森トラスト・ホテルリート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第13期(令和4年3月1日-令和4年8月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(令和4年3月1日-令和4年8月31日)
提出日
提出者 森トラスト・ホテルリート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                                               森トラスト・ホテルリート投資法人(E32887)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書

     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2022年11月29日
                         第13期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
     【計算期間】
     【発行者名】                   森トラスト・ホテルリート投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員 相澤 信之
     【本店の所在の場所】                   東京都港区虎ノ門四丁目3番1号
     【事務連絡者氏名】                   森トラスト・アセットマネジメント株式会社
                         代表取締役最高執行責任者(COO)                兼  ホテルリート運用本部長            兼  ホテル
                         リート運用本部 運用戦略部長 相澤 信之
     【連絡場所】                   東京都港区虎ノ門四丁目3番1号
                         03-6435-7011
     【電話番号】
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      (1)【主要な経営指標等の推移】
         ① 主要な経営指標等の推移
            期           第4期        第5期        第6期        第7期        第8期
                    自 2017年   9月  1日  自 2018年   3月  1日  自 2018年   9月  1日  自 2019年   3月  1日  自 2019年   9月  1日

           計算期間
                    至 2018年   2月28日    至 2018年   8月31日    至 2019年   2月28日    至 2019年   8月31日    至 2020年   2月29日
                                                         2,630

     営業収益           (百万円)         2,306        2,409        2,322        2,399
                                                         2,630
     (うち不動産賃貸事業収益)           (百万円)         2,306        2,409        2,322        2,399
                                                          737
     営業費用           (百万円)          681        684        677        691
                                                          606
     (うち不動産賃貸事業費用)           (百万円)          543        555        546        554
                                                         1,892
     営業利益
                (百万円)         1,625        1,725        1,644        1,708
                                                         1,781
     経常利益           (百万円)         1,534        1,628        1,545        1,610
                                                         1,781
     当期純利益           (百万円)         1,533        1,627        1,544        1,609
                                                        111,511
     総資産額           (百万円)        106,240        106,413        105,257        104,438
                                                         51,781
     純資産額
                (百万円)         51,533        51,627        51,545        51,609
                                                         50,000
     出資総額           (百万円)         50,000        50,000        50,000        50,000
                                                        500,000
     発行済投資口の総口数            (口)       500,000        500,000        500,000        500,000
                                                        103,563
     1口当たり純資産額            (円)       103,067        103,255        103,090        103,219
     1口当たり当期純利益                                                    3,562
                 (円)        3,066        3,255        3,089        3,219
             (注2)
                                                         1,781
     分配総額           (百万円)         1,533        1,627        1,545        1,609
                                                         3,563
     1口当たり分配金額            (円)        3,067        3,255        3,090        3,219
                                                         3,563
     (うち1口当たり利益分配金)            (円)        3,067        3,255        3,090        3,219
     (うち1口当たり利益超過分
                 (円)          -        -        -        -        -
     配金)
     自己資本利益率                                                     3.4
                 (%)         3.0        3.2        3.0        3.1
           (注3)
     (年換算値)                                                     6.9
                 (%)         6.0        6.3        6.0        6.2
         (注4)
     自己資本比率                                                     46.4
                 (%)         48.5        48.5        49.0        49.4
          (注5)
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            期           第9期        第10期        第11期        第12期        第13期
                    自 2020年   3月  1日  自 2020年   9月  1日  自 2021年   3月  1日  自 2021年   9月  1日  自 2022年   3月  1日

           計算期間
                    至 2020年   8月31日    至 2021年   2月28日    至 2021年   8月31日    至 2022年   2月28日    至 2022年   8月31日
                                                         2,053

     営業収益
                (百万円)         1,770        1,214        2,110        1,423
                                                         2,006
     (うち不動産賃貸事業収益)           (百万円)         1,770        1,214        1,849        1,423
                                                          796
     営業費用           (百万円)          782        781        795        779
                                                          665
     (うち不動産賃貸事業費用)           (百万円)          651        655        651        652
                                                         1,257
     営業利益           (百万円)          988        432       1,315         644
                                                         1,145
     経常利益
                (百万円)          881        326       1,207         531
                                                         1,144
     当期純利益           (百万円)          880        325       1,206         530
                                                        110,357
     総資産額           (百万円)        109,996        109,303        110,359        109,535
                                                         51,144
     純資産額           (百万円)         50,880        50,325        51,206        50,530
                                                         50,000
     出資総額
                (百万円)         50,000        50,000        50,000        50,000
                                                        500,000
     発行済投資口の総口数            (口)       500,000        500,000        500,000        500,000
                                                        102,289
     1口当たり純資産額            (円)       101,761        100,651        102,412        101,061
     1口当たり当期純利益                                                    2,289
                 (円)        1,761         650       2,412        1,060
             (注2)
                                                         1,144
     分配総額           (百万円)          880        325       1,206         530
                                                         2,289
     1口当たり分配金額            (円)        1,761         651       2,412        1,061
                                                         2,289
     (うち1口当たり利益分配金)            (円)        1,761         651       2,412        1,061
     (うち1口当たり利益超過分
                 (円)          -        -        -        -        -
     配金)
     自己資本利益率                                                     2.3
                 (%)         1.7        0.6        2.4        1.0
           (注3)
     (年換算値)                                                     4.5
                 (%)         3.4        1.3        4.7        2.1
         (注4)
     自己資本比率                                                     46.3
                 (%)         46.3        46.0        46.4        46.1
          (注5)
       (注1)森トラスト・ホテルリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の計算期間(以下「事業年度」ということがあります。)
          は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌年2月末日までです。
       (注2)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
       (注3)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}
       (注4)日数に基づいて年換算値を算定しています。
       (注5)自己資本比率=期末純資産額/期末総資産額
       (注6)特に記載する場合を除き、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。
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         ② 事業の概況
        (ア)当期の概況
         a.投資法人の主な推移
          本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)
         (以下「投信法」といいます。)に基づき、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社(以下
         「MTHAM」又は「前資産運用会社」といいます。)を設立企画人とし、また、森トラスト株式会社(以下「森ト
         ラスト」ということがあります。)及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社(以下「森トラスト・ホテ
         ルズ&リゾーツ」ということがあります。)をスポンサーとして、2016年1月15日に出資金100百万円(1,000
         口)で設立され、2016年2月10日に関東財務局への登録が完了しました(登録番号関東財務局長第112号)。
          その後、2016年6月1日に私募増資による新投資口の発行(499,000口)を行い、2017年2月7日に株式会社東京
         証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード
         3478)。
          当期末現在において、発行済投資口の総口数は500,000口となっています。
          なお、MTHAMは、2019年3月1日付で、MTHAMを吸収合併消滅会社とし、森トラスト総合リート投資法人(以下
         本投資法人と併せて「受託投資法人」といいます。)の資産運用会社兼一般事務(機関運営)受託者である森
         トラスト・アセットマネジメント株式会社(以下「MTAM」といいます。)を吸収合併存続会社とする吸収合併
         (以下「前資産運用会社との合併」といい、前資産運用会社との合併後のMTAMを「本資産運用会社」といいま
         す。)を行っており、前資産運用会社との合併後は本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行っています。
         b.投資環境と運用実績

          日本経済は、資源価格上昇の影響等を受けつつも、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐもとで、緩や
         かに持ち直しています。
          観光市場においては、2022年3月から観光目的以外の新規入国が一定条件下で再開され、6月からは外国人観
         光客の添乗員付きパッケージツアーの受入れが始まりましたが、訪日外国人旅行者数は依然として低水準にあ
         り、2022年1-8月の累計(日本政府観光局推計値)は、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期
         比で96.3%減となっており、大幅減の状態が継続しています。一方、感染拡大を防止しながら、日常生活や経
         済社会活動を継続できるよう行動制限の緩和の取り組みを進めていくという政府方針のもと、2022年3月には全
         ての都道府県において、まん延防止等重点措置が解除され、その後も行動制限の緩和が進められています。宿
         泊旅行統計調査の日本人延べ宿泊者数(観光庁)は、2021年の年間確定値が2019年比で34.7%減だったのに対
         し、2022年1-8月の速報値の累計は2019年同期比で15.2%減となっており、国内宿泊需要は徐々に回復していま
         す。
          このような環境の中、本投資法人は、保有物件について各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握した上
         で、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行いました。雇用調整助成金の特例措置や感染拡大防止
         協力金等の諸政策を活用しながら運営コストの効率化を推進する一方で、新型コロナウイルス感染症の影響に
         よる需要の変化に応じた商品を提供し国内需要の取り込みを図る等、収益向上に努め、当期の賃貸事業収入
         は、感染症の影響がなかった2019年8月期を引き続き下回っているものの、2020年8月期及び2021年8月期を上回
         りました。なお、変動賃料導入ホテルの一部においては、前年に続き最低保証賃料が適用される結果となって
         います。
          また、本投資法人と取引金融機関との間の財務制限条項への抵触状態を解消するため、2022年8月31日付で
         「コートヤード・バイ・マリオット                 東京ステーション」の信託受益権の準共有持分1.0%を譲渡し、不動産等
         売却益として46百万円を計上しています。
          当期末現在において、本投資法人が保有する物件は5物件であり、取得価格の合計は107,603百万円、客室数
         の合計は1,469室となっています。
          なお、本資産運用会社は、資産運用業務における環境に対する配慮、社会への貢献及び組織のガバナンス強
         化といったサステナビリティ(持続可能性)向上への取り組みが、中長期的な本投資法人の投資主価値向上に必
         要不可欠であるという認識のもと、「サステナビリティ方針」を制定し、実践しています。当期は、「E:環
         境」に関して、気候変動への取り組みとして気候関連リスク・機会の特定と財務的影響の評価を実施、「S:
         社会」に関しては、ホテルオペレーター(ヒルトン小田原リゾート&スパ)にて地元小学校の児童の下校支援
         としてホテルの送迎バスを無償で運行、「G:ガバナンス」に関しては、従業員向けのコンプライアンス研修
         実施等の取り組みを行いました。本投資法人は、2022年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総
         合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングで3スターを取得しました。また、ESG
         推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォー
         マンスやテナントとの取り組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加
         者であることを示す「グリーンスター」の評価を獲得しました。
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         c.資金調達の概要
          当期においては、返済期限の到来した既存借入金12,975百万円の返済に充当するため、2022年8月に12,975百
         万円の借入れを行いました。
          この結果、当期末の有利子負債残高は53,975百万円、うち短期借入金は5,475百万円、長期借入金は48,500百
         万円(1年内返済予定の長期借入金10,500百万円を含みます。)となっています。なお、期末総資産有利子負債
         比率は48.9%となっています。
         d.業績及び分配の概要

          上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,053百万円、営業利益1,257百万円、経常利益1,145百万円、当
         期純利益1,144百万円となりました。
          また、分配金については、投資法人に係る税制の特例規定(租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後
         の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)の適用により、利益分配金が損
         金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全
         額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は2,289円となりました。
         ③ 決算後に生じた重要な事実

         (ア)本投資法人と森トラスト総合リート投資法人との合併契約の締結
          本投資法人と森トラスト総合リート投資法人(以下「MTR」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」とい
         うことがあります。)は、それぞれ2022年11月22日開催の投資法人役員会において、2023年3月1日を合併の効
         力発生日として、MTRを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」と
         いいます。)を行うことについて決議し、2022年11月22日付で合併契約(以下「本合併契約」といいます。)
         を締結しました。
         a.本合併の目的
          両投資法人は、それぞれの特徴を活かし、本投資法人はホテルアセットの成長性、MTRはオフィスアセットの
         安定性を背景に、中長期的な収益の安定と成長を目指した運用を行ってきました。しかしながら、本投資法人
         では、投資対象であるホテルアセットにおいて、コロナ禍での収益変動リスクが顕在化し、安定性の確保に課
         題を抱えており、また、MTRでは、主な投資対象であるオフィスアセットにおいて、大型優良物件の新規取得機
         会の減少や足許のコロナ禍でのテナント退去を要因とした収益力の低下により今後の成長性に課題を抱えてお
         り、両投資法人において単独での成長機会が限定的であることが課題と認識するに至りました。両投資法人が
         これらの課題を互いに解決し、継続的な投資主価値の向上に資するため、資産性・安定性・成長性を真に兼ね
         備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型REITとなるべく、両投資法人において合併に関する協議を開
         始することに合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、両投資法人は、本合併を通じオフィ
         スアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサ
         ポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断するに至り、
         2022年11月22日、本合併契約を締結しました。
          両投資法人は、本合併については、以下の意義を有すると考えています。

         (ⅰ)オフィス・ホテルを中核資産とし、資産性・安定性・成長性を追求

          本投資法人及びMTRは、それぞれにおいて不動産の本質的価値である資産性に着目した上質なアセットへの重
         点投資を行ってきましたが、本合併後においても、この投資方針は継続されます。また本合併後は、安定的な
         キャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産とし、安定性と成長性の両面を追
         求していくことが可能になります。加えて物件・アセットタイプの分散が進展し、ポートフォリオ・クオリ
         ティも向上すると考えています。
         (ⅱ)スポンサーサポートの最大活用と成長路線への回帰

          本合併後においては、引き続きスポンサーサポートを最大限活用しながら、成長路線への回帰を目指しま
         す。
          外部成長については、スポンサーサポートの最大活用により資産規模の成長を図ることを目標とします。そ
         の取り組みの一環として、本合併による効果のひとつであるLTV(総資産有利子負債比率)の低下に伴い創出さ
         れる取得余力を活用し、スポンサーである森トラストから神谷町トラストタワーを追加取得する予定です。当
         該追加取得は、本合併後の投資法人(以下「新投資法人」といいます。)に対するスポンサーの強いコミット
         メントを示すものであると考えています。
          加えて、コロナ禍における収益低下からの回復途上にあるオフィスアセット及びホテルアセットは、ともに
         アフターコロナにおける市況の回復・成長局面を捉えた成長が期待されるアセットタイプであり、今後の内部
         成長にも期待できるものと考えており、外部成長と内部成長の双方が成長ドライバーになると考えています。
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         (ⅲ)投資家と利益を一つにした強固なガバナンス
          スポンサーである森トラストグループによるセイムボート出資比率は、本合併後29.2%となり上場不動産投
         資信託(以下「J-REIT」ということがあります。)最大級の出資比率となります。これにより、今後も、中長
         期的な目線での両者の成長と投資主価値向上を考えた協力を行うことが可能となります。また投資主価値と本
         資産運用会社への報酬の連動性をさらに向上させるべく、本合併後、1口当たり利益に連動する新たな資産運用
         報酬体系を導入し、協力体制の強化を促進する予定です。
         (ⅳ)マーケットプレゼンスの向上

          本合併後、新投資法人は資産規模が約4,711億円(J-REIT第14位)(注)となり、マーケットプレゼンスが向
         上することで、投資家層の裾野がより拡がることが期待されます。また、それに伴い時価総額が拡大し、投資
         口流動性が向上することにより投資主価値が向上するものと考えています。
          新投資法人は、これら4点の本合併に係る意義を通じて、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長

         性が期待できるホテルを中心に、中長期的な安定運用を基本とし、投資主価値の向上を目指します。
         (注)本合併後の資産規模は、MTRの資産規模について、2022年10月末日時点の保有物件の取得価格総額に、2022年11月1日から本合

         併効力発生日までの取得及び譲渡(予定を含みます。)を反映させた取得(予定)価格ベースの数値とし、かつ、本投資法人の資産
         規模について、2022年8月末日時点の保有物件の鑑定評価額と仮定し、MTRと本投資法人の各資産規模を合計して算出した額です。他
         の投資法人の資産規模については、2022年10月末日時点で他の投資法人が取得又は譲渡の完了を公表している物件を含む資産規模
         (取得(予定)価格ベース)です。このため、本合併効力発生日時点においてJ-REIT第14位の資産規模となることを保証するもので
         はありません。また、本合併後の資産規模についてはパーチェス法によりMTRを取得法人とし、本投資法人の資産を時価で承継する見
         込みのため、実際にはMTRの取得(予定)価格総額と本投資法人の2022年8月末日時点の鑑定評価額の総額の単純合計となるわけでは
         ありません。
         b.本合併の方式

          MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は本合併により解散します。
         c.合併比率等

          MTRは、2023年2月28日を分割の基準日、2023年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合によ
         る投資口の分割(以下「本投資口分割」といいます。)を予定しており、合併比率及びMTRが割当交付する新投
         資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としています。本投資口分割考慮前の合併比率により本投資法人の
         投資口1口に対してMTRの投資口0.92口を割り当てる場合には、交付されるMTRの投資口の口数が1口未満となる
         本投資法人の投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、本投資法人の投資主がMTRの投資口
         を継続して保有することを可能とするべく、本投資法人の全ての投資主に対し1口以上のMTRの投資口を交付す
         ることを目的として、本投資法人の投資主に対する割当てに先立ち、MTRの投資口1口につき2口の割合による投
         資口の分割を行い、本投資法人の投資口1口に対して、かかる投資口分割後のMTRの投資口1.84口を割当交付し
         ます。
         d.合併交付金の交付

          MTRは上記の投資口の他に、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の最終期の営業期間に係る金銭
         の分配の代わり金(利益の配当)として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の
         効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(本投資法人、MTR及び投信法
         第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主(当該買取請求を撤回し
         た投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同営業期間の金銭の分配
         額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発
         生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数
         を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
         e.吸収合併存続法人(MTR)の直前期(2022年9月期)の概要

          事業内容 投信法及びその他の関係法令に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として
               運用すること
          営業収益  6,902百万円
          当期純利益 3,331百万円
          資産額   325,909百万円
          負債額   166,837百万円
          純資産額  159,071百万円
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         f.本合併の時期
          本合併の効力発生日は2023年3月1日を予定しています。
         (イ)第5回投資主総会付議予定議案

          2022年11月22日付の本投資法人役員会において、2023年1月31日開催予定の本投資法人の第5回投資主総会に
         ついて、議決権を行使することができる投資主を確定するため、2022年12月8日を基準日として設定するととも
         に、基準日設定公告を実施することにつき決議しています。当該投資主総会においては、本合併契約の承認、
         本資産運用会社との資産運用業務委託契約の解約及び規約一部変更に係る議案を付議する予定です。
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         (参考情報)
         ・執行役員の変更について
          本投資法人の執行役員である坂本周から、2022年10月31日付で本投資法人の執行役員を辞任したい旨の申出
         がありました。これに伴い、同年11月1日付で補欠執行役員である相澤信之が本投資法人の執行役員に就任しま
         した。執行役員の略歴は以下のとおりです。
            氏名

                                    主要略歴
          (生年月日)
                  1992年4月       株式会社フジタ 入社

                  2002年2月       不動産シンジケーション協議会(現一般社団法人不動産証券化協会) 出向
                  2003年11月       株式会社フジタ 都市再生推進本部 アセットコンサルティング部
                  2005年4月       森トラスト株式会社 入社
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                  2006年4月       森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                         コンプライアンス・オフィサー
                  2007年7月       同社 出向 企画財務部 専任部長
                  2015年6月       同社 出向 企画財務部長
          相澤 信之
                  2015年8月       Realアセットマネジメント株式会社(現森トラスト・アセットマネジメント
         (1968年5月28日)
                         株式会社) 出向 取締役企画財務部長
                  2019年3月       森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                         ホテルリート運用本部           運用戦略部長       兼  企画財務部長
                  2022年11月       森トラスト・ホテルリート投資法人 執行役員(現任)
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                         代表取締役最高執行責任者(COO)
                         兼  ホテルリート運用本部長
                         兼  ホテルリート運用本部           運用戦略部長
                         兼  企画財務部長(現任)
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
         ① 投資法人の目的及び基本的性格
            本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総
           理府令第129号、その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに
           定める不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益
           権、又は投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人(以下「海外不動産保有法人」といいます。)の
           発行済株式(当該発行済株式(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。)の総数に投信法
           施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。)をいいま
           す。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的として、投資主価値の最大化を目的とし、資
           産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して、「資産性」「安定性」「成長性」に配慮した資産の運用
           を行うことを基本方針としています(本投資法人の規約(以下「規約」ということがあります。)第27
           条)。
         ② 投資法人の特色

            本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用す
           ることを目的とします(規約第2条)。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号、
           その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)上の金融商品取引業者である本資産
           運用会社に全て委託してこれを行います。
            本投資法人が発行する投資口(以下「本投資口」といいます。)は、投資主の請求による払戻しが認めら
           れない、クローズド・エンド型です。
          (注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
             投資法人は、金融商品取引業者(運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任代
             理等の認可を受けている者に限られます。)等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立する
             には、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人
             の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資
             法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更する
             ことができます。
             投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を
             通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は
             株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って投資口
             予約権証券を発行することができます。
             投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行
             を監督する機関として、監督役員が存在します。執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一
             定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書を含みます。)の承認等、投資法人の業務の執
             行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在します。これら
             の執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役
             員会及び会計監査人については、後記「(4)投資法人の機構/①投資法人の統治に関する事項」をご参照ください。
             投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない
             旨を規約に定めた場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を募集することもできます。また、投資法人は一定
             の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
             投資法人は、投資口及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行による手取金並びに借入金を、
             規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣
             総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法
             人の資産運用の対象及び方針については、後記「2                    投資方針/(1)投資方針」及び同「2               投資方針/(2)投資対象」をご
             参照ください。
             投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対
             する分配方針については、後記「2              投資方針/(3)分配方針」をご参照ください。
             登録投資法人は、投資運用業(金融商品取引法第2条第8項第12号イに規定されるものに限られます。)の登録を受けた資産
             運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託会社等の一定の資格を有
             する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務受託者に投資
             口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人
             の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3)投資法人の仕組み」をご参照ください。
          (注2)本投資口は、株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」といいます。)にて取り扱います。したがって、本投資口
             は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。)(以下「社債株式
             等振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。)(振替投資口である本投資口を、以下
             「本振替投資口」といいます。)です。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することがで
             きず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(社債株式等振替法第226条第1項及び第227条第1項)。な
             お、本投資法人が発行する投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
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      (3)【投資法人の仕組み】
         ① 本投資法人の仕組図
         (注)本投資法人の執行役員である坂本周から、2022年10月31日付で本投資法人の執行役員を辞任したい旨の申出がありました。これ








           に伴い、同年11月1日付で補欠執行役員である相澤信之が本投資法人の執行役員に就任しました。
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         ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
       運営上の役割                名称                   関係業務の概要
     投資法人            森トラスト・ホテルリート                 規約に基づき、資産を主として不動産等資産に対する投
                 投資法人                資として運用することを目的として、投資主価値の最大化
                                を目的とし、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目
                                指して、「資産性」「安定性」「成長性」に配慮した資産
                                の運用を行います。
     資産運用会社/            森トラスト・アセットマネジメ                 MTHAMは、本投資法人との間で、2016年1月15日付で資産
     一般事務(機関運営)            ント株式会社                運用業務委託契約及び機関の運営に関する一般事務業務委
     受託者                           託契約をそれぞれ締結しました。なお、前資産運用会社と
                                の合併に伴い、本資産運用会社は2019年3月1日付で、当該
                                各契約のMTHAMの地位及び権利義務を、MTHAMから承継しま
                                した。
                                 投信法上の資産運用会社として、資産運用業務委託契約
                                に基づき、本投資法人の定める規約及び本資産運用会社の
                                社内規程である森トラスト・ホテルリート投資法人 運用
                                ガイドライン(以下「運用ガイドライン」といいます。)
                                等に従い、(ア)本投資法人の資産の運用に係る業務、
                                (イ)本投資法人の資金調達に係る業務、(ウ)本投資法
                                人の資産の状況その他の事項について、本投資法人に対す
                                る又は本投資法人のための報告、届出等の業務、(エ)運
                                用資産に係る運用計画の策定業務、(オ)その他本投資法
                                人が随時委託する業務、(カ)上記(ア)から(オ)まで
                                に付随し又は関連する業務を行います。
                                 また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4
                                号)として、機関の運営に関する一般事務業務委託契約に
                                基づき、(ア)本投資法人の投資主総会の運営に関する事
                                務(投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集
                                計及びこれらに付随する事務を除く。)、(イ)本投資法
                                人の役員会の運営に関する事務等を行います。
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       運営上の役割                名称                   関係業務の概要
     資産保管会社/            三井住友信託銀行株式会社                 本投資法人との間で、2016年1月15日付で資産保管委託
     投資主名簿等管理人/                           契約及び一般事務委託契約(会計事務等)を締結していま
     一般事務(会計事務等)                           す。
     受託者                            また、2016年1月12日付で設立企画人との間で投資主名
                                簿等管理事務委託契約を締結しています(同契約の設立企
                                画人の地位及び権利義務は2016年1月15日付で本投資法人
                                に承継されています。)。
                                 投信法上の資産保管会社(投信法第208条第1項)とし
                                て、資産保管委託契約に基づき、(ア)資産保管業務、及
                                び(イ)金銭出納管理業務等を行います。
                                 また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号
                                及び第6号)として、投資主名簿等管理事務委託契約に基
                                づき、(ア)投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事
                                務、(イ)投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又
                                はこれらの者の代理人等(以下「投資主等」といいま
                                す。)の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振
                                替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事
                                務、(ウ)投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事
                                項の記録に関する事務、(エ)投資主等の提出する届出の
                                受理に関する事務、(オ)投資主総会の招集通知、決議通
                                知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及び
                                これらの返戻履歴の管理に関する事務、(カ)議決権行使
                                書面の作成、受理及び集計に関する事務、並びに(キ)金
                                銭の分配の計算及び支払いに関する事務等を行います。
                                 さらに、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第5
                                号及び第6号)として、一般事務委託契約に基づき、
                                (ア)本投資法人の計算に関する事務、(イ)本投資法人
                                の会計帳簿の作成に関する事務、並びに(ウ)本投資法人
                                の納税に関する事務等を行います。
     スポンサー/            森トラスト株式会社                 本投資法人及びMTHAMとの間で2016年3月1日付で締結し
     本資産運用会社の親会                           た不動産等の情報提供に関する協定書(その後の変更を含
     社(特定関係法人)                           み、以下「不動産等の情報提供に関する協定書」といいま
                                す。)に定めるスポンサーであり、森トラストグループ
                                (後記「2     投資方針/(1)投資方針/①本投資法人の基
                                本理念」において定義します。以下同じです。)に属する
                                会社です。なお、前資産運用会社との合併に伴い、本資産
                                運用会社は2019年3月1日付で、不動産等の情報提供に関す
                                る協定書のMTHAMの地位及び権利義務を、MTHAMから承継し
                                ました。
                                 不動産等の情報提供に関する協定書に基づき、優先的物
                                件情報の提供を行います。詳細については、後記「2                         投資
                                方針/(1)投資方針/②基本方針/(オ)森トラストグ
                                ループのサポートを最大限活用した成長戦略」をご参照く
                                ださい。
                                                       (注1)
                                 本資産運用会社の親会社並びに一部の保有資産                         の
                                売主及び買主並びに一部の保有資産の賃借人であり、特定
                                関係法人に該当します。
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       運営上の役割                名称                   関係業務の概要
     スポンサー            森トラスト・ホテルズ&リゾー                 本投資法人及びMTHAMとの間で2016年11月1日付で締結し
                 ツ株式会社                たスポンサーサポートに関する協定書(その後の変更を含
                                み、以下「スポンサーサポートに関する協定書」といい、
                                不動産等の情報提供に関する協定書と併せて、「スポン
                                サーサポート契約」と総称します。)に定めるスポンサー
                                であり、森トラストグループに属する会社です。なお、前
                                資産運用会社との合併に伴い、本資産運用会社は2019年3
                                月1日付で、スポンサーサポートに関する協定書のMTHAMの
                                地位及び権利義務を、MTHAMから承継しました。
                                 スポンサーサポートに関する協定書に基づき、不動産等
                                の情報提供・意見交換を行います。詳細については、後記
                                「2  投資方針/(1)投資方針/②基本方針/(オ)森ト
                                ラストグループのサポートを最大限活用した成長戦略」を
                                ご参照ください。
     本資産運用会社の親会            株式会社森トラスト・ホール                 本資産運用会社の親会社である森トラスト株式会社の親
     社(特定関係法人)            ディングス(以下「森トラス                会社であり、特定関係法人に該当します。また、森トラス
                 ト・ホールディングス」という                トグループに属します。
                 ことがあります。)
    (注1)「保有資産」とは、当期末現在において、本投資法人が既に取得済みである資産を指します。以下同じです。
    (注2)本投資法人は、2022年11月22日付で、2023年3月1日を効力発生日として、本合併を行うことについて合意し、本合併契約を締結していま
       す。これに伴い、2023年1月31日に開催予定の本投資法人の投資主総会及び2023年2月1日に開催予定のMTRの投資主総会にそれぞれ付議さ
       れる本合併にかかる議案が全て承認可決されることを条件として、本投資法人は前資産運用会社との間の2016年1月15日付資産運用業務委
       託契約及び機関の運営に関する一般事務業務委託契約(両契約ともその後の変更等を含みます。なお、MTHAMの契約上の地位及び権利義務
       は2019年3月1日付で本資産運用会社に承継されています。)、三井住友信託銀行株式会社との間の2016年1月15日付資産保管委託契約及び
       一般事務委託契約(会計事務等)並びに2016年1月12日付投資主名簿等管理事務委託契約(全てその後の変更等を含みます。なお、投資主
       名簿等管理事務委託契約の設立企画人の地位及び権利義務は2016年1月15日付で本投資法人に承継されています。)を本合併の効力発生日
       付で解約する予定ですが、MTRの資産運用業務、一般事務業務(機関運営、会計事務等)、資産保管業務並びに投資主名簿等管理事務の各
       委託先は本投資法人と同一であり、本合併に際して各委託先は変更されない予定です。
      (4)【投資法人の機構】

         ① 投資法人の統治に関する事項
            本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上としま
           す。)とされています(規約第16条)。
            本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監
           督役員2名、それらの役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
        (ア)投資主総会
            投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の
           議決権の過半数でこれを行います(規約第11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項
           については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分
           の2以上に当たる多数をもって行われます(特別決議)(投信法第93条の2第2項)。投資主が投資主総会に
           出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議
           案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除
           きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項及び規約第14条)。但し、(i)a.執
           行役員又は監督役員の選任又は解任、b.資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、c.解
           散、d.投資口の併合及びe.執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除に関する議案が投資主総会に
           提出されることについて本投資法人が本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこ
           れに準ずる方法により公表した日のいずれか早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投
           資口を6か月以上引き続き有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人(招集権者が執行役員若
           しくは監督役員以外の者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方)に通知した場合、又は(ii)上記
           a.からe.に関する議案について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資
           法人のウェブサイトにおいて公表した場合は、当該議案についてはみなし賛成の規定の適用はありません
           (規約第14条第3項)。また、規約第14条を変更する規約変更議案についてはみなし賛成の規定の適用はあ
           りません(規約第14条第4項)。
            本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章「資産運用の対象及び方
           針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会
           の特別決議による規約の変更が必要となります。
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            また、本投資法人は、MTHAMとの間で資産運用業務委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業
           務を委託しています(投信法第198条、規約第41条第1項)。なお、資産運用業務委託契約のMTHAMの地位及
           び 権利義務は、前資産運用会社との合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
           本資産運用会社が資産運用業務委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役
           員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります(投信法第
           205条)。また、本投資法人が資産運用業務委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必
           要です(投信法第206条第1項)。
            投資主総会は、2019年4月25日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の4月25日及びその日以
           後遅滞なく招集されます(規約第9条第1項)。また、法令に定めがある場合、その他必要がある場合に随時
           招集されます(規約第9条第2項)。
            投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに投
           資主に対して書面をもって、又は法令の定めるところに従い電磁的方法により、その通知を発するものとし
           ます(投信法第91条第1項及び第2項、規約第9条第4項)。ただし、規約第9条第1項の定めに従って開催され
           た直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しない
           ものとされています(規約第9条第4項ただし書)。
        (イ)執行役員、監督役員及び役員会

            執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
           切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項並びに会社法(平
           成17年法律第86号、その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただ
           し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運用業務委託契約又は資産保管委託契約の締
           結、本資産運用会社からの資産運用業務委託契約の解約への同意その他投信法に定められた一定の職務執行
           については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。
            監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。
            また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法
           及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。
           役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び監
           督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います(投信法第115条第1項、会社法第369
           条第1項及び規約第21条第1項)。
            役員会の決議について特別の利害関係を有する執行役員及び監督役員は議決に加わることができず、その
           場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員の数に算入しません(投信法第
           115条第1項並びに会社法第369条第1項及び第369条第2項)。
            執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償
           する責任を負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法に定める執行役員又は監督役員
           の損害賠償責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合
           において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘
           案して特に必要と認めるときは、法令に定める額を限度として、役員会の決議によって免除することができ
           ます(投信法第115条の6第7項及び規約第19条)。
            本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役員
           が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出す
           る費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督役員が
           当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、
           役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保険者との間
           で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の
           追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約するものであっ
           て、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によらなければなり
           ません(投信法第116条の3第1項)。
        (ウ)会計監査人

            本投資法人は、有限責任             あずさ監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
           計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、その職務を行うに際して執行役員の職務の
           執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督
           役員への報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
            会計監査人は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を
           負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法に定める会計監査人の損害賠償責任につい
           て、当該会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事
           実の内容、当該会計監査人の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定め
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           る額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(投信法第115条の6第7項及び規約第26
           条)。
            本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、会計監査人が法令の規定に違反したことが
           疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生じた
           損害を賠償する責任を負う場合において、当該会計監査人が当該損害を賠償することによる損失等の全部又
           は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりません(投信
           法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監査人がその
           職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損
           害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容を決定するに
           は、役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の3第1項)。
        (エ)内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

            役員会は、執行役員1名及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員2名で構成されています。2名の監
           督役員は、それぞれ本投資法人及び本資産運用会社と利害関係のない弁護士及び公認会計士で構成されてい
           ます。
            執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、任期は、就任後2年とされています。ま
           た、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一
           とします(規約第17条)。
            役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる執行役員及び
           監督役員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行うものとします(投信法第115条第1項、会
           社法第369条第1項及び規約第21条第1項)。
            本投資法人は、役員会において上記のような監督役員による監督の組織等を構成することにより厳格な内
           部管理体制を構築しています。
        (オ)内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携

            各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から自己の職務の執行の状況について報告を受
           け、役員会に出席する本資産運用会社の役職員に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。
            一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、会計監査報告を作成することに
           加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重
           大な事実があることを発見したときは、その事実を監督役員に報告する職務を担っています。
        (カ)投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

           a.本資産運用会社に対する管理体制
            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行
           等について説明させることができます。また、資産運用業務委託契約において、本資産運用会社は、本投資
           法人の運用資産の運用に係る業務等について本投資法人に報告するものとされており、また、本投資法人
           は、本資産運用会社が本投資法人のために運用する運用資産に関して保有する帳簿及び記録その他一切の資
           料等について、必要な調査を行う権利を有するものとされています。
           b.一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

            執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同
           席させ、業務執行等について説明させることができます。
           c.その他の関係法人に対する管理体制

            上記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行等について
           説明させることができます。
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         ② 投資法人の運用体制
            上記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託されています。本資産運用会社は、本投
           資法人との間の資産運用業務委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。
        (ア)本資産運用会社の組織
            本資産運用会社の組織は、以下に記載のとおりです。
            本資産運用会社は、下記「本資産運用会社の組織図」記載の組織の下、本投資法人より委託を受けた資産
           の運用に係る業務を行います。本資産運用会社の各種業務は、総合リート運用本部、ホテルリート運用本
           部、企画財務部及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌されますが、本投資法人の資産運用は主
           としてホテルリート運用本部が担うこととなります。
            また、資産の運用に関する審議を行う機関として各リート運用本部のもとに投資委員会を、コンプライア
           ンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。
         <本資産運用会社の組織図>

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        (イ)本資産運用会社の各組織の業務の概要
         本「②投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけではなく、森トラスト総合
        リート投資法人の資産運用にも関与しますが、以下では、主に本投資法人の資産運用に関する事項のみを記載し
        ています。
               組織名称                        各組織の業務の概略
        取締役会                  本資産運用会社の経営の意思決定機関として原則として1か月に1回開催
                          され、法定事項を決議するとともに、経営の基本方針並びに業務執行上
                          の重要な事項を決定・承認し、取締役の職務の遂行を監督します。
        企画財務部                  (ⅰ)経営戦略・計画に関する事項
                          (ⅱ)株主総会・取締役会に関する事項
                          (ⅲ)総務、人事、経理に関する事項
                          (ⅳ)官公庁・業界団体に関する事項
                          (ⅴ)資金調達・運用に関する事項
                          (ⅵ)全ての受託投資法人に関する下記事項
                             (A)資金調達(投資法人債及び金融機関等からの借入に関する検
                               討・管理)・余資運用に関する事項
                             (B)機関運営事務に関する事項
                             (C)経理に関する事項
                             (D)情報開示(有価証券報告書、決算短信等)に関する事項
                          (ⅶ)その他各部いずれにも属さない事項
                          (ⅷ)その他上記(ⅰ)乃至(ⅶ)に付帯する事項
        ホテルリート運用本部                  (ⅰ)本投資法人の財務方針等(運用ガイドライン、その他運用計画
        運用戦略部                    等)に関する事項
                          (ⅱ)本投資法人の財務戦略全般及び資金調達(金融機関等からの借入
                             の判断及び投資口)に関する事項
                          (ⅲ)本投資法人のIR及び情報開示(決算説明資料、東証適時開示、企
                             画財務部が行う情報開示にかかるサポート)に関する事項
                          (ⅳ)その他上記(ⅰ)乃至(ⅲ)に付帯する事項
        ホテルリート運用本部                  (ⅰ)本投資法人の投資方針等(運用ガイドライン、資産管理計画、そ
        投資運用部                    の他運用計画等)に関する事項
                          (ⅱ)本投資法人の資産の取得・譲渡に関する事項
                          (ⅲ)本投資法人の資産の賃貸運営管理(アセットマネジメント)に関
                             する事項
                          (ⅳ)その他上記(ⅰ)乃至(ⅲ)に付帯する事項
        コンプライアンス・オフィサー                  (ⅰ)業務全般に関するコンプライアンスの統括に関する事項
                          (ⅱ)コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュア
                             ルに関する事項
                          (ⅲ)社内規程等の制定及び改廃に関する事項
                          (ⅳ)苦情等に関する事項
                          (ⅴ)内部監査に関する事項
                          (ⅵ)法人関係情報管理に関する事項
                          (ⅶ)リスク管理全般に関する事項
                          (ⅷ)その他上記(ⅰ)乃至(ⅶ)に付帯する事項
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        (ウ)委員会
          本資産運用会社には、本投資法人の資産の運用に関する審議を行う機関としてホテルリート運用本部投資委員
         会が、コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は
         以下のとおりです。
        a.ホテルリート運用本部投資委員会
        構成員             ホテルリート運用本部長、ホテルリート運用本部投資運用部長、ホテルリート運用本
                    部運用戦略部長、企画財務部担当取締役、企画財務部長、コンプライアンス・オフィ
                    サー及びその他取締役会で指名した者で構成されます。ただし、審議・決議される事
                    項が下記審議事項(ⅰ)乃至(ⅴ)に該当するものである場合は、これに加えて1名
                    以上の不動産鑑定士資格を持つ外部委員(本資産運用会社及び本資産運用会社が取り
                    扱う事案と利害関係を有しない者に限ります。)を委員とします。
                    委員長は、病気、事故、負傷等のやむを得ない事由が生じ又はホテルリート運用本部
                    投資委員会において取り扱う事案と利害関係を有することにより、外部委員の全員が
                    特定のホテルリート運用本部投資委員会に出席できない場合など、委員長がその必要
                    性を認めた場合は、当該ホテルリート運用本部投資委員会に限り、あらかじめ選任し
                    た不動産鑑定士資格を持つ補欠外部委員(本資産運用会社及び本資産運用会社が取り
                    扱う事案と利害関係を有しない者に限ります。)を代わりに出席させ、外部委員の任
                    に当たらせることができます。
                    委員長は、病気、事故、負傷等のやむを得ない事由により、コンプライアンス・オ
                    フィサーが特定のホテルリート運用本部投資委員会に出席できない場合など、委員長
                    がその必要性を認めた場合は、当該ホテルリート運用本部投資委員会に限り、代表取
                    締役社長をしてコンプライアンス・オフィサーの代行者として出席させることができ
                    ます。この場合、代表取締役社長は当該ホテルリート運用本部投資委員会において、
                    コンプライアンス・オフィサーの権限を代理行使することができます。
        委員長             ホテルリート運用本部投資委員会において別途決定する場合を除き、ホテルリート運
                    用本部長。ホテルリート運用本部長に事故があるときは、ホテルリート運用本部投資
                    委員会においてあらかじめ定めた順序に従い、他のホテルリート運用本部投資委員会
                    委員が委員長となります。
        開催時期             原則3か月に1回、ただし委員長が必要であると認めるときに適時開催します。
        審議事項             下記の本投資法人の資産運用に関する事項とします。
                    (ⅰ)投資方針及び財務方針の策定及び変更に関する事項
                    (ⅱ)運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
                    (ⅲ)資産の取得・譲渡の決定に関する事項
                    (ⅳ)資産運用に関する事項のうち「利害関係人取引規程」に定める利害関係人との
                       間の取引に関する事項(同規程に従い審議を要しないものを除きます。)
                    (ⅴ)資産管理計画及び運用計画等の策定及び変更に関する事項
                    (ⅵ)資金調達(金融機関等からの借入)に関する事項
                    (ⅶ)その他資産運用に関する事項
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        審議方法             ホテルリート運用本部投資委員会の決議は、ホテルリート運用本部投資委員会委員の
                    過半数が出席(テレビ会議システム又は電話会議システムによる出席を含みます。審
                    議・決議事項が上記審議事項(ⅰ)乃至(ⅴ)に該当するものである場合は、コンプ
                    ライアンス・オフィサー及び外部委員の出席を必須とします。)し、出席したホテル
                    リート運用本部投資委員会委員全員の賛成により決します。
                    ホテルリート運用本部投資委員会での審議過程で課題が指摘されたものについては、
                    ホテルリート運用本部投資委員会は、対象部署に対して、当該議案の差戻しを命じる
                    ものとします。ただし、コンプライアンス委員会にて決議された議案のうち、ホテル
                    リート運用本部投資委員会での審議過程でコンプライアンス上の課題が指摘されたも
                    のについては、ホテルリート運用本部投資委員会は、コンプライアンス委員会に対し
                    て、当該議案の差戻しを命じるものとします。コンプライアンス・オフィサーは、コ
                    ンプライアンス上の懸念がある場合には、当該議案に関するホテルリート運用本部投
                    資委員会の審議を中断することができます。また、コンプライアンス・オフィサー
                    は、コンプライアンス上の懸念がある場合、可決された議案に関して、差し戻し、再
                    審査、廃案等の指示をホテルリート運用本部投資委員会に対して行うことができま
                    す。
                    委員長は、必要と認めたときは、ホテルリート運用本部投資委員会委員以外の者をホ
                    テルリート運用本部投資委員会に出席させ、その意見又は説明を求めることができま
                    す。
        b.コンプライアンス委員会

        構成員             代表取締役社長、取締役(非常勤を含みます。)、コンプライアンス・オフィサー及
                    び1名以上の弁護士資格又は公認会計士資格を有する者、その他コンプライアンスに
                    精通していると認められる者である外部委員(本資産運用会社及び本資産運用会社が
                    取り扱う事案と利害関係を有しない者に限ります。)で構成されます。
                    委員長は、病気、事故、負傷等のやむを得ない事由が生じ又はコンプライアンス委員
                    会において取り扱う事案と利害関係を有することにより、外部委員の全員が特定のコ
                    ンプライアンス委員会に出席できない場合など、委員長がその必要性を認めた場合
                    は、当該コンプライアンス委員会に限り、あらかじめ選任した弁護士資格又は公認会
                    計士資格を有する者、その他コンプライアンスに精通していると認められる者である
                    補欠外部委員(本資産運用会社及び本資産運用会社が取り扱う事案と利害関係を有し
                    ない者に限ります。)を代わりに出席させ、外部委員の任に当たらせることができま
                    す。
                    病気、事故、負傷等のやむを得ない事由により、コンプライアンス・オフィサーが特
                    定のコンプライアンス委員会に出席できない場合など、下記委員長に係る規定により
                    コンプライアンス・オフィサーに代わって委員長となる者がその必要性を認めた場合
                    は、当該コンプライアンス委員会に限り、代表取締役社長は当該コンプライアンス委
                    員会において、コンプライアンス・オフィサーの権限を代理行使することができま
                    す。
        委員長             コンプライアンス委員会において別途決定する場合を除き、コンプライアンス・オ
                    フィサー。コンプライアンス・オフィサーに事故があるときは、コンプライアンス委
                    員会においてあらかじめ定めた順序に従い、他のコンプライアンス委員会委員が委員
                    長となります。
        開催時期             原則3か月に1回、ただし委員長が必要であると認めるときに適時開催します。
        審議事項             (ⅰ)全ての受託投資法人に関する次の事項
                      (A)「利害関係人取引規程」に定める利害関係人との間の取引に関する事項
                        (同規程に従い審議を要しないものを除きます。)
                      (B)投資方針及び財務方針の策定並びに当該方針の重要事項の変更に関する事
                        項
                      (C)運用ガイドラインの策定及び重要事項の変更に関する事項
                      (D)資産管理計画及び運用計画等の策定並びに当該計画等の重要事項の変更に
                        関する事項
                      (E)その他コンプライアンス・オフィサーが必要と判断する事項
                    (ⅱ)本資産運用会社のコンプライアンスに関する重要な事項
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                                               森トラスト・ホテルリート投資法人(E32887)
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        審議方法             コンプライアンス委員会の決議は、コンプライアンス委員会委員の過半数が出席(テ
                    レビ会議システム又は電話会議システムによる出席を含みます。コンプライアンス・
                    オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。)し、出席したコンプライアンス委
                    員会委員全員の賛成をもって決します。
                    取締役のうち受託投資法人運用本部を担当する者は、自己が担当しない受託投資法人
                    運用本部に関する審議・決議事項(上記審議事項(ⅰ)に該当する事項に限りま
                    す。)については、議決権を有しないものとします。
                    委員長は、必要と認めたときは、コンプライアンス委員会委員以外の者をコンプライ
                    アンス委員会に出席させ、その意見又は説明を求めることができます。
        (エ)本資産運用会社の意思決定手続

            a.資産の取得又は譲渡に関する事項(利害関係人取引以外)の意思決定フロー
             本投資法人の運用資産の運用を行う部門における運用体制について、資産の取得又は譲渡に関する事項
             (利害関係人取引以外)の意思決定手続の概要は以下のとおりです。
            (a)ホテルリート運用本部投資運用部は、自らの担当する事案に関して、コンプライアンス・オフィ
              サーに上程します。
            (b)コンプライアンス・オフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、ホテルリート運用本部投資委員
              会に当該事案を上程します。コンプライアンス・オフィサーにおいて、当該行為について異議があ
              る場合は、中止又は内容変更の指示とともに、ホテルリート運用本部投資運用部に差し戻します。
            (c)ホテルリート運用本部投資委員会は当該事案の審議を行い、可決・承認を得た後、その行為の実
              行が決定されます。ホテルリート運用本部投資委員会の可決・承認が得られなかった場合は、ホテ
              ルリート運用本部投資委員会において、中止又は内容変更の指示とともに、ホテルリート運用本部
              投資運用部に差し戻します。
            (d)ホテルリート運用本部投資委員会にて可決・承認された事案は、本資産運用会社の取締役会及び
              本投資法人の役員会において報告されます。
              上記の意思決定フローについては下記の「意思決定手続のフローチャート」をご参照ください。
            b.利害関係人取引の意思決定フロー

              本資産運用会社は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。)(以下
             「宅建業法」といいます。)の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で、
             本資産運用会社と一定の関係を有する「利害関係人」(下記(a)に定義します。)との間で取引を行
             うことにより受託投資法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び
             資産運用業務委託契約を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである
             利害関係人取引規程を設けています。
            (a)利害関係人の定義
               利害関係人取引規程における「利害関係人」(以下「利害関係人」といいます。)とは次の者を
              いいます。
              ⅰ.   投信法第201条第1項に定めるところに従い、本資産運用会社の利害関係人等に該当する者(以
                 下「利害関係人等」といいます。)
              ⅱ.   利害関係人等が50%を超える出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社
              ⅲ.   森トラスト・ホールディングスが直接又は間接に10%以上の株式を保有し、かつ、常勤役員を
                 派遣している会社
            (b)利害関係人との取引に関する意思決定手続

               本投資法人に関して利害関係人との取引を行う場合、利害関係人取引規程に基づき以下の意思決
              定手続によるものとします。
              ⅰ.   所管部署は、その内容についてコンプライアンス・オフィサーに上程します。コンプライアン
                 ス・オフィサーが承認した場合は、当該行為はコンプライアンス委員会に上程されます。コン
                 プライアンス・オフィサーにおいて、当該行為について異議がある場合は、中止又は内容変更
                 の指示とともに、所管部署に差し戻します。
              ⅱ.   コンプライアンス委員会の可決・承認を得た後、ホテルリート運用本部投資委員会に上程され
                 ます。コンプライアンス委員会の可決・承認が得られなかった場合は、コンプライアンス委員
                 会において、中止又は内容変更の指示とともに、所管部署に差し戻します。
              ⅲ.   ホテルリート運用本部投資委員会の可決・承認を得た後、本資産運用会社の取締役会に上程さ
                 れます。ホテルリート運用本部投資委員会の可決・承認が得られなかった場合は、ホテルリー
                 ト運用本部投資委員会において、中止又は内容変更の指示とともに、所管部署に差し戻しま
                 す。ただし、コンプライアンス委員会の可決・承認を得たもののうち、ホテルリート運用本部
                 投資委員会での審議過程でコンプライアンス上の課題が指摘されたものについては、コンプラ
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                 イアンス委員会に差し戻します。また、コンプライアンス・オフィサーは、ホテルリート運用
                 本部投資委員会の「ホテルリート運用本部投資委員会規程」に従った措置を講ずることができ
                 ま す。
              ⅳ.   本資産運用会社の取締役会の可決・承認を得た後、本投資法人の役員会に上程されます。ただ
                 し、本資産運用会社の取締役会決議事項が東京証券取引所有価証券上場規程等に定める適時開
                 示事項に該当する場合において、本資産運用会社の取締役会決議の後、同日中に、本投資法人
                 の役員会に付議することができないことが予想される場合は、本ⅳ.及び下記ⅴ.の規定にか
                 かわらず、本資産運用会社の取締役会決議に先だって本投資法人の役員会決議を行うことがで
                 きるものとします(この場合、本投資法人において、当該事項に関し、役員会の可決・承認決
                 議を行う場合は、当該事項について本資産運用会社の取締役会の可決・承認の決議が得られる
                 ことを停止条件とするものとします。)。本資産運用会社の取締役会の可決・承認が得られな
                 かった場合は、本資産運用会社の取締役会において、中止又は内容変更の指示とともに、所管
                 部署に差し戻します。
              ⅴ.   本投資法人の役員会の可決・承認を得た後、当該取引を行うことができます。本投資法人の役
                 員会の可決・承認が得られなかった場合は、本投資法人の役員会又は執行役員において、中止
                 又は内容変更の指示とともに、所管部署に差し戻します。
              上記の意思決定フローについては下記の「意思決定手続のフローチャート」をご参照ください。

                <意思決定手続のフローチャート>

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        (オ)「物件取得に関する顧客間での競合防止等に関する基準」の制定
            本資産運用会社は、本投資法人以外に森トラスト総合リート投資法人の資産運用業務を受託しており、
           森トラスト総合リート投資法人の投資対象には、本投資法人の投資対象とするホテル・旅館等及びこれら
           の付帯施設(以下、本(オ)において「ホテル」といいます。)をその全部又は一部の用途とする不動産
           等(以下、本(オ)において「ホテル物件」といいます。)が含まれます。そのため、本投資法人及び森
           トラスト総合リート投資法人の間でホテル物件の取得に関する競合が発生する可能性があります。
            そこで、本資産運用会社は、恣意的な情報の配分を抑止し、利益相反を防止するため、ホテル物件につ
           いての取得検討に関する本投資法人及び森トラスト総合リート投資法人間の優先順位等を定める目的で、
           「物件取得に関する顧客間での競合防止等に関する基準」を制定しています。
            同基準に基づき、本資産運用会社が受領した物件情報に関する各受託投資法人間の優先検討順位及びホ
           テル物件の情報に関する管理体制等については以下のとおりです。
           a.優先検討順位

           (a)以下のⅰ.又はⅱ.のいずれかに該当する場合
            ⅰ.主たる用途がホテルである場合(ホテルのために用いられる部分の床面積(駐車場を除きます。)
               が当該ホテル物件に係る建物の床面積(駐車場を除きます。)の過半を占める場合を意味します。
               以下、本(オ)において同じです。)
            ⅱ.主たる用途がホテルである場合に該当しない場合において、当該ホテル物件の一部のみを分割した
               取得の検討が可能であり、かつ、分割後の当該譲渡対象部分の主たる用途がホテルとなる場合
            〔優先順位〕
             第1順位:本投資法人
             第2順位:森トラスト総合リート投資法人
           (b)上記(a)ⅰ.又はⅱ.のいずれにも該当しない場合
            〔優先順位〕
             第1順位:森トラスト総合リート投資法人
             第2順位:本投資法人
           (c)上記(a)及び(b)にかかわらず、複数物件をまとめて売却することを前提とした物件情報(い
              わゆる「バルクセール」をいいます。)のなかにホテル物件が含まれている場合
            ⅰ.ホテル物件を分離した取得検討が可能である場合
              当該各ホテル物件について、それぞれ上記(a)及び(b)を適用して判断するものとします。
            ⅱ.複数物件を分離した取得検討が不可である場合
              (ⅰ)複数物件の全てが上記(a)ⅰ.に該当するホテル物件である場合には上記(a)に規定する
                 優先順位によります。
              (ⅱ)上記(ⅰ)以外の場合には、上記(b)に規定する優先順位によります。
           (d)上記(a)及び(b)にかかわらず、ホテル物件が第三者が建物を所有するために用いられる土地
              (いわゆる「底地」をいいます。)の情報である場合
            ⅰ.当該建物が上記(a)ⅰ.に該当する場合
              上記(a)に規定する優先順位によります。
            ⅱ.上記ⅰ.以外の場合
              上記(b)に規定する優先順位によります。
           b.適用除外

            以下の場合には、上記a.の適用除外とされています。
           (a)不動産等の情報提供に関する協定書並びに森トラスト総合リート投資法人及び森トラスト株式会社
              との間で2003年12月1日付で締結された「不動産等の情報提供に関する協定書」における規定に従
              い、森トラスト株式会社及びグループ各社から提供される物件売却情報に基づき行われる取得検討。
           (b)ホテル物件の売主がいずれかの受託投資法人を取得候補者として指定した場合(この場合、当該売
              主に指定された受託投資法人が他の受託投資法人に優先します。)。
           (c)いずれかの受託投資法人が優先交渉権その他の契約上ホテル物件を取得する権利又は将来の取得検
              討機会等を付与されている場合(この場合、当該受託投資法人が他の受託投資法人に優先しま
              す。)。
           c.ホテル物件の情報に関する管理体制等

            ホテル物件の情報は、各受託投資法人運用本部投資運用部により一元管理され、ホテルリート運用本部
           投資運用部長がその責任者となります。ホテル物件の情報を入手した各受託投資法人運用本部投資運用部
           の職員等は、所定の登録簿に当該情報を登録し、ホテルリート運用本部投資運用部長に報告を行うことと
           されています。
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            ホテルリート運用本部投資運用部長は、自ら又は上記の報告によりホテル物件の情報を入手した場合、
           ホテル物件の取得検討の優先順位を判断し、コンプライアンス・オフィサーに対して、その根拠とともに
           判断の結果を報告します。当該報告を受けたコンプライアンス・オフィサーは当該判断の妥当性について
           検 証を行います。コンプライアンス・オフィサーが当該判断が妥当であると判断し、その旨をホテルリー
           ト運用本部投資運用部長に報告した場合、確定された優先順位に従い、本投資法人又は森トラスト総合
           リート投資法人が優先的に当該ホテル物件の取得検討を進めることとなります。
        (カ)投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

            後記「3     投資リスク/(2)投資リスクに関する管理体制」をご参照ください                               。
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      (5)【投資法人の出資総額】
                                                  (本書の日付現在)
        出資総額                                            50,000,000千円
        発行可能投資口総口数                                             10,000,000口
        発行済投資口の総口数                                               500,000口
        最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。

      (6)【主要な投資主の状況】

        本投資法人の当期末現在における主要な投資主は以下のとおりです。
                                                 (2022年8月31日現在)
                                               発行済投資口の総口数に対
                                         所有投資口数
            氏名又は名称                   住所                 する所有投資口数の比率
                                          (口)
                                                      (注)
                                                   (%)
        株式会社森トラスト・ホール
                        東京都港区虎ノ門2丁目3-17                   184,000             36.80
        ディングス
        株式会社日本カストディ銀行(信
                        東京都中央区晴海1丁目8-12                    91,548             18.31
        託口)
        日本マスタートラスト信託銀行
                        東京都港区浜松町2丁目11-3                    48,092             9.62
        株式会社(信託口)
        野村信託銀行株式会社(投信口)                東京都千代田区大手町2丁目2-2                    14,262             2.85
                        ONE  LINCOLN    STREET,    BOSTON    MA
        SSBTC   CLIENT    OMNIBUS    ACCOUNT
                                            9,676             1.94
                        USA  02111
                        240  GREENWICH     STREET,    NEW  YORK,
        THE  BANK   OF  NEW  YORK   MELLON
                                            4,645             0.93
                        NY  10286,    U.S.A.
        140044
        STATE   STREET    LONDON    CARE   OF
        STATE   STREET    BANK   AND  TRUST,
                        ONE  LINCOLN    STREET,    BOSTON    MA
        BOSTON    SSBTC   A/C  UK  LONDON
                                            3,967             0.79
                        USA  02111
        BRANCH    CLIENTS    - NETHERLAND
        RESIDENT     - (PENSION     FUNDS)
        DFA  INTERNATIONAL       REAL   ESTATE    6300   BEE  CAVE   ROAD,   BUILDING
                                            3,956             0.79
        SECURITIES      PORTFOLIO           ONE  AUSTIN    TX  78746   US
                        岡山県岡山市北区丸の内1丁目15-
        株式会社中国銀行                                     3,492             0.70
                        20
        STATE   STREET    BANK   AND  TRUST   P.O.   BOX  351  BOSTON
                                            3,456             0.69
        COMPANY    505011            MASSACHUSETTS       02101   U.S.A.
                       合計                     367,094             73.42

       (注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率を、小数第3位を四捨五入して記載しています。
       (参考)所有者別状況

                                                 (2022年8月31日現在)
                                金融機関        その他の        外国
              区分         個人・その他                                 計
                              (証券会社を含む)           国内法人       法人・個人
           投資主数(人)                8,359           50       165       158     8,732
                   (注)
         投資主数の割合(%)                  95.73          0.57       1.89       1.81     100.00
          所有投資口数(口)                54,187         175,737       192,707        77,369     500,000
                    (注)
       所有投資口数の割合(%)                   10.84          35.15       38.54       15.47     100.00
       (注)割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
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     2【投資方針】
      (1)【投資方針】
         ① 本投資法人の基本理念
            観光先進国を目指す日本のインバウンド需要の拡大を背景に、観光産業は日本の基幹産業へと変革しよう
           としています。もっとも、2020年2月以降は、新型コロナウイルス感染症の世界的大流行の影響により、国
           内外で経済活動が抑制されており、観光市場も厳しい状況にあります。しかしながら、中長期的に、日本に
           おける観光産業の重要性はますます高まるものと考えています。本投資法人は、このような観光産業に着目
                      (注)
           し、森トラストグループ              の長年培われてきた開発力及びホテル運営・マネジメント力に支えられる優
           良なアセット、すなわち「Trust               Quality」が産み出す「Trust              Value」を共有する魅力的なホテルアセット
           に対し重点的に投資することで、中長期にわたって、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を図り、投資
           主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。
            かかる基本理念の下での資産運用を通じて、ホテルマーケットの活性化、さらには観光先進国を目指す日
           本の成長戦略の実現に貢献できるものと考えています。
            本投資法人のスポンサーである森トラストは、「選択と集中」に基づき厳選された立地、高品質な建物グ
           レード、防災・環境性能を備えた施設スペック(仕様)といった特徴を持つことにより高い資産性を有する
           ホテルの開発力を備えています。また、本投資法人のスポンサーである森トラスト・ホテルズ&リゾーツ
           は、業界トップランナーのインターナショナルブランドホテルとのアライアンス(連携)、収益力向上のた
           めのシナリオ構築、効率的な本部機能によるサポート体制といった卓越したホテル運営・マネジメント力を
           備えています。
            本投資法人は、これらの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグルー
           プの品質を「Trust         Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust                      Value」(価値又は価値観)(“Trust
           Quality    creates    Trust   Value”と表記することがあります。)を共有するホテルアセットに重点投資しま
           す。
          (注) 「森トラストグループ」とは、森トラスト、森トラストの連結子会社及び持分法適用関連会社並びに森トラストの親会社
              である森トラスト・ホールディングスをいいます。以下同じです。
         ② 基本方針

            (ア)世界的な成長産業である観光産業と日本における成長ポテンシャルへの着目
              ホテルは観光客への宿泊場所の提供という、観光産業において重要な役割を果たしています。観光産
             業は以下に記載するとおりの成長可能性を有していると本投資法人は考えており、日本政府も国を挙げ
             て「観光先進国」となることを目指すべく様々な施策を打ち出しています。本投資法人は、前記「①本
             投資法人の基本理念」に記載のとおり、「Trust                       Quality」が産み出す「Trust              Value」を共有する魅力
             的なホテルアセットへの重点投資を行うことで、このような観光産業への投資の機会を投資家に対して
             提供することができると考えています。
            (イ)森トラストグループの開発力-資産性へのこだわり

             a.森トラストグループの長年にわたる都心部での大型複合開発やホテル開発・運営実績
                森トラストグループは、本投資法人のスポンサーである森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&
               リゾーツを中核に、約70年にわたり、日本の都心部での大型複合開発や主要リゾート地でのホテル
               開発・運営を手掛けてきました。
                なお、詳細については後記「③森トラストグループの概要」をご参照ください。
             b.森トラストグループの“資産性”へのこだわり

              (a)選択と集中~厳選された立地における開発実績
                 森トラストグループは、「選択と集中」という戦略の下、東京都心部を中心に、厳選された
                立地において数多くの大型都市開発実績を有しています。森トラストグループの都心部におけ
                る過去の開発事例の一部は以下のとおりです。
                ⅰ.丸の内トラストシティ

                 ・ 2008年竣工
                 ・ 世界に誇る東京の玄関口と云うべきビジネスの要衝、「東京」駅に隣接
                 ・ ラグジュアリーホテルなど高級感と国際性を兼ね備えた日本の観光拠点及び最先端のビ
                   ジネス拠点として開発
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                ⅱ.京橋トラストタワー
                 ・ 2014年竣工
                 ・ 「東京」駅至近、銀座から日本橋へと賑わいが続く中央通り沿い、先進のビジネス拠点
                   へと変貌を遂げる京橋エリアの中央に位置
                 ・ グローバル企業の本社機能を支える最先端のオフィス機能と世界的ブランドホテルを組
                   み合わせた複合施設として開発
              (b)品質重視の施設づくり

                 上記のとおり、厳選された立地において行っている森トラストグループの大型都市開発で
                は、成長企業のニーズに応えるセキュリティ、設備スペック(照明、空調、電気、OAフロア
                等)及びフロアプラン等の最先端の機能性を備えたハイグレードな施設づくりを行っていま
                す。
                 また、森トラストグループでは、企画・設計から営業・管理運営まで一貫した体制をとるこ
                とで、情報・経験のフィードバックを繰り返しながらノウハウを蓄積しています。かかる体制
                及びノウハウといった総合力を活かした開発を行うことにより、高品質の都市機能(「オフィ
                ス」、「ホテル」、「商業施設」及び「住宅」等を提供する機能)を提供しています。
                 以上のように最先端の機能を備えたハイグレードな施設づくりを行うことにより、森トラス
                トグループでは、インターナショナルブランドホテルの誘致を可能にしています。
              (c)持続可能で先進的な街づくり

                 森トラストグループでは、防災・環境性能面においても「持続可能で先進的な街づくり」と
                いう理念に基づいて開発を行っています。
                 防災面においては、最先端の耐震技術の導入による防災性能の強化を図り、バックアップ用
                インフラとして、非常用発電機整備、非常用備蓄等の取組みを行っています。
                 また環境面においては、環境負荷を低減させる街づくり、環境に配慮した先進的技術の採
                用、環境負荷の低減に向けた活動等に取り組むとともに、エネルギー面においては、再生可能
                エネルギー事業や環境技術を応用した防災性能の強化に取り組んでいます。
                 以上のような安心・安全な都市形成に資する取組みを融合させ、今後も次世代に向けた開発
                を行い、日本の国際競争力の向上に貢献していくことを目指しています。
            (ウ)森トラストグループのホテル運営・マネジメント力

             a.都心一等地及び日本の主要リゾート地を厳選した立地展開
                森トラストグループは、40年以上にわたるホテルの開発・運営実績を背景に、自社ブランド
               (注)である「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」のみならず、多様なホテルブランドと連携し、幅
               広い顧客層を擁しており、都心一等地及び日本の主要リゾート地において厳選された立地でホテル
               を展開しています。
              (注)「自社ブランド」とは、森トラストグループが企画し、運営するホテルブランドをいいます。以下同じです。
             b.Trust     Quality    が可能にする、業界トップランナーとのアライアンス(連携)

              (a)マリオットをはじめとする多彩なインターナショナルブランドホテルとの連携
                 森トラストグループは、長年にわたるホテル事業に係る豊富な開発・運営ノウハウに基づき
                開発・運営するホテルにおいて、その価値を共有していると考える、世界最大級のホテル
                チェーンであるマリオットやシャングリ・ラといったワールドワイド(世界的)な「インター
                ナショナルブランドホテル」との連携を図ることで、更なる上質さを備えた、付加価値のある
                ホテル開発・運営に取り組んでいます。
                 開発に当たっては、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自
                              (注)
                ら運営を行うフランチャイズ                や、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託
                                (注)
                するマネージメントコントラクト                  等、柔軟に運営方法を選択することができる強みを活か
                しつつ、立地・マーケットに合った最適なブランドを選択しており、Trust                                   Qualityを体現する
                厳選された立地・高品質の施設を背景に、日本初進出のインターナショナルブランドホテルを
                複数手掛けています。
                 森トラストグループの連携するインターナショナルブランドホテルの強みとしては、以下の
                点が挙げられます。
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                ● ワールドワイドに広がる顧客基盤
                   インターナショナルブランドホテルは様々な国で運営されており、グローバルな顧客会員
                  層を擁しています。アジアのみならず、北米・欧州といった広域の顧客の獲得が可能であ
                  り、広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営が期待できます。
                ● 会員組織や予約システム利用のアドバンテージ

                   インターナショナルブランドホテルの会員プログラムにより、世界中にホテルと会員を持
                  つブランドのホームページ、予約システム上からのアクセスが可能になることで、より多く
                  の顧客から選択される機会が増加し、リピーターの獲得が期待され、安定したホテル運営に
                  繋がると、本投資法人は考えています。
                ● グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ

                   グローバルスタンダードな客室・サービスを提供することにより、日本国内のみならず世
                  界中からの顧客の獲得が期待されます。また、FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運
                  営ノウハウの向上に繋がり相乗効果も期待されるものと本投資法人は考えています。
                (注)「フランチャイズ」とは、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自らが運営

                   を行う形態(以下「FC」といいます。)のホテルを指し、「マネージメントコントラクト」とは、ホテル運
                   営をインターナショナルブランドホテルに委託する運営形態のホテルを指します。
             c.森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストシナリオを描く力

                森トラストグループでは、ホテルオペレーターである森トラスト・ホテルズ&リゾーツ等を通じ
                                                       (注)
               て、ホテル開発後も適切な物件マネジメントを行っており、時代に合わせたリブランド                                           及び
               リノベーションを実施しています。森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、蓄積したノウハウを活か
               し、かかるリブランド及びリノベーション等も含めて、ホテル毎に最適な運営を構築する(ベスト
               シナリオを描く)力を発揮しています。
              (注)「リブランド」とは、新たなブランドを導入し、ホテルの価値向上の設備投資を行うこと等を指します。以下同
                 じです。
             d.内部成長を促進する森トラスト・ホテルズ&リゾーツのベストサポート体制

                森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、40年以上にわたって日本全国でホテル運営を展開し、「現
               場実務の工程分析・改善指導」、「複数のホテルにおける多様な外部ブランドとの連携・活用」
               等、豊富な実績を有しています。
                森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、これらの経験によって培われた効率的な本部機能(経営指
               導、営業サポート及びブランディング・商品企画等)を有しており、これを発揮し、各ホテルと連
               携・協力することにより、横断的に各ホテルの収益力を向上させる体制をとっています。
                本投資法人の成長戦略においては、これらの森トラスト・ホテルズ&リゾーツのノウハウを活用
               することが重要な要素の一つであると本投資法人は考えています。
            (エ)本投資法人による「Trust                 Quality」が産み出す「Trust               Value」(“Trust         Quality    creates

               Trust   Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資
              a.「資産性×安定性×成長性」を備えたホテルアセット
                本投資法人は、前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、各スポンサーの開発力及びホ
               テル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust                                         Quality」
               と位置づけ、それが産み出す「Trust                  Value」(価値又は価値観)を共有するホテルアセットに重
               点投資します。
                本投資法人は、かかる「Trust                Value」を共有するホテルアセットには、「資産性×安定性×成
               長性」が備わっており、その要素は以下のとおりであると考えています。本投資法人は、かかる要
               素を勘案して投資対象(注)を厳選します。
               (注) 森トラストグループの開発物件以外の物件も、以下の要素を勘案して、「Trust                                   Value」を共有するホテルと
                  本投資法人が判断する物件については、本投資法人の重点投資の対象に含まれます。また、それ以外の物件に
                  ついても、投資主価値の最大化の観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保に資すると本投資法人が
                  判断する物件については投資を行う可能性があります。投資対象の詳細につきましては後記「④ポートフォリ
                  オ構築方針」及び「2         投資方針/(2)投資対象」をご参照ください。
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                 「資産性×安定性×成長性」の要素                             補足説明
               1.都心一等地又は世界的に著名な観光エリ                     ・東京、大阪、京都、福岡、仙台、札幌等のよう
                 アに立地                    な世界的に名前が知られる場所に立地すること
                                     により、安定した集客を図ります。
                                    ・立地に優位性があることにより、同グレードの
                                     競合ホテルより競争力が高く、また、経済環境
                                     の変化を受けにくい特徴を有します。
                                    ・インターナショナルブランドホテルの誘致にも
                                     有利な立地に所在するホテルを選別します。
               2.世界中の顧客から上質・良質と評価され                     「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケー
                 るクオリティ                   ル」、「アップスケール」、「アッパーミッドス
                                    ケール」、「ミッドスケール」、「エコノミー」
                                    という本投資法人が策定する6分類のうち、上位4
                                    分類に位置するホテルの中で、世界中の顧客から
                                    高い評価を得ることができるホテルを選別しま
                                    す。なお、分類の詳細につきましては、後記「④
                                    ポートフォリオ構築方針/(ウ)投資不動産のグ
                                    レード」をご参照ください。
               3.日本国内のみならず世界中に広がる顧客                     顧客基盤を分散させることにより、顧客の属する
                 基盤                   一定の地域の経済状況に左右されない集客力の確
                                    保を図ります。
               4.実績豊富なホテル運営会社による高いホ                     ホテル開発(ハード)面だけでなく運営(ソフ
                 スピタリティ                   ト)面からも高い集客力を有します。
               5.安定性と成長性とのバランスに配慮した                     物件毎に立地、ホテルのグレード及び経済環境等
                           (注)
                 「固定賃料+変動賃料             」割合       を考慮し、安定性を確保すべきと判断した場合に
                                    は固定賃料に、成長性を享受すべきと判断した場
                                    合には変動賃料に重きを置いた賃料体系とする
                                    等、最適と考える賃料体系を導入し、ポートフォ
                                    リオでバランスのとれた固定賃料及び変動賃料の
                                    比率を目指します。
               6.日本の政策やインバウンド需要の拡大を                     観光産業の発展に向けた政府施策や訪日外国人需
                 背景とした成長性を享受                   要の拡大の効果を享受できるホテルを選別しま
                                    す。
              (注) 固定賃料には、定額の賃料を一定期間毎に支払うこととされている場合の他、一定の期間における賃料の合計額
                 が一定額(最低保証賃料)に満たない場合に、最低保証賃料額と当該賃料の合計額との差額を後に支払うことと
                 されている場合を含みます。また、「変動賃料」とは、ホテル運営に関する売上や利益等の経営指標に連動して
                 定められる賃料をいいます。以下同じです。
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            (オ)森トラストグループのサポートを最大限活用した成長戦略
               本投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツの2社をスポンサーとし、かかる2
              社を含む森トラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。
              森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツは、本書の日付現在、本資産運用会社に対して、そ
              れぞれ95%及び5%を出資しています。
               本投資法人は、2016年3月1日付で森トラスト及びMTHAMとの3社間で不動産等の情報提供に関する協
              定書を締結しており、森トラストグループ5社(森トラスト、森トラスト・ホールディングス、森ト
              ラスト・ホテルズ&リゾーツ、株式会社万平ホテル及びフォレセーヌ株式会社)が保有する主たる用
              途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設)である不動産等の売却情報を優先的
              に入手できる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成
              長を図ります。なお、不動産等の情報提供に関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、前資産運
              用会社との合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。
               不動産等の情報提供に関する協定書の概要は、以下のとおりです。
             ⅰ.対象となるグループ各社の                グループ各社とは森トラストグループに含まれる以下の4社としま

               定義              す。
                             ①森トラスト・ホールディングス
                             ②森トラスト・ホテルズ&リゾーツ
                             ③株式会社万平ホテル
                             ④フォレセーヌ株式会社
                                                (注)
             ⅱ.森トラストの不動産等の譲                (a)森トラストが自ら所有する不動産等                      のうち、本投資法
               渡に係る情報提供               人の投資基準に適合する不動産等を譲渡しようとする場合、森
                               トラストは、本資産運用会社に対し、当該不動産等に関する情
                               報を優先的に提供するものとします。
                             (b)前項に従い提供された情報により、本資産運用会社が本投資
                               法人による当該不動産等の取得を希望する場合、森トラストは
                               誠実に協議するよう努めるものとします。
             ⅲ.グループ各社の不動産等の                (a)グループ各社が所有する不動産等のうち、本投資法人の投資
               譲渡に係る情報提供               基準に適合する不動産等を譲渡しようとする場合において、森
                               トラストがその旨を知った場合には、森トラストは当該グルー
                               プ各社に対して、本資産運用会社に当該不動産等に関する情報
                               を速やかに提供するよう依頼するか、又はこれに代わり自らか
                               かる情報を本資産運用会社に対し提供するものとします。
                             (b)前項に従い提供された情報により、本資産運用会社が本投資
                               法人による当該不動産等の取得を希望する場合、森トラストは
                               当該グループ各社をして誠実に協議に応じるよう要請し、本資
                               産運用会社に協力するものとします。
             ⅳ.本投資法人の不動産等の譲                (a)本投資法人が自ら所有する不動産等のうち、森トラスト又は
               渡に係る情報提供               グループ各社が投資する可能性があると合理的に判断される不
                               動産等を譲渡しようとする場合、本資産運用会社は森トラスト
                               に対し、当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものと
                               します。なお、森トラストはグループ各社に対し、かかる情報
                               を速やかに通知するものとします。
                             (b)前項に従い提供された情報により、森トラスト又はグループ
                               各社が当該不動産等の取得を希望する場合、本資産運用会社は
                               誠実に協議するよう努めるものとします。
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             ⅴ.第三者からの投資機会に係                (a)森トラスト、グループ各社及び本投資法人は、それぞれ自由
               る情報提供               に第三者からの不動産等の取得を行うことができることを原則
                               とします。
                             (b)森トラスト又は本資産運用会社が、第三者から不動産等の投
                               資機会に関する情報(以下「第三者情報」といいます。)を得
                               た場合、それぞれ独自の裁量でその取扱いについて決定するこ
                               とが可能であり、かかる情報を他方当事者へ提供する義務を負
                               わないものとします。
                             (c)グループ各社が第三者情報を得た場合、それぞれ独自の裁量
                               でその取扱いについて決定することが可能であり、森トラスト
                               及びグループ各社は、かかる情報を本投資法人又は本資産運用
                               会社へ提供する義務を負わないものとします。
                             (d)森トラストは、第三者情報を得た場合で、独自の判断により
                               第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した場合
                               等において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合する
                               可能性があると合理的に判断した場合には、かかる情報を本資
                               産運用会社に対して、任意の方法、かつ任意の内容で提供する
                               ものとします。
                             (e)本資産運用会社は、第三者情報を得た場合で、独自の判断に
                               より第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した
                               場合等において、当該不動産等が森トラストの投資基準に適合
                               する可能性があると合理的に判断した場合には、かかる情報を
                               森トラストに対して、任意の方法、かつ、任意の内容で提供す
                               るものとします。
                             (f)グループ各社が第三者情報を得た場合で、独自の判断により
                               第三者からの特定の不動産等に関する投資機会を放棄した場合
                               等において、森トラストが当該不動産等の情報を知り、当該不
                               動産等が本投資法人の投資基準に適合する可能性があると森ト
                               ラストが合理的に判断した場合には、森トラストは、当該グ
                               ループ各社に対して、本資産運用会社にかかる情報を提供する
                               よう依頼するか、又はこれに代わり自ら、かかる情報を本資産
                               運用会社に対し提供するものとします。
             ⅵ.有効期間                本協定書の有効期間は、本協定書の締結の日から3年間とし、本協
                             定書有効期間の6か月前までに、本協定書各当事者から何等の意思
                             表示をしないときは、本協定書は3年毎に自動更新とします。
             (注) 不動産等の情報提供に関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途がホテル(ホテル・旅館等の宿泊施設
                及びこれらの付帯施設)であるものに限ります。
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               また、本投資法人は、2016年11月1日付で森トラスト・ホテルズ&リゾーツ及びMTHAMとの3社間で
              スポンサーサポートに関する協定書を締結しており、森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間で、主
              たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の情報提供及び意見交換を行うこと
              ができる体制となっています。本投資法人は、当該スポンサーサポートを最大限活用し、外部成長及
              び内部成長を図ります。
               スポンサーサポートに関する協定書の概要は、以下のとおりです。なお、スポンサーサポートに関
              する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、前資産運用会社との合併に伴い、2019年3月1日付で、本
              資産運用会社に承継されています。
             ⅰ.  不動産等の情報提供・意見              本資産運用会社又は本投資法人から要請があった場合には、森ト
                             ラスト・ホテルズ&リゾーツは、以下の各号について、可能な範
               交換
                             囲で誠実に情報提供及び情報交換を行います。
                                    (注)
                             (a)不動産等         についてのマーケット概況に係る以下の情報
                                提供
                                  ①政府の施策に係るマーケット状況・反応
                                  ②国内外旅行者・宿泊者についての動向
                                  ③ラグジュアリーホテルを含むホテル営業マーケット
                                   の動向
                                  ④その他不動産等についてのマーケット概況に係る情
                                   報
                             (b)不動産等の取得・運営・管理に係る以下の事項についての情
                                報交換又は意見交換(本投資法人が取得を検討する物件に係
                                る情報交換又は意見交換も含みます。)
                                  ①本資産運用会社及び本投資法人が保有する物件デー
                                   タ(月次稼働率等の推移等)に基づき本資産運用会
                                   社が策定する運営計画
                                  ②リブランド・リノベーションによる営業への影響
                                  ③その他不動産等の取得・運営・管理に係る情報
             ⅱ.有効期間                本協定書の有効期間は、本協定書の締結の日から2019年2月末日ま
                             でとし、本協定書有効期間の6か月前までに、本協定書各当事者か
                             ら何等の意思表示をしないときは、本協定書は3年毎に自動更新と
                             します。
             (注) スポンサーサポートに関する協定書において「不動産等」とは、主たる用途を宿泊施設とするホテル・旅館等及び
                これらの付帯施設に限ります。
               さらに、本投資法人は、2016年10月27日付で森トラストとの間で、以下の内容の商標使用権許諾契

              約を締結しています。
             ⅰ.商標の使用許諾                森トラストは、本投資法人に対し、「森トラスト・ホテルリート
                             投資法人」、「MORI\TRUST」等の商標(商標登録番号第5881687
                             号、第5518302号等)について、非独占的な通常使用権を許諾して
                             います。
             ⅱ.期間                本契約書締結日から、本投資法人と本資産運用会社との間の資産
                             運用業務委託契約が終了し、本投資法人が森トラストへその旨を
                             通知するまでとします。ただし、各当事者が1か月前までに相手方
                             に書面により通知することにより、本契約を解約することができ
                             るものとします。
             ⅲ.対価                使用料は無償となっています。
            (カ)本資産運用会社独自の情報収集力を活かした外部成長

               本資産運用会社は、森トラストにおいてホテル開発・運営に長年にわたり携わってきたメンバーと
              J-REITの資産運用会社において投資・資産運用を長年にわたり経験したメンバーを中心に構成されて
              います。本資産運用会社は、森トラストグループから提供を受ける物件情報に加え、本資産運用会社
              の独自の情報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努め、本投資法人の外部成長を目指しま
              す。
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            (キ)内部成長
              a.個々の物件特性に応じた賃料体系導入によりキャッシュ・フローの「安定性」と「成長性」の
                ベストミックス(最適な組み合わせ)を追求
                 本投資法人は、前記「(エ)本投資法人による「Trust                            Quality」が産み出す「Trust
                Value」(“Trust         Quality    creates    Trust   Value”)を共有するホテルアセットへの重点投
                資」に記載のとおり、個々のホテルアセットの有する特性に応じて、キャッシュ・フローの
                「安定性」と「成長性」を享受できる最適と考える賃料体系の導入を目指します。
              b.スポンサーによるリブランドと戦略的なリノベーション(資本的支出)の実施

                 本投資法人のスポンサーである森トラストグループは、長年にわたるホテル開発・運営を
                行っていますが、その中で自社ブランドである「ラフォーレホテルズ&リゾーツ」を「マリ
                オット」にリブランドする等、時代のニーズに合わせて戦略的にリブランドを行うことでADR
                (平均客室販売単価(Average               Daily   Rate)。以下同じです。)の向上等によるホテル収益の
                最大化を図っています。
                 また、本投資法人は、森トラストグループの理念を共有するJ-REITとして、各保有物件のホ
                テル運営状況をモニタリングし、保有物件の資産価値及び競争力の維持・向上に向けた戦略的
                なリノベーション・資本的支出を実施することで、ポートフォリオ・クオリティ及び収益力の
                維持・向上を図ります。
         ③ 森トラストグループの概要

           <都市資産から都市の価値へ>
            都市の価値を高める全ての事業が森トラストグループの事業フィールド(事業領域)であり、森トラスト
           グループは、このようなコンセプトに基づき、「不動産事業」、「ホテル&リゾート事業」及び「投資事
           業」の3事業を主軸に事業を発展させています。
            (ア)不動産事業
               森トラストグループは、1951年のグループ創業以来、約70年にわたり、都心部を中心とした大型都
              市開発を手掛け、保有・賃貸・管理運営の全てを行ってきました。都市の未来像を描き、真に必要と
              される機能を提供し続けてきた、このコアビジネスの成功により、高い収益性と安定した収入を確保
              しグループの強い財務基盤を築いています。森トラストグループの不動産事業の概要は、以下のとお
              りです。
               ・ 全国主要都市(東京・仙台・大阪等)に多くの賃貸ビルを保有

               ・ 都心部での大型複合都市開発に多くの実績
               ・ 企画・設計から営業・管理運営までの一貫した体制で事業推進
            (イ)ホテル&リゾート事業

               森トラストグループのホテル事業は、ホテル創業のDNAを継承する森トラスト・ホテルズ&リゾー
              ツを中心に、外資系ブランド・国内ブランドのホテル開発・運営を数多く展開しています。40年以上
              にわたるホテル開発・運営事業を通じて蓄積してきた経営ノウハウと、日本有数の事業者にまで成長
              した規模や多様性を相互に連携させ、時代のニーズを捉えた革新的なホテル事業の創造を目指してい
              ます。ホテル&リゾート事業の概要は、以下のとおりです。
               ・ 都心の一等地と、日本の主要リゾート地を厳選した立地展開

               ・ 開発・経営・運営・投資・提携・誘致・コンサルティング等多様な手法で事業展開
            (ウ)投資事業

               森トラストグループでは、1990年代後半より、大型物件や大規模開発用地の取得のほか、業界に先
              駆けてJ-REITの運用会社を設立する等、企業や事業への投資や提携等を積極的に行ってきました。
              「グループの最適な資産・企業ポートフォリオ」という視点から、都市に価値をもたらす事業全般ま
              で対象を広げ、幅広く投資を展開していく方針です。投資事業の概要は、以下のとおりです。
               ・ 業種を問わず社会に価値あるビジネスへ投資

               ・ 時代に合った柔軟な形で経営資源を獲得
               ・ 純投資から政策投資まで、多様な投資手法を用いる事業体制
          <森トラストの概要>

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                                               森トラスト・ホテルリート投資法人(E32887)
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           商号            森トラスト株式会社
           設立            1970年6月10日

           代表取締役会長            森 章

           代表取締役社長            伊達 美和子

           資本金            300億円

           事業内容            不動産開発、ホテル経営及び投資事業

           本店所在地            東京都港区虎ノ門2-3-17 虎ノ門2丁目タワー

          <森トラスト・ホテルズ&リゾーツの概要>

           商号            森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社

           設立            1973年2月7日(新設分割による設立年月日:2006年4月3日)

           代表取締役社長            伊達 美和子

           資本金            1億円

                       ホテル、ゴルフ場、カフェ・レストラン、法人会員制倶楽部、貸会議室、観光
           事業内容
                       案内所、保育園等の運営など
           本店所在地            東京都港区虎ノ門2-3-17 虎ノ門2丁目タワー
         ④ ポートフォリオ構築方針

            本投資法人は、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設への投資に当たっては、ホテル・旅館等のマーケッ
           ト環境を分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、「資産性」「安定性」「成長性」を兼
           ね備えた運用を行うという基本方針の下、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポートフォリオ全体
           におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。
            本投資法人は、かかる判断に当たり、以下に記載の基準で検討するものとします。
            (ア)立地、エリア
               本投資法人は、本質的な不動産価値である「資産性」に着目するとともに、「資産性×安定性×成
              長性」を有するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設で、将来安定的に集客が見込めるエリアとし
              て、「全国主要都市」及び「著名な観光地エリア」に立地した物件であることを重視します。
                     エリア                        基準
              「全国主要都市」                   東京23区及び政令指定都市
              「著名な観光地エリア」                   魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があ

                                 るか、又は将来、観光集客力が見込めると本投資法人が
                                 判断したエリア
               なお、本投資法人は、当初は国内のみを投資地域とし、海外不動産の取得については、本投資法人
              の資産規模、ポートフォリオ分散状況、運用体制を総合的に勘案し、慎重に検討していく方針としま
              す。
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            (イ)投資不動産のタイプ
               本投資法人は、提供する機能やサービス、保有する施設等の観点から、投資不動産のタイプを、
              「フルサービス」、「リミテッドサービス」、「リゾート」の3つに分類し、投資を行います。
                    タイプ                        基準
             フルサービス                   宿泊・料飲・宴会等、複数の部門を持っている多機能施設

             リミテッドサービス                   宿泊機能を主体とした施設

                                著名な観光地エリアに所在し、保養、避暑・避寒、行楽等

             リゾート
                                が楽しめる滞在型宿泊施設
            (ウ)投資不動産のグレード

               本投資法人は、価格帯やブランドの観点から、投資不動産のグレードを、「ラグジュアリー」、
              「アッパーアップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケー
              ル」、「エコノミー」の6つに分類し、そのうちの上位4分類に重点投資を行います。
                                                 客室面積
                                                      ADRの目安
               グレード              基準             タイプ        の目安
                                                       (円)
                                                 (㎡)
                      世界的なラグジュアリーブラン

                                      フルサービス/
             ラグジュアリー         ドとして認知されている著名な                            40~     40,000~
                                      リゾート
                      ホテルチェーン
                      世界的な高級ホテルブランドと

             アッパーアップ                         フルサービス/                 30,000
                      して認知されている著名なホテ                            30~40
             スケール                         リゾート                 ~40,000
                      ルチェーン
                      世界的な高級ホテルブランドと

                                      フルサービス/
                      して認知されている、著名なホ                                  20,000
             アップスケール                         リミテッドサービ           20~30
                      テルチェーンの傘下でブランド                                 ~30,000
                                      ス/リゾート
                      展開しているクラス
                      ミッドスケールよりも客室面

             アッパーミッド                                          10,000
                      積、インテリア等が優れ、より                リミテッドサービス           15~20
             スケール                                          ~20,000
                      快適に宿泊利用できるホテル
                      ターゲットや機能を厳選した経

             ミッドスケール                         リミテッドサービス           10~15     ~10,000
                      済的なホテル
                      相対的にADRが低価格帯にあるホ

             エコノミー                         リミテッドサービス            ~10     ~10,000
                      テル
               本投資法人は、投資不動産につき、上記(ア)から(ウ)に定めるエリア、タイプ、グレードに分

              散化したポートフォリオとすることにより、リスクの低減を図るとともに収益の最大化を目指しま
              す。
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         ⑤ 投資基準
           本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、下記「投資不動産の主要スペック」に定める基準と同等以上又
          は当該基準に準じるスペックを有する投資不動産を取得するよう努めます。
           <投資不動産の主要スペック>

                事  項
                                        基 準
                        10億円   (注1)

              最低投資金額
                        30年以内    (注1)   。
               築年数
                        ただし、大規模修繕等により、建物性能が向上したものについては、この限
                        りではありません。
               耐震性能         新耐震基準を満たす物件又はそれと同等と判断した物件。
                        投資不動産単体のPMLは15%以下とします                   (注1)   。
              地震PML    (注2)
                        ポートフォリオのPMLは10%以下とします。
                        本資産運用会社が作成するデューデリジェンスマニュアルに記載する基準を
               その他
                        満足します。
          (注1) 形式的には当該基準を満たさない場合でも、当該基準と同等以上又は当該基準に準じるスペックを有すると本投資法人
              が判断した場合には、当該投資不動産を取得する場合があります。
          (注2) PML(Probable          Maximum   Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想
              定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確
              率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対す
              る割合(%)で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接
              損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営
              業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
            本投資法人は、投資不動産の取得に当たり、的確な投資判断を行うため、資格があり、かつ実績のある専

           門家によって作成された不動産鑑定評価書及び各種デューデリジェンスレポート等を精査し、経済的調査・
           物理的調査・法律的調査の各調査項目について、十分な検討をすることはもとより、現地調査・建物管理担
           当者等へのヒアリング等も実施します。主要な検討項目は、後記「⑨デューデリジェンス基準」に記載のと
           おりとします。
            本投資法人は、原則として現況稼働中の不動産等に投資しますが、現況未稼働若しくは低稼働又は建設予
           定若しくは建設工事中の不動産等(以下「未稼働不動産等」といいます。)の取得を検討する際には、賃借
           人・オペレーターの確保が十分可能と判断され、かつ、原則として資産総額の20%を限度とすること等、本
           投資法人の投資方針を満たすと判断される場合に限り、取得を検討します。なお、未稼働不動産等に係る各
           種リスク要因(完工・引渡リスク等)は負担しないものとし、リスク要因による最大損失を考慮して取得価
           格を決定する等、投資リスクが適切に考慮されていると認められる場合は、投資機会を確保するための売買
           予約契約又は停止条件付売買契約等の締結を妨げないものとします。
         ⑥ フォワード・コミットメント

            フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決
           済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)等に係
           る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずにオフバランスとなりますが、当該期間
           中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミット
           メント等を行う場合には、本投資法人の損益・財務に与える影響を勘案し、以下の点に留意して対応するも
           のとします。
            ・ 契約不履行に関する解約違約金の水準・ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等
              (東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
            ・ 売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リス
              クの可能性並びに決済資金の調達方法等
            ・ 未稼働不動産等についてフォワード・コミットメントを行う場合は、解約違約金等の解約条件、物件
              の取得価格の決定方法等
            また、解約条件及びフォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影

           響並びに当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、
           価格調査の結果)を適切に公表するものとします。
         ⑦ ポートフォリオ運営・管理方針

            (ア)投資不動産の契約形態及び投資不動産の運営状況のモニタリング
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              投資不動産の所有者と賃借人・運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。
             本投資法人では原則賃貸借方式としますが、投資不動産の運営者が運営委託方式を希望する場合は、運
             営 委託方式での契約も検討できるものとします。
              各契約内容の改定や新契約締結時には、投資不動産の運営状況や固定賃料と変動賃料の不動産運用収
             入のバランス、契約期間等を考慮します。
              変動賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、契約内容に応じて賃借人・運営者に対し変動賃
             料の基礎となる投資不動産の運営収支等の報告義務を課すこととし、本資産運用会社が一定の範囲内で
             投資不動産の運営状況についてモニタリングを行うものとします。
              固定賃料を取り入れた賃貸借契約を導入する場合は、賃借人・運営者に対し、可能な限り投資不動産
             の運営収支等の報告を求め、モニタリングを行うことに努めるものとします。
            (イ)賃借人・運営者の選定

              投資不動産の賃借人及び運営者の選定を行う場合には、信用力(財務の健全性、賃料負担能力、反社
             会的勢力との関係の有無)及び運営能力(組織体制、ホテル運営実績、インターナショナルブランドホ
             テルの運営実績、ホテル市場に関する知識・経験、集客力等)を総合的に評価するとともに、運用資産
             の資産性・安定性・成長性の維持又は向上が図れると判断できる賃借人及び運営者を選定します。
            (ウ)プロパティマネジメント方針

              投資不動産に係るプロパティマネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)については、資産価
             値の維持向上、収益の最大化を実現し、併せて投資不動産の内部成長を図るよう努めます。
              本投資法人がPM業務を委託する場合、本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社(以下「PM会
             社」といいます。)の選定を投資不動産の特性に応じて個別に検討し、PM会社の選定・評価基準(以下
             「PM選定基準」といいます。)に定める評価内容に基づき総合的に判断し選定します。
              PM業務は、PM会社が各投資不動産について、施設運営管理(賃借人・オペレーターが行うものを除き
             ます。)、賃貸営業管理、工事・営繕管理を統括することを基本としますが、投資不動産の運用上、か
             かる業務の一部を個別に委託することを妨げません。
              マスターリース契約を締結する投資不動産において、マスターレッシー(転貸人)がPM業務を行う場
             合、PM選定基準に定める評価内容を考慮し、PM業務委託をマスターリース契約と一体として同契約に規
             定します。
            (エ)修繕計画及び資本的支出等に関する基本方針

              本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の
             安定を目指し、以下の慎重かつ充分な資本的支出を行うものとします。
              ・ 資産価値、競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来にわたり競争力
                を発揮できることを目的とした資本的支出を行います。
              ・ 資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼動率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率
                のアップ等を図るのに必要な資本的支出を行います。
              資本的支出は、本投資法人の運用状況等を考慮し、修繕計画に基づき毎期作成する運用計画に則り実
             施します。
              中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して修繕積立金を
             積み立てます。
              投資不動産において、資本的支出となる修理・修繕・更新・改修を実施する場合、原則としてポート
             フォリオ全体の修繕積立金の範囲で行います。
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            (オ)付保方針
              投資不動産に対する損害保険等の付保は、下表における「付保内容」に定めるとおり、各投資不動産
             の特性、内在するリスク等を考慮し、災害等の発生においても、本投資法人及び投資主への損害が軽減
             することを基本に付保の判断を行います。
              保険種別                         付保内容

           1.火災保険          新価(建物再調達価格)×付保割合50%以上、オールリスク対応
                     身体賠償:1名につき1億円、1事故につき10億円、免責なし
           2.賠償責任保険
                     財物賠償:1事故につき1億円、免責なし
              投資不動産は、原則として、新耐震基準を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的には

             PML値が15%以下とされる物件)を取得するものとし、PML値が15%を超える物件を取得する場合には、
             かかる保険料による当該投資不動産の収益性への影響等を考慮し、付保の検討・判断を行います。
         ⑧ 譲渡方針

            投資不動産については、原則として中長期間保有し短期譲渡は行いません。ただし、ポートフォリオの運
           用上、投資不動産の入替えが適切であると判断した場合は、以下を考慮の上、投資不動産の譲渡を検討しま
           す。
            ・ 中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応
              する資本的支出の見込み等、当該投資不動産の競争優位性
            ・ 投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響度
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         ⑨ デューデリジェンス基準
            本資産運用会社は、不動産等への投資に当たっては、投資対象となる不動産等の投資適格性を判断するた
           めに、以下の項目を中心に経済的調査、物理的調査及び法的調査(以下、併せて「デューデリジェンス」と
           いいます。)を行います。デューデリジェンスにおける調査項目は、原則として以下の表に記載する事項と
           します。ただし、個々の記載事項は投資対象となる不動産等によってその重要性が異なることから、以下の
           表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。
            なお、デューデリジェンスにおける調査項目のうち、専門性、客観性及び透明性の確保を要する項目につ
           いては、原則として第三者である外部の専門家に調査を外注します。
         (ア)調査(デューデリジェンス)の実施
                項目                         目的
          不動産鑑定評価                対象物件の取得価格及び売却価格の妥当性の検証、時価の検証
        1
          (時点修正を含みます。)
                          対象建物の遵法性の確認、対象建物の性能・経年劣化の診断、再調達原
          エンジニアリングレポート
                          価の査定と長期修繕費用の見積り、PCB・アスベスト等の有害物質の有無
          (環境調査を含みます。)
                          の確認、土壌汚染の可能性の確認
        2
                          対象建物の遵法性・性能・経年劣化の程度・修繕費等についての本資産
          物件実査
                          運用会社担当者による調査
                          地盤と建物の構造を調査した上での対象建物の地震による予想最大損失
        3  地震リスク評価
                          額(PML)の算定。ポートフォリオPMLについては必要に応じて算定
                          対象物件の市況調査、適正賃料あるいは賃料水準、空室損失の査定、賃
        4  マーケット調査又は賃料鑑定                借人の業態や売上動向、商圏の調査、分析及びオペレーターの運営能力
                          の評価
                          対象建物に関する耐震診断
                          原則として、新耐震基準(1981年改正後の建築基準法(昭和25年法律第
                          201号、その後の改正を含みます。)(以下「建築基準法」といいま
        5  建物耐震診断
                          す。)を満たす物件又はそれと同等と判断した物件(具体的にはPML値が
                          15%以下とされる物件))を組み入れるものとし、PML値が15%を超える
                          物件を組み入れる場合には地震保険を付保又は耐震補強を行います。
                          建築確認における構造計算が、建築基準法等に定められた基準に適合し
        6  構造計算適法性確認
                          ていることの確認
                          入居テナント(転貸人を含みます。)・建物管理業者・地権者等他の権
        7  テナント等信用調査
                          利者の信用状況の確認
                          対象土地の境界確認等の実施状況と書面の確認、対象建物スペック等の
        8  土地・建物関係調査
                          確認
        9  権利関係調査                対象土地及び対象建物の権利関係の調査
                          入居テナントとの間の賃貸借契約書・地権者等他の権利者との協定等の
        10   契約関係調査
                          確認
                          PCB・アスベスト等の有害物質や土壌汚染の存在の可能性が高い場合には
        11   その他
                          別途調査を実施
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         ⑩ 財務方針
         (ア)エクイティ・ファイナンス
            本投資法人は、運用資産の長期的かつ着実な成長を目的とし、投資口の希薄化(新投資口の発行による
           投資口の持分割合の低下等)に配慮しつつ、新投資口の発行を行うことがあります。
         (イ)デット・ファイナンス

             a.基本方針
               本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資金
              を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。
              以下同じです。)を発行することがあります。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2
              条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び
              同法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号、その後の改正を含みます。)第22条の19第1項に規定する
              機関投資家に限ります。以下同じです。)からの借入れに限るものとします。
             b.資金使途

               上記a.基本方針に基づく借入れ及び投資法人債により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕
              費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金
              の返還並びに預託金、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等とします。
             c.担保設定方針

               上記a.基本方針に基づき資金の借入れ及び投資法人債発行を行う場合、本投資法人は運用資産を
              担保として提供することができます。
             d.借入金及び投資法人債発行の限度額

               本投資法人は、規約に定める借入金及び投資法人債発行の限度額の範囲内で、資金の借入れ及び
              投資法人債の発行を行います。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合
              計額が1兆円を超えないものとします。
             e.借入先選定方針

               上記a.基本方針に基づき資金の借入れを行う場合、低廉なコストを実現するため、借入期間、金
              利の形態及び担保設定の有無等の諸条件を、複数の機関投資家と交渉の上、決定します。
             f.事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約

               本投資法人は、将来の投資不動産の取得、又は敷金・保証金の返還等に係る必要資金の機動的な
              調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随
              時の借入れの予約契約を締結することがあります。
             g.LTV基準

               本投資法人のLTV(総資産に対する有利子負債の割合)については、60%を上限の目途とします。
              ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。なお、平常時
              の運用においては、50%を上限の目途として運用します。
             h.デリバティブ取引

               本投資法人は本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクのヘッジを主たる
              目的として、デリバティブ取引に係る権利に投資を行うことがあります。
             i.余資の運用

               余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行
              います。
         ⑪ 情報開示

          (ア)本投資法人は、常に投資主の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示することに努めます。
          (イ)本投資法人は、投信法、金融商品取引法並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協会がそれぞ

           れ定める内容、様式に従って開示を行います。
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      (2)【投資対象】
         ① 投資対象とする資産
            規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
          (ア)本投資法人は、前記「1               投資法人の概況/(2)投資法人の目的及び基本的性格/①投資法人の目的及
           び基本的性格」に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。
           a.不動産等
            (a)土地及びその定着物(以下「不動産」と総称します。)
            (b)不動産の賃借権
            (c)地上権
            (d)外国の法令に基づく(a)から(c)までに掲げる資産
            (e)(a)から(d)までに掲げる資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信
              託する包括信託を含みます。)
            (f)(a)から(d)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受
              益権
            (g)外国の法令に準拠して組成された(e)及び(f)に掲げる資産と同様の性質を有する資産
           b.不動産関連資産(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものに限

             ります。なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含み
             ます。以下、次の(a)から(f)までを総称して「不動産関連資産」といいます。)
            (a)当事者の一方が相手方の行う不動産等の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産
              を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約す
              る契約に係る出資の持分
            (b)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。)
              (以下「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。)
            (c)受益証券(投信法第2条第7項に規定する投資信託の受益証券をいいます。)
            (d)投資証券(投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。)
            (e)特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に規定する特定目的信託の受益証券をいいま
              す。)
            (f)外国の法令に準拠して組成された(a)から(e)までに掲げる資産と同様の性質を有する資産
           c.その他の特定資産

            (a)預金
            (b)コールローン
            (c)国債証券(金融商品取引法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。)
            (d)地方債証券(金融商品取引法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。)
            (e)特別の法律により法人の発行する債券(金融商品取引法第2条第1項第3号に定めるものをいいま
              す。)
            (f)資産流動化法に規定する特定社債券(金融商品取引法第2条第1項第4号に定めるものをいいま
              す。)
            (g)社債券(金融商品取引法第2条第1項第5号に定めるものをいいます(ただし、新株予約権付社債券
              及び本c.に別途定めるものを除きます。)。)
            (h)譲渡性預金証書
            (i)貸付信託の受益証券(金融商品取引法第2条第1項第12号に定めるものをいいます。)
            (j)コマーシャル・ペーパー(金融商品取引法第2条第1項第15号に定めるものをいいます。)
            (k)不動産等に投資することを目的とする特定目的会社(資産流動化法に定めるものをいいま
              す。)、特別目的会社その他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権(以下
              「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。)
            (l)不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券
            (m)不動産関連ローン等金銭債権を信託する信託の受益権
            (n)金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含
              みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第7号に規定するものをいいます。ただ
              し、本c.に別途定めるものを除きます。以下同じです。)
            (o)金銭債権を信託する信託の受益権(ただし、不動産等、不動産関連資産及び本c.に別途定めるも
              のを除きます。)
            (p)信託財産を主として上記(a)から(o)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目
              的とする金銭の信託の受益権(外国の法令に準拠したものを含みます。)
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            (q)株式(実質的に不動産等若しくは不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産等
              若しくは不動産関連資産の運用に付随若しくは関連して取得する場合に限ります。)
            (r)外国又は外国の者の発行する証券又は証書で、上記(c)から(g)まで又は(i)、(j)若しく
              は(q)に掲げる証券又は証書の性質を有するもの
            (s)海外不動産保有法人に対する金銭債権
            (t)デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)
            (u)有価証券(投信法施行令第3条第1号に定めるものをいいます。ただし、不動産等、不動産関連資
              産及び本c.並びに下記(イ)に別途定めるものを除きます。)
            (v)地役権、地役権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括契約を
              含みます。)、信託財産を主として地役権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信
              託の受益権、当事者の一方が相手方の行う地役権の運用のために出資を行い、相手方がその出資さ
              れた財産を主として地役権に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこと
              を約する契約に係る出資の持分
            (w)投信法施行令第3条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備
          (イ)本投資法人は上記(ア)に掲げられた資産のほか、実質的に不動産等若しくは不動産関連資産に投資す

           ることを目的とする場合又はそれらの資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限り、以下に掲げる資
           産に投資します。
           a.商標法(昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用
             使用権若しくは通常使用権をいいます。)
           b.著作権法(昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
           c.温泉法(昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用する権利及び
             当該温泉に関する設備等
           d.動産(民法(明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)で規定
             されるもののうち、設備、備品、車両その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。た
             だし、上記(ア)c.(w)に該当するものを除きます。)
           e.上記a.からd.までに掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
           f.資産流動化法第2条第6項に定める特定出資
           g.持分会社(会社法(平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。)第575条第1項に定めるものをい
             います。)の社員権
           h.民法第667条に規定する組合契約に基づく権利(不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは地役権又は
             これらの資産を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みま
             す。)を組合財産とし、その賃貸、運営又は管理等を目的とするものに限ります。)
           i.保険契約に基づく権利(不動産等又は不動産関連資産への投資に係るリスクを軽減することを目的とし
             て取得する場合に限ります。)
           j.地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。)に基づく算
             定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
           k.規約第28条第3項に定める投資態度に基づき本投資法人が投資を行う国又は地域における不動産等を主
             たる投資対象とする場合における、当該国又は地域の法令に基づいて組成される権利等(当該国又は地
             域における法令に基づく不動産等又は不動産等を主たる投資対象とする信託の受益権と同様又は類する
             性質を持つ権利等を含みます。ただし、上記で該当するものを除きます。)
           l.国外の資産について、専ら当該資産に係る資産運用を行うことを目的とする国内外の法人の発行する株
             式(その他の出資を含みます。ただし、上記で該当するものを除きます。)
           m.上記a.からl.までに掲げるもののほか、不動産等又は不動産関連資産への投資に付随して取得するそ
             の他の権利
         ② 投資基準及び地域別等による投資比率

            投資基準及び地域別等による投資比率については、前記「(1)投資方針/④ポートフォリオ構築方針」
           及び同「(1)投資方針/⑤投資基準」をご参照ください。
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      (3)【分配方針】
         ① 分配方針(規約第36条第1項)
            本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配に当たっては、一
           般社団法人投資信託協会が定める諸規則に従うものとします。
         (ア)投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額等の合計

          額を控除して算出した金額をいいます。以下同じです。)の金額は、投信法及び一般に公正妥当と認められ
          る企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って計算されるものとします。
         (イ)利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は原則として租税特別措置法第67条の15第1項に定め

          る投資法人に係る課税の特例に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により
          当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法
          人が決定する金額とします。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立
          金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引
          当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
         (ウ)利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に

          基づき運用を行うものとします。
                                (注1)

         ② 利益を超えた金銭の分配(規約第36条第2項)
            本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又は
           本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合には、上記①(イ)で定める分配金額
                                             (注2)
           に、法令等(一般社団法人投資信託協会の諸規則を含みます。)に定める額                                      を上限として本投資法人
           が決定する額を、利益を超えた金銭として分配することができるものとします。また、この場合において、
           分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的を
           もって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。
           (注1) 利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配で
               あり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なり
               ます。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
           (注2) クローズド・エンド型の投資法人は、一般社団法人投資信託協会の規則において、計算期間の末日に算定された減価償
               却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金
               額を限度として、利益を超える金銭の分配を行うことができると定められています(一般社団法人投資信託協会「不動
               産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
         ③ 分配金の分配方法等(規約第36条第3項)

           分配金は、金銭により分配するものとし、決算期における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又
          は登録投資口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数に応じて分配します。
         ④ 分配金請求権の除斥期間(規約第36条第4項)

           本投資法人は、本条に基づく金銭の分配が受領されずに、その支払開始の日から満3年を経過したときは、
          その分配金の支払いの義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
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      (4)【投資制限】
         ① 規約に基づく投資制限
            規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
         (ア)投資制限(規約第30条)
           a.   前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産/(ア)/c.その他の特定資産」に掲げる有価証券及
             び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性又は「(2)投資対象/①投資対
             象とする資産/(ア)/a.不動産等」若しくは「(2)投資対象/①投資対象とする資産/(ア)/
             b.不動産関連資産」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
           b.   前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産/(ア)/c.その他の特定資産/(t)デリバティブ取
             引に係る権利」に掲げるデリバティブ取引に係る権利については、本投資法人に係る負債又は本投資法
             人の運用資産から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運
             用に限るものとします。
         (イ)組入資産の貸付け(規約第32条)

           a.   本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産
             等(本投資法人が取得する不動産等資産の裏付けとなる不動産を含みます。)について、(a)賃貸
             (駐車場、看板等の設置等を含みます。)又は(b)運営委託を行うものとします。特定資産である信
             託の受益権に係る信託財産である不動産については、関連する信託契約に基づき可能な範囲内で、
             (a)当該信託の受託者に対し賃貸を行うよう指図又は(b)本投資法人が当該不動産を当該信託の受託
             者から借り受け、第三者との間で、運営委託契約を締結して委託を行うことを原則とします。
           b.   本投資法人は、上記a.の不動産の賃貸に際して、敷金、保証金等その他これらに類する金銭を受入れ
             又は差し入れることがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、規約の資産運用の基本方針及び投資
             態度等の定めに基づき運用します。
           c.   本投資法人は、運用資産に属する不動産等(本投資法人が取得する不動産等資産の裏付けとなる不動
             産を含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
           d.   本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を賃借した上で、当該不動産を転貸することがありま
             す。
         ② 金融商品取引法及び投信法による投資制限

            本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
         (ア)資産運用会社による運用の制限
            登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。
           資産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投
           資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
          a.自己取引等
            資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を
           行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害
           し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令
           (平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。)(以下「業府令」といいます。)第128条で定め
           るものを除きます。
          b.運用財産相互間の取引

            資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法
           第42条の2第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信
           用を失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
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          c.第三者の利益を図る取引
            資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は
           対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を
           有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
          d.投資法人の利益を害する取引

            資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害
           することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第4
           号)。
          e.分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

            資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭(これ
           に類するものとして政令で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有
           財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約
           その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利につい
           ての取引(金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。)
           を行うこと(金融商品取引法第40条の3)。
           ⅰ.金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
           ⅱ.金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、
             その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法施行令」といいます。)で定めるものに限りま
             す。)
           ⅲ.金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利(金融商品取引法施行令で定めるものに限ります。)
          f.その他業府令で定める取引

            上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は
           金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為(金融商品取引法第42条の2第7
           号、同法第44条の3第1項第3号、業府令第130条)。
           ⅰ.資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこと
             を内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項
             第1号)。
           ⅱ.資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行
             うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
           ⅲ.第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用
             業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とし
             た運用を行うこと(同項第3号)。
           ⅳ.他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同項第4号)。
           ⅴ.有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
             を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
           ⅵ.第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(た
             だし、資産運用会社が予め個別の取引毎に全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうとす
             る理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(同項第6号)。
           ⅶ.その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
         (イ)同一株式の取得制限

            登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の
           総数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得すること
           ができません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。国外の特定資産について、当該特定資産
           が所在する国の法令の規定その他の制限により、投信法第193条第1項第3号乃至第5号に掲げる取引を行う
           ことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する
           ときは、かかる規定の適用はありません(投信法第194条第2項)。
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         (ウ)自己投資口の取得及び質受けの制限
            投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただ
           し、次に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80条第1
           項)。
           a.資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意
             により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
           b.合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
           c.投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
           d.その他投信法施行規則で定める場合
         (エ)子法人による親法人投資口の取得制限

            他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)
           の投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません(投信法第
           81条第1項及び第2項)。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は
           子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
           a.合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
           b.その他投信法施行規則で定める場合
         ③ その他の投資制限

         (ア)有価証券の引受け及び信用取引
            本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         (イ)借入れ及び投資法人債

          a.本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取
            得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保
            証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、
            資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。
            以下同じです。)を発行することができます。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第
            3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機
            関投資家に該当する者に限ります。)からの借入れに限るものとします。
          b.借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができま
            す。
          c.借入金の限度額は、1兆円とし、投資法人債発行の限度額は、1兆円とします。ただし、その合計額が1兆
            円を超えないものとします。
         (ウ)集中投資

             集中投資について法令上制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方
            針について、前記「(1)投資方針/②基本方針/(エ)本投資法人による「Trust                                       Quality」が産み出す
            「Trust    Value」(“Trust         Quality    creates    Trust   Value”)を共有するホテルアセットへの重点投資」
            をご参照ください。
         (エ)他のファンドへの投資

             他のファンド(投資口及び投資信託の受益証券)への投資について、規約上の制限はありません。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因
         以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
        す。また、今後本投資法人が投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがありま
        す。)又は新投資口予約権(以下「本新投資口予約権」といいます。)を発行する場合、これらの事項は本投資
        法人債及び本新投資口予約権への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。ただし、以下は本投資
        口、本投資法人債及び本新投資口予約権への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリ
        スク以外のリスクも存在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生
        した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリ
        スクが現実化した場合、本投資口、本投資法人債又は本新投資口予約権の市場価格は下落し、その結果、当該投
        資家が損失を被る可能性があるほか、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少
        が生じる可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資口に関
        する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本
        書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。

        ① 本投資口の商品性に関するリスク
        (ア)本投資口の市場価格の変動に関するリスク
        (イ)本投資口の市場での取引に関するリスク
        (ウ)金銭の分配に関するリスク
        (エ)収入及び支出の変動に関するリスク
        (オ)新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
        (カ)LTVに関するリスク
        (キ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
        ② 本投資法人の資産の取得及び保有物件の運用に関するリスク
        (ア)スポンサーサポート契約に基づき情報提供等を受けた物件について、本投資法人が希望するとおりに物件
           取得が行えないリスク
        (イ)不動産を取得又は処分できないリスク
        (ウ)本投資法人の資金調達に関するリスク
        (エ)投資対象をホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に特化していることによるリスク
        (オ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク
        (カ)少数の物件に収入が依存していることによるリスク
        (キ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
        (ク)フランチャイズ契約に関するリスク
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (ア)森トラストグループへの依存、利益相反に関するリスク
        (イ)本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託していることに関するリスク
        (ウ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
        (エ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
        (オ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
        (カ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
        (キ)敷金及び保証金に関するリスク
        (ク)インサイダー取引規制に関するリスク
        (ケ)不動産の取得方法に係るリスク
        (コ)自己投資口取得に係るリスク
        ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク
        (ア)不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク
        (イ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク
        (ウ)賃貸借契約に関するリスク
        (エ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (オ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
        (カ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (キ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
        (ク)法令の制定・変更に関するリスク
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        (ケ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (コ)マスターリースに関するリスク
        (サ)転貸に関するリスク
        (シ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        (ス)ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設としての建物使用態様に関するリスク
        (セ)共有物件に関するリスク
        (ソ)区分所有建物に関するリスク
        (タ)借地物件に関するリスク
        (チ)借家物件に関するリスク
        (ツ)開発物件に関するリスク
        (テ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
        (ト)有害物質に関するリスク
        (ナ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        (ニ)信託の受益権の準共有等に関するリスク
        (ヌ)底地物件に関するリスク
        ⑤ 税制に関するリスク
        (ア)導管性要件に関するリスク
        (イ)多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク
        (ウ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
        (エ)同族会社に該当するリスク
        (オ)借入れに係る導管性要件に関するリスク
        (カ)投資口を保有する投資主数に関するリスク
        (キ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ク)一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑥ その他
        (ア)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
        (イ)減損会計の適用に関するリスク
        (ウ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (エ)MTRとの合併等に関するリスク
        ① 本投資口の商品性に関するリスク

        (ア)本投資口の市場価格の変動に関するリスク
            本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本
           投資口を換価する手段は、原則として東京証券取引所を通じて、又は同取引所外において、第三者に売却す
           ることが必要となります。なお、本投資法人は、投資主との合意により、本投資法人の投資口を有償で取得
           することができます(規約第5条第2項)。
            本投資口の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出
           た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市
           況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。特に、感染が世界的に拡大している新型コ
           ロナウイルスの影響により、経済活動が停滞し、不動産投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。
           また、2020年4月以降、新型インフルエンザ等対策特別措置法(平成24年法律第31号。その後の改正を含み
           ます。)第32条第1項に基づき全国に緊急事態宣言の発出及び解除が繰り返され、2022年1月以降も、いわゆ
           る新型コロナウイルス第6波と称される感染拡大を受けて、幅広い地域でまん延防止等重点措置が実施され
           るなど、引き続き先行き不透明な状況が継続しています。経済活動が新型コロナウイルス感染症拡大前の状
           態に早期に回復することは見込めず、今後の展開によっては、緊急事態宣言及びこれに伴う措置や要請等に
           より、更なる経済活動の抑制が生じるとの懸念や事態の収束時期が見通せない状況から、金融商品市場や本
           投資口の市場価格に更に悪影響が及ぶ可能性があり、また、これらの悪影響が長期化・深刻化する可能性も
           あります。
            本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁によ
           る行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
            本投資口の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資口を取得した価格で売却できない可能性があり、
           その結果、損失を被る可能性があります。
            なお、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直しや
           引下げによる影響を受けることがあります。
        (イ)本投資口の市場での取引に関するリスク

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            本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場において売買されています。本投資法人の資産総額
           の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動産
           投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止されます。
            本投資口の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡するほかに換金の手段がな
           いため、本投資口を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡
           自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。
            なお、本投資法人が本投資法人債又は本新投資口予約権を発行した場合、本投資法人債及び本新投資口予
           約権には、確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
        (ウ)金銭の分配に関するリスク

            本投資法人は前記「2           投資方針/(3)分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
           配を行いますが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本
           投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産(本「(1)リスク要因」の
           項において、以下「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴
           う除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
        (エ)収入及び支出の変動に関するリスク

            本投資法人の収入は、本投資法人が取得するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の賃料収入に主として
           依存しています。賃料収入のうち、固定賃料の契約の場合は、主として賃借人の退去に伴う不動産の稼働率
           の低下(建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。)、変動賃料が採用されている場合
           は、ホテルの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があるほか、固定賃料の場合においても、賃借
           人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること、契約どおりの増額改定を行えない可能性も
           あります(これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④不動産及び信託受益権に関す
           るリスク/(ウ)賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。)。また、当該不動産に関して締結され
           る賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
            一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する
           費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大
           し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
            このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性
           があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資口の
           市場価格が下落することがあります。
        (オ)新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

            本投資法人は、規約において認められる投資口数の範囲において、新投資口を随時発行することが許容さ
           れており、かかる新投資口の発行により既存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本
           投資法人の計算期間中に発行された新投資口に対しては、当該計算期間の期初から存在する投資口と同額の
           金銭の分配が行われることになるため、既存の投資主は、新投資口の発行がなかった場合に比して、悪影響
           を受ける可能性があります。
            さらに、新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影
           響を受ける可能性があります。
        (カ)LTVに関するリスク

            本投資法人のLTVは、本資産運用会社の運用ガイドラインにより原則として60%を上限としますが、資産
           の取得等に伴い一時的に60%を超えることがあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可
           能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果、金利上昇等の局面において、投資主への分配額が減少
           するおそれがあります。
        (キ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク

            本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対
           して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一
           ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで
           確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ずしも、
           決算期毎に招集されるわけではありません。投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないと
           きは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのう
           ちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなさ
           れます(投信法第93条第1項及び規約第14条)。但し、(i)a.執行役員又は監督役員の選任又は解任、b.
           資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、c.解散、d.投資口の併合及びe.執行役員、監
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           督役員又は会計監査人の責任の免除に関する議案が投資主総会に提出されることについて本投資法人が本投
           資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこれに準ずる方法により公表した日のいずれ
           か 早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投資口を6か月以上引き続き有する投資主が、
           当該議案に反対である旨を本投資法人(招集権者が執行役員若しくは監督役員以外の者である場合は、本投
           資法人及び招集権者の双方)に通知した場合、又は(ii)上記a.からe.に関する議案について、本投資法
           人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資法人のウェブサイトにおいて公表した場合
           は、当該議案についてはみなし賛成の規定の適用はありません(規約第14条第3項)。また、規約第14条を
           変更する規約変更議案についてはみなし賛成の規定の適用はありません(規約第14条第4項)。さらに、本
           投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
            これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない
           可能性もあります。
        ② 本投資法人の資産の取得及び保有物件の運用に関するリスク

        (ア)スポンサーサポート契約に基づき情報提供等を受けた物件について、本投資法人が希望するとおりに物件
          取得が行えないリスク
            本投資法人及びMTHAMは、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間で、2016年3月1日付及
           び2016年11月1日付にてそれぞれ不動産等の情報提供に関する協定書及びスポンサーサポートに関する協定
           書を締結しています(スポンサーサポート契約については、前記「2                                投資方針/(1)投資方針/②基本方
           針/(オ)森トラストグループのサポートを最大限活用した成長戦略」をご参照ください。)。なお、不動
           産等の情報提供に関する協定書及びスポンサーサポートに関する協定書のMTHAMの地位及び権利義務は、前
           資産運用会社との合併に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。しかし、不動産等
           の情報提供に関する協定書は、本投資法人及び本資産運用会社に対し、本投資法人の投資基準に適合する不
                    (注)
           動産等に関する情報            の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、また、スポンサーサポートに関する
           協定書は、森トラスト・ホテルズ&リゾーツが、本投資法人及び本資産運用会社に対し、主たる用途を宿泊
           施設とするホテル・旅館等及びこれらの付帯施設についてのマーケット概況に係る情報提供やこれらの取
           得・運営・管理に関する情報提供又は意見交換を行うものに過ぎません。したがって、森トラストを含む同
           社グループ合計5社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負って
           いるわけではありませんし、第三者保有の不動産等を必ず本投資法人が取得できるとの保証もありません。
           すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適
           切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
            したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産の
           ポートフォリオを構築できない可能性があります。
           (注)森トラストグループ5社の保有する不動産等のほか、第三者が保有する不動産等に係る情報を指します。
        (イ)不動産を取得又は処分できないリスク

            不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時
           期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、本投資法人が取得を希望する不動産等
           及び不動産関連資産を取得することができるとの保証はありません。取得が可能であったとしても、投資採
           算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人
           が不動産等及び不動産関連資産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価
           格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
            不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設
           は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに
           限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
            以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを
           構築できない可能性があり、また、ポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
        (ウ)本投資法人の資金調達に関するリスク

            新投資口の発行、新投資口予約権の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投
           資法人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及
           び条件で新投資口の発行、新投資口予約権の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる
           保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、
           資金繰りがつかなくなる可能性があります。
            また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資
           法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用
           状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設
           けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の
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           可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に
           悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担
           等 を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人が本書の日
           付現在行っている借入れについては、財務制限条項が設けられています。かかる財務制限条項には、本投資
           法人のLTV等の財務指標に関する数値が一定の数値を超過した場合の、現金等の留保義務、担保提供義務等
           が含まれます。
            本投資法人の保有物件に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された保有物件の売却を希望し
           たとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価
           格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合
           又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを
           要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保
           に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、
           その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得な
           くなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、
           その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がない
           ために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
            また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時
           の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右さ
           れます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加し
           た場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加や費用の支払いにより、投資主に
           対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (エ)投資対象をホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に特化していることによるリスク

          a.本投資法人の収益がホテル・旅館業界等の収益に依存していることのリスク
            本投資法人は、不動産の中でも、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設を主たる投資対象としています。
            したがって、本投資法人の業績は、ホテル・旅館業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合に
           よっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新
           せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影
           響を受けることがあります。
            また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み
           合わせた賃料構成とした場合、テナントの売上減少又は利益の減少等が、賃料収入に直接的な悪影響を与え
           ることになります。本書の日付現在、本投資法人が保有する一部の資産についての賃貸借契約は、かかる固
           定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料構成となっています。
            なお、本投資法人が、ある施設について、賃貸借契約でなく、運営委託契約を締結して運営受託者に運営
           を委託する場合にも、上記とほぼ同様のリスクがあります。
            ホテル・旅館業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性があり
           ます。
           ・国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行動の変化の影響を
            受けた旅行者数の減少
           ・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
           ・旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
           ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
           ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
           ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提
            供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
           ・類似するコンセプトのホテル及び旅館との競合による集客力の低下
           ・旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
           ・機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
           ・提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
           ・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
           ・自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
           ・旅館業法(昭和23年法律第138号、その後の改正を含みます。)に基づく営業許可その他許認可の取消し
            特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響による世界的な移動制限や外出自粛等によ
           り、本投資法人において保有物件の利用客の減少等によるテナントの大幅な売上及び利益減少並びに本投資
           法人がホテル営業の売上又は利益に連動して受領する変動賃料の減少が生じています。また今後について
           も、訪日外国人客を含め更に利用客が減少する可能性があり、また、状況によっては、ホテル営業の一時的
           な停止を余儀なくされる可能性もあります。これらの結果、保有物件におけるテナントの売上及び利益並び
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           に本投資法人がホテル営業の売上又は利益に連動して受領する変動賃料は更に減少する可能性があり、これ
           ら新型コロナウイルスの感染拡大によるホテル営業に対する影響が長期化・深刻化する場合には、既存テナ
           ン トからの賃料収入の減少に加えて、既存テナント又は既存オペレーターの経営に悪影響が及ぶことに起因
           して発生しうる既存テナントとの賃貸借契約の見直しや、既存テナント又は既存オペレーターの営業停止・
           退去等の様々な事象の発生により、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。
            また、ホテル・旅館業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。現在の本投資法人のポートフォ
           リオは、2月末日で終了する計算期間と8月末日で終了する計算期間で季節的要因による収益の大きな変動は
           回避されていると考えていますが、ポートフォリオの変動や計算期間の変更等の結果、季節的要因による収
           益の変動が生じる可能性を完全に排除するものではありません。
            さらに、保有物件に関して本書の日付現在有効な賃貸借契約において定められている最低保証賃料は、1
           年間の変動賃料の合計額が最低保証賃料に満たない場合にその差額について1年毎に支払われる仕組みであ
           るため、計算期間毎に収益が大きく異なる可能性があります。
            したがって、本投資法人の収益は2月末日で終了する計算期間と8月末日で終了する計算期間で異なること
           があります。賃料の算定方法についての詳細は、後記「5                           運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の
           主要なもの/(コ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
          b.既存テナント等が退去した場合に関するリスク

            ホテル・旅館業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、
           権利等をテナント又はオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求される
           ことから、賃貸借契約又は運営委託契約が解除され又は更新されずに既存テナント又は既存オペレーターが
           退去した場合、代替するテナント又はオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居する
           か、又は新たな運営委託契約の締結後運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼
           働率が大きく低下すること、代替するテナント又はオペレーター確保のために賃料や受託手数料水準を下げ
           ざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約や運営委
           託契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
           す。本投資法人は既存テナント又は既存オペレーターが退去した場合に代替するテナント又はオペレーター
           となりうる者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存テナント又は既存オペレーターの退去
           に備えることがありますが、その場合でも、必ずしも相手方がテナント又はオペレーターとなる契約上の義
           務を負うわけではなく、既存テナント又は既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を
           避けることができるとは限りません。
            さらに、既存オペレーターへの運営委託の終了によってオペレーターが交代するものとしていても、円滑
           な交代ができず、又は交代に伴って多額の費用が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
           能性があります。
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          c.FF&Eの定期更新に関するリスク
                                               (注)
            ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E                                       の定期的な更新投資及
           び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテム毎
           に、本投資法人とテナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸
           借契約又は運営委託契約において規定されることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその
           多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績
           に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の一部又は全体が相
           当期間閉鎖される場合もあり、この間オペレーターの得られる収益が減少することがあります。また、かか
           るFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の売上又は利益増につながらず、
           期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (注) FF&Eは、Furniture、Fixture               & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な
              資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。
          d.オペレーターの業態の偏りに関するリスク

            ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大
           きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退する
           ときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
          e.ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク

            本投資法人は、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施
           設としての安全性に問題がないと判断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造の建造物へ投資す
           ることがあります。また、築年が古い建築物、都市部のような手厚い災害対策がなされていない手付かずの
           自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。このような特殊な建築物には特有の
           リスクがあります。詳しくは後記「④不動産及び信託受益権に関するリスク/(エ)災害等による建物の毀
           損、滅失及び劣化のリスク」をご参照ください。本投資法人は、現地で建物の目視調査を含む非破壊調査を
           行い、消防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。)(以下「消防法」といいます。)等を
           含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーショ
           ン上の支障がないことも確認した上で投資する方針ですが、このような特殊な不動産特有のリスクを回避で
           きず、当該建築物でのオペレーションが不可能になった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害
           した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
        (オ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク

            本投資法人の保有物件の全ては、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件で
           す。本投資法人の保有物件のうち、「シャングリ・ラ                         東京」、「コートヤード・バイ・マリオット                     東京ス
           テーション」及び「コートヤード・バイ・マリオット                         新大阪ステーション」は森トラストへ賃貸し、「ホ
           テルサンルートプラザ新宿」は株式会社相鉄ホテルマネジメントへ賃貸し、「ヒルトン小田原リゾート&ス
           パ」はMT&ヒルトンホテル株式会社へ賃貸しています。
            また、本投資法人の保有物件のうち、「コートヤード・バイ・マリオット                                     東京ステーション」及び
           「コートヤード・バイ・マリオット                 新大阪ステーション」は森トラスト・ホテルズ&リゾーツが、「シャ
           ングリ・ラ      東京」はShangri-La          Hotels    Japan株式会社が、「ホテルサンルートプラザ新宿」は株式会社相
           鉄ホテルマネジメントが、「ヒルトン小田原リゾート&スパ」はHilton                                  Worldwide     Manage    Limitedが運営
           しており、「コートヤード・バイ・マリオット                      東京ステーション」及び「コートヤード・バイ・マリオッ
           ト  新大阪ステーション」についての森トラストとのマスターリース契約並びに「ヒルトン小田原リゾー
           ト&スパ」についてのMT&ヒルトンホテル株式会社との賃貸借契約においては、ホテル営業の利益に連動す
           る変動賃料が、「シャングリ・ラ                東京」の森トラストとのマスターリース契約においてはホテル営業の売
           上等に連動する変動賃料が採用されています。
            したがって、本投資法人の収入は、森トラストグループ、Shangri-La                                  Hotels    Japan株式会社、株式会社
           相鉄ホテルマネジメント及びHilton                 Worldwide     Manage    Limited各社のホテル運営状況により大きな影響を
           受けます。これらの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下して変動賃料の額(設定されている場
           合)が減少する可能性があります。また、財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解
           約その他の理由により物件から退去した場合や運営を中止した場合には、個々のホテルの運営には高度のノ
           ウハウを必要とすることから、代替テナント・オペレーターとなりうる者が限定されているために、これら
           のものが見つかるまでの期間が長期化する可能性があり、また、当該ホテルの稼働率が大きく減少したり、
           代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあります。これらの結果、本投資法
           人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、保有物件に関して、「コートヤー
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           ド・バイ・マリオット           東京ステーション」及び「コートヤード・バイ・マリオット                            新大阪ステーション」
           についての森トラストとの間のマスターリース契約においては取得後10年間、「ヒルトン小田原リゾート&
           ス パ」についてのMT&ヒルトンホテル株式会社との賃貸借契約においては取得後5年間、賃貸人の同意なく
           中途解約することができない旨の定めを設け、また、「シャングリ・ラ                                  東京」についての森トラストとの
           間のマスターリース契約及び「ホテルサンルートプラザ新宿」についての株式会社相鉄ホテルマネジメント
           との間の賃貸借契約においては契約期間中、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け
           てかかるリスクを限定すべく対応しています。しかしながら、かかる中途解約が制限される期間の経過後は
           テナントからの中途解約又はテナントの退去を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又
           は低減できるとは限りません。
        (カ)少数の物件に収入が依存していることによるリスク

            本投資法人のポートフォリオは、本書の日付現在、5物件により構成されています。このように、本投資
           法人の保有する物件の数が少数であることから、いずれかの物件が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化
           し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、又はそのテナント若しくはオペレーターの財政
           状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナント若しくはオペレーターが中途解約等により退去や運営を
           中止した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人はこれらの
           保有物件について現時点で有効な賃貸借契約において、契約期間中又は一定期間、賃貸人の同意なく中途解
           約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制
           限される期間の経過後はテナントからの中途解約又はテナントの退去を制限することはできないため、当該
           リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
        (キ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク

            本投資法人のポートフォリオのうち、本書の日付現在、3物件が東京都に所在しています。東京都におけ
           る地震その他の災害や、東京都の情勢の悪化等の理由により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる
           可能性があります。
            また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に新たな地域的な偏在が生じる可能性もありま
           す。その場合、上記同様、当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能
           性があります。
        (ク)フランチャイズ契約に関するリスク

            本投資法人の保有物件のうち、「コートヤード・バイ・マリオット                                 東京ステーション」及び「コート
           ヤード・バイ・マリオット             新大阪ステーション」に係るテナントである森トラストは、ホテル事業やブラ
           ンドライセンシングに関するフランチャイズ契約を締結しています。このようなフランチャイズ契約におい
           ては、フランチャイザーは、フランチャイジーに対して、一定のオペレーティングスタンダードや他の基
           準・条件の遵守を要求しており、フランチャイジーがかかる基準・条件に違反した場合(フランチャイジー
           がフランチャイズ契約上のフランチャイジーの地位等を譲渡等することによって、かかる基準・条件に違反
           する場合も含みます。)には、これらのフランチャイズ契約をフランチャイザーから解約される可能性があ
           ります。また、使用しているブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪
           影響を及ぼす可能性があります。このように、フランチャイズ契約が終了しホテル事業が不可能となった場
           合、又は、何らかの理由によりテナントにおける当該ホテルブランドの使用が不可能となった場合、「コー
           トヤード・バイ・マリオット              東京ステーション」及び「コートヤード・バイ・マリオット                             新大阪ステー
           ション」のホテルとしての運営及びブランド価値が低下することにより、本投資法人の収益等に悪影響を及
           ぼす可能性があります。今後、本投資法人が取得するホテル・旅館等及びこれらの付帯施設においても、こ
           のようなフランチャイズ契約をテナントが締結している場合には、同様のリスクが生じる可能性がありま
           す。
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

        (ア)森トラストグループへの依存、利益相反に関するリスク
            森トラストは、本書の日付現在、本資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向
           元です。また、本投資法人及びMTHAMは、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツとスポンサーサ
           ポート契約並びに森トラストグループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結しています(スポンサー
           サポート契約については、前記「2                 投資方針/(1)投資方針/②基本方針/(オ)森トラストグループの
           サポートを最大限活用した成長戦略」をご参照ください。)。なお、スポンサーサポート契約及び森トラス
           トグループが有する商標の使用許諾に関する覚書のMTHAMの地位及び権利義務は、前資産運用会社との合併
           に伴い、2019年3月1日付で、本資産運用会社に承継されています。また、本投資法人は、森トラスト・ホテ
           ルズ&リゾーツを含む森トラストグループが独自のノウハウを有し、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の
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           特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には森トラスト・ホテルズ&リゾーツを含む森
           トラストグループをオペレーターに選定します。このように、森トラストグループをオペレーターとするこ
           と により、本投資法人はその運用資産の運営に際し森トラスト・ホテルズ&リゾーツを含む森トラストグ
           ループの名称及びロゴ等を使用します。
            すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツと密接な
           関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する森トラスト及び森トラスト・ホ
           テルズ&リゾーツの影響は極めて高いということができます。
            したがって、本投資法人及び本資産運用会社が森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間
           で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合、森トラストグループの事業方針
           の変更等により森トラストグループにおける本投資法人の位置づけが変化した場合、森トラストグループの
           運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は森トラストグループの業績若しくは財政状
           態が悪化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
            また、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、森トラストグループとの間で取引
           を行う場合、利害関係人取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、森トラ
           ストグループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合
           には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
            さらに、本投資法人及び本資産運用会社が森トラスト及び森トラスト・ホテルズ&リゾーツとの間で締結
           している契約は、森トラストグループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありま
           せん。森トラストグループは、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に関わる取得、開発、保有・運営、再
           生、リーシング、森トラストグループ以外の第三者からの各種コンサルティング業務、PM業務又はホテル運
           営業務(賃貸借の形態によるものも含みます。)の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不
           動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と森トラストグループと
           が、特定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる
           状況が生じる可能性は否定できません。
            上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、森トラストグループからの物件取得に際
           しての取得価格その他の購入条件、森トラストグループが所有する土地の借地に関する条件、オペレーター
           である森トラストグループに対する賃貸又は運営委託に関する条件、森トラストグループに対する旧民法
           (後記「④不動産及び信託受益権に関するリスク/(ア)不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関す
           るリスク」において定義します。以下同じです。)上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任の追及そ
           の他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者の誘致、PM業務の遂行等があげられます。
            これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性が
           あります。
        (イ)本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託していることに関するリスク

            本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を受託するのに加え、森トラスト総合リート投資法人の資
           産運用業務を受託しています。
            本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託することにより、本投資法人と森トラスト総合
           リート投資法人との間でホテル・旅館等及びこれらの付帯施設(以下、本(イ)において「ホテル」といい
           ます。)をその全部又は一部の用途とする不動産等(以下、本(イ)において、「ホテル物件」といいま
           す。)の取得に関する競合が発生する可能性があります。そこで、本資産運用会社は、ホテル物件の取得に
           関する競合による利益相反を防止するため、上記「第一部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/1 投資
           法人の概況/(4)投資法人の機構/②投資法人の運用体制/(オ)「物件取得に関する顧客間での競合防
           止等に関する基準」の制定」に記載のとおり、第三者から提供されるホテル物件に関する情報の検討につい
           て、原則として、主たる用途がホテルであるホテル物件その他の一定の属性基準を満たすホテル物件につい
           ては森トラスト総合リート投資法人よりも本投資法人が優先して取得を検討し、それ以外のホテル物件につ
           いては森トラスト総合リート投資法人が本投資法人よりも優先して取得を検討するといったホテル物件に関
           する情報の管理体制等に関する仕組みを定めています。しかしながら、かかる仕組みが今後想定どおり有効
           に機能するとの保証はありません。
            また、本資産運用会社による過去及び将来の森トラスト総合リート投資法人に係る資産運用業務における
           法令違反等が発見された場合、規制当局から行政処分を受けること等により、本投資法人の資産運用業務に
           支障が生じるとのおそれは否定できません。
        (ウ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

            本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思
           決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者
           に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び
           ノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等
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           を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投
           資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法
           令 に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
            また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
           としての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、利益相
           反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資
           法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
            このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託受託
           者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のため
           にはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務
           遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠
           その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を
           及ぼす可能性があります。
        (エ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

            本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材
           が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
        (オ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

            本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の
           承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポー
           トフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが
           可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性がありま
           す。本資産運用会社は、中長期にわたり観光産業の中核となる、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設に対
           して投資し、「資産性」「安定性」「成長性」を兼ね備えた運用を行う方針を運用ガイドラインで定めてい
           ますが、この方針を投資主総会の承認を受けずに変更することも可能です。
            また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主
           総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態
           等に変更される可能性があります。
            一方で、森トラストグループの経営戦略の変更その他の運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の
           運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を
           もたらす可能性があります。
        (カ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

            本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
           す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生
           法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性がありま
           す。
            本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に
           投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資口の
           上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
            本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の
           残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、
           投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
        (キ)敷金及び保証金に関するリスク

            本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一
           部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定
           よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場
           合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、不動産信託受益権を取得した場合
           に、その信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が
           敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する
           可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ク)インサイダー取引規制に関するリスク

            投資口の取引についても、金融商品取引法が定めるインサイダー取引の規制対象となります。2014年4月1
           日に施行された投資法人の発行する投資口の取引へのインサイダー取引規制の導入等を定めた金融商品取引
           法等の一部を改正する法律(平成25年法律第45号)においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、
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           資産運用会社及びその特定関係者(資産運用会社の親会社、及び投信法第201条第1項に規定する資産運用会
           社の利害関係人等のうち、一定の基準を満たす取引を行い、又は行った法人)の役職員が会社関係者として
           上 記規制の対象者に含まれるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事実が重要事実として規定さ
           れています。本投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口
           又は不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の
           悪影響をもたらすおそれがあります。なお、上場投資口については、上場株式同様、大量保有報告書制度の
           対象となっています。
        (ケ)不動産の取得方法に係るリスク

            本投資法人は、今後不動産を取得するに当たり、投資法人としての税制上の軽減措置を受けることを目的
           として、当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を譲渡代金支払日後直ちに行わない場合がありま
           す。この場合、売主が譲渡代金支払い後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は
           売主が倒産すること等により、本投資法人が当該不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、
           また、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。本投資
           法人は、上記軽減措置に関する手続のために必要な一定期間について、仮登記を経ること等により本登記の
           順位を保全して上記リスクを回避する方針ですが、仮登記には順位保全効果しかなく、本登記がなされる前
           に売主が倒産した場合等には本投資法人が保護されない可能性があり、上記リスクを完全に排除できるわけ
           ではありません。
        (コ)自己投資口取得に係るリスク

            本投資法人は、資金調達環境、金融マーケットの状況、本投資法人の投資口価格の状況等を勘案し、投資
           主還元と資本コストの最適化に資すると判断した場合、自己投資口の取得を行うことがありますが、取得し
           た自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び
           価格で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を満たし法人税が課税されないこ
           ととなるためには、税引前当期利益に一定の調整を加えた金額の90%超の配当を行う必要があります(以下
           「90%超配当要件」といいます。)が、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されるこ
           とから、税引前当期利益に比し、本投資法人が実際に配当できる金額が自己投資口の金額分減少する可能性
           があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合に90%超配当要件を満たせない可能性
           があります。
        ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク

            本投資法人の主たる運用資産は、後記「5                     運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの」
           に記載の不動産等資産です。不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産
           である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれま
           す。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産信託受益権その他不動産を裏付けとする
           資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
            なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ナ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固
           有のリスク」及び「(ニ)信託の受益権の準共有等に関するリスク」をご参照ください。
        (ア)不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク

            本投資法人の投資対象となる不動産及びその信託受益権等の不動産関連資産に瑕疵(地盤若しくは地質の
           欠陥、土地の境界の未確定、越境物、被越境物の存在、土地又は建物の面積の不足、建物の構造、材質等に
           関する欠陥、賃貸借契約の不備、その他の物理的な欠陥及び土地又は建物の完全な所有権の不存在、用益物
           権又は担保権による制限、その他の法律上の欠陥をいいます。なお、工事における施工の不具合及び施工報
           告書の施工データの転用・加筆等、免震装置、制震装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合等を含みま
           すが、これらに限りません。)が存在する場合又は不動産関連資産が不動産関連資産の売買等に関する契約
                                             (注)
           の内容に適合しない場合、本投資法人に損害が発生する可能性があります                                     。そこで、本資産運用会社
           が不動産の選定・取得の判断を行うに当たっては、専門業者から建物状況評価報告書を取得する等の物件精
           査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産につ
           いても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造
           耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否か
           を事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴
           います。したがって、かかる瑕疵又は契約不適合等が本投資法人の取得後に判明する可能性もあります。本
           投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任(旧
           民法(民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号。その後の改正を含みます。以下「民法改正法」と
           いいます。)による改正前の民法を意味し、以下「旧民法」といいます。民法改正法による改正後の民法を
           単に「民法」といいます。)第570条、第566条等に定める瑕疵担保責任をいいます。)又は契約不適合責任
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           (民法第562条、第570条等に定める契約不適合責任をいいます。)を負担させる場合もありますが、たとえ
           かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上
           の 契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例
           であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
            これらの場合には、当該瑕疵又は契約不適合等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下すること
           を防ぐために必要となる当該瑕疵又は契約不適合等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大と
           なる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるをえなくなること
           があり、投資主に損害を与える可能性があります。
            また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあ
           ります。さらに、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加
           えて、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない
           場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範
           囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
            さらに、本投資法人の主たる投資対象であるホテル・旅館等及びこれらの付帯施設において、隣地との境
           界が確定していない場合や、景勝地に存在すること等により公道への接続が限定されていることがありえま
           す。本投資法人は、このような境界が確定していない物件や公道への接続が限定されている物件であって
           も、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがありますが、本投資法人の想定に反し、
           隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所有者の所有に属す
           るものとされたり、公道への接続手段が失われ又はより限定されることにより運営に悪影響が生じること等
           により、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
           (注)原則として、2020年3月31日以前に締結された契約及び発生した債権については旧民法に基づく瑕疵担保責任の規定が適
             用され、2020年4月1日以後に締結された契約及び発生した債権については民法改正法による改正後の民法に基づく契約
             不適合責任の規定が適用されます。したがって、2020年3月31日までの売買契約を締結した不動産関連資産については2020
             年4月1日以降も旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されます。旧民法上の瑕疵担保責任は、買主が特定の不動産等を購入
             する場合、不動産等に隠れた瑕疵がある場合には、売主に対して契約の解除、損害賠償又は代金減額を請求することがで
             きるというものであり、民法上の契約不適合責任は、売買の目的物が特定物であるか否かにかかわらず、また、隠れた瑕
             疵か否かにかかわらず、引き渡された目的物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものがある場合に
             は、売主に対して契約の解除、損害賠償、代金減額又は追完(目的物の修補、代替物の引渡、不足分の引渡による履行の
             追完をいいます。)を請求することができるというものです。瑕疵担保責任又は契約不適合責任の間には上記のほかいく
             つかの相違点が存在しますが、本投資法人の場合、不動産関連資産の売買に関する契約において、瑕疵担保責任及び契約
             不適合責任の内容について特約で修正し、かつ、別途、表明保証責任により売主が負担する責任の範囲を詳細に合意しま
             すので旧民法の瑕疵担保責任の規定が適用されるのか民法の契約不適合責任の規定が適用されるのかによって有意的な違
             いが生じないことが多いと考えられます。
        (イ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク

            本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅建業法上、宅地建物取引業者とみなされるため、
           同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、旧民法
           上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されていま
           す。したがって、本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等の
           修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があり
           ます。
            加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
           により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結
           果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
            さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解さ
           れており、実務もこれにならうのが通例ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を
           得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外
           の債務又は義務等を負う場合があり得ます。
        (ウ)賃貸借契約に関するリスク

          a.賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
           り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に
           係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
           約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
           かる条項の効力が否定される可能性があります。
            以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に
           損害を与える可能性があります。
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          b.賃料不払に関するリスク
            賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法(平成14年
           法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいます。)上の更生手続その他の倒
           産手続(以下、併せて「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払
           が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況に
           なった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
          c.賃料改定に係るリスク

            テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
           について、定期的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持さ
           れる保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
           資主に損害を与える可能性があります。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
           は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
          d.賃借人による賃料減額請求権行使のリスク

            建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みま
           す。)(以下「借地借家法」といいます。)第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
           除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られ
           る賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
          e.変動賃料に関するリスク

            保有物件について本投資法人とテナントの間で締結されている賃貸借契約においては、(i)固定賃料に
           よる賃料構成と、(ⅱ)原則として売上高又は利益に連動した変動賃料による賃料構成(原則として売上高
           又は利益に連動した変動賃料をとるものの、当該変動賃料に係る最低保証賃料とを組み合わせた賃料構成を
           含みます。)があります。後者の賃料構成については、売上高又は利益に連動した変動賃料の支払いを受け
           る場合には、売上高の減少又は利益の減少等が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に
           悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。本書の日付現在、本投資法人が保有する資産に
           ついての賃貸借契約においては、かかる固定賃料の賃料構成のもの、変動賃料の賃料構成のもの並びに変動
           賃料及び最低保証賃料が組み合わさった賃料構成のものがあります。
            また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につい
           て、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合がありえます。その結果、本来支払われるべき
           金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能
           性があります。
        (エ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

            火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下
           「災害等」といいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性がありま
           す。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくさ
           れることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性
           があります。
            特に、本投資法人の主たる投資対象である、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設は、災害等の被害を受
           ける可能性が高い場所に立地することもあり、また、特に旅館の多くは木造であり、築年数も古い傾向にあ
           ることから、火災をはじめとする災害等の影響を受ける可能性が高いという、他の種類の不動産にはない特
           殊性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上
           回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合、又は保険契約に基づく保険会社
           による支払いが他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等
           に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。なお、現ポートフォリオについては、全ての
           保有物件において火災保険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りま
           せん。また、我が国における地震による災害の影響度の甚大性とその発生の可能性に鑑み、ポートフォリオ
           全体に与える影響及び保険の実効性を考慮し、PML値が15%超の各物件について、火災保険及び利益保険の
           特約として地震保険を付保することを検討します。ただし、地震保険を付保しても人的被害の賠償について
           は、保険でカバーされないこともあります。また、個々の物件の具体的事情により、保険の提供が受けられ
           ず、当該物件につき地震保険を付保できない可能性もあります。さらに、災害等により建物が滅失、劣化又
           は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等
           が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産をホテル・旅館
           等及びこれらの付帯施設として利用することができなくなる可能性もあります。
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        (オ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

            運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が
           発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民
           法上無過失責任を負うことがあるところ、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設においては、アスレチック
           やプールといったレジャー用施設を土地の工作物として併設しているものがあるため、ホテル・旅館等及び
           これらの付帯施設においては、土地の工作物により第三者、特に利用客の生命、身体又は財産等が侵害され
           るリスクは相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に
           対して保険金が支払われない場合、前記「(エ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同
           様、本投資法人の収益等は悪影響を受ける可能性があります。
            また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
           額の費用を要する可能性があります。なお、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
           賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
            前記「(エ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本
           投資法人の主たる投資対象であるホテル・旅館等及びこれらの付帯施設は、その特殊性から、他の種類の不
           動産に比べて高いものと考えられます。また、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生
           命、身体又は財産等を侵害する危険性も想定されます。
        (カ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

            建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整
           理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建
           築中のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆ
           る既存不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるた
           め、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、ま
           た、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。特に、
           建築から年月が経過している歴史的建造物については、建築時の法令と現行の法令の規定が大きく異なる可
           能性があり、この場合、適用される建蔽率、容積率、高さ制限、用途の制限等の制限の内容も大きく異なる
           ことから、現状と同規模の建物を建築できない可能性や、そもそも建物を再建築できない可能性が一般的に
           大きいと考えられます。
            さらに、建築から年月が経過していること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失わ
           れている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことがで
           きず、結果として当該不動産をホテル・旅館等及びこれらの付帯施設として利用することができなくなる可
           能性もあります。
            また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性
           があります。例えば、都市計画法及び地方公共団体の条例による風致地区内、古都における歴史的風土の保
           存に関する特別措置法(昭和41年法律第1号。その後の改正を含みます。)における歴史的風土保存区域
           内、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)(以下「文化財保護法」といいま
           す。)に基づいて指定された史跡及び名勝内、並びに自然公園法による特別地域内における建築等や現状変
           更を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の規制、河川法(昭和39年法律第167号。その後の改正を含
           みます。)による河川保全区域における工作物の新築を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の制限、
           文化財保護法に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮
           設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成
           7年法律第123号。その後の改正を含みます。)に基づく不動産の耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物
           の建築・増改築の制限等が挙げられます(その制限や課される義務の内容は様々です。)。また、これらの
           規制により、運用資産である不動産に関する情報が開示又は公表されることもあります。これらの規制が適
           用される場合、当該不動産の修繕、改築、増築その他の現状変更のほか、処分及び建替え等に際して、それ
           らの行為が行政法規上禁止され不可能となったり、禁止されない場合でも事実上の困難が生じたり、これら
           の義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたり、開示又は公表に起因して運用資産のホテル・旅館等
           及びこれらの付帯施設としての集客や売上に悪影響を生じる可能性があります。
            さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画
           対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。ま
           た、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
        (キ)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

            本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法(昭和45年法律第138
           号。その後の改正を含みます。)(以下「水質汚濁防止法」といいます。)に規定される特定施設が設置さ
           れている場合があります。
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            水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場
           合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停
           止 を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出さ
           れ又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物
           質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、
           都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の
           地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道
           府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられ
           ることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、か
           かる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出
           又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生
           じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
            これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
        (ク)法令の制定・変更に関するリスク

            土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
           す。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産に
           つき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性がありま
           す。
            また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能
           性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によって
           も、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立
           法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。こ
           のような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ケ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

            本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義があ
           る者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される(詐害
           行為取消)可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始さ
           れた場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
            また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(本(ケ)において、以下「買主」といいま
           す。)からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買
           主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている
           場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性がありま
           す。
            本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取り消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討
           し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取り消されるリスク等を回避するよう努めますが、
           このリスクを完全に排除することは困難です。
            さらに、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断さ
           れ、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売
           主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
        (コ)マスターリースに関するリスク

            本投資法人は、マスターレッシー(転貸人)が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結し
           た上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
            マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
           ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する
           賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払いが滞
           る可能性があります。
        (サ)転貸に関するリスク

            賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、
           不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性がある
           ほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人
           の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
           約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定され
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           ている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、
           敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (シ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

            テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が
           及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナン
           ト属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
        (ス)ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設としての建物使用態様に関するリスク

            保有物件は、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設を中心とする複合施設として、不特定多数の利用者に
           対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテル顧客以外の公衆に対してもロビー、
           トイレ等の共用部分を開放しているため、清掃・維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性がある
           とともに、ホテル施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性は常にあります。これにより、
           テナントが不測の損害を被る場合、若しくは、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設自体に損害が発生した
           場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (セ)共有物件に関するリスク

            運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独
           で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
            まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半
           数で行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管
           理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその
           持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれら
           の権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
            さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
           条)及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者の意
           図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
            この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
           ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合
           には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、
           倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52
           条、民事再生法第48条、会社更生法第60条)。
            他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体
           について当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられ
           ています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持
           分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持
           分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者
           間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他
           の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
            不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になる
           と一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性がありま
           す。
            また、共有不動産について、一部の共有者が他の共有者全員からその持分を賃借し、当該共有不動産を一
           体として使用収益する場合がありますが、かかる賃貸借の有効性や借地借家法により保護されるかは必ずし
           も明らかではなく、また、当該権利の第三者対抗要件も明らかではありません。本投資法人は、共有不動産
           の取得に当たりかかる賃貸借を行う場合がありますが、本投資法人がかかる賃貸借を行った場合において、
           かかる賃貸借の有効性が否定され、又は第三者対抗要件の具備が認められない場合には、その賃借権を他の
           共有者又は他の共有者からの譲受人に対して対抗できず、共有不動産を一体として使用収益する権限を失
           い、これにより不利益を受ける可能性があります。
            共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
           より多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (ソ)区分所有建物に関するリスク

            区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)
           (以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる
           共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法
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           及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合に
           は原則として集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分
           の 床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法
           の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
            区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をす
           ることがあることは、共有物件の場合と同様です。
            区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
            区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
           す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る
           敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権
           の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有
           効となります(区分所有法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞ
           れ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分
           有形式の敷地利用権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このよう
           に専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現す
           る可能性があります。
            また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第
           三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性が
           あります。
            このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの
           時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (タ)借地物件に関するリスク

            借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特
           有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に
           消滅し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が
           ある場合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由に
           より消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地
           借家法第13条、借地法(大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいま
           す。)第4条第2項)を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。
           普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の
           物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本
           投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
            また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、ほかに転売されたり、借地権設定時に既に存在
           する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用の
           ある法令に従い第三者対抗要件(借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている
           建物を所有していることが該当します。)が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の
           新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特に、ホテル・旅館等及びこ
           れらの付帯施設の敷地は、庭園等を含んでいることから建物の規模に比較して相当程度広いことがあり、こ
           の場合、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の建物が存在する範囲が敷地の一部に限られているため、本
           投資法人がホテル・旅館等及びこれらの付帯施設の建物について所有者として登記されていたとしても、当
           該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。
            さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
           なります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになる
           ので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権
           設定者への承諾料の支払いが予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者
           が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求
           権が認められているものではありません。)。
            加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額
           又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について
           担保設定や保証はなされないのが通例です。
            その他、地方自治法に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であって
           も、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長は
           その契約を解除できるとされていますが(地方自治法第238条の5第4項)、かかる規定は、地方自治法に定
           める財産区がその財産を貸し付ける場合にも適用されるものとされています(地方自治法第294条第1項、第
           238条の5第4項)。したがって、地方公共団体や財産区から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人
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           は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び
           収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上
           記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が
           増す可能性があります。
        (チ)借家物件に関するリスク

            本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃
           借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を
           単独で、テナントへ賃貸することがあります。この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物
           の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(タ)
           借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
            加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らか
           の理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了す
           るとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがありま
           す。
        (ツ)開発物件に関するリスク

            本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約
           を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異
           なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けら
           れない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があ
           るほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されてい
           ない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収
           益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (テ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

            本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント
           (不動産等の売買契約のうち契約締結から1か月以上経過した後に不動産等の決済・物件引渡しを行うこと
           を条件としているもの)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合に
           は、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわら
           ず、不動産又は不動産信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされるこ
           とも少なくありません。
            フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるた
           め、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契
           約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状況等が悪影響を受
           ける可能性があります。
        (ト)有害物質に関するリスク

            本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合に
           おいて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵
           されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために
           土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性がありま
           す。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的
           に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土
           地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌
           の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物
           質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりそ
           の被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
            この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた
           費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
            また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等に
           アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合や
           PCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を
           除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要
           となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質に
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           よって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠
           償する義務が発生する可能性があります。
            将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
           壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質に関連する会
           計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。
        (ナ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

            本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。
            信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは信託受益者のた
           めであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て信託受益者に帰属することになります。したがって、
           本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に
           ほぼ同じリスクを負担することになります。
            信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。)
           (以下「信託法」といいます。)上は信託受託者への通知又は信託受託者の承諾がなければ信託受託者その
           他の第三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動
           産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り
           私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することに
           なり、有価証券のような流動性がありません。
            信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信
           託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
           要があり、仮に係る登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的と
           なっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
            また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
           る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投
           資法人が不測の損害を被る可能性があります。
            さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等に
           つき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を
           負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる旧民法上の瑕疵担保責任又は民法上の契約不適合責任を適切
           に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性がありま
           す。
        (ニ)信託の受益権の準共有等に関するリスク

            運用資産である不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等
           について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
            まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価
           格に従い、その過半数で行うものとされているため(民法第252条)、本投資法人が準共有持分の過半数を
           有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映
           させることができない可能性があります。
            また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信託受益権が準共有さ
           れている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権についての合意をすることにより、準共有者が
           その準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負う場合
           があります。
            さらに、不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債
           権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解され
           ており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
            加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準共有持分の優先的購
           入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買取請求権が生じることが合意さ
           れ、又は受益者としての意思決定の方法が合意される等、様々な合意がされることがありますが、これらの
           合意がされている場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しな
           い時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、不動産の管理
           及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
            不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制
           限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因となる可能性が
           あります。
        (ヌ)底地物件に関するリスク

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            本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあり
           ます。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来
           により当然に消滅し(ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足
           す る必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合(かかる要件の充足を証明できない場合を含みま
           す。)には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。)、普通借地権の場合に
           は期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅しま
           す。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借
           地借家法第13条、借地法第4条)。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資
           法人が希望する価格以下である保証はありません。
            また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が
           必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前に一定
           範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態
           に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を
           与える可能性があります。
            さらに、借地契約に基づく土地の賃料の支払いが滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保され
           る範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権
           者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少
           し、投資主に損害を与える可能性があります。
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        ⑤ 税制に関するリスク
        (ア)導管性要件に関するリスク
            税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満た
           した投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、投資法人による利益の配当
           等を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予
           定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定
           義の不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異(以下「税会不一致」といいます。)に起因する法人税
           額等の発生(交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致については、一時差異等調整引当額の分配により
           法人税額等の発生を抑えることができるようになっています。)、税務当局と本投資法人との見解の相違、
           法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導
           管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人
           の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関
           しては、後記「4        手数料等及び税金/(5)課税上の取扱い/③投資法人の税務/(ア)利益配当等の損金
           算入」をご参照ください。
        (イ)多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90%超を配当できないリスク

            利益配当等の損金算入要件のうち、配当可能利益の額(会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、買換
           特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係る一定の調整を加えた後
           の額)の90%超(又は配当可能額の90%超)の分配を行わなければならないとする要件(以下「支払配当要
           件」といいます。)については、会計上の税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利
           益を基礎とした実際の利益配当等の額(一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当金額を加え
           た後の額)の比較によりその判定を行うこととされていますが、何らかの要因によって本投資法人に多額の
           法人税等の課税が行われる場合(ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うこ
           とで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。)には、支払配当要件を満たすことが困難とな
           り、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ウ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違に
           より更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このよう
           な場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担
           が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (エ)同族会社に該当するリスク

            導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと(発行済投資口の
           総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50%超が上位1位の投資主グループによって保有されていな
           いこと)とする要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、
           結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなく
           なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
           す。
        (オ)借入れに係る導管性要件に関するリスク

            導管性要件のうち、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家のみから行うこととする
           要件については、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
           合、又は保証金若しくは敷金等の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合に
           おいては、要件を満たせないことになります。この場合には、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分
           配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (カ)投資口を保有する投資主数に関するリスク

            導管性要件の一つに、事業年度末において投資法人の投資口が50人以上の者に所有されていること、又は
           租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しかし、本
           投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人
           未満の者に所有される(上記の機関投資家のみに所有される場合を除きます。)こととなる場合もありえ、
           そのため、導管性要件を満たせないこととなる可能性があります。この結果、本投資法人の税負担が増大
           し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        (キ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
            本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産
           (不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信
           託の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること(規約
           第28条第5項)としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法
           上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び不動
           産取得税)の軽減措置(後記「4                手数料等及び税金/(5)課税上の取扱い/③投資法人の税務/(イ)不
           動産流通税の軽減措置」をご参照ください。)の適用を受けることができると考えています。しかし、本投
           資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減
           措置が廃止された場合において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
        (ク)一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はか
           かる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の
           収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関す
           る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有若しくは売却による
           投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性がありま
           す。
        ⑥ その他

        (ア)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
            本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を
           不動産鑑定士等に依頼し、不動産鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々
           の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的
           に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑
           定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。ま
           た、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束する
           ものではありません。
            また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物
           状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得するこ
           とがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者
           の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞き取
           り等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は
           更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震によ
           る損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が存在しない
           ことを保証又は約束するものではありません。
            さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、
           損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多
           額の復旧費用が必要となる可能性があります。
            加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等又は
           オペレーターのサービス提供の体制及び内容並びに設備及び稼働状況等に関するマーケットレポートを取得
           することがあります。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想
           定賃料水準並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等は、
           個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に
           適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ、市場の動向、オペレーターの提供するサー
           ビスの水準及び内容並びに設備及び稼働状況等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を
           行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準並
           びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等の内容が異なる可
           能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証
           又は約束するものではなく、また、当該報告書の記載内容や分析(オペレーターの能力、業績、財務状態、
           信用力及び将来の業績の予想に関する分析を含みます。)が正確である保証はありません。さらに、本投資
           法人の投資対象となるホテル・旅館等及びこれらの付帯施設は、一般的に施設毎の特殊性が強く、マーケッ
           ト分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性があります。また、ホテ
           ル・旅館等及びこれらの付帯施設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されます
           が、調査会社が観光業界の動向を適切に予想することが困難である可能性があります。さらに、オペレー
           ターの提供するサービスの水準及び内容並びに設備及び稼働状況等は、繁閑期で大きく異なる可能性があり
           ます。したがって、他の不動産等に比べ、ホテル・旅館等及びこれらの付帯施設については、マーケットレ
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           ポートにおけるマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、
           信用力及び将来の業績の予想に関する分析等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マー
           ケッ  トレポートの取得自体が不可能となる可能性があります。
        (イ)減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審
           議会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6
           号 平成15年10月31日))が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資
           法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産につい
           て、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性
           を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及
           び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性
           があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要
           件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税会不一致が発生
           することとなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼす可能性
           があります。
            ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は
           軽減できる可能性があります。
        (ウ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク

            本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投
           資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動
           産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員とし
           て得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収でき
           ない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制
           限されていること、及び確立された流通市場が存在しないことから、その流動性が低く、本投資法人が譲渡
           を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
        (エ)MTRとの合併等に関するリスク

            本投資法人は、前記「1             投資法人の概況/(1)主要な経営指標等の推移/③                        決算後に生じた重要な事
           実/(ア)本投資法人と森トラスト総合リート投資法人との合併契約の締結」に記載のとおり、2023年3月1
           日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併消滅法人、MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併を行うこ
           とを内容とする合併契約を、2022年11月22日付でMTRとの間で締結しています。
            しかし、本合併が効力を発生するためには、各投資法人の投資主総会における承認その他の合併契約に定
           める条件が充足されることが必要であるところ、当該条件の未充足その他当該合併が理由の如何を問わず実
           行されない可能性があります。これらの場合、本投資法人の投資口価格が下落する等の影響が生じる可能性
           や本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり、その結果、投資主が損害を受ける可能性がありま
           す。
            また、本合併が実施された場合であっても、合併により期待されたシナジー効果が実現する保証はありま
           せん。
      (2)投資リスクに関する管理体制

         上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証シ
        ステムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本
        資産運用会社は可能な限り、本投資口又は本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生
        した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
        ① 本投資法人の体制

          本投資法人は、少なくとも3か月に1回以上役員会を開催し、適宜本資産運用会社の運用状況の報告を受ける
         ほか、執行役員は適宜本資産運用会社の運用状況を聴取及び関係書類の閲覧・調査を実施し、本資産運用会社
         の管理・監督を行います。
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        ② 本資産運用会社の体制
         (ア)本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守するとともに、本資産運用会社のコンプライアンス規程及
           びリスク管理規程に基づきコンプライアンス及びリスク管理を行います。
         (イ)本資産運用会社は、利害関係人と本投資法人との間の取引については、原則として、本資産運用会社の

           コンプライアンス委員会、ホテルリート運用本部投資委員会、取締役会及び本投資法人の役員会に付し、
           取引に係る議案を審議するものとされています。かつ、利害関係取引に関する自主ルールを定めており、
           これを遵守することにより利益相反に係るリスク管理を行います。
         (ウ)本資産運用会社は、投資法人に係るインサイダー取引規制に十分な対応を図るための内部態勢の構築の

           ため、内部者取引の未然防止についての法人関係情報管理規程を定め、役職員等のインサイダー取引(イ
           ンサイダー類似取引も含まれます。)の防止に努めています。
         (エ)本資産運用会社は、コンプライアンス委員会及びホテルリート運用本部投資委員会を設け、資産管理計

           画(長期運用計画)及び各期運用計画や取得・売却に関する事項を審議することにより、異なる視点から
           リスク管理を行います。
         (オ)本資産運用会社は、コンプライアンスを統括するコンプライアンス・オフィサーが、法令遵守の状況を

           監視します。
         (カ)本資産運用会社は、リスクを管理するため、コンプライアンス・オフィサーをリスク管理統括責任者と

           し、本資産運用会社のリスクの所在及びリスクの種類を理解した上で、運用部門の担当者に当該内容を理
           解・認識させるよう、適切な方策を講じるものとします。ホテルリート運用本部投資運用部は、投資基準
           に適合しなくなった不動産がある場合には、当該不動産の入替、売却等について検討を行います。
         (キ)本資産運用会社は、コンプライアンスに関する社内体制を整備し、コンプライアンス上の問題の発生に

           ついての対応を講じています。また、コンプライアンス・マニュアルを作成し、コンプライアンス基本方
           針や役職員等の行動規範を定めるのみならず定期的にコンプライアンス研修を実施します。
         (ク)本資産運用会社は、内部監査に関する社内体制を整備し、取締役会の監督に基づく実効的な監視活動を

           通じて、リスクを特定し、その最小化を図っています。内部監査に関する担当者兼責任者であるコンプラ
           イアンス・オフィサーは、他の組織及び部署から独立した組織として維持するものとします。
          以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに関する管理体制を整備していますが、このよ

         うな体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在化し
         た場合、本投資法人又は投資主に損失が生じるおそれがあります。
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     4【手数料等及び税金】
      (1)【申込手数料】
          該当事項はありません。
      (2)【買戻し手数料】

          本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第5条第1項)、該当事項はありませ
         ん。
          ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約に
         定めています(規約第5条第2項)。かかる規約の定めに基づいて本投資法人が自己投資口を取得した場合には、所
         定の手数料が課されることがあります。
      (3)【管理報酬等】

         ① 役員報酬(規約第18条)
            本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期は、次のとおりとします。
           a.執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該
            月の末日までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
           b.監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該

            月の末日までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
         ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38条)

            本投資法人は、MTHAMと締結した資産運用業務委託契約(前資産運用会社との合併に伴い、本資産運用会
           社は、2019年3月1日付で、当該契約のMTHAMの地位及び権利義務をMTHAMから承継しました。)に従い、本資
           産運用会社に対して資産運用報酬を支払います。当該報酬は、運用報酬Ⅰ、Ⅱ、取得報酬及び譲渡報酬から
           なり、その計算方法及び支払いの時期は以下のとおりです。その支払いに際しては、当該報酬に係る消費税
           及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報
           酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込
           手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払
           います。
           (ア)運用報酬Ⅰ
             a.本投資法人の当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算期における貸借対照表(投信法第131条
               第2項の承認を受けたものに限ります。以下、本項について同じです。)に記載された総資産額に
               当該計算期間の実日数を乗じ、365で除した金額に、0.5%を上限として本投資法人と本資産運用会
               社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切り捨てます。)を運用報酬Ⅰと
               します。
             b.本投資法人は、上記a.で計算された金額を、当該計算期間終了後3か月以内に支払うものとしま

               す。
           (イ)運用報酬Ⅱ

             a.当該計算期間における本投資法人のNOI(当該計算期間における不動産賃貸収益並びに不動産関連
               資産及び海外不動産保有法人の株式又は出資(以下「海外不動産保有法人関連出資」といいます。)
               に係る当該計算期間における本投資法人の損益計算書に計上された配当その他これに類する収益の
               合計から不動産賃貸費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額)に4%を上限として本投資
               法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切り捨てま
               す。)を運用報酬Ⅱとします。
             b.本投資法人は、上記a.で計算された金額を、当該計算期間終了後3か月以内に支払うものとしま

               す。
           (ウ)取得報酬

             a.新規の不動産等、不動産関連資産又は海外不動産保有法人関連出資を取得(本投資法人が行う合併
               の場合においては、合併に伴う承継をいいます。)した場合、その取得価格(売買等の場合は売買契
               約等に定める代金額、海外不動産保有法人関連出資による場合は海外不動産保有法人取得代金(以
               下で定義されます。)、本投資法人が行う合併の場合は、合併に伴い承継する不動産等、不動産関
               連資産又は海外不動産保有法人が保有する不動産等若しくは不動産関連資産と同様の性質を有する
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               資産の合併時における評価額を意味します。ただし、取得報酬その他の取得に要する費用並びに消
               費税及び地方消費税を除きます。)の1.0%を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途
               合 意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切り捨てます。)を取得報酬とします。ただし、
               「海外不動産保有法人取得代金」とは、海外不動産保有法人が不動産等又は不動産関連資産と同様
               の性質を有する資産を取得した場合の海外不動産保有法人の取得価格を、当該取得日時点での外国
               為替レートにより邦貨に換算し、当該取得日時点での本投資法人の当該海外不動産保有法人に対す
               る出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。
             b.本投資法人は、上記a.で計算された金額を、当該取得日(所有権移転等の権利移転の効果が発生し

               た日)から3か月以内に支払うものとします。
           (エ)譲渡報酬

             a.不動産等、不動産関連資産又は海外不動産保有法人が保有するこれらと同様の性質を有する資産を
               譲渡した場合、その譲渡価格(売買等の場合は売買契約等に定める代金額、海外不動産保有法人が
               保有する不動産等又は不動産関連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場合は海外不動産保有
               法人譲渡代金(以下で定義されます。)を意味します。ただし、譲渡報酬その他の譲渡に要する費用
               並びに消費税及び地方消費税を除きます。)の1.0%を上限として本投資法人と本資産運用会社との
               間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切り捨てます。)を譲渡報酬とします。た
               だし、「海外不動産保有法人譲渡代金」とは海外不動産保有法人が保有する不動産等又は不動産関
               連資産と同様の性質を有する資産を譲渡した場合の海外不動産保有法人の譲渡価格を当該譲渡日時
               点での外国為替レートにより邦貨に換算し、当該譲渡日時点での本投資法人の当該海外不動産保有
               法人に対する出資持分割合を乗じて算出される金額をいいます。
             b.本投資法人は、上記a.で計算された金額を、当該譲渡日(所有権移転等の権利移転の効果が発生し

               た日)から3か月以内に支払うものとします。
         ③ 一般事務(機関運営)受託者への支払報酬

           (ア)本投資法人は一般事務(機関運営)受託者に対して、一般事務(機関運営)受託者が行う委託事務に
             対する対価として、以下の業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を
             支払うものとします。
            a.   投資主総会の運営に関する業務手数料は、投資主総会一開催当たり金5,000,000円を上限として本
              投資法人と一般事務(機関運営)受託者との間で別途合意する金額とします。
            b.   役員会の運営に関する業務手数料は、本投資法人の計算期間毎に金1,500,000円を上限として本投

              資法人と一般事務(機関運営)受託者との間で別途合意する金額とします。
           (イ)一般事務(機関運営)受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記(ア)に基づき業務手数料並びに

             当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算の上、その合計額を当該計算期間終了後
             3か月以内に本投資法人に対して請求し、本投資法人は一般事務(機関運営)受託者に対し、請求を受
             けた月の翌月末日までに当該請求額を一般事務(機関運営)受託者の指定する銀行口座に振り込む方法
             で支払うものとします。
           (ウ)経済情勢の変動、委託事務の内容の変化等により、上記(イ)の定めによることができない事情が生

             じた場合は、随時本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者において協議の上関係法令及び内規等に
             従ってこれを変更し得るものとします。
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         ④ 投資主名簿等管理人への支払報酬
           (ア)本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記の「委託事務手数料表」(以
             下「委託事務手数料表」といいます。)に定める手数料を支払うものとします。ただし、委託事務手数
             料表に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法人及び投資主名簿等
             管理人が協議の上、決定します。
           (イ)上記(ア)の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に

             請求し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払うものとします。
           (ウ)上記(ア)の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく

             不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議し合意の上、随時これを変更するこ
             とができます。
                            委託事務手数料表

    Ⅰ.経常事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
              (1)   月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、下記段                          ・投資主名簿等の管理
                                           ・経常業務に伴う月報等諸報告
                階に応じ区分計算した合計額(月額)。ただし、上記に
                                           ・期末、中間一定日及び四半期一定
                かかわらず、最低料金を月額210,000円とします。
                                            日現在(臨時確定除く)における
                     1 ~ 5,000名            86円
                                            投資主の確定と諸統計表、大投資
                   5,001   ~  10,000名            73円
                                            主一覧表、全投資主一覧表、役員
                  10,001    ~  30,000名            63円
      基本手数料
                                            一覧表の作成
                  30,001    ~  50,000名            54円
                  50,001    ~100,000名            47円
                     100,001名以上            40円
              (2)   除籍投資主
                                           ・除籍投資主データの整理
                1名につき                            50円
              (1)   分配金計算料                          ・分配金額、源泉徴収税額の計算及
                                            び分配金明細表の作成
                分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計算し
                                           ・分配金領収証の作成
                た合計額とします。ただし、最低料金を1回につき
                                           ・印紙税の納付手続
                350,000円とします。
                                           ・分配金支払調書の作成
                     1 ~ 5,000名                            120円
                                           ・分配金の未払確定及び未払分配金
                   5,001   ~  10,000名                           105円
                                            明細表の作成
                  10,001    ~  30,000名            90円
      分配金事務
                                           ・分配金振込通知及び分配金振込
                  30,001    ~  50,000名            80円
      手 数 料
                                            テープ又は分配金振込票の作成
                  50,001    ~100,000名            60円
                                           ・分配金計算書の作成
                     100,001名以上            50円
              (2)   指定振込払いの取扱い             1件につき               150円
              (3)   分配金計算書作成               1件につき                 15円
                                           ・配当割納付申告書の作成
              (4)   道府県民税配当課税関係
                                           ・配当割納付データの作成及び納付
                納付申告書作成                1回につき               15,000円
                                            資金の受入、付け替え
                配当割納付代行                1回につき               10,000円
              (1)   分配金領収証                 1枚につき               450円    ・取扱期間経過後の分配金の支払い
      未払分配金
                                           ・未払分配金の管理
              (2)   月末現在の未払分配金領収証
      支払手数料
                             1枚につき                 3円
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
              (1)   諸  届                   1件につき     300円              ・投資主情報変更通知データの受理
                                            及び投資主名簿の更新
              (2)   調  査                   1件につき    1,200円
                                           ・口座管理機関経由の分配金振込指
              (3)   証  明                   1件につき     600円
                                            定の受理
              (4)   投資口異動証明                1件につき    1,200円
                                           ・税務調査等についての調査、回答
              (5)   個別投資主通知                1件につき     300円
                                           ・諸証明書の発行
              (6)   情報提供請求                 1件につき     300円
                                           ・投資口異動証明書の発行
              (7)   個人番号等登録                1件につき     300円
                                           ・個別投資主通知の受理及び報告
      諸届・調査・
                                           ・情報提供請求及び振替口座簿記載
      証明手数料
                                            事項通知の受領、報告
                                           ・株式等振替制度の対象とならない
                                            投資主等及び新投資口予約権者等
                                            の個人番号等の収集、登録
                                           ・電子提供措置事項を記載した書面
                                            の交付請求(撤回を含む)および
                                            同書面の交付終了通知に関する異
                                            議申述の受理
              (1)   封入発送料                          ・招集通知、決議通知等の封入、発
                                            送、選別及び書留受領証の作成
                封入物2種まで     1通につき                             25円
                                 1種増す毎に5円加算
              (2)   封入発送料(手封入の場合)
                封入物2種まで     1通につき                             40円
      諸通知発送
                                           ・葉書、シール葉書の発送
                                1種増す毎に15円加算
      手 数 料
                                           ・諸通知等発送のための宛名印字
              (3)   葉書発送料                  1通につき               10円
                                           ・2種以上の封入物についての照合
              (4)   シール葉書発送料               1通につき               20円
                                           ・宛名ラベルの送付物への貼付
              (5)   宛名印字料                  1通につき               15円
              (6)   照 合 料                  1件につき               10円
              (7)   ラベル貼付料                 1通につき               10円
      還付郵便物          1通につき                          200円    ・投資主総会関係書類、分配金その
      整理手数料                                     他還付郵便物の整理、保管、再送
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
              (1)   議決権行使書作成料                          ・議決権行使書用紙の作成
                1枚につき                           15円
              (2)   議決権行使集計料
                                           ・議決権行使書の集計
                ①  投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
                  議決権行使書(委任状) 1枚につき                     70円
                                           ・電子行使の集計
                  電子行使       1回につき                          35円
                  ただし、最低料金を投資主総会1回につき70,000円
                  とします。
                                           ・議決権不統一行使の集計
                  議決権不統一行使集計料
                             1件につき                      70円加算
                                           ・投資主提案等の競合議案の集計
                  投資主提案等の競合議案集計料
                             1件につき                      70円加算
                ②  本投資法人が集計登録を行う場合
                  議決権行使書(委任状)            1枚につき     35円
                  電子行使               1回につき     35円
      投資主総会
                  ただし、最低料金を投資主総会1回につき30,000円
      関係手数料
                  とします。
                                           ・投資主総会受付事務補助等
              (3)   投資主総会受付補助等
                1名につき                         10,000円
                                           ・議決権電子行使投資主の管理
              (4)   議決権行使電子化基本料
                                           ・議決権行使サイトに関する運営、
                1回につき                        200,000円
                                            管理、各種照会対応
              (5)   議決権行使コード付与料
                                           ・議決権行使コード、パスワードの
                (パソコン端末での行使)
                                            付与、管理
                基準日現在における議決権を有する投資主数を基準と
                                           ・電子行使による議決権行使集計に
                して、投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合
                                            関する報告書類の作成
                計額。ただし、最低料金は100,000円とします。
                     1 ~ 5,000名            35円
                   5,001   ~  10,000名            33円
                  10,001    ~  30,000名            29円
                  30,001    ~  50,000名            25円
                  50,001    ~100,000名            20円
                     100,001名以上            13円
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
              (6)   議決権行使コード付与料                          ・携帯電話端末等を利用可能とする
                                            場合の議決権行使コード、パス
                (携帯電話端末での行使を追加する場合)
                                            ワードの付与、管理
                基準日現在における議決権を有する投資主数を基準と
                して、投資主1名につき下記段階に応じ区分計算した合
                計額。ただし、最低料金は100,000円とします。
                     1 ~ 5,000名            15円
                   5,001   ~  10,000名            13円
                  10,001    ~  30,000名            12円
                  30,001    ~  50,000名            10円
                  50,001    ~100,000名                              8円
      投資主総会
                     100,001名以上                               6円
      関係手数料
              (7)   招集通知電子化基本料
                                           ・招集通知電子化投資主の管理
                月  額                                     16,000円
                                           ・メールアドレス届出受理(変更含
              (8)   メールアドレス登録・変更料
                                            みます)
                1件につき                                        150円
              (9)   招集メール等送信料
                対象投資主1名につき             40円
                                           ・電子行使した議決権行使ログに関
              (10)    議決権行使ログデータ保存料
                                            するCD-ROMの作成
                1回につき                30,000円
                                           ・議決権行使書の表裏イメージデー
              (11)    議決権行使書イメージデータ保存料
                                            タ及び投資主情報に関するCD-ROM
                1回につき                70,000円
                                            の作成
              該当投資主1名につき                          20円           ・各種投資主一覧表の作成
      投資主一覧表
      作成手数料
              ただし、最低料金を1回につき5,000円とします。
              (1)   投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                          ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作
                                            成
                全投資主1名につき              15円
                該当投資主1名につき             20円
                ただし、最低料金を1回につき30,000円とします。
        CD-ROM
                                           ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作
              (2)   投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
      作成手数料
                                            成
                該当投資主1名につき                                     5円
                ただし、最低料金を1回につき30,000円とします。
              (3)   CD-ROM複写料
                1枚につき                10,000円
              (1)   投資主番号指定での設定                          ・所有者詳細区分の設定(役員を除
      投資主管理
                                            きます)
                1件につき                                        100円
      コード設定
              (2)   投資主番号指定なしでの設定
        手数料
                1件につき                                        200円
      未払分配金          対象投資主1名につき                                   200円    ・除斥期間満了前の未払分配金受領
       受領促進                                     促進のための送金依頼書の作成、
        手数料                                    発送
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    Ⅱ.振替制度関連事務手数料
        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
       新規住所       対象投資主1名につき                                       100円    ・新規投資主に係る住所・氏名デー
      氏名データ                                     タの作成、投資主名簿への更新
      処理手数料
      総投資主通知        対象   1件につき                                       150円    ・総投資主通知データの受領、検
      データ処理                                     証、投資主名簿への更新
      手 数 料
              個人番号等データ処理                             ・個人番号等の振替機関への請求
      個人番号等             1件につき                                       300円    ・個人番号等の振替機関からの受領
      データ処理                                    ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
      手 数 料                                    ・行政機関等に対する個人番号等の
                                            提供
    Ⅲ.新投資口予約権関連事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
              発行された新投資口予約権毎の月末現在の新投資口予約権                             ・新投資口予約権原簿の管理
     新投資口予約権
              者数
       原簿管理
               1名につき                                          100円
        手数料
               ただし、最低料金を月額10,000円とします。
     新投資口予約権         調査・証明                             ・新投資口予約権原簿の記載事項に
       原簿調査        1件につき                                          600円     関する各種調査、各種証明書の発
      証明手数料                                     行
              (1)   新投資口予約権行使受付料                          ・行使請求書類の受付、審査
                                           ・新規記録通知データの作成、通知
                新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1を乗
     新投資口予約権
                                           ・行使状況の報告
                じた金額。ただし、ストックオプションに関しては、
       行使受付
                その行使請求払込額に1,000分の2を乗じた金額。
        手数料
              (2)   行使事務料
                行使請求1件につき                                    800円
         ⑤ 一般事務(会計事務等)受託者への支払報酬

           (ア)本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務(会計事務等)受託者に対し、下記に基づき計算さ
             れた業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。
             ただし、下記に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人と一般事務(会計事務等)受託者が
             協議の上決定するものとします。
             ある暦月(以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式に
             より計算した月額手数料の合計金額(ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金50万円に
             満たなかった場合は金50万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と
             一般事務(会計事務等)受託者の間で別途合意の上で算出した金額とします。
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             (計算式)
             各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09%÷12
             なお、計算対象月における一般事務(会計事務等)受託者の委託業務日数が1か月に満たない月の業務

             手数料(月額)については、当該月の実日数中における一般事務(会計事務等)受託者の委託業務日数
             に基づき日割計算して算出するものとします。
             上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これ
             を切り捨てるものとします。
           (イ)一般事務(会計事務等)受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記(ア)に基づき業務手数料並び

             に当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属
             する月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行
             休業日の場合は前営業日)までに一般事務(会計事務等)受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数
             料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払
             うものとします。
         ⑥ 資産保管会社への支払報酬

           (ア)本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下記に基づき計算された業務手数料並びに
             当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただし、下記に定めの
             ない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議の上決定するものとします。
             計算対象月における業務手数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料の合計金額
             (ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金50万円に満たなかった場合は金50万円としま
             す。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社の間で別途合意の上で
             算出した金額とします。
             (計算式)

             各計算対象月の前月末日現在における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12
             なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料(月額)に

             ついては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するもの
             とします。
             上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これ
             を切り捨てるものとします。
           (イ)資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、上記(ア)に基づき業務手数料並びに当該業務手数料

             金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降
             に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前
             営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る
             消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         ⑦ 会計監査人報酬(規約第25条)

            会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期毎に1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、
           当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書の受領後、会計監査人の請求を受
           けてから2か月以内に会計監査人の指定する口座への振込により支払うものとします。
         ⑧ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

            上記手数料等については、以下の照会先までお問合せください。
          (照会先)
           森トラスト・アセットマネジメント株式会社
           東京都港区虎ノ門四丁目3番1号
           電話番号03-6435-7011
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      (4)【その他の手数料等】
         ① 本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び資産
           運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当
           該資産保管会社及び資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅
           延利息又は損害金を負担するものとします(規約第39条第1項)。
         ② 上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します(規約第39条第2項)。

          (ア)投資口及び新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、自己投資口の取得、上場及び上場維持に関する
            費用(投資証券及び新投資口予約権証券の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含
            みます。)
          (イ)有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
          (ウ)目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
          (エ)法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用
          (オ)本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用
          (カ)執行役員、監督役員に係る実費、保険料等、会計監査に係る報酬、並びに投資主総会及び役員会等の開
            催に伴う費用
          (キ)運用資産の取得及び管理・運営に関する費用
          (ク)借入金及び投資法人債に係る諸費用
          (ケ)本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用
          (コ)本投資法人の運営に要する費用
          (サ)その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用
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      (5)【課税上の取扱い】
          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりで
         す。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがありま
         す。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
         ① 個人投資主の税務

         (ア)利益の分配に係る税務
            個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配(一時差異等調整引当額の分配を
           含みます。)の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はあ
           りません。
            a.源泉徴収

                    分配金支払開始日                        源泉徴収税率
              2014年1月1日~2037年12月31日                     20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

              2038年1月1日~                     20%  (所得税15%   住民税5%)

             (注1) 2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
             (注2) 大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有)                                  に対しては、上記税率ではなく、
                                              ※
                 所得税20%(2014年1月1日~2037年12月31日は20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
                ※2023年10月1日以後に支払われる上場株式等に係る配当等については、分配の支払に係る基準日においてその者
                 を判定の基礎となる株主として選定した場合に、同族会社に該当することとなる法人の持ち分と合算して本投資
                 法人の保有投資口数を判定します。
            b.確定申告

                              金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能
                確定申告をしない場合
                              (確定申告不要制度)
                 確定申告を行う場合             総合課税か申告分離課税のいずれか一方を選択
             (注1) 総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありませ
                 ん。
             (注2) 上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額(申告分離課税を選択した
                 ものに限ります。)と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記a.の源泉徴
                 収税率と同じです。
             (注3) 大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有)                                  が1回に受け取る配当金額が5万円
                                              ※
                 超(6か月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります(この場合には申告分離
                 課税は選択できません。なお、1回に受け取る配当金額が5万円以下となる場合においても、住民税については別
                 途確定申告が必要となります。)。
                ※2023年10月1日以後に支払われる上場株式等に係る配当等については、分配の支払に係る基準日においてその者
                 を判定の基礎となる株主として選定した場合に、同族会社に該当することとなる法人の持ち分と合算して本投資
                 法人の保有投資口数を判定します。
            c.源泉徴収選択口座への受入れ

               源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金
              融商品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出する
              ことにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。
             (注) 配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
            d.少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)

               少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口
              座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、
              新規投資額で毎年120万円(2015年以前は100万円)を上限。)に係る配当等で、その非課税口座に非
              課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税
              が課されません。
               また、2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措
              置(通称新・NISA)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定
              した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等(整理銘柄として指定されているもの及び一定
              のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投
              資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年102万円を上限。)に係る配当等でその非
              課税口座に当該特定非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについて
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              は、所得税及び住民税が課されません。なお、本投資法人の投資口につきこの取り扱いを受けるため
              には、原則として特定累積投資勘定に公募等株式投資信託を受け入れる場合に限ります。
             (注1)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳(2023年1月1日以後に開設する口座については満
                 18歳)以上の方に限ります。
             (注2)   配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
             (注3)   2018年1月1日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたてNISA)に
                 基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されてい
                 る一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)に係る配当等で、その非課税口座に累積投資
                 勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないことと
                 されています。ただし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該
                 当しないこととされています。
             (注4)   2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間に、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開
                 設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託(新規投資額
                 で毎年20万円を上限。)に係る配当等でその非課税口座に当該特定累積投資勘定を設けた年の1月1日から5年内に
                 支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし、本投資法人の投資口自体は当該
                 制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
             (注5)   非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のいずれかに
                 限ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定(新・NISA)又は累積投資勘
                 定(つみたてNISA)のいずれかに限ります。
             (注6)   その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせ
                 ください。
            e.未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度(ジュニアNISA)

               未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開
              設した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等(2016年4月1日か
              ら2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円を上限。)に係る配当等で、未成年者口座に
              非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住
              民税が課されません。
             (注1) 未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において20歳未満(2023年1月1日以後に開設する口座について
                 は18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注2) 配当等が非課税となるのは、配当金の受取方法について「株式数比例配分方式」を選択した場合に限ります。
         (イ)利益を超えた金銭の分配に係る税務

            投資法人が行う利益を超えた金銭の分配(一時差異等調整引当額の分配を除きます。)は、投資法人の
           資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱わ
           れます。
            a.みなし配当

               この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記(ア)における利益の分配と同様の
              課税関係が適用されます。
            b.みなし譲渡収入

               資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされま
                                    (注1)                (注2)
              す。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価                          を算定し、投資口の譲渡損益                を計算し
              ます。この譲渡損益の取扱いは、下記(ウ)における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投
                            (注3)
              資口の取得価額の調整(減額)                 を行います。
             (注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合
                ※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
             (注2)譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
             (注3)調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
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         (ウ)投資口の譲渡に係る税務
            個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、「上場株式等に係る譲
           渡所得等」として、「一般株式等に係る譲渡所得等」とは別の区分による申告分離課税の対象となりま
           す。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等(申告分離課税を選択した配当所得等を含
           みます。)との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
            a.税率

                       譲渡日                   申告分離課税による税率
              2014年1月1日~2037年12月31日                     20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

              2038年1月1日~                     20%  (所得税15%   住民税5%)

             (注) 2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
            b.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

               上場株式等を、金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡等したことにより生じた損失(以
              下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等
              に係る配当所得等の金額(申告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができま
              す。また、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額につ
              いては、翌年以後3年間にわたり、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した
              上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除することができます。
             (注)   繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確
                定申告書を提出する必要があります。
            c.源泉徴収選択口座内の譲渡

               源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は
              不要となります。源泉徴収税率は、上記a.の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式
              等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株
              式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過
              納分が翌年の年初に還付されます。
            d.少額投資非課税制度(NISA:ニーサ)

               少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口
              座において非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理勘定において管理され
              ている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規投資額で毎年120万円(2015年以前は100万
              円)を上限。)を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
               また、2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間に、特定非課税累積投資契約に係る非課税措
              置(通称新・NISA)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定
              した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等(整理銘柄として指定されているもの及び一定
              のデリバティブ取引に係る権利に対する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投
              資法人の投資口等は除かれます。また、新規投資額で毎年102万円を上限。)を譲渡した場合、その
              譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、本投資法人の投資口につきこの取
              り扱いを受けるためには、原則として特定累積投資勘定に公募等株式投資信託を受け入れる場合に限
              ります。
             (注1)非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳(2023年1月1日以後に開設する口座については満18
                歳)以上の方に限ります。
             (注2)非課税口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記b.及びc.の損益通算や繰越控除には適用でき
                ません。
             (注3)2018年1月1日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたてNISA)に基
                づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一
                定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等について
                も、所得税及び住民税が課されないこととされています。ただし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象
                となる一定の公募等株式等投資信託には該当しないこととされています。
             (注4)2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間に、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開
                設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託(新規投資額で
                毎年20万円を上限。)の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
                ただし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされて
                います。
             (注5)非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定(つみたてNISA)のいずれかに限
                ります。また、2024年1月1日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定(新・NISA)又は累積投資勘定
                (つみたてNISA)のいずれかに限ります。
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             (注6)その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                ださい。
            e.未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度(ジュニアNISA)

               未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開
              設した未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理口座勘定に
              おいて管理されている上場株式等(2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年
              80万円を上限。)を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             (注1)未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において20歳未満(2023年1月1日以後に開設する口座については
                18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注2)未成年者口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記b.及びc.の損益通算や繰越控除には適用で
                きません。
         ② 法人投資主の税務

         (ア)利益の分配に係る税務
            法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配(一時差異等調整引当額の分配を含みます。)について
           は、受取配当等の益金不算入の適用はありません。なお、本投資法人が導管性要件を満たさない場合も同
           様です。
            上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行わ
           れますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となり
           ます。
           (注)一時差異等調整引当額の分配はみなし配当ではないため、所得税額控除においては所有期間の按分が必要となります。
                    分配金支払開始日                        源泉徴収税率

              2014年1月1日~2037年12月31日                     15.315%(復興特別所得税0.315%を含みます。)

              2038年1月1日~                     15%

           (注)2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等において保有する一定の法人
             投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収はありません。
         (イ)利益を超えた金銭の分配に係る税務

            投資法人が行う利益を超えた金銭の分配(一時差異等調整引当額の分配を除きます。)は、投資法人の
           資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り扱わ
           れます。
            a.みなし配当

               この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には、上記(ア)における利益の分配と同様の
              課税関係が適用されます。
             (注) ただし、所得税額控除においては所有期間の按分を行いません。
            b.みなし譲渡収入

               資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされま
              す。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、
              投資口の取得価額の調整(減額)を行います。
             (注) 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
         (ウ)投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
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         ③ 投資法人の税務
         (ア)利益配当等の損金算入
            税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対し
           ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入するこ
           とが認められています。
                              投資法人の主な導管性要件

                        配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
             支払配当要件           (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額
                        の90%超であること)
                        投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集
             国内50%超募集要件           される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があ
                        ること
                        機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するもの
             借入先要件           をいいます。次の所有先要件において同じです。)以外の者から借入れを
                        行っていないこと
                        事業年度の終了のときにおいて、発行済投資口が50人以上の者によって所有
             所有先要件
                        されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                        事業年度の終了のときにおいて、投資主の1人及びその特殊関係者により発
             非同族会社要件           行済投資口総数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該
                        当していないこと
                        他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(匿名組合出資を含
             会社支配禁止要件
                        み、一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。)
             会計期間要件           会計期間が1年を超えないものであること

                        事業年度終了のときにおいて有する特定資産のうち一定のものの各事業年度

                        に確定した決算に基づく貸借対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、
             保有資産要件
                        そのときにおける貸借対照表に計上されている総資産の帳簿価額の合計額の
                        2分の1に相当する金額を超えていること
         (イ)不動産流通税の軽減措置

            a.登録免許税

               本投資法人が2023年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許
              税の税率が軽減されます。
                                   2012年4月1日

                不動産の所有権の取得日                                 2023年4月1日~
                                  ~2023年3月31日
                   土地(一般)                  1.5%

                   建物(一般)                2.0%(原則)              2.0%(原則)

                           (注1)           (注2)
              本投資法人が取得する不動産                      1.3%
             (注1) 本投資法人が取得する不動産のうち、所定の要件を満たす場合に限ります。
             (注2) 倉庫及びその敷地は、2015年4月1日以後取得分から軽減の対象になっています。
            b.不動産取得税

               不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額に対し4%の税率により課されま
              すが、2024年3月31日までに取得する住宅及び土地については3%に軽減されます。また、2024年3月
              31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産取得税の課税標準額が2分の1に軽減さ
              れます。また、本投資法人が2023年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、所定の要件を
                                               (注1)(注2)
              満たす場合に限り、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
             (注1) 共同住宅及びその敷地にあっては、建物の全ての区画が50㎡以上のものに限り適用されます。
             (注2) 倉庫のうち床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものとその敷地は、2015年4月1日以後取得
                 分から軽減の対象になっています。
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     5【運用状況】
      (1)【投資状況】
          本投資法人の当期末現在における投資状況は以下のとおりです。
                                              保有総額      対総資産比率

       資産の種類      資産の用途        地  域             名  称           (百万円)        (%)
                                              (注1)       (注2)
                   全国主要都市
                            シャングリ・ラ        東京
                   (東京23区及び                            40,970        37.1
                   政令指定都市)
                   著名な観光地エ
                            ヒルトン小田原リゾート&スパ                    6,339        5.7
                   リア
                   全国主要都市
                            コートヤード・バイ・マリオット
       不動産信託
                   (東京23区及び                            12,487        11.3
              ホテル
                            東京ステーション
       受益権
                   政令指定都市)
                   全国主要都市
                            コートヤード・バイ・マリオット
                   (東京23区及び                            17,128        15.5
                            新大阪ステーション
                   政令指定都市)
                   全国主要都市
                   (東京23区及び         ホテルサンルートプラザ新宿                   27,390        24.8
                   政令指定都市)
                   預金・その他資産(注3)                            6,041        5.5
                     資産総額(注4)                         110,357        100.0

                                                   資産総額に対

                                               金額
                                                    する割合
                                             (百万円)
                                                     (%)
                      負債総額(注4)                          59,212        53.7

                     純資産総額(注4)                          51,144        46.3

       (注1)「保有総額」には、規約に定められた資産評価方法に従って、当期末現在の貸借対照表計上額(不動産及び不動産等を主な信
          託財産とする信託受益権については、減価償却後の帳簿価額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
       (注2)「対総資産比率」は、資産総額に対する各資産の保有総額の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
       (注3)「預金・その他資産」には、機械及び装置、車両運搬具、工具、器具及び備品並びにソフトウエアが含まれています。
       (注4)「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、当期末現在の貸借対照表計上額を、百万円未満を切り捨てて記載して
          います。
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      (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
           該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

           該当事項はありません。なお、本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産に関す
          る情報については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。
        ③【その他投資資産の主要なもの】

           本投資法人が、当期末現在保有する信託受益権の信託財産たる不動産の概要等については以下のとおりで
          す。
       (ア)保有資産の概要

           保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、不動産鑑定評価額及び投資比率は、以下のとおりで
          す。
                                     貸借対照表         不動産鑑定

             物件               取得価格                        投資比率
                                      計上額         評価額
         分類    番号      物件名称         (百万円)                         (%)
                                     (百万円)         (百万円)
             (注1)                (注2)                        (注5)
                                      (注3)         (注4)
                 シャングリ・ラ      東京

              A-1                  42,000         40,970         49,600       39.0
         ラグジュ
         アリー
                  小計             42,000         40,970         49,600       39.0
                 ヒルトン小田原リゾー

         アッパー
              B-1                  6,500         6,394         7,050       6.0
                 ト&スパ(注6)
         アップス
         ケール
                  小計              6,500         6,394         7,050       6.0
                 コートヤード・バイ・
                 マリオット     東京ステー
              C-1                  12,903         12,487         16,923       12.0
                 ション(注7)
         アップス
                 コートヤード・バイ・
         ケール
                 マリオット     新大阪ス
              C-2                  17,600         17,128         17,400       16.4
                 テーション
                  小計
                                30,503         29,615         34,323       28.3
                 ホテルサンルートプラ
         アッパー     D-1                  28,600         27,390         32,500       26.6
                 ザ新宿
         ミッドス
         ケール
                  小計             28,600         27,390         32,500       26.6
                合計               107,603         104,371         123,473       100.0

        (注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパーアップスケー
           ル」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」の分類毎にそれぞれ「A」、「B」、「C」、「D」のアルファベット
           及び番号を付したものです。以下同じです。
        (注2)「取得価格」は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並
           びに取得に要する費用は含みません。
        (注3)「貸借対照表計上額」は、信託不動産のほか、機械及び装置、車両運搬具、工具、器具及び備品並びにソフトウエアの金額を
           含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (注4)「不動産鑑定評価額」は、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
        (注5)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
        (注6)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分
           の50に相当する数値を記載しています。
        (注7)コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーションに係る取得価格及び不動産鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益
           権の準共有持分1,000分の935に相当する数値を記載しています。
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       (イ)保有資産の建物等の概要
                                     年間固定                    総客

                    土地面積     建物面積                         テナント数
                                                賃貸
       物件    物件                          賃料   賃貸可能面積                室数
     分類           所在地     (㎡)     (㎡)     建築時期                面積   (転貸借)
       番号    名称                         (百万円)      (㎡)              (室)
                                               (㎡)
                     (注1)     (注2)                          (注4)
                                     (注3)                   (注5)
     ラグ

          シャングリ・
                東京都
        A-1             12,026.77     180,335.11     2008年11月        882   22,755.55     22,755.55      1(1)     200
     ジュ
          ラ 東京
                千代田区
     ア
     リー
            小計
                     12,026.77     180,335.11       -      882   22,755.55     22,755.55      1(1)     200
     アッ
          ヒルトン小田
     パー
                               1997年10月
                神奈川県                          25,302.84     25,302.84
        B-1  原リゾート&           174,566.00      50,605.67             -             1(0)     163
     アッ
                小田原市                (注6)
                                           (注7)     (注7)
          スパ
     プス
     ケー
            小計
     ル               174,566.00      50,605.67       -       -   25,302.84     25,302.84      1(0)     163
          コートヤー

          ド・バイ・マ
                東京都                          5,255.06     5,255.06
        C-1             4,399.47     51,242.93     2014年2月        289              1(1)     150
          リオット    東京
                中央区
                                           (注8)     (注8)
          ステーション
     アッ
     プス
          コートヤー
     ケー
          ド・バイ・マ
                大阪市                          13,881.48     13,881.48
     ル
          リオット    新大
        C-2             2,199.34     17,002.28     1997年3月        460              1(1)     332
                淀川区
                                           (注9)     (注9)
          阪ステーショ
          ン
            小計         6,598.81     68,245.21       -      749   19,136.54     19,136.54      2(2)     482
     アッ
          ホテルサン
     パー
                東京都
        D-1  ルートプラザ           3,136.57     20,451.25     2007年8月       1,304    21,248.23     21,248.23      1(0)     624
     ミッ
                渋谷区
          新宿
     ドス
     ケー
            小計         3,136.57     20,451.25       -     1,304    21,248.23     21,248.23      1(0)     624
     ル
           合計         196,328.15     319,637.24       -     2,937    88,443.16     88,443.16      5(3)    1,469
     (注1)シャングリ・ラ         東京の土地面積は、本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、
        本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の10,464です。
        ヒルトン小田原リゾート&スパの土地面積は、本建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の
        準共有持分は100分の50です。
        コートヤード・バイ・マリオット             東京ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含ん
        でいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は100,000分の5,205であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有
        持分1,000分の935を保有しています。
        コートヤード・バイ・マリオット             新大阪ステーションの土地面積は、本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んで
        います。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
        各物件の土地面積は、いずれも登記簿記載面積です。
     (注2)シャングリ・ラ         東京の建物は、区分所有建物であり、建物面積は丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の延床面積を記載して
        います。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
        ヒルトン小田原リゾート&スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益
        権の準共有持分は100分の50です。
        コートヤード・バイ・マリオット             東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は京橋トラストタワーの建物全体の延床
        面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)であり、本投
        資法人は当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を保有しています。
        コートヤード・バイ・マリオット             新大阪ステーションの建物面積は、一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信
        託受益権の対象となる持分は100分の74です。
     (注3)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン小田原リゾー
        ト&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ                    東京、コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーション及びコートヤード・バ
        イ・マリオット      新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び
        最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、コートヤード・バイ・マリオット                                          東京ステーションの「年
        間固定賃料」欄には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
     (注4)テナント数(転貸借)の小計及び合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は当期末時点で有効な賃貸借契約に基づき本投資法
        人から当該物件を賃借する者から転貸を受けている者の数を記載しています。
     (注5)シャングリ・ラ         東京の客室数は販売可能客室数を、それ以外の物件は各ホテル全体の総客室数(他の共有者又は準共有者の持分を含む
        場合があります)を記載しています。
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     (注6)ヒルトン小田原リゾート&スパのうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟の建築時期を記載しています。その
        他の主たる営業用の建物であるチャペルの建築時期は2004年10月です。
     (注7)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、信託受益権の対象となる賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投
        資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
     (注8)コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、信託受益権の対象となる賃貸可能面積及び賃貸面
        積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載していま
        す。
     (注9)コートヤード・バイ・マリオット                新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75
        ㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨
        五入した面積を記載しています。
       (ウ)不動産鑑定評価書の概要

           不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当
          性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、鑑定評価機関と本
          投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                            収益価格

                       鑑定    鑑定
        物件               評価    評価額
     分類         物件名称                  直接還元法       還元      DCF法           最終還元
        番号               機関   (百万円)                        割引率
                                による価格       利回り     による価格            利回り
                      (注1)    (注2)                       (%)
                                (百万円)       (%)     (百万円)            (%)
     ラグ

          シャングリ・ラ      東京
                       研
        A-1                    49,600      51,200       3.2    47,900       2.9      3.4
     ジュア
     リー
               小計            49,600      51,200       -    47,900       -      -
     アッ
          ヒルトン小田原リゾート&ス
     パー
        B-1               立     7,050      7,250       4.7     6,950       4.5      4.8
          パ(注3)
     アップ
     スケー
               小計
                            7,050      7,250       -    6,950       -      -
     ル
          コートヤード・バイ・マリ
          オット   東京ステーション(注
        C-1               研     16,923      17,391       3.7    16,362       3.4      3.9
          4)
     アップ
     スケー
          コートヤード・バイ・マリ
                       研
        C-2                    17,400      17,900       4.2    16,900       3.9      4.4
     ル
          オット   新大阪ステーション
               小計            34,323      35,291       -    33,262       -      -

     アッ
     パー
        D-1  ホテルサンルートプラザ新宿             研     32,500      33,100       3.5    31,800       3.3      3.7
     ミッド
     スケー
               小計
                            32,500      33,100       -    31,800       -      -
     ル
              合計
                           123,473      126,841        -    119,912        -      -
       (注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
          研:一般財団法人日本不動産研究所
          立:株式会社立地評価研究所
       (注2)「鑑定評価額」とは、当期末時点を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
       (注3)ヒルトン小田原リゾート&スパに係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資法人が保有する
          信託受益権の準共有持分100分の50に相当する数値を記載しています。
       (注4)コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーションに係る鑑定評価額、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本
          投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する数値を記載しています。
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        (エ)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
            本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に
           関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)、及び地震リスク分析に関する地震リスク評
           価報告書を調査業者より取得しています。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判
           断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
                         建物調査状況報告書                     地震リスク評価報告書

                                    長期修繕費
       物件
                                                         PML値
                               短期修繕費
            物件名称
                    調査業者       調査書         (年平均)        調査業者        調査書
       番号
                               (千円)
                                                         (%)
                    (注1)       日付         (千円)        (注1)        日付
                                (注2)
                                                        (注4)
                                     (注3)
                  東京海上日動リス
          シャングリ・ラ       東
                                         東京海上日動リスクコン
        A-1          クコンサルティン        2016年8月        -    4,805              2016年8月      1.1
                                         サルティング株式会社
          京
                  グ株式会社
          ヒルトン小田原リ        株式会社東京建築                       東京海上日動リスクコン
        B-1                   2019年7月        -   59,445              2019年7月      14.9
          ゾート&スパ        検査機構                       サルティング株式会社
          コートヤード・バ
                  東京海上ディー                       東京海上日動リスクコン
          イ・マリオット       東
                          2021年11月                          2016年9月
        C-1                           -   10,200                    1.5
                  アール株式会社                       サルティング株式会社
          京ステーション
          コートヤード・バ
                  東京海上ディー                       東京海上日動リスクコン
          イ・マリオット       新
        C-2                   2021年8月        -   55,353              2016年9月      4.5
                  アール株式会社                       サルティング株式会社
          大阪ステーション
          ホテルサンルート        東京海上ディー                       東京海上日動リスクコン
                          2021年8月                         2016年7月
        D-1                           -   16,201                    3.0
          プラザ新宿        アール株式会社                       サルティング株式会社
            合計/ポートフォリオPML値(注5)                      -   146,004        -        -     2.2
        (注1)「調査業者」に記載の名称については、調査書日付当時の社名を記載しています。なお、東京海上日動リスクコンサルティング
           株式会社は、2021年7月1日付で東京海上ディーアール株式会社に社名変更しています。
        (注2)「短期修繕費」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記
           載された費用を掲載しています。
        (注3)「長期修繕費」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用
           を掲載しています。なお、シャングリ・ラ                 東京に係る長期修繕費は、以下の①から④に示す各部分に係る修繕更新費用に本投
           資法人の費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①ホテル専有部:100%、②丸の内トラス
           トタワー本館共用部(熱源除く):17.199%、③丸の内トラストタワー本館共用部(熱源):60.18%、④丸の内トラストタ
           ワー敷地及び全体共用部:10.464%)を乗じた金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。ヒルトン小田原リゾー
           ト&スパに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50を乗じた金
           額を、千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット                                東京ステーションに係る長期修繕費は、以
           下の①及び②に示す各部分に係る修繕更新費用に費用負担割合(管理規約の費用負担割合(対象ホテル部分に対応する割合)①
           ホテル専有部:100%、②京橋トラストタワー共用部:5.205%)を乗じた金額を合計し、本投資法人が保有する信託受益権の準
           共有持分1,000分の935を乗じた金額を、千円未満を四捨五入して記載しています。コートヤード・バイ・マリオット                                             新大阪ス
           テーションに係る長期修繕費は、建物全体の修繕更新費用に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じた金額
           を、千円未満を四捨五入して記載しています。
        (注4)PML(Probable         Maximum   Loss:予想最大損失率)とは、想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される
           最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で襲ってくると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大
           地震)によりどの程度の被害を受けるかを、90%非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したもの
           です。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機
           器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含
           まれていません。
        (注5)長期修繕費の「合計」は各物件に係る金額を合計し千円未満を四捨五入して記載しています。また「ポートフォリオPML値」
           は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2019年7月付建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基
           づき記載しています。
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        (オ)保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
            各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりで
           す。
        物件                                              構造計算

             物件名称         設計者        施工者       確認検査機関         構造計算者
        番号                                              確認機関
         A-1   シャングリ・ラ        戸田建設株式会社        戸田建設株式会        一般財団法人日本        戸田建設株式会社一
                   一級建築士事務        社 東京支店        建築センター        級建築士事務所
           東京
                                                       -
                   所、株式会社安井
                                                      (注2)
                   建築設計事務所
         B-1   ヒルトン小田原リ        (本館棟・バーデ        (本館棟・バーデ        (本館棟・バーデ        (本館棟・バーデ        株式会社東京建築検
           ゾート&スパ                                         査機構
                   棟・スポーツ棟)        棟・スポーツ棟)        棟・スポーツ棟)        棟・スポーツ棟)
                   安井・教育施設監        大成・清水・鹿        小田原市建築主事        安井・教育施設監
                   理共同企業体        島・青木・不動・        (チャペル)        理共同企業体
                           三菱建設共同企業
                   (チャペル)                 小田原市建築主事        (チャペル)
                           体
                   三井住友建設株式                        三井住友建設株式会
                   会社  一級建築士      (チャペル)                社 一級建築士事務
                            三井住友建設株式
                   事務所                        所
                            会社  東京建築支
                            店
         C-1   コートヤード・バ        戸田建設株式会社        戸田建設株式会        一般財団法人日本        戸田建設株式会社一
           イ・マリオット        一級建築士事務所        社 東京支店        建築センター        級建築士事務所
                                                       -
           東京ステーション
                                                      (注2)
         C-2   コートヤード・バ        株式会社竹中工務        株式会社竹中工務        大阪市建築主事        株式会社竹中工務店        東京海上日動リスク

           イ・マリオット        店大阪一級建築士        店 大阪本店                大阪一級建築士事務        コンサルティング株
                   事務所                        所        式会社
           新大阪ステーショ
           ン
         D-1   ホテルサンルート        株式会社松田平田        株式会社大林組         東京都建築主事        株式会社松田平田設        東京海上日動リスク
           プラザ新宿        設計        東京本社                計、株式会社大林組        コンサルティング株
                                            一級建築士事務所        式会社
            (注1)設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確

               認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
            (注2)国土交通大臣より構造方法等が適正である旨の認定がなされているため記載していません。
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        (カ)主要な不動産に関する情報
            年間賃料合計が全年間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
                                                    最近5年の稼働率の

                              年間固定賃料
                                                       推移
                        テナントの              賃貸可能面積         賃貸面積
             物件名称                 (百万円)
                         総数              (㎡)        (㎡)        (%)
                               (注1)
                                                      (注2)
       シャングリ・ラ      東京
                          1        882     22,755.55        22,755.55          100.0
       コートヤード・バイ・マリオット              東京
                                        5,255.06        5,255.06
                          1        289                       100.0
                                         (注3)        (注3)
       ステーション
       コートヤード・バイ・マリオット              新大
                                        13,881.48        13,881.48
                          1        460                       100.0
                                         (注4)        (注4)
       阪ステーション
       ホテルサンルートプラザ新宿                   1        1,304      21,248.23        21,248.23          100.0
      (注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、シャングリ・ラ                                                     東
         京、コートヤード・バイ・マリオット               東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット                      新大阪ステーションの賃料は変動賃
         料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨て
         て記載しています。なお、コートヤード・バイ・マリオット                       東京ステーションの「年間固定賃料」欄には、本投資法人が保有する信
         託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
      (注2)いずれの物件についても対象期間中(対象期間中に開業した場合には開業以来)のテナントは1社(シングルテナント)のため、稼働
         率は100.0%です。
      (注3)コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、信託受益権の対象となる賃貸可能面積及び賃貸
         面積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載して
         います。
      (注4)コートヤード・バイ・マリオット                  新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積
         「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小
         数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
        (キ)主要なテナントに関する情報

            テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとお
           りです。
                                         年間

                                              賃料
                                         固定               面積
                                              比率
           テナント                    契約    契約期間               賃貸面積
                                         賃料               比率
                  業種      物件名称
            名称                   種類     満了日          (%)     (㎡)
                                        (百万円)                (%)
                                             (注2)
                                        (注1)
                     シャングリ・ラ       東
                              定期建物     2033年
                                           882     30.1    22,755.55       25.7
                              賃貸借契約     11月30日
                     京
                     コートヤード・バ
                              定期建物     2039年                5,255.06
          森トラスト株
                     イ・マリオット       東
                                           289     9.9          5.9
                 不動産業
                              賃貸借契約      4月1日                (注3)
          式会社
                     京ステーション
                     コートヤード・バ
                              定期建物     2040年               13,881.48
                     イ・マリオット       新
                                           460     15.7          15.7
                              賃貸借契約      11月1日
                                                   (注4)
                     大阪ステーション
          MT&ヒルトン
                     ヒルトン小田原リ         定期建物     2049年               25,302.84
          ホテル株式会       ホテル業                          -     -          28.6
                     ゾート&スパ        賃貸借契約     12月31日
                                                   (注5)
          社
          株式会社相鉄
                     ホテルサンルートプ         定期建物     2027年
          ホテルマネジ       ホテル業                         1,304     44.4    21,248.23       24.0
                     ラザ新宿        賃貸借契約      8月31日
          メント
                   合計             -     -     2,937     100.0    88,443.16      100.0
          (注1)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ホテルサンルートプラザ新宿の賃料は固定賃料のみ、ヒルトン
             小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、シャングリ・ラ                         東京、コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーショ
             ン及びコートヤード・バイ・マリオット                新大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。
             「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、コー
             トヤード・バイ・マリオット            東京ステーションの「年間固定賃料」欄には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持
             分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
          (注2)ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
          (注3)コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーションの賃貸面積は、信託受益権の対象となる賃貸面積5,620.38㎡に本投資
             法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
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          (注4)コートヤード・バイ・マリオット                新大阪ステーションの賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積「18,758.75㎡の
             100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3
             位を四捨五入した面積を記載しています。
          (注5)ヒルトン小田原リゾート&スパの賃貸面積は、信託受益権の対象となる賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する当該
             信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載しています。
          (注6)その他各賃貸借契約の概要については、後記「(コ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
        (ク)担保の状況

           保有資産に対して設定することを借入先と合意している担保は、現在ありません。
        (ケ)ポートフォリオの概況

           本投資法人のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
           a.分類別

                                        取得価格          比率

                     分類           物件数
                                       (百万円)          (%)
              ラグジュアリー                   1          42,000          39.0
              アッパーアップスケール                   1          6,500          6.0

              アップスケール                   2          30,503          28.3

              アッパーミッドスケール                   1          28,600          26.6

                     合計            5          107,603          100.0

           b.所在地の属する都道府県別

                                        取得価格          比率

                エリア        都道府県        物件数
                                       (百万円)          (%)
                        東京都         3          83,503          77.6
               全国主要都市
                        大阪府         1          17,600          16.4
             著名な観光地エリア           神奈川県         1           6,500          6.0

                     合計            5          107,603          100.0

           c.賃貸期間の残存年数別

                             年間固定賃料

                                       比率
                  残存年数           (百万円)
                                       (%)
                              (注)
                   10年超              1,632         55.6
                  10年以内               1,304         44.4

                   合計              2,937         100.0

             (注)「年間固定賃料」欄には、固定賃料及び最低保証賃料(年額)の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (コ)保有資産の個別不動産の概要

           a.「特定資産の概要」欄に関する説明
           ・「分類」は、本投資法人が投資対象とする資産のグレードの別に従い「ラグジュアリー」、「アッパー
            アップスケール」、「アップスケール」、「アッパーミッドスケール」、「ミッドスケール」及び「エコ
            ノミー」の6つの分類のいずれかを記載しています。
           ・「用途」は、当該物件の登記簿上の種類のうち、主たる用途を記載しています。
           ・「取得年月日」は、各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の取得日を記載していま
            す。
           ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
           ・「取得価格」は、各信託受益権売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料
            等の諸費用を含みません。)を記載しています。
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           ・「取得時鑑定評価額」は、鑑定評価機関から取得した各保有資産に係る取得時点での不動産鑑定評価書に
            記載の鑑定評価額を記載しています。
           ・「信託受益権の概要」とは、本投資法人が保有する不動産等資産が不動産信託受益権である場合に、信託
            受託者及び信託期間満了日を記載しています。
           ・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登
            記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
           ・「交通」は、ホテル賃借人又は運営者が開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しています。
           ・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
           ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割
            合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合に
            はそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由に
            より緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合がありま
            す。
           ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、
            用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれ
            も)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増
            され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
           ・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのい
            ずれも)を記載しています。
           ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、
            現況とは一致しない場合があります。区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合で
            も、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。
           ・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
           ・建物の「竣工年月」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
           ・建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。建物又は信託建物が区
            分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の
            構造/階数を記載しています。
           ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。建物又は
            信託建物が区分所有建物の専有部分又はその共有持分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟
            の建物全体の延床面積を記載しています。
           ・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載して
            います。
           ・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資
            法人(信託受益権の場合は信託受託者)とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に
            表示されているものを記載しています。
           ・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
           ・「テナント数」及び「転貸テナント数」は、当期末現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託
            受託者から当該物件を賃借している者の数を記載しています。
           ・「稼働率」は、当期末現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数
            第1位を四捨五入して記載しています。
           ・「特記事項」には、各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価
            額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。また、保有資産の
            一部については、航空法(昭和27年法律第231号。その後の改正を含みます。)に基づく高さ制限を受け
            ますが、個別の記載はしていません。
           b.「賃貸借の概要」欄に関する説明

           ・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了時
            の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」は、各保有資産の当期末
            現在において効力を有している賃貸借契約書の内容を記載しています。
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     物件番号                             分類          ラグジュアリー
             シャングリ・ラ        東京
        A-1                          用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日             2016年9月1日               特定資産の種類          不動産信託受益権
     取得価格             42,000百万円               取得時鑑定評価額          44,000百万円
                                  (価格時点)          (2016年8月1日)
     信託受益     信託受託者        三井住友信託銀行株式会社
     権の概要
          信託期間満了日        2046年8月末日
     所在地(住居表示)             東京都千代田区丸の内一丁目8番3号
     交通             JR「東京」駅日本橋口から徒歩1分
     土地   地番          東京都千代田区丸の内一丁目                建物    竣工年月      2008年11月
                  1番41ほか4筆
                    (注1)
        建蔽率          80%                   構造/階数      鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄
                                           筋コンクリート造陸屋根 地下4階
                                                (注3)
                                           付き37階建
                     (注1)                             (注4)
        容積率          900%                   延床面積      180,335.11㎡
        用途地域          商業地域                   設計者      戸田建設株式会社一級建築士事務
                                           所、株式会社安井建築設計事務所
                        (注2)
        敷地面積          12,026.77㎡                   施工者      戸田建設株式会社東京支店
        所有形態          敷地権(所有権)                   所有形態      区分所有権
                                             (注5)
     賃貸可能面積             22,755.55㎡               客室数          200
     テナント数             1               転貸テナント数          1
     稼働率             100%
     特記事項:
     ①本建物は区分所有建物であり、本物件の管理規約において、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主としてホ
      テル用途として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保する目的のため、又はこれら
      を補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替
      えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理者に修繕等の内容を申請し、
      承認を受けなければなりません。なお、本物件の管理規約において、森トラスト株式会社が管理者とされています。
     ②信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡
      を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優
      先交渉権を付与することとされています。
    (注1)本建物は、大手町・丸の内・有楽町地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められ
       ています。また、都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区(丸の内1-1地区)の都市計画決定を受けて計画・建築されており、当該
       都市計画に基づき容積率、建蔽率、高さ及び壁面の位置等が定められています。
    (注2)本建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷
       地権割合は100,000分の10,464です。
    (注3)丸の内トラストタワー本館及びN館全体の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構
       造/階数は、鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造15階建(地下1階、1階、11階、20階、27~37階)です。
    (注4)本建物は区分所有建物であり、丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の
       対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡(登記簿記載面積)です。
    (注5)販売可能客室数を記載しています。
    (注6)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通行並びに現存の配水管及びマンホール存置の便益に供するため、地役権が設定
       され登記されています。ただし、地役権設定契約上は、現存の配水管及びマンホール存置の便益に供することを目的とした地役権につい
       ては存続期間が満了しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         森トラスト株式会社
     契約形態         定期建物賃貸借契約
     契約期間         2016年9月1日から2033年11月30日
     賃貸面積         22,755.55㎡
     賃料         変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃
              料(転貸テナント賃料)に97%を乗じた額等とします。
              年間最低保証賃料(毎年4月から翌年3月): 882,700,000円

              毎年1月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910,000,000円に満たない場合(転貸
              テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払いがない場合も含みます。)には、当該期間の
              転貸テナント賃料は910,000,000円であるものとして賃料計算(910,000,000円×97%=
              882,700,000円)を行い、4月分から翌年3月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、
              翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。
              (注)「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。な
                 お、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
     敷金、保証金         敷金:1,751,000,000円
     期間満了時の更新         期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について         ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
     賃料改定について         本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外で
              あっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその
              他やむを得ない事情が発生した場合、本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及
              び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。
     中途解約について         賃貸人及び賃借人は、本賃貸借期間中、本賃貸借契約を解約することはできません。
     違約金         賃貸人又は賃借人が、その相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、
              解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の
              損害賠償請求を妨げません。
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     物件番号                             分類          アッパーアップスケール
             ヒルトン小田原リゾート&スパ
        B-1                          用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日             2019年9月2日               特定資産の種類          不動産信託受益権及びホテルに付
                                           随する動産
                        (注1)
     取得価格             6,500百万円               取得時鑑定評価額          7,250百万円
                                                    (注1)
                                  (価格時点)          (2019年7月19日)
     信託受益     信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     権の概要
          信託期間満了日        2049年12月31日
     所在地(住居表示)             神奈川県小田原市根府川583番地1
     交通             JR・新幹線・小田急小田原線「小田原駅」からシャトルバス約20分
                  JR「根府川駅」からシャトルバス約5分
     土地   地番          神奈川県小田原市根府川字ノグ               建物    竣工年月      (本館棟・バーデ棟・スポーツ
                  ロ583番1ほか14筆                         棟)
                                     (注3)
                                           1997年10月(2004年2月にリノベー
                                           ション)
                                           (チャペル)
                                           2004年10月
        建蔽率          50%                   構造/階数      (本館棟)
                                           鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸
                                     (注4)
                                           屋根・ステンレス鋼板葺地下1階付
                                           12階建
                                           (バーデ棟)
                                           鉄筋コンクリート造陸屋根・ステ
                                           ンレス鋼板葺地下1階付3階建
                                           (スポーツ棟)
                                           鉄筋コンクリート造空気膜屋根地
                                           下1階付2階建
                                           (チャペル)
                                           鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
                                                 (注5)
        容積率          100%                   延床面積      50,605.67㎡
        用途地域          市街化調整区域                   設計者      (本館棟・バーデ棟・スポーツ
                                           棟)
                                           安井・教育施設監理共同企業体
                                           (チャペル)
                                           三井住友建設株式会社           一級建築士
                                           事務所
                        (注2)
        敷地面積          174,566.00㎡                   施工者      (本館棟・バーデ棟・スポーツ
                                           棟)
                                           大成・清水・鹿島・青木・不動・
                                           三菱建設共同企業体
                                           (チャペル)
                                           三井住友建設株式会社           東京建築支
                                           店
        所有形態          所有権(信託受益権の準共有持                   所有形態      所有権(信託受益権の準共有持分
                  分50%)                         50%)
                        (注6)
     賃貸可能面積             25,302.84㎡               客室数          163(他者の準共有持分含む)
     テナント数             1               転貸テナント数          -
     稼働率             100%
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     特記事項:
     ①本投資法人と森トラスト株式会社は、不動産信託受益権の準共有持分がそれぞれ50%であるため、本投資法人、森ト
      ラスト株式会社及び信託受託者の3社間において、取得日に準共有者間協定を締結しています。本協定において、
      (ア)協定締結日から5年間(ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して5
      年間更新されるものとされています。)不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又
      は一部の譲渡を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を
      得た場合を除き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。
     ②本物件の土地の一部には、隣接地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。
     ③MT&ヒルトンホテル株式会社とHilton                   Worldwide     Manage    Limited(以下「Hilton」といいます。)との間で2019年8
      月5日付でBranding         and  Management      Agreement(以下「BAMA」といいます。)が締結されていることに関連して、本
      投資法人、森トラスト株式会社及びHiltonは、(ア)信託契約又はMT&ヒルトンホテル株式会社との定期建物賃貸借契
      約の解約又は変更等にあたりHiltonの事前の書面による承諾を取得する必要があること、(イ)本投資法人及び森トラ
      スト株式会社が、BAMAに関連してHiltonとの間で合意した事項につき、Hiltonに対して連帯して責任を負うこと等に
      ついて、合意しています。
    (注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を記載しています。
    (注2)建物の敷地全体の面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
    (注3)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る竣工年月を記載しています。
    (注4)各建物のうち、主たる営業用の建物である本館棟、バーデ棟、スポーツ棟及びチャペルに係る建物全体の構造/階数を記載しています。
    (注5)各建物における建物全体の延床面積の総合計を記載しています。なお、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分は100分の50です。
    (注6)信託受益権の対象となる賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五
       入した面積を記載しています。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         MT&ヒルトンホテル株式会社
     契約形態         定期建物賃貸借契約
     契約期間         2019年9月2日から2049年12月31日
     賃貸面積         25,302.84㎡      (注)
              変動賃料:毎年3月から8月までの月額賃料は、前年1月から12月の12か月分の本物件の基準利益の
     賃料
              合計に95%を乗じた額の12分の1に相当する額(下限を0円。)とします。また、毎年9月から翌年2
              月までの月額賃料は、前年7月から当年6月の12か月分の本物件の基準利益の合計に95%を乗じた額
              の12分の1に相当する額(下限を0円。)とします。
              (注  1)「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。

                   基準利益=賃借人ホテル利益(注             2)-賃借人費用(注         3)
              (注  2)「賃借人ホテル利益」とは、賃借人が本物件の運営により得る利益のことをいいます。賃借人は、本物件の運
                   営委託等に関し、Hiltonとの間で、BAMAを締結しており、賃借人ホテル利益の金額はBAMAに基づき算出さ
                   れます。(賃借人ホテル利益には、Hilton                  Grand   Vacations    Japan   Management     LLC及びHilton      Grand
                   Vacations    Japan,   LLCに対するホテルサービスの提供等に関する契約等に基づき賃借人が得るヒルトン・
                   グランド・バケーションズに関する収入を含みます。)
              (注  3)「賃借人費用」とは、賃借人が本物件の運営に支出した費用(賃借人の保険料等)のことをいいます。
     敷金、保証金         敷金:なし
     期間満了時の更新         期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について         ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
     賃料改定について         本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外で
              あっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその
              他やむを得ない事情が発生した場合、本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸人及
              び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。
     中途解約について         賃貸人及び賃借人は、本賃貸借期間中、本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、契約
              期間開始日から5年経過後(2024年9月2日以降)は、賃借人は解約日の12か月前までに、賃貸人に
              書面により通知することにより解約することができます。
     違約金         賃貸人又は賃借人が、その相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、
              解除された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の
              損害賠償請求を妨げません。
    (注)信託受益権の対象となる賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五
       入した面積を記載しています。
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                                               森トラスト・ホテルリート投資法人(E32887)
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     物件番号                             分類          アップスケール

             コートヤード・バイ・マリオット
             東京ステーション
        C-1                          用途          ホテル、店舗
                            特定資産の概要

     取得年月日             2016年9月16日               特定資産の種類          不動産信託受益権
                        (注1)
     取得価格             12,903百万円               取得時鑑定評価額          14,025百万円
                                                    (注1)
                                  (価格時点)          (2016年9月1日)
     信託受益     信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     権の概要
          信託期間満了日        2046年8月末日
     所在地(住居表示)             東京都中央区京橋二丁目1番3号
     交通             JR「東京」駅       徒歩4分、東京メトロ銀座線「京橋」駅                  徒歩1分
     土地   地番          東京都中央区京橋二丁目1番2               建物    竣工年月      2014年2月
                    (注2)
        建蔽率          80%                   構造/階数      鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸
                                                      (注4)
                                           屋根地下3階付き21階建
                        (注2)                         (注5)
        容積率          700%・800%                   延床面積      51,242.93㎡
        用途地域          商業地域                   設計者      戸田建設株式会社一級建築士事務
                                           所
                       (注3)
        敷地面積          4,399.47㎡                   施工者      戸田建設株式会社東京支店
        所有形態          敷地権(所有権)                   所有形態      区分所有権(信託受益権の準共有
                  (信託受益権の準共有持分                         持分93.5%)
                  93.5%)
                       (注6)
     賃貸可能面積             5,255.06㎡               客室数          150(他者の準共有持分含む)
     テナント数             1               転貸テナント数          1
     稼働率             100%
     特記事項:
     ①本建物は区分所有建物であり、本物件の管理規約において、本投資法人は、自己の所有する専有部分を、主として事
      務所、店舗、ホテル、駐車場又は倉庫として、若しくは区分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を維持、確保
      する目的のため、又はこれらを補完する目的の用途として使用しなければならず、修繕、模様替え又は建物に定着す
      る物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、管理者が定める軽微な修繕等を除き、管理規約に定める管理
      者に修繕等の内容を申請し、承認を受けなければなりません。なお、本物件の管理規約において、森トラスト株式会
      社が管理者とされています。
     ②2016年9月16日付の信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の
      全部又は一部の譲渡を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受
      益権の購入に係る優先交渉権を付与することとされています。
     ③本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal                                 Hospitality      Licensing     S.a.r.lの間の合意に
      より、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株
      式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必
      要があります。
     ④2021年8月31日付で本投資法人から森トラスト株式会社へ信託受益権準共有持分5.5%を譲渡し、本投資法人、森トラ
      スト株式会社及び信託受託者の3社間において、準共有者間協定を締結しています。本協定において、(ア)協定締結
      日から5年間(ただし、その後も、更新拒絶の意思表示のない限り分割禁止期間満了の日より起算して5年間更新され
      るものとされています。)不動産信託受益権の分割請求をしないこと、(イ)不動産信託受益権の全部又は一部の譲渡
      を企図する場合には、相互に優先交渉権を付与すること、(ウ)他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合を除
      き、準共有持分を担保に供してはならないこと等を定めています。なお、2022年8月31日付で本投資法人から森トラ
      スト株式会社へ信託受益権準共有持分1.0%を譲渡していますが、本協定の内容に変更はありません。
    (注1)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載しています。
    (注2)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。また、本建物は、
       日本橋・東京駅前地区地区計画の区域内に所在し、建築物等の用途、容積率、高さ及び壁面の位置等の制限が定められています。加え
       て、本建物は建築基準法第59条の2の規定に基づく総合設計制度により計画・建築されており、当該許可に基づき容積率の制限が緩和され
       ています。なお、上記表の指定容積率700%は国道15号線から20m超の地域の部分、指定容積率800%は国道15号線から20m以内の地域の部
       分に適用されます。
    (注3)本建物の敷地である土地面積であり、他の区分所有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる敷地権割合は
       100,000分の5,205であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を保有しています。
    (注4)一棟の建物の構造/階数を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の構造/階数は、鉄骨造4階建(1~4
       階)です。
    (注5)本建物は区分所有建物であり、京橋トラストタワーの建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象とな
       る専有部分の床面積は5,502.63㎡(登記簿記載面積)であり、本投資法人は当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を保有していま
       す。
    (注6)信託受益権の対象となる賃貸面積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨
       五入した面積を記載しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         森トラスト株式会社
     契約形態         定期建物賃貸借契約
     契約期間         2016年9月16日から2039年4月1日
     賃貸面積         5,255.06㎡     (注1)
     賃料         変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に
              90%を乗じた金額(下限を0円。)とします。
              年間最低保証賃料(毎年10月から翌年9月): 310,000,000円                             (注2)

              毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、310,000,000円に満たない場合には、当該期
              間の賃料は310,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不
              足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
              (注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固
                 定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。
     敷金、保証金         敷金:610,000,000円          (注3)
     期間満了時の更新         期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について         ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
     賃料改定について         本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外で
              あっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその
              他やむを得ない事情が発生した場合、又は本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸
              人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。
     中途解約について         賃貸人及び賃借人は、契約期間内においては本契約の一部又は全部の解約をすることができませ
              ん。ただし、契約期間開始日から10年経過後(2026年9月16日以降)は、賃借人は解約日の12か月
              前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。
     違約金         賃貸人又は賃借人が、相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除
              された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害
              賠償請求を妨げません。
    (注1)信託受益権の対象となる賃貸面積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨
       五入した面積を記載しています。
    (注2)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額は289,850,000円となります。
    (注3)本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額は570,350,000円となります。
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     物件番号                             分類          アップスケール

             コートヤード・バイ・マリオット
             新大阪ステーション
        C-2                          用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日             2016年9月16日               特定資産の種類          不動産信託受益権
     取得価格             17,600百万円               取得時鑑定評価額          21,100百万円
                                  (価格時点)          (2016年9月1日)
     信託受益     信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     権の概要
          信託期間満了日        2046年8月末日
     所在地(住居表示)             大阪府大阪市淀川区宮原一丁目2番70号
     交通             JR・新幹線「新大阪」駅北口から徒歩1分、地下鉄御堂筋線「新大阪」駅北改札口から徒
                  歩1分
     土地   地番          大阪府大阪市淀川区宮原一丁               建物    竣工年月      1997年3月
                  目 2番16、2番48、2番52                         2015年11月にリニューアル
                    (注1)                                (注3)
        建蔽率          80%                   構造/階数      鉄骨造陸屋根18階建
                                                 (注4)
        容積率          800%                   延床面積      17,002.28㎡
        用途地域          商業地域                   設計者      株式会社竹中工務店大阪一級建築
                                           士事務所
                       (注2)
        敷地面積          2,199.34㎡                   施工者      株式会社竹中工務店大阪本店
        所有形態          所有権の共有(持分割合                   所有形態      所有権の共有(持分割合74.0%)
                  74.0%)
                        (注5)
     賃貸可能面積             13,881.48㎡               客室数          332(他者の共有持分含む)
     テナント数             1               転貸テナント数          1
     稼働率             100%
     特記事項:
     ①信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡
      を企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優
      先交渉権を付与することとされています。
     ②本投資法人、森トラスト株式会社及びフランチャイザーであるGlobal                                 Hospitality      Licensing     S.a.r.lの間の合意に
      より、本投資法人及び森トラスト株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権の譲渡、本投資法人及び森トラスト株
      式会社の信託契約及びマスターリース契約上の地位の譲渡等について、フランチャイザーの事前の承諾を取得する必
      要があります。
    (注1)本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
    (注2)本建物の敷地である土地面積であり、他の共有者の持分を含んでいます。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74で
       す。
    (注3)一棟の建物全体の構造/階数を記載しています。
    (注4)一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる持分は100分の74です。
    (注5)一棟の賃貸可能面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小数第3位を四捨五入した面積を記載して
       います。
    (注6)本物件には、大阪市長、大阪市交通局長、日本生命保険相互会社、森トラスト株式会社及び阪急電鉄株式会社の間での施設維持管理及び
       所有に関する協定書に基づき、本建物と新大阪駅北口とをつなぐ横断歩道橋が接続しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         森トラスト株式会社
     契約形態         定期建物賃貸借契約
     契約期間         2016年9月16日から2040年11月1日
     賃貸面積         18,758.75㎡の100分の74
     賃料         変動賃料:毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月における本ホテルの施設別調整営業利益に
              90%を乗じた金額(下限を0円。)とします。
              年間最低保証賃料(毎年10月から翌年9月): 460,000,000円

              毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、460,000,000円に満たない場合には、当該期
              間の賃料は460,000,000円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不
              足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
              (注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固
                 定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。
                 なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費
                 用のみを対象とし、賃借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車
                 場、その他の売上及び費用は対象としません。
     敷金、保証金         敷金:920,000,000円
     期間満了時の更新         期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について         ただし、当事者間の協議により再契約を行うことができます。
     賃料改定について         本賃貸借開始日から5年毎に協議の上、賃料を改定することができます。ただし、改定時期以外で
              あっても諸物価の高騰、土地建物に対する公租公課の著しい上昇、その他経済事情の変動及びその
              他やむを得ない事情が発生した場合、又は本物件の改修若しくはリブランド等があった場合、賃貸
              人及び賃借人は協議の上賃料を改定することができます。
     中途解約について         賃貸人及び賃借人は、契約期間内においては本契約の一部又は全部の解約をすることができませ
              ん。ただし、契約期間開始日から10年経過後(2026年9月16日以降)は、賃借人は解約日の12か月
              前までに、賃貸人に書面により通知することにより解約することができます。
     違約金         賃貸人又は賃借人が、相手方から本契約を解除された場合、当該解除原因者は違約金として、解除
              された日が属する月の賃料の6か月相当額を直ちにその相手方に支払います。ただし、別途の損害
              賠償請求を妨げません。
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     物件番号                             分類          アッパーミッドスケール

             ホテルサンルートプラザ新宿
        D-1                          用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日             2016年7月28日               特定資産の種類          不動産信託受益権
     取得価格             28,600百万円               取得時鑑定評価額          29,500百万円
                                  (価格時点)          (2016年6月1日)
     信託受益     信託受託者        三菱UFJ信託銀行株式会社
     権の概要
          信託期間満了日        2046年8月末日
     所在地(住居表示)             東京都渋谷区代々木二丁目3番1号
     交通             JR、小田急線、京王線「新宿」駅                南口から徒歩3分、都営地下鉄大江戸線・新宿線「新
                  宿」駅A1出口から徒歩1分
     土地   地番          東京都渋谷区代々木二丁目 3               建物    竣工年月      2007年8月
                  番1、3番2、3番3、3番4、3番
                  5、3番8、3番9、3番10、3番
                  11、3番12
                    (注1)
        建蔽率          80%                   構造/階数      鉄筋コンクリート造、鉄骨造陸屋
                                           根地下1階付き14階建
        容積率          600%                   延床面積      20,451.25㎡
        用途地域          商業地域                   設計者      株式会社松田平田設計
        敷地面積          3,136.57㎡                   施工者      株式会社大林組 東京本社
        所有形態          所有権                   所有形態      所有権
     賃貸可能面積             21,248.23㎡               客室数          624
     テナント数             1               転貸テナント数          -
     稼働率             100%
     特記事項:
     信託受益権売買契約において、買主である本投資法人は、本物件又は本物件に係る信託受益権の全部又は一部の譲渡を
     企図する場合には、売主である森トラスト株式会社に対して、本物件又は本物件に係る信託受益権の購入に係る優先交
     渉権を付与することとされています。
    (注1)   本建物は商業地域内に所在し、かつ、防火地域内にある耐火建築物に該当するため、建蔽率の制限は適用されません。
    (注2)   本物件の敷地の一部に、都営大江戸線の鉄道敷設及び鉄道施設設置を目的とし東京都を地上権者とする区分地上権が設定(登記)されて
        います。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社相鉄ホテルマネジメント
     契約形態         定期建物賃貸借契約
     契約期間         2007年8月20日から2027年8月31日
     賃貸面積         21,248.23㎡
     賃料         年間固定賃料:1,304,673,360円
     敷金、保証金         1,273,473,360円
     期間満了時の更新         期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
     賃料改定について         賃料改定は行わないものとします。
     中途解約について         賃貸人及び賃借人は、契約期間満了まで本契約を解約することはできません。
     違約金         賃借人が賃貸人から本契約を解除された場合は、賃借人は違約金として解除時における契約期間の
              残存期間に対応する賃料相当額を賃貸人に支払うものとします。
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                                               森トラスト・ホテルリート投資法人(E32887)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
       (サ)保有資産の収支状況
           保有資産の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
                                                     (単位:千円)

           物件番号                 A-1       B-1       C-1       C-2       D-1
                   ポートフォリオ
                                      コートヤード・バ       コートヤード・バ
                          シャングリ・ラ
                                ヒルトン小田原                     ホテルサンルー
                     合計
                                       イ・マリオット       イ・マリオット      新
           物件名
                                リゾート&スパ                     トプラザ新宿
                            東京
                                      東京ステーション       大阪ステーション
       運用日数                 -      184      184       184       184       184
       ①不動産賃貸事業収益合計

                     2,006,624        530,983      161,136       252,990       408,097       653,416
          賃料           2,003,270        530,983      158,870       252,982       408,097       652,336

          その他収入             3,353        -     2,265         7       -     1,080
       ②不動産賃貸事業費用合計

                      665,259       246,069       95,525       74,556       70,707      178,399
          公租公課            281,767       134,012       41,950       22,969       14,115       68,721

          損害保険料             5,446       1,525      1,787        377       718      1,037
          減価償却費
                      367,459       110,331       50,740       43,720       54,226      108,440
          その他費用            10,584        200     1,047       7,489       1,647       200
       ③不動産賃貸事業損益
                     1,341,365        284,913       65,610       178,434       337,390       475,016
       (=①-②)
       NOI(=③+減価償却費)              1,708,825        395,245      116,350       222,154       391,616       583,457

       (注)金額は、千円未満を切り捨てて記載しています。

       (シ)保有資産の運営実績

          A-1 シャングリ・ラ          東京

            賃料算出基準月
                      2021年11月      2021年12月      2022年1月      2022年2月      2022年3月      2022年4月
              (注1)
             賃料計上月
                      2022年3月      2022年4月      2022年5月      2022年6月      2022年7月      2022年8月
              (注1)
            賃料(百万円)
                         147      109       66      50      70      86
              (注2)
          (注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。本物件の賃料算出基準月は、賃料計上月の
             4か月前です。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、エンドテナントより開示について同意を得られ
             ていないため、非開示としています。
          (注2)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          B-1 ヒルトン小田原リゾート&スパ

             賃料算出期間
                                   2021年1月~2021年12月
              (注1)
             賃料計上月         2022年3月      2022年4月      2022年5月      2022年6月      2022年7月      2022年8月
            賃料(百万円)
                          26      26      26      26      26      26
              (注2)
          (注1)「賃料算出期間」は、賃料を算出する際の基準となる期間を表しています。なお、客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指
             標については、テナントより開示について同意を得られていないため、非開示としています。
          (注2)「賃料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分100分の50に相当する金額を、百万円未満を切り捨てて記
             載しています。
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          C-1 コートヤード・バイ・マリオット                  東京ステーション
            賃料算出基準月
                      2021年12月      2022年1月      2022年2月      2022年3月      2022年4月      2022年5月
              (注1)
            客室稼働率(%)
                         49.0      38.7      41.4      49.3      54.0      57.6
              (注2)
             ADR(円)
                        13,869      12,477      13,409      14,254      16,421      16,254
              (注3)
             RevPAR(円)
                         6,794      4,827      5,552      7,023      8,860      9,359
              (注4)
             賃料計上月
                      2022年3月      2022年4月      2022年5月      2022年6月      2022年7月      2022年8月
              (注1)
            賃料(百万円)
                          1      -      -      3      1      9
            (注5)(注6)
          年間最低保証賃料との差額
                                       237
            (百万円)(注7)
          C-2 コートヤード・バイ・マリオット                  新大阪ステーション

            賃料算出基準月
                      2021年12月      2022年1月      2022年2月      2022年3月      2022年4月      2022年5月
              (注1)
            客室稼働率(%)
                         46.4      29.5      33.1      38.0      40.2      42.8
            (注2)(注8)
             ADR(円)
                        15,510      14,420      14,473      14,904      15,320      15,434
            (注3)(注9)
             RevPAR(円)
                         7,192      4,252      4,797      5,666      6,160      6,603
              (注4)
             賃料計上月
                      2022年3月      2022年4月      2022年5月      2022年6月      2022年7月      2022年8月
              (注1)
            賃料(百万円)
                          11       -      -      5      4      8
              (注5)
          年間最低保証賃料との差額
                                       378
           (百万円)(注10)
          (注1)「賃料算出基準月」は、賃料を算出する際の基準となる月を表しています。コートヤード・バイ・マリオット                                              東京ス
             テーションとコートヤード・バイ・マリオット                  新大阪ステーションの賃料算出基準月は、賃料計上月の3か月前です。
          (注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
             客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
          (注3)「ADR」(Average          Daily   Rate)とは、平均客室販売単価をいい、一定期間の宿泊売上高合計(サービス料を含み、料飲
             売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除して、小数第1位を四捨五入
             して記載しています。
          (注4)「RevPAR」(Revenue            Per  Available    Room)とは、販売可能客室1室当たりの宿泊売上高をいい、一定期間の宿泊売上高
             合計(サービス料を含み、料飲売上、その他売上等は除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除して、小数第1位
             を四捨五入して記載しています。なお、RevPARは、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
          (注5)「賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          (注6)コートヤード・バイ・マリオット                 東京ステーションの「賃料」は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分
             1,000分の945に相当する金額を記載しています。
          (注7)2021年10月から2022年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額(不足分)が274百万円発生したた
             め、第13期の賃料に251百万円(この内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の945に相当する金額は
             237百万円)が、第14期の賃料に22百万円(この内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当
             する金額は21百万円)が、それぞれ加算されます。
          (注8)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット                      新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする
             信託受益権を保有しており、客室稼働率は、賃料算定対象部分の客室稼働率を記載しています。
          (注9)本投資法人はコートヤード・バイ・マリオット                      新大阪ステーションの土地及び建物の共有持分100分の74を対象とする
             信託受益権を保有しており、ADRは、賃料算定対象部分のADRを記載しています。
          (注10)2021年10月から2022年9月の期間における賃料の合計額と年間最低保証賃料との差額(不足分)が412百万円発生したた
             め、第13期の賃料に378百万円が、第14期の賃料に34百万円が、それぞれ加算されます。
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          D-1 ホテルサンルートプラザ新宿
           年間固定賃料:1,304,673,360円
           客室稼働率、ADR、RevPAR等の各指標については、賃借人より開示について同意を得られていないため、非
          開示としています。
       (ス)保有不動産の資本的支出

          a.資本的支出の予定
           本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、計画している第14期の改修工事等に伴う資本的支出のう
          ち主要なものは以下のとおりです。
                                               工事予定金額(千円)

           物件名称         所在地        目的         予定期間
                                             総額    当期支払額      既払総額
                                  自   2022年12月

       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県    集中監視システム更新工
                                              32,150       -      -
       パ
                   小田原市    事(2期)
                                  至   2022年12月
                                  自   2022年12月

       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県    エントランスロータ
                                              24,750       -      -
       パ                 リー・車路舗装改修
                   小田原市
                                  至   2022年12月
                                  自   2023年2月

       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県    プールろ過機とアトラク
                                              23,350       -      -
       パ                 ションポンプの更新工事
                   小田原市
                                  至   2023年2月
                                  自   2022年11月

       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県
                        汚水処理場メンテナンス
                                              11,275       -      -
       パ
                   小田原市
                                  至   2022年11月
          b.期中の資本的支出

           本投資法人が当期末現在保有している資産に関し、当期の資本的支出のうち主要なものは以下のとおりで
          す。
                                                   工事金額(千円)

           物件名称         所在地           目的             期間
                                                     (注)
                                         自   2022年7月
                        ガーデンテラス      バーベキューエリア新
       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県
                                                         7,461
       パ            小田原市
                        設
                                         至   2022年7月
                                         自   2022年8月

       ヒルトン小田原リゾート&ス            神奈川県
                        不活性ガス消火設備炭酸ガス容器更新                                 5,300
       パ            小田原市
                                         至   2022年8月
       その他の資本的支出                                                  37,033

                           合 計                              49,795

       (注)「工事金額」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
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       (セ)保有不動産の稼働率の推移
           保有資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
                           第4期      第5期      第6期      第7期      第8期
                           2018年2月      2018年8月      2019年2月      2019年8月      2020年2月
              総賃貸可能面積
                           63,505.64      63,505.64      63,505.64      63,505.64      88,808.48
              (㎡)(注)
              総賃貸面積
                           63,505.64      63,505.64      63,505.64      63,505.64      88,808.48
              (㎡)(注)
               稼働率
                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               (%)
              シャングリ・ラ      東京

                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              ヒルトン小田原リゾート&ス

                              -      -      -      -    100.0
              パ
        個別物件の
              コートヤード・バイ・マリ
         稼働率                    100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              オット   東京ステーション
         (%)
              コートヤード・バイ・マリ
                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              オット   新大阪ステーション
              ホテルサンルートプラザ新宿

                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
                           第9期     第10期      第11期      第12期      第13期

                           2020年8月      2021年2月      2021年8月      2022年2月      2022年8月
              総賃貸可能面積
                           88,808.48      88,808.48      88,499.36      88,499.36      88,443.16
              (㎡)(注)
              総賃貸面積
                           88,808.48      88,808.48      88,499.36      88,499.36      88,443.16
              (㎡)(注)
               稼働率
                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
               (%)
              シャングリ・ラ      東京

                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              ヒルトン小田原リゾート&ス

                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              パ
        個別物件の
              コートヤード・バイ・マリ
                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
         稼働率
              オット   東京ステーション
         (%)
              コートヤード・バイ・マリ
                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
              オット   新大阪ステーション
              ホテルサンルートプラザ新宿

                             100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
       (注)総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各物件の賃貸可能面積及び賃貸面積の合計を記載しています。なお、ヒルトン小田原リゾート&
          スパの賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物全体の賃貸可能面積及び賃貸面積50,605.67㎡に本投資法人が保有する信託受益権の準共
          有持分100分の50を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として、コートヤード・バイ・マリオット                                      東京ステーションの賃貸可能面
          積及び賃貸面積は、第11期より信託受益権の対象となる賃貸可能面積及び賃貸面積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益
          権の準共有持分1,000分の945を乗じて小数第3位を四捨五入した面積、第13期より信託受益権の対象となる賃貸可能面積及び賃貸面
          積5,620.38㎡に本投資法人が保有する当該信託受益権の準共有持分1,000分の935を乗じて小数第3位を四捨五入した面積として、
          コートヤード・バイ・マリオット             新大阪ステーションの賃貸可能面積及び賃貸面積は、当該賃貸借契約に定める賃貸面積
          「18,758.75㎡の100分の74」に従い、一棟の賃貸面積18,758.75㎡に本投資法人の信託受益権の対象となる持分100分の74を乗じて小
          数第3位を四捨五入した面積として合計しています。
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      (3)【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
                            総資産額           純資産総額          1口当たり純資産額
                年月日
                            (千円)            (千円)            (円)
                             111,511,602            51,781,521             103,563
              2020年2月29日
              (第8期末)
                            (109,730,102)            (50,000,021)             (100,000)
                             109,996,057            50,880,715             101,761
              2020年8月31日
              (第9期末)
                            (109,115,557)            (50,000,215)             (100,000)
                             109,303,473            50,325,611             100,651
              2021年2月28日
              (第10期末)
                            (108,977,973)            (50,000,111)             (100,000)
                             110,359,806            51,206,250             102,412
              2021年8月31日
              (第11期末)
                            (109,153,806)            (50,000,250)             (100,000)
                             109,535,113            50,530,651             101,061
              2022年2月28日
              (第12期末)
                            (109,004,613)            (50,000,151)             (100,000)
                             110,357,741            51,144,832             102,289
              2022年8月31日
              (第13期末)
                            (109,213,241)            (50,000,332)             (100,000)
          (注1)総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。
          (注2)本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、上記以外の各
             月末における推移は記載していません。
          (注3)括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
           また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における本投資口の取引所価格の推移は以下のとおりです。

                   回次      第8期      第9期      第10期      第11期      第12期      第13期
                 決算年月      2020年2月      2020年8月      2021年2月      2021年8月      2022年2月      2022年8月
           計算期間別
           最高・最低
                 最高(円)       154,000      127,900      137,300      143,700      142,500      134,100
           投資口価格
                 最低(円)       127,200       63,800      100,400      125,100      110,400      113,200
                   月別     2022年3月      2022年4月      2022年5月      2022年6月      2022年7月      2022年8月

             月別
           最高・最低
                 最高(円)       127,900      131,400      132,100      133,900      128,100      134,100
           投資口価格
                 最低(円)       113,200      128,400      126,000      121,500      121,000      127,400
          (注)「最高・最低投資口価格」は東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
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        ②【分配の推移】
                                                   1口当たりの
                                分配総額        1口当たり分配金
                  計算期間                                 利益超過分配金
                                (千円)           (円)
                                                      (円)
                   第8期
               自 2019年9月       1日
                                  1,781,500            3,563            -
               至 2020年2月29日
                   第9期
               自 2020年3月       1日
                                   880,500           1,761            -
               至 2020年8月31日
                  第10期
               自 2020年9月       1日
                                   325,500            651           -
               至 2021年2月28日
                  第11期
               自 2021年3月       1日
                                  1,206,000            2,412            -
               至 2021年8月31日
                  第12期
               自 2021年9月       1日
                                   530,500           1,061            -
               至 2022年2月28日
                  第13期
               自 2022年3月       1日
                                  1,144,500            2,289            -
               至 2022年8月31日
        ③【自己資本利益率(収益率)の推移】

                                自己資本利益率       (注1)          年換算値    (注2)
                  計算期間
                   第8期
               自 2019年9月       1日
                                         3.4%               6.9%
               至 2020年2月29日
                   第9期
               自 2020年3月       1日
                                         1.7%               3.4%
               至 2020年8月31日
                  第10期
               自 2020年9月       1日
                                         0.6%               1.3%
               至 2021年2月28日
                  第11期
               自 2021年3月       1日
                                         2.4%               4.7%
               至 2021年8月31日
                  第12期
               自 2021年9月       1日
                                         1.0%               2.1%
               至 2022年2月28日
                  第13期
               自 2022年3月       1日
                                         2.3%               4.5%
               至 2022年8月31日
          (注1)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}
          (注2)第8期については運用日数182日(2019年9月1日から2020年2月29日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
             第9期については運用日数184日(2020年3月1日から2020年8月31日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
             第10期については運用日数181日(2020年9月1日から2021年2月28日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
             第11期については運用日数184日(2021年3月1日から2021年8月31日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
             第12期については運用日数181日(2021年9月1日から2022年2月28日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
             第13期については運用日数184日(2022年3月1日から2022年8月31日まで)に基づいて年換算値を算定しています。
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    第二部【投資法人の詳細情報】
    第1【投資法人の追加情報】
     1【投資法人の沿革】
    2016年1月12日            設立企画人(森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社)による投信法第69条に基づ

                く設立に係る届出
    2016年1月15日            投信法第166条に基づく設立の登記、本投資法人の設立
    2016年1月18日            投信法第188条に基づく登録の申請
    2016年2月10日            投信法第187条に基づく内閣総理大臣による登録の実施
                (登録番号 関東財務局長 第112号)
    2016年11月24日            第1回投資主総会(規約の変更)
    2017年2月7日            東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場
    2017年11月14日            第2回投資主総会(規約の変更)
    2019年5月23日            第3回投資主総会(規約の変更)
    2021年5月27日            第4回投資主総会(規約の変更)
     2【役員の状況】

                                                  (本書の日付現在)
                                                       所有投資

      役職名       氏名                     主要略歴                      口数
                                                       (口)
                 1992年4月       株式会社フジタ 入社
                 2002年2月       不動産シンジケーション協議会(現一般社団法人不動産証券化協
                        会) 出向
                 2003年11月       株式会社フジタ 都市再生推進本部 アセットコンサルティング
                        部
                 2005年4月       森トラスト株式会社 入社
                        森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                 2006年4月       森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                        コンプライアンス・オフィサー
                 2007年7月       同社 出向 企画財務部 専任部長
                 2015年6月       同社 出向 企画財務部長
     執行役員      相澤 信之                                             -
                 2015年8月       Realアセットマネジメント株式会社(現森トラスト・アセットマ
                        ネジメント株式会社) 出向 取締役企画財務部長
                 2019年3月       森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                        ホテルリート運用本部           運用戦略部長       兼  企画財務部長
                 2022年11月       森トラスト・ホテルリート投資法人 執行役員(現任)
                        森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                        代表取締役最高執行責任者(COO)
                        兼  ホテルリート運用本部長
                        兼  ホテルリート運用本部           運用戦略部長
                        兼  企画財務部長(現任)
                 1990年10月       太田昭和監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)
                 1997年6月       橋本公認会計士事務所 代表(現任)
                 2000年1月       株式会社コンサルティングファーム 取締役
     監督役員      橋本 聡      2001年11月       千代田国際公認会計士共同事務所 パートナー(現任)                                -
                 2011年7月       社外CFOサービス株式会社 代表取締役(現任)
                 2013年12月       千代田税理士法人 社員(現任)
                 2016年1月       森トラスト・ホテルリート投資法人 監督役員(現任)
                 1991年4月       弁護士登録(第二東京弁護士会)
                        桝田江尻法律事務所(現あさひ法律事務所)入所(現任)
     監督役員      鯉沼 希朱                                             -
                 2016年1月       森トラスト・ホテルリート投資法人 監督役員(現任)
                 2018年6月       セントラル硝子株式会社 社外取締役(現任)
    (注)本投資法人の執行役員である坂本周から、2022年10月31日付で本投資法人の執行役員を辞任したい旨の申出がありました。これに伴い、同
       年11月1日付で補欠執行役員である相澤信之が本投資法人の執行役員に就任しました。
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     3【その他】
      (1)役員の変更
         執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます(投
        信法第96条、規約第17条第1項)。ただし、役員が欠けた場合等において、関東財務局長は、必要があると認めた
        ときは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます(投信法第108条第
        2項、第225条第1項及び第6項)。
         執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年です。ただし、投資主総会の決議によって、法令の定める限度にお
        いて、その期間を延長又は短縮することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執行
        役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(投信法第99条、第101条、規約第17条
        第2項)。なお、補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会(当該投資
        主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会とします)において
        選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間
        を短縮することを妨げないものとします(規約第17条第3項)。
         執行役員及び監督役員の解任には、投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出
        席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります(投信法第104条第1項、第106
        条)。執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実が
        あったにもかかわらず投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決されたときは、
        発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主(6か月前より引続き当該投資口を有する者に限りま
        す。)は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求すること
        ができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号)。
      (2)規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

        ① 規約等の重要事項の変更
          規約の変更手続については後記「第3                   管理及び運営/1        資産管理等の概要/(5)その他/③規約の変更に関
         する手続」をご参照ください。
          また、2022年9月1日に施行された「会社法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法
         律」(令和元年法律第71号)第10条第9項の定めに基づき、2022年9月1日をもって、本投資法人の規約には、投
         資主総会参考書類等の内容である情報について電子提供措置をとる旨の定めがあるとみなされています。
        ② 事業譲渡又は事業譲受

          該当事項はありません。
        ③ 出資の状況その他の重要事項

          該当事項はありません。
      (3)訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

          本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予
         想される事実はありません。
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    第2【手続等】
     1【申込(販売)手続等】
       該当事項はありません。

     2【買戻し手続等】

       本投資口は、クローズド・エンド型であり、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規

      約第5条第1項)。
       本投資口は東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて売買することができます。また、同取引所外で本
      投資口を譲渡することもできます。
       なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第5条第2
      項)。
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    第3【管理及び運営】
     1【資産管理等の概要】
      (1)【資産の評価】
         ① 本投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4)計算期間」記載の決算期毎に、以下の算式にて算出しま
         す。
           1口当たりの純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷発行済投資口の総口数
         ② 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資法人計算規則、一般社団法人投資信託協会制定の不動産投資

           信託及び不動産投資法人に関する規則、同協会が定めるその他の諸規則及び一般に公正妥当と認められる企
           業会計の基準その他の企業会計の慣行に従い、運用資産の種類毎に定めるものとし、原則として以下のとお
           りとします。なお、外貨建取引等については外貨建取引等会計処理基準に従い会計処理及び評価・換算を行
           うものとします(規約第34条第1項)。
           (ア)不動産、不動産の賃借権、地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産(規約第
              29条第1項第1号①から④までに定めるもの)
               取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法
              は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正
              当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理
              的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
           (イ)不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産を信
              託する信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項第1号
              ⑤又は⑦に定めるもの)
               信託財産が上記(ア)に掲げる資産の場合は、上記(ア)に従った評価を行い、信託財産が金融資
              産・負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って評価
              を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した
              価額とします。
           (ウ)不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産に対
              する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に基づくこれと同様の
              性質を有する資産(規約第29条第1項第1号⑥又は⑦に定めるもの)
               信託財産の構成資産が上記(ア)に掲げる資産の場合は、上記(ア)に従った評価を行い、信託財
              産の構成資産が金融資産・負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会
              計の慣行に従って評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の
              持分相当額を算定した価額とします。
           (エ)不動産匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれと同様の性質を有する資産(規約第29条第1項
              第2号①又は⑥に定めるもの)
               不動産匿名組合出資持分の構成資産が上記(ア)から上記(ウ)までに掲げる資産の場合は、上記
              (ア)から上記(ウ)に従った評価を行い、不動産匿名組合出資持分の構成資産に金融資産・負債が
              含まれる場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価
              を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該不動産匿名組合出資の持分相当額を算
              定した価額とします。
           (オ)有価証券(規約第29条第1項第2号②から⑥まで、第3号③から⑦まで、⑨、⑩、⑰及び                                            に定めるも
              の)
               当該有価証券の公表されている価格がある場合には、公表されている最終価格に基づき算出した価
              額(金融商品取引所における取引価格、日本証券業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売
              買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以下同じです。)を用い
              るものとします。公表されている価格がない場合には、合理的な方法により算出した価額により評価
              するものとします。また、付すべき公表されている最終価格又は合理的な方法により算出した価額
              は、評価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。取引価格及び合
              理的に算出できる価額のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとし
              ます。
           (カ)金銭債権(規約第29条第1項第3号⑭に定めるもの)
               取得価額から、貸倒引当金を控除した価格をもって評価します。ただし、債権を債権金額より低い
              価額又は高い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認め
              られるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
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           (キ)デリバティブ取引に係る権利(規約第29条第1項第3号⑳に定めるもの)
             a.金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
                基準日における当該取引所の最終価格(終値、終値がなければ気配値(公表された売り気配の
               最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値))に基づ
               き算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日前直
               近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
             b.金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務
                市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、時
               価評価に当たっては、最善の見積額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが
               極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
             c. 上記にかかわらず、金融商品に関する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針によりヘッ
               ジ会計の要件を充足するものについては、ヘッジ会計が適用できるものとし、さらに金融商品に
               関する会計基準及び金融商品会計に関する実務指針により金利スワップ等の特例処理の要件を満
               たす取引については、金利スワップ等の特例処理を適用することができるものとします。なお、
               外貨建取引等会計処理基準において為替予約等で振当処理の要件を充足するものについては振当
               処理を適用できるものとします。
           (ク)その他
               上記に定めがない場合には、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又
              は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行により付されるべき評価額を
              もって評価します。また、上記の定めにかかわらず、運用資産の経済的実態に即し、一般社団法人投
              資信託協会の評価規則又は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行によ
              り評価をすべき場合には、その評価額をもって評価します。
         ③ 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価する

           ものとします。なお、外貨建資産について円換算額を付する場合には、資産評価の基準日の為替相場により
           換算することとします(規約第34条第2項)。
           (ア)不動産、不動産の賃借権、地上権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
               原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等に基づく評価額
           (イ)不動産、不動産の賃借権、地上権若しくは外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産を信
              託する信託の受益権又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
               信託財産の構成資産が上記(ア)に掲げる資産の場合は上記(ア)に従った評価を、金融資産・負
              債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価を行っ
              た上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額
           (ウ)不動産匿名組合出資持分又は外国の法令に基づくこれらと同様の性質を有する資産
               不動産匿名組合出資持分の構成資産が上記(ア)から上記(イ)までに掲げる資産の場合は、上記
              (ア)から上記(イ)に従った評価を行い、不動産匿名組合出資持分の構成資産に金融資産・負債が
              含まれる場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価
              を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該不動産匿名組合出資の持分相当額を算
              定した価額
         ④ 資産評価の基準日は、後記「(4)計算期間」に定める各決算期とします。ただし、規約第29条第1項第2号

           及び第3号に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします
           (規約第34条第3項)。
         ⑤ 投資口1口当たりの純資産額等の運用経過は、決算日後に作成される計算書類(資産運用報告等)に記載さ

           れ、投資主に提供されるほか、金融商品取引法に基づいて決算日後3か月以内に提出される有価証券報告書
           に記載されます。
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      (2)【保管】
          本投資法人の発行する投資口は、振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主は、保管振
         替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替
         業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資
         法人に対し、投資証券の発行を請求することができます(社債株式等振替法第227条第2項)。この場合、投資主
         は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができ
         ます。
      (3)【存続期間】

          本投資法人の規約に存続期間の定めはありません。
      (4)【計算期間】

          本投資法人の計算期間は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌年2月末日までとします。(規約第35
         条)。
      (5)【その他】

         ① 増減資に関する制限
         (ア)最低純資産額
            本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします(規約第8条)。
         (イ)投資口の追加発行
            本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範
           囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができま
           す。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をい
           います。)1口当たりの払込金額は、執行役員が決定し、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な
           金額として役員会で承認した金額とします(規約第6条第1項、第3項)。
         (ウ)国内における募集
            本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
           は、100分の50を超えるものとします(規約第6条第2項)。
         ② 解散事由

           本投資法人における解散事由は以下のとおりです(投信法第143条)。
          (ア)投資主総会の決議
          (イ)合併(合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。)
          (ウ)破産手続開始の決定
          (エ)解散を命ずる裁判
          (オ)投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
           なお、本投資法人の規約に、解散又は償還事由の定めはありません。
         ③ 規約の変更に関する手続

            規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出
           席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって、規約の変更に関する議案が可決される必要
           があります(投信法第140条、第93条の2第2項第3号)。ただし、書面による議決権行使及び議決権の代理行
           使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときに議案に賛成するも
           のとみなされる場合があることにつき、後記「3                       投資主・投資法人債権者の権利/(1)投資主の権利/①
           投資主総会における議決権」をご参照ください。
            投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引
           所の規則に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資
           制限又は金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出
           する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出す
           る有価証券報告書の添付書類として開示されます。
            本投資法人の登録申請書記載事項が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が行われま
           す(投信法第191条)。
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         ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
            本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における当該契約の期間、更新、解約、変更等に関
           する規定の概要は、以下のとおりです。
         (ア)本資産運用会社及び一般事務(機関運営)受託者:森トラスト・アセットマネジメント株式会社

           <資産運用業務委託契約>
           a.契約期間
             資産運用業務委託契約は、本投資法人が投資法人として設立の登記を完了し設立され、かつ、投信法
            第187条に基づき登録がなされた日に効力を発生するものとし、その契約期間は定めないものとします。
           b.契約期間中の解約

             (a)本投資法人は、資産運用業務委託契約の有効期間中といえども、6か月前、若しくは本投資法
               人、本資産運用会社双方が合意する期限までに本資産運用会社に対し書面をもって解約の通知を
               行うことにより、投資主総会の承認を得た上で、資産運用業務委託契約を解約することができま
               す。
             (b)本資産運用会社は、本投資法人の書面による同意を得なければ資産運用業務委託契約を解約す
               ることができないものとし、本投資法人は、本資産運用会社の解約の申し入れに対し同意を与え
               る場合は、投資主総会の承認を得なければなりません。ただし、やむを得ない事由がある場合と
               して内閣総理大臣の許可を得た場合はこの限りではありません。
             (c)上記a.及び上記(a)にかかわらず、本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約上
               の義務に違反し若しくは当該義務を怠った場合、又は資産運用業務を引続き本資産運用会社に委
               託することに堪えない重大な事由がある場合は、本投資法人は、役員会の決議に基づき、本資産
               運用会社に対する書面による通知により、資産運用業務委託契約を解約することができるものと
               します。
             (d)上記a.及び上記(a)から(c)までにかかわらず、本資産運用会社が下記ⅰ.からⅲ.までのい
               ずれかに該当するときは、本投資法人は、本資産運用会社に対する書面による通知により、資産
               運用業務委託契約を解約するものとします。
               ⅰ.本資産運用会社が、投信法第199条各号に定める金融商品取引業者でなくなったとき。
               ⅱ.本資産運用会社について、投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき。
               ⅲ.本資産運用会社が、解散したとき。
             (e)本投資法人又は本資産運用会社は、その相手方が下記ⅰ.からⅲ.までのいずれかに該当した場
               合には、何らの催告を要せずして、資産運用業務委託契約を解除することができます。
               ⅰ.下記(ⅰ)又は(ⅱ)の確約に反する申告をしたことが判明した場合
               ⅱ.下記(ⅲ)の確約に反し契約をしたことが判明した場合
               ⅲ.下記(ⅳ)の確約に反する行為をした場合
                本投資法人又は本資産運用会社は、その相手方に対し、下記(ⅰ)から(ⅳ)までの事項を確
                約します。
                (ⅰ)自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員
                   (以下、本(e)において総称して「反社会的勢力」といいます。)ではないこと。
                (ⅱ)自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいま
                   す。)が反社会的勢力ではないこと。
                (ⅲ)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、資産運用業務委託契約を締結するものでないこ
                   と。
                (ⅳ)自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
                  A.各相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
                  B.偽計又は威力を用いて各相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
           c.契約の内容の変更

              本投資法人及び本資産運用会社は、適用法令に定める手続に従い、書面による事前の合意により、
             資産運用業務委託契約を変更することができるものとします。
           d.解約又は契約の変更の開示方法

              資産運用業務委託契約が解約され、本資産運用会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基
             づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、資産運用業務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容の届出が
             行われます(投信法第191条)。
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           <機関の運営に関する一般事務業務委託契約>
           a.契約期間
              機関の運営に関する一般事務業務委託契約の期間は、機関の運営に関する一般事務業務委託契約の
             締結日から3年とします。ただし、かかる期間満了の3か月前までに本投資法人及び一般事務(機関運
             営)受託者のいずれからも文書による別段の申出がなされないときは、機関の運営に関する一般事務
             業務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に1年延長されるものとし、以後も同様とします。
           b.契約期間中の解約

             (a)本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者は、契約期間の中途であっても、3か月前までに文
               書により通知することにより、機関の運営に関する一般事務業務委託契約を解約することができ
               ます。
             (b)本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当す
               る場合には、当該相手方に対する文書による通知により、直ちに機関の運営に関する一般事務業
               務委託契約を解約することができます。
               ⅰ.機関の運営に関する一般事務業務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き機関の運営に関す
                 る一般事務業務委託契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められる場合
               ⅱ.破産、民事再生手続開始、会社更生手続開始、又は特別清算開始のいずれかの申立てがなさ
                 れたとき、若しくは手形交換所の取引停止処分がなされたとき
               ⅲ.本投資法人と資産運用会社との間の資産運用業務委託契約が終了したとき
             (c)本投資法人又は一般事務(機関運営)受託者は、その相手方が下記ⅰ.からⅲ.までのいずれか
               に該当した場合には、何らの催告を要せずして、機関の運営に関する一般事務業務委託契約を解
               除することができます。
               ⅰ.下記(ⅰ)又は(ⅱ)の確約に反する申告をしたことが判明した場合
               ⅱ.下記(ⅲ)の確約に反し契約をしたことが判明した場合
               ⅲ.下記(ⅳ)の確約に反する行為をした場合
                本投資法人又は一般事務(機関運営)受託者は、その相手方に対し、下記(ⅰ)から(ⅳ)ま
                での事項を確約します。
                (ⅰ)自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員
                  (以下、本(c)において総称して「反社会的勢力」といいます。)ではないこと。
                (ⅱ)自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいま
                  す。)が反社会的勢力ではないこと。
                (ⅲ)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、機関の運営に関する一般事務業務委託契約を締
                  結するものでないこと。
                (ⅳ)自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
                  A.各相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
                  B.偽計又は威力を用いて各相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
           c.契約の内容の変更

              機関の運営に関する一般事務業務委託契約は、本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者の書面
             による合意により、適用法令に定める手続に従って変更することができます。
           d.解約又は契約の変更の開示方法

              機関の運営に関する一般事務業務委託契約が解約され、一般事務(機関運営)受託者の異動があっ
             た場合には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されま
             す。
              また、機関の運営に関する一般事務業務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対
             し変更内容の届出が行われます(投信法第191条)。
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         (イ)投資主名簿等管理人、一般事務(会計事務等)受託者及び資産保管会社:三井住友信託銀行株式会社
           <投資主名簿等管理事務委託契約>
           a.契約期間
              投資主名簿等管理事務委託契約は、2016年1月12日から効力を生じます(本投資法人が2016年1月15
             日付で同契約上の設立企画人の地位及び権利義務を承継しています。)。投資主名簿等管理事務委託
             契約の有効期間は、投資主名簿等管理事務委託契約の効力発生日から3年間とします。ただし、かかる
             有効期間満了の3か月前までに本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれからも文書による別段の申
             出がなされなかったときは、投資主名簿等管理事務委託契約は従前と同一の条件にて自動的に2年間延
             長するものとし、その後も同様とします。投資主名簿等管理事務委託契約の有効期間満了後も、事務
             引継のために必要があるときは、投資主名簿等管理人は本投資法人に契約の有効期間を必要な範囲で
             延長することを求めることができます。
           b.契約期間中の解約

              投資主名簿等管理事務委託契約は、次に掲げる事由によって終了します。
             (a)当事者による協議の上、当事者間の文書による解約の合意がなされたとき。この場合には、投
               資主名簿等管理事務委託契約は当事者間の合意によって指定した日に終了します。
             (b)上記(a)の協議が調わない場合、当事者のいずれか一方より他方に対してなされた文書による
               解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から6か月以上経
               過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
             (c)当事者のいずれか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反した場合、他方からの文書によ
               る解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達の日から6か月以上
               経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。ただし、契約違反の内容が重大で契
               約の続行に重大なる障害が及ぶと判断されるときは、その通知において指定した日に終了しま
               す。
             (d)以下のⅰ.又はⅱ.に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場
               合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
               ⅰ.当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
                 は特別清算開始の申立てがあったとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき。
               ⅱ.住所変更の届出等を怠る等の本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資主名簿等管理
                 人に本投資法人の所在が不明となったとき。
             (e)本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が、暴力団、暴力団員、暴力団員
               でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動
               等標ぼうゴロ若しくは特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下、本(e)において
               「暴力団員等」といいます。)若しくは、下記の表明・確約に規定するⅰ.からⅴ.までのいず
               れかに該当(その執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役(以下、本(e)において「役
               員」といいます。)が該当する場合を含みます。)し、若しくは下記の暴力的行為に規定するい
               ずれかに該当する行為をし、又は下記の表明・確約の規定に関して虚偽の申告をしたことが判明
               し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日
               に投資主名簿等管理事務委託契約は終了します。
               (表明・確約)

               本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、現在、自社及び自社の役員が、暴力団員等に該
               当しないこと、及び下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわ
               たって、下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを確約します。
               ⅰ.暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
               ⅱ.暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
               ⅲ.自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもって
                 する等、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること
               ⅳ.暴力団員等に対して便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有すること
               ⅴ.役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有す
                 ること
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               (暴力的行為)
               (ⅰ)暴力的な要求行為
               (ⅱ)法的な責任を超えた不当な要求行為
               (ⅲ)取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
               (ⅳ)風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を
                 妨害する行為
               (ⅴ)その他上記(ⅰ)から(ⅳ)までに準ずる行為
           c.契約の内容の変更

              該当ありません。
           d.解約又は契約の変更の開示方法

              投資主名簿等管理事務委託契約が解約され、投資主名簿等管理人の異動があった場合には、金融商
             品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、投資主名簿等管理事務委託契約の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内容
             の届出が行われます(投信法第191条)。
           <一般事務委託契約(会計事務等)>

           a.契約期間
              一般事務委託契約(会計事務等)の有効期間は、一般事務委託契約(会計事務等)の締結日から5年
             を経過した日までとします。ただし、かかる有効期間満了の3か月前までに本投資法人及び一般事務
             (会計事務等)受託者のいずれからも文書による別段の申出がなされなかったときは、一般事務委託
             契約(会計事務等)は従前と同一の条件にて自動的に2年間延長するものとし、その後も同様としま
             す。
           b.契約期間中の解約

              一般事務委託契約(会計事務等)は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
             (a)当事者間の文書による解約の合意がなされたとき。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件
               とします。この場合には一般事務委託契約(会計事務等)は、両当事者の合意によって指定した
               ときから失効します。
             (b)当事者のいずれか一方が一般事務委託契約(会計事務等)に違反し催告後も違反が是正され
               ず、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託
               契約(会計事務等)は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を
               条件とします。
             (c)当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
               は特別清算開始の申立て(その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続が創設された場合、当
               該手続の開始申立を含みます。)がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分がなされたとき
               に、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって一般事務委託
               契約(会計事務等)は失効するものとします。
             (d)本投資法人及び一般事務(会計事務等)受託者のいずれか一方の当事者が、暴力団、暴力団
               員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
               等、社会運動等標ぼうゴロ若しくは特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下、本
               (d)において総称して「暴力団員等」といいます。)若しくは、下記の表明・確約に規定する
               ⅰ.からⅴ.までのいずれかに該当(その執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役(以
               下、本(d)において「役員」といいます。)が該当する場合を含みます。)し、若しくは下記の
               暴力的行為に規定するいずれかに該当する行為をし、又は下記の表明・確約の規定に関して虚偽
               の申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通
               知において指定された日に一般事務委託契約(会計事務等)は終了します。
               (表明・確約)

               本投資法人及び一般事務(会計事務等)受託者はそれぞれ、現在、自社及び自社の役員が、暴力
                団員等に該当しないこと、及び下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ
                将来にわたって、下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを確約します。
                ⅰ.暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
                ⅱ.暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
                ⅲ.自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもって
                  する等、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること
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                ⅳ.暴力団員等に対して便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有すること
                ⅴ.役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有す
                  ること
               (暴力的行為)

               (ⅰ)暴力的な要求行為
               (ⅱ)法的な責任を超えた不当な要求行為
               (ⅲ)取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
               (ⅳ)風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を
                 妨害する行為
               (ⅴ)その他上記(ⅰ)から(ⅳ)までに準ずる行為
           c.契約の内容の変更

              一般事務委託契約(会計事務等)の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当
             事者間の合意により、これを変更することができます。当該変更に当たっては、本投資法人の規約及
             び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
           d.解約又は契約の変更の開示方法

              一般事務委託契約(会計事務等)が解約され、一般事務(会計事務等)受託者の異動があった場合
             には、金融商品取引法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、一般事務委託契約(会計事務等)の概要が変更された場合には、関東財務局長に対し変更内
             容の届出が行われます(投信法第191条)。
           <資産保管委託契約>

           a.契約期間
             (a)資産保管委託契約の有効期間は、資産保管委託契約の締結日から5年を経過した日とします。
             (b)上記(a)で定める有効期間満了の3か月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも
               文書による別段の申出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動
               的に2年間延長するものとし、その後も同様とします。
           b.契約期間中の解約

             資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
             (a)当事者間の文書による解約の合意がなされたとき。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件
               とします。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときから失効し
               ます。
             (b)当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方が行う文
               書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するも
               のとします。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。
             (c)当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しく
               は特別清算開始の申立て(その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続が創設された場合、当
               該手続の開始申立を含みます。)がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
               に、他方が行う文書による解除の通知があった場合、文書で指定された日をもって資産保管委託
               契約は失効するものとします。
             (d)本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が、暴力団、暴力団員、暴力団員でなく
               なった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼ
               うゴロ若しくは特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下、本(d)において「暴力団
               員等」といいます。)若しくは、下記の表明・確約に規定するⅰ.からⅴ.までのいずれかに該
               当(その執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役(以下、本(d)において「役員」とい
               います。)が該当する場合を含みます。)し、若しくは下記の暴力的行為に規定するいずれかに
               該当する行為をし、又は下記の表明・確約の規定に関して虚偽の申告をしたことが判明し、他方
               の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保
               管委託契約は終了します。
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               (表明・確約)
               本投資法人及び資産保管会社はそれぞれ、現在、自社及び自社の役員が、暴力団員等に該当しな
                いこと、及び下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたっ
                て、下記ⅰ.からⅴ.までのいずれにも該当しないことを確約します。
                ⅰ.暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
                ⅱ.暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
                ⅲ.自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもって
                  する等、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有すること
                ⅳ.暴力団員等に対して便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有すること
                ⅴ.役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有す
                  ること
               (暴力的行為)

               (ⅰ)暴力的な要求行為
               (ⅱ)法的な責任を超えた不当な要求行為
               (ⅲ)取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
               (ⅳ)風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を
                 妨害する行為
               (ⅴ)その他上記(ⅰ)から(ⅳ)までに準ずる行為
           c.契約の内容の変更

              資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、本投資法人及び資産
             保管会社の合意により、これを変更することができます。当該変更に当たっては、本投資法人の規約
             及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとします。
           d.解約又は契約の変更の開示方法

              資産保管委託契約が解約され、資産保管会社の異動があった場合には、金融商品取引法に基づいて
             本投資法人が遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
              また、関東財務局長に対し資産保管会社の変更の届出が行われます(投信法第191条)
         (ウ)関係法人との契約の変更に関する開示の方法

            関係法人との契約が変更された場合には、上記に加えて、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って
           開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、運
           用体制、投資制限若しくは金銭の分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基
           づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
         ⑤ 会計監査人:有限責任             あずさ監査法人

            本投資法人は、有限責任             あずさ監査法人を会計監査人とします。
            会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します(規約第23
           条)。会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終
           結の時までとします(投信法第103条第1項、規約第24条第1項)。会計監査人は、上記の投資主総会におい
           て別段の決議がなされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第
           103条第2項、規約第24条第2項)。
         ⑥ 公告の方法

            本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行うものとします(規約第4条)。
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     2【利害関係人との取引制限】
      (1)法令に基づく制限
        ① 利害関係人等との取引制限
           資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。か
          かる制限には、以下のものが含まれます。
          (ア)資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用
            を行うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を
            害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除
            きます(金融商品取引法第42条の2柱書但書)。
          (イ)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこと

            を内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第
            1号)。
          (ウ)資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が

            定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」
            とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接
            な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい(金融
            商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有し
            ていることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施
            行令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。なお、本投資法人が資
            産運用会社の利害関係人等と不動産の取得等の取引を行う場合には、資産運用会社は、予め、本投資法
            人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けな
            ければなりません(投信法第201条の2)。
            a.通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会
              社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の
              売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投
              信法施行令第130条第2項)。
            b.当該資産運用会社との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結するこ

              とを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りなが
              ら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第
              223条の3第3項)。
            c.当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引

              の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行
              い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不
              必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法
              第223条の3第3項)。
            d.上記a.からc.までに掲げるものの他、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為で

              あって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させる
              おそれのあるものとして業府令で定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153
              条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。)。
               (a)通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産
                 の売買その他の取引を行うこと。
               (b)当該資産運用会社との間で金融商品取引契約(金融商品取引法第34条に定義されます。)を
                 締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件
                 よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との
                 間で当該金融商品取引契約を締結すること。
        ② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

           資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他
          の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定
          資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法
          施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載
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          した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
          ものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2
          項)。   ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令で定めるところにより、資産の
          運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするもの
          に限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組
          織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供
          することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
        ③ 資産の運用の制限

           投資法人は、ⅰ)当該投資法人の執行役員又は監督役員、ⅱ)資産運用会社、ⅲ)当該投資法人の執行役
          員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、ⅳ)資産運用会社の取締
          役、会計参与(会計参与が法人であるときはその職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行
          役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、以下に掲げる行為(投資家の保護に欠けるお
          それが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投
          信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)。
          (ア)有価証券の取得又は譲渡
          (イ)有価証券の貸借
          (ウ)不動産の取得又は譲渡
          (エ)不動産の貸借
          (オ)不動産の管理の委託
          (カ)宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
           なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、
          ⅰ)資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、ⅱ)不動産の管理業務を
          行う資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。
      (2)投資法人の資産運用に係る社内規程(利益相反対策ルール)

         本資産運用会社は、宅建業法の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で、本資産
        運用会社と一定の関係を有する「利害関係人」(下記①に定義します。)との間で取引を行うことにより受託投
        資法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守
        して業務を遂行することを確保することを目的として、自主ルールである利害関係人取引規程を設けています。
        ① 利害関係人の定義
           利害関係人取引規程における「利害関係人」とは次の者をいいます。
          (ア)投信法第201条第1項に定めるところに従い、本資産運用会社の利害関係人等に該当する者
          (イ)利害関係人等が50%を超える出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている特別目的会社
          (ウ)株式会社森トラスト・ホールディングスが直接又は間接に10%以上の株式を保有し、かつ、常勤役員
             を派遣している会社
        ② 利害関係人との取引に関する意思決定手続

           本投資法人に関して利害関係人との取引を行う場合、利害関係人取引規程に基づき以下の意思決定手続に
          よるものとします。
          (ア)所管部署は、その内容についてコンプライアンス・オフィサーに上程します。コンプライアンス・オ
             フィサーが承認した場合は、当該行為はコンプライアンス委員会に上程されます。コンプライアンス・
             オフィサーにおいて、当該行為について異議がある場合は、中止又は内容変更の指示とともに、所管部
             署に差し戻します。
          (イ)コンプライアンス委員会の可決・承認を得た後、ホテルリート運用本部投資委員会に上程されます。
             コンプライアンス委員会の可決・承認が得られなかった場合は、コンプライアンス委員会において、中
             止又は内容変更の指示とともに、所管部署に差し戻します。
          (ウ)ホテルリート運用本部投資委員会の可決・承認を得た後、本資産運用会社の取締役会に上程されま
             す。ホテルリート運用本部投資委員会の可決・承認が得られなかった場合は、ホテルリート運用本部投
             資委員会において、中止又は内容変更の指示とともに、所管部署に差し戻します。ただし、コンプライ
             アンス委員会の可決・承認を得たもののうち、ホテルリート運用本部投資委員会での審議過程でコンプ
             ライアンス上の課題が指摘されたものについては、コンプライアンス委員会に差し戻します。また、コ
             ンプライアンス・オフィサーは、ホテルリート運用本部投資委員会の「ホテルリート運用本部投資委員
             会規程」に従った措置を講ずることができます。
          (エ)本資産運用会社の取締役会の可決・承認を得た後、本投資法人の役員会に上程されます。ただし、本
             資産運用会社の取締役会決議事項が東京証券取引所有価証券上場規程等に定める適時開示事項に該当す
             る場合において、本資産運用会社の取締役会決議の後、同日中に、本投資法人の役員会に付議すること
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             ができないことが予想される場合は、本(エ)及び下記(オ)の規定にかかわらず、本資産運用会社の
             取締役会決議に先だって本投資法人の役員会決議を行うことができるものとします(この場合、本投資
             法 人において、当該事項に関し、役員会の可決・承認決議を行う場合は、当該事項について本資産運用
             会社の取締役会の可決・承認の決議が得られることを停止条件とするものとします。)。本資産運用会
             社の取締役会の可決・承認が得られなかった場合は、本資産運用会社の取締役会において、中止又は内
             容変更の指示とともに、所管部署に差し戻します。
          (オ)本投資法人の役員会の可決・承認を得た後、当該取引を行うことができます。本投資法人の役員会の
             可決・承認が得られなかった場合は、本投資法人の役員会又は執行役員において、中止又は内容変更の
             指示とともに、所管部署に差し戻します。
            <意思決定手続のフローチャート>

        ③ 対象となる取引の範囲及び取引の基準








          (ア)資産の取得
             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、本資産運用会社の利害関係人から不動
               産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益
               権を取得する場合は、原則として、利害関係人又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者
               に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額(税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託
               勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。)以下での取得とし
               ます。なお、当該取得価格が上記鑑定評価額を上回る場合(ただし、鑑定評価額の110%を上限と
               します。)には、②の審議過程において、当該取得価格が正当であると判断した理由の説明を要す
               るものとします。
             b.利害関係人が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行う等して負担した費用が存す
               る場合、上記a.にかかわらず、当該費用を上記a.で算出した価格に加えて取得することができる
               ものとします。
             c.利害関係人からその他の資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価を超えて取得しては
               ならないものとし、それ以外は上記a.及びb.に準ずるものとします。
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          (イ)資産の譲渡
             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、本投資法人から本資産運用会社の利害関
               係人へ不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する不動
               産信託受益権を譲渡する場合は、原則として、利害関係人又は投信法施行規則第244条の2各号に掲
               げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額(税金、取得費用、信託設定に要する
               費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。)以上で
               の譲渡とします。なお、当該譲渡価格が上記鑑定評価額を下回る場合(ただし、鑑定評価額の90%
               を下限とします。)には、②の審議過程において、当該譲渡価格が正当であると判断した理由の説
               明を要するものとします。
             b.利害関係人へその他の資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価に基づく適正な価格で
               の譲渡とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
          (ウ)資産の賃貸

              本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、利害関係人へ資産を賃貸する場合は、原則
             として、市場価格、周辺相場等を調査した上で、総合的に勘案して適正と判断される条件で賃貸しなけ
             ればならないものとします。また、別途、(ク)に従うものとします。
          (エ)不動産管理業務等委託

             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、利害関係人へ不動産管理業務等を委託す
               る場合は、実績、会社信用度等を調査し、当該利害関係人への委託が適正であることを確認すると
               ともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、適正と判断される
               条件で決定するものとします。また、別途、(ク)に従うものとします。
             b.取得する資産について、利害関係人が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動産
               管理業務等を引続き当該利害関係人に委託することができるものとしますが、委託料の決定につい
               ては上記a.に準ずるものとします。
             c.自動更新条項に従った取引期間の延長等の場合は、②の審議等を要しないものとします。
          (オ)資産の売買及び貸借の媒介の委託

             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、資産の取得又は売却の媒介を利害関係人
               へ委託する場合は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘
               案して決定するものとします。
             b.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、利害関係人へ貸借の媒介を委託する場合
               は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものと
               します。
             c.利害関係人に支払う委託費が1,000万円未満の場合は、②の審議等を要しないものとします。
          (カ)工事の発注

             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、利害関係人へ工事を発注する場合は、第
               三者の見積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判断される条件で工事の発注を行うものと
               します。
             b.利害関係人に支払う工事に係る報酬が1,000万円未満の場合は、②の審議等を要しないものとしま
               す。
          (キ)その他の業務委託

             a.本資産運用会社が本投資法人のために行う運用において、(エ)から(カ)までに定める業務以外
               の業務を利害関係人へ委託する場合は、第三者の見積価格及び内容等を比較検討した上で、適正と
               判断される条件で業務の委託を行うものとします。
             b.利害関係人に支払う委託費が1,000万円未満の場合は、②の審議等を要しないものとします。
          (ク)本投資法人との自己取引等に関する書面交付義務

             a.本投資法人と、本資産運用会社又は本資産運用会社の取締役若しくは執行役、利害関係人その他投
               信法施行規則第247条各号で定める者との間において、不動産の取得及び譲渡、賃貸借並びに管理
               の委託及び受託、不動産の賃借権の取得及び譲渡並びに地上権の取得及び譲渡その他投信法施行令
               第19条第3項各号及び第5項各号に掲げる取引を行ったときは、遅滞なく、当該取引に係る事項を記
               載した書面を、本投資法人に交付しなければならないものとします。
             b.上記a.に規定する書面の交付は、投信法施行規則第248条に掲げる事項について記載した書面によ
               り行うものとします。
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      (3)利害関係人等との取引状況(第13期計算期間)

        ① 主な取引の状況
          (ア)売買取引の状況
                                         売買金額等

                  区 分
                               買付額等(百万円)                売付額等(百万円)
                  総 額                  -               181

             利害関係人等との取引状況の内訳

             森トラスト株式会社                        -               181  (100.0%)

             合 計                        -               181  (100.0%)

             (注)売買金額は、売買契約に記載された各物件の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費

               税並びに売買に要する費用は含みません。
          (イ)利害関係人等への賃貸

              保有資産の賃貸に関する、利害関係人等との取引の概要は以下のとおりです。
                                                        (注)
                                                  年間固定賃料
                    賃借人                  物件名称
                                                    (百万円)
                              シャングリ・ラ        東京

             森トラスト株式会社                                            882
                              コートヤード・バイ・マリオット                 東京

             森トラスト株式会社                                            289
                              ステーション
                              コートヤード・バイ・マリオット                 新大
             森トラスト株式会社                                            460
                              阪ステーション
             MT&ヒルトンホテル株式会社                 ヒルトン小田原リゾート&スパ                            -

             (注)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、ヒルトン小田原リゾート&スパの賃料は変動賃料のみ、

               シャングリ・ラ      東京、コートヤード・バイ・マリオット                東京ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット                      新
               大阪ステーションの賃料は変動賃料及び最低保証賃料により構成されます。「年間固定賃料」欄には、最低保証賃料
               (年額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、コートヤード・バイ・マリオット                                     東京ステーションの
               「年間固定賃料」欄には、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分1,000分の935に相当する金額を記載してい
               ます。
        ② 主な支払手数料等の金額

          該当事項はありません。
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     3【投資主・投資法人債権者の権利】
      (1)投資主の権利
        ① 投資主総会における議決権
           投信法又は規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議されます(投
          信法第89条)。投資主は投資口1口につき1個の議決権を有します(投信法第94条第1項、会社法第308条第1項
          本文)。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席
          した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが(投信法第93条の2第1項、規約第11条第1項)、規
          約の変更(投信法第140条)その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資
          主が出席し、出席した投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって、決議されなければなりません
          (投信法第93条の2第2項)。
           直前の決算期から3か月以内に投資主総会を開催する場合、本投資法人は、当該決算期の最終の投資主名簿
          に記載又は記録された投資主をもって当該投資主総会において権利を行使すべき投資主とします(投信法第
          77条の3第2項、規約第15条第1項)。ただし、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に
          従い予め公告して定める基準日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって投資主総会
          において権利を行使すべき投資主とすることができます(規約第15条第2項)。
           投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です(投信法第90条
          の2第2項、第92条第1項)。また、投資主は、本投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使する
          ことができます(投信法第92条の2第1項)。さらに、投資主は、代理人により議決権を行使することができ
          ます。ただし、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決
          権を有する投資主1名に限られます(規約第11条第2項)。また、投資主又は代理人は、投資主総会毎にその
          代理権を証する書面を本投資法人にあらかじめ提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第
          310条第1項及び第2項、規約第11条第3項)。これらの方法にかかわらず、投資主が投資主総会に出席せず、
          かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出さ
          れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)
          について賛成したものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条)。但し、(i)(ア)執行役員又
          は監督役員の選任又は解任、(イ)資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約、(ウ)解散、
          (エ)投資口の併合及び(オ)執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除に関する議案が投資主総会
          に提出されることについて本投資法人が本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者が
          これに準ずる方法により公表した日のいずれか早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投
          資口を6か月以上引き続き有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人(招集権者が執行役員若し
          くは監督役員以外の者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方)に通知した場合、又は(ii)上記
          (ア)から(オ)に関する議案について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは
          本投資法人のウェブサイトにおいて公表した場合は、当該議案についてはみなし賛成の規定の適用はありま
          せん(規約第14条第3項)。また、規約第14条を変更する規約変更議案についてはみなし賛成の規定の適用は
          ありません(規約第14条第4項)。
           本投資法人の規約は、投資主総会参考書類等の内容である情報について電子提供措置をとる旨の定めがあ
          るとみなされていますが、投資主は、本投資法人に対し、電子提供措置により提供される事項を記載した書
          面の交付を請求(以下「書面交付請求」といいます。)することができます(投信法第94条第1項、会社法第
          325条の5)。書面交付請求がされた場合、執行役員は、書面交付請求をした投資主(当該投資主総会におい
          て議決権を行使することができる者を定めるための基準日を定めた場合にあっては、当該基準日までに書面
          交付請求をした者に限ります。)に対し、当該投資主総会に係る電子提供措置事項を記載した書面を交付し
          なければなりません。書面交付請求をした投資主がある場合において、その書面交付請求の日(当該投資主
          が以下に記載する異議を述べた場合にあっては、当該異議を述べた日)から1年を経過したときは、本投資法
          人は、当該投資主に対し、電子提供措置事項を記載した書面の交付を終了する旨を通知し、かつ、これに異
          議のある場合には一定の期間(以下「催告期間」といいます。)内に異議を述べるべき旨を催告することが
          できます。この場合、投資主が催告期間内に異議を述べない限り、当該投資主がした書面交付請求は、催告
          期間を経過した時にその効力を失います。
        ② その他の共益権

          (ア)代表訴訟提起権(投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除きます。))
              6か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面その他の投信法施行規則で定
             める方法により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人又は一般事務受託者の責任を
             追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないと
             きは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
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          (イ)投資主総会決議取消権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)
              投資主は、投資主総会につき、①招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し又は著しく
             不公正なとき、②決議の内容が規約に違反するとき、又は③決議につき特別の利害関係を有する者が議
             決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、当該決議の日から3か月以内に、
             訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在し
             ない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効を確
             認する訴えを提起することができます。
          (ウ)執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)

              執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれ
             らの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損
             害が発生するおそれがあるときは、6か月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員に対してそ
             の行為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に
             対しても同様です。
          (エ)新投資口発行差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)

              投資主は、投資口の発行が法令又は規約に違反する場合、投資口の発行が著しく不公正な方法により
             行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る
             投資口の発行をやめることを請求することができます。
          (オ)新投資口発行無効訴権(投信法第84条第2項、会社法第828条第1項第2号、第2項第2号)

              投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が
             生じた日から6か月以内に本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
          (カ)投資口併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)

              投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれが
             あるときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
          (キ)合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号)及び合併差

             止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)
              投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日か
             ら6か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。また、投資主は、合併が法令又は規約に違
             反する場合、合併が著しく不当である場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本
             投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。
          (ク)設立無効訴権(投信法第75条第6項、会社法第828条第1項第1号、第2項第1号)

              投資主は、本投資法人の設立手続につき重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して本投資
             法人の成立の日から2年以内に設立無効の訴えを提起することができます。
          (ケ)投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項、第4項)

              発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引続き有する投資主は、執行役員に対
             し、投資主総会の日の8週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することがで
             き、また、投資主総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案(ただし、議案数は
             10を上限とします。)の要領を招集通知に記載又は記録することを請求することができます。
          (コ)投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)

              発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引続き有する投資主は、執行役員に対
             し、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、
             請求の後遅滞なく招集の手続が行われない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主総会の
             日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て投資主総会を招
             集することができます。
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          (サ)検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条)
              発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引続き有する投資主は、投資主総会に係
             る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査
             役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する
             投資主は、本投資法人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実が
             あることを疑うに足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣
             総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをすることができます。
          (シ)執行役員等解任請求権(投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号)

              執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが、執行役員又は監督役員
             の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわら
             ず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済
             投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引続き有する投資主は、当該投資主総会の日から
             30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます。
          (ス)解散請求権(投信法第143条の3)

              発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著
             しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあると
             きや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本投資法人の存立を危うくするときにおいて、
             やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
        ③ 分配請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条)

           本投資法人の投資主は、規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、
          各投資主の保有投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
           なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口
          について行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができませ
          ん。この場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償
          請求権を取得します(社債株式等振替法第228条、第149条)。
        ④ 残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

           本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、保有投資口数に応じて残余財産の分配を受ける権利を
          有します。
        ⑤ 払戻請求権(規約第5条第1項)

           投資主は、投資口の払戻請求権を有しません。
        ⑥ 投資口の処分権(投信法第78条第1項乃至第3項、社債株式等振替法第228条、第140条)

           投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡できます。
           本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人
          の口座に本振替投資口の振替が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます。ただし、
          本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記
          録しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投資主名簿の記載又
          は記録は、総投資主通知により行われます(社債株式等振替法第228条、第152条第1項)。
        ⑦ 投資証券交付請求権(投信法第85条第1項、社債株式等振替法第227条第1項、第2項)

           本投資口は、社債株式等振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行するこ
          とができません。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定
          が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替
          機関によって取り扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができ
          ます。
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        ⑧ 帳簿閲覧謄写請求権(投信法第128条の3)
           投資主は、本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにして、会計帳簿又はこれに関連す
          る資料の閲覧又は謄写を請求することができます。
        ⑨ 少数投資主権の行使手続(社債株式等振替法第228条、第154条)

           振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の
          記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、
          保管振替機構が個別投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有
          投資口数等の通知をいいます。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に
          対して申し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が
          経過する日までに限り、少数投資主権を行使することができます。
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      (2)投資法人債権者の権利
         投資法人債権者が投信法等により有する主な権利の内容は、次のとおりです。
          ① 元利金支払請求権
           投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
          ② 投資法人債の譲渡

           投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法
          人債券を交付することにより行われます(投信法第139条の7、会社法第687条)。このうち、取得者が、記名
          式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人
          に対抗するためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です
          (投信法第139条の7、会社法第688条第2項)。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三
          者及び投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です(投信法第139条の7、会社法
          第688条第3項)。
           振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座
          から譲受人の口座に振替投資法人債の振替が行われることにより、当該振替投資法人債の譲渡を行うことが
          できます(社債株式等振替法第115条、第73条)。なお、振替投資法人債については、本投資法人は、投資法
          人債券を発行することができません(社債株式等振替法第115条、第67条第1項)。ただし、投資法人債権者
          は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管
          振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は当該振替投資法人債が振替機関によって取り扱われな
          くなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求することができます(社債株式等振替法
          第115条、第67条第2項)。
          ③ 投資法人債権者集会における議決権

            (ア)投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合の他、投資法人債権者の利害に関する事項につ
              いて、決議を行うことができます(投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。投資法人債権者集
              会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行使する
              ことができます(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。投資法人債権者は、投資法人
              債権者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です(投信法第139条の10
              第2項、会社法第726条)。
               投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます(投信法第139条
              の10第2項、会社法第734条)。ただし、投信法第139条の10第2項が準用する会社法第735条の2第1項
              の規定により投資法人債権者集会の決議があったものとみなされる場合を除きます(投信法第139条
              の10第2項、会社法第735条の2第4項)。
            (イ)投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです(投信法第139条の10第2項、会社法第724

              条)。
              a.法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合の他、原則として、決議に出席した議決権
                者の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有する者の同意をもって行われます(普通決
                議)。
              b.投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の
                1以上を有する議決権者が出席し、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決
                権を有する者の同意をもって行われます(特別決議)。
            (ウ)投資法人債総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を保有する投資

              法人債権者は、本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債管理補助者に対して、会議の目的た
              る事項及び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第
              139条の10第2項、会社法第718条第1項)。
               かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、か
              かる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることが
              できます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項)。
            (エ)投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を

              請求することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
          ④ 投資法人債管理者

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           本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁
          済の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資
          法人債の金額が1億円以上である場合については、この限りではありません(投信法第139条の8)。
          ⑤ 投資法人債管理補助者

           本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理補助者を定め、投資法人債権者のため
          に、投資法人債の管理の補助を行うことを委託することができます。ただし、当該投資法人債が担保付社債
          である場合は、この限りではありません(投信法139条の9の2)。
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    第4【関係法人の状況】
     1【資産運用会社の概況】
      (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
         ① 名称
          森トラスト・アセットマネジメント株式会社
          (英文でMORI       TRUST   Asset   Management      Co.,   Ltd.と表示します。)
         ② 資本金の額

          4億円(本書の日付現在)
         ③ 事業の内容

           a.投資法人の設立企画人としての業務
           b.投資運用業
           c.第二種金融商品取引業
           d.投信法に基づく一般事務の受託業務
           e.不動産に関する投資顧問業務
           f.投資助言業
           g.投資運用業に付帯する資金調達の計画、助言又はコンサルティング業務
           h.不動産の管理に関する助言又はコンサルティング業務
           i.不動産の取得、保有及び売却に関する助言又はコンサルティング業務
           j.不動産の売買・賃貸借の代理又は媒介業務
           k.不動産の管理業務
           l.建物の構造・設備の調査、土壌汚染等の環境調査及び不動産の賃貸・売買市場動向調査等に関する業務
           m.不動産の所有・売買及び賃貸借
           n.有価証券への投資
           o.上記各号に関連又は付随する一切の業務
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          (ア)会社の沿革
                 年月日                        事項
               2000年2月28日          会社設立

               2000年4月19日          宅地建物取引業免許取得(免許証番号 国土交通大臣(5)第6009号)

                         不動産投資顧問業登録規程上の総合不動産投資顧問業登録
               2000年10月5日
                        (登録番号 国土交通大臣第000001号)
               2001年5月17日          宅地建物取引業取引一任代理等認可取得(認可番号 国土交通大臣第4号)
               2001年6月20日          投資法人資産運用業認可取得(認可番号 内閣総理大臣第10号)

               2001年7月17日          一般社団法人投資信託協会入会

                         森トラスト大和不動産投信株式会社から日本総合ファンド株式会社へ商号
               2001年8月23日
                         変更
               2002年3月1日          本店移転(港区虎ノ門二丁目3番17号から港区虎ノ門一丁目25番5号へ)
                         日本総合ファンド株式会社から森トラスト・アセットマネジメント株式会
               2003年11月1日
                         社(現商号)へ商号変更
               2006年2月3日          機関の運営に関する業務にかかる兼業の承認取得
               2007年9月30日          金融商品取引業みなし登録(登録番号 関東財務局長(金商)第407号)

               2009年3月9日          本店移転(港区虎ノ門一丁目25番5号から港区赤坂二丁目11番7号へ)

               2016年3月7日          本店移転(港区赤坂二丁目11番7号から現住所へ)

                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社を存続会社として、森トラス
               2019年3月1日
                         ト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併
          (イ)株式の総数及び資本金の額の増減

            a.発行可能株式の総数(本書の日付現在)
               32,000株
            b.発行済株式の総数(本書の日付現在)

               7,440株
            c.最近5年間における資本金の額の増減

               該当事項はありません。
          (ウ)その他

            a.役員の変更
               本資産運用会社の取締役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権の3
              分の1以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数の決議によって選任します。
              監査役は、株主総会に出席した株主の議決権の過半数の決議によって選任します。取締役の選任に
              ついては、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終
              のものに関する定時株主総会終結の時まで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度の
              うち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、増員又は補欠により選任され
              た取締役の任期は、他の在任取締役の任期の満了する時までとします。任期の満了前に退任した監
              査役の補欠として選任された監査役の任期は、その前任者の任期の満了する時までとします。本資
              産運用会社において取締役及び監査役の変更があった場合には、その日から2週間以内に、その旨を
              監督官庁に届け出ます(金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号)。また、本資産運用
              会社の取締役が他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき
              社員)、監査役又は執行役に就任し又はこれらを退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理
              大臣に届け出ます(金融商品取引法第31条の4第1項。他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法
              人であるときは、その職務を行うべき社員)、監査役又は執行役が本資産運用会社の取締役を兼ね
              ることとなった場合も同様です。)。
            b.訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実

               本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが
              予想される事実はありません。
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          (エ)関係業務の概要

           本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
            a.本投資法人の資産の運用に係る業務
            b.本投資法人の資金調達に係る業務
            c.本投資法人の資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報
              告、届出等の業務
            d.運用資産に係る運用計画の策定業務
            e.その他本投資法人が随時委託する業務
            f.上記a.からe.までに付随し又は関連する業務
      (2)【運用体制】

          本資産運用会社の運用体制については、上記「第一部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/1 投資法人の
         概況/(4)投資法人の機構/②投資法人の運用体制」をご参照ください。
      (3)【大株主の状況】

                                                  (本書の日付現在)
                                                        (注)

                                              所有株式数       比率
                名称                   住所
                                               (株)       (%)
        森トラスト株式会社                     東京都港区虎ノ門二丁目3番17号                     7,068        95.0

        森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社                     東京都港区虎ノ門二丁目3番17号                      372       5.0

                         合計                        7,440       100.0

       (注)     発行済株式の総数に対する所有株式数の比率を記載しています。
      (4)【役員の状況】

                                                  (本書の日付現在)
                                                        所有

       役職名       氏名                    主要略歴                     株式数
                                                        (株)
                   1975年4月      株式会社日本長期信用銀行(現株式会社新生銀行) 入行
                   1997年6月      同行 名古屋営業第二部長
                   2003年9月      ライフ住宅ローン株式会社(現三井住友トラスト・ローン&ファ
                         イナンス株式会社) 出向
                   2007年6月      株式会社新生銀行 コンシューマーアンドコマーシャルファイナ
                         ンス本部部長
     代表取締役社              2007年7月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 コンプライアン
             山本 道男                                            -
     長                    ス・オフィサー
                   2009年6月      同社 取締役コンプライアンス・オフィサー
                   2011年6月      同社 取締役企画財務部長
                   2015年6月      同社 取締役
                   2015年10月      同社 取締役企画財務部長
                   2017年11月      同社 取締役
                   2019年3月      同社 代表取締役社長(現任)
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                                                        所有
       役職名       氏名                    主要略歴                     株式数
                                                        (株)
                   1988年4月      株式会社富士銀行(現株式会社みずほ銀行) 入行
                   2009年10月      株式会社みずほコーポレート銀行(現株式会社みずほ銀行) 金
                         融法人第一部次長
                   2011年5月      同行 アセットマネジメント業務管理部次長
                   2012年4月      同行 アセットマネジメント業務部副部長
                   2013年7月      株式会社みずほ銀行 アセットマネジメント業務部副部長
     代表取締役
                   2014年4月      同行 年金営業部長
     最高執行責任
                   2016年5月      森トラスト株式会社 出向
     者(COO) 兼        八木 政幸                                            -
                         森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社 再出向 顧問
     総合リート
                   2017年1月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 再出向 顧問
     運用本部長
                   2017年6月      森トラスト総合リート投資法人 執行役員(現任)
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 再出向 代表取締
                         役社長
                   2017年7月      同社 代表取締役社長
                   2019年3月      同社 代表取締役最高執行責任者(COO)
                         兼 総合リート運用本部長(現任)
                   1992年4月      株式会社フジタ 入社
                   2002年2月      不動産シンジケーション協議会(現一般社団法人不動産証券化協
                         会) 出向
                   2003年11月      株式会社フジタ 都市再生推進本部 アセットコンサルティング
                         部
                   2005年4月      森トラスト株式会社 入社
     代表取締役
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
     最高執行責任
                   2006年4月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
     者(COO) 兼
                         コンプライアンス・オフィサー
     ホテルリート
                   2007年7月      同社 出向 企画財務部 専任部長
     運用本部長
                         同社 出向 企画財務部長
                   2015年6月
             相澤 信之                                            -
     兼  ホテルリー
                   2015年8月      Realアセットマネジメント株式会社(現森トラスト・アセットマ
     ト運用本部
                         ネジメント株式会社) 出向 取締役企画財務部長
     運用戦略部長
                   2019年3月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
     兼  企画財務部
                         ホテルリート運用本部           運用戦略部長       兼  企画財務部長
     長
                   2022年11月      森トラスト・ホテルリート投資法人 執行役員(現任)
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
                         代表取締役最高執行責任者(COO)
                         兼  ホテルリート運用本部長
                         兼  ホテルリート運用本部           運用戦略部長
                         兼  企画財務部長(現任)
                   1995年4月      森ビル株式会社 入社
                   1999年8月      森ビル開発株式会社(現森トラスト株式会社) 入社
                   2009年11月      森トラスト株式会社 総務部法務課課長
     取締役総合
                   2014年12月      同社 広報部課長
     リート運用本
                   2016年7月      同社 広報部広報グループ 専門部長代理
     部  運用戦略部
                   2017年11月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向
             内藤 宏史                                            -
     長
                         同社 企画財務部長
     兼  企画財務部
                   2018年6月      同社 取締役企画財務部長
     長
                   2019年3月      同社 総合リート運用本部             運用戦略部長
                         兼  企画財務部長(現任)
                   2022年11月      同社 取締役(現任)
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                                                        所有
       役職名       氏名                    主要略歴                     株式数
                                                        (株)
                   1982年4月      森ビル株式会社 入社
                   1999年8月      森ビル開発株式会社(現森トラスト株式会社) 入社
                   2001年9月      同社 管理部 課長
                   2003年5月      同社 経営企画部システム担当 上席副参事
                   2004年5月      MTファシリティサービス株式会社(現森トラスト・ビルマネジメ
                         ント株式会社) 出向 業務管理担当 課長
                   2006年8月      同社 同担当 次長
                   2010年10月      森トラスト株式会社 内部監査室 上席副参事
                   2011年7月      同社 同室 課長
                   2015年7月      同社 同室 参与
                   2015年10月      Realアセットマネジメント株式会社(現森トラスト・アセットマ
                         ネジメント株式会社) 出向 コンプライアンス・オフィサー
     監査役
             伊東 誠索      2019年3月      森トラスト・アセットマネジメント株式会社 出向 コンプライ                                -
    (非常勤)
                         アンス・オフィサー
                   2020年6月      森トラスト・ビルマネジメント株式会社 監査役(現任)
                         森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社 監査役(現任)
                         サンマリーナ・オペレーションズ株式会社 監査役(現任)
                         森トラスト・アセットマネジメント株式会社 監査役(現任)
                         フォレセーヌ株式会社 監査役(現任)
                         東洋グリーン建物株式会社 監査役
                   2020年9月      東洋ハウジング管理株式会社 監査役
                   2021年4月      森トラスト・レジデンシャルサービス株式会社(東洋グリーン建
                         物株式会社が東洋ハウジング管理株式会社を吸収合併し社名変
                         更) 監査役(現任)
                   2022年6月      城山熱供給株式会社 監査役(現任)
      (5)【事業の内容及び営業の概況】

         ① 事業の内容
           本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として投資法人の資産運用を行っています。
         ② 営業の概況

           本書の日付現在、本資産運用会社は、本投資法人のほか、以下の投資法人の資産運用を受託しています。
        名称            森トラスト総合リート投資法人

                   中長期的な安定運用を基本とし、東京都心部のオフィスビルを中心に投資を行い、安定

        基本的性格
                   したインカムゲインの確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行います。
        設立年月日            2001年10月2日

                   159,071,677千円

        純資産額
                   (2022年9月30日現在)
                   120,508円
        1口当たり純資産額
                   (2022年9月30日現在)
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     2【その他の関係法人の概況】
      (1)投資主名簿等管理人、一般事務(会計事務等)受託者及び資産保管会社
        ①【名称、資本金の額及び事業の内容】
          (ア)名称
             三井住友信託銀行株式会社
          (イ)資本金の額

             342,037百万円(2022年3月31日時点)
          (ウ)事業の内容

             銀行法(昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。)に基づき銀行業を営むとともに、金融機
             関の信託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。)に基づき信
             託業務を営んでいます。
        ②【関係業務の概要】

          (ア)投資主名簿等管理人としての業務
             a.投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
             b.投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等(以下、本(ア)において
               「投資主等」といいます。)の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録す
               べき振替投資口数との照合に関する事務
             c.投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
             d.投資主等の提出する届出の受理に関する事務
             e.投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの
               返戻履歴の管理に関する事務
             f.議決権行使書面の作成、受理及び集計に関する事務
             g.金銭の分配(以下、本(ア)において「分配金」といいます。)の計算及び支払いに関する事務
             h.分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
             i.新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務
             j.新投資口予約権の行使に関する事務
             k.新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者(以下、本(ア)におい
               て「新投資口予約権者等」といいます。)の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予
               約権原簿と振替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務
             l.新投資口予約権者等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務
             m.投資主名簿及び新投資口予約権原簿の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
             n.自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務
             o.投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する
               資料の作成事務
             p.投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等
               の臨時事務
             q.委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務
             r.支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号(以下、本
               (ア)において「個人番号等」といいます。)について、振替機関あて請求及び通知受領に関する
               事務
             s.本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
             t.本投資法人の投資主等、新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経
               過後の廃棄又は削除に関する事務
             u.行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
             v.その他振替機関との情報の授受に関する事項
             w.上記a.からv.までに関する照会に対する応答
             x.上記a.からw.までに掲げる事項に付随する事務
          (イ)一般事務(会計事務等)受託者としての業務

             a.本投資法人の計算に関する事務
             b.本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
             c.本投資法人の納税に関する事務
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             d.その他上記a.からc.までに付随関連する事務(ただし、マイナンバーに関する取扱事務を除きま
               す。)
          (ウ)資産保管会社としての業務

             a.資産保管業務
             b.金銭出納管理業務
             c.その他上記a.及びb.に付随関連する業務
        ③【資本関係】

           該当事項はありません。
      (2)一般事務(機関運営)受託者

        ① 名称、資本金の額及び事業の内容
          (ア)名称
             森トラスト・アセットマネジメント株式会社
          (イ)資本金の額

             4億円(本書の日付現在)
          (ウ)事業の内容

             a.投資法人の設立企画人としての業務
             b.投資運用業
             c.第二種金融商品取引業
             d.投信法に基づく一般事務の受託業務
             e.不動産に関する投資顧問業務
             f.投資助言業
             g.投資運用業に付帯する資金調達の計画、助言又はコンサルティング業務
             h.不動産の管理に関する助言又はコンサルティング業務
             i.不動産の取得、保有及び売却に関する助言又はコンサルティング業務
             j.不動産の売買・賃貸借の代理又は媒介業務
             k.不動産の管理業務
             l.建物の構造・設備の調査、土壌汚染等の環境調査及び不動産の賃貸・売買市場動向調査等に関する
               業務
             m.不動産の所有・売買及び賃貸借
             n.有価証券への投資
             o.上記各号に関連又は付随する一切の業務
        ② 関係業務の概要

          (ア)本投資法人の投資主総会の運営に関する事務(投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集
             計及びこれらに付随する事務を除きます。)
          (イ)本投資法人の役員会の運営に関する事務
          (ウ)その他本投資法人が随時委託する上記(ア)及び(イ)に関連し又は付随する業務
        ③ 資本関係

           該当事項はありません。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
      (3)本投資法人の特定関係法人
        ① 森トラスト株式会社
        (ア)名称、資本金の額及び事業の内容
                                    (注)

                               資本金の額
                  名称                               事業の内容
                             (2022年3月31日時点)
                                           不動産開発、ホテル経営及び投資事
           森トラスト株式会社                        30,000百万円
                                           業を営んでいます。
          (注)資本金の額は百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (イ)関係業務の概要

            不動産等の情報提供に関する協定書に基づき、優先的物件情報の提供を行います。また、商標使用権許諾
           契約に基づき、商標の使用の許諾をしています。なお、森トラスト株式会社は、本資産運用会社の発行済株
           式の95%を直接保有する親会社です。
        (ウ)資本関係

            該当事項はありません。
        ② 株式会社森トラスト・ホールディングス

        (ア)名称、資本金の額及び事業の内容
                                    (注)

                               資本金の額
                  名称                               事業の内容
                             (2022年3月31日時点)
           株式会社森トラスト・ホールディ                                持株会社として、各事業を営む会
                                      51百万円
           ングス                                社を経営管理しています。
          (注)資本金の額は百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (イ)関係業務の概要

            株式会社森トラスト・ホールディングスは、本資産運用会社の親会社である森トラスト株式会社の親会社
           です。
        (ウ)資本関係

            株式会社森トラスト・ホールディングスは、当期末現在本投資法人の投資口を184,000口所有していま
           す。
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    第5【投資法人の経理状況】
     1.財務諸表の作成方法について

     本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改

    正を含みます。)及び同規則第2条の規定により、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改
    正を含みます。)に基づいて作成しています。
     2.監査証明について

     本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第13期計算期間(2022年3月1日から2022年8月31日ま

    で)の財務諸表について、有限責任                 あずさ監査法人の監査を受けています。
     3.連結財務諸表について

     本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。

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     1【財務諸表】
      (1)【貸借対照表】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (2022年2月28日)              (2022年8月31日)
     資産の部
       流動資産
                                       3,189,330              3,900,818
        現金及び預金
                                       1,490,463              2,071,843
        信託現金及び信託預金
                                                       1,752
        営業未収入金                                  -
                                        13,684
        未収消費税等                                                -
                                         9,000              2,003
        前払費用
                                       4,702,479              5,976,417
        流動資産合計
       固定資産
        有形固定資産
                                        14,898              14,898
          機械及び装置
                                        △ 2,522             △ 3,458
           減価償却累計額
                                        12,375              11,440
           機械及び装置(純額)
          車両運搬具                                              216
                                          -
                                          -             △ 13
           減価償却累計額
                                                        203
           車両運搬具(純額)                               -
          工具、器具及び備品                               47,079              59,495
                                       △ 13,322             △ 16,996
           減価償却累計額
                                        33,757              42,498
           工具、器具及び備品(純額)
          信託建物                             20,522,837              20,529,730
                                      △ 3,668,723             △ 4,023,117
           減価償却累計額
                                      16,854,113              16,506,612
           信託建物(純額)
          信託構築物                               8,450              10,972
                                        △ 5,416             △ 5,722
           減価償却累計額
                                         3,033              5,250
           信託構築物(純額)
          信託機械及び装置                               5,034              5,034
                                        △ 1,261             △ 1,519
           減価償却累計額
                                         3,773              3,515
           信託機械及び装置(純額)
          信託工具、器具及び備品                               31,302              31,801
                                        △ 7,304             △ 9,686
           減価償却累計額
                                        23,997              22,114
           信託工具、器具及び備品(純額)
                                      87,891,316              87,778,332
          信託土地
                                      104,822,368              104,369,968
          有形固定資産合計
        無形固定資産
                                          254             1,337
          ソフトウエア
                                          254             1,337
          無形固定資産合計
        投資その他の資産
                                        10,000              10,000
          差入敷金及び保証金
                                          10              17
          繰延税金資産
                                        10,010              10,017
          投資その他の資産合計
                                      104,832,633              104,381,323
        固定資産合計
                                      109,535,113              110,357,741
       資産合計
                                142/167





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                                                   (単位:千円)

                                    前期              当期
                                (2022年2月28日)              (2022年8月31日)
     負債の部
       流動負債
                                        31,449              134,049
        営業未払金
                                       5,975,000              5,475,000
        短期借入金
                                      13,500,000              10,500,000
        1年内返済予定の長期借入金
                                        108,635              115,468
        未払金
                                        43,985              38,341
        未払費用
                                         3,016              2,835
        未払分配金
                                          827              968
        未払法人税等
                                                       92,750
        未払消費税等                                  -
                                        320,266              338,430
        前受金
                                          331              214
        預り金
                                      19,983,512              16,698,059
        流動負債合計
       固定負債
                                      34,500,000              38,000,000
        長期借入金
                                       4,520,923              4,514,823
        預り敷金及び保証金
                                          26              26
        その他
                                      39,020,949              42,514,849
        固定負債合計
                                      59,004,462              59,212,909
       負債合計
     純資産の部
       投資主資本
                                      50,000,000              50,000,000
        出資総額
        剰余金
                                        530,651             1,144,832
          当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                        530,651             1,144,832
          剰余金合計
                                      50,530,651              51,144,832
        投資主資本合計
                                     ※1  50,530,651            ※1  51,144,832
       純資産合計
                                      109,535,113              110,357,741
     負債純資産合計
                                143/167










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      (2)【損益計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (自   2021年9月     1日       (自   2022年3月     1日
                                 至    2022年2月28日)             至    2022年8月31日)
     営業収益
                                     ※1  1,420,550            ※1  2,003,270
       賃貸事業収入
                                       ※1  3,324             ※1  3,353
       その他賃貸事業収入
                                                     ※2  46,801
                                          -
       不動産等売却益
                                       1,423,875              2,053,425
       営業収益合計
     営業費用
                                      ※1  652,054             ※1  665,259
       賃貸事業費用
                                        87,769              91,370
       資産運用報酬
                                        12,018              11,822
       資産保管及び一般事務委託手数料
                                         3,600              3,600
       役員報酬
                                        24,047              24,014
       その他営業費用
                                        779,489              796,066
       営業費用合計
                                        644,385             1,257,358
     営業利益
     営業外収益
                                          23              23
       受取利息
                                          184              211
       未払分配金戻入
                                                         55
       還付加算金                                    -
                                                       3,780
                                          -
       補助金収入
                                          208             4,070
       営業外収益合計
     営業外費用
                                        113,339              115,783
       支払利息
                                          17
                                                         -
       その他
                                        113,356              115,783
       営業外費用合計
                                        531,236             1,145,645
     経常利益
                                        531,236             1,145,645
     税引前当期純利益
     法人税、住民税及び事業税                                     830              971
                                           5
                                                        △ 6
     法人税等調整額
                                          836              964
     法人税等合計
                                        530,400             1,144,681
     当期純利益
                                          250              151
     前期繰越利益
     当期未処分利益又は当期未処理損失(△)                                   530,651             1,144,832
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      (3)【投資主資本等変動計算書】
      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
                                                     (単位:千円)
                                 投資主資本
                                  剰余金

                                                     純資産合計
                     出資総額       当期未処分利益                投資主資本合計
                            又は当期未処理         剰余金合計
                            損失(△)
                     50,000,000         1,206,250        1,206,250        51,206,250        51,206,250
     当期首残高
     当期変動額

      剰余金の配当                       △ 1,206,000       △ 1,206,000       △ 1,206,000       △ 1,206,000

                               530,400        530,400        530,400        530,400
      当期純利益
     当期変動額合計                    -     △ 675,599       △ 675,599       △ 675,599       △ 675,599

                    ※1  50,000,000
                               530,651        530,651       50,530,651        50,530,651
     当期末残高
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

                                                     (単位:千円)
                                 投資主資本
                                  剰余金

                                                     純資産合計
                     出資総額       当期未処分利益                投資主資本合計
                            又は当期未処理         剰余金合計
                            損失(△)
                     50,000,000          530,651        530,651       50,530,651        50,530,651
     当期首残高
     当期変動額

      剰余金の配当                        △ 530,500       △ 530,500       △ 530,500       △ 530,500

                              1,144,681        1,144,681        1,144,681        1,144,681
      当期純利益
                               614,181        614,181        614,181        614,181
     当期変動額合計                    -
                    ※1  50,000,000
                              1,144,832        1,144,832        51,144,832        51,144,832
     当期末残高
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      (4)【金銭の分配に係る計算書】
                                                      (単位:円)
                               前期                  当期

                           (自   2021年9月     1日           (自   2022年3月     1日
                            至  2022年2月28日)                 至  2022年8月31日)
     Ⅰ.当期未処分利益                              530,651,093                 1,144,832,101
     Ⅱ.分配金の額                              530,500,000                 1,144,500,000
       (投資口1口当たり分配金の額)                              (1,061)                  (2,289)
     Ⅲ.次期繰越利益
                                     151,093                  332,101
     分配金の額の算出方法                   本投資法人の規約第36条第1項に従                  本投資法人の規約第36条第1項に従
                       い、分配金額は利益の金額を限度と                  い、分配金額は利益の金額を限度と
                       し、原則として租税特別措置法第67条                  し、原則として租税特別措置法第67条
                       の15第1項に定める投資法人に係る課                  の15第1項に定める投資法人に係る課
                       税の特例に規定される本投資法人の配                  税の特例に規定される本投資法人の配
                       当可能利益の額の100分の90に相当す                  当可能利益の額の100分の90に相当す
                       る金額を超えて分配するものとしてい                  る金額を超えて分配するものとしてい
                       ます。かかる方針により、当期未処分                  ます。かかる方針により、当期未処分
                       利益を超えない額で発行済投資口の総                  利益を超えない額で発行済投資口の総
                       口数500,000口の整数倍数の最大値と                  口数500,000口の整数倍数の最大値と
                       なる530,500,000円を利益分配金とし                  なる1,144,500,000円を利益分配金と
                       て分配することとしました。                  して分配することとしました。
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      (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (自   2021年9月     1日       (自   2022年3月     1日
                                 至    2022年2月28日)             至    2022年8月31日)
     営業活動によるキャッシュ・フロー
                                        531,236             1,145,645
       税引前当期純利益
                                        364,408              367,559
       減価償却費
       受取利息                                   △ 23             △ 23
                                        113,339              115,783
       支払利息
                                         1,752
       営業未収入金の増減額(△は増加)                                               △ 1,752
                                                       13,684
       未収消費税等の増減額(△は増加)                                 △ 13,684
                                         2,490              6,997
       前払費用の増減額(△は増加)
                                          412
       長期前払費用の増減額(△は増加)                                                  -
                                                      115,389
       営業未払金の増減額(△は減少)                                △ 109,405
                                                       6,833
       未払金の増減額(△は減少)                                 △ 12,588
                                                       92,750
       未払消費税等の増減額(△は減少)                                △ 104,734
                                        53,344              18,164
       前受金の増減額(△は減少)
                                                      133,552
       信託有形固定資産の売却による減少額                                    -
                                          103
                                                       △ 325
       その他
                                        826,651             2,014,258
       小計
       利息の受取額                                    23              23
       利息の支払額                                △ 113,729             △ 121,427
                                         △ 953             △ 830
       法人税等の支払額
                                        711,992             1,892,024
       営業活動によるキャッシュ・フロー
     投資活動によるキャッシュ・フロー
       有形固定資産の取得による支出                                 △ 4,469             △ 13,019
       信託有形固定資産の取得による支出                                 △ 46,493             △ 48,270
       無形固定資産の取得による支出                                    -            △ 1,294
                                          -            △ 6,100
       預り敷金及び保証金の返還による支出
       投資活動によるキャッシュ・フロー                                 △ 50,962             △ 68,685
     財務活動によるキャッシュ・フロー
                                                     5,475,000
       短期借入れによる収入                                    -
       短期借入金の返済による支出                                    -          △ 5,975,000
                                       7,500,000              7,500,000
       長期借入れによる収入
       長期借入金の返済による支出                               △ 7,500,000             △ 7,000,000
                                      △ 1,205,631              △ 530,471
       分配金の支払額
       財務活動によるキャッシュ・フロー                               △ 1,205,631              △ 530,471
                                                     1,292,867
     現金及び現金同等物の増減額(△は減少)                                 △ 544,601
                                       5,224,396              4,679,794
     現金及び現金同等物の期首残高
                                     ※1  4,679,794            ※1  5,972,661
     現金及び現金同等物の期末残高
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      (6)【注記表】
    〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
     1.固定資産の減価償却方法                 (1)有形固定資産(信託財産を含みます。)
                       定額法を採用しています。
                       なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                       機械及び装置                  8~10年
                       車両運搬具                   4年
                       工具、器具及び備品               4~15年
                       信託建物                    6~72年
                       信託構築物                   2~20年
                       信託機械及び装置                8~10年
                       信託工具、器具及び備品             3~15年
                      (2)無形固定資産
                       定額法を採用しています。
                       なお、自社利用のソフトウェアについては、本投資法人内における利用可能期
                      間(5年)に基づく定額法を採用しています。
     2.収益及び費用の計上基準                 (1)収益に関する計上基準
                       本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当
                      該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおり
                      です。
                       不動産等の売却
                       不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務
                      を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で
                      収益計上を行っています。
                      (2)固定資産税等の処理方法
                       保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
                      は、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として
                      費用処理する方法を採用しています。
                       なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算
                      を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該信託受
                      益権の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産を信託財産とす
                      る信託受益権の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
     3.キャッシュ・フロー計算書にお                  キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを
       ける資金(現金及び現金同等物)                対象としています。
       の範囲                (1)手許現金及び信託現金
                      (2)随時引出し可能な預金及び信託預金
                      (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わな
                      い、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
     4.不動産等を信託財産とする信託                  保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
       受益権に関する会計処理方針                全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
                      て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
                       なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目につい
                      ては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
                      (1)信託現金及び信託預金
                      (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
                        土地
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    〔重要な会計上の見積りに関する注記〕
      (固定資産の評価)
      ①財務諸表に計上した金額
                                 (単位:千円)
                      前期            当期
                   (2022年2月28日)            (2022年8月31日)
       有形固定資産                104,822,368            104,369,968
       無形固定資産                    254           1,337
       減損損失                    -            -
      ②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

       本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場
      合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
       会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場
      価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を
      判定します。
       減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断
      された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
       将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動
      向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
       本投資法人の不動産賃貸事業においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により、内外観光客、ビジネ
      ス客、宴会利用等のホテルサービスへの需要は低迷している状況のなか、変動賃料導入ホテルの運営業績に基づく賃
      料が大幅に減少しています。
       新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、2023年2月期(2022年9月1日~2023年2
      月28日)において当該感染症の影響が継続し、その後の一定期間で徐々に回復するとの仮定を置いて、減損の兆候の
      有無の判定を含む固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
       なお、新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況
      や経済活動への影響に変化が生じた場合には、本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影
      響を及ぼす可能性があります。
    〔貸借対照表に関する注記〕

                              前期                   当期
                           (2022年2月28日)                   (2022年8月31日)
     ※1.投資信託及び投資法人に関す
       る法律第67条第4項に定める最                            50,000千円                   50,000千円
       低純資産額
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    〔損益計算書に関する注記〕
                                                     (単位:千円)
                         前期                       当期
                 (自  2021年9月1日 至         2022年2月28日)            (自  2022年3月1日 至         2022年8月31日)
     ※1.不動産賃貸事
               A.不動産賃貸事業収益                       A.不動産賃貸事業収益
        業損益の内訳
                賃貸事業収入                       賃貸事業収入
                 賃料収入              1,420,550        賃料収入              2,003,270
                その他賃貸事業収入                       その他賃貸事業収入
                                  3,324                       3,353
                 その他収入                       その他収入
                不動産賃貸事業収益合計                       不動産賃貸事業収益合計
                                1,423,875                       2,006,624
               B.不動産賃貸事業費用                       B.不動産賃貸事業費用
                賃貸事業費用                       賃貸事業費用
                 公租公課               276,078       公租公課               281,767
                 損害保険料                5,446      損害保険料                5,446
                 修繕費                5,400      修繕費                9,593
                 減価償却費               364,138       減価償却費               367,459
                                   990                       990
                 その他賃貸事業費用                       その他賃貸事業費用
                不動産賃貸事業費用合計                652,054      不動産賃貸事業費用合計                665,259
               C.不動産賃貸事業損益(A-B)                       C.不動産賃貸事業損益(A-B)
                                 771,820                      1,341,365
     ※2.不動産等売却                                 コートヤード・バイ・マリオット 東京ステー
        益の内訳                              ション(準共有持分1.0%)
                                       不動産等売却収入                181,000
                         -
                                       不動産等売却原価                133,552
                                                          646
                                       その他売却費用
                                       不動産等売却益
                                                        46,801
    〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕

                              前期                   当期
                           (自 2021年9月        1日           (自 2022年3月        1日
                           至 2022年2月28日)                   至 2022年8月31日)
     ※1.発行可能投資口総口数及び発
        行済投資口の総口数
     発行可能投資口総口数                             10,000,000口                   10,000,000口
     発行済投資口の総口数                               500,000口                   500,000口

    〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕

                                                     (単位:千円)
                            前期                     当期
                    (自  2021年9月1日 至         2022年2月28日)          (自  2022年3月1日 至         2022年8月31日)
                   (2022年2月28日現在)                     (2022年8月31日現在)
    ※1.現金及び現金同等物の
                    現金及び預金              3,189,330       現金及び預金              3,900,818
       期末残高と貸借対照表
       に記載されている科目
                    信託現金及び信託預金              1,490,463       信託現金及び信託預金              2,071,843
       の金額との関係
                    現金及び現金同等物              4,679,794       現金及び現金同等物              5,972,661
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    〔リース取引に関する注記〕
    オペレーティング・リース取引(貸主側)
     未経過リース料
                     前期                 当期
                  (2022年2月28日)                 (2022年8月31日)
        1年内                1,304,673千円                 1,304,673千円

        1年超                5,871,030千円                 5,218,693千円

          合計              7,175,703千円                 6,523,366千円

    〔金融商品に関する注記〕

    1.金融商品の状況に関する事項
    (1)金融商品に対する取組方針
       本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払
      い、若しくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てさ
      れる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達します。
       余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
    (2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

       借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
       借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の
      上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、弁済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
    (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

       金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価
      額が異なることもあります。
    2.金融商品の時価等に関する事項

      2022年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預
     金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであ
     ることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
                       貸借対照表計上額                時価             差額
                          (千円)             (千円)             (千円)
     (1)1年内返済予定の長期借入金                       13,500,000             13,497,074              △2,925

     (2)長期借入金                       34,500,000             34,471,256              △28,743

           負債合計                 48,000,000             47,968,331              △31,668

      2022年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預

     金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであ
     ることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
                       貸借対照表計上額                時価             差額
                          (千円)             (千円)             (千円)
     (1)1年内返済予定の長期借入金                       10,500,000             10,503,802                3,802

     (2)長期借入金                       38,000,000             37,970,433              △29,566

           負債合計                 48,500,000             48,474,235              △25,764

    (注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
     負債
      (1)1年内返済予定の長期借入金              (2)長期借入金
       これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっていま
       す。
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    (注2)金銭債権の決算日(2022年2月28日)後の償還予定額
                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                         2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
                  (千円)                                    (千円)
                          (千円)       (千円)       (千円)       (千円)
     現金及び預金
                   3,189,330          -       -       -       -       -
     信託現金及び信託預金              1,490,463          -       -       -       -       -
         合計          4,679,794          -       -       -       -       -
       金銭債権の決算日(2022年8月31日)後の償還予定額

                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                         2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
                  (千円)                                    (千円)
                          (千円)       (千円)       (千円)       (千円)
     現金及び預金
                   3,900,818          -       -       -       -       -
     信託現金及び信託預金              2,071,843          -       -       -       -       -
         合計          5,972,661          -       -       -       -       -
    (注3)借入金の決算日(2022年2月28日)後の返済予定額

                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                         2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
                  (千円)                                    (千円)
                          (千円)       (千円)       (千円)       (千円)
     短期借入金              5,975,000          -       -       -       -       -
     1年内返済予定の長期借入金              13,500,000           -       -       -       -       -
     長期借入金                 -    14,500,000       16,500,000        2,500,000       1,000,000          -
         合計
                   19,475,000       14,500,000       16,500,000        2,500,000       1,000,000          -
       借入金の決算日(2022年8月31日)後の返済予定額

                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                         2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
                  (千円)                                    (千円)
                          (千円)       (千円)       (千円)       (千円)
     短期借入金              5,475,000          -       -       -       -       -
     1年内返済予定の長期借入金              10,500,000           -       -       -       -       -
     長期借入金
                      -    22,500,000       10,500,000        5,000,000          -       -
         合計         15,975,000       22,500,000       10,500,000        5,000,000          -       -
    〔有価証券に関する注記〕

     前期(2022年2月28日)
      該当事項はありません。
     当期(2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    〔デリバティブ取引に関する注記〕

     前期(2022年2月28日)
      該当事項はありません。
     当期(2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    〔退職給付に関する注記〕

      前期(2022年2月28日)
      該当事項はありません。
      当期(2022年8月31日)

      該当事項はありません。
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    〔税効果会計に関する注記〕
                                                     (単位:千円)
                           前期                     当期
                        (2022年2月28日)                     (2022年8月31日)
     1.繰延税金資産及び繰延             (繰延税金資産)                     (繰延税金資産)
       税金負債の発生の主な
                                    10                     17
                    未払事業税損金不算入額                     未払事業税損金不算入額
       原因別の内訳
                    繰延税金資産合計                 10    繰延税金資産合計                 17
                    繰延税金資産の純額                 10    繰延税金資産の純額                 17
     2.法定実効税率と税効果

                    法定実効税率               31.46%      法定実効税率               31.46%
       会計適用後の法人税等
                    (調整)                     (調整)
       の負担率との間に差異
                    支払分配金の損金算入額              △31.42%       支払分配金の損金算入額              △31.43%
       があるときの、当該差
                                   0.12%                     0.05%
                    その他                     その他
       異の原因となった主な
                    税効果会計適用後の法人税                     税効果会計適用後の法人税
                                   0.16%                     0.08%
       項目別の内訳
                    等の負担率                     等の負担率
    〔持分法損益等に関する注記〕

     前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      該当事項はありません。
     当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    〔関連当事者との取引に関する注記〕

    1.親会社及び法人主要投資主等
      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      該当事項はありません。
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    2.関連会社等

      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      該当事項はありません。
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      該当事項はありません。
                                153/167








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    3.兄弟会社等
      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
                            投資口等の       関係内容
                   資本金    事業の内容     所有(被所                   取引金額        期末残高
     属性    名称等     所在地                           取引の内容           科目
                       又は職業     有)割合     役員の    事業上
                   (千円)                             (千円)        (千円)
                             (%)     兼任等    の関係
                                                    前受金     176,387

     その他
                                     不動産の
     の関係    森トラスト      東京都
                  30,000,000      不動産業       -    なし   賃貸・管    不動産の賃貸       600,443
     会社の    株式会社      港区
                                                    預り敷
                                      理
     子会社
                                                    金及び    3,247,450
                                                    保証金
     その他

        MT&ヒルトン                            不動産の
     の関係         東京都
        ホテル株式               ホテル業           なし   賃貸・管    不動産の賃貸           前受金
                   20,000           -                  167,770         29,126
     会社の         港区
        会社                              理
     子会社
        森 ト ラ ス

     その他
        ト・アセッ                                資産運用業務
     の関係         東京都         投資法人の           兼任   資産運
        トマネジメ                                の委託報酬の           未払金
                   400,000           -                  87,769        96,546
     会社の         港区         資産運用           1人   用会社
        ント株式会                                支払
     子会社
        社
    (注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
    (注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

                            投資口等の       関係内容
                   資本金    事業の内容     所有(被所                   取引金額        期末残高
     属性    名称等     所在地                           取引の内容           科目
                       又は職業     有)割合     役員の    事業上
                   (千円)                             (千円)        (千円)
                             (%)     兼任等    の関係
                                                    前受金     190,115

     その他                                    不動産の賃貸      1,192,063
                                     不動産の               預り敷
     の関係    森トラスト      東京都
                  30,000,000      不動産業       -    なし   賃貸・管               金及び    3,241,350
     会社の    株式会社      港区
                                      理              保証金
     子会社
                                         不動産信託受
                                                181,000     -      -
                                         益権の売却
     その他

        MT&ヒルトン                            不動産の
     の関係         東京都
        ホテル株式           20,000    ホテル業       -    なし   賃貸・管    不動産の賃貸       158,870    前受金     33,914
     会社の         港区
        会社                              理
     子会社
        森 ト ラ ス

     その他
        ト・アセッ                                資産運用業務
     の関係         東京都         投資法人の           兼任   資産運
        トマネジメ          400,000           -           の委託報酬の        91,370   未払金     100,507
     会社の         港区         資産運用           1人   用会社
        ント株式会                                支払
     子会社
        社
    (注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
    (注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
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    4.役員及び個人主要投資主等
      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      該当事項はありません。
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    〔資産除去債務に関する注記〕

      前期(2022年2月28日)
      該当事項はありません。
      当期(2022年8月31日)

      該当事項はありません。
    〔賃貸等不動産に関する注記〕

     本投資法人では、東京都その他の地域において、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸
    借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                               前期                  当期
                            (自  2021年9月     1日           (自  2022年3月     1日
       用途
                            至  2022年2月28日)                 至  2022年8月31日)
            貸借対照表計上額
                期首残高                    105,111,367                   104,822,522

      ホテル         期中増減額                     △288,844                   △451,216

                期末残高                    104,822,522                   104,371,305

                期末時価                    123,404,500                   123,473,500

    (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
    (注2)前期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(75,293千円)によるものであり、主な減少理由は減価償
        却費(364,138千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(49,795千円)によ
        るものであり、主な減少理由はコートヤード・バイ・マリオット                               東京ステーション準共有持分譲渡(133,552千
        円)及び減価償却費(367,459千円)によるものです。
    (注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
     なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

    〔収益認識に関する注記〕

      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      対象となる収益がないため、記載を省略しています。
      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      顧客との契約から生じる収益を分解した情報
       顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「損益計算書に関する注記」の「※2.不動産等売却益の内訳」を
      ご参照ください。なお、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」です。
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    〔セグメント情報等に関する注記〕
     1.セグメント情報
      本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
     2.関連情報

      前期(自     2021年9月1日 至         2022年2月28日)
      (1)製品及びサービスに関する情報
        単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略していま
       す。
      (2)地域に関する情報

       ①営業収益
        本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
       ②有形固定資産
        本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略して
       います。
      (3)主要な顧客に関する情報

                                                     (単位:千円)
         顧客の名称又は氏名                     営業収益                関連するセグメント
         森トラスト株式会社                            600,443          不動産賃貸事業
       MT&ヒルトンホテル株式会社                              167,770          不動産賃貸事業

      株式会社相鉄ホテルマネジメント                               652,336          不動産賃貸事業

      当期(自     2022年3月1日 至         2022年8月31日)

      (1)製品及びサービスに関する情報
        単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略していま
       す。
      (2)地域に関する情報

       ①営業収益
        本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
       ②有形固定資産
        本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略して
       います。
      (3)主要な顧客に関する情報

                                                     (単位:千円)
         顧客の名称又は氏名                     営業収益                関連するセグメント
         森トラスト株式会社                           1,238,865           不動産賃貸事業
       MT&ヒルトンホテル株式会社                              158,870          不動産賃貸事業

      株式会社相鉄ホテルマネジメント                               652,336          不動産賃貸事業

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    〔1口当たり情報に関する注記〕
                 前期                            当期
         (自  2021年9月1日 至         2022年2月28日)                 (自  2022年3月1日 至         2022年8月31日)
     1口当たり純資産額                      101,061円      1口当たり純資産額                      102,289円
     1口当たり当期純利益                       1,060円     1口当たり当期純利益                       2,289円
      なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重                             なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重
     平均投資口数で除することにより算定しています。                            平均投資口数で除することにより算定しています。
      また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について                             また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益について
     は、潜在投資口がないため記載していません。                            は、潜在投資口がないため記載していません。
    (注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
                                    前期               当期

                                 (自  2021年9月    1日         (自  2022年3月    1日
                                  至  2022年2月28日)              至  2022年8月31日)
     当期純利益(千円)                                    530,400              1,144,681
     普通投資主に帰属しない金額(千円)                                      -               -
     普通投資口に係る当期純利益(千円)                                    530,400              1,144,681
     期中平均投資口数(口)                                    500,000               500,000
    〔重要な後発事象に関する注記〕

         (ア)本投資法人と森トラスト総合リート投資法人との合併契約の締結
          本投資法人と森トラスト総合リート投資法人(以下「MTR」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」とい
         うことがあります。)は、それぞれ2022年11月22日開催の投資法人役員会において、2023年3月1日を合併の効
         力発生日として、MTRを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」と
         いいます。)を行うことについて決議し、2022年11月22日付で合併契約(以下「本合併契約」といいます。)
         を締結しました。
         a.本合併の目的
          両投資法人は、それぞれの特徴を活かし、本投資法人はホテルアセットの成長性、MTRはオフィスアセットの
         安定性を背景に、中長期的な収益の安定と成長を目指した運用を行ってきました。しかしながら、本投資法人
         では、投資対象であるホテルアセットにおいて、コロナ禍での収益変動リスクが顕在化し、安定性の確保に課
         題を抱えており、また、MTRでは、主な投資対象であるオフィスアセットにおいて、大型優良物件の新規取得機
         会の減少や足許のコロナ禍でのテナント退去を要因とした収益力の低下により今後の成長性に課題を抱えてお
         り、両投資法人において単独での成長機会が限定的であることが課題と認識するに至りました。両投資法人が
         これらの課題を互いに解決し、継続的な投資主価値の向上に資するため、資産性・安定性・成長性を真に兼ね
         備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型REITとなるべく、両投資法人において合併に関する協議を開
         始することに合意し、これまで慎重に検討を重ねてきました。その結果、両投資法人は、本合併を通じオフィ
         スアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサ
         ポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断するに至り、
         2022年11月22日、本合併契約を締結しました。
          両投資法人は、本合併については、以下の意義を有すると考えています。

         (ⅰ)オフィス・ホテルを中核資産とし、資産性・安定性・成長性を追求

          本投資法人及びMTRは、それぞれにおいて不動産の本質的価値である資産性に着目した上質なアセットへの重
         点投資を行ってきましたが、本合併後においても、この投資方針は継続されます。また本合併後は、安定的な
         キャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産とし、安定性と成長性の両面を追
         求していくことが可能になります。加えて物件・アセットタイプの分散が進展し、ポートフォリオ・クオリ
         ティも向上すると考えています。
         (ⅱ)スポンサーサポートの最大活用と成長路線への回帰

          本合併後においては、引き続きスポンサーサポートを最大限活用しながら、成長路線への回帰を目指しま
         す。
          外部成長については、スポンサーサポートの最大活用により資産規模の成長を図ることを目標とします。そ
         の取り組みの一環として、本合併による効果のひとつであるLTV(総資産有利子負債比率)の低下に伴い創出さ
         れる取得余力を活用し、スポンサーである森トラストから神谷町トラストタワーを追加取得する予定です。当
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         該追加取得は、本合併後の投資法人(以下「新投資法人」といいます。)に対するスポンサーの強いコミット
         メントを示すものであると考えています。
          加えて、コロナ禍における収益低下からの回復途上にあるオフィスアセット及びホテルアセットは、ともに
         アフターコロナにおける市況の回復・成長局面を捉えた成長が期待されるアセットタイプであり、今後の内部
         成長にも期待できるものと考えており、外部成長と内部成長の双方が成長ドライバーになると考えています。
         (ⅲ)投資家と利益を一つにした強固なガバナンス

          スポンサーである森トラストグループによるセイムボート出資比率は、本合併後29.2%となり上場不動産投
         資信託(以下「J-REIT」ということがあります。)最大級の出資比率となります。これにより、今後も、中長
         期的な目線での両者の成長と投資主価値向上を考えた協力を行うことが可能となります。また投資主価値と本
         資産運用会社への報酬の連動性をさらに向上させるべく、本合併後、1口当たり利益に連動する新たな資産運用
         報酬体系を導入し、協力体制の強化を促進する予定です。
         (ⅳ)マーケットプレゼンスの向上

          本合併後、新投資法人は資産規模が約4,711億円(J-REIT第14位)(注)となり、マーケットプレゼンスが向
         上することで、投資家層の裾野がより拡がることが期待されます。また、それに伴い時価総額が拡大し、投資
         口流動性が向上することにより投資主価値が向上するものと考えています。
          新投資法人は、これら4点の本合併に係る意義を通じて、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長

         性が期待できるホテルを中心に、中長期的な安定運用を基本とし、投資主価値の向上を目指します。
         (注)本合併後の資産規模は、MTRの資産規模について、2022年10月末日時点の保有物件の取得価格総額に、2022年11月1日から本合

         併効力発生日までの取得及び譲渡(予定を含みます。)を反映させた取得(予定)価格ベースの数値とし、かつ、本投資法人の資産
         規模について、2022年8月末日時点の保有物件の鑑定評価額と仮定し、MTRと本投資法人の各資産規模を合計して算出した額です。他
         の投資法人の資産規模については、2022年10月末日時点で他の投資法人が取得又は譲渡の完了を公表している物件を含む資産規模
         (取得(予定)価格ベース)です。このため、本合併効力発生日時点においてJ-REIT第14位の資産規模となることを保証するもので
         はありません。また、本合併後の資産規模についてはパーチェス法によりMTRを取得法人とし、本投資法人の資産を時価で承継する見
         込みのため、実際にはMTRの取得(予定)価格総額と本投資法人の2022年8月末日時点の鑑定評価額の総額の単純合計となるわけでは
         ありません。
         b.本合併の方式

          MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は本合併により解散します。
         c.合併比率等

          MTRは、2023年2月28日を分割の基準日、2023年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合によ
         る投資口の分割(以下「本投資口分割」といいます。)を予定しており、合併比率及びMTRが割当交付する新投
         資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としています。本投資口分割考慮前の合併比率により本投資法人の
         投資口1口に対してMTRの投資口0.92口を割り当てる場合には、交付されるMTRの投資口の口数が1口未満となる
         本投資法人の投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、本投資法人の投資主がMTRの投資口
         を継続して保有することを可能とするべく、本投資法人の全ての投資主に対し1口以上のMTRの投資口を交付す
         ることを目的として、本投資法人の投資主に対する割当てに先立ち、MTRの投資口1口につき2口の割合による投
         資口の分割を行い、本投資法人の投資口1口に対して、かかる投資口分割後のMTRの投資口1.84口を割当交付し
         ます。
         d.合併交付金の交付

          MTRは上記の投資口の他に、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の最終期の営業期間に係る金銭
         の分配の代わり金(利益の配当)として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の
         効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(本投資法人、MTR及び投信法
         第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主(当該買取請求を撤回し
         た投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同営業期間の金銭の分配
         額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発
         生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数
         を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
         e.吸収合併存続法人(MTR)の直前期(2022年9月期)の概要

          事業内容 投信法及びその他の関係法令に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として
               運用すること
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          営業収益  6,902百万円
          当期純利益 3,331百万円
          資産額   325,909百万円
          負債額   166,837百万円
          純資産額  159,071百万円
         f.本合併の時期

          本合併の効力発生日は2023年3月1日を予定しています。
         (イ)第5回投資主総会付議予定議案

          2022年11月22日付の本投資法人役員会において、2023年1月31日開催予定の本投資法人の第5回投資主総会に
         ついて、議決権を行使することができる投資主を確定するため、2022年12月8日を基準日として設定するととも
         に、基準日設定公告を実施することにつき決議しています。当該投資主総会においては、本合併契約の承認、
         本資産運用会社との資産運用業務委託契約の解約及び規約一部変更に係る議案を付議する予定です。
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      (7)【附属明細表】
      ① 有価証券明細表
          該当事項はありません。
      ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

          該当事項はありません。
      ③ 不動産等明細表のうち総括表

                                                      (単位:千円)
                                          減価償却累計額
                                                     差引
        資産の種類        当期首残高      当期増加額      当期減少額      当期末残高                       摘要
                                        又は償却
                                                   当期末残高
                                             当期償却額
                                        累計額
         機械及び装置         14,898        -      -    14,898      3,458       935     11,440

         車両運搬具           -     216      -     216      13      13     203

         工具、器具及び
                  47,079      12,415        -    59,495      16,996      3,674     42,498
         備品
         信託建物        20,522,837        32,649      25,756    20,529,730      4,023,117       359,720     16,506,612      (注)
     有形固定
         信託構築物
                   8,450      2,548       25    10,972      5,722       327     5,250   (注)
      資産
         信託機械及び装
                   5,034       -      -     5,034      1,519       258     3,515
         置
         信託工具、器具
                  31,302       670      172     31,801      9,686      2,418     22,114    (注)
         及び備品
         信託土地        87,891,316         -    112,983     87,778,332         -      -  87,778,332      (注)
           小計     108,520,919        48,500     138,937    108,430,482       4,060,514       367,348    104,369,968

         ソフトウエア

                   3,250      1,294       -     4,544      3,207       211     1,337
     無形固定
      資産
           小計        3,250      1,294       -     4,544      3,207       211     1,337
         総計       108,524,169        49,795     138,937    108,435,027       4,063,721       367,559    104,371,305

    (注)    信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地の減少は、コートヤード・バイ・マリオット                                         東京ステーション(準共有持分
        割合:1.0%)を売却したことによるものです。
      ④ その他特定資産の明細表

          該当事項はありません。
      ⑤ 投資法人債明細表

          該当事項はありません。
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      ⑥ 借入金明細表
                                                      (単位:千円)
     区                                   平均利率
           借入先        当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限    返済方法     使途   摘要
     分
                                        (注1)
                                             2022年            無担保
      株式会社三菱UFJ銀行              975,000       -   975,000       -   0.41821%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      株式会社みずほ銀行                                           期限一括
                    500,000       -   500,000       -   0.41821%             (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      株式会社三井住友銀行              500,000       -   500,000       -   0.41821%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社              500,000       -   500,000       -   0.41821%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      株式会社三井住友銀行             1,500,000        -  1,500,000        -   0.40821%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社             1,500,000        -  1,500,000        -   0.40821%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      株式会社みずほ銀行                                           期限一括
                    500,000       -   500,000       -   0.40821%             (注4)
     短
                                             8月31日            無保証
     期
                                             2023年            無担保
     借
      株式会社三菱UFJ銀行                -   475,000       -   475,000     0.40364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
     入
                                             2023年            無担保
     金
      株式会社みずほ銀行                -   500,000       -   500,000     0.40364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社三井住友銀行                -   500,000       -   500,000     0.40364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                                           期限一括
                      -   500,000       -   500,000     0.40364%             (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社三井住友銀行                -  1,500,000        -  1,500,000      0.39364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                -  1,500,000        -  1,500,000      0.39364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社みずほ銀行                -   500,000       -   500,000     0.39364%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
           合計
                   5,975,000     5,475,000     5,975,000     5,475,000
                                             2023年            無担保
      株式会社みずほ銀行             2,000,000        -     -  2,000,000      0.63750%         期限一括    (注3)
                                             11月30日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社三井住友銀行             2,000,000        -     -  2,000,000      0.63750%         期限一括    (注3)
                                             11月30日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社日本政策投資銀行             1,500,000        -     -  1,500,000      0.63750%         期限一括    (注3)
                                             11月30日            無保証
                                             2022年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                                           期限一括
                    500,000       -     -   500,000     0.53250%             (注4)
                                             11月30日            無保証
     長
     期
                                             2022年            無担保
      株式会社三菱UFJ銀行              500,000       -     -   500,000     0.53250%         期限一括    (注4)
     借
                                             11月30日            無保証
     入
                                             2023年            無担保
      日本生命保険相互会社             1,000,000        -     -  1,000,000      0.55565%         期限一括    (注4)
     金
                                             5月31日            無保証
                                             2022年            無担保
     注
      株式会社三井住友銀行             2,000,000        -  2,000,000        -   0.42661%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
     2
                                             2022年            無担保
      株式会社みずほ銀行             1,000,000        -  1,000,000        -   0.42661%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                                           期限一括
                   1,000,000        -  1,000,000        -   0.42661%             (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      信金中央金庫             1,000,000        -  1,000,000        -   0.42661%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社みずほ銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.49909%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                161/167



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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     区                                   平均利率
           借入先        当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限    返済方法     使途   摘要
     分
                                        (注1)
                                             2023年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社             1,000,000        -     -  1,000,000      0.49909%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社三菱UFJ銀行                                           期限一括
                   1,000,000        -     -  1,000,000      0.49909%             (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2025年            無担保
      信金中央金庫             1,000,000        -     -  1,000,000      0.29880%         期限一括    (注5)
                                             8月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      株式会社日本政策投資銀行              500,000       -     -   500,000     0.29880%         期限一括    (注5)
                                             8月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      みずほ信託銀行株式会社              500,000       -     -   500,000     0.29880%         期限一括    (注5)
                                             8月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      株式会社りそな銀行                                           期限一括
                    500,000       -     -   500,000     0.29880%             (注5)
                                             8月29日            無保証
                                             2026年            無担保
      株式会社みずほ銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.36000%         期限一括    (注5)
                                             8月31日            無保証
                                             2022年            無担保
      みずほ信託銀行株式会社             2,000,000        -  2,000,000        -   0.25750%         期限一括    (注4)
                                             8月31日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社三井住友銀行             5,500,000        -     -  5,500,000      0.28250%         期限一括    (注4)
                                             2月28日            無保証
                                             2024年            無担保
      株式会社みずほ銀行             2,000,000        -     -  2,000,000      0.33250%         期限一括    (注4)
                                             2月29日            無保証
                                             2024年            無担保
      株式会社みずほ銀行                                           期限一括
                   5,000,000        -     -  5,000,000      0.35750%             (注4)
                                             8月30日            無保証
                                             2023年            無担保
      株式会社みずほ銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.30000%         期限一括    (注4)
                                             11月30日            無保証
     長
     期
                                             2023年            無担保
      株式会社三井住友銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.30000%         期限一括    (注4)
     借
                                             11月30日            無保証
     入
                                             2023年            無担保
      株式会社りそな銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.29000%         期限一括    (注4)
     金
                                             11月30日            無保証
                                             2024年            無担保
     注
      三井住友信託銀行株式会社                                           期限一括
                   2,000,000        -     -  2,000,000      0.45000%             (注4)
                                             8月30日            無保証
     2
                                             2024年            無担保
      株式会社みずほ銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.45000%         期限一括    (注4)
                                             8月30日            無保証
                                             2024年            無担保
      株式会社三井住友銀行             1,000,000        -     -  1,000,000      0.45000%         期限一括    (注4)
                                             8月30日            無保証
                                             2024年            無担保
      株式会社三菱UFJ銀行             3,000,000        -     -  3,000,000      0.52470%         期限一括    (注4)
                                             8月30日            無保証
                                             2024年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                                           期限一括
                   3,000,000        -     -  3,000,000      0.52750%             (注4)
                                             11月29日            無保証
                                             2024年            無担保
      株式会社日本政策投資銀行             1,500,000        -     -  1,500,000      0.52750%         期限一括    (注4)
                                             11月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      みずほ信託銀行株式会社                -  2,000,000        -  2,000,000      0.68250%         期限一括    (注4)
                                             8月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      信金中央金庫                -  1,000,000        -  1,000,000      0.68250%         期限一括    (注4)
                                             8月29日            無保証
                                             2025年            無担保
      株式会社七十七銀行                -   500,000       -   500,000     0.68250%         期限一括    (注4)
                                             8月29日            無保証
                                             2026年            無担保
      株式会社三井住友銀行                -  2,000,000        -  2,000,000      0.74528%         期限一括    (注4)
                                             5月29日            無保証
                                             2026年            無担保
      株式会社みずほ銀行                -  1,000,000        -  1,000,000      0.74528%         期限一括    (注4)
                                             5月29日            無保証
                                             2026年            無担保
      三井住友信託銀行株式会社                -  1,000,000        -  1,000,000      0.74528%         期限一括    (注4)
                                             5月29日            無保証
           合計
                   48,000,000      7,500,000     7,000,000     48,500,000
          総合計

                   53,975,000     12,975,000     12,975,000     53,975,000
    (注1)変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しています。
    (注2)長期借入金には、1年内返済予定の長期借入金を含みます。
    (注3)資金使途は、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用並びに借入金の返済に充当するためです。
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    (注4)資金使途は、既存借入金の返済に充当するためです。
    (注5)資金使途は、不動産信託受益権及びホテルに付随する動産の取得資金及び関連費用に充当するためです。
    (注6)長期借入金の貸借対照表日以後5年以内における1年毎の返済予定額は以下のとおりです。
                                                      (単位:千円)
                   1年以内        1年超2年以内         2年超3年以内         3年超4年以内         4年超5年以内
     長期借入金               10,500,000         22,500,000         10,500,000         5,000,000            -
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     2【投資法人の現況】
      【純資産額計算書】
                                         (2022年8月31日現在)
         Ⅰ 資産総額                                  110,357,741千円
         Ⅱ 負債総額                                   59,212,909千円

         Ⅲ 純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)                                   51,144,832千円

         Ⅳ 発行済数量                                     500,000口

         Ⅴ 1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)                                     102,289円

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    第6【販売及び買戻しの実績】
                                                   発行済投資口の

                                   販売口数         買戻し口数
           計算期間              発行日                             総口数
                                   (口)         (口)
                                                      (口)
         第8期計算期間
        自 2019年9月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2020年2月29日
         第9期計算期間
        自 2020年3月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2020年8月31日
         第10期計算期間
        自 2020年9月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2021年2月28日
         第11期計算期間
        自 2021年3月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2021年8月31日
         第12期計算期間
        自 2021年9月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2022年2月28日
         第13期計算期間
        自 2022年3月       1日
                               該当事項はありません                         500,000
        至 2022年8月31日
    (注1)   本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
    (注2)   本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
    第7【参考情報】

      当計算期間の開始日から、本書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しました。
      2022年    5月30日    有価証券報告書        (第12期     自  2021年    9月  1日  至  2022年    2月28日)
      2022年11月22日        臨時報告書
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                         独立監査人の監査報告書

                                                   2022年11月29日

    森トラスト・ホテルリート投資法人
      役員会 御中
                            有限責任 あずさ監査法人

                               東京事務所
                            指定有限責任社員

                                        公認会計士          熊木 幸雄
                            業務執行社員
                            指定有限責任社員

                                        公認会計士          橋爪 宏徳
                            業務執行社員
    監査意見

      当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の
    経理状況」に掲げられている森トラスト・ホテルリート投資法人の2022年3月1日から2022年8月31日
    までの第13期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金
    銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
      当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準
    拠して、森トラスト・ホテルリート投資法人の2022年8月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終
    了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示している
    ものと認める。
    監査意見の根拠

      当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監
    査の基準における当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当
    監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査
    人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切
    な監査証拠を入手したと判断している。
    強調事項

      注記表の「重要な後発事象に関する注記」に、投資法人と森トラスト総合リート投資法人との合併契
    約の締結についての記載がある。
      当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
    その他の記載内容

      その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情
    報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任
    は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することに
    ある。
      当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人
    はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。
      財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その
    他の記載内容と財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検
    討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか
    注意を払うことにある。
      当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、
    その事実を報告することが求められている。
      その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
    財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任

      経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を
    作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作
    成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
      財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切で
    あるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企
    業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
      監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視すること
    にある。
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    財務諸表監査における監査人の責任
      監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重
    要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸
    表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別
    に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性
    があると判断される。
      監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、
    職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
    ・不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応
      した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表
      明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。
    ・財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、
      リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統
      制を検討する。
    ・経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積
      りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
    ・経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査
      証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実
      性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、
      監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸
      表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められてい
      る。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況に
      より、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
    ・財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠
      しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務
      諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
      監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部
    統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項につ
    いて報告を行う。
      監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこ
    と、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減す
    るためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。
    利害関係

      投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係
    はない。
                                                        以 上

     (注)1.上記の監査報告書の原本は本投資法人(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

         2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
                                167/167









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