積水ハウス・リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
    【提出書類】                   有価証券届出書

    【提出先】                   関東財務局長

    【提出日】                   2021年10月18日

    【発行者名】                   積水ハウス・リート投資法人

    【代表者の役職氏名】                   執行役員　　木田　敦宏

    【本店の所在の場所】                   東京都港区赤坂四丁目15番1号

    【事務連絡者氏名】                   積水ハウス・アセットマネジメント株式会社

                      経理部長　磯　浩一
    【電話番号】                   03-6447-4870

    【届出の対象とした募集内国投資証券                   積水ハウス・リート投資法人

     に係る投資法人の名称】
    【届出の対象とした募集内国投資証券                   形態：投資証券

     の形態及び金額】                  発行価額の総額：その他の者に対する割当                              587,798,750円
                      （注）発行価額の総額は、2021年9月30日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資
                         法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                  該当事項はありません。

    【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                      （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                  1/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
     第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】

       （１）【投資法人の名称】

          積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
          （英文ではSekisui         House   Reit,   Inc.と表示します。）
       （２）【内国投資証券の形態等】

          本書により募集の対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。
        その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に従って設立された本投資法人の投資口（以下
        「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。そ
        の後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法
        第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
          また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格
        付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
        （注）   投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
           す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
       （３）【発行数】

          6,875口
        （注1）本投資法人は、2021年10月18日（月）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当（下記（注2）に定義します。）
           とは別に、本投資口137,500口の公募による新投資口発行に係る募集（以下「一般募集」といい、本件第三者割当と併せて
           「本募集」といいます。）を行うことを決議しています。一般募集においては、発行投資口数137,500口のうちの一部が、
           欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売（以下「海外販
           売」といいます。）されることがあります。
        （注2）上記発行数は、後記「第5             募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントによる売出し等について」に記
           載のオーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、野
           村證券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の発行数で
           す。野村證券株式会社は、後記「第5               募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントによる売出し等につ
           いて」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
        （注3）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
                                  2/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         割当予定先の氏名又は名称                    野村證券株式会社
         割当口数                    6,875口
         払込金額                    587,798,750円
              本店所在地               東京都中央区日本橋一丁目13番1号
              代表者の氏名               代表取締役社長　奥田　健太郎
         割当予
              資本金の額               10,000百万円
         定先の
         内容
              事業の内容               金融商品取引業
              大株主               野村ホールディングス株式会社　100％
                 本投資法人が保有して
                             －
                 いる割当予定先の株式
              出
                 の数
              資
         本投資
              関
                 割当予定先が保有して
         法人と
              係
                 いる本投資口の数
                             18,468口
         の関係
                 （2021年4月30日現在）
              取引関係
                             一般募集の事務主幹事会社です。
              人的関係               －
         本投資口の保有に関する事項                    －
        （注）   払込金額は、2021年9月30日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
           た見込額です。
       （４）【発行価額の総額】

          587,798,750円
        （注）   発行価額の総額は、2021年9月30日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
           算出した見込額です。
       （５）【発行価格】

          未定
        （注）   発行価格は、2021年10月25日（月）から2021年10月27日（水）までの間のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といい
           ます。）に一般募集において決定される発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）と同一
           の価格とします。
       （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
       （７）【申込単位】

          1口以上1口単位
       （８）【申込期間】

          2021年11月26日（金）
       （９）【申込証拠金】

          該当事項はありません。
       （１０）【申込取扱場所】

          本投資法人　本店
          東京都港区赤坂四丁目15番1号
       （１１）【払込期日】

          2021年11月29日（月）
                                  3/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （１２）【払込取扱場所】
          株式会社三菱ＵＦＪ銀行　大阪営業部
          大阪府大阪市中央区伏見町三丁目5番6号
       （１３）【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
       （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構
          東京都中央区日本橋兜町7番1号
       （１５）【手取金の使途】

          本件第三者割当における手取金上限587,798,750円については、後記「第二部                                     参照情報　第2       参照書類の
        補完情報　2      投資対象　(1)       新規取得資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産（投信
        法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。）（以下「取得予定資産」といいます。）のうちプラ
        イムメゾン中目黒及びプライムメゾン板橋の取得資金の一部に充当する予定です。また、本件第三者割当と同
        日付をもって決議された国内販売における手取金11,755,975,000円については、海外販売における手取金（未
        定）と併せて、取得予定資産のうち赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）の取得資金の一部に充当する予定で
        す。
        （注）   上記の各手取金は、2021年9月30日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
           算出した見込額です。なお、国内販売における手取金は、本書の日付現在における、国内販売口数（発行数）の上限数（一
           般募集における発行投資口の全口数）に係るものです。
       （１６）【その他】

        （イ）　申込みの方法は、前記「(8)                  申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10)                     申込取扱場所」に記載の
            申込取扱場所へ申込みをし、前記「(11)                   払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金を払込むもの
            とします。
        （ロ）　野村證券株式会社は、後記「第5                   募集又は売出しに関する特別記載事項　オーバーアロットメントに
            よる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については
            失権します。
     第２【新投資口予約権証券】

         該当事項はありません。

     第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

         該当事項はありません。

     第４【短期投資法人債】

         該当事項はありません。

                                  4/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について

      （１）本投資法人は、2021年10月18日（月）開催の本投資法人役員会において、本件第三者割当とは別に、本投資
        口137,500口の一般募集を行うことを決議していますが、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案した上で、
        一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社が積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」ということが
        あります。）から6,875口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）
        を行う場合があります。
         本件第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が積水ハウスから
        借り入れた本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得
        させるために行われます。
         また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の翌日から2021
        年11月22日（月）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。）、借入投資口の返還を目的
        として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメント
        による売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を
        行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投
        資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシン
        ジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシ
        ンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
         更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行
        うことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当するこ
        とがあります。
         オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって
        取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る
        割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき
        申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は
        発行そのものが全く行われない場合があります。
      （２）上記(１)に記載の取引に関して、野村證券株式会社は、みずほ証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社
        と協議の上、これを行います。
                                  5/160











                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第二部【参照情報】
     第１【参照書類】
       金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
      といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第5条第1項第2号に掲げる事項について
      は、以下に掲げる書類をご参照ください。
      １【有価証券報告書及びその添付書類】

       計算期間　第13期（自             2020年11月1日　至           2021年4月30日）　2021年7月26日関東財務局長に提
      出
      ２【半期報告書】

       該当事項はありません。
      ３【臨時報告書】

       該当事項はありません。
      ４【訂正報告書】

       訂正報告書（上記1の有価証券報告書の訂正報告書）　2021年7月28日関東財務局長に提出
                                  6/160














                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     第２【参照書類の補完情報】
        参照書類である2021年7月26日付の有価証券報告書（2021年7月28日提出の有価証券報告書の訂

       正報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現
       在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現
       在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事
       項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       （注）   以下の文中において記載する数値については、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、割合
          及び年数については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致
          しない場合があります。
      １　投資方針

       （１）本投資法人の概要と実績
          本投資法人は、日本を代表するハウスメーカーであり、ディベロッパー事業でも豊富な開
         発・運用実績を有する積水ハウスをスポンサーとし、オフィスビル、ホテル及び商業施設等
         の商業用不動産を中心的な投資対象とする投資法人として、2014年9月8日に設立され、2014
         年12月3日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：3309）しました。
          積水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といい、本投資法人と併せて「両投資
         法人」ということがあります。）は、住居及び商業施設を中心的な投資対象とする投資法人
         として、「ジョイント・リート投資法人」の商号で2005年4月20日に設立され、2005年7月28
         日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。2010年3月にはメインスポン
         サーを積水ハウス、共同スポンサーを株式会社スプリング・インベストメントとする協働体
         制を敷き、2010年6月には「ジョイント・リート投資法人」から「積水ハウス・SI                                              投資法
         人」へと商号を変更した後、2014年6月には住居のみを投資対象とする規約変更を行い、「積
         水ハウス・SI        レジデンシャル投資法人」へと商号を変更しました。その後、2017年3月に積
         水ハウスによる単独スポンサー体制へ移行したことに伴い、2017年6月にSHIは「積水ハウ
         ス・レジデンシャル投資法人」へと商号を変更しました。
                                  （注1）
          両投資法人は、いずれも積水ハウスグループ                            のサポートのもと、それぞれの特徴を
         生かし継続的な投資主価値の向上を目指して資産規模の拡大とともに安定収益の確保に努め
         た運用を行ってきましたが、更に資産規模を拡大してマーケットプレゼンスを向上させるこ
         と、及び積水ハウスグループの総合力を活用した多様な成長機会を拡大することで、運用資
         産の着実な成長を通じた収益の確保及び分配金の安定・向上を図り、投資主価値の最大化を
         目指すことを目的として、2018年5月1日を効力発生日とし、本投資法人を吸収合併存続法
         人、SHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本投資法人合併」又は「合併」というこ
                          （注2）
         とがあります。）を行いました                    。
          本投資法人は、本投資法人合併の効力発生日と同日付で、住居12物件を外部へ譲渡（譲渡
           （注3）
         価格      の合計：16,400百万円）するとともに、積水ハウスより住居6物件を取得（取得価
          （注3）
         格     の合計：25,300百万円）する資産入替を実施した後、2018年10月期（第8期）に商業
         施設1物件を譲渡（譲渡価格：2,799百万円）し、また、2019年4月期（第9期）にホテル1物
         件、住居2物件を取得（取得価格の合計：19,230百万円）することにより、ポートフォリオの
         質的向上を図りました。2019年6月には本投資法人初のグローバル・オファリングとなる前回
         公募増資等（2019年6月払込の国内一般募集及び海外募集並びに2019年7月払込の第三者割当
         増資を総称していいます。以下同じです。）を実施し、オフィスビル3物件（取得価格の合
         計：61,950百万円）及び住居4物件（取得価格の合計：8,190百万円）を取得、その後もポー
         トフォリオの質的向上を目的とした資産入替を継続的に実施し、その結果、2021年4月末日現
                    （注4）
         在における資産規模              は5,358億円となりました。
                                  7/160


                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                          （注5）              （注6）
          本投資法人は、居住用不動産                   及び商業用不動産等              を主な投資対象とし、中長期
         にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して資産の運用を行うことを投
         資方針としています。
          (注1)   「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。以下
             同じです。
          (注2)    本投資法人合併に伴い、SHIの資産運用会社であった「積水ハウス・アセットマネジメント株式会社」（以下「旧SHAM」
             といいます。）と本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している積水ハウス・アセットマネジメント株式会社（以
             下「本資産運用会社」といいます。)（旧商号「積水ハウス投資顧問株式会社」）は、本投資法人合併の効力発生日と同
             日付で本資産運用会社を吸収合併存続会社、旧SHAMを吸収合併消滅会社とする吸収合併を行い、本資産運用会社は同日
             付で「積水ハウス・アセットマネジメント株式会社」に商号を変更しました。
          (注3)   「譲渡価格」及び「取得（予定）価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並
             びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）をそれぞれ記載しています。ただし、本投資
             法人合併によりSHIから承継した物件のうち合併の効力発生日と同日付で譲渡した住居12物件以外の「取得価格」につい
             ては、本投資法人を取得者、SHIを被取得者とするパーチェス法により会計処理されることにより本投資法人が取得した
             鑑定評価額が受入価格となることから、本投資法人合併の効力発生日前日である2018年4月30日を価格時点とする不動産
             鑑定士による鑑定評価に基づく評価額としています。以下同じです。
          (注4)   「資産規模」とは、別途記載のある場合を除き、文脈に応じ、取得価格又は取得価格及び取得予定価格を合計した金額を
             いいます。以下同じです。
          (注5)   「居住用不動産」とは、主たる用途が住居（学生寮、社宅、サービスアパートメント(*1)(*2)に該当しない家具家電付住
             居を含みます。）に用いられる不動産をいいます。以下同じです。
             (*1)  「サービスアパートメント」とは、専門のオペレーターが利用者に対して一定のサービスを提供する家具家電付住
               居をいいます。以下同じです。
             (*2)  サービスアパートメントには、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基
               準法」といいます。）上の共同住宅に該当するものを含む場合があります。以下同じです。
          (注6)   「商業用不動産等」とは、主たる用途がオフィスビル、ホテル及び商業施設等（サービスアパートメント、サービス付高
             齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンター(*)を含みます。以下同じです。）の住居以外の事業的用途に用い
             られる不動産をいいます。以下同じです。
             (*)   サービス付高齢者向け住宅、有料老人ホーム及びデイケアセンターには、建築基準法上の共同住宅に該当するもの
               を含む場合があります。以下同じです。
                                  8/160











                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （２）基本理念
          本投資法人は、積水ハウスと理念を共有し、全てのステークホルダーと共に発展すること
         を目的とし、資産運用を通じて、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指すこ
         とを基本理念としています。また、基本理念に基づく本投資法人のビジョンを以下のとおり
         定めています。
                              資産運用を通じて

                           人・社会・未来を豊かにする
                             投資主価値の最大化

                            質の高い社会資本の提供
                          人生100年時代をリードするREIT
         ①  　基本方針

           本投資法人は、かかる基本理念を打ち立てるに際し、資産の運用を委託する本資産運用会
          社の親会社である積水ハウスとその取組みを共有しています。すなわち、積水ハウスは、住
          まいとまちが作り出す住環境を人の大切な生活基盤と受け止め、新しい時代の社会資本とな
          る都市開発に取り組んでいます。また、自然と共生し、時が経つほどに美しさが高まる「経
          年美化」の思想に基づき、都市空間、住環境を創造し、質の高い社会資本を提供していくこ
          とを目指しており、これらを実現することで、人間性豊かな住まいと環境の創造に取り組
          み、全ての人々が快適に暮らせる社会の構築に寄与できる「住環境創造企業」となることを
          目指しています。更に、積水ハウスは、住宅を基軸としたサステナブル社会（持続可能な社
          会）の実現を目指しており、「住まいづくり」及び「まちづくり」を通じて地球温暖化、エ
          ネルギー問題、生態系の破壊等を含む様々な社会課題に取り組んでいます。
           本投資法人は、かかる基本理念の背景として、主な投資対象と位置付ける居住用不動産及
          び商業用不動産等のキャッシュ・フローの源泉となるテナントにおいて、入居者の「持続可
          能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地（本投資法人
          は、このような立地を「戦略的立地」と呼称します。以下同じです。）に所在している不動
          産、及び快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等
          （本投資法人は、これらの要素を個別に又は総称して「高品質」と呼称します。以下同じで
          す。）を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識を有しています。
           本投資法人は、かかる基本理念及び基本認識の下、主な投資対象の中でも、戦略的立地に
          所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等を、中長期にわたる安定した収益の確保
          が期待される投資対象であると考え、これをプライム・プロパティと呼称し、重点的な投資
          対象とします（以下、本投資法人が重点的な投資対象とするかかる居住用不動産及び商業用
          不動産等を「プライム・プロパティ」といいます。）。
           本投資法人は、これまでに居住用不動産及び商業用不動産等を開発し、運営してきた豊富
          な実績を有する積水ハウスの不動産開発力及び運営力等を、スポンサーサポートを通じて最
          大限に活用する成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定した収益の確保と着実な運
          用資産の成長を実現し、投資主価値を最大化することを目指します。
         ②  　本投資法人の特徴

           本投資法人は、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指す「総合型リート」
          であり、以下の4つを特徴としています。
                                  9/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (イ)　「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資
          (ロ)　積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略
          (ハ)　投資主利益を重視した仕組みの採用
          (ニ)　安定的かつ健全な財務運営
          (イ)「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資

           a.　本投資法人の投資戦略：プライム・プロパティへの継続的な重点投資
             本投資法人は、「入居者が『持続可能な生活拠点』として又はテナント企業が『持続
            可能な事業活動拠点』として不動産に求める要素」には、(a)経済圏、(b)利便性、(c)
            機能性／居住性、(d)環境配慮、(e)事業継続計画（Business                                  Continuity       Planning）
            （以下「BCP」といいます。）／安全性、及び(f)ブランドの6つの要素があると考えて
            おり、これらの6つの要素を投資の着眼点として重視し分析した上で総合的判断を行う
            ことにより、当該不動産が、戦略的立地に所在しており、かつ、高品質を有している
            か、すなわちプライム・プロパティに該当するかについて見極め、投資判断を行う方針
            です。
                        ＜プライム・プロパティの6つの要素＞

                           ＜住居についての具体的な例＞




                                                      関連事項
              要素                    着眼点
                                                       (注1)
                   ■　通勤圏     （注2）   内・居住人口・駅乗降客数等の観点から安定的な賃貸需
           （a）経済圏                                            立地
                     要の期待できるエリア
                   ■　主要交通路線や主要ターミナルへの良好なアクセス、商業店舗等の併
           （b）利便性                                            立地
                     設
                   ■　居住空間としての快適性を与える設計と機能的な設備の設置
           （c）居住性                                            品質
                   ■　快適な共用空間や機能的な設備の設置、サービスの提供
                   ■　共用部及び専有部の省エネ設備等により環境性能を具備
           （d）環境配慮                                            品質
                   ■　生物多様性に配慮した植栽やランドスケープデザイン
                   ■　災害に対してリスクマネジメントに配慮された建物                                    立地
           （e）安全性
                   ■　安全性の高い立地、建物の耐震性、災害時の強靭性                                    品質
                   ■　エリアとしての人気、物件の認知度                                    立地
           （f）ブランド
                   ■　建物グレード・デザイン性等、品質の高さ                                    品質
                                 10/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                         ＜オフィスビルについての具体的な例＞
                                                      関連事項
              要素                    着眼点
                                                       (注1)
           （a）経済圏        ■　商圏人口・居住人口・駅乗降客数等、経済圏としての厚み                                    立地
                   ■　主要交通路線からの良好なアクセス
           （b）利便性                                            立地
                   ■　通勤・集客に資する利便性・商業集積・繁華性等
                   ■　テナント企業の生産性向上につながる快適性を備えた機能設計
           （c）機能性                                            品質
                   ■　十分な基準階床面積やゆとりある空間設計等
           （d）環境配慮        ■　省エネ、屋上緑化等、環境性能を具備                                    品質
                   ■　「事業継続性」の基盤となる重要施設を提供                                    立地
           （e）BCP
                   ■　災害に対する立地・スペック両面からの耐性                                    品質
                                                       立地
           （f）ブランド        ■　エリアとしての品位や建物としての高級感・清潔感
                                                       品質
                                         （注3）

                         ＜ホテルについての具体的な例                    ＞
                                                      関連事項
              要素                    着眼点
                                                       (注1)
           （a）経済圏        ■　観光・レジャー・ビジネスにおいて集客に適した立地                                    立地
                   ■　観光資源への良好なアクセス、集客に資する利便性又は商業集積若し
           （b）利便性                                            立地
                     くは繁華性のいずれかを満たす立地
                   ■　利用者に配慮したプランニング・施設配置等、快適な共用空間・客室
           （c）機能性                                            品質
                     を備えた空間構成
           （d）環境配慮        ■　生物多様性に配慮した植栽やランドスケープデザイン                                    品質
           （e）BCP・        ■　「事業継続性」の基盤となる重要施設を提供                                    立地
              安全性      ■　災害に対する立地・スペック両面からの耐性                                    品質
                                                       立地
           （f）ブランド        ■　エリアとしての品位や建物としての高級感・清潔感
                                                       品質
          (注1)   「関連事項」に記載された「立地」は戦略的立地を、「品質」は高品質を、それぞれ意味し、上記各要素が優れているこ
             とが、戦略的立地に所在することと高品質を有することのいずれに強く関連すると本投資法人が分析しているかについ
             て記載しています。上記は本投資法人における分析を簡略化して示したものであり、当該要素が優れている不動産が、
             戦略的立地に所在すること又は高品質を有することを保証又は約束するものではありません。
          (注2)   「通勤圏」とは、対象の都市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。以下同じです。
          (注3)    ホテルに関するプライム・プロパティの判定に際しては、「ホテルについての具体的な例」の6要素を投資の着眼点とし
             て重視し、分析した上で、参照有価証券報告書「第一部                      ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方針　(1)      投資方
             針　⑤   投資方針　(ロ)      投資基準　a.      用途別　iii     ホテル　(ii)      立地」に定めるエリアクラスのうちSクラス及びAク
             ラスに該当するエリアに所在し、かつ、参照有価証券報告書「第一部                           ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方
             針　(1)   投資方針　⑤      投資方針　(ロ)      投資基準　a.      用途別　iii     ホテル　(v)     ブランド」に定めるUpscale以上のホ
             テルクラスであるものはいずれもプライム・プロパティに該当するものとします。その他については、個別物件の状況
             に照らしてプライム・プロパティに該当するか否かを判断するものとします。
           b.　本投資法人の投資戦略：ポートフォリオ構築方針

             本投資法人は、主としてプライム・プロパティへ重点的に投資を行うことを通じて、
            中長期にわたる安定した収益の確保の実現を目指します。
                                 11/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                     （注1）
             居住用不動産に係る国内における主たる投資対象地域については、東京圏                                           を重
            点投資エリアと位置付け、その中でも、入居者の「持続可能な生活拠点」に適した立地
            及び快適性や安全性などの住居としての高い基本性能等を備えたプライム・プロパティ
            が数多く存在すると考えられ、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える
            東京23区を中心に投資することとし、また、積水ハウス及び積水ハウス不動産各社（6
              （注2）
            社）      のネットワークを最大限活用できる政令指定都市をはじめとする東京圏以外
            の全国主要都市及びその周辺通勤圏にも投資を行います。
             商業用不動産等に係る国内における主たる投資対象地域については、我が国の経済活
            動の中心になり、テナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地及び機能性
            を備えたプライム・プロパティが数多く存在すると考えられ、また、積水ハウスの開発
            実績に基づき知見がある東京23区、大阪市及び名古屋市の三大都市を中核とする三大都
              （注1）
            市圏      を重点投資エリアと位置付け、その中でも、テナント企業の事業活動の拠点
            としての需要の厚みを背景として安定的な運用が期待できると考える三大都市を中心に
            投資することとします。また、三大都市圏以外の全国主要都市も投資対象地域としてい
            ます。
            (注1)「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます。なお、「東京圏」とは、東京都、神奈
               川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県
               を、それぞれいいます。以下同じです。
            (注2)「積水ハウス不動産各社（6社）」とは、積水ハウスが100％出資し、全国に展開する積水ハウスグループの不動産部
               門の中核企業である積水ハウス不動産東北株式会社（以下「積水ハウス不動産東北」といいます。）、積水ハウス
               不動産東京株式会社（以下「積水ハウス不動産東京」といいます。）、積水ハウス不動産中部株式会社（以下「積
               水ハウス不動産中部」といいます。）、積水ハウス不動産関西株式会社（以下「積水ハウス不動産関西」といいま
               す。）、積水ハウス不動産中国四国株式会社（以下「積水ハウス不動産中国四国」といいます。）及び積水ハウス
               不動産九州株式会社（以下「積水ハウス不動産九州」といいます。）の総称です。以下同じです。
             本投資法人の用途別の投資比率及び中長期的な投資比率目標は、それぞれ以下を目処

            とします。
                              ＜用途別投資比率＞
                                                  中長期的な
                                    投資比率
                           (注1)
             主な投資対象資産
                         用途
                                                       (注2)
                                 （取得価格ベース）
                                                 投資比率目標
              居住用不動産            住居         30％～55％                45％程度
                        オフィスビル           30％～55％                45％程度

             商業用不動産等            ホテル          0％～30％

                                                   15％程度
                                                （ホテルは10％程度）
                         商業施設等           0％～10％
            (注1)   複合的な用途に供される不動産について、その主たる用途を判断するに際しては、以下に掲げる基準を参考として決
              定します。なお、複合的な用途に供される不動産には、一棟の建物が複合的な用途に供されている場合のほか、総合
              的設計制度等により複数の建物が一体として機能している場合又は複数の建物が隣接する場合も含みます。
              (i)     主たる用途は、原則として賃貸可能面積比率が過半を超える用途としますが、著しく収益性が異なるなど賃貸
                 可能面積の比率により用途を決することが妥当でない場合には、賃料収入の比率等を考慮の上、総合的に判断
                 します。
              (ii)    取得価格、不動産鑑定評価等のバリュエーション等において用途別の分別管理が可能な場合には用途毎に分割
                 します。
              (iii)   取得価格、不動産鑑定評価等のバリュエーション上、群管理が必要となるような施設設計であり一体としての
                 運用が望ましい場合には、群管理後の一体となった不動産で判断することも可能とします。
            (注2)   中長期的に目標とするポートフォリオにおける投資比率の目安を記載しています。当該各比率を達成することについ
              て保証又は約束するものではなく、実際の投資比率は当該各比率と大幅に異なる可能性があります。
                                 12/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            ＜投資エリア別投資比率＞
            ・居住用不動産の投資エリア別投資比率
                                           投資比率
                 区分           具体的なエリア
                                        （取得価格ベース）
                       (a)東京都
                東京圏       (b)神奈川県
                                           70％以上
             ≪重点投資エリア≫          (c)千葉県
                       (d)埼玉県
                                (注)
                       (a)政令指定都市等
               全国主要都市                            30％未満
                       (b)上記(a)の通勤圏
            (注)「政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地のいずれかに該
              当するものをいいます。
            ・商業用不動産等の投資エリア別投資比率

                                           投資比率
                区分           具体的なエリア
                                        （取得価格ベース）
                       (a)東京圏
               三大都市圏
                       (b)大阪圏                   80％以上
             ≪重点投資エリア≫
                       (c)名古屋圏
                その他       三大都市圏以外の全国地域                   20％未満

          (ロ)　積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略

             本投資法人は、積水ハウスとの間でスポンサー・サポート契約を締結し、積水ハウス
            の有する都市再開発事業に関する実績やノウハウを活用して、(a)積水ハウスが保有又
            は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、(b)第三者が国内において
            保有又は開発する不動産等に関する情報提供、(c)ウェアハウジング機能の提供、及び
            (d)保有資産の再開発サポートといった、外部成長のための物件取得に向けたサポート
            （パイプラインサポート）を積水ハウスより受けることができます。
             また、積水ハウス不動産各社（6社）との間でそれぞれ優先交渉権（等）に関する契
            約を締結し、特に居住用不動産について、積水ハウス不動産各社（6社）が保有又は開
            発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の付与といった、外部成長のための物件
            取得に向けたサポートを積水ハウス不動産各社（6社）から受けることができます。
             内部成長の面では、本投資法人と本資産運用会社は、積水ハウスとの間でスポン
            サー・サポート契約を締結することにより、保有資産の運用に関わる(a)テナント満足
            度の向上又は省エネルギー・環境配慮等をはじめとするリニューアル・バリューアップ
            等に資する技術及びノウハウの提供、(b)本投資法人の運営に必要なノウハウの提供を
                                                 （注1）
            含む人的サポート、並びに(c)商業用不動産等に関するマスターリース                                         契約の締結
            協議等のサポートを受けることができます。これに加えて、本投資法人は、居住用不動
                                 （注2）
            産に関して積水ハウス不動産グループ                         との間でプロパティ・マネジメント業務
            （PM業務）委託契約を締結することにより、積水ハウス不動産グループが有する新規テ
            ナントリーシングに関する営業力・情報網の全国ネットワーク及び豊富な賃貸住宅の管
            理実績に裏付けられたPM業務のノウハウを活用することができます。
                                 13/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             本投資法人は、これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウスグループの多様な
            サポートを成長戦略に最大限活用し、安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実
            現し、投資主価値を最大化することを目指します。（かかるスポンサー・サポート契約
            及び優先交渉権（等）に関する契約の詳細については、参照有価証券報告書「第二部
            投資法人の詳細情報　第3               管理及び運営　1          資産管理等の概要　(5)             その他　④       関係
            法人との契約の更改等に関する手続　(ヘ)                        本資産運用会社の親会社／スポンサー：積
            水ハウス」及び同「(ト)              パイプラインサポート会社：積水ハウス不動産各社（6社）」
            をご参照ください。）
            (注1)「マスターリース」とは、賃貸人が所有する資産をマスターレッシー（転貸人。以下「マスターリース会社」という
              ことがあります。）に一括して賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント（転借人。以下「エンドテナント」とい
              うことがあります。）に転貸する方式をいいます（以下「ML」ということがあります。）。「パススルー型マスター
              リース」とは、マスターレッシーが賃貸人に支払う賃料と、エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料が同額
              となるマスターリース方式をいい、「賃料固定型マスターリース」とは、マスターレッシーが賃貸人に支払う賃料
              を、エンドテナントがマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式をいいます。な
              お、本投資法人は、賃料固定型マスターリースを賃貸借スキームに採用した場合において、保有資産の内部成長余力
              等を勘案し、賃料の一部に、マスターレッシーが獲得する収益が一定額を超過した場合等、一定の場合にマスター
              レッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め（収益連動賃料）を採用することがあります。以下同じです。
            (注2)「積水ハウス不動産グループ」とは、積水ハウス不動産各社（6社）が中核となり、その子会社及び関連会社で構成さ
              れる企業集団をいいます。以下同じです。
          (ハ)　投資主利益を重視した仕組みの採用

             本投資法人は、上記のとおり、スポンサーである積水ハウスの多様なサポートを成長
            戦略に最大限に活用していくことで、投資主価値を最大化することを目指しますが、一
            方で、積水ハウスをはじめとする本資産運用会社の利害関係者（以下、本(ハ)において
            「積水ハウス等」といいます。）と本投資法人との利益相反により投資主利益を損なう
            ことがないよう、本投資法人及び本資産運用会社においては、第三者性を確保したガバ
            ナンス体制を構築しています。具体的には、(a)投資委員会及びコンプライアンス委員
            会における各議決に際しては、積水ハウス等との間に特別の利害関係を有していない専
            門家の中から選任した外部委員の出席及び賛成を必須とする仕組みや、(b)コンプライ
            アンス・オフィサー及び外部委員の選任及び解任に際しては、積水ハウス等と利害関係
            のない専門家が監督役員を務める投資法人役員会の承認を必要とする仕組みを取り入れ
            ています（かかる第三者性を確保したガバナンス体制の詳細については、参照有価証券
            報告書「第一部         ファンド情報　第1           ファンドの状況　1           投資法人の概況　(4)            投資法
            人の機構　③        投資運用の意思決定機構」をご参照ください。）。
             また、上記のガバナンス体制の構築以外にも、(a)積水ハウスによる本投資口の保
            有、(b)本投資法人と積水ハウスとの物件の共有又は区分所有の依頼・検討に関する、
            本資産運用会社と積水ハウスとの間の合意、及び(c)本投資法人と本資産運用会社の間
            で業績連動型の資産運用報酬を導入すること等により、本投資法人の投資主とスポン
            サーである積水ハウスの利益の一致を図っています。
          (ニ)　安定的かつ健全な財務運営

             本投資法人は、中長期的な安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ
            健全な財務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信
            用力を背景にメガバンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築く
            とともに、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検
            討し、返済期限の分散化等を図ることで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低
            減していく方針です。
                                 14/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  （注）
             また、LTV        については、50％程度を当面の上限の目処とした保守的な運営方針と
            し、巡航水準を40％台半ばとして資金余力の確保に留意しながら運営する方針です。な
            お、本投資法人の2021年4月期（第13期）末におけるLTVは45.4％ですが、取得予定資産
                                              （注）
            取得後のLTVについても45.4％を維持することを見込んでいます                                     。本投資法人は、
            引き続き安定的かつ健全な財務運営に努めるとともに、マーケット環境及び本投資法人
            の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の
            資金調達手法の多様化を図ります。
            （注）「LTV」とは、本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額の占める割合をいいます。以下同じです。なお、取得予
              定資産取得後のLTVの見込値の算定方法は、後記「(3)                     インベストメント・ハイライト　①              積水ハウスグループの不
              動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略　（イ）                       スポンサーサポートを最大限に活用した外部成長の実現
              と不動産運営力の強化」をご参照ください。
                                 15/160
















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （３）インベストメント・ハイライト
           本投資法人は、一般募集の対象となる投資口の発行による資金調達等に伴う取得予定資産
          の取得により、ポートフォリオの収益基盤の更なる強化を図り、投資主価値の最大化を目指
          します。本募集におけるインベストメント・ハイライトは、以下のとおりです。
         ①   　積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略

                                                 （注1）
            ＜積水ハウスグループからの取得比率79.6％（取得予定資産取得後）                                        ＞
            ・  スポンサーサポートを最大限に活用した外部成長の実現と不動産運営力の強化
              ≫  資産規模は5,638億円まで拡大見込み（取得予定資産取得後）
              ≫  環境配慮型大規模オフィスビルの追加取得
              ≫  東京23区・築浅（平均築年数2.3年（本書の日付現在））の住居5物件の取得
            ・  資産入替によるポートフォリオの質的向上と分配金安定化施策の実現
              ≫  収益性の低い物件の譲渡
              ≫  譲渡益の一部を内部留保
            ・  環境に配慮した不動産投資運用の更なる推進
                       （注1）
              ≫  新規取得資産           についてグリーン認証を取得する方針
              ≫  グリーン認証取得割合は59.7％に上昇する見込み
                                          （注2）
                （上記グリーン認証を取得したと仮定した場合）
            （注1）詳細については、後記「①             積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略（イ）                               スポン
               サーサポートを最大限に活用した外部成長の実現と不動産運営力の強化」をご参照ください。
            （注2）詳細については、後記「①             積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略　（ニ）                                環境
               に配慮した不動産投資運用の更なる推進」をご参照ください。
         ②  　将来的な内部成長を期待できる高品質なポートフォリオ

            ＜ポートフォリオ稼働率96.9％（2021年8月末日時点）＞
            ・  テナントに選好される質の高いオフィス
              ≫  主要テナントの退去は未発生
              ≫  一部の物件において減床や解約の動きが生じている
              ≫  空き区画の一部は新規テナントと契約済
              ≫  柔軟に対応し早期埋戻しに注力
            ・  安定的な稼働を維持する住居
              ≫  稼働率は96％程度で安定的に推移
                      （注1）
              ≫  賃料変動率         はプラスを維持（2021年5－8月における第14期期中実績）
              ≫  東京23区・シングルタイプの回復の動きは引き続き鈍い
                                      （注2）
            ・  収益回復が期待できる最高級ブランドホテル
              ≫  過去の営業実績からコロナ禍収束後の収益回復を期待
              ≫  足許は国内需要の取込みに注力
                                      （注3）
              ≫  収益落込み部分の一部に内部留保を活用                         し、分配金を安定化
            （注1）「賃料変動率」の定義については、後記「②                     将来的な内部成長を期待できる高品質なポートフォリオ　（ロ）                         住
               居　c.   足許の新規契約の状況及び更新契約の状況」をご参照ください。
                                 16/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            （注2）本投資法人が保有する「セントレジスホテル大阪」及び「ザ・リッツ・カールトン京都」は、マリオット・イン
               ターナショナルの最高級ブランドである「セントレジス」及び「ザ・リッツ・カールトン」ブランドのホテルで
               す。「セントレジス」及び「ザ・リッツ・カールトン」ブランドは、STR基準によるホテルチェーンスケールの
               「Luxury」（最高級）に位置付けられています。「STR基準によるホテルチェーンスケール」は、一定のホテルブ
               ランドについて、ホテルブランド毎のADR（平均客室販売単価（Average                            Daily   Rate）をいい、一定期間の客室売
               上高を販売客室数で除して算定されます。）を元に、STR（北米本社であるSTR,                                Inc.及び英国本社であるSTR
               Global   Limited.を統合したブランドをいいます。以下同じです。）が独自に設定したカテゴリー毎の割合に応じ
               てホテルブランドを分類するものです。STRは、世界的にホテル業界に対してホテルマーケット情報を提供してい
               ます。当該分類は、下表に記載のとおりです。
                  STR基準によるホテルチェーンスケール                    ブランド数
                  Luxury（最高級）                        111
                  Upper   Upscale（高級）
                                          164
                  Upscale（上級）                        287
                  Upper   Midscale（中上級）
                                          245
                  Midscale（中級）                        200
                  Economy（下級）                        163
                 （出所）    STR「2021    STR  Chain   Scales-Global」より本資産運用会社にて作成
            （注3）詳細については、後記「②              将来的な内部成長を期待できる高品質なポートフォリオ　（ハ）                         ホテル」をご参照く
               ださい。
         ③  　中長期的な投資主価値の最大化に向けた取組み　～財務戦略とESG～

              ＜MSCI    ESG格付「A」＞
            ・  安定的かつ強固な財務基盤
              ≫  LTV45.4％、平均調達金利0.61％、平均調達年数7.0年
                （2021年4月期（第13期）末時点）
            ・  分配金の安定化を目的とした内部留保の活用
              ≫  内部留保残高1,401百万円
                （2021年4月期（第13期）末時点（第13期に係る金銭の分配考慮後））
            ・  積水ハウスとともに取り組むESG
              ≫  MSCI   ESG格付において「A」を獲得
                                 17/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ①　積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略
          (イ)　スポンサーサポートを最大限に活用した外部成長の実現と不動産運営力の強化
            本投資法人は、SHIとの合併の効力が発生した2018年5月1日付で、SHIが保有していた住
           居112物件及び商業施設1物件の合計113物件を承継し、同日付で住居12物件を譲渡（譲渡
           価格の合計：16,400百万円）するとともに、積水ハウスより住居6物件（取得価格の合
           計：25,300百万円）を取得し、合併直前の2018年4月期（第7期）末時点において6物件・
           2,007億円であった資産規模は、合併の効力発生日において113物件・4,408億円となりま
           した。更に、2018年10月29日付で合併に伴いSHIから承継した郊外型商業施設である「浜
           松プラザ」を譲渡（譲渡価格：2,799百万円）し、2018年11月29日付で住居である「エス
           ティメゾン小倉」（取得価格：1,040百万円）を外部から、2019年1月31日付でホテルであ
           る「ザ・リッツ・カールトン京都」（準共有持分40％、取得価格：17,800百万円）を積水
                                           （注1）
           ハウスから、同日付で住居である「エスティメゾン井尻」                                    （取得価格：390百万
           円）を積水ハウスの100％子会社である積和不動産九州株式会社（現・積水ハウス不動産
           九州）から取得し、2019年4月期（第9期）末時点における資産規模は115物件・4,573億円
           となりました。その後、前回公募増資等においては、オフィスビル3物件、住居4物件の併
           せて7物件を取得価格の合計70,140百万円で取得し、前回公募増資等後の本投資法人の資
           産規模は5,000億円を超え、120物件・5,275億円、2018年4月期（第7期）末対比で資産規
                         （注2）
           模は約2.6倍となりました                 。前回公募増資等以降も、積水ハウスの不動産開発力・
           運営力を最大限に活用した外部成長を継続しており、13物件・537億円（取得予定資産を
           含む）をパイプラインサポートを活用して取得し、また取得する予定です。具体的には
           2019年9月27日付で住居である「エスティメゾン横浜青葉台サウス」を取得（取得価格：
           1,660百万円）、「エスティメゾン横浜」を譲渡（譲渡価格：3,000百万円）する資産入替
           を実施、更には、2020年1月31日付で住居である「エスティメゾン静岡鷹匠」（取得価
           格：660百万円）を取得し、その後も、2020年4月20日付で、ホテルである「ザ・リッツ・
           カールトン京都」（追加取得、準共有持分9％、取得価格：4,320百万円）の取得及び住居
                                 （注1）
           である「シャーメゾンステージ広瀬通」                         （取得価格：865百万円）の取得を実行し
           ました。
            2021年4月期（第13期）においては、2021年4月1日付で住居である「エスティメゾン東
               （注1）                                 （注1）
           別院」       （取得価格：2,190百万円）、「エスティメゾン萱場」                                 （取得価格：
                                   （注1）
           900百万円）及び「エスティメゾン白壁南」                           （取得価格：660百万円）の3物件を取
           得する一方、2021年2月26日付で住居である「エスティメゾン三軒茶屋」を譲渡（譲渡価
           格：965百万円）する資産入替を実施し、2021年4月期（第13期）末時点の資産規模は
           5,358億円に拡大しました。更に、2021年7月30日付で公表した住居5物件の取得（取得
           （予定）価格の合計：21,220百万円、これらの物件のうち、2021年9月1日付で取得した住
           居3物件を以下「第14期取得済資産」といいます。）と住居9物件（譲渡価格の合計：
           17,150百万円、以下「第14期譲渡済資産」といいます。）の譲渡（2021年8月20日付で実
           行済み）による資産入替（以下「本資産入替」といいます。）に加え、本募集に伴い、
           「赤坂ガーデンシティ」（追加取得、取得予定価格21,300百万円）を取得する予定です
           （本資産入替及び「赤坂ガーデンシティ」の追加取得を総称して、「本募集に伴う取組
           み」又は「本取組み」といいます。以下、同じです。）。本取組みの完了後となる、取得
           予定資産取得後における資産規模は5,638億円まで拡大する予定です。このように本投資
           法人は、ポートフォリオの質的向上のため、前回公募増資等以降、資産取得・入替を継続
           的に行い外部成長を推進してきました。
                                 18/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            本投資法人は、継続的な資産の取得又は資産入替において、スポンサーである積水ハウ
           スをはじめとした積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した外部成
           長に注力してきました。本募集に伴う取組みにおいて取得する6物件・425億円（以下「新
           規取得資産」といいます。）は、全て積水ハウスグループからの取得であり、2019年4月
           期（第9期）末時点においては積水ハウスグループからの取得は52物件・3,256億円、積水
                            （注3）
           ハウスグループからの取得比率                     は71.2％でしたが、取得予定資産取得後のポート
           フォリオ全体における積水ハウスグループからの取得は66物件・4,486億円（内、積水ハ
           ウスから51物件・4,064億円、積水ハウス不動産各社（6社）等から16物件・422億円）
           （注4）
              となる見込みであり、積水ハウスグループからの取得比率は79.6％まで上昇する予
           定です。なお、本投資法人の前回公募増資等前の2019年4月期（第9期）末時点における1
                 （注5）              （注6）
           口当たりNAV          は78,013円、含み益              は537億円でしたが、前回公募増資等以降、
           継続的な資産入替の効果により、2021年4月期（第13期）末時点における1口当たりNAVは
           85,064円（2019年4月期（第9期）末対比で+9.0％増加）、含み益は857億円（2019年4月期
           （第9期）末対比で+59.5％増加）にまで拡大しました。更に、本取組みにより、本投資法
           人の1口当たりNAVは85,137円、含み益は852億円となる見込みです。なお、本取組みにお
           いては、譲渡益の一部を内部留保することにより将来の分配金水準の安定化を目指すこと
           としており、2021年4月期（第13期）末（第13期に係る金銭の分配考慮後）に1,401百万円
                                                         （注
           であった内部留保残高は、取得予定資産取得後には2,188百万円となる見込みです
           7）        （注8）
            。一方、LTV          については、2021年4月期（第13期）末時点で45.4％となっていま
           したが、取得予定資産取得後においても45.4％を維持する見込みであり、安定的かつ健全
           な財務運営に努めています。更に、1口当たり分配金については、前回公募増資等前の
           2019年4月期（第9期）は1,594円でしたが、2021年4月期（第13期）は1,675円へと増加し
           ています。
            本投資法人は、今後も豊富な開発実績を有する積水ハウスグループからの物件取得を中
           心に外部成長を推進し更なる資産規模の拡大を通じた投資主価値の向上を図る方針であ
                                        （注9）
           り、中長期目標として資産規模6,000億円を目指します                                 。
                                 19/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                        ＜外部成長の実現と不動産運営力の強化＞
            （注1）2021年8月に物件名称を変更しているため、変更後の物件名称を記載しています。以下同じです。








            （注2）「物件数」の算出にあたっては、別段の記載のない限り、「本町ガーデンシティ」については、オフィスビル部分
               及びホテル部分の各区分所有建物の用途毎にそれぞれ1物件とはせず、建物全体を1物件として記載しています。以
               下同じです。
            （注3）「積水ハウスグループからの取得比率」は、各時点における本投資法人のポートフォリオ全体の取得（予定）価格
               の合計に対する、積水ハウスグループから取得した又は取得する予定の物件の取得（予定）価格の合計の割合を記
               載しています。以下同じです。
            （注4）「積水ハウスグループからの取得」における積水ハウスからの取得物件数及び積水ハウスグループからの取得物件
               数の算出にあたっては、「赤坂ガーデンシティ」については、既保有部分は積水ハウスより、追加取得部分につい
               ては、積水ハウスグループより取得しているため、それぞれ1物件として記載しています。以下同じです。
            （注5）「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる、各取得済資産及び取得予定資産の不動産鑑定評価書に記載
               された鑑定評価額又は不動産鑑定評価基準に則らない価格調査の結果である不動産価格調査書に記載された調査価
               額（以下併せて「鑑定評価額等」ということがあります。）に基づく本投資口1口当たりの純資産価値であり、貸
               借対照表上の純資産額に基づく本投資口1口当たりの純資産価値とは異なります。なお、以下の計算式中の「含み
               益」については、下記（注6）をご参照ください。
                 「1口当たりNAV」
                 　＝各期末時点及び取得予定資産取得後におけるNAV÷各期末時点及び取得予定資産取得後における発行済投
                   資口総口数
               1口当たりNAVを算定するにあたって、各時点における「NAV」は、それぞれ以下の計算式により計算しています。
                 各期末時点における「NAV」
                 　＝各期末時点における貸借対照表上の純資産額－各期に係る支払分配金総額＋各期末時点における「含み
                   益」
                 取得予定資産取得後における「NAV」の見込値
                 　＝2021年4月期（第13期）末時点の「NAV」（364,814百万円）－2021年10月期（第14期）譲渡済資産の「含
                   み益」（1,248百万円）＋新規取得資産の「含み益」（720百万円）－2021年10月期（第14期）の金銭の
                   分配に係る一時差異等調整積立金取崩額（見込）（67百万円）－2021年10月期（第14期）の金銭の分配
                   に係る圧縮積立金取崩額（見込）（337百万円）＋2021年10月期（第14期）の金銭の分配に係る圧縮積立
                   金積立額（見込）（1,192百万円）＋本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額の見込値
                   （12,343百万円）
                                 20/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               「本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額の見込値」は、2021年9月30日現在の東京証券取引所
               における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本書の日付現在の見込値です。また、「取得予定資産取
               得後の発行済投資口総口数」には、本件第三者割当により発行される本投資口を含みます。なお、本件第三者割当
               については、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提とし
               ています。したがって、実際の本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額及び取得予定資産取得後
               の発行済投資口総口数と一致するとは限りません。このため、取得予定資産取得後における1口当たりNAVも実際の
               指標と一致するとは限りません。
            （注6）「含み益」とは、各取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価額等と帳簿価額又は取得（予定）価格の差額の合計で
               あり、各時点における「含み益」は、それぞれ以下の算式により計算しています。
                 各期末時点における「含み益」
                 　＝各期末時点において保有する取得済資産の各期末時点を価格時点とする鑑定評価額等の合計－各期末時
                   点において保有する取得済資産の各期末時点の帳簿価格の合計
                 取得予定資産取得後における「含み益」の見込値
                 　＝2021年4月期（第13期）末時点における「含み益」－2021年10月期（第14期）譲渡済資産の「含み益」＋
                   新規取得資産の「含み益」
                      新規取得資産の「含み益」
                      　＝新規取得資産に係る不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計－新規取得資産の取得
                       （予定）価格の合計
               なお、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。
            （注7）内部留保残高の見込値の算出方法は、以下のとおりです。ただし、2021年10月期（第14期）は本書の日付現在終了
               しておらず、2021年10月期（第14期）における実際の業績並びに一時差異等調整積立金取崩額、圧縮積立金積立額
               及び圧縮積立金取崩額によっては、内部留保残高は変動する可能性があります。
            　　　　　2021年4月期（第13期）末時点以前の各期末における内部留保残高
                 ＝一時差異等調整積立金＋圧縮積立金－当該期の金銭の分配に係る一時差異等調整積立金取崩額
                  －当該期の金銭の分配に係る圧縮積立金取崩額＋当該期の金銭の分配に係る圧縮積立金積立額
                取得予定資産取得後における内部留保残高
            　　　　　　＝2021年4月期（第13期）末時点の内部留保残高（1,482百万円）－2021年4月期（第13期）の金銭の分配に係
                  る一時差異等調整積立金取崩額（157百万円）－2021年4月期（第13期）の金銭の分配に係る圧縮積立金取
                  崩額（26百万円）＋2021年4月期（第13期）に係る圧縮積立金積立額（103百万円）－2021年10月期（第14
                  期）の金銭の分配に係る一時差異等調整積立金取崩額（見込）（67百万円）－2021年10月期（第14期）の
                  金銭の分配に係る圧縮積立金取崩額（見込）（337百万円）＋2021年10月期（第14期）の金銭の分配に係る
                  圧縮積立金積立額（見込）（1,192百万円）
            （注8）各時点における「LTV」の算定方法は、以下のとおりです。なお、「本借入れ」については、後記「（5）                                            中長期的
               な投資主価値の最大化に向けた取組み　～財務戦略とESG～　①                         安定的かつ強固な財務基盤　（イ）               LTVコント
               ロール」をご参照ください。
                 2021年4月期（第13期）末時点以前の各期末における「LTV」
                 　＝各期末時点の有利子負債総額÷各期末時点の総資産額
                 取得予定資産取得後の「LTV」の見込値
                 　＝取得予定資産取得後の「有利子負債総額」の見込値÷取得予定資産取得後の「総資産」の見込値
                 取得予定資産取得後の「有利子負債総額」の見込値
                 　＝2021年4月期（第13期）末時点の有利子負債総額（252,942百万円）－2021年10月期（第14期）に係る期
                   限前返済額（3,000百万円）＋本借入れの見込値（13,500百万円）
                 取得予定資産取得後の「総資産」の見込値
                 　＝2021年4月期（第13期）末時点の総資産額（556,569百万円）－2021年4月期（第13期）の金銭の分配に係
                   る一時差異等調整積立金取崩額（157百万円）－2021年4月期（第13期）の金銭の分配に係る圧縮積立金
                   取崩額（26百万円）－2021年10月期（第14期）譲渡済資産の2021年4月期（第13期）末時点の敷金・保証
                   金の合計額（83百万円）－2021年10月期（第14期）に係る期限前返済額（3,000百万円）－2021年10月期
                   （第14期）の金銭の分配に係る一時差異等調整積立金取崩額（67百万円）（見込）－2021年10月期（第
                   14期）の金銭の分配に係る圧縮積立金取崩額（337百万円）（見込）＋2021年10月期（第14期）の金銭の
                   分配に係る圧縮積立金積立額（1,192百万円）（見込）＋新規取得資産に係る敷金・保証金受入（見込）
                   額（807百万円）＋本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額の見込値（12,343百万円）
                   ＋本借入れの見込値（13,500百万円）
                                 21/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               「本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額の見込値」は、2021年9月30日現在の東京証券取引所
               における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本書の日付現在の見込値です。また、本件第三者割当に
               ついては、募集投資口数の全部について野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提として
               います。したがって、実際の本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額と一致するとは限りませ
               ん。実際の本募集における発行価額（本件第三者割当を含む）の総額が、本書の日付現在の見込値よりも少額又は
               多額となった場合には、その分、実際の取得予定資産取得後の「LTV」は上記の数値よりも高く又は低くなること
               があります。
               取得予定資産取得後の「有利子負債総額」の見込値は、一定の仮定の下で算出したものであり、取得予定資産取得
               後の実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
            （注9）本書の日付現在の本投資法人の目標値であり、目標の実現及び達成時期について保証又は約束するものではありま
               せん。資金調達の実施の状況や不動産市況の変動等により、当該目標を実現することができない可能性がありま
               す。
          (ロ)　資産入替によるポートフォリオの質的向上と分配金安定化施策の実現

            本投資法人は、前回公募増資等以降において、投資主価値の向上を実現すべく、継続的
           な資産取得・入替を実施したほか、本募集に伴う取組みとして、2021年10月期（第14期）
           及び2022年4月期（第15期）においても、本資産入替を実施する予定です。これらの結
           果、2019年10月期（第10期）からの累計で譲渡損益3,387百万円を計上し、うち2,071百万
           円を内部留保として計上することで分配金安定化施策を実現しています。
            （注）2021年10月期（第14期）において譲渡損益として2,452百万円、内部留保計上額（圧縮積立金積立額）として1,192
               百万円の計上を見込んでいますが、いずれも本書の日付現在における概算値であり変更となる可能性があります。
               以下同じです。
                   ＜ポートフォリオの質と収益性を高めながら内部留保を蓄積＞

            （注1）各期の鑑定NOIの増減額については、譲渡資産は譲渡公表日において直近に取得した各鑑定評価書、取得資産は取








               得公表日において直近に取得した各鑑定評価書に記載の鑑定NOI（後記「(ハ)                              「戦略的立地」と「高品質」を柱と
               するプライム・プロパティへの継続的な重点投資によるポートフォリオの質的向上　a.                                  新規取得資産の概要」に
               おいて定義します。以下同じです。）を譲渡資産、取得資産にてそれぞれ合計し、差し引きした金額を百万円未満
               を切り捨てて記載しています。また、本募集に伴う取組みに係る鑑定NOIの増減額については、第14期譲渡済資産
               は2021年4月30日時点の各鑑定評価書、取得予定資産のうち「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」は2021年9月
               1日時点の鑑定評価書、取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」については
               2021年7月1日時点の各鑑定評価書、第14期取得済資産については2021年7月1日時点の各鑑定評価書に記載の鑑定
               NOIを第14期譲渡済資産、取得予定資産及び第14期取得済資産にてそれぞれ合計し、差し引きした金額を百万円未
               満を切り捨てて記載しています。
                                 22/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            （注2）各期の内部留保の増加額については、実額を記載しています。本募集に伴う取組みに係る内部留保の増加額につい
               ては、本書の日付現在における、2021年10月期（第14期）の金銭の分配に係る圧縮積立金積立額の見込値を記載し
               ています。
            （注3）各期及び本募集に伴う取組みの償却後鑑定NOI利回りについては、譲渡資産については譲渡公表日時点において直
               近に取得した各鑑定評価書、取得資産については取得公表日時点において直近に取得した各鑑定評価書、取得予定
               資産のうち「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」については2021年9月1日時点の鑑定評価書、取得予定資産の
               うち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」については2021年7月1日時点の各鑑定評価書、第14期
               取得済資産については2021年7月1日時点の各鑑定評価書の鑑定NOIから、譲渡資産については直前の2営業期間にお
               ける当該物件に係る減価償却費の合計を、取得資産、取得予定資産及び第14期取得済資産については公表日におけ
               る今後1年間の当該物件に係る想定減価償却費の合計を、それぞれ控除した金額を、譲渡資産については譲渡価格
               にて、取得資産、取得予定資産及び第14期取得済資産については取得（予定）価格にて除した数値を加重平均して
               それぞれ算出した上で、小数第2位を四捨五入して記載しています。
            （注4）平均築年数については、取得資産については取得日時点の、譲渡資産については譲渡日時点の築年数を取得価格
               （譲渡資産においては当該譲渡資産の取得価格）で加重平均して算出しています。また、取得予定資産及び第14期
               取得済資産については本書の日付現在における築年数を取得（予定）価格で加重平均して算出しています。
            具体的には、2019年10月期（第10期）において、「エスティメゾン横浜青葉台サウス」

           の取得（取得価格：1,660百万円）及び「エスティメゾン横浜」の譲渡（譲渡価格：3,000
           百万円）を実施することにより、譲渡益804百万円を計上し、そのうち775百万円を圧縮積
           立金として内部留保することで、将来の分配金安定化の原資を確保するとともに、ポート
           フォリオの償却後NOI利回りの向上にも貢献する取引となりました。
            また、2020年4月期（第11期）においては、「エスティメゾン静岡鷹匠」（取得価格：
           660百万円）、「ザ・リッツ・カールトン京都」（追加取得、準共有持分9％）（取得価
           格：4,320百万円）及び「シャーメゾンステージ広瀬通」（取得価格：865百万円）の取得
           により収益基盤の更なる強化や用途分散といった効果を得ています。
            更には、2021年4月期（第13期）においては、「エスティメゾン東別院」（取得価格：
           2,190百万円）、「エスティメゾン萱場」（取得価格：900百万円）及び「エスティメゾン
           白壁南」（取得価格：660百万円）を取得する一方、「エスティメゾン三軒茶屋」を譲渡
           （譲渡価格：965百万円）する資産入替を実施し、譲渡益130百万円を計上すると共に、
           103百万円を圧縮積立金として内部留保することで将来の分配金安定化のための原資を確
           保することに加え、ポートフォリオ築年数の低減（取得した住居3物件の平均築年数10.5
           年に対し、譲渡した住居1物件の築年数は13.1年）という効果を得ています。
            このように本投資法人は、前回公募増資等以降も、投資主価値の向上のため、ポート
           フォリオの質と収益性を高めるとともに、将来の分配金の安定化を目的に、内部留保の蓄
           積を進めてきました。
            本投資法人は、2021年10月期（第14期）及び2022年4月期（第15期）において、2021年7

           月30日公表の住居5物件の取得及び住居9物件の譲渡による資産入替を実施する予定です。
           本資産入替では、取得（予定）5物件は全てスポンサーである積水ハウスがそのノウハウ
           を活用して企画・開発した高品質な都市型賃貸マンションである「プライムメゾン」シ
           リーズの物件です。また、取得（予定）5物件は、償却後鑑定NOI利回り3.1％を確保し、
           平均築年数は2.3年と築年が浅く、加えて、本投資法人は、これらの物件全てについてグ
           リーン認証取得に向け取り組む方針であり、ポートフォリオの質的向上に貢献する物件群
           であると考えています。
                                 23/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            なお、本資産入替の実施により、譲渡益2,817百万円及び譲渡損364百万円を計上する見
           込みであり、譲渡益のうち1,192百万円を内部留保する予定です。前回公募増資等以降の
           継続的な資産入替に加え、本資産入替の実施により、本投資法人は築年数が浅くクオリ
           ティの高いスポンサー開発物件を取得するだけでなく、ポートフォリオの収益性の向上や
           譲渡益の計上及び更なる内部留保の蓄積を実現する見込みです。
         　(ハ)「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの継続的な重点投資に

           よるポートフォリオの質的向上
          a.   新規取得資産の概要
            本投資法人は、「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの継続
           的な重点投資により、ポートフォリオの質的向上を追求しています。スポンサーの開発し
           た新規取得資産の6物件（住居5物件・オフィスビル1物件）、取得（予定）価格の合計425
           億円全てがプライム・プロパティに該当すると本投資法人は考えており、取得予定資産取
                                           （注）
           得後のポートフォリオに占めるプライム・プロパティ比率                                   は、2021年4月期（第13
           期）末時点の91.0％から92.6％へ上昇する見込みです。
            新規取得資産の概要は、以下のとおりです。新規取得資産6物件の詳細については、後
           記「2 投資対象　(2) 新規取得資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
            （注）「プライム・プロパティ比率」は、各時点におけるポートフォリオ全体の取得（予定）価格の合計に対するプライ
               ム・プロパティに該当する物件の取得（予定）価格の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                                 24/160













                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                         ＜新規取得資産の概要＞
                      取得（予    不動産鑑定     鑑定NOI                    取得
                                   稼働率    築年数        プライ
                      定）価格     評価額    利回り                   （予定）
       用途     物件名称      所在地                 （％）    （年）    取得先    ム・プロ
                      （百万円）     （百万円）     （％）                    日
                                    (注4)    (注5)        パティ
                       (注1)     (注2)    (注3)                   (注6)
      第14期取得済資産
           プライムメゾン        東京都                         積水       2021年
                       2,580     2,580     3.6    95.1    1.9        ◎
           下北沢       世田谷区                         ハウス        9月1日
           プライムメゾン        東京都                         積水       2021年
       住居                2,310     2,310     3.6    87.5    3.2        ◎
           目黒        目黒区                         ハウス        9月1日
           プライムメゾン        東京都                         積水       2021年
                       1,530     1,540     3.9    89.4    2.7        ◎
           両国        墨田区                         ハウス        9月1日
            小計／平均           6,420     6,430     3.7    91.2    2.5    －    －    －
      取得予定資産（オフィスビル）

           赤坂ガーデン                                薬研坂特
      オフィス            東京都                                 2021年
           シティ（追加取            21,300     21,700     3.6    91.6    15.7   定目的会     ◎
       ビル           港区                                11月1日
           得部分）                                 社
                       21,300
            小計／平均                21,700     3.6    91.6    15.7    －    －    －
      取得予定資産（住居）

           プライムメゾン        東京都                         積水       2022年
                       10,000     10,300     3.7    95.3    1.9        ◎
           中目黒        目黒区                         ハウス        2月1日
       住居
           プライムメゾン        東京都                         積水       2022年
                       4,800     4,810     3.9    86.2    2.7        ◎
           板橋        板橋区                         ハウス        2月1日
                       14,800
            小計／平均                15,110     3.8    91.4    2.2    －    －    －
            合計／平均           42,520     43,240     3.7    91.5    9.0    －    －    －

      （注1）「取得（予定）価格」は、第14期取得済資産及び取得予定資産に係る各売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費
          税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
      （注2）「不動産鑑定評価額」について、第14期取得済資産並びに取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板
          橋」の不動産鑑定評価については株式会社谷澤総合鑑定所に、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」の不動産鑑定評価につ
          いては株式会社中央不動産鑑定所に委託しており、第14期取得済資産並びに取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び
          「プライムメゾン板橋」については2021年7月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部
          分）」については、2021年9月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書にそれぞれ記載された鑑定評価額を、それぞれ百万円未満
          を切り捨てて記載しています。
      （注3）   「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「赤坂ガーデン
          シティ（追加取得部分）」は建物のうち、5階から9階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割
          合：1,000,000分の273,490（約27.3％））及び10階の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：
          1,000,000分の54,698（約5.5％））に係る共有持分96.05％に係る不動産信託受益権を追加取得する予定であることから、算出に
          あたり「鑑定NOI」は本投資法人が追加取得する部分に対応する金額を基礎としています。以下同じです。
           鑑定NOI利回り
           　＝第14期取得済資産又は取得予定資産の鑑定NOI÷取得（予定）価格
         「鑑定NOI」とは、各不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                        Operating    Income）（以
          下「NOI」といいます。）をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をし
          たNCF（純収益、Net        Cash  Flow）とは異なります。上記「鑑定NOI」は直接還元法によるNOIです。以下同じです。
         第14期取得済資産及び取得予定資産（住居）の「小計／平均」欄については、第14期取得済資産3物件又は取得予定資産（住居）
          2物件の平均鑑定NOI利回りをそれぞれ記載しており、各第14期取得済資産、又は各取得予定資産（住居）の鑑定NOIの合計をそれ
          ぞれの取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「合計／平均」欄について
          は、第14期取得済資産及び各取得予定資産合計6物件の平均鑑定NOI利回りを記載しており、各第14期取得済資産及び各取得予定
          資産の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
      （注4）   「稼働率」は、各第14期取得済資産及び各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨
          五入して記載しています。各物件に係る「賃貸可能面積」は、2021年8月末日時点において有効な第14期取得済資産又は取得予定
          資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる面積に、「賃貸面積」は、2021年8月末日時点に
          おいて有効な第14期取得済資産又は取得予定資産に係るエンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面
          等に基づく賃貸面積の合計に、それぞれ基づいています。以下同じです。なお、「小計／平均」欄については第14期取得済資産
          又は取得予定資産の別に応じた各物件に係る賃貸可能面積の小計に対して各第14期取得済資産又は取得予定資産の別に応じた各
          物件の賃貸面積の小計が占める割合を、「合計／平均」欄については第14期取得済資産及び取得予定資産合計6物件全体の稼働率
          として、それぞれ各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入
          して記載しています。
                                 25/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      （注5）「築年数」は、各第14期取得済資産及び取得予定資産について、主たる建物の登記簿上の新築の日から本書の日付現在までの期間
          に基づいて計算しています。以下同じです。
          なお、「小計／平均」欄については、各第14期取得済資産及び取得予定資産の別に応じた平均築年数を記載しており、各第14期
          取得済資産及び取得予定資産の築年数をそれぞれの取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載して
          います。「合計／平均」欄については、各第14期取得済資産及び取得予定資産の平均築年数を記載しており、各第14期取得済資
          産及び取得予定資産の築年数をそれぞれの取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （注6）   「取得（予定）日」は、第14期取得済資産については取得日を、取得予定資産については本書の日付現在における取得予定日を
          記載していますが、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」については、発行価格等決定日が2021年10月27日（水）となった
          場合には、2021年11月2日に繰り下げられます。なお、取得予定資産の取得予定日は、本投資法人並びに現所有者及び現受益者の
          間で合意の上、変更されることがあります。以下同じです。
                         ＜新規取得資産の用途別の概要＞

                                     平均鑑定NOI               プライム・
                                            平均     平均
               三大都市圏      投資比率     取得（予定）      不動産鑑定
                                      利回り              プロパティ
                                            稼働率      築年数
      用途     物件数    比率（％）      （％）     価格合計      評価額合計
                                      （％）              比率（％）
                                            （％）     （年）
                （注1）      (注2)     （百万円）      （百万円）
                                       (注3)               (注6)
                                            (注4)     (注5)
     オフィスビル      1物件     100.0     50.1     21,300      21,700      3.6     91.6     15.7     100.0
      住居     5物件     100.0     49.9     21,220      21,540      3.7     91.4     2.3     100.0

     合計／平均      6物件     100.0     100.0     42,520      43,240      3.7     91.5     9.0     100.0

      （注1）「三大都市圏比率」は、新規取得資産の各用途別及び全てについて、それぞれ取得（予定）価格の合計に対する三大都市圏に立地
         するものの取得（予定）価格の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （注2）   「投資比率」は、新規取得資産の取得（予定）価格の合計に対する各用途別の取得（予定）価格の合計の割合を、小数第2位を四
         捨五入して記載しています。
      （注3）   「平均鑑定NOI利回り」は、新規取得資産の各用途別及び全てについて、それぞれ鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除
         した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （注4）   「平均稼働率」は、新規取得資産の各用途別及び全ての稼働率として、それぞれ各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物
         件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （注5）   「平均築年数」は、新規取得資産の各用途別及び全ての平均築年数について、それぞれ各物件に係る築年数を取得（予定）価格
         で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
      （注6）   上記の表における「プライム・プロパティ比率」は、新規取得資産の各用途別及び全てについて、それぞれ取得（予定）価格の
         合計に対するプライム・プロパティに該当するものの取得（予定）価格の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載していま
         す。
                                 26/160











                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          b.   プライム・プロパティの着眼点等
            また、プライム・プロパティに該当する新規取得資産6物件の本投資法人における投資
           の着眼点（6要素）及び2021年8月末日時点における運用状況は、以下のとおりです。
                赤坂ガーデンシティ

     物件名称                          物件名称            プライムメゾン下北沢
                 （追加取得部分）
      用途     オフィスビル                     用途     住居
    （a）経済圏       ・  「赤坂見附」駅、「永田町」駅、「青山一                 （a）経済圏       ・  小田急小田原線及び京王井の頭線「下北沢」駅

             丁目」駅及び「赤坂」駅を利用可能で、                          が利用可能で、各路線により「新宿」駅、「渋
             青山通り至近の区道沿いに立地し、エリ                          谷」駅へは10分以内でアクセスが可能
             ア内には多数の飲食店舗等が建ち並ぶ商
             業地や複合施設があり、歩道上空地、広
             場、歩行者専用道路が配置されること
             で、良好な繁華性と業務環境を有する
    （b）利便性       ・  2路線が乗り入れる「赤坂見附」駅、3路                 （b）利便性       ・  「下北沢」駅から徒歩約8分に所在するほか、徒
             線が乗り入れる「永田町」駅及び3路線                           歩圏内にスーパーマーケット、銀行、郵便局、
             が乗り入れる「青山一丁目」駅からそれ                           教育施設があり、高い利便性を有する
             ぞれ徒歩約8分、並びに「赤坂」駅から
             徒歩約9分に所在し高い交通利便性を有
             する
    （c）機能性       ・  天井高2,800mm、OAフロア100mm、整形無                 （c）居住性       ・    地上3階建て、全62戸、部屋のタイプは1R、1K、
             柱空間、区画割可能な汎用性の高い設計                          1R+S、1LDK、1LDK+S、2LDKで構成され、中庭に
           ・  低層・高層に分かれたエレベーターバン                          は木や草花が植えられ、落ち着いた雰囲気で高
                                        級感のある物件
             ク
                                      ・  オートロック、防犯カメラ、モニター付イン
                                        ターホン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便
                                        座、Wi-Fi、宅配ボックス、駐車場等が備えら
                                        れており、安全性と快適性に優れる
    （d）環境配慮       ・  広い開口部の外側に位置する深い格子                 （d）環境配慮       ・  建物周辺には植栽を配置し、緑豊かな環境を地
             は、直射日光の室内への侵入を減少さ                          域に提供
             せ、室内の省エネ性に寄与                        ・  建物敷地内には共用廊下から見渡せる中庭が設
           ・    日射熱取得率が普通ガラスよりも低くな
                                        けられており緑に囲まれた居住環境
             るLow-eペアガラス（高遮熱断熱複層ガ                        ・  複層ガラスや省エネ基準を満たすエアコン機器
             ラス）を採用
                                        が標準装備されており、省エネ等に配慮
           ・    1フロア4つの空調ゾーニング等省エネ・
             緑化等を推進した環境配慮型オフィスビ
             ル
    （e）BCP       ・  地上部の建物構造は、耐震性に定評のあ                 （e）安全性       ・  世田谷区の指定する避難所である「代沢小学
             る制震デバイス付ラーメン構造による鉄
                                        校」までは徒歩約3分と防災性に優れる
             骨造を採用
           ・  非常時などの停電発生時に非常灯を点灯
             させるための蓄電池設備を備え、すぐに
             電力が復旧しない場合は非常用発電機が
             作動し、最低限のビルの機能を維持
           ・  非常時においても電気の継続的提供が不
             可欠なテナントを対象としたテナント用
             発電機（最大500kVA）スペースを備える
                                 27/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                赤坂ガーデンシティ
     物件名称                          物件名称            プライムメゾン下北沢
                 （追加取得部分）
    （f）ブランド       ・  中央官公庁が集積する霞が関・永田町地                 （f）ブランド       ・  「下北沢」エリアは様々なカルチャーの発信地
             区に隣接する東京都心の高度なビジネス                           であり、個性あふれる古着店、ライブハウスや
             集積エリアである「赤坂」エリアに立地                           劇場、各種飲食店も多数存在する若者を中心に
             するオフィスビル                           人気のエリア
           ・  周辺は高級マンションが多いほか大使館
             等も見られる品等の高いエリア
    (g)運用状況       下記により当面安定的な稼働が見込める状況                   (g)運用状況       ・   2021年8月末日時点の稼働率95.1％
           ・    2021年8月末日時点の稼働率91.6％
                                      ・   住戸数62戸のうち空室は3戸
           ・    エンドテナント4社は8～15年程度と長期
             間にわたり入居
           ・    うち2テナントは2021年8月、9月に更新契
             約済
           ・    うち1テナントは現在、更新に向けて契約
             条件を協議中（2022年前半に契約期日到
             来）
           ・    残る1テナントは2022年後半の契約更新期
             日に向けて準備中
     物件名称             プライムメゾン目黒                        プライムメゾン両国

      用途     住居                        住居
    （a）経済圏       ・   JR山手線「目黒」駅から徒歩約8分、「恵比寿」駅か                      ・  都営地下鉄大江戸線「両国」駅から徒歩約5分、JR総
              ら徒歩約13分に所在し、最寄駅の「目黒」駅にはJR山                        武線「両国」駅から徒歩約11分に所在し、都営地下鉄
              手線の他、東急目黒線、東京メトロ南北線及び都営地                        大江戸線では汐留・六本木方面及び秋葉原・新宿方面
              下鉄三田線が乗り入れ、複数の路線が利用可能であり                        へのアクセスも良好である他、JR「両国」駅から「東
              高い交通利便性を有する                        京」駅までは約11分と交通利便性は良好
    （b）利便性       ・   「目黒」駅直結の商業施設にはスーパーマーケット                      ・   周辺には、小学校や中学校、公園、コンビニエンス
              や各種専門店があり、「恵比寿」駅周辺には飲食店や                        ストア等の利便施設が存し、大型商業施設が集積する
              物販店等が多数存在する                        「錦糸町」エリアへも徒歩圏内であることから、生活
                                      環境は良好
    （c）居住性       ・    地上5階、地下1階建て、全25戸、部屋のタイプは                      ・    地上7階建て、全43戸、部屋のタイプは1R、1K、
             1R、1LDK、2LDKで構成                        1LDK、2LDKで構成
           ・  食洗機付システムキッチン、オートロック、防犯カメ                      ・  オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホ
             ラ、モニター付インターホン、床暖房、浴室暖房乾燥                        ン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、追炊き機能
             機、追炊き機能付きオートバス、宅配ボックス等を備                        付オートバス、宅配ボックス等を備えており、単身者
             えており、利便性を志向する単身者、利便性及び居住                        やファミリー等、多様な需要が見込まれる
             環境を志向する所得水準の高い単身者、DINKS世帯を
             中心とした安定的な賃貸需要が見込まれる
    （d）環境配慮       ・  複層ガラスや省エネ基準を満たすエアコン機器が標準                      ・  複層ガラスや省エネ基準を満たすエアコン機器が標準
             装備されており、省エネ等に配慮                        装備されており、省エネ等に配慮
    （e）安全性       ・  目黒区の指定する避難所である「田道小学校」まで徒                      ・  墨田区の指定する避難所である「竪川中学校」まで徒
             歩約5分と防災性に優れる                        歩約7分、また、東京都が指定する避難場所である両
                                     国地区(墨田区横網)まで徒歩でアクセス可能
    （f）ブランド                               ・  「 両国」エリアは、両国国技館や江戸東京博物館等の
           ・  都心部にありながら「国立科学博物館附属自然教育
                                      文化・観光施設、江戸時代に造園された大名庭園「旧
             園」をはじめとした広大な緑を身近に感じられ、気品
                                      安田庭園」等の緑地が点在する地域
             ある暮らしを愉しむことができるロケーション
    （g）運用状況       ・   2021年8月末日時点の稼働率87.5％                      ・  2021年8月末日時点の稼働率89.4％
           ・   住戸数25戸のうち空室は3戸                      ・  住戸数43戸のうち空室は5戸
                                 28/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     物件名称             プライムメゾン中目黒                         プライムメゾン板橋
      用途     住居                        住居
    （a）経済圏       ・   東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅から                      ・   都営地下鉄三田線「板橋区役所前」駅から徒歩約5

              徒歩約13分、JR山手線「目黒」駅から徒歩約14分に                        分、東武東上線「下板橋」駅から徒歩約8分、JR埼京
              所在                        線「板橋」駅から徒歩約10分に所在し、池袋、新宿
           ・   最寄駅である「中目黒」駅は複数の路線が利用可能                        への交通利便性は良好
              であり、「渋谷」駅まで約5分でアクセスができるほ
              か、都心中心部へのアクセスも良好
    （b）利便性       ・   本物件の店舗部分にはスーパーマーケットがあるほ                      ・   徒歩圏内に区役所、銀行、郵便局、警察署、スー
              か、「中目黒」駅前には飲食店等が多数立ち並ぶ商                        パーマーケットといった施設が揃っているほか、商
              店街があり、「目黒」駅には駅直結の商業施設が所                        店街、コンビニエンスストア、飲食店もあり生活利
              在するなど生活利便性も良好                        便性も良好
    （c）居住性       ・   地上14階、全157戸（店舗1戸含む）、部屋は1R、1K                      ・   地上18階建て、全154戸（店舗1戸含む）、部屋のタ
              を中心とし1LDK、2LDK、3LDKの幅広いタイプで構成                        イプは1R、1K、1LDKで構成
           ・   宅配ボックス、24時間ゴミ出し可能なごみ置き場が                      ・   オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホ
              あり、エントランスには防犯カメラやオートロッ                        ン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、追炊き機
              ク、各部屋にはモニター付インターホン、浴室乾燥                        能付オートバス、宅配ボックス、機械式駐車場等を
              機、温水洗浄便座等を備えている                        備えており、利便性を重視する単身者や学生を中心
           ・      1階店舗にはスーパーマーケットが入居していること                        とした需要が見込まれる
              もあり、都心接近性及び利便性を志向する単身者、
              DINKS世帯、ファミリーを問わず多様な需要が見込ま
              れる
    （d）環境配慮       ・   複層ガラスや省エネ基準を満たすエアコン機器が標                      ・   複層ガラスや省エネ基準を満たすエアコン機器が標
              準装備されており、省エネ等に配慮                        準装備されており、省エネ等に配慮
    （e）安全性       ・   目黒区の指定する避難所である「めぐろ小学校サ                     ・   板橋区の指定する避難所である板橋第四小学校まで
              ポートセンター」まで徒歩約4分と防災性に優れる                        徒歩約5分と防災性に優れる
    （f）ブランド       ・   目黒川を中心とした自然と都市景観が調和し、周辺                      ・   見次公園、板橋区立美術館、赤塚植物園、教育科学
              は桜の名所として知られるほか、美術館や目黒不動                        館等があり、教育科学館ではプラネタリウムも楽し
              尊等の文化施設が点在する人気の地域                        めるほか、閑静な住宅街に隣接し、住宅地として魅
                                      力の高い地域
    （g）運用状況       ・   2021年8月末日時点の稼働率95.3％                      ・   2021年8月末日時点の稼働率86.2％
           ・   住戸数157戸のうち空室は8戸                      ・   住戸数154戸のうち空室は23戸
          c.   プライム・プロパティへの投資によるポートフォリオの質的向上

             2021年4月期（第13期）末から新規取得資産の取得を通じた取得予定資産取得後の
            ポートフォリオの詳細は、以下のとおりです。
                                 29/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                   ＜取得予定資産取得後のポートフォリオの変化＞
                                       新規取得資産
                  2021年4月期          第14期
                                                   取得予定資産取得後
                                           オフィスビル
                  （第13期）末         譲渡済資産
                                    住居
                                           （追加取得）
          物件数         123物件         ▲9物件         5物件         1物件        119物件
         資産規模         5,358億円         ▲144億円         212億円         213億円        5,638億円

       積水ハウスグループ
                   76.0％         －        100.0％         100.0％         79.6％
        からの取得比率
       平均鑑定NOI利回り
                   4.4％         4.1％         3.7％         3.6％         4.3％
          (注1)
        平均稼働率(注2)           97.3％         94.6％         91.4％         91.6％         96.7％
        平均築年数(注3)           11.5年         15.1年         2.3年        15.7年         11.9年

          （注1）「平均鑑定NOI利回り」は、2021年4月期（第13期）末時点における取得済資産、第14期譲渡済資産、新規取得資産及び
             取得予定資産取得後については、それぞれ鑑定NOIの合計を取得（予定）価格又は譲渡価格の合計で除した数値を小数
             第2位を四捨五入して記載しています。
          （注2）「平均稼働率」は、新規取得資産については、2021年8月末日時点の各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に
             係る賃貸面積の合計が占める割合を、第14期譲渡済資産については、それぞれ2021年7月末日時点の各物件に係る賃貸
             可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、取得予定資産取得後については、2021年8月末
             日時点で保有している物件の2021年8月末日時点における賃貸可能面積及び賃貸面積に、新規取得資産の2021年8月末日
             時点の各物件に係る賃貸可能面積及び賃貸面積をそれぞれ合計し、賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占め
             る割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、各物件に係る「賃貸可能面積」は、新規取得資産は2021
             年4月期（第13期）末日現在又は2021年8月末日時点において、第14期譲渡済資産は2021年7月末日時点において、有効
             な各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる面積に、それぞれ基づいています。各物件に係
             る「賃貸面積」は、新規取得資産は2021年4月期（第13期）末日現在又は2021年8月末日時点において、第14期譲渡済資
             産は2021年7月末日時点において、有効なエンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に
             基づく賃貸面積の合計（ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合に
             は、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、それぞれの賃貸可能面積）に、それぞれ基づいています。
          （注3）「平均築年数」は、新規取得資産については、本書の日付現在における各物件の築年数を各物件に係る取得（予定）価
             格で加重平均した数値を、譲渡済資産については、譲渡日である2021年8月20日時点の各物件の築年数を各物件に係る
             取得価格で加重平均した数値を、取得予定資産取得後については、新規取得資産を含め2022年2月1日時点の各物件の築
             年数を各物件に係る取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                                 30/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                              （注）
                     ＜用途比率の変化（取得（予定）価格ベース）                            ＞
          （注）「用途比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する用途毎の取得（予定）価格の割合を、



             小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「本町ガーデンシティ」については、オフィスビル部分及びホテル部
             分の各区分所有建物の用途毎に分けて算出しています。
                 ＜プライム・プロパティ比率の変化（取得（予定）価格ベース）＞

                                              （注）


                    ＜エリア比率の変化（取得（予定）価格ベース）                             ＞
          （注）「エリア比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する物件所在エリア毎の取得（予定）価




             格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                                 31/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ニ）環境に配慮した不動産投資運用の更なる推進
            本投資法人は、積水ハウスグループのスポンサーサポートを最大限に活用し、着実に外
           部成長を実現させるともに、「持続可能な社会の実現」の一端を担うべく、環境に配慮し
           た不動産投資運用を推進してきました。
            本投資法人は、本投資法人のマテリアリティ（重要課題）である「環境性能に優れた不
           動産への投資」に対するKPI（目標）として、2030年までにポートフォリオのグリーン認
                 （注1）
           証取得割合         （延床面積ベース）を70％まで引き上げることを掲げており、保有物件
           におけるグリーン認証の取得を推進しています。2019年9月27日に住居3物件（「プライム
           メゾン三田綱町」、「プライムメゾン本郷」、「プライムメゾン蔵前」）・取得価格の合
           計6,830百万円、2020年3月31日にオフィスビル（「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」
           （後記「2      投資対象     （1）新規取得資産の概要」に定義します。以下同じです。））・取
                                  （注2）
           得価格28,700百万円についてグリーン認証                          を取得したほか、既にグリーン認証を取
           得している保有物件においても、グリーン認証期日の到来に伴い、原則として当該年度の
           新しい認証基準に基づいたグリーン認証を再取得しています。この結果、本投資法人のグ
                   （注3）
           リーン適格資産            残高は、2019年4月期（第9期）末の2,430億円から、2021年4月期
           （第13期）末には2,785億円まで増加しています。
            また、新規取得資産のうち「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」は、「赤坂ガーデ
                                          （注4）
           ンシティ（既保有部分）」においてCASBEE不動産評価認証                                   「Sランク」を取得済で
           あること、住居5物件はいずれも積水ハウスが開発した高品質な都市型賃貸マンションで
           ある「プライムメゾン」シリーズであり、本投資法人が既に保有している「プライムメゾ
                                                  （注5）
           ン」シリーズの住居36物件のうち35物件においてDBJ                             Green    Building認証           を取得済
           であることから同等程度の環境設備を有すると考えられるこれら住居5物件についてもグ
           リーン認証を取得できる蓋然性は高いと考えており、本投資法人は、新規取得資産につい
           てグリーン認証の取得を目指す方針です。新規取得資産の全てにつきグリーン認証を取得
           することができたと仮定した場合における、グリーン認証取得割合は59.7％に上昇する見
           込みです。
                         ＜環境性能に優れた不動産への投資＞

                                 32/160












                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ＜積水ハウスが開発するプライムメゾンシリーズ～環境に配慮した住居物件の取得の推
                                 進～＞
                          （DBJ    Green    Building認証の取得）
            更に、既にグリーン認証を取得済の「ガーデンシティ品川御殿山」及び「本町南ガーデ










           ンシティ」について、グリーン認証を再取得し又は対象区画を拡大することにより、2019
           年6月10日に取得した追加取得部分についても認証の対象とする方針です。
            本投資法人は、これらグリーン認証の取得に向けた取組みを継続的に進める方針であ
           り、新規取得資産においてグリーン認証を取得することができたと仮定した場合における
           グリーン適格資産残高及びグリーン認証割合は、それぞれ3,210億円、59.7％、更に
           「ガーデンシティ品川御殿山」及び「本町南ガーデンシティ」の追加取得部分についてグ
           リーン認証を取得することができたと仮定した場合における、グリーン適格資産残高及び
                                          （注6）
           グリーン認証取得割合は、それぞれ3,543億円及び64.1％                                  まで増加・上昇する見込
           みです。
            （注1）「グリーン認証取得割合」は、ポートフォリオ全体の延床面積の合計に対する、グリーン認証を取得した各物件に
               おけるグリーン認証の対象となる延床面積の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。
            （注2）「グリーン認証」とは、「CASBEE不動産評価認証」及び「DBJ                           Green   Building認証」のいずれか又は双方を意味し
               ます。以下同じです。
            （注3）「グリーン適格資産」とは、本投資法人が定める適格クライテリアを満たす新規又は既存資産を指し、以下のいず
               れかの第三者認証を保持している物件又は以下のいずれかの第三者認証を将来取得予定である物件をいいます。
               ただし、本書においては、第三者認証を取得する具体的な予定が存在しないものについては除外して計算してい
               ます。
               ・DBJ   Green   Building認証における3つ星、4つ星又は5つ星の評価
               ・CASBEE不動産評価認証におけるA又はSランク
                                 33/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            （注4）「CASBEE不動産評価認証」とは、CASBEE（Comprehensive                             Assessment     System   for  Built   Environment
               Efficiency/「建築環境総合性能評価システム」）における建物の環境評価の結果を不動産評価に活用することを
               目的として開発された認証制度であり、「1.エネルギー/温暖化ガス」、「2.水」、「3.資源利用/安全」、「4.
               生物多様性/敷地」及び「5.屋内環境」という5分類の評価項目で点数化され、それにより、「Sランク」、「Aラ
               ンク」、「B+ランク」又は「Bランク」の格付が付与されます。また、「CASBEE」とは、省エネルギーや環境負荷
               の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総
               合的に評価するシステムとされています。以下同じです。
            （注5）「DBJ      Green   Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（”Green                           Building”）を支援するため
               に、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防
               災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経
               済に求められる不動産を評価・認証するものとされています。認証は1                            Starから5    Starsまでの5段階で評価され
               格付が付与されます。
            （注6）   新規取得資産並びに2019年6月10日に取得した「ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分）」及び「本町南ガー
               デンシティ（追加取得部分）」において、グリーン認証を取得した場合の仮定値であり、これらの全ての物件又
               は一部の物件でグリーン認証を取得できない可能性があります。
                     ＜グリーン適格資産の推移とグリーン認証取得割合＞

         ②   将来的な内部成長を期待できる高品質なポートフォリオ







           本投資法人は、資産規模の拡大に伴いポートフォリオの分散が着実に進展していることに
          加えて、各用途の不動産を取り巻く良好な賃貸市況を捉えたポートフォリオの内部成長機会
          の創出に努めており、その実現のため、運用資産の特性に応じ、積水ハウスグループが有す
          る不動産の管理・運営に関するスキル・ノウハウ・豊富なネットワークを最大限に活用して
          きました。一方で、2020年以降の新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、特に本投資
          法人が保有するオフィスビル、ホテルにおいて、テナントからの賃料減額要請や歩合賃料の
          減少等の影響を受けており、このような新型コロナウイルス感染症の感染拡大を要因とした
          一時的な賃料収入の減少に対しては、内部留保を取り崩し、分配金の安定化に努めていく方
          針です。
                                 34/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (イ)　オフィスビル
             本投資法人は、オフィスビルについて、テナントに選好される質の高いオフィスの安
            定性に着目した投資を行っています。本投資法人が保有するオフィスビルは、いずれも
            最寄駅から徒歩10分以内に位置し、主要な最寄駅において複数の路線が利用できる等、
            高い交通利便性を備えています。また、7物件中6物件においては、グリーン認証を取得
            する等、環境配慮の点においても高い評価を得ているほか、免震構造・制震構造等によ
            り高い耐震性能を有しており、質の高いオフィスと判断しています。
             本投資法人のオフィスビルポートフォリオの稼働率は2021年8月末日時点において
            98.3％（取得予定資産を含みます。）を維持しており、新型コロナウイルス感染症の感
            染拡大の影響を受けた解約は限定的です。テナントから選好されるオフィス環境が整備
            されている質の高いオフィスの安定性を活かし、更なる内部成長機会を追求します。
                     ＜オフィスビルの運用状況（取得予定資産取得後）＞

             a.   東京圏のオフィスビルの運用状況


             本投資法人が保有する東京圏所在のオフィスビル「ガーデンシティ品川御殿山」及び
            「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」において、主要テナントの退去は生じていない
            ものの、一部のテナントにおいて契約の解約や減床が発生しています。積極的なリーシ
            ング活動の結果、「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」の空き区画の一部については
            新規テナントと契約を締結し、埋戻しを実現しましたが、安定稼働に向け、引き続き積
            極的なリーシング活動及び柔軟な対応による早期埋戻しに注力します。なお、一時的な
            収益減少に対しては内部留保を活用することで分配金の安定化に努める方針です。ま
            た、「御殿山ＳＨビル」の運用状況は好調であり、高稼働率を維持しています。それぞ
            れのオフィスビルにおける運用状況は、以下のとおりです。
                       ＜ガーデンシティ品川御殿山（東京都品川区）＞

                                 35/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                     ＜赤坂ガーデンシティ（既保有部分）（東京都港区）＞
                          ＜御殿山ＳＨビル（東京都品川区）＞







            b.   大阪圏・名古屋圏のオフィスビルの運用状況




             本投資法人が保有する大阪圏・名古屋圏のオフィスビルの運用状況は好調であり、高
            稼働率を維持しています。それぞれのオフィスビル物件の運用状況は、以下のとおりで
            す。
                        ＜本町南ガーデンシティ（大阪府大阪市）＞

                                 36/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                   ＜本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）（大阪府大阪市）＞
                     ＜ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー（大阪府大阪市）＞




                      ＜広小路ガーデンアベニュー（愛知県名古屋市）＞




            c.   取得予定資産取得後のオフィスビルポートフォリオの状況




             本取組みの実施により、取得予定資産取得後において重点投資エリアとしている三大
             都市圏比率は100％を維持する見込みです。取得予定資産取得後のオフィスビルのポー
             トフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
                                 37/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     ＜オフィスビルポートフォリオの分散状況（取得予定資産取得後（取得（予定）価格ベース））＞
             d.   オフィスマーケット状況（東京・大阪）




                       ＜東京ビジネス地区の平均賃料・空室率の推移＞
             三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」によると、東京ビジネス地区の空室
             率・平均賃料は、2014年以降、空室率・平均賃料ともに改善の動きが継続し、空室率
             は2020年2月に1.49％まで低下、平均賃料は2020年7月に23,014円まで上昇しました。
             その後、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響を受け、空室率は上昇、平均賃
             料は下落とオフィス市場は悪化し、2021年9月時点において、空室率は6.43％、平均賃
             料は20,858円となっています。ただし、空室率の上昇幅、平均賃料の下落幅は小さく
             なってきており、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響を受けたオフィス市場
             の悪化に底打ちの傾向が見られているものと、本投資法人は考えています。
           （出所）三鬼商事株式会社「オフィスビルマーケットデータ」を基に本資産運用会社にて作成




           （注）   「東京ビジネス地区」とは、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を指します。
                       ＜大阪ビジネス地区の平均賃料・空室率の推移＞

             三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」によると、大阪ビジネス地区の空室
             率・平均賃料は、2017年以降、空室率・平均賃料ともに改善する動きとなりました。
             その後、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響を受け、2020年半ばより空室率
             は上昇、平均賃料は下落とオフィス市場は悪化傾向にあるものの、東京ビジネス地区
             と比較するとその動きは緩やかであり、本書の日付現在、運用状況に与える影響は軽
             微であると、本投資法人は考えています。
                                 38/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           （出所）三鬼商事株式会社「オフィスビルマーケットデータ」を基に本資産運用会社にて作成




           （注）   「大阪ビジネス地区」とは、主要6地区（梅田地区、南森町地区、淀屋橋地区、本町地区、船場地区、心斎橋・難波
              地区、新大阪地区）を指します。
          (ロ)　住居

             本投資法人は、東京圏を中心とした居住用不動産のポートフォリオを有しており、強
            い賃貸ニーズを背景とし、コロナ禍においてもポートフォリオ稼働率は安定的に推移し
            ています。また、足許の新規テナントとの賃貸借契約（以下「新規契約」ということが
            あります。）及び更新契約においては、賃料変動率がプラスを維持しているほか、更新
            率も安定して高い水準を維持しています。当面は稼働率を重視した運用を継続するもの
            の、安定した高稼働をベースとした賃料上昇等による内部成長についても追求していき
            ます。
                        ＜住居の運用状況（取得予定資産取得後）＞
           a.　住居ポートフォリオは安定的な稼働率を維持


             本投資法人の住居ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は、2020年4月期（第11期）
            が97.4％、2020年10月期（第12期）が96.4％、2021年4月期（第13期）が96.6％、2021
            年10月期（第14期）中の2021年5月末から8月末までの各月末時点による平均稼働率は
            96.1％となっており、コロナ禍においても平均稼働率は96％程度の水準で安定的に推移
            しています。地域別では、東京圏及び東京23区においては、2020年3月以降、新型コロ
            ナウイルス感染症の感染拡大の影響を受け、自粛や移動制限により賃貸不動産マーケッ
            トが停滞したことで稼働率が低下し、その後も回復の動きが鈍い状況が続いています。
            一方、全国主要都市の稼働率は97％以上の水準で安定的に推移しています。
            ＜住居・投資エリア別稼働率の月次推移（2020年4月期（第11期）以降）＞

            （注）   「期中平均稼働率」は、各期中における各物件の各月末稼働率の単純平均値をいいます。



                                 39/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ＜住居・東京23区の部屋タイプ別稼働率の月次推移（2020年4月期（第11期）以降）＞
             本投資法人が保有する住居において最も新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響
                                                         （注
            を受けている東京23区における稼働率を部屋タイプ別にみると、ファミリータイプ
            1）
             は新型コロナウイルス感染症の感染拡大前と変わらない水準まで回復し推移している
                        （注1）              （注1）
            一方、シングルタイプ                ・コンパクトタイプ              は回復の動きが鈍い状況が続い
            ています。本投資法人は、シングルタイプ・コンパクトタイプにおいて回復の動きが鈍
            い主要因として、新型コロナウイルス感染症の感染拡大以降、日本国内の有効求人倍率
                          （注2）
            は1.14倍(2021年8月時点）                  まで低下しており、東京圏及び東京23区における就労
            機会が減少したことによるものと考えており、新型コロナウイルス感染症の収束後、経
            済の回復とともに有効求人倍率が上昇基調となれば東京圏・東京23区のシングルタイ
            プ・コンパクトタイプの賃貸需要は回復するものと考えています。
            （注1）   「シングルタイプ」、「コンパクトタイプ」、「ファミリータイプ」及び「ラージタイプ」の詳細については、
               「参照有価証券報告書「第一部             ファンド情報　第1        ファンドの状況　2        投資方針　(1)      投資方針　⑤      投資方
               針　(ロ)    投資基準　a.      用途別　i    住居　(iv)     タイプ」をご参照ください。
            （注2）   厚生労働省「一般職業紹介状況（職業安定業務統計）」有効求人倍率（季節調整値）の新規学卒者を除きパート
               タイムを含む数値を記載しています。
           b.　取得予定資産取得後の住居ポートフォリオの状況




             本取組みの実施により、取得予定資産取得後において重点投資エリアとしている東京
            圏比率は77.7％に上昇する見込みです。また、平均築年数は12.2年、部屋タイプ別内訳
            に占めるシングルコンパクト比率は87.0％、最寄駅からの徒歩分数における徒歩5分圏
            内の比率は66.1％となる見込みです。取得予定資産取得後の住居ポートフォリオの分散
            状況は、以下のとおりです。
            ＜住居ポートフォリオの分散状況（取得予定資産取得後（取得（予定）価格ベース）、

            （部屋タイプ別内訳のみ戸数ベース））＞

           c.　足許の新規契約の状況及び更新契約の状況




                                  （注1）
             新規契約における賃料増額件数の割合                        は、コロナ禍においても過半を超える水
                                                      （注1）
            準を維持しており、2021年5月から2021年8月末日における賃料増額件数割合                                             は
                                （注2）
            57.1％となっているほか、賃料変動率                        も、プラスを維持しています。
                                 40/160


                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                       （注1）
             既存テナントの契約更新においては、賃料増額件数割合及び賃料据置件数割合
            の合計が99.9％から100％で推移しており、賃料減額による契約更新は2020年1月以降、
            発生していません。また、2021年5月から2021年8月末日における従前賃料に対する賃料
                （注2）
            変動率       もプラスを維持しています。
            （注1）   「賃料増額件数割合」とは、各期における新規契約又は更新契約時の賃料が従前賃料に対して増額している件数
               の、新規契約件数又は更新契約件数に対する比率をいいます。また、「賃料据置件数割合」とは、各期における
               新規契約又は更新契約時の賃料が従前賃料に対して変化しなかった件数の、新規契約件数又は更新契約件数に対
               する比率をいいます。以下同じです。
            （注2）   「賃料変動率」及び「従前賃料に対する変動率」とは、各期における新規契約又は更新契約時の差引賃料変動額
               合計の従前賃料合計に対する比率をいいます。以下同じです。
                             ＜新規契約時の賃料動向＞

            （注）   「増額件数割合」は、各期における新規契約時の賃料が従前賃料に対して増額している件数の、新規契約件数に対





               する比率を、「据置件数割合」は、各期における新規契約時の賃料が従前賃料に対して変化しなかった件数の、
               新規契約件数に対する比率を、「減額件数割合」は、各期における新規契約時の賃料が従前賃料に対して減額し
               ている件数の、新規契約件数に対する比率を、それぞれいいます。
                            ＜契約更新時の賃料動向＞

            （注）   「増額件数割合」は、各期における更新契約時の賃料が従前賃料に対して増額している件数の、更新契約件数に対





               する比率を、「据置件数割合」は、各期における更新契約時の賃料が従前賃料に対して変化しなかった件数の、
               更新契約件数に対する比率を、「減額件数割合」は、各期における更新契約時の賃料が従前賃料に対して減額し
               ている件数の、更新契約件数に対する比率を、それぞれいいます。
             礼金取得率、更新率は、コロナ禍において一時低下する場面もありましたが、2021年

            5月から8月末日の実績値はいずれも水準を回復しており、安定的な運用を見込める状況
            です。
                                 41/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             ＜礼金取得率の推移＞
            （注）   「礼金取得率」は、各期における新規契約件数のうち礼金を受領した件数の、新規契約件数に対する比率をいいま





               す。
                              ＜更新率の推移＞

            （注）   「更新率」は、各期における更新契約件数の、契約期日を迎えた契約件数に対する比率をいいます。





          d.　住居マーケット状況（東京23区）

             東京23区の賃貸マンション着工戸数は、2004年から2006年にかけて40,000戸を超える
            水準まで増加しましたが、2008年に生じた世界的な金融危機以降、一時20,000戸程度ま
            で水準が低下し、足許は30,000戸台で推移しています。東京23区における日本人の人口
            増減は、新型コロナウイルス感染症が感染拡大した2020年7月以降、転入超から転出超
            に転じたものの、2020年通年では転入超となりました。2021年1月以降も転出超の動き
            が継続しているものの、国内において新入社員の就職及び社会人の転勤・異動の動きが
            大きい2021年3月、2021年4月は転入超の動きとなり、就労を発端とした東京23区におけ
            る賃貸ニーズは引き続き強いものであると、本投資法人は考えています。また、アット
            ホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデック
            ス公表資料2021年第1四半期」によると、東京23区のマンションにおける賃料は2020年
            第4四半期と比較して小幅に低下したものの、依然高水準を維持しています。
                                 42/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ＜人口増減（東京23区・日本人・年次）及び賃貸マンション着工戸数（東京都・年次）＞
                       ＜人口増減（東京23区・日本人・月次）＞




          （出所）賃貸マンション着工戸数については国土交通省                      総合政策局情報政策課         建設経済統計調査室「住宅着工統計」を、人口





             増減については総務省         統計局「住民基本台帳人口移動報告」をそれぞれ基に、本資産運用会社にて作成
                  ＜賃貸マンション賃料インデックス（東京23区・四半期）＞

          （出所）アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス公表資料」を基に本資




             産運用会社が作成
          （注1）「マンション賃料インデックス（総合：住戸面積が18㎡以上100㎡未満）」に基づき2013年Q4を100として算出していま
             す。「マンション賃料インデックス」とは、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で
             開発した賃料インデックスであり、ヘドニックアプローチという統計的手法を用いて、アットホーム株式会社が蓄積し
             ている個別のマンション成約事例について品質調整を行い、四半期毎の指数を算出したものです。なお、「Q1」は1月か
             ら3月まで、「Q2」は4月から6月まで、「Q3」は7月から9月まで、「Q4」は10月から12月までの期間をそれぞれ表してい
             ます。
          （注2）上記の各数値は、単位未満を四捨五入して記載しています。
                                 43/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (ハ)　ホテル
            本投資法人は、内部留保の活用による一時的な減収への対策を実施する予定です。
            本投資法人は、「本町ガーデンシティ（ホテル部分：「セントレジスホテル大阪」）」
           （後記「2      投資対象　(3)        新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」に
           定義します。以下同じです。）及び「ザ・リッツ・カールトン京都」のホテル2物件を保
           有しており、取得予定資産取得後における本投資法人のポートフォリオの取得（予定）価
           格ベースで7.0％を占めています。当該ホテル2物件は世界有数のホテルチェーンであるマ
           リオットホテルグループの最高級ブランドホテルであり、世界各国においてホテル運営を
           成功させた実績やコロナ禍前における営業実績から、新型コロナウイルス感染症の収束後
           においては需要の回復が期待できるものと、本投資法人は考えています。当面、新型コロ
           ナウイルス感染症の感染拡大の影響により収益連動賃料及び歩合賃料が未発生となること
           が見込まれるものの、内部留保の活用により一時的な減収への対策を実施し、分配金水準
           の安定化を図る方針です。
                             ＜ホテル2物件の運営状況＞

               2021年4月期（第13期）の状況                        運用状況の見通しの前提条件

            ・   世界的に国を越えた移動が制限さ                    ・国内旅行・海外旅行のいずれも移動制
                                    限・自粛等で観光産業にとって厳しい環
               れ、インバウンド需要が消滅
                                    境が当面は継続すると想定
            ・   国内では、Go        To  Travel事業など
                                   ・ホテルの国内需要は早くて2021年内に回
               で持ち直す時期もあったが、その
                                    復の兆しが見えるものとみており、イン
               後の緊急事態宣言の発令等による
                                    バウンド需要が戻るのは来年中盤以降を
               移動制限で、観光需要が大幅に減
                                    想定
               少
                           ＜ホテルの営業期間と収益の関係＞

                             ＜各期におけるホテル賃料＞




                                 44/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （４）積水ハウスグループによる充実したスポンサーサポート
          本資産運用会社の親会社である積水ハウスは、2021年1月末日現在の累積建築戸数約250万
         戸の実績を有するなど、日本を代表するハウスメーカーであり、近年では都市再開発事業に
         代表されるディベロッパー事業でも豊富な実績を有しています。
          積水ハウスは、国内事業及び国際事業において3つのビジネスモデルである「請負型ビジネ
         ス」、「ストック型ビジネス」及び「開発型ビジネス」の拡大を推進しています（かかるビ
         ジネスモデルのイメージについては、後記「＜積水ハウスのビジネスモデル＞」をご参照く
         ださい。）。このうち、開発型ビジネスの一つである都市再開発事業では、資産価値の最大
         化を図ることで付加価値を高め、リーシングを進める上で賃料収入の最大化を図り、不動産
         私募ファンドやJ-REITへの売却等により安定的な収益を確保し、更なる事業展開を進めるこ
         とを戦略としています。また、資産回転率を高め利益創出を図るとともに、本投資法人に対
         して安定的な物件供給を行うべく、都市部における高級ホテルやオフィス、賃貸マンション
         の開発を行うことによりパイプラインの構築を図る方針としています。これらのことから、
         積水ハウスの開発型ビジネスにおける本投資法人との連携の重要性は高まっており、本投資
         法人は、積水ハウスから充実したパイプラインサポート等のスポンサーサポートを受け、こ
         れを外部成長及び内部成長に活用する方針です。
                         ＜積水ハウスの概要＞

                 会社名                     積水ハウス株式会社

                 本社所在地                     大阪府大阪市北区大淀中一丁目1番88号
                 設立年月日                     1960年8月1日
                 資本金（2021年1月末日現在）                     2,025億9,120万円
                 売上高（2021年1月期連結ベース）                     24,469億円
                 累積建築戸数（2021年1月末日現在）                     2,506,598戸
                                      AA（株式会社日本格付研究所
                 格付（2020年11月27日（JCR）、2020                     （JCR））、
                 年11月25日（R&I）公表）                     AA-（株式会社格付投資情報センター
                                      （R&I））
                 従業員数
                                      28,362名
                 （2021年1月末日現在、連結ベース）
                 グループ会社数                     連結子会社：280社
                 （2021年1月末日現在）                     持分法適用会社：33社
                 （出所）積水ハウス
                                 45/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                      ＜積水ハウスのビジネスモデル＞
                  （出所）積水ハウス









          積水ハウスの都市再開発事業の歴史は古く、1988年に入居が開始された「六甲アイランド

         CITYプロジェクト」まで遡ることができます。その後、1993年3月竣工の大阪府の「梅田スカ
         イビル（新梅田シティ）」や、2011年2月竣工の「御殿山プロジェクト」及び「本町南ガーデ
         ンシティ」等の開発実績を積み重ね、質の高い社会資本の整備に貢献しています。積水ハウ
         スの都市再開発事業は、前記「(2)                   基本理念　①        基本方針」に記載のとおり「経年美化」の
         思想に基づいており、かかる思想に基づいて開発・整備された商業用不動産は、「梅田スカ
         イビル（新梅田シティ）」では「平成6年第14回大阪まちなみ賞大阪府知事賞」を、緑豊かな
         由緒ある街並みに調和する環境配慮型の邸宅のようなオフィスビルを目指した「ガーデンシ
         ティ品川御殿山」を含む「御殿山プロジェクト」では「屋上・壁面・特殊緑化技術コンクー
         ル国土交通大臣賞」及び「2014年度グッドデザイン賞」を、「本町ガーデンシティ」では
         「第5回大阪サステナブル建築賞大阪府知事賞」を、「本町南ガーデンシティ」では「CASBEE
         大阪 OF THE YEAR 2011」を、「グランフロント大阪」では「CASBEE大阪
          OF THE YEAR 2013」を、「ザ・リッツ・カールトン京都」では、1年間に開業した最優秀の
         ホテルに贈られる「Reggie                Shiu   Development       of  the  Year   (2014)」をそれぞれ受賞する
         等、外部からも高く評価されており、国内の開発型ビジネス（都市再開発事業）は着実に拡
         大しています。
                                 46/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          また、積水ハウスグループにおける不動産部門（売買、分譲、賃貸借、物件管理・運営、
         リフォーム等）を展開する積水ハウス不動産グループは、いずれも不動産売買の仲介、賃貸
         住宅におけるリーシング及び賃貸住宅の管理・運営等を業務内容とする不動産総合企業とし
         て、地域毎の営業戦略をもってそれぞれ全国各地で事業を展開しており、地元に密着するこ
         とで得られる各地域の賃貸住宅マーケット情報を活用して賃貸住宅の企画・開発やその価値
         を認めた外部の物件に投資・保有を行っています。
       ①  積水ハウスグループの多様なサポートを基軸とした成長戦略

          前記「(2)      基本理念　②        本投資法人の特徴　(ロ)              積水ハウスグループによる多様なサポー
        トを最大限に活用した成長戦略」に記載のとおり、本投資法人は、積水ハウスグループとの間
        で多種多様なスポンサー・サポート契約等を締結することにより、安定的な収益の確保と運用
        資産の着実な成長を実現し、投資主価値の最大化を目指します。
        本募集における積水ハウスグループの多様なサポートは、以下のとおりです。





          (イ)　商業用不動産等

           本投資法人は、積水ハウスが出資する特定目的会社より積水ハウスが開発した高品質なオ
          フィスビルである「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」を2021年11月1日付で取得する
          予定です。当該特定目的会社が2017年12月に「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」を取
          得して以降、本投資法人が取得するまでの期間において、積水ハウスはPM業務を受託し、エ
          ンドテナントとの契約更新及び賃料増額を推進し、資産価値の維持・向上に努める一方、3
          年10か月にわたり保有を継続することで本投資法人にとって適切な時期における取得を実現
          しました（ブリッジファンドを活用した物件の取得）。
           また、取得資産の状況や賃貸収入の安定性及び運営管理の効率性等を総合的に勘案し、収
          益力の向上と安定運用が期待できるオフィスビルについては取得当初よりパススルー型マス
          ターリース契約を採用しており、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」についても、内
          部成長機会の追求を企図し、パススルー型マスターリース契約を採用することとしました
          （＝パススルー型マスターリース契約の採用）。
                                 47/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                ＜ブリッジファンドを活用したスポンサーサポートによる物件取得＞
          (ロ)　居住用不動産





           本投資法人は、積水ハウスによるパイプラインサポートに基づき、既に積水ハウスに対し
          て有していた優先交渉権を行使することで、積水ハウスの開発したプライム・プロパティで
          ある住居3物件を2021年9月1日付で取得し、住居2物件を2022年2月1日付で取得する予定です
          （＝積水ハウスより付与された優先交渉権の行使による物件取得）。
           加えて、取得（予定）資産の住居5物件について積水ハウス不動産東京との間でパスス
          ルー型マスターリース契約を締結（2022年2月1日に取得予定の住居2物件は締結予定）する
          とともに（＝パススルー型マスターリース契約の採用）、積水ハウス不動産東京との間でPM
          契約を締結（2022年2月1日に取得予定の住居2物件は締結予定）し、PM業務を積水ハウス不
          動産東京に委託することで資産価値の維持・向上を図ります（＝資産価値の維持・向上のた
          めにPM業務を積水ハウス不動産東京に委託）。
           本投資法人は、引き続き、これらの外部成長及び内部成長のための積水ハウスグループの
          多様なサポートを活用した成長戦略を推進し、安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長
          を実現し、投資主価値を最大化することを目指しています。
       ②  本投資法人が有する優先交渉権の状況（本書の日付現在）

        本投資法人は、パイプライン・サポート契約に基づいて、積水ハウスが保有又は開発する国内
       不動産等の売却に関する優先交渉権の付与を受けることができます。すなわち、積水ハウスが、
       自ら投資対象不動産等（積水ハウスが保有又は開発する日本国内の不動産等のうち、積水ハウス
       が本投資法人の投資基準に適合するものと合理的に判断する不動産等をいいます。以下本b.にお
       いて同じです。）を売却しようとする場合、原則として第三者への情報提供に優先して本資産運
       用会社に当該売却関連の情報が提供され、本資産運用会社が購入の申込みをした場合には、更に
       所定の期間、積水ハウスは本資産運用会社との間でのみ、売買の条件について誠実に協議するも
       のとされています（＝積水ハウスが保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉権の
       付与）。
                                 48/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウス不動産東京との間でそれぞれ優先交渉権等に関
       する契約を締結しており、当該契約に基づき(a)積水ハウス不動産東京が保有又は開発する国内
       不動産等の売却に関する優先交渉権の付与、(b)第三者が国内において保有又は開発する不動産
       等に関する情報提供を受けることができます。また、本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハ
       ウス不動産東北、積水ハウス不動産中部、積水ハウス不動産関西、積水ハウス不動産中国四国及
       び積水ハウス不動産九州との間でそれぞれ優先交渉権に関する契約を締結しており、当該契約に
       基づき積水ハウス不動産東北、積水ハウス不動産中部、積水ハウス不動産関西、積水ハウス不動
       産中国四国及び積水ハウス不動産九州が保有又は開発する国内不動産等の売却に関する優先交渉
       権の付与を受けることができます。これにより、物件取得ルートを東京圏のみならず全国主要都
       市にも展開することが可能となり、積水ハウスグループの不動産開発力を活用し、日本全国を対
       象に多くの物件取得機会を確保しています。今後も本投資法人の居住用不動産に係る投資対象地
       域を網羅的にカバーすることが可能な積水ハウス不動産各社（6社）の物件パイプラインを活用
       して外部成長を図っていく方針です。
        本書の日付現在、本投資法人が有する優先交渉権の状況は、以下のとおりです。
               ＜本投資法人が有する優先交渉権の状況（本書の日付現在）＞

                                                    未取得
             物件名称             所在地       用途       優先交渉期間            準共有持分
                                                     (注1)
                         東京都     オフィス
          赤坂ガーデンシティ                            2019年6月10日より              34.55％
                          港区      ビル
                         京都府
       ザ・リッツ・カールトン京都                        ホテル      2019年1月31日より              51.00％
                         京都市
            （注1）「未取得準共有持分」とは、上記の物件について設定された信託受益権について、本投資法人が取得に関わる優先
               交渉権を有する未取得準共有持分の割合をいいます。なお、未取得準共有持分は、「赤坂ガーデンシティ」につ
               いては、建物のうち、現所有者（積水ハウス）が保有する地下1階から4階まで及び11階から19階までの専有部分
               の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の662,768（約66.3％））に係る不動産
               信託受益権の準共有持分34.55％であり、「ザ・リッツ・カールトン京都」については、物件全体に係る不動産信
               託受益権の準共有持分51.00％です。
            （注2）上記の優先交渉権の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                             ファンド情報　第1        ファンドの状況　5        運用
               状況　(2)    投資資産　⑤      保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
            （注3）上記の未取得準共有持分に関して、本書の日付現在、本投資法人による具体的な取得の予定はありません。また、
               本投資法人による取得が義務付けられ、又は保証されているものではありません。
       ③  積水ハウスの賃貸住宅「プライムメゾン」の新規開発状況

        2021年8月末日時点において、「プライムメゾン」については、竣工済物件が4物件（住戸数
       778戸）、建築中物件が7物件（住戸数615戸）、企画中物件が7物件となっています。
                                 49/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                       （予定）        （予定）延床面積
                物件名称（仮称含む）                所在地
                                        戸数          （㎡）
               プライムメゾン               東京都
                                           526         41,548.25
               江古田の杜               中野区
               プライムメゾン               東京都
                                            65         2,582.62
               早稲田通り               新宿区
    竣工済　4物件
    　　　　778戸
               プライムメゾン               東京都
                                            63         3,411.30
               方南町               中野区
               プライムメゾン               東京都
                                           124         10,499.21
               新橋タワー               港区
               プライムメゾン               東京都
                                           139          9,829.43
               湯島               文京区
               プライムメゾン               東京都
                                            78         3,541.52
               門前仲町               江東区
               プライムメゾン               東京都
                                           115          4,544.16
               中野坂上               中野区
    建築中　7物件           プライムメゾン               東京都
                                            49         2,226.84
    　　　　615戸           墨田本所               墨田区
               プライムメゾン               東京都
                                            40         1,932.04
               桜新町               世田谷区
               プライムメゾン               東京都
                                            49         2,248.30
               西早稲田               新宿区
               プライムメゾン               神奈川県
                                           145          8,708.53
               横浜WEST               横浜市
    企画中　7物件
            （注）　上記の物件に関して、本書の日付現在、本投資法人による具体的な取得の予定はありません。また、本投資法人
               による取得が義務付けられ、又は保証されているものではありません。
       ④  賃貸住宅に関する積水ハウスグループとの連携

        積水ハウスグループは、賃貸住宅の企画・開発から運営・管理に至るまで、全て積水ハウスグ
       ループ内で対応することが可能な体制を築いています。例えば、「企画・開発」の面においては
       積水ハウスグループがエリアごとの的確なマーケティングに基づき賃貸住宅を企画・開発し、
       「運営・管理」の面においてはオーナーからの委託に基づき積水ハウス不動産グループが当該賃
       貸住宅の運営・管理を行う等、「不動産賃貸事業」についても豊富な実績及びノウハウを積み上
       げています。
                                 50/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        このような賃貸住宅に関する総合力を最大限活用すべく、積水ハウスグループと協働体制を築
       くことで、多岐にわたる相乗効果が得られると、本投資法人は考えています。具体的には、物件
       の供給を行う積水ハウス及び積水ハウス不動産各社（6社）と、物件の取得を行う本投資法人が
       賃貸住宅に係る需給情報を交換し、賃貸住宅の企画・開発における協働体制を敷くことで、本投
       資法人の投資基準に適合した物件の取得機会の創出が期待されます。更に、管理・運営面におい
       ても、2019年12月末日現在、全国の賃貸管理戸数63.8万室の賃貸管理実績を有する積水ハウス不
       動産グループと協働体制を築くことで、稼働率の向上及び運営の効率化を図ることができると、
       本投資法人は考えており、本書の日付現在における取得済資産の住居109物件のうち84物件につ
       きPM業務を委託するとともに、取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメ
       ゾン板橋」についてPM業務を委託する予定です。
       ⑤  積水ハウスの都市再開発事業における直近の主なプロジェクト実績






        積水ハウスの都市再開発事業における直近の主なプロジェクト実績は、以下のとおりです。
                    ＜主な都市再開発プロジェクトの実績＞

              物件名称
                          所在地        主な用途         竣工（予定）時期
          （プロジェクト名称）
                          東京都      サービス
        フレイザースイート赤坂東京                                     2019年12月
                           港区      アパートメント
                          東京都      オフィスビル・
        ガーデンキューブ渋谷神南                                     2021年1月
                          渋谷区      店舗
                          神奈川県
        ウェスティンホテル横浜                         ホテル             2022年1月
                          横浜市
            （出所）積水ハウス
            （注）　上記の物件に関して、本書の日付現在、本投資法人による具体的な取得の予定はありません。また、本投資法人
               による取得が義務付けられ、又は保証されているものではありません。
        積水ハウスの都市再開発事業における実績は高く、積水ハウスをスポンサーとする本投資法人
       及び積水ハウスを親会社とする本資産運用会社は、自らが、積水ハウスの事業戦略上極めて重要
       な位置付けにあると考えています。本投資法人は、かかる積水ハウスの事業戦略上の重要性を背
       景に、積水ハウスが都市再開発事業を通じて長年培った商業用不動産の開発力及び運営力等をス
       ポンサーサポートを通じて最大限に活用した成長戦略を推進することで、中長期にわたる安定し
       た収益の確保と資産規模の着実な拡大を図り、投資主価値の最大化を目指します。
                                 51/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （５）中長期的な投資主価値の最大化に向けた取組み　～財務戦略とESG～
       ①   安定的かつ強固な財務基盤

        本投資法人は、中長期的な安定収益の確保及び投資主価値の向上のために安定的かつ健全な財
       務運営を行っていく方針です。具体的には、スポンサーである積水ハウスの信用力を背景にメガ
       バンク中心の国内有力金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くとともに、固定金利及び変
       動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討し、返済期限の分散化等を図るこ
       とで、リファイナンスリスクや金利変動リスクを低減していく方針です。
      (イ)　LTVコントロール

        本投資法人は、資産規模の拡大に伴い有利子負債総額を増加させてきた一方で、保守的なLTV
       コントロールの下、有利子負債の返済期限の分散化及び調達年限の長期化を推進するとともに平
       均調達金利を低減させ、安定的かつ健全な財務運営を図っています。
        本投資法人は、取得予定資産の取得に伴い、取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及
       び「プライムメゾン板橋」の取得資金の一部に充当するため、追加借入れ（以下「本借入れ」と
              （注1）
       いいます。）           を行うことを予定しています。
                                    （注2）             （注3）
        取得予定資産取得後においては、有利子負債総額                               は2,634億円、LTV             は45.4％、
                             （注4）
       LTV上限の目途とする50％までの取得余力                          は538億円程度となる見込みです。引き続き、安
       定的かつ健全な財務運営に努め、LTVに関しては、資金余力の確保に留意して保守的なLTVコント
       ロール方針を維持して運営する方針です。
                ＜取得予定資産取得後の有利子負債の状況（見込み）＞

                                            （注4）
                                       取得余力
                      (注2)        （注3）
              有利子負債総額               LTV
                                       （LTV50％まで）
                    2,634億円             45.4％           538億円程度
                       ＜LTVの推移（各期末時点）＞

                                 52/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        また、本投資法人は、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく
       方針です。キャッシュ・マネジメントの詳細については、参照有価証券報告書「第一部                                                ファン
       ド情報　第1       ファンドの状況　2           投資方針　(1)        投資方針　⑦        財務方針　(ハ)         キャッシュ・マ
       ネジメント」をご参照ください。
     （注1）取得予定資産のうちプライムメゾン中目黒及びプライムメゾン板橋の取得資金の一部に充当するため、2022年2月1日付で短期借入金
        13,500百万円を借り入れる予定です。ただし、借入金額は一般募集及び本件第三者割当による新投資口発行による手取金額等を勘案
        した上、最終的な借入実行までに変更される可能性があります。
    　　（注2）取得予定資産取得後の「有利子負債総額」の見込値の算定方法は、前記「(3)インベストメント・ハイライト　①積水ハウスグルー
         プの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略　（イ）スポンサーサポートを最大限に活用した外部成長の実現と不動産
         運営力の強化」をご参照ください。なお、一定の仮定の下で算出したものであり、取得予定資産取得後（本借入れ後）の実際の数
         値と一致するとは限りません。
    　　（注3）取得予定資産取得後の「LTV」の見込値の算定方法は、前記「(3)                              インベストメント・ハイライト　①              積水ハウスグループの不動産
         開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略　（イ）                     スポンサーサポートを最大限に活用した外部成長の実現と不動産運営力の強
         化」をご参照ください。なお、実際の本募集における発行価額（本件第三者割当を含みます。以下同じです。）の総額が、本書の
         日付現在の見込値よりも少額又は多額となった場合には、その分、実際の取得予定資産取得後の「LTV」は上記の数値よりも高く又
         は低くなることがあります。
    　　（注4）「取得余力」とは、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投資法人債等
         の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額をいいます。なお、当該金額は、当該金額の負債性資金の調達及び調達する
         負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないことにご留意ください。
         取得予定資産取得後の「取得余力」の見込額は、「取得予定資産取得後のLTVの見込値」（詳細は、前記「(3)                                          インベストメント・
         ハイライト　①積水ハウスグループの不動産開発力・運営力を最大限に活用した成長戦略　（イ）スポンサーサポートを最大限に
         活用した外部成長の実現と不動産運営力の強化」をご参照ください。）を仮に50.0％まで引き上げた場合における取得余力の金額
         を、単位未満の金額については切り捨てて記載しています。実際の本募集における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よ
         りも少額又は多額となった場合には、その分、実際の取得予定資産取得後の「取得余力」は上記の金額よりも低く又は高くなるこ
         とがあります。
      (ロ)　格付の状況と財務指標

        a.   格付の状況（本書の日付現在）
                   信用格付会社                長期発行体格付
                株式会社日本格付研究所                       AA

                     （JCR）                （安定的）
              株式会社格付投資情報センター                        AA-

                     （R&I）                （安定的）
          本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付「AA

        （安定的）」を、株式会社格付投資情報センター（R&I）から「AA-（安定的）」を取得してい
        ます。
          なお、上記格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありませ
        ん。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付会社から提供され若しくは
        閲覧に供された信用格付、又は信用格付会社から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用
        格付はありません。
                                 53/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        b.          財務指標（2021年4月期（第13期）末時点）
                             2021年4月期
                            （第13期）末時点
             有利子負債総額                 2,529億円
             長期負債比率                  98.8％

             固定金利比率                  96.3％

             平均調達年数                  7.0年

             平均残存年数                  3.7年

             平均調達金利                  0.61％

             LTV（総資産ベース）                  45.4％

            （注）各財務指標は以下の算定方法により算出しています。
              「長期負債比率」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                長期負債比率
                ＝2021年4月期（第13期）末時点における長期有利子負債÷2021年4月期（第13期）末時点における有利子負債総
                額
               なお、長期有利子負債は、借入れ又は発行から返済期日又は償還期日までの期間が1年超のものをいいます。
              「固定金利比率」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
                固定金利比率
                ＝2021年4月期（第13期）末時点における固定金利負債÷2021年4月期（第13期）末時点における有利子負債総額
               なお、借入れ後に金利スワップ契約により金利を固定化した借入金については、固定金利負債として計算してい
               ます。
              「平均調達年数」は、2021年4月期（第13期）末時点における各既存有利子負債について、借入日又は発行日から返
              済期日又は償還期日までの期間をそれぞれの借入額又は額面金額で加重平均した数値を、小数第2位を切り捨てて記
              載しています。
              「平均残存年数」は、2021年4月期（第13期）末時点における各既存有利子負債について、返済期日又は償還期日ま
              での期間を2021年4月期（第13期）末時点における借入額又は額面金額で加重平均した数値を、小数第2位を切り捨て
              て記載しています。
              「平均調達金利」は、各期末時点における各既存有利子負債の適用金利をそれぞれの借入額又は額面金額で加重平均
              した数値を、小数第3位を四捨五入して記載しています。なお、借入れ後に金利スワップ契約により金利を固定化し
              た借入金については、固定化後の金利を用いています。以下同じです。
      (ハ)　返済期限の分散状況（本書の日付現在）

        本投資法人は、固定金利及び変動金利の最適なバランスを図りつつ、借入期間の長期化を検討
       し、適切な財務運営を目指します。また、本投資法人は、返済期限の分散化等を図ることによ
       り、リファイナンスリスクを低減し、安定的かつ健全な財務基盤の強化を目指します。なお、本
       投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式
       会社みずほ銀行及び株式会社三井住友銀行との間で150億円のコミットメントライン契約を締結
       しています。
                                 54/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                     ＜コミットメントラインの契約状況＞
          参加金融機関
                             契約期間               極度額
          株式会社三菱ＵＦＪ銀行
                             2020年11月1日～
          株式会社みずほ銀行                                 150億円
                             2021年10月31日
          株式会社三井住友銀行
       ②  内部留保の活用方針

        本投資法人は、2018年10月期（第8期）に合併により発生した負ののれん発生益22.9億円を特
       別利益として計上しており、そのうち分配金に充当した金額以外の残額については、投資法人の
       計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)で規定される一時差異
       等調整積立金（RTA）として15.5億円を積み立てました。当該RTAについては、その残額がある限
       り、(a)税会不一致の解消及び(b)分配金水準の安定化へ対応するため柔軟に活用する方針です。
       具体的には、(a)について、合併に伴い継続的に発生予定の減価償却費その他の税会不一致は、
       RTAの残額から取り崩し、当該取崩し終了後は、一時差異等調整引当額（ATA）として利益超過分
       配する予定であり、これにより課税負担の発生を回避することができます。また、(b)について
       は、保有物件の譲渡や大口テナントの退去・臨時の設備更新等に伴う多額の修繕コストの発生、
       新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響等を受け一時的に減少する分配可能利益の補填に
       RTAを取崩すことにより、分配金水準の安定化を図ります。RTAの取崩し終了後は、ATAとして利
       益超過分配を行い、税会不一致による課税負担の発生を回避する方針です（2023年4月期（第17
       期）までにRTA残高はゼロとなる見込みです。）。また、圧縮積立金についても、RTAの取崩しが
       終了する2023年4月期（第17期）までに全額取り崩す予定です。
        また、本投資法人は資産売却により計上した譲渡益の一部を圧縮積立金として積み立ててお
       り、2021年4月期（第13期）末時点（第13期に係る金銭の分配考慮後）の内部留保残高は1,401百
       万円となっています。当該圧縮積立金は分配金水準の安定化を目的として、新型コロナウイルス
       感染症の感染拡大の影響等を受け一時的に減少する分配金可能利益の補填のために取崩しを実施
       する方針です。
         ＜新型コロナウイルス感染症の影響による内部留保の取崩し・分配金水準の安定化＞

                                 55/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                    ＜内部留保残高の推移（分配金控除後）＞
       （注）上記の内部留保の取崩しにおける方針は本書の日付現在のものであり、上記方針に従った内部留保の取崩しを保証するものでは




          なく、また、今後の状況等により当該方針は変更される可能性があります。
       ③   積水ハウスとともに取り組むESG

        スポンサーである積水ハウスは、グローバルビジョン「『わが家』を世界一幸せな場所にす
       る」を掲げ、ESG経営のリーディングカンパニーを目指して事業を推進しており、環境・社会へ
       の貢献という社会的責任に関する様々な取組みを行っています。本投資法人は、積水ハウスグ
       ループが掲げる「人間愛」を根本哲学とする企業理念の下、投資主やテナント、資産運用会社の
       従業員をはじめとする全てのステークホルダーと共に発展することで本投資法人の持続的な成長
       による投資主価値の最大化を目指しています。また、資産運用を通じて積水ハウスと共に建物の
       価値向上を追求し、住むひと・働くひと・訪れるひと及び地域社会に対し、安全・安心・快適で
       豊かな環境に配慮した、新しい時代の社会資本となる質の高い不動産の提供を推進しています。
        本投資法人は、積水ハウスグループのサポートを最大限に活用し、成長戦略を推進するととも
       に、ESGに配慮した不動産投資運用体制を整備し、「持続可能な社会の実現」の一端を担うべく
       積水ハウスとともに様々な取組みを推進しています。
        都市開発において積水ハウスでは、自然エネルギー利用や先進省エネ技術の採用を積極的に行
       う等、環境創造型の都市開発に注力するとともに、全ての人々にとって、快適で満足感のある空
       間の創造にも取り組んでおり、本投資法人は積水ハウスと協働し、これらの物件の取得を通じ
       て、質の高い社会資本の提供と持続可能な街づくりを目指しています。
        2020年12月、本投資法人はESG関連情報の積極的な開示とステークホルダーの皆様との対話を
       拡充するため、本投資法人初となるESGレポートを発行しました。本レポートにおいては、マテ
       リアリティ（重要課題）の特定及び目標（KPI）の設定、また2020年7月に本資産運用会社が賛同
       を表明したTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）のフレームワークに沿った情報開示を
       実施しています。本投資法人は、今後もESG戦略を通じて社会課題解決に向けた取組みを推進
       し、人生100年時代をリードするREITとして社会と投資法人相互の持続可能性を追求し、豊かな
       未来の創造に貢献します。
                                 56/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                     ＜積水ハウスとともに取り組むESG＞
       （出所）積水ハウス「サステナビリティレポート2021」より本資産運用会社にて作成








     （イ）外部認証及びイニシアチブ

      a.  GRESB評価への参加
        本投資法人は、2021年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位によ
       り5段階で格付されるGRESBレーティングで3                        Starsを取得しました。また、環境配慮やサステナビ
       リティに関する取組みにおいて優れた参加者であることを示す「Green                                      Star」を5年連続で獲得し
       ています。また、ESG情報開示の充実度について評価するGRESB開示評価（A～Eの5段階評価）にお
       いても、2年連続で最上位である「A」の評価を取得しています。
      b.  グリーン認証の取得

       ・DBJ    Green    Building認証
        環境・社会への配慮がなされた不動産（“Green                          Building”）を支援するために、2011年4月に
       株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度であり、評価は5                                       Starsを最上位とする5段
       階で行われます。本投資法人は2021年9月末日時点でオフィスビル・住居の計51物件において、全
       て3  Stars以上の認証を取得しています。
       ・CASBEE（建築環境総合性能評価システム）

        省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や
       景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。本投資法人は2021年9月
       末日時点でオフィスビル6物件において、最上位評価「Sランク」の認証を取得しています。
      c.  PRI（責任投資原則）への署名

        投資分析と意思決定のプロセスにESGの課題を組み込むことを提唱するPRIの基本的な考え方に
       賛同し、2019年3月に本資産運用会社として署名を行いました。
      d.  TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同

        TCFDは、企業等に対し気候変動関連リスク及び機会に関する開示を推奨しており、2020年7月に
                                 57/160


                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       本資産運用会社としてTCFDの提言に賛同を表明しました。
      e.  MSCI   ESG格付

        MSCI   ESG格付は、企業が公開している情報を基に環境、社会、ガバナンスに関するリスクをど
       の程度管理しているかをMSCI社が分析し、評価するものです。格付は最上位ランクのAAAから最下
       位ランクのCCCまでの相対的評価による7段階であり、本投資法人は「A」の評価を獲得していま
       す。
      f.  MUFG   J-REIT向けESG評価           supported      by  JCR

        三菱UFJリサーチ＆コンサルティング株式会社（MURC）をサービス提供者、株式会社日本格付研
       究所（JCR）をサポート企業として、ESGに関する独自のチェック項目に基づき、企業のESGに対す
       る取組みを評価し、スコアリングを付与するものです。本投資法人及び本資産運用会社は、5段階
       中最も評価の高い「Sランク」を取得しています。
      g.  国連グローバル・コンパクトへの支持を表明

        積水ハウスグループでは自らの企業活動の基盤となる「積水ハウスグループ企業行動指針」
       「積水ハウスグループ企業倫理要綱」の中で人権を尊重することを明示するとともに、「国連グ
       ローバル・コンパクト」の10の原則の支持を表明しています。
     （ロ）環境（Environment）

      a.  CO₂排出量の削減
       ・CO₂排出量の削減目標
       本投資法人は、脱炭素社会の実現に向けて「ポートフォリオのCO₂排出量（原単位）について
      2030年までに2018年対比で20％削減する」との中期目標を設定しており、保有物件における設備投
      資や省エネルギー対応の取組み等、目標達成に向けた施策を推進しています。
       ・省エネルギーへの対応

       本投資法人は保有物件における設備投資、省エネルギー対応の取組み等を実施し、エネルギーの
      効率的利用を積極的に推進しており、住居においては、LED照明や省エネエアコン機器などの環境
      負荷の低い設備を積極的に導入しています。
       ・テナント、プロパティ・マネジメント会社との協働

       本投資法人では、プロパティ・マネジメント会社に対し、管理物件の省エネルギーに向けた提案
      を求めるとともに、本投資法人で実施したCO₂削減ポテンシャル診断の結果を共有し、環境負荷の
      低減に向けて協働して取り組んでいます。「赤坂ガーデンシティ」では、定期的にテナント企業を
      招集しCO₂削減推進会議を開催しており、会議においてはエネルギー使用量及びCO₂排出量をテナン
      ト毎に報告し、それらに併せ省エネに関する説明を実施することで、環境意識向上を図っていま
      す。「ガーデンシティ品川御殿山」では、照明の明るさを適切にするため、照度センサーの初期照
      度を調整しています。並行して日中は昼光を利用することで照明の明るさを抑え、電力使用量を抑
      制しています。また、屋上庭園においては、貯蓄した雨水を散水に使用することで、水資源の有効
      活用を促進しています。その他、館内には廃棄物排出量削減を目的とした3R（リデュース・リユー
      ス・リサイクル）啓発ポスターを掲載するなど、多岐にわたって環境関連施策を実施しています。
                                 58/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     （ハ）社会（Social）
      a.  テナントの安心・安全・快適性
       ・防災設備等の導入
        本投資法人では、気候変動の影響による台風や地震などの災害に備え、入居者やテナント企業
       が安心・安全に生活や事業活動を営めるよう配慮していくことが重要と考えており、非常用電源
       設備や防災備蓄用品等をはじめとする防災設備を適宜設置・導入しています。
       ・テナント満足度調査の実施

        本投資法人では、リーシングの改善・安定稼働のみならず、入居者・テナント企業とのコミュ
       ニケーション及び信頼関係の構築を企図し、定期的にテナント満足度調査を実施しています。
       2021年度の調査においては、ESGに対する意識やテレワークの実施状況を含む新型コロナウイルス
       感染症への対応も調査項目に盛り込みました。調査結果については、プロパティ・マネジメント
       会社や建物管理会社等と共有し、各住戸へのWi-Fi・インターネット設備の無料導入、エントラン
       スロビーへのプリザーブドフラワー装飾やアロマディフューザーの導入など、サービスのさらな
       る向上に向けた施策を展開しています。
      b.  社会貢献活動

       ・防災対策機器等の設置
        本投資法人は、災害などの緊急時に飲料を誰でも無料で取り出すことが可能な自動販売機や、
       迅速に救命措置を行うためのAED（自動体外式除細動器）を一部の物件に導入し、地域社会との共
       生にも取組んでいます。
       ・共用スペースの活用

       一部の物件において、エントランスやピロティを開放しイベントスペースとして活用している
      他、テナント企業のみならず近隣地域の皆様にもご活用頂けるよう、シェアサイクルやフードト
      ラック等も導入しています。
      c.  新型コロナウイルス感染症への取組み

        本資産運用会社において在宅勤務によるリモートワークの導入、WEB会議システムの活用、防疫
       休暇制度を整備しているほか、オフィス内の設備として飛沫防止パネル及びパーテーションの設
       置、消毒作業、役職員の検温の徹底等により感染拡大防止に向けた取組みを実施しています。
                                 59/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     （ニ）ガバナンス（Governance）
      a.  利益相反に対する第三者性を確保したガバナンス体制の構築
        本資産運用会社は、運用資産の取得やプロパティ・マネジメント業務の委託等、利害関係者と
       の取引については、より一層厳格に審査することを目的として、投資委員会及びコンプライアン
       ス委員会における各議決に際しては、本資産運用会社及び本資産運用会社の利害関係者との間に
       特別の利害関係を有していない専門家の中から選任した外部委員の出席及び賛成を必須とし、本
       資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー及び内部統制推進室による事前審査、投資委員会
       及びコンプライアンス委員会における各審議及び決議、取締役会における審議及び決議に加え、
       本投資法人役員会の審議及び承認の決議並びに当該決議に基づく本投資法人の同意を必要とする
       仕組みを採用しています。
      b.  本資産運用会社のリスク管理体制





        本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の方法、リスク管理状況のモニタリ
       ング及びリスクについて不測の重大な事態が発生した場合の対応方法等を規定しています。本資
       産運用会社の各組織は、その業務分掌に関連する業務に係るリスクについて、年度毎に以下のサ
       イクルで個別リスクに対する取組みを実施し、業務運営上の弱点やその見落としの解消に努めま
       す。本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー及び内部統制推進室は、本資産運用会社の
       リスク管理に関する責任部署として、各組織におけるリスク管理の統括及びモニタリングを実施
       するとともに、本資産運用会社取締役会へ報告しています。
                                 60/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      c.  投資主利益と連動した資産運用報酬
        本投資法人が本資産運用会社に対して支払う資産運用報酬については、投資主利益を重視する
       観点から、以下の運用報酬体系を採用しています。運用報酬①は、本投資法人の投資口価格と東
       証REIT指数のパフォーマンス比較により料率が変動する「総資産及び投資口価格パフォーマンス
       連動型報酬」の仕組みを導入しており、本資産運用会社、ひいてはその株主としての積水ハウス
       は、投資主と利害を一致させることで、本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセン
       ティブの更なる強化が可能となっています。
    　　d.    積水ハウスによる本投資法人の投資口保有（セイムボート出資）






        本投資法人は、投資主とスポンサーである積水ハウスの利害を一致させるため、積水ハウスか
       らのセイムボート出資を受け入れており、本書の日付現在、積水ハウスは本投資法人の投資口を
       200,750口保有しています。
       e.  ステークホルダーへの情報開示と対話

        本投資法人は、ESGに関する取組みをステークホルダーに理解いただくとともに、対話につなが
       ることを目的としたESGレポートの発行のほか、ウェブサイトに個人投資家向けページを新たに作
       成する等、情報発信の強化に努めています。
        また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により面談方式での機関投資家とのIR活動や会場
       集合方式での個人投資家向けセミナーの開催が困難な状況が続いているものの、電話会議（WEB会
       議）、オンラインセミナーを活用し、各投資家とのコミュニケーションを維持しています。
                                 61/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （６）本投資法人の投資口価格及び出来高の推移
        本投資口の上場日である2014年12月3日から2021年9月最終取引日（30日）までの東京証券取引
       所における本投資法人の投資口価格及び出来高の推移は、以下のとおりです。
            （出所）株式会社東京証券取引所





            （注1）   2018年5月1日付で投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しており、2018年4月25日より権利落後の2分割
               された投資口価格により取引されています。そのため、当該投資口分割による影響を加味し、2018年4月24日以前
               の「本投資法人の投資口価格」は実績値を2で除した数値を、「本投資法人の出来高」は実績値に2を乗じた数値
               を基に上記グラフを作成しています。
            （注2）   東証REIT指数の推移は、本投資法人の投資口価格の推移との比較を容易にするため、本投資法人の新規上場日
               （2014年12月3日）における東証REIT指数の終値を、同日時点における本投資法人の投資口の普通取引の終値を上
               記投資口分割の影響を加味し2で除した金額である66,000円に換算して表示しています。なお、「東証REIT指数」
               とは、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しているREIT全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数を
               いいます。
                                 62/160












                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ２　投資対象
       （１）新規取得資産の概要
           本投資法人は、第14期（自               2021年5月1日        至  2021年10月31日）中に、以下に記載の第14
          期取得済資産を取得しました。また、本投資法人は、一般募集の完了後、当該募集の対象と
          なる投資口の発行により調達した資金及び手元資金により、以下に記載の取得予定資産のう
          ち、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」（以下「本募集時取得予定資産」ということ
          があります。）を取得する予定です。加えて、本投資法人は、本件第三者割当による新投資
          口発行の手取金、本借入れによる調達予定資金及び手元資金により2022年2月1日付で、以下
          に記載の取得予定資産のうち、「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」を取
          得する予定です。
           更に、本投資法人は、本募集時取得予定資産の確保を図るために、2021年10月18日付で、
          現受益者との間で、一般募集による資金調達の完了等を売買代金支払の条件とする信託受益
          権売買契約書（以下「本件売買契約（赤坂ガーデンシティ（追加取得部分））」といいま
          す。）を締結しています。また、本投資法人は、2021年7月30日付で、「プライムメゾン中
          目黒」に係る信託受益権売買契約書（以下「本件売買契約（プライムメゾン中目黒）」とい
          います。）及び「プライムメゾン板橋」に係る信託受益権売買契約（以下「本件売買契約
          （プライムメゾン板橋）」といい、本件売買契約（赤坂ガーデンシティ（追加取得部分））
          及び本件売買契約（プライムメゾン中目黒）と併せて以下「本件売買契約」といいます。）
          を締結しているところ、これらの信託受益権売買契約を締結するに当たり、本件売買契約
          （プライムメゾン中目黒）又は本件売買契約（プライムメゾン板橋）締結から1か月以上経
          過した後に決済・物件引渡しを行うこととしたため、本件売買契約（プライムメゾン中目
          黒）及び本件売買契約（プライムメゾン板橋）はいずれもフォワード・コミットメント等
          （不動産等の売買契約のうち、先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過
          した後に不動産等の決済・物件引渡しを行うことを条件としているもの、その他これに類す
          る契約をいいます。以下同じです。）に該当します。本件売買契約（プライムメゾン中目
          黒）及び本件売買契約（プライムメゾン板橋）上、本投資法人の表明保証事項に誤りがあ
          り、又は不正確であったこと等により売主が損害等を被った場合、本投資法人は、かかる損
          害等を相当因果関係の範囲内で売買代金の20％相当額を上限に賠償又は補償するものとされ
          ています。ただし、本件売買契約においては、本投資法人が売買代金等の支払に必要な資金
          調達を完了していることが売買実行の条件とされています。
           以下に記載の新規取得資産の売主は、本資産運用会社の利害関係者に該当するため、本件
          売買契約の締結に当たり、本資産運用会社は、利害関係者との取引に当たっての利益相反対
          策のための自主ルールである「利害関係者取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及
          び決議等の手続を経ています。本資産運用会社の利益相反対策のための自主ルールである
          「利害関係者取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部                                         投資法人の詳細
          情報　第3      管理及び運営　2          利害関係人との取引制限　(2)                 本資産運用会社の自主ルール
          （利害関係者取引規程）」をご参照ください。また、新規取得資産取得後の本投資法人の
          ポートフォリオの概要は、後記「(3)                    新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの
          概要」をご参照ください。
                                 63/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                   取得
                                                       鑑定NOI
    物件                                             （予定）
        用途                  所在地                            利回り
    番号           物件名称                    取得（予定）日          取得先       価格
        (注2)                   (注3)
                                                       （％）
    (注1)
                                                 （百万円）
                                                       (注5)
                                                   (注4)
     第14期取得済資産（住居）
                                           積水ハウス

            プライムメゾン
    R-118    住居              東京都世田谷区代沢             2021年9月1日                2,580     3.6
                                           (注6)
            下北沢
                                           積水ハウス

    R-119    住居    プライムメゾン目黒          東京都目黒区三田             2021年9月1日                2,310     3.6
                                           (注6)
                                           積水ハウス

    R-120    住居    プライムメゾン両国          東京都墨田区亀沢             2021年9月1日                1,530     3.9
                                           (注6)
                        小計／平均                            6,420     3.7
     取得予定資産（オフィスビル）
            赤坂ガーデンシティ                               薬研坂特定
       オフィス
    O-007        （追加取得部分）          東京都港区赤坂            2021年11月1日        目的会社        21,300      3.6
        ビル
            (注7)                               (注6)
                        小計／平均                           21,300      3.6
     取得予定資産（住居）
                                           積水ハウス
            プライムメゾン
    R-121    住居              東京都目黒区中目黒             2022年2月1日                10,000      3.7
                                           (注6)
            中目黒
                                           積水ハウス

    R-122    住居    プライムメゾン板橋          東京都板橋区板橋             2022年2月1日                4,800     3.9
                                           (注6)
                        小計／平均                           14,800      3.8
                        合計／平均                           42,520      3.7
          (注1)　「物件番号」は、新規取得資産を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであり、Rは住居を、Oはオフィス
             ビルをそれぞれ表します。以下同じです。
          (注2)　「用途」は、本投資法人において主な投資対象資産と位置づける「居住用不動産」における「住居」又は「商業用不動
             産等」における「オフィスビル」に基づき記載しています。以下同じです。
          (注3)　「所在地」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、登記簿上の表示が複数ある場合にはいずれか一筆を記
             載しています。
          (注4)　「取得（予定）価格」は、各新規取得資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売
             買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
          (注5)　「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じで
             す。
              鑑定NOI利回り＝第14期取得済資産又は取得予定資産の鑑定NOI÷取得（予定）価格
             「小計／平均」欄については、第14期取得済資産3物件又は本募集時取得予定資産1物件若しくは取得予定資産のうち
             「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」の2物件の平均鑑定NOI利回りをそれぞれ記載しており、各第14
             期取得済資産又は取得予定資産の鑑定NOIの合計をそれぞれの取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四
             捨五入して記載しています。また、「合計／平均」欄については、新規取得資産合計6物件の平均鑑定NOI利回りを記載
             しており、各新規取得資産の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載
             しています。
          (注6)　積水ハウス及び薬研坂特定目的会社は、本資産運用会社の投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令
             （平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第123条に規定する利害
             関係人等、並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
          (注7)　本投資法人は、「赤坂ガーデンシティ」の建物のうち、2019年6月10日付で、地下1階から4階まで及び11階から19階まで
             の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の662,768（約66.3％））に係る不
             動産信託受益権の準共有持分65.45％（以下「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」ということがあります。）を取得価
             格28,700百万円で取得しています。
             なお、本投資法人は、取得予定日付で、「赤坂ガーデンシティ」の建物のうち、5階から9階までの専有部分の全てに係
             る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の273,490（約27.3％））及び10階の専有部分の全てに係
             る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の54,698（約5.5％））に係る共有持分96.05％に係る不動
             産信託受益権（以下「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」ということがあります。）を追加取得する予定です。以
             下同じです。
                                 64/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （２）新規取得資産の個別不動産の概要

           以下の表は、新規取得資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」と
          いいます。）。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照ください。
           なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも2021年8月31日現在におけ
          る情報に基づいて記載しています。
        ①　冒頭部分について

          ・「物件番号」は、新規取得資産を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであ
           り、Rは住居を、Oはオフィスビルを、Hはホテルをそれぞれ表します。
          ・「用途」は、登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表示されている種類のう
           ち、主要なものを記載しています。なお、区分所有建物の場合、当該専有部分の用途を記
           載しています。
        ②　「特定資産の概要」欄について

          ・「取得（予定）日」は、第14期取得済資産については取得日を、取得予定資産について
           は、本書の日付現在における取得予定日を記載していますまた、本投資法人並びに現所有
           者又は現受益者の間で合意の上、変更されることがあります。
          ・「取得（予定）価格」は、各新規取得資産に係る売買契約書に記載された売買代金額（消
           費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てていま
           す。）を記載しています。
          ・「特定資産の種類」は、本投資法人が取得した又は取得する予定の権利の種類を記載して
           います。
          ・「鑑定評価額（価格時点）」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資
           対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額
           及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載しています。
          ・「現所有者」は、登記簿上の表示に基づき、土地及び建物の所有者（ただし、本書の日付
           現在において信託設定されている場合には、当該信託の受益者）を記載しています。な
           お、第14期取得済資産については、「前所有者」として取得先を記載しています。開示に
           ついての承諾が得られていない場合は非開示としています。
          ・「所在地（住居表示）」は、市区町村が交付する通知書、物件概要書又は重要事項説明書
           に基づき記載し、住居表示が未実施の場合その他物件概要書又は重要事項説明書に住居表
           示の記載がない場合には、登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。）上表示されて
           いる「建物の所在」欄の内容又は所在地として慣用されている表示方法を記載していま
           す。
          ・「交通」は、新規取得資産について、その最寄駅及び駅からの徒歩分数を、本投資法人及
           び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各
           不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
          ・「地番」及び「敷地面積」は、登記簿の表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの
           一地番）及び地積の合計を記載しています。なお、「敷地面積」については、区分所有建
           物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載
           しています。
          ・「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
           あって、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）
           （以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記
           載しています。
          ・「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
           あって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載し
           ています。
          ・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載していま
           す。
                                 65/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定
           の場合には不動産に関して本投資法人が保有する又は保有する予定の権利の種類を、本投
           資法人が信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産に関して不動
           産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利の種類を、記載しています。
          ・「竣工年月」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。
          ・「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、建物又は信託建物が
           区分所有建物の専有部分である場合には、取得した専有部分ではなく、一棟の建物全体の
           構造及び階数を記載しています。
           なお、「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
            RC造：鉄筋コンクリート造、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造
          ・「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除き
           ます。）の床面積の合計を記載しています。なお、建物又は信託建物が区分所有建物の専
           有部分である場合には、取得した専有部分ではなく、一棟の建物全体の床面積を記載して
           います。
          ・「建物設計者」、「構造設計者」、「施工者」及び「確認検査機関」は、新規取得資産の
           建築確認時、施工時又は検査済証取得時に係る当時の名称等を記載しています。
          ・「建物」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定
           の場合には不動産に関して本投資法人が保有する又は保有する予定の権利、本投資法人が
           信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産に関して不動産信託の
           受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分所有権等の所有形態の
           区分を記載しています。なお、区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権
           を意味しています。
          ・「賃貸可能面積」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係る各賃貸借契
           約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる面積を、別段の記載のない限
           り、小数第3位を切り捨てて記載しています。
          ・「稼働率」は、新規取得資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数
           第2位を四捨五入して記載しています。
           なお、「賃貸面積」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係るエンドテ
           ナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の合計
           （ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている
           場合には、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、それぞれの賃貸可能面
           積）としています。
          ・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託している、又は本投資法人の取得後
           にプロパティ・マネジメント業務を委託する予定の会社を記載しています。
          ・「ML会社」は、信託受託者とマスターリース契約を締結し、マスターリース会社となって
           いる、又は本投資法人の取得後にマスターリース会社となる予定の会社を記載していま
           す。
          ・「ML種別」は、本書の日付現在有効な又は本投資法人の取得後に有効となる予定のマス
           ターリース契約の契約形態を記載しています。
          ・「担保設定の有無」は、本投資法人が取得済の信託受益権について負担している又は信託
           受益権を取得後に負担することが予定されている担保がある場合に、その概要を記載して
           います。
          ・「テナント総数」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係る各賃貸借契
           約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただし、本書の日付現在におい
           て、当該物件につきマスターリース契約が締結されている又は新たに締結する予定である
           場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数）の合計を記載しています。
                                 66/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ③　「信託受益権の概要」欄について
          ・「信託設定日」は、本書の日付現在有効な信託契約に基づく信託設定日（ただし、本投資
           法人の取得と同時に信託設定する場合には信託設定の予定日）を記載しています。なお、
           本投資法人の取得予定日は変更される可能性があり、本投資法人の取得と同時に信託設定
           する場合には、当該取得予定日の変更に伴い信託設定日も変更されます。詳細について
           は、前記「②        「特定資産の概要」欄について」をご参照ください。
          ・「信託受託者」は、本書の日付現在における信託受託者、又は本投資法人の取得後信託受
           託者となる予定の者を記載しています。
          ・「信託期間満了日」は、本書の日付現在有効な信託契約に基づく信託期間の満了予定日又
           は本投資法人の取得後における信託期間の満了予定日を記載しています。
        ④　「建物状況調査報告書の概要」欄について

          ・「調査会社」は、本書の日付現在までに社名変更等がなされた場合であっても、各建物状
           況調査報告書作成時点の名称を記載しています。なお、「調査会社」は「建物再調達価
           格」、「短期修繕費」及び「長期修繕費」に係る調査会社を記載しています。
          ・「調査時点」は、建物状況調査報告書記載の作成年月を記載しています。
          ・「建物再調達価格」は、建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百
           万円未満を切り捨てて記載しています。
          ・「短期修繕費」は、調査会社が試算した調査時点における1年以内に必要とする修繕・更
           新費用を、建物状況調査報告書の記載に基づき千円未満を切り捨てて記載しています。
          ・「PML値」は、SOMPOリスクマネジメント株式会社が新規取得資産に関して作成した地震
           PML評価報告書又は、SOMPOリスクマネジメント株式会社が行ったPMLの算出結果を記載し
           た建物状況調査報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告者の意見を示
           したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
           なお、「PML値」とは、地震による予想最大損失率（Probable                                 Maximum     Loss）を意味しま
           す。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、50年間（一
           般的な建物の耐用年数）での超過確率10％の損失を生じる地震によりどの程度の被害を受
           けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示し
           たものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）の
           みの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災
           による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれてい
           ません。
          ・「長期修繕費（12年間）」は、調査会社が試算した調査時点における12年間の修繕・更新
           費用の年平均を、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。ただし、建物状況
           調査報告書に年平均の記載がない場合は、建物状況調査報告書に記載されている12年間の
           修繕・更新費用の合計に基づき、本資産運用会社にて年平均額を算出し千円未満を切り捨
           てて記載しています。
        ⑤　「特記事項」欄について

           「特記事項」は、以下の事項を含む、新規取得資産の権利関係や利用等に関連して重要と
           考えられる事項のほか、新規取得資産の評価額、収益性及び処分性への影響度を考慮して
           重要と考えられる事項を記載しています。また、当該新規取得資産が共有（不動産信託受
           益権の準共有を含みます。）又は区分所有物件である場合には、併せて、権利関係を簡易
           な図で説明したもの（権利関係図）を記載しています。
           なお、特記事項の作成に当たり、新規取得資産について2021年10月10日を調査時点とする
           調査を行っており、原則として、同時点までに調査が可能であった範囲で記載していま
           す。
           a.　法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
           b.　権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。）
           c.　不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に
             問題がある場合の主なものとその協定等
           d.　共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
                                 67/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ⑥　「賃貸借の概要」欄について
          ・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「契約更改の方法・期間満了時の更新につい
           て」、「中途解約について」及び「違約金」は、第14期取得済資産については2021年8月
           31日付で、取得予定資産については本投資法人の取得時点で有効な又は有効となる予定の
           各賃貸借契約（本書の日付現在において、当該物件につきマスターリース契約が締結され
           ている又は新たに締結する予定である場合には、かかるマスターリース契約）及びそれに
           関連して締結された合意書面の内容を記載しています。なお、「契約期間」は、取得（予
           定）日から当該賃貸借契約又はマスターリース契約に規定された賃貸借の終了日までの期
           間を記載しています。
          ・「業種」は、総務省の日本標準産業分類に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載
           しています。
          ・「賃貸面積」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係るエンドテナント
           との各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の合計（ただ
           し、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合に
           は、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、それぞれの賃貸可能面積）を記
           載しています。
          ・「月額賃料」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係るエンドテナント
           との各賃貸借契約（ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約
           が締結されている場合には、当該マスターリース契約書）に表示された月額賃料（駐車
           場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。なお、当該賃貸借契約において
           フリーレント又はレントホリデーの定めがある場合でも、同日時点のフリーレント及びレ
           ントホリデーは考慮しないものとします。また、複数の賃貸借契約が締結されている場合
           には、その合計額とします。）（消費税及び地方消費税は含みません。）を千円未満を切
           り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的
           に増額される旨の定めがある場合には、月額賃料の額は、2021年8月31日現在適用される
           金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、い
           わゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月額賃料の額は、売主から提供を受けた情報
           に基づく、2020年9月から2021年8月までの期間の実績の売上高に照らして本投資法人が算
           出した、各月の月額賃料の平均額（ただし、当該期間内においてフリーレント又はレント
           ホリデーの適用がある場合には、フリーレント又はレントホリデーの適用がある期間を除
           いた各月の月額賃料の平均額）を用いています。なお、「フリーレント」とは、ある一定
           期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいい、「レント
           ホリデー」とは、一定の賃貸借期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相
           当低廉な賃料を設定する合意をいいます。以下同じです。
          ・「敷金・保証金」は、2021年8月31日現在において有効な新規取得資産に係るエンドテナ
           ントとの各賃貸借契約（ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース
           契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約）に規定する敷金及び保証金の
           合計額（駐車場についての敷金は含みません。）につき、千円未満を切り捨てて記載して
           います。
          ・「その他」は、テナント又は賃貸借契約に関して重要と考えられる事項について、第14期
           取得済資産については2021年8月31日現在において、取得予定資産については本投資法人
           の取得時点で有効な又は有効となる予定の各賃貸借契約（本書の日付現在において、当該
           物件につきマスターリース契約が締結されている又は新たに締結する予定である場合に
           は、かかるマスターリース契約）の規定等に基づいて記載しています。
        ⑦　「物件概要」欄について

           「物件概要」は、新規取得資産のうち、第14期取得済資産及び取得予定資産のうち「プラ
           イムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」については株式会社谷澤総合鑑定所が、
           本募集時取得予定資産については株式会社中央不動産鑑定所が、それぞれ作成した不動産
           鑑定評価書を基に、新規取得資産に関し、その立地特性及び物件特性を記載しています。
                                 68/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ⑧　「鑑定評価書の概要」欄について
           a.　「鑑定評価書の概要」は、新規取得資産のうち、第14期取得済資産並びに取得予定資
             産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」については株式会社
             谷澤総合鑑定所が、本募集時取得予定資産については株式会社中央不動産鑑定所が、
             それぞれ作成した不動産鑑定評価書を基に記載しています。
           b.　不動産の「鑑定評価額」は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152
             号。その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準等に従い鑑定評価を行った
             不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したもの
             にとどまります。
           c.　同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、
             鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動
             産の鑑定評価は、時点及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
             は約束するものではありません。
           d.　鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所と本投資法
             人又は本資産運用会社との間には、利害関係はありません。
        ⑨　「過去の稼働率の推移」欄について

           「過去の稼働率の推移」は、新規取得資産の売主等から提供を受けた数値を基に記載して
           います。そのため、算出方法が本投資法人とは異なる可能性があります。
                                 69/160














                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    《第14期取得済資産》
                              物件番号               R-118
    プライムメゾン下北沢
                              用途               共同住宅
                           特定資産の概要
    取得日                2021年9月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額
                                             2,580百万円
    取得価格                2,580百万円
                                             （2021年7月1日）
                              （価格時点）
    前所有者          積水ハウス
    所在地（住居表示）          東京都世田谷区代沢五丁目4番18号
    交通          小田急小田原線及び京王井の頭線「下北沢」駅徒歩約8分
                    東京都世田谷区代沢
               地番                       竣工年月       2019年12月
    土地                          建物
                    五丁目1163番1
               建蔽率     50％                  構造/階数       RC造/地下1階・地上3階
               容積率     150％                  延床面積       2,674.88㎡
                                      建物設計者       株式会社坂倉建築研究所
                    第一種低層住居専用
               用途地域
                    地域
                                      構造設計者       株式会社構造計画研究所
                                      施工者       馬淵建設株式会社
               敷地面積     1,405.89㎡
                                             一般財団法人
                                      確認検査機関
                                             日本建築センター
               所有形態     所有権
                                      所有形態       所有権
    賃貸可能面積                1,991.72㎡          稼働率               95.1％
                    積水ハウス不動産          ML会社               積水ハウス不動産東京
    PM会社
                    東京          （ML種別）               （パススルー型）
    担保設定の有無                無          テナント総数               1
                           信託受益権の概要
    信託設定日                2021年9月1日          信託受託者               三菱UFJ信託銀行株式会社
    信託期間満了日                2031年8月31日
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年7月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格                663百万円          短期修繕費               －
    PML値                7.51％          長期修繕費（12年間）               153千円
                             特記事項
    該当事項はありません。
                                 70/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス不動産東京
    業種                        不動産業
    契約形態                        普通賃貸借契約
    契約期間                        2021年9月1日から2031年8月31日
    賃貸面積                        1,894.88㎡
    月額賃料                        9,224千円
    敷金・保証金                        8,226千円
                            当事者のいずれもが、契約期間満了日の6か月前までに相手方に
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        対して何等の意思表示をしない場合は、本契約は従前と同一の条
                            件で1年間自動更新され、以降も同様とします。
                            賃貸人は6か月前に書面により賃借人に通知して、本契約を解除
    中途解約について
                            することができます。
    違約金                        該当事項はありません。
    その他                        －
                             物件概要

               本物件は、小田急小田原線及び京王井の頭線「下北沢」駅より徒歩約8分に所在し、各路線に

               より「新宿」駅、「渋谷」駅へは10分以内でアクセスが可能です。徒歩圏内にはスーパー
               マーケット、銀行、郵便局、教育施設があります。「下北沢」駅は様々なカルチャーの発信
    立地特性
               地であり、個性あふれる古着店、ライブハウスや劇場、各種飲食店も多数存在することから
               生活利便性は良好です。一方、本物件は商業エリアを抜けた閑静な住宅街に位置しているた
               め、落ち着いた生活環境となっています。
               本物件は、地上3階て、全62戸、部屋のタイプは1R、1K、1R+S、1LDK、1LDK+S、2LDKで構成さ

               れた低層マンションです。中庭には木や草花が植えられ、落ち着いた雰囲気で高級感のある
    物件特性           物件です。設備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換
               気暖房乾燥機、温水洗浄便座、Wi-Fi、宅配ボックス、駐車場等が備えられており、安全性と
               快適性に優れ、単身者からファミリーまで安定的な需要が見込まれます。
                                 71/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要

    鑑定評価額               2,580,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
    価格時点               2021年7月1日
                                                      （千円）
           項　目             内　容                 概　要　等
                              将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた
                              DCF法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると
    収益価格                    2,580,000
                              判断し、DCF法による収益価格を標準として、直接還元法に
                              よる検証を行って試算。
      直接還元法による価格                  2,650,000      －
       運営収益                  122,340     －
                              標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入
         可能総収益                126,605
                              等として査定。
         空室等損失等                 4,264    中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
       運営費用                  28,497    －
         維持管理費                 6,907    業務委託契約書等に基づき査定。
         水道光熱費                 1,075    収支実績等に基づき査定。
         修繕費                 2,079    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
         PMフィー                 3,521    業務委託契約書に基づき査定（CM・LMフィーを含まない）。
                              対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定
         テナント募集費用等                 6,795
                              的な水準と認められる入替率に基づき査定。
         公租公課                 6,518    2020年度課税資料等に基づき査定。
         損害保険料                  132   類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
         その他費用                 1,468    収支実績等に基づき査定。
       運営純収益(NOI)                  93,842    －
         一時金の運用益                   91  運用利回りを1.0%と査定し、運用益を計上。
         資本的支出                 1,320    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
       純収益(NCF)                  92,614    －
                              近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                              利回りとの比較検討を行い、更に、対象不動産の市場性、不
       還元利回り                   3.5%
                              動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係
                              にも留意し、査定。
      DCF法による価格                  2,550,000      －
                              金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅の
       割引率                   3.6%   ベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
                              かる個別リスクを加算して査定。
       最終還元利回り                   3.7%   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
    積算価格                    2,680,000      －
      土地比率                    72.9%    －
      建物比率                    27.1%    －
                       市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程

                       及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の
    鑑定評価額の決定に際し留意した事項
                       投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を
                       行って、収益価格にて鑑定評価額を決定。
    （注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合がありま
      す。
                           過去の稼働率の推移

          2019年8月31日                   2020年8月31日                  2021年8月31日
            －％                  96.6％                  95.1％
                                 72/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              物件番号               R-119
    プライムメゾン目黒
                              用途               共同住宅
                           特定資産の概要
    取得日                2021年9月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額
                                             2,310百万円
    取得価格                2,310百万円
                                             （2021年7月1日）
                              （価格時点）
    前所有者          積水ハウス
    所在地（住居表示）          東京都目黒区三田二丁目10番39号
    交通          JR山手線等「目黒」駅徒歩約8分、「恵比寿」駅徒歩約13分
                    東京都目黒区三田
               地番                       竣工年月       2018年8月
    土地                          建物
                    二丁目54番31　他1筆
               建蔽率     60％                  構造/階数       RC造/地下1階・地上5階
               容積率     200％                  延床面積       1,728.80㎡
                                             株式会社
                                      建物設計者
                    第一種中高層住居
                                             宮川憲司建築事務所
               用途地域
                    専用地域
                                      構造設計者       株式会社ケイエム構造設計
                                      施工者       日本建設株式会社
               敷地面積     745.78㎡
                                             一般財団法人
                                      確認検査機関
                                             日本建築センター
               所有形態     所有権                  所有形態       所有権
    賃貸可能面積                1,335.62㎡          稼働率               87.5％
                    積水ハウス不動産          ML会社               積水ハウス不動産東京
    PM会社
                    東京          （ML種別）               （パススルー型）
    担保設定の有無                無          テナント総数               1
                           信託受益権の概要
    信託設定日                2021年9月1日          信託受託者               三菱UFJ信託銀行株式会社
    信託期間満了日                2031年8月31日
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年7月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格                484百万円          短期修繕費               －
    PML値                6.42％          長期修繕費（12年間）               402千円
                             特記事項
    該当事項はありません。
                                 73/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス不動産東京
    業種                        不動産業
    契約形態                        普通賃貸借契約
    契約期間                        2021年9月1日から2031年8月31日
    賃貸面積                        1,168.60㎡
    月額賃料                        7,710千円
    敷金・保証金                        7,710千円
                            当事者のいずれもが、契約期間満了日の6か月前までに相手方に
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        対して何等の意思表示をしない場合は、本契約は従前と同一の条
                            件で1年間自動更新され、以降も同様とします。
                            賃貸人は6か月前に書面により賃借人に通知して、本契約を解除
    中途解約について
                            することができます。
    違約金                        該当事項はありません。
    その他                        －
                             物件概要

               本物件は、JR山手線「目黒」駅から徒歩約8分、「恵比寿」駅から徒歩約13分に所在し、最寄
               駅の「目黒」駅にはJR山手線の他、東急目黒線、東京メトロ南北線及び都営地下鉄三田線が
               乗り入れ、複数の路線が使用可能であり高い交通利便性を有しています。また、都心部にあ
    立地特性           りながら国立科学博物館附属自然教育園をはじめとした広大な緑を身近に感じられ、気品あ
               る暮らしを愉しむことができるロケーションです。「目黒」駅直結の商業施設にはスーパー
               マーケットや各種専門店があり、「恵比寿」駅周辺には飲食店や物販店等が多数存在するな
               ど、生活利便性にも優れています。
               本物件は、地上5階、地下1階建て、全25戸、部屋のタイプは1R、1LDK、2LDKで構成されてい
               ます。設備についても入居者のニーズに対応し、食洗機付システムキッチン、オートロッ
    物件特性           ク、防犯カメラ、モニター付インターホン、床暖房、浴室暖房乾燥機、追炊き機能付きオー
               トバス、宅配ボックス等を備えており、利便性を志向する単身者、利便性及び居住環境を志
               向する所得水準の高い単身者、DINKS世帯を中心とした安定的な賃貸需要が見込まれます。
                                 74/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
    鑑定評価額               2,310,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
    価格時点               2021年7月1日
                                                      （千円）
           項　目             内　容                 概　要　等
                              将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた
                              DCF法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると
    収益価格                    2,310,000
                              判断し、DCF法による収益価格を標準として、直接還元法に
                              よる検証を行って試算。
      直接還元法による価格                  2,370,000      －
       運営収益                  105,577     －
                              標準的かつ安定的な貸室賃料収入、駐車場収入等として査
         可能総収益                115,063
                              定。
         空室等損失等                 9,486    中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
       運営費用                  21,818    －
         維持管理費                 4,295    業務委託契約書等に基づき査定。
         水道光熱費                 1,282    収支実績等に基づき査定。
         修繕費                 1,288    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
         PMフィー                 3,063    業務委託契約書に基づき査定（CM・LMフィーを含まない）。
                              対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定
         テナント募集費用等                 6,020
                              的な水準と認められる入替率に基づき査定。
         公租公課                 5,034    2020年度課税資料等に基づき査定。
         損害保険料                   96  類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
         その他費用                  739   収支実績等に基づき査定。
       運営純収益(NOI)                  83,759    －
         一時金の運用益                   85  運用利回りを1.0%と査定し、運用益を計上。
         資本的支出                  960   エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
       純収益(NCF)                  82,884    －
                              近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                              利回りとの比較検討を行い、更に、対象不動産の市場性、不
       還元利回り                   3.5%
                              動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係
                              にも留意し、査定。
      DCF法による価格                  2,280,000      －
                              金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅の
       割引率                   3.6%   ベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
                              かる個別リスクを加算して査定。
       最終還元利回り                   3.7%   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
    積算価格                    2,100,000      －
      土地比率                    76.4%    －
      建物比率                    23.6%    －
                       市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程

                       及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の
    鑑定評価額の決定に際し留意した事項
                       投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を
                       行って、収益価格にて鑑定評価額を決定。
    （注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合がありま
      す。
                           過去の稼働率の推移

          2019年8月31日                   2020年8月31日                  2021年8月31日
           57.9％                   86.6％                  87.5％
                                 75/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              物件番号               R-120
    プライムメゾン両国
                              用途               共同住宅
                            特定資産の概要
    取得日                2021年9月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額
                                              1,540百万円
    取得価格                1,530百万円
                                             （2021年7月1日）
                              （価格時点）
    前所有者          積水ハウス
    所在地（住居表示）          東京都墨田区亀沢二丁目14番8号
    交通          都営地下鉄大江戸線「両国」駅徒歩約5分、JR総武線「両国」駅徒歩約11分
                    東京都墨田区亀沢
               地番                        竣工年月       2019年2月
    土地                          建物
                    二丁目15番3
               建蔽率     60％                   構造/階数       S造／地上7階
               容積率     300％                   延床面積       1,930.05㎡
                                      建物設計者       株式会社鴻池組
               用途地域     準工業地域
                                      構造設計者       株式会社鴻池組
                                      施工者       株式会社鴻池組
               敷地面積     444.85㎡
                                              株式会社
                                      確認検査機関
                                              都市居住評価センター
               所有形     所有権
                                      所有形態       所有権
    賃貸可能面積                1,499.10㎡          稼働率               89.4％
                    積水ハウス不動産          ML会社               積水ハウス不動産東京
    PM会社
                    東京          （ML種別）               （パススルー型）
    担保設定の有無                無          テナント総数               1
                           信託受益権の概要
    信託設定日                2021年9月1日          信託受託者               みずほ信託銀行株式会社
    信託期間満了日                2031年9月30日
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年7月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格                471百万円
                              短期修繕費               －
                                              132千円
    PML値                3.12％          長期修繕費（12年間）
                             特記事項
    該当事項はありません。
                                 76/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス不動産東京
    業種                        不動産業
    契約形態                        普通賃貸借契約
    契約期間                        2021年9月1日から2031年9月30日
    賃貸面積                        1,340.18㎡
    月額賃料                        5,881千円
    敷金・保証金                        5,459千円
                            当事者のいずれもが、契約期間満了日の6か月前までに相手方に
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        対して何等の意思表示をしない場合は、本契約は従前と同一の条
                            件で1年間自動更新され、以降も同様とします。
                            賃貸人は6か月前に書面により賃借人に通知して、本契約を解除
    中途解約について
                            することができます。
    違約金                        該当事項はありません。
    その他                        －
                             物件概要

               本物件は、都営地下鉄大江戸線「両国」駅から徒歩約5分、JR総武線「両国」駅から徒歩約11
               分に所在し、都営地下鉄大江戸線では汐留・六本木方面及び秋葉原・新宿方面へのアクセス
               も良好である他、JR「両国」駅から「東京」駅までは約11分と交通利便性は良好です。本物
               件の所在する両国エリアはJR総武線「両国」駅を中心に形成され、駅北側には両国国技館や
    立地特性
               江戸東京博物館等の文化・観光施設や、江戸時代に造園された大名庭園「旧安田庭園」等の
               緑地が点在します。また、本物件周辺には、小学校や中学校、公園、コンビニエンスストア
               等の利便施設が存在し、大型商業施設が集積する錦糸町エリアへも徒歩圏内であることか
               ら、生活環境は良好です。
               本物件は、地上7階建て、全43戸、部屋のタイプ1R、1K、1LDK、2LDKで構成されています。設

               備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥
    物件特性
               機、温水洗浄便座、追炊き機能付オートバス、宅配ボックス等を備えており、単身者やファ
               ミリー等、多様な需要が見込まれます。
                                 77/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
    鑑定評価額               1,540,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
    価格時点               2021年7月1日
                                                      （千円）
           項　目             内　容                 概　要　等
                              将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた
                              DCF法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると
    収益価格                    1,540,000
                              判断し、DCF法による収益価格を標準として、直接還元法に
                              よる検証を行って試算。
      直接還元法による価格                  1,570,000      －
       運営収益                  76,494    －
                              標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入
         可能総収益                 80,654
                              等として査定。
         空室等損失等                 4,159    中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
       運営費用                  17,464    －
         維持管理費                 3,975    業務委託契約書等に基づき査定。
         水道光熱費                  755   収支実績等に基づき査定。
         修繕費                 1,498    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
         PMフィー                 2,236    業務委託契約書に基づき査定（CM・LMフィーを含まない）。
                              対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定
         テナント募集費用等                 4,380
                              的な水準と認められる入替率に基づき査定。
         公租公課                 3,683    2020年度課税資料等に基づき査定。
         損害保険料                   94  類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
         その他費用                  841   収支実績等に基づき査定。
       運営純収益(NOI)                  59,029    －
         一時金の運用益                   57  運用利回りを1.0%と査定し、運用益を計上。
         資本的支出                  940   エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
       純収益(NCF)                  58,147    －
                              近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                              利回りとの比較検討を行い、更に、対象不動産の市場性、不
       還元利回り                   3.7%
                              動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係
                              にも留意し、査定。
      DCF法による価格                  1,530,000      －
                              金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅の
       割引率                   3.8%   ベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
                              かる個別リスクを加算して査定。
       最終還元利回り                   3.9%   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
    積算価格                    1,430,000      －
      土地比率                    65.3%    －
      建物比率                    34.7%    －
                       市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程

                       及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の
    鑑定評価額の決定に際し留意した事項
                       投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を
                       行って、収益価格にて鑑定評価額を決定。
    （注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合がありま
      す。
                           過去の稼働率の推移

          2019年8月31日                   2020年8月31日                  2021年8月31日
           57.5％                   85.5％                  89.4％
                                 78/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    《取得予定資産》
                              物件番号               O-007
    赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）                 (注1)
                              用途               事務所
                           特定資産の概要
    取得予定日     (注2)
                    2021年11月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額     (注3)
                                             21,700百万円
    取得予定価格                21,300百万円
                                             （2021年9月1日）
                              （価格時点）
    現所有者          薬研坂特定目的会社
    所在地（住居表示）          東京都港区赤坂四丁目15番1号
               東京メトロ銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」駅徒歩約8分、東京メトロ半蔵門線・有楽町線・南
    交通          北線「永田町」駅徒歩約8分、東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営地下鉄大江戸線「青山一丁
               目」駅徒歩約8分、東京メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩約9分
                    東京都港区赤坂
               地番                       竣工年月       2006年1月
    土地                          建物
                    四丁目1500番1
                                      構造/階数       S造・SRC造・RC造/
               建蔽率     80％、60％
                                      (注4)
                                             地下2階・地上19階
                    700％/500％/
                                      延床面積    (注4)
               容積率                              46,776.76㎡
                    400％、300％
                                      建物設計者       株式会社日本設計
                    商業地域、
               用途地域
                    第一種住居地域
                                      構造設計者       株式会社日本設計
                                      施工者       鹿島建設株式会社
               敷地面積
                                             日本ERI株式会社
                    6,888.97㎡
                                      確認検査機関
               (注4)
                                             財団法人日本建築センター
                                      所有形態
                                             区分所有権
               所有形態     敷地権
                                      (注1)
               (注1)
                    （共有持分）
    賃貸可能面積      (注5)                    稼働率   (注5)
                    9,262.62㎡                         91.6％
                              ML会社               積水ハウス
    PM会社                積水ハウス
                              （ML種別）               （パススルー型）
                              テナント総数      (注6)
    担保設定の有無                無                         1
                           信託受益権の概要
    信託設定日                2007年3月28日          信託受託者               みずほ信託銀行株式会社
    信託期間満了日                2027年12月31日
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年9月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格       (注3)
                    4,538百万円          短期修繕費               －
                              長期修繕費（12年間）          (注3)
    PML値                1.59％                         9,404千円
    (注1)   本投資法人は、本物件の建物のうち、5階から9階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000
      分の273,490（約27.3％））及び10階の専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の54,698（約
      5.5％））に係る共有持分96.05％に係る不動産信託受益権を追加取得する予定です。なお、追加取得後においては、取得済部分である
      地下1階から4階まで及び11階から19階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の
      662,768（約66.3％））に係る不動産信託受益権の準共有持分65.45％と合わせて保有する予定です。
    (注2)   取得予定日は、新投資口発行に係る発行価格等決定日（2021年10月25日(月)から2021年10月27日（水）までの間のいずれかの日をいい
      ます。）の変動に応じて、取得予定日が以下のとおり繰り下げられます。また、本投資法人及び現所有者又は現受益者の間で合意の上
      変更されることがあります。以下同じです。
       a.　発行価格等決定日が2021年10月25日（月）又は2021年10月26日（火）の場合、取得予定日は「2021年11月1日（月）」
       b.　発行価格等決定日が2021年10月27日（水）の場合、取得予定日は「2021年11月2日（火）」
    (注3)   「鑑定評価額」、「建物再調達価格」及び「長期修繕費（12年間）」は、物件全体の数値を基に、上記(注1)に記載する追加取得部分に
      対応する金額を、それぞれ記載しています。
    (注4)   「敷地面積」は敷地又は土地全体の地積を、「構造/階数」は一棟の建物全体の構造及び階数を、「延床面積」は一棟の建物全体の床面
      積を、それぞれ記載しています。
                                 79/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注5)   「賃貸可能面積」は、上記(注1)に記載する本投資法人が取得予定の不動産信託受益権の対象となる区分所有権に係る各専有部分の賃貸
      可能面積（5階から9階までについては専有部分の100％、10階については専有部分の96.05％に係る賃貸可能面積）を合計した数値を記
      載しています。なお、「稼働率」の算定に係る「賃貸面積」は、エンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図
      面等に基づく賃貸面積（5階から9階までについては専有部分の100％、10階については専有部分の96.05％に係る賃貸面積）を合計した
      数値を使用していますが、当該区分所有権全体における賃貸可能面積は9,324.00㎡、賃貸面積は8,547.00㎡となっています。
    (注6)   本書の日付現在においては、本投資法人による信託受益権の取得を停止条件としたパススルー型マスターリース契約を締結しているた
      め「テナント総数」は「1」と記載していますが、本投資法人が取得する予定の準共有持分の対象となる専有部分に係るエンドテナント
      数の合計は、4となっています。
                             特記事項

     ・受託者及び10階の他の区分所有権の共有者は、2018年3月30日から5年間に限り、他の共有者の事前の書面による
      承諾なく、当該区分所有権について共有物分割請求をすることはできないことを合意しています。
     ・消防法等にかかる法定点検において指摘事項がありますが、売主との間で、売主の責任と負担により是正を行う
      ことを合意しています。
     ・権利関係図（専有部分）            (注)
    (注)  本投資法人は、「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」に係る不動産信託受益権のうち未取得準共有持分を対象とした優先交渉権を有









      していますが、本書の日付現在、「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」を除き本投資法人による具体的な取得の予定はありませ
      ん。
                                 80/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス
    業種                        建設業
    契約形態                        普通賃貸借契約
    契約期間
                            2021年11月1日から2022年3月31日まで
    賃貸面積    (注)
                            8,485.62㎡
    月額賃料    (注)
                            71,031千円
    敷金・保証金      (注)
                            677,208千円
                            いずれかの当事者が契約期間満了前の3か月前までに書面による
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        別段の意思表示をしない場合には、更に1年間更新され、以降も
                            同様の扱いとします。
    中途解約について                        該当事項はありません。
    違約金                        該当事項はありません。
    その他                        －
    (注)  「賃貸面積」、「月額賃料」及び「敷金・保証金」は本投資法人が追加取得部分に対応する数値を、記載しています。
                                 81/160















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             物件概要
               ≪高い繁華性を有する赤坂エリアに立地する環境配慮型の大規模オフィスビル≫
               ＜都心立地のマルチテナント型オフィスビル＞
               本物件は、赤坂御用地に隣接する青山通り至近の区道沿いの商業地域に立地しており、2路線
               が乗り入れる「赤坂見附」駅、3路線が乗り入れる「永田町」駅及び3路線が乗り入れる「青
               山一丁目」駅からそれぞれ徒歩約8分、並びに「赤坂」駅から徒歩約9分の距離に所在し、東
               京メトロ銀座線・丸ノ内線・半蔵門線・有楽町線・南北線・千代田線及び都営地下鉄大江戸
               線の7路線が利用可能であるなど高い交通利便性を備えた良好な立地条件を有するオフィスビ
               ルです。
               本物件が立地する赤坂エリアは、中央官公庁が集積する霞が関・永田町地区に隣接する東京
               都心の高度なビジネス集積エリアであり、多数の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地や複合施設で
               ある赤坂サカス等があることから高い繁華性も有しています。周辺には高級マンション、大
               使館、高級ホテルが多いことから品等の高いエリアであり、外資系企業が多く、ＩＴ、放
               送、広告、アパレル等の幅広い業種の企業からのテナント需要が期待される良好なオフィス
               環境を有しています。
    立地特性
               ＜積水ハウスが開発した高品質なオフィスビル＞




               本物件は、天然石の素材がもつ自然の色合いを活かした外観を備える2006年竣工の高品質な
               オフィスビルです。基準階床面積約470坪の整形無柱空間で区画割可能な汎用性の高い設計で
               あり、天井高2,800mm、OAフロア100mmを確保し、明るく開放感ある空間を実現するととも
               に、光（専用回線）・メタル（公衆回線）など、様々な通信メディアに対応できる通信設備
               を備えています。また、直射日光の室内への侵入を減少させるための広い開口部の外側に位
               置する深い格子、日射熱取得率が普通ガラスより低くなる日射熱を原因とした室内温度変化
               を抑制するLow-eペアガラス（高遮熱断熱複層ガラス）や、1フロア4つの空調ゾーニング、ダ
               ブルブラインド等、室内の省エネルギーに配慮した設備を備えた環境配慮型オフィスビルで
    物件特性
               あり、赤坂ガーデンシティ（既保有部分）についてはCASBEE不動産評価認証                                   （注）   の4段階評
               価のうち最高ランクである「Sランク」の評価を取得しています。更に、災害対策として、地
               上部の建物構造は耐震性に定評のある制震デバイス付ラーメン構造による鉄骨造を採用し、
               非常時などの停電発生時に非常灯を点灯させるためのビル共用部を対象とした蓄電池設備を
               備え、すぐに電力が復旧しない場合は非常用発電機が作動し、最低限のビルの機能を維持し
               ます。また、非常時においても電気の継続的提供が不可欠なテナントを対象としたテナント
               用発電機（最大500kVA）スペースが設けられている等テナント企業のBCP（事業継続性）に対
               する配慮がなされたオフィスビルです。
                                 82/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
    鑑定評価額               21,700,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社中央不動産鑑定所
    価格時点               2021年9月1日
                                                      （千円）
          項　目           内　容                   概　要　等
                          DCF  法による収益価格を重視して、直接還元法による収益価格
    収益価格                21,700,000
                          を関連づけて決定。
                          中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定。
      直接還元法による価格              22,700,000
                          －
       運営収益              1,002,613
                          現行賃料と新規賃料等を勘案した貸室賃料収入（共益費収入を
        可能総収益            1,055,382
                          含む）・水道光熱費収入を計上。
                          対象不動産及び類似不動産の稼働実績等を勘案し中長期安定的
        空室等損失等              52,769
                          な稼働率（空室率）を設定したうえで査定。
                          －
       運営費用               233,492
                          現行の管理費を基に過去の実績、類似不動産の費用水準等を勘
        維持管理費              71,137
                          案して査定。
                          過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定。
        水道光熱費              46,461
                          今後発生が見込まれる専有部分の小規模修繕費として建物の経
                          年等を踏まえた査定値を計上（共用部分の小規模修繕費は管理
        修繕費              2,719
                          費に含まれており、過去の実績やエンジニアリング・レポート
                          による修繕費用見積額を検討した結果、追加計上は不要と判
                          断）。
                          現行の契約条件や類似不動産の報酬水準等を考慮して計上。
        PMフィー              24,170
                          類似不動産の費用水準等を参考に、想定したテナント平均回転期間等
        テナント募集費用等              7,986
                          に基づき査定。
                          直近の実額等に基づき査定。
        公租公課              80,492
                          見積額を計上。
        損害保険料               527
                          計上しない。
        その他費用                0
                          －
       運営純収益(NOI)               769,121
                          運用利回りを1.0%として査定。
        一時金の運用益              7,986
                          今後発生が見込まれる専有部分の資本的支出として建物の経年
                          等を踏まえた査定値を計上（共用部分の資本的支出は管理組合
        資本的支出              4,079
                          による駐車場運営により積み立てられており、過去の実績やエ
                          ンジニアリング・レポートによる大規模修繕・更新費用見積額
                          を検討した結果、追加計上は不要と判断）。
                          －
       純収益(NCF)               773,028
                          類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の
       還元利回り                3.4%
                          立地条件、建物条件、権利関係等の個別性を勘案して査定。
                          －
      DCF法による価格              21,200,000
                          類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性
       割引率                3.2%
                          や評価シナリオ等を勘案して査定。
                          類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の
       最終還元利回り                3.6%
                          個別性や評価シナリオ、不動産価格及び賃料動向予測等を勘案
                          して査定。
                          －
    積算価格                22,800,000
                          －
      土地比率                 90.8%
                          －
      建物比率                 9.2%
    鑑定評価額の決定に際し留意               対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に

    した事項               留め、収益価格により鑑定評価額を決定。
    (注)  上記表中の「鑑定評価額」及び「各試算価格等の金額」は物件全体の数値を基に、追加取得部分に対応する金額を記載しています。千円単
      位で記載しているため、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。
                          過去の稼働率の推移
          2019年8月31日                  2020年8月31日                  2021年8月31日
           100.0％                  100.0％                   91.6％
                                 83/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              物件番号               R-121
    プライムメゾン中目黒
                              用途               共同住宅
                           特定資産の概要
    取得予定日                2022年2月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額
                                             10,300百万円
    取得予定価格                10,000百万円
                                             （2021年7月1日）
                              （価格時点）
    現所有者          積水ハウス
    所在地（住居表示）          東京都目黒区中目黒四丁目8番25号
               東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅徒歩約13分
    交通
               JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「目黒」駅徒歩約14分
                    東京都目黒区中目黒
               地番                       竣工年月       2019年11月
    土地                          建物
                    四丁目755番4
               建蔽率     80％、80％                  構造/階数       RC造/地上14階
               容積率     500％、200％                  延床面積       7,827.84㎡
                                             株式会社
                                      建物設計者
                                             長谷工コーポレーション
                    商業地域、
               用途地域
                    近隣商業地域
                                             株式会社
                                      構造設計者
                                             長谷工コーポレーション
                                             株式会社
                                      施工者
                                             長谷工コーポレーション
               敷地面積     1,250.92㎡
                                             株式会社
                                      確認検査機関
                                             都市居住評価センター
               所有形態     所有権
                                      所有形態       所有権
    賃貸可能面積                6,033.98㎡          稼働率               95.3％
                    積水ハウス不動産          ML会社               積水ハウス不動産東京
    PM会社
                    東京（予定）          （ML種別）               （パススルー型）（予定）
    担保設定の有無                無          テナント総数               1
                           信託受益権の概要
                                             三井住友信託銀行
    信託設定日                2007年3月9日          信託受託者
                                             株式会社
                    2032年1月31日
    信託期間満了日
                    （予定）
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年7月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格                2,022百万円          短期修繕費               －
    PML値                3.28％          長期修繕費（12年間）               797千円
                             特記事項
    該当事項はありません。
                                 84/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス不動産東京（予定）
    業種                        不動産業
    契約形態                        普通賃貸借契約（予定）
    契約期間                        2022年2月1日から2032年1月31日（予定）
    賃貸面積                        5,752.44㎡
    月額賃料                        33,034千円
    敷金・保証金                        78,936千円
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        未定
    中途解約について                        未定
    違約金                        未定
    その他                        －
                             物件概要

               本物件は、東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅から徒歩約13分、JR山手線「目
               黒」駅から徒歩約14分に所在する高層の店舗付賃貸マンションです。本物件の最寄駅である
               「中目黒」駅は複数の路線が利用可能であり、「渋谷」駅まで約5分でアクセスができるほ
               か、都心中心部へのアクセスも良好で交通利便性にも優れています。目黒川を中心とした自
    立地特性
               然と都市景観が調和し、美術館や目黒不動尊等の文化施設が点在する地域でもあります。ま
               た、本物件の店舗部分にはスーパーマーケットがあるほか、「中目黒」駅前には飲食店等が
               多数立ち並ぶ商店街があり、「目黒」駅には駅直結の商業施設が所在するなど生活利便性も
               良好です。
               本物件は、地上14階、全157戸（店舗1戸含む）、部屋は1R、1Kを中心とし1LDK、2LDK、3LDK
               の幅広いタイプで構成されています。設備については宅配ボックス、24時間ゴミ出し可能な
               ごみ置き場があり、エントランスには防犯カメラやオートロックを備えています。また、各
    物件特性
               部屋にはモニター付インターホン、浴室乾燥機、温水洗浄便座等が備えられています。1階店
               舗にはスーパーマーケットが入居していることもあり、都心接近性及び利便性を志向する単
               身者、DINKS世帯、ファミリーを問わず多様な需要が見込まれます。
                                 85/160











                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
    鑑定評価額               10,300,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
    価格時点               2021年7月1日
                                                      （千円）
          項　目           内　容                   概　要　等
                          将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたDCF法によ
    収益価格                10,300,000      る収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断し、DCF法によ
                          る収益価格を標準として、直接還元法による検証を行って試算。
      直接還元法による価格              10,600,000      －
       運営収益               451,183     －
                          標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入等として
        可能総収益             468,264
                          査定。
        空室等損失等              17,080    中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
       運営費用               78,110    －
        維持管理費              8,399    業務委託契約書等に基づき査定。
        水道光熱費              10,209    収支実績等に基づき査定。
        修繕費              6,189    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
        PMフィー              12,732    業務委託契約書に基づき査定（CM・LMフィーを含まない）。
                          対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定的な水準
        テナント募集費用等              18,016
                          と認められる入替率に基づき査定。
        公租公課              18,548    2020年度課税資料等に基づき査定。
                          類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
        損害保険料               406
                          収支実績等に基づき査定。
        その他費用              3,609
       運営純収益(NOI)               373,072     －
        一時金の運用益               763   運用利回りを1.0%と査定し、運用益を計上。
        資本的支出              4,060    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
       純収益(NCF)               369,776     －
                          近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回りと
       還元利回り                3.5%   の比較検討を行い、更に、対象不動産の市場性、不動産投資市場の動
                          向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも留意し、査定。
      DCF法による価格              10,200,000      －
                          金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベース利回
       割引率                3.6%   りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個別リスクを加
                          算して査定。
       最終還元利回り                3.7%   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
                          －
    積算価格                9,880,000
                          －
      土地比率                 75.4%
                          －
      建物比率                 24.6%
                    市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依

    鑑定評価額の決定に際し留意               頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資採算性を
    した事項               適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、収益価格にて
                    鑑定評価額を決定。
    （注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合がありま
      す。
                          過去の稼働率の推移
          2019年8月31日                  2020年8月31日                  2021年8月31日
            －％                  95.6％                  95.3％
                                 86/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                              物件番号               R-122
    プライムメゾン板橋
                              用途               共同住宅
                           特定資産の概要
    取得予定日                2022年2月1日          特定資産の種類               信託受益権
                              鑑定評価額
                                             4,810百万円
    取得予定価格                4,800百万円
                                             （2021年7月1日）
                              （価格時点）
    現所有者          積水ハウス
    所在地（住居表示）          東京都板橋区板橋三丁目1番8号
               都営地下鉄三田線「板橋区役所前」駅徒歩約5分
    交通
               JR埼京線「板橋」駅徒歩約10分東武東上線「下板橋」駅徒歩約8分
                    東京都板橋区板橋
               地番                       竣工年月       2019年2月
    土地                          建物
                    三丁目894番1他　1筆
               建蔽率     80％                  構造/階数       RC造/地上18階
               容積率     600％/400％                  延床面積       6,395.13㎡
                                      建物設計者       株式会社広建設計
               用途地域     商業地域
                                      構造設計者       有限会社松尾設計
                                      施工者       不二建設株式会社
               敷地面積     854.85㎡
                                             一般財団法人
                                      確認検査機関
                                             住宅金融普及協会
               所有形態     所有権
                                      所有形態       所有権
    賃貸可能面積                4,557.89㎡          稼働率               86.2％
                    積水ハウス不動産          ML会社               積水ハウス不動産東京
    PM会社
                    東京（予定）          （ML種別）               （パススルー型）（予定）
    担保設定の有無                無          テナント総数               1
                           信託受益権の概要
                    2022年2月1日                         三菱UFJ信託銀行株式会社
    信託設定日                          信託受託者
                    （予定）                         （予定）
                    2032年1月31日
    信託期間満了日
                    （予定）
                         建物状況調査報告書の概要
                    株式会社
    調査会社                          調査時点               2021年7月
                    東京建築検査機構
    建物再調達価格                1,625百万円          短期修繕費               －
    PML値                2.46％          長期修繕費（12年間）               741千円
                             特記事項
    該当事項はありません。
                                 87/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            賃貸借の概要
    賃借人                        積水ハウス不動産東京（予定）
    業種                        不動産業
    契約形態                        普通賃貸借契約（予定）
    契約期間                        2022年2月1日から2032年1月31日（予定）
    賃貸面積                        3,929.94㎡
    月額賃料                        17,292千円
    敷金・保証金                        23,717千円
    契約更改の方法・期間満了時の更新について                        未定
    中途解約について                        未定
    違約金                        未定
    その他                        －
                             物件概要

               本物件は、都営地下鉄三田線「板橋区役所前」駅から徒歩約5分、東武東上線「下板橋」駅か
               ら徒歩約8分、JR埼京線「板橋」駅から徒歩約10分に所在し、池袋、新宿への交通利便性は良
               好です。また、徒歩圏内に区役所、銀行、郵便局、警察署、スーパーマーケットといった施
    立地特性           設が揃っているほか、商店街、コンビニエンスストア、飲食店もあり生活利便性も良好で
               す。一方で、周辺にはボートに乗れる見次公園、板橋区立美術館、赤塚植物園、教育科学館
               等があり、教育科学館ではプラネタリウムも楽しめるほか、閑静な住宅街に隣接しているた
               め、落ち着いた生活環境も維持されています。
               本物件は、地上18階建て、全154戸（店舗1戸含む）、部屋のタイプは1R、1K、1LDKで構成さ
               れています。設備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室
    物件特性
               換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、追炊き機能付オートバス、宅配ボックス、機械式駐車場等
               を備えており、利便性を重視する単身者や学生を中心とした需要が見込まれます。
                                 88/160












                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           鑑定評価書の概要
    鑑定評価額               4,810,000,000円
    鑑定評価機関の名称               株式会社谷澤総合鑑定所
    価格時点               2021年7月1日
                                                      （千円）
           項　目             内　容                 概　要　等
                              将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた
                              DCF法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると
    収益価格                    4,810,000
                              判断し、DCF法による収益価格を標準として、直接還元法に
                              よる検証を行って試算。
      直接還元法による価格                  4,920,000      －
       運営収益                  240,093     －
                              標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入
         可能総収益                252,530
                              等として査定。
         空室等損失等                 12,436    中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
       運営費用                  55,020    －
         維持管理費                 9,516    業務委託契約書等に基づき査定。
         水道光熱費                 3,883    収支実績等に基づき査定。
         修繕費                 4,929    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
         PMフィー                 6,986    業務委託契約書に基づき査定（CM・LMフィーを含まない）。
                              対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定
         テナント募集費用等                 12,676
                              的な水準と認められる入替率に基づき査定。
         公租公課                 14,301    2020年度課税資料等に基づき査定。
                              類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
         損害保険料                  326
                              収支実績等に基づき査定。
         その他費用                 2,400
       運営純収益(NOI)                  185,073     －
         一時金の運用益                  255   運用利回りを1.0%と査定し、運用益を計上。
         資本的支出                 3,260    エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
       純収益(NCF)                  182,068     －
                              近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
                              利回りとの比較検討を行い、更に、対象不動産の市場性、不
       還元利回り                   3.7%
                              動産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係
                              にも留意し、査定。
      DCF法による価格                  4,760,000      －
                              金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅の
       割引率                   3.8%   ベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
                              かる個別リスクを加算して査定。
       最終還元利回り                   3.9%   還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
    積算価格                    4,640,000      －
      土地比率                    62.1%    －
      建物比率                    37.9%    －
                       市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程

                       及び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の
    鑑定評価額の決定に際し留意した事項
                       投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を
                       行って、収益価格にて鑑定評価額を決定。
    （注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合がありま
      す。
                           過去の稼働率の推移

          2019年8月31日                   2020年8月31日                  2021年8月31日
           38.7％                   98.7％                  86.2％
                                 89/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （３）新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
           前記「(1)      新規取得資産の概要」に記載のとおり、本投資法人は、一般募集の対象となる
          新投資口の発行により調達した資金等により、本募集時取得予定資産を新規に取得すること
          を予定しています（取得予定価格213億円）。また、本投資法人は、取得予定資産のうち
          「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」を2022年2月1日付で新規に取得する
          ことを予定しています。
           新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
         ①  　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要（その1）

            取得済資産及び取得予定資産の用途、物件番号、物件名称、所在地、取得（予定）価
           格、投資比率、帳簿価額、不動産鑑定評価額、竣工年月及び取得（予定）年月は、以下の
           とおりです。
                             取得

                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
      取得済資産
                       東京都
      R-001   エスティメゾン銀座              中央区      6,540     1.2    6,483     7,120    2005年2月      2018年5月
                        銀座
                       東京都
      R-002   エスティメゾン麻布永坂               港区      1,790     0.3    1,765     1,910    2004年1月      2018年5月
                       六本木
                       東京都
      R-003   エスティメゾン恵比寿Ⅱ              渋谷区      2,040     0.4    2,024     2,270    2003年6月      2018年5月
                        東
                       東京都
      R-004   エスティメゾン恵比寿              渋谷区       873    0.2     921     916  2004年10月      2018年5月
                        広尾
                       東京都
      R-005   エスティメゾン神田              千代田区       1,610     0.3    1,559     1,800    2004年2月      2018年5月
                       神田多町
                       東京都
    住
      R-006   エスティメゾン北新宿              新宿区      1,590     0.3    1,543     1,750    2004年8月      2018年5月
                       北新宿
    居
                       東京都
      R-007   エスティメゾン浅草駒形              台東区      2,190     0.4    2,102     2,430    2004年7月      2018年5月
                        駒形
                       神奈川県
                       川崎市
      R-008   エスティメゾン川崎                     2,400     0.4    2,418     2,700    2004年7月      2018年5月
                       川崎区
                       小川町
                       東京都
      R-010   エスティメゾン亀戸              江東区      1,580     0.3    1,506     1,840   2005年11月      2018年5月
                        亀戸
                       東京都
      R-011   エスティメゾン目黒              目黒区      1,060     0.2    1,076     1,250   2005年11月      2018年5月
                        三田
                       東京都
      R-012   エスティメゾン巣鴨              豊島区      1,630     0.3    1,601     1,800    2007年2月      2018年5月
                        巣鴨
                       大阪府
                       大阪市
      R-013   エスティメゾン京橋                     2,970     0.5    2,971     3,070    2006年3月      2018年5月
                       都島区
                       東野田町
                                 90/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       神奈川県
                       横浜市
      R-014   エスティメゾン白楽                      931    0.2     897     972   2006年2月      2018年5月
                       神奈川区
                       六角橋
                       大阪府
                       大阪市
      R-015   エスティメゾン南堀江                     1,060     0.2    1,045     1,130    2007年2月      2018年5月
                        西区
                       南堀江
                       東京都
         エスティメゾン五反田
      R-016                  品川区      3,110     0.6    3,043     3,440    2006年3月      2018年5月
         (注8)
                       西五反田
                       東京都
      R-017   エスティメゾン大井仙台坂              品川区      2,720     0.5    2,738     2,950    2006年8月      2018年5月
                       東大井
                       東京都
         エスティメゾン
      R-018                  品川区      2,050     0.4    2,122     2,420    2006年6月      2018年5月
         品川シーサイド
                       東品川
                       東京都
      R-019   エスティメゾン南麻布               港区      1,250     0.2    1,240     1,370    2006年8月      2018年5月
                       南麻布
                       神奈川県
                       川崎市
      R-021   エスティメゾン川崎Ⅱ                     1,910     0.3    1,925     2,350    2007年2月      2018年5月
                       川崎区
                       小川町
                       東京都
      R-022   エスティメゾン麻布十番               港区      2,690     0.5    2,717     3,000    2007年2月      2018年5月
                       麻布十番
    住                   東京都
      R-023   エスティメゾン板橋本町              板橋区       937    0.2     906    1,000    2007年2月      2018年5月
    居                   大和町
                       東京都
         エスティメゾン武蔵小山
      R-027                  品川区      1,050     0.2    1,020     1,170   2007年11月      2018年5月
         (注9)
                        荏原
                       東京都
         エスティメゾン千駄木
      R-028                  文京区       698    0.1    681     782   2008年1月      2018年5月
         (注10)
                       千駄木
                       福岡県
                       福岡市
      R-030   エスティメゾン博多東                     2,400     0.4    2,255     2,560   2007年11月      2018年5月
                       博多区
                        吉塚
                       東京都
      R-033   プライムメゾン武蔵野の杜              小平市      1,850     0.3    1,786     2,010   2007年12月      2018年5月
                       上水本町
                       愛知県
                       名古屋市
      R-034   プライムメゾン東桜                     1,500     0.3    1,438     1,620    2008年2月      2018年5月
                        東区
                        東桜
                       愛知県
                       名古屋市
      R-035   プライムメゾン萱場公園                      801    0.1     829     906  2006年11月      2018年5月
                       千種区
                        萱場
                       東京都
      R-036   エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ              世田谷区        785    0.1     765     857   2008年1月      2018年5月
                        下馬
                       東京都
      R-037   エスティメゾン板橋Ｃ６              板橋区      2,560     0.5    2,485     2,790    2008年3月      2018年5月
                       大山東町
                                 91/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       福岡県
         シャーメゾンステージ博多              福岡市
      R-038                        2,360     0.4    2,441     2,620    2005年1月      2018年5月
         (注11)(注12)              博多区
                       博多駅前
                       東京都
      R-039   エスティメゾン錦糸町              墨田区      1,260     0.2    1,216     1,320    2006年9月      2018年5月
                        錦糸
                       東京都
      R-040   エスティメゾン武蔵小金井              小金井市       1,790     0.3    1,752     2,030    2005年2月      2018年5月
                        本町
                       愛知県
                       名古屋市
      R-041   プライムメゾン御器所                     1,950     0.3    1,862     2,080   2008年10月      2018年5月
                       昭和区
                       阿由知通
                       大阪府
                       大阪市
      R-042   プライムメゾン夕陽ヶ丘                      909    0.2     881    1,040    2007年2月      2018年5月
                       天王寺区
                        上汐
                       大阪府
                       大阪市
      R-043   プライムメゾン北田辺                      601    0.1     626     657   2006年6月      2018年5月
                       東住吉区
                       北田辺
                       福岡県
                       福岡市
      R-044   プライムメゾン百道浜                     1,940     0.3    1,910     2,110    1996年2月      2018年5月
                       早良区
                       百道浜
                       東京都
      R-045   エスティメゾン秋葉原              台東区      1,930     0.3    1,910     2,050    2006年2月      2018年5月
                        上野
    住
                       東京都
      R-046   エスティメゾン笹塚              渋谷区      3,340     0.6    3,393     3,680    2004年9月      2018年5月
    居
                        笹塚
                       東京都
         プライムメゾン
      R-047                  中央区      6,250     1.1    6,082     6,830    2006年2月      2018年5月
         銀座イースト
                        築地
                       愛知県
                       名古屋市
      R-048   プライムメゾン高見                     1,050     0.2    1,076     1,130    2008年8月      2018年5月
                       千種区
                        高見
                       愛知県
                       名古屋市
      R-049   プライムメゾン矢田南                      812    0.1     858     879   2007年7月      2018年5月
                        東区
                       矢田南
                       福岡県
                       福岡市
      R-050   プライムメゾン照葉                     1,260     0.2    1,189     1,320    2005年8月      2018年5月
                        東区
                       香椎照葉
                       愛知県
                       名古屋市
      R-051   エスティメゾン東白壁                     1,580     0.3    1,631     1,680    2006年2月      2018年5月
                        東区
                        芳野
                       東京都
      R-052   エスティメゾン千石              文京区      1,360     0.2    1,332     1,450    2009年8月      2018年5月
                        千石
                       東京都
      R-053   エスティメゾン代沢              世田谷区       2,270     0.4    2,230     2,440    2010年2月      2018年5月
                        代沢
                       東京都
      R-054   エスティメゾン戸越              品川区      1,770     0.3    1,729     1,880    2009年6月      2018年5月
                        戸越
                                 92/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       大阪府
                       大阪市
      R-055   エスティメゾン西天満                     1,680     0.3    1,628     1,710   2007年11月      2018年5月
                        北区
                       西天満
                       東京都
      R-056   エスティメゾン白金台              品川区      2,400     0.4    2,375     2,790    2003年9月      2018年5月
                       上大崎
                       東京都
      R-057   エスティメゾン東新宿              新宿区      1,680     0.3    1,618     1,810    2009年4月      2018年5月
                        新宿
                       東京都
      R-058   エスティメゾン元麻布               港区      1,540     0.3    1,513     1,650   2009年11月      2018年5月
                       元麻布
                       東京都
      R-059   エスティメゾン都立大学              目黒区       861    0.2     845     894   2009年2月      2018年5月
                        平町
                       東京都
      R-060   エスティメゾン武蔵小山Ⅱ              品川区      1,030     0.2    1,001     1,110    2009年5月      2018年5月
                        小山
                       東京都
      R-061   エスティメゾン中野              中野区      1,870     0.3    1,829     1,960    2009年6月      2018年5月
                        中央
                       東京都
      R-062   エスティメゾン新中野              中野区      1,020     0.2     987    1,070   2009年10月      2018年5月
                        本町
    住                   東京都
         エスティメゾン
      R-063                  中野区       984    0.2     956    1,050    2009年2月      2018年5月
         中野富士見町
    居                   弥生町
                       東京都
      R-064   エスティメゾン哲学堂              中野区      1,160     0.2    1,120     1,230   2009年10月      2018年5月
                       松が丘
                       東京都
      R-065   エスティメゾン高円寺              杉並区      1,160     0.2    1,132     1,230    2009年3月      2018年5月
                       高円寺南
                       東京都
      R-066   エスティメゾン押上              墨田区      2,490     0.4    2,405     2,630    2010年4月      2018年5月
                        業平
                       東京都
      R-067   エスティメゾン赤羽               北区      3,290     0.6    3,155     3,490   2009年11月      2018年5月
                        赤羽
                       東京都
      R-068   エスティメゾン王子               北区      1,650     0.3    1,587     1,810    2010年7月      2018年5月
                        王子
                       東京都
                       新宿区
      R-069   プライムメゾン早稲田                     1,580     0.3    1,522     1,770   2012年11月      2018年5月
                       早稲田
                       鶴巻町
                       東京都
      R-070   プライムメゾン八丁堀              中央区      1,460     0.3    1,400     1,600   2012年11月      2018年5月
                       八丁堀
                       東京都
      R-071   プライムメゾン神保町              千代田区       1,960     0.3    1,889     2,020    2013年3月      2018年5月
                      神田神保町
                                 93/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       東京都
         プライムメゾン
      R-072                  品川区      2,910     0.5    2,881     3,100    2011年1月      2018年5月
         御殿山イースト
                       北品川
                       東京都
         シャーメゾンステージ
                       千代田区
      R-073                         555    0.1     543     595  2006年10月      2018年5月
         秋葉原   (注12)
                      神田佐久間
                        河岸
                       愛知県
                       名古屋市
      R-074   エスティメゾン葵                     2,460     0.4    2,372     2,480   2007年10月      2018年5月
                        東区
                        葵
                       福岡県
                       福岡市
      R-075   エスティメゾン薬院                     2,430     0.4    2,585     2,510    2006年2月      2018年5月
                       中央区
                        平尾
                       東京都
      R-076   エスティメゾン錦糸町Ⅱ              墨田区      8,250     1.5    7,996     9,260    2008年1月      2018年5月
                       江東橋
                       東京都
      R-077   エスティメゾン大島              江東区      8,630     1.5    8,365     9,910    2007年9月      2018年5月
                        大島
                       愛知県
                       名古屋市
      R-078   プライムメゾン富士見台                     2,070     0.4    2,179     2,160    2007年4月      2018年5月
                       千種区
                       富士見台
                       愛知県
                       名古屋市
      R-079   エスティメゾン鶴舞                     4,490     0.8    4,570     4,880   1999年11月      2018年5月
                        中区
                       千代田
    住
                       東京都
      R-080   プライムメゾン森下              江東区      1,930     0.3    1,854     2,060    2013年5月      2018年5月
    居
                        森下
                       東京都
      R-081   プライムメゾン品川              品川区      1,960     0.3    1,904     2,120    2014年2月      2018年5月
                       北品川
                       北海道
                       札幌市
      R-082   プライムメゾン大通公園                     3,160     0.6    3,064     3,090   2008年12月      2018年5月
                       中央区
                       大通西
                       北海道
                       札幌市
      R-083   プライムメゾン南２条                     1,930     0.3    1,837     1,830   2009年11月      2018年5月
                       中央区
                       南二条西
                       北海道
                       札幌市
      R-084   プライムメゾン鴨々川                     1,250     0.2    1,209     1,150   2009年10月      2018年5月
                       中央区
                       南七条西
                       福岡県
         プライムメゾン
                       福岡市
      R-085                        2,309     0.4    2,181     2,395    2011年2月      2018年5月
         セントラルパーク        (注13)
                        東区
                       香椎照葉
                       東京都
         シャーメゾンステージ八広
      R-086                  墨田区      1,910     0.3    1,835     1,990    2011年1月      2018年5月
         (注12)
                        八広
                       東京都
      R-087   プライムメゾン恵比寿              渋谷区      4,360     0.8    4,278     5,030    2014年6月      2018年5月
                       恵比寿
                       石川県
         シャーメゾンステージ
      R-088                  金沢市      1,080     0.2    1,019     1,040    2007年9月      2018年5月
         金沢西泉    (注12)
                        西泉
                                 94/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       三重県
         エスティメゾン鵜の森
      R-089                 四日市市        830    0.1     780     813   2009年4月      2018年5月
         (注12)
                       鵜の森
                       東京都
         シャーメゾンステージ日野
      R-091                  日野市      1,390     0.2    1,320     1,450    2010年1月      2018年5月
         (注12)
                        新町
                       神奈川県
         プライムメゾン              横浜市
      R-092                        4,870     0.9    4,674     4,910    2014年6月      2018年5月
         横濱日本大通               中区
                        本町
                       兵庫県
                       神戸市
      R-093   神戸女子学生会館                     5,880     1.0    5,379     6,320    2002年2月      2018年5月
                       東灘区
                       向洋町中
                       東京都
      R-094   プライムメゾン渋谷              渋谷区      2,430     0.4    2,391     2,610    2014年7月      2018年5月
                        渋谷
                       東京都
      R-095   プライムメゾン初台              渋谷区      3,010     0.5    2,934     3,280   2014年12月      2018年5月
                        初台
                       大阪府
                       大阪市
      R-096   エスティメゾン上町台                     1,040     0.2    1,071     1,130    2005年8月      2018年5月
                       中央区
                       上本町西
                       東京都
      R-098   プライムメゾン白金高輪               港区      4,900     0.9    4,810     5,380    2015年6月      2018年5月
                        三田
    住
                       東京都
      R-099   プライムメゾン市谷山伏町              新宿区      4,220     0.7    4,129     4,270   2015年10月      2018年5月
    居
                      市谷山伏町
                       東京都
      R-100   エスティメゾン森下              墨田区       655    0.1     636     689   2017年2月      2018年5月
                        菊川
                       東京都
         プライムメゾン
      R-101                  品川区      7,950     1.4    7,961    10,000    2016年5月      2018年5月
         白金台タワー
                       上大崎
                       東京都
      R-102   プライムメゾン大塚              豊島区      3,700     0.7    3,701     4,430    2017年1月      2018年5月
                       北大塚
                       東京都
      R-103   プライムメゾン浅草橋              台東区      1,680     0.3    1,683     2,010   2016年10月      2018年5月
                        柳橋
                       東京都
      R-104   プライムメゾン代官山              目黒区      2,520     0.4    2,527     3,090    2017年1月      2018年5月
                       青葉台
                       東京都
         プライムメゾン
      R-105                  品川区      3,400     0.6    3,416     4,230    2011年1月      2018年5月
         御殿山ウエスト
                       北品川
                       東京都
         エスティメゾン
      R-106                  江東区      6,050     1.1    5,912     7,070    2008年2月      2018年5月
         豊洲レジデンス       (注14)
                        豊洲
                       福岡県
                       福岡市
         エスティメゾン井尻         (注12)
      R-108                         390    0.1     396     419   2008年1月      2019年1月
                        南区
                        井尻
                                 95/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
                       東京都
      R-109   プライムメゾン三田綱町               港区      2,040     0.4    2,053     2,260   2017年10月      2019年6月
                        三田
                       東京都
      R-110   プライムメゾン本郷              文京区      2,600     0.5    2,614     2,750    2018年3月      2019年6月
                        本郷
                       東京都
      R-111   プライムメゾン蔵前              台東区      2,190     0.4    2,201     2,340   2018年11月      2019年6月
                        蔵前
                       神奈川県
         エスティメゾン横浜青葉台              横浜市                              2019年6月
      R-112                        3,020     0.5    3,030     3,240    1990年7月
         (注15)
                       青葉区                              2019年9月
                       青葉台
                       静岡県
                       静岡市
      R-113   エスティメゾン静岡鷹匠                      660    0.1     674     662   2006年2月      2020年1月
                        葵区
                        鷹匠
                       宮城県
         シャーメゾンステージ
                       仙台市
      R-114                         865    0.2     880     889   2006年1月      2020年4月
         広瀬通   (注12)
                       青葉区
                        立町
                       愛知県
    住
                       名古屋市
         エスティメゾン東別院
      R-115                        2,190     0.4    2,282     2,200    2009年2月      2021年4月
         (注12)
                        中区
    居
                        松原
                       愛知県
                       名古屋市
         エスティメゾン萱場         (注12)
      R-116                         900    0.2     939     946   2012年2月      2021年4月
                       千種区
                        萱場
                       愛知県
                       名古屋市
         エスティメゾン白壁南
      R-117                         660    0.1     689     682   2014年1月      2021年4月
         (注12)
                        東区
                       橦木町
                       東京都
      R-118   プライムメゾン下北沢              世田谷区       2,580     0.5    2,580     2,580   2019年12月      2021年9月
                        代沢
                       東京都
      R-119   プライムメゾン目黒              目黒区      2,310     0.4    2,310     2,310    2018年8月      2021年9月
                        三田
                       東京都
      R-120   プライムメゾン両国              墨田区      1,530     0.3    1,530     1,540    2019年2月      2021年9月
                        亀沢
               小計             242,966      43.1   239,162     265,303      －      －

                                 96/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
      取得予定資産

                       東京都

      R-121   プライムメゾン中目黒              目黒区      10,000      1.8   10,000     10,300    2019年11月      2022年2月
                       中目黒
    住                   東京都
      R-122   プライムメゾン板橋              板橋区      4,800     0.9    4,800     4,810    2019年2月      2022年2月
    居                    板橋
               小計              14,800      2.6   14,800     15,110      －      －

              住居　合計               257,766      45.7   253,962     280,413      －      －

      取得済資産

                                                     2014年12月
                       東京都
                                                     2016年5月
      O-001   ガーデンシティ品川御殿山              品川区      71,950     12.8    70,273     89,100    2011年2月
                                                     2017年5月
                       北品川
                                                     2019年6月
                       東京都
      O-002   御殿山ＳＨビル              品川区      51,500      9.1   49,745     61,700    2011年2月      2014年12月
                       北品川
                       大阪府
                       大阪市                              2014年12月
      O-003   本町南ガーデンシティ                    44,000      7.8   42,670     56,400    2011年2月
                       中央区                              2019年6月
                      北久宝寺町
    オ
                       大阪府
         本町ガーデンシティ
    フ
                       大阪市
      O-004   （オフィスビル部分)                    38,600      6.8   36,603     44,800    2010年5月      2015年5月
    ィ
                       中央区
         (注16)
    ス
                        本町
    ビ
                       大阪府
    ル
         ＨＫ淀屋橋
                        大阪市
      O-005                        4,400     0.8    4,242     6,390    2015年7月      2016年5月
         ガーデンアベニュー         (注17)
                        中央区
                       伏見町
                       愛知県
                       名古屋市
      O-006   広小路ガーデンアベニュー                     6,350     1.1    6,193     7,190    2011年3月      2016年5月
                       中村区
                        名駅
                       東京都
         赤坂ガーデンシティ         (注18)
      O-007                  港区     28,700      5.1   28,741     30,000    2006年1月      2019年6月
                        赤坂
               小計             245,500      43.5   238,469     295,580      －      －

      取得予定資産

                       東京都
         赤坂ガーデンシティ
      O-007                  港区     21,300      3.8   21,300     21,700    2006年1月      2021年11月
         （追加取得部分）        (注19)
                        赤坂
               小計              21,300      3.8   21,300     21,700      －      －

            オフィスビル　合計                 266,800      47.3   259,769     317,280      －      －

                                 97/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             取得
                                          不動産
                                                      取得
      物件                           投資比率     帳簿価額      鑑定
                            （予定）
    用                   所在地                        竣工年月      （予定）
      番号       物件名称                    （％）    (百万円)     評価額
                             価格
                       (注2)                         (注2)
    途                                                  年月
      (注1)                            (注4)     (注5)
                                          (百万円)
                            (百万円)
                                                      (注7)
                                           (注6)
                             (注3)
      取得済資産
                       大阪府
         本町ガーデンシティ
                       大阪市
      H-001                       17,200      3.1   16,859     18,000    2010年5月      2017年5月
         （ホテル部分）       (注16)
                       中央区
                        本町
    ホ
    テ
                       京都府
    ル
                       京都市
         ザ・リッツ・カールトン
                                                     2019年1月
      H-002                  中京区      22,120      3.9   22,197     22,344    2013年10月
         京都  (注20)
                                                     2020年4月
                       二条大橋
                      上る鉾田町
               小計              39,320      7.0   39,057     40,344      －      －

               合計             563,886     100.0    552,788     638,037      －      －

                                 98/160















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注1)   「物件番号」は、取得済資産及び取得予定資産を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであり、Rは住居を、Oはオフィスビ
       ルを、Hはホテルをそれぞれ表します。以下同じです。
    (注2)   「所在地」及び「竣工年月」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、「所在地」について登記簿上の表示が複数ある場合に
       はいずれか一筆を記載しています。
    (注3)   「取得（予定）価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含ま
       ず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。ただし、本投資法人合併によりSHIから承継した物件のうち合併の効力発生
       日と同日付で譲渡した住居12物件以外の「取得価格」については、本投資法人を取得者、SHIを被取得者とするパーチェス法により会計
       処理されることにより本投資法人が取得した鑑定評価額が受入価格となることから、本投資法人合併の効力発生日前日である2018年4月
       30日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額としています。以下同じです。
    (注4)   「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に対する各物件の取得（予定）価格又は各用途に応じた各物件の取得（予定）価格の小計又は
       合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注5)   「帳簿価額」は、第14期取得済資産を除く取得済資産については第13期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未
       満を切り捨てて記載しています。なお、取得予定資産については、取得（予定）価格を記載しています。
    (注6)   「不動産鑑定評価額」について、「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」及び第14期取得済資産を除く取得済資産については、2021年4月
       末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に、第14期取得済資産並びに取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメ
       ゾン板橋」については2021年7月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に、「赤坂ガーデンシティ（既保有部分）」については、2021
       年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に、本募集時取得予定資産については、2021年9月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書
       に、それぞれ記載された鑑定評価額又は不動産鑑定評価基準に則らない価格調査の結果である各不動産価格調査書に記載された調査価額
       を、それぞれ百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注7)   「取得（予定）年月」は、本投資法人合併に伴い取得した物件については、当該合併の効力発生日を記載しています。
    (注8)　本投資法人は、「エスティメゾン五反田」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：
       426,933分の387,036（約90.7％））に係る不動産信託受益権を保有しています。
    (注9)　本投資法人は、「エスティメゾン武蔵小山」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：
       127,609分の117,678（約92.2％））に係る不動産信託受益権を保有しています。
    (注10)   本投資法人は、「エスティメゾン千駄木」について、建物の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：
       103,842分の89,730（約86.4％））に係る不動産信託受益権を保有しています。
    (注11)「シャーメゾンステージ博多」は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、借地期間を2002年12月1日から50年間とする一般定期借
       地権が設定されている借地上の物件です。
    (注12)   本投資法人は、物件名称を2021年8月1日以降順次変更することとしており、物件名称の変更が完了しているか否かにかかわらず、変更後
       の物件名称を記載しています。
    (注13)「プライムメゾンセントラルパーク」の土地の一部（地番：23番32）は貸地であり、貸地上の建物（店舗）は借地人所有となっているこ
       とから、上記「竣工年月」は本投資法人が保有する建物（住居）の竣工年月を記載しています。
    (注14)「エスティメゾン豊洲レジデンス」は、独立行政法人都市再生機構を土地所有者とし、借地期間を2006年3月17日から65年間とする一般定
       期借地権が設定されている借地上の物件です。
    (注15)「エスティメゾン横浜青葉台」は、合計2棟の建物（2019年6月10日付で取得した「エスティメゾン横浜青葉台ノース」（2018年7月に竣
       工）及び2019年9月27日付で取得した「エスティメゾン横浜青葉台サウス」（1990年7月に竣工））から構成されていますが、同一敷地内
       に立地することから、これらを「エスティメゾン横浜青葉台」と総称し1物件として運用します。上記「竣工年月」には、便宜上「エス
       ティメゾン横浜青葉台サウス」の竣工年月を記載しています。なお、本書において当該物件の概要等について「エスティメゾン横浜青葉
       台ノース」と「エスティメゾン横浜青葉台サウス」とに分けて記載する場合があります。以下同じです。
    (注16)「本町ガーデンシティ」は、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる部分（以下「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）」と
       いいます。）とホテルの用途に用いられる部分（以下「本町ガーデンシティ（ホテル部分）」といいます。）から構成されており、本書
       において当該物件の概要等については「オフィスビル部分」と「ホテル部分」とに分けて記載する場合があります。
    (注17)   本投資法人は、「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」について、建物のうち1階から6階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴
       う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の405,901（約40.6％））に係る不動産信託受益権を保有しています。
    (注18)   本投資法人は、「赤坂ガーデンシティ」について、建物のうち地下1階から4階まで及び11階から19階までの専有部分の全てに係る区分所
       有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の662,768（約66.3％））に係る不動産信託受益権の準共有持分65.45％を保有して
       います。したがって、「赤坂ガーデンシティ」の「不動産鑑定評価額」は、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額を記載して
       います。
    (注19)   追加取得部分に係る数値を記載しています。
    (注20)   本投資法人は、「ザ・リッツ・カールトン京都」について、本物件に係る不動産信託受益権の準共有持分49％を保有しています。した
       がって、「ザ・リッツ・カールトン京都」の「不動産鑑定評価額」は、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額を記載していま
       す。
                                 99/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②  　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要（その2）

           取得済資産及び取得予定資産の月額賃料、対総月額賃料比率、テナント総数、賃貸可能面
          積、賃貸面積及び稼働率は、以下のとおりです。
                                対総月額            賃貸

                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
                                賃料比率           可能面積
        物件
                          （百万円）             総数           （㎡）     （％）
    用途            物件名称
                                 （％）           （㎡）
        番号
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
       取得済資産

        R-001    エスティメゾン銀座                  27     1.2      1  5,515.43      5,378.15       97.5

        R-002    エスティメゾン麻布永坂                  8     0.3      1  2,019.10      1,911.62       94.7

        R-003    エスティメゾン恵比寿Ⅱ                  8     0.4      1  2,062.10      1,978.62       96.0

        R-004    エスティメゾン恵比寿                  3     0.2      1   781.02      750.27      96.1

        R-005    エスティメゾン神田                  6     0.3      1  1,706.54      1,564.29       91.7

        R-006    エスティメゾン北新宿                  7     0.3      1  1,881.19      1,683.55       89.5

        R-007    エスティメゾン浅草駒形                  10     0.4      1  2,978.28      2,913.46       97.8

        R-008    エスティメゾン川崎                  12     0.5      1  3,741.01      3,616.27       96.7

        R-010    エスティメゾン亀戸                  8     0.3      1  2,279.21      2,161.89       94.9

        R-011    エスティメゾン目黒                  4     0.2      1  1,070.13       962.07      89.9

        R-012    エスティメゾン巣鴨                  8     0.3      1  2,619.17      2,619.17      100.0

     住
     居
        R-013    エスティメゾン京橋                  13     0.6      1  4,613.04      4,217.68       91.4
        R-014    エスティメゾン白楽                  4     0.2      1  1,285.83      1,240.67       96.5

        R-015    エスティメゾン南堀江                  5     0.2      1  1,804.48      1,775.32       98.4

        R-016    エスティメゾン五反田                  14     0.6      1  3,871.15      3,618.08       93.5

        R-017    エスティメゾン大井仙台坂                  12     0.5      1  2,979.85      2,800.27       94.0

            エスティメゾン
        R-018                      10     0.4      1  2,602.30      2,467.66       94.8
            品川シーサイド
        R-019    エスティメゾン南麻布                  5     0.2      1  1,082.12      1,040.50       96.2
        R-021    エスティメゾン川崎Ⅱ                  9     0.4      1  2,824.86      2,640.47       93.5

        R-022    エスティメゾン麻布十番                  10     0.4      1  1,755.31      1,673.78       95.4

        R-023    エスティメゾン板橋本町                  4     0.2      1  1,274.49      1,254.89       98.5

        R-027    エスティメゾン武蔵小山                  5     0.2      1  1,176.78      1,176.78      100.0

        R-028    エスティメゾン千駄木                  3     0.2      1   897.30      872.83      97.3

                                100/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                対総月額            賃貸
                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
                                賃料比率           可能面積
        物件
                          （百万円）             総数           （㎡）     （％）
    用途            物件名称
                                 （％）           （㎡）
        番号
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
        R-030    エスティメゾン博多東                  12     0.5      1  9,106.08      8,924.36       98.0

        R-033    プライムメゾン武蔵野の杜                  10     0.4      1  3,924.58      3,869.84       98.6

        R-034    プライムメゾン東桜                  7     0.3      1  3,118.11      2,785.69       89.3

        R-035    プライムメゾン萱場公園                  4     0.2      1  2,163.98      2,005.04       92.7

        R-036    エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ                  3     0.2      1   894.64      868.21      97.0

        R-037    エスティメゾン板橋Ｃ６                  12     0.5      1  4,036.66      3,751.22       92.9

        R-038    シャーメゾンステージ博多                  14     0.6      1  9,614.80      9,614.80      100.0

        R-039    エスティメゾン錦糸町                  5     0.2      1  1,611.54      1,544.79       95.9

        R-040    エスティメゾン武蔵小金井                  8     0.3      1  2,275.24      2,162.89       95.1

        R-041    プライムメゾン御器所                  9     0.4      1  4,427.65      4,045.40       91.4

        R-042    プライムメゾン夕陽ヶ丘                  4     0.2      1  2,040.35      1,966.96       96.4

        R-043    プライムメゾン北田辺                  3     0.2      1  1,798.97      1,798.97      100.0

        R-044    プライムメゾン百道浜                  10     0.4      1  7,514.76      7,514.76      100.0

     住
        R-045    エスティメゾン秋葉原                  8     0.3      1  2,324.65      2,116.05       91.0
     居
        R-046    エスティメゾン笹塚                  14     0.6      1  3,701.70      3,611.40       97.6
            プライムメゾン
        R-047                      26     1.1      1  6,177.20      5,694.68       92.2
            銀座イースト
        R-048    プライムメゾン高見                  5     0.2      1  2,016.79      2,016.79      100.0
        R-049    プライムメゾン矢田南                  4     0.2      1  2,168.59      2,086.20       96.2

        R-050    プライムメゾン照葉                  7     0.3      1  6,728.20      6,728.20      100.0

        R-051    エスティメゾン東白壁                  7     0.3      1  4,014.07      4,014.07      100.0

        R-052    エスティメゾン千石                  5     0.2      1  1,498.13      1,385.26       92.5

        R-053    エスティメゾン代沢                  10     0.4      1  2,352.90      2,352.90      100.0

        R-054    エスティメゾン戸越                  7     0.3      1  1,943.17      1,882.01       96.9

        R-055    エスティメゾン西天満                  7     0.3      1  2,877.90      2,660.99       92.5

        R-056    エスティメゾン白金台                  10     0.4      1  2,675.11      2,381.39       89.0

        R-057    エスティメゾン東新宿                  7     0.3      1  1,889.50      1,860.46       98.5

        R-058    エスティメゾン元麻布                  6     0.3      1  1,199.86      1,022.61       85.2

                                101/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                対総月額            賃貸
                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
                                賃料比率           可能面積
        物件
                          （百万円）             総数           （㎡）     （％）
    用途            物件名称
                                 （％）           （㎡）
        番号
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
        R-059    エスティメゾン都立大学                  3     0.2      1  1,035.78      1,035.78      100.0

        R-060    エスティメゾン武蔵小山Ⅱ                  4     0.2      1  1,073.59      1,045.12       97.3

        R-061    エスティメゾン中野                  8     0.3      1  2,023.72      1,980.60       97.9

        R-062    エスティメゾン新中野                  4     0.2      1  1,107.57      1,040.05       93.9

            エスティメゾン
        R-063                      4     0.2      1  1,299.60      1,172.45       90.2
            中野富士見町
        R-064    エスティメゾン哲学堂                  5     0.2      1  1,531.89      1,463.28       95.5
        R-065    エスティメゾン高円寺                  5     0.2      1  1,527.52      1,527.52      100.0

        R-066    エスティメゾン押上                  11     0.5      1  3,180.90      3,071.20       96.6

        R-067    エスティメゾン赤羽                  14     0.6      1  4,302.84      4,124.70       95.9

        R-068    エスティメゾン王子                  7     0.3      1  2,289.44      2,131.59       93.1

        R-069    プライムメゾン早稲田                  7     0.3      1  1,650.66      1,625.13       98.5

        R-070    プライムメゾン八丁堀                  5     0.2      1  1,382.32      1,304.21       94.3

        R-071    プライムメゾン神保町                  8     0.3      1  1,819.90      1,754.15       96.4

     住
            プライムメゾン
        R-072                      14     0.6      1  2,512.91      2,512.91      100.0
            御殿山イースト
     居
            シャーメゾンステージ
        R-073                      2     0.1      1   803.36      803.36     100.0
            秋葉原
        R-074    エスティメゾン葵                  10     0.5      1  4,809.68      4,376.94       91.0
        R-075    エスティメゾン薬院                  11     0.5      1  5,213.51      5,027.19       96.4

        R-076    エスティメゾン錦糸町Ⅱ                  35     1.5      1  9,469.65      9,203.33       97.2

        R-077    エスティメゾン大島                  36     1.5      1  9,905.97      9,278.11       93.7

        R-078    プライムメゾン富士見台                  11     0.5      1  5,704.63      5,461.44       95.7

            エスティメゾン鶴舞         (注5)

        R-079                      23     1.0      1  13,812.40      13,812.40       100.0
        R-080    プライムメゾン森下                  8     0.4      1  2,180.78      2,055.61       94.3

        R-081    プライムメゾン品川                  8     0.4      1  2,107.88      2,065.32       98.0

        R-082    プライムメゾン大通公園                  18     0.8      1  7,360.37      6,812.36       92.6

        R-083    プライムメゾン南２条                  10     0.4      1  6,019.09      5,863.71       97.4

        R-084    プライムメゾン鴨々川                  6     0.3      1  4,102.08      3,789.55       92.4

            プライムメゾン
        R-085                      13     0.6      1  10,268.74      10,201.56       99.3
            セントラルパーク
                                102/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                対総月額            賃貸
                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
                                賃料比率           可能面積
        物件
                          （百万円）             総数           （㎡）     （％）
    用途            物件名称
                                 （％）           （㎡）
        番号
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
            シャーメゾンステージ八広
        R-086                      9     0.4      1  3,409.16      3,409.16      100.0
            (注5)
        R-087    プライムメゾン恵比寿                  17     0.7      1  3,010.66      2,884.36       95.8

            シャーメゾンステージ
        R-088                      6     0.3      1  4,634.50      4,634.50      100.0
            金沢西泉
        R-089    エスティメゾン鵜の森                  4     0.2      1  2,280.00      2,280.00      100.0
        R-091    シャーメゾンステージ日野                  7     0.3      1  2,827.55      2,734.47       96.7

            プライムメゾン
        R-092                      22     0.9      1  5,461.13      5,392.14       98.7
            横濱日本大通
            神戸女子学生会館        (注5)
        R-093                      36     1.5      1  15,341.68      15,341.68       100.0
        R-094    プライムメゾン渋谷                  10     0.4      1  1,972.59      1,874.52       95.0

        R-095    プライムメゾン初台                  13     0.5      1  2,879.20      2,853.77       99.1

        R-096    エスティメゾン上町台                  5     0.2      1  2,225.52      2,133.26       95.9

        R-098    プライムメゾン白金高輪                  18     0.8      1  3,923.76      3,611.45       92.0

        R-099    プライムメゾン市谷山伏町                  16     0.7      1  4,099.04      3,616.58       88.2

        R-100    エスティメゾン森下                  3     0.1      1   748.92      748.92     100.0

     住
            プライムメゾン
        R-101                      33     1.4      1  6,772.89      5,989.07       88.4
            白金台タワー
     居
        R-102    プライムメゾン大塚                  17     0.7      1  3,921.35      3,613.24       92.1
        R-103    プライムメゾン浅草橋                  8     0.3      1  2,033.06      1,907.55       93.8

        R-104    プライムメゾン代官山                  9     0.4      1  1,779.17      1,403.89       78.9

            プライムメゾン
        R-105                      17     0.7      1  3,569.73      3,141.71       88.0
            御殿山ウエスト
            エスティメゾン
        R-106                      74     3.1      1  23,538.73      22,632.17       96.1
            豊洲レジデンス
        R-108    エスティメゾン井尻                  2     0.1      1  1,430.60      1,430.60      100.0
        R-109    プライムメゾン三田綱町                  7     0.3      1  1,387.12      1,072.90       77.3

        R-110    プライムメゾン本郷                  11     0.5      1  2,423.46      2,274.00       93.8

        R-111    プライムメゾン蔵前                  9     0.4      1  2,259.40      2,156.22       95.4

        R-112    エスティメゾン横浜青葉台                  13     0.6      1  6,808.84      6,808.84      100.0

        R-113    エスティメゾン静岡鷹匠                  3     0.2      1  1,731.52      1,731.52      100.0

            シャーメゾンステージ
        R-114                      4     0.2      1  2,552.40      2,552.40      100.0
            広瀬通
        R-115    エスティメゾン東別院                  11     0.5      1  4,856.22      4,856.22      100.0
                                103/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                対総月額            賃貸
                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
                                賃料比率           可能面積
        物件
                          （百万円）             総数           （㎡）     （％）
    用途            物件名称
                                 （％）           （㎡）
        番号
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
        R-116    エスティメゾン萱場                  4     0.2      1  2,170.80      2,007.60       92.5

        R-117    エスティメゾン白壁南                  3     0.1      1  1,240.28      1,240.28      100.0

        R-118    プライムメゾン下北沢                  9     0.4      1  1,991.72      1,894.88       95.1

        R-119    プライムメゾン目黒                  7     0.3      1  1,335.62      1,168.60       87.5

        R-120    プライムメゾン両国                  5     0.2      1  1,499.10      1,340.18       89.4

     住
               小計             1,172      48.8      12  381,528.32      366,260.48        96.0
     居
       取得予定資産
        R-121    プライムメゾン中目黒                  33     1.4      1  6,033.98      5,752.44       95.3

        R-122    プライムメゾン板橋                  17     0.7      1  4,557.89      3,929.94       86.2

               小計               50     2.1      1  10,591.87      9,682.38       91.4

                                          392,120.19

             住居　合計               1,222      50.9      12        375,942.86        95.9
       取得済資産

            ガーデンシティ品川御殿山
        O-001                     310     12.9       1  38,577.99      38,577.99       100.0
            (注3)
        O-002    御殿山ＳＨビル                 181      7.6      1  19,999.97      19,999.97       100.0

            本町南ガーデンシティ          (注3)

        O-003                     203      8.5      1  29,657.53      29,657.53       100.0
            本町ガーデンシティ
        O-004                     150      6.3      1  17,006.94      17,006.94       100.0
            （オフィスビル部分）
            ＨＫ淀屋橋
        O-005                      24     1.0      1  4,554.52      4,554.52      100.0
            ガーデンアベニュー         (注3)
     オ
     フ
            広小路
        O-006                      31     1.3      1  4,442.75      4,442.75      100.0
     ィ
            ガーデンアベニュー         (注3)
     ス
     ビ
            赤坂ガーデンシティ
        O-007                     100      4.2      1  12,472.81      10,947.17       87.8
            (注3)(注5)(注7)
     ル
               小計             1,002      41.8       4 126,712.51      125,186.87        98.8
       取得予定資産

            赤坂ガーデンシティ
        O-007    （追加取得部分）                  71     3.0      1  9,262.62      8,485.62       91.6
            (注3)(注8)
               小計               71     3.0      1  9,262.62      8,485.62       91.6
           オフィスビル　合計                 1,074      44.8       4 135,975.13      133,672.49        98.3

                                104/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                対総月額            賃貸
                          月額賃料           テナント           賃貸面積      稼働率
        物件                        賃料比率           可能面積
    用途            物件名称         （百万円）             総数           （㎡）     （％）
        番号                        （％）           （㎡）
                           (注1)           (注3)           (注5)     (注6)
                                 (注2)           (注4)
            本町ガーデンシティ
        H-001                      67     2.8      1  18,092.98      18,092.98       100.0
            （ホテル部分）
     ホ
            ザ・リッツ・カールトン
     テ   H-002                      35     1.5      1  11,496.08      11,496.08       100.0
            京都  (注5)
     ル
             ホテル　合計                103      4.3      2  29,589.06      29,589.06       100.0
               合計             2,399      100.0       17  557,684.38      539,204.41        96.7

    (注1)   「月額賃料」は、2021年8月31日現在において有効な各物件に係るエンドテナントとの各賃貸借契約書（ただし、マスターリース会社との

      間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約書）に表示された月額賃料（駐車場、倉庫、看
      板等の使用料は含まず、共益費を含みます。なお、当該賃貸借契約においてフリーレント又はレントホリデーの定めがある場合でも、同
      日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額
      とします。）（消費税及び地方消費税は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約におい
      て、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月額賃料の額は、2021年8月31日現在適用される金額を用いていま
      す。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月額賃料の額は、
      2020年9月から2021年8月までの期間の実績の平均額（当該期間内においてフリーレント又はレントホリデーの適用がある場合には、フ
      リーレント又はレントホリデーの適用がある期間を除いた各月の月額賃料の平均額）を用いています。また、「赤坂ガーデンシティ」及
      び「ザ・リッツ・カールトン京都」については、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額を記載しています。
    (注2)   「対総月額賃料比率」は、月額賃料の合計に対する各物件の月額賃料の割合又は各用途に応じた各物件の月額賃料の小計の割合を、小数
      第2位を四捨五入して記載しています。
    (注3)   「テナント総数」は、2021年8月31日現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数
      （本書の日付現在において、当該物件につきマスターリース契約が締結されている又は新たに締結予定の場合には、かかるマスターリー
      ス契約上の賃借人の数）の合計を記載しています。また、「小計」欄及び「合計」欄については、複数物件に重複するテナントは1社とし
      て記載しています。なお、オフィスビルのうち、パススルー型マスターリース契約を締結している「ガーデンシティ品川御殿山」、「本
      町南ガーデンシティ」、「ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー」、「広小路ガーデンアベニュー」、「赤坂ガーデンシティ」及び「赤坂ガー
      デンシティ（追加取得部分）」に係るエンドテナント数の合計は、2021年8月31日現在においてそれぞれ17、16、8、7、17及び4となって
      います。
    (注4)   「賃貸可能面積」は、2021年8月31日現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられ
      る面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。取得済資産又は取得予定資産が所有権の共有持分又は信託受益権の準共有持分である
      場合には、不動産又は信託不動産の賃貸可能面積（区分所有建物の場合、専有部分の賃貸可能面積）に本投資法人又は信託受託者が保有
      する又は取得する予定の持分の割合を乗じた数値を記載しています。
    (注5)   「賃貸面積」は、2021年8月31日現在において有効な各物件に係るエンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面
      等に基づく賃貸面積の合計（ただし、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテ
      ナントとの賃貸借契約の有無にかかわらず、それぞれの賃貸可能面積）を記載しています。また、「エスティメゾン鶴舞」、「シャーメ
      ゾンステージ八広」及び「神戸女子学生会館」は、マスターリース会社との間で、店舗部分又は郵便集配所についてパススルー型マス
      ターリース契約を、住居部分については賃料固定型マスターリース契約を締結しているため、エンドテナントとの賃貸借契約の有無にか
      かわらず、「賃貸面積」欄には店舗部分又は郵便集配所に係るエンドテナントとの賃貸借契約書に表示された賃貸面積と住居部分の賃貸
      可能面積を合算した数値を、それぞれ記載しています。また、「赤坂ガーデンシティ」及び「ザ・リッツ・カールトン京都」について
      は、本投資法人が保有する準共有持分に対応する面積を記載しています。以下同じです。
    (注6)   「稼働率」は、各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「小計」
      欄については各用途及び各用途内での取得済資産又は取得予定資産の別に応じた各物件に係る賃貸可能面積の小計に対して各用途及び各
      用途内での取得済資産又は取得予定資産の別に応じた各物件の賃貸面積の小計が占める割合を、「合計」欄については各用途及びポート
      フォリオ全体の稼働率として、それぞれ各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、それぞ
      れ小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注7)   既保有部分に係る数値を記載しています。
    (注8)   追加取得部分に係る数値を記載しています。
                                105/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③  　新規取得資産に関する鑑定評価書の概要
           本投資法人は、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所から、第14期取得
          済資産及び取得予定資産のうち「プライムメゾン中目黒」及び「プライムメゾン板橋」につ
          いては2021年7月1日を、本募集時取得予定資産については2021年9月1日をそれぞれ価格時点
          とする不動産鑑定評価書を取得しています。
           なお、株式会社谷澤総合鑑定所及び株式会社中央不動産鑑定所と本投資法人及び本資産運
          用会社との間には、特別の利害関係はありません。
           新規取得資産に係る不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
                                         収益価格
                                                        鑑定
                            不動産
                                 直接還元法           DCF法
                                                        NOI
                                                     鑑定
    物件                        鑑定
                                                 最終
          物件名称          鑑定機関                                   利回り
                                                     NOI
                                     還元
    番号                        評価額
                                収益価格        収益価格     割引率    還元
                                                        （％）
                                                    (百万円)
                                    利回り
                           （百万円）
                                （百万円）        （百万円）     （％）
                                                利回り
                                                        (注2)
                                                    (注1)
                                    （％）
                                                （％）
    第14期取得済資産
                  株式会社
    R-118   プライムメゾン下北沢                     2,580     2,650     3.5    2,550     3.6    3.7     93   3.6
                  谷澤総合鑑定所
                  株式会社
    R-119   プライムメゾン目黒                     2,310     2,370     3.5    2,280     3.6    3.7     83   3.6
                  谷澤総合鑑定所
                  株式会社
    R-120   プライムメゾン両国                     1,540     1,570     3.7    1,530     3.8    3.9     59   3.9
                  谷澤総合鑑定所
        小計／平均              －      6,430     6,590     －   6,360     －    －   236   3.7
    取得予定資産（オフィスビル）

       赤坂ガーデンシティ
                  株式会社
    O-007                        21,700     22,700     3.4   21,200     3.2    3.6    769   3.6
       （追加取得部分）        (注3  )
                  中央不動産鑑定所
        小計／平均              －      21,700     22,700      －   21,200      －    －   769   3.6
    取得予定資産（住居）

                  株式会社
    R-121   プライムメゾン中目黒                     10,300     10,600     3.5   10,200     3.6    3.7    373   3.7
                  谷澤総合鑑定所
                  株式会社
    R-122   プライムメゾン板橋                     4,810     4,920     3.7    4,760     3.8    3.9    185   3.9
                  谷澤総合鑑定所
        小計／平均              －      15,110     15,520      －   14,960      －    －   558   3.8
        合計／平均              －      43,240     44,810      －   42,520      －    －  1,563    3.7

    (注1)   「鑑定NOI」は、各不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net                                       Operating    Income）をいい、減価償
      却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net                                        Cash  Flow)とは異なります。上
      記「鑑定NOI」は直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
    (注2)   「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
             鑑定NOI利回り＝第14期取得済資産又は取得予定資産の鑑定NOI÷取得（予定）価格
      「小計／平均」欄については、第14期取得済資産3物件又は本募集時取得予定資産1物件若しくは取得予定資産のうち「プライムメゾン中
      目黒」及び「プライムメゾン板橋」2物件の平均鑑定NOI利回りをそれぞれ記載しており、各第14期取得済資産又は各取得予定資産の鑑定
      NOIの合計をそれぞれの取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「合計／平均」欄に
      ついては、第14期取得済資産及び取得予定資産合計6物件の平均鑑定NOI利回りを記載しており、各第14期取得済資産及び各取得予定資産
      の鑑定NOIの合計を取得（予定）価格の合計で除した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    (注3)   追加取得部分に係る不動産鑑定評価書の概要を記載しています。
                                106/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④  　新規取得資産に関する建物状況調査報告書の概要
           本投資法人は、新規取得資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
          リスク診断等に関する建物状況調査報告書（エンジニアリング・レポート）を株式会社東京
          建築検査機構より取得しています。
           建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内
          容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社東京建築検査機構と本投資法人
          及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
           新規取得資産に係る建物状況調査報告書の概要は、以下のとおりです。
                         調査時点における           建物再調達
    物件                    修繕費（千円）       (注1)      価格       調査会社        調査時点
             物件名称
                                              (注3)        (注4)
    番号                                （百万円）
                        緊急    短期    長期
                                      (注2)
    第14期取得済資産
                                          株式会社
    R-118   プライムメゾン下北沢                  －    －    153      663             2021年7月
                                          東京建築検査機構
                                          株式会社
    R-119   プライムメゾン目黒                  －    －    402      484             2021年7月
                                          東京建築検査機構
                                          株式会社
    R-120   プライムメゾン両国                  －    －    132      471             2021年7月
                                          東京建築検査機構
            小計             －    －    687     1,618        －        －
    取得予定資産（オフィスビル）

        赤坂ガーデンシティ                                   株式会社
    O-007                     －    －   9,404      4,538               2021年9月
        （追加取得部分）(注5)                                   東京建築検査機構
            小計             －    －   9,404      4,538        －        －
    取得予定資産（住居）

                                          株式会社
    R-121   プライムメゾン中目黒                  －    －    797     2,022               2021年7月
                                          東京建築検査機構
                                          株式会社
    R-122   プライムメゾン板橋                  －    －    741     1,625               2021年7月
                                          東京建築検査機構
            小計             －    －   1,538      3,647        －        －
            合計             －    －  11,629       9,803        －        －

    (注1)   「調査時点における修繕費」のうち、「短期」は各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕・更新費用を、「長
      期」は各調査会社が試算した各調査時点における12年間の修繕・更新費用の年平均を、各建物状況調査報告書の記載に基づき記載してい
      ます。ただし、建物状況調査報告書に年平均の記載がない場合は、建物状況調査報告書に記載されている12年間の修繕・更新費用の合計
      に基づき、本資産運用会社にて年平均額を算出し千円未満を切り捨てて記載しています。
    (注2)   「建物再調達価格」は、各建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百万円未満を切り捨ててそれぞれ記載していま
      す。
    (注3)   「調査会社」は、本書の日付現在までに社名変更等がなされた場合であっても、各建物状況調査報告書作成時点の名称をそれぞれ記載し
      ています。
    (注4)   「調査時点」は、建物状況調査報告書記載の作成年月を記載しています。
    (注5)   「赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）」の「調査時点における修繕費」及び「建物再調達価格」は、各物件全体の数値を基に、追加取
      得部分に対応する金額を記載しています。
                                107/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤  　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る地震リスク分析等の概要
           本投資法人は、SOMPOリスクマネジメント株式会社より、2021年9月を調査時点とするポー
          トフォリオ地震PML評価報告書を取得しています。ポートフォリオ地震PML評価報告書の記載
          は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するもので
          はありません。なお、「予想最大損失率（PML）」とは、地震による予想最大損失率
          （Probable       Maximum     Loss）を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関
          するものとがあります。PMLについての統一された厳密な定義はありませんが、本書におい
          ては、50年間（一般的な建物の耐用年数）での超過確率10％の損失を生じる地震によりどの
          程度の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合
          （％）で示したものです。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建
          築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水
          又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含ま
          れていません。新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る建物のPML値は、
          以下のとおりです。
            物件

                                       予想最大損失率（PML）
                         物件名称
                                           （％）
            番号
           取得済資産（第14期取得済資産を除く）

            R-001    エスティメゾン銀座                                5.33
            R-002    エスティメゾン麻布永坂                                2.92
            R-003    エスティメゾン恵比寿Ⅱ                                6.11
            R-004    エスティメゾン恵比寿                                5.54
            R-005    エスティメゾン神田                                4.81
            R-006    エスティメゾン北新宿                                5.08
            R-007    エスティメゾン浅草駒形                                4.40
            R-008    エスティメゾン川崎                                6.73
            R-010    エスティメゾン亀戸                                3.95
            R-011    エスティメゾン目黒                                9.24
            R-012    エスティメゾン巣鴨                                3.49
            R-013    エスティメゾン京橋                                8.75
            R-014    エスティメゾン白楽                               12.06
            R-015    エスティメゾン南堀江                                5.24
            R-016    エスティメゾン五反田                                6.11
            R-017    エスティメゾン大井仙台坂                                3.45
                                  Ⅰ              5.50
            R-018    エスティメゾン品川シーサイド                  Ⅱ              5.50
                                  Ⅲ              7.32
            R-019    エスティメゾン南麻布                                7.30
            R-021    エスティメゾン川崎Ⅱ                                9.41
            R-022    エスティメゾン麻布十番                                6.27
            R-023    エスティメゾン板橋本町                                6.23
            R-027    エスティメゾン武蔵小山                                9.11
            R-028    エスティメゾン千駄木                                3.90
            R-030    エスティメゾン博多東                                1.01
            R-033    プライムメゾン武蔵野の杜                                7.77
            R-034    プライムメゾン東桜                               10.30
            R-035    プライムメゾン萱場公園                               11.11
            R-036    エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ                                8.47
                                108/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            物件

                                       予想最大損失率（PML）
                         物件名称
                                           （％）
            番号
            R-037    エスティメゾン板橋Ｃ６                                3.97

            R-038    シャーメゾンステージ博多                                3.40
            R-039    エスティメゾン錦糸町                                3.84
            R-040    エスティメゾン武蔵小金井                                6.45
            R-041    プライムメゾン御器所                                9.76
            R-042    プライムメゾン夕陽ヶ丘                                7.32
            R-043    プライムメゾン北田辺                               11.24
            R-044    プライムメゾン百道浜                                2.00
            R-045    エスティメゾン秋葉原                               12.17
            R-046    エスティメゾン笹塚                                6.44
            R-047    プライムメゾン銀座イースト                                3.80
            R-048    プライムメゾン高見                               12.12
            R-049    プライムメゾン矢田南                               12.47
            R-050    プライムメゾン照葉                                1.96
            R-051    エスティメゾン東白壁                               10.82
            R-052    エスティメゾン千石                                9.96
            R-053    エスティメゾン代沢                                8.05
            R-054    エスティメゾン戸越                               11.03
            R-055    エスティメゾン西天満                                2.20
            R-056    エスティメゾン白金台                               10.50
            R-057    エスティメゾン東新宿                               10.44
            R-058    エスティメゾン元麻布                               10.32
            R-059    エスティメゾン都立大学                               11.61
            R-060    エスティメゾン武蔵小山Ⅱ                                7.92
            R-061    エスティメゾン中野                                6.37
            R-062    エスティメゾン新中野                               11.99
            R-063    エスティメゾン中野富士見町                                9.35
            R-064    エスティメゾン哲学堂                                6.95
            R-065    エスティメゾン高円寺                                9.68
            R-066    エスティメゾン押上                                3.37
            R-067    エスティメゾン赤羽                                5.66
            R-068    エスティメゾン王子                                5.51
            R-069    プライムメゾン早稲田                                4.00
            R-070    プライムメゾン八丁堀                                5.19
            R-071    プライムメゾン神保町                                5.64
            R-072    プライムメゾン御殿山イースト                                9.35
            R-073    シャーメゾンステージ秋葉原                               13.70
            R-074    エスティメゾン葵                                9.64
            R-075    エスティメゾン薬院                                7.09
            R-076    エスティメゾン錦糸町Ⅱ                                6.53
            R-077    エスティメゾン大島                                6.49
            R-078    プライムメゾン富士見台                               10.58
            R-079    エスティメゾン鶴舞                               10.23
            R-080    プライムメゾン森下                                7.76
                                109/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            物件

                                       予想最大損失率（PML）
                         物件名称
                                           （％）
            番号
            R-081    プライムメゾン品川                                6.98

            R-082    プライムメゾン大通公園                                0.05
            R-083    プライムメゾン南２条                                0.02
            R-084    プライムメゾン鴨々川                                0.02
                プライムメゾンセントラルパーク               (注1)
            R-085                                    2.84
            R-086    シャーメゾンステージ八広                                5.88
            R-087    プライムメゾン恵比寿                                5.15
            R-088    シャーメゾンステージ金沢西泉                                1.13
            R-089    エスティメゾン鵜の森                               13.50
            R-091    シャーメゾンステージ日野                                2.93
            R-092    プライムメゾン横濱日本大通                                4.60
            R-093    神戸女子学生会館                                3.96
            R-094    プライムメゾン渋谷                                3.58
            R-095    プライムメゾン初台                                3.57
            R-096    エスティメゾン上町台                                6.99
            R-098    プライムメゾン白金高輪                                5.32
            R-099    プライムメゾン市谷山伏町                                2.31
            R-100    エスティメゾン森下                                3.39
            R-101    プライムメゾン白金台タワー                                1.61
            R-102    プライムメゾン大塚                                3.34
            R-103    プライムメゾン浅草橋                                8.04
            R-104    プライムメゾン代官山                                9.32
            R-105    プライムメゾン御殿山ウエスト                                6.85
            R-106    エスティメゾン豊洲レジデンス                                4.37
            R-108    エスティメゾン井尻                                0.46
            R-109    プライムメゾン三田綱町                                7.23
            R-110    プライムメゾン本郷                                3.48
            R-111    プライムメゾン蔵前                                2.72
                                ノース                9.64
            R-112    エスティメゾン横浜青葉台
                                サウス                9.54
            R-113    エスティメゾン静岡鷹匠                               18.17
            R-114    シャーメゾンステージ広瀬通                                2.03
            R-115    エスティメゾン東別院                                9.06
            R-116    エスティメゾン萱場                                8.01
            R-117    エスティメゾン白壁南                               11.61
            O-001    ガーデンシティ品川御殿山                                0.82
            O-002    御殿山ＳＨビル                                1.35
            O-003    本町南ガーデンシティ                                2.28
            O-004    本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）                                2.29
            O-005    ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー                                7.38
            O-006    広小路ガーデンアベニュー                                9.16
            O-007    赤坂ガーデンシティ                                1.59
            H-001    本町ガーデンシティ（ホテル部分）                                2.29
            H-002    ザ・リッツ・カールトン京都                                4.19
                                110/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            物件

                                       予想最大損失率（PML）
                         物件名称
                                           （％）
            番号
           第14期取得済資産

            R-118     プライムメゾン下北沢                               7.51
            R-119     プライムメゾン目黒                               6.42
            R-120     プライムメゾン両国                               3.12
           取得予定資産（オフィスビル）
            O-007
                 赤坂ガーデンシティ(追加取得部分）                               1.59
           取得予定資産（住居）
            R-121
                 プライムメゾン中目黒                               3.28
            R-122
                 プライムメゾン板橋                               2.46
           新規取得資産取得後のポートフォリオ全体                   (注2)
                                                1.54
          (注1)   「プライムメゾンセントラルパーク」の土地の一部（地番：23番32）は貸地であり、かかる貸地上の建物
             （店舗）は借地人が所有しています。そのため、当該建物（店舗）以外の建物に係る「予想最大損失率
             （PML）」のみを記載しています。
          (注2)   「新規取得資産取得後のポートフォリオ全体」のPML値は、2021年9月付「ポートフォリオ地震PML評価報
             告書」に基づき新規取得資産取得後の本投資法人の保有資産に係るポートフォリオPML値を記載していま
             す。
                                111/160














                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ⑥　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオに係る担保の状況
           取得済資産につき、設定されている担保はなく、また、取得予定資産につき、本投資法人
          の取得後に設定が予定されている担保はありません。
                                112/160




















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ⑦　主要な不動産に関する情報
           本投資法人の新規取得資産取得後の保有資産において、「ガーデンシティ品川御殿山」
          は、主要な不動産（一体として使用されていると認められる土地に係る建物・施設であり、
          その総賃料収入が本投資法人の保有資産全体の賃料収入の合計の10％以上を占めるものをい
          います。）に該当します。当該物件の概要（月額賃料、テナント総数、賃貸可能面積、賃貸
          面積）に関しては、前記「②　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
          （その2）」をご参照ください。以下には、最近5年間の稼働率の推移を記載しています。
                                     稼働率（％）
       物件名称
                       2016年10月末       2017年4月末       2017年10月末        2018年4月末       2018年10月末
                       （第4期末）       （第5期末）       （第6期末）       （第7期末）       （第8期末）
       ガーデンシティ品川御殿山                   100.0       100.0       100.0       100.0       100.0
                                     稼働率（％）

       物件名称
                       2019年4月末       2019年10月末        2020年4月末       2020年10月末        2021年4月末
                       （第9期末）       （第10期末）       （第11期末）       （第12期末）       （第13期末）
       ガーデンシティ品川御殿山                   100.0        99.9       99.9       100.0       100.0
                                113/160















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑧　主要なテナントに関する情報
           本投資法人の新規取得資産取得後の保有資産に関する係る主要なテナントの概要は、以下
          のとおりです。
           ここでいう「主要なテナント」とは、各保有物件について信託受託者との間で直接の賃貸
          借契約関係にある賃借人（信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース契約を
          締結している又は締結予定である場合のマスターリース会社を含みます。）のうち、以下の
          いずれかの条件に該当する者をいいます。
           （i）    賃貸面積が本投資法人の新規取得資産取得後の保有資産全体の賃貸面積の10％以上
              を占めるテナント
           （ii）上記（i）以外で、本資産運用会社における利害関係者取引規程に定める利害関係
              者に該当する者
                                                     契約満了日
                                                敷金・
                                    面積比率     総賃料収入             及び
                              賃貸面積                  保証金
      テナント名          業種       物件名称              （％）    （百万円）            契約更改の
                               （㎡）                 （百万円）
                                     (注1)      (注2)
                                                      方法等
                                                (注3)
                                                      (注4)
                     エスティメゾン

    積水ハウス不動産          不動産販売
                                                      (注5)
                              161,440.73        29.9     8,040      1,043
                     銀座   他59物件
    東京          及び賃貸業
                     ガーデンシティ
                                                      (注6)
    積水ハウス           建設業     品川御殿山         122,768.23        22.8     10,837      9,116
                     他3物件
                     プライムメゾン
    積水ハウス不動産          不動産販売
                                                      (注7)
                              57,354.09        10.6     1,397       292
                     東桜   他14物件
    中部          及び賃貸業
                     シャーメゾン
    積水ハウス不動産          不動産販売
                                                      (注8)
                     ステージ博多          35,489.92        6.6      579      61
    九州          及び賃貸業
                     他4物件
                     エスティメゾン
    積水ハウスGMパート
                                                      (注9)
              不動産管理業                 23,543.92        4.4      693      49
                     南堀江    他4物件
    ナーズ株式会社
    SHホテルシステムズ                 ザ・リッツ・

                                                      (注10)
               宿泊業               11,496.08        2.1      431      －
    株式会社                 カールトン京都
    積水ハウス不動産          不動産販売      エスティメゾン

                                                      (注11)
                               2,133.26        0.4      61      4
    関西          及び賃貸業      上町台
    積水ハウス不動産          不動産販売      シャーメゾン

                                                      (注12)
                               2,552.40        0.5      54      5
    東北          及び賃貸業      ステージ広瀬通
           主要なテナントの合計                   416,778.63        77.3     22,096      10,573      －

           ポートフォリオの合計                   539,204.41        100.0     28,792      14,842      －

                                114/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注1)　「面積比率」は、本投資法人の新規取得資産取得後の保有資産全体の賃貸面積に対する各テナントへの賃貸面積の合計の割合を、小数
       第2位を四捨五入して記載しています。
    (注2)　「総賃料収入」は、2021年8月31日現在において有効な各物件に係る各エンドテナントとの各賃貸借契約書（ただし、マスターリース会
       社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約書）に表示された月額賃料（駐車場、
       倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。なお、当該賃貸借契約においてフリーレント又はレントホリデーの定めがある場
       合でも、2021年8月31日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、複数の賃貸借契約が締結されている
       場合には、その合計額とします。）（消費税及び地方消費税は含みません。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載し
       ています。なお、いずれも百万円未満を切り捨てて記載しているため、各テナントの総賃料収入の合計が「主要なテナントの合計」欄
       記載の数値と一致しない場合があります。また、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある
       場合には、月額賃料は2021年8月31日現在適用される金額を用いています。更に、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上に連動す
       る、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月額賃料の額は、2020年9月から2021年8月までの期間の実績の平均額（当該期間内
       においてフリーレント又はレントホリデーの適用がある場合には、フリーレント又はレントホリデーの適用がある期間を除いた各月の
       月額賃料の平均額）を用いています。なお、当該期間内において物件の取得又は追加取得を行った場合は、当該期間のうち本投資法人
       が保有する以前の期間については売主から提供を受けた情報に基づく売上高を用いています。また、「赤坂ガーデンシティ」について
       は、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額及び取得する予定の追加取得部分に対応する金額の合計を、「ザ・リッツ・カー
       ルトン京都」については、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額を、それぞれ用いています。なお、「フリーレント」と
       は、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいい、「レントホリデー」とは、一定の賃貸借
       期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいいます。
    (注3)　「敷金・保証金」は、2021年8月31日現在において有効なエンドテナントとの各賃貸借契約書（ただし、マスターリース会社との間で賃
       料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、2021年8月31日現在において締結されている当該マスターリース契約書）に表
       示された敷金及び保証金の合計額（駐車場についての敷金は含みません。）につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、
       「赤坂ガーデンシティ」については、本投資法人が保有する準共有持分に対応する金額及び追加取得部分に対応する金額を用いていま
       す。
    (注4)　「契約満了日及び契約更改の方法等」は、いずれも第14期取得済資産を除く取得済資産については2021年8月31日において、新規取得資
       産については本投資法人の取得時点において、それぞれ有効な各テナントに係る各賃貸借契約（マスターリース契約が締結されている
       場合には各マスターリース契約）に基づき、それぞれ記載しています。以下同じです。
                                115/160













                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注5)　積水ハウス不動産東京をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のと
       おりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
               エスティメゾン五反田、エスティメゾン大井仙台坂、
        2021年   9月13日
               エスティメゾン品川シーサイド
        2021年   9月30日
               プライムメゾン武蔵野の杜
        2021年10月22日       エスティメゾン南麻布
        2021年10月31日       プライムメゾン白金高輪
        2022年   1月28日
               プライムメゾン横濱日本大通
        2022年   1月30日
               エスティメゾン亀戸
        2022年   1月31日
               エスティメゾン目黒、エスティメゾン錦糸町
        2022年   3月27日
               エスティメゾン川崎Ⅱ
        2022年   3月31日
               エスティメゾン武蔵小金井
        2022年   4月  2日
               エスティメゾン白楽
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年
        2022年   5月10日
               エスティメゾン麻布十番
                                      間自動更新
        2022年   6月10日
               エスティメゾン板橋Ｃ６
        2022年   6月30日
               エスティメゾン秋葉原
               エスティメゾン銀座、エスティメゾン麻布永坂、
               エスティメゾン恵比寿Ⅱ、エスティメゾン恵比寿、
        2022年   7月31日
               エスティメゾン神田、エスティメゾン北新宿、
               エスティメゾン浅草駒形、エスティメゾン川崎
               エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ
        2022年   8月20日
               エスティメゾン板橋本町
        2022年   9月30日
               エスティメゾン笹塚、プライムメゾン銀座イースト
               プライムメゾン早稲田、プライムメゾン八丁堀、
        2023年   9月30日
               プライムメゾン神保町、プライムメゾン御殿山イースト
        2024年   1月20日    シャーメゾンステージ秋葉原
                                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
        2024年11月     3日   シャーメゾンステージ八広
               プライムメゾン森下、プライムメゾン品川、
        2024年11月30日       プライムメゾン大通公園、プライムメゾン南２条、
               プライムメゾン鴨々川
        2025年   1月31日    プライムメゾン恵比寿
        2025年10月31日       シャーメゾンステージ日野
        2026年   3月31日    プライムメゾン渋谷、プライムメゾン初台
        2026年10月31日       プライムメゾン市谷山伏町
        2027年   3月31日    エスティメゾン森下
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年
                                      間自動更新
               プライムメゾン白金台タワー、プライムメゾン大塚、
        2028年   4月30日
               プライムメゾン浅草橋、プライムメゾン代官山、
               プライムメゾン御殿山ウエスト
               プライムメゾン三田綱町、プライムメゾン本郷、
        2029年   6月30日
               プライムメゾン蔵前、エスティメゾン横浜青葉台ノース
        2029年   9月30日    エスティメゾン横浜青葉台サウス
               プライムメゾン下北沢、プライムメゾン目黒、
        2031年   8月31日
               プライムメゾン両国
        2032年   1月31日
               プライムメゾン中目黒、プライムメゾン板橋                       未定
    (注6)　積水ハウスをマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとおりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
                                      契約期間満了3か月前までの期間に書面による意思表
        2022年   3月31日
               赤坂ガーデンシティ（追加取得部分）
                                      示がない時は1年間自動更新
                                      契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面に
        2022年   5月18日
               本町ガーデンシティ
                                      よる意思表示がない時は2年間自動更新
                                      契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面に
        2024年12月     2日
               ガーデンシティ品川御殿山、本町南ガーデンシティ
                                      よる意思表示がない時は1年間自動更新
                                      契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面に
        2029年   6月30日
               赤坂ガーデンシティ（既保有部分）
                                      よる意思表示がない時は2年間自動更新
                                116/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注7)　積水ハウス不動産中部をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のと
       おりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
        2021年   9月30日
               プライムメゾン東桜、プライムメゾン萱場公園
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
        2022年   3月31日
               プライムメゾン御器所
                                      自動更新
        2022年   9月30日
               プライムメゾン高見、プライムメゾン矢田南
        2022年   9月30日
               エスティメゾン東白壁                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
        2024年   1月31日
               エスティメゾン葵
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
                                      自動更新
        2024年   4月30日    プライムメゾン富士見台
        2024年   4月30日
               エスティメゾン鶴舞
        2025年   1月31日
               エスティメゾン静岡鷹匠
                                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
        2025年   3月31日
               シャーメゾンステージ金沢西泉、エスティメゾン鵜の森
        2026年   3月31日
               エスティメゾン東別院、エスティメゾン白壁南
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
        2031年   3月31日
               エスティメゾン萱場
                                      自動更新
    (注8)　積水ハウス不動産九州をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のと
       おりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
        2022年   1月31日    シャーメゾンステージ博多
        2022年   3月31日    プライムメゾン百道浜
                                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
        2022年   9月30日    プライムメゾン照葉
        2024年   1月31日    エスティメゾン井尻
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
        2024年11月30日       プライムメゾンセントラルパーク
                                      自動更新
    (注9)　積水ハウスGMパートナーズ株式会社をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法
       は、以下のとおりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
        2022年   3月  8日
               エスティメゾン南堀江
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
        2022年   3月31日
               プライムメゾン夕陽ヶ丘、プライムメゾン北田辺
                                      自動更新
        2023年   2月28日
               エスティメゾン西天満
        2026年   3月31日
               神戸女子学生会館                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
    (注10)   SHホテルシステムズ株式会社をマスターリース会社とする保有物件に係る賃貸借契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のとお
       りです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
                                      契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面に
        2022年   4月30日
               ザ・リッツ・カールトン京都
                                      よる意思表示がない時は1年間自動更新
    (注11)   積水ハウス不動産関西をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のと
       おりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
                                      契約期間満了6か月前までに意思表示がない時は1年間
        2026年   4月30日
               エスティメゾン上町台
                                      自動更新
    (注12)   積水ハウス不動産東北をマスターリース会社とする保有物件に係るマスターリース契約の契約満了日及び契約更改の方法は、以下のと
       おりです。
         契約満了日               物件名称                     契約更改の方法
        2025年   4月30日
               シャーメゾンステージ広瀬通                      定期建物賃貸借契約のため契約期間満了にて終了
                                117/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （４）新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況
           本投資法人による新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概況は、以下のと
          おりです。なお、別段の記載のない限り、「赤坂ガーデンシティ」については、既保有部分
          及び追加取得部分を併せて1物件として、「本町ガーデンシティ」については、オフィスビ
          ル部分及びホテル部分を併せて1物件として、記載しています。
          （イ）用途別

                                        取得（予定）価格             比率
                               物件数   (注)
           主な投資対象資産            用途
                                         （百万円）           （％）
                       住居            111        257,766           45.7
            居住用不動産
                 小計   (a)

                                    111        257,766           45.7
                     オフィスビル               7       266,800           47.3

                       ホテル              2        39,320           7.0

           商業用不動産等
                      商業施設等              －          －          －

                 小計   (b)

                                     8       306,120           54.3
                合計   (a)+(b)

                                    119        563,886           100.0
          (注)　「本町ガーデンシティ」については、オフィスビル部分及びホテル部分の各区分所有建物の用途毎にそれぞれ1物件とし
             て記載した上で、「小計」欄及び「合計」欄の物件数の算出にあたっては建物全体を1物件として記載しています。した
             がって、「小計」欄及び「合計」欄の記載が各項目の合計値と一致しません。
          （ロ）地域別

                                        取得（予定）価格             比率
           主な投資対象資産           投資エリア          物件数
                                         （百万円）           （％）
                       東京圏             78        200,299           77.7
                       大阪圏              7        14,140           5.5

            居住用不動産
                      名古屋圏              12        20,463           7.9
                       その他             14        22,864           8.9

                 小計   (a)                111        257,766           100.0

                       東京圏              3       173,450           56.7

                       大阪圏              4       126,320           41.3

           商業用不動産等
                      名古屋圏              1        6,350           2.1
                       その他             －          －          －

                 小計   (b)                 8       306,120           100.0

                       東京圏             81        373,749           66.3

                       大阪圏             11        140,460           24.9

              全体
                      名古屋圏              13        26,813           4.8
                       その他             14        22,864           4.1

                合計   (a)+(b)                 119        563,886           100.0

                                118/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ハ）築年数別
                                   取得（予定）価格            比率      平均築年数
                     築年数   (注)
           主な投資対象資産                  物件数
                                     （百万円）          （％）       （年）
                     5年未満            12        36,285         14.1
                     5年以上

                                15        43,870         17.0
                     10年未満
            居住用不動産
                     10年以上
                                50       100,616          39.0
                                                        11.9
                     15年未満
                     15年以上            35        76,995         29.9

                 小計   (a)            111        257,766         100.0

                     5年未満            －          －        －

                     5年以上

                                 2       26,520          8.7
                     10年未満
           商業用不動産等
                     10年以上
                                 5       229,600          75.0
                                                        11.4
                     15年未満
                     15年以上            1       50,000         16.3

                 小計   (b)              8       306,120         100.0

                     5年未満            12        36,285          6.4

                     5年以上

                                17        70,390         12.5
                     10年未満
              全体
                     10年以上
                                                        11.6
                                55       330,216          58.6
                     15年未満
                     15年以上            36       126,995          22.5

                合計   (a)+(b)              119        563,886         100.0

           (注)　「築年数」は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日（主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番
              古い新築の日）から本書の日付現在までの期間に基づいて記載しています。なお、「エスティメゾン横浜青葉台」に
              ついては、ノース及びサウスそれぞれの築年数に基づき記載した上で、「小計」欄及び「合計」欄の物件数の算出に
              当たっては建物全体を1物件として記載しています。したがって、「小計」欄及び「合計」欄の記載が各項目の合計値
              と一致しません。
                                119/160








                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      ３　投資リスク
        以下は、参照有価証券報告書の「第一部                       ファンド情報　第1           ファンドの状況　3           投資リス
       ク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、
       その内容に変更又は追加があった箇所は、＿罫で示しています。
       （１）リスク要因
           以下には、      本投資法人が発行する投資証券（以下「                     本投資証券      」といいます。）          又は  本投
          資法人が発行する投資法人債券（以下「                      本投資法人債券        」といいます。）          への投資に関して
          リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本
          投資証券又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載
          されたリスク以外のリスクも存在します。                       また、本投資法人が取得を予定している個別の不
          動産信託受益権に特有のリスクについては、前記「2                             投資対象　(2)        新規取得資産の個別不
          動産の概要」を併せてご参照ください。
           本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の
          対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記
          載するリスクが現実化した場合、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行
          価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を
          被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化によ
          り、分配金の減少が生じる可能性があります。
           各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項                                       並びに参照有価
          証券報告書の記載事項            を慎重に検討した上で、本投資証券又は本投資法人債券に関する投資
          判断を行う必要があります。
           なお、本書      又は参照有価証券報告書             に記載の事項には、将来に関する事項が含まれます
          が、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運
          用会社の判断によるものです。
           本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
         ①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

          （イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
          （ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
          （ハ）金銭の分配に関するリスク
          （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
          （ホ）新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
          （ヘ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
          （ト）投資法人債券の償還・利払に関するリスク
          （チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          （イ）スポンサー・サポート契約等に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
          （ロ）不動産を取得又は処分できないリスク
          （ハ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          （ニ）運用資産の偏在に関するリスク
          （ホ）テナントの集中に関するリスク
          （ヘ）シングルテナント物件に関するリスク
          （ト）特定の物件への収入の依存に関するリスク
          （チ）住居への投資に関するリスク
          （リ）オフィスビルへの投資に関するリスク
          （ヌ）データセンターへの投資に関するリスク
          （ル）ホテルへの投資に関するリスク
          （ヲ）商業施設への投資に関するリスク
          （ワ）PM会社に関するリスク
          （カ）賃料保証会社に関するリスク
          （ヨ）海外不動産等への投資に関するリスク
                                120/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          （イ）積水ハウスグループへの依存、利益相反に関するリスク
          （ロ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材その他本投資法人の関係者への依存、利
             益相反に関するリスク
          （ハ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
          （ニ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
          （ホ）敷金及び保証金に関するリスク
         ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク
          （イ）不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
          （ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
          （ハ）賃貸借契約に関するリスク
          （ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          （ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          （ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          （ト）法令の制定・変更に関するリスク
          （チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク
          （リ）マスターリース会社に関するリスク
          （ヌ）転貸に関するリスク
          （ル）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
          （ヲ）共有物件に関するリスク
          （ワ）区分所有建物に関するリスク
          （カ）借地物件に関するリスク
          （ヨ）底地物件に関するリスク
          （タ）借家物件に関するリスク
          （レ）開発物件に関するリスク
          （ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
          （ツ）有害物質に関するリスク
          （ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          （ナ）不動産信託の信託受益権の準共有等に関するリスク
          （ラ）売却時の不動産の流動性に関するリスク
          （ム）地球温暖化対策に係るリスク
          （ウ）物件取得の競争及びテナントの獲得競争に関するリスク
          （ヰ）不動産の運用費用の増加に関するリスク
         ⑤　税制に関するリスク
          （イ）導管性要件に関するリスク
          （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
         ⑥　その他
          （イ）専門家報告書等に伴うリスク
          （ロ）減損会計の適用に関するリスク
          (ハ）取得予定資産を取得することができないリスク
          （ ニ ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          （ ホ ）優先出資証券への投資に関するリスク
          （ ヘ ）SHIとの合併に関するリスク
          （ ト ）内部留保の活用に関するリスク
                                121/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ①　本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク
          （イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
             本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であ
            るため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
             本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所等における需給バランスにより
            影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性
            があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻
            く様々な要因の影響を受けて変動します。今後、新型コロナウイルス感染症の影響拡大
            や長期化等により、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が大きな影響を受ける可
            能性があります。
             本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に
            対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券又は
            本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
             本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落した場合、投資主又は投資法人債権
            者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格以上で売却できない可能性があ
            り、その結果、損失を被る可能性があります。
          （ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク

             本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、
            投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される
            上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には廃止されます。
             本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡す
            る他に換金の手段がないため、本投資証券を本投資法人の純資産額に比して相当に廉価
            で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、
            損失を被る可能性があります。
          （ハ）金銭の分配に関するリスク

             本投資法人は       参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第1           ファンドの状況　2
            投資方針　(3)        分配方針」      に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行
            う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもので
            はありません。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付
            け不動産（本「(1)           リスク要因」の項において、以下「不動産」と総称します。）の賃
            貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間損益が
            変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
          （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク

             本投資法人の収入は、主として本投資法人が取得する不動産関連資産又はその裏付け
            となる不動産からの賃料収入に依存しています。かかる賃料収入は、物件の稼働率の低
            下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等
            により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（な
            お、これら賃料収入に関するリスクについては、後記「④                                不動産及び信託の受益権に
            関するリスク　(ハ)           賃貸借契約に関するリスク」をご参照ください。）。
             一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大
            規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その
            他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可
            能性があります。
             更に、不動産関連資産に関して減価償却費、公租公課、保険料、管理組合費、水道光
            熱費、不動産管理費用、清掃衛生費、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務
            に係る費用、維持修繕費用、借地借家料並びにテナント誘致費用（媒介手数料、広告料
            等）の費用負担があります。かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
                                122/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             このように、収入が減少する可能性があるとともに、支出は増大する可能性があり、
            これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、
            本投資証券の市場価格が下落すること、又は本投資法人債券について元本や利子の支払
            が滞ったり、支払不能が生じることがあります。
          （ホ）新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

             本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調
            達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法
            人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化する可能性があります。
             また、期中において投資口が追加発行される場合、当該追加発行された投資口に対し
            て、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭
            の分配がなされるため、既存の投資主が有する投資口への分配額に影響を与える可能性
            があります。更に、今後、追加発行がなされる場合、投資口1口当たりの純資産額が減
            少する場合や、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その
            結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
          （ヘ）投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

             本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
            思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
            が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
             例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認の
            みで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投
            資主総会は必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主
            総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に
            提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨
            の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみな
            されます（投信法第93条第1項、規約第17条第1項）。更に、本投資法人は、資産の運用
            に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの
            要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に
            行えない可能性もあります。
          （ト）投資法人債券の償還・利払に関するリスク

             本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利
            子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。
          （チ）投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク

             投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変
            更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の
            運用方針、運用形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の
            存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                123/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          （イ）スポンサー・サポート契約等に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
             本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウス及び積水ハウス不動産各社（6社）と
            の間で、スポンサー・サポート契約又は優先交渉権（等）に関する契約を締結していま
            す（スポンサー・サポート契約及び優先交渉権（等）に関する契約については、                                           参照有
            価証券報告書「第二部             投資法人の詳細情報　第3               管理及び運営　1          資産管理等の概
            要　(5)     その他　④       関係法人との契約の更改等に関する手続　(ヘ)                          本資産運用会社の
            親会社／スポンサー：積水ハウス」及び同「(ト)                           パイプラインサポート会社：積水ハ
            ウス不動産各社（6社）」              をご参照ください。）。しかし、積水ハウス及び積水ハウス
            不動産各社（6社）が本投資法人の投資基準に合致する情報を十分に取得又は提供でき
            ない可能性があるほか、スポンサー・サポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社
            に優先交渉権等を与えるものにすぎず、積水ハウス及び積水ハウス不動産各社（6社）
            は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負って
            いるわけではありません。すなわち、本投資法人は、スポンサー・サポート契約及び優
            先交渉権（等）に関する契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切
            な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
             したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
            適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
          （ロ）不動産を取得又は処分できないリスク

             不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
            いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。ま
            た、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を取得することができるとは限りま
            せん。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の
            条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後に
            これらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取
            引を行えない可能性等もあります。加えて、不動産の中でも、本投資法人が投資対象と
            しているホテルや学生寮、社宅等の運営者（オペレーター）が運営する不動産（いわゆ
            るオペレーショナルアセット）及びデータセンターは、他の種類の不動産に比べ、立
            地、用途及び構造等が特殊であり、売手及び買手ともに限定される傾向があるため、他
            の種類の不動産よりも一層流動性が低い点に留意が必要です。とりわけ、ホテルのテナ
            ントが世界的にブランドを展開するオペレーターである場合、一般に、当該ホテルのテ
            ナントは競合オペレーターに対して不動産が譲渡されることを敬遠する傾向があり、そ
            のため、ホテルの賃貸借契約において、ホテルの競合オペレーターを含む第三者への譲
            渡について、ホテルテナントの同意が必要とされる等の制限が規定されることがあり、
            かかる制限により、本投資法人が希望した相手方、価格、時期その他の条件で当該ホテ
            ルの譲渡を行うことができない可能性があります。
             以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
            のポートフォリオを構築できない可能性があり、また、ポートフォリオの組替えが適時
            に行えない可能性があります。
          （ハ）新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

             新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
            人の経済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の
            希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うこ
            とができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資
            産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
                                124/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金
            銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標
            上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投
            資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が新たに設けられたり、運用資産に担
            保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性
            があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭
            の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合
            には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生
            じる可能性があります。なお、本投資法人は、一定の金融機関との間で資金の借入れに
            関する基本合意書を締結し、当該基本合意書に基づき、ローン契約を締結しています。
            かかる基本合意書においては、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を一定範
            囲に維持する旨の財務制限条項が設定されています。
             本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が担保の設定された運用
            資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時
            期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収
            益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合
            等、一定の条件の下に運用資産に対して追加して担保を設定することを要求される可能
            性もあります。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で
            担保に供する適切な資産がない可能性もあります。また、担保不動産からのキャッ
            シュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人
            の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない
            時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更に、担保に供する適切な資産がない
            ために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
             また、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及
            び投資法人債発行時の市場動向並びに投資法人債に係る格付等に左右され、変動金利の
            場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇
            し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人
            の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額
            等に悪影響を与える可能性があります。
             本投資法人の総資産LTVの水準は、60％を上限の目処としていますが、資産の取得等
            に伴い一時的に60％を超えることがあります。また、変動金利での資金調達に伴って
            LTVの値が高まった場合には、分配可能金額が金利変動の影響をより受け易くなり、そ
            の結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
             なお、本投資法人は、取得予定資産のうちプライムメゾン中目黒及びプライムメゾン
            板橋の取得資金の一部に充当するため、2022年2月に短期借入れを行うことを予定して
            おり、今後、借換え等による返済期限の分散化及び長期化並びに金利の固定化等を検討
            していく方針ですが、市場動向等により希望どおりの借換え等を行えない可能性もあり
            ます。
          （ニ）運用資産の偏在に関するリスク

             本投資法人は、        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　2
            投資方針　(1)        投資方針」      に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、今後の運
            用次第では、本投資法人の運用資産の立地に地域的な偏在が生じる可能性があります。
            運用資産が一定の用途又は地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災
            害、市況の低迷による稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の収益等又は存
            続に著しい悪影響を与える可能性があります。
             また、一般的に、総資産額に占める個別の運用資産の割合は、総資産額の規模が拡大
            する過程で低下していくと予想されるものの、総資産額に占める割合が大きい運用資産
            に関して、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合
            には、本投資法人の収益等又は存続に著しい悪影響を与える可能性があります。
                                125/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ホ）テナントの集中に関するリスク
             投資対象不動産のテナント数が少なくなる場合、本投資法人の収益等は特定のテナン
            トの退去、支払能力の悪化その他の事情による影響を受けやすくなります。すなわち、
            賃貸面積の大きなテナントが退去した場合には、稼働率が低くなる上に、他のテナント
            を探し稼働率を回復させるのが難しくなることがあり、その期間が長期にわたる場合に
            は、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。また、全賃料収入のう
            ち特定のテナントからの賃料収入が占める割合が高い場合においては、当該テナントの
            賃料の支払能力が低下し、又は失われた場合には、総賃料収入に与える影響が大きくな
            ります。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、投資対象及びテナントの適切
            な分散を図りますが、かかるリスクが現実化しないという保証はありません。
          （ヘ）シングルテナント物件に関するリスク

             単一のテナントが物件全体を賃借するいわゆるシングルテナント物件において、当該
            シングルテナント物件が個性の強い物件である場合等、当該単一のテナントが退去し、
            同等の後継のテナントが存在しないと、代替テナントとなり得る者が限定されているた
            めに、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結
            果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き
            下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな悪影響を与える可能性がありま
            す。
          （ト）特定の物件への収入の依存に関するリスク

             本投資法人は、        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファンドの状況　2
            投資方針　(1)        投資方針」      に記載された投資方針に基づき運用を行いますが、今後の運
            用次第では、本投資法人の収入が一部の物件に大きく依存することがあります。この場
            合、当該依存している物件のいずれかが何らかの理由で毀損、滅失若しくは劣化し、若
            しくは賃貸が不可能となる事由が生じた場合、又はそのテナントの財政状態及び経営成
            績が悪化し、若しくはこれらのテナントが中途解約等により退去した場合において、テ
            ナントが退去し、同等の後継のテナントが存在しない場合（承継すべき転貸先のテナン
            トとの契約が存在しない場合を含みます。）若しくはこれらのテナントとの賃貸借契約
            所定の賃料が賃料改定その他の理由により減額された場合には、本投資法人の収益等に
            大きな悪影響を与える可能性があります。
          （チ）住居への投資に関するリスク

             本投資法人は、住居への投資を行います。したがって、人口動態による賃貸住宅の需
            要や賃料の動向が本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。また、住居に
            おいてはテナントの退去要因が多様であり、一定程度の頻度でテナントの退去に伴う空
            室の発生が見込まれ、また、空室に伴う賃貸人等による原状回復費の負担及び後継テナ
            ントのリーシング費用の発生や、後継テナントとの賃料交渉において本投資法人が想定
            する賃料での賃貸借契約が締結できないこと等により、本投資法人の収益等が悪影響を
            受ける可能性があります。
          （リ）オフィスビルへの投資に関するリスク

             本投資法人は、オフィスビルへの投資を行いますが、オフィスビルの賃貸需要は一般
            に景気の動向に左右されることが多く、かかる需要の動向によっては本投資法人の収益
            に悪影響を与える可能性があります。また、一般に、オフィスビルの賃貸においては、
            前記「(ト)       特定の物件への収入の依存に関するリスク」に記載のテナントが中途解約
            等により退去した場合の本投資法人の収益等に与える悪影響の程度が、居住用不動産と
            比較して大きくなる傾向があります。
                                126/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ヌ）データセンターへの投資に関するリスク
             本投資法人は、データセンターへの投資を行うことがありますが、データセンター
            は、コンピューターやデータ通信等の装置を設置・運営することに特化した施設であ
            り、今後の我が国の通信技術その他のインフラのあり方の変化等により、データセン
            ターに対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
            た、データセンターは、用途の変更が困難であり、物件の特性から賃借人となり得る者
            が限定されるため、既存の賃借人が退去した場合、住居、オフィスビル、商業施設等に
            比べ、代替賃借人となり得る者が限定され、代替賃借人が入居するまでの非稼働期間が
            長期化する等の事態が生じ、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。更
            に、データセンターには、その用途のために様々な特別な設計が施されますが、当該設
            備が陳腐化した場合には、競争力が低下し、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性
            があるほか、当該設備等の更新のため、多額の費用を要する可能性もあります。これら
            により、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
          （ル）ホテルへの投資に関するリスク

             本投資法人は、ホテルへの投資を行います。したがって、ホテルテナントの売上減少
            又は利益の減少等が本投資法人の賃料収入に直接的な悪影響を与える可能性がありま
            す。また、本投資法人が、ホテルテナントとの間で売上歩合賃料その他一定の経営指標
            に応じて賃料が変動する賃料体系を採用している場合、賃料は変動賃料となるため、ホ
            テルテナントの売上等の減少が、本投資法人の賃料収入に一層直接的な悪影響を与える
            可能性があります。そして、ホテル業界の業績や収益は、以下のものを含む様々な要素
            により悪影響を受ける可能性があります。
             ・国内外の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費
               者行動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
             ・政治及び外交上の出来事及び動向（戦争、暴動、騒乱、テロ等を含みます。）や為
               替要因等による、旅行者数の減少
             ・旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の
               不履行
             ・保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
             ・周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の
               低下
             ・当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場
               合の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による
               集客力の低下
             ・類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下
             ・旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
             ・機械化が難しいサービスを提供するホテルテナント従業員等の確保の失敗
             ・提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
             ・ホテルテナント従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
             ・旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）及びこれに相当す
               る所在国・地域の法令等に基づく営業許可その他許認可の取消し
             また、ホテル業界の業績や収益は、季節的要因等により変動します。
             更に、ホテル業界は、装置産業としての性格が強く、内装のように、施設運営に不可
            欠の資産、権利等をホテルテナント又はオペレーターが有している場合もあり、また、
            運営に当たり高度な知識が要求されることから、既存ホテルテナント又は既存オペレー
            ターが退去した場合、代替するホテルテナント又はオペレーターとなり得る者が少ない
            ために、代替ホテルテナントが入居するか、又は新たな運営委託契約の締結後代替オペ
            レーターが運営を開始するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下す
            ること、代替するホテルテナント又はオペレーター確保のために賃料や受託手数料水準
            を下げざるを得なくなること、運営の移行期間において十分な収益が実現できないこ
            と、又は賃貸借契約や運営委託契約の条件が不利になることがあり、その結果、本投資
            法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
                                127/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             更に、既存ホテルテナントへの賃貸借契約又は既存オペレーターへの運営委託の終了
            によってホテルテナント又はオペレーターが交代するものとしていても、円滑な交代が
            できず、又は交代に伴って多額の費用が生じ、その結果、本投資法人の収益等に悪影響
            を与える可能性があります。
                                          (注)
             加えて、ホテルは、競争力維持のためのいわゆるFF&E                               の定期的な更新投資及び単
            なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となりますが、本投資法人
            がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなっ
            た場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
             また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の全部又は一部が相当期間閉鎖され
            る場合もあり、この間ホテルテナントは収益をあげることができず、又は収益が減少し
            ます。施設の閉鎖を伴うような大規模なFF&Eの修繕及び更新が行われる場合、賃料等の
            減少の形で本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。また、かかるFF&Eの
            初期投資、修繕、更新等がホテルの売上又は利益の増加につながらず、期待どおりの効
            果が得られない場合、本投資法人の収益等に悪影響を与える可能性があります。
            (注)　「FF&E」は、Furniture,            Fixture   &Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運
               営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
             その他、ホテルの場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大き
            く変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、
            収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような
            場合には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          （ヲ）商業施設への投資に関するリスク

             本投資法人は、商業施設への投資を行いますが、商業施設の場合、その立地条件や建
            物の構造により、テナントの業態を大きく変更することは困難であることが多く、投資
            対象不動産のテナントの業態が、総合スーパーマーケット、百貨店等の特定の業態に
            偏った場合には、当該業態が、消費性向の変化に伴い小売業としての競争力を失う等に
            より、本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性がある等、当該テナントの業種
            に係る事業上のリスクの影響を受けるおそれがあります。また、本投資法人が、テナン
            トとの間で売上歩合賃料を採用している場合、賃料は変動賃料となるため、テナントの
            売上減少が、本投資法人の賃料収入に直接的な悪影響を与える可能性があります。
          （ワ）PM会社に関するリスク

             一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の
            能力、経験、知見によるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理について
            も、管理を委託するPM会社の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。管理委
            託先を選定するに当たっては、各PM会社の能力、経験、知見を十分考慮することが前提
            となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。
            また、PM会社は複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）
            から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るPM業務と
            類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法
            人以外の者の利益を優先することにより、分配可能金額を害する可能性があります。
             本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契
            約を解除することはできますが、後任のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能
            不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性
            があります。
                                128/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （カ）賃料保証会社に関するリスク
             本投資法人は、        取得済資産及び取得予定資産                において賃料保証会社の滞納賃料保証シ
            ステムを導入することがありますが、当該保証システムは、PM会社、エンドテナント及
            びエンドテナントの賃料債務等に係る保証人たる賃料保証会社の3者間の保証契約に基
            づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生した場
            合、PM会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破
            産及びその他の法的倒産手続等に入った場合には、PM会社が同社から当該代位弁済の履
            行を受けることができなくなる、又はエンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支
            払っているときは、その回収ができなくなることで、本投資法人の収益が悪影響を受け
            る可能性があります。
          （ヨ）海外不動産等への投資に関するリスク

           a.　海外不動産等の取得並びに管理及び運用その他の海外不動産等の投資対象地域に関す
             るリスク
             本投資法人の       取得済資産及び取得予定資産                は、いずれも日本国内に所在する不動産で
            すが、本投資法人は、将来的には、海外不動産等を取得する可能性があります。
             本資産運用会社は、海外不動産等の取得並びに管理及び運用の経験は限定的であり、
            その結果、本投資法人は、日本国内における一般的な取扱いとの相違等により、本投資
            法人が将来取得する海外不動産等を取得し又は管理若しくは運用する上で予期せぬ問題
            に直面し、取得を実行できない、又は取得した海外不動産等の管理上の問題を抱える可
            能性があります。
             本投資法人は、海外不動産等への投資に対する政府の統制、外国為替規制、海外不動
            産等への投資から生じる収益を日本国内に送金することができないリスク、投資対象不
            動産等の所在国の経済情勢の悪化、地方の政治姿勢の変化、為替レートの変動、海外事
            業の人員配置及び経営の問題、複数の管轄権で課税されるリスク、海外不動産等の所在
            国や所在地域において政治・経済情勢の変化や新たな取引規制ができるリスク等にさら
            されるおそれがあります。かかる国際的要因に伴う一般的なリスクが実現することに
            よって、本投資法人は、その収益に悪影響を受ける可能性があります。
             更に、日本と海外不動産等の所在する国の関係が悪化した場合には、本投資法人の当
            該国での事業が制限又は禁止される可能性があります。本投資法人がこれらのリスクを
            適切に管理できない場合、当該リスクが、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。
             加えて、日本と諸外国との間の関係の悪化により、海外不動産等の価値に悪影響が生
            じるおそれがあります。
             また、海外不動産等が所在する国において、紛争等が生じ、現地の不動産の価値が減
            損し、又は金融市場や経済環境が世界的に悪化するおそれがあります。
           b.　外国為替についての会計処理に関するリスク
             本投資法人は、海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合がありま
            す。そのような取引では外国為替相場の変動に係るリスクを有しており、外国為替相場
            の変動は本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対して円高
            が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減
            りし、本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、そ
            れらの一部の項目は、財務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されま
            す。これらの項目は、為替変動により本投資法人の当期純利益に悪影響を及ぼす可能性
            があります。
           c.　海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
             海外不動産等への投資についても、国内不動産と同様、減損会計の適用を受けます。
            減損会計の適用に関するリスクについては後記「⑥                            その他　(ロ)        減損会計の適用に関
            するリスク」に記載のとおりです。なお、外国為替相場の変動が減損会計の適用により
            生じる可能性のある減損損失に影響を及ぼす可能性があります。
                                129/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          （イ）積水ハウスグループへの依存、利益相反に関するリスク
             積水ハウスは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有しており、本資産運
            用会社の一部の役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及び非常勤監査
            役の兼任先です。また、積水ハウスグループは、本投資法人の                                  取得予定資産取得後           の
            ポートフォリオにおける主要なテナントでもあります。更に、本投資法人及び本資産運
            用会社は、積水ハウス及び積水ハウス不動産各社（6社）との間で、スポンサー・サ
            ポート契約又は優先交渉権（等）に関する契約等を締結し、スポンサーサポートをはじ
            めとする各種のサポートの提供を受けています。
             すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、積水ハウスグループと密接な関係を有
            しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する積水ハウスグループ
            の影響は相当程度高いということができます。
             したがって、本投資法人及び本資産運用会社が、積水ハウスグループとの間で、本書
            の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪
            影響が及ぶ可能性があります。
             更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、積水ハウスグ
            ループとの間で不動産の売買や賃貸借その他の取引を行う場合等、本資産運用会社がそ
            の株主並びにその連結子会社及び持分法適用会社である積水ハウスグループの利益を図
            るため、本投資法人又は本投資法人の投資主又は投資法人債権者の利益に反する行為を
            行う可能性があります。本投資法人及び本資産運用会社は、かかるリスクを低減するた
            め、利害関係者取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているもの
            の、当該対策にもかかわらず、本資産運用会社が本投資法人又は本投資法人の投資主又
            は投資法人債権者の利益に反する行為を行う可能性があり、その場合には、本投資法人
            の投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。加えて、本投資法人
            及び本資産運用会社が積水ハウスグループとの間で締結している契約は、積水ハウスグ
            ループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。積水
            ハウスグループは、不動産の開発、所有、運営、PM業務の提供、上場投資法人の資産運
            用等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は
            本資産運用会社と積水ハウスグループとが、特定の資産の取得、賃貸借、運営管理、処
            分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は否定
            できません。これらの利益相反を原因として、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があり
            ます。
          （ロ）本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材その他本投資法人の関係者への依存、利

             益相反に関するリスク
             本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存して
            おり、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があ
            ります。
             本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会
            において重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保
            管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑
            な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び知見に依存するところが大き
            いと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維
            持できる保証はありません。
                                130/160






                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関
            し、善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）又は本投資法人のために忠実に職
            務を遂行する義務（忠実義務）等の義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法
            人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主
            又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。また、これらの者が業務遂行
            に必要な業務遂行能力を失った場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼ
            し、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。とりわけ、「赤坂
            ガーデンシティ」については、その一部を本資産運用会社が賃借していることから、本
            書の日付現在、本投資法人と本資産運用会社の間には、実質的な賃貸人と賃借人として
            の利益相反状況が生じています。そのため、本資産運用会社が、法令上又は契約上負っ
            ている前記の善管注意義務、忠実義務等に違反した場合には、本投資法人の存続及び収
            益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
             更に、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っ
            ている善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職
            務を遂行する義務（忠実義務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害して
            はならない義務、その他の義務に違反した場合や、これらの者が業務遂行に必要な人
            的・財政的基盤等の業務遂行能力を失った場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪
            影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。更に、本
            資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産手続又は会社更生手続その他
            の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人はそれらの者
            に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に本資産運用会社、資産保管会社
            及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。
            そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関
            しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受け
            ることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会
            社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して前記各業務を委託
            することが必要とされます。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等
            又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、前記各業務及び事務を委託でき
            るとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投資法人の
            存続及び損益の状況等に悪影響を及ぼすほか、適切な資産運用会社を選定できない場合
            には、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
             この他に、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となり得る不動産信
            託受益権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等
            があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及び知見に
            依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政
            的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その
            他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続及び収
            益等に悪影響を与える可能性があります。
          （ハ）本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク

             本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
            には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締
            役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等につ
            いては、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投
            資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
             また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行
            われた場合、投資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が
            他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更される可能性があります。
             一方で、運用環境の変化に対応して、適切に本投資法人の運用方針、運用形態等を変
            更できない可能性もあり、そのような場合には、本投資法人の収益等に悪影響を与える
            可能性があります。
                                131/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ニ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
             本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
            「破産法」といいます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後
            の改正を含みます。）（以下「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上
            の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性があります。
             本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
            由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法
            第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算
            手続に入ります。
             本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還
            を含みます。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収するこ
            とができません。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収すること
            ができない可能性があります。
          （ホ）敷金及び保証金に関するリスク

             本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用
            資産の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借
            人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が
            少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等
            により調達せざるを得なくなります。また、不動産を信託する信託の受益権を取得した
            場合に、その信託財産である不動産に関する敷金又は保証金を本投資法人が利用する条
            件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の
            履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資
            法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
                                132/160













                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　不動産及び信託の受益権に関するリスク
           本投資法人の主たる運用資産は、                  参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファ
          ンドの状況　2         投資方針　(2)         投資対象　①        投資対象とする資産の種類」                に記載のとお
          り、不動産等です。本投資法人は、                   参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第1           ファ
          ンドの状況　5        運用状況　(2)        投資資産　⑤        保有資産の個別不動産の概要」                 に記載する不
          動産等を信託する信託の受益権を取得して                       おり、また、前記「2            投資対象　(2)        新規取得資
          産の個別不動産の概要」に記載する不動産等を信託する信託の受益権を取得することを予定
          しています      。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、
          その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほ
          ぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不
          動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあて
          はまります。
           なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ネ)                                不動産を信託の受益権の形態
          で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
          （イ）不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
             第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデー
            タの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には
            権利、土地の地盤及び地質並びに建物の杭や梁等の構造、設計及び施工、免震装置、制
            振装置を含む建物の素材の強度・機能等に関して欠陥、不具合、基準への不適合、瑕疵
            （物の種類、数量、性能、性質又は品質等が不十分又は契約の内容に適合しない場合に
            おけるその不適合をいいます。以下同じです。）等（隠れたものを含みます。）が存在
            している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もありま
            す。本投資法人の取得時にはかかる欠陥、瑕疵等がなかった場合であっても、取得後に
            建物の建材等の許可や認定等が取り消される等により取得後にかかる欠陥、瑕疵等が生
            じる可能性もあります。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項に
            つき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任や契約不適合責任を負担させる場合もありま
            すが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任、瑕
            疵担保責任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は
            一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり無資力になってい
            るために実効性がない場合もあります。
             これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては、当該不動産の資産価値が低
            下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対
            応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人
            が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を
            与える可能性があります。
             また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取
            得できないことがあります。更に、不動産登記簿中の不動産の権利に関する事項が現況
            と一致していない場合もあります。加えて、権利に関する事項のみならず、不動産登記
            簿中の不動産の表示に関する事項も現況と一致していない場合もあります。このような
            場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な範囲で責任
            を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
             更に、不動産の中には、周辺の不動産との境界が確定していないものが多数存在し、
            本投資法人は、このような境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運
            営への影響等を検討の上で取得する可能性がありますが、本投資法人の想定に反し、隣
            地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に不可欠の土地が隣地所
            有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じる
            可能性があります。
                                133/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ロ）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
             本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法
            律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）
            上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引
            業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任や契約不適合責任
            に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法
            人が不動産を売却する場合には、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替え
            その他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主又は投資法人債
            権者に損害を与える可能性があります。
             加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
            の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
            なって判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす
            可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動産の存在や利用
            状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もあります。
             更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承
            継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者（本投資法
            人）が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者
            （本投資法人）は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予
            想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。
          （ハ）賃貸借契約に関するリスク

           a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
             賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸
            借契約が終了したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合も
            あるため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、
            解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更
            新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項
            の効力が否定される可能性があります。
             以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
            を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           b.　賃料不払に関するリスク
             賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会
            社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」
            といいます。）上の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称し
            ます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料、諸費用、その他賃借人が賃貸
            人に対して支払うべき金銭の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額
            が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主又は投資法
            人債権者に損害を与える可能性があります。また、本投資法人は、保証会社による保証
            等を付して賃貸することがありますが、テナントの財務状況が悪化した場合において、
            保証会社等の保証人の財務状況も悪化している場合には、賃料等を回収することができ
            ないこととなります。更に、代金回収会社に委託して口座振替によりテナントから賃料
            等を回収することがありますが、この場合において代金回収会社の財務状況が悪化した
            場合には、代金回収会社からの賃料等の入金が滞り又は回収ができなくなるおそれがあ
            ります。加えて、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃
            料等の不払をもってこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の何らかの
            落ち度を理由に意図的な賃料等の不払をもって対抗する可能性もあり、その場合には当
            該不動産から得られる収入にも悪影響を与えることとなります。
           c.　賃料改定に係るリスク
             テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等
            の賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。
                                134/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定
            により賃料が減額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資
            法人債権者に損害を与える可能性があります。特に、単一のテナントが物件全体を賃借
            するいわゆるシングルテナント物件の場合には、当該テナントとの賃料改定により賃料
            が減額されたときは、当該物件の収入全体が低下することになるため、その影響は相対
            的に大きくなります。
             また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との
            交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
           d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
             建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。そ
            の後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減
            額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすること
            ができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投
            資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性が
            あります。
           e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク
             本投資法人は、投資資産について、定期建物賃貸借契約によりテナントに対して賃貸
            することがあります。建物の賃借人との間で定期建物賃貸借契約を締結するためには借
            地借家法第38条に規定される所定の要件を充足する必要がありますが、かかる要件が充
            足されなかった（又は充足されたと認められない）場合には、定期建物賃貸借契約とし
            ての効力が認められない可能性があります。その結果、上記賃料減額請求権排除特約が
            認められず、又は当該賃貸借契約が本投資法人の意向に反し更新されること等により、
            本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能
            性があります。
           f.　変動賃料に関するリスク
             本投資法人は、投資資産について、本投資法人とテナントとの間の賃貸借契約又はマ
            スターレッシーとエンドテナントとの間の賃貸借契約において、賃料の全部又は一部に
            売上又は利益等に連動した変動賃料が定められることがありますが、売上又は利益等に
            連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上の減少又は利益の減少等が賃料総額
            の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法
            人債権者に損害を与える可能性があります。
             また、変動賃料の支払いを受ける賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる
            売上等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり
            得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投
            資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があ
            ります。
           g.　更新料に関するリスク
             本投資法人は地域によっては更新料をテナントから徴収しています。更新料はテナン
            トと締結された賃貸借契約を根拠として徴収していますが、消費者契約法（平成12年法
            律第61号。その後の改正を含みます。）等の解釈から更新料を徴収することの根拠が否
            定される可能性があります。また、過去に遡及して更新料の払い戻しを請求される可能
            性があり、その場合、当初予定していた利益を確保できない可能性があります。
           h.　新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリスク
             新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、国内のみならず世界的に経済活
            動に重大な停滞が生じています。今後、新型コロナウイルス感染症の感染拡大や長期化
            等により、外出自粛を含む新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に向けた政府及び
            地方自治体が実施する各施策の要請が長期化又は強化された場合、運用資産におけるテ
            ナントの経済活動等に支障が生じ、テナントの賃料負担力の低下等を理由とした賃料支
            払猶予の要請又は一定期間の賃料減額請求や賃料不払又はテナントの倒産、テレワーク
            等の働き方の変化によるオフィススペース需要の減少に伴う賃借面積の縮小又は解約等
            が生じる可能性があり、その結果、本投資法人の収益や本投資法人の保有資産の価値等
            に著しい悪影響が出る可能性があります。
                                135/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ニ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
             火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下
            「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受
            ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復する
            ため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該
            不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
            ます。不動産の個別事情により保険契約（地震保険に関する契約を含みます。）が締結
            されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で
            填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何
            らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に
            悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             また、今後、2011年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震と同規模又はそれ以上
            の地震その他の天災、事故等が発生する可能性を否定できません。その場合には、本投
            資法人が保有又は取得する物件が滅失、劣化又は毀損するおそれがあるほか、賃料水準
            の低下、稼働率の低下又はテナントの支払能力の低下が生じる可能性があり、また、周
            辺地域及び日本の経済全体が悪影響を受ける可能性があり、それらの結果、本投資法人
            の収益や本投資法人の            取得済資産又は取得予定資産                の価値等に悪影響を及ぼすおそれが
            あります。
          （ホ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

             運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
            に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま
            す。特に、土地の工作物の所有者は、民法                       （明治29年法律第89号。その後の改正を含み
            ます。）（以下「民法」といいます。）                      上無過失責任を負うことがあります。なお、本
            投資法人が投資対象としているホテルについては、アスレチックやプールといったレ
            ジャー用施設を建物の一部又は土地の工作物として併設しているものがあるため、ホテ
            ルにおいては、建物の一部又は土地の工作物により第三者、特に利用客の生命、身体又
            は財産等が侵害されるリスクは他の種類の不動産に比べて高いといえます。不動産の個
            別事情により保険契約が締結されない場合や生じた事故に対して保険金が支払われない
            場合、前記「(ニ)          災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資
            法人の収益等は悪影響を受ける可能性があります。
             また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
            る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
            不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
            能性があります。
             更に、不動産の修繕・維持費用等の不動産の維持管理に要する費用は一定ではないた
            め、金利の上昇、税制変更、経済情勢の変動等の事情により、今後、不動産の修繕管理
            に要する費用が増加する可能性があります。
          （ヘ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

             建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収
            用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規
            定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地につい
            ては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
            かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現
            行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
            性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性やそもそも建物を再建築で
            きない可能性もあります。更に、いわゆる既存不適格となるのは、新たな立法や行政行
            為の規定の施行又は適用の場合に限られるため、建物の建設後に敷地の形状に変更が生
            じた場合や、建物の建材等の許可や認定等が取り消された場合等は、現行の規定に合致
            するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、ま
            た、現状と同規模の建物を維持できない可能性もあります。
                                136/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
            に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致
            地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みま
            す。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保護法（昭和25年法
            律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住
            宅を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水
            流出抑制施設設置義務、地球温暖化対策としての温室効果ガス排出に関する報告や排出
            量制限の義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の
            処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための
            追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域
            が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付
            されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、
            当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性
            があります。
          （ト）法令の制定・変更に関するリスク

             土壌汚染対策法        （平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚
            染対策法」といいます。）              のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行
            され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査、
            除去、損害賠償等の義務等が課される可能性があります。
             また、消防法       （昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）（以下「消防
            法」といいます。）           その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管
            理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法
            令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性が
            あります。加えて、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画
            整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限され又は義務を課される可能性が
            あります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影
            響をもたらす可能性があります。
          （チ）売主の倒産等の影響を受けるリスク

             本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
            る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が
            売主の債権者により取り消される（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法
            人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売
            買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
             また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本(チ)において
            「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該
            不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され
            又は否認される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対して
            も、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
             本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事
            情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリス
            ク等を回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
             更に、本投資法人が売主から不動産を取得すると同時に当該不動産を一括して売主に
            賃貸する取引（いわゆるセール・アンド・リースバック取引）等、取引の態様如何に
            よっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、当該
            不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務
            者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされ
            るリスク）もあります。
                                137/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （リ）マスターリース会社に関するリスク
             本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
            リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物
            件を取得することがあります。
             マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場
            合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者
            がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ
            シーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
             また、本投資法人では、エンドテナントが賃料を本投資法人又は信託受託者の口座に
            直接振り込む方法により賃料を収受することがあります。しかし、賃料の支払の遅延等
            の理由でマスターレッシーがエンドテナントから賃料を回収した後、マスターレッシー
            が財務状態の悪化などに陥った場合は、マスターレッシーから賃貸人である本投資法人
            又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。また、マスターレッシーが
            破綻し、かつ、エンドテナントからの賃料の支払が延滞している場合には、当該延滞部
            分の賃料相当額がマスターレッシーに対する倒産債権となると解釈される可能性があ
            り、かかる解釈が採用された場合、延滞部分の賃料相当額の回収が非常に困難となり、
            本投資法人の財務状況等に悪影響を与えるおそれがあります。
          （ヌ）転貸に関するリスク

             賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場
            合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった
            り、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対す
            る賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可
            能性があります。
             また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
            あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
            還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務
            が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸
            人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
          （ル）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

             テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法
            人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
            よっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
            賃料水準が低下する可能性があります。また、建物そのものが法令や条例等の基準を満
            たす場合であっても、テナントによる建物への変更工事、内装の変更、その他利用状況
            等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、本投資法
            人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性が
            あります。
             なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、PM会社を通じてテナントの不動
            産の利用状況の調査を行っていますが、かかるリスクが現実化しないという保証はあり
            ません。
          （ヲ）共有物件に関するリスク

             運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
            処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
                                138/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価
            格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、本投資法人が共
            有持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法
            人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割
            合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者に
            よるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられる
            おそれがあります。
             更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可
            能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法
            第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使に
            よって共有物全体が処分されるリスクがあります。
             この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を
            超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
            者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するた
            めに分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他
            の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、民
            事再生法第48条、会社更生法第60条）。
             他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
            されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
            当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
            分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
            合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
            に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
             また、共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有
            不動産については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有
            者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与
            えるようにする義務を負う場合があります。
             更に、不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返
            還債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有
            者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
             共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
            め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
            あります。
          （ワ）区分所有建物に関するリスク

             区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改
            正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所
            有の対象となる専有部分と共有となる共用部分及び建物の敷地部分から構成されます
            （以下同じです。）。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管
            理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替え決議等
            をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限
            り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替え決議が必要と
            される等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管
            理方法に制限があります。
             区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
            的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
             区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
                                139/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
            地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
            めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
            禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合
            には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
            ます（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者
            が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借
            権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離
            して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権
            が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり
            ます。
             また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
            却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
            敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
             このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
            び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          （カ）借地物件に関するリスク

             本投資法人は、借地権（土地の賃借権及び地上権）とその借地権設定地上に存在する
            建物（以下「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土
            地建物ともに所有する場合と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異な
            り永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）
            又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合
            に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その
            他の理由により消滅する可能性もあります（更に、借地法（大正10年法律第49号。その
            後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）においては、借地上の建物の
            朽廃という法定の消滅原因も存在します。）。借地権が消滅すれば、時価での建物買取
            りを請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第4条第2項）を除き、借地上に存在す
            る建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地
            権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件
            取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合で
            も、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
             また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権
            設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移転する可能性がありま
            す。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件（借地権の登記又
            は借地権を有している土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが該
            当します。）が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者
            に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
             更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定
            者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係
            る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
            なります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予
            め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を
            承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承
            諾料請求権が認められているものではありません。）。
             加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
            及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
            敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
                                140/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             その他、地方自治法（昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。）（以下「地
            方自治法」といいます。）に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付けた場合、そ
            の貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要
            が生じたときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされています（地方
            自治法第238条の5第4項）。したがって、地方公共団体から土地その他の資産を賃借し
            た場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあり、
            その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
            る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
            間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
          （ヨ）底地物件に関するリスク

             本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を
            取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場
            合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借
            家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、買
            取価格が本投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
             また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、
            本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借
            家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合に
            は、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資
            法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主又は投資法人
            債権者に損害を与える可能性があります。
             更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証
            金等で担保される範囲を超える場合には投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能
            性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借地権者による借地借家法第11条に
            基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主
            又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
          （タ）借家物件に関するリスク

             本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上
            又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有
            する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
             この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
            金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(カ)                                            借地
            物件に関するリスク」の場合と同じです。
             加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
            賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
            者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされているため、テナントから、転貸借契
            約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
          （レ）開発物件に関するリスク

             本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め
            開発段階で売買契約を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき
            売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又
            は中止され、売買契約どおりの引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開
            発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された
            時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されてい
            ない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結
            果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
                                141/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ソ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
             本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するに当たり、フォ
            ワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により
            解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなりま
            す。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の
            売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくあり
            ません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しま
            でに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不
            動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、
            違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
          （ツ）有害物質に関するリスク

             本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
            権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されてい
            る可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する
            可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要
            となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。ま
            た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通
            じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。な
            お、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリク
            ロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県
            知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染
            により、人の健康に係る被害が生じ、又は生じるおそれがあるときは、都道府県知事に
            よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
             この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支
            出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受
            けられるとは限りません。
             また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
            当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
            は使用されている可能性がある場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価
            格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的
            若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場
            合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる
            有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的
            に、本投資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
          （ネ）不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

             本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
             信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し
            管理するのは信託受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て信託
            受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に
            伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを
            負担することになります。
             信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求され
            るのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の
            受益権については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性
            格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有
            価証券のような流動性がありません。
                                142/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係
            法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法
            （平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の
            対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを
            破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
            要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が
            信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
             また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
            合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
            産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
            す。
             更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等
            につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任や契約不適合責任を
            負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任や契約不適合責任を適切に
            追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人
            債権者に損害を与える可能性があります。
          （ナ）不動産信託の信託受益権の準共有等に関するリスク

             運用資産である不動産信託の信託受益権が第三者との間で準共有されている場合に
            は、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々のリスク
            があります。
             まず、準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、
            準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252
            条）、本投資法人が準共有持分の過半数を有していない場合には、不動産の管理及び運
            営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性
            があります。また、準共有者はその持分の割合に応じて準共有している権利の全体を利
            用することができるため（民法第249条）、他の準共有者によるこれらの権利行使に
            よって、本投資法人の当該信託受益権の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
             また、準共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、信
            託受益権が準共有されている場合には、準共有者間で準共有持分の優先的購入権の合意
            をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者
            が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
             更に、不動産信託の信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交
            付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払
            義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は他の準共有者の信用リ
            スクの影響を受ける可能性があります。
             加えて、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結され、準共有者間で準
            共有持分の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若
            しくは買取請求権が生じることが合意され、又は信託受益者としての意思決定の方法等
            が合意されることがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされてい
            る場合、本投資法人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定
            しない時期に準共有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にか
            かわらず、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を反
            映させることができない可能性があります。
             不動産信託の信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、単独所有の場
            合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費
            用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
                                143/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ラ）売却時の不動産の流動性に関するリスク
             不動産には、上記の各リスクが存在することから、流通市場の発達した有価証券等と
            比較すると、相対的に流動性が低いといえます。また、上記の各リスクの状況によって
            は、特に流動性が低くなるおそれもあります。そのため、経済環境や不動産需給関係の
            影響によっては、本投資法人が売却を希望する不動産を希望どおりの時期・条件で売却
            できず、あるいは、これらの不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性が
            あります。これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          （ム）地球温暖化対策に係るリスク

             法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス
            排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあります。これらの制度設計又
            は拡充に伴い、排出量削減のための建物改修を実施したり、排出権あるいは再エネクレ
            ジット等を取得する等の負担を余儀なくされる可能性があります。
          （ウ）物件取得の競争及びテナントの獲得競争に関するリスク

             不動産投資信託その他のファンド、大小の投資家等による不動産投資が活発化し、物
            件取得の競争が激化する場合があります。このような状況下にあっては、希望した条件
            での物件取得ができない等の事情により、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等
            のために最適と考える資産ポートフォリオを実現できない可能性があります。
             また、不動産関連資産は、他の不動産とのテナント獲得競争にさらされているため、
            競合する不動産の新築、リニューアル、募集賃料の引下げ等の競争条件の変化により、
            賃料引下げ、入居前の内装工事等の多額の費用負担や稼働率の低下を余儀なくされ、本
            投資法人の収益に悪影響を与える場合があります。
          （ヰ）不動産の運用費用の増加に関するリスク

             経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、不動産管理や建物管理に
            係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、建物の経年劣化による修繕費の負担、各
            種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が
            増加する可能性があります。一方で、不動産関連資産からの収入がこれに対応して増加
            するとの保証はありません。
                                144/160











                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　税制に関するリスク
          （イ）導管性要件に関するリスク
             税法上、租税特別措置法             （昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下
            「租税特別措置法」といいます。）                   第67条の15第1項（以下「投資法人に係る課税の特
            例規定」といいます。）により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対し
            ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の
            損金に算入することが認められています。
                             投資法人の主な導管性要件

                        配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
            支払配当要件            （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能
                        額の90％超であること）
                        投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募
            国内50％超募集要件            集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載又は記録
                        があること
                        機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ（2）に規定するも
            借入先要件            のをいいます。次の「所有先要件」において同じです。）以外の者から借
                        入れを行っていないこと
                        事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有
            所有先要件
                        されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                        事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行
            非同族会社要件            済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社
                        に該当していないこと
                        他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出資を
            会社支配禁止要件
                        含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。）
             本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要

            因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投
            資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入する
            ことができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影
            響を与える可能性があります。
           a.　会計処理と税務処理との不一致によるリスク
             会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・
            損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由によ
            り、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配
            当要件における配当可能利益の額（又は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算
            定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90％超の
            配当（又は配当可能額の90％超の金銭分配）ができず、支払配当要件を満たすことが困
            難となる可能性があります。なお、2015年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税
            等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を
            抑えることができるようになりましたが、本投資法人の過去の事業年度に対する更正処
            分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異
            等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残
            ります。
           b.　資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
             借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達が
            できない場合には、配当の原資となる資金の不足により支払配当要件を満たせない可能
            性があります。
                                145/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           c.　借入先要件に関するリスク
             本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場
            合又は本投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、
            あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナン
            ト等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満
            たせなくなる可能性があります。
           d.　投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
             本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところ
            で、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
          （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

             本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
            局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
            れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において行っ
            た利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ
            の分配額等に悪影響を与える可能性があります。
          （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額
            に占める特定不動産の価額の合計額の割合を75％以上とすること（規約第34条第3項）
            としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の
            税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通
            税（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えてい
            ます。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は
            軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性
            があります。
          （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク

             不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人
            に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
            の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。ま
            た、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関
            する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手
            取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性
            があります。
                                146/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑥　その他
          （イ）専門家報告書等に伴うリスク
             本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当該不動
            産の鑑定評価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不
            動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価
            に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限り
            ません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又
            は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。ま
            た、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性
            を保証又は約束するものではありません。更に、不動産鑑定評価書に記載された運営純
            収益である鑑定NOIは、個々の不動産鑑定士等が、不動産の鑑定評価額を算出するに当
            たり、その分析に基づいて算出した金額であり、分析の時点における意見を示したもの
            にとどまり、実際の当該不動産から得られる運営純収益の額と一致するとは限りませ
            ん。とりわけ、本投資法人の取得に伴い賃料固定型マスターリース契約が締結される場
            合等、不動産の賃貸条件が取得に伴って変更される場合には、鑑定NOIは、必ずしも当
            該変更後の賃貸条件に基づく運営純収益と一致するとは限りません。本投資法人が当該
            不動産から収受する実際の運営純収益の額は、当該不動産の賃貸条件、稼働状況、費用
            支出の状況その他の事由により影響を受けるため、鑑定NOIと一致するとは限りませ
            ん。鑑定NOIは、当該不動産取得後の本投資法人の運営純収益の額を保証又は約束する
            ものではありません。
             また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、当
            該不動産の建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に
            関する第三者の報告書を取得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リス
            ク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書は、建物の評価に関す
            る専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り等を行うこ
            とにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修
            繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建
            物の耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動
            産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
             更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ
            ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
            来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
                                147/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産を取得するに際して又は取得後、
            当該不動産又は（ホテル投資の場合）オペレーターのサービス提供の体制及び内容並び
            に設備及び稼働状況等に関するマーケットレポートを取得することがあります。マー
            ケットレポートにより提示される第三者によるマーケット分析、統計情報及び想定賃料
            水準並びに（ホテル投資の場合）オペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将
            来の業績の予想に関する分析等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ
            る評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供
            給、マーケットにおける位置付け、市場の動向、（ホテル投資の場合）オペレーターの
            提供するサービスの水準及び内容並びに設備及び稼働状況等と一致するとは限りませ
            ん。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び調査の時期又は方法に
            よってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準並びに（ホテル投資の場合）オペ
            レーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析等の内容
            が異なる可能性があります。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水
            準による賃貸借の可能性を保証又は約束するものではなく、また、（ホテル投資の場
            合）当該報告書の記載内容や分析（オペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び
            将来の業績の予想に関する分析を含みます。）が正確である保証はありません。更に、
            本投資法人の中心的な投資対象の一つであるホテルは、一般的に施設毎の特殊性が強
            く、マーケット分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件の情報の取得が困難である
            可能性があります。また、ホテルのマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動
            向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向を適切に予想することが困難である
            可能性があります。更に、オペレーターの提供するサービスの水準及び内容並びに設備
            及び稼働状況等は、繁閑期で大きく異なる可能性があります。したがって、他の不動産
            等に比べ、ホテルについては、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情報
            及び想定賃料水準並びにオペレーターの能力、業績、財務状態、信用力及び将来の業績
            の予想に関する分析等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケッ
            トレポートの取得自体が不可能となる可能性がある等、本投資法人によるマーケットレ
            ポートを用いた情報収集が限定的なものに留まる可能性もあります。
          （ロ）減損会計の適用に関するリスク

             固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
            見書」（企業会計審議会              平成14年8月9日）及び「固定資産の減損に係る会計基準の適
            用指針」（企業会計基準適用指針第6号                       平成15年10月31日。その後の改正を含みま
            す。））が、適用されています。
             「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下に
            より投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性
            を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適
            用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
            し、本投資法人の損益に悪影響を与える可能性があります。
          (ハ）取得予定資産を取得することができないリスク

             本投資法人は、前記「2             投資対象　(2)        新規取得資産の個別不動産の概要」に記載の
            取得予定日に取得予定資産を取得する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった
            場合又は相手方の事情等により売買契約において定められた停止条件又は前提条件が成
            就しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性がありま
            す。また、取得資金の一部に充当するための追加借入れが実行できない場合において
            も、取得予定資産を取得できない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資
            産の取得のための努力を行う予定ですが、取得予定資産の代替資産として、短期間に投
            資に適した物件を取得することができる保証はなく、資金を有効に運用することができ
            ない場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
                                148/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ ニ ）匿名組合出資持分への投資に関するリスク
             本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこ
            とがあります。本投資法人が出資するかかる匿名組合は、本投資法人の出資金を不動産
            に投資しますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した
            場合、意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる
            分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を
            回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契
            約上譲渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在
            しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格
            で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀な
            くされる可能性があります。
          （ ホ ）優先出資証券への投資に関するリスク

             本投資法人はその規約に基づき、                   資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105
            号。その後の改正を含みます。）                  に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投
            資を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる特定目的会社は、本投資法人の
            出資金を不動産に投資しますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の
            価値が下落した場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生
            じた場合等には、本投資法人が当該優先出資証券より得られる配当金や分配される残余
            財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等
            の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的会社への出
            資者の間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流
            通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な
            時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での
            売買を余儀なくされる可能性があります。
          （ ヘ ）SHIとの合併に関するリスク

             本投資法人は、本投資法人合併を行い、資産規模を拡大してマーケットプレゼンスを
            向上させること、及び積水ハウスグループの総合力を活用して多様な成長機会を強化す
            ることが、運用資産の着実な成長を通じた収益の確保及び分配金の安定・向上による投
            資主価値の最大化に資する最良の施策であると考え、2018年5月1日を効力発生日とし
            て、本投資法人合併を行いました。
             しかしながら、本投資法人合併により期待されたシナジー効果が実現する保証はな
            く、想定された利益が得られず、又は、かえって本投資法人合併により承継した運用資
            産や負債に関連して、本投資法人の財務状態等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人
            債権者に損害を与える可能性があります。
                                149/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ ト ）内部留保の活用に関するリスク
             本投資法人は、負ののれん等の内部留保を有しており、法令等の定めにより分配金に
            加算する他、物件売却による損失発生やテナント退去                             等 による一時的な賃料の減少によ
            る分配金への悪影響の緩和、更には税務と会計の取扱いの不一致により生ずるおそれの
            ある課税への対応等のために活用し、安定した金銭の分配を行う方針（以下「内部留保
            の活用方針」といいます。）です。しかしながら、投資法人に関する内部留保にかかる
            会計処理又は取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、内部留保の金額
            が変更される可能性、及び内部留保の活用が困難になるなどの投資主への分配額等に悪
            影響を及ぼす可能性があります。
             また、内部留保のうち負ののれん発生益に由来する一時差異等調整積立金は資金の裏
            付けのない会計上の利益であるため、分配金支払原資の不足により税法上の導管性要件
            の一つである支払配当要件を満たせない可能性があります。本投資法人は、内部留保の
            取崩予定額を公表することがあり（以下、公表した内部留保の取崩予定額を「公表済内
            部留保取崩予定額」といいます。）、公表済内部留保取崩予定額を分配すべく、本投資
            法人はキャッシュ・マネジメントに最大限留意しますが、本投資法人が金銭の分配を行
            う時点において公表済内部留保取崩予定額分の資金が存在するという保証はなく、公表
            済内部留保取崩予定額よりも低い金額が実際の内部留保からの取崩額となる可能性があ
            ります。また、公表済内部留保取崩予定額の分配が可能であっても、公表済内部留保取
            崩予定額までの分配を行わない可能性があります。
             更に、本投資法人は、内部留保の活用方針に基づく運用上の施策や、想定外の損失の
            発生等により、公表済内部留保取崩予定額以上の取崩しを行う可能性があります。その
            場合、本投資法人の想定以上に内部留保が減少することとなり、将来的に、内部留保の
            活用方針が重大な影響を受ける可能性や、公表済内部留保取崩予定額の分配を行うこと
            ができなくなる可能性があります。
                                150/160













                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （２）投資リスクに対する管理体制
           上記の様々なリスクに鑑み、本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に
          関し、以下のガバナンスを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、かつ、かかる管理
          体制が最大限の効果を発揮するよう努めています。
           本投資法人及び本資産運用会社は、可能な限り、本投資証券及び本投資法人債券への投資
          に関するリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の損害の極小化等の対応に努める方
          針ですが、これらの措置が結果的に十分な成果を収める保証はありません。
         ①　本投資法人の体制

           本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員2名により構成される
          役員会により運営されています。執行役員は、3か月に1回以上の頻度で役員会を開催し、役
          員会においては、法令又は本投資法人及び本資産運用会社の各社内規程で定められた承認事
          項の審議を行います。本投資法人は、当該手続により本資産運用会社の利害関係者との取引
          について、利益相反取引のおそれがあるか否かについての確認を行い、利益相反等にかかる
          リスクの管理に努めています。加えて、執行役員は、役員会において本投資法人の運営及び
          自らの業務執行状況に関する報告を行います。当該報告を通じ、監督役員は的確に情報を入
          手し、執行役員の業務執行状況を監視する体制を維持しています。
           本投資法人は、資産運用委託契約上、本資産運用会社から各種報告を受ける権利及び本資
          産運用会社の帳簿及び記録その他の資料の調査を行う権利を有しています。かかる権利の行
          使により、本投資法人は、本資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持していま
          す。
         ②　本資産運用会社の体制

           本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の方法、リスク管理状況のモニ
          タリング、及びリスクについて不測の重大な事態が発生した場合の対応方法等を規定してい
          ます。本資産運用会社の各組織は、その業務分掌に関連する業務に係るリスクについて、以
          下の手法等を通じて管理します。また、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサー及
          び内部統制推進室は、本資産運用会社のリスク管理に関する責任部署として、各組織におけ
          るリスク管理の統括及びモニタリングを実施するとともに、本資産運用会社取締役会へ報告
          しています。本資産運用会社の各組織における業務分掌の詳細については、                                         参照有価証券報
          告書「第一部        ファンド情報　第1           ファンドの状況　1           投資法人の概況　(4)            投資法人の機
          構　②    投資法人の運用体制　(ロ)               本資産運用会社の各組織の業務分掌体制」                       をご参照くだ
          さい。
          （イ）本資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、ポートフォリオの構築方針、ポート
             フォリオの運営・管理方針、投資を行う場合の審査基準、物件のデュー・ディリジェ
             ンスの基準等を定めています。また、PM会社等の業務委託先及びテナント等の選定に
             関する社内規程を定めており、かかる運用ガイドラインその他社内規程等を遵守する
             ことにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスクの管理に努めています。
          （ロ）本資産運用会社は、職務分掌規程、職務権限規程、委員会規程及びコンプライアンス

             規程等の社内規程を定めて本投資法人の資産運用に係る重要な事項の決定プロセスの
             明確化及びかかる意思決定プロセスの過程での法令遵守状況の監視を図っているほ
             か、不動産の調査、取得、運営管理その他の業務それぞれについて、客観的な業務手
             順を確立して、リスクの管理に努めています。
          （ハ）本資産運用会社は、内部統制推進室が法令諸規則の遵守状況を監視するとともに利益

             相反取引、インサイダー取引及び反社会的勢力との取引の排除等コンプライアンスの
             徹底に関して統括しています。また、コンプライアンス・オフィサーは、法令諸規則
             の定めに則り、コンプライアンス・マニュアルをはじめコンプライアンスに係る諸規
             則を整備するとともに、社内研修等を通じ、本資産運用会社役職員のコンプライアン
             スに関する知識向上等の啓蒙に努めています。
                                151/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ニ）本資産運用会社の内部監査は、他の組織及び部署から独立したコンプライアンス・オ
             フィサー及び内部統制推進室が担当し、コンプライアンス・オフィサーがその責任者
             となります。ただし、コンプライアンス・オフィサー及び内部統制推進室に対する内
             部監査については、代表取締役社長を責任者とし、総務部が担当します。内部監査に
             係る体制は、内部監査規程等に基づき整備され、内部監査の結果及び指摘事項に係る
             改善状況についてはコンプライアンス・オフィサーより適宜取締役会に報告されま
             す。かかる体制を整備することにより、客観性をもった内部監査が実施されるととも
             に、取締役会が本資産運用会社における各組織の業務遂行状況を監視しています。
          （ホ）フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照

             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リス
             クは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント
             等を行う場合、本資産運用会社において、違約金の上限、物件の取得額の上限、契約
             締結から物件引渡しまでの期間の上限等についてのルールを定めたフォワード・コ
             ミットメント等に係る規則に基づき、当該リスクを管理しています。
          （ヘ）本投資法人の新投資口発行、借入れ、投資法人債の発行等資金調達行為に関しては、

             法令諸規則等の定めに基づき、本投資法人役員会の承認を経る体制を整備していま
             す。また、本資産運用会社において、余資の運用に関するガイドライン及びデリバ
             ティブ取引の取扱及びリスク管理規程を定め、本投資法人の財務面に関するリスクを
             管理しています。
          （ト）本資産運用会社は、緊急時対応規程及び事業継続計画を定めて、災害等の緊急時にお

             ける本投資法人の          取得済資産又は取得予定資産                及び本資産運用会社のBCPについて体
             制を整備しています。
          （チ）本資産運用会社は、情報管理規程、文書管理規程、情報システム管理規程、個人情報

             保護方針及び個人情報保護規程等の情報資産に関する社内規程を定めて、本資産運用
             会社における業務遂行上の重要情報並びに本資産運用会社の役職員及び本投資法人の
             投資主やテナントをはじめとする全てのステークホルダーに係る個人情報等の情報資
             産に関する管理体制を整えるとともに、業務委託先における情報管理状況について監
             視する体制を整備しています。
                                152/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ４　課税上の取扱い
        日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下

       のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は
       変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われ
       ることがあります。
         ①　投資主の税務

          （イ）個人投資主の税務
           a.　利益の分配に係る税務
             個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原
            則として上場株式の配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
            （i）　源泉徴収税率
                 分配金支払開始日                          源泉徴収税率
          2014年1月1日～2037年12月31日                         20.315％（所得税15.315％　住民税5％）
          2038年1月1日～                         20％　　（所得税15％　　　住民税5％）
             (注1)   2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
             (注2)   配当基準日において発行済投資口の総口数の3％以上を保有する個人（以下「大口個人投資主」といいます。）
                に対しては、上記税率ではなく、所得税20％（2014年1月1日～2037年12月31日は20.42％）の源泉徴収税率が適
                用されます。
            （ii）    確定申告
              大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、分配時の源泉徴収だけで納税を完結さ
             せることが可能です（確定申告不要制度）。
              ただし、次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利に
             なることがあります。
             ・総合課税による累進税率が上記（i）の税率より低くなる場合
             ・上場株式等を金融商品取引業者等（証券会社等）を通じて譲渡したこと等により生
              じた損失（以下「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。）がある場合（後記
              「d.   投資口の譲渡に係る税務　(ii)                 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰
              越控除」をご参照ください。）
                                確定申告をする
                                                 確定申告をしない
                             （下記のいずれか一方を選択）
                                                 （確定申告不要制度）
                                                    (注1)
                            総合課税          申告分離課税
              借入金利子の控除               あり           あり

                 税率           累進税率          上記(ⅰ)と同じ

                                                    －
                            なし  (注2)
                配当控除                         なし
            上場株式等に係る譲渡損失
                             なし           あり
               との損益通算
                                      合計所得金額に
                          合計所得金額に                       合計所得金額に
              扶養控除等の判定
                                       含まれる     (注3)
                             含まれる                       含まれない
             (注1)   大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超（6か月決算換算）の場合には、必ず総合課税による確定申
                告を行う必要があります。
             (注2)   投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
             (注3)   上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越
                控除を行う場合にはその控除前の金額になります。
            （iii）源泉徴収選択口座への受入れ
              源泉徴収ありを選択した特定口座（以下「源泉徴収選択口座」といいます。）が開
             設されている金融商品取引業者等（証券会社等）に対して『源泉徴収選択口座内配当
             等受入開始届出書』を提出することにより、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座
             に受け入れることができます。この場合、配当金の受取方法については『株式数比例
             配分方式』を選択する必要があります。
                                153/160



                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            （iv）    少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
               金融商品取引業者等（証券会社等）に開設した非課税口座（以下「一般NISA口座」
             といいます。）に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等に係る配当等で、
             その非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについて
             は、所得税及び住民税が課されません。ただし、上場株式等の配当等について非課税
             の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選択
             する必要があります。なお、2018年に一般NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係
             る少額投資非課税制度（つみたてNISA）が導入されましたが、その対象商品は金融庁
             が定めた要件を満たす公募株式投資信託と上場株式投資信託（ETF）に限定されてい
             るため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得はできません。
              また、現行の一般NISAの非課税管理勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年から

             つみたてNISAとの選択制で、特定非課税累積投資契約に係る非課税制度(新NISA)                                            が
             導入されます。新NISAにおいては、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設け
             られた特定累積投資勘定で取得した公募株式投資信託等（対象商品はつみたてNISAと
             同様です。）に係る配当等及び特定非課税管理勘定で取得した上場株式等や公募株式
             投資信託等（上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に
             係る権利に対する投資として運用を行うこととされていることが定められている公社
             債投資信託以外の証券投資信託の受益権や投資法人の投資口、その他一定の上場株式
             等は除きます。）に係る配当等で、その特定累積投資勘定及び特定非課税管理勘定の
             開設年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税
             が課されません。
                                                  新NISA

                 年間投資上限額              一般NISA        ジュニアNISA
                                               (特定非課税管理勘定)
                                                   －
                 2014年～2015年              100万円          －
                                                   －
                 2016年～2023年              120万円         80万円
                                                  102万円
                 2024年～2028年               －         －
            ※  一般NISA及び新NISAはその年の1月1日において成年者である者、ジュニアNISAはその年の1月1日において未成年
              者である者が非課税口座の開設が可能です。
           b.　一時差異等調整引当額の分配に係る税務

             投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に基因する課税
            の解消を目的として行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配（以下「一
            時差異等調整引当額の分配」といいます。）は、所得税法（昭和40年法律第33号。その
            後の改正を含みます。）上本則配当として扱われ、前記「a.                                 利益の分配に係る税務」
            における利益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しませ
            ん。）。
           c.　その他の利益超過分配に係る税務
             投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配
            以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及び
            みなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
            （i）　みなし配当
              この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には前記「a.                                    利益の分配に係
             る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。
                                154/160




                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            （ii）    みなし譲渡収入
              資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金
                                                (注1)
             額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価                                     を算定し、投資
                     (注2)
             口の譲渡損益          を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「d.                            投資口の譲渡
             に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額
                      (注3)
             の調整（減額）           を行います。
             (注1)   譲渡原価の額＝従前の取得価額×純資産減少割合
             ※　純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
             (注2)   譲渡損益の額＝みなし譲渡収入金額－譲渡原価の額
             (注3)   調整後の取得価額＝従前の取得価額－譲渡原価の額
           d.　投資口の譲渡に係る税務
             個人投資主が上場投資法人である本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係
            る譲渡所得等として、一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による申告分離課税の
            対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を
            除き、他の所得との損益通算はできません。
            （i）　税率
                      譲渡日                   申告分離課税による税率
              2014年1月1日～2037年12月31日                    20.315％（所得税15.315％　住民税5％）

              2038年1月1日～                    20％　　（所得税15％　　　住民税5％）

             (注)　2014年1月1日～2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1％相当）を含みます。
            （ii）    上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
              上場株式等に係る譲渡損失の金額がある場合は、確定申告により、その年に申告分
             離課税を選択した上場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。
             また、損益通算してもなお控除しきれない金額については、翌年以後3年間にわた
             り、上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係
             る配当所得の金額から繰越控除することができます。なお、譲渡損失の繰越控除の適
             用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年
             において連続して確定申告書を提出する必要があります。
            （iii）源泉徴収選択口座内の譲渡
              源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡による所得は、上記（i）と同じ税
             率による源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式
             等の配当等を前記「a.             利益の分配に係る税務　(iii)                 源泉徴収選択口座への受入
             れ」により源泉徴収選択口座に受け入れた場合において、その年にその源泉徴収選択
             口座内における上場株式等に係る譲渡損失の金額があるときは、年末に口座内で損益
             通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の初めに還付されます。
            （iv）    少額投資非課税制度（NISA：ニーサ）
              一般NISA口座に設けられた非課税管理勘定で取得した上場株式等を、その非課税管
             理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については
             所得税及び住民税が課されません。なお、一般NISA口座内で生じた譲渡損失はないも
             のとみなされるため、上記（ii）及び（iii）の損益通算や繰越控除は適用できませ
             ん。
             (注)　一般NISAの年間投資上限額については前記「a.                     利益の分配に係る税務　(iv)            少額投資非課税制度（NISA：ニー
                サ）」をご参照ください。
                新NISAにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場
                株式等を、その特定非課税管理勘定の開設年の1月1日から５年内に譲渡した場合には、一般NISAと同様の課税関
                係が適用されます。
                                155/160





                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          （ロ）法人投資主の税務
           a.　利益の分配に係る税務
             法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入
            の適用はありません。
             上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率によ
            る源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は法人税の前払
            いとして所得税額控除の対象となります。
                   分配金支払開始日                        源泉徴収税率
             2014年1月1日～2037年12月31日                     15.315％（復興特別所得税0.315％を含みます。）
             2038年1月1日～                     15％
           b.　一時差異等調整引当額の分配に係る税務
             投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配
            は、法人税法上本則配当として扱われ、前記「a.                           利益の分配に係る税務」における利
            益の分配と同様の課税関係が適用されます（投資口の譲渡損益は発生しません。）。ま
            た、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要になります。
           c.　その他の利益超過分配に係る税務
             投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配
            以外のものは、投資法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及び
            みなし譲渡収入から成るものとして取り扱われます。
            （i）　みなし配当
              この金額は本投資法人から通知します。みなし配当には前記「a.                                    利益の分配に係
             る税務」における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。なお、所得税額控除
             においては、所有期間の按分を行いません。
            （ii）    みなし譲渡収入
              資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金
             額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の
             譲渡損益を計算します。また、投資口の取得価額の調整（減額）を行います。
             (注)　譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整（減額）の計算方法は、個人投資主の場合と同じです。
           d.　投資口の譲渡に係る税務
             法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度
            に計上します。
                                156/160










                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　投資法人の税務
          （イ）利益配当等の損金算入
             税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たし
            た投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配
            当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
                              投資法人の主な導管性要件
                          配当等の額が配当可能利益の額の90％超であること
             支払配当要件             （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当
                          可能額の90％超であること）
                          投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内におい
             国内50％超募集要件             て募集される投資口の発行価額の占める割合が50％を超える旨の記載
                          又は記録があること
                          機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する
             借入先要件             ものをいいます。次の「所有先要件」において同じです。）以外の者
                          から借入れを行っていないこと
                          事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって
             所有先要件
                          所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                          事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者によ
             非同族会社要件             り発行済投資口の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されてい
                          る同族会社に該当していないこと
                          他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと（匿名組合出
             会社支配禁止要件
                          資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除きます。）
          （ロ）不動産流通税の軽減措置

           a.　登録免許税
             本投資法人が2023年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に
            係る登録免許税の税率が1.3％に軽減されます。
               不動産の所有権の取得日                 2023年3月31日まで               2023年4月1日以降
                  土地（一般）                 1.5％

                  建物（一般）               2.0％（原則）               2.0％（原則）

              本投資法人が取得する不動産                     1.3％

            b.　不動産取得税
             本投資法人が2023年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税
            の課税標準額が5分の2に軽減されます。
             (注1)   共同住宅とその敷地は、全ての居住用区画が50㎡以上（サービス付高齢者向け住宅にあっては30㎡以上）のもの
                に限り適用されます。
             (注2)   倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
             (注3)   介護施設等とその敷地は、地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律（平成元年法律第64
                号。その後の改正を含みます。）第2条に規定する公的介護施設等と特定民間施設に限り適用されます。
                                157/160







                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     第３【参照書類を縦覧に供している場所】
        積水ハウス・リート投資法人　本店

        （東京都港区赤坂四丁目15番1号）
        株式会社東京証券取引所

        （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
                                158/160


















                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
     第１【内国投資証券事務の概要】
      １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみず
       ほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投
       資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録に
       より定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は
       記録は、総投資主通知（株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）が本
       投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行
       われます（振替法第228条、第152条第1項）。投資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対し
       て振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人
       がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じで
       す。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになり
       ます（振替法第228条、第140条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した
       者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗する
       ことができません（投信法第79条第1項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
       す。
                        みずほ信託銀行株式会社　本店証券代行部
        取扱場所
                        東京都中央区八重洲一丁目2番1号
        取次所               該当事項はありません。

                        みずほ信託銀行株式会社

        代理人の名称及び住所
                        東京都中央区八重洲一丁目2番1号
        手数料               該当事項はありません。

      ２　投資主に対する特典

        該当事項はありません。
      ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

        該当事項はありません。
      ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

        該当事項はありません。
                                159/160









                                                          EDINET提出書類
                                                  積水ハウス・リート投資法人(E31038)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     第２【その他】
         該当事項はありません。

                                160/160

PDFをダウンロード

関連コンテンツ