    4,639     499,772
             S-FORT   鶴舞  marks
                       株式会社           3月
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-10                                0      0   11,876     302,911
             S-FORT   六番町
                       株式会社           3月
                                平成  27 年
          A-11                                0      0   45,270    1,060,800
             S-FORT   中島公園      日本管財株式会社
                                 2月
                                平成  27 年
          A-12                                0      0    9,340     472,000
             S-FORT   北大前      日本管財株式会社
                                 2月
             S-RESIDENCE
                                平成  27 年
          A-13                                0      0   14,800     998,000
                       日本管財株式会社
                                 2月
             神戸磯上通
             S-FORT
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-14                                0      0   16,009     397,640
                       株式会社           3月
             京都西大路
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          A-15                                0      0   47,915    1,250,571
             S-FORT   片平
                       株式会社           3月
             S-FORT
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          B-03                                0      0   11,068     311,431
                       株式会社           3月
             四日市元町
                       日本建築検査協会          平成  27 年
          B-04                                0      0   14,544     455,183
             S-FORT   鈴鹿
                       株式会社           3月
             S-FORT
                       日本建築検査協会          平成  26 年
          C-02                                0      0    6,887     263,534
                       株式会社           9月
             日本橋箱崎
                       日本建築検査協会          平成  26 年
          C-03                                0     115     4,155     254,775
             S-FORT   板橋志村
                       株式会社           9月
                                平成  27 年
          C-04                                0      0   18,080     333,000
             S-FORT   潮見      日本管財株式会社
                                 2月
                       日本建築検査協会          平成  26 年
          C-05                                0      0    6,941     240,361
             S-FORT   登戸
                       株式会社           9月
                                平成  27 年
          C-06                                0      0    3,850     327,000
             S-FORT   湘南平塚      日本管財株式会社
                                 3月
                       日本建築検査協会          平成  26 年
          C-07                                0      0    7,593     242,022
             S-FORT   西船橋
                       株式会社           9月
                       日本建築検査協会          平成  26 年
          C-08                                0      0   11,656     314,023
             S-FORT   舞浜
                       株式会社           9月
                                平成  27 年
          C-09                                0      0   21,470     318,000
             S-FORT   市川      日本管財株式会社
                                 3月
         (注1)「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨て
             て記載しています。以下同じです。
         (注2)「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨
             てて記載しています。以下同じです。
         (注3)「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された                             10 年間(番号    A-11  、 A-12  、 C-04  、 C-06  及び  C-09  については9年
             間、番号   A-08  及び  A-13  については    11 年間)に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて記載しています。以下同じ
             です。
         (注4)「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに建設し
             た場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の
             妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。以下同
             じです。
                                  88/293




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        G.地震リスク分析の概要

          本欄には、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるPML評価者が取得済資産及
         び取得予定資産に関して作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、
         報告内容はあくまで上記PML評価者の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保
         証するものではありません。
         取得済資産

                                                        PML値
          番号      物件名称                PML評価者                 報告書日付        (%)
                                                         (注)
          A-01                                                11.9

             S-FORT   新大阪   ravir    日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          A-02                                                 6.7
             S-FORT   山王       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
          A-03                                                14.7
             S-FORT   藤が丘       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          A-04                                                 5.0
             S-FORT   筑紫通り       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  26 年 12 月
          A-05                                                 4.0
             S-FORT   福岡県庁前       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
          A-06                                                 5.8
             S-FORT   高宮       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  26 年 12 月
          A-07                                                 4.8
             S-FORT   榴岡公園       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年4月
          B-01                                                14.9
             S-FORT   静岡本通       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          B-02                                                11.1
             S-FORT   住道       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          C-01                                                13.4
             S-FORT   蒔田公園       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
                                  89/293











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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
         取得予定資産

                                                        PML値
                                                         (%)
          番号      物件名称                PML評価者                 報告書日付
                                                         (注)
             S-RESIDENCE

          A-08                                                11.9
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
             難波  Briller
          A-09                                                12.7
             S-FORT   鶴舞  marks     日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          A-10                                                13.8
             S-FORT   六番町       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          A-11                                                3.6
             S-FORT   中島公園       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
          A-12                                                3.6
             S-FORT   北大前       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
             S-RESIDENCE
          A-13                                                8.3
                        東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
             神戸磯上通
          A-14                                                5.7
             S-FORT   京都西大路       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          A-15                                                5.5
             S-FORT   片平       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          B-03                                                7.3
             S-FORT   四日市元町       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          B-04                                                10.9
             S-FORT   鈴鹿       日本建築検査協会株式会社                         平成  27 年3月
          C-02                                                9.3
             S-FORT   日本橋箱崎       日本建築検査協会株式会社                         平成  26 年9月
          C-03                                                6.5
             S-FORT   板橋志村       日本建築検査協会株式会社                         平成  26 年9月
          C-04                                                8.8
             S-FORT   潮見       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年2月
          C-05                                                4.1
             S-FORT   登戸       日本建築検査協会株式会社                         平成  26 年9月
          C-06                                                9.1
             S-FORT   湘南平塚       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年3月
          C-07                                                3.4
             S-FORT   西船橋       日本建築検査協会株式会社                         平成  26 年9月
          C-08                                                10.4
             S-FORT   舞浜       日本建築検査協会株式会社                         平成  26 年9月
          C-09                                                3.0
             S-FORT   市川       東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年3月
             ポートフォリオ P
             ML値(    A-01  乃至  C-                                     2.1
           ‐             東京海上日動リスクコンサルティング株式会社                         平成  27 年3月
             09 ) (注)
         (注)上記のポートフォリオPML値は、取得済資産及び取得予定資産のポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。上記の
            ポートフォリオPML値の算出に当たっては、そのPML評価者である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が各取得済資
            産及び取得予定資産について算定したPML値を使用しており、かかる算出に使用された各取得済資産及び取得予定資産のPML値
            が上記個別物件についての表に記載されているPML値と一致しない場合があります。
                                  90/293







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        H.設計者・施工者・建築確認検査機関等

          取得済資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造計
         算適合性判定者等は以下のとおりです。
          なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関連書類(構造
         設計図、構造計算書等)に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けていま
         す。ただし、かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥
         当性及び正確性を保証するものではありません。なお、平成                                19 年6月に改正された建築基準法(昭
         和 25 年法律第     201  号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づき、指定
         構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大臣が定めた方法等により適正に行われたもの
         であることの判定を受けている物件については、指定構造計算適合性判定機関が専門の第三者機関
         に該当します。
         取得済資産

                                                   調査機関又は構造
          番号      物件名称          設計者        施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
                                株式会社金山工        建築検査機構株式          日本建築検査協会株
          A-01
             S-FORT   新大阪   ravir    株式会社ステラ
                                務店        会社          式会社
                        株式会社吉田正        みらい建設工業        株式会社国際確認          日本建築検査協会株

          A-02
             S-FORT   山王
                        志建築設計室        株式会社        検査センター          式会社
                        ag アーキテクツ                ビューローベリタ

                                株式会社オノコ                   日本建築検査協会株
          A-03
             S-FORT   藤が丘       一級建築士事務                 スジャパン株式会
                                ム                   式会社
                        所                 社
                                                   東京海上日動リスク
                        一級建築士事務        株式会社オーク
          A-04
             S-FORT   筑紫通り                        日本  ERI  株式会社      コンサルティング株
                        所山本建築工房        ス建設
                                                   式会社
                        株式会社コスモ        株式会社オーク        株式会社国際確認          日本建築検査協会株

          A-05
             S-FORT   福岡県庁前
                        クリエーション        ス建設        検査センター          式会社
                                                   東京海上日動リスク

                        株式会社明水設        多田建設株式会
          A-06
             S-FORT   高宮                        日本  ERI  株式会社      コンサルティング株
                        計        社九州支店
                                                   式会社
                                若樹建設工業株        株式会社仙台都市          日本建築検査協会株
          A-07
             S-FORT   榴岡公園       株式会社昴設計
                                式会社        整備センター          式会社
                        株式会社    ART  ・
                                飛鳥建設株式会                   日本建築検査協会株
          B-01
             S-FORT   静岡本通       PLAN  建築設計事               静岡市
                                社名古屋支店                   式会社
                        務所
                        一級建築士事務
                                日本土建工業株        株式会社国際確認          日本建築検査協会株
          B-02
             S-FORT   住道       所セントライフ
                                式会社        検査センター          式会社
                        設計室
                        山田建設株式会
                                山田建設株式会        一般財団法人住宅          日本建築検査協会株
          C-01
             S-FORT   蒔田公園       社一級建築士事
                                社        金融普及協会          式会社
                        務所
                                  91/293






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         取得予定資産

                                                   調査機関又は構造
          番号      物件名称          設計者        施工者       建築確認検査機関
                                                   計算適合性判定者等
                                         一般財団法人 大
             S-RESIDENCE
                        株式会社イサ        奥村組土木興業                   日本建築検査協会株
          A-08
                                         阪建築防災セン
                        ラ・デザイン        株式会社                   式会社
             難波  Briller
                                         ター
                                         ビューローベリタ
                        アールプラス建        株式会社浅井工                   日本建築検査協会株
          A-09
             S-FORT   鶴舞  marks                      スジャパン株式会
                        築設計株式会社        務店                   式会社
                                         社
                        株式会社ワー        株式会社オノコ        株式会社確認サー          日本建築検査協会株
          A-10
             S-FORT   六番町
                        ク・キューブ        ム        ビス          式会社
                        株式会社高田建                           日本建築検査協会株
          A-11
             S-FORT   中島公園                株式会社北野組        日本  ERI  株式会社
                        築設計事務所                           式会社
                        有限会社エー・
                                村本建設株式会        株式会社札幌工業
          A-12
             S-FORT   北大前       トランスデザイ                           日本管財株式会社
                                社        検査
                        ンワークス
                                         ビューローベリタ
             S-RESIDENCE
                        株式会社森組一                           日本建築検査協会株
          A-13                      株式会社森組        スジャパン株式会
                        級建築士事務所                           式会社
             神戸磯上通
                                         社
                        株式会社岡崎建        株式会社イチケ        株式会社京都確認          日本建築検査協会株
          A-14
             S-FORT   京都西大路
                        築設計室        ン関西支店        検査機構          式会社
                        株式会社関本欣                 一般財団法人 宮          東京海上日動リスク
                                株式会社八重樫
          A-15   S-FORT   片平       作建築設計事務                 城県建築住宅セン          コンサルティング株
                                工務店
                        所                 ター          式会社
                        ISO  設計株式会       株式会社宇土平                   日本建築検査協会株
          B-03
             S-FORT   四日市元町                        四日市市
                        社        工務店                   式会社
                        ISO  設計株式会       河芸建設株式会        株式会社確認サー          日本建築検査協会株
          B-04
             S-FORT   鈴鹿
                        社        社        ビス          式会社
                        株式会社熊谷組
                                株式会社熊谷組
          C-02
             S-FORT   日本橋箱崎       一級建築士事務                 東京都中央区          日本  ERI  株式会社
                                北関東支店
                        所
                                         ビューローベリタ
                        株式会社双葉プ        小原建設株式会                   日本建築検査協会株
          C-03
             S-FORT   板橋志村                        スジャパン株式会
                        ランニング        社東京支店                   式会社
                                         社
                        株式会社カイ設        株式会社福子工        株式会社国際確認          日本建築検査協会株
          C-04
             S-FORT   潮見
                        計        務店        検査センター          式会社
                        山田建設株式会        山田建設株式会        一般財団法人住宅          日本建築検査協会株
          C-05
             S-FORT   登戸
                        社        社        金融普及協会          式会社
                                         ビューローベリタ
                        多田建設株式会        多田建設株式会
          C-06
             S-FORT   湘南平塚                        スジャパン株式会          日本管財株式会社
                        社        社
                                         社
                        株式会社アーキ        佐田建設株式会                   日本建築検査協会株
          C-07
             S-FORT   西船橋                        船橋市
                        ズムあすか設計        社東京支店                   式会社
                        大浦忠義建築設        石黒総合開発株                   日本建築検査協会株
          C-08
             S-FORT   舞浜                        日本  ERI  株式会社
                        計事務所        式会社                   式会社
                        株式会社エム
                                古久根建設株式
          C-09
             S-FORT   市川       エージー池下設                 市川市          日本管財株式会社
                                会社
                        計
         (注)調査機関の名称は個別の資産の取得時点のものを記載しており、それ以外の設計者、施工者及び建築確認検査機関又は構造計算適合
            性判定者等の名称は建築確認等の当時のものを記載しています。
                                  92/293





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        I.担保の状況

          本書の日付現在、取得済資産には、以下の担保権が設定されています。なお、本書の日付現在、
         取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
            番号             物件名称                      担保の状況

            A-01                                  有担保   (注)
                 S-FORT   新大阪   ravir
            A-02                                  有担保   (注)
                 S-FORT   山王
            A-03                                  有担保   (注)
                 S-FORT   藤が丘
            A-04                                  有担保   (注)
                 S-FORT   筑紫通り
            A-05                                  有担保   (注)
                 S-FORT   福岡県庁前
            A-06                                  有担保   (注)
                 S-FORT   高宮
            A-07                                  有担保   (注)
                 S-FORT   榴岡公園
            B-01                                  有担保   (注)
                 S-FORT   静岡本通
            B-02                                  有担保   (注)
                 S-FORT   住道
            C-01                                  有担保   (注)
                 S-FORT   蒔田公園
         (注)各物件の信託受益権につき、本投資法人を質権設定者、株式会社福岡銀行及び株式会社香川銀行を第一順位の質権者とする質権が設
            定されています。また、本書の日付現在、信託不動産に抵当権は設定されていませんが、信託不動産に関し、株式会社福岡銀行及び
            株式会社香川銀行と本投資法人との間で、信託契約が終了したこと等を停止条件に、本投資法人を抵当権設定者、株式会社福岡銀行
            及び株式会社香川銀行を第一順位の抵当権者とすることを内容とした停止条件付抵当権設定契約が締結されています。後記「第5 
            投資法人の経理状況/2 投資法人の現況/(2)借入れの状況/①借入れの状況」に記載のとおり、かかる担保の被担保債権につ
            いて、上場後にその全額を期限前弁済する予定です。
                                  93/293












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        J.主要な不動産に関する情報

          取得済資産及び取得予定資産のうち、賃料収入が上場時ポートフォリオの総賃料収入の合計の
         10 %以上を占める不動産等の概要(平成                    27 年3月末日時点)は、以下のとおりです。
                        賃貸可能

                             賃貸面積     稼働率    賃貸可能           テナント     月額賃料収入
                         面積                   賃貸戸数
           番号     物件名称             (㎡)     (%)     戸数           総数     (千円)
                                            (注5)
                        (㎡)
                             (注2)     (注3)     (注4)           (注6)      (注7)
                        (注1)
           A-02             8,138.40     7,762.57      95.4      230     223      1    17,383
              S-FORT   山王
          (注1)「賃貸可能面積」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積(共用
              部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記
              載されている面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致
              するものではありません。
          (注2)「賃貸面積」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契
              約が締結され賃貸が行われている面積(賃貸借契約書に記載された面積をいいます。ただし、住宅及び店舗等の面積(貸室の全
              部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積)のみを含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。)を記載して
              います。
          (注3)「稼働率」は、個々の運用資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
          (注4)「賃貸可能戸数」は、個々の運用資産において賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載して
              います。
          (注5)「賃貸戸数」は、個々の運用資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃
              貸している戸数(店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
          (注6)「テナント総数」は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しております。した
              がって、マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数
              は1と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、マスターリースの導入がなさ
              れている各運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンドテナントについては、当該エンドテ
              ナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになりますが、当該エンドテナントの数はテナン
              ト総数に含めておりません。
          (注7)「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、平成                                         27 年3月末日現在においてマス
              ターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示され
              た月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。
              なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
                                  94/293











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        K.取得済資産及び取得予定資産の個別資産毎の概要

          取得済資産及び取得予定資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。な
         お、各資産の概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り本書の日付現在のものです。ま
         た、以下の表中の各記載において、取得済資産及び取得予定資産である不動産又は不動産信託受益
         権の信託財産である不動産を、「本物件」と記載することがあります。
          これらの表については、下記の用語をご参照ください。
         ・「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものについ
           ては、番地表示による建物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土
           地の「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」欄、「建築時期」欄、「構造/階数」欄及び「延床
           面積」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載は、当該不動産の
           現況とは一致しない場合があります。
         ・「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記
           載しています。なお、不動産によっては、本書に記載の「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又
           は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存在するとき
           は、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
         ・「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載
           しています。なお、取得済資産及び取得予定資産によっては、本書に記載の「容積率」につき、
           一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複
           数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
         ・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
         ・「延床面積」欄は、建物全体の床面積(ただし、附属建物の床面積は除きます。)を記載してい
           ます。
         ・「賃貸可能戸数」欄は、平成                 27 年3月    31 日現在における賃貸が可能な戸数(店舗等がある場合
           は、店舗等の数を含みます。)を記載しています。
         ・「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託予定
           のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
         ・「信託受託者」欄は、信託不動産について、信託の受託者又は信託の受託者となる予定の者を記
           載しています。
         ・「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定の賃
           借人を記載しています。
         ・「ML種類」欄は、パススルー型マスターリース契約(マスターリース契約の賃料がML会社が
           エンドテナントから収受する賃料等と同額となる旨合意されたマスターリース契約をいいま
           す。)と非パススルー型マスターリース契約(パススルー型マスターリース契約以外のマスター
           リース契約をいいます。)の別を記載しています。
         ・「物件特性」欄は、不動産鑑定評価書を参考として、不動産に関する基本的性格、特徴等を記載
           しています。
         ・「特記事項」欄は、平成              27 年3月    31 日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利
           用等に関連して重要と考えられる事項のほか、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を考慮
           して重要と考えられる事項を記載しています。
            ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
            ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
            ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なもの
              とそれに関する協定等
            ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
         ・「不動産鑑定評価書の概要」欄は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項
           及び不動産の鑑定評価に関する法律(昭和                       38 年法律第     152  号。その後の改正を含みます。)並びに
           不動産鑑定評価基準に基づき、一般社団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所、大和
                                  95/293

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           不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社が評価対象不動産に関して作成した不動産
           鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断
           と 意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するもの
           ではありません。
         ・百分率(%)での表記については、特に記載のない限り、小数第2位を四捨五入して記載してい
           ます。したがって、記載された数値を足し合わせても                             100  %にならない場合があります。
         ・金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     取得済資産

     物件名称        S-FORT   新大阪   ravir                   物件番号         A-01  (主要地方都市)
     所在地        大阪府大阪市淀川区西中島三丁目               14 番 18 号      特定資産の種類         信託不動産
                                               341.53
             所有形態         所有権                敷地面積(㎡)
     土地        建ぺい率         80 %               容積率         400  %
             用途地域         商業地域
             所有形態         所有権                用途         共同住宅
                      1,401.31
             延床面積(㎡)                         建築時期         平成  18 年2月   28 日
     建物
             構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根            11 階建
                      49
             賃貸可能戸数
     PM会社        株式会社大京穴吹不動産                         信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社        株式会社大京穴吹不動産                         ML種類         パススルー型
     物件特性        本物件は、大阪市営地下鉄御堂筋線「西中島南方」駅から徒歩約2分、阪急電鉄京都線の「南方」駅
             から徒歩約1分の距離に位置する、シングルタイプ、コンパクトタイプを有する物件です。
             「西中島南方」駅から「梅田」駅まで地下鉄を利用して約4分、「心斎橋」駅まで約                                       11 分と、大阪市
             街地中心部へのアクセスにも優れています。
             また、駅周辺には飲食店舗等が集積しており、「西中島南方」駅の隣駅である                                    JR 東海道・山陽新幹線
             「新大阪」駅も徒歩圏内であり、「西中島南方」駅から地下鉄利用で約2分の距離にあります。
             以上の特性から、交通利便性及び生活利便性は良好であり、同一需給圏の賃貸市場において、比較的
             高い水準の競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項        該当事項はありません。
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要

     物件名                             S-FORT   新大阪   ravir
     鑑定評価額                               640,000    千円
     鑑定機関                           日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                             平成  27 年2月   15 日
         項目(単位:千円)                内容                   概要等
                               両収益価格の均衡の程度を踏まえて、                  DCF  法による収益価格と直
     収益価格                     640,000
                               接還元法による収益価格を関連付けて試算
                               中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                          646,000
       直接還元法による価格
                               定
         (1)  運営収益( ア)-
                          43,949
         イ) )
                               現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                          45,735
           ア)潜在総収益
                               正賃料水準に基づき査定
                               現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                           1,786
           イ)空室等損失等
                               る稼働水準に基づき査定
                           8,998
         (2)  運営費用
                               現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準により検
                           1,560
           維持管理費
                               証を行って査定
                               予定の   PM 業務契約条件に基づき、類似不動産の                  PM 料率等も勘案し
                            848
           PM フィー
                               査定
                           1,936
           テナント募集費用等                    テナントの想定回転期間に基づき査定
                            656
           水道光熱費                    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                           1,228
           修繕費
                               定
                           2,501
           公租公課                    平成  26 年度課税標準額等に基づき査定
                            55
           損害保険料                    保険料見積額等に基づき査定
                            212
           その他費用                    過去の実績に基づき査定
         (3)  運営純収益(      NOI  = (1)
                          34,950
         - (2)  )
                             0
         (4)  一時金の運用益                    運用利回り     2.0  %とし、運用利回りを査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                            718
         (5)  資本的支出
                               定
         (6)  純収益(    NCF  = (3)  +
                          34,232
         (4)  - (5)  )
                               類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
         (7)  還元利回り                 5.3  %
                               件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                          634,000
       DCF  法による価格
                               類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
           割引率                5.1  %
                               不動産の個別性を加味し査定
                               還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
           最終還元利回り                5.5  %
                               実性を勘案し査定
                          405,000
     積算価格
       土地比率                   52.3  %
       建物比率                   47.7  %
                               対象不動産は、地下鉄御堂筋沿線の新大阪・西中島エリアに所在
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意し                         し、駅への接近性が高く、市内各所へのアクセスも良好である。
     た事項                         建物はグレードが高く、設備、間取り等今後も競争力を維持でき
                               る物件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を決定した。
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     物件名称        S-FORT   山王                      物件番号         A-02  (主要地方都市)

     所在地        愛知県名古屋市中川区山王一丁目2番                  29 号      特定資産の種類         信託不動産
                                               2,152.92     (注)
             所有形態         所有権                敷地面積(㎡)
     土地        建ぺい率         80 %               容積率         400  %
             用途地域         商業地域
             所有形態         所有権                用途         共同住宅
                      8,777.74
             延床面積(㎡)                         建築時期         平成  20 年1月   23 日
     建物
             構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根            11 階建
                      230
             賃貸可能戸数
     PM会社        総合地所株式会社                         信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社        総合地所株式会社                         ML種類         パススルー型
     物件特性        本物件は、名鉄名古屋本線「山王」駅から徒歩約7分の距離に位置する、シングルタイプ、コンパク
             トタイプを有する物件です。駅周辺に百貨店、家電量販店等の大型店舗の存する隣駅の「名古屋」駅
             まで「山王」駅から名鉄を利用して約3分でアクセス可能であり、生活利便性にも優れています。
             「名古屋」駅は名古屋市の主要ターミナルであり、                        JR ・地下鉄・名古屋鉄道・近畿日本鉄道等、複数
             の交通機関の利用が可能であるほか、駅周辺は再開発が進む高度商業エリアとなっております。
             また、本物件西側には名古屋都心部を南北に走る主要幹線道路があり、国道                                   22 号線、   23 号線、名古屋
             港へのアクセスも良好です。
             以上の特性から、交通利便性及び生活利便性は良好であり、同一需給圏の賃貸市場において、比較的
             高い水準の競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項        該当事項はありません。
     (注)道路を挟んだ場所に別途敷地内駐車場(                  363.14   ㎡)があります。
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要

     物件名                               S-FORT   山王
     鑑定評価額                              2,910,000     千円
     鑑定機関                           日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                             平成  27 年2月   15 日
         項目(単位:千円)                内容                   概要等
                               両収益価格の均衡の程度を踏まえて、                  DCF  法による収益価格と直
     収益価格                    2,910,000
                               接還元法による収益価格を関連付けて試算
                               中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                         2,930,000
       直接還元法による価格
                               定
         (1)  運営収益( ア)-
                          223,038
         イ) )
                               現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                          237,715
           ア)潜在総収益
                               正賃料水準に基づき査定
                               現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                          14,677
           イ)空室等損失等
                               る稼働水準に基づき査定
                          49,232
         (2)  運営費用
                               現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準により検
                           6,864
           維持管理費
                               証を行って査定
                               予定の   PM 業務契約条件に基づき、類似不動産の                  PM 料率等も勘案し
                           4,460
           PM フィー
                               査定
                           9,359
           テナント募集費用等                    テナントの想定回転期間に基づき査定
                           5,228
           水道光熱費                    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                           7,248
           修繕費
                               定
                          14,727
           公租公課                    平成  26 年度課税標準額等に基づき査定
                            299
           損害保険料                    保険料見積額等に基づき査定
                           1,044
           その他費用                    過去の実績に基づき査定
         (3)  運営純収益(      NOI  = (1)
                          173,805
         - (2)  )
                            333
         (4)  一時金の運用益                    運用利回り     2.0  %とし、運用利回りを査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                           6,945
         (5)  資本的支出
                               定
         (6)  純収益(    NCF  = (3)  +
                          167,194
         (4)  - (5)  )
                               類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
         (7)  還元利回り                 5.7  %
                               件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                         2,890,000
       DCF  法による価格
                               類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
           割引率                5.5  %
                               不動産の個別性を加味し査定
                               還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
           最終還元利回り                5.9  %
                               実性を勘案し査定
                         1,860,000
     積算価格
       土地比率                   32.8  %
       建物比率                   67.2  %
                               対象不動産は、「名古屋」駅の南方に中高層の共同住宅等が建ち
                               並ぶエリアに所在し、名古屋中心地へのアクセスも良好である。
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意し
                               対象建物はグレードが高く、設備、間取り等今後も競争力を維持
     た事項
                               できる物件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を決定し
                               た。
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                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     物件名称        S-FORT   藤が丘                      物件番号         A-03  (主要地方都市)

     所在地        愛知県名古屋市名東区若姫町             12           特定資産の種類         信託不動産
                                               700.06
             所有形態         所有権                敷地面積(㎡)
                      60 % (注2)
     土地        建ぺい率                         容積率         300  %
             用途地域         準工業地域
             所有形態         所有権                用途         共同住宅
                      2,105.34     (注1)
             延床面積(㎡)                         建築時期         平成  20 年2月   23 日
     建物
             構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根            11 階建
                      80
             賃貸可能戸数
     PM会社        総合地所株式会社                         信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社        総合地所株式会社                         ML種類         パススルー型
     物件特性        本物件は、名古屋市営地下鉄東山線「本郷」駅から徒歩約9分の距離に位置する、シングルタイプの
             物件です。「本郷」駅から「名古屋」駅まで地下鉄を利用して約                              23 分~  24 分、「栄」駅まで約         19 分~
             20 分と、名古屋市街地中心部へのアクセスは良好です。地下鉄東山線には大学が多く存しており、本
             物件は発着駅である「藤が丘」駅を擁し、商業施設、各種金融機関、飲食・物販店舗等が集積する藤
             が丘エリアまでは約1          km の範囲に存しています。また、高速道路「名古屋                       I.C  」及び「本郷      I.C  」まで
             約 250  mの距離にあり、市外へのアクセスにも優れています。
             以上の特性から、交通利便性及び生活利便性は良好であり、同一需給圏の賃貸市場において、比較的
             高い水準の競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項        該当事項はありません。
     (注1)附属建物(ゴミ置場)            16.61  ㎡があります。
     (注2)建ぺい率は本来         60 %ですが、角地緩和により建ぺい率は               70 %となっています。
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                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要

     物件名                              S-FORT   藤が丘
     鑑定評価額                               756,000    千円
     鑑定機関                           日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点                             平成  27 年2月   15 日
         項目(単位:千円)                内容                   概要等
                               両収益価格の均衡の程度を踏まえて、                  DCF  法による収益価格と直
     収益価格                     756,000
                               接還元法による収益価格を関連付けて試算 
                               中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                          761,000
       直接還元法による価格
                               定 
         (1)  運営収益( ア)-
                          56,389
         イ) )
                               現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                          60,351
           ア)潜在総収益
                               正賃料水準に基づき査定
                               現況稼働率、市場空室率等を考慮し、中期的に安定的と認められ
                           3,962
           イ)空室等損失等
                               る稼働水準に基づき査定
                          11,408
         (2)  運営費用
                               現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準により検
                           1,224
           維持管理費
                               証を行って査定
                               予定の   PM 業務契約条件に基づき、類似不動産の                  PM 料率等も勘案し
                           1,126
           PM フィー
                               査定
                           2,043
           テナント募集費用等                    テナントの想定回転期間に基づき査定
                            990
           水道光熱費                    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                           2,142
           修繕費
                               定
                           3,640
           公租公課                    平成  26 年度課税標準額等に基づき査定
                            78
           損害保険料                    保険料見積額等に基づき査定
                            163
           その他費用                    過去の実績に基づき査定
         (3)  運営純収益(      NOI  = (1)
                          44,981
         - (2)  )
                            84
         (4)  一時金の運用益                    運用利回り     2.0  %とし、運用利回りを査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                            938
         (5)  資本的支出
                               定
         (6)  純収益(    NCF  = (3)  +
                          44,126
         (4)  - (5)  )
                               還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
         (7)  還元利回り                 5.8  %
                               実性を勘案し査定
                          750,000
       DCF  法による価格
                               類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
           割引率                5.6  %
                               不動産の個別性を加味し査定
                               還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
           最終還元利回り                6.0  %
                               実性を勘案し査定
                          473,000
     積算価格
       土地比率                   29.4  %
       建物比率                   70.6  %
                               対象不動産は名古屋中心地へのアクセスに優れるとともに居住環
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意し                         境が良好であることから、市内屈指の住宅エリアに所在する。建
     た事項                         物は設備の機能性を有し、間取り等今後も競争力を維持できる物
                               件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を決定した。
                                102/293




                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     物件名称        S-FORT   筑紫通り                      物件番号         A-04  (主要地方都市)

     所在地        福岡県福岡市博多区博多駅南四丁目4番                   10 号     特定資産の種類         信託不動産
                                               939.89
             所有形態         所有権                敷地面積(㎡)
     土地        建ぺい率         80 %               容積率         400  %
             用途地域         商業地域
             所有形態         所有権                用途         共同住宅
                      4,005.36
             延床面積(㎡)                         建築時期         平成  18 年7月   13 日
     建物
             構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根            10 階建
                      90
             賃貸可能戸数
     PM会社        株式会社    Good  リアルエステート                   信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社        株式会社    Good  リアルエステート                   ML種類         パススルー型
     物件特性        本物件は、     JR 各線・福岡市営地下鉄空港線の利用可能な「博多」駅まで、徒歩約1分の西鉄バス「山
             王一丁目」停留所からバス約             10 分、徒歩でも約       20 分の距離に位置する、コンパクトタイプの物件で
             す。
             最寄駅である「博多」駅、博多駅東地区のオフィス街に自転車又はバス等でアクセス可能な範囲にあ
             り、「博多」駅から         JR 各線・福岡市営地下鉄、バスセンターが利用できることから、市内各所への交
             通利便性に優れています。
             また、本物件周辺には「山王公園」といった緑豊かな公園のほか、スーパーマーケット、コンビニエ
             ンスストア、飲食店舗等が多くあり、良好な居住環境が形成されています。
             以上の特性から、交通利便性及び生活利便性は良好であり、同一需給圏の賃貸市場において、十分な
             競争力を有しているものと考えられます。
     特記事項        該当事項はありません。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
                           不動産鑑定評価書の概要

     物件名                              S-FORT   筑紫通り
     鑑定評価額                              1,180,000     千円
     鑑定機関                            大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             平成  27 年2月   15 日
         項目(単位:千円)                内容                   概要等
                               DCF  法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法
     収益価格                    1,180,000
                               による収益価格による検証も行って試算 
                               中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査
                         1,190,000
       直接還元法による価格
                               定
         (1)  運営収益( ア)-
                          84,119
         イ) )
                               現行賃料、市場賃料等を考慮し、中期的に安定的と認められる適
                          88,533
           ア)潜在総収益
                               正賃料水準に基づき査定
                               空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、中長期的
                           4,413
           イ)空室等損失等
                               に安定的と認められる空室率を算定
                          17,643
         (2)  運営費用
                               現行の維持管理業務費及び類似不動産の維持管理費水準により検
                           1,871
           維持管理費
                               証を行って査定
                               予定の   PM 業務契約条件に基づき、類似不動産の                  PM 料率等も勘案し
                           1,677
           PM フィー
                               査定
                           2,084
           テナント募集費用等                    テナントの想定回転期間に基づき査定
                           1,344
           水道光熱費                    過去の実績に基づき、貸室部分の稼働率水準を考慮して査定
                               エンジニアリングレポートを参考に、類似不動産の水準に基づ
                           2,473
           修繕費
                               き、建物再調達価格に標準的な料率を乗じて算定
                           5,933
           公租公課                    平成  26 年度課税標準額等に基づき査定
                            348
           損害保険料                    保険料見積額等に基づき査定
                           1,910
           その他費用                    過去の実績に基づき査定
         (3)  運営純収益(      NOI  = (1)
                          66,476
         - (2)  )
                            257
         (4)  一時金の運用益                    運用利回り     2.0  %とし、運用利回りを査定
                               エンジニアリングレポートの修繕更新費及び類似事例を勘案し査
                           2,743
         (5)  資本的支出
                               定
         (6)  純収益(    NCF  = (3)  +
                          63,991
         (4)  - (5)  )
                               類似不動産の複数の取引利回りを参考に、対象不動産の立地条
         (7)  還元利回り                 5.4  %
                               件・建物条件等を総合的に勘案し査定
                         1,170,000
       DCF  法による価格
                               類似不動産の複数の取引利回りとの比較及び金融資産の利回りに
           割引率                5.2  %
                               不動産の個別性を加味し査定
                               還元利回りを基礎として純収益の性格、市場性、将来の予測不確
           最終還元利回り                5.6  %
                               実性を勘案し査定
                         1,270,000
     積算価格
       土地比率                   41.7  %
       建物比率                   58.3  %
                               対象不動産は福岡市内各所へバス利用でアクセス可能な住商混在
                               エリアに所在する。北東側は筑紫通りに面しており、建物のグ
     試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意し
                               レード、デザイン性、設備等を考慮すると同一需給圏内において
     た事項
                               競争力の有する物件である。以上のことを勘案し、鑑定評価額を
                               決定した。
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                                                           EDINET提出書類
                                                サムティ・レジデンシャル投資法人(E31604)
                                                    有価証券届出書(内国投資証券)
     物件名称        S-FORT   福岡県庁前                      物件番号         A-05  (主要地方都市)

     所在地        福岡県福岡市博多区千代四丁目2番8号                         特定資産の種類         信託不動産
                                               669.25
             所有形態         所有権                敷地面積(㎡)
     土地        建ぺい率         80 %               容積率         400  %
             用途地域         商業地域
             所有形態         所有権                用途         共同住宅
                      2,895.99
             延床面積(㎡)                         建築時期         平成  20 年1月   21 日
     建物
             構造/階数         鉄筋コンクリート造陸屋根            14 階建
                      104
             賃貸可能戸数
     PM会社        株式会社    Good  リアルエステート                   信託受託者         三菱UFJ信託銀行株式会社
     ML会社        株式会社    Good  リアルエステート                   ML種類         パススルー型
     物件特性        本物件は、福岡市営地下鉄箱崎線「千代県庁口」駅から徒歩約2分の距離に位置する、シングルタイ
             プの物件です。「千代県庁口」駅から「天神」駅まで地下鉄を利用して約4分、「博多」駅まで乗り
             換えを含め約8~        10 分と、主要ビジネス・商業ゾーンである福岡市街地中心部へのアクセスは良好で
             す。
             また、当該圏域を縦横に走る国道3号線及び県道                       550