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イオンリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

提出書類 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
提出日
提出者 イオンリート投資法人
カテゴリ 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
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                                                          EDINET提出書類
                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
     【提出書類】              有価証券届出書
     【提出先】              関東財務局長

     【提出日】              2023年１月16日

     【発行者名】              イオンリート投資法人

     【代表者の役職氏名】              執行役員　関　延明

     【本店の所在の場所】              東京都千代田区内神田一丁目14番10号

     【事務連絡者氏名】              イオン・リートマネジメント株式会社

                   常務取締役　財経・管理管掌　井戸坂　智祐
     【電話番号】              03-5283-6360

     【届出の対象とした募集              イオンリート投資法人

     内国投資証券に係る投資
     法人の名称】
     【届出の対象とした募集              形態：投資証券

     内国投資証券の形態及び              発行価額の総額：その他の者に対する割当　　　　　　　　                                 540,028,660円
                   （注）　発行価額の総額は、2022年12月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の
     金額】
                      投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項              該当事項はありません。

     【縦覧に供する場所】              株式会社東京証券取引所

                   （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
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    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       （１）【投資法人の名称】
          イオンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）

          （英文ではAEON         REIT   Investment       Corporationと表示します。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

          本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年

         法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に従って設立された本
         投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替
         に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「社債株式等振替法」と
         いいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第２項に基づ
         き請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
          また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
         型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
         供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付
         はありません。
          （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

          3,785口

          （注１）上記発行数は後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に
              記載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連し
              て、野村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発
              行数です。野村證券株式会社は、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売
              出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
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          （注２）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
     割当予定先の氏名又は名称                        野村證券株式会社
     割当口数                        3,785口
                             540,028,660円（注）
     払込金額
           本店所在地                  東京都中央区日本橋一丁目13番１号
           代表者の氏名                  代表取締役社長　奥田　健太郎
     割当
           資本金の額                  10,000百万円
     予定先の
     内容
           事業の内容                  金融商品取引業
                             野村ホールディングス株式会社　（100％）
           大株主
             本投資法人が保有している
                             該当事項はありません。
           出
             割当予定先の株式の数
           資
             割当予定先が保有している
           関
             本投資法人の投資口の数
                             151口
           係
     本投資法
             （2022年７月31日現在）
     人との関
                             一般募集（後記「第５　募集又は売出しに関する特別記
     係
                             載事項／オーバーアロットメントによる売出し等につい
           取引関係
                             て」に定義します。以下同じです。）の事務主幹事会社
                             です。
           人的関係                  該当事項はありません。
     本投資口の保有に関する事項                        該当事項はありません。
          （注）払込金額は、2022年12月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
             た見込額です。
       （４）【発行価額の総額】

          540,028,660円

          （注）発行価額の総額は、2022年12月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
       （５）【発行価格】

          未定

          （注）発行価格は、2023年１月19日（木）から2023年１月24日（火）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発行
             価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口１口当たりの払込金額）と同一の価格とします。
       （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。

       （７）【申込単位】

          １口以上１口単位

       （８）【申込期間】

          2023年２月20日（月）

       （９）【申込証拠金】

          該当事項はありません。

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       （１０）【申込取扱場所】
          本投資法人　本店

          東京都千代田区内神田一丁目14番10号
       （１１）【払込期日】

          2023年２月21日（火）

       （１２）【払込取扱場所】

          株式会社みずほ銀行　内幸町営業部

          東京都千代田区大手町一丁目５番５号
       （１３）【引受け等の概要】

          該当事項はありません。

       （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構

          東京都中央区日本橋兜町７番１号
       （１５）【手取金の使途】

          本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限（540,028,660円）については、手元資金と

         し、将来の特定資産（注１）の取得資金又は借入金の返済資金に充当します。
          また、本件第三者割当と同日付をもって決議された一般募集における手取金
         （10,800,573,200円）については、その全額を、本投資法人が組入れを予定する新規取得資産
         （注２）の取得資金の一部に充当します。
          （注１）特定資産とは、投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。
          （注２）「新規取得資産」とは、「イオンモール和歌山」及び「イオンモール都城駅前」をいいます。以下同じです。
          （注３）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
          （注４）上記の手取金は、2022年12月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
              算出した見込額です。
       （１６）【その他】

         ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱

            場所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期
            日に新投資口払込金を払込むものとします。
         ②　野村證券株式会社は、本件第三者割当につき、後記「第５　募集又は売出しに関する特別

            記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込
            みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
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    第２【新投資口予約権証券】
       　該当事項はありません。
    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       　該当事項はありません。
    第４【短期投資法人債】

       　該当事項はありません。
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    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について

       　本投資法人は、2023年１月16日（月）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別

       に、本投資口の一般募集（以下「一般募集」といいます。）を決議していますが、一般募集に当た
       り、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社である野村證
       券株式会社がイオン株式会社から3,785口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーア
       ロットメントによる売出し）を行う場合があります。
       　本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社がイオ
       ン株式会社から借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口
       を野村證券株式会社に取得させるために行われます。
       　また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌
       日から2023年２月15日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借
       入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売
       出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）
       を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資
       口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證
       券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売
       出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
       　更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操
       作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資
       口の返還に充当することがあります。
       　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作取
       引によって取得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本
       件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当におけ
       る発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における
       最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
       　上記に記載の取引に関して、野村證券株式会社はみずほ証券株式会社、大和証券株式会社及びＳ
       ＭＢＣ日興証券株式会社と協議の上、これを行います。
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    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
    　金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。）第

    27条において準用する金商法第５条第１項第２号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご参照
    ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

      　計算期間　第19期（自　2022年２月１日　至　2022年７月31日）2022年10月26日　関東財務局長に
      提出
      ２【半期報告書】

      　該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

      　該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

      　訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を2022年11月30日に関東財務局長に提出
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    第２【参照書類の補完情報】
      参照書類である2022年10月26日付の有価証券報告書（2022年11月30日提出の有価証券報告書の訂正報

    告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関し、参照有価証券報告書提出日
    後、本有価証券届出書の提出日である2023年１月16日（以下「本書の日付」といいます。）現在までに
    補完すべき情報は以下のとおりです。
      なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
    また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、
    本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もありません。
     （注）本書に記載の数値については、別段の記載のない限り、単位未満切捨てにて表示しています。また、割合・比率については、別段の記載

        のない限り、小数点第２位を四捨五入しています。なお、不動産の面積については、登記簿又は権利証書（Issue                                           Document    of Title）上
        の数値（小数点第２位まで）を記載しています。
    １　インベストメント・ハイライト

       　本投資法人は、一般募集及び本件第三者割当（以下併せて「本件公募増資」といいます。）並び

       に本新規借入れ（後記「（３）イオンリートの特徴を活かした安定性の高い運用／②　金利環境の
       変化に対して柔軟に対応できる安定的な財務基盤」に定義します。以下同じです。）による資金調
       達と新規取得資産の組入れにより、ポートフォリオ（注１）の規模の着実な拡大と分散化の進展を
       図ることで中長期的に安定した収益基盤の更なる強化を図り、もって投資主価値の最大化を目指し
       ます。
       　本件公募増資及び本新規借入れと新規取得資産の組入れにより示される施策及び本投資法人の強
       み（インベストメント・ハイライト）は、以下のとおりです。
        （注１）「ポートフォリオ」とは、本投資法人が保有し又は取得する複数の資産により構成される集合体をいいます。以下同じです。








        （注２）「１口当たり巡航分配金」とは、物件取得に関し、取得時点において固定資産税及び都市計画税等の公租公課（本注記において
           以下「公租公課」といいます。）の賦課決定がされないことから、公租公課が費用化されなかった各営業期間に、公租公課が各
           運用資産の取得時から賃貸事業費用として計上されたものと想定して算出された１口当たり分配金の試算額をいいます。以下同
           じです。
           なお、「１口当たり巡航分配金」は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定される指標ではなく、また、会計
           監査人の監査を受けたものではありません。当該試算額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して表示される
           他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。更に、「１口当たり巡航分配金」は、将来の分配金の支払い
           の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものではありません。
           2019年３月公表の前中期目標の期間中の１口当たり巡航分配金については、１口当たり分配金に利益超過分配金を含めないもの
           として設定していましたが、2022年９月公表の中期目標（＊）の１口当たり巡航分配金については、１口当たり分配金に利益超
           過分配を含めるものとして設定しています。本投資法人は、当該前中期目標の期間中において、利益超過分配は実施しておら
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           ず、算出の方法による差異は生じていないことから、本書においては区別せずに使用しています。
           ＊「2022年９月公表の中期目標」とは、2022年９月公表の本投資法人の中期目標（2019年３月公表の前中期目標を改定した新た
           な 目標）をいいます。2022年９月公表の中期目標の概要については、後記「（１）物件取得を通じて中期目標達成に向けた成長
           を着実に実行」をご参照ください。
        （注３）「資産規模」は、各時点における本投資法人のポートフォリオの取得（予定）価額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等
           の諸費用を含みません。）の合計を示したものです。以下同じです。
        （注４）「マスターリース」とは、賃貸借契約において商業施設等への入居者（エンドテナント）に転貸することを前提として、本投資
           法人から不動産を一括でマスターリース会社へ賃貸する契約方式の賃貸借契約をいいます。本投資法人は、新規取得資産組入後
           において、マスターリース会社として、イオンモール株式会社、イオンリテール株式会社、イオン北海道株式会社、イオン九州
           株式会社、イオン東北株式会社、AEON               CO.  (M)  BHD.（以下「イオンマレーシア社」といいます。）及びイオングローバルSCM株
           式会社等を採用しています。マスターリースの詳細については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンド
           の状況／２　投資方針／（１）投資方針／④　本投資法人の成長戦略／（ウ）内部成長戦略」に記載のとおりです。以下同じで
           す。
        （注５）一般に減価償却費は現金支出を伴わない費用であるため、内部留保効果があり、現金を留保することにつながります。また、本
           投資法人がポートフォリオの中心とする大規模商業施設は、郊外立地が多いため不動産価格に占める建物価格の割合が高く、加
           えて、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のオフィスビルや住居に比べ一般的に会計上の償却年数が短いという特徴
           があることから、不動産価格に対する減価償却費の割合が大きくなる傾向があります。このように、本投資法人は、その資産運
           用において現金留保を相対的に増加させる特性を持っています。
    （１）物件取得を通じて中期目標達成に向けた成長を着実に実行

          中期目標達成に向けた物件取得

            １口当たり巡航分配金及び資産規模は中期目標達成に向けて着実に成長
          本投資法人は、上場以降、着実に外部成長を継続してきた結果、中長期的にポートフォリオ

         の収益性及び投資主価値の向上を実現し、１口当たり分配金及び１口当たり巡航分配金を着実
         かつ安定的に成長させてきました。
          上場以降６回目となる2021年８月の公募増資以降においても、「イオンモール太田」の増築
         棟に係る優先交渉権を取得しており、着実な外部成長への布石を打っています。
          また、「イオンモール大和郡山」、「イオンモールかほく」、「イオンモール下妻」、「イ
         オンモール倉敷」及び「イオン上田ショッピングセンター」については、本投資法人の強みで
         ある活性化投資（注１）による物件価値向上と賃料増額を実現しており、サステナビリティの
         観点からは、2022年に実施されたGRESB（注２）リアルエステイト評価において、総合スコアの
         グローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングで３年連続で最高位となる「５
         スター」を取得しています。
          本投資法人は、上場以降７回目となる本件公募増資に伴い、「地域社会の生活インフラ資
         産」である新規取得資産２物件を取得する厳選投資により、着実な１口当たり巡航分配金の成
         長を目指します。
          今後も豊富なスポンサー・パイプライン（注３）を背景とした厳選投資による継続的な外部
         成長を図り、中長期的に安定した収益性を有する堅固なポートフォリオの構築及び投資主価値
         の向上を目指します。
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                       ＜中期目標達成に向けた物件取得＞
                  ＜外部成長・内部成長の両輪を軸とした着実な成長＞






         （注１）「活性化投資」とは、運用物件の価値向上のための工事をいいます。以下同じです。







         （注２）「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）」とは、不動産ポートフォリオやインフラ等を含む実物資産
             の環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマークをいい、国連責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要
             年金基金グループを中心に2009年に創設されました。日本でも、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）をはじめ、複数
             の機関がGRESB評価結果を利用しています。以下同じです。
         （注３）「スポンサー・パイプライン」とは、イオングループ（純粋持株会社であるイオン株式会社（以下「イオン（株）」といい
             ます。）並びに286社の連結子会社及び26社の持分法適用関連会社（2022年２月末日時点）にて構成されるグループをいいま
             す。以下同じです。）のネットワークを活かした物件取得ルートをいいます。以下同じです。
         （注４）「新規取得資産組入前」とは、2022年７月期末時点をいいます。以下同じです。
         （注５）「新規取得資産組入後」とは、本件公募増資に係る払込み、本新規借入れの実行及び新規取得資産の組入れが本書に記載の
             とおり完了した時点をいいます。以下同じです。
         （注６）各時点の資産規模及び新規取得資産の金額は、取得(予定)価額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含み
             ません。）に基づいて記載しています。
         （注７）取得（予定）価額の計算において、「イオンモール                       セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法人が
             マレーシアに設立した海外不動産保有法人であるJAMBATAN                       MANSEIBASHI(M)      Sdn.  Bhd.（以下「本海外SPC」といいます。）
             がSwiss   Advanced    Technology     Institute    (M)  Sdn.  Bhd.に対して支払った対価を使用していますが、当該金額は、当該不動
             産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）です。ま
             た、マレーシアリンギッド(RM)の円貨換算は、取得時に用いた換算レートである2016年９月30日の為替相場（１RM=24.43円
             （小数点第３位を切捨て））を用いています。以下同じです。
         （注８）「MSCI      ESG  格付」とは、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が運用を行う際のESG指数にも選定されているMSCIジャ
             パンESGセレクト・リーダーズ指数への採用にあたり、MSCIが行っているESG評価に係る格付けをいいます。なお、「MSCI
             ジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」とは、親指数（MSCIジャパンIMIトップ700指数：時価総額上位700銘柄）構成銘柄
             の中から、親指数における各業種分類の時価総額50％を目標に、ESG評価に優れた企業を選別して構築される指数をいいま
             す。本投資法人のMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の組入れや、MSCIのロゴ・商標・サービスマーク及びインデッ
             クス名を本書内で使用することは、MSCI又は関連会社による本投資法人のスポンサーシップ、保証、又は宣伝を意図するも
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             のではありません。MSCIインデックスは、MSCIの独占的財産であり、MSCI、MSCIインデックス及びロゴは、MSCI又は関連会
             社の商標・サービスマークです。
         （注９）「第三者認証取得率」とは、国内保有物件の総賃貸可能面積に占める、認証物件の総賃貸可能面積の割合で算出した数値を
             いい、認証は、DBJ        Green   Building認証、CASBEE認証及びBELS認証等が対象です。各認証の詳細については、後記「２                                   サス
             テナビリティへの取組み」をご参照ください。
         （注10）「★４相当以上」とは、「DBJ               Green   Building認証における４つ星又は５つ星」、「CASBEE不動産評価認証におけるA又はS
             ランク」「BELSにおける４つ星又は５つ星」をいい、「★３相当以上」とは、「DBJ                                 Green   Building認証における３つ星、
             ４つ星又は５つ星」、「CASBEE不動産評価認証におけるB+、A又はSランク」「BELSにおける３つ星、４つ星又は５つ星」を
             いいます。
         （注11）中期目標は、本書の日付現在の本投資法人の目標であり、その実現を保証又は約束するものではありません。以下同じで
             す。
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    （２）安定的収益を生み出す「地域社会の生活インフラ資産」への厳選投資
        ①　新たな「地域社会の生活インフラ資産」の取得

          本投資法人は、主として、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等に投資しま
         す。本投資法人が考える「地域社会の生活インフラ資産」とは以下のとおりです。
                         ＜地域社会の生活インフラ資産＞

          各新規取得資産の取得ハイライトは以下のとおりです。いずれの物件も、「地域社会の生活



         インフラ資産」として地域社会に欠かせない施設です。新規取得資産の詳細については、後記
         「３　新規取得資産の概要」をご参照ください。
                         ＜新規取得資産の取得ハイライト＞

         （注１）「鑑定NOI利回り」及び「平均鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した、新規取得資産を対象とした値です。






              ・各新規取得資産の鑑定NOI利回りは以下の計算式により算出しています。以下同じです。
               各新規取得資産の鑑定NOI利回り＝各新規取得資産の鑑定NOI(＊)÷各新規取得資産の取得予定価額
              新規取得資産の鑑定NOIは、新規取得資産に係る取得予定時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純
              収益を使用しています。
              ・新規取得資産の平均鑑定NOI利回りは以下の計算式により算出しています。
               新規取得資産の平均鑑定NOI利回り＝新規取得資産の鑑定NOIの合計÷新規取得資産の取得予定価額の合計
               なお、新規取得資産の平均鑑定NOI利回りは、新規取得資産に係る取得予定時の不動産鑑定評価書に基づいて算出して
              おり、本投資法人による新規取得資産組入後の実績値とは異なる可能性があります。新規取得資産に係る不動産鑑定評
              価書の詳細については、後記「３　新規取得資産の概要／（１）新規取得資産の個別不動産の概要」をご参照くださ
              い。
              ＊「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営収益から運営費用を控除した運営純収益
              （Net   Operating    Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。以下同じです。
         （注２）「エンドテナント数」は、株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトによる市場分析である「マーケットポテンシャル
             分析（2022年６月）」に基づき記載しています。
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        ②　新規取得資産の概要
         （ア）イオンモール和歌山
          ～成長を続けるニュータウンに所在する県内最大のモール～
         ＜立地①～和歌山市内の交通至便なエリアに立地～＞

         ・「和歌山市駅」周辺の中心市街地より北へ約６kmに所在
         ・東側に和歌山県道752号、西側に第二阪和国道が所在し、和歌山市内中心部及び大阪府泉南地
          域（大阪府南西部）からも集客が可能
         ・南海本線の特急停車駅「和歌山大学前駅」に直結しており、電車でのアクセスも容易
         ＜立地②～近年の開発によりファミリー世代も多いポテンシャルの高いエリア～＞





         ・成長を続けるニュータウン「ふじと台」に隣接。計画人口は30,000人と多く、近隣には和歌
          山大学も所在し、地域住民だけでなく、来街者の取り込みも可能
         ・本物件の所在する和歌山市貴志地区は和歌山市全域と比べ、０歳～49歳のファミリー世代の




          割合が高く、今後は「ふじと台」計画進展により更なる発展が期待できるエリア
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                   ＜和歌山市貴志地区及び和歌山市全域の年齢別人口構成＞
             出典：2022年11月30日時点の住民基本台帳を基に、本資産運用会社において作成






             （注）上記のグラフは、2022年11月30日現在の和歌山市貴志地区及び和歌山市全域の人口総数に占める各年齢別人口の割合
                を示したものです。
          ～高低差を活かしたアクセスの良さ、地域に愛されるモール設計～

         ＜建物設備～広大な敷地と高低差を活かした５層構成のショッピングモール～＞

         ・敷地内の高低差を最大限に活かし、地下１階から屋上階まで５層からなる、和歌山県内最大




          の本格ショッピングモール
         ・「和歌山大学前駅」の駅ビル３階と本物件１階は、ペデストリアンデッキでつながってお
          り、駅から雨にぬれずに来店が可能。屋上駐車場は、第二阪和国道経由で大阪方面からのア
          クセスも良好
         ・駐車場は、週末のレジャー・ショッピング需要にも十分対応可能な3,500台を確保
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                          ＜イオンモール和歌山の構成＞
         ＜運営力①～ファミリー層向けのテナント・施設の充実～＞





         ・３階のキッズモール内には「トイザらス・ベビーザらス」を核に複数のキッズファッション
          テナントが入居。加えて、小さな子供が遊べる「キッズレインボーパーク」を設置
         ・約1,000席を擁するフードコートには家族でくつろげる「キッズレインボースペース」を設
          置。各階に小さな子供でも利用できる「こどもトイレ」を設置する等、ファミリー層が利用
          しやすいモール設計
         ＜運営力②～「話題性」「体験」「体感」を重要視した集客力のあるテナント群～＞





         ・和歌山県初の本格的なショッピングモールかつ県内唯一のイオンモール
         ・ファッションを主体とした専門店が集積した地域一番店であり、競争力の強化に資するテナ
          ントの入れ替えにより、話題性・集客力を維持
         ・２階には、10スクリーン・約1,800席を擁する、和歌山県初出店のシネマコンプレックス「イ
          オンシネマ」がサブ核テナントとして出店。映画のシーンに合わせて動く座席「D-BOX」も近
          畿地区にて初導入。ビューティ＆サービスモールを併設するなど、「体験」「体感」を提供
          する店舗構成が特徴
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         （イ）イオンモール都城駅前





          ～多様なニーズに応える地域密着型モール～
         ＜立地～宮崎県内の独立商圏に所在し、都城市全体をカバーする好立地～＞

         ・宮崎市と鹿児島市の中間点に所在、四方を山間部に囲まれ、市域は盆地状となっており、県
          庁所在地である宮崎市中心部から約50kmと独立した商圏
         ・周辺には宮崎自動車道都城ICに繋がる国道10号が通り、西側及び南側は生活幹線道路に面し
          ているため複数の国道からアクセス可能
         ・都城市の１世帯当たりの乗用車保有率は135.5％（注）であり、市内からの多くの車での来客
          を期待
         （注）「都城市の１世帯当たりの乗用車保有率」は、株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトによる市場分析である「マー
            ケットポテンシャル分析（2022年６月）」に基づき記載しています。
         ＜建物設備～地域最大級の面積、キャパシティを誇る～＞

         ・都城市で最大級の約29,000㎡の店舗面積を誇る、近隣で唯一の回遊型ショッピングモール
         ・電気自動車用の充電器ステーションを設置、店舗棟前の平面駐車場及び店舗棟３階駐車場、
          屋上駐車場を有しており、1,700台収容可能
         ・駅前を東西に走る国道269号から、各駐車場にエントリー可能
         ・３方向から駐車場へのアクセスが可能であり、中心市街地に至近なことから市内各地よりバ
          スによる来客も容易に
         ・駐車場敷地内にスポーツクラブやガソリンスタンドを開設、競争力の維持・向上に向けた施
          策を実施
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         ＜運営力～多様なニーズに応えるテナントミックス～＞
         ・日用品・衣類・飲食・スポーツ用品・ゲームセンター等、幅広く約100店舗を揃え、2022年６
          月には都城市初となる「スターバックスコーヒー」が開店、競争力の高いテナントの誘致に
          成功
         ・施設内にクリニックや保育園を有し、生活に密着したサービスを展開
         ・2022年５月、全国初の郵便局への委託事例としてイオンモール都城駅前内郵便局がマイナン
          バーカード関連業務を受託する等、地域社会の生活インフラ資産としての公共機能を具備
         （ウ）新規取得資産のサステナビリティへの取組み




          ～環境及び社会的課題への多様な取組みを行った物件の取得により、持続可能な地域社会の
          実現に貢献～
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        ③　パイプライン活用による更なる外部成長
          既存の豊富なパイプラインに加え、パイプラインサポート先との継続的な交渉により資産規
         模の安定的な成長を目指す
         （注１）「パイプライン総額」については、パイプライン物件について本投資法人の購入希望金額を合計した金額を記載していま








             す。したがって、パイプライン総額は、今後の計画変更や工事の進捗状況・評価の前提の変動等により実際のパイプライン
             物件の価値とは異なる可能性があり、また、鑑定評価額の合計と同一である保証はなく、また、本投資法人がパイプライン
             物件を当該価値相当の金額で取得できる保証もありません。
         （注２）本投資法人は、本書の日付現在、「イオンモール太田」の増築棟について取得の決定をしているものではなく、必ず取得で
             きるという保証はありません。
         （注３）「増築棟竣工による効果」については、イオンモール株式会社発表の増築後のイオンモール太田の施設概要に基づき記載し
             ています。
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    （３）イオンリートの特徴を活かした安定性の高い運用
        ①　契約による収益確保及び運営の安定性

         　長期・固定賃料のマスターリース契約による安定した収益確保とそれを支える数多くの優良
         なエンドテナント
          本投資法人は、イオングループのマスターリースによる堅固なリースストラクチャーを採用

         することにより、強固な賃料の安定性を確保しています。
          また、前記「（２）安定的収益を生み出す「地域社会の生活インフラ資産」への厳選投資／
         ①　新たな「地域社会の生活インフラ資産」の取得」に記載のとおり、「生活インフラ資産」
         としての需要の高さから、本投資法人の保有資産及び新規取得資産のエンドテナントの売上高
         はコロナ禍においても、当初減少した売上高が一定程度回復した後は、堅調に推移していま
         す。更に、2021年11月以降のエンドテナントの稼働率は高水準を維持しています。
         出典：エンドテナント売上高推移及びエンドテナント稼働率推移については、マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会








            社において作成
         （注１）「エンドテナント売上高」とは、本投資法人が2022年７月末日時点で保有する国内に所在する商業施設（以下「国内商業施
             設」といいます。）及び新規取得資産を対象として集計し、前年同月比及び2019年同月比の指数をパーセンテージで示した
             ものをいいます。
         （注２）「エンドテナント稼働率」とは、本投資法人が2022年７月末日時点で保有する国内商業施設及び新規取得資産について、毎
             月末時点の「総賃貸面積」に対する「エンドテナント実質稼働面積」の占める割合をいいます。
             「総賃貸面積」とは、国内商業施設については、本投資法人がマスターリース会社に賃貸している部分の面積を、新規取得
             資産については各時点における各物件の所有者がマスターリース会社に賃貸している部分の面積をいいます。
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        ②　金利環境の変化に対して柔軟に対応できる安定的な財務基盤
         　イオンリートの特徴を活かし、インフレの影響や金利上昇に伴う各種コスト増に対応
         ＜財務ハイライト（2022年７月末日時点）＞

          本投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識し
         つつ、強固な財務基盤を維持することを基本方針としています。
          本投資法人の2022年７月末日時点における各財務指標は以下のとおりです。
          また、本投資法人は本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）より、長期発行体格付
         （AA-（ダブルエー・マイナス）（ポジティブ））（注）を取得しています。
         （注）本格付は、本投資口に付された信用格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者
            から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付
            はありません。
         （注１）「LTV（敷金込み）」の算出については、後記「＜LTV（敷金込み）の推移＞」をご参照ください。




         （注２）「固定金利比率」とは金利の固定化比率をいい、その算出については、以下のとおりです。
             固定金利比率＝2022年７月末日時点における固定金利負債（＊）÷2022年７月末日時点における有利子負債総額
             ＊金利スワップ契約を締結し、金利を固定化している借入金を含みます。
         （注３）「当初残存年数」の算出については、以下のとおりです。以下同じです。
             2022年７月末日時点の当初残存年数＝2022年７月末日時点における各有利子負債について、各借入契約等に表示された借入
             日又は発行日から満期弁済日又は満期償還期日までの期間を、2022年７月末日時点における各有利子負債額に基づき加重平
             均
         （注４）「平均残存年数」の算出については、以下のとおりです。以下同じです。
             平均残存年数＝2022年７月末日時点における各有利子負債について、2022年７月末日時点から各借入契約等に表示された満
             期弁済日及び満期償還日までの期間を、2022年７月末日時点における各有利子負債額に基づき加重平均
         （注５）「平均有利子負債コスト」の算出については、以下のとおりです。以下同じです。
             平均有利子負債コスト＝2022年７月末日時点における各有利子負債の金利を2022年７月末日時点における各有利子負債額に
             基づき加重平均
         ＜資金調達コスト増への対応＞

          本投資法人は、安定的な財務運営の観点から、有利子負債の調達にあたっては平均残存期間
         の長期化（長期調達）と調達金利の固定化を基本方針としていますが、今後市場金利が上昇し
         た場合の対応として、一時的に調達期間を短縮化し、変動金利を導入することにより資金調達
         コスト増加リスクの低減が可能であると考えています。
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          ＜LTV（敷金込み）の推移＞
            本投資法人は、外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識
          しつつ、強固な財務基盤を維持し、安定的な財務運営を継続します。運用にあたっては、原
          則として、LTV（敷金込み）（注１）を50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行
          います。
            本投資法人のLTV（敷金込み）の運用実績は以下のグラフのとおりであり、LTV（敷金込
          み）50％までの借入余力（注２）を活用した低金利での調達を実施し、適切にLTVをコント
          ロールしています。新規取得資産組入後のLTV（敷金込み）は2022年７月期（第19期）末時点
          と同様44.5％を維持する見込みです。
          （注１）各期末時点及び新規取得資産組入後における「LTV（敷金込み）」については、それぞれ、以下のとおり算出していま





              す。以下同様です。
              ・各期末時点におけるLTV（敷金込み）
              各期末時点のLTV（敷金込み）＝（当該期末時点における有利子負債総額＋当該期末時点における預り敷金及び保証金
              （信託預り敷金及び保証金を含みます。））÷（当該期末時点における総資産額）
              ・新規取得資産組入後におけるLTV（敷金込み）
              新規取得資産組入後のLTV（敷金込み）＝（新規取得資産組入後の有利子負債総額（＊１）＋2022年７月期末時点におけ
              る預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）＋新規取得資産の取得に伴い受け入れることが見込まれ
              る預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。））÷（2022年７月期末時点における総資産額＋本件公募
              増資と別に実施予定の本新規借入れ（＊２）＋新規取得資産の取得に伴い受け入れることが見込まれる預り敷金及び保証
              金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）＋本件公募増資による手取金の見込額（＊３））
              ＊１　新規取得資産組入後の有利子負債総額＝2022年７月期末時点における有利子負債総額＋本件公募増資と別に実施す
                る本新規借入れであり、以下同じです。
              ＊２　本件公募増資と別に実施予定の本新規借入れの借入金額は93億円を予定しています。本新規借入れの詳細について
                は、後記「＜新規借入れ＞」をご参照ください。以下同じです。
              ＊３　本件公募増資による手取金の見込額の算出については、一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当にお
                ける発行価額の総額として、10,800百万円及び540百万円（2022年12月30日（金）現在の株式会社東京証券取引所
                における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額）を前提としています。以下同じで
                す。また、本件第三者割当については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込み
                がなされることを前提としています。実際の本件公募増資における発行価額の総額が前記見込額と異なる場合又は
                本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の本件公募増資によ
                る手取金の見込額も、変動することがあります。すなわち、実際の本件公募増資における発行価額の総額が前記見
                込額よりも少額となった場合又は本件第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場
                合には、その分、実際のLTV（敷金込み）が上表記載の数値よりも高くなることがあります。また、実際の本件公
                募増資における発行価額の総額が前記見込額よりも多額となった場合には、その分、実際のLTV（敷金込み）は上
                表記載の数値よりも低くなることがあります。以下同じです。
          （注２）「借入余力」とは、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関等からの借入れ、投
              資法人債の発行等又は敷金の受入れ等によって追加的に調達できると想定される負債性資金の金額をいいます。以下同じ
              です。なお、当該金額は、本投資法人が実際に当該金額の負債性資金の調達ができること及び調達する負債性資金により
              物件取得ができることを保証又は約束するものではありません。
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          ＜有利子負債の返済期限の分散状況（2023年１月16日時点）＞
            本投資法人の本書の日付現在における有利子負債に係る返済期限の分散状況は以下のとお
          りです。本投資法人は、適切なLTV水準を維持すると共に、有利子負債の長期固定化と返済期
          限の分散化を推進しています。
          ＜新規借入れ＞





            新規取得資産の取得資金の一部への充当を目的として、本件公募増資と別に、下表に記載
          の新規借入れ（以下「本新規借入れ」といいます。）（注１）による資金調達を行います。
          本新規借入れは、下表における「借入先」欄に記載の各借入先による貸出審査手続きにおけ
          る最終的な決裁の完了等を条件とします。
                                 借入実行                 返済方法

          借入先           借入予定金額                    返済期限              摘要
                                 予定日                （注２）
      株式会社みずほ銀行、株式

                                                 期限一括      無担保
      会社三井住友銀行及び三井                 93億円        2023年２月１日         2024年２月１日
                                                  弁済     無保証
      住友信託銀行株式会社
          （注１）本新規借入れは、借入先が合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び別途定められる貸出前提条件を

              全て充足すること等を条件とします。
          （注２）本新規借入れの実行後返済期限までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、融資に係る契約に定める一定の条件
              が成就した場合、本投資法人は、借入金の全部又は一部を期限前返済することができます。
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        ③　分配金安定化に向けた施策
          修繕や突発的事象による一時的なコスト増に対し、利益超過分配によって分配金を安定化
          本投資法人は、下記のような分配金が減少する事象が生じる場合、１口当たり分配金の安定

         化のため、配当準備積立金を取り崩して分配金原資として活用する方針であり、2023年１月期
         末時点における配当準備積立金残高は429百万円となる見込みです。
          また、当該配当準備積立金を全額取り崩した場合の対応として、一時的な利益超過分配を活
         用することにより１口当たり分配金の安定化に向けた施策を講じることを予定しています。
         ＜分配金が減少する事象への対応＞

            ■配当準備積立金の取崩方針
            ・　除却損・売却損や減損による損失発生
            ・　為替変動による収益の減少
            ・　天災やそれに起因する想定外の事象
            ・　新規投資口発行に伴う分配金の希薄化
            ・　その他、突発的事象による一時的な費用負担
            ・　定期借地権償却及び資産除去債務の計上に伴う償却等により発生する費用への対応
            ・　物件の競争力の強化や機能維持・向上に資するもので、一時的な費用負担となるもの
          （注）「配当準備積立金取崩及び利益超過分配実施イメージ」は、本投資法人が、今後、配当準備積立金取崩及び利益超過分配を





             実施する場合の考え方について図示したものであり、分配金減少事象によって減額した分配金の全額を配当準備積立金取崩
             又は利益超過分配によって補填することを保証するものではなく、分配金の額を保証するものでもありません。
         ＜利益超過分配活用の例～活性化投資に伴い発生する費用への利益超過分配～＞

          本投資法人は、配当準備積立金全額取崩後の一時的な利益超過分配の活用にあたっては、例
         えば上記「物件の競争力の強化や機能維持・向上に資するもので、一時的な費用負担となるも
         の」として、以下のような活用を想定しています。
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            ■利益超過分配活用の想定事例（一例）
            ・　保有物件の増築に伴い発生する費用
            ・　競争力強化のための物件リニューアル
            ・　業績に影響がある定期的な工事の対応（空調設備、電気設備等）
            ・　運営コスト削減に繋がる機器導入工事　など
          （注）「利益超過分配イメージ（一例）」は、本投資法人が、今後、利益超過分配を実施する場合の考え方について図示したもの




             であり、利益超過分配を実施する場合が同図の場合に限るものではなく、また、同図のような場合に必ず利益超過分配を実
             施することや修繕費相当額の全額を利益超過分配することを保証するものでもありません。
          また、本投資法人がこれまでに取り組んだ「イオンモール甲府昭和」における増築及び既存

         棟のリニューアル実施の過去事例を踏まえると、増築及びリニューアルを実施する場合、それ
         らに係る費用等により業績への影響が大きくなる可能性があることから、一時的な利益超過分
         配を実施することで１口当たり分配金の安定化を検討することとなります。
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    （４）豊富な手元資金を活用したキャッシュマネジメント戦略
        ①　減価償却費から創出される豊富な手元資金で多くの投資を実現

          大規模商業施設の収益力・競争力を維持・向上させるためには、施設の経年劣化や、消費者
         のニーズ、商圏人口、競争環境等の変化によってもたらされる商業施設としての魅力の低下
         （陳腐化）に対して、いかに的確に対応するかが重要であると、本投資法人は考えています。
          イオングループは、大規模商業施設の収益力・競争力の維持・向上を実現する活性化投資に
         ついて豊富な実績があり、また、商業施設としての魅力の維持・向上を図るため、中長期的な
         視点から継続的かつ機動的な活性化投資を行い、商業施設のコンセプトを再構築しつつ、魅力
         のある新規テナントの誘致や、既存テナントの入替え等、柔軟な店舗運営を実現しています。
          本投資法人は、小売業を営み、消費者のニーズを直接把握しているイオン（株）をスポン
         サーに持つことで、消費者のニーズに合った活性化投資を適切なタイミングで行うことができ
         るという強みを持っていると考えています。そのため、本投資法人が保有資産において活性化
         投資を実施する際には、マスターリース会社と賃料増額の覚書を締結する場合があります。そ
         の場合、固定賃料が上乗せされることにより、本投資法人の安定的な収益の更なる底上げを実
         現することが可能となります。
          本投資法人は、上場以降、継続して豊富な手元資金を活用したキャッシュマネジメント戦略
         を推進しており、2022年７月期（第19期）における減価償却費は約51億円となっています
         （注）。
         （注）本投資法人の減価償却費は、上場後である2014年１月期（第２期）において11億11百万円であったところ、2022年７月期（第
            19期）においては、51億81百万円まで上昇しています。
          このような豊富な手元資金を活用し活性化投資を継続的に行うことによって、保有資産のバ

         リューアップとテナント満足度の向上を図り、賃料の増額を実現しています。
          新規取得資産組入後の2023年７月期（第21期）及び2024年１月期（第22期）に見込まれる年

         間約109億円（注）の減価償却費を源泉にした豊富な手元資金を活用し、公募増資又は借入れに
         よる外部成長のみならず、引き続き活性化投資等を実施し、安定性・収益性の高い物件のポー
         トフォリオへの組入れや保有物件の収益性の向上を図ります。本投資法人は豊富な手元資金を
         活用したキャッシュマネジメント戦略を推進し、持続的成長サイクルを活用することで、引き
         続きポートフォリオの安定性・収益性の強化を目指します。
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             （注）本投資法人の2020年１月期（第14期）から2022年７月期（第19期）までの各決算期の減価償却費実績値、2023年１月








               期（第20期）については、本書の日付現在における保有資産に係る減価償却費の想定値、2023年７月期（第21期）及
               び2024年１月期（第22期）の減価償却費想定値については、期初において、新規取得資産を保有していたと想定した
               場合の保有資産に係る減価償却費の金額の試算額を記載しています。新規取得資産の減価償却費想定値は、本書の日
               付現在の想定の試算額であり、実際の数値は大きく異なることがあります。以下同じです。
          具体的には、本投資法人は、豊富な手元資金を「イオンモール福津」及び「イオンモール多

         摩平の森」の２物件の取得資金の一部への充当、「イオン上田ショッピングセンター」の取得
         資金への充当、「イオンモール直方」における土地の追加取得並びに新規取得資産の取得資金
         の一部に充当するなど外部成長に活用するとともに、「イオン上田ショッピングセンター」の
         外壁塗装工事の資金として内部成長にも活用しており、投資主価値の向上を図っています。
          上記のような手元資金を活用した物件取得や活性化投資の実施により、本投資法人の１口当
         たり巡航分配金は着実に成長しています。
        ②　本件公募増資及び新規取得資産の組入れによる効果

         　本件公募増資及びそれに伴う新規取得資産組入前後における、本投資法人の各指標の変化は
         以下のとおりです。
         　新規取得資産組入後の本投資法人のポートフォリオは、物件数49物件（注１）、資産規模
         4,683億円となり、安定性の高い本投資法人のポートフォリオの更なる強化及び分散化の進展が
         期待されます。
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         （注１）新規取得資産組入後の物件数は、特段の明示がない限り、本投資法人が本海外SPCを通じて保有する「イオンモール                                                セレン





             バン  ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」も含めて計算しています。
         （注２）「ポートフォリオNOI利回り（新規取得資産組入後）」は、以下の計算式により算出した、新規取得資産組入後の本投資法人
             の保有資産（「イオンモール            セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」を除きます。）を対象とした値です。
             ・新規取得資産組入後のポートフォリオNOI利回りは、以下の計算式により算出しています。
             新規取得資産組入後のポートフォリオNOI利回り＝（2022年７月期における保有資産に係るNOIの合計＋新規取得資産の鑑
             定NOIの合計）÷（2022年７月期末時点における保有資産に係る取得価額の合計＋新規取得資産の取得予定価額の合計）
             2022年７月期における保有資産のNOIの合計＝（不動産賃貸事業収益（＊）－不動産賃貸事業費用（＊））の合計＋減価償
             却費（＊）の合計
             ＊2022年７月期の実績値に係る不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用を当該期の稼働日数で除し、365日を乗じるこ
             とで年換算し、また、2022年７月期の実績値に係る減価償却費を当該期の稼働月数で除し、12ヶ月を乗じることで年換算
             して使用しています。
             また、「イオンモール         セレンバン     ２（AEON    MALL  SEREMBAN    ２）」については、本投資法人が収受するのは海外不動産保
             有法人からの配当収入となるため、上記計算からは除外しています。
                  ＜イオンリートの保有物件（新規取得資産組入後）＞

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    ２　サステナビリティへの取組み
            本投資法人は、「商業施設等への投資を通じて人々の豊かな生活の実現及び地域社会への

          貢献」を基本理念とし、「地域社会の生活インフラ資産」への投資を通じて中長期にわたる
          安定した収益の確保を目指しています。本資産運用会社は、こうした理念や目標を実現する
          ためには、業務全般における環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス
          （Governance）（以下「ESG」といいます。）への配慮と、そのためのステークホルダーとの
          協働が重要であるとの考えに基づき、「サステナビリティに関する方針」を策定し、その実
          践を図っています。
            本投資法人は、2022年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグ
          ローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングで３年連続で最上位となる「５
          スター」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメ
          ント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価
          する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す
          「グリーンスター」の評価を７年連続で獲得しました。ESG情報開示の充実度を測るGRESB開
          示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「A                                       レベル」の評価を取
          得しました。
            加えて、本投資法人は保有物件における「DBJ                         Green    Building認証」（注１）の取得を推
          進しており、2022年７月時点において、28物件で認証を取得しています。
            更に、2022年７月時点で、「CASBEE不動産評価認証」（注２）において、４物件で「Ｓラ
          ンク」評価を取得しているほか、「BELS評価」（注３）において、１物件で「３つ星」を取
          得しています。
            サステナブル        ファイナンスにおいては、2019年12月に本投資法人初となる個人投資家向け
          投資法人債（グリーンボンド（リテール））120億円を、2020年12月にJ-REIT初となる個人投
          資家向け投資法人債（サステナビリティボンド（リテール））180億円を発行しており、それ
          ぞれ株式会社日本格付研究所（JCR）より「JCR                          グリーンボンド評価」（注４）の最上位評価
          である「Green1」の本評価及び「JCR                     サステナビリティファイナンス・フレームワーク評
          価」（注５）の最上位評価である「SU1(F)」の本評価を取得しています。
         ＜イオンリートの取組み～ステークホルダーと共存・共栄しサステナブル経営を推進＞

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          （注１）「DBJ      Green   Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行が創設した、環境・社会への配慮がなされた不動産








              （Green   Building）を評価する認証制度をいいます。対象不動産について、「建物の環境性能」、「リスクマネジメン
              ト」、「ステークホルダーとの協働」、「周辺環境・コミュニティーへの配慮」及び「テナント利用者の快適性・多様
              性」の視点からのスコアリング結果に基づき、５段階（「５つ星」から「１つ星」）の認証が付与されます。
          （注２）「CASBEE不動産評価認証」とは、建築物を環境性能で評価し格付けする手法をいい、一般財団法人建築環境・省エネル
              ギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われています。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用と
              いった環境配慮に加え、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結
              果は、「Sランク（素晴らしい）」から「Aランク（大変良い）」「B+ランク（良い）」「B－ランク（やや劣る）」「Cラ
              ンク（劣る）」という５段階のランキングが与えられます。
          （注３）「BELS（Building-Housing              Energy-efficiency        Labeling    System：建築物省エネルギー性能表示制度）」とは、国土交通
              省が評価基準を定めた非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する公的制度をいい、評価にはBEI（Building                                            Energy
              Index）が用いられ、評価結果は、５段階（５つ星～１つ星）にて表示されます。この制度により、非住宅建築物の省エ
              ネルギー性能に係る情報が提供され、非住宅建築物の省エネルギー性能の一層の向上の促進が期待されています。
          （注４）「JCR      グリーンボンド評価」とは、JCRの定義するグリーンプロジェクトへの該当性、調達資金のグリーンプロジェクト
              への充当割合並びに当該グリーンプロジェクトの資金使途等に係る管理、運営及び透明性確保の取組みの程度に対する
              JCRによる第三者評価をいいます。
          （注５）「JCR      サステナビリティファイナンス・フレームワーク評価」とは、JCRの定義するソーシャルプロジェクト又はグリー
              ンプロジェクトへの該当性、調達資金のソーシャルプロジェクト又はグリーンプロジェクトへの充当割合並びに当該サス
              テナビリティファイナンスの資金使途等に係る管理、運営及び透明性確保の取組みの程度に対するJCRによる第三者評価
              をいいます。
          （注６）「サステナビリティデリバティブ」とは、サステナビリティローンに付随するデリバティブ契約をいいます。
          （注７）「グリーントラストローン」とは、グリーン適格資産（＊）に係る取得資金、借換資金等への充当を資金使途とする貸付
              金で運用されるグリーン合同運用指定金銭信託をいいます。
              ＊本資産運用会社の「サステナビリティファイナンス・フレームワーク」において、「グリーン適格資産」は、「DBJ
              Green   Building    認証（３つ星以上）、CASBEE            不動産評価認証（B+ランク以上）、BELS                評価（３つ星以上）、LEED認証
              （Silver、Gold      又はPlatinum）、上記認証以外の第三者認証のうち、評価レベルが同水準の評価（以下総称して「環境
              認証」といいます。）のいずれかを取得済み又は取得見込みである新規及び既存の運用資産」と定義されており、これを
              積極的に取得するとともに、環境認証を取得していない運用資産についても環境性能を向上させる等の取り組みにより、
              環境認証を取得するよう努めるものとしています。
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    ３　新規取得資産の概要
       本投資法人は、以下の新規取得資産のそれぞれの売主との間において、信託受益権売買契約を締結

      済みです。
    ＜新規取得資産一覧表＞

                            不動産      取得予定
      物件                                 投資比率
                           鑑定評価額       価額
                      建築時期                                 取得予定
      番号
           物件名称      所在地                       （％）        取得先
                      （注２）     （百万円）      （百万円）                      年月日
     （注１）                                  （注５）
                           （注３）      （注４)
          イオンモール       和歌山県      2014年                         合同会社        2023年
      RSC-38                      17,000      16,840      79.1
           和歌山      和歌山市     ２月13日                       ダブルオーセブン         ２月１日
          イオンモール       宮崎県     2008年                         合同会社        2023年
      RSC-39                       4,510      4,460      20.9
           都城駅前      都城市     11月27日                       ダブルオーセブン         ２月１日
              合計
                            21,510      21,300      100.0        ―        ―
        （注１）「物件番号」は、商業施設については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２                                                投資方針／
           （１）投資方針／②        本投資法人の基本方針／（ア）イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリ
           オ」記載の商業施設の類型に基づく区分の分類毎に番号を付したもので、物流施設については「L」と区分して番号を付したも
           のです。
        （注２）「建築時期」については、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一
           番古い年月日を記載しています。
        （注３）新規取得資産の不動産鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
        （注４）「取得予定価額」については、各新規取得資産に係る売買契約に記載された各新規取得資産の売買代金（消費税及び地方消費税
           並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
        （注５）「投資比率」については、取得予定価額の合計に占める各新規取得資産の取得予定価額の割合を示しており、小数点第２位を四
           捨五入して記載しています。
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      （１）新規取得資産の個別不動産の概要
          以下の表は、各新規取得資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」と

         いいます。）。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のと
         おりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
          なお、時点の注記がないものについては、原則として、2022年10月31日時点の状況を記載し
         ています。
          また、本投資法人は、各物件の敷地の所有権の全部若しくは一部、又は借地権の一部を取得
         しないことがあるほか、同一敷地内に所在する建物ないし構造物等の所有権の一部を取得しな
         いことがあります。
         （ア）「区分（物件番号）」の欄のうち、「区分」は、参照有価証券報告書「第一部　ファン

             ド情報／第１　ファンドの状況／２                    投資方針／（１）投資方針／②                  本投資法人の基本
             方針／（ア）イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリ
             オ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設等の類型に基づく区分を示したものです。
             「SRSC」とは、スーパーリージョナル型ショッピングセンター、「RSC」とは、リージョ
             ナル型ショッピングセンター、「CSC」とは、コミュニティ型ショッピングセンター、
             「NSC」とは、ネイバーフッド型ショッピングセンター、「SM」とは、スーパーマーケッ
             ト、「L」とは、物流施設をいいます。「物件番号」については、当該６つの区分の分類
             毎に番号を付したものです。
         （イ）「特定資産の種類」欄における特定資産の種類とは、信託受益権による取得又は不動産

             の所有権の取得の区分を示します。
         （ウ）「取得予定年月日」欄の記載は、本投資法人が売主との間で締結した新規取得資産に係

             る売買契約における取得予定年月日の記載に基づいて記載しています。
         （エ）「所在地」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場

             合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載していま
             す。
         （オ）「土地」欄に関する説明

             「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合がありま
             す。また、物件の敷地の一部において登記簿上に登記がなされていない土地（以下「無
             地番地」といいます。）については、実測又は転貸借契約書に記載の面積に基づいて記
             載しています。各不動産の信託受託者が一筆の土地の一部についてのみ転借を受ける場
             合には、各不動産における利用に供される転借地部分を転貸借契約書に記載の面積に基
             づいて計算し記載しています。「用途地域」は、都市計画法第８条第１項第１号に掲げ
             る用途地域の種類を記載しています。「建蔽率」及び「容積率」は、原則として建築基
             準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、不動
             産によっては、「建蔽率」及び「容積率」に対し、一定の緩和措置又は制限措置が適用
             される場合があります。敷地に適用される容積率が複数存在する場合には、適用される
             複数の容積率を併記し、又は敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
             「所有形態」は、各不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定
             の権利の種類を記載しています。
         （カ）「担保設定の有無」欄は、本投資法人が取得を予定する新規取得資産に係る物件（借地

             部分を除きます。）が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
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         （キ）「建物状況評価の概要」に関する説明
             「建物状況評価の概要」は、日本管財株式会社が個々の信託不動産に関して作成したエ
             ンジニアリング・レポート（以下「建物状況調査報告書」といいます。）の記載に基づ
             いて記載しています（金額は単位未満を切り捨てています。）。「調査業者」欄の記載
             は、建物状況調査報告書の作成者を示します。建物状況調査報告書の記載は「調査年
             月」欄に記載した同報告書の調査の時点における報告者の意見を示したにとどまり、本
             投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。「短期修繕費」は、上記
             の調査業者が試算した各調査時点における１年以内に必要とする修繕更新費用を記載し
             ています。「長期修繕費」は、上記の調査会社が試算した各調査時点における11年間の
             修繕更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。「再調
             達価格」は、建物状況調査報告書に記載されている消費税及び地方消費税を含まない金
             額を記載しています。
         （ク）「建物」欄に関する説明

             「竣工年月日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。また増改築等があればそ
             の時点を併せて記載しています。「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいていま
             す。「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記
             載しています。「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
             「所有形態」は、各不動産に関して不動産信託の信託受託者が保有し又は保有する予定
             の権利の種類を記載しています。また、複数の建物がある場合は、番号を付してそれぞ
             れの建物の「竣工年月日」「構造・階数」「延床面積」「用途」及び「所有形態」を記
             載しています。
         （ケ）「マスターリース会社」欄には、各新規取得資産について本書の日付現在において有効

             なマスターリース契約を締結している会社又は今後マスターリース契約を締結する予定
             の会社を記載しています。
             なお、本書の日付現在、新規取得資産(合計２物件)につき、イオンモール株式会社（マ
             スターレッシー）との間でマスターリース契約が締結されています。
         （コ）「テナント数」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る各賃貸借契

             約（各マスターリース契約）に表示された各物件の賃貸借契約上のテナント数の合計を
             記載しています。
         （サ）「マスターリースの種別」欄には、各新規取得資産について本書の日付現在において、

             エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず、マスターレッシーが本
             投資法人に支払う賃料を一定額とするマスターリース契約を締結しているものについて
             「賃料固定型」と記載しています。
         （シ）「総賃料収入」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る各賃貸借契

             約（各マスターリース契約）に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出し
             た金額（消費税及び地方消費税は含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載
             しています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （ス）「PM会社」欄には、各新規取得資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締
             結している会社又は今後PM契約を締結する予定の会社を記載しています。なお、「PM会
             社」とは、プロパティ・マネジメント会社の略称であり、物件のリーシング（賃貸借）
             や維持管理の業務を受託する外部業者を一般に指す用語です。
         （セ）「敷金・保証金」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る各賃貸借

             契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         （ソ）「設計者」、「構造設計者」、「施工者」及び「確認検査機関」欄には、各新規取得資

             産についての設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関を記載しています。
         （タ）「総賃貸面積」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る各賃貸借契

             約に表示された賃貸面積を記載しています。また、「総賃貸面積」には附属建物面積を
             含みます。
         （チ）「総賃貸可能面積」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る各賃貸

             借契約（各マスターリース契約）又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもの
             を記載しています。また、「総賃貸可能面積」には附属建物面積を含みます。
         （ツ）「稼働率」欄には、本投資法人の取得時点における有効な各物件に係る総賃貸可能面積

             に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載して
             います。
         （テ）「PML値」欄は、各新規取得資産（合計２物件）についての東京海上ディーアール株式会

             社作成の2022年12月付「地震リスク評価報告書」に基づき記載しています。
         （ト）「駐車場台数」及び「商圏人口」欄は、各新規取得資産（合計２物件）についての2022

             年６月作成の株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトによる市場分析である
             「マーケットポテンシャル分析」に基づき記載しています。
         （ナ）「特記事項」欄については、原則として、2022年10月31日時点の情報をもとに、個々の

             資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、
             処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
         （ニ）「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

             「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項
             及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みま
             す。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所に各新規取得資産
             の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書（以下「鑑定評価書」といいま
             す。）の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の
             判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等
             を保証するものではありません。
             なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所と本投資法人との間には、特別
             の利害関係はありません。また、鑑定評価書の概要に引用される「DCF法」とは、ディス
             カウント・キャッシュフロー（Discounted                        Cash   Flow）法の略語であり、当該不動産が
             生み出す将来のキャッシュフローを予測して、それをある一定の割引率で割り引いて現
             在価値を求める手法を指します。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜新規取得資産に係る個別物件表＞
     物件名称            イオンモール和歌山                   区分（物件番号）              RSC（RSC-38）
                            特定資産の概要
     特定資産の種類               信託受益権                    調査業者        日本管財株式会社
     取得予定年月日               2023年２月１日                    調査年月        2022年４月
     取得予定価額               16,840百万円                    緊急修繕費        －
                                  建物状況
           信託設定日          2018年２月28日                    短期修繕費        －
                                 評価の概要
      信託
                    三井住友信託銀行                            11年合計1,053,830千円
     受益権の     信託受託者                             長期修繕費
                    株式会社                            年平均95,802千円
      概要
           信託期間満了日          2038年２月末日                    再調達価格        15,425百万円
      所在地     和歌山県和歌山市中字楠谷573番地１（注１）
           敷地面積（注１）          156,723㎡                    竣工年月日        2014年２月13日
           用途地域（注３）          商業地域                            鉄骨造陸屋根
                                        構造・階数
                                                地下１階付３階建
      土地    建蔽率（注３）          80％
     （注２）
                                   建物
                    400％                    延床面積        95,350.31㎡
           容積率（注３）
                                        （注４）
           所有形態          所有権、借地権                    用途        百貨店
     担保設定の有無               無                    所有形態        所有権
     マスターリース会社               イオンモール株式会社             テナント数               １
     マスターリースの種別               賃料固定型             総賃料収入               1,547百万円
                    イオンディライト
     PM会社                            敷金・保証金               －
                    株式会社
                    株式会社大林組大阪本店
     設計者                            総賃貸面積               123,318.13㎡
                    一級建築士事務所
                    株式会社大林組大阪本店
     構造設計者                            総賃貸可能面積               123,318.13㎡
                    一級建築士事務所
     施工者               株式会社大林組大阪本店             稼働率               100.0％
                    株式会社
     確認検査機関                            PML値               11.5％
                    国際確認検査センター
                                                ３km圏　約4.1万人
     駐車場台数               3,500台             商圏人口               ５km圏　約12.3万人
                                                10km圏　約33.9万人
     特記事項
     該当はありません。
    （注１）本物件の敷地は、和歌山大学前駅周辺土地区画整理組合による和歌山市和歌山大学前駅周辺土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮
        換地であり、所在地は従前地を記載し、敷地面積は仮換地指定通知書に記載されている仮換地に関する数値を記載しています。今後換地
        処分がなされ、その公告日の翌日以降に所有権移転登記を行うことが想定されています。
    （注２）本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、地下埋設のアンカー部分を含む擁壁所有を目的とする地役権が設定されていま
        す。
    （注３）用途地域、建蔽率及び容積率は、仮換地に関する数値を記載しています。
    （注４）本物件の建物には、主である建物のほか、附属建物として、店舗５棟（合計3,448.26㎡）、機械室１棟（220.07㎡）及び駐車場２棟（合
        計24,299.49㎡）の計８棟の建物があります。これらの建物の面積は、延床面積に含まれていません。
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                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜鑑定評価書の概要＞
     物　件　名　称            イオンモール和歌山

     鑑 定 評 価 額

                 17,000,000,000円
     鑑定評価機関の名称            株式会社谷澤総合鑑定所
     価　格　時　点            2022年12月１日
           項　目            内　容                   概　要　等

     収益価格               17,000,000,000円        DCF法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、
                             市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って試算。
       直接還元法による価格             17,500,000,000円
          運営収益           1,549,424,220円
            可能総収益         1,547,797,020円        賃貸借契約の内容を考慮の上計上。
            空室等損失等             ０円   一棟貸しを前提とするためゼロとし、テナント退去リスクや賃料改定に伴う純収
                             益変動リスク等については利回りにおいて考慮した。
            その他収入          1,627,200円      電気通信設備設置場所使用料。
          運営費用           539,387,146円
            維持管理費             ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            水道光熱費             ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            修繕費          24,900,000円      エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
            ＰＭフィー          1,440,000円      ＰＭフィー見積書等に基づき計上。
            テナント募集             ０円   テナント入れ替えを想定せず。
            費用等
            公租公課         216,481,100円       公租公課関係資料に基づく。
            損害保険料          6,844,650円      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない。
            その他費用         289,721,396円       事業用定期借地権設定契約変更契約書等に基づき査定。
          運営純収益           1,010,037,074円
            一時金の運用益             ０円   一時金の授受はないため計上しない。
            資本的支出          66,400,000円      エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
          純収益           943,637,074円
          割引率               5.1％    郊外型商業施設のベース利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案し、取引事
                             例等との比較を行った上で、収益期間における予測不確実性を加味し査定。
       ＤＣＦ法による価格             16,800,000,000円
          割引率             １～10年目      直接還元法における割引率との関係を踏まえ査定。
                         5.0％
                       11年目以降
                         5.1％
          復帰価格割引率               5.3％    DCF法における割引率を基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
     積算価格               18,800,000,000円
       土地比率                 38.0％
       建物比率                 62.0％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価               該当事項はありません。

     に当たって留意した事項
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                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     物件名称           イオンモール都城駅前                    区分（物件番号）              RSC（RSC-39）
                            特定資産の概要
     特定資産の種類               信託受益権                    調査業者        日本管財株式会社
     取得予定年月日               2023年２月１日                    調査年月        2022年４月
     取得予定価額               4,460百万円                    緊急修繕費        －
                                  建物状況
           信託設定日          2018年２月28日                    短期修繕費        －
                                 評価の概要
      信託
                    三井住友信託銀行                            11年合計692,750千円
     受益権の     信託受託者                             長期修繕費
                    株式会社                            年平均62,977千円
      概要
           信託期間満了日          2038年２月末日                    再調達価格        6,840百万円
      所在地     宮崎県都城市栄町4672番地５
           敷地面積（注１）          57,317.33㎡                    竣工年月日        2008年11月27日
                    ①商業地域、②準工業地                            鉄骨造陸屋根４階建
           用途地域
                    域
                                        構造・階数
      土地    建蔽率          ①80％、②60％
                                   建物
                                  （注１）
                    ①400％、②200％                    延床面積        61,804.80㎡
           容積率
                                        （注２）
           所有形態          所有権                    用途        百貨店・駐車場
     担保設定の有無               無                    所有形態        所有権
     マスターリース会社               イオンモール株式会社             テナント数               １
     マスターリースの種別               賃料固定型             総賃料収入               401百万円
                    野村不動産コマース
     PM会社                            敷金・保証金               －
                    株式会社
                    株式会社竹中工務店九州
     設計者                            総賃貸面積               62,324.49㎡
                    一級建築士事務所
                    株式会社竹中工務店九州
     構造設計者                            総賃貸可能面積               62,324.49㎡
                    一級建築士事務所
                    株式会社竹中工務店九州
     施工者                            稼働率               100.0％
                    支店
     確認検査機関               日本ＥＲＩ株式会社             PML値               5.2％
                                                ３km圏　約6.7万人
     駐車場台数               1,700台             商圏人口               ５km圏　約12.0万人
                                                10km圏　約18.0万人
     特記事項
     該当はありません。
    （注１）本物件の敷地上には、本投資法人が取得する商業施設に係る建物の他、ガソリンスタンド及びスポーツクラブの用に供される第三者所有
        の建物があります。
    （注２）本物件の建物には、主である建物のほか、附属建物として、変電所１棟（171.01㎡）及び機械室２棟（合計348.68㎡）の計３棟の建物が
        あります。これらの建物の面積は、延床面積に含まれていません。
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                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜鑑定評価書の概要＞
     物　件　名　称            イオンモール都城駅前

     鑑 定 評 価 額

                 4,510,000,000円
     鑑定評価機関の名称            株式会社谷澤総合鑑定所
     価　格　時　点            2022年12月１日
           項　目            内　容                   概　要　等

     収益価格                4,510,000,000円        DCF法による収益価格を標準として、相対的に想定要素の介入の余地が少なく、
                             市場の取引利回りに立脚した直接還元法による検証を行って試算。
       直接還元法による価格             4,580,000,000円
          運営収益           415,059,000円
            可能総収益         415,059,000円       賃貸借契約及び事業用定期借地権設定契約公正証書の内容等を考慮の上計上。
            空室等損失等             ０円   一棟貸しを前提とするためゼロとし、テナント退去リスクや賃料改定に伴う純収
                             益変動リスク等については利回りにおいて考慮した。
          運営費用            98,156,999円
            維持管理費             ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            水道光熱費             ０円   建物賃貸借契約変更契約書に基づきテナント負担。
            修繕費          11,130,000円      エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
            ＰＭフィー          2,040,000円      ＰＭ入札書に基づき計上。
            テナント募集             ０円   テナント入れ替えを想定せず。
            費用等
            公租公課          81,406,400円      公租公課関係資料に基づく。
            損害保険料          3,165,540円      保険資料に基づき計上。地震保険は付保しない。
            その他費用           415,059円     収益事例に基づき計上。
          運営純収益           316,902,001円
            一時金の運用益             ０円   一時金の授受はないため計上しない。
            資本的支出          55,650,000円      エンジニアリング・レポート等を参考に査定。
          純収益           261,252,001円
          還元利回り               5.7％    近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りとの比較検討
                             を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上
                             査定。
       ＤＣＦ法による価格             4,480,000,000円
          割引率             １～６年目      郊外型商業施設のベース利回りに対象不動産に係る個別リスク等を勘案して査
                         5.7％
                             定。
                       ７年目以降
                         5.8％
          最終還元利回り               5.9％    還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
     積算価格                4,720,000,000円
       土地比率                 54.6％
       建物比率                 45.4％
     その他、鑑定評価機関が鑑定評価               該当事項はありません。

     に当たって留意した事項
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ４　ポートフォリオの概況
       （１）新規取得資産組入後における本投資法人の保有資産及び海外不動産保有法人株式の概要

       （ア）保有資産の概要

          新規取得資産組入後における本投資法人の保有資産（以下、本「４　ポートフォリオの概

         況」において、海外不動産保有法人を通じて保有する資産及び新規取得資産を含みますが、海
         外不動産保有法人株式を除きます。）の所在地、取得（予定）価額及び投資比率は以下のとお
         りです。その他の情報に関しては、新規取得資産については前記「３　新規取得資産の概要」
         に記載のとおりであり、それ以外の資産については参照有価証券報告書「第一部　ファンド情
         報／第１　ファンドの状況／５　運用状況」に記載のとおりです。
          なお、新規取得資産組入後における本投資法人の国内ポートフォリオ全体のPML（予想最大損
         失率）値は1.3％です（注）。
          また、海外不動産保有法人を通じて保有する資産は、後記「（イ）海外不動産保有法人の株
         式の概要」記載のとおり本投資法人が海外不動産保有法人の株式を通じて間接的に保有してい
         るものであり、当該海外不動産保有法人が保有する資産を本投資法人が直接保有するものでは
         ありません。
          （注）PML値とは、想定した予定使用期間中（50年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の地震（50年間で10％を超え
             る確率で発生すると予想される大地震＝再現期間475年相当（年超過確率0.211％）の大地震）によりどの程度の被害を受け
             るかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。但し、予想損失額は、地震
             動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後
             の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。なお、海外
             においてPMLに準じた規制又は基準がない場合には、これに代わる基準を定めて投資決定をします。また、国内ポートフォ
             リオ全体のPML値は、東京海上ディーアール株式会社作成の2022年12月付「48物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析
             報告書」に基づき記載しています。
                                          取得（予定）価額           投資比率

          物件番号           物件名称              所在地
                                         （百万円）（注１）          （％）（注２）
          SRSC-1    イオンレイクタウンmori                 埼玉県越谷市             21,190          4.5
          SRSC-2    イオンレイクタウンkaze                 埼玉県越谷市             6,730          1.4

          RSC-1    イオンモール盛岡                 岩手県盛岡市             5,340          1.1

          RSC-2    イオンモール石巻                 宮城県石巻市             6,680          1.4

          RSC-3    イオンモール水戸内原（注３）                 茨城県水戸市             16,565          3.5

          RSC-4    イオンモール太田                 群馬県太田市             6,860          1.5

          RSC-5    イオン相模原ショッピングセンター                 神奈川県相模原市             10,220          2.2

          RSC-6    イオンモール大垣                 岐阜県大垣市             4,950          1.1

          RSC-7    イオンモール鈴鹿                 三重県鈴鹿市             9,660          2.1

          RSC-8    イオンモール明和                 三重県多気郡             3,290          0.7

          RSC-9    イオンモール加西北条                 兵庫県加西市             7,230          1.5

          RSC-10    イオンモール日吉津                 鳥取県西伯郡             7,780          1.7

          RSC-11    イオンモール倉敷                 岡山県倉敷市             17,890          3.8

          RSC-12    イオンモール綾川                 香川県綾歌郡             8,740          1.9

          RSC-13    イオンモール直方（注４）                 福岡県直方市             12,546          2.7

          RSC-15    イオンモールKYOTO                 京都府京都市             21,470          4.6

          RSC-16    イオンモール札幌平岡                 北海道札幌市             5,900          1.3

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                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                          取得（予定）価額           投資比率
          物件番号           物件名称              所在地
                                         （百万円）（注１）          （％）（注２）
              イオンモール釧路昭和                 北海道釧路市
          RSC-17                                  1,780          0.4
              イオンモール新利府        北館
                               宮城県宮城郡
          RSC-18                                  2,560          0.5
              イオンモール山形南                 山形県山形市
          RSC-19                                  1,350          0.3
              イオンモール四日市北                 三重県四日市市
          RSC-20                                  2,210          0.5
                               奈良県大和郡山市
          RSC-21    イオンモール大和郡山（注５）                              14,452          3.1
              イオンモール千葉ニュータウン
              （モール棟、シネマ・スポーツ棟）                 千葉県印西市
          RSC-22                                  12,198          2.6
              （注６）
          RSC-23    イオンモール甲府昭和（注７）                 山梨県中巨摩郡             15,489          3.3
          RSC-24    イオンモール苫小牧                 北海道苫小牧市             7,840          1.7

          RSC-25    イオンモール小山                 栃木県小山市             6,280          1.3

          RSC-26    イオンモール伊丹昆陽                 兵庫県伊丹市             16,860          3.6

          RSC-27    イオンモール鹿児島                 鹿児島県鹿児島市             13,400          2.9

          RSC-28    イオンモール土浦                 茨城県土浦市             12,030          2.6

          RSC-29    イオンモールかほく                 石川県かほく市             9,940          2.1

          RSC-30    イオンモール下妻                 茨城県下妻市             9,552          2.0

          RSC-31    イオンモール京都五条                 京都府京都市             13,333          2.8

          RSC-32    イオンモール福津                 福岡県福津市             18,040          3.9

          RSC-33    イオンモール多摩平の森                 東京都日野市             9,667          2.1

          RSC-34    イオンモール高崎                 群馬県高崎市             17,164          3.7

              イオンモール成田                 千葉県成田市

          RSC-35                                  14,001          3.0
              イオンモール新小松                 石川県小松市
          RSC-36                                  15,350          3.3
              イオンモール佐賀大和                 佐賀県佐賀市
          RSC-37                                  3,720          0.8
              イオンモール和歌山                 和歌山県和歌山市
          RSC-38                                  16,840          3.6
              イオンモール都城駅前                 宮崎県都城市
          RSC-39                                  4,460          1.0
              イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター                 神奈川県茅ヶ崎市
          CSC-1                                  6,410          1.4
              イオンスタイル検見川浜                 千葉県千葉市
          CSC-2                                  3,748          0.8
              イオン喜連瓜破ショッピングセンター                 大阪府大阪市
          CSC-3                                  4,394          0.9
              イオン上田ショッピングセンター                 長野県上田市
          CSC-4                                  5,350          1.1
              ダイエー川崎プロセスセンター                 神奈川県川崎市
           L-1                                 14,280          3.0
                               大阪府堺市
           L-2    イオン南大阪RDC                              9,870          2.1
              ダイエー茨木プロセスセンター                 大阪府茨木市
           L-3                                 6,810          1.5
                  国内小計
                                            462,421          98.7
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                          取得（予定）価額           投資比率
          物件番号           物件名称              所在地
                                         （百万円）（注１）          （％）（注２）
              イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッ
              ピング・センター
                               マレーシア国             658
           M-1                                           0.1
              （AEON   Taman   Universiti     Shopping
                               ジョホール州
                                           （20百万RM）
              Centre）（注８）
              イオンモール      セレンバン     ２
                               マレーシア国             5,252
           M-2                                           1.1
              (AEON   MALL  SEREMBAN    ２)（注９）         ヌグリスンビラン州           （215百万RM）
                  海外小計                          5,910          1.3
                   合計                         468,332          100.0

         （注１）「取得（予定）価額」については、各物件に係る売買契約に記載された各資産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売
             買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
         （注２）「投資比率」については、取得（予定）価額に基づいて算出しています。
         （注３）「イオンモール水戸内原」については、不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日付で追加取得した隣
             接土地部分）を含めた金額又は数値を記載しています。
         （注４）「イオンモール直方」については、2021年２月25日付の土地の追加取得を考慮した金額又は数値を記載しています。
         （注５）「イオンモール大和郡山」については、2021年３月24日付で売却決定した土地の一部譲渡を考慮した金額又は数値を記載し
             ています。
         （注６）「イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟）」については、2022年10月27日付の土地の追加取得を
             考慮した金額又は数値を記載しています。
         （注７）「イオンモール甲府昭和」については、2018年９月３日付で追加取得した「増築棟」を含めた価額及び数値を記載していま
             す。
         （注８）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター（AEON                              Taman   Universiti     Shopping    Centre）」については、
             本投資法人がイオンマレーシア社に対し、複数回に分割して円貨にて支払った対価の合計額を記載しており、当該不動産等
             の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買代金等）を記載してお
             ります。なお、各支払時における為替レートに応じて加重平均して算出したレートは、１RM=32.92円（小数点第３位を切捨
             て）です。
         （注９）「イオンモール          セレンバン     ２(AEON   MALL  SEREMBAN    ２)」については、本海外SPCとSwiss               Advanced    Technology     Institute
             (M)  Sdn.  Bhd.の間の、「イオンモール            セレンバン     ２(AEON   MALL  SEREMBAN    ２）」に係る売買契約に記載された売買代金
             （租税公課並びに売買手数料等の諸費用を含みません。また、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。ま
             た、RMの円貨換算は、取得時に用いた換算レートである2016年９月30日の為替相場（１RM＝24.43円（小数点第３位を切捨
             て））を用いています。
       （イ）海外不動産保有法人の株式の概要

          本投資法人は、上記（ア）の「M-2」欄にある「イオンモール                                   セレンバン       ２(AEON     MALL

         SEREMBAN     ２)」については、当該資産を保有する海外不動産保有法人である本海外SPCの株式を
         保有する形で間接的に保有しています。当該海外不動産法人の株式の銘柄、資産の種類、業
         種、数量、帳簿価額、評価額は以下のとおりです。
                                                （2022年７月31日現在）
                                   帳簿価額(注)               評価額(注)
               資産の
        銘柄名            業種      数量
               種類
                                単価(円)      金額(百万円)        単価(円)       金額(百万円)
       JAMBATAN
                   海外不動産             25.42       6,078       25.42        6,078
      MANSEIBASHI     (M)
               株式          239,110,002株
                   保有法人
                                （１RM）     （240,185,002RM)         （１RM）      （240,185,002RM)
       Sdn.  Bhd.
         （注）「帳簿価額」及び「評価額」の「単価」については、円単位の金額合計を株式数で除した金額（小数点第３位を切捨て）を記
            載しています。なお、本海外SPCの株式の評価額は、時価を把握することが極めて困難と認められるため、取得原価を記載して
            います。
       （２）新規取得資産組入後における本投資法人の保有資産における主要な不動産に関する情報

          新規取得資産については本投資法人の取得時点において、それ以外の物件については2022年

         10月31日時点において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、保有資産には、
         「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10％以上を占める不動産はあり
         ません。なお、新規取得資産組入後における本投資法人の各保有資産の年間賃料は、新規取得
         資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2022年10月31日時点の、
         各物件に係る各賃貸借契約に規定された賃料に基づいています。
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       （３）新規取得資産組入後における本投資法人の保有資産における主要なテナントに関する情報
          下表は、新規取得資産については本投資法人の取得時点において、それ以外の物件について

         は2022年10月31日時点において有効な各物件に係る賃貸借契約を前提とした場合に、保有資産
         におけるテナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占めるテナン
         ト（主要なテナント）を示したものです。
                                     総賃料収入
                               賃貸面積           敷金・保証金
                    取得資産                  （年間）           契約満了日      契約更改
     テナント名      業種                     （㎡）           （百万円）
                                                       の方法
                   （物件名称）                  （百万円）            （注４）
                               （注１）            （注３）
                                      （注２）
              イオンモール盛岡
                                98,968.59        735      338
                                                 2033年
                                                 11月21日
              イオンモール水戸内原（注５）                  159,997.49        1,440      726
                                                 2033年
              イオンモール太田
                                93,165.27        961      476
                                                 11月24日
              イオンモール鈴鹿                  125,253.74         917      446
                                                 2033年
              イオンモール倉敷                  157,274.78        1,488      741
                                                 11月21日
              イオンモール直方
                                151,969.51        1,093      545
                                                 2035年
              イオンモールKYOTO                  136,468.45        1,413      698
                                                 ２月26日
                                                 2041年
              イオンモール新利府　北館                  66,478.91        416      －
                                                 ２月27日
                                                 2036年
              イオンモール大和郡山                  105,230.88        1,529      768
                                                 ２月28日
              イオンモール千葉ニュータウン                                   2036年
                                107,425.97         803      403
      イオン
                                                 ３月28日
              （モール棟、シネマ・スポーツ棟）
      モール    不動産業
                                                 2036年
     株式会社
              イオンモール甲府昭和(既存棟)（注６）                  66,509.51        854      392
                                                 ２月28日
                                                 2038年
              イオンモール甲府昭和(増築棟)（注６）                  33,262.87        488      244
                                                 ９月２日
                                                 2038年
              イオンモール京都五条                  87,311.56        877      －
                                                 ７月１日
                                                 2039年
              イオンモール福津                  100,020.87        1,244      628
                                                 ９月２日
                                                      期間満了の
                                                 2040年
                                                      １年前まで
              イオンモール多摩平の森
                                66,575.54       1,156      284
                                                 ２月２日
                                                      に、賃貸人
                                                      又は賃借人
              イオンモール高崎
                                126,403.58        1,463      722
                                                      が相手方に
                                                 2041年
                                                      対して、書
              イオンモール成田
                                122,785.62        1,135       －
                                                 ８月３日
                                                      面による更
              イオンモール新小松
                                79,509.27       1,434       －
                                                      新拒絶の意
                                                      思表示をし
              イオンモール和歌山                  123,318.13        1,547       －
                                                 2043年
                                                      ないとき
                                                 １月31日
                                                      は、更に１
              イオンモール都城駅前                  62,324.49        401      －
                                                      年間更新さ
              イオンレイクタウンmori（注７）                  205,711.70        1,358      685
                                                      れるものと
                                                      し、以後こ
              イオンレイクタウンkaze（注７）                  127,183.81         673      330
                                                      の例により
              イオン相模原ショッピングセンター                  75,056.62        836      420
                                                      ます。
              イオンモール大垣
                                64,246.26        648      330
                                                 2033年
                                                 11月24日
              イオンモール明和                  44,193.80        434      214
              イオンモール加西北条                  48,229.25        648      328
              イオンモール日吉津                  102,045.24         857      426
              イオンモール綾川                  113,149.07         907      460
                                                 2035年
              イオンモール四日市北
                                41,447.33        464      －
                                                 ２月17日
      イオン                                            2036年
              イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター                  63,158.24        448      223
     リテール     小売業                                       ５月30日
     株式会社
                                                 2036年
              イオンモール小山
                                47,872.33        552      279
                                                 ８月28日
              イオンモール伊丹昆陽
                                122,944.71        1,691      851
                                                 2037年
              イオンモール土浦                  86,848.51       1,061      536
                                                 ２月27日
              イオンモールかほく                  70,948.14        978      492
                                                 2037年
              イオンモール下妻                  58,402.66        773      －
                                                 ９月18日
                                                 2037年
              イオンスタイル検見川浜
                                29,947.62        349      177
                                                 11月29日
                                                 2037年
              イオン喜連瓜破ショッピングセンター                  27,603.46        346      －
                                                 ９月18日
                                                 2040年
              イオン上田ショッピングセンター
                                61,349.07        447      －
                                                 10月14日
         （注１）「賃貸面積」については、新規取得資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2022年10月31日時
             点での有効な各物件に係る賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第２位未満を
             四捨五入して記載しています。
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         （注２）「総賃料収入」については、新規取得資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2022年10月31日
             時点での有効な各物件に係る賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（消費税及び地方
             消 費税を含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         （注３）「敷金・保証金」については、新規取得資産については本投資法人の取得時点の、それ以外の物件については2022年10月31
             日時点での有効な各物件に係る賃貸借契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています
         （注４）「契約満了日」については、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
         （注５）「イオンモール水戸内原」については、不動産信託受益権部分のほかに、不動産部分（2015年４月28日に追加取得した隣接
             土地）に係る賃貸借契約に基づく数値を含みます。
         （注６）「イオンモール甲府昭和」については、「既存棟」及び「増築棟」のそれぞれの数値等を記載しています。
         （注７）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の賃貸面積については、各物件全体の数値を記載し、総賃料
             収入、敷金・保証金は、信託受益権の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
          下表は、間接投資不動産におけるテナントへの賃貸面積が全ての間接投資不動産に係る総賃

         貸面積10％以上を占めるテナント（主要なテナント）を示したものです。
                                総賃料収入
                          賃貸面積                     契約
                   取得資産              （年間）      敷金・保証金               契約更改
     テナント名        業種             （㎡）                    満了日
                  （物件名称）              （百万円）       （百万円）               の方法
                          （注１）                    （注３）
                                 （注２）
                                                   契約の定めに従っ
                                                   て、イオンマレー
                 イオンモール
                                                   シア社が申し入れ
                 セレンバン      ２
     イオン                               475          2026年
            小売業             81,135.00               ―          た場合には、５年
     マレーシア社            （AEON    MALL           （15百万RM）              ９月29日
                                                   間の更新を、４回
                 SEREMBAN     ２）
                                                   まで行うことがで
                                                   きます。
         （注１）「賃貸面積」は、2022年10月31日現在における不動産に係る賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値
             については、小数点第３位を四捨五入して記載しています。
         （注２）「総賃料収入(年間)」は、2022年10月31日現在における不動産に係る賃貸借契約に定める月額賃料（固定部分）を12倍する
             ことにより年換算して算出した金額（物品・サービス税は含みません。）について、2022年10月31日の為替相場（１
             RM=31.38円（小数点第３位を切捨て））により円貨換算しています。また、金額については、単位未満を切り捨てて記載し
             ています。
         （注３）「契約満了日」は、テナントを貸借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ５　投資リスク
       　以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資

       リスク」を一括して記載したものであり、参照有価証券報告書の記載を変更又は追加した箇所は＿
       罫で示しています。
       　以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項
       を記載しています。また、本投資法人が投資法人債（以下「本投資法人債」といい、短期投資法人
       債を含むことがあります。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関しても
       リスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資法人への投資に関するすべてのリスクを
       網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本書に記載の事項に
       は、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在します
       が、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社
       の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結
       果と異なる可能性があります。
       　以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落
       し、本投資口又は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれが
       あります。本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応
       に努める方針ですが、回避できるとの保証や対応が十分であるとの保証はありません。
       　本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事
       項を慎重に検討した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
      （１）リスク要因

         本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
          （ア）換金性・流動性に関するリスク
          （イ）市場価格変動に関するリスク
          （ウ）金銭の分配に関するリスク
          （エ）投資口の売却に関するリスク
         ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク
          （イ）投資法人の制度に関するリスク
          （ウ）イオングループへの依存に関するリスク
          （エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
         ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          （ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク
          （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク
          （ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
          （エ）PM会社に関するリスク
          （オ）費用に関するリスク
          （カ）専門家報告書等に関するリスク
          （キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
          （ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク
          （ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク
          （コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク
          （サ）共有物件に関するリスク
          （シ）区分所有建物に関するリスク
          （ス）借地権等に関するリスク
          （セ）仮換地及び保留地に関するリスク
          （ソ）底地物件に関するリスク
          （タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
          （チ）不動産の所有者責任に関するリスク
          （ツ）マスターリースに関するリスク
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          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク
          （ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値減
             損に関するリスク
          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
          （ニ）開発物件に関するリスク
          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク
          （ヒ）伝染病・疫病等の影響に関するリスク
         ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
          （ア）信託受益者として負うリスク
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク
          （ウ）信託受託者に関するリスク
          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
         ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
         ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
         ⑦　海外不動産等への投資に関するリスク
          （ア）外国法人税額を負担することに関するリスク
          （イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
          （ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク
          （エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
          （オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク
          （カ）マレーシアにおけるリスク
         ⑧　税制等に関するリスク
          （ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
          （イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
          （ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
          （エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          （オ）同族会社に該当するリスク
          （カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
          （キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
          （ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
          （ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
          （コ）減損会計の適用に関するリスク
          （サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
         ⑨　その他
          （ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク
          （イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
         ①　投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク

          （ア）換金性・流動性に関するリスク

           　本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エ

           ンド型です。従って、本投資口の換金・投資回収には、上場する金融商品取引所を通じて又
           は取引所外にて第三者へ売却する必要があります（その他、本投資法人の清算・解散による
           残余財産分配請求権等による場合があります）。しかしながら、取引所を通じた取引であっ
           ても、投資家の希望する時期や条件で取引できるとの保証も、常に買主が存在するとの保証
           はなく、譲渡価格を保証する第三者も存在しません。また、東京証券取引所が定める上場廃
           止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保有する本投資口を取引所
           外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口を低廉な
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           価格で譲渡しなければならない場合や本投資口の譲渡ができなくなる場合があります。な
           お、本投資法人が本投資法人債を発行した場合について、本投資法人債には、確立された取
           引 市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
          （イ）市場価格変動に関するリスク

           　本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気

           動向、内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、
           液状化等の天災を含む不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受け
           ることがあります。
           　また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を主な投資対象としており、本投資口
           の市場価格は、不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要
           を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動
           産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがあります。
           　以上に加え、戦争やテロといった社会情勢による悪影響が生じることがあります。近時で
           はウクライナ情勢による各種の経済環境への悪影響が発生しており、今後さらに拡大しない
           との保証はありません。
           　また、これらの事態から米国連邦準備制度理事会（FRB）及び欧州中央銀行（ECB）による
           米国・欧州市場での利上げもあり、外国為替相場への影響や、米国・欧州の証券市場を含む
           金融市場への影響があり得ます。これらの影響から、本投資口の市場価格が悪影響を受け、
           下落することがあります。
           　加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資
           金調達が新投資口の発行により行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産額
           が希薄化することがあります。これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での
           本投資口の需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が影響を受けることがあります
           （注）。
           （注）本投資法人が、新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）（投信法第88条の２
             以下）を行う場合は、同様に、本投資口の市場価格が影響を受ける可能性もあります。
           　また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
           に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投
           資口の市場価格が下落することがあります。
           　その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また
           格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
          （ウ）金銭の分配に関するリスク

           　本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配

           の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されません。特に、想定して
           いる不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産
           から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合等には、予想されたと
           おりの分配を行えない可能性があります。
           　また、本投資法人は、安定した分配金の支払いを可能とするため、利益に基づく金銭の分
           配のほか、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針を採用してい
           ます。本投資法人は、第18期において、配当準備積立金を一定額計上しているところ、適用
           ある会計原則のもとでは、当該配当準備積立金が計上される場合、当該積立金すべてを取り
           崩した後でなければ、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）ができないものとされるた
           め、本書の日付現在において、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を予定しておりま
           せんが、将来において、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに
           財務の状況等を考慮の上、当該営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限とし
           て毎期継続的に当該利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行っていく方針です。
           しかしながら、上記の方針にかかわらず、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保
           有資産の状況並びに財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を
           行うことが可能となった状況下でも利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行わない可
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           能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）がなされる
           と期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配（出
           資 の払戻し）の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定
           を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的
           な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。我が国の不動産投資信託証券
           市場（Ｊ－ＲＥＩＴ市場）においては、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方
           針としている投資法人が必ずしも多数存在するとまではいえないため、本投資法人の分配方
           針が市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。
           また、投資法人の利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）に関する投信協会（一般社団法
           人投資信託協会を意味し、以下「投信協会」といいます。）の規則等につき将来新たな改正
           が行われる場合には、改正後の投信協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配（出資の
           払戻し）を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配（出
           資の払戻し）の額が、本書の日付現在の本投資法人の方針に沿った場合に分配されるであろ
           う金額と異なる可能性があるほか、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を一時的に又
           は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。これらの場合、本投資法人の投
           資主は損害を被ることがないとは言えません。
          （エ）投資口の売却に関するリスク

           　スポンサーであるイオン（株）、並びに上場の際の一般募集における指定先                                          等が大口の      投

           資主に該当します。しかしながら、今後、これらの投資主より本投資口が売却される可能性
           があり、その場合、本投資口の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。
         ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

          　本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法

          人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
          （ア）投資法人の組織運営に関するリスク

           　本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

           a．役員の職務遂行に関するリスク

           　投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執
           行を監督する監督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務（以下「善管注
           意義務」といいます。）を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人
           のため忠実に職務を遂行する義務（以下「忠実義務」といいます。）を負います。しかし、
           これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できません。また、本資産運用会社の役
           員等の主要な役職員の過半数は、スポンサーであるイオン（株）をはじめとするイオング
           ループ各社からの転籍者又は出向者等です。
           b．投資法人の資金調達に関するリスク

           　本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約
           上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は１兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入
           先は、適格機関投資家（但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限りま
           す。）に限るものと規定されています。
           　借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する
           担保提供の制限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務、海外投資比率制限その他本
           投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の結果、本
           投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出ることがあります。また、借入れ及び投資
           法人債の発行は、金利実勢、本投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自
           己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人
           が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。本投資法人が既存の
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           借入れの返済資金及び投資法人債の償還資金を新たな借入れ等で調達することを予定してい
           たにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないこと
           に より債務不履行となる可能性があります。
           　本投資法人は、その保有資産の取得にあたり金融機関との間で資金借入れに関する基本合
           意書及びローン契約を締結しています。かかるローン契約において、資産・負債等に基づく
           一定の財務指標上の数値を維持すること等の財務制限及び海外投資比率制限が設定され、ま
           た海外投資等につき金融機関の事前承諾等が必要とされるほか、イオングループ各社との間
           の各種サポート契約（スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びSCマネジメ
           ント契約等）の変更又は解除に金融機関との協議を要する等の制限が規定されています。
           　借入れに当たり、税法上の導管性要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当等
           の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）
           を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（租税特別措置法第67条の15第
           １項第１号ロ（２）に規定するものをいいます。）に限定することが要請され、借入先は現
           実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に
           対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等は、制限を受ける
           こととなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や建
           替等ができないおそれがあります。また、本投資法人の保有不動産の売却等により借入金の
           期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）がその時点における金利情勢に
           よって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変化により本投資法人の収益に悪
           影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほ
           か、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行
           を行う場合、一般に、前述したものをはじめとする様々な財務制限条項や誓約事項が規定さ
           れることがあります。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けや市
           場環境の影響を受けるおそれがあり、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できない
           おそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格に
           より左右され、場合により、本投資法人の必要とする時期及び条件で発行できないおそれが
           あります。
           　さらに、本投資法人は、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残高
           に預かり敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額の割合）の水
           準について、資金余力の確保に留意し、原則として50％前後の水準とし、その上限を60％と
           していますが、新たな資産の取得等に伴い、短期的に60％を超えることがあります。LTVが
           高まった場合、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、投資
           主への分配金額が減少するおそれがあります。
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           c．投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク
           　本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。
           本投資法人は、現行法上、破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続の適用を受けま
           す。
           　また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の
           事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第
           216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入
           ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではな
           く、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。本投資法人が清
           算される場合、投資主は、すべての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できませ
           ん。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられない
           ことがあります。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することに
           なるため、債権全額の償還を受けられる保証はありません。
          （イ）投資法人の制度に関するリスク

           　投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

           a．業務委託に関するリスク

           　投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはで
           きません。また、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の
           保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、
           本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や
           信用性に依存することになります。金商法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登
           録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資
           格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行
           う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役
           員により行われています。本投資法人では、スポンサーであるイオン（株）が形成するイオ
           ングループとの間で、運用資産の譲渡・売却、マスターリースを含む賃貸借や転貸借、PM業
           務、SCマネジメント業務、物流施設マネジメント業務等の様々な取引（取引の条件設定を含
           みます。）が想定されており、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされ
           る人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金商法及び投信法により投
           資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家
           が損害を受ける可能性があります。
           　また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託すること
           が義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手
           続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して本投資法
           人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及
           ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、本投資法人の必
           要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業
           務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投
           資口が上場廃止になる可能性があります。
           b．資産の運用に関するリスク

           　投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければな
           らないため、本投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に関する業務を行う本資産運
           用会社の業務遂行能力に依存することになります。資産運用会社についての主なリスクは以
           下のとおりです。
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           （ⅰ）資産運用会社の運用能力に関するリスク
            　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義
            務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運
            用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金商法及び投信法に定める監
            督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力
            が保証されているわけではありません。
            　本投資法人は2012年11月30日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産運
            用業務の委託を受け、具体的な資産の運用を2013年11月より開始しました。
            　本資産運用会社による上場不動産投資法人に適用される各種法規制及び上場規則に基づ
            く運用が期待どおりの収益を上げるとの保証はありません。また、イオングループの運用
            実績や本投資法人の保有資産の過去における収益の状況は、本投資法人としての今後の運
            用実績を保証するものではありません。
           （ⅱ）資産運用会社の行為に関するリスク

            　資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義
            務を負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するた
            め、金商法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。し
            かし、本資産運用会社のスポンサー等の利害関係人と本投資法人との間で取引等を行うに
            際して、本資産運用会社が、かかる行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場
            合には、本投資法人に損害が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社自身も自
            ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありません。そのような場合に、
            本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとな
            る取引を行わないとの保証はありません。
           （ⅲ）資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

            　本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運
            用会社の社内規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管
            理・売却の方針及び財務上の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反し
            ない限度で投資主総会の承認を得ることなく適宜見直し、変更されることがあります。そ
            のため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイドラインが変更される可能性がありま
            す。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を適切に遂行するため、
            一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点
            から今後その変更を行わないとは限りません。このような、本資産運用会社における投資
            方針・社内体制等の変更によって、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、
            当初予定されていた収益を上げられない可能性があります。
          （ウ）イオングループへの依存に関するリスク

           　イオン（株）は、本投資法人の主要な投資主及び本資産運用会社の100％株主であるだけ

           ではなく、本投資法人とスポンサーサポート契約及び商標の使用を許諾している会社です。
           また、イオン（株）の子会社であるパイプラインサポート会社は、本投資法人とパイプライ
           ンサポート契約、SCマネジメント契約及び物流施設マネジメント契約を締結しております。
           これらの点に鑑みると、本投資法人は、イオン（株）を中心とするイオングループと密接な
           関連性を有しています。しかし、業容拡大に伴い、専門性の高い外部人材を積極的に採用す
           ることにより、本書の日付現在、本資産運用会社の従業員におけるイオングループからの受
           入出向者又は転籍者の構成比を低下させ、イオングループへの依存度の低減を図っていま
           す。
           　従って、本投資法人が、イオングループから本書の日付現在と同一の関係を維持できなく
           なった場合又は業務の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及
           ぶ可能性があります。また、イオングループの業績が悪化した場合や、イオングループのブ
           ランド価値が風評等により損なわれた場合、イオングループの経営戦略の変更があった場合
           等にも、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
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           　スポンサー及びパイプラインサポート会社は、それぞれスポンサーサポート契約及びパイ
           プラインサポート契約に基づき、適格不動産（本投資法人の投資基準に適合すると合理的に
           想定される不動産等）を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、一定の場合を除
           き、  当該不動産等に係る情報を遅くとも本資産運用会社以外の第三者に対して情報提供する
           時点までに提供するものとされていますが、本投資法人への売却を義務付けるものではあり
           ません。
           　また、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、当該不動産等が適格
           不動産に該当し、かつ本投資法人への売却が適当な不動産等であると合理的に判断されると
           きは、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、速やかにかかる情報を通知するよう努め
           るものとされていますが、必ずしも本資産運用会社がかかる情報の提供を受ける機会が保証
           されているものではありません。
           　前記に加え、スポンサーサポート契約及びパイプラインサポート契約の有効期間は、契約
           上定められた日又は契約締結日から３年間とされ、自動更新されることとされております
           が、契約の更新がなされない等により契約が終了した場合、スポンサー又はパイプラインサ
           ポート会社からのスポンサーサポート又はパイプラインサポートが受けられなくなるおそれ
           があります。
           　本投資法人がイオングループより商業施設等を取得する場合、取得と同時にイオングルー
           プ企業にマスターリースされ（本投資法人の資産となる商業施設等のマスターリース契約に
           おけるマスターレッシーを以下「マスターレッシー」又は単に「テナント」といいます。こ
           れに対し、マスターレッシーから商業施設の一部の店舗を転借するテナントを以下「エンド
           テナント」といいます。）、当該イオングループ企業がマスターレッシーになることが想定
           されます。この場合、その時点で設定される賃貸借契約条件（賃料を含みます。）が適正に
           設定されるとの保証はありません。また、このような取引はリースバック取引とも言われ、
           その実態によっては、譲渡取引が担保取引と扱われ、あるいは倒産手続において、否認され
           る等のおそれがないとは言い切れません。
           　さらに、本投資法人は、資産運用活動全般を通じて、利害関係者に事業及び取引機会をも
           たらすことがあります。この場合、利害関係者が、本投資法人の投資家の利益に反する行為
           を行わないよう、本投資法人は、投資家の利益を害することがないよう適切と考えられる体
           制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しないことがあった場合には、本
           投資法人の投資家の利益に反する取引が行われ、投資家に損害が発生する可能性がありま
           す。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「（２）リスクに対する管理
           体制」をご参照ください。
          （エ）投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

           　本投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用

           を受けます。また、本投資法人及び本資産運用会社は、内部規程を設け、その役職員がその
           立場上知り得た上場投資法人等に係る未公表の重要事実の伝達及び取引推奨を原則禁止とす
           る旨を規定しています。しかしながら、本資産運用会社の役職員又は本投資法人の役員が金
           商法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投資法人及び本資産運用会社に
           係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失
           する可能性があり、その結果、本投資法人の投資家が不利益を受けるおそれがあります。
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         ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          　本投資法人は、国内の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としてお

          り、これらの原資産となる不動産等については、以下のリスクがあります。また、本投資法人
          は、マレーシアを含む海外の不動産及び当該不動産を信託する信託の受益権への投資を行うこ
          とを想定しており、かかるマレーシアその他海外の不動産等への投資に係るリスクについて
          は、後記「⑦　海外不動産等への投資に関するリスク」をご参照ください。
          （ア）投資対象を商業施設等に特化していることによるリスク

           　前記に記載のとおり、本投資法人は、不動産の中でも、商業施設等を主たる投資対象と

           し、特に大規模商業施設を中心として取得・運用を行います。
           　一般に、商業施設への投資に際しては、１件当たりの投資額が相対的に大きく、テナント
           （本件ではマスターレッシー）も営業ノウハウを持つ特定少数の事業者に限定される可能性
           があるほか、建物や設備が特定のテナント（マスターレッシー）の仕様に合わせて構築さ
           れ、テナント（マスターレッシー）の代替性と物件の利用形態の転用において柔軟性に乏し
           くなることがあります。また、商業施設のテナント（マスターレッシー）の収益性は、近隣
           の商圏からの顧客動向や人口動態、さらには地域特性にも影響され、かつ、個人消費を含む
           日本経済全体の景気動向にも影響される可能性がありますので、それらが悪化した場合に
           は、テナント（マスターレッシー）の撤退のおそれや賃料の下方圧力となる場合もありえま
           す。本投資法人の場合、大規模商業施設（SRSC、RSC及びCSC）だけでなく、その他の商業施
           設（NSC及びSM）や物流施設をも取得対象としていますが、大規模商業施設やその他の商業
           施設については、テナント（マスターレッシー）にイオングループ各社を想定しており、イ
           オングループの事業方針に沿った立地特性と商圏をもつ商業施設がその中心となると想定さ
           れます。そのため、本投資法人の業績は、その投資対象である商業施設の収益性と市場動向
           により、さらには、イオングループの事業方針に沿った商業施設が市場で受ける評価に大き
           く影響を受けることになります。これらイオングループの事業方針に沿った商業施設の収益
           性が低下した場合には、本投資法人の収益も悪影響を受けるおそれがあります。
           　また、本投資法人は、商業施設に商品を提供するための拠点となる物流施設へも一部投資
           を行うことがあります。物流施設からの収益は、配送先となる商業施設との利便性と交通ア
           クセスや輸送費との相関関係で全体としての収益が左右され、その結果、近隣の別の類似施
           設の存否や交通網と代替輸送手段の発展、あるいは規制環境の変化により影響を受けること
           があります。また、施設周辺の市街化により住宅や学校・病院等の公益施設等が建設される
           場合、周辺環境次第ではテナント（マスターレッシー）の商品輸送の操業に悪影響がないと
           はいえません。それらの結果、テナント（マスターレッシー）となる需要が後退し、本投資
           法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、物流施設が、国内だけでなく、海
           外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される場合、それらの物流施設におけるテナ
           ント（マスターレッシー）となる需要は、為替相場や世界の経済情勢・物流動向に左右され
           る可能性があります。それらの結果、本投資法人の収益や財務状況が悪影響を受けるおそれ
           があります。
           　上記のほか、本投資法人が商業施設等を投資対象とすることから、その建物の特性、適用
           規制及びテナント（マスターレッシー）の特性等に起因して、現時点では想定できない状況
           の悪化や不利益な状況が発生するリスクが存在し、これらは本投資法人の収益に悪影響を及
           ぼす可能性があります。
          （イ）不動産から得られる賃料収入に関するリスク

           　本投資法人の主な収益は、本投資法人が直接（又は信託を通じて間接的に）保有する不動

           産等の賃料収入に依存しています。不動産等の賃料収入は以下を含む様々なリスクにより影
           響を受けることがあります。以下では、主として商業施設の事業者（本件ではマスターレッ
           シー）に対して不動産を賃貸する場合を想定して記載します。但し、本投資法人において、
           その不動産を、マスターレッシーを介することなく第三者に賃貸する場合もあり、その場合
           にも、以下の記載と同様の様々なリスクによる影響を受けることがあります。
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           a．不動産等の稼働・解約等に関するリスク

           　商業施設等においては、当該不動産の開発が一定の商圏における商業施設の開設を企図す
           る商業施設の事業者（本件ではマスターレッシー）の意向で発足し、そのため、賃貸借契約
           において、特定の商業施設等に特有の合意がなされ、その結果、契約期間の定めにかかわら
           ず、マスターレッシーが一定期間前の通知を行うことにより契約を解約できるとの定めがな
           されること、その他の合意が存在することがあります。このような場合には、契約期間中で
           あってもマスターレッシーの意思で賃貸借契約を終了することが可能となるため、マスター
           レッシーから賃料収入が契約上の賃貸借期間の満了時まで確定されないこととなります。さ
           らに、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされるとの保証はありません。このような
           理由により、当該商業施設等の稼働率が低下した場合、当該商業施設等からの賃料収入が減
           少することになります。なお、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を賃貸借契約にて定め
           ることで、賃貸借期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によってかかる条項の効
           力が否定され、又は解約ペナルティが減額される可能性がないとはいえません。
           b．不動産等のマスターレッシー又は信用力及び賃料未払いに関するリスク

           　一般に、マスターレッシーの財務状況が悪化し、又はマスターレッシーが破産手続、会社
           更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃料の支払いが滞る可能性があるほ
           か、修繕費をマスターレッシーが支弁するとの定めがある場合には、商業施設等の修繕がな
           されず、不動産の価値が低下するおそれもありえます。商業施設等の賃借に際しての敷金及
           び保証金の定めは様々であり、かかる敷金及び保証金をもって、延滞賃料等をすべて担保で
           きるとの保証はなく、また、それを超える範囲において賃料等が延滞した場合、本投資法人
           はかかる延滞賃料等を収受できず、その収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、マ
           スターレッシーが倒産手続の対象となった場合には、解約制限の定めのある賃貸借契約で
           あっても、倒産法に基づいて、管財人等により、賃貸借契約が解除されることがあります。
           本投資法人が投資対象とする商業施設等のマスターレッシーは原則としてイオングループ企
           業であるため、イオングループの財務状況が悪化し、又は破産手続、会社更生手続その他の
           倒産手続の対象となった場合には、本投資法人の収益が重大な悪影響を受ける可能性があり
           ます。
           c．マスターレッシーによる賃料減額のリスク

           　商業施設等の賃貸借においては、当該施設等からの収益率や売上が低下し、あるいはマス
           ターレッシーの財務内容が悪化した場合等には、賃貸人（本件では本投資法人又は信託受託
           者）とテナント（本件ではマスターレッシー）はその合意により、賃貸借契約の更新時か契
           約期間中かを問わず、テナント（マスターレッシー）が支払うべき賃料の減額に合意するこ
           とがあります。本投資法人とテナント（マスターレッシー）との間で締結が予定されるマス
           ターリース契約においても、一定期間、賃料は改定しないものと定めていますが、当該期間
           経過後は、賃料の改定が可能である旨定められる予定です。賃料の減額は、賃貸借契約の解
           約を回避するために任意の合意によりなされる場合のほか、テナント（マスターレッシー）
           が賃貸人（本投資法人又は信託受託者）に対し、借地借家法（平成３年法律第90号、その後
           の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を行
           使することによりなされることもありえます。本投資法人は、原則としてマスターリース契
           約の締結により固定賃料で運用資産をイオングループ企業に賃貸しますが、賃料減額がなさ
           れないとの保証はなく、当該商業施設等から収受する賃料が全体として減額となることもあ
           りえます。
           d．テナント集中に関するリスク

           　イオングループが行うSC事業を含む商業施設の運営には、通常、広大な敷地を必要とし、
           また、広い面積を一度に賃借するマスターレッシーを誘致するには時間がかかることがあり
           ます。本投資法人の保有する商業施設では、イオングループ企業をマスターレッシーとして
           一棟全体を賃貸し、マスターレッシー自体が核テナントとして営業を行うほか、エンドテナ
           ントに転貸を行うことで、全体としてSC事業を行うことが想定されています。
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           　そして、商業施設は、一般的には、建物の構造や立地条件その他により、当該不動産の用
           途を大きく変更することが困難であるのが通例です。このような場合に既存テナント（マス
           ターレッシー）が退去したときは、その立地及び構造から代替テナントとなりうる商業施設
           事 業者が少ないため、空室期間が長期化することや、代替テナント確保のために賃料水準を
           下げざるを得なくなることがあり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。本投
           資法人が保有する商業施設等は、核となる部分もモール部分も商業用途であり、またイオン
           グループ企業をマスターレッシーとして、そのニーズに応じて構築されているため、仮にマ
           スターレッシーが交代する場合に、代替となるマスターレッシーのニーズにあわせた大幅な
           用途変更が必ずしも容易でないため、既存のマスターレッシーの退去時に代替テナントの確
           保が困難となり、空室期間が長期化し、その結果、本投資法人の賃料収入に影響を与えるこ
           とがあります。
           　さらに、当該マスターレッシーの資力、退去、利用状況等によっては、当該不動産等の収
           益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるマスターレッシーが賃料の減額を
           要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、か
           つ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等の収益が急激に悪化することが
           あります。なお、イオングループ企業がマスターレッシーであるとしても、本投資法人は、
           市場実勢を踏まえた独立第三者基準での賃料等のマスターリースの条件設定を行っていま
           す。従って、マスターレッシーであるイオングループ企業との間においても賃料の増減額の
           交渉等は利害関係を離れた見地で妥結されます。そのため、保有不動産の賃料に係る市場実
           勢が低下した場合には、賃料の減額請求やマスターレッシーの退去等の可能性があり、その
           場合には、本投資法人の収益や財務内容は悪影響を受けることがあります。
           　本投資法人の保有物件に係るマスターレッシーは、原則としてイオングループ企業であ
           り、マスターレッシーとして１つの企業グループに依存するため、イオングループの財務状
           況や業績が悪化した場合等には、本投資法人の保有する複数の不動産等においてテナント
           （マスターレッシー）から同時に減額の要求を受け、又は複数の不動産等のテナント（マス
           ターレッシー）が同時に退去する可能性があり、その場合には、本投資法人の収益が重大な
           悪影響を受ける可能性があります。
           e．変動賃料に関するリスク

           　本投資法人とマスターレッシーとのリース契約では、原則として、固定賃料となります
           が、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとされま
           す。この追加の変動賃料については、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて、毎年見直
           しが行われます。
           　また、固定賃料に加えて、不動産等のマスターレッシーの収益等に応じた変動賃料の支払
           いを伴う賃貸条件での賃貸を行うことがないとは言えません。そのような変動賃料の場合、
           不動産等の収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
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          （ウ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
           　不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、

           また当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特
           別に予定された品質や性状等を欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいま
           す。）となっている可能性があります。かかる瑕疵又は契約不適合には、例えば、建物の構
           造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥、
           瑕疵又は契約不適合等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規
           制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を
           請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほ
           か、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。権利
           に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第
           三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
           なって判明したりする可能性があります。これらの欠陥、瑕疵又は契約不適合等により、本
           投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等
           について専門業者からエンジニアリング・レポートを取得するとともに、原則として当該不
           動産等の売主から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これ
           らの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はありませんし、エンジニアリング・レ
           ポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であっても、取得後に欠陥、
           瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産等の売主
           が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担
           保責任を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。その他、不動産等
           を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないまま、
           当該不動産等を取得する可能性もあります。
           　本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の
           帰属に関する調査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引に
           おいて売主の権利帰属を確実に知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取
           得後に、売主が所有権者でなかったことが判明する可能性があります。また、本投資法人が
           取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者の権利を侵害していること
           が、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
           　また、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担
           保責任を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかった
           ことを理由とする損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しよう
           としても、売主の損害賠償責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負
           担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会社）である等売主の資力が不十分で
           あったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性
           があります。
           （エ）PM会社に関するリスク

           　商業施設では、一般に、建物の保守管理を含めた不動産等の管理業務全般の成否が、商業

           施設の運営に精通するPM会社のノウハウ等に依拠することが多く、特に競争力を維持し向上
           させつつ商業施設自体の魅力を成長させるには、PM会社の業務遂行能力に大きく依存する傾
           向があります。従って、PM会社が業務の適切な遂行を怠る場合、本投資法人の収益等に悪影
           響を及ぼす可能性があります。また、PM会社が破産手続、民事再生手続、会社更生手続、特
           別清算その他の倒産手続等により業務執行能力を喪失する場合においては、マスターレッ
           シーから本投資法人に支払われるべき賃料の支払いが困難になり、また、本投資法人の日常
           の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があり
           ます。とりわけ、SC事業を成功させるには非常に高度なノウハウが必要とされ、従って、SC
           事業の成否は、エンドテナントの選定も含め、PM会社の能力、経験、ノウハウに強く依拠す
           ることになります。本投資法人の場合、保有する商業施設等のPM業務をイオングループに委
           託することが適切と判断される場合には、PM業務をイオングループ企業に委託することを原
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           則としています。しかしながら、PM会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎
           が維持されるとの保証はありません。PM会社について業務の懈怠その他義務違反があった場
           合 には、マスターレッシーが運営するSCの収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
           た、PM会社とのプロパティ・マネジメント契約が終了あるいは解除された場合、代替する能
           力を持つPM会社が見つからない可能性、あるいは高額の費用負担が必要となる可能性があ
           り、結果として商業施設の運営あるいは本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
           ます。
          （オ）費用に関するリスク

           　不動産の維持管理には、経済状況によって、インフレーション、水道光熱費等の費用の高

           騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト
           の上昇、租税公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性
           があります。
           　なお、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）による改正後の民法において
           は、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知ったに
           もかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場
           合、賃借人が修繕権を持つものとされています（民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸
           借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及
           ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の請求を受け、想定外の費用の増加をもたらす可
           能性があります。
          （カ）専門家報告書等に関するリスク

           　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基

           づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な不動産
           価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産
           鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価額の内容が異
           なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価
           額や調査価額により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するものではありませ
           ん。
           　建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づ
           く意見の表明であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性が
           あります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚
           染等の環境上の問題が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           　建物エンジニアリング・レポートについても、建物の状況及び構造に関して専門家が調査
           した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵又は契約不適合が存在しないことを
           保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合に関するリスク
           については、前記「③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ウ）不
           動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試
           算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証さ
           れているものではありません。また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の
           分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されます
           が、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性がありま
           す。
           　その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂
           行していますが、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はな
           く、当該専門家に対し、国土交通省住宅局建築指導課等より行政処分等が課される場合があ
           ります。本資産運用会社は、外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法
           人による資産取得を行いますが、その専門家の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれ
           があり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそれがあります。
          （キ）マーケットレポートへの依存に関するリスク

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           　本投資法人は、商業施設等の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行います

           が、その際、第三者である専門家によるマーケットレポートでの分析を得て投資判断の材料
           とする場合があります。しかしながら、マーケットレポートは、第三者によるマーケット分
           析を示したもので、個々の調査会社の分析に基づく意見ないし判断であり、また、一定の前
           提に基づく、当該分析の時点での評価ないし意見に留まります。従って、そのレポートの内
           容が、本来存在する客観的な判断や正確な情報であるとの保証はなく、かつ、将来の想定が
           現実の結果と一致しないこともあります。加えて、同じ商業施設等の調査分析でも、調査分
           析を行う会社や専門家の相違により、あるいは分析方法や調査の方法と時期の相違により、
           マーケットレポートでの分析の結果が異なる可能性があります。特に商業施設や物流施設に
           関する情報は、オフィスビルや住宅に比較して、市場で入手可能なサンプル数が相対的に少
           ないため、投資判断に必要なすべての情報が網羅されているとの保証も、その正確性の保証
           もありません。
          （ク）不動産の毀損・滅失・劣化に関するリスク

           　火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以

           下併せて「災害等」といいます。）により本投資法人が保有し又は取得を予定する不動産が
           滅失、劣化若しくは毀損し、又は周辺環境の悪化等の間接被害を受ける可能性があります。
           当該不動産が滅失、劣化若しくは毀損する事態となれば、滅失、劣化若しくは毀損した個所
           の修復又は建替えのために多額の費用を支出する必要性が生じる可能性に加え、一定期間建
           物の不稼働を余儀なくされ、又は建替え若しくは修繕が困難であること等により、賃料収入
           が減少し若しくは得られなくなり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。また、滅失、劣化又は若しくは毀損により当該不動産の価値が下落する可能性がありま
           す。このような事態に備え、不動産の損失に備えた保険を掛けることはありえますが、個別
           事情により保険契約が締結されず又は保険金で賄いきれない金額の損害が生じることがあ
           り、したがって、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で補
           填されない災害等が発生した場合、保険契約上災害等に伴う建物の不稼働について賃料補填
           がなされない場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いがほかの何らかの理由により
           行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。
           　また、災害等が本投資法人の保有し又は取得を予定する不動産それ自体に悪影響を与えな
           かった場合にも、当該不動産が所在する地域の交通網の寸断や毀損により不動産施設の利便
           性の低下、地盤の液状化、物件の稼働を支える社会基盤（社会的インフラ）である発電・配
           電設備、水道設備等の毀損により、不動産の稼働に大きな支障が生じる可能性もあります。
           　今後、本投資法人が物件を保有する地域において地震が発生する可能性は否定できず、そ
           の場合には、本投資法人が保有する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあります。その
           結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          （ケ）取得・売却時の不動産流動性に関するリスク

           　一般に、不動産の有する特徴として、特に地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永

           続性（不変性）、個別性（非同質性、非代替性）等が挙げられます。また、前記の特性の他
           に、取引当事者の属性や取引動機等の取引事情等によってもその価格が影響される等の特性
           もあります。これらの特性のために、不動産は、国債・長期預金等の金融商品等に比べ一般
           的に流動性が相対的に低い資産として理解されています。そして、それぞれの不動産の個別
           性が強いため、売買において一定の時間と費用を要しますし、その時間や費用の見積もりが
           難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされ、その結果、不動産を取得若しくは売却で
           きない可能性があります。さらに、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と
           建物が別個の所有者に属する場合等、権利関係の態様が単純ではないことがあり、また、土
           地の使用に必要な土地所有者による貸与等の同意が想定どおりに取得できない等の可能性も
           あります。
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           　経済環境や不動産需給関係の影響によって、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条
           件で取得できず、又は売却を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性
           もあります。これらの結果、本投資法人はその投資方針に従った運用ができず、本投資法人
           の 収益等が悪影響を受ける可能性があります。
           　その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が
           取得できない場合、後日、このような不動産等を処分するときに事実上の障害が発生する可
           能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これ
           らの不動産等について予定外の費用や損失が発生する可能性があります。同様に、越境物や
           地中埋設物の存在により、不動産等の利用が制限されたり賃料に悪影響を与える可能性や、
           それらの除去費用等の追加負担が発生することで本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
           性があります。
          （コ）建築基準法等の既存不適格に関するリスク

           　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則としてこ

           れらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地に
           ついては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
           かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の
           規定に合致させる必要があり、そのため費用等追加的な負担が必要となる可能性があり、ま
           た、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。例えば、駐車場の付置義務の
           ほか、不動産等を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合
           には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少したりする可能性があります。
          （サ）共有物件に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等

           の持分を譲渡する場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手
           続の履践等、共有者間で締結される協定書又は規約等による一定の制限に服する場合があり
           ます。
           　共有物の管理は、共有者間で別段の定めがある場合を除き、共有者の持分の過半数で行う
           ものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動
           産等の管理について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　さらに、共有者は共有物の分割請求権を有するため（民法第256条）、共有者の請求によ
           り不動産等が分割される可能性があり、その場合の分割の方法によっては、本投資法人が金
           銭による価格賠償しか受けられない可能性があります。共有者間で不分割の合意（民法第
           256条）がある場合であっても、合意の有効期間が満了したり、その合意が未登記であるた
           めに第三者に対抗できないことがあります。また、共有者間で不分割の合意がある場合で
           あっても、共有者について破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は共
           有物の分割が行われる可能性があります（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第
           48条）。
           　共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249
           条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって当該不動産の保有又は利用が妨げられる
           おそれがあります。
           　共有者と共同して不動産等を第三者に賃貸している場合、賃貸借契約に基づく各共有者の
           権利が不可分債権とみなされ、当該賃貸借契約に基づく権利の全体が当該共有者の債権者等
           による差押等の対象となる可能性があります。また、共有物に係る賃貸借契約に基づく敷金
           返還債務が共有者間の不可分債務とみなされた場合には、本投資法人の持分に対応する部分
           のみならず、当該賃貸借契約に基づく敷金返還債務の全部について、本投資法人がマスター
           レッシーに対して債務を負担する可能性があります。
           　さらに、共有者は自己の持分を原則として自由に処分することができるため、本投資法人
           の意向に関わりなく不動産等の共有者が変更される可能性があります。
           　共有者が自ら負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履行しない場
           合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
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          （シ）区分所有建物に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等が区分所有物件である場合には、管理規約が定められてい

           ない場合を除き、その管理及び運営は区分所有者間で定められる管理規約に服することに加
           えて、区分所有権を譲渡する場合における他の区分所有者の先買権又は優先交渉権、譲渡に
           おける一定の手続の履践等、管理規約による一定の制限に服する場合があります。しかも、
           管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数決によって変更
           できるため（建物の区分所有等に関する法律第31条）、本投資法人が議決権の４分の３を有
           していない場合には、区分所有物件の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させる
           ことができない可能性があります。
           　また、区分所有者は、自己の専有部分を原則として自由に処分することができるため、他
           の区分所有者の意向に関わりなく区分所有者が変更される可能性があります。
           　他の区分所有者が自己の負担すべき公租公課、修繕費、保険料等の支払い又は積立てを履
           行しない場合、本投資法人が影響を受ける場合があります。
           　さらに本投資法人の意向に関わりなく、他の区分所有者は自己の専有部分を原則として自
           由に賃貸その他使用収益することができ、他の区分所有者による使用収益の状況によって本
           投資法人が影響を受ける可能性があります。
           　これらの他にも、区分所有物件に特有の法律上又は事実上のリスクがあり得ます。
          （ス）借地権等に関するリスク

           　本投資法人は、敷地利用権（土地の賃借権、転借権等）と借地権設定地上の建物に投資す

           ることがありますが、このような物件は、土地建物共に所有する場合に比べ、特有のリスク
           があります。
           　まず、敷地利用権は、永久に存続するものではなく、定期借地権の場合は期限の到来によ
           り当然に消滅し、又は普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定者側が更新を拒絶しか
           つ更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の
           債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請
           求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮
           に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありませ
           ん。
           　さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場
           合に、本投資法人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備して
           おらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本
           投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
           　また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃
           貸人の承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとして
           も承諾料の支払を要求されることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期及び条
           件で建物を処分することができないおそれがあります。また、本投資法人が借地権を取得す
           るに際して保証金を差し入れた場合において、借地を明け渡す際に、敷地所有者の資力が保
           証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがありま
           す。あるいは、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料の支払いを余儀なくされる
           ことがあります。
           　なお、本投資法人が保有する不動産については原資産の土地の一部又は全部が借地となっ
           ているものがあります。
           　本投資法人は、商業施設等を取得するに際し、その建物の現所有者と敷地の所有者との間
           で設定される借地権につき対抗要件の有無を予め調査することとしていますが、一般的に、
           商業施設等の敷地は多数の土地所有者との間で敷地権が設定される場合があり、かかる敷地
           権や駐車場の一部につき対抗要件が具備されていない場合があります。今後、本投資法人が
           資産を取得する場合において、商業施設等の建物や駐車場の敷地利用権の一部につき、すべ
           て対抗要件を具備しているとの保証はありません。この場合、当該敷地所有者につき破産手
           続等が開始され敷地が第三者に譲渡される等となったときに、当該商業施設等に係る敷地利
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           用権を第三者に対抗できず、その結果、その敷地に係る利用権が制限され、代替利用地を確
           保する等の負担が発生し、さらには想定した商業施設等としての利用が困難となるおそれが
           あ ります。
          （セ）仮換地及び保留地に関するリスク

           a．仮換地に関するリスク

           　本投資法人は、土地区画整理法（昭和29年法律第119号、その後の改正を含みます。）に
           基づく土地区画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする商業施設等
           を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。仮換地は将来の換地処分に
           おいて換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一
           の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、当該換地が従前地
           より狭いこともあるため、換地の使用価値又は資産価値が従前地のそれよりも小さいことも
           あります。
           　さらに、仮換地には従前地の権利関係の影響が及ぶため、仮換地を対象とした売買契約又
           は賃貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、ある
           いは担保権を設定している等の事情があると、仮換地に係る権利取得に支障が生じることに
           なります。同様に、従前地が共有状態にあった場合には、これを単独所有のものとして取得
           できる保証はないことになります。さらに、仮換地の取得時に従前地の権利関係に関する十
           分な情報を入手できないことも少なくありません。
           　また、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権
           等）についての登記をすることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者
           に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。
           　なお、換地の所有権移転登記に伴い、（登記簿上の）譲渡人による買戻しの特約が登記さ
           れることがありますが、これは土地区画整理法の下で対象土地が一定期間、同法が想定する
           用途に使われることを確保する等の目的で転売等を制限するものと解されますから、本投資
           法人は、当該期間が経過するまで当該土地の処分について実質的に制限を受ける可能性があ
           ります。
           b．保留地に関するリスク

           　本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において、施行者に対する同法
           第96条第１項に規定される保留地となることが予定されている土地を敷地とする商業施設等
           を信託不動産とする信託受益権の譲渡を受けることがあります。保留地予定地の所有権は、
           同法第86条第１項に規定される換地計画に当該土地が保留地として定められ、かかる換地計
           画に基づき同法第103条第１項に規定される換地処分がなされた場合に、かかる換地処分の
           公告があった日の翌日において、同法第104条第11項に基づき、土地区画整理事業の施行者
           が原始取得します。そのため、上記の換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予
           定地の所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来の換地処分において実際に保留
           地として指定される土地と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一
           の土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。
           　さらに、換地処分の公告の日の翌日以降でなければ保留地に係る権利についての登記をす
           ることができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備
           することができない可能性があります。
          （ソ）底地物件に関するリスク

           　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得

           することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当
           然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人
           に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法
           人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地
           法第４条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認め
           られるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者よ
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           り時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人の希望する価格以
           下である保証はありません。
           　また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その
           他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があ
           り、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損
           害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容につい
           て、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、
           投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃
           の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資
           家に損害を与える可能性があります。
          （タ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

           　本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋設されて

           いる場合、当該土地及び建物の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害
           物質を除去するために土壌の入替や洗浄等が必要となって予想外の費用や時間が必要となる
           可能性があります。この点に関連して、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定
           の施設を設置していた場合や、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康にかかる被害
           が生じる可能性があると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、
           かかる汚染の除去及び拡散の防止その他必要な措置を講じるよう命じられることがあります
           （土壌汚染対策法第７条）。このような場合に本投資法人に多額の負担が生じる可能性があ
           ります。もっとも、本投資法人は、かかる負担について、その原因となった者に対し費用償
           還を請求できる可能性がありますが、仮にかかる請求が可能な場合であっても、その者の財
           産状況が悪化しているような場合には、本投資法人の損害を回復することができない可能性
           があります。その結果、本投資法人が損害を受ける可能性があります。
           　また、本投資法人が取得した建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材等が
           使用されている場合若しくは使用されている可能性がある場合又はPCBが保管されている場
           合等には、状況によって当該建物及びその敷地の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
           さらに、かかる有害物質を除去するために建材等の全面的又は部分的交換や保管・撤去費用
           等が必要となり、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。
           　なお、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産等の所有者は損害
           を賠償する義務を負う可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる
           可能性があります。
           　さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能
           汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結
           果、当該不動産等の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。その他、原子力
           発電所の事故処理に長期間を要することとなる場合、当該不動産等の所在する地域だけでな
           く、不動産市場や金融市場、さらには日本経済全体も影響を受けることとなり、それがひい
           ては本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
          （チ）不動産の所有者責任に関するリスク

           　本投資法人が保有する不動産等を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した

           場合に、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意
           を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うため、結果的に本投資法人が予
           期せぬ損害を被る可能性があります（民法第717条）。
           　本投資法人が保有する不動産等に関しては、施設賠償責任保険等の保険契約が締結されて
           おり、今後本投資法人が取得する不動産に関しても原則として適切な保険を付保する予定で
           すが、不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額
           を上回る損害が発生した場合、受領した保険金をもってしても原状復旧ができない場合、原
           状復旧に時間を要する場合又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われない又は支
           払いが遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
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          （ツ）マスターリースに関するリスク
           　マスターリース会社であるテナント（マスターレッシー）が信託受託者とマスターリース

           契約を締結した上で、各エンドテナントに対して転貸するマスターリースの形態をとった場
           合については、マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスター
           レッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借
           人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから信託受託者への賃料の
           支払が滞る可能性があります。
          （テ）将来における法令等の改正に関するリスク

           　消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正等により、不

           動産等の管理費用等が増加する可能性があります。また、建築基準法、都市計画法、大規模
           小売店舗立地法等の行政法規の改正等、新たな法令等の制定及びその改廃、又は、収用、再
           開発、区画整理等の事業により、不動産等に関する権利が制限される可能性があります。さ
           らに、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の、将来環境保護を目的と
           する法令等が制定・施行され、追加的な費用負担が発生したり、大気、土壌、地下水等の汚
           染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、所有者としての無過失責任等が課されたりす
           る可能性があります。
          （ト）テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産の使用に基づく価値減

             損に関するリスク
           　テナント（マスターレッシー）及びエンドテナントによる不動産等の利用状況により、当

           該不動産等の法令等への適合性に問題が生じ、又は当該不動産等の資産価値や、本投資法人
           の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、エンドテナントの属性によっては、運用資
           産である不動産等のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する
           可能性があります。
           　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、エンドテナントの不動産等の利用状
           況の調査を行っておりますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
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          （ナ）売主の倒産等の影響に関するリスク
           　一般に、不動産等を売却した後に売主が倒産手続に入った場合、当該不動産等の売買又は

           売買についての対抗要件具備が当該売主の管財人により否認される可能性があります。ま
           た、財産状態が健全でない売主が不動産等を売却した場合、当該不動産等の売買が当該売主
           の債権者により詐害行為を理由に取消される可能性があります。
           　また、売買取引を担保付融資取引であると法的に性格付けることにより、依然としてその
           目的物が売主（又は倒産手続における管財人ないし財団）に属すると解される可能性があ
           り、特に担保権の行使に対する制約が、破産手続等に比較して相対的に大きい会社更生手続
           においては深刻な問題となり得ます。とりわけ、本投資法人が取得対象とする商業施設等
           は、売主がイオングループとなる場合が多く、かつ、マスターレッシー及びエンドテナント
           による不動産の使用に基づく価値減損に関するリスクも当該売主たるイオングループである
           ことからしても、売買取引が担保付融資取引であると法的に性格付けられる可能性がありま
           す。
          （ニ）開発物件に関するリスク

           　本投資法人は、投資方針上、未稼働の不動産等を取得対象としていません。未稼働の段階

           で売買契約を締結する場合には、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止さ
           れることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開
           発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期
           に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
           用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果本投資法
           人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、未稼働の不動産等の
           取得に関する売買契約を締結する場合には、当該物件が図面どおりに竣工されることを確保
           することを取得の条件とすること等により、これらのリスクの最小化を図る所存です。
          （ヌ）資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

           　本投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは

           物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を利用する可能性が
           あります。資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で適時開示により公表さ
           れる場合もありえます。
           　実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特
           性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定
           期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変
           動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結
           果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
          （ネ）フォワード・コミットメント等に関するリスク

           　本投資法人は、不動産等の取得にあたって、先日付での売買契約であって、契約締結日か

           ら１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類
           する契約（以下「フォワード・コミットメント」といいます。）を締結することがありま
           す。フォワード・コミットメントは、契約締結から決済までに一定の期間があることから、
           その間の経済環境の変化等により決済のための資金が調達できず、不動産等を取得できない
           可能性があります。また、本投資法人側の理由により物件の取得を中止した場合には、違約
           金や損害賠償義務等を負担する可能性もあります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
          （ノ）敷金・保証金の利用に関するリスク

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           　商業施設においては、マスターレッシーが多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利
           息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得
           資金の一部として利用し、今後も利用することを想定しています。しかし、マスターレッ
           シー  との交渉等により、本投資法人の想定よりもマスターレッシーからの敷金及び保証金の
           預託額が少なくなり、又は賃貸借契約の中途解約により、預託期間が短くなる可能性があり
           ます。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資
           法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
          （ハ）地球温暖化対策に係るリスク

           　現在、地球の自然環境の問題は世界的な問題となっており、そのため、本投資法人が投資

           を行う商業施設等においても、環境問題への関心は高まっており、本投資法人もその点の配
           慮は欠かせないと考えています。そのような環境下、我が国だけでなく、本投資法人が投資
           対象の１つと位置付けるアセアン地域や中国その他人口が増加傾向にある等中長期的に経済
           発展が見込める国・地域においても、現在及び将来において、法令や条約等により、地球温
           暖化対策として、一定の不動産等の所有者や利用者に温室効果ガス排出に関する報告や排出
           量制限の義務が課されることがあり、またその規制が今後さらに強化される可能性がありま
           す。これらの規制の結果、商業施設等のマスターレッシーやエンドテナントの事業が制約さ
           れ又は費用等の負担が増す可能性があるほか、本投資法人の保有する建物の改修や施設拡充
           の負担につながるおそれもあります。これらの場合、本投資法人の収益は悪影響を受けるお
           それがあります。
          （ヒ）伝染病・疫病等の影響に関するリスク

            新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、国内外の経済が減速し資本市場のボラ

           ティリティが高まりました。個人消費についても、飲食・宿泊等のサービスを中心に減少
           し、ホテルや商業施設を中心に不動産賃貸市場にも影響を及ぼしています。本投資法人の保
           有資産である商業施設等は、集客数の減少等に伴い、収益に悪影響が生じる可能性がありま
           す。また、日本経済全体のみならず、世界経済の状況に鑑み、市場の株価全体が大きく悪影
           響を受けており、本投資口もその例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響の
           長期化の懸念が広がる中、更に市場全体が悪影響を受けるおそれがあります。さらに、新型
           コロナウイルスによる感染症の拡大により、商業施設等への需要が減退し、それを受け、本
           投資法人保有の不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が低下することがありま
           す。その結果、本投資法人が保有する不動産等を売却するとした場合には想定した価格での
           売却ができず、損失を被ることがあるほか、売却しない場合にも、評価損を減損損失として
           損失処理することを余儀なくされるおそれがあります。
           　また、新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24年法律第31号。その後の改正を含み
           ます。）に基づく緊急事態宣言に従った対応が必要となった場合や、感染症の影響が長期化
           し又は本資産運用会社の役職員に感染者が発生した場合に備え、本資産運用会社の役職員に
           おいて、在宅勤務やテレワーキングシステムを活用することがあり得ますが、これに適さな
           い業務もあり、また、顧客やテナントにおける業務に支障が発生することもあり、したがっ
           て、質の高い業務をこれまでと同様に展開し得るとの保証はありません。本資産運用会社の
           業務が様々な形で停滞することで、本投資法人の業績に悪影響が出るおそれがあります。
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         ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
          　本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合

          には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
          　なお、以下、2007年９月30日施行の信託法（平成18年法律第108号、その後の改正を含みま
          す。）を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
          （平成18年法律第109号、その後の改正を含みます。以下「信託法整備法」といいます。）に
          よる改正前の信託法（大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。）を「旧信託法」とい
          い、信託契約に別段の定めがない限り、2007年９月30日より前に効力を生じた信託契約につい
          ては、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整
          備法第２条）。
          （ア）信託受益者として負うリスク

           　信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が

           信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵又は契約
           不適合があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用について
           は、最終的に受益者が負担することになっています（旧信託法第36条第２項）。すなわち、
           信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済
           的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人
           が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信
           託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社
           を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取
           得する場合と同等の注意をもって取得する必要があり、一旦不動産、不動産の賃借権若しく
           は地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資
           産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することに
           なり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法
           の下では、旧信託法第36条第２項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負
           うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意を
           した場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされ
           ることがあり（新信託法第48条第５項、第54条第４項）、その場合には同様に本投資法人の
           収益等に悪影響が生じる可能性があります。
          （イ）信託受益権の流動性に関するリスク

           　投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する

           場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しよう
           とする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不
           動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信託受益権については金商法上の有価証券とみな
           されますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため（新信託法第94条）、株
           券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託
           受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不動産の売
           却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなく
           なる可能性があります。
          （ウ）信託受託者に関するリスク

           a．信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

           　信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の
           財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定は
           ないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件
           を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有
           財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託
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           受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第１項、第４項
           及び第７項）。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信
           託 された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権
           については、この信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しか
           しながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
           b．信託受託者の債務負担に伴うリスク

           　信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは
           信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する
           信託の受益権を財産とする本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスク
           に備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者
           に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができる
           とは限りません。
          （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク

           　信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生

           じる可能性があります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権
           の共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法の下では信託受
           益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、信
           託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用があるものと解されるため、所有権
           の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
           　旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受
           益権の変更に当たる行為には準共有者全員の合意を要し（民法第251条）、変更に当たらな
           い管理は、準共有者の準共有持分の過半数で決定する（民法第252条）ものと考えられま
           す。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の
           管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない
           可能性があります。
           　一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一
           定の行為を除き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます（新信託法第105
           条第１項本文）。この場合には、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及
           び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができないことと
           なります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、当該方
           法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者
           の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
           　準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託
           受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することがで
           きます。従って、本投資法人の意向に関わりなく他の準共有者が変更される可能性がありま
           す。準共有者の間において信託契約とは別の協定書等において、準共有者が準共有持分を処
           分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務
           等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の準共有者が変動
           するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けること
           になります。
           　信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び信託受託者に
           対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関す
           る債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。従って、
           他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を
           差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割
           合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能
           性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差
           し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信
           託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求す
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           ることができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けるこ
           とができない可能性があります。
         ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあ

          ります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資を営業者が不動産等に投資し
          ますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合や匿名
          組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得
          られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。また、匿名
          組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立さ
          れた流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な
          時期及び価格で譲渡することが困難な場合があります。また、匿名組合出資持分への投資は、
          営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、
          かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。なお、かかる匿名組合
          出資持分への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件（後記「⑧税制等に関
          するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリス
          ク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。
         ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク

          　本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１

          を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うこ
          とがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性
          要件（後記「⑧　税制等に関するリスク／（ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の
          適用に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。
          また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短
          期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってよ
          り経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
          　しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性
          が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での
          売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に関する収益
          が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想
          した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税
          が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資法人が当該
          優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあ
          ります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得し
          てその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③　投資法人の運用資
          産：原資産である不動産特有のリスク／（ニ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあ
          ります。
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         ⑦　海外不動産等への投資に関するリスク
          （ア）外国法人税額を負担することに関するリスク

           　本投資法人は海外不動産等への投資を行っており、投資先である現地において法人税等

           （以下「外国法人税」といいます。）を負担することとなります。投資法人が日本国外の不
           動産等への投資を行った場合に負担する外国法人税については、一般に、租税特別措置法の
           規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配当等の額に係る源泉所得税の額から控除（以下
           「外国税額の控除」といいます。）することが認められていますが、控除できる外国法人税
           額は当該源泉所得税の額が限度とされていますので、負担した外国法人税額のうち、外国税
           額の控除の規定により控除することができない金額が発生した場合には、投資主への分配金
           の額等がその分減少する可能性があります。
          （イ）海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク

           　海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する外

           貨建取引の換算等に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生し
           た場合には、後記「⑧　税制等に関するリスク／（イ）過大な税負担等の発生により支払配
           当要件が満たされないリスク」における支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があ
           ります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取
           扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（                                       参照有価証券報告書
           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／（５）課税上の
           取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になると
           いう手当てがなされています。
          （ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク

           　本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そ

           のような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動は本
           投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、
           海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投資法人の
           当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
           　また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それら
           の一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これ
           らの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          （エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

           　海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、固定資産の減損会計及び有価証券

           の減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑧　税制等
           に関するリスク／（コ）減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。なお、外国
           為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性
           があります。
          （オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク

           　本投資法人は、2014年６月25日にイオンマレーシア社を信託受託者とする信託に係る権利

           を取得しており、マレーシアを含む日本国外に所在する不動産等を取得し保有する最初のJ-
           REITとなりました。また、本投資法人は、本書の日付現在、海外不動産保有法人を通じて海
           外不動産への投資を行っています。そして、将来的に、本投資法人は、日本国外で不動産等
           をさらに取得する可能性があります。
           　本資産運用会社は、日本国外における不動産等の取得並びに管理及び運用の経験は限定的
           であり、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、本
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           投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等（海外不動産保有法人を通じた投資を含
           みます。以下本（オ）において同じです。）を取得し又は管理若しくは運用する上で予期せ
           ぬ 問題に直面し、取得を実行できない、あるいは取得した日本国外の不動産等の管理上の問
           題を抱える可能性があります。
           　特に、マレーシア政府は、現地における経済的な側面において様々な形で実質的な管理を
           しているといえます。このため、マレーシアにおける本投資法人の資産の運用及び管理は、
           マレーシアにおける政治、法制度（政策の変更に起因する税法を含む各種の法令等の改正又
           はその解釈の変更を含みます。）、経済成長及びこれらに関連する要素に大きく左右され、
           影響を受ける可能性があります。また、一般に先進国よりも経済成長が大きいマレーシアそ
           の他の発展途上国において資産運用を行う場合、本投資法人は、予期せぬ経済成長の後退に
           よって悪影響を受けやすく、また発展途上国のインフレーションは、急激に進行するおそれ
           もあるため、その影響を受けやすいといえます。
           　本投資法人は、マレーシアにおいて本投資法人が行う資産の運用及び管理が、現地の適用
           法令に合致するものと考えています。しかしながら、マレーシアにおける政府当局や行政機
           関は、規制、政策その他許認可の付与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈変更を
           行う可能性があり、これにより、本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守するために、
           更なる支出及び対策を余儀なくされる可能性があります。また、許認可の取得が遅延する可
           能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。さらに、将
           来行われる政府の政策が、マレーシアの経済状況に著しい影響を及ぼす可能性があり、地域
           や地方により経済政策の実施が多様化することで、保有する海外不動産等又はその裏付け資
           産が所在する地域の経済状況に著しい影響が及ぶ可能性があります。
           　本投資法人は、マレーシアその他日本国外に所在する海外不動産等への投資に対する政府
           の統制、外国為替規制、日本国外の海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金
           することができないリスク、マレーシアの経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、為替
           レートの変動、海外事業の人員配置及び経営の問題、複数の管轄権で課税されるリスク、地
           方のインフラ問題若しくは故障並びに交通の遅延及び遮断等のリスク等にさらされるおそれ
           があります。かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが実現することによって、本投資法人
           は、その収益に悪影響を受ける可能性があります。さらに、本投資法人は、日本との文化的
           相違から、マレーシアその他海外における消費者の行動パターンの変化に適切に対応できな
           い可能性があります。
           　さらに、日本とマレーシアその他海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、
           本投資法人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人がこれら
           のリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性が
           あります。
           　加えて、日本と隣国との間の関係の悪化により、日本国外に所在する不動産等の価値に悪
           影響が生じるおそれがあります。
           　また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産等の価値が減損
           し、又は金融市場や経済環境が世界的に悪化するおそれがあります。
          （カ）マレーシアにおけるリスク

           　前記「（オ）海外不動産等の取得並びに管理及び運用に関するリスク」に加えて、マレー

           シアについては、以下の特筆すべきリスクがあります。
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           a．強制的な収用に関するリスク
           　1960年マレーシア土地収用法（Land                     Acquisition       Act　1960）に基づき、マレーシア行政
           機関は、①公共目的で必要となる場合、②行政機関の意見により、マレーシアの経済若しく
           はその一部の発展に有益とされる目的又は国民全体若しくは国民のある階層に有益とされる
           目的で、個人又は法人が必要とする場合、又は③鉱業に関する目的、住宅、農業、商業、工
           業若しくは娯楽に関する目的又はこれらの組み合わせにより必要となる場合のいずれかに該
           当するときは、全部か一部かを問わず、土地を収用する権限を有します。
           　マレーシアの不動産を強制的に収用した場合、付与される補償金は不動産の市場価値及び
           その他の要因に基づいて決定され、1960年マレーシア土地収用法及びその他の関連法令に規
           定される基準に基づき査定されますが、マレーシアの行政機関により決定される不動産の市
           場価値は、本投資法人が指名する独立不動産鑑定士が決定する市場価値を下回る可能性があ
           ります。また、マレーシア行政機関が、不動産の市場価値が低下した時点で、強制的に不動
           産を収用する場合、本投資法人に支払われる補償金は、本投資法人が投資対象とする不動産
           の対価の額又は帳簿上の価額を下回る可能性があり、その結果、本投資法人に悪影響を及ぼ
           す可能性があります。店舗や事務所スペース、駐車スペース及び投資対象の不動産へのアク
           セス領域等の利用において重要な場所が強制的に収用された場合、それら不動産の収益及び
           市場価値が減少するおそれがあります。
           b．管理変動相場制に関するリスク

           　マレーシア・リンギットは、管理変動相場制が採用されていますが、将来的にも管理変動
           相場制が維持されるとの保証はありません。
           c．災害に関するリスク

           　本投資法人が取得を予定する日本国外の不動産等についても、災害等により損害を被る可
           能性があり、特にマレーシアの一部地域では洪水が起きやすく、大規模な不動産被害をもた
           らす大洪水が歴史的にも多く発生しています。さらに、テナントは、災害等に起因して、不
           動産を退去し、あるいは安価な賃借料を請求する可能性があり、その結果、本投資法人は、
           悪影響を受ける可能性があります。
           　本投資法人は、保有する海外不動産等の取得に際して自然災害リスク調査報告書を取得し
           ているものの、それらが十分であるとの保証はなく、大規模災害が発生し、結果的に、本投
           資法人が悪影響を受ける可能性があります。
         ⑧　税制等に関するリスク

          （ア）配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク

           　税法上、一定の要件（以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。）を満たした投資

           法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、                                       参照有価証券報告書
           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び税金／（５）課税上の
           取扱い」に記載する配当等の額を損金に算入することが認められています。本投資法人は、
           かかる要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分
           配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により配当等の額の損金算入要件のすべてを
           満たすことができない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入することがで
           きなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を
           もたらす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、                                   参照有価証券報告書           「 第一
           部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                         ４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱
           い／②　投資法人の税務／（ア）配当等の額の損金算入」をご参照ください。
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          （イ）過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
           　配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90％超の金銭の分配を行うべきとする要

           件（以下「支払配当要件」といいます。）においては、投資法人の税引前の会計上の利益を
           基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従って、会計処理と税務上の取
           扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合等には、会計上の税引後の利益を基礎とす
           る分配可能金額が税引前の利益の90％以下となること等により、前記支払配当要件を満たす
           ことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの差異は、資産
           除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上、外国子会社合算税制の適用等により
           発生する可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開始する事業年度については、会
           計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額
           （ 参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手数料等及び
           税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の額として取扱い、損金算入す
           ることが可能になるという手当てがなされています。
          （ウ）税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

           　本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所

           得計算について税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生する
           こととなり、投資主への分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。
          （エ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           　本投資法人は、その規約における投資方針において、「特定不動産の割合」を100分の75

           以上とすること（規約第28条第５項）としています。本投資法人は、本書の日付現在におい
           て、前記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要件を充足することを前提と
           して、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の適用を受け
           ることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすこと
           ができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合におい
           て、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
          （オ）同族会社に該当するリスク

           　配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行

           令に定めるもの（投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法
           人の発行済投資口の総口数若しくは議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合にお
           ける当該投資法人をいいます。）に該当していないこととする要件については、本投資口が
           市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果として満たされなくなる
           リスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなることにより
           本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響をもたらす可能性があり
           ます。
          （カ）借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク

           　配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する

           機関投資家（以下本「⑧　税制等に関するリスク」において「機関投資家」といいます。）
           のみから行うことという要件があります。従って、本投資法人が何らかの理由により機関投
           資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に
           譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がマスターレッシーから
           の借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせない
           ことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が
           減少する可能性があります。
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          （キ）投資口を保有する投資主数に関するリスク
           　配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資

           家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件がありま
           す。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないた
           め、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有される（機関投資家のみに保有される場
           合を除きます。）こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせないこと
           になります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少
           する可能性があります。
          （ク）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

           　本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行

           に際しての財務制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金
           が不足する場合は、借入金や資産の処分により配当原資を確保する必要があります。しかし
           ながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の制限や資産の処分の遅延等により機動
           的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能
           利益の額の90％超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できな
           くなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少
           する可能性があります。
          （ケ）一般的な税制の変更に関するリスク

           　不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関す

           る税制又はかかる税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果
           本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に関する税制が変更
           された場合、本投資口の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
          （コ）減損会計の適用に関するリスク

           　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見

           書」（企業会計審議会　平成14年８月９日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指
           針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日））が、適用されています。
           　「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により
           投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映さ
           せるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地
           価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損
           益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、本投資法人は、海外の不動産に投資するに際
           して、海外不動産保有法人の発行済株式又は出資の総数又は総額の過半数を取得することを
           通じて行うことがありますが、当該株式又は出資は子会社株式又は関係会社株式並びにその
           他有価証券として取り扱われ、その評価及び会計処理については、金融商品に関する会計基
           準（企業会計基準第10号　企業会計審議会　平成11年１月22日）が適用されます。当該市場
           価格のない子会社株式又は関係会社株式並びにその他有価証券については、発行会社の財政
           状態の悪化により実質価額が著しく低下したときは、相当の減額を行い、評価差額は当期の
           損失として処理（減損処理）しなければならないものとされており、減損処理された場合
           は、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年４月１日以後に開
           始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一
           時差異等調整引当額の増加額（                 参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファン
           ドの状況／      ４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照下さい。）を配当等の
           額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
          （サ）納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

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           　本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内
           に納税が完了しない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に
           応 じ延滞税等が発生し、納税が発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する
           可能性があります。
         ⑨　その他

          （ア）取得予定資産の組入れ又は譲渡予定資産の譲渡ができないリスク

           　本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、

           ポートフォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用
           ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実
           現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得又は資産譲渡の検討や関係者
           との協議を行っています。従って、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法
           人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得、又はこれらの一部の譲渡を行うことが
           あり得ます。
           　また、本投資法人が資産の取得又は譲渡を決定し公表した後にも、受渡期日までの間に、
           経済環境の著しい変化等、若しくは、当該資産に係る譲渡契約等で定める条件等が成就しな
           い場合や、売主側又は買主側で合意を遵守できない場合等には、かかる資産の取得又は譲渡
           が予定どおり行えないことがあり、さらには当該取得又は譲渡が遅延することがあり、投資
           家に損害を与える可能性があります。
           　また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産については、本投資法人による取得
           に先立ち信託が為される場合がありますが、当該資産が信託されない可能性があり、この場
           合、当該資産の取得に係る契約の停止条件が成就しないこととなるため、本投資法人が当該
           資産を取得することができず、投資家に損害を与える可能性があり、又は当該資産を信託受
           益権化せずに現物不動産の状態で取得する可能性があります。
          （イ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

           　本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の

           収支状況に係る情報を入手することがあります。しかしながら、これらは、本投資法人の会
           計方針に沿った会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けたあくま
           でも参考としての情報にすぎません。契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報
           となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、その正確性も担
           保されていない情報です。従って、本投資法人が、当該資産を取得した後に、適用ある会計
           原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支
           は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
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      （２）　リスクに対する管理体制
          　本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規

          に定められた規則を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行
          い、併せて必要な組織体制を敷き、役職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講
          じています。
          　具体的な取り組みは、以下のとおりです。
          （ア）投資法人について

           　本投資法人は、執行役員１名及び監督役員３名により構成される役員会により運営されて

           います。役員会は３ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の
           「役員会規程」に定める決議事項の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務
           の執行状況等の報告が行われます。これにより、本資産運用会社又はその利害関係人等から
           独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制となっています。
           　また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務
           及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
           　そして、本投資法人は、「内部者取引管理規程」を制定し、本投資法人の役員によるイン
           サイダー取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、本投資口及び投資
           法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役
           員でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
           また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止とされています。
          （イ）資産運用会社について

           　本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規

           程」を制定し、重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めていま
           す。
           　加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するため
           に、「利害関係者取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
           　また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、
           「コンプライアンス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具
           体的な法令等遵守を実現させるための実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を
           策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めます。
           　さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規
           程」を制定し、適切な自己点検制度の確立を図っています。
           　そして、本資産運用会社は、「内部者取引管理規程」を制定し、本資産運用会社の役員及
           び従業員その他当社の業務に従事するすべての者（以下「役職員等」といいます。）による
           インサイダー取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、本投
           資口及び投資法人債について、一定の場合を除き売買等を行ってはならないものとされ、本
           資産運用会社の役職員等でなくなった後も１年間は、同規程の定めに従わなければならない
           ものとされています。また、インサイダー情報の伝達についても原則禁止とされています。
          　以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備してい

          ますが、このような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しな
          いことによりリスクが顕在化した場合、本投資法人又は投資家に損失が生じるおそれがありま
          す。
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                                                     イオンリート投資法人(E30064)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
      イオンリート投資法人本店

      （東京都千代田区内神田一丁目14番10号）
      株式会社東京証券取引所

      （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                74/76


















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                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人及び手数料

        　本投資口は振替投資口となっているため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿
        等管理人であるみずほ信託銀行株式会社に対して投資口の名義書換を直接請求することはできま
        せん。本投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替
        口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項、第227条第１項）。
        本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である株式会社証券保管
        振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知を
        いいます。）により行われます（社債株式等振替法第228条、第152条第１項）。投資主は、振替
        機関又は口座管理機関に対して振替（譲渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の
        口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、譲渡
        人の口座から譲受人の口座に本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うこと
        になります（社債株式等振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、本投資口を取得
        した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗
        することができません（投信法第79条第１項）。
         取扱場所                東京都千代田区丸の内一丁目３番３号

                         みずほ信託銀行株式会社　本店証券代行部
         取次所                該当事項はありません。
         投資主名簿等管理人の住所                東京都千代田区丸の内一丁目３番３号
         及び名称                みずほ信託銀行株式会社
         手数料                該当事項はありません。
      ２　投資主に対する特典

        　該当事項はありません。
      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

        　該当事項はありません。
      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        　該当事項はありません。
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    第２【その他】
       　該当事項はありません。
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2024年4月16日

2024年4月よりデータの更新が停止しております。
他のより便利なサービスが多々出てきた現在、弊サイトは役割を終えたと考えております。改修はせずこのままサービス終了する予定です。2008年よりの長きにわたりご利用いただきましてありがとうございました。登録いただいたメールアドレスなどの情報はサービス終了時点で全て破棄させていただきます。

2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。