平和不動産リート投資法人 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

提出書類 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
提出日
提出者 平和不動産リート投資法人
カテゴリ 有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)

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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    【表紙】
    【提出書類】                    有価証券届出書

    【提出先】                    関東財務局長

    【提出日】                    2022年5月18日

    【発行者名】                    平和不動産リート投資法人

    【代表者の役職氏名】                    執行役員  本村 彩

    【本店の所在の場所】                    東京都中央区日本橋兜町5番1号

    【事務連絡者氏名】                    平和不動産アセットマネジメント株式会社

                        取締役業務企画本部長  小林 大輔
    【電話番号】                    03-3669-8771

    【届出の対象とした募集(売出)                    平和不動産リート投資法人

      内国投資証券に係る投資法人の
      名称】
    【届出の対象とした募集(売出)                    形態:投資証券

      内国投資証券の形態及び金額】                   発行価額の総額:一般募集      7,612,000,000円
                        売出価額の総額:オーバーアロットメントによる売出し
                                           399,000,000円
                        (注1)発行価額の総額は、2022年4月28日(木)現在の株式会社
                            東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準
                            として算出した見込額です。
                            但し、今回の一般募集は、引受人が発行価額にて買取引受
                            けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で行う
                            募集のため、一般募集における発行価格の総額は上記の金
                            額とは異なります。
                        (注2)売出価額の総額は、2022年4月28日(木)現在の株式会社
                            東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準
                            として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                   1.今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行す

                         る上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要が
                         あるときは、金融商品取引法施行令第20条第1項に規
                         定する安定操作取引が行われる場合があります。
                        2.上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商
                         品市場を開設する金融商品取引所は、株式会社東京証
                         券取引所です。
    【縦覧に供する場所】                    株式会社東京証券取引所

                        (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    第一部【証券情報】
      第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】
       1【募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集)】
        (1)【投資法人の名称】
          平和不動産リート投資法人
          (英文表示:HEIWA           REAL   ESTATE    REIT,    Inc.)
          (以下「本投資法人」といいます。)
          (注)本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みま
             す。)(以下「投信法」といいます。)に基づき設立された投資法人です。
        (2)【内国投資証券の形態等】

          本書に従って行われる募集(以下「一般募集」といいます。)又は売出しの対象である有価
         証券は、本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。本投資口は、社債、株
         式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。)(以下「振替
         法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投
         資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行するこ
         とができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズ
         ド・エンド型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
         された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
         りません。
          (注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者
             を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        (3)【発行数】

          55,200口
          (注)一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社
             であるSMBC日興証券株式会社が、本投資法人の投資主であり、かつ本資産運用会社(後記
             「(13) 引受け等の概要」で定義します。)の株主である平和不動産株式会社(以下「平和不動
             産」といいます。)から2,800口を上限として借り入れる本投資口(以下「借入投資口」といいま
             す。)の売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)を行う場合がありま
             す。
             オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関
             する特別記載事項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
        (4)【発行価額の総額】

          7,612,000,000円
          (注)上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人(以下「引受人」といい
             ます。)の買取引受けによる払込金額の総額です。後記「(13) 引受け等の概要」をご参照下さ
             い。発行価額の総額は、2022年4月28日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
             通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        (5)【発行価格】

          未定
          (注1)発行価格等決定日(後記「(13) 引受け等の概要」で定義します。以下同じです。)の株式会社
               東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(当日に終値のない場合には、その日に先立つ
               直近日の終値)から2022年5月期に係る1口当たりの予想分配金(予想利益超過分配金を含みませ
               ん。)3,050円を控除した金額に0.90~1.00を乗じた価格(1円未満切捨て)を仮条件として需要状
               況等を勘案した上で決定します。
              今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金
               をいい、以下「発行価格等」といいます。)が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の
               決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日
               付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによ
               る売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいい、以下「発行
               価格等の決定に伴い連動して訂正される事項」といいます。)について、目論見書の訂正事項分の
               交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届
               出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイ
               ト([URL]https://www.heiwa-re.co.jp/)(以下「新聞等」といいます。)において公表しま
               す。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合に
               は、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行
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               価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、
               目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
          (注2)上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2022年5月25日(水)から2022年5月27日(金)ま
               での間のいずれかの日(発行価格等決定日)に一般募集における価額(発行価格)を決定し、併せ
               て発行価額(本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金額)を決定し
               ます。
          (注3)後記「(13) 引受け等の概要」の冒頭に記載の通り、発行価格と発行価額とは異なります。発行
               価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
        (6)【申込手数料】

          該当事項はありません。
        (7)【申込単位】

          1口以上1口単位
        (8)【申込期間】

          2022年5月26日(木)
          (注)申込期間は、上記の通り内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上
             記申込期間は、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握
             期間は、2022年5月23日(月)から、最短で2022年5月25日(水)まで、最長では2022年5月27日
             (金)までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、2022年5月25日(水)から2022年5月
             27日(金)までの間のいずれかの日を予定しています。
             したがって、
              ① 発行価格等決定日が2022年5月25日(水)の場合、
                申込期間は「2022年5月26日(木)」
              ② 発行価格等決定日が2022年5月26日(木)の場合、
                申込期間は「2022年5月27日(金)」
              ③ 発行価格等決定日が2022年5月27日(金)の場合、
                申込期間は「2022年5月30日(月)」
             となりますので、ご注意下さい。
        (9)【申込証拠金】

          発行価格と同一の金額
        (10)【申込取扱場所】

          引受人の本店及び全国各支店並びに営業所
        (11)【払込期日】

          2022年6月1日(水)
          (注)払込期日は、上記の通り内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上
             記払込期日については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況
             等の把握期間は、2022年5月23日(月)から、最短で2022年5月25日(水)まで、最長では2022年5
             月27日(金)までを予定していますが、実際の発行価格等決定日は、2022年5月25日(水)から2022
             年5月27日(金)までの間のいずれかの日を予定しています。
             したがって、
              ① 発行価格等決定日が2022年5月25日(水)の場合、
                払込期日は「2022年6月1日(水)」
              ② 発行価格等決定日が2022年5月26日(木)の場合、
                払込期日は「2022年6月1日(水)」
              ③ 発行価格等決定日が2022年5月27日(金)の場合、
                払込期日は「2022年6月2日(木)」
             となりますので、ご注意下さい。
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        (12)【払込取扱場所】
          株式会社三井住友銀行 日本橋東支店
          東京都中央区日本橋二丁目7番1号
          (注)上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。
        (13)【引受け等の概要】

          以下に記載する引受人は、2022年5月25日(水)から2022年5月27日(金)までの間のいず
         れかの日(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決定される発行価額にて本投資口の買
         取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行います。本投資法人
         は、引受人に対して引受手数料を支払いません。但し、引受人は、払込期日に発行価額の総額
         を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額と発行価額の総額との差
         額は、引受人の手取金とします。
                引受人の名称                       住所             引受投資口数
           SMBC日興証券株式会社                   東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
           大和証券株式会社                   東京都千代田区丸の内一丁目9番1号
           野村證券株式会社                   東京都中央区日本橋一丁目13番1号
           みずほ証券株式会社                   東京都千代田区大手町一丁目5番1号
           三菱UFJモルガン・スタンレー
                                                      未定
                              東京都千代田区大手町一丁目9番2号
           証券株式会社
                              大阪府大阪市中央区今橋一丁目8番12
           岩井コスモ証券株式会社
                              号
                              愛知県名古屋市中村区名駅四丁目7番
           東海東京証券株式会社
                              1号
                                        -
                   合計                                  55,200口
          (注1)本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している平和不動産アセットマネジメン
               ト株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投
               資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第1号。但し、
               投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権無償割当てに関する事務を除きます。)とし
               て一般募集に関する事務を行います。
          (注2)上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託する
               ことがあります。
          (注3)共同主幹事会社は、SMBC日興証券株式会社、大和証券株式会社、野村證券株式会社、みずほ証
               券株式会社及び三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社です。なお、SMBC日興証券株式
               会社、大和証券株式会社及び野村證券株式会社は共同ブックランナー(以下「共同ブックラン
               ナー」といいます。)です。
          (注4)各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。
        (14)【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構(以下「振替機関」といいます。)
          東京都中央区日本橋兜町7番1号
        (15)【手取金の使途】

            一般募集における手取金(7,612,000,000円)については、後記「第二部 参照情報 第
          2 参照書類の補完情報 4 投資対象 (1) 本取得資産等の概要」に記載の本投資法
          人による新たな特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。な
          お、当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。)の取得資金の一
          部に充当します。また、残余があれば手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部に充
          当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手
          取金上限(386,000,000円)については、取得予定資産の取得に付随する諸費用の一部並びに
          一般募集及び一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口の発行に係る
          諸費用の一部に充当します。また、残余があれば手元資金とし、将来の特定資産の取得資金
          の一部に充当します。
          (注1)調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
          (注2)上記の第三者割当については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オーバー
               アロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
          (注3)上記の各手取金は、2022年4月28日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通
               取引の終値を基準として算出した見込額です。
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        (16)【その他】

         ① 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取
            扱場所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「(9) 申込証拠金」に記載の申
            込証拠金は申込期間の翌営業日まで(以下「申込証拠金の入金期間」といいます。)に当
            該申込取扱場所へ入金するものとします。
              したがって、
           (イ)発行価格等決定日が2022年5月25日(水)の場合、
               申込証拠金の入金期間は「2022年5月26日(木)から2022年5月27日(金)まで」
           (ロ)発行価格等決定日が2022年5月26日(木)の場合、
               申込証拠金の入金期間は「2022年5月27日(金)から2022年5月30日(月)まで」
           (ハ)発行価格等決定日が2022年5月27日(金)の場合、
               申込証拠金の入金期間は「2022年5月30日(月)から2022年5月31日(火)まで」
            となりますので、ご注意下さい。
         ② 申込証拠金には利息をつけません。
         ③ 申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投
            資口払込金に振替充当します。
         ④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
              したがって、
           (イ)発行価格等決定日が2022年5月25日(水)の場合、
               受渡期日は「2022年6月2日(木)」
           (ロ)発行価格等決定日が2022年5月26日(木)の場合、
               受渡期日は「2022年6月2日(木)」
           (ハ)発行価格等決定日が2022年5月27日(金)の場合、
               受渡期日は「2022年6月3日(金)」
            となりますので、ご注意下さい。
         ⑤ 一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適
            用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替によ
            り行われます。
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       2【売出内国投資証券(オーバーアロットメントによる売出し)】
        (1)【投資法人の名称】
          前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (1) 投資法人の
         名称」に同じ。
        (2)【内国投資証券の形態等】

          前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (2) 内国投資証
         券の形態等」に同じ。
        (3)【売出数】

          2,800口
          (注)オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般
             募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるSMBC日興証券株式会社が、平和不動産から2,800
             口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。したがって、上記売出数は、オーバーアロットメ
             ントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーア
             ロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
             オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関
             する特別記載事項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
             今後、売出数が決定された場合には、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、
             売出価格及び引受人の手取金)及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項(発行価額の総
             額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行
             の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売
             出しの売出価額の総額)について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日
             付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間ま
             での期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]https://www.heiwa-re.co.jp/)
             (新聞等)において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容につ
             いて訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際
             し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正
             が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        (4)【売出価額の総額】

          399,000,000円
          (注)売出価額の総額は、2022年4月28日(木)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取
             引の終値を基準として算出した見込額です。
        (5)【売出価格】

          未定
          (注)売出価格は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (5) 発行価
             格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
        (6)【申込手数料】

          該当事項はありません。
        (7)【申込単位】

          1口以上1口単位
        (8)【申込期間】

          2022年5月26日(木)
          (注)上記申込期間は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (8) 申
             込期間」に記載の申込期間と同一とします。
        (9)【申込証拠金】

          売出価格と同一の金額
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        (10)【申込取扱場所】
          SMBC日興証券株式会社の本店及び全国各支店
        (11)【受渡期日】

          2022年6月2日(木)
          (注)上記受渡期日は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (16) そ
             の他 ④」に記載の受渡期日と同一とします。
        (12)【払込取扱場所】

          該当事項はありません。
        (13)【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
        (14)【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋兜町7番1号
        (15)【手取金の使途】

          該当事項はありません。
        (16)【その他】

         ① 申込みの方法は、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取
            扱場所」に記載の申込取扱場所に申込みを行い、前記「(9) 申込証拠金」に記載の申
            込証拠金は申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
          (注)申込証拠金の入金期間は、前記「1 募集内国投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) 
             (16) その他 ①」に記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
         ② 申込証拠金には利息をつけません。
         ③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期
            日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の
            売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
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      第2【新投資口予約権証券】
         該当事項はありません。

      第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

         該当事項はありません。

      第4【短期投資法人債】

         該当事項はありません。

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      第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       1 オーバーアロットメントによる売出し等について
       (1)一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主
         幹事会社であるSMBC日興証券株式会社が、平和不動産から2,800口を上限として借り入れる
         本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。オーバー
         アロットメントによる売出しの売出数は2,800口を予定していますが、当該売出数は上限の売出
         数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全
         く行われない場合があります。
          なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、SMBC日興証券株式会社に借入
         投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は2022年5月18日(水)開催の
         本投資法人の役員会において、SMBC日興証券株式会社を割当先とする本投資口2,800口の第
         三者割当による新投資口発行(以下「本第三者割当」といいます。)を、2022年6月28日
         (火)から2022年7月1日(金)までの間のいずれかの日(但し、一般募集及びオーバーア
         ロットメントによる売出しの申込期間の翌日から起算して30日目の日(30日目の日が営業日で
         ない場合はその前営業日)の2営業日後の日とします。)を払込期日(以下「本第三者割当の
         払込期日」といいます            (注)   。)として行うことを決議しています。
          また、SMBC日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの
         申込期間の翌日から本第三者割当の払込期日の2営業日前の日までの間(以下「シンジケート
         カバー取引期間」といいます                (注)   。)、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取
         引所(以下「東京証券取引所」といいます。)においてオーバーアロットメントによる売出し
         に係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」といいます。)
         を行う場合があります。SMBC日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付け
         た全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間
         内において、SMBC日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又は
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を
         終了させる場合があります。
          さらに、SMBC日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出し
         に伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全
         部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
          オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカ
         バー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、SMB
         C日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そ
         のため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権
         により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行
         われない場合があります。
          なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメント
         による売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オー
         バーアロットメントによる売出しが行われない場合には、SMBC日興証券株式会社による平
         和不動産からの本投資口の借入れは行われません。したがって、SMBC日興証券株式会社
         は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当に
         おける新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー
         取引も行われません。
          (注)本第三者割当の払込期日及びシンジケートカバー取引期間は、
            ① 発行価格等決定日が2022年5月25日(水)の場合、
               本第三者割当の払込期日は「2022年6月28日(火)」、
               シンジケートカバー取引期間は「2022年5月27日(金)から2022年6月24日(金)までの間」
            ② 発行価格等決定日が2022年5月26日(木)の場合、
               本第三者割当の払込期日は「2022年6月28日(火)」、
               シンジケートカバー取引期間は「2022年5月28日(土)から2022年6月24日(金)までの間」
            ③ 発行価格等決定日が2022年5月27日(金)の場合、
               本第三者割当の払込期日は「2022年7月1日(金)」、
               シンジケートカバー取引期間は「2022年5月31日(火)から2022年6月29日(水)までの間」
          となりますので、ご注意下さい。
       (2)上記(1)に記載の取引について、SMBC日興証券株式会社は、大和証券株式会社及び野

         村證券株式会社と協議の上これらを行います。
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       2 売却・追加発行等の制限

       (1)平和不動産及び本資産運用会社は、一般募集に際し、共同ブックランナーとの間で、発行価
         格等決定日に始まり、受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同ブックランナーの事前
         の書面による承諾を受けることなしに、両社が発行価格等決定日現在保有している本投資口の
         売却等(但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸付等を除きます。)
         を行わない旨を合意します。
       (2)本投資法人は、一般募集に際し、共同ブックランナーとの間で、発行価格等決定日に始ま

         り、受渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同ブックランナーの事前の書面による承諾
         を受けることなしに、本投資口の発行等(但し、一般募集及び本第三者割当、本投資口の投資
         口分割等の場合の発行等を除きます。)を行わない旨を合意します。
       (3)上記(1)及び(2)のいずれの場合においても、共同ブックランナーは制限期間中にその

         裁量で当該合意内容の一部又は全部を解除し、又は制限期間を短縮する権限を有します。
       3 目論見書の電子交付

          引受人は、本募集(本書に基づく一般募集、オーバーアロットメントによる売出し及び本第
         三者割当を併せて「本募集」ということがあります。以下同じです。)における目論見書の提
         供を、書面ではなく、全て電子交付により行います(注)。目論見書の提供を電子交付で行う
         意義については、後記「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 オファリング・
         ハイライト (4) 持続的成長に向けたESG経営の推進 ② ESGへの取組み 
         (ロ) Environment-目論見書電子化」をご参照下さい。
          (注)本投資法人は、電磁的方法による目論見書記載事項の提供を「目論見書の電子交付」と呼び、その結
             果、紙媒体での目論見書の交付を伴わない本募集を「ペーパーレス化(した)オファリング」と呼ん
             でいます。目論見書提供者は、目論見書被提供者から同意を得た上で、目論見書に記載された事項を
             電磁的方法により提供した場合、目論見書の交付をしたものとみなされます(金融商品取引法(昭和
             23年法律第25号、その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第27条の30
             の9第1項、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号、その後の改
             正を含みます。)(以下「特定有価開示府令」といいます。)第32条の2第1項)。したがって、当
             該同意が得られない場合、また、当該同意が撤回された場合(特定有価開示府令第32条の2第7項)
             は、目論見書の電子交付はできませんが、本募集においては引受人等は当該同意が得られ撤回されて
             いない投資家に対してのみ投資口を販売します。以下同じです。
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    第二部【参照情報】
      第1【参照書類】
         金融商品取引法第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項につ
        いては、以下に掲げる書類をご参照下さい。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】

         計算期間 第40期(自2021年6月1日 至2021年11月30日) 2022年2月28日関東財務局長に
        提出
       2【半期報告書】

         該当事項はありません。
       3【臨時報告書】

         該当事項はありません。
       4【訂正報告書】

         該当事項はありません。
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      第2【参照書類の補完情報】
         参照書類である2022年2月28日付の第40期有価証券報告書(以下「参照有価証券報告書」とい

        います。)に関して、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載の通りです。
         以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている事項については、本書
        の日付現在、変更がないと判断しています。
         なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在にお
        いて本投資法人が判断したものです。
        (注)以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満(小数点を記載した場合は記載
           した位未満)の金額については切り捨てて記載し、割合については小数点第2位を四捨五入して記載して
           います。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
       1 本投資法人の基本理念と特色

          本投資法人は、平和不動産(以下「スポンサー」ということがあります。)をスポンサーと
         するオフィス及びレジデンスに投資する複合型の上場不動産投資法人(以下「J-REIT」
         といいます。)です。テナント層が厚く、需要が豊富な東京都区部に所在するオフィス及びレ
         ジデンスに対し集中的に投資を行うことにより、オフィスの特性(注1)とレジデンスの特性
         (注1)を組み合わせた複合効果による「収益性」及び「安定性」の確保を追求しています。
          本投資法人は、2002年1月31日に「クレッシェンド投資法人」として設立され、2005年3月
         8日にその発行する投資口を東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード:
         8966)し、着実に成長路線を歩んできました。
          しかしながら、2008年秋以降の世界的な金融不安や信用収縮による景気後退の影響が広がる
         金融情勢の中、本投資法人においても信用力の強化が喫緊の課題となりました。このような状
         況を受け、2009年10月19日、本投資法人は、従来より本資産運用会社の主要株主であり、情報
         提供等の業務に関して提携関係にあった平和不動産に対して第三者割当増資を行い、また、平
         和不動産は、同日付で、本資産運用会社を完全子会社化しました(以下「スポンサーシップ強
         化」といいます。)。
          スポンサーシップ強化以降は、平和不動産による全面的なスポンサーサポートの下で、平和
         不動産の保有物件の取得、平和不動産のウェアハウジング(注2)機能を活用した物件取得、
         平和不動産へのオフィスのプロパティ・マネジメント業務(以下「PM業務」といいます。)
         の一部集約及び財務基盤の安定化のための施策をはじめとする本投資法人の運用実績の向上に
         向けた取組みを継続してきました。その一環として、2010年10月1日を効力発生日としてシン
         グルレジデンス(シングルマンション、サービスアパートメント及び宿泊特化型ホテル)に特
         化したJ-REITであったジャパン・シングルレジデンス投資法人(以下「JSR」といい
         ます。)を吸収合併しました(同日付で両投資法人の資産運用会社も合併)。また、平和不動
         産との協働により本投資法人の成長を図ることを示すために、2010年7月1日には本資産運用
         会社の商号を「カナル投信株式会社」から「平和不動産アセットマネジメント株式会社」に、
         JSRとの合併を機に2010年10月1日には本投資法人の商号を「クレッシェンド投資法人」か
         ら「平和不動産リート投資法人」に変更しました。
          本投資法人は、本投資法人の特色として以下が挙げられると考えています。
         i. 戦略的なポートフォリオの構築
          ・ 東京都区部を中心とするポートフォリオ
          ・ オフィス(収益性)とレジデンス(安定性)に投資する複合型J-REIT
          ・ 多数物件への投資によるポートフォリオ分散と収益変動リスクの低減
         ii.  平和不動産のスポンサーシップ
          ・ 物件パイプラインサポートと稼働率・収益力の向上
          ・ 財務基盤強化のサポート
          ・ 平和不動産のスポンサーサポートによる信用力の向上
          本投資法人は、東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型J-REITとして、本投資
         法人の特色を活かしつつ、基本理念である「運用資産の着実な成長(Steady                                          Growth)」及び
         「中長期的な安定収益の確保(Sustainable                         Profit)」を着実に遂行し、その両立(Steady
         Growth    & Sustainable       Profit)による投資主価値の最大化を目指します。
          (注1)本投資法人は、東京都区部に所在するオフィス及びレジデンスは、入居対象となる潜在的なテナン
               トの絶対数が多いため、中長期にわたって安定的な稼働率と賃料水準を維持することが可能である
               と考えていますが、特にオフィスについては景気上昇局面の賃料水準及び稼働率の向上による収益
               性の向上を期待することができ、またレジデンスについては景気動向に左右されにくい安定的な賃
               料水準と稼働率を通じた安定性を期待することができるものと考えています。
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          (注2)「ウェアハウジング」とは、将来における本投資法人による不動産等の取得を目的とした、第三者
              による不動産等の取得及び一時的な保有をいいます。以下同じです。
       2 オファリング・ハイライト

          本募集に伴う本取得資産(後記「(1)多様なスポンサーサポートと本募集による外部成長
         の実現」で定義します。)の取得におけるオファリング・ハイライトは以下の通りです。
          (1)多様なスポンサーサポートと本募集による外部成長の実現

          (2)資産入替の継続による中長期的で持続可能な投資主還元の実現
          (3)コロナ禍以降も堅調なポートフォリオ運営
          (4)持続的成長に向けたESG経営の推進
          (1)多様なスポンサーサポートと本募集による外部成長の実現

             ①2年連続となる公募増資の実施
               本投資法人は、第39期(2021年5月期)に公表した公募増資(以下「前回募集」とい
             います。)を通じ、2021年6月に、4物件(注1)(取得価格(注2)合計87.7億円)
             (以下「前回募集時取得資産」といいます。)を取得しました。
               その後、第40期(2021年11月期)末までにさらに合計2件の取得(取得価格合計23.1
             億円)(以下「第40期取得済資産」といいます(注3)。)及び1件の譲渡(譲渡価格
             (注4)6.4億円)(以下「第40期譲渡済資産」といいます。)を実施し、着実な外部
             成長及びポートフォリオの質の向上を図ってきました。
               また、第41期(2022年5月期)には、2021年12月及び2022年2月に4件の取得(取得
             価格合計58.7億円)(以下「第41期取得済資産」といい、第40期取得済資産と併せて
             「本取得済資産」といいます。)を行いました。
               さらに、第41期(2022年5月期)には3件の譲渡(譲渡予定価格合計45.0億円)(以
             下「第41期譲渡予定資産」といいます。)を、第42期(2022年11月期)には取得予定資
             産の6物件の取得(取得予定価格175.5億円)(なお、本取得済資産及び取得予定資産
             を併せて「本取得資産」といいます。)及び1件の譲渡(譲渡予定価格11.0億円)(以
             下「第42期譲渡予定資産」といいます。)を、第43期(2023年5月期)には1件の譲渡
             (譲渡予定価格11.0億円)(以下、第41期譲渡予定資産及び第42期譲渡予定資産と併せ
             て「本譲渡予定資産」といいます。また、第40期譲渡済資産と本譲渡予定資産を併せて
             「本譲渡資産」といいます。)をそれぞれ予定しています(以下、本譲渡予定資産の譲
             渡及び取得予定資産の取得を併せて「本資産入替」といいます。)。
               取得予定資産6物件(取得予定価格合計175.5億円)は、更なる外部成長による投資
             主価値の向上を目指し、2年連続となる公募増資である本募集を通じて取得する予定で
             す。
               本取得資産及び本譲渡資産の概要は以下の通りです。
           (注1)特に記載のない限り、同一の物件に関して複数回に分けて(準)共有持分又は区分所有建物の区
               画を取得又は譲渡した場合、各物件のそれぞれの取得又は譲渡を1件として計算しています。以下
               同じです。
           (注2)「取得(予定)価格」とは、各資産の不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書に記載された
               売買代金(消費税等相当額及び借地権者(土地所有者)に支払う借地権譲渡承諾料等の取得に要す
               る諸費用は含みません。)をいいます。但し、JSRとの合併により取得した物件(Re-35                                           HF
               芝公園レジデンスからRe-73              HF早稲田レジデンスⅡまで)については、JSRとの合併の効力
               発生日である2010年10月1日付の鑑定評価額をいいます。以下同じです。
           (注3)第40期取得済資産には、第40期(2021年11月期)に取得した資産のうち前回募集時取得資産を含
               みません。以下同じです。
           (注4)「譲渡(予定)価格」とは、各資産の不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書に記載された
               売買代金(消費税等相当額、固定資産税及び都市計画税等の精算分並びに譲渡に要する諸費用は含
               みません。)をいいます。以下同じです。
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                    <本取得資産及び本譲渡資産の概要>
           (注1)「鑑定評価額」の詳細は、後記「4 投資対象 (3) 本取組み後のポートフォリオ全体に係






               る事項」をご参照下さい。以下同じです。
           (注2)「平均NOI利回り」の詳細は、後記「<本取得資産の取得、本譲渡資産の譲渡及び本募集によ
               る各指標の推移>」の(注4)をご参照下さい。
           (注3)「平均稼働率」(2022年3月末日実績ベース)は、2022年3月末日現在における実績の平均稼働
               率を、「平均契約稼働率」(2022年3月末日締結済契約ベース)は、2022年3月末日現在における
               平均稼働率について、①2022年3月末日現在において締結済み、かつ2022年6月3日時点で賃貸借
               期間が開始している予定の賃貸借契約の対象区画については賃貸面積に算入し、また、②2022年3
               月末日現在において解約合意済み又は有効な解約通知を受領済み、かつ2022年6月3日時点で終了
               している予定の賃貸借契約の対象区画、及び2022年3月末日現在有効な賃貸借契約に基づき2022年
               6月3日時点で期間が終了している予定の賃貸借契約(更新される予定のものは含みません。)の
               対象区画については賃貸面積から除外する調整を行った上で、小数点第2位を四捨五入して記載し
               ています。「平均稼働率」の詳細は、後記「4 投資対象 (3) 本取組み後のポートフォリオ
               全体に係る事項」の(注6)をご参照下さい。
               また、本取得資産の取得及び本譲渡資産の譲渡による、前回募集後からの各指標の推

             移は以下の通りです。本投資法人は、本取得資産の取得及び本譲渡資産の譲渡により、
             資産規模の拡大のみならず、ポートフォリオの質の向上も期待できると考えています。
               <本取得資産の取得、本譲渡資産の譲渡及び本募集による各指標の推移>

           (注1)「本取組み後」とは、本取得資産の全ての取得及び本譲渡資産の全ての譲渡が完了した直後の時



               点をいいます。本取組み後の各数値は、一定の仮定の下、本取得資産及び本譲渡資産に係る指標、
               本書の日付現在の指標と本募集に係る指標及び一般募集と並行して実施予定の借入れに係る指標か
               ら算出したものであり、また、本資産入替、本募集及び一般募集と並行して実施予定の借入れ以外
               の今後生じうる事情は反映しておらず、本取組み後の実際の数値と一致するとは限りません。以下
               同じです。但し、本取組み後の「1口当たりNAV」については、後記(注6)をご参照下さい。
           (注2)「物件数」は、保有資産として既に(準)共有持分又は区分所有建物の一部区画を取得している
               物件について、同一の物件に関して追加の(準)共有持分又は区画を取得した場合、当該取得済
               (準)共有持分又は区画と当該追加取得した(準)共有持分又は区画を、それぞれ合わせて1物件
               として計算しています。
           (注3)「オフィス/レジデンス比率」は、取得(予定)価格ベースで算出しています。
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           (注4)「NOI」とは、運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、「NOI利回り」とは、
               NOIの取得予定価格又は帳簿価額に対する比率をいいます。
               各時点における保有資産、本取得資産及び本譲渡資産の「平均NOI利回り」及び「平均NOI利
               回り(償却後)」は、それぞれ以下の計算式により求められます。なお、本(注4)において、
               「期初帳簿価額」とは第40期(2021年11月期)の期初帳簿価額を、「期末帳簿価額」とは第40期
               (2021年11月期)の期末帳簿価額をいいます。
               ・前回募集後の平均NOI利回り
               =(第40期(2021年11月期)実績NOI(年換算)の合計-第40期(2021年11月期)の第40期取得
               済資産の実績NOI(年換算)の合計)÷{(前回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第
               40期(2021年11月期)末保有資産の期初帳簿価額合計+前回募集時取得資産及び第40期取得済資産
               を除く第40期(2021年11月期)末保有資産の期末帳簿価額合計)÷2+第40期譲渡済資産の期初帳
               簿価額+前回募集時取得資産の期末帳簿価額合計}
               ・前回募集後の平均NOI利回り(償却後)
               =(第40期(2021年11月期)実績NOIから第40期(2021年11月期)の減価償却費を差し引いた金
               額(年換算)の合計-第40期(2021年11月期)の第40期取得済資産の実績NOIから減価償却費を
               差し引いた金額(年換算)の合計)÷{(前回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第40期
               (2021年11月期)末保有資産の期初帳簿価額合計+前回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除
               く第40期(2021年11月期)末保有資産の期末帳簿価額合計)÷2+第40期譲渡済資産の期初帳簿価
               額+前回募集時取得資産の期末帳簿価額合計}
               ・本取得資産の平均NOI利回り
               =(取得予定資産の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOI(年換算)の合計
               +本取得済資産の取得時の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOI(年換算)
               の合計)÷(取得予定資産の取得予定価格合計+本取得済資産の取得価格合計)
               ・本取得資産の平均NOI利回り(償却後)
               =(取得予定資産の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOIから減価償却費の
               試算値を差し引いた金額(年換算)の合計+本取得済資産の取得時の各不動産鑑定評価書に記載さ
               れた直接還元法におけるNOIから減価償却費を差し引いた金額(年換算)の合計)÷(取得予定
               資産の取得予定価格合計+本取得済資産の取得価格合計)
               ・本譲渡資産の平均NOI利回り
               =第40期(2021年11月期)の本譲渡資産の実績NOI(年換算)の合計÷{(本譲渡予定資産の期
               初帳簿価額合計+本譲渡予定資産の期末帳簿価額合計)÷2+第40期譲渡済資産の期初帳簿価額}
               ・本譲渡資産の平均NOI利回り(償却後)
               =第40期(2021年11月期)の本譲渡資産の実績NOIから第40期(2021年11月期)の減価償却費を
               差し引いた金額(年換算)の合計÷{(本譲渡予定資産の期初帳簿価額合計+本譲渡予定資産の期
               末帳簿価額合計)÷2+第40期譲渡済資産の期初帳簿価額}
               ・本取組み後の平均NOI利回り
               =(第40期(2021年11月期)末保有資産の第40期(2021年11月期)の実績NOI(年換算)の合計
               +取得予定資産の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOI(年換算)の合計+
               第41期取得済資産の取得時の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOI(年換
               算)の合計-本譲渡予定資産の第40期(2021年11月期)の実績NOI(年換算)の合計)÷{(前
               回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第40期(2021年11月期)末保有資産の期初帳簿価額
               合計+前回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第40期(2021年11月期)末保有資産の期末
               帳簿価額合計)÷2+第40期取得済資産の期末帳簿価額+前回募集時取得資産の期末帳簿価額合計
               +取得予定資産の取得予定価格合計+第41期取得済資産の取得価格合計-(本譲渡予定資産の期初
               帳簿価額合計+本譲渡予定資産の期末帳簿価額合計)÷2}
               ・本取組み後の平均NOI利回り(償却後)
               =(第40期(2021年11月期)末保有資産の第40期(2021年11月期)の実績NOIから第40期(2021
               年11月期)の減価償却費を差し引いた金額(年換算)の合計+取得予定資産の各不動産鑑定評価書
               に記載された直接還元法におけるNOIから減価償却費の試算値を差し引いた金額(年換算)の合
               計+第41期取得済資産の取得時の各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法におけるNOIから
               減価償却費を差し引いた金額(年換算)の合計-本譲渡予定資産の第40期(2021年11月期)の実績
               NOIから第40期(2021年11月期)の減価償却費を差し引いた金額(年換算)の合計)÷{(前回
               募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第40期(2021年11月期)末保有資産の期初帳簿価額合
               計+前回募集時取得資産及び第40期取得済資産を除く第40期(2021年11月期)末保有資産の期末帳
               簿価額合計)÷2+第40期取得済資産の期末帳簿価額+前回募集時取得資産の期末帳簿価額合計+
               取得予定資産の取得予定価格合計+第41期取得済資産の取得価格合計-(本譲渡予定資産の期初帳
               簿価額合計+本譲渡予定資産の期末帳簿価額合計)÷2}
           (注5)前回募集後及び本取組み後の「総資産LTV」及び「鑑定LTV」は、それぞれ以下の計算式によ
               り求められる数値をいいます。以下同じです。
               ・前回募集後の「総資産LTV」
               =(第39期(2021年5月期)末の貸借対照表上の有利子負債の総額(88,067百万円)+2021年6月
               4日付で実施した借入金の借入額(400百万円))(以下「前回募集後の有利子負債の総額」とい
               います(88,467百万円)。)÷(第39期(2021年5月期)末の貸借対照表上の総資産額(190,986
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               百万円)+前回募集時取得資産の敷金(166百万円)(*)+前回募集における発行価額の総額
               (8,272百万円)+前回募集と同時に実施した第三者割当における発行価額の総額(420百万円)+
               2021  年6月4日付で実施した借入金の借入額(400百万円))
               ・本取組み後の「総資産LTV」
               =(第40期(2021年11月期)末の貸借対照表上の有利子負債の総額(90,857百万円)+2021年12月
               22日、23日及び24日付で実施した借入金の借入額(4,000百万円)+2022年2月28日付で実施した
               借入金の借入額(1,900百万円))+一般募集と並行して実施予定の新規借入れの借入予定額
               (2,600百万円)(***))(以下「本取組み後の有利子負債見込額」といいます(99,357百万
               円)。)÷{第40期(2021年11月期)末の総資産額(203,206百万円)+2021年12月22日、23日及
               び24日付で実施した借入金の借入額(4,000百万円)+2022年2月28日付で実施した借入金の借入
               額(1,900百万円)+一般募集における発行価額の総見込額(7,612百万円)(****)+本第三者割
               当における発行価額の総見込額(386百万円)(****)+一般募集と並行して実施予定の新規借入
               れの借入予定額(2,600百万円)(***)+第40期取得済資産を除く本取得資産の敷金(669百万
               円)(**)+(本譲渡予定資産の譲渡予定価格(6,727百万円)-譲渡予定日時点の本譲渡予定資
               産の帳簿価額見込額(5,063百万円))-本譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込額(98百万円)
               (*****)-本譲渡予定資産の敷金(81百万円)(**)}
               ・前回募集後の「鑑定LTV」
               =前回募集後の有利子負債の総額(88,467百万円)÷(第39期(2021年5月期)末における保有資
               産の鑑定評価額(218,920百万円)+前回募集時取得資産の鑑定評価額(9,386百万円))
               ・本取組み後の「鑑定LTV」
               =本取組み後の有利子負債見込額(99,357百万円)÷(第40期(2021年11月期)末における保有資
               産の鑑定評価額(232,826百万円)-本譲渡予定資産の第40期(2021年11月期)末における鑑定評
               価額(6,078百万円)+第40期取得済資産を除く本取得資産の鑑定評価額の合計(25,895百万
               円))
               (*)前回募集後の総資産額の算出に当たり、前回募集時取得資産の敷金については2021年3月末
                 日時点の金額を用いています。
               (**)本取得資産の敷金については2022年3月末日時点の金額を用いています。
               (***)一般募集と並行して実施予定の新規借入れについては、金融機関から融資関心表明書を受
                 領していますが、本書の日付現在金銭消費貸借契約は締結していません。したがって実際に
                 借入れが行われることは保証されているものではありません。また、一般募集と並行して実
                 施予定の新規借入れの「借入予定額」は、2022年4月28日(木)現在の東京証券取引所にお
                 ける本投資口の普通取引の終値を基準として算出された一般募集における手取金見込額を前
                 提として試算された、新規借入れの借入予定額を用いています。実際の借入額は前記の借入
                 予定額から増減する可能性があります。
               (****)一般募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、
                 2022年4月28日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
                 て算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全
                 部について、SMBC日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてS
                 MBC日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一
                 般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場
                 合、又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされない
                 こととなった場合には、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価
                 額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本取組み後の総資産LTVは前記よりも
                 高くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合に
                 は、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記より
                 も増加することとなり、実際の本取組み後の総資産LTVは前記よりも低くなる可能性があ
                 ります。以下同じです。
               (*****)本譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込額は、本資産運用会社による一定の仮定に基づく本
                 書の日付現在における見込額であり、実際の金額とは異なる可能性があります。以下同じで
                 す。
           (注6)前回募集後及び本取組み後の「1口当たりNAV」は以下の計算式により求められます。以下同じ
               です。
               ・前回募集後の「1口当たりNAV」
               ={(第39期(2021年5月期)末における貸借対照表上の簿価純資産額(95,183百万円)-第39期
               (2021年5月期)の分配金総額(2,799百万円))+(第39期(2021年5月期)末における保有資
               産に係る鑑定評価額の合計(218,920百万円)-第39期(2021年5月期)末における保有資産に係
               る帳簿価額の合計(176,621百万円)(*))+(前回募集時取得資産の鑑定評価額の合計(9,386
               百万円)-前回募集時取得資産の取得価格の合計(8,770百万円))+前回募集における発行価額
               の総額(8,272百万円)+前回募集と同時に実施した第三者割当における発行価額の総額(420百万
               円)}÷前回募集後の発行済投資口数(1,055,733口)
               ・本取組み後の「1口当たりNAV」(**)
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               ={第40期(2021年11月期)末における貸借対照表上の簿価純資産額(104,192百万円)-第40期
               (2021年11月期)の分配金総額(3,051百万円)+(本譲渡予定資産の譲渡予定価格(6,727百万
               円)  -本譲渡予定資産の帳簿価額見込額(5,063百万円))-本譲渡予定資産の譲渡諸費用の見込
               額(98百万円)+一般募集における発行価額の総見込額(7,612百万円)(***)+本第三者割当に
               おける発行価額の総見込額(386百万円)(***)+(本譲渡予定資産を除く第40期(2021年11月
               期)末における保有資産に係る鑑定評価額の合計(226,748百万円)-本譲渡予定資産を除く第40
               期(2021年11月期)末における保有資産に係る帳簿価額の合計(182,183百万円)(*))+(第40
               期取得済資産を除く本取得資産の鑑定評価額の合計(25,895百万円)-第40期取得済資産を除く本
               取得資産の取得(予定)価格の合計(23,420百万円))}÷本募集後の発行済投資口数
               (1,113,733口)(****)
               (*)「保有資産に係る帳簿価額の合計」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。

                 保有資産に係る帳簿価額の合計=有形固定資産の帳簿価額合計(建設仮勘定及び信託建設仮勘
                 定を含みません。)+借地権の帳簿価額合計+信託借地権の帳簿価額合計
               (**)本取組み後の「1口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における本取組
                 み後の見込額であり、本取組み後の実際の金額と一致するとは限りません。
               (***)一般募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、
                 2022年4月28日(木)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
                 て算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全
                 部について、SMBC日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてS
                 MBC日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、一
                 般募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場
                 合、又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされない
                 こととなった場合には、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価
                 額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本取組み後の1口当たりNAVは前記よ
                 りも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合
                 には、一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よ
                 りも増加することとなり、実際の本取組み後の1口当たりNAVは前記よりも高くなる可能
                 性があります。以下同じです。
               (****)本募集後の発行済投資口数は、本第三者割当における発行口数の全部について、SMBC
                 日興証券株式会社により申込みがなされることを前提としています。
             ②スポンサー及び資産運用会社の各ルートを最大限活用して実現する持続的外部成長

               本投資法人の外部成長は、スポンサーからのソーシングやウェアハウジング及び契約
             上の地位承継による取得といったスポンサー・パイプラインに加え、本資産運用会社独
             自のソーシングが源泉であり、双方を最大限活用してコロナ禍(注1)以降も力強い外
             部成長を継続しています。
              (注1)「コロナ禍」とは、新型コロナウイルス感染症の拡大による社会への悪影響を意味します。





                  以下同じです。
              (注2)本図において、「資産運用会社独自のソーシング」及び「運用会社」とは、「スポンサーか
                  らのソーシング」及び「スポンサーによるウェアハウジング及び契約上の地位承継による取
                  得」に該当しない物件取得をいいます。「スポンサーからのソーシング」及び「スポン
                  サー」は、スポンサーからの物件取得で、「スポンサーによるウェアハウジング及び契約上
                  の地位承継による取得」に該当しない物件取得をいいます。「スポンサーによるウェアハウ
                  ジング及び契約上の地位承継による取得」及び「ウェアハウジング」は、将来における本投
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                  資法人による取得を目的とした、スポンサーによる取得及び一時的な保有を経た物件取得並
                  びにスポンサーからの契約上の地位承継による物件取得をいいます。
              (注3)本図において、「運用会社」における「運用会社ネットワーク」は、「共有・区分の追加取
                  得」及び「資産入替」に該当しない物件取得、「共有・区分の追加取得」は既に(準)共有
                  持分又は区分所有権を保有している物件の追加取得にあたる物件取得、「資産入替」は本投
                  資法人の保有物件を譲渡する際に、当該譲渡先から物件を取得する場合において「共有・区
                  分の追加取得」に該当しない物件取得をいいます(それぞれ(注2)において「運用会社」
                  に該当するものに限ります。)。
              (注4)本図において、「スポンサー」における「借地権開発」は、借地権を利用してスポンサーが
                  開発した物件の取得、「旧固定資産」はスポンサーの固定資産として計上されたことがある
                  物件の取得、「その他」は「借地権開発」及び「旧固定資産」以外の物件取得をいいます
                  (それぞれ(注2)において「スポンサー」に該当するものに限ります。)。
              (注5)本図において、「ウェアハウジング」における「ウェアハウジング」は、「地位承継」に該
                  当しない物件取得をいい、「地位承継」はスポンサーからの契約上の地位承継による物件取
                  得をいいます(それぞれ(注2)において「ウェアハウジング」に該当するものに限りま
                  す。)。
              (注6)本図において各比率は本取組み後の取得(予定)価格ベースで算出し、小数点第1位を四捨
                  五入しています。「取得総額内訳(予定)」は本取組み後の取得総額内訳(予定)を示して
                  います。
               このような継続的な物件取得を通じて、2020年1月以降の外部成長(2022年3月末日

             現在)は、複合/総合型(注)の全J-REITのうち、資産規模3,000億円未満のも
             のの中で物件取得金額、物件取得件数はそれぞれ第2位と高水準を誇っています。
              (注)「複合/総合型」とは、全J-REITのうち、実際に保有している資産の用途による比率
                 (取得価格ベース)について、「オフィス」、「レジデンス」、「物流施設」、「商業施
                 設」、「ホテル」及び「ヘルスケア施設」のいずれか1つの割合が、75%を超えないものをい
                 います(2022年3月末日時点の各J-REITの開示資料に基づきます。)。以下同じです。
           <2020年以降の物件取得金額及び物件取得件数(資産規模3,000億円未満の複合/総合型の全

                               J-REIT)>
              (注)本投資法人は本取組み後の取得(予定)価格合計及び物件数に基づき記載しています。本投資



                 法人以外の複合/総合型の全J-REITは2022年3月末日時点の開示資料に基づきます。
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             ③スポンサーサポートを活用した普通借地開発
               本投資法人のスポンサーである平和不動産は普通借地権を活用したレジデンス開発を
             積極的に展開しています。2015年に第1号物件が竣工し、その後も継続的に取り組んで
             います。現在までに8物件が竣工し、本投資法人は第40期(2021年11月期)までにその
             うち6物件を取得、本募集において2物件を取得予定です。
                       <普通借地権を活用したパイプラインの構築>

               下表の通り、借地権にはメリットだけでなくデメリットもありますが、本投資法人は


             スポンサーとの協働により、借地権のデメリットを克服しています。併せて借地権本来
             のメリットを最大限に享受できるスキームを構築し、優良なパイプラインの形成を図っ
             ています。
                           <借地権の特徴>

                    <スポンサーとの協働による借地権のデメリットの克服>



             ④共有物件・区分所有物件への取組み


               本投資法人では、ポートフォリオの一部に共有物件(準共有物件を含みます。以下同
             じです。)や区分所有物件の組み込みを行っています。このような取組みは一定程度不
             動産資産としての流動性を犠牲にする側面がある一方で、それが取引価格にも反映され
             るため、高い利回りや大きな含み益を取ることができるといったメリットがあると本投
             資法人は考えています。さらに、本投資法人では、時間をかけて他の区分所有者等と協
             議を進め、これらの物件を完全所有化することで、不動産資産としての流動性面でのデ
             メリット克服を目指しています。
               共有物件及び区分所有物件の追加取得には、以下のような目的と効果があると本投資

             法人は考えています。
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              (注)共有物件及び区分所有物件の追加取得における一般的な目的と効果を記載していますが、全て




                 の追加取得においてかかる目的又は効果があるわけではありません。
              (注)「含み益(額)」とは、各期末現在の運用資産の鑑定評価額と期末簿価の差額が正である場合





                 の当該金額をいいます。なお、必ず含み益が実現されることが保証されているわけではありま
                 せん。上図における含み益額は、ファーレイーストビルを除き、第40期(2021年11月期)末の
                 鑑定評価額と期末簿価を用いて算出し、ファーレイーストビルについては既存保有分の取得時
                 の鑑定評価額(2021年9月1日時点)及び追加取得時の鑑定評価額(2021年12月1日時点)並
                 びに既存保有分及び追加取得分の取得価格を用いています。「含み益率」とは、期末簿価
                 (ファーレイーストビルについては既存保有分及び追加取得分の取得価格)に対する含み益の
                 比率をいいます。以下同じです。
               2021年3月23日に他の区分所有者からの追加取得を行い完全所有化した兜町ユニ・ス

             クエアでは、従前の保有区画のNOI利回りは4.4%、鑑定評価額は22.6億円(含み益
             額1.3億円)(注1)でしたが、NOI利回り4.4%、鑑定評価額15.6億円(含み益額
             0.8億円)(注2)の追加取得区画を取得して完全所有化したことにより、NOI利回
             り及び鑑定評価額(含み益額)は、それぞれ従前の保有区画と追加取得区画を単純合算
             した1棟全体の数値を上回る4.5%及び39.8億円(3.7億円)となりました(注3)(注
             4)。
               また、ファーレイーストビルの事例では、2021年10月29日に一部の区画(敷地権割合
             12.8%)(NOI利回りは5.5%、鑑定評価額は12.1億円(含み益額2.0億円))を取得
             し(注6)、2021年12月24日には区分所有者からの追加取得で別の区画(敷地権割合
             10.3%)(NOI利回りは6.7%、鑑定評価額は8.0億円(含み益額2.0億円))を取得
             することにより(注7)、追加取得後のNOI利回りは5.9%、鑑定評価額は20.1億円
             (含み益額4.0億円)となりました(注8)。
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              (注1)兜町ユニ・スクエアの従前の保有区画のNOI利回り、鑑定評価額及び含み益額は、追加取




                 得を行った期の直前期末である2020年11月30日を価格時点とする保有区画に関する不動産鑑定
                 評価書記載の鑑定評価額及び同日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直接還元法
                 におけるNOI(年換算)に基づいて記載しています。
              (注2)兜町ユニ・スクエアの追加取得区画のNOI利回り、鑑定評価額及び含み益額は、2021年2
                 月28日を価格時点とする追加取得区画に関する鑑定評価書記載の鑑定評価額及び直接還元法に
                 おけるNOIに基づき記載しています。
              (注3)兜町ユニ・スクエアの完全所有化後のNOI利回り、鑑定評価額及び含み益額は、2021年2
                 月28日を価格時点とする兜町ユニ・スクエアの一棟全体に関する鑑定評価書記載の鑑定評価額
                 及び直接還元法におけるNOIに基づき記載しています。
              (注4)兜町ユニ・スクエアの「1棟全体」の数値及び「1棟全体(単純合算)」の欄記載の数値
                 は、2020年11月30日を価格時点とする保有区画に関する鑑定評価書記載の鑑定評価額及び2021
                 年2月28日を価格時点とする追加取得区画に関する鑑定評価書記載の鑑定評価額を合計したも
                 のに基づいて本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値ではあ
                 りません。
              (注5)「償却後NOI利回り」の詳細は、後記「4 投資対象 (1)本取得資産等の概要」の
                 (注2)「NOI利回り(償却後)」をご参照下さい。
              (注6)ファーレイーストビルの2021年10月29日に取得した区画(既存保有分)のNOI利回り、償
                 却後NOI利回り、鑑定評価額、含み益額及び含み益率は、2021年9月1日を価格時点とする
                 不動産鑑定評価書記載の鑑定評価額及び直接還元法におけるNOI(年換算)に基づいて記載
                 しています。
              (注7)ファーレイーストビルの2021年12月24日に取得した区画(追加取得分)のNOI利回り、償
                 却後NOI利回り、鑑定評価額、含み益額及び含み益率は、2021年12月1日を価格時点とする
                 不動産鑑定評価書記載の鑑定評価額及び直接還元法におけるNOI(年換算)に基づいて記載
                 しています。
              (注8)ファーレイーストビルの追加取得後のNOI利回り、償却後NOI利回り、鑑定評価額、含
                 み益額及び含み益率は、2021年10月29日を価格時点とする保有区画に関する鑑定評価書記載の
                 数値及び2021年12月24日を価格時点とする追加取得区画に関する鑑定評価書記載の数値を合計
                 したものに基づいて本資産運用会社が算出した数値であり、鑑定評価書に記載されている数値
                 ではありません。
             ⑤財務余力を活用した持続的な成長可能性

               本投資法人の第40期(2021年11月期)末の鑑定LTV(注1)は39.0%であり、仮に
             鑑定LTV上限を45%に設定すると、同時点の借入余力(注2)は252億円と算出され
             ます。本募集により、本取組み後の同一条件下での借入余力は260億円まで拡大しま
             す。本投資法人は、LTVの戦略的なコントロールによって拡大した借入余力を活用し
             た機動的な物件取得を可能としており、持続的な外部成長を志向します。
               また、本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(以下「JCR」と
             いいます。)から長期発行体格付A+(ポジティブ)を取得しています(注3)。今後
             も、継続的な外部成長、堅実な賃貸事業運営による安定的なキャッシュ・フロー及び財
             務の柔軟性や安定性の向上に資する積極的な取組みを行い、更なる格付け向上を目指し
             ます。
               なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若し
             くは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される
             予定の信用格付はありません。
            <本募集を通じた戦略的なLTVコントロールによる借入余力の拡大>

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              (注1)各期の「鑑定LTV」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。





                  鑑定LTV=各期末の有利子負債残高÷各期末の運用資産の期末鑑定評価額の合計
                  本取組み後の「鑑定LTV」については、前記「①2年連続となる公募増資の実施 <本取
                  得資産の取得、本譲渡資産の譲渡及び本募集による各指標の推移>」の(注5)をご参照下
                  さい。
                  2022年3月末の「鑑定LTV」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
                  鑑定LTV=(第40期(2021年11月期)末の貸借対照表上の有利子負債の総額(90,857百万
                  円)+2021年12月22日、23日及び24日付で実施した借入金の借入額(4,000百万円)+2022
                  年2月28日付で実施した借入金の借入額(1,900百万円))÷{第40期(2021年11月期)末
                  における保有資産の鑑定評価額(232,826百万円)+第41期取得済資産の鑑定評価額の合計
                  (6,464百万円))
              (注2)「借入余力」とは、鑑定LTVを45%まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、
                  金融機関からの借入れ及び投資法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金
                  額の概算額をいいます。当該金額は、資金調達ができることを保証又は約束するものではあ
                  りません。なお、本取組み後の「借入余力」については、本取組み後の有利子負債見込額を
                  用いて算出しています。したがって、実際の指標と一致するとは限りません。以下同じで
                  す。
              (注3)JCRの長期発行体格付は本投資口についての格付けではなく、本投資口について、本投資
                  法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用
                  格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じで
                  す。
              (注4)上記の目標は、本書の日付現在の本投資法人の目標であり、その実現や目標の達成時期を保
                  証又は約束するものではありません。また、上記のイメージ図はあくまで成長イメージを示
                  したものであり、かかるイメージの通りに成長を実現できることを保証又は約束するもので
                  もありません。本投資法人の資産規模の拡大については、資金調達環境や、パイプラインに
                  含まれる物件の開発時期、その他の資産の取得機会の程度及び売主との交渉等によるため、
                  資産規模目標を達成できず、また成長イメージと乖離する結果となる可能性があります。
               <全J-REIT(ホテルリートを除く)対比で優位性のある手元流動性>

               本投資法人の手元流動資金(注1)の残高は、2022年3月末日現在、94.4億円となっ
             ています。当該金額は、第40期(2021年11月期)の分配金総額(30.5億円)の約3.1倍
             に相当します。また、本投資法人の手元流動性の分配金総額倍率(注2)は、全J-R
             EIT(ホテルリートを除きます。本項目において以下同じです。)中、上位14番目に
             あたる水準です(注3)。
              (注1)「手元流動資金」は、以下の計算式で算出しています。
                 手元流動資金=現金及び預金+信託現金及び信託預金-預り敷金及び保証金-信託預り敷金
                 及び保証金
              (注2)各J-REITの「手元流動性の分配金総額倍率」は、以下の計算式で算出しています。
                  手元流動性の分配金総額倍率=手元流動資金÷分配金総額
              (注3)各J-REITの2022年3月末日時点の開示資料に基づきます。なお、コロナ禍の影響によ
                  り、ホテルリートにおいては直前期の分配金総額が巡航分配金総額と大きく乖離している可
                  能性が高いため、ホテルリートを除いて算出しています。本書においてホテルリートとは、
                  インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投
                  資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人及び森トラスト・ホテル
                  リート投資法人をいいます。以下同じです。
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               <フリーキャッシュの活用方針>




               本投資法人の潤沢なフリーキャッシュ(注)は、機動的な物件取得だけでなく、借入
             金返済への充当を通じて財務基盤の安定化にも寄与し、また、投資主への還元にも活用
             します。本投資法人は、フリーキャッシュを主に以下の目的で活用する方針です。
               (イ)継続的な物件取得
                  潤沢な手元現金を活用し、機動的な物件取得を実施します。物件譲渡によって
                 増加した現金を活用し、継続的資産入替を実施し、ポートフォリオの質の改善を
                 図ります。
               (ロ)財務基盤の安定化
                  手元現金の拡充によって不測の事態に備えるとともに、より安定的な財務基盤
                 の構築に努めます。また、突発的な修繕、借入金の弁済、その他不測の事態に備
                 えるための資金を確保します。
               (ハ)投資主への還元/分配金の安定化
                  自己投資口の取得や、手元現金と内部留保を活用した分配金の拡充及び安定化
                 のために活用します。
               (注)      「フリーキャッシュ」は、以下の計算式で算出しています。
                   フリーキャッシュ=期末流動資産-(期末流動負債-短期借入金-1年内返済予定の長期
                   借入金-1年内返済予定の投資法人債)-(預り敷金及び保証金+信託預り敷金及び保証
                   金-融資契約上リリース可能な敷金及び保証金)±(契約締結済みの物件売買及びリファ
                   イナンスを伴わない借入金弁済)-支払予定分配金
             ⑥平和不動産グループによる支援体制

               本投資法人のスポンサーである平和不動産は、「安心で心地良いオフィスと住まいの
             空間を提供し、人と街に貢献する。」という経営理念のもと、証券取引所ビルをはじめ
             としたオフィスビルやレジデンスの賃貸事業のほか、不動産開発事業、住宅開発事業に
             おいて多数の実績を有しています。平和不動産は、不動産の開発から始まり、それらの
             不動産を長期にわたり保有し、運営管理を行うという不動産に係る総合的な事業展開の
             もと、その事業によって培われたリーシング力、テナントリレーション構築、情報チャ
             ンネル及びビル運営管理能力等不動産の収益向上やその資産価値の維持向上についての
             経験やノウハウを有しており、本資産運用会社は、運用資産の中長期的な保有を前提と
             する本投資法人の資産運用に当たり、平和不動産のこれらの経験やノウハウを積極的に
             活用します。
               平和不動産グループ(注)は、平和不動産からのパイプラインサポート、財務サポー
             ト、PM業務の提供をはじめとした、本投資法人に対する盤石な支援体制を構築してい
             ます。
               (注)「平和不動産グループ」とは、平和不動産及び平和不動産の子会社を総称していいます。以
                 下同じです。
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                     <平和不動産グループによる支援体制>
               スポンサーが行う事業のうち、本投資法人との関連のある各事業の方針は以下の通り




             です。
                  <スポンサー中期経営計画における各事業の方針>

          (出所)2021年3月31日付、平和不動産「新中期経営計画「Challenge                                  & Progress」(2020年度~2023年



             度)」
               スポンサーとの協働の一環として、本投資法人は、2018年11月から同年12月にかけて

             スポンサーとの間で資産の入替を実施しました。これにより、本投資法人は、本投資法
             人が保有していた三田平和ビル(底地)を鑑定評価額を上回る価格でスポンサーに譲渡
             した一方で、スポンサーが保有していた4物件(オフィス1物件とレジデンス3物件)
             を取得しました。
               なお、本資産入替の一環として、グレイスビル泉岳寺前を鑑定評価額を上回る価格で
             スポンサーに譲渡する一方で、スポンサーが2021年3月期末に固定資産より販売用不動
             産への振替えを行った栄センタービルを取得する予定です。
                 <スポンサー保有物件と本投資法人保有物件の入替実績>

               また、本投資法人は以下のような三層構造のセイムボート出資(注)を受けることに




             より、投資主と平和不動産グループの利害の一致を図っています。
               (注)「セイムボート出資」とは、本投資口を、本投資法人のスポンサーである平和不動産若しく
                  は本資産運用会社又はその役職員が保有することをいいます。
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               (イ)スポンサーによるセイムボート
                  本投資法人のスポンサーである平和不動産は、本書の日付現在、本投資法人の
                 本投資口を143,845口(13.62%)(注)保有しており、スポンサーとしての大き
                 な責任をもって本投資法人の運営をサポートしています。
                (注)保有する投資口の所有割合は、小数点第3位を切り捨てて表示しています。以下同じで
                   す。
               (ロ)資産運用会社によるセイムボート

                  本資産運用会社は、本書の日付現在、本投資口を3,334口(0.31%)保有して
                 おり、投資主と同じ目線で資産の運用を行うことのインセンティブとしていま
                 す。
               (ハ)役職員によるセイムボート

                  本資産運用会社の役職員に対し、累積投資制度を利用した投資口購入制度を導
                 入しています。これにより、役職員も投資主と同じ目線で資産の運用を行うこと
                 のインセンティブとしています。
                    <全J-REITにおけるセイムボート出資比率(注)>

           (注) 「セイムボート出資比率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。なお、上記グラフ



              のセイムボート出資比率は、各J-REITの2022年3月末日時点の開示資料に基づきます。但
              し、各開示資料において各投資法人のスポンサーに対する第三者割当の払込期日が同日以降に予定
              されている場合、その発行口数(上限)を含みます。
              「セイムボート出資比率」
              =各投資法人のスポンサー及び資産運用会社の保有投資口数÷発行済投資口数
              なお、CREロジスティクスファンド投資法人については、投資法人、資産運用会社又はスポン
              サーの役職員の保有投資口数がセイムボートとして開示されているためこれらを含みます。その他
              の投資法人についても、開示はされていないものの、それぞれの資産運用会社又はスポンサーの役
              職員が投資法人の投資口を保有している可能性があり、それぞれ実際のセイムボート出資比率とは
              異なる可能性があります。
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          (2)資産入替の継続による中長期的で持続可能な投資主還元の実現
             ①投資主価値最大化に向けた多様な取組み
               本投資法人は、コロナ禍以降も積極的な物件取得や資産入替、自己投資口取得等の
             様々な施策を実施し、投資主価値向上に資する施策を連続的に実行してきました。本投
             資法人は、数々の施策の効果として1口当たりNAVと1口当たり分配金の継続的な成
             長を実現しています。
                  <投資主価値最大化に向けた多様な取組み>

           (注1)「NEXT       VISION」とは、2021年7月に本投資法人が設定した様々な指標に関する中長期目標です。本




              書の日付現在本投資法人が設定している中長期目標に過ぎず、実現や目標の達成時期を保証又は約
              束するものではありません。
           (注2) 「TCFD」については、後記「(4)持続的成長に向けたESG経営の推進 ① サステナブルな成
              長に向けた平和不動産グループの基本コンセプト (ハ) TCFD(気候関連財務情報開示タスク
              フォース)提言への賛同」をご参照下さい。
           (注3)    格付けについての目標は、本書の日付現在の本投資法人の目標であり、その実現や目標の達成時期
              を保証又は約束するものではありません。本投資法人の格付けについては、資金調達環境等による
              ため、目標を達成できない可能性があります。以下格付けに関する目標について同じです。
               第37期(2020年5月期)以降の1口当たりNAV及び1口当たり分配金の推移は以下

             の通りです。
              (注)第37期(2020年5月期)から第40期(2021年11月期)までの各期の1口当たりNAVは、各期



                 末時点の数値を記載しています。各期の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めら
                 れます。
                 各期の「1口当たりNAV」
                 =(各期末における貸借対照表上の簿価純資産額-各期の分配金の総額+各期末における保有
                 資産に係る鑑定評価額の合計-各期末における保有資産に係る帳簿価額の合計)÷各期末の発
                 行済投資口数
             ②投資口の流動性向上を通じ、投資主層拡大を積極推進

               本投資法人は、第37期(2020年5月期)末以降、自己投資口取得や資産入替、公募増
             資等の様々な取組みを継続的に実施することにより、時価総額の向上を実現してきまし
             た。このような取組みを通じ、第37期(2020年5月期)末時点では1,053億円であった
             時価総額は第40期(2021年11月期)末時点では1,590億円にまで拡大し、第37期(2020
             年5月期)末時点ではA+(安定的)であったJCRの長期発行体格付は本書の日付現
             在ではA+(ポジティブ)に向上しました。
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               本投資法人は、継続的な取組みにより、JCRによる長期発行体格付のAA格への格上
             げを目標にすると同時に、本募集を通じて、更なる投資家層の拡大や時価総額及び投資
             口の流動性の向上を目指します。
               本投資法人の第37期(2020年5月期)以降の各指標の推移は以下の通りです。

           (注1)「FTSE        EPRA   Nareit    Global    Real   Estate    Index   Series」とは、金融データの提供を行うFTSEグ








              ループが欧州上場不動産協会(EPRA)及び全米不動産投資信託協会(NAREIT)と共同開発した国際
              的な不動産投資指数であり、国内外問わず多くの機関投資家の国際不動産投資におけるベンチマー
              クとして採用されています。
           (注2)「時価総額期末時点」は、2022年3月末を除き、当該期の最終取引日の終値に口数を乗じて算出し
              ています。2022年3月末については、2022年3月末日の終値に口数を乗じて算出しています。
           (注3)「日次平均売買代金」は、2022年3月末を除き、Bloombergの日次売買代金を基に期中平均を算出
              しています。2022年3月末については、2022年3月31日時点の日次売買代金を記載しています。
           (注4)投資主数の「金融機関」には、証券会社を含みます。
             ③戦略的資産入替を通じたポートフォリオクオリティの向上

               第28期(2015年11月期)に公表した公募増資(以下「前々回募集」といいます。)以
             降、取得予定資産6物件及び本譲渡予定資産4物件を含め、約7年間で合計55物件、取
             得(予定)価格と譲渡(予定)価格の総額約1,054.8億円の物件売買を実施し、本取組
             み後の資産規模は2,127億円まで拡大する予定です。本投資法人は積極的な外部成長及
             び戦略的なポートフォリオの質の向上を実現しています。
               また、資産入替を通じて含み益を顕在化するとともに、前々回募集以降本譲渡予定資
             産の譲渡までの間に総額70.1億円の譲渡益(注1)を計上する見込みです。本投資法人
             は、当該譲渡益の一部を内部留保(注2)し、第40期(2021年11月期)末時点で内部留
             保残高(注3)総額54.1億円を確保しています。今後も蓄積された内部留保の一部を積
             極的に活用し、投資主還元へとつなげていく方針です。
              (注1)「譲渡益」とは、各譲渡(予定)資産につき、譲渡(予定)価格が譲渡日直前の期末簿価の
                 差額が正である場合の当該金額をいいます。以下同じです。
              (注2)「内部留保」とは、利益のうち配当等の形で外部流出されず、投資法人内に蓄積されるもの
                 をいいます。リートによる内部留保は、物件の売却益の全部又は一部等、税制特例の範囲内
                 でのみ行われることが通例です。以下同じです。
              (注3)「内部留保残高」の詳細は、後記「<継続的な資産入替と譲渡益の計上及び内部留保残高の
                 推移>」の(注1)をご参照下さい。
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             <継続的な資産入替と譲渡益の計上及び内部留保残高の推移>
           (注1)上記「内部留保残高の推移」の各期における内部留保残高は、以下の計算式で算出しています。ま








              た、内部留保増加額(ネットベース)及び内部留保取崩額(ネットベース)は、当該金額と前期に
              おける内部留保残高の差額です。以下同じです。
             「内部留保残高」=当期末時点の任意積立金合計残高+当期末時点の未処分利益残高-当期の金銭の
              分配に係る計算書における分配金の額
           (注2)各J-REITの「内部留保の分配金総額倍率」は、以下の計算式で算出しており、各J-REI
              Tの2022年3月末日時点の開示資料に基づきます。なお、コロナ禍の影響により、ホテルリートに
              おいては直前期の分配金総額が巡航分配金総額と大きく乖離している可能性が高いため、ホテル
              リートを除いています。また、小数点第2位を四捨五入した結果0.0以下となるJ-REITについ
              ては表に含んでいません。
              「内部留保の分配金総額倍率」=(当期末時点の任意積立金合計残高+当期未時点の未処分利益残
              高-当期の金銭の分配に係る計算書における分配金の額)÷当期の金銭の分配に係る計算書におけ
              る分配金の額
           (注3)各期及び本取組み後の「資産規模」は、当該期末時点及び本取組み後の保有資産の取得(予定)価
              格の合計を示しています。各期及び本取組み後の取得(予定)資産については取得(予定)価格を
              記載し、各期及び本取組み後の譲渡(予定)資産については譲渡(予定)価格を記載しています。
             ④持続的な分配金成長

               本投資法人では、内部成長と着実な資産入替による外部成長を通じた分配金成長を、
             潤沢な内部留保が下支えすることにより、1口当たり分配金の安定的かつ持続的な成長
             を実現しています。今後も積極的な内部留保活用により、更なる分配金の向上を目指し
             ます。
               前々回募集以降の各期の1口当たり内部留保残高及び1口当たり分配金の推移は以下
             の通りです。
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               <1口当たり内部留保残高及び1口当たり分配金の推移>
              (注1)各期の「1口当たり内部留保残高」は、各期末時点の数値を記載しています。各期の「1口







                  当たり内部留保残高」は、以下の計算式により求められます。
                  各期の「1口当たり内部留保残高」=各期末時点の内部留保残高÷各期末時点の発行済投資
                  口数
              (注2)上記グラフ中で各期の「中期目標1口当たり分配金」として掲げられている金額は、各時点
                  での目標として本投資法人が公表していた目標値です。
             ⑤着実な含み益額の積み上げ

               前々回募集以降も、本投資法人は継続的な収益向上に向けた取組みと資産入替を通じ
             て着実に含み益額を積み上げてきました。第40期(2021年11月期)末時点の含み益額は
             455億円(含み益率24.3%)と、前々回募集後の第29期(2016年5月期)末時点の含み
             益額136億円から3.34倍に増加しています。今後も潤沢な含み益を積極的に顕在化して
             いく方針です。
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                      <含み益額/含み益率の推移>
           (注)「帳簿価額」は、以下の計算式により求められます。







             「帳簿価額」=有形固定資産合計(建設仮勘定及び信託建設仮勘定を含みません。)+借地権+信託
                    借地権
          (3)コロナ禍以降も堅調なポートフォリオ運営

             ①コロナ禍の不透明なマーケットにおいても堅調なオフィス・レジデンスの運用状況
               コロナ禍が長期化し、J-REIT物件のオフィス稼働率が低下傾向にある中、強い
             テナント需要により、本投資法人のオフィスポートフォリオ(注)の稼働率は2022年3
             月末日時点で99%を回復しており、本投資法人を除くJ-REIT物件の平均を大幅に
             上回っています。
               (注)「オフィスポートフォリオ」とは、本投資法人が本書の日付現在保有する保有資産のうち、
                 「オフィス」に分類される物件をいい、「レジデンスポートフォリオ」とは、「レジデンス」
                 に分類される物件をいいます。以下同じです。
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                  <本投資法人保有のオフィス稼働率の推移>
               (注)「本投資法人除くJ-REITオフィス稼働率」は、一般社団法人投資信託協会が公表する










                 J-REITが保有するアセットタイプ別の稼働率に基づき、全J-REITのオフィスの総
                 賃貸可能面積及び稼働率を用い算定した総賃貸面積につき、本投資法人の保有資産であるオ
                 フィスの総賃貸可能面積及び総賃貸面積を控除することにより算出しています。
               また、レジデンス稼働率はコロナ禍の影響で都心部を中心に一時的に下落したもの

             の、本投資法人を除くJ-REIT物件の平均を概ね上回って安定的に推移しており、
             コロナ禍において各種リーシング施策を速やかに実行したことにより、現在ではコロナ
             禍前の稼働水準まで回復しています。
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                    <本投資法人保有のレジデンス稼働率の推移>
               (注)「本投資法人除くJ-REITレジデンス稼働率」は、一般社団法人投資信託協会が公表す










                 るJ-REITが保有するアセットタイプ別の稼働率に基づき、全J-REITのレジデンス
                 の総賃貸可能面積及び稼働率を用い算定した総賃貸面積につき、本投資法人の保有資産である
                 レジデンスの総賃貸可能面積及び総賃貸面積を控除することにより算出し、記載しています。
             ②高いリスク耐性と賃料増額改定を期待できるオフィスポートフォリオ

               本投資法人は、商業店舗区画で第40期(2021年11月期)には前期比で減額となったも
             のの、第31期(2017年5月期)以降第39期(2021年5月期)に至るまで、ポートフォリ
             オ全体で、新規賃料、継続賃料ともに各期増額改定を維持してきました(注1)。
               コロナ禍の影響により、市場賃料が低下したことで、賃料ギャップ(注2)は縮小し
             た一方で、本投資法人のオフィスポートフォリオについては、地方及び東京郊外の物件
             取得による影響から足元の賃料単価は若干低下しています。当該取得物件の賃料ギャッ
             プは大きく、2022年3月末日時点の平均賃料ギャップ(注3)は第40期(2021年11月
             期)比で拡大しており、投資口1口当たり換算で147円を有しており、依然として十分
             な賃料ギャップの水準を維持しています。また、第39期(2021年5月期)以降、若干の
             平均賃料単価(注4)の低下は見られたものの、引き続き16,500円/坪近辺の水準を維
             持しています。
               コロナ禍の影響により、第40期(2021年11月期)には商業店舗2区画で計25,689千円
             (1期当たり(6ヶ月))の減額改定が行われた影響で、ネット賃料変動額もマイナス
             となりましたが、一方で第41期(2022年5月期)中の2022年3月末日時点では増額改定
             を実現しており、商業店舗区画を除くオフィス区画ではコロナ禍以降、概ね増額改定で
             着地しています。
               このように、本投資法人は、コロナ禍においても堅調なオフィスポートフォリオ運営
             を継続しています。
              (注1)フリーレント及びレントホリデー(既存賃貸借における契約期間内の特定期間等の賃料支払
                 を免除する取決めをいいます。以下同じです。)については、新規賃料及び継続賃料の金額に
                 おいて考慮されていません。第37期(2020年5月期)ないし第41期(2022年5月期)において
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                 は、コロナ禍の影響により一部のテナントで一時的に賃料を減額する措置をとっていますが、
                 賃料額自体に変更はないため、新規賃料及び継続賃料の金額において考慮されていません。
              (注2)「賃料ギャップ」は本投資法人の保有物件の現行賃料が市場賃料を下回る場合の差額を意味
                 します。以下同じです。
              (注3)「平均賃料ギャップ」は、オフィスポートフォリオの各保有資産に係る市場賃料とオフィス
                 物件各期末月額坪単価契約賃料を用いて下記の計算式により算出して記載しています。算定に
                 あたりフリーレント及びレントホリデーについては考慮されていません。また、シングルテナ
                 ントのため大幅な仕様変更が行われ、それを前提とした賃料が設定されている茅場町平和ビル
                 を除きます。平均賃料ギャップの将来的な解消により、本投資法人のオフィスポートフォリオ
                 で市場賃料と同等の賃料が得られることを示唆するものではありません。
                 平均賃料ギャップ
                 =(市場賃料-オフィス物件各期末月額坪単価契約賃料)÷オフィス物件各期末月額坪単価契
                  約賃料×100
                 「市場賃料」は、シービーアールイー株式会社が、本投資法人が保有しているオフィスビルを
                 対象として、対象物件の直近の成約状況や周辺同種用途の競合物件における成約状況及びマー
                 ケット環境等を総合的に勘案し、各時点における新規成約賃料水準として適正と査定する共益
                 費込賃料単価の上限をいいます。
                 「オフィス物件各期末月額坪単価契約賃料」は、オフィスポートフォリオに係る各保有資産の
                 各期末時点で有効な賃貸借契約で定められた共益費込月額賃料合計額を当該各保有資産の賃貸
                 面積合計で除して算出しています。
              (注4)「平均賃料単価」は、以下の計算式で算出しています。フリーレント及びレントホリデーに
                 ついては考慮されていません。
                 平均賃料単価
                 =オフィスポートフォリオの総貸室収入(共益費を含みます。)÷オフィスポートフォリオの
                  総稼働面積(坪)
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                  <オフィスポートフォリオの平均賃料単価の推移>
             (注1)「ネット賃料変動額」は、以下の計算式で算出しています。










                ネット賃料変動額
                =新規入居時の前テナント比増加額-新規入居時の前テナント比減少額+継続(更新時)賃料
                 の増加額-継続(更新時)賃料の減少額
             (注2)「第41期 2022/5期以降(2022年3月末契約済)」の「平均賃料単価」は、2022年3月末日
                時点で有効となっている賃貸借契約に基づく平均賃料単価を記載しており、平均賃料ギャップ
                も当該平均賃料単価に基づき算出し記載しています。「第41期 2022/5期以降(2022年3月
                末契約済)」の「賃料改定」には、2021年12月1日以降に効力が発生する賃料改定(2022年5
                月31日までに効力が発生しないものも含みます。)で、2022年3月末までに契約が締結されて
                いるものの合計を記載しています。
             ③レジデンスの競争力維持に係る取組み

               (イ)無料インターネットの導入
                  本投資法人の保有レジデンスでは、入居者の満足度の向上のため、無料イン
                 ターネットの導入に係る設備投資を推進しています。本取組み後に本投資法人が
                 保有する予定のレジデンス(80物件)のうち、78物件で無料インターネットの導
                 入が完了しています。
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               (注1)金額・戸数は、2021年11月時点の保有物件に係る同時点における無料インターネット導入




                   物件の更新時(導入直後の更新に限りません。)増額金額の戸数当たりの平均値を記載し
                   ています。なお、対象テナントにおける減額はゼロ件です。
               (注2)投下費用は導入のための工事費用を償却期間で除したものにランニングコストを加えて計
                   算しています。
               (ロ)レジデンスに求められる設備の環境

                  テレワークやオンライン授業等在宅時間が増えたライフスタイルが定着し、全
                 国賃貸住宅新聞が公表した「『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決
                 まる』2021人気設備ランキング」(注1)によれば、「インターネット無料」が
                 1位に、「高速インターネット」が4位にランクインしました。仕事だけでな
                 く、プライベート需要も高まり、インターネット環境に関する要望がコロナ禍以
                 前より増加傾向にあると本投資法人は考えています。
                  本投資法人の保有物件では無料インターネットの導入その他のレジデンスに求
                 められる設備環境を充実させることにより、レジデンスの競争力維持に努めてい
                 ます。
                  レジデンスに求められる設備環境及び本投資法人が本取組み後に保有する予定
                 のレジデンスにおける当該設備導入の達成状況は以下の通りです。
               (注1)全国賃貸住宅新聞「『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる』2021人気設





                   備ランキング」より本資産運用会社が作成。上記調査は、2021年8月20日から2021年9月
                   27日までの期間に、全国賃貸住宅新聞がファックス及びインターネット上でアンケート取
                   材を実施し、全国の賃貸仲介会社や管理会社321社から有効回答を得たものです。
               (注2)「ファミリー向け物件」とは、専有面積50㎡以上の部屋の賃貸面積の割合が50%以上の物
                   件を、「単身者向け物件」とは、それ以外の物件をいいます。また、部屋によって設置の
                   有無が異なる設備については、物件における設置率が50%以上の場合に「達成」としてい
                   ます。
               (ハ)テナント需要の顕在化・最大化のための取組み

                  本投資法人の保有レジデンスでは、物件の入り口に2次元バーコードを貼り付
                 けたサインを設置し、入居希望者を物件のウェブサイトに誘導する取組みを開始
                 しました。同取組みでは、スマートフォンを活用することで、2次元バーコード
                 から物件のウェブサイトにアクセスし、その場で物件情報の確認が可能となりま
                 す。
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                  このような取組みを通じて、本投資法人は潜在的なテナント需要の顕在化・最
                 大化に努めています。
               (ニ)本投資法人保有のレジデンスにおける平均築年数の推移







                  本投資法人は、継続的な資産入替を通じ、平均築年数の若返りに努めており、
                 2022年6月3日時点の本取得資産を除くレジデンスのポートフォリオの平均築年
                 数の試算値は16.2年となる見込みでしたが、本取組み後の試算値は15.4年まで低
                 下する予定です。
                 (注)2022年6月3日時点の平均築年数のうち、「本取得資産除く試算値」は、本投資法人





                    が本書の日付現在保有しているレジデンス(本取得済資産を除きます。)を2022年6
                    月3日(取得予定資産のうちレジデンスの取得予定日及び本譲渡予定資産のうちレジ
                    デンスの譲渡予定日の中で最も遅い日)時点で全て保有していると仮定し、登記上の
                    竣工年月日から2022年6月3日までの日数を取得価格で加重平均して算出していま
                    す。「本取得資産含む試算値」は、本取組み後に保有する予定のレジデンスの登記上
                    の竣工年月日から2022年6月3日までの日数を取得(予定)価格で加重平均して算出
                    しています。
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             ④ポートフォリオの状況(2021年11月末日時点):オフィス
               本投資法人が保有するオフィスのポートフォリオは以下の通りです。
                     <オフィスポートフォリオ(2021年11月末日時点)>

               (注1)「最寄り駅からの徒歩分数(物件数ベース)」の円グラフは、オフィス物件における各物








                   件の最寄り駅からの徒歩分数の分散状況を物件数ベースで表示しています。
               (注2)「テナント属性(テナント件数ベース)」の円グラフは、オフィス物件における2021年11
                   月末日現在の各テナント属性別割合を件数ベースで表示しています。
               (注3)「賃貸面積別分散状況(テナント件数ベース)」の円グラフは、オフィス物件における
                   2021年11月末日現在の各テナントの賃貸面積の分散状況をテナント件数ベースで表示して
                   います。なお、異なる物件に所在する同一テナント(例:コンビニエンスストア)につい
                   ては、1テナントとして合算しています。
               (注4)「築年数の状況(取得価格ベース)」の円グラフは、オフィス物件の築年数の分散状況を
                   取得価格で加重平均して算出しています。平均築年数は、登記上の竣工年月日から2021年
                   11月30日までの日数を取得価格で加重平均して算出しています。
               (注5)いずれも本投資法人が2021年11月末日時点で保有していたオフィス物件に関する情報に基
                   づき算出しています。
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             ⑤ポートフォリオの状況(2021年11月末日時点):レジデンス
               本投資法人が保有するレジデンスのポートフォリオは以下の通りです。
                    <レジデンスポートフォリオ(2021年11月末日時点)>

               (注1)「最寄り駅からの徒歩分数(物件数ベース)」の円グラフは、レジデンス物件における各








                   物件の最寄り駅からの徒歩分数の分散状況を物件数ベースで表示しています。
               (注2)「部屋タイプ」及び「賃貸可能面積別分散状況(賃貸可能戸数ベース)」の円グラフは、
                   レジデンス物件における各戸の賃貸可能面積及び部屋タイプの分散状況をそれぞれ戸数
                   ベースで表示しています。
               (注3)「築年数の状況(取得価格ベース)」の円グラフは、レジデンス物件の築年数の分散状況
                   を取得価格ベースで表示しています。平均築年数は、登記上の竣工年月日から2021年11月
                   30日までの日数を取得価格で加重平均して算出しています。
               (注4)いずれも本投資法人が2021年11月末日時点で保有していたレジデンス物件に関する情報に
                   基づき算出しています。
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          (4)持続的成長に向けたESG経営の推進
             ①サステナブルな成長に向けた平和不動産グループの基本コンセプト
               (イ)低炭素社会の実現に向けて:再生可能エネルギーへの切替
                  本投資法人は保有する全ての物件で使用する電力を、再生可能エネルギー由来
                 のものに切り替えることを目標としています(注1)。RE100(注2)の基準に
                 準拠した電力プランを中心に、第40期(2021年11月期)末には対象106物件全て
                 について切替手続(以下「本切替」といいます。)が終了いたしました。
                           2
                  本切替によるCO         排出量の年間削減量は2020年対比で8,631トン(-97.3%)と
                 なる見込みです。今後取得する物件についても順次切替を進め、社会の一員とし
                 て低炭素社会の実現への貢献を目指します。
              (注1)再生可能エネルギー電力を使用している物件とテナントの契約が特殊な形態の物件を除く本
                  投資法人の保有する全ての物件を対象として、使用する電力の100%を再生可能エネルギー
                  由来にすることを意味します。
              (注2)「RE100」とは、「Renewable                   Energy    100%」の頭文字を取った言葉で、NPO法人「The
                  Climate    Group」が気候変動等環境分野に取り組む国際NGOであるCDPの支援を受けて定め
                  る、事業運営を100%再生可能エネルギーで調達することを目標に掲げる企業が参加する国
                  際ビジネスイニシアチブです。
                   (出所)経済産業省資源エネルギー庁




                 (注)上図の下側に記載されている各マークは、SDGsに対する認識を高めるため国際連合が


                    作成し公表した、2030アジェンダにおける世界共通の17の目標に係る個別のアイコン
                    のうちの一部です。
               (ロ)平和不動産グループの取組み

                  平和不動産グループでは、各ステークホルダーの皆様と双方向のコミュニケー
                 ションを通じて関係性を強化し、環境・社会・経済的価値を提供するとともに、
                 持続可能な社会の実現に貢献します。また、本投資法人及び本資産運用会社にお
                 いても、各ステークホルダーの皆様から信頼をいただけるよう努めています。
               (ハ)TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言への賛同

                  本資産運用会社は2021年12月、TCFD提言への賛同を表明しました。
                  TCFD(Task       Force    on  Climate-related          Financial      Disclosures)は、民間主
                 導による気候関連財務情報の開示に関するタスクフォースとして、2015年のG20
                 における各国首脳の要請を受けて金融安定理事会が設置したものです。TCFDは、
                 企業等に対し、気候変動関連リスク及び機会に対する「ガバナンス」「戦略」
                 「リスク管理」「指標と目標」について開示することを推奨する提言を公表して
                 います。
                  本投資法人及び本資産運用会社では、気候変動問題は自然環境と社会構造に劇
                 的な変化をもたらし、平和不動産グループの経営とビジネス全体に重大な影響を
                 与える重要な(マテリアルな)課題であると認識しています。この認識の下、本
                 資産運用会社は、気候変動に関するリスクと機会への対応、及び気候関連課題へ
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                 の事業・戦略のレジリエンス(強靭性・回復力)に取り組んでいくため、TCFDの
                 提言に対する賛同を表明いたしました。
             ②ESGへの取組み


               (イ)Sustainability-GRESB評価への参加
                  GRESBとは不動産会社やファンドを対象に、環境・社会・ガバナンス(E
                 SG)の観点からサスティナビリティへの配慮を測るベンチマークです。本投資
                 法人は、環境配慮やサスティナビリティに対する取組みについて「マネジメン
                 ト・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の2分野におい
                 て優れている会社に付与される、「Green                       Star」を5年連続で取得しています。
                 また、スコアについては、評価基準の大幅な見直しが行われた2020年度を除いて
                 継続的な改善を見せています。
                 (注)「ピアグループ」とは、発行体のセクターや所在地、資産規模、ポートフォリオ構成





                    が近似する銘柄につき、GRESBが選定した複数の銘柄により構成される集団をい
                    います。
               (ロ)Environment-目論見書電子化

                  本投資法人は、環境負荷の低減を目的とし、目論見書の電子交付によるペー
                 パーレス化したオファリングを実施します。本募集における目論見書を書面では
                 なく電子交付にて対応することにより、本募集で書面による目論見書を作成する
                 場合に使用されると考えられるA4用紙約77万枚の削減が可能(注)と考えられま
                 す。
                  また、投資家の目論見書の読みやすさの向上を企図し、目論見書の電子交付を
                 機に、本文のカラーページ化を実施しています。
                  コロナ禍の拡大に伴い、テレワークやWeb会議等が普及したことにより、ペー
                 パーレス化が社会的に浸透しつつある中、目論見書の電子交付が時流に沿った取
                 組みであると、本投資法人は考えています。
                 (注)「A4用紙約77万枚の削減が可能」とは、目論見書一冊当たりに使用される紙の枚数を
                    A4用紙50枚(本募集において目論見書を印刷した場合に想定されるA4用紙の使用枚数
                    であり、訂正事項分は含んでいません。)、想定必要目論見書を15,515部(前回募集
                    における目論見書の印刷部数15,515部を本計算の前提としています。)と仮定した
                    上、計算しています。
               (ハ)Environment-環境認証の取得

                  本投資法人は、環境への配慮と環境負荷の低減に努め、持続可能な社会の発展
                 に貢献するため、環境性能の高い物件の取得に努めています。本書の日付現在現
                 在、本投資法人が保有する物件のうち、環境性能に関し外部評価・認証を取得し
                 ている物件は床面積割合で19.8%(注1)に達しており、その一覧は以下の通り
                 です。
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                           <環境認証の取得(本書の日付現在)>
              (注1)環境性能に関し外部評価・認証を取得している物件の延床面積割合は、複数の外部評価・認
















                  証を取得している物件については、重複を排除して算出しています。
              (注2)DBJ      Green   Buildingは、不動産のサスティナビリティをESGに基づく5つの視点(建物の
                  環境性能、危機に対する対応力、ステークホルダーとの協働、多様性・周辺環境への配慮、
                  テナント利用者の快適性)による評価であり、「国内トップクラスの卓越した「環境・社会
                  への配慮」がなされたビル」、「極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル」、
                  「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル」、「優れた「環境・社会への配
                  慮」がなされたビル」、「十分な「環境・社会への配慮」がなされたビル」の5段階で評価
                  されます。
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              (注3)CASBEEは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の
                  少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた
                  建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価は「Sランク(素晴らしい)」から「A
                  ラ ンク(大変良い)」「B+ランク(良い)」「B-ランク(やや劣る)」「Cランク(劣
                  る)」の5段階で評価されます。
              (注4)BELSとは、2013年に開始された、住宅・非住宅建築物の省エネルギー性能に関する評
                  価・表示を行うことを目的とした制度です。新築建築物、既存建築物の別を問わず、第三者
                  機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5段階(★~★★★★★)で表示されます。
               (ニ)Social-地域社会への参画

                  ■災害時の飲料水供給
                  本投資法人は、東京都中央区及び町会防災区民組織との間で「災害時における
                 飲料水供給に関する協定書」を締結しています。大地震に伴う飲料水不足時にお
                 いて、HF八丁堀ビルディングに設置された受水槽の水を、水道局を通じて供給
                 します。
                  ■Jazzイベントへの協賛

                  2021年12月5日に東京証券取引所(東証ホール)を会場とするJazzイベントが
                 開催されました。「音楽と金融の融合」「若手ミュージシャンの育成」をコンセ
                 プトに未来のジャズシーンを担う若手実力派ミュージシャンが集結し、演奏を披
                 露するライブイベントです。地域振興を目的とし、多くの近隣住民の方々に参加
                 いただきました。本イベントには2020年に続き本資産運用会社及びスポンサーの
                 平和不動産も協賛しています。
               (ホ)Governance-コーポレートガバナンス

                  本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、本資産運
                 用会社と利害関係のない執行役員1名、監督役員2名、全ての執行役員及び監督
                 役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
                  本投資法人の規程に定められる一定の利害関係者取引については、取締役会で
                 決定後、本投資法人の役員会に付議し、同役員会にて最終決定されます。但し、
                 一定の規模以上の利害関係者取引の場合は、取締役会で決議を行うに当たり、本
                 投資法人の役員会の事前同意を得るものとします。
                   <運用資産の取得・譲渡の意思決定を行うためのプロセス>

                  また、本資産運用会社では内部監査を外部の専門家と共同で実施しています。




                 監査における客観性の確保とともに、新しいあるいは複雑なリスクへの対応を
                 図っています。
                  さらに、本投資法人では、2019年8月30日に開催した投資主総会において、資
                 産規模連動報酬の料率を引き下げ、分配金連動報酬を新たに設けるなど、資産運
                 用報酬体系の変更に係る規約変更を行い、従来と比べて業績連動の比率を大幅に
                 高めています。これによって投資主利益と本資産運用会社の利益の連動性をより
                 高めることを目指しています。
                  本資産運用会社は、2017年3月30日に金融庁が公表した「顧客本位の業務運営
                 に関する原則」を採択しました。
                  本投資法人とその投資主をお客様と位置づけ、資産の運用においてお客様本位
                 の運営を実現するための方針を策定・公表するとともに、その取組み状況を逐次
                 開示しています。
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       3 補足情報
          (1)保有物件の分散状況(本取組み後)
             ①戦略的な集中投資と用途分散
               本投資法人は、東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資により
             運用資産の着実な成長及び中長期的な安定収益の確保を企図しています。なお、オフィ
             ス及びレジデンスの投資比率は、用途分散を図るとともに、各々の投資メリットを効率
             的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50%(取得価格ベース)を目
             途としますが、不動産流通マーケット状況及び取引状況等を総合的に勘案し、同比率を
             30~70%程度の範囲内において機動的に運用を行います。
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                  <ポートフォリオの地理的分散(取得(予定)価格ベース)>
              (注1)括弧内の数値は物件数及び各区分における取得(予定)価格合計に対する各項目の取得(予













                  定)価格の割合を表しています。
              (注2)「第一投資エリア」とは、東京23区をいいます。
                 「第二投資エリア」とは、第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県にお
                 ける主要市街地をいいます。
                 「地方投資エリア」とは、第一・第二投資エリアを除く大都市圏における主要市街地をい
                 い、「大都市圏」とは、中心市及びこれに社会・経済的に結合している周辺市町村により構
                 成されている都市地域をいい、大都市圏の「中心市」は、東京都特別区部及び政令指定都市
                 とします。
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                   <ポートフォリオ区分比率(取得(予定)価格ベース)>
              (注)グラフ中の各数値は、各区分における取得(予定)価格合計に対する各項目の取得(予定)価







                 格の割合を記載しています。築年数の平均は、登記上の竣工年月日から2022年6月3日までの
                 日数を取得(予定)価格で加重平均して算出しています。
             ②大規模地震のリスクとその対応

               本投資法人は、物件取得に際して第三者専門機関によるPML(注)調査を実施し、
             地震リスクの計測を行っています。PML値の高い物件については地震保険の付保や耐
             震補強工事を実施します。本取組み後に保有する予定の物件(119物件)のうち、オ
             フィス1物件の補強工事を行ったことで、本取組み後に保有する全ての物件が新耐震基
             準に相当する耐震性能を備えています。
               本投資法人の本取組み後のポートフォリオPMLは3.5%ですが、本数値に基づいて
             計算した予想最大損失額は2,945百万円になります。これは過去最大級の地震に見舞わ
             れたとしても、手元資金で十分に対応可能な範囲に収まっていることを示しています。
             なお、2022年3月に福島県沖で発生した地震による本投資法人の運用資産への影響につ
             いて、仙台市に11物件を所有していますが、運用状況に重大な影響を及ぼす被害等が発
             生していないことを確認しました。また、2018年に大阪府北部で発生した地震及び2016
             年に発生した熊本地震による本投資法人の被害額はゼロにとどまり、2011年に発生した
             東北地方太平洋沖地震(東日本大震災)においても物件運営に支障をきたすような被害
             は受けていません。
               (注)PMLの詳細については、後記「4 投資対象 (2) 個別不動産及び個別信託不動産の
                  内容 ⑤ 「PML」に関する記載」をご参照下さい。
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          (2)物件売買及び資産入替の歴史(スポンサー変更後)
               2009年10月のスポンサーシップ強化以降、本投資法人は継続的な物件売買及び資産入
             替により、着実な成長を続けてきました。スポンサー変更後の物件売買及び資産入替の
             歴史は以下の通りです。
          (注1)2010年10月1日のJSRとの合併時に、同投資法人から承継した物件は除きます。








          (注2)「PO」とは、公募増資のことをいいます。
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       4 投資対象
        (1)本取得資産等の概要
          本投資法人は、第41期(自2021年12月1日 至2022年5月31日)に以下の第41期取得済資産
         を取得しています。
                                              NOI

                                         NOI     利回り
                             取得価格      鑑定評価額      利回り     (償却
      番号      物件名称       資産形態     投資区分                            取得日     売主
                            (百万円)      (百万円)      (%)     後)
                                         (注2)     (%)
                                             (注2)
         ファーレイースト
            ビル
                                                   2021年     非開示
     Of-48              不動産     オフィス       600      805     6.66     5.80
           (追加取得
                                                  12月24日     (注3)
           10.26%)
                                                        のぞみ
                                                       ファイナ
         インタープラネッ          信託                                2021年    ンス&コ
     Of-49                  オフィス       2,500      2,660      4.81     4.16
           ト江坂ビル        受益権                                12月23日     ンサル
                                                       ティング
                                                       株式会社
          HF上野入谷                                        2021年     非開示
     Re-99              不動産    レジデンス        900      989     4.45     3.71
           レジデンス                                       12月22日     (注3)
           HF辻堂
                                                   2022年     非開示
     Re-100      レジデンス        不動産    レジデンス       1,870      2,010      4.84     3.97
                                                  2月28日     (注3)
           (注1)
     合計/
            ――       ――     ――      5,870      6,464      4.95     4.20     ――     ――
      平均
           (注1)本書の日付現在、Re-100の物件名称は「TSレジデンス」ですが、2022年6月1日付で「HF辻
               堂レジデンス」に変更する予定であるため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
           (注2)第41期取得済資産に係る「NOI利回り」及び「NOI利回り(償却後)」は、以下の計算式に
               よって求められる数値をいいます。
               NOI利回り=第41期取得済資産に係る運営純収益(NOI)÷各取得価格
               NOI利回り(償却後)=第41期取得済資産に係る{運営純収益(NOI)−減価償却費}÷各取
               得価格
               第41期取得済資産に係る運営純収益(NOI)は、第41期取得済資産の取得時の鑑定評価書に記載
               された直接還元法による収益価格の前提となる1年間の運営純収益(NOI)を用いています。
               第41期取得済資産に係る減価償却費は、本投資法人の既存の運用資産と同じく、耐用年数に応じた
               償却率により本投資法人が試算した1年間の試算値を用いています。
           (注3)売主の同意が得られないため非開示とします。
          また、本投資法人は、本募集の対象となる本投資口の発行により調達する手取金、借入金及

         び自己資金によって、以下の不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権(以下、本取得資
         産の各不動産信託受益権に係る不動産を本「4 投資対象」において「信託不動産」といいま
         す。)を取得する予定です(以下、総称して「取得予定資産」といいます。)。
          なお、本投資法人は、通常の投資活動の一環として本書に記載されている以外の資産の取得
         についても交渉中であり、随時、資産を追加取得することがあります。
          本投資法人は、2022年4月6日及び2022年5月18日に取得予定資産に係る不動産売買契約及
         び信託受益権売買契約をそれぞれ締結しており、売主との間で、各不動産及び不動産信託受益
         権の譲渡について合意しています。心斎橋フロントビルに係る信託受益権売買契約は、金融庁
         の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミット
         メント等(注)に該当します。心斎橋フロントビルに係る信託受益権売買契約において、本投
         資法人又は相手方の責めに帰すべき事由に基づき同契約が解除された場合には、帰責事由のあ
         る当事者は、かかる解除の違約金として売買対象である信託受益権売買代金の10%相当額を違
         約金として支払うことになっています。本投資法人は、心斎橋フロントビルの取得資金につい
         て、本募集の対象となる本投資口の発行により調達する手取金、借入金及び自己資金を充当す
         ることを予定していますが、本書の日付現在、本投資法人が保有する現預金及び本投資法人の
         キャッシュ・フロー等に鑑みると、心斎橋フロントビルを取得するに当たっての懸念はなく、
         万が一違約金を支払うこととなったとしても財務等への重大な影響はないものと思料されるこ
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         とから、心斎橋フロントビルの取得に関して、本投資法人の財務及び分配金の支払い等に重大
         な影響を与える可能性は低いものと考えています。
           (注)先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡を行うこととし
              ているものその他これに類する契約をいいます。
                                             NOI

                                         NOI    利回り
                                                   取得
                            取得予定価格       鑑定評価額      利回り    (償却
      番号     物件名称      資産形態     投資区分                            予定日      売主
                            (百万円)       (百万円)      (%)     後)
                                                  (注2)
                                         (注1)     (%)
                                             (注1)
         心斎橋フロント         信託                                2022年     非開示
     Of-50                 オフィス       7,300       7,830     4.35    4.11
            ビル      受益権                                6月3日     (注3)
                  信託                                2022年      平和
     Of-51    栄センタービル             オフィス       4,000       4,390     4.81    4.29
                 受益権                                6月3日      不動産
          岩本町ツイン        信託                                2022年      平和
     Of-52                 オフィス       3,380       3,740     4.29    3.94
            ビル      受益権                                6月3日      不動産
          岩本町ツイン        信託                                2022年      平和
     Of-53                 オフィス        400       531     5.41    5.06
          サカエビル       受益権                                6月3日      不動産
          HF川口駅前                                        2022年      平和
     Re-101             不動産    レジデンス        1,260       1,530     5.04    3.97
          レジデンス                                       6月3日      不動産
          HF東尾久                                        2022年      平和
     Re-102             不動産    レジデンス        1,210       1,410     5.00    4.05
          レジデンス                                       6月3日      不動産
     合計/
            ――      ――     ――      17,550       19,431      4.56    4.13     ――     ――
      平均
           (注1)取得予定資産に係る「NOI利回り」及び「NOI利回り(償却後)」は、以下の計算式によって
               求められる数値をいいます。
               NOI利回り=取得予定資産に係る運営純収益(NOI)÷各取得予定価格
               NOI利回り(償却後)=取得予定資産に係る{運営純収益(NOI)−減価償却費}÷各取得予
               定価格
               取得予定資産に係る運営純収益(NOI)は、取得予定資産の鑑定評価書に記載された直接還元法
               による収益価格の前提となる1年間の運営純収益(NOI)を用いています。
               取得予定資産に係る減価償却費は、本投資法人の既存の運用資産と同じく、耐用年数に応じた償却
               率により本投資法人が試算した1年間の試算値を用いています。
           (注2)取得予定日は本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
           (注3)売主の同意が得られないため、非開示とします。
          心斎橋フロントビルを除く取得予定資産の不動産売買契約及び信託受益権売買契約において

         は、本投資法人が売買代金の調達を目的として発行する募集投資口の全ての払込金額の支払及
         び本投資法人に対する売買代金の調達を目的とする貸付の実施により、本投資法人が売買代金
         の資金調達を完了することが、本投資法人の義務履行の条件とされています。なお、本投資法
         人がかかる資金調達を完了していない場合、本投資法人は違約金支払義務、損害賠償義務その
         他一切の責任を負わないものとされています。
          なお、取得予定資産の売主の一部は、本資産運用会社の利害関係人等である平和不動産で

         す。このため、本資産運用会社は、本投資法人に、これらの取得予定資産を売主に有利な条件
         で取得させることにより、利害関係人等である平和不動産の利益を図ることが可能な立場にあ
         りますが、本投資法人が売主からこれらの取得予定資産を取得するに当たっては、本資産運用
         会社の社内規則に従い、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会においてそれぞれ
         全会一致の承認を経た上で、2022年5月18日開催の本投資法人役員会において決議していま
         す。
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        (2)個別不動産及び個別信託不動産の内容
          以下の各表には、本取得資産の各物件に関する建物状況調査報告書等の記載に基づき、当該
         各物件の概要を記載しています。なお、各表中の記載内容は、以下の基準に基づいて記載して
         います。
         ①  「物件概要」に関する記載

          ⅰ    「アクセス」は、リーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社又はシービー
            アールイー株式会社から取得したマーケット・レポート等に記載の数値を記載していま
            す。
          ⅱ    土地・建物の「所有形態」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載
            しています。
          ⅲ    「地積」及び「延床面積」は、登記簿上の数値を記載しており、現状とは一致しない場
            合があります。
          ⅳ    「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)
            (以下「都市計画法」といいます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載
            しています。
          ⅴ    「建蔽率」は、建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。)(以
            下「建築基準法」といいます。)第53条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割
            合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
          ⅵ    「容積率」は、建築基準法第52条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
            あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
          ⅶ    「用途」は、登記簿上記載されている用途のうち、主要なものを記載しています。
          ⅷ    「構造・階層」の記載に当たっては、以下の略号を使用しています。
             SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造
             RC:鉄筋コンクリート造
             S:鉄骨造
             B:地下
             F:階
             たとえば、「7F1B」は、地下1階付地上7階建を表しています。
         ② 「関係者」に関する記載

          ⅰ    「信託受託者」は、第41期取得済資産のうち信託受益権の形態で取得する資産について
            は本書の日付現在の信託受託者を記載し、取得予定資産のうち信託受益権の形態で取得す
            る資産については取得予定資産の取得予定日時点で予定されている信託受託者を記載して
            います。
          ⅱ    「PM会社」は、第41期取得済資産の本書の日付現在のPM会社又は取得予定資産の取
            得予定日時点で予定されているPM会社を記載しています。
          ⅲ    「マスターリース会社」は、第41期取得済資産の本書の日付現在のマスターリース会社
            又は取得予定資産の取得予定日時点で予定されているマスターリース会社を記載していま
            す。
         ③ 「テナント数」に関する記載

            テナント数は、投資区分がオフィスである物件につき、2022年3月末日現在の、本投資法
          人、信託受託者及びマスターリース会社を賃貸人としたエンドテナントの総数を記載してい
          ます。但し、固定賃料型の物件については、「1」としています。
         ④ 「賃貸可能戸数」に関する記載

            賃貸可能戸数は、投資区分がレジデンスである物件につき、2022年3月末日現在の、事務
          所、店舗及び居宅等の用途に賃貸が可能な戸数を記載しています。
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         ⑤ 「PML」に関する記載
            PML(予想最大損失(Probable                   Maximum     Loss))は、本書においては、建物の一般的耐
          用年数50年間に、10%以上の確率で起こり得る最大規模の地震(再現期間475年の地震に相
          当)により生じる損失の再調達価格に対する割合をいいます。
         ⑥ 「前所有者」に関する記載

           情報の開示に関して承諾を得た物件について、前所有者を記載しています。
         ⑦ 「稼働率」に関する記載

           稼働率のうち、(2022年3月末日実績ベース)と記載されている数値は、2022年3月末日
          現在における実績の各物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数点第3位を四捨
          五入して記載しています。(2022年3月末日締結済契約ベース)と記載されている数値は、
          ①2022年3月末日現在において締結済み、かつ2022年6月3日時点で賃貸借期間が開始して
          いる予定の賃貸借契約の対象区画については賃貸面積に算入し、また、②2022年3月末日現
          在において解約合意済み又は有効な解約通知を受領済み、かつ2022年6月3日時点で終了し
          ている予定の賃貸借契約の対象区画、及び2022年3月末日現在有効な賃貸借契約に基づき
          2022年6月3日時点で期間が終了している予定の賃貸借契約(更新される予定のものは含み
          ません。)の対象区画については賃貸面積から除外する調整を行った上で、2022年3月末日
          現在における各物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数点第3位を四捨五入し
          て記載しています。
         ⑧ 「特記事項」に関する記載

            「特記事項」の欄には、各物件の権利関係・利用等及び評価額・収益性・処分性への影響
          等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
            なお、本投資法人が保有する物件の一部において、建物の一部にアスベストを含有し又は
          その可能性のある建材が使用されていますが、建物解体時には適切な処理を要するものの、
          飛散性がないため通常の使用には問題がない旨の記載がある建物状況調査報告書を取得する
          等の方法により、通常の使用に問題がないことを確認しています。
         ⑨ 「その他」に関する記載

            各物件の概要の各項目の記載にあたり、注記が必要な事項について、その説明を記載して
          います。
         ⑩ 本物件の概要

            本資産運用会社が第41期取得済資産又は取得予定資産の取得の意思決定に際し、デュー・
          ディリジェンス手続においてリーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社又は
          シービーアールイー株式会社から取得したマーケット・レポートを含む資料及び情報に基づ
          く本資産運用会社の判断を記載しています。なお、当該建物設備の概要における「天井高」
          については、原則として、基準階におけるOAフロア敷設前の階高(竣工時からOAフロアが敷
          設されている場合はOAフロア敷設後の階高)を、「エレベーター」については非常用及び荷
          物用を除いた基数を記載しています。
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-48  ファーレイーストビル(追加取得                               10.26%)
     特定資産の種類           不動産                   取得価格          600,000,000円
         住居表示       東京都立川市曙町二丁目34番7号
     所在地                               取得日          2021年12月24日
         地番       東京都立川市曙町二丁目295番他1筆
                JR中央線・青梅線・南武線「立川」駅、
                                              東洋不動産プロパティマネジ
     アクセス           多摩モノレール「立川北」駅から徒歩7                   PM会社
                                              メント株式会社
                分
                                              東洋不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権(敷地権)(注1)                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       241.09㎡(注1)                   テナント数          5
         用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注2)
         容積率
                600%                   調査時点          2021年12月6日
         (注2)
         所有形態       区分所有権(注3)                   再調達価格          460,000,000円(注5)
         用途       事務所・店舗・倉庫                   PML          3.6%
                                    長期修繕費
         構造・階層       S・SRC 12F1B                              67,150,000円(注6)
                                    (15年以内)
                建物全体 16,206.34㎡
         延床面積
     建物
                持分部分 1,662.07㎡                   前所有者          非開示(注7)
         (注4)
                (本物件既存部分と併せて3,737.36㎡)
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       1994年12月15日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     該当事項はありません。
                               その他
     (注1)本件土地は敷地権登記がなされており、本投資法人は、第41期において10.2557%(敷地権割合)を追加取得
         しました。地積の欄には、1棟の建物の存する土地の面積2,350.84㎡に上記敷地権割合を乗じて算出した値を
         記載しています。
     (注2)建蔽率は80%、容積率は600%の指定ですが、高度利用地区の指定により、建蔽率については70%、容積率に
         ついては700%となっています。
     (注3)本件建物は区分所有建物であり、本投資法人が1棟の建物のうち23.0611%(敷地権割合)を保有していま
         す。なお、登記簿上の区分所有者の総数は本投資法人を含め17人です。
     (注4)今回の追加取得部分は、建物のうち701の区画であり、敷地権割合は建物全体の10.2557%です。また、本投資
         法人が既に保有している敷地権割合(12.8054%)とあわせると、建物全体の保有割合は23.0611%です。持分
         部分については、1棟の建物の延床面積に敷地権割合10.2557%を乗じて算出した値を記載しています。
     (注5)株式会社東京建築検査機構作成の2021年12月8日付建物状況調査報告書記載の1棟の建物の再調達価格に今回
         の追加取得部分に係る敷地権割合(10.2557%)を乗じ、百万円未満を四捨五入した値を記載しています。
     (注6)建物状況調査報告書記載の取得対象部分(区画番号701)に係る長期修繕費用に関する予測値を記載していま
         す。
     (注7)前所有者の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                              805,000千円
     鑑定評価機関の名称                           大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             2021年12月1日
                                51/91





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            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を基準として、直接還元法による検
                            805,000
                                 証を行って収益価格を計上。
       直接還元法による価格
                            878,000
         運営収益
                            62,415
           可能総収益                     現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
                            65,880    新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
                                 的競争力を勘案して査定。
           空室等損失等                  3,464    中長期的に安定期的であると認められる空室率を査定。
         運営費用
                            22,435
           維持管理費                     類似不動産の維持管理費及び実績額を参考に、賃貸可能床
                             7,436
                                 面積1坪当たり月額1,940円と査定。
           PMフィー                  1,501    類似不動産のPMフィーの水準による検証を行い、計上。
           水道光熱費                     過年度の実績額等に基づき空室率を考慮の上、賃貸可能面
                             6,325
                                 積当たり月額1,650円/坪と査定。
           修繕費                     特別修繕費の過年度の実績水準を参考に、建物再調達価格
                             1,610
                                 の  0.35%相当額と査定し、計上。
           テナント募集費用等                     類似不動産のテナント募集費用等を参考に、新規入居テナ
                              342
                                 ントの1.0ヶ月分と査定し、計上。
           公租公課                     2021年度固定資産税・都市計画税資料等に基づき、負担水
                             4,400
                                 準等を考慮して査定。
           損害保険料                     類似不動産の実績額を参考に建物再調達価格の0.02%相当
                              92
                                 額と査定。
           その他費用
                              728   予備費について賃貸可能面積当たり月額190円/坪と査定。
         運営純収益
                            39,979
           一時金の運用益                     運用及び調達双方の金利水準を総合的に勘案の上、運用利
                              333
                                 回りを1.0%と査定。
           資本的支出                     特別修繕費の過年度の実績水準を参考に、建物再調達価格
                             3,451
                                 の  0.75%相当額と査定し、計上。
         純収益
                            36,862
         還元利回り                        対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
                             4.2%
                                 事例を総合的に勘案して査定。
       DCF法による価格                     773,000
         割引率                        類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                             4.0%
                                 りとの比較等から査定。
         最終還元利回り                        還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                             4.4%
                                 市場性等を考慮して査定。
     積算価格
                            887,000
       土地比率
                             85%
       建物比率
                             15%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件が位置する「立川」ゾーンは、JR中央線・南武線・多摩都市モノレールなどの複数路線が利用可能であり、東
      京都心部や八王子・川崎方面へもアクセス可能であるように交通利便性が高いほか、「八王子」「吉祥寺」よりも大
      規模オフィスビルが所在するなど業務集積度が高く、高いポテンシャルが発揮されるエリアといえます。
     ・本物件の基準階面積は300坪程度の規模を有しており、分割貸し、ワンフロア貸しどちらにも対応できる規模である
      ことから、中小規模のビルが多い当該ゾーンの中にあっても競争優位性を有しています。
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-49  物件名称:インタープラネット江坂ビル
     特定資産の種類           信託受益権                   取得価格          2,500,000,000円
         住居表示       大阪府吹田市江坂町一丁目13番48号                   取得日          2021年12月23日
     所在地
         地番       大阪府吹田市江坂町一丁目13番22                   信託受託者          株式会社あおぞら銀行
                大阪メトロ御堂筋線、北大阪急行電鉄南                              平和不動産プロパティマネジ
     アクセス                               PM会社
                北線「江坂」駅から徒歩3分                              メント株式会社
                                              平和不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       666.62㎡(注1)                   テナント数          6
     土地    用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注2)
         容積率       600%                   調査時点          2021年10月25日
         所有形態       所有権                   再調達価格          929,000,000円
         用途       事務所                   PML          12.7%
                                    長期修繕費
         構造・階層       S 9F                              102,750,000円
                                    (15年以内)
                                              のぞみファイナンス&コンサ
     建物
         延床面積       4,071.93㎡(注3)                   前所有者
                                              ルティング株式会社
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       2008年6月5日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     1.東側隣地及び南西側隣地から信託不動産へコンクリート敷の一部等が越境しています。本件については、2022年5
       月12日現在、越境に関する覚書等は締結されていません。
     2.テナント1社(賃貸面積:566.87㎡)から、2022年2月28日付で、2022年10月31日付で退去する旨の解約通知を受
       領しています。
                               その他
     (注1)敷地面積には、道路敷部分の面積(約1.56㎡)が含まれています。
     (注2)信託不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
     (注3)延床面積に附属建物(車庫 S 1F46.83㎡)が含まれます。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             2,660,000千円
     鑑定評価機関の名称                          一般財団法人日本不動産研究所
     価格時点                             2021年11月1日
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格はとも
                           2,660,000      に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、
                                 収益価格を試算。
       直接還元法による価格
                           2,700,000
         運営収益
                            157,651
           可能総収益                 164,202     中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を基に計上。
           空室等損失等                  6,551    中長期安定的な稼働水準を前提に計上。
         運営費用
                            37,407
           維持管理費                     過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象
                             8,400
                                 不動産の個別性を考慮して計上。
           PMフィー                     契約条件等に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産にお
                             3,665
                                 ける報酬料率、対象不動産の個別性等を考量して計上。
           水道光熱費                     過年度の実績額等に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮の
                             8,830
                                 上、計上。
           修繕費                     過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産
                             2,055    の費用水準及びERにおける修繕更新費の年平均額を考慮し
                                 て計上。
           テナント募集費用等                     新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝
                              952   等に要する費用等について、賃借人の想定回転期間を基に
                                 査定した年平均額を計上。
           公租公課                     公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税
                            13,329
                                 額を計上。
           損害保険料                     保険契約等に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保
                              176
                                 険料率等を考慮して計上。
           その他費用
                               0
         運営純収益
                            120,244
           一時金の運用益                     現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数を基に中長期的
                                 に安定した敷金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た
                              885   額に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定。なお、預
                                 託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回りは、
                                 運用及び調達双方の金利水準等を勘案して1.0%と査定。
           資本的支出                     類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びERにお
                             4,990
                                 ける修繕更新費の年平均額等を勘案の上、査定。
         純収益
                            116,139
         還元利回り                        各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建
                                 物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減すると
                             4.3%
                                 ともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利
                                 回り等を勘案の上、査定。
       DCF法による価格                    2,620,000
         割引率                        類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性
                             3.9%
                                 等を総合的に勘案の上、査定。
         最終還元利回り                        類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
                                 向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成
                             4.3%
                                 長率に一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
                                 に勘案の上、査定。
     積算価格
                           2,590,000
       土地比率
                            80.1%
       建物比率
                            19.9%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
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    本物件の概要
     ・本物件は、新御堂筋に接道しており、車による新大阪、梅田及び難波等の大阪市内の主要ビジネスエリア及び商業中
      心地へのアクセスに優れています。また、名神高速道路へのアクセスも良いことから神戸から京都及び滋賀に至るま
      での広範囲をビジネスエリアに収めることができます。本物件はそのような立地特性に基づいて40台収納可能な大型
      駐車場を設置しており、営業車利用を前提としたテナントに対する高い訴求力を有しています。
     ・最寄り駅である「江坂」駅は大阪メトロ御堂筋線と北大阪急行電鉄南北線が乗り入れ、「新大阪」駅3分(乗車時
      間、以下同じです。)、「梅田」駅10分、「なんば」駅19分、大阪国際空港21分と大阪市内主要エリア及び新幹線や
      飛行機による各方面へのアクセスに優れています。また、駅周辺には金融機関、物販、飲食店等様々な業態の商業施
      設が集積する高い繁華性を有するエリアですが、2023年度には北大阪急行電鉄南北線の延伸が予定されており、近い
      将来における更なる利便性向上と活性化が期待されます。
     ・本物件は延床面積約1,218坪、基準階面積が約113坪で30坪程度からの分割対応が可能なことから大小様々なテナント
      の需要を捉えることができ、設備面では天井高2,700mm、各階個別空調、グリッド天井等を備える等、近隣物件と比
      較して高い競争力を有しています。
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-50  物件名称:心斎橋フロントビル
     特定資産の種類           信託受益権                   取得予定価格          7,300,000,000円
                大阪府大阪市中央区南船場三丁目5番11
         住居表示                           取得予定日          2022年6月3日
                号
     所在地
                大阪府大阪市中央区南船場三丁目14番
         地番                           信託受託者          三井住友信託銀行株式会社
                5、12番9
                大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線                              平和不動産プロパティマネジ
     アクセス                               PM会社
                「心斎橋」駅から徒歩1分                              メント株式会社
                                              平和不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       758.17㎡                   テナント数          13
     土地    用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注1)
         容積率       800%                   調査時点          2022年3月4日
         所有形態       区分所有権(注2)                   再調達価格          1,493,000,000円
         用途       銀行・事務所・駐車場                   PML          12.8%
                                    長期修繕費
         構造・階層       SRC・S 9F1B                              190,100,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       6,201.98㎡                   前所有者          非開示(注3)
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       1986年11月27日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     1.信託不動産から西側隣地へ扉の一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結されています。
     2.建物状況調査報告書において8階と9階の排煙窓前にロッカー又はカーテンがある旨並びに5階と7階の非常用進
       入口前にロッカー及び棚がある旨の指摘事項、並びに7階非常用エレベーターホールに竣工図面に記載のない間仕
       切壁により廊下の幅員が1.2m未満となっている旨の指摘事項がありますが、2022年5月12日現在、本投資法人は、
       売主との間で、取得予定日までに売主の責任と費用において是正することを合意しています。
     3.建物状況報告書において防火管理者の免許期限が超過しているとの指摘事項がありますが、2022年5月12日現在、
       本投資法人は、売主との間で、取得予定日までに売主の責任と負担において新任の防火管理者を選任することを合
       意しています。
                               その他
     (注1)信託不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
     (注2)信託建物は区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有建物の100%を保有しています。
     (注3)前所有者の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             7,830,000千円
     鑑定評価機関の名称                           大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             2022年3月1日
                                56/91








                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を基準として、直接還元法による検
                           7,830,000
                                 証を行って収益価格を計上。
       直接還元法による価格
                           8,130,000
         運営収益
                            415,212
           可能総収益                     現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
                            428,286     新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
                                 的競争力を勘案して査定。
           空室等損失等                 13,074    中長期的に安定期的であると認められる空室率を査定。
         運営費用
                            97,510
           維持管理費                     類似不動産の維持管理費及び実績額を参考に、賃貸可能面
                            18,675
                                 積当たり月額1,210円/坪と査定。
           PMフィー                  7,915    類似不動産のPMフィーの水準による検証を行い、計上。
           水道光熱費                     実績額に基づき、賃貸可能面積当たり月額1,400円/坪と査
                            21,607
                                 定。
           修繕費                  1,617    ER記載の修繕費年平均額を妥当と判断し、計上。
           テナント募集費用等                     類似不動産のテナント募集費用等を参考に、新規入居テナ
                             3,053
                                 ントの1.0ヶ月分と査定し、計上。
           公租公課                     2021年度固定資産税・都市計画税資料等に基づき負担水準
                            42,760
                                 等を考慮して査定。
           損害保険料                     類似不動産の実績額を参考に建物再調達価格の0.02%相当
                              298
                                 額と査定。
           その他費用                     実績額に基づき、有線放送聴衆取料、AEDレンタル料等を
                             1,583    計上。予備費について賃貸可能面積当たり月額100円/坪と
                                 査定。
         運営純収益
                            317,702
           一時金の運用益                     一時金の運用実績等について運用的側面と調達的側面双方
                             2,542
                                 の観点から総合的に勘案の上運用利回り1.0%と査定。
           資本的支出                 11,356    ER記載の更新費年平均額を妥当と判断し、計上。
         純収益
                            308,889
         還元利回り                        対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
                             3.8%
                                 事例を総合的に勘案して査定。
       DCF法による価格                    7,700,000
         割引率                        類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                             3.6%
                                 りとの比較等から査定。
         最終還元利回り                        還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                             4.0%
                                 市場性等を考慮して査定。
     積算価格
                           6,200,000
       土地比率
                            96.0%
       建物比率
                             4.0%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は、大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩1分及び大阪メトロ御堂筋線「なんば」駅か
      ら徒歩12分に位置しています。「心斎橋」駅周辺は大丸やPARCO等の大型商業施設や国内外の有名ブランド店が集積
      し高級ブランド街を形成する一方で、南北には心斎橋筋商店街が広がりカジュアルな店舗が並ぶ等、大阪を代表する
      商業エリアの一つである、いわゆるミナミの一角にあたります。本物件はそのミナミにおいて市内有数の幹線道路で
      ある長堀通りに面しており、視認性に優れていることから来店型店舗を中心に幅広いテナント層に対する高い訴求力
      を有しています。また、「心斎橋」駅からは御堂筋線で「梅田」駅へ6分であり、大阪市内の主要エリアへの交通利
      便性にも優れています。
     ・本取件は延床面積約1,876坪、基準階面積約142坪、天井高2,600㎜で2017年に外装及び共用部のリニューアルを行っ
      ており、近隣物件と比較して高い競争力を有しています。また環境性能評価認証であるCASBEE不動産評価認証にてA
      ランクを取得していること等、環境面での優れた性能を持つ物件であることに加えて、使用電力を100%再生可能エ
      ネルギーで賄うRE100の基準に準拠した電力に切替済であることから、本投資法人の掲げる低炭素社会の実現への取
      組みにも寄与することが期待されます。
     ・本物件取得時点の賃料ギャップは14.1%と、将来の賃料収入の増加が期待されます(注)。
    (注)本物件の賃料ギャップは、以下の計算式で算出しています。
       賃料ギャップ
       =(市場賃料-本物件の月額坪単価契約賃料)÷本物件の月額坪単価契約賃料×100
                                57/91


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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       「市場賃料」は、シービーアールイー株式会社が、本物件を対象として、本物件の直近の成約状況や周辺同種用途
       の競合物件における成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、2022年3月時点における新規成約賃料水準
       として適正と査定する共益費込賃料単価の上限をいいます。
       「月額坪単価契約賃料」は、本物件の2022年3月時点で有効な賃貸借契約で定められた月額賃料合計額を本物件の
       賃貸面積合計で除して算出しています。
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-51  物件名称:栄センタービル
     特定資産の種類           信託受益権                   取得予定価格          4,000,000,000円
         住居表示       愛知県名古屋市中区栄三丁目13番20号                   取得予定日          2022年6月3日
     所在地
                愛知県名古屋市中区栄三丁目1314番                 他
         地番                           信託受託者          三井住友信託銀行株式会社
                9筆
                名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」
                                              平和不動産プロパティマネジ
     アクセス           駅から徒歩7分、名城線「矢場町」駅か                   PM会社
                                              メント株式会社
                ら徒歩4分
                                              平和不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       1,117.00㎡                   テナント数          23
         用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注1)
         容積率
                600%                   調査時点          2022年3月17日
         (注2)
         所有形態       所有権                   再調達価格          1,625,000,000円
         用途       事務所・店舗・共同住宅                   PML          8.4%
                                    長期修繕費
         構造・階層       SRC 8F1B                              273,000,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       6,653.48㎡(注3)                   前所有者          平和不動産株式会社
                                              94.83%(2022年3月末日締
                                              結済契約ベース)
         建築時期       1995年3月20日                   稼働率
                                              84.51%(2022年3月末日実
                                              績ベース)
                              特記事項
     1.信託不動産から北側隣地へフェンス基礎の一部が越境しています。また、北側隣地から信託不動産へコンクリート
       叩きの一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結されています。
     2.北側隣地から信託不動産へパイプ及びアスファルト舗装の一部が越境しています。本件については、越境に関する
       覚書が締結されています。
     3.信託不動産から西側隣地へU字溝及び桝の一部が越境しています。また、西側隣地から信託不動産へコンクリート
       叩きの一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結されています。
     4.建物状況調査報告書において外壁全面打診の未実施、非常用の照明装置の不点灯、防火シャッター、換気設備、排
       煙設備、非常用照明器具等の不良、防火管理者選任等の未実施及び突出広告に関する屋外広告物許可の未取得に関
       する指摘事項がありますが、2022年5月12日現在、本投資法人は、売主との間で、取得予定日又は取得予定日後の
       所定の期限までに売主の責任と費用で実施又は是正することを合意しています。
     5.テナント1社(賃貸面積:70.94㎡)が2022年4月30日付で退去済みですが、当該退去部分について新テナントとの
       間で賃貸を開始しています(賃貸開始日:2022年5月1日)。
     6.テナント1社(賃貸面積:541.72㎡)から、2021年12月22日付で、2022年6月30日付で退去する旨の解約通知を受
       領しています。
                               その他
     (注1)信託不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
     (注2)信託不動産は、誘導用途の整備及び公共貢献の実施等の基準に適合するものとして、名古屋市長が認定した建
         築物に該当するため、容積率が700%に緩和されています。
     (注3)延床面積に附属建物(駐車場:S 1F 47.23㎡)が含まれます。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             4,390,000千円
     鑑定評価機関の名称                           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                             2022年4月1日
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益
                           4,390,000
                                 価格にて検証を行って査定。
       直接還元法による価格
                           4,520,000
         運営収益
                            281,799
           可能総収益                     現在の賃料水準や周辺の賃貸事例等を参考にした市場賃料
                            298,737
                                 等を基に査定。
           空室等損失等                 16,938    中長期的に平準化した空室率を基に査定。
         運営費用
                            89,378
           維持管理費                 23,887    実績に基づき計上。
           PMフィー                  8,085    実績に基づき計上。
           水道光熱費                 15,494    実績に基づき査定し計上。
           修繕費                  6,626    建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
           テナント募集費用等                     居宅は年間20.0%、事務所・店舗は年間10.0%のテナント
                             2,211
                                 が入れ替わることを想定して査定。
           公租公課                 31,651    実績に基づき計上。
           損害保険料                   294   実績に基づき計上。
           その他費用                  1,127    収益事例等に基づき計上。
         運営純収益
                            192,420
           一時金の運用益                  2,780    運用利回りを1.0%と査定。
           資本的支出                 14,580    建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
         純収益
                            180,620
         還元利回り                        近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における取引利回
                             4.0%    りとの比較検討を行い、将来の純収益の変動予測を勘案し
                                 て査定。
       DCF法による価格                    4,330,000
         割引率                        金融商品の利回りを基にした積上法等によりオフィスビル
                             4.1%    のベース利回りを定め、本物件に係る個別リスクを勘案し
                                 て査定。
         最終還元利回り                        還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査
                             4.2%
                                 定。
     積算価格
                           5,170,000
       土地比率
                            87.5%
       建物比率
                            12.5%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は、名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅より徒歩7分、名城線「矢場町」駅より徒歩4分に位置し、ま
      た中部地方最大のターミナル駅である「名古屋」駅から地下鉄で5分と交通利便性に優れています。本物件の所在す
      る栄エリアは松坂屋・三越などの百貨店や商業施設等が立ち並び、「名古屋」駅周辺のいわゆる名駅エリアと共に名
      古屋市を代表する繁華街となっています。また近隣には名古屋市美術館や名古屋市科学館といった文化施設も点在し
      ており、さらに近年は中日ビルの建て替え等、複数の再開発プロジェクトが進められるなど、名古屋エリアにおける
      商業・文化の中心地の一つとして発展を続けています。
     ・本資産運用会社のスポンサー企業である平和不動産株式会社は栄エリアにおいて、名古屋証券取引所ビルを始めとし
      て合計7物件を所有しています。平和不動産株式会社が創業以来、74年間に渡って事業を展開する栄は、平和不動産
      株式会社の中部地区の拠点として重要度の高いエリアであると同時に最も物件運営を得意とするエリアの一つでもあ
      ります。当該エリアの一角を構成する本物件を取得することは、本投資法人におけるポートフォリオ運営において大
      きなメリットがあると考えています。
     ・本物件の設備水準は天井高2,500mm、OAフロア30mm、各階個別空調に加えて、2016年にエントランス、廊下、トイレ
      等の共用部リニューアル工事を実施しており、同エリアのオフィスビルに対して高い競争力を有しています。また
      20~60坪程度の分割対応が可能であり、様々な需要が捉えられ安定的な需要の確保が期待されます。
     ・本物件取得時点の賃料ギャップは4.8%と、将来の賃料収入の増加が期待されます(注)。
    (注)本物件の賃料ギャップは、以下の計算式で算出しています。
       賃料ギャップ
       =(市場賃料-本物件の月額坪単価契約賃料)÷本物件の月額坪単価契約賃料×100
       「市場賃料」は、シービーアールイー株式会社が、本物件を対象として、本物件の直近の成約状況や周辺同種用途
       の競合物件における成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、2022年4月時点における新規成約賃料水準
       として適正と査定する共益費込賃料単価の上限をいいます。
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                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       「月額坪単価契約賃料」は、本物件の2022年3月時点で有効な賃貸借契約で定められた月額賃料合計額を本物件の
       賃貸面積合計で除して算出しています。
                   (出典)三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」





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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-52  物件名称:岩本町ツインビル
     特定資産の種類           信託受益権                   取得予定価格          3,380,000,000円
         住居表示       東京都千代田区岩本町二丁目5番12号                   取得予定日          2022年6月3日
     所在地
                東京都千代田区岩本町二丁目1番7、7
         地番                           信託受託者          みずほ信託銀行株式会社
                番1
                都営地下鉄新宿線「岩本町」駅から徒歩
                                              平和不動産プロパティマネジ
     アクセス           3分、JR山手線・総武線・京浜東北線                   PM会社
                                              メント株式会社
                「秋葉原」駅から徒歩7分
                                              平和不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       496.30㎡(注1)                   テナント数          8
         用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注2)
         容積率
                700%・600%                   調査時点          2022年3月16日
         (注3)
         所有形態       所有権                   再調達価格          769,000,000円
         用途       事務所・車庫                   PML          8.0%
                                    長期修繕費
         構造・階層       SRC 9F                              123,940,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       3,290.36㎡(注4)                   前所有者          平和不動産株式会社
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       1986年9月30日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     1.北東側隣地から信託不動産へ防犯扉の一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結されてい
       ます。
     2.南東側隣地から信託不動産へ防犯扉及び防犯フェンスの一部が越境しています。本件については、越境に関する覚
       書が締結されています。
     3.南東側隣地から信託不動産へ水道メーター及び水道管が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締
       結されています。
     4.建物状況調査報告書において非常用の照明装置に関する指摘事項がありますが、2022年5月12日現在、本投資法人
       は、売主との間で、取得予定日から3か月以内に売主の責任と費用で是正することを合意しています。
                               その他
     (注1)敷地面積には、私道部分の面積(約7.4㎡)が含まれています。
     (注2)信託不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
     (注3)信託不動産の容積率は、東側道路境界から20mまでの区域が700%、20mを超える区域は600%となっており、両
         区域の加重平均は664.93%となります。
     (注4)延床面積に附属建物(物置:コンクリートブロック造 1F 5.26㎡)が含まれます。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             3,740,000千円
     鑑定評価機関の名称                           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                             2022年4月1日
                                62/91







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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益
                           3,740,000
                                 価格にて検証を行って査定。
       直接還元法による価格
                           3,890,000
         運営収益
                            182,003
           可能総収益                     現在の賃料水準や周辺の賃貸事例等を参考にした市場賃料
                            191,541
                                 等を基に査定。
           空室等損失等                  9,537    中長期的に平準化した空室率を基に査定。
         運営費用
                            37,099
           維持管理費                  7,783    建物管理業務委託契約書等に基づき査定。
           PMフィー                  5,066    建物賃貸借契約書兼管理業務委託契約書に基づき計上。
           水道光熱費                  9,729    過年度実績額に基づき査定し計上。
           修繕費                  2,310    建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
           テナント募集費用等                  1,327    年間10.0%のテナントが入れ替わることを想定して査定。
           公租公課                 10,374    実績に基づき計上。
           損害保険料                   144   実績に基づき計上。
           その他費用
                              364   収益事例等に基づき計上。
         運営純収益
                            144,904
           一時金の運用益                  1,214    運用利回りを1.0%と査定。
           資本的支出                  6,160    建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
         純収益
                            139,958
         還元利回り                        近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における取引利回
                             3.6%    りとの比較検討を行い、将来の純収益の変動予測を勘案し
                                 て査定。
       DCF法による価格                    3,680,000
         割引率                        金融商品の利回りを基にした積上法等によりオフィスビル
                             3.7%    のベース利回りを定め、本物件に係る個別リスクを勘案し
                                 て査定。
         最終還元利回り                        還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査
                             3.8%
                                 定。
     積算価格
                           3,060,000
       土地比率
                            92.7%
       建物比率
                             7.3%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は都営地下鉄新宿線「岩本町」駅から徒歩3分、JR山手線・総武線・京浜東北線「秋葉原」駅から徒歩7分の
      距離に位置しています。「岩本町」駅から「東京」駅まで7分、「新宿」駅まで13分、「渋谷」駅まで22分、「新
      橋」駅まで13分、「品川」駅まで24分と東京都内の主要なオフィスエリアへの交通利便性に優れています。本物件の
      位置する「岩本町」エリアは古くより繊維問屋街として栄え、現在も東京都心部における歴史ある商業・ビジネスエ
      リアの一つとして発展を続けています。
     ・本物件は岩本町ツインサカエビルに隣接しています。本物件の設備水準は天井高2,450mm、OAフロア50mm、個別空調
      に加えて、2020年に共用部リニューアル工事を実施しており、同エリアのオフィスビルに対して高い競争力を有して
      います。
     ・本物件取得時点の賃料ギャップは15.3%と、将来の賃料収入の増加が期待されます(注)。
    (注)本物件の賃料ギャップは、以下の計算式で算出しています。
       賃料ギャップ
       =(市場賃料-本物件の月額坪単価契約賃料)÷本物件の月額坪単価契約賃料×100
       「市場賃料」は、シービーアールイー株式会社が、本物件を対象として、本物件の直近の成約状況や周辺同種用途
       の競合物件における成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、2022年4月時点における新規成約賃料水準
       として適正と査定する共益費込賃料単価の上限をいいます。
       「月額坪単価契約賃料」は、本物件の2022年3月時点で有効な賃貸借契約で定められた月額賃料合計額を本物件の
       賃貸面積合計で除して算出しています。
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Of-53  物件名称:岩本町ツインサカエビル
     特定資産の種類           信託受益権                   取得予定価格          400,000,000円
         住居表示       東京都千代田区岩本町二丁目5番12号                   取得予定日          2022年6月3日
     所在地
         地番       東京都千代田区岩本町二丁目1番8                   信託受託者          みずほ信託銀行株式会社
                都営地下鉄新宿線「岩本町」駅から徒歩
                                              平和不動産プロパティマネジ
     アクセス           3分、JR山手線・総武線・京浜東北線                   PM会社
                                              メント株式会社
                「秋葉原」駅から徒歩7分
                                              平和不動産プロパティマネジ
         所有形態       所有権                   マスターリース会社
                                              メント株式会社
         地積       96.09㎡                   テナント数          9
     土地    用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注)
         容積率       700%                   調査時点          2022年3月16日
         所有形態       所有権                   再調達価格          159,000,000円
         用途       事務所・居宅・車庫                   PML          5.9%
                                    長期修繕費
         構造・階層       SRC 10F                              46,500,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       688.74㎡                   前所有者          平和不動産株式会社
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       1992年8月31日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     1.信託不動産から南側隣地へ配電設備基礎、フェンス基礎及びタタキが越境しています。本件については、越境に関
       する覚書が締結されています。
     2.信託不動産から北側隣地及び西側隣地へ防犯扉及び防犯フェンスが越境しています。本件については、越境に関す
       る覚書が締結されています。
     3.テナント1社(賃貸面積:64.55㎡)から、2022年3月24日付で、2022年9月30日付で退去する旨の解約通知を受領
       しています。
                               その他
     (注)信託不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                              531,000千円
     鑑定評価機関の名称                           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                             2022年4月1日
                                65/91









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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益
                            531,000
                                 価格にて検証を行って査定。
       直接還元法による価格
                            553,000
         運営収益
                            29,842
           可能総収益                     現在の賃料水準や周辺の賃貸事例等を参考にした市場賃料
                            31,864
                                 等を基に査定。
           空室等損失等                  2,021    中長期的に平準化した空室率を基に査定。
         運営費用
                             8,219
           維持管理費                  2,256    建物管理業務委託契約書等に基づき査定。
           PMフィー                   809   建物賃貸借契約書兼管理業務委託契約書に基づき計上。
           水道光熱費                  1,572    過年度実績額に基づき査定し計上。
           修繕費                   668   建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
           テナント募集費用等                     居宅は年間20.0%、事務所は年間10.0%のテナントが入れ
                              277
                                 替わることを想定して査定。
           公租公課                  2,514    実績に基づき計上。
           損害保険料                   31  実績に基づき計上。
           その他費用                   89  収益事例等に基づき計上。
         運営純収益
                            21,622
           一時金の運用益                   116   運用利回りを1.0%と査定。
           資本的支出                  2,385    建物状況調査報告書及び類似事例に基づき査定。
         純収益
                            19,354
         還元利回り                        近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における取引利回
                             3.5%    りとの比較検討を行い、将来の純収益の変動予測を勘案し
                                 て査定。
       DCF法による価格                     521,000
         割引率                        金融商品の利回りを基にした積上法等によりオフィスビル
                             3.6%    のベース利回りを定め、本物件に係る個別リスクを勘案し
                                 て査定。
         最終還元利回り                        還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査
                             3.7%
                                 定。
     積算価格
                            673,000
       土地比率
                            91.7%
       建物比率
                             8.3%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は都営地下鉄新宿線「岩本町」駅から徒歩3分、JR山手線・総武線・京浜東北線「秋葉原」駅から徒歩7分の
      距離に位置しています。「岩本町」駅から「東京」駅まで7分、「新宿」駅まで13分、「渋谷」駅まで22分、「新
      橋」駅まで13分、「品川」駅まで24分と東京都内の主要なオフィスエリアへの交通利便性に優れています。本物件の
      位置する「岩本町」エリアは古くより繊維問屋街として栄え、現在も東京都心部における歴史ある商業・ビジネスエ
      リアの一つとして発展を続けています。
     ・本物件は岩本町ツインビルに隣接しています。本物件の設備水準は天井高2,450mm、OAフロア65mm、個別空調に加え
      て、2020年に共用部リニューアル工事を実施しており、岩本町ツインビル同様、同エリアのオフィスビルに対して高
      い競争力を有しています。
     ・本物件取得時点の賃料ギャップは17.7%と、将来の賃料収入の増加が期待されます(注)。
    (注)本物件の賃料ギャップは、以下の計算式で算出しています。
       賃料ギャップ
       =(市場賃料-本物件の月額坪単価契約賃料)÷本物件の月額坪単価契約賃料×100
       「市場賃料」は、シービーアールイー株式会社が、本物件を対象として、本物件の直近の成約状況や周辺同種用途
       の競合物件における成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、2022年4月時点における新規成約賃料水準
       として適正と査定する共益費込賃料単価の上限をいいます。
       「月額坪単価契約賃料」は、本物件の2022年3月時点で有効な賃貸借契約で定められた月額賃料合計額を本物件の
       賃貸面積合計で除して算出しています。
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Re-99  物件名称:HF上野入谷レジデンス
     特定資産の種類           不動産及び土地の賃借権                   取得価格          900,000,000円
         住居表示       東京都台東区入谷一丁目12番1号
     所在地                               取得日          2021年12月22日
         地番       東京都台東区入谷一丁目257番4
                東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩
     アクセス                               PM会社          株式会社長谷工ライブネット
                4分
         所有形態       借地権                   マスターリース会社          株式会社長谷工ライブネット
         地積       206.24㎡                   賃貸可能戸数          33
         用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注1)
         容積率       500%                   調査時点          2021年10月7日
         所有形態       所有権                   再調達価格          209,000,000円
         用途       共同住宅                   PML          9.6%
                                    長期修繕費
         構造・階層       RC 12F                              34,150,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       1,146.77㎡                   前所有者          非開示(注2)
                                              95.96%(2022年3月末日締
                                              結済契約ベース)
         建築時期       2016年8月31日                   稼働率
                                              95.96%(2022年3月末日実
                                              績ベース)
                              特記事項
     本件土地は、所有者兼賃貸人(注3)と前所有者との間で土地賃貸借契約が締結されており、本投資法人は、当該土地
     賃貸借契約を前所有者から承継することにより本件土地の賃借権を取得しています。なお、当該土地賃貸借契約の概要
     は以下の通りです。
     ①借地権の目的:共同住宅の建物を所有するため。
     ②借地期間:2014年10月31日~2044年10月30日(30年間)。但し、更新する場合には更新料を支払うものとする。
                               その他
     (注1)不動産は、商業地域、かつ、防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が100%に緩和されています。
     (注2)前所有者の同意が得られていないため非開示とします。
     (注3)土地所有者兼賃貸人の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                              989,000千円
     鑑定評価機関の名称                           株式会社谷澤総合鑑定所
     価格時点                             2021年11月1日
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を標準として、直接還元法による検
                            989,000
                                 証を行って収益価格を試算。
       直接還元法による価格
                           1,020,000
         運営収益
                            51,427
           可能総収益                     現在の賃料水準や周辺の賃貸事例等を参考にした市場賃料
                            53,500
                                 等を基に査定。
           空室等損失等                  2,073    中長期的に平準化した空室率を基に査定。
         運営費用
                            11,369
           維持管理費                  2,456    建物管理業務委託契約書等に基づき査定。
           PMフィー                     建物賃貸借契約(兼管理業務委託契約)契約書に基づき計
                              985
                                 上。
           水道光熱費                   596   収支実績等に基づき査定。
           修繕費                     ER及び類似事例等を勘案して求めた額を修繕費:資本的支
                             1,311
                                 出=3:7で配分して査定(CMフィーを含む)。
           テナント募集費用等                     年間25%又は20%のテナントが入れ替わることを想定して査
                             1,651
                                 定。
           公租公課                  2,498    2021年度課税資料に基づき査定。
           損害保険料                   41  実績に基づき査定。
           その他費用                  1,827    収支実績に基づき査定。
         運営純収益
                            40,057
           一時金の運用益                   37  運用利回りを1.0%と査定。
           資本的支出                     ER及び類似事例等を勘案して求めた額を修繕費:資本的支
                             1,463
                                 出=3:7で配分して査定(CMフィー含む)。
         純収益
                            38,632
         還元利回り                        近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取
                             3.8%    引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動
                                 予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定。
       DCF法による価格                     975,000
         割引率                        金融商品の利回りを基に積上法等によるマンションのベー
                             3.8%    ス利回りを求め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個
                                 別リスクを勘案することにより査定。
         最終還元利回り                        還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査
                             4.0%
                                 定。
     積算価格
                            907,000
       土地比率
                            78.1%
       建物比率
                            21.9%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩4分の位置に立地しています。また、徒歩圏に位置する「上野」
      駅はJR各線、京成線、銀座線、日比谷線及び新幹線の乗り入れがあり、商業施設が集積する等、生活利便性の高いエ
      リアです。
     ・本物件は25.08㎡~25.09㎡の1Kタイプ(22戸)、40.18㎡の1LDKタイプ(11戸)の全33戸で構成されており、単身
      者・DINKS層の需要が見込まれます。設備水準については、オートロック、防犯カメラ、TVモニター付インターフォ
      ン等防犯面に配慮されているほか、バス・トイレ別、宅配ボックスが備えられており、近隣物件と比較して十分な競
      争力を有しています。
                                68/91






                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Re-100  物件名称:HF辻堂レジデンス
     特定資産の種類           不動産                   取得価格          1,870,000,000円
         住居表示       神奈川県藤沢市辻堂神台二丁目2番26号
     所在地                               取得日          2022年2月28日
         地番       神奈川県藤沢市辻堂神台二丁目21番5
                                              Apaman    Property株式会社
     アクセス           JR東海道本線「辻堂」駅から徒歩9分                   PM会社
                                              Apaman    Property株式会社
         所有形態       所有権(敷地権)                   マスターリース会社
         地積       1,773.15㎡                   賃貸可能戸数          39
         用途地域       準工業地域                   建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                60%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注1)
         容積率       200%                   調査時点          2021年12月20日
                区分所有権(持分         100%)(注2)
         所有形態                           再調達価格          806,000,000円
                店舗、管理室、ポンプ室、物置、倉庫、
         用途                           PML          10.3%
                居宅、集会室、電気室、ゴミ置場
                                    長期修繕費
         構造・階層       RC 14F                              73,700,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       3,604.50㎡                   前所有者          非開示(注3)
                                              100%(2022年3月末日締結
                                              済契約ベース)
         建築時期       2011年3月7日                   稼働率
                                              100%(2022年3月末日実績
                                              ベース)
                              特記事項
     該当事項はありません。
                               その他
     (注1)不動産の建蔽率は、角地加算により70%に緩和されています。
     (注2)本件建物は区分所有建物ですが、本投資法人がその区分所有部分の100%を保有しています。
     (注3)前所有者の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             2,010,000千円
     鑑定評価機関の名称                           大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             2021年12月31日
                                69/91










                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を基準として、直接還元法による検
                           2,010,000
                                 証を行って収益価格を計上。
       直接還元法による価格
                           2,060,000
         運営収益
                            109,397
           可能総収益                     現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
                            113,666     新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
                                 的競争力を勘案して査定。
           空室等損失等                     中長期的に安定期的であると認められる空室率を査定。な
                             4,269    お、店舗部分については長期的な賃貸借契約を想定し、空
                                 室等損失は非計上。
         運営費用
                            18,850
           維持管理費                     類似不動産の維持管理費及び予定契約額を参考に、賃貸可
                             3,802
                                 能床面積当たり月額320円/坪と査定。
           PMフィー                     予定契約を妥当と判断し、類似不動産のPMフィーの水準に
                             2,012
                                 よる検証を行い、計上。
           水道光熱費                     過年度の実績額等に基づき空室率を考慮の上、賃貸可能面
                             1,188
                                 積当たり月額100円/坪と査定。
           修繕費                     ER記載の修繕更新費用のうち、修繕費部分の15年間年平均
                                 額を計上。賃借人の退去に伴う貸室のメンテナンス費用
                             1,657
                                 を、過年度の実績額及び類似不動産の水準を参考に5,000
                                 円/坪と査定      し、入替率を考慮して計上。
           テナント募集費用等                     類似不動産のテナント募集費用等を参考に、新規入居テナ
                             2,400
                                 ントの1.5ヶ月分と査定し、計上。
           公租公課                  7,034    実績額に基づき負担水準等を考慮の上、査定。
           損害保険料                     類似不動産の実績額を参考に建物再調達価格の0.02%相当
                              161
                                 額と査定。
           その他費用                   594   予備費について賃貸可能面積当たり月額50円/坪と査定。
         運営純収益
                            90,546
           一時金の運用益                     一時金の運用実績等について運用的側面と調達的側面双方
                              153
                                 の観点から総合的に勘案の上、運用利回り1.0%と査定。
           資本的支出                     ER記載の修繕更新費用のうち大規模修繕費及び更新費部分
                             4,148
                                 の15年間平均額を計上。
         純収益
                            86,551
         還元利回り                        対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
                             4.2%
                                 事例を総合的に勘案して査定。
       DCF法による価格                    1,990,000
         割引率                        類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                             4.0%
                                 りとの比較等から査定。
         最終還元利回り                        還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                             4.4%
                                 市場性等を考慮して査定。
     積算価格
                           2,040,000
       土地比率
                            73.3%
       建物比率
                            26.7%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は、JR東海道本線「辻堂」駅から徒歩9分に位置しています。「辻堂」駅からは東海道本線及び上野東京ライ
      ンで「横浜」駅へ24分、「東京」駅へ51分、湘南新宿ラインの利用で「渋谷」駅へ49分、「新宿」駅まで54分と神奈
      川県内及び東京都心の主要ビジネスエリアへのダイレクトアクセスが可能であり交通利便性に優れています。
     ・本物件は全住戸80㎡超の3LDKタイプからなり、本エリアの賃貸マンションの中ではファミリー層の需要を獲得でき
      る貴重な物件です。本物件が存する「辻堂」駅の北口は2013年に完了した工場跡地再開発事業により湘南C-X(シー
      クロス)の名称で街が整備され、公園、大通り、大型商業施設のテラスモール湘南を始めとした複数の商業施設、子
      育て教育関連施設が充実したココテラス湘南、湘南藤沢徳洲会病院といったファミリー層のニーズを満たす施設が集
      積しています。
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                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Re-101  物件名称:HF川口駅前レジデンス
     特定資産の種類           不動産及び土地の賃借権                   取得予定価格          1,260,000,000円
         住居表示       埼玉県川口市栄町三丁目2番24号
     所在地                               取得予定日          2022年6月3日
                埼玉県川口市栄町三丁目167番3、175番
         地番
                1、175番5
     アクセス           JR京浜東北線「川口」駅から徒歩3分                   PM会社          株式会社長谷工ライブネット
         所有形態       借地権                   マスターリース会社          株式会社長谷工ライブネット
         地積       604.73㎡                   賃貸可能戸数          91戸(注1)
     土地    用途地域       商業地域                   建物状況調査報告書の概要
         建蔽率       80%                   調査機関          株式会社東京建築検査機構
         容積率       400%                   調査時点          2022年3月15日
         所有形態       所有権                   再調達価格          559,000,000円
         用途       共同住宅・店舗                   PML          10.6%
                                    長期修繕費
         構造・階層       RC 10F                              9,780,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       2,933.22㎡                   前所有者          平和不動産株式会社
                                              89.07%(2022年3月末日締
                                              結済契約ベース)
         建築時期       2021年9月29日                   稼働率
                                              89.07%(2022年3月末日実
                                              績ベース)
                              特記事項
     1.本件土地は、所有者兼賃貸人(注2)と取得先である平和不動産株式会社との間で土地賃貸借契約が締結されてお
       り、本投資法人は、当該土地賃貸借契約を平和不動産株式会社から承継することにより本件土地の賃借権を取得す
       る予定です。なお、当該土地賃貸借契約の概要は以下の通りです。
       ①借地権の目的:賃貸用共同住宅を所有するため。
       ②借地期間:2019年7月1日~2049年6月30日(30年間)。但し、更新料を支払うことにより協議し合意した条件
       で更新することができる。
       ③優先交渉権:当該賃借権の対象となっている土地の所有権を所有者兼賃貸人が譲渡しようとする場合、賃借人が
       優先交渉権を有する。
     2.南側隣地から本件土地へ駐輪場の屋根及び支柱の一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締
       結されています。
                               その他
     (注1)店舗1戸を含みます。
     (注2)土地所有者兼賃貸人の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             1,530,000千円
     鑑定評価機関の名称                           大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             2022年3月31日
                                71/91








                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を基準として、直接還元法による検
                           1,530,000
                                 証を行って収益価格を計上。
       直接還元法による価格
                           1,590,000
         運営収益
                            111,722
           可能総収益                     現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
                            117,056     新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
                                 的競争力を勘案して査定。
           空室等損失等                     対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                             5,333    に基づき、中長期的に安定的であると認められる空室率を
                                 査定。
         運営費用
                            48,210
           維持管理費                  2,955    類似不動産の維持管理費及び現行の契約に基づき査定。
           PMフィー                  1,813    契約を妥当と判断し、計上。
           水道光熱費                  1,266    類似不動産の水道光熱費を参考に計上。
           修繕費                     類似不動産の修繕費を参考に計上。また、テナント入替費
                             1,387
                                 用は入替率及び空室率を考慮して査定、計上。
           テナント募集費用等                  3,497    類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上。
           公租公課                     土地は借地のため非計上。建物については、法務局管内新
                             5,851
                                 築建物課税標準価格認定基準表を参考に計上。
           損害保険料                   111   類似不動産の実績額を参考に計上。
           その他費用                     地代について、契約に基づき査定の上、計上。その他は実
                            31,327
                                 績等に基づき査定し、計上。
         運営純収益
                            63,512
           一時金の運用益                     運用及び調達双方の金利水準を総合的に勘案の上、運用利
                              246
                                 回りを1.0%と査定。
           資本的支出                  1,565    類似不動産の更新費を参考に査定し計上。
         純収益
                            62,193
         還元利回り                        対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
                             3.9%
                                 事例を総合的に勘案して査定。
       DCF法による価格                    1,500,000
         割引率                        類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                             3.7%
                                 りとの比較等から査定。
         最終還元利回り                        還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                             4.1%
                                 市場性等を考慮して査定。
     積算価格
                           1,780,000
       土地比率
                            65.3%
       建物比率
                            34.7%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は本投資法人が中長期的に所有・運営していくことを想定して、本資産運用会社のスポンサー企業である平和
      不動産株式会社が場所の選定及び仕様・設備水準を含め細部に至るまで綿密に企画・開発を行ったレジデンス物件で
      す。
     ・本物件はJR京浜東北線「川口」駅から徒歩3分の距離に位置し、「川口」駅から「池袋」駅まで11分、「上野」駅ま
      で13分、「新宿」駅まで17分、「東京」駅まで30分と東京都内の主要エリアへの交通利便性に優れています。「川
      口」駅周辺には商業施設が立ち並ぶ他、本物件より徒歩11分で川口市役所までアクセス可能であり、生活利便性の高
      いエリアでありながら、近隣には桜の名所としても知られる川口西公園(リリアパーク)等の自然環境にも恵まれ、
      都内へのアクセスの良さと相まって近年住みやすい街として注目を集めています。また「川口」駅東側では再開発が
      進められており、さらに活気溢れる街となることが期待されます。
     ・本物件は23.10㎡の1Kタイプの全90戸(他、1戸が商業テナント)で構成されており、主に単身者からの需要が見込
      まれます。また、設備水準については、オートロック、宅配ボックス、TVモニター付インターフォン等防犯面に配慮
      されているほか、バス・トイレ別、浴室乾燥機、温水洗浄便座、無料インターネット等が備えられています。また、
      2021年9月に竣工した物件であることから、近隣物件と比較して十分な競争力を有しています。
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                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    物件番号:Re-102  物件名称:HF東尾久レジデンス
     特定資産の種類           不動産及び土地の賃借権                   取得予定価格          1,210,000,000円
         住居表示       東京都荒川区東尾久八丁目32番5号
     所在地                               取得予定日          2022年6月3日
                東京都荒川区東尾久八丁目2675番1                 他
         地番
                5筆
                日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅、都
     アクセス                               PM会社          株式会社長谷工ライブネット
                電荒川線「熊野前」停留場から徒歩3分
         所有形態       借地権                   マスターリース会社          株式会社長谷工ライブネット
         地積       1,197.89㎡(注1)                   賃貸可能戸数          49戸
         用途地域       準工業地域          近隣商業地域          建物状況調査報告書の概要
     土地
         建蔽率
                80%          80%          調査機関          株式会社東京建築検査機構
         (注2)
         容積率
                300%          400%          調査時点          2022年3月15日
         (注3)
         所有形態       所有権                   再調達価格          487,000,000円
         用途       共同住宅                   PML          14.8%
                                    長期修繕費
         構造・階層       RC 6F                              9,110,000円
                                    (15年以内)
     建物
         延床面積       2,703.98㎡                   前所有者          平和不動産株式会社
                                              93.92%(2022年3月末日締
                                              結済契約ベース)
         建築時期       2022年1月13日                   稼働率
                                              93.92%(2022年3月末日実
                                              績ベース)
                              特記事項
     1.本件土地は、所有者兼賃貸人(注4)と取得先である平和不動産株式会社との間で土地賃貸借契約が締結されてお
       り、本投資法人は、当該土地賃貸借契約を平和不動産株式会社から承継することにより本件土地の賃借権を取得す
       る予定です。なお、当該土地賃貸借契約の概要は以下の通りです。
       ①借地権の目的:賃貸用共同住宅を所有するため。
       ②借地期間:2020年4月10日~2050年4月9日(30年間)。但し、更新料を支払うことにより協議し合意した条件
       で更新することができる。
     2.北西側隣地から本件土地へバルコニーの一部が越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結されて
       います。
     3.東側隣地から本件土地へコンクリートブロックが越境しています。本件については、越境に関する覚書が締結され
       ています。
                               その他
     (注1)敷地面積には、私道部分の面積(約8.81㎡)が含まれています。
     (注2)不動産は、防火地域・準防火地域内の耐火建築物であるため、建蔽率が90%に緩和されています。
     (注3)不動産の容積率は、前面道路幅員による規制により240%に制限されています。
     (注4)土地所有者兼賃貸人の同意が得られていないため非開示とします。
    不動産鑑定評価書の概要

     鑑定評価額                             1,410,000千円
     鑑定評価機関の名称                           大和不動産鑑定株式会社
     価格時点                             2022年3月31日
                                73/91







                                                          EDINET提出書類
                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
            項目            内容(千円)                    概要等
     収益価格                            DCF法による収益価格を基準として、直接還元法による検
                           1,410,000
                                 証を行って収益価格を計上。
       直接還元法による価格
                           1,450,000
         運営収益
                            80,733
           可能総収益                     現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
                            85,310    新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
                                 的競争力を勘案して査定。
           空室等損失等                     対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
                             4,576    に基づき、中長期的に安定的であると認められる空室率を
                                 査定。
         運営費用
                            20,176
           維持管理費                  3,027    類似不動産の維持管理費及び現行の契約に基づき査定。
           PMフィー                  1,566    契約を妥当と判断し、計上。
           水道光熱費                  1,135    類似不動産の水道光熱費を参考に計上。
           修繕費                     類似不動産の修繕費を参考に計上。また、テナント入替費
                             1,221
                                 用は入替率及び空室率を考慮して査定、計上。
           テナント募集費用等                  2,426    類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上。
           公租公課                     土地は借地のため非計上。建物については、東京法務局管
                             5,329
                                 内新築建物課税標準価格認定基準表を参考に計上。
           損害保険料                   97  類似不動産の実績額を参考に計上。
           その他費用                     地代について、契約に基づき計上。その他は実績額等を参
                             5,374
                                 考に査定し、計上。
         運営純収益
                            60,556
           一時金の運用益                     運用及び調達双方の金利水準を総合的に勘案の上、運用利
                              58
                                 回りを1.0%と査定。
           資本的支出                  1,363    類似不動産の更新費を参考に査定し計上。
         純収益
                            59,252
         還元利回り                        対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
                             4.1%
                                 事例を総合的に勘案して査定。
       DCF法による価格                    1,390,000
         割引率                        類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
                             3.9%
                                 りとの比較等から査定。
         最終還元利回り                        還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
                             4.3%
                                 市場性等を考慮して査定。
     積算価格
                           1,750,000
       土地比率
                            68.0%
       建物比率
                            32.0%
     その他、鑑定評価機関が                 -
     鑑定評価に当たって留意した事項
    本物件の概要

     ・本物件は本投資法人が中長期的に所有・運営していくことを想定して、本資産運用会社のスポンサー企業である平和
      不動産株式会社が場所の選定及び仕様・設備水準を含め細部に至るまで綿密に企画・開発を行ったレジデンス物件で
      す。
     ・本物件は日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅、都電荒川線「熊野前」停留場から徒歩3分の距離に位置し、「熊野
      前」駅から「西日暮里」駅まで3分、「大手町」駅まで13分、「池袋」駅まで14分、「東京」駅まで16分と、都心部
      を含めた各方面へのアクセスに優れています。近隣には東京都立大学荒川キャンパスが所在し、また尾久の原公園や
      隅田川等、豊かな自然環境にも恵まれ、落ち着いた住環境と優れた交通利便性を享受できるエリアとなっています。
     ・本物件は25.10㎡~25.55㎡の1DKタイプ、28.96㎡~29.37㎡の1LDKタイプ、54.04㎡~54.92㎡の2LDKタイプ、
      61.59㎡~64.87㎡の3LDKタイプの全49戸で構成されており、その内訳は、1DK12戸、1LDK12戸、2LDK17戸、3LDK8戸
      と、あらゆるライフスタイルに対応しており、単身者からファミリー層まで幅広い需要が見込まれます。また、設備
      水準については、オートロック、宅配ボックス、TVモニター付インターフォン等防犯面に配慮されているほか、バ
      ス・トイレ別、浴室乾燥機、温水洗浄便座、無料インターネット等が備えられています。また、2022年1月に竣工し
      た物件であることから、近隣物件と比較して十分な競争力を有しています。
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
    (3)本取組み後のポートフォリオ全体に係る事項
                        取得

                                                   所有形態
                           投資    鑑定       賃貸可能
                       (予定)                    稼働率    資産          PML
                                   取得
                                                   (注8)
     物件                      比率   評価額        面積
                        価格                       形態
          物件名称(注1)         所在地                (予定)        (%)              (%)
     番号                     (%)   (百万円)        (㎡)
                       (百万円)            年月        (注6)   (注7)          (注9)
                                                  土地    建物
                           (注3)   (注4)        (注5)
                       (注2)
                   東京都                2005年            信託
     Of-05    水天宮平和ビル               1,550    0.73    1,721       1,897.71    100.00       所有権    所有権    10.0
                   中央区                3月           受益権
         HF門前仲町          東京都                2005年            信託
                                                  所有権    所有権
     Of-06                   2,500    1.18    2,890       3,736.61    100.00               5.7
         ビルディング          江東区                3月           受益権
                   東京都                2005年            信託
     Of-07    HF浜松町ビルディング               1,530    0.72    1,880       1,822.32    100.00       所有権    所有権    8.0
                   港区                6月           受益権
                   東京都                2005年            信託
         HF溜池ビルディング                                         所有権    所有権
     Of-08                   2,700    1.27    3,120       2,274.91     98.12               7.3
                   港区                7月           受益権
         HF日本橋大伝馬町          東京都                2006年            信託
     Of-11                   2,150    1.01    2,270       2,626.73    100.00       所有権    所有権    16.5
         ビルディング          中央区                3月           受益権
                                   2007年
                                                      区分
                   東京都                5月、
     Of-12    HF八丁堀ビルディング               3,092    1.45    2,740       2,255.96    100.00   不動産    所有権    所有権    12.5
                   中央区                2011年
                                                      (注10)
                                   8月
                   東京都                2007年
     Of-17    八丁堀MFビル               1,110    0.52    1,060       1,209.69    100.00   不動産    所有権    所有権    14.7
                   中央区                7月
                   東京都                2004年            信託
         エムズ原宿                                         所有権    所有権
     Of-18                   3,418    1.61    5,065       1,178.57     85.61               9.8
                   渋谷区                11月           受益権
                                                      区分
                                                  所有権
                   千葉県                2007年
     Of-20    船橋Faceビル               3,900    1.83    3,430       2,520.22    100.00   不動産       所有権    5.9
                   船橋市                5月
                                                  (敷地権)
                                                      (注11)
                   東京都                2007年
     Of-21    アデッソ西麻布                640   0.30     519       318.82   100.00   不動産    所有権    所有権    11.1
                   港区                6月
                   東京都                2008年
         HF池袋ビルディング                                      不動産    所有権    所有権
     Of-23                   1,314    0.62    1,500       1,213.26    100.00               5.5
                   豊島区                3月
                   東京都                2008年
     Of-24    HF湯島ビルディング               1,624    0.76    1,700       1,771.66    100.00   不動産    所有権    所有権    10.9
                   文京区                3月
                   東京都                2010年            信託
     Of-25    茅場町平和ビル               4,798    2.26    6,860       4,156.53    100.00       所有権    所有権    11.7
                   中央区                3月           受益権
                   兵庫県                2012年            信託
     Of-27    神戸旧居留地平和ビル               2,310    1.09    3,420       4,839.37    100.00       所有権    所有権    7.5
                   神戸市                12月           受益権
                   愛知県                2012年            信託
     Of-29    栄ミナミ平和ビル               1,580    0.74    2,300       2,889.49    100.00       所有権    所有権    10.8
                   名古屋市                12月           受益権
                   愛知県                2013年            信託   地上権
     Of-30    HF桜通ビルディング               4,900    2.30    6,590       9,934.77    100.00           所有権    9.2
                   名古屋市                12月           受益権   (注12)
         HF日本橋浜町          東京都                2013年            信託
     Of-31                   1,900    0.89    2,640       3,286.58    100.00       所有権    所有権    12.7
         ビルディング          中央区                12月           受益権
         HF仙台本町          宮城県                2013年            信託
     Of-32                   2,700    1.27    3,660       6,577.21     98.90       所有権    所有権    2.6
         ビルディング          仙台市                12月           受益権
                   東京都                2014年            信託
     Of-33    HF上野ビルディング               3,400    1.60    4,250       4,168.79    100.00       所有権    所有権    2.5
                   台東区                12月           受益権
                   東京都                2014年            信託
     Of-34    麹町HFビル               1,350    0.63    2,160       2,117.45     87.82       所有権    所有権    2.5
                   千代田区                12月           受益権
                   東京都                2014年            信託
     Of-35    HF九段南ビルディング               2,720    1.28    3,320       2,614.25    100.00       所有権    所有権    6.7
                   千代田区                12月           受益権
         HF神田小川町          東京都                2015年            信託
     Of-36                   3,150    1.48    4,250       2,747.14    100.00       所有権    所有権    4.0
         ビルディング          千代田区                10月           受益権
                   神奈川県                2015年            信託
     Of-37    日総第5ビル               3,100    1.46    3,950       4,607.34    100.00       所有権    所有権    14.2
                   横浜市                12月           受益権
                                   2017年
                                                      区分
                                                  所有権
                   東京都                1月、            信託
     Of-38    アクロス新川ビル               3,750    1.76    4,380       3,828.92     98.62          所有権    2.3
                   中央区                2021年            受益権
                                                  (分有)
                                                      (注13)
                                   3月
                                                      区分
                   東京都                2016年            信託   所有権
         千住ミルディスⅡ番館                                             所有権
     Of-39                   1,650    0.78    1,940       2,100.25    100.00               0.7
                   足立区                12月           受益権   (敷地権)
                                                      (注14)
                                                      区分
                   東京都                2018年            信託   所有権
         アーク森ビル                                             所有権
     Of-40                   3,085    1.45    3,450       1,665.26    100.00               1.2
                   港区                3月           受益権   (敷地権)
                                                      (注15)
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                        取得
                                                   所有形態
                           投資    鑑定       賃貸可能
                       (予定)            取得        稼働率    資産          PML
                                                   (注8)
                           比率   評価額        面積
     物件
                   所在地    価格           (予定)        (%)    形態
          物件名称(注1)                                               (%)
     番号                     (%)   (百万円)        (㎡)
                       (百万円)            年月           (注7)
                                           (注6)              (注9)
                                                  土地    建物
                           (注3)   (注4)        (注5)
                       (注2)
                                                      区分
                   東京都                2018年            信託   所有権
     Of-41    日本橋堀留町ファースト               2,140    1.01    2,330       1,788.58    100.00           所有権    7.3
                   中央区                8月           受益権
                                                  (敷地権)
                                                      (注16)
                                                      区分
         サザンスカイタワー          東京都                2018年            信託   所有権
     Of-42                   1,600    0.75    1,890       2,879.99    100.00           所有権    2.4
         八王子          八王子市                6月           受益権
                                                  (敷地権)
                                                      (注17)
                   東京都                2018年            信託
     Of-43    浜町平和ビル               3,100    1.46    3,310       2,936.10     88.01       所有権    所有権    5.5
                   中央区                12月           受益権
                   東京都                2019年            信託
     Of-44    錦糸町スクエアビル               2,840    1.34    2,910       2,061.01     97.33       所有権    所有権    10.8
                   墨田区                9月           受益権
                                   2020年
                                                      区分
                                                  所有権
                   東京都                5月、            信託
     Of-45    兜町ユニ・スクエア               3,580    1.68    3,990       2,737.77    100.00           所有権    5.9
                   中央区                2021年            受益権   (分有)
                                                      (注18)
                                   3月
                                   2020年
         HF仙台一番町ビルディ          宮城県
     Of-46                   2,501    1.18    2,670       3,212.50     98.13   不動産    所有権    所有権    1.6
         ング          仙台市
                                   12月
                                                      所有権
                                                  所有権
                   東京都                2021年            信託
     Of-47    大崎CNビル               5,160    2.43    5,430       3,237.86    100.00           (共有)    4.5
                   品川区                6月           受益権
                                                  (分有)
                                                      (注19)
                                   2021年
                                                      区分
         ファーレイーストビル          東京都                10月、               所有権
                                                      所有権
     Of-48                   1,610    0.76    2,015       2,341.51    100.00   不動産            3.6
         (注20)          立川市                2021年               (敷地権)
                                                      (注21)
                                   12月
         インタープラネット          大阪府                2021年            信託
                                                  所有権    所有権
     Of-49                   2,500    1.18    2,660       3,047.22    100.00               12.7
         江坂ビル          吹田市                12月           受益権
                                                      区分
                   大阪府                2022年            信託
         心斎橋フロントビル                                         所有権    所有権
     Of-50                   7,300    3.43    7,830       4,251.67    100.00               12.8
                   大阪市                6月           受益権
                                                      (注22)
                   愛知県                2022年            信託
     Of-51    栄センタービル               4,000    1.88    4,390       5,380.05     84.51       所有権    所有権    8.4
                   名古屋市                6月           受益権
                   東京都                2022年            信託
     Of-52    岩本町ツインビル               3,380    1.59    3,740       2,795.99    100.00       所有権    所有権    8.0
                   千代田区                6月           受益権
                   東京都                2022年            信託
     Of-53    岩本町ツインサカエビル                400   0.19     531       569.88   100.00       所有権    所有権    5.9
                   千代田区                6月           受益権
     オフィス 小計
                    ―   106,032    49.84   124,761     ―  115,599.94      98.36    ―    ―    ―    ―
                   千葉県                2004年            信託
     Re-03    HF市川レジデンス                430   0.20     585       724.46   100.00       所有権    所有権    6.2
                   市川市                11月           受益権
                   東京都                2004年            信託
         HF目黒レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-05                    660   0.31     780       836.36    91.63               6.2
                   目黒区                11月           受益権
                   東京都                2004年            信託
     Re-09    HF葛西レジデンス                650   0.31     961      1,167.36    100.00       所有権    所有権    8.8
                   江戸川区                11月           受益権
                   東京都                2004年            信託
         HF若林公園レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-11                   3,610    1.70    4,995       5,490.36     96.86               6.7
                   世田谷区                11月           受益権
                   東京都                2004年            信託
     Re-12    HF碑文谷レジデンス               1,560    0.73    1,931       1,897.46     96.72       所有権    所有権    6.4
                   目黒区                11月           受益権
                   東京都                2005年            信託
         HF南麻布レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-14                   1,370    0.64    1,584       1,325.20     98.32               3.6
                   港区                3月           受益権
                   東京都                2005年            信託
     Re-16    HF学芸大学レジデンス               1,000    0.47    1,080       1,217.46     93.27       所有権    所有権    9.8
                   目黒区                6月           受益権
                   東京都                2005年            信託
         HF東神田レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-17                   1,100    0.52    1,520       1,462.18     98.47               5.7
                   千代田区                6月           受益権
                   東京都                2005年            信託
     Re-18    HF東日本橋レジデンス               1,210    0.57    1,780       1,684.40     98.80       所有権    所有権    10.0
                   中央区                6月           受益権
                   東京都                2005年            信託
         HF練馬レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-19                    690   0.32     908      1,024.52    100.00               5.5
                   練馬区                6月           受益権
                   東京都                2005年
     Re-20    HF白金高輪レジデンス               4,030    1.89    5,520       4,457.76     95.95   不動産    所有権    所有権    3.9
                   港区                9月
                   東京都                2006年
         HF明大前レジデンス                                      不動産    所有権    所有権
     Re-21                   1,070    0.50    1,080       1,187.25     96.28               6.0
                   世田谷区                3月
                   東京都                2006年            信託
     Re-22    HF日本橋レジデンス               1,130    0.53    1,260       1,418.23     97.04       所有権    所有権    3.3
                   中央区                6月           受益権
                                76/91



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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                        取得
                                                   所有形態
                           投資    鑑定       賃貸可能
                       (予定)            取得        稼働率    資産          PML
                                                   (注8)
                           比率   評価額        面積
     物件
                   所在地    価格           (予定)        (%)    形態
          物件名称(注1)                                               (%)
     番号                     (%)   (百万円)        (㎡)
                       (百万円)            年月           (注7)
                                           (注6)              (注9)
                                                  土地    建物
                           (注3)   (注4)        (注5)
                       (注2)
                   東京都                2006年
     Re-23    HF上石神井レジデンス                950   0.45    1,080       1,494.91     98.64   不動産    所有権    所有権    6.2
                   練馬区                6月
                   東京都                2007年
     Re-24    HF錦糸町レジデンス               1,100    0.52    1,290       1,427.58     98.23   不動産    所有権    所有権    10.1
                   墨田区                3月
         HF銀座          東京都                2007年
                                              不動産    所有権    所有権
     Re-25                   5,940    2.79    5,670       5,459.49     97.38               5.7
         レジデンスEAST          中央区                5月
                   神奈川県                2007年
     Re-26    HF新横浜レジデンス               3,350    1.57    2,930       4,224.61     99.23   不動産    所有権    所有権    13.2
                   横浜市                5月
                   東京都                2007年
         HF馬込レジデンス                                      不動産    所有権    所有権
     Re-30                   1,630    0.77    1,490       2,643.97    100.00               4.6
                   大田区                5月
         HF学芸大学          東京都                2007年            信託
     Re-31                   1,650    0.78    1,390       1,643.53    100.00       所有権    所有権    14.6
                   目黒区                6月           受益権
         レジデンスⅡ
                   東京都                2008年
         HF亀戸レジデンス                                      不動産    所有権    所有権
     Re-33                   1,050    0.49    1,270       1,332.86     98.37               7.6
                   江東区                2月
                   東京都                2008年
     Re-34    HF田無レジデンス                911   0.43     792      2,970.00    100.00   不動産    所有権    所有権    8.6
                   西東京市                6月
                                                      区分
         ラ・レジダンス・ド・          東京都                2010年            信託   所有権
                                                      所有権
     Re-38                    730   0.34     988      1,089.98    100.00               3.3
         白金台           港区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注23)
                                                      区分
         HF銀座          東京都                2010年            信託   所有権
                                                      所有権
     Re-39                   1,460    0.69    1,910       2,072.39     96.13               6.9
         レジデンスEASTⅡ          中央区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注24)
                                                      区分
         HF八丁堀          東京都                2010年            信託   所有権
                                                      所有権
     Re-40                   1,890    0.89    2,430       2,750.56     97.23               6.0
         レジデンスⅡ          中央区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注25)
         HF八丁堀          東京都                2010年            信託
     Re-41                    793   0.37    1,110       1,447.33    100.00       所有権    所有権    3.2
         レジデンスⅢ          中央区                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
     Re-42    HF銀座レジデンス                944   0.44    1,350       1,118.84    100.00       所有権    所有権    3.0
                   中央区                10月           受益権
                                                      区分
         HF駒沢公園          東京都                2010年            信託   所有権
                                                      所有権
     Re-43                   6,520    3.06    7,830       8,141.02     97.13               2.7
         レジデンスTOWER          世田谷区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注26)
                                                      区分
                   大阪府                2010年            信託   所有権
     Re-45    HF中之島レジデンス                453   0.21     518      1,242.30     97.96          所有権    8.6
                   大阪市                10月           受益権
                                                  (敷地権)
                                                      (注27)
                   大阪府                2010年            信託
     Re-46    HF阿波座レジデンス                577   0.27     729      1,618.38    100.00       所有権    所有権    6.0
                   大阪市                10月           受益権
                   愛知県                2010年            信託
     Re-47    HF丸の内レジデンス                624   0.29     759      1,981.26     91.66       所有権    所有権    16.5
                   名古屋市                10月           受益権
                   福岡県                2010年            信託
     Re-48    HF平尾レジデンス               1,780    0.84    2,290       6,262.12     98.09       所有権    所有権    3.4
                   福岡市                10月           受益権
         HF河原町二条          京都府                2010年            信託
     Re-49                    534   0.25     620      1,155.03     96.07       所有権    所有権    6.5
         レジデンス          京都市                10月           受益権
         HF四条河原町          京都府                2010年            信託
                                                  所有権    所有権
     Re-53                   1,820    0.86    2,440       4,045.94     98.75               5.5
         レジデンス          京都市                10月           受益権
                                                      区分
         ラ・レジダンス・ド・          東京都                2010年            信託   所有権
     Re-54                    820   0.39    1,030       1,109.97    100.00           所有権    4.4
         千駄木          文京区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注28)
                                                      区分
                                                  所有権
                   東京都                2010年            信託
         HF千駄木レジデンス                                             所有権
     Re-55                    870   0.41    1,090       1,340.12     94.15               9.2
                   文京区                10月           受益権   (敷地権)
                                                      (注29)
                   東京都                2010年            信託
     Re-56    HF駒沢公園レジデンス                615   0.29     740       901.88   100.00       所有権    所有権    4.3
                   世田谷区                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
     Re-57    HF武蔵小山レジデンス                842   0.40    1,190       1,121.88     98.20       所有権    所有権    6.3
                   品川区                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
     Re-58    HF国分寺レジデンス                839   0.39    1,080       1,222.45    100.00       所有権    所有権    6.3
                   国分寺市                10月           受益権
                   愛知県                2010年            信託
         HF久屋大通レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-59                   1,080    0.51    1,300       2,757.33     97.03               9.3
                   名古屋市                10月           受益権
         HF烏丸鞍馬口          京都府                2010年            信託
     Re-60                    572   0.27     716      1,297.62    100.00       所有権    所有権    9.9
         レジデンス          京都市                10月           受益権
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                        取得
                                                   所有形態
                           投資    鑑定       賃貸可能
                       (予定)            取得        稼働率    資産          PML
                                                   (注8)
                           比率   評価額        面積
     物件
                   所在地    価格           (予定)        (%)    形態
          物件名称(注1)                                               (%)
     番号                     (%)   (百万円)        (㎡)
                       (百万円)            年月           (注7)
                                           (注6)              (注9)
                                                  土地    建物
                           (注3)   (注4)        (注5)
                       (注2)
         HF西新宿          東京都                2010年            信託
     Re-61                   1,990    0.94    2,740       2,608.43     94.66       所有権    所有権    4.6
         レジデンスWEST          新宿区                10月           受益権
         HF西新宿
                   東京都                2010年            信託
     Re-62                   1,170    0.55    1,600       1,563.60     95.18       所有権    所有権    3.5
                   新宿区                10月           受益権
         レジデンスEAST
                   東京都                2010年            信託
         HF東新宿レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-63                   1,360    0.64    1,700       1,788.84     94.43               2.6
                   新宿区                10月           受益権
                   大阪府                2010年            信託
     Re-64    HF東心斎橋レジデンス                566   0.27     711      1,185.52     93.15       所有権    所有権    10.3
                   大阪市                10月           受益権
                   宮城県                2010年            信託
         HF北四番丁レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-65                    809   0.38    1,170       2,234.20    100.00               1.0
                   仙台市                10月           受益権
                   宮城県                2010年            信託
     Re-66    HF愛宕橋レジデンス                684   0.32     937      1,964.87     93.76       所有権    所有権    1.0
                   仙台市                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
         HF浅草橋レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-68                    771   0.36    1,030       1,209.78    100.00               6.3
                   台東区                10月           受益権
                   宮城県                2010年            信託
     Re-69    HF一番町レジデンス                834   0.39    1,170       2,106.38     97.63       所有権    所有権    1.1
                   仙台市                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
         HF東中野レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-70                    942   0.44    1,140       1,341.66     96.73               3.0
                   中野区                10月           受益権
                   東京都                2010年            信託
     Re-72    HF早稲田レジデンス               2,090    0.98    2,800       2,964.81     96.39       所有権    所有権    4.0
                   新宿区                10月           受益権
         HF早稲田          東京都                2010年            信託
                                                  所有権    所有権
     Re-73                    872   0.41    1,140       1,223.79     94.82               3.6
         レジデンスⅡ          新宿区                10月           受益権
                   東京都                2013年            信託
     Re-74    HF若松河田レジデンス               1,158    0.54    1,740       1,607.43    100.00       所有権    所有権    5.0
                   新宿区                9月           受益権
                                                      区分
         HF仙台          宮城県                2014年            信託
                                                      所有権
     Re-75                   1,638    0.77    2,020       4,088.40     95.75       所有権        1.8
         レジデンスEAST          仙台市                12月           受益権
                                                      (注30)
                   宮城県                2015年            信託
         HF西公園レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-76                   1,310    0.62    1,450       2,825.54     98.06               2.7
                   仙台市                10月           受益権
                   宮城県                2015年            信託
     Re-77    HF晩翠通レジデンス                790   0.37     912      1,914.00     98.48       所有権    所有権    1.7
                   仙台市                10月           受益権
                   神奈川県                2015年            信託
         HF関内レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-78                   1,800    0.85    2,280       2,499.64    100.00               2.5
                   横浜市                12月           受益権
                                                         (西棟)
                   愛知県                2015年            信託           12.8
         HF名駅北レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-79                   2,160    1.02    2,310       4,076.11     96.37
                   名古屋市                12月           受益権          (東棟)
                                                          12.9
                   北海道                2015年            信託
         HF東札幌レジデンス                                         所有権    所有権
     Re-80                   1,560    0.73    1,740       5,522.62     98.36               0.1
                   札幌市                12月           受益権
                   福岡県                2017年
     Re-81    HF博多東レジデンス                880   0.41     963      2,486.82     98.72   不動産    所有権    所有権    8.0
                   福岡市                1月
                   宮城県                2017年
         HF仙台五橋レジデンス                                      不動産    所有権    所有権
     Re-82                    850   0.40     913      1,893.21     98.18               2.0
                   仙台市                2月
                   東京都                2017年
     Re-83    HF田端レジデンス               1,100    0.52    1,460       1,917.51     92.77   不動産    借地権    所有権    3.5
                   北区                8月
                   東京都                2017年               借地権
         HF両国レジデンス                                      不動産       所有権
     Re-84                   1,400    0.66    1,720       2,149.95    100.00               10.2
                   墨田区                12月               (注31)
                   東京都                2017年
     Re-85    HF八王子レジデンス               1,120    0.53    1,260       1,600.38     97.78   不動産    所有権    所有権    7.1
                   八王子市                12月
                   東京都                2018年
                                              不動産    所有権    所有権
     Re-86    HF三田レジデンスⅡ               1,210    0.57    1,430       1,160.60     97.73               5.8
                   港区                12月
                   東京都                2018年
     Re-87    HF門前仲町レジデンス                945   0.44    1,180       1,145.76     97.73   不動産    所有権    所有権    7.0
                   江東区                12月
                   東京都                2018年
         HF南砂町レジデンス                                      不動産    所有権    所有権
     Re-88                    900   0.42    1,050       1,141.16     97.99               6.1
                   江東区                12月
                   宮城県                2020年
     Re-89    HF仙台長町レジデンス               1,030    0.48    1,120       2,305.11     98.47   不動産    所有権    所有権    1.7
                   仙台市                1月
         HF正光寺赤羽          東京都                2020年
                                              不動産    借地権    所有権
     Re-90                   1,150    0.54    1,340       1,683.26    100.00               6.1
         レジデンス           北区                3月
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                                                   平和不動産リート投資法人(E14005)
                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
                        取得
                                                   所有形態
                           投資    鑑定       賃貸可能
                       (予定)            取得        稼働率    資産          PML
                                                   (注8)
                           比率   評価額        面積
     物件
                   所在地    価格           (予定)        (%)    形態
          物件名称(注1)                                               (%)
     番号                     (%)   (百万円)        (㎡)
                       (百万円)            年月           (注7)
                                           (注6)              (注9)
                                                  土地    建物
                           (注3)   (注4)        (注5)
                       (注2)
                   宮城県                2020年
     Re-91    HF仙台本町レジデンス               1,070    0.50    1,150       1,654.38    100.00   不動産    所有権    所有権    1.2
                   仙台市                4月
         HF大濠レジデンス
                   福岡県                2020年
     Re-92                   1,150    0.54    1,300       2,868.95     97.21   不動産    所有権    所有権    4.5
                   福岡市                9月
         BAYSIDE
                   福岡県                2021年
                                              不動産    所有権    所有権
     Re-93    HF博多東レジデンスⅡ               1,198    0.56    1,440       3,533.50     98.25               2.9
                   福岡市                3月
         HF福岡レジデンス
                   福岡県                2021年
     Re-94                   1,180    0.55    1,510       4,187.98     95.56   不動産    所有権    所有権    2.1
                   福岡市                3月
         EAST
         HF正光寺赤羽          東京都                2021年
                                              不動産    借地権    所有権
     Re-95                   1,690    0.79    1,880       2,438.42     98.94               6.3
         レジデンスⅡ           北区                6月
                   東京都                2021年
     Re-96    HF八広レジデンス               1,220    0.57    1,390       1,919.50     97.89   不動産    借地権    所有権    11.8
                   墨田区                6月
         HF世田谷上町          東京都                2021年
                                              不動産    借地権    所有権
     Re-97                    700   0.33     821       759.24    96.61               6.1
         レジデンス          世田谷区                6月
                   埼玉県                2021年
     Re-98    HF草加レジデンス               1,300    0.61    1,410       2,508.00     98.00   不動産    所有権    所有権    3.1
                   草加市                9月
                   東京都                2021年
         HF上野入谷レジデンス                                      不動産    借地権    所有権
     Re-99                    900   0.42     989       993.85    95.96               9.6
                   台東区                12月
                                                      区分
                                                  所有権
                   神奈川県                2022年
     Re-100    HF辻堂レジデンス               1,870    0.88    2,010       3,272.90    100.00   不動産       所有権    10.3
                   藤沢市                2月               (敷地権)
                                                      (注32)
                   埼玉県                2022年
     Re-101    HF川口駅前レジデンス               1,260    0.59    1,530       2,325.00     89.07   不動産    借地権    所有権    10.6
                   川口市                6月
                   東京都                2022年
         HF東尾久レジデンス                                      不動産    借地権    所有権
     Re-102                   1,210    0.57    1,410       2,084.96     93.92              14.8
                   荒川区                6月
     レジデンス 小計               ―   106,692    50.16   127,882     ―  176,522.41      97.47    ―    ―    ―    ―
        ポートフォリオ合計

                    ―   212,724    100.00    252,643     ―  292,122.35      97.82    ―    ―    ―   3.5
    (注1)Re-100 HF辻堂レジデンスについては、2022年6月1日付で旧名称から変更予定です。
    (注2)「取得(予定)価格」の欄には、運用資産及び取得予定資産の不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書に記
         載された売買代金(消費税等相当額及び借地権者(土地所有者)に支払う借地権譲渡承諾料等の取得に要した諸
         費用は含みません。)を記載しています。但し、JSRとの合併により取得した物件(Re-38                                             ラ・レジダン
         ス・ド・白金台からRe-73              HF早稲田レジデンスⅡまで)については、JSRとの合併の効力発生日である
         2010年10月1日付の鑑定評価額を記載しています。
    (注3)「投資比率」の欄には、運用資産及び取得予定資産の取得(予定)価格の総額に対する各物件の取得(予定)価
         格の割合を、小数点第3位を四捨五入して記載しています。
    (注4)「鑑定評価額」の欄には、運用資産(第41期取得済資産を除きます。)については、株式会社谷澤総合鑑定所に
         よる鑑定評価書、株式会社中央不動産鑑定所による不動産鑑定評価書、インリックス株式会社による不動産鑑定
         評価書、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書、JLL森井鑑定株式会社による不動産鑑定評価書又
         は一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に基づき2021年11月30日時点における評価対象不動産
         の価格に関する意見を、Of-49               インタープラネット江坂ビルについては一般財団法人日本不動産研究所による
         不動産鑑定評価書に基づき2021年11月1日時点における評価対象不動産の価格に関する意見を、Re-99                                                HF上
         野入谷レジデンスについては株式会社谷澤総合鑑定所による不動産鑑定評価書に基づき2021年11月1日時点にお
         ける評価対象不動産の価格に関する意見を、Re-100 HF辻堂レジデンスについては大和不動産鑑定株式会社
         による不動産鑑定評価書に基づき2021年12月31日時点における評価対象不動産の価格に関する意見を、取得予定
         資産については、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書又は株式会社谷澤総合鑑定所による不動産鑑
         定評価書に基づき2022年3月1日時点、2022年3月31日時点又は2022年4月1日時点における評価対象不動産の
         価格に関する意見を記載しています。なお、Of-48                         ファーレイーストビルについては、後記(注20)をご参照
         下さい。
    (注5)「賃貸可能面積」の欄には、運用資産については2022年3月末日時点における事務所、店舗及び居宅等の用途に
         賃貸が可能な面積(共用部分は含みません。以下同じです。)を記載しています。なお、賃貸借契約中において
         面積を「坪」計算しているテナントについては、1坪=3.305785㎡として計算し、小数点第3位を切り捨てて記
         載しています。また、取得予定資産に関しては、その現所有者等から提供を受けた数値及び情報に基づいて記載
         しています。
    (注6)「稼働率」の欄には、2022年3月末日現在における実績の各物件の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載
         しています。本表における稼働率は、小数点第3位を四捨五入して記載しています。
    (注7)「資産形態」の欄には、本投資法人の運用資産及び取得予定資産の保有(予定)形態を記載しており、不動産登
         記簿上、本投資法人が受益者として記載されている場合には「信託受益権」、所有者として記載されている場合
         には「不動産」と記載しています。
    (注8)土地・建物の「所有形態」の欄には、上記(注7)における
         (ⅰ)   信託受益権については、信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類、
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         (ⅱ)   不動産については、本投資法人が保有し又は保有する予定の権利の種類、
         を記載しています。
    (注9)各物件のPML及びポートフォリオ地震PMLは、株式会社東京建築検査機構のポートフォリオ地震PML報告
         書(算出日は2022年4月22日です。)及び建物状況調査報告書に基づいて記載しています。
    (注10)Of-12        HF八丁堀ビルディングは区分所有建物ですが、本投資法人はその区分所有部分の100%を保有してい
         ます。
    (注11)Of-20        船橋Faceビルは区分所有建物であり、本投資法人が1棟の建物のうち9.14%(専有面積割合)を保
         有しています。
    (注12)Of-30        HF桜通ビルディングの土地の所有形態は地上権です。2007年11月30日付で地上権設定登記(地上権
         者:三井住友信託銀行株式会社、目的:建物所有、存続期間:60年、地代:有償)がなされています。
    (注13)Of-38        アクロス新川ビルは区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち34.51%(専有面積割合)を
         保有しています。
    (注14)Of-39        千住ミルディスⅡ番館は区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち10.98%(専有面積割
         合)を保有しています。
    (注15)Of-40        アーク森ビルの建物は区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち約1.47%(専有面積割合
         (約4.90%)に信託受益権の準共有持分割合(30%)を乗じて算出した割合)を保有しています。
    (注16)Of-41        日本橋堀留町ファーストは区分所有建物であり、信託受託者が管理規約に基づき1棟の建物のうち
         36.54%(建物持分割合)を保有しています。
    (注17)Of-42        サザンスカイタワー八王子は区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち管理規約の全体共用
         部分に基づく持分割合5.827275%(建物持分割合)を保有しています。
    (注18)Of-45        兜町ユニ・スクエアは、区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有していま
         す。
    (注19)Of-47        大崎CNビルは共有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち78.16%の共有持分を保有していま
         す。
    (注20)Of-48        ファーレイーストビルの「取得(予定)価格」、「鑑定評価額」、「賃貸可能面積」及び「稼働率」に
         ついては、保有区画と追加取得区画の合計を記載しています。なお、Of-48                                    ファーレイーストビルの「鑑定評
         価額」については、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書によると、保有区画の期末算定価格(価格
         時点:2021年11月30日)は1,210百万円、追加取得区画の鑑定評価額(価格時点:2021年12月1日)は805百万円
         です。
    (注21)Of-48        ファーレイーストビルは、区分所有建物であり、本投資法人が1棟の建物のうち23.0611%(敷地権割
         合)を保有しています。
    (注22)Of-50        心斎橋フロントビルは、区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有していま
         す。
    (注23)Re-38        ラ・レジダンス・ド・白金台は区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち72.35%(専有面
         積割合)を保有しています。
    (注24)Re-39        HF銀座レジデンスEASTⅡは区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有
         しています。
    (注25)Re-40        HF八丁堀レジデンスⅡは区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有してい
         ます。
    (注26)Re-43        HF駒沢公園レジデンスTOWERは区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を
         保有しています。
    (注27)Re-45        HF中之島レジデンスは区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有していま
         す。
    (注28)Re-54        ラ・レジダンス・ド・千駄木は区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち73.74%(専有面
         積割合)を保有しています。
    (注29)Re-55        HF千駄木レジデンスは区分所有建物であり、信託受託者が1棟の建物のうち95.03%(専有面積割
         合)を保有しています。
    (注30)Re-75        HF仙台レジデンスEASTは区分所有建物ですが、信託受託者がその区分所有部分の100%を保有し
         ています。
    (注31)Re-84        HF両国レジデンスの土地の所有形態は一部が借地権、一部が所有権です。
    (注32)Re-100         HF辻堂レジデンスは区分所有建物ですが、本投資法人がその区分所有部分の100%を保有していま
         す。
    (注33)2022年5月27日付でHF白山レジデンス、HF芝公園レジデンス及びHF三田レジデンスを譲渡予定価格合計
         4,508百万円で譲渡する予定です。グレイスビル泉岳寺前は、第42期及び第43期の2期に分けて譲渡予定です。
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                                               有価証券届出書(参照方式・内国投資証券)
       5 投資リスク
         以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リ
        スク」に記載された投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日以後本書の提出日現在まで
        に、その内容について変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所に
        つき下線で示しています。なお、リスク項目については参照有価証券報告書から変更がない項目
        も含み参照有価証券報告書記載のリスク項目を全て列挙した上で、参照有価証券報告書提出日以
        後変更又は追加があった項目に※を付しています。
        (1)リスク要因
          以下には、本投資法人の投資証券又は本投資法人が発行する投資法人債券への投資に関してリ
         スク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資法人
         の投資証券又は投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載され
         たリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が2021年11月30日現在保有し                                             、本書の日
         付現在保有し       ている78物件の不動産を信託財産とする信託受益権及び36物件の不動産(詳細につ
         いては、     参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5                                         運用状況 
         (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (イ)保有資産の概要」                                            をご参照下さ
         い。)    並びに本取得資産          特有のリスクについては、              前記「4 投資対象 (1)本取得資産等の
         概要」及び参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況                                              5 運用状
         況 (2)投資資産 ③              その他投資資産の主要なもの (ヘ)各物件の概要」を併せてご参照
         下さい。
          本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスク発生の回避及び発生した場合の対応に
         努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリス
         クが現実化した場合、本投資法人の投資証券又は投資法人債券の市場価格は下落し、発行価格に
         比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性
         があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務状況の悪化により、分配金の低下が
         生じる可能性があります。
          各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                       並びに参照有価証券
         報告書の記載事項          を慎重に検討した上で、本投資法人の投資証券又は投資法人債券に関する投資
         判断を行う必要があります。
          なお、本書      又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別
         段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判
         断又は仮定に基づく予測等によるものであり、実際の結果と異なる可能性があります。
          本項に記載されているリスク項目は、以下の通りです。
       a.投資証券又は投資法人債券に関するリスク
        (イ)投資証券の商品性に関するリスク
        (ロ)投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
        (ハ)投資口の価値の希薄化に関するリスク
        (ニ)金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
        (ホ)投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないリスク
        (ヘ)投資法人債券の償還・利払等に関するリスク
       b.本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
        (イ)収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク※
        (ロ)借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク※
        (ハ)有利子負債比率に関するリスク
        (ニ)資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
        (ホ)PM会社に関するリスク※
        (ヘ)本投資法人及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
        (ト)業務提携先に依存しているリスク
        (チ)本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
        (リ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
        (ヌ)本投資法人による敷金・保証金等の利用に関するリスク
       c.不動産及び信託受益権に関するリスク
        (イ)不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
        (ロ)不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスク
        (ハ)災害等による建物の毀損、滅失、劣化及び感染症の発生等のリスク
        (ニ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
        (ホ)法令の制定・変更に関するリスク
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        (ヘ)地球温暖化対策及びESGに関するリスク
        (ト)売主等に関するリスク
        (チ)共有に関するリスク
        (リ)区分所有に関するリスク
        (ヌ)借地物件に関するリスク
        (ル)借家物件に関するリスク
        (ヲ)底地物件に関するリスク
        (ワ)開発物件に関するリスク
        (カ)有害物質に関するリスク
        (ヨ)賃料収入等に関するリスク
        (タ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
        (レ)転貸に関するリスク
        (ソ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
        (ツ)マスターリースに関するリスク
        (ネ)不動産の地域的な偏在に関するリスク
        (ナ)テナント集中に関するリスク
        (ラ)信託受益権に関するリスク
        (ム)フォワード・コミットメント等に関するリスク
       d.税制等に関するリスク
        (イ)導管性の維持に関する一般的なリスク
        (ロ)過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
        (ハ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
        (ニ)借入れに係る導管性要件に関するリスク
        (ホ)同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
        (ヘ)投資証券を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
        (ト)税務調査等による更正処分のために追加的な税金が発生するリスク
        (チ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
        (リ)一般的な税制の変更に関するリスク
        (ヌ)減損会計の適用に関するリスク
        (ル)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
       e.その他
        (イ)今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク※
        (ロ)投資対象不動産取得前の情報に関するリスク
        (ハ)専門家の意見への依拠に関するリスク
        (ニ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
        (ホ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
        (ヘ)新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリスク
                               (前略)

       b.本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

        (イ)収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク
            本投資法人は、主として             不動産等(規約第26条第2項各号に定める資産をいいます。以下
          同じです。)及び不動産対応証券(規約第26条第3項各号に定める資産をいいます。以下同
          じです。)等の特定資産(以下、不動産等及び不動産対応証券等の特定資産を併せて「投資
          対象不動産等」といいます。以下同じです。)                         に投資しますが、投資対象たる不動産及び投
          資対象とする資産対応証券等の引当てとなる不動産(以下「投資対象不動産」といいま
          す。)からの収入が減少し、又は投資対象不動産に関する費用が増大することにより、投資
          主への分配がなされず若しくは分配金額が減少し、又は投資法人債券の弁済に悪影響を与え
          ることがあります。
          ① 収入に関するリスク
            本投資法人の収入は、本投資法人が取得する投資対象不動産の賃料収入に主として依存し
           ています。投資対象不動産に係る賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の
           低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少し、キャッ
           シュ・フローを減ずる要因となります。本書                        及び参照有価証券報告書             において開示されてい
           る運用資産      、 期中取得資産       及び取得予定資産(本投資法人が本書の日付以降に資産を取得し
                                82/91


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           ようとする場合がありますが、その場合の取得対象となる資産をいい、前記「第一部 証券
           情報 第1 内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。) 1 募集内
           国 投資証券(引受人の買取引受けによる一般募集) (15) 手取金の使途」に定義される取
           得予定資産を含みます。以下、本「5 投資リスク」において同じです。)                                         の過去の収支の
           状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありません。また、
           当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比
           して適正な水準にあるとは限りません。
                               (中略)
        (ロ)借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

            本投資法人は、本書           及び参照有価証券報告書             記載の投資方針に従い、機関投資家からの金
          銭の借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行うことがあります。その限度額は、金
          銭の借入れ及び投資法人債についてそれぞれ1兆円(但し、合計して1兆円を上限としま
          す。)としています(規約第31条)。
          ① 借入コストに係るリスク
             本投資法人は、新たな投資対象不動産の取得等を目的として、借入れ及び投資法人債の
            発行による資金調達を行っています。しかし、借入金利が著しく上昇すること、及び資金
            の追加借入れ又は借換えに時間を要すること等により、借入コストが増大する可能性があ
            ります。
             また、本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金等の期限前返済を行う場合には、期
            限前返済コスト(ブレークファンディングコスト等)が発生します。このコストは、その
            発生時点における金利情勢によって決定されることがあり、予測し得ない経済状況の変動
            によりコストが増大する可能性があります。
          ② 調達条件に関するリスク
             金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による
            影響を受けるため、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入れ及び投資法
            人債の発行を行うことができる保証はありません。                            本投資法人が一般募集と並行して実施
            予定の新規借入れも同様です。
             借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右さ
            れ、変動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾
            向にある場合、本投資法人の利払額は増加します。
             本投資法人が資金を調達しようとする場合、投資口の発行の方法によることもありま
            す。この場合、投資口の発行時期及び発行価格はその時の市場環境に左右され、場合によ
            り、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないこともあり得ま
            す。また、投資口が発行された場合、前記「a.投資証券又は投資法人債券に関するリス
            ク (ハ)投資口の価値の希薄化に関するリスク」に記載の通り、本投資法人の投資口の
            市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
          ③ 財務制限条項に関するリスク
             本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入
            れ又は投資法人債の発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条
            項が設けられたり、規約の変更が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資
            法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能
            性があります。また、金銭の借入れ若しくは投資法人債の発行の際に(又はその後におい
            て)運用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資産の
            売却を希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望通りの時期又は
            価格で売却できない可能性があります。なお、本書の日付現在、本投資法人の借入れにつ
            いては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを定める等の財務
            制限条項が設けられています。                 本投資法人が一般募集と並行して実施予定の新規借入れも
            同様です。
                               (中略)
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        (ホ)PM会社に関するリスク
          ① 能力に関するリスク
            一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等、不動産の管理全般の成否は、PM会社の能
          力、経験及びノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する                                     又は取得を予定してい
          る 不動産の管理についても、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に大きく依拠すること
          となります。管理委託先を選定するに当たっては、当該PM会社の能力、経験及びノウハウ
          を十分考慮することが前提となりますが、そのPM会社における人的・財産的基盤が維持さ
          れる保証はありません。
                               (中略)
       e.その他
        (イ)今後の資産の取得及び譲渡に関するリスク
            本投資法人は、本書の日付以降、取得予定資産を取得する予定です。
            しかし、取得予定資産の当該時点での保有者と不動産売買契約又は信託受益権売買契約を
          締結したとしても、その時々の経済環境により、不動産売買契約又は信託受益権売買契約に
          規定された一定の条件が成就しないこと等により、取得予定資産を取得することができない
          可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力を行う予定で
          すが、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得
          できず、かつ、かかる資金を有利に運用できない場合には、投資主に損害を与える可能性が
          あります。
            また、    本投資法人は、本書の日付現在保有する資産                        及び取得予定資産          の運用のみを目的と
          しているものではなく、常時、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲
          渡の実現可能性の把握等に努めています。したがって、本書の日付時点において                                            取得予定資
          産以外に     具体的に取得の決定を行った資産又は譲渡の決定を行った資産はありませんが、今
          後、本投資法人が本書の日付現在保有する資産                         及び取得予定資産          以外の資産の取得、又は保
          有する資産の一部の譲渡を決定することがあり得ます。かかる資産取得又は譲渡の決定は、
          本書提出から間もない時点で公表される可能性もあります。
                               (後略)
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       6 課税上の取扱い
           以下は、参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報                              第1 ファンドの状況 4 手数料
          等及び税金 (5) 課税上の取扱い」に記載された課税上の取扱いに関し、参照有価証券報
          告書提出日以後本書の提出日現在までに、その内容について変更又は追加があった項目のみを
          抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき下線で示しています。なお、税法等が改正された
          場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によって
          は、異なる取扱いが行われることがあります。
                                 (前略)

       a.個人投資主の税務

        (イ)配当等の額に係る税務
                                 (中略)

         ① 小口個人投資主の取扱い

          本投資法人の配当等の額の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数
         の100分の3未満の口数を有する個人投資主(                        2023年10月1日以後に本投資法人の配当等の支払
         を受ける場合は、当該配当等の支払を受ける個人投資主を判定の基礎となる株主とした場合に
         同族会社に該当することとなる法人が有する本投資法人の投資口と合算して、発行済投資口総
         数の100分の3未満の口数を有することとなる個人投資主をいいます。                                      以下「小口個人投資主」
         といいます。)が、本投資法人の配当等の額を受け取る際の源泉徴収税率は以下の通りとなり
         ます。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る
         所得税の額に対して、2.1%の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
                                 (中略)

         ② 発行済投資口総口数の100分の3以上の口数を有する大口個人投資主の取扱い

          本投資法人の配当等の支払に関する基準日において、本投資法人の発行済投資口総口数の100
         分の3以上を有する個人投資主(                  2023年10月1日以後に本投資法人の配当等の支払を受ける場
         合は、当該配当等の支払を受ける個人投資主を判定の基礎となる株主とした場合に同族会社に
         該当することとなる法人が有する本投資法人の投資口と合算して、発行済投資口総数の100分の
         3以上を有することとなる個人投資主をいいます。)が、1回に受ける配当金額が5万円超
         (6ヶ月決算換算)の場合には、                  総合課税となります。本投資法人より配当等の額を受け取る
         際の源泉徴収税率は、所得税20%(住民税は課されません。)となります。なお、2013年1月
         1日から2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1%
         の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
                                 (中略)

       b.法人投資主の税務

        (イ)配当等の額に係る税務
            法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の
          属する投資主の事業年度において益金計上されます。配当等の額を受け取る際には原則20%
          の税率(所得税)により源泉徴収されますが、この源泉税は法人投資主の法人税の申告上、
          税額控除の対象となります。また、受取配当金等の益金不算入の規定の適用はありません。
            但し、配当等の額を受け取る際の源泉徴収税率に関しては以下のように軽減されていま
          す。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る
          所得税の額に対して、2.1%の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収され
          た復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。
            2023年10月1日以後において、本投資法人の発行済投資口総数の3分の1超を配当等の額
          に係る基準日において保有する法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る場合に
          は、所得税の源泉徴収はありません。
                                 (後略)
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       7 本譲渡予定資産の譲渡
         参照有価証券報告書提出後、本投資法人は、2022年5月27日、同年6月3日及び同年12月5日
        付で以下の資産を譲渡する予定です。なお、2022年4月26日及び同年5月18日付で以下の資産の
        不動産売買契約又は信託受益権売買契約をそれぞれ締結しています。
     (1)物件番号                                 Of-09

        物件名称                           グレイスビル泉岳寺前
     (2)特定資産の種類                             信託受益権(国内不動産)
     (3)譲渡予定価格(注1)                                              2,219,000,000円
     (4)帳簿価額(注2)                                              1,093,000,000円
     (5)譲渡価額と帳簿価額の差額                                              1,126,000,000円
     (6)契約締結日                                2022年5月18日
     (7)譲渡予定日                           2022年6月3日及び2022年12月5日
     (8)譲渡先                               平和不動産株式会社
     (1)物件番号                    Re-29             Re-35             Re-36

        物件名称               HF白山レジデンス            HF芝公園レジデンス              HF三田レジデンス
     (2)特定資産の種類                    国内不動産                信託受益権(国内不動産)
     (3)譲渡予定価格(注1)                                  非開示
     (4)帳簿価額(注2)                    2,192,000,000円              779,000,000円             999,000,000円
     (5)譲渡価額と帳簿価額の差額                                  非開示
     (6)契約締結日                                2022年4月6日
     (7)譲渡予定日                                2022年5月27日
     (8)譲渡先                                  非開示
    (注1)「譲渡予定価格」については、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)で
         あり、固定資産税、都市計画税等の精算分を含みません。なお、HF白山レジデンス、HF芝公園レジデンス及
         びHF三田レジデンスの譲渡予定価格は、譲渡先より開示についての承諾を得られていないことから、個別物件
         の「譲渡予定価格」については非開示としていますが、いずれの物件の譲渡予定価格も、各物件の鑑定評価額等
         を考慮し、本資産運用会社が妥当と判断する価格としています。HF白山レジデンス、HF芝公園レジデンス及
         びHF三田レジデンスの譲渡予定価格の合計は4,508,000千円です。
    (注2)「帳簿価額」については、譲渡予定日時点の帳簿価額見込額を記載しています。HF白山レジデンス、HF芝公
         園レジデンス及びHF三田レジデンスについては、譲渡先より譲渡予定価格の開示についての承諾を得られてい
         ないことから、個別物件の「譲渡価額と帳簿価額の差額」については非開示としています。
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       8 本資産運用会社における取締役の異動
         本資産運用会社は、2022年3月29日及び2022年4月27日開催の取締役会において、2022年6月
        28日開催予定の定時株主総会にて取締役の選任を付議することを決議し、2022年6月28日付での
        取締役の異動及び役職の変更を内定しました。また、2022年6月23日付で取締役の一名が辞任す
        る予定です。
         (1)新任取締役

         取締役投資運用本部長                 関根 秀晃
         取締役(非常勤)                   松本 直之
         略歴については、以下の通りです。
                   氏  名

         役  職  名
                                         略  歴
                  (ふりがな)
                            1998年4月       東京書籍印刷株式会社(現株式会社リーブル
                                    テック)入社
                            2001年8月
                  関根 秀晃                 タワーズプランニング株式会社入社
          取締役
                            2006年10月
               (せきね     ひであき)               カナル投信株式会社(現平和不動産アセット
                                    マネジメント株式会社)入社
                            2015年6月
                                    同社   不動産投資部長(現職)
                            1994年4月       平和不動産株式会社           入社
                            2011年4月
                                    同社   総務本部企画財務グループ次長
                            2012年6月
                                    同社   総務企画本部企画財務グループ次長兼
          取締役         松本 直之                 開発事業本部不動産開発グループ次長
                            2013年6月
        (非常勤)       (まつもと       なおゆき)              同社   総務企画本部企画財務グループ次長
                            2014年6月
                                    同社   財務部次長
                            2015年6月
                                    同社   不動産ソリューション部次長
                            2017年6月
                                    同社   財務部長(現職)
         (2)辞任取締役及び退任取締役

         取締役業務企画本部長                 小林 大輔(2022年6月23日付辞任)
         取締役(非常勤)                   瀬尾 宣浩(2022年6月28日付退任)
         (3)取締役の異動

         渡部   靖隆   (新役職名)取締役業務企画本部長
               (現役職名)取締役投資運用本部長
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       9 本資産運用会社における監査役の異動
         本資産運用会社は、2022年4月27日開催の取締役会において、2022年6月28日開催予定の定時
        株主総会にて監査役の選任を付議することを決議し、2022年6月28日付での監査役の異動を内定
        しました。
         (1)新監査役

         新任監査役(非常勤)                 小林 大輔
         略歴については、以下の通りです。
                   氏  名

         役  職  名
                                         略  歴
                  (ふりがな)
                            1993年4月       平和不動産株式会社           入社
                            2010年4月
                                    同社   総務部次長兼        IR  室次長
                            2010年6月
                                    同社   賃貸事業本部ビル営業グループ次長
                            2011年6月
                                    同社   賃貸事業本部ビル事業グループ次長
                  小林 大輔
          取締役
                            2013年6月
               (こばやし       だいすけ)
                                    同社   賃貸事業本部名古屋支店長
                            2014年6月
                                    同社   名古屋支店長
                            2020年6月
                                    平和不動産アセットマネジメント株式会社
                                    取締役 業務企画本部長(現任)
         (2)退任取締役

         退任監査役(非常勤)                 下村   昌作
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      第3【参照書類を縦覧に供している場所】
       平和不動産リート投資法人 本店

       (東京都中央区日本橋兜町5番1号)
       株式会社東京証券取引所

       (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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    第三部【特別情報】
      第1【内国投資証券事務の概要】
       1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
         本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみず
        ほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投
        資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録に
        より定まります(振替法第226条第1項、第227条第1項)。本投資口に係る投資主名簿の記載又
        は記録は、総投資主通知(振替機関が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投
        資口数等の通知をいいます。)により行われます(振替法第228条、第152条第1項)。投資主
        は、振替機関又は口座管理機関に対して振替(譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数
        の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録
        を受けることをいいます。以下同じです。)の申請を行い、本投資口の振替が行われることによ
        り、本投資口の譲渡を行うことになります(振替法第228条、第140条)。なお、本投資口の譲渡
        は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記
        録しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。
         投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下の通りで
        す。
         取扱場所         東京都千代田区丸の内一丁目3番3号
                  みずほ信託銀行株式会社 本店証券代行部
         取次所         なし
         代理人の名称         東京都千代田区丸の内一丁目3番3号
                  みずほ信託銀行株式会社
         手数料         なし
       2 投資主に対する特典

         該当事項はありません。
       3 内国投資証券の譲渡制限の内容

         該当事項はありません。
       4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

         該当事項はありません。
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      第2【その他】
       1 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙に本投資法人のロゴマークを記載します。
       2 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次頁に、以下の通り、金融サービスの提供
        に関する法律(平成12年法律第101号、その後の改正を含みます。)に係る重要事項の記載を行い
        ます。
        「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。
        運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあ
        ります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
       3 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次頁に以下の通り記載を行います。
        「募集又は売出しの公表後における空売りについて
         (1)金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。)(以下「金
            商法施行令」といいます。)第26条の6の規定により、有価証券の取引等の規制に関する
            内閣府令(平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。)(以下「取引等規制府
            令」といいます。)第15条の5に定める期間(有価証券の募集又は売出しについて、有価
            証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したこと
            による当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間)において、
            当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第
            7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取
            次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当
            該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
         (2)金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有
            価証券の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該
            募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
            (注1)取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
                ・先物取引
                ・国債証券、地方債証券、社債券(新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。)等の空売
                 り
                ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
            (注2)取引等規制府令第15条の6に定めるもの(売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付
                け)を含みます。        」
       4 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙の次頁に、以下の通り記載します。
        「今後、発行価格等(発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手
        取金をいいます。以下同じです。)が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に
        伴い連動して訂正される事項(発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付を
        もって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる
        売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同
        じです。)について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本
        経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの
        期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト([URL]https://www.heiwa-re.co.jp/)
        (以下「新聞等」といいます。)において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価
        証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されま
        す。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正され
        る事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、
        新聞等による公表は行いません。」
                                91/91






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お知らせ

2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。