マリモ地方創生リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】                有価証券届出書

     【提出先】                関東財務局長

     【提出日】                2023年1月4日

     【発行者名】                マリモ地方創生リート投資法人

     【代表者の役職氏名】                執行役員　北方　隆士

     【本店の所在の場所】                東京都港区虎ノ門一丁目1番21号

     【事務連絡者氏名】                マリモ・アセットマネジメント株式会社

                     財務管理部長　島田　勝博
     【電話番号】                03-6205-4755

     【届出の対象とした募集内                マリモ地方創生リート投資法人

      国投資証券に係る投資法
      人の名称】
     【届出の対象とした募集内                形態：投資証券

      国投資証券の形態及び金              発行価額の総額：その他の者に対する割当　　　　
      額】              　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　266,000,000円
                     (注)　発行価額の総額は、2022年12月12日（月）現在の株式会社東京証
                        券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準と
                        して算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                     （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                 1/99








                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
        （１）【投資法人の名称】
           マリモ地方創生リート投資法人
           （英文表示：Marimo           Regional     Revitalization         REIT,    Inc.）
           （以下「本投資法人」といいます。）
           (注)　　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」
              といいます。）に基づき設立された投資法人です。
        （２）【内国投資証券の形態等】

           本書に従って行われる募集の対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資
          口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75
          号。その後の改正を含みます。以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資
          口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、
          本投資口を表示する投資証券を発行することができません。本投資口は、投資主の請求による
          投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
          された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
          りません。
           (注)　　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」とい
              います。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        （３）【発行数】

           2,143口
           (注1)　   上記発行数は、後記「第５           募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントによる売出し等について」
              に記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連
              して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいま
              す。）の発行数です。ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５                          募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーア
              ロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については
              失権します。
           (注2)　   割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
     割当予定先の氏名又は名称                            ＳＭＢＣ日興証券株式会社
     割当口数                            2,143口
     払込金額                            266,000,000円(注)
          本店所在地                       東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
          代表者の氏名                       取締役社長　近藤　雄一郎
     割当予定
          資本金の額（2022年9月30日現在）                       10,000百万円
     先の内容
          事業の内容                       金融商品取引業
          大株主（2022年9月30日現在）                       株式会社三井住友フィナンシャルグループ　100％
             本投資法人が保有している
                                 該当事項はありません。
             割当予定先の株式の数
          出資
             割当予定先が保有している
          関係
             本投資法人の投資口の数                    226口
     本投資法
             （2022年11月30日現在）
     人との関
                                 一般募集（後記「第５           募集又は売出しに関する特別記載
     係
                                 事項　オーバーアロットメントによる売出し等につい
          取引関係
                                 て」に定義されます。以下同じです。）の事務主幹事会
                                 社です。
          人的関係                       該当事項はありません。
     本投資口の保有に関する事項                            該当事項はありません。
    (注)　　払込金額は、2022年12月12日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額で
        す。
                                 2/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （４）【発行価額の総額】
           266,000,000円
           (注)　　上記の発行価額の総額は、2022年12月12日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を
              基準として算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

           未定
           (注)　　発行価格は、2023年1月12日（木）から2023年1月17日（火）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発
              行価額と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

           該当事項はありません。
        （７）【申込単位】

           1口以上1口単位
        （８）【申込期間】

           2023年2月13日（月）
        （９）【申込証拠金】

           該当事項はありません。
        （１０）【申込取扱場所】

           本投資法人　本店
           東京都港区虎ノ門一丁目1番21号
        （１１）【払込期日】

           2023年2月14日（火）
        （１２）【払込取扱場所】

           株式会社三井住友銀行　本店営業部
           東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        （１３）【引受け等の概要】

           該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

           株式会社証券保管振替機構
           東京都中央区日本橋兜町7番1号
        （１５）【手取金の使途】

           本第三者割当における手取金上限266,000,000円については、手元資金とし、将来の特定資
          産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）の購入又は借入金の返済に
          充当します。なお、本第三者割当と同日付をもって決議された一般募集による新投資口発行の
          手取金5,322,000,000円については、後記「第二部                            参照情報　第2         参照書類の補完情報　3
          2022年12月期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要」に記載の本投資法人による新
          たな特定資産（当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。以下同じ
          です。）の取得資金及びその取得に関連する諸費用の一部に充当します。
           (注1)　   上記の各手取金は、2022年12月12日（月）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準と
              して算出した見込額です。
           (注2)　   調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
        （１６）【その他】

          ①　申込みは、前記「(8)              申込期間」に記載の申込期間に前記「(10)                       申込取扱場所」に記載
             の申込取扱場所に申込みを行い、前記「(11)                        払込期日」に記載の払込期日に新投資口払
             込金額を払い込むものとします。
                                 3/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、後記「第５                          募集又は売出しに関する特別記載事項　オー
             バーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申
             込みの行われなかった口数については失権します。
    第２【新投資口予約権証券】

         該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

         該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

         該当事項はありません。

    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】

        オーバーアロットメントによる売出し等について
         本投資法人は、2023年1月4日（水）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当とは別
        に、本投資口42,856口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般
        募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社
        であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主である株式会社マリモから2,143口を上限
        として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメ
        ントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、
        2,143口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又は
        オーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
         なお、本第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券
        株式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために行われます。
         また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申
        込期間の翌日から2023年2月10日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいま
        す。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」と
        いいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の
        買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興
        証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還
        に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の
        判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る
        口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
         さらに、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに
        伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又
        は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー
        取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興
        証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本
        第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第
        三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合
        があります。
                                 4/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
        金融商品取引法第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間　第12期（自　2022年1月1日　至　2022年6月30日）　2022年9月29日関東財務局長に
        提出
      ２【半期報告書】

         該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

         該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

         該当事項はありません。
                                 5/99















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【参照書類の補完情報】
        本書の参照書類である2022年9月29日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
       す。）に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書の
       日付現在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在におい
       て本投資法人が判断したものです。
       (注)　　以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し（ただし、単位未満
          の金額を切り捨てた結果0となる場合、単位未満の数値を記載します。）、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載し
          ています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
      1　本投資法人の概要

       (1)　インベストメント・ハイライト
          本投資法人は、「地方の創生」に貢献することを基本理念とし、地方を中心とした、レジデン
         ス、商業施設、ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場に投資し、全国分散・用途分散を図った
         総合型ポートフォリオを構築することにより、「安定性」と「収益性」の確保を目指した運用を
         行います。また、実際の投資に当たっては、本投資法人の定める投資基準を踏まえつつ、目利き
         力に基づく物件取得を行うことにより、収益性の維持を目指します。さらに、スポンサーである
         マリモ並びにサポート会社（本投資法人及びマリモ・アセットマネジメント株式会社（以下「本
         資産運用会社」といいます。）との間でサポート協定を締結している者をいいます。以下同じで
         す。）である地域金融機関、アルファコート株式会社（以下「アルファコート」ということがあ
         ります。）及び株式会社リビタ（以下「リビタ」といいます。）からのサポートを活かした外部
         成長による全国分散及び用途分散を図った運用資産の確実な成長を志向し、状況に応じて利益を
         超える金銭の分配（出資の払戻し）等の運用を行うことにより、投資主価値の継続的な向上を目
         指します。
          本募集(注)におけるインベストメント・ハイライトは以下のとおりです。
          (注)　　「本募集」の定義については、後記＜取得予定資産の概要＞をご参照ください。
        (注1)　   「格付」は、株式会社日本格付研究所（JCR）による本投資法人に関する長期発行体格付を記載しており、本投資口に対する格








           付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信
           用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
        (注2)　   「（平均）鑑定NOI利回り」の定義については、後記＜取得予定資産の概要＞をご参照ください。以下同じです。上記の平均鑑
           定NOI利回りは、本取組み後の平均鑑定NOI利回りを記載しています。「本取組み」の定義については、後記＜取得予定資産の概
           要＞をご参照ください。
        (注3)　   「資産規模」とは、別途注記する場合を除き、各時点の本投資法人の保有に係る各資産の取得（予定）価格の合計額をいいま
           す。以下同じです。「取得（予定）価格」の定義については、後記＜取得予定資産の概要＞をご参照ください。
                                 6/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜取得予定資産の概要＞
          本投資法人は、本募集（本書に基づく一般募集及び本第三者割当を総称していいますが、これ
         らに伴う取得予定資産の取得及びこれらと並行して実施予定の新規借入れ（以下「新規借入れ」
         といいます。）も併せて「本募集」ということがあり、これとアルティザ熊本新町（以下「2022
         年12月期取得済資産」といいます。）の取得及び本譲渡資産(注1)の譲渡を併せて「本取組み」
         という場合があります。以下同じです。）の手取金を取得資金の一部として取得予定資産を取得
         する予定です。
          なお、本投資法人は、アルティザ都筑中央公園(注1)を、2022年12月期に譲渡価格(注2)665百
         万円で一部売却し譲渡益として132百万円を計上しており、2023年6月期には残持分を譲渡予定価
         格(注2)665百万円で売却し譲渡益(注3)として132百万円を計上する見込みです。
         (注1)　   本投資法人は、2022年9月30日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％（以下「2022年12月期譲渡済資産」といい
             ます。）を譲渡済みであり、2023年1月11日付で当該物件の不動産信託受益権の準共有持分50％（以下「譲渡予定資産」とい
             います。）を譲渡します。2022年12月期譲渡済資産と譲渡予定資産を併せて「本譲渡資産」という場合があります。以下同
             じです。
         (注2)　   「譲渡（予定）価格」とは、本譲渡資産に係る信託受益権売買契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金（消費税及
             び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
         (注3)　   当該譲渡時点の簿価見込額に基づく試算値です。以下同じです。
         (注1)　   「取得（予定）価格」とは、保有資産又は取得予定資産に係る各不動産売買契約又は信託受益権売買契約書に記載された各









             不動産又は不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税、売買手数料並びに信託受益権売買契約の買主の地位の譲
             渡による取得を行う場合の地位の譲渡人に支払う地位譲渡対価等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記
             載しています。以下同じです。
         (注2)　   「鑑定評価額」とは、2022年12月期取得済資産を除く保有資産については2022年6月30日、2022年12月期取得済資産について
             は2022年5月31日、取得予定資産については2022年8月1日及び2022年12月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載さ
             れた鑑定評価額をいいます。以下同じです。
         (注3)　   取得予定資産の「含み益率」とは、含み益を取得予定価格の合計額で除した比率をいい、取得予定資産の「含み益」とは、
             各取得予定資産に係る2022年8月1日及び2022年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額の
             合計額から、取得予定価格の合計額を控除したものをいいます。必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけで
             はないことにご留意ください。以下同じです。
         (注4)　    「（平均）鑑定NOI利回り」とは、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益（以下「鑑定NOI」とい
             い、後記「2     2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要                                      (6)  不動産
             鑑定評価書の概要」の(注1)において定義する「NOI」と同義です。）（の合計）の、取得（予定）価格（の合計）に対する
             比率をいいます。また、「（平均）償却後鑑定NOI利回り」とは、鑑定NOIからそれぞれの資産に係る減価償却費の実績値又
             は見込額を控除した金額（の合計）の、各時点における取得（予定）価格（の合計）に対する比率をいいます。かかる数値
             は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。（平均）償
             却後鑑定NOI利回り算出の前提となる減価償却費の見込額も本資産運用会社が算出したものです。以下同じです。
         (注5)　   物件名称については、本投資法人の取得後に使用する予定の新名称を記載しています。以下同じです。
                                 7/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜ポートフォリオの推移＞
          本取組み前後のポートフォリオの推移は以下のとおりです。
         (注1)　   本取組み後の各数値は、一定の仮定の下、既存ポートフォリオに係る第12期末又は2022年10月末日時点の数値と2022年12月









             期取得済資産及び取得予定資産並びに本譲渡資産に係る数値から算出したものであり、実際の数値と一致するとは限りませ
             ん。以下同じです。
         (注2)　   「平均築年数」は、2022年10月末日時点の各物件の築年数を取得（予定）価格に基づいて加重平均して算出しています。な
             お、1つの物件において本投資法人が保有し又は取得を予定している建物が複数存在する場合、延床面積が最大の建物の築年
             数を、当該建物の築年数として計算しています。
         (注3)　   「稼働率」は、2022年6月期末（第12期末）時点のものを除き、2022年10月末日の稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面
             積が占める割合）を記載しています。2022年6月期末（第12期末）時点のものは、2022年6月末日の稼働率を記載していま
             す。各物件の「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「2                                2022年12月期取得済資産及び取得予定資
             産並びに2022年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要                       (5)  本取組み後の本投資法人のポートフォリオ一覧」をご参照く
             ださい。
         (注4)　    「取得（予定）価格合計」、「鑑定評価額合計」、「平均鑑定NOI利回り」、「平均償却後鑑定NOI利回り」、「平均築年
             数」及び「稼働率」として記載されている数値のうち、「第13期取得済資産（アルティザ熊本新町）」及び「第13期／第14
             期譲渡（予定）資産（アルティザ都筑中央公園）」の欄に記載されている数値は、それぞれアルティザ熊本新町及びアル
             ティザ都筑中央公園に係る数値です。
         (注5)　   「総資産LTV」の定義については、後記「(2)                  今後の成長戦略　②        財務状況」をご参照ください。「1口当たりNAV」の定義
             については、後記「②　地方を中心とした、相対的に利回りの高い物件への重点投資による「収益性」の確保」をご参照く
             ださい。
                                 8/99







                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ①　地域分散及び用途分散を進展させることで、ポートフォリオの更なる「安定性」の確保
          コロナ禍以降もレジデンス（賃貸住宅）の需要や賃料水準は比較的安定的であり、EC（電子商
         取引）の市場規模の拡大等により、物流施設の需要が引き続き増えていると本投資法人は考えて
         います。また、2022年10月上旬からは政府による水際対策の緩和や「全国旅行支援」の開始等、
         ウィズコロナ、アフターコロナの段階への移行が進んでおり、今後はホテルの需要も回復する可
         能性が高いと本投資法人は考えています。一方で、外出を控え、家の中で快適に過ごすことを重
         視した巣ごもり需要は引き続き存在することから、生活必需品を扱う商業施設の需要は安定して
         おり、また、在宅勤務やリモートワークの普及に伴う東京圏からの転出者は引き続き増えている
         ことから、地方でも好立地の物件に対するニーズは高まっていると本投資法人は考えています。
          本取組みにおいては、本投資法人初となる物流施設や北海道エリアの物件を取得するなど、本
         投資法人のポートフォリオの用途別、地域別の分散はより一層進展することとなります。このよ
         うな分散を図った総合型ポートフォリオの構築により、安定したキャッシュフローの創出が図ら
         れるものと本投資法人は考えています。
          本投資法人は、本取組みにより、用途別投資比率及び地域別投資比率をさらに分散させること
         で、安定したポートフォリオ運営の継続を目指します。
         (注1)　   「ポートフォリオ投資比率」の地図は、取得（予定）価格に基づいて本取組み後の地域別の比率を記載しています。「用途









             別投資比率」及び「地域別投資比率」の円グラフは、取得（予定）価格に基づいて本取組み後の用途別及び地域別の比率を
             記載し、本取組み前の比率も併記しています。以下同じです。
         (注2)　   「東北」とは、青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。
             「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を指します。
             「甲信越」とは、山梨県、長野県及び新潟県を指します。
             「北陸」とは、富山県、石川県及び福井県を指します。
             「関東（東京圏を除く）」とは、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
             「東海」とは、静岡県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。
             「近畿」とは、滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。
             「中国」とは、岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。
             「四国」とは、香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。
             「九州・沖縄」とは、福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県、佐賀県及び沖縄県を指します。
                                 9/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ＜取得予定資産マップ＞
         (注1)　   「物件番号」は、本投資法人の保有資産及び取得予定資産について、「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を組み合








             わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、Rはレジデンス、Cは商業施設、Hはホテル、Oはオ
             フィス、Lは物流施設を表し、pは地方、tは東京圏を表します。なお、1棟の建物に複数の用途が存する場合、各用途におけ
             る面積の比率が最も高いものを当該建物の用途として投資対象を記載しています。以下同じです。
         (注2)　   物件名の下に、取得予定価格及び鑑定NOI利回りを記載しています。
         (注3)　   スポンサーが開発した物件には「スポンサー開発」、スポンサーが一時的に保有していた物件（スポンサーのウェアハウジ
             ング機能(注4)を活用した物件）には「ウェアハウジング」、運用会社独自ルートを活用して取得する予定の物件には「運用
             会社独自ルート」（「運用会社独自ルート」については後記「③                         スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用
             した「着実な外部成長」の実現」をご参照ください。）と記載しています。以下同じです。
         (注4)　   「ウェアハウジング機能」とは、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、マリモ又はマリモが出資する特
             別目的会社が、第三者により保有されている物件の取得及び一時的な保有を行い、その後当該物件を本投資法人に売却する
             機能をいいます。
                                10/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人は、本取組みにおいて、北海道における初の物件取得を予定しています。本取組み
         における取得予定資産のうち北海道にある物件の多くは、札幌市周辺地域に所在しています。札
         幌市は、北海道の道庁所在地であり、道内で最も人口が集中している地域です。札幌駅から小樽
         方面、千歳方面、岩見沢方面にJRが通っており、また札幌市内への自動車道も整備されているこ
         とから、アクセス性に優れていると本投資法人は考えています。
          北海道にある取得予定資産のうち、ＭＲＲ江別、ＭＲＲ岩見沢、ＭＲＲ千歳及びＭＲＲ函館の







         テナントである株式会社ツルハホールディングスの概要は以下のとおりです。
         (注1)　   「ドミナント戦略」とは、地域集中出店によるシェア拡大を早期に図る戦略をいいます。





         (注2)　   売上高、店舗数は各年5月期末時点。重点戦略は2022年11月末日現在。
         (出所)　株式会社ツルハホールディングスホームページ
          上記のような全国分散を図った総合型ポートフォリオは、キャッシュフローの創出という観点

         のみならず、災害リスクの軽減という観点からも、より安定性を高める効果を有するものと本投
         資法人は考えています。本投資法人による全国分散を図ったポートフォリオの構築により、本取
         組み後のポートフォリオPML値(注1)は1.3％となる予定であり、上場不動産投資法人（以下「J-
         REIT」といいます。）全体単純平均(注2)が2.8％であることからも、他REITと比較して低い水準
         を維持しているといえます。
                                11/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注1)　   「PML値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するも








             のがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本投資法人に関する「PML値」は想定した予定使用期間（50年
             ＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大
             地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
             なお、PML値と地震PML値は同義です。以下同じです。各物件の「PML値」及び「ポートフォリオPML値」の詳細については、
             後記「2   2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要                                      (9)  地震リスク
             分析等の概要」をご参照ください。
         (注2)　   「J-REIT全体単純平均」は、本投資法人以外は、2022年11月末日時点の各J-REITが公表する直近資料に基づき算出していま
             す。2022年11月末日時点の各J-REITが公表するPML値の定義が本投資法人におけるPML値の定義（詳細については前記(注1)を
             ご参照ください。）と同一とは限らないため、単純に比較することができない可能性があることにご留意ください。公表資
             料にポートフォリオPML値の記載がないJ-REITについては除外して計算しています。本投資法人以外の各投資法人の個別の
             PML値についても同様です。
                                12/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          また、本投資法人のポートフォリオにおける期中平均稼働率の推移は以下のとおりです。
          2022年10月末日時点においては、レジデンスを除くホテル、オフィス及び商業施設のいずれの
         用途についても期中平均稼働率95％以上を維持しており、コロナ禍以降も安定したポートフォリ
         オ運営を継続しています。
         (注1)　   第1期は2016年8月末日から2016年12月末日まで、第2期から第12期までは各期の最初の月の月末から最終の月の月末までの、









             各月末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率を単純平均して記載しています。また、第13期は2022年7月末日から2022年
             10月末日までの、各月末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率を、単純平均して記載しています。
         (注2)　   ポートフォリオ全体の各用途の稼働率の計算において、1棟の建物に複数の用途が存する場合、面積の比率が最も高い用途を
             当該建物全体の用途としています。
          プレスト博多祇園ビルにおいて賃料固定での1棟サブリース契約を解約し、個別賃貸に切り替

         えたことで2020年6月期（第8期）に一時的にオフィスの期中平均稼働率が大幅に低下しました
         が、その後のリーシングにより、サブリース契約時（2020年4月26日まで）と比べ、足元（2022
         年10月31日時点）の賃料単価（1坪当たり賃料）は54.6％上昇しています。
          また、2022年6月期（第12期）以降は本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスの期中平
         均稼働率が低下しましたが、これには、前回の公募増資（以下「第3回公募増資」又は「第3回
         PO」ということがあります。）の際に取得したＭＲＲ宇都宮が、オフィスとレジデンスの複合施
         設であるものの、オフィスの面積の比率が最も高いことから、本投資法人のポートフォリオ上は
         「オフィス」と分類されることが理由の一つとして挙げられます。
          すなわち、実際には同物件のオフィス部分は取得して以降稼働率100％で推移している一方
         で、レジデンス部分の稼働率が100％を下回るため、同物件全体の稼働率が100％を下回り、結果
         として本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスの期中平均稼働率が低下する要因となって
         います。
          したがって、オフィスの実質的な期中平均稼働率は2022年6月期（第12期）以降も堅調に推移
         していると本投資法人は考えています。また、一時稼働率が低下したＭＲＲ宇都宮のレジデンス
         部分につきましても、足元回復基調にあると考えています。
                                13/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　地方を中心とした、相対的に利回りの高い物件への重点投資による「収益性」の確保
          本投資法人は、資産価値向上のための様々な施策を通じてポートフォリオの質及び収益力を向
         上させることにより、内部成長の実現を目指します。各施策の概要は以下のとおりです。
         (注1)　   「レジデンスのダウンタイム（60日以内）目標達成率」は、各計算期間において本投資法人が保有していたレジデンス（当









             該期中に譲渡した物件も含みます。）について、各計算期間中に入居した戸数のうち前のテナントが退去した日から60日以
             内に次のテナントとの契約が開始し入居したものを集計し、各計算期間中に入居した総戸数で除して、算出しています。
         (注2)　   「レジデンスの賃料増減実績（入替時）」は、各計算期間において本投資法人が保有していたレジデンス（当該期中に譲渡
             した物件も含みます。）について、各計算期間中に入居したテナントについて、前のテナントと比較して賃料が増額、据
             置、減額となったものに分類し、各計算期間のそれぞれの件数が、各計算期間における入居テナントの合計に占める割合を
             示したものです。
                                14/99









                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人は、第3回公募増資の際、1物件を鑑定評価額を上回る価格で譲渡するとともに、8
         物件を取得しました。本取組みでも、鑑定評価額を上回る譲渡価格で本譲渡資産を譲渡すること
         で譲渡益を還元するとともに、取得予定資産を取得する予定です。
          本投資法人は、このような継続的な資産入替により、ポートフォリオの質の向上と譲渡益の投
         資主還元を両立し、更なる投資主価値の向上を目指します。
          本投資法人による資産入替の取組みの概要は以下のとおりです。
         (注)　　各物件の「築年数」は、本書の日付現在の数値ではなく、本投資法人のプレスリリースによる取得又は譲渡の公表時点の数








             値を記載しています。
                                15/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          また、本投資法人の1口当たり分配金は、2017年6月期から2022年6月期まで着実に推移してお
         り、本投資法人の1口当たりNAV(注1)(注2)も、2016年12月期以降着実に成長しています。上記の
         とおり、本投資法人は、上場以降、1口当たり分配金及び1口当たりNAVを着実に伸ばしており、
         かつ本取組みにより、さらなる成長を目指します。
          本投資法人の1口当たり分配金及び1口当たりNAVの推移は以下のとおりです。
         (注1)　   各期末時点の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。以下同じです。









             各期末時点の1口当たりNAV＝（当該期末時点の貸借対照表上の純資産合計＋当該期末時点の保有資産の鑑定評価額合計－当
             該期末時点の保有資産の期末帳簿価額合計－当該期末時点の分配金総額）÷当該期末時点の本投資法人の発行済投資口の総
             口数
         (注2)　   「本取組み後の1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。以下同じです。
             本取組み後の1口当たりNAV＝（第12期（2022年6月期）末時点の貸借対照表上の純資産合計＋本募集による発行価額の総見込
             額*＋本譲渡資産を除く第12期（2022年6月期）末時点の保有資産の鑑定評価額**合計＋2022年12月期取得済資産の鑑定評価
             額**－本譲渡資産を除く第12期（2022年6月期）末時点の保有資産の期末帳簿価額合計－2022年12月期取得済資産の取得価格
             ＋取得予定資産の鑑定評価額**合計－取得予定資産の取得予定価格合計－第12期（2022年6月期）末時点の分配金総額）÷本
             募集後の本投資法人の発行済投資口の総口数***
             *　　本募集による発行価額の総見込額として5,588,000,000円を見込んでいます。かかる見込額は、2022年12月12日（月）
             現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（135,900円）を基準として、発行価額を本投資口1口当たり
             124,188円と仮定して算出したものです。また、本第三者割当における募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会
             社により申込みがなされ、かつ、払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集における実際の発行価額
             が前記仮定額よりも低額となった場合には、本募集による発行価額の総額は前記金額よりも減少することとなり、実際の取
             得予定資産取得後の1口当たりNAVは上記よりも低くなる可能性があります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額
             となった場合には、本募集による発行価額の総額が前記金額よりも増加し、実際の取得予定資産取得後の1口当たりNAVは上
             記よりも高くなる可能性があります。
             ** 　各保有資産及び各取得予定資産に係る不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式
             会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しており、「鑑定評価額」は、2022年12月期取得
             済資産を除く保有資産については2022年6月30日、2022年12月期取得済資産については2022年5月31日時点、取得予定資産に
             ついては2022年8月1日及び2022年12月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額に基づき算出
             しています。以下同じです。
             ***　本第三者割当における募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、かつ、払込みが
             なされることを前提としています。
             本取組み後の1口当たりNAVは、上記の仮定の下に算出した本書の日付現在における見込値であり、実際の本取組み後の1口当
             たりNAVと一致するとは限りません。
                                16/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活用した「着実な外部成長」の実現
          本投資法人は、(i)地方での豊富な不動産開発実績を有するスポンサーが開発した高品質な物
         件を、スポンサーが有する地方の不動産マーケットに関する多彩なノウハウを活用して取得する
         ことが可能となる「スポンサー開発物件」の取得、(ii)スポンサーが一時的に保有することで柔
         軟な取得を可能とするスポンサーの有する「ウェアハウジング機能」の活用、(iii)上場6年半で
         培った運用会社のネットワークである「運用会社独自ルート」の利用といった多様な物件取得
         チャネルを活用しています。
          取得予定資産13物件のうち8物件は運用会社独自ルートによる取得であり、運用会社独自ルー
         トによる物件取得の比率（取得（予定）価格ベース）は29.3％に達する見込みです。
          本投資法人は、運用会社独自のソーシング力を向上させることが物件仕入れ方法の多様化に繋
         がり、本投資法人の更なる成長機会の実現に寄与することができると考えています。
         (注1)　   「運用会社独自ルート」とは、後記「スポンサーサポート」以外の方法で物件の取得を行う方法をいいます。









         (注2)　   「スポンサーサポート」とは、スポンサーが開発した物件及びウェアハウジング機能等によりマリモ又はマリモが出資する
             特別目的会社が第三者により保有されている物件について取得資金を負担した上で取得し、一時的な保有を行った物件の取
             得を行う方法をいいます。
         (注3)　   「新たなサポート会社からの取得」とは、新たにサポート協定を締結したアルファコート並びにそのグループ会社であるア
             ルファホールディングス株式会社及びアルファプロジェクト合同会社からの物件の取得をいいます。アルファコートとのサ
             ポート協定については後記のアルファコートとのサポート協定の内容をご参照ください。
         (注4)　   「前回取組み」とは、第3回公募増資による物件の取得をいいます。
                                17/99







                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人は、地方の有力な企業や地域金融機関をサポート会社とすることで、中長期的な物
         件取得機会の確保や運用資産の安定的な運営を実現することができており、今後も安定的な外部
         成長が期待できると考えています。
          2023年1月に、新たにアルファコートとサポート協定を締結しており、本投資法人は下記の各
         種のサポートの提供を受けます。
          本投資法人のサポート体制の概要は以下のとおりです。
         (注1)　   アルファコートとのサポート協定を除く本投資法人のサポート体制の詳細は、参照有価証券報告書「第一部                                         ファンド情報　









             第1  ファンドの状況　2        投資方針　(1)投資方針　④           地域に根付き、「地方の創生」を実現するサポート体制を構築」をご
             参照ください。
         (注2)　   「物件情報の提供」により、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀
             行、リビタ及びアルファコートから、本投資法人に対して優先的に物件情報が提供されるものではありません。特に、みち
             のく銀行、中国銀行、広島銀行及び足利銀行とのサポート協定においては、みちのく銀行、中国銀行、広島銀行及び足利銀
             行の判断により、任意で、物件情報の提供を行う内容となっています。また、三十三銀行、関西みらい銀行、リビタ及びア
             ルファコートとのサポート協定においては、本投資法人への情報提供は、第三者に先立つもの又は第三者と同時に行われる
             ものとはされていません。
         (注3)　   「CM」とはコンストラクション・マネジメント、「ML」はマスターリース、「PM」はプロパティマネジメントをいいます。
             以下同じです。
                                18/99







                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          アルファコートとのサポート協定の内容は、以下のとおりです。
          (イ)   物件情報の提供(注1)

            アルファコートは、不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとす
           る匿名組合出資持分等（開発段階の不動産を含みます。）のうち、本投資法人及び本資産運
           用会社の定める投資方針に合致するもの（以下「適格不動産等」といいます。）を売却しよ
           うとする場合、当該適格不動産等に関する情報を本投資法人及び本資産運用会社に提供しま
           す(注2)。
           (注1)　   本投資法人への情報提供は、第三者に先立つもの又は第三者と同時に行われるものとはされていません。
           (注2)　   アルファコートが行政機関の要請に基づいて適格不動産等を売却する場合、アルファコートが第三者と適格不動産等を
              共有又は区分所有している場合、アルファコートが第三者と適格不動産等について、共同事業又は共同開発を実施して
              いる場合、アルファコートグループ内において適格不動産等の売買を実施する場合、その他アルファコートが適当でな
              いと判断する場合は、この限りではありません。
          (ロ)   リーシングサポートの提供

            アルファコートは、本投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、本投資法人が稼働
           率を中長期的に安定させることを目的として、本資産運用会社からリーシングサポートの要
           請がなされた場合には、媒介、管理等のサポートを行うものとされています。
          (ハ)   マスターリース兼プロパティマネジメント業務等の提供

            アルファコートは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人が保
           有する不動産等につき、別途締結するマスターリース兼プロパティマネジメント業務委託契
           約に基づく業務その他の必要な支援を行い、又はアルファコートグループの他の法人をして
           行わせるものとされています。
          (ニ)   人材に関する協力

            アルファコートは、必要とされる人材をアルファコートグループから本資産運用会社に出
           向させる等、本資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされるノウハウを指導する
           ための人材面の協力を最大限行うものとされています。
          (ホ)   投資口の継続保有

            アルファコートは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、本投資法人の投資口を取得し
           た場合、特段の事情がない限り、当面の間、本投資法人の投資口の保有を継続する意向であ
           ることを表明するものとされています。
            アルファコートは、前記の特段の事情が生じた場合その他前項で意向表明した事項につい
           て変更があった場合には、直ちに本投資法人及び本資産運用会社に対してその旨通知し、そ
           の善後策について誠実に協議するものとされています。
          (ヘ)   媒介業務の提供

            アルファコートは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、アルファコートグループの適
           格不動産等に関する情報を提供し、本投資法人が当該適格不動産等を取得する場合で本投資
           法人及び本資産運用会社から依頼されたとき（ただし、本投資法人及び本資産運用会社は、
           アルファコートの取引執行能力、法令等遵守状況、信用リスク及び取引コスト等を勘案して
           適切と判断される場合に限り依頼するものとします。）には、特段の事情がない限り、当該
           取得について媒介業務を行うものとされています。
          (ト)   商標の使用許諾

            アルファコートは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、目論見書、ホームページ、決
           算説明会資料、有価証券届出書及び資産運用報告等の開示書類において、サポート協定にお
           いて定める商標について、本投資法人の投資方針及び本投資法人の保有する当該商標を冠し
           た物件に係る情報等の記載として、当該商標を記載又は掲載することを非独占的に許諾して
           います。
                                19/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          スポンサーであるマリモが開発する物件は以下の通りです。
         (注1)　    上記各物件について、取得予定資産として記載されている物件を除き、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はな









             く、また、今後取得できる保証もありません。本書の日付現在、No.6からNo.21までの各物件の開発は完了しておらず、竣工
             予定及び戸数予定は本書の日付現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性があります。
         (注2)　   「戸数／区画数」は、図面（計画中のものを含みます。）を基にマリモが判断した戸数又は区画数を記載しており、後記「3
             2022年12月期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要」において定義する「賃貸可能戸数」とは異なります。
         (注3)　   レジデンス（学生寮及び学生マンションを除きます。）の戸数欄には各住戸の間取りを記載しています。なお、間取りが一
             種類のみの物件については当該間取りを記載し、複数の間取りがある物件については戸数が最も多い間取りを記載していま
             す。各物件の開発は完了しておらず、間取りは本書の日付現在の計画に基づくものであり、実際とは異なる可能性がありま
             す。
                                20/99









                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人の資産規模は、第3回公募増資の行われた2022年6月期末においては39,550百万円で
         したが、本募集により2022年12月期取得済資産1物件及び取得予定資産13物件を取得し、本譲渡
         資産1物件を譲渡することで、本取組み後には、52物件に拡大し、不動産信託受益権の取得（予
         定）価格合計は、50,140百万円となり、中長期目標として掲げてきた資産規模500億円を達成す
         る予定です。本投資法人の資産規模の推移は以下のとおりです。
         (注)　　「資産規模増加率」とは、以下の計算式より求められる数値をいい、小数第1位を切り捨てて記載しています。









         　　　　本取組み後の取得（予定）価格合計÷第1期末時点の保有資産の取得価格合計－1
                                21/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          また、本投資法人は、新たにアルファコートとの間でサポート協定を締結し、さらに地方の良
         質なパイプラインを獲得することを目指します。アルファコートの概要は以下のとおりです。
         (出所)　経済産業省「地域未来牽引企業　選定一覧　検索結果　アルファコート株式会社」、公益社団法人全国市街地再開発協会









             「令和4年度　市街地再開発等功労者表彰受賞者」、アルファコート決算書類
         (注1)　   上記「保有物件事例」記載の各物件は、アルファコートが本書の日付現在保有する物件ですが、本書の日付現在、本投資法
             人が取得する予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
         (注2)　   市街地再開発等功労者表彰の受賞者はアルファコート帯広西3・9地区開発株式会社であり、アルファコートは同社において
             基本計画・事業計画・事業推進を担当しています。
                                22/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (2)　今後の成長戦略
         ①　本投資法人の取得方針
          本投資法人の今後の取得方針、2023年1月4日付改正後の運用ガイドライン（以下「新運用ガイ
         ドライン」といいます。）に基づく用途別投資比率及び本取組み後における投資比率は以下のと
         おりです。
         (注1)　   用途別投資比率は取得価格ベース、本取組み後における投資比率は取得（予定）価格ベースです。








         (注2)　   成長戦略における「目標」欄及び取得方針における「今後の取得方針」欄に記載した内容は現在の状況を踏まえた当面の目
             標及び方針であり、随時変更される可能性があります。また、「目標達成に向けた取組み」欄に記載の内容は本書の日付現
             在では準備段階のものも含まれており、実現する保証はありません。「取組み結果」欄には、「目標達成に向けた取組み」
             が実現した場合の結果を記載しています。
         (注3)　   「目標達成に向けた取組み」欄に記載の稼働率は取得予定資産のレジデンス4物件の2022年10月末日の稼働率（賃貸可能面積
             の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合）、平均鑑定NOI利回りは取得予定資産の商業施設7物件の平均鑑定NOI利回り
             （鑑定NOIの合計の取得予定価格の合計に対する比率）を記載しています。
                                23/99









                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　財務状況
          本投資法人の2022年12月13日取得の格付並びに本書の日付現在又は本取組み後の主要な財務指
         標、総資産LTV（借入金額と投資法人債発行残高の合計額を総資産額で除して得られる割合をい
         います。以下同じです。）の推移、借入先の分散状況及び返済期限の分散状況は以下のとおりで
         す。
         (注1)　   本取組み後の「有利子負債残高（上限）」及び「長期負債比率」とは、以下の計算式より求められる数値をいいます。








             有利子負債残高（上限）＝本書の日付現在の借入れの残高＋新規借入れの予定額（上限）－新規借入れの借入予定額のうち
             本第三者割当の払込金額を原資として返済を予定している借入予定額（上限）
             長期負債比率＝（本書の日付現在の各借入れのうち長期借入れ*であるものの残高＋新規借入れのうち長期借入れ*であるも
             のの借入予定額（上限））÷（本書の日付現在の借入れの残高＋新規借入れの借入予定額（上限）－新規借入れの借入予定
             額のうち本第三者割当の払込金額を原資として返済を予定している借入予定額（上限））
             *　　   「長期借入れ」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年超の借入れをいい、残存期間が1年以内となって
               いるものも含みます。
             なお、新規借入れについては、金融機関から融資意向表明書を受領していますが、本書の日付現在、金銭消費貸借契約は締
             結していません。したがって、実際に借入れが行われることは保証されているわけではありません。以下同じです。本取組
             み後の有利子負債残高及び長期負債比率は変動する可能性があります。
         (注2)　   借入先の金融機関名は略称を使用しています。
         (注3)　   本取組み後の「総資産LTV」とは、以下の計算式より求められる数値をいいます。
             総資産LTV＝（本書の日付現在の有利子負債残高＋新規借入れの借入予定額（上限）－新規借入れの借入予定額のうち本第三
             者割当の払込金額を原資として返済を予定している借入予定額（上限））÷（第12期（2022年6月期）末時点の総資産額＋本
             譲渡資産の譲渡益＋2022年7月5日付で借り入れた短期借入金＋2022年8月1日付で借り入れた長期借入金－同日付で実施した
             借入金の弁済額＋新規借入れの借入予定額（上限）－新規借入れの借入予定額のうち本第三者割当の払込金額を原資として
             返済を予定している借入予定額（上限）＋本募集の払込金額の見込額－第12期（2022年6月期）末時点の本譲渡資産の敷金＋
             2022年12月期取得済資産の敷金＋取得予定資産の敷金、建設協力金及び保証金*）
             *　　   敷金、建設協力金及び保証金については、取得予定資産取得後において設定されている予定の担保があります。当該
               担保については後記「2         2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産
               の概要   (12)  担保の内容」をご参照ください。
             また、本募集の払込金額の見込額は、一般募集における発行価額の総額5,322,000,000円（2022年12月12日（月）現在の東京
             証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）と、本第三者割当における発行価額の総額の
             上限266,000,000円（2022年12月12日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した
             見込額）を用いています。実際の発行価額及び本第三者割当の申込口数に伴い、実際の本募集の払込金額は変動する可能性
             があり、本取組み後の総資産LTVも変動する可能性があります。
         (注4)　   本取組み後の「返済期限の分散状況」は、本書の日付現在の有利子負債残高及び新規借入れの借入予定額（上限）（新規借
             入れの借入予定額のうち本第三者割当の払込金額を原資として返済を予定している借入予定額は含みません。）に基づき記
             載しています。
                                24/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　投資口価格の推移
          本投資法人の投資口価格は、2016年7月29日の上場以降、順調に上昇を続けておりましたが、
         前々回の公募増資直後の2020年3月、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて一時は大幅に下
         落しました（この間、東証REIT指数も大幅に下落しました。）。しかし、2020年6月期末以降は
         騰落はあるものの順調に上昇しており、第3回公募増資後も安定的に推移しています。本投資法
         人の上場以降の投資口価格の上昇は総じて東証REIT指数の上昇を上回っていると評価することが
         できます。このような投資口価格の推移は、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い堅実な総
         合型ポートフォリオの構築をはじめとする本投資法人による投資主価値のための様々な取組み
         が、市場において十分に評価された結果であるものと、本投資法人は考えています。
          本投資法人は、今後も投資主価値向上のための取組みを引き続き実施していくことを通じて、
         保有資産の高い収益性と安定性に裏付けされた、投資口価格の堅調な上昇の実現を目指します。
         (注1)　   上場日である2016年7月29日から2022年12月12日までの推移です。









         (注2)　   2016年7月29日の東京証券取引所における東証REIT指数の終値を基準として、その終値がグラフ上本投資法人の上場時の投資
             口価格81,500円と同値であるように調整した上で、その推移を表示したものです。
                                25/99








                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　NOI利回りとトータルリターン
          本投資法人は、他のJ-REITと対比して相対的に高いNOI利回り及びトータルリターンを実現し
         ており、本投資法人の収益性はJ-REITの中でトップランクに位置していると、本投資法人は考え
         ています。
         (注1)　   各J-REITの「NOI利回り」は、鑑定NOIの直近期末時点における取得資産総額に対する比率をいい、各J-REITの2022年12月12









             日時点の開示資料に基づきます。なお、本投資法人の「NOI利回り」は本取組み後の数値を記載しています。
         (注2)　   本書における「トータルリターン」とは、2016年7月29日に取得した投資口を2022年12月12日まで保有し続けた場合のリター
             ン（当初投資分のリターン）と、2016年7月29日から2022年12月12日までの期間における受取分配金を、投資元本に上乗せし
             て当該受取分配金に係る権利落ち日における当該投資口の普通取引の終値で再投資した場合のリターン（再投資によるリ
             ターン）に基づき算出した投資主にとっての収益性を示す指標であり、以下の計算式により求めています。以下同じです。
             トータルリターン（％）
             ＝｛（当初投資分のリターン＋再投資によるリターン）－1｝×100
             当初投資分のリターン
             ＝2022年12月12日（月）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値÷2016年7月29日（金）現在の東京証券取引
             所における投資口の普通取引の終値*
             再投資によるリターン
             ＝［｛（1＋第n期の受取分配金÷第n期の受取分配金に係る権利落ち日における投資口の普通取引の終値）の総乗｝－1］×
             （2022年12月12日（月）現在の東京証券取引所における投資口の普通取引の終値÷2016年7月29日（金）現在の東京証券取引
             所における投資口の普通取引の終値*）
             *　　2016年7月29日（金）より前に上場したJ-REITについては2016年7月29日（金）現在の東京証券取引所における投資口の
             普通取引の終値、2016年7月29日（金）以降に上場したJ-REITについては当該J-REITの上場日現在の東京証券取引所における
             投資口の普通取引の終値に基づいてそれぞれ計算しています。2016年7月29日（金）以降に上場したJ-REITについては斜線ハ
             イライトで表示しています。
                                26/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　ESGに関する取組み
          本投資法人及び本資産運用会社は、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス
         （Governance）（以下総称して「ESG」といいます。）に配慮した企業活動を行うことが、本投
         資法人の基本方針である安定的な収益の確保及び資産価値の向上に資すると考えています。
           (イ)   本投資法人の取組み

             本投資法人は、環境負荷の低減、社会貢献及びガバナンスを意識した様々な取組みを
            行っています。本投資法人におけるESGに関する取組みの概要は以下のとおりです。
         (注)　　「利害関係人等との取引における意思決定フロー」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                                           ファンド情報　第1





             ファンドの状況　1        投資法人の概況　(4)         投資法人の機構　③        投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
           (ロ)   本資産運用会社の取組み

             本資産運用会社は、従業員が働きやすい環境を整備し、従業員の満足度を向上させるこ
            とを通じて従業員の作業効率等が上がり、ひいては本投資法人の資産運用の安定性向上や
            資産価値の向上につながると考えています。本資産運用会社における従業員支援等の概要
            は以下のとおりです。
                                27/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      2　2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要
       本投資法人は、本募集の対象となる投資口の発行により調達した資金及び新規借入金により日本通
      運  駒ヶ根物流センターを除く取得予定資産を取得することを予定しており、日本通運                                             駒ヶ根物流セ
      ンターについては、本募集の対象となる投資口の発行により調達した資金により取得することを予定
      しています。また、本投資法人は、2022年12月期（第13期）にアルティザ熊本新町を取得、アルティ
      ザ都筑中央公園（第13期譲渡分）を売却しており、2023年6月期（第14期）にアルティザ都筑中央公
      園（第14期譲渡分）を売却します。
       本投資法人は、取得予定資産について、2022年8月26日付でスターシップ石橋阪大前に係る現受益
      者との間で信託受益権売買契約を締結しており、2023年1月4日付で、各取得予定資産（スターシップ
      石橋阪大前及びＭｒＭａｘ伊勢崎店を除きます。）に係る現受益者又は所有者（以下、スターシップ
      石橋阪大前及びＭｒＭａｘ伊勢崎店の現受益者又は所有者と併せて「売主」といいます。）との間
      で、信託受益権売買契約（以下、スターシップ石橋阪大前に係る信託受益権売買契約と併せて「本件
      売買契約①」といいます。）並びにＭｒＭａｘ伊勢崎店に係る現所有者及び当該現所有者と同物件に
      係る信託受益権を譲り受ける旨の2022年10月31日付信託受益権売買契約（以下「本件原売買契約」と
      いいます。）を締結した譲受人との間で、2023年1月4日付で、本件原売買契約の買主としての地位及
      びこれに基づく権利義務を本投資法人に移転する旨の地位譲渡契約（以下「本件地位譲渡契約」とい
      い、本件地位譲渡契約と本件原売買契約とを併せて、「本件売買契約②」といい、本件売買契約②と
      本件売買契約①とを併せて「本件売買契約」といいます。）を締結しています。日本通運                                                 駒ヶ根物
      流センターに係る信託受益権売買契約を除く本件売買契約①においては、売買代金の調達を目的とし
      て買主が発行する募集投資口の全ての払込金額の支払及び買主に対する売買代金の調達を目的とする
      貸付の実行により、買主が売買代金の資金調達を完了すること等を売買代金支払の前提条件としてい
      ます。スターシップ石橋阪大前、コープさっぽろ恵み野店及び日本通運                                       駒ヶ根物流センターに係る
      本件売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォ
      ワード・コミットメント等(注1)に該当します。
       本件売買契約①においては、売主又は本投資法人のいずれかが本件売買契約①上の債務を履行せ
      ず、又は、本件売買契約①に定める売主の表明保証事項若しくは本投資法人の表明保証事項につき重
      大な違反が判明し、かつ、本件売買契約①の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の
      解除ができます。本件原売買契約においては、売主又は買主のいずれかが本件売買契約上の債務を履
      行せず、又は、本件売買契約に定める売主の表明保証事項若しくは本投資法人の表明保証事項につき
      重大な違反が判明し、かつ、本件売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の
      解除ができます。
       ただし、日本通運          駒ヶ根物流センターに係る信託受益権売買契約を除く本件売買契約①において
      は、本投資法人が売買代金の資金調達を完了すること等が売買代金支払の前提条件とされており、か
      かる条件が成就しない場合には、本投資法人は、違約金を負担することなく当該契約を解除できるも
      のとされています。また、本件地位譲渡契約においては、(i)本投資法人は、本件原売買契約に基づ
      く売買代金相当額の資金を新投資口の発行又は借入により調達できない場合、売買実行日の5営業日
      前まで（同日を含みます。）に、本件原売買契約の売主、本件地位譲渡契約の他の当事者及び関連す
      る信託受益権に関する信託受託者に対する書面による通知により、本件地位譲渡契約を解除すること
      ができるものとされ、かつ、(ii)かかる解除が行われた後は、本投資法人が本件売買契約②に基づく
      一切の義務から免れるものとされています。また、本件地位譲渡契約においては、本投資法人は、本
      件原売買契約に基づく売買代金相当額の資金を新投資口の発行又は借入により調達できない場合、売
      買実行日の5営業日前まで（同日を含みます。）に、本件原売買契約の売主、本件地位譲渡契約の他
      の当事者及び関連する信託受益権に関する信託受託者に対する書面による通知により、本件地位譲渡
      契約を解除することができるものとされ、かつ、かかる解除が行われた後は、本投資法人が本件売買
      契約②に基づく一切の義務から免れるものとされています。したがって、本募集又は資金の借入れ等
      が完了できずに本件売買契約上の代金支払義務を履行できない場合においても、当該履行できないこ
      とにより違約金を支払うことにはなりません。また、日本通運                                  駒ヶ根物流センターに係る信託受益
      権売買契約においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了することができないことが明らかと
      なった場合には、本投資法人は売主から書面による承諾を得ることにより（ただし、売主は、合理的
      な理由なく承継を拒絶しないものとします。）、当該契約に基づく権利、義務又は地位を本投資法人
      が指定するその他の第三者に譲渡することができるとされています。これらのことから、本投資法人
      の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
       なお、スターシップ石橋阪大前、アルティザ水戸白梅、グランエターナ北大前Ⅱ、ミラキタシティ
      花北及びホテルウィングインターナショナル飛騨高山の売主は、いずれも本資産運用会社の自主ルー
      ルである利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当し、ＭｒＭａｘ伊勢崎店についても本件
      地位譲渡契約を締結した買主が利害関係人等に該当(注2)することから、本資産運用会社は、利害関
                                28/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本資産運用会社の自
      主ルールである利害関係人等取引規程については、参照有価証券報告書「第二部                                            投資法人の詳細情
      報　  第3  管理及び運営　2          利害関係人との取引制限　(2)                 利害関係人等取引規程」をご参照くださ
      い。
        (注1)　   先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに
           類する契約をいいます。
        (注2)　   本投資法人は、かかる地位譲渡に関し、本件地位譲渡契約の譲渡人であるマリモに対して地位譲渡の対価14百万円を支払い、当
           該金額を不動産等の帳簿価額に算入する予定です。
                                29/99


















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (1)　2022年12月期取得済資産の概要
         2022年12月期取得済資産の物件名称、取得価格、投資比率、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定
        評価額、売主及び取得年月日は、以下のとおりです。
                                 不動産     対不動産

                       取得     投資
                                  鑑定      鑑定
     分   物件               価格     比率
              物件名称                   評価額      評価額       売主       取得年月日
     類   番号              （百万円）      （％）
                                （百万円）       （％）
                       (注1)     (注2)
                                 (注3)      (注4)
     レ
     ジ
             アルティザ
     デ  Rp-18                520     100.0      524      99.2    株式会社マリモ         2022年7月5日
              熊本新町
     ン
     ス
          合計／平均             520     100.0      524      99.2       －        －

    (注1)　   「取得価格」は、本件売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円
        未満を切り捨てて記載しています。
    (注2)　   「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注3)　   鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社に委託しており、2022年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評
        価額を記載しています。
    (注4)　   「対不動産鑑定評価額」とは、取得価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。なお、合計欄
        には、取得価格の合計を不動産鑑定評価額の合計で除した値を記載しています。
                                30/99














                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (2)　取得予定資産の概要
         取得予定資産の物件名称、取得予定価格、投資比率、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価
        額、売主及び取得予定年月日は、以下のとおりです。
                                 不動産     対不動産

                      取得予定      投資
                                  鑑定      鑑定              取得予定
     分   物件               価格     比率
              物件名称                   評価額      評価額       売主        年月日
     類   番号              （百万円）      （％）
                                （百万円）       （％）               (注5)
                       (注1)     (注2)
                                 (注3)      (注4)
             スターシップ
       Rp-19               1,100      9.9     1,170      94.0    株式会社マリモ        2023年1月19日
             石橋阪大前
             アルティザ
       Rp-20                707     6.4     781      90.5    株式会社マリモ        2023年1月19日
     レ
              水戸白梅
     ジ
            グランエターナ
     デ  Rp-21                570     5.1     587      97.1    株式会社マリモ        2023年1月19日
              北大前Ⅱ
     ン
            アルファスクエア                                アルファコート
     ス
       Rp-22                840     7.6     889      94.4             2023年1月19日
              南4条東                                株式会社
           小計／平均            3,217      28.9     3,427      93.8       －        －
                                            アルファホール
              コープ
       Cp-14                870     7.8     1,020      85.2    ディングス株式        2023年3月31日
            さっぽろ恵み野店
                                              会社
                                            アルファプロ
       Cp-15      ＭＲＲ千歳          471     4.2     505      93.2    ジェクト合同会        2023年1月19日
                                               社
                                            アルファコート
       Cp-16     ＭＲＲ岩見沢          572     5.1     625      91.5             2023年1月19日
                                             株式会社
                                            アルファコート
       Cp-17      ＭＲＲ函館          390     3.5     436      89.4             2023年1月19日
     商
                                             株式会社
     業
                                            アルファホール
     施
       Cp-18      ＭＲＲ江別          649     5.8     692      93.7    ディングス株式        2023年1月19日
     設
                                              会社
                                            株式会社ミス
             ＭｒＭａｘ                               ターマックス・
       Cp-19               1,461      13.1     1,950      74.9             2023年1月19日
              伊勢崎店                              ホールディング
                                               ス
            ミラキタシティ
       Cp-20                570     5.1     708      80.5    株式会社マリモ        2023年1月19日
               花北
           小計／平均            4,983      44.8     5,936      83.9       －        －
            ホテルウィング
       Hp-02    インターナショナル            1,750      15.7     1,930      90.6    株式会社マリモ        2023年1月19日
     ホ
              飛騨高山
     テ
     ル
           小計／平均            1,750      15.7     1,930      90.6       －        －
            日本通運     駒ヶ根
     物
       Lp-01               1,170      10.5     1,220      95.9     非開示(注6)        2023年3月31日
             物流センター
     流
     施
           小計／平均            1,170      10.5     1,220      95.9       －        －
     設
          合計／平均            11,120      100.0     12,513      88.8       －        －
    (注1)　    「取得予定価格」は、本件売買契約に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
        ん。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注2)　   「投資比率」は、取得予定価格の合計に占める各物件の取得予定価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注3)　   各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、2022年8月1日及び2022年12月1日を価格時点とする各不動
        産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
    (注4)　   「対不動産鑑定評価額」とは、各物件の取得予定価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
        なお、小計欄又は合計欄には、取得予定価格の小計又は合計を不動産鑑定評価額の小計又は合計で除した値を記載しています。
    (注5)　   「取得予定年月日」は、本書の日付現在、上表記載のとおりですが、本募集の払込期日又は今後行う借入れの実行日が決定した際に、数
        日程度繰り下げられることがあります。以下同じです。
    (注6)　   売主の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                31/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (3)　2022年12月期譲渡済資産の概要
         2022年12月期譲渡済資産の物件名称、譲渡価格、所在地、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評
        価額、譲渡先及び譲渡年月日は、以下のとおりです。
                                 不動産     対不動産

                      譲渡価格            鑑定      鑑定
     分   物件                                      譲渡先
              物件名称        （百万円）      所在地     評価額      評価額              譲渡年月日
     類   番号                                       (注4)
                       (注1)         （百万円）       （％）
                                 (注2)      (注3)
     レ
                            神奈川
            アルティザ都筑中
     ジ
                            県横浜
     デ  Rt-02    央公園（第13期譲           665           575     115.6        －     2022年9月30日
                            市都筑
     ン
              渡分）
                             区
     ス
    (注1)　   「譲渡価格」は、売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満
        を切り捨てて記載しています。
    (注2)　   鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社に委託しており、2022年6月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評
        価額の50％持分相当額を記載しています。
    (注3)　   「対不動産鑑定評価額」とは、譲渡価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
    (注4)　   譲渡先は、国内の事業会社ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
      (4)　譲渡予定資産の概要

         譲渡予定資産の物件名称、譲渡予定価格、所在地、不動産鑑定評価額、対不動産鑑定評価額、
        譲渡予定先及び譲渡予定年月日は、以下のとおりです。
                                 不動産     対不動産

                      譲渡予定
                                  鑑定      鑑定
     分   物件               価格                      譲渡予定先
              物件名称              所在地     評価額      評価額             譲渡予定年月日
     類   番号              （百万円）                         (注4)
                                （百万円）       （％）
                       (注1)
                                 (注2)      (注3)
     レ
                            神奈川
            アルティザ都筑中
     ジ
                            県横浜
     デ  Rt-02    央公園（第14期譲           665           575     115.6        －     2023年1月11日
                            市都筑
     ン
              渡分）
                             区
     ス
    (注1)　   「譲渡予定価格」は、売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円
        未満を切り捨てて記載しています。
    (注2)　   鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社に委託しており、2022年6月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評
        価額の50％持分相当額を単位未満切り捨てで記載しています。
    (注3)　   「対不動産鑑定評価額」とは、譲渡予定価格を不動産鑑定評価額で除した値をいい、小数第2位を切り捨てて記載しています。
    (注4)　   譲渡予定先は、国内の事業会社ですが、当該譲渡予定先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
                                32/99









                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (5)　本取組み後の本投資法人のポートフォリオ一覧
         本取組み後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
                        年間

                                      賃貸可能面積
         物件              賃料収入       賃貸面積（㎡）                 テナント数       稼働率（％）
     分類          物件名称                         （㎡）
         番号             （百万円）         (注2)                (注4)       (注5)
                                        (注3)
                        (注1)
     2022年12月期取得済資産を除く保有資産
              アルティザ
         Rp-01               256       9,234.28        9,810.37         197       94.1
              仙台花京院
              アルティザ
         Rp-02                34       1,071.56        1,096.48         43       97.7
               上前津
              アルティザ
         Rp-03                97       3,674.84        3,804.39         113       96.6
              博多プレミア
              アルティザ
         Rp-05                41       1,212.75        1,336.50         49       90.7
               東別院
              アルティザ
         Rp-06                46       1,466.00        1,557.90         47       94.1
               上前津Ⅱ
              アルティザ
         Rp-07                65       1,823.18        2,062.06         69       88.4
               千代田
              アルティザ
         Rp-08                48       1,705.20        1,809.60         49       94.2
               東島田
         Rp-09    アルティザ鶴舞           27       813.45        841.50         29       96.7
              アルティザ
         Rp-10                78       2,180.10        2,180.10         91      100.0
     レ
               淡路駅東
     ジ
     デ   Rp-11    アルティザ松本           50       2,452.86        3,012.53         48       81.4
     ン
              アルティザ
     ス
         Rp-12                35       1,025.24        1,079.20         38       95.0
               浅間町
              アルティザ
         Rp-13                65       1,915.65        1,915.65         54      100.0
               北通町
              スターシップ          非開示
         Rp-14                      2,801.77        2,801.77         1      100.0
              神戸学園都市          (注6)
              アルティザ
         Rp-15                46       1,801.36        1,843.68         46       97.7
               水戸泉町
         Rp-16    アルティザ小倉           112       4,761.76        5,307.82         123       89.7
         Rp-17    アルティザ倉敷           47       2,232.00        2,275.84         47       98.1

         Rt-01    アルティザ池尻           36       641.16        641.16         19      100.0

              アルティザ
         Rt-03                59       3,055.80        3,055.80         1      100.0
              川崎ＥＡＳＴ
              アルティザ
         Rt-04               105       5,370.28        5,703.73         79       94.2
               相武台
                                33/99






                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        年間
                                      賃貸可能面積
         物件              賃料収入       賃貸面積（㎡）                 テナント数       稼働率（％）
     分類          物件名称                         （㎡）
         番号             （百万円）         (注2)                (注4)       (注5)
                                        (注3)
                        (注1)
               ＭＲＲ
         Cp-01                84       6,485.11        6,485.11         9      100.0
               おおむた
               垂水駅前
         Cp-02                42       678.57        678.57         7      100.0
              ゴールドビル
             Ｆｏｏｄａｌｙ
         Cp-03                32       1,729.30        1,729.30         1      100.0
               青葉店
             ヤマダ電機テッ          非開示       11,579.19        11,579.19
         Cp-04                                        1      100.0
             クランド三原店          (注6)        (注7)        (注7)
             ヤマダ電機テッ          非開示        5,998.15        5,998.15
         Cp-05                                        1      100.0
             クランド時津店          (注6)        (注7)        (注7)
               ＭＲＲ
         Cp-07               259       11,108.91        11,157.71         60       99.6
               くまもと
               ＭＲＲ
         Cp-08               120       5,070.01        5,070.01         5      100.0
               させぼ
     商
               ＭＲＲ
     業
         Cp-09                85       2,842.78        2,842.78         3      100.0
               いとしま
     施
               ＭＲＲ                8,416.10        8,416.10
     設
         Cp-10                64                        4      100.0
               あきた                 (注8)        (注8)
              スーパーセン
                       非開示
         Cp-11    タートライアル                  13,719.74        13,719.74          1      100.0
                        (注6)
             時津店（底地）
               ＭＲＲ
         Cp-12                86       5,587.25        5,587.25         3      100.0
               あきたⅡ
         Cp-13     光明池アクト          293       5,804.00        6,379.29         26       91.0
               ＭＲＲ
         Ct-01      いちはら          42      18,326.76        18,326.76          5      100.0
               （底地）
              ケーズデンキ
                       非開示
         Ct-02      北本店                11,451.00        11,451.00          1      100.0
                        (注6)
               （底地）
     ホ
             ルートイン一宮          非開示
     テ   Hp-01                      3,860.81        3,860.81         1      100.0
                駅前        (注6)
     ル
               ＭＲＲ
         Op-01               112       3,002.63        3,053.57         13       98.3
              デルタビル
               プレスト
     オ
         Op-02                93       1,732.61        1,931.47         11       89.7
              博多祇園ビル
     フ
     ィ
         Op-03     ＭＲＲ宇都宮          174       4,942.24        5,106.48         77       96.8
     ス
         Op-04     池下ＥＳビル          105       2,066.02        2,066.02         5      100.0
          小計／平均              3,424       173,640.42        177,575.39         1,377       97.8

                                34/99






                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        年間
                                      賃貸可能面積
         物件              賃料収入       賃貸面積（㎡）                 テナント数       稼働率（％）
     分類          物件名称                         （㎡）
         番号             （百万円）         (注2)                (注4)       (注5)
                                        (注3)
                        (注1)
     2022年12月期取得済資産及び取得予定資産
              アルティザ
         Rp-18                33       1,496.00        1,598.52         45       93.6
               熊本新町
              スターシップ          非開示
         Rp-19                      1,838.24        1,838.24         1      100.0
     レ
              石橋阪大前         (注6)
     ジ
              アルティザ
     デ   Rp-20                53       2,095.00        2,095.00         63      100.0
               水戸白梅
     ン
             グランエターナ          非開示
     ス
         Rp-21                      2,036.19        2,036.19         1      100.0
               北大前Ⅱ         (注6)
             アルファスクエ
         Rp-22                41       2,025.95        2,276.83         37       89.0
              ア南4条東
             コープさっぽろ          非開示
         Cp-14                      3,933.31        3,933.31         1      100.0
               恵み野店         (注6)
                       非開示
         Cp-15     ＭＲＲ千歳                 1,521.93        1,521.93         2      100.0
                        (注6)
         Cp-16     ＭＲＲ岩見沢           38       2,165.67        2,165.67         4      100.0
     商
     業                  非開示
         Cp-17     ＭＲＲ函館                 1,485.84        1,485.84         1      100.0
     施                  (注6)
     設
         Cp-18     ＭＲＲ江別          41       2,320.43        2,320.43         2      100.0
              ＭｒＭａｘ         非開示
         Cp-19                      16,829.44        16,829.44          1      100.0
               伊勢崎店         (注6)
             ミラキタシティ
         Cp-20                57       1,441.77        1,441.77         9      100.0
                花北
             ホテルウィング
     ホ
             インターナショ          非開示
     テ   Hp-02                      3,385.68        3,385.68         1      100.0
                ナル        (注6)
     ル
               飛騨高山
     物
             日本通運     駒ヶ根
     流                  非開示
         Lp-01                      10,047.69        10,047.69          1      100.0
     施                  (注6)
              物流センター
     設
          小計／平均              822       52,623.14        52,976.54         169       99.3
          合計／平均              4,246       226,263.56        230,551.93         1,546       98.1

    (注1)　   「年間賃料収入」は、取得予定資産については、2022年10月末日現在の各取得予定資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約
        （ただし、建物に係る賃貸借契約においては、倉庫及び土地（平面駐車場を含みます。）を除きます。）に規定されている月額固定賃料
        （共益費を含みます。）を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2022年10月末日現在において、覚書等で
        本投資法人の取得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。なお、当該取
        得予定資産につきマスターリース契約が締結予定又は締結済みの場合において、賃料額がエンドテナントとの間で締結予定又は締結済み
        の賃貸借契約に規定されている賃料額の合計額と同額とされている場合、エンドテナントとの賃貸借契約に規定されている年間賃料又は
        月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています（ただし、2022年10月末日現在において、覚書等で本投資法人の取
        得までに賃料が変動することが合意されているものについては、当該変動を反映して算出しています。）。また、本投資法人の取得時に
        マスターリース種別が賃料固定型マスターリース契約に変更される予定である場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会
        社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は
        除きます。）の合計額を記載しています。なお、消費税等は除いています。
        他方で、保有資産については、第12期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んだ数値に基づいて年換算値を算出
        し記載しています。
    (注2)　   「賃貸面積」は、2022年10月末日現在の賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナン
        トの間で締結予定又は締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスター
        リース契約が締結予定又は締結済みの場合にはエンドテナントとの間で締結予定若しくは締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に
        表示されているものを記載しています。以下同じです。
    (注3)　   「賃貸可能面積」は、2022年10月末日現在、各物件に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と
        考える面積を記載しています。
    (注4)　   「テナント数」は、2022年10月末日現在の各物件に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・
        事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算し
        た数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済み
        の転借人の数を記載しています。同一の転借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載してい
        ます。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人
        の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。
                                35/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注5)　   「稼働率」は、2022年10月末日現在における、各物件に係るテナントとの間で締結予定又は締結済みの各賃貸借契約又は当該物件の図面
        に表示された賃貸面積の合計を各物件に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積で
        除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注6)　   テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、「ヤマダ電機テックランド三原店」については、テナントはマリモで
        あるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開
        示としています。
    (注7)　   「ヤマダ電機テックランド三原店」及び「ヤマダ電機テックランド時津店」の賃貸可能面積及び賃貸面積には、1階自動車車庫（建物下
        のピロティ式駐車場部分）及び倉庫棟の面積を含みます。
    (注8)　   「ＭＲＲあきた」の敷地内には4棟建物が存在しますが、本投資法人が保有している不動産信託受益権の信託財産に含まれている建物は1
        棟のみです。残りの3棟は、信託受託者から土地を賃借している者が所有しています。そのため、賃貸面積及び賃貸可能面積には、本投
        資法人が保有している不動産信託受益権の信託財産に含まれている建物1棟及び当該建物の敷地以外の土地に係る面積をそれぞれ記載し
        ています。
                                36/99


















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (6)　不動産鑑定評価書の概要
         本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社、一般財団法人日本不
        動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所から、保有資産については2022年6月30日、2022年12月期
        取得済資産については2022年5月31日、取得予定資産については2022年8月1日及び2022年12月1日
        を価格時点として不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
         不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の
        妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不
        動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社、一般財団法人日
        本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別
        の利害関係はありません。
                                        収益価格

                                                         鑑定
                        鑑定                                NOI
                            直接還元          DCF法         最終
     分  物件           鑑定評価
                                  還元                  NOI
            物件名称            評価額                                利回り
                            法による          による     割引率     還元
     類  番号            機関
                                  利回り                 (百万円)
                       (百万円)                                 （％）
                              価格         価格    （％）    利回り
                                  （％）                  (注1)
                                                        (注2)
                            (百万円)         (百万円)         （％）
     2022年12月期取得済資産を除く保有資産
                  大和不動
          アルティザ
       Rp-01            産鑑定株      3,930     3,950     4.9    3,920     4.7    5.1     205     7.5
          仙台花京院
                   式会社
                  大和不動
          アルティザ
       Rp-02            産鑑定株      539     547     4.7     536     4.5    4.9     27    6.9
          上前津
                   式会社
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-03                 1,310     1,320     4.7    1,300     4.5    4.9     71    6.7
          博多プレミア        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-05                  688     696     4.3     679     4.1    4.5     31    4.9
          東別院        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-06                  794     803     4.5     785     4.3    4.7     36    5.1
          上前津Ⅱ        ズ株式会
                    社
     レ
     ジ             株式会社
          アルティザ
     デ  Rp-07            谷澤総合      1,170     1,180     4.2    1,160     4.3    4.4     50    5.2
          千代田
     ン              鑑定所
     ス
                  株式会社
          アルティザ
       Rp-08            谷澤総合      732     743     5.0     727     5.1    5.2     37    5.4
          東島田
                   鑑定所
                  株式会社
          アルティザ
       Rp-09            谷澤総合      477     482     4.1     475     4.2    4.3     20    4.7
          鶴舞
                   鑑定所
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-10                 1,310     1,320     4.3    1,300     4.1    4.5     58    4.9
          淡路駅東        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-11                  647     649     5.7     645     5.5    5.9     43    6.7
          松本        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-12                  535     537     4.5     533     4.3    4.7     24    5.0
          浅間町        ズ株式会
                    社
                                37/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        収益価格
                                                         鑑定
                        鑑定                                NOI
                            直接還元          DCF法         最終
     分  物件           鑑定評価
                                  還元                  NOI
            物件名称            評価額                                利回り
                            法による          による     割引率     還元
     類  番号            機関
                                  利回り                 (百万円)
                       (百万円)                                 （％）
                              価格         価格    （％）    利回り
                                  （％）                  (注1)
                                                        (注2)
                            (百万円)         (百万円)         （％）
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
       Rp-13                  859     865     5.0     852     4.8    5.2     44    5.7
          北通町        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          スターシップ神        リュアー
       Rp-14                 1,230     1,230     4.6    1,220     4.4    4.8     57    5.8
          戸学園都市        ズ株式会
                    社
                  株式会社
          アルティザ
       Rp-15            谷澤総合      707     717     4.9     702     5.0    5.1     35    5.9
          水戸泉町
                   鑑定所
                  日本ヴァ
          アルティザ        リュアー
     レ
       Rp-16                 1,960     1,980     4.8    1,940     4.6    5.0     98    5.3
          小倉        ズ株式会
     ジ
                    社
     デ
                  日本ヴァ
     ン
          アルティザ        リュアー
     ス
       Rp-17                  612     619     4.9     605     4.7    5.1     33    5.7
          倉敷        ズ株式会
                    社
                  大和不動
          アルティザ
       Rt-01            産鑑定株      740     756     3.7     733     3.5    3.9     28    4.7
          池尻
                   式会社
                  大和不動
          アルティザ
       Rt-03            産鑑定株      1,000     1,030     4.9     988     4.7    5.1     53    6.9
          川崎ＥＡＳＴ
                   式会社
                  大和不動
          アルティザ
       Rt-04            産鑑定株      1,320     1,330     4.9    1,310     4.7    5.1     70    6.3
          相武台
                   式会社
            小計／平均            20,560     20,754      －    20,410      －    －    1,030     6.0
                  一般財団
          ＭＲＲ        法人日本
       Cp-01                  923     927     6.1     918     5.8    6.3     63    5.0
          おおむた        不動産研
                   究所
                  日本ヴァ
          垂水駅前        リュアー
       Cp-02                  552     557     5.7     547     5.5    5.9     33    6.7
          ゴールドビル        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          Ｆｏｏｄａｌｙ        リュアー
       Cp-03                  425     426     6.1     423     5.9    6.3     26    10.5
          青葉店        ズ株式会
                    社
     商
                  日本ヴァ
     業     ヤマダ電機
                  リュアー
     施  Cp-04   テックランド              2,920     2,930     6.1    2,910     5.9    6.3     180     9.0
                  ズ株式会
     設     三原店
                    社
                  日本ヴァ
          ヤマダ電機
                  リュアー
       Cp-05   テックランド              1,170     1,180     6.2    1,160     6.0    6.4     77    8.2
                  ズ株式会
          時津店
                    社
                  日本ヴァ
          ＭＲＲ        リュアー
       Cp-07                 2,500     2,510     5.7    2,500     5.5    5.9     152     7.2
          くまもと        ズ株式会
                    社
                  株式会社
          ＭＲＲ
       Cp-08            谷澤総合      1,300     1,320     5.6    1,290     5.7    5.8     75    7.7
          させぼ
                   鑑定所
                                38/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        収益価格
                                                         鑑定
                        鑑定                                NOI
                            直接還元          DCF法         最終
     分  物件           鑑定評価
                                  還元                  NOI
            物件名称            評価額                                利回り
                            法による          による     割引率     還元
     類  番号            機関
                                  利回り                 (百万円)
                       (百万円)                                 （％）
                              価格         価格    （％）    利回り
                                  （％）                  (注1)
                                                        (注2)
                            (百万円)         (百万円)         （％）
                  日本ヴァ
          ＭＲＲ        リュアー
       Cp-09                  976     987     5.2     964     5.0    5.4     53    5.9
          いとしま        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          ＭＲＲ        リュアー
       Cp-10                  892     892     6.4     891     5.7    7.0     57    6.8
          あきた        ズ株式会
                    社
                                           1～5
          スーパーセン
                  株式会社                         年度
          タートライアル                        5.0
       Cp-11            谷澤総合      1,240     1,250         1,240     4.9    5.0     59    5.2
          時津店                        (注3)
                   鑑定所                        6年度
          （底地）
                                           以降5.0
     商
                  日本ヴァ
     業
          ＭＲＲ        リュアー
       Cp-12                 1,020     1,020     6.6    1,020     6.4    6.8     70    7.3
     施
          あきたⅡ        ズ株式会
     設
                    社
                  日本ヴァ
                  リュアー
       Cp-13   光明池アクト              2,350     2,350     4.7    2,350     4.5    4.9     127     6.3
                  ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          ＭＲＲ
                  リュアー
       Ct-01   いちはら              1,240     1,250     －    1,220     4.2    －     35    5.0
                  ズ株式会
          （底地）
                    社
          ケーズデンキ        株式会社
       Ct-02   北本店        谷澤総合      1,120     1,130     4.5    1,120     4.4    4.5     50    4.9
          （底地）         鑑定所
            小計／平均            18,628     18,729      －    18,553      －    －    1,064     6.8
                  大和不動
          ルートイン
     ホ
       Hp-01            産鑑定株      768     787     5.6     760     4.9    5.9     51    7.0
          一宮駅前
     テ
                   式会社
     ル
            小計／平均             768     787     －    760     －    －     51    7.0
                  日本ヴァ
          ＭＲＲ        リュアー
       Op-01                 1,310     1,330     5.1    1,290     4.9    5.3     80    6.7
          デルタビル        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          プレスト博多        リュアー
       Op-02                 1,330     1,330     4.4    1,320     4.2    4.6     63    8.0
          祇園ビル        ズ株式会
     オ
                    社
     フ
                  日本ヴァ
     ィ
                  リュアー
       Op-03   ＭＲＲ宇都宮              2,000     2,010     5.0    1,980     4.8    5.2     115     6.6
     ス
                  ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
                  リュアー
       Op-04   池下ＥＳビル              1,150     1,150     4.6    1,150     4.4    4.8     60    6.1
                  ズ株式会
                    社
            小計／平均            5,790     5,820     －    5,740     －    －    320     6.7
           中計／平均             45,746     46,090      －    45,463      －    －    2,467     6.4

                                39/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        収益価格
                                                         鑑定
                        鑑定                                NOI
                            直接還元          DCF法         最終
     分  物件           鑑定評価
                                  還元                  NOI
            物件名称            評価額                                利回り
                            法による          による     割引率     還元
     類  番号            機関
                                  利回り                 (百万円)
                       (百万円)                                 （％）
                              価格         価格    （％）    利回り
                                  （％）                  (注1)
                                                        (注2)
                            (百万円)         (百万円)         （％）
     2022年12月期取得済資産及び取得予定資産
                  大和不動
          アルティザ
       Rp-18            産鑑定株      524     532     4.9     520     4.7    5.1     27    5.3
          熊本新町
                   式会社
                  日本ヴァ
          スターシップ        リュアー
       Rp-19                 1,170     1,180     4.4    1,160     4.2    4.6     52    4.8
          石橋阪大前        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
     レ
          アルティザ        リュアー
       Rp-20                  781     785     5.0     776     4.8    5.2     39    5.6
     ジ
          水戸白梅        ズ株式会
     デ
                    社
     ン
                  日本ヴァ
     ス
          グランエターナ        リュアー
       Rp-21                  587     587     4.3     587     4.1    4.5     28    5.0
          北大前Ⅱ        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          アルファスクエ        リュアー
       Rp-22                  889     899     4.3     879     4.1    4.5     42    5.1
          ア南4条東        ズ株式会
                    社
            小計／平均            3,951     3,983     －    3,922     －    －    190     5.1
                  日本ヴァ
          コープさっぽろ        リュアー
       Cp-14                 1,020     1,020     5.1    1,020     4.9    5.3     53    6.2
          恵み野店        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
                  リュアー
       Cp-15   ＭＲＲ千歳               505     508     5.1     502     4.9    5.3     26    5.6
                  ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
                  リュアー
       Cp-16   ＭＲＲ岩見沢               625     628     5.1     621     4.9    5.3     32    5.7
                  ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
     商
                  リュアー
       Cp-17   ＭＲＲ函館               436     438     4.9     434     4.7    5.1     21    5.6
     業
                  ズ株式会
     施
                    社
     設
                  日本ヴァ
                  リュアー
       Cp-18   ＭＲＲ江別               692     696     5.1     688     4.9    5.3     36    5.6
                  ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          ＭｒＭａｘ        リュアー
       Cp-19                 1,950     1,930     5.3    1,970     5.1    5.5     107     7.3
          伊勢崎店        ズ株式会
                    社
                  日本ヴァ
          ミラキタシティ        リュアー
       Cp-20                  708     708     5.9     707     5.7    6.1     42    7.4
          花北        ズ株式会
                    社
            小計／平均            5,936     5,928     －    5,942     －    －    320     6.4
                                40/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                        収益価格
                                                         鑑定
                        鑑定                                NOI
                            直接還元          DCF法         最終
     分  物件           鑑定評価
                                  還元                  NOI
            物件名称            評価額                                利回り
                            法による          による     割引率     還元
     類  番号            機関
                                  利回り                 (百万円)
                       (百万円)                                 （％）
                              価格         価格    （％）    利回り
                                  （％）                  (注1)
                                                        (注2)
                            (百万円)         (百万円)         （％）
          ホテルウィング        日本ヴァ
          インターナショ        リュアー
     ホ
       Hp-02                 1,930     1,940     5.7    1,920     5.4    5.8     111     6.3
          ナル        ズ株式会
     テ
          飛騨高山          社
     ル
            小計／平均            1,930     1,940     －    1,920     －    －    111     6.3
                  日本ヴァ
     物
          日本通運     駒ヶ
                  リュアー
       Lp-01                 1,220     1,220     5.4    1,210     5.2    5.6     72    6.2
     流
                  ズ株式会
          根物流センター
     施
                    社
     設
            小計／平均            1,220     1,220     －    1,210     －    －     72    6.2
           中計／平均             13,037     13,071      －    12,994      －    －    694     6.0

           合計／平均             58,783     59,161      －    58,457      －    －    3,162     6.3

    (注1)　   「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                     Operating    Income）をいい、減価償却
        費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF（純収益、Net                                        Cash  Flow）とは異なります。上
        記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件のNOIを足し合わせ
        てもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
    (注2)　   「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得（予定）価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
        ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得予定価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小
        数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載され
        ている数値ではありません。
    (注3)　   現行賃貸借契約内容、不動産投資市場の動向、純収益の変動可能性等を総合的に勘案して算出した割引率を記載しています。
                                41/99












                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (7)　建物状況評価報告書の概要
         本投資法人は、各保有資産及び取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評
        価及び環境アセスメント等に関する報告書を東京海上ディーアール株式会社、大和不動産鑑定株
        式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント及び日本建築検査協会株式会社より取得しています
        （以下、東京海上ディーアール株式会社作成のエンジニアリング・レポート、大和不動産鑑定株
        式会社作成のエンジニアリング・レポート、株式会社ハイ国際コンサルタント作成の建物調査診
        断報告書及び日本建築検査協会株式会社作成の建物状況調査報告書を、併せて「建物状況評価報
        告書」といいます。）。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投
        資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
         なお、東京海上ディーアール株式会社、大和不動産鑑定株式会社、株式会社ハイ国際コンサル
        タント及び日本建築検査協会株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害
        関係はありません。
                                                      長期修繕費

                                                短期修繕費
     物件                                                 （年平均）
              物件名称               調査業者            調査年月日        （千円）
     番号                                                 （千円）
                                                (注1)(注2)
                                                      (注1)(注3)
     2022年12月期取得済資産を除く保有資産
     Rp-01    アルティザ仙台花京院              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月29日         209,000      14,655

     Rp-02    アルティザ上前津              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月25日          －     2,277

     Rp-03    アルティザ博多プレミア              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月30日          －     12,765

     Rp-05    アルティザ東別院              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月13日          －     2,433

     Rp-06    アルティザ上前津Ⅱ              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月13日          －     1,814

     Rp-07    アルティザ千代田              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月13日          －     2,638

     Rp-08    アルティザ東島田              東京海上ディーアール株式会社                2018年10月18日          －      859

     Rp-09    アルティザ鶴舞              東京海上ディーアール株式会社                2019年10月18日          －      626

     Rp-10    アルティザ淡路駅東              東京海上ディーアール株式会社                2019年10月31日          －     1,751

     Rp-11    アルティザ松本              東京海上ディーアール株式会社                 2019年6月21日          400      6,251

     Rp-12    アルティザ浅間町              大和不動産鑑定株式会社                2020年12月15日          －      740

     Rp-13    アルティザ北通町              日本建築検査協会株式会社                2021年10月20日          －     1,457

     Rp-14    スターシップ神戸学園都市              大和不動産鑑定株式会社                 2022年2月25日          －      681

     Rp-15    アルティザ水戸泉町              大和不動産鑑定株式会社                2021年10月20日          －      960

     Rp-16    アルティザ小倉              大和不動産鑑定株式会社                2021年10月29日          －     5,402

     Rp-17    アルティザ倉敷              大和不動産鑑定株式会社                 2021年8月2日          －     4,868

     Rt-01    アルティザ池尻              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月23日          200      1,046

     Rt-03    アルティザ川崎ＥＡＳＴ              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月24日         1,700      3,493

     Rt-04    アルティザ相武台              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月24日          －     6,863

     Cp-01    ＭＲＲおおむた              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月16日          －    10,238(注4)

     Cp-02    垂水駅前ゴールドビル              東京海上ディーアール株式会社                 2021年4月2日          －     2,634

     Cp-03    Ｆｏｏｄａｌｙ青葉店              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月29日          －      540

         ヤマダ電機テックランド
     Cp-04                  株式会社ハイ国際コンサルタント                 2021年4月8日         35,040      6,101
         三原店
                                42/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      長期修繕費
                                                短期修繕費
     物件                                                 （年平均）
              物件名称               調査業者            調査年月日        （千円）
     番号                                                 （千円）
                                                (注1)(注2)
                                                      (注1)(注3)
         ヤマダ電機テックランド
     Cp-05                  東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月30日          －     6,838
         時津店
     Cp-07    ＭＲＲくまもと              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月7日          －     17,891
     Cp-08    ＭＲＲさせぼ              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月14日          －     4,567

     Cp-09    ＭＲＲいとしま              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月14日          －     3,607

     Cp-10    ＭＲＲあきた              東京海上ディーアール株式会社                 2022年6月10日          －      903

         スーパーセンタートライアル
     Cp-11                  －                   －       －      －
         時津店（底地）
     Cp-12    ＭＲＲあきたⅡ              東京海上ディーアール株式会社                2019年11月13日          －     5,539
     Cp-13    光明池アクト              日本建築検査協会株式会社                2021年10月15日          －     27,263

     Ct-01    ＭＲＲいちはら（底地）              －                   －       －      －

     Ct-02    ケーズデンキ北本店（底地）              －                   －       －      －

     Hp-01    ルートイン一宮駅前              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月25日          －     10,632

     Op-01    ＭＲＲデルタビル              東京海上ディーアール株式会社                 2021年4月2日          －     18,241

     Op-02    プレスト博多祇園ビル              東京海上ディーアール株式会社                 2021年3月30日          －     8,463

     Op-03    ＭＲＲ宇都宮              日本建築検査協会株式会社                 2021年9月27日          －     22,058

     Op-04    池下ＥＳビル              大和不動産鑑定株式会社                2021年10月15日          －     11,142

     2022年12月期取得済資産及び取得予定資産

     Rp-18    アルティザ熊本新町              大和不動産鑑定株式会社                2021年10月29日          －      946

     Rp-19    スターシップ石橋阪大前              大和不動産鑑定株式会社                 2022年7月7日          －      472

     Rp-20    アルティザ水戸白梅              大和不動産鑑定株式会社                2022年10月14日          －     1,021

     Rp-21    グランエターナ北大前Ⅱ              大和不動産鑑定株式会社                 2022年10月7日          －     4,954

     Rp-22    アルファスクエア南4条東              大和不動産鑑定株式会社                 2022年10月7日          －     5,454

     Cp-14    コープさっぽろ恵み野店              大和不動産鑑定株式会社                2022年10月21日          －     3,738

     Cp-15    ＭＲＲ千歳              大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月28日          －      883

     Cp-16    ＭＲＲ岩見沢              大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月29日          －     1,300

     Cp-17    ＭＲＲ函館              大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月30日          －      952

     Cp-18    ＭＲＲ江別              大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月29日          －     1,414

     Cp-19    ＭｒＭａｘ伊勢崎店              大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月9日          －     8,117

     Cp-20    ミラキタシティ花北              大和不動産鑑定株式会社                2022年10月14日          －      894

         ホテルウィングインターナ
     Hp-02                  大和不動産鑑定株式会社                 2022年9月22日          －     1,667
         ショナル飛騨高山
         日本通運     駒ヶ根物流セン
     Lp-01                  大和不動産鑑定株式会社                2022年10月12日          －     9,894
         ター
    (注1)　   「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、東京海上ディーアール株式会社、大和不動産鑑定株式会社、株式会社ハイ国際コンサルタント又
        は日本建築検査協会株式会社の作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
    (注2)　   「短期修繕費」は、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な物理的不具合
        や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも
        含まれます。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「短期修繕
        費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
    (注3)　   「長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、東京海上ディーアール株
        式会社は建物状況評価報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、大和不動産鑑定株式会社は建物
        状況評価報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、株式会社ハイ国際コンサルタントは建物状況
        評価報告書発行日から起算して11年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、日本建築検査協会株式会社は建物状況評価報告書
                                43/99

                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四
        捨五入して記載しています。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。ま
        た、  「長期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
    (注4)　   敷地内に9棟の建物が存在していますが、そのうち8棟のそれぞれの建物に関する長期修繕費の合計を記載しています。2017年9月1日に取
        得した増築棟の長期修繕費は含んでいません。なお、当該増築棟単独の中長期修繕費（建物状況評価報告書発行日から起算して12年以内
        に必要とされている修繕費用及び更新費用をいいます。）は、2017年7月31日付建物状況評価報告書によると、年平均で68千円です。
                                44/99



















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (8)　保有資産、取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認
        機関
         各保有資産及び取得予定資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算
        確認機関は、以下のとおりです。
         なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社（旧商号：東京海
        上日動リスクコンサルティング株式会社）、株式会社ハイ国際コンサルタント、日本建築検査協
        会株式会社及び大和不動産鑑定株式会社に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託
        し、東京海上ディーアール株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われてい
        る疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね
        適合した設計がなされていると判断する旨、株式会社ハイ国際コンサルタントからは構造計算書
        の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合し
        ており、したがって、建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件とし
        て、当該建物は当該構造計算書に記述されている内容によって設計当時の建築基準法の耐震安全
        に関する要件を満足しているものと認められる旨、日本建築検査協会株式会社からは構造図と構
        造計算書において一部、使用材料等が異なっている箇所があるが、設計者からの回答を検証し妥
        当なものと判断する旨、大和不動産鑑定株式会社からは構造計算書や図面には、特段の疑義や意
        図的な改ざん等は認められず、したがって、保有資産の構造設計は、建築確認申請当時の建築基
        準法・同施行令並びに関連法令等に準拠して適切に行われているものと判断する旨の総合所見を
        取得しています。かかる所見は、各機関の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の
        正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社、株式会社ハイ国
        際コンサルタント、日本建築検査協会株式会社及び大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本
        資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
         物件                                             構造計算

              物件名称         設計者        施工者       確認検査機関         構造計算者
         番号                                             確認機関
         2022年12月期取得済資産を除く保有資産

                                             有限会社アーク
                                             ブレイン        東京海上日動
                    株式会社未来図
            アルティザ                株式会社未来図        株式会社都市居        震災後再計算：        リスクコンサ
         Rp-01            建設一級建築士
            仙台花京院                建設        住評価センター        株式会社アー        ルティング株
                    事務所
                                             ル・アイ・エー        式会社
                                             (注2)
                    株式会社日東建                ビューローベリ
            アルティザ                株式会社日東建                           －
         Rp-02            設一級建築士事                タスジャパン        佐瀬建築設計室
            上前津                設                          (注3)
                    務所                株式会社
                                                     東京海上日動
                             株式会社さとう
            アルティザ        株式会社JIN建                日本ＥＲＩ株式        有限会社環境構        リスクコンサ
         Rp-03                    ベネック福岡支
            博多プレミア        築設計                会社        造システム        ルティング株
                             社
                                                     式会社
                                     ビューローベリ        株式会社日東建
            アルティザ        合資会社三共建        株式会社日東建                           －
         Rp-05                            タスジャパン株        設一級建築士事
            東別院        築設計事務所        設                          (注3)
                                     式会社        務所
                    株式会社日東建
                                     ビューローベリ
            アルティザ                株式会社日東建                有限会社建構設           －
                    設  一級建築士
         Rp-06                            タスジャパン株
            上前津Ⅱ                設                計          (注3)
                                     式会社
                    事務所
                                     ビューローベリ
            アルティザ        アールプラス建        株式会社アクシ                巧設計一級建築           －
         Rp-07                            タスジャパン株
            千代田        築設計株式会社        ス                士事務所          (注3)
                                     式会社
                                     ビューローベリ
            アルティザ                                 株式会社あい設           －
         Rp-08            株式会社マリモ        株式会社みなみ        タスジャパン株
            東島田                                 計          (注3)
                                     式会社
                    株式会社日東建                ビューローベリ        株式会社日東建
            アルティザ                株式会社日東建                           －
         Rp-09            設一級建築士事                タスジャパン株        設一級建築士事
            鶴舞                設                          (注3)
                    務所                式会社        務所
                    一級建築士事務
            アルティザ                スナダ建設株式        建築検査機構株        株式会社k・           －
         Rp-10            所スナダ建設株
            淡路駅東                会社        式会社        s.T.T          (注3)
                    式会社
                                45/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         物件                                             構造計算
              物件名称         設計者        施工者       確認検査機関         構造計算者
         番号                                             確認機関
                                                     東京海上日動
            アルティザ        株式会社キンキ        北野建設株式会                株式会社キンキ        リスクコンサ
         Rp-11                            松本市建築主事
            松本        総合設計        社                総合設計        ルティング株
                                                     式会社
                    株式会社日東建                ビューローベリ
            アルティザ                株式会社日東建                九尺設計株式会           －
         Rp-12            設一級建築士事                タスジャパン株
            浅間町                設                社          (注3)
                    務所                式会社
            アルティザ        幸栄建設株式会        幸栄建設株式会        日本ＥＲＩ株式        株式会社丹羽設           －
         Rp-13
            北通町        社        社        会社        計事務所          (注3)
                                     指定確認検査機
            スターシップ        株式会社フラッ        株式会社松原建                渡邉敬次郎建築           －
                                     関  株式会社
         Rp-14
            神戸学園都市        ツ建築設計        設工業                事務所          (注3)
                                     ジェイネット
            アルティザ        株式会社柴設計        コスモ綜合建設        株式会社EMI確        有限会社ムーブ           －
         Rp-15
            水戸泉町        事務所        株式会社        認検査機構        建築設計事務所          (注3)
                                             株式会社スウィ
            アルティザ        株式会社渡辺設        株式会社川口建        株式会社EMI確                   －
         Rp-16                                    ング一級建築士
            小倉        計事務所        設        認検査機構                  (注3)
                                             事務所
                    株式会社IAO竹                ハウスプラス中
            アルティザ                土井建設株式会                株式会社塩見一           －
         Rp-17            田設計一級建築                国住宅保証株式
            倉敷                社                級建築士事務所          (注3)
                    士事務所                会社
                                                     東京海上日動
            アルティザ        株式会社AE総合        技研興業株式会        株式会社確認        有限会社NCU一        リスクコンサ
         Rt-01
            池尻        計画        社        サービス        級建築士事務所        ルティング株
                                                     式会社
                                                     東京海上日動
                             小松建設工業株
            アルティザ        株式会社田中建                         株式会社田中建        リスクコンサ
         Rt-03                    式会社東京建築        川崎市建築主事
            川崎ＥＡＳＴ        築事務所                         築事務所        ルティング株
                             支店
                                                     式会社
                                                     東京海上日動
            アルティザ        株式会社大誠建        西武建設株式会                株式会社大誠建        リスクコンサ
         Rt-04                            座間市建築主事
            相武台        築設計事務所        社                築設計事務所        ルティング株
                                                     式会社
                    ①株式会社ライ
                                     ①大牟田市建築
                    ト設計        ①和久田建設株                ①株式会社ライ
                                     主事
                    ②藤川建築設計        式会社                ト設計
                                     ②日本ＥＲＩ株
                    事務所        ②株式会社熊谷                ②オフィス・ス
                                     式会社
                    ③株式会社ライ        組九州支店                ペース・プラン
                                     ③大牟田市建築
                    ト設計        ③光進建設株式                ニング一級建築
                                     主事
                    ④有限会社基設        会社                士事務所
                                     ④日本ＥＲＩ株
                    計        ④株式会社ワイ                ③株式会社ライ
                                     式会社                ①②③⑤⑦⑧
                    ⑤株式会社ライ        ザー                ト設計
                                     ⑤大牟田市建築                東京海上日動
            ＭＲＲ        ト設計        ⑤光進建設株式                ④不明(注4)
         Cp-01                            主事                リスクコンサ
            おおむた        ⑥フロムティア        会社                ⑤株式会社ライ
                                     ⑥日本ＥＲＩ株                ルティング株
                    ホームズ一級建        ⑥和久田建設株                ト設計
                                     式会社                式会社(注5)
                    築士事務所        式会社                ⑥不明(注4)
                                     ⑦大牟田市建築
                    ⑦株式会社ライ        ⑦光進建設株式                ⑦株式会社ライ
                                     主事
                    ト設計        会社                ト設計
                                     ⑧大牟田市建築
                    ⑧有限会社ひた        ⑧オオキタ建設                ⑧有限会社ひた
                                     主事
                    や建築工房一級        株式会社                や建築工房一級
                                     ⑨一般財団法人
                    建築士事務所        ⑨株式会社藤原                建築士事務所
                                     福岡県建築住宅
                    ⑨前田吉彦建築        建設                ⑨－
                                     センター
                    設計事務所
            垂水駅前        株式会社泰成建        明石土建工業        株式会社兵庫                   －
         Cp-02                                    省成設計事務所
            ゴールドビル        設設計事務所        株式会社        確認検査機構                  (注3)
                                                     東京海上日動
            Ｆｏｏｄａｌｙ                西松建設株式会        日本ＥＲＩ株式        株式会社        リスクコンサ
         Cp-03            株式会社マリモ
            青葉店                社九州支店        会社        塩見設計        ルティング株
                                                     式会社
                                46/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         物件                                             構造計算
              物件名称         設計者        施工者       確認検査機関         構造計算者
         番号                                             確認機関
            ヤマダ電機        株式会社ディー                                 株式会社ハイ
                             大木建設株式会        株式会社国際確        有限会社高橋啓
         Cp-04    テックランド        エス設計1級建                                 国際コンサル
                             社        認検査センター        之設計事務所
            三原店        築士事務所                                 タント
                    （新築時）株式
                    会社建友社一級
                                             （新築時）株式
                    建築士事務所
                             （新築時）不明
                                             会社建友社一級
                    （増築時）
                             （増築時）清水
                                             建築士事務所        東京海上日動
            ヤマダ電機        林田八郎建築士
                             建設株式会社
                                             （増築時）        リスクコンサ
         Cp-05    テックランド        事務所                長崎県建築主事
                             （2006年改修
                                             林田八郎建築士        ルティング株
            時津店        （2006年改修
                             時）   起産建設
                                             事務所        式会社
                    時）株式会社
                                             （2006年改修
                             工事共同企業体
                    ディーエス設計
                                             時）該当なし
                    1級建築士事務
                    所
                    （商業棟）                         （商業棟）        （商業棟）
                    戸田建設株式会        （商業棟）        （商業棟）        戸田建設株式会        －(注3)
                    社九州支店一級        戸田建設株式会        日本ＥＲＩ株式        社九州支店一級        （駐車場棟）
            ＭＲＲ
         Cp-07            建築士事務所        社九州支店        会社        建築士事務所        東京海上日動
            くまもと
                    （駐車場棟）        （駐車場棟）        （駐車場棟）        （駐車場棟）        リスクコンサ
                    三幸企業建築設        不詳        熊本市建築主事        内田真寿美建築        ルティング株
                    計事務所                         事務所        式会社
                                             （商業棟）
                                             大和ハウス工業
                    大和ハウス工業                         株式会社福岡支
                             大和ハウス工業
            ＭＲＲ        株式会社長崎支                日本ＥＲＩ株式        店一級建築士事           －
         Cp-08                    株式会社長崎支
            させぼ        店建築一級建築                会社        務所          (注3)
                             店
                    士事務所                         （駐車場棟）
                                             株式会社三吉野
                                             設計
                    大和ハウス工業                         大和ハウス工業
                             大和ハウス工業        ビューローベリ
            ＭＲＲ        株式会社福岡支                         株式会社福岡支           －
         Cp-09                    株式会社福岡支        タスジャパン株
            いとしま        店建築一級建築                         店一級建築士事          (注3)
                             店        式会社
                    士事務所                         務所
                                                     東京海上日動
                    株式会社建築企
            ＭＲＲ                加藤建設株式会                不明        リスクコンサ
         Cp-10            画一級建築士事                秋田市建築主事
            あきた                社                (注6)        ルティング株
                    務所
                                                     式会社
            スーパーセン
                       －        －        －        －        －
         Cp-11    タートライアル
                       (注7)        (注7)        (注7)        (注7)        (注7)
            時津店（底地）
                                             ①大和ハウス工
                    ①大和ハウス工
                                             業株式会社秋田
                    業株式会社秋田
                                             支店建築一級建
                    支店建築一級建
                                             築士事務所（②
                    築士事務所
                                             新築時）
                    （②新築時）大
                             ①大和ハウス工
                                             大和ハウス工業
                                                     東京海上日動
                    和ハウス工業株
                             業株式会社秋田
                                             株式会社（②       1
            ＭＲＲ                                         リスクコンサ
                    式会社（②      1回
         Cp-12                    支店        秋田市建築主事
            あきたⅡ                                 回目増築時）有        ルティング株
                    目増築時）有限        ②大和ハウス工
                                             限会社柳設計事        式会社
                    会社柳設計        業株式会社
                                             務所
                    事務所（②      2回
                                             （②   2回目増築
                    目増築時）有限
                                             時）有限会社高
                    会社高橋啓之設
                                             橋啓之設計事務
                    計事務所
                                             所
                                                     東京海上
                    株式会社土師建        大成建設株式会                株式会社土師建
         Cp-13    光明池アクト                         堺市                ディーアール
                    築設計事務所        社                築設計事務所
                                                     株式会社
            ＭＲＲ
         Ct-01    いちはら          －(注7)        －(注7)        －(注7)        －(注7)        －(注7)
            （底地）
                                47/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         物件                                             構造計算
              物件名称         設計者        施工者       確認検査機関         構造計算者
         番号                                             確認機関
            ケーズデンキ
         Ct-02    北本店          －(注7)        －(注7)        －(注7)        －(注7)        －(注7)
            （底地）
                                                     東京海上日動
                                     ビューローベリ
            ルートイン        株式会社レーモ        中村建設株式会                株式会社レーモ        リスクコンサ
         Hp-01                            タスジャパン株
            一宮駅前        ンド設計事務所        社                ンド設計事務所        ルティング株
                                     式会社
                                                     式会社
                                                     東京海上日動
            ＭＲＲ        株式会社沖本初        株式会社竹中工                株式会社沖本初        リスクコンサ
         Op-01                            広島県建築主事
            デルタビル        建築設計事務所        務店　広島支店                建築設計事務所        ルティング株
                                                     式会社
                                                     東京海上日動
                    株式会社蓮建築
            プレスト博多                みらい建設工業                造デザイン一級        リスクコンサ
         Op-02            研究所一級建築                福岡市建築主事
            祇園ビル                株式会社                建築士事務所        ルティング株
                    士事務所
                                                     式会社
                    清水建設株式会
                                             清水建設株式会
                    社首都圏事業本        清水建設株式会                         日本建築検査
         Op-03    ＭＲＲ宇都宮                         宇都宮市        社一級建築士事
                    部一級建築士事        社                         協会株式会社
                                             務所
                    務所
                    住宅・都市整備        安藤建設株式会        名古屋市建築主        株式会社浦野設        大和不動産鑑
         Op-04    池下ＥＳビル
                    公団中部支社        社        事        計        定株式会社
         2022年12月期取得済資産及び取得予定資産
            アルティザ熊本        有限会社MON設                株式会社ACS熊        有限会社MON設
         Rp-18                    株式会社日装建                          －(注3)
            新町        計事務所                本        計事務所
            スターシップ        福井智成建築設        株式会社吉川工        株式会社ジェイ        株式会社大谷設
         Rp-19                                              －(注3)
            石橋阪大前        計事務所        務店        ネット        計
            アルティザ        株式会社紫建築        コスモ綜合建設        株式会社EMI確        有限会社ムーブ
         Rp-20                                              －(注3)
            水戸白梅        設計事務所        株式会社        認検査機構        建築設計事務所
            グランエターナ                株式会社北稜建                株式会社福本構        大和不動産鑑
         Rp-21            株式会社設計舎                札幌市建築主事
            北大前Ⅱ                設                造設計        定株式会社
                                                     東京海上
            アルファスクエ        株式会社エヌ・                株式会社都市居        株式会社翔栄建
         Rp-22                    株式会社カツイ                         ディーアール
            ア南4条東        エイ・ディー                住評価センター        築設計事務所
                                                     株式会社
            コープさっぽろ        街制作室株式会        竹中・玉川共同        日本ＥＲＩ株式        北栄興業株式会
         Cp-14                                              －(注3)
            恵み野店        社        企業体        会社        社
                             株式会社タカフ        日本ＥＲＩ株式        有限会社下風構
         Cp-15    ＭＲＲ千歳        株式会社プロ１                                  －(注3)
                             ジ興産        会社        造設計
                             株式会社エス        日本ＥＲＩ株式        有限会社下風構
         Cp-16    ＭＲＲ岩見沢        株式会社プロ１                                  －(注3)
                             デー建設        会社        造設計
                    アルファコート        小泉建設株式会        日本ＥＲＩ株式        有限会社下風構
         Cp-17    ＭＲＲ函館                                          －(注3)
                    株式会社        社        会社        造設計
                    ①株式会社プロ
                    １        株式会社エス        日本ＥＲＩ株式        有限会社下風構
         Cp-18    ＭＲＲ江別                                          －(注3)
                    ②アルファコー        デー建設        会社        造設計
                    ト株式会社
                    株式会社アイ・        三菱建設株式会
            ＭｒＭａｘ                         伊勢崎市建築主        建築エンジニア        大和不動産鑑
         Cp-19            エス・プランニ        社　東京建築支
            伊勢崎店                         事        リング株式会社        定株式会社
                    ング        店
            ミラキタシティ        株式会社大建設        株式会社ノバッ        日本ＥＲＩ株式        株式会社大建設
         Cp-20                                              －(注3)
            花北        計　大阪事務所        ク        会社        計　大阪事務所
            ホテルウィング
                    株式会社洞口不        株式会社林工務        株式会社ぎふ建        設計室ALL株式
         Hp-02    インターナショ                                          －(注3)
                    動産        店        築住宅センター        会社
            ナル飛騨高山
                             株式会社ヤマウ        ビューローベリ                東京海上
            日本通運     駒ヶ
                    株式会社空建築
         Lp-01                    ラ、松井建設株        タスジャパン株        －        ディーアール
                    事務所
            根物流センター
                             式会社        式会社                株式会社
         (注1)　   設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検
             査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
         (注2)　   2011年3月11日に発生した東日本大震災の後に建物改修工事が実施され、その後、構造計算が再度行なわれています。
         (注3)　   構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性については調査していません。
         (注4)　   建築基準法第6条第1項第4号に定める建物では、構造計算が義務付けられておらず、確認申請時に構造計算書の添付が不要と
             されており、構造計算がされたか否かの確認がとれていません。
                                48/99

                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注5)　   敷地内に9棟建物が存在しますが、9棟のうち3棟は建築基準法第6条第1項第4号に定める建築物に該当するため、構造計算確
             認はなされていません。
         (注6)　   「ＭＲＲあきた」については、構造計算者に関する資料を前受益者から受領していないため、不明です。
         (注7)　   「スーパーセンタートライアル時津店（底地）」、「ＭＲＲいちはら（底地）」及び「ケーズデンキ北本店（底地）」は、
             底地のみを保有しており、建物を保有していないため、記載していません。
                                49/99



















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (9)　地震リスク分析等の概要
         各保有資産及び取得予定資産に係るPML（予想最大損失率）は、以下のとおりです。保有資産及
        び取得予定資産に係る各PMLの数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年11月付地震リ
        スク評価報告書－ポートフォリオ評価版－に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、
        各保有資産及び取得予定資産について地震保険を付保する予定はありません。
             物件番号             物件名称              PML値（予想最大損失率）（％）

             2022年12月期取得済資産を除く保有資産

              Rp-01    アルティザ仙台花京院                                    4.4

              Rp-02    アルティザ上前津                                    6.6

              Rp-03    アルティザ博多プレミア                                    5.1

              Rp-05    アルティザ東別院                                    7.9

              Rp-06    アルティザ上前津Ⅱ                                    6.9

              Rp-07    アルティザ千代田                                    6.3

              Rp-08    アルティザ東島田                                    3.1

              Rp-09    アルティザ鶴舞                                    7.3

              Rp-10    アルティザ淡路駅東                                    7.0

              Rp-11    アルティザ松本                                    13.7

              Rp-12    アルティザ浅間町                                    8.3

              Rp-13    アルティザ北通町                                    1.6

              Rp-14    スターシップ神戸学園都市                                    8.3

              Rp-15    アルティザ水戸泉町                                    2.4

              Rp-16    アルティザ小倉                                    1.9

              Rp-17    アルティザ倉敷                                    2.7

              Rt-01    アルティザ池尻                                    8.2

              Rt-03    アルティザ川崎ＥＡＳＴ                                    8.6

              Rt-04    アルティザ相武台                                    8.6

              Cp-01    ＭＲＲおおむた(注1)                                    9.4

              Cp-02    垂水駅前ゴールドビル                                    13.7

              Cp-03    Ｆｏｏｄａｌｙ青葉店                                    4.9

              Cp-04    ヤマダ電機テックランド三原店                                    1.9

              Cp-05    ヤマダ電機テックランド時津店                                    13.6

              Cp-07    ＭＲＲくまもと                                    8.9

              Cp-08    ＭＲＲさせぼ                                    0.5

              Cp-09    ＭＲＲいとしま                                    5.9

              Cp-10    ＭＲＲあきた(注2)                                    10.0

              Cp-11    スーパーセンタートライアル時津店（底地）                                     －

                                50/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             物件番号             物件名称              PML値（予想最大損失率）（％）
              Cp-12    ＭＲＲあきたⅡ                                 ①7.5②9.5

              Cp-13    光明池アクト                                    13.1

              Ct-01    ＭＲＲいちはら（底地）                                     －

              Ct-02    ケーズデンキ北本店（底地）                                     －

              Hp-01    ルートイン一宮駅前                                    4.0

              Op-01    ＭＲＲデルタビル                                    5.3

              Op-02    プレスト博多祇園ビル                                    3.5

              Op-03    ＭＲＲ宇都宮                                    3.1

              Op-04    池下ＥＳビル                                    9.3

             2022年12月期取得済資産及び取得予定資産

              Rp-18    アルティザ熊本新町                                    6.6

              Rp-19    スターシップ石橋阪大前                                    8.6

              Rp-20    アルティザ水戸白梅                                    4.1

              Rp-21    グランエターナ北大前Ⅱ                                    2.0

              Rp-22    アルファスクエア南4条東                                    3.5

              Cp-14    コープさっぽろ恵み野店                                    4.6

              Cp-15    ＭＲＲ千歳                                    3.0

              Cp-16    ＭＲＲ岩見沢(注3)                                    3.2

              Cp-17    ＭＲＲ函館                                    1.5

              Cp-18    ＭＲＲ江別(注3)                                    4.1

              Cp-19    ＭｒＭａｘ伊勢崎店(注4)                                    3.0

              Cp-20    ミラキタシティ花北                                    10.1

              Hp-02    ホテルウィングインターナショナル飛騨高山                                    10.0

                  日本通運     駒ヶ根物流センター
              Lp-01                                        10.7
                    ポートフォリオ全体(注5)                                  1.3

             (注1)　   敷地内に9棟の建物が存在し、当該9棟全体にかかるPML数値を記載しています。
             (注2)　   敷地内に4棟建物が存在しますが、本投資法人が取得した不動産信託受益権に信託財産として含まれる1棟にかかる
                PML数値を記載しています。
             (注3)　   敷地内に2棟の建物が存在し、当該2棟全体にかかるPML数値を記載しています。
             (注4)　   敷地内に4棟の建物の他、未登記の駐車場棟が存在し、未登記の建物を含む全体にかかるPML数値を記載していま
                す。
             (注5)　   「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年11月付地震リスク評価報告
                書－ポートフォリオ評価版－に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。「スーパーセンター
                トライアル時津店（底地）」、「ＭＲＲいちはら（底地）」及び「ケーズデンキ北本店（底地）」は、底地のみの
                所有で建物は所有しておらず、ポートフォリオ全体のPMLの算定対象に含まれていません。
                                51/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      (10)   主要な不動産に関する情報
         本投資法人が取得予定資産を全て予定どおり取得し、譲渡予定資産を予定どおり譲渡した場合
        において、主要な不動産（当該物件の不動産賃貸事業収益が本投資法人の保有資産全体の不動産
        賃貸事業収益合計の10％以上を占める不動産をいいます。）に該当となる不動産はありません。
      (11)   主要なテナントに関する情報

         該当事項はありません。
      (12)   担保の内容

         取得予定資産取得後において設定されている予定の担保の内容は以下のとおりです。
              物件名称             担保種類             担保権者
          コープさっぽろ恵み野店             抵当権             シーズ協同不動産株式会社
          ＭＲＲ千歳             抵当権             株式会社ツルハ
          ＭＲＲ岩見沢             抵当権             株式会社ツルハ
          ＭＲＲ函館             抵当権             株式会社ツルハ
          ＭＲＲ江別             抵当権             株式会社ツルハ
          (注)　   被担保債権は、担保権者の有する敷金返還請求権、建設協力金返還請求権又は保証金返還請求権です。
                                52/99














                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      3　2022年12月期取得済資産及び取得予定資産の個別不動産の概要
      (1)　「特定資産の概要」欄に関する説明
         ・「物件名称」は、2022年12月期取得済資産の名称又は取得後に使用する予定の名称を記載し
          ています。
         ・「分類」は、本投資法人が投資対象とするレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、物流
          施設又は駐車場のいずれかを記載しています。
         ・「取得（予定）年月日」は、2022年12月期取得済資産に係る信託受益権売買契約に記載され
          た取得日又は本件売買契約に記載された各取得予定資産の取得予定日を記載しています。な
          お、本募集の払込期日又は今後行う借入れの実行日が決定した際に、数日程度繰り下げられ
          ることがあります。
         ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
         ・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件
          は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
         ・「交通」は、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間（単
          位未満切上げ）又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書等に記載された時間又は
          距離を記載しています。
         ・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載
          しています。
         ・土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地
          面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値
          （指定建ぺい率）（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、
          防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少す
          ることがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
         ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割
          合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複
          数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅
          員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される
          容積率とは異なる場合があります。
         ・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類（複数ある場合
          にはそのいずれも）を記載しています。
         ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基
          づいており、現況とは一致しない場合があります。
         ・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載
          しています。
         ・建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
         ・建物の「構造／階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
         ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載していま
          す。
         ・「ML会社」、「PM会社」及び「信託受託者」は、2022年12月期取得済資産については2022年
          10月末日現在マスターリース会社、PM会社及び信託受託者である者を、各取得予定資産につ
          いてはその取得後にマスターリース会社、PM会社及び信託受託者となる予定の者を記載して
          います。また、「ML種別」については、2022年12月期取得済資産については2022年10月末日
          現在のマスターリース種別（パス・スルー型又は賃料固定型の別をいいます。以下同じで
          す。）を、各取得予定資産についてはその取得後に予定されているマスターリース種別を記
          載しています。
         ・「主要テナント」は、2022年10月末日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託
          受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただ
          し、2022年12月期取得済資産又は当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結予定又
          は締結済みの場合において、パス・スルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテ
          ナントを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスター
          リース契約が締結予定又は締結済みの場合は、当該契約のマスターリース会社を記載してい
          ます。なお、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場についてはテナントの承諾が得られて
          いないものについては個人・法人の別のみを記載しています。レジデンスについては「主要
          テナント」の記載を省略しています。
         ・「賃貸可能戸数」は、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を
          用途とする2022年12月期取得済資産、取得予定資産若しくは区画において本投資法人が賃貸
          可能な戸数（区画数）を記載しています。
                                53/99

                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ・「敷金、保証金」は、入居済みのテナントに関して、入居時に必要とされていた敷金・保証
          金（百万円未満は切り捨て）の合計額を記載しています。ただし、その一部が返還されてい
          る 場合には、2022年10月末日現在、上記敷金・保証金の合計額と賃貸人が保有している敷
          金・保証金の合計額とは異なります。なお、2022年12月期取得済資産又は当該取得予定資産
          につきマスターリース契約が締結されている場合において、敷金額がエンドテナントとの間
          で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金その他の合計額と同額とされて
          いる場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
         ・「特記事項」には、本書の日付現在において2022年12月期取得済資産又は各取得予定資産の
          権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、2022年12月期取得済資産又は各取得予定
          資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載してい
          ます。
      (2)　「物件概要」欄に関する説明

         ・「物件概要」欄は、本資産運用会社が2022年12月期取得済資産又は取得予定資産の取得の意
          思決定に際し、デュー・ディリジェンス手続において大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァ
          リュアーズ株式会社から取得した鑑定評価書並びにＪＬＬモールマネジメント株式会社、株
          式会社ティーマックス及び株式会社日本ホテルアプレイザルから取得した商業調査報告書を
          含む資料及び情報並びに本資産運用会社の分析に基づいて記載しています。
      (3)　「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

         ・「鑑定評価書の概要」欄は、大和不動産鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から
          取得した鑑定評価書に基づいて記載しています。鑑定評価書は、一定時点における評価者た
          る鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可
          能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式
          会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の
          利害関係はありません。「概要等」欄は、鑑定評価書に加え、当該鑑定評価書の鑑定評価機
          関から受領したコメントにも基づいて記載しています。
                                54/99












                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Rp-18　アルティザ熊本新町                           分類           レジデンス

                            特定資産の概要
     取得年月日           2022年7月5日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           熊本県熊本市中央区新町一丁目5番10号
     交通           熊本市交通局上熊本線「蔚山町」停留所から徒歩約4分
     土地    地番       熊本県熊本市中央区新町一丁                 建物    建築年月日       2021年8月18日
                目5番地20
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄筋コンクリート造陸屋根13
                                           階建
         容積率       400％
         用途地域       商業地域                    延床面積       1,666.62㎡
         敷地面積       404.98㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           －                 賃貸可能戸数           48
     敷金、保証金           0百万円                 償却後鑑定           3.5％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     本土地上の汚水桝及び汚染栓の蓋の一部が東側市道（所有者：熊本市）に越境していますが、越境の
     事実及びすぐに是正を求める内容ではない旨を熊本土木事務所に確認の上、投資基準に照らして、越
     境の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資
     対象としています。
                              物件概要

     ・対象不動産は熊本市交通局上熊本線「蔚山町」停留所から徒歩約4分に位置し、熊本市中心部から
      も徒歩圏内にあるなど、都心接近性に恵まれた立地にある。また対象不動産は南東方にスーパー、
      ドラックストア、飲食・物販店舗等が入居する複合商業施設「SAKURA                                      MACHI    Kumamoto」が存する
      等、生活利便性も良好であるうえ、熊本城に隣接する緑豊かな古城堀端公園にも近接した閑静な地
      域に位置する等、住環境も良好である。
     ・建物については、竣工後間もない13階建のレジデンスである。設備はカラーモニター付ハンズフ
      リーインターホン・宅配ボックスに加え、室内には追焚機能付オートバス、浴室換気暖房乾燥機・
      シャワートイレ等が装備されており、周辺の賃貸マンションと比較しても高い設備水準を備えてい
      る。
     ・外部空間においても、周辺に高層の建物が少ないことから、日照・通風の状態は良好であり、中高
      層階は眺望にも優れる。
                                55/99







                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            アルティザ熊本新町
     鑑定評価額            524百万円
     鑑定評価機関の名称            大和不動産鑑定株式会社
     価格時点            2022年5月31日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           524,000
                                    踏まえて、DCF法による収益価格と直接還
                                    元法による収益価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           532,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   36,408
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            37,903
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          空室率実績及び類似不動産の標準的な空室
                            1,495
                                    率に基づき対象不動産の競争力等を考慮し
                                    て計上
         (2)運営費用                   9,036
          a.維持管理費                          建物管理委託契約書等に基づき、類似不動
                            1,480
                                    産の維持管理費の水準による検証を行い、
                                    査定のうえ計上
          b.水道光熱費                          類似不動産の水道光熱費の水準に基づき査
                             341
                                    定
          c.修繕費                          修繕費は類似不動産の修繕費を参考に、専
                            1,015
                                    有部の原状回復費は類似不動産のテナント
                                    入替費用等を参考に査定
          d.PMフィー                  1,076        類似不動産のPMフィー料率を参考に査定
          e.テナント募集費用等                          類似不動産の水準に基づき査定したテナン
                            1,052
                                    ト募集費用を考慮のうえ査定
          f.公租公課                          土地については2022年評価額に基づき査
                            3,391
                                    定。建物については、2022年実績値を参考
                                    に査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             186
                                    に基づき査定
          h.その他費用                  492
                                    類似不動産の費用水準等に基づき査定
         (3)運営純収益                   27,371
         (4)一時金の運用益                    －       一時金の授受を想定しないため、非計上
         (5)資本的支出                   1,305
                                    類似不動産の更新料を参考に査定
         純収益                   26,065
         還元利回り                           割引率の分析を前提として、割引率には織
                            4.9％
                                    り込まれていない純収益の見通し等を加味
                                    し、類似不動産の利回りを参考に査定
       DCF法による収益価格                     520,000
         割引率                           類似不動産の取引に係る割引率、他の金融
                            4.7％
                                    商品に係る利回りとの比較等から査定
         最終還元利回り                           還元利回りに対する保有期間満了時におけ
                            5.1％
                                    る対象不動産の市場性等を考慮して査定
     積算価格                      669,000
       土地比率                     22.8％
       建物比率                     77.2％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                56/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Rp-19　スターシップ石橋阪大前                           分類           レジデンス

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           大阪府池田市石橋二丁目12番7号
     交通           阪急電鉄宝塚本線・箕面線「石橋阪大前」駅徒歩約2分
     土地    地番       大阪府池田市石橋二丁目55番                 建物    建築年月日       2022年1月20日
                地1他
         建ぺい率       60％
                                    構造／階数       鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4
                                           階建
         容積率       200％
         用途地域       第一種住居地域                    延床面積       1,838.20㎡
                第二種住居地域
         敷地面積       1,049.78㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           －                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           0百万円                 償却後鑑定           3.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     該当事項はありません。
                              物件概要

     ・大阪大学豊中キャンパスから徒歩約6分に位置する築浅学生寮
     ・2023年4月から株式会社ジェイ・エス・ビーとオペレーター契約を結ぶことを予定しており、安定
      した収益の確保を見込む
         (出所)　株式会社ジェイ・エス・ビー「四半期報告書　第33期第3四半期（2022年10月期）」




         (出所)　阪急電鉄「路線図」、大阪メトロ「路線図」を基に本資産運用会社が作成




                                57/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            スターシップ石橋阪大前
     鑑定評価額            1,170百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年8月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           1,170,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           1,180,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   52,342
         (4)一時金の運用益                    －       一時金の授受を想定しないため、非計上
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             330
                                    参考に査定
         純収益                   52,012
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.4％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                    1,160,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.2％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            4.6％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      1,170,000
       土地比率                     58.4％
       建物比率                     41.6％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                58/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Rp-20　アルティザ水戸白梅                           分類           レジデンス

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           茨城県水戸市白梅一丁目5番12号
     交通           JR常磐線「水戸」駅徒歩約10分
     土地    地番       茨城県水戸市白梅一丁目5番                 建物    建築年月日       2022年2月15日
                地20他
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄筋コンクリート造陸屋根13
                                           階建
         容積率       300％
         用途地域       近隣商業地域                    延床面積       2,167.50㎡
         敷地面積       706.87㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           －                 賃貸可能戸数           63（コンパクトタイプ(注)中
                                           心）
     敷金、保証金           4百万円                 償却後鑑定           3.6％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     該当事項はありません。
    (注)　　コンパクトタイプは専有面積30㎡以上50㎡未満の部屋を指します。
                              物件概要

     ・単身者向けにニーズの高い新築のコンパクト型レジデンス
     ・ターミナル駅であるJR「水戸」駅から徒歩約10分の好立地にある
     ・単身者向けマンションに求められる設備スペックを十分に備えており、十分な競争力を有すると考
      えられる
         (注)　　各年11月1日時点




         (出所)　水戸市「人口及び世帯数」
         (出所)　JR東日本「各駅の乗車人員」・つくばエクスプレス「乗車人員」を基に本資産運用会社が作成




                                59/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            アルティザ水戸白梅
     鑑定評価額            781百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           781,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           785,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   54,455
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            57,279
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
                            2,823
                                    考慮し査定
         (2)運営費用                   14,533
          a.維持管理費                  1,800        予定額及び類似不動産の水準を参考に査定
          b.水道光熱費                  762       実額及び類似不動産の水準を参考に査定
          c.修繕費                          ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            1,450
                                    参考に査定
          d.PMフィー                  2,599        有効総収入の5.0％で査定
          e.テナント募集費用等                          契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
                            2,722
                                    考に査定
          f.公租公課                  4,428        公租公課関係資料に基づき査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             159
                                    に基づき査定
          h.その他費用                          過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
                             610
                                    査定
         (3)運営純収益                   39,921
         (4)一時金の運用益                    39       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             714
                                    参考に査定
         純収益                   39,246
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.0％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     776,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.8％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.2％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      644,000
       土地比率                     19.6％
       建物比率                     80.4％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                60/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Rp-21　グランエターナ北大前Ⅱ

                                 分類           レジデンス
                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道札幌市北区北十八条西四丁目2番8号
     交通           札幌市営地下鉄南北線「北18条」駅徒歩約2分
     土地    地番       北海道札幌市北区北十八条西                 建物    建築年月日       2007年3月16日
                四丁目21番地67
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄骨造陸屋根10階建
         容積率       400％
         用途地域       商業地域                    延床面積       2,021.39㎡
         敷地面積       400.80㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社ジェイ・エス・ビー                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社ジェイ・エス・ビー                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           －                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           非開示(注)                 償却後鑑定           3.9％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     該当事項はありません。
    (注)　　テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・株式会社ジェイ・エス・ビーが運営する、ロフト・床下収納付き1Kタイプ、オール電化の学生向け
      賃貸用住戸を備えるレジデンス
     ・地下鉄南北線「北18条」駅まで徒歩約2分に位置し、北海道大学の対面授業の回復で、学生の需要
      を見込む
         (出所)　北海道大学「ファクトブック　学外版」（令和3年度）




         (出所)　札幌市交通局「路線図」を基に本資産運用会社が作成




                                61/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
                 グランエターナ北大前Ⅱ
     物件名称
     鑑定評価額            587百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           587,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           587,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   28,686
         (4)一時金の運用益                    35       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            3,467
                                    参考に査定
         純収益                   25,254
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.3％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     587,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            4.5％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      376,000
       土地比率                     64.1％
       建物比率                     35.9％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                62/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Rp-22　アルファスクエア南4条東                           分類           レジデンス

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道札幌市中央区南四条東四丁目7番地1
     交通           札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅徒歩約8分
                札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅徒歩約8分
     土地    地番       北海道札幌市中央区南四条東                 建物    建築年月日       2008年9月21日
                四丁目7番地1他
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄筋コンクリート造陸屋根地
                                           下1階付13階建
         容積率       400％
         用途地域       商業地域                    延床面積       2,822.06㎡
         敷地面積       524.97㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型(注)
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           －                 賃貸可能戸数           43（1階は店舗）
     敷金、保証金           2百万円                 償却後鑑定           3.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本土地の一部の隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な
      協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リス
      クの程度を検証した上で投資対象としています。
     ・本土地と東側隣地との境界部分にステンレス製の門扉がありますが、売主の責任と費用負担におい
      て、売買実行日までに当該隣地の所有者と門扉について覚書を締結することを合意しています。
     ・本土地の一部は、都市計画道路区域内に存しています。事業決定はなされておらず、事業実施時
      期、収用面積等の詳細は未定ですが、将来的に事業決定されれば、土地収用により建物が既存不適
      格となる可能性があります。
    (注)　　締結予定のマスターリース契約において、一部の区画については固定賃料ですが、その他大部分の区画はパス・スルーとされています。
                              物件概要

     ・1LDK・2LDK・4LDKタイプのDINKS層、家族層向け双方のニーズに応える賃貸用住戸を備えるデザイ
      ナーズマンション
     ・地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅徒歩約8分の好立地に位置し、オフィス街への優れたアクセス性
      から通勤者需要を見込む
         (注)　　各年11月1日時点




         (出所)　札幌市「人口統計」
                                63/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (出所)　札幌市交通局「路線図」を基に本資産運用会社が作成



                                64/99

















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            アルファスクエア南4条東
     鑑定評価額            889百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           889,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           899,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   58,631
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            62,653
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
                            4,022
                                    考慮し査定
         (2)運営費用                   16,198
          a.維持管理費                  2,700        予定額及び類似不動産の水準を参考に査定
          b.水道光熱費                  1,821        実額及び類似不動産の水準を参考に査定
          c.修繕費                          ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            2,886
                                    参考に査定
          d.PMフィー                  1,756        有効総収入の3.0％で査定
          e.テナント募集費用等                          契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
                            1,382
                                    考に査定
          f.公租公課                  4,847        公租公課関係資料に基づき査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             308
                                    に基づき査定
          h.その他費用                          過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
                             496
                                    査定
         (3)運営純収益                   42,433
         (4)一時金の運用益                    22       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            3,817
                                    参考に査定
         純収益                   38,637
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.3％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     879,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            4.5％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      555,000
       土地比率                     57.8％
       建物比率                     42.2％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                65/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-14　コープさっぽろ恵み野店                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年3月31日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道恵庭市恵み野西五丁目3番1号
     交通           JR千歳線「恵み野」駅徒歩約12分
     土地    地番       北海道恵庭市恵み野西五丁目                 建物    建築年月日       2010年3月16日
                3番地1
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄骨造陸屋根2階建
         容積率       200％
         用途地域       近隣商業地域                    延床面積       3,927.97㎡
         敷地面積       8,354.24㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           シーズ協同不動産株式会社                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           非開示(注)                 償却後鑑定           5.7％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本土地の全ての隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な
      協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リス
      クの程度を検証した上で投資対象としています。
     ・本建物には、テナントの保証金返還債権を被担保債権とする抵当権（債権額：2億4,000万円）が設
      定されています。
     ・建物状況調査報告書等において、本建物について複数の指摘事項があります。当該指摘事項につい
      て、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、売買実行日までに是正を完了
      することを合意しています。
    (注)　　テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・JR駅を中心としたコンパクトシティの推進により住宅が密集しているエリアの中心にあり、三方道
      路に接道する視認性の高い立地
     ・道内で100店舗以上展開し、高い認知度を誇るコープさっぽろを中心とした多業種複合の商業施設
      であり、高い集客力を見込む
         (注)　　2022年3月20日時点




         (出所)　生活協同組合コープさっぽろホームページ
                                66/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (出所)　生活協同組合コープさっぽろホームページ




                                67/99

















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            コープさっぽろ恵み野店
     鑑定評価額            1,020百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           1,020,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           1,020,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   53,924
         (4)一時金の運用益                    500       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            2,616
                                    参考に査定
         純収益                   51,807
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                    1,020,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.3％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      1,030,000
       土地比率                     85.6％
       建物比率                     14.4％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                68/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-15　ＭＲＲ千歳                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道千歳市住吉二丁目7番8号
     交通           JR千歳線「千歳」駅から東方約1.2km
     土地    地番       北海道千歳市住吉二丁目7番                 建物    建築年月日       2019年8月2日
                地11他
         建ぺい率       60％
                                    構造／階数       鉄骨造樹脂シートぶき平家建
         容積率       200％
         用途地域       準工業地域                    延床面積       1,521.93㎡
         敷地面積       3,855.48㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           株式会社ツルハ                 賃貸可能戸数           2
     敷金、保証金           非開示(注)                 償却後鑑定           4.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・テナントとの間の本建物に係る賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡する場合は、
      第三者に優先してテナントと譲渡につき協議するものとされており、また、当該協議が整わず当該
      賃貸借契約上の地位を第三者に譲渡する場合、賃貸人は事前にテナントの承諾を得るものとされて
      います。なお、売主が本物件を信託受託者に信託譲渡すること及び本投資法人に信託受益権を譲渡
      することついては、テナントから承諾を取得しています。
     ・本建物には、テナントの敷金返還債権及び建設協力金返還債権を被担保債権とする抵当権（債権
      額：1億2,474万円）が設定されています。
     ・建物状況調査報告書等において、本建物について指摘事項があります。当該指摘事項について、本
      投資法人は、テナントにおいて屋外広告物の許可証を取得するように依頼しており、売主との間
      で、売買実行日までに是正を完了することを合意しています。
    (注)　　テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・ツルハドラッグのブランド力により安定した集客を見込む
     ・千歳市は、新千歳空港とJR「札幌」駅双方に交通の利便性が高い好立地にあることから人気が高い
      と考えられ、人口は約10万人を誇る
    (注)　　人口は2021年12月31日時点
    (出所)　総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」
                                69/99







                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ＭＲＲ千歳
     鑑定評価額            505百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           505,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           508,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   26,402
         (4)一時金の運用益                    107       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             617
                                    参考に査定
         純収益                   25,891
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     502,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.3％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      551,000
       土地比率                     73.3％
       建物比率                     26.7％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                70/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-16　ＭＲＲ岩見沢                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地（住居表           北海道岩見沢市五条東六丁目3番地9
     示）
     交通           JR函館本線・JR室蘭本線「岩見沢」駅から東方約1.2km
     土地    地番       北海道岩見沢市五条東六丁目                 建物    建築年月日       ①2018年10月29日
                3番地9他                           ②2019年9月24日
         建ぺい率       80％、60％
                                    構造／階数       ①鉄骨造樹脂シートぶき平家
                                           建
                                           ②鉄骨造樹脂シートぶき平家
         容積率       300％、200％
                                           建
         用途地域       近隣商業地域、第二種住居地                    延床面積       ①1,484.53㎡
                域
                                           ②681.48㎡
         敷地面積       5,003.74㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           株式会社ツルハ                 賃貸可能戸数           4
     敷金、保証金           20百万円                 償却後鑑定           4.5％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本土地の一部の隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な
      協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リス
      クの程度を検証した上で投資対象としています。
     ・本建物の土台の一部が南東側隣地（所有者：岩見沢市）に越境していますが、越境の事実及びすぐ
      に是正を求める内容ではない旨を岩見沢市に確認の上、投資基準に照らして、越境の内容や相手方
      を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としていま
      す。
     ・テナントとの間の本建物に係る賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡する場合は、
      第三者に優先してテナントと譲渡につき協議するものとされており、また、当該協議が整わず当該
      賃貸借契約上の地位を第三者に譲渡する場合、賃貸人は事前にテナントの承諾を得るものとされて
      います。なお、売主が本物件を信託受託者に信託譲渡すること及び本投資法人に信託受益権を譲渡
      することついては、テナントから承諾を取得しています。
     ・本建物のうち一棟には、テナントの敷金返還債権及び建設協力金返還債権を被担保債権とする抵当
      権（債権額：1億125万円）が設定されています。
     ・建物状況調査報告書等において、本建物について複数の指摘事項があります。当該指摘事項のうち
      屋外広告物の許可申請については、テナントにおいて許可証を取得するように依頼しており、その
      他の指摘事項について、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、売買実行
      日までに是正を完了することを合意しています。
                              物件概要

     ・周辺地域で最も交通量の多い道道に接続性が良好な道路に面し、63台分の駐車場を確保している
     ・ツルハドラッグに加え、大容量かつ低価格帯の商品を提供する業務スーパーにより安定した集客を
      見込む
                                71/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ＭＲＲ岩見沢
     鑑定評価額            625百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           625,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           628,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   38,548
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            38,701
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
                             153
                                    考慮し査定
         (2)運営費用                   5,809
          a.維持管理費                  －
          b.水道光熱費                  －
          c.修繕費                          ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             389
                                    参考に査定
          d.PMフィー                  1,156        有効総収入の3.0％で査定
          e.テナント募集費用等                          類似不動産の水準に基づき査定したテナン
                             15
                                    ト募集費用等を考慮のうえ査定
          f.公租公課                  4,135        公租公課関係資料に基づき査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             112
                                    に基づき査定
          h.その他費用                  －
         (3)運営純収益                   32,738
         (4)一時金の運用益                    209       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             909
                                    参考に査定
         純収益                   32,037
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     621,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.3％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      463,000
       土地比率                     58.1％
       建物比率                     41.9％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                72/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-17　ＭＲＲ函館                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道函館市日吉町四丁目16番31号
     交通           函館市電湯の川線「湯の川」駅から北方約2.7km
     土地    地番       北海道函館市日吉町四丁目75                 建物    建築年月日       2018年9月20日
                番地126
         建ぺい率       60％
                                    構造／階数       鉄骨造樹脂シートぶき平家建
         容積率       200％
         用途地域       第一種住居地域、第二種中高                    延床面積       1,484.31㎡
                層住居専用地域
         敷地面積       5,655.32㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           株式会社ツルハ                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           非開示(注)                 償却後鑑定           4.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本土地の一部の隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な
      協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リス
      クの程度を検証した上で投資対象としています。
     ・テナントとの間の本建物に係る賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡する場合は、
      第三者に優先してテナントと譲渡につき協議するものとされており、また、当該協議が整わず当該
      賃貸借契約上の地位を第三者に譲渡する場合、賃貸人は事前にテナントの承諾を得るものとされて
      います。なお、売主が本物件を信託受託者に信託譲渡すること及び本投資法人に信託受益権を譲渡
      することついては、テナントから承諾を取得しています。
     ・本建物には、テナントの敷金返還債権及び建設協力金返還債権を被担保債権とする抵当権（債権
      額：7,740万円）が設定されています。
     ・本土地の前所有者である函館市と売主との間の本土地にかかる売買契約において、所有権移転の日
      （2016年9月16日）から10年間、本土地について、「福祉コミュニティエリア整備事業計画書」に
      定める用途に供すべきであり、また、同計画書において、事業計画書に定めのない第三者に対し所
      有権を移転しようとするときは、函館市の事前承認を得なければならないとされています。なお、
      本投資法人が本物件を取得することについては、当該事前承認を取得しています。
    (注)　　テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・北海道第3の都市として人口約25万人を誇る函館市内に所在
     ・函館市が推進する福祉コミュニティエリアの一角で、周辺地域の住みやすさ・利便性向上の役割を
      担っており、安定した需要の取り込みを見込む
    (注)　　人口は2021年12月31日時点
    (出所)　総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」
                                73/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ＭＲＲ函館
     鑑定評価額            436百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           436,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           438,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   21,904
         (4)一時金の運用益                    237       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             666
                                    参考に査定
         純収益                   21,475
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     434,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.7％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.1％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      447,000
       土地比率                     71.8％
       建物比率                     28.2％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                74/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-18　ＭＲＲ江別                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           北海道江別市野幌住吉町37番地2
     交通           JR函館本線「野幌」駅から西方約2.1km
     土地    地番       北海道江別市野幌住吉町37番                 建物    建築年月日       ①2018年6月6日
                地2他                           ②2018年7月23日
         建ぺい率       60％、40％
                                    構造／階数       ①鉄骨造ビニール板ぶき平家
                                           建
                                           ②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
         容積率       200％、60％
                                           平家建
         用途地域       ①準住居地域、第一種住居地                    延床面積       ①1,483.43㎡
                域、第一種低層住居専用地域
                                           ②837.00㎡
                ②第一種住居地域、第一種低
                層住居専用地域
         敷地面積       6,779.89㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           アルファコート株式会社                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           アルファコミュニティ株式会                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                社
     主要テナント           株式会社ツルハ                 賃貸可能戸数           2
     敷金、保証金           34百万円                 償却後鑑定           4.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・テナントとの間の本建物に係る賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡する場合は、
      第三者に優先してテナントと譲渡につき協議するものとされており、また、当該協議が整わず当該
      賃貸借契約上の地位を第三者に譲渡する場合、賃貸人は事前にテナントの承諾を得るものとされて
      います。なお、売主が本物件を信託受託者に信託譲渡すること及び本投資法人に信託受益権を譲渡
      することついては、テナントから承諾を取得しています。
     ・本建物のうち一棟には、テナントの敷金返還債権及び建設協力金返還債権を被担保債権とする抵当
      権（債権額：9,900万円）が設定されています。
                              物件概要

     ・最寄りのJR「野幌」駅からJR「札幌」駅まで電車で約20分と札幌中心部へのアクセス性が良好なこ
      とから、札幌のベッドタウンとして人気であり、江別市の人口は約12万人を誇る
     ・ツルハドラッグに加え、北海道を中心に51店舗展開し道内で認知度の高いプロノ（ホームセン
      ター）による安定した集客を見込む
    (注1)　   人口は2021年12月31日時点
    (注2)　   プロノの店舗数は2022年10月19日時点
    (出所)　総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」、ハミューレ株式会社ホームページ
                                75/99






                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ＭＲＲ江別
     鑑定評価額            692百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           692,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           696,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   41,700
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            41,700
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
                             －
                                    考慮し査定
         (2)運営費用                   5,575
          a.維持管理費                  －
          b.水道光熱費                  －
          c.修繕費                          ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             424
                                    参考に査定
          d.PMフィー                  417       有効総収入の1.0％で査定
          e.テナント募集費用等                          契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
                             －
                                    考に査定
          f.公租公課                  4,613        公租公課関係資料に基づき査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             121
                                    に基づき査定
          h.その他費用                  －
         (3)運営純収益                   36,124
         (4)一時金の運用益                    347       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             989
                                    参考に査定
         純収益                   35,482
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     688,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            4.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.3％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      783,000
       土地比率                     74.6％
       建物比率                     25.4％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                76/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-19　ＭｒＭａｘ伊勢崎店                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           群馬県伊勢崎市宮子町3556番地1
     交通           JR両毛線「駒形」駅から南東方約3.2km
     土地    地番       群馬県伊勢崎市宮子町3556番                 建物    建築年月日       1997年12月3日
                地1他
         建ぺい率       60％
                                    構造／階数       ①②鉄骨造陸屋根2階建
                                           ③④鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺
                                           平家建
         容積率       200％
                                           ⑤鉄骨造平家建(注1)
         用途地域       ①～④第二種住居地域                    延床面積       ①11,083.31㎡
                ⑤第一種住居地域
                                           ②4,735.04㎡
                                           ③999.60㎡
         敷地面積       35,832.49㎡
                                           ④499.93㎡
                                           ⑤1,996.87㎡(注1)
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           株式会社ミスターマックス・                 賃貸可能戸数           1
                ホールディングス
     敷金、保証金           非開示(注2)                 償却後鑑定           6.5％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     建物状況調査報告書等において、本建物について複数の指摘事項があります。当該指摘事項につい
     て、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、2023年5月を目処にその是正を
     完了することを合意しています。
    (注1)　   駐車場棟については未登記であることから、「構造／階数」及び「延床面積」は建築基準法の規定に基づく確認済証の内容に基づき記載
        しています。
    (注2)　   テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・主要都市である前橋市と繋がる交通量の一定程度ある幹線道路に面している多業種複合の大型施設
     ・株式会社ミスターマックス・ホールディングスとの長期賃料固定契約を予定しており、安定した収
      益を見込む
         (出所)　株式会社ミスターマックス・ホールディングスホームページ




                                77/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注1)　   本投資法人の取得時に締結予定のML契約及びテナントとの賃貸借契約に基づいて記載していますが、本書の日付現在では当



             該契約は未締結です。
         (注2)　   パス・スルーとはマリモがテナントから収受した賃料と同額を本投資法人に支払うスキームを指しています。
                                78/99

















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ＭｒＭａｘ伊勢崎店
     鑑定評価額            1,950百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           1,950,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           1,930,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   107,134
         (4)一時金の運用益                    690       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            5,681
                                    参考に査定
         純収益                   102,143
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.3％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                    1,970,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.1％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.5％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      2,040,000
       土地比率                     80.7％
       建物比率                     19.3％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                79/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Cp-20　ミラキタシティ花北                           分類           商業施設

                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地(住居表示)           兵庫県姫路市増位新町一丁目24番地
     交通           JR播但線「野里」駅徒歩約4分
     土地    地番       兵庫県姫路市増位新町一丁目                 建物    建築年月日       2019年1月15日
                24番地
         建ぺい率       80％
                                    構造／階数       鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
                                           屋根・合金メッキ鋼板ぶき14
         容積率       400％
                                           階建(注2)
         用途地域       商業地域                    延床面積       1,363.97㎡
                                    （取得分）
         敷地面積       4,353.46㎡(注1)
                                    所有形態       区分所有権
         所有形態       所有権敷地権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           法人                 賃貸可能戸数           9
     敷金、保証金           27百万円                 償却後鑑定           6.1％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本建物は区分所有物件であり、管理規約等の規定により、区分所有者は、専有部分と敷地部分及び
      共用部分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならないこととされています。
     ・建物状況調査報告書等において、本建物について指摘事項があります。当該指摘事項について、本
      投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、2023年3月を目処に是正を完了する
      ことを合意しています。
    (注1)　   土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得する建物持分割合に相当する敷地面積は約765.76㎡（約
        17.6％）です。
    (注2)　   取得予定の区画は鉄骨造であり、1階及び2階です。
                              物件概要

     ・近隣で最も新しく(注)、大型分譲マンションと複合している商業施設の区分所有
     ・中心地であるJR「姫路」駅から2駅のJR「野里」駅から徒歩約4分にあり、交通利便性が高いと考え
      られる
    (注)　　2022年10月31日時点の情報を記載しています。
         (注)　　各年11月1日時点




         (出所)　姫路市「人口統計」
                                80/99




                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                81/99





















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ミラキタシティ花北
     鑑定評価額            708百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           708,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           708,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益                   52,060
          可能総収益                          現行賃料の賃料水準、同一需給圏内におけ
                                    る類似不動産の新規賃料の水準及びその動
                            54,229
                                    向に基づき、対象不動産の中長期的競争力
                                    を勘案の上、計上
          空室等損失等                          対象不動産の稼働状況、今後の需給動向を
                            2,169
                                    考慮し査定
         (2)運営費用                   9,908
          a.維持管理費                  5,509        予定額及び類似不動産の水準を参考に査定
          b.水道光熱費                  －       実額及び類似不動産の水準を参考に査定
          c.修繕費                          ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             268
                                    参考に査定
          d.PMフィー                  1,561        有効総収入の3.0％で査定
          e.テナント募集費用等                          契約内容及び実績、類似不動産の水準を参
                             391
                                    考に査定
          f.公租公課                  2,019        公租公課関係資料に基づき査定
          g.損害保険料                          類似不動産の保険料等から、標準的な料率
                             156
                                    に基づき査定
          h.その他費用                          過年度実績及び類似不動産の水準を参考に
                             －
                                    査定
         (3)運営純収益                   42,152
         (4)一時金の運用益                    250       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                             626
                                    参考に査定
         純収益                   41,776
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.9％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                     707,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.7％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            6.1％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      498,000
       土地比率                     47.2％
       建物比率                     52.8％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
                                82/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Hp-02　ホテルウィングインターナショナル飛騨
                                 分類           ホテル
     高山
                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年1月19日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地（住居表           岐阜県高山市初田町二丁目51番地
     示）
     交通           JR高山本線「高山」駅徒歩約7分
     土地    地番       岐阜県高山市初田町二丁目51                 建物    建築年月日       2020年12月25日
                番地他
         建ぺい率       80％、80％
                                    構造／階数       鉄骨造陸屋根6階建
         容積率       400％、300％
         用途地域       商業地域、近隣商業地域                    延床面積       3,188.55㎡
         敷地面積       1,021.09㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           株式会社マリモ                 ML種別           パス・スルー型
     PM会社           株式会社マリモ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
     主要テナント           株式会社ミナシア(注1)                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           非開示(注2)                 償却後鑑定           4.6％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     該当事項はありません。
    (注1)　   本書の日付現在、岐阜県からの要請により、コロナ感染軽症者の受入施設として岐阜県が本建物の全部を転借しています。
    (注2)　   テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・全室2名以上宿泊可能な客室構成により、旅行需要に加え、今後のビジネス需要の取り込みを見込
      む
     ・JR「高山」駅から徒歩約7分に位置し、市内の観光スポットへも徒歩圏内にあり、利便性の高い立
      地性を有する
         (出所)　飛騨高山観光公式ホームページ、高山市、岐阜県白川村役場






         (注)　　飛騨高山観光の各写真に掲載されている建物等は取得予定資産ではありません。
                                83/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
     物件名称            ホテルウィングインターナショナル飛騨高山
     鑑定評価額            1,930百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           1,930,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           1,940,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   111,078
         (4)一時金の運用益                    525       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            1,166
                                    参考に査定
         純収益                   110,436
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.7％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                    1,920,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.4％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.8％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      1,000,000
       土地比率                     22.7％
       建物比率                     77.3％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                84/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     Lp-01　日本通運          駒ヶ根物流センター

                                 分類           物流施設
                            特定資産の概要
     取得予定年月日           2023年3月31日                 特定資産の種類           信託受益権
     所在地（住居表           長野県駒ヶ根市下平4495番地31
     示）
     交通           JR飯田線「大田切」駅から東方約1.4km
                中央自動車道「駒ヶ根」ICより北東方約5.0km
     土地    地番       長野県駒ヶ根市下平4495番地                 建物    建築年月日       2007年6月29日
                31
         建ぺい率       60％
                                    構造／階数       鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平
                                           家建
         容積率       200％
         用途地域       無指定                    延床面積       9,968.95㎡
         敷地面積       24,399.79㎡
                                    所有形態       所有権
         所有形態       所有権
     ML会社           大和ハウスプロパティマネジ                 ML種別           パス・スルー型
                メント株式会社
     PM会社           大和ハウスプロパティマネジ                 信託受託者           三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                メント株式会社
     主要テナント           日本通運株式会社                 賃貸可能戸数           1
     敷金、保証金           非開示(注)                 償却後鑑定           4.8％
                                 NOI利回り
     特記事項：
     ・本土地上のフェンスの一部が北側隣地（所有者：駒ヶ根市）に越境しており、また当該北側隣地か
      らフェンスの一部が本土地に越境しています。本土地からの越境及び本土地への被越境について
      は、越境の事実及びすぐに是正を求める内容ではない旨を駒ヶ根市に確認しています。また、本土
      地の東側隣地からロープ及びチェーンが越境しており、越境に関する覚書は締結していません。投
      資基準に照らして、越境の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える
      影響を考慮した上で投資対象としています。
     ・本土地の一部（577.52㎡）には以下の内容の地役権が設定されていますが、投資基準に照らして、
      地役権の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上
      で投資対象としています。
       原因：2005年2月24日設定
       目的：1　地役権者は、権利設定地に支持物以外の送電線路を存置し、その保全のために権利設
             定地内に立入ることができる。
           2　地役権設定者は、権利設定地内に送電線路の最下垂時における電線から4.80mの範囲に
             入る建造物の築造、工作物の設置及び竹木の植栽を行わない。
       範囲：北西部分東北から南西に577.52㎡
       要役地：上伊那郡箕輪町大字中箕輪字北山道11045番4
     ・建物状況調査報告書等において、本建物について複数の指摘事項があります。当該指摘事項につい
      て、本投資法人は、売主との間で、売主の責任と費用負担において、売買実行日までに是正を完了
      することを合意しています。
    (注)　　テナントの承諾が得られていないため、非開示としています。
                              物件概要

     ・中央自動車道の中間にある「駒ヶ根」ICから車で約10分（約5km）の好立地に位置する
     ・NIPPON     EXPRESS     ホールディングス株式会社の子会社である日本通運株式会社との長期賃料固定契
      約により、安定したキャッシュフローの確保を見込む
                                85/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注)　　2021年12月期時点。決算期変更に伴い、2021年12月期は2021年4月から2021年12月の数値を使用。また、2022年1月4日の組織




             体制変更に伴い、連結売上高は日本通運株式会社の数値を使用。
         (出所)　NIPPON      EXPRESSホールディングス株式会社ホームページ
                                86/99

















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
                 日本通運     駒ヶ根物流センター
     物件名称
     鑑定評価額            1,220百万円
     鑑定評価機関の名称            日本ヴァリュアーズ株式会社
     価格時点            2022年12月1日
             項目           内容（単位：千円）                     概要等
     収益価格                               各手法の特性や両収益価格の均衡の程度を
                           1,220,000
                                    踏まえて、DCF法による価格と直接還元法
                                    による価格を関連付けて試算
       直接還元法による収益価格                             中長期的に安定的と認められる標準化した
                           1,220,000
                                    純収益を還元利回りで還元して査定
         (1)運営収益
          可能総収益                          －
          空室等損失等                          －
         (2)運営費用
          a.維持管理費                          －
          b.水道光熱費                          －
                          非開示（注）
          c.修繕費                          －
          d.PMフィー                          －
          e.テナント募集費用等                          －
          f.公租公課                          －
          g.損害保険料                          －
          h.その他費用                          －
         (3)運営純収益                   72,546
         (4)一時金の運用益                    216       運用利回りを1.0％として運用益を査定
         (5)資本的支出                           ERの修繕更新費用及び類似不動産の水準を
                            6,925
                                    参考に査定
         純収益                   65,837
         還元利回り                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.4％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
       DCF法による収益価格                    1,210,000
         割引率                           対象不動産の地域性、個別性を勘案し、同
                            5.2％
                                    用途の取引利回り等を参考として査定
         最終還元利回り                           不動産市場の特性と対象不動産のポテン
                            5.6％
                                    シャル等から、還元利回りとの比較におけ
                                    るリスクを判定し、査定
     積算価格                      1,140,000
       土地比率                     63.9％
       建物比率                     36.1％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価                   該当事項はありません。
     に当たって留意した事項
    (注)　　本項目につき、テナントからの開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これら
        を開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により、本投資法人に守秘義務違反による損害賠償の請求を受ける等の不利益が
        生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
                                87/99





                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      4　投資リスク
       以下は、参照有価証券報告書の「第一部                      ファンド情報　第1           ファンドの状況　3           投資リスク」に
      記載された投資リスクに関し、2022年9月29日以降、本書の日付現在までの間に重要な変更又は追加
      があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき下線で示しています。なお、リスク
      項目については参照有価証券報告書から変更がない項目も含み参照有価証券報告書記載のリスク項目
      を全て列挙した上で、参照有価証券報告書提出日以後変更又は追加があった項目に※を付していま
      す。下記の記載には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は本書の日付現在において判
      断したものです。
       また、参照有価証券報告書には将来に関する事項が記載されていますが、当該事項は下記の記載を
      除き本書の日付現在においてもその判断に変更はありません。
       (1)　リスク要因
          以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
         項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したも
         のではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りに
         おいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対
         応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資
         証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主
         が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化
         による分配金の減少が生じる可能性があります。
          各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                       並びに参照有価証
         券報告書     を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
          なお、本書      又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、
         別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社
         の判断によるものです。
          本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
         ①　本投資証券の商品性に関するリスク
          (イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク※
          (ロ)　本投資証券の市場での取引に関するリスク
          (ハ)　金銭の分配に関するリスク
          (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク
          (ホ)　投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
          (へ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          (イ)　スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定に基づき想定どおりの物件
              取得が行えないリスク※
          (ロ)　不動産を取得又は処分できないリスク
          (ハ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク※
          (ニ)　有利子負債比率に関するリスク
          (ホ)　敷金及び保証金に関するリスク
          (へ)　投資対象を主として地方物件としていることによるリスク
          (ト)　少数のテナントに依存することによるリスク
          (チ)　シングルテナント物件に関するリスク※
          (リ)　少数の物件に収入が依存することによるリスク
          (ヌ)　運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク※
          (ル)　ホテルに関するリスク
          (ヲ)　物流施設に関するリスク
         ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          (イ)　マリモグループへの依存、利益相反に関するリスク
          (ロ)　資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
          (ハ)　PM会社に関するリスク
          (ニ)　本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          (ホ)　本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
          (へ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
                                88/99



                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク※
          (イ)　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
          (ロ)　不動産の境界に関するリスク
          (ハ)　不動産の売却に伴う責任に関するリスク
          (ニ)　賃貸借契約に関するリスク
          (ホ)　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          (へ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          (ト)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          (チ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
          (リ)　法令の制定・変更に関するリスク
          (ヌ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク
          (ル)　マスターリース会社に関するリスク
          (ヲ)　転貸に関するリスク
          (ワ)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
          (カ)　周辺環境の悪化等に関するリスク
          (ヨ)　共有物件に関するリスク
          (タ)　区分所有建物に関するリスク
          (レ)　借地物件に関するリスク
          (ソ)　借家物件に関するリスク
          (ツ)　底地物件に関するリスク
          (ネ)　開発物件に関するリスク
          (ナ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク
          (ラ)　有害物質に関するリスク
          (ム)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          (ウ)　信託受益権の準共有等に関するリスク
         ⑤　税制に関するリスク
          (イ)　導管性要件に係るリスク
          (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          (ハ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          (ニ)　一般的な税制の変更に係るリスク
         ⑥　その他
          (イ)　不動産の鑑定評価士その他専門家の意見への依拠に関するリスク
          (ロ)　減損会計の適用に関するリスク
          (ハ)　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          (ニ)　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
          (ホ)　取得予定資産を取得することができないリスク及び譲渡予定資産の譲渡ができないリ
              スク  ※
          ( ヘ )　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク※
          ( ト )　感染症の影響を受けるリスク※
       ①　本投資証券の商品性に関するリスク

        (イ)　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
            国内外における新型コロナウイルス感染症の拡大により、特に都市部を中心として業務の
          停滞や経済活動への悪影響が生じています。本投資法人の運用資産は、地方に所在する商業
          施設及びレジデンスを主体としており、影響の度合いは相対的には小さいものと考えていま
          す。しかし、今後、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大や長期化する場合には、本
          投資法人の保有資産           及び取得予定資産          が所在する地方の経済への更なる悪影響も懸念され、
          その結果、本投資法人投資口の市場価格に悪影響を及ぼす可能性があります。
            以上のほか、本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エン
          ド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されま
          す（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得するこ
          とができます（規約第7条第2項）。）。
            本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内
          に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格
          は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動
          します。本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
                                89/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場
          価格が下落することがあります。
            本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却でき
          ない可能性があり、その結果、損失を被る可能性があります。
                                 （中略）
       ②　本投資法人の運用方針に関するリスク

        (イ)　スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定に基づき想定どおりの物件取得
            が行えないリスク
            本投資法人及び本資産運用会社は、マリモとの間で、スポンサーパイプライン・サポート
          契約を締結し、また、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい
          銀行、広島銀行、足利銀行              、アルファコート          及びリビタとの間でサポート協定を締結してい
          ます。マリモは、本投資法人及び本資産運用会社に対して優先的物件情報の提供及び優先的
          売買交渉権の付与を約しており、三十三銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、
          関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行                    、アルファコート          及びリビタは物件情報の提供を約し
          ています（      アルファコートとのサポート協定を除く                     スポンサーパイプライン・サポート契約
          及びサポート協定については、                 参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの
          状況　2     投資方針　(1)        投資方針　④        地域に根付き、「地方の創生」を実現するサポート体
          制を構築」を、アルファコートとのサポート協定については前記「1                                     本投資法人の概要　(1)
          インベストメント・ハイライト　③                    スポンサーサポート及び運用会社独自の取得ルートを活
          用した「着実な外部成長」の実現」                   をご参照ください。）。しかし、マリモとの間のスポン
          サーパイプライン・サポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に優先的に情報の提供
          を受ける権利や優先的売買交渉権を与えるものにすぎず、本投資法人に対して、不動産を本
          投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。また、三十三銀
          行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西みらい銀行、広島銀行、足利銀行                                               、ア
          ルファコート       及びリビタとの間で合意する物件情報の提供は、第三者に優先してなされるも
          のではなく、みちのく銀行、中国銀行、広島銀行及び足利銀行については、各行の判断によ
          り、任意で、物件情報の提供を行う内容となっています。したがって、本投資法人は、スポ
          ンサーパイプライン・サポート契約又はサポート協定により、本投資法人が適切であると判
          断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
            前記に加え、更新条項はあるものの、スポンサー又はサポート会社は自ら申し出ることに
          よりスポンサーパイプライン・サポート契約又はサポート協定を更新せずに終了することが
          できます。スポンサーパイプライン・サポート契約及びサポート協定の有効期間が経過し、
          更新がなされずに契約が終了した場合には、各社からのサポートは受けられません。
            したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と
          考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
                                 （中略）
        (ハ)　投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

            投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人
          の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望す
          る時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができ
          る保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余
          儀なくされたり、資金繰りがつかなくなったりする可能性があります。
            また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の
          借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値
          を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭
          の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追
          加して設定することとなったり、規約の変更が制限されたりする等の可能性があり、このよ
          うな制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響
          を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や
          費用負担等を求められ、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投
          資法人が現在行っている借入れについては、このような一般的な財務制限条項が設けられて
          います。かかる財務制限条項には、本投資法人のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値
          を超過した場合の、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、投
          資主への分配の制約等が含まれるほか、保有物件の売却に対する制約が含まれます。
                                90/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            本投資法人の保有資産            又は取得予定資産          に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設
          定された運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望ど
          お りの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。ま
          た、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場
          合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求され
          る可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されているなどの理
          由で担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ
          フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しな
          い条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で
          運用資産を処分せざるを得なくなったりする状況も想定され、その結果、本投資法人の収益
          等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本
          投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
            また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投
          資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合に
          は、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本
          投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加し
          ます。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可
          能性があります。
                                 （中略）
        (チ)　シングルテナント物件に関するリスク
            本投資法人の保有資産            又は取得予定資産          の一部は、単一のテナントへ物件全体を賃貸する
          いわゆるシングルテナント物件となります。
            シングルテナント物件のテナントが退去した場合、代替テナントが入居するまでの空室期
          間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替
          テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益
          等に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                 （中略）
        (ヌ)　運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
            取得予定資産取得後も、             本投資法人の保有資産の多くが九州地方に所在                         することになりま
          す 。このため、本投資法人の収益等は、様々な自然災害、地域経済の不振・悪化、地域的な
          稼働率や賃料水準の低下、人口や平均賃金の変動を含む、地域に悪影響を及ぼす事象や出来
          事による悪影響を受ける可能性があります。
            また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に新たな地域的な偏在が生じる
          可能性もあります。その場合、上記同様、当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益
          等に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                 （中略）

       ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク

          本投資法人の主たる運用資産は、                  参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンド
         の状況　2      投資方針　(2)        投資対象　①        投資対象とする資産の種類」                に記載のとおり、不動産
         等及び不動産対応証券です。本投資法人は、                        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1
         ファンドの状況　5           運用状況　(2)        投資資産　③        その他投資資産の主要なもの」                 に記載する不
         動産の信託の受益権           （2022年12月期譲渡済資産を除きます。）                       を保有して      おり、また、取得予定
         資産を保有する予定で            す。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所
         有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的に
         は、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、
         不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあては
         まります。
          なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム)                                不動産を信託の受益権の形態で保
         有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
                                 （中略）
       ⑥　その他

                                 （中略）
        (ホ)　取得予定資産を取得することができないリスク及び譲渡予定資産の譲渡ができないリスク
                                91/99


                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            本投資法人は、前記「2             2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12月期譲
          渡済資産及び譲渡予定資産の概要　(2)                     取得予定資産の概要」に記載の取得予定日に取得予
          定 資産を取得する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった場合又は相手方の事情等
          により売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、
          取得予定資産を取得することができない可能性があります。また、本募集と並行して行われ
          る借入れが実行できない場合においても、同様の可能性があります。
            この場合、本投資法人は、代替資産の取得のために努力する予定ですが、短期間に投資に
          適した物件を取得することができる保証はありません。したがって、短期間に物件を取得す
          ることができず、かつ、かかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損
          害を与える可能性があります。
            また、本投資法人は、前記「2                 2022年12月期取得済資産及び取得予定資産並びに2022年12
          月期譲渡済資産及び譲渡予定資産の概要　(4)                         譲渡予定資産の概要」に記載の譲渡予定資産
          を譲渡しますが、譲渡予定資産について締結された売買契約書において定められた条件が成
          就しない場合等においては、譲渡予定資産を譲渡できない可能性や予定していた時期に譲渡
          できない可能性があります。この場合、本投資法人が企図していた譲渡代金による借入金の
          返済や将来の資産の取得等ができない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
        ( ヘ )　本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

            本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高く
          なり、結果として本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        ( ト )　感染症の影響を受けるリスク

            新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的に経
          済活動に重大な停滞が生じています。2022年1月には東京都等に「まん延防止等重点措置」が
          実施され、      同年3月には解除されましたが、                 社会経済活動が元に戻ったわけではなく、また、
          当該感染症が再度拡大する事態も想定されます。新型コロナウイルス感染症の影響がさらに
          長期化する場合には、テナントの業績悪化や信用力の低下等を理由として、テナントから賃
          料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払が滞ったりする可能性があるほか、テナント
          退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。
            新型コロナウイルス感染症をはじめとする各種の感染症が拡大又はさらなる長期化した場
          合、本資産運用会社の役職員の感染防止のため、テレワークの活用を想定しておりますが、
          業務の中にはこれに適さない業務も存在することから、感染の影響がさらに長期化すれば、
          本資産運用会社の業務が停滞し、その結果、本投資法人の運営に悪影響を及ぼす可能性があ
          ります。
                                92/99









                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       (2)　投資リスクに対する管理体制
          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識して
         おり、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているも
         のではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがありま
         す。
       ①　本投資法人の体制

          本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定
         めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社
         が同席の上、執行役員の職務執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社
         の業務執行状況等について執行役員の報告が行われることとされており、役員会を通じた管理を
         行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務執行状況並びに資産運用会社、一般
         事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上行うこととされています。
         また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任
         されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき
         様々な見地から監督を行っています。
       ②　本資産運用会社の体制

          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理
         体制を整備しています。
        (イ)　運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
            本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投資法
          人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引ルール、
          投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資
          産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努
          めます。
            また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理
          の統括者及び重大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要
          なリスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、
          コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や
          本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及び各部署の
          リスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、リスクの状況
          については、コンプライアンス・オフィサーが、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は
          随時、モニタリングの上、評価及び分析し、その結果につきコンプライアンス委員会及び取
          締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コン
          プライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び外部機関による監査等により検証を行う
          ものとしています（かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)                                          内部監査によ
          る検証」をご参照ください。）。
        (ロ)　内部監査による検証

            コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を担当し、全部署に対して定期の内部監査を
          実施するほか、コンプライアンス・オフィサーの判断により、臨時の内部監査を実施するこ
          とができるものとし、また、代表取締役社長が指示した場合には、特別監査を実施するもの
          とします。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取
          引業法等の法令、投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切
          かつ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための
          監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われている
          か否かの監査、事務リスク管理態勢の監査、システムリスクに関する監査並びにその他必要
          な事項の内部監査等を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監
          査を終了したときはすみやかに内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役
          会に報告し、また、必要に応じて改善指示書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会
          に報告するとともに、代表取締役社長の承認を得た上で、被監査部長に内部監査報告書及び
          改善指示書を交付します。被監査部の責任者は、内部監査責任者から改善又は処置すべき事
          項について「内部監査報告書」及び「改善指示書」を受けた場合には、すみやかにその処理
          を行うとともに、その結果を「改善報告書」に記載しコンプライアンス・オフィサーを経由
          して代表取締役社長に報告しなければなりません。被監査部の責任者より「改善報告書」が
                                93/99

                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          提出された場合、コンプライアンス・オフィサーは意見のあるものについては、直ちに審議
          し再度意見を述べるものとし、実施事項については、処置の確認を行います。
        (ハ)　利害関係人等取引規程

            参照有価証券報告書「第二部                投資法人の詳細情報　第3              管理及び運営　2          利害関係人との
          取引制限　(2)        利害関係人等取引規程」             をご参照ください。
        (ニ)　内部者取引等防止規程

            本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等による
           インサイダー取引の防止に努めています。なお、同規程において、本資産運用会社の役職員
           は、本投資証券等の売買等を行ってはならないものとされています（ただし、本資産運用会
           社の役職員が本資産運用会社に入社する時点で本投資証券等を保有している場合又は入社後
           に相続等により本投資証券等を保有するにいたった場合は、法人関係情報管理責任者（本資
           産運用会社の財務管理部長がこれにあたります。）の許可を得た上で、かかる本投資証券等
           を売却することができるものとされています。）。
        (ホ)　フォワード・コミットメント等

            フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表に
           は計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資
           法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を締結する際に
           は、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約締結から決済・物件引渡しまでの期間の上限
           及び決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る
           規程を遵守し、当該リスクを管理しています。
                                94/99













                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      5　課税上の取扱い
       日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いについて
      は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報　第1                              ファンドの状況　4           手数料等及び税金　(5)
      課税上の取扱い」をご参照ください。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更によ
      り、当該内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取
      扱いが行われることがあります。
                                95/99



















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      6　運用ガイドラインの変更
       本資産運用会社は、2023年1月4日開催の取締役会において、本投資法人の資産運用に係る運用ガイ
      ドラインの一部を変更することを決議し、同日付で変更されました。
       (1)　変更の理由

          本投資法人の資産運用に係る運用ガイドラインにおけるポートフォリオ運用基準に関する規
         定につき、用途別投資比率を具体化するため、運用ガイドラインの一部を変更するものです。
         主な変更内容は以下のとおりです。変更があった箇所につき下線で示しています。
       (2)　変更の概要

         （変更前）
                                 （前略）
         （ポートフォリオ運用基準）
          第5条　ポートフォリオ運用基準は、以下の通りとする。各運用基準の全体像については、別
               紙「①　投資基準マトリックス」記載の通りとする。
               (1)　用途
                レジデンス及び商業施設を主たる投資対象とし、ホテル、オフィス、物流施設及
                び駐車場にも投資を行う。
                                 （後略）
         （変更後）

                                 （前略）
         （ポートフォリオ運用基準）
          第5条　ポートフォリオ運用基準は、以下の通りとする。各運用基準の全体像については、別
               紙「①　投資基準マトリックス」記載の通りとする。
               (1)　用途     及び用途別投資比率（取得価格ベース）
                レジデンス及び商業施設を主たる投資対象とし、ホテル、オフィス、物流施設及
                び駐車場にも投資を行う。
                具体的な用途別投資比率（取得価格ベース）は以下の通りとする。
                ①レジデンス及び商業施設　　　70％以上
                ②ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場　　　30％以下
                                 （後略）
                                96/99










                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
        マリモ地方創生リート投資法人　本店

        （東京都港区虎ノ門一丁目1番21号）
        株式会社東京証券取引所

        （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                97/99


















                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      1　  名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住
       友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資
       口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により
       定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録
       は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等
       の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、振替機関又
       は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は
       記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいい
       ます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を
       行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資
       口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人
       に対抗することができません（投信法第79条第1項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
       す。
          取扱場所              東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
                        三井住友信託銀行株式会社　証券代行部
          取次所              該当事項はありません。
          代理人の名称及び住所              東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
                        三井住友信託銀行株式会社
          手数料              該当事項はありません。
      2　  投資主名簿の閉鎖の時期

        該当事項はありません。
      3　  投資主に対する特典

        該当事項はありません。
      4　  内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。
      5　  その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。
                                98/99








                                                          EDINET提出書類
                                                 マリモ地方創生リート投資法人(E32350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【その他】
         該当事項はありません。

                                99/99

PDFをダウンロード

関連コンテンツ