タカラレーベン不動産投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第7期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)
提出日
提出者 タカラレーベン不動産投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                 タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書
     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2021年11月25日
     【計算期間】                   第7期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
     【発行者名】                   タカラレーベン不動産投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員 石原 雅行
     【本店の所在の場所】                   東京都港区赤坂一丁目14番15号
     【事務連絡者氏名】                   タカラPAG不動産投資顧問株式会社
                         取締役財務企画部長 伊藤 真也
     【連絡場所】                   東京都港区赤坂一丁目14番15号
     【電話番号】                   03-6435-5264
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      (1)【主要な経営指標等の推移】
        ① 主要な経営指標等の推移
                   期別              第1期      第2期      第3期      第4期      第5期

                  決算年月

                                2018年8月      2019年2月      2019年8月      2020年2月      2020年8月
         営業収益                  (百万円)
                                  377     2,129      2,916      3,076      2,750
         (うち不動産賃貸事業収益)                  (百万円)
                                  377     2,129      2,175      2,758      2,727
         営業費用                  (百万円)
                                  176      817     1,156      1,163      1,139
         (うち不動産賃貸事業費用)                  (百万円)
                                  141      651      944      937      917
         営業利益                  (百万円)
                                  200     1,311      1,760      1,912      1,611
         経常利益                  (百万円)
                                   35    1,172      1,620      1,707      1,399
         当期純利益                  (百万円)
                                   33    1,171      1,619      1,706      1,399
         出資総額(注4)                  (百万円)
                                 31,991      31,991      31,991      45,189      45,189
         発行済投資口の総口数
                            (口)
                                345,500      345,500      345,500      462,500      462,500
         総資産額                  (百万円)
                                 69,578      69,523      72,736      94,517      94,466
         (対前期比)                   (%)
                                   -    △0.1       4.6     29.9     △0.1
         純資産額
                          (百万円)
                                 32,011      33,083      33,526      46,829      46,553
         (対前期比)                   (%)
                                   -     3.3      1.3     39.7     △0.6
         1口当たり純資産額(注5)                   (円)
                                 92,652      95,754      97,036     101,252      100,656
         1口当たり当期純利益(注5)(注6)                   (円)
                                  903     3,392      4,686      3,694      3,024
         分配総額
                          (百万円)
                                   33    1,174      1,621      1,708      1,400
         1口当たり分配金                   (円)
                                   98    3,398      4,693      3,693      3,029
         (うち1口当たり利益分配金)                   (円)
                                   57    3,200      4,680      3,689      3,025
         (うち1口当たり利益超過分配金)(注7)                   (円)
                                   41     198      13      4      4
         総資産経常利益率(注9)                   (%)
                                  0.1      1.7      2.3      2.0      1.5
         (年換算値)(注10)                   (%)
                                  0.6      3.4      4.5      4.1      2.9
         自己資本利益率(注9)                   (%)
                                  0.1      3.6      4.9      4.2      3.0
         (年換算値)(注10)                   (%)
                                  1.2      7.3      9.6      8.5      6.0
         自己資本比率(注9)                   (%)
                                  46.0      47.6      46.1      49.5      49.3
         (対前期増減)                   (%)
                                   -     1.6     △1.5       3.5     △0.3
         配当性向(注9)                   (%)
                                  58.3      94.3      99.9     100.0      100.0
         【その他参考情報】
         当期運用日数(注1)                   (日)
                                   33     181      184      182      184
         期末投資物件数(注8)                   (件)
                                   27      27      29      35      36
         減価償却費                  (百万円)
                                   78     240      258      321      330
         資本的支出額                  (百万円)
                                   1     73     194      150      276
         賃貸NOI(Net      Operating    Income)(注9)
                          (百万円)
                                  314     1,717      1,489      2,142      2,140
         FFO(Funds     from  Operation)(注9)
                          (百万円)
                                  112     1,412      1,139      1,711      1,706
         1口当たりFFO(注9)                   (円)
                                  324     4,087      3,297      3,699      3,689
         有利子負債額                  (百万円)
                                 34,600      33,260      35,980      43,400      43,400
         期末総資産有利子負債比率(LTV)(注9)                   (%)
                                  49.7      47.8      49.5      45.9      45.9
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
                   期別              第6期      第7期

                  決算年月

                                2021年2月      2021年8月
         営業収益                  (百万円)
                                 2,874      3,061
         (うち不動産賃貸事業収益)                  (百万円)
                                 2,687      2,604
         営業費用                  (百万円)
                                 1,171      1,217
         (うち不動産賃貸事業費用)                  (百万円)
                                  915      943
         営業利益                  (百万円)
                                 1,702      1,843
         経常利益                  (百万円)
                                 1,500      1,621
         当期純利益                  (百万円)
                                 1,476      1,563
         出資総額(注4)                  (百万円)
                                 45,189      45,189
         発行済投資口の総口数                   (口)
                                462,500      462,500
         総資産額                  (百万円)
                                 94,380      94,281
         (対前期比)                   (%)
                                 △0.1      △0.1
         純資産額
                          (百万円)
                                 46,644      46,784
         (対前期比)                   (%)
                                  0.2      0.3
         1口当たり純資産額(注5)                   (円)
                                100,853      101,156
         1口当たり当期純利益(注5)(注6)                   (円)
                                 3,192      3,381
         分配総額                  (百万円)
                                 1,433      1,459
         1口当たり分配金                   (円)
                                 3,100      3,156
         (うち1口当たり利益分配金)                   (円)
                                 3,100      3,156
         (うち1口当たり利益超過分配金)(注7)                   (円)
                                   -      -
         総資産経常利益率(注9)                   (%)
                                  1.6      1.7
         (年換算値)(注10)                   (%)
                                  3.2      3.4
         自己資本利益率(注9)                   (%)
                                  3.2      3.3
         (年換算値)(注10)                   (%)
                                  6.4      6.6
         自己資本比率(注9)                   (%)
                                  49.4      49.6
         (対前期増減)                   (%)
                                  0.1      0.2
         配当性向(注9)                   (%)
                                  97.1      93.3
         【その他参考情報】
         当期運用日数(注1)                   (日)
                                  181      184
         期末投資物件数(注8)                   (件)
                                   33      37
         減価償却費
                          (百万円)
                                  325      334
         資本的支出額                  (百万円)
                                  231      253
         賃貸NOI(Net      Operating    Income)(注9)
                          (百万円)
                                 2,097      1,995
         FFO(Funds     from  Operation)(注9)
                          (百万円)
                                 1,618      1,441
         1口当たりFFO(注9)                   (円)
                                 3,499      3,115
         有利子負債額                  (百万円)
                                 43,400      43,400
         期末総資産有利子負債比率(LTV)(注9)                   (%)
                                  46.0      46.0
       (注1)タカラレーベン不動産投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌
          年2月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日(2017年9月11日)から2018年8月31日までです。なお、第
          1期の「当期運用日数」には、実質的な運用日数である2018年7月30日から2018年8月31日までの33日を記載しています。
       (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
       (注3)本書において、特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示していま
          す。
       (注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
       (注5)本投資法人は、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、投資口1口につき10口の割合による投資口の分割を行っています。
          第1期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算出しています。
       (注6)第1期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(37,353口)で除することにより算定しており、実際に運用
          を開始した日である2018年7月30日時点を期首とみなして、日数加重平均投資口数(345,500口)により算出した1口当たり当期純利
          益は97円です。
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       (注7)1口当たり利益超過分配金は、全額一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配はありません。
       (注8)第3期の期末投資物件数のうち、TTS南青山ビルは準共有持分30%を1件として、第6期の期末投資物件数のうち、Almost                                                 Blueは準共
          有持分70%を1件として、それぞれ記載しています。
       (注9)以下の算定式により算出しています。
                           経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
       総資産経常利益率                    なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日である2018年7
                           月30日時点の総資産額を使用しています。
                           当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
       自己資本利益率
                           なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日である2018年7
                           月30日時点の純資産額を使用しています。
       自己資本比率
                           期末純資産額÷期末総資産額×100
                           1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
                           なお、第1期及び第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことによ
       配当性向
                           り、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
                           分配金総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
       賃貸NOI(Net      Operating    Income)
                           不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
       FFO(Funds     from  Operation)
                           当期純利益+減価償却費-不動産等売却益+不動産等売却損
                           FFO÷発行済投資口の総口数
       1口当たりFFO
       期末総資産有利子負債比率(LTV)                    期末有利子負債額÷期末総資産額×100
       (注10)本投資法人における第1期の営業日数は2017年9月11日から2018年8月31日までの355日間ですが、実質的な運用日数は2018年7月30
          日から2018年8月31日までの33日間です。第1期については、実質的な運用日数(33日間)に基づいて年換算値を算出しています。
        ② 事業の状況

        (当期の概況)
         a.投資法人の主な推移
           本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま
          す。以下「投信法」といいます。)に基づき、タカラPAG不動産投資顧問株式会社(旧 PAG不動産投資顧問株
          式会社。以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として、2017年9月11日に設立され、2017年10
          月11日に関東財務局への登録が完了しました(登録番号 関東財務局長 第129号)。その後、2018年7月27日
          に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場(銘柄コード
          3492)に上場しました。当期末日(2021年8月31日)現在の発行済投資口の総口数は462,500口となっていま
          す。
         b.投資環境と運用実績

          投資環境:
           当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、一部地域に再び緊急事態宣言が発令さ
          れ、厳しい状況が続いたものの、ワクチン接種の進展等により経済活動の本格的な再開の兆しが見られまし
          た。不動産売買市場については、上場リート及び私募リート、国内外の私募ファンド、不動産業者及び一般事
          業法人等の様々なマーケット参加者の良質な収益不動産への投資意欲は衰えておらず、取引価格は高水準が維
          持されました。不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプを除き概ね堅調に推移しました。オフィスについ
          ては、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、企業のコスト削減ニーズが高まったこと等に起因して、東
          京、名古屋及び大阪の主要オフィスエリアの空室率は上昇傾向にあるものの、経済活動が本格的に再開すれ
          ば、オフィスの需要は回復に向かうものと考えています。住宅については、コロナによる影響が限定的であ
          り、安定して推移しました。商業施設については、小売業販売額は落ち込んだものの、生活密着型の商業施設
          の業容は底堅く推移しています。ホテルについては、緊急事態宣言の再発令や新型コロナウイルス感染症の再
          拡大懸念もあり、しばらくの間は先行きが不透明な状況が続くものと考えています。
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          運用実績:
           このような環境の下、本投資法人の保有資産においても新型コロナウイルス感染症の影響を限定的に留めな
          がら、本投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部
          成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、賃料の増額交渉やコスト削減に
          よる内部成長を図るとともに、2021年3月にAlmost                        Blueの準共有持分70%相当、2021年7月にアルファスペー
          ス都立大を売却した一方、2021年3月にイオンスタイル尾道(底地)、2021年4月にDCMダイキ尾道店(底地)、ラ
          グゼナ門真及び代々木一丁目ビル、2021年5月にビッグモーター札幌清田店(底地)、2021年7月にカインズ大宮
          店を取得し、積極的なポートフォリオの入替を実施しました。
           このような運用の結果、当期の運用実績は、営業収益3,061百万円、経常利益1,621百万円、当期純利益
          1,563百万円を計上し、将来の1口当たり分配金の安定化のため配当可能利益の一部につき内部留保することと
          しながらも、1口当たり分配金は3,156円となり、2021年4月13日付「2021年2月期 決算短信(REIT)」で公表し
          た1口当たり分配金(利益超過分配金を含む)の予想額3,100円を56円上回ることとなりました。
         c.資金調達の概要

           本投資法人は、2018年7月30日付で株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より借り入れた
          10,000百万円(返済期日:2021年7月30日)について、2021年7月30日付で借換え(2,150百万円(返済期日:
          2024年7月31日)及び7,850百万円(返済期日:2026年7月31日))を実施しています。この結果、当期末日
          (2021年8月31日)時点における借入金残高は43,400百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合
          (以下「LTV」といいます。)は46.0%となっています。
           また、2021年3月22日には株式会社格付投資情報センター(R&I)から本投資法人の発行体格付として「A-/
          安定的」の格付を取得するとともに、2021年6月29日には株式会社日本格付研究所(JCR)における長期発行体格
          付が「A-/安定的」から「A-/ポジティブ」に変更されました。
         d.業績及び分配の概要

           上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益3,061百万円、営業利益1,843百万円、経常利益
          1,621百万円、当期純利益1,563百万円を計上しました。
           分配金については、本投資法人の規約第36条第1項第(1)号に定める金銭の分配方針及び租税特別措置法(昭
          和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下同じです。)第67条の15第1項に規定されている本投資法
          人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。当期における分配金額の決
          定に際しては、分配金水準に配慮する一方、将来の1口当たり分配金の安定化のため、配当可能利益の一部に
          つき内部留保を行うことを企図しました。具体的には、不動産等売却益457百万円が発生したことを考慮し、
          将来の分配金の安定化のため、150百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から内部留保額及び一時
          差異等調整引当額(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。)の戻入額を控
          除した全額の1,459百万円を利益分配金として分配することとしました。また、所得超過税会不一致(投資法
          人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。)が分配金に与える影響を考慮して、規
          約第36条第1項第(2)号に基づき、所得超過税会不一致に相当する金額として本投資法人が決定する金額による
          利益超過分配を行うこととしていますが、当期については、内部留保をしたため利益超過分配は実施しません
          でした。以上の結果、当期の分配金は、1,459百万円となり、1口当たり分配金は3,156円(1口当たり利益分配
          金3,156円、1口当たり利益超過分配金0円)となりました。
        (次期の見通し)

         a.今後の運用方針
           本投資法人は、「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるタカラレーベング
          ループ(株式会社タカラレーベン(以下「タカラレーベン」といいます。)、その子会社及び関連会社をいい
          ます。以下同じです。)からの安定した物件供給と、PAGインベストメント・マネジメント株式会社(以下
          「PAG」といいます。)のマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・ノウハウ等
          を活用した資産取得によって、外部成長の実現を目指すとともに、タカラレーベングループのバリューチェー
          ンとPAGの日本の不動産市場におけるアセットマネジメントのノウハウを組み合わせ、さらに株式会社共立メ
          ンテナンス(以下「共立メンテナンス」といいます。)及び株式会社ヤマダホールディングス(以下「ヤマダ
          ホールディングス」といいます。)が有する独自のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハ
          ウ等によって、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。
           さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実
          現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、「物件取得の強化による資産規模の拡
          大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「コロナ禍における堅実なポートフォリオ運
          営」及び「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の
          向上を図ります。
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           なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響について引き続き注視するとともに、本投資法人の運用
          状況についても一定程度の影響を見込んでいます。
         b.外部成長戦略

           本投資法人は、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を
          両輪として活用することにより、外部成長の実現を目指します。バランスの取れたポートフォリオを目指し、
          特にタカラレーベングループからは主として開発物件の取得を、PAGからはタカラレーベングループの開発し
          ていないエリア・規模の物件の取得を厳選して実施していきます。また、ポートフォリオの質の向上を踏まえ
          て資産の入替等も検討していきます。
         c.内部成長戦略

           本投資法人は、スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受
          け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
         d.財務戦略

           本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な
          財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げ
          る方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
          (ⅰ)資金調達(エクイティ・ファイナンス)
              資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、
             投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実
             施します。
          (ⅱ)資金調達(デット・ファイナンス)
              資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金
             及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)を目的として、運用資産の
             着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みま
             す。)の発行を行います。
              また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーショ
             ンを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の
             分散等に配慮します。
          (ⅲ)LTV
              LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60%を上限とします。
             (注)LTV(%)=a/b×100(%)
                a=期末有利子負債残高
                b=期末総資産額
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        ③ 決算後に生じた重要な事実
         a 新投資口の発行
          本投資法人は、2021年8月13日及び2021年8月23日開催の役員会において、新投資口の発行に関し決議し、一般
         募集による新投資口112,500口の発行を行い、2021年9月1日に12,192,862,500円の払込を完了しています。この
         結果、2021年9月1日付で出資総額が57,382,134千円、発行済投資口の総口数は、575,000口となっています。
         <公募による新投資口の発行(一般募集)>
         ・発行新投資口数       112,500口
         ・発行価格(募集価格)    1口当たり金112,417円
         ・発行価格(募集価格)の総額 12,646,912,500円
         ・発行価額(払込金額)    1口当たり金108,381円
         ・発行価額(払込金額)の総額 12,192,862,500円
         ・払込期日          2021年9月1日
         ・調達する資金の使途     下記「c                   資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金及び
                        その付随費用の一部に充当します。
         b 資金の借入れ

          本投資法人は、下記「c           資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金及びその付随費用の
         一部に充当するため、以下の借入れについて2021年9月2日に実行しています。
                                  利率           返済期日
        区分                  借入金額
                借入先                        借入日          返済方法      摘要
        (注1)                 (百万円)
                                 (注3)            (注4)
                                             2025年
                                0.49915%
                           7,350
           株式会社三井住友銀行をアレ                                        期限
                                             2月28日
        長期借                                2021年               無担保
           ンジャーとする協調融資団                                        一括
        入金                                9月2日               無保証
                                             2026年
           (注2)                                        返済
                                0.60088%
                           6,550
                                             2月27日
               合計           13,900        -       -     -     -     -

         (注1)「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。

         (注2)「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社新生銀行、三井住友信託
           銀行株式会社、株式会社第四北越銀行、株式会社みなと銀行、株式会社横浜銀行、株式会社関西みらい銀行、株式会社七十七銀
           行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社愛知銀行、株式会社千葉銀行及び株式会社りそな銀行により組成されます。
         (注3)利払期日は、2021年11月末日を初回とし、以降毎年2月、5月、8月及び11月の各末日及び元本弁済期日とします。ただし、当該
           日が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。
         (注4)借入実行後、返済期限までの間に、一定の条件を満たすことを条件に、事前の書面による通知により、借入金の全部又は一部
           を期限前弁済することが可能です。なお、返済期限が銀行営業日以外の日の場合にはその翌営業日を返済日としますが、かかる
           翌営業日が返済期限の翌月となる場合には返済期限の前営業日を返済日とします。
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         c 資産の取得
          本投資法人は、2021年9月2日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
              物件                            取得価格
         分類     番号         物件名称             所在地      (百万円)         取得先
              (注1)                             (注2)
              O-20    川越ウエストビル                埼玉県川越市          2,600
        オフィス                                         非開示(注3)
              O-21    博多冷泉町ビル                福岡県福岡市          2,700
              R-11    ラグゼナ戸田公園                埼玉県戸田市           910

              R-12    ラグゼナ戸田公園Ⅱ                埼玉県戸田市          1,200

                                                   株式会社
              R-13    ラグゼナ秋葉原                東京都台東区          2,300
                                                 タカラレーベン
              R-14    フィオレ・レジデンス出島海岸通                大阪府堺市           560
         住宅
              R-15    ラグゼナ武蔵新城                神奈川県川崎市          1,900
              R-16    ラグゼナ流山おおたかの森                千葉県流山市          2,840

                                                   合同会社
                  PRIME   SQUARE
              R-17                    千葉県船橋市           620
                                                アイランドシップ3号
              R-18    ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘                東京都多摩市           730
              C-11    アピタ名古屋南店                愛知県名古屋市          7,800      非開示(注3)

        商業施設・
                  (仮称)ビッグモーター鴻巣店                                日本商業開発
         その他
              C-12                    埼玉県鴻巣市          2,150
                  (底地)                                 株式会社
                    合計                  ―      26,310         ―
         (注1)「物件番号」は、オフィスについてはO、住宅についてはR、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付しています。
         (注2)「取得価格」は、各取得資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸
            費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         (注3)川越ウエストビル、博多冷泉町ビル及びアピタ名古屋南店の取得先は、国内の株式会社ですが、当該取得先より開示の承諾を
            得られていないため、非開示としています。
      (参考情報)

         a 資産の取得
          本投資法人は、2021年11月25日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
              物件                            取得価格
         分類     番号         物件名称             所在地      (百万円)         取得先
              (注1)                             (注2)
         住宅     R-19    マーレ磯子ビル                神奈川県横浜市          1,900      非開示(注3)
         (注1)「物件番号」は、オフィスについてはO、住宅についてはR、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付しています。
         (注2)「取得価格」は、取得資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費
            用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         (注3)取得先は、国内の合同会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
         b 資産の譲渡

          本投資法人は、以下の国内不動産信託受益権を譲渡しました。
                                              譲渡価格
         分類          物件名称             所在地        譲渡日      (百万円)        譲渡先
                                               (注1)
             長野セントラルビル                長野県長野市         2021年10月20日           778
        オフィス                                            非開示(注2)
             サムティ新大阪センタービル                大阪府大阪市         2021年11月19日          4,000
                 合計               ―        ―       4,778       ―

         (注1)「譲渡価格」は、各譲渡資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸
            費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
         (注2)長野セントラルビルの譲渡先は国内の株式会社、サムティ新大阪センタービルの譲渡先は国内の特定目的会社ですが、当該譲
            渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】

        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、運用資産を、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年
         総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいま
         す。以下同じです。)のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみを信託する信託の受益権に
         対する投資として運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の
         着実な成長を目指して運用を行います(規約第28条)。
          本投資法人は、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用
         会社との間で2017年9月11日に締結された資産運用委託契約(その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託契
         約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に係る方針につき、その社内規程
         として運用ガイドラインを制定しています。
          運用ガイドラインは、本資産運用会社が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために制定した
         ガイドラインであり、規約との整合性、不動産市場の動向及び本投資法人のポートフォリオの内容等、本投資法
         人の資産運用における投資戦略等の観点から内容を見直し、改訂することができるものとします。
        ② 本投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用するこ
         とを目的とします。
          本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の
         資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
        ③ 投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

           本投資法人は、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分、
          及び、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする特定目的会社の優先出資証券に
          投資することがあります。
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      (3)【投資法人の仕組み】
        ① 本投資法人の仕組図
          本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は、以下の図のとおりです。
                番号                    契約名







                ①    資産運用委託契約
                ②    スポンサー・サポート契約(注2)
                ③    商標の使用等に関する覚書(注3)
                    一般事務委託契約
                ④    資産保管委託契約
                    投資主名簿等管理事務委託契約
          (注1)共立メンテナンスは、本資産運用会社との間のスポンサー・サポート契約に基づき、寮・ホテルのバックアップ・オペレー
             ターとしてのサポートも行います。また、共立メンテナンスは、本投資法人の保有資産の一部について寮・ホテルを運営す
             る目的で借り受けています。詳細については、後記「② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び
             関係業務の内容」をご参照ください。
          (注2)スポンサー・サポート契約は、スポンサー各社との間で本資産運用会社がそれぞれ個別に締結しています。
          (注3)商標の使用等に関する覚書は、それぞれスポンサーとの間で本投資法人及び本資産運用会社が個別に締結していますが、
             PAGについては、本投資法人及び本資産運用会社との間でかかる覚書を締結しておらず、PAGグループ(後記「2 投資方
             針 (1)   投資方針 ① 本投資法人の基本理念」で定義します。以下同じです。)の一社であるPAG                                   IPR  HOLDINGS    LIMITED
             との間で商標の使用に関し「LICENSE              DEED」が締結されています。
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        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
       運営上の役割               名称                    関係業務の内容
     投資法人          タカラレーベン                規約に基づき、運用資産を、主として不動産等資産のうち、
               不動産投資法人                不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみを信託
                                する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、継
                                続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と
                                運用資産の着実な成長を目指して運用を行います。
     資産運用会社          タカラPAG不動産                本投資法人との間で2017年9月11日付で資産運用委託契約を
               投資顧問株式会社                締結しています。
                                上記資産運用委託契約に基づき、本投資法人の定める規約及
                                び本資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン等に従
                                い、①資産の運用に係る業務及び②行政手続における特定の
                                個人を識別するための番号の利用等に関する法律(平成25年
                                法律第27号。その後の改正を含みます。以下「番号法」とい
                                います。)に係る個人番号及び法人番号(以下「個人番号
                                等」といいます。)の取扱事務等の業務を行います。
     資産保管会社          三井住友信託銀行株式会社                本投資法人との間で2017年9月11日付で資産保管委託契約を
                                締結しています。
                                上記資産保管委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社と
                                して、本投資法人の保有する資産(投信法第67条の規定に基
                                づいて作成された本投資法人の規約に定められた範囲内で、
                                本投資法人が投信法第193条の規定に基づいて取得する一切
                                の資産を意味します。)に関する資産保管業務を行います
                                (投信法第208条)。
     一般事務受託者          三井住友信託銀行株式会社                本投資法人との間で2017年9月11日付で一般事務委託契約を
                                締結しています。
                                上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託者
                                として、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作
                                成に関する事務、③納税に関する事務及び④機関の運営に関
                                する事務を行います。
     投資主名簿等管理人          三井住友信託銀行株式会社                本投資法人との間で2017年9月4日付で投資主名簿等管理事務
                                委託契約を締結しています(本投資法人の設立企画人たる本
                                資産運用会社が2017年9月4日付で同契約を締結し、本投資法
                                人は2017年9月11日付で本資産運用会社から契約上の地位を
                                承継しています。)。
                                上記投資主名簿等管理事務委託契約に基づき、投信法上の一
                                般事務受託者として、本投資法人の①投資主名簿の作成、管
                                理及び備置その他の投資主名簿に関する事務、②投資主に対
                                して分配をする金銭の計算及び支払に関する事務、③投資主
                                等からの権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出
                                の受付に関する事務及び④番号法に係る個人番号等の取扱事
                                務等を行います。
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       運営上の役割               名称                    関係業務の内容
     スポンサー/          株式会社タカラレーベン                本資産運用会社の発行済株式の60%を保有する本資産運用会
     資産運用会社の親会          (注1)                社の親会社であり、スポンサー・サポート契約(タカラレー
     社(特定関係法人)                          ベン及び本資産運用会社の間で2018年3月29日付で締結され
                               たスポンサー・サポート契約をいいます。)に基づき、本資
                               産運用会社に対するタカラレーベングループ保有物件情報
                               (タカラレーベングループが投資運用若しくは投資助言業務
                               を提供するファンド等が保有する物件に係る情報を含みま
                               す。)の優先的提供及び優先的に売買交渉をする権利(以下
                               「優先交渉権」といいます。)の付与、第三者保有物件情報
                               の提供、第三者が保有又は運用している適格不動産等の取得
                               及び一時的な保有(以下「ウェアハウジング」といいま
                               す。)機能の提供、資産の共有に関する協議、プロパティ・
                               マネジメント業務等に関するサポート、環境配慮技術・ノウ
                               ハウの提供、売却資産に関する情報の提供、融資に関する情
                               報提供、マーケット情報の提供、不動産等の取得・運用に関
                               する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みま
                               す。)その他の支援等を行います。
                               また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用等
                               に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等にタカ
                               ラレーベンの名称及びロゴ等の使用を許諾しています。
                               スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2                          投資
                               方針   (1)  投資方針     ③スポンサー・サポートによる成長戦略
                               B.スポンサー・サポート契約等」をご参照ください。
     スポンサー          PAGインベストメント・マネジメ                本資産運用会社の発行済株式の30%を保有するPAG                        Real
               ント株式会社
                               Estate    Holding    Limitedの親会社の完全子会社であり、スポ
                               ンサー・サポート契約(PAG及び本資産運用会社の間で2018
                               年3月29日付で締結されたスポンサー・サポート契約をいい
                               ます。)に基づき、本資産運用会社に対するPAG保有物件情
                               報(PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務を提供する
                               ファンド等が保有する物件に係る情報を含みます。)の提
                               供、第三者保有物件情報の提供、マーケット情報の提供、プ
                               ロパティ・マネジメント業務等に関するサポート、環境配慮
                               技術・ノウハウの提供、不動産等の取得・運用に関する支
                               援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みます。)
                               その他の支援等を行います。
                               また、PAGグループの一社であるPAG                 IPR  HOLDINGS
                               LIMITED、本投資法人及び本資産運用会社の間で商標の使用
                               等に関し「LICENSE         DEED」が締結されており、同契約に基づ
                               いて本投資法人の保有する物件等にPAGの名称及びロゴ等を
                               使用することを許諾しています。
                               スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2                          投資
                               方針   (1)  投資方針     ③スポンサー・サポートによる成長戦略
                               B.スポンサー・サポート契約等」をご参照ください。
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      運営上の役割               名称                    関係業務の内容
     スポンサー          株式会社共立メンテナンス                 本資産運用会社の発行済株式の5%を保有する本資産運用会
                                社の株主であり、スポンサー・サポート契約(共立メンテナ
                                ンス及び本資産運用会社の間で2018年3月29日付で締結され
                                たスポンサー・サポート契約をいいます。)に基づき、本資
                                産運用会社に対する共立メンテナンスグループ(共立メンテ
                                ナンス及びその子会社をいいます。以下同じです。)がタカ
                                ラレーベングループの持込みにより共同で開発する物件に係
                                る売却情報の優先的提供及び優先交渉権の付与、マーケット
                                情報の提供等を行います。
                                また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用等
                                に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等に共立
                                メンテナンスの名称及びロゴ等の使用を許諾しています。
                                スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2                          投資
                                方針   (1)  投資方針     ③スポンサー・サポートによる成長戦略
                                B.スポンサー・サポート契約等」をご参照ください。
     スポンサー          株式会社ヤマダホールディングス                 本資産運用会社の発行済株式の5%を保有する本資産運用会
                                社の株主であり、スポンサー・サポート契約(ヤマダホール
                                ディングス(旧 株式会社ヤマダ電機)及び本資産運用会社
                                の間で2018年3月29日付で締結されたスポンサー・サポート
                                契約をいいます。)に基づき、本資産運用会社に対するヤマ
                                ダホールディングスグループ(ヤマダホールディングス及び
                                その子会社をいいます。以下同じです。)が保有する又はヤ
                                マダホールディングスグループがタカラレーベングループと
                                共同して開発する物件に係る売却情報の提供、第三者保有物
                                件情報の提供、マーケット情報の提供等を行います。
                                また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用等
                                に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等にヤマ
                                ダホールディングスの名称及びロゴ等の使用を許諾していま
                                す。
                                スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2                          投資
                                方針   (1)  投資方針     ③スポンサー・サポートによる成長戦略
                                B.スポンサー・サポート契約等」をご参照ください。
     バックアップ・オ          株式会社共立メンテナンス                 バックアップ・オペレーターは、本資産運用会社との間で締
     ペレーター                           結したスポンサー・サポート契約に基づき、本資産運用会社
     オペレーター                           から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法
                                人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借する寮・ホテ
                                ル運営会社(以下「オペレーター」といいます。)との間の
                                賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には、共立
                                メンテナンスグループがオペレーターとして寮・ホテルを運
                                営する目的で当該不動産等を借り受けることを真摯に検討す
                                る旨合意しています。
                                また、共立メンテナンスは、本投資法人の保有資産のうち
                                ドーミー浮間舟渡、ドーミーイン松山及びドーミーイン盛岡
                                について、賃貸借契約を締結し、オペレーターとして寮・ホ
                                テルを運営する目的で借り受けています。
     特定関係法人          株式会社レーベントラスト                 本投資法人の保有資産である不動産及び不動産信託受益権の
               (注2)                 全てについて、本投資法人又は当該不動産信託受益権の信託
                                受託者との間で、マスターリース兼不動産管理業務委託契約
                                書を締結しており、マスターレッシー及びPM会社となってい
                                ます。
    (注1)タカラレーベンは、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の
       改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省
       令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
    (注2)株式会社レーベントラストは、本資産運用会社の利害関係人等(投信法第201条第1項並びに投資信託及び投資法人に関する法律施行令
       (平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第123条に規定する利害関係人等をいいます。
       以下同じです。)であって、2022年2月期(第8期 2021年9月1日~2022年2月28日)の開始の日から3年間において、本投資法人及び本投
       資法人の特定資産である信託の受益権に係る信託の受託者が株式会社レーベントラストから不動産及び信託財産である不動産の貸借の取
       引の対価として受領することが見込まれる金額の合計額の1営業期間あたりの平均額が、2021年8月期(第7期 2021年3月1日~2021年8月
       31日)における本投資法人の営業収益の合計額の20%以上に相当するため、株式会社レーベントラストは、本投資法人の特定関係法人
       (金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。)第29条の3第3項第3号及び第4号に掲げる取引を行った法
       人)に該当します。
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      (4)【投資法人の機構】
        ① 投資法人の機構
          本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上)とされて
         います(投信法第95条、規約第16条)。
          本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役
         員2名、それらの役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
          A.投資主総会

            ア. 本投資法人の投資主総会は、2019年11月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの11月1
              日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集
              することができます(規約第9条第2項)。本投資法人の投資主総会は、法令に別段の定めがある場合
              を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は
              役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1名が、これを招集します(規約第9条第1
              項)。
            イ. 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資

              主総会において決定されます(投信法第89条第1項)。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の
              定めがある場合を除き、投資主総会に出席した投資主の議決権の過半数によって行われます(規約第
              11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項については、投資主総会の特別決議
              を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ
              議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出さ
              れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
              す。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。
               なお、本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章)。かかる
              規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、投資主総会の特別決議が必要とな
              ります。
            ウ. 本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執

              行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります(投信
              法第205条第1項及び第2項)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則とし
              て投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
          B.執行役員、監督役員及び役員会

            ア. 本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以
              上)とします(投信法第95条、規約第16条)。執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、
              本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有して
              います(投信法第109条第1項、同条第5項、会社法(平成17年法律第86号。その後の改正を含みま
              す。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。また、監督役員は、執行役員の業務の執行を監
              督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年と
              します。ただし、投資主総会の決議によって、法令の定める限度において、その任期を延長又は短縮
              することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の
              任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第17条第2項)。
            イ. 投資主総会の決議によって、補欠の執行役員及び監督役員を選任することができます(投信法第96

              条第2項、会社法第329条第3項)。
            ウ. 役員会は全ての執行役員及び監督役員で構成され(投信法第112条)、一定の業務執行に関する承

              認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執
              行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の
              定めがある場合を除き、議決に加わることのできる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行
              います(規約第22条第1項)。
            エ. 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、

              当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の
              内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めに
              より免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規約第
              19条)。
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          C.会計監査人

            ア. 会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96
              条第1項、規約第24条)。
            イ. 会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正

              な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への
              報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等)。
            ウ. 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期(規約第35条に定義します。以下同

              じです。)後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとされています(規約第25条第1項)。
              なお、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総
              会において再任されたものとみなされます(規約第25条第2項)。
            エ. 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監

              査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内
              容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定
              めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規
              約第27条)。
        ② 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

          A. 本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を
            資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で
            投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
          B. 本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る運用体制の詳細については、後記「第二部                                               投資法

            人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2)                                運用体制」をご参照ください。
        ③ 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

          本投資法人は、その「役員会規程」において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資
         法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する(本投資法人は役員会の議事録の作成等のため一般
         事務受託者を同席させることができます。)ほか、本資産運用会社が臨席の上、自己の職務の執行の状況につい
         て執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うととも
         に本投資法人から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通
         じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1
         名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の
         職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
        ④ 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

          各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運
         用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必
         要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の
         監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に
         報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正
         の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に
         報告する職務を担っています。
        ⑤ 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

          本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸
         を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
          その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
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        ⑥ 投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
          前記のとおり、本投資法人の資産運用に係る業務は、本資産運用会社に委託されています。本資産運用会社
         は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。本資産運用会社にお
         ける組織及び意思決定手続並びにリスク管理体制の整備の状況の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳
         細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2)                             運用体制」及び後記「3 投資リスク (2) 投資
         リスクに対する管理体制」をご参照ください。
      (5)【投資法人の出資総額】

                                                  (本書の日付現在)
         出資総額(注1)                                          57,382,134,500円
         発行可能投資口総口数                                            10,000,000口
         発行済投資口の総口数                                             575,000口
         最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

                               出資総額             発行済投資口の総口数
                             (千円)(注1)                  (口)
           年月日        摘要                                     備考
                           増減          残高        増減      残高
         2017年9月11日
                  私募設立           150,000          150,000        150      150   (注3)
          (注2)
         2018年4月21日         投資口分割              -       150,000       1,350      1,500    (注4)
         2018年7月26日         公募増資         31,841,672          31,991,672        344,000      345,500     (注5)
         2019年9月2日         公募増資         13,197,600          45,189,272        117,000      462,500     (注6)
         2021年9月1日         公募増資         12,192,862          57,382,134        112,500      575,000     (注7)
         (注1)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
         (注2)本投資法人は、2017年9月11日に設立されました。
         (注3)本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額1,000,000円にて投資口を発行しました。
         (注4)2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の
            投資口を、1口につき10口の割合をもって分割しました。
         (注5)1口当たり発行価格96,000円(発行価額92,563円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行し
           ました。
         (注6)1口当たり発行価格117,000円(発行価額112,800円)にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の調達を目的として公募
           により新投資口を発行しました。
         (注7)1口当たり発行価格112,417円(発行価額108,381円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
           しました。
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      (6)【主要な投資主の状況】
                                                 (2021年8月31日現在)
                                                   発行済投資口の総
                                               所有
                                                   口数に対する所有
            氏名又は名称                      住所            投資口数
                                                   投資口数の割合
                                              (口)
                                                     (%)
      株式会社日本カストディ銀行(信託口)                    東京都中央区晴海1丁目8-12                     42,234          9.13
      日本マスタートラスト信託銀行株式会社
                          東京都港区浜松町2丁目11-3                     40,563          8.77
      (信託口)
      野村信託銀行株式会社(投信口)                    東京都千代田区大手町2丁目2-2                     14,576          3.15
      株式会社タカラレーベン                    東京都千代田区丸の内1丁目8-2                     14,385          3.11
                          P.O.BOX    472  HARBOUR    PLACE   2FLOOR, 
                          NORTH   WING   103  SOUTH   CHURCH    STREET,
      PAG  JREIT   CO-INVEST     LIMITED
                                               10,400          2.24
                          GEORGE    TOWN.   GRAND   CAYMAN    KY1-1106,
                          CAYMAN    ISLANDS
      株式会社日本カストディ銀行(証券投資
                          東京都中央区晴海1丁目8-12                     8,882          1.92
      信託口)
      SMBC日興証券株式会社                    東京都千代田区丸の内3丁目3-1                     6,868          1.48
      JPモルガン証券株式会社                    東京都千代田区丸の内2丁目7-3                     6,235          1.34

      近畿産業信用組合                    大阪府大阪市中央区淡路町2丁目1-3                     5,590          1.20

      株式会社レーベンコミュニティ                    東京都千代田区三番町6-14                     5,200          1.12

             合  計                      -           154,933          33.49

          (注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
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     2【投資方針】
      (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念
          A.本投資法人の基本理念
            本投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダホールディングス(以下「スポン
           サー」と総称します。)から成る、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する豊富な実績
           に裏打ちされた専門性とノウハウを有する各企業をスポンサーとする総合型J-REITです。
            本投資法人は、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の
           運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指します。また、本投資法人
           は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創
           造」(注)及び「地域と社会への貢献」の実現を目指します。
          (注)「持続的な環境の創造」とは、長期にわたる環境への配慮がなされた物件の運営等を通じて、持続的(sustainable)な環
             境の創造に寄与していくことをいいます。以下同じです。
          B.本投資法人の「外部成長」と「安定運用・内部成長」

            本投資法人のスポンサー各社又はスポンサーグループ(スポンサー各社とその子会社及び関連会社をいい
           ます。以下同じです。)は、それぞれ、以下の特徴を有しています。
           ・タカラレーベングループは、総合不動産ディベロッパーとしての幅広い開発実績と安定した供給実績に加
            えてリノベーションを含む多数のバリューアップ(注1)実績を有しており、タカラレーベングループの
            バリューチェーン(注2)を活かした安定的な物件運用のノウハウを蓄積しています。
           ・PAGは、オフィスを中心とした日本国内での不動産及び不動産関連資産に対する累積投資実績に加えて、
            豊富なバリューアップ実績及び20年以上(注3)に及ぶ日本での不動産ファンド運用実績を有しており、
            グローバル市場における私募不動産ファンド運用大手の一角として、オフィスを中心とする不動産投資に
            おける強いソーシング力とアセットマネジメント力を有しています。
           ・共立メンテナンスは、全国における約40年に及ぶ豊富な寮及びホテルの管理運営実績に裏打ちされた運営
            ノウハウを有しています。
           ・ヤマダホールディングスは、全国に及ぶネットワークを活用した情報網を有し、家電流通事業者国内最大
            手として全国各地の商業施設マーケットに関する情報及び商業施設運用ノウハウを有しています。
           (注1)「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕及び各種設備機器の改修
              や機能付加等の手段により、物件の価値向上を図ることをいいます。以下同じです。
           (注2)「バリューチェーン」とは、グループ全体が一体として不動産の開発・取得からバリューアップ及び賃貸・管理等に至る
              様々な不動産関連サービスを提供していることをいいます。以下同じです。
           (注3)PAGと2010年に経営統合したセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社の実績を含みます。なお、本書において、
              「PAGグループ」とは、不動産投資、プライベートエクイティ及びアブソリュート・リターンの3部門から構成され、香港
              を本社とするグループ全体をいいます。また、「アブソリュート・リターン」とは、特定のベンチマークに対する超過収
              益を追求するのではなく、投資対象とする市場の動向に関わらず絶対収益を追求することを目的とした運用のことをいい
              ます。
            これらの企業が本投資法人のスポンサーとして結集することにより、本投資法人は、オフィス、住宅、ホ

           テル及び商業施設その他の物件の開発・取得・バリューアップ及び賃貸・管理等のノウハウや不動産ネット
           ワークを最大限に活かして「外部成長」と「安定運用・内部成長」の双方を追求します。具体的には、高い
           開発力がある総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループからの安定した物件供給に支えられ
           た持続的な外部成長と、PAGのマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・取引
           実行に係る知見・ノウハウを活用した資産取得による外部成長の実現を目指します。また、タカラレーベン
           グループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場における20年以上にわたるアセットマネジメントの
           ノウハウを組み合わせることにより、安定運用及び内部成長の実現を目指します。さらに、共立メンテナン
           ス及びヤマダホールディングスが有する、ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての
           独自の知見や広範なネットワーク及び運営ノウハウが、本投資法人の「外部成長」及び「安定運用・内部成
           長」をサポートし、かつ、それをより確かなものにすることができると、本投資法人は考えています。
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         <スポンサー各社のサポートにより期待される本投資法人の外部成長と安定運用・内部成長>
                     <(ご参考)スポンサー各社の概要>







                        PAG
            株式会社                        株式会社            株式会社ヤマダホール
     商号                   インベストメント・
            タカラレーベン                        共立メンテナンス            ディングス
                        マネジメント株式会社
                        PAG  Real   Estate    (HK)
     株主/
            東京証券取引所                        東京証券取引所            東京証券取引所
                        Limited    (100%)/
            市場第一部上場                        市場第一部上場            市場第一部上場
     上場区分
                        非上場
                                                ・持株会社である株式会
                                                 社ヤマダホールディン
                                                 グス及びその子会社
                                    ・寮事業             (家電・住宅・金融・
           ・不動産販売事業            ・アセットマネジメント
                                    ・ホテル事業             環境資源開発・サービ
           ・不動産賃貸事業             事業(現物不動産投
     事業内容                               ・シニアライフ事業             ス関連事業等の業務執
           ・不動産管理事業             資、不動産担保付不良
                                    ・PKP事業(注)(自治体             行子会社)のグループ
           ・発電事業、その他事業             債権投資等)
                                    向け業務受託)            経営戦略の企画・立案
                                                 及びグループ会社の経
                                                 営管理・監督、グルー
                                                 プ共通業務等
                        30%(PAGの親会社の子会
     本資産運用
                        社であるPAG      Real
     会社への出       60%                        5%            5%
                        Estate    Holding    Limited
     資比率
                        による出資)
    (注)Public(自治体)、Kyoritsu(共立メンテナンス)、Partnership(連携)の頭文字を取った共立メンテナンスにおける造語であり、共立
       メンテナンスにおける自治体向け業務受託のことをいいます。以下同じです。
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        ② 本投資法人の特徴及び強み
          本投資法人は、本投資法人を特徴づけるものとして、以下の3点が挙げられると考えています。
          (i) 総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
          (ii)   スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
          (iii)スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
          A.総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長

             本投資法人は、総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループの開発力及びファンド運用会
            社であるPAGのソーシング力並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得
            ルートを活用し、タカラレーベングループが開発した物件の取得及び外部不動産マーケットからの物件取
            得の双方を通じて、着実な外部成長を目指します。
             とりわけ、タカラレーベングループの開発案件を中心とした豊富なパイプラインを活用した外部成長を
            目指します。
          B.スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築

             本投資法人は、スポンサー各社の有する強みを最大限に活かすため、投資主価値の最大化に資する総合
            型ポートフォリオの構築を目指します。
            ア.スポンサー各社の強み

               スポンサー各社は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件それぞれについて、豊富な
              実績に裏打ちされた専門性とノウハウを保有しており、本投資法人は、スポンサー各社が一体となっ
              てこれらのアセットタイプにおけるスペシャリスト企業集団を構成していると考えています。
            イ.四大経済圏(注)を中心とした、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築

               本投資法人は、スペシャリスト企業集団が有する強みを最大限に活かした「着実な成長」と「安定
              した運用」を実現するため、総合型J-REITとして、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物
              件の全てのアセットタイプに対して投資を行い、また、四大経済圏を中心に投資を行いつつ、その他
              の地域(地方中核都市(注)を中心とする四大経済圏以外のエリア)にも限定的に投資を行うこと
              で、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築します。
             (注)「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」と
                は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経済
                圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。
                「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都
                市」とは、本書の日付現在、札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核市」
                とは、地方自治法(昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)第252
                条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」とは、地
                方自治法の一部を改正する法律(平成26年法律第42号)による特例市制度の廃止(2015年4月1日施行)の時点におい
                て、改正前地方自治法第252条の26の3第1項に定める政令による特別指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有す
                る市であった市を、それぞれいいます。また、本書において、「四大経済圏」を「コアエリア」、「地方中核都市を
                中心とする四大経済圏以外のエリア」を「サブエリア」と、それぞれいうことがあります。以下同じです。
            ウ.スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得

               本投資法人は、マルチスポンサー体制の強みを活かし、スポンサー各社が共同開発した物件の取得
              や、あるスポンサーが開発し、他のスポンサーが運営を行う物件の取得等、スポンサー間の密接な連
              携に基づいた物件取得も検討していきます。
          C.スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

             本投資法人は、スポンサー各社の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用して、ポート
            フォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を目指します。
             具体的には、タカラレーベングループのバリューチェーン及びPAGの豊富な不動産運用実績を背景とし
            たリーシング(賃貸)、リニューアル(改装)及びコンバージョン(アセットタイプの変更をいいます。
            以下同じです。)のノウハウを活用して保有資産の安定稼働及びバリューアップの実現を図るほか、共立
            メンテナンスが有する寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの確かなオペレーション力を活用した安定
            稼働及びバリューアップを行います。
             また、ヤマダホールディングスが有する全国の商業施設マーケットに関する情報を活用することによ
            り、物件が所在するエリアのマーケットに適合した適切な運用を目指すとともに、同社が有する商業施設
            運用ノウハウを本投資法人の商業施設への投資運用に活用することを目指します。
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             このように、本投資法人は、スポンサー各社のノウハウを活用した、安定稼働及びバリューアップの実
            現を図ります。
          D.本投資法人の特徴及び強み

             本投資法人は、前記「① 本投資法人の基本理念」のとおり、異なる強みを有するスポンサー各社の専
            門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定
            した運用」の実現を目指すこと、並びに投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価
            値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指すことを基本理念としていま
            す。かかる基本理念のもと、本投資法人は、スポンサー各社の強みを活かした様々なサポートを、基本理
            念である「着実な成長」と「安定した運用」にそれぞれ活用して、バランスのとれた最適な総合型ポート
            フォリオの構築を目指します。
             すなわち、本投資法人は、スポンサー各社の強みを最大限に活用し、新規開発物件やリノベーションに
            よる再生物件等の優良資産の着実な取得を通じた外部成長を図るとともに、強固な情報ネットワークを活
            用したマーケットからの物件取得による外部成長を図ります。また、スポンサー各社の豊富な運用ノウハ
            ウ、オペレーション力及びマーケット情報を活用した安定運用及び内部成長を図るとともに、保有物件の
            バリューアップや物件再生(注)等を通じた外部成長及び内部成長の双方の実現も目指します。
             そして、ポートフォリオの構築にあたっては、スポンサー各社の強みを活かすために、タカラレーベン
            グループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバ
            リューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住
            宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的
            に投資を行います。ポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)は、オフィス及び
            住宅を70%以上、ホテル及び商業施設その他の物件を30%以下とします。
             また、投資エリアについて、本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益
            が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行い
            ます。他方、地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、コアエリアと比較して高い利回りが
            期待できると考えられるサブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物
            件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積
            度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要
            及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在
            する物件とします。投資主価値の安定及び向上の観点から、ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資
            比率(取得価格ベース)は、コアエリアを70%以上、サブエリアを30%以下とします。
             このように、本投資法人は、ディベロッパー、ファンド運用会社及び事業会社それぞれのスポンサーの
            知見を活かし、原則として、コアエリアのオフィス及び住宅を中心としつつ、それ以外の用途の物件やサ
            ブエリアの物件もポートフォリオの投資対象とすることにより、用途及び地域分散の効いた安定的な運用
            が見込まれる総合型ポートフォリオを構築し、当該ポートフォリオの運用を通じて「投資主価値の最大
            化」の実現を目指します。
             また、本投資法人は、企業が社会や自然と共に健全に成長していくことが重要であると考えており、産
            業の振興や地域社会の活性化に繋がるような物件への投資・運用や、「サステナビリティ方針」の策定・
            実践、適切な事業運営を行うための利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の整備等の取組みを通じ
            て、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)に配慮した運用を行うことによ
            り、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指します。
           (注)「物件再生」とは、物件の最有効使用を目的とした建替えやアセットタイプの変更等の手段により、物件の価値向上を
              図ることをいいます。以下同じです。
             本投資法人は、総合型J-REITの特徴を活かし、分散の効いた総合型ポートフォリオを構築することで安
            定的なキャッシュ・フローを創出します。
        ③ スポンサー・サポートによる成長戦略

          本投資法人は、物件の開発・投資から管理・運営に至るまで、タカラレーベングループをはじめとするスポン
         サー各社が有するバリューチェーン及びノウハウを最大限に活用して、着実な資産規模の拡大(外部成長)と資
         産価値の維持向上(安定運用及び内部成長)を図ります。
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          A.スポンサー各社の強みを活かした総合的なサポート
            本投資法人は、スポンサー各社から、その強みを活かしたサポートを受けることで、運用資産の「着実な
           成長」と「安定した運用」を実現することを目指します。
            ア.タカラレーベングループによる主なサポート

               タカラレーベンは、ストック・フィービジネス(不動産賃貸事業・不動産管理事業・発電事業等)
              を、コア事業である分譲マンション事業及び戸建分譲事業に次ぐ新たな経営の核とするために、2016
              年4月に投資用不動産開発に特化し、主としてJ-REITへの物件供給を念頭に置いた専門部署(投資開
              発本部)を立ち上げ、開発・リノベーション等の様々なノウハウを着実に蓄積し、更なる投資を計画
              しています。本投資法人は、投資開発本部で開発された物件や第三者が保有する物件に係る売却情報
              の本資産運用会社への提供や、ウェアハウジング機能を提供する等のサポートを通じた、タカラレー
              ベンによる本投資法人の外部成長へのコミットが期待できるものと考えています。本投資法人は、タ
              カラレーベンの開発力を活かした安定的な物件の組入れにより、着実な外部成長の実現を目指しま
              す。
               また、タカラレーベンの子会社である株式会社レーベントラストや株式会社レーベンコミュニティ
              が取り組む不動産賃貸・管理事業を通じたリーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社
              又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートによる安
              定運用及び内部成長にも期待できます。
               また、本投資法人は、本投資法人の保有物件においてバリューアップ及び物件再生を行うことによ
              り、投資主利益に資すると本投資法人が判断した物件は、一旦タカラレーベングループに売却し、バ
              リューアップ及び物件再生を行った後本投資法人が再取得するという、タカラレーベングループとの
              協働によるアレンジを活用することも検討し、外部成長と内部成長の双方の実現を目指します。
               また、タカラアセットマネジメント株式会社が2018年4月に開始した私募ファンド運営業務を通じ
              て、将来本投資法人が組入れを予定する物件に対するブリッジファンド組成のサポートも期待できる
              と考えています。
            イ.PAGによる主なサポート

               PAGは、20年以上にわたり、アジアにおける投資機会を世界の機関投資家に提供することをミッ
              ションとする運用会社として、幅広い投資・運用実績を有しています。
               本投資法人は、PAGの運用するファンドが保有する物件情報の提供や広範なリレーションシップを
              活用した第三者が保有する物件情報の提供等のPAGのパイプライン・サポートにより、PAGの専門性に
              裏付けられた不動産投資における高いソーシング力を活かした物件の組入れを行うことによる外部成
              長の実現を目指します。また、豊富なリーシング実績に基づくリーシングサポートの提供やプロパ
              ティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に
              関するサポートの提供に加え、様々なアセットタイプにおけるバリューアップノウハウの提供によ
              り、安定運用及び内部成長の実現にも期待できます。
            ウ.共立メンテナンスによる主なサポート

               共立メンテナンスは、寮、ホテル及び住宅をはじめとする幅広いアセットにおける豊富な管理・運
              営実績を有しており、本投資法人は、寮やホテルの管理・運営に豊富な実績を有する共立メンテナン
              スから、管理・運営に関する幅広いノウハウの提供を受けることができるものと考えています。ま
              た、本投資法人が保有する寮やホテル等の管理・運営を同社に委託することを通じ、安定した運営の
              実現が期待できると、本投資法人は考えています。さらに、スポンサー・サポート契約に基づき、本
              投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借するオペレーターとの間の賃貸借契約が終了
              し、又は終了が予想される場合には、本資産運用会社と協議の上で、共立メンテナンスグループがオ
              ペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討する
              こととされており、バックアップ・オペレーターとしての役割も期待されます。
               本投資法人は、東京証券取引所市場第一部に上場するクレジットの高さと、全国にわたる多数の寮
              やホテルの管理・運営実績に裏打ちされた安定した顧客基盤を有する共立メンテナンスをスポンサー
              として、上記のサポート等を受けることにより、外部成長、内部成長及び安定運用の実現を期待でき
              るものと考えています。
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            エ.ヤマダホールディングスによる主なサポート
               ヤマダホールディングスグループは、全都道府県に店舗を展開する国内最大手の家電流通小売業者
              として、商業施設に関する全国ネットワークを有しています。
               本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、全国ネットワークを活用した各地の詳細な
              マーケット情報の提供を受けることで、様々な商業施設等の取得検討の際の商圏調査の精度を高める
              ことができ、また、物件が所在する地域に順応し、地域の特性を活かした物件運営が可能となると考
              えています。また、ヤマダホールディングスグループ保有物件又はヤマダホールディングスグループ
              がタカラレーベングループと共同して開発する物件情報の提供による外部成長にも期待できます。
               さらに、ヤマダホールディングスグループは、スマートハウス・リフォーム事業といった住宅に関
              連する新たな事業の拡大も目指しており、将来的にはそのノウハウを活かした住宅のバリューアップ
              等を通じた本投資法人の内部成長の実現も期待されます。
            オ.スポンサー各社の協働によるサポート

               スポンサー各社が独自に本投資法人をサポートするだけでなく、協働して本投資法人をサポートす
              ることも期待されます。例えば、タカラレーベングループと共立メンテナンスグループが開発段階か
              ら協働したホテル及び寮等の物件について、スポンサー・サポート契約に基づいて本投資法人が取得
              するといったことも考えられ、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用の手法の幅が広がるこ
              とが期待されます。また、スポンサー間で開発を協働した物件においては、スポンサー又はその関係
              会社がテナントとして入居することも想定されますが、このような物件を本投資法人が取得すること
              により、当該スポンサーとのリレーション強化を通じて本投資法人の安定した運用の実現に貢献する
              ことが期待できると考えており、本資産運用会社においても、当該物件を含め、より一層物件に対す
              る理解を深めることができるものと考えています。
          B.スポンサー・サポート契約等

            ア.スポンサー・サポートの概要
               本資産運用会社は、スポンサー各社と締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の
              外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。また、本投資法人及び本資
              産運用会社は、タカラレーベン、PAGグループの一社であるPAG                              IPR  HOLDINGS     LIMITED、共立メンテ
              ナンス及びヤマダホールディングスとの間で商標の使用に関して覚書等を締結しており、当該覚書等
              に基づいて本投資法人の保有する物件等に各社の名称及びロゴ等を使用することが許諾されていま
              す。
               主なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。
            イ.スポンサー・サポート契約の内容

               本資産運用会社は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスとの間
              で、それぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。本資産運用会社は、スポンサー・サポー
              ト契約に基づき、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受しま
              す。以下は、スポンサー各社との間のスポンサー・サポート契約の概要です。
              (ア)株式会社タカラレーベン

               (i)   タカラレーベングループ保有物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
                   タカラレーベンは、タカラレーベングループ(以下、本イ.において、タカラレーベン
                  の関連会社を除きます。)又はタカラレーベングループが投資運用若しくは投資助言業務
                  を提供するファンド等が保有している不動産関連資産(規約第30条第3項柱書に定義する意
                  味を有します。以下同じです。)のうち、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方
                  針に合致する不動産関連資産(以下「適格不動産等」といいます。以下同じです。)を売
                  却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格
                  不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
               (ii)    第三者保有物件情報の提供

                   タカラレーベンは、自ら又はタカラレーベングループが適格不動産等の売却がなされる
                  との情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判
                  断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
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               (iii)ウェアハウジング機能の提供
                   本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、
                  ウェアハウジングをタカラレーベンに依頼することができます。
               (iv)    資産の共有に関する協議

                   本資産運用会社は、タカラレーベンに対して、本投資法人との間で適格不動産等を共有
                  することを申し入れることができます。
               (v)   プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート

                   タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、
                  本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関し、リーシングサポート業務、
                  プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断す
                  る支援を行うものとします。
               (vi) 環境配慮技術・ノウハウの提供

                   タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、
                  本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウ
                  の提供について協力するものとします。
               (vii)   売却資産に関する情報の提供

                   タカラレーベンは、本資産運用会社から本投資法人の保有資産の売却を予定している旨
                  の通知を受けた場合には、当該売却予定の資産を購入する意欲があると合理的に見込まれ
                  る購入希望者の情報(タカラレーベン自身が購入を希望する場合はその旨の情報を含みま
                  す。)を、本資産運用会社に対し、優先的に提供します。
               (viii)    融資に関する情報提供等

                   タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人の融資による資金
                  調達に関する情報提供及びアドバイスの提供を行います。
               (ix) マーケット情報の提供

                   タカラレーベンは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供す
                  るものとします。
                   ・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
                   ・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
                   ・ その他関連する事項
               (x)    その他の支援

                   タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適
                  格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みま
                  す。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
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              (イ)PAGインベストメント・マネジメント株式会社
               (i)    スポンサー運用ファンドが保有する適格不動産等に関する情報提供
                   PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンドその他の委託者がその
                  保有する適格不動産等を売却しようとする場合、PAGは、原則として、本資産運用会社以外
                  の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている
                  旨を本資産運用会社に通知することにつき商業上合理的な努力をするものとします。
               (ii) 第三者が保有する適格不動産等に関する情報提供

                   PAGは、PAGが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本
                  資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会
                  社に提供するものとします。
               (iii)   マーケット情報の提供

                   PAGは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとしま
                  す。
                   ・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
                   ・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
                   ・ その他関連する事項
               (iv) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート

                   PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が
                  保有し又は取得を予定する不動産等に関し、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マ
                  ネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を業務上可能な範囲で行うものとしま
                  す。
               (v)    環境配慮技術・ノウハウの提供

                   PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が
                  保有し又は取得を予定する不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協
                  力するものとします。
               (vi) その他の支援

                   PAGは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、
                  適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含み
                  ます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
              (ウ)株式会社共立メンテナンス

               (i)    共立メンテナンスグループがタカラレーベングループと開発する物件情報の優先的提供及
                  び優先交渉権の付与
                   共立メンテナンスは、共立メンテナンスグループがタカラレーベングループの持込みに
                  より共同で開発する適格不動産等を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用
                  会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉
                  権を付与します。
               (ii) バックアップ・オペレーターとしてのサポート

                   共立メンテナンスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の
                  上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等を賃借する寮・ホテル運営会社
                  との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には共立メンテナンスグループ
                  がオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき
                  真摯に検討するものとします。
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               (iii)   マーケット情報の提供
                   共立メンテナンスは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供
                  するものとします。
                   ・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
                   ・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
                   ・ その他関連する事項
              (エ)株式会社ヤマダホールディングス

               (i)    ヤマダホールディングスグループ保有物件又はヤマダホールディングスグループがタカラ
                  レーベングループと共同して開発する物件情報の提供
                   ヤマダホールディングスは、ヤマダホールディングスグループが、その保有する又はタ
                  カラレーベングループと共同して開発する適格不動産等を売却しようとする場合、原則と
                  して、本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産
                  等の売却が検討されている旨を本資産運用会社に通知するものとします。
               (ii) 第三者保有物件情報の提供

                   ヤマダホールディングスは、ヤマダホールディングスが適格不動産等の売却がなされる
                  との情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判
                  断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
               (iii)   マーケット情報の提供

                   ヤマダホールディングスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対
                  し、適格不動産等の存在するマーケットに関する助言を行うことができます。
        ④ 外部成長戦略(1)―タカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力による力強い外部成長の推進―

          本投資法人は、マルチスポンサーの強みを活かした開発力とソーシング力により強力な外部成長を実現しま
         す。とりわけ、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両輪
         として活用することにより、力強い外部成長の実現を目指します。
          A.タカラレーベングループの開発力

             マンション開発における豊富な実績を持つタカラレーベングループの高い開発力を活かして、本投資法
            人の着実な外部成長に寄与することが期待されます。
             ア.分譲マンションを中心とした豊富な開発実績

                タカラレーベングループは、分譲マンションを中心とした豊富な開発実績に裏付けられる高い開
               発力を有しており、継続的・安定的な物件の供給を実現しています。
             イ.全国をカバーし、物件供給を支える開発体制

                タカラレーベンは、マンションを中心に着実に開発実績を積み上げてきましたが、J-REITへの供
               給を念頭に置いた物件の開発を手掛ける投資用不動産開発に特化した専門部署(投資開発本部)を
               2016年に新設し、物件の仕入れ・建築・運用のそれぞれのスペシャリストを当該部署に擁すること
               により開発を加速するとともに、当該部署による開発実績や外部人材採用・外部委託などを通じ
               て、住宅はもとより、オフィス、ホテル及び商業施設その他の物件の開発ノウハウも蓄積し、更な
               る投資を計画しています。
                また、タカラレーベンは、東京本社だけでなく、グループ内に株式会社タカラレーベン西日本、
               株式会社タカラレーベン東北及び株式会社サンウッドを有し、全国に所在するそれらのグループ会
               社内においても、用地仕入れから企画、建築・運用に至るまでの各プロセスにおけるスペシャリス
               トを有しており、日本全国での開発ノウハウを蓄積しています。
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          B.PAGのソーシング力
            ア.PAGの日本における不動産及び不動産関連資産への継続的な投資実績
               PAGは、1997年以降、景気変動にも柔軟に適応しながら、安定的な物件取得を続けており、高い水
              準の実績を維持しています。
            イ.20年以上に及ぶ日本での投資実績

               PAGは、日本の不動産市場において、前身のセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社が設立
              された1997年以来、20年以上の投資実績を有しています。
        ⑤ 外部成長戦略(2)―タカラレーベングループの物件開発ノウハウ及びスポンサー各社のネットワークの活用

         による外部成長―
          A.タカラレーベングループの物件開発ノウハウを活用

            本投資法人は、「着実な成長」と「安定した運用」を実現し、投資主価値を最大化することを目指してお
           り、本投資法人が保有する物件が長期安定的な収益を生み、かつその収益力を成長させることを可能にする
           ための試みを積極的に実施する方針です。
            その一環として、本投資法人は、保有する物件のうち、時間の経過に伴う変化(経年劣化)や周辺環境の
           変化に対し、資本的支出によるバリューアップを実施することによって競争力の維持・向上が見込まれる物
           件については、本投資法人においてバリューアップを行うことを検討します。本投資法人は、スポンサー・
           サポートとしてタカラレーベングループやPAGをはじめとするスポンサーからバリューアップのノウハウの
           提供を受けることができることに加え、本資産運用会社自体も、不動産を対象とする開発、投資、賃貸・管
           理及びバリューアップに長年従事してきたメンバーを中心に構成されており、高い専門性とノウハウの活用
           が期待できます。
            また、本投資法人内で許容されるバリューアップの範囲、時間的制約及び収支に与える影響を勘案し、修
           繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる場合や、周辺環境
           の変化により最有効使用状態への建替えやコンバージョンが必要であり、本投資法人でバリューアップをす
           べきではないと判断される場合には、長年培った開発力を活用して、近年物件再生事業も行っているタカラ
           レーベングループに一旦売却し、同グループによるバリューアップ又は物件再生後に本投資法人が再取得す
           るアレンジを活用することも検討します。
            さらに、タカラレーベングループが外部不動産マーケットから取得した物件についても、タカラレーベン
           グループがバリューアップ又は物件再生を行った後、本投資法人が取得することがあります。
            このように、バリューアップや物件再生の余地のある物件のことを、本投資法人は「ポテンシャルアセッ
           ト」と称しており、本投資法人は、保有する「ポテンシャルアセット」に対して、(ⅰ)本投資法人で実行
           可能なバリューアップを含めた資本的支出による競争力の維持・向上に加えて、(ⅱ)タカラレーベング
           ループに売却し、同社による物件再生後に再取得するアレンジを活用することも検討の上、アセットの循環
           を行うことも検討します。
            このような手法を用いることにより、本投資法人の外部成長の可能性が広がるだけでなく、不動産マー
           ケットに存在する物件の収益力の向上を通じた不動産マーケットの活性化や、再取得を通じた本投資法人の
           保有資産の収益力向上という意味での本投資法人の内部成長、さらには物件の有効使用による地域活性化を
           通じた本投資法人の基本理念の一つである「地域と社会への貢献」にも寄与できるものと、本投資法人は考
           えています。
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          B.スポンサー各社のネットワークを活用した幅広い物件情報の収集と取得ルート
            本投資法人は、本資産運用会社独自のネットワークに加え、スポンサーが保有する物件及びスポンサーが
           運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサーの不動産投資におけるネットワークを活用し
           た第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
            本投資法人がその運用を委託する本資産運用会社は、日本において不動産開発又は投資運用に長年従事し
           たメンバーを中心に構成されています。本投資法人による物件取得に当たっては、本資産運用会社が擁する
           各アセットタイプにおける不動産投資のプロフェッショナルによる取得物件の選別により、本投資法人の
           ポートフォリオの「着実な成長」及び「安定した運用」に寄与する物件を厳選取得します。
          C.優先交渉権付与による豊富なパイプライン

            本投資法人は、タカラレーベングループが保有又は開発する物件の一部について、スポンサー・サポート
           契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。なお、優先交渉権の内容については、前記
           「③ スポンサー・サポートによる成長戦略 B.スポンサー・サポート契約等 イ.スポンサー・サポー
           ト契約の内容」をご参照ください。
        ⑥ 外部成長戦略(3)―本資産運用会社独自のソーシングルートによる外部成長―

          A.戦略的パートナーシップの拡大
            本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者とパイプライン・サポート契約を締結し、戦略的パートナー
           シップを提携することにより、物件ソーシングルートの拡大による早期の資産規模拡大を図ります。なお、
           本資産運用会社は、2019年4月12日付で霞ヶ関キャピタル株式会社との間でパイプライン・サポート契約を
           締結しています。
        ⑦ 安定運用・内部成長戦略―本投資法人の安定した運用を支えるスポンサーの実績とサポート体制―

          本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、スポンサー各社から、各種不動産運用に関するノウハウ
         の提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
          A.タカラレーベングループの総合力とPAGの不動産運用ノウハウの活用

            本投資法人は、リーシングやプロパティ・マネジメント業務など、物件管理においてもタカラレーベング
           ループのサポートを活用することで、「着実な成長」と「安定した運用」による投資主価値の最大化を目的
           としたポートフォリオ運営体制の構築を目指します。また、タカラレーベングループ及びPAGは、本投資法
           人の保有資産であるL.Biz神保町等、オフィスをはじめとして様々なアセットタイプにおけるリーシングや
           バリューアップの実績を有しており、本投資法人は、それらの実績に裏付けられた両社のノウハウを活用す
           ることで、内部成長の実現を目指します。
          B.共立メンテナンスの確かなオペレーション力の活用

            共立メンテナンスは、約40年に及び、日本全国で多数の寮・ホテルの運営を行っており、豊富な運営実績
           を有しています。本投資法人は、共立メンテナンスが本投資法人の寮及びホテルをはじめとしたオペレー
           ショナル・アセットの管理・運営を行うことで、また、同社からバックアップ・オペレーターとしての役割
           を通じた寮・ホテルの管理・運営についてのノウハウの提供を受けることで、安定的な運営を目指します。
          C.ヤマダホールディングスグループの持つ全国のマーケット情報の活用

            ヤマダホールディングスグループの持つ全国の店舗網を活用し、商業施設に関する各地の詳細なマーケッ
           ト情報を取得することで、本投資法人が保有する商業施設について、物件所在地のマーケット環境に合った
           的確な運用を目指します。
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        ⑧ 投資主利益最大化のための施策
          A.投資主利益との共通化を図る取組み

            本投資法人は、投資主の利益とスポンサーの利益の方向性を一致させ、本投資法人とスポンサーが協働し
           て事業を行う体制を築き、投資主価値の最大化を目指します。
            ア.スポンサーによる本投資法人へのセイムボート出資

               上場時における本投資法人の投資口の募集において、タカラレーベングループ、PAGグループ及び
              ヤマダホールディングスは、本投資法人の投資口を取得しており、本書の日付現在、それぞれ発行済
              投資口数の約3.4%、約1.5%及び約0.2%、合計で約5.1%の口数の投資口を保有しています(注)。
              タカラレーベングループ、PAGグループ及びヤマダホールディングスが本投資法人に出資し、本投資
              法人の投資主となることで、本投資法人の投資主の利益とこれらのスポンサーの利益の方向性を一致
              させ、投資主価値の最大化を目指します。
             (注)今後、本投資法人が公募増資を行う場合、スポンサーは新たな投資口の取得を真摯に検討する予定である旨の意向を
               確認していますが、結果として当該保有比率が低下する可能性があります。
            イ.投資主優待制度

               本投資法人は、投資主の満足度を向上させ、個人投資主をはじめとする投資主の裾野を拡大するこ
              とを企図し、各決算期末日において本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象とし
              て、ヤマダホールディングスの「お買い物優待券」を提供する投資主優待制度を導入しています。
               本投資法人は、機関投資家のみならず、多くの個人投資家により本投資法人の投資口が保有されて
              いることが、本投資法人の投資口の流動性の確保の観点から重要であると考えています。スポンサー
              であるヤマダホールディングスグループは全国に幅広い店舗ネットワークを有する国内最大手の家電
              流通事業者であり、個人投資家への知名度も高いことから、同社店舗における「お買い物優待券」を
              提供する当該投資主優待制度の導入は、本投資法人が好ましいと考える投資主構成の実現に寄与する
              ものと、本投資法人は考えています。
               本投資法人が本書の日付現在実施している投資主優待制度の概要(注1)は、以下のとおりです。
              ヤマダホールディングスグループは全国に店舗を有しており、投資主に提供される「お買い物優待
              券」(注2)は、全国に所在する対象店舗(注3)において使用可能であるため、投資家の所在地に大
              きく制約されずに幅広い投資家がその利益を享受可能な制度であると、本投資法人は考えています。
              なお、以下の投資主優待制度に関して、本投資法人が費用を負担することは予定されていません。
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              対象投資主         基準日時点において本投資法人の投資口を10口以上保有する投資主
              基準日         各決算期末日
              優待内容         ヤマダホールディングスの「お買い物優待券」合計2,500円相当
                      (500円相当×5枚)を送付(注2)
              対象店舗         全国のヤマダホールディングスグループの対象店舗(注3)
              利用可能期間         ①基準日2月末日の投資主:当年7月1日から当年12月末日まで
                      ②基準日8月末日の投資主:翌年1月1日から翌年6月末日まで
              発送時期         ①基準日2月末日の投資主:当年5月中旬
                      ②基準日8月末日の投資主:当年11月中旬
             (注1)上記の投資主優待制度は、今後廃止される可能性や、制度の内容が変更される可能性があります。
             (注2)1回の購入金額(1枚の伝票又はレシートに記載の金額)が、税込み合計金額1,000円以上となる場合につき、購入金
                額1,000円ごとに1枚(500円)の優待券が利用可能です。1回のお買物での利用枚数は、同一有効期限のもので最大50枚
                となります。
             (注3)株式会社ヤマダデンキの国内各店舗で使用可能です。ただし、一部のフランチャイズ店舗では使用できません。ま
                た、今後使用可能店舗が変更になる場合があります。ご利用の際は店頭にてご確認ください。
             (注4)通信販売(ヤマダウェブコム、ヤマダモール、電話注文等)、修理代金、工事代金、部品代金、レストラン、テナン
                ト店舗、商品券等の金券、リサイクル料金、POSAカード(プリペイドカード)、デジタルプリント、ガチャガチャ・
                自動販売機などの機械会計の商品、たばこ、その他、ヤマダホールディングスグループが指定した商品には優待券を
                利用できません。
             (注5)ヤマダポイント還元商品は、優待券利用後の差額分に対してポイントが付与されます。ヤマダポイントの使用は、優
                待券利用後の残金に対して使用できます。
             (注6)優待券を利用して購入した商品の返品時における優待券の返却はされません。他の商品に交換する場合、元のお買物
                で利用した優待券は利用できますが、元の商品に対して交換商品が安い場合、その分の優待券の返却はされません。
             (注7)ヤマダホールディングスグループが発行する優待券を除き、他の優待券や割引券(THE安心会員割引券、DM割引券
                等)との併用はできません。「お買い物優待券」の盗難、紛失等に関して、本投資法人及びヤマダホールディングス
                グループはその責任を負いません。また、投資主本人のみ有効とし、他人に譲渡、売買はできず、現金との引換えも
                できません。
             (注8)利用可能期間前及び利用可能期間を過ぎたものは利用できません。
            ウ.報酬体系

               本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬の一部に
              ついて、本投資法人の運用報酬控除前の税引前当期純利益に連動した運用報酬体系を採用していま
              す。かかる運用報酬体系の採用により、本資産運用会社による本投資法人の投資主価値の最大化への
              インセンティブにつながると、本投資法人は考えています。
               なお、運用資産の譲渡に関しては、譲渡益により運用報酬控除前の税引前当期純利益が増加した限
              度において、本資産運用会社に還元することで足りると考えているため、報酬体系上、本資産運用会
              社に対する譲渡報酬は存在しません。また、本投資法人から本資産運用会社に対して支払われる運用
              報酬の概要は、以下のとおりです。詳細につきましては、後記「4                               手数料等及び税金         (3)  管理報酬
              等  ③  本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
              運用報酬体系                   算定方法                    上限
               運用報酬Ⅰ       直前決算期の総資産額×年率0.3%(上限料率)

                                                 総資産額×年率0.5%
               運用報酬Ⅱ       運用報酬等控除前の税引前当期純利益×10%(上限料率)
               取得報酬       取得価格×1.0%(上限料率)                                -

               本投資法人は、2021年11月26日開催予定の第3回投資主総会において、運用報酬と投資主利益との
              連動性をさらに高める体系とするため、運用報酬Ⅱの計算において投資口1口当たり税引前当期純利
              益の額にも連動させることとすることを含む規約変更案を提案しています。当該規約変更案が可決
              された場合、2022年3月1日以後の運用報酬Ⅱは、「運用報酬等控除前の税引前当期純利益×運用報
              酬等控除前の1口当たり税引前当期純利益×0.0030%(上限料率)」となります。
            エ.役職員による投資口累積投資制度の導入

               本資産運用会社では、その役職員等に本投資法人の投資口を取得する機会を提供し、これにより本
              投資法人の業績向上への意識を高め、中長期的な投資主価値の向上を図ることを目的として、投資口
              累積投資制度を導入しています。
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            オ.業績に連動した本資産運用会社の主要役職員の報酬体系
               本資産運用会社の主要役職員(注)の賞与の一部は、「1口当たり当期純利益」と「東証REIT指数
              に対する本投資法人の投資口価格の相対パフォーマンス」に直接連動したパフォーマンス連動型と
              なっています。
             (注)「主要役職員」とは、常勤取締役全員及び執行役員投資運用部長をいいます。
        ⑨ 財務戦略

          A.基本方針
            本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全
           な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に
           掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
            ア.資金調達(エクイティ・ファイナンス)

               本投資法人は、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当
              てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口
              の発行を機動的に実施します。
            イ.資金調達(デット・ファイナンス)

              (ア) 本投資法人は、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資
                 金、又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含
                 みます。)を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の
                 借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本⑩において同じです。)の発
                 行を行います。ただし、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、
                 その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第37条第3項)。
              (イ) 本投資法人が借入れを行う場合には、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改

                 正を含みます。以下「金商法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家
                 (ただし、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に該当する者に限ります。)から
                 の借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
              (ウ) また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・

                 フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固
                 定・変動比率や返済期限の分散等に配慮します。
              (エ) 本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預り金の返還又は運転資金等への機動的な

                 対応を目的として、特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設
                 定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
              (オ) 本投資法人が借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産

                 を担保として提供することができるものとします(規約第37条第2項)。
            ウ.LTV

              LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60%を上限とします。
               (注)LTV(%)=a/b×100(%)
                  a=期末有利子負債残高
                  b=期末総資産額
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          B.デリバティブ取引
            借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済
           状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
          C.キャッシュ・マネジメントの方針

            本投資法人は、保有するポートフォリオにおける資金需要を常にモニタリングし、的確に把握した上で、
           効率的かつ適切なキャッシュ・マネジメントを行います。
            具体的には、減価償却費相当額の手元資金やテナントからの敷金及び保証金等の内部留保を主なキャッ
           シュ原資として、以下の用途への配分を検討し、有効活用することにより、効率的な資金の活用による成長
           を図ります。
            ア.収益力の向上に資する投資

              (ア)新規の物件取得資金への充当を通じたポートフォリオの収益力の向上
              (イ)修繕費・資本的支出への充当を通じた保有物件の競争力の維持・向上
            イ.財務基盤の安定化への施策

              (ア)借入金等の有利子負債の返済資金への充当を通じた金利コストの削減
            ウ.投資主への直接還元

            (ア)自己投資口の取得
                投資口価格の推移を見据えながら、その水準が本投資法人が考える適正な水準と乖離している場
              合、自己投資口の取得を検討する場合があります。
            (イ)利益超過分配(出資の払戻し)の実施による安定的な分配金額(注)の確保

                本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、毎期継続的にではなく、各期ごとの判断
              で、一時的に利益を超える金銭の分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行うことができる
              ものとします。
                以下の(ⅰ)又は(ⅱ)の場合に利益超過分配を実施することを検討することとし、それ以外の場合
              には原則として利益超過分配を行わないものとします。
              (ⅰ) 経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人によ
                 る資産取得及び資金調達が1口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判
                 断する場合。
              (ⅱ) 本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合。
              (注)当該分配を実施する計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価
                償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として決定します。利益超過分配の実施及び
                その金額の決定にあたっては、(a)本投資法人の運用資産の価値維持等のために必要な資金の確保、(b)利益超
                過分配実施後のLTVが60%を上回らないこと、及び(c)利益超過分配実施後の手元流動性の確保等について十分考
                慮するものとします。
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        ⑩ 「安定」と「成長」を追求するポートフォリオ運営方針
          本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産
         マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多
         様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。また、スポンサー各社が持つ、全国での支店
         網、店舗網及び情報ネットワークを活用し、原則として、投資エリアをテナント需要が旺盛と考えられる四大経
         済圏を中心としつつ、その投資対象を全国とすることにより、地域分散の効いた安定的な総合型ポートフォリオ
         の構築を目指します。
          A.投資戦略

            本投資法人は、築年数、規模及び設備等の物件のスペック、物件の所在する地域の属性、周辺の競合物件
           の有無及びその状況、並びにテナントの属性及び信用力等を総合的に勘案した上で、取得の時点において競
           争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等
           を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件に、投資を行
           います。
            また、本投資法人は、競争力のあるポートフォリオを構築するために、投資エリア、用途、アクセス及び
           規模等について、以下のとおり一定の投資基準を設定しています。
          B.投資エリア

            本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益が見込まれると考えており、原
           則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行います。
            他方、本投資法人は、四大経済圏と比較して高い利回りが期待できると考えるため、そして地域分散に配
           慮したポートフォリオの構築を図るため、サブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリ
           ア)に所在する物件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内に
           おける人口集積度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定した
           テナント需要及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核
           都市に所在する物件にのみ投資を行うこととします。投資主価値の安定及び向上の観点から、本投資法人の
           ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途としま
           す。
                                           サブエリア
                       コアエリア(四大経済圏)
                                      (原則として地方中核都市)
             エリア別投資比率
                           70%以上                30%以下
          (注)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
          C.用途別投資比率

            本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不
           動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成さ
           れる、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。本投資法人は、総合型J-REITとし
           て、とりわけ、タカラレーベングループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及
           びPAGのリーシング及びバリューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイ
           プであるオフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設そ
           の他の物件にも限定的に投資を行います。本投資法人のポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取
           得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
                             用途別投資比率

                      オフィス
                                     70%以上
                      住宅
                      ホテル

                                     30%以下
                      商業施設・その他(注1)
          (注1)「商業施設・その他」には、商業施設のほか、産業用不動産(物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設を含み

             ます。)及び駐車場などの用途に供される物件が含まれます。
          (注2)成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
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          D.用途別投資基準
            本投資法人は、アセットタイプごとに以下のような物件に投資を行います。
            ア.オフィス

              (ア)アクセスに関する投資基準
                 本投資法人が投資を行うオフィスは、最寄駅から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
              (イ)規模に関する投資基準

                 本投資法人は、運用の安定性を重視していることから、原則として、物件数及びテナント数
                のボリュームゾーンであり、かつ、十分な施設スペックを有する物件の新規供給が限定的で、
                上記のとおり相対的に安定した賃貸需要が見込まれる延床面積2,000㎡未満の小規模物件及び延
                床面積2,000㎡以上20,000㎡未満の中規模物件に投資を行います。
                 なお、延床面積20,000㎡以上の大規模物件については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、
                ダウンサイドリスク耐性(注)が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとし
                ます(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
                (注)「ダウンサイドリスク耐性」とは、特定の物件において資産価値の下落や収益の低下等のリスク(ダウンサ
                   イドリスク)が顕在化した場合に、ポートフォリオ全体で見た場合の影響が限定的といえる度合を意味しま
                   す。以下同じです。
              (ウ)オフィス投資におけるその他の勘案事項

                 本投資法人は、オフィス投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のオフィス投資にお
                けるアクセス及び規模に関する投資基準に加えて、投資対象地域におけるオフィス需要(エリ
                ア全体の空室率・賃料水準の推移及びそれらの将来見通し等)や、築年数、耐震性及び物件管
                理の状況等の規模以外の物件スペック並びに当該エリアにおける事業所数の推移を総合的に勘
                案して競争力の有無を判断します。
            イ.住宅

              (ア)アクセスに関する投資基準
                 本投資法人が投資を行う住宅は、原則として、最寄駅又は最寄りの主要なバス停から概ね徒
                歩10分圏内に所在する物件とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内であるか、近隣
                に銀行、郵便局、病院、スーパーマーケット等の生活利便施設が所在する等の理由により、安
                定的な稼働が期待できる物件についても、本投資法人の投資対象とします。
              (イ)規模及びグレードに関する投資基準

                 本投資法人は、景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準を見込むことのでき
                る以下の3つのタイプの賃貸住宅の全て(月額賃料総額で50万円以上の住戸を含むラグジュア
                リータイプの住宅を除きます。)に投資を行います。
                                主たるテナント層及び
                       タイプ
                                1戸当たりの専有面積
                                   単身世帯
                       シングル
                                 20㎡以上40㎡未満
                                  2人程度の世帯
                      コンパクト
                                   40㎡以上
                                 3人以上の家族世帯
                      ファミリー
                                   50㎡以上
                 なお、ラグジュアリータイプの住宅については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウン

                サイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細に
                ついては、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
              (ウ)住宅投資におけるその他の勘案事項

                 本投資法人は、住宅投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の住宅投資におけるアク
                セス、規模及びグレードに関する投資基準に加えて、投資対象地域における住宅需要(エリア
                全体の空室率及び賃料水準の推移並びにそれらの将来見通し等)、人口動態、近隣利便施設、
                学校や医療施設、図書館等の文教施設の有無等を総合的に勘案して競争力の有無を判断しま
                す。
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             ウ.ホテル
              (ア)アクセスに関する投資基準
                 本投資法人は、ターミナルや繁華性のあるエリアに近接する空港、新幹線等の鉄道主要路
                線、高速道路等の主要インフラとのアクセスのよいエリアに所在するホテルに投資を行いま
                す。
              (イ)ホテルタイプに関する投資基準

                 ビジネスホテルに代表される宿泊特化型ホテル(料飲又は宴会施設等の付帯施設を限定又は
                最小限にした、宿泊機能を主体としたホテルをいいます。以下同じです。)は、景気変動局面
                においても高い客室稼働率で安定的に推移しており、景気変動による影響を受けずに底堅い需
                要を有していると、本投資法人は考えています。
                 また、本投資法人は、原則として、宿泊特化型ホテルに投資を行います。

                 なお、フルサービス型ホテル(複数のレストラン、宴会場、チャペル等の付帯設備を備えた
                ホテル)及びリゾートホテル(観光需要に特化しプール等の付帯設備を持ち、季節による需要
                変動が大きい傾向にあるホテル)については、資産規模拡大に伴い分散が進展し、ダウンサイ
                ドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するものとします(詳細につい
                ては、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
              (ウ)規模に関する投資基準

                 本投資法人は、原則として、投資対象としての案件数が豊富であると考えられる、客室数30
                室以上300室未満の中規模ホテルに投資を行います。
                 なお、客室数300室以上の大規模ホテル及び30室以下の小規模ホテルについては、資産規模拡
                大に伴い分散が進展し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検
                討するものとします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照くださ
                い。)。
              (エ)ホテル投資におけるその他の勘案事項

                 本投資法人は、ホテル投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記のホテル投資における
                アクセス、ホテルタイプ及び規模に関する投資基準に加えて、宿泊設備及びその他必要な付帯
                設備等の物件スペック、競合状態、オペレーターの信用力や運営能力、エリアの事業所数の推
                移及び観光客流入数の推移、周辺施設やオフィス集積地からのアクセス等を総合的に勘案して
                競争力の有無を判断します。
             エ.商業施設・その他

              (ア)商業施設のアクセスに関する投資基準
                 本投資法人は、それぞれの商圏特性により導き出される最適な交通手段(電車、バス、自動
                車等)によりアクセスが容易な商業施設に投資を行います。当該交通手段が電車又はバスの場
                合、それぞれ最寄駅又は最寄りのバス停から概ね徒歩10分圏内の物件とします。
              (イ)商業施設タイプに関する投資基準

                 経済産業省の「商業動態統計」によると、地域密着型商業施設(商圏を周囲1~10km程度と
                し、スーパーマーケットやドラッグストア及びクリーニング店等の消費者が日常的に使用する
                ことの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。以下同じです。)の旗艦テナン
                トである食品スーパー等を含む飲食料品小売業における販売額は、総合スーパー(GMS)や百貨
                店と比べて安定的に推移しています。
                 本投資法人は、主に地域の生活に密着した安定的なニーズに対応する底堅いテナント需要を
                見込むことができる地域密着型商業施設であるコミュニティ型ショッピングセンター(商圏5km
                超10km以内、店舗面積10,000~30,000㎡程度)(以下「CSC」ということがあります。)及びネ
                イバーフッド型ショッピングセンター(商圏5km以内、店舗面積3,000~10,000㎡程度)(以下
                「NSC」ということがあります。)の双方に投資を行います。その中でも、近時は特に食料品や
                日用品、生活家電等の消費者の生活に密着した商品・製品等を主として取り扱うテナントが主
                たるテナントとなっている商業施設である「生活密着型商業施設」への投資を拡大していま
                す。また、インバウンド需要の増加を取り込むことのできる都市型商業施設(主要駅に隣接す
                るエリア又は繁華性の高いエリアに所在し、高い視認性又は顧客誘引力を有する商業施設をい
                います。以下同じです。)にも投資を行います。
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                 なお、郊外型大規模商業施設(店舗面積30,000㎡を超える商業施設で、都市型商業施設に含
                まれない物件をいい、リージョナル型ショッピングセンター(多数の専門店を有し、商圏が概
                ね10km超の商業施設をいいます。)及び総合スーパー(食料品、日用品、衣料品及び家具家電
                等、  日常生活で使う様々な商品を総合的に品揃えする、商圏が概ね10km超の商業施設をいいま
                す。)等がこれに含まれます。以下同じです。)については、資産規模拡大に伴い全国に拠点
                が分散し、ダウンサイドリスク耐性が強化されると見込まれる段階から、慎重に検討するもの
                とします(詳細については、後記「E.資産規模に応じた成長戦略」をご参照ください。)。
              (ウ)商業施設投資におけるその他の勘案事項

                 本投資法人は、商業施設投資にあたり、上記Bの投資エリア並びに上記の商業施設投資にお
                けるアクセス及び商業施設タイプに関する投資基準に加えて、商圏の大きさ、商圏の属性や将
                来の人口動態の変化、周辺環境、テナント構成、主要テナントの売上動向及び競合状態を総合
                的に勘案して競争力の有無を判断します。
              (エ)その他の物件に対する投資

                 本投資法人は、産業用不動産、駐車場など本投資法人の安定運用に寄与すると判断される物
                件にも投資を行うことができるものとします。
                 産業用不動産については、物流施設、データセンター、工場及び研究開発施設等のうち、テ
                ナント与信状況及び代替性等に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物
                件に投資を行います。
                 駐車場については、駅前、ビジネス街、繁華街に位置し、オペレーターの信用力及び運用状
                況に鑑みて、中長期にわたり安定した収益を見込むことができる物件に投資を行います。ま
                た、将来的な開発の可能性の有無についても検討します。
              (オ)底地

                 本投資法人は、底地にも投資を行うことができるものとします。
                 底地については、底地上の建物の用途に応じて上記のアからエまでの分類をするものとしま
                す。底地への投資に際しては、土地賃貸借契約の内容、テナント属性、土地としての資産価
                値、将来における建物取得の可能性の有無に留意して投資を行います。
               (注) 底地の割合については、ポートフォリオ全体の資産規模に対し10%を上限とします。
          E.資産規模に応じた成長戦略

            本投資法人は、資産規模(保有資産の取得価格の合計)の拡大に応じて、投資主利益の最大化を図るため
           のより積極的な運用戦略の展開を目指します。なお、以下の資産規模は、ダウンサイドリスク耐性が十分に
           強化されたと本資産運用会社が判断する資産規模の目途であり、市場環境その他の要因により、当該資産規
           模に達する前に成長戦略の変更を実施する場合や、当該資産規模に達した場合であっても成長戦略の変更を
           実施しないなど、その時点における状況に応じて改めて見直すことができるものとします。
            ア.資産規模が1,500億円に達するまで

               本投資法人は、資産規模が1,500億円に達するまで、投資対象の用途であるオフィス、住宅、ホテ
              ル及び商業施設その他の物件の中でも、キャッシュフローの安定性が高く、一定の流動性も確保され
              ており、本投資法人の安定的な運用に資すると本資産運用会社が判断する物件(以下、総称して
              「ベースアセット」といいます。)を取得することで、「安定」を重視した運用を図ります。
            イ.資産規模が1,500億円超となった場合

               本投資法人は、資産規模の拡大に伴う分散の進展により、ダウンサイドリスク耐性が十分に強化さ
              れたと本資産運用会社が考える資産規模(1,500億円超)となった段階からは、投資基準を拡張する
              ことにより、安定性を重視しつつ、更なる「成長」を追求します。具体的には、本投資法人の資産規
              模が1,500億円超となった場合、ベースアセットに加えて、オフィスについては大規模物件、住宅に
              ついてはラグジュアリータイプの住宅、ホテルについてはフルサービス型ホテル、リゾートホテル、
              小規模ホテル及び大規模ホテル、商業施設については郊外型大規模商業施設(以下、総称して「拡張
              アセット」といいます。)にも慎重に投資を行います。なお、本投資法人の資産規模が1,500億円超
              となった場合にベースアセット及び拡張アセットがポートフォリオ全体に占める投資比率(取得価格
              ベース)は、ベースアセットを70%以上、拡張アセットを30%以下とし、「安定」と「成長」のバラ
              ンスに配慮しながら投資を行い、資産規模3,000億円を目指します。
          F.売却・資産入替方針

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            本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の基本方針と
           しますが、中長期的な不動産市況、各投資物件の所在地域の将来性、各投資物件の将来における収益予測、
           各 投資物件の将来における資産価値の変動予測、各投資物件の劣化・陳腐化による資本的支出予測、ポート
           フォリオの構成等を総合的に勘案し、投資主価値の最大化に寄与すると判断する場合は外部への売却を検討
           します。
            なお、本投資法人が適用する会計基準に照らし減損の兆候ありと判定された物件については、減損管理物
           件として売却の検討を開始します。ただし、減損管理物件であっても資産運用に関する総合的な見地により
           売却しないと判断することもできるものとします。
            また、修繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる物件又
           は周辺環境の変化により建替えやアセットタイプの変更(コンバージョン)等を要する物件(ポテンシャル
           アセット)をタカラレーベングループに売却し、タカラレーベングループによる建替え・再開発の後に本投
           資法人が再取得することも検討します。
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        ⑪ 投資基準
          本投資法人は、下記の基準に従い、不動産関連資産に分散して投資を行います。
          A.物件選別基準

            投資対象物件を取得するに際しては、原則として、以下の選別基準を考慮するものとします。なお、本投
           資法人は、以下の基準を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案した上で、総合的に判断して、以
           下の基準の一部を満たさない物件を取得することもできるものとします。
                  過去の稼働率及び賃料収入等を勘案し、安定した収益が見込めること、又は収益の改善が

                  見込めること。具体的には、本投資法人の取得判断の時点において稼働率が80%以上の物
            収益性      件とします。ただし、稼働率が80%を下回る場合においても、本投資法人の取得以後、
                  80%に達する可能性が十分に高いと判断される場合には、例外的に取得できるものとしま
                  す。
                  マーケットにおけるテナントニーズを慎重に見極め、標準的水準以上と判断されるか、又
           設備・仕様
                  は標準的水準以上に変更可能であること。
                  鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄骨造であること。なお、借地権が設
           建物構造      定された土地(底地)を取得する場合の、当該土地上の建物については、本基準を採用し
                  ません。以下、投資基準のうち建物に関するものについて全て同様とします。
                  新耐震基準適合又はそれと同程度の耐震性能を有し、原則として地震PML(予想最大損失
                  率)値は15%以下であること。ただし、地震PML値が15%を超過する物件についても、当該
            耐震性
                  物件を含むポートフォリオPML値が15%以下である場合には、損失予想額等を検証の上、投
                  資を行うことがあります。
                  都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といい
                  ます。)、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準
            遵法性      法」といいます。)等の関連法令を遵守している不動産(既存不適格を含みます。)とし
                  ます。ただし、取得時点において遵法性を満たさない不動産のうち、取得後、治癒可能な
                  不動産に関しては、投資することがあります。
                  外部専門家が作成したエンジニアリング・レポート(地歴調査・環境調査を含みます。)
                  等において、アスベスト、PCB等の有害物質が内在する可能性が低く、又は内在するが当該
          環境有害物質
                  物質に関連する全ての法令に基づき適法に保管、若しくは処理等がなされている旨の記載
                  がなされ、運用上の支障の可能性が低いと判断されていること。
                  不動産の敷地が土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)第6条
                  第4項で定義する要措置区域又は同法第11条第2項で定義する形質変更時要届出区域に該当
           土壌汚染      する場合、かかる不動産への投資は原則として行いません。土壌環境調査から土壌汚染の
                  存在が確認され、これに対応するための費用が発生すると想定される場合、かかる費用及
                  び売却する場合の価格等を考慮し取得価格を調整するものとします。
                  原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権が取得できる物件としま
                  す。ただし、(i)        共有物件、(ii)        区分所有建物及びその敷地、(iii)                 借地権付建物及び
           権利関係
                  (iv)   底地についても、それぞれに定める検証を行った上で投資対象とすることがありま
                  す。
           テナント      テナントの属性、信用力及び使用目的が適正であること。
                  原則として、開発物件には投資しません。建築前又は建設中の不動産については、建物の
                  許認可リスクや完工・引渡しのリスクが低く、不動産賃貸市場の状況や賃貸借予約契約の
           開発案件      存在等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオ全体に過大な影
                  響を与えない場合には、当該建物の竣工前においても投資対象とすることができるものと
                  します。
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          B.投資金額
            本投資法人は、1物件当たりの投資金額について原則として、5億円以上、かつ、当該物件取得後の資産規
           模の25%以下とします。
            なお、投資対象物件の検討にあたり、以下のア乃至エに留意した上で、中長期的な安定収益の確保の観点
           から望ましいと判断し、かつ、ポートフォリオ全体に与える影響(当該不動産の組入れによる、各用途ごと
           の投資比率構成及び本投資法人全体のキャッシュフローに与える影響等)を検討し、投資を行うものとしま
           す。
           ア.ポートフォリオ全体に及ぼす影響

           イ.物件の属する地域の不動産市場の状況
           ウ.運用管理面からみた投資採算性
           エ.テナントの質、個別賃貸借契約の内容
          C.その他個別投資基準

            稼働率が低い物件や未稼働物件については、ポートフォリオ全体の稼働率への影響を検証した上で、購入
           後に十分な稼働率の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるものとし
           ます。
            購入時点において収益性が低い物件については、ポートフォリオ全体の収益性への影響を検証した上で、
           購入後に十分な収益性の向上が見込めると判断した場合は、本投資法人はこれを取得することができるもの
           とします。
            築年数には制限を設けませんが、中長期的に安定的なキャッシュフローを確保でき、立地特性等を勘案し
           一定の資産価値が維持できると判断される物件に限定してこれを取得できるものとします。
        ⑫ デューディリジェンス基準

          運用資産を取得するに際しては、下表に挙げる調査項目に基づき、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を
         十分実施し、キャッシュフローの安定性・成長性等を阻害する要因等の存否等の把握を中心とした、当該運用資
         産の投資対象としての妥当性を検討します。
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                評価項目                       調査事項
        経済的調査       取得価格の妥当         不動産鑑定(投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評
               性         価に関する法律(昭和38年法律第152号。その後の改正を含みます。)並びに
                       不動産鑑定評価基準に基づき、土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以
                       外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます。)
                       の適格性・妥当性の検証
                       本資産運用会社によるバリュエーションと不動産鑑定評価書との比較検証
               テナント調査         テナントの信用状況(反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。)及
                       び賃料支払状況等
                       退去リスクに関する状況等
                       テナントとの賃貸契約の妥当性の検証
               市場調査         市場賃料調査(物件の個別性を考慮し、必要に応じて第三者によるマーケット
                       レポートの取得を検討します。)
                       設定賃料の妥当性の検証
               収益関係         投資物件のキャッシュフローデューディリジェンス(収入及び支出項目)の実
                       施
        物理的調査       投資不動産の基         売主開示資料の内容精査
               本情報         エンジニアリング・レポートによる物件基本情報の確認
                       本資産運用会社による現地調査
               建築・設備・         エンジニアリング・レポートによる建物主要項目(意匠、主要構造、築年数、
               仕様概要         設計・施工業者・建物仕様等)の確認
                       本資産運用会社による現地調査
               耐震性能判断         地震PML(予想最大損失率)分析及び検証
                       エンジニアリング・レポートによる耐震性及び地震リスクの確認
                       ポートフォリオPMLに与える影響も考慮します。
               重要書類の確認         引渡書類(境界確認書・確認申請書・確認申請図・検査済証・竣工図・賃貸借
                       契約書等)の確認
               将来の資本的支         エンジニアリング・レポートによる将来の修繕費見込み
               出及び修繕費用         過去の修繕履歴による検証
                       施工業者からの保証及びアフターサービス内容及び承継の有無
               環境・土壌等         環境調査レポートによるアスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用状況の
                       環境調査
                       土壌汚染調査レポートによる環境調査
        法律的調査       違法性         エンジニアリング・レポートによる関係法規(建築基準法、消防法(昭和23年
                       法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)、都
                       市計画法その他建築関連法規及び自治体による指導要綱等)の遵守状況等
                       法定点検資料に基づく、各種指摘事項に関する内容の精査
                       本資産運用会社による現地調査
               権利関係         区分所有、共有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない場合、そ
                       れぞれ以下の点の適切性を確認
                       ・区分所有の場合
                       修繕計画に対する積立金の状況
                       他の区分所有者の属性、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69
                       号。その後の改正を含みます。)第25条に定める管理者の存在の有無、議決権
                       割合の確認、管理規約・協定書等の内容
                       ・共有持分の場合
                       他の共有持分者の属性、共有者間協定書の有無、共有持分分割請求権及び共有
                       持分分割等に関する措置
                       ・借地権の場合
                       土地所有者の属性、地代の適正性、借地権に対する対抗要件の具備状況、借地
                       権売却時の承諾料の有無及び金額
                       ・底地権の場合
                       借地人の属性、地代の適正性、借地権に対する対抗要件の具備状況等
               権利の付着         不法占拠、抵当権、根抵当権、地役権、通行権等第三者による権利の付着の有
                       無
               契約関係         信託契約等の第三者との契約内容の確認
                       その他第三者との契約内容の有無及び内容の確認
               境界・越境物調         境界確定の状況・書面の有無、実測面積の確認、越境物の有無とその状況・書
               査         面の有無
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        ⑬ ポートフォリオ運営・管理方針
          A.基本方針
            本投資法人は、中長期にわたる安定した収益確保及び個別資産の競争力維持の目的のもと、賃貸収入や稼
           働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努め、ポートフォリオ
           全体及び個別資産の特性に適合した施設運営、維持及び管理を費用対効果に配慮して実施していくものとし
           ます。
            また、物件、エリア等を勘案して、投資対象にとって最適な運用フォーメーションの確立を目指します。
          B.プロパティ・マネジメント会社の選定

            プロパティ・マネジメント会社の選定にあたっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資
           産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本
           投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定するものとします。また、プロパティ・マネジメント会
           社がプロパティ・マネジメント業務の一部又は全部を再委託する場合には、再委託先の選定にあたっても、
           上記の事項を総合的に勘案して選定するものとします。
          C.リーシング方針

            ア.概要
              マーケット動向を調査・把握し、個別物件における適切な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパ
             ティ・マネジメント会社及びスポンサー・サポートを最大限活用し、優良なテナントを選定できるよう
             に努めます。また、キーテナントについては本資産運用会社もリレーションシップの構築を図るものと
             します。
              なお、当該選定にあたっては、テナントが下記のテナント選定基準を満たしていることを確認の上、
             賃料水準、賃貸借契約の内容、契約期間、更新の可否等を総合的に判断して決定するものとします。
              空室に対するリーシング活動にあたっては、当該個別物件の特性と周辺環境や競合物件を精査した上
             でスポンサー・サポートを最大限活用し、最適なリーシング活動をプロパティ・マネジメント会社と共
             同して行います。
            イ.テナント選定基準

              新規に入居が見込まれるテナントについては、以下の事項等に対する検討・分析を行い、その内容を
             総合的に勘案し審査した上で決定するものとします。なお、これらの項目について基準を満たしている
             と本資産運用会社が判断した場合であっても、反社会的勢力との関係があることを確認した場合には、
             契約の締結を行わないこととします。また、これらの審査の過程では、必要に応じて外部の調査機関の
             データベース等も活用します。
             (ア)法人・団体の場合

                ・ テナントの種類・業種
                ・ 上場の有無
                ・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
                ・ 財務状況及び企業規模
                ・ 資本関係
                ・ 使用目的及び契約条件
                ・ 連帯保証人又は保証会社の有無
                ・ その他事項
             (イ)個人の場合

                ・ 利害関係者取引規程に定める利害関係者の該当性
                ・ 所得水準
                ・ 職業
                ・ 勤務先及び勤務年数
                ・ 連帯保証人又は保証会社の有無
                ・ その他事項
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          D.マスターリース契約に関する方針
            本投資法人は、プロパティ・マネジメント業務の委託と関連して、物件運営の効率化、迅速化を目的とし
           てプロパティ・マネジメント会社又はその他の者との間でパススルー型マスターリース契約を締結すること
           ができるものとします。また、竣工後間もない新築物件を取得する場合等、本投資法人が物件を取得する時
           期における稼働率が一時的に低位で推移することが見込まれ、かつ、その導入が必要と判断される場合等に
           おいて、賃料固定型マスターリース契約を締結することもできるものとします。
            マスターリース会社の選定にあたっては、前記「C.リーシング方針」に記載のテナント選定基準
           ((ア)法人・団体の場合)と同様の内容を審査しますが、上記に加え以下の事項も重要審査項目としま
           す。
                ・ マスターリース会社の実績

                ・ サブリース期間及び契約形態
                ・ マスターリース会社におけるテナント審査基準
          E.修繕計画及び資本的支出に関する方針

            中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を
           考慮した個別物件ごとの修繕計画をプロパティ・マネジメント会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的
           支出を行うものとします。
            修繕及び設備投資は、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ
           全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。ただし、テナントの満足度向上に向けた政策上の観点
           から必要な修繕及び設備投資については早期に実施するものとします。
            修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費及び修繕計画を考慮した上で、必要
           な額を積み立てるものとします。
          F.付保方針(火災保険、地震保険等)

            運用資産には、火災等の災害や事故等による建物の損害又は対人対物を保険事由とする第三者からの損害
           賠償請求による損害等に対応するため、各不動産の特性に応じて適切と判断される内容の火災保険や包括賠
           償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
            なお、地震保険の付保に関しては、PML値が15%を超える物件における当該超過部分相当について、災害
           による影響と損害保険料とを比較考慮の上、付保の判断を行うものとします。
          G.フォワード・コミットメントに関する方針

            本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上
           経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じで
           す。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさ
           を勘案し、その実行に際しては、あらかじめ慎重に検討し対応するものとします。
            フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間
           の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。
            また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並び
           に履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
            さらに、本投資法人の保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の鑑定評価を再取得することによりモニ
           タリングの上、当該鑑定評価額を公表するとともに、鑑定評価額が取得価額を下回った場合においては、違
           約金の支払による契約解除又は売買価格の再協議の必要性等について判断の上、必要な対応を行うものとし
           ます。
        ⑭ 情報開示方針

          本投資法人及び本資産運用会社は、金商法、投信法、東京証券取引所の有価証券上場規程、一般社団法人投資
         信託協会(以下「投信協会」といいます。)の諸規則その他の法令等に則り、本投資法人に係る情報開示体制及
         び情報開示手続を明確にすることにより、本資産運用会社における情報開示業務の組織的かつ効率的な運営を図
         るとともに、本資産運用会社における情報開示手続の審査及び監視体制を確立し、もって、投資家に対して公平
         かつ適時・適切な情報開示を行うための体制を整備するものとします。
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        ⑮ サステナビリティへの取組み
          本資産運用会社は、資産運用業務における環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス
         (Governance)への配慮が、本投資法人が目指す「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域
         と社会への貢献」につながると考えています。このような考えを実践するため、本資産運用会社は「サステナビ
         リティ方針」を策定し、同方針に基づき様々な取組みを行います。
          <サステナビリティ方針>

         1.地球温暖化防止への取組み                    省エネに寄与する運用改善や省エネ設備の導入等を通じてCO2の
                              排出削減を進めることにより、地球温暖化防止に貢献します。
         2.環境負荷の軽減                    資源のリデュース・リユース・リサイクルの3R活動や節水等を通
                              じて環境負荷の軽減された資源循環型社会の実現を目指します。
         3.法令遵守と社内体制整備                    ESG関連の法令・規則を遵守するとともに、サステナビリティを
                              推進するための社内体制を整備し、定期的に従業員の教育を実施
                              します。
         4.ステークホルダーとのコミュニケー                    テナント及びプロパティ・マネジメント会社等のサプライヤー等
           ション                  と協働し、CS(お客様満足度)向上に努めるとともに、地域市民
                              との地域共生活動を通じて社外のステークホルダーとの信頼関係
                              を構築し、地域社会の持続的な発展にも貢献します。
         5.積極的な情報開示                    投資家をはじめとするステークホルダーに対し、ESGに関する取
                              組みの情報を広く開示することに努めます。
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      (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
          本投資法人の投資対象は、以下のとおりです(規約第30条)。
          A.本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

           ア.不動産

           イ.次に掲げる各資産(以下総称して「不動産同等物」といい、不動産及び不動産同等物を総称して「不

             動産等」といいます。)
              (ア) 不動産の賃借権

              (イ) 地上権
              (ウ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合
                 わせて信託する包括信託を含みます。)
              (エ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の
                 信託の受益権
              (オ) 不動産に関する匿名組合出資持分(当事者の一方が相手方の行うア又はイ(ア)から
                 (エ)までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主とし
                 て当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する
                 契約に係る出資の持分をいいます。以下同じです。)
              (カ) 信託財産を主として(オ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金
                 銭の信託の受益権
           ウ.裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの(な

             お、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。)
             (以下「不動産対応証券」と総称します。)
              (ア) 優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みま

                 す。以下「資産流動化法」といいます。)に定めるものをいいます。)
              (イ) 投資信託の受益証券(投信法に定めるものをいいます。)
              (ウ) 投資法人の投資証券(投信法に定めるものをいいます。)
              (エ) 特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定めるものをいいます。)
              (オ) 匿名組合出資持分証券(金商法に定める匿名組合出資持分をいいます。)
          B.本投資法人は、前記A.に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

           ア.その他の特定資産(なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべ

             き権利を含みます。)
              (ア) 預金

              (イ) コールローン
              (ウ) 国債証券(金商法に定めるものをいいます。)
              (エ) 地方債証券(金商法に定めるものをいいます。)
              (オ) 特別の法律により法人の発行する債券(金商法に定めるものをいいます。)
              (カ) 資産流動化法に規定する特定社債券(金商法に定めるものをいいます。)
              (キ) 社債券(金商法に定めるものをいいます。)
              (ク) 譲渡性預金証書
              (ケ) 貸付信託の受益証券(金商法に定めるものをいいます。)
              (コ) コマーシャル・ペーパー(金商法に定めるものをいいます。)
              (サ) 金銭債権(投信法施行令に定めるものをいいます。)
              (シ) 株券(金商法に定めるものをいいます。)
              (ス) 信託財産を主として(ア)から(シ)までに掲げる資産に対する投資として運用すること
                 を目的とする金銭の信託の受益権
              (セ) 有価証券(投信法に定めるものをいい、A.イ.若しくはウ.又はB.ア.に定めるもの
                 を除きます。以下同じです。)
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           イ.デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令に定めるものをいいます。)
           ウ.再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令に定めるものをいいます。以下同じです。)

          C.本投資法人は、上記のほか、不動産等又は不動産対応証券(以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて

            「不動産関連資産」と総称します。)への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等
            に投資することができます。
           ア.商標法に基づく商標権等(商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。)

           イ.著作権法に基づく著作権等

           ウ.動産(ただし、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。)

           エ.温泉法において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

           オ.特定出資(資産流動化法に定めるものをいいます。)

           カ.民法上の組合の出資持分(ただし、有価証券に該当するものを除きます。)

           キ.各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

           ク.地球温暖化対策の推進に関する法律に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室

             効果ガスに関する排出権を含みます。)
           ケ.地役権

           コ.不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

          D.本投資法人は、上記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができま

             す。
          E.金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場

            合においては、当該権利を当該有価証券とみなして上記A.乃至D.を適用します。
        ② 投資基準及びエリア別、アセットタイプ別等による投資割合等

          前記「(1) 投資方針 ⑩ 「安定」と「成長」を追求するポートフォリオ運営方針」及び同「⑪ 投資基
         準」をご参照ください。
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      (3)【分配方針】
         本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第36条)。
        ① 利益の分配

          A.本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、

            利益(投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。)の金額とし、かかる利益の金額は、投信法及び
            我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準・慣行に準拠して計算されるものとします。
          B.本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に定める投資法人の課税の特例(以下「投資

            法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に
            相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超
            えて金銭を分配するものとします。ただし、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除によ
            り税務上の所得が発生しない場合にはこの限りではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
            なお、本投資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配
            準備積立金、圧縮積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び
            引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。
          C.分配金に充当せず留保した利益又は決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本

            方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。
        ② 利益を超えた金銭の分配

          本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投
         資法人が適切と判断する場合、前記①A.で定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資
         法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができるものとします。また、上記の場
         合において金銭の分配金額が法令に定める投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合又は本
         投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資
         法人が決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。
          A.基本方針

            本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、以下の基本方針に基づき、毎期継続的にではな
           く、各期ごとの判断で、一時的に利益を超える金銭の分配を行うことができるものとします。
            ア.本投資法人は、以下の(ア)又は(イ)の場合に利益超過分配を実施することを検討することとし、それ

              以外の場合には原則として利益超過分配を行わないものとします。
               (ア) 経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人に

                  よる資産取得及び資金調達が1口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切
                  と判断する場合。
               (イ) 本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合。

            イ.利益超過分配の金額は、当該分配を実施する計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額か

              ら前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60(注)に相当す
              る金額を限度として決定します。
             (注)クローズド・エンド型の投資法人は、税会不一致が生じた場合における一時差異等調整引当額の増加額に相当する分
                配についてはその全額、それ以外の利益超過分配(通常の利益超過分配)については、計算期間の末日に算定された
                減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相
                当する金額を限度として利益超過分配を行うことが可能とされています(投信協会「不動産投資信託及び不動産投資
                法人に関する規則」)。
            ウ.利益超過分配の実施及びその金額の決定にあたっては、(a)本投資法人の運用資産の価値維持等の

              ために必要な資金の確保、(b)利益超過分配実施後のLTVが60%を上回らないこと、及び(c)利益
              超過分配実施後の手元流動性の確保等について十分考慮するものとします。
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        ③ 分配金の分配方法
          分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名
         簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します。
        ④ 分配金請求権の除斥期間

          分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れるものとしま
         す。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
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      (4)【投資制限】
        ① 規約に基づく制限
          規約に基づく投資制限については、以下のとおりです(規約第31条)。
          A.前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」B.ア.(サ)に掲げる金銭債権及び(セ)に

            掲げる有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案し
            た運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
          B.前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」B.イ.に掲げるデリバティブ取引に係る権利

            は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運
            用に限るものとします。
        ② 金商法及び投信法による制限

          本投資法人は金商法及び投信法による投資制限に従います。主なものは、以下のとおりです。
          A.資産運用会社による運用制限

            登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、
           資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、
           結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは、以下
           のとおりです。なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 
           管理及び運営 2利害関係人との取引制限」をご参照ください。
           ア.自己取引等

             資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用
            を行うこと(金商法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
            は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平
            成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。)第128条で定めるもの
            を除きます。
           イ.運用財産相互間の取引

             資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条
            の2第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を
            失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
           ウ.第三者の利益を図る取引

             資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又
            は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根
            拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第3号)。
           エ.投資法人の利益を害する取引

             資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を
            害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42の2第4号)。
           オ.分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

             資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭(こ
            れに類するものとして政令で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の
            固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係
            る契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権
            利についての取引(金商法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいま
            す。)を行うこと(金商法第40条の3)。
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               ⅰ.金商法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
               ⅱ.金商法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。
                 その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。)で定めるものに限ります。)
               ⅲ.金商引法第2条第2項第7号に掲げる権利(金商法施行令で定めるものに限ります。)
           カ.その他業府令で定める取引

             上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
            は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める行為(金商法第42条の2第7号、業府令
            第130条)をすることが禁止されています。かかる禁止行為のうち主なものは、以下のとおりです。
               (ア) 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を

                  行うことを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)
                  (業府令第130条第1項第1号)。
               (イ) 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる

                  取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
               (ウ) 第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う

                  投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行
                  うことを内容とした運用を行うこと(同項第3号)。
               (エ) 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同項第4

                  号)。
               (オ) 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けを

                  することを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
               (カ) 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行う

                  こと(ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容
                  及び当該取引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きま
                  す。)(同項第6号)。
               (キ) その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
          B.同一株式の取得制限

            本投資法人は、国外の特定資産につきその所在国の法令等により取引に制限がある場合等において、専ら
           当該取引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合を除き、同一の法人の発行する株式に
           係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得することができません(投信法第194
           条、投信法施行規則第221条)。
          C.自己投資口の取得及び質受けの制限

            本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただ
           し、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第
           80条第1項)。
            ア.その資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主

              との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
            イ.合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合

            ウ.投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合

            エ.その他投信法施行規則で定める場合

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          D.子法人による親法人投資口の取得制限
            他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の
           投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、これを取得することができません(投信法
           第81条第1項、第2項)。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子
           法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
            ア.合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合

            イ.その他投信法施行規則で定める場合

        ③ その他

          A.有価証券の引受け及び信用取引
            本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
          B.借入れ及び投資法人債

           ア.本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取

             得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投
             資法人の債務の返済(敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)
             等の資金の手当てを目的として、資金を借り入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資
             法人債を発行することができます。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目
             的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金商法に規
             定する適格機関投資家(ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)か
             らの借入れに限るものとします。(規約第37条第1項)。
           イ.前記アの場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。(規約第37条第2項)。

           ウ.借入金及び投資法人債の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものと

             します(規約第37条第3項)。
          C.集中投資

            集中投資について法令上制限はありません。なお、運用不動産の用途・所在地域による分散投資に関する
           方針について、前記「(1) 投資方針 ⑩ 「安定」と「成長」を追求するポートフォリオ運営方針」を
           ご参照ください。
          D.他のファンドへの投資

            他のファンド(投資口及び投資信託の受益証券)への投資について規約上制限はありません。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因
         以下において、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載してい
        ます。また、今後本投資法人が投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがありま
        す。)を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債への投資に関してもリスク要因となる可能性がありま
        す。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載さ
        れたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の不動産
        関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能
        性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図
        を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本
        投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在する
        ため、実際の結果と異なる可能性があります。
         本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、
        回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
          ・以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投

           資法人債の市場価格若しくは取引価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資
           した金額を回収できなくなる可能性があります。
          ・各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重に検討
           した上で本投資口又は本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
        ① 一般的なリスク

          A.投資口・投資証券の商品性に係るリスク
          B.投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
          C.投資口の払戻しがないことに係るリスク
          D.投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
          E.投資口の希薄化に係るリスク
          F.金銭の分配に係るリスク
          G.投資法人債の償還・利払いに関するリスク
          H.総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク
          I.投資法人の資金調達に係るリスク
          J.収益及び費用、キャッシュフローの変動に係るリスク
          K.投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
          L.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
        ② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク

          A.業務委託に係るリスク
          B.資産運用会社に係るリスク
          C.投資法人の登録取消リスク
          D.投資法人の倒産リスク
          E.本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
          F.スポンサーへの依存に係るリスク
        ③ 不動産に係るリスク

          A.不動産の流動性に係るリスク
          B.専門家報告書等に係るリスク
          C.不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク
          D.土地の境界等に係るリスク
          E.収入及び支出に係るリスク
          F.プロパティ・マネジメント会社に係るリスク
          G.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
          H.建築基準法等の規制に係るリスク
          I.共有物件に係るリスク
          J.区分所有建物に係るリスク
          K.借地権に係るリスク
          L.底地物件に係るリスク
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          M.開発物件に係るリスク
          N.匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          O.有害物質に係るリスク
          P.地球温暖化対策に係るリスク
          Q.不動産の所有者責任に係るリスク
          R.不動産の偏在に係るリスク
          S.テナント集中に係るリスク
          T.転貸に係るリスク
          U.マスターリースに係るリスク
          V.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
          W.売主の倒産等の影響に係るリスク
          X.フォワード・コミットメント等に係るリスク
          Y.賃料保証会社に係るリスク
          Z.固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク
          AA.商業施設に係るリスク
          BB.ホテルに係るリスク
          CC.物流施設に係るリスク
          DD.築古物件に係るリスク
          EE.資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
        ④ 不動産信託受益権に係るリスク

          A.信託受益者として負うリスク
          B.不動産信託受益権の流動性に係るリスク
          C.不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク
          D.不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
          E.不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
        ⑤ 税制に係るリスク

          A.導管性の維持に関する一般的なリスク
          B.過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
          C.借入れに係る導管性要件に関するリスク
          D.資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
          E.同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
          F.投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
          G.税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク
          H.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          I.一般的な税制の変更に関するリスク
          J.減損会計の適用に関するリスク
          K.納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
        ⑥ その他

          A.投資主優待制度に関するリスク
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        ① 一般的なリスク
          A.投資口・投資証券の商品性に係るリスク
            投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回り
           の如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、投資金額以上の金額の回収を図ることがで
           きるか否かは定かではありません。
            本投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、
           本投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
            したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続に
           より清算される場合、投資主は、投資法人の全ての債権者への弁済の後でなければ、配当又は分配を受ける
           ことはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口全ての
           投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
          B.投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク

            本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券
           上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止され
           ます。本投資口の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投
           資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、
           全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
            また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することが
           できず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性がありま
           す。
          C.投資口の払戻しがないことに係るリスク

            本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を
           換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資口の売却が困難となった場合には、希望
           する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る
           可能性があります。
          D.投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク

            投資口又は投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資
           口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及
           び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託
           証券市場以外の金融商品市場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右され、場合によっては大
           幅に変動することがあります。また、地震、津波、液状化等の天災を含む不動産取引に影響を及ぼし得る事
           象等によって影響を受けることがあります。
            特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響により、経済活動が停滞し、不動産投資信
           託証券の市場価格も悪影響を受けています。本書の日付現在、ワクチン接種の進展等により、経済活動は回
           復傾向にありますが、今後の状況によっては、緊急事態宣言や外出・営業自粛要請等の再発出等により、再
           び経済活動の抑制が生じるとの懸念などから、金融商品市場や本投資口の市場価格に更なる影響が及ぶ可能
           性があり、また、これらの悪影響が長期化する可能性もあります。
            さらに、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が
           下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用
           格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。さらに、投資口及び投資法人
           債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸
           需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因によ
           る影響を受けることもあります。
            また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能
           性があります。
          E.投資口の希薄化に係るリスク

            投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行
           により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が
           希薄化し、また、投資口1口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値
           が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間
           にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える
           可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランス
           に悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
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          F.金銭の分配に係るリスク

            本投資法人は前記「2 投資方針 (3)分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
           配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても
           保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更
           が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除
           却損等の損失の発生、現金不足等により、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
            また、本投資法人は、前記「2 投資方針 (3)分配方針」に記載のとおり、一時的な利益超過分配を実
           施することがありますが、利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しに相当するため、利益を超えた金銭の
           分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金が減少
           することとなるため、想定外の事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出を行う必要が生じた場合
           などに手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性がありま
           す。
          G.投資法人債の償還・利払いに関するリスク

            本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本や利子の支払が滞ったり、
           支払不能が生じるおそれがあります。
          H.総資産に対する有利子負債の比率に係るリスク

            本投資法人のLTVは、原則としてLTV水準の上限を60%としています。しかし、新たな資産の取得や資産評
           価の変動等により、上記の上限を超える可能性があります。
            投資法人のLTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、
           その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
          I.投資法人の資金調達に係るリスク

            本投資法人は、本書記載の財務方針に従い、借入れ又は投資法人債の発行による資金調達を行います。投
           資法人が資金調達を行う場合、借入れ又は投資法人債の条件は、その時々の金利実勢、投資法人の収益及び
           財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法
           的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借
           入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
            なお、既存の借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入
           れを行う借り換えについても、かかる借り換えができなくなることや、金利、担保提供、財務制限条項等の
           点でより不利な条件での借入れを余儀なくされる可能性があります。
            借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収
           益状況や財務状態(負債比率(LTV)及び元利金支払能力を判定する指標に係る財務制限条項を含みま
           す。)が一定の条件を下回った場合における担保の提供、キャッシュリザーブ積立額の付加及び当該積立額
           による期限前弁済、追加借入れ等の制限、その他本投資法人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制
           限が課されることがあり、本投資法人の借入れにはこのような約束や制限が課されています。このような約
           束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配等に悪影響を及ぼす可能性
           があります。また、かかる約束や制限に違反した場合、本投資法人は借入金について期限の利益を失うこと
           があります。
            また、借入れにあたり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を貸付人に対して担
           保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を
           処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うにあたり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとな
           ります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で資産や不動産を処分できないおそれがありま
           す。
            さらに、予測し難い経済状況の変更により、変動金利の場合における利払額の増加その他本投資法人の借
           入れや投資法人債に係る負担が増加することがあり、投資主に損害を与える可能性があります。また、本投
           資法人の資産の売却等により借入金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト(違約金等)が発生す
           る場合があります。この場合、当該コストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある
           等、予測し難い経済状況の変更により、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債の発行又は投資口の追加発行の
           方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はそ
           の時々の不動産市況により左右され、場合により、投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行すること
           ができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場合、様々な財務制限条
           項や誓約事項が規定されることがあります。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人
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           債についての期限の利益を喪失することがあり、その場合、他の借入金についても期限の利益を喪失するこ
           ととなり、投資主又は投資法人債権者に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、投資法人は、新投資口発行による資金調達に金融機関からの借入金を加えることにより一定のレバ
           レッジを効かせた物件取得を行いますが、運用不動産の価格が下落した場合には、レバレッジ効果が働き、
           不動産価格の下落幅以上に投資口の価値が下落するおそれがあります。
            なお、本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、主要な金
           融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含め
           た多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する方針ですが、これらの財務方
           針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
          J.収益及び費用、キャッシュフローの変動に係るリスク

            本投資法人が取得し、保有する運用不動産からの賃料収入は、運用不動産の稼働率の低下、賃料水準の低
           下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延等により、大きく減少する可能性があります。テナント
           数が少ないオフィスビルやその他の用途の不動産において、テナントの退去、テナントによる賃料不払又は
           遅延が生じた場合には、キャッシュフローに与える影響は大きくなります。
            前記の賃料収入の減少だけでなく、退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼
           働運用不動産の取得、売却損の発生による再投資の資金規模の縮小等により、投資主への分配金額に悪影響
           を及ぼす可能性があります。
            他方、運用不動産に関する減価償却費、公租公課、保険料、建物管理業務に係る費用、維持修繕費用及び
           借地借家料等の費用の増大や、運用不動産の売却に当たって売却損が生じた場合には、投資主への分配金額
           等の減少その他の悪影響を及ぼす可能性があります。
          K.投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク

            本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
           ほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の
           権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会
           の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期ご
           とに招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該
           投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反す
           る趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投
           信法第93条第1項、規約第14条第1項)。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資
           産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務そ
           の他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
          L.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク

            投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな
           法律が制定される可能性があり、それに伴い、投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる
           可能性があります。その結果、投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、投資法人は、投信法上、検査をはじめとする規制当局の監督を受けることとされていますが、投資
           法人が、金融庁その他の規制当局から行政処分を受けた場合や処分勧告がなされた場合、投資法人の運営に
           支障を及ぼしたり、投資法人に対する評価ひいては投資法人の投資口の価値が悪影響を受けたりするなどの
           可能性があります。
        ② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク

          A.業務委託に係るリスク
            投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできませ
           ん。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければ
           ならない」こと(投信法第198条第1項)となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社
           にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと(投信法第208条第1項)、並びにその資産の
           運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で
           定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業
           務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会
           社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠す
           ることになります。
            金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定
           の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に
           新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により
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           行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今
           後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、
           投 資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるた
           め、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人
           のため忠実義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務又は忠実義務に反する行為を行っ
           た場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
            投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承
           認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方
           針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の
           投資主の意思が反映されないまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
            その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その
           他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収
           に困難が生じるおそれがあり、さらに資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又
           は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産
           の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を
           受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会
           社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しか
           し、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、
           上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投
           資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。
          B.資産運用会社に係るリスク

            投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委
           託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業
           務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは、以下のとおりです。
           ア.資産運用会社の運用能力に係るリスク

             資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負います
            が、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は
            投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には
            一定限度の制度的な裏付けがありますが、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監
            督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資
            産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができますが、他方、投資
            法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなければならないため、解任するま
            でに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中
            は、能力不足と判断された資産運用会社による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資
            産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、
            投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           イ.資産運用会社の行為に係るリスク

             資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負います
            が、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資
            産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
             しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない場合には、投資
            主に損害が発生するリスクがあります。
             その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等と
            いった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能
            性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような
            場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利
            益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこ
            れらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、
            結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引
            を行わないとの保証はありません。
             本資産運用会社では、上記リスクを回避するため、投信法の定める利害関係人等との取引及びこれに
            準ずる取引について、本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程、投資委員会規程、コンプ
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            ライアンス委員会規程等に基づき、本資産運用会社の投資委員会及びコンプライアンス委員会において
            審議し、また、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとすることで、利益相反の可能性のある行為
            に 対して十分な対応をとることとしていますが、上記リスクを完全に排除できるとの保証はありませ
            ん。
             また、本資産運用会社が、その業務に関する法令に違反し、金融庁その他の規制当局から行政処分を
            受けた場合や処分勧告がなされた場合、本資産運用会社による本投資法人の運用業務の円滑な遂行に支
            障を及ぼしたり、本資産運用会社及び本投資法人に対する評価ひいては本投資法人の投資口の価値が悪
            影響を受けたりするなどの可能性があります。
          C.投資法人の登録取消リスク

            投資法人は、資産の運用を行うために投信法に基づき投資法人としての登録を受けますが、一定の事由が
           発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、投資法人は解散する
           こととなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初の投資金額の
           回収を期待できない可能性があります。
          D.投資法人の倒産リスク

            投資法人は、一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法
           人は現行法上の倒産手続として破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続及び投信法上の特別清算手続
           に服します。投資法人につき、これらの倒産手続を回避するための特別の制度や保証はありません。
            投資法人におけるこれらの法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があり
           ます。
          E.本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク

            本投資法人は、2017年9月11日に設立され、2018年7月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上
           場し、その後資産運用を開始していますが、その運用実績は限られています。また、本資産運用会社にとっ
           て、本投資法人が資産運用業務を行う初めての投資法人であるために、今後の実績を予測することは困難で
           す。
          F.スポンサーへの依存に係るリスク

            スポンサーであるタカラレーベンは、本資産運用会社の発行済株式の60%を直接保有する本資産運用会社
           の親会社であり、子会社である株式会社レーベンコミュニティと併せて本投資法人の投資口を発行済投資口
           の総口数の約3.4%保有している投資主でもあります。また、スポンサーであるPAGは、本資産運用会社の発
           行済株式の30%を直接保有するPAG                Real   Estate    Holding    Limitedの親会社の完全子会社であり、同じくPAG
           グループに属するPAG          JREIT   Co-Invest     Limitedは本投資法人の投資口を発行済投資口の総口数の約1.5%保
           有している投資主です。スポンサーであるヤマダホールディングスは、本資産運用会社の発行済株式の5%
           を直接保有しており、本投資法人の投資口を発行済投資口の総口数の約0.2%保有している投資主でもあり
           ます。また、各スポンサーは、スポンサー・サポート契約に基づき物件情報の提供等のスポンサー・サポー
           トを本資産運用会社に提供しており、さらに、PAGは本資産運用会社の一部の役職員の出向元でもありま
           す。本投資法人は、物件情報の提供等を通じた外部成長や保有資産の管理・運営に関するノウハウの提供等
           を通じた内部成長について、スポンサーと密接な関連性を有しているため、本投資法人の成長性に対するス
           ポンサーの影響は、相当程度高いということがいえます。
            したがって、本投資法人が各スポンサーとの間で、本書の日付現在と同様の関係を維持できなくなった場

           合や各スポンサーグループの信用力が悪化した場合には、本投資法人の運営や取引先及び金融機関との関係
           に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
            また、本投資法人は、スポンサーグループとの間で、物件の売買その他の取引を行うことがあり、この場
           合、スポンサーグループが、自己又はその顧客の利益を図るために本投資法人の投資主の利益に反する行為
           を行う可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「第二部 投資法人の詳細
           情報 第3 管理及び運営 2利害関係人との取引制限 (2) 本投資法人の自主ルール ① 利害関係者
           取引規程」をご参照ください。本投資法人及び本資産運用会社は、これらの対策を含め、投資主の利益を害
           することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これらの体制及び対策にもかかわらず、ス
           ポンサーが本投資法人の利益に反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生することがあります。
            なお、各スポンサーは、スポンサー・サポート契約に基づき、各スポンサー又はそのグループ等が保有又
           は開発する一定の適格不動産等を売却しようとする場合、原則として、本資産運用会社以外の第三者に対す
           る情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等を特定して、当該適格不動産等に関する情報を提供するも
           のとされており、タカラレーベン及び共立メンテナンスとの間のスポンサー・サポート契約では、本資産運
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           用会社に対して原則として、優先交渉権を付与するものとされていますが、本投資法人への売却を義務づけ
           るものではありません。
            なお、スポンサー・サポート契約の有効期間は、契約締結日から3年とされ、自動更新されることとされ
           ていますが、更新拒絶等によりスポンサー・サポート契約が終了した場合、スポンサーからのサポートの提
           供が受けられなくなるおそれがあります。
        ③ 不動産に係るリスク

          投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産については、以下のリスクが
         あります。
          A.不動産の流動性に係るリスク

            不動産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いとい
           う性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査
           (デューディリジェンス)することもあります。デューディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や
           権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する
           可能性があります。その他、不動産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動しま
           す。
            また、投資採算の観点から希望した価格や時期その他の条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を
           調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考えるポート
           フォリオを実現できない可能性があります。さらに、投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場
           合にも、投資採算の視点から希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これ
           らの結果、投資法人の投資方針に従った運用ができず、投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
          B.専門家報告書等に係るリスク

            不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士(鑑定評価機関)の分析に基
           づく、分析の時点における不動産鑑定士(鑑定評価機関)による評価を示したものにとどまります。また、
           その評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。
           加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士(鑑定評価機関)、評価方法又は調査
           の方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及
           び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するもの
           ではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されると
           は限りません。特に、不動産の市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産の鑑定評価額及び不
           動産価格調査の調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
            本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等
           の有無、隣地との境界等について、建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリ
           ング・レポート(建物状況評価報告書)、地震リスク評価報告書等を取得しています。建物状況評価報告書
           及び地震リスク評価報告書等には、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査及び
           施設管理者への聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考
           えられる修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格の算出並びに建物の耐震性能
           及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これらの専門業者からの
           報告書等をもとに取得対象資産の欠陥及び瑕疵の有無、耐震性能評価の確認を行っています。しかし、専門
           業者から提供されるこれらの諸資料の内容とその精度には限界があり、提供される資料の内容、依頼を受け
           た専門家の能力、売主やその前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な書面等の範囲及び時間的な制
           約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではなく、本投資法人に
           よる取得後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
            また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPMLも個々の専門家の分析に基づく予想値に過ぎませ
           ん。PMLは、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に
           多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
          C.不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク

            不動産は、物件ごとに個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、既に取得した
           不動産(不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同じです。)又は今後取得する不動産に一
           定の瑕疵があった場合又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない場合には、本投資法人
           は損害を被ることがあります。かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、例えば、建物の構造、用
           いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、また、
           不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とさ
           れることもあり得るほか、工事における施工の不具合、施工報告書の施工データの転用・加筆等が瑕疵又は
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           契約不適合とされることもあり得ます。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、
           建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不
           具 合や基準への不適合がないとの保証はありません。さらに、不動産に関する権利が第三者の権利により制
           限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。
            また、民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号。以下「民法改正法」といいます。)による民法
           改正(以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。)の施行日である2020年4月1
           日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用され(民法改正法附則第34条第1
           項等)、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧
           民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。買主は瑕疵があることを知った日か
           ら1年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。したがって、本投資法人が特定の不
           動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記
           に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができますが、かかる期間制限を超えて瑕
           疵担保責任を追及することはできません。また、本投資法人が売主となる場合、瑕疵担保責任を追及される
           おそれがあります。
            他方で、民法改正法の施行日である2020年4月1日以後に締結された不動産の売買においては、民法改正後
           の民法の規定が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないも
           のであった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負
           うことになります。買主は、契約不適合を知った時から1年以内に、売主に対して契約不適合であることに
           ついて通知をした場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知
           り、又は重大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追
           及することができます。買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものである場合を除き、責
           任の追及として、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請
           求権や代金減額請求権を行使することができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通
           念に照らして軽微であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合につい
           て売主の責めに帰すべき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。し
           たがって、本投資法人が特定の不動産の買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適
           合による担保責任を追及することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及するこ
           とはできません。
            さらに、本投資法人が買主であるときに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若
           しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合には、
           本投資法人は、実際には売主との関係において瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任による保護を受
           けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任
           若しくは契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特
           約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表
           明・保証は法律上の制度ではないため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補
           償責任の期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
            不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠
           れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託
           契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕
           疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関す
           る表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性が
           ない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこ
           れを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があ
           ります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の
           資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
            なお、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地
           建物取引業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされ(同法第77条の2第2項)、本投資法人が宅
           地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民
           法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません(同法第40条)。
           したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の担保責任を負うこ
           とになる場合があります。
            加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の
           記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に
           第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に
           対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証は
           ありません。
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          D.土地の境界等に係るリスク
            わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者か
           らの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不
           動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境
           界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外
           の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料
           に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が投資法人に発生し、投資法人の収益等が悪影
           響を受ける可能性があります。
          E.収入及び支出に係るリスク

            一般的に投資法人の収入は、投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係
           る賃料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人
           からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
            また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費
           用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
            なお、民法改正後の民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がそ
           の旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場
           合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる修繕権を、賃貸借契約上特約で排除していない場
           合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請
           求を受けるおそれがあります。
            また、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、敷金の一部を借主に返還しない旨のい
           わゆる敷引、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定するこ
           とがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定
           外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
            不動産からの収入の減少及び不動産に関する支出の増大の、双方又は一方の事由が生じた場合、投資法人
           の収支が悪影響を受ける可能性があります。
          F.プロパティ・マネジメント会社に係るリスク

            一般に、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理状況等の良否は、建物を管理するプロパ
           ティ・マネジメント会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、投資法人においても、管理の良否
           及びその結果としての収益性の確保について、プロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に大きく依拠
           することになります。投資法人が、プロパティ・マネジメント会社を選定するに当たって、その候補業者の
           資質・経験・ノウハウを慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任
           に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたプロパティ・マネジメント会社における人的・財産的基盤
           が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持される
           との保証もありません。プロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に大きな変化があった場合やプロパ
           ティ・マネジメント会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により投資法人
           が損失を被るおそれがあります。
          G.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク

            建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する
           可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばか
           りでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加すること
           で投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が
           下落するおそれもあります。
            本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険(特約による利益補償としての財産保険、家
           賃保険を含むことがあります。)又は賠償責任保険等を一般的に付保します。このような複数の保険を組み
           合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてること
           で、原状回復を行うことが一定程度期待できます。ただし、個々の不動産に関する状況により保険契約が締
           結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故(戦
           争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。また、通常の火災保険で
           は地震による火災はカバーされません。)が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社の財務状態の如
           何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が
           支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができ
           ない可能性があります。
            加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起った場合、本投資法人の保有する不動産
           のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は取得する資産に
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           ついて地震保険を付保することを原則として予定していないため、地震によりこれらの資産に損害が生じた
           場合には保険によりこれをカバーすることはできません。また、将来、地震保険を付保したとしても対人的
           被 害の賠償については、保険でカバーされないこともあります。
          H.建築基準法等の規制に係るリスク

            不動産のうち建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服
           します。その建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、建築基準法上及び関連法令上適格であっ
           た建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格にな
           ることがあります。たとえば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、そ
           れ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
            その他、不動産は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による
           規制があることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、
           これらの義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあ
           ります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これらの
           規制も、随時改正・変更されています。
            法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶこ
           とがあります。既存不適格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等
           の建ぺい率・容積率・高度・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上
           困難となる可能性があります。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投
           資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            以上のほか、土地収用法(昭和26年法律第219号。その後の改正を含みます。)や土地区画整理法(昭和
           29年法律第119号。その後の改正を含みます。)のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等によ
           り、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他
           の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減
           殺される可能性があります。
          I.共有物件に係るリスク

            不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
            まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し
           (民法第251条)、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する(民法第252条)ものとされて
           います。したがって、特に投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営に
           ついて投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応
           じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるかかる権利行使によっ
           て、投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
            共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的に
           は解されています。したがって、他の共有者(賃貸人)の債権者が当該共有者の持分の割合を超えて賃料債
           権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の割合に応じて履行しない
           場合に、投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これらの場合、投資法人は、差
           し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のうち他の共有者の持分に応じた
           金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の資力の如何によっては、支払
           又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等の公租公課、共
           有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につき、同様の問題があります。
            また、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求(民法第256条)を受ける可能性があり
           ます。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能であるとき又は著しく
           その価値を損なうおそれのあるときは、投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売を命
           じられる可能性があります(民法第258条第2項)。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが(民法
           第256条)、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、その旨の登
           記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者にお
           いて、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割の
           請求をすることができます。ただし、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象となった
           他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、会社更生法第60条、
           民事再生法第48条)。
            共有者は、原則として、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、投資法人の意向
           にかかわりなく他の共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間の協定書等において、共
           有者が共有持分を処分する場合に他の共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定の手続の履践義
           務等が課される場合があります。この場合は、投資法人の知らない間に他の共有者が変動するリスクは減少
           しますが、投資法人がその共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
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            また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
           されていた不動産全体について、当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶ
           こ とになると考えられています。したがって、投資法人の保有する共有持分には抵当権が設定されていなく
           ても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の投資法人の不動産についても、他の
           共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、
           既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
          J.区分所有建物に係るリスク

            区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。以下
           「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる共用部
           分(建物の躯体、エントランス部分等)から構成されます。区分所有建物の場合、建物及びその敷地(以下
           「区分所有物件」といいます。)の管理及び運営は、区分所有法の規定に従い、また、区分所有者間で定め
           られる管理規約その他の規則(以下「管理規約等」といいます。)がある場合にはこれに服します。管理規
           約等は、原則として、区分所有者数及びその議決権(管理規約等に別段の定めのない限り、区分所有者の所
           有する専有部分の床面積の割合)の各4分の3以上の多数決によらなければ変更できません(区分所有法第31
           条)。なお、建替決議等においてはさらに多数決の要件が加重されています。不動産が区分所有物件の一部
           である場合、投資法人単独では上記決議要件を満足することが難しいため、区分所有物件の管理及び運営に
           ついて投資法人の意向を十分に反映させることができない可能性があります。
            さらに、他の区分所有者が自己の負担すべき区分所有建物の共有部分に係る公租公課、修繕費又は保険料
           等の支払又は積立を履行しない場合、投資法人が不動産の劣化を避けるため、その立替払を余儀なくされる
           おそれがあります。これらの場合、投資法人は、他の区分所有者に係る立替払金の償還を請求することがで
           き、かかる請求権については区分所有法第7条により担保権(先取特権)が与えられていますが、当該他の
           区分所有者の資力の如何によっては、償還を受けることができない可能性があります。
            各区分所有者は、原則として、自己の所有する専有部分を自由に処分することができます。したがって、
           投資法人の意向にかかわりなく他の区分所有者が変更される可能性があります。これに対し、管理規約等に
           おいて、区分所有者が専有部分を処分する場合に他の区分所有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は
           一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合には、投資法人の知らない間に他の区分
           所有者が変動するリスクは減少しますが、投資法人が専有部分を処分する際に制約を受けることになりま
           す。
            また、各区分所有者は、自己の所有する専有部分を自由に賃貸し、その他使用収益することができます。
           投資法人の不動産である専有部分の価値や収益は、このような他の区分所有者による使用収益の状況によっ
           て影響を受ける可能性があります。他方、区分所有建物のテナントが投資法人から賃借した専有部分と他の
           区分所有者から賃借する専有部分を一体的に利用するため、投資法人が所有する専有部分と他の区分所有者
           が所有する専有部分との間の物理的な仕切りが撤去されていることがあります。この場合、残存する仕切り
           の状況によっては、他の専有部分と構造上区分されていないものとされ、隣接する他の区分所有者の専有部
           分と合わせた部分を共有しているものと解されるおそれがあり、当該部分の管理、運営、処分、登記による
           対抗要件具備や物件の価値に悪影響を及ぼすおそれがあります。
            区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利(所有権の共有持分等)
           を「敷地利用権」といいますが、区分所有法は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分するこ
           とを禁止し(区分所有法第22条)、不動産登記法は「敷地権の登記」の制度を用意しています。しかし、敷
           地につき、敷地権の登記がなされていない場合には、専有部分と敷地利用権を分離して処分されたときに、
           その処分の無効を善意の第三者に主張することができません。また、区分所有建物の敷地が数筆の土地であ
           り、各区分所有者が、これらの土地の一部について単独で敷地利用権を有している場合(いわゆる分有形
           式)には、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが可能とされています。分離処分がなされると、
           区分所有物件を巡る権利関係が複雑になるため、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリス
           クを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
          K.借地権に係るリスク

            投資法人は、借地権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物(以下「借地物件」といいま
           す。)に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスクがあ
           ります。
            まず、借地権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、期限の到来によ
           り消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に
           地代不払等の債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求
           権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求
           が認められても投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
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            さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、投資法人
           が借地権について民法、建物保護ニ関スル法律(明治42年法律第40号。その後の改正を含みます。)又は借
           地 借家法(平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)等の法令に
           従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の対抗要件を具備した担保権の実行によるものである
           場合、投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権を主張できないこととなります。
            また、借地権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾が必
           要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求されるこ
           とがあります。その結果、投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができ
           ないおそれがあります。
            また、投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷
           地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあり
           ます。
          L.底地物件に係るリスク

            本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得する場合があり
           ます。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合
           には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消
           滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合がありま
           す(借地借家法第13条等)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認め
           られるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、借地権者の行う時価での建物買取請
           求が本投資法人の希望する価格によるとの保証もありません。
            また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃
           料の支払が、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等の場合は本投資法人の収益に悪影響を
           及ぼす可能性があります。借地契約において賃料等の借地契約の内容について定期的に見直しを行うことと
           されている場合には、賃料の改定により賃料が減額されると、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性が
           あります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当
           該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          M.開発物件に係るリスク

            投資法人が、竣工後に不動産や不動産信託受益権を取得するためにあらかじめ開発段階で当該不動産等の
           売買契約等を締結する場合、既に稼働中の物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、a)開発
           途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることがあり、これらが開発の遅延、変更
           又は中止の原因となる可能性、b)工事請負業者の倒産又は請負契約の不履行により、開発が遅延、変更又
           は中止される可能性、c)開発コストが当初の計画を大きく上回る可能性、d)天災地変により開発が遅
           延、変更又は中止される可能性、e)行政上の許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、
           f)開発過程において事故又は近隣等との間で紛争等が生じる可能性、g)竣工後のテナントの確保が当初
           の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られない可能性、h)その他予期せぬ事情により開発が
           遅延、変更又は中止される可能性等の固有のリスクがあります。これらの結果、開発中の物件からの収益が
           投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が
           全く得られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を投資法人が被る可能性があり、そのため投
           資法人の収益等が重大な悪影響を受ける可能性があります。
          N.匿名組合出資持分への投資に関するリスク

            本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本
           投資法人が匿名組合に出資する場合、匿名組合の営業者が本投資法人による出資金額を不動産等に投資する
           ことになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落した場合、意図さ
           れない課税が生じた場合や匿名組合財産に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿
           名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により、本投資法人が営業者に対して出
           資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲
           渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が
           低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又
           は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、
           営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交
           渉権により本投資法人が当該新規物件を取得できる保証はありません。
          O.有害物質に係るリスク

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            土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土
           地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有
           害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性がありま
           す。  さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて
           間接的に、投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
            土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、2003年2月より施行されています。同法に規定する
           特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る
           被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染
           の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ず
           べきことを命じられることがあります。この場合、投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、投
           資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の者から常に償還を受けられると
           は限りません。
            また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材又は設備が使用さ
           れ、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物の価格が下落する可能性があ
           ります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外
           の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は
           不動産信託受託者を通じて間接的に、投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
            また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水
           等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され又は過失がなくても責任を問われることとなる
           可能性があります。
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          P.地球温暖化対策に係るリスク
            法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や
           排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又は拡充に伴い、排出量削減のための建物
           改修工事を実施したり、排出権あるいは再エネクレジットなどを取得する等の負担を余儀なくされる可能性
           があります。
          Q.不動産の所有者責任に係るリスク

            土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合
           には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合
           には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています(民法第
           717条)。したがって、投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害
           を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、投資法人が損害賠償義務を負担するおそ
           れがあります。
            本投資法人は、不動産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づ
           いて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生した場合
           に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
          R.不動産の偏在に係るリスク

            本投資法人は、前記「2 投資方針」に記載された投資方針に基づき資産の運用を行いますが、その運用
           資産が一定の地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。したがって、一定地域における収益環境等の
           変化が本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
            さらに、本投資法人の運用資産が近接して所在する場合には、相互に競合し、その結果、本投資法人の収
           益に悪影響を与えるおそれがあります。
          S.テナント集中に係るリスク

            不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、
           当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。
            かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫され
           ます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、後継テナントの誘致に時間を要する場合があり、その
           誘致に要する期間と条件次第では、投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあるほか改装等のために多額
           のコスト負担が生じる可能性があります。その結果、物件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のた
           めに賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があり、とりわけシング
           ル・テナント物件においては、かかる影響は多大なものとなり得ます。さらに、かかるシングル・テナント
           が退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、一時的に当該不動産の
           収益が急激に悪化することがあります。
            加えて、このようなシングル・テナント物件等においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁
           止に関する合意がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に
           売却しようとする場合に、当該テナントに優先購入権が与えられている等の事情により、物件の自由な売却
           その他の処分が制限される場合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時
           間や費用を要し、さらには価格の減価要因となる可能性があります。
          T.転貸に係るリスク

           ア.転借人に係るリスク
             本投資法人は、その保有する不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた上で賃借人に一括し
            て賃貸することがあります。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた
            場合、投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させ
            られなくなる可能性があります。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場
            合、転借人の信用状態等が、投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           イ.敷金等の返還義務に係るリスク

             賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人の転
            借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
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          U.マスターリースに係るリスク
            本投資法人が保有する不動産等において、プロパティ・マネジメント会社が当該不動産等の所有者である
           投資法人又は信託受託者との間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエン
           ドテナントに対して転貸する場合があります。
            投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状態の悪化に
           より、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえ
           る等により、マスターリース会社から賃貸人である投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性が
           あります。
          V.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク

            本投資法人は、テナントの属性や資力を勘案の上、賃貸借契約を締結するか否かを決定し、また、締結後
           も、プロパティ・マネジメント会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利
           用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、本投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借
           権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により、又は、一定の反社会的勢力が
           賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する場合等に、当該不動産が全体として悪影響を受けることがあり
           ます。このような場合には、本投資法人は、直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産の価値が減損
           し、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
          W.売主の倒産等の影響に係るリスク

            投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産手続
           が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により
           否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、投資法人が売主に
           支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収で
           きないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合には、
           当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
            また、いわゆる真正売買の問題として、裁判所又は管財人等が、投資法人を買主とするある売買取引を、
           その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結
           果、当該不動産等がなおも売主(倒産手続であればその財団等)に属すると判断することがあります。この
           場合には、投資法人は、あたかも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権
           (とみなされた権利)の行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実
           行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行え
           る破産手続等に比較して、投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
            また、上記否認の問題は、売主の前所有者(投資法人から見て前々所有者等)が倒産した場合にも生じ得
           ます。すなわち、投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張
           される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である投資法人にも及ぶことに
           なります(破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条)。
            以上のとおり、投資法人又はその売主の売買契約が否認され、詐害行為取消権の行使を受け、又は真正売
           買性が否定された場合には、投資法人に損害が生じるおそれがあります。
            本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前
           所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できませ
           ん。
          X.フォワード・コミットメント等に係るリスク

            本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契約
           であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことが
           あります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義
           務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合
           の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合に
           は、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等によ
           り本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違
           約金等の支払により、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
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          Y.賃料保証会社に係るリスク
            本投資法人は、保有物件のうち住宅において、一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保
           証システムを導入する場合があります。滞納賃料保証システムは、マスターリース会社、エンドテナント及
           びエンドテナントの賃料債務等に係る保証人たる賃料保証会社の三者間の保証契約に基づくものであり、当
           該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場合、マスターリース会社が賃料保証会社に
           代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場合、マス
           ターリース会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、エンドテナントが賃
           料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性があります。また、賃料保
           証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンドテナントからの賃料の収納代行を委託して
           いる場合もあります。このような場合において、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等に入った場
           合、賃料保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。このように、
           賃料保証会社からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
          Z.固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク

            固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審
           議会 2002年8月9日))及び固定資産の減損に係る会計基準の適用指針(企業会計基準委員会 企業会計基
           準適用指針第6号 2003年10月31日)によれば、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった不動
           産等については、一定の条件の下で回収可能額を反映させるように固定資産の帳簿価額を減額する会計処理
           (減損処理)を行うこととされています。今後、本投資法人の保有する不動産等の市場価格及び収益状況に
           よっては減損処理を行う可能性があり、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          AA.商業施設に係るリスク

            本投資法人の投資対象には商業施設が含まれますが、商業施設には、他の用途の不動産に比べ、以下のよ
           うな特有のリスクがあります。
            まず、商業施設に係る収益は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、商業施設の商圏内の
           競争状況、人口動向等に大きく依存しています。また、本投資法人が、テナントとの間で売上歩合賃料を採
           用している場合、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
            また、商業施設は、その立地条件により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多
           く、運用資産のテナントの業態が、消費性向の変化に伴い競争力を失うことにより、本投資法人の収益に悪
           影響を及ぼす可能性があります。
            さらに、商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸
           人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を活用することを想定しています。しかしながら、
           賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも敷金及び保証金の預託額が少なくな
           り、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得な
           くなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、商業施設のテナントは、単一のテナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸される傾向が強
           く、これらのテナントの財務状況や収益の悪化による悪影響を受けやすいという傾向にあります。さらに、
           商業施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような
           契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされてい
           ます。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
           た、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、
           必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
            加えて、商業施設のテナントの選定においては、テナントのその時々の集客力や将来性等も勘案してテナ
           ントを選定するため、必ずしも信用力が十分でなく、結果的に期待された収益や成長が実現できなかった場
           合など、テナントの信用力の悪化に伴い、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            さらに、商業施設が都市計画法に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途
           地域の定めによっては、2007年11月施行の都市計画法の改正に伴い、建築基準法上のいわゆる既存不適格建
           築物となっている可能性があります。なお、いわゆる既存不適格に関するリスクについては、前記「H.建
           築基準法等の規制に係るリスク」をご参照ください。
            また、大規模小売店舗立地法(平成10年法律第91号。その後の改正を含みます。)等の行政法規の変更に
           より、商業施設の競争力が悪影響を受けるなどにより、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もありま
           す。
            さらに、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響により、保有している商業施設において
           も利用客の減少等によるテナントの売上減少が見込まれています。また、今後の感染拡大の動向及びこれを
           踏まえた措置や要請、消費者の動向等により、これらの影響を受ける期間が長期化する可能性があります。
           本投資法人の保有する商業施設は全て固定賃料型を採用しているものの、これらの事象によりテナントの支
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           払能力に一時的又は長期的な影響が生じた場合や賃料の減額又は繰延に応じざるを得ない場合などには、本
           投資法人の収益に重大な悪影響を生じるおそれがあります。
          BB.ホテルに係るリスク

            本投資法人の投資対象にはホテルが含まれますが、ホテルには、他の用途の不動産に比べ、以下のような
           特有のリスクがあります。
            まず、ホテルに係る収益は、消費者の全体的な行動傾向、旅行者の動向、ホテルの商圏内の競争状況、集
           客力等に大きく依存しています。また、本投資法人が、テナントとの間でホテルの営業利益に連動する変動
           賃料を採用している場合、テナントの営業利益の減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになりま
           す。例えば、ホテルの収益には季節性があり、営業期間ごとの収益に大幅な変動が生じる可能性があること
           に加え、収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性があります。
            ホテルは、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受けるほ
           か、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の影響、消
           費者の消費性向を含むライフスタイルや嗜好性の変化による影響、政治状況や為替要因による訪日外国人旅
           行者の動向の影響を受ける可能性があります。また、戦争やテロ等の不安定な社会情勢を含むカントリーリ
           スク、地震や風水害等の不測の自然災害、伝染病・疫病の国内外における流行のほか、航空会社、空港施
           設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順等の外的要因によ
           り、宿泊業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
            また、ホテルは、観光地間の競争や、同一地域内におけるホテル間の競争が激しく、これらの競争による
           影響を強く受けます。加えて、周辺環境・交通環境等の変化や、近隣に存在する大規模施設の集客力に大き
           く依存している場合における当該施設の移転、閉鎖若しくは営業停止又は集客力の低下などにより、ホテル
           の集客力が悪影響を受ける可能性があります。
            これらの結果、テナントが退去し、又はテナントから賃料減額請求がなされることにより、本投資法人の
           収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、ホテルは、一般的に賃貸面積が大きい上、個別のテナント向けの特別仕様の物件が多く大幅な仕様
           変更が困難であることや、その運用にあたって専門のノウハウが必要となり、既存テナントが退去した場合
           に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が相対的に長期化する可
           能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少し、又は代替テナント確保のために賃料水準を
           引き下げざるを得なくなり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、ホテルにおい
           ては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、
           本投資法人は、これらの資金を活用することを想定しています。しかしながら、賃貸市場の動向、賃借人と
           の交渉等により、本投資法人の想定よりも敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる
           可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法
           人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、ホテルは、単一のテナントに賃貸される傾向が強く、特定のテナントの財務状況や収益の悪化、運
           営能力の低下、退去その他の事情による悪影響を受けやすいという傾向にあります。さらに、ホテルに関す
           るテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約において
           は、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料改
           定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、定期的に賃
           料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によっては、必ずしも、規定通
           りに賃料を増額できるとは限りません。
            また、ホテルでは、施設及び設備の陳腐化を回避するために、定期的な更新投資がホテルの競争力維持の
           ために不可欠となります。さらに、ホテルのグレードやイメージを維持するために相応の資本的支出が求め
           られる場合があります。施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べて
           過大である場合、又は施設及び設備の更新投資が期待されたホテルの売上若しくは収益の増加につながらな
           かった場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、これらの理由により工事が
           行われる場合には、ホテルが相当期間閉鎖され、テナントが収益を得ることができないことにより、本投資
           法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルスの影響による世界的な移動制限や外出自粛等によ
           り、保有しているホテルにおいても利用客の減少等によるテナントの売上減少が見込まれています。また今
           後についても、緊急事態宣言や旅行・出張の自粛などの影響により、利用客の減少が相当程度の期間継続す
           ることが見込まれます。これらの結果、保有しているホテルにおけるテナントの売上の減少が長期化する可
           能性があり、本投資法人の収益に重大な悪影響を生じるおそれがあります。
          CC.物流施設に係るリスク

            本投資法人の投資対象には物流施設が含まれますが、物流施設には、他の用途の不動産に比べ、以下のよ
           うな特有のリスクがあります。
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            まず、物流施設は他の用途と比較して市場規模が小さく、短中期的に需給バランスが緩和する可能性があ
           ります。また、物流施設の周辺の市街地化等、周辺環境が変動することにより、テナント需要が後退し、本
           投 資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物
           流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変
           化した場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該物流施設のテナ
           ント需要が低下する可能性があります。海外との輸送拠点として使用される物件については、テナント需要
           は為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。
            また、物流施設は、一般的に賃貸面積が大きい上、物流事業者が取り扱う荷物が多様化しており、それぞ
           れの物流事業者によって異なるニーズに対応するために施設に対する設備投資や仕様変更がなされる傾向が
           あり、また、テナントの要望に沿った立地及び設備を有する物流施設(いわゆるBTS:Build                                           to  Suit)とし
           て開発される物流施設も少なくないため、既存テナントが退去した場合、代替テナントとなりうる者が限定
           され、代替テナントが入居するまでの空室期間が相対的に長期化する可能性があります。その結果、当該物
           件の稼働率が大きく減少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に
           悪影響を与える可能性があります。
            さらに、物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸
           人に預託することが多く、本投資法人は、これらの資金を活用することを想定しています。しかしながら、
           賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額
           が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。この場合、必要な資金を借入れ等により調達せ
           ざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            また、物流施設のテナントは、単一のテナント又は少数の核となる大規模テナントに賃貸される傾向が強
           く、これらのテナントの財務状況や収益の悪化による悪影響を受けやすいという傾向にあります。さらに、
           物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期であることが一般的ですが、このような契
           約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされていま
           す。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、
           定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんによっては、必ず
           しも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
            また、物流施設が立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、有害物質
           に係るリスクが他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。なお、有害物質に係るリス
           クについては、前記「O.有害物質に係るリスク」をご参照ください。
            その他、物流施設については、建物の特性、適用規制、テナントの特性等に起因して特有のリスクがあ
           り、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
          DD.築古物件に関するリスク

            本投資法人は、その投資方針における取得基準として、築年数につき制限を定めておらず、そのポート
           フォリオに築古物件が含まれている場合がありますが、一般に、築古物件は物理的及び機能的に劣化が進ん
           でいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となる可能性があります。特に、取得検討時
           には想定していなかった瑕疵等が判明し、想定以上に多額の資本的支出を余儀なくされる場合や、使用を継
           続するには現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用されており、処分又は
           除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較
           して築年数に応じて投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本
           投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          EE.資産の組入れ・譲渡等に関するリスク

            本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的として組成されたものではなく、ポート
           フォリオの質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づ
           き、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、ま
           た、随時資産取得やポートフォリオの入替等の検討や関係者との協議を行います。したがって、今後、本投
           資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うこと
           や、保有資産の売却を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後資産取得又は売却までの間に、か
           かる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、当該資産の取得又は譲渡を行うことができず、
           企図したポートフォリオの構築を通じた収益の向上や売却益の計上等が実現できない可能性があります。
        ④ 不動産信託受益権に係るリスク

          投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下のリスクがあります。
          なお、以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」といい、従前の信託法(大
         正11年法律第62号。信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号。以下「信託法
         整備法」といいます。)による改正を含みません。)を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段の定めがな
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         い限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除
         き、旧信託法が適用されます(信託法整備法第2条)。
          A.信託受益者として負うリスク

            信託の収益は、信託交付金等の形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、信託契約等の定めに
           もよりますが、信託財産全てが信託受益者に交付されるのが通例です。他方で、旧信託法の下では、信託財
           産に関する租税、不動産信託受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った
           場合の賠償費用等(以下「信託費用等」といいます。)は、信託受益者に対して直接補償請求することがで
           きるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています(旧信託法第36条、第37条、第
           54条等)。また、新信託法の下でも、信託費用等は、不動産信託受託者が信託財産から償還・賠償を受ける
           ことができ、最終的に信託受益者が負担することになっています(新信託法第48条、第53条等)。さらに、
           受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信
           託費用等の支払を求めることもできます(新信託法第48条第5項、第53条第2項等)。すなわち、旧信託法に
           おいても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に
           係る経済的利益及び損失の最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合
           も、不動産そのものを所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
          B.不動産信託受益権の流動性に係るリスク

            投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産
           を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。
            また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者の事前の承諾を要求され
           ます。さらに、不動産信託受益権は金商法上の有価証券とみなされますが、指名債権と同様の譲渡方法に
           よって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者への確定日付のある通知又は承諾が
           必要です。
          C.不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク

            不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合にお
           ける信託財産の取扱いに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定や信託財産
           の独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社の財産その他不動産信託受託者の
           固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいものと考えられていました。新信託法においては、
           信託財産は不動産信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第1項、
           第4項及び第7項)。ただし、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記が必要です。
          D.不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク

            信託会社又は信託銀行である不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及
           び善管注意義務を負います(信託業法第28条第1項、第2項、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律(以
           下「兼営法」といいます。)第2条第1項)。また、受益者を害するおそれのある一定の行為を行ってはなら
           ないものとされています(信託業法第29条第1項、第2項、兼営法第2条第1項)。しかし、不動産信託受託者
           が、かかる義務又は信託契約上の義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である
           不動産を引当てとして何らかの債務を負うこと等がないとはいいきれず、これらの場合には、不動産信託受
           益権を保有する投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託
           法は、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を信託受益者に認めていますが(旧信託法第31条及
           び新信託法第27条)、常にかかる権利の行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
          E.不動産信託受益権の準共有等に係るリスク

            不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能
           性があります。旧信託法の下では、所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が
           可能な限り準用されます(民法第264条)。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に
           関する明文規定があり(新信託法第105条以下)、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規
           定の適用があるものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用さ
           れます。
            旧信託法では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権の変更に
           当たる行為(信託契約の変更や信託財産たる不動産の変更に係る指図等)には準共有者全員の合意を要し
           (民法第251条)、変更に当たらない管理については、準共有者の準共有持分の過半数で決定する(民法第
           252条)ものと考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合に
           は、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができな
           い可能性があります。
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            一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、準共有者の全員一
           致によることになるものと解されます(新信託法第105条第1項本文)。この場合には、他の準共有者全員が
           承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させる
           こ とができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定められている場合でも、
           当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者の指図に
           本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
            準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、原則として、不動産
           信託受託者の承諾を得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。し
           たがって、本投資法人の意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準
           共有者間の協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先
           交渉権を与え、又は一定の手続の履践義務等が課されている場合があります。この場合は、本投資法人の知
           らない間に他の準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制
           約を受けることになります。
            不動産信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権及び不動産信託受託
           者に対して負担する信託費用等の支払義務は、別段の合意のない限り、準共有される財産に関する債権債務
           として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他の準共有者の債権者
           が当該準共有者の準共有持分の割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が不動
           産信託受託者からの信託費用等の請求をその準共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請
           求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これ
           らの場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払
           や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求する
           ことができますが、当該他の準共有者の資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能
           性があります。
            また、単一の信託について複数の受益権が設定される場合に、その一部を取得することがあります。この
           場合、各受益権の内容(受領する収益、負担する費用、損益の帰属等を含みます。)は信託契約の定めると
           ころによります。信託財産の管理及び運営に関する指図その他の受益者による意思決定については、新信託
           法では、同法第105条以下の規定が適用され、一個の受益権を準共有する場合と同様の問題があります。信
           託費用等については、各受益者が受託者に対してその支払義務を負担するかどうか、また負担する場合にお
           けるその性格(連帯債務であるか分割債務であるか)及び負担割合等は、信託契約その他の受託者と受益者
           との合意により定められます。仮に、ある受益権の受益者が他の受益権の受益者の負う債務を負担しないも
           のとされたとしても、当該他の受益者がその負担すべき信託費用を支払わないと、受託者において費用不足
           のために信託財産を適切に管理できなくなる可能性があり、かかる場合には、他の受益者が負担すべき費用
           を負担せざるを得ないことがあり得ます。信託財産を区分し、区分された財産から生じる収益を別々の受益
           権に帰属させることもありますが、この場合も、ある受益権に係る財産からその管理に必要な費用に見合う
           収益を得られないときは、同様の問題が発生します。本投資法人が複数の信託受益権の一部を取得する場合
           には、信託契約の内容によっては、その管理や処分に関する制約を受けることとなるほか、他の受益者又は
           他の受益者に損益が帰属することとなっている不動産の収益等の影響を受け、本投資法人に不測の損害又は
           費用負担が生じる可能性があります。
        ⑤ 税制に係るリスク

          本投資法人には、以下のような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人の税務上の取扱
         いに関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制についての情報や現行の税制についての税務当局の見解を収
         集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
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          A.導管性の維持に関する一般的なリスク
            税法上、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
           資主との間の二重課税を排除するため、後記「4                       手数料等及び税金 (5)           課税上の取扱い」に記載する配当
           等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計
           算期間ごとに判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めますが、今
           後、本投資法人の投資主の異動・減少、資金の調達先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の
           要因により導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要
           件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記
           「E.同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク」に記載する同族会社
           化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合におい
           ても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資
           産額が減少する可能性があり、本投資口の市場価格に影響を及ぼすこともあります。
            なお、課税上の取扱いについては、後記「4                     手数料等及び税金 (5)            課税上の取扱い」をご参照くださ
           い。
          B.過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

            導管性要件のうち、租税特別措置法施行令(昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。以下「租税
           特別措置法施行令」といいます。)に規定する配当可能利益の額の90%超の金銭の分配を行うべきとする要
           件(以下「支払配当要件」といいます。)においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払
           配当要件の判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、過大な
           税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期間が生じる場合があり得ます。な
           お、2015年4月1日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合で
           あっても、一時差異等調整引当額の増加額(後記「4                         手数料等及び税金 (5)           課税上の取扱い」をご参照く
           ださい。)を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
          C.借入れに係る導管性要件に関するリスク

            税法上、上記の各計算期間ごとに判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には投資法人が租
           税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。した
           がって、本投資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入
           れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテ
           ナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。こ
           の結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          D.資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

            本投資法人において利益が生じているにも関わらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務制
           限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合には、借入金や資
           産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資
           産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定
           する配当可能利益の額の90%超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなく
           なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり
           ます。
          E.同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク

            各計算期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令
           で定めるものに該当していないこと(発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50%超が1人の投資主グ
           ループによって保有されていないこと等)とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資口が市
           場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる計
           算期間が生じるリスクがあります。
            本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投
           資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
          F.投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク

            税法上、導管性要件のひとつに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関
           投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しか
           し、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口
           が50人未満の投資主により保有される(上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。)こととなる
           可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大
           する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
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          G.税務調査等による更正のため追加的な税金が発生するリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違等により過年度の課税所得計算について
           税務否認等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主への分配金
           の予想額の修正が必要となる場合があります。
          H.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

            本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要
           件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(不動産取得税及び登録免許
           税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
           を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合におい
           て、軽減措置の適用を受けることができなくなる可能性があります。
          I.一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、信託の受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかか
           る税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収
           益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資口に関する税制が変更された場合、本投資口の保有又
           は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
          J.減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審
           議会   平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第5号
           平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、
           本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産
           について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収
           可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
            減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本
           投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間について
           は、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額を配当等の
           額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
          K.納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

            本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了し
           ない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が
           発生した事業年度の投資家への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
        ⑥ その他

          A.投資主優待制度に関するリスク
            本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえ、スポンサーであ
           るヤマダホールディングスとの合意により、投資主優待制度を導入しています。しかしながら、これらの前
           提条件に変更がある場合その他の事由により、当該投資主優待制度が実施されず、又はその内容等が変更さ
           れ若しくは実施が停止される場合があります。
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      (2)投資リスクに対する管理体制
         上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関し、以下の検証シ
        ステムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めています。本投資法人及び本
        資産運用会社は可能な限り、本投資口又は本投資法人債への投資に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生
        した場合の対応に努める方針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収めるとの保証はありません。
        ① 本投資法人の体制

          本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営さ
         れています。執行役員は、3ヶ月に1回以上の頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資
         法人の運営及び本資産運用会社の業務遂行状況の詳細な報告を行います。この報告手続を通じ、本資産運用会社
         又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員の業務執行状況を監視
         できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、本資産運用会社の利害関係人等との
         取引について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等に係るリスクの管理に努
         めています。
          本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資産運用会社の帳簿そ
         の他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務
         執行状況を監視できる体制を維持しています。
        ② 本資産運用会社の体制

          本資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベルの異なる、かつ複数の検証システ
         ムを通じてモニターし、管理しています。
          A.本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオ構築方針、デューディリジェンス基準、

            ポートフォリオ運営・管理方針等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動
            産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
          B.本資産運用会社は、投資委員会規程を定めて本投資法人のための投資運用に係る重要な事項の決定プロセ

            スの明確化を図っている他、不動産等の調査、取得、管理運営その他の業務それぞれについて、客観的な
            業務手順を確立して、リスクの管理に努めています。
          C.本資産運用会社は、コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアル及び利害関係者取引規程を定

            めて、コンプライアンス・オフィサーによる法令等遵守の確認、コンプライアンス委員会による利害関係
            者取引規程に定める「利害関係者取引」の審議及び承認を行い、これによって、法令違反のリスク、利益
            相反のリスクの防止に努めています。
          D.本資産運用会社は、リスク管理規程を定めて、リスクの管理等の手法を具体的に定め、適切なリスク管理

            体制を確保することを通じて、本資産運用会社のリスク管理の徹底に努めています。
          E.本資産運用会社は、インサイダー取引防止規程を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員その他本資産

            運用会社の業務に従事するすべての者(以下「役職員等」といいます。)によるインサイダー取引の防止
            に努めています。
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     4【手数料等及び税金】
      (1)【申込手数料】
         該当事項はありません。
      (2)【買戻し手数料】

          本投資法人は、投資主の請求による払戻しを行わないため(規約第5条第1項)、該当事項はありません。
      (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬
          本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払時期については、以下のとおりです(規約第18
         条)。
          A.執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額は、当該

            月の末日までに執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払われます。
          B.監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額は、当該

            月の末日までに監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払われます。
        ② 会計監査人報酬

          会計監査人の報酬額(会計監査に係る報酬以外の報酬を除きます。)は、監査の対象となる決算期ごとに
         2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全
         ての監査報告書の受領後原則として1ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振り込む方法により支払われます
         (規約第26条)。
        ③ 本資産運用会社への支払報酬

          本資産運用会社に支払う報酬の計算方法及び支払時期については、以下のとおりです(規約第38条)。なお、
         本投資法人は、本資産運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないもの
         とします。
          A.運用報酬Ⅰ

            各営業期間について、本投資法人の直前の営業期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額
           に、年率0.3%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた上、各営業期間の実日数に
           基づき1年を365日として日割計算して得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬Iとします。
          B.運用報酬Ⅱ

            各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬I及び運用報酬Ⅱ並びに控除
           対象外消費税等控除前の税引前当期純利益(以下で定義されます。)に、10.0%を上限として本資産運用会
           社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、
           以下の計算式で算出されます。
            運用報酬Ⅱ=運用報酬I及び運用報酬Ⅱ並びに控除対象外消費税等控除前の税引前当期純利益×10.0%を

           上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率(1円未満切捨て)
            ただし、この計算式により得られる金額と運用報酬Ⅰの合計額が、本投資法人の当該営業期間の直前の決

           算期における貸借対照表に記載された総資産の額に、当該営業期間中に取得した不動産関連資産の取得価格
           (消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下本B.において同じです。)を加算し、当
           該営業期間中に処分した不動産関連資産の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額(ただし、直前の
           決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連資産についてはその取得価格)を減額した金額
           に年率0.5%を乗じた上、1年を365日として各営業期間の実日数により日割計算して得られる金額(1円未満
           切捨て。以下「運用報酬上限額」といいます。)を超過する場合には、運用報酬Ⅱの金額は、運用報酬上限
           額から運用報酬Ⅰを控除して得られる金額(1円未満切捨て)とします。
            「運用報酬I及び運用報酬Ⅱ並びに控除対象外消費税等控除前の税引前当期純利益」とは、本投資法人の

           各営業期間について、日本国において一般的に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して計算される税
           引前当期純利益の金額から運用報酬I及び運用報酬Ⅱ並びに控除対象外消費税等の額を除いたものとしま
           す。
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          C.取得報酬

            本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を取得した場合、取得報酬として、その取得代金(売買の場
           合は売買代金、交換の場合は交換により取得した当該不動産関連資産の評価額、出資による場合は出資金を
           意味し、その他の取引の場合は上記に準ずる金額とします。ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴
           う費用を除きます。)に、1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる
           金額(1円未満切捨て)を本資産運用会社に対して支払います。
          D.合併報酬

            本投資法人は、本投資法人が当事者となる新設合併又は吸収合併(本投資法人が吸収合併存続法人である
           場合及び吸収合併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。)(以下「合併」と総称します。)の相
           手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を本資産運用会社が本投資法人のために実施し、
           当該合併の効力が発生した場合、当該合併の相手方が保有する不動産関連資産のうち、当該新設合併の新設
           合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し、又は保有するものの当該合併の効力発生日に
           おける評価額の合計額に1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金
           額(1円未満切捨て)を本資産運用会社に対して支払います。
          E.報酬の支払時期

            本投資法人が前記A.乃至D.の報酬を支払う時期は、以下のとおりとします。
           ア.運用報酬Ⅰ

              本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算期後、3ヶ月以内に本資産
             運用会社に対して支払います。
           イ.運用報酬Ⅱ

              本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算期後、3ヶ月以内に本資産
             運用会社に対して支払います。
           ウ.取得報酬

              本投資法人は、取得報酬を、本投資法人が当該不動産関連資産を取得した日の属する月の翌月末日
             までに、本資産運用会社に対して支払います。
           エ.合併報酬

              本投資法人(新設合併の場合は新設合併設立法人とし、本投資法人が吸収合併消滅法人である吸収
             合併の場合は吸収合併存続法人とする。)は、合併報酬を、合併の効力発生日の属する月の末日から
             3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支払います。
        ④ 資産保管会社である三井住友信託銀行株式会社への支払報酬

          A.本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、下記の「業務手数料の計算方法」に基づき

            計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとしま
            す。ただし、下記の「業務手数料の計算方法」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び
            資産保管会社が協議の上書面で合意したところに従い決定するものとします。
          B.資産保管会社は、本投資法人の規約に定める営業期間ごとに、上記A.に基づき業務手数料並びに当該業

            務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該営業期間に係る決算期の属する月の翌月
            以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は
            前営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る
            消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
          C.上記A.及びB.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当に

            なったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上書面で合意したところに従いこれを変更すること
            ができます。
           <業務手数料の計算方法>

            ある暦月(本「業務手数料の計算方法」において以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料

            (月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料(ただし、以下の計算式で計算した結果の月
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            額手数料が金15万円に満たなかった場合は金15万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に
            応じて本投資法人及び資産保管会社間で別途合意の上で算出した金額とします。
            各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12

            なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月額)につ

            いては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとし
            ます。
            上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを

            切り捨てるものとします。
        ⑤ 投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社への支払報酬

          A.本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記の「委託業務手数料表」に記載さ

            れた金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意の上定める手数料を支払うもの
            とします。ただし、「委託業務手数料表」に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定す
            る際、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議した上、本投資法人及び投資主名簿等管理人の書面によ
            る合意によりその手数料を定めるものとします。
          B.上記A.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求

            し、本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを投資主名簿等管理人に支払うものとします。
          C.上記A.及びB.に定める委託事務手数料は、経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変

            化等により、著しく不適正になったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議した上、書面によ
            る合意により随時これを変更することができるものとします。
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                         <委託業務手数料表>
    Ⅰ.経常事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
                (1)  月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、下                        ・投資主名簿等の管理
                                          ・経常業務に伴う月報等諸報告
                  記段階に応じ区分計算した合計額(月額)。ただ
                                          ・期末、中間一定日及び四半期一定
                  し、上記にかかわらず、最低料金を月額210,000
                                           日現在(臨時確定を除く。)にお
                  円とする。
                                           ける投資主の確定と諸統計表、大
                      1 ~ 5,000名         86円
                                           投資主一覧表、全投資主一覧表、
                    5,001   ~  10,000名         73円
       基本手数料
                                           役員一覧表の作成
                    10,001        ~  30,000名         63円
                    30,001        ~  50,000名         54円
                    50,001        ~100,000名         47円
                    100,001名以上                                 40円
                                          ・除籍投資主データの整理
                (2)  除籍投資主
                  1名につき                                     50円
                (1)  分配金計算料                        ・分配金額、源泉徴収税額の計算及
                                           び分配金明細表の作成
                  分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計
                                          ・分配金領収証の作成
                  算した合計額とする。ただし、最低料金を1回に
                                          ・印紙税の納付手続
                  つき350,000円とする。
                                          ・分配金支払調書の作成
                      1 ~ 5,000名                      120円
                                          ・分配金の未払確定及び未払分配金
                    5,001   ~  10,000名                     105円
                                           明細表の作成
                    10,001        ~  30,000名         90円
       分配金事務
                                          ・分配金振込通知及び分配金振込
                    30,001        ~  50,000名         80円
       手 数 料
                                           テープ又は分配金振込票の作成
                    50,001        ~100,000名         60円
                    100,001名以上                                 50円
                                          ・分配金計算書の作成
                (2)  指定振込払いの取扱          1件につき               150円
                (3)  分配金計算書作成           1件につき      15円
                                          ・配当割納付申告書の作成
                (4)  道府県民税配当課税関係
                                          ・配当割納付データの作成及び納付
                  納付申告書作成              1回につき    15,000円
                                           資金の受入れ、付替え
                  配当割納付代行              1回につき    10,000円
                (1)  分配金領収証             1枚につき               450円    ・取扱期間経過後の分配金の支払
       未払分配金
                (2)  月末現在の未払分配金領収証
       支払手数料
                                          ・未払分配金の管理
                            1枚につき                 3円
                (1)  諸  届               1件につき               300円    ・投資主情報変更通知データの受理
                                           及び投資主名簿の更新
                (2)  調  査               1件につき             1,200円
                                          ・口座管理機関経由の分配金振込指
                (3)  証  明               1件につき               600円
                                           定の受理
                (4)  投資口異動証明            1件につき             1,200円
                                          ・税務調査等についての調査、回答
                (5)  個別投資主通知            1件につき               300円
                                          ・諸証明書の発行
                (6)  情報提供請求             1件につき               300円
       諸届・調査・
                                          ・投資口異動証明書の発行
                (7)  個人番号等登録            1件につき               300円
       証明手数料
                                          ・個別投資主通知の受理及び報告
                                          ・情報提供請求及び振替口座簿記載
                                           事項通知の受領、報告
                                          ・株式等振替制度の対象とならない
                                           投資主等及び新投資口予約権者等
                                           の個人番号等の収集・登録
                (1)  封入発送料                        ・招集通知、決議通知等の封入、発
                                           送、選別及び書留受領証の作成
                  封入物2種まで   1通につき      25円
                            1種増すごとに5円加算
                (2)  封入発送料(手封入の場合)
                  封入物2種まで   1通につき      40円
       諸通知発送
                                          ・葉書、シール葉書の発送
                            1種増すごとに15円加算
       手 数 料
                                          ・諸通知等発送のための宛名印字
                (3)  葉書発送料              1通につき      10円
                (4)  シール葉書発送料           1通につき      20円
                                          ・2種以上の封入物についての照合
                (5)  宛名印字料              1通につき      15円
                (6)  照 合 料              1件につき      10円
                                          ・宛名ラベルの送付物への貼付
                (7)  ラベル貼付料             1通につき      10円
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
       還付郵便物          1通につき                                   200円    ・投資主総会関係書類、分配金その
       整理手数料                                    他還付郵便物の整理、保管、再送
                (1)  議決権行使書作成料                        ・議決権行使書用紙の作成
                            1枚につき      15円
                (2)  議決権行使集計料
                                          ・議決権行使書の集計
                  a.乙が集計登録を行う場合
                   議決権行使書(委任状)
                                          ・電子行使の集計
                            1枚につき      70円
                   電子行使1回につき                                35円
                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                                          ・議決権不統一行使の集計
                   70,000円とする。
                   議決権不統一行使集計料
                                          ・投資主提案等の競合議案の集計
                            1件につき    70円加算
                   投資主提案等の競合議案集計料
                            1件につき    70円加算
                  b.甲が集計登録を行う場合
                   議決権行使書(委任状)
                            1枚につき      35円
                   電子行使1回につき                                35円
                   ただし、最低料金を投資主総会1回につき
                                          ・投資主総会受付事務補助等
                   30,000円とする。
                (3)  投資主総会受付補助等
                                          ・議決権電子行使投資主の管理
                            1名につき    10,000円
                                          ・議決権行使サイトに関する運営、
                (4)議決権行使電子化基本料
                                           管理、各種照会対応
                            1回につき           200,000円
                                          ・議決権行使コード、パスワードの
                (5)議決権行使コード付与料
                                           付与、管理
                  (パソコン端末での行使)
                                          ・電子行使による議決権行使集計に
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を基
                                           関する報告書類の作成
                  準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                  計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
       投資主総会
                  とする。
       関係手数料
                      1 ~ 5,000名         35円
                    5,001   ~  10,000名         33円
                    10,001        ~  30,000名         29円
                    30,001        ~  50,000名         25円
                    50,001        ~100,000名         20円
                    100,001名以上                                 13円
                (6)議決権行使コード付与料                          ・携帯電話端末等を利用可能とする
                  (携帯電話端末での行使を追加する場合)                         場合の議決権行使コード、パス
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を基                         ワードの付与、管理
                  準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                  計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
                  とする。
                      1 ~ 5,000名         15円
                    5,001   ~  10,000名         13円
                    10,001        ~  30,000名         12円
                    30,001        ~  50,000名         10円
                    50,001        ~100,000名                        8円
                    100,001名以上            6円
                                          ・招集通知電子化投資主の管理
                (7)招集通知電子化基本料
                                          ・メールアドレス届出受理(変更含
                  月額                16,000円
                                           む。)
                (8)  メールアドレス登録・変更料
                  1件につき               150円
                                          ・電子行使した議決権行使ログに関
                (9)  招集メール等送信料
                                           するCD-ROMの作成
                  対象投資主1名につき                                40円
                (10)議決権行使ログデータ保存料
                                          ・議決権行使書の表裏イメージデー
                  1回につき                                 30,000円
                                           タ及び投資主情報に関するCD-ROM
                (11)議決権行使書イメージデータ保存料
                                           の作成
                  1回につき                                 70,000円
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
                  該当投資主1名につき                              20円    ・各種投資主一覧表の作成
       投資主一覧表
       作成手数料
                  ただし、最低料金を1回につき5,000円とする。
                (1)  投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                        ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成
                  全投資主1名につき                               15円
                  該当投資主1名につき                                20円
                  ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
        CD-ROM
                                          ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
                (2)  投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
       作成手数料
                  該当投資主1名につき           5円
                  ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
                (3)  CD-ROM複写料
                  1枚につき                    10,000円
                (1)  投資主番号指定での設定                        ・所有者詳細区分の設定(役員を除
       投資主管理
                                           く。)
                  1件につき               100円
       コード設定
                (2)  投資主番号指定なしでの設定
       手 数 料
                  1件につき               200円
       未払分配金           対象投資主1名につき          200円                        ・除斥期間満了前の未払分配金受領
        受領促進                                   促進のための送金依頼書の作成、
       手 数 料                                    発送
    Ⅱ.振替制度関連事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
        新規住所        対象投資主1名につき                      100円    ・新規投資主に係る住所・氏名デー
       氏名データ                                    タの作成、投資主名簿への更新
       処理手数料
       総投資主通知         対象1件につき               150円                          ・総投資主通知データの受領、検
       データ処理                                    証、投資主名簿への更新
       手 数 料
                個人番号等データ処理1件につき       300円                          ・個人番号等の振替機関への請求
       個人番号等                                   ・個人番号等の振替機関からの受領
       データ処理                                   ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
       手 数 料                                   ・行政機関等に対する個人番号等の
                                           提供
    Ⅲ.新投資口予約権関連事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
                 発行された新投資口予約権ごとの月末現在の新投資                         ・新投資口予約権原簿の管理
      新投資口予約権
                 口予約権者数
        原簿管理
                  1名につき               100円
       手 数 料
                 ただし、最低料金を月額10,000円とする。
      新投資口予約権           調査・証明                          ・新投資口予約権原簿の記載事項に
        原簿調査          1件につき               600円                         関する各種調査、各種証明書の発
       証明手数料                                    行
                (1)  新投資口予約権行使受付料                        ・行使請求書類の受付、審査
                                          ・新規記録通知データの作成、通知
                  新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1
                                          ・行使状況の報告
      新投資口予約権            を乗じた金額。ただし、ストックオプションに関
        行使受付          しては、その行使請求払込額に1,000分の2を乗じ
       手 数 料           た金額。
                (2)  行使事務料
                  行使請求1件につき           800円
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        ⑥ 機関運営、計算、会計帳簿の作成及び納税に関する一般事務を行う一般事務受託者(以下、本⑥において「機
         関運営等事務受託者」といいます。)である三井住友信託銀行株式会社への支払報酬
          A.本投資法人は、委託業務の対価として、機関運営等事務受託者に対し、下記「業務手数料の計算方法」に

            基づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うもの
            とします。ただし、下記「業務手数料の計算方法」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人
            及び機関運営等事務受託者が協議の上書面で合意したところに従い決定するものとします。
          B.機関運営等事務受託者は、本投資法人の規約に定める営業期間ごとに、上記A.に基づき業務手数料並び

            に当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該営業期間に係る決算期の属する
            月の翌月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日
            の場合は前営業日)までに機関運営等事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込
            手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
          C.前記A.及びB.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当に

            なったときは、本投資法人及び機関運営等事務受託者が協議の上書面で合意したところに従いこれを変更
            することができます。
            <業務手数料の計算方法>

            ある暦月(本「業務手数料の計算方法」において以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料

            (月額)の金額は、以下の計算式により計算した月額手数料(ただし、以下の計算式で計算した結果の月
            額手数料が金15万円に満たなかった場合は金15万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に
            応じて本投資法人及び機関運営等事務受託者の間で別途合意の上で算出した金額とします。
            各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09%÷12

            なお、計算対象月における機関運営等事務受託者の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月

            額)については、当該月の実日数中における機関運営等事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して
            算出するものとします。
            上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを

            切り捨てるものとします。
        ⑦ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

          上記の手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
           (照会先)
           タカラPAG不動産投資顧問株式会社
           東京都港区赤坂一丁目14番15号
           電話番号 03-6435-5264
                                 81/220







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      (4)【その他の手数料等】
         本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資産
        運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する以下の諸費用並びに当該一般事務受託者、
        当該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かか
        る遅延利息又は損害金を負担します。
        ① 資産運用業務に関する費用

          A.登録免許税
          B.不動産取得税
          C.契約締結等に伴う印紙税
          D.A.乃至C.のほかに、運用資産の取得及び処分に係る公租公課
          E.運用資産の取得及び処分に係る仲介手数料・情報提供料
          F.運用資産の取得時、取得検討時及び処分時のデューディリジェンス等の調査に係る費用(不動産市場調査
            会社その他の外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。)
          G.信託の受託者へ支払う信託報酬及び費用
          H.専門家等に対する報酬又は費用(鑑定評価費用、法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等への報酬を含
            みます。)
          I.そのほか運用資産の取得及び処分に関して必要となる合理的な費用
          J.テナント誘致、更新及び維持に係る費用(媒介手数料、広告宣伝費等を含みます。)
          K.管理委託費用(プロパティ・マネジメント業務受託者へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。)
          L.運用資産に付保された保険料
          M.運用資産に係る維持修繕費用(改修等を含みます。)
          N.運用資産に係る水道光熱費
          O.運用資産に係る借地借家料
          P.運用資産の維持に係る公租公課
          Q.そのほか運用資産の運用に係る費用
        ② 資金調達業務に関する費用

          A.有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付に係る費用(監督官庁等に提出する場合の提出費用
            を含みます。)
          B.借入金利息及び借入れに係る諸費用(借入枠設定費用、ローン実行手数料等を含みます。)
          C.投資法人債の利息及び発行に係る諸費用(引受手数料等を含みます。)
          D.新投資口予約権の発行に係る諸費用
          E.本投資法人の格付取得及び維持に係る諸費用
          F.本投資法人が発行する投資口の上場及びその上場維持に係る費用(上場審査費用、上場費用等を含みま
            す。)
          G.本投資法人の広告宣伝、IR活動に係る費用
          H.専門家等に対する報酬又は費用(フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士
            等を含みます。)
          I.投資口及び新投資口予約権の発行に関する費用(券面の作成、印刷及び交付に係る費用、引受証券会社へ
            の手数料を含みます。)
          J.そのほか資金調達業務の遂行に関して必要となる合理的な費用
        ③ 報告業務に関する費用

          A.有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
          B.財務諸表、資産運用報告、計算書類、附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付に係る費用
            (監督官庁等に提出する場合の提出費用を含みます。)
          C.本投資法人のウェブサイトの構築、運営、維持等に係る費用
          D.運用資産に係る定期的な調査に係る費用
          E.専門家等に対する報酬又は費用(法律顧問、税務・会計顧問及び司法書士等を含みます。)
          F.そのほか報告業務の遂行に関して必要となる合理的な費用
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        ④ 本投資法人の運営に関する費用
          A.執行役員及び監督役員に係る費用並びに投資主総会及び役員会等の開催に伴う費用
          B.そのほか本投資法人の運営に関して必要となる合理的な費用
        ⑤ 運用計画策定業務に関する費用

          A.運用計画策定業務の遂行に関して必要となる合理的な費用
        ⑥ その他の委託業務に関する費用

          A.本投資法人が本資産運用会社に対して本契約に基づいて随時委託する業務に関して必要となる合理的な費
            用
          B.そのほか一般事務受託者、資産保管会社又は投資主名簿等管理人の受託事務の遂行に関して必要となる合
            理的な費用
      (5)【課税上の取扱い】

         本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主に対する課税及び投資法人の課税上の一般的取扱い
        は、以下のとおりです。なお、税法等が改正された場合は、以下の内容が変更になることがあります。また、
        個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
        ① 個人投資主の税務

          A.配当等の額に係る税務
            個人投資主が本投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の
           増加からなる金額(以下、本「(5)                課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。)は、株式の配
           当と同様に配当所得として取り扱われます。配当等の額を受け取る際には、原則として20%の税率により源
           泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、二重課税の調整措置を目的として設けられている配
           当控除の適用はありません。上場投資法人である本投資法人の投資口(以下「本上場投資口」といいま
           す。)の配当等の額は、上場株式等の配当等として以下の特例の対象となります。なお、大口個人投資主
           (発行済投資口総数の3%以上を保有)が1回に受ける配当金額が5万円超(6か月決算換算)の場合には下記
           に関わらず、原則どおり20%の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されま
           す。また、2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1%の税率に
           より復興特別所得税が源泉徴収されます。
           ア.一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣

             府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。)第2条第2項第30号
             に定義される金額をいいます。
           イ.上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20%(所得税15%、住民税5%)となります(復興

             特別所得税が併せて源泉徴収されます。)。
           ウ.上場株式等の配当等の金額に関わらず、総合課税に代えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定

             申告不要の特例を選択できます。
           エ.確定申告を行う場合には、総合課税による申告に代えて、申告分離課税が選択できます。上場株式等

             の譲渡損失の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得
             等の金額から控除することができます。申告分離課税の税率は、20%(所得税15%、住民税5%)とな
             ります(復興特別所得税が併せて課されます。)。
           オ.上場株式等の配当等は、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座(源泉徴収を選択

             した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
           カ.2014年1月1日から2028年12月31日までの期間、少額投資非課税制度(NISA)に基づき、金融商品取引

             業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定
             に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限。
             ただし、2016年分以降は120万円を上限とします。)及び特定非課税管理勘定に係るもの(2024年1月1
             日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限とします。)に係る配当等
             で、非課税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以
             後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
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             なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18
             歳以上)である者に限ります。
           キ.2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)に基づ

             き、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等のう
             ち、非課税管理勘定に係るもの(新規投資額で毎年80万円を上限とします。)に係る配当等で、未成
             年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支
             払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設でき
             るのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である者又はその年中に出生し
             た者に限ります。
             (注)2018年1月にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度(つみたてNISA)が導入されましたが、
               その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託(ETF)に限定されているため、つ
               みたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
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          B.出資等減少分配に係る税務
            個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(分割型分割及び株式分配並びに組織変更
           による事由を除きます。)のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの(以下、本「(5)                                            課税上の取
           扱い」において「出資等減少分配」といいます。)は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち
           本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当(計算方法に
           ついては下記(注1)参照)として上記「A.配当等の額に係る税務」における配当等の額と同様の課税関係
           が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は、本投資口の譲渡に係る収入
           金額として取り扱われます。この譲渡収入に対応する譲渡原価は下記(注2)のように計算されます。譲渡に
           係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額(注3)は、株式等の譲渡所得として原則として下記「C.投資口
           の譲渡に係る税務」と同様の課税を受けます。
            出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の
           取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
           (注1) みなし配当          = 出資等減少分配額       - 投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に対応する部分*
            * 投資法人の税務

                                          各投資主の出資等減少分配直前の所有投
             上の資本金等の
                     投資法人の出資等減少分配直前の税
                                          資口数/投資法人の出資等減少分配直前
             額のうち各投資       =               × 一定割合†     ×
                     務上の資本金等の額
                                          の発行済投資口総数
             主の投資口に対
             応する部分
                          投資法人の出資等減少分配による

                            出資総額等の減少額
              一定割合†      =                        (小数第3位未満切上げ)
                        投資法人の税務上の前々期末純資産価額
                      (+前々期末から当該出資等減少分配の直前の時ま
                     での間に増加した税務上の資本金等の額                - 前々期末
                     から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少し
                     た税務上の資本金等の額)
           (注2)   譲渡収入の額      = 出資等減少分配額        - みなし配当

                     出資等減少分配直前の投資口の取得価額                ×

              譲渡原価の額      =                  一定割合†
                          投資法人の出資等減少分配による

                            出資総額等の減少額
              一定割合†      =                        (小数第3位未満切上げ)
                        投資法人の税務上の前々期末純資産価額
                      (+前々期末から当該出資等減少分配の直前の時ま
                     での間に増加した税務上の資本金等の額                - 前々期末
                     から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少し
                     た税務上の資本金等の額)
                    = 譲渡収入の額      - 譲渡原価の額

           (注3)   譲渡損益の額
              なお、(注1)のみなし配当の額及び(注2)の一定割合については、本投資法人から通知します。

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          C.投資口の譲渡に係る税務
            個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株
           式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20%(所得税15%、住民税5%)の税率により課
           税されます。
            本上場投資口の譲渡に際して譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等の金額との相殺は
           認められますが、一般株式等(上場株式等以外の株式等をいいます。)に係る譲渡所得等の金額との相殺は
           認められません。また、株式等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺
           することはできません。ただし、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特
           例の対象となります。なお、2037年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額
           に対して2.1%の税率により復興特別所得税が課されます。
           ア.その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前3年内の各年に生じた

             上場株式等に係る譲渡損失の金額(前年以前に既に控除したものを除きます。)があるときは、確定
             申告によりこれらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額(上場株式等に係る利子所得の
             金額及び配当所得の金額で、申告分離課税を選択したものに限ります。)から控除することができま
             す。
           イ.上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の上場株式等に係る譲渡所

             得等の金額の計算上控除しきれない金額(上記アの適用を受けている場合には適用後の金額)は、一
             定の要件の下で、その年の翌年以後3年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額からの繰越控
             除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書
             及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
           ウ.金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関し

             ては、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、
             20%(所得税15%、住民税5%)となります(2037年12月31日までの間の譲渡等については、復興特別
             所得税が併せて源泉徴収されます。)。
           エ.金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れること

             を選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額
             があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額か
             らその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
           オ.2014年1月1日から2028年12月31日までの期間、少額投資非課税制度(NISA)に基づき、金融商品取引

             業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定
             に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を上限と
             します。ただし、2016年分以降は120万円を上限とします。)及び特定非課税管理勘定に係るもの
             (2024年1月1日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限とします。)
             について、非課税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月
             1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等
             を譲渡した場合には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税
             口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)であ
             る者に限ります。
           カ.2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)に基づ

             き、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座において管理されている上場株式等のう
             ち、非課税管理勘定に係るもの(新規投資額で毎年80万円を上限とします。)について、未成年者口
             座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商
             品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等につい
             ては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日に
             おいて満20歳未満(2023年は満18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注1)   本C.オにおける非課税口座及び本C.カにおける未成年者口座で譲渡損失が生じても、本C.アの上場株式等に係
                る配当所得等の金額からの控除及び本C.エの上場株式等の配当等の額からの控除、並びに本C.イの譲渡損失の繰
                越控除は適用できません。
             (注2)   2016年1月1日以降、株式等は上場株式等(金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公社債等を
                いいます。)と一般株式等(上場株式等以外の株式等をいいます。)に区分され、株式等を譲渡した場合はそれぞれ
                別々の申告分離課税制度となりました。
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             (注3)   2018年1月にNISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税制度(つみたてNISA)が導入されました
                が、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託(ETF)に限定されているた
                め、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
        ② 法人投資主の税務

          A.配当等の額に係る税務
            法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の
           事業年度において益金計上されます。配当等の額を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則
           として20%の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の配当等の額は特例の対象とな
           り、源泉徴収税率は15%となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象
           となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、2037年12月31日までの間、
           源泉徴収される配当等の額に係る所得税の額に対して2.1%の税率により復興特別所得税が源泉徴収されま
           す。源泉徴収された復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。
          B.出資等減少分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当す
           る金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記「A.配当等の額に係る税務」における配当等
           の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は、本投
           資口の譲渡に係る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡
           損益として課税所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同
           様です。
            出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額
           から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
          C.投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。
        ③ 投資法人の税務

          A.配当等の額の損金算入要件
            税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、投資法人と
           投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められていま
           す。
            配当等の額を損金算入するために満たすべき導管性要件のうち主要な要件は次のとおりです。
           ア.配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90%超であること。

           イ.他の法人(租税特別措置法施行規則に規定するものを除きます。)の発行済株式又は出資(匿名組合

             に対する出資を含みます。)の総数又は総額の50%以上(割合の判定にあたっては、匿名組合を通じ
             て間接的に保有する株式等を含めます。)を有していないこと。
           ウ.租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと。

           エ.事業年度の終了時において同族会社のうち租税特別措置法施行令で定めるものに該当していないこ

             と。
           オ.投資口の発行価額の総額のうち国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超え

             る旨が投資法人の規約において記載されていること。
           カ.設立時における投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は投資口が事業

             年度の終了時において50人以上の者又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみによって所有され
             ていること。
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          B.不動産流通税の軽減措置
           ア.不動産取得税
             一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が不動産の価額に対し4%の税率により課さ
            れます。この税率は、住宅及び土地の取得については2024年3月31日までは3%となります。また、宅地
            及び宅地比準土地については、2024年3月31日までに取得した場合には課税標準が2分の1に軽減されま
            す。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2023年3月31日までに取得する不動産に対しては、不
            動産取得税の課税標準が5分の2に軽減されています。
              (ア)規約に資産の運用の方針として、特定不動産(投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動

                産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の
                受益権をいいます。)の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める
                割合(以下「特定不動産の割合」といいます。)を75%以上とする旨の記載があること。
              (イ)投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第

                21項に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けていること。
              (ウ)資金の借入れをする場合には、地方税法施行規則に規定する適格機関投資家からのものであるこ

                と。
              (エ)運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること。

               ⅰ.特定不動産の割合が75%以上であること。

               ⅱ.本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75%以
                 上となること。
              (オ)投信法第187条の登録を受けていること。

           イ.登録免許税

             一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が不動産の価額に
            対し2%の税率により課されます。ただし、売買により取得する土地については、2023年3月31日までは
            1.5%に税率が軽減されています。また、上記ア.(ア)乃至(オ)に掲げる要件等を満たす投資法人(借入
            要件に関し、適格機関投資家の範囲については、金商法の規定に従います。)が取得する不動産につい
            ては当該取得後1年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率が2023年3月31日までは1.3%に軽
            減されています。
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     5【運用状況】
      (1)【投資状況】
                                                 当期

                                             (2021年8月31日現在)
                                 地域
           資産の種類           資産の用途
                                            保有総額         資産総額に
                                 (注1)
                                           (百万円)         対する比率
                                            (注2)         (%)(注3)
                             四大経済圏                    712        0.8
                     オフィス
                             地方中核都市                     -        -
                             四大経済圏                   2,759         2.9
                     住宅
                             地方中核都市                     -        -
            不動産
                             四大経済圏                     -        -
                     ホテル
                             地方中核都市                   2,441         2.6
                             四大経済圏                    505        0.5
                     商業施設・
                     その他
                             地方中核都市                   3,769         4.0
                             小計                  10,189         10.8
                             四大経済圏                   42,044         44.6
                     オフィス
                             地方中核都市                   4,941         5.2
                             四大経済圏                   9,242         9.8
                     住宅
                             地方中核都市                   1,193         1.3
           信託不動産
                             四大経済圏                   2,512         2.7
                     ホテル
                             地方中核都市                   4,441         4.7
                             四大経済圏                   7,827         8.3
                     商業施設・
                     その他
                             地方中核都市                   5,046         5.4
                             小計                  77,249         81.9
                   預金・その他の資産                             6,842         7.3
                      資産総額                         94,281         100.0
                                        当期

                                   (2021年8月31日現在)
                                  金額         資産総額に対する比率
                                (百万円)             (%)(注3)
        負債総額(注2)                              47,496              50.4
        純資産総額(注2)                              46,784              49.6
        (注1)「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」とは、東京
           都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経済圏」とは、愛知県、岐
           阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。
           「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都市」とは、本
           書の日付現在、札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核市」とは、地方自治法第252
           条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」とは、地方自治法の
           一部を改正する法律(平成26年法律第42号)による特例市制度の廃止(2015年4月1日施行)の時点において、改正前地方自治法
           第252条の26の3第1項に定める政令による特別指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市であった市を、それぞれいい
           ます。
        (注2)「保有総額」、「負債総額」及び「純資産総額」は、2021年8月31日現在における貸借対照表(不動産及び信託不動産について
           は、減価償却後の帳簿価額)によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (注3)「資産総額に対する比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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      (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

           2021年8月31日現在において、本投資法人は不動産のほか、不動産を信託財産とする信託受益権を保有して
          います。このため、参照の便宜上、後記「③                     その他投資資産の主要なもの」において不動産と当該信託受益
          権の信託財産である不動産を一括して記載しています。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
          A.保有資産の概要
            本投資法人が2021年8月31日現在保有する資産の概要は、以下のとおりです。
            保有資産の詳細については、後記「④ 個別物件の概要」をご参照ください。
                                   投資     鑑定

        物件                      取得価格
                                   比率    評価額
     分                                                   取得
        番号      物件名称          所在地      (百万円)                  取得先
     類                              (%)    (百万円)                 年月日
        (注1)                       (注2)
                                   (注3)     (注4)
                                                        2018年
        O-01   NTビル           東京都品川区        12,350     14.2    13,000    合同会社PRセカンド
                                                        7月30日
           東池袋セントラル                                             2018年
                       東京都豊島区                      ヒューリック株式会社
        O-02                       9,780    11.3    10,500
           プレイス                                            7月30日
           名古屋センター                                             2018年
        O-03              愛知県名古屋市         4,870     5.6    5,020    合同会社PRファースト
           プラザビル                                            7月30日
                                            合同会社            2018年
        O-05   大宮NSDビル           埼玉県さいたま市         3,493     4.0    3,960
                                            ジェイ・エックス・エス           7月30日
           サムティ新大阪                                             2018年
                       大阪府大阪市                      合同会社PRセカンド
        O-06                       3,450     4.0    3,590
           センタービル(注5)                                            7月30日
                                                        2018年
        O-07   博多祗園ビル           福岡県福岡市         2,500     2.9    2,850    合同会社PRセカンド
                                                        7月30日
                                                        2018年
        O-08   中央博労町ビル           大阪府大阪市         1,485     1.7    1,950    合同会社PRセカンド
                                                        7月30日
                                            合同会社            2018年
     オ
           L.Biz神保町           東京都千代田区
        O-09                       1,006     1.2    1,140
                                            アイランドシップ1号           7月30日
     フ
     ィ
                                                        2018年
        O-10   心斎橋ビル           大阪府大阪市         772    0.9     777   合同会社PRセカンド
     ス
                                                        7月30日
                                                        2018年
           L.Biz仙台           宮城県仙台市                      株式会社タカラレーベン
        O-11                       1,680     1.9    1,840
                                                        7月30日
                                            合同会社            2018年
        O-12   仙台日興ビル           宮城県仙台市         1,740     2.0    1,800
                                            アイランドシップ1号           7月30日
           長野セントラルビル                                 合同会社            2018年
        O-14               長野県長野市         898    1.0     927
                                            ジェイ・エックス・エス           7月30日
           (注6)
                                            合同会社            2018年
        O-17   山形駅前通ビル           山形県山形市         600    0.7     634
                                            ジェイ・エックス・エス           7月30日
                                                        2019年
        O-18   赤坂川瀬ビル            東京都港区         690    0.8     751   株式会社ベストランド
                                                       10月31日
                                                        2021年
        O-19   代々木一丁目ビル           東京都渋谷区         1,850     2.1    2,040    株式会社サンケイビル
                                                        4月30日
             小計            -      47,165     54.3    50,779         -        -
                                            合同会社            2018年
        R-01   アマーレ東海通           愛知県名古屋市         1,100     1.3    1,220
                                            アイランドシップ1号           7月30日
                                                        2018年
        R-02   ドーミー浮間舟渡           東京都板橋区         1,080     1.2    1,130    株式会社タカラレーベン
                                                        7月30日
           ベネフィス博多南                                 合同会社            2018年
        R-03               福岡県福岡市         1,032     1.2    1,140
           グランスウィート                                 アイランドシップ1号           7月30日
                                            合同会社            2018年
        R-04   ラグゼナ東高円寺           東京都杉並区         1,060     1.2    1,120
                                            アイランドシップ1号           7月30日
                                            合同会社            2018年
           ジェイシティ八丁堀           広島県広島市
        R-06                       1,200     1.4    1,280
     住
                                            アイランドシップ1号           7月30日
     宅
                                                        2019年
        R-07   ラグゼナ平和台           東京都練馬区         3,910     4.5    4,410    株式会社タカラレーベン
                                                        9月3日
                                                        2019年
           ラグゼナ勝どき           東京都中央区                      株式会社タカラレーベン
        R-08                       1,120     1.3    1,290
                                                        9月3日
                                                        2020年
        R-09   ラグゼナ本厚木           神奈川県厚木市          705    0.8      761   株式会社タカラレーベン
                                                        3月17日
                                                        2021年
        R-10   ラグゼナ門真           大阪府門真市         2,000    2.3     2,140    株式会社タカラレーベン
                                                        4月13日
             小計            -      13,207     15.2    14,491         -        -
                                 91/220





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                                   投資     鑑定
                              取得価格
        物件
     分                              比率    評価額                 取得
        番号      物件名称          所在地      (百万円)                  取得先
     類                             (%)    (百万円)                 年月日
        (注1)
                               (注2)
                                   (注3)     (注4)
                                            株式会社タカラ
                                            レーベン・            2018年
           ドーミーイン松山           愛媛県松山市
        H-01                       2,427     2.8     2,550
                                            株式会社タカラ            7月30日
                                            レーベン西日本
           ホテルサンシャイン                                             2018年
     ホ
        H-02              栃木県宇都宮市         2,000     2.3     2,080    合同会社PRセカンド
           宇都宮                                            7月30日
     テ
                                                        2019年
     ル
           ドーミーイン盛岡           岩手県盛岡市                      株式会社タカラレーベン
        H-03                       2,520     2.9     2,570
                                                       6月28日
           ACCESS   by LOISIR
                                                        2019年
        H-04              愛知県名古屋市         2,500     2.9     2,190    株式会社タカラレーベン
                                                        9月3日
           HOTEL   Nagoya
             小計            -      9,447    10.9     9,390         -        -
                                                        2018年
                      福岡県福岡市                      合同会社PRセカンド
        C-01   プリオ大名Ⅱ                     980    1.1     1,120
                                                       7月30日
                                                        2018年
        C-02   コープさっぽろ春光店           北海道旭川市         1,036     1.2     1,110    株式会社タカラレーベン
                                                       7月30日
                                                        2019年
           TA湘南鵠沼海岸           神奈川県藤沢市                      株式会社タカラレーベン
        C-03                        500    0.6     570
                                                       3月28日
           家電住まいる館YAMADA                                 合同会社            2019年
        C-05              愛媛県松山市         4,030     4.6     4,410
           松山問屋町店                                 アイランドシップ2号            9月3日
     ・ 商
           家電住まいる館YAMADA                    4,227             合同会社            2019年
        C-06              兵庫県神戸市             4.9     4,360
     そ 業
                                            アイランドシップ2号            9月3日
           神戸垂水店(底地)                    (注7)
     の 施
           イオンスタイル尾道(底                                             2021年
        C-07              広島県尾道市         900    1.0     1,040    株式会社タカラレーベン
     他 設
                                                        3月1日
           地)
           ビッグモーター札幌清田
                                                        2021年
        C-08              北海道札幌市         1,610     1.9     1,790    非開示(注8)
           店(底地)                                            5月19日
           DCMダイキ尾道店
                                                        2021年
        C-09              広島県尾道市         1,170     1.3     1,240    株式会社タカラレーベン
           (底地)                                             4月1日
                                                        2021年
        C-10   カインズ大宮店           埼玉県さいたま市         2,520     2.9     2,580    非開示(注8)
                                                        7月1日
             小計
                         -      16,973     19.6     18,220         -        -
            合計             -      86,792    100.0     92,880         -        -
       (注1)「物件番号」は、オフィスについてはO、住宅についてはR、ホテルについてはH、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付
          しています。以下同じです。
       (注2)「取得価格」は、各保有資産に係る不動産信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並
          びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。したがって、各保有資産
          の取得価格の合計額が「合計」欄及び「小計」欄に記載の金額と一致しない場合があります。
       (注3)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがっ
          て、各保有資産の投資比率の割合の合計が「合計」欄及び「小計」欄に記載の比率と一致しない場合があります。
       (注4)「鑑定評価額」は、2021年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。また、「不動産鑑定
          評価書」とは、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定
          評価基準に基づき、不動産鑑定士又は鑑定評価機関に各保有資産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書の総称をい
          います。
       (注5)「サムティ新大阪センタービル」は、2021年11月19日付で譲渡しています。以下同じです。
       (注6)「長野セントラルビル」は、2021年10月20日付で譲渡しています。以下同じです。
       (注7)「家電住まいる館YAMADA神戸垂水店(底地)」は、2020年6月24日付で土地の一部を譲渡しているため、「取得価格」については、
          取得時点における同物件に係る不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用
          を含みません。)から当該譲渡面積の割合に相当する価格を控除した金額を記載しています。
       (注8)「ビッグモーター札幌清田店(底地)」及び「カインズ大宮店」の取得先は、国内の合同会社ですが、当該取得先より開示の承諾
          を得られていないため、非開示としています。
                                 92/220







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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
          B.建物の概要
            本投資法人が2021年8月31日現在保有する資産に係る建物の概要(建築時期、テナント数、年間賃料、敷
           金・保証金、賃貸面積、賃貸可能面積、築年数、及び稼働率)は、以下のとおりです。
                              年間    敷金・          賃貸可能
                                        賃貸面積           築年数     稼働率
                              賃料    保証金           面積
      分   物件            建築時期    テナント数
              物件名称                          (㎡)           (年)     (%)
      類   番号                     (百万円)     (百万円)            (㎡)
                     (注1)    (注2)
                                        (注5)           (注7)     (注8)
                              (注3)     (注4)           (注6)
                     1996年                   9,195.78      9,976.36
        O-01   NTビル               15      553     440                25.4     92.2
                      3月
                                         (注9)      (注9)
           東池袋セントラル          1984年
        O-02                  7     469     390   7,657.69      7,793.60      36.7     98.3
           プレイス          11月
           名古屋センター          1978年
        O-03                  32      326     262   9,275.87      9,639.53      42.7     96.2
           プラザビル          11月
                     1993年
        O-05   大宮NSDビル               11      225     157   4,006.68      4,006.68      28.4    100.0
                      3月
           サムティ新大阪          1991年
        O-06                  7     183     87   4,747.79      5,022.79      30.3     94.5
           センタービル           4月
                     2007年
        O-07   博多祗園ビル               15      158     75   3,653.70      3,653.70      13.7    100.0
                     11月
                     1993年
        O-08   中央博労町ビル               17      106     46   3,739.57      3,739.57      28.3    100.0
                      4月
      オ
                     2009年
        O-09   L.Biz神保町               1      53     35    859.82      859.82      12.1    100.0
      フ
                      6月
      ィ
                     1990年
        O-10   心斎橋ビル               6      41     15   1,214.43      1,408.52      30.6     86.2
      ス
                     12月
                     1993年
        O-11   L.Biz仙台               27      115     83   3,368.98      3,368.98      28.4    100.0
                      3月
                     1989年
        O-12   仙台日興ビル               6     115     84   2,540.11      2,540.11      32.4    100.0
                      3月
                     1994年                   2,320.49      2,619.93
        O-14   長野セントラルビル               20      72     55               26.7     88.6
                     11月
                                         (注9)      (注9)
                     1984年
        O-17   山形駅前通ビル               7      50     28   1,802.17      2,505.92      36.7     71.9
                     11月
                     1989年
        O-18   赤坂川瀬ビル               8      35     18    511.61      511.61      32.3    100.0
                      4月
                     2010年
        O-19   代々木一丁目ビル               1   (注10)     (注10)      810.45      810.45      11.0    100.0
                      7月
              小計/平均            180    (注10)     (注10)     55,705.14      58,457.57       29.4     95.3
                     2007年
        R-01   アマーレ東海通               79      65     7  2,546.82      2,935.38      14.0     86.8
                      7月
                     1997年
        R-02   ドーミー浮間舟渡               2      62     48   2,462.60      2,462.60      24.3    100.0
                      4月
           ベネフィス博多南          2009年
        R-03                  59      66     2  2,704.99      2,782.51      12.4     97.2
           グランスウィート           3月
                     2008年
        R-04   ラグゼナ東高円寺               31      55     8  1,261.27      1,405.29      13.0     89.8
                      7月
           ジェイシティ          2005年
        R-06                  63      82     12   2,572.51      2,623.39      15.7     98.1
      住
           八丁堀          11月
      宅
                     2019年
        R-07   ラグゼナ平和台               98      208     55   5,185.31      5,354.76       2.4    96.8
                      3月
                     2019年
           ラグゼナ勝どき
        R-08                  23      54     6  1,001.26      1,121.26       2.2    89.3
                      5月
                     1999年
        R-09   ラグゼナ本厚木               60      51     6  1,403.94      1,403.94      21.7    100.0
                     11月
                     2020年
           ラグゼナ門真
        R-10                  126      129      0  4,006.57      4,034.10       0.7    99.3
                     10月
              小計/平均            541      775     149   23,145.27      24,123.23       8.7    95.9
                                 93/220






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                              年間    敷金・          賃貸可能
                                        賃貸面積           築年数     稼働率
      分   物件            建築時期    テナント数      賃料    保証金           面積
              物件名称                          (㎡)           (年)     (%)
      類   番号                     (百万円)     (百万円)            (㎡)
                     (注1)    (注2)
                                        (注5)           (注7)     (注8)
                              (注3)     (注4)           (注6)
                     2017年
           ドーミーイン松山
        H-01                  1     153     51   5,119.15      5,119.15       3.8    100.0
                     10月
           ホテルサンシャイン          1991年
        H-02                  1     125     31   5,267.16      5,267.16      30.5    100.0
           宇都宮           2月
      ホ
                     2019年
      テ
           ドーミーイン盛岡
        H-03                  1     149     74   5,046.83      5,046.83       2.4    100.0
                      3月
      ル
           ACCESS   by LOISIR
                     2019年
        H-04                  1      -     -   2,478.23      2,478.23       2.5    100.0
                      2月
           HOTEL   Nagoya
              小計/平均             4     428     157   17,911.37      17,911.37       8.7    100.0
                     2002年
        C-01   プリオ大名Ⅱ               6      55     39    761.01      761.01     19.3    100.0
                      4月
           コープさっぽろ          1994年
        C-02                  1      83     83   7,214.92      7,214.92      27.0    100.0
           春光店           8月
                     2017年
           TA湘南鵠沼海岸
        C-03                  3      31     15    626.92      626.92      4.5    100.0
                      2月
           家電住まいる館YAMADA          2009年
        C-05                  1    (注10)     (注10)     9,052.32      9,052.32      11.8    100.0
           松山問屋町店          10月
     ・ 商
           家電住まいる館YAMADA
        C-06              -     1    (注10)     (注10)    17,780.00      17,780.00        -    100.0
     そ 業
           神戸垂水店(底地)
     の 施
           イオンスタイル尾道
        C-07              -     1    (注10)     (注10)    11,883.74      11,883.74        -    100.0
     他 設
           (底地)
           ビッグモーター札幌清
        C-08              -     1    (注10)     (注10)    15,026.00      15,026.00        -    100.0
           田店(底地)
           DCMダイキ尾道店(底
        C-09              -     1    (注10)     (注10)     7,955.81      7,955.81       -    100.0
           地)
                     1998年
        C-10   カインズ大宮店               1    (注10)     (注10)    11,497.86      11,497.86       22.6    100.0
                     12月
              小計/平均            16     1,050     1,249    81,798.58      81,798.58       16.9    100.0
            合計/平均              741     4,846     3,392   178,560.36      182,290.75       22.1     98.0
          (注1)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月を記載しています。
          (注2)「テナント数」は、2021年8月31日現在において各保有資産につき有効な賃貸借契約を締結しているエンドテナントの数を
             記載しています。以下同じです。
          (注3)「年間賃料」は、2021年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された年間賃料又は月間賃料
             (貸室部分の賃料及び共益費(もしあれば)を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。)を12倍することに
             より年換算して算出した金額(なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料に基づいて算出しています。)
             を記載しています。また、同日時点のフリーレント又はレントホリデー(契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無
             料とし又は賃料を減額する期間を設けることをいいます。)は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年間賃料又は月額賃
             料の額を基準として算出しています。以下同じです。
          (注4)「敷金・保証金」は、2021年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限
             ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
          (注5)「賃貸面積」は2021年8月31日現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示されている賃貸面積を、小数第3
             位を切り捨てて記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で