トーセイ株式会社 四半期報告書 第74期第2四半期(2023/03/01－2023/05/31)
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トーセイ株式会社(E04021)
四半期報告書
【表紙】
【提出書類】 四半期報告書
【根拠条文】 金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2023年７月７日
【四半期会計期間】 第74期第２四半期(自 2023年３月１日 至 2023年５月31日)
【会社名】 トーセイ株式会社
【英訳名】 TOSEI CORPORATION
【代表者の役職氏名】 代表取締役社長 山口 誠一郎
【本店の所在の場所】 東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】 03(5439)8807
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【最寄りの連絡場所】 東京都港区芝浦四丁目５番４号
【電話番号】 03(5439)8807
【事務連絡者氏名】 取締役専務執行役員 平野 昇
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町２番１号)
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第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
第73期 第74期
回次 第２四半期 第２四半期 第73期
連結累計期間 連結累計期間
自 2021年12月１日 自 2022年12月１日 自 2021年12月１日
会計期間
至 2022年５月31日 至 2023年５月31日 至 2022年11月30日
売上高 43,552,312 52,861,365 70,953,486
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 17,236,594 ) ( 21,809,034 )
税引前四半期(当期)利益 (千円) 9,000,732 12,072,944 12,753,538
親会社の所有者に帰属する
6,107,254 8,164,135 8,607,088
四半期(当期)利益
(千円)
(第２四半期連結会計期間) ( 2,482,152 ) ( 3,747,427 )
親会社の所有者に帰属する
(千円) 6,222,635 8,046,548 8,784,368
四半期(当期)包括利益
資本合計 (千円) 69,886,043 79,578,903 72,290,677
総資産額 (千円) 199,129,001 224,553,101 210,955,801
基本的１株当たり
128.56 172.35 181.66
四半期(当期)利益
(円)
(第２四半期連結会計期間) ( 52.41 ) ( 78.91 )
希薄化後１株当たり
(円) 128.46 172.00 181.33
四半期(当期)利益
親会社所有者帰属持分比率 (％) 35.1 35.4 34.3
営業活動による
(千円) 7,958,940 14,498,157 △ 197,084
キャッシュ・フロー
投資活動による
(千円) △ 6,186,394 △ 4,305,359 △ 9,081,101
キャッシュ・フロー
財務活動による
(千円) △ 1,027,268 2,083,571 7,477,196
キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の
(千円) 34,311,177 44,044,834 31,767,008
四半期末(期末)残高
(注) １．当社は、四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載
しておりません。
２．上記指標は、国際会計基準(IFRS)により作成された四半期連結財務諸表及び連結財務諸表に基づいておりま
す。
２ 【事業の内容】
当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、前連
結会計年度より重要な変更はありません。
主要な関係会社における異動としては、第１四半期連結会計期間に芝浦レジデンシャル株式会社の株式を取得、立
川大黒屋合同会社を設立し、連結の範囲に含めております。
当第２四半期連結会計期間に臼井木型工業株式会社の株式を取得、合同会社トレック・マーズの匿名組合出資持分
を取得、また立川大黒屋合同会社が株式を取得した有限会社大黒屋を連結の範囲に含めております。
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第２ 【事業の状況】
１ 【事業等のリスク】
当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券
報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。
２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当第２四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものでありま
す。
(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第２四半期連結累計期間（2022年12月１日～2023年５月31日）における我が国経済は、ウィズコロナの下、経
済活動の正常化が進み、緩やかに持ち直しの動きが見られます。一方、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化や、
世界的な金融引締め等を背景とした世界経済の減退リスク、原油高や物価上昇による景気下振れリスクが指摘され
ており、今後の経済動向に留意が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2023年１月～３月の国内不動産投資額は１兆1,748億円（前年同期
比61％増）となり、世界の都市別投資ランキングで２位（2022年通年は16位）となりました。世界的な銀行不安や
金融市場の不透明感はあるものの、低金利環境や円安を背景に日本不動産が選好される傾向は継続しており、2023
年度下期も取引増加が期待されています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場は、用地価格の高止まりや建築コスト上昇を背景としたデベロッパーの供給調整によ
り、2023年１月～４月の新築発売戸数は6,660戸と前年同期比20.1％減となりました。足元の2023年４月における平
均価格は7,747万円（前年同月比23.1％増）と上昇を続けており、住宅選好に都心回帰の動きが見られるなか、都心
高額マンションが価格を牽引しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～４月の成約
戸数は12,217戸と前年同期比で1.5％減と微減したものの、平均価格は4,201万円(前年同期比5.0％増)と依然として
高値圏にあり、活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2023年１月～４月の新設住宅着工戸数は1.9万戸
（同1.2％増）と堅調に推移しました（民間調査機関調べ）。
2023年１月～４月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費平均坪単価が1,145千円/坪（前年同期比15.7％
下落）、木造の建築費平均坪単価は620千円/坪（同8.0％上昇）となりました。資材価格については、鋼材は未だ高
止まりしていますが、かつてウッドショックで高騰していた木材価格は下落傾向にあります（国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2023年４月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポイン
ト下落）、平均賃料は19,896円/坪（同2.1％低下）となりました。空室率は下げ止まりが見られますが、賃料は下
落傾向が続いています。今年半ば以降も新築大型オフィスの大量供給が予定されていることから引き続き市場動向
に注視が必要です（民間調査機関調べ）。
賃貸マンション市場は引き続き堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年４月時点の平均募集
賃料は11,550円/坪（前年同月比3.7％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年１月末時点の
平均稼働率は96.6％（同0.1ポイント上昇）となりました。首都圏賃貸マンションの高需要が継続しており、賃料、
稼働率ともに緩やかに上昇しています。また、コロナ禍で需要が減少した単身者向け賃貸住宅も回復が見られてい
ます（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、2023年４月時点の賃貸ストックは890万坪（前年同月比15.7％増）、空室率は
5.4％（同2.5ポイント上昇）、募集賃料は4,600円/坪（同1.1％下落）となりました。新規供給の増加により足元で
は空室率が上昇していますが、物流施設の需要自体は底堅く推移しており、中長期的にはEC市場拡大に伴う需要増
加が見込まれています（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場は堅調に推移しており、引き続き市場規模は拡大しています。2023年４月のJ-REITの運用資
産額は22.2兆円（前年同月比0.6兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額29.7兆円（2022年12月末時点、前年同月
比5.6兆円増加）となり、両者合わせた証券化市場規模は51.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月～３月の平均客室稼働率は74.4％（前年比27.3ポイント増）、東
京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,102万人（前年同期比90.4％増）となりました。国内需要は
コロナ禍前と同水準で推移しており、インバウンド需要も増加していることから今後更なる市場の回復が期待され
ています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメ
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ント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収
益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における 売上高は52,861百万円 (前年同四半期比 21.4％増 )、 営業利益は
12,516百万円 (同 33.8％増 )、 税引前四半期利益は12,072百万円 (同 34.1％増 )、 親会社の所有者に帰属する四半期利
益は8,164百万円 (同 33.7％増 )となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当第２四半期連結累計期間は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏
市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等26棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション64戸を販売
いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて31 棟、土地10件及び中古区分マンション
47戸を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を344 百万円計上しております。
以上の結果、不動産再生事業の 売上高は34,017百万円 (前年同四半期比 17.5％増 )、 セグメント利益は7,165百万円
(前年同四半期比 18.1％増 )となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、賃貸マンション「THE PALMS町田」（東京都町田市）を販売いたしました。また、
戸建住宅では「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）、「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜
市）等において、44戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地５件、賃貸アパート開発用地２件、分譲マンション開発用地１
件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております 。
以上の結果、不動産開発事業の 売上高は6,396百万円 (前年同四半期比 26.5％増 )、 セグメント利益は1,296百万円
(前年同四半期 62.6％増 )となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当第２四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得30棟及び賃貸開始３棟、物件売却20棟及び賃貸終了２棟
に伴い、前連結会計年度末の91棟より、11棟増加し102棟となりました 。
以上の結果、不動産賃貸事業の 売上高は3,164百万円 (前年同四半期比9.7％増)、 セグメント利益は1,525百万円
(前年同四半期比 5.4％増 )となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円か
ら、ファンドの物件売却により118,235百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託し
たことにより729,567百万円の残高が増加し、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高
は、2,334,229百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の 売上高は4,185百万円 (前年同四半期比 54.4％増 )、 セグメ
ント利益は2,978百万円 (前年同四半期比 69.1％増 )となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
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(不動産管理事業)
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末
での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で503棟、分譲マンション及び賃貸マンションで338棟、合
計841棟（前年同四半期末比64棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の 売上高は3,276百万円 (前年同四半期比 4.8％増 )、 セグメント利益は518百万円 (前
年同四半期比 5.0％減 )となりました。
(ホテル事業)
当第２四半期連結累計期間は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対
策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の
水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。
以上の結果、ホテル事業の 売上高は1,821百万円 (前年同四半期比 121.7％増 )、 セグメント利益は475百万円 (前年
同四半期は セグメント損失259百万円 )となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、世界的なインフレ傾向に伴う金利上昇を背景に欧米や韓
国の投資家の旺盛な投資姿勢が弱まった一方で、国内およびアジア投資家の強い需要は継続しており、取引は堅調
に継続しています。また、新型コロナウイルスの5類移行に伴い人流が増加し、オフィス回帰の動きや宿泊需要の回
復が進んでいます。
このような事業環境のなか、当第２四半期連結累計期間の当社グループの業績は売上高528億円（前年同期比
21.4％増）、営業利益125億円（同33.8％増）、税引前利益120億円（同34.1％増）となりました。通期計画に対す
る進捗率は売上高で62.2％、税引前利益で86.2％と、大きく進捗しています 。
事業セグメント別では、不動産再生事業の１棟物件や中古区分マンションの販売が好調に推移したほか、不動産
開発事業も賃貸マンションの売買利益が上振れ、これらの売買事業がグループ全体の収益を牽引しました。そし
て、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスでは、不動産賃貸事業や不動産管理事業は計画通
りに進捗しています。また、回復基調が強まるホテル事業においては、客室単価、客室稼働率がともに想定を上回
り、期初計画を大きく上振れて進捗しました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業は、受託ファンドの
物件売却に係るディスポジション報酬やアクイジション報酬の獲得により収益を伸ばし、受託資産残高も総額2.3兆
円（前期末比6,113億円増）となりました。
なお、当社は、DX推進によるグループのビジネスの変革と、業務効率改善に取り組んでおり、このたび、グルー
プの不動産DX部門を担う新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」の設立を決定いたしました。
新会社では、実証実験を続けていた不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行事業及び不動産クラウド
ファンディング事業の拡大、デジタルテクノロジーを用いた区分マンションの直販事業の立ち上げなど、DXを活用
した取り組みを加速してまいります 。
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(2) 財政状態の分析
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、 前連結会計年度末に比べ13,597百万円増加 し、 224,553百万円 となりま
した。負債は 6,309百万円増加 し、 144,974百万円 となりました。
総資産が増加した主な要因は、営業債権及びその他の債権が減少したものの、現金及び現金同等物及び棚卸資産
が増加したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の
増加によるものであります。
また資本は 7,288百万円増加 し、 79,578百万円 となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、
自己株式の取得及び処分によるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、 前連結会計年度末に比
べ12,277百万円増加 し 44,044百万円 となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により 獲得した資金は、14,498百万円 (前年同四半期比82.2％増)となりました。これは主に、税引前四
半期利益12,072百万円、営業債権及びその他の債権の減少5,159百万円、法人所得税の支払額2,817百万円等による
ものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により 使用した資金は、4,305百万円 (前年同四半期比30.4％減)となりました。これは主に、子会社の取
得による支出2,453百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により 獲得した資金は、2,083百万円 (前年同四半期は1,027百万円の使用)となりました。これは主に、
長期借入金の返済による支出23,988百万円及び配当金の支払額2,407百万円等があったものの、長期借入れによる収
入29,869百万円等があったことによるものであります。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年
度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。
３ 【経営上の重要な契約等】
当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。
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第３ 【提出会社の状況】
１ 【株式等の状況】
(1) 【株式の総数等】
① 【株式の総数】
種類 発行可能株式総数(株)
普通株式 150,000,000
計 150,000,000
② 【発行済株式】
第２四半期会計期間末
上場金融商品取引所
提出日現在発行数(株)
現在発行数(株)
種類 名又は登録認可金融 内容
(2023年７月７日)
商品取引業協会名
( 2023年５月31日 )
東京証券取引所プ
ライム市場、シン
普通株式 48,683,800 48,683,800 単元株式数100株
ガポール証券取引
所メインボード
計 48,683,800 48,683,800 － －
(2) 【新株予約権等の状況】
① 【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
② 【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】
発行済株式 発行済株式 資本準備金 資本準備金
資本金増減額 資本金残高
年月日 総数増減数 総数残高 増減額 残高
(千円) (千円)
(株) (株) (千円) (千円)
2023年３月１日～
－ 48,683,800 － 6,624,890 － 6,708,366
2023年５月31日
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(5) 【大株主の状況】
2023年５月31日 現在
発行済株式
(自己株式を
所有株式数 除く。)の総数
氏名又は名称 住所
(株) に対する所有
株式数の割合
(％)
山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 26.68
有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.42
日本マスタートラスト信託銀行株
東京都港区浜松町２丁目11－３
4,218,500 8.73
式会社（信託口）
ONE LINCOLN STREET,
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
BOSTON MA USA 02111 1,822,502 3.77
（常任代理人 香港上海銀行東京
支店カストディ業務部）
（東京都中央区日本橋３丁目11－１）
株式会社日本カストディ銀行（信
東京都中央区晴海１丁目８－12 1,464,900 3.03
託口）
GOVERNMENT OF NORWAY
BANKPLASSEN 2,0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO
1,183,800 2.45
（常任代理人 シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27－30）
ヌ・エイ東京支店）
出口 博俊 東京都港区 1,030,000 2.13
きらぼしキャピタル東京Ｓｐａｒ
東京都港区南青山３丁目１０－４３ 1,000,000 2.07
ｋｌｅ投資事業有限責任組合
STATE STREET BANK AND TRUST
VICTORIA CROSS NORTH SYDNEY 2060 AUSTRALIA
COMPANY 505004
（東京都港区港南２丁目15－１ 品川インター 668,900 1.38
（常任代理人 株式会社みずほ銀
シティA棟）
行決済営業部）
RBC IST 15 PCT NON LENDING
7TH FLOOR, 155 WELLINGTON STREET WEST
ACCOUNT － CLIENT ACCOUNT
TORONTO, ONTARIO，CANADA, M5V 3L3 595,290 1.23
（常任代理人 シティバンク、エ
（東京都新宿区新宿６丁目27－30）
ヌ・エイ東京支店）
計 － 30,869,392 63.92
(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示
しております。
２．上記のほか当社所有の自己株式393,422株があります。
３．2023年４月21日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年４月14日現在で以下の株式
を所有している旨が記載されているものの、当社として当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式
数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。
なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。
大量保有者 グランサム、マヨ、ヴァン オッテルロー アンド カンパニー エルエル
シー（Grantham, Mayo, Van Ottterloo & Co. LLC）
住所 アメリカ合衆国 マサチューセッツ州02109、ボストン、ステート・ストリー
ト53、スイート3300
（53 State Street, Suite3300, Boston, Massachusetts 02109, U.S.A.）
保有株券等の数(株) 2,452,200
株券等保有割合(％) 5.04
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(6) 【議決権の状況】
① 【発行済株式】
2023年５月31日 現在
区分 株式数(株) 議決権の数(個) 内容
無議決権株式 － － －
議決権制限株式(自己株式等) － － －
議決権制限株式(その他) － － －
（自己保有株式）
完全議決権株式(自己株式等) － －
普通株式 393,400
普通株式 48,276,600
完全議決権株式(その他) 482,766 －
普通株式 13,800
単元未満株式 － －
発行済株式総数 48,683,800 － －
総株主の議決権 － 482,766 －
(注)１．「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議
決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。
２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が22株含まれております。
② 【自己株式等】
2023年５月31日 現在
発行済株式
自己名義 他人名義 所有株式数
所有者の氏名 総数に対する
所有者の住所 所有株式数 所有株式数 の合計
又は名称 所有株式数の
（株） （株） （株）
割合（％）
（自己保有株式） 東京都港区芝浦四丁
393,400 － 393,400 0.80
トーセイ株式会社 目５番４号
計 － 393,400 － 393,400 0.80
(注) 当社は、2023年４月25日開催の取締役会において、第三者割当による自己株式の処分を決議し、第三者割当
による自己株式の処分を行いました。この処分により、1,000,000株が減少しております。また、新株予約権の
行使に伴い、78,600株が減少しております。この結果、当第２四半期会計期間末日現在の自己株式数は、
393,422株となっております。
２ 【役員の状況】
前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間における役員の異動は、次のとおりであります。
役職の異動
新役職名 旧役職名 氏名 異動年月日
取締役専務執行役員
取締役専務執行役員
管理部門統括 平野 昇 2023年３月１日
管理部門統括
（人事部担当）
取締役常務執行役員
取締役執行役員
管理部門副統括 山口 俊介 2023年３月１日
（財務部兼総務部担当）
（総務部兼人事部担当）
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第４ 【経理の状況】
１．要約四半期連結財務諸表の作成方法について
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成
19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間(2023年３月１日から2023年
５月31日まで)及び第２四半期連結累計期間(2022年12月１日から2023年５月31日まで)に係る要約四半期連結財務諸表
について、新創監査法人による四半期レビューを受けております。
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１ 【要約四半期連結財務諸表】
(1) 【要約四半期連結財政状態計算書】
(単位：千円)
当第２四半期
前連結会計年度
注記 連結会計期間
(2022年11月30日)
(2023年５月31日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物 10 31,767,008 44,044,834
営業債権及びその他の債権 10 10,038,132 5,207,521
棚卸資産 ６ 95,303,762 101,183,316
22,640 23,136
その他の流動資産
流動資産合計 137,131,544 150,458,808
非流動資産
有形固定資産 22,963,356 23,095,985
投資不動産 39,864,258 40,279,897
のれん 1,401,740 1,401,740
無形資産 205,354 179,326
営業債権及びその他の債権 10 1,457,809 1,394,936
その他の金融資産 10 7,219,963 7,141,126
繰延税金資産 698,518 580,120
13,254 21,159
その他の非流動資産
非流動資産合計 73,824,257 74,094,292
資産合計 210,955,801 224,553,101
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務 10 5,681,615 6,380,529
有利子負債 10 13,739,325 14,769,414
未払法人所得税等 1,935,664 3,368,979
1,079,970 632,796
引当金
流動負債合計 22,436,575 25,151,719
非流動負債
営業債務及びその他の債務 10 3,612,629 3,673,035
有利子負債 10 111,108,220 114,307,683
退職給付に係る負債 704,268 731,558
引当金 15,449 34,584
787,980 1,075,617
繰延税金負債
非流動負債合計 116,228,549 119,822,478
負債合計 138,665,124 144,974,198
資本
資本金 6,624,890 6,624,890
資本剰余金 6,775,532 7,208,244
利益剰余金 60,029,994 65,783,886
自己株式 △ 1,533,670 △ 429,922
393,929 276,342
その他の資本の構成要素
親会社の所有者に帰属する持分合計 72,290,677 79,463,442
非支配持分 － 115,460
資本合計 72,290,677 79,578,903
負債及び資本合計 210,955,801 224,553,101
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(2) 【要約四半期連結包括利益計算書】
【第２四半期連結累計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2021年12月１日 (自 2022年12月１日
至 2022年５月31日) 至 2023年５月31日)
売上高 ５・７ 43,552,312 52,861,365
28,835,086 33,930,374
売上原価
売上総利益
14,717,225 18,930,991
販売費及び一般管理費 5,679,284 6,565,234
その他の収益 325,234 166,777
5,292 16,343
その他の費用
営業利益 ５
9,357,882 12,516,190
金融収益 188,728 190,689
545,879 633,935
金融費用
税引前四半期利益
9,000,732 12,072,944
2,893,477 3,909,848
法人所得税
四半期利益
6,107,254 8,163,096
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の
89,194 △ 93,809
純変動
△ 8,544 －
確定給付制度の再測定
小計 80,649 △ 93,809
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 23,444 4,842
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
11,287 △ 28,619
純変動
小計 34,731 △ 23,777
税引後その他の包括利益 115,381 △ 117,587
四半期包括利益 6,222,635 8,045,509
四半期利益の帰属
親会社の所有者 6,107,254 8,164,135
－ △ 1,039
非支配持分
四半期利益 6,107,254 8,163,096
四半期包括利益の帰属
親会社の所有者 6,222,635 8,046,548
－ △ 1,039
非支配持分
四半期包括利益 6,222,635 8,045,509
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ９ 128.56 172.35
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ９ 128.46 172.00
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【第２四半期連結会計期間】
(単位：千円)
前第２四半期連結会計期間 当第２四半期連結会計期間
注記 (自 2022年３月１日 (自 2023年３月１日
至 2022年５月31日) 至 2023年５月31日)
売上高 ５ 17,236,594 21,809,034
11,014,960 12,781,943
売上原価
売上総利益
6,221,634 9,027,091
販売費及び一般管理費 2,852,580 3,330,394
その他の収益 303,631 50,613
139 12,204
その他の費用
営業利益 ５
3,672,546 5,735,106
金融収益 184,946 186,797
277,257 337,004
金融費用
税引前四半期利益
3,580,235 5,584,899
1,098,083 1,838,511
法人所得税
四半期利益
2,482,152 3,746,387
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産
194,293 △ 48,916
の純変動
小計 194,293 △ 48,916
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 18,647 4,547
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
4,717 △ 26,445
純変動
小計 23,365 △ 21,898
税引後その他の包括利益 217,659 △ 70,815
四半期包括利益 2,699,812 3,675,572
四半期利益の帰属
親会社の所有者 2,482,152 3,747,427
－ △ 1,039
非支配持分
四半期利益 2,482,152 3,746,387
四半期包括利益の帰属
親会社の所有者 2,699,812 3,676,611
－ △ 1,039
非支配持分
四半期包括利益 2,699,812 3,675,572
親会社の所有者に帰属する１株当たり四半期利益
基本的１株当たり四半期利益(円) ９ 52.41 78.91
希薄化後１株当たり四半期利益(円) ９ 52.35 78.75
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(3) 【要約四半期連結持分変動計算書】
前第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
所有者に
その他の資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本合計
注記
の構成要素 帰属する
持分合計
2021年12月１日残高
6,624,890 6,790,172 53,250,370 △ 911,662 204,969 65,958,740 65,958,740
四半期利益 6,107,254 6,107,254 6,107,254
115,381 115,381 115,381
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 6,107,254 － 115,381 6,222,635 6,222,635
所有者との取引額
自己株式の取得 △ 1,569 △ 499,895 △ 501,465 △ 501,465
自己株式の処分 △ 592 22,509 21,916 21,916
剰余金の配当 ８ △ 1,815,783 △ 1,815,783 △ 1,815,783
その他の資本の構
△ 8,544 8,544 － －
成要素から利益剰
余金への振替
2022年５月31日残高 6,624,890 6,788,009 57,533,296 △ 1,389,049 328,895 69,886,043 69,886,043
当第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日 至 2023年５月31日)
(単位：千円)
親会社の
所有者に
その他の資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 非支配持分 資本合計
注記
の構成要素 帰属する
持分合計
2022年12月１日残高
6,624,890 6,775,532 60,029,994 △ 1,533,670 393,929 72,290,677 － 72,290,677
四半期利益 8,164,135 8,164,135 △ 1,039 8,163,096
△ 117,587 △ 117,587 △ 117,587
その他の包括利益
四半期包括利益
－ － 8,164,135 － △ 117,587 8,046,548 △ 1,039 8,045,509
所有者との取引額
自己株式の取得 △ 2,619 △ 113,831 △ 116,451 △ 116,451
自己株式の処分 435,332 1,217,580 1,652,912 1,652,912
剰余金の配当 ８ △ 2,410,243 △ 2,410,243 △ 2,410,243
新規連結による変
－ 116,500 116,500
動額
2023年５月31日残高 6,624,890 7,208,244 65,783,886 △ 429,922 276,342 79,463,442 115,460 79,578,903
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(4) 【要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
注記 (自 2021年12月１日 (自 2022年12月１日
至 2022年５月31日) 至 2023年５月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前四半期利益 9,000,732 12,072,944
減価償却費 784,741 803,803
引当金及び退職給付に係る負債の増減額
△ 289,175 △ 455,580
(△は減少)
受取利息及び受取配当金 △ 188,728 △ 190,689
支払利息 545,879 633,935
営業債権及びその他の債権の増減額(△は増加) 18,472 5,159,110
棚卸資産の増減額(△は増加) 2,038,981 △ 1,344,980
営業債務及びその他の債務の増減額(△は減少) △ 199,209 405,697
△ 252,262 △ 109,042
その他
小計
11,459,430 16,975,198
利息及び配当金の受取額 110,733 190,794
法人所得税の支払額 △ 3,611,223 △ 2,817,483
－ 149,647
法人所得税の還付額
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,958,940 14,498,157
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 22,470 △ 61,082
投資不動産の取得による支出 △ 1,052,617 △ 496,638
無形資産の取得による支出 △ 24,508 △ 17,576
貸付金の実行による支出 △ 434,300 △ 1,219,000
貸付金の回収による収入 3,080 4,174
その他の金融資産の取得による支出 △ 2,895,915 △ 68,714
その他の金融資産の回収による収入 363,270 5,255
子会社の取得による支出 △ 2,154,339 △ 2,453,851
31,406 2,072
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 6,186,394 △ 4,305,359
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少) 1,084,000 △ 2,084,653
長期借入れによる収入 20,440,050 29,869,725
長期借入金の返済による支出 △ 19,394,045 △ 23,988,379
社債の償還による支出 △ 40,678 △ 20,678
リース負債の返済による支出 △ 212,353 △ 218,749
非支配持分からの払込による収入 － 116,500
配当金の支払額 △ 1,815,748 △ 2,407,851
自己株式の取得による支出 △ 499,895 △ 113,831
自己株式の処分による収入 22,132 1,653,690
△ 610,729 △ 722,198
利息の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー △ 1,027,268 2,083,571
現金及び現金同等物の増減額
745,277 12,276,369
現金及び現金同等物の期首残高 33,560,679 31,767,008
5,220 1,455
現金及び現金同等物に係る換算差額
現金及び現金同等物の四半期末残高 34,311,177 44,044,834
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(5) 【要約四半期連結財務諸表注記】
１．報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場プライム市場及びシンガポール証券取引
所メインボードに上場しております。当第２四半期連結会計期間(2023年３月１日から2023年５月31日まで)及び当第
２四半期連結累計期間(2022年12月１日から2023年５月31日まで)の要約四半期連結財務諸表は、当社及び連結子会社
(以下、当社グループ)により構成されております。当社グループは、主に不動産再生事業、不動産開発事業、不動産
賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業の６事業を展開しております。
各事業の内容については、注記「５．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎
(1) 要約四半期連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平
成19年内閣府令第64号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、「四半期連結
財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準
第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。
本要約四半期連結財務諸表は、2023年７月６日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇
によって承認されております。
(2) 測定の基礎
要約四半期連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しておりま
す。
(3) 表示通貨及び単位
要約四半期連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財
務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
当社グループの要約四半期連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、前連結会計年度に係る連結財務諸表
において適用した会計方針と同一です。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した要約四半期連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び
費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積
りとは異なる場合があります。
見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間
及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
( 新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて)
当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにお
いて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。
当第２四半期連結会計期間末において、商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、商
業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、2023年11月末に向け、徐々に回復していくとの
見通しをもっております。
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５．セグメント情報
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役
会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発
事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事
業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を
行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マン
ション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を
行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を
行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」
は、ホテル運営事業等を行っております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間
(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 28,951,915 5,056,317 2,884,941 2,709,943 3,127,640 821,552 － 43,552,312
－ － 73,598 8,071 696,978 2,613 △ 781,260 －
セグメント間の売上高
合計 28,951,915 5,056,317 2,958,540 2,718,014 3,824,618 824,165 △ 781,260 43,552,312
セグメント利益又は損失 6,067,999 797,109 1,446,700 1,761,183 545,654 △ 259,062 △ 1,001,703 9,357,882
金融収益・費用(純額) △ 357,150
税引前四半期利益 9,000,732
当第２四半期連結累計期間
(自 2022年12月１日 至 2023年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 34,017,017 6,396,938 3,164,786 4,185,181 3,276,386 1,821,054 － 52,861,365
－ － 88,545 5,890 576,904 9,815 △ 681,156 －
セグメント間の売上高
合計 34,017,017 6,396,938 3,253,331 4,191,071 3,853,291 1,830,869 △ 681,156 52,861,365
セグメント利益 7,165,048 1,296,086 1,525,334 2,978,306 518,285 475,610 △ 1,442,480 12,516,190
金融収益・費用(純額) △ 443,246
税引前四半期利益 12,072,944
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前第２四半期連結会計期間
(自 2022年３月１日 至 2022年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 10,232,147 1,915,826 1,438,355 1,542,532 1,642,593 465,139 － 17,236,594
－ － 36,981 6,272 326,572 2,528 △ 372,353 －
セグメント間の売上高
合計 10,232,147 1,915,826 1,475,336 1,548,804 1,969,165 467,667 △ 372,353 17,236,594
セグメント利益又は損失 1,934,197 180,962 712,730 1,062,998 264,929 △ 70,534 △ 412,737 3,672,546
金融収益・費用(純額) △ 92,311
税引前四半期利益 3,580,235
当第２四半期連結会計期間
(自 2023年３月１日 至 2023年５月31日 )
(単位：千円)
報告セグメント
調整額 合計
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客への売上高 10,299,980 4,644,255 1,608,183 2,529,381 1,689,821 1,037,411 － 21,809,034
－ － 44,193 5,890 294,417 6,149 △ 350,651 －
セグメント間の売上高
合計 10,299,980 4,644,255 1,652,377 2,535,271 1,984,239 1,043,561 △ 350,651 21,809,034
セグメント利益 2,103,867 1,080,265 766,095 1,917,592 255,126 333,436 △ 721,278 5,735,106
金融収益・費用(純額) △ 150,206
税引前四半期利益 5,584,899
６. 棚卸資産
費用として認識された棚卸資産の評価損の金額及び評価損の戻入金額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
(自 2021年12月１日 (自 2022年12月１日
至 2022年５月31日 ) 至 2023年５月31日 )
評価損の金額 6,377 3,297
評価損の戻入金額 606,515 344,663
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７. 売上収益
顧客との契約から認識した収益の分解
当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサ
ルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としており、事業別に包括的な戦略
を立案し、事業活動を展開していることから、これらの事業を報告セグメントとし、各報告セグメントで計上する
収益を売上収益としております。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
前第２四半期連結累計期間（自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 ）
（単位：千円）
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業 合計
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
不動産の販売 28,951,915 5,048,140 － － 34,000,056
－ －
サービスの提供 8,177 244,363 2,708,839 3,127,640 767,764 6,856,784
－
その他の源泉から
－ 2,640,578 1,104 － 53,788 2,695,471
－
認識した収益
外部顧客への
28,951,915 5,056,317 2,884,941 2,709,943 3,127,640 821,552 43,552,312
売上高
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が
含まれています。
当第２四半期連結累計期間（自 2022年12月１日 至 2023年５月31日 ）
（単位：千円）
不動産ファン
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業 合計
再生事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
不動産の販売 34,017,017 6,395,375 － － － － 40,412,393
サービスの提供 － 1,563 250,188 4,182,698 3,276,386 1,763,239 9,474,076
その他の源泉から
－ － 2,914,597 2,483 － 57,815 2,974,896
認識した収益
外部顧客への
34,017,017 6,396,938 3,164,786 4,185,181 3,276,386 1,821,054 52,861,365
売上高
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が
含まれています。
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８．配当金
前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下の通りであります。
前第２四半期連結累計期間(自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 )
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2022年２月25日
38 1,815,783 2021年11月30日 2022年２月28日
定時株主総会
当第２四半期連結累計期間(自 2022年12月１日 至 2023年５月31日 )
１株当たり配当額
決議 配当金の総額(千円) 基準日 効力発生日
(円)
2023年２月24日
51 2,410,243 2022年11月30日 2023年２月27日
定時株主総会
９. １株当たり利益
当第２四半期連結累計期間
前第２四半期連結累計期間
(自 2022年12月１日
(自 2021年12月１日
至 2023年５月31日 )
至 2022年５月31日 )
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 6,107,254 8,164,135
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
6,107,254 8,164,135
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 47,504,621 47,370,964
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
36,332 96,331
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
47,540,953 47,467,295
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 128.56 172.35
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 128.46 172.00
当第２四半期連結会計期間
前第２四半期連結会計期間
(自 2023年３月１日
(自 2022年３月１日
至 2023年５月31日 )
至 2022年５月31日 )
親会社の所有者に帰属する四半期利益(千円) 2,482,152 3,747,427
希薄化後１株当たり四半期利益の計算に使用する
2,482,152 3,747,427
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 47,360,578 47,489,478
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
55,688 98,286
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり四半期利益の算定に用いられた
47,416,266 47,587,764
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり四半期利益(円) 52.41 78.91
希薄化後１株当たり四半期利益(円) 52.35 78.75
(注) 基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普
通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
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10．金融商品
(1) 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び要約四半期連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりでありま
す。
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間
前連結会計年度
( 2023年５月31日 )
( 2022年11月30日 )
帳簿価額 公正価値 帳簿価額 公正価値
金融資産
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 31,767,008 31,767,008 44,044,834 44,044,834
営業債権及びその他の債権 8,977,304 8,977,304 3,877,787 3,877,787
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 7,219,963 7,219,963 7,141,126 7,141,126
金融負債
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務 7,428,561 7,428,561 8,029,847 8,029,847
有利子負債 124,847,546 124,832,181 129,077,098 129,063,780
金融商品の公正価値算定方法
(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期有利子負債)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。 但し、金利ス
ワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券
の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近におけ
る第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しておりま
す。
(長期有利子負債)
長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳
簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入
を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
有利子負債の公正価値ヒエラルキーはレベル２に分類しております。
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(2) 公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル
１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値
(単位：千円)
前連結会計年度( 2022年11月30日 )
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
7,054,562 40,317 125,083 7,219,963
公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産 － 63,749 － 63,749
(デリバティブ)
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 3,580 － 3,580
(デリバティブ)
(単位：千円)
当第２四半期連結会計期間( 2023年５月31日 )
レベル１ レベル２ レベル３ 合計
その他の包括利益を通じて
6,917,729 － 223,397 7,141,126
公正価値で測定する金融資産
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産 － 24,794 － 24,794
(デリバティブ)
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融負債 － 5,989 － 5,989
(デリバティブ)
レベル３に分類された金融商品に係る当期首残高から当第２四半期連結会計期間末残高への調整は、以下のとお
りであります。
(単位：千円)
前第２四半期連結累計期間 当第２四半期連結累計期間
(自 2021年12月１日 (自 2022年12月１日
至 2022年５月31日 ) 至 2023年５月31日 )
当期首残高 447,918 125,083
取得 18,161 60,818
包括利益
損益 117 －
その他の包括利益 27 1,622
処分 △364,241 △4,445
振替分 － 40,317
当第２四半期連結会計期間末残高 101,983 223,397
（注）観察可能なインプットを入手することが困難となったため、一部の金融商品をレベル２から振り替えておりま
す。
(3) 評価プロセス
レベル３の金融商品に係る公正価値の測定は、関連する社内の方針に従い実施しております。公正価値の測定に
際しては、対象となる金融商品の性質、特徴及びリスクを最も適切に反映できる評価技法及びインプットを用いて
おります。
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11．企業結合
前第２四半期連結累計期間（自 2021年12月１日 至 2022年５月31日 )
（企業結合に係る暫定的な会計処理の確定）
当社は、2021年９月に実施した株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合について、前連結
会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第１四半期連結会計期間に確定しております。この暫
定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、取得原価の当初配分額を見直し以下の通り遡及修正し
ております。
取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
暫定 遡及修正 確定
支払対価の公正価値 5,674,243 5,674,243
流動資産
現金及び現金同等物 1,951,066 1,951,066
販売用不動産 12,946,858 12,946,858
その他 339,834 118,340 458,174
非流動資産
有形固定資産 568,772 568,772
その他 344,454 10,287 354,741
流動負債
有利子負債 2,775,205 2,775,205
その他 895,093 895,093
非流動負債
有利子負債 7,962,143 7,962,143
その他 374,668 374,668
取得資産及び引受負債の公 4,143,874 128,628 4,272,502
正価値（純額）
のれん 1,530,369 △ 128,628 1,401,740
取得対価の配分が完了した結果、前連結会計年度の連結財政状態計算書における2021年11月30日残高について
遡及修正しております。
（取得による企業結合）
(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 磯子アセットマネジメント株式会社
事業の内容 不動産の賃貸、仲介、管理及び売買
(2) 取得日 2022年３月18日
(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％
(4）企業結合を行った主な理由
収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕
入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金を対価とする株式取得
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(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値 2,390,978
流動資産
現金及び現金同等物 164,377
販売用不動産 938,290
その他 190,823
非流動資産
長期貸付金 1,414,000
その他 25,390
流動負債
その他 29,278
非流動負債
その他 149,183
取得資産及び引受負債の公正価値（純額） 2,554,418
負ののれん発生益 163,439
（注）負ののれん発生益163,439千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたた
め発生しており、要約四半期連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等20,471千円を要約四半期連結包括利益計
算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています 。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
金額
取得により支出した現金及び現金同等物 △2,181,883
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物 164,377
子会社の取得による支出 △2,017,506
(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、要約四半期連結財務諸表に与える影響額
に重要性がないため記載しておりません。
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当第２四半期連結累計期間（自 2022年12月１日 至 2023年５月31日 ）
（取得による企業結合）
(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 芝浦レジデンシャル株式会社
事業の内容 不動産の賃貸、仲介、管理及び売買
(2) 取得日 2023年１月31日
(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％
(4）企業結合を行った主な理由
収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕
入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金を対価とする株式取得
(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
金額
支払対価の公正価値 1,786,861
流動資産
現金及び現金同等物 158,606
販売用不動産 2,436,866
その他 17,766
非流動資産
その他 15,701
流動負債
その他 56,599
非流動負債
有利子負債 484,806
その他 202,554
取得資産及び引受負債の公正価値（純額） 1,884,979
負ののれん発生益 98,117
（注）負ののれん発生益98,117千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたた
め発生しており、要約四半期連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等82,856千円を要約四半期連結包括利益計
算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています 。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
金額
取得により支出した現金及び現金同等物 △1,740,000
取得時に被取得会社が保有していた現金及び現金同等物 158,606
子会社の取得による支出 △1,581,393
(9）業績に与える影響
当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、要約四半期連結財務諸表に与える影響額
に重要性がないため記載しておりません。
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12．重要な後発事象
（連結子会社による吸収分割）
当社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務
を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を
株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております。
なお、IFRS第３号の規定を適用していますが、現時点において当該企業結合に関する会計処理が完了していない
ため、会計処理に関する詳細な情報は記載しておりません。
１.企業結合の概要
(1）吸収分割により新設される企業の名称
トーセイ・アール株式会社
(2）相手先企業の名称及び承継事業の内容
相手先企業の名称 株式会社 LIXILリアルティ
承継事業の内容 不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業
(3）吸収分割を行った主な目的
トーセイグループは、東京圏を主たる投資エリアとし、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産ファンド・コ
ンサルティング事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を営む総合不動産企業として、幅広
く事業展開をしております。なかでも主力事業である不動産再生事業では、資産価値の劣化した不動産を取得し、
環境性能や利便性・デザイン性向上などのバリューアップを施して物件の資産価値を高めた後に、不動産ファンド
や一般法人、エンドユーザーなどの幅広いお客様へ再生した不動産を販売するサービスを提供しております。株式
会社LIXILリアルティの資産流動化事業を承継する吸収分割を行うことで、不動産再生事業における人員増強を図
り、また、同社が保有する収益不動産６棟、収益区分店舗３区画、収益区分ビル１区画及び区分マンション109戸
を仕入の一環として取得 いたします。
(4) 吸収分割の効力発生日
2023年９月１日
(5）承継事業の資産・負債の項目及び金額
承継する事業に関する資産、負債、契約その他の権利義務のうち、吸収分割契約に定める範囲において承継いた
します。なお、承継する資産、負債の金額はそれぞれ11,329百万円、230百万円であります。
(6）支払対価及びその内訳
吸収分割の分割対価として、トーセイ・アール株式会社より株式会社LIXILリアルティに対して金銭を交付する
予定です。守秘義務契約に基づき具体的な金額については非開示とさせていただきます。
２ 【その他】
該当事項はありません。
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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。
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独立監査人の四半期レビュー報告書
2023年７月６日
トーセイ株式会社
取締役会 御中
新創監査法人
東京都中央区
指定社員
公認会計士 相 川 高 志
業務執行社員
指定社員
公認会計士 松 原 寛
業務執行社員
監査人の結論
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会
社の2022年12月１日から2023年11月30日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（2023年３月１日から2023年５
月31日まで）及び第２四半期連結累計期間（2022年12月１日から2023年５月31日まで）に係る要約四半期連結財務諸
表、すなわち、要約四半期連結財政状態計算書、要約四半期連結包括利益計算書、要約四半期連結持分変動計算書、要
約四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った 。
当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の要約四半期連結財務諸表が、「四半期連結財務諸表の用語、
様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して、トーセイ
株式会社及び連結子会社の2023年５月31日現在の財政状態、同日をもって終了する第２四半期連結会計期間及び第２四
半期連結累計期間の経営成績並びに第２四半期連結累計期間のキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信
じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。
監査人の結論の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行っ
た。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人
の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から
独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる
証拠を入手したと判断している 。
強調事項
重要な後発事象に記載されているとおり、会社は、2023年６月26日開催の取締役会において、2023年９月１日を効力
発生日として、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、会社が新設する子会社トーセイ・アー
ル株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を締結することを決議 し、同日付で契約を締結し
ている 。
当該事項は、当監査法人の結論に影響を及ぼすものではない。
要約四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任
経営者の責任は、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示する
ことにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するた
めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる 。
要約四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき要約四半期連結財務諸表を作成す
ることが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、継続企業に関する事
項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある 。
監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにあ
る 。
要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任
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EDINET提出書類
トーセイ株式会社(E04021)
四半期報告書
監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から要約
四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある 。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通
じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する 。
・ 主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レ
ビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠し
て実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である 。
・ 継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が
認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、要約四半期連結財務諸表において、国際会計基準第１号
「財務諸表の表示」第４項に基づき、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付け
る。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において要約四半
期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する要約四半期連結財務諸表の注記事
項が適切でない場合は、要約四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められて
いる。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況によ
り、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある 。
・ 要約四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠していないと信じ
させる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた要約四半期連結財務諸表の表示、構成及
び内容、並びに要約四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が
認められないかどうかを評価する 。
・ 要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手す
る。監査人は、要約四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査
人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う 。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要
な発見事項について報告を行う 。
監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、
並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガー
ドを講じている場合はその内容について報告を行う 。
利害関係
会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はな
い 。
以 上
(注) １．上記は四半期レビュー報告書の原本は当社(四半期報告書提出会社)が別途保管しております。
２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれておりません。
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