星野リゾート・リート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第18期(令和3年11月1日-令和4年4月30日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第18期(令和3年11月1日-令和4年4月30日)
提出日
提出者 星野リゾート・リート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書
     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2022年7月27日
                         第18期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
     【計算期間】
     【発行者名】                   星野リゾート・リート投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員  秋本 憲二
     【本店の所在の場所】                   東京都中央区京橋三丁目6番18号
     【事務連絡者氏名】                   株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
                         取締役財務管理本部長  蕪木 貴裕
     【連絡場所】                   東京都中央区京橋三丁目6番18号
                         03-5159-6338
     【電話番号】
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      (1)【主要な経営指標等の推移】
        ① 主要な経営指標等の推移
                                第9期      第10期      第11期      第12期      第13期

                回次
                               2017年10月      2018年4月      2018年10月      2019年4月      2019年10月
               決算年月
     営業収益                                   (百万円)
                                 4,644      5,540      5,802      5,924      6,086
     (うち不動産賃貸事業収益)                          (百万円)
                                 4,644      5,540      5,802      5,924      6,086
     営業費用                                   (百万円)
                                 2,268      2,465      2,592      2,680      2,756
     (うち不動産賃貸事業費用)                          (百万円)
                                 1,753      1,924      1,999      2,089      2,134
     営業利益                                   (百万円)
                                 2,376      3,074      3,209      3,243      3,330
     経常利益                                   (百万円)
                                 2,065      2,625      2,839      2,870      2,923
     当期純利益                                  (百万円)
                                 2,064      2,624      2,839      2,878      2,922
     総資産額                                   (百万円)
                                126,998      163,194      163,704      172,779      172,964
     (対前期比)                                     (%)
                                 +3.1     +28.5      +0.3      +5.5      +0.1
     純資産額                                   (百万円)
                                79,596     100,754      105,577      105,616      105,660
     (対前期比)                                     (%)
                                 +6.9     +26.6      +4.8      +0.0      +0.0
     有利子負債額                                 (百万円)
                                42,909      57,183      52,690      61,847      61,755
     出資総額                                   (百万円)
                                77,532      98,129     102,737      102,737      102,737
     発行済投資口の総口数                                 (口)
                                172,670      212,738      221,862      221,862      221,862
     1口当たり純資産額                                  (円)
                                460,974      473,607      475,868      476,046      476,245
     1口当たり当期純利益                                 (円)
                                11,959      12,354      12,799      12,974      13,173
     分配総額                                   (百万円)
                                 2,064      2,624      2,838      2,878      2,922
     1口当たり分配金                                   (円)
                                11,956      12,338      12,796      12,974      13,174
     (うち1口当たり利益分配金)                             (円)
                                11,956      12,338      12,796      12,974      13,174
     (うち1口当たり利益超過分配金)                           (円)
                                   -      -      -      -      -
     総資産経常利益率(注4)                               (%)
                                  1.7      1.8      1.7      1.7      1.7
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  3.3      3.6      3.4      3.4      3.4
     自己資本利益率(注6)                                (%)
                                  2.7      2.9      2.8      2.7      2.8
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  5.3      5.9      5.5      5.5      5.5
     期末自己資本比率(注7)                               (%)
                                 62.7      61.7      64.5      61.1      61.1
     (対前期増減)                                    (pt)
                                 +2.2     △0.9      +2.8     △3.4      △0.0
     配当性向 (注8)                                  (%)
                                 100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
     [その他参考情報]
     当期運用日数                                     (日)
                                  184      181      184      181      184
     期末投資物件数                                    (件)
                                  49      56      56      59      59
     当期減価償却費                                (百万円)
                                 1,013      1,141      1,169      1,196      1,281
     当期資本的支出額                               (百万円)
                                  762     1,421       782     1,597       801
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)(注9)        (百万円)
                                 3,904      4,757      4,972      5,031      5,233
     FFO(Funds      from   Operation)(注10)  (百万円)
                                 3,078      3,767      4,009      4,076      4,206
     1口当たりFFO(注11)           (円)                           17,830      17,710      18,073      18,375      18,958
     分配総額/FFO比率(注12)         (%)                            67.1      69.7      70.8      70.6      69.5
     期末総資産有利子負債比率(LTV)      (%)                            33.8      35.0      32.2      35.8      35.7
                                  2/356





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                回次
                               2020年4月      2020年10月      2021年4月      2021年10月      2022年4月
               決算年月
     営業収益                                   (百万円)
                                 6,158      6,021      4,591      4,840      5,438
     (うち不動産賃貸事業収益)                          (百万円)
                                 6,158      6,021      4,591      4,801      5,399
     営業費用                                   (百万円)
                                 2,758      2,782      2,774      2,994      3,237
     (うち不動産賃貸事業費用)                          (百万円)
                                 2,138      2,167      2,193      2,381      2,625
     営業利益                                   (百万円)
                                 3,399      3,238      1,816      1,845      2,200
     経常利益                                   (百万円)
                                 2,952      2,854      1,422      1,412      1,764
     当期純利益                                  (百万円)
                                 2,951      2,853      1,466      1,410      1,761
     総資産額                                   (百万円)
                                178,572      178,813      176,787      179,715      192,603
     (対前期比)                                     (%)
                                 +3.2      +0.1     △1.1      +1.7      +7.2
     純資産額                                   (百万円)
                                105,689      105,591      104,204      106,157      119,027
     (対前期比)                                     (%)
                                 +0.0     △0.1      △1.3      +1.9     +12.1
     有利子負債額                                 (百万円)
                                67,758      67,848      67,690      68,482      68,424
     出資総額                                   (百万円)
                                102,737      102,737      102,737      104,702      117,237
     発行済投資口の総口数                                 (口)
                                221,862      221,862      221,862      224,965      244,355
     1口当たり純資産額                                  (円)
                                476,373      475,931      469,679      471,885      487,107
     1口当たり当期純利益                                 (円)
                                13,301      12,860      6,608      6,284      7,282
     分配総額                                   (百万円)
                                 2,951      2,853      1,421      1,427      1,758
     1口当たり分配金                                   (円)
                                13,302      12,860      6,406      6,344      7,195
     (うち1口当たり利益分配金)                             (円)
                                13,302      12,860      6,406      6,344      7,195
     (うち1口当たり利益超過分配金)                           (円)
                                   -      -      -      -      -
     総資産経常利益率(注4)                               (%)
                                  1.7      1.6      0.8      0.8      0.9
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  3.4      3.2      1.6      1.6      1.9
     自己資本利益率(注6)                                (%)
                                  2.8      2.7      1.4      1.3      1.6
     (年換算値)(注5)                                 (%)
                                  5.6      5.4      2.8      2.7      3.2
     期末自己資本比率(注7)                               (%)
                                 59.2      59.1      58.9      59.1      61.8
     (対前期増減)                                    (pt)
                                 △1.9      △0.1      △0.1      +0.1      +2.7
     配当性向 (注8)                                  (%)
                                 100.0      100.0      96.9     101.2      99.8
     [その他参考情報]
     当期運用日数                                     (日)
                                  182      184      181      184      181
     期末投資物件数                                    (件)
                                  61      61      62      63      65
     当期減価償却費                                (百万円)
                                 1,291      1,320      1,341      1,430      1,523
     当期資本的支出額                               (百万円)
                                  952     1,225       915      596      700
     賃貸NOI(Net       Operating     Income)(注9)        (百万円)
                                 5,313      5,179      3,743      3,853      4,297
     FFO(Funds      from   Operation)(注10)  (百万円)
                                 4,247      4,181      2,813      2,807      3,288
     1口当たりFFO(注11)           (円)                           19,142      18,848      12,682      12,480      13,458
     分配総額/FFO比率(注12)         (%)                            69.5      68.2      50.5      50.8      53.5
     期末総資産有利子負債比率(LTV)      (%)                            37.9      37.9      38.3      38.1      35.5
    (注1)星野リゾート・リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌
        年4月末日までの各6か月間です。
    (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
    (注3)以下の文中において記載する数値は、別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2
        位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
    (注4)総資産経常利益率=経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
    (注5)第9期については運用日数184日、第10期については運用日数181日、第11期については運用日数184日、第12期については運用日数181
        日、第13期については運用日数184日、第14期については運用日数182日、第15期については運用日数184日、第16期については運用日数
        181日、第17期については運用日数184日、第18期については運用日数181日に基づいて年換算値を算出しています。
    (注6)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
    (注7)期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
    (注8)配当性向=分配総額(利益超過分配金を含まない)÷当期純利益×100
    (注9)賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費+固定資産除却損
    (注10)FFO=当期純利益+減価償却費+固定資産除却損+その他の償却費-不動産等売却損益
    (注11)1口当たりFFO=FFO÷発行済投資口の総口数
    (注12)分配総額/FFO比率=分配総額(利益超過分配金を含む)÷FFO×100
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        ② 事業の概況
         (イ)当期の概況
          a.投資法人の主な推移
            本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付
           帯施設   (注)   に対する投資を行います。
            本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。
           以下「投信法」といいます。)に基づき、株式会社星野リゾート・アセットマネジメント(以下「本資産運
           用会社」といいます。)を設立企画人として、2013年3月6日に出資金150百万円(300口)で設立されまし
           た。同年7月11日を払込期日として公募による新投資口の発行(19,000口)を実施し、同年7月12日に株式
           会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上
           場(銘柄コード3287)しました。その後、着実に資産規模を拡大し、第18期末(2022年4月末日)(以下
           「当期末」ということがあります。)現在の本投資法人が保有する資産は65物件(取得価格合計176,856百
           万円)となっています。
          (注)「ホテル」とは、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設を、「旅館」とは、主として和風の構造及び設備を有する
             宿泊施設を、「付帯施設」とは、ホテル又は旅館に付帯するスキー場、ゴルフ場、プール、物販店舗などの大型施設を、そ
             れぞれいいます。以下同じです。
          b.投資環境と運用実績

            新型コロナウイルス感染症は、観光関連産業に深刻な打撃をもたらしてきましたが、その影響力はかつて
           ほどの強さを失いつつあり、新型コロナウイルス感染症の新規感染者数の増加が観光関連産業に対する需要
           に与える負の影響は徐々に弱まってきているものと、本投資法人は考えています。多くの現代人にとって大
           切な娯楽であると考えられる旅行に対する需要は、2021年12月にはコロナ禍(新型コロナウイルス感染症が
           全ての産業に深刻な影響を及ぼしたことをいいます。以下同じです。)以前と同水準を示すまでに回復して
           います。
            一方で、物価の上昇や円安の進行、ウクライナ情勢、米国金利の上昇等、日本経済へのマイナス影響が懸
           念される局面でもあることから、本投資法人は引き続きこれらの動向を注視していきます。
            このような環境のもと、本投資法人は、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく
           運用を行いました。本投資法人の保有物件については、コロナ禍の厳しい状況の中、星野リゾートグループ
           (株式会社星野リゾート(以下「星野リゾート」といいます。)、並びにその親会社及びその子会社を総称
           していいます。以下同じです。)が運営するホテル、旅館及び付帯施設(以下「星野リゾートグループ運営
           物件」といいます。)においては、マイクロツーリズム需要の定着や地域連携プロジェクト等独自の施策の
           展開により、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。
          c.資金調達の概要

            当期においては、2021年11月24日に一般募集による新投資口の発行により12,534百万円を調達し、「界
           霧島」及び「界        別府」、並びに「(仮称)ホテルWBFグランデ関西エアポート」に関するメザニンローン債
           権(TLS5特定目的会社クラスD貸付債権)の取得資金及びその関連費用に充当しました。
            また、既存借入金の残元本総額5,450百万円の返済期限の到来にあたり元本返済資金を調達するため、
           2022年4月28日に長期借入金5,450百万円の調達を行いました。なお、当該調達金額のうち3,300百万円につ
           いては、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワーク(以下「本フレームワーク」といい
           ます。)に基づき実行された、本投資法人として初の取組みとなったグリーンローン(以下「本グリーン
           ローン」といいます。)です。本投資法人は、本グリーンローンの全額を、本フレームワークにおいてグ
           リーン適格物件の基準を満たす物件である「星のや軽井沢」、「界                                鬼怒川」及び「クインテッサホテル大
           阪心斎橋」の当初取得に伴う借入金の返済に充当しました。
            なお、借入金の約定弁済等があった結果、当期末現在の有利子負債残高は68,424百万円となり、総資産に
           占める有利子負債の割合(LTV)は35.5%となりました。
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           (格付の状況)
            当期末現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
               信用格付業者                格付の内容                 見通し
                              長期発行体格付:A                   安定的
           株式会社日本格付研究所(JCR)
                              債券格付    (注)   :A
                                                  -
          (注)第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順
             位特約付)(グリーンボンド)に対する格付です。
          d.業績及び分配の概要

            上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益5,438百万円、営業利益2,200百万円、経常利益1,764百万
           円、当期純利益1,761百万円となりました。分配金については、当期未処分利益に法人税法第42条による圧
           縮積立金取崩額を加算した上で、投資法人に係る課税の特例規定(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。
           その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)が適用されるように、加算
           後の概ね全額を分配することにより、投資口1口当たりの分配金を7,195円としました。
         (ロ)次期の見通し

          a.次期の運用環境
            日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染対策に万全を期し、経済社会活動が正常化に向かう中で、
           各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待されますが、新型コロナウイ
           ルス感染症やウクライナ情勢等による不透明感がみられる中で、原材料価格の高騰や人手不足、物流停滞等
           の供給面での制約、金融資本市場の変動等による下振れリスクに十分注意する必要があると、本投資法人は
           考えています。
            観光市場においては、新型コロナウイルス感染症の水際対策である観光目的の入国規制の緩和が進めば、
           相応の時間を要しながらもインバウンド需要は回復していくことが見込まれます。更に、足元の新型コロナ
           ウイルス感染症の感染再拡大が落ち着いた後、政府による全国旅行支援(新型コロナウイルス感染症の感染
           拡大防止策を徹底しつつ旅行需要を喚起するために取り組まれる予定のサービス産業消費喚起事業)等需要
           喚起施策の実施も想定されることから、それに伴う消費者の旅行意欲の上昇によって、国内観光市場は徐々
           に回復していくことが期待されます。
            このような状況下、本投資法人は、後記「b.今後の運用方針及び対処すべき課題」に記載の運用方針のも
           と、中長期的な視点から、安定的な賃貸収益の確保と資産規模の着実な成長及び適切な財務基盤の構築を目
           指し、適正な運用を実施していきます。
          b.今後の運用方針及び対処すべき課題

            このような環境の中、本投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とし
           た安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。
            一般的にコモディティ化(似ている商品やサービスが大量に誕生し、それらが最適な生産性で生産され、
           効率的に消費者に届けられることで、どの企業も競争優位を維持できなくなる状態)の傾向が見られるホテ
           ル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保するこ
           とが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人
           は考えています。
            こうした観点から、本投資法人は、「ソフトの優位性」(競合他社と異なる差別化されたビジネスモデ
           ル、ブランド力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかど
           うか)と「ハードの優位性」(立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか)と
           いう2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リ
           ゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設(以下「星野リゾートグループ以
           外運営物件」といいます。)及び海外における星野リゾートグループ関与物件                                    (注)   の物件売却情報を積極
           的に入手した上で、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確
           保のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
           (注)「海外における星野リゾートグループ関与物件」とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。以下同じです。
             ・ 星野リゾートグループ又は星野リゾートグループが出資する事業体等(本投資法人による投資に際して出資することと
              なるものを含みます。)が所有し、開発又は運営に関与するもの
             ・ 本投資法人の取得後一定の期間を経て上記に該当することが見込めると本投資法人が判断したもの
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            ⅰ.星野リゾートグループ運営物件
             本投資法人は、上記の観点から、星野リゾートグループの運営する「星のや」、「界」、「星野リ
            ゾート    リゾナーレ」に対する投資を行うことが望ましいと考えています。
             「星のや」は、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野
            リゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリー                                        (注)   の概念を定
            着させたブランドであると、本投資法人は考えています。
             「界」は、有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別
            で快適なステイを提供することを目的としています。これらのブランドについては、日本独自のリゾー
            ト業態である「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も見込まれる
            と、本投資法人は考えています。また、星野リゾートグループでは、このブランドのもとで、経営難や
            後継者不足等で事業継続が困難となった既存旅館から経営・運営を承継することを1つのビジネスモデ
            ルにしており、今後、更なるパイプラインの拡大を見込めるものと考えています。
             「星野リゾート         リゾナーレ」は、大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトと
            し、四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することで、
            ファミリー層から支持を受けるブランドを目指しています。
             本投資法人は、本投資法人が競争力のあると考えている、「星のや」、「界」、「星野リゾート                                              リゾ
            ナーレ」(以下「リゾナーレ」ということがあります。)の3ブランド(以下「主要ブランド」といい
            ます。)を中心に投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えています。本投資
            法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約を積極的に活用し、主要ブランド物件(主要ブラン
            ドが付された物件のことをいいます。)の情報を入手していく方針であり、その結果、長期的かつ安定
            的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資を行います。また、そ
            の他の星野リゾートグループ運営物件(以下「星野リゾートグループその他物件」といいます。)に対
            しても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込
            まれる場合には、投資を行うことがあります。
            (注)「スモールラグジュアリー」な施設とは、小規模ながら高級志向に重点をおいた商品構成となっており、高度なパーソ
               ナル・サービスを中心とする、食事、文化、景観、自然、滞在中のアクティビティ、温泉等が魅力を演出する施設をい
               います。
            ⅱ.星野リゾートグループ以外運営物件

             本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、「ソフトの優位性」と「ハードの優
            位性」の2つの観点から適切な物件に投資することで、星野リゾートグループが運営する物件に投資す
            る場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することができると考えています。
             このような観点から、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社
            独自のネットワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外運営物件の情報を入手し、その結
            果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資を
            行います。
             具体的には、星野リゾートグループ以外運営物件のうち、都市観光                                (注)   に対する観光ニーズが存在す
            ると考えられる都市観光の拠点となるホテル、旅館及び付帯施設(以下「都市観光物件」といいま
            す。)については、当該物件が所在する都市における都市観光需要を背景に、「ソフトの優位性」又は
            「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断できる場
            合に、当該物件の取得を検討します。また、都市観光以外の観光ニーズが存在すると考えられる都市観
            光物件以外のホテル、旅館及び付帯施設(以下「外部オペレーターその他物件」といいます。)につい
            ても、「ソフトの優位性」又は「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フ
            ローの確保が可能であると判断できる場合に、積極的に投資を行います。
            (注)「都市観光」とは、歴史的町並みや都市文化(コンサート、美術館、現代建築等)、夜景、産業遺産、文化遺産、都市
               の生活文化(食事、ショッピング)等を楽しむことを主たる目的とする観光のことをいいます。以下同じです。
            ⅲ.海外における星野リゾートグループ関与物件

             本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件については、投資対象が所在する国・地
            域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市
            場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析し、各国の法制度、会計
            制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案して、慎重に投資を
            行う方針であり、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であ
            ると見込まれる海外における星野リゾートグループ関与物件を慎重に選別し、投資を行う方針です。
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            更に、本投資法人は、資産規模の拡大等を通じて、収益安定性を強化させると同時に、ポートフォリオの
           分散を進展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、本投資法人
           のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。
            星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の
           上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する1つのブランドに集中的に投
           資するのではなく、規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる主要ブランド物件及び星野リゾートグルー
           プその他物件に投資すると同時に、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペ
           レーターその他物件、並びに海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資することで、ポートフォ
           リオの分散効果の獲得と、収益の安定化を図ります。
            本書の日付現在のポートフォリオは、主要ブランド物件及び星野リゾートグループその他物件、並びに星
           野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件を含んでおり、ポー
           トフォリオの分散効果及び収益の安定化が期待できると本投資法人は考えています。
            また、本投資法人は、今後も主要ブランド物件を中心とした星野リゾートグループ運営物件、並びに星野
           リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件について、積極的な投
           資を検討していく予定です。加えて、本投資法人は、投資区分、賃借人及びオペレーターの分散のみなら
           ず、各施設が所在する地域についても、分散を図る方針です。
         (ハ)サステナビリティへの取組み

            本投資法人及び本資産運用会社は、ESG(Environment・Social・Governance)に配慮した投資及び資産運
           用を行い、本投資法人の持続可能性を高めることによって、投資主価値を最大化することが重要であると考
           えています。本投資法人は、スポンサーである星野リゾートとともに、人間の創造力とモチベーションを高
           める旅の効用を探求し、生物と人が共存できる自然環境を保つよう努力をしています。星野リゾートは、環
           境や人間社会の有り様が地球に大きな問題を起こし始めた100年近く前から、水力発電所や「軽井沢野鳥の
           森」の維持発展に加え、「芸術自由教育講習会」等のコミュニティを創設してきました。本投資法人もこの
           DNAをESGとして受け継いでおり、「環境:E」の取組みとして、近年では、自然への負荷を最小限に抑える
           ため、水力発電や地熱・温泉排湯の暖房利用、エネルギー保存を工夫した建築等、ユニークな技術を有した
           「星のや軽井沢」をはじめ、環境建築に配慮した物件を運用し、将来的なリスクに対するレジリエンスの向
           上に努めています。
            また、本投資法人が掲げるESG戦略「CSV(Creating                         Shared    Value)考慮の運用」を達成すべく、地域と
           のつながりが強い観光事業において、環境保全や社会貢献という点で地域住民との共存共栄を図ることに加
           え、テナントが営む宿泊事業の収益の最大化につながる顧客満足度の向上に関し、不動産運用の視点から
           バックアップしていきます。
            更に、本資産運用会社において、「社会:S」の取組みとして、人材育成への取組みやダイバーシティの
           促進プログラム、従業員満足度調査の実施等により、従業員の健康や快適性への配慮のレベルを引き続き向
           上させていきたいと考えています。また、本資産運用会社において、本投資法人の業績向上に対する本資産
           運用会社の役職員の意識を更に高め、ひいては本投資法人の中長期的な投資主価値の向上に寄与することを
           企図し、投資口累積投資制度を導入しています。
            そして、本資産運用会社において、「ガバナンス:G」の取組みとして、2020年11月から2021年10月の1
           年間で、役職員向けのコンプライアンス研修を19回(4テーマ)実施していますが、今後も継続した研修の
           実施等により、ガバナンスの強化を図ります。
            本投資法人及び本資産運用会社は、こうしたESGへの取組みの指針となる「サステナビリティポリシー」
           を策定し、役職員によるESG委員会の開催等も経た上で、投資主、保有物件の顧客、オペレーター、テナン
           ト、従業員等あらゆるステークホルダーへの開示の一環として、各種取組みを「見える化」しています。
            本投資法人はこのポリシーに基づき、2021年GRESBリアルエステイト評価において、GRESBレーティングで
           「3スター」を取得し、加えて、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コン
           ポーネント」と、保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・
           コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を、2年連続で
           獲得しました。更に、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く
           評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、2022年4月、MSCI                                      ESG格付において、従前
           の評価「B」から2ランクアップの「BBB」を取得しています。
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            更に、グリーンビルディング認証の1つである、CASBEE(建築環境総合性能評価システム:
           Comprehensive       Assessment      System    for  Built   Environment      Efficiency)不動産評価認証において、「星の
           や軽井沢(ハルニレテラス)」がSランクを取得しています。また、省エネルギー性能を客観的に評価する
           BELS(建築物省エネルギー性能表示制度:Building-Housing                            Energy-efficiency         Labeling     System)認証に
           おいては、本書の日付現在で本投資法人が保有する66物件中9物件が評価を取得しています(5つ星:2物
           件、4つ星:2物件、3つ星:1物件、2つ星:3物件、1つ星:1物件)。
            そして、上記に加え、本資産運用会社は、金融安定理事会(FSB)によって設置された「気候関連財務情報
           開示タスクフォース(TCFD)」提言への賛同を表明し、TCFDコンソーシアムにも入会しています。その活動
           としては、気候変動に関する長期的な政策動向による事業環境の変化が、本投資法人にどのような影響を及
           ぼしうるかを検討すべくシナリオ分析を実施しました。今後は、その検証結果を踏まえ、GHG排出削減等、
           様々なアプローチを実行していく方針です。
            本投資法人及び本資産運用会社は、今後もホテル特化型J-REITとして環境や地域社会に対する社会的責任
           を認識し、ESGに配慮した投資及び資産運用を行うことを通じて、日本の観光産業を支えていきたいと考え
           ています。
         (ニ)決算後に生じた重要な事実

          a.資金の借入れ(既存借入金の借換え)について
            本投資法人は、既存借入金の弁済資金に充当するため、2022年5月2日付で以下の資金を借り入れていま
           す。
     変動
                    借入額         利率               最終返済期日
     固定       借入先                         借入実行日                 返済方法
                           (注1)(注2)                   (注6)
                   (百万円)
     区分
                          基準金利3か月
                           日本円TIBOR
     変動    株式会社福岡銀行              300             2022年5月2日        2025年4月30日         期日一括返済
                          +0.300%     (注3)
                          基準金利3か月
                           日本円TIBOR
     変動    株式会社足利銀行              300             2022年5月2日        2026年10月30日         期日一括返済
                          +0.405%     (注4)
                          基準金利3か月
         株式会社三菱UFJ
                           日本円TIBOR
     変動                 100             2022年5月2日        2028年4月28日         期日一括返済
         銀行
                          +0.579%     (注5)
          (注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
          (注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入
             実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月日本円TIBOR(Tokyo
             Interbank    Offered   Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレート
             が存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
          (注3)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に0.5060%
             に固定化されています。
          (注4)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に0.6680%
             に固定化されています。
          (注5)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に
             0.91150%に固定化されています。
          (注6)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
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          b.新投資口の発行について
            本投資法人は、2022年6月15日及び2022年6月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行
           を決議し、一般募集による投資口については2022年6月27日、第三者割当による新投資口については2022年
           7月26日にそれぞれ払込が完了しています。
            (一般募集による新投資口の発行)

             発行新投資口数                    10,670口
             発行価格(募集価格)                                  1口当たり610,350円
             発行価格(募集価格)の総額                                  6,512,434,500円
             発行価額(払込金額)                                 1口当たり589,692円
             発行価額(払込金額)の総額                                  6,292,013,640円
             払込期日                          2022年6月27日
            (第三者割当による新投資口の発行)

             発行新投資口数                                                  533口
             発行価額(払込金額)                                 1口当たり589,692円
             発行価額(払込金額)の総額                                    314,305,836円
             払込期日                                             2022年7月26日
             割当先                                            野村證券株式会社
            (資金使途)

              一般募集に係る調達資金については、下記「c.資産の取得について」に記載の本投資法人が取得した
             特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。)の取得資金及びその関連費用に充当しまし
             た。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け
             入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
          c.資産の取得について

            本投資法人は、2022年7月1日付で以下の不動産を取得しました。
                                            取得価格
           物件名称        所在地            取得先                     取得年月日
                                          (百万円)     (注1)
                  沖縄県中頭郡
           星のや沖縄               株式会社読谷ホテルマネジメント                     12,210     2022年7月1日
                   読谷村
          (注1)「取得価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
             ん。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          (注2)本投資法人は、「星のや沖縄」の建物及びその敷地権等の共有持分(持分割合77.47%)を取得しました。なお、建物及び
             その敷地権等の他の共有持分(持分割合22.53%)については、売主である株式会社読谷ホテルマネジメントが保有を継続
             しています。
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          d.資金の借入れについて
            本投資法人は、上記「c.資産の取得について」に記載の不動産の取得資金及びその関連費用の一部に充当
           するため、2022年7月1日付で以下の資金を借り入れています。
          変動
                                   利率            最終返済期日
                            借入額
          固定        借入先                      借入実行日               返済方法
                                 (注1)(注2)                (注5)
                            (億円)
          区分
                                  基準金利
              株式会社三菱UFJ銀行
                            19億円     +0.635%             2028年12月29日
              株式会社日本政策投資銀行
                                   (注3)
                                          2022年             期日一括
          変動    株式会社三井住友銀行
                                         7月1日               返済
                                  基準金利
              株式会社りそな銀行
                            43億円     +0.740%             2029年12月28日
              株式会社みずほ銀行
                                   (注4)
          (注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
          (注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入
             実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月日本円TIBOR(Tokyo
             Interbank    Offered   Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレート
             が存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
          (注3)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.0470%
             に固定化されています。
          (注4)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.2140%
             に固定化されています。
          (注5)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
          e.株式の内容変更について

            株式会社読谷ホテルマネジメントは、本投資法人との間で、前記「c.資産の取得について」に記載の「星
           のや沖縄」の本投資法人に対する譲渡にあたり、A種優先株式の全部を取得することにより償還するととも
           に、「星のや沖縄」の譲渡及びA種優先株式の全部の償還の完了を停止条件として、本投資法人が保有する
           第1回B種優先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式の剰余金の配当に関する定めを以下のと
           おり変更する等の内容変更をすることを合意しています。かかる変更により、本投資法人が保有する第1回
           B種優先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式については、「星のや沖縄」の取得日である
           2022年7月1日までに発生した配当額分のみが優先配当の対象となり、その他の利益配当や残余財産分配に
           ついては、普通株式と同様の権利内容となります。
                     変更前                         変更後
          第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額:以
                                   第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額=
          ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額=
                                    累計額160,554円
           第1回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第1回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第1回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第1回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第1回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
          第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額:以                         第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額=
          ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額=
                                    累計額130,162円
           第2回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第2回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第2回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第2回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第2回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
          第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額:以
                                   第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額=
          ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額=
                                    累計額107,529円
           第3回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第3回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第3回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第3回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第3回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産(投信法第2条第1項に規定する特定資産をいいま
         す。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的とし(本投資法人の規約(以下「規約」といいま
         す。)第2条)、また、不動産等資産(後記「2                       投資方針 (2)        投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」
         に定義します。以下同じです。)への継続的な投資を通じて、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益
         の確保を目指し、本投資法人の保有する資産(以下「運用資産」又は「保有資産」といいます。)の運用を行う
         ことを基本方針としています(規約第28条第1項)。更に、本投資法人は、星野リゾートグループが有する情
         報、ノウハウ及び経営資源等を最大限活用し、運用資産の安定的な運営による着実な成長と収益の安定的な確保
         を図ると共に、星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用し、運用資産の競争力
         を維持しつつ、安定的な運用を目指すものとし、必要に応じて、星野リゾートグループを運用資産の賃借人又は
         運営受託者に選定することにより、星野リゾートグループが有する運営力を最大限活用するものとします(規約
         第28条第2項)。
          本投資法人は、この基本方針を実現するため、星野リゾート及び本投資法人との間で締結したスポンサーサ
         ポート契約や共同投資に向けた合意等を活用し、星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件等を取得す
         るほか、星野リゾートグループが保有する物件の情報、人的・物的資源及び観光産業やリゾート分野における知
         識・経験・ノウハウ等の提供等、包括的なスポンサーサポートを活用するものとします(規約第28条第3項)。
          本投資法人は、不動産等資産を主たる投資対象とし、主たる用途がホテル、旅館及び付帯施設である不動産等
         (不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を総称していいます。以下、
         本①及び後記「2 投資方針」及び「4 手数料等及び税金」において同じです。)及びこれに関連する不動産
         対応証券(後記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)f.」に定義します。
         以下同じです。)への重点投資を中心にその資産の運用を行います(規約第29条第1項)。
          本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本
         資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2013年3月7日に締結された資産運
         用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社
         は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン(以下「運用ガイド
         ライン」といいます。)           (注)   を制定しています。
         (注) 運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、
            かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲内におい
            て、変更されることがあります。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
          本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用
         は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいま
         す。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
        ③ 投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

          本投資法人は、不動産に関する匿名組合出資持分、不動産対応証券及びメザニンローン債権                                          (注)   に投資する
         ことがあります。
         (注) SPCを用いた不動産流動化が行われる場合、資本性の資金(エクイティ)による調達と、ローンや社債発行等の負債性の資金
            (デット)による調達が併用されるのが一般的であり、この負債性の資金の調達方法として、銀行その他金融機関によるロー
            ンに加えて、返済順位等においてこれらに劣後するローンが実施される場合があり、このように返済順位等において劣後する
            ローンをメザニンローンといい、メザニンローンに優先するローンをシニアローンといいます(なお、メザニンローンに基づ
            く債権を、以下「メザニンローン債権」といいます。)。
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      (3)【投資法人の仕組み】
        ① 本投資法人の仕組図
        (注)花菱ホールディングス株式会社は、本資産運用会社の親会社である星野リゾートの100%子会社である株式会社星野リゾート・マネ










          ジメントの100%子会社です。
           (イ)資産運用委託契約

           (ロ)資産保管業務委託契約
           (ハ)投資口事務代行委託契約
           (ニ)一般事務委託契約
           (ホ)財務代理契約
           (ヘ)スポンサーサポート契約
           (ト)資産の一部の譲渡契約及び賃貸借契約
           (チ)バックアップオペレーター契約
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        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の社名、運営上の役割及び関係業務内容
         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     投資法人              星野リゾート・リート                規約に基づき、中長期的な観点から、着実な成長と
                    投資法人               安定した収益の確保を目指し、不動産等資産を主たる
                                  投資対象として、運用資産の運用を行うものとしま
                                  す。
     資産運用会社              株式会社星野リゾート・                本投資法人との間で2013年3月7日付で資産運用委
                    アセットマネジメント               託契約を締結しています。
                                   投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、
                                  規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の
                                  運用に係る業務を行います(投信法第198条第1
                                  項)。
                                   本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)
                                  本投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)本投資法
                                  人の資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告
                                  業務及び(ニ)その他本投資法人が随時委託する上記
                                  (イ)乃至(ハ)に付随し又は関連する業務です。
     投資主名簿等管理人              三菱UFJ信託銀行                本投資法人との間で2013年3月7日付で資産保管業
     機関運営事務等受託者               株式会社               務委託契約、投資口事務代行委託契約及び一般事務委
     資産保管会社                             託契約をそれぞれ締結しています。
                                   投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号
                                  乃至第4号及び第6号)として、投資口事務代行委託
                                  契約に基づき、(イ)投資主名簿及び投資法人債原簿
                                  の作成及び備置きその他の投資主名簿及び投資法人債
                                  原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する
                                  事務は本投資法人が投資主名簿等管理人に別途委託す
                                  るものに限ります。)、(ロ)投資証券の発行に関す
                                  る事務、(ハ)機関の運営に関する事務、(ニ)投資
                                  主に対して分配をする金銭の支払に関する事務及び
                                  (ホ)投資主の権利行使に関する請求その他の投資主
                                  からの申出の受付に関する事務(投資口事務代行委託
                                  契約に定める事務に関連するものに限ります。)を行
                                  います。
                                   また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条
                                  第4号乃至第6号)として、一般事務委託契約に基づ
                                  き、(イ)機関の運営に関する事務、(ロ)計算に関
                                  する事務、(ハ)会計帳簿の作成に関する事務及び
                                  (ニ)納税に関する事務を行います。
                                   更に、投信法上の資産保管会社(投信法第208条第
                                  1項)として、資産保管業務委託契約に基づき、
                                  (イ)資産保管業務及び(ロ)資産保管業務に付随す
                                  る業務を行います。
     投資法人債に関する一般事務              株式会社三井住友銀行                本投資法人との間で2018年2月21日付で第1回無担
     等受託者                             保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
                                  に関する財務代理契約及び2021年8月20日付で第2回
                                  無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約
                                  付)(グリーンボンド)に関する財務代理契約をそれ
                                  ぞれ締結しています。
                                   投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号
                                  乃至第3号及び第6号)として、財務代理契約に基づ
                                  き、(イ)投資法人債原簿の作成及び備置きその他の
                                  投資法人債原簿に関する事務、(ロ)投資法人債権者
                                  に対する利息又は償還金の支払に関する事務及び
                                  (ハ)投資法人債権者の権利行使に関する請求その他
                                  の投資法人債権者からの申出の受付事務等を行いま
                                  す。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     特定関係法人               株式会社星野リゾート                物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
     資産運用会社の親会社・                             います。詳細については、後記「2                 投資方針 (1)
     スポンサー
                                  投資方針 ④       成長戦略(イ)外部成長」をご参照く
     運用資産の一部の売主
                                  ださい(スポンサーサポート契約の概要については、
     運用資産の一部の賃借人
                                  後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び
     運用資産の一部の賃貸人
                                  運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係
                                  者との取引状況等 ④           スポンサーサポート契約の概
                                  要」をご参照ください。)。
                                   本投資法人及び本資産運用会社との間で、2014年4
                                  月4日及び2015年4月10日付で、バックアップオペ
                                  レーター契約を締結しています。バックアップオペ
                                  レーター契約の概要については、後記「第二部 投資
                                  法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係
                                  人との取引制限 (3)利害関係者との取引状況等 
                                  ⑤  バックアップオペレーター契約」をご参照くださ
                                  い。
                                   本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づ
                                  き、2013年7月16日、本投資法人に対して7,600百万
                                  円(取得価格)で「星のや軽井沢」を譲渡し、同日よ
                                  り、本投資法人から同物件を賃借しています。また、
                                  同物件の敷地につき、同日より、本投資法人に賃貸し
                                  ています。
                                   また、本投資法人との間で締結した不動産売買契約
                                  に基づき、2015年11月2日、本投資法人に対して
                                  3,080百万円(取得価格)で「界               鬼怒川」を譲渡し、
                                  同日より、本投資法人から同物件を賃借しています。
                                   更に、2017年5月1日より、本投資法人から「星の
                                  や富士」を賃借しています。
                                   詳細については、後記「5 運用状況 (2)                     投資
                                  資産 ③     その他投資資産の主要なもの (ワ)個別
                                  不動産等の概要」をご参照ください。
                                   加えて、本投資法人との間で締結した不動産売買契
                                  約に基づき、2017年11月1日、本投資法人に対して
                                  4,860百万円(取得価格)で「ザ・ビー                  赤坂」を、
                                  4,420百万円(取得価格)で「ザ・ビー                  三軒茶屋」
                                  を、4,500百万円(取得価格)で「ザ・ビー                    名古屋」
                                  を、7,020百万円(取得価格)で「ザ・ビー                    神戸」を
                                  それぞれ譲渡しています。また、2021年12月1日、本
                                  投資法人に対して750百万円(取得価格)で「TLS
                                  5特定目的会社クラスD貸付債権」を譲渡していま
                                  す。
     特定関係法人              株式会社星野リゾート                本資産運用会社の株式を全て所有する星野リゾート
     資産運用会社の親会社               ホールディングス               の株式の全てを所有しています。
     特定関係法人               やまぼうし投資事業                本資産運用会社の株式を全て所有する星野リゾート
     資産運用会社の親会社               有限責任組合               の株式の全てを所有する株式会社星野リゾートホール
                                  ディングスの株式の93.6%を所有しています。
     特定関係法人               株式会社                本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づ
     運用資産の一部の売主               ホライズン・ホテルズ               き、2015年11月2日、本投資法人に対して17,784百万
     運用資産の一部の賃借人                             円(取得価格)で「ANAクラウンプラザホテル広
     運用資産の一部の賃貸人                             島」、6,609百万円(取得価格)で「ANAクラウンプラ
                                  ザホテル金沢」、4,008百万円(取得価格)で「ANAク
                                  ラウンプラザホテル富山」をそれぞれ譲渡し、同日よ
                                  り、本投資法人から「ANAクラウンプラザホテル広
                                  島」、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び「ANAク
                                  ラウンプラザホテル富山」を賃借しています。また、
                                  2016年5月2日、本投資法人に対して3,160百万円
                                  (取得価格)で「界          加賀」を譲渡しています。更
                                  に、2017年5月1日、本投資法人に対して4,160百万
                                  円(取得価格)で「星のや富士」を譲渡し、同物件の
                                  敷地につき、同日より、本投資法人に転貸していま
                                  す。加えて、本投資法人から「リゾナーレ八ヶ岳」及
                                  び「リゾナーレ熱海」を賃借しています。
                                   詳細については、後記「5             運用状況 (2)        投資資
                                  産 ③    その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不
                                  動産等の概要」をご参照ください。
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         運営上の役割                 名称                  関係業務の内容
     特定関係法人               花菱ホールディングス                本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づ
     運用資産の一部の売主               株式会社               き、2021年12月1日、本投資法人に対して7,335百万
     運用資産の一部の賃借人                             円(取得価格)で「界           別府」を譲渡し、同日より、
                                  本投資法人から「界          別府」を賃借しています。
                                   詳細については、後記「5             運用状況 (2)        投資資
                                  産 ③    その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不
                                  動産等の概要」をご参照ください。
    (注1) 星野リゾート、株式会社星野リゾートホールディングス、やまぼうし投資事業有限責任組合、株式会社ホライズン・ホテルズ及び花菱
         ホールディングス株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みま
         す。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。また、本資産運用会社の親会社の子会社、並びに運用資産
         の売主及び賃借人は、本投資法人の特定関係法人に該当する者のみを記載しています。
    (注2) 上記表内に記載されている取得価格は、売買契約又は基本協定書に記載された各不動産等の売買代金(取得経費、固定資産税、都市計
         画税及び消費税等を含まず(ただし、「ザ・ビー赤坂」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代
         金12百万円を加算した金額、「ザ・ビー三軒茶屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金6
         百万円を加算した金額、「ザ・ビー名古屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金24百万円
         を加算した金額、「ザ・ビー神戸」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金16百万円を加算し
         た金額です。)、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
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        ③ 本投資法人が投資ビークルを通じて行う資産運用の仕組図
         (イ)メザニンローン債権への投資:TLS5特定目的会社クラスD貸付債権
         (ロ)匿名組合出資持分への投資:奥飛騨温泉旅館合同会社匿名組合出資持分





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      (4)【投資法人の機構】
        ① 投資法人の統治に関する事項
        (イ)機関の内容
         a.投資主総会
          i. 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資
           法人の詳細情報 第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利 A 投資主の権利 (1)投
           資主総会における議決権」をご参照ください。
          ii. 投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員がこれを招集し、執行役員が1名の場合
           は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の
           1名がこれにあたります(規約第9条第2項)。
          iii.   投資主総会は、(i)2017年1月16日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの1月16日及び同日以
           後遅滞なく招集します。また、(ii)本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することがで
           きます(規約第9条第3項)。
          iv. 投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前まで
           に、投資主に対して、書面をもって、又は法令の定めるところに従い、電磁的方法により、通知を発する
           ものとします。ただし、上記iii.(i)に従って開催された直前の投資主総会の日から25か月を経過する前に
           開催される投資主総会については、当該公告を要しないものとします(規約第9条第4項)。
          v. 本投資法人が上記iii.(i)に基づき投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、2016年10月末日及び
           以後隔年ごとの10月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、かかる投
           資主総会において権利を行使することができる投資主とします。かかる場合のほか、営業期間の末日(以
           下「決算期」といいます。)から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本
           投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投
           資主総会において権利を行使することのできる投資主とします(規約第15条第1項)。
          vi. 投資主総会の議長は、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は役員会に
           おいてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1名がこれにあたります。ただし、議長たるべき執行役員
           に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、監督役員の1名がこれにあたります
           (規約第10条)。
         b.執行役員、監督役員及び役員会

          i. 執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上
           又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項、会社法(平成17年法律第
           86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、投資主総
           会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約若しくは資産保管業務委託契約の締結又は
           これらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定めら
           れた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監
           督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会
           は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限、並びに執行
           役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。執行役員又は監督役員は、そ
           の任務を怠ったときには、本投資法人に対し、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが(投
           信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法の規定(投信法第115条の6第7項)により、規約を
           もって、当該責任について、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない
           場合において、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の
           事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって、免除する
           ことができる旨を定めています(規約第20条)。
          ii. 執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上とします。)と
           します(規約第17条)。
          iii.   執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します
           (投信法第96条第1項、規約第18条第1項)。
          iv. 執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年とします。ただし、投資主総会の決議によって、法令に定
           める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選任さ
           れた執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第18条第2
           項)。
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          v. 補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会
           (当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会)にお
           いて選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議に
           よってその期間を短縮することを妨げないものとします(投信法第96条第2項、会社法第329条第3項、投
           資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以
           下「投信法施行規則」といいます。)第163条第3項ただし書、規約第18条第3項)。
          vi. 役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過
           半数が出席し、その過半数をもって行います(規約第22条)。
          vii.   役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が
           2名以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、執行役員の1名がこれを招集し、その議
           長となります(投信法第113条第1項、規約第21条第2項)。
          viii.役員会招集権者以外の執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することが
           できます(投信法第113条第2項、第3項)。
          ix. 役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものと
           します。ただし、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集期間を短縮し又は招集手続を省略する
           ことができます(投信法第115条第1項、会社法第368条、規約第21条第3項)。
          x.    本投資法人が、執行役員又は監督役員に対して、その職務の執行に関し、当該執行役員若しくは監督役
           員が法令の規定に違反したことが疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支
           出する費用、又は、第三者に生じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該執行役員若しくは監督
           役員が当該損害を賠償することによる損失等の全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定す
           る場合、役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保
           険者との間で締結する保険契約のうち、執行役員又は監督役員がその職務の執行に関し責任を負うこと又
           は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を保険者が填補することを約す
           るものであって、執行役員又は監督役員を被保険者とするものの内容を決定するには、役員会の決議によ
           らなければなりません(投信法第116条の3第1項)。
         c.会計監査人

          i.    会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します(投信法第
           96条第1項、規約第25条)。
          ii. 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結
           の時までとします。なお、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、
           当該投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第26条)。
          iii.   会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行
           為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その
           他法令で定める業務を行います(投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等)。
          iv. 本投資法人が、会計監査人に対して、その職務の執行に関し、会計監査人が法令の規定に違反したこと
           が疑われ若しくは責任の追及に係る請求を受けたことに対処するために支出する費用、又は、第三者に生
           じた損害を賠償する責任を負う場合において、当該会計監査人が当該損害を賠償することによる損失等の
           全部又は一部を補償することを約する契約の内容を決定する場合、役員会の決議によらなければなりませ
           ん(投信法第116条の2第1項)。また、本投資法人が、保険者との間で締結する保険契約のうち、会計監
           査人がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずる
           ことのある損害を保険者が填補することを約するものであって、会計監査人を被保険者とするものの内容
           を決定するには、役員会の決議によらなければなりません(投信法第116条の3第1項)。
         d.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

          i. 本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資
           産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投
           信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については一般事務受託者へ委託しています。
          ii. 本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後
           記「②    投資法人の運用体制」をご参照ください。
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        (ロ)内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
           本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。本投資
          法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務執行
          状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が
          行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職
          務執行状況、並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以
          上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1
          名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につ
          き様々な見地から監督を行っています。
        (ハ)内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

           各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から職務執行状況、本資産運用会社による資産の運
          用管理状況、並びにコンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受けます。また、会計監査人
          は、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又
          は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告す
          る職務を担っています。
        (ニ)投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

           本投資法人と本資産運用会社又はその取締役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、本資産運
          用会社が運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及
          び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係人等取引規程 ②                                 利害関係人等の範囲」において定義
          します。)との間において特定資産の売買その他投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第
          480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)で定める取引が行われたとき
          は、本資産運用会社は、投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、
          本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者へ交付するものとされてい
          ます。
           その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
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        ② 投資法人の運用体制
          前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
        (イ)業務運営の組織体制
           本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。
           本資産運用会社は、上記組織のもと、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。各種









          業務は、投資運用本部及び財務管理本部の各本部、並びにアクイジション部、アセットマネジメント1部、ア
          セットマネジメント2部、エンジニアリング部、企画管理部、財務経理部、サステナビリティ推進室及びコン
          プライアンス部の各部署に分掌され、投資運用本部及び財務管理本部については担当の本部長、アクイジショ
          ン部、アセットマネジメント1部、アセットマネジメント2部、エンジニアリング部、企画管理部及び財務経
          理部については担当の部長、サステナビリティ推進室についてはチーフ・サステナビリティ・オフィサー、コ
          ンプライアンス部についてはコンプライアンス・オフィサーが統括します。
           また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資運用委員会を、コンプライアンスに関する審議を行う
          機関としてコンプライアンス委員会を、ESG推進に関する審議を行う機関としてESG委員会を、それぞれ設置し
          ています。
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        (ロ)本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
           本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
        組織                           分掌業務
     取締役会          a. 本資産運用会社の経営に係る事項の審議及び決議
               b. 投資運用委員会決議を経て上程される事項についての審議及び決議
               c. コンプライアンス委員会決議を経て上程される事項についての審議及び決議
               d. 本投資法人への報告
               e. その他付随する業務
     投資運用本部          a. 本投資法人の投資運用方針・投資運用計画・資産管理計画書の策定
               b. 投資・運用業務に関する統括
               c. その他付随する業務
     アクイジション部          a. 本投資法人の取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
               b. 本投資法人の取得資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の海外不動産等に関する取得資産の選定及び評価その他の取得に関する業務
               d. 本投資法人の取得資産のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する業務
               e. その他付随する業務
     アセットマネジメン          (主として星野リゾートグループが運営する物件)
     ト1部          a. 本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の保有資産の管理に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等たる保有資産の賃貸借及び管理等に関する各種業務
               e. 本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業務
               f. 本投資法人の保有資産の土木建築請負工事の発注に関する業務
               g. 本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
               h. その他付随する業務
     アセットマネジメン          (主として星野リゾートグループ以外が運営する物件)
     ト2部          a. 本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
               c. 本投資法人の保有資産の管理に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等たる保有資産の賃貸借及び管理等に関する各種業務
               e. 本投資法人の保有資産のプロパティ・マネジメント会社の選定、指示及び監督に関する業務
               f. 本投資法人の保有資産の土木建築請負工事の発注に関する業務
               g. 本投資法人の保有資産に関する債権債務の管理に関する業務
               h. その他付随する業務
     エンジニアリング部          a. 本投資法人の保有資産の価値向上及び機能維持のための、大規模投資の工事計画策定及び実
                 施に関する業務
               b. 本投資法人の保有資産の更新・修繕工事における内容及び工事金額精査に関する業務
               c. 本投資法人の取得資産及び保有資産の不動産状況調査に関する業務
               d. 本投資法人の海外不動産等に関する取得資産及び保有資産の不動産状況調査に関する業務
               e. その他付随する業務
     財務管理本部          a. 本資産運用会社及び本投資法人の財務・開示・管理業務に関する統括
               b. 本資産運用会社の総務、人事等に関する業務
               c. 本資産運用会社の情報システムに関する業務
               d. その他付随する業務
     企画管理部          a. 本資産運用会社及び本投資法人の経営戦略及び経営計画の立案・管理に関する業務
               b. 金融市場及び不動産投資信託市場等の調査・分析に関する業務
               c. 本投資法人の投資主等への情報開示に関する業務
               d. 本投資法人の投資主等への対応に関する業務
               e. 本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               f. 本投資法人に係る公的機関との各種折衝に関する業務
               g. 本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               h. その他付随する業務
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        組織                           分掌業務
     財務経理部          a. 本投資法人の投資運用計画・資産管理計画書の策定に関する業務
               b. 本投資法人の投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行及び借入れその他の資金調達に
                 関する業務
               c. 本投資法人の海外不動産等の取得時の資金調達に関する業務
               d. 本投資法人の余資の運用に関する業務
               e. 本投資法人の経理業務に関する業務
               f. 本投資法人の予算の立案及び執行に関する業務
               g. 本投資法人の決算及び税務に関する業務
               h. 本資産運用会社の経理に関する業務
               i. 本資産運用会社の予算の立案及び執行に関する業務
               j. 本資産運用会社の決算及び税務に関する業務
               k. その他付随する業務
     サステナビリティ          a. ESG推進に係る方針・戦略・計画・施策の立案・管理に関する業務
     推進室          b. ESGに係る取組み事項の立案及びモニタリング業務
               c. ESGに係る認証取得及び維持に関する業務
               d. ESGに係る取組み及び情報開示業務
               e. その他付随する業務
     コンプライアンス・          a. 本資産運用会社の社内諸規程等の立案及び管理、その審査、並びにその遵守状況の確認に関
     オフィサー/コンプ            する業務
     ライアンス部          b. 本資産運用会社の各種稟議等の事前審査に関する業務
               c. 本資産運用会社のコンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルその他のコンプラ
                 イアンスに関する社内規程等の立案及び管理に関する業務
               d. 本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理その他本資産運用会社のコ
                 ンプライアンス体制の管理に関する業務
               e. 内部監査に関する業務
               f. リスク管理統括業務
               g. 海外不動産等に関するリスク管理統括業務及びコンプライアンス体制の管理に関する業務
               h. 本投資法人の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               i. 本投資法人の投資主総会及び役員会の運営事務その他の本投資法人の機関運営に関する業務
               j. 本資産運用会社の所轄官庁との各種折衝に関する業務
               k. 本資産運用会社の株主総会及び取締役会の運営に関する業務
               l. 法人関係情報その他の情報管理に関する業務
               m. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
               n. その他付随する業務
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        (ハ)委員会の概要
           各委員会の概要は、以下のとおりです。
         a.投資運用委員会
     委員          代表取締役社長(委員長)、投資運用本部長、財務管理本部長、並びに1名以上の外部委員                                          (注
               1)(注2)     (本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係人等から不動産鑑定業務
               の依頼を受け若しくは過去に受けていた者若しくはその役職員、又は本資産運用会社の利害関係
               人等取引規程に定める利害関係人等若しくはその役職員の、いずれか又は複数に該当する者でな
               い不動産鑑定士であることを要するものとします。)
     審議内容          i. 本資産運用会社の運用方針に関する事項の審議及び決議
               ii.  本資産運用会社の運用ガイドラインの策定及び変更の審議及び決議
               iii.本資産運用会社の行う金融商品取引業に係る資産の取得、処分及び運用管理に関する事項の
                  審議及び決議
               iv.  資産管理計画書及び投資運用計画書の策定及び変更に関する審議及び決議
               v. 本資産運用会社の投資運用委員会規程の改廃に関する審議及び決議
               vi.  その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法          ・投資運用委員会は、1名以上の外部委員を含む投資運用委員会委員の3分の2以上の出席が
                あった場合に開催されます。
               ・投資運用委員会の決議は、1名以上の外部委員が出席し、出席した外部委員全員が賛成し、か
                つ出席した投資運用委員会委員の過半数により決します。ただし、本資産運用会社の利害関係
                人等取引規程に定める利害関係人等との取引に関して投資運用委員会が審議を行う場合におい
                ては、利害関係人等と利害関係を有する委員は当該審議及び決議に加わることができません。
    (注1)本書の日付現在、不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。
    (注2)外部委員が事故その他の理由によりやむを得ず投資運用委員会に出席することができない場合で、緊急性を要するときは、委員長が当該
        外部委員と同等の知識等を有すると認められる者を代理人として選任し、一時的にその任に当たらせることができるものとされていま
        す。
         b.コンプライアンス委員会

     委員          代表取締役社長、監査役及びコンプライアンス・オフィサー(委員長)                                 (注1)、    並びに1名以
               上の外部委員      (注2)(注3)       (弁護士又は公認会計士の有資格者であり、かつ、コンプライアン
               スに関する知識及び経験があると本資産運用会社が判断した者とします。)
     審議内容          i. 本資産運用会社のリスク管理に関する事項の審議及び決議
               ii.  本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃に関する事
                  項の審議及び決議
               iii.コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び改廃に関する
                  事項の審議及び決議
               iv.  本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する事項の審議及び決議
               v. コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び決議
               vi.  コンプライアンス・オフィサーが必要と認めた事項及び本資産運用会社の業務分掌規程その
                  他の社内規程等により別途定める事項の審議及び決議
               vii.その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法
               ・コンプライアンス委員会は、コンプライアンス・オフィサー及び1名以上の外部委員を含むコ
                ンプライアンス委員会委員の3分の2以上の出席があった場合に開催されます。
               ・コンプライアンス委員会の決議は、コンプライアンス・オフィサー及び1名以上の外部委員が
                出席し、出席したコンプライアンス・オフィサー及び外部委員全員が賛成し、かつ出席したコ
                ンプライアンス委員会委員の3分の2以上の賛成により決します。ただし、本資産運用会社の
                利害関係人等取引規程に定める利害関係人等との取引に関してコンプライアンス委員会が審議
                を行う場合においては、利害関係人等と利害関係を有する委員は当該審議及び決議に加わるこ
                とができません。
    (注1)コンプライアンス・オフィサーが事故その他の理由によりやむを得ずコンプライアンス委員会に出席することができない緊急時に備え、
        コンプライアンス委員会の決議によってあらかじめコンプライアンス委員会におけるコンプライアンス・オフィサーの代理人を定めるこ
        とができるものとされています。
    (注2)本書の日付現在、公認会計士1名が外部委員に選任されています。
    (注3)外部委員が事故その他の理由によりやむを得ずコンプライアンス委員会に出席することができない場合で、緊急性を要するときは、委員
        長が当該外部委員と同等の知識等を有すると認められる者を代理人として選任し、一時的にその任に当たらせることができるものとされ
        ています。
         c.ESG委員会
     委員          代表取締役社長、投資運用本部長、財務管理本部長(委員長)、企画管理部長、コンプライアン
               ス・オフィサー、並びにチーフ・サステナビリティ・オフィサー
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     審議内容
               i. ESG推進に関する方針・戦略・計画・施策の審議及び決議
               ii.  ESG推進の実績評価及びモニタリングに関する事項の審議及び決議
               iii.ESGに係る認証取得及び維持に関する事項の審議及び決議
               iv.  ESGに係る取組み及び情報開示に関する事項の審議及び決議
               v. その他付随する事項の審議及び決議
     審議方法          ・ESG委員会は、ESG委員会委員の3分の2以上の出席があった場合に開催されます。
               ・出席したESG委員会委員の過半数の賛成により決します。
        ③ 投資運用の意思決定機構

          本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイド
         ラインを策定し、投資方針、利害関係取引(利害関係人等取引規程に定める利害関係人等又は本資産運用会社と
         本投資法人の取引をいいます。以下同じです。)についてのルール、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関
         する基本的な考え方について定めます。
          また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等(資産管理計画書のほか、投資運用計
         画書を含みます。)を策定し、運用ガイドラインに定める投資方針、利害関係取引についてのルールに従い、投
         資物件を選定し、その取得を決定します。
          運用ガイドライン、資産管理計画書及び投資運用計画等の策定及び変更に係る意思決定フロー、並びに資産の
         取得、売却及び貸借に係る意思決定フローは、以下のとおりです。
         <意思決定フロー>

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        (イ)運用ガイドラインの策定に関する事項
           運用ガイドラインは、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部が起案し、コンプライアンス・オフィサーに
          よる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査及び承認の後、投資運用委員会に
          上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた後、コンプライアンス委員会に上程
          され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がされた後、取締役会に上程され、審議
          及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコンプライアンス委員会において否決
          された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。運用ガイドラインが策定された場合、遅滞なく投
          資法人の役員会に報告されます。
        (ロ)資産管理計画書の策定に関する事項

           資産管理計画書は、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部及び財務管理本部が、相互に協議の上起案し、
          コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査
          及び承認を経て、投資運用委員会に上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた
          後、コンプライアンス委員会に上程され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がさ
          れた後、取締役会に上程され、審議及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコ
          ンプライアンス委員会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。資産管理計画
          書が策定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に報告されます。
        (ハ)投資運用計画書の策定に関する事項

           投資運用計画書は、毎年次ごとに必要に応じて投資運用本部及び財務管理本部が、相互に協議の上起案し、
          コンプライアンス・オフィサーによる法令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査
          及び承認を経て、投資運用委員会に上程され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた
          後、コンプライアンス委員会に上程され、審議及び決議されます。コンプライアンス委員会で承認の決議がさ
          れた後、取締役会に上程され、審議及び承認の決議がされることにより策定されます。なお、取締役会又はコ
          ンプライアンス委員会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されます。投資運用計画
          書が策定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に報告されます。
        (ニ)資産の取得及び譲渡に関する事項

           資産の取得及び譲渡に関しては、投資運用本部の各部が、取引ごとに、運用ガイドラインに定められた
          デュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定の上起案し、コンプライアンス・オフィサーによる法
          令・諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有無の審査及び承認を経て、投資運用委員会に上程
          され、審議及び決議されます。投資運用委員会で承認の決議がされた後コンプライアンス委員会に上程され、
          審議及び決議され、コンプライアンス委員会で承認の決議がされた後、取締役会に上程され、審議及び承認の
          決議がされることにより決定されます。資産の取得及び譲渡が決定された場合、遅滞なく投資法人の役員会に
          報告されます。ただし、利害関係取引のうち、有価証券及び不動産の取得、譲渡及び貸借取引の場合、取締役
          会に上程され、審議及び承認の決議がされた後、投資法人役員会に上程され、投資法人役員会の承認に基づ
          き、本投資法人の同意を得た上で決定されます。なお、取締役会、コンプライアンス委員会又は投資法人役員
          会において否決された議案は、いずれも投資運用委員会に差し戻されるものとします。
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      (5)【投資法人の出資総額】
         本書の日付現在、本投資法人の出資総額は123,843,495千円、本投資法人が発行することができる投資口の総口
        数は2,000,000口、発行済投資口の総口数は255,558口です。
         本書の日付から最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
                                             発行済投資口の
                               出資総額(千円)
                                             総口数(口)
            年月日           摘要                                 備考
                               増減      残高      増減      残高
          2017年11月1日            公募増資        19,616,644      97,148,689        38,160      210,830     (注1)
          2017年11月28日          第三者割当増資           980,832     98,129,521         1,908     212,738     (注2)
          2018年5月1日            公募増資        4,389,249     102,518,771         8,690     221,428     (注3)
          2018年5月22日          第三者割当増資           219,209    102,737,981          434    221,862     (注4)
          2021年5月31日          第三者割当増資          1,964,199     104,702,180         3,103     224,965     (注5)
          2021年11月24日            公募増資        12,534,995      117,237,175         19,390      244,355     (注6)
          2022年6月27日            公募増資        6,292,013     123,529,189         10,670      255,025     (注7)
          2022年7月26日          第三者割当増資           314,305    123,843,495          533    255,558     (注8)
        (注1)特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格531,508円(発行価額514,063円)にて、公募によ
           り新投資口を発行しました。
        (注2)特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額514,063円にて、第三
           者割当により新投資口を発行しました。
        (注3)借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格523,342円(発行価額505,092円)にて、公募により新
           投資口を発行しました。
        (注4)将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額505,092円に
           て、第三者割当により新投資口を発行しました。
        (注5)特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額633,000円にて、第三者割当により新投資口を発
           行しました。
        (注6)特定資産の取得資金に充当することを目的として、1口当たり発行価格669,825円(発行価額646,467円)にて、公募により新投
           資口を発行しました。
        (注7)特定資産の取得資金に充当することを目的として、1口当たり発行価格610,350円(発行価額589,692円)にて、公募により新投
           資口を発行しました。
        (注8)将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価額589,692円に
           て、第三者割当により新投資口を発行しました。
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      (6)【主要な投資主の状況】
                                               (2022年4月30日現在)
                                                    発行済投資口
                                                所有    の総口数に対
             氏名又は名称                      住所            投資口数     する所有投資
                                               (口)     口数の割合
                                                      (%)
      日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信
                           東京都港区浜松町二丁目11番3号                     44,624       18.26
      託口)
      株式会社日本カストディ銀行(信託口)                     東京都中央区晴海一丁目8番12号                     24,952       10.21
      BNP  PARIBAS    SECURITIES      SERVICES
      SINGAPORE/JASDEC/CLIENT            ASSET         東京都中央区日本橋三丁目11番1号                     19,777       8.09
      (常任代理人:香港上海銀行東京支店)
      野村信託銀行株式会社(投信口)                     東京都千代田区大手町二丁目2番2号                     10,876       4.45
      株式会社日本カストディ銀行(証券投資信託
                           東京都中央区晴海一丁目8番12号                      6,596       2.69
      口)
      J.P.   MORGAN    BANK   LUXEMBOURG      S.A.   381572
                           東京都港区港南二丁目15番1号
                                                 4,460       1.82
      (常任代理人:株式会社みずほ銀行決済営業
                           品川インターシティA棟
      部)
      STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    - TREATY
                           東京都港区港南二丁目15番1号
      505234
                                                 4,336       1.77
                           品川インターシティA棟
      (常任代理人:株式会社みずほ銀行決済営業
      部)
      みずほ証券株式会社                     東京都千代田区大手町一丁目5番1号                      4,151       1.69
      SSBTC   CLIENT    OMNIBUS    ACCOUNT
                           東京都中央区日本橋三丁目11番1号                      2,942       1.20
      (常任代理人:香港上海銀行東京支店)
      株式会社ホライズン・ホテルズ                     富山県富山市大手町2番3号                      2,586       1.05
                        合計                        125,300       51.27

      (注1)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
      (注2)星野リゾートグループの法人は、当期末現在、本投資法人の投資口を合計9,447口保有しています。
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     2【投資方針】
      (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念
          本投資法人は、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に投資を行い、
        中長期的な観点から運用資産の着実な成長と収益の安定的な確保を図ることにより、本投資法人の投資主価値の
        継続的な拡大を目指します。
          2003年、政府の観光立国懇談会               (注1)   が「住んでよし、訪れてよしの国づくり」を基本理念とした「観光立
        国」の考え方を打ち出して以降、我が国においては観光地と観光産業に国際競争力を与え、世界に誇る魅力あふ
        れる観光立国を実現するため、様々な施策が実施されてきています。その中で、我が国が有する自然、文化遺
        産、多様な地域性等の観光資源としての有用性が繰り返し指摘されており、これらの有効活用を、地域経済の活
        性化や雇用機会の増大につなげることが目指されています。
          これらの施策の効果も受けつつ、新型コロナウイルス感染症の感染拡大前である2019年の国内の旅行消費額
        (注2)    は29.2兆円となっており            (注3)    、観光産業の市場としての大きさが容易に窺われる水準となっていま
        す。また、かかる旅行消費がもたらす経済波及効果は、生産波及効果で55.8兆円、付加価値効果で28.4兆円、こ
        れによる雇用効果は456万人、また、税収効果は5.3兆円と推計されています                                   (注3)   。
          本投資法人は、このような経済波及効果、雇用効果及び税収効果を有する観光産業について、各地の地域経済
        への貢献が可能であり、少子高齢化時代における我が国の経済活性化の切り札として重要な産業分野と位置付け
        ることができると考えています。
          本投資法人は、本投資法人の投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分野においてその成長の果
        実を享受できる仕組みを作ることを目指しており、これにより投資主価値の継続的な拡大を図ります。
        (注1)「観光立国懇談会」とは、2003年1月に内閣総理大臣が、幅広い観点から、我が国の観光立国としての基本的なあり方を検討
             するために開催した会議をいいます。
        (注2)「旅行消費額」とは、旅行中又は旅行のために消費した支出額の合計(他者が支払ったもの及びお土産代を含みます。)の推
             計額をいいます。以下同じです。
        (注3)出所:観光庁「旅行・観光産業の経済効果に関する調査研究」(2019年版)
                      ■国内における旅行消費額(国際基準)(2019年)

                   (出所)観光庁「旅行・観光産業の経済効果に関する調査研究」(2019年版)





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        ② 基本方針
        (イ) ホテル、旅館及び付帯施設への投資
            本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付
           帯施設に対する投資を行います。その中でも特に長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であ
           ると見込まれる施設に重点的に投資を行います。
            まず、本投資法人は、星野リゾートグループ運営物件については、上記の方針に合致する星野リゾートグ
           ループの運営するサブブランドのうち本投資法人が競争力のあると考える主要ブランド物件を中心に継続的
           に投資を行います。本書の日付現在の主要ブランドは、星野リゾートグループの基幹ブランドであり、圧倒
           的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とする「星のや」、有名温泉観光地に立
           地する高級温泉旅館「界」及び大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテル                                     (注)   をコンセプトとする
           「星野リゾート リゾナーレ」の3つがあると、本投資法人は考えています。本投資法人は、主要ブランド
           物件を中心に、星野リゾートグループ運営物件に対し継続的に投資を行うことにより、収益の安定性を確保
           することが可能なポートフォリオの構築を目指します。
            また、星野リゾートグループ以外運営物件についても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に積極的な投資を行い、収
           益の安定性を確保しつつ、外部成長を図っていきます。
            更に、本投資法人は、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能で
           あると見込まれる海外に所在するホテル、旅館及び付帯施設のうち、海外における星野リゾートグループ関
           与物件に対しては投資を行います。なお、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資にあたって
           は、投資対象が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点
           を踏まえ、各国の不動産市場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析
           し、各国の法制度、会計制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案
           して、慎重に投資を行います。
            具体的な投資対象の選定方針については、後記「③                        ポートフォリオ構築方針 (イ)               投資対象資産」をご
           参照ください。
           (注) 本書において、「リゾート」とは大勢の人が休暇・余暇を過ごす場所又は行楽地をいい、「リゾートホテル」とはリ
              ゾートに所在するホテルをいいます。以下同じです。
        (ロ) 星野リゾートグループの運営力の活用

            本投資法人は、事業規模の拡大及び他社との運営の仕組みの差別化により業界内でのプレゼンスを高めて
           きた、星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用することで、運用資産の競
           争力を維持し、安定的な運用を目指します。
            星野リゾートグループは、本書の日付現在、国内外で40を超える宿泊施設を運営しており、グループ全体
           が1つのバリューチェーンとして機能しています。すなわち、ホテル、旅館及び付帯施設に関わる取得、開
           発、保有・運営、再生、リーシング、プロパティ・マネジメント、各種コンサルティング等、様々なホテ
           ル、旅館及び付帯施設に関連するソリューションを提供しており、本投資法人はこれらを以下a.乃至c.のと
           おり最大限に活用していきます。
            星野リゾートグループについては、後記「⑤                     星野リゾートグループの概要」をご参照ください。
           a.情報活用
            本投資法人は、星野リゾートから、星野リゾートグループが有する施設の売買・運営に関する情報を含
           む観光産業に関する情報及びその他の情報の提供を受けることとしています。星野リゾートグループは、
           取得検討物件の評価、運営計画の立案、物件のリスク分析等について、豊富な施設運営により独自のノウ
           ハウを有していると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような星野リゾートグループから
           の情報の提供を活用し、外部成長及び内部成長を図ります。
           b.外部成長
            本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約に基づき、優先的に提供される物件情報及び
           優先的売買交渉権を活用し、今後も星野リゾートグループが運営する収益力の安定した資産を継続的に取
           得していく方針です。
           c.内部成長
            本投資法人は、物件ごとに適切な賃借人又は運営受託者の選定を図る方針です。本投資法人が適切と考
           える場合には、施設の「運営分野」を主たる事業領域として定めてノウハウ蓄積を行ってきた星野リゾー
           トグループを運用資産の賃借人又は運営受託者に選定することにより、星野リゾートグループが有する運
           営力を最大限活用する方針です。
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        (ハ) 星野リゾートグループ以外運営物件に対する投資
            本投資法人は、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると
           見込まれるホテル、旅館及び付帯施設であれば、星野リゾートグループ以外運営物件についても積極的な投
           資を行います。
            具体的には、星野リゾートグループ以外運営物件のうち、都市観光物件については、当該物件の所在する
           都市における都市観光需要を背景に、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッ
           シュ・フローを確保できると判断できる場合に、当該物件の取得を検討します(都市観光及びそれに対する
           観光ニーズ、並びにソフト及びハードの優位性の各詳細については、後記「③                                     ポートフォリオ構築方針 
           (イ)    投資対象資産 b.         星野リゾートグループ以外運営物件」をご参照ください。)。また、外部オペ
           レーターその他物件についても、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・
           フローを確保できると判断できる場合に、当該物件の取得を検討します。
            星野リゾートグループから提供される情報に加え、本資産運用会社がホテル・旅館業界において独自に有
           するネットワーク、並びに本資産運用会社の役職員が本投資法人の資産の運用やホテル・旅館業に携わった
           経験等により培った取得検討物件のオペレーターの運営力や立地、物件の価値についての知識及び経験(オ
           ペレーターの運営力や立地、物件の価値に対する目利き力)を活用することで、星野リゾートグループ以外
           運営物件についても、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能な高い収益力を有する
           ホテル、旅館及び付帯施設の取得を図る方針です。
            星野リゾートグループ以外運営物件の取得後、当該物件の運営について、本投資法人の運用資産の特性を
           深く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるビジネスモデルやノウハウを有する場合など、
           当該施設の安定的なキャッシュ・フローを維持することが可能と判断した場合には、星野リゾートグループ
           以外のオペレーターによる運営を継続するか、又は星野リゾートグループ以外のオペレーターを新たに選定
           することがあります。かかる場合にも、本資産運用会社の役職員が有する施設運営ノウハウを活用すること
           で、星野リゾートグループ以外のオペレーターによる安定的かつ効率的な施設運営を目指すとともに、本投
           資法人は、必要に応じて星野リゾートグループとバックアップオペレーター契約を締結し、当該オペレー
           ターの退去リスク等に備えることで、星野リゾートグループ以外のオペレーターに関するリスクを低減する
           よう努めます。
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        ③ ポートフォリオ構築方針
        (イ) 投資対象資産
            本投資法人は、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可
           能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると考えています。本投
           資法人は、ソフトの優位性とハードの優位性という2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リ
           ゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入
           手し、それぞれについて以下のとおり投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確
           保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
          a. 星野リゾートグループ運営物件
            本投資法人は、上記の観点から、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件に対する投資を行う
           ことが望ましいと考えています。
            「星のや」は、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野リ
           ゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリーの概念を定着させたブ
           ランドであると、本投資法人は考えています。
            「界」は、有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力を感じる特別で快
           適なステイを提供することを目的としています。これらのブランドについては、日本独自のリゾート業態で
           ある「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も見込まれると、本投資法人
           は考えています。また、星野リゾートグループでは、このブランドのもとで、経営難や後継者不足等で事業
           継続が困難となった既存旅館から経営・運営を承継することを1つのビジネスモデルにしており、今後、更
           なるパイプラインの拡大を見込めるものと考えています。
            「星野リゾート リゾナーレ」は、大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトとし、
           四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することを目標として
           おり、ファミリー層から支持を受けるブランドを目指しています。
            本投資法人は、主要ブランド物件に投資することで、収益の安定性を確保することが可能であると考えて
           います。本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約を積極的に活用し、主要ブランド物件の
           情報を入手していく方針であり、その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると
           判断した場合には、積極的に投資を行います。
            また、星野リゾートグループその他物件に対しても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行うことがあります。
          b. 星野リゾートグループ以外運営物件

            前記「①     本投資法人の基本理念」に記載のとおり、本投資法人は、投資主が投資口の保有を通じてニッ
           ポンの観光産業の分野においてその成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指していますが、「観
           光」には、大別して以下のとおり「リゾート観光」、「温泉観光」及び「都市観光」の3つのタイプがある
           と、本投資法人は考えています。
            (注)本投資法人及び星野リゾートグループが観光のニーズを捉える上で独自に分類したものであり、記載のとおりのタイプ


              別の観光ニーズがあることを保証又は約束するものではありません。
            本投資法人及び星野リゾートグループは、前記「①                        本投資法人の基本理念」に記載の「観光立国」の考

           え方の中では、我が国の各地域が有する多様性が観光資源として注目され、その活用のための取組みがこれ
           まで行われてきていることに鑑みると、地域色豊かな都市には都市観光に対する観光ニーズがあると考えて
           います。
            本投資法人は、このように都市観光に対する観光ニーズが存在すると考えられることから、都市観光の拠
           点となる宿泊施設について、都市観光需要を背景に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能
           であり、これに対する投資を行うことが投資主価値の継続的な向上に繋がるものと考えています。
            また、一般的にコモディティ化の傾向が見られるホテル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生
           み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地
           等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人は考えています。このような観点から、本投資法
           人は、
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            i.ソフトの優位性
             競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、ブランド力等を有しており、運営について高い専門性
            を有するオペレーターにより運営されているかどうか
            ii.ハードの優位性
             立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか
           という2つの観点から、投資対象資産を選定していきます。
            本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、上記の観点から適切な物件に投資するこ
           とで、星野リゾートグループ運営物件に投資する場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを
           確保することができると考えています。
            以上のとおり、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社独自のネッ
           トワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営する都市観光物件の情報を
           入手し、その結果、当該物件の所在する都市における都市観光需要を背景に、ソフト又はハードの優位性の
           観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資
           を行います。
            また、外部オペレーターその他物件の情報を入手し、その結果、ソフト又はハードの優位性の観点から、
           長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合にも、積極的に投資を行いま
           す。
          c. 海外における星野リゾートグループ関与物件
            本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件については、投資対象が所在する国・地域の
           情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市場動向・
           制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析し、各国の法制度、会計制度、税制等
           のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案して、慎重に投資を行う方針であり、
           安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる海外に
           おける星野リゾートグループ関与物件を慎重に選別し、投資を行う方針です。
        (ロ) 投資期間

            本投資法人は、原則として、中長期の保有を目的としてホテル、旅館及び付帯施設を取得します。
        (ハ) 資産規模の拡大及びポートフォリオ分散化の促進

            本投資法人は、資産規模の拡大等を通じて収益安定性を強化させると同時に、ポートフォリオの分散を進
           展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、本投資法人のキャッ
           シュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。
            星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の
           上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する1つのブランドに集中的に投
           資するのではなく、規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる主要ブランド物件及び星野リゾートグルー
           プその他物件に投資すると同時に、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペ
           レーターその他物件、並びに海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資することで、ポートフォ
           リオの分散効果の獲得と、収益の安定化を図ります。
            本書の日付現在のポートフォリオは、主要ブランド物件及び星野リゾートグループその他物件、並びに星
           野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件を含んでおり、ポー
           トフォリオの分散効果及び収益の安定化が期待できると本投資法人は考えています。
            また、本投資法人は、今後も主要ブランド物件を中心とした星野リゾートグループ運営物件、並びに星野
           リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件について、積極的な投
           資を検討していく方針です。本書の日付現在の投資区分別分散(取得価格ベース)、賃借人別分散(取得価
           格ベース)及びオペレーター別分散(取得価格ベース)は、以下のとおりです。
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            ■投資区分別分散(取得価格ベース)
            ■賃借人別分散(取得価格ベース)






            (注)「ソラーレ」とは、ソラーレグループ(ソラーレ                      ホテルズ    アンド   リゾーツ株式会社及びその子会社)を、「カンデ






               オ」とは、株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメントを、「コアグローバル」とは、コアグローバルマネジメ
               ント株式会社を、「グリーンズ」とは、株式会社グリーンズを、「旭食品」とは、旭食品株式会社を、それぞれいいま
               す。以下同じです。
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            ■オペレーター別分散(取得価格ベース)
            (注)   「IHG・ANA・ホテルズ」とは、IHG・ANA・ホテルズグループジャパン合同会社を、「ハイアット」とは、ハイアット・







               インターナショナル・アジア・パシフィック・リミテッド(Hyatt                          International-Asia        Pacific,    Limited)を、「イ
               シン・ホテルズ」とは、株式会社イシン・ホテルズ・グループ及びその子会社を、「グリーンホスピタリティ」とは、
               株式会社グリーンホスピタリティマネジメントを、「オークラ                        ニッコー」とは、株式会社オークラ              ニッコーホテルマ
               ネジメントを、それぞれいいます。以下同じです。
            加えて、本投資法人は、投資区分、賃借人及びオペレーターの分散のみならず、各物件が所在する地域に

           ついても、分散を図る方針です。本書の日付現在の地域別分散(取得価格ベース)は、以下のとおりです。
            ■地域別分散(取得価格ベース)

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        (ニ) 星野リゾートグループの事業領域の拡大と共に成長
          a.観光産業を基礎付ける3つの観光のタイプと本投資法人の投資対象
            前記「①本投資法人の基本理念」に記載のとおり、本投資法人は、投資主が投資口の保有を通じてニッポ
           ンの観光産業の分野においてその成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指しています。前記
           「(イ) 投資対象資産 b. 星野リゾートグループ以外運営物件」に記載のとおり、「観光」には、大別し
           て「リゾート観光」、「温泉観光」及び「都市観光」の3つのタイプがあると、本投資法人は考えていま
           す。
          b.本投資法人と星野リゾートグループの「都市観光」参入について

            星野リゾートグループは、前記の3つの観光タイプのうち、「リゾート観光」に対するニーズには主に
           「星のや」と「リゾナーレ」ブランドで、「温泉観光」に対するニーズには主に「界」ブランドでサービス
           提供を実施しています。本投資法人も上場以来、「リゾート観光」及び「温泉観光」の各タイプへの投資を
           行っており、更に残る1つの観光タイプである「都市観光」にも参入することで、新たな観光タイプのニー
           ズを取り込むため、2015年11月に「ANAクラウンプラザ3物件」                              (注)   等を取得し、その後「OMO7旭川」や
           「ハイアットリージェンシー大阪」、「グランドハイアット福岡」等への投資を行いました。「OMO7旭川」
           における運営は、星野リゾートグループとして、それまで経営参画のみを行っていた都市観光タイプのホテ
           ルでの初の自主運営物件です。
            本件において星野リゾートグループが「都市観光」の分野におけるサービスの提供に新規に参入し、その
           事業領域を拡大することができたことは、星野リゾートグループが都市観光の分野におけるサービスの提供
           を、本投資法人が都市観光の分野を対象とする施設の取得及び保有を、協働して行うという星野リゾートグ
           ループと本投資法人の「相互成長」の成果の1つであると、本投資法人は考えています。
            本投資法人及び星野リゾートグループは、前記「①本投資法人の基本理念」に記載の「観光立国」の考え
           方の中では、我が国の各地域が有する多様性が観光資源として注目され、その活用のための取組みがこれま
           で行われてきていることに鑑みると、地域色豊かな地方都市には都市観光に対する観光ニーズがあると考え
           ています。公益社団法人日本観光振興協会の令和3年度版「観光の実態と志向」によると、日本人が国内観
           光で希望する旅行の種類は、「地域固有の食を楽しむ」、「地域の寺社仏閣を楽しむ」、「都市の建築物や
           文化施設、各種展示会などを楽しむ」等の本投資法人が「都市観光」カテゴリーに属すると考えている観光
           ニーズが、これまで星野リゾートグループがターゲット市場としてきた本投資法人が「リゾート観光」及び
           「温泉観光」カテゴリーに属すると考えている観光ニーズと並んで上位に位置しており、このことからも都
           市観光に対する観光ニーズが裏付けられていると、本投資法人は考えています。このように、日本人国内旅
           行者のニーズは、リゾート観光及び温泉観光だけでなく、都市観光にも広がっていると、本投資法人は考え
           ています。
           (注)「ANAクラウンプラザ3物件」とは、「ANAクラウンプラザホテル広島」、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び「ANAクラ
             ウンプラザホテル富山」をいいます。以下同じです。
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        <日本人国内観光客の「都市観光」へのニーズ>
        ・希望する旅行の種類(複数回答)
        (出所)公益社団法人日本観光振興協会 令和3年度版「観光の実態と志向」







            本投資法人は、地方都市にはかかる都市観光に対する観光ニーズが存在すると考えられることから、地方

           都市に所在する都市観光の拠点となる宿泊施設について、地方都市観光需要を背景に、長期的かつ安定的な
           キャッシュ・フローの確保が可能であり、これに対する投資を行うことが投資主価値の継続的な向上に繋が
           るものと考えています。
          c.本投資法人と星野リゾートグループの共生

            本投資法人は、本投資法人及び星野リゾートグループが以下の役割を相互に果たすことにより、シナジー
           効果が生まれると考えています。前記「b.本投資法人と星野リゾートグループの「都市観光」参入につい
           て」に記載のとおり、本投資法人及び星野リゾートグループの双方が成長の機会を有していると考えている
           都市観光の分野に対して、本投資法人と星野リゾートグループが協働して参入することは、かかるシナジー
           効果が発揮された一例であって、今後も、本投資法人と星野リゾートグループの共生関係は、本投資法人の
           資産規模の拡大及び収益の向上を通じた投資主価値の継続的な向上に寄与すると、本投資法人は考えていま
           す。
          ⅰ.本投資法人の役割
            本投資法人は、施設の「所有」を通じて、星野リゾートグループの運営施設数の増加と事業規模の拡大を
           推進することにより、星野リゾートグループに「事業拡大の機会」を提供します。
          ⅱ.星野リゾートグループの役割
            星野リゾートグループは、長年の経験を経て培われた観光市場や宿泊施設に対する「目利き力」を活用
           し、本投資法人の新たな成長機会を開拓します。また、同時に、本投資法人が保有する施設及び今後本投資
           法人が取得する施設に対して「運営力」を提供します。
        <本投資法人・星野リゾートグループの共生>

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        (ホ) 星野リゾートグループとの協働による様々な手法を用いた外部成長機会の実現
            本投資法人は、上場時から、スポンサーパイプラインからの物件取得(スポンサーサポート契約の活
           用)、星野リゾートグループが再生完了した物件の取得(星野リゾートグループの再生ノウハウの活用)、
           星野リゾートグループ以外貸借物件の取得(本資産運用会社独自ルート)など、様々な取得手法を活用して
           外部成長を進めてきました。
            本投資法人は、ホテル・旅館等の取得が厳しい環境下においても、上記に加え、星野リゾートグループと
           協働する手法(協働投資ストラクチャー)といった様々な取得手法を活用することにより、物件取得の可能
           性や取得の効率を向上させることを目指しており、これらにより継続的に外部成長を進めていく方針です。
        ④ 成長戦略

          本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、利益相反取引への対策に留意しつつ、星野リゾー
         トグループが有するホテル、旅館及び付帯施設の開発、運営、リーシング、プロパティ・マネジメント等に関す
         る情報、ノウハウ及び経営資源等を、本投資法人が有する運用資産の安定的な運営及び着実な外部成長に最大限
         活用していく方針です。星野リゾートグループは、本投資法人のスポンサーである星野リゾートを中心としたリ
         ゾート施設の運営会社グループであり、リゾート施設の運営のほか、リゾート施設の新規開発及び再生事業等、
         デベロッパーとしての機能等を有しています。
          また、本資産運用会社独自の人的ネットワーク及び積極的なソーシング活動(投資対象となり得る物件情報の
         収集及び物件取得に向けた交渉等、投資対象物件を取得するための活動をいいます。)により入手した物件売却
         情報に基づいて取得する星野リゾートグループ以外運営物件についても、上記の星野リゾートグループが有する
         ノウハウ等を最大限活用することで、当該星野リゾートグループ以外運営物件に対する適正な評価、当該物件の
         取得後における安定的かつ効率的な運営を目指します。
         (イ) 外部成長
            本投資法人は、以下の施策により運用資産を取得する方針です。
            本投資法人は、星野リゾートグループから継続的に運用資産を取得する方針であり、星野リゾート及び本
           資産運用会社との間で締結したスポンサーサポート契約や共同投資に向けた合意等を活用し、主要ブランド
           物件を中心に星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件及び海外における星野リゾートグループ関
           与物件を取得していく予定です。
            星野リゾートグループにおいても、今後、市場成長性と星野リゾートグループ独自の運営の仕組みが有す
           る強みを生かし、主要ブランド物件を中心に運営施設数を増やし、更なるスケールメリットを追求していく
           ことを、成長戦略として掲げています。
            更に、本投資法人は、主要ブランド物件を中心とする星野リゾートグループが所有、開発、運営する物件
           の取得に限定せず、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能である
           と見込まれる星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件も積
           極的に取得する方針です。
          外部成長実現に向けた施策は、以下のとおりです。

          a.スポンサーサポート契約の活用
            本投資法人は、星野リゾートグループが保有する物件の情報、人的・物的資源及び観光産業やリゾート分
           野における知識・経験・ノウハウ等の提供等、包括的なスポンサーサポートを活用します。
            星野リゾートグループが所有するホテル、旅館及び付帯施設が、本投資法人の将来の外部成長に資する重
           要なパイプラインとして期待されるとの基本認識のもと、星野リゾートグループが所有するホテル、旅館及
           び付帯施設を本投資法人が安定的かつ継続的に取得すること、並びに星野リゾートグループが保有する人
           的・物的資源、観光産業やリゾート分野における知識・経験・ノウハウ及び国内外のネットワークを利用し
           て、本投資法人の資産取得業務等を効率的に行うことを目的として、本投資法人及び本資産運用会社は星野
           リゾートとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています。本投資法人及び本資産運用会社は、星野リ
           ゾートグループが国内において保有する物件の売却に関する情報及び星野リゾートの取引先等が所有、開発
           又は運営する適格不動産(後記「第二部                   投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営       2  利害関係人との取引
           制限   (3)   利害関係者との取引状況等             ④  スポンサーサポート契約の概要」において定義します。)の売却
           に関する情報を、スポンサーサポート契約に基づいて優先的に入手し、本投資法人の外部成長を図っていき
           ます。
            本投資法人は、他にも(i)優先的売買交渉権の付与、(ii)資産取得業務等の支援、(iii)ウェアハウジング
           機能(後記「第二部          投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営       2  利害関係人との取引制限            (3)    利害関
           係者との取引状況等          ④  スポンサーサポート契約の概要」において定義します。以下同じです。)の提供等
           のサポートを受けています。なお、詳細については、後記「第二部                                投資法人の詳細情報          第3   管理及び運
           営  2  利害関係人との取引制限            (3)    利害関係者との取引状況等             ④  スポンサーサポート契約の概要」を
           ご参照ください。
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          b.星野リゾートグループの再生ノウハウの活用

            スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートグループから物件情
           報の提供を受けるとともに、星野リゾートグループの再生ノウハウにより魅力を取り戻した物件の情報につ
           いても提供を受けます。また、本投資法人が取得を希望するホテル、旅館及び付帯施設について、ウェアハ
           ウジング機能を活用すべく星野リゾートグループに一時的に保有することを依頼した場合にも、かかる一時
           的な保有の間に星野リゾートグループが再生ノウハウを用いて当該施設の魅力をより高めることが期待でき
           ます。なお、再生案件施設の取得においては、星野リゾートグループが先行して物件取得を行い、当該物件
           のキャッシュ・フローが改善・安定し、中長期的な視点で安定的に収益が確保される状態になった段階で、
           本投資法人が当該物件を取得することにより、投資リスクを低減することができるものと考えており、これ
           らの取組みは本投資法人の外部成長と収益の安定性に資するものと考えています。
            なお、本投資法人は、星野リゾートグループにより再生が行われた施設について、引き続き外部成長のた
           めのパイプラインとなることを期待しています。
          c.本資産運用会社独自の星野リゾートグループ以外運営物件情報の活用

            本資産運用会社は、星野リゾートグループに限らず、全国のホテル、旅館及び付帯施設の所有者及びオペ
           レーター等との間でネットワークを構築し、物件取得に関する情報を収集しています。本投資法人は、スポ
           ンサーサポート契約に基づき提供される星野リゾートグループからの情報に加え、本資産運用会社独自の情
           報収集力を活かし、競争力の高い物件の取得に努めます。
          ⅰ.星野リゾートグループ以外運営物件の取得
            本投資法人は、情報を入手した物件のオペレーターが、競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、
           ブランド力や高い専門性等を活かして、物件を効率的に運営しており、当該オペレーターに運営を行わせる
           ことによって本投資法人が将来にわたり長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断した場
           合には、オペレーターを変更することなく当該物件を取得します。具体的には、(i)都市観光に対する観光
           ニーズが存在すると考えられる都市観光物件については、当該物件の所在する都市における都市観光需要を
           背景に、ソフト又はハードの優位性の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判
           断できる場合に、当該物件の取得を検討します。また、(ii)都市観光物件以外にも、都市観光以外の観光
           ニーズが存在すると考えられる外部オペレーターその他物件について、ソフト又はハードの優位性の観点か
           ら、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断した場合に、当該物件の取得を検討しま
           す。
            これらの場合、星野リゾートグループ以外の既存のオペレーターによる運営を継続、又は新たな星野リ
           ゾートグループ以外のオペレーターを選定することがあります。更に、本投資法人は、これらの物件の運用
           に関しても星野リゾートグループの経営ノウハウを活用するほか、必要に応じて、星野リゾートグループを
           バックアップオペレーターに選定する方針です。なお、本投資法人の保有資産のうちロードサイド22物件、
           カンデオ5物件及びグリーンズ3物件                  (注)   については、星野リゾートをバックアップオペレーターに選定
           し、バックアップオペレーター契約を締結しています。
           (注)「ロードサイド22物件」とは、本書の日付現在の保有資産のうち、ソラーレグループが運営する22物件のバジェット型ホテ
             ル(エコノミーかつ宿泊に特化したホテルをいいます。)をいい、「カンデオ5物件」とは、「カンデオホテルズ半田」、
             「カンデオホテルズ茅野」、「カンデオホテルズ福山」、「カンデオホテルズ佐野」及び「カンデオホテルズ亀山」をい
             い、「グリーンズ3物件」とは、「コンフォートホテル函館」、「コンフォートホテル苫小牧」及び「コンフォートホテル
             呉」をいいます。以下同じです。
          ⅱ.星野リゾートグループのスポンサー力を活用した、星野リゾートグループ以外運営物件の取得
            本資産運用会社独自の情報収集力により物件情報を入手した場合、本資産運用会社は、現所有者及び現オ
           ペレーターに対して星野リゾートグループのノウハウを活用した多様な取得方法及び運営方法を提案するこ
           とで、本投資法人が投資機会を逃さずに星野リゾートグループ以外運営物件を取得することが可能となり、
           その結果、外部成長のスピードを早めることができるものと考えています。
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         (ロ) 内部成長
            本投資法人は、オペレーター及び本資産運用会社による施策を通じて、変動賃料の指標となる売上高又は
           利益の拡大及び安定的かつ効率的な運営を通じた施設の競争力の維持・向上を通じて、安定的分配及び分配
           金の成長の両立を目指します。
          内部成長実現に向けた施策は、以下のとおりです。

          a.オペレーター及び本資産運用会社による内部成長
            本投資法人は、投資家の立場に即して、本投資法人の保有するポートフォリオから得られる運営上の
           キャッシュ・フロー及びその賃貸収入を厳格に管理し、その維持・向上を図ります。
          ⅰ.オペレーターによる内部成長
            ホテル・旅館事業は、施設を所有する役割と、運営する役割に大きく分けることができます。本投資法人
           は、本投資法人の運用資産の特性を深く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるビジネスモ
           デルやノウハウを有する者を運用資産のオペレーターに選定することで、施設の競争力を維持・向上させる
           方針です。
          ii.本資産運用会社による内部成長
            本資産運用会社は、施設競争力の維持・向上のための運営管理及びリニューアルを実施し、ポートフォリ
           オの収益力の強化を目指します。
            本投資法人は、星野リゾートグループ運営物件については、星野リゾートグループが独自のノウハウを有
           し、運用資産毎の特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には星野リゾートグループに
           プロパティ・マネジメント業務を委託することにより、星野リゾートグループが有する運営力を最大限引き
           出す方針です。
            また、本投資法人は、星野リゾートグループ以外運営物件については、本投資法人の運用資産の特性を深
           く理解し、当該運用資産の特性を踏まえ最適と考えられるプロパティ・マネジメントのノウハウを有する者
           を必要に応じてプロパティ・マネージャーに選定することとしています。
          b.売上高又は利益に連動した変動賃料の導入

            オペレーター及び賃借人のノウハウによるホテル、旅館及び付帯施設の業績向上の恩恵を本投資法人が享
           受することを可能とする仕組みとして、本投資法人は、賃貸借契約において、固定賃料に加えて、ブランド
           及び施設の運営特性に応じた変動賃料の算式を設定し、売上高又は利益に連動した変動賃料を定めることを
           検討します。
            本投資法人は、保有資産について、固定賃料と変動賃料とを適切に組み合わせることにより、キャッ
           シュ・フローの安定性及び成長性の両立を図っています。
            本投資法人は、変動賃料の指標となる売上高又は利益を向上させるために、運営パフォーマンスについて
           本資産運用会社によるモニタリングを実施するほか、高い施設運営力との相乗効果が狙えるような施設自体
           の魅力・競争力の向上につながる資本的支出を実行します。本書の日付現在の賃料形態は、以下のとおりで
           す。
           <賃料形態>
            (注1)    「リゾナーレ八ヶ岳」については、エンドテナントへの転貸区画の一部について、賃料の一部が転貸区画数に応じ




                て算出される旨の定めが採用されています。詳細については、「5                          運用状況 (2)      投資資産 ③      その他投資資産
                の主要なもの (ワ)        個別不動産等の概要」をご参照ください。
            (注2)    「ザ・ビー4物件」とは、「ザ・ビー               赤坂」、「ザ・ビー        三軒茶屋」、「ザ・ビー          名古屋」及び「ザ・ビー          神
                戸」をいいます。以下同じです。
            (注3)    「界  玉造」は、2022年4月1日付で「界              出雲」から名称変更を行ったものです。以下同じです。
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           <変動賃料の仕組み>
           ■売上連動型
           ・毎月の変動賃料        (注)   の基準売上の期間
             毎月の変動賃料は、(i)毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の売上高を基
            準売上とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは、前年10月から当年9月までの12か月分の売上高を基準
            売上とします。
           ■利益連動型

           ・毎月の変動賃料        (注)   の基準利益の期間
             毎月の変動賃料は、(i)毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月までの12か月分の利益を基
            準利益とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは、前年6月から当年5月までの12か月分の利益を基準利
            益とします。
            (注)変動賃料の発生時期や具体的な算出方法は各物件の取得時期等により異なります。なお、一部の物件については、賃貸
               借開始後一定の期間についてのみ適用される、特定の金額又は期間に応じて段階的に変動する金額の固定賃料について
               合意されていますので、「グランドハイアット福岡」を除き、当該固定賃料期間が終了するまでは、ホテル、旅館及び
               付帯施設の売上高又は利益の金額にかかわらず、変動賃料は発生しません。ただし、「OMO7旭川」については、当該固
               定賃料を超えて変動賃料が発生する見込みとなった場合、当該固定賃料期間を終了できる権利を本投資法人は有してい
               ます。
          c.中長期的な視点による資本的支出及び修繕計画の策定・実行を通じた運用資産の資産価値・競争力の維持・

           向上
            本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の資産価値・競争力の維持・向上を図るとともに、慎重か
           つ十分な資本的支出を通じて将来における過大な修繕発生リスク及び施設の魅力減少に起因する売上減少リ
           スクを低減させることで、運営収益の安定を目指します。本資産運用会社は、オペレーターの意見を参考
           に、綿密な費用対効果分析を行い、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定し、適切なバリュー
           アップ工事を実施することで、更なる売上高又は利益の向上を目指します。
         (ハ) 星野リゾートグループとの共存共栄(星野リゾートグループのコミットメント)

          a.本投資法人におけるメリット
            本投資法人は、星野リゾートとの間で締結しているスポンサーサポート契約を活用することで、星野リ
           ゾートグループが所有する施設の情報等を優先的に入手し、高い競争力及び収益の安定性が見込めると判断
           した場合、当該施設を取得する方針です。
          b.星野リゾートグループにおけるメリット
            星野リゾートグループのバリューチェーンを活用した本投資法人の成長戦略、その中核の1つをなす星野
           リゾートグループが所有するホテル、旅館及び付帯施設を取得して外部成長を図る本投資法人の戦略は、施
           設の「運営分野」を主たる事業領域と定め、その上で拠点数の拡大を目指している星野リゾートグループの
           利益にも資するものであり、星野リゾートグループの戦略とも合致するものと、本投資法人は考えていま
           す。
          c.競争力強化のサイクルによる共存共栄モデルの実現
            世界のホテル業界において、所有と運営の分離は、施設所有者と運営会社それぞれの強みを活かし、相乗
           効果を発揮する手法として一般的になっていると、本投資法人は考えています。所有と運営を分離すること
           で、運営会社は施設運営に特化してノウハウを蓄積し、運営力を向上させることが期待できます。運営会社
           の運営力が向上すれば、施設の収益性は安定し、成長することが期待できます。これにより、施設所有者の
           収益性は安定し、更に、変動賃料の導入を組み合わせれば、収益性の向上も実現できると、本投資法人は考
           えています。収益性が安定かつ成長した場合には、施設所有者は新たに施設を取得することが可能となり、
           運営会社はかかる施設の運営を受託することで、運営会社の運営施設数を拡大し、更なるノウハウの蓄積や
           運営の効率化が可能となり、競争力の強化を図ることが期待できます。
            かかる競争力強化のサイクルを通じて、施設を所有する本投資法人と施設を運営する星野リゾートグルー
           プには密接な共存共栄の関係が構築されると、本投資法人は考えています。本投資法人は、本書の日付現
           在、保有資産のうち、星野リゾートグループ運営物件については、星野リゾートグループに相当期間運営を
           行わせ、安定したキャッシュ・フローを確保するため、当該資産に係る本投資法人と星野リゾートグループ
           の賃貸借契約について、契約期間を20年とし、取得後10年間は賃貸人の同意なく中途解約することができな
           い契約としています。本投資法人は、本投資法人の収益性が安定及び成長することで、競争力強化のサイク
           ルに入り、星野リゾートグループとともに利益を最大化することを追求していきます。更に、本投資法人
           は、引き続きホテル、旅館及び付帯施設の情報をスポンサーサポート契約に基づき優先的に入手すること
           で、適切な施設の取得を図りますが、保有資産以外の星野リゾートグループが現在所有しているホテル、旅
           館及び付帯施設についても、本投資法人が取得し、星野リゾートグループに賃貸することにより、競争力強
           化のサイクルの効果を高めることを目指します。
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        ⑤ 星野リゾートグループの概要

          本投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設の運営について高い専門性を有する星野リゾートグループのサポー
         トを活用し、運用資産の安定的な運用を目指します。本投資法人は、「高い生産性を達成する新しい仕組み」及
         び「ブランディング戦略によりスケールメリットを活かせる持続可能な競争力」を有していることが、星野リ
         ゾートグループのリゾート運営会社としての強みであると考えています。
          星野リゾートグループの強みと特徴は、以下のとおりです。

          (イ) 星野リゾートグループの事業規模とブランディング戦略
           a. 事業規模の拡大
            星野リゾートグループは1904年に軽井沢の地で創業しました。1914年には星野温泉旅館をオープンしまし
           た。2001年以降、本拠地の長野・軽井沢を飛び出して、施設価値再生を求めるリゾート施設や旅館の経営・
           運営に携わりながら拠点を拡大してきました。また、コロナ禍においては、ホテル業界全体として、業績の
           悪化によるホテル事業からの撤退や廃業等の事案が多々発生したなかで、星野リゾートグループは、マイク
           ロツーリズムや地域連携プロジェクト等の先駆的な取組みを実施したことで、その危機対応力が評価され、
           運営受託案件等が増加した結果、拠点拡大の動きはむしろ加速しました。本書の日付現在、星野リゾートグ
           ループは国内外で40を超える宿泊施設を運営しています。
            星野リゾートグループでは、世界の人々を結び付け、相互理解と世界平和を促進することが観光産業の役
           割であると考え、このような観光産業の一翼を担うべく、全ての利用者に満足感を与えること、新しい旅の
           形を提案することを目指し、リゾート施設・旅館及びホテルの運営事業に取り組んでいます。
           (参考情報)

           株式会社星野リゾートホールディングスの財務状態及び経営成績の状況(連結)は、以下のとおりです。
                                               (単位:千円)
                             2020年11月期              2021年11月期
                                  48,908,249
            営業収益                                   54,045,780
            経常利益
                                 △5,017,584                887,038
            又は経常損失(△)
            当期純利益
                                 △4,197,298                △7,623
            又は当期純損失(△)
            総資産額                     78,129,993              92,145,159
            純資産額                     28,334,276              30,019,740
            有利子負債                     25,760,119              36,324,538
            (出所)星野リゾートグループ
         (注)上記数値は、株式会社星野リゾートホールディングス及びその子会社各社の計算書類を基に、星野リゾートグループが、一般

            に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成したものですが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監
            査法人による監査を行うことを要請されていないため、計算書類の作成にあたり、かかる監査を経たものではありません。あ
            くまでも参考として作成された数値に過ぎず、不完全又は不正確であるおそれもあります。なお、本投資法人は、星野リゾー
            トから調査業務を受託する新創監査法人との間で合意された手続(我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に
            準拠して行われる監査手続及び四半期レビュー基準に基づく四半期レビュー手続に準拠して行われるレビュー手続とは異なる
            ものであり、いかなる保証の提供もされないものです。)により、上記数値の計算過程について同監査法人の確認を受けてい
            ます。
            拠点数の増加については、星野リゾートグループが積極的にリゾート運営会社として運営受託や拠点拡大

           の意向をアピールしてきたことで外部からの物件情報が得られたこと、生産性と顧客満足度を同時に高める
           運営ノウハウを蓄積して実績を残してきたこと、そして、所有・運営の分離がリゾート業界や旅館業界でも
           進んできたことも影響していると、本投資法人は考えています。
            星野リゾートグループは、運営施設数の増加とともに、スケールメリットを活かした運営面の生産性向上
           に向けた取組みを進めています。星野リゾートグループ独自の運営の仕組みであるマルチタスク、セントラ
           ルキッチンによる調理プロセス管理や統合予約センターの設置等を通じ、他の運営会社と比較して高い生産
           性を実現しているものと、本投資法人は考えています。
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           b. ブランディング戦略
            星野リゾートグループは、集客面においては星野リゾートグループ内のリピートを目的として、2009年頃
           から施設カテゴリーの整理を行い、ブランディング戦略を展開しています。
            まず、星野リゾート独自の調査により、観光・リゾートホテルの分野で「星野リゾート」の認知率が徐々
           に高まってきたとの認識のもと、「星野リゾート」をマスターブランドとして位置付けました。
            次に、コンセプトやカテゴリーを示す名称として、運営施設の大半を、「星のや」、「星野リゾート 
           界」、「星野リゾート リゾナーレ」、「星野リゾート OMO」及び「星野リゾート BEB」の5つのブラン
           ドに分類し、各ブランドを総称して「サブブランド」と位置付け、これに「地域名」を組み込みました。こ
           のようなブランディング戦略に基づき、例えば、「星野リゾート 界」というブランドに分類されること
           で、星野リゾートが運営する温泉旅館であることが識別可能であり、また、地域名を組み合わせることで、
           地域性も明確になると考えたためです。
            そして、星野リゾートグループは、2021年にはサブブランドの強化を企図し、「星野リゾート 界」から
           「界」へ、「星野リゾート OMO」から「OMO                     by  星野リゾート」へ、各ブランドの名称を変更しました。本
           書の日付現在、各ブランドには複数の施設がありますが、施設ごとに個別にPRするのではなく、各ブランド
           のイメージを包括的にPRしていくことによりブランドとしての知名度が高まり、各施設の集客力が向上する
           ものと、本投資法人は考えています。
            星野リゾートグループは、当面、「星のや」、「界」、「星野リゾート リゾナーレ」、「OMO                                             by  星野
           リゾート」及び「星野リゾート BEB」の5ブランドに集中して展開していく予定であり、再生案件や運営
           を引き継ぐ際には、この5ブランドのコンセプトにふさわしいかを1つの基準にしていく方針を示していま
           す。
         (ロ) 星野リゾートグループ独自の運営の仕組み

           星野リゾートグループは、国際的なコモディティ化が進んでいる高級宿泊施設セグメントにおいて、世界中
          のホテル及び旅館の所有者と観光旅行者に星野リゾートグループを選択してもらえるよう、脱コモディティ化
          を図るため、以下a.乃至f.を含む独自の運営の仕組みを作り出してきました。
           これらの運営の仕組みは、ホテル及び旅館の所有者に対しては、高い生産性を産む効率的運営による利益の
          最大化を、顧客に対しては、顧客満足度の最大化をもたらすことを目的としています。星野リゾートグループ
          の運営の仕組みの特徴は、以下のとおりです。
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          a. マルチタスク(サービスチーム編成)
           星野リゾートグループの運営システムにおける最大の特徴の1つがマルチタスクです。ホテル・旅館等の運
          営におけるマルチタスクとは、一人の従業員が複数業務を手掛けることによって、施設の効率運営を目指す手
          法です。星野リゾートグループは、2002年からホテル組織で通常見られる部門別の分業化を廃止し、従業員の
          多能工化を進めてサービスチームとして編成し、手待ち時間を極小化する効率的運営手法を導入しています。
           ホテル・旅館運営に必要な約200超の業務を、フロント、料飲サービス、ハウスキーピング(客室清掃)、
          調理の4つの業務に整理し、多能工化を促進させ、業務量に応じてスタッフを適正配備して業務の効率化及び
          労働生産性の向上を推進しています。
          b. 調理プロセス管理(セントラルキッチン)

           星野リゾートグループは、本部が管轄するセントラルキッチンを千葉県習志野市に開設しています。セント
          ラルキッチンとは、全部又は一部の調理プロセスをある1箇所に集約して行うことで規模のメリットを追求す
          る料理提供手段です。この背景には、食材の一括購入によるコスト低減、1次調理(仕込み)の集中化による
          調理業務の効率化、施設間の料理品質の維持という観点だけでなく、マルチタスキングの生産性を最大化させ
          るために、現場での調理業務を「見える化」(可視化されづらい作業の可視化)、そして標準化するという観
          点があります。
           セントラルキッチンでは、1次処理を済ませた半製品を現場調理に納品し、各施設のレストラン厨房では、
          料理の最終調理を行って顧客に料理を提供する業務フローを標準化しています。
          c. マーケティング

           星野リゾートグループの運営におけるもう1つの特徴は、本部主導のマーケティング機能とその集客力で
          す。このマーケティング機能は、マーケティングチーム及び広報チームで構成されています。
           マーケティングチームは、獲得優先のセールス及び利益率最大化のためのプラン造成チームです。具体的に
          は、全施設の販売戦略を立案し、各種エージェント(ネットエージェント、リアルエージェント、募集団体
          エージェント)と提携し、RevPARの最大化、つまり、グループ全体の収益の最大化を図っています。
           広報チームは、数多くのマスコミ(テレビ・雑誌・ラジオ・WEB)との強固な関係を構築し、全施設の広報
          機能を包括して担うことにより、星野リゾートグループ各施設のブランドイメージの構築を行っています。
          d. 予約チャネル管理(統合予約センター)

           統合予約センターは、拠点での電話問い合わせによる業務の中断や接客対応中の機会損失をなくすために存
          在しています。コールセンター機能を集中させることにより、予約1件当たりの獲得コストを低く抑えていま
          す。更に、希望の施設に空きがない場合には、ニーズにあった星野リゾートグループの他の施設を紹介するこ
          とにより、運営施設全体の獲得につながっています。WEBやエージェント経由の受注も担当しており、直近年
          度では統合予約センターの受注シェアは全稼働客室の大部分を占めています。
          e. CS(顧客満足度)

           星野リゾートグループでは、CS調査をマネジメントに活かして運営上の競争力を高めています。
           CS調査手法はインターネットを利用する方式であり、その調査結果は、パート・アルバイトを含むスタッフ
          全員がイントラネットを介してリアルタイムで共有できる体制が構築されています。また、CSデータを客観的
          な視点で理解し活用できる知識が組織全体に浸透するよう研修に努めています。
           CS調査は、顧客満足へのネガティブ要因の改善に繋げるだけではなく、新商品を開発するプロセスでも活用
          されています。
          f. ブランド化

           星野リゾートグループのブランド化については、前記「                          (イ)   星野リゾートグループの事業規模とブラン
          ディング戦略 b.         ブランディング戦略」のとおりですが、星野リゾートグループでは年1回秋に、外部の調
          査機関を使って、過去1年間で国内宿泊旅行をした首都圏及び関西圏在住の日本人を対象に、星野リゾートグ
          ループのマスターブランド(星野リゾート)及びサブブランド(星のや・界・リゾナーレ・OMO・BEB)に対す
          る認知率及び利用意向度に係るWEB調査を行っており、他の有力ブランドとの相対比較を通じて自らの市場ポ
          ジショニングをモニターしています。
           2021年に実施した星野リゾートグループ独自の調査結果では、マスターブランド(星野リゾート)について
          は、2010年からの12年間で安定的に認知率も利用意向度も向上しており、また、各サブブランドについては、
          認知率が安定的に向上していることが判明しました。
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        ⑥ 我が国の旅行市場の概況
          本投資法人は、我が国の国内宿泊旅行市場の将来展望について、少子高齢化時代においても、国内宿泊旅行に
         対する潜在需要が高いこと、そして、今後、訪日外国人旅行者数は、新型コロナウイルス感染症が収束に向かえ
         ば、相応の時間を要しつつもコロナ禍前と同水準までの回復若しくはそれ以上の増加が期待できるとの見通しで
         あることから、今後も安定した市場規模が維持されるものと考えています。
         (イ) 旅行市場の状況
          a. 旅行市場及び国内日本人宿泊旅行の動向
            2020年以降、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、旅行市場規模は一時的に落ち込んでい
           るものの、前記「①          本投資法人の基本理念」のとおり、観光庁の公表データによると、新型コロナウイル
           ス感染症の感染拡大前である2019年の国内における旅行消費額は29.2兆円(国内宿泊旅行17.5兆円、日帰り
           旅行4.8兆円、海外旅行の国内消費分1.5兆円、訪日外国人旅行の消費分5.4兆円)となっています。
            公益財団法人日本生産性本部の「レジャー白書2020」によると、新型コロナウイルス感染症の感染拡大前
           である2019年における余暇活動の潜在需要の第2位は「国内観光旅行」となっており、本投資法人は、国内
           宿泊旅行に対する潜在需要が高い理由として、レジャー・余暇生活や観光旅行に対する日本人の関心の高さ
           があげられると考えています。
            ■余暇活動の潜在需要(希望率-参加率)上位5種目(2019年)

            (出所)公益財団法人日本生産性本部「レジャー白書2020」





            新型コロナウイルス感染症の感染拡大前である2020年1月実施の公益財団法人日本生産性本部調査による

           と、余暇活動に関して参加を希望するものについて、全国の15歳から79歳までの男女に複数回答にて調査を
           行ったところ(有効回収数3,539件)、参加希望率(ある余暇活動を将来やってみたい、又は今後も続けた
           いとする人の割合)は国内観光旅行が第1位であり、国民の関心が高いことを示しています。
            更に、公益社団法人日本観光振興協会の令和2年度版「観光の実態と志向」によると、日本人が国内観光
           で希望する旅行の種類は、「食を楽しむ」、「寺社仏閣を楽しむ」、「都市の建築物や文化施設、各種展示
           会などを楽しむ」等の本投資法人が「都市観光」カテゴリーに属すると考えている観光ニーズが、これまで
           星野リゾートグループがターゲット市場としてきた本投資法人が「リゾート観光」及び「温泉観光」カテゴ
           リーに属すると考えている観光ニーズと並んで上位に位置していることからもこのことが裏付けられている
           と、本投資法人は考えています。
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          b. 訪日外国人旅行者の動向
           訪日外国人旅行者数は、2003年の「ビジット・ジャパン・キャンペーン」開始後順調に増加し、2009年に新
          型インフルエンザの影響で一時的な落ち込みを見せましたが、2010年には羽田空港の国際定期便就航などの追
          い風を受け、アジアからの訪日客数が伸び、過去最高の861万人となりました。2011年は東日本大震災の影響
          により621万人と一時的に減少したものの、2012年は日中関係の悪化による影響があったと考えられる中で
          も、835万人まで回復しました。その後は、独立行政法人国際観光振興機構(通称:日本政府観光局)
          (JNTO)の発表によると、2018年は3,119万人、2019年は3,188万人に達する等、年間の過去最高記録を更新し
          続けました。しかし、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響によって、2020年及び2021年の訪
          日外国人旅行者数は、2019年と比較し大きく落ち込みました。今後については、同感染症が収束に向かえば、
          訪日外国人旅行者数は、相応の時間を要しながらも徐々に回復していくものと、本投資法人は考えています。
             ■訪日外国人旅行者数
                   2008年           8,350,835人
                   2009年           6,789,658人

                   2010年           8,611,175人

                   2011年           6,218,752人

                   2012年           8,358,105人

                   2013年           10,363,904人

                   2014年           13,413,467人

                   2015年           19,737,409人

                   2016年           24,039,700人

                   2017年           28,691,073人

                   2018年           31,191,856人

                   2019年           31,882,049人

                   2020年           4,115,828人

                   2021年            245,862人

            (出所)日本政府観光局(JNTO)「訪日外客数の動向」
        ⑦ 投資基準

         本投資法人は、ホテル、旅館及び付帯施設への投資にあたっては、国内外のホテル・旅館等のマーケット環境を
        分析して当該物件の競争力及び将来性を検討するとともに、ポートフォリオ全体の成長性及び収益性と、ポート
        フォリオ全体におけるリスクも勘案の上、投資の可否を総合的に判断します。なお、海外における星野リゾートグ
        ループ関与物件については、投資対象が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長
        等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合
        的に分析し、各国の法制度、会計制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘
        案して、慎重に投資を行います。なお、本投資法人は、かかる判断にあたり、原則として以下に記載の基準で検討
        するものとしますが、海外における星野リゾートグループ関与物件に関する判断については、所在する国・地域で
        の実務を勘案し、以下の基準に必要な修正ができるものとします。
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        (イ) 立地
         立地については、投資対象資産のブランドに適した立地であることを重視するほか、一般社団法人投資信託協
        会の制定する「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」を踏まえ、海外不動産等の所在する国又は地
        域についての不動産法制や司法制度全般の整備の状況、外国為替相場や制度の整備状況、及び資金決済や海外送
        金制度の整備状況等も総合的に考慮した上で、投資対象地域を選定します。具体的には、以下の基準に従うもの
        とします。
                区分                           立地基準
     星野リゾートグループ運営物件                         ホテル、旅館及び付帯施設の対象客層や性質等を踏まえ、旅客
                              数、知名度その他の事情に照らし、安定して運営できると本投
                              資法人が判断した地域に立地することを原則とします。
                              主要ブランド物件については、各主要ブランド物件の競争力及
                              び特徴に鑑み、上記の立地基準を踏まえて、それぞれ、例え
                              ば、以下のような立地に所在する物件に投資します。
                              ・星のや
                                地域独特の文化的なポテンシャルがあると本投資法人が判
                               断した立地に所在する場合
                              ・界
                                全国的に知名度があると本投資法人が判断した温泉地に立
                               地する場合
                              ・星野リゾート リゾナーレ
                                集客が十分に見込めると本投資法人が判断したリゾート又
                               は今後の成長により集客が十分に見込めるリゾートになると
                               本投資法人が判断した地域に立地する場合
     星野リゾートグループ以外運営物件                         ホテル、旅館及び付帯施設の対象客層や性質等を踏まえ、旅客
                              数、知名度その他の事情に照らし、安定して運営できると本投
                              資法人が判断した地域に立地することを原則とします。
     海外における星野リゾートグループ関与物件                    (注)    世界的に観光地としての知名度が高い地域を中心に、当面の間
                              は、米国、ヨーロッパ等の地域を中心とした中長期的に安定し
                              た経済基盤や、人口増加による経済成長が見込める地域のう
                              ち、国内と同様、安定して運営できると本投資法人が判断した
                              地域に立地することを原則とします。
     (注)   海外における星野リゾートグループ関与物件に対する投資比率は、15.0%を上限とします。
        (ロ) 投資金額

         1物件当たりの投資金額(海外における星野リゾートグループ関与物件その他の海外資産の場合には、取得時
        における投資金額の邦貨換算額)が5億円以上であることを原則とします。ただし、その他の事項も含め総合的
        に勘案して投資が適正と判断される場合には、投資金額が1物件当たり5億円未満の物件についても、投資を行
        うことができるものとします。
        (ハ) 取得価格

         不動産等の取得価格については、本資産運用会社による独自の価格評価に基づき、不動産鑑定評価額(海外に
        おける星野リゾートグループ関与物件については、国土交通省の定める「海外投資不動産鑑定評価ガイドライ
        ン」(平成20年1月25日制定。その後の改正を含みます。)に準拠して得られた不動産鑑定評価額)を参考に判
        断します(なお、本資産運用会社の利害関係人等との取引においては、利益相反防止策として、利害関係人等で
        ない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならない旨の自主ルールを設
        けています。かかる利益相反防止策の詳細については、後記「第二部                                投資法人の詳細情報          第3   管理及び運営
        2  利害関係人との取引制限            (2)    利害関係人等取引規程」をご参照ください。)。
        (ニ) 建物構造

         建物構造については、ホテル、旅館及び付帯施設としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設として
        の安全性に問題がないと判断できる物件に投資します。なお、本投資法人は、旅館等として使用する不動産等に
        ついては、建物が周辺自然環境と調和していることや、建物が歴史的建造物であることなどが、旅館等としての
        希少性を高め、集客力や競争力に寄与することがあると考えています。したがって、建物構造については特段の
        限定を設けず、木造を含む全ての種類の建物構造に投資を行うことができるものとします。
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         本投資法人は、必要な強度を有しているかの判断にあたり、当該物件のPML(Probable                                        Maximum    Loss:予想最
        大損害率)(以下「PML」といいます。)                   (注)   を参考にし、当該物件のPMLが20%を超える場合、本投資法人は、
        地震保険の付保を検討します。
         ただし、海外における星野リゾートグループ関与物件については、所在する国・地域における耐震性の法令上
        の基準を遵守しているかどうかを必要な強度を有しているかの判断にあたっての基準とし、PMLは、当該国・地域
        でのホテル、旅館及び付帯施設への投資の実務において参考とすることが一般的である場合にのみ参考とするも
        のとします。
          (注)「PML」とは、当該地域で予想される最大規模の地震(475年に1度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%
            を超える大地震)を対象物件が受けた場合に、被災後の建物を被災前の状態に戻すための工事費が総建替費に占める割合
            (%)を示したものをいいます。以下同じです。
        (ホ) テナント及びオペレーター

           テナント及びオペレーターの選定にあたっては、当該業者の社会的信用力を確認し、運営実績、競争力等に
          ついて評価・分析の上、経済的信用力を有する等当該物件の競争力を維持又は向上できると判断できるテナン
          ト及びオペレーターを選定します。なお、本投資法人がテナントに対して運用資産を賃貸する場合には、テナ
          ントの信用状況等を調査の上、物件特性や当該テナントの信用状況等に応じた適切な担保(敷金及び保証金、
          親会社等の保証を含みます。)を獲得するよう努めるものとします。
        (ヘ) 権利関係

           当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則とし
          ます。具体的には、所有権、賃借権、地上権等権利の形態を確認した上で、共有、区分所有又は借地の場合
          は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等をも考慮の上、運営・管理における制約事項が少ない
          ことを原則とします。
           また、海外における星野リゾートグループ関与物件においては、所在する国・地域における権利関係等の調
          査を行い、かつ当該国・地域での実務を勘案し総合的に判断します。
        (ト) 運営実績

           本投資法人は、原則として、過去の運営実績が無い未稼働のホテル、旅館及び付帯施設(建設予定又は建設
          中のホテル、旅館及び付帯施設を含みます。以下本(ト)において同じです。)への投資は行いません。ただ
          し、未稼働のホテル、旅館及び付帯施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法
          人が取得した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うこ
          とができるものとします。
        (チ) 海外における星野リゾートグループ関与物件への投資における間接投資の利用

           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に際し、所在する国・地方における法
          制度若しくは税制度上の制約又は投資に際するリスクの限定その他の理由により適切と判断した場合には、海
          外における星野リゾートグループ関与物件を所有する海外法人の発行する不動産対応証券、株券、社債券その
          他の有価証券(投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人(以下「海外不動産保有法人」といいま
          す。)の発行済株式を含みます。)の取得を通じて、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資を
          行うことができます。
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        ⑧  デュー・ディリジェンス基準
          本投資法人は、投資するホテル、旅館及び付帯施設を選定するにあたっては、以下に挙げる事業性に関する調
         査項目(調査主要項目一覧表①)について、可能な限り調査し、当該調査結果に基づき、当該物件の生み出す運
         営上のキャッシュ・フローの見込み、賃料収入の予想及びそれらに基づく収益価格等、当該物件の収益性及び安
         定性、並びに投資の採算性について検証します。
          また、かかる事業性に関する調査に加え、投資するホテル、旅館及び付帯施設を選定するにあたっては、土
         地、建物の物理的調査及び法的調査(調査主要項目一覧表②)についても十分に実施し、当該物件の生み出す運
         営上のキャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因の在否の把握等を中心とした、当該物件の投資対
         象としての妥当性を検討します。
          なお、上記調査プロセスにおいては、公正かつ調査能力・経験があると認めた第三者の専門家による不動産鑑
         定評価書、エンジニアリングレポートを取得するほか、必要と判断する場合にはマーケットレポートその他の第
         三者の専門家の報告書等を取得し、これらの内容についても考慮します。
          本投資法人は、投資する海外における星野リゾートグループ関与物件を選定するにあたっては、原則として上
         記に定めるところに準じて調査及び検討を実施しますが、所在する国・地域における権利関係等の調査を行い、
         かつ当該国・地域での実務を勘案するものとします。
          本投資法人は、これらの調査及び検証の結果、当該物件の生み出す運営上のキャッシュ・フローが本投資法人
         の投資対象として妥当と判断される賃料その他の収入を達成するために必要な水準に達している(又は改善の見
         込みがあり当該改善後は必要な水準に達する蓋然性が高い)と判断できるとともに、当該物件の生み出す運営上
         のキャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因がない又はかかる要因はあるものの限定的であり、総
         合的に判断して当該物件の投資対象としての妥当性が認められると判断した物件について投資します。
         調査主要項目一覧表①

           調査         項目                      内容
                            ・ 客室
                              客室数/客室タイプ/客室面積等
               施設・設備
                            ・ レストラン・大浴場・その他施設・機能
                              施設数・施設構成等
                            ・ 地域経済・マーケット全般
                            ・ 立地
               マーケット     (注1)
                              周辺環境/立地・アクセス/周辺施設/
         事業性調査
                              交通インフラ/温泉湯量等
                            ・ 運営主要指標の調査
                            ・ 運営実績に基づく賃料負担力の調査
               運営実績
                              客室稼働率     (注2)   、ADR   (注3)   、RevPAR    (注4)   等
               テナント・
                            ・ テナント・オペレーター調査
               オペレーター      (注5)
                              テナント・オペレーターの信用力/業績/実績等
         (注1)    海外における星野リゾートグループ関与物件については、所在する国・地域におけるカントリーリスク等も考慮して総合的
             に判断します。
         (注2)「客室稼働率」とは、以下の計算式により求められる数値をいいます。以下同じです。
             客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数×100
         (注3)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average                    Daily   Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働し
             た延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
         (注4)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue                                 Per  Available    Room)をいい、一定期間の宿泊
             売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
         (注5)    星野リゾートグループをテナント・オペレーターに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
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         調査主要項目一覧表②
           調査         項目                      内容
                            ・ 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みま
                              す。)(以下「建築基準法」といいます。)や都市計画法(昭
                              和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都
               建物の遵法性              市計画法」といいます。)等の建築関連法令等の遵守状況の確
                              認
                            ・ 既存不適格の有無・程度
                            ・ 建築関連法令、条例、協定等による建築制限等の有無
                            ・ アスベスト、ポリ塩化ビフェニル(PCB)等の有害汚染物質の
                              含有機器及び含有廃棄物の有無
                            ・ 建築基準法、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を
         物理的調査
                              含みます。)(以下「消防法」といいます。)、建築物におけ
          (注1)
               建物の状況
                              る衛生的環境の確保に関する法律(昭和45年法律第20号。その
                              後の改正を含みます。)等の建物管理関連法令に沿った各種定
                              期調査報告実施状況
                            ・ 建物管理状況
                            ・ 緊急修繕必要箇所の有無
               建物の修繕・
                            ・ 長期修繕計画
               資本的支出
                            ・ 過去の修繕状況
               地震リスク・
                            ・ PML値の算出
               耐震性能調査、
                            ・ 土壌調査
               土壌環境汚染調査
                            ・ 境界確認の有無(境界に関する訴訟その他の紛争の有無)
               境界調査            ・ 越境・非越境物の有無
                            ・ 未登記建物の有無
                            ・ 土地及び建物に関する権利関係の確認(完全所有権、地上権、
                              借地権、共有、分有、区分所有等)
          法的調査
               権利関係の確認
                            ・ 権利に付随する各種契約書等(温泉権又は水利権に関するもの
          (注1)
                              を含みます。)の内容
                            ・ テナント関連契約(賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約
                              等)の調査
               テナント・
                            ・ 運営委託関連契約の調査
               オペレーター属性
                            ・ 反社会的勢力の調査           (注2)
         (注1)海外における星野リゾートグループ関与物件に関する調査については、所在する国・地域での実務を勘案し、上記の調査項目
            の一部を行わないことがあります。
         (注2)星野リゾートグループをテナント・オペレーターに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
          木造物件については、売主へのヒアリング調査等を含む過去の修繕状況の確認を行い、必要に応じ、専門家レ

         ポートに基づく建物劣化診断、中長期修繕・更新計画の検討を行います。
          具体的には以下のフローに従って検討を行います。
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        (注1)投資を検討する建物の全部事項証明書を確認し、構造が木造であればステップ2に、それ以外であればステップ5に進みま







            す。
        (注2)専門家レポート、図面(改修図を含みます。)、修繕履歴等を検証して得られた情報に基づき、安全性を検討します。この時
            点で売主による修繕、是正を前提としても安全性の確保が難しいと判断された場合には投資を断念し、それ以外の場合にはス
            テップ3に進みます。
        (注3)目視調査等の非破壊調査においては、以下の事項を確認し、安全性を検討します。
                    建物の土台、躯体(柱及び梁を含みます。)等の構造体を目視にて確認し、図面と整合しているか
             構造躯体
                    を確認します。
             外壁      屋根、外壁等の外部仕上げ材に、目立った亀裂、クラック等が無いか目視にて確認します。
             内部仕上げ      建物内部において目立った亀裂、クラック等が無いか、漏水箇所が無いかを目視にて確認します。
             天井裏      建物内部の点検口より目視にて天井裏の状態を確認します。
              この時点で売主による修繕、是正を前提としても安全性の確保が難しいと判断された場合又は安全性確保に必要な修繕、
              是正を売主が拒んだ場合は投資を断念し、安全性確保に必要な修繕を売主が了承した場合にはステップ4に進み、修繕、
              是正を行わなくても安全性が確保されている場合にはステップ5に進みます。
        (注4)通常のデュー・ディリジェンスに従った検証は、ステップ1からステップ4までの手続と並行して行われることがあります。
        (注5)上記各ステップにおいて、安全性が確認できない場合等安全性の確保が難しいと判断された場合は投資検討を中止し、必要な
            安全性が確保できると判断した木造物件のみを、投資適格と判断します。
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        ⑨ フォワード・コミットメント
          フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・
         物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、
         以下の点に留意することとします。
         ・契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(東京証券
          取引所の定める上場廃止基準を含みます。)
         ・売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能
          性、並びに決済資金の調達方法等
        ⑩ ポートフォリオ運営・管理方針

        (イ) 基本方針
           運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運用
          資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針としてい
          ます。
        (ロ) 賃借人による運営のパフォーマンスのモニタリング

           本投資法人は、賃借人との間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合わせた賃料
          構成とすることを検討します。賃貸借契約において変動賃料を導入する場合、賃借人に対しホテル・旅館の運
          営収支等について一定の報告義務等を課すことが一般的であり、本投資法人においても賃貸借契約の中でかか
          る報告義務を課すことを基本方針とします。これにより、本投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることと
          なる賃借人による運営パフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能
          となります。
        (ハ) 海外における星野リゾートグループ関与物件の運営・管理方針

           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に係る業務の適正な遂行のため、本資
          産運用会社の担当各部において海外における星野リゾートグループ関与物件の投資に関与する担当者を、海外
          不動産等への投資に関する一定の知識を有する者とします。また、海外における星野リゾートグループ関与物
          件への投資を実施するにあたっての海外不動産等に関する法制・税制等や投資対象の候補となる物件に関する
          情報の収集及び調査等に関しては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な
          知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等
          への投資に関する必要な情報を取得するものとします。
           本投資法人は、投資した海外における星野リゾートグループ関与物件の運用に際しては、所在する国・地域
          における時差や言語の違い等にかかわらず、適時適切に必要な情報を取得し、対応・対策その他の適切な管理
          を行うことができるよう、当該海外不動産等のテナント及びオペレーターとの間で緊密な連絡体制を構築しま
          す。
           本投資法人は、現地国・地域におけるテナント及びオペレーターとの業務連絡に際しては、その記録等の適
          切な保管を行うことができるよう、その記録等の保管体制について当該テナント及びオペレーターとの間で適
          切に取り決めます。
           本投資法人は、本投資法人が有する海外における星野リゾートグループ関与物件に係る業務関係の記録を、
          本資産運用会社のアクイジション部、アセットマネジメント1部、アセットマネジメント2部において適切に
          保管します。
        (ニ) 資本的支出

           中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、慎重か
          つ十分な資本的支出を行います。
         a. 本投資法人が行う資本的支出の範囲
          ・資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に渡り競争力を発揮するた
           めに必要な資本的支出
          ・資産価値・競争力の向上を目的とし、客室及び料飲施設に関する単価及び客室稼働率のアップを図るのに必
           要な資本的支出
         b. 資本的支出の原資

           本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却の額の範囲内で対応しますが、必要
          に応じて借入れ等により調達することがあります。
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         c. 資本的支出計画策定プロセス
           毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、賃借人の意見を参考に、費用対効果分析を綿密
          に行って、大規模修繕計画等、資本的支出にかかる方針を策定します。資本的支出の実行においては、可能な
          限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努めま
          す。
        (ホ) 付保方針

         a. 損害保険
           災害や事故等による建物等の損害又は第三者への損害賠償を担保するため、運用資産のうち建物やその付帯
          施設・設備について火災保険、賠償責任保険等必要と判断した保険を付保します。なお、海外における星野リ
          ゾートグループ関与物件についても原則として同様としますが、当該物件が所在する国・地域における特有の
          リスクの調査を行い、かつ当該国・地域での実務を勘案して総合的に判断します。
         b. 地震保険

           PMLが20%を超える建物やその付帯施設・設備及び地震保険の付保を検討するべき特段の事情がある建物や
          その付帯施設・設備につき、災害による影響と損害保険料等を比較検討して地震保険の付保を検討します。
        ⑪ 売却方針

          原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、ニーズの変化、個別物件の状
         況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安
         定に資するものと判断される場合には、適切な時期での売却を検討することがあります。
        ⑫ 年度運用計画

          本投資法人のアセットマネージャーたる役割を担う本資産運用会社は、その業務の1つとして、賃借人のパ
         フォーマンスのモニタリングを行うとともに、本投資法人の資産ポートフォリオの年度運用計画(大規模改装工
         事計画等を含みます。)の策定を行い、計画的な運用資産の運用を行います。
        (イ) 運用資産別のパフォーマンスのモニタリング
           本資産運用会社は、賃借人に対して、月別の売上予測の提供、並びに月次の売上、客室稼働率、ADR及び
          RevPAR等の実績の報告等を原則として求め、各施設のパフォーマンスについて逐次モニタリングするように努
          めます。
        (ロ) 年度運用計画

           本資産運用会社は、本投資法人の資産ポートフォリオ全体について、本投資法人の営業期間毎に、年度運用
          計画を策定し、計画的な運営管理を実施します。年度運用計画は、各営業期間開始時点のポートフォリオ全体
          の運営予算及び運用資産別のパフォーマンスに関する計画より構成され、各営業期間の開始までに投資運用委
          員会及びコンプライアンス委員会による審議及び承認を経た後、取締役会で決定されます。
        (ハ) 年度運用計画の修正、検証

         a. 月次での検証
           本資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体での月次運営実績を検証します。上記(イ)に基づく
          月次レポートのレビューにより、月次運営予算と実績に乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判
          断される場合には、速やかに修正年度運用計画(期中運用計画)を策定します。なお、期中に資産の取得又は
          売却を行った場合も同様とします。
         b. 営業期毎の検証

           本資産運用会社は、運用資産毎及びポートフォリオ全体の運用状況を分析し、それを踏まえて、翌営業期間
          以降の年度運用計画を策定します。
        ⑬ 財務方針

        (イ) 基本方針
           本投資法人は、収益の確保と運用資産の着実な成長に資するため、計画的かつ効率的な財務戦略を立案し、
          中長期にわたり安定的な財務基盤を構築することを目指します。
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        (ロ) エクイティ・ファイナンス
           新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として機動的に行います。その際には、経済
          環境や資本市場の動向、新たな運用資産の取得時期、及び投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資
          口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に十分配慮した上で総合的に判断す
          るものとします。
        (ハ) デット・ファイナンス

           本投資法人は、海外不動産等への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。ま
          た、調達時点のマーケット環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。
         a. 安定性重視の財務方針
           主要金融機関を中心にバランスの取れたバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入
          金の長期固定化と返済期限の分散による、安定性重視の財務方針を採用します。
         b. LTV水準

           LTV(本投資法人の総資産額のうち、投資法人債を含む借入金残高の割合)の水準は財務健全性の確保のた
          め、原則として50%を上限とします。ただし、新たな資産取得等に伴い、一時的に50%を超えることがありま
          す。
         c. アモチゼーション方針

           本投資法人が投資対象とする施設は立地の点から相対的に建物比率が大きくなる傾向があり、営業期間毎に
          減価償却費として計上される金額が実際に必要とされる資本的支出の金額を相当程度上回ることがあります。
          この一部を戦略的なアモチゼーション(借入れの分割返済)に充てることにより、リファイナンスリスクの低
          減、及び支払利息の負担軽減による運用収益の増加を目指すことがあります。
         d. 借入限度及び借入先

           借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとし
          ます。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67
          条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限定されます。また、借入先については候補となる複数の機関
          投資家と交渉の上、固定金利借入れの割合、約定弁済、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、比較し
          て決定します。
         e. 担保設定方針

           資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
         f. 投資法人債

           金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘
          案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
         g. 短期投資法人債

           金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘
          案した上で、短期投資法人債の発行を行うことがあります。
        (ニ) グリーンファイナンス・フレームワーク

         a. グリーンボンドとしての適格性について
           本投資法人はグリーンボンドの発行を含むグリーンファイナンス実施のために国際資本市場協会
          (International        Capital    Market    Association:ICMA)の定める「グリーンボンド原則(Green                            Bond
          Principles)2018年版」、ローンマーケット協会(Loan                          Market    Association:LMA)、アジア太平洋ローン
          マーケット協会(Asia           Pacific    Loan   Market    Association:APLMA)及びローンシンジケーション・トレー
          ディング協会(Loan          Syndication      and  Trading    Association:LSTA)の定める「グリーンローン原則(Green
          Loan   Principles)2020年版」、並びに環境省の定める「グリーンボンドガイドライン2020年版」及び「グ
          リーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン2020年版」に即したグリーンファイナン
          ス・フレームワークを策定しました。
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           当該フレームワークの適格性についてグリーンファイナンス評価機関である株式会社日本格付研究所(以
          下、「JCR」といいます。)より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
          「Green1(F)」の評価を取得しています。
         b. 適格クライテリアについて

         ⅰ. グリーンビルディング及び環境に資する付加的な取組み
            下記(ⅰ)から(ⅳ)までの第三者認証機関の認証(下記(ⅰ)については下記①から⑤までに定める取組みが
           行われていることを要します。)のいずれかを取得済若しくは今後取得予定の物件。なお、(ⅱ)から(ⅳ)ま
           でについて①から⑤までに定める取組みが行われている場合、物件全体をグリーン適格物件とみなすものと
           します。
           (ⅰ)BELS(Building-Housing              Energy-efficiency         Labeling     System/建築物省エネルギー性能表示制度)認
             証における2つ星、かつ当該物件において本投資法人若しくはオペレーターにより以下の取組みが1つ
             以上行われていること
             <環境に資する付加的な取組み>
              ① EIMY(Energy         In  My  Yard)による自然エネルギーの調達(水力発電等)
              ② ①以外の自然エネルギー調達
              ③ 「ゼロ・エミッション活動」による3Rの実施
              ④ プラスチック製品の使用削減
               ・ 個包装ソープからポンプボトルへの切り替え
               ・ 歯ブラシリサイクルの実施
               ・ ペットボトル廃止 等
              ⑤ 自然保護活動
           (ⅱ)BELS認証における3つ星以上
           (ⅲ)LEED(Leadership           in  Energy    and  Environmental       Design)認証におけるSilver以上
           (ⅳ)CASBEE(Comprehensive             Assessment      System    for  Built   Environment      Efficiency/建築環境総合性能評
             価システム)認証におけるB+以上
         ⅱ. 省エネルギー性能

            空調機器の更新、照明器具のLED化、蓄電システムの導入等省エネルギー機器の導入に関する費用(従来
           比10%以上の使用量若しくは排出量の削減効果が見込まれるもの)
         ⅲ. 改修工事

           (ⅰ)保有資産に係る改修工事で、CO2、エネルギー、水等の使用量又は排出量の削減等、環境面において有
             益な改善が可能な工事(従来比、10%以上の使用量若しくは排出量の削減効果が見込まれるもの)
           (ⅱ)環境認証の取得、再取得、又は1段階以上の改善を目的とした工事
         ⅳ. 再生可能エネルギー

            再生可能エネルギー発電設備の取得又は設置
         c. プロジェクトの評価及び選定プロセス

           グリーンファイナンスの資金調達の使途となる適格クライテリアに適合するプロジェクトについては、チー
          フ・サステナビリティ・オフィサーによって選定され、本資産運用会社の代表取締役社長、投資運用本部長、
          財務管理本部長、企画管理部長、コンプライアンス・オフィサー、並びにチーフ・サステナビリティ・オフィ
          サーで構成されるESG委員会で評価・審議された後、取締役会にて決定され、役員会で報告されます。
         d. 調達資金の管理

           グリーンファイナンスにより調達した資金は、口座に入金された後、遅滞なく適格クライテリアの取得資金
          に充当若しくは適格クライテリアの取得に要した借入金のリファイナンスに充当します。
           調達資金の充当が決定されるまでの間は、調達資金は現金又は現金同等物にて管理します。全額充当後にお
          いても、評価対象の債券等が償還するまでに資金使途の対象となる資産が売却又は毀損などにより、資金使途
          の対象から外れる場合、一時的に発生する未充当資金はポートフォリオ管理にて管理します。
           ポートフォリオ管理とは、決算期毎にグリーンファイナンス残高の合計額が、グリーン適格負債上限額(適
          格クライテリアを満たす資産合計額×LTV+上記「b.適格クライテリアについて」のⅱ.からⅳ.までに記載の
          適格クライテリアに充当した金額の合計額)を超えないことを確認する管理方法です。
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         e. レポーティング
           ⅰ. 資金充当状況に関するレポーティング
             本投資法人は、本書の日付現在、以下の内容を、決算期毎に本投資法人のウェブサイト上にて、該当
            するもののみ開示する方針です。
             ・ グリーンファイナンスによる調達時点で未充当資金がある場合、充当計画
             ・ 資金使途の対象となる資産を償還・返済期間までに売却した場合にはポートフォリオ管理にて残
               高管理をしている旨、またグリーンファイナンス残高及びグリーン適格負債上限額
           ⅱ. 環境改善効果に関するレポーティング

             本投資法人は、本書の日付現在、以下の内容を本投資法人のウェブサイト上にて、該当するもののみ
            年次で開示する方針です。
             ・ 取得資産の環境認証数・種類
             ・ (改修工事を対象とした場合)改修前と改修後のエネルギー使用量/水使用量
             ・ (再生可能エネルギーを対象とした場合)投資対象となる発電設備の年間発電量・CO2削減量(推
               定値)
             ・ EIMY(Energy         In  My  Yard)による年間発電量(水力発電等)
             ・ EIMY以外での自然エネルギー調達量
             ・ 生ゴミの堆肥化継続(2011年より)
             ・ プラスチック容器の削減量
              (ⅰ)シャンプー、コンディショナー、ボディソープのポンプボトル化継続(2019年より)
              (ⅱ)ペットボトルミネラルウォーターの段階的切り替え
             ・ リサイクル対象となった歯ブラシの本数
             ・ 自然保護活動の概要
        ⑭ 情報開示方針

        (イ) 本投資法人は、資産運用にあたり、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示すること
          に努めます。
        (ロ) 投資家に開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。

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      (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
          本投資法人は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、不動産、不動産の賃借権、
         地上権、又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権、又は海外不動産保有法人の発行済株式(当該発行済株
         式(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除きます。)の総数に投信法施行規則第221条に規定する率
         を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限ります。)(以下「不動産等資産」といいます。)を主た
         る投資対象として、運用資産の運用を行うものとします(規約第28条第1項及び第30条第1項)。
        (イ) 本投資法人は、不動産等資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます(規約第30条第2
           項)。
         a. 信託財産を不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の
           受益権
         b. 当事者の一方が相手方の行う不動産等資産又は前記a.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がそ
           の出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うこ
           とを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
         c. 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の
           信託の受益権
         d. 外国の法令に基づき又は外国の法令に準拠して組成された不動産等資産又は前記a.からc.に掲げる資産
         e. 投信法第194条第2項に規定する場合において、海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該
           不動産に係る金銭債権等である法人(外国金融商品市場に上場されているもの及び外国において開設されて
           いる店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きます。)が発行する株式又は出資(ただし、不
           動産等資産に該当するものを除きます。)
         f. 不動産対応証券(資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるものをいい
           ます。)
          ⅰ. 優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下
            「資産流動化法」といいます。)に定めるものをいいます。)
          ⅱ. 受益証券(投信法に定めるものをいいます。)
          ⅲ. 投資証券(投信法に定めるものをいいます。)
          ⅳ. 特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定めるものをいいます。)(不動産等資産又は前記a.若しく
            はc.に掲げる資産に該当するもの及び同d.に掲げる資産のうち、不動産等資産又は前記a.若しくはc.に掲
            げる資産に投資するものを除きます。)
          ⅴ. 外国の法令に準拠して組成された前記ⅰ.又はⅳ.に掲げる資産と同様の性質を有する資産
        (ロ) 本投資法人は、不動産等及び前記(イ)に記載する資産(以下、併せて「不動産関連資産」と総称しま

           す。)のほか、次に掲げる特定資産に投資します(規約第29条第1項及び第30条第3項)。
         a. 預金
         b. コール・ローン
         c. 金銭債権(ただし、前記a.及びb.に掲げる資産を除きます。)
         d. 国債証券
         e. 地方債証券
         f. 特別の法律により法人の発行する債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
         g. 資産流動化法に定める特定社債券
         h. 社債券(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         i. 株券(外国の法令に準拠した法人に係るものを含みますが、株券を発行する法人が不動産関連資産を実質的
           に保有している場合、又は本投資法人が不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連して取得する場合に
           限ります。ただし、不動産等資産に該当するもの及び前記(イ)e.に掲げる資産を除きます。)
         j. 公社債投資信託の受益証券(投信法に定める証券投資信託の受益証券のうち、前記d.、e.若しくはh.又は後
           記l.若しくはm.に掲げる資産等への投資として運用することを目的としたものをいいます。)
         k. 投信法に定める投資法人債券
         l. コマーシャル・ペーパー
         m. 外国法人が発行する譲渡性預金証書
         n. 信託財産を前記(イ)e.又は前記a.からm.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とした金
           銭の信託の受益権(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         o. デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令に定めるものをいいます。)
         p. 再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令に定めるものをいいます。)
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        (ハ) 本投資法人は、不動産等資産及び前記(イ)及び(ロ)に定める特定資産のほか、不動産関連資産への投
           資に付随して取得する次に掲げる資産に投資します(規約第30条第4項)。
         a. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に定める商標権又はその専用使用権若しくは
           通常使用権
         b. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)に定める温泉の源泉を利用する権利、観光施
           設財団抵当法(昭和43年法律第91号。その後の改正を含みます。)に定める温泉を利用する権利及び慣習法
           上の権利として認められる温泉権又は温泉利用権、並びに当該温泉に関する設備等
         c. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定割
           当量その他これに類似するもの、又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
         d. 不動産等に付随する器具備品等の民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」
           といいます。)上の動産(前記(ロ)p.に掲げる資産を除きます。)
         e. 著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に定める著作権等
         f. 民法上の組合の出資持分(ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資することにより設立され、そ
           の賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限ります。)
         g. 地役権(外国の法令に準拠したものを含みます。)
         h. 資産流動化法に定める特定出資
         i. 会社法に定める合同会社の社員たる地位
         j. 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号。その後の改正を含みます。)に定める
           一般社団法人の基金拠出者の地位(基金返還請求権を含みます。)
         k. 信託財産として前記a.からj.までに掲げる資産を信託する信託の受益権
         l. 各種保険契約に係る権利
         m. 外国の法令に準拠して組成された、前記f.及びh.からk.までに掲げる資産と同様の性質を有する資産
         n. その他、金融商品取引所等の規則上取得可能なものであり、本投資法人の保有に係る不動産関連資産の運用
           に必要又は有益なもの
        (ニ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され

           ていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、不動産等資産及び前記(イ)から(ハ)
           までを適用するものとします(規約第30条第5項)。
        ② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

        (イ) 投資基準については、前記「(1)                   投資方針 ⑦       投資基準」をご参照ください。
        (ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合は特に設けません。なお、投資基準については、前記「(1)                                                   投

           資方針 ⑦      投資基準」をご参照ください。
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      (3)【分配方針】
         本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第37条)。
        ① 利益の分配(規約第37条第1項)
        (イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち利益の金額は、投信法第136条第1項に規定する利益とします。
        (ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法第67条の15に規定される配当可能利益の額(以下「配当可能利益
          の額」といいます。)の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合に
          は変更後の金額とします。以下、本(3)において同じです。)を超えるものとして、本投資法人が定める金
          額とします。
           なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分
          配準備積立金、並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を積み立て、又は留保その他の
          処理を行うことができます。ただし、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上
          の所得が発生しない場合はこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
        ② 利益を超えた金銭の分配(規約第37条第2項)

          本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合、又は本投
         資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等
         (一般社団法人投資信託協会の定める規則を含みます。)に定める金額を限度として、本投資法人が決定した金
         額を、利益を超えた金銭として分配することができます。
        ③ 分配金の分配方法(規約第37条第3項)

          分配は、金銭により分配するものとし、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録
         投資口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に、対応する投資口の口数に応じて分配します。
        ④ 分配金請求権の除斥期間(規約第37条第4項)

          本投資法人は、規約第37条に基づく金銭の分配が受領されずに、その支払開始の日から満3年を経過したとき
         は、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
        ⑤ 一般社団法人投資信託協会規則(規約第37条第5項)

          本投資法人は、上記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協会の定める規則
         等に従うものとします。
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      (4)【投資制限】
        ① 規約に基づく投資制限
          規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
        (イ) 投資制限(規約第31条)
         a. 有価証券及び金銭債権に係る制限
           前記「(2)      投資対象 ①       投資対象とする資産の種類 (ロ)」に掲げる有価証券及び金銭債権等(前記同
          「h.」及び同「i.」に記載するものを除きます。)は、積極的に投資を行うものではなく、安全性及び換金性
          又は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
         b. デリバティブ取引に係る制限
           前記「(2)      投資対象 ①       投資対象とする資産の種類 (ロ) o.」に掲げるデリバティブ取引に係る権利
          は、本投資法人に係る収益又は負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすること
          を目的とした運用に限るものとします。
        (ロ) 組入資産の貸付け(規約第32条)

         a. 本投資法人は、運用資産に属する全ての不動産(本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付
          けとなる不動産を含みます。以下本(ロ)において同じです。)について、中長期的な安定収益の確保を目的と
          して、第三者との間で、(i)賃貸借契約を締結して賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。以下本(ロ)に
          おいて同じです。)を行うこと、又は(ii)運営委託契約を締結して委託を行うことを原則とします。ただし、
          本投資法人の有する信託の受益権に係る信託財産である不動産については、(i)当該信託の受託者に第三者と
          の間で賃貸借契約を締結させ、賃貸を行うこと、又は(ii)本投資法人が当該不動産を当該信託の受託者から借
          り受け、第三者との間で、運営委託契約を締結して委託を行うことを原則とします。
         b. 本投資法人は、前項の不動産の賃貸又は運営委託その他不動産等の投資又は運用に際して、敷金、保証金、
          預託金等その他これらに類する金銭を受入れ又は差入れることがあり、それらの金銭を受入れた場合には、本
          投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに基づき運用します。
         c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産以外の不動産関連資産の裏付けとな
          る不動産を含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
         d. 本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。
        (ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額等(規約第38条)

         a. 借入れの目的
           借入れ及び投資法人債の発行により調達した金銭の使途は、資産の取得、費用の支払、修繕費若しくは分配
          金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金・保証金、預託金、並びに借入金及び投資法
          人債の債務の返済を含みます。)等とします。
         b. 借入金及び投資法人債発行の限度額
           借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものと
          します。
         c. 担保の提供
           上記a.に基づき借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、運用資産を担保として提供するこ
          とができます。
        ② その他の投資制限

        (イ) 有価証券の引受け及び信用取引
           本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
        (ロ) 集中投資

           集中投資について制限はありません。なお、ポートフォリオの構築方針については、前記「(1)                                            投資方
          針 ③    ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
        (ハ) 他のファンドへの投資

           他のファンドへの投資について制限はありません。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因
         以下には、本投資法人の投資口(以下、本「3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。)又は
        本投資法人が発行する投資法人債(以下、本「3 投資リスク」の項において「本投資法人債」といいます。)へ
        の投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証
        券又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存
        在します。本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める
        方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本
        投資証券又は本投資法人債の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資
        主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪
        化による分配金の減少が生じる可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は
        本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書
        の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
        ① 本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク
        (イ)本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
        (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク
        (ハ)金銭の分配に関するリスク
        (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク
        (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
        (ヘ)投資法人債の償還・利払いに関するリスク
        (ト)投資法人債の価格の変動に関するリスク
        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
        (イ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
        (ロ)不動産を取得又は処分できないリスク
        (ハ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
        (ニ)投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク
        (ホ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク
        (ヘ)シングルテナント物件に関するリスク
        (ト)少数の物件に収入が依存していることによるリスク
        (チ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ)星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
        (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
        (ハ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
        (ニ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
        (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
        (ヘ)敷金及び保証金に関するリスク
        ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
        (イ)不動産の欠陥や境界に関するリスク
        (ロ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク
        (ハ)賃貸借契約に関するリスク
        (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
        (ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
        (ヘ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (ト)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
        (チ)法令の制定・変更に関するリスク
        (リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
        (ヌ)マスターリース会社に関するリスク
        (ル)転貸に関するリスク
        (ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        (ワ)共有物件に関するリスク
        (カ)区分所有建物等に関するリスク
        (ヨ)借地物件に関するリスク
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        (タ)借家物件に関するリスク
        (レ)開発物件に関するリスク
        (ソ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
        (ツ)有害物質に関するリスク
        (ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
        (ナ)底地物件に関するリスク
        ⑤ 優先株式等への投資に関するリスク
        (イ)優先株式への投資の仕組みに関するリスク
        (ロ)優先株式の流動性に関するリスク
        ⑥ 海外不動産等への投資に関するリスク
        (イ)海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
        (ロ)外国法人税額を負担することに関するリスク
        (ハ)海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
        (ニ)外国為替についての会計処理に関するリスク
        (ホ)海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
        ⑦ メザニンローン債権への投資に関するリスク
        (イ)メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
        (ロ)メザニンローン債権の流動性に関するリスク
        ⑧ 税制に関するリスク
        (イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
        (ロ)過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク
        (ハ)税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
        (ニ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (ホ)同族会社に該当するリスク
        (へ)借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
        (ト)投資口を保有する投資主数に関するリスク
        (チ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
        (リ)一般的な税制の変更に関するリスク
        (ヌ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
        ⑨ その他
        (イ)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
        (ロ)減損会計の適用に関するリスク
        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (ニ)オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
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        ① 本投資証券又は本投資法人債の商品性に関するリスク
        (イ)本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
           本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投
          資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます。
           本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出
          た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市
          況、戦争やテロといった社会情勢その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若
          しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告
          や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
           本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があ
          り、その結果、損失を被る可能性があります。
        (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク

           本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減
          少、本投資法人の保有資産における優先株式やメザニンローン債権等の不動産等又は不動産対応証券に該当し
          ない資産の増加による基準値の超過その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される上場不動
          産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
           本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がな
          いため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲
          渡自体が事実上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。
        (ハ)金銭の分配に関するリスク

           本投資法人は前記「2 投資方針 (3)                   分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
          配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。
          本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産(本「(1)                                          リスク要因」の
          項において、以下「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う
          除却損等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
        (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク

           本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼
          働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が
          減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります(なお、これら不動産に係る賃料収入に関
          するリスクについては、後記「④                不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ)賃貸借契約に関するリス
          ク」をご参照ください。)。
           一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
          用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
          キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
           このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性が
          あり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市
          場価格が下落することがあります。
           なお、本書において開示されている保有資産における過去の運営実績は、保有資産のテナント等から取得し
          た情報(会計監査等の手続は経ていません。)をそのまま記載したものを含んでおり、また、本投資法人が採
          用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産に
          おける今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能
          性もあります。
        (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

           本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する
          投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該営業
          期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかっ
          た場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
           更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける
          可能性があります。
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        (ヘ)投資法人債の償還・利払いに関するリスク
           本投資法人の信用状況の悪化その他の理由により本投資法人債について元本や利払いが滞ること、あるいは
          支払不能が生じるリスクがあります。
        (ト)投資法人債の価格の変動に関するリスク

           本投資法人債は金融商品取引所に上場されておらず、相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法
          人の信用力や本投資法人債の諸条件に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資法人債の譲渡自体
          が事実上不可能となる場合があり、損失を被る可能性があります。本投資法人債の市場価格は、投資家の需給
          により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて
          変動するため、本投資法人債を投資家が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、その結果、投資
          家が損失を被る可能性があります。
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        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
        (イ)スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
           本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています(ス
          ポンサーサポート契約については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係
          人との取引制限 (3)           利害関係者との取引状況等 ④               スポンサーサポート契約の概要」をご参照くださ
          い。)。しかし、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優
          先的売買交渉権等を与えるものにすぎず、星野リゾートは、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望
          する価格で売却する義務を負っているわけではありません。
           すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適
          切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
           したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポー
          トフォリオを構築できない可能性があります。
        (ロ)不動産を取得又は処分できないリスク

           不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時期
          に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不
          動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採
          算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不
          動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、
          時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
           不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、ホテル、旅館及び付帯施設は、オフィス
          等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手及び買い手ともに限定される傾向
          があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
           以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構
          築できない可能性があり、また、ポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
        (ハ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

           投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用力、
          金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加発
          行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得でき
          なかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
           また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
          人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態
          に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられ
          たり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性が
          あり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及
          ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求めら
          れ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人の本書の日付現在の借入
          金については、財務制限条項を設けており、かかる財務制限条項には、本投資法人のLTV等の財務指標に関す
          る数値が一定の数値を超過した場合の、現金その他の一定資産の留保義務、期限の利益喪失等に関する条件、
          投資主への分配の制約等が含まれるほか、本資産運用会社の唯一の株主である星野リゾートの親会社である株
          式会社星野リゾートホールディングスの財務指標に関する数値が一定期間一定の水準を下回った場合、現金そ
          の他の一定資産の留保義務等の制約が含まれます。
           本投資法人の保有資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された保有資産の売却を希望した
          としても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で
          売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他
          の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して追加して担保を設定することを要求され
          る可能性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されているなどの理由で担保に供する
          適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額
          が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、
          本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投
          資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人
          の希望どおりの借入等を行えない可能性もあります。
           また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発行時の
          市場動向、並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右され
          ます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場
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          合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等
          に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ニ)投資対象をホテル、旅館及び付帯施設に特化していることによるリスク

          a. 本投資法人の収益がホテル・旅館業界等の収益に依存していることのリスク
            本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象としています。
            したがって、本投資法人の業績は、ホテル・旅館業界の全体的な傾向に大きく依存しています。場合に
           よっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新
           せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影
           響を受けることがあります。
            また、本投資法人が、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際に、固定賃料部分と変動賃料部分を組み
           合わせた賃料構成とした場合又は変動賃料を主体とする場合、テナントの売上減少又は利益の減少等が、賃
           料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
            なお、本投資法人が、ある施設について、賃貸借契約でなく、運営委託契約を締結して運営受託者に運営
           を委託する場合にも、上記とほぼ同様のリスクがあります。
            ホテル・旅館業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける可能性があり
           ます。
           ・国内外の景気及び経済状況の悪化、並びに災害、悪天候、伝染病の流行、戦争やテロといった社会情勢等
            による消費者行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少や運営収支の悪化
           ・政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、旅行者数の減少
           ・旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
           ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
           ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
           ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供
            の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客力の低下
           ・類似するコンセプトのホテル及び旅館との競合による集客力の低下
           ・旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
           ・機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
           ・提供する飲食物による食中毒などの事故の発生
           ・従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
           ・自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
           ・旅館業法(昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。)及びこれに相当する所在国・地域の法令
            等に基づく営業許可その他許認可の取消し
            また、ホテル・旅館業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末年始や大型連
           休などには収益が大きくなりますが、例えば、「リゾナーレ八ヶ岳」では冬の時期に収益が相対的に減少し
           たり、「星のや軽井沢」では夏の時期に収益が相対的に増加するなど、物件ごとに個別事情もあります。
            したがって、本投資法人の収益は4月末日で終了する営業期間と10月末日で終了する営業期間で異なるこ
           とがあります。なお、保有資産に関する本書の日付現在有効な賃貸借契約においては、変動賃料は原則とし
           て12か月分の売上高又は利益を基準売上又は基準利益とする仕組みとなっており、当該資産の業績や収益の
           季節的要因による変動が賃料に反映されない仕組みとなっています。変動賃料の算定方法についての詳細
           は、後記「5 運用状況 (2)               投資資産 ③       その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不動産等の概要」
           をご参照ください。
          b. 既存テナント等が退去した場合に関するリスク
            ホテル・旅館業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、
           権利等をテナント又はオペレーターが有している場合もあり、また、運営に当たり高度な知識が要求される
           ことから、賃貸借契約又は運営委託契約が解除され又は更新されずに既存テナント又は既存オペレーターが
           退去した場合、代替するテナント又はオペレーターとなりうる者が少ないために、代替テナントが入居する
           か、又は新たな運営委託契約の締結後運営受託者が運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼
           働率が大きく低下すること、代替するテナント又はオペレーター確保のために賃料や受託手数料水準を下げ
           ざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約や運営委
           託契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
           す。本投資法人は既存テナント又は既存オペレーターが退去した場合に代替するテナント又はオペレーター
           となりうる者と事前にバックアップオペレーター契約を締結して既存テナント又は既存オペレーターの退去
           に備えることがありますが、その場合でも、必ずしも相手方がテナント又はオペレーターとなる契約上の義
           務を負うわけではなく、既存テナント又は既存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を
           避けることができるとは限りません。
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            更に、既存オペレーターへの運営委託の終了によってオペレーターが交代するものとしていても、円滑な
           交代ができず、又は交代に伴って多額の費用が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能
           性があります。
          c. FF&Eの定期更新に関するリスク
            ホテル、旅館及び付帯施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E                              (注)   の定期的な更新投資及び単なる更
           新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資産アイテム毎に、本投資法
           人とテナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約又は運
           営委託契約において規定されることが想定されます。かかる取決めにより、本投資法人がその多くを所有
           し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を
           及ぼす可能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあ
           り、この間オペレーターは収益をあげることができません。特に、本投資法人が現時点で継続的に投資を行
           うことが望ましいと考えている主要ブランドでは、前記「2 投資方針 (1)                                     投資方針 ③       ポートフォリ
           オ構築方針 (イ)投資対象資産」に記載のコンセプトを有しており、かかるコンセプトの実現のため、施
           設の閉鎖を伴うような大規模なFF&Eの修繕及び更新が想定されます。そのために、賃料等の減少の形で本投
           資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの初期投資、修繕、更新等がホテル、
           旅館及び付帯施設の売上又は利益増につながらず、期待どおりの効果が得られない場合、本投資法人の収益
           等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (注) FF&Eは、Furniture、Fixture               & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、並びに厨房機器等、ホテル運営に必
              要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
          d. オペレーターの業態の偏りに関するリスク
            ホテル、旅館及び付帯施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大きく変更す
           ることが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益力が減退するときには業
           務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす
           可能性があります。
          e. ホテル、旅館及び付帯施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
            前記「2 投資方針 (1)             投資方針 ⑦       投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、ホテル、旅館及び
           付帯施設としての目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断できる場
           合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。なお、本投資法人が当期末現在保有
           する資産の建物構造については、後記「5                     運用状況 (2)         投資資産 ③       その他投資資産の主要なも
           の (ワ)個別不動産等の概要」をご参照ください。また、築年が古い建築物、都市部のような手厚い災害
           対策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。こ
           のような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④                                  不動産及び信託の受益権に関する
           リスク (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照ください。本投資法人は、現地
           で建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修
           繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針
           ですが、このような特殊な不動産特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能に
           なった場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が
           生じる可能性があります。
        (ホ)少数のテナント及びオペレーターに依存していることによるリスク

           本書の日付現在、本投資法人の保有資産のうち、「星のや」、「星野リゾート リゾナーレ」、「界」、
          「OMO7旭川」、「西表島ホテル」、「BEB5軽井沢」、「ANAクラウンプラザ3物件」、「ハイアットリージェ
          ンシー大阪」、「ザ・ビー4物件」、「ホテル・アンドルームス大阪本町」、「ソルヴィータホテル那覇」及
          び「グランドハイアット福岡」を星野リゾートグループへ賃貸しています。また、本書の日付現在、本投資法
          人の保有資産のうち、「星のや」、「星野リゾート リゾナーレ」、「界」、「OMO7旭川」、「西表島ホテ
          ル」及び「BEB5軽井沢」は星野リゾートグループが、「ANAクラウンプラザ3物件」はIHG・ANA・ホテルズ
          が、「ハイアットリージェンシー大阪」及び「グランドハイアット福岡」はハイアットがそれぞれ運営し、星
          野リゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ、ハイアットの順で、取得価格ベースで上位3位を占めています。
          この結果、本投資法人の収入は、星野リゾートグループ、IHG・ANA・ホテルズ及びハイアットに大きく依存し
          ています。これらの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下して変動賃料の額(設定されている場
          合)が減少したり、財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延したり、中途解約その他の理由により物
          件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人は、保
          有資産に関して星野リゾートグループと締結している賃貸借契約において、いずれも取得後10年間、賃貸人の
          同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる
          中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを
          必ずしも回避又は低減できるとは限りません。なお、星野リゾートグループの財政状態及び経営成績の状況に
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          ついては前記「2 投資方針 (1)                 投資方針 ⑤       星野リゾートグループの概要 (イ)星野リゾートグルー
          プの事業規模とブランディング戦略 a.                   事業規模の拡大」をご参照ください。
        (ヘ)シングルテナント物件に関するリスク

           本投資法人の保有資産の全ては、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件で
          す。
           本投資法人は、保有資産に関して締結している、本書の日付現在有効な賃貸借契約の一部において、取得後
          一定の期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設けているため、これらの定めを設け
          ている物件については、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去
          した場合、個々のホテル、旅館及び付帯施設は個性が強い物件であることが多いことから、代替テナントとな
          りうる者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
           その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得
          なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。なお、運営受託者と運営委託契約を
          締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。本投資法人が当期末現在保有する資産に関して締
          結されている賃貸借契約の詳細については、後記「5                          運用状況 (2)         投資資産 ③       その他投資資産の主
          要なもの (ワ)個別不動産等の概要」をご参照ください。
        (ト)少数の物件に収入が依存していることによるリスク

           本投資法人のポートフォリオは、本書の日付現在、66物件により構成されていますが、このうち、「ANAク
          ラウンプラザ3物件」が占める割合が大きいため、収入が「ANAクラウンプラザ3物件」からの賃料収入に大
          きく依存しています。したがって、「ANAクラウンプラザ3物件」が何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化
          し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナント又はオペレーターである株
          式会社ホライズン・ホテルズ又はIHG・ANA・ホテルズの財政状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナン
          トが中途解約等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本
          投資法人は、「ANAクラウンプラザ3物件」に関して締結している、現時点で有効な賃貸借契約において、い
          ずれも取得後10年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定す
          べく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を制限すること
          はできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
        (チ)運用資産の立地の地域的な偏在に関するリスク

           本投資法人は、運用資産について、ブランドに適した立地であることを重視するほか、一般社団法人投資信
          託協会の制定する「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」を踏まえ、海外不動産等の所在する国
          又は地域についての不動産法制や司法制度全般の整備の状況、外国為替相場や制度の整備状況、及び資金決済
          や海外送金制度の整備状況等も総合的に考慮した上で、投資対象地域を選定することとしていますが、今後の
          運用次第では、本投資法人の運用資産の立地に地域的な偏在が生じる可能性があります。その場合、当該地域
          における地震その他の災害や、当該地域における情勢の悪化などの当該地域に特有の事由により、本投資法人
          の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。
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        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ)星野リゾートグループへの依存、利益相反に関するリスク
           星野リゾートは、本書の日付現在、本資産運用会社の完全親会社です。また、本投資法人及び本資産運用会
          社は、星野リゾートとスポンサーサポート契約及び星野リゾートグループが有する商標の使用許諾に関する覚
          書を締結しています(スポンサーサポート契約については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理
          及び運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係者との取引状況等 ④                                      スポンサーサポート契約の
          概要」をご参照ください。)。また、本投資法人は、星野リゾートグループが独自のノウハウを有し、ポート
          フォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には星野リゾート
          グループをオペレーターに選定します。このように、星野リゾートグループをオペレーターとすることによ
          り、本投資法人はその運用資産の運営に際し星野リゾートグループの名称及びロゴ等を使用します。更には、
          本投資法人は、海外不動産等については、海外における星野リゾートグループ関与物件のみに投資をすること
          としています。
           すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、星野リゾートグループと密接な関係を有しており、本投資法
          人による安定した収益の確保と成長性に対する星野リゾートグループの影響は極めて高いということができま
          す。
           したがって、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートグループとの間で、本書の日付現在における関
          係と同様の関係を維持できなくなった場合、星野リゾートグループの事業方針の変更等により星野リゾートグ
          ループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、
          ブランド力等が低下した場合、又は星野リゾートグループの業績若しくは財政状態が悪化した場合等には、本
          投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
           また、星野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等は株式会社星野リゾートホール
          ディングスの代表取締役である星野佳路氏その他の星野リゾートグループの人材に大きく依存しています。し
          たがって、当該人材の能力が著しく低下した場合又は星野リゾートグループが当該人材を失った場合等は、星
          野リゾートグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等が低下し、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性
          があります。
           更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、星野リゾートグループとの間で取引
          を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているものの、星野リ
          ゾートグループの利益を図るために、本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能
          性もあり、その場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
           加えて、本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートとの間で締結している契約は、星野リゾートグルー
          プが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。星野リゾートグループは、ホテ
          ル、旅館及び付帯施設に関わる取得、開発、保有・運営、再生、リーシング、星野リゾートグループ以外の第
          三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・マネジメント業務又はホテル運営業務(賃貸借の形態に
          よるものも含みます。)の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行っ
          ています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と星野リゾートグループとが、特定の資産の取得、賃
          貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定で
          きません。
           上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、星野リゾートグループからの物件取得に際
          しての取得価格その他の購入条件、星野リゾートグループが所有する土地の借地に関する条件、オペレーター
          である星野リゾートグループに対する賃貸又は運営委託に関する条件、星野リゾートグループに対する瑕疵担
          保責任や契約不適合の責任等の責任の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用者
          の誘致、プロパティ・マネジメント業務の遂行などがあげられます。
           これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又は投資法人債権者に損害が
          発生する可能性があります。
        (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決
          定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、そ
          れぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウ
          に依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも
          維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員、並びに本投資法人の関
          係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又
          は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
           また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者と
          しての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、利益相反状
          況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の
          存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
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           このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは不動産信託受益権に関する信託受託者から委託を受け
          る業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上の
          た めにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業
          務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠
          その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及
          ぼす可能性があります。
        (ハ)本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

           本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人材が
          失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
        (ニ)本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

           規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要です
          が、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方
          針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのた
          め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
           また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総
          会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に
          変更される可能性があります。
           一方で、星野リゾートグループの経営戦略の変更その他の運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の
          運用方針、運用形態等を変更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響をも
          たらす可能性があります。
        (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

           本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
          す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生
          法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性がありま
          す。
           本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投
          信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資証券の上
          場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
           本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の残
          余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。しかしながら、本投資法人
          の保有資産の価値が下落している場合には、投資法人債権者は元本又は利息の支払を予定どおりに受けられな
          い可能性があり、また、投資主は、借入れを弁済し又は投資法人債を償還した後の残余財産が全く残らないか
          又は出資総額を下回ることにより、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があり
          ます。
        (ヘ)敷金及び保証金に関するリスク

           本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部
          として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定より
          も賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必
          要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、不動産を信託する信託の受益権を取得した場
          合に、その信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が
          敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可
          能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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        ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
          本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2)                            投資対象 ①       投資対象とする資産の種類」に記
         載のとおり、不動産等資産です。当期末現在、本投資法人は、後記「5 運用状況 (2)                                          投資資産 ③       その他
         投資資産の主要なもの (ワ)個別不動産等の概要」に記載する不動産及び不動産信託受益権を運用資産として
         います。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動
         産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがっ
         て、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産
         についても、ほぼ同様にあてはまります。
          なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
         有のリスク」をご参照ください。
          また、本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件に投資を行うことを想定しており、かかる
         投資は、海外の不動産及び当該海外の不動産を信託する信託の受益権への投資として行われることがあります。
          かかる海外の不動産等への投資に係るリスクについては、後記「⑥                                海外不動産等への投資に関するリスク」
         をご参照ください。
        (イ)不動産の欠陥や境界に関するリスク
           第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデータの転用その他の不適
          切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には権利、土地の地盤及び地質、並びに建物の杭
          や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥等(隠れたもの及び免震装置、制振装置を含む建物の素材の強
          度・機能等の不具合や基準への不適合、法令上の規制違反の状態等を含みます。)が存在している可能性があ
          ります。
           本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、専門業者から建物状況評価報告書を取得
          するなどの物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を
          経た不動産についても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める
          安全性や構造耐力等を有するとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正で
          あったか否かを事後的に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由か
          ら困難が伴います。したがって、かかる欠陥等が本投資法人の取得後に判明する可能性もあります。本投資法
          人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任や契約不適合
          の責任等の責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とす
          る損害賠償責任や瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び
          責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になっているために実効
          性がない場合もあります。
           これらの場合には、当該欠陥等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために必要
          となる当該欠陥等の補修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不
          動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるをえなくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に
          損害を与える可能性があります。
           また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあり
          ます。更に、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況と一致していない場合もあります。加えて、
          権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあ
          ります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任を
          追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
           更に、本投資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、都市部に立地することが多い他の
          種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合や、景勝地に存在すること等により公道への接続が
          限定されている場合が多いという特殊性があり、保有資産の一部においても、隣地との境界が確定しておら
          ず、また、「星のや京都」については、公道と繋がる道路が細いこと等から、主要な交通手段は、船となって
          おり、公道への接続が限定されています。本投資法人は、このような境界が確定していない物件や公道への接
          続が限定されている物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することがあります
          が、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土
          地が隣地所有者の所有に属するものとされたり、公道への接続手段が失われ又はより限定されることにより運
          営に悪影響が生じることなどにより、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
        (ロ)不動産の売却に伴う責任に関するリスク

           本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の
          改正を含みます。)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされるため、同
          法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責
          任や契約不適合の責任等の責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、
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          本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざ
          るを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等に
          より制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、
          本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
           更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解されて
          おり、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得てい
          ない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又
          は義務等を負う場合があり得ます。
        (ハ)賃貸借契約に関するリスク

          a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
           り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に
           係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
           約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
           かる条項の効力が否定される可能性があります。
            以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
           は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          b. 賃料不払に関するリスク
            賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法(平成14年
           法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいます。)上の更生手続その他の倒
           産手続(以下、併せて「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払
           が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況に
           なった場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          c. 賃料改定に係るリスク
            テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
           について、定期的に見直しを行うこととされています。
            したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
           れた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
           ます。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
           は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
          d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
            建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みま
           す。)(以下「借地借家法」といいます。)第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
           除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られ
           る賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可
           能性があります。
          e. 変動賃料に関するリスク
            保有資産について本投資法人とテナントの間で締結されている賃貸借契約において、固定賃料と売上高若
           しくは利益に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成又はかかる変動賃料が主体となった賃料構成が採
           用されることがありますが、売上高又は利益に連動した変動賃料の支払を受ける場合には、売上高の減少又
           は利益の減少等が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は
           投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につい
           て、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合がありえます。その結果、本来支払われるべき
           金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に
           損害を与える可能性があります。
        (ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

           火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下
          「災害等」といいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性がありま
          す。
           このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復したり、不動産に不可欠な電気、水道等のインフ
          ラ設備が停止したりするため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当
          該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。特に、本投資
          法人の主たる投資対象である、ホテル、旅館及び付帯施設は、災害等の被害を受ける可能性が高い場所に立地
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          することも多く、また、特に旅館の多くは木造であり、築年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとす
          る災害等の影響を受ける可能性が高いという、他の種類の不動産にはない特殊性があります。不動産の個別事
          情 により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約
          で填補されない災害等が発生した場合、又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により
          行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債
          権者に損害を与える可能性があります。なお、現ポートフォリオについては、全ての保有資産において火災保
          険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りません。更に、災害等により
          建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に
          必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動
          産をホテル、旅館及び付帯施設として利用することができなくなる可能性もあります。
        (ホ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

           運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発
          生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上
          無過失責任を負うことがあるところ、ホテル、旅館及び付帯施設においては、アスレチックやプールといった
          レジャー用施設を土地の工作物として併設しているものがあるため、ホテル、旅館及び付帯施設においては、
          土地の工作物により第三者、特に利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に高いといえま
          す。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない場合、
          前記「(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人の収益等は悪影響を受け
          る可能性があります。
           また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額
          の費用を要する可能性があります。なお、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料
          収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
           前記「(ニ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本投
          資法人の主たる投資対象であるホテル、旅館及び付帯施設は、その特殊性から、他の種類の不動産に比べて高
          いものと考えられます。また、人を宿泊させるという特質から、第三者、特に宿泊客の生命、身体又は財産等
          を侵害する危険性も想定されます。
        (ヘ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

           建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理
          等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建築中
          のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存
          不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行
          の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と
          同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。特に、建築から年月
          が経過している歴史的建造物については、建築時の法令と現行の法令の規定が大きく異なる可能性があり、こ
          の場合、適用される建蔽率、容積率、高さ制限、用途の制限等の制限の内容も大きく異なることから、現状と
          同規模の建物を建築できない可能性や、そもそも建物を再建築できない可能性が一般的に大きいと考えられま
          す(なお、「星のや京都」は、建物の一部分が建築基準法が制定された1950年以前に建築された歴史的建造物
          です。)。
           更に、建築から年月が経過していることなどの理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われ
          ている不動産については、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができ
          ず、結果として当該不動産をホテル、旅館及び付帯施設として利用することができなくなる可能性もありま
          す。保有資産のうち、一部の物件について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に
          関する確認済証及び検査済証がありません。また、保有資産のうち、「星のや京都」、「界                                           玉造」、「界       伊
          東」、「界      箱根」、「界       加賀」及び「ザ・ビー三軒茶屋」の構造図がありません(ただし、「界                                  玉造」、
          「界   伊東」、「界       加賀」及び「ザ・ビー三軒茶屋」については、新築時                         (注)   の構造図に限ります。)。な
          お、詳細については、後記「5               運用状況 (2)投資資産 ③               その他投資資産の主要なもの (ワ)個別不
          動産等の概要」をご参照ください。
           (注)「界     加賀」の「新築」とは、1967年3月に竣工した工事をいいます。
           また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性が
          あります。例えば、都市計画法及び地方公共団体の条例による風致地区内、古都における歴史的風土の保存に
          関する特別措置法(昭和41年法律第1号。その後の改正を含みます。)(以下「古都保存法」といいます。)
          における歴史的風土保存区域内、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)(以下
          「文化財保護法」といいます。)に基づいて指定された史跡及び名勝内、並びに自然公園法(昭和32年法律第
          161号。その後の改正を含みます。)(以下「自然公園法」といいます。)による特別地域内における建築等
          や現状変更を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の規制、河川法(昭和39年法律第167号。その後の改
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          正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築を行うに当たり行政庁の許可が必要となる等の制
          限、文化財保護法に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配
          慮 設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成
          7年法律第123号。その後の改正を含みます。)(以下「耐震改修促進法」といいます。)に基づく不動産の
          耐震診断及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます(その制限や課される義務
          の内容は様々です。)。また、これらの規制により、運用資産である不動産に関する情報が開示又は公表され
          ることもあります。これらの規制が適用される場合、当該不動産の修繕、改築、増築その他の現状変更のほ
          か、処分及び建替え等に際して、それらの行為が行政法規上禁止され不可能となったり、禁止されない場合で
          も事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じたり、開示又は公表に起
          因して運用資産のホテル、旅館及び付帯施設としての集客や売上に悪影響を生じる可能性があります。
           更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象
          部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当
          該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
        (ト)水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

           本投資法人は、不動産の中でも、ホテル、旅館及び付帯施設を主たる投資対象としていますが、これらの不
          動産においては、厨房施設、入浴施設等の水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正を含みま
          す。)(以下「水質汚濁防止法」といいます。)に規定される特定施設が設置されていることが良くあり、そ
          のため、本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定
          施設が設置されている場合があります。
           水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場合
          には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を
          命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は
          地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を含
          む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、都道府県知
          事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害物質に該当する物質を含む水の地下への浸透が
          あったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりそ
          の被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがあります。
           これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、かかる有害物質が含ま
          れた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出又は地下への浸透をし
          た者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法
          人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
           これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があり
          ます。
        (チ)法令の制定・変更に関するリスク

           土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
          す。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につ
          き大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
           また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性
          があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追
          加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、
          再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令
          若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
        (リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク

           本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義がある
          者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消される(詐害行為
          取消)可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場
          合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
           また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(本(リ)において、以下「買主」といいま
          す。)から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主間
          の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合に
          は、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。本投
          資法人が運用資産の一部を取得することを想定している星野リゾートグループは、倒産状態にある売主から不
          動産を購入し運営する場合が多いことから、本投資法人にとって、このリスクは特に留意すべきものと考えら
          れます。
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           本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実
          務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスク
          を 完全に排除することは困難です。
           更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、
          当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財
          産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
        (ヌ)マスターリース会社に関するリスク

           本投資法人は、マスターレッシー(転貸人)が本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した
          上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
           マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスター
          レッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債
          権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性が
          あります。
        (ル)転貸に関するリスク

           賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不
          動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
          か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収
          益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
          上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されてい
          る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等
          の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

           テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及
          ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属
          性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
        (ワ)共有物件に関するリスク

           運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で
          所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
           まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価格に従い、その過半数
          で行うものとされているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及
          び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の
          割合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行
          使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
           更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
          条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者の
          意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
           この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しま
          せん。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合に
          は、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産
          手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、民
          事再生法第48条、会社更生法第60条)。
           他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体に
          ついて当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられてい
          ます。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵
          当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に
          応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
           共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間
          で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共
          有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
           不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると
          一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
           また、共有不動産について、一部の共有者が他の共有者全員からその持分を賃借し、当該共有不動産を一体
          として使用収益する場合がありますが、かかる賃貸借の有効性や借地借家法により保護されるかは必ずしも明
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          らかではなく、また、当該権利の第三者対抗要件も明らかではありません。本投資法人は、共有不動産の取得
          に当たりかかる賃貸借を行う場合がありますが、本投資法人がかかる賃貸借を行った場合において、かかる賃
          貸 借の有効性が否定され、又は第三者対抗要件の具備が認められない場合には、その賃借権を他の共有者又は
          他の共有者からの譲受人に対して対抗できず、共有不動産を一体として使用収益する権限を失い、これにより
          不利益を受ける可能性があります。
           共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却によ
          り多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (カ)区分所有建物等に関するリスク

           区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)(以
          下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部
          分及び建物の敷地部分から構成されます。また、区分所有法に定める団地については、単独所有又は区分所有
          の対象となる建物(団地建物)と共有となる土地及び附属施設から構成されます(以下、区分所有建物と団地
          建物を併せて「区分所有建物等」といいます。)。区分所有建物等の場合には、区分所有法上、法定の管理方
          法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。区分所有建物について建替
          え決議等をする場合には原則として集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、
          その有する専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要とされること(区分所有法
          第62条)、団地建物について建替え決議等をする場合には原則として集会において議決権の各4分の3以上の
          多数の建替え決議が必要とされること(区分所有法第69条)等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と
          異なり管理方法に制限があります。
           区分所有建物の専有部分又は団地建物(単独所有の場合)の処分は自由に行うことができますが、区分所有
          者間で優先的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
           区分所有建物等と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
           区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
           区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地
          利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権の登記
          がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
          ます(区分所有法第23条)。また、区分所有建物等の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷
          地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地
          利用権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように区分所有建物
          の専有部分又は団地建物とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有
          者又は団地建物所有者が出現する可能性があります。
           また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三
          者に移転された場合に、区分所有者等が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があ
          ります。
           このような区分所有建物等と敷地の関係を反映して、区分所有建物等の場合には、取得及び売却により多く
          の時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
        (ヨ)借地物件に関するリスク

           借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有
          のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅
          し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
          合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅
          してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法第13
          条、借地法第4条第2項)を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりませ
          ん。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人
          の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本
          投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
           また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
          土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性があります。この場合、借地権について適用のある法
          令に従い第三者対抗要件(借地権の登記又は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所
          有していることが該当します。)が具備されていないとき又は第三者対抗要件を具備しているものの所有権の
          移転の原因が借地権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の借地権に優先する権利であるときは、本投資法
          人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特
          に、ホテル、旅館及び付帯施設の敷地は、庭園等を含んでいることから建物の規模に比較して相当程度広いこ
          とがあり、この場合、ホテル、旅館及び付帯施設の建物が存在する範囲が敷地の一部に限られているため、本
          投資法人がホテル、旅館及び付帯施設の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体に
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          ついて第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があります。「界                                       川治」において本投資法
          人が有する借地権については、第三者対抗要件が具備されていません。また、「星のや軽井沢」、「星のや富
          士」、   「リゾナーレ八ヶ岳」、「界              玉造」及び「ハイアットリージェンシー大阪」において本投資法人が有
          する借地権については、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されているとは認められない可能性があ
          ります。更に、「星のや沖縄」において本投資法人が取得した借地権及び転借地権の一部については、第三者
          対抗要件が具備されていません。
           更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となり
          ます。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、
          原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者へ
          の承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承
          諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められて
          いるものではありません。)。
           加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又
          は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保
          設定や保証はなされないのが通例です。
           その他、地方自治法(昭和22年法律第67号、その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいま
          す。)に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団
          体において公用又は公共用に供するため必要が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できる
          とされていますが(地方自治法第238条の5第4項)、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産
          を貸し付ける場合にも適用されるものとされています(地方自治法第294条第1項、第238条の5第4項)。し
          たがって、地方公共団体や財産区から土地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がな
          い場合であっても解除されることがあり、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能
          性があります。
           借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
          のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
          可能性があります。
        (タ)借家物件に関するリスク

           本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借
          させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
          で、テナントへ転貸することがあります。
           この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額
          又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ヨ)借地物件に関するリスク」の場合と同じです。
           加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの
          理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了すると
          されているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
        (レ)開発物件に関するリスク

           本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約を
          締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異な
          り、許認可手続に予定以上の時間を要することや、工事等が計画どおりに進まないこと等様々な事由により、
          開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。ま
          た、本投資法人が開発段階の物件に投資する場合には、当該開発が遅延、変更又は中止され、あるいは、開発
          に伴う費用が想定を超えて増加(いわゆるコストオーバーラン)することにより、開発物件からの収益等を得
          られる時期が当初の予定よりも大幅に遅延したり、開発の収益性が大幅に悪化したり、又はそもそも開発が頓
          挫し、開発物件からの収益等が全く得られなくなる可能性もあります。この結果、開発物件からの収益等が本
          投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全
          く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能
          性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
        (ソ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

           本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コ
          ミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務
          不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動
          産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少な
          くありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間
          があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、
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          売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を
          受ける可能性があります。
        (ツ)有害物質に関するリスク

           本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合にお
          いて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され
          ている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の
          入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
          かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
          がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理
          者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
          て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、
          人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必
          要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
           この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費
          用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
           また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
          スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やPCBが
          保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去する
          ために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合
          には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者
          が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が
          発生する可能性があります。
           将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
          壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質に関連する会計
          基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。
           更に、保有物件のうち、東北地方及び関東地方に所在する物件の一部は、平成二十三年三月十一日に発生し
          た東北地方太平洋沖地震に伴う原子力発電所の事故により放出された放射性物質による環境の汚染への対処に
          関する特別措置法(平成23年8月30日法律第110号。その後の改正を含みます。)に基づき「汚染状況重点調
          査地域」に指定されている市町村に立地し、また、その中でも、一部の物件については、「除染実施計画対象
          区域」に含まれ、「除染実施区域」に指定されています。本投資法人の運用資産は、観光目的での利用が見込
          まれるホテル、旅館及び付帯施設であるため、これらの資産を中心に、福島第一原子力発電所事故により放出
          された放射性物質による環境の汚染に対する風評被害等の影響により、利用客が減少し、又はその他の理由に
          より本投資法人の収益に影響を及ぼす可能性があります。
        (ネ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

           本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
           信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者の
          ためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、本投
          資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同
          じリスクを負担することになります。
           信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更
          に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権については受益証券発行信託の受益
          証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲
          渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
           信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する
          法律(平成18年法律第109号)による改正前のもの)及び信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含み
          ます。)上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託
          財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要が
          あり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっ
          ていることを第三者に対抗できない可能性があります。
           また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である
          不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
          人が不測の損害を被る可能性があります。
           更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥等につき、当初委託者が信託財
          産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、
          かかる瑕疵担保責任や契約不適合の責任等の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測
          の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        (ナ)底地物件に関するリスク
           本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがありま
          す。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来によ
          り当然に消滅し(ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定の要件を充足する必
          要があるため、かかる要件が充足されなかった場合(かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。)に
          は、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性があります。)、普通借地権の場合には期限到来
          時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が
          消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13
          条、借地法第4条)。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する
          価格以下である保証はありません。
           また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾が必
          要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前に一定範囲
          での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題
          がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権
          者に損害を与える可能性があります。
           更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲
          を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又
          は、借地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入
          が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        ⑤ 優先株式等への投資に関するリスク
           本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由により、不動産等を所有
          する法人(以下、本⑤において「発行会社」といいます。)の発行する普通株式、優先株式(剰余金の配当又
          は残余財産の分配(以下「剰余金の配当等」といいます。)を他の株式に先んじて受け取ることができる株式
          をいいます。以下同じです。)、社債券その他の有価証券の取得を通じて当該不動産等への投資を行うことが
          あります。かかる投資を行う場合には、発行会社は、不動産等を所有することに伴う前記「④                                            不動産及び信
          託の受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、発行会社の発行する有価証券
          に投資する者は、発行会社からの剰余金の配当等、利息の支払その他の金銭的な利益を享受する地位にあるこ
          とから、本投資法人が当該有価証券を取得した場合、本投資法人は、発行会社を介して、その有価証券の保有
          者として損害を被るおそれがあります。
           その他にも、本投資法人は、発行会社への投資を発行会社の発行する優先株式により行う場合には、以下の
          ような優先株式特有のリスクを負担することとなります。
        (イ)優先株式への投資の仕組みに関するリスク
           優先株式においては、剰余金の配当等を他の株式に先んじて受け取ることができる旨が定められています
          が、剰余金の配当等は、発行会社にその原資があるときにしか行われないため、発行会社が所有する不動産等
          に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、剰余金の配当等の額が減少し、その
          結果、本投資法人が発行会社に投資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。
           また、優先株式においては、剰余金の配当等を優先して受領できる反面、他の株式には認められる議決権そ
          の他の権利の全部又は一部が認められないことがあり、また、議決権その他の権利が認められる場合であって
          も、本投資法人以外の支配株主が存在する場合もあります。これらの事由により、発行会社の運営等について
          本投資法人の意向を反映させることができない可能性があり、その結果、発行会社が本投資法人の希望しない
          時期に希望しない価格で不動産等を売却する可能性もあり、その結果、本投資法人が発行会社から当該不動産
          等を取得する機会を喪失する可能性もあります。
           更に、優先株式においては、発行会社が、所定の金額を支払うことにより、当該優先株式を取得することが
          できる旨の定めが設けられることがあり、かかる定めが設けられた場合、本投資法人が意図しない時期に優先
          株式の処分を強制されることとなる可能性があります。加えて、発行会社が優先株式を含む複数の種類の株式
          を発行する場合、株主間の権利の調整を目的として、各株主の権利の行使について互いの承諾を必要とした
          り、他の株主の保有する株式を優先的に買い取る権利や、買い取る義務等の特殊な権利及び義務(その内容は
          様々です。)が株主及び発行会社の間で合意されることがあり、その結果、本投資法人がその意図に従って権
          利を行使できず、また、想定外の義務を負担する可能性もあります。
           以上のような事由により、優先株式への投資は本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人
          債権者に損害を与える可能性があります。
        (ロ)優先株式の流動性に関するリスク

           優先株式については、譲渡が禁止され又は譲渡に当たり発行会社の承諾が必要とされる等譲渡が制限されて
          いることがあり、また、確立された流通市場も存在しないことから、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を
          意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
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        ⑥ 海外不動産等への投資に関するリスク
        (イ)海外不動産等の取得、並びに管理及び運用等に関するリスク
           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資を行う方針を運用ガイドラインで定め
          ているため、将来的に、海外不動産等を取得する可能性があります。
           本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件への投資に係る業務の適正な遂行のため、本資
          産運用会社の担当各部において海外における星野リゾートグループ関与物件の投資に関与する担当者を、海外
          不動産等への投資に関する一定の知識を有する者とし、また、海外における星野リゾートグループ関与物件へ
          の投資を実施するにあたっての海外不動産等に関する法制・税制等や投資対象の候補となる物件に関する情報
          の収集及び調査等に関しては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な知見
          を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等への
          投資に関する必要な情報を取得するものとしていますが、本書の日付現在、本資産運用会社には海外不動産等
          の取得、並びに管理及び運用の実績はなく、その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの
          相違等により、本投資法人が保有し、又は将来投資する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上で
          予期せぬ問題に直面し、取得を実行できず、又は取得を行ったとしても、取得した海外不動産等の管理上の問
          題を抱える可能性があります。
           また、取得した海外不動産等の運用及び管理については、当該海外不動産等が所在する国又は地域の政治制
          度、法制度、税制度、会計制度、経済成長その他の経済的事情及びこれらに関連する要素に大きく左右され、
          影響を受ける可能性があります。例えば、当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関は、
          規制、政策その他許認可の付与に関し新たな手続を課し又は既存の規制の解釈変更を行う可能性があり、これ
          により、本投資法人がかかる規制や政策を確実に遵守するために、更なる支出及び対策を余儀なくされる可能
          性があります。また、取得した海外不動産等の運用及び管理上必要な許認可の取得又は更新その他の行政処分
          が遅延する可能性もあり、この結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。更に、将来行わ
          れる日本国又は当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関の政策が、当該海外不動産等が
          所在する国又は地域の経済状況に著しい影響を及ぼす可能性もあります。加えて、当該海外不動産等が所在す
          る国において、紛争や政変、内乱等が生じ、当該海外不動産等の価値が低下し、又はその処分が困難となる等
          想定外の不利益を被る可能性もあります。
           また、その他にも、海外不動産等の投資にあたっては、日本国外に所在する海外不動産等への投資に対する
          日本国又は当該海外不動産等が所在する国又は地域の政府当局や行政機関の統制、外国為替及び送金にかかる
          規制(特に、日本国外の海外不動産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することの制限)等の規制に
          より投資ができず、又は投資した際に得られた収益の日本国内への移動が不可能若しくは困難になるといった
          可能性があり、これらにより本投資法人に悪影響が生じるリスクがあります。更に、当該海外不動産等から得
          られる収益及び当該海外不動産等に関して生じる費用は、通常当該海外不動産等が所在する国の通貨(外貨)
          によって生じますが、日本円と当該外貨の交換相場である為替相場は、一般的に外国為替市場によって時々
          刻々変動するものであるため、為替相場の変動の影響により予期せぬ損益が生じ、結果、本投資法人に悪影響
          が生じるリスクがあります。加えて、日本と海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法
          人の当該国での事業が制限又は禁止される可能性があるほか、当該国に所在する海外不動産等の価値が低下
          し、又はその処分が困難となる等想定外の不利益を被る可能性もあります。かかるリスクは、いずれも国際的
          要因に伴う一般的なリスクですが、本投資法人がこれらのリスクを適切に管理できない場合、当該リスクが、
          本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ロ)外国法人税額を負担することに関するリスク

           本投資法人が海外不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する場合、投資先である現地において法
          人税等を負担する可能性があります。また、本投資法人が海外不動産保有法人をとおして海外不動産等へ投資
          する場合、現地の法令に基づき、海外不動産保有法人において不動産の賃貸収益や売却益に対して法人税等が
          課税される可能性があります。この場合、本投資法人は海外不動産保有法人から課税後の配当(又は利子)を
          受け取ることになりますが、海外不動産保有法人所在国の税制等により、当該配当(又は利子)に源泉税が課
          される可能性があります。本投資法人が現地で負担した法人税等及び配当(又は利子)に課された源泉税(以
          下「外国法人税」といいます。)は、一般に、租税特別措置法の規定に基づき、投資法人が投資家へ支払う配
          当等の額に係る源泉所得税の額から控除(以下「外国税額の控除」といいます。)することが認められていま
          すが、控除できる外国法人税額は当該源泉所得税の額が限度とされていますので、負担した外国法人税額のう
          ち、外国税額の控除の規定により控除することができない金額が発生した場合には、投資主への分配金の額等
          がその分減少する可能性があります。
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        (ハ)海外不動産等の保有に係る会計上・税務上の取扱いの相違に関するリスク
           海外不動産等の保有に伴い計上される資産の区分、収益・費用の認識方法及び発生する外貨建取引の換算等
          に係る会計処理と税務上の取扱いの差異等により、過大な税負担が発生した場合には、配当等の額の損金算入
          要件(後記「⑧        税制に関するリスク(イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的
          なリスク」に定義します。)を満たすことが困難となる可能性があります。なお、2015年4月1日以降開始事
          業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加
          額を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
        (ニ)外国為替についての会計処理に関するリスク

           本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があります。そのような取引では
          外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場の変動は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可
          能性があります。外国通貨に対して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引
          の円換算額が目減りし、本投資法人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
           また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、
          財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資
          法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ホ)海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク

           海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。減損会計の適用に関す
          るリスクについては後記「⑨              その他(ロ)減損会計の適用に関するリスク」に記載のとおりです。なお、外
          国為替相場の変動が減損会計の適用により生ずる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
        ⑦ メザニンローン債権への投資に関するリスク

          本投資法人は、不動産等への投資に際し、投資に際するリスクの限定その他の理由により、不動産等を所有す
         る法人(以下、本⑦において「借入会社」といいます。)に対するメザニンローン債権の取得を通じて当該不動
         産等への投資を行うことがあります。かかる投資を行う場合には、借入会社は、不動産等を所有することに伴う
         前記「④     不動産及び信託の受益権に関するリスク」に記載のリスクを直接負担することになりますが、借入会
         社に対するメザニンローン債権に投資する者は、借入会社からの元利金の支払を享受する地位にあることから、
         本投資法人が当該メザニンローン債権を取得した場合、本投資法人は、借入会社を介して、そのメザニンローン
         債権の保有者としてメザニンローン債権の元利金の一部又は全部の支払を受けられない等の損害を被るおそれが
         あります。
          その他にも、本投資法人は、借入会社に対するメザニンローン債権への投資を行う場合には、以下のようなメ
         ザニンローン債権のリスクを負担することとなります。
        (イ)メザニンローン債権への投資の仕組みに関するリスク
           メザニンローン債権は、一般に、借入会社に対する貸付けに当たり、裏付けとなる不動産等及びそこから生
          じる収益のみを引当てとするノンリコースローンの形式がとられることが多く、そのため、裏付けとなる不動
          産等の価格が下落し、当該不動産等を売却してもその手取金が借入会社が支払義務を負うシニアローン債権及
          びメザニンローン債権の元本及び利息全額、並びにその他の費用等の支払額に満たないような場合には、メザ
          ニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない可能性があります。
           また、一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される一方で、その返済順
          位はシニアローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。
           更に、メザニンローン債権については、シニアローン債権の元利金の優先的な弁済その他シニアローン債権
          者の権利を確保することを目的として、一定の事由が発生した場合にメザニンローン債権の利息の支払を繰り
          延べる旨の条項や、シニアローン債権者の意向に反して債務者の期限の利益を喪失させることができない旨の
          条項が設けられる等、通常の貸付債権の条件とは異なる不利益な条項が設けられる場合があり、かかる不利益
          な条項の存在ゆえに、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が適時に返済されず、貸付人として
          の権利行使における重大な制約となる可能性があります。
           以上のような事由により、メザニンローン債権への投資は本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
          は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
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        (ロ)メザニンローン債権の流動性に関するリスク
           メザニンローン債権は、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価証券と比べて流動性
          が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡が困難となる可能性があり、また、譲渡
          が行われる場合であっても、本投資法人が適切と考える価格よりも低い価格での譲渡を余儀なくされる可能性
          があります。
        ⑧ 税制に関するリスク

        (イ)配当等の額の損金算入に関する課税の特例の適用に関する一般的なリスク
           税法上、一定の要件(以下「配当等の額の損金算入要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、
          投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、後記「4 手数料等及び税金 (5)課税上の取扱い」
          に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、配当等の額の損
          金算入要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不
          足、法律の改正、その他の要因により配当等の額の損金算入要件を満たすことができない可能性があります。
          本投資法人が、配当等の額の損金算入要件を満たすことができなかった場合、配当等の額を損金算入すること
          ができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
          す。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金 (5)                                   課税上の取扱い ②          本投資法人
          の税務 (イ)配当等の額の損金算入要件」をご参照ください。
        (ロ)過大な税負担等の発生により支払配当要件が満たされないリスク

           配当等の額の損金算入要件のうち、配当可能額の90%超の金銭の分配を行うべきとする要件(以下「支払配
          当要件」といいます。)においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行
          うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な税負担が発生した場合
          には、会計上の税引後の利益を基礎とする分配可能金額が税引前の利益の90%以下となること等により、前記
          支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。このような会計処理と税務上の取扱いの差異は、
          資産除去債務の計上、固定資産の償却方法、引当金の計上等により発生する可能性があります。なお、2015年
          4月1日以後に開始する事業年度については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一
          時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料等及び税金 (5)                               課税上の取扱い」をご参照ください。)
          を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
        (ハ)税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

           本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について税
          務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配額等に
          悪影響を及ぼす可能性があります。
        (ニ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産
          (不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託
          の受益権をいいます。)の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用すること(規約第29
          条第5項)としています。本投資法人は、本書の日付現在において、前記内容の投資方針を規約に定めること
          その他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の登録免許税及び不動産取
          得税の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を
          満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽
          減措置の適用を受けることができない可能性があります。
        (ホ)同族会社に該当するリスク

           配当等の額の損金算入要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの
          (投資法人の投資主の一人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総口数若しく
          は議決権の総数の100分の50を超える数を有する場合における当該投資法人をいいます。)に該当していない
          こととする要件については、本投資証券が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、結果
          として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、配当等の額を損金算入することができなくなること
          により本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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        (ヘ)借入金に係る配当等の額の損金算入要件に関するリスク
           配当等の額の損金算入要件のひとつに、借入れを行う場合には租税特別措置法に規定する機関投資家(以
          下、本「⑧      税制に関するリスク」において「機関投資家」といいます。)のみから行うことという要件があ
          ります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
          合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金等の全部若しくは
          一部が賃借人からの借入金に該当すると解釈された場合においては、配当等の額の損金算入要件を満たせない
          ことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
          あります。
        (ト)投資口を保有する投資主数に関するリスク

           配当等の額の損金算入要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有
          されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主に
          よる投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主に保有さ
          れる(機関投資家のみに保有される場合を除きます。)こととなる場合においては、配当等の額の損金算入要
          件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減
          少する可能性があります。
        (チ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

           本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
          限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資産の
          処分により配当原資を確保する必要があります。しかしながら、配当等の額の損金算入要件に基づく借入先の
          制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当等の額が租税特別措置法施行令
          に規定する配当可能利益の額の90%超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入でき
          なくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があ
          ります。
        (リ)一般的な税制の変更に関するリスク

           不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる
          税制に関する解釈が変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
          可能性があります。また、投資口に関する税制が変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の
          額が減少する可能性があります。
        (ヌ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

           本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了しな
          い可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が発生
          した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
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        ⑨ その他
        (イ)不動産の鑑定評価等に伴うリスク
           本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を不
          動産鑑定士等に依頼し、不動産鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不
          動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正
          な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、
          評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑
          定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありま
          せん。
           また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物状
          況調査評価書及び地震リスク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得すること
          がありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書、並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の
          報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を
          行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事
          の抽出及びそれらに要する概算費用、並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による損失リ
          スク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥等が存在しないことを保証又は約束するものでは
          ありません。
           更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害
          の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復
          旧費用が必要となる可能性があります。
           加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等又はオ
          ペレーターのサービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状況等に関するマーケットレポートを取得す
          ることがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合は不動産等に関するマーケットレポー
          トを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統
          計情報及び想定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関す
          る分析等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどま
          り、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向、オペレーターの提
          供するサービスの水準及び内容、並びに設備及び稼働状況等と一致するとは限りません。同じ物件について調
          査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料
          水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等の内容が異
          なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を
          保証又は約束するものではなく、また、当該報告書の記載内容や分析(オペレーターの能力、業績、財務状
          態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析を含みます。)が正確である保証はありません。更に、本投資
          法人の投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設は、一般的に施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び
          想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である可能性があります。また、ホテル、旅館及び付
          帯施設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動
          向を適切に予想することが困難である可能性があります。更に、オペレーターの提供するサービスの水準及び
          内容、並びに設備及び稼働状況等は、繁閑期で大きく異なる可能性があります。したがって、他の不動産等に
          比べ、ホテル、旅館及び付帯施設については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情報及び想
          定賃料水準、並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等が概
          括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自体が不可能となる可能性があ
          ります。
        (ロ)減損会計の適用に関するリスク

           固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議
          会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 
          平成15年10月31日))が、適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産につい
          て、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を
          反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運
          用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり
          ます。
           なお、2015年4月1日以降開始事業年度からは、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であって
          も、一時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料等及び税金 (5)                                   課税上の取扱い」をご参照くださ
          い。)を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
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        (ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
           本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資
          法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動産等
          に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得ら
          れる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の
          損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制限されてい
          ること、及び確立された流通市場が存在しないことから、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図して
          も、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
        (ニ)オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

           本書に記載されている、保有資産の過去の実績を含む運営実績は、各オペレーターが収集し作成した情報を
          そのまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれがあ
          ります。また、これらの情報は、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限りま
          せん。したがって、これらの情報は、当該資産における今後の売上高その他の運営実績と必ずしも一致するも
          のではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあり、本投資法人の今後の運用実績を保証するものでは
          ありません。
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      (2)投資リスクに対する管理体制
          本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこ
         のようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
          しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リス
         ク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
        ① 本投資法人の体制
          本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。
         本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務
         執行状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告
         が行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職
         務執行状況、並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以
         上行うこととされています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名
         の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき
         様々な見地から監督を行っています。
        ② 本資産運用会社の体制

          本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
         います。
        (イ)運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
           本資産運用会社は、規約の投資方針等の基本方針を実現するため、規約等に沿って運用ガイドラインを策
          定し、投資方針、利害関係者との取引ルール、投資物件の取得及び売却、並びに投資物件の運営管理に係る
          基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
          リスクの管理に努めます。
           また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
          大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
          財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
          勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアン
          ス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めています。なお、
          リスクの状況については、コンプライアンス・オフィサーが、少なくとも半期ごとに1度又は必要な場合は
          随時、モニタリングの上、評価及び分析し、その結果につきコンプライアンス委員会及び取締役会に報告す
          ることとされており、リスク管理体制の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統
          括する内部監査及び外部機関による監査等により検証を行うものとしています(かかる内部監査による検証
          の詳細については、後記「(ロ)               内部監査による検証」をご参照ください。)。
        (ロ)内部監査による検証

           コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を担当し、全部署に対して原則として1年に1回以上の割合
          で定期の内部監査を実施するほか、コンプライアンス・オフィサーの判断により、臨時の内部監査を実施す
          ることができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものとしま
          す。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、一般
          社団法人投資信託協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われ
          ているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情
          報の管理を含む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査、並びにその他必要な事項の内部監査
          等を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサーは、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結
          果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、これを代表取締役社長及び取締役会に提出するとともに、内部監
          査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を代表取締役社長及び取締役会
          に報告します。コンプライアンス・オフィサーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計
          画及び改善状況が十分であると判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を代表取締役
          社長及び取締役会に報告します。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改
          善勧告又は改善指示を受けた部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示
          を行うことができます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を確認す
          るためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができま
          す。
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        (ハ)利害関係人等取引規程
           後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関
          係人等取引規程」をご参照ください。
        (ニ)内部者取引等管理規程

           本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
          引等の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等又はその同居する親族は、
          本投資法人の投資口及び投資法人債を売買等してはならないものとされており(ただし、別に定める星野リ
          ゾート・リート投資法人投資口累積投資制度による本投資法人の投資口の買付けを除きます。)、本資産運
          用会社の役職員等でなくなった後も1年間は、当該規程に従わなければならないものとされています。
        (ホ)フォワード・コミットメント等

           フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
          フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
          す。
           このため、契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影
          響等(東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。)、並びに売買契約締結から物件引渡しまでの期
          間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性、並びに決済資金の調達方法等に
          留意することとしています。
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     4【手数料等及び税金】
      (1)【申込手数料】
         該当事項はありません。
      (2)【買戻し手数料】

         本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第5条第1項)、該当事項はありませ
        ん。
         ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしてい
        ます(規約第5条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
      (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬(規約第19条)
          本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
        (イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、毎
          月、当月分を当月末日までに当該執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        (ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、毎

          月、当月分を当月末日までに当該監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第39条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」)

          本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬1、運用報酬2、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬
         から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
        (イ) 運用報酬1
           本投資法人が保有する総資産の当期平均残高                    (注)   に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率
          (ただし、上限を年率0.7%とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
          (注) 当期平均残高とは、各営業期間の前決算期及び当該決算期の各時点の総資産金額の平均値とします。
        (ロ) 運用報酬2

           本投資法人の各営業期間の当該決算期における運用報酬2控除前分配可能金額                                    (注1)   を当該決算期における
          発行済投資口の総口数(ただし、本投資法人が当該決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する
          場合、当該決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいうものとしま
          す。)で除した金額(以下「運用報酬2控除前1口当たり分配金」といいます。)に各営業期間におけるNOI
          (Net   Operating     Income)    (注2)   と本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を年率
          0.00015%とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
          (注1) 運用報酬2控除前分配可能金額とは、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って算出される税
              引前当期純利益の金額(ただし、運用報酬2及び控除対象外消費税等控除前の金額とします。)をいいます。なお、繰越
              欠損金があるときはその金額を填補した後の金額をいいます。
          (注2) NOIとは、本投資法人の賃貸事業収入及び運営委託収入の合計から賃貸事業費用及び運営委託費用(減価償却費及び固定
              資産除却損を除きます。)の合計を控除した金額をいいます。
        (ハ) 取得報酬

           資産を取得した場合、本投資法人が取得した取得資産の取得価額(取得資産に係る消費税等相当額及び取得
          に伴う費用等を除きます。)に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を2.0%
          (利害関係人等取引の場合には、上限を1.0%)とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
        (ニ) 譲渡報酬

           資産を譲渡した場合、本投資法人が譲渡した譲渡資産の譲渡価額(譲渡資産に係る消費税等相当額及び譲渡
          に伴う費用等を除きます。)に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を1.5%
          (利害関係人等取引の場合には、上限を0.75%)とします。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
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        (ホ) 合併報酬
           本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併(以下「合併」と総称します。)において、本資
          産運用会社が当該他の投資法人の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効
          力が発生した場合、当該合併の効力発生時において当該他の投資法人が保有していた不動産関連資産の当該合
          併の効力発生時における評価額に本投資法人及び本資産運用会社が別途合意する料率(ただし、上限を1.0%と
          します。)を乗じた金額(円単位未満切捨て)とします。
        ③ 資産保管会社、一般事務受託者及び、投資主名簿等管理人への支払手数料

          資産保管会社、一般事務受託者及び投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに対する対価である
         事務受託手数料は、以下のとおりです。
        (イ) 資産保管会社の報酬

         i. 本件業務にかかる報酬(以下、本(イ)において「資産保管業務報酬」といいます。)は、1月、4月、7
           月、10月の末日を最終日とする3か月ごとの各計算期間(以下、本(イ)において「計算期間」といいま
           す。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸借対照表上の資産総額(投信法
           第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)に基づき、後記「基準報酬額
           表」(以下、本(イ)において「基準報酬額表」といいます。)により計算した額を上限として、別途本投資
           法人及び資産保管会社間で合意し算出した金額(1円単位未満切捨てとします。)に消費税及び地方消費税
           額(以下、本(イ)において併せて「消費税等額」といいます。)を加算した金額(1円未満切捨てとしま
           す。)とします。なお、3か月に満たない場合の資産保管業務報酬は当該期間に含まれる実日数をもとに1
           年間を365日として日割計算した金額(1円未満切捨てとします。)に消費税等額を加算した金額としま
           す。
         ii.  本投資法人は各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに資産保管会社の指定する
           銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払います。
         iii.本投資法人及び資産保管会社は、経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となった場合、
           互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
        (基準報酬額表)
               資産総額                        算定方法(年間)
                  100億円以下         4,200,000円

           100億円超       500億円以下         4,200,000円       +  (資産総額-         100億円)     ×   0.030%
           500億円超      1,000億円以下          16,200,000円       +  (資産総額-         500億円)     ×   0.024%

          1,000億円超       2,000億円以下          28,200,000円       +  (資産総額-        1,000億円)      ×   0.021%

          2,000億円超       3,000億円以下          49,200,000円       +  (資産総額-        2,000億円)      ×   0.018%

          3,000億円超       5,000億円以下          67,200,000円       +  (資産総額-        3,000億円)      ×   0.015%

          5,000億円超                 97,200,000円       +  (資産総額-        5,000億円)      ×   0.012%
         (注)   計算期間ごとの資産保管業務報酬は、上記の算出方法にしたがって算出された年額を1年間を365日として当該計算期間の実日
            数で日割計算した額とします。
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        (ロ) 機関運営事務等受託者の報酬
         i. 本投資法人が機関運営事務等受託者に委託した事務にかかる報酬(以下、本(ロ)において「一般事務報酬」
           といいます。)は、1月、4月、7月、10月の末日を最終日とする3か月ごとの各計算期間(以下、本(ロ)
           において「計算期間」といいます。)において、本投資法人の当該計算期間初日の直前の決算期における貸
           借対照表上の資産総額(投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部の合計額をいいます。)
           に基づき、後記「基準報酬額表」(以下、本(ロ)において「基準報酬額表」といいます。)により計算した
           額を上限として、別途本投資法人及び機関運営事務等受託者間で合意し算出した金額(1円未満切捨てとし
           ます。)に消費税及び地方消費税額(以下、本(ロ)において併せて「消費税等額」といいます。)を加算し
           た金額(1円未満切捨てとします。)とします。なお、3か月に満たない場合の一般事務報酬は当該期間に
           含まれる実日数をもとに1年間を365日として日割計算した金額(1円未満切捨てとします。)に消費税等
           額を加算した金額とします。
         ii.  本投資法人は各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間末日の翌月末日までに機関運営事務等受託者の指定
           する銀行口座への振込又は口座振替の方法により支払うものとします。
         iii.本投資法人及び機関運営事務等受託者は、経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となった場
           合、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
         (基準報酬額表)
               資産総額                        算定方法(年間)
                  100億円以下         11,000,000円

           100億円超       500億円以下         11,000,000円       +  (資産総額-         100億円)     ×   0.080%
           500億円超      1,000億円以下          43,000,000円       +  (資産総額-         500億円)     ×   0.060%

          1,000億円超       2,000億円以下          73,000,000円       +  (資産総額-        1,000億円)      ×   0.055%

          2,000億円超       3,000億円以下         128,000,000円        +  (資産総額-        2,000億円)      ×   0.040%

          3,000億円超       5,000億円以下         168,000,000円        +  (資産総額-        3,000億円)      ×   0.035%

          5,000億円超                238,000,000円        +  (資産総額-        5,000億円)      ×   0.030%
         (注) 計算期間ごとの一般事務報酬は、上記の算出方法にしたがって算出された年額を1年間を365日として当該計算期間の実日数
            で日割計算した額とします。
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        (ハ) 投資主名簿等管理人の報酬
         i. 本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、後記
           委託事務手数料表(以下「委託事務手数料表」といいます。)に掲げる手数料を支払うものとします。ただ
           し、委託事務手数料表に定めのない事務に対する手数料は、当事者が協議の上決定するものとします。
         ii.   投資主名簿等管理人は、上記i.の手数料を毎月計算して翌月中(ただし、遅くとも毎月20日まで)に請求
           し、本投資法人は請求を受けた月の末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定
           する銀行口座への振込み(振込手数料、並びに当該振込手数料金額にかかる消費税及び地方消費税は本投資
           法人の負担とします。)又は口座振替による方法により支払うものとします。
        (委託事務手数料表)
         項目                  手数料                      対象事務
     投資主名簿管理料           1.  月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計                          投資主名簿及び投資証券不所持投
     (基本料)                                      資主名簿の保管、管理に関する事務
                算した合計額の6分の1(月額)
                                            投資証券未引換投資主の管理、名
                 5,000名まで         390円
                                           義書換未引取投資証券の保管事務
                 10,000名まで         330円
                                            決算期における投資主確定、並び
                 30,000名まで         280円
                                           に投資主リスト、統計諸資料の作成
                 50,000名まで         230円
                                           に関する事務
                100,000名まで         180円
                                            分配金振込指定投資主の管理に関
                100,001名以上         150円
                                           する事務
                ただし、月額の最低額を220,000円とします。
                                            第1条第2号に定める法定帳簿の
                2.  月中に失格となった投資主1名につき55円
                                           作成、管理及び備置
     名義書換料           1.  名義書換                          投資主の名義書換、質権登録(抹
                                           消)及び信託財産表示(抹消)に関
                (1)   書換投資証券枚数1枚につき115円
                                           し投資証券、並びに投資主名簿への
                (2)   書換投資証券口数1口につき、①から③の場合を
                                           記載に関する事項(なお、諸届のう
                除き120円
                                           ち同時に投資証券上への投資主名表
                ① 証券保管振替機構名義への書換の場合100円
                                           示の変更を行った分を含みます。)
                ② 商号変更の提出の際に投資証券上への投資主名表
                                            投資証券不所持申出・投資証券交
                示の変更を行った場合60円
                                           付返還による投資主名簿への表示又
                ③ 合併による名義書換の場合60円
                                           は抹消に関する事項
                2.  投資証券不所持
                (1)   不所持申出又は交付返還1枚につき115円の2分の
                1
                (2)   不所持申出又は交付返還1口につき、証券保管振
                替機構名義の場合を除き120円の2分の1(証券保管振
                替機構の場合50円)
     分配金計算料           1.  投資主1名につき下記段階により区分計算した合計                          分配金の計算、分配金支払原簿の
                                           作成、領収証又は振込通知の作成、
                額
                                           振込票又は振込磁気テープの作成、
                 5,000名まで  120円
                                           支払済領収証の整理集計、支払調書
                 10,000名まで  105円
                                           の作成、特別税率及び分配金振込適
                 30,000名まで           90円
                                           用等の事務
                 50,000名まで           75円
                100,000名まで           60円
                100,001名以上           50円
                ただし、1回の最低額を350,000円とします。
                2.  振込指定分 1投資主につき130円加算
     分配金支払料           1.  分配金領収証1枚につき500円                          取扱(払渡)期間経過後の分配金
                                           の支払事務
                2.  月末現在未払投資主1名につき5円
                                            未払投資主の管理に関する事務
     投資証券交換分合料           1.  交付投資証券1枚につき75円                          併合・分割、除権判決、毀損、汚
                                           損、満欄、引換え、投資証券不所持
                2.  回収投資証券1枚につき70円
                                           の申出及び交付・返還等による投資
                                           証券の回収、交付に関する事務
     諸届受理料           諸届受理1件につき250円                            住所変更、商号変更、代表者変
                                           更、改姓名、常任代理人等の投資主
                                           名簿の記載の変更を要する届出及び
                                           事故届、改印届、分配金振込指定書
                                           の受理、並びに特別税率及び告知の
                                           届出の受理に関する事務
                                            ただし、名義書換料を適用するも
                                           のを除きます。
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         項目                  手数料                      対象事務
     個人番号関係手数料           1.振替投資口に係る個人番号の登録1件につき250円                            個人番号の収集及び登録に関する
                2.非振替投資口に係る個人番号の登録1件につき550                           事務
                円                            個人番号の保管、利用及び廃棄又
                3.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円                           は削除に関する事務
     諸通知封入発送料           1.  封入発送料                          投資主総会招集通知状、同決議通
                                           知状、議決権行使書面(委任状)、
                (1)   封書
                                           資産運用報告書、分配金領収証等投
                ① 定型サイズの場合
                                           資主総会関係書類の封入発送事務、
                封入物2種まで1通につき25円
                                           共通用紙等の作成事務
                1種増すごとに5円加算
                ただし、定形サイズでも追加手封入がある場合には、追
                加手封入1通につき15円加算
                ② 定形外サイズ又は手封入の場合
                封入物2種まで1通につき45円
                1種類増すごとに15円加算
                (2)   はがき 1通につき15円
                ただし、1回の発送につき最低額を50,000円とします。
                2.  書留適用分 1通につき30円加算
                3.  発送差止・送付先指定 1通につき200円
                4.  振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分
                割した場合
                封入物2種と見做し、照合料15円を加算
                5.  ラベル貼付料 1通につき5円
                6.  共通用紙作成料
                (1)   議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘はがき等
                (用紙の両面に印刷するもの)
                1枚につき2円
                ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につ
                き2円加算(議決権行使書(委任状)用紙の仕様変更は
                最低額60,000円とする)
                (2)   分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に印刷す
                るもの)
                1枚につき1円
                ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は1枚につ
                き2円加算
     返戻郵便物整理料           返戻郵便物1通につき250円                            投資主総会招集通知状、同決議通
                                           知状、資産運用報告書等の返戻郵便
                                           物の整理、再発送に関する事務
     議決権行使書           1.  議決権行使書(委任状)作成料 作成1枚につき                          議決権行使書面(委任状)の作
     (委任状)                                      成、提出議決権行使書面(委任状)
                 18円
     作成集計料                                      の整理及び集計の事務
                2.  議決権行使書(委任状)集計料 集計1枚につき
                 50円
                ただし、1回の集計につき最低額を100,000円としま
                す。
                3.  投資主提案による競合議案がある場合 1通につき
                 50円加算
                4.  不統一行使分 1通につき50円加算
     証明・調査料           1.  発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき                          分配金支払、投資主名簿記載等に
                                           関する証明書の作成及び投資口の取
                 1,600円
                                           得、異動(譲渡、相続、贈与等)に
                2.  発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき
                                           関する調査資料の作成事務
                 800円
     振替制度関係手数料           1.  総投資主通知に関するデータ受理料                          総投資主通知にかかるデータの受
                                           理及び各種コード(所有者、常任代
                総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円
                                           理人、国籍等)の登録、並びに投資
                2.  個別投資主通知に関するデータ受理料
                                           主名簿更新に関する事務
                個別投資主通知受理1件につき250円
                                            個別投資主通知データの受理及び
                3.  情報提供請求データ受理料
                                           個別投資主通知明細の作成に関する
                情報提供請求1件につき250円
                                           事務
                                            情報提供請求データの振替機関へ
                                           の送信に関する事務
                                            振替口座簿記録事項の通知に関す
                                           る事務
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務、
        商号変更等による投資証券一斉引換事務又は解約に関する事務等)については両当事者協議の上、その都度手数料
        を定めます。
        ④ 投資法人債に関する一般事務等受託者(株式会社三井住友銀行)

          本投資法人が第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債
         (特定投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)に関する一般事務受託者に対する、発行事務、期中
         事務、発行代理人事務及び支払代理人事務の委託等に関する手数料は、それぞれ金600万円を上限(並びに消費
         税及び地方消費税)とし、当該投資法人債の払込日に、当該投資法人債の払込金から控除した金額を投資法人債
         に関する一般事務等受託者から受領することにより、支払済みです。
          また、元金支払手数料として元金100円につき0.075銭を、利金支払手数料として元金100円につき0.075銭(1
         回当たり)を、それぞれ投資法人債に関する一般事務等受託者経由で、株式会社証券保管振替機構(以下「保管
         振替機構」といいます。)の加入者に対して支払います。
        ⑤ 会計監査人報酬(規約第27条)

          会計監査人の報酬額は、1営業期間ごとに1,500万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、
         会計監査人から投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領した後、会計監査人の請求を
         受けてから1か月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法によりに支払うものとします。
        ⑥ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
          株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
          東京都中央区京橋三丁目6番18号
          電話番号 03-5159-6338
      (4)【その他の手数料等】

         本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
        ① 運用資産に関する租税、本資産運用会社、資産保管会社、機関運営事務等受託者及び投資主名簿等管理人との
          間の各委託契約において本投資法人が負担することと定められた委託業務又は事務を処理するために要した諸
          費用
        ② 投資口、新投資口予約権又は投資法人債の発行及び上場に関する費用
        ③ 借入れ等に関する費用
        ④ 分配金支払に関する費用
        ⑤ 有価証券届出書、目論見書及び英文目論見書、資産運用報告、有価証券報告書及び臨時報告書等の作成、印
          刷、提出又は交付に係る費用
        ⑥ 本投資法人の公告に要する費用、IRに関する費用及び広告宣伝等に関する費用
        ⑦ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
        ⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
        ⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用
        ⑩ 本投資口が東京証券取引所への上場及び上場を維持するのに要する費用
        ⑪ 信託報酬
        ⑫ その他上記①から⑪までに類する費用
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      (5)【課税上の取扱い】
         日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、下記のとおりです。
        なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。ま
        た、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
        ① 投資主の税務
        (イ)個人投資主の税務
          a.配当等の額に係る税務
            個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時
           差異等調整引当額の増加額からなる金額(以下「配当等の額」といいます。)は、原則として上場株式の
           配当と同様です。ただし、配当控除の適用はありません。
           ⅰ.  源泉徴収
            配当等の額に係る源泉徴収税率は20%(所得税15%、住民税5%)となります。
            なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対して
           は、2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税及び住民税の額と合わせると2014年1月1
           日以降は20.315%の税率により源泉徴収されます。
           (注)   大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有する者(2023年10月1日以後に配当等の
              支払を受ける場合は、配当基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる
              法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口の総口数の3%以上を保有する者を含みます。))に対しては、20%
              (所得税20%      2013年1月1日から2037年12月31日までは復興特別所得税と合わせて20.42%)の源泉徴収税率が適用さ
              れます。
           ⅱ.  確定申告
            上場株式等の配当等については、総合課税の他に、20%(所得税15%、住民税5%)の税率による申告
           分離課税を選択できます。なお、2013年から2037年までの各年分の配当所得に課される所得税の額に対し
           ては、2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、申告分離課税を選択した場合、所得税及び住民
           税を合わせると2014年分以降は20.315%の税率により課税されます。
            上場株式等の配当等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続を終
           了させる確定申告不要制度を選択することも可能です。
           (注)   大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有する者(2023年10月1日以後に配当等の
              支払を受ける場合は、配当基準日においてその者を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に該当することとなる
              法人が保有する本投資口と合算して発行済投資口の総口数の3%以上を保有する者を含みます。))は、少額配当とな
              る場合を除き総合課税による確定申告が必要となります。
           ⅲ.  源泉徴収選択口座への受入れ
            個人投資主が受けるべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等における特定口座の源泉
           徴収選択口座(源泉徴収を選択した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
           ⅳ.  少額投資非課税制度(NISA)
            金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2014年から
           2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投資額で毎年120万円を上限)及
           び特定非課税管理勘定で取得したもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの期間における新規投資
           額で毎年102万円を上限とします。)に係る配当等で、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設
           年の1月1日から5年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)である方に
              限ります。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する
              必要があります。
           ⅴ.  未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)
            2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等に開設した
           未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2016年から2023年まで新規投資額で毎年80万
           円を上限)に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年以内に支払を受けるべきも
           の及び継続管理勘定で支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
           (注)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方及びその年に
              出生した方に限ります。また、本非課税制度の適用を受けるためには、配当金の受取方法として「株式数比例配分方
              式」を選択する必要があります。
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          b.出資等減少分配に係る税務
            個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(分割型分割、株式分配及び組織変更に
           よる場合を除きます。)のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの(以下「出資等減少分配」と
           いいます。)は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち投資法人の税務上の資本金等の額に
           相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされ
           る部分にわけて取り扱われます。
           ⅰ.  みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同様の課税関係が
           適用されます。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
            出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として扱われ
           ます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価                          (注1)   を算定し、投資口の譲渡損益             (注2)   を計算
           します。この譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と同様の課税関係が適用されます。ま
           た、投資口の取得価格の調整             (注3)   を行います。
           (注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×一定割合*
              *一定割合は、本投資法人から通知します。
           (注2)譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
           (注3)調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
          c.投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が上場投資法人である本投資法人の投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡
           所得等として、申告分離課税の対象となり20%(所得税15%、住民税5%)の税率で課税されます。な
           お、2013年から2037年までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の
           税率により復興特別所得税が課されるため、所得税及び住民税の額と合わせると、20.315%の税率により
           課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得と損
           益通算はできません。ただし、金融商品取引業者等を通じて本投資法人の投資口を譲渡した場合には、以
           下のi.及びⅱ.の損益通算及び繰越控除の対象となります。
           i.  上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
            上場株式等を金融商品取引業者等を通じて譲渡したことにより生じた譲渡損失の金額は、確定申告によ
           り、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額(上場株式等の配当等に係る配当所得については、申
           告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができます。
            また、損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失の金額については、翌年以後3年間にわたり、確定
           申告により上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から繰越控除する
           ことができます。
           (注1)繰越控除を行う場合は、譲渡損失の生じた年から連続して確定申告書を提出することが必要です。
           (注2)2016年分以後、株式等は上場株式等(金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等をいいま
              す。)と一般株式等(上場株式等以外の株式等をいいます。)に区分されます。本投資法人の投資口は上場株式等とし
              て取り扱われます。
           ⅱ.  源泉徴収口座内の譲渡
            本投資法人の投資口は特定口座制度の対象となります。金融商品取引業者に特定口座を開設し源泉徴収
           口座を選択した場合、その特定口座内における上場株式等の譲渡による所得は申告不要とすることができ
           ます。
            なお、金融商品取引業者等を通じて支払を受ける上場株式等の配当等については、その金融商品取引業
           者等に開設している源泉徴収口座に受け入れることができます。
            また、上場株式等の配当等を受け入れた源泉徴収口座内に上場株式等を譲渡したことにより生じた譲渡
           損失の金額があるときは、上場株式等の配当等の額の総額からその上場株式等を譲渡したことにより生じ
           た譲渡損失の金額を控除(損益通算)した金額を基に源泉徴収税額が計算されます。
           ⅲ.  少額投資非課税制度(NISA)
            金融商品取引業者等に開設した非課税口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2014年から
           2015年まで新規投資額で毎年100万円を上限、2016年から2023年まで新規投資額で毎年120万円を上限)及
           び特定非課税管理勘定で取得したもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの期間における新規投資
           額で毎年102万円を上限とします。)を、その非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定の開設年の1月1日
           から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、非
           課税口座内で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や繰越
           控除は適用できません。
           (注)   非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)である方に
           限ります。
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           ⅳ.  未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)
            2016年4月1日から実施された未成年者少額投資非課税制度に基づき、金融商品取引業者等に開設した
           未成年者口座の非課税管理勘定で取得した少額上場株式等(2016年から2023年まで新規投資額で毎年80万
           円を上限)を、その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年以内に譲渡した場合及び継続管理勘定で
           譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座内
           で譲渡損失が生じても、当該損失は、ないものとみなされ、上記のi.及びⅱ.の損益通算や繰越控除は適用
           できません。
           (注)   未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方及びその年に
             出生した方に限ります。
        (ロ)法人投資主の税務

          a.配当等の額に係る税務
            法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主
           の事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等と
           して取扱われ、分配金を受け取る際には原則として15%の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税
           は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用は
           ありません。
           (注)   一時差異等調整引当額の分配はみなし配当ではないため、所得税額控除においては所得期間の按分が必要となります。
            2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、
           2.1%の税率により復興特別所得税が課されるため、所得税の額と合わせると2014年1月1日以降は
           15.315%の税率により源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税は法人投資主の復興特別法人税の課
           税期間終了後は法人税の申告上、税額控除の対象となります。
            2023年10月1日以後、本投資法人の発行済投資口の総口数の3分の1超を配当等の額に係る基準日等に
           おいて保有する一定の法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合には、所得税の源泉徴収は
           ありません。
          b.出資等減少分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配は、出資総額の減少額として扱われ、みなし配当
           とされる部分とみなし配当以外の譲渡収入とされる部分にわけて取り扱われます。
           ⅰ.  みなし配当
            この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には上記a.における配当等の額と同様の課税関係が
           適用されます。
           (注)   ただし、所得税額控除においては所得期間の按分は行いません。
           ⅱ.  みなし譲渡収入
            出資総額等の減少額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として扱われ
           ます。投資主はこのみなし譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。この
           譲渡損益の取扱いは、下記c.における投資口の譲渡と同様の課税関係が適用されます。また、投資口の取
           得価格の調整を行います。譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整の計算方法は、個人投資主の場合と同様
           です。
          c.投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されま
           す。
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        ② 本投資法人の税務
        (イ)配当等の額の損金算入要件
           税法上、投資法人に係る課税の特例の規定により、一定の要件を満たす投資法人に対しては、投資法人と
          投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を本投資法人の損金に算入することが認められていま
          す。
           配当等の額を損金算入するために満たすべき主要な要件(いわゆる導管性要件)は以下のとおりです。
          a.その事業年度に係る配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90%超であるこ
           と。
          b.他の法人(租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。)の発行済株式又は出資(匿名組合
           に対する出資を含みます。)の総数又は総額の50%以上(割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間
           接的に保有する株式等を含めて判定します。)を有していないこと。
          c.租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。
          d.事業年度の終了の時において同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるものに該当していないこと。
          e.投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨
           が投資法人の規約において記載されていること。
          f.発行済の投資口が事業年度の終了の時において50人以上の者によって所有されていること。
        (ロ)不動産流通税の軽減措置
          a.不動産取得税
            不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4%の税率により課されます。なお、住
           宅及び土地の取得については2024年3月31日までは3%に軽減されます。
            なお、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又
           は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下、本(ロ)にお
           いて同じです。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合である特定不
           動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が、2023年3月31日
           までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されます。
          b.登録免許税

            不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の2%の税率によ
           り課されます。なお、売買により取得した土地については税率が2023年3月31日までは1.5%に軽減されて
           います。また、投資法人の規約に資産運用の方針として、特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の定
           めがある事その他の要件を満たす投資法人が取得する不動産に対しては、2023年3月31日までは登録免許税
           の税率が1.3%に軽減されています。
          c.海外不動産等投資に係る税務

            本投資法人は日本国外の不動産等の所有権を直接又は信託等を通じて取得する可能性があります。この場
           合、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課税される可能性がありますが、本投資法
           人は当該法人税等について外国税額の控除の適用を受けることを目指します。また、本投資法人は海外不動
           産保有法人をとおして日本国外の不動産等を取得する可能性があります。この場合、不動産を保有する海外
           不動産保有法人は、当該不動産等から稼得する収益について、現地で法人税等が課される可能性がありま
           す。この場合、本投資法人は、課税後の利益について配当を受取ることになりますが、本投資法人が受取る
           海外不動産保有法人からの配当等について、益金不算入制度の適用はありません。また、海外不動産保有法
           人が外国関係会社に該当する場合には、タックスヘイブン税制の適用対象となる可能性があります。本投資
           法人が海外不動産保有法人から受取る配当又は利子に源泉税が課される場合は当該源泉税について、また、
           海外不動産保有法人がタックスヘイブン税制の適用対象となる場合は、海外不動産保有法人が現地で課され
           た法人税について、それぞれ外国税額の控除の適用を受けることを目指します。
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     5【運用状況】
      (1)【投資状況】
          本投資法人の当期末現在における投資状況は、以下のとおりです。
                                          第18期
                                         当期末現在
          資産の種類          資産の用途
                               保有総額(百万円)                対総資産比率(%)
                                 (注1)                (注2)
                     ホテル                   130,649                  67.8
           不動産
                     旅館                   40,031                 20.8
              不動産 小計                         170,680                  88.6
          信託不動産           ホテル                    7,689                 4.0

             信託不動産 小計                           7,689                 4.0

              投資有価証券                           556                0.3

               長期貸付金                           750                0.4

             預金・その他の資産                           12,927                  6.7

            資産総額 計(注3)                           192,603                 100.0

             負債総額(注3)                           73,576                 38.2

             純資産総額(注3)                           119,027                  61.8

      (注1)保有総額は貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額)によっています。なお、不動産及び信託
          不動産の帳簿価額には機械及び装置、構築物並びに借地権を含み、工具、器具及び備品、ソフトウエア並びに建設仮勘定は含まれ
          ていません。
      (注2)対総資産比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
      (注3)資産総額、負債総額及び純資産総額の金額は、帳簿価額を記載しています。
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      (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          本投資法人が当期末現在保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
         (イ)株式
                                                        対総資産
                         取得価額(千円)          評価額(千円)(注1)
                    株式数                           評価損益          比率
           銘柄                                          備考
                    (株)                          (千円)         (%)
                         単価      金額      単価      金額
                                                        (注2)
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     332      507    168,530       507    168,530         -   -    0.1
     第1回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     333      505    168,165       505    168,165         -   -    0.1
     第2回B種優先株式
     株式会社読谷ホテルマネジメント
                     334      505    168,670       505    168,670         -   -    0.1
     第3回B種優先株式
      (注1)「評価額」は、非上場株式であることから、取得原価を記載しています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、2022年4月30
          日を評価基準日とする株式会社プルータス・コンサルティング作成の「株式会社読谷ホテルマネジメント第1回乃至第3回B種優
          先株式評価報告書」を取得しています。当該報告書に記載の上記株式の評価額の単価は第1回B種優先株式が1株当たり660千円、
          第2回B種優先株式が1株当たり630千円、第3回B種優先株式が1株当たり607千円であり、当該単価に基づく評価額の総額は第
          1回B種優先株式が219,303千円、第2回B種優先株式が209,843千円、第3回B種優先株式が202,914千円です。
      (注2)「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      (注3)株式会社読谷ホテルマネジメントは、本書の日付現在、リゾート開発及び運営事業を事業内容としています。
         (ロ)株式以外の有価証券

                                                        対総資産
                                                   評価損益
                              帳簿価額(千円)          評価額(千円)(注1)
                                                         比率
       種類         銘柄        数量                           (千円)
                                                        (%)
                                                   (注2)
                              単価      金額      単価      金額
                                                        (注3)
             奥飛騨温泉旅館合同会
     匿名組合出資持分                      -      -    51,540        -    51,540       -    0.0
             社匿名組合出資持分
      (注1)「評価額」は、帳簿価額を記載しています。
      (注2)「評価損益」は、当期末現在の、帳簿価額と評価額の差額を記載しており、同額である場合は「-」と記載しています。
      (注3)「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      (注4)上記匿名組合出資持分の取得に伴う実質的な投資対象資産は、岐阜県高山市の土地(奥飛騨温泉旅館合同会社が今後開発する予定
          の温泉旅館の事業用地)ですが、本書の日付現在、当該開発の詳細は未定です。なお、当該開発は、本書の日付現在奥飛騨温泉旅
          館合同会社が検討しているものであり、今後予告なく変更、延期又は中止される可能性があります。本投資法人がかかる不動産を
          取得する具体的な予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
        ②【投資不動産物件】

          当期末現在において、本投資法人は、不動産のほか、不動産信託受益権を保有しています。このため、参照の
         便宜上、不動産と信託不動産を一括して後記③                      その他投資資産の主要なものに記載しています。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
          本投資法人が当期末現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
         (イ)取得価格、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び投資比率等
                                                   投資
                                       貸借対照表
                    物件                        鑑定評価額           鑑定評価
                                                   比率
                                  取得価格      計上額
             分類       番号      物件名称                  (百万円)            機関
                                       (百万円)
                                 (百万円)                  (%)
                   (注1)                          (注3)           (注5)
                                       (注2)           (注4)
                    H-1    星のや軽井沢            7,600      7,070     12,000       4.3    NV
                    H-2    星のや京都            2,878      3,167      4,240       1.6    NV
               星のや        星のや富士
                    H-3               4,160      3,893      4,360       2.4    NV
                    H-4    星のや竹富島            4,955      4,764      4,980       2.8    NV
                         小計          19,593      18,895      25,580       11.1    -
                    R-1    リゾナーレ八ヶ岳            4,500      5,807      7,560       2.5    NV
                リゾ
                        リゾナーレ熱海
                    R-2               3,750      4,481      4,890       2.1    NV
               ナーレ
                         小計           8,250     10,289      12,450       4.7    -
                        界 松本
                    K-1                600      683      810      0.3   JMK
                        界 玉造
                    K-2                680      959      887      0.4   JMK
                        界 伊東
                    K-3                670     1,252      1,610       0.4   JMK
                        界 箱根
                    K-4                950     1,143      1,330       0.5   JMK
           星野
                        界 阿蘇
                    K-5                575      615      712      0.3   JMK
          リゾート
          グループ
                        界 川治
                    K-6               1,000      1,062      1,180       0.6   JMK
           運営
                        界 鬼怒川
                    K-7               3,080      2,926      3,290       1.7   JMK
                界
                        界 加賀
                    K-8               3,160      2,953      3,330       1.8   JMK
                        界 アルプス
                    K-9               3,060      2,959      3,150       1.7    NV
                        界 遠州
                    K-10               1,050      1,149      1,090       0.6   JMK
                        界 長門
                    K-11               2,750      2,753      2,910       1.6   JREI
                        界 霧島
                    K-12               3,913      3,963      4,040       2.2   JREI
                        界 別府
                    K-13               7,335      7,371      7,660       4.1   JREI
                         小計          28,823      29,793      31,999       16.3    -
                        OMO7旭川
                    O-35               4,619      5,042      4,620       2.6    RC
                    O-43    西表島ホテル            3,650      3,735      3,750       2.1    NV
               その他
                    O-45    BEB5軽井沢            2,170      2,107      2,250       1.2    NV
                         小計          10,439      10,885      10,620       5.9    -
                        ANAクラウンプラザ
                    O-31               17,784      17,533      18,700       10.1    RC
                        ホテル広島
                        ANAクラウンプラザ
                    O-33               6,609      6,656      6,240       3.7    RC
                        ホテル金沢
                        ANAクラウンプラザ
                    O-34               4,008      3,899      3,980       2.3    RC
                        ホテル富山
                        ハイアット
                    O-36               16,000      16,154      14,800       9.0    NV
                        リージェンシー大阪
                        ザ・ビー    赤坂
                    O-37               4,860      4,815      4,620       2.7    RC
                        ザ・ビー    三軒茶屋
                    O-38               4,420      4,445      4,240       2.5    RC
           星野
                        ザ・ビー    名古屋
                    O-39               4,500      4,480      4,140       2.5    RC
          リゾート     都市
                        ザ・ビー    神戸
          グループ     観光    O-40               7,020      7,027      6,250       4.0    RC
          以外運営
                        クインテッサホテル
                    O-41               3,339      3,339      3,440       1.9    NV
                        大阪心斎橋
                        ホテル・アンド
                    O-42               4,238      4,290      3,340       2.4    RC
                        ルームス大阪本町
                        ホテル日航高知
                    O-44               2,200      2,229      2,260       1.2    NV
                        旭ロイヤル
                        ソルヴィータホテル
                    O-46               3,860      3,863      3,850       2.2    NV
                        那覇
                        グランドハイアット
                    O-47               7,700      7,689      8,770       4.4    RC
                        福岡
                         小計
                                   86,538      86,426      84,630       48.9    -
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                                      貸借対照表             投資
                    物件                         鑑定評価額           鑑定評価
                                 取得価格      計上額             比率
                    番号                         (百万円)            機関
             分類            物件名称
                                (百万円)      (百万円)             (%)
                   (注1)                          (注3)           (注5)
                                      (注2)            (注4)
                       チサンイン
                    O-1                672      668      819      0.4    NV
                       塩尻北インター
                       チサンイン
                    O-2                742      709      915      0.4   JMK
                       佐野藤岡インター
                       チサンイン
                    O-3                658      636      827      0.4    NV
                       諏訪インター
                       チサンイン
                    O-4                602      585      726      0.3    NV
                       豊川インター
                       チサンイン     鳥栖
                    O-5                504      490      643      0.3    NV
                       チサンイン
                    O-6                798      751     1,000       0.5   JMK
                       千葉浜野R16
                       チサンイン
                    O-7                616      603      729      0.3    NV
                       熊本御幸笛田
                       チサンイン
                    O-8                714      689      831      0.4   JMK
                       宇都宮鹿沼
                       チサンイン     福井
                    O-9                644      633      798      0.4    NV
                       チサンイン
                    O-10                672      649      753      0.4   JMK
                       福島西インター
                       チサンイン
                    O-11                630      620      766      0.4    NV
                       新潟中央インター
                       チサンイン
                    O-12                630      598      758      0.4    NV
                       大村長崎空港
                       チサンイン
                    O-13                742      694      902      0.4   JMK
                       ひたちなか
                       チサンイン
                    O-14                770      718      903      0.4   JMK
                       土浦阿見
                       チサンイン
                    O-15                658      627      782      0.4    NV
           星野
                       甲府石和
          リゾート
                       チサンイン
               その他
                    O-16                588      563      726      0.3    NV
          グループ
                       丸亀善通寺
          以外運営
                       チサンイン     宗像
                    O-17                504      484      624      0.3    NV
                       チサンイン
                    O-18                700      668      767      0.4   JMK
                       岩手一関インター
                       チサンイン     軽井沢
                    O-19                812      756     1,080       0.5    NV
                       チサンイン
                    O-20                616      603      735      0.3    NV
                       姫路夢前橋
                       チサンイン
                    O-21                728      696      860      0.4    NV
                       倉敷水島
                       カンデオホテルズ
                    O-22                620      573      646      0.4    RC
                       半田
                       カンデオホテルズ
                    O-23                793      721      865      0.4    RC
                       茅野
                       カンデオホテルズ
                    O-24               1,075       976     1,160       0.6    RC
                       福山
                       カンデオホテルズ
                    O-25               1,260      1,195      1,440       0.7    RC
                       佐野
                       カンデオホテルズ
                    O-26                470      465      464      0.3    RC
                       亀山
                       コンフォートホテル
                    O-27                937      869      961      0.5    NV
                       函館
                       コンフォートホテル
                    O-28                963      887      972      0.5    NV
                       苫小牧
                       コンフォートホテル
                    O-29               1,100      1,066      1,160       0.6    NV
                       呉
                       チサンイン
                    O-30               1,995      1,871      2,450       1.1    RC
                       鹿児島谷山
                        小計
                                  23,213      22,079      27,062       13.1    -
                    合計              176,856      178,369      192,341       100.0     -
                                101/356




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          (注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産のブランドの別に従い、「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「そ
             の他」の4つに分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
          (注2)貸借対照表計上額には機械及び装置、構築物並びに借地権を含み、工具、器具及び備品、ソフトウエア並びに建設仮勘定は
             含まれていません。
          (注3)各物件の鑑定評価については、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社、株式会社立地評価研究所又は一般財
             団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」には、2022年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記
             載された評価額を記載しています。
          (注4)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載していま
             す。
          (注5)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
             NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
             JMK:JLL森井鑑定株式会社
             RC:株式会社立地評価研究所
             JREI:一般財団法人日本不動産研究所
          (注6)本投資法人が当期末現在保有する不動産等に設定されている担保権はありません。
                                102/356

















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         (ロ)所在地、面積、規模等
                                        年間        賃貸可能    テナント数

                        敷地面積                    賃貸面積
                            延床面積            賃料         面積   (転貸テナ     客室数
           物件
       分類      物件名称      所在地     (㎡)          竣工年月          (㎡)
           番号                  (㎡)           (百万円)         (㎡)     ント数)    (室)
                        (注1)                    (注3)
                                       (注2)         (注3)     (注4)
                                  2002年2月
                                 (トンボの湯・
                                 村民食堂)/
                   長野県              2005年4月(星
             星のや     北佐久郡                のや)/
           H-1             79,784.52     11,723.61             630  11,723.61     11,723.61      1(15)    77
                  軽井沢町
             軽井沢                    2009年6月(ハ
                  (中部地方)                ルニレテラ
                                 ス)/2016年7
                                 月(森のスケー
                                  トリンク)
                                 不明(本館・新
                                 築)(注5)/
                   京都府               2009年10月
             星のや
                   京都市               (本館・改
           H-2             10,456.38     3,075.70             203   3,075.70     3,075.70     1(0)    25
        星のや
             京都
                  (近畿地方)                 修)/
                                  2017年6月
                                  (別館)
                   山梨県
             星のや      南都留郡
                                  2015年8月
           H-3             74,772.03     2,103.55             184   2,103.55     2,103.55     1(0)    40
             富士     富士河口湖町
                  (中部地方)
                   沖縄県
                                  2012年3月
             星のや      八重山郡
                                  (本館)/
           H-4  竹富島      竹富町    115,982.04     4,259.59             219   4,259.59     4,259.59     1(0)    48
                                  2009年3月
             (注6)      (九州・
                                  (別邸)
                  沖縄地方)
                小計
                       280,994.97     21,162.45       -     1,237   21,162.45     21,162.45      4(15)    190
                                  1992年6月
                                 (ホテル・プー
                   山梨県
             リゾナーレ                      ル)/
           R-1        北杜市     75,831.81     33,853.45             525  33,853.45     33,853.45      1(19)    172
             八ヶ岳                     2004年4月
                  (中部地方)
                                 (チャペル・機
        リゾ
                                   械室)
        ナーレ
                   静岡県
             リゾナーレ
                   熱海市               1992年10月
           R-2             65,161.44     23,385.18             223  23,385.18     23,385.18      1(0)    81
             熱海
                  (中部地方)
                小計       140,993.25     57,238.63       -      748  57,238.63     57,238.63      2(19)    253
     星野
                   長野県
     リゾート
             界 松本
                   松本市               1999年11月
           K-1             3,340.67     4,056.12             75  4,056.12     4,056.12     1(0)    26
     グループ
                  (中部地方)
     運営
                   島根県              不明(旧館)
                   松江市
                                  (注5)/
             界 玉造
           K-2             11,321.56     3,909.02             75  3,909.02     3,909.02     1(0)    24
                   (中国・
                                  1997年7月
                  四国地方)
                                  (新館)
                   静岡県              不明(注5)/
             界 伊東
           K-3        伊東市     4,899.97     6,918.92     1995年11月        94  6,918.92     6,918.92     1(0)    30
                  (中部地方)
                                  (増築)
                   神奈川県
                   足柄下郡
             界 箱根
                                  1987年7月
           K-4             9,723.04     4,649.67             95  4,649.67     4,649.67     1(0)    32
                   箱根町
                  (関東地方)
                   大分県
                   玖珠郡
             界 阿蘇     九重町
           K-5             26,673.00     1,543.53     2006年4月        42  1,543.53     1,543.53     1(0)    12
                   (九州・
                  沖縄地方)
                   栃木県
         界
             界 川治
                   日光市               1994年9月
           K-6             8,671.47     8,206.58             99  8,190.38     8,190.38     1(0)    54
                  (関東地方)
                   栃木県
             界 鬼怒川
           K-7        日光市    35,187.55     4,066.60     2015年8月       129   4,066.60     4,066.60     1(0)    48
                  (関東地方)
                                  2015年9月
                   石川県              (新館)/1967
             界 加賀     加賀市               年3月・
           K-8             1,796.81     5,159.46             130   5,159.46     5,159.46     1(0)    48
                  (北陸地方)               一部不明(旧
                                 館)(注7)
                   長野県
             界 アルプ
                   大町市               2017年8月
           K-9             7,796.90     4,241.12             186   4,241.12     4,241.12     1(0)    48
             ス
                  (中部地方)
                   静岡県
             界 遠州
           K-10        浜松市    22,595.41     7,829.48     1997年4月        47  7,829.48     7,829.48     1(0)    33
                  (中部地方)
                   山口県
                   長門市
             界 長門
                                  2019年11月
           K-11             7,077.24     4,767.66             165   4,767.66     4,767.66     1(0)    40
                   (中国・
                  四国地方)
                                103/356


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                                        年間         賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                    賃貸面積
           物件                  延床面積           賃料         面積   (転貸テナ     客室数
       分類       物件名称      所在地     (㎡)          竣工年月          (㎡)
           番号                            (百万円)          (㎡)     ント数)
                             (㎡)                            (室)
                        (注1)                    (注3)
                                       (注2)         (注3)     (注4)
                  鹿児島県
                   霧島市
             界 霧島
           K-12            105,194.73      5,360.73     2020年10月       182   5,360.73     5,360.73     1(0)    49
                  (九州・
                  沖縄地方)
         界          大分県
                   別府市
             界 別府
           K-13             2,807.60     7,822.41     2021年2月       324   7,822.41     7,822.41     1(0)    70
                  (九州・
                  沖縄地方)
                小計       247,085.95     68,531.30       -     1,648   68,515.10     68,515.10      13(0)    514
                   北海道
                   旭川市
           O-35  OMO7旭川           4,278.02     25,715.20     1994年3月       364  25,715.20     25,715.20      1(3)    237
                  (北海道・
                  東北地方)
     星野
                                  2004年6月
     リゾート
                                  (ホテル
     グループ
                                  棟)/
     運営
                                  2004年8月
                   沖縄県
                  八重山郡               (レストラン
             西表島
           O-43        竹富町     68,928.47     11,460.41      棟)/      271  11,460.41     11,460.41      1(0)    139
             ホテル
        その他
                  (九州・               2004年11月
                  沖縄地方)               (社員寮)/
                                 不明(注5)
                                  (ごみ焼却
                                   炉)
                   長野県
             BEB5     北佐久郡
           O-45             5,307.36     2,807.36     2018年11月       136   2,807.36     2,807.36     1(0)    73
             軽井沢     軽井沢町
                  (中部地方)
                小計        78,513.85     39,982.97       -     773  39,982.97     39,982.97      3(3)    449
             ANA      広島県
             クラウン      広島市     5,126.00     42,727.85
           O-31                       1983年8月       606  32,332.00     32,332.00      1(6)    409
                  (中国・
             プラザ           (注8)     (注9)
             ホテル広島     四国地方)
             ANA
                   石川県
             クラウン           8,312.42     61,448.41
                   金沢市               1990年3月
           O-33                              546  23,835.00     23,835.00      1(5)    249
             プラザ
                        (注10)     (注11)
                  (北陸地方)
             ホテル金沢
             ANA
                   富山県
             クラウン                26,209.92
           O-34        富山市     3,723.50          1999年6月       240  21,600.11     21,600.11      1(5)    252
             プラザ                (注12)
                  (北陸地方)
             ホテル富山
                                  1994年4月
                                  (ホテル
                                  棟)/
             ハイアット      大阪府
                                  2012年7月
             リージェン      大阪市
           O-36             30,483.14     80,197.60             -  80,197.60     80,197.60      1(1)    480
                                 (チャペル棟
             シー大阪     (近畿地方)
                                  (ル サロ
                                  ン ブラ
                                  ン))
                   東京都
             ザ・ビー
           O-37        港区     1,311.55     4,027.00     1973年3月       135   4,027.00     4,027.00     1(1)    162
             赤坂
                  (関東地方)
                   東京都
             ザ・ビー
                  世田谷区
           O-38              545.58    2,672.20     1984年2月       117   2,672.20     2,672.20     1(1)    118
             三軒茶屋
     星野
                  (関東地方)
     リゾート    都市
                   愛知県
                                  1981年4月
             ザ・ビー           2,079.87
     グループ    観光
                  名古屋市
           O-39                  8,058.64            99  8,058.64     8,058.64     1(5)    219
             名古屋           (注13)          (注14)
     以外運営
                  (中部地方)
                   兵庫県
             ザ・ビー
           O-40        神戸市     1,616.89     9,647.11     1981年10月       180   9,647.11     9,647.11     1(10)    168
             神戸
                  (近畿地方)
             クインテッ      大阪府
             サホテル      大阪市               2017年8月
           O-41              791.15    2,964.69            36  2,964.69     2,964.69     1(0)    132
             大阪心斎橋     (近畿地方)
             ホテル・
                   大阪府
             アンド
                   大阪市               1998年8月
           O-42              594.88    3,191.32            144   3,191.32     3,191.32     1(0)    103
             ルームス
                  (近畿地方)
             大阪本町
                                  1997年3月
                   高知県
             ホテル                     (ホテル
                   高知市
             日航高知                    棟)/2007年
           O-44             3,127.39     16,222.49            180  16,222.49     16,222.49      1(1)    191
                  (中国・
                                 10月(チャペ
             旭ロイヤル
                  四国地方)
                                   ル棟)
                   沖縄県
             ソルヴィー
                   那覇市
           O-46  タホテル           2,129.30     5,288.04     2005年11月       115   5,288.04     5,288.04     2(0)    200
                  (九州・
             那覇
                  沖縄地方)
                   福岡県
             グランド
                   福岡市     34,363.91     39,701.27               35,048.87     35,048.87
             ハイアット                     1996年3月
           O-47                              813             1(5)    372
                  (九州・
                        (注15)     (注16)               (注17)     (注18)
             福岡
                  沖縄地方)
                小計
                       94,205.58     302,356.54       -     3,212   245,085.07     245,085.07      14(40)   3,055
                                104/356


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                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                    賃貸面積
           物件                  延床面積           賃料         面積   (転貸テナ     客室数
       分類       物件名称      所在地     (㎡)          竣工年月          (㎡)
           番号                            (百万円)          (㎡)     ント数)
                             (㎡)                            (室)
                        (注1)                    (注3)
                                       (注2)         (注3)     (注4)
                                  2007年3月
                                  (チサンイン
             チサンイン      長野県
                                  塩尻北イン
             塩尻北      塩尻市
           O-1             4,292.64     2,100.47            48  2,100.47     2,100.47     1(1)    92
                                   ター)/
             インター
                  (中部地方)
                                  2008年1月
                                  (飲食店舗)
                   栃木県
             チサンイン
           O-2  佐野藤岡      佐野市     2,894.40     1,968.91     2006年10月        52  1,968.91     1,968.91     1(0)    92
             インター     (関東地方)
             チサンイン      長野県
             諏訪      諏訪市               2006年10月
           O-3             2,858.11     1,944.94            46  1,944.94     1,944.94     1(0)    92
             インター     (中部地方)
             チサンイン      愛知県
             豊川      豊川市               2007年7月
           O-4             2,607.19     2,040.09            42  2,040.09     2,040.09     1(0)    94
             インター     (中部地方)
                   佐賀県
             チサンイン      鳥栖市
                                  2007年7月
           O-5             2,374.09     1,968.02            36  1,968.02     1,968.02     1(0)    92
             鳥栖      (九州・
                  沖縄地方)
             チサンイン      千葉県
             千葉浜野      千葉市
           O-6             2,470.00     2,023.29     2007年7月        57  2,023.29     2,023.29     1(0)    94
             R16     (関東地方)
                   熊本県
             チサンイン
                   熊本市
           O-7  熊本           2,877.99     2,094.77     2007年10月        43  2,094.77     2,094.77     1(0)    98
                   (九州・
             御幸笛田
                  沖縄地方)
                   栃木県
             チサンイン
                   宇都宮市               2007年12月
           O-8             2,658.08     2,094.16            51  2,094.16     2,094.16     1(0)    98
             宇都宮鹿沼
                  (関東地方)
                   福井県
             チサンイン
           O-9        福井市     2,680.57     2,094.01     2007年12月        45  2,094.01     2,094.01     1(0)    98
             福井
                  (北陸地方)
     星野
                   福島県
             チサンイン
     リゾート
                   福島市
        その他
           O-10  福島西           4,728.00     2,094.01     2008年2月        48  2,094.01     2,094.01     1(0)    98
     グループ
                  (北海道・
             インター
     以外運営
                  東北地方)
                   新潟県
             チサンイン
           O-11  新潟中央      新潟市     3,177.86     2,094.16     2008年4月        45  2,094.16     2,094.16     1(0)    98
             インター
                  (中部地方)
                   長崎県
             チサンイン
                   大村市
           O-12  大村長崎           2,781.68     1,968.02     2008年5月        45  1,968.02     1,968.02     1(0)    92
                   (九州・
             空港
                  沖縄地方)
                   茨城県
             チサンイン     ひたちなか
           O-13             2,284.84     1,968.30     2008年12月        52  1,968.30     1,968.30     1(0)    92
             ひたちなか       市
                  (関東地方)
                   茨城県
             チサンイン      稲敷郡
           O-14             2,963.49     1,968.03     2008年9月        54  1,968.03     1,968.03     1(0)    92
             土浦阿見      阿見町
                  (関東地方)
                   山梨県
             チサンイン
                   笛吹市
           O-15             3,357.07     1,968.47     2009年10月        46  1,968.47     1,968.47     1(0)    92
             甲府石和
                  (中部地方)
                   香川県
             チサンイン      丸亀市
           O-16             2,447.29     2,094.16     2009年10月        42  2,094.16     2,094.16     1(0)    98
             丸亀善通寺      (中国・
                  四国地方)
                   福岡県
                   宗像市
             チサンイン
                                  2008年12月
           O-17             3,015.37     2,094.16            36  2,094.16     2,094.16     1(0)    98
             宗像      (九州・
                  沖縄地方)
             チサンイン      岩手県
             岩手一関      一関市                         1,968.02     1,968.02
           O-18             3,633.00     1,968.02     2009年1月        49            1(1)    92
             インター     (北海道・
                                            (注20)     (注20)
             (注19)     東北地方)
                                105/356




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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                        年間        賃貸可能    テナント数
                        敷地面積                   賃貸面積
           物件                  延床面積           賃料         面積   (転貸テナ     客室数
       分類       物件名称      所在地     (㎡)          竣工年月         (㎡)
           番号                            (百万円)          (㎡)     ント数)
                              (㎡)                           (室)
                        (注1)                   (注3)
                                       (注2)         (注3)     (注4)
                    長野県
                   北佐久郡
             チサンイン
                                  2009年7月
           O-19              4,226.44     1,917.10            57  1,917.10     1,917.10     1(0)    90
             軽井沢      軽井沢町
                   (中部地方)
             チサンイン       兵庫県
             姫路       姫路市              2009年2月
           O-20              2,413.68     2,406.95            43  2,406.95     2,406.95     1(0)    98
             夢前橋      (近畿地方)
                    岡山県
             チサンイン       倉敷市
                                  2009年10月
           O-21              2,876.06     2,094.16            51  2,094.16     2,094.16     1(0)    98
             倉敷水島      (中国・
                   四国地方)
             カンデオ       愛知県
                    半田市
           O-22  ホテルズ            1,592.72     2,814.05    2008年2月       52  2,814.05     2,814.05     1(0)    126
             半田      (中部地方)
                    長野県
             カンデオ
           O-23  ホテルズ       茅野市     2,399.15     2,868.18    2008年1月       65  2,868.18     2,868.18     1(0)    119
             茅野
                   (中部地方)
                    広島県
             カンデオ
                    福山市
           O-24  ホテルズ            1,079.92     3,985.73    2008年3月       78  3,985.73     3,985.73     1(0)    164
                   (中国・
             福山
                   四国地方)
     星野
        その他
                    栃木県
             カンデオ
     リゾート
           O-25  ホテルズ       佐野市     3,222.09     2,828.71    2008年3月       91  2,828.71     2,828.71     1(0)    124
     グループ
             佐野
                   (関東地方)
     以外運営
             カンデオ       三重県
             ホテルズ       亀山市              2008年4月
           O-26              6,599.00     3,912.03            41  3,912.03     3,912.03     1(0)    170
             亀山      (中部地方)
                    北海道
             コンフォート
                    函館市
             ホテル                     2007年9月
           O-27               491.82    2,927.44            65  2,927.44     2,927.44     1(0)    139
                   (北海道・
             函館
                   東北地方)
                    北海道
             コンフォート
                   苫小牧市
           O-28  ホテル            1,344.24     2,721.08    2007年9月       66  2,721.08     2,721.08     1(0)    123
                   (北海道・
             苫小牧
                   東北地方)
                    広島県
             コンフォート
                    呉市
           O-29  ホテル            793.11    3,121.02    2009年3月       75  3,121.02     3,121.02     1(0)    149
                   (中国・
             呉
                   四国地方)
                   鹿児島県
             チサンイン      鹿児島市
           O-30              3,521.52     8,066.36    2009年5月       96  8,066.36     8,066.36     1(1)    217
             鹿児島谷山      (九州・
                   沖縄地方)
                小計        84,661.42     76,208.80       -    1,633   76,208.80     76,208.80      30(3)   3,319
             合計           926,455.02     565,480.69       -    9,252   508,193.02     508,193.02      66(80)   7,780
           (注1)以下の保有資産の建物及び土地の所有関係及び賃借関係は、以下のとおりです。
               星のや軽井沢
               ANAクラウンプラザ           本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。
               ホテル富山           当該土地については、所有者から賃借しています。
               カンデオホテルズ茅野
               星のや富士
                          本投資法人は、建物のみを所有し、土地は所有していません。
                          当該土地については、賃借人から転借しています。
               星のや竹富島
               リゾナーレ八ヶ岳           本投資法人は、当該土地の一部(55,274.81㎡)を所有者から賃借しています。
               界 玉造
                          本投資法人は、当該土地の一部(2,966.21㎡)を所有者から賃借しています。
               界 川治
                          本投資法人は、当該土地の一部(696.95㎡)を所有者から賃借しています。
               界 長門
                          本投資法人は、当該土地の一部(5,796.24㎡)を所有者から賃借しています。
               西表島ホテル           本投資法人は、当該土地の一部(9,113.00㎡)を所有者から賃借しています。
               カンデオホテルズ半田           本投資法人は、当該土地の一部(991.72㎡)を所有者から賃借しています。
               カンデオホテルズ佐野           本投資法人は、当該土地の一部(740.62㎡)を所有者から賃借しています。
           (注2)当期末現在有効な賃貸借契約に基づき記載しています。上記各物件について締結された賃貸借契約において、賃料は、
              原則として固定賃料及び変動賃料により構成されますが(ただし、カンデオ5物件、グリーンズ3物件及び「ホテル日
              航高知旭ロイヤル」についてはいずれも固定賃料のみで構成され、「ハイアットリージェンシー大阪」については変動
              賃料のみで構成されます。)、「年間賃料」欄には、「ハイアットリージェンシー大阪」以外については、当該賃貸借
              契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。ただし、一部の物件については、賃貸借
              開始後一定の期間についてのみ適用される、特定の金額又は期間に応じて段階的に変動する金額の固定賃料について合
              意されていますので、「年間賃料」欄には、当該一部の物件については、当期末現在における当該固定賃料(月額)を
              12倍して年換算した金額を記載しています。当該固定賃料期間経過後の固定賃料は、上記表記載の金額より減少します
              が、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益が一定金額を超えた場合には、変動賃料が発生します。また、「グラ
              ンドハイアット福岡」を除き、当該固定賃料期間が終了するまでは、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益の金
              額にかかわらず、変動賃料は発生しません。ただし、「OMO7旭川」については、当該固定賃料を超えて変動賃料が発生
              する見込みとなった場合、当該固定賃料期間を終了できる権利を本投資法人は有しています。「ハイアットリージェン
              シー大阪」については、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響等により、2021年11月1日から2022年4月30日ま
              での期間は賃料が発生していないため、「-」と記載しています。以下同じです。
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           (注3)当期末現在有効な賃貸借契約に基づき記載しています(ただし、当該賃貸借契約記載の賃貸面積及び賃貸可能面積が延
              床面積を超える場合には、延床面積を記載しています。)。全ての物件の稼働率は100.0%です。
           (注4)テナント数(転貸テナント数)は、当期末現在のテナント数を記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借
              している者から賃貸(転貸)を受けている者の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷
              地又は建物の一部について賃貸(転貸)を受けている者又は受ける予定の者を除きます。なお、「チサンイン                                          岩手一関
              インター」のテナント数(括弧内を除きます。)については、建物に関する賃貸借契約と土地の一部に関する賃貸借契
              約の合計2件の賃貸借契約に基づくテナントが存在しますが、両賃貸借契約において賃借するテナントは同一であるた
              め、テナント数は1と記載しています。
           (注5)本投資法人は、前所有者から資料を受領していないため、不明です。
           (注6)敷地面積、延床面積、年間賃料、賃貸面積、賃貸可能面積、テナント数(転貸テナント数)及び客室数は、本館と別邸
              の合計を、竣工年月については本館及び別邸の竣工年月を、それぞれ記載しています。
           (注7)当期末現在、宿泊に供していません。
           (注8)本投資法人が所有する土地は、当該土地の共有持分(持分割合:100分の81)ですが、敷地面積は当該土地全体の面積を
              記載しています。
           (注9)当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区
              分所有権及びこれに伴う共用部分の共有持分(持分割合:100分の81)ですが、延床面積は当該建物全体の面積を記載し
              ています。
           (注10)本投資法人が所有する土地は、当該土地の敷地権(所有権)の共有持分(持分割合:1,000,000,000分の245,437,622)
              ですが、敷地面積は当該土地全体の面積を記載しています。
           (注11)当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区
              分所有権の共有持分(持分割合:2分の1)及びこれに伴う共用部分の共有持分(持分割合:1,000,000,000分の
              245,437,622)ですが、延床面積は当該建物全体の面積を記載しています。
           (注12)当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人が所有する建物は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区
              分所有権及びこれに伴う共用部分の共有持分(持分割合:1,000,000分の870,472)ですが、延床面積は当該建物全体の
              面積を記載しています。
           (注13)本投資法人が所有する土地は、当該土地の共有持分(持分割合:10,000分の4,840)ですが、敷地面積は当該土地全体の
              面積を記載しています。
           (注14)前所有者から検査済証の原本を受領していないため、前所有者より受領した株式会社アセッツアールアンドディーの意
              見書に記載の検査済証の交付年月を記載しています。
           (注15)本投資法人の保有する資産は、本共有物件(キャナルシティ博多・B グランドビル(建物217番30の1)及びその敷地
              権等の共有持分(持分割合88.28%))を信託財産とする信託の信託受益権ですが、敷地面積は信託財産に含まれる土地
              全体の面積を記載しています。
           (注16)当該建物は、区分所有建物であり、本投資法人の保有する資産は、本共有物件(キャナルシティ博多・B グランドビル
              (建物217番30の1)及びその敷地権等の共有持分(持分割合88.28%))を信託財産とする信託の信託受益権ですが、
              延床面積は信託財産に含まれる専有部分であるキャナルシティ博多・Bグランドビル全体の面積を記載しています。
           (注17)「グランドハイアット福岡」については、当該賃貸借契約に記載の賃貸面積のうち、賃貸可能面積に含まれる部分の面
              積を記載しています。また、本書の日付現在、本共有者間協定書に基づき福岡リート投資法人(以下「福岡リート」と
              いいます。)が共有者から賃借する本建物の地下1階部分について、本投資法人は、その一部を福岡リートの賃貸先か
              ら賃借したうえで、株式会社博多住吉ホテルマネジメントへ賃貸しています。当該賃貸に係る面積は上記賃貸面積には
              含まれません。
           (注18)「グランドハイアット福岡」については、地下1階部分については福岡リートが、地下1階以外の部分については本投
              資法人が、それぞれマスターリースをして、自己のマスターリース部分をエンドテナントに対して賃貸(転貸)してい
              るため、本投資法人が賃貸(転貸)することが可能な部分に相当する面積として、本投資法人とテナントの間で締結さ
              れた賃貸借契約又は当該物件の図面に表示されているもののいずれかを記載しています。
           (注19)「チサンイン         岩手一関インター」については、当期末現在の賃貸借契約は、当該物件の建物に関するものと土地の一部
              に関するものの合計2件であり、当該建物の賃貸借契約の賃料(以下、本注記において「本建物賃料」といいます。)
              は、固定賃料及び変動賃料により構成され、また、当該土地の賃貸借契約の賃料(以下、本注記において「本借地料」
              といいます。)は、固定賃料により構成されています。ただし、これらの賃貸借契約においては、本借地料が支払われ
              た場合には、同額が本建物賃料から控除される旨が合意されているため、当該物件の固定賃料の額は、当該建物の賃貸
              借契約に定める固定賃料の額を超えることがありません。したがって、「チサンイン                                 岩手一関インター」の年間固定賃
              料額は、当該建物の賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。以下同じで
              す。
           (注20)「チサンイン         岩手一関インター」については、当期末現在の賃貸借契約は、当該物件の建物に関するものと土地の一部
              に関するものの合計2件ですが、「賃貸面積」欄及び「賃貸可能面積」欄には、当該建物に関する賃貸面積及び賃貸可
              能面積を記載しています。
                                107/356







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          本投資法人の保有資産の稼働率の推移は、以下のとおりです。
                      2017年     2018年     2018年     2019年     2019年
                      10月31日     4月30日     10月31日     4月30日     10月31日
          物件数               49     56     56     59     59
          テナント数               49     56     56     59     59
          総賃貸可能面積(㎡)        (A)
                      400,473.62     435,317.22     434,762.23     466,686.25     466,686.25
          総賃貸面積(㎡)      (B)
                      400,473.62     435,317.22     434,762.23     466,686.25     466,686.25
          最近5年の稼働率(%)
                        100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
          (B)/(A)(注)
                      2020年     2020年     2021年     2021年     2022年

                      4月30日     10月31日     4月30日     10月31日     4月30日
          物件数               61     61     62     63     65
          テナント数               61     62     63     64     66
          総賃貸可能面積(㎡)        (A)
                      474,791.37     474,774.80     482,566.09     495,009.88     508,193.02
          総賃貸面積(㎡)      (B)
                      474,791.37     474,774.80     482,566.09     495,009.88     508,193.02
          最近5年の稼働率(%)
                        100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
          (B)/(A)(注)
          (注)本投資法人の保有資産の最近5年の稼働率は、全ての物件について、取得日より100.0%となっています。
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         (ハ)不動産鑑定評価書等の概要
         2022年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書等の概要は以下のとおりです。
                                       収益価格
                       鑑定    鑑定                             鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
                       評価    評価額                             利回り
            物件
                               直接還元法     還元    DCF法に        最終還元
       分類         物件名称                                   (百万円)
                                            割引率
                       機関
            番号               (百万円)                              (%)
                               による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                    (注3)
                                            (%)
                       (注1)    (注2)                             (注4)
                               (百万円)     (%)   (百万円)         (%)
            H-1  星のや軽井沢          NV    12,000     12,000     5.2   11,900     5.2    5.7    642    8.4
            H-2  星のや京都          NV    4,240     4,250    5.8    4,230    5.4    6.2    249    8.6
         星のや
            H-3  星のや富士          NV    4,360     4,360    6.1    4,350    5.8    6.3    269    6.5
            H-4  星のや竹富島          NV    4,980     5,070    6.0    4,880    5.6    6.1    314    6.3
                  小計          25,580     25,680      -   25,360      -    -   1,474     7.5
            R-1  リゾナーレ八ヶ岳          NV    7,560     7,250    5.5    7,870    5.5    6.0    533   11.8
         リゾ
            R-2  リゾナーレ熱海          NV    4,890     4,770    5.2    5,010    5.0    5.5    293    7.8
         ナーレ
                  小計
                            12,450     12,020      -   12,880      -    -    826   10.0
              界 松本
            K-1            JMK     810     818    5.9     802    5.7    6.1     65   10.8
              界 玉造
            K-2            JMK     887     892    6.0     882    5.8    6.2     64   9.4
              界 伊東
            K-3            JMK    1,610     1,630    5.7    1,580    5.5    5.9    108   16.0
              界 箱根
            K-4            JMK    1,330     1,340    5.7    1,320    5.5    5.9     91   9.6
      星野
              界 阿蘇
            K-5            JMK     712     716    6.1     708    5.9    6.3     48   8.3
     リゾート
     グループ
              界 川治
            K-6            JMK    1,180     1,190    5.8    1,160    5.6    6.0     87   8.7
      運営
              界 鬼怒川
            K-7            JMK    3,290     3,320    5.5    3,260    5.3    5.7    187    6.1
          界
              界 加賀
            K-8            JMK    3,330     3,360    5.5    3,290    5.3    5.7    190    6.0
              界 アルプス
            K-9            NV    3,150     3,200    5.4    3,100    5.1    5.6    178    5.8
              界 遠州
            K-10            JMK    1,090     1,090    5.6    1,090    5.4    5.8     84   8.0
              界 長門
            K-11            JREI     2,910     2,930    5.4    2,880    5.0    5.5    166    6.0
              界 霧島
            K-12            JREI     4,040     4,090    5.3    3,980    5.0    5.4    228    5.8
              界 別府
            K-13            JREI     7,660     7,750    5.0    7,570    4.8    5.2    392    5.3
                  小計          31,999     32,326      -   31,622      -    -   1,886     6.5
              OMO7旭川
            O-35            RC    4,620     4,580    4.9    4,640    4.7    5.1    339    7.3
              西表島ホテル
            O-43            NV    3,750     3,810    5.3    3,690    4.9    5.4    242    6.6
         その他
              BEB5軽井沢
            O-45            NV    2,250     2,250    5.5    2,250    5.2    5.6    128    5.9
                  小計          10,620     10,640      -   10,580      -    -    708    6.8
              ANAクラウンプラザ
            O-31            RC    18,700     19,600     4.5   18,300     4.3    4.7    1,012     5.7
              ホテル広島
              ANAクラウンプラザ
            O-33            RC    6,240     6,600    4.7    6,080    4.5    4.9    402    6.1
              ホテル金沢
              ANAクラウンプラザ
            O-34            RC    3,980     4,110    4.8    3,930    4.6    5.0    307    7.7
              ホテル富山
              ハイアット
            O-36            NV    14,800     15,100     4.8   14,500     4.1    4.6    957    6.0
              リージェンシー大阪
              ザ・ビー    赤坂
            O-37            RC    4,620     4,830    4.1    4,530    3.9    4.3    226    4.7
      星野
     リゾート    都市
              ザ・ビー    三軒茶屋
            O-38            RC    4,240     4,430    4.3    4,160    4.1    4.5    211    4.8
     グループ    観光
     以外運営
              ザ・ビー    名古屋
            O-39            RC    4,140     4,360    4.3    4,050    4.1    4.5    223    4.9
              ザ・ビー    神戸
            O-40            RC    6,250     6,540    4.4    6,120    4.2    4.6    339    4.8
              クインテッサホテル
            O-41            NV    3,440     3,520    4.6    3,350    4.3    4.7    163    4.9
              大阪心斎橋
              ホテル・アンド
            O-42  ルームス          RC    3,340     3,420    4.5    3,310    4.3    4.7    165    3.9
              大阪本町
              ホテル日航高知
            O-44            NV    2,260     2,230    4.8    2,280    4.6    5.1    144    6.6
              旭ロイヤル
                                109/356



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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                       収益価格
                           鑑定
                       鑑定                                 鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
                           評価額
            物件           評価                                 利回り
                              直接還元法      還元    DCF法に        最終還元
       分類         物件名称
                                                   (百万円)
                                            割引率
                       機関
            番号              (百万円)                              (%)
                              による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                    (注3)
                                            (%)
                      (注1)    (注2)                              (注4)
                              (百万円)     (%)    (百万円)         (%)
              ソルヴィータホテ
            O-46            NV    3,850     3,830     4.6    3,870    4.2    4.6    198    5.1
      星野         ル那覇
     リゾート    都市
              グランドハイアッ
     グループ    観光
            O-47            RC    8,770     8,910     4.6    8,710    4.3    4.7    639    8.3
              ト福岡
     以外運営
                  小計         84,630     87,480      -   83,190      -    -   4,986     5.8
              チサンイン
            O-1            NV     819     829    5.9     809    5.7    6.1     52   7.8
              塩尻北インター
              チサンイン
            O-2           JMK     915     909    5.9     920    5.7    6.1     56   7.5
              佐野藤岡インター
              チサンイン
            O-3            NV     827     831    6.0     822    5.8    6.2     54   8.3
              諏訪インター
              チサンイン
            O-4            NV     726     734    5.9     718    5.7    6.1     45   7.5
              豊川インター
              チサンイン
            O-5            NV     643     654    6.0     632    5.8    6.3     41   8.2
              鳥栖
              チサンイン
            O-6           JMK    1,000     1,020     5.6     983    5.4    5.8     59   7.4
              千葉浜野R16
              チサンイン
            O-7            NV     729     739    6.2     718    6.0    6.5     48   7.8
              熊本御幸笛田
              チサンイン
            O-8           JMK     831     844    6.1     818    5.9    6.3     54   7.6
              宇都宮鹿沼
              チサンイン
            O-9            NV     798     797    6.2     799    6.0    6.4     52   8.1
              福井
              チサンイン
      星野
            O-10           JMK     753     765    6.2     741    6.0    6.4     50   7.4
              福島西インター
     リゾート
         その他
     グループ
              チサンイン
            O-11            NV     766     774    6.0     758    5.8    6.2     49   7.8
     以外運営
              新潟中央インター
              チサンイン
            O-12            NV     758     761    6.0     754    5.8    6.2     48   7.6
              大村長崎空港
              チサンイン
            O-13           JMK     902     916    5.9     887    5.7    6.1     57   7.6
              ひたちなか
              チサンイン
            O-14           JMK     903     916    5.8     890    5.6    6.0     55   7.2
              土浦阿見
              チサンイン
            O-15            NV     782     788    6.1     775    5.9    6.3     52   7.9
              甲府石和
              チサンイン
            O-16            NV     726     735    6.2     716    6.0    6.4     48   8.1
              丸亀善通寺
              チサンイン
            O-17            NV     624     634    6.1     614    5.9    6.4     41   8.1
              宗像
              チサンイン
            O-18           JMK     767     778    6.2     756    6.0    6.4     51   7.2
              岩手一関インター
              チサンイン
            O-19            NV    1,080     1,080     6.0    1,070    5.8    6.2     67   8.2
              軽井沢
              チサンイン
            O-20            NV     735     745    6.2     725    6.0    6.4     49   7.9
              姫路夢前橋
                                110/356





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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                       収益価格
                       鑑定    鑑定                             鑑定NOI
                                                    鑑定NOI
                       評価    評価額                             利回り
            物件
                               直接還元法     還元    DCF法に        最終還元
       分類         物件名称                                   (百万円)
                                            割引率
                       機関
            番号               (百万円)                              (%)
                               による価格     利回り    よる価格        利回り
                                                    (注3)
                                            (%)
                      (注1)    (注2)                             (注4)
                               (百万円)     (%)   (百万円)         (%)
              チサンイン
            O-21            NV     860     871    6.0     848    5.8    6.2     55   7.5
              倉敷水島
              カンデオホテルズ
            O-22            RC     646     646    5.4     646    5.2    5.6     41   6.6
              半田
              カンデオホテルズ
            O-23            RC     865     868    5.6     864    5.4    5.8     53   6.7
              茅野
              カンデオホテルズ
            O-24            RC    1,160     1,170    5.3    1,160    5.1    5.5     71   6.6
              福山
              カンデオホテルズ
            O-25            RC    1,440     1,450    5.4    1,430    5.2    5.6     82   6.5
      星野         佐野
     リゾート
         その他
              カンデオホテルズ
     グループ
            O-26            RC     464     464    5.9     464    5.7    6.1     34   7.2
              亀山
     以外運営
              コンフォートホテル
            O-27            NV     961     962    5.2     959    5.0    5.4     59   6.3
              函館
              コンフォートホテル
            O-28            NV     972     976    5.3     968    5.1    5.5     61   6.3
              苫小牧
              コンフォートホテル
            O-29            NV    1,160     1,160    5.1    1,150    4.9    5.3     67   6.1
              呉
              チサンイン
            O-30            RC    2,450     2,480    5.6    2,430    5.4    5.8    152    7.6
              鹿児島谷山
                  小計          27,062     27,296      -   26,824      -    -   1,702     7.3
              合計             192,341     195,442      -  190,456      -    -  11,583     6.5
    (注1)「鑑定評価機関」は、上表において略称により記載しています。各鑑定評価機関の略称は、以下のとおりです。
          NV:日本ヴァリュアーズ株式会社
          JMK:JLL森井鑑定株式会社
          RC:株式会社立地評価研究所
          JREI:一般財団法人日本不動産研究所
    (注2)「鑑定評価額」は、2022年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記載された評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」
        は、百万円未満を切り捨ててそれぞれ記載しています。したがって、各物件の鑑定評価額を足し合わせてもポートフォリオ合計と一致し
        ていない場合があります。
    (注3)「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書等に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net                                           Operating    Income)をいい、減価
        償却費を控除する前の収益です。運営純収益から敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net                                          Cash  Flow)とは異なりま
        す。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各
        物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
    (注4)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただ
        し、小計欄又は合計欄の数値は、鑑定NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第
        2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書等に記載されて
        いる数値ではありません。
    (注5)不動産鑑定評価書等は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該不動産鑑定
        評価額等での取引可能性等を保証するものではありません。なお、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社、株式会社立地
        評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                111/356








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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         (ニ)建物状況評価報告書の概要
            本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価又は環境アセスメント等に
           関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリング・レポート)を株式会社ケーディーアンドパートナー
           ズ、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上ディーアール株式会社より取得しています。各保有資産に
           係る建物状況評価報告書(建物エンジニアリング・レポート)の記載は一定時点における報告者の意見を示
           したものに留まり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、株式
           会社ケーディーアンドパートナーズ、デロイトトーマツPRS株式会社及び東京海上ディーアール株式会社と
           本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                                      長期修繕費
                                               短期修繕費
                                     エンジニアリング       ・
                                                      (年平均)
           物件
                  物件名称           調査業者                  (千円)
                                       レポート
           番号                                           (千円)
                                              (注1)(注2)
                                       報告書年月
                                                     (注1)(注3)
                         株式会社ケーディーアンド
                         パートナーズ
                                       2018年9月            -      35,034
                         (星のや、トンボの湯、村民
                         食堂及びハルニレテラス)
           H-1   星のや軽井沢
                         東京海上ディーアール
                         株式会社
                                       2021年11月            -       886
                         (森のスケートリンク)
                         株式会社ケーディーアンド
                                       2019年9月            -      7,011
                         パートナーズ(本館)
           H-2   星のや京都
                         東京海上ディーアール
                                       2017年8月            -       330
                         株式会社(別館)
                         東京海上ディーアール
           H-3   星のや富士                        2022年5月            -      5,357
                         株式会社
                                       2020年3月
                                                         15,458
                                       (本館)
                         東京海上ディーアール
           H-4   星のや竹富島                                     -
                         株式会社
                                       2018年3月
                                                          762
                                       (別邸)
                         株式会社ケーディーアンド
           R-1   リゾナーレ八ヶ岳                        2018年9月            -     174,200
                         パートナーズ
                         東京海上ディーアール
           R-2   リゾナーレ熱海                        2020年11月            -      66,829
                         株式会社
                         株式会社ケーディーアンド
              界 松本
           K-1                            2018年9月            -      23,920
                         パートナーズ
                         株式会社ケーディーアンド
              界 玉造
           K-2                            2018年9月            -      15,130
                         パートナーズ
                         株式会社ケーディーアンド
              界 伊東
           K-3                            2019年4月            -      21,779
                         パートナーズ
                         株式会社ケーディーアンド
              界 箱根
           K-4                            2018年9月            -      20,993
                         パートナーズ
                         株式会社ケーディーアンド
              界 阿蘇
           K-5                            2019年9月            -      5,749
                         パートナーズ
                         株式会社ケーディーアンド
              界 川治
           K-6                            2019年9月            -      25,509
                         パートナーズ
                         東京海上ディーアール
              界 鬼怒川
           K-7                            2020年11月            -      6,191
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
              界 加賀
           K-8                            2021年5月            -      9,190
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
              界 アルプス
           K-9                            2018年11月            -      7,971
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
              界 遠州
           K-10                            2020年10月            -      31,996
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
              界 長門
           K-11                            2021年5月            -      11,245
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
              界 霧島
           K-12                            2021年11月            -      15,508
                         株式会社
                         デロイトトーマツPRS
              界 別府
           K-13                            2021年10月            -      6,400
                         株式会社
                                112/356



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                                                      長期修繕費
                                               短期修繕費
                                     エンジニアリング       ・
           物件                                           (年平均)
                  物件名称           調査業者                  (千円)
                                       レポート
           番号                                           (千円)
                                              (注1)(注2)
                                       報告書年月
                                                     (注1)(注3)
                         東京海上ディーアール
           O-35   OMO7旭川                        2021年5月            -     100,530
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-43   西表島ホテル                        2019年2月            -      46,321
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-45   BEB5軽井沢                        2019年12月            -      5,355
                         株式会社
              ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
           O-31                            2020年11月            -      68,034
              ホテル広島           株式会社
              ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
           O-33                            2020年11月            -     103,818
              ホテル金沢           株式会社
              ANAクラウンプラザ           東京海上ディーアール
           O-34                            2020年11月            -      75,986
              ホテル富山           株式会社
              ハイアット           東京海上ディーアール
           O-36                            2021年11月            -     175,633
              リージェンシー大阪           株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-37   ザ・ビー赤坂                        2017年9月            -      15,422
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-38   ザ・ビー三軒茶屋                        2017年9月            -      13,270
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-39   ザ・ビー名古屋                        2017年9月            -      22,632
                         株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-40   ザ・ビー神戸                        2017年10月            -      33,837
                         株式会社
              クインテッサホテル           東京海上ディーアール
           O-41                            2017年9月            -      1,821
              大阪心斎橋           株式会社
              ホテル・アンドルームス           東京海上ディーアール
           O-42                            2018年3月            -      2,162
              大阪本町           株式会社
              ホテル日航高知           東京海上ディーアール
           O-44                            2019年2月            -      39,674
              旭ロイヤル           株式会社
                         東京海上ディーアール
           O-46   ソルヴィータホテル那覇                        2019年12月            -      15,151
                         株式会社
                                                        ①165,418
                         東京海上ディーアール
           O-47   グランドハイアット福岡                        2021年3月            -    ②846,693
                         株式会社
                                                        (注4)
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-1                            2019年9月            -      3,677
              塩尻北インター           株式会社
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-2                            2019年9月            -      3,771
              佐野藤岡インター           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-3                            2019年9月            -      4,835
              諏訪インター           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-4                            2019年9月            -      3,398
              豊川インター           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-5                            2019年9月            -      3,471
              鳥栖           株式会社
              チサンイン
                         株式会社ケーディーアンド
           O-6                            2019年9月            -      3,593
              千葉浜野R16           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-7                            2019年9月            -      3,687
              熊本御幸笛田           株式会社
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-8                            2019年9月            -      3,897
              宇都宮鹿沼           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-9                            2019年9月            -      4,030
              福井           株式会社
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-10                            2019年9月            -      4,070
              福島西インター           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-11                            2019年9月            -      3,883
              新潟中央インター           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-12                            2019年9月            -      3,568
              大村長崎空港           株式会社
                                113/356


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                                                      長期修繕費
                                     エンジニアリング・          短期修繕費
           物件                                           (年平均)
                  物件名称           調査業者          レポート        (千円)
           番号                                           (千円)
                                       報告書年月
                                              (注1)(注2)
                                                     (注1)(注3)
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-13                            2019年9月            -      4,089
              ひたちなか           パートナーズ
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-14                            2019年9月            -      3,567
              土浦阿見           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-15                            2019年9月            -      3,851
              甲府石和           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-16                            2019年9月            -      3,950
              丸亀善通寺           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-17                            2019年9月            -      3,694
              宗像           株式会社
              チサンイン           株式会社ケーディーアンド
           O-18                            2019年9月            -      3,941
              岩手一関インター           パートナーズ
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-19                            2019年9月            -      4,254
              軽井沢           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-20                            2019年9月            -      4,385
              姫路夢前橋           株式会社
              チサンイン           デロイトトーマツPRS
           O-21                            2019年9月            -      4,210
              倉敷水島           株式会社
              カンデオホテルズ           デロイトトーマツPRS
           O-22                            2020年5月            -      5,877
              半田           株式会社
                         デロイトトーマツPRS
           O-23   カンデオホテルズ茅野                        2020年5月            -      4,629
                         株式会社
                         デロイトトーマツPRS
           O-24   カンデオホテルズ福山                        2020年5月            -      8,515
                         株式会社
                         デロイトトーマツPRS
           O-25   カンデオホテルズ佐野                        2020年5月            -      4,066
                         株式会社
                         デロイトトーマツPRS
           O-26   カンデオホテルズ亀山                        2020年5月            -      6,096
                         株式会社
              コンフォートホテル           東京海上ディーアール
           O-27                            2020年5月            -      9,404
              函館           株式会社
              コンフォートホテル           東京海上ディーアール
           O-28                            2020年5月            -      9,187
              苫小牧           株式会社
              コンフォートホテル           東京海上ディーアール
           O-29                            2020年5月            -      8,174
              呉           株式会社
                         東京海上ディーアール
              チサンイン     鹿児島谷山
           O-30                            2020年5月            -      16,072
                         株式会社
    (注1)「短期修繕費」及び「長期修繕費(年平均)」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
    (注2)「短期修繕費」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、標準的な修繕又は内装・設備の更新に関わる費用
         以外で、劣化が進んでいるために概ね1年以内に修繕更新をする場合の修繕更新の費用を記載しています。
    (注3)「長期修繕費(年平均)」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、調査時点より今後12年間の修繕更新費
        用の金額を本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
    (注4)調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、①は、区分所有建物であるキャナルシティ博多のうち、区分所有建物の
        一部の専有部分である本共有物件全体に関して、②は、区分所有建物であるキャナルシティ博多全体の共用部分に関して、調査時点より
        今後12年間のそれぞれの修繕更新費用の金額を、本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
                                114/356







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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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         (ホ)保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
            各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
                       設計者          施工者          確認検査機関           構造計算者
        物件
             物件名称
        番号               (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
                    有限会社東環境・建築研          株式会社大林組(星の
                    究所(星のや、トンボの          や、トンボの湯、村民食
                    湯、村民食堂及びハルニ          堂)/
                                        長野県佐久地方事務所建築主            株式会社佐野建築
                              竹花工業株式会社(ハル
        H-1   星のや軽井沢         レテラス)/
                                        事            構造事務所
                    株式会社クライン・ダイ          ニレテラス)/
                    サム一級建築士事務所
                              北野建設株式会社(森の
                    (森のスケートリンク)          スケートリンク)
                              不明(本館・新築)(注
                    不明(本館・新築)(注                                不明(本館)(注
                              2)/
                    2)/                    不明(本館)(注2)/            2)/
                              前田建設工業株式会社
        H-2   星のや京都         有限会社東環境・建築研                    京都府京都市建築主事(別            株式会社KAP一級建
                              (本館・改修)/
                    究所(本館・改修/別                    館)            築士事務所(別
                              株式会社熊倉工務店(別
                    館)                                館)
                              館)
                    有限会社東環境・建築研                                株式会社KAP一級建
           星のや富士                   清水建設株式会社          株式会社東京建築検査機構
        H-3
                    究所                                築士事務所
                    有限会社東環境・建築研
                              前田建設工業株式会社
                    究所(本館)/
           星のや竹富島                   (本館)/          沖縄県建築主事
        H-4                                            -(注3)
                    山里建築設計事務所(別
                              不明(別邸)(注2)
                    邸)
                    株式会社IAO竹田設計室          日産建設株式会社(ホテ
                    (ホテル・プール)/          ル・プール)/                      株式会社IAO竹田設
        R-1   リゾナーレ八ヶ岳                             山梨県中北建設事務所
                    久山幸成建築設計事務所          りんかい日産建設株式会                      計室
                    (チャペル・機械室)          社(チャペル・機械室)
                    株式会社森京介建築事務                                株式会社森京介建
        R-2   リゾナーレ熱海                   株式会社間組          静岡県熱海土木事務所
                    所                                築事務所
                                                    株式会社羽深隆
                    株式会社羽深隆雄・栴工
           界 松本
        K-1                      株式会社熊谷組          長野県松本市役所            雄・栴工房設計事
                    房設計事務所
                                                    務所
                    不明(旧館)(注2)/
                    株式会社交通公社トラベ          不明(旧館)(注2)/          不明(旧館)(注2)/
           界 玉造
        K-2                                            不明(注2)
                    ランド一級建築士事務所          株式会社松村組(新館)          島根県松江市役所(新館)
                    (新館)
                    不明(注2)/          不明(注2)/          不明(注2)/            不明(注2)/
           界 伊東
        K-3            株式会社イナバ設計(増          株式会社鈴木工務店(増          静岡県熱海土木事務所(増            株式会社イナバ設
                    築)          築)          築)            計(増築)
           界 箱根
        K-4            株式会社坂倉建築研究所          株式会社熊谷組          神奈川県県西土木事務所            不明(注2)
                                                    株式会社橋本建設
                                                    一級建築士事務
                                                    所/
                    株式会社橋本建設一級建                    大分県玖珠土木事務所建築主
           界 阿蘇
        K-5                      株式会社橋本建設                      株式会社太宏設計
                    築士事務所                    事
                                                    事務所/
                                                    三井住商建材株式
                                                    会社
                    株式会社交通公社トラベ                                株式会社交通公社
           界 川治
        K-6                      戸田建設株式会社          栃木県建築主事
                    ランド                                トラベランド
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社オーク構
           界 鬼怒川
        K-7            今村幹建築設計事務所          東武建設株式会社
                                        株式会社            造設計
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社オーク構
           界 加賀
                    今村幹建築設計事務所          清水建設株式会社
        K-8
                                        株式会社            造設計
                                                    前田建設工業株式
                    前田建設工業株式会社一                    一般財団法人日本建築セン
           界 アルプス
                              前田建設工業株式会社                      会社一級建築士事
        K-9
                    級建築士事務所                    ター
                                                    務所
                    株式会社交通公社トラベ
           界 遠州
                              間・鈴木建設協同企業体          静岡県浜松市建築主事            田中輝明研究室
        K-10
                    ランド
                    積水ハウス株式会社大阪                                有限会社フォル
                              積水ハウス株式会社山口
           界 長門
                    北シャーメゾン支店一級                    日本ERI株式会社            テック一級建築士
        K-11
                              支店
                    建築士事務所                                事務所
                                                    清水建設株式会社
                    清水建設株式会社九州支          清水建設株式会社九州支
           界 霧島
        K-12                                九州住宅保証株式会社            九州支店一級建築
                    店一級建築士事務所          店
                                                    士事務所
                                                    清水建設株式会社
                    清水建設株式会社九州支          清水建設株式会社九州支
           界 別府
                                        九州住宅保証株式会社            九州支店一級建築
        K-13
                    店一級建築士事務所          店
                                                    士事務所
                                115/356



                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
        物件               設計者          施工者          確認検査機関           構造計算者
             物件名称
        番号
                       (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
                              清水・荒井・廣野・北
        O-35   OMO7旭川         株式会社日本設計          野・タカハタ・川島・新          北海道旭川市建築主事            株式会社日本設計
                              谷・国策共同企業体
                    東急建設株式会社一級建
                    築士事務所(ホテル棟・          東急建設株式会社(ホテ                      株式会社総合計画
                    レストラン棟)/          ル棟・レストラン棟)/                      設計(社員寮)/
                    株式会社総合計画設計          株式会社大米建設(社員          沖縄県建築主事(ホテル棟・            東急建設株式会社
        O-43   西表島ホテル
                    (社員寮)/          寮)/          レストラン棟・社員寮)            一級建築士事務所
                    株式会社タイム・アン          不明(注2)(ごみ焼却                      (ホテル棟・レス
                    ド・タイド(ごみ焼却          炉)                      トラン棟)
                    炉)
                    株式会社佐々木達郎建築
                                        ビューローベリタスジャパン            株式会社KAP一級建
        O-45   BEB5軽井沢         設計事務所一級建築士事          竹花工業株式会社
                                        株式会社            築士事務所
                    務所
           ANAクラウンプラザ         鹿島建設株式会社一級建
        O-31                      鹿島建設株式会社          広島県広島市中区建築主事            鹿島建設株式会社
           ホテル広島         築士事務所
                              清水建設、大成建設、大
           ANAクラウンプラザ                                         株式会社構造計画
                    株式会社日建設計          林組、真柄建設共同企業          石川県金沢市建築主事
        O-33
           ホテル金沢                                         研究所
                              体
                    槇総合計画事務所・観
           ANAクラウンプラザ         光企画設計社設計連          大成建設株式会社他共                      株式会社構造計画
        O-34                                富山県富山市建築主事
           ホテル富山         合、株式会社観光企画          同企業体                      研究所
                    設計社
                                                    株式会社大林組一
                    株式会社大林組一級建築          株式会社大林組(ホテ          大阪府大阪市建築主事(ホテ            級建築士事務所
                    士事務所(ホテル棟)/          ル棟)/          ル棟)/            (ホテル棟)/
           ハイアット
        O-36            花谷建設株式会社(チャ          花谷建設株式会社          一般財団法人大阪建築防災セ            花谷建設株式会社
           リージェンシー大阪
                    ペル棟(ル サロン ブ          (チャペル棟(ル サ          ンター(チャペル棟(ル サ            (チャペル棟
                                                    (ル サロン ブ
                    ラン))          ロン ブラン))          ロン ブラン))
                                                    ラン))
                    三井建設一級建築士事務                                三井建設一級建築
           ザ・ビー    赤坂
        O-37                      三井建設株式会社          東京都港区建築主事
                    所                                士事務所
                                                    東京海上ディー
           ザ・ビー    三軒茶屋
                                                    アール株式会社
        O-38            株式会社大谷設計事務所          小田急建設株式会社          東京都世田谷区建築主事
                                                    (注4)
                                                    株式会社久米建築
           ザ・ビー    名古屋
        O-39            株式会社久米建築事務所          株式会社淺沼組          愛知県名古屋市建築主事
                                                    事務所
           ザ・ビー    神戸
                    株式会社日建設計          大成建設株式会社          兵庫県神戸市建築主事            株式会社日建設計
        O-40
           クインテッサホテル         有限会社デルフィ一級建                    株式会社日本確認検査セン            株式会社福井建築
        O-41                      日本建設株式会社
           大阪心斎橋         築士事務所                    ター            設計事務所
                    浅井謙建築研究所株式会          前田建設・錢高組共同
           ホテル・アンド         社(新築)/          企業体(新築)/                      浅井謙建築研究所
        O-42                                大阪府大阪市建築主事
           ルームス大阪本町         UDS株式会社・株式会社          株式会社エフビーエス                      株式会社
                    再生建築研究所(改修)          (改修)
                                                    鹿島建設株式会社
                    株式会社西川設計(ホテ          鹿島建設株式会社(ホ          高知県高知市建築主事(ホテ
                                                    一級建築士事務所
           ホテル日航高知         ル棟)/          テル棟)/          ル棟)/
        O-44                                            (ホテル棟)/
           旭ロイヤル         株式会社安井秀夫アトリ          株式会社岸之上工務店          日本ERI株式会社(チャペル
                                                    CRS構造設計研究所
                    エ(チャペル棟)          (チャペル棟)          棟)
                                                    (チャペル棟)
           ソルヴィータホテル         株式会社オオキ建築事務                    沖縄県那覇市建築主事株式会            株式会社オオキ建
                              株式会社仲本工業
        O-46
           那覇         所                    社国際確認検査センター            築事務所
                                                    清水建設株式会社
           グランドハイアット         福岡地所株式会社一級建          キャナルシティ博多新
        O-47                                福岡県福岡市建築主事            九州支店一級建築
           福岡         築士事務所          築工事建設共同企業体
                                                    士事務所
                    株式会社ディアンドエー
                              大成建設株式会社(チ          株式会社東京建築検査機構
                    (チサンイン      塩尻北イ
                              サンイン    塩尻北イン      (チサンイン      塩尻北イン
           チサンイン
                    ンター)/
        O-1                                            有限会社東都設計
                              ター)/          ター)/
           塩尻北インター
                    有限会社
                              渋崎建設株式会社(飲          長野県松本地方事務所建築主
                    ヒロ設計室一級建築
                              食店舗)          事(飲食店舗)
                    事務所(飲食店舗)
           チサンイン
        O-2            株式会社ディアンドエー          斎藤工業株式会社          株式会社東京建築検査機構            有限会社東都設計
           佐野藤岡インター
           チサンイン
        O-3            株式会社ディアンドエー          清水建設株式会社          株式会社東京建築検査機構            有限会社東都設計
           諏訪インター
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
                    株式会社ディアンドエー          清水建設株式会社                      有限会社東都設計
        O-4
           豊川インター                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-5            株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                      有限会社東都設計
           鳥栖                             株式会社
                                116/356


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        物件               設計者          施工者          確認検査機関           構造計算者
             物件名称
        番号
                       (注1)          (注1)           (注1)          (注1)
           チサンイン
                              株式会社長谷工コーポ          ビューローベリタスジャパン
        O-6            株式会社ディアンドエー                                株式会社東都設計
           千葉浜野R16                   レーション          株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-7            株式会社ディアンドエー          株式会社フジタ                      株式会社東都設計
           熊本御幸笛田                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
                    株式会社ディアンドエー          大成建設株式会社                      株式会社東都設計
        O-8
           宇都宮鹿沼                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-9            株式会社ディアンドエー          木原建設株式会社                      株式会社東都設計
           福井                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-10            株式会社ディアンドエー          斎藤工業株式会社                      株式会社東都設計
           福島西インター                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-11            株式会社ディアンドエー          株式会社加賀田組                      株式会社東都設計
           新潟中央インター                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-12            株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                      株式会社東都設計
           大村長崎空港                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
                    株式会社ディアンドエー          日本国土開発株式会社                      株式会社東都設計
        O-13
           ひたちなか                             株式会社
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-14            株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン                      株式会社東都設計
           土浦阿見                             株式会社
           チサンイン                             一般社団法人日本住宅性能評            溝呂木建築構造設
        O-15            株式会社ディアンドエー          株式会社早野組
           甲府石和                             価機構            計室
           チサンイン                                         株式会社エコ・ア
        O-16            株式会社ディアンドエー          株式会社合田工務店          日本ERI株式会社
           丸亀善通寺                                         シスト
           チサンイン
        O-17            株式会社ディアンドエー          株式会社フジタ          日本ERI株式会社            株式会社片平設計
           宗像
           チサンイン                             岩手県県南広域振興局一関総            株式会社白鳥建築
                    株式会社ディアンドエー          東海興業株式会社
        O-18
           岩手一関インター                             合支局建築主事            構造事務所
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-19            株式会社ディアンドエー          大成建設株式会社                      株式会社東都設計
           軽井沢                             株式会社
           チサンイン                                         株式会社エコ・ア
        O-20            株式会社ディアンドエー          株式会社イチケン          日本ERI株式会社
           姫路夢前橋                                         シスト
           チサンイン                             ビューローベリタスジャパン
        O-21            株式会社ディアンドエー          東洋建設株式会社                      株式会社東都設計
           倉敷水島                             株式会社
                                                    株式会社志賀建築
           カンデオホテルズ                             株式会社国際確認検査セン
        O-22            株式会社志賀建築研究所          五洋建設株式会社                      研究所/
           半田                             ター
                                                    有限会社野崎設計
           カンデオホテルズ                             株式会社国際確認検査セン
        O-23            株式会社久米設計          北野建設株式会社                      株式会社久米設計
           茅野                             ター
           カンデオホテルズ                             株式会社国際確認検査セン
                    株式会社九建設計          五洋建設株式会社                      株式会社九建設計
        O-24
           福山                             ター
                                                    株式会社志賀建築
           カンデオホテルズ                             株式会社国際確認検査セン            研究所/
                    株式会社志賀建築研究所          西松建設株式会社
        O-25
           佐野                             ター            株式会社藤川構造
                                                    計画
           カンデオホテルズ                             株式会社国際確認検査セン
        O-26            株式会社九建設計          日本国土開発株式会社                      株式会社九建設計
           亀山                             ター
           コンフォートホテル
        O-27            株式会社フジタ          株式会社フジタ          北海道函館市建築主事            株式会社フジタ
           函館
           コンフォートホテル
                    株式会社フジタ          株式会社フジタ          北海道苫小牧市建築主事            株式会社フジタ
        O-28
           苫小牧
           コンフォートホテル
        O-29            大成建設株式会社          大成建設株式会社          広島県呉市建築主事            大成建設株式会社
           呉
           チサンイン                                         ストラクト・アン
        O-30            株式会社東条設計          株式会社鴻池組          鹿児島県鹿児島市建築主事
           鹿児島谷山                                         一級建築士事務所
    (注1)設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者の各欄に記載の名称については、原則として、設計、施工、確認検査及び構造計算がなさ
        れた当時の社名を記載しています。
    (注2)前所有者から資料を受領していないため、不明です。
    (注3)「星のや竹富島」の本館及び別邸は、木造平家建であり、その他の要件にも該当しないため、建築基準法上、構造計算が不要であること
        から、構造計算書を取得していません。
    (注4)前所有者から新築時の構造計算書を受領していないため、再現構造計算書の作成者を記載しています。
                                117/356



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         (ヘ)地震リスク分析等の概要
            各保有資産に係るPMLは、以下のとおりです。各PMLの数値は、株式会社イー・アール・エス、応用アー
           ル・エム・エス株式会社、株式会社アセッツアールアンドディー、株式会社ケーディーアンドパートナー
           ズ、デロイトトーマツPRS株式会社又は東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評価報告書に基づ
           いて記載しています。
            なお、本書の日付現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
                                                     PML値
        物件
                物件名称               調査業者            調査年月日        (予想最大損失率)
        番号
                                                     (%)
                        株式会社イー・アール・エス                           (星のや)4.8
                        応用アール・エム・エス株式会社                          (トンボの湯)2.1
                                         2013年4月30日
                        (星のや、トンボの湯、村民食堂及びハ                           (村民食堂)2.6
           星のや軽井沢
        H-1
                        ルニレテラス)
                                                  (ハルニレテラス)6.2
                        東京海上ディーアール株式会社(森のス
                                         2016年7月6日            4.6
                        ケートリンク)
                        応用アール・エム・エス株式会社(本
                                         2014年3月20日           9.3(注)
                        館)
        H-2   星のや京都
                        東京海上ディーアール株式会社(別館)                 2017年7月21日            7.4
        H-3   星のや富士             東京海上ディーアール株式会社                 2017年1月13日            9.4

                                         2020年2月18日
                                                      8.8
                                           (本館)
        H-4   星のや竹富島             東京海上ディーアール株式会社
                                         2018年2月6日
                                                      9.3
                                           (別邸)
                        株式会社イー・アール・エス
        R-1   リゾナーレ八ヶ岳                              2013年4月30日            6.1
                        応用アール・エム・エス株式会社
        R-2   リゾナーレ熱海             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日            10.5
                        株式会社イー・アール・エス
           界 松本
        K-1                                  2013年4月30日            8.0
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 玉造
        K-2                                  2013年4月30日           0.6(注)
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 伊東
        K-3                                  2013年4月30日            10.5
                        応用アール・エム・エス株式会社
                        株式会社イー・アール・エス
           界 箱根
        K-4                                  2013年4月30日           9.8(注)
                        応用アール・エム・エス株式会社
           界 阿蘇
        K-5                 応用アール・エム・エス株式会社                 2014年3月20日           1.1(注)
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           界 川治
        K-6                                  2014年3月20日            2.8
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           界 鬼怒川
        K-7                 東京海上ディーアール株式会社                 2015年8月7日            4.4
           界 加賀

        K-8                 東京海上ディーアール株式会社                 2016年2月23日            7.9
           界 アルプス

        K-9                 東京海上ディーアール株式会社                 2018年8月6日            11.3
           界 遠州

        K-10                 東京海上ディーアール株式会社                 2020年9月7日            9.3
           界 長門

        K-11                 東京海上ディーアール株式会社                 2021年2月24日            5.1
           界 霧島

        K-12                 東京海上ディーアール株式会社                 2021年9月6日            6.0
                                                    (高層棟)9.6
           界 別府
        K-13                 デロイトトーマツPRS株式会社                 2021年8月20日
                                                    (低層棟)4.4
        O-35   OMO7旭川             東京海上ディーアール株式会社                 2016年2月15日            1.4
                                                   (ホテル棟)9.6
           西表島ホテル             東京海上ディーアール株式会社                 2018年9月4日
        O-43                                          (レストラン棟)11.0
                                                  (社員寮・焼却炉)7.9
        O-45   BEB5軽井沢             東京海上ディーアール株式会社                 2019年11月15日            3.0
                                118/356


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                                                     PML値
        物件
                物件名称               調査業者            調査年月日        (予想最大損失率)
        番号
                                                     (%)
           ANAクラウンプラザホテル広島             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月16日
        O-31                                              1.9
           ANAクラウンプラザホテル金沢             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日

        O-33                                              7.5
           ANAクラウンプラザホテル富山             東京海上ディーアール株式会社                 2015年6月17日

        O-34                                              4.7
           ハイアットリージェンシー大阪             東京海上ディーアール株式会社                 2016年8月16日

        O-36                                              7.7
           ザ・ビー    赤坂

                        東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月21日
        O-37                                              9.8
           ザ・ビー    三軒茶屋

                        東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月21日
        O-38                                              6.4
           ザ・ビー    名古屋

                        東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月22日
        O-39                                              7.3
           ザ・ビー    神戸

                        東京海上ディーアール株式会社                 2017年3月17日
        O-40                                              12.0
           クインテッサホテル大阪心斎橋             東京海上ディーアール株式会社                 2017年8月2日

        O-41                                              14.2
           ホテル・アンドルームス
                        東京海上ディーアール株式会社                 2018年1月19日
        O-42                                              9.1
           大阪本町
                                                   (ホテル棟)6.1
           ホテル日航高知旭ロイヤル             東京海上ディーアール株式会社                 2018年11月28日
        O-44
                                                   (チャペル棟)10.2
           ソルヴィータホテル那覇             東京海上ディーアール株式会社                 2019年10月21日
        O-46                                              4.7
           グランドハイアット福岡             東京海上ディーアール株式会社                 2021年1月22日

        O-47                                              4.1
           チサンイン     塩尻北インター

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-1                                              7.8
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     佐野藤岡インター
                                         2014年3月20日
        O-2                                              4.8
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     諏訪インター
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-3                                              11.0
           チサンイン     豊川インター

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-4                                              9.8
           チサンイン     鳥栖

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-5                                              7.1
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     千葉浜野R16
                                         2014年3月20日
        O-6                                              10.1
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     熊本御幸笛田
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-7                                              6.9
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     宇都宮鹿沼
                                         2014年3月20日
        O-8                                              4.2
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     福井
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-9                                              6.6
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     福島西インター
                                         2014年3月20日
        O-10                                              4.1
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     新潟中央インター
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-11                                              5.9
           チサンイン     大村長崎空港

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-12                                              4.7
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     ひたちなか
                                         2014年3月20日
        O-13                                              4.4
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     土浦阿見
                                         2014年3月20日
        O-14                                              9.2
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     甲府石和
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-15                                              11.5
           チサンイン     丸亀善通寺

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-16                                              9.4
                                119/356



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                                                     PML値
        物件
                物件名称               調査業者            調査年月日        (予想最大損失率)
        番号
                                                     (%)
           チサンイン     宗像
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-17                                              5.9
                        株式会社アセッツアールアンドディー
           チサンイン     岩手一関インター
                                         2014年3月20日
        O-18                                              7.4
                        株式会社ケーディーアンドパートナーズ
           チサンイン     軽井沢
                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-19                                              4.4
           チサンイン     姫路夢前橋

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-20                                              10.3
           チサンイン     倉敷水島

                        デロイトトーマツPRS株式会社                 2014年3月20日
        O-21                                              7.9
           カンデオホテルズ半田             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日

        O-22                                              14.6
           カンデオホテルズ茅野             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日

        O-23                                              11.0
           カンデオホテルズ福山             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日

        O-24                                              11.2
           カンデオホテルズ佐野             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日

        O-25                                              9.9
           カンデオホテルズ亀山             デロイトトーマツPRS株式会社                 2015年3月16日

        O-26                                              12.4
           コンフォートホテル函館             東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月13日

        O-27                                              4.8
           コンフォートホテル苫小牧             東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月12日

        O-28                                              7.2
           コンフォートホテル呉             東京海上ディーアール株式会社                 2015年2月9日

        O-29                                              2.4
           チサンイン     鹿児島谷山

                        東京海上ディーアール株式会社                 2015年4月18日
        O-30                                              13.8
    (注) 「界      玉造」及び「界      箱根」の地震リスク分析については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社が、当該
         建物に関する資料に基づき、応用アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk                                         Link®を用いて、地震発
         生・地震動伝播、地盤特性及び建物の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出しています。「星のや京都」
         (本館)及び「界       阿蘇」の地震リスク分析については、応用アール・エム・エス株式会社が、当該建物に関する資料に基づき、応用
         アール・エム・エス株式会社の所有する自然災害リスク評価システムRisk                             Link®を用いて、地震発生・地震動伝播、地盤特性及び建物
         の脆弱性の評価に基づき、予測の不確実性を考慮して予想損失を算出しています。
                                120/356










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         (ト)主要な不動産等に関する情報
            本投資法人が当期末現在において保有する資産のうち、主要な不動産等(当該物件総賃料収入が本投資法
           人が当期末現在において保有する資産全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産等をいいます。)は、あ
           りません。
         (チ)主要なテナントへの賃貸借の状況

            当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントは、以下のとおりです。
                                           年間賃料          賃貸面積
                                               比率          比率
       テナント名称      業種       物件名称           契約期間満了日
                                                   (㎡)
                                         (百万円)
                                               (%)          (%)
                                                   (注2)
                                              (注1)          (注3)
                リゾナーレ八ヶ岳               2033年7月15日             525    5.7   33,853.45       6.7
                リゾナーレ熱海               2035年11月1日             223    2.4   23,385.18       4.6
       株式会社
                ANAクラウンプラザホテル広島               2035年11月1日             606    6.5   32,332.00       6.4
       ホライズン・      ホテル
                ANAクラウンプラザホテル金沢               2035年11月1日
                                            546    5.9   23,835.00       4.7
       ホテルズ
                ANAクラウンプラザホテル富山               2035年11月1日             240    2.6   21,600.11       4.3
                           合計                 2,140    23.1   135,005.74       26.6
                ハイアットリージェンシー大阪               2036年10月31日              -    -   80,197.60      15.8
       株式会社
            ホテル
       HRO
                           合計
                                             -    -   80,197.60      15.8
                チサンイン     塩尻北インター
                               2024年5月1日             48    0.5    2,100.47      0.4
                チサンイン     佐野藤岡インター
                               2024年5月1日             52    0.6    1,968.91      0.4
                チサンイン     諏訪インター
                               2024年5月1日             46    0.5    1,944.94      0.4
                チサンイン     豊川インター
                               2024年5月1日
                                             42    0.5    2,040.09      0.4
                チサンイン     鳥栖
                               2024年5月1日             36    0.4    1,968.02      0.4
                チサンイン     千葉浜野R16
                               2024年5月1日             57    0.6    2,023.29      0.4
                チサンイン     熊本御幸笛田
                               2024年5月1日             43    0.5    2,094.77      0.4
                チサンイン     宇都宮鹿沼
                               2024年5月1日
                                             51    0.6    2,094.16      0.4
                チサンイン     福井
                               2024年5月1日             45    0.5    2,094.01      0.4
                チサンイン     福島西インター
                               2024年5月1日             48    0.5    2,094.01      0.4
                チサンイン     新潟中央インター
                               2024年5月1日             45    0.5    2,094.16      0.4
       株式会社
                チサンイン     大村長崎空港
       SHRロード      ホテル                   2024年5月1日
                                             45    0.5    1,968.02      0.4
       サイドイン
                チサンイン     ひたちなか
                               2024年5月1日             52    0.6    1,968.30      0.4
                チサンイン     土浦阿見
                               2024年5月1日             54    0.6    1,968.03      0.4
                チサンイン     甲府石和
                               2024年5月1日             46    0.5    1,968.47      0.4
                チサンイン     丸亀善通寺
                               2024年5月1日
                                             42    0.5    2,094.16      0.4
                チサンイン     宗像
                               2024年5月1日             36    0.4    2,094.16      0.4
                チサンイン     岩手一関インター
                              2024年5月1日(注4)               49    0.5    1,968.02      0.4
                チサンイン     軽井沢
                               2024年5月1日             57    0.6    1,917.10      0.4
                チサンイン     姫路夢前橋
                               2024年5月1日
                                             43    0.5    2,406.95      0.5
                チサンイン     倉敷水島
                               2024年5月1日             51    0.6    2,094.16      0.4
                チサンイン     鹿児島谷山
                               2024年5月2日             96    1.0    8,066.36      1.6
                           合計                 1,095    11.8    51,030.56      10.0
      (注1)ポートフォリオ全体の年間賃料の合計額に対する、各物件の年間賃料の占める割合を記載しています。
      (注2)当期末現在有効な賃貸借契約に基づき記載しています。
      (注3)ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に対する、各物件の賃貸面積の占める割合を記載しています。
      (注4)「チサンイン         岩手一関インター」については、当期末現在の賃貸借契約は、当該物件の建物に関するものと土地の一部に関するも
          のの合計2件であり、当該建物の賃貸借契約の契約期間満了日は2024年5月1日であり、また、当該土地の賃貸借契約の契約期間満
          了日は2025年6月30日です。ただし、当該土地の賃貸借契約においては、当該建物の賃貸借契約が終了する場合、当該土地の賃貸借
          契約も同時に終了する旨が合意されているため、当該物件の契約期間満了日は、当該建物の賃貸借契約に定める契約期間満了日を超
          えることがありません。したがって、「チサンイン                    岩手一関インター」の契約期間満了日は、当該建物の賃貸借契約に定める契約
          期間満了日を記載しています。
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         (リ)ポートフォリオの概況
          a.投資区分別
            投資区分           物件数      取得価格(百万円)             比率(%)
               星のや            4         19,593           11.1
               リゾナーレ            2         8,250           4.7
        星野リゾート
        グループ       界           13         28,823           16.3
        運営
               その他            3         10,439           5.9
               小計           22         67,105           37.9
               都市観光           13         86,538           48.9
        星野リゾート
        グループ以外       その他           30         23,213           13.1
        運営
               小計           43         109,751           62.1
             合計             65         176,856           100.0
          b.所在地の属する地域別

          所在地の属する地域              物件数      取得価格(百万円)             比率(%)
        北海道・東北地方                   5         7,891           4.5
        関東地方                  11         19,336           10.9
        北陸地方                   4         14,421           8.2
        中部地方                  19         37,975           21.5
        近畿地方                   6         34,091           19.3
        中国・四国地方                   8         26,905           15.2
        九州・沖縄地方                  12         36,237           20.5
             合計             65         176,856           100.0
          c.賃貸期間別

                                       残存年数(     注)
                          契約年数
            賃貸借期間
                       取得価格        比率      取得価格        比率
                      (百万円)        (%)      (百万円)        (%)
        ポートフォリオ全体                176,856        100.0      176,856        100.0
         10年超               158,661         89.7      155,661         88.0
         10年以内               18,195        10.3      21,195        12.0
       (注)「残存年数」は、当期末現在における保有資産に係る賃貸借契約の残存年数に基づいて記載しています。
          d.契約形態別

                       取得価格
            契約形態                 比率(%)
                      (百万円)
        ポートフォリオ全体                176,856        100.0
         定期賃貸借契約               176,856        100.0
         普通賃貸借契約                  -       -
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         (ヌ)個別投資不動産等物件の収支状況
            投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
                                                     (単位:千円)
        物件番号                H-1      H-2      H-3      H-4      R-1      R-2
                 ポート
                フォリオ
                       星のや      星のや      星のや      星のや     リゾナーレ      リゾナーレ
        物件名
                 合計
                        軽井沢        京都       富士       竹富島       八ヶ岳        熱海
     ①不動産賃貸事業
                5,399,628       406,385      114,975      182,448      109,560      369,012      254,683
     収益合計
          固定賃料      4,590,325       315,000      101,898       92,430      109,560      262,500      111,600
          変動賃料       797,200       91,385      13,067      90,018         -   106,512      143,056
         その他賃料        10,800         -      -      -      -      -      -
         その他収入         1,303        -      10       -      -      -      27
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                1,101,734        43,849       9,563      16,050      16,218      70,431      43,401
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費      208,192       2,649      1,569       369     3,474      13,911       3,285
          公租公課       480,153       12,763       2,076      3,287      1,747      22,532      25,483
           保険料      19,217        580      152      215      194     1,562       674
           借地料      60,568       6,458        -    6,911      6,316      3,937        -
           修繕費      148,314       21,397       5,764      5,267      4,485      28,488      13,958
         その他費用        185,287         -      -      -      -      -      -
     ③賃貸NOI
                4,297,894       362,535      105,411      166,397       93,341      298,580      211,282
     (①-②)
     ④減価償却費           1,523,363       110,578       29,950      35,840      47,756      79,539      51,524
     ⑤固定資産除却損              898       -     445       -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                2,773,631       251,957       75,016      130,556       45,584      219,041      159,758
     損益(③-④-⑤)
                                                     (単位:千円)

        物件番号          K-1      K-2      K-3      K-4      K-5      K-6      K-7
                界  松本     界  玉造     界  伊東     界  箱根     界  阿蘇     界  川治    界  鬼怒川
        物件名
     ①不動産賃貸事業
                  48,724      56,498      60,906      64,916      32,476      67,392      131,603
     収益合計
          固定賃料       37,500      37,500      47,250      47,500      21,000      49,800      64,800
          変動賃料       11,220      18,998      13,656      17,416      11,456      17,592      66,803
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           4      -      -      -      20       -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  10,119       9,518      12,597      17,961       3,788      16,003      11,090
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費       1,711       582      879     2,427       838     2,621      1,334
          公租公課        4,090      3,837      4,655      4,817       869     7,635      7,655
           保険料        210      113      258      166       52      301      125
           借地料         -    2,280        -      -      -     300       -
           修繕費       4,107      2,666      6,804      10,543       2,028      5,145      1,975
         その他費用           -      38       -      7      -      -      -
     ③賃貸NOI
                  38,604      46,980      48,308      46,954      28,687      51,389      120,513
     (①-②)
     ④減価償却費             7,706      8,197      13,428      13,755       9,173      16,620      17,677
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -     453       -
     ⑥不動産賃貸事業
                  30,898      38,783      34,880      33,199      19,513      34,316      102,835
     損益(③-④-⑤)
                                123/356


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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                                     (単位:千円)
        物件番号          K-8      K-9      K-10      K-11      K-12      K-13      O-35
                界  加賀    界  アルプス      界  遠州     界  長門     界  霧島     界  別府
        物件名                                              OMO7旭川
     ①不動産賃貸事業
                 135,975       93,231      78,563      82,784      76,170      135,266      182,400
     収益合計
          固定賃料       65,265      93,231      23,760      82,784      76,170      135,266      182,400
          変動賃料       70,710         -    54,803         -      -      -      -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                 11,456       7,931      13,568       2,708      6,911      5,945      20,959
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費       1,648      1,176      2,346      1,782      4,395      2,849        -
          公租公課        5,827      2,913      5,993        -     582     1,647      20,233
           保険料        211      155      316      218      209      323      725
           借地料         -      -      -      -      -      -      -
           修繕費       3,757      3,669      4,840       708     1,724      1,124        -
         その他費用           11      17      73       -      -      -      -
     ③賃貸NOI
                 124,519       85,299      64,994      80,075      69,258      129,320      161,440
     (①-②)
     ④減価償却費            28,040      26,074      11,532      25,078      24,983      45,300      73,860
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 96,478      59,224      53,461      54,997      44,274      84,019      87,579
     損益(③-④-⑤)
                                                     (単位:千円)

        物件番号         O-43      O-45      O-31      O-33      O-34      O-36      O-37
                            ANAクラウン      ANAクラウン      ANAクラウン       ハイアット
                西表島       BEB5                               ザ・ビー
        物件名                    プラザホテル      プラザホテル      プラザホテル       リージェン
                ホテル      軽井沢                                 赤坂
                              広島      金沢      富山     シー大阪
     ①不動産賃貸事業
                 135,960       68,220      303,000      273,000      120,000         -    67,500
     収益合計
          固定賃料       135,960       68,220      303,000      273,000      120,000         -    67,500
          変動賃料          -      -      -      -      -      -      -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                 12,448       4,595      44,603      180,605       32,287      92,909       9,459
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費       6,553      1,095      9,818      9,685        -      -      -
          公租公課        2,410      1,589      33,759      15,575      16,314      77,624       9,328
           保険料        457       94     1,024       743      715     3,176       130
           借地料        212       -      -      -    15,215      12,000         -
           修繕費       2,814      1,335        -      -      -      -      -
         その他費用           -     480       -   154,602         41      108       -
     ③賃貸NOI
                 123,511       63,624      258,396       92,394      87,712     △92,909       58,040
     (①-②)
     ④減価償却費            42,785      18,992      94,999      46,162      55,888      121,435       15,217
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      0      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 80,726      44,632      163,397       46,231      31,824     △214,345        42,822
     損益(③-④-⑤)
                                124/356



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                                                     (単位:千円)
        物件番号         O-38      O-39      O-40      O-41      O-42      O-44      O-46
                                  クインテッサ      ホテル・アン        ホテル
                ザ・ビー      ザ・ビー      ザ・ビー                         ソルヴィータ
        物件名                            ホテル     ドルームス大        日航高知
                三軒茶屋       名古屋       神戸                        ホテル那覇
                                   大阪心斎橋       阪本町     旭ロイヤル
     ①不動産賃貸事業
                  58,500      49,500      90,000      18,000      72,000      90,000      64,239
     収益合計
          固定賃料       58,500      49,500      90,000      18,000      72,000      90,000      64,239
          変動賃料          -      -      -      -      -      -      -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  3,490      8,225      10,497       6,420      6,029      31,627       5,591
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費         -      -      -      -      -      -      -
          公租公課        3,400      7,965      10,204       6,327      5,510      17,160       5,435
           保険料        89      260      292       92      99      704      155
           借地料         -      -      -      -      -      -      -
           修繕費         -      -      -      -      -    13,762         -
         その他費用           -      -      -      -     420       -      -
     ③賃貸NOI
                  55,009      41,274      79,502      11,579      65,970      58,372      58,647
     (①-②)
     ④減価償却費            12,615      14,281      23,998      10,306      12,148      26,323      12,804
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                  42,393      26,992      55,504       1,272      53,821      32,049      45,842
     損益(③-④-⑤)
                                                     (単位:千円)

        物件番号         O-47       O-1      O-2      O-3      O-4      O-5      O-6
                グランド      チサンイン      チサンイン      チサンイン      チサンイン             チサンイン
                                                チサンイン
        物件名       ハイアット       塩尻北      佐野藤岡       諏訪      豊川            千葉浜野
                                                 鳥栖
                 福岡     インター      インター      インター      インター              R16
     ①不動産賃貸事業
                 407,477       24,000      54,779      26,862      21,480      18,000      28,500
     収益合計
          固定賃料       406,554       24,000      26,460      23,460      21,480      18,000      28,500
          変動賃料          -      -    28,319       3,402        -      -      -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入          923       -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                 201,976       3,179      2,476      2,438      2,698      2,064      2,771
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費      123,318        486      318      332      311      328      355
          公租公課       44,809       2,643      2,107      2,059      2,337      1,689      2,362
           保険料       2,421        49      51      46      50      45      53
           借地料         -      -      -      -      -      -      -
           修繕費       1,947        -      -      -      -      -      -
         その他費用        29,478         -      -      -      -      -      -
     ③賃貸NOI
                 205,501       20,820      52,302      24,424      18,781      15,935      25,728
     (①-②)
     ④減価償却費            111,117       5,306      7,174      6,697      5,452      5,230      7,427
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 94,384      15,513      45,128      17,726      13,328      10,705      18,301
     損益(③-④-⑤)
                                125/356


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                                                     (単位:千円)
        物件番号          O-7      O-8      O-9      O-10      O-11      O-12      O-13
               チサンイン                   チサンイン      チサンイン      チサンイン
                      チサンイン      チサンイン                          チサンイン
        物件名         熊本                   福島西      新潟中央      大村長崎
                      宇都宮鹿沼        福井                        ひたちなか
                御幸笛田                   インター      インター       空港
     ①不動産賃貸事業
                 23,579      25,500      30,857      25,179      22,879      23,262      26,460
     収益合計
          固定賃料       21,960      25,500      22,980      24,000      22,500      22,500      26,460
          変動賃料        1,619        -    7,877      1,179       379      762       -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  4,467      2,696      2,528      2,860      2,782      2,832      2,330
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費        279      259      298      294      289      469      417
          公租公課        4,138      2,382      2,178      2,508      2,442      2,316      1,862
           保険料        50      55      51      55      50      46      51
           借地料         -      -      -      -      -      -      -
           修繕費         -      -      -      -      -      -      -
         その他費用           0      -      -      2      -      -      -
     ③賃貸NOI
                 19,111      22,803      28,329      22,318      20,097      20,430      24,129
     (①-②)
     ④減価償却費             6,168      6,135      5,579      6,033      5,970      6,959      8,058
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 12,943      16,667      22,749      16,284      14,126      13,470      16,070
     損益(③-④-⑤)
                                                     (単位:千円)

        物件番号         O-14      O-15      O-16      O-17      O-18      O-19      O-20
                                         チサンイン
               チサンイン      チサンイン      チサンイン      チサンイン             チサンイン      チサンイン
        物件名                                  岩手一関
                土浦阿見      甲府石和      丸亀善通寺        宗像            軽井沢     姫路夢前橋
                                          インター
     ①不動産賃貸事業
                 27,480      23,460      21,000      18,000      24,960      28,980      23,056
     収益合計
          固定賃料       27,480      23,460      21,000      18,000      24,960      28,980      21,960
          変動賃料          -      -      -      -      -      -    1,096
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  2,376      2,174      2,279      2,441      2,436      2,669      5,352
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費        287      303      320      279      473      294      322
          公租公課        2,037      1,824      1,908      2,111      1,907      2,315      4,968
           保険料        50      47      51      50      52      59      58
           借地料         -      -      -      -      -      -      -
           修繕費         -      -      -      -      -      -      -
         その他費用           -      -      -      -      2      -      2
     ③賃貸NOI
                 25,103      21,285      18,720      15,558      22,523      26,310      17,704
     (①-②)
     ④減価償却費             8,466      6,358      6,529      6,303      6,511      8,631      5,935
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 16,637      14,927      12,190       9,255      16,012      17,679      11,768
     損益(③-④-⑤)
                                126/356


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                                                     (単位:千円)
        物件番号         O-21      O-22      O-23      O-24      O-25      O-26      O-27
                      カンデオ      カンデオ      カンデオ      カンデオ      カンデオ      コンフォー
               チサンイン
        物件名              ホテルズ      ホテルズ      ホテルズ      ホテルズ      ホテルズ      トホテル
                倉敷水島
                       半田      茅野      福山      佐野      亀山      函館
     ①不動産賃貸事業
                 25,980      26,460      32,844      39,370      45,756      20,910      33,240
     収益合計
          固定賃料       25,980      26,460      32,844      39,370      45,756      20,910      32,922
          変動賃料          -      -      -      -      -      -      -
         その他賃料           -      -      -      -      -      -      -
         その他収入           -      -      -      -      -      -     318
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  2,861      5,819      6,035      3,872      4,414      3,881      3,689
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費        295       -      -      -      -      -      -
          公租公課        2,514      2,855      3,151      3,761      3,080      3,769      3,605
           保険料        51      83      80      110       81      112       84
           借地料         -    2,880      2,804        -    1,252        -      -
           修繕費         -      -      -      -      -      -      -
         その他費用           -      -      0      -      -      -      -
     ③賃貸NOI
                 23,118      20,640      26,808      35,498      41,341      17,028      29,550
     (①-②)
     ④減価償却費             7,151      6,544      8,716      10,910      11,367       4,383      10,241
     ⑤固定資産除却損               -      -      -      -      -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 15,966      14,096      18,091      24,587      29,973      12,645      19,309
     損益(③-④-⑤)
                           (単位:千円)

        物件番号         O-28      O-29      O-30
               コンフォー      コンフォー
                            チサンイン
        物件名        トホテル      トホテル
                            鹿児島谷山
                苫小牧       呉
     ①不動産賃貸事業
                 33,231      37,524      84,665
     収益合計
          固定賃料       33,231      37,524      48,000
          変動賃料          -      -    25,865
         その他賃料           -      -    10,800
         その他収入           -      -      -
     ②不動産賃貸事業
     費用合計
                  2,930      3,922      7,603
     (減価償却費及び固
     定資産除却損除く)
           保守費         -      -     855
          公租公課        2,857      3,840      6,546
           保険料        73      82      201
           借地料         -      -      -
           修繕費         -      -      -
         その他費用           -      -      -
     ③賃貸NOI
                 30,300      33,601      77,062
     (①-②)
     ④減価償却費             9,546      9,043      18,828
     ⑤固定資産除却損               -      -      -
     ⑥不動産賃貸事業
                 20,754      24,557      58,234
     損益(③-④-⑤)
                                127/356


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         (ル)個別投資不動産等の運営実績
           H-1 星のや軽井沢

                          2021年                     2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月    2月   3月   4月
     客室稼働率         72.5%   70.8%   70.8%    88.6%   88.8%   81.8%   85.5%   75.1%    66.9%    62.9%   67.4%   62.5%     74.6%
     ADR(円)         95,464   85,878   115,735    125,837    99,780   97,026   90,195   90,754    79,164    72,985   83,840   94,351     95,940
     RevPAR(円)         69,256   60,790    81,995   111,551    88,647   79,377   77,087   68,165    52,999    45,903   56,479   58,939     71,555
     売上高(百万円)          276   228   319    436   325   308   282   280    154    183   235   237    3,268
    (注1)月次の主要指標については、本物件の賃借人から提供を受けた数値に基づいて記載しています。以下同じです。
    (注2)客室稼働率については小数第2位を四捨五入して記載しています。ADR、RevPARについては単位未満を、売上高については百万円未満を
        いずれも切り捨てて記載しています。以下同じです。
    (注3)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。以下同じです。
         客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数×100
    (注4)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average                    Daily   Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室
        数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
    (注5)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue                                 Per  Available    Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計
        を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
    (注6)「売上高」とは、賃借人が各施設において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。各施設と一体とし
        て運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が本投資法人の保有資産に含まれなければ、売上高には含まれませ
        ん。以下同じです。
           H-2 星のや京都

                          2021年                     2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月    12月    1月   2月   3月    4月
     客室稼働率         36.0%   54.4%   75.3%   69.2%   61.3%   65.7%    84.1%   73.5%    73.8%   66.2%   65.0%    65.1%     65.7%
     ADR(円)         88,524   79,384   86,382   85,902   83,898   104,763    131,708   114,492    81,970   76,526   95,751   109,683     97,290
     RevPAR(円)         31,868   43,161   65,075   59,480   51,457    68,805   110,811    84,207   60,531   50,677   62,269    71,367     63,951
     売上高(百万円)           38   48   77   67   61   79   118    97    59   35    71   78     835
           H-3 星のや富士

                          2021年                     2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         62.9%   61.4%   64.9%    79.5%   85.1%   75.9%   81.7%   73.7%   75.0%    64.4%   62.7%   63.5%     70.9%
     ADR(円)         96,276   71,200   96,245   111,201    91,438   95,051   96,434   90,960   83,520    74,541   78,862   80,708     89,909
     RevPAR(円)         60,587   43,728   62,481   88,423   77,798   72,132   78,755   67,046   62,640    47,986   49,480   51,250     63,707
     売上高(百万円)          102    80   113    155   139   131   137   121    74    81   91   92    1,322
           H-4 星のや竹富島

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         55.3%   32.5%   43.9%   54.7%   36.0%   51.8%   64.5%   51.5%   51.1%   49.4%   68.6%   63.0%     51.9%
     ADR(円)         73,610   74,413   89,084   95,258   78,514   73,022   67,143   76,657   64,375   52,167   66,216   73,362     73,531
     RevPAR(円)         40,713   24,184   39,094   52,110   28,243   37,836   43,316   39,513   32,887   25,773   45,434   46,207     38,186
     売上高(百万円)          100    56   84   109    59   87   105    94   57   59   110   106    1,031
                                128/356






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           R-1 リゾナーレ八ヶ岳
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         51.9%   65.9%   80.3%   90.8%   65.3%   83.4%    85.4%    82.8%    93.0%    77.2%    73.9%    67.7%      75.7%
     ADR(円)         51,932   38,010   66,395   92,675   65,869   54,289   46,282   56,484   70,543   42,502   52,238   44,119     57,290
     RevPAR(円)         26,959   25,067   53,308   84,141   43,006   45,268   39,537   46,780   65,589   32,811   38,620   29,849     43,350
     売上高(百万円)          355   327   512   751   432   501   433   435   222   272   358   339    4,942
           R-2 リゾナーレ熱海

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               45.7%   56.1%   49.9%    50.0%   74.8%   75.2%   74.6%   75.1%   81.9%   75.6%   79.6%   73.8%     67.5%
     ADR(円)         86,546   66,369   90,221   127,817    63,774   66,895   68,899   85,654   74,256   63,331   80,437   77,236     77,781
     RevPAR(円)         39,568   37,218   45,057   63,883   47,712   50,297   51,377   64,286   60,811   47,861   64,035   57,021     52,522
     売上高(百万円)          127   104   147    201   158   171   169   194   170   148   212   183    1,990
           K-1 界    松本

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               53.8%   48.8%   74.2%   92.2%   84.2%   87.5%   94.7%   79.0%   91.5%   52.9%   69.0%   65.4%     73.8%
     ADR(円)         56,201   48,156   53,678   62,326   51,293   53,227   51,552   50,320   53,469   44,789   52,872   53,552     53,025
     RevPAR(円)         30,262   23,522   39,826   57,455   43,205   46,557   48,842   39,769   48,944   23,686   36,472   35,014     39,120
     売上高(百万円)           36   32   54   77   57   63   66   56   21   30   51   47     596
           K-2 界    玉造

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               73.4%   64.7%   86.6%   95.4%   95.5%   99.7%   99.2%   98.1%   90.3%   92.7%   97.8%   96.3%     90.3%
     ADR(円)         53,039   47,217   50,648   59,337   48,703   48,312   56,555   52,593   54,541   49,101   53,216   51,414     52,242
     RevPAR(円)         38,924   30,559   43,840   56,609   46,529   48,157   56,084   51,611   49,262   45,540   52,054   49,510     47,191
     売上高(百万円)           49   39   58   66   55   53   72   68   66   57   48   56     692
           K-3 界    伊東

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         52.3%   55.7%   63.0%   88.8%   71.1%   76.9%   96.2%   86.8%   97.0%   80.1%   93.1%   67.4%     76.3%
     ADR(円)         58,794   49,025   58,530   66,716   48,024   48,024   46,861   55,933   62,754   54,695   55,227   55,354     54,682
     RevPAR(円)         30,724   27,314   36,880   59,255   34,150   36,922   45,090   48,535   60,871   43,821   51,427   37,333     41,736
     売上高(百万円)           49   42   58   93   56   63   77   80   30   66   88   61     770
           K-4 界    箱根

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         52.6%   56.9%   61.0%   87.4%   74.5%   78.9%   98.4%   92.2%   96.6%   74.9%   85.4%   73.9%     76.8%
     ADR(円)         63,927   54,098   57,946   65,099   55,205   55,528   56,361   59,465   66,555   55,065   58,800   58,140     58,558
     RevPAR(円)         33,639   30,805   35,340   56,896   41,106   43,829   55,480   54,820   64,267   41,238   50,205   42,956     44,956
     売上高(百万円)           53   43   57   92   62   72   90   86   32   62   84   64     802
                                129/356




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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           K-5 界    阿蘇
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         88.9%   78.9%   90.1%   87.1%   97.2%   99.5%   99.4%   98.4%   97.5%   80.1%   88.4%   88.3%     91.0%
     ADR(円)         74,623   63,620   72,087   86,606   68,321   68,394   71,081   75,295   87,311   68,450   72,761   75,942     73,055
     RevPAR(円)         66,331   50,176   64,917   75,431   66,423   68,027   70,686   74,080   85,129   54,800   64,351   67,082     66,445
     売上高(百万円)           31   26   35   40   36   38   37   40   14   28   35   35     400
           K-6 界    川治

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         55.6%   63.2%   69.2%   66.3%   65.5%   80.5%   89.6%   76.2%   69.5%   63.0%   84.6%   85.6%     72.7%
     ADR(円)         31,307   20,482   30,549   45,011   26,968   28,787   32,146   34,581   38,639   18,397   19,451   20,555     28,739
     RevPAR(円)         17,411   12,947   21,150   29,846   17,652   23,181   28,792   26,363   26,851   11,583   16,464   17,589     20,906
     売上高(百万円)           61   39   75   94   62   85   99   86   51   48   78   74     859
           K-7 界    鬼怒川

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         55.5%   74.6%   78.6%   78.0%   73.1%   89.4%   97.8%   85.0%   90.4%   76.6%   88.8%   91.0%     81.1%
     ADR(円)         48,857   33,881   41,630   56,418   43,086   46,979   47,463   47,996   54,718   36,465   36,130   34,858     43,499
     RevPAR(円)         27,121   25,260   32,733   43,982   31,510   42,022   46,408   40,803   49,474   27,945   32,100   31,728     35,271
     売上高(百万円)           68   66   87   106    76   106   115   103    38   70   92   86    1,016
           K-8 界    加賀

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         42.7%   55.3%   83.2%   69.9%   60.6%   81.4%   97.3%   89.0%   73.0%   67.6%   85.9%   81.2%     73.5%
     ADR(円)         50,394   36,076   37,883   50,037   43,513   46,741   51,314   52,324   51,944   48,358   45,570   39,976     46,416
     RevPAR(円)         21,505   19,944   31,518   34,972   26,380   38,070   49,925   46,557   37,911   32,670   39,162   32,452     34,108
     売上高(百万円)           55   53   92   91   69   69   138   133   102    90   71   88    1,056
           K-9 界    アルプス

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         51.5%   54.0%   80.4%   91.3%   84.4%   88.0%   86.9%   89.4%   60.3%   64.4%   63.9%   60.0%     72.1%
     ADR(円)         39,054   28,385   35,015   46,833   33,101   33,159   29,762   43,776   34,307   27,133   28,007   31,670     34,149
     RevPAR(円)         20,131   15,333   28,167   42,773   27,951   29,192   25,855   39,125   20,704   17,483   17,899   19,002     24,618
     売上高(百万円)           57   45   83   116    82   89   80   34   59   52   60   57     819
           K-10 界     遠州

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               73.4%   79.0%   88.4%   88.1%   82.6%   89.8%   98.5%   91.3%   90.9%   89.2%   90.6%   84.4%     87.0%
     ADR(円)         48,238   39,983   44,729   58,335   42,957   45,396   46,190   52,852   53,823   48,386   50,171   48,256     48,201
     RevPAR(円)         35,412   31,595   39,526   51,379   35,493   40,781   45,490   48,261   48,930   43,180   45,463   40,749     41,947
     売上高(百万円)           62   50   71   87   64   73   82   81   34   49   81   70     809
                                130/356




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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           K-11 界     長門
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率           -  77.7%   88.4%   90.4%   83.4%   98.4%   89.8%   69.2%   75.0%   66.7%   88.5%   93.7%       -
     ADR(円)           - 32,380   37,148   44,872   37,033   35,655   37,585   39,180   46,843   36,801   35,311   34,434       -
     RevPAR(円)           - 25,148   32,834   40,566   30,891   35,080   33,732   27,110   35,132   24,545   31,268   32,253       -
     売上高(百万円)           -   62   78   90   71   85   79   64   27   53   77   77      -
    (注)本投資法人が当該物件を取得したのは2021年6月であり、取得月以前及び1年累計の数値については記載していません。
           K-12 界     霧島

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
                                     -
     客室稼働率           -   -   -   -   -   -     99.6%   99.6%   77.0%   95.6%   85.1%       -
                                     -
     ADR(円)           -   -   -   -   -   -     38,845   48,588   43,012   40,421   40,701       -
                                     -
     RevPAR(円)           -   -   -   -   -   -     38,692   48,389   33,136   38,638   34,637       -
                                     -
     売上高(百万円)           -   -   -   -   -   -      111    41   80   109    94      -
    (注)本投資法人が当該物件を取得したのは2021年12月であり、取得月以前及び1年累計の数値については記載していません。
           K-13 界     別府

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
                                     -
     客室稼働率           -   -   -   -   -   -     81.5%   96.1%   65.5%   72.5%   65.1%       -
                                     -
     ADR(円)           -   -   -   -   -   -     44,551   54,210   39,582   41,865   42,537       -
                                     -
     RevPAR(円)           -   -   -   -   -   -     36,298   52,119   25,930   30,366   27,689       -
                                     -
     売上高(百万円)           -   -   -   -   -   -      139    59   92   118   101      -
    (注)本投資法人が当該物件を取得したのは2021年12月であり、取得月以前及び1年累計の数値については記載していません。
           O-35 OMO7旭川

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         13.5%    8.7%   29.2%   26.0%   20.4%   35.7%   36.2%   44.3%   34.8%   32.6%   39.2%   34.9%     29.2%
     ADR(円)         18,522   18,336   22,583   22,405   14,603   12,404    9,111   9,560   13,154   13,257   10,760    9,879     13,863
     RevPAR(円)         2,503   1,588   6,584   5,827   2,971   4,431   3,297   4,233   4,576   4,323   4,219   3,451     4,054
     売上高(百万円)           25   14   64   53   27   46   12   44   44   35   40   35     445
           O-43 西表島ホテル

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         34.7%   17.8%   33.9%   37.0%   25.8%   51.9%   59.9%   54.4%   64.3%   18.5%   56.3%   45.9%     40.6%
     ADR(円)         28,246   25,646   36,508   53,154   29,124   21,643   18,560   25,534   29,877   27,172   29,089   29,411     28,785
     RevPAR(円)         9,793   4,574   12,378   19,650    7,508   11,241   11,122   13,884   19,215    5,019   16,377   13,506     11,698
     売上高(百万円)           63   28   72   117    45   72   76   88   39   26   99   76     806
           O-45 BEB5軽井沢

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         69.6%   61.7%   84.3%   96.0%   91.8%   80.2%   89.4%   83.1%   64.4%   59.3%   75.1%   57.0%     76.6%
     ADR(円)         17,593   16,379   17,406   20,217   17,608   17,204   16,743   18,676   19,907   16,723   16,521   17,298     17,685
     RevPAR(円)         12,236   10,112   14,676   19,404   16,169   13,790   14,965   15,515   12,817    9,916   12,403    9,865     13,553
     売上高(百万円)           30   24   36   49   38   34   33   38   13   22   31   24     378
                                131/356



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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           O-31 ANAクラウンプラザホテル広島
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         19.6%   24.2%   30.7%   26.5%   25.9%   48.1%   64.6%   63.6%   27.2%   26.6%   44.9%   51.5%     37.8%
     ADR(円)         10,000    7,982   9,109   9,115   8,024   8,584   9,652   10,473    8,860   8,849   9,177   9,414     9,254
     RevPAR(円)         1,957   1,928   2,797   2,412   2,082   4,130   6,232   6,656   2,413   2,354   4,119   4,851     3,501
     売上高(百万円)          109   104   147   131   122   191   260   321   124   103   165   194    1,975
           O-33 ANAクラウンプラザホテル金沢

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               13.6%   23.2%   46.6%   31.4%   36.5%   56.1%   82.3%   75.6%   36.8%   40.2%   49.8%   44.1%     44.7%
     ADR(円)         13,905    7,636   9,345   8,797   7,753   10,751   11,584   10,890    9,916   9,089   9,612   12,303     10,248
     RevPAR(円)         1,886   1,768   4,356   2,764   2,831   6,026   9,537   8,238   3,649   3,652   4,785   5,430     4,581
     売上高(百万円)           48   62   124    66   77   184   210   224    99   85   113   130    1,428
           O-34 ANAクラウンプラザホテル富山

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         27.2%   34.1%   41.2%   37.3%   34.7%   56.1%   69.6%   64.7%   45.5%   37.3%   47.9%   66.2%     46.8%
     ADR(円)         10,438    8,264   9,860   10,634    8,357   9,611   9,702   9,019   7,368   7,798   8,140   9,644     9,105
     RevPAR(円)         2,843   2,814   4,060   3,966   2,898   5,393   6,752   5,831   3,352   2,907   3,897   6,380     4,264
     売上高(百万円)           79   91   94   72   63   132   176   173    83   58   105   144    1,275
           O-36 ハイアットリージェンシー大阪

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         12.8%   32.5%   24.4%   25.4%   22.4%   23.9%   33.8%   34.0%   25.3%   28.1%   24.1%   24.2%     25.9%
     ADR(円)         11,467   15,521   13,936   16,451   13,924   14,064   14,053   17,949   15,373   12,542   14,403   14,659     14,771
     RevPAR(円)         1,472   5,039   3,402   4,183   3,125   3,357   4,751   6,105   3,887   3,518   3,474   3,549     3,821
     売上高(百万円)           45   129   117   110    88   137   133   189    89   86   116   136    1,382
           O-37 ザ・ビー        赤坂

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         24.3%   26.8%   39.8%   38.2%   34.7%   41.7%   47.4%   51.0%   32.8%   78.4%   99.4%   99.4%     50.9%
     ADR(円)         4,122   4,388   4,820   4,502   4,070   4,080   4,583   5,458   4,816   9,170   9,041   9,100     6,595
     RevPAR(円)         1,001   1,175   1,919   1,720   1,411   1,702   2,174   2,782   1,581   7,189   8,986   9,043     3,358
     売上高(百万円)           5   6   10    9   7   9   11   14    8   33   46   44     204
           O-38 ザ・ビー        三軒茶屋

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         46.2%   52.7%   49.0%   51.5%   49.7%   56.8%   60.9%   62.3%   55.4%   61.4%   64.2%   64.2%     56.1%
     ADR(円)         6,682   6,647   9,745   8,768   7,887   8,217   8,673   9,125   9,140   9,948   9,080   9,295     8,655
     RevPAR(円)         3,085   3,505   4,774   4,513   3,921   4,667   5,280   5,687   5,062   6,106   5,831   5,968     4,859
     売上高(百万円)           12   13   19   18   15   18   20   22   20   21   23   22     228
                                132/356




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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           O-39 ザ・ビー        名古屋
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         33.5%   40.4%   54.9%   45.8%   48.8%   55.6%   58.1%   58.4%   53.9%   56.8%   57.0%   64.9%     52.3%
     ADR(円)         4,242   3,993   4,195   4,125   3,979   4,085   4,200   5,106   4,183   4,376   4,868   4,959     4,394
     RevPAR(円)         1,419   1,612   2,301   1,889   1,943   2,271   2,438   2,980   2,256   2,483   2,773   3,219     2,297
     売上高(百万円)           13   14   19   16   16   20   20   25   20   20   23   26     236
           O-40 ザ・ビー        神戸

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         20.4%   32.7%   50.5%   43.5%   39.9%   64.9%   70.8%   70.0%   46.9%   40.0%   56.7%   68.6%     50.5%
     ADR(円)         5,456   5,028   5,946   6,470   5,030   5,177   6,618   7,432   6,807   6,347   6,310   6,650     6,233
     RevPAR(円)         1,114   1,642   3,003   2,816   2,005   3,361   4,686   5,199   3,194   2,536   3,579   4,561     3,145
     売上高(百万円)           14   17   25   24   19   27   33   37   26   21   27   32     306
           O-41 クインテッサホテル大阪心斎橋

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         42.6%   55.9%   69.6%   54.3%   53.2%   55.0%   65.4%   66.7%   52.4%   48.5%   50.4%   57.7%     56.0%
     ADR(円)         2,816   3,112   3,689   3,858   3,558   3,575   3,733   4,739   4,128   3,786   4,389   4,343     3,840
     RevPAR(円)         1,198   1,738   2,567   2,095   1,892   1,964   2,441   3,161   2,164   1,834   2,214   2,504     2,150
     売上高(百万円)           5   7   10    9   7   8   10   13    9   7   9   10     109
           O-42 ホテル・アンドルームス大阪本町

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               9.8%   13.4%   26.7%   25.7%   23.8%   27.8%   36.3%   56.1%   36.7%   35.9%   54.5%   34.8%     31.8%
     ADR(円)         7,269   6,975   6,705   7,426   6,924   7,351   8,135   8,413   7,529   7,326   9,098   8,850     7,906
     RevPAR(円)          712   934   1,787   1,907   1,647   2,046   2,953   4,721   2,763   2,626   4,960   3,082     2,515
     売上高(百万円)           2   3   6   7   6   7   10   16    9   8   18   10     108
           O-46 ソルヴィータホテル那覇

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         25.3%   70.4%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%      91.2%
     ADR(円)         5,271   6,621   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681     6,644
     RevPAR(円)         1,332   4,659   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681   6,681     6,061
     売上高(百万円)           10   28   41   41   40   41   40   41   41   37   41   40     445
           O-47 グランドハイアット福岡

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率           -  25.6%   36.7%   29.0%   27.4%   43.8%   54.5%   61.7%   39.8%   32.2%   41.5%   44.4%       -
     ADR(円)           - 22,779   25,141   24,406   23,880   23,945   24,166   27,414   25,678   25,364   26,500   27,126       -
     RevPAR(円)           -  5,837   9,215   7,075   6,549   10,488   13,159   16,902   10,209    8,160   10,998   12,036       -
     売上高(百万円)           -   117   178   137   128   228   263   308   191   141   219   236      -
    (注)本投資法人が当該物件を取得したのは2021年6月であり、取得月以前及び1年累計の数値については記載していません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           O-1 チサンイン        塩尻北インター
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         59.1%   53.8%   55.2%   63.3%   60.0%   76.9%   74.6%   64.8%   55.9%   48.4%   64.9%   62.0%     61.7%
     ADR(円)         5,522   5,059   5,686   6,588   5,265   5,297   5,427   5,302   4,833   5,114   5,498   6,102     5,489
     RevPAR(円)         3,262   2,722   3,140   4,172   3,159   4,073   4,047   3,435   2,703   2,476   3,568   3,780     3,385
     売上高(百万円)           10    8   9   12    9   12   12   10    8   7   11   11     123
           O-2 チサンイン        佐野藤岡インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%   100.0%     100.0%
     ADR(円)         10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500     10,500
     RevPAR(円)         10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500   10,500     10,500
     売上高(百万円)           29   28   29   29   28   29   28   29   29   27   29   28     352
           O-3 チサンイン        諏訪インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         67.5%   77.6%   81.2%   80.8%   89.6%   92.2%   89.1%   78.8%   73.2%   74.6%   84.6%   82.4%     81.0%
     ADR(円)         5,804   5,132   5,901   6,372   5,351   5,636   5,826   5,536   5,295   5,457   5,564   6,040     5,665
     RevPAR(円)         3,915   3,983   4,792   5,148   4,797   5,197   5,188   4,364   3,878   4,069   4,706   4,979     4,587
     売上高(百万円)           11   11   14   15   13   15   14   13   11   10   14   14     161
           O-4 チサンイン        豊川インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
              48.8%   30.1%   29.5%   28.0%   39.3%   49.9%   50.0%   47.7%   62.2%   59.8%   49.1%   44.8%     44.9%
     ADR(円)         4,645   4,769   4,886   5,191   4,565   4,508   4,802   5,189   4,664   4,511   5,152   4,976     4,802
     RevPAR(円)         2,266   1,435   1,442   1,451   1,795   2,251   2,403   2,473   2,900   2,696   2,532   2,229     2,154
     売上高(百万円)           6   4   4   4   5   6   7   7   8   7   7   6     77
           O-5 チサンイン        鳥栖

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         45.6%   49.0%   43.2%   43.9%   36.9%   58.9%   77.1%   66.4%   53.7%   42.5%   49.3%   86.7%     54.5%
     ADR(円)         5,144   4,445   5,094   5,549   4,870   4,850   5,045   5,676   5,312   4,880   5,482   4,667     5,080
     RevPAR(円)         2,344   2,177   2,202   2,438   1,798   2,858   3,892   3,768   2,851   2,076   2,704   4,046     2,766
     売上高(百万円)           7   6   6   7   5   8   11   11    8   5   8   11     97
           O-6 チサンイン        千葉浜野R16

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               83.3%   75.0%   67.3%   56.3%   66.6%   76.8%   86.5%   75.6%   73.7%   79.4%   66.0%   82.1%     74.0%
     ADR(円)         5,731   5,300   5,917   5,993   5,633   5,950   5,752   5,915   5,571   5,585   5,819   6,110     5,772
     RevPAR(円)         4,775   3,975   3,982   3,374   3,751   4,570   4,973   4,474   4,107   4,433   3,840   5,014     4,269
     売上高(百万円)           14   11   12   10   11   13   14   13   12   12   11   14     154
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           O-7 チサンイン        熊本御幸笛田
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         51.6%   35.4%   64.4%   46.3%   56.7%   63.2%   68.0%   66.7%   55.5%   67.8%   69.9%   63.1%     59.0%
     ADR(円)         5,491   5,136   5,058   5,021   4,901   4,947   5,261   5,276   5,326   5,238   5,472   5,872     5,260
     RevPAR(円)         2,834   1,818   3,255   2,324   2,777   3,128   3,577   3,517   2,957   3,550   3,827   3,703     3,103
     売上高(百万円)           9   5   10    7   8   10   11   11    9   10   12   11     119
           O-8 チサンイン        宇都宮鹿沼

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         46.2%   55.6%   53.4%   52.9%   55.3%   66.6%   74.8%   72.4%   68.9%   63.1%   64.6%   71.1%     62.0%
     ADR(円)         5,988   5,416   5,909   6,192   5,607   5,729   5,712   5,732   5,403   5,566   6,149   6,037     5,781
     RevPAR(円)         2,767   3,010   3,153   3,275   3,103   3,817   4,272   4,153   3,722   3,513   3,975   4,289     3,587
     売上高(百万円)           8   9   9   10    9   12   13   13   11   10   12   13     133
           O-9 チサンイン        福井

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         70.5%   84.7%   81.1%   71.4%   75.7%   77.8%   91.0%   88.8%   76.7%   81.5%   87.3%   84.8%     80.9%
     ADR(円)         5,621   5,235   6,413   8,052   5,626   5,689   5,767   5,782   5,397   5,646   5,687   6,165     5,909
     RevPAR(円)         3,963   4,435   5,201   5,752   4,258   4,427   5,248   5,133   4,141   4,601   4,963   5,227     4,780
     売上高(百万円)           12   13   16   18   13   14   16   16   13   13   15   15     178
           O-10 チサンイン         福島西インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         54.5%   58.4%   69.6%   50.2%   65.9%   64.0%   78.6%   68.7%   68.8%   66.6%   78.6%   84.6%     67.3%
     ADR(円)         5,462   5,353   6,335   5,688   5,405   5,675   5,527   5,200   4,996   5,363   5,623   5,936     5,558
     RevPAR(円)         2,979   3,126   4,406   2,855   3,561   3,629   4,343   3,571   3,438   3,572   4,420   5,021     3,742
     売上高(百万円)           9   9   14    9   11   11   13   11   11   10   14   15     142
           O-11 チサンイン         新潟中央インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         60.1%   61.5%   58.0%   48.3%   53.0%   48.8%   54.5%   72.3%   54.7%   52.0%   59.1%   52.6%     56.3%
     ADR(円)         5,957   5,172   6,190   7,394   5,593   5,718   5,462   5,147   5,006   5,307   5,682   6,069     5,698
     RevPAR(円)         3,582   3,179   3,588   3,568   2,966   2,789   2,976   3,720   2,737   2,762   3,359   3,189     3,206
     売上高(百万円)           11    9   11   11    9   9   9   11    8   8   10    9    121
           O-12 チサンイン         大村長崎空港

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         50.0%   59.9%   59.4%   46.5%   52.1%   69.3%   83.9%   76.7%   63.8%   66.7%   76.4%   78.7%     65.2%
     ADR(円)         5,808   5,592   5,867   6,180   5,658   5,662   5,926   6,461   6,120   5,856   6,104   6,381     5,989
     RevPAR(円)         2,904   3,349   3,482   2,873   2,950   3,925   4,970   4,954   3,903   3,905   4,661   5,021     3,906
     売上高(百万円)           9   9   10    8   8   11   14   14   11   10   13   14     138
                                135/356




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           O-13 チサンイン         ひたちなか
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         50.1%   53.7%   49.0%   43.4%   46.9%   68.4%   73.7%   70.1%   58.6%   58.9%   64.9%   67.7%     58.8%
     ADR(円)         6,155   5,477   6,047   6,295   5,506   5,623   5,845   5,634   5,578   5,778   5,937   6,321     5,843
     RevPAR(円)         3,084   2,943   2,964   2,732   2,581   3,846   4,308   3,951   3,266   3,402   3,855   4,280     3,434
     売上高(百万円)           9   8   8   8   7   11   12   11    9   9   11   12     120
           O-14 チサンイン         土浦阿見

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         52.2%   51.1%   52.0%   51.7%   58.7%   69.9%   70.1%   76.2%   73.6%   71.0%   78.8%   84.9%     65.8%
     ADR(円)         5,896   5,404   6,014   5,581   5,696   5,798   5,687   5,750   5,397   5,587   5,689   5,681     5,679
     RevPAR(円)         3,076   2,759   3,129   2,886   3,341   4,054   3,985   4,383   3,972   3,967   4,482   4,825     3,736
     売上高(百万円)           9   7   9   8   9   12   11   13   12   10   13   14     132
           O-15 チサンイン         甲府石和

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         59.7%   67.4%   67.3%   55.9%   58.8%   70.5%   79.8%   75.7%   65.0%   71.6%   82.1%   76.3%     69.1%
     ADR(円)         6,138   5,363   6,261   7,026   6,031   5,868   6,227   5,666   5,374   5,280   5,746   6,079     5,907
     RevPAR(円)         3,667   3,612   4,211   3,927   3,544   4,140   4,968   4,287   3,493   3,781   4,717   4,641     4,084
     売上高(百万円)           10   10   12   11   10   12   14   12   10   10   14   13     143
           O-16 チサンイン         丸亀善通寺

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         35.5%   35.0%   50.9%   48.2%   34.2%   53.9%   65.4%   61.1%   47.7%   41.9%   50.7%   55.6%     48.4%
     ADR(円)         5,686   5,362   5,601   5,907   5,262   5,242   5,362   5,719   5,485   5,301   5,890   6,035     5,588
     RevPAR(円)         2,015   1,878   2,848   2,845   1,800   2,826   3,507   3,494   2,616   2,223   2,986   3,358     2,704
     売上高(百万円)           6   5   9   9   5   9   10   11    8   6   9   10     101
           O-17 チサンイン         宗像

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               34.2%   34.9%   42.5%   35.8%   35.1%   58.5%   69.8%   66.2%   45.6%   46.1%   57.6%   44.3%     47.6%
     ADR(円)         4,847   4,613   4,998   5,216   4,695   4,953   4,790   4,979   4,993   4,920   4,960   5,270     4,940
     RevPAR(円)         1,659   1,608   2,125   1,868   1,649   2,899   3,345   3,294   2,274   2,270   2,855   2,336     2,350
     売上高(百万円)           5   4   6   6   5   9   10   10    7   6   9   7     88
           O-18 チサンイン         岩手一関インター

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率
               55.3%   54.8%   55.2%   47.6%   58.0%   67.4%   72.8%   69.6%   52.8%   52.1%   42.6%   58.9%     57.3%
     ADR(円)         5,982   5,503   5,787   6,216   5,612   5,780   5,472   5,244   5,176   5,283   5,625   6,095     5,639
     RevPAR(円)         3,305   3,014   3,193   2,960   3,257   3,893   3,981   3,649   2,735   2,754   2,396   3,593     3,229
     売上高(百万円)           9   8   9   9   9   11   11   11    8   7   7   10     115
                                136/356




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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
           O-19 チサンイン         軽井沢
                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         62.8%   70.3%   67.7%   42.9%   50.2%   66.5%   83.3%   60.5%   48.3%   47.5%   62.0%   72.0%     61.2%
     ADR(円)         7,775   6,114   9,454   14,589    7,753   6,982   7,151   7,487   6,293   6,322   6,765   7,324     7,697
     RevPAR(円)         4,880   4,298   6,404   6,259   3,891   4,639   5,956   4,532   3,038   3,000   4,195   5,276     4,709
     売上高(百万円)           15   12   18   18   11   13   16   13    9   8   12   15     163
           O-20 チサンイン         姫路夢前橋

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         62.7%   71.2%   65.2%   53.1%   48.4%   49.8%   74.3%   71.0%   65.3%   63.1%   67.7%   75.2%     63.9%
     ADR(円)         5,013   4,838   5,136   5,223   4,873   4,944   5,052   5,193   5,035   4,942   5,169   5,383     5,076
     RevPAR(円)         3,143   3,446   3,351   2,773   2,360   2,460   3,753   3,687   3,289   3,119   3,501   4,050     3,244
     売上高(百万円)           10   10   10    8   7   7   11   11   10    8   11   12     121
           O-21 チサンイン         倉敷水島

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         58.6%   92.2%   59.8%   56.4%   51.7%   50.8%   81.8%   68.2%   59.4%   55.9%   55.2%   61.5%     62.6%
     ADR(円)         5,154   4,830   5,301   5,403   5,110   5,130   5,318   5,483   5,313   5,349   5,640   5,874     5,310
     RevPAR(円)         3,019   4,452   3,170   3,048   2,640   2,605   4,350   3,738   3,158   2,992   3,113   3,614     3,323
     売上高(百万円)           9   13   10    9   8   8   13   11   10    8   9   11     125
           O-30 チサンイン         鹿児島谷山

                          2021年                    2022年
                                                        累計
               5月   6月   7月   8月   9月   10月   11月   12月    1月   2月   3月   4月
     客室稼働率         77.5%   81.1%   82.3%   60.5%   67.4%   82.8%   87.8%   86.5%   72.0%   79.3%   86.2%   79.8%     78.6%
     ADR(円)         5,660   5,309   5,569   5,497   5,256   5,387   5,719   5,713   5,454   5,299   5,675   5,848     5,542
     RevPAR(円)         4,387   4,306   4,582   3,327   3,543   4,459   5,021   4,944   3,929   4,204   4,895   4,668     4,356
     売上高(百万円)           32   30   33   24   25   32   35   35   28   28   35   32     376
                                137/356









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         (ヲ)資本的支出の状況
           a.資本的支出の予定
             本投資法人が当期末現在保有する資産に関し、現在計画されている2022年10月期の改修工事等に伴う資
            本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区
            分処理される部分が含まれています。
                                               工事予定金額(百万円)

            不動産等の名称         所在地         目的          予定期間
                                                    当期    既支払
                                                総額
                                                   支払額     総額
                    静岡県                 自 2022年3月

           リゾナーレ熱海              自動火災報知更新工事                        32     0    0
                    熱海市                 至 2022年7月
                    島根県                 自 2022年9月

           界  玉造
                         客室改装工事                       180     0    0
                    松江市                 至 2022年10月
                    北海道                 自 2022年5月

           OMO7旭川              宴会場改装工事                        44     -    0
                    旭川市                 至 2022年7月
           b.期中の資本的支出

             本投資法人が当期末現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下の
            とおりです。当期の資本的支出は700百万円であり、費用に区分された修繕費148百万円と合わせ、合計
            849百万円の工事を実施しています。
                                                工事金額

            不動産等の名称         所在地         目的           期間
                                               (百万円)
                    長野県
                                      自 2021年11月
           星のや軽井沢         北佐久郡     客室改装工事(第4期)                           39
                                      至 2021年12月
                    軽井沢町
                    静岡県     客室及びパブリックス            自 2022年1月

           界  遠州
                                                    44
                    浜松市     ペース改修工事            至 2022年4月
           ANAクラウンプラ         富山県     防災監視盤及びアナログ            自 2021年9月

                                                    38
           ザホテル富山         富山市     感知器更新工事            至 2022年3月
                                138/356








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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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         (ワ)個別不動産等の概要
          a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
           ・「分類」は、本投資法人の投資対象資産の区分の別に従い、星野リゾートグループ運営(「星のや」、
            「リゾナーレ」、「界」及び「その他」)、並びに星野リゾートグループ以外運営(「都市観光」及び
            「その他」)の分類のいずれかを記載しています。
           ・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設については「ホテ
            ル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」と、それぞれ記載していま
            す。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を総体として把握するた
            めの分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
           ・「取得年月日」は、各不動産又は信託受益権の取得日(ただし、「星のや京都」については本館及び別館
            の取得日、「星のや竹富島」については本館及び別邸の取得日)を記載しています。
           ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
           ・「信託受託者」は、信託契約に記載された信託受託者を記載しています。
           ・「信託期間」は、信託契約に記載された信託期間を記載しています。
           ・「取得価格」は、売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用
            を含みません。)を記載しています。ただし、「星のや軽井沢」については、売買代金に売主兼借地権設
            定者に対する借地権設定に係る権利金のうち取得時に支払った500百万円を加算した金額を記載していま
            す。また、「ハイアットリージェンシー大阪」については、貸借先である株式会社HROから取得した設
            備等の売買代金79百万円を加算した金額を記載しています。更に、「星のや富士」については、売主兼転
            借地権設定者に対する転借地権設定に係る権利金726百万円を加算した金額を記載しています。加えて
            「星のや京都」については、本館に係る売買契約に記載された売買代金に別館土地に係る売買契約に記載
            された売買代金である93百万円を加算した金額を記載しています。
            ただし、「星のや竹富島」については、本館に係る売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費
            税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)に、別邸に係る売買契約に記載された売買代金(消費
            税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)である40百万円、並びに本館に係る売
            主兼転借地権設定者に対する転借地権設定に係る権利金1,391百万円及び別邸に係る転借地権設定者に対
            する転借地権設定に係る権利金14百万円の合計額を加算した金額、「ザ・ビー                                     赤坂」については、当該
            物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金12百万円を加算した金額、「ザ・ビー                                               三
            軒茶屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の売買代金6百万円を加算
            した金額、「ザ・ビー           名古屋」については、当該物件の売主である星野リゾートから取得した設備等の
            売買代金24百万円を加算した金額、「ザ・ビー                      神戸」については、当該物件の売主である星野リゾート
            から取得した設備等の売買代金16百万円を加算した金額、「クインテッサホテル大阪心斎橋」について
            は、当該物件の貸借先であるコアグローバルマネジメント株式会社から取得した設備等の売買代金19百万
            円を加算した金額、「西表島ホテル」については、当該物件の売主である株式会社ユニマットプレシャス
            から取得した設備等の売買代金10百万円を加算した金額、「ホテル日航高知旭ロイヤル」については、当
            該物件の売主である旭食品株式会社から取得した設備等の売買代金28百万円を加算した金額を記載してい
            ます。
           ・「鑑定評価額(価格時点)」は、株式会社立地評価研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定
            株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書等に記載の
            不動産鑑定評価額等及び価格時点を記載しています。
           ・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登
            記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
           ・「交通」は、株式会社立地評価研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社、JLL森井鑑定株式会社又は一般財
            団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
           ・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
           ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割
            合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合に
            はそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由に
            より緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合がありま
            す。
           ・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、
            用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれ
            も)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増
            され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
           ・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはその
            いずれも)を記載しています。
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           ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。なお、借地面積は、
            借地契約の記載に基づいています。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
           ・土地及び建物の「所有形態」は、信託不動産については信託受託者が、不動産については本投資法人が保
            有する権利の種類を記載しています。
           ・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月を記載していま
            す。
           ・建物の「構造・階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
           ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
           ・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載して
            います。
           ・「賃貸可能面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資
            法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています
            (ただし、当該賃貸借契約記載の賃貸面積及び賃貸可能面積が延床面積を超える場合には、延床面積を記
            載しています。)。なお、「チサンイン                   岩手一関インター」については、当期末現在で有効な賃貸借契
            約は、当該物件の建物に関するものと土地の一部に関するものの合計2件ですが、「賃貸可能面積」欄に
            は、当該建物に関する賃貸可能面積を記載しています。また、「星のや京都」については、本館及び別館
            建物を併せた賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテ
            ナントの間で締結済みの賃貸借契約に表示されているものを記載しています。「グランドハイアット福
            岡」については、地下1階部分については福岡リートが、地下1階以外の部分については本投資法人が、
            それぞれマスターリースをして、自己のマスターリース部分をエンドテナントに対して賃貸(転貸)して
            いるため、本投資法人が賃貸(転貸)することが可能な部分に相当する面積として、本投資法人とテナン
            トの間で締結された賃貸借契約又は当該物件の図面に表示されているもののいずれかを記載しています。
           ・「稼働率」は、当期末現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)を記載していま
            す。なお、「チサンイン            岩手一関インター」については、当期末現在で有効な賃貸借契約は、当該物件
            の建物に関するものと土地の一部に関するものの合計2件ですが、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、当
            該建物に関する総賃貸可能面積及び総賃貸面積を用いています。
           ・「主要テナント」は、当期末現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する
            者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記載しています。
           ・「テナント数」は、当期末現在において有効な賃貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者
            の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸
            を受けている者を除きます。
           ・「客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
           ・「転貸テナント数」は、当期末現在において有効な賃貸借契約に基づき、本投資法人から当該物件を賃借
            する者から賃貸(転貸)を受けている者の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等の
            ために敷地又は建物の一部について賃貸(転貸)を受けている者を除きます。
           ・「特記事項」には、原則として、当期末現在において各資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項
            のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載して
            います。
          b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明

           ・「賃貸借の概要」欄は、各保有資産に関し、ホテル又は旅館に係る賃貸借を行っているテナントとの当期
            末現在有効な賃貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。なお、「賃貸
            面積」については、当該賃貸借契約記載の賃貸面積が延床面積を超える場合には、延床面積を記載してい
            ます。ただし、「グランドハイアット福岡」の「賃貸面積」については、当該賃貸借契約に記載の賃貸面
            積のうち、賃貸可能面積に含まれる部分の面積を記載しています。
           ・本書の日付現在、本投資法人は、星野リゾートグループに属する賃借人(株式会社星野リゾート、株式会
            社星野リゾート・マネジメント、株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズン・ホテルズ、株式会社旭
            川グランドホテル、株式会社HRO、株式会社IHB、大阪ホテルマネージメント合同会社、有限会社浅
            間温泉ホテルマネジメント、株式会社八重山ホテル&リゾート、有限会社中軽井沢ホテルマネジメント、
            株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘山寺ホテルマネージメント、有限会社長門ホテルマ
            ネジメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメント、株式会社霧島ホテルマネジメント、花菱ホールディ
            ングス株式会社及び株式会社読谷オペレーションズをいいます。以下、総称して「星野リゾートグループ
            賃借人」といいます。)との間で、星野リゾートグループ賃借人と本投資法人との間で締結している賃貸
            借契約に基づく敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の本投資法人に対する賃貸借契約
            に基づく債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすことを合意しています。したがって、
            本投資法人は、星野リゾートグループ賃借人が賃借する各保有資産に関して締結されている賃貸借契約上
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            の敷金、保証金等を、他の保有資産を賃借する星野リゾートグループ賃借人の債務に充当することができ
            ます。
           ・各保有資産の運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」をご参照ください。な
            お、保有資産のうち、賃借人より運営実績の開示について承諾を得られていない保有資産等、運営実績の
            開示ができない保有資産の運営実績については、前記「(ル)個別投資不動産等の運営実績」に記載して
            いません。
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                                 分類
                                            (星のや)
     星のや軽井沢
                                 用途           旅館
                             特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           12,000,000,000円
     取得価格           7,600,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
                長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字赤岩2148番5の一部他(星のや)/2148番7(トンボの
     所在地(住居表示)
                湯、村民食堂、ハルニレテラス)/2157番200他(森のスケートリンク)
     交通           JR北陸新幹線、しなの鉄道線「軽井沢駅」より約5.8km
                                            2002年2月(トンボの湯・村民食
                                            堂)
                長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉                            2005年4月(星のや)
         地番                            竣工年月
                字赤岩2148番地8他                            2009年6月(ハルニレテラス)
                                            2016年7月(森のスケートリン
                                            ク)
                                            (星のや)
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨造ステン
                                            レス鋼板・合金メッキ鋼板葺地下
                                            1階付2階建
                                            (トンボの湯)
                                            鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼
                                            板葺平家建
         建蔽率       60%/30%                    構造・階数       (村民食堂)
                                            鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼
                                            板葺2階建
                                            (ハルニレテラス)
                                            木造合金メッキ鋼板ぶき平家建
     土地                            建物
                                            木造合金メッキ鋼板ぶき2階建
                                            (森のスケートリンク)
                                            木造合金メッキ鋼板ぶき平家建
         容積率       200%/50%                    延床面積       11,723.61㎡
                                            有限会社東環境・建築研究所(星
                                            のや、トンボの湯、村民食堂及び
                第一種住居地域/第一種低層住居                            ハルニレテラス)
         用途地域                            設計者
                専用地域                            株式会社クライン・ダイサム一級
                                            建築士事務所(森のスケートリン
                                            ク)
                                            株式会社大林組(星のや、トンボ
                                            の湯、村民食堂)
                                            竹花工業株式会社(ハルニレテラ
         敷地面積       79,784.52㎡                    施工者
                                            ス)
                                            北野建設株式会社(森のスケート
                                            リンク)
         所有形態       借地権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           11,723.61㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社星野リゾート                 テナント数           1

     客室数           77                 転貸テナント数           15

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     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件は、主たる建物13棟及び附属建物40棟からなります。かかる主たる建物のうち10棟及び附属建物のうち35棟
      については、その全部又は一部が木造の建築物です。
     ・本物件の敷地内に一級河川(湯川)からの取水を利用した星野リゾート所有の水力発電施設が設置されています。
     ・本土地について、本投資法人は、星野リゾートとの間で土地賃貸借契約を締結しています。
       借地権設定者:株式会社星野リゾート
       借地権の種類:普通借地権
       借地期間  :2013年7月16日から30年間(トンボの湯・村民食堂、星のや及びハルニレテラス部分 73,688.42
              ㎡)、2016年7月25日から30年間(森のスケートリンク部分 5,199.84㎡)、2020年4月14日か
              ら30年間(P1駐車場拡張部分 896.26㎡)
       賃料(月額):本土地に対するその前年度の公租公課の倍額を12で除した額(1円未満切捨て)。
       賃料改定  :毎年2月末日までに、当年5月1日から翌年4月末日までに適用される月額賃料の額を借地権設
              定者が書面により通知します。
       敷金・保証金:該当事項はありません。
       権利金   :借地権設定の対価として、2013年7月16日、2016年7月25日及び2020年5月29日において、本投
              資法人は借地権設定者に対して金500,000,000円、金25,000,000円及び金20,000,000円を権利金と
              して支払っています。なお、権利金は返還されません。
       契約更新  :借地権設定者及び賃借人である本投資法人は、賃貸借期間満了の1年前までに、更新について協
              議します。賃貸借期間が満了する場合において、賃借人である本投資法人が更新を請求したとき
              は、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただし、借地
              権設定者が賃借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りでは
              ありません。なお、借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることが
              できません。
       中途解約  :借地権設定者は中途解約することができません。賃借人である本投資法人は、借地権設定者に対
              して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。
     ・本土地に設置された橋が水路を跨いでおり、本投資法人は、当該橋について、軽井沢町より占用許可を取得してい
      ます。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         11,723.61㎡

              年間固定賃料:630,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(25%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                 分類
                                           (星のや)
     星のや京都
                                 用途          旅館
                            特定資産の概要

               2014年5月2日(本館)
     取得年月日                            特定資産の種類          不動産
               2017年7月14日(別館)
                                 鑑定評価額          4,240,000,000円
     取得価格          2,878,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
               京都府京都市西京区嵐山元録山町11番地2(本館)
     所在地(住居表示)
               京都府京都市西京区嵐山中尾下町60番地(別館)
               阪急嵐山線「嵐山駅」より約1.6km(本館)
     交通
               京福電気鉄道嵐山本線「嵐山駅」より550m(別館)
               京都府京都市西京区嵐山元録山町
                                           不明(本館・新築)(注)
               11番地2他(本館)
         地番                            竣工年月       2009年10月(本館・改修)
               京都府京都市西京区嵐山中尾下町
                                           2017年6月(別館)
               60番地(別館)
                                           木造かわらぶき平家建(本館)
               60%(本館)                            木造かわらぶき2階建(本館)
         建蔽率                            構造・階数
               80%/50%(別館)                            木・鉄筋コンクリート造かわらぶ
                                           き地下1階付2階建(別館)
               100%(本館)
         容積率                            延床面積       3,075.70㎡
     土地                            建物
               200%/80%(別館)
               指定なし(本館)                            不明(本館・新築)(注)
         用途地域       近隣商業地域/第一種低層住居                     設計者       有限会社東環境・建築研究所(本
               専用地域(別館)                            館・改修/別館)
                                           不明(本館・新築)(注)
                                           前田建設工業株式会社(本館・改
         敷地面積       10,456.38㎡                     施工者
                                           修)
                                           株式会社熊倉工務店(別館)
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          3,075.70㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社嵐山温泉嵐峡舘                 テナント数          1

     客室数          25                 転貸テナント数          0

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     特記事項:
    ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該
      隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
    ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号。その後
      の改正を含みます。)(以下「土砂災害防止対策推進法」といいます。)に基づく土砂災害特別警戒区域(急傾斜地
      の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、一定の開発行
      為の制限及び居室を有する建築物の構造を規制すべき土地の区域)に位置しています。
    ・本物件は、都市計画法に基づく風致地区内に位置しています。また、文化財保護法に基づく史跡及び名勝に指定され
      ています。更に、古都保存法に基づく歴史的風土保存区域に指定されています。
    ・本館に係る建物(以下「本館建物」といいます。)について、増築等の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完
      了検査手続に関する確認済証及び検査済証の一部がありませんが、前所有者である株式会社嵐山温泉嵐峡舘は京都市
      に対して建築基準法に基づく報告書を提出する等一定の手続を経ることにより増改築に支障のないことを確認してい
      ます。
    ・本館建物の一部分は、建築基準法が制定された1950年以前に建築された歴史的建造物であり、その他の部分の多くも
      1969年以前に建築されています。本館建物は、都市計画法に基づく風致地区第1種地域に関する制限、京都市建築基
      準条例に基づく接道や道路幅員の制限、古都保存法に基づく歴史的風土保存区域に関する制限等の様々な法令による
      制限を受けますが、これらの法令による制限が設けられる以前から本館建物が存在することから、当該制限に関する
      法令の規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。本館建物の建替え等を行う場合には、これ
      らの法令の規定の適用を受けるため、新たに建築面積の削減、敷地の一部の道路提供(いわゆるセットバック)等を
      行うことが必要となる可能性があります。そのため、将来本館建物の建替えや増築等を行う場合に、現状の建物と同
      条件の建物を建築できない可能性があります。
    ・本館建物は、主たる建物2棟及び附属建物10棟からなります。かかる主たる建物2棟及び附属建物のうち8棟につい
      ては、その全部又は一部が木造の建築物です。
    ・本館建物及び擁壁の一部が河川に越境していますが、売主は、当該越境について、当該部分の取り壊し等を行う際に
      是正すれば足りることを、京都府に確認しています。
    ・本館土地の一部(1,906㎡)は、森林法(昭和26年法律第249号。その後の改正を含みます。)に定める風致保安林の
      指定を受けているため、当該土地について建物その他の建築物を増築することができません。
    ・本館建物への主要な交通手段は、公道と繋がる道路が細いこと等から、大堰川を運航する船となっています。なお、
      株式会社嵐山温泉嵐峡舘は、当該道路を所轄の警察署より車両等通行の許可を得て利用しています。
    ・別館土地の前所有者は、別館土地の一部(約9.65㎡)について、別館土地の隣地所有者に対し、当該隣地所有者が運
      営する旅館の宿泊客及び従業員が無償で通行することを目的として使用貸借しており、本投資法人は、別館土地の取
      得に伴い、使用貸主としての地位を前所有者から承継しています。
        (注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社嵐山温泉嵐峡舘

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日(ただし、別館建物については本投資法人が別館建物を取得した日)から20年間

     賃貸面積         3,075.70㎡

              年間第一固定賃料:187,800,000円
              年間第二固定賃料:15,996,000円

     賃料         変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   月額 (i)毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月の売上を基準
                   売上とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月までの12か月分の
                   売上を基準売上とし、基準売上に変動率(25%)を乗じた金額から年間第一固定賃料
                   額を減じた金額(下限を0円とします。)の12分の1に相当する額とします。
     敷金、保証金         敷金:第一固定賃料及び第二固定賃料の6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              2014年5月2日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
              借人は、2014年5月2日から起算して10年を経過する日の翌日においては、その日の12か月前ま
     中途解約について
              でに、賃貸人に対して書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができま
              す。
              賃借人は、本賃貸借契約が本賃貸借契約の定めに基づき解除された場合又は賃借人の意向を受け
              賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期
              間(2014年5月2日から10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高
     違約金         い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月
              目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場
              合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払
              います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                           星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                           (星のや)
     星のや富士
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年5月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          4,360,000,000円
     取得価格          4,160,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          山梨県南都留郡富士河口湖町大石1408
     交通          富士急行線「河口湖駅」より約7km

               山梨県南都留郡富士河口湖町大石
         地番                            竣工年月       2015年8月
               字明光山2917番地1他
                                           鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建
                                           鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼
         建蔽率       70%                     構造・階数
                                           板ぶき平家建
                                           木造合金メッキ鋼板ぶき平家建
     土地                            建物
         容積率       200%                     延床面積       2,103.55㎡
         用途地域       指定なし                     設計者       有限会社東環境・建築研究所

         敷地面積       74,772.03㎡                     施工者       清水建設株式会社

         所有形態       転借地権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          2,103.55㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社星野リゾート                 テナント数          1

     客室数          40                 転貸テナント数          0

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     特記事項:
    ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
    ・本土地について、本投資法人は、本土地の賃借人との間で以下の内容の土地転貸借契約を締結しています。
      転借地権設定者 :株式会社ホライズン・ホテルズ
      転借地権の種類 :普通借地権
      転貸借期間   :2017年5月1日から30年間
      賃料(月額)  :月額1,151,916円(ただし、毎年4月分は1,151,924円)
      賃料改定    :該当事項はありません。
      敷金・保証金  :38,016,500円
      権利金     :転借地権設定の対価として、2017年5月1日において、本投資法人は転借地権設定者に対して金
               726百万円を権利金として支払っています(本物件の取得価格は、かかる権利金を含む金額を記
               載しています。)。なお、権利金は返還されません。
      契約更新    :転借地権設定者及び転借人である本投資法人は、転貸借期間満了の1年前までに、更新について
               協議し、更新するか否かについて決定します。転貸借期間が満了する場合において、転借人であ
               る本投資法人が更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものと
               し、その後も同様です。ただし、転借地権設定者が転借人である本投資法人の請求に対して遅滞
               なく異議を述べたときは、この限りではありません。なお、転借地権設定者は、正当の事由があ
               る場合を除き、かかる異議を述べることができません。
      中途解約    :転借地権設定者は中途解約することができません。転借人である本投資法人は、転借地権設定者
               に対して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。
    ・本物件は自然公園法に定める国立公園内に位置しており、野営場事業を行う場合には、環境大臣の認可が必要です。
      また、建物の増改築を行う場合等、認可にあたり提出した申請書等の事項を変更する場合には、環境大臣の認可を受
      ける必要があります。
    ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等
      の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。また、本土地の一部は、山地災
      害危険地区調査要領(平成18年、林野庁)に基づく崩壊土砂流出危険地区(山腹崩壊又は地すべりによって発生した
      土砂又は火山噴出物が土石流等となって流出し、災害が発生するおそれのある地区)に位置しています。更に、本土
      地の一部は、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(昭和44年法律第57号。その後の改正を含みます。)に
      基づく急傾斜地崩壊危険区域(崩壊するおそれのある急傾斜地で、その崩壊により相当数の居住者その他の者に危害
      が生ずるおそれのあるもの及びこれに隣接する区域)に位置しています。
    ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設及び入浴施設が設置されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年5月1日から20年間

     賃貸面積         2,103.55㎡

              年間固定賃料:184,860,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                   までは、前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                   GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                   を0円とします。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが222,300,000円を超える部分(ただし、347,100,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが347,100,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                           星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                           (星のや)
     星のや竹富島
                                 用途          ホテル(本館)/付帯施設(別邸)
                            特定資産の概要

               2017年11月1日(本館)
     取得年月日                            特定資産の種類          不動産
               2018年4月9日(別邸)
                                 鑑定評価額          4,980,000,000円
     取得価格          4,955,000,000円(注1)
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
               沖縄県八重山郡竹富町字竹富1955番地(本館)
     所在地(住居表示)
               沖縄県八重山郡竹富町字竹富1496番地(別邸)
     交通          竹富港より約2.1km(本館)/竹富港より約1.8km(別邸)
               沖縄県八重山郡竹富町字竹富漢那地
               1940番地他(本館)                            2012年3月(本館)
         地番                            竣工年月
               沖縄県八重山郡竹富町字竹富志麻保                            2009年3月(別邸)
               原1496番地(別邸)
                                           木造かわらぶき平家建(本館)
         建蔽率       指定なし                     構造・階数
                                           木造かわらぶき平家建(別邸)
                                           4,160.44㎡(本館)
         容積率       指定なし                     延床面積
     土地                            建物
                                           99.15㎡(別邸)
                                           有限会社東環境・建築研究所
         用途地域       都市計画区域外                     設計者
                                           (本館)
                                           山里建築設計事務所(別邸)
               115,053㎡(本館)                            前田建設工業株式会社(本館)
         敷地面積                            施工者
               929.04㎡(別邸)                            不明(別邸)(注2)
         所有形態       転借地権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          4,259.59㎡                 稼働率          100%

               株式会社星野リゾート・マネジメン
     主要テナント                            テナント数          1
               ト
     客室数          48                 転貸テナント数          0
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本館土地について、本投資法人は、本館土地の賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントとの間で当該土地
      の土地転貸借契約を締結しています。
      転借地権設定者 :株式会社星野リゾート・マネジメント
      転借地権の種類 :普通借地権
      転貸借期間   :2017年11月1日から2059年3月22日まで
      賃料(月額)  :月額1,050,000円
      賃料改定    :該当事項はありません。
      敷金・保証金  :該当事項はありません。
      権利金     :転借地権設定の対価として、2017年11月1日において、本投資法人は転借地権設定者に対して金
               1,391,600,000円を権利金として支払い済みです。なお、権利金は返還されません。
      契約更新    :転借地権設定者及び転借人である本投資法人は、転貸借期間満了の6か月前までに、いずれから
               も書面による解約の申し出がない場合には、従前の契約と同一の条件で更に50年間更新され、そ
               の後も同様です。
      中途解約    :転借地権設定者は中途解約することができません。転借人である本投資法人は、転借地権設定者
               に対して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。
     ・別邸土地について、本投資法人は、別邸土地の賃借人である磐梯リゾート開発株式会社との間で当該土地の土地転貸
      借契約を締結しています。
      転借地権設定者 :磐梯リゾート開発株式会社
      転借地権の種類 :普通借地権
      転貸借期間   :2018年4月9日から満30年
      賃料(年額)  :前年度の沖縄県八重山郡竹富町字竹富志麻保原1496番の土地に係る固定資産税の3倍相当額に
               95.5%を乗じた金額(1円未満を四捨五入する。)。
      賃料改定    :該当事項はありません。
      敷金・保証金  :該当事項はありません。
      権利金     :転借地権設定の対価として、2018年4月9日において、本投資法人は転借地権設定者に対して金
               14,190,000円を権利金として支払い済みです。なお、権利金は返還されません。
      契約更新    :転借地権設定者及び転借人である本投資法人は、転貸借期間満了の6か月前までに、いずれから
               も書面による解約の申し出がない場合には、従前の契約と同一の条件で更に30年間更新され、そ
               の後も同様です。
      中途解約    :該当事項はありません。
     ・本館には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設及び入浴施設が設置されています。
     (注1)本館に係る売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)に別邸に係る売買
        契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)である40,810千円及び各転借地権
        設定者に対する転借地権設定に係る権利金合計1,405,790千円(本館土地について1,391,600千円、別邸土地について14,190千円)を加
        算した金額を記載しています。
     (注2)前所有者から資料を受領していないため、不明です。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年11月1日(ただし、別邸建物については2018年4月9日)から20年間

     賃貸面積         4,259.59㎡

              年間固定賃料:219,120,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は、前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPと
                   し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0円
                   とします。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが263,220,000円を超える部分(ただし、410,220,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが410,220,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
                 件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
                                153/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (リゾナーレ)
     リゾナーレ八ヶ岳
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           7,560,000,000円
     取得価格           4,500,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           山梨県北杜市小淵沢町129番1号
     交通           JR中央本線、小海線「小淵沢駅」より約1.6km

                山梨県北杜市小淵沢町字上平井出                            1992年6月(ホテル・プール)
         地番                            竣工年月
                129番地1他                            2004年4月(チャペル・機械室)
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コン
                                            クリート造陸屋根・コンクリート
                                            板葺地下2階付5階建(ホテル・
         建蔽率       50%                    構造・階数       プール)
                                            鉄骨鉄筋コンクリート造ガラス板
                                            葺地下1階付平家建(チャペル・
                                            機械室)
         容積率       100%                    延床面積       33,853.45㎡
     土地                            建物
                                            株式会社IAO竹田設計室(ホテ
                                            ル・プール)
         用途地域       指定なし                    設計者
                                            久山幸成建築設計事務所(チャペ
                                            ル・機械室)
                                            日産建設株式会社(ホテル・プー
                                            ル)
         敷地面積       75,831.81㎡                    施工者
                                            りんかい日産建設株式会社(チャ
                                            ペル・機械室)
         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           33,853.45㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社ホライズン・ホテルズ                 テナント数           1

     客室数           172                 転貸テナント数           19

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     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地は面積が10,000㎡以上であるため、北杜市まちづくり条例により、対価を得て行われる権利の移転又は設定を
      行う契約を締結しようとする場合、契約締結の3か月前までに北杜市長に対する届出が必要です。
     ・本土地の一部(41,945.81㎡)について、本投資法人は、賃貸人である小淵沢財産区との間で土地賃貸借契約を締結
      しています。なお、賃貸借契約の内容は、以下のとおりです。
       借地権設定者:小淵沢財産区
       借地権の種類:普通借地権
       借地期間  :2013年7月16日から15年間
       賃料(年額):年額5,976,000円
       賃料改定  :4年ごとに双方協議の上改定します。
       敷金・保証金:該当事項はありません。
       契約更新  :期間満了1年前までに異議を述べなかった場合は更新とし、更新後の賃貸借期間は30年とします。
       中途解約  :解約をする場合6か月までに通知し、相手方の同意を得ます。
     ・本土地の一部(13,329㎡)について、本投資法人は、賃貸人である尾根共有財産管理組合との間で土地賃貸借契約を
      締結しています。
       借地権設定者:尾根共有財産管理組合
       借地権の種類:普通借地権
       借地期間  :2013年7月16日から15年間
       賃料(年額):年額1,899,115円
       賃料改定  :4年ごとに双方協議の上改定します。
       敷金・保証金:該当事項はありません。
       契約更新  :期間満了1年前までに異議を述べなかった場合は更新とし、更新後の賃貸借期間は30年とします。
       中途解約  :解約をする場合6か月までに通知し、相手方の同意を得ます。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社ホライズン・ホテルズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         33,853.45㎡

              年間固定賃料:525,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(15%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
                   2017年5月1日付でオペレーターからエンドテナントに転貸する区画の一部(ピーマ

                   ン通り等)について、賃料の一部が転貸区画数に応じて算出される旨の定めを設ける
                   等の変更を行いました。当該変更後の「リゾナーレ八ヶ岳」の変動賃料の定めは、以
                   下のとおりです。当該変更は、2017年11月1日から適用されます。本項目における
                   「店舗区画」とは、「リゾナーレ八ヶ岳」のピーマン通り店舗区画及びセントリゾ
                   ナーレ棟店舗区画を総称していい、「転貸区画」とは、「リゾナーレ八ヶ岳」の店舗
                   区画のうち、賃借人が賃貸人の承諾を得た上で転借人に対して現に転貸している区画
                   をいいます。なお、当該物件の固定賃料については、変更はありません。
              変動賃料:以下の①から③までの合計額とします。
                   ①転貸区画以外の部分の売上連動賃料
     賃料
                   月額 (i)毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の転貸区画
                   以外の部分における売上を基準売上とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは前年10月
                   から当年9月までの12か月分の転貸区画以外の部分における売上を基準売上とし、基
                   準売上に変動率(15%)を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額(下限を0円
                   とします。)の12分の1に相当する額(下限を0円とします。)とします。
                   ②転貸区画の基本賃料
                   月額 (i)毎年5月から10月までは、当年3月末時点における転貸区画の数、(ii)毎年
                   11月から翌年4月までは当年9月末時点における転貸区画の数、にそれぞれ71,700円
                   を乗じた金額
                   ただし、(i)ある年の3月末時点においてピーマン通り店舗区画の全19区画が全て転貸
                   区画となった場合は当年5月以降、(ii)ある年の9月末時点においてピーマン通り店
                   舗区画の全19区画が全て転貸区画となった場合は当年11月以降、ピーマン通り店舗区
                   画の転貸区画の数は、その後の変動にかかわらず、19区画とみなします。
                   ③転貸区画の売上連動賃料
                   月額 (i)毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの12か月分の転貸区画
                   における売上を基準売上とし、(ii)毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の転貸区画における売上を基準売上とし、基準売上に変動率
                   (70%)を乗じた金額の12分の1に相当する額
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
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              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (リゾナーレ)
     リゾナーレ熱海
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           4,890,000,000円
     取得価格           3,750,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           静岡県熱海市水口町二丁目13番1号
     交通           JR伊東線「来宮駅」より約1.5㎞

                静岡県熱海市水口町二丁目1859番
         地番                            竣工年月       1992年10月
                地1他
                                            鉄骨鉄筋コンクリート造銅板葺
                                            11階建(A棟/B棟)
         建蔽率       60%                    構造・階数
                                            鉄筋コンクリート造銅板葺5階建
                                            (テラス棟)
                                            11,021.43㎡(A棟)
     土地                            建物
         容積率       200%                    延床面積       7,646.67㎡(B棟)
                                            4,717.08㎡(テラス棟)
         用途地域       第二種中高層住居専用地域                    設計者       株式会社森京介建築事務所
         敷地面積       65,161.44㎡                    施工者       株式会社間組

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           23,385.18㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社ホライズン・ホテルズ                 テナント数           1

     客室数           81                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当
      該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社ホライズン・ホテルズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年11月2日から20年間

     賃貸面積         23,385.18㎡

              年間固定賃料:223,200,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                    毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                    での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                    までは前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                    GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                    を0円とします。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが256,950,000円を超える部分(ただし、370,000,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが370,000,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                  び販管費、並びに本社配賦費用(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物件に
                  おける営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  松本
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           810,000,000円
     取得価格           600,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県松本市浅間温泉一丁目31番1号
     交通           JR篠ノ井線、大糸線「松本駅」より約4.9km

                長野県松本市浅間温泉一丁目81番
         地番                            竣工年月       1999年11月
                地1他
                                            鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            メッキ鋼板葺5階建
         容積率       400%                    延床面積       4,056.12㎡
     土地                            建物
                                            株式会社羽深隆雄・栴工房設計事
         用途地域       商業地域                    設計者
                                            務所
         敷地面積       3,340.67㎡                    施工者       株式会社熊谷組
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           4,056.12㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           26                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         4,056.12㎡

              年間固定賃料:75,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                161/356









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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  玉造
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           887,000,000円
     取得価格           680,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           島根県松江市玉湯町玉造1237
     交通           JR山陰本線「玉造温泉駅」より約1.9km

                島根県松江市玉湯町玉造1237番地                            不明(旧館)(注)
         地番                            竣工年月
                他                            1997年7月(新館)
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨・木造 
         建蔽率       80%                    構造・階数       かわら・亜鉛メッキ鋼板ぶき2階
                                            建
         容積率       400%                    延床面積       3,909.02㎡
     土地                            建物
                                            不明(旧館)(注)
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社交通公社トラベランド一
                                            級建築士事務所(新館)
                                            不明(旧館)(注)
         敷地面積       11,321.56㎡                    施工者
                                            株式会社松村組(新館)
         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           3,909.02㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           24                 転貸テナント数           0
                                162/356











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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証があ
      りませんが、直近の増改築時(1997年)に、既存建物の適法性が認められていると判断できること、及び既存建物に
      ついて過去に建築確認申請が出されていたことを松江市に確認しています。
     ・本物件は、主たる建物1棟及び附属建物2棟からなります。かかる主たる建物のうち1棟及び附属建物のうち1棟に
      ついては、その全部又は一部が木造の建築物です。
     ・本土地の一部(2,966.21㎡)について、本投資法人は、賃貸人である有限会社玉静館及び個人(2名)との間で以下
      の内容の土地賃貸借契約を締結しています。
       借地権設定者:有限会社玉静館及び個人(2名)
       借地権の種類:普通借地権
       借地期間  :2013年7月16日から30年間
       賃料(年額):年額4,560,000円
       賃料改定  :原則としてできないものとされています。
       敷金・保証金:該当事項はありません。
       契約更新  :借地権設定者及び賃借人である本投資法人は、賃貸借期間満了の1年前までに、更新について協議
              します。賃貸借期間が満了する場合において、賃借人である本投資法人が更新を請求したときは、
              従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただし、借地権設定
              者が賃借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありませ
              ん。なお、借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることができませ
              ん。
       中途解約  :借地権設定者は中途解約することができません。賃借人である本投資法人は、借地権設定者に対し
              て12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等
      の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)又は土砂災害特別警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発
      生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、一定の開発行為の制限及び
      居室を有する建築物の構造を規制すべき土地の区域)に位置しています。
        (注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         3,909.02㎡

              年間固定賃料:75,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  伊東
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,610,000,000円
     取得価格           670,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           静岡県伊東市岡広町2番21号
     交通           JR伊東線、伊豆急行伊豆急行線「伊東駅」より約0.8km

                                            不明(注)
         地番       静岡県伊東市岡広町446番地1他                    竣工年月
                                            1995年11月(増築)
                                            鉄骨鉄筋コンクリート造銅板葺・
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            陸屋根8階建
         容積率       300%                    延床面積       6,918.92㎡
     土地                            建物
                                            不明(注)
         用途地域       近隣商業地域                    設計者
                                            株式会社イナバ設計(増築)
                                            不明(注)
         敷地面積       4,899.97㎡                    施工者
                                            株式会社鈴木工務店(増築)
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           6,918.92㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           30                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証があ
      りませんが、前所有者である株式会社星野リゾート・マネジメントにおいて2013年4月24日付で静岡県知事に対し
      て、既存不適格調書を提出しています。
     ・本物件は、主たる建物1棟及び附属建物2棟からなります。かかる附属建物2棟については、その全部が木造の建築
      物です。
        (注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         6,918.92㎡

              年間固定賃料:94,500,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:40,000,000円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、違約金として賃貸人に支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  箱根
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2013年7月16日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,330,000,000円
     取得価格           950,120,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           神奈川県足柄下郡箱根町湯本茶屋230
     交通           箱根登山鉄道「箱根湯本駅」より約3.5km

                神奈川県足柄下郡箱根町湯本茶屋
         地番                            竣工年月       1987年7月
                字葛原230番地5他
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨造銅板葺
         建蔽率       60%                    構造・階数       地下1階付4階建
                                            鉄筋コンクリート造銅板葺4階建
     土地                            建物
         容積率       200%                    延床面積       4,649.67㎡
         用途地域       非線引き区域/第一種住居地域                    設計者       株式会社坂倉建築研究所

         敷地面積       9,723.04㎡                    施工者       株式会社熊谷組

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           4,649.67㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           32                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等
      の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。
     ・本物件と隣地の建物(共同住宅)は一体的に開発された建物であったことから、本物件の隣地の所有者が本物件の敷
      地の一部(車路部分)を通行することを容認するとともに、かかる所有者が本物件の浄化槽を無償で使用することを
      容認しています。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設及び入浴施設が設置されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2013年7月16日から20年間

     賃貸面積         4,649.67㎡

              年間固定賃料:95,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  阿蘇
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           712,000,000円
     取得価格           575,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           大分県玖珠郡九重町大字湯坪字瀬ノ本628番地6
     交通           JR豊肥本線「宮地駅」より約25km

                大分県玖珠郡九重町大字湯坪字瀬
         地番                            竣工年月       2006年4月
                ノ本628番地6
                                            鉄筋コンクリート・木造合金メッ
         建蔽率       指定なし                    構造・階数
                                            キ鋼板ぶき2階建
         容積率       指定なし                    延床面積       1,543.53㎡
     土地                            建物
                                            株式会社橋本建設一級建築士事務
         用途地域       指定なし                    設計者
                                            所
         敷地面積       26,673.00㎡                    施工者       株式会社橋本建設
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,543.53㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           12                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件は、主たる建物1棟及び附属建物11棟からなります。かかる主たる建物1棟の一部及び附属建物11棟の全部が
      木造の建築物です。
     ・本物件は自然公園法に定める国立公園内に位置しており、宿舎事業を行う場合には、環境大臣の認可が必要です。ま
      た、建物の増改築を行う場合等、認可にあたり提出した申請書等の事項を変更する場合には、環境大臣の認可を受け
      る必要があります。なお、本投資法人は本物件において宿舎事業を行うにあたって必要となる認可を取得済みです。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設が設置されています。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から20年間

     賃貸面積         1,543.53㎡

              年間固定賃料:42,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料               毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                170/356









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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  川治
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,180,000,000円
     取得価格           1,000,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           栃木県日光市川治温泉川治22番地12
     交通           野岩鉄道会津鬼怒川線「川治湯元駅」より約780m

                栃木県日光市川治温泉川治字佐越
         地番                            竣工年月       1994年9月
                坂22番地12他
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨造亜鉛
         建蔽率       60%                    構造・階数
                                            メッキ鋼板葺7階建
         容積率       200%                    延床面積       8,206.58㎡
     土地                            建物
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社交通公社トラベランド
         敷地面積       8,671.47㎡                    施工者       戸田建設株式会社

         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           8,190.38㎡                 稼働率           100%

                株式会社星野リゾート・マネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           54                 転貸テナント数           0
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地の一部(696.95㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間で以下の内容の土地賃貸借
      契約を締結しています。
       借地権設定者:個人(1名)
       借地権の種類:普通借地権
       借地期間  :2014年2月6日から30年間
       年間賃料  :600,000円
       賃料改定  :5年ごとに、公租公課の変動や周辺の賃料相場の変動等により賃料が不相当となった場合等につい
              て協議し合意の上、賃料を改定することができる。
       敷金・保証金:なし
       契約更新  :借地権設定者及び賃借人である本投資法人は、賃貸借期間満了の1年前までに、更新について協議
              する。賃貸借期間が満了する場合において、賃借人である本投資法人が更新を請求したときは、従
              前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様とする。ただし、借地権設定
              者が賃借人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りではない。なお、借地権設定者
              は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることができない。
       中途解約  :借地権設定者は中途解約することができない。賃借人は、借地権設定者に対して12か月前に書面に
              より通知することにより、中途解約することができる。
     ・本物件は自然公園法に定める国立公園内に位置しており、宿舎事業を行う場合には、環境大臣の認可が必要です。
      また、建物の増改築を行う場合等、認可にあたり提出した申請書等の事項を変更する場合には、環境大臣の認可を
      受ける必要があります。なお、本投資法人は、本物件の取得にあたり、かかる認可を受ける必要がないことを環境
      省日光自然環境事務所に確認しています。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設、入浴施設及びし尿処理施設が設置されて
      います。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から20年間

     賃貸面積         8,190.38㎡

              年間固定賃料:99,600,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(16%)を乗じた金額か
                   ら年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  鬼怒川
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           3,290,000,000円
     取得価格           3,080,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           栃木県日光市鬼怒川温泉滝308
     交通           東武鉄道鬼怒川線「鬼怒川温泉駅」より約1.3㎞

                栃木県日光市鬼怒川温泉滝字前原
         地番                            竣工年月       2015年8月
                320番地1他
                                            鉄筋コンクリート造合金メッキ
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            鋼板ぶき3階建
         容積率       400%                    延床面積       4,066.60㎡
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       今村幹建築設計事務所
         敷地面積       35,187.55㎡                    施工者       東武建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           4,066.60㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社星野リゾート                 テナント数           1

     客室数           48                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の一部(1,879.32㎡)に、送電線路の設置及びその保全のための地役権が設定されています。
     ・本土地の一部(983.99㎡)に、鉄塔の点検及び保守等のための地役権が設定されています。
     ・本土地の一部(621.33㎡)に、排水路の設置のための地役権が設定されています。
     ・本物件は自然公園法に定める国立公園内に位置しており、宿舎事業を行う場合には、環境大臣の認可が必要です。
      また、建物の増改築を行う場合等、認可にあたり提出した申請書等の事項を変更する場合には、環境大臣の認可を
      受ける必要があります。なお、本投資法人は、本物件の取得にあたり、かかる認可を受ける必要がないことを環境
      省日光自然環境事務所に確認しています。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民
      等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社星野リゾート

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年11月2日から20年間

     賃貸面積         4,066.60㎡

              年間固定賃料:129,600,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                   までは前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                   GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                   を0円とします。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが157,350,000円を超える部分(ただし、250,000,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが250,000,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                  び販管費、並びに本社配賦費用(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物件に
                  おける営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  加賀
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2016年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           3,330,000,000円
     取得価格           3,160,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           石川県加賀市山代温泉18番47号
     交通           JR北陸本線「加賀温泉駅」より約4.2㎞

                石川県加賀市山代温泉万松園通7                            2015年9月(新館)
         地番                            竣工年月
                番地他                            1967年3月・一部不明(旧館)
                                            鉄筋コンクリート造陸屋根地下1
         建蔽率       80%                    構造・階数       階付8階建(新館)
                                            木造瓦葺2階建(旧館)
     土地                            建物
         容積率       400%                    延床面積       5,159.46㎡
         用途地域       商業地域                    設計者       今村幹建築設計事務所

         敷地面積       1,796.81㎡                    施工者       清水建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           5,159.46㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社嵐山温泉嵐峡舘                 テナント数           1

     客室数           48                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本建物の一部は、建築基準法が制定された1950年以前に建築された歴史的建造物です。本物件は、建築基準法等の
      法令に基づく制限を受けますが、これらの法令による制限が設けられる以前から本物件が存在することから、当該制
      限に関する法令の規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。そのため、将来本物件の建替え
      や増改築等を行う場合には、現況の建物と同条件の建物を建築できない可能性があります。
     ・本物件は、主たる建物2棟及び附属建物1棟からなります。かかる主たる建物のうち1棟及び附属建物1棟につい
      ては、その全部が木造の建築物です。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社嵐山温泉嵐峡舘

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2016年5月2日から20年間

     賃貸面積         5,159.46㎡

              年間固定賃料:130,530,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                   までは前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                   GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                   を0円とします。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが158,970,000円を超える部分(ただし、253,770,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが253,770,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                  び販管費、並びに本社配賦費用(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物件に
                  おける営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  アルプス
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2019年3月29日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           3,150,000,000円
     取得価格           3,060,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県大町市平2884番26
     交通           JR大糸線「信濃大町駅」より約7km

         地番       長野県大町市平2884番地26他                    竣工年月       2017年8月

         建蔽率       70%                    構造・階数       木造合金メッキ鋼板ぶき2階建

         容積率       300%                    延床面積       4,241.12㎡

     土地                            建物
                                            前田建設工業株式会社一級建築士
         用途地域       指定なし                    設計者
                                            事務所
         敷地面積       7,796.90㎡                    施工者       前田建設工業株式会社
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           4,241.12㎡                 稼働率           100%

                有限会社浅間温泉ホテルマネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           48                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との一部境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該
      隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件に関し、本投資法人は、温泉供給者との間で温泉供給契約を締結し、当該契約に基づく温泉受給権を保有し
      ています。なお、当該温泉受給権の譲渡に当たっては当該温泉供給者の承諾が必要とされています。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設、洗濯施設及び入浴施設が設置されていま
      す。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         有限会社浅間温泉ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2019年3月29日から20年間

     賃貸面積         4,241.12㎡

              年間固定賃料:123,261,000円(ただし、2019年3月29日から2022年4月30日までは、年間
                     186,462,000円)
              変動賃料:変動賃料は2022年5月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                   までは前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                   GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                   を0円とします。)とします。ただし、2019年3月29日から2022年4月30日までは、
     賃料              割増の年間固定賃料186,462,000円のみです。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが150,800,000円を超える部分(ただし、229,786,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが229,786,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                  び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                  物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  遠州
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2020年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,090,000,000円
     取得価格           1,050,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           静岡県浜松市西区舘山寺町399番地の1
     交通           JR東海道新幹線「浜松駅」より約15.0㎞

                静岡県浜松市西区舘山寺町字矢原
         地番                            竣工年月       1997年4月
                400番地2他
                                            鉄筋コンクリート造かわらぶき・
         建蔽率       60%                    構造・階数
                                            陸屋根8階建
         容積率       200%                    延床面積       7,829.48㎡
     土地                            建物
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社交通公社トラベランド
         敷地面積       22,595.41㎡                    施工者       間・鈴木建設協同企業体

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           7,829.48㎡                 稼働率           100%

                株式会社舘山寺ホテルマネージメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           33                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本物件に設置された擁壁及び塀について、建築基準法に定める完了検査手続に関する検査済証が確認できていませ
      んが、当該擁壁及び塀について、東京海上ディーアール株式会社から、法令上必要となる離隔距離は確保できてい
      る旨の見解を得ています。
     ・本建物において、一部の増築の際の建築基準法に定める建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査
      済証が確認できていませんが、売主において2018年11月28日付で浜松市建築主事に対して既存不適格調書を提出し
      ています。
     ・本物件は、市街化調整区域内に位置しており、本建物の建築にあたり、開発許可を得ています。また、本投資法人
      は、本物件の取得に際して都市計画法第42条第1項ただし書の規定による許可を受けています。第三者へ本物件の
      所有権の移転等を行う場合、当該規定に基づく許可が必要となります。
     ・本物件は、静岡県立自然公園条例に定める普通地域内に位置しており、一定規模以上の工作物の新築、改築及び増
      築を行う場合、所定の届出が必要となります。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民
      等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置しています。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設が設置されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社舘山寺ホテルマネージメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2020年11月2日から20年間

     賃貸面積         7,829.48㎡

              年間固定賃料:47,520,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、
                   以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0円と
                   します。)とします。
     賃料
              <計算式>
              ①変動賃料算出期間GOPが51,890,000円を超える部分(ただし、122,520,000円を超える部分を除
               きます。)について、その80%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが122,520,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                  び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                  物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに経済情勢の変
     賃料改定について         動、土地又は建物に対する公租又は公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                 分類
                                            (界)
     界  長門
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2021年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           2,910,000,000円
     取得価格           2,750,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           山口県長門市深川湯本2229番地1
     交通           JR美祢線「長門湯本」駅より約1.2km

                山口県長門市深川湯本字平町2229
         地番                            竣工年月       2019年11月
                番1他
         建蔽率       80%/70%                    構造・階数       鉄骨造スレートぶき4階建
         容積率       400%/200%                    延床面積       4,767.66㎡

     土地                            建物
                                            積水ハウス株式会社大阪シャーメ
         用途地域       商業地域/指定なし                    設計者
                                            ゾン支店一級建築士事務所
         敷地面積       7,077.24㎡                    施工者       積水ハウス株式会社山口支店
         所有形態       所有権及び転借地権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           4,767.66㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           有限会社長門ホテルマネジメント                 テナント数           1

     客室数           40                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地について、本投資法人は、本土地の賃借人との間で以下の内容の土地転貸借契約を締結しています。
      転借地権設定者:湯本温泉旅館協同組合
      転借地権の種類:普通借地権
      転貸借期間:2018年8月9日から30年間
      賃料(月額):毎年1月1日付で算定された本土地の固定資産税評価額に0.006を乗じた金額(1円未満切り捨て)
             を同年6月1日より翌年5月31日までの期間における月額賃料とします。ただし、2018年8月9日
             から10年間は本土地の賃料は無償とします。
      賃料改定:該当事項はありません。
      敷金・保証金:該当事項はありません。
      権利金:該当事項はありません。
      契約更新:転借地権設定者及び転借人である本投資法人は、転貸借期間満了の6か月前までに、更新について協議
           をします。転貸借期間が満了する場合において、転借人である本投資法人が更新を請求したときは、従
           前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただし、転借地権設定者が
           転借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません。な
           お、転借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を述べることができません。
      中途解約:転借地権設定者は中途解約することができません。転借人である本投資法人は、転借地権設定者に対し
           て12か月前までに書面により通知することにより、中途解約することができます。
     ・本書の日付現在、本土地の一部が土砂災害警戒特別区域(急傾斜地の崩壊)に該当している可能性があります。
     ・本土地の入り口部分の生け垣等が道路上に、本物件の運営に関連する川床が本物件に隣接する河川内に、それぞれ
      設置されており、当該生け垣等及び川床については、山口県より占用許可を得ています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         有限会社長門ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年6月1日から20年間

     賃貸面積         4,767.66㎡

              年間固定賃料:96,583,200円
                     (ただし、2021年6月1日から2022年4月30日までは165,568,800円(年換算)、
                     2022年5月1日から2023年10月31日までは年間172,995,600円)
              変動賃料:変動賃料は2023年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は、前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPと
                   し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0
     賃料              円とします。)とします。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが111,564,000円を超える部分(ただし、212,405,000円を超える部分を除
               きます。)について、その84%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが212,405,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるい
     賃料改定について         は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料
              の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向
              を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約
              禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれ
     違約金         か高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1
              か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たな
              い場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として
              支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                 分類
                                            (界)
     界  霧島
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2021年12月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           4,040,000,000円
     取得価格           3,913,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           鹿児島県霧島市霧島田口2583番地21
     交通           JR日豊本線「霧島神宮」駅より約10.0km

                鹿児島県霧島市霧島田口字霧島山
         地番                            竣工年月       2020年10月
                2583番地21他
                                            鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼
         建蔽率       20%                    構造・階数
                                            板ぶき地下1階付き5階建
         容積率       60%                    延床面積       5,360.73㎡
     土地                            建物
                                            清水建設株式会社九州支店一級建
         用途地域       指定なし                    設計者
                                            築士事務所
         敷地面積       105,194.73㎡                    施工者       清水建設株式会社九州支店
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           5,360.73㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社霧島ホテルマネジメント                 テナント数           1

     客室数           49                 転貸テナント数           0

     特記事項
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件は自然公園法(昭和32年法律第161号。その後の改正を含みます。)に定める第3種特別地域内に位置してお
      り、工作物の新築、増築、改築等の一定の行為をする場合、鹿児島県知事の許可が必要です。
     ・本土地の一部は、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民
      等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)又は土砂災害特別警戒区域(急傾斜地の崩壊等
      が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、一定の開発行為の制
      限及び居室を有する建築物の構造を規制すべき土地の区域)に位置しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社霧島ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年12月1日から20年間

     賃貸面積         5,360.73㎡

              年間固定賃料:97,396,800円
                     (ただし、2021年12月1日から2022年4月30日までは182,808,000円(年換算)、
                     2022年5月1日から2023年10月31日までは年間202,052,400円、2023年11月1日か
                     ら2024年10月31日までは年間220,377,600円、2024年11月1日から2025年4月30日
                     までは230,000,400円(年換算))
              変動賃料:変動賃料は2025年5月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は、前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPと
     賃料              し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0
                   円とします。)とします。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが113,458,800円を超える部分(ただし、318,987,800円を超える部分を除
               きます。)について、その81%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが318,987,800円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるい
     賃料改定について         は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料
              の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向
              を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約
              禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれ
     違約金         か高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1
              か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たな
              い場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として
              支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                186/356

















                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (界)
     界  別府
                                 用途           旅館
                            特定資産の概要

     取得年月日           2021年12月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           7,660,000,000円
     取得価格           7,335,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           大分県別府市北浜二丁目14番29号
     交通           JR日豊本線「別府」駅より約630m

                大分県別府市北浜二丁目818番地
         地番                            竣工年月       2021年2月
                71他
         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
         容積率       400%                    延床面積       7,822.41㎡

     土地                            建物
                                            清水建設株式会社九州支店一級建
         用途地域       商業地域                    設計者
                                            築士事務所
         敷地面積       2,807.60㎡                    施工者       清水建設株式会社九州支店
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           7,822.41㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           花菱ホールディングス株式会社                 テナント数           1

     客室数           70                  転貸テナント数           0

     特記事項
     ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当
      該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物には、水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。)(以下「水質汚濁防止法」とい
      います。)に規定される特定施設に該当する厨房施設、洗濯施設及び入浴施設が設置されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         花菱ホールディングス株式会社

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年12月1日から20年間

     賃貸面積         7,822.41㎡

              年間固定賃料:176,469,600円
                     (ただし、2021年12月1日から2022年4月30日までは324,638,400円(年換算)、
                     2022年5月1日から2022年10月31日までは396,780,000円(年換算)、2022年11月
                     1日から2023年10月31日までは年間420,126,000円)
              変動賃料:変動賃料は2023年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は、前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPと
                   し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0
     賃料
                   円とします。)とします。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが200,919,000円を超える部分(ただし、565,322,700円を超える部分を除
               きます。)について、その84%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが565,322,700円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるい
     賃料改定について         は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料
              の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向
              を受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約
              禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれ
     違約金         か高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1
              か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たな
              い場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として
              支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (その他)
     OMO7旭川
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2016年3月31日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           4,620,000,000円
     取得価格           4,619,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           北海道旭川市六条通九丁目45番地1
     交通           JR函館本線、宗谷本線、富良野線「旭川駅」より約1.0km

                北海道旭川市六条通九丁目45番地
         地番                            竣工年月       1994年3月
                1
                                            鉄骨造陸屋根地下2階付18階建
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            鉄骨造ステレンス鋼板葺平家建
         容積率       600%                    延床面積       25,715.20㎡
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社日本設計
                                            清水・荒井・廣野・北野・
         敷地面積       4,278.02㎡                    施工者       タカハタ・川島・新谷・国策
                                            共同企業体
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           25,715.20㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社旭川グランドホテル                 テナント数           1

     客室数           237                 転貸テナント数           3

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社旭川グランドホテル

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2016年3月31日から20年間

     賃貸面積         25,715.20㎡

              年間固定賃料:246,000,000円(ただし、2016年3月31日から2024年10月31日までは、年間
                     364,800,000円)
              変動賃料:変動賃料は2024年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分のEBITDA(注1)を変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4
                   月までは前年6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAと
                   し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0
                   円とします。)とします。ただし、2016年3月31日から2024年10月31日までは、割増
                   の年間固定賃料364,800,000円のみです(注2)。
     賃料

              <計算式>
              ①変動賃料算出期間EBITDA(ただし445,000,000円を超える部分を除きます。)について、その
               90%相当額から固定賃料相当額を減じた額
              ②変動賃料算出期間EBITDAが445,000,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注1)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から売上原価、非配賦費用、

                  チェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物件における営
                  業に直接関連して負担したもの)及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              (注2)本投資法人は、本賃貸借契約に定める一定の日に書面により通知することで、年間固定
                  賃料の割増期間を早期に終了させ、当該期間以降に変動賃料が生じることとすることが
                  できるものとされています。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する日の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ運営
                                 分類
                                            (その他)
     西表島ホテル
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2019年3月29日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           3,750,000,000円
     取得価格           3,650,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           沖縄県八重山郡竹富町上原2番2他
     交通           上原港より約4.0Km

                                            2004年6月(ホテル棟)
                沖縄県八重山郡竹富町字上原2番                            2004年8月(レストラン棟)
         地番                            竣工年月
                地2他                            2004年11月(社員寮)
                                            不明(ごみ焼却炉)(注)
                                            鉄筋コンクリート造陸屋根瓦葺
                                            地下1階付4階建(ホテル棟)
                                            鉄筋コンクリート造コンクリート
                                            屋根瓦重葺3階建(レストラン
         建蔽率       指定なし                    構造・階数       棟)
                                            鉄筋コンクリート造コンクリート
                                            屋根3階建(社員寮)
                                            鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
                                            (ごみ焼却炉)
     土地                            建物
         容積率       指定なし                    延床面積       11,460.41㎡
                                            東急建設株式会社一級建築士事務
                                            所(ホテル棟・レストラン棟)
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社総合計画設計(社員寮)
                                            株式会社タイム・アンド・タイド
                                            (ごみ焼却炉)
                                            東急建設株式会社(ホテル棟・レ
                                            ストラン棟)
         敷地面積       68,928.47㎡                    施工者
                                            株式会社大米建設(社員寮)
                                            不明(ごみ焼却炉)(注)
         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           11,460.41㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社八重山ホテル&リゾート                 テナント数           1

     客室数           139                 転貸テナント数           0

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     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件は自然公園法に定める普通地域内に位置しており、一定規模以上の工作物の新築、改築及び増築等の行為を
      行う場合、環境省宛てに届け出る必要があります。
     ・本土地の一部(6,721㎡)は、地方自治法に定める竹富町の普通財産であり、当該本土地の一部について、本投資法
      人は、賃貸人である竹富町との間で、以下の内容の土地賃貸借契約を締結しています。
      借地権設定者 :竹富町
      賃貸借期間  :2022年4月1日から2024年3月31日まで
      賃料(年額) :年額269,250円
      賃料改定   :賃貸人は、経済情勢の変動等により賃料を変更することができます。
      敷金・保証金 :該当事項はありません。
      契約更新   :賃貸借期間が満了した時、建物が存在し、かつ建物の機能を有している場合、賃借人は更新を請
              求することができます。また、賃貸借期間の満了後、引き続き土地を賃貸借しようとするとき
              は、賃貸借期間満了日の3か月前までに契約更新の手続をしなければなりません。
      中途解約   :該当事項はありません。
     ・本土地の一部(2,392㎡)であるごみ焼却炉の敷地部分について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間
      で、以下の内容の土地賃貸借契約を締結しています。
      借地権設定者 :個人(1名)
      借地権の種類 :普通借地権
      賃貸借期間  :2004年1月1日から2033年12月31日まで
      賃料(年額) :年額276,000円
      賃料改定   :賃料が経済事業の変動、公租公課の増額、近隣の賃料との比較等により不相当となったときは、
              賃貸人は契約期間中であっても、賃料の増額の請求をすることができます。
      敷金・保証金 :該当事項はありません。
      契約更新   :賃貸人及び賃借人が賃貸借期間の満了の1年前までに異議を述べなかった場合には、本契約は自
              動的に更新されます。この場合、かかる更新の期間は、本契約に基づく賃貸借の開始後最初に行
              われる更新については20年、それ以後の更新については10年とします。
      中途解約   :該当事項はありません。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設、洗濯施設、入浴施設、し尿処理施設及び
      飲食店が設置されています。
        (注) 前所有者から資料を受領していないため、不明です。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社八重山ホテル&リゾート

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2019年3月29日から20年間

     賃貸面積         11,460.41㎡

              年間固定賃料:176,544,000円(ただし、2019年11月1日から2022年10月31日までは、年間
                     271,920,000円)
              変動賃料:変動賃料は2022年11月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月
                   までは前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間
                   GOPとし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限
                   を0円とします。)とします。ただし、2019年11月1日から2022年10月31日までは、
     賃料              割増の月額固定賃料22,660,000円のみです。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが191,544,000円を超える部分(ただし、297,500,000円を超える部分を除
               きます。)について、その90%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが297,500,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                193/356





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                                 分類
                                            (その他)
     BEB5軽井沢
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2020年1月31日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           2,250,000,000円
     取得価格           2,170,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字鳩ヶ谷3364番地15
     交通           JR北陸新幹線、しなの鉄道線「軽井沢駅」より約4.8km

                長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉
         地番                            竣工年月       2018年11月
                字鳩ヶ谷3364番地15他
         建蔽率       80%/60%/30%                    構造・階数       木造合金メッキ鋼板ぶき2階建
         容積率       200%/50%                    延床面積       2,807.36㎡

     土地                            建物
                近隣商業地域/第一種住居地域/                            株式会社佐々木達郎建築設計事務
         用途地域                            設計者
                第一種低層住居専用地域                            所一級建築士事務所
         敷地面積       5,307.36㎡(注)                    施工者       竹花工業株式会社
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,807.36㎡                 稼働率           100%

                有限会社中軽井沢ホテルマネジメ
     主要テナント                            テナント数           1
                ント
     客室数           73                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本土地北西部に設置された鋼製階段通路が水路を跨いでおり、本投資法人は、当該通路について、軽井沢町より占
      用許可を取得しています。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設、洗濯施設、及び入浴施設が設置されてい
      ます。
        (注)本投資法人が利用契約を締結している駐車場の面積を含みません。
                                194/356









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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         有限会社中軽井沢ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2020年1月31日から20年間

     賃貸面積         2,807.36㎡

              年間固定賃料:75,099,600円(ただし、2020年1月31日から2023年4月30日までは、年額
                     136,440,000円)
              変動賃料:変動賃料は2023年5月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、
                   以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0円と
                   します。)とします。ただし、2020年1月31日から2023年4月30日までは、割増の年
     賃料              間固定賃料136,440,000円のみです。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが84,826,800円を超える部分(ただし、155,400,000円を超える部分を除
               きます。)について、その87%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが155,400,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費、並びにチェーンサービス料(賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本
                 物件における営業に直接関連して負担したもの)を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるい
     賃料改定について         は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料
              の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面
              により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                            星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (都市観光)
     ANAクラウンプラザホテル広島
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           18,700,000,000円
     取得価格           17,784,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           広島県広島市中区中町7番20号
     交通           JR山陽本線「広島駅」より約2.7㎞

         地番       広島県広島市中区中町7番地6                    竣工年月       1983年8月

                                            鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            下2階付22階建
         容積率       800%                    延床面積       42,727.85㎡(注2)
     土地                            建物
                                            鹿島建設株式会社一級建築士事務
         用途地域       商業地域                    設計者
                                            所
         敷地面積       5,126.00㎡(注1)                    施工者       鹿島建設株式会社
         所有形態       所有権(共有)(注1)                    所有形態       区分所有権(注2)

     賃貸可能面積           32,332.00㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社ホライズン・ホテルズ                 テナント数           1

     客室数           409                 転貸テナント数           6

     特記事項:
     ・本建物は、区分所有建物であり、本投資法人は、本建物を住友生命保険相互会社との間で区分所有しています。
     ・本建物の区分所有規約において、区分所有者が区分所有権を譲渡しようとする場合には、相互に時価による優先買
      取権を有し、あらかじめ他の区分所有者に対して書面により通知を行うとともに、他の区分所有者の優先買取権の
      行使の有無を確認しなければならないものとされています。
       (注1)本投資法人の保有資産は、本土地の共有持分(持分割合:100分の81)ですが、敷地面積は本土地全体の面積を記載しています。
       (注2)本建物は区分所有建物であり、本投資法人の保有資産は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権及びこれ
          に伴う共用部分の共有持分(持分割合:100分の81)ですが、延床面積は本建物全体の面積を記載しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社ホライズン・ホテルズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年11月2日から20年間

     賃貸面積         32,332.00㎡

              年間固定賃料:606,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                    毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                    での12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは
                    前年6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、以下
                    の計算式に基づき算出した金額の12分の1に相当する額(下限を0円とします。)と
     賃料
                    します。
              <計算式>

              変動賃料算出期間EBITDAの95%から固定賃料相当額を減じた額
              (注)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から売上原価、非配賦費用、マ

                  ネジメント・フィー及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              敷金:固定賃料6か月分。ただし、本賃貸借開始日までに本契約に基づく一切の債務を被担保債
              権として星野リゾートグループの所有に係る資産に対して賃貸人が満足する内容の根抵当権が設
     敷金、保証金
              定され、かつ、当該根抵当権に係る仮登記がなされた場合には、当該根抵当権が有効に維持され
              る間、敷金のうち固定賃料の1か月分相当額の預託は留保されるものとします。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                            星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (都市観光)
     ANAクラウンプラザホテル金沢
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           6,240,000,000円
     取得価格           6,609,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           石川県金沢市昭和町16番3号
     交通           JR北陸新幹線「金沢駅」より約150m

         地番       石川県金沢市昭和町540番地                    竣工年月       1990年3月

                                            鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
         建蔽率       80%                    構造・階数
                                            屋根地下1階付20階建
         容積率       600%                    延床面積       61,448.41㎡(注2)
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社日建設計
                                            清水建設、大成建設、大林組、真
         敷地面積       8,312.42㎡(注1)                    施工者
                                            柄建設共同企業体
         所有形態       所有権(共有)(注1)                    所有形態       区分所有権(共有)(注2)
     賃貸可能面積           23,835.00㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社ホライズン・ホテルズ                 テナント数           1

     客室数           249                 転貸テナント数           5

     特記事項:
     ・本建物は、区分所有建物であり、本投資法人は、本建物を複数の区分所有者との間で区分所有しています。また、
      本投資法人の保有資産は当該区分所有建物の区分所有権の共有持分であり、本投資法人は、当該区分所有権を国内
      の法人(注3)(以下「本件共有者」といいます。)との間で共有(持分割合:2分の1)しています。
     ・本建物の管理規約において、区分所有者が区分所有権を譲渡しようとする場合には、あらかじめ所定の届出書を管
      理者に提出し、管理組合の承認を得なければならないものとされています。
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物について、本投資法人は、本件共有者との間で以下の内容の賃貸借契約を締結しています(なお、当該賃貸
      借契約については、賃貸人たる地位を本件共有者の子会社が承継すること、及び賃貸人としての債務等は本件共有
      者が引き続き負い、本件共有者の子会社が重畳的に債務を引き受けることが合意されています。)。
      賃借権設定者 :本件共有者
      賃貸借期間  :2020年4月1日から2025年3月31日まで
      賃料(年額) :309,204,000円
      賃料改定   :前年度の賃料、並びに当初12年間の賃料の推移及び経済情勢の変動、地価の変動、公租公課及び
              法令の改廃による負担の増減、近隣建物の水準、本建物の維持管理保全状況及び増設・新築等を考
              慮の上、賃借権設定者及び賃借人は別途協議の上改定することができます。
      敷金     :300,000,000円
      一括使用   :賃借権設定者は、本建物に関する区分所有権のうち賃借権設定者の共有持分を賃借人に賃貸し、
              賃借人はこれを賃借し、本建物を賃借人が一括使用します。
      契約更新   :賃貸借期間満了の日の1年前までに、賃借権設定者及び賃借人双方が相手方に対し書面により異
              議を申し立てないときは、賃貸借期間は5年間更新されます。その後の賃貸借期間満了についても
              同様です。
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      中途解約   :賃貸借期間内は、賃借権設定者及び賃借人とも、相手方に対し、解約の申入れはできません。た
              だし、賃借人が自己の責に帰すべき事由により賃貸借期間内に解約をする場合は、賃借人が、賃借
              人と同様以上の賃借人を賃借権設定者に紹介し、賃借権設定者が同意した場合で、かつその賃借人
              と賃借権設定者との間で賃借人と同様以上の条件で賃貸借契約が遅滞なく成立するまで、賃借人
              は、賃借人が支払うべき賃料を賃借権設定者に支払うものとされています。
      分割請求の禁止:賃借権設定者及び賃借人は、賃貸借期間中は、本建物の分割を請求することはできません。賃貸
              借期間満了の1年前までに賃借権設定者及び賃借人双方が相手方に対し、書面により異議を申立て
              ないときは、分割請求の禁止は更に5年間更新されます。その後についても同様です。
      優先買取権  :賃借権設定者又は賃借人が、本建物の共有持分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場
              合、第三者に優先して相手方に譲渡を申し入れるものとし、譲渡価格は信用ある第三者の鑑定評価
              に基づき、賃借権設定者及び賃借人が協議の上決定するものとされています。万一協議が整わず、
              第三者に譲渡しようとする場合においても、その売買条件を改めて相手方に提示し、相手方がこの
              条件に応じたときは、第三者に優先して相手方に譲渡するものとされています。賃借権設定者が、
              万一、第三者に譲渡しようとする場合においては、賃借権設定者は譲受人をして本契約を継続させ
              るものとされています。
       (注1)本投資法人の保有資産は、本投資法人が有する本土地の敷地権(所有権)の共有持分(持分割合:1,000,000,000分の
          245,437,622)ですが、敷地面積は本土地全体の面積を記載しています。
       (注2)本建物は区分所有建物であり、本投資法人の保有資産は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権の共有持分
          (持分割合:2分の1)及びこれに伴う共用部分の共有持分(持分割合:1,000,000,000分の245,437,622)ですが、延床面積は本
          建物全体の面積を記載しています。
       (注3)本件共有者より名称の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社ホライズン・ホテルズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年11月2日から20年間

     賃貸面積         23,835.00㎡

              年間固定賃料:546,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは
                   前年6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、以下
                   の計算式に基づき算出した金額の12分の1に相当する額(下限を0円とします。)と
     賃料
                   します。
              <計算式>

              変動賃料算出期間EBITDAの95%から固定賃料相当額を減じた額
              (注)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から売上原価、非配賦費用、マ

                  ネジメント・フィー及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              敷金:固定賃料6か月分。ただし、本賃貸借開始日までに本契約に基づく一切の債務を被担保債
              権として星野リゾートグループの所有に係る資産に対して賃貸人が満足する内容の根抵当権が設
     敷金、保証金
              定され、かつ、当該根抵当権に係る仮登記がなされた場合には、当該根抵当権が有効に維持され
              る間、敷金のうち固定賃料の1か月分相当額の預託は留保されるものとします。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (都市観光)
     ANAクラウンプラザホテル富山
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年11月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           3,980,000,000円
     取得価格           4,008,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           富山県富山市大手町2番3号
     交通           JR北陸新幹線「富山駅」より約1.2㎞

         地番       富山県富山市大手町2番地1                    竣工年月       1999年6月

         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄骨造陸屋根地下2階付21階建

                                            26,209.92㎡      (注)
         容積率       600%                    延床面積
                                            槇総合計画事務所・観光企画設計
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       社設計連合
                                            株式会社観光企画設計社
         敷地面積       3,723.50㎡                    施工者       大成建設株式会社他共同企業体
         所有形態       借地権                    所有形態       区分所有権(注)

     賃貸可能面積           21,600.11㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社ホライズン・ホテルズ                 テナント数           1

     客室数           252                 転貸テナント数           5

     特記事項:
     ・本建物は、区分所有建物であり、本投資法人は、本建物を富山大手町コンベンション株式会社との間で区分所有し
      ています。
     ・本土地は、地方自治法に定める富山市の普通財産であり、本投資法人は、本建物の他の区分所有者である富山大手
      町コンベンション株式会社とともに、賃貸人である富山市との間で以下の内容の市有財産有償貸付契約を締結して
      います。
      貸付人   :富山市
      使用目的  :ANAクラウンプラザホテル富山及び富山国際会議場駐車場
      貸付期間  :2022年4月1日から2023年3月31日まで
      貸付料(年額):32,897,680円(うち本投資法人が納付すべき貸付料(年額):31,060,147円)
      貸付料改定 :貸付人は、経済事情の変動その他の事情の変更に基づいて、特に必要があると認めるときは、貸付
             料を改定することができます。
      敷金・保証金:なし
      契約更新  :賃借人は、貸付期間満了後引き続いて使用目的として定める用途に供するため、本土地を使用する
             ときは、貸付期間満了1か月前までに書面をもって貸付人に申し出なければなりません。
      中途解約  :なし
       (注)本建物は区分所有建物であり、本投資法人の保有資産は、ホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権及びこれに伴
         う共用部分の共有持分(持分割合:1,000,000分の870,472)ですが、延床面積は本建物全体の面積を記載しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社ホライズン・ホテルズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年11月2日から20年間

     賃貸面積         21,600.11㎡

              年間固定賃料:240,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは
                   前年6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、以下
                   の計算式に基づき算出した金額の12分の1に相当する額(下限を0円とします。)と
     賃料
                   します。
              <計算式>

              変動賃料算出期間EBITDAの95%から固定賃料相当額を減じた額
              (注)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から売上原価、非配賦費用、マ

                  ネジメント・フィー及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              敷金:固定賃料6か月分。ただし、本賃貸借開始日までに本契約に基づく一切の債務を被担保債
              権として星野リゾートグループの所有に係る資産に対して賃貸人が満足する内容の根抵当権が設
     敷金、保証金
              定され、かつ、当該根抵当権に係る仮登記がなされた場合には、当該根抵当権が有効に維持され
              る間、敷金のうち固定賃料の1か月分相当額の預託は留保されるものとします。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面に
              より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                            星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (都市観光)
     ハイアットリージェンシー大阪
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2016年11月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           14,800,000,000円
     取得価格           16,000,000,000円(注)
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           大阪府大阪市住之江区南港北一丁目13番11号
     交通           OsakaMetro南港ポートタウン線「中ふ頭駅」より約250m

                                            1994年4月(ホテル棟)
                大阪府大阪市住之江区南港北一丁
                                            2012年7月(チャペル棟(ル              サ
         地番                            竣工年月
                目13番地他
                                            ロン   ブラン))
                                            鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コン
                                            クリート・鉄骨造陸屋根地下2階
                                            付28階建(ホテル棟)
         建蔽率       60%                    構造・階数
                                            鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建
                                            (チャペル棟(ル         サロン    ブラ
                                            ン))
     土地                            建物
         容積率       300%/200%                    延床面積       80,197.60㎡
                                            株式会社大林組一級建築士事務所
                                            (ホテル棟)
         用途地域       準工業地域                    設計者
                                            花谷建設株式会社(チャペル棟
                                            (ル   サロン    ブラン))
                                            株式会社大林組(ホテル棟)
                                            花谷建設株式会社(チャペル棟
         敷地面積       30,483.14㎡                    施工者
                                            (ル   サロン    ブラン))
         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           80,197.60㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社HRO                 テナント数           1

     客室数           480                 転貸テナント数           1

     特記事項:
    ・本土地の一部(7,054.47㎡)であるチャペル棟(ル                         サロン    ブラン)の敷地部分について、本投資法人は、賃貸人で
      ある大阪市との間で以下の内容の事業用定期借地権設定契約を締結しています。
     借地権設定者         :大阪市
     借地権の種類         :事業用定期借地権
     借地期間             :2027年3月31日まで
     賃料(月額)         :2,000,000円
     賃料改定             :借地権設定者は、賃料が関係法令及び大阪市財産条例の改正、並びに経済情勢の変動により、又は
              近隣土地の賃料に比して不相当となったときは、賃料の改定(増額)を請求することができます。
              また、借地権者は、賃料が経済情勢の変動により、又は近隣土地の賃料に比して不相当となったと
              きは、賃料の改定(減額)を請求することができます。
     敷金・保証金         :24,000,000円
     契約更新             :該当事項はありません。
     中途解約             :借地権設定者と借地権者は、合意により、賃貸借期間中であっても本契約を解約することができま
              す。
    (注)取得価格には、当該物件の貸借先である株式会社HROから取得した設備等の売買代金(79百万円)を含みます。
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                           賃貸借の概要(注)
     賃借人         株式会社HRO

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2016年11月1日から20年間

     賃貸面積         80,197.60㎡

              変動賃料算出期間EBITDAに95%を乗じた金額(ただし、0円を下限とします。)
              <計算式>

              毎月度の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月までの12か
              月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは前年6月から当年5
              月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、変動賃料算出期間EBITDAに95%を乗
              じた金額の12分の1とします。
     賃料
              (注1)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から売上原価、非配賦費用、

                  マネジメント・フィー及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              (注2)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本件ホテル等事業に直
                  接関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設
                  と関連して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとし
                  ます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定につい
              て協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負
     賃料改定について
              担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定を
              することができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
     中途解約について         借人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過する日の翌日以降は、解約日の12か月前まで
              に、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)
              の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算に
     違約金
              あたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の
              平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額
              とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
        (注)本物件の賃貸借契約は、本体棟(ホテル棟、チャペル棟及びゲストハウス棟を総称していいます。以下同じです。)(延床面積
          78,322.66㎡)とチャペル棟(ル             サロン   ブラン)(延床面積1,874.94㎡)についてそれぞれ締結されていますが、チャペル棟(ル
          サロン   ブラン)に係る賃貸借契約の賃料は本体棟に係る賃貸借契約の賃料に含まれるものとされているため、上記は本体棟に係る
          賃貸借契約の概要を記載しています。なお、チャペル棟(ル                       サロン   ブラン)に係る賃貸借契約は、チャペル棟(ル                  サロン   ブラ
          ン)の敷地が事業用定期借地権設定契約に基づく借地部分であることから、借地借家法第39条に定める取り壊し予定建物の賃貸借
          契約として締結されており、チャペル棟(ル                 サロン   ブラン)を取り壊すこととなるときに終了するものとされています。
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                                 分類
                                           (都市観光)
     ザ・ビー     赤坂
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年11月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          4,620,000,000円
     取得価格          4,860,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          東京都港区赤坂七丁目6番13号
     交通          東京メトロ千代田線「赤坂駅」より約450m

         地番       東京都港区赤坂七丁目419番地                     竣工年月       1973年3月

                                           鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地
         建蔽率       60%                     構造・階数
                                           下1階付8階建
         容積率       300%                     延床面積       4,027.00㎡
     土地                            建物
               第一種中高層住居専用地域/第二種
         用途地域                            設計者       三井建設一級建築士事務所
               住居地域
         敷地面積       1,311.55㎡                     施工者       三井建設株式会社
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          4,027.00㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社IHB                 テナント数          1

     客室数          162                 転貸テナント数          1

     特記事項:
     ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該
      隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、耐震改
      修工事が実施されており、港区長から耐震改修促進法第22条第2項に基づく地震に対する安全性に係る基準に適合し
      ている旨の認定を受けています。
                                205/356










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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社IHB

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年11月1日から20年間

     賃貸面積         4,027.00㎡

              年間固定賃料:135,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは前年
                   6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、変動賃料算
     賃料              出期間EBITDAに99%を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1としま
                   す。EBITDAとは、以下の数式で求められる数値をいいます。
                   売上金の総額-売上原価-非配賦費用-マネジメント・フィー-GOP下費用
              (注)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本件ホテル等事業に直接

                 関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設と関連
                 して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとします。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                 分類
                                           (都市観光)
     ザ・ビー     三軒茶屋
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年11月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          4,240,000,000円
     取得価格          4,420,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          東京都世田谷区太子堂二丁目17番9号
     交通          東急田園都市線「三軒茶屋駅」より約160m、東急世田谷線「三軒茶屋駅」より約220m

               東京都世田谷区太子堂二丁目430番
         地番                            竣工年月       1984年2月
               地5他
                                           鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根12階
         建蔽率       80%                     構造・階数
                                           建
         容積率       500%                     延床面積       2,672.20㎡
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                     設計者       株式会社大谷設計事務所
         敷地面積       545.58㎡                     施工者       小田急建設株式会社

         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          2,672.20㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社IHB                 テナント数          1

     客室数          118                 転貸テナント数          1

     特記事項:
     ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該
      隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物の屋上に設置された広告塔について、建築基準法に定める建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及
      び検査済証が確認できていませんが、当該広告塔について、東京海上ディーアール株式会社から、補強工事の実施に
      より構造安全性は確保できている旨の見解を得ています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社IHB

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年11月1日から20年間

     賃貸面積         2,672.20㎡

              年間固定賃料:117,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは前年
                   6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、変動賃料算
                   出期間EBITDAに99%を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1としま
     賃料
                   す。
                   EBITDAとは、以下の数式で求められる数値をいいます。
                   売上金の総額-売上原価-非配賦費用-マネジメント・フィー-GOP下費用
              (注)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本件ホテル等事業に直接

                 関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設と関連
                 して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとします。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
                                208/356







                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                           (都市観光)
     ザ・ビー     名古屋
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年11月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          4,140,000,000円
     取得価格          4,500,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          愛知県名古屋市中区栄四丁目15番23号
               名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄駅」より約250m、名古屋市営地下鉄名城線「矢場町駅」
     交通
               より約350m
               愛知県名古屋市中区栄四丁目1518番
         地番                            竣工年月       1981年4月(注1)
               地1
                                           鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下
         建蔽率       80%                     構造・階数
                                           2階付15階建
         容積率       800%                     延床面積       8,058.64㎡
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                     設計者       株式会社久米建築事務所
         敷地面積       2,079.87㎡(注2)                     施工者       株式会社淺沼組

         所有形態       所有権(共有)(注2)                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          8,058.64㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社IHB                 テナント数          1

     客室数          219                 転貸テナント数          5

     特記事項:
     ・本土地上には、本建物のほか、隣接する区分所有建物であるライオンズマンション久屋公園(以下「隣接建物」とい
      います。)が所在しており、本建物とともに建物の区分所有法に定める団地を形成しています。本投資法人は、本建
      物を所有するとともに、本土地を隣接建物の区分所有者と共有(持分割合:10,000分の4,840)しています。
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、耐震改
      修工事が実施されており、名古屋市長から耐震改修促進法第22条第2項に基づく地震に対する安全性に係る基準に適
      合している旨の認定を受けています。
     (注1) 前所有者から検査済証の原本を受領していないため、前所有者より受領した株式会社アセッツアールアンドディーの意見書に記載の
         検査済証の交付年月を記載しています。
     (注2) 本投資法人が保有する土地は、当該土地の共有持分(持分割合:10,000分の4,840)ですが、敷地面積は当該土地全体の面積を記載し
         ています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社IHB

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年11月1日から20年間

     賃貸面積         8,058.64㎡

              年間固定賃料:99,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月ま
                   での12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは
                   前年6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、変動
     賃料              賃料算出期間EBITDAに99%を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1
                   とします。EBITDAとは、以下の数式で求められる数値をいいます。
                   売上金の総額-売上原価-非配賦費用-マネジメント・フィー-GOP下費用
              (注)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本件ホテル等事業に直接

                 関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設と関連
                 して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとします。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                           (都市観光)
     ザ・ビー     神戸
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年11月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          6,250,000,000円
     取得価格          7,020,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          兵庫県神戸市中央区下山手通二丁目11番5号
               JR東海道本線「三ノ宮駅」、阪急電鉄神戸線「神戸三宮駅」、阪神電気鉄道本線「神戸三宮駅」
     交通
               より約350m、神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮駅」より約90m
               兵庫県神戸市中央区下山手通二丁目
         地番                            竣工年月       1981年10月
               11番地2
                                           鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンク
         建蔽率       80%                     構造・階数
                                           リート造陸屋根地下2階付10階建
         容積率       500%/600%                     延床面積       9,647.11㎡
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                     設計者       株式会社日建設計
         敷地面積       1,616.89㎡                     施工者       大成建設株式会社

         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          9,647.11㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社IHB                 テナント数          1

     客室数          168                 転貸テナント数          10

     特記事項:
     ・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、耐震改
      修工事が実施されており、神戸市長から耐震改修促進法第22条第2項に基づく地震に対する安全性に係る基準に適合
      している旨の認定を受けています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社IHB

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年11月1日から20年間

     賃貸面積         9,647.11㎡

              年間固定賃料:180,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月までは前年
                   6月から当年5月までの12か月分のEBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、変動賃料算
                   出期間EBITDAに99%を乗じた金額から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1としま
     賃料
                   す。
                   EBITDAとは、以下の数式で求められる数値をいいます。
                   売上金の総額-売上原価-非配賦費用-マネジメント・フィー-GOP下費用
              (注)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本件ホテル等事業に直接

                 関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設と関連
                 して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとします。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                           (都市観光)
     クインテッサホテル大阪心斎橋
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2017年11月1日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          3,440,000,000円
     取得価格          3,339,400,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          大阪府大阪市中央区東心斎橋一丁目8番21号
               OsakaMetro堺筋線及び長堀鶴見緑地線「長堀橋駅」より約240m、OsakaMetro御堂筋線「心斎橋
     交通
               駅」より約350m
               大阪府大阪市中央区東心斎橋一丁目
         地番                            竣工年月       2017年8月
               47番地他
         建蔽率       100%                     構造・階数       鉄骨造陸屋根9階建
         容積率       360%                     延床面積       2,964.69㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域                     設計者       有限会社デルフィ一級建築士事務所
         敷地面積       791.15㎡                     施工者       日本建設株式会社

         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          2,964.69㎡                 稼働率          100%

               コアグローバルマネジメント株式会
     主要テナント                            テナント数          1
               社
     客室数          132                 転貸テナント数          0
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                           賃貸借の概要(注)
     賃借人         コアグローバルマネジメント株式会社

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2017年9月7日から20年間

     賃貸面積         2,964.69㎡

              年間固定賃料:54,000,000円
                     (ただし、2021年5月1日から2022年4月30日までは、年間36,000,000円)
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、前月の変動賃料算出期間GOPの90%相当額から固定賃料
                   を控除した額(下限を0円とします。)とします。
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:93,025,000円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              賃借人及び賃貸人である本投資法人は、賃貸借期間中賃料を改定することができないものとし、本
     賃料改定について
              契約に借地借家法第32条は適用しないこととします。
              賃借人は、本契約に別途の定めがある場合を除き、賃貸借期間中、相手方の事前の書面による承諾
     中途解約について
              がない限り、本契約を解除することができません。
              1.賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することによ
                り本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から賃貸借期間満了日までの賃料相当額
                と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借
                契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用いま
     違約金
                す。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)
                を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              2.賃借人は、前項の違約金に加え、2020年5月1日から2020年10月31日までの期間について減額
                された賃料相当額である金87,000,000円を違約金として賃貸人に支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
        (注)2020年9月18日付で賃料及び敷金、並びに違約金に関する内容を変更しています。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                           (都市観光)
     ホテル・アンドルームス大阪本町
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2018年4月2日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          3,340,000,000円
     取得価格          4,238,450,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          大阪府大阪市西区靭本町一丁目7番7号
               OsakaMetro四つ橋線、御堂筋線、中央線「本町駅」より約320m、OsakaMetro四つ橋線「肥後橋
     交通
               駅」より約450m
               大阪府大阪市西区靭本町一丁目74番
         地番                            竣工年月       1998年8月
               地2
                                           鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根7階
         建蔽率       80%                     構造・階数
                                           建
         容積率       800%                     延床面積       3,191.32㎡
                                           浅井謙建築研究所株式会社(新築)
     土地                            建物
         用途地域       商業地域                     設計者       UDS株式会社・株式会社再生建築研
                                           究所(改修)
                                           前田建設・錢高組共同企業体(新
         敷地面積       594.88㎡                     施工者       築)
                                           株式会社エフビーエス(改修)
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          3,191.32㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          大阪ホテルマネージメント合同会社                 テナント数          1

     客室数          103                 転貸テナント数          0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         大阪ホテルマネージメント合同会社

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2018年4月2日から20年間

     賃貸面積         3,191.32㎡

              年間固定賃料:144,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月まで
                   は、前年6月から当年5月までの12か月分の変動賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPと
                   し、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0円
                   とします。)とします。
     賃料
              <計算式>

               ①変動賃料算出期間GOPが175,837,500円を超える部分(ただし、268,425,000円を超える部分を除
                きます。)について、その80%相当額
               ②変動賃料算出期間GOPが268,425,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後5年ごとに賃料の改定について
              協議するものとし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の
     賃料改定について
              増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をするこ
              とができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
                                216/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ運営以外
                                 分類
                                           (都市観光)
     ホテル日航高知旭ロイヤル
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2019年3月29日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          2,260,000,000円
     取得価格          2,200,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          高知県高知市九反田9番15号
     交通          JR土讃線「高知駅」より約1.5km

                                           1997年3月(ホテル棟)
         地番       高知県高知市九反田50番地他                     竣工年月
                                           2007年10月(チャペル棟)
                                           鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下
                                           1階付22階建(ホテル棟)
         建蔽率       80%                     構造・階数
                                           鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板
                                           ぶき平家建(チャペル棟)
         容積率       400%                     延床面積       16,222.49㎡
     土地                            建物
                                           株式会社西川設計(ホテル棟)
         用途地域       商業地域                     設計者       株式会社安井秀夫アトリエ(チャペ
                                           ル棟)
                                           鹿島建設株式会社(ホテル棟)
         敷地面積       3,127.39㎡                     施工者       株式会社岸之上工務店(チャペル
                                           棟)
         所有形態       所有権                     所有形態       所有権
     賃貸可能面積          16,222.49㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          旭食品株式会社                 テナント数          1

     客室数          191                 転貸テナント数          1

     特記事項:
     ・本土地の隣地との一部境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該
      隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
     ・本物件には、水質汚濁防止法に規定される特定施設に該当する厨房施設及び入浴施設が設置されています。
     ・本物件は建築基準法に定める総合設計制度を用いて建設されており、公開空地を設けることで容積緩和を受けてい
      るため、本投資法人は、当該公開空地を適法に維持管理する必要があります。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         旭食品株式会社

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2019年3月29日から10年間

     賃貸面積         16,222.49㎡

     賃料         年間固定賃料:180,000,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料3か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借期間、賃料を改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に
     賃料改定について         対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双
              方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人及び賃貸人は、2023年3月31日を解約日として、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により
              中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                           (都市観光)
     ソルヴィータホテル那覇
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2020年1月31日                 特定資産の種類          不動産

                                 鑑定評価額          3,850,000,000円
     取得価格          3,860,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          沖縄県那覇市松山二丁目17番17号
     交通          ゆいレール「美栄橋」駅より徒歩約9分

         地番       沖縄県那覇市松山二丁目17番地8他                     竣工年月       2005年11月

         建蔽率       80%/60%                     構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根8階建

         容積率       400%/200%                     延床面積       5,288.04㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域/第一種住居地域                     設計者       株式会社オオキ建築事務所
         敷地面積       2,129.30㎡                     施工者       株式会社仲本工業

         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          5,288.04㎡                 稼働率          100%

               株式会社那覇松山ホテルマネージメ
     主要テナント                            テナント数          2
               ント
     客室数          200                 転貸テナント数          0
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社那覇松山ホテルマネージメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2020年1月31日から20年間

     賃貸面積         5,057.91㎡

              年間固定賃料①:115,800,000円
              年間固定賃料②:150,000円(ただし、2033年6月1日以降は年額125,000円)

              年間固定賃料合計:115,950,000円(ただし、2033年6月1日以降は年額115,925,000円)

              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、毎年11月から翌年4月までは前
                   年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出GOPを変動賃料算出期間GOPとし、以下の
     賃料
                   計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0円としま
                   す。)とします。
              <計算式>

              ①変動賃料算出期間GOPが152,470,000円を超える部分(ただし、242,400,000円を超える部分を除
               きます。)について、その76%相当額
              ②変動賃料算出期間GOPが242,400,000円を超える部分について、その50%相当額
              (注)「変動賃料算出期間GOP」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価及

                 び販管費を控除した額をいいます。
     敷金、保証金         敷金:0円
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるいは
     賃料改定について         経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の改
              定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面によ
              り中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
              賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間(賃貸借期間開始後10年)の末
              日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっ
     違約金
              ては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額
              を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額としま
              す。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
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                                 分類
                                           (都市観光)
     グランドハイアット福岡
                                 用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2021年6月1日                 特定資産の種類          信託受益権

     信託受託者          三井住友信託銀行株式会社                 信託期間          2021年6月1日から10年間

                                 鑑定評価額          8,770,000,000円
     取得価格          7,700,000,000円
                                 (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          福岡県福岡市博多区住吉一丁目2番82号
     交通          JR鹿児島本線、九州新幹線、地下鉄空港線「博多」駅より800m

               福岡県福岡市博多区住吉一丁目217
         地番                            竣工年月       1996年3月
               番地30
         建蔽率       80%                     構造・階数       鉄骨鉄筋コンクリート造14階建
         容積率       500%                     延床面積       39,701.27㎡(注2)(注3)

     土地                            建物
    (注1)                            (注2)
         用途地域       商業地域                     設計者       福岡地所株式会社一級建築士事務所
                                           キャナルシティ博多新築工事建設共
         敷地面積       34,363.91㎡(注1)                     施工者
                                           同企業体
         所有形態       所有権(共有)                     所有形態       区分所有権(共有)(注2)
     賃貸可能面積          35,048.87㎡                 稼働率          100%

               株式会社博多住吉ホテルマネジメン
     主要テナント                            テナント数          1
               ト
     客室数          372                 転貸テナント数          5
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     特記事項:
     ・本建物は、区分所有建物であるキャナルシティ博多のうち、区分所有建物の一部の専有部分であり、主としてホテ
      ルの用途に用いられる専有部分であるキャナルシティ博多・B グランドビル(建物217番30の1)及びその敷地権
      等(以下「本共有物件」といいます。)の共有持分(持分割合88.28%)を信託財産とする信託の信託受益権です。
      当該信託の信託受託者(以下「受託者」といいます。)は、キャナルシティ博多を、複数の区分所有者との間で区
      分所有するとともに、本共有物件を、他の共有者である福岡リートを受益者とする信託の信託受託者(以下「共有
      者」といいます。)と共有しています。本投資法人及び受託者は、「グランドハイアット福岡」の取得にあたり、
      福岡リート及び共有者との間で、本共有物件の管理及び運営等に関して、共有者間協定書(以下「本共有者間協定
      書」といいます。)を締結しています。本共有者間協定書の主な内容は、以下のとおりです。
     ・本共有物件の賃貸:           受託者及び共有者は、本建物のうち地下1階部分において生じる収益及び費用が実質的に福岡
      リートのみに、地下1階以外の部分において生じる収益及び費用が実質的に本投資法人のみに帰属することとなる
      ことを意図して、地下1階部分を福岡リートに対して、地下1階以外の部分を本投資法人に対して、それぞれ賃貸
      します。
     ・本共有物件に関する意思決定:                区分所有者としての権利行使に関する決定及び本共有物件の全体に関連する区分所
      有者としての行為に関する意思決定は、原則として本投資法人が単独で決定します。
      ただし、区分所有建物であるキャナルシティ博多の他の区分所有者に信託受託者としての三井住友信託銀行株式会
      社が含まれる場合には、管理規約に基づく議決権行使にあたっては、福岡リートが代表指図者となり、三井住友信
      託銀行株式会社が受託する複数の信託において議決権数に応じた議決権の集約を行い、管理規約に基づく議決権等
      行使が認められる議決権総数に対する割合の要件に従い議決権が統一して行使されます。また、福岡リートに賃貸
      した部分に関する事項については福岡リートが単独で決定します。更に、本共有物件の売却その他の処分に関する
      事項及び本共有物件の賃貸に関する契約の変更及び解除等については、福岡リートと本投資法人との合意により決
      定します。
     ・本共有物件の処分等:            本投資法人及び受託者がその保有する信託受益権又は本共有物件の共有持分の全部又は一部
      を第三者に譲渡しようとする場合には、事前に福岡リートの承諾を得なければなりません。また、福岡リート及び
      共有者がその保有する信託受益権又は本共有物件の共有持分の全部又は一部を第三者に譲渡しようとする場合に
      は、事前に本投資法人の承諾を得なければなりません。
     ・本建物を含む区分所有建物であるキャナルシティ博多の管理規約において、区分所有者が区分所有権を譲渡しよう
      とする場合には、あらかじめ所定の届出書等を管理者に提出するものとされています。また、区分所有権又は区分
      所有権を信託財産とする信託受益権を第三者に譲渡しようとする場合には、原則として、他の区分所有者が先買権
      を有するものとされています。
     ・受託者を含むキャナルシティ博多を区分所有する各区分所有者は、異なる信託の信託受託者ではあるものの同一の
      法人であることから、本投資法人及び受託者は、他の区分所有者たる信託受託者及び各信託にかかる受益者全員と
      の間で信託間合意書を締結し、管理組合における議決権行使の際の手続(その詳細については、上記「・本共有物
      件に関する意思決定」をご参照ください。)及び各信託に係る信託契約の解除又は信託受託者の変更を行おうとす
      る場合には、他の受益者全員の同意を要する旨等を合意しています。
        (注1)本投資法人の保有する資産は、本共有物件(キャナルシティ博多・B グランドビル(建物217番30の1)及びその敷地権等の共
           有持分)を信託財産とする信託の信託受益権ですが、敷地面積は信託財産に含まれる土地全体の面積を記載しています。
        (注2)本建物は、区分所有建物であり、本投資法人の保有する資産は、本共有物件(キャナルシティ博多・B グランドビル(建物217
           番30の1)及びその敷地権等の共有持分)を信託財産とする信託の信託受益権ですが、延床面積は信託財産に含まれる専有部分
           であるキャナルシティ博多・B グランドビル全体の面積を記載しています。
        (注3)本書の日付現在、本共有物件において、2002年に実施された増築に係る登記が未了です。本投資法人及び福岡リートは、当該登
           記を福岡リートの責任と負担において完了することを合意しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社博多住吉ホテルマネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2021年6月1日から20年間

     賃貸面積         35,048.87㎡(注)

              年間固定賃料:540,612,000円
                     (ただし、2021年11月から2022年4月までは813,108,000円(年換算)、2022年5
                     月から2022年10月まで1,004,640,000円(年換算)、2022年11月から2023年4月ま
                     では1,043,040,000円(年換算))
              変動賃料:変動賃料は2022年5月1日より以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前々年12月から前年11月まで
                   の12か月分の賃料算出EBITDAを変動賃料算出期間EBITDAとし、毎年11月から翌年4月ま
                   では前年6月から当年5月までの12か月分の賃料算出EBITDAを変動賃料算出期間EBITDA
                   とし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の12分の1に相当する額(下限を0
                   円とします。)とします。
              <計算式>

              ・2022年5月から2023年4月まで
     賃料
              A.変動賃料算出期間EBITDAが1,322,539,000円を超える部分(ただし、1,409,364,000円を超える
                部分を除きます。)について、その65%相当額
              B.変動賃料算出期間EBITDAが1,409,364,000円を超過する部分について、その50%相当額
              ・2023年5月以降
              A.変動賃料算出期間EBITDAが579,113,000円を超える部分(ただし、1,409,364,000円を超える部
                分を除きます。)について、その65%相当額
              B.変動賃料算出期間EBITDAが1,409,364,000円を超過する部分について、その50%相当額
              (※1)「EBITDA」とは、本物件の一定期間における売上金の総額から、売上原価、非配賦費用、
                  マネジメント・フィー及びGOP下費用を控除した額をいいます。
              (※2)売上原価、非配賦費用、マネジメント・フィー及びGOP下費用は、本物件における営業に
                  直接関連して支出されるものに限られるものとし、その他の支出(賃借人の他の運営施設
                  と関連して支出するものを含みますが、これに限られません。)は含まれないものとしま
                  す。また、FFEリザーブ及び実際に賃借人が支出したFFEに係る費用についてもGOP下費用
                  には含まれないものとします。
              敷金:144,000,000円。ただし、本賃貸借開始日までに本賃貸借契約に基づく一切の債務を被担保
              債権として星野リゾートグループの所有に係る資産に対して賃貸人が満足する内容の根抵当権その
     敷金、保証金         他の担保権が設定され、かつ、当該根抵当権その他の担保権に係る仮登記等がなされた場合には、
              当該根抵当権その他の担保権が有効に維持される間、敷金のうち24,000,000円の預託は留保される
              ものとします。
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
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              本賃貸借開始日から満10年間は改定できないものとします。その後は5年ごとに公租公課あるいは
     賃料改定について         経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の改
              定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
     中途解約について         人は、本賃貸借開始日から起算して10年を経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面によ
              り中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
              賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
              受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
              期間(賃貸借期間開始後10年間)の末日までの賃料相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高
     違約金         い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目
              として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
              す。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
     契約更改の方法
              きます。
        (注)本書の日付現在、本共有者間協定書に基づき福岡リートが共有者から賃借する本建物の地下1階部分について、本投資法人は、そ
          の一部を福岡リートの賃貸先から賃借したうえで、株式会社博多住吉ホテルマネジメントへ賃貸しています。当該賃貸に係る面積
          は上記賃貸面積には含まれません。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                分類
                                           (その他)
     チサンイン      塩尻北インター
                                用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                鑑定評価額           819,000,000円
     取得価格           672,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県塩尻市大字広丘吉田字道西642番地3
     交通           JR篠ノ井線「村井駅」より約1.5km

                                           2007年3月(チサンイン            塩尻北イ
                長野県塩尻市大字広丘吉田字道西
        地番                            竣工年月
                                           ンター)
                642番地3他
                                           2008年1月(飲食店舗)
                                           鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
                                           (チサンイン       塩尻北インター)
        建蔽率       60%                    構造・階数
                                           鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
                                           (飲食店舗)
                                           1,944.95㎡(チサンイン            塩尻北イ
        容積率       200%                    延床面積
                                           ンター)
     土地                            建物
                                           155.52㎡(飲食店舗)
                                           株式会社ディアンドエー(チサン
                                           イン   塩尻北インター)
        用途地域       準工業地域                    設計者
                                           有限会社ヒロ設計室一級建築士事
                                           務所(飲食店舗)
                                           大成建設株式会社(チサンイン               塩
        敷地面積       4,292.64㎡                    施工者
                                           尻北インター)
                                           渋崎建設株式会社(飲食店舗)
        所有形態       所有権                    所有形態       所有権
     賃貸可能面積           2,100.47㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           1

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,100.47㎡

              年間固定賃料:48,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件(注1)のう
              ち2物件までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP(注2)相当額から6か
              月分の賃料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する
              修正GOP及び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間
              のそれぞれの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期
              間の平均月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
        (注1)ロードサイド22物件のうち、「チサンイン                    鹿児島谷山」を除く21物件をいいます。以下同じです。
        (注2)「修正GOP」とは、本物件における賃借人の売上金の総額から、売上原価及び販管費、並びに固定資産管理諸費(固定資産に関わ
           る保険料及び公租公課、事業所税、並びに減価償却費等をいいます。)を控除した額をいいます。以下同じです。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      佐野藤岡インター
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           915,000,000円
     取得価格           742,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           栃木県佐野市高萩町1344番地1
     交通           JR両毛線「佐野駅」より約3.5km

         地番       栃木県佐野市高萩町1344番地1他                    竣工年月       2006年10月

         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

         容積率       200%                    延床面積       1,968.91㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,894.40㎡                    施工者       斎藤工業株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.91㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.91㎡

              年間固定賃料:52,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      諏訪インター
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           827,000,000円
     取得価格           658,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県諏訪市大字中洲字境通2935番地2
     交通           JR中央本線「茅野駅」より約3.5km

                長野県諏訪市大字中洲字境通2935
         地番                            竣工年月       2006年10月
                番地2
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                    延床面積       1,944.94㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,858.11㎡                    施工者       清水建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,944.94㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,944.94㎡

              年間固定賃料:46,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料               毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月までの
                   12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9月ま
                   での12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額から年
                   間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地若
     賃料改定について         しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合
              において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借の
              概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意
              思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸借契約
     中途解約について
              を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃借人に書
              面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22
              物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件までに限りま
              す。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                230/356






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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      豊川インター
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           726,000,000円
     取得価格           602,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           愛知県豊川市上野二丁目22番地
     交通           JR飯田線「豊川駅」、名古屋鉄道豊川線「豊川稲荷駅」より約3.0km

         地番       愛知県豊川市上野二丁目21番地他                    竣工年月       2007年7月

         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建

         容積率       200%                    延床面積       2,040.09㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,607.19㎡                    施工者       清水建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,040.09㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           94                 転貸テナント数           0

     特記事項:
    ・該当事項はありません。
                                231/356











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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,040.09㎡

              年間固定賃料:42,960,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                232/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      鳥栖
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           643,000,000円
     取得価格           504,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           佐賀県鳥栖市弥生が丘六丁目84番
     交通           JR鹿児島本線「弥生が丘駅」より約1.1km

                佐賀県鳥栖市弥生が丘六丁目91番
         地番                            竣工年月       2007年7月
                地他
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                    延床面積       1,968.02㎡

     土地                            建物
         用途地域       第一種住居地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,374.09㎡                    施工者       株式会社イチケン

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.02㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                233/356











                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.02㎡

              年間固定賃料:36,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      千葉浜野R16
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,000,000,000円
     取得価格           798,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           千葉県千葉市中央区村田町1133番地
     交通           JR内房線「浜野駅」より約0.4km

                千葉県千葉市中央区村田町1133番
         地番                            竣工年月       2007年7月
                地2他
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,023.29㎡

     土地                            建物
         用途地域       第二種住居地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,470.00㎡                    施工者       株式会社長谷工コーポレーション

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,023.29㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           94                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の一部(45.27㎡)に、送電線路の設置及びその保全のための地役権が設定されています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,023.29㎡

              年間固定賃料:57,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                分類
                                           (その他)
     チサンイン      熊本御幸笛田
                                用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                鑑定評価額           729,000,000円
     取得価格           616,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           熊本県熊本市南区御幸笛田二丁目16番1号
     交通           JR豊肥本線「平成駅」より約2.4km

                熊本県熊本市南区御幸笛田二丁目
        地番                            竣工年月       2007年10月
                806番地
        建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
        容積率       200%                    延床面積       2,094.77㎡

     土地                            建物
        用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
        敷地面積       2,877.99㎡                    施工者       株式会社フジタ

        所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.77㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地(805番及び806番)は道路に接道していませんが、接道要件を満たしている本土地(728番1)との間にある
      水路の法定外公共物使用許可を取得することで接道要件を満たしています。
                                237/356











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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.77㎡

              年間固定賃料:43,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                238/356






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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      宇都宮鹿沼
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           831,000,000円
     取得価格           714,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           栃木県宇都宮市鶴田町字油田3023番地
     交通           東武鉄道宇都宮線「南宇都宮駅」より約1.4km

                栃木県宇都宮市鶴田町字油田3023
         地番                            竣工年月       2007年12月
                番地他
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,094.16㎡

     土地                            建物
         用途地域       第一種住居地域/第二種住居地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,658.08㎡                    施工者       大成建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.16㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.16㎡

              年間固定賃料:51,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                240/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      福井
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                鑑定評価額           798,000,000円
     取得価格           644,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           福井県福井市大和田一丁目1504番地
     交通           JR北陸本線「福井駅」より約4.5km

                福井県福井市大和田一丁目1504番
        地番                            竣工年月       2007年12月
                地他
        建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
        容積率       200%                    延床面積       2,094.01㎡

     土地                            建物
        用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
        敷地面積       2,680.57㎡                    施工者       木原建設株式会社

        所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.01㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.01㎡

              年間固定賃料:45,960,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      福島西インター
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           753,000,000円
     取得価格           672,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           福島県福島市成川字杵清水20番地1
     交通           JR東北新幹線、東北本線「福島駅」より約4.8km

                福島県福島市成川字杵清水20番地
         地番                            竣工年月       2008年2月
                1
         建蔽率       60%/70%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,094.01㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域/指定なし                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       4,728.00㎡                    施工者       斎藤工業株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.01㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地所
      有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.01㎡

              年間固定賃料:48,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      新潟中央インター
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           766,000,000円
     取得価格           630,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           新潟県新潟市中央区湖南14番5
     交通           JR上越新幹線、信越本線「新潟駅」より約6km

         地番       新潟県新潟市中央区湖南14番地5                    竣工年月       2008年4月

         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建

         容積率       200%                    延床面積       2,094.16㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       3,177.86㎡                    施工者       株式会社加賀田組

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.16㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の一部(254㎡)については、本投資法人とその前所有者である土地区画整理組合との間の合意に基づき、公
      衆用道路として一般の通行の用に供されています。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.16㎡

              年間固定賃料:45,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                246/356






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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      大村長崎空港
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           758,000,000円
     取得価格           630,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長崎県大村市杭出津一丁目814
     交通           JR大村線「大村駅」より約1.5km

                長崎県大村市杭出津一丁目825番
         地番                            竣工年月       2008年5月
                地3他
         建蔽率       60%/80%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                    延床面積       1,968.02㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域/近隣商業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,781.68㎡                    施工者       株式会社イチケン

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.02㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地と本土地から分筆した隣地との間の境界上に、分筆前から存在する構築物が跨って存在していますが、当期
      末現在、当該構築物に関して紛争等は発生していません。
                                247/356











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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.02㎡

              年間固定賃料:45,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                248/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                          星野リゾートグループ以外運営
                                分類
                                           (その他)
     チサンイン      ひたちなか
                                用途          ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日          2014年5月2日                 特定資産の種類          不動産

                                鑑定評価額          902,000,000円
     取得価格          742,000,000円
                                (価格時点)          (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)          茨城県ひたちなか市大字田彦字後原950番地11
     交通          JR常磐線「勝田駅」より約3.6km

               茨城県ひたちなか市大字田彦字後
         地番                           竣工年月       2008年12月
               原950番地11
         建蔽率       60%                     構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                     延床面積       1,968.30㎡

     土地                           建物
         用途地域       準住居地域                     設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,284.84㎡                     施工者       日本国土開発株式会社

         所有形態       所有権                     所有形態       所有権

     賃貸可能面積          1,968.30㎡                 稼働率          100%

     主要テナント          株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数          1

     客室数          92                 転貸テナント数          0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.30㎡

              年間固定賃料:52,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      土浦阿見
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           903,000,000円
     取得価格           770,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           茨城県稲敷郡阿見町西郷三丁目1番1号
     交通           JR常磐線「土浦駅」より約4.2km

                茨城県稲敷郡阿見町西郷三丁目1
         地番                            竣工年月       2008年9月
                番地3他
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                    延床面積       1,968.03㎡

     土地                            建物
         用途地域       準住居地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,963.49㎡                    施工者       株式会社イチケン

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.03㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.03㎡

              年間固定賃料:54,960,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      甲府石和
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           782,000,000円
     取得価格           658,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           山梨県笛吹市石和町広瀬1195番地54号
     交通           JR中央本線「石和温泉駅」より約2.1km

                山梨県笛吹市石和町広瀬字小物成
         地番                            竣工年月       2009年10月
                場1195番地54他
         建蔽率       70%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
         容積率       200%                    延床面積       1,968.47㎡

     土地                            建物
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       3,357.07㎡                    施工者       株式会社早野組

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.47㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           92                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.47㎡

              年間固定賃料:46,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      丸亀善通寺
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           726,000,000円
     取得価格           588,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           香川県丸亀市原田町字西三分一1587番1号
     交通           JR土讃線「金蔵寺駅」より約1.5km

                香川県丸亀市原田町字西三分一
         地番                            竣工年月       2009年10月
                1588番地他
         建蔽率       70%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,094.16㎡

     土地                            建物
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,447.29㎡                    施工者       株式会社合田工務店

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.16㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本投資法人は、本土地の隣地の所有者との合意により、本土地及び擁壁の一部について、当該隣地所有者が無償で
      農作業のための通行や排水の用に供することを容認しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.16㎡

              年間固定賃料:42,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                256/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      宗像
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           624,000,000円
     取得価格           504,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           福岡県宗像市光岡992番地1
     交通           JR鹿児島本線「東郷駅」より約2.9km

                福岡県宗像市光岡字大畑992番地
         地番                            竣工年月       2008年12月
                1他
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,094.16㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       3,015.37㎡                    施工者       株式会社フジタ

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.16㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.16㎡

              年間固定賃料:36,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                258/356






                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                分類
                                           (その他)
     チサンイン      岩手一関インター
                                用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                鑑定評価額           767,000,000円
     取得価格           700,000,000円
                                (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           岩手県一関市赤荻字月町188番2号
     交通           JR東北新幹線、東北本線「一ノ関駅」より約3.3km

        地番       岩手県一関市赤荻字月町186番地                    竣工年月       2009年1月

        建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

        容積率       200%                    延床面積       1,968.02㎡

     土地                            建物
        用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
        敷地面積       3,633.00㎡                    施工者       東海興業株式会社

        所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,968.02㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数(注)           1

     客室数           92                 転貸テナント数           1

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
        (注) 当期末現在で有効な賃貸借契約は、本建物に関するものと本土地の一部に関するものの合計2件ですが、両賃貸借契約において
           賃借する者は同一であるため、テナント数は1と記載しています。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
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                           賃貸借の概要(建物)
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,968.02㎡

              年間固定賃料:49,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
     賃料              月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
                   ただし、後記「賃貸借の概要(土地)」に記載の事業用定期借地権設定契約に基づき
                   賃借人が賃料(以下、本賃貸借の概要において「本借地料」といいます。)を支払っ
                   た場合には、本借地料が支払われた月分の本賃貸借契約に基づく賃料の額は、上記に
                   基づいて算出された額から本借地料相当額を控除した金額とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                           賃貸借の概要(土地)
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         事業用定期借地権設定契約

              2014年5月2日から2025年6月30日まで。ただし、前記「賃貸借の概要(建物)」に記載の定期
     契約期間         建物賃貸借契約が理由の如何を問わず終了する場合、当該契約の終了と同時に本契約も終了する
              ものとします。
     賃貸面積         814㎡
     賃料         月間賃料:200,000円

     敷金、保証金         なし

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本投資法人は、物価、地価の変動、公租公課の増額、その他の経済事情の変動により、本土地の
     賃料改定について
              賃料が不相応と認められるに至ったときは、賃料の増額を請求することができます。
              中途解約の定めはありません。ただし、前記「賃貸借の概要(建物)」に記載の定期建物賃貸借
     中途解約について         契約が理由の如何を問わず終了する場合、当該契約の終了と同時に本契約も終了するものとしま
              す。
              賃借人が負担する違約金の定めはありませんが、賃借人が転貸テナントから違約金を受領した場
     違約金
              合には、当該違約金相当額を、本投資法人に支払うものとされています。
     契約更改の方法         ―
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      軽井沢
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,080,000,000円
     取得価格           812,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉字小丸浦6番地47
     交通           JR北陸新幹線、しなの鉄道線「軽井沢駅」より約3.0km

                長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉
         地番                            竣工年月       2009年7月
                字小丸浦6番地47
                                            鉄筋コンクリート造ルーフィング
         建蔽率       60%/30%                    構造・階数
                                            ぶき陸屋根2階建
         容積率       200%/50%                    延床面積       1,917.10㎡
     土地                            建物
                第一種住居地域/第一種低層住居
         用途地域                            設計者       株式会社ディアンドエー
                専用地域
         敷地面積       4,226.44㎡                    施工者       大成建設株式会社
         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           1,917.10㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           90                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         1,917.10㎡

              年間固定賃料:57,960,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      姫路夢前橋
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           735,000,000円
     取得価格           616,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           兵庫県姫路市西夢前台三丁目5番地
     交通           JR山陽新幹線、山陽本線「姫路駅」より約5.8km

                兵庫県姫路市西夢前台三丁目5番
         地番                            竣工年月       2009年2月
                地
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
         容積率       200%                    延床面積       2,406.95㎡

     土地                            建物
         用途地域       第二種住居地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,413.68㎡                    施工者       株式会社イチケン

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,406.95㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、当期末現在、当該隣地
      所有者との間に紛争等は発生していません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,406.95㎡

              年間固定賃料:43,920,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      倉敷水島
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2014年5月2日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           860,000,000円
     取得価格           728,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           岡山県倉敷市東塚一丁目9番1号
     交通           水島臨海本線「水島駅」より約2.1km

                岡山県倉敷市東塚一丁目286番地
         地番                            竣工年月       2009年10月
                3
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
         容積率       200%                    延床面積       2,094.16㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社ディアンドエー
         敷地面積       2,876.06㎡                    施工者       東洋建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,094.16㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           98                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                266/356











                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2014年5月2日から10年間

     賃貸面積         2,094.16㎡

              年間固定賃料:51,960,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

     賃料              毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上に変動率(36.5%)を乗じた金額
                   から年間固定賃料額を減じた金額の12分の1とします。
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年ごとに、賃料の改定について協議するものとし、経済情勢の変動、土地
     賃料改定について         若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した
              場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後2年間をいいます。以下、本賃貸借
              の概要において同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約
              の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロードサイド22物件に係る賃貸
     中途解約について
              借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、解約日の6か月前までに、賃
              借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます(ただし、ロー
              ドサイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合又はロードサイド21物件のうち2物件
              までに限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
              その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
     違約金
              す。
              賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分の賃
              料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正GOP及
              び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそれぞ
              れの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均
              月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     カンデオホテルズ半田
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           646,000,000円
     取得価格           620,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           愛知県半田市天王町一丁目50番8号
     交通           名古屋鉄道河和線「知多半田駅」より約250m

                愛知県半田市天王町一丁目50番地
         地番                            竣工年月       2008年2月
                8
         建蔽率       80%/60%                    構造・階数       鉄骨造陸屋根11階建
         容積率       500%/200%                    延床面積       2,814.05㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域/第一種住居地域                    設計者       株式会社志賀建築研究所
         敷地面積       1,592.72㎡                    施工者       五洋建設株式会社

         所有形態       所有権及び借地権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,814.05㎡                 稼働率           100%

                株式会社カンデオ・ホスピタリ
     主要テナント                            テナント数           1
                ティ・マネジメント
     客室数           126                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の一部(991.72㎡)について、本投資法人は、賃貸人である法人(1社)との間で以下の内容の土地賃貸借
      契約を締結しています。
      借地権設定者:法人(1社)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2006年9月1日から2026年8月31日まで
      年間賃料  :5,760,000円
      賃料改定  :公租公課の増減、土地の価格の高低、その他の経済事情の変動によって、又は近隣の土地の賃料と
             の比較等により不相当となったときは、賃料の改定について協議できるものとします。
      敷金・保証金:3,000,000円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人は、賃貸借期間満了の1年前までに、相手方から書面により本契約を更新しない
             旨の申し出がないときは、更に10年間、本契約と同一の条件をもって本契約は更新されるものと
             し、その後の更新についても同様とします。
      中途解約  :該当事項はありません。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年6月1日から20年間

     賃貸面積         2,814.05㎡

     賃料         年間固定賃料:52,920,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは
     賃料改定について         公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したとき
              は、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により解約日付で解約する旨の意思
     中途解約について         表示を行い、かつ賃貸人の承諾を得た上で所定の違約金を支払うことにより解約することができ
              ますが、この場合には、原則としてカンデオ5物件に係る賃貸借契約を一括して解約しなければ
              ならないものとします。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、本賃貸借契約が終了した日から本賃貸借契約の効力発生日から
              20年を経過した日までの期間分の賃料相当額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の
              終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     違約金         し、賃貸借期間が12か月に満たない場合にはその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金
              として賃貸人に支払います。
              ただし、賃借人が、建物を賃借し建物の運営が継続可能な、賃貸人の満足する新たな賃借人を紹
              介し、賃貸人が当該新たな賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、当該契約に基づく賃貸借
              が開始した場合には、この限りではありません。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     カンデオホテルズ茅野
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           865,000,000円
     取得価格           793,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           長野県茅野市中沖2番7号
     交通           JR中央本線「茅野駅」より約2.4km

         地番       長野県茅野市中沖2番地7                    竣工年月       2008年1月

         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根12階建

         容積率       200%                    延床面積       2,868.18㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社久米設計
         敷地面積       2,399.15㎡                    施工者       北野建設株式会社

         所有形態       借地権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,868.18㎡                 稼働率           100%

                株式会社カンデオ・ホスピタリ
     主要テナント                            テナント数           1
                ティ・マネジメント
     客室数           119                 転貸テナント数           0
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     特記事項:
     ・本土地の一部(1,702㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間で以下の内容の土地賃貸借契
      約を締結しています。
      借地権設定者:個人(1名)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2006年8月1日から2036年7月31日まで
      年間賃料  :4,140,000円
      賃料改定  :公租公課の増減若しくは土地の価格の高低によって、又は近隣の土地の賃料と比較して相当でなく
             なったときは、賃料の改定について協議できるものとします。
      敷金・保証金:1,035,000円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人は、賃貸借期間満了1年前までに、それぞれ相手方に対して書面により通知する
             ものとし、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後の更新の場合も同様と
             します。ただし、賃貸人又は賃借人が、更新後の条件変更を希望する場合は、協議するものとしま
             す。
      中途解約  :該当事項はありません。
     ・本土地の一部(413㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間で以下の内容の土地賃貸借契約
      を締結しています。
      借地権設定者:個人(1名)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2006年11月1日から2026年10月31日まで
      年間賃料  :870,000円
      賃料改定  :公租公課の増減若しくは土地の価格の高低によって、又は近隣の土地の賃料と比較して相当でなく
             なったときは、賃料の改定について協議できるものとします。
      敷金・保証金:218,000円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人は、賃貸借期間満了の1年前までに、それぞれ相手方に対して書面により通知す
             るものとし、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後の更新の場合も同様
             とします。ただし、賃貸人又は賃借人が、更新後の条件変更を希望する場合は、協議するものとし
             ます。
      中途解約  :該当事項はありません。
     ・本土地の一部(284.15㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(2名)との間で以下の内容の土地賃貸借
      契約を締結しています。
      借地権設定者:個人(2名)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2006年11月1日から2026年10月31日まで
      年間賃料  :598,800円
      賃料改定  :公租公課の増減若しくは土地の価格の高低によって、又は近隣の土地の賃料と比較して相当でなく
             なったときは、賃料の改定について協議できるものとします。
      敷金・保証金:150,000円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人は、賃貸借期間満了の1年前までに、それぞれ相手方に対して書面により通知す
             るものとし、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後の更新の場合も同様
             とします。ただし、賃貸人又は賃借人が、更新後の条件変更を希望する場合は、協議するものとし
             ます。
      中途解約  :該当事項はありません。
                                271/356






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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年6月1日から20年間

     賃貸面積         2,868.18㎡

     賃料         年間固定賃料:65,688,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは
     賃料改定について         公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したとき
              は、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により解約日付で解約する旨の意思
     中途解約について         表示を行い、かつ賃貸人の承諾を得た上で所定の違約金を支払うことにより解約することができ
              ますが、この場合には、原則としてカンデオ5物件に係る賃貸借契約を一括して解約しなければ
              ならないものとします。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、本賃貸借契約が終了した日から本賃貸借契約の効力発生日から
              20年を経過した日までの期間分の賃料相当額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の
              終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     違約金         し、賃貸借期間が12か月に満たない場合にはその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金
              として賃貸人に支払います。
              ただし、賃借人が、建物を賃借し建物の運営が継続可能な、賃貸人の満足する新たな賃借人を紹
              介し、賃貸人が当該新たな賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、当該契約に基づく賃貸借
              が開始した場合には、この限りではありません。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                272/356










                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     カンデオホテルズ福山
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,160,000,000円
     取得価格           1,075,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           広島県福山市御船町二丁目8番20号
     交通           JR山陽本線「福山駅」より約1.1km

                広島県福山市御船町二丁目97番地
         地番                            竣工年月       2008年3月
                1他
         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄骨造陸屋根14階建
         容積率       400%                    延床面積       3,985.73㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社九建設計
         敷地面積       1,079.92㎡                    施工者       五洋建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           3,985.73㎡                 稼働率           100%

                株式会社カンデオ・ホスピタリ
     主要テナント                            テナント数           1
                ティ・マネジメント
     客室数           164                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・該当事項はありません。
                                273/356











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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年6月1日から20年間

     賃貸面積         3,985.73㎡

     賃料         年間固定賃料:78,740,268円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは
     賃料改定について         公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したとき
              は、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により解約日付で解約する旨の意思
     中途解約について         表示を行い、かつ賃貸人の承諾を得た上で所定の違約金を支払うことにより解約することができ
              ますが、この場合には、原則としてカンデオ5物件に係る賃貸借契約を一括して解約しなければ
              ならないものとします。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、本賃貸借契約が終了した日から本賃貸借契約の効力発生日から
              20年を経過した日までの期間分の賃料相当額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の
              終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     違約金         し、賃貸借期間が12か月に満たない場合にはその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金
              として賃貸人に支払います。
              ただし、賃借人が、建物を賃借し建物の運営が継続可能な、賃貸人の満足する新たな賃借人を紹
              介し、賃貸人が当該新たな賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、当該契約に基づく賃貸借
              が開始した場合には、この限りではありません。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                274/356










                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     カンデオホテルズ佐野
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,440,000,000円
     取得価格           1,260,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           栃木県佐野市越名町2038番1号
     交通           東武佐野線「佐野市駅」より約3.3km

         地番       栃木県佐野市越名町2038番地1他                    竣工年月       2008年3月

         建蔽率       60%/50%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根10階建

         容積率       200%/80%                    延床面積       2,828.71㎡

     土地                            建物
                準工業地域/第一種低層住居専用
         用途地域                            設計者       株式会社志賀建築研究所
                地域
         敷地面積       3,222.09㎡                    施工者       西松建設株式会社
         所有形態       所有権/借地権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,828.71㎡                 稼働率           100%

                株式会社カンデオ・ホスピタリ
     主要テナント                            テナント数           1
                ティ・マネジメント
     客室数           124                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の一部(230.62㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間で以下の内容の土地賃貸借
      契約を締結しています。
      借地権設定者:個人(1名)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2021年10月1日から2026年9月30日まで
      年間賃料  :837,600円
      賃料改定  :該当事項はありません。
      敷金・保証金:209,400円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人より賃貸借期間満了の1年前までに、それぞれ相手方に対して書面により本契約
             を更新しない旨の申し出がない場合は、更に5年、本契約と同一の条件にて契約が更新されるもの
             とし、その後の更新の場合も同様とします。
      中途解約  :該当事項はありません。
     ・本土地の一部(510㎡)について、本投資法人は、賃貸人である個人(1名)との間で以下の内容の土地賃貸借契約
      を締結しています。
      借地権設定者:個人(1名)
      借地権の種類:普通借地権
      借地期間  :2007年4月1日から2027年3月31日まで
      年間賃料  :1,666,440円
      賃料改定  :該当事項はありません。
      敷金・保証金:277,740円
      契約更新  :賃貸人又は賃借人より賃貸借期間満了の1年前までに、それぞれ相手方に対して書面により本契約
             を更新しない旨の申し出がない場合は、更に5年、本契約と同一の条件にて契約が更新されるもの
             とし、その後の更新の場合も同様とします。
      中途解約  :該当事項はありません。
                                275/356



                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年6月1日から20年間

     賃貸面積         2,828.71㎡

     賃料         年間固定賃料:91,512,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは
     賃料改定について         公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したとき
              は、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により解約日付で解約する旨の意思
     中途解約について         表示を行い、かつ賃貸人の承諾を得た上で所定の違約金を支払うことにより解約することができ
              ますが、この場合には、原則としてカンデオ5物件に係る賃貸借契約を一括して解約しなければ
              ならないものとします。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、本賃貸借契約が終了した日から本賃貸借契約の効力発生日から
              20年を経過した日までの期間分の賃料相当額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の
              終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     違約金         し、賃貸借期間が12か月に満たない場合にはその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金
              として賃貸人に支払います。
              ただし、賃借人が、建物を賃借し建物の運営が継続可能な、賃貸人の満足する新たな賃借人を紹
              介し、賃貸人が当該新たな賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、当該契約に基づく賃貸借
              が開始した場合には、この限りではありません。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     カンデオホテルズ亀山
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年6月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           464,000,000円
     取得価格           470,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           三重県亀山市小野町北割532番2号
     交通           JR関西本線「関駅」より約1.9㎞

                三重県亀山市小野町字北割532番
         地番                            竣工年月       2008年4月
                地2
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
         容積率       200%                    延床面積       3,912.03㎡

     土地                            建物
         用途地域       指定なし                    設計者       株式会社九建設計
         敷地面積       6,599.00㎡                    施工者       日本国土開発株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           3,912.03㎡                 稼働率           100%

                株式会社カンデオ・ホスピタリ
     主要テナント                            テナント数           1
                ティ・マネジメント
     客室数           170                 転貸テナント数           0
     特記事項:
     ・本土地の一部(146㎡)に、送電線路の設置及び保全のための地役権が設定されています。
     ・本投資法人は、本土地の隣地の所有者との間で、本土地について、引込給水路の埋設利用のために、当該隣地所有
      者が本土地を無償使用することを合意しています。
     ・本投資法人は、鈴鹿川浄化対策促進協議会との間で、本物件から河川への排出水について、水質汚濁の防止や公害
      発生時の責任等について合意しています。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年6月1日から20年間

     賃貸面積         3,912.03㎡

     賃料         年間固定賃料:41,820,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              改定できないものとします。ただし、経済情勢の変動、土地若しくは建物に対する公租若しくは
     賃料改定について         公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合において、双方合意したとき
              は、賃料の改定をすることができます。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
              ただし、賃借人は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により解約日付で解約する旨の意思
     中途解約について         表示を行い、かつ賃貸人の承諾を得た上で所定の違約金を支払うことにより解約することができ
              ますが、この場合には、原則としてカンデオ5物件に係る賃貸借契約を一括して解約しなければ
              ならないものとします。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合、本賃貸借契約が終了した日から本賃貸借契約の効力発生日から
              20年を経過した日までの期間分の賃料相当額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の
              終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     違約金         し、賃貸借期間が12か月に満たない場合にはその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金
              として賃貸人に支払います。
              ただし、賃借人が、建物を賃借し建物の運営が継続可能な、賃貸人の満足する新たな賃借人を紹
              介し、賃貸人が当該新たな賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結し、当該契約に基づく賃貸借
              が開始した場合には、この限りではありません。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     コンフォートホテル函館
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年5月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           961,000,000円
     取得価格           937,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           北海道函館市若松町16番3号
     交通           JR函館本線「函館駅」より約220m

         地番       北海道函館市若松町16番地3他                    竣工年月       2007年9月

         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

         容積率       600%                    延床面積       2,927.44㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社フジタ
         敷地面積       491.82㎡                    施工者       株式会社フジタ

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,927.44㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社グリーンズ                 テナント数           1

     客室数           139                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社グリーンズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2007年9月27日から20年間

     賃貸面積         2,927.44㎡

     賃料         年間固定賃料:65,845,200円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              著しい経済情勢の変化が生じた場合を除き、賃貸借期間中においていかなる理由によっても賃料
     賃料改定について
              を変更することはできず、借地借家法第32条及び民法第611条第1項の適用はありません。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
     中途解約について         ただし、賃借人は、やむを得ない事由により、解約日の1年前までに書面により中途解約の意思
              表示を行い、賃貸人と協議の上解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が賃貸人により解除された場合又は賃借人の意向を受け本賃貸借契約が
     違約金
              解約された場合、本賃貸借期間の残存期間の賃料総額の3分の1を違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
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                                 分類
                                            (その他)
     コンフォートホテル苫小牧
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年5月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           972,000,000円
     取得価格           963,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           北海道苫小牧市旭町三丁目7番18号
     交通           JR室蘭本線「苫小牧駅」より約850m

                北海道苫小牧市旭町三丁目1番地
         地番                            竣工年月       2007年9月
                23他
         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根6階建
         容積率       600%                    延床面積       2,721.08㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       株式会社フジタ
         敷地面積       1,344.24㎡                    施工者       株式会社フジタ

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           2,721.08㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社グリーンズ                 テナント数           1

     客室数           123                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社グリーンズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2007年9月27日から20年間

     賃貸面積         2,721.08㎡

     賃料         年間固定賃料:66,462,000円

     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              著しい経済情勢の変化が生じた場合を除き、賃貸借期間中においていかなる理由によっても賃料
     賃料改定について
              を変更することはできず、借地借家法第32条及び民法第611条第1項の適用はありません。
              賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。
     中途解約について         ただし、賃借人は、やむを得ない事由により、解約日の1年前までに書面により中途解約の意思
              表示を行い、賃貸人と協議の上解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が賃貸人により解除された場合又は賃借人の意向を受け本賃貸借契約が
     違約金
              解約された場合、本賃貸借期間の残存期間の賃料総額の3分の1を違約金として支払います。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                282/356













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                                 分類
                                            (その他)
     コンフォートホテル呉
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年5月1日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           1,160,000,000円
     取得価格           1,100,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           広島県呉市宝町2番38号
     交通           JR呉線「呉駅」より約180m

         地番       広島県呉市宝町26番地6                    竣工年月       2009年3月

         建蔽率       80%                    構造・階数       鉄筋コンクリート造陸屋根11階建

         容積率       400%                    延床面積       3,121.02㎡

     土地                            建物
         用途地域       商業地域                    設計者       大成建設株式会社
         敷地面積       793.11㎡                    施工者       大成建設株式会社

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           3,121.02㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社グリーンズ                 テナント数           1

     客室数           149                 転貸テナント数           0

     特記事項:
     ・該当事項はありません。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社グリーンズ

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2009年4月21日(以下、本賃貸借の概要において「賃貸借開始日」といいます。)から20年間

     賃貸面積         3,121.02㎡

     賃料         年間固定賃料:75,048,000円

     敷金、保証金         敷金:35,687,358円

     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              諸般の経済情勢の変化及び公租公課を考慮して、本賃貸借開始日から3年ごとに協議の上賃料を
     賃料改定について
              改定することができます。
              賃借人は、賃貸借開始日から10年間(以下、本賃貸借の概要において「解約禁止期間」といいま
              す。)は原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、解約禁止期
     中途解約について
              間経過後は、解約日の12か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示を行い、所定の
              違約金を支払うことにより解約することができます。
              賃借人は、本賃貸借契約が賃借人の意向により解約された場合、以下の違約金を支払います。
              ①賃貸借開始日から起算して満10年を経過する日の翌日から満13年を経過する日までの解約:賃
               料及び駐車場使用料(以下、本賃貸借の概要において「賃料等」といいます。)の36か月分相
               当額
     違約金
              ②賃貸借開始日から起算して満13年を経過する日の翌日から満16年を経過する日までの解約:賃
               料等の24か月分相当額
              ③賃貸借開始日から起算して満16年を経過する日の翌日から満19年を経過する日までの解約:賃
               料等の12か月分相当額
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                284/356











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                                           星野リゾートグループ以外運営
                                 分類
                                            (その他)
     チサンイン      鹿児島谷山
                                 用途           ホテル
                            特定資産の概要

     取得年月日           2015年8月3日                 特定資産の種類           不動産

                                 鑑定評価額           2,450,000,000円
     取得価格           1,995,000,000円
                                 (価格時点)           (2022年4月30日)
     所在地(住居表示)           鹿児島県鹿児島市南栄五丁目10番1号
     交通           JR指宿枕崎線「谷山駅」より約2.3㎞

                鹿児島県鹿児島市南栄五丁目10番
         地番                            竣工年月       2009年5月
                地1
         建蔽率       60%                    構造・階数       鉄骨造陸屋根10階建
         容積率       300%                    延床面積       8,066.36㎡

     土地                            建物
         用途地域       準工業地域                    設計者       株式会社東条設計
         敷地面積       3,521.52㎡                    施工者       株式会社鴻池組

         所有形態       所有権                    所有形態       所有権

     賃貸可能面積           8,066.36㎡                 稼働率           100%

     主要テナント           株式会社SHRロードサイドイン                 テナント数           1

     客室数           217                 転貸テナント数           1

     特記事項:
     ・本土地の隣地との境界について、有効な境界立会い及び書面での境界確認が確認されていませんが、当期末現在、
      当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
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                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                             賃貸借の概要
     賃借人         株式会社SHRロードサイドイン

     契約形態         定期建物賃貸借契約

     契約期間         2015年8月3日から2024年5月2日まで

     賃貸面積         8,066.36㎡

              年間固定賃料:96,000,000円
              変動賃料:変動賃料は以下の基準で発生します。

                   毎月の変動賃料の算定方法は、毎年5月から10月までは、前年4月から当年3月まで
                   の12か月分の売上を基準売上とし、毎年11月から翌年4月までは前年10月から当年9
                   月までの12か月分の売上を基準売上とし、基準売上から金250,000,000円を減じた金額
     賃料
                   (下限を0円とします。)の24分の1に相当する額(下限を0円とします。)としま
                   す。
              サブテナント賃料:月額金1,800,000円

              (ただし、株式会社タカスイに対するサブリース契約が終了した日以降の期間については月額金
              1,000,000円)
     敷金、保証金         敷金:固定賃料6か月分
     期間満了時の更新
              期間満了により終了し、更新されないものとします。
     について
              本賃貸借開始日から5年を経過した時点で賃料条件について協議するものとし、経済情勢の変
     賃料改定について         動、土地若しくは建物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が
              発生した場合において、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
              賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃
              借人は、賃借人解約禁止期間(賃貸借契約開始後3年間をいいます。以下、本賃貸借の概要にお
              いて同じです。)経過後は、解約日の6か月前までに、賃貸人に書面により中途解約の意思表示
              を行うことにより解約することができます(ただし、原則として、本投資法人が保有するロード
     中途解約について
              サイド22物件に係る賃貸借契約を一括して解約する場合に限ります。)。また、賃貸人は、賃貸
              借期間中、解約日の6か月前までに、賃借人に書面により中途解約の意思表示を行うことにより
              解約することができます(ただし、本投資法人が保有するロードサイド22物件に係る賃貸借契約
              を一括して解約する場合に限ります。)。
              賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより
              本賃貸借契約が解約された場合(賃借人解約禁止期間内の場合に限ります。)、解除又は解約の
              日から賃借人解約禁止期間の末日までの賃料相当額と6か月分の賃料相当額とのいずれか高い方
              の額(かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を1か月目と
              して過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合は
     違約金         その賃貸借期間の平均月額とします。)を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
              す。賃貸人は、本賃貸借契約が解除された場合、本物件の6か月分の修正GOP相当額から6か月分
              の賃料相当額を控除した額を、賃借人に、違約金として支払います。かかる計算に使用する修正
              GOP及び賃料は、それぞれ、本契約の終了の日の属する月の前月を1か月目とし過去12か月間のそ
              れぞれの平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の
              平均月額とします。
              更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことが
     契約更改の方法
              できます。
                                286/356





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    (カ)その他投資資産
                                          取得
                                 最終
                 額面                             評価額    評価損益     対総資産
       資産の                  利率        返済          価格
                 金額                                       比率
            銘柄名                         利払日          (千円)    (千円)
       種類                 (%)        期日         (千円)
                 (千円)                             (注3)     (注5)     (注6)
                                (注1)
                                         (注2)
                     ①適用利率
                                    毎月末
                     予定返済期日までの期
           TLS5                         日、並び
                     間:年率10.50%
      金銭債権
           特定目的                     2024年    に予定返
                     予定返済期日の翌日から
                 750,000                         750,000     750,000        -    0.4
      (劣後債権)     会社クラス                     7月31日     済期日及
                     最終返済期日までの期
           D貸付債権                         び最終返
                     間:年率11.50%
                                    済期日
                     ②PIK利息(注4)
     (注1)ローン債権の元本最終返済期日は予定返済期日(2024年7月31日)ですが、TLS5特定目的会社が希望し、全貸付人が承諾した場合
         には、最終返済期日(2026年1月31日)まで延長されます。また、裏付資産である「(仮称)ホテルWBFグランデ関西エアポート」が
         売却されるなど一定の事由により、最終返済期日前に返済される可能性があります。
     (注2)「取得価格」は、売買契約に記載されたローン債権の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
         ん。)を、千円未満を切り捨てて記載しています。
     (注3)「評価額」は、取得価額から貸倒引当金を除いたものを記載しています。
     (注4)「PIK利息」は、ローン債権については、PIK利息(下記の計算式で算出される金額の利息)が発生し、各利払日にそれぞれ自動的に予
         定返済期日(予定返済期日が延長された場合には最終返済期日)まで支払が繰り延べられるものとします。なお、PIK利息について
         は、元本に組み入れられず、重ねて利息は付されません。
         ローン債権に係るPIK利息の金額
         =〔利息計算期間の初日におけるローン債権の元本残高〕×〔2.00%〕×〔当該利息計算期間の実日数〕÷365
     (注5)「評価損益」は、当期末現在の、帳簿価額と評価額の差額を記載しており、同額である場合は「-」と記載しています。
     (注6)「対総資産比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
     (注7)裏付資産は、「(仮称)ホテルWBFグランデ関西エアポート」です。
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      (3)【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
                        総資産額             純資産総額           1口当たり純資産額
          年月日
                     (百万円)(注1)              (百万円)(注1)               (円)(注2)
        2019年10月31日                   172,964              105,660              476,245
        (第13期末日)                  (170,041)              (102,738)              (463,071)
        2020年4月30日                   178,572              105,689              476,373
        (第14期末日)                  (175,621)              (102,738)              (463,071)
        2020年10月31日                   178,813              105,591              475,931
        (第15期末日)                  (175,960)              (102,738)              (463,071)
        2021年4月30日                   176,787              104,204              469,679
        (第16期末日)                  (175,366)              (102,782)              (463,273)
        2021年10月31日                   179,715              106,157              471,885
        (第17期末日)                  (178,288)              (104,730)              (465,541)
        2022年4月30日                   192,603              119,027              487,107
        (第18期末日)                  (190,845)              (117,269)              (479,912)
        (注1)総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
        (注2)本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末における推
           移は記載していません。
        (注3)括弧内は、分配落ち後の金額です。
         また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における本投資口の取引所価格及び売買高の推移は以下のとおり

        です。
                       第13期     第14期     第15期     第16期     第17期     第18期
                  回次
                        2019年      2020年      2020年      2021年      2021年      2022年
                決算年月日
                       10月31日      4月30日      10月31日      4月30日      10月31日      4月30日
        計算期間別最高・
                最高(円)       613,000     593,000     551,000     665,000     746,000     754,000
        最低投資口価格
        (終値)及び売買高
                最低(円)       530,000     263,500     345,000     489,000     621,000     613,000
                売買高(口)        111,250     268,904     238,649     171,427      95,924     147,427
                 月別    2021年7月     2021年8月     2021年9月     2021年10月     2021年11月     2021年12月

        月別最高・最低
                最高(円)       709,000     720,000     746,000     743,000     754,000     660,000
        投資口価格(終
                最低(円)       674,000     664,000     706,000     712,000     635,000     622,000
        値)及び売買高
                売買高(口)        14,546     16,419     16,571     15,646     47,616     23,293
                 月別    2022年1月     2022年2月     2022年3月     2022年4月     2022年5月     2022年6月

                最高(円)       671,000     662,000     696,000     687,000     708,000     705,000
        月別最高・最低
        投資口価格(終
                最低(円)       615,000     634,000     613,000     665,000     659,000     623,000
        値)及び売買高
                売買高(口)        19,265     16,544     24,779     15,930     19,935     36,844
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        ②【分配の推移】
                                                   1口当たりの
                           分配総額           1口当たり分配金
             計算期間                                      利益超過分配金
                           (千円)              (円)
                                                     (円)
              第13期
           自 2019年5月1日                  2,922,809               13,174            -
           至 2019年10月31日
              第14期
           自 2019年11月1日                  2,951,208               13,302            -
           至 2020年4月30日
              第15期
           自 2020年5月1日                  2,853,145               12,860            -
           至 2020年10月31日
              第16期
           自 2020年11月1日                  1,421,247                6,406            -
           至 2021年4月30日
              第17期
           自 2021年5月1日                  1,427,177                6,344            -
           至 2021年10月31日
              第18期
           自 2021年11月1日                  1,758,134                7,195            -
           至 2022年4月30日
        ③【自己資本利益率(収益率)の推移】

                         自己資本利益率                年換算
             計算期間
                           (注1)              (注2)
              第13期

           自 2019年5月1日                    2.8%              5.5%
           至 2019年10月31日
              第14期

           自 2019年11月1日                    2.8%              5.6%
           至 2020年4月30日
              第15期

           自 2020年5月1日                    2.7%              5.4%
           至 2020年10月31日
              第16期

           自 2020年11月1日                    1.4%              2.8%
           至 2021年4月30日
              第17期

           自 2021年5月1日                    1.3%              2.7%
           至 2021年10月31日
              第18期

           自 2021年11月1日                    1.6%              3.2%
           至 2022年4月30日
        (注1)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
        (注2)第13期については運用日数184日、第14期については運用日数182日、第15期については運用日数184日、第16期については運用日
           数181日、第17期については運用日数184日、第18期については運用日数181日に基づいて年換算値を算出しています。
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    第二部【投資法人の詳細情報】
    第1【投資法人の追加情報】
     1【投資法人の沿革】
      2013年2月28日  設立企画人(株式会社星野リゾート・アセットマネジメント)による投信法第69条第1項に基づ
                く本投資法人の設立に係る届出
      2013年3月6日  投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
      2013年3月25日  投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
      2013年4月10日  内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施(登録番号 関東財務局長
                第84号)
      2013年7月12日  東京証券取引所に上場
      2013年7月16日  資産運用の実質的な開始
      2013年9月9日  東京都中央区銀座一丁目11番1号へ本店移転
      2014年7月1日  東京都中央区京橋三丁目6番18号へ本店移転
      2015年1月28日  規約の変更
      2016年11月1日  投資口の分割
      2017年1月26日  規約の変更
      2019年1月29日  規約の変更
      2021年1月27日  規約の変更
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     2【役員の状況】
                                                   (本書の日付現在)
                                                        所有投
      役職名       氏名                     主要略歴                     資口数
                                                        (口)
     執行役員      秋本 憲二       1987年4月 株式会社ワールド 東京本社経理部
           (注2)       1991年4月 同社 東京本社財務部
                  1992年11月 株式会社NHVホテルズインターナショナル 経理部財務課長
                  1996年5月 株式会社ザ・ウィンザー・ホテルズインターナショナル
                        監査役
                  1997年4月 株式会社ザ・ウィンザー・ホテルズインターナショナル洞爺
                        経理部長
                  1998年5月 株式会社壱番屋 経理部
                  1998年12月 株式会社星野リゾート 財務経理ユニット・ディレクター
                                                         0
                  2009年6月 同社 経営企画室長
                  2010年9月 同社 財務戦略室長
                  2012年12月 株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
                        代表取締役社長
                  2013年3月 星野リゾート・リート投資法人 執行役員(現任)
                  2016年4月 株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ転籍
                  2019年12月 同社 代表取締役社長                 兼  財務管理本部長
                  2020年11月 同社 代表取締役社長(現任)
     監督役員      品川 広志       2002年10月 弁護士登録
           (注3)       2002年10月 濱田松本法律事務所
                  2008年9月 Alston & Bird法律事務所 研修
                  2009年9月 モルガン・スタンレー証券株式会社 投資銀行本部 出向
                  2010年10月 森・濱田松本法律事務所
                  2012年1月 錦華通り法律事務所
                  2013年3月 星野リゾート・リート投資法人 監督役員(現任)
                  2015年6月 株式会社みらいワークス 社外監査役(現任)
                                                         0
                  2016年3月 株式会社セルテクノロジー 社外監査役
                  2017年7月 株式会社インフキュリオン 社外監査役(現任)
                  2017年12月 ESRリート投資法人 監督役員(現任)
                  2018年9月 株式会社メトセラ 社外監査役(現任)
                  2019年1月 弁護士法人エムパートナーズ 弁護士(現任)
                  2020年3月 ジャパンシステム株式会社 社外取締役(監査等委員)
                  2020年5月 株式会社アデランス 社外監査役(現任)
                  2020年6月 キッズウェル・バイオ株式会社 社外監査役(現任)
     監督役員      藤川 裕紀子       1988年10月 中央新光監査法人
           (注3)       1992年3月 公認会計士登録
                  1998年6月 金融監督庁検査部 金融証券検査官
                  2000年7月 藤川裕紀子公認会計士事務所 開設(現任)
                  2004年12月 税理士登録
                  2008年7月 ニューシティ・レジデンス投資法人 監督役員                                       0
                  2012年1月 税理士法人会計実践研究所 設立 代表社員(現任)
                  2013年3月 星野リゾート・リート投資法人 監督役員(現任)
                  2014年6月 東洋証券株式会社 社外取締役
                  2020年6月 鹿島建設株式会社 社外監査役(現任)
                  2020年6月 相鉄ホールディングス株式会社 社外取締役(現任)
    (注1)主要略歴の記載に関しては、在籍時の名称等に統一して記載しています。
    (注2)執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、蕪木貴裕を補欠執行役員として選任することが第5回投資主
        総会で決議されています。なお、蕪木貴裕は、本書の日付現在、本資産運用会社の取締役財務管理本部長兼企画管理部長兼財務経理部長
        です。
    (注3)監督役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、髙橋淳二を補欠監督役員として選任することが第5回投資主
        総会で決議されています。
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     3【その他】
      (1)役員の変更
         執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます(投信
        法第96条、規約第18条第1項)。ただし、役員が欠けた場合等において、内閣総理大臣は、必要があると認めると
        きは、利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます(投信法第108条第2
        項)。
         執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年です(規約第18条第2項)。ただし、投資主総会の決議によって、
        法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません(規約第18条第2項)。また、補欠又
        は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第
        18条第2項)。また、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた
        投資主総会(当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会)に
        おいて選任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってそ
        の期間を短縮することを妨げないものとします(規約第18条第3項)。
         執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、
        出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います(投信法第104条、第106条)。執行役員又は監督役員の職
        務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任
        する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投
        資主(6か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。)は、当該投資主総会の日から30日以内に、
        訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条
        第1項第2号)。
      (2)規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

        ① 規約等の重要事項の変更
          後記「第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5)その他 ③                                   規約の変更に関する手続」をご参照
         ください。
        ② 事業譲渡又は事業譲受
          該当事項はありません。
        ③ 出資の状況その他の重要事項
          本投資法人は、2022年6月及び7月に新投資口の発行を行いました。かかる新投資口の発行の詳細について
         は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の
         推移 ②     事業の概況 (ニ)決算後に生じた重要な事実 b.新投資口の発行について」をご参照ください。ま
         た、出資の状況については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 
         (5)投資法人の出資総額」をご参照ください。
      (3)訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

         本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想さ
        れる事実はありません。
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    第2【手続等】
     1【申込(販売)手続等】
         該当事項はありません。
         なお、本投資口は、東京証券取引所に上場されており、本投資口を東京証券取引所を通じて購入することが可能
        です。また、金融商品取引所外で本投資口を購入することも可能です。
     2【買戻し手続等】

       本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規約第5条第1
      項)。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとして
      います(規約第5条第2項)。
       本投資口は、東京証券取引所に上場されており、同金融商品取引所を通じて売買することが可能です。また、金融
      商品取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
                                293/356
















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    第3【管理及び運営】
     1【資産管理等の概要】
      (1)【資産の評価】
        ① 本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、後記「(4)                                    計算期間」記載の決算期ごとに、以
         下の算式にて算出します。
          1口当たり純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷発行済投資口の総口数
        ② 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり投資対象資産の種類ごとに定めます(規約第35条第1

         項)。
        (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
           取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価するものとします。なお、減価償却額の算定方
          法は、建物部分及び設備等部分については定額法により算定するものとします。ただし、設備等部分につい
          ては、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合
          理的に判断できる場合に限り、他の算定方法に変更することができるものとします。
        (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権
           原則として、信託財産が(イ)に掲げる資産の場合は(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公
          正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して当
          該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
        (ハ) 信託財産を不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
           の受益権
           原則として、信託財産が(イ)に掲げる資産の場合は、(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に
          公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債の額を控除して
          当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
        (ニ) 不動産に関する匿名組合出資持分
           匿名組合出資持分の構成資産が(イ)から(ハ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従った評価
          を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、これら
          の合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額とします。
        (ホ) 信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭
           の信託の受益権
           原則として、信託財産である匿名組合出資持分について(ニ)に従った評価を行った上で、これらの合計額
          から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額とします。
        (ヘ) 有価証券
           当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額(金融商品取引所における取引価格、認
          可金融商品取引業協会等が公表する価格又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システ
          ムで成立する取引価格をいいます。以下、本②において同じです。)とします。市場価格がない場合には、
          合理的な方法により算定された価額とします。また、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評
          価の精度を高める場合を除き、毎期同様な方法により入手するものとします。市場価格及び合理的に算定さ
          れた価格のいずれも入手できない場合には、取得原価で評価することができるものとします。
        (ト) 金銭債権
           取得価額から、貸倒引当金を控除した価格とします。ただし、債権を債権金額より低い価額又は高い価額
          で取得した場合において、取得金額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価
          法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した価格とします。
        (チ) 金銭の信託の受益権
           原則として、信託財産が(ヘ)又は(ト)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従って評価し、そ
          れらの合計額をもって評価するものとします。
        (リ) デリバティブ取引に係る権利
         a. 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
           基準日における当該金融商品取引所の最終価格(終値をいい、終値がなければ気配値(公表された売り気
          配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値)をいいます。)
          に基づき算出した価額により評価するものとします。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準
          日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価するものとします。
         b. 金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務
           市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価するものとします。なお、時
          価評価に当たっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困
          難と認められる場合には、取得価額により評価するものとします。
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         c. 一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計
          が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処理の要件を充足するも
          のについては、本a.及びb.にかかわらず金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
        (ヌ) 動産
           取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価するものとします。なお、減価償却の算定方法
          は、原則として定額法によるものとしますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場
          合で、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定すること
          ができるものとします。
        (ル) その他
           上記に定めがない場合には、投信法、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて付されるべき評価額
          又は一般に公正妥当と認められる会計基準により付されるべき評価額をもって評価するものとします。
        ③ 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するも

         のとします(規約第35条第2項)。
        (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
           原則として、不動産鑑定士による鑑定評価又は調査報告に基づく評価額
        (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権のみを信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
           信託財産又は匿名組合の構成資産が(イ)に掲げる資産の場合は(イ)に従った評価を、金融資産の場合は一
          般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除し
          て当該信託受益権の持分相当額又は当該匿名組合出資持分相当額を算定した価額
        (ハ) デリバティブ取引に係る権利(上記②(リ)c.に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合)
           上記②(リ)a.又はb.に定める価額
        ④ 本投資法人の資産評価の基準日は、原則として決算期(毎年4月末日及び10月末日)とします(規約第35条第

         3項)。
        ⑤ 1口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人

         の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」とい
         います。)第58条、第68条)。投資法人は、各営業期間(毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌
         年4月末日まで)に係る計算書類(貸借対照表、損益計算書を含みます。)、資産運用報告及び金銭の分配に係
         る計算書、並びにこれらの附属明細書を作成し(投信法第129条)、役員会により承認された場合、遅滞なく投
         資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供します(投信
         法第131条第2項から第5項まで、投資法人計算規則第81条)ほか、金融商品取引法に基づいて決算期後3か月
         以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
          投資主は、純資産額の情報について、本投資法人のウェブサイトにおいて、計算書類等を閲覧することができ
         ます。
        ⑥ 投資口1口当たりの純資産額についての投資者による照会方法

          投資口1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
           株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
           東京都中央区京橋三丁目6番18号
           電話番号 03-5159-6338
      (2)【保管】

          本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、本振替投資口を取り
         扱う振替機関が振替業の指定を取り消された場合若しくは当該振替機関の当該指定が効力を失った場合であって
         当該振替機関の振替業を継承する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなっ
         たときには、投資主は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます(社債、株式等の振替に
         関する法律(平成13年6月27日号外法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「振替法」といいます。)
         第227条第2項)。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するかある
         いは、投資主自身が直接保管することができます。
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      (3)【存続期間】
          本投資法人には存続期間の定めはありません。
      (4)【計算期間】

          本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年4月末日までとします。各
         営業期間の末日を決算期といいます(規約第36条)。
      (5)【その他】

        ① 増減資に関する制限
        (イ) 最低純資産額
           本投資法人が常時保持する最低純資産額は、5,000万円とします(規約第8条)。
        (ロ) 投資口の発行

           本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000,000口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範
          囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができるも
          のとします。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資
          口をいいます。)1口当たりの払込金額は、運用資産の内容に照らし公正な金額として執行役員が定め、役
          員会が承認する金額とします(規約第6条第1項及び第3項)。
        (ハ) 国内における募集

           本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
          は、100分の50を超えるものとします(規約第6条第2項)。
        ② 解散条件

          本投資法人における解散事由は以下のとおりです(投信法第143条)。
        (イ) 投資主総会の決議
        (ロ) 合併(合併により本投資法人が、消滅する場合に限ります。)
        (ハ) 破産手続開始の決定
        (ニ) 解散を命ずる裁判
        (ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
        ③ 規約の変更に関する手続

          規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権
         の3分の2以上に当たる多数をもって可決される必要があります(投信法第140条、第93条の2第2項)。な
         お、投資主総会における決議の方法については、後記「3                            投資主・投資法人債権者の権利 A 投資主の権
         利 (1)      投資主総会における議決権」をご参照ください。
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        ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
          本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関す
         る規定は、以下のとおりです。
        (イ) 本資産運用会社:株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
           資産運用委託契約
           期間     契約期間の定めはありません。
           更新     契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

           解約     i. 本投資法人は、本資産運用会社が投資信託協会の会員でなくなった場合には、事前に投

                   資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより
                   直ちに本契約を解約することができます。
                 ii.  本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前
                   に投資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。
                 iii.本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、本契約
                   の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを受けた
                   場合、直ちに投資主総会を開催して本契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得
                   ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し
                   投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人
                   は、当該解約申入れに同意するものとし、本契約は、通知に定められた解約日において
                   終了するものとします。
                 iv.  上記i.からiii.までの規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の(i)から
                   (iii)のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することが
                   できます。
                  (i) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合(ただし、当該違反
                    が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める
                    催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。)
                  (ii)   本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手
                    続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命
                    令の送達等の事由が発生した場合
                  (iii)上記(i)又は(ii)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託するこ
                    とに堪えない重大な事由がある場合
                 v. 本投資法人は、本資産運用会社が次の(i)乃至(iii)のいずれかに該当する場合、本契約
                   を解約します。
                  (i) 金融商品取引法に定める金融商品取引業者(金融商品取引法に定める投資運用業を行
                    う者であり、かつ宅地建物取引業法第3条第1項の免許及び第50条の2第1項の認可
                    を受けている者に限ります。)でなくなった場合
                  (ii)   投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
                  (iii)解散した場合
           変更等     本契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更する
                 ことができるものとします。
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        (ロ) 資産保管会社:三菱UFJ信託銀行株式会社
           資産保管業務委託契約
           期間     本書の日付現在、延長により有効に継続しています。なお、本書の日付現在の有効期間は、
                 2024年4月末日までです。
           更新     有効期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から
                 相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に2年間延長されるものとし、
                 以後も同様とします。
           解約     i. 本投資法人及び資産保管会社は、下記iv.乃至vi.までに定める場合を除き、相手方の承
                   諾を得ることなく、本契約を一方的に解除することはできません。
                 ii.  上記i.にかかわらず、本投資法人又は資産保管会社が、相手方に対し本契約の終了を申
                   し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了します。
                 iii.上記ii.に基づき本契約を終了するにあたり、本投資法人が役員会による承認手続を要す
                   る旨を資産保管会社に対し、書面により通知した場合には、当該承諾の効力発生時は、
                   当該承認手続の完了時とします。なお、この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手
                   続を行うものとします。
                 iv.  本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が本契約に定める義務又は債務を履行しな
                   い場合、当該相手方に対し、相当の期間を定めてその履行を催告した上、当該期間内に
                   履行がないときは本契約を解除することができます。
                 v. 本投資法人又は資産保管会社は、本投資法人においては資産保管会社が、資産保管会社
                   においては本投資法人又は本資産運用会社が次の(i)又は(ii)に掲げる事項に該当したと
                   きは、催告その他の手続を要せず、直ちに本契約を解除することができます。
                  (i)  解散原因の発生又は破産手続開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始若しくは特
                    別清算手続開始その他これらに準じる倒産手続開始(将来、制定されるものを含みま
                    す。)の申立てがあったとき。
                  (ii)支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執
                    行、滞納処分を受けたとき。
                 vi.  本投資法人及び資産保管会社は、相手方(その役員を含みます。)が、暴力団員等                                       (注
                   1)  若しくは一定の事項         (注2)   に該当し、若しくは一定の行為              (注3)   をした場合、又は
                   一定の事項に関する表明に関して虚偽の申告をしたことが判明した場合、相手方に対
                   し、その旨を通知することによって本契約を直ちに解除することができます。
                   (注1)    暴力団、暴力団員、暴力団員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団
                      関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者
                      をいいます。以下本④において同じです。
                   (注2)    (i)暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること、(ii)暴力団員等が経営に
                      実質的に関与していると認められる関係を有すること、(iii)自己、自社若しくは第三者の不正
                      の利益を図る目的又は第三者に損害を加える目的をもってするなど、不当に暴力団員等を利用し
                      ていると認められる関係を有すること、(iv)暴力団員等に対して資金等を提供し、又は便宜を供
                      与するなどの関与をしていると認められる関係を有すること及び(v)役員又は経営に実質的に関
                      与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべき関係を有することをいいます。以下本④に
                      おいて同じです。
                   (注3)    (i)暴力的な要求行為、(ii)法的な責任を超えた不当な要求行為、(iii)本契約に基づく業務に関
                      して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為、(iv)風説を流布し、偽計を用い又は威力を用
                      いて相手方の信用を毀損し、又は相手方の業務を妨害する行為及び(v)その他(i)乃至(iv)に準ず
                      る行為をいいます。以下本④において同じです。
           変更等     i. 本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準則性を遵
                   守して、合意により本契約を変更することができます。
                 ii.  本投資法人が役員会による承認手続を要する旨を資産保管会社に対し書面により通知し
                   た場合には、上記i.の本契約変更の効力発生時は、当該承認手続完了時とします。な
                   お、この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
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        (ハ) 機関運営事務等受託者:三菱UFJ信託銀行株式会社
           一般事務委託契約
           期間     本書の日付現在、延長により有効に継続しています。なお、本書の日付現在の有効期間は、
                 2024年4月末日までです。
           更新     有効期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は機関運営事務等受託者のいずれか
                 一方からその相手方に対し書面による申し出がなされなかったときは、更に2年間延長され
                 るものとし、以後も同様とします。
           解約     i. 本投資法人及び機関運営事務等受託者は、下記iv.乃至vi.までに定める場合を除き、相
                   手方の承諾を得ることなく、本契約を一方的に解除することはできません。
                 ii.  上記i.にかかわらず、本投資法人又は機関運営事務等受託者が、相手方に対し本契約の
                   終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は終了しま
                   す。
                 iii.上記ii.に基づいて本契約を終了するにあたり、本投資法人が役員会による承認手続を要
                   する旨を機関運営事務等受託者に対し、書面により通知した場合には、当該承諾の効力
                   発生時は、当該承認手続の完了時とします。なお、この場合、本投資法人は、速やかに
                   当該承認手続を行うものとします。
                 iv.  本投資法人及び機関運営事務等受託者は、相手方が本契約に定める義務又は債務を履行
                   しないときは、相手方に相当の期間を定めてその履行を催告した上、当該期間内に履行
                   がないときは本契約を解除することができます。
                 v. 本投資法人又は機関運営事務等受託者は、本投資法人においては機関運営事務等受託者
                   が、機関運営事務等受託者においては本投資法人又は本資産運用会社が次の(i)又は(ii)
                   に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手続を要せず、直ちに本契約を解除する
                   ことができます。
                  (i)  解散原因の発生、又は破産手続開始、特別清算開始、会社更生手続開始、民事再生手
                    続開始その他これらに準じる倒産手続開始(将来、制定されるものを含みます。)の
                    申立てがあったとき。
                  (ii)支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、仮差押、仮処分、強制執
                    行、滞納処分を受けたとき。
                 vi.  本投資法人及び機関運営事務等受託者は、相手方(その役員を含みます。)が、暴力団
                   員等若しくは一定の事項に該当し、若しくは一定の行為をした場合、又は一定の事項に
                   関する表明に関して虚偽の申告をしたことが判明した場合、相手方に対し、その旨を通
                   知することによって本契約を直ちに解除することができます。
           変更等     i. 本投資法人及び機関運営事務等受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準
                   則性を遵守して、合意により本契約を変更することができます。
                 ii.  上記i.の協議にあたり、本投資法人が役員会による承認手続を要する旨を機関運営事務
                   等受託者に対し書面により通知した場合には、上記i.に定める変更の効力発生時は、当
                   該承認手続の完了時とします。なお、この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続
                   を行うものとします。
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        (ニ) 投資主名簿等管理人:三菱UFJ信託銀行株式会社
           投資口事務代行委託契約
           期間     本書の日付現在、延長により有効に継続しています。なお、本書の日付現在の有効期間は、
                 2023年3月5日までです。
           更新     有効期間満了の6か月前までに本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から文書
                 による別段の申出がなされなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に2年間延長する
                 ものとし、その後も同様とします。
           解約     本契約は、以下のi.乃至iv.の定めるところにより、その効力を失います。
                 i. 当事者間の文書による解約の合意。この場合、本契約は、当事者の合意によって指定し
                   たときから失効します。
                 ii.  以下の(i)から(iii)までに掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通
                   知。この場合、本契約は(i)及び(ii)の場合においては解約の通知において指定する日、
                   (iii)の場合においては解約の通知において指定する日(ただし、通知到達の日から3か
                   月以上経過した日とする)又は上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失効するもの
                   とします。なお、(ii)の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の通知は、本投
                   資法人の投資主名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することにより、通常到達
                   すべきときに到達したものとします。
                  (i)  本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別
                    清算手続の各々の開始の申立て(その後の法律改正により新たな倒産手続が創設され
                    た場合、当該手続開始申立てを含みます。)、並びに手形交換所の取引停止処分がな
                    された場合
                  (ii)本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに帰
                    すべき事由により、本投資法人が所在不明となった場合
                  (iii)本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃止
                 iii.本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が本契約に重大な違反をした場合、
                   相手方が行う文書による解除の通知。この場合、本契約は相手方が当該通知において指
                   定する日をもって失効します。
                 iv.  本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力
                   団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ若しくは特殊知能暴力
                   集団等その他これに準ずる者に該当し、若しくは一定の行為をし(その役員が該当する
                   場合及び一定の行為をしたことを含みます。)、又はこれらに関する表明・確約に関し
                   て虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の通知を受けた場合に
                   は、当該通知において指定された日に本契約は失効するものとします。
           変更等     本契約の内容が法令の変更又は当事者の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行に支
                 障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、当事者協議の上これを改定するこ
                 とができます。
        (ホ) 投資法人債に関する一般事務等受託者:株式会社三井住友銀行

           第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付) 財務代理契約
            期間     契約期間の定めはありません。
            更新     該当事項はありません。

            解約     本投資法人は、投資法人債に関する一般事務等受託者を解任することができます。ただし、本

                 投資法人は解任の60日前までにその旨を書面にて投資法人債に関する一般事務等受託者に通知
                 することを要します。
            変更等     本契約に定めのない事項を定める必要が生じたとき及び本契約に定められた事項につき変更の
                 必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び投資法人債に関する一般事務等受託者は相互に
                 これに関する協定を締結することができます。
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           第2回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド) 財務代理契約
            期間     契約期間の定めはありません。
            更新     該当事項はありません。

            解約     本投資法人は、投資法人債に関する一般事務等受託者を解任することができます。ただし、本

                 投資法人は解任の60日前までにその旨を書面にて投資法人債に関する一般事務等受託者に通知
                 することを要します。
            変更等     本契約に定めのない事項を定める必要が生じたとき及び本契約に定められた事項につき変更の
                 必要が生じたときは、そのつど本投資法人及び投資法人債に関する一般事務等受託者は相互に
                 これに関する協定を締結することができます。
        (ヘ) 特定関係法人:株式会社星野リゾート

           スポンサーサポート契約
            期間     2013年5月27日から10年間とします。
            更新     有効期間満了の1か月前までに、本投資法人、本資産運用会社又は星野リゾートのいずれか

                 から他の当事者全員に対して文書による申し出がなされなかったときは、本契約は、期間満
                 了の日の翌日より5年間更新するものとし、その後も同様とします。
            解約     本投資法人、本資産運用会社又は星野リゾートのいずれかについて、以下の表明及び保証又
                 は誓約に反する事実が判明した場合には、他の当事者は、違反した当事者に対して通知する
                 ことにより、催告を要することなく、直ちに本契約を解除することができます。
                 ⅰ.  自ら又はその役員が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又は
                   その構成員(以下本(ヘ)において「反社会的勢力」といいます。)ではないこと。
                ⅱ.  本契約の締結が、反社会的勢力の活動を助長し、又はその運営に資するものでないこと。
            変更等     本投資法人、本資産運用会社及び星野リゾートの全員の書面による合意によってのみ、変更
                 又は修正することができます。
           バックアップオペレーター契約

            期間     契約期間の定めはありません。
            更新     契約期間の定めはないため、該当事項はありません。

            解約     星野リゾート及び本資産運用会社は、理由の如何によらず、本契約を解除又は解約すること

                 はできません。
            変更等     本契約の変更は、本投資法人、本資産運用会社及び星野リゾートが書面により合意した場合
                 にのみ行うことができます。
           また、本投資法人の保有資産の一部に係る賃貸借契約の期間、更新等については、前記「第一部 ファン

          ド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③                                 その他投資資産の主要なもの              (ワ)
          個別不動産等の概要」をご参照ください。
        (ト) 特定関係法人:株式会社ホライズン・ホテルズ

            本投資法人の保有資産の一部に係る賃貸借契約の期間、更新等については、前記「第一部 ファンド情
           報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③                               その他投資資産の主要なもの              (ワ)個
           別不動産等の概要」をご参照ください。
        (チ) 特定関係法人:花菱ホールディングス株式会社

            本投資法人の保有資産の一部に係る賃貸借契約の期間、更新等については、前記「第一部 ファンド情
           報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③                               その他投資資産の主要なもの              (ワ)個
           別不動産等の概要」をご参照ください。
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        (リ) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法
            関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合
           があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、運用体制、投資制
           限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出す
           る臨時報告書により開示されます。
        ⑤ 会計監査人:太陽有限責任監査法人

          本投資法人は、太陽有限責任監査法人を会計監査人とします。
          会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96条第
         1項、規約第25条)。会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資
         主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、
         当該投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第26条)。
        ⑥ 公告の方法

          本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います(規約第4条)。
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     2【利害関係人との取引制限】
      (1)法令に基づく制限
        ① 利益相反取引の制限
          資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投
         資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で(i)有価証券の取得若しくは譲渡、(ii)有価証券の貸借、
         (iii)不動産の取得若しくは譲渡又は(iv)不動産の貸借が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、予
         め、当該登録投資法人の同意を得なければならないものとされており、執行役員は、かかる同意を与えるために
         は、役員会の承認を受けなければならないものとされています(投信法第201条の2)。
          また、資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為
         につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施
         行令第130条第2項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有して
         いることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当
         する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権
         の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令
         で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
         (イ) 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
           の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他
           の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号)。
         (ロ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結するこ
           とを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該
           顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号)。
         (ハ) 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方
           針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金
           融商品取引法第44条の3第1項第3号)。
         (ニ) (イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為で
           あって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれの
           あるものとして内閣府令に定めるその他の行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、金融商品取引業
           等に関する内閣府令(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)第153条、投信法第223条の3
           第3項、投信法施行規則第267条)。
        ② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

          資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投
         資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資
         産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。本項において、以下同じです。)の
         売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に
         係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の
         対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第
         203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当
         該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
         ものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組
         織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供する
         ことができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
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        ③ 資産の運用の制限
          登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産運用会社、(ハ)その執行役員又は監督
         役員の親族(配偶者、並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)当該資産運用会社の取締役、会
         計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しく
         はこれらに類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少な
         いと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、
         第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)。
         a.  有価証券の取得又は譲渡
         b.  有価証券の貸借
         c.  不動産の取得又は譲渡
         d.  不動産の貸借
         e.  宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
         (ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められていま
         す。)
        ④ 特定資産の価格等の調査

          資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で
         定めるものに限ります。以下、本④において「不動産等の資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたとき
         は、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)であって利害
         関係人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該
         鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)。
          また、資産運用会社は、不動産等の資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が
         行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外の
         者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています(た
         だし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)。
      (2)利害関係人等取引規程

         本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、利害関係人等取引規程の大要を以下のとおり定めて
        います。
        ① 基本原則
           利害関係人等との間で、物件の取得、譲渡、賃貸、プロパティ・マネジメント業務等の委託、売買若しくは
          賃貸の媒介委託又は工事等発注(以下、本(2)において総称して「利害関係人等との取引」といいます。)
          を行う場合、金融商品取引法、投信法、投信法施行令及び利害関係人等取引規程に定めを遵守するものとし、
          また、業務分掌規程に従い、コンプライアンス・オフィサーは、法令、政令、規則、規約及び本資産運用会社
          社内規程等に照らしたコンプライアンス上の問題の有無につき事前に審査しなければならないものとします。
        ② 利害関係人等の範囲

           「利害関係人等」とは、以下の(イ)から(ニ)までのいずれかに該当する者をいいます。
         (イ) 金融商品取引法に定める本資産運用会社の親法人等及び子法人等
         (ロ) 投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
         (ハ) 本資産運用会社の総株主の議決権の10%以上を保有する株主
         (ニ) 上記(イ)、(ロ)又は(ハ)に該当する者が重要な影響を及ぼし得る特別目的会社(以下本(2)に
           おいて「SPC」といいます。)
        ③ 利害関係人等との取引基準

         (イ) 物件の取得
          a. 利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権、並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託す
            る信託受益権(以下、本③において「不動産等」といいます。)を取得する場合は、利害関係人等でない
            不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、
            不動産等そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収
            益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
          b. 利害関係人等が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPCの組成を行うなどして負担した費用が存する
            場合、前項に拘らず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
          c. 利害関係人等から有価証券(不動産等に該当するものを除きます。)その他の特定資産を取得する場合
            は、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記a.及びb.に準ずるものとします。
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          d. 利害関係人等から上記a.からc.に基づく特定資産の取得を決定した場合は、適時開示規程に従い、速やか
            に開示するものとします。
         (ロ) 物件の譲渡
          a. 利害関係人等へ不動産等を譲渡する場合は、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未満
            で譲渡してはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、不動産等そのものの価格であり、税金、売
            却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含
            みません。
          b. 利害関係人等へ有価証券(不動産等に該当するものを除きます。)その他の特定資産を譲渡する場合は、
            時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記a.に準ずるものとします。
          c. 利害関係人等に対する上記a.及びb.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、適時開示規程に従い、速
            やかに開示するものとします。
         (ハ) 物件の貸借
          a. 利害関係人等へ不動産等を賃貸する場合(不動産等を取得することに際して新たに賃貸する場合のほか、
            賃貸借契約を承継する場合を含みます。)は、市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条件で
            賃貸しなければならないものとし、利害関係人等でないホテル、旅館及び付帯施設のマーケット分析に専
            門性を有する調査会社が実施したマーケット調査の結果得られた適正賃料額(適正賃料額が幅を持って示
            されている場合は、最高額と最低額の平均値)未満で賃貸してはならないものとします。
          b. 利害関係人等から不動産等を賃借する場合(不動産等を取得することに際して新たに賃借する場合のほ
            か、賃貸借契約を承継する場合を含みます。)は、市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条
            件で賃借しなければならないものとし、利害関係人等でないホテル、旅館及び付帯施設のマーケット分析
            に専門性を有する調査会社が実施したマーケット調査の結果得られた適正賃料額(適正賃料額が幅を持っ
            て示されている場合は、最高額と最低額の平均値)を超えて賃借してはならないものとします。
          c. 利害関係人等へ有価証券(不動産等に該当するものを除きます。)その他の特定資産を賃貸し又は利害関
            係人等から有価証券(不動産等に該当するものを除きます。)その他の特定資産を賃借する場合は、上記
            a.及びb.に準ずるものとします。
          d. 利害関係人等に対する上記a.からc.に基づく貸借を決定した場合は、適時開示規程に従い、速やかに開示
            するものとします。
         (ニ) プロパティ・マネジメント業務等の委託
          a. 利害関係人等へプロパティ・マネジメント業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとと
            もに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
          b. 取得する不動産等について、利害関係人等が既にプロパティ・マネジメント業務等を行っている場合は、
            取得後のプロパティ・マネジメント業務等について当該利害関係人等に継続して委託することができます
            が、この場合においても、委託料の決定については上記a.に準じて検討の上、交渉するものとします。
          c. 利害関係人等に対する上記a.及びb.に基づくプロパティ・マネジメント業務等の委託を決定した場合は、
            適時開示規程に従い、速やかに開示するものとします。
         (ホ) 売買又は貸借の媒介委託
          a. 利害関係人等へ不動産等の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内と
            し、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
          b. 利害関係人等へ不動産等の貸借の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内と
            し、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
          c. 利害関係人等に対して有価証券の売買又は貸借の媒介を委託する場合には、上記a.及びb.に準ずるものと
            します。
          d. 利害関係人等に対する上記a.からc.に基づく媒介の委託を決定した場合は、適時開示規程に従い、速やか
            に開示するものとします。
         (ヘ) 工事等発注
          a. 利害関係人等へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と判
            断される条件で工事の発注を行うものとします。
          b. 利害関係人等に対して上記a.に基づく工事の発注を行う場合、工事別に期ごとに資産運用報告において開
            示するものとします。
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        ④ 役員会の承認
           利害関係人等との取引において、以下の(イ)から(ニ)までに定める取引を行おうとする場合には、事前
          に本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとします。
         (イ) 有価証券の取得又は譲渡
         (ロ) 有価証券の貸借
         (ハ) 不動産の取得又は譲渡
         (ニ) 不動産の貸借
      (3)利害関係者との取引状況等

        ① 第18期における利害関係人等との売買取引等に該当する取引は、以下のとおりです。
                                         売買金額等
                  区分
                                買付額等(百万円)               売付額等(百万円)
         総額                          12,047                      -
         利害関係人等との取引状況の内訳
                                   7,335(    60.9%)
         花菱ホールディングス株式会社                                                -
                                    750(     6.2%)
         株式会社星野リゾート                                                -
                                   8,085(    67.1%)
         合計                                                -
         (注)「利害関係人等」とは、一般社団法人投資信託協会の定める投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1
            項第27号に規定する「利害関係人等」をいいます。以下同じです。
        ② 第18期における利害関係人等への賃貸借状況は、以下のとおりです。

                                                  年間賃料
               賃借人の名称                    物件名称
                                                (百万円)(注)
                             星のや軽井沢                           630

         株式会社星野リゾート                    星のや富士                           184

                             界  鬼怒川
                                                        129
                             リゾナーレ八ヶ岳                           525

                             リゾナーレ熱海                           223

         株式会社ホライズン・ホテルズ                    ANAクラウンプラザホテル広島                           606

                             ANAクラウンプラザホテル金沢                           546

                             ANAクラウンプラザホテル富山                           240

                             星のや京都                           203

         株式会社嵐山温泉嵐峡舘
                             界  加賀
                                                        130
                             星のや竹富島                           219

                             界  松本
                                                         75
                             界  玉造
                                                         75
                             界  伊東
         株式会社星野リゾート・マネジメント                                                94
                             界  箱根
                                                         95
                             界  阿蘇
                                                         42
                             界  川治
                                                         99
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                                                  年間賃料
               賃借人の名称                    物件名称
                                                (百万円)(注)
         株式会社旭川グランドホテル                    OMO7旭川                           364

         株式会社HRO                    ハイアットリージェンシー大阪                            -

                             ザ・ビー     赤坂
                                                        135
                             ザ・ビー     三軒茶屋
                                                        117
         株式会社IHB
                             ザ・ビー     名古屋
                                                         99
                             ザ・ビー     神戸
                                                        180
         大阪ホテルマネージメント合同会社                    ホテル・アンドルームス大阪本町                           144

                             界  アルプス
         有限会社浅間温泉ホテルマネジメント                                               186
         株式会社八重山ホテル&リゾート                    西表島ホテル                           271

         有限会社中軽井沢ホテルマネジメント                    BEB5軽井沢                           136

         株式会社那覇松山ホテルマネージメント                    ソルヴィータホテル那覇                           115

                             界  遠州
         株式会社舘山寺ホテルマネージメント                                                47
                             界  長門
         有限会社長門ホテルマネジメント                                               165
         株式会社博多住吉ホテルマネジメント                    グランドハイアット福岡                           813

                             界  霧島
         株式会社霧島ホテルマネジメント                                               182
                             界  別府
         花菱ホールディングス株式会社                                               324
         (注)上記各物件について締結された上記各賃借人との賃貸借契約において、賃料は、原則として固定賃料及び変動賃料により構成さ

           れますが(ただし、「ハイアットリージェンシー大阪」については変動賃料のみで構成されます。)、「年間賃料」欄には、
           「ハイアットリージェンシー大阪」以外については、当該賃貸借契約に定める固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記
           載しています。ただし、一部の物件については、賃貸借開始後一定の期間についてのみ適用される、特定の金額又は期間に応じ
           て段階的に変動する金額の固定賃料について合意されていますので、「年間賃料」欄には、当該一部の物件については、当期末
           現在における当該固定賃料(月額)を12倍して年換算した金額を記載しています。当該固定賃料期間経過後の固定賃料は、上記
           表記載の金額より減少しますが、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益が一定金額を超えた場合には、変動賃料が発生し
           ます。また、「グランドハイアット福岡」を除き、当該固定賃料期間が終了するまでは、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又
           は利益の金額にかかわらず、変動賃料は発生しません。ただし、「OMO7旭川」については、当該固定賃料を超えて変動賃料が発
           生する見込みとなった場合、当該固定賃料期間を終了できる権利を本投資法人は有しています。したがって、上記記載の各賃料
           額は、各物件の実際の年間賃料額と必ずしも一致しません。以下同じです。
        ③ 第18期における利害関係人等からの賃貸借状況は、以下のとおりです。

               賃貸人の名称                   物件名称              月額賃料(円)
         株式会社星野リゾート                      星のや軽井沢(注1)                       1,076,481

         株式会社ホライズン・ホテルズ                      星のや富士(注1)                      1,151,924

         株式会社星野リゾート・マネジメント                    星のや竹富島(本館)(注1)                         1,050,000

         磐梯リゾート開発株式会社                    星のや竹富島(別邸)(注1)                           2,761

         (注1)本投資法人は、上記物件の敷地を上記賃貸人より賃借しています。「星のや軽井沢」、「星のや富士」及び「星のや竹富島
            (本館)」については、2022年4月分の月額賃料の額を記載しています。「星のや竹富島(別邸)」については、賃貸借契約
            に基づき算出された年間賃料の月額相当額を記載しています。
         (注2)上記利害関係人等からの賃貸借状況には、「BEB5軽井沢」に関して締結されている賃貸借に該当しない駐車場利用契約(月額
            利用料80,000円)を含めていません。
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        ④ スポンサーサポート契約の概要
           本投資法人及び本資産運用会社が星野リゾートとの間で締結しているスポンサーサポート契約の概要は以下
          のとおりです。
     (イ) 優先的物件情報の提供                星野リゾートは、星野リゾートグループ(星野リゾート及びその子会社をいいま
     及び優先的売買交渉権の付与                す。以下本④において同じです。)が保有しているホテル、旅館及び付帯施設のう
                     ち、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致するホテル、旅館及び
                     付帯施設(以下、本(イ)において「適格不動産」といいます。)を売却しようとす
                     る場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動
                     産に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下、本(イ)に
                     おいて、「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
                     <優先的売買交渉権の概要>
                     ・スポンサーサポート契約の定めに従い本投資法人及び本資産運用会社に対し優先
                     的売買交渉権が付与された場合、前記のとおり情報の提供を受けた日(同日を含み
                     ます。)から10銀行営業日(以下、本(イ)において「優先検討期間」といいま
                     す。)以内に、本投資法人及び本資産運用会社は、当該適格不動産の取得の意向の
                     有無を優先的売買交渉権を付与した者(以下、本(イ)において「優先交渉権付与
                     者」といいます。)に回答します。なお、優先交渉権付与者と本投資法人又は本資
                     産運用会社とが別途合意した場合、優先検討期間は、当該合意した期間延長されま
                     す。
                     ・優先交渉権付与者は、優先検討期間内に本投資法人又は本資産運用会社から当該
                     適格不動産の取得の意向がある旨を回答された場合、本投資法人又は本資産運用会
                     社と当該適格不動産の売却の条件について誠実に協議し、合意に達した場合、優先
                     交渉権付与者は、本投資法人に対し、当該適格不動産を売却します。
                     ・本投資法人及び本資産運用会社が、優先交渉権付与者に対し、(i)優先検討期間
                     内に取得の意向がある旨を回答しなかった場合、(ii)取得の意向がない旨を回答し
                     た場合又は(iii)取得の意向がある旨を回答したものの当該回答を優先交渉権付与
                     者が受領した日(同日を含みます。)から10銀行営業日又は優先交渉権付与者と本
                     投資法人若しくは本資産運用会社とが別途合意して定める期間内に売却の条件につ
                     いて合意に達しなかった場合、優先的売買交渉権は消滅します。
                     <適用除外>
                     以下の事由がある場合には、優先的売買交渉権の付与は行われません。
                     ・星野リゾートグループが行政機関の要請に基づいて不動産等を売却する場合
                     ・星野リゾートグループがスポンサーサポート契約締結前に締結済みの第三者との
                     契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与することを要する場合
                     また、星野リゾートは、自らの取引先その他の関係先である個人又は法人(ホテ

                     ル、旅館及び付帯施設のデベロッパー及び運営業者を含みます。)が所有、開発又
                     は運営する適格不動産について、当該適格不動産の所有者が売却を検討しているこ
                     とを知った場合には、当該適格不動産の所有者の意向等で情報を提供することがで
                     きない場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社に対し、遅くとも第三者に情報
                     を提供すると同時に当該適格不動産に関する情報を提供します。ただし、星野リ
                     ゾートが本契約締結前に締結済みの第三者との契約に基づき、当該第三者に対して
                     優先的に情報提供することを要する場合(優先交渉権を付与することを要する場合
                     を含みます。)はこの限りではありません。
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     (ロ) 資産取得業務等の支援                星野リゾートは、本投資法人が星野リゾート以外のもの(星野リゾート以外の星
                     野リゾートグループを含みます。)から適格不動産を取得しようとする場合(海
                     外に所在する適格不動産を取得しようとする場合を含みます。)において本資産
                     運用会社から要請されたときは、星野リゾートグループが保有する人的及び物的
                     資源、観光産業やリゾート分野における知識、経験及び再生ノウハウ、並びに国
                     内外のネットワークその他の資源を利用して、本投資法人の資産取得業務等を効
                     率的に行うことを目的として、本投資法人及び本資産運用会社のために、当該適
                     格不動産に関する情報収集及び提供、当該適格不動産における運営計画及び広報
                     戦略等の立案及び検討、当該適格不動産の改善計画の立案及び検討その他の支援
                     業務を行い、本資産運用会社による当該適格不動産の取得業務等を支援します。
     (ハ) ウェアハウジング機能の                本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産の
     提供                取得を目的として、第三者が保有又は運用している適格不動産の取得及び一時的
                     な保有(以下「ウェアハウジング」といいます。)を星野リゾートに依頼するこ
                     とができます。
                     <星野リゾートが提供するウェアハウジング機能の概要>

                     ・本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産
                     の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法等
                     を提示した上で、ウェアハウジングを星野リゾートに依頼することができます。
                     この場合、星野リゾートは、かかる依頼を誠実に検討し、当該依頼を受けた日
                     (同日を含みます。)から10銀行営業日以内に、受諾の可否を本投資法人及び本
                     資産運用会社に対し回答します。
                     ・星野リゾートが上記に定めるところに従いウェアハウジングの依頼を受諾した
                     場合、星野リゾート、本投資法人及び本資産運用会社は、協議し、合意の上、
                     ウェアハウジングによる取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細を定
                     め、星野リゾートは、当該定めに従いウェアハウジングを実施し、当該適格不動
                     産を自ら又は星野リゾートグループの他の法人をして取得し、保有します。星野
                     リゾートは、ウェアハウジングとして適格不動産を保有している間、星野リゾー
                     トグループが有する各種資源を最大限活用し、当該適格不動産の魅力をより高め
                     るよう最大限努力します。
                     ・星野リゾートは、当該適格不動産を取得した場合、本投資法人及び本資産運用
                     会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当
                     該適格不動産の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内
                     に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、星野リゾート、本投資
                     法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の
                     上、当該適格不動産を本投資法人に売却します。
                     ・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した
                     取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、
                     星野リゾートに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得
                     予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時期の
                     延長は、通算で1年間を超えることはできません。
     (ニ) 共同投資等の実施                ・星野リゾートは、本投資法人及び本資産運用会社から、本投資法人及び本資産
                     運用会社の定める投資方針に合致するホテル、旅館及び付帯施設への共同投資を
                     依頼された場合には、その実施の可否及び条件について、本投資法人及び本資産
                     運用会社と誠実に協議します。
                     ・星野リゾートは、本投資法人及び本資産運用会社から星野リゾートグループ以
                     外の会社が運営する本投資法人の保有資産における運営に関する助言及び人材の
                     派遣を依頼された場合には、その実施の可否及び条件について、本投資法人及び
                     本資産運用会社と誠実に協議します。
                     ・星野リゾートは、本投資法人及び本資産運用会社から本投資法人の保有資産に
                     おける運営会社の変更(新規ブランドの立上げ及びリブランドを内容としたもの
                     を含む。)に向けた支援を依頼された場合には、その実施の可否及び条件につい
                     て、本投資法人及び本資産運用会社と誠実に協議します。
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     (ホ)   その他の支援               星野リゾートは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運
                      用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、(i)不動産等取得及び運用に関する
                      助言・補助、(ii)人材の派遣を含め必要とされる人材確保への協力、(iii)本資
                      産運用会社の役職員に対する研修の提供、(iv)ESGに関わる協働体制の構築及び
                      実施、並びに(v)IR活動への支援(写真の提供、商標使用許諾、サポート会社に
                      おける広報戦略に関わる情報の提供、サポート会社の代表取締役を含むサポート
                      会社の役職員による本投資法人に関連する説明会や講演への出演等及び出版物へ
                      の原稿の提供等を含みます。)その他の必要な支援を依頼された場合には、その
                      実施の可否及び条件について、本投資法人及び本資産運用会社と誠実に協議しま
                      す。
     (ヘ)   報酬               本投資法人及び本資産運用会社は、(イ)乃至(ホ)に定める業務について星野リ
                      ゾートに報酬を支払いません。
     (ト)   投資口の取得及び保有               星野リゾートは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、星野リゾートが本投資
                      法人の投資口を取得した場合、特段の事情がない限り、本投資法人の投資口の保
                      有を継続する意向であることを確認しています。
        ⑤ バックアップオペレーター契約

           本投資法人及び本資産運用会社は、ソラーレの運営子会社の退去等によって生じるリスクを低減するた
          め、星野リゾートとの間で、ロードサイド22物件に関するバックアップオペレーター契約を締結していま
          す。同契約によれば、以下の株式譲渡予約契約に基づく権利を星野リゾートが行使する場合には、本投資法
          人及び本資産運用会社の事前の同意が必要であり、また、本投資法人及び本資産運用会社が請求した場合に
          は、星野リゾートは、以下の株式譲渡予約契約に基づく権利を行使するものとされています。
           その上で、星野リゾートは、ソラーレ                   ホテルズ     アンド    リゾーツ株式会社と株式譲渡予約契約を締結して
          おり、同契約に基づき、星野リゾートは、ソラーレの運営子会社の全株式をソラーレ                                        ホテルズ     アンド    リ
          ゾーツ株式会社から譲り受ける権利及び一定の場合には義務を有しています。
           また、本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント及び株式会
          社グリーンズの退去等によって生じるリスクを低減するため、星野リゾートとの間で、カンデオ5物件及び
          グリーンズ3物件に関するバックアップオペレーター契約をそれぞれ締結しています。同契約によれば、カ
          ンデオ5物件及びグリーンズ3物件に係るオペレーターとの賃貸借契約が理由の如何を問わず終了し又は終
          了することが見込まれる場合において、本投資法人が、星野リゾートに対して、新たな契約を締結し、後継
          のオペレーターとなることを書面をもって求めた場合には、星野リゾートは、後継のオペレーターとして、
          星野リゾート、本投資法人及び本資産運用会社との間で合意して定める内容の契約を締結するものとされて
          います。
        ⑥ その他支払手数料等の金額

           該当事項はありません。
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     3【投資主・投資法人債権者の権利】
      A 投資主の権利
      (1)投資主総会における議決権
        ① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています(投信法第77条
         第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文)。投資主総会において決議される事項は、以下のと
         おりです。
         (イ) 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除
           きます。)及び解任(投信法第96条、第104条、第106条)
         (ロ) 資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第205条、第
           206条第1項)
         (ハ) 投資口の併合(投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きます。))
         (ニ) 投資法人の解散(投信法第143条第3号)
         (ホ) 規約の変更(投信法第140条)
         (ヘ) その他投信法又は規約で定める事項(投信法第89条)
        ② 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

         (イ) 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数を
           もって行います(規約第11条)。
         (ロ) 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、議決権を行使することができま
           す(規約第11条第2項)。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理権を証明する書面
           を予め本投資法人に提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第310条第1項及び第2項、
           規約第11条第3項)。
         (ハ) 書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面(以下「議決権行使書面」といいま
           す。)に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出し
           て行います(投信法第90条の2第2項、第92条第1項、規約第12条第1項)。
         (ニ) 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第92条第2項、
           規約第12条第2項)。
         (ホ) 電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める
           時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います(投信法第
           92条の2第1項、規約第13条第1項)。
         (ヘ) 電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第92条の
           2第3項、規約第13条第2項)。
         (ト) 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提
           出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、
           当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、規約第14条
           第1項)。
         (チ) 上記(ト)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の
           議決権の数に算入します(投信法第93条第3項、規約第14条第2項)。
         (リ) 本投資法人が2017年1月16日及び同日以降遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの1月16日及び同日以後遅滞
           なく投資主総会を招集する場合には、本投資法人は、2016年10月末日及び以後隔年ごとの10月末日における
           最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使するこ
           とができる投資主とします。かかる場合のほか、決算期から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主
           総会を開催する場合、本投資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもっ
           て、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる投資主とします。このほか、本投資法
           人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従いあらかじめ公告して定める一定の日における最終
           の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき者とする
           ことができます(投信法第77条の3第2項、規約第9条第3項、第15条第1項、第2項)。
      (2)その他の共益権

        ① 代表訴訟提起権(投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除きます。))
          6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他投信法施行規則で定める方法
         により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する訴えの
         提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投
         資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
        ② 投資主総会決議取消訴権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)

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          投資主(当該決議の取消により投資主となる者を含みます。)は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が
         法令若しくは規約に違反する又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反し、又は決議について特別の利
         害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から3か月以
         内 に、訴えをもって当該決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又
         は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確
         認を訴えをもって請求することができます。
        ③ 執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)

          6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若し
         くは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法
         人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、その行為をやめることを
         請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
        ④ 新投資口発行の差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)

          投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合に
         おいて、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、新投資口の発行をやめることを請求
         することができます。
        ⑤ 投資口の併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)

          投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるとき
         は、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
        ⑥ 合併差止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)

          投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本
         投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。
        ⑦ 新投資口発行無効訴権(投信法第84条第2項、会社法第828条第1項第2号、第2項第2号)

          投資主は、新投資口の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口の発行の効力が生じた
         日から6か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無効の訴えを提起することができます。
        ⑧ 合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号)

          投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、合併の効力が生じた日から6か月以内に、合併無効の
         訴えを提起することができます。
        ⑨ 投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項、第305条第4項)

          発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し投資
         主総会の日の8週間前までに、一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主
         総会の目的である事項につき当該投資主が提出しようとする議案の要領を招集通知に記載又は記録することを請
         求することができます。ただし、当該投資主が提出しようとする議案の数が10を超えるときは、10を超える数に
         相当することとなる議案については、この限りではありません。
        ⑩ 投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)

          発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投
         資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、請求の後遅滞なく
         招集の手続が行われない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集
         の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
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        ⑪ 検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条)
          発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招
         集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申
         立てをすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法
         人の業務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由
         があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立
         てをすることができます。
        ⑫ 執行役員等解任請求権(投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号)

          発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役
         員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役
         員を解任する旨の議案が投資主総会において否決されたときには、当該投資主総会の日から30日以内に訴えを
         もって当該役員の解任を請求することができます。
        ⑬ 解散請求権(投信法第143条の3)

          発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困難
         な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるときや、本投資法人
         の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、やむを得ない事由がある
         ときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
      (3)分配金請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条)

          本投資法人の投資主は、規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、各投
         資主の有する投資口の口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
          なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につ
         いて行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
         合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得し
         ます(振替法第228条、第149条)。
      (4)残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

          本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
         受ける権利を有しています。
      (5)払戻請求権(規約第5条第1項)

          投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
      (6)投資口の処分権(投信法第78条第1項乃至第3項)

          投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
          本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口
         座に本振替投資口の振替(譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。)
         が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます(振替法第228条、第140条)。ただし、本振
         替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
         れば、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投資主名簿の記載又は記録は、
         総投資主通知(振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知
         をいいます。以下同じです。)により行われます(振替法第228条、第152条第1項)。また、投資主が、特別口
         座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った
         上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
      (7)投資証券交付請求権(振替法第227条第1項、第2項、投信法第85条第1項)

          本投資法人の投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証券を発行することが
         できません(振替法第227条第1項)。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合
         若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替
         投資口が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求すること
         ができます(振替法第227条第2項)。
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      (8)帳簿等閲覧請求権(投信法第128条の3)
          投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求する
         ことができます。ただし、この場合においては、当該請求の理由を明らかにして行わなければなりません。
      (9)少数投資主権の行使手続(振替法第228条、第154条、社債、株式等の振替に関する法律施行令(平成14年政令

          第362号。その後の改正を含みます。)第40条)
          振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載
         又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、振替機関
         が個別投資主通知(振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をい
         います。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができ
         ます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限り、少数
         投資主権を行使することができます。
      B 投資法人債権者の権利

      (1) 元利金支払請求権
          投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払を受けることができます。
      (2) 投資法人債の譲渡

          投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
         券を交付することにより行われます(投信法第139条の7、会社法第687条)。このうち、取得者が、記名式の投
         資法人債の譲渡を第三者に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要であり、投資法人に対抗する
         ためには、取得者の氏名又は名称及び住所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です(投信法第139
         条の7、会社法第688条第2項)。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三者及び投資法人
         に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です(投信法第139条の7、会社法第688条第3項)。
          投資法人債につき、本投資法人が振替法に基づく一般債振替制度において、保管振替機構が取り扱うことに同
         意し、振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は全て振替法
         に従い、振替口座簿への記録・記載によって行われることとなります。
      (3) 投資法人債権者集会における議決権

        ① 投資法人債権者集会は、投信法に規定のある場合のほか、投資法人債権者の利害に関する事項について、決議
         を行うことができます(投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。
          投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額に応じて議決権を行
         使することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。投資法人債権者は、投資法人債権
         者集会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です(投信法第139条の10第2項、会社法
         第726条)。
          投資法人債権者集会における決議は、裁判所の認可によってその効力を生じます(投信法第139条の10第2
         項、会社法第734条)。
        ② 投資法人債権者集会の決議方法は、以下のとおりです(投信法第139条の10第2項、会社法第724条)。

         (イ) 法令及び投資法人債の要項に別段の定めがある場合のほか、原則として、決議に出席した議決権者の議決
           権の総額の2分の1を超える議決権を有する者の同意をもって行われます(普通決議)。
         (ロ) 投資法人債権者集会の決議は、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1以上を
           有する議決権者が出席し、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を有する者の同
           意をもって行われます(特別決議)。
        ③ 投資法人債総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を保有する投資法人債権者

         は、本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債管理補助者に対して、会議の目的たる事項及び招集の理由を
         示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第1
         項)。
          かかる請求がなされた後、遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続がなされない場合等には、かかる請求を
         行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会の招集をすることができます(投信法第139
         条の10第2項、会社法第718条第3項、第717条第3項第1号)。
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        ④ 投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内に、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写を請求すること
         ができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
      (4) 投資法人債管理者

          本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
         受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人債の
         金額が1億円以上である場合については、この限りではありません(投信法第139条の8)。
      (5) 投資法人債管理補助者(投信法第139条の9の2)

          本投資法人は、投資法人債を発行する場合において、各投資法人債の金額が1億円以上である場合その他投資
         法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合には、投資法人債管理補助者を
         定め、投資法人債権者のために、投資法人債の管理補助を行うことを委託することができます。ただし、当該投
         資法人債が担保付社債である場合は、この限りではありません。
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    第4【関係法人の状況】
     1【資産運用会社の概況】
      (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
        a.名称
          株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
        b.資本金の額
          本書の日付現在  100百万円
        c.事業の内容
          i.    不動産取引業
          ii. 投資運用業
          iii.   投資法人の設立企画人としての業務
          iv. 宅地建物取引業
          v.    不動産の管理業務
          vi. 投信法に基づく一般事務の受託事務
          vii.   上記i.~ⅵ.に附帯又は関連する一切の事業
        ① 会社の沿革

          2010年5月14日          株式会社星野リゾート・アセットマネジメント設立
                    宅地建物取引業の免許取得
          2012年6月15日
                    (免許証番号 東京都知事(3)94316号)
                    宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
          2013年1月9日
                    (認可番号 国土交通大臣認可第74号)
                    金融商品取引業(投資運用業)に係る登録
          2013年2月6日
                    (関東財務局長(金商)第2405号)
          2013年9月9日          東京都中央区銀座一丁目11番1号へ本店移転
          2014年7月1日          東京都中央区京橋三丁目6番18号へ本店移転

        ② 株式の総数及び資本金の額の増減

        (イ)発行可能株式総数(本書の日付現在)
           50,000株
        (ロ)発行済株式の総数(本書の日付現在)
           10,000株
        (ハ)最近5年間における資本金の額の増減
           該当事項はありません。
        ③ その他

        (イ)役員の変更
           本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権の
          3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任について
          は、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する
          定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関
          する定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期満了前に退任した取締役の補欠として又は増員により選
          任された取締役の任期は、その前任者又は他の在任取締役の任期の残存期間と同一とし、任期満了前に退任し
          た監査役の補欠として選任された監査役の任期は、前任者の任期の残存期間と同一とします。本資産運用会社
          において取締役及び監査役に変更があった場合には、2週間以内に内閣総理大臣へ届け出ます(金融商品取引
          法第31条第1項、第29条の2第1項第3号)。また、本資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参
          与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員)、監査役若しくは執行役に就任した場合(他の
          会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場
          合を含みます。)又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、
          その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません(金融商品取引法第31条の4第1項)。
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        (ロ)訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
           本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される
          事実はありません。
        ④ 関係業務の概要

          本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。
      (2)【運用体制】

          本資産運用会社の組織体制については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人
         の概況 (4)投資法人の機構」をご参照ください。
      (3)【大株主の状況】

                                               (本書の日付現在)
                                          所有株式数        比率(%)

           氏名又は名称                  住所
                                           (株)        (注)
         株式会社星野リゾート           長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148番地                         10,000        100.0

                        合計                      10,000        100.0

         (注)比率とは、発行済株式(自己株式を除きます。)の総数に対する所有株式数の比率をいいます。
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      (4)【役員の状況】
                                                  (本書の日付現在)
                                                        所有
      役職名       氏名                     主要略歴                     株式数
                                                        (株)
     代表取締役      秋本 憲二       前記「第1 投資法人の追加情報 2 役員の状況」をご参照ください。
                                                         0
     社長      (注1)
     取締役コン      武田 英一       1986年4月 ニチメン株式会社
     プライアン             1991年7月 山一證券株式会社
     ス・オフィ             1995年10月 山一證券投資信託委託株式会社へ出向
     サー             1998年3月 AIU保険会社
                        AIG株式会社へ出向 トレジャリー部
                  2001年1月 日興アセットマネジメント株式会社 海外業務企画室
                  2002年2月 同社 経営企画部 シニア・マネージャー
                  2005年7月 パシフィックマネジメント株式会社 内部監査室
                        ゼネラルマネージャー
                  2006年2月 パシフィック・コマーシャル・インベストメント株式会社へ出向
                        コンプライアンス・オフィサー                                 0
                  2007年6月 同社 出向解除
                        パシフィックマネジメント株式会社 内部監査室
                        ゼネラルマネージャー
                  2009年7月 さわかみ投信株式会社 コンプライアンス室 室長
                  2013年8月 株式会社星野リゾート
                        株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
                        コンプライアンス・オフィサー
                  2015年2月 同社 取締役コンプライアンス・オフィサー
                  2022年1月 同社へ転籍
                        取締役コンプライアンス・オフィサー(現任)
     取締役財務      蕪木 貴裕       2011年4月 郵便事業株式会社 経営企画部
     管理本部長             2013年11月 株式会社星野リゾート
                        株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
     兼  企画管
                        財務管理部
     理部長    兼
                  2015年7月 同社 投資運用部
     財務経理部
                  2016年5月 ソニー株式会社
     長
                        ソニーセミコンダクタソリューションズ株式会社へ出向
                        企画管理部門 企画管理1部
                  2019年3月 株式会社星野リゾート・マネジメント
                                                         0
                        株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
                        財務管理本部       企画管理部
                  2019年12月 同社 財務管理本部                企画管理部長
                  2020年11月 同社 取締役財務管理本部長                    兼  企画管理部長
                  2021年12月 同社 取締役財務管理本部長                    兼  企画管理部長
                        兼  財務経理部長
                  2022年1月 同社へ転籍 取締役財務管理本部長                       兼  企画管理部長
                        兼  財務経理部長(現任)
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                                                        所有
      役職名       氏名                     主要略歴                     株式数
                                                        (株)
     取締役投資      高橋 悦郎       2010年4月 平和不動産株式会社 資産開発部
     運用本部長             2012年6月 同社 日本橋兜町再開発推進グループ
                  2016年12月 東急不動産株式会社
     兼  アセッ
                        住宅事業ユニット 首都圏住宅事業本部 再開発事業部
     トマネジメ
                  2019年2月 株式会社星野リゾート・マネジメント
     ント1部長
                        株式会社星野リゾート・アセットマネジメントへ出向
     兼  アセッ
                        投資運用本部 アセットマネジメント2部
     トマネジメ
                  2020年6月 同社 投資運用本部 アセットマネジメント2部長
     ント2部長
                  2020年11月 同社 資産運用本部長                 兼  アセットマネジメント2部長
                  2021年4月 同社 資産運用本部長                 兼  アセットマネジメント2部長
                                                         0
                        兼  アクイジション部長
                  2021年12月 同社 投資運用本部長                 兼  アクイジション部長
                        兼  アセットマネジメント2部長
                  2022年1月 同社へ転籍 投資運用本部長                    兼  アクイジション部長
                        兼  アセットマネジメント2部長
                  2022年2月 同社 投資運用本部長                 兼  アセットマネジメント1部長
                        兼  アセットマネジメント2部長
                  2022年2月 同社 取締役投資運用本部長                    兼  アセットマネジメント1部長
                        兼  アセットマネジメント2部長(現任)
     監査役      井上 陽介       2007年12月 あずさ監査法人
     (非常勤)             2011年9月 公認会計士登録
                  2012年8月 井上陽介公認会計士事務所 開設(現任)
                  2012年8月 株式会社アズペック 代表取締役(現任)                                       0
                  2016年10月 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
                        監査役(現任)
                  2020年12月 フェイス監査法人 代表社員(現任)
    (注1)秋本憲二は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の4第1項に従い、2013年3月29日付で金融庁長官に兼職の
        届出を行っています。
    (注2)主要略歴の記載に関しては、在籍時の名称等に統一して記載しています。
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      (5)【事業の内容及び営業の概況】
        ① 事業の内容
          本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。
        ② 営業の概況

          本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
        ③ 関係業務の概況

          本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。
        ④ 資本関係

          本書の日付現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。
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     2【その他の関係法人の概況】
    A 資産保管会社兼投資主名簿等管理人兼機関運営事務等受託者(投信法第117条第2号乃至第6号及び第208条関係)
      (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
        ① 名称
          三菱UFJ信託銀行株式会社
          東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
        ② 資本金の額
          本投資法人の当期末現在  324,279百万円
        ③ 事業の内容
          銀行法(昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。以下「銀行法」といいます。)に基づき銀行業を営
         むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。)に
         基づき信託業務を営んでいます。
      (2)【関係業務の概要】

        ① 資産保管会社としての業務
         (イ) 資産の保管にかかる業務
         (ロ) (イ)に付随する業務
        ② 投資主名簿等管理人としての業務
         (イ) 投資主名簿及び投資法人債原簿、並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名
            簿及び投資法人債原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等
            管理人に別途委託するものに限ります。)
         (ロ) 上記(イ)に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなけれ
            ばならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務
          a. 分配利益明細簿
          b. 投資証券台帳
          c. 投資証券不発行管理簿
          d. 投資証券払戻金額帳
          e. 未払分配利益明細簿
          f. 未払払戻金明細簿
         (ハ) 投資口の名義書換、質権の登録又は抹消、信託財産の表示又は抹消
         (ニ) 振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
         (ホ) 投資主の投資証券不所持申出、並びに投資証券の発行又は返還請求の受理等に関する事務
         (ヘ) 投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下、本(2)において
            「投資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録、並びに変更の登録に関する事務
         (ト) 上記(イ)から(ヘ)までに掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
         (チ) 投資主総会招集通知及び決議通知等投資主総会関連書類の発送及び議決権行使書面又は委任状の作成及
            び集計に関する事務
         (リ) 投資主等に対して分配する金銭の支払に関する事務
         (ヌ) 投資主等からの照会に対する応答に関する事務
         (ル) 投資口の統計資料、並びに法令又は契約にもとづく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報
            告のための資料の作成に関する事務
         (ヲ) 投資口若しくは投資証券の募集、発行、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
         (ワ) 投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
         (カ) 投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務(上記(イ)から
            (ワ)の事務に関連するものに限ります。)
         (ヨ) 上記(イ)から(カ)までに掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
         (タ) 投資主等の個人番号(「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」
            (平成25年法律第27号。以下「番号法」といいます。)に定義する個人番号をいい、以下「個人番号」と
            いいます。)及び法人番号(番号法に定義する法人番号)の収集及び登録に関する事務
         (レ) 投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
         (ソ) 上記(イ)から(レ)までに掲げる事項に関連し又は付随する事務
        ③ 機関運営事務等受託者としての業務
         (イ) 機関の運営に関する事務
         (ロ) 計算に関する事務
         (ハ) 会計帳簿の作成に関する事務
         (ニ) 納税に関する事務
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      (3)【資本関係】
         本投資法人の当期末現在、本投資法人と三菱UFJ信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
    B 投資法人債に関する一般事務等受託者

      (1)名称、資本金の額及び事業の内容
        ① 名称
          株式会社三井住友銀行
          東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
        ② 資本金の額
          2022年3月31日現在  1,770,996百万円
        ③ 事業の内容
          銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
      (2)関係業務の概要

         (イ) 第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)及び第2回無担保投資法人債(特定投
            資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)(以下、本(2)において「本投資法人債」といいま
            す。)に係る発行事務
          a. 本投資法人債の払込金の本投資法人への交付
          b. 投資法人債原簿及び謄本の作成その他の投資法人債原簿に関する事務
          c. 投資法人債券台帳の作成
          d. その他本投資法人及び投資法人債に関する一般事務等受託者が協議のうえ必要と認められる事務
         (ロ) 本投資法人債にかかる期中事務
          a. 投資法人債原簿の備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
          b. 租税特別措置法等に基づく納税事務
          c. 本投資法人債の買入消却に関する事務
          d. 投資法人債券台帳の管理
          e. その他本投資法人及び投資法人債に関する一般事務等受託者が協議のうえ必要と認められる事務(投資法
            人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を含みます。)
         (ハ) 本投資法人債にかかる発行代理人事務
          a. 本投資法人債の一通貨当たりの利子額等の銘柄情報の保管振替機構宛の通知
          b. 投資法人債要項の保管振替機構宛の交付
          c. 本投資法人債の新規記録情報の承認及び新規記録の確認
          d. 本投資法人債の引受金融商品取引業者からの払込金の受領、保管振替機構宛払込完了の通知
          e. 本投資法人債の新規記録手数料の取扱
          f. その他業務規程等に定める事務
         (ニ) 本投資法人債の支払代理人事務
          a. 本投資法人債の銘柄情報のうち、支払代理人が通知すべき事項の保管振替機構宛通知
          b. 本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する請求情報(以下、本(2)において「元利金請求内容情報」
            といいます。)の保管振替機構からの取得
          c. 本投資法人債の元金償還及び利金支払に関する配分情報(以下、本(2)において「決済予定額情報」とい
            います。)の保管振替機構からの取得
          d. 元利金請求内容情報及び決済予定額情報の確認
          e. 本投資法人債の元金償還及び利金支払を行う場合の決済予定額情報の資金決済会社宛の通知
          f. 本投資法人債の元利金支払事務
          g. 本投資法人債に関して本投資法人が投資法人債に関する一般事務等受託者に別途書面により通知した元利
            金支払手数料の取扱
          h. 本投資法人債の買入消却に関する事務
          i. その他業務規程等に定める事務
      (3)資本関係

          本投資法人の当期末現在、本投資法人と株式会社三井住友銀行との間には資本関係はありません。
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    C 本投資法人の特定関係法人
      (1)名称、資本金の額及び事業の内容
                                  資本金の額
              特定関係法人の名称                                   事業の内容
                              (本投資法人の当期末現在)
         株式会社星野リゾート                              10百万円
         株式会社ホライズン・ホテルズ                              10百万円     リゾート運営事業等

         株式会社星野リゾートホールディングス                              10百万円

         花菱ホールディングス株式会社                              10百万円     温泉旅館業等

                                            株式会社の発行する株式等の取
         やまぼうし投資事業有限責任組合                                 -
                                            得、保有等
           (注)資本金の額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
      (2)関係業務の概要

          星野リゾートは、本資産運用会社の親会社であり、2013年7月16日、本投資法人に対して「星のや軽井沢」を
         譲渡し、同日より、本投資法人から同物件を賃借し、同物件の敷地を本投資法人に賃貸しています。また、2015
         年11月2日、本投資法人に対して「界                   鬼怒川」を譲渡し、同日より、本投資法人から同物件を賃借していま
         す。更に、2017年5月1日より、本投資法人から「星のや富士」を賃借しています。また、物件情報提供を含む
         スポンサーサポートの提供を行い、ロードサイド22物件、カンデオ5物件及びグリーンズ3物件に関するバック
         アップオペレーター契約を締結しています。加えて、本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づき、
         2017年11月1日、本投資法人に対して4,860百万円(取得価格)で「ザ・ビー                                    赤坂」を、4,420百万円(取得価
         格)で「ザ・ビー         三軒茶屋」を、4,500百万円(取得価格)で「ザ・ビー                          名古屋」を、7,020百万円(取得価
         格)で「ザ・ビー         神戸」をそれぞれ譲渡しています。また、2021年12月1日、本投資法人に対して750百万円
         (取得価格)で「TLS5特定目的会社クラスD貸付債権」を譲渡しています。
          株式会社ホライズン・ホテルズは、本資産運用会社の親会社である星野リゾートの100%子会社であり、2015
         年11月2日、本投資法人に対して「ANAクラウンプラザホテル広島」、「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び
         「ANAクラウンプラザホテル富山」を譲渡し、同日より、本投資法人から同物件を賃借しています。また、2016
         年5月2日、本投資法人に対して「界                  加賀」を譲渡しています。更に、2017年5月1日、本投資法人に対して
         「星のや富士」を譲渡し、同物件の敷地につき、同日より、本投資法人に転貸しています。加えて、本投資法人
         から「リゾナーレ八ヶ岳」及び「リゾナーレ熱海」を賃借しています。
          株式会社星野リゾートホールディングスは、星野リゾートの株式の全てを保有しています。
          花菱ホールディングス株式会社は、本資産運用会社の親会社である星野リゾートの100%子会社である株式会
         社星野リゾート・マネジメントの100%子会社であり、2021年12月1日、本投資法人に対して「界                                             別府」を譲渡
         し、同日より、本投資法人から同物件を賃借しています。
          やまぼうし投資事業有限責任組合は、株式会社星野リゾートホールディングスの株式の93.6%を保有していま
         す。
      (3)資本関係

          星野リゾートは、本投資法人の当期末現在で、本投資法人の投資口のうち1,226口を所有しています。また、
         株式会社ホライズン・ホテルズは、本投資法人の当期末現在で、本投資法人の投資口のうち2,586口を所有して
         います。更に、株式会社星野リゾートホールディングスは、2022年6月28日現在で、本投資法人の投資口のうち
         580口を所有しています。
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    第5【投資法人の経理状況】
     1.財務諸表の作成方法について
       本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。そ
      の後の改正を含みます。)及び同規則第2条の規定により、投資法人計算規則に基づいて作成されます。
     2.監査証明について

       本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第18期計算期間(2021年11月1日から2022年
      4月30日まで)の財務諸表について、太陽有限責任監査法人の監査を受けています。
     3.連結財務諸表について

       本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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     1【財務諸表】
      (1)【貸借対照表】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (2021年10月31日)              (2022年4月30日)
     資産の部
       流動資産
                                       8,826,530              10,281,818
        現金及び預金
                                        81,175              134,716
        信託現金及び信託預金
                                        84,800              146,645
        営業未収入金
                                        294,850              282,624
        前払費用
                                        506,973              431,600
        未収消費税等
                                         1,093
                                                         -
        その他
                                       9,795,424              11,277,405
        流動資産合計
       固定資産
        有形固定資産
                                      92,632,070              100,401,370
          建物
                                     △ 13,269,501             △ 14,567,977
           減価償却累計額
                                      79,362,568              85,833,392
           建物(純額)
                                       3,991,879              4,529,029
          構築物
                                       △ 505,212             △ 564,629
           減価償却累計額
                                       3,486,667              3,964,400
           構築物(純額)
          機械及び装置                               83,801              83,801
                                       △ 59,876             △ 63,141
           減価償却累計額
                                        23,925              20,659
           機械及び装置(純額)
                                       1,085,827              1,116,791
          工具、器具及び備品
                                       △ 556,983             △ 593,729
           減価償却累計額
                                        528,844              523,062
           工具、器具及び備品(純額)
                                      73,132,411              76,837,167
          土地
                                       5,257,881              5,288,240
          信託建物
                                       △ 91,998             △ 202,548
           減価償却累計額
                                       5,165,882              5,085,692
           信託建物(純額)
                                        37,383              37,383
          信託構築物
                                         △ 467            △ 1,028
           減価償却累計額
                                        36,916              36,355
           信託構築物(純額)
                                                        224
          信託工具、器具及び備品
                                           -
                                           -             △ 6
           減価償却累計額
                                                        218
           信託工具、器具及び備品(純額)                                -
                                       2,567,140              2,567,140
          信託土地
                                        19,532              49,215
          建設仮勘定
                                      164,323,888              174,917,303
          有形固定資産合計
        無形固定資産
                                       4,024,597              4,024,597
          借地権
                                        55,939              63,902
          ソフトウエア
                                       4,080,537              4,088,500
          無形固定資産合計
        投資その他の資産
                                        505,365              556,905
          投資有価証券
                                                      750,000
          長期貸付金                                 -
                                        608,030              614,163
          長期前払費用
                                         5,034              3,075
          繰延税金資産
                                        10,000              10,000
          差入保証金
                                        372,060              372,060
          その他
                                       1,500,490              2,306,204
          投資その他の資産合計
                                      169,904,916              181,312,009
        固定資産合計
       繰延資産
                                        15,220              13,952
        投資法人債発行費
                                        15,220              13,952
        繰延資産合計
                                      179,715,561              192,603,367
       資産合計
                                325/356


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                                                   (単位:千円)

                                    前期              当期
                                (2021年10月31日)              (2022年4月30日)
     負債の部
       流動負債
                                        247,968              217,363
        営業未払金
                                        450,000
        短期借入金                                                 -
                                       9,917,128              10,895,696
        1年内返済予定の長期借入金
                                        752,031              828,891
        未払金
                                         6,472               673
        未払法人税等
                                        33,989
        未払消費税等                                                 -
                                        11,315              10,811
        未払費用
                                        817,188              888,113
        前受金
                                      12,236,094              12,841,549
        流動負債合計
       固定負債
                                      55,315,701              54,728,559
        長期借入金
                                       2,800,000              2,800,000
        投資法人債
                                       3,086,058              3,086,058
        預り敷金及び保証金
                                        120,000              120,000
        信託預り敷金及び保証金
                                      61,321,759              60,734,617
        固定負債合計
                                      73,557,853              73,576,166
       負債合計
     純資産の部
       投資主資本
                                      104,702,180              117,237,175
        出資総額
        剰余金
          任意積立金
                                        44,746              28,350
           圧縮積立金
                                        44,746              28,350
           任意積立金合計
                                       1,410,781              1,761,674
          当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                       1,455,528              1,790,024
          剰余金合計
                                      106,157,708              119,027,200
        投資主資本合計
                                    ※2  106,157,708            ※2  119,027,200
       純資産合計
                                      179,715,561              192,603,367
     負債純資産合計
                                326/356










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      (2)【損益計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                自 2021年5月1日              自 2021年11月1日
                                至 2021年10月31日              至 2022年4月30日
     営業収益
                                     ※1  4,801,785            ※1  5,399,628
       賃貸事業収入
                                       ※2  38,695
       不動産等売却益                                                  -
                                                       38,784
                                           -
       その他の収入
                                       4,840,480              5,438,413
       営業収益合計
     営業費用
                                     ※1  2,381,931            ※1  2,625,996
       賃貸事業費用
                                        447,603              465,434
       資産運用報酬
                                         5,767              5,749
       資産保管手数料
                                        24,118              23,436
       一般事務委託手数料
                                         3,000              3,000
       役員報酬
                                         9,265              9,450
       会計監査人報酬
                                        123,137              104,806
       その他営業費用
                                       2,994,824              3,237,873
       営業費用合計
                                       1,845,655              2,200,539
     営業利益
     営業外収益
                                          40              44
       受取利息
                                         1,819               753
       受取保険金
                                          237              539
       還付加算金
                                         1,171              8,913
       雑収入
                                         3,268              10,249
       営業外収益合計
     営業外費用
                                        244,124              229,441
       支払利息
                                         7,135              11,074
       投資法人債利息
                                          921             1,268
       投資法人債発行費償却
                                        165,341              161,919
       融資関連費用
                                        18,949              42,717
       投資口交付費
                                          361               53
       その他
                                        436,834              446,475
       営業外費用合計
                                       1,412,090              1,764,313
     経常利益
                                       1,412,090              1,764,313
     税引前当期純利益
     法人税、住民税及び事業税                                    6,478               679
                                                       1,959
                                        △ 5,019
     法人税等調整額
                                         1,458              2,639
     法人税等合計
                                       1,410,631              1,761,674
     当期純利益
                                          150
     前期繰越利益                                                    -
                                       1,410,781              1,761,674
     当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                327/356







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      (3)【投資主資本等変動計算書】
         前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
                                                      (単位:千円)
                                投資主資本
                                 剰余金
                                                       純資産合計
                出資総額          任意積立金         当期未処分利益             投資主資本合計
                                   又は当期未処理       剰余金合計
                      圧縮積立金      任意積立金合計
                                   損失(△)
     当期首残高
                102,737,981          -       -    1,466,144      1,466,144      104,204,125      104,204,125
     当期変動額
      新投資口の発行           1,964,199          -       -       -      -    1,964,199      1,964,199
      圧縮積立金の積立              -    44,746       44,746      △ 44,746        -       -      -
      剰余金の配当
                    -      -       -   △ 1,421,247     △ 1,421,247      △ 1,421,247     △ 1,421,247
      当期純利益              -      -       -    1,410,631      1,410,631       1,410,631      1,410,631
     当期変動額合計            1,964,199       44,746       44,746      △ 55,362     △ 10,616      1,953,582      1,953,582
              ※1  104,702,180
     当期末残高                   44,746       44,746      1,410,781      1,455,528      106,157,708      106,157,708
         当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)

                                                      (単位:千円)
                                投資主資本
                                 剰余金
                                                       純資産合計
                出資総額          任意積立金         当期未処分利益             投資主資本合計
                                   又は当期未処理       剰余金合計
                      圧縮積立金      任意積立金合計
                                   損失(△)
     当期首残高
                104,702,180        44,746       44,746      1,410,781      1,455,528      106,157,708      106,157,708
     当期変動額
      新投資口の発行          12,534,995          -       -       -      -   12,534,995      12,534,995
      圧縮積立金の取崩              -   △ 16,396      △ 16,396       16,396        -       -      -
      剰余金の配当
                    -      -       -   △ 1,427,177     △ 1,427,177      △ 1,427,177     △ 1,427,177
      当期純利益              -      -       -    1,761,674      1,761,674       1,761,674      1,761,674
     当期変動額合計           12,534,995       △ 16,396      △ 16,396       350,892      334,496      12,869,491      12,869,491
              ※1  117,237,175
     当期末残高                   28,350       28,350      1,761,674      1,790,024      119,027,200      119,027,200
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      (4)【金銭の分配に係る計算書】
                                                      (単位:円)
                               前期                  当期

                           自 2021年5月1日                  自 2021年11月1日
                           至 2021年10月31日                  至 2022年4月30日
     Ⅰ 当期未処分利益                           1,410,781,864                  1,761,674,822
     Ⅱ 任意積立金取崩額
       圧縮積立金取崩額                             16,396,096                    287,818
     Ⅲ 分配金の額                           1,427,177,960                  1,758,134,225
                                    (6,344)                  (7,195)
       (投資口1口当たり分配金の額)
     Ⅳ 次期繰越利益
                                      -              3,828,415
                        本投資法人の規約第37条第1項に定                  本投資法人の規約第37条第1項に定
                       める「租税特別措置法第67条の15に規                  める「租税特別措置法第67条の15に規
                       定される本投資法人の配当可能利益の                  定される本投資法人の配当可能利益の
                       額の100分の90に相当する金額を超えて                  額の100分の90に相当する金額を超えて
                       分配する」旨の方針に従い、当期未処                  分配する」旨の方針に従い、当期未処
         分配金の額の算出方法               分利益に圧縮積立金取崩額を加算し、                  分利益に圧縮積立金取崩額を加算し、
                       加算後の全額である1,427,177,960円を                  加算後の概ね全額である1,758,134,225
                       利益分配金として分配することとしま                  円を利益分配金として分配することと
                       した。なお、規約第37条第2項に定め                  しました。なお、規約第37条第2項に
                       る利益を超えた金銭の分配は行いませ                  定める利益を超えた金銭の分配は行い
                       ん。                  ません。
                                329/356













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      (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                自 2021年5月1日              自 2021年11月1日
                                至 2021年10月31日              至 2022年4月30日
     営業活動によるキャッシュ・フロー
                                       1,412,090              1,764,313
       税引前当期純利益
                                       1,431,690              1,524,875
       減価償却費
       固定資産売却損益(△は益)                                 △ 38,695                 -
                                         3,212               898
       固定資産除却損
                                          921             1,268
       投資法人債発行費償却
       受取利息                                   △ 40             △ 44
                                        251,260              240,515
       支払利息
                                        165,341              161,919
       融資関連費用
                                        18,949              42,717
       投資口交付費
       営業未収入金の増減額(△は増加)                                 △ 28,726             △ 61,844
                                                       12,226
       前払費用の増減額(△は増加)                                 △ 12,421
                                                       75,372
       未収消費税等の増減額(△は増加)                                △ 398,722
       未払消費税等の増減額(△は減少)                                 △ 28,443             △ 33,989
                                        22,868              36,451
       営業未払金の増減額(△は減少)
                                        150,709               77,059
       未払金の増減額(△は減少)
                                        68,670              70,924
       前受金の増減額(△は減少)
                                         3,981
       長期前払費用の増減額(△は増加)                                               △ 6,133
                                       △ 189,387             △ 161,953
       その他
                                       2,833,260              3,744,577
       小計
       利息の受取額                                    40              44
       利息の支払額                                △ 245,362             △ 240,896
                                         △ 915            △ 6,479
       法人税等の支払額
                                       2,587,023              3,497,246
       営業活動によるキャッシュ・フロー
     投資活動によるキャッシュ・フロー
       有形固定資産の取得による支出                               △ 2,982,265             △ 12,165,259
       信託有形固定資産の取得による支出                               △ 7,862,405               △ 18,986
       無形固定資産の取得による支出                                △ 483,331              △ 9,029
                                       7,700,000
       有形及び無形固定資産の売却による収入                                                  -
       投資有価証券の取得による支出                                    -           △ 51,540
       長期貸付けによる支出                                    -          △ 750,000
       預り敷金及び保証金の返還による支出                                △ 130,678                 -
                                        42,625
       預り敷金及び保証金の受入による収入                                                  -
                                        120,000
       信託預り敷金及び保証金の受入による収入                                                  -
                                        △ 7,054                -
       敷金及び保証金の差入による支出
       投資活動によるキャッシュ・フロー                               △ 3,603,109             △ 12,994,815
     財務活動によるキャッシュ・フロー
       短期借入金の返済による支出                               △ 1,249,000              △ 450,000
                                       6,200,000              5,450,000
       長期借入れによる収入
       長期借入金の返済による支出                               △ 5,458,574             △ 5,058,574
                                       1,964,199              12,534,995
       投資口の発行による収入
       投資口交付費の支出                                 △ 18,949             △ 42,717
                                       1,300,000
       投資法人債の発行による収入                                                  -
       投資法人債発行費の支出                                 △ 10,409                 -
                                      △ 1,423,169             △ 1,427,307
       分配金の支払額
                                       1,304,095              11,006,396
       財務活動によるキャッシュ・フロー
                                        288,008             1,508,828
     現金及び現金同等物の増減額(△は減少)
                                       8,619,696              8,907,705
     現金及び現金同等物の期首残高
                                     ※1  8,907,705            ※1  10,416,534
     現金及び現金同等物の期末残高
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      (6)【注記表】
      [継続企業の前提に関する注記]
       該当事項はありません。
      [重要な会計方針に係る事項に関する注記]

         1.有価証券の評価基準及び                有価証券
           評価方法               その他有価証券
                           市場価格のない株式等
                            移動平均法による原価法
                            なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対す
                           る持分相当額を取り込む方法を採用しています。
         2.固定資産の減価償却の方法                ①有形固定資産(信託財産を含みます。)
                          定額法を採用しています。
                          なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                          建物        3~57年
                          構築物       3~60年
                          機械及び装置    12~15年
                          工具、器具及び備品 3~20年
                         ②無形固定資産
                          定額法を採用しています。
                          なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                          無形固定資産    4~5年
                         ③長期前払費用
                          定額法を採用しています。
         3.繰延資産の処理方法                ①投資口交付費
                          発生時に全額費用計上しています。
                         ②投資法人債発行費
                          償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
         4.収益及び費用の計上基準                ①収益に関する計上基準
                          本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容
                         及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は
                         以下のとおりです。
                          不動産等の売却
                           不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡
                          義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲
                          得した時点で収益計上を行います。
                         ②固定資産税等の処理方法
                          保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
                         いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
                         費用として費用処理する方法を採用しています。
                          なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
                         含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
                         等の取得原価に算入しています。
         5.ヘッジ会計の方法                ①ヘッジ会計の方法
                          金利スワップについて特例処理を採用しています。
                         ②ヘッジ手段とヘッジ対象
                          ヘッジ手段 金利スワップ取引
                          ヘッジ対象 借入金金利
                         ③ヘッジ方針
                          本投資法人は財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッ
                         ジする目的で金利スワップ取引を行っています。
                         ④ヘッジの有効性評価の方法
                          金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
                         略しています。
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         6.キャッシュ・フロー計算書                 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手
           における資金の範囲              許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金、並びに容易
                         に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない
                         取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
         7.その他財務諸表作成のため                ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
           の基礎となる事項               保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財
                         産内の全ての資産及び負債勘定、並びに信託財産に生じた全ての収益及び
                         費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上して
                         います。
                          なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
                         については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
                          (1)信託現金及び信託預金
                          (2)信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地
                          (3)信託預り敷金及び保証金
                         ②消費税等の処理方法
                          消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
      [貸借対照表に関する注記]

         1.コミットメントライン契約
          本投資法人は、取引金融機関4行とコミットメントライン契約を締結しています。
                                                     (単位:千円)
                                 前期                 当期
                             (2021年10月31日)                 (2022年4月30日)
         コミットメントライン契約の総額                           5,000,000                 5,000,000
         借入実行残高                               -                 -
         借入未実行残高                           5,000,000                 5,000,000
        ※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

                                                     (単位:千円)
                               前期                  当期
                           (2021年10月31日)                  (2022年4月30日)
                                    50,000                  50,000
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      [損益計算書に関する注記]
        ※1 不動産賃貸事業損益の内訳
                                                     (単位:千円)
                                      前期              当期
                                  自 2021年5月1日              自 2021年11月1日
                                  至 2021年10月31日              至 2022年4月30日
         A.不動産賃貸事業収益
          賃貸事業収入
           賃貸事業収入                              4,801,785              5,399,628
           不動産賃貸事業収益合計
                                         4,801,785              5,399,628
         B.不動産賃貸事業費用
          賃貸事業費用
           保険料                                18,333              19,217
           修繕費                                79,956             148,314
           支払地代                                60,495              60,568
           減価償却費                              1,430,257              1,523,363
           固定資産除却損                                3,212               898
           公租公課                               435,979              480,153
           運営管理委託費                               126,718              146,782
           その他費用                               226,978              246,697
           不動産賃貸事業費用合計
                                         2,381,931              2,625,996
         C.不動産賃貸事業損益 (A-B)                                2,419,853              2,773,631
        ※2 不動産等売却益の内訳

        前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
         ANAクラウンプラザホテル福岡                                (単位:千円)
         不動産等売却収入                                7,700,000
         不動産等売却原価                                7,622,744
         その他売却費用                                 38,560
         不動産等売却益                                 38,695
        当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)

         該当事項はありません。
      [投資主資本等変動計算書に関する注記]

        ※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
                                 前期                 当期
                              自 2021年5月1日                 自 2021年11月1日
                              至 2021年10月31日                 至 2022年4月30日
         発行可能投資口総口数                          2,000,000口                 2,000,000口
         発行済投資口の総口数                           224,965口                 244,355口
      [キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

        ※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                                     (単位:千円)
                                 前期                 当期
                              自 2021年5月1日                 自 2021年11月1日
                              至 2021年10月31日                 至 2022年4月30日
         現金及び預金                           8,826,530                10,281,818
         信託現金及び信託預金                             81,175                134,716
         現金及び現金同等物                           8,907,705                10,416,534
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      [リース取引に関する注記]
        オペレーティング・リース取引(貸主側)
        オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
                                                     (単位:千円)
                                 前期                 当期

                              (2021年10月31日)                 (2022年4月30日)
         1年以内                           7,651,816                 8,295,712
         1年超                           28,929,979                 27,823,981
         合計                           36,581,795                 36,119,693
      [金融商品に関する注記]

        1.金融商品の状況に関する事項
         (1)金融商品に対する取組方針
            本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債
           の発行等による資金調達を行います。
            デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目
           的とした運用に限るものとします。
         (2)金融商品の内容及びそのリスク、並びにリスク管理体制

            借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の有利子負債の返済・償還等で
           す。これらの資金調達に係る返済・償還時の流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図
           るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達、主要取引金融機関との間で
           のコミットメントライン契約の締結、資金繰表の作成等により、当該リスクを管理、限定しています。
            また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比
           率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営
           に与える影響を限定的にしています。更に、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるため
           に、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
            預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されて
           いますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
           限定して慎重に行っています。
         (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

            金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
           合、当該価額が異なることもあります。
        2.金融商品の時価等に関する事項

          2021年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、
         「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が
         帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。更に、「預り敷金及び保証金」及び「信託預
         り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
                                                     (単位:千円)
                             貸借対照表計上額              時価
                                                     差額
                               (注1)         (注1)(注2)
         (1)1年内返済予定の長期借入金                       (9,917,128)           (9,925,528)             8,400
         (2)長期借入金                      (55,315,701)           (55,411,537)             95,836
         (3)投資法人債                       (2,800,000)           (2,774,950)            (25,050)
         (4)デリバティブ取引                            -           -           -
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          2022年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、
         「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似す
         るものであることから、注記を省略しています。更に、「長期貸付金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預
         り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
                                                     (単位:千円)
                             貸借対照表計上額              時価
                                                     差額
                               (注1)         (注1)(注2)
         (1)1年内返済予定の長期借入金                      (10,895,696)           (10,885,766)             (9,929)
         (2)長期借入金                      (54,728,559)           (54,827,965)             99,406
         (3)投資法人債                       (2,800,000)           (2,759,820)            (40,180)
         (4)デリバティブ取引                            -           -           -
         (注1)負債となる項目については、( )で示しています。
         (注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
            (1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
            長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるた
            め、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場
            合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるも
            のの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
            (3)投資法人債
            これらの時価は日本証券業協会による公表参考値によっています。
            (4)デリバティブ取引
            後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
         (注3)市場価格のない株式等の貸借対照表計上額は、以下のとおりです。
                                          (単位:千円)
                           前期             当期
                        (2021年10月31日)             (2022年4月30日)
           非上場株式
                              505,365             505,365
         (注4)匿名組合出資持分
            匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号                                           2019年7月4
            日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号                                           2020年3月31
            日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
            なお、匿名組合出資持分の貸借対照表計上額は、以下のとおりです。
                                          (単位:千円)
                                        当期
                           前期
                                     (2022年4月30日)
                        (2021年10月31日)
           匿名組合出資持分                     -           51,540
         (注5)借入金及び投資法人債の決算日(2021年10月31日)後の返済予定額

                                                      (単位:千円)
                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                          2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
           長期借入金
                   9,917,128       12,467,143       12,970,002        9,553,424       11,087,132        9,238,000
           投資法人債                              1,500,000           -    1,300,000
                       -       -       -
            借入金及び投資法人債の決算日(2022年4月30日)後の返済予定額

                                                      (単位:千円)
                          1年超       2年超       3年超       4年超
                  1年以内                                     5年超
                          2年以内       3年以内       4年以内       5年以内
           長期借入金
                   10,895,696       13,120,002       11,321,853       11,198,704       11,388,000        7,700,000
           投資法人債                       1,500,000                      1,300,000
                       -       -              -       -
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      [有価証券に関する注記]
        前期(2021年10月31日)
        有価証券
         その他有価証券
          株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)、株式会社読谷ホテ
         ルマネジメント第2回B種優先株式(貸借対照表計上額168,165千円)及び株式会社読谷ホテルマネジメント第
         3回B種優先株式(貸借対照表計上額168,670千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指
         針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
        当期(2022年4月30日)

        有価証券
         その他有価証券
          株式会社読谷ホテルマネジメント第1回B種優先株式(貸借対照表計上額168,530千円)、株式会社読谷ホテ
         ルマネジメント第2回B種優先株式(貸借対照表計上額168,165千円)及び株式会社読谷ホテルマネジメント第
         3回B種優先株式(貸借対照表計上額168,670千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指
         針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
          また、匿名組合出資持分(貸借対照表計上額は51,540千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定
         に基づき、同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
      [デリバティブ取引に関する注記]

        1.ヘッジ会計が適用されていないもの
         前期(2021年10月31日)
         該当事項はありません。
         当期(2022年4月30日)

         該当事項はありません。
        2.ヘッジ会計が適用されているもの

         前期(2021年10月31日)
         ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                                                       当該時
                                     契約額等
         ヘッジ会計       デリバティブ取引            主な
                                                 時価      価の算
          の方法        の種類等        ヘッジ対象
                                        うち1年超
                                                       定方法
         金利スワップ        金利スワップ取引
                                                (注)
                           長期借入金       45,801,000       43,101,000                -
         の特例処理       変動受取・固定支払
         (注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前
           記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(1)1年内返済予定の長期借入金、
           (2)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
         当期(2022年4月30日)

         ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                                                       当該時
                                     契約額等
         ヘッジ会計       デリバティブ取引            主な
                                                 時価      価の算
          の方法        の種類等        ヘッジ対象
                                        うち1年超
                                                       定方法
         金利スワップ        金利スワップ取引
                                                (注)
                           長期借入金       49,251,000       46,451,000                -
         の特例処理       変動受取・固定支払
         (注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前
           記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(注2)(1)1年内返済予定の長期借入金、
           (2)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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      [関連当事者との取引に関する注記]
        1.親会社及び法人主要投資主等
         前期(自 2021年5月1日  至 2021年10月31日)
         該当事項はありません。
         当期(自 2021年11月1日  至 2022年4月30日)

         該当事項はありません。
        2.関連会社等

         前期(自 2021年5月1日  至 2021年10月31日)
         該当事項はありません。
         当期(自 2021年11月1日  至 2022年4月30日)

         該当事項はありません。
        3.兄弟会社等

         前期(自 2021年5月1日  至 2021年10月31日)
         該当事項はありません。
         当期(自 2021年11月1日  至 2022年4月30日)

         該当事項はありません。
        4.役員及び個人主要投資主等

         前期(自 2021年5月1日  至 2021年10月31日)
         該当事項はありません。
         当期(自 2021年11月1日  至 2022年4月30日)

         該当事項はありません。
      [税効果会計に関する注記]

        1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                                                     (単位:千円)
                                     前期              当期
                                  (2021年10月31日)              (2022年4月30日)
           繰延税金資産
           未払事業税損金不算入額                                454               3
                                          4,580              3,071
           減価償却超過額
           繰延税金資産合計
                                          5,034              3,075
           繰延税金資産の純額                               5,034              3,075
        2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と

          なった主要な項目別の内訳
                                                      (単位:%)
                                     前期              当期

                                  (2021年10月31日)              (2022年4月30日)
           法定実効税率                               31.46              31.46
          (調整)
           支払分配金の損金算入額                              △31.80              △31.35
           圧縮積立金取崩額                                0.37              0.01
           その他                                0.07              0.03
           税効果会計適用後の法人税等の負担率                                0.10              0.15
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      [賃貸等不動産に関する注記]
         本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等
        不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
                                                     (単位:千円)
                                    前期               当期
                                自 2021年5月1日               自 2021年11月1日
                                至 2021年10月31日               至 2022年4月30日
         貸借対照表計上額        (注2)
            期首残高                          165,507,050               167,800,109

                                   (注3)   2,293,059           (注4)   10,569,296
            期中増減額
            期末残高                          167,800,109               178,369,405

         期末時価    (注5)
                                      180,644,000               192,341,000
         (注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資
            資産 ③    その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
         (注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
         (注3)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「グランドハイアット福岡」(7,861,243千円)及び「界                                           長門」(2,796,490千
            円)の取得によるものであり、主な減少額は「ANAクラウンプラザホテル福岡」(7,536,635千円)の譲渡及び減価償却(合計
            1,377,250千円)によるものです。
         (注4)賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「界                       霧島」(3,980,224千円)及び「界              別府」(7,415,520千円)の取得による
            ものであり、主な減少額は減価償却(合計1,472,553千円)によるものです。
         (注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
         なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

      [収益認識に関する注記]

         顧客との契約から生じる収益を分解した情報
         前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
                                                     (単位:千円)
                      顧客との契約から生じる収益             (注1)
                                             外部顧客への売上高
         不動産等の売却       (注2)
                                   7,700,000                     38,695
         その他                              -               4,801,785

              合計                     7,700,000                   4,840,480

         (注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
            め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入で
            す。
         (注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書に
            おいて不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記
            載しています。
         当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)

                                                     (単位:千円)
                       顧客との契約から生じる収益             (注)
                                             外部顧客への売上高
         不動産等の売却                              -                   -

         その他                              -               5,438,413

              合計                          -               5,438,413

         (注) 企業会計基準第10号「金融商品に関する会計基準」及び企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃
            貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。
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      [セグメント情報等に関する注記]
        1.セグメント情報
          本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
        2.関連情報

         前期(自 2021年5月1日  至 2021年10月31日)
         (1)製品及びサービスごとの情報
            単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を
           省略しています。
         (2)地域ごとの情報
          ① 売上高
            本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
          ② 有形固定資産
            本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を
           省略しています。
         (3)主要な顧客ごとの情報
                                                   (単位:千円)
                  顧客の名称                  営業収益          関連するセグメント名
          株式会社星野リゾート                             621,650        不動産賃貸事業

          株式会社ホライズン・ホテルズ                            1,236,366         不動産賃貸事業

          株式会社SHRロードサイドイン                             600,012        不動産賃貸事業

         当期(自 2021年11月1日  至 2022年4月30日)

         (1)製品及びサービスごとの情報
            単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を
           省略しています。
         (2)地域ごとの情報
          ① 売上高
            本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
          ② 有形固定資産
            本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を
           省略しています。
         (3)主要な顧客ごとの情報
                                                   (単位:千円)
                  顧客の名称                  営業収益          関連するセグメント名
          株式会社星野リゾート                             720,437        不動産賃貸事業

          株式会社ホライズン・ホテルズ                            1,319,669         不動産賃貸事業

          株式会社SHRロードサイドイン                             628,921        不動産賃貸事業

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      [1口当たり情報に関する注記]
                                    前期               当期
                                自 2021年5月1日               自 2021年11月1日
                                至 2021年10月31日               至 2022年4月30日
          1口当たり純資産額                            471,885円               487,107円
          1口当たり当期純利益                             6,284円               7,282円
          (注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
             また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
          (注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
                                    前期               当期
                                自 2021年5月1日               自 2021年11月1日
                                至 2021年10月31日               至 2022年4月30日
          当期純利益(千円)                            1,410,631               1,761,674

          普通投資主に帰属しない金額(千円)                                -               -
          普通投資口に係る当期純利益(千円)                            1,410,631               1,761,674

          期中平均投資口数(口)                             224,459               241,891
      [重要な後発事象に関する注記]

        1.資金の借入れ(既存借入金の借換え)について
          本投資法人は、既存借入金の弁済資金に充当するため、2022年5月2日付で以下の資金を借り入れていま
         す。
     変動
                             利率               最終返済期日
                    借入額
     固定       借入先                         借入実行日                 返済方法
                           (注1)(注2)                   (注6)
                   (百万円)
     区分
                          基準金利3か月
                           日本円TIBOR
     変動    株式会社福岡銀行              300             2022年5月2日        2025年4月30日         期日一括返済
                          +0.300%     (注3)
                          基準金利3か月
                           日本円TIBOR
     変動    株式会社足利銀行              300             2022年5月2日        2026年10月30日         期日一括返済
                          +0.405%     (注4)
                          基準金利3か月
         株式会社三菱UFJ
                           日本円TIBOR
     変動                 100             2022年5月2日        2028年4月28日         期日一括返済
         銀行
                          +0.579%     (注5)
         (注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
         (注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入実
            行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月日本円TIBOR(Tokyo
            Interbank    Offered   Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレートが
            存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
         (注3)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に0.5060%に
            固定化されています。
         (注4)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に0.6680%に
            固定化されています。
         (注5)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に0.91150%
            に固定化されています。
         (注6)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
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        2.新投資口の発行について
           本投資法人は、2022年6月15日及び2022年6月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を
          決議し、一般募集による投資口については2022年6月27日、第三者割当による新投資口については2022年7月
          26日にそれぞれ払込が完了しています。
           (一般募集による新投資口の発行)

            発行新投資口数                    10,670口
            発行価格(募集価格)                                 1口当たり610,350円
            発行価格(募集価格)の総額                                  6,512,434,500円
            発行価額(払込金額)                                 1口当たり589,692円
            発行価額(払込金額)の総額                                  6,292,013,640円
            払込期日                    2022年6月27日
           (第三者割当による新投資口の発行)

            発行新投資口数                                                  533口
            発行価額(払込金額)                                 1口当たり589,692円
            発行価額(払込金額)の総額                                    314,305,836円
            払込期日                                             2022年7月26日
            割当先                                            野村證券株式会社
           (資金使途)

             一般募集に係る調達資金については、下記「3.資産の取得について」に記載の本投資法人が取得した
            特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。)の取得資金及びその関連費用に充当しまし
            た。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入
            れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
        3.資産の取得について

           本投資法人は、2022年7月1日付で以下の不動産を取得しました。
                                             取得価格
            物件名称         所在地            取得先                    取得年月日
                                           (百万円)     (注1)
                   沖縄県中頭郡
           星のや沖縄               株式会社読谷ホテルマネジメント                     12,210    2022年7月1日
                    読谷村
          (注1)「取得価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金(消費税及び地方消費税、並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
             ん。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
          (注2)本投資法人は、「星のや沖縄」の建物及びその敷地権等の共有持分(持分割合77.47%)を取得しました。なお、建物及び
             その敷地権等の他の共有持分(持分割合22.53%)については、売主である株式会社読谷ホテルマネジメントが保有を継続
             しています。
        4.資金の借入れについて

           本投資法人は、上記「3.資産の取得について」に記載の不動産の取得資金及びその関連費用の一部に充当
          するため、2022年7月1日付で以下の資金を借り入れています。
          変動
                            借入額       利率            最終返済期日
          固定        借入先                      借入実行日               返済方法
                                 (注1)(注2)                (注5)
                            (億円)
          区分
                                  基準金利
              株式会社三菱UFJ銀行
                            19億円     +0.635%             2028年12月29日
              株式会社日本政策投資銀行
                                   (注3)
                                         2022年             期日一括
          変動   株式会社三井住友銀行
                                         7月1日               返済
                                  基準金利
              株式会社りそな銀行
                                  +0.740%
                            43億円                  2029年12月28日
              株式会社みずほ銀行
                                   (注4)
          (注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          (注2)利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日(初回については借入
             実行日)の2営業日前の所定の時点において一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月日本円TIBOR(Tokyo
             Interbank    Offered   Rate)のうち、当該利息計算期間に対応する月数の利率とします。ただし、当該期間に対応するレート
             が存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。
          (注3)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.0470%
             に固定化されています。
          (注4)支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利は実質的に1.2140%
             に固定化されています。
          (注5)当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
        5.株式の内容変更について

           株式会社読谷ホテルマネジメントは、本投資法人との間で、前記「3.資産の取得について」に記載の「星
          のや沖縄」の本投資法人に対する譲渡にあたり、A種優先株式の全部を取得することにより償還するととも
          に、「星のや沖縄」の譲渡及びA種優先株式の全部の償還の完了を停止条件として、本投資法人が保有する第
          1回B種優先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式の剰余金の配当に関する定めを以下のとおり
          変更する等の内容変更をすることを合意しています。かかる変更により、本投資法人が保有する第1回B種優
          先株式、第2回B種優先株式及び第3回B種優先株式については、「星のや沖縄」の取得日である2022年7月
          1日までに発生した配当額分のみが優先配当の対象となり、その他の利益配当や残余財産分配については、普
          通株式と同様の権利内容となります。
                     変更前                         変更後
          第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額:以
                                   第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額=
          ・第1回B種優先株式1株当たりの第1回B種優先配当金額=
                                    累計額160,554円
           第1回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第1回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第1回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第1回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第1回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
          第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額:以
                                   第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額=
          ・第2回B種優先株式1株当たりの第2回B種優先配当金額=
                                    累計額130,162円
           第2回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第2回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第2回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第2回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第2回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
          第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額:以
                                   第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額:
          下の算式により算出された金額                         ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額=
          ・第3回B種優先株式1株当たりの第3回B種優先配当金額=
                                    累計額107,529円
           第3回B種優先株式1株当たりの払込金額×優先配当率
                                   ・上記優先配当金額を超えて剰余金の配当を行うときは、普通
          ・第3回B種優先配当金の金額を超えて剰余金の配当は行われ                          株主又は普通登録株式質権者と同順位にて、第3回B種優先
           ない(非参加型)                         株式1株につき、普通株式1株当たりの剰余金の配当の額と
          ・ある事業年度において第3回B種優先株主に対して支払う1                          同額の剰余金の配当を行う。
           株当たりの配当金の額が第3回B種優先配当金の額に達しな
           いときは、その不足額は翌事業年度以降に累積する
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      [退職給付に関する注記]
        前期(2021年10月31日)
        該当事項はありません。
        当期(2022年4月30日)

        該当事項はありません。
      [持分法損益等に関する注記]

        前期(2021年10月31日)
        該当事項はありません。
        当期(2022年4月30日)

        該当事項はありません。
      [資産除去債務に関する注記]

        前期(2021年10月31日)
        該当事項はありません。
        当期(2022年4月30日)

        該当事項はありません。
      [企業結合に関する注記]

        前期(2021年10月31日)
        該当事項はありません。
        当期(2022年4月30日)

        該当事項はありません。
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      (7)【附属明細表】
         ① 有価証券明細表
          (イ)株式
                             取得価額(千円)          評価額(千円)(注)
                       株式数                            評価損益
            銘柄                                            備考
                       (株)                            (千円)
                             単価      金額      単価      金額
      株式会社読谷ホテルマネジメント
                         332      507    168,530        507    168,530         -   -
      第1回B種優先株式
      株式会社読谷ホテルマネジメント
                         333      505    168,165        505    168,165         -   -
      第2回B種優先株式
      株式会社読谷ホテルマネジメント
                         334      505    168,670        505    168,670         -   -
      第3回B種優先株式
            合計             999       -   505,365         -   505,365         -   -
       (注)「評価額」は、非上場株式であることから、取得原価を記載しています。
          (ロ)株式以外の有価証券

                             帳簿価額(千円)          評価額(千円)(注)

                                                   評価損益
       種類         銘柄        数量                                備考
                                                   (千円)
                             単価      金額      単価      金額
             奥飛騨温泉旅館合同
      匿名組合出資
             会社匿名組合出資持              -      -   51,540        -   51,540        -   -
      持分
             分
       (注)「評価額」は、帳簿価額を記載しています。
         ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                                  契約額等(千円)(注1)
                    デリバティブ取引
           区分                                       時価(注2)
                      の種類等
                                          うち1年超
                    金利スワップ取引
       市場取引以外の取引                          49,251,000          46,451,000           -
                    変動受取・固定支払
                 合計                49,251,000          46,451,000
       (注1)金利スワップ取引の契約額等は想定元本に基づいて記載しています。
       (注2)金融商品に関する会計基準上の特例要件を満たしているため、時価の記載は省略しています。
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         ③ 不動産等明細表のうち総括表                            (単位:千円)
                                        減価償却累計額
                                                   差引
               当期首       当期      当期      当期末
       資産の種類                                            当期末      摘要
                                       又は償却
                残高      増加額      減少額       残高            当期
                                                   残高
                                       累計額
                                             償却額
       建物       92,632,070      7,770,482        1,183   100,401,370       14,567,977      1,298,760      85,833,392      (注)

       構築物        3,991,879       537,150         -  4,529,029       564,629      59,417     3,964,400

       機械及び装置         83,801        -      -    83,801      63,141      3,265      20,659

       工具、器具

               1,085,827       36,130      5,166    1,116,791       593,729      41,913      523,062
       及び備品
     有
       土地       73,132,411      3,704,755          -  76,837,167           -     -  76,837,167      (注)
     形
     固
       建設仮勘定         19,532      45,790      16,107      49,215         -     -    49,215
     定
     資
       信託建物        5,257,881       30,359        -  5,288,240       202,548     110,549     5,085,692
     産
       信託構築物         37,383        -      -    37,383       1,028      560     36,355

       信託工具、器

                   -     224       -     224       6     6     218
       具及び備品
       信託土地        2,567,140          -      -  2,567,140          -     -  2,567,140

       小計       178,807,928      12,124,895        22,457    190,910,365       15,993,061      1,514,473     174,917,303

     無

       借地権        4,024,597          -      -  4,024,597          -     -  4,024,597
     形
     固
       ソフトウエア         127,737      18,365        -   146,102       82,199     10,401      63,902
     定
     資
       小計        4,152,335       18,365        -  4,170,700        82,199     10,401     4,088,500
     産
        合計     182,960,263      12,143,260        22,457    195,081,065       16,075,261      1,524,875     179,005,804

       (注)当期増加額のうち、主な増加額は「界                 霧島」及び「界      別府」の取得によるものです。
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         ④ その他特定資産の明細表
                        帳簿価額(千円)           評価額(千円)(注)
       種類      銘柄      数量                             評価損益       備考
                        単価      金額      単価      金額
            TLS5
       金銭債
            特定目的
       権
                     -      -    750,000         -    750,000         -    -
            会社クラス
      (劣後債権)
            D貸付債権
       (注)「評価額」は、取得価額から貸倒引当金を除いたものを記載しています。
         ⑤ 投資法人債明細表

                                                   (単位:百万円)
                   発行     当期首      当期     当期末            償還

          銘柄                               利率           使途    担保
                   年月日      残高     減少額      残高           期限
      星野リゾート・リート投
      資法人    第1回無担保投
                   2018年                            2025年         無担保
                         1,500        -    1,500    0.630%          (注1)
                  2月28日                            2月28日          無保証
      資法人債(特定投資法人
      債間限定同順位特約付)
      星野リゾート・リート投
      資法人    第2回無担保投
                   2021年                            2031年         無担保
                         1,300        -    1,300    1.000%          (注1)
      資法人債(特定投資法人
                  8月26日                            8月26日          無保証
      債間限定同順位特約付)
      (グリーンボンド)
          合計          -      2,800        -    2,800      -      -     -    -
       (注1)当該投資法人債の資金使途は、既存借入金の期限前弁済資金の一部に充当するためです。
       (注2)投資法人債の貸借対照表日以降5年以内における1年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
                                                       (単位:千円)
                            1年超         2年超         3年超         4年超
                  1年以内
                           2年以内         3年以内         4年以内         5年以内
     投資法人債
                        -         -     1,500,000            -         -
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         ⑥ 借入金明細表
                                                     (単位:百万円)
                                        平均利率
                     当期首      当期     当期     当期末              返済
     区分       借入先                                 返済期限         使途    摘要
                     残高     増加額     減少額      残高    (注1)         方法
     短
                                             2022年     期日       無担保
     期
       株式会社福岡銀行               450      -     450      -  0.36213%             (注3)
                                             4月28日     一括       無保証
     借
     入
             計          450      -     450      -     -   -    -    -    -
     金
       株式会社三菱UFJ銀行
                                             2022年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行              3,000      -    3,000      -  1.22788%             (注3)
                                             4月28日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
                                             2022年            無担保
       株式会社日本政策投資銀行              1,242      -     21    1,221   1.33575%         (注4)    (注3)
                                             10月31日            無保証
       株式会社三井住友銀行
                                             2025年            無担保
       株式会社三井住友銀行               840      -     14     826  1.51809%         (注5)    (注3)
                                             3月31日            無保証
                                             2023年            無担保

       株式会社三菱UFJ銀行               421      -      7    414  1.09313%         (注6)    (注3)
                                             4月28日            無保証
                                             2025年            無担保

       株式会社日本政策投資銀行               421      -      7    414  1.47689%         (注7)    (注3)
                                             4月30日            無保証
                                             2026年            無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               505      -      8    497  1.66686%         (注8)    (注3)
                                             4月30日            無保証
                                             2023年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行              1,000      -     -    1,000   0.82289%             (注3)
                                             4月28日     一括       無保証
       株式会社三菱UFJ銀行
                                             2022年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行              2,500      -     -    2,500   0.76832%             (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
     長
       株式会社三菱UFJ銀行
     期
                                             2023年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                      2,500      -     -    2,500   0.85244%             (注3)
     借
                                             4月28日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
     入
       株式会社三菱UFJ銀行
     金
                                             2023年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                      2,500      -     -    2,500   0.93702%             (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        0.51900%     2022年     期日       無担保
       株式会社足利銀行               700      -     -     700               (注3)
                                             5月2日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社福岡銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社日本政策投資銀行
       株式会社三井住友銀行
       株式会社りそな銀行
                                        0.42950%     2022年     期日       無担保
       株式会社福岡銀行              2,000      -    2,000      -               (注3)
                                             4月28日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社北陸銀行
       株式会社山口銀行
       株式会社京都銀行
       株式会社みずほ銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社日本政策投資銀行
       株式会社三井住友銀行                                 0.62500%     2023年     期日       無担保
                      2,500      -     -    2,500                (注3)
       株式会社りそな銀行                                 (注2)    10月31日     一括       無保証
       株式会社福岡銀行
       株式会社みずほ銀行
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                     当期首      当期     当期     当期末     平均利率         返済

     区分       借入先                                 返済期限         使途    摘要
                     残高     増加額     減少額      残高    (注1)         方法
       株式会社三菱UFJ銀行

                                        0.83000%     2025年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                      3,000      -     -    3,000                (注3)
       株式会社三井住友銀行
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社りそな銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        0.66250%     2024年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                      2,800      -     -    2,800                (注3)
       株式会社三井住友銀行
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社みずほ銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        1.03900%     2027年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行               2,288      -     -    2,288                (注3)
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三井住友銀行
                                        0.72250%     2026年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行
                      2,200      -     -    2,200                (注3)
       株式会社りそな銀行
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社みずほ銀行
                                             2026年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               900      -     -     900  0.70000%             (注3)
                                             4月30日     一括       無保証
                                        0.92900%     2027年     期日       無担保
       株式会社三井住友銀行
                      2,200      -     -    2,200                (注3)
       株式会社日本政策投資銀行
                                             10月29日     一括       無保証
                                         (注2)
                                             2027年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               1,100      -     -    1,100   0.89900%             (注3)
                                             10月29日     一括       無保証
       株式会社福岡銀行
       株式会社北陸銀行
     長
                                        0.56100%     2024年     期日       無担保
       株式会社足利銀行
                       800      -     -     800               (注3)
     期
                                             10月31日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社山口銀行
     借
       株式会社池田泉州銀行
     入
       株式会社三菱UFJ銀行
     金
                                        0.68900%     2025年     期日       無担保
       株式会社三井住友銀行
                      1,700      -     -    1,700                (注3)
       株式会社日本政策投資銀行
                                         (注2)    10月31日     一括       無保証
       株式会社りそな銀行
                                        0.49100%     2024年     期日       無担保
       株式会社三井住友銀行
                       200      -     -     200               (注3)
       株式会社日本政策投資銀行
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
                                             2024年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               100      -     -     100  0.46400%             (注3)
                                             4月30日     一括       無保証
       株式会社福岡銀行
       株式会社北陸銀行
                                        0.44375%     2024年     期日       無担保
       株式会社山口銀行               1,150      -     -    1,150                (注3)
                                             4月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社京都銀行
       株式会社池田泉州銀行
                                        0.49800%     2024年     期日       無担保
       株式会社りそな銀行
                      1,100      -     -    1,100                (注3)
       株式会社みずほ銀行
                                         (注2)    10月31日     一括       無保証
                                             2024年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               600      -     -     600  0.46800%             (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
       株式会社福岡銀行
       株式会社北陸銀行
       株式会社足利銀行
                                        0.36900%     2024年     期日       無担保
       株式会社山口銀行               1,000      -     -    1,000                (注3)
                                             4月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社京都銀行
       住友生命保険相互会社
       株式会社七十七銀行
                                348/356



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                     当期首      当期     当期     当期末     平均利率         返済

     区分       借入先                                 返済期限         使途    摘要
                     残高     増加額     減少額      残高    (注1)         方法
       株式会社三菱UFJ銀行

                                        0.67300%     2026年     期日       無担保
       株式会社三井住友銀行               2,400      -     -    2,400                (注3)
                                             10月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社日本政策投資銀行
       株式会社みずほ銀行
       株式会社西日本シティ銀行
                                        0.41000%     2024年     期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行               900      -     -     900               (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社山口銀行
       株式会社池田泉州銀行
                                             2024年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               100      -     -     100  0.41700%             (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社日本政策投資銀行                                 0.62300%     2026年     期日       無担保
                      1,900      -     -    1,900                (注3)
       株式会社りそな銀行                                     10月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社みずほ銀行
                                             2026年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               1,000      -     -    1,000   0.62500%             (注3)
                                             10月30日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行                                 0.68200%     2027年     期日       無担保
                       500      -     -     500               (注3)
       株式会社日本政策投資銀行                                 (注2)    4月30日     一括       無保証
                                             2027年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行               300      -     -     300  0.67500%             (注3)
                                             4月30日     一括       無保証
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社福岡銀行
                                        0.33600%     2023年     期日       無担保
     長
       株式会社りそな銀行               1,100      -     -    1,100                (注3)
                                         (注2)    4月28日     一括       無保証
     期
       株式会社山口銀行
     借
       株式会社京都銀行
     入
       株式会社日本政策投資銀行
     金
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        0.39800%     2024年     期日       無担保
       株式会社三井住友銀行               2,050      -     -    2,050                (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社みずほ銀行
       株式会社池田泉州銀行
       株式会社日本政策投資銀行
                                        0.51500%     2025年     期日       無担保
       株式会社三菱UFJ銀行
                      3,703      -     -    3,703                (注3)
                                         (注2)    10月31日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社日本政策投資銀行
       株式会社三井住友銀行                                 0.35500%     2023年     期日       無担保
                      1,400      -     -    1,400                (注3)
       株式会社みずほ銀行                                 (注2)    10月31日     一括       無保証
       株式会社山口銀行
       株式会社池田泉州銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社三井住友銀行                                 0.36900%     2023年     期日       無担保
                      1,000      -     -    1,000                (注3)
       株式会社りそな銀行                                     4月28日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社足利銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社日本政策投資銀行
       株式会社三井住友銀行                                 0.36150%     2024年     期日       無担保
                      1,410      -     -    1,410                (注3)
       株式会社りそな銀行                                     4月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社山口銀行
       株式会社肥後銀行
                                349/356



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                     当期首      当期     当期     当期末     平均利率         返済

     区分       借入先                                 返済期限         使途    摘要
                     残高     増加額     減少額      残高    (注1)         方法
       株式会社三菱UFJ銀行

       株式会社日本政策投資銀行                                 0.44400%     2025年     期日       無担保
                      1,000      -     -    1,000                (注3)
       株式会社三井住友銀行                                     11月28日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社みずほ銀行
       株式会社福岡銀行                                      2022年    期日       無担保
                       400      -     -     400  0.36219%             (注3)
       株式会社京都銀行                                     10月31日     一括       無保証
       株式会社りそな銀行
       株式会社足利銀行                                 0.39950%     2024年    期日       無担保
                       700      -     -     700               (注3)
       株式会社山口銀行                                 (注2)    10月31日     一括       無保証
       株式会社肥後銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        0.51750%     2026年    期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行               1,250      -     -    1,250                (注3)
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
     長
       株式会社日本政策投資銀行                                 0.63000%     2027年    期日       無担保
     期
                      2,850      -     -    2,850                (注3)
       株式会社三井住友銀行                                 (注2)    4月30日     一括       無保証
     借
       株式会社みずほ銀行
     入
     金
       株式会社福岡銀行
                                        0.50200%     2025年    期日       無担保
       株式会社京都銀行                -     900      -     900               (注3)
                                         (注2)    4月30日     一括       無保証
       株式会社北陸銀行
                                        0.66700%     2026年    期日       無担保
       株式会社山口銀行                -     150      -     150               (注3)
                                             10月30日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社三菱UFJ銀行
                                        0.90850%     2028年    期日       無担保
       株式会社日本政策投資銀行                -    1,250      -    1,250                (注3)
                                             4月28日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社三井住友銀行
       株式会社三菱UFJ銀行
       株式会社日本政策投資銀行                                 0.99200%     2028年    期日       無担保
                       -    3,000      -    3,000                (注3)
       株式会社三井住友銀行                                     10月31日     一括       無保証
                                         (注2)
       株式会社りそな銀行
                                        1.15400%     2029年    期日       無担保
       株式会社みずほ銀行
                       -     150      -     150               (注3)
                                             10月31日     一括       無保証
                                         (注2)
             計
                     65,232      5,450     5,058     65,624     -    -    -    -    -
            合計
                     65,682      5,450     5,508     65,624     -    -    -    -    -
    (注1)平均利率は、期中の加重平均を記載しています。
    (注2)金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップ契約を締結しており、金利スワップ取引を行った借入金については金利スワップの効果
        を勘案した利率を記載しています。
    (注3)当該借入れの使途は、不動産等の取得及び関連費用の支払又は借入金の返済資金です。
    (注4)2016年4月28日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日(当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場
        合には直前の営業日とします。)に21,430千円を返済し、最終返済期日に残元本総額金1,221,410千円を返済する予定です。
    (注5)2016年4月28日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日(当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場
        合には直前の営業日とします。)に14,286千円(ただし、初回は総額金2,427千円)を返済し、最終返済期日に残元本総額金754,711千円
        を返済する予定です。
    (注6)2016年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日(当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場
        合には直前の営業日とします。)に7,143千円を返済し、最終返済期日に残元本総額金407,141千円を返済する予定です。
    (注7)2016年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日(当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場
        合には直前の営業日とします。)に7,143千円を返済し、最終返済期日に残元本総額金378,569千円を返済する予定です。
    (注8)2016年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日(当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場
        合には直前の営業日とします。)に8,572千円を返済し、最終返済期日に残元本総額金437,132千円を返済する予定です。
    (注9)長期借入金の貸借対照表日以降5年以内における1年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
                                                       (単位:千円)
                            1年超         2年超         3年超         4年超
                  1年以内
                           2年以内         3年以内         4年以内         5年以内
     長期借入金               10,895,696         13,120,002         11,321,853         11,198,704         11,388,000
                                350/356



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     2【投資法人の現況】
      【純資産額計算書】
                                                (2022年4月30日現在)
                                             金額

      Ⅰ.資産総額                                          192,603,367千円

      Ⅱ.負債総額                                           73,576,166千円
      Ⅲ.純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)                                          119,027,200千円
      Ⅳ.発行済数量                                             244,355口

      Ⅴ.1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)                                             487,107円

    (注)資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
                                351/356
















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    第6【販売及び買戻しの実績】
                                                   発行済投資口の
          計算期間              販売日        販売口数(口)         買戻し口数(口)
                                                    総口数(口)
           第13期

       (自 2019年5月1日                   -              -         -       221,862
        至 2019年10月31日)
           第14期

       (自 2019年11月1日                   -              -         -       221,862
        至 2020年4月30日)
           第15期

       (自 2020年5月1日                   -              -         -       221,862
        至 2020年10月31日)
           第16期

       (自 2020年11月1日                   -              -         -       221,862
        至 2021年4月30日)
           第17期

       (自 2021年5月1日                2021年5月31日               3,103           -       224,965
        至 2021年10月31日)
           第18期

       (自 2021年11月1日                2021年11月24日               19,390           -       244,355
        至 2022年4月30日)
       (注1)本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。

       (注2)本投資法人による投資口の買戻しの実績はありません。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    第7【参考情報】
    当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局長に提出しています。
    2021年11月10日        有価証券届出書(一般公募)

    2021年11月11日        有価証券届出書(一般公募)の訂正届出書

    2021年11月17日        有価証券届出書(一般公募)の訂正届出書

    2022年1月27日        有価証券報告書(計算期間:第17期 2021年5月1日~2021年10月31日)

    2022年4月22日        臨時報告書

    2022年4月22日        訂正発行登録書

    2022年6月15日        有価証券届出書(一般公募)

    2022年6月15日        有価証券届出書(第三者割当)

    2022年6月16日        有価証券届出書(一般公募)の訂正届出書

    2022年6月21日        有価証券届出書(一般公募)の訂正届出書

    2022年6月21日        有価証券届出書(第三者割当)の訂正届出書

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                          独立監査人の監査報告書
                                                     2022年7月26日

    星野リゾート・リート投資法人
      役員会 御中

                            太陽有限責任監査法人

                             東京事務所

                             指定有限責任社員

                                       公認会計士       大 兼  宏 章   印
                             業務執行社員
                             指定有限責任社員

                                       公認会計士       石 倉  毅 典   印
                             業務執行社員
    監査意見

     当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲
    げられている星野リゾート・リート投資法人の2021年11月1日から2022年4月30日までの第18期計算期間の財務諸表、す
    なわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注
    記表及び附属明細表について監査を行った。
     当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、星野リ
    ゾート・リート投資法人の2022年4月30日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッ
    シュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
    監査意見の根拠

     当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
    当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫
    理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当
    監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
    強調事項

     注記表の「重要な後発事象に関する注記」に記載されているとおり、投資法人は、新投資口の発行、資産の取得及び資
    金の借入れを行っている。
     当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
    その他の記載内容

     その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、財務諸表及びその監査報告書以外の情報である。経営者
    の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監督役員の責任は、その他の記載内容の報告プロセス
    の整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
     当監査法人の財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内
    容に対して意見を表明するものではない。
     財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と財
    務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要
    な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。
                                354/356


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     当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告す
    ることが求められている。
     その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。
    財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任

     経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
    することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
    必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評
    価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要があ
    る場合には当該事項を開示する責任がある。
     監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
    財務諸表監査における監査人の責任

     監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
    いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにあ
    る。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影
    響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
     監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家とし
    ての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
    ・   不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
     立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監
     査証拠を入手する。
    ・   財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実
     施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
    ・   経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
     関連する注記事項の妥当性を評価する。
    ・   経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、
     継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付け
     る。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚
     起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見
     を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の
     事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
    ・   財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどう
     かとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象
     を適正に表示しているかどうかを評価する。
     監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備
    を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
     監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人
    の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている
    場合はその内容について報告を行う。
                                355/356



                                                          EDINET提出書類
                                                 星野リゾート・リート投資法人(E27652)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    利害関係
     投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                         以 上

    (注1)上記の監査報告書の原本は本投資法人(有価証券報告書提出会社)が別途保管しています。

    (注2)XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
                                356/356


















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お知らせ

2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

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2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

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2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。