日本都市ファンド投資法人 有価証券報告書（内国投資証券） 第38期(令和2年9月1日－令和3年2月28日)
| 提出書類 | 有価証券報告書（内国投資証券）-第38期(令和2年9月1日－令和3年2月28日) |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | 日本都市ファンド投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券報告書（内国投資証券） |
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2021年5月31日
【計算期間】 第38期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
【発行者名】 日本都市ファンド投資法人
（旧商号：日本リテールファンド投資法人）
【代表者の役職氏名】 執行役員 難波 修一
【本店の所在の場所】 東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
【事務連絡者氏名】 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
執行役員都市事業本部長 荒木 慶太
【連絡場所】 東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
【電話番号】 03-5293-7081
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】
（1）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
期別 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
決算年月 2016年8月 2017年2月 2017年8月 2018年2月 2018年8月
営業収益 百万円 37,078 31,585 31,011 31,967 32,685
（うち賃貸事業収益） 百万円 (30,851) (30,199) (30,999) (31,967) (31,898)
営業費用 百万円 23,237 17,603 17,268 17,495 18,813
（うち賃貸事業費用） 百万円 (15,055) (14,689) (14,190) (14,444) (15,481)
営業利益 百万円 13,841 13,981 13,743 14,472 13,871
経常利益 百万円 11,396 11,665 11,426 12,232 11,645
当期純利益 (a) 百万円 10,820 11,664 11,425 12,232 11,644
純資産額 (b) 百万円 415,274 416,655 441,967 432,981 433,229
（対前期比） ％ (+0.1) (+0.3) (+6.1) (△2.0) (+0.1)
総資産額 (c) 百万円 858,390 856,627 897,631 902,191 887,668
（対前期比） ％ (+3.5) (△0.2) (+4.8) (+0.5) (△1.6)
出資総額 百万円 387,198 387,198 411,878 411,878 411,878
（対前期比） ％ (0.0) (0.0) (+6.4) (0.0) (0.0)
発行済投資口の総口数 (d) 口 2,552,198 2,552,198 2,667,198 2,618,017 2,618,017
1口当たり純資産額（注3） (b)/(d) 円 162,712 163,253 165,704 165,385 165,480
1口当たり当期純利益（注3）（注4） 円 4,239 4,570 4,297 4,630 4,447
分配総額 (e) 百万円 10,846 10,846 11,455 11,545 11,597
1口当たり分配金額 (e)/(d) 円 4,250 4,250 4,295 4,410 4,430
（うち1口当たり利益分配金） 円 (4,250) (4,250) (4,295) (4,410) (4,430)
（うち1口当たり利益超過分配金） 円 (－) (－) (－) (－) (－)
1.4 1.4 1.3 1.4 1.3
総資産経常利益率（注5） ％
(2.7) (2.7) (2.6) (2.7) (2.6)
2.6 2.8 2.7 2.8 2.7
自己資本利益率（注5） ％
(5.2) (5.7) (5.3) (5.6) (5.3)
自己資本比率 (b)/(c) ％ 48.4 48.6 49.2 48.0 48.8
（対前期増減） (△1.6) (+0.2) (+0.6) (△1.2) (+0.8)
配当性向 (e)/(a) ％ 100.3 93.0 100.3 94.4 99.6
［その他参考情報］
賃貸NOI
（Net Operating Income） 百万円 21,812 21,141 22,543 23,290 22,129
（注5）
ネット・プロフィット・マージン
％ 29.2 36.9 36.8 38.3 35.6
（注5）(注7）
デット・サービス・カバレッジ・
倍 9.7 10.4 10.5 11.4 11.0
レシオ（注5）(注7）
1口当たりFFO
（Funds from Operation）（注5） 円 6,217 6,234 6,428 6,875 6,399
（注7）
FFO倍率
（Funds from Operation）（注5） 倍 18.8 18.0 15.9 14.8 15.8
（注7）
固定資産税等調整後1口当たり
円 4,234 4,558 4,271 4,661 4,457
分配可能額（注6）
固定資産税等調整後1口当たり
円 6,202 6,222 6,404 6,852 6,397
FFO（注6）(注7）
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有価証券報告書（内国投資証券）
期別 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期
決算年月 2019年2月 2019年8月 2020年2月 2020年8月 2021年2月
営業収益 百万円 30,680 35,432 32,007 30,848 30,518
（うち賃貸事業収益） 百万円 (30,680) (30,857) (29,985) (29,061) (29,392)
営業費用 百万円 17,577 20,712 17,444 17,020 17,013
（うち賃貸事業費用） 百万円 (14,558) (16,505) (14,318) (13,691) (13,842)
営業利益 百万円 13,103 14,719 14,563 13,828 13,505
経常利益 百万円 11,105 12,815 12,801 12,116 11,897
当期純利益 (a) 百万円 11,105 12,814 12,800 12,116 11,896
純資産額 (b) 百万円 432,701 433,994 435,298 433,725 433,967
（対前期比） ％ (△0.1) (+0.3) (+0.3) (△0.4) (+0.1)
総資産額 (c) 百万円 897,331 900,799 899,888 903,461 903,221
（対前期比） ％ (+1.1) (+0.4) (△0.1) (+0.4) (△0.0)
出資総額 百万円 411,878 411,878 411,878 411,878 411,878
（対前期比） ％ (0.0) (0.0) (0.0) (0.0) (0.0)
発行済投資口の総口数 (d) 口 2,618,017 2,618,017 2,618,017 2,602,483 2,602,483
1口当たり純資産額（注3） (b)/(d) 円 165,278 165,772 166,270 83,329 83,375
1口当たり当期純利益（注3）（注4） 円 4,241 4,894 4,889 2,322 2,285
分配総額 (e) 百万円 11,597 11,597 11,781 11,711 11,711
1口当たり分配金額 (e)/(d) 円 4,430 4,430 4,500 4,500 4,500
（うち1口当たり利益分配金） 円 (4,430) (4,430) (4,500) (4,500) (4,500)
（うち1口当たり利益超過分配金） 円 (－) (－) (－) (－) (－)
1.2 1.4 1.4 1.3 1.3
総資産経常利益率（注5） ％
(2.5) (2.8) (2.9) （2.7) (2.7)
2.6 3.0 2.9 2.8 2.7
自己資本利益率（注5） ％
(5.2) (5.9) (5.9) (5.5) (5.5)
自己資本比率 (b)/(c) ％ 48.2 48.2 48.4 48.0 48.0
（対前期増減） (△0.6) (0.0) (+0.2) (△0.4) (0.0)
配当性向 (e)/(a) ％ 104.4 90.5 92.0 96.9 98.4
［その他参考情報］
賃貸NOI
（Net Operating Income） 百万円 21,676 19,910 21,044 20,807 20,950
（注5）
ネット・プロフィット・マージン
％ 36.2 36.2 40.0 39.3 39.0
（注5）(注7）
デット・サービス・カバレッジ・
倍 11.6 13.3 14.3 14.0 14.6
レシオ（注5）(注7）
1口当たりFFO
（Funds from Operation）（注5） 円 6,363 5,661 6,170 6,057 6,213
（注 7）
FFO倍率
（Funds from Operation）（注5） 倍 17.5 18.9 16.5 13.3 16.8
（注7）
固定資産税等調整後1口当たり
円 4,427 4,900 4,901 4,653 4,609
分配可能額（注6）
固定資産税等調整後1口当たり
円 6,360 5,654 6,170 6,043 6,200
FFO（注6）(注7）
（注1）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注2）本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。その
ため、記載されている数値を合算した数値が「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。以下同じです。
（注3）2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、1口当たり純資産額及び1口当たり当
期純利益については第 37 期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（注4）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
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（注5）記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、（ ）内の数値は、第29期は会計計算期間184日、第30期は会計計算期間181
日、第31期は会計計算期間184日、第32期は会計計算期間181日、第33期は会計計算期間184日、第34期は会計計算期間181日、第35期は
会計計算期間184日、第36期は会計計算期間182日、第37期は会計計算期間184日、第38期は会計計算期間181日によりそれぞれ年換算し
た数値を記載しています。また、 FFO 倍率については、会計監査人の監査の対象ではありません。
総資産経常利益率 経常利益／平均総資産額 平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2
自己資本利益率 当期純利益／平均純資産額 平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
賃貸 NOI 当期賃貸営業利益 (賃貸事業収益－賃貸事業費用)＋減価償却費
ネット・プロフィット・マージン 当期純利益／営業収益
デット・サービス・カバレッジ・レシオ 金利償却前当期純利益／支払利息
（当期純利益＋不動産等売却損－不動産等売却益＋減価償却費＋その他不動産関連償却）／
1口当たり FFO
発行済投資口の総口数
FFO 倍率 期末投資口価格／年換算後1口当たり FFO
（注6）不動産等の取得時の固定資産税等相当額を取得原価に算入せず、当該計算期間に対応する金額を費用に計上した場合に想定される1口
当たり分配可能額（概算）及び1口当たり FFO （概算）を表しています。また、当該数値は会計監査人の監査の対象ではありません。
（注7）ネット・プロフィット・マージン、デット・サービス・カバレッジ・レシオ及び FFO の算定に使用する当期純利益には、法人税等調整
額を含めていません。
② 当期の資産の運用の経過
ａ．主な推移
日本都市ファンド投資法人（旧日本リテールファンド投資法人、以下「本投資法人」といいます。）は、
2021年3月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といいます。）を
吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「日本リテールファンド投
資法人」から「日本都市ファンド投資法人」へ変更しました。本合併の詳細については、後記「ｅ．決算後に
生じた重要な事実 ⅰ 本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併」をご参照下さい。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化
した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）し
ました。
その上場から19年目となる2021年2月期には、保有資産の入替えの一環として、2020年12月に1物件（不動産
信託受益権の準共有持分50％）（譲渡価格86億円）の譲渡を行いました。
その結果、当期末（2021年2月28日）時点では、取得価格の総額8,804億円（合計物件数102件）の資産を運用
しています。
ｂ．投資環境と運用実績
ⅰ．投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症によるいわゆるコロナ禍の状況下、実質国内総生
産(GDP)成長率が、2020年7～9月期においては前期比5.3 ％ （年率22.9 ％ ）、2020年10～12月期（2021年3月
9日発表の2次速報値）においては前期比2.8 ％ （年率11.7 ％ ）となり底堅さが見られました。一方、2021年
1月には緊急事態宣言が再発令されるなど、依然として先行き不透明な状況が続いていくものと思われま
す。
資本市場では、前期2020年3月19日に16,552円まで下落した日経平均株価が、各国の金融緩和策と大規模
な経済対策により2021年2月には30年半ぶりに3万円台に達するなど回復傾向を示しています。J-REIT市場
も、東証REIT指数が前期2020年3月19日に1,145ポイントまで下落した以降は回復基調が続いており、当期
末の2021年2月末時点で1,929ポイントまで回復しています。
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（不動産売買市場）
不動産売買市場では、世界的な低金利環境のもと、比較的コロナ禍の影響が軽微であり、政治的・経済
的にも安定している国内不動産への注目が集まっており、国内外投資家による投資意欲は依然旺盛で、厳
しい取得環境が継続しています。
（不動産賃貸市場）
商業施設においては、緊急事態宣言の再発令により、飲食業やエンターテインメント等が影響を受け、
弱含みの傾向が見られる一方で、インバウンド消費に頼らず、食料品や住生活用品を扱う狭商圏型の施設
などでは底堅さを保っています。また、従来の商業施設にリモート・ワークスペースを設けるなど、商業
とオフィスの融合の動きも見受けられます。
ⅱ．運用実績
このような環境の中で、保有資産の入替えの一環として1物件（イオンモール大和の不動産信託受益権の準共
有持分50％）について、当期に売却を行いました。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は102物件、取得価格の総額8,804億円、鑑定評
価額の合計9,873億円、総賃貸可能面積2,336,226.77㎡、テナント総数968、ポートフォリオ全体の稼働率は
99.6％となりました。
(注)
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益 については、 主として既存物件における前期末比
での減価償却等の結果として、含み益は1,625億円（前期比+14億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額又は調査価格と帳簿価額との差額です。
ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、当期においては、2020年9月及び10月に既存の短期借入金70億円及び長期借入金合計235.75億
円の返済資金に充てるために長期借入金合計305.5億円の借入れを行い、差額の25百万円については自己資金を
用いて弁済しました。
また、2021年2月に既存の長期借入金45億円の返済資金に充てるために長期借入金45億円の借入れを行いまし
た。
(注1)
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は4,117億円、うち、長期借入金 は3,672億
(注2)
円、投資法人債（グリーンボンド を含みます。）は445億円となりました。
(注3) (注4) (注5)
当期末現在の長期負債比率 については100.0％、固定金利比率 については94.8％、LTV は50.7％
となっています。
(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注2)「グリーンボンド」とは、一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファン
ド・地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達するために発行する債券
をいいます。
(注3)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計
額を有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注4)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計額を有利子負債残高に預り敷金及び保証
金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注5)「LTV」とは、有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額を総資産額で除し
たものをいいます。
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ｄ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益30,518百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業
費用を控除した営業利益は13,505百万円、経常利益は11,897百万円、当期純利益は11,896百万円となりまし
た。
分配金については、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和
32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規
定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金
額（法令改正等により当該金額に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分
配することとしています。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みま
す。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）及び一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といい
ます。）の定める不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の
取崩しを開始し、当該取崩額31百万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益11,896百万円に、一時差異等調整積立金取崩額133百万円を加算し、圧縮
積立金繰入額318百万円を控除した金額、総額11,711百万円を利益分配金として分配することとしました。この
結果、投資口1口当たりの分配金は4,500円となりました。
ｅ．決算後に生じた重要な事実
ⅰ．本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併
本投資法人とMMIは、2021年3月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合
併消滅法人とする本合併を行いました。また、本投資法人は同日付で商号を「日本都市ファンド投資法
人」に変更しました。
(ⅰ）本合併の目的
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REIT
（注）
への転換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断し、本合
併を行いました。
(注) 本投資法人は、本合併により総合型REITへの転換を図るため、2020年10月23日開催の投資主総会において、総合型REIT
としての新たな投資方針の設定等に伴う投資方針の変更等を内容とする規約変更について決議しています。また、本投
資法人は2020年12月11日開催の本投資法人役員会において、上記と同様の目的のための運用管理ガイドラインの変更に
ついて決議しています。更に、本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下
「本資産運用会社」といいます。）は、2020年12月2日開催の取締役会において、上記と同様の目的のための本投資法人
の資産運用に係る資産管理計画書の変更について決議しています。当該規約、運用管理ガイドライン及び資産管理計画
書の変更は、本合併の効力発生日である2021年3月1日付で効力を生じています。
なお、本投資法人は、本合併後も、産業ファンド投資法人の投資対象である産業用不動産の新規取得を行う予定はあり
ません。以下同じです。
本投資法人は、都市生活の基盤となる不動産へ投資するJ-REIT最大級の資産規模を誇る総合型REITと
して、“日本の都市生活「住む、働く、消費する」を不動産面から支えていく”ことをビジョンとして
掲げていきます。
その成長戦略においては、短期的には戦略的な資産入替の実施による都市型化の更なる推進やポート
フォリオにおける用途分散の適正化を図りながら、各種収益向上策の実行により更なる1口当たり分配金
の増加を目指します。中長期的には、公募増資を通じた外部成長やリニューアルやコンバージョンを通
じた更なる収益性の向上を通じて、将来的には都市生活の活動基盤となる不動産の各物件用途が影響し
あい、エリア価値と物件価値がともに向上する好循環を創出することを目指します。
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(ⅱ) 合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MMIは本合併により解散しました。
(ⅲ) 合併比率
MMIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、MMIの投資主に
対する割当てに先立ち、2021年2月28日を基準日、2021年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資
口1口につき2口の割合による投資口の分割（以下「本投資口分割」といいます。本投資口分割の詳細
は、後記「ⅱ.投資口の分割」をご参照 下さい 。）を行い、MMIの投資主に対してMMIの投資口1口につき
本投資法人の投資口1口を割当交付しました。
(ⅳ) 合併交付金
本投資法人は、前記(ⅲ)に記載された投資口の割当交付の他に、本合併の効力発生日の前日に終了す
るMMIの最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、MMIの分配可能利益に基づきMMIの投資主
（本合併の効力発生日の前日のMMIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（以下「割当対象投
資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日
の前日におけるMMIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMMIの発行済投資口の総口
数で除した金額（1円未満切捨て）である1口当たり3,046円）の支払を、2021年5月24日に開始しまし
た。
( ⅴ ) 出資総額等
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 ： 0円
出資剰余金 ： 投資法人計算規則第22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて
得た額
( ⅵ ) MMIの直前期（2020年7月1日から2021年2月28日まで）の概要
事業内容 資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること
営業収益 ： 12,311百万円
当期純利益 ： 4,435百万円
資産合計 ： 302,160百万円
負債合計 ： 145,183百万円
純資産合計 ： 156,976百万円
ⅱ． 投資口の分割
本投資法人は、2021年2月28日を分割の基準日、2021年3月1日を効力発生日として、本投資口分割を行い
ました。
( ⅰ ) 分割の目的
本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われたところ、本投資口分
割考慮前の合併比率によりMMIの投資口1口に対して本投資法人の投資口0.5口を割り当てる場合には、交
付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となるMMIの投資主が多数生じることとなります。そのた
め、本合併後もMMIの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MMIの全
ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資口分割を行いまし
た。
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( ⅱ ) 分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2021年2月28日を基準日とし、同日の最終の投資主名簿に記載又は記
録された本投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
(ⅲ) 分割により増加した投資口数等
(a) 本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 2,602,483口
(b) 本投資口分割により増加した投資口数 ： 2,602,483口
(c) 本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 5,204,966口
(d) 本投資法人合併に伴うMMI投資主への割当交付口数 ： 1,784,125口 （注1）
(e) 本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 6,989,091口
(f) 本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数 ： 16,000,000口 （注2）
（注1）本合併により、MMIの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1口を、2021年2月28日現在のMMIの発
行済投資口の全て（1,784,125口）について、割当交付しました。
（注2）本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付
で発行可能投資口総口数を変更しました。
ⅲ．資産の譲渡
(ⅰ) 本投資法人は、以下の資産を2021年3月10日付で譲渡しました。
[イオン高槻]
譲渡資産 ： 不動産を信託する信託受益権
譲渡価格 ： 10,954百万円
契約日 ： 2021年3月9日
譲渡日 ： 2021年3月10日
譲渡先 ： 非開示（注）
損益に及ぼす影響 ： 第39期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、不動産等売却益約
987百万円を計上する予定です。
（注） 名称の開示について、先方からの同意が得られていないため非開示としています。
(ⅱ) 本投資法人は、以下の資産を2021年3月30日付で譲渡しました。
[イオンモール大和]
譲渡資産 ： 不動産を信託する信託受益権 準共有持分50％
譲渡価格 ： 8,600百万円
契約日 ： 2020年12月17日
譲渡日 ： 2021年3月30日
譲渡先 ： 非開示（注）
損益に及ぼす影響 ： 第39期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、不動産等売却益約
1,114百万円を計上する予定です。
（注） 名称の開示について、先方からの同意が得られていないため非開示としています。
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（2）【投資法人の目的及び基本的性格】
ａ．投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、主として後記「2 投資方針 （2） 投資対象 ａ. 投資対象とする資産の種類 (ｉ) 主要投
資 対象の特定資産（規約第12条）」及び同「(ⅱ)主要投資対象以外の資産（規約第13条第1項）」に記載する特
定資産（以下「運用資産」と総称します。）を投資対象とし、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運
用資産を着実に成長させることを目指して、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規
則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行規則」といいます。）第105条
第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。）に投資して運用を行うことを目的とします。
ｂ．投資法人の特色
本投資法人は、資産を主として投信法第2条第1項に定める特定資産に対する投資として運用することを目的と
します。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資
法人は、資産運用を、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」と
いいます。）上の金融商品取引業者である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社にすべて委託してこれ
を行います。
（注1）投資法人に関する法的枠組みは大要以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画
人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投
資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に
沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は投資主総会を通じ
て、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社に
おける株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び
運営 3 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。
投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投資
法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、役員
会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭の分配に係る計算書を含み
ます。）の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行い
ます。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます。投資主総会、執行役員、監督
役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募集
することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用し
ます。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録
を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針
(1) 投資方針」及び同「(2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対す
る分配方針については、後記「2 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者（投資運用
業を行うものに限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法
人は、信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法
人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を
委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の
仕組み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況」をご参照下さい。
（注2）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）
（以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の
投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができ
ず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。なお、以下、本投資法
人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資
口を含むものとします。
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また、本投資法人が発行する投資法人債（本合併により承継したMMIの第1回無担保投資法人債（2021年5月21日付で償還してい
ます。）、第2回無担保投資法人債、第3回無担保投資法人債、第4回無担保投資法人債及び第5回無担保投資法人債を含みます。
以下同じです。）は、振替投資法人債（振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本
投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資
法人が発行する投資法人債券及び本投資法人が本合併により承継したMMIの投資法人債券（以下、総称して「本投資法人債券」と
いいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。
（注3）本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分やメザニンローン債権等（注4）を取得する際に、投資ビークルへ
の投資を通じて資産の運用を行うことがあります。
（注4）メザニンローン債権等について、詳細は後記「2 投資方針 (1) 投資方針 ｂ． 投資態度 (ⅱ) ポートフォリオ運用方針
ｅ．メザニンローン債権等への投資について」をご参照下さい。
（3）【投資法人の仕組み】
ａ．本投資法人の仕組図
＜契約の名称＞
(イ) 資産運用委託契約／商標使用許諾契約
(ロ) 資産保管委託契約／一般事務委託契約／投資口事務代行委託契約／特別口座の管理に関する契約
(ハ) 財務代理契約／元利金支払事務取扱契約 ／財務及び発行・支払代理契約
(ニ) 税務サービスに係る契約
（注）三菱商事株式会社は、本資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後
の改正を含みます。）（以下「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」といいます。）第8条第3項に規定する親会社をいい
ます。以下同じです。）であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）
第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
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ｂ．本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
名称 運営上の役割 関係業務の内容
日本都市ファンド投資法人 投資法人 投資主より募集した資金を、主として不動産を裏付けと
する信託の受益権その他の資産に投資することにより運用
を行います。
三菱商事・ユービーエス・ 資産運用会社 ｉ．規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用資
産の運用を行います（本投資法人のために資金の借入れ
リアルティ株式会社
を行うことを含みます。）。
ⅱ．運用資産の運用状況について、法令の定めるところに
従い本投資法人に対して定期的に報告を行います。
ⅲ．上記のほか、本投資法人から運用資産の運用状況に関
し報告を求められたときには、正当な理由がない限りそ
の指示に従い報告を行います（本投資法人の役員会に出
席して報告を行うことを含みます。）。
なお、以上のほか、本投資法人に対してロゴマークの使
用を許諾しています。
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 一般事務受託者及び 一般事務受託業務
特別口座管理人兼資 ① 投資主名簿に関する事務
産保管会社 ② 本投資証券の発行に関する事務
③ 機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務
④ 計算に関する事務
⑤ 投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務
⑥ 本投資法人に対する投資主からの権利行使に関する請
求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務
⑦ 会計帳簿の作成に関する事務
⑧ 納税に関する事務
資産保管業務
① 規約で定められた本投資法人が取得する特定資産及び
それ以外の資産の保管
② 本投資法人が収受し保有する金銭の保管
③ 上記①及び②の業務に関連して付随的に発生する事務
④ 法令に基づく資産保管に係る帳簿の作成事務
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 投資法人債に関する ① 投資法人債券の発行に関する事務及び期中における事
一般事務受託者 務
② 投資法人債原簿に関する事務
③ 投資法人債の元利金の支払に関する事務
④ 投資法人債権者からの申出の受付等の事務
株式会社みずほ銀行 投資法人債に関する 2016年5月17日付でMMI（本合併に伴い、当該MMIの契約
一般事務受託者 上の地位は本投資法人に承継されています。以下、本項に
つき同様です。）との間でMCUBS MidCity投資法人第1回無
担保投資法人債（注）財務及び発行・支払代理契約並びに
MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法人債財務及び発
行・支払代理契約を、2017年5月23日付でMMIとの間で
MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債財務及び発
行・支払代理契約並びにMCUBS MidCity投資法人第4回無担
保投資法人債財務及び発行・支払代理契約を、2018年5月
18日付でMMIとの間でMCUBS MidCity投資法人第5回無担保
投資法人債財務及び発行・支払代理契約を、それぞれ締結
しました。投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第2
号、第3号及び第6号。ただし、投資法人債に関する事務に
限ります。）として、財務及び発行・支払代理契約に基づ
き、①投資法人債券の発行に関する事務及び期中における
事務、②投資法人債原簿に関する事務、③投資法人債の元
利金の支払に関する事務、④投資法人債権者からの申出の
受付等の事務を行います。
ＰｗＣ税理士法人 納税事務に関する 納税に関する事務（ただし、税金の支払に関する業務を
除きます。）
一般事務受託者
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三菱商事株式会社 資産運用会社の親会 本資産運用会社の株式の51％を保有しています。本投資
社 法人との間で締結した不動産売買契約に基づき、2009年3
運用資産の一部の売 月26日、6,430百万円で「 G ビル南青山01」を譲渡したほ
主 か、その他の本投資法人の運用資産の一部についても譲渡
運用資産の一部の買 しています。また、本投資法人との間で締結した不動産信
主 託受益権売買契約に基づき、本投資法人の運用資産であっ
た不動産信託受益権の一部を本投資法人から取得していま
す。
（注）2021年5月21日付でMCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債は償還しています。
ｃ．匿名組合出資及びメザニンローン債権等への投資の仕組み
本投資法人は、その規約に基づき、匿名組合出資持分やメザニンローン債権等の取得を行うことがあり、この
場合、投資ビークルへの投資を通じて資産の運用を行うことがあります。本投資法人が匿名組合出資持分に投資
する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組合員として分配金を得ること
になります。メザニンローン債権等については、後記「2 投資方針 (1) 投資方針 ｂ． 投資態度 (ⅱ) ポー
トフォリオ運用方針 ｅ． メザニンローン債権等への投資について」をご参照下さい。
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（4）【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上としま
す。）とされています（規約第33条）。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督
役員2名、役員会及び会計監査人により構成されています。
(i) 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総
会にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資
法人の詳細情報 第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利 （イ）投資主の権利 (e) 議決
権」をご参照下さい。本投資法人における投資主総会の決議は、原則として出席した投資主の議決権の過
半数をもって行われます（規約第47条）が、規約の変更（投信法第140条）等投信法第93条の2第2項に定め
る決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の
2以上に当たる多数をもって行われます（特別決議）。ただし、本投資法人においては、投資主が投資主総
会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数
の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれ
をも除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第48条）。
本投資法人の資産運用の方針及び基準は、規約に定められています。かかる規約中に定められた資産運
用の方針及び基準を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議により規約が変更される必要
があります。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に
係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を
得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要
となります（投信法第205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資
主総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
(ii) 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する
一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第109条第1項、第5項、会社法（平成17
年法律第86号。その後の改正を含みます。）（以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、
本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委
託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の
職務執行については、役員会の承認を得なければなりません（投信法第109条第2項）。監督役員は、執行
役員の職務の執行を監督する権限を有しています（投信法第111条第1項）。役員会は、執行役員及び監督
役員で構成されます。役員会は一定の執行役員の職務執行に関する上記の承認権限を有する（投信法第109
条第2項）ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています
（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わる
ことができる構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行われます（投信法第115条第1項、
会社法第369条第1項、規約第37条）。決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議
に参加することができず、その場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員又は監督役員
の数に算入されません（投信法第115条第1項、会社法第369条第2項）。
(iii) 会計監査人
本投資法人は、ＰｗＣあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資
法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）とともに、執行役員の職務執行に関して不正の
行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告そ
の他法令で定める職務を行います（投信法第115条の3第1項等）。
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(ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。かかる役
員会については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において1年間の予定を作成して日程を確保の
上、原則として、毎月2回開催します。また、法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として毎回
顧問法律事務所の出席を求め、法令遵守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。本書の日付
現在、本投資法人の監督役員には、公認会計士1名、大学教授1名が選任されており、各監督役員はそれぞれ
の専門的見地から、執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています。
(ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
各監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社から本投資法人の業務及び財産の状況に関
する報告を受け、また、監視機能の実効性を高めるため、外部専門家を活用し監督役員主導による業務監査
を実施することにより、執行役員の職務執行に関する監督業務を遂行しています。
また、会計監査人は本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の
行為又は法令等に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定
める職務を行っていますが、更に財務諸表承認決議の役員会へ出席することにより、監督役員との相互連携
を図っています。
(ニ) 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産運用に関連する各種議案
の説明を求め、同社による資産運用業務の状況を確認します。前記のとおり、かかる役員会には、法令遵守
状況に係る監視機能を強化するため、原則として毎回顧問法律事務所の出席を求め、財務諸表承認決議の役
員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求めており、本資産運用会社等の法令遵守や内
部管理態勢の状況について十分な議論を行います。
更に、半年に一度、定期的に一般事務受託者及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等
について報告させることとしています。
加えて、前記のとおり、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、外部専門家を活用し監督役員主
導による業務監査を実施することとしています。
② 投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社は、2019年7月1日付で、本資産運用会社を吸収合併存続会社とし、MCUBS MidCity株式会社
（以下「MidCity」といいます。）を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行ったことにより、本投資法人及び産
業ファンド投資法人に加えてMidCityが資産運用を受託していたMMIの資産の運用に係る業務を受託することにな
りましたが、本合併の効力発生に伴い、本投資法人及び産業ファンド投資法人（以下、併せて「各本資産運用会
社受託投資法人」と総称します。）の資産の運用を受託しています。なお、産業ファンド投資法人は、産業用不
動産（産業ファンド投資法人が投資対象とする「産業用不動産」の詳細については、後記「2 投資方針（1）投
資方針 ｂ．投資態度 (ⅱ) ポートフォリオ運用方針 ａ．主たる投資対象不動産の用途」をご参照 下さい 。）
を投資対象とする投資法人であることから、本書の日付現在、後記「2 投資方針 (1) 投資方針 ｂ. 投資態
度」に記載の商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以下「中核物件」と総称し
ます。）を投資対象とする本投資法人とはその投資対象が異なっています。
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本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会社受託投資法人間に
おける利益相反が生じることのないように、以下のように運用体制を整備しています。
a． 資産運用部門の分離とサポート体制
本資産運用会社は、本投資法人に係る資産運用に従事する都市事業本部及び産業ファンド投資法人に係る資
産運用に従事するインダストリアル本部（以下、個別に又は総称して「本資産運用会社受託投資法人本部」と
いうことがあります。）という2部門を設け、各本資産運用会社受託投資法人の資産運用について、運用責任
を明確化しています。また、後記「(ロ) 業務分掌体制」に記載のとおり、コーポレート本部においては、経
理・継続開示業務及び資金調達業務等を通じて、各本資産運用会社受託投資法人本部の業務をサポートする体
制となっています。
b． 運用意思決定に係る独立性の確保
社内体制上、各本資産運用会社受託投資法人に係る資産運用に関する意思決定は、後記「③ 投資運用の意
思決定機構」に記載のとおり、本資産運用会社の代表取締役社長による確認、資産運用検討委員会の承認並び
に場合によっては取締役会の承認又はコンプライアンス委員会及び取締役会の承認が必要となりますが、かか
る代表取締役社長の確認、資産運用検討委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会の承認の可否において
は、本資産運用会社の各本資産運用会社受託投資法人本部の意思決定として妥当か否かという観点のみから検
討され、他の本資産運用会社受託投資法人本部の事情は考慮しないものとしています。
ｃ． 投資情報に係る優先検討権ルール
本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人から資産の運用に係る業務を受託しています。これに伴
い、本資産運用会社は、本資産運用会社の業務形態等に照らし、本資産運用会社が入手する不動産等売却情報
（本資産運用会社が入手した、各本資産運用会社受託投資法人の投資対象となりうる不動産又は不動産を裏付
けとする資産に関する、購入希望者の探索に関する情報であり、かつ、各本資産運用会社受託投資法人での投
資の可否を検討可能な程度の情報をいいます。以下同じです。）に関して、本資産運用会社の各本資産運用会
社受託投資法人本部のいずれが優先して検討すべきかを決定するルールを設けており、かかるルールに則った
運営を行うこととしています（以下、本資産運用会社が入手した不動産等売却情報を、投資情報検討会議規程
に定めるところに従い、各本資産運用会社受託投資法人本部が他の各本資産運用会社受託投資法人本部に優先
して検討できる権利を不動産等売却情報に係る「優先検討権」といいます。）。
i. 商業施設（注1）、オフィスビル（注2）、居住用施設（注3）及びホテル（注4）に係る優先検討権
商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテル（単一施設（注5）に限ります。以下本i．において同じ
です。）に関しては、都市事業本部が第一優先検討権（第一順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．に
おいて同じです。）を得るものとします。
（注1）「商業施設」とは、不動産を構成する建物が店舗その他の商業を目的とする施設の用途（以下「商業施設用途」といいま
す。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち商業施設用途の床面積が最大で
ある複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。
（注2）「オフィスビル」とは、不動産を構成する建物が事務所用途のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の
各用途の床面積のうち事務所用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。
（注3）「居住用施設」とは、不動産を構成する建物が住宅用途のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用
途の床面積のうち住宅用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。
（注4）「ホテル」とは、不動産を構成する建物がホテル又は旅館の用途（以下「ホテル用途」といいます。）のみで構成される
単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちホテル用途の床面積が最大である複合施設をいいます。
以下本ｃ．において同じです。
（注5）「単一施設」とは、単一物件（当該不動産の構造・用法・機能その他の事情を総合的に勘案して単一の不動産を構成する
と認められる不動産をいいます。以下本c．において同じです。）のうち、単一の用途により構成される不動産又はこれ
らを裏付けとする資産をいいます。以下本c. において同じです。「複合施設」とは、単一物件のうち、複数の用途によ
り構成される不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下本ｃ．において同じです。
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ii. 産業用不動産に係る優先検討権
物流施設（注1）、工場・研究開発施設（注2）及びインフラ施設（注3）（以下、本ｃ．において、併せ
て「産業用不動産」といいます。）（単一施設に限ります。以下本ii．において同じです。）に関して
は、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとします。
（注1）「物流施設」とは、不動産を構成する建物が輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機
能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の用途（以下「物流施設用途」といいます。）のみで
構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち物流施設用途の床面積が最大である複合施設
をいいます。以下本ｃ．において同じです。
（注2）「工場・研究開発施設」とは、不動産を構成する建物が研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、
リサイクル等を行うための諸施設の用途（以下「工場・研究開発施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、
又は、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち工場・研究開発施設用途の床面積が最大である複合施設をいいま
す。以下本ｃ．において同じです。
（注3）「インフラ施設」とは、不動産を構成する建物が交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備
される施設の用途（以下「インフラ施設用途」といいます。）のみで構成される単一施設、又は、不動産を構成する建物
の各用途の床面積のうちインフラ施設用途の床面積が最大である複合施設をいいます。以下本ｃ．において同じです。
iii. その他の用途の単一施設に係る優先検討権
上記ⅰ及びⅱのいずれにも該当しない単一施設に関しては、コンプライアンス管理室長が投資情報検討会
議（詳細については後記「（ニ）投資情報検討会議」をご参照下さい。以下同じです。）の構成員に代表
取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、都市事業本部又はインダ
ストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権（第一優先検討権に劣後す
る第二順位の優先検討権をいいます。以下本ｃ．において同じです。）を付与するかを決定します。この
場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しな
い第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。
iv. 複合施設の不動産等売却情報に係る優先検討権
(i)(a) 複合施設である商業施設、オフィスビル、居住用施設及びホテルに関しては、都市事業本部が第一優
先検討権を得るものとします。
(b) 上記(a)の規定にかかわらず、当該複合施設の一部に物流施設、工場・研究開発施設又はインフラ施設
としての用途（以下「産業用不動産用途」といいます。）に用いられている部分が含まれている場合
において、床面積を基準に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテルであると判断すると優先
検討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス管理
室長は、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催
し、その協議により、都市事業本部又はインダストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、
いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長
は、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会
議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。
(ii)(a) 複合施設である産業用不動産に関しては、インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとしま
す。
(b) 上記(a)の規定にかかわらず、当該複合施設の一部に商業施設、事務所、住宅又はホテル用途に用いら
れている部分が含まれている場合において、床面積を基準に産業用不動産であると判断すると優先検
討権を適切に付与することができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス管理室
長は、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催
し、その協議により、都市事業本部又はインダストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、
いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長
は、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会
議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。
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(iii)(a)上記(i)及び(ii)のいずれにも該当しない複合施設について、商業施設、事務所、住宅若しくはホテル
用途に用いられている部分、又は産業用不動産用途に用いられている部分のいずれか一方が含まれて
いる場合、商業施設、事務所、住宅又はホテル用途が含まれている場合には都市事業本部に、産業用
不動産用途が含まれている場合にはインダストリアル本部に、それぞれ第一優先検討権を付与しま
す。
(b) 上記(ⅰ)及び(ⅱ)のいずれにも該当しない複合施設について、商業施設、事務所、住宅又はホテル用
途に用いられている部分及び産業用不動産用途に用いられている部分の双方が含まれている場合に
は、使用する床面積に係る用途を基準に、これらの用途に用いられている部分の中において商業施
設、事務所、住宅及びホテル用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、都市事業
本部に第一優先検討権を付与することとし、産業用不動産用途に用いられている延床面積の合計の方
が大きい場合には、インダストリアル本部に第一優先検討権を付与することとします。この場合、都
市事業本部に第一優先検討権を付与した場合においてはインダストリアル本部に、インダストリアル
本部に第一優先検討権を付与した場合においては都市事業本部に、それぞれ第二優先検討権を付与す
ることとします。ただし、使用する床面積を基準とすると優先検討権を適切に付与することができな
いおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス管理室長は、投資情報検討会議の構成員に
代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、都市事業本部又
はインダストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するか
を決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定について
特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければ
ならないものとします。
(iv)複合施設について、商業施設、事務所、住宅若しくはホテル用途に用いられている部分が存在せず、か
つ、産業用不動産用途に用いられている部分も存在しない場合には、コンプライアンス管理室長は、投資
情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議によ
り、都市事業本部又はインダストリアル本部のいずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討
権を付与するかを決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決
定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かな
ければならないものとします。
(v) 優先検討権を付与された各本資産運用会社受託投資法人本部は、次順位の優先検討権を付与されることと
なる他の各本資産運用会社受託投資法人本部に対して、共同優先検討権（優先検討権を保有する各本資産
運用会社受託投資法人本部が資産運用業務を統括する投資法人と、他の本資産運用会社受託投資法人本部
が資産運用業務を統括する投資法人による共同での投資のみを目的とする、同順位の優先検討権をいいま
す。以下同じです。）を付与することができます。
v. 複数物件（注）の不動産等売却情報に係る優先検討権
(i) 複数物件の不動産等売却情報を検討する際、個別物件ごとの検討が可能な場合には、物件ごとに、上記
i．からiv．までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。
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(ii)(a) 個別物件ごとの検討が不可能な場合（バルクセールにおける一括売却の場合等を含みます。）で、商
業施設、オフィスビル、居住用施設若しくはホテル又は産業用不動産が含まれる場合には、原則とし
て、以下①から③までに定めるところに従って第一優先検討権を付与します。
① 複数物件の全部又は一部に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテルが含まれている場合に
は、都市事業本部が第一優先検討権を得るものとします。
② 複数物件の全部又は一部に産業用不動産が含まれている場合には、インダストリアル本部が第一優
先検討権を得るものとします。
③ 複数物件の全部又は一部に商業施設、オフィスビル、居住用施設又はホテル及び産業用不動産のい
ずれもが含まれている場合には、使用する床面積に係る用途を基準に、商業施設、事務所、住宅及
びホテル用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、都市事業本部が第一優先検
討権を得るものとし、産業用不動産用途に用いられている延床面積の合計の方が大きい場合には、
インダストリアル本部が第一優先検討権を得るものとします。
(b) 上記(a)③のうち都市事業本部に第一優先検討権を付与した場合においてはインダストリアル本部に、
上記(a)③のうちインダストリアル本部に第一優先検討権を付与した場合においては都市事業本部に、
それぞれ第二優先検討権を付与することとします。
(c) 上記(a)及び(b)の規定にかかわらず、使用する床面積を基準とすると優先検討権を適切に付与するこ
とができないおそれがあると認められる場合には、コンプライアンス管理室長は、投資情報検討会議
の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、優先
検討権者（後記「（ニ）投資情報検討会議」において定義されます。以下同じです。）及び各優先検
討権者の順位を決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該
決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を
聞かなければならないものとします。
(d) 個別物件ごとの検討が不可能な場合（バルクセールにおける一括売却の場合等を含みます。）で、商
業施設、オフィスビル、居住用施設若しくはホテル又は産業用不動産のいずれも含まれていないもの
については、コンプライアンス管理室長は、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取
締役副社長を加えた会議を別途開催し、その協議により、都市事業本部又はインダストリアル本部の
いずれに第一優先検討権を付与し、いずれに第二優先検討権を付与するかを決定します。この場合に
おいて、コンプライアンス管理室長は、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない
第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとします。
(e) 優先検討権を付与された各本資産運用会社受託投資法人本部は、次順位の優先検討権を付与されるこ
ととなる他の各本資産運用会社受託投資法人本部に対して、共同優先検討権を付与することができま
す。
（注）「複数物件」とは、単一物件の集合をいい、単一施設の集合の場合、複合施設の集合の場合、又は、単一施設及び複
合施設の集合の場合のいずれもが含まれます。以下本c.において同じです。
vi. 底地（借地権が設定された土地をいいます。以下同じです。）に係る優先検討権
(i) 底地に関しては、当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設の用途を基準に、上
記i．からiv．までに定めるところに従って、優先検討権を付与します。
(ii) 当該底地に建築され、かつ、当該底地に係る借地権を利用する施設が複数存在する場合には、上記v．に
準ずる方法により、優先検討権を付与します。
vii. 開発用地（借地権が設定されていない土地をいいます。以下本ｃ．において同じです。）に係る優先検討
権
(i) 開発用地に関しては、当該開発用地に係る不動産等売却情報を最初に入手した各本資産運用会社受託投資
法人本部（不動産等売却情報を最初に入手したのが各本資産運用会社受託投資法人本部でない場合、コン
プライアンス管理室長が指定した各本資産運用会社受託投資法人本部）が当該開発用地に最も適切である
と思われる施設の計画（以下「開発計画」といいます。）を立案し、当該開発計画において当該開発用地
に建築される施設（以下「計画施設」といいます。）の用途を基準に、上記i．からiv．までに定めると
ころに従って、優先検討権を付与します。
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(ii) 開発用地に係る計画施設が複数存在する場合には、上記v．に準ずる方法により、優先検討権を付与しま
す。
(iii)上記(i)及び(ii)の規定にかかわらず、当該開発用地の形状・区画・土壌・地質等並びに当該開発用地の
周辺の土地利用状況及び経済状況その他当該開発用地に関連する事情に照らし、上記(i)において立案さ
れた開発計画が当該開発用地に適していることが客観的に明らかであるといえない場合、コンプライアン
ス管理室長は、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別途開
催し、その協議により、開発計画を決定します。この場合において、コンプライアンス管理室長は、専門
家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、
その意見を聞かなければならないものとします。
viii. 取得候補者が指定されている場合に係る優先検討権
上記i．からvii.までの規定にかかわらず、以下の条件に該当する不動産等売却情報については、指定さ
れた取得候補者に係る各本資産運用会社受託投資法人本部に第一優先検討権を付与し、都市事業本部に第
一優先検討権を付与した場合においてはインダストリアル本部に、インダストリアル本部に第一優先検討
権を付与した場合においては都市事業本部に、それぞれ第二優先検討権を付与することとします。
(i) 物件の売主（当該売主がファンドである場合、その投資家及び関係者を含みます。）又は仲介会社（ 当
該売主企業を紹介した証券会社や銀行を含みます。）により物件の取得候補者を指定されている不動産等
売却情報
(ii) 覚書等に基づきウェアハウジングされており、物件の取得候補者を指定されている不動産等売却情報
(iii)契約上の優先交渉権又は将来の取得検討機会が付されており、物件の取得候補者を指定されている不動産
等売却情報
ix. 優先検討権者の決定手順
(i) 個別物件の優先検討権者の決定については、コンプライアンス管理室長が当該情報に係る要素を確認し、
決定します。
(ii) コンプライアンス管理室長は、優先検討権者を決定した場合、速やかに当該情報及び当該情報に係る優先
検討権者その他関連する事項を、投資情報検討会議に報告します。
(iii)投資情報検討会議の構成員は、コンプライアンス管理室長の決定が投資情報検討会議規程その他の社内規
程に反していると認めた場合、異議を述べることができます。かかる異議が述べられた場合、コンプライ
アンス管理室長は、投資情報検討会議の構成員に代表取締役社長及び代表取締役副社長を加えた会議を別
途開催します。なお、この場合において、専門家であって当該決定について特別の利害関係を有しない第
三者をオブザーバーとして当該会議に招聘し、その意見を聞かなければならないものとし、コンプライア
ンス管理室長（代理出席者を含みます。）は、当該会議において議決権及び否決権を有しないものとしま
す。
(iv) 上記(iii)の会議の結果、コンプライアンス管理室長の決定について修正することが承認された場合、コ
ンプライアンス管理室長は、これに従い、改めて優先検討権者を決定します。
x. 優先検討権の概要
(i) 優先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、原則として、優先検討権付与の日から10営業日
とします。ただし、コンプライアンス管理室長は、不動産等売却情報の性質に照らし、適切と判断される
場合には、優先検討権者の決定に際し、当該期限を伸長又は短縮することができます。
(ii) 優先検討権者が決定した後、優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括する都市事
業本部長又はインダストリアル本部長は、投資情報検討会議において、優先検討期間終了時までに、取得
検討を継続するか否かを意思表明しなければならないものとします。
(iii)優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括する都市事業本部長又はインダストリア
ル本部長は、取得検討を継続するか否かを意思表明するにあたっては、その合理的な理由を明らかにしな
ければならないものとします。
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(iv) 投資情報検討会議において取得検討を継続する旨の意思表明が各本資産運用会社受託投資法人本部を統括
する都市事業本部長又はインダストリアル本部長からなされ又は事務局から報告された場合には、原則と
して、当該取得検討が終了するまでの間、優先検討期間が当然に延長されます。ただし、投資情報検討会
議における審議の結果、合理的な理由が存在しないと判断された場合には、優先検討期間は延長されない
ものとします。
(v) 投資情報検討会議に取得検討を継続しない旨の意思表明がなされた場合又は優先検討期間終了時までに何
らの意思表明もなされなかった場合には、当該優先検討権者の優先検討権は失効し、当該不動産等売却情
報に係る優先検討権は、次順位の優先検討権者に移転するものとします。この場合において、次順位の優
先検討権に基づく不動産等売却情報の優先検討期間は、上記(i)に定めるところによるものとします。
(vi) 優先検討権者となった各本資産運用会社受託投資法人本部を統括する都市事業本部長又はインダストリア
ル本部長は、投資情報検討会議において一旦不動産等売却情報の取得検討を継続する旨の意思表明をした
場合においても、その後、当該不動産等売却情報の取得検討を継続しないことを決定した場合には、次順
位の優先検討権者がいることに鑑み、速やかに投資情報検討会議に取得検討を継続しない旨の意思表明を
しなければならないものとします。
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(イ) 経営体制
本資産運用会社の業務運営の組織体系は、以下のとおりです。
（注） COO(最高執行責任者)はコンプライアンス担当取締役を兼任しています。
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(ロ) 業務分掌体制
本資産運用会社における都市事業本部、コーポレート本部、経営企画室、ESG推進室、コンプライアンス管
理室及び内部監査室並びに関西支社の業務分掌体制は、以下のとおりです。
組織 業務の概略
都市事業本部
不動産投資・運用関連 i. 投資戦略の立案に関する事項
業務 ii. 投資基準の起案及び管理に関する事項
iii. 投資対象資産の評価、選定に関する事項
iv. 投資対象資産の取得に係る契約諸条件の判断に関する事項
v. 運用対象資産の処分に係る判断に関する事項
vi. 運用対象資産の運用管理計画策定に関する事項
vii. 運用対象資産の物件管理・維持・修繕等に関する事項（運用の一環として行う
建て替え・大規模修繕を含みます。）
viii. 運用対象資産のテナント・賃貸借契約条件等に関する事項
ix. 運用対象資産のプロパティ・マネジメント会社の選定に関する事項
x. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xi. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xiii. 上記各事項に関連したその他の事項
投資法人管理業務 i. 本投資法人の予算、収益予想、実績管理及び差異分析に関する事項
ii. 本投資法人の財務戦略策定、資金管理・調達に関する事項
iii. 本投資法人の投資主との関係維持／強化に関する事項
iv. アナリストを含む本投資法人の投資家からの照会に対する対応に関する事項
v. 本投資法人の決算説明会・個別IRミーティングでの決算報告に関する業務支援
東京証券取引所及び米国Securities & Exchange Commission等の開示規定で定
vi.
められた本投資法人の報告・プレスリリースに関する事項
vii. 株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）への必要書
類の作成、提出に関する事項
viii. 本投資法人の新投資口発行に伴う有価証券届出書及び目論見書等の作成取りま
とめ、提出
ix. 本投資法人の重要書類の作成・管理に関する事項（一般事務委託契約、資産保
管委託契約、投資口事務代行委託契約、資産運用委託契約、規約、資産管理計
画書等を含みます。）
x. 本投資法人の機関運営に関する一般事務委託会社との窓口
xi. 信託銀行などの本投資法人の外部業務委託会社との窓口（上記x.を除きま
す。）
xii. 本投資法人の公告に関する事項
xiii. 本投資法人の投資主への書類縦覧に関する事項
xiv. 本投資法人のポートフォリオ管理に関する事項
xv. 投資対象資産及び運用対象資産におけるエンジニアリングに関する事項
xvi. 不動産市場、産業及び経済・金融事情に関する各種データの分析に関する事項
xvii. 本投資法人のホームページ等での情報開示に関する事項
xviii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xix. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xx. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xxi. 上記各事項に関連したその他の事項
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都市事業本部
投資関連業務 i. 投資戦略の立案に係る分析、調査及びサポートに関する事項
ii. 投資基準の起案及び管理に係る分析、調査及びサポートに関する事項
iii. 投資対象資産の発掘に関する事項
iv. 投資対象資産に係る情報の管理及び配分に関する事項
v. 投資対象資産の評価、選定に係る分析、調査及びサポートに関する事項
vi. 投資対象資産の取得に関する交渉、取り纏め、文書化等の実行(ストラクチャ
リングを含みます。)に関する事項
vii. 運用対象資産の処分時における対外交渉に関する事項
viii. 不動産売買市場情報と営業情報(機密情報を含みます。)の作成・保管に関する
事項
ix. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
x. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xi. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xii. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コーポレート本部
業務管理関連業務 i. 本資産運用会社及び本投資法人の経理・決算・税務に関する事項
ii. 本資産運用会社の予算に関する事項
iii. 本投資法人の予算、収益予想、実績管理及び差異分析に関する計数管理
iv. 不動産投資、運用及び本投資法人の管理に関する事務
v. 本資産運用会社及び本投資法人の会計監査に関する窓口
vi. 経理規程及び経理に関する手続の策定・管理に関する事項
vii. 本投資法人の支払い指図に関する事項
viii. 本投資法人の資産運用報告、有価証券報告書等の継続開示書類の作成取りまと
め及び提出に関する事項
ix. 一般社団法人投資信託協会(月次財務報告)に対する窓口
x. その他関係官庁、団体への情報開示に関する事項
xi. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xiii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xiv. 上記各事項に関連したその他の事項
財務関連業務 i. 本投資法人の財務方針の策定
ii. 本投資法人の資金調達手法に関する企画・提案
iii. 本投資法人の取引金融機関との窓口
iv. 格付け機関等に対する業績説明
v. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
vi. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
vii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
viii. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コーポレート本部
総務・IT推進関連業務 i. 社内危機管理及びBCPに関する事項
ii. 本資産運用会社の公告に関する事項
iii. 社内総務・庶務に関する事項
iv. 情報システム（不動産運用関係システムを含みます。）の管理・開発監理、情
報セキュリティ管理に関する事項
v. 所管する什器・動産・不動産の管理及びそのリースに関する事項
vi. 文書の企画管理とファイリングに関する事項
vii. 宅地建物取引業に基づく事務
viii. 登記等に関する事項
ix. 規程等の管理に関する事項
x. 印章等の管理に関する事項
xi. 内部統制基本方針に関する事項
xii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xiii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xiv. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xv. 上記各事項に関連したその他の事項
人事関連業務 i. 人事戦略（人事制度、人事施策及び人材開発）の策定
ii. 人事労務の運営・管理に関する事項
iii. 採用・教育・研修に関する事項
iv. 昇格・評価・報酬に関する事項
v. 福利厚生・社会保険等に関する事項
vi. 報酬委員会に関する事項
vii. 懲戒に関する事項
viii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
ix. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
x. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xi. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コーポレート本部
エンジニアリング関連 i. 建築関連法令改正等の必要情報収集の一元化と情報共有に関する事項
業務 ii. 投資対象資産及び運用対象資産におけるエンジニアリングに関する事項
iii. 投資対象資産及び運用対象資産における大規模リニューアル、開発及びバ
リューアッドに係るサポートに関する事項
iv. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
v. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
vi. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
vii. 上記各事項に関連したその他の事項
リスク管理関連業務 i. リスク管理委員会及び本資産運用会社のリスク管理に関する事項
ii. 資産運用検討委員会に関する事項
iii. 取引先管理に関する事項
iv. 投資対象資産の評価、分析等に対する妥当性の検証に関する事項
v. 投資情報検討会議に係るサポートに関する事項
vi. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
vii. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
viii. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
ix. 上記各事項に関連したその他の事項
経営企画室
i.
経営企画関連業務 戦略的・長期的目標及び戦略計画の策定・実施・監視・報告等に関する事項
ii.
全体資源配分及び組織に関する事項
iii.
本資産運用会社の予算方針の策定に関する事項
iv.
本資産運用会社全体に係る主要問題の分析及びサポートに関する事項
v.
不動産業界でのプレゼンス及び政官財産業界との連携に関する事項
vi.
潜在的影響力のある国内外の重要問題の確認と対応戦略に関する事項
vii.
新業務・新商品ラインの開発、導入管理に関する事項
viii.
経営情報の提供に関する事項
ix.
株式、株主及び株主総会に関する事項
x.
決裁権限に関する事項
xi.
取締役会に関する事項
xii.
秘書業務に関する事項
xiii.
本投資法人の不動産投資運用に関するサポート業務
xiv. 一般社団法人不動産証券化協会及び投信協会等の業界団体との窓口（ただし、
投信協会については会員調査部及び各種届出等、月次財務報告に対する窓口を
除きます。）
xv.
新聞・雑誌等からの取材受付、イベント参加申込み等の広報窓口
xvi.
本資産運用会社のホームページ等での情報開示に関する事項
xvii.
上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xviii.
上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xix.
上記各事項に関する規程等の作成・整備
xx.
上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
ESG推進室
i. 本資産運用会社及び本投資法人のサステナビリティ方針、戦略及び体制に関す
ESG推進関連業務
る事項
ii.
本資産運用会社及び本投資法人のサステナビリティ目標に関する事項
iii.
本資産運用会社及び本投資法人の環境団体等への加盟及び署名等に関する事項
iv 本資産運用会社のサステナビリティ年次報告書（ESGレポート）及びサステナ
ビリティ関連の情報開示に関する事項
v.
本資産運用会社及び本投資法人のサステナビリティ活動の実施に関する事項
vi. 本投資法人の環境認証の取得状況、外部評価結果の取りまとめ及び分析に関す
る事項
vii.
上記各事項におけるリスク管理に関する事項
viii.
上記各事項に関する主務官庁に係る事項
ix.
上記各事項に関する規程等の作成・整備
x.
上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
コンプライアンス管理室 i. 法令等諸規則及び社内規則の遵守状況の検証・提案、その変更、並びに新規則
施行状況の点検に関する事項
ii. 法令等諸規則の制定・変更に関する情報の蓄積、役職員への周知に関する事項
iii. 内部者取引の管理等に関する事項
iv. 個人情報管理に関する事項
v. 重要契約書の文書審査
vi. 広告宣伝等及び文書審査に関する規則に定める文書審査
vii. 企業倫理、従業員の行動規範等の遵守状況の検証・提案に関する事項
viii. 役職員へのコンプライアンス教育に関する事項
ix. コンプライアンス規程に関する事項
x. コンプライアンス委員会に関する事項
xi. コンプライアンス・プログラムの策定・遂行に関する事項
xii. 反社会的勢力対応に関する事項（反社会的勢力との関係を遮断するための対応
の統括及び反社会的勢力による被害を防止するための一元的な管理態勢の構築
を含みます。）
xiii. 苦情・紛争処理に関する事項
xiv. 従業員等からの問合せ、通報等への対応
xv. コンプライアンス違反案件の内容確認・調査と対応指導
xvi. 社内規程等の体系の検証・提案
xvii. 金融庁、国土交通省及び投信協会（会員調査部及び各種届出等）に対する窓口
xviii. 投資情報検討会議に関する事項
xix. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
xx. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
xxi. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xxii. 上記各事項に関連したその他の事項
内部監査室 i. 各本部・部・室・各委員会の組織運営・業務遂行の状況、会計処理の状況、及
び法令諸規則等の遵守状況の監査の実施に関する事項
ii. 内部監査の方針・監査計画の立案及び監査結果の報告に関する事項
iii. 特に定める事項の監査に関する事項
iv. 金商法上の内部統制（J-SOX）に関する事項（主要株主への報告を含みま
す。）
v. 主要株主による業務監査の窓口
vi. 従業員等からの問合せ、通報等への対応
vii. 内部統制の有効性評価に関する事項
viii. 上記各事項におけるリスク管理に関する事項
ix. 上記各事項に関する主務官庁に係る事項
x. 上記各事項に関する規程等の作成・整備
xi. 上記各事項に関連したその他の事項
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組織 業務の概略
関西支社 i. 関西地域における、本資産運用会社並びに本投資法人の取引先及び業務委託先
等との協力体制の構築・拡充又はこれら取引先及び業務委託先等からの情報収
集に関する事項
ii. 関西地域における本資産運用会社並びに本投資法人の取引先及び業務委託先等
から収集した情報の各室長及び各本部長等への提供に関する事項
iii. コンプライアンス管理室の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員の
コンプライアンスチェック及び指導に関する事項
iv. コーポレート本部の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員の労務管
理に関する事項
v. 経営企画室の指導の下に行う、関西地域における業界団体等の窓口
vi. コーポレート本部の指導の下に行う、関西地域における支社所属職員の事務に
関するサポート業務
vii. コンプライアンス管理室の指導の下に行う、関西地域におけるクレームの第一
次対応窓口及びこれに関連する本社への報告
viii. 支社内における総務・庶務・秘書業務に関する事項
ix. 支社内におけるリスク管理に関する事項
x. 上記各事項に関連したその他の事項
(ハ) 委員会の概要
本資産運用会社は、資産運用検討委員会、リスク管理委員会、コンプライアンス委員会、報酬委員会及び
サステナビリティ委員会の5つの委員会（このうち、リスク管理委員会は、意思決定のための取締役会の諮問
機関であり、意思決定機関としての機能を有しません。）を有していますが、投資法人毎には委員会を設置
しておらず、各委員会は、本投資法人に関する事項だけではなく、産業ファンド投資法人に関する事項につ
いても審議します。ただし、意思決定の独立性を担保する観点から、各委員会の参加者にはそれぞれ以下の
とおり制限を設けています。すなわち、資産運用検討委員会においては、決議について特別の利害関係を有
する委員は議決に加わることができません。リスク管理委員会においては、個別の投資法人に係るリスク管
理の検討、計画、確認、評価を行う場合、委員長は当該投資法人の投資運用管理に関与しない都市事業本部
又はインダストリアル本部に所属する者の参加可否を決することができます。また、コンプライアンス委員
会においては、委員長は利害関係のある役職員の同委員会への参加可否を決することができます。
本投資法人の運用体制に関する各委員会（資産運用検討委員会及びコンプライアンス委員会）の概要は、
以下のとおりです。
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ａ. 資産運用検討委員会
資産運用検討委員会は、原則として都市事業本部長の申立てに応じて開催し、本投資法人の投資方針・基
準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達に係る議案について、また、資産の取得・処分・運用管理に
関する議案について、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果等を審議し、社内規程・法令・規
則を遵守していることを確認した上で、本資産運用会社による資産運用が企業統治の向上及び本投資法人の
持続的成長に資する意思決定を行うことを目的とします。
委員 社長を委員長とし、副社長、執行役員、コンプライアンス管理室長及び外部の不動産
鑑定士、その他委員長が指名した者を委員とします。ただし、決議について特別の利
害関係を有する委員は議決に加わることができないものとします。なお、社長が事故
その他の理由により出席することができないときには、副社長が委員長の任に当たり
ます。また、社長及び副社長がいずれも事故その他の理由により出席することができ
ないときには、あらかじめ委員会の決議によって定められた順序に従って他の委員が
委員長の任に当たるものとします。執行役員は、自らが事故その他の理由により出席
できないときは、その所属する本部・室の部室長を自らの代理人として指名し委員会
に出席させることができます。また、コンプライアンス管理室長は、自らが事故その
他の理由により出席することができないときは、自らの代理人を指名し委員会に出席
させることができます。常勤監査役は、委員会に出席し意見を述べることができま
す。委員長は、必要に応じて、社内外の有識者・専門家をオブザーバーとして委員会
に招聘することができます。
審議事項 i. 投資方針、分配方針、運用管理方針、予決算関連
(i) 投資方針、投資基準に関する事項
(ii) 分配方針に関する事項（出資の払戻し、内部留保、内部留保の取崩しなど）
(iii) 運用管理方針、運用管理基準に関する事項
(iv) 投資法人の予決算に関する事項
・大規模修繕と資本的支出の予算は、工事ごとに機能維持工事(設備機器類
の更新、経年劣化対応等、修繕を主な内容とする工事をいいます。)と機
能向上工事(初期性能や初期機能の向上に資する工事をいいます。)を分別
して集計し、工事費総額1億円以上のものは列記の上、承認を得ます。
(v) 投資法人の運用目標と進捗に関する事項（資産の取得・処分計画、増資・投
資法人債その他債券の発行・短中期借入を含む資金調達計画など）
(vi) IR計画の概要（方針、戦略など）
ii. 資金調達関連
(i) 投資法人の借入の実施
(ii) 投資法人の借入に係る繰上げ返済
(iii) 投資法人の借入枠の設定
(iv) 投資法人債その他債券の発行に関する提案、期限前償還に関する提案
(v) 投資法人の増資に関する提案（投資口等の募集取扱事務委託先の選定、ロッ
クアップ条項等を含みます。）
(vi) 投資法人の資金調達に係るデリバティブ取引の実施
(vii) その他、投資法人の財務に重要な影響を与えると判断される事項
iii. 資産の取得・処分関連
(i) 資産の取得・処分に係る収益性及びリスクの評価
・ポートフォリオ全体に与える影響
・インベストメント・クライテリアに基づく評価
・デュー・ディリジェンス結果に基づく評価
・鑑定に基づく評価
・利益相反がないことの確認
・売買契約における特殊な特約条項
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iv. 資産の運用管理関連
(i) 起用先プロパティ・マネジメント会社の包括選定（包括リスト承認）
(ii) (i)にて承認済の包括リスト以外からのプロパティ・マネジメント会社の選
定
(iii) 資産の運用管理におけるリスク（投資法人による取引先への与信供与を含み
ます。）（ただし、当期の分配金予想額に与える影響が1％未満かつ営業収
益に与える影響額が1億円未満と予想される場合には、報告事項とすること
ができます。）
(iv) 既取得の個別の資産の運用の一環として隣接する又は密接に関連し、かつ既
取得の個別の資産の価値増大につながる資産を取得し、又は、既に取得して
いる資産の一部を処分すること（取得対象資産又は処分対象資産が5,000万
円以上の場合に限ります。）
(v) 個別の資産において総額1億円以上の大規模修繕や資本的支出、又はテナン
トのために行い、かつ当該テナントの年間賃料収入を超える資本的支出（た
だし、予算内の機能維持工事及び原状回復工事を除くものとし、後記(viii)
に該当するものはかかる定めに従います。）
(vi) 個別の資産において総額1,000万円以上のテナントコンセッション（本来は
テナント実施工事とされるものをオーナー側で負担するものをいいます。）
に係る修繕/資本的支出
(vii) 主要テナント（個別の資産において総収入ベースで（直近の決算数値、又は
実績がない場合には予想数値に基づき）30％以上の割合を有するテナント又
は年間賃料収入が1億円以上のテナントをいいます。）との新規契約の締結
及び契約条件の変更（ただし、委員長が重要性がないと判断する場合を除き
ます。又は、当期の分配金予想額に与える影響が1％未満かつ営業収益に与
える影響額が1億円未満と予想される場合には、報告事項とすることができ
ます。）
(viii)個別の資産における改修・新築・増築プロジェクトのうち、以下のいずれか
に該当するもの
・総額1億円以上の工事が発生するもの
・建物面積の2分の1以上又は総収入ベースで30％以上のテナント入替・業態
変更・模様替え（建物の仕上、造作などの更新により用途や機能の変更、
改善を図るものをいいます。）（ただし、委員長が重要性がないと判断す
る場合を除きます。）
・その他機能向上工事を伴うもの（ただし、委員長が重要性がないと判断す
る場合を除きます。）
・その他、コンプライアンス管理室長、コーポレート本部エンジニアリング
統括部長が必要と判断するもの
(ix) テナント延滞債権に係る償却
(x) 保険の付保範囲の決定、又は変更
(xi) 2億円超の重要な保険金請求・受取の合意・解決
(xii) その他、資産の運用管理に重要な影響を与えると判断される事項
v. その他
(i) 投資法人の合併・解散に関する事項
(ii) 投資法人資産運用委託契約に関する事項
(iii) 調停・訴訟の開始・解決に関する事項
(iv) 会計監査人の選定
(v) その他上記の付議事項に該当しないもので、取締役会に付議する事項（ただ
し、投資法人規約に含まれる条項の決定、役員の任命、それらの変更を除き
ます。）
(vi) 委員長が必要と判断する事項
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審議方法等 資産運用検討委員会では、上程された議案につき、ポートフォリオ全体の総合的なリ
スク及び投資効果等を審議し、社内規程・法令・規則を遵守していることを確認した
上で、本資産運用会社による資産運用が企業統治の向上及び本投資法人の持続的成長
に資する意思決定を行います。
委員会へ申立てした議案につき、委員長が再度付議すべきと判断したときは、申立者
は、再審議の申立てを行います。
決議は、議決に加わることができる委員長及び各委員の過半数が出席し（電話会議又
はテレビ会議システムを用いた方法による出席を可とします。）、申立者を除く出席
者の3分の2以上でこれを行います。ただし、決議のためには、委員長及び外部の不動
産鑑定士の出席を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調達
に係る審議事項を除 くことがで きます。）。なお、コンプライアンス管理室長は、議
案が社内規程、法令、規則等に適合していないと判断する場合には単独で議案を否決
する権限（以下「否決権」といいます。）を有します。
なお、委員長は、事務局を通じ、委員会を書面の持ち回り又はメールにより開催する
ことができますが、この場合における決議は、申立者を除く議決権を有する委員の3
分の2以上でこれを行います。ただし、決議のためには、委員長及び外部の不動産鑑
定士の議決権の行使を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金
調達に係る審議事項を除きます。）。なお、この場合においても、コンプライアンス
管理室長は否決権を有します。
上記のいずれの方法の決議においても、決議について特別の利害関係を有する委員は
議決に加わることができません。
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ｂ. コンプライアンス委員会
コンプライアンス委員会は、リスク管理委員会とも連携し、社内のコンプライアンス及びコンプライアン
ス体制に関する事項等の決議及び報告を行う機関であるとともに、利害関係者取引の承認に関する審議・決
議を行うことを目的とします。
委員 コンプライアンス管理室長を委員長とし、社長、副社長、コンプライアンス担当取締
役、本部長、コーポレート本部リスク管理部長、外部専門家（以下、本「ｂ. コンプラ
イアンス委員会」において「外部委員」といいます。）及びその他委員長が指名した者
を委員とします。なお、委員長は利害関係のある役職員のコンプライアンス委員会への
参加可否を決することができます。コンプライアンス管理室長が事故その他の理由によ
り出席することができない場合又は代理人が出席する場合には、コンプライアンス担当
取締役が委員長の任に当たります。また、コンプライアンス管理室長及びコンプライア
ンス担当取締役のいずれもが事故その他の理由により出席することができない場合又は
いずれも代理人が出席する場合には、あらかじめ委員会の決議によって定められた順序
に従って他の委員が委員長の任に当たります。各委員は、自らが事故その他の理由によ
り出席することができないときは、自らの代理人を指名し出席させることができます。
なお、委員長は、必要に応じて、社内外の有識者・専門家をオブザーバーとして招聘す
ることができます。更に、常勤監査役及び内部監査室長は、委員会に出席し意見を述べ
ることができます。
審議事項 i. 本投資法人の委託を受けて行う資産の運用に係る業務のうち、利害関係者と本投資
法人との間の取引（ただし、後記「③ 投資運用の意思決定機構」において定義す
る軽微取引を除きます。）に関する事項
ii. 役職員の重大なコンプライアンス違反の処理に関する事項
iii. 訴訟（訴訟になり得る重大な事案を含みます。）の対応・処理に関する事項
iv. 苦情等のうち、本資産運用会社に対する重大な苦情等の処理・取扱方針に関する事
項
v. コンプライアンス上、不適切な行為（疑義がある行為を含みます。）の処理に関す
る事項
vi. 本資産運用会社のコンプライアンスに係る基本方針
vii. コンプライアンス・プログラムの策定、改定に関する事項
viii.本資産運用会社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
ix. 「取引先管理規程」に定める取引先の包括承認に関する事項
x. その他、コンプライアンス担当取締役又はコンプライアンス管理室長が必要と判断
する事項
審議方法等 決議は、委員の過半数が出席し、出席した委員の3分の2以上でこれを行います。ただ
し、コンプライアンス管理室長（コンプライアンス管理室長が、自らが事故その他の理
由により出席することができないときに指名し出席させた代理人を含みます。以下同じ
です。）及び外部委員は、それぞれ否決権を有します。
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(ニ) 投資情報検討会議
本資産運用会社においては、投資対象資産に係る案件が都市事業本部又はインダストリアル本部に対して
社内規程に適合する形で適切に配分されているかどうかを検証する機関として投資情報検討会議を置いてい
ます。投資情報検討会議は、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって各本資産運用会社受託投資
法人の間における利益相反を防止し、本資産運用会社の各本資産運用会社受託投資法人に対する業務の忠実
性を確保することを目的としています。
当該会議の構成、審議の方法等は、以下のとおりです。
構成員 コンプライアンス管理室長、都市事業本部長及びインダストリアル本部長をもって
構成し、コンプライアンス管理室長を議長とします。コンプライアンス管理室長、
都市事業本部長及びインダストリアル本部長は、出席することが困難なときは、コ
ンプライアンス管理室長の場合はその室員、都市事業本部長又はインダストリアル
本部長の場合はその本部員をそれぞれ指名し、指名した職員をもって、代理させる
ことができます。
上記にかかわらず、コンプライアンス管理室長は、必要と認める場合はその室員を
出席させることができるものとします。その他、コンプライアンス管理室長は、審
議に必要と認める者を出席させ意見を述べさせることができます。
常勤監査役は、投資情報検討会議に出席し意見を述べることができます。
投資情報検討会議はコンプライアンス管理室長が招集するものとし、原則として、
毎週1回以上開催するものとしますが、コンプライアンス管理室長が必要と判断した
場合には、臨時の投資情報検討会議を随時開催することができるものとします。
審議事項 投資情報検討会議は、不動産等売却情報に係る以下の事項について審議及び決議を
行うものとします。
(1)不動産等売却情報に関し、各本資産運用会社受託投資法人本部のいずれが優先検
討権を有することとなるか及び複数の優先検討権が与えられる場合にはそれらの
間の順位の決定（以下、当該決定に基づき優先検討権を与えられた者を「優先検
討権者」といいます。）の投資情報検討会議規程その他の社内規程適合性の検証
(2)優先検討権者の優先検討の終了の決定の投資情報検討会議規程その他の社内規程
適合性の検証
(3)その他上記各事項に付随又は関連する事項
審議方法等 投資情報検討会議の開催に当たっては、構成員の全員の出席を要するものとします
（なお、代理による出席も出席したものとみなされます。）。
投資情報検討会議の決議は、コンプライアンス管理室長を含む出席構成員の3分の2
以上の賛成によるものとします。なお、コンプライアンス管理室長（代理出席者を
含みます。）は、審議事項について否決権を有するものとします。
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(ホ) サステナビリティ委員会
本資産運用会社及び各本資産運用会社受託投資法人のサステナビリティに係る方針、戦略及び体制等に関
する事項（ただし、資産運用検討委員会に係属する事項を除きます。）について、決議及び報告を行うこと
を目的とします。また、各本資産運用会社受託投資法人のサステナビリティに関する活動状況、評価結果及
び分析等について情報共有する機関としての機能も有しています。
委員 代表取締役副社長であるCSO（最高サステナビリティ責任者）を委員長とし、代表取
締役社長、COO（最高執行責任者）、各本部長、経営企画室長及びESG推進室長を常
任委員とし、その他、委員長が非常任委員として指名した者をもって構成されま
す。各委員は、自らの代理人を指名して委員会に出席させることができます。常勤
監査役及び内部監査室長は、委員会に出席し意見を述べることができます。なお、
代表取締役副社長が出席できない場合は、代表取締役社長が委員長の任に当たり、
両者ともに事故がある場合は、あらかじめ委員会の決議によって定められた順序に
従って他の委員が委員長の任に当たります。
なお、委員長は、必要に応じて、社内外の有識者又は専門家をオブザーバーとして
招聘することができます。
審議事項 ・本資産運用会社及び各本資産運用会社受託投資法人のサステナビリティ方針、戦
略及び体制
・本資産運用会社及び各本資産運用会社受託投資法人のサステナビリティ目標
・本資産運用会社及び各本資産運用会社受託投資法人の環境団体等への加盟及び
署名等
・本資産運用会社のサステナビリティ年次報告書（ESGレポート）の承認
・上記事項のほか、委員長が必要と判断する事項
審議方法等 決議は、委員の過半数が出席し、出席した委員の3分の2以上の議決によってこれを
行います。なお、委員長は、事務局を通じ、委員会を書面の持ち回り又はメールに
より開催することができますが、この場合における決議は、議決権を有する委員の3
分の2以上の議決によってこれを行います。
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③ 投資運用の意思決定機構
資産の取得・処分・運用管理についての決定に際しては、資産運用検討委員会規程に従い、資産運用検討委員
会の承認を得るものとします。また、本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達
についての決定に際しては、資産運用検討委員会が意思決定を行い、取締役会規則に従い、取締役会に上程され
承認を得るものとします。なお、本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者（以下、本③におい
て「利害関係者」といいます。）との間の取引（後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利
害関係人との取引制限 (2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）に該当する場合、資
産運用検討委員会による意思決定に先立ち、コンプライアンス委員会における決議を要するものとします（ただ
し、利害関係者取引規程に定める一定の軽微要件を充足する取引（以下「軽微取引」といいます。）を除きま
す。）。更に、本投資法人が、投信法第201条第1項に定める本資産運用会社の利害関係人等との間で有価証券
（後記「2 投資方針 (2)投資対象 ａ . 投資対象とする資産の種類 (ⅰ) 主要投資対象の特定資産（規約第12
条）(a) ⑪」において定義されます。以下同じです。）又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合
には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、取締役会に
よる承認の後、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得
なければならないものとします。
※1…資産の取得・処分・運用管理に係る事項については、資産運用検討委員会規程に基づき、資産運用検討委員会の承認を得ます。
※2…本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達等については、資産運用検討委員会規程及び取締役会規則に
従い、資産運用検討委員会及び取締役会における承認を得ます。
※3…利害関係者との取引に関する事項については、利害関係者取引規程、コンプライアンス委員会規程、資産運用検討委員会規程及び取
締役会規則に従い、コンプライアンス委員会及び資産運用検討委員会における承認並びに取締役会における承認（特別多数決）を得
ます。ただし、軽微取引に該当する場合、コンプライアンス委員会における承認及び取締役会における承認（特別多数決）は不要と
なります。
※4…投信法第201条の2第1項に規定する利害関係人等との取引に関する事項については、更に、本投資法人の役員会における承認及びそ
れに基づく本投資法人の同意を得ます。ただし、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引に該
当する場合、本投資法人の役員会における承認及びそれに基づく本投資法人の同意は不要となります。
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i. 本投資法人の投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算、資金調達及び資産の取得・処分・運用管理
に係る事項については、都市事業本部長が資産運用検討委員会へ申立てを行います。申立者は、事務局宛
に資産運用検討委員会の招集を依頼し、議題及び関係資料を作成します。
ii. 資産運用検討委員会の招集依頼を受けた事務局は、同委員会の開催日時、方法及び上程事項を通知し、委
員を招集します。
iii.申立者は、資産運用検討委員会の開催に先立ち、価格検証に関する資料を添付した申立書類を事務局に提
出します。コンプライアンス管理室は、申立書類及び同申立書類の根拠となった資料の現物等を確認し、
申立者に対して法令等遵守に係る質疑等（取得経緯・案件スキームを含みます。）を行ったうえで、委員
長、各委員及び常勤監査役に意見の根拠、理由、背景等を明記した意見書を提出します。
iv. 資産運用検討委員会では、上程された議案につき、ポートフォリオ全体の総合的なリスク及び投資効果等
を審議し、委員による決議により意思決定を行います。決議は、議決に加わることができる委員長及び各
委員の過半数が出席し、申立者を除く出席者の3分の2以上でこれを行うものとし、決議について特別の利
害関係を有する委員は議決に加わることができないものとします。ただし、決議のためには、委員長及び
外部の不動産鑑定士の出席を必要とします（外部の不動産鑑定士については、決算及び資金調達に係る審
議事項を除 くことがで きます。）。なお、コンプライアンス管理室長は、議案が社内規程、法令、規則等
に適合していないと判断する場合には、否決権を有します。また、本投資法人の投資方針・基準、運用管
理方針・基準、予決算、資金調達等、取締役会規則に定める事項については、資産運用検討委員会におけ
る承認に加え、取締役会における承認も必要となります（この場合、取締役会においては、8人の取締役の
内6人以上の賛成をもって承認を得ることとなります。本③において、以下同じです。）。更に、軽微取引
を除き、利害関係者との間の取引に関する事項については、資産運用検討委員会における承認及び取締役
会における承認に加え、コンプライアンス委員会における承認を得る必要があり、かかる承認は原則とし
て資産運用検討委員会の開催に先立ちなされる必要があります。なお、下記vi.及びvii.に定める一次伺又
は方針伺が行われる場合、コンプライアンス委員会による決議を行いますが、かかる決議は原則として、
これらの事項の資産運用検討委員会への申立てに先立ちなされる必要があります。
v. 本投資法人が、本資産運用会社の利害関係人等（投信法第201条第1項に定める者をいいます。）との間で
有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽
微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、取締役会による承認の後、当該取引の実施ま
でに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとし
ます。
vi. 資産の取得及び処分に関する事項については、申立者は一次伺と二次伺を申し立てます。申立者は、案件
を実行する上で対処すべき項目（以下「要対処項目」といいます。）を明らかにし、案件の推進につき、
一次伺として申立てを行うものとします。なお、一次伺を行う案件は基本的に売主等より優先交渉権を取
得したものとします。案件の実行前に商慣習上の道義的義務を伴う手続を行う場合、案件の精査を行った
結果、上記の要対処項目への対処が可能であることが明らかとなり、かつ、新たな対処項目が発見されな
かったときは、一次伺として再申立てを行い、資産運用検討委員会の承認を得るものとします。また、申
立者は、案件の精査を行った結果、要対処項目への対処が可能であることが明らかとなり、かつ、新たな
対処項目が発見されなかったときは、案件の実行につき、二次伺として申立てを行うものとし、資産運用
検討委員会の承認を得た場合には、法的義務を伴う手続を行うことができるものとします。
vii.投資法人への影響が大きい事項については、申立者は、関係者間で大枠の合意が形成されつつあり、資産
運用検討委員会の意思を案件の今後の推進・検討に反映できる段階で、あらかじめ方針伺として申立てを
行うものとします。申立者は、かかる方針伺として承認された事項の実行に先立ち実行伺として申立てを
行うものとし、資産運用検討委員会の承認を得た場合には、承認を得た行為及びそれに付随する行為を行
うことができます。
なお、本資産運用会社では、上記に加えて、その利害関係者との取引において遵守すべき社内規程（自主ルー
ル）を定めています。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人
との取引制限 (2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。
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④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
本資産運用会社は、投資者保護及び投資運用業の適正な運営を図るため、投資運用業の本旨に則し、顧客たる
投資法人のため忠実にかつ善良な管理者の注意をもって投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することを業務
運営の原則としており、当該原則に従って、リスク管理にあたっています。具体的なリスク管理体制について
は、後記「3 投資リスク ｂ． 投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。
（5）【投資法人の出資総額】（本書の日付現在）
出資総額 411,878,082,160円
本投資法人の発行可能投資口総口数 16,000,000 口
発行済投資口の総口数 6,989,091 口
最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 総数 増減 総額
2017年3月14日 公募増資 112,500 2,664,698 24,143 411,341 (注1)
2017年3月29日 第三者割当増資 2,500 2,667,198 536 411,878 (注2)
2018年2月9日 消却 △49,181 2,618,017 － 411,878 (注3)
2020年8月18日 消却 △15,534 2,602,483 － 411,878 (注4)
2021年3月1日 投資口の分割 2,602,483 5,204,966 － 411,878 (注5)
合併による割当
2021年3月1日 1,784,125 6,989,091 － 411,878 (注6)
交付
（注1）1口当たり発行価格221,382円（引受価額214,605円）にて、新規物件の取得資金の一部の調達を目的とする公募新投資口を発行しま
した。
（注2）1口当たり発行価額214,605円にて、新規物件の取得資金の一部の調達（残金は手許資金とし、将来の特定資産の取得資金等としま
す。）を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注3）2017年10月17日から2018年1月23日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市
場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2018年1月26日に開催された本投資法人役員会
における決議に基づき、そのすべてを2018年2月9日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金
から控除した結果、出資総額に変更はありません。
（注4）2020年4月14日から2020年6月5日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場
買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口については、2020年8月7日に開催された本投資法人役員会に
おける決議に基づき、そのすべてを2020年8月18日に消却しました。また、自己投資口取得に係る取得資金については出資剰余金か
ら控除した結果、出資総額に変更はありません。
（注5）2021年2月28日を分割の基準日、2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
（注6）本投資法人合併に当たって、2021年3月1日付でMMIの投資口1口に対し本投資法人の分割後の投資口1口を割当交付し、1,784,125口
の新投資口を発行しました。
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（6）【主要な投資主の状況】
2021年2月28日現在の主要な投資主は、以下のとおりです。
発行済投資口の総
所有投資
口数に対する所有
氏名又は名称 住 所 口数
投資口数の割合
（口）
(％) (注2)
日本マスタートラスト信託銀行株式
東京都港区浜松町2丁目11番3号 490,429 18.84
会社（信託口）
株式会社日本カストディ銀行（信託
東京都中央区晴海1丁目8-12 436,346 16.76
口）
野村信託銀行株式会社（投信口） 東京都千代田区大手町2丁目2-2 124,152 4.77
株式会社日本カストディ銀行（証券
東京都中央区晴海1丁目8番12号 88,310 3.39
投資信託口）
SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内3丁目3番1号 67,426 2.59
STATE STREET BANK WEST CLIENT - 1776 HERITAGE DRIVE, NORTH QUINCY, MA
56,113 2.15
TREATY 505234 02171, U.S.A.
日本証券金融株式会社 東京都中央区日本橋茅場町1丁目2-10号 43,560 1.67
240 GREENWICH STREET, NEW YORK, NEW
BNYM AS AGT/CLTS 10 PERCENT
33,413 1.28
YORK 10286 U. S. A.
25 BANK STREET, CANARY WHARF, LONDON,
JP MORGAN CHASE BANK 385771
32,306 1.24
E14 5JP, UNITED KINGDOM
株式会社日本カストディ銀行（信託
東京都中央区晴海1丁目8-12 23,105 0.88
口7）
合 計
1,395,160 53.60
（注1）上記記載の情報は、2021年2月28日現在の本投資法人投資主名簿に記載されているもので、氏名又は名称、住所等はその後変更さ
れている場合があります。
（注2）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位以下を切り捨てて表示しています。
（参考）2021年2月28日現在の所有者別投資主数及び所有者別投資口数は、以下のとおりです。
所有者別投資主数 所有者別投資口数
（人） （口）
比率（％) (注) 比率（％) (注)
個人・その他 21,061 94.70 176,976 6.80
金融機関（特例証券会社を含みます） 194 0.87 1,577,508 60.62
その他の法人 380 1.71 74,637 2.87
外国法人・個人 605 2.72 773,362 29.72
合計 22,240 100.00 2,602,483 100.00
（注）所有者別投資主数の比率及び所有者別投資口数の比率は、小数第3位以下を四捨五入して表示しています。
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（7）【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】
① 資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要
本資産運用会社は、本資産運用会社の従業員による本投資法人の投資口の取得、保有の促進によって、当該従
業員の福利厚生の増進及び当該従業員と投資主との利害の一致による中長期的な投資主価値の向上に資すること
を目的として、本投資法人の投資口を対象とする持投資口制度を導入しています。当該持投資口制度では、持投
資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資判断に基づかず、継続的に本投
資法人の投資口を買い付けます。
② 資産運用会社従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額
特段の定めは設けていません。
③ 資産運用会社従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲
本資産運用会社の従業員
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2【投資方針】
（1）【投資方針】
ａ．基本方針
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目指して、
主として不動産等資産（投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。）に投資して、本投
資法人の資産を運用します（規約第11条）。
ｂ．投資態度
本投資法人は、以下の方針に従って投資を行います（規約第14条）。
① 本投資法人は、主として中核物件に、直接に又は主として中核物件を裏付けとする特定資産を介して投資し
ます。特に、都市部に立地する中核物件を中心に投資を行うものとし、その他、郊外部に立地する中核物件も
投資対象とします。
② 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有する中核物件が、特定の地域に集中することにより増大す
る地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して中
核物件の所在場所について地域分散を図るものとします。
③ 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有する中核物件その他の不動産について、上記ａ．に定める
基本方針に従い、原則として、賃貸借契約を締結して賃貸するものとします。なお、かかる賃貸の際には、賃
借人の財務内容、営業成績、業種の将来性を慎重に調査して安定的な収益の確保に努めるものとします。ま
た、本投資法人はその他の運用資産についても貸付けを行うことがあります。
④ 本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情報又は本投資法人の経
営環境に急激な変化が生じ、投資主の利益を毀損する恐れがある場合、投資主の利益を守るため必要な処置を
講ずることができるものとします。
⑤ 本投資法人が資産運用するときには、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の
賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいま
す。以下同じです。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特
定不動産の割合」といいます。）を100分の75以上になるようにします。
⑥ 本投資法人は、本投資法人が適切と認めて中核物件以外の物件を保有する場合には、これらの物件について
も、安定的な収益の確保に努めるものとします。
⑦ 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みま
す。（以下「投信法施行令」といいます。））第116条の2に定める場合において、海外不動産保有法人（投信
法施行規則第221条の2第1項に規定する法人をいいます。以下同じです。）の発行済株式又は出資（当該海外不
動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。）の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する
率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得することができるものとします。
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本資産運用会社は、本投資法人の上記投資態度の下で、以下の(ⅰ)から(ⅶ)に基づき、多岐にわたる中核物件
より適切な物件を選別し、キャッシュ・フローの安定化を図るべく運用管理を実施します。なお、実際の運用に
あたり、経済情勢、不動産市場、資金動向等の急激な変化等予期しえない事由により、以下のような運用管理が
できなくなる場合があります。
(ｉ) 投資対象物件
本投資法人の主たる投資対象は、主として中核物件又は主として中核物件を裏付けとする特定資産としま
す。特に、都市部に立地する中核物件を中心に投資を行うものとし、その他、郊外部に立地する中核物件も
投資対象とします。
(ⅱ) ポートフォリオ運用方針
本投資法人の基本方針に基づき、中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるた
めに、中核物件等への厳選投資を行います。なお、かかる投資に際しては、用途や地域、賃借人の属性によ
る分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を
軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築します。
また、マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形
態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、基本方針に従った最適なポートフォリオを
構築します。
ａ．主たる投資対象不動産の用途
本投資法人は、主として都市部に立地する中核物件等に投資をします。取得する投資対象不動産を決定
するにあたっては、その時々の経済情勢、不動産市場動向並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産
の利用形態に与える影響等を考慮します。なお、産業ファンド投資法人が主として産業用不動産（倉庫・
物流施設、工場・研究開発施設、運輸・通信関連施設、エネルギー関連施設、その他インフラ施設に係る
不動産等及び不動産関連資産並びにその他関連資産をいいます。）を投資対象としていることに照らし、
主たる用途が産業用不動産である不動産等に関しては、原則として、新規投資は行わないものとします
（ ただし 、既存保有物件の建替えやコンバージョン等は除きます。）。また、各用途について、本投資法
人の主な投資ターゲットは以下のとおりとしますが、特定のターゲットに過度に依拠することなく、中長
期的にバランスのとれたポートフォリオの形成を目指します。なお、個別の投資資産の価格が、ポート
フォリオの資産総額に占める割合は20％以下とします。
＜主な投資ターゲット＞
ハイストリート商業
主要商業エリア（注1）のメインストリート沿いの商業施設
施設
都市部に立地する、複合化の可能性又は他用途代替性を有する
商業施設 都市型商業施設
商業施設
人口密集地の駅周辺に立地するスーパーマーケットを中心とす
住宅地駅前商業施設
る商業施設
都市中心部オフィス
主要ビジネスエリア（注2）に立地するオフィスビル
ビル
オフィスビル
都市近郊部オフィス
主要ビジネスエリアの近郊部に立地するオフィスビル
ビル
住宅 都市部賃貸住宅 人口密集地の駅周辺に立地する賃貸住宅
都市部に立地するホ 都市部に立地する、原則として固定賃料形態かつ他用途代替性
ホテル
テル を有するホテル
都市部に立地する複 都市部に立地する施設で、商業施設、オフィスビル、住宅又は
複合施設
合施設 ホテル等のうち複数の用途に供されている施設
（注1）「主要商業エリア」とは、主に日本を代表する商業地であり、商業施設を中心とした施設が集積するエリアをいいます。
（注2）「主要ビジネスエリア」とは、主に都市中心部において会社等の事務所やオフィスビルが集中して立地するエリアをいいます。
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ｂ．地域による分散
投資対象地域は、原則として、三大都市圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいま
す。）、名古屋圏（愛知県をいいます。）及び大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。）をいい
ます。以下同じです。）及び政令指定都市を中心に分散投資を行いますが、それ以外の地域においても個
別の投資資産の施設競争力等の様々な要素を考慮し投資を行うこととします。
ｃ．賃借人の属性
各賃借人との賃貸借契約残存期間及び当該賃借人の信用リスクについて注視するものとし、賃貸借契約
残存期間については、経済環境及び賃借人の与信状況を考慮して、定期的に見直しを行います。また、債
務履行の確実性に関しては常に注意を払い、必要に応じて信用調査等を実施します。
ｄ．海外不動産への投資
海外不動産への投資に当たっては、当該国及び地域における経済成長及び人口動態等に加え、法制度、
税制度、会計制度、政治制度及び文化的親和性等の各種の観点からの複合的な検証を行うほか、カント
リー・リスク、オペレーショナル・リスク及び為替リスクについても考慮しながら、慎重に判断すること
とします。
ｅ．メザニンローン債権等への投資について
メザニンローン債権（主として不動産等に投資することを目的とする特別目的会社等（資産の流動化に
関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）
に定める特定目的会社を含みますがこれに限られません。）その他の法人等に対する貸付債権等の金銭債
権（当該法人等が発行する社債を含みます。）で、弁済の順位がシニアローン債権に劣後するもの及びか
かる金銭債権と経済的に同様の性質を有するものをいいます。）及びメザニンローン債権を裏付けとする
有価証券その他の資産（以下「メザニンローン債権等」といいます。）への投資にあたっては、本投資法
人の総資産額の3％を上限として投資を行うものとします。なお、本投資法人が投資対象とするメザニン
ローン債権等は、原則として、都市部に立地する中核物件を裏付けとするものに限定することとし、貸倒
れリスク、不動産の価格下落リスク及び収益性低下リスク等の各種リスクについて複合的に検証を行い、
慎重に検討することとします。
(ⅲ) 物件選定基準
物件の選定にあたっては、個別物件ごとに建物賃借人の状況、建物賃貸借契約及び修繕履歴の精査並びに
建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査を行うほか、国内の経済情勢及び不動産市場
の現況を分析し、かつ多様化する不動産の利用方法や著しく変化する企業環境を勘案しながら、当該物件の
取得がポートフォリオ全体の成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンス向上に繋がるか否
か、並びに資本コスト及び投資利回りを重視し、総合的な判断を行います。具体的には、以下のような点に
着目します。
ａ．賃貸水準の動向
物件として、長期的に安定した収益性を維持し、賃料水準を維持向上させていくためには、その物件の
立地、建物スペック、エリア動向等が重要な意味を持ってきます。したがって、その物件が立地するエリ
アの人口動態や今後の開発動向等を勘案した成長性、個別の立地でみた交通利便性や視認性及び周辺環境
等、建物の形状、各用途の最新の建物スペックとの比較等を調査した上で、中長期的に安定した賃料水準
についての十分な分析を行うこととします。また、投資対象物件の競争力について、現状の競合の状況、
潜在的な新規競合発生の余地等も含めて、慎重に分析を行います。
ｂ．賃貸借契約の内容
賃貸期間、中途解約の条件、賃料改定についての取決め、敷金、保証金の有無等について十分に検討を
行った上で、成長性、安定性の両面から分析を行います。
ｃ．建物の状況
建物の構造、耐震性、耐久性、維持管理費用等を含めた総合的な建物診断を行うことは勿論、建物構造
上の汎用性、拡張性、転用可能性等についても十分な検討を行います。
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ｄ．権利の態様
所有権、賃借権、地上権等の権利の態様、共有持分である場合の共有者との取決めの有無及びその内容
等について、十分な検討を行い、投資対象の処分可能性等について、慎重に判断を行います。
(ⅳ) 物件取得方法に関する方針
前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」に記載のとおり、本資産運
用会社は、投資対象資産の取得に必要な資金調達に時間を要する場合や、投資対象資産についての否認リス
ク（後記「3 投資リスク ａ. リスク要因 ⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク (リ) 売主の倒産等
の影響を受けるリスク」をご参照下さい。）を減少させるために一定の期間が必要な場合等必要と判断され
る場合には、本投資法人が直接原所有者から投資対象資産を取得する代わりに、当該投資対象資産の保有の
みを目的とする法人に、一旦投資対象資産を取得させることがあります。
(ｖ) 運営・売却方針
中長期的な運用を前提として、計画的な改装工事や新規テナントの誘致による資産価値の向上、競争力の
維持・向上を図り、かつ収入の拡大（賃料の増加、稼働率の向上等）と費用の逓減（外注委託費、水道光熱
費等の削減等）を図ります。
物件運用に際しては、競争原理を導入し、個々の運用不動産の特性に適合したプロパティ・マネジメント
会社の選定を行い、安定収益の確保を中心に運用します。また、個々の不動産の特性に応じて、賃貸借期間
に弾力をもたせることで、次の時代の流れや最適な用途構成に応じたテナントへの入替えが行えるように運
用します。
保有する不動産及び保有する資産対応証券等の処分・入替えについては、将来における収益予想、資産価
値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対する
コスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮の上、総合的に判断します。
(ⅵ) 財務方針
本投資法人は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は
債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等を目的として、借入れを行い、投資法人
債を発行できます。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ2兆円とし、かつその合計額が2兆円を
超えないものとします。ただし、借入先は金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家（ただし、機関投
資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定めるものをいいます。）に限ります。）に限定されま
す。
借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
また、本投資法人の資産総額のうち、借入金額及び投資法人債発行残高の占める割合（以下「負債比率」
といいます。）については、資金調達市場の環境を総合的に勘案し、運用レンジの目安としては40％から
50％のレンジを設定します。
上記の他、更に借入れについては以下の方針で実施されます。
ａ．借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れ
の割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の
上、比較して決定します。ただし、期限前返済の場合の手数料等が、その時点における金利情勢によって
決定される等、予測しがたい経済状況の変化で資金調達コストが変動する場合があります。
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ｂ．将来の借換時のリスクの低減及び将来の特定資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金等
の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメント・ライン契約等の、事前の借入枠設
定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
本投資法人は、金利変動リスクを低減するため、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取
引又は金利先渡取引を行うことができます。
なお、借入れ及び投資法人債に関するリスクについては、後記「3 投資リスク ａ. リスク要因 ③ 本
投資法人の運用に関する一般的なリスク (ロ) 新投資口の発行、 借入れ及び投資法人債の発行による資
金調達に関するリスク」をご参照下さい。
(ⅶ) 不動産管理方針
プロパティ・マネジメント会社は、本投資法人が直接に取得した不動産又は信託の受益権の裏付けとなる
不動産の運営管理業務を行います。プロパティ・マネジメント会社は、各々の物件の特性に応じて個別物件
毎に選定され、当該物件の運営管理業務を統括し、必要に応じて、その専門性と判断に基づき日常的な修
繕、清掃等を行う会社を選定し、自ら又は信託銀行等を当事者としてこれらの会社と契約を締結し又は締結
させます。
プロパティ・マネジメント会社の行う運営管理業務の具体的内容は、各々の運用資産の特性に応じて様々
ですが、いずれの資産についても共通の業務として、予算管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定、
賃貸借条件交渉、クレーム対応等）、建物の修繕に関する管理等が挙げられます。更に、一部のマルチテナ
ント型の商業施設等においては、テナント売上金管理、販売促進活動の企画立案及び実施等もプロパティ・
マネジメント会社の行う業務の重要な一部となっています。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定に際しては、複数社に入札を打診し提案書を受領し
た上で面談を行い、専門知識・経験実績・報酬額等を考慮に入れながら総合的に判断します。また、本投資
法人は、個別物件毎の特性、テナントニーズを常に把握し、収入の拡大（賃料の増加、稼働率の向上）と費
用の逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減等）を図るために、プロパティ・マネジメント会社との委託契
約期間については柔軟性を確保することとし、業務成果等により定期的に見直しを行います。
(ⅷ) 本資産運用会社との商標使用許諾契約について
本投資法人は、本資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が本投資法人の資産
を運用していることを表示することを目的として、本資産運用会社よりロゴの商標使用許諾を受けており、
当該ロゴに本投資法人の商号を併記して使用することがあります。
（2）【投資対象】
ａ．投資対象とする資産の種類
(ⅰ) 主要投資対象の特定資産（規約第12条）
(a) 本投資法人は、前記「(1) 投資方針 ａ. 基本方針」に従い、主として以下に掲げる特定資産に投資しま
す。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権
② 金銭（信託財産を主として不動産、地上権若しくは不動産の賃借権に対する投資として運用することを目
的とする場合に限ります。）、不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権（受益証券が発
行されている場合を含みます。）
③ 当事者の一方が相手方の行う上記①、②又は下記④に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がそ
の出資された財産を主として当該財産に対する投資として運用し、当該財産から生じる利益の分配を行うこ
とを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産等匿名組合出資持分」といいます。）
④ 金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として不動産等匿名組合出資持分に対する投資として運用す
ることを目的とするもの（受益証券が発行されている場合を含みます。）
⑤ 資産流動化法第2条第9項に定める優先出資証券（ただし、主として上記①から③までに掲げる資産を投資
資産として運用することを目的とするものに限ります。）
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⑥ 資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券（ただし、主として上記①から③までに掲げる
資産を信託財産として運用することを目的とするものに限ります。）
⑦ 投信法第2条第7項に定める投資信託の受益証券（ただし、主として上記①から③までに掲げる資産を信託
財産として運用することを目的とするものに限ります。）
⑧ 投信法第2条第14項に定める投資口（ただし、主として上記①から③までに掲げる資産を投資資産として運
用することを目的とするものに限ります。）
⑨ 金銭債権
⑩ 外国のキャプティブ再保険会社が発行する優先株式
⑪ 投信法施行令第3条第1号に掲げる有価証券（以下「有価証券」といいます。）（ただし、上記①から⑩又
は下記⑭に該当するものを除きます。）
⑫ 再生可能エネルギー発電設備（電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法（平
成23年法律第108号。その後の改正を含みます。）第2条第3項に規定する再生可能エネルギー発電設備をいい
ます。）
⑬ 公共施設等運営権（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成11年法律第117
号。その後の改正を含みます。）（以下「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法
律」といいます。）第2条第7項に規定する公共施設等運営権をいいます。）
⑭ 海外不動産保有法人の発行済株式（当該発行済株式（当該海外不動産保有法人が有する自己の株式を除き
ます。）の総数に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数を超えて取得する当該発行済株式に限
ります。）
(b) 金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場合
においては、当該権利を当該有価証券とみなして、本(ⅰ)、下記(ⅱ)及び(ⅲ)を適用するものとします。
(ⅱ) 主要投資対象以外の資産（規約第13条第1項）
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる資産に投資することができます。
① 預金
② コール・ローン
③ 国債
④ 地方債
⑤ コマーシャル・ペーパー
⑥ 譲渡性預金証書
⑦ 上記①から⑥に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権（受益証券
が発行されている場合を含みます。）
⑧ 投信法第2条第4項に定める証券投資信託のうち、追加型公社債投資信託の受益証券
⑨ 合同運用指定金銭信託の受益権
⑩ 貸付信託法（昭和27年法律第195号。その後の改正を含みます。）第2条に定める貸付信託の受益証券
(ⅲ) その他
① 本投資法人は、運用資産の価格変動リスク、金利変動リスク、為替リスクその他のリスクを低減するた
め、為替予約取引、通貨スワップ取引、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取引又は金利先
渡取引その他、投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引（以下「デリバティブ取引」といいま
す。）を行うことができます（規約第13条第2項）。
② 本投資法人は、前記(ⅰ)(a)、(ⅱ)及び(ⅲ)①に定める資産の外、以下に掲げる資産に投資することができ
ます（規約第13条第3項）。
イ．特定の不動産に付随する商標権、温泉権、一般社団法人の基金拠出者の地位（基金返還請求権を含みま
す。）その他の資産であって当該不動産とあわせて取得することが適当と認められるもの、本投資法人が
運用のために保有する資産以外の資産のうち、本投資法人の商号に係る商標権その他組織運営に伴い保有
するもの、その他本投資法人の運営上必要と認められる資産
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ロ．特定事業（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律第2条第2項に定めるものを
いいます。）を行う選定事業者（同法第2条第5項に定めるものをいいます。）に対する出資の持分（ただ
し、特定資産に該当するものを除きます。）
ハ．動産（民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）で規定
される動産のうち、設備、備品その他の構造上若しくは利用上不動産に付加された物件等、又は不動産、
不動産の賃借権及び地上権の取得に付随して取得する物件をいいます。）（ただし、特定資産に該当する
ものを除きます。）
ニ．地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）第2条第6項に
定める算定割当量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）
ホ．施設の所有者から付与された、当該施設の運営等（運営及び維持管理並びにこれらに関する企画をい
い、サービスの提供を含みます。）を行い、利用料金を自らの収入として収受する事業を実施する権利
（ただし、特定資産に該当するものを除きます。）
ｂ．投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 ｂ. 投資態度」をご参照下さい。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針 ｂ . 投資態度 (ⅱ)ポート
フォリオ運用方針」をご参照下さい。
(ハ) 海外不動産保有法人の株式等
該当事項はありません。
（3）【分配方針】
本投資法人は、決算期（毎年2月末日と8月末日）現在の投資主名簿に記載された投資主又は登録投資口質権者
に対して、直前の決算期に発行されていた投資口又は当該期中に発行された投資口に応じて、原則として、次に
掲げる金銭の分配の方針に従って、その所有口数、又は登録投資口質権の対象となる投資口の口数（登録投資口
質権者の場合）に相当する金銭の分配を行います。金銭の分配は、原則として決算期から3月以内に、必要な税金
を控除した後に行われます。
(イ) 投資主に分配する金銭の総額の計算方法（規約第26条第1項）
① 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益（以下「分配可能金額」といいます。）は、投信法第136条第1
項に規定する利益とします。
② 本投資法人は、原則として配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配するものとします。
なお、本投資法人の運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる場合その他本投資法人が適切と認める
場合には、分配可能金額のうち必要な金額について、配当積立金及びこれに類する積立金並びにその他の任
意積立金等として積み立て、組み入れ若しくは留保し又はその他の処理を行うことができるものとします。
③ 分配金に充当せず留保した利益については、本投資法人の資産運用の対象及び基本方針に基づき運用を行
うものとします。
(ロ) 利益を超えた金銭の分配（規約第26条第2項）
本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、又は本投資法
人における課税負担の軽減を目的とする場合その他本投資法人が適切と判断する場合、法令等（投信協会の定
める規則等を含みます。）に定める範囲内で分配可能金額を超えて投資主に金銭を分配することができます。
ただし、この場合において、なおも金銭の分配金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である
場合、又は本投資法人における課税負担の軽減を目的とする場合その他本投資法人が適切と判断する場合、本
投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。分配可能金額を超えて投資主に分配され
る金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。
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(ハ) 分配金の支払方法（規約第27条）
本投資法人は、決算期現在の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対して、その
所有口数、又は登録投資口質権の対象となる投資口の口数（登録投資口質権者の場合）に相当する金銭の分配
の支払を行います。当該支払は、原則として決算期から3月以内に、必要な税金を控除した後に行われます。
(ニ) 分配金の除斥期間（規約第28条）
投資主に対する金銭の分配（上記（ロ）に基づき行われる利益を超えた金銭の分配を含みます。以下同じで
す。）の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払の義務を免れ
ます。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。
(ホ) 上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、投信協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資法
人に関する規則」（平成13年3月16日制定。その後の改正を含みます。）に従うものとします。
（4）【投資制限】
ａ．規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
(1) 本投資法人は、その資産の運用を受託した資産運用会社が投資運用業に関する業務の方法を記載した書類に
おいて、運用を行う資産の種類として不動産を定めている場合に限って、前記「(2) 投資対象 ａ. 投資対象と
する資産の種類 （ｉ） 主要投資対象の特定資産（規約第12条） (a)①」に掲げる不動産への投資を行うもの
とします（規約第15条）。なお、本資産運用会社の当該書類にはその旨の記載があります。
(2) 資金の借入れに関する制限
① 本投資法人は、前記「(1) 投資方針 ａ. 基本方針」に従い、金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投
資家（ただし、機関投資家（租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に定めるものをいいます。）に限り
ます。）からの借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行うことがで
きます。本投資法人は、投資法人債の発行にあたり、投資法人債を引き受ける者の募集、投資法人債原簿の作
成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務（ただし、当該投資法人債が短期投資法人債である場合に
おいて投資法人債原簿を作成しない場合を除きます。）、投資法人債の発行に関する事務、投資法人債権者に
対する利息又は償還金の支払に関する事務、投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者
からの申出の受付に関する事務その他の事務を、法令の定めにより他の者に委託します（規約第21条）。
② 借入れ及び投資法人債の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の
費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務の履行を含みます。）等とします（規約第22条）。
③ 借入れ及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとします
（規約第23条）。
④ 借入れ若しくは投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます
（規約第24条）。
ｂ．法令に基づく投資制限
(1) 資産運用会社による運用制限
登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会
社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、本投
資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりです。
① 自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行う
こと（金商法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取
引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52
号。その後の改正を含みます。）（以下「業府令」といいます。）第128条で定めるものを除きます。
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② 運用財産の相互間取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の2第2
号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるお
それがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
③ 第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価
の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的を持って、正当な根拠を有しない
取引を内容とする運用を行うこと（金商法第42条の2第3号）。
④ 投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害する
こととなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと（金商法第42条の2第4号）。
⑤ その他業府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融
商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為（金商法第42条の2第7号、業府令第130
条）。
（イ） 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこと
を内容とした運用を行うこと（業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。）（業府令第130条第1項第
1号）。
（ロ） 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行
うことを内容とした運用を行うこと（同項第2号）。
（ハ） 第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に
照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第3号）。
（ニ） 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと（同項第4号）。
（ホ） 有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと（同項第5号）。
（ヘ） 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと（た
だし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとにすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行
おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。）（同項第6号）。
（ト） その他業府令に定められる内容の運用を行うこと。
(2) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができます
が、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る
取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません（投
信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2）。
(3) 同一株式の取得制限
登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総数
が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することができま
せん（投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条）。
ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193条第
1項第3号ないし第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的と
する法人の発行する株式を取得するときは、適用されません（投信法第194条第2項、投信法施行令第116条の
2）。
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(4) 自己投資口の取得及び質受けの制限
投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、以
下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません（投信法第80条第1
項）。なお、本投資法人は下記①に対応する規約の定めを有しています（規約第7条第2項）。
① その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との
合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合。
② 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合。
③ 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合。
④ その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第129条）。
（イ） 当該投資法人の投資口を無償で取得する場合。
（ロ） 当該投資法人が有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。（ハ）において
同じです。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投
資口の交付を受ける場合。
（ハ） 当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株
式と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
a. 組織の変更
b. 合併
c. 株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。）
（ニ） その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、
不可欠である場合（投信法第80条第1項第2号及び第3号並びに（イ）乃至（ハ）に掲げる場合を除きま
す。）。
(5) 子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人（親法人）の投
資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません（投信法第81条第1
項、第2項）。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有する
ときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます（投信法第81条第4項）。
① 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
② その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします（投信法施行規則第131条）。
（イ） 親法人投資口を無償で取得する場合。
（ロ） その有する他の法人等の株式（持分その他これに準ずるものを含みます。（ハ）において同じで
す。）につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受
ける場合。
（ハ） その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換え
に当該親法人投資口の交付を受ける場合。
a. 組織の変更
b. 合併
c. 株式交換（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。）
d. 株式移転（会社法以外の法令（外国の法令を含みます。）に基づく株式移転に相当する行為を含みま
す。）
（ニ） その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠で
ある場合（投信法第81条第2項第1号及び（イ）乃至（ハ）に掲げる場合を除きます。）。
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ｃ．その他の投資制限
(1) 有価証券の引受け及び信用取引
有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(2) 集中投資
集中投資について制限はありませんが、投資対象である不動産の選別については、地域経済リスク、地震リ
スク等に起因するキャッシュ・フローリスクを軽減することを目的として、地域分散投資を行います。原則と
して、東京圏・名古屋圏・大阪圏の三大都市圏及び政令指定都市を中心に分散投資を行いますが、それ以外の
地域においても個別の投資資産の個別競争力等の様々な要素を考慮し投資を行います。
(3) 他のファンドへの投資
他のファンド（投資信託の受益証券及び投資証券）に対する投資は、主として以下の①乃至③を裏付けとす
るものに限ります（規約第12条第1項第7号及び第8号）。
① 不動産、不動産の賃借権及び地上権
② 金銭（信託財産を主として不動産、地上権若しくは不動産の賃借権に対する投資として運用することを目的
とする場合に限ります。）、不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権（受益証券が発行さ
れている場合を含みます。）
③ 不動産等匿名組合出資持分
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3【投資リスク】
ａ．リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した個別の不動産又は
信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投
資資産の主要なもの」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
若しくは本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資家が損失を被る可能性があり
ます。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は
本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が含ま
れますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判
断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性がありま
す。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 投資証券及び投資法人債券の商品性に関するリスク
(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
(ロ) 投資証券の市場での取引に関するリスク
(ハ) 金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
(ホ) 投資法人債券の償還・利払に関するリスク
(ヘ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) ポートフォリオの相当部分を商業施設が占めていることによるリスク
(ロ) テナント集中に係るリスク
(ハ) シングル／核テナント物件に関するリスク
(ニ) 資産入替え戦略に関するリスク
(ホ) 保有物件の再開発に関するリスク
③ 本投資法人の運用に関する一般的なリスク
(イ) 不動産を取得又は処分できないリスク
(ロ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
(ハ) 敷金及び保証金に関するリスク
④ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) 三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
(ハ) 本資産運用会社の人材に依存しているリスク
(ニ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(ホ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
(ホ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク
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(ヘ) 土地の境界等に係るリスク
(ト) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
(チ) 法令の制定・変更に関するリスク
(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
(ヌ) 転貸に関するリスク
(ル) マスターリース契約に関するリスク
(ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
(ワ) 周辺環境の悪化等に関するリスク
(カ) 共有物件に関するリスク
(ヨ) 区分所有建物に関するリスク
(タ) 底地物件に関するリスク
(レ) 借地物件に関するリスク
(ソ) 借家物件に関するリスク
(ツ) 開発物件に関するリスク
(ネ) 有害物質等に関するリスク
(ナ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
(ラ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
(ム) 減損会計の適用に関するリスク
⑥ メザニンローン債権への投資に係るリスク
⑦ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
⑧ その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
(ロ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
(ニ） 投資口への投資に関するリスク
(ホ) 正ののれんの発生及びのれん償却費相当額の任意積立金の取崩し又は利益超過分配に係るリスク
(へ) MMIとの合併に関するリスク
① 投資証券及び投資法人債券の商品性に関するリスク
(イ) 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投
資主が本投資証券を換金する手段は、原則として、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期
間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、本投資証
券又は本投資法人債券に対する需給状況、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要
因の影響を受けて変動します。
そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない
可能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
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(ロ) 投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減
少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上
場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止された場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する
他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の
譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
(ハ) 金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
本投資法人は、前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありませ
ん。本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「 ａ． リス
ク要因」の項において「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等に
より、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
また、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口
の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資
口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証
はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投
資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を
満たし法人税が課税されないこととなるためには、税引前当期純利益に一定の調整を加えた金額の90％超の
配当を行う必要があります（以下「90％超配当要件」といいます。）が、自己投資口は貸借対照表上、純資
産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当で
きる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続
けた場合には90％超配当要件の充足のために、一時差異等調整引当額（後記「4 手数料等及び税金 (5) 課
税上の取扱い Ａ. 個人投資主の税務 (1) 配当等の額に係る税務」において定義されます。以下同じで
す。）の引当等の一定の手続が必要となる可能性があります。
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の
稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）、売上歩合賃料が採用され
ている場合のテナントの売上減等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人から
の請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不
動産に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク (ロ) 賃
貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の
受取賃料の状況と一致する保証はありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料
が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する
支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性
があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致し又は同様の
傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投資主への分配金額が
減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
(ホ) 投資法人債券の償還・利払に関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞った
り、支払不能が生じるリスクがあります。
(ヘ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投資口の
持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された投資口に対して、当該計算期間の期初
から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった
場合に比して、1口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。
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更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影
響を受け本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) ポートフォリオの相当部分を商業施設が占めていることによるリスク
本投資法人の主な投資対象には都市部に立地する商業施設が含まれています。したがって、本投資法人の
業績は、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、本投資法人が保有する商業施設の商圏内の競
争状況、人口動向等に依存しているということができます。場合によっては、テナントが、賃料を約定どお
り支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退店したり、賃料の減額請求をす
ることがあります。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
また、本投資法人が、テナントとの間で売上歩合賃料を採用している場合、賃料は変動賃料となりますの
で、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
更に、本投資法人が投資対象とする商業施設には、大規模集客施設に該当するものが含まれていますが、
これらの大規模集客施設が都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計
画法」といいます。）に定める特定大規模建築物に該当する場合には、当該施設の所在地の用途地域の定め
によっては、2007年11月施行の都市計画法の改正に伴い、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正
を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）上のいわゆる既存不適格建築物となっている可能性が
あります。なお、いわゆる既存不適格に関するリスクについては、後記「⑤ 不動産及び信託受益権に関する
リスク (ト) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク」をご参照下さい。
(ロ) テナント集中に係るリスク
本投資法人の運用資産のうち相当部分が単一又は少数のテナントに賃貸される場合、テナントの営業状
況、財務状況の悪化等による賃料支払の遅延や物件からの退去が、本投資法人の収益等に影響を与える可能
性があります。
(ハ) シングル／核テナント物件に関するリスク
本投資法人の運用資産の中には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か
少数の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれます。
かかる物件においては、シングルテナント又は核となる大規模テナントが万一退去した場合、賃貸スペー
スの広さと個別テナント向けの特別仕様の物件が多いことから、代替テナントとなりうる者が限定されるた
めに、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働
率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料
収入に大きな影響を与える可能性があります。
( ニ ) 資産入替え戦略に関するリスク
本投資法人は、ポートフォリオの現況を踏まえ、必要に応じて保有資産の一部入替え・売却を行うことに
よりポートフォリオの質の向上を図る場合がありますが、かかる保有資産の入替え・売却が本投資法人の想
定したとおりに実行できる保証はありません。本投資法人の保有資産の処分については、本投資法人が希望
した価格、時期その他の条件で処分できない可能性があるほか、資産の売却について合意した場合であって
も、売買契約に定められた条件が満たされない結果、処分を行うことができない可能性があります。保有資
産の一部入替え・売却が本投資法人の想定したとおりに進まない場合、ポートフォリオの質の向上が果たさ
れず、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを構築でき
ない可能性があります。
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( ホ ) 保有物件の再開発に関するリスク
投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去による
キャッシュ・フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を除き、建物の
建築に係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。そのため、投資法人は、一般に建物
の建築に係る請負契約の注文者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性があります。
本投資法人は、個別物件毎にテナントの営業状況や建物・設備の運営状況、競合環境、更には消費者のト
レンド等の変化を見極めつつ、資産価値の維持・向上及び施設競争力強化を目指すアクションプランを策
定・実行しており、必要に応じて再開発事業を実施する方針です。
しかし、再開発事業は、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナ
ントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）を伴うもので
あることから、需給の状況その他の経済環境の変化、テナントの獲得や必要な資金の確保の困難、法令改正
による不動産に適用される規制の変更、再開発敷地における地中埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発
生その他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀なくされ、中止され、又は追加の費用負担が発生す
る可能性があります。これらの場合、本投資法人は、予定した再開発計画を実施できず、又は当初の計画ど
おりの再開発事業が完了できないことにより、予定された時期又は内容の物件を取得できない可能性があり
ます。また、再開発事業が実施された場合であっても、建築された建物のキャッシュ・フローは需給の状況
その他の経済環境の影響を受けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。
これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定され
た時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若
しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を
受け、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。
また、再開発事業に伴い本投資法人の保有する資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴い
損失が生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性がありま
す。
③ 本投資法人の運用に関する一般的なリスク
(イ) 不動産を取得又は処分できないリスク
不動産投資信託その他の不動産ファンド及びその他の投資家等による不動産に対する投資が活発化し、取
得競争が激化した場合に、必ずしも、本投資法人が希望する不動産等を取得することができるとは限りませ
ん。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行
えない可能性もあります。加えて、本投資法人が不動産等の取得を決定し、売主と譲渡について合意した場
合であっても、売主との間で締結した不動産等に係る売買契約において定められた一定の条件が満たされな
い等の場合には、本投資法人が当該不動産等を予定した期日に取得できない可能性があります。更に、本投
資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その
他の条件で取引を行えない可能性もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のた
めに最適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
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(ロ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的信用
力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資口の
発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得
できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、更には資金繰りがつかなくなる可能性があり
ます。また、本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定
していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借入れ等の返済ができないことにより債
務不履行となる可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資
法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持す
る、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する等の財務制限条項のほかに、追加的に、投
資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなった
り、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、
又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した
場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の
元利金について期限の利益を喪失するなどの可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が
生じる可能性があります。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利
の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法
人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払
額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 敷金及び保証金に関するリスク
商業施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託
することが多く、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得資金や資本的支出工事の一部として利用
し、今後も利用することを想定しています。しかし、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は
保証金の返還義務が生じた場合には、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本
投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) 三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーのグループ会社であるユービーエス・アセット・マネジ
メント・エイ・ジーは、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式総数のそれぞれ51％及び49％を保有
し、また、本資産運用会社の役員中数名が三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーの子会社等の出
身です。したがって、三菱商事株式会社又はユービーエス・エイ・ジーの利益が本投資法人又は本投資法人
の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。三菱商事株式会社又はユー
ビーエス・エイ・ジーは、それぞれ本投資法人が三菱商事株式会社若しくはその関連会社等又はユービーエ
ス・エイ・ジー若しくはその関連会社等から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合
に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があり、三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジー
の双方の関連会社等である者から資産を取得する場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合には、本投
資法人に対してより強い影響力を行使する可能性があります。また、本投資法人は、三菱商事株式会社若し
くはその関連会社等又はユービーエス・エイ・ジー若しくはその関連会社等と資産の取得等に関し直接又は
間接的に競合する場合もあります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響
を及ぼす可能性があり、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可能性があります。
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(ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を
行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それ
ぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者、特に本資産運用会社の能
力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・
財政的基盤等を維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに
本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他
の法令に反し、又は法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があ
ります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義務）、利益相
反行為を行わない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼ
し、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。特に、本投資法人のために資産の運用を行
う本資産運用会社において、その利害関係者のために本投資法人の利益を害する取引が行われるリスクがあ
り、本資産運用会社では、かかるリスクに適切に対処するための社内規程（自主ルール）として、利害関係
者取引規程を定めています（前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」
及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本投資法人
に関する利益相反取引ルール」をご参照下さい。）が、かかる対策が完全に機能するとは限りません。
なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられてはおらず、
本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、本投資法人のほか、産
業ファンド投資法人からも資産の運用を受託しています（詳細については前記「1 投資法人の概況 (4) 投
資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。）。ただし、産業ファンド投資法人は、産業用不
動産を投資対象とする投資法人であることから、主として商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれ
らの用途の複合施設を投資対象とする本投資法人とは、本書の日付現在、その投資対象が異なっています。
本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会社受託投資法人間
における利益相反防止のためのチェックリストを作成していますが、かかるチェックリストが想定どおり機
能しない場合もあり得ます。
また、本投資法人に係る資産運用に従事する都市事業本部及び産業ファンド投資法人に係る資産運用に従
事するインダストリアル本部における運用の意思決定はそれぞれ独立して行うものとされていますが、コー
ポレート本部においてはかかる区別はなされていません。加えて、本資産運用会社においては、都市事業本
部及びインダストリアル本部の間で生じ得る投資物件を取得する機会の競合に関し、投資情報に係る優先検
討権ルール（詳細については前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 c.
投資情報に係る優先検討権ルール」をご参照下さい。）を設けていますが、当該ルールに反する物件の取得
検討が行われる可能性は否定できません。更に、かかるルールは今後変更される可能性があり、当該変更に
より、本投資法人が本書の日付現在と同様の物件取得機会を確保できないこととなる可能性もあります。そ
の場合、本投資法人の取得機会が減少すること等により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポート
フォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響
を及ぼす可能性があります。なお、本資産運用会社の都市事業本部のみならずインダストリアル本部におい
て不適切な行為が行われた場合、行政処分が本資産運用会社に対して課せられ、その結果、本投資法人の資
産運用に悪影響を与える可能性や、本投資法人のレピュテーションも低下する可能性があります。
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から
委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収
益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、
これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者に
ついて業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及
び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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(ハ) 本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託しており、その運営は、本資産運用会社の人材に大きく
依存しています。したがって、本資産運用会社の人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたら
す可能性があります。
(ニ) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の
承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な投資方針、
ポートフォリオ構築方針、運用管理ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更す
ることが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性
があります。
(ホ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といいま
す。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事再生
法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性がありま
す。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に
投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の
上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みます。）後
の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投
資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
⑤ 不動産及び信託受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2) 投資対象 ａ． 投資対象とする資産の種類」に記載
のとおり、不動産等及びこれを裏付けとする資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けと
する資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合とほぼ同様の経済
的状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権そ
の他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ナ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリ
スク」をご参照下さい。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、かかる
欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由し
た不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、取得時には
想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に判明するおそれもあります。また、建物
の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免
震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
更に、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間的その他の制約があり、調査が完全であるとの
保証はありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表
明及び保証を要求し、契約不適合責任を追及できるようにする予定ですが、表明及び保証を行わせ、又は契
約不適合責任を追及できるようにすることができない可能性があるほか、かかる表明及び保証が真実でな
かったことを理由とする損害賠償責任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責
任額は一定範囲に限定される場合があり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になってい
るために実効性がない場合もありえます。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者が特別目的会社で
ある場合により高いと考えられます。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐため
に買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなるこ
とがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。そ
の後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされる
ため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、
契約不適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が
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不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを
得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結
果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあ
ります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致し
ていない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上
可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。これらの理由等により、保
有物件に空室が生じることになった場合、本投資法人は新たな賃借人を誘致するよう努めますが、新たな賃
借人の獲得競争が激しく、新たな賃借人を早期に誘致できない場合には、当該不動産の空室状態が長期化し
て稼働率が低下し、賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置
いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、賃借人との交渉の結果、契約締結
時に合意した金額からの減額に応じざるを得ない可能性があるほか、裁判所によって所定の金額から減額さ
れたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法
（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続そ
の他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく
賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える
状況になった場合には、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
契約期間が比較的長期にわたる賃貸借契約においては、定期的に賃料等の賃貸借契約内容について見直し
を行う旨が定められている場合があります。このような場合、本投資法人が締結する賃貸借契約が長期のも
のであっても、本書に記載の賃料が維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、
本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みま
す。）（以下「借地借家法」といいます。）第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契約の効力が認められるために
は、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、定期建物賃貸借契約を新たに締結
し又は既存の建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に変更した上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求
権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃
料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減
少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求
が認められています。請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収
益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
e. 優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク
本投資法人の投資対象には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件や少数
の核となる大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれています。これらの物件の賃貸借契約におい
ては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をすることにより、賃
貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に賃借人
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に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買権）が与えられたり、その
他賃貸人による物件の自由な売却その他の処分や信託契約等の各種契約の変更が制限される場合がありま
す。 本投資法人が現在保有する物件においてもかかる合意が存在する場合がありますが、かかる合意がなさ
れている場合、取得及び売却並びに契約変更により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可
能性があります。
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、暴
動、騒乱、テロ、伝染病のほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」と総称します。）により不動
産が滅失、毀損若しくは劣化し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益
が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が影響を受ける可能性があります。例えば、災害等により、
滅失、毀損又は劣化した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくさ
れることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者が損
失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約で支払わ
れる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基
づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資
法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合に、本投資法人
に損害賠償義務が発生する可能性があります。特に、土地の工作物等（ブロック塀、工場内の機械、竹木、
自動販売機等を含みますが、これらに限りません。）の所有者は、民法上の土地工作物責任等の理論によ
り、無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契
約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保
険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合に
は、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額の費
用を要し、修繕のために一定期間建物を不稼働とすることを余儀なくされる場合には賃料収入が減少する可
能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、
不動産の価格が下落する可能性があります。
(ホ) 不動産の地域的な偏在に関するリスク
本投資法人が保有する不動産が、一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、
地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可
能性があります。
(ヘ) 土地の境界等に係るリスク
国内においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者から
の境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動
産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生する可能性や、境界
に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外の
費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料に
悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪
影響を受ける可能性があります。
また、本投資法人の運用資産である不動産に関し近隣との間で紛争が生じ、本投資法人に費用の負担が生
じたり、対応を余儀なくされたりすること等により、本投資法人の収益等に影響が生じる可能性がありま
す。
(ト) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整
理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建
築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆ
る既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるの
で、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、ま
た、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性
があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法
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（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、
文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）（以下「文化財保護法」といいます。）
に 基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、
緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当
該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な
費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対
象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益
が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建物を建築
できない可能性があります。その他、法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不
動産の所有者等に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、排出量削減の
ための義務等を履行できない場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。
(チ) 法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいま
す。）並びにフロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律（平成13年法律第64号。その後の改正
を含みます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず
不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性が
あります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関係法
令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的
とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。更に、
建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関す
る権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収
益に悪影響をもたらす可能性があります。
物件によっては、テナントが特別の法律及び許認可等に基づいて事業を行っている場合がありますが、こ
のような物件については、法令の改正により、又は許認可等が取り消されることにより、テナントが従来ど
おりの事業を行えなくなり、当該物件の競争力や収益性に悪影響をもたらす可能性があります。例えば、本
書の日付現在の保有物件であるDFS T ギャラリア沖縄は、沖縄振興特別措置法（平成14年法律第14号。その
後の改正を含みます。）に定める観光地形成促進地域の区域内にある特定販売施設の指定を受けており、こ
れに基づき輸入品全般の関税免除価格による販売が認められており、また、当該物件のテナントである沖縄
ディーエフエス株式会社は、沖縄地区税関長の承認を受けて本物件において免税店事業を行っています。
(リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義があ
る者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消（詐害行為取
消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始し
た場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といいま
す。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主
との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている
場合には、本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があ
ります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、
実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリ
スクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断さ
れ、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売
主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(ヌ) 転貸に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産の賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸す
る権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなった
り、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場
合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
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また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されて
い る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷
金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ル) マスターリース契約に関するリスク
本投資法人は、マスターリース会社が信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各エンドテナン
トに対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
マスターリースの形態をとる物件においてマスターリース会社の財務状況が悪化した場合、エンドテナン
トがマスターリース会社に賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借
人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から信託受託者への賃料の支払が滞る可
能性があります。
(ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
テナント等による不動産の利用・管理状況により、当該不動産の法令等への適合性に問題が生じ、又は当
該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、賃借人、転借人や賃借
権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場合、又は定期建
物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約
としての効力が否定された場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっ
ても賃借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止で
きない可能性があります。
なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づくテナント審査を実
施するとともに、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていますが、かかるリスクが現実化しな
いという保証はありません。
(ワ) 周辺環境の悪化等に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産の周辺環境が本投資法人の支配できない事由により悪化する可能性が
あり、その結果、本投資法人の運用資産である不動産の収益の低下や価値の下落が生じ、本投資法人に悪影
響が生じる可能性があります。そのような事由として、例えば、周辺建物の建替え等により、騒音、振動等
を発したり、静謐な環境を妨げる施設が誕生することによる環境の悪化、周辺建物の所有者、テナントその
他の関係者や利用者の属性の悪化に伴う地域の治安の悪化等があげられます。
(カ) 共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単独で所
有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとさ
れているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について
本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて
共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、
本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256
条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有者の
意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象となった場合に
は、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒
産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52
条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体
について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられ
ています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持
分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持
分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者
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間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却しよ
うとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるようにする義務を負
い、 またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、また、
賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影
響を受ける可能性があります。
共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨
の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒さ
れることとなります。これを回避するために、賃借人からの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込
むように取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により
当該他の共有者の各賃借人に対する賃料債権が差し押さえられることもあり、他の共有者の信用リスクは完
全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与する場合、かかる複
数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権と解される可能性があり、共有者はかかる他の
共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在します。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
より多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
(ヨ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。）
（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分（居室等）と
共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合に
は、区分所有法上、法定の管理方法及び規約（規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。
規約の設定、変更及び廃止は、集会において区分所有者及び議決権（規約に別段の定めのない限り、その有
する専有部分の床面積の割合）の各4分の3以上の決議が、また、建替え決議をする場合には集会において区
分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数の決議が必要とされる等（区分所有法第31条、第62条）、区分所
有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権、先買権又
は処分禁止の合意をする場合があることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る
敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権
の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有
効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞ
れ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分
有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このよう
に専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現す
る可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第
三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性が
あります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの
時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
(タ) 底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあり
ます。底地物件の場合には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合には借地契約に定める期
限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法
人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。普通借地権が消滅する場合、本投資法人は借地
権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49
号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第4条）。普通借地権の場合、借地権の期
限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測するこ
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とは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が
希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の
対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金
及び保証金等で担保される範囲を超える場合には投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
す。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされてい
ます。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性がありま
す。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地
から得られる賃料収入が減少し、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(レ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特
有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に
消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が
ある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他による解除、その他の理由
により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合（借
地借家法第13条、借地法第4条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければな
りません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本
投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買
取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定
時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地
権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人又は信託受託者
は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要とな
ります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるの
で、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設
定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承
諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（ただし、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権
が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額
又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について
担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権とその借地上に存在する建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増
す可能性があります。
(ソ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃
借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を
単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全
額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(レ) 借地物件に関するリスク」記載の借地物件の場
合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らか
の理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了す
るとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがありま
す。
(ツ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買契約
を締結する可能性があります。また、本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、新たな建物を建築す
る目的で更地を購入したり、不動産の開発を行う特別目的会社に出資を行う可能性もあります。かかる場
合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延
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し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおり物件の引渡しを受けられない可能性その他の不
動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リス
ク、 開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等）を負担する可能性があります。また、仮
にこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保
証はありません。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、
予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等
が悪影響を受ける可能性があります。
(ネ) 有害物質等に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合に
おいて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性、地下水に有害物質が含まれて
いる可能性や、近隣の施設や賃借人の活動によりかかる有害物質で当該土地が汚染される可能性があり、こ
れらの場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質の除去及びかかる有害
物質による汚染拡大の防止のために、土壌の入替えや洗浄、水質の測定、揚水や遮水壁等による地下水汚染
拡大の防止、継続的モニタリング等の措置が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要と
なる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託
者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対
策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質
による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、
土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道
府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
上記に加え、土壌に含まれる油分により油臭や油膜等が発生した場合には、土壌汚染対策法上の特定有害
物質に該当しない場合であっても、同様に土壌の入替えや洗浄を余儀なくされる可能性があります。
これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくさ
れた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。仮に売主
やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であっても
それが十分である保証はありません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等に
アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やポリ塩
化ビフェニル（PCB）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。ま
た、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処
分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。ま
た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投
資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。これらの場合についても、仮に売主やテ
ナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをしている場合であってもそれ
が十分である保証はありません。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
(ナ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人の資産には、信託受益権の形式で保有しているものがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためで
あり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資
法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に同じリス
クを負担することになります。
信託契約においては、信託受益権を譲渡しようとする場合に信託受託者の承諾を要求されるのが通常で
す。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は原則として私法上の有価証券とし
ての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、私法上の有価証
券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関す
る法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を
含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託受益権の目的となっている不動産が
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信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする
必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的
と なっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託受益権を保有する本投資
法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者
が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる契約上の責
任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又は投資法人債権者に
損害を与える可能性があります。
借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承諾を得
なければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合においても、信
託受益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続を利用することはできませ
ん。
本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有す
る信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定め
をした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第264条、民法第252条）、持分の過
半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができな
い可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有す
る場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間の合意に
より、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分を行わないことが義務付けられたり、準
共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるように
する義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のよう
な制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価要因となる可能性があ
ります。
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(ラ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得又は譲渡するにあたり、フォワード・コミットメント
等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととして
いるものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）を行うことがあります。不動産又は不動産
信託受益権売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担
することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売
買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・
コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間にお
ける市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを
得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性がありま
す。
(ム) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審
議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第6
号 平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法
人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産につい
て、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性
を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及
び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益や分配金の支払能力に悪
影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない（税務上の
評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）た
め、税務と会計の齟齬が発生することとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
なお、2015年度税制改正により、減損損失に関し、一時差異等調整引当額を引き当て、利益超過配当を行
うことで、追加的な税負担を回避することが可能となっていますが、利益超過配当を常に実施できるとは限
らず、追加的な税負担を回避できることが約束されているものではありません。
⑥ メザニンローン債権への投資に係るリスク
一般的に、メザニンローン債権にはシニアローン債権よりも高い金利が付される一方で、その返済順位はシニ
アローン債権に劣後するため、シニアローン債権よりも貸倒れのリスクが高くなります。
加えて、メザニンローン債権の元本及び利息の支払いの原資はローンの裏付けとなる不動産等から生じる賃料
等の収入及び当該不動産等の売却手取金であるため、当該不動産等について前記「⑤ 不動産及び信託受益権に関
するリスク」に記載されたリスクが顕在化した場合には、メザニンローン債権への元本及び利息の支払いに悪影
響が生じる可能性があります。例えば、SPCによる債務不履行等に基づき担保権等が実行される際に、裏付けとな
る不動産等の価格がSPCに資金を提供するエクイティ投資家の出資額を超えて下落し、当該不動産等を売却しても
その手取金がSPCが支払義務を負うシニアローン債権及びメザニンローン債権の元本及び利息全額並びにその他の
費用等の支払額に満たないような場合には、メザニンローン債権の元本及び利息の全部又は一部が返済されない
可能性があります。
更に、メザニンローン債権の裏付けとなる不動産等の評価額が下落した場合に、メザニンローン債権者におい
て貸倒引当金を計上する必要が生じる可能性もあります。
一方で、裏付けとなる不動産等の価値が上昇した場合でも、メザニンローン債権者は、予定された元利金を超
えて支払いを受けることはできません。
更に、メザニンローン債権は、金融商品取引所のような確立した流通市場がある株式等の有価証券と比べて流
動性が低く、本投資法人が適切と考える時期及び価格での第三者への譲渡が困難となる可能性があります。
また、メザニンローン債権に係る資産額が各計算期間末日における総資産の5％を超えた場合であって、1年以
内に5％以下とならない場合には、東京証券取引所規則の上場廃止基準に抵触し上場廃止となる可能性もありま
す。
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⑦ 税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
資主との間の二重課税を排除するため、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」に記載する配当
等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営
業期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていますが、
今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満
たすことができない営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことに
ついてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記「(ニ) 同族会社要件について
本投資法人のコントロールが及ばないリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないや
むを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくな
り、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証
券又は本投資法人債券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後記
「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
2009年4月1日以後終了した営業期間に係る導管性要件のうち、支払配当要件（租税特別措置法施行令（昭
和32年政令第43号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）第39条の
32の3に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の100分の90超の分配を行うべきとする要件をいいま
す。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判定を行うこととされています。し
たがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益
（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、この要件を満たすことが困難となる営業期間が生じる可能
性があり得ます。なお、2015年4月1日以後に開始する営業期間については、（税会不一致等の額の範囲内に
おいて引き当てられた）一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配について配当等の額として損
金算入が可能になるという手当てがなされています。
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間毎に判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場合には機関投資家（租
税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下本「⑦ 税制に関するリスク」において同じで
す。）のみから行うべきという要件があります。したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家
以外からの借入れを行わざるを得ない場合、借入れに係る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又
は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合において
は、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
や純資産額が減少する可能性があります。
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間毎に判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第
39条の32の3に定めるものに該当していないこと（発行済投資口の総数又は議決権総数の50％超が1人の投資
主及び特殊関係者により保有されていないこと）とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資
証券が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされな
くなる営業期間が生じるリスクがあります。
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( ホ ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
税法上、導管性要件のひとつに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有され
ること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主によ
る投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保
有される（機関投資家のみに保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
( ヘ ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追
加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することがあります。この
結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
( ト ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、本書の日付現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要
件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の
適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことがで
きない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用
を受けることができなくなる可能性があります。
( チ ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる
税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益
に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する
税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取
金の額が減少する可能性があります。
⑧ その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時
点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
ん。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは
時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在
又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可能であると保証又は約束するもの
ではありません。
建築物環境調査報告書、土壌環境評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であ
り、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書
は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又
は約束するものではありません。
また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析又は統計情報は、個々の調査
会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリ
ア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件に
ついて調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット
分析の内容が異なる可能性があります。
建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の
状況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないこ
とを保証又は約束するものではありません（不動産の欠陥・瑕疵に関するリスクについては、前記「⑤ 不動
産及び信託受益権に関するリスク （イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク」をご参照下さい。）。ま
た、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内容の妥当性、正確性が保
証されているものではありません。なお、本投資法人が構造計算書を所持していない保有資産の一部に関
し、外部の調査機関に対する建物の耐震性の確認依頼に基づく調査結果及び昨今の震災等の影響を検討の
上、必要に応じ補強工事等の対応を行うこととしています。また、不動産に関して算出されるPMLは、個々の
専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
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(ロ) 会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上、その全部又
は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額
等に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、2015年度税制改正により、一時差異等調整引当額、一時差異等調整積立金等の制度が新設され、会
計処理と税務処理との不一致を原因とする追加の税負担を回避する新たな手段が提供されていますが、これ
らの制度を常に活用できるとは限らず、追加的な税負担を回避できることが約束されているものではありま
せん。
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資法人
が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することとなりますが、当
該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合
員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回
収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が制限されて
いることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意
図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
(ニ) 投資口への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、主として不動産等への投資を行う、本投資法人以外の投資法人（以下
「投資先投資法人」といいます。）の投資口を取得する場合があります。この場合、投資先投資法人が保有
する不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が投資主
として得られる分配金が減少し又は投資先投資法人の投資口の価値が下落することにより、本投資法人が損
失を被る可能性があります。また、投資先投資法人が非上場である場合、投資先投資法人の投資口について
確立された流通市場が存在しないことから投資口の流動性が低く、本投資法人が譲渡を企図しても、適切な
時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。更に、非上場である投資先投資法人におい
て、導管性要件の確保の観点から、投資口の譲渡等について一定の制限を課せられることについて承諾する
旨の誓約書を提出することを投資口取得の条件としている場合もあり、かかる場合には、誓約書の提出によ
り、更に投資口の譲渡が困難となる可能性もあります。なお、非上場の投資先投資法人において、投資主の
請求により投資口の払戻しを行う旨の規約の定めが設けられている場合もありますが、かかる投資法人にお
いては、投信法第67条第2項に基づき一定の場合においては払戻しを停止する旨の定めが規約に設けられてい
ることが一般的であり、かつ、投資先投資法人の投資対象である不動産等の処分には相応の期間を要するこ
とが通常であることから、本投資法人が投資口の払戻しを請求しても、本投資法人が希望する時期に払戻し
を受けられる保証はありません。
(ホ) 正ののれんの発生及びのれん償却費相当額の任意積立金の取崩し又は利益超過分配に係るリスク
本投資法人が行う合併により正ののれんが発生する場合があります。かかる正ののれんは20年間にわたっ
て定額法により規則的に償却される予定ですが、本投資法人は、当該償却費に相当する金額の任意積立金
（一時差異等調整積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配(一時差異等調整引当額の増加
額に相当する分配）等を行うことにより、法人税等の発生を軽減する予定です。
しかしながら、正ののれんの取扱い及び一時差異等調整引当額に関する法令諸規則の解釈・運用に係る今
後の取扱い等によっては、本投資法人の活動に予期せぬ制約が及ぶこととなり、又は本投資法人の税負担が
増大し、本投資法人の収益及び投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ヘ) MMIとの合併に関するリスク
本投資法人は資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による
投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性向上を目指すことを目的として、2021年3月1日を効力発
生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併を行いました。しかし
ながら、本合併により期待されたシナジー効果が実現する保証はありません。
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ｂ． 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のような投資リスクを踏まえ、その上でこのようなリスクに最大限対
応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理
体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。かかる役員会
については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において1年間の予定を作成して日程を確保の上、原則と
して毎月2回開催します。本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産運用に
関連する各種議案の説明を求めており、同社による資産運用業務の状況を確認しています。その上で、法令遵守
状況に係る監視機能を強化するため、原則として役員会には毎回顧問法律事務所へも出席を求めています。ま
た、財務諸表承認決議の役員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求め、法令遵守や内部管
理態勢の状況について十分な議論を行います。
更に、半年に一度、定期的に一般事務受託会社及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等に
ついて報告させることとしています。
加えて、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、原則2年に1回外部専門家を活用し監督役員主導によ
る業務監査を実施することとしています。
一方、本投資法人の委託を受けた本資産運用会社では、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システムを
通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正なレ
ベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。
まず、本資産運用会社は、都市事業本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク（主に不動産の欠
陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産等の影響を受けるリスク、共有物件に関するリスク、開発物件に関するリ
スク、有害物質に関するリスク）、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に賃貸借契約に関するリスク、災害等
による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク）及び
本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて管理を行います。これらのリスク管理に加え、代表取締役
社長及びリスク管理統括者（コーポレート本部長）の下で、リスク管理部が、全社的な立場から本資産運用会社
のリスク管理態勢の仕組みを構築すると共に、その整備状況及び運用状況の確認・改善業務を統括します。
次に、本資産運用会社は、資産の取得・処分・運用管理、投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及び
資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを、資産運用検討委員会において検証・議論し、また
同時にそれらのリスクに対する対応策を決定しています。
更に、コーポレート本部長を委員長とし、社長、副社長、COO（最高執行責任者）、都市事業本部長、インダス
トリアル本部長、リスク管理部長、コンプライアンス管理室長及び経営企画室長を常任委員として構成されるリ
スク管理委員会が、原則として2か月に1度開催され、資産運用検討委員会に係属する事項以外のリスクについて
適時に把握、検討し、必要な対応策及び管理方針を策定する体制にあります。
常勤監査役は、資産運用検討委員会及びリスク管理委員会のそれぞれに出席し、意見を述べることができま
す。内部監査室長は、リスク管理委員会に出席し、意見を述べることができます。なお、各委員会の概要につい
ては、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。
また、内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリスク管理の状況について、内部監査規程に基づき定
期的に内部監査を実施します。本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス管理室による法令
等遵守に対する点検の確認、利害関係者との利益相反行為の有無の確認、更には社内規程との整合性の確認など
網羅的な内部牽制により、常勤監査役との連携を図りながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を図っていま
す。
また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係者取引
規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に対し
て負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制を取っています（後記「第二部 投資法人の詳細
情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照
下さい。）。
このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社の重層的か
つ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めていま
す。
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4【手数料等及び税金】
(1)【申込手数料】
該当事項はありません。
(2)【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため（規約第7条第1項）、該当事項はありません。
ただし、本投資法人は、投資主との合意により投資口を有償で取得できるものとしています（規約第7条第2項）。
この場合、所定の手数料が課されることがあります。
(3)【管理報酬等】
(イ) 執行役員及び監督役員の報酬（規約第30条）
各執行役員の報酬は、月額80万円を上限として役員会が定める金額を各月の最終営業日までに支払います。
また、各監督役員に対する報酬は、月額50万円を上限として役員会が定める金額を各月の最終営業日までに支
払います。
（注）執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の
6第1項）、本投資法人は、かかる賠償責任について、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基づき、規約をもって、当該
執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合においては、責任の原因となった事実の内容、当
該執行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に
定める限度において、免除することができるとしています（規約第39条）。
(ロ) 会計監査人の報酬（規約第31条）
会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期毎に 3,000 万円を上限として役員会が定める金額を、投
信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書を受領後1月以内に支払います。
(ハ) 資産運用会社報酬（規約第29条）
a. 資産運用報酬Ⅰ
本投資法人は、本投資法人の直前の決算期の翌日から3か月目の末日までの期間（以下「計算期間Ⅰ」といいま
す。）及び当該末日の翌日から決算期までの期間（以下「計算期間Ⅱ」といい、本「（ハ） 資産運用会社報酬
（規約第29条）」において、「計算期間Ⅰ」及び「計算期間Ⅱ」を併せて「計算期間」といいます。）毎の運用
委託資産合計額に年率100分の0.75を乗じた額（1年を365日として当該計算期間の実日数により日割計算しま
す。）を上限として、本投資法人が役員会の定めるところに従い本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の
定めにより資産運用報酬Ⅰを計算し、各計算期間の翌々月の末日までに本資産運用会社に対して支払います（規
約第29条第1項）。本投資法人は、計算期間毎に資産合計額（注）に年率100分の0.45を乗じた額（1年を365日と
して当該計算期間の実日数により日割計算します。）を各計算期間毎の資産運用報酬Ⅰとして、各計算期間の
翌々月の末日までに本資産運用会社の指定する口座に入金する方法で支払うものとします。
（注）計算期間Ｉにおける資産合計額は、本投資法人の直前の決算期の貸借対照表（投信法第131条第2項の承認を受けたものに限り
ます。以下、本注記において「貸借対照表」といいます。）に記載された資産合計額に、当該決算期の翌日から計算期間Ｉの
末日までの期間に本投資法人が規約第12条所定の資産（以下、本注記において「主要投資対象資産」といいます。）を取得
（他の投資法人との合併に伴う主要投資対象資産の増加分を含みます。かかる場合の主要投資対象資産の取得価額は合併時の
時価（不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産にあっては不動産鑑定評価額）とします。）又は処分したときは、
当該期間中に取得した主要投資対象資産の取得価額の合計(Ｘ)と同期間中に処分した主要投資対象資産の直近の貸借対照表価
額の合計(Ｙ)との大小により、以下に定める金額を加減して算出した額とします。ＸがＹより大きいか等価の場合、ＸとＹと
の差額を加えます。ＸがＹより小さい場合、処分した主要投資対象資産の売却価格の合計とＹとの差額を加えます（差額が負
の値の場合はその絶対値を減じます。）。
計算期間Ⅱにおける資産合計額は、計算期間Ⅱの末日を基準とした決算期の貸借対照表に記載された資産合計額とします。
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ｂ. 資産運用報酬Ⅱ
本投資法人は、本投資法人の直前の営業期間に係る金銭の分配に係る計算書に記載された分配金の額に100分の
9を乗じた額を上限として、本投資法人が役員会の定めるところに従い本資産運用会社と締結した資産運用委託契
約の定めにより資産運用報酬Ⅱを計算し、当該金銭の分配に係る計算書が本投資法人の役員会で承認された日が
属する月の翌々月の末日までに本資産運用会社に対して支払います（規約第29条第2項）。本投資法人は、本投資
法人の直前の営業期間に係る金銭の分配に係る計算書に記載された分配金の額に100分の5.65を乗じた額を資産運
用報酬Ⅱとして、当該金銭の分配に係る計算書が本投資法人の役員会で承認された日が属する月の翌々月の末日
までに本資産運用会社の指定する口座に入金する方法で支払うものとします。
ｃ. 取得報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産を取得したとき、当該不動産
又は主として不動産を裏付けとする特定資産の取得価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用
等を含みません。以下同じです。）に100分の2を乗じた額を上限として、本投資法人が役員会の定めるところに
従い本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより取得報酬を計算し、取得した日が属する月の翌月
の末日までに本資産運用会社に対して支払います（規約第29条第3項）。本投資法人は、本投資法人が不動産又は
主として不動産を裏付けとする特定資産を取得したとき、当該不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資
産の取得価額に100分の0.8を乗じて計算した額を取得報酬として、取得した日が属する月の翌月の末日までに本
資産運用会社の指定する口座に入金する方法で支払うものとします。
ｄ. 譲渡報酬
本投資法人は、本投資法人が不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産を譲渡したとき、当該不動産
又は主として不動産を裏付けとする特定資産の譲渡価額（ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用
等を含みません。以下同じです。）に100分の1.5を乗じた額を上限として、本投資法人が役員会の定めるところ
に従い本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより譲渡報酬を計算し、譲渡した日が属する営業期
間の翌々月の末日までに本資産運用会社に対して支払います。ただし、当該譲渡により譲渡損が発生する場合、
譲渡報酬は発生しないものとします。なお、譲渡損が発生する場合とは、譲渡価額から、譲渡時点の当該資産の
帳簿価額、譲渡価額に照らし算出した譲渡報酬額及び譲渡に係る費用を控除した金額が負となる場合をいいます
（規約第29条第4項）。以下同じです。本投資法人は、本投資法人が不動産又は主として不動産を裏付けとする特
定資産を譲渡したとき、当該不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産の譲渡価額に100分の0.6を乗じ
て計算した額を譲渡報酬として、譲渡した日が属する営業期間の翌々月の末日までに本資産運用会社の指定する
口座に入金する方法で支払うものとします。ただし、当該譲渡により譲渡損が発生する場合、譲渡報酬は発生し
ないものとします。
e. 合併報酬
本投資法人は、本投資法人が合併したとき、当該合併の相手方が保有する不動産又は主として不動産を裏付け
とする特定資産の合併時における評価額に100分の2を乗じた額を上限として、本投資法人が役員会の定めるとこ
ろに従い本資産運用会社と締結した資産運用委託契約の定めにより合併報酬を計算し、合併の効力発生日が属す
る月の翌月の末日までに本資産運用会社に対して支払います（規約第29条第5項）。本投資法人は、本投資法人が
合併したとき、当該合併の相手方が保有する不動産又は主として不動産を裏付けとする特定資産の合併時におけ
る評価額に100分の2を上限として別途合意する料率を乗じて計算した額を合併報酬として、合併の効力発生日が
属する月の翌月の末日までに本資産運用会社の指定する口座に入金する方法で支払うものとします。
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(ニ) 一般事務受託者報酬
① 委託事務のうち、本投資証券の発行に関する事務、機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務、計
算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務及び納税に関する事務（ただし、機関（投資主及び役員会）の
運営に関する事務については投資主名簿に関する事務を除きます。）に係る報酬（以下「一般事務報酬」とい
います。）は、以下のとおりとします。
1．毎年3月、6月、9月及び12月の末日を最終日とする計算期間（以下、本項において「計算期間」といいま
す。）毎に200万円を下限とし、下記計算式により求める金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じ
て本投資法人と一般事務受託者との合意により定める金額とします。
（計算式）
当該計算期間初日の直前決算日（初回決算期間中においては設立日。本項において以下同じです。）におけ
る本投資法人の資産合計額をαとして以下(a)から(j)の計算方法により算出された合計額
(a) αのうち50億円以下の部分に対して金2,000,000円
(b) αのうち50億円超1,000億円以下の部分に対して0.0175％を乗じて得た金額
(c) αのうち1,000億円超2,000億円以下の部分に対して0.015％を乗じて得た金額
(d) αのうち2,000億円超3,000億円以下の部分に対して0.01％を乗じて得た金額
(e) αのうち3,000億円超5,000億円以下の部分に対して0.00875％を乗じて得た金額
(f) αのうち5,000億円超7,000億円以下の部分に対して0.0075％を乗じて得た金額
(g) αのうち7,000億円超9,000億円以下の部分に対して0.00625％を乗じて得た金額
(h) αのうち9,000億円超11,000億円以下の部分に対して0.005％を乗じて得た金額
(i) αのうち11,000億円超13,000億円以下の部分に対して0.00375％を乗じて得た金額
(j) αのうち13,000億円超の部分に対して0.0025％を乗じて得た金額
2．上記1．の定めにかかわらず、計算期間が3か月間に満たない場合、一般事務報酬は、当該計算期間に含まれ
る実日数の当該計算期間の末日を最終日とする3か月間の実日数に対する割合で上記1．の定めにより算出さ
れた額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）とします。
3．上記1．及び2．の定めにかかわらず、計算期間の末日における本投資法人の出資総額が5億円以下である場
合は、当該計算期間中の一般事務報酬は金24万円とします。なお、出資総額が直前決算日において5億円以
下であり、かつ、計算期間中において5億円を超えるときは、(ⅰ)当該計算期間の開始日から5億円を超えた
日の前日までの実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で24万円を按分計算した金額（円単位未満切捨
て）と、(ⅱ)5億円を超えた日から当該計算期間の末日までの実日数の当該計算期間の実日数に対する割合
で、5億円を超えた日の本投資法人の出資総額に基づいて上記1．の定めにより算出された額を按分計算した
金額（円単位未満切捨て）の合計額とします。
4．本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間最終月の翌月末までに一般事務受託者の指定する
銀行口座へ入金する方法により支払います。
5．経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務受託者は、
互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。なお、当該協議にあたり、役員会による
承認手続を経る旨の書面による通知を本投資法人が一般事務受託者に行ったときは、当該変更の効力発生時
は、当該承認手続完了時とします。この場合、本投資法人は、速やかに当該承認手続を行うものとします。
② 委託事務のうち、投資主名簿に関する事務に関する手数料は、以下のとおりとします。
1．本投資法人は、投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、投資
口事務代行委託契約の手数料明細表に掲げる手数料を支払うものとします。ただし、手数料明細表に定めの
ない事務に対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ決定するものとします。
2．投資主名簿等管理人は、上記1．の手数料を毎月計算して翌月20日までに請求し、本投資法人は請求を受け
た月の末日（銀行休業日の場合は前営業日）までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み（振
込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。）又は口座
振替による方法により支払うものとします。
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＜手数料明細表＞
項 目 手 数 料 対 象 事 務
投資主名簿管理料 1．月末現在の投資主1名につき下記段階により区 投資主名簿の保管、管理に関する事務
分計算した合計額の6分の1（月額） 決算期日における投資主確定並びに投
（基本料）
5,000名まで 390円 資主リスト、統計諸資料の作成に関する
10,000名まで 330円 事務
30,000名まで 280円 分配金振込指定投資主の管理に関する
50,000名まで 230円 事務
100,000名まで 180円 分配利益明細簿その他の契約に定める
100,001名以上 150円 法定帳簿の作成、管理及び備置
ただし、月額の最低額を220,000円としま
す。
2．月中に失格となった投資主1名につき55円
分配金計算料 1．投資主1名につき下記段階により区分計算し 分配金の計算、分配金支払原簿の作
た合計額 成、領収証又は振込通知の作成、振込票
5,000名まで 120円 又は振込磁気テープの作成、支払済領収
10,000名まで 105円 証の整理集計、支払調書の作成、特別税
30,000名まで 90円 率及び分配金振込適用等の事務
50,000名まで 75円
100,000名まで 60円
100,001名以上 50円
ただし、1回の最低額を350,000円とします。
2．振込指定分 1投資主につき 130円加算
分配金支払料 1．分配金領収証1枚につき500円 取扱（払渡）期間経過後の分配金の支
払事務
未払投資主の管理に関する事務
2．月末現在未払投資主1名につき5円
諸届受理料 諸届受理1件につき250円 住所変更、商号変更、代表者変更、改
姓名、常任代理人等の投資主名簿の記載
の変更を要する届出及び事故届、改印
届、分配金振込指定書の受理並びに特別
税率及び告知の届出の受理に関する事務
個人番号関係手数 1. 振替投資口に係る個人番号の登録1件につき 個人番号の収集及び登録に関する事務
料 個人番号の保管、利用及び廃棄又は削
250円
除に関する事務
2. 非振替投資口に係る個人番号の登録1件につ
き550円
3. 個人番号の保管月末現在1件につき月額5円
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項 目 手 数 料 対 象 事 務
諸通知封入発送料 1．封入発送料 投資主総会招集通知状、同決議通知
(1) 封書 状、議決権行使書（委任状）、資産運用
① 定型サイズの場合 報告、分配金領収証等投資主総会関係書
封入物2種まで1通につき25円 類の封入発送事務
1種増すごとに 5円加算
ただし、定形サイズでも追加手封入があ
る場合には、追加手封入1通につき15円加
算
② 定形外サイズ又は手封入の場合
封入物2種まで1通につき45円
1種類増すごとに15円加算
(2) はがき 1通につき15円
ただし、1回の発送につき最低額を50,000
円とします。
2．書留適用分 1通につき30円加算
3．発送差止・送付先指定 1通につき200円
4．振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認
書に分割した場合
封入物2種と見做し、照合料15円を加算
5．ラベル貼付料 1通につき 5円
6．共通用紙作成料
（本料率を適用する場合、原契約の添付別表
（2）委託投資法人負担経費明細表の帳簿用紙
印刷費は調製費に代えて用紙代を請求しま
す。）
(1) 議決権行使書（委任状）用紙、行使勧誘は
がき等（用紙の両面に印刷するもの）
1枚につき2円
ただし、共通用紙から一部仕様変更した場
合は1枚につき2円加算（議決権行使書（委任
状）用紙の仕様変更は最低額60,000円としま
す。）
(2) 分配金計算書、宛名台紙等（用紙の片面に
印刷するもの）
1枚につき1円
ただし、共通用紙から一部仕様変更した場
合は1枚につき2円加算
返戻郵便物整理料 返戻郵便物1通につき250円 投資主総会招集通知状、同決議通知
状、資産運用報告等の返戻郵便物の整
理、再発送に関する事務
議決権行使書 1．議決権行使書（委任状）作成料 作成1枚に 議決権行使書（委任状）の作成、提出
つき18円 議決権行使書（委任状）の整理及び集計
（委任状）作成集
2．議決権行使書（委任状）集計料 集計1枚に の事務
計料
つき50円
ただし、1回の集計につき最低額を100,000
円とします。
3．投資主提案による競合議案がある場合 1通
につき50円加算
4．不統一行使分 1通につき50円加算
証明・調査料 発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき 分配金支払い、投資主名簿記載等に関
する証明書の作成及び投資口の取得、異
1,600円
動（譲渡、相続、贈与等）に関する調査
発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき
資料の作成事務
800円
振替制度関係手数 1．総投資主通知に関するデータ受理料 総投資主通知に係るデータの受理及び
料 総投資主通知受理料 投資主1名1件につき 各種コード（所有者、常任代理人、国籍
100円 等）の登録並びに投資主名簿更新に関す
2．個別投資主通知に関するデータ受理料 る事務
個別投資主通知受理1件につき250円 個別投資主通知データの受理及び個別
3．情報提供請求データ受理料 投資主通知明細の作成に関する事務
情報提供請求1件につき250円 情報提供請求データの振替機関への送
信に関する事務
振替口座簿記録事項の通知に関する事
務
本表に定めのない臨時事務（新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約
に関する事務等）については両当事者協議のうえ、そのつど手数料を定めます。
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③ 委託事務のうち、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対する特別口座の管理に関する事務に関する手数料は、以
下のとおりとします。
1．本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を特別口
座管理人に支払うものとします。ただし、口座管理事務手数料明細表に定めのない事務に係る手数料は、そ
のつど本投資法人と特別口座管理人が協議のうえ決定するものとします。
2．経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記1．の定めにより難い事情が生じた場合は、随
時本投資法人と特別口座管理人が協議のうえ口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、上記
1．の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理人の間で締結された投資口事務代行委託契約
の失効を含むものとします。
3．口座管理事務手数料について、特別口座管理人は毎月末に締め切り、翌月20日までに本投資法人に請求し、
本投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。
＜口座管理事務手数料明細表＞
項 目 料 率 対 象 事 務
特別口座管理料 1．特別口座管理投資主1名につき下記段階によ 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿
り区分計算した合計額（月額） の作成・管理及び備置に関する事務
3,000名まで 150円 総投資主通知に係る報告に関する事務
10,000名まで 125円 新規記載又は記録手続及び抹消手続又
30,000名まで 100円 は全部抹消手続に関する事務
30,001名以上 75円 振替口座簿への記載又は記録、質権に
係る記載又は記録及び信託の受託者並び
ただし、月額の最低額を20,000円とします。
に信託財産に係る記載又は記録に関する
事務
2．各口座管理事務につき下記(1)～(5)の手数料
個別投資主通知及び情報提供請求に関
ただし、特別口座管理人が本投資法人の投資
する事務
主名簿等管理人であるときは、下記(1)～(5)
特別口座の開設及び廃止に関する事務
の手数料を適用しません。
加入者情報及び届出印鑑の登録又はそ
(1) 総投資主報告料
れらの変更及び加入者情報の保管振替機
報告1件につき150円
構への届出に関する事務
(2) 個別投資主通知申出受理料
振替法で定める取得者等のための特別
受理1件につき250円
口座開設等請求に関する事務
(3) 情報提供請求受理料
投資口の併合・分割等に関する事務
受理1件につき250円
加入者等からの照会に対する応答に関
(4) 諸届受理料
する事務
受理1件につき250円
(5) 分配金振込指定取次料
取次1件につき130円
個人番号関係手数 1．個人番号の登録1件につき250円 個人番号の収集及び登録に関する事務
料 2．個人番号の保管月末現在1件につき月額5円 個人番号の保管、利用及び廃棄又は削
除に関する事務
ただし、特別口座管理人が本投資法人の投資
主名簿等管理人であるときは、上記1．及び
2．の手数料を適用しない
調査・証明料 1．発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につ 振替口座簿の記載等に関する証明書の
き 1,600円 作成及び投資口の移動（振替、相続等）
2．発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につ に関する調査資料の作成事務
き 800円
振替請求受付料 振替請求1件につき1,000円 特別口座の加入者本人のために開設さ
れた他の口座への振替手続に関する事務
※ 本表に定めのない臨時事務（解約に関する事務等）についてはそのつど料率を定めます。
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④ 委託事務のうち、第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保
投資法人債、第11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボ
ンド（第13回無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資
法人第2回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無
担保投資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債の元利金支払に関する事務に係る報酬は、
以下に定める金額とし、元利金の支払期日の前銀行営業日に支払います。
1．元金支払手数料
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第
11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回
無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回
無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投
資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債
支払元金金額の10,000分の0.075
2．利金支払手数料
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第
11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回
無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回
無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投
資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債
支払利金の対象となる元金金額の10,000分の0.075
⑤ 本投資法人は、委託事務のうち第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、
第10回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）及び第
2回グリーンボンド（第13回無担保投資法人債）の発行に関する事務及び期中における事務に係る報酬として、
それぞれ1,600万円に投資法人債の発行金額100円当たり7銭及び償還期限1年間当たり20万円を加えた金額を上
限として、投資法人債に関する一般事務受託者に対して、発行日に支払いました。
また、本投資法人は、委託事務のうちMCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）については金610
万円を、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法人債については金960万円を、MCUBS MidCity投資法人第3回
無担保投資法人債については金590万円を、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債については金980万
円を、MCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債については金700万円を、投資法人債に関する一般事務受
託者に対して、払込金から控除する方法により支払いました。
⑥ 本投資法人は、納税事務に関する一般事務受託者に対して法人税、住民税、事業税及び消費税申告書の作成
に関する報酬並びに償却資産税申告書作成に関する報酬として、決算期毎1,500万円又は一件当たり100万円を
上限として本投資法人と納税事務に関する一般事務受託者との合意により定める金額を、申告書提出後2か月以
内に支払います。
（注）2021年5月21日付でMCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債は償還しています。
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(ホ) 資産保管会社報酬
① 資産保管会社の報酬（以下「資産保管業務報酬」といいます。）は、3月、6月、9月及び12月の末日を最終
日とする計算期間（以下、本項において「計算期間」といいます。）毎に125万円を下限とし、以下に掲げ
る計算式により求める金額を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法人と資産保管会社との合
意により定める金額とします。
（計算式）
当該計算期間初日の直前決算日（初回決算期間中においては設立日。本項において以下同じです。）におけ
る本投資法人の資産合計額をαとして以下(a)から(j)の計算方法により算出された合計額
(a) αのうち50億円以下の部分に対して金1,250,000円
(b) αのうち50億円超1,000億円以下の部分に対して0.01％を乗じて得た金額
(c) αのうち1,000億円超2,000億円以下の部分に対して0.00875％を乗じて得た金額
(d) αのうち2,000億円超3,000億円以下の部分に対して0.0075％を乗じて得た金額
(e) αのうち3,000億円超5,000億円以下の部分に対して0.00625％を乗じて得た金額
(f) αのうち5,000億円超7,000億円以下の部分に対して0.005％を乗じて得た金額
(g) αのうち7,000億円超9,000億円以下の部分に対して0.00375％を乗じて得た金額
(h) αのうち9,000億円超11,000億円以下の部分に対して0.0025％を乗じて得た金額
(i) αのうち11,000億円超13,000億円以下の部分に対して0.00125％を乗じて得た金額
(j) αのうち13,000億円超の部分に対して0.001％を乗じて得た金額
② 上記①の定めにかかわらず、計算期間が3か月間に満たない場合、資産保管業務報酬は、当該計算期間に属
する実日数の当該計算期間の末日を最終日とする3か月間の実日数に対する割合で前項の定めにより算出さ
れた額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）とします。
③ 上記①及び②の定めにかかわらず、計算期間の末日における本投資法人の出資総額が5億円以下である場合
は、当該計算期間中の資産保管業務報酬は金15万円とします。また、出資総額が直前決算日において5億円
以下で、かつ、計算期間中において5億円を超えるときは、当該計算期間の開始日から5億円を超えた日の前
日までの実日数の当該計算期間の実日数に対する割合で15万円を按分計算した金額（円単位未満切捨て）
と、5億円を超えた日から当該計算期間の末日までの実日数の当該計算期間中の実日数に対する割合で、5億
円を超えた日の出資総額に基づいて上記①により算出された額を按分計算した金額（円単位未満切捨て）の
合計額とします。
④ 本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間最終月の翌月末までに資産保管会社の指定す
る銀行口座へ入金する方法により支払います。
⑤ 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び資産保管会社
は、互いに協議の上、資産保管業務報酬の金額を変更することができます。
なお、当該協議が整い次第速やかに、本投資法人は投信法第109条第2項第7号の規定の役員会の承認手続を
経るものとします。この場合、当該変更の効力発生時は、これらの承認手続完了時とします。
(ヘ) 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 都市事業 本部
東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
電話番号 03-5293-7081
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(4)【その他の手数料等】
運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業
務ないし事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び本資産運用会社が立て替え
た立替金の利息若しくは損害金については、本投資法人がこれを負担します（規約第32条第1項）。
上記に加えて、本投資法人は、以下の費用を負担します（規約第32条第2項）。
① 投資口の発行及び新投資口予約権の無償割当てに関する費用
② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
③ 目論見書及び（仮）目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
④ 財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用（これを監督官庁に提出する場合の提出費用を
含みます。）
⑤ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
⑥ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
⑦ 投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷
及び交付に係る費用
⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水
道光熱費等を含みます。）
⑩ 借入金及び投資法人債に係る利息
⑪ 投資法人債の発行に関する費用
⑫ 本投資法人の運営に要する費用
⑬ その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの
(5)【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。
なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。ま
た、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
Ａ．個人投資主の税務
(1) 配当等の額に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等
調整引当額（利益を超える金銭の分配で、投資法人計算規則第2条に定義される金額をいいます。以下同じで
す。）の増加額からなる金額（以下、本「（5） 課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。）
は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、原則として配当等の額を受け取る際に20％（所得税）の
税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となります。金融商品取引所に上場されている本投資証券の配
当等の額に係る源泉税率は、特例により2014年1月1日以降に受け取る配当等の額については20％（所得税
15％、地方税5％）となります。
なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、
2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。
2016年1月1日以後、投資法人の投資口を含む株式等は上場株式等（金融商品取引所に上場されている株式等
の他、特定公社債（国債、地方債、公募公社債等をいいます。）等をいいます。以下、本「（5） 課税上の取
扱い」において同じです。）と一般株式等（上場株式等以外の株式等をいいます。）に区分され、本投資証券
は、上場株式等として取り扱われます。
上場株式等に係る利子所得及び配当所得（租税特別措置法第8条の4第1項に定めるものをいいます。以下、本
「（5） 課税上の取扱い」において「上場株式等に係る配当所得等」といいます。）については、20％（所得
税15％、住民税5％）の税率による申告分離課税を選択できます。配当控除の適用はありません。
なお、2013年から2037年までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に課される所得税の額に対しては、
2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
また、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、受け取る配当等の金額にかかわらず、申告不要制
度の選択が可能となり、源泉徴収だけで課税関係を終了させることができます。
投資家が受け取るべき上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者等における特定口座の源
泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れることを選択できます。
また、2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座（租税特別措置法第37条の14
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第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「Ａ．個人投資主の税務」において同じです。）内において管
理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいい
ま す。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それ
ぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管理勘定に
係るものについては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）及び特定非課税管理勘定（租税特別
措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2024
年1月1日から2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が102万円を超
えないもの等一定のものに限ります。）の配当等で、非課税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を
設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得
税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上
（2023年以後は満18歳以上）である方に限られます。
2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座（租税特別措置法第37条の14の2第
5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「Ａ．個人投資主の税務」において同じです。）内において管理
されている上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいい
ます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、それぞ
れの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）の配当等
で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支
払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、
その年の1月1日において満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限られま
す。
なお、上記の上場株式等の配当等に係る取扱いは本投資法人から支払がされる当該分配の支払に係る基準日
において発行済投資口総数の100分の3以上を有する個人投資主には適用されません。当該個人投資主が受け取
る配当等の額については、原則どおり配当等の額を受け取る際に20％（所得税）（2013年1月1日から2037年12
月31日までは復興特別所得税とあわせて20.42％）の税率により源泉徴収された後、総合課税の対象となりま
す。
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(2) 出資等減少分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（所得税法（昭和40年法律第33号。その後の改正を含
みます。）第24条に定めるものをいいます。以下、本「Ａ．個人投資主の税務」において同じです。）のうち
本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当（計算方法につ
いては（注1）参照）として上記(1)の配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額
のうち、みなし配当以外の金額は、本投資証券の譲渡に係る収入金額（注2）として取り扱われます。各投資主
はこの譲渡収入に対応する譲渡原価（注2）を各自計算する必要があります。譲渡に係る収入金額から譲渡原価
を差し引いた金額（注3）は上場株式等に係る譲渡所得等として原則として下記(3)の投資証券の譲渡と同様の
課税を受けます。
出資等減少分配を受けた後の投資口の取得価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の取得価額か
ら、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
投資法人の税務上の資本金等の額のうち各投資主の投資口に
（注1）みなし配当 ＝ 出資等減少分配額 －
＊
対応する部分
＊
各投資主の出資等減少分配直
投資法人の税務上の資本金
投資法人の出資等減少分配直
†
＝ × × 前の所有投資口数／投資法人
等の額のうち各投資主の投資 一定割合
前の税務上の資本金等の額
の発行済投資口の総数
口に対応する部分
投資法人の出資等減少分配による出資総額の減少額
†
＝ (小数点以下第三位未満切上げ)
一定割合
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（※）
（※）前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に税務上の資本金等の額の増減がある場合に
はその金額を加減算した金額
（注2）譲渡収入の額 ＝ 出資等減少分配額 － みなし配当
出資等減少分配直前の投資口
†
譲渡原価の額 ＝ ×
一定割合
の取得価額
投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額
†
＝ (小数点以下第三位未満切上げ)
一定割合
投資法人の税務上の前々期末純資産価額（※）
（※）前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に税務上の資本金等の額の増減がある場合に
はその金額を加減算した金額
（注3）譲渡損益の額 ＝ 譲渡収入の額 － 譲渡原価の額
なお、（注1）のみなし配当の額及び（注2）の一定割合については、本投資法人から通知します。
(3) 投資証券の譲渡に係る税務
個人投資主が本投資証券を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、
原則として上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税（所得税15％、地方税5％）の対象となります。譲
渡損が生じた場合には、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められますが、上場株式等に係る譲渡
所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。ただし、本投資
証券を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合には、以下の特例の対象となります。
なお、2013年から2037年までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、
2.1％の税率により復興特別所得税が課されます。
① 本投資証券の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場株式等に係る
譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失となった場合には、
申告を要件にこの損失（以下、本「(3) 投資証券の譲渡に係る税務」において「本投資証券の譲渡損失の金
額」といいます。）をその年分の上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限り
ます。以下、本「(3) 投資証券の譲渡に係る税務」において同じです。）から控除することが認められま
す。
② その年の前年以前3年内の各年において、本投資証券の譲渡損失の金額（前記①の適用を受けている場合に
は適用後の金額となります。）があるときは、申告を要件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除き
ます。）をその年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除
することが認められます。なお、2015年以前の各年に生じた2015年以前に上場株式等として取り扱われてい
たものに係る譲渡損失の金額で2016年以後に繰り越されるものについても、2016年以後の各年分の上場株式
等に係る譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することができます。
③ 本投資証券は特定口座制度の対象となり、個人投資主が金融商品取引業者に特定口座を開設し、その特定
口座に保管されている本投資証券を含む上場株式等に係る譲渡所得等について「特定口座源泉徴収選択届出
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書」を提出した場合には、一定の要件の下に、本投資証券の譲渡に係る所得について譲渡対価の支払の際に
源泉徴収がなされ、申告不要の選択をすることが認められます。源泉税率は、20％（所得税15％、住民税
5％） となります。2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる株式等の譲渡に係る譲渡所得等に課さ
れる所得税の額に対しては、2.1％の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収され
ます。なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座において上場株式等の
配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡につき損
失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等に係る配当所得等の総額から当該損失の
金額を控除した金額に対して源泉徴収がなされます。
また、2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている
上場株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいいます。以
下、本段落において同じです。）に係るもの（2014年1月1日から2023年12月31日までの10年間、それぞれそ
の年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円（2016年1月1日以後に設けられる非課税管理口座につい
ては120万円）を超えないもの等一定のものに限ります。）及び特定非課税管理勘定（租税特別措置法第37条
の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。）に係るもの（2024年1月1日か
ら2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が102万円を超えないも
の等一定のものに限ります。）について、非課税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日
から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等
により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課さ
れません。なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上（2023年以後は満18歳
以上）である方に限られます。
2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場
株式等のうち、非課税管理勘定（租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものをいいます。以下、
本段落において同じです。）に係るもの（2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に
受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに限ります。）について、未成年者
口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取
引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得等につ
いては、所得税及び住民税が課税されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日にお
いて満20歳未満（2023年は満18歳未満）である方又はその年中に出生した方に限られます。
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Ｂ．法人投資主の税務
(1) 配当等の額に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の事
業年度において益金計上されます。法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、株式の配当と同様に
取扱われ、源泉徴収がされますが、この源泉税は法人投資主の法人税の申告上、所得税額控除の対象となりま
す。受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。
なお、金融商品取引所に上場されている本投資証券の配当等の額については源泉税率は原則15％（所得税）
とされています。
2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対しては、2.1％の税
率により復興特別所得税が課され、所得税の額と併せて源泉徴収されます。なお、この復興特別所得税は所得
税の額とみなされ、所得税額控除の対象とされます。
(2) 出資等減少分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配（法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含
みます。）第23条に定めるものをいいます。以下、本「Ｂ．法人投資主の税務」において同じです。）のうち
本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記(1)の
配当等の額と同様の課税上の取扱いになります。また、出資等減少分配の額のうちみなし配当以外の金額は本
投資証券の譲渡に係る収入金額として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を各自計算
します。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差し引いた金額は譲渡損益として取扱われます。みなし配当、譲
渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額か
ら、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
(3) 投資証券の期末評価方法
法人投資主による本投資証券の期末評価方法については、税務上、本投資証券が売買目的有価証券である場
合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証
券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類されるも
のに関しても原則として時価法（評価損益は資本の部に計上）の適用があります。
(4) 投資証券の譲渡に係る税務
法人投資主が本投資証券を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、益金又は損金として計上されます。
Ｃ．本投資法人の税務
(1) 配当等の額の損金算入要件
税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人と
投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を本投資法人の損金に算入することが認められていま
す。
配当等の額を損金算入するために満足すべき主要な要件は次のとおりです。
① 配当等の額が配当可能利益の額の100分の90超（利益を超える金銭の分配がある場合には、金銭の分配の額
が配当可能額の100分の90超）であること。
② 他の法人（租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。）第22条の19
に定めるものを除きます。）の発行済株式又は出資（匿名組合に対する出資を含みます。）の総数又は総額
の100分の50以上を有していないこと。
③ 借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下本「Ｃ．本投資法人
の税務」について同じです。）からのものであること。
④ 営業期間の終了の時において同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものに該当して
いないこと。
⑤ 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を
超える旨が投資法人の規約において記載されていること。
⑥ 設立時における本投資証券の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は本投資証券が
営業期間の終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること。
⑦ 事業年度の終了時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他の
一定の資産（租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。）の帳簿価額の合計額がその時
において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること。
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(2) 不動産流通税の軽減措置
① 登録免許税
一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税の税率は課税標準の2％
ですが、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては、2023年3月31日までは1.5％となりま
す。また、規約において、資産の運用方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産の価額
の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合である「特定不動産の割合」を100分の
75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人は、規約に従い取得した不動産に対して
は、2023年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について1.3％に登録免許税の税率が軽減され
ます。
② 不動産取得税
一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準の4％の税率により課されますが、住
宅及び土地については2024年3月31日までに取得した場合に限り3％となります。また、規約において、資産
の運用方針として、「特定不動産の割合」を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす
投資法人は規約に従い2023年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準が5
分の2に軽減されます。特別土地保有税は2003年以降、当分の間新たな課税は行われません。
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5【運用状況】
(1)【投資状況】
（2021年2月28日現在）
保有総額（百万円）
資産の種類 地域等 対資産総額比率（％）
（注1）
東京圏 18,864 2.1
大阪・名古屋圏 6,892 0.7
不動産
その他の政令指定都市・その他 4,448 0.5
小 計 30,205 3.3
東京圏 399,927 44.3
大阪・名古屋圏 317,414 35.1
不動産
信託受益権
その他の政令指定都市・その他 77,204 8.6
小 計 794,546 88.0
小計 824,751 91.3
預金・その他の資産 78,469 8.7
資産総額計 903,221 100.0
負債総額（注2）（注3） 469,253 52.0
純資産総額（注2） 433,967 48.0
（注1）保有総額は、期末日現在の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注2）負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注3）負債総額には、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金を含みます。
(2)【投資資産】
①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、後記「③ その他投資資産の主要なもの」にまとめて
記載しています。
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③【その他投資資産の主要なもの】
ａ．信託受益権及び不動産の概要
(イ) 組入資産明細
2021年2月28日現在、本投資法人が保有する信託受益権及び不動産に係る商業施設は、以下のとおりです。
期末算
対資産総
賃貸可能
額比率
取得価格 定価額 帳簿価額
物件番号
不動産等の名称 所在地（注2） 所有形態 面積（㎡）
（注1） （％）
(百万円) (百万円) (百万円)
(注3)
(注5)
(注4)
不動産信
10002 Gビル南青山02 東京都港区南青山五丁目8番5号 1,529.15 5,350 5,590 5,180 0.6
託受益権
東京都渋谷区恵比寿西一丁目35番17 不動産信
10004 Gビル代官山01（注6） 599.79 1,235 1,620 1,193 0.1
号 託受益権
不動産信
10005 ジャイル 東京都渋谷区神宮前五丁目10番1号 4,824.67 22,712 28,200 21,927 2.4
託受益権
不動産信
10007 ビックカメラ立川店 東京都立川市曙町二丁目12番2号他 20,983.43 11,920 22,600 13,366 1.5
託受益権
不動産信
10009 Gビル北青山01 東京都港区北青山三丁目14番8号 492.69 989 1,690 917 0.1
託受益権
JMFビル自由が丘01 東京都目黒区自由が丘二丁目9番17 不動産信
10012 2,043.68 3,093 5,070 2,739 0.3
（注12） 号他 託受益権
不動産信
10013 チアーズ銀座 東京都中央区銀座五丁目9番5号 1,686.58 4,200 4,500 3,876 0.4
託受益権
10016 Gビル神宮前06 東京都渋谷区神宮前六丁目28番3号 不動産 670.42 2,360 2,960 2,318 0.3
10017 Gビル神宮前01 東京都渋谷区神宮前四丁目21番5 不動産 555.75 3,400 4,610 3,373 0.4
不動産信
10018 Gビル神宮前02 東京都渋谷区神宮前四丁目9番9号 426.29 2,233 1,720 2,263 0.3
託受益権
不動産信
10019 Gビル南青山01 東京都港区南青山五丁目4番48号他 1,592.90 10,085 9,440 10,020 1.1
託受益権
不動産信
10021 ラ・ポルト青山（注7） 東京都渋谷区神宮前五丁目51番8号 4,158.53 9,400 11,000 9,195 1.0
託受益権
不動産信
10022 Gビル新宿01 東京都新宿区新宿四丁目1番8号 1,082.64 6,600 8,930 6,502 0.7
託受益権
JMFビル神宮前01
10023 東京都渋谷区神宮前三丁目30番12号 不動産 1,676.87 5,520 3,990 5,350 0.6
（注12）
不動産信
10024 Gビル南池袋01（注7） 東京都豊島区南池袋一丁目19番5号 5,066.06 5,800 8,720 5,939 0.7
託受益権
不動産信
10026 アーバンテラス神宮前 東京都渋谷区神宮前五丁目47番6号 1,719.19 2,797 5,250 2,677 0.3
託受益権
アーカンジェル代官山 東京都目黒区青葉台一丁目111番14 不動産信
10029 904.04 1,000 1,630 1,012 0.1
(底地) 他 託受益権
10030 Gビル表参道01 東京都渋谷区神宮前六丁目1番9号 不動産 1,508.03 5,850 8,620 5,790 0.6
ラウンドワン横浜駅西口 神奈川県横浜市西区南幸二丁目8番 不動産信
10031 6,560.09 3,930 5,490 3,731 0.4
店 16号 託受益権
東京都世田谷区太子堂二丁目15番4 不動産信
10032 Gビル三軒茶屋01 3,471.52 3,725 6,440 3,646 0.4
号 託受益権
不動産信
10033 Gビル銀座01 東京都中央区銀座六丁目5番1号 1,610.54 5,500 10,500 5,535 0.6
託受益権
神奈川県川崎市川崎区日進町1番地 不動産信
10036 川崎ルフロン 49,223.07 30,000 40,900 34,563 3.8
11他 託受益権
不動産信
10037 JMFビル渋谷01（注12） 東京都渋谷区神南一丁目20番13号 1,630.03 3,230 4,910 3,100 0.3
託受益権
東京都渋谷区神宮前四丁目25番15号 不動産信
10038 Gビル表参道02 5,555.65 17,705 22,950 17,777 2.0
他 託受益権
東京都武蔵野市吉祥寺本町二丁目12 不動産信
10039 Gビル吉祥寺01 1,718.21 3,460 4,040 3,533 0.4
番12号 託受益権
不動産信
Cute Cube原宿
10040 東京都渋谷区神宮前一丁目7番1号 1,428.55 8,520 10,400 8,481 0.9
託受益権
不動産信
10041 Gビル上野01 東京都台東区上野四丁目9番14号 1,471.80 3,320 3,840 3,428 0.4
託受益権
JMFビル高田馬場01 東京都新宿区高田馬場二丁目13番2 不動産信
10042 3,569.20 5,945 7,340 6,053 0.7
（注12） 号 託受益権
東京都千代田区外神田一丁目11番11 不動産信
10043 Gビル秋葉原01 2,701.99 4,980 7,750 5,085 0.6
号 託受益権
不動産信
10044 Gビル秋葉原02 東京都千代田区神田松永町113番他 1,037.33 2,500 2,970 2,478 0.3
託受益権
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期末算
対資産総
賃貸可能
額比率
取得価格 定価額 帳簿価額
物件番号
不動産等の名称 所在地（注2） 所有形態 面積（㎡）
（注1） （％）
(百万円) (百万円) (百万円)
(注3)
(注5)
(注4)
東京都武蔵野市吉祥寺南町二丁目3 不動産信
10045 Gビル吉祥寺02 8,838.79 15,300 17,100 15,119 1.7
番13号 託受益権
JMFビル銀座中央通り01 不動産信
10046 東京都中央区銀座二丁目6番16号 3,141.07 13,000 13,700 12,992 1.4
（注12） 託受益権
神奈川県横浜市中区新港一丁目3番1 不動産信
MARINE & WALK YOKOHAMA
10047 8,347.70 11,300 11,000 10,861 1.2
号 託受益権
10048 Gビル神宮前07 東京都渋谷区神宮前四丁目26番4号 不動産 373.12 1,950 2,130 2,031 0.2
不動産信
東京都港区南青山 五丁目2番12号他
10049 Gビル南青山03（注7） 1,373.46 12,200 12,200 12,300 1.4
託受益権
JMFビル神宮前02（注 不動産信
10050 東京都渋谷区神宮前三丁目25番5号 802.40 2,490 2,610 2,640 0.3
12） 託受益権
ラウンドワンスタジアム 神奈川県川崎市川崎区殿町一丁目5 不動産信
10051 13,559.17 2,370 2,920 2,408 0.3
川崎大師店 番1号 託受益権
東京都渋谷区神宮前四丁目25番28号 不動産信
10053 Gビル神宮前09 1,127.06 7,000 7,340 7,079 0.8
他 託受益権
不動産信
10054 マチノマ大森 東京都大田区大森西三丁目1番38号 8,981.14 9,100 9,470 9,166 1.0
託受益権
JMFビル代官山01 不動産信
10055 東京都渋谷区代官山町20番地20号 2,151.31 3,600 3,970 3,265 0.4
（注12） 託受益権
あびこショッピングプラ 千葉県我孫子市我孫子四丁目11番1 不動産信
10001 41,293.90 10,322 12,900 9,503 1.1
ザ 号 託受益権
不動産信
10003 イトーヨーカドー八柱店 千葉県松戸市日暮一丁目15番8他 21,308.78 1,616 1,880 1,240 0.1
託受益権
神奈川県横浜市港北区綱島西二丁目 不動産信
10006 イトーヨーカドー綱島店 16,549.50 5,000 5,140 4,461 0.5
8番1号 託受益権
イオン板橋ショッピング 不動産信
10008 東京都板橋区徳丸二丁目6番1号 72,748.34 12,411 13,700 10,431 1.2
センター 託受益権
不動産信
10010 イオンモール大和（注8) 神奈川県大和市下鶴間一丁目2番6号 85,226.68 8,411 8,550 7,407 0.8
託受益権
不動産信
10011 西友ひばりヶ丘店 東京都西東京市住吉町三丁目9番8号 19,070.88 6,100 8,270 4,505 0.5
託受益権
神奈川県横浜市戸塚区品濃町537番 不動産信
10014 東戸塚オーロラシティ 109,355.90 50,500 43,300 44,001 4.9
地1他 託受益権
イトーヨーカドー四街道 不動産信
10015 千葉県四街道市中央5番地 59,762.30 13,744 9,990 12,150 1.3
店 託受益権
不動産信
10020 イオンモールむさし村山 東京都武蔵村山市榎一丁目1番地3 137,466.97 30,600 30,900 24,389 2.7
託受益権
千葉県千葉市花見川区幕張町二丁目 不動産信
10025 幕張プラザ 24,505.37 5,700 6,830 5,397 0.6
7701番地 託受益権
不動産信
10027 ラウンドワン町田店 東京都町田市森野一丁目13番14号 6,801.89 2,450 3,390 2,280 0.3
託受益権
ラウンドワンスタジアム 不動産信
10028 東京都板橋区相生町16番13号 14,828.74 2,400 3,380 2,129 0.2
板橋店 託受益権
サミットストア中野南台 不動産信
10034 東京都中野区南台五丁目26番2号 3,536.50 3,100 3,820 3,014 0.3
店 託受益権
東京都世田谷区上用賀二丁目4番18 不動産信
10035 コリーヌ馬事公苑 5,368.02 3,100 4,260 3,200 0.4
号 託受益権
不動産信
10052 m-シティ柏 千葉県柏市大山台一丁目10番他 20,437.36 5,520 5,980 5,749 0.6
託受益権
京都府京都市中京区河原町通四条上 不動産信
20003 河原町オーパ 18,848.20 18,500 14,900 17,906 2.0
る米屋町385 託受益権
大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目 不動産信
20011 Gビル心斎橋01 966.52 1,582 3,180 1,587 0.2
5番3号 託受益権
ラウンドワンスタジアム 大阪府大阪市中央区難波一丁目1番 不動産信
20012 1,711.63 8,000 12,200 8,091 0.9
千日前店(底地) 他 託受益権
大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目 不動産信
20013 Gビル心斎橋02 948.72 4,380 8,170 4,253 0.5
3番24号 託受益権
ラウンドワン京都河原町 京都府京都市中京区寺町通四条上る 不動産信
20018 8,821.66 2,800 3,860 2,759 0.3
店 より六角下るまで裏寺町585番地他 託受益権
大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目 不動産信
20019 Gビル心斎橋03 5,319.29 30,500 40,800 30,274 3.4
2番14号他 託受益権
愛知県名古屋市中区栄三丁目27番24
30003 Gビル名古屋栄01 不動産 794.02 1,900 1,340 1,926 0.2
号
大阪府大阪市城東区蒲生一丁目53番 不動産信
20022 エディオン京橋店(底地) 4,307.16 5,640 5,990 5,756 0.6
1他 託受益権
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対資産総
賃貸可能
額比率
取得価格 定価額 帳簿価額
物件番号
不動産等の名称 所在地（注2） 所有形態 面積（㎡）
（注1） （％）
(百万円) (百万円) (百万円)
(注3)
(注5)
(注4)
JMFビル阿倍野01 大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁 不動産信
20023 4,757.35 4,285 5,330 4,496 0.5
（注12） 目4番7号 託受益権
不動産信
20024 Gビル梅田01 大阪府大阪市北区茶屋町15番22号 3,529.51 9,483 10,800 9,740 1.1
託受益権
大阪府大阪市中央区南船場三丁目10 不動産信
20025 Gビル心斎橋04 1,610.63 3,170 3,230 3,308 0.4
番5号他 託受益権
JMFビル京都河原町01 京都府京都市中京区河原町通三条下 不動産信
20026 2,407.32 2,180 2,450 2,176 0.2
（注12） る二丁目山崎町235番地 託受益権
大阪府大阪市中央区南船場三丁目10 不動産信
20027 Gビル御堂筋01 2,446.00 9,975 9,480 10,437 1.2
番25号 託受益権
兵庫県神戸市中央区小野柄通六丁目 不動産信
20029 ラウンドワン三宮駅前店 10,054.52 3,200 3,320 3,187 0.4
1番17号 託受益権
兵庫県神戸市中央区北長狭通三丁目 不動産信
20028 Gビル神戸三宮01 3,750.38 3,000 3,290 3,074 0.3
1番15号 託受益権
大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目 不動産信
20030 Gビル御堂筋02 1,428.28 15,000 16,200 15,543 1.7
8番18号 託受益権
奈良県奈良市西大寺東町二丁目4番1 不動産信
90001 ならファミリー（注9） 82,927.89 34,875 38,400 34,145 3.8
号 託受益権
不動産信
20001 イオン高槻（注10） 大阪府高槻市萩之庄三丁目47番2号 77,267.23 11,700 10,900 9,726 1.1
託受益権
愛知県名古屋市昭和区広路町字石坂 不動産信
30001 イオン八事 63,702.48 3,698 3,630 3,111 0.3
2番1号 託受益権
京都府京都市右京区山ノ内池尻町1 不動産信
20002 京都ファミリー 19,639.09 5,340 5,550 5,894 0.7
番地1 託受益権
大阪府大阪市鶴見区鶴見四丁目17番 不動産信
20004 イオンモール鶴見緑地 138,538.63 29,902 26,700 22,914 2.5
1号 託受益権
不動産信
20005 イオンモール伊丹 兵庫県伊丹市藤ノ木一丁目1番1号 157,904.26 21,488 18,600 18,229 2.0
託受益権
大阪府堺市西区鳳南町三丁199番地 不動産信
20006 アリオ鳳 95,135.36 19,040 14,300 13,894 1.5
12他 託受益権
兵庫県神戸市北区上津台八丁目1番1 不動産信
20007 イオンモール神戸北 128,050.62 10,920 12,110 8,396 0.9
号 託受益権
20008 ライフ岸部店(底地) 大阪府吹田市原町四丁目2205番15他 不動産 5,516.61 1,910 1,970 1,942 0.2
大阪府大阪市浪速区下寺二丁目5番
20009 ライフ下寺店(底地) 不動産 4,344.18 1,683 2,120 1,717 0.2
23他
20010 ライフ太平寺店(底地) 大阪府東大阪市太平寺二丁目43番6 不動産 3,898.01 1,282 1,210 1,304 0.1
大阪府泉佐野市松風台一丁目1138番 不動産信
20014 泉佐野松風台(底地) 44,009.52 2,625 2,670 2,657 0.3
1 託受益権
mozoワンダーシティ（注 愛知県名古屋市西区二方町40番地1 不動産信
30002 86,526.78 55,480 64,200 51,121 5.7
9） 他 託受益権
ラウンドワンスタジアム 不動産信
20015 大阪府堺市東区石原町二丁241番地 17,521.46 1,750 2,520 1,580 0.2
堺中央環状店 託受益権
大阪府和泉市いぶき野五丁目1番2号 不動産信
20016 pivo和泉中央 21,182.94 6,000 6,960 5,222 0.6
他 託受益権
大阪府大阪市東淀川 区 大隅一丁目6 不動産信
20017 かみしんプラザ 12,005.68 3,900 5,060 4,382 0.5
番12号 託受益権
ラウンドワンスタジアム 不動産信
20020 大阪府高槻市辻子三丁目6番4号 19,767.64 2,080 2,990 1,935 0.2
高槻店 託受益権
不動産信
20021 m-シティ豊中 大阪府豊中市日出町二丁目2番18号 33,301.93 5,570 6,530 5,197 0.6
託受益権
不動産信
30004 バロー勝川店（底地） 愛知県春日井市小野町二丁目1番1号 20,509.10 6,350 6,490 6,411 0.7
託受益権
不動産信
90008 ラウンドワン広島店 広島県広島市中区立町3番11号 9,890.63 2,970 4,140 2,767 0.3
託受益権
沖縄県那覇市おもろまち四丁目1番1 不動産信
DFS T ギャラリア沖縄
90009 42,088.14 15,600 17,300 14,742 1.6
号 託受益権
宮城県仙台市青葉区一番町三丁目5
90010 Gビル仙台一番町01 不動産 2,387.17 4,320 4,770 4,448 0.5
番12号
沖縄県那覇市おもろまち二丁目5番 不動産信 －
90011 Gビル那覇新都心01 5,650 6,740 5,546 0.6
33号 託受益権 （注 11 ）
Gビル天神西通り01（注 福岡県福岡市中央区天神二丁目8番 不動産信
90012 2,667.42 4,850 4,720 4,945 0.5
7） 22号 託受益権
福岡県福岡市中央区大名一丁目12番 不動産信
90013 Gビル天神西通り02 1,496.56 5,000 5,530 5,208 0.6
64号 託受益権
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期末算
対資産総
賃貸可能
額比率
取得価格 定価額 帳簿価額
物件番号
不動産等の名称 所在地（注2） 所有形態 面積（㎡）
（注1） （％）
(百万円) (百万円) (百万円)
(注3)
(注5)
(注4)
北海道札幌市東区東苗穂二条三丁目 不動産信
90002 イオンモール札幌苗穂 74,625.52 9,260 8,860 6,105 0.7
1番1号 託受益権
イオン那覇ショッピング 不動産信
90003 沖縄県那覇市金城五丁目10番2号 79,090.48 10,830 10,900 9,406 1.0
センター 託受益権
おやまゆうえんハーヴェ 栃木県小山市大字喜沢字海道西1475 不動産信
90004 59,535.09 10,709 9,970 8,086 0.9
ストウォーク（注7） 番地52他 託受益権
北海道札幌市西区発寒八条十二丁目 不動産信
90005 イオンモール札幌発寒 102,162.16 18,818 19,700 14,488 1.6
1番1号 託受益権
不動産信
90006 MrMax長崎店 長崎県長崎市岩見町26番1号他 12,115.09 2,475 3,270 2,375 0.3
託受益権
家電住まいる館YAMADA
福岡県糟屋郡志免町南里五丁目2番1 不動産信 －
90007 4,150 5,580 3,533 0.4
号 託受益権 （注 11 ）
福岡志免本店
2,336,226.77 880,472 987,330 824,751 91.3
合計 －
（注1） 本投資法人では、物件に物件番号を付しています。なお、2021年3月1日付で行いました本合併に伴い、2021年4月16日付で物件番号を変
更しています。以下同じです。
（注2）「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注3）「賃貸可能面積」は、当該物件の店舗・事務所等を用途とする建物及び底地に係る賃貸可能面積を意味し、倉庫及び土地（平面駐車場）
の賃貸可能面積を含まず、賃貸借契約書及び当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、共有物件及び準共有物件
についても、保有する共有持分割合及び準共有持分割合にかかわらず、物件全体に係る面積を記載しています。以下同じです。
（注4）「期末算定価額」は、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士（シービー
アールイー株式会社、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所）による鑑定評価額又は
調査価格を記載しています。
（注5）「対資産総額比率」は、帳簿価額の期末資産総額に対する比率を記載し、小数第2位を四捨五入しています。
（注6）「賃貸可能面積」は、株式会社ソウ・ツーによるマスターリース契約に基づく面積を記載しています。
（注7） パススルー型のマスターリース契約を締結しているため、「賃貸可能面積」にはエンドテナントへの転貸可能面積を記載しています。
以下同じです。
（注8） イオンモール大和につき、本投資法人は2020年12月21日付で不動産信託受益権の準共有持分50％を譲渡したため、「取得価格」、「期
末算定価額」、「帳簿価額」及び「対資産総額比率」について2021年2月28日時点で本投資法人が保有する準共有持分50％に相当する数
値を記載しています。なお、当該準共有持分50％については2021年3月30日付で譲渡が完了しており、本書の日付現在、本物件を保有し
ていません。
（注9） 一部につきパススルー型のマスターリース契約を締結しているため、「賃貸可能面積」にはエンドテナントへの転貸可能面積を記載し
ています。以下同じです。
（注10）イオン高槻につき、本投資法人は2021年3月10日付で不動産信託受益権を譲渡したため、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注11）テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
（注12）以下のとおり物件の一部について名称を変更しています。以下同じです。
新物件名称 旧物件名称 変更時期
JMFビル自由が丘01 Gビル自由が丘01
JMFビル神宮前01 Gビル神宮前03
JMFビル渋谷01 Gビル渋谷01
JMFビル高田馬場01 Gビル高田馬場01
JMFビル銀座中央通り01 Gビル銀座中央通り01 2021年4月16日
JMFビル神宮前02 Gビル神宮前08
JMFビル代官山01 Gビル代官山02
JMFビル阿倍野01 Gビル阿倍野01
JMFビル京都河原町01 Gビル京都河原町01
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(ロ) 本投資法人が保有する全運用資産の賃貸借の推移
2016年8月末 2017年2月末 2017年8月末 2018年2月末 2018年8月末
物件数 93 92 95 100 98
テナントの総数（注1） 880 937 975 962 960
総賃貸可能面積の合計
2,668,210 2,563,897 2,566,894 2,602,978 2,442,275
（㎡）（注2）
稼働率 （％）（注3） 99.4 99.6 99.7 99.5 98.6
2019年2月末 2019年8月末 2020年2月末 2020年8月末 2021年2月末
物件数 101 100 100 102 102
テナントの総数（注1） 958 923 938 984 968
総賃貸可能面積の合計
2,457,897 2,397,039 2,397,265 2,336,391 2,336,226
（㎡）（注2）
稼働率 （％）（注3） 98.8 99.1 99.7 99.7 99.6
（注1）「テナントの総数」は、当該物件の店舗・事務所等を用途とする建物（ただし、本投資法人が底地を保有する物件については土
地）に係る賃貸借契約の単純合計を記載しています。なお、パススルー型のマスターリース契約を締結している場合の「テナン
トの総数」については、エンドテナント数を記載しています。
（注2）「総賃貸可能面積の合計」は、小数点以下を切り捨てて表示しています。
（注3）「稼働率」は、総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を表し、小数第2位を四捨五入しています。
(ハ) 主要な不動産の物件
本投資法人が保有する不動産等資産のうち、当期（第38期）の総賃貸事業収入の10％以上を占める物件は以下
のとおりです。
mozoワンダーシティ
テナント総数（注2） 212（2021年2月末現在）
当期の賃貸事業収入 3,101百万円
総賃貸事業収入に占める割合 10.6％
総賃貸面積 85,701.13㎡
総賃貸可能面積 86,526.78㎡
2021年2月28日 99.0％
2020年8月31日 100.0％
2020年2月29日 97.4％
2019年8月31日 87.8％
2019年2月28日 98.9％
最近5年の稼働率の推移 2018年8月31日 94.4％
2018年2月28日 97.4％
2017年8月31日 100.0％
2017年2月28日 98.6％
2016年8月31日 100.0％
2016年2月29日 100.0％
（注1） 本投資法人は、2011年10月3日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分10％を取得し（取得価格5,250百万
円）、2012年10月2日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分50％を追加取得し（取得価格26,750百万
円）、2014年10月1日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分20％を追加取得し（取得価格11,740百万
円）、その後、2015年9月15日付で、残る準共有持分20％を追加取得しました（取得価格11,740百万円）。
（注2） 一部については、イオンモール株式会社によるパススルー型マスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載し
ています。
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ｂ．個別資産の概要
本投資法人の保有に係る各不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
10002 G ビル南青山02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2003年3月4日 信託期間満了日 2027年4月30日
取得価格 5,350百万円
土地価格（構成割合）
4,737百万円（88.6％）
（注4）
建物価格（構成割合）
612百万円（11.4％）
（注4）
構造と階数
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
東京都港区南青山五丁目8番
屋根地下1階付3階建
（注2）
所在地（注1）
5号
建築時期（注2） 2002年3月12日
土 建
面積（注2） 564.97㎡ 延床面積（注2） 1,727.24㎡
地 物
商業地域、第二種中高層住
用途地域（注3） 種類（注2） 事務所・店舗
居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 4 期末総賃貸可能面積 1,529.15㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,529.15㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント ヴァルカナイズ・ロンドン
会社 ファ
担保設定の有無 －
特記
・本土地の一部（約50㎡）は、都市計画道路用地となっており、当該部分には都市計画法に基づく建築制限が
あります。本建物は当該建築制限を前提として建築されています。
事項
（注1）「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。以下同じです。
（注2）「面積」、「構造と階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「種類」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。
以下同じです。
（注3）「用途地域」については、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。以下同じです。
（注4）構成割合は小数第2位を四捨五入しています。以下同じです。
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10004 G ビル代官山01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2003年12月10日 信託期間満了日 2028年12月10日
取得価格 1,235百万円
土地価格（構成割合） 1,040百万円（84.2％）
建物価格（構成割合） 194百万円（15.8％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
下1階付2階建
東京都渋谷区恵比寿西一丁
所在地
目35番17号
1991年3月1日
建築時期
2008年6月13日
土 建
面積 312.46㎡ 延床面積 644.67㎡
地 物
用途地域 第二種中高層住居専用地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注）
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 599.79㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 599.79㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント ファミリーマート
会社
担保設定の有無 －
（注）期末の数値に関しては、株式会社ソウ・ツーによるマスターリース契約に基づく数値を記載しています。
10005 ジャイル
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2004年3月2日、
取得年月日 2005年5月27日及び 信託期間満了日 2027年10月31日
2007年10月19日
取得価格 22,712百万円
土地価格（構成割合） 18,472百万円（81.3％）
建物価格（構成割合） 4,240百万円（18.7％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
東京都渋谷区神宮前五丁目
屋根地下2階付5階建
所在地
10番1号
建築時期 2007年10月2日
土 建
面積 1,676.46㎡ 延床面積 8,578.85㎡
地 物
商業地域、第一種中高層住
用途地域 種類 店舗・駐車場
居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 15 期末総賃貸可能面積 4,824.67㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 4,824.67㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント シャネル、表参道うかい亭
会社
担保設定の有無 －
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10007 ビックカメラ立川店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2004年9月29日 信託期間満了日 2024年9月30日
取得価格 11,920百万円
土地価格（構成割合） 9,701百万円（81.4％）
建物価格（構成割合） 2,218百万円（18.6％）
本館：鉄筋コンクリート造陸
屋根地下2階付8階建
構造と階数
東京都立川市曙町二丁目12
別館：鉄筋コンクリート造陸
所在地
番2号他
屋根地下2階付3階建
建築時期 1970年8月14日（注）
土 建
本館：19,354.92㎡
面積 2,858.13㎡ 延床面積
地 物
別館：1,628.51㎡
本館：百貨店
用途地域 商業地域 種類
別館：休憩所・駐車場、変電
所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 20,983.43㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 20,983.43㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント ビックカメラ
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
・本館建物及び別館建物の容積率は、建設当時の容積率規制が本書の日付現在の基準と異なっていたため、そ
特記
れぞれ約882％及び約456％となっています。現況の建物が存続する限りは違法ではありませんが建物を増築
事項
又は新築する場合には、現行の法規に基づく容積率に従うこととなります。
（注）本館建物については登記簿上の建築時期に、別館建物については検査済証における工事完了検査年月日に基づきます。
10009 G ビル北青山01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2005年2月1日 信託期間満了日 2025年1月31日
取得価格 989百万円
土地価格（構成割合） 761百万円（77.0％）
建物価格（構成割合） 227百万円（23.0％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都港区北青山三丁目14
下1階付2階建
所在地
番8号
建築時期 2005年1月12日
土 建
面積 351.37㎡（注） 延床面積 494.19㎡
地 物
用途地域 第一種住居地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 492.69㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 492.69㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント ベストブライダル
会社
担保設定の有無 －
（注）私道41.42㎡を含みます。
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10012 JMFビル自由が丘01
特定資産の概要 信託受益権の概要
Ａ館：
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者
Ｂ館：
三井住友信託銀行株式会社
Ａ館：
2005年3月28日及び
2023年2月28日
取得年月日 信託期間満了日
2016年11月7日（注） Ｂ館：
2029年1月28日
取得価格 3,093百万円
土地価格（構成割合） 1,861百万円（60.2％）
建物価格（構成割合） 1,231百万円（39.8％）
Ａ館：鉄筋コンクリート・鉄
骨鉄筋コンクリート造陸屋
根・ルーフィング葺地下1階
構造と階数
付3階建、Ｂ館：木・鉄筋コ
ンクリート造合金メッキ鋼板
東京都目黒区自由が丘二丁目
所在地
ぶき地下2階付3階建
9番17号他
Ａ館：
土 建
2005年3月7日
建築時期
地 物
Ｂ館：
2016年10月27日
Ａ館：555.78㎡ Ａ館：1,367.43㎡
面積 延床面積
Ｂ館：284.56㎡ Ｂ館：895.12㎡
用途地域 近隣商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 4 期末総賃貸可能面積 2,043.68㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 2,043.68㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント ベイクルーズ
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注） JMFビル自由が丘01は、Ａ館及びＢ館で構成されています。2016年10月にＢ館の建替えが完了し、本投資法人は、2016年11月7日付で同建
物を追加取得しており、同日付で追加信託しています（取得価格504百万円）。
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10013 チアーズ銀座
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2005年8月11日 信託期間満了日 2025年8月31日
取得価格 4,200百万円
土地価格（構成割合） 3,390百万円（80.7％）
建物価格（構成割合） 810百万円（19.3％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
東京都中央区銀座五丁目9番
造陸屋根地下1階付9階建
所在地
5号
建築時期 2005年2月22日
土 建
面積 318.01㎡（注） 延床面積 1,974.90㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 7 期末総賃貸可能面積 1,686.58㎡
期末入居率 69.1％ 期末総賃貸面積 1,164.88㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント 銀座正泰苑、まつじん
会社
担保設定の有無 －
（注）私道66㎡を含みます。
10016 G ビル神宮前06
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2007年12月20日 信託期間満了日 －
取得価格 2,360百万円
土地価格（構成割合） 2,135百万円（90.5％）
建物価格（構成割合） 224百万円（9.5％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区神宮前六丁目
下1階付3階建
所在地
28番3号
建築時期 2007年11月6日
土 建
面積 299.07㎡ 延床面積 674.15㎡
地 物
商業地域、第二種中高層住
用途地域 種類 店舗
居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 4 期末総賃貸可能面積 670.42㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 670.42㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント ローソン
会社
担保設定の有無 －
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10017 G ビル神宮前01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2008年5月1日 信託期間満了日 －
取得価格 3,400百万円
土地価格（構成割合） 3,219百万円（94.7％）
建物価格（構成割合） 180百万円（5.3％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区神宮前四丁目
下1階付2階建
所在地
21番5
建築時期 2007年10月22日
土 建
面積 334.18㎡ 延床面積 547.64㎡
地 物
用途地域 第一種中高層住居専用地域 種類 店舗・居宅
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 555.75㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 555.75㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント BAPE STORE
会社
担保設定の有無 －
10018 G ビル神宮前02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2008年5月30日 信託期間満了日 2027年3月31日
取得価格 2,233百万円
土地価格（構成割合） 2,039百万円（91.3％）
建物価格（構成割合） 194百万円（8.7％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付2階建
東京都渋谷区神宮前四丁目9
所在地
番9号
建築時期 2008年4月25日
土 建
面積 250.00㎡ 延床面積 432.38㎡
地 物
用途地域 第一種中高層住居専用地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 3 期末総賃貸可能面積 426.29㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 426.29㎡
プロパティ・マネジメント
アナスタシア ミアレ
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント
会社
担保設定の有無 －
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有価証券報告書（内国投資証券）
10019 G ビル南青山01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2009年3月26日、2015年10月
取得年月日 1日（注1）及び2016年7月15 信託期間満了日 2025年10月31日
日（注2）
取得価格 10,085百万円
土地価格（構成割合） 9,421百万円（93.4％）
建物価格（構成割合） 664百万円（6.6％）
Ａ館：鉄骨・鉄筋コンクリー
ト造陸屋根地下1階付2階建
構造と階数
東京都港区南青山五丁目4番
Ｂ館：鉄骨造陸屋根2階建
所在地
48号他
Ａ館：2009年2月18日
建築時期
Ｂ館：2014年8月18日
土 建
Ａ館：973.08㎡
地 物
面積 1,223.93㎡ 延床面積
Ｂ館：641.92㎡
用途地域 第二種中高層住居専用地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 3 期末総賃貸可能面積 1,592.90㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,592.90㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント HERNO
会社
担保設定の有無 －
（注1）本投資法人は、2015年10月1日付でＢ館の信託受益権を取得し（取得価格3,650百万円)、同日付でＡ館を追加信託しました。
（注2）本投資法人は、2016年7月15日付で本土地の一部を構成していた借地（6.10㎡）を追加取得（取得価格5.76百万円）し、同日付で追加信
託しました。
10021 ラ・ポルト青山
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2010年3月1日 信託期間満了日 2030年9月30日
取得価格 9,400百万円
土地価格（構成割合） 7,776百万円（82.7％）
建物価格（構成割合） 1,623百万円（17.3％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
東京都渋谷区神宮前五丁目
造陸屋根地下2階付11階建
所在地
51番8号
建築時期 2004年11月12日
土 建
面積 1,272.58㎡ 延床面積 6,572.29㎡
地 物
用途地域 商業地域、第二種住居地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注）
期末テナント数 23 期末総賃貸可能面積 4,158.53㎡
期末入居率 96.2％ 期末総賃貸面積 4,000.70㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ブノワ
会社
担保設定の有無 －
（注）期末の数値に関しては、本投資法人によるパススルー型のマスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載しています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10022 G ビル新宿01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2010年3月23日 信託期間満了日 2030年3月31日
取得価格 6,600百万円
土地価格（構成割合） 6,052百万円（91.7％）
建物価格（構成割合） 547百万円（8.3％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根4階建
東京都新宿区新宿四丁目1番
所在地
8号
建築時期 2008年9月2日
土 建
381.73 ㎡
面積 延床面積 1,029.60㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,082.64㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,082.64㎡
プロパティ・マネジメント アディダスオリジナルスフ
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント
会社 ラッグシップストア新宿
担保設定の有無 －
特記
・本土地の一部は、都市計画道路用地となっており、当該部分には都市計画法に基づく建築制限があります。
本建物は当該建築制限を前提として建築されています。
事項
10023 JMFビル神宮前01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2010年3月29日 信託期間満了日 －
取得価格 5,520百万円
土地価格（構成割合） 4,664百万円（84.5％）
建物価格（構成割合） 855百万円（15.5％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区神宮前三丁目
下1階付き5階建
所在地
30番12号
建築時期 2009年6月3日
土 建
面積 735.93 ㎡ 延床面積 2,040.74 ㎡
地 物
第二種住居地域、第一種中
用途地域 種類 店舗
高層住居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 8 期末総賃貸可能面積 1,676.87㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,676.87㎡
ホットトイズJAPAN、
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント
会社
RIZAP
担保設定の有無 －
100/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10024 G ビル南池袋01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2010年3月30日 信託期間満了日 2030年3月31日
取得価格 5,800百万円
土地価格（構成割合） 5,225百万円（90.1％）
建物価格（構成割合） 574百万円（9.9％）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄
構造と階数 骨・鉄筋コンクリート造陸屋
東京都豊島区南池袋一丁目
所在地
根地下2階付8階建
19番5号
建築時期 1974年10月1日
土 建
面積 874.80 ㎡ 延床面積 7,580.56 ㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注）
期末テナント数 8 期末総賃貸可能面積 5,066.06㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 5,066.06㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント アディダス
会社
担保設定の有無 －
（注）期末の数値に関しては、本投資法人によるパススルー型のマスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載しています。
10026 アーバンテラス神宮前
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月26日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 2,797百万円
土地価格（構成割合） 2,411百万円（86.2％）
建物価格（構成割合） 385百万円（13.8％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区神宮前五丁目
下1階付4階建
所在地
47番6号
建築時期 2008年2月15日
土 建
面積 946.25㎡ 延床面積 1,734.42㎡
地 物
用途地域 第二種住居地域 種類 集会所・店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 1,719.19㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,719.19㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント 表参道TERRACE
会社
担保設定の有無 －
101/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10029 アーカンジェル代官山（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
不動産信託受益権
特定資産の種類 （準共有持分54.96 ％ ）（注 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
1）
取得年月日 2011年9月27日 信託期間満了日 2030年4月30日
取得価格 1,000百万円
土地価格（構成割合） 1,000百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
東京都目黒区青葉台一丁目
所在地
111番14 他
建築時期 －
面積 904.04㎡（注2） 延床面積 －
土 建
地 物
第一種低層住居専用地域、
用途地域 種類 －
第二種中高層住居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 904.04㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 904.04㎡（底地）
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント アーカンジェル
会社 ファ
担保設定の有無 －
・対象土地は埋蔵文化財包蔵地「鉢山町・猿楽町17番」に指定されており、文化財保護法に基づき、対象土地
特記
上で建物を取り壊す際は渋谷区及び目黒区の立会調査が必要となり、また、対象土地上で建物の新築工事等
事項
を行う際は、埋蔵文化財発掘届の提出が義務付けられます。
（注1）本投資法人は、2020年4月30日付で本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分45.04 ％ を譲渡しました（譲渡価格1,333百万
円）。
（注2）「土地面積」は物件全体に係る面積を記載しています。
10030 G ビル表参道01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2012年10月2日 信託期間満了日 －
取得価格 5,850百万円
土地価格（構成割合） 5,382百万円（92.0％）
建物価格（構成割合） 468百万円（8.0％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
東京都渋谷区神宮前六丁目1
屋根地下1階付き5階建
所在地
番9号
建築時期 2012年4月20日
土 建
面積 376.23㎡（注） 延床面積 1,508.03㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,508.03㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,508.03㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント キデイランド
会社
担保設定の有無 －
・本物件土地の一部（約12.00㎡）は都市計画道路予定地となっており、当該部分には都市計画法に基づく建
特記
築制限があります。
事項
・本物件建物は都市計画法第53条の規定による許可を得て建築されています。
(注) 私道4.18㎡を含みます。
102/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10031 ラウンドワン横浜駅西口店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2012年10月2日 信託期間満了日 2027年4月9日
取得価格 3,930百万円
土地価格（構成割合） 3,140百万円（79.9％）
建物価格（構成割合） 789百万円（20.1％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根7階建
神奈川県横浜市西区南幸
所在地
二丁目8番16号
建築時期 2002年4月8日
土 建
面積 1,455.09㎡（注） 延床面積 6,560.09㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場・店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 6,560.09㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 6,560.09㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
(注) 私道約151.6㎡を含みます。
10032 G ビル三軒茶屋01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2012年10月2日 信託期間満了日 2022年4月27日
取得価格 3,725百万円
土地価格（構成割合） 2,644百万円（71.0％）
建物価格（構成割合） 1,080百万円（29.0％）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨
構造と階数
東京都世田谷区太子堂二丁
造陸屋根地下2階付き5階建
所在地
目15番4号
建築時期 2005年11月4日
土 建
面積 695.57㎡ 延床面積 3,904.59㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 スポーツ施設・店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 3 期末総賃貸可能面積 3,471.52㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 3,471.52㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ティップネス
会社
担保設定の有無 －
103/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10033 G ビル銀座01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年10月31日
取得価格 5,500百万円
土地価格（構成割合） 5,192百万円（94.4％）
建物価格（構成割合） 308百万円（5.6％）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
構造と階数
東京都中央区銀座六丁目5番
根地下1階付8階建
所在地
1号
建築時期 1980年11月7日
土 建
面積 272.35㎡ 延床面積 2,130.59㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 6 期末総賃貸可能面積 1,610.54㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,610.54㎡
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント Brioni
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
10036 川崎ルフロン
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月7日 信託期間満了日 2023年9月30日
取得価格 30,000百万円
土地価格（構成割合） 25,770百万円（85.9％）
建物価格（構成割合） 4,230百万円（14.1％）
本棟：鉄筋コンクリート・鉄
骨鉄筋コンクリート・鉄骨造
陸屋根地下2階付12階建
構造と階数
神奈川県川崎市川崎区
駐車場棟：鉄筋コンクリート
所在地
日進町1番地11他
造地下3階建
本棟：1988年2月29日
建築時期
駐車場棟：1988年2月29日
土 建
面積
本棟：88,818.38㎡
地 物
（注1）（注2） 15,710.29㎡ 延床面積
駐車場棟：5,705.63㎡
（注3）（注4）
本棟：店舗・駐車場
用途地域 商業地域 種類
駐車場棟：駐車場
所有・それ以外の別
所有・それ以外の
（注1）（注2） 所有権・地上権（準共有） 所有権（共有）
別（注5）
（注3）（注4）
賃貸借概況
期末テナント数 67 期末総賃貸可能面積 49,223.07㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 49,223.07㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ヨドバシカメラ
会社
担保設定の有無 －
・信託受託者は、信託の目的たる地上権の準共有持分について、地上権設定者との間で地上権設定契約書を
締結しており、信託受託者は、当該地上権又は本棟を第三者に譲渡しようとする場合には、あらかじめ、
地上権設定者の書面による承諾を得なければならないものとされています。
特記
・信託受託者は、本棟の建物共有者兼地上権設定者との間で権利変換契約書を締結しており、信託受託者
が、本棟及び本土地の一部（概念図④⑤の部分）に係る自己の権利の一部又は全部を譲渡しようとする場
事項
合には、他の建物共有者兼地上権設定者は優先的に買取る権利を有するものとされています。
・本物件の地下を除く各階の耐火間仕切り壁にアスベストを含有する湿式吹付け材が確認されていますが、
隠ぺいされた状態で飛散防止管理が施され、飛散の恐れがある状態ではありません。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
（注1）本棟に係る敷地のうち、概念図⑤の部分（9,155.75㎡）については信託受託者が土地所有権を有しており、概念図④の部分（880.31㎡）
については信託受託者は地上権（準共有持分63 ％ ）を有しています。
（注2）本土地の一部（概念図①の部分）について、借地権設定契約に基づき当該土地上の建物所有者に賃貸されています。概念図①上の建物は
取得資産を構成しません。
（注3）本土地の一部（概念図②の部分）について、事業用定期借地権設定契約に基づき川崎市に賃貸されており、川崎市は当該土地上に自転車
駐車場施設を所有しています。
（注4）本土地の一部（概念図③の部分の一部）について、川崎市に無償で貸与されており、川崎市はこれを市営公園の用に供するために使用し
ています。
（注5）信託受託者は、本棟を共有し（持分割合97.22％）、駐車場棟を単独で所有しています。信託受託者は、本棟の建物共有者が有する持分
割合2.78％について、建物共有者より賃借しています。
＜概念図＞
（注）上図は、本物件の建物及び敷地の状況をわかりやすく図示するために本資産運用会社が作成した概念図です。そのため、実際の形状及び
それぞれの面積の比率とは必ずしも一致しません。
10037 JMFビル渋谷01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2014年3月25日 信託期間満了日 2024年4月30日
取得価格 3,230百万円
土地価格（構成割合） 2,545百万円（78.8％）
建物価格（構成割合） 684百万円（21.2％）
鉄骨造陸屋根地下1階付10階
構造と階数
東京都渋谷区神南一丁目20
建
所在地
番13号
建築時期 2013年4月30日
土 建
面積 274.93㎡ 延床面積 1,893.52㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 事務所・店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 1,630.03㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,630.03㎡
ベイクルーズ、
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント
会社 The Millennials
担保設定の有無 －
105/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10038 G ビル表参道02
特定資産の概要 信託受益権の概要
不動産信託受益権
特定資産の種類 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
（準共有持分50％）
2014年4月1日及び
取得年月日 信託期間満了日 2024年3月31日
2014年10月1日（注1）
取得価格 17,705百万円
土地価格（構成割合） 17,085百万円（96.5％）
建物価格（構成割合） 619百万円（3.5％）
本棟：鉄筋コンクリート造・
鉄骨造陸屋根・銅板葺地下2
階付4階建
構造と階数 アネックス棟1：鉄骨造陸屋
根地下1階付2階建
アネックス棟2：鉄骨造陸屋
東京都渋谷区神宮前四丁目
所在地
根地下1階付2階建
25番15号他
本棟：2005年12月2日
アネックス棟1：
建築時期 2005年11月30日
土 建
アネックス棟2：
地 物
2005年11月30日
7,157.32㎡
（本棟：6,563.16㎡
面積（注1） 2,274.15㎡ 延床面積（注1）
アネックス棟1：174.85㎡
アネックス棟2：419.31㎡）
本棟：店舗・駐車場
商業地域、第一種中高層住
用途地域 種類 アネックス棟1：店舗
居専用地域
アネックス棟2：店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 6 期末総賃貸可能面積 5,555.65㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 5,555.65㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント －（注2）
会社
担保設定の有無 －
・本物件の不動産信託受益権の準共有者間で協定書を締結しており、保有する準共有持分（以下、本項にお
いて「本準共有持分」といいます。）又はその信託財産たる不動産の本準共有持分相当分の全部又は一部
を譲渡する場合には、他の準共有者の事前の承諾が必要であり、また他の準共有者が購入を希望する場合
には、他の者に優先して当該他の準共有者と交渉するものとされています。また、運用に係る重要事項の
特記
意思形成については、原則として準共有者全員の合意により決定するものとされています。
・本物件の不動産信託受益権の準共有者並びに本土地の信託受託者及び本建物の信託受託者との間で信託間
事項
合意書を締結しており、かかる合意書の当事者全員の同意がない限り、本土地の信託受託者及び本建物の
信託受託者は、本物件を売却しようとするときは、本建物及び本土地を一括して同一の譲受人に売却する
ものとされ、また不動産信託受益権の準共有者は、本物件の不動産信託受益権を売却しようとするとき
は、本建物の信託受益権及び本土地の信託受益権を同時に同一の譲受人に売却するものとされています。
（注1）本投資法人は、2014年4月1日付で本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分35％を取得し（取得価格12,393百万円）、2014
年10月1日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分15％を追加取得しました（取得価格5,311百万円）。「土地面
積」及び「建物延床面積」は物件全体に係る面積を記載しています。
（注2）主要なテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
106/261
EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10039 G ビル吉祥寺01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2014年4月10日及び
取得年月日 信託期間満了日 2024年3月31日
2015年1月30日（注）
取得価格 3,460百万円
土地価格（構成割合） 3,121百万円（90.2％）
建物価格（構成割合） 338百万円（9.8％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都武蔵野市吉祥寺本町
下1階付4階建
所在地
二丁目12番12号
建築時期 1995年2月28日
土 建
面積 572.55㎡ 延床面積 1,715.25㎡
地 物
用途地域 近隣商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,718.21㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,718.21㎡
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント ZARA
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
（注）本投資法人は、2014年4月10日付で本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分50％を取得し（取得価格1,700百万円）、2015
年1月30日付で、残る準共有持分50％を追加取得しました（取得価格1,760百万円）。
10040 Cute Cube原宿
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2014年10月1日 信託期間満了日 2024年10月31日
取得価格 8,520百万円
土地価格（構成割合） 7,966百万円（93.5％）
建物価格（構成割合） 553百万円（6.5％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付3階建
東京都渋谷区神宮前一丁目7
所在地
番1号
建築時期 2013年8月30日
土 建
面積 635.97㎡（注） 延床面積 1,729.36㎡
地 物
用途地域 近隣商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 9 期末総賃貸可能面積 1,428.55㎡
期末入居率 86.1％ 期末総賃貸面積 1,230.61㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント スピンズ
会社
担保設定の有無 －
（注）私道約3.68㎡を含みます。
107/261
EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10041 G ビル上野01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 株式会社りそな銀行
取得年月日 2015年7月28日 信託期間満了日 2025年7月31日
取得価格 3,320百万円
土地価格（構成割合) 2,988百万円（90.0％）
建物価格（構成割合) 332百万円（10.0％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
下1階付地上4階
東京都台東区上野四丁目9番
所在地
14号
建築時期 2006年6月7日
土 建
地 物
面積 360.89㎡ 延床面積 1,471.80㎡
用途地域 商業地域 種類 遊技場・事務所・駐輪場
所有・それ以外の別 所有権 所有・それ以外の別 所有権
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,471.80㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,471.80㎡
プロパティ・マネジメン
株式会社プライムプレイス 主要なテナント アドアーズ
ト会社
担保設定の有無 －
10042 JMFビル高田馬場01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2015年9月15日及び
取得年月日 信託期間満了日 2026年9月30日
2016年10月3日（注）
取得価格 5,945百万円
土地価格（構成割合） 4,867百万円（81.9％）
建物価格（構成割合） 1,078百万円（18.1％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
屋根地下1階付10階建
東京都新宿区高田馬場二丁
所在地
目13番2号
建築時期 2013年1月21日
土 建
面積 1,010.19㎡ 延床面積 4,340.44㎡
地 物
用途地域 商業地域、第一種住居地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 13 期末総賃貸可能面積 3,569.20㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 3,569.20㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント 成城石井、サイゼリヤ
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注）本投資法人は、2015年9月15日付で本物件土地を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分60％を取得し（取得価格2,400百万円）、
2016年10月3日付で本物件土地を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分40％及び本物件建物を信託財産とする不動産信託受益権を
追加取得しました（取得価格3,545百万円）。
108/261
EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10043 G ビル秋葉原01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2015年9月15日 信託期間満了日 2025年9月30日
取得価格 4,980百万円
土地価格（構成割合） 4,585百万円（92.1％）
建物価格（構成割合） 394百万円（7.9％）
鉄筋コンクリート造陸屋根7
構造と階数
階建
東京都千代田区外神田一丁
所在地
目11番11号
建築時期 1975年9月9日
土 建
面積 430.69㎡ 延床面積 2,701.99㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場・事務所・倉庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 2,701.99㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 2,701.99㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント SEGA
会社
担保設定の有無 －
10044 G ビル秋葉原02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2015年9月18日 信託期間満了日 2025年9月30日
取得価格 2,500百万円
土地価格（構成割合） 2,175百万円（87.0％）
建物価格（構成割合） 325百万円（13.0％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
屋根地下1階付10階建
東京都千代田区神田松永町
所在地
113番他
建築時期 2005年9月28日
土 建
面積 133.11㎡ 延床面積 1,037.33㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,037.33㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,037.33㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント カラオケ館
会社
担保設定の有無 －
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有価証券報告書（内国投資証券）
10045 G ビル吉祥寺02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2016年2月29日 信託期間満了日 2026年2月28日
取得価格 15,300百万円
土地価格（構成割合） 13,620百万円（89.0％）
建物価格（構成割合） 1,680百万円（11.0％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
屋根地下2階付9階建
東京都武蔵野市吉祥寺南町
所在地
二丁目3番13号
建築時期 2014年9月11日
土 建
面積 1,254.44㎡ 延床面積 8,534.71㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 8,838.79㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 8,838.79㎡
プロパティ・マネジメント 三菱地所プロパティマネジ
主要なテナント ヤマダ電機
会社 メント株式会社（注）
担保設定の有無 －
（注）本物件のプロパティ・マネジメント会社であった三菱地所リテールマネジメント株式会社は、2021年4月1日付で三菱地所プロパティマネ
ジメント株式会社と合併しています。
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10046 JMFビル銀座中央通り01
特定資産の概要 信託受益権の概要
不動産信託受益権
特定資産の種類 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
（準共有持分50％）
2016年3月1日及び2016年4月
取得年月日 信託期間満了日 2026年4月30日
28日（注）
取得価格 13,000百万円
土地価格（構成割合） 12,220百万円（94.0％）
建物価格（構成割合） 780百万円（6.0％）
鉄骨造陸屋根地下1階付13階
構造と階数
建
東京都中央区銀座二丁目6番
所在地
16号
建築時期 2014年5月30日
土 建
面積 394.53㎡ 延床面積 4,339.92㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 8 期末総賃貸可能面積 3,141.07㎡
期末入居率 86.3％ 期末総賃貸面積 2,711.82㎡
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント エルメネジルド・ゼニア
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
・本物件の不動産信託受益権の準共有者間で協定書を締結しています。当該協定書において、準共有持分権者
が自ら保有する準共有持分の全部又は一部を第三者に譲渡する場合には、他の者に優先して他の準共有者と
交渉するものとされています。
また、運用に係る重要事項の意思形成については、原則として準共有者全員の合意により決定するものとさ
れています。
特記
・本物件の不動産信託受益権者たる売主及び信託受託者との間で信託契約に関する合意書を締結しており、本
事項
投資法人を含む本物件の不動産信託受益権の準共有者は、かかる合意書の不動産信託受益権者の地位を承継
しています。不動産信託受益権の準共有者は、本物件の不動産信託受益権を売却しようとするときは、本件
建物の信託受益権及び本件土地の信託受益権を同時に同一の譲受人に売却するものとされ、また不動産信託
受益権者が信託受託者に対して本物件の売却を指図する場合には、本件建物及び本件土地を同時に同一の譲
受人に売却するように指図するものとされています。
（注）本投資法人は、2016年3月1日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分27.5％を取得し（取得価格7,150百万円）、そ
の後、2016年4月28日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分22.5％を追加取得しました（取得価格5,850百万
円）。
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10047 MARINE & WALK YOKOHAMA
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2017年3月24日及び
取得年月日 信託期間満了日 2027年3月31日
2017年5月1日（注）
取得価格 11,300百万円
土地価格（構成割合） 7,378百万円（65.3％）
建物価格（構成割合） 3,921百万円（34.7％）
鉄骨・鉄筋コンクリート・
構造と階数 鉄骨鉄筋コンクリート造
神奈川県横浜市中区新港一
所在地
陸屋根地下1階付5階建
丁目3番1号
建築時期 2016年2月15日
土 建
地 物
面積 7,053.05㎡ 延床面積 12,670.93㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・会館・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 24 期末総賃貸可能面積 8,347.70㎡
期末入居率 95.2％ 期末総賃貸面積 7,948.25㎡
BAYSIDE GEIHINKAN VERANDA
プロパティ・マネジメント
三菱商事都市開発株式会社 主要なテナント
会社 minatomirai、Ron Herman
担保設定の有無 －
・本投資法人は、横浜市との間で、以下の事項を合意しています。
2016年4月1日から5年が経過するまでの間（以下、本項において「指定期間」といいます。）、本物件の不
動産信託受益権を第三者に移転し、又は信託受託者をして本物件土地の所有権を第三者に移転させる場合に
特記
は、横浜市の承認を得ること。指定期間中に横浜市の承認を得ずに本物件土地を第三者に譲渡した場合その
事項
他横浜市との一定の合意事項に違反した場合には、横浜市が本物件土地を買い戻すことができること。な
お、本物件土地には、横浜市を買戻権者とする買戻特約登記（有効期間：2014年10月3日から10年間）が設
定されています。
（注）本投資法人は、2017年3月24日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分20％を取得し（取得価格2,260百万円）、
2017年5月1日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分80％を追加取得しました（取得価格9,040百万円）。
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10048 G ビル神宮前07
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2017年11月22日 信託期間満了日 －
取得価格 1,950百万円
土地価格（構成割合） 1,884百万円（96.6％）
建物価格（構成割合） 66百万円（3.4％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区神宮前四丁目
下1階付2階建
所在地
26番4号
建築時期 2011年10月1日
土 建
面積 201.23㎡ 延床面積 369.94㎡
地 物
用途地域 第一種住居地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 373.12㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 373.12㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント セカンドストリート
会社
担保設定の有無 －
10049 G ビル南青山03
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2018年10月25日 信託期間満了日 2028年10月31日
取得価格 12,200百万円
土地価格（構成割合） 11,712百万円（96.0％）
建物価格（構成割合） 488百万円（4.0％）
Ａ棟：鉄骨鉄筋コンクリー
ト・鉄骨造陸屋根地下1階付2
階建
構造と階数
東京都港区南青山五丁目2番
Ｂ棟：鉄骨鉄筋コンクリー
所在地
12号他
ト・鉄骨造陸屋根地下1階付2
階建
土 建
建築時期 2009年8月31日
地 物
Ａ棟：960.74㎡
面積 962.47㎡（注1） 延床面積
Ｂ棟：463.09㎡
用途地域 第二種中高層住居専用地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注2）
期末テナント数 6 期末総賃貸可能面積 1,373.46㎡
期末入居率 87.3％ 期末総賃貸面積 1,199.63㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント ウールリッチ
会社
担保設定の有無 －
（注1）私道約78.55㎡を含みます。
（注2）期末の数値に関しては、本投資法人によるパススルー型のマスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
10050 JMFビル神宮前02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2018年12月21日 信託期間満了日 2028年12月31日
取得価格 2,490百万円
土地価格（構成割合） 2,338百万円（93.9％）
建物価格（構成割合） 152百万円（6.1％）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
構造と階数
東京都渋谷区神宮前三丁目
根地下1階付地上5階建
所在地
25番5号
建築時期 1998年6月23日
土 建
面積 289.58㎡ 延床面積 1,122.10㎡
地 物
用途地域 商業地域、近隣商業地域 種類 事務所・店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 3 期末総賃貸可能面積 802.40㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 802.40㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント セブン-イレブン
会社
担保設定の有無 －
10051 ラウンドワンスタジアム川崎大師店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2018年12月25日 信託期間満了日 2028年12月31日
取得価格 2,370百万円
土地価格（構成割合） 1,853百万円（78.2 ％ ）
建物価格（構成割合） 517百万円（21.8 ％ ）
遊技場：鉄骨鉄筋コンクリー
ト造陸屋根6階建
構造と階数 駐車場：鉄骨造陸屋根4階建
神奈川県川崎市川崎区殿町
所在地
集塵庫：コンクリートブロッ
一丁目5番1号
ク造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建
土 建
建築時期 2004年11月29日
地 物
6,066.38 ㎡ 13,559.17 ㎡
面積 延床面積
用途地域 準工業地域 種類 遊技場・駐車場・集塵庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 13,559.17㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 13,559.17㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ラウンドワン
会社
担保設定の有無 －
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有価証券報告書（内国投資証券）
10053 G ビル神宮前09
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2019年7月9日 信託期間満了日 2029年7月31日
取得価格 7,000百万円
土地価格（構成割合） 6,881百万円（98.3％）
建物価格（構成割合） 119百万円（1.7％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
東京都渋谷区神宮前四丁目
屋根地下1階付2階建
所在地
25番28号 他
建築時期 2004年3月2日
Ａ棟：361.28㎡
土 建
面積 674.89㎡ 延床面積 Ｂ棟：335.28㎡
地 物
Ｃ棟：424.65㎡
用途地域 第一種中高層住居専用地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 7 期末総賃貸可能面積 1,127.06㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,127.06㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社オフィス・ミツキ 主要なテナント X-Girl、XLARGE
会社
担保設定の有無 －
10054 マチノマ大森
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2020年3月2日 信託期間満了日 2030年3月31日
取得価格 9,100百万円
土地価格（構成割合） 6,934百万円（76.2％）
建物価格（構成割合） 2,166百万円（23.8％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根5階建
東京都大田区大森西三丁目1
所在地
番38号
建築時期 2018年9月30日
土 建
面積（注） 8,417.31㎡ 延床面積 21,707.89㎡
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 33 期末総賃貸可能面積 8,981.14㎡
期末入居率 93.7％ 期末総賃貸面積 8,417.93㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント ライフ
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注）本物件土地の一部（190.89 ㎡）は土地賃貸借契約に基づき東京都へ賃貸しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
10055 JMFビル代官山01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2020年4月30日 信託期間満了日 2030年4月30日
取得価格（注1） 3,600百万円
土地価格（構成割合） 3,240百万円（90.0％）
建物価格（構成割合） 360百万円（10 .0 ％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数
東京都渋谷区代官山町20番
下2階付3階建
所在地
地20号
建築時期 1992年5月12日
土 建
面積 793.40㎡ 延床面積 2,525.81㎡
地 物
第二種住居地域、第二種中
用途地域 種類 店舗・銀行・事務所
高層住居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 5 期末総賃貸可能面積 2,151.31㎡
期末入居率 47.0％ 期末総賃貸面積 1,011.00㎡
プロパティ・マネジメント会 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント －（注2）
社 ファ
担保設定の有無 －
（注1）本投資法人は、本物件のうち、土地の共有持分51.43％に係る信託受益権をアーカンジェル代官山（底地）（準共有持分45.04％）（以下
「本譲渡物件」といいます。）との交換（以下「本交換」といいます。）により取得し、本交換について圧縮記帳の適用を受けていま
す。本譲渡物件の譲渡益の全額を本物件の取得価格から減額した金額は、3,149百万円です。
（注2）主要なテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
10001 あびこショッピングプラザ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2003年3月4日及び2010年2月
取得年月日 信託期間満了日 2031年4月30日
12日（注）
取得価格 10,322百万円
土地価格（構成割合） 5,984百万円（58.0％）
建物価格（構成割合） 4,337百万円（42.0％）
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨造陸屋根地下1階付
構造と階数 6階建
ガーデンコート：鉄骨造
千葉県我孫子市我孫子四丁
所在地
目11番1号 陸屋根2階建（注）
1994年10月25日
土 建
建築時期 ガーデンコート：
地 物
2010年2月8日
面積 22,694.35㎡ 延床面積 55,761.48㎡
用途地域 近隣商業地域 種類 店舗・駐車場等
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 55 期末総賃貸可能面積 41,293.90㎡
期末入居率 99.9％ 期末総賃貸面積 41,254.26㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社プライムプレイス 主要なテナント イトーヨーカドー
会社
株式会社イトーヨーカ堂に対する敷金返還債務を担保するため、本建物に抵当権が設
担保設定の有無
定されています。
（注）2010年2月12日にガーデンコート（新棟）を増築しました（増築面積367.71㎡）。これによる追加の取得価格は122百万円です。
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有価証券報告書（内国投資証券）
10003 イトーヨーカドー八柱店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2003年6月16日 信託期間満了日 2023年2月28日
取得価格 1,616百万円
土地価格（構成割合） 1,015百万円（62.8％）
建物価格（構成割合） 601百万円（37.2％）
鉄筋コンクリート造陸屋根地
構造と階数 下1階付3階建、鉄骨造陸屋根
千葉県松戸市日暮一丁目15
3階建
所在地
番8他
1982年10月5日・
建築時期
土 建
1982年9月30日
地 物
面積 8,225.17㎡ 延床面積 21,308.78㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 21,308.78㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 21,308.78㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社プライムプレイス 主要なテナント イトーヨーカドー
会社
担保設定の有無 －
10006 イトーヨーカドー綱島店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2004年6月24日 信託期間満了日 2024年6月30日
取得価格 5,000百万円
土地価格（構成割合） 3,959百万円（79.2％）
建物価格（構成割合） 1,040百万円（20.8％）
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋
構造と階数 コンクリート造陸屋根地下1
神奈川県横浜市港北区綱島
所在地
階付4階建
西二丁目8番1号
建築時期 1982年3月5日
土 建
面積 5,043.40㎡ 延床面積 16,549.50㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 16,549.50㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 16,549.50㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント イトーヨーカドー
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10008 イオン板橋ショッピングセンター
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2004年12月9日及び2011年11
取得年月日 信託期間満了日 2023年2月28日
月25日（注1）
取得価格 12,411百万円
土地価格（構成割合） 7,915百万円（63.8％）
建物価格（構成割合） 4,496百万円（36.2％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付8階建
東京都板橋区徳丸二丁目6番
所在地
2000年5月17日、2011年11月
1号
建築時期
25日（注1）
全体面積：72,737.91㎡
専有部分：全体64,096.14㎡
土 建
面積 15,458.09㎡（注2） 延床面積
のうち取得資産33,098.88㎡
地 物
（持分対応面積）（注4）
百貨店・銀行・映画館・駐車
用途地域 準工業地域 種類
場
所有・それ以外の 所有権（区分所有、一部共
所有・それ以外の別 所有権（分有）（注3）
別 有）（注4）
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 72,748.34㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 72,748.34㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント イオン
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注1）2011年11月25日にサイクル売場を増床致しました（増床面積479.37㎡）。これによる追加の取得価格は11百万円です。
（注2）本物件敷地全体は二者により所有（分有）されており、信託受託者の所有に係る部分は全体敷地29,754.31㎡のうち東側部分15,458.09㎡
です。
（注3）信託受託者の所有に係る土地が敷地全体に占める割合は51.95％相当になります。
（注4）建物全体は二者により区分所有（一部共有）されており、信託受託者の持分は専有面積全体のうち51.64％相当です。なお、本物件の信
託受託者の持分以外の部分の譲渡の際は、イオンリテール株式会社（旧株式会社マイカル）が先買権を有しています。旧株式会社マイカ
ルは、2011年3月1日付でイオンリテール株式会社との間で同社を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、当該先買権は同社に承
継されています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10010 イオンモール大和
特定資産の概要 信託受益権の概要
不動産信託受益権
特定資産の種類 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
（準共有持分50％）（注1）
取得年月日 2005年2月17日 信託期間満了日 2025年2月16日
取得価格 8,411百万円
土地価格（構成割合） 5,302百万円（63.0％）
建物価格（構成割合） 3,109百万円（37.0％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
神奈川県大和市下鶴間一丁
造陸屋根地下1階付5階建
所在地
目2番6号
建築時期 2001年11月27日
土 建
面積 35,821.79㎡（注2） 延床面積 85,226.68㎡（注2）
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗・事務所・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 85,226.68㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 85,226.68㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント イオン
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注1）本投資法人は、2020年12月21日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分50％を譲渡しました。また、2021年3月30
日付で残りの準共有持分50％も譲渡が完了しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注2）「土地面積」及び「延床面積」は物件全体に係る面積を記載しています。
10011 西友ひばりヶ丘店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2005年3月9日 信託期間満了日 2023年2月28日
取得価格 6,100百万円
土地価格（構成割合） 4,135百万円（67.8％）
建物価格（構成割合） 1,964百万円（32.2％）
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋
構造と階数 コンクリート造陸屋根地下1
東京都西東京市住吉町三丁
所在地
階付6階建
目9番8号
建築時期 1978年10月31日
土 建
面積 3,967.14㎡ 延床面積 19,070.88㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 19,070.88㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 19,070.88㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント 西友
会社
合同会社西友に対する敷金返還債務を担保するため、本建物に抵当権が設定されてい
担保設定の有無
ます。
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有価証券報告書（内国投資証券）
10014 東戸塚オーロラシティ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2006年3月24日 信託期間満了日 2031年3月31日
取得価格 50,500百万円
土地価格（構成割合） 30,350百万円（60.1％）
建物価格（構成割合） 20,150百万円（39.9％）
西武・オーロラモール棟：
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
造陸屋根地下2階付8階建
アネックス棟：鉄骨・鉄骨鉄
構造と階数
筋コンクリート造陸屋根地下
1階付6階建
イオン(旧：ダイエー)棟：鉄
神奈川県横浜市戸塚区品濃
所在地
骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
町537番地1他
陸屋根地下3階付4階建
西武・オーロラモール棟：
1999年9月8日
土 建
建築時期
アネックス棟・イオン(旧：
地 物
ダイエー)棟：
1999年9月13日
西武・オーロラモール棟：
78,513.08㎡
面積 29,787.61㎡ 延床面積
アネックス棟：18,606.71㎡
イオン(旧：ダイエー)棟：
53,564.47㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 5 期末総賃貸可能面積 109,355.90㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 109,355.90㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社エイムクリエイツ 主要なテナント 西武、イオン
会社
株式会社そごう・西武に対する敷金返還債務を担保するため、本土地の一部及び本建
担保設定の有無
物のうち西武・オーロラモール棟に抵当権が設定されています。
・本土地は、建築基準法第60条の特定街区であり、建築基準法上各特定街区を一敷地とし、各特定街区毎に建
物をすべて接続させた一建築物として建築確認を受けています。第1街区には西武・オーロラモール棟の他
特記
に住宅1棟が存在し、第2街区にはアネックス棟及びイオン(旧：ダイエー)棟の他に住宅3棟が存在します。
事項
・本土地の一部に、横浜市のために公共上水道施設及び公共下水道施設の設置を目的とする地上権が設定され
ています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
10015 イトーヨーカドー四街道店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2007年8月30日及び2016年7
取得年月日 信託期間満了日 2027年8月31日
月29日（注）
取得価格 13,744百万円
土地価格（構成割合） 9,000百万円（65.5％）
建物価格（構成割合） 4,744百万円（34.5％）
鉄骨造陸屋根地下1階付2階建
構造と階数
増築棟：鉄骨造陸屋根3階建
所在地 千葉県四街道市中央5番地
2005年1月14日、2016年7月12
建築時期
日
土 建
面積 33,839.43㎡ 延床面積 55,977.58㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 百貨店・駐車場・銀行
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 59,762.30㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 59,762.30㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント イトーヨーカドー
会社 ズ
株式会社イトーヨーカ堂に対する敷金返還債務を担保するため、本土地及び本建物の
担保設定の有無
一部に抵当権が設定されています。
（注）2016年7月29日付で本物件の敷地内に新たに建築した増築棟を追加取得し、同日付で追加信託しました（取得価格144百万円）。
10020 イオンモールむさし村山
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2010年3月1日 信託期間満了日 2022年2月2日
取得価格 30,600百万円
土地価格（構成割合） 12,680百万円（41.4％）
建物価格（構成割合） 17,919百万円（58.6％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根5階建
東京都武蔵村山市榎一丁目1
所在地
番地3
建築時期 2006年10月16日
土 建
面積 137,507.50㎡ 延床面積 137,466.97㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場・映画館
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 137,466.97㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 137,466.97㎡
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント イオン
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
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有価証券報告書（内国投資証券）
10025 幕張プラザ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月22日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 5,700百万円
土地価格（構成割合） 3,887百万円（68.2％）
建物価格（構成割合） 1,813百万円（31.8％）
Ａ館：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板
葺2階建
構造と階数
千葉県千葉市花見川区幕張
Ｂ館：鉄骨造陸屋根6階建
所在地
町二丁目7701番地
Ａ館：1998年3月17日
建築時期
Ｂ館：1998年8月25日
土 建
Ａ館：2,111.97㎡
地 物
面積 13,180㎡ 延床面積
Ｂ館：10,511.82㎡
用途地域 準工業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 5 期末総賃貸可能面積 24,505.37㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 24,505.37㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント ヤマダ電機
会社 ファ
担保設定の有無 －
10027 ラウンドワン町田店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月26日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 2,450百万円
土地価格（構成割合） 1,621百万円（66.2％）
建物価格（構成割合） 828百万円（33.8％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付7階建
東京都町田市森野一丁目13
所在地
番14号
建築時期 2004年7月15日
土 建
面積 1,199.24㎡ 延床面積 6,801.89㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 6,801.89㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 6,801.89㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10028 ラウンドワンスタジアム板橋店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月26日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 2,400百万円
土地価格（構成割合） 1,349百万円（56.2％）
建物価格（構成割合） 1,051百万円（43.8％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付7階建
東京都板橋区相生町16番13
所在地
号
建築時期 2006年4月12日
面積 4,535.87㎡ 延床面積 14,828.74㎡
土 建
地 物
近隣商業地域、第一種住居
用途地域 種類 遊技場・駐車場
地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 14,828.74㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 14,828.74㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
10034 サミットストア中野南台店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年9月30日
取得価格 3,100百万円
土地価格（構成割合） 2,548百万円（82.2％）
建物価格（構成割合） 551百万円（17.8％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
東京都中野区南台
屋根地下1階付き2階建
所在地
五丁目26番2号
建築時期 2009年2月17日
土 建
面積 2,035.14㎡ 延床面積 3,524.02㎡
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 3,536.50㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 3,536.50㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント サミットストア
会社 ズ
担保設定の有無 －
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10035 コリーヌ馬事公苑
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年3月25日
取得価格 3,100百万円
土地価格（構成割合） 2,613百万円（84.3％）
建物価格（構成割合） 487百万円（15.7％）
Ａ棟：鉄筋コンクリート造陸
屋根地下1階付3階建
Ｂ棟：鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数 造陸屋根4階建
アネックス棟：鉄筋コンク
東京都世田谷区上用賀
所在地
リート・鉄骨造亜鉛メッキ鋼
二丁目4番18号
板葺2階建
Ａ棟：1992年4月9日
建築時期 Ｂ棟：1992年4月9日
土 建
アネックス棟：1992年4月7日
地 物
Ａ棟：4,211.92㎡
面積 4,102.47㎡（注） 延床面積 Ｂ棟：1,565.74㎡
アネックス棟：1,404.75㎡
Ａ棟：店舗・事務所・駐車場
準住居地域、第2種中高層住 Ｂ棟：倉庫・事務所・給油所
用途地域 種類
居専用地域
アネックス棟：体育館・駐車
場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 10 期末総賃貸可能面積 5,368.02㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 5,368.02㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント TSUTAYA
会社
担保設定の有無 －
（注）北側都道は都市計画道路（拡幅）となっていますが、本土地部分は拡幅整備済みとなっています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
10052 m-シティ柏
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2019年4月19日 信託期間満了日 2029年4月30日
取得価格 5,520百万円
土地価格（構成割合） 4,410百万円（79.9％）
建物価格（構成割合） 1,110百万円（20.1％）
Ａ棟：鉄骨造陸屋根4階建
構造と階数
千葉県柏市大山台一丁目10
Ｂ棟：鉄骨造陸屋根3階建
所在地
番 他
建築時期 2000年9月29日
Ａ棟：10,090.80㎡
土 建
面積 19,053.98㎡ 延床面積
Ｂ棟：10,346.56㎡
地 物
第二種住居地域、準住居地
用途地域 種類 店舗
域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 20,437.36㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 20,437.36㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント コジマ×ビックカメラ
会社 ファ
担保設定の有無 －
・本件建物においては、過去の調査において耐震補強工事が必要な状況と確認されたため、耐震補強工事が実
特記
施されています（2016年8月完了）。本投資法人は本物件取得に先立ち、耐震補強工事監査報告書の作成を
株式会社ERIソリューションに依頼しており、同社より、「耐震補強工事の妥当性については問題無いもの
事項
と判断する」との評価を取得しています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20003 河原町オーパ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2006年9月29日 信託期間満了日 2026年9月30日
取得価格 18,500百万円
土地価格（構成割合） 15,447百万円（83.5％）
建物価格（構成割合） 3,052百万円（16.5％）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨
構造と階数
京都府京都市中京区河原町
造陸屋根地下1階付9階建
所在地
通四条上る米屋町385
建築時期 1998年11月13日
土 建
面積 2,459.49㎡（注1）（注2） 延床面積 18,595.69㎡（注4）
地 物
用途地域 商業地域 種類 百貨店
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権（分有）（注3） 所有権（共有）（注4）
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 18,848.20㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 18,848.20㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント オーパ
会社
株式会社OPAに対する敷金及び保証金返還債務を担保するため、本土地及び本建物に
担保設定の有無
抵当権及び根抵当権が設定されています。
・本土地南側の金網フェンスのコンクリート基礎の一部が隣接地に越境しており、将来補修の必要が生じた場
合には、信託受託者の負担にて補修する必要があります。
・本土地東側の金属性屋根は公共アーケードと一体の構造であるため、隣接地に越境しており、将来補修の必
特記
要が生じた場合には、信託受託者の負担にて補修する必要があります。
事項
・本土地の所有権又は本建物の共有持分を譲渡する場合には、共有者全員に対する事前通知が必要であり、ま
た共有者が購入を希望する場合には、他の者に優先して当該共有者に譲渡するものとされています。また、
共有者全員の同意がない限り本土地及び本建物の分割譲渡はできないものとされています。
（注1）本物件敷地全体は複数の所有者により所有（分有）されており、全体敷地は2,698.23㎡です。
（注2）私道14.34㎡を含みます。
（注3）信託受託者の所有に係る土地が敷地全体に占める割合は91.15％相当になります。
（注4）本建物は複数の所有者により共有されており、信託受託者が保有する共有持分の持分割合は88.813％です。なお、延床面積には本建物全
体の数値を記載しています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20011 G ビル心斎橋01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2010年4月2日 信託期間満了日 2029年12月8日
取得価格 1,582百万円
土地価格（構成割合） 1,483百万円（93.8％）
建物価格（構成割合） 98百万円（6.2％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根4階建
大阪府大阪市中央区心斎橋
所在地
筋二丁目5番3号
建築時期 1994年11月21日
土 建
面積 322.32 ㎡ 延床面積 966.52㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所・倉庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 966.52㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 966.52㎡
プロパティ・マネジメント 阪急阪神ビルマネジメント
主要なテナント セカンドストリート、OKURA
会社 株式会社
担保設定の有無 －
20012 ラウンドワンスタジアム千日前店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 株式会社りそな銀行
取得年月日 2011年9月27日 信託期間満了日 2022年9月30日
取得価格 8,000百万円
土地価格（構成割合） 8,000百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
大阪府大阪市中央区難波一
所在地
丁目1番他
建築時期 －
土 建
面積 1,711.63㎡ 延床面積 －
地 物
用途地域 商業地域 種類 －
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,711.63㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,711.63㎡（底地）
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント ラウンドワン
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
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EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20013 G ビル心斎橋02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月27日 信託期間満了日 2031年2月10日
取得価格 4,380百万円
土地価格（構成割合） 3,823百万円（87.3％）
建物価格（構成割合） 556百万円（12.7％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数 造陸屋根・合金メッキ鋼板ぶ
大阪府大阪市中央区心斎橋
所在地
き地下1階付4階建
筋一丁目3番24号
建築時期 2009年11月6日
土 建
面積 252.76㎡ 延床面積 994.73㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 948.72㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 948.72㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ダイコクドラッグ
会社 ズ
担保設定の有無 －
20018 ラウンドワン京都河原町店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年3月31日
取得価格 2,800百万円
土地価格（構成割合） 2,259百万円（80.7％）
建物価格（構成割合） 540百万円（19.3％）
京都府京都市中京区寺町通
構造と階数 鉄骨造陸屋根7階建
所在地 四条上るより六角下るまで
建築時期 2001年3月16日
裏寺町585番地他
土 建
面積 1,816.70㎡ 延床面積 8,821.66㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 8,821.66㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 8,821.66㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
・本土地は文化財保護法に基づく周知の埋蔵文化財包蔵地「No.149御土居跡」及び「No.170寺町旧城」の範囲
特記
内にあるため、今後本土地内で土木工事等を行う場合は、工事開始の60日前までに届出が必要となり、また
事項
発掘調査が必要となる場合があります。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20019 G ビル心斎橋03
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
Ａ館：2023年10月6日
2013年10月7日、2017年3月
取得年月日 17日、及び2017年12月21日 信託期間満了日 Ｂ館(本館)：2026年9月30日
（注） Ｂ館(底地) ：2026年9月30日
取得価格 30,500百万円
土地価格（構成割合） 27,771百万円（91.1％)
建物価格（構成割合） 2,728百万円（8.9％)
Ａ館：鉄骨・鉄筋コンクリー
ト造陸屋根地下1階付4
構造と階数 階建
大阪府大阪市中央区心斎橋
Ｂ館(本館)：鉄骨造陸屋根2
所在地
筋一丁目2番14号他
階建
Ａ館：2010年8月16日
建築時期
土 建
Ｂ館(本館)：2000年6月16日
地 物
Ａ館：4,501.88㎡
面積 1,606.69㎡ 延床面積
Ｂ館(本館)：537.58㎡
Ａ館：店舗
用途地域 商業地域 種類
Ｂ館(本館)：店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 4 期末総賃貸可能面積 5,319.29㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 5,319.29㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ユニクロ、ツルハドラッグ
会社 ズ
担保設定の有無 －
（注）本投資法人は、2017年3月17日付で、本物件のＢ館（本館）を信託財産とする不動産信託受益権を追加取得し（取得価格7,800百万円）、
2017年12月21日付で、本物件のＢ館（底地）を信託財産とする不動産信託受益権を追加取得しました（取得価格400百万円）。
＜概念図＞
（注）上図は、本物件の建物及び敷地の状況を分かりやすく図示するために本資産運用会社が作成した概念図です。そのため、実際の形状及び
それぞれの面積の比率とは必ずしも一致しません。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
30003 G ビル名古屋栄01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2014年12月26日 信託期間満了日 －
取得価格 1,900百万円
土地価格（構成割合） 1,577百万円（83.0％）
建物価格（構成割合） 323百万円（17.0％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
屋根地下1階付3階建
愛知県名古屋市中区栄三丁
所在地
目27番24号
土 建
建築時期 2014年8月29日
地 物
面積 272.51㎡ 延床面積 902.06㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 794.02㎡
期末入居率 24.8％ 期末総賃貸面積 －（注）
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント －（注）
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
（注）主要なテナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
20022 エディオン京橋店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2015年3月30日 信託期間満了日 2025年3月31日
取得価格 5,640百万円
土地価格（構成割合) 5,640百万円（100.0％）
建物価格（構成割合) －
構造と階数 －
大阪府大阪市城東区蒲生一丁
所在地
目53番1他
建築時期 －
土 建
面積 4,307.16㎡ 延床面積 －
地 物
用途地域 商業地域 種類 －
所有・それ以外の別 所有権 所有・それ以外の別 －
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 4,307.16㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 4,307.16㎡（底地）
ジョーンズ ラング ラサール
プロパティ・マネジメン
主要なテナント エディオン
ト会社
株式会社
担保設定の有無 －
20023 JMFビル阿倍野01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2015年10月1日及び2018年7
取得年月日 信託期間満了日 2025年9月30日
月5日 （注）
取得価格 4,285百万円
土地価格（構成割合） 3,834百万円（89.5％）
建物価格（構成割合） 450百万円（10.5％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
造陸屋根地下1階付9階建
大阪府大阪市阿倍野区阿倍
所在地
野筋一丁目4番7号
建築時期 2003年11月18日
土 建
地 物
面積 904.56㎡ 延床面積 7,065.56㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 10 期末総賃貸可能面積 4,757.35㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 4,757.35㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント 能開センター、アニメイト
会社
担保設定の有無 －
・本件土地の一部（0.999㎡）に、建物の所有を目的として、2018年7月5日に追加取得した土地上の建物所有
特記 者を借地人とする借地権が設定されています。
・2018年7月5日に追加取得した土地上には、同土地上の建物所有者を借地人とする事業用借地権が設定されて
事項
います。
（注）本投資法人は、2018年7月5日付で本物件の隣地（底地）を取得し、同日付で追加信託しました（取得価格185百万円）。
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有価証券報告書（内国投資証券）
20024 G ビル梅田01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2015年10月8日 信託期間満了日 2025年10月31日
取得価格 9,483百万円
土地価格（構成割合） 8,673百万円（91.5％）
建物価格（構成割合） 810百万円（8.5％）
Ａ棟：鉄筋コンクリート造陸
屋根5階建
Ｂ棟：鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
屋根4階建
大阪府大阪市北区茶屋町15
所在地
番22号
Ｃ棟：鉄筋コンクリート造陸
屋根4階建
土 建
建築時期 2006年3月28日
地 物
Ａ棟：1,730.56㎡
面積 1,692.71㎡ 延床面積 Ｂ棟：1,169.93㎡
Ｃ棟：1,225.20㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 11 期末総賃貸可能面積 3,529.51㎡
期末入居率 90.2％ 期末総賃貸面積 3,183.70㎡
プロパティ・マネジメント 阪急阪神ビルマネジメント
主要なテナント b-monster、ロフトマン
会社 株式会社
担保設定の有無 －
20025 G ビル心斎橋04
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2015年10月16日及び2016年3
取得年月日 信託期間満了日 2025年10月31日
月31日（注）
取得価格 3,170百万円
土地価格（構成割合） 2,959百万円（93.4％）
建物価格（構成割合） 210百万円（6.6％）
Ａ館：鉄骨造陸屋根5階建
Ｂ館：鉄骨造合金メッキ鋼板
構造と階数
大阪府大阪市中央区南船場
葺・陸屋根3階建
所在地
三丁目10番5号他
Ａ館：2007年2月14日
建築時期
Ｂ館：2000年7月10日
土 建
Ａ館：1,488.67㎡
地 面積 673.08㎡ 物 延床面積
Ｂ館：488.6㎡
Ａ館：店舗・倉庫
用途地域 商業地域 種類
Ｂ館：店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 5 期末総賃貸可能面積 1,610.63㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,610.63㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント マクドナルド、サンドラッグ
会社 ズ
担保設定の有無 －
（注）本投資法人は、2016年3月31日付でＢ館の土地及び建物を取得し2016年4月20日付で追加信託しました（取得価格820百万円）。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20026 JMFビル京都河原町01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2016年3月18日 信託期間満了日 2026年3月31日
取得価格 2,180百万円
土地価格（構成割合） 1,766百万円（81.0％）
建物価格（構成割合） 414百万円（19.0％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
京都府京都市中京区河原町通
屋根地下1階付8階建
所在地 三条下る二丁目山崎町235番
地
建築時期 2010年9月24日
土 建
地 物
面積 379.91㎡ 延床面積 2,636.43㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の別 所有権 所有・それ以外の別 所有権
賃貸借概況
期末テナント数 4 期末総賃貸可能面積 2,407.32㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 2,407.32㎡
ジョーンズ ラング ラサール
プロパティ・マネジメン
The Millennials
主要なテナント
ト会社
株式会社
担保設定の有無 －
20027 G ビル御堂筋01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2017年3月31日 信託期間満了日 2027年3月31日
取得価格 9,975百万円
土地価格（構成割合） 9,450百万円（94.7％）
建物価格（構成割合） 524百万円（5.3％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付4階建
大阪府大阪市中央区南船場
所在地
三丁目10番25号
建築時期 2007年3月22日
土 建
面積 1,143.90㎡（注） 延床面積 3,793.04㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 2,446.00㎡
期末入居率 24.4％ 期末総賃貸面積 596.40㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
HARRY WINSTON
主要なテナント
会社 ズ
担保設定の有無 －
（注）道路とみなされる部分約56.9㎡を含みます。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20029 ラウンドワン三宮駅前店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2017年11月30日 信託期間満了日 2027年11月30日
取得価格 3,200百万円
土地価格（構成割合） 2,884百万円（90.1％）
建物価格（構成割合） 316百万円（9.9％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根11階建
兵庫県神戸市中央区小野柄
所在地
通六丁目1番17号
建築時期 2001年8月1日
土 建
面積 1,191.63㎡ 延床面積 10,054.52㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 10,054.52㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 10,054.52㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ラウンドワン
会社
担保設定の有無 －
20028 G ビル神戸三宮01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2017年11月17日 信託期間満了日 2027年11月30日
取得価格 3,000百万円
土地価格（構成割合） 2,595百万円（86.5％）
建物価格（構成割合） 405百万円（13.5％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
兵庫県神戸市中央区北長狭
屋根地下1階付6階建
所在地
通三丁目1番15号
建築時期 2000年10月19日
土 建
面積 797.18㎡ 延床面積 4,314.40㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 5 期末総賃貸可能面積 3,750.38㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 3,750.38㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント 東急スポーツオアシス
会社
担保設定の有無 －
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20030 G ビル御堂筋02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2018年1月12日 信託期間満了日 2028年1月31日
取得価格 15,000百万円
土地価格（構成割合） 14,460百万円（96.4％）
建物価格（構成割合） 540百万円（3.6％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造
構造と階数
大阪府大阪市中央区心斎橋
陸屋根地下1階付6階建
所在地
筋二丁目8番18号
建築時期 2013年6月7日
土 建
面積 319.64㎡ 延床面積 1,389.79㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,428.28㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,428.28㎡
プロパティ・マネジメント 阪急阪神ビルマネジメント
主要なテナント PRADA
会社 株式会社
担保設定の有無 －
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
90001 ならファミリー
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2003年3月6日、2007年10月
取得年月日 23日、2008年2月8日及び 信託期間満了日 2023年2月28日
2012年6月29日（注1)
取得価格 34,875百万円
土地価格（構成割合） 21,208百万円（60.8％）
建物価格（構成割合） 13,667百万円（39.2％）
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸
屋根地下2階付7階建、鉄骨造
構造と階数 陸屋根7階建、鉄骨造スレー
奈良県奈良市西大寺東町二
ト葺3階建、軽量鉄骨造ス
所在地
丁目4番1号
レート葺2階建
土 建
1992年11月12日、
建築時期
地 物
1993年4月30日
面積 29,342.59㎡（注2） 延床面積 115,707.41㎡
用途地域 商業地域等 種類 店舗・車庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・借地権（注2） 所有権
別
賃貸借概況（注3）
期末テナント数 111 期末総賃貸可能面積 82,927.89㎡
期末入居率 98.9％ 期末総賃貸面積 82,005.68㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント 近鉄百貨店、イオン
会社
株式会社近鉄百貨店及びイオンリテール株式会社に対する敷金返還債務を担保するた
担保設定の有無
め、本土地の一部及び本建物に抵当権が設定されています。
・本土地の東側等については、都市計画道路用地（西大寺東線及び西一坊大路線）として都市計画が事業決定
特記
されており、当該部分には都市計画法による建築制限があります。また本土地の南側の都市計画道路（西大
寺東線）は本土地にかかっている可能性があり、かかっている場合には同様の建築制限を受けます。
事項
・本土地の一部の南西側隣接地について、境界確認ができていません。
（注1）信託受託者は、2007年10月23日付で、本物件の駐車場土地（取得価格50百万円）を追加取得し、また2008年2月8日付で、本物件の隣接地
（取得価格84百万円）を追加取得しました。更に、本投資法人は、2012年6月29日付で、本土地の一部を構成していた借地の一部
（3,848.89㎡、取得価格3,500百万円）を取得し、同日付で追加信託しました。
（注2）本土地の一部（合計面積：1,026.89㎡）は、信託受託者を賃借人とする借地です。
（注3）一部については、本投資法人によるパススルー型マスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載しています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20001 イオン高槻
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2005年3月25日 信託期間満了日 2030年3月31日
取得価格 11,700百万円
土地価格（構成割合） 7,650百万円（65.4％）
建物価格（構成割合） 4,050百万円（34.6％）
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
構造と階数 屋根・亜鉛メッキ鋼板葺4階
大阪府高槻市萩之庄三丁目
建、鉄骨造陸屋根5階建
所在地
47番2号
1994年3月15日、
建築時期
土 建
1997年3月3日
地 物
面積 43,280.82㎡ 延床面積 59,506.89㎡
用途地域 近隣商業地域 種類 百貨店・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 77,267.23㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 77,267.23㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント イオン
会社
イオンリテール株式会社に対する敷金及び保証金返還債務を担保するため、本土地及
担保設定の有無
び本建物に根抵当権が設定されています。
（注）本投資法人は、2021年3月10日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権を譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していま
せん。
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有価証券報告書（内国投資証券）
30001 イオン八事
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2005年6月10日 信託期間満了日 2030年6月30日
取得価格 3,698百万円（注1）
土地価格（構成割合） 800百万円（21.6％）
建物価格（構成割合） 2,898百万円（78.4％）（注1）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨
構造と階数
愛知県名古屋市昭和区広路
造陸屋根地下1階付10階建他
所在地
町字石坂2番1号
建築時期 1993年9月17日他
全体面積（共有部分）：
土 建
面積 12,454.37㎡（注2） 延床面積 55,978.15㎡のうち33.45％
地 物
（注3・4）
用途地域 商業地域 種類 百貨店・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・借地権（注2） 所有権（共有）
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 63,702.48㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 63,702.48㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラ
主要なテナント イオン
会社 サール株式会社
イオンリテール株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、本建物に根抵当権が
担保設定の有無
設定されています。
・本土地は、隣接地との境界が確定していません。
特記
・本物件の他の共有者との間で、相互に建物の共有持分に関する先買権を付与する旨の合意がなされていま
事項
す。
（注1）信託受託者が従前所有していたサイクルショップ棟の解体に伴い、取得価格を減算しています。
（注2）本物件敷地全体（12,454.37㎡）のうち、4,237.52㎡は信託受託者の所有であり、8,216.85㎡は本建物の他の共有者の所有です。信託受
託者と当該他の共有者は、本建物所有の目的で、相互に土地を賃貸借しています。
（注3）建物の延床面積の全体面積は、イオン八事本棟及びその附属建物5棟の床面積の合計です。なお、信託受託者が従前所有していたサイク
ルショップ棟は、2017年7月15日に解体が完了し、2017年9月8日滅失登記が完了しました。
（注4）信託受託者は、イオン八事本棟及びその附属建物5棟を共有しています（持分割合33.45％）。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
20002 京都ファミリー
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2005年12月21日 信託期間満了日 2026年1月31日
取得価格 5,340百万円
土地価格（構成割合） 3,130百万円（58.6％）
建物価格（構成割合） 2,210百万円（41.4％）
鉄筋コンクリート造陸
構造と階数
京都府京都市右京区山ノ内
屋根地下1階付4階建
所在地
池尻町1番地1
建築時期 1982年11月9日
土 建
本棟：34,307.69㎡
面積 23,119.27㎡（注） 延床面積
地 物
駐車場棟：9,984.75㎡
用途地域 準工業地域、商業地域 種類 駐車場・百貨店
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・借地権（注） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 62 期末総賃貸可能面積 19,639.09㎡
期末入居率 99.9％ 期末総賃貸面積 19,611.10㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント イオン、エディオン
会社
イオンリテール株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、本建物に抵当権が設
担保設定の有無
定されています。
・本土地は、「京都市土地利用の調整に係るまちづくりに関する条例」により、「既成市街地内準工業地域」
特記
に指定されており、新たに商業施設の開発事業を行う場合には、店舗面積の上限として「1,000㎡」を目安
事項
にする必要があります。
（注）本土地の一部（合計面積：16,053.28㎡）は、信託受託者を賃借人とする借地です。
20004 イオンモール鶴見緑地
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2006年11月20日及び2009年2
取得年月日 信託期間満了日 2021年8月31日
月24日（注1）
取得価格 29,902百万円
土地価格（構成割合） 14,132百万円（47.3％）
建物価格（構成割合） 15,770百万円（52.7％）
本棟：鉄骨造陸屋根地下1階
付4階建
構造と階数
大阪府大阪市鶴見区鶴見四
駐車場棟：鉄骨造陸屋根地下
所在地
丁目17番1号
1階付7階建
建築時期 2006年11月2日
土 建
本棟：83,530.14㎡
地 物
面積 56,011.17㎡（注2） 延床面積
別棟：55,008.49㎡
用途地域 準工業地域 種類 店舗・駐車場
所有権・借地権（一部転借 所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権
地権を含みます。）（注2） 別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 138,538.63㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 138,538.63㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント イオン
会社
イオンモール株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、本建物に抵当権が設定
担保設定の有無
されています。
特記
・本土地の一部に、隣地を要役地として、電線路の設置及びその保守運営のための土地立入り又は通行若しく
は使用等を目的とする地役権が設定されています。
事項
（注1）信託受託者は、2009年2月24日付で、本物件の用地の一部である土地（23.71㎡）を追加取得しています。
（注2）本土地の一部（合計面積：3,916.19㎡）は、信託受託者を賃借人とする借地（内966.44㎡は転借地）です。
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20005 イオンモール伊丹
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2006年12月1日、
取得年月日 信託期間満了日 2021年6月30日
2008年9月26日（注1）及び
2013年4月24日（注2）
取得価格 21,488百万円
土地価格（構成割合） 12,382百万円（57.6％）
建物価格（構成割合） 9,106百万円（42.4％）
鉄骨造陸屋根地下1階付5階建
構造と階数
他
兵庫県伊丹市藤ノ木一丁目1
所在地
番1号
2002年9月19日、2008年9月26
建築時期
日他
土 建
面積 57,180.21㎡（注2） 延床面積 144,723.12㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場・映画館・倉庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権（注2） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 157,904.26㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 157,904.26㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント イオン
会社
イオンモール株式会社に対する敷金及び保証金返還債務を担保するため、本土地及び
担保設定の有無
本建物に抵当権が設定されています。
・本土地の一部に兵庫県のために流域下水道管渠保有を目的とする地上権が設定されています。
特記
・本土地のうち公共空地に指定されている土地（合計面積：124.94㎡）について、伊丹市の承諾なく第三者に
対して譲渡ができないこと、及び当該土地を本建物のための敷地から除外しても本物件の建蔽率及び容積率
事項
に支障を及ぼさなくなった時点で、伊丹市に無償で譲渡することが伊丹市との間で合意されています。
（注1）2008年9月26日に駐車場棟を増床しました(増床面積 7,315.20㎡)。これによる追加の取得価格は810百万円です。
（注2）本投資法人は、2013年4月24日付で、本土地の一部を構成していた借地(2,700.81㎡、取得価格378百万円)を追加取得し、同日付で追加信
託しました。
20006 アリオ鳳
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2008年5月1日 信託期間満了日 2028年4月30日
取得価格 19,040百万円
土地価格（構成割合） 7,178百万円（37.7％）
建物価格（構成割合） 11,861百万円（62.3％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
大阪府堺市西区鳳南町三丁
造陸屋根地下1階付5階建
所在地
199番地12他
建築時期 2008年3月25日
土 建
面積 53,739.29㎡ 延床面積 95,135.36㎡
地 物
用途地域 近隣商業地域 種類 店舗・駐車場・映画館
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 95,135.36㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 95,135.36㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント イトーヨーカドー
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
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20007 イオンモール神戸北
特定資産の概要 信託受益権の概要
不動産信託受益権
特定資産の種類 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
（準共有持分70％）（注1）
取得年月日 2010年3月1日 信託期間満了日 2024年11月30日
取得価格 10,920百万円
土地価格（構成割合） 2,688百万円（24.6％）
建物価格（構成割合） 8,231百万円（75.4％）
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋
構造と階数
兵庫県神戸市北区上津台八
根地下1階付5階建
所在地
丁目1番1号
建築時期 2006年11月15日
土 建
面積 172,848.50㎡（注2） 延床面積 128,031.55㎡（注2）
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・転々借地権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 128,050.62㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 128,050.62㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント イオン
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
・本土地の一部（合計面積5,851㎡）は、信託受託者を賃借人とする転々借地です。なお、当該土地の登記簿
特記
上の地目は公衆用道路（現状未供用）であり、当該土地の賃貸借契約が終了した場合、信託受託者は借地上
事項
の道路施設の未整備部分について整備を行った上で返還する旨を合意しています。
（注1）本投資法人は、2014年12月5日付で、不動産信託受益権の30％を譲渡しました。なお、譲渡先であるDREAMプライベートリート投資法人
とは、準共有持分の49％（既に譲渡した30％を含みます。）を上限として譲渡することを協議する旨同意していますが、残余持分（上
限19％）について、譲渡の有無及び譲渡する場合の価格、時期は本書の日付現在未定です。
（注2）「土地面積」及び「建物延床面積」は物件全体に係る面積を記載しています。
20008 ライフ岸部店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2010年3月25日 信託期間満了日 －
取得価格 1,910百万円
土地価格（構成割合） 1,910百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
大阪府吹田市原町四丁目
所在地
2205番15他
建築時期 －
面積 5,516.61 ㎡ 延床面積 －
土 建
地 物
第二種住居地域、第二種中
用途地域 種類 －
高層住居専用地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 5,516.61㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 5,516.61㎡（底地）
プロパティ・マネジメント
日本商業開発株式会社 主要なテナント ライフ
会社
担保設定の有無 －
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20009 ライフ下寺店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2010年3月25日 信託期間満了日 －
取得価格 1,683百万円
土地価格（構成割合） 1,683百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
大阪府大阪市浪速区下寺二
所在地
丁目5番23他
建築時期 －
土 建
面積 4,344.18 ㎡ 延床面積 －
地 物
用途地域 商業地域 種類 －
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 4,344.18㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 4,344.18㎡（底地）
プロパティ・マネジメント
日本商業開発株式会社 主要なテナント ライフ
会社
担保設定の有無 －
20010 ライフ太平寺店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
取得年月日 2010年3月25日 信託期間満了日 －
取得価格 1,282百万円
土地価格（構成割合） 1,282百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
大阪府東大阪市太平寺二丁
所在地
目43番6
建築時期 －
面積 3,898.01 ㎡ 延床面積 －
土 建
地 物
第一種住居地域、第二種住
用途地域 種類 －
居地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 3,898.01㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 3,898.01㎡（底地）
プロパティ・マネジメント
日本商業開発株式会社 主要なテナント ライフ
会社
担保設定の有無 －
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20014 泉佐野松風台（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月28日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 2,625百万円
土地価格（構成割合） 2,625百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
大阪府泉佐野市松風台一丁
所在地
目1138番1
建築時期 －
土 建
面積 44,009.52㎡ 延床面積 －
地 物
用途地域 近隣商業地域 種類 －
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 44,009.52㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 －（注）
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント ケーヨーデイツー、オークワ
会社 ル株式会社
担保設定の有無 －
特記
・対象土地から隣地へ、擁壁及び塀の一部が越境していますが、隣地所有者との間で覚書等は締結されていま
せん。
事項
（注）テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
30002 mozoワンダーシティ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2011年10月3日、2012年10月
取得年月日 2日、2014年10月1日及び 信託期間満了日 2030年3月31日
2015年9月15日（注1）
取得価格 55,480百万円
土地価格（構成割合） 25,258百万円（45.5％）
建物価格（構成割合） 30,221百万円（54.5％）
本棟：鉄骨・鉄筋コンクリー
ト・鉄骨鉄筋コンクリート造
陸屋根地下1階付6階建他
構造と階数
愛知県名古屋市西区二方町
別棟：鉄骨造合金メッキ鋼板
所在地
40番地1他
ぶき3階建他
本棟：2009年4月1日
建築時期
別棟：2007年8月6日
土 建
本棟：229,976.30㎡
地 物
面積 107,456.04㎡ 延床面積
別棟：3,630.43㎡
本棟：店舗・駐車場他
用途地域 工業地域 種類
別棟：スポーツセンター・教
習所他
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注2）
期末テナント数 212 期末総賃貸可能面積 86,526.78㎡
期末入居率 99.0％ 期末総賃貸面積 85,701.13㎡
株式会社ザイマックスアル
プロパティ・マネジメント
ファ、イオンモール株式会 主要なテナント イオン、東急ハンズ
会社
社
退職金支払請求債権を担保するため、本物件土地の一部（愛知県名古屋市二方町61番
担保設定の有無 1、3,375.80㎡）に極度額3億5,000万円の根抵当権（債務者：株式会社アイテック
ス、根抵当権者：無限責任中間法人エイチディピー）が設定されています。
（注1）本投資法人は、2011年10月3日付で本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分10％を取得し（取得価格5,250百万円）、2012
年10月2日付で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分50％を追加取得し（取得価格26,750百万円）、2014年10月1日付
で、本物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分20％を追加取得し（取得価格11,740百万円）、その後、2015年9月15日付
で、残る準共有持分20％を追加取得しました（取得価格11,740百万円）。
（注2）一部については、イオンモール株式会社によるパススルー型マスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載していま
す。
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20015 ラウンドワンスタジアム堺中央環状店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2012年10月2日 信託期間満了日 2022年3月29日
取得価格 1,750百万円
土地価格（構成割合） 1,006百万円（57.5％）
建物価格（構成割合） 743百万円（42.5％）
遊技場：鉄骨造陸屋根5階建
集塵庫：コンクリートブロッ
構造と階数
大阪府堺市東区石原町二丁
ク造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
所在地
241番地
駐車場：鉄骨造陸屋根2階建
土 建
建築時期 2004年12月7日
地 物
面積 17,385.58㎡ 延床面積 17,521.46㎡
用途地域 工業地域 種類 遊技場・集塵庫・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 17,521.46㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 17,521.46㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
・対象土地は文化財保護法に基づく周知の埋蔵文化財包蔵地「石原町二丁遺跡」に該当しており、今後対象土
特記
地内で土木工事等を行う場合は、工事開始の60日前までに届出及び試掘が必要となり、試掘調査により埋蔵
事項
文化財が発見された場合には、本掘調査が必要となります。
20016 pivo和泉中央
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得年月日 2012年10月5日 信託期間満了日 2022年10月4日
取得価格 6,000百万円
土地価格（構成割合） 2,991百万円（49.9％）
建物価格（構成割合） 3,008百万円（50.1％）
pivo棟：鉄骨造陸屋根5階建
構造と階数
テックランド棟：鉄骨造合金
大阪府和泉市いぶき野五丁
所在地
メッキ鋼板ぶき3階建
目1番2号他
建築時期 2009年2月18日
土 建
pivo棟：7,146.70㎡
地 面積 15,241.30㎡（注） 物 延床面積
テックランド棟：10,258.96
㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 17 期末総賃貸可能面積 21,182.94㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 21,182.94㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ヤマダ電機、三井住友銀行
会社 ズ
担保設定の有無 －
（注）公衆用道路1,476㎡を含みます。
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20017 かみしんプラザ
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年10月31日
取得価格 3,900百万円
土地価格（構成割合） 3,373百万円（86.5％）
建物価格（構成割合） 526百万円（13.5％）
本棟：鉄筋コンクリート造陸
屋根地下1階付2階建
アネックス棟：鉄骨造陸屋根
2階建
構造と階数
機械室棟：鉄骨造陸屋根平家
建
大阪府大阪市東淀川区大隅
所在地
飲食棟：鉄骨造亜鉛メッキ鋼
一丁目6番12号
板葺2階建
本棟：1980年5月1日
アネックス棟：1980年5月1日
建築時期
機械室棟：1980年5月1日
土 建
飲食棟：2002年11月30日
地 物
本棟：17,734.13㎡
アネックス棟：253.46㎡
面積 12,764.54㎡ 延床面積
機械室棟：39.10㎡
飲食棟：637.57㎡
本棟：店舗
アネックス棟：店舗
用途地域 近隣商業地域 種類
機械室棟：機械室
飲食棟：店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 38 期末総賃貸可能面積 12,005.68㎡
期末入居率 99.3％ 期末総賃貸面積 11,925.38㎡
プロパティ・マネジメント 野村不動産コマース株式会 平和堂フレンドマート、
主要なテナント
会社 社 FIT365
担保設定の有無 －
・本土地の一部に、電線路を設置及び保持し、またその架設及び保守するための地役権が設定されています。
特記
・本土地は文化財保護法に基づく周知の埋蔵文化財包蔵地「三宝寺跡伝承地」の範囲内にあるため、今後本土
地内で土木工事等を行う場合は、工事開始の60日前までに届出が必要となり、また発掘調査が必要となる場
事項
合があります。
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20020 ラウンドワンスタジアム高槻店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2014年4月1日 信託期間満了日 2024年4月30日
取得価格 2,080百万円
土地価格（構成割合） 1,202百万円（57.8％）
建物価格（構成割合） 877百万円（42.2％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根6階建
大阪府高槻市辻子三丁目6番
所在地
4号
建築時期 2004年11月24日
土 建
面積 9,963.85㎡ 延床面積 19,767.64㎡
地 物
用途地域 準工業地域 種類 遊技場・駐車場・集塵庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 19,767.64㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 19,767.64㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント ラウンドワン
会社 ズ
担保設定の有無 －
20021 m-シティ豊中
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2014年10月1日 信託期間満了日 2024年10月31日
取得価格 5,570百万円
土地価格（構成割合） 3,520百万円（63.2％）
建物価格（構成割合） 2,049百万円（36.8％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根4階建
大阪府豊中市日出町二丁目2
所在地
番18号
建築時期 2006年3月31日
土 建
面積 13,640.99㎡（注） 延床面積 33,301.93㎡
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 33,301.93㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 33,301.93㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社京阪流通システム
主要なテナント エディオン
会社 ズ
株式会社エディオンに対する敷金返還債務を担保するため、本土地及び本建物に抵当
担保設定の有無
権が設定されています。
特記
・本土地の一部に、配水管路及び付属構造物の設置を目的として、地上権が設定されています。
事項
（注）公衆用道路212.00㎡を含みます。
146/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
30004 バロー勝川店（底地）
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2017年10月6日 信託期間満了日 2026年2月28日
取得価格 6,350百万円
土地価格（構成割合） 6,350百万円（100.0％）
建物価格（構成割合） －
構造と階数 －
愛知県春日井市小野町二丁
所在地
目1番1号
建築時期 －
土 建
面積 20,509.01㎡ 延床面積 －
地 物
用途地域 工業地域 種類 －
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 －
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 20,509.10㎡（底地）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 20,509.10㎡（底地）
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント バロー
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
90008 ラウンドワン広島店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2013年10月3日 信託期間満了日 2023年3月31日
取得価格 2,970百万円
土地価格（構成割合） 1,787百万円（60.2％）
建物価格（構成割合） 1,182百万円（39.8％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根地下1階付9階建
広島県広島市中区立町3番11
所在地
号
建築時期 2003年12月11日
土 建
面積 2,078.64㎡ 延床面積 9,890.63㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 遊技場・店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 9,890.63㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 9,890.63㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント ラウンドワン
会社 ファ
担保設定の有無 －
147/261
EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
90009 DFS T ギャラリア沖縄
特定資産の概要 信託受益権の概要
①みずほ信託銀行株式会社
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 ②三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社
①2023年12月19日
2014年10月1日及び2016年1
取得年月日 信託期間満了日
月15日（注1）
②2023年12月19日
取得価格（注1） 15,600百万円
土地価格（構成割合） 10,032百万円（64.3％）
建物価格（構成割合） 5,568百万円（35.7％）
鉄骨造陸屋根合金メッキ鋼板
構造と階数
沖縄県那覇市おもろまち四
葺5階建
所在地
丁目1番1号
建築時期 2004年11月15日
土 建
面積 17,391.99㎡（注2） 延床面積 42,088.14㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 倉庫・店舗・駐車場・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権、借地権（注2） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 42,088.14㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 42,088.14㎡
プロパティ・マネジメント
株式会社エヌ・ティ・ディ 主要なテナント 沖縄ディーエフエス
会社
担保設定の有無 －
・本建物のテナントである沖縄ディーエフエス株式会社との賃貸借契約において、本建物に係る信託契約を変
特記
更する場合には沖縄ディーエフエス株式会社の承諾が必要とされています。
・本建物の一部に那覇新都心再開発地区計画に基づく公共空地が整備されており、歩行者の通行の用に供する
事項
ものとして施設、物件等の設置等を行わないことが、那覇市との間で合意されています。
（注1）本投資法人は、底地の一部（［契約関係図］＜土地＞③の部分。取得価格2,470百万円）の取得決済を2016年1月15日に行いました。
（注2）本土地の一部（合計面積：13,706.57㎡）は、信託受託者①を賃借人とする借地ですが、借地の一部（合計面積：6,307.64㎡）の所有者
は信託受託者②であり、その信託受益権は本投資法人が保有しています。
［契約関係図］
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90010 G ビル仙台一番町01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産 信託受託者 －
2015年12月25日及び
取得年月日 信託期間満了日 －
2016年9月29日（注1）
取得価格 4,320百万円
土地価格（構成割合） 3,872百万円（89.6％）
建物価格（構成割合） 448百万円（10.4％）
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
構造と階数
屋根地下2階付5階建
宮城県仙台市青葉区一番町
所在地 1968年12月5日、
三丁目5番12号
建築時期 1990年3月23日、
土 建
2016年10月2日
地 物
面積 682.33㎡ 延床面積 2,384.24㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所・倉庫
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 2,387.17㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 2,387.17㎡
プロパティ・マネジメント 三菱地所プロパティマネジ
主要なテナント ZARA
会社 メント株式会社（注2）
担保設定の有無 －
（注1）本投資法人は、2016年9月29日付で本土地上の借地権付建物を取得しました（取得価格1,500百万円）。
（注2）本物件のプロパティ・マネジメント会社であった三菱地所リテールマネジメント株式会社は、2021年4月1日付で三菱地所プロパティマネ
ジメント株式会社と合併しています。
90011 G ビル那覇新都心01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得年月日 2017年3月17日 信託期間満了日 2027年3月31日
取得価格 5,650百万円
土地価格（構成割合） 4,310百万円（76.3％）
建物価格（構成割合） 1,339百万円（23.7％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根3階建
沖縄県那覇市おもろまち二
所在地
丁目5番33号
建築時期 2009年11月9日
土 建
面積 7,900.00㎡ 延床面積 13,988.99㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 －（注）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 －（注）
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント ヤマダ電機、郵便局
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
（注）テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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90012 G ビル天神西通り01
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 株式会社りそな銀行
取得年月日 2017年4月5日 信託期間満了日 2027年4月30日
取得価格 4,850百万円
土地価格（構成割合） 4,519百万円（93.2％）
建物価格（構成割合） 331百万円（6.8％）
鉄骨鉄筋コンクリート造
構造と階数
福岡県福岡市中央区天神二
陸屋根地下1階付9階建
所在地
丁目8番22号
建築時期 1989年11月27日
土 建
面積 460.09㎡ 延床面積 3,238.87㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・事務所
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況（注）
期末テナント数 7 期末総賃貸可能面積 2,667.42㎡
期末入居率 88.8％ 期末総賃貸面積 2,369.19㎡
ジョーンズ ラング ラサー
プロパティ・マネジメント
主要なテナント カメラのキタムラ
会社
ル株式会社
担保設定の有無 －
（注）期末の数値に関しては、本投資法人によるパススルー型のマスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値を記載しています。
90013 Gビル天神西通り02
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2020年8月31日 信託期間満了日 2030年8月31日
取得価格 5,000百万円
土地価格（構成割合） 4,805百万円（96.1％）
建物価格（構成割合） 195百万円（3.9％）
構造と階数 鉄骨造陸屋根4階建
福岡県福岡市中央区大名一
所在地
丁目12番64号
建築時期 2005年11月30日
土 建
面積 595.52㎡ 延床面積 1,445.02㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 1,496.56㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 1,496.56㎡
プロパティ・マネジメント
住商アーバン開発株式会社 主要なテナント ZARA
会社
担保設定の有無 －
・本件土地は文化財保護法に基づく周知の埋蔵文化財包蔵地「福岡城跡」の範囲内にあるため、本件土地内で
特記
土木工事等を行う場合は、工事開始日から60日前までに届出が必要となり、また、発掘調査が必要となる場
事項
合があります。
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90002 イオンモール札幌苗穂
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2004年3月2日 信託期間満了日 2023年8月31日
取得価格 9,260百万円
土地価格（構成割合） 2,976百万円（32.1％）
建物価格（構成割合） 6,284百万円（67.9％）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート
構造と階数
北海道札幌市東区東苗穂二
造陸屋根5階建他
所在地
条三丁目1番1号
建築時期 2003年6月12日他
土 建
面積 59,624.27㎡（注） 延床面積 66,893.18㎡
地 物
用途地域 工業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・転借地権（注） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 74,625.52㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 74,625.52㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント イオン
会社 ファ
担保設定の有無 －
（注）本土地の一部（合計面積14,866㎡）は、信託受託者を賃借人とする転借地です。
90003 イオン那覇ショッピングセンター
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2005年6月29日及び2011年12
取得年月日 信託期間満了日 2023年2月28日
月20日（注1）
取得価格 10,830百万円
土地価格（構成割合） 6,105百万円（56.4％）
建物価格（構成割合） 4,724百万円（43.6％）
鉄筋コンクリート造陸屋根7
構造と階数
沖縄県那覇市金城五丁目10
階建
所在地
番2号
建築時期 1993年10月23日
土 建
面積 18,617.06㎡（注2） 延床面積 72,997.08㎡
地 物
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・借地権（注2） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 79,090.48㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 79,090.48㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント イオン
会社 ル株式会社
イオン琉球株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、本土地の一部及び本建物
担保設定の有無
に根抵当権が設定されています。
特記
・本物件の隣接地との境界は、境界点番号管理図及び座標面積成果表等により確定していますが、境界標は設
置されておらず、隣接地の所有者との間で境界確認書も作成されていません。
事項
（注1）本投資法人は、2011年12月20日付で、借地の一部（410.00㎡、取得価格130百万円）を取得し、同日付で追加信託しました。
（注2）本土地の一部（合計面積：3,999.04㎡）は、信託受託者を賃借人とする借地です。また、当該借地に係る土地賃貸借契約において、土地
賃貸借契約の終了時に当該借地の所有者に本建物の一部を売り渡すことについて、協議を行うことができるとされています。
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90004 おやまゆうえんハーヴェストウォーク
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
2007年8月31日、
取得年月日 2014年4月25日及び 信託期間満了日 2021年9月30日
2017年8月31日（注1）
取得価格 10,709百万円
土地価格（構成割合） 1,860百万円（17.4％）
建物価格（構成割合） 8,849百万円（82.6％）
鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき3
構造と階数
階建他
2007年3月1日、2007年3月8
栃木県小山市大字喜沢字海道
所在地
日、2007年4月11日、2007年6
西1475番地52他
建築時期 月13日、2007年6月27日、
土 建
2013年4月5日、2014年4月18
地 物
日
面積 113,692.86㎡ 延床面積 60,788.15㎡
用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場・映画館
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 借地権 所有権
別
賃貸借概況（注2）
期末テナント数 67 期末総賃貸可能面積 59,535.09㎡
期末入居率 99.2％ 期末総賃貸面積 59,034.26㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル ヨークベニマル、スーパービ
主要なテナント
会社 ファ バホーム
担保設定の有無 －
・前所有者は、本物件の瑕疵（隠れたる瑕疵を含みますがこれに限りません。）につき、一切担保責任を負わ
特記
ないものとされています。ただし、2007年8月31日付で、前所有者、本投資法人、及び現地管理責任者間にお
いて「物件の維持管理に関する覚書」が別途締結されており、当該覚書に記載の事項については、この限り
事項
ではありません。
（注1）本投資法人は、2014年4月25日付で既存建物の一部増改築工事による追加取得（取得価格254百万円）を行い、また2017年8月31日付でユ
ニクロ棟を追加取得（取得価格255百万円）しました。
（注2）期末の数値に関しては、株式会社ザイマックスアルファによるパススルー型のマスターリース契約に基づくエンドテナントベースの数値
を記載しています。
90005 イオンモール札幌発寒
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
2008年3月31日及び2010年3
取得年月日 信託期間満了日 2028年3月31日
月1日（注1）
取得価格 18,818百万円
土地価格（構成割合） 8,234百万円（43.8％）
建物価格（構成割合） 10,584百万円（56.2％）
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋
構造と階数 コンクリート造陸屋根地下1
北海道札幌市西区発寒八条
所在地
階付4階建
十二丁目1番1号
建築時期 2006年10月3日
土 建
面積 60,840.79㎡（注2） 延床面積 102,162.16㎡（注3）
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権・転借地権（注2） 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 102,162.16㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 102,162.16㎡
プロパティ・マネジメント ジョーンズ ラング ラサー
主要なテナント イオン
会社 ル株式会社
イオンリテール株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、信託受託者の所有地
担保設定の有無 のうち、発寒七条十二丁目692-5、692-6及び692-9を除く部分に抵当権が設定されて
います。
（注1）本投資法人は、2010年3月1日付で、転借地として利用していた隣地を取得し、同日付で追加信託しました（取得価格378百万円）。
（注2）本土地の一部（合計面積2,687㎡）は、信託受託者を賃借人とする転借地です。
（注3）信託受託者が従前所有していた待合所は、2017年5月31日に解体が完了し、2017年6月2日に滅失登記が完了しました。
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90006 MrMax長崎店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2011年9月22日 信託期間満了日 2021年9月30日
取得価格 2,475百万円
土地価格（構成割合） 1,861百万円（75.2％）
建物価格（構成割合） 613百万円（24.8％）
M-M棟：鉄骨造陸屋根3階建
FS-2,3棟：鉄骨造亜鉛メッキ
構造と階数 鋼板葺2階建
FS-1棟：木造亜鉛メッキ鋼板
長崎県長崎市岩見町26番1号
所在地
葺平家建
他
M-M棟：2000年10月12日
建築時期 FS-2,3棟：2001年11月5日
土 建
FS-1棟：2001年7月19日
地 物
M-M棟：11,719.71㎡
面積 24,287.87㎡ 延床面積 FS-2,3棟：403.87㎡
FS-1棟：83.74㎡
第一種中高層住居専用地
用途地域 種類 店舗
域、第二種住居地域
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 2 期末総賃貸可能面積 12,115.09㎡
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 12,115.09㎡
プロパティ・マネジメント 株式会社ザイマックスアル
主要なテナント MrMax
会社 ファ
株式会社ミスターマックスに対する敷金返還債務を担保するため、本物件建物に抵当
担保設定の有無
権が設定されています。
特記
・本物件土地の一部に、電線路を設置及び保持し、またその架設及び保守するための地役権が設定されていま
す。
事項
90007 家電住まいる館YAMADA福岡志免本店
特定資産の概要 信託受益権の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取得年月日 2012年10月5日 信託期間満了日 2022年10月31日
取得価格 4,150百万円
土地価格（構成割合） 2,004百万円（48.3％）
建物価格（構成割合） 2,145百万円（51.7％）
鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき3
構造と階数
福岡県糟屋郡志免町南里五
階建
所在地
丁目2番1号
建築時期 2008年11月21日
土 建
面積 14,941.95㎡ 延床面積 11,324.74㎡
地 物
用途地域 準工業地域 種類 店舗
所有・それ以外の
所有・それ以外の別 所有権 所有権
別
賃貸借概況
期末テナント数 1 期末総賃貸可能面積 －（注）
期末入居率 100.0％ 期末総賃貸面積 －（注）
プロパティ・マネジメント
株式会社三好不動産 主要なテナント ヤマダ電機
会社
担保設定の有無 －
(注) テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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ｃ．第38期（2020年9月1日～2021年2月28日）損益状況
(単位：百万円)
ビックカメラ
G ビル南青山02 G ビル代官山01 ジャイル G ビル北青山01
物件名称
立川店
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 88 39 589 628 34
賃貸収入 83 36 538 597 33
その他収入 5 2 50 30 1
②賃貸事業費用 26 7 225 77 6
公租公課 10 2 84 45 2
建物管理委託費 2 0 32 26 0
修繕費 6 0 16 2 1
保険料・信託報酬 0 0 1 0 0
その他 7 3 90 1 1
③賃貸 NOI （＝①－②） 62 31 364 551 27
④減価償却費 8 3 106 93 3
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 53 27 258 457 24
⑥資本的支出 27 － 59 31 3
JMFビル自由が丘
チアーズ銀座 G ビル神宮前06 G ビル神宮前01 G ビル神宮前02
物件名称
01
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 76 75 53 82 32
賃貸収入 72 65 50 82 31
その他収入 3 10 3 － 1
②賃貸事業費用 54 31 7 4 4
公租公課 6 8 2 2 2
建物管理委託費 2 2 0 0 0
修繕費 39 3 0 0 －
保険料・信託報酬 1 0 0 0 0
その他 5 16 3 1 1
③賃貸 NOI （＝①－②） 21 43 46 78 27
④減価償却費 19 18 3 2 3
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 2 25 42 75 24
⑥資本的支出 4 3 － － －
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有価証券報告書（内国投資証券）
G ビル南青山01 ラ・ポルト青山 G ビル新宿01 JMFビル神宮前01 G ビル南池袋01
物件名称
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 168 233 166 82 249
賃貸収入 166 186 166 79 226
その他収入 1 46 0 2 23
②賃貸事業費用 17 108 11 17 62
公租公課 11 36 7 8 14
建物管理委託費 2 16 － 3 14
修繕費 0 15 0 0 5
保険料・信託報酬 0 0 0 0 0
その他 2 39 3 5 26
③賃貸 NOI （＝①－②） 151 124 154 65 187
④減価償却費 12 38 8 14 21
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 138 86 145 50 166
⑥資本的支出 0 45 － 0 34
アーカンジェル
アーバンテラス ラウンドワン
代官山（底地） Gビル表参道01 G ビル三軒茶屋01
物件名称
神宮前 横浜駅西口店
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 103 － 135 114 172
賃貸収入 99 － 135 114 151
その他収入 3 － － － 21
②賃貸事業費用 14 － 16 10 39
公租公課 6 － 15 9 8
建物管理委託費 0 － － － 3
修繕費 0 － － － 1
保険料・信託報酬 0 － 0 0 0
その他 5 － 0 0 25
③賃貸 NOI （＝①－②） 89 27 118 104 133
④減価償却費 5 － 9 15 20
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 83 27 109 88 113
⑥資本的支出 0 － 0 － 23
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
G ビル吉祥寺01
G ビル銀座01 川崎ルフロン JMFビル渋谷01 G ビル表参道02
物件名称
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 183 1,809 64 380 －
賃貸収入 174 1,493 60 370 －
その他収入 9 316 4 10 －
②賃貸事業費用 29 847 12 60 －
公租公課 18 174 5 44 －
建物管理委託費 2 245 2 7 －
修繕費 0 38 － 0 －
保険料・信託報酬 0 1 0 0 －
その他 7 386 4 8 －
③賃貸 NOI （＝①－②） 154 962 51 320 72
④減価償却費 5 282 13 11 8
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 148 679 38 308 63
⑥資本的支出 － 93 － 1 6
G ビル秋葉原01 G ビル秋葉原02
JMFビル高田馬場
Cute Cube原宿
G ビル上野01
物件名称
01
（注） （注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 195 76 162 － －
賃貸収入 186 76 145 － －
その他収入 8 － 17 － －
②賃貸事業費用 32 8 31 － －
公租公課 18 7 10 － －
建物管理委託費 5 0 5 － －
修繕費 0 － 2 － －
保険料・信託報酬 0 0 0 － －
その他 8 1 12 － －
③賃貸 NOI （＝①－②） 162 67 131 139 49
④減価償却費 12 5 18 9 4
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 150 61 112 130 45
⑥資本的支出 0 － 1 1 －
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
156/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
JMFビル
Gビル吉祥寺02 MARINE & WALK Gビル神宮前07
Gビル南青山03
物件名称
銀座中央通り01
（注） YOKOHAMA （注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 － 231 409 － 147
賃貸収入 － 191 318 － 143
その他収入 － 39 91 － 3
②賃貸事業費用 － 30 149 － 26
公租公課 － 17 28 － 9
建物管理委託費 － 2 29 － 2
修繕費 － 3 0 － 0
保険料・信託報酬 － 0 0 － 0
その他 － 6 90 － 14
③賃貸 NOI （＝①－②） 315 200 260 31 120
④減価償却費 33 14 80 1 8
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 281 186 179 30 112
⑥資本的支出 － － － 1 15
ラウンドワンスタ
JMFビル神宮前02 ジアム川崎大師店 Gビル神宮前09 マチノマ大森 JMFビル代官山01
物件名称
(注)
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 53 － 97 362 58
賃貸収入 48 － 94 283 52
その他収入 5 － 2 79 5
②賃貸事業費用 8 － 11 139 15
公租公課 3 － 6 0 －
建物管理委託費 1 － 2 61 7
修繕費 0 － 0 15 1
保険料・信託報酬 0 － 0 0 0
その他 2 － 2 62 6
③賃貸 NOI （＝①－②） 45 66 85 223 43
④減価償却費 6 13 2 57 10
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 38 53 83 165 32
⑥資本的支出 2 － 7 12 12
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
あびこ イオン板橋
イトーヨーカドー イトーヨーカドー イオンモール大和
ショッピング ショッピング
物件名称
八柱店 綱島店 (注)
プラザ センター
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 616 78 168 676 426
賃貸収入 423 78 168 675 426
その他収入 192 － － 0 －
②賃貸事業費用 289 27 20 322 59
公租公課 31 13 16 39 48
建物管理委託費 100 － － － －
修繕費 13 12 － 7 6
保険料・信託報酬 1 0 2 0 1
その他 142 1 2 275 2
③賃貸 NOI （＝①－②） 327 50 147 353 366
④減価償却費 97 12 21 85 96
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 229 38 125 267 270
⑥資本的支出 33 1 － 76 44
西友 東戸塚 イトーヨーカドー イオンモール
幕張プラザ
物件名称
ひばりヶ丘店 オーロラシティ 四街道店 むさし村山
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 249 1,258 298 919 208
賃貸収入 249 1,229 298 916 201
その他収入 0 28 － 3 6
②賃貸事業費用 16 317 46 156 23
公租公課 13 151 37 134 12
建物管理委託費 － 97 － － 1
修繕費 － 14 6 19 －
保険料・信託報酬 0 3 1 2 0
その他 2 51 1 0 9
③賃貸 NOI （＝①－②） 232 941 252 763 184
④減価償却費 45 356 82 314 45
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 187 585 169 448 139
⑥資本的支出 － 39 7 72 7
（注）本投資法人は、「イオンモール大和」の不動産信託受益権の準共有持分50％を2020年12月21日付で譲渡しました。また、当該信託受益権
の残りの準共有持分50％についても2021年3月30日付で譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
ラウンドワン
ラウンドワン サミットストア
m－シティ柏
スタジアム コリーヌ馬事公苑
物件名称
（注）
町田店 中野南台店
板橋店
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 90 95 84 139 －
賃貸収入 90 95 84 115 －
その他収入 0 － － 23 －
②賃貸事業費用 13 14 6 46 －
公租公課 9 13 5 12 －
建物管理委託費 0 0 － 11 －
修繕費 2 － － 1 －
保険料・信託報酬 0 0 0 0 －
その他 0 0 0 20 －
③賃貸 NOI （＝①－②） 76 80 77 92 93
④減価償却費 14 16 8 17 19
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 62 63 69 74 74
⑥資本的支出 6 － － 5 －
ラウンドワン
Gビル心斎橋02 ラウンドワン
Gビル心斎橋01
河原町オーパ スタジアム
物件名称
（注）
（注） 京都河原町店
千日前店（底地）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 335 － 240 － 104
賃貸収入 335 － － － 104
その他収入 0 － 240 － －
②賃貸事業費用 54 － 19 － 24
公租公課 44 － 18 － 21
建物管理委託費 3 － － － －
修繕費 3 － － － 1
保険料・信託報酬 0 － 0 － 0
その他 2 － 0 － 0
③賃貸 NOI （＝①－②） 280 23 220 130 80
④減価償却費 63 3 － 8 12
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 217 20 220 121 67
⑥資本的支出 42 0 － － 36
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
エディオン
Gビル心斎橋03
Gビル名古屋栄01
京橋店（底地） JMFビル阿倍野01 G ビル梅田01
物件名称
（注）
（注）
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 － － － 150 241
賃貸収入 － － － 127 197
その他収入 － － － 23 44
②賃貸事業費用 － － － 46 42
公租公課 － － － 10 16
建物管理委託費 － － － 18 6
修繕費 － － － 1 1
保険料・信託報酬 － － － 0 0
その他 － － － 15 17
③賃貸 NOI （＝①－②） 458 -2 122 103 199
④減価償却費 46 6 － 14 13
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 412 -8 122 88 186
⑥資本的支出 － － － 18 6
ラウンドワン
JMFビル京都
Gビル御堂筋01 Gビル神戸三宮01
Gビル心斎橋04 三宮駅前店
物件名称
河原町01
（注） （注）
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 80 47 － － －
賃貸収入 73 39 － － －
その他収入 7 8 － － －
②賃貸事業費用 17 16 － － －
公租公課 5 5 － － －
建物管理委託費 2 3 － － －
修繕費 1 0 － － －
保険料・信託報酬 0 0 － － －
その他 7 6 － － －
③賃貸 NOI （＝①－②） 63 31 37 66 79
④減価償却費 4 7 11 7 10
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 58 24 25 58 69
⑥資本的支出 3 － 4 － 6
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
Gビル御堂筋02
イオン高槻
ならファミリー イオン八事 京都ファミリー
物件名称
（注1） （注2）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 － 1,810 400 124 550
賃貸収入 － 1,465 400 124 427
その他収入 － 344 0 0 122
②賃貸事業費用 － 776 62 17 366
公租公課 － 80 49 14 25
建物管理委託費 － 189 － － 93
修繕費 － 13 1 0 15
保険料・信託報酬 － 3 2 0 2
その他 － 489 9 1 229
③賃貸 NOI （＝①－②） 247 1,034 338 107 184
④減価償却費 7 355 68 29 120
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 239 678 270 77 64
⑥資本的支出 1 63 5 1 46
イオンモール イオンモール ライフ岸部店
イオンモール伊丹 アリオ鳳
物件名称
鶴見緑地 神戸北 （底地）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 891 585 549 400 68
賃貸収入 891 585 549 400 －
その他収入 0 － － 0 68
②賃貸事業費用 186 108 105 88 4
公租公課 142 94 97 78 4
建物管理委託費 － － 0 － －
修繕費 4 7 3 4 －
保険料・信託報酬 2 2 2 2 0
その他 37 3 1 3 0
③賃貸 NOI （＝①－②） 704 477 444 311 63
④減価償却費 280 165 223 145 －
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 424 311 220 166 63
⑥資本的支出 107 204 23 25 －
（注1）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
（注2）本投資法人は、「イオン高槻」の不動産信託受益権を2021年3月10日付で譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
泉佐野松風台 ラウンドワン
ライフ下寺店 ライフ太平寺店 mozo
（底地） スタジアム
物件名称
（底地） （底地） ワンダーシティ
（注） 堺中央環状店
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 56 48 － 3,101 82
賃貸収入 － － － 2,392 82
その他収入 56 48 － 709 0
②賃貸事業費用 4 2 － 1,499 16
公租公課 4 2 － 172 14
建物管理委託費 － － － 350 0
修繕費 － － － 14 －
保険料・信託報酬 0 0 － 4 0
その他 0 0 － 956 0
③賃貸 NOI （＝①－②） 51 45 95 1,602 66
④減価償却費 － － － 584 12
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 51 45 95 1,017 54
⑥資本的支出 － － － 43 －
バロー勝川店
pivo和泉中央 ラウンドワン m-シティ豊中
かみしんプラザ （底地）
物件名称
（注） スタジアム高槻店 （注）
(注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 － 289 91 － －
賃貸収入 － 232 91 － －
その他収入 － 56 － － －
②賃貸事業費用 － 152 15 － －
公租公課 － 18 12 － －
建物管理委託費 － 44 0 － －
修繕費 － 20 － － －
保険料・信託報酬 － 0 0 － －
その他 － 68 1 － －
③賃貸 NOI （＝①－②） 202 137 76 159 132
④減価償却費 54 41 13 34 －
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 148 95 62 125 132
⑥資本的支出 1 47 － 0 －
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
Gビル那覇
ラウンドワン DFS T Gビル仙台 G ビル天神
新都心01
物件名称
広島店 ギャラリア沖縄 一番町01 西通り01
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 119 497 100 － 111
賃貸収入 119 497 100 － 100
その他収入 － 0 － － 11
②賃貸事業費用 12 67 7 － 24
公租公課 11 25 5 － 10
建物管理委託費 － － － － 4
修繕費 0 3 － － 0
保険料・信託報酬 0 1 0 － 0
その他 0 37 1 － 8
③賃貸 NOI （＝①－②） 106 430 92 182 87
④減価償却費 19 135 7 22 10
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 87 295 84 160 77
⑥資本的支出 5 23 － － 4
イオン那覇 おやまゆうえん
Gビル天神西
イオンモール イオンモール
通り02 ショッピング ハーヴェスト
物件名称
札幌苗穂 札幌発寒
（注）
センター ウォーク
第38期中の運用日数 181日 181日 181日 181日 181日
①賃貸事業収入 － 367 369 761 570
賃貸収入 － 367 356 632 570
その他収入 － 0 12 128 －
②賃貸事業費用 － 88 60 454 107
公租公課 － 51 29 37 88
建物管理委託費 － － 0 103 0
修繕費 － 14 2 10 11
保険料・信託報酬 － 1 1 1 1
その他 － 20 27 300 5
③賃貸 NOI （＝①－②） 103 278 309 306 463
④減価償却費 5 74 113 193 174
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 97 204 195 112 288
⑥資本的支出 － 35 46 21 8
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
家電住まいる館
MrMax長崎店
YAMADA福岡
全体合計
物件名称
志免本店
（注）
（注）
第38期中の運用日数 181日 181日
①賃貸事業収入 － － 29,392
賃貸収入 － － 25,975
その他収入 － － 3,416
②賃貸事業費用 － － 8,443
公租公課 － － 2,659
建物管理委託費 － － 1,581
修繕費 － － 433
保険料・信託報酬 － － 78
その他 － － 3,690
③賃貸 NOI （＝①－②） 90 162 20,948
④減価償却費 12 39 5,399
⑤不動産賃貸事業利益（＝③－④) 77 123 15,549
⑥資本的支出 3 － 1,532
（注）賃貸事業収入等については、テナントからの同意が得られていないため、非開示としています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
d．期末算定価額の概要
(2021年2月28日現在）
直接還元法 DCF法
直接 最終
期末 期末
直接
不動産鑑定
DCF
還元 割引率 還元
不動産等の名称 帳簿価額 算定価額
還元
評価機関
価格
価格 (％) 利回り
(百万円) (百万円)
利回り
(注2)
(百万円)
(百万円) (％)
(％)
(注1) (注3)
株式会社谷澤総
Gビル南青山02 5,180 5,590 5,900 3.1 5,450 3.1 3.2
合鑑定所
一般財団法人日
Gビル代官山01 1,193 1,620 1,650 3.6 1,580 3.4 3.8
本不動産研究所
シービーアール
ジャイル 21,927 28,200 28,100 2.6 28,200 2.4 2.6
イー株式会社
シービーアール
ビックカメラ立川店 13,366 22,600 22,400 4.7 22,600 4.0 4.9
イー株式会社
一般財団法人日
Gビル北青山01 917 1,690 1,720 3.1 1,650 2.9 3.3
本不動産研究所
Ａ館 3,430 3.5 3,290 3.3 3.7
JMFビル自由が丘 一般財団法人日
2,739 5,070
01 本不動産研究所
Ｂ館 1,750 3.4 1,670 3.2 3.6
一般財団法人日
チアーズ銀座 3,876 4,500 4,570 3.2 4,420 2.9 3.3
本不動産研究所
株式会社谷澤総
Gビル神宮前06 2,318 2,960 3,080 2.9 2,910 3.0 3.1
合鑑定所
株式会社谷澤総
Gビル神宮前01 3,373 4,610 4,690 3.0 4,570 3.1 3.1
合鑑定所
株式会社谷澤総
Gビル神宮前02 2,263 1,720 1,750 3.1 1,710 3.1 3.2
合鑑定所
Ａ館 5,220 2.9 4,910 3.0 3.1
株式会社谷澤総
Gビル南青山01 10,020 9,440
合鑑定所
Ｂ館 4,630 3.1 4,360 3.2 3.3
株式会社谷澤総
ラ・ポルト青山 9,195 11,000 11,800 3.1 10,600 3.2 3.3
合鑑定所
一般財団法人日
Gビル新宿01 6,502 8,930 9,020 3.4 8,840 3.0 3.6
本不動産研究所
一般財団法人日
JMFビル神宮前01 5,350 3,990 4,030 3.3 3,950 3.0 3.4
本不動産研究所
大和不動産鑑定
Gビル南池袋01 5,939 8,720 8,860 3.9 8,660 3.8 4.2
株式会社
株式会社谷澤総
アーバンテラス神宮前 2,677 5,250 5,420 3.3 5,180 3.4 3.5
合鑑定所
アーカンジェル代官山（底地）
株式会社谷澤総
1,012 1,630 - - 2,960 3.2 3.4
合鑑定所
（注4）
一般財団法人日
Gビル表参道01 5,790 8,620 8,880 2.6 8,360 2.4 2.8
本不動産研究所
株式会社谷澤総
ラウンドワン横浜駅西口店 3,731 5,490 5,740 3.5 5,380 3.6 3.7
合鑑定所
一般財団法人日
Gビル三軒茶屋01 3,646 6,440 6,530 3.8 6,350 3.6 4.0
本不動産研究所
一般財団法人日
Gビル銀座01 5,535 10,500 10,600 3.0 10,400 2.7 3.1
本不動産研究所
株式会社谷澤総
川崎ルフロン 34,563 40,900 42,200 4.1 40,400 4.1 4.3
合鑑定所
一般財団法人日
JMFビル渋谷01 3,100 4,910 5,020 3.2 4,790 3.0 3.4
本不動産研究所
シービーアール
Gビル表参道02（注5） 17,777 22,950 23,000 2.7 22,950 2.5 2.7
イー株式会社
シービーアール
Gビル吉祥寺01 3,533 4,040 3,940 3.7 4,040 3.2 3.6
イー株式会社
一般財団法人日
Cute Cube原宿
8,481 10,400 10,700 2.9 10,100 2.7 3.1
本不動産研究所
大和不動産鑑定
Gビル上野01 3,428 3,840 3,930 3.3 3,800 3.1 3.5
株式会社
シービーアール
JMFビル高田馬場01 6,053 7,340 7,380 3.5 7,340 3.2 3.6
イー株式会社
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(2021年2月28日現在）
直接還元法 DCF法
直接 最終
期末 期末
直接
不動産鑑定
DCF
還元 割引率 還元
不動産等の名称 帳簿価額 算定価額
還元
評価機関
価格
価格 (％) 利回り
(百万円) (百万円)
利回り
(注2)
(百万円)
(百万円) (％)
(％)
(注1) (注3)
一般財団法人日
Gビル秋葉原01 5,085 7,750 7,910 3.6 7,590 3.4 3.8
本不動産研究所
一般財団法人日
Gビル秋葉原02 2,478 2,970 3,020 3.3 2,910 3.1 3.5
本不動産研究所
大和不動産鑑定
Gビル吉祥寺02 15,119 17,100 17,400 3.6 16,900 3.4 3.8
株式会社
シービーアール
JMFビル銀座中央通り01（注5） 12,992 13,700 13,600 2.5 13,700 2.3 2.5
イー株式会社
シービーアール
MARINE & WALK YOKOHAMA
10,861 11,000 10,800 4.1 11,000 3.8 4.2
イー株式会社
株式会社谷澤総
Gビル神宮前07 2,031 2,130 2,210 2.9 2,090 3.0 3.1
合鑑定所
シービーアール
Gビル南青山03 12,300 12,200 12,000 2.9 12,200 2.5 2.9
イー株式会社
シービーアール
JMFビル神宮前02 2,640 2,610 2,580 3.3 2,610 2.8 3.3
イー株式会社
株式会社谷澤総
ラウンドワンスタジアム川崎大師店 2,408 2,920 2,940 4.5 2,910 4.6 4.7
合鑑定所
株式会社谷澤総
Gビル神宮前09 7,079 7,340 7,700 2.9 7,180 3.0 3.1
合鑑定所
シービーアール
マチノマ大森 9,166 9,470 9,550 4.0 9,470 3.8 4.1
イー株式会社
株式会社谷澤総
JMFビル代官山01 3,265 3,970 4,190 3.2 3,880 3.3 3.4
合鑑定所
一般財団法人日
あびこショッピングプラザ 9,503 12,900 13,000 4.9 12,700 4.6 5.1
本不動産研究所
一般財団法人日
イトーヨーカドー八柱店 1,240 1,880 1,900 5.7 1,850 5.5 6.0
本不動産研究所
一般財団法人日
イトーヨーカドー綱島店 4,461 5,140 5,170 5.7 5,110 5.2 5.7
本不動産研究所
イオン板橋ショッピングセンター 一般財団法人日
10,431 13,700 13,800 5.0 13,600 4.6 5.3
（注6） 本不動産研究所
一般財団法人日
イオンモール大和（注7） 7,407 8,550 8,600 5.2 8,500 4.9 5.4
本不動産研究所
一般財団法人日
西友ひばりヶ丘店 4,505 8,270 8,360 5.5 8,170 5.2 5.7
本不動産研究所
大和不動産鑑定
東戸塚オーロラシティ 44,001 43,300 43,700 4.2 43,100 4.0 4.4
株式会社
シービーアール
イトーヨーカドー四街道店 12,150 9,990 10,000 5.1 9,990 4.9 5.1
イー株式会社
シービーアール
イオンモールむさし村山 24,389 30,900 30,400 4.8 30,900 4.3 4.9
イー株式会社
株式会社谷澤総
幕張プラザ 5,397 6,830 6,860 5.1 6,810 5.1 5.3
合鑑定所
株式会社谷澤総
ラウンドワン町田店 2,280 3,390 3,470 4.4 3,360 4.4 4.6
合鑑定所
株式会社谷澤総
ラウンドワンスタジアム板橋店 2,129 3,380 3,440 4.5 3,360 4.5 4.7
合鑑定所
一般財団法人日
サミットストア中野南台店 3,014 3,820 3,870 4.0 3,770 3.7 4.2
本不動産研究所
一般財団法人日
コリーヌ馬事公苑 3,200 4,260 4,320 3.8 4,190 3.5 4.0
本不動産研究所
大和不動産鑑定
m-シティ柏 5,749 5,980 5,960 4.9 5,990 4.4 4.9
株式会社
シービーアール
河原町オーパ（注8） 17,906 14,900 14,900 4.2 14,900 3.8 4.1
イー株式会社
一般財団法人日
Gビル心斎橋01 1,587 3,180 3,200 3.8 3,150 3.1 3.6
本不動産研究所
ラウンドワンスタジアム千日前店 株式会社谷澤総
8,091 12,200 － － 12,200 3.3 3.5
（底地） 合鑑定所
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(2021年2月28日現在）
直接還元法 DCF法
直接 最終
期末 期末
直接
不動産鑑定
DCF
還元 割引率 還元
不動産等の名称 帳簿価額 算定価額
還元
評価機関
価格
価格 (％) 利回り
(百万円) (百万円)
利回り
(注2)
(百万円)
(百万円) (％)
(％)
(注1) (注3)
シービーアール
Gビル心斎橋02 4,253 8,170 8,120 3.4 8,170 3.1 3.6
イー株式会社
株式会社谷澤総
ラウンドワン京都河原町店 2,759 3,860 4,110 3.7 3,750 3.7 3.9
合鑑定所
シービーアール
Gビル心斎橋03 30,274 40,800 41,100 3.1 40,800 3.0 3.1
イー株式会社
シービーアール
Gビル名古屋栄01 1,926 1,340 1,330 4.2 1,340 3.7 4.2
イー株式会社
シービーアール
エディオン京橋店（底地） 5,756 5,990 － － 5,990 4.1 －
イー株式会社
シービーアール
JMFビル阿倍野01 4,496 5,330 5,230 4.0 5,330 3.6 4.0
イー株式会社
大和不動産鑑定
Gビル梅田01 9,740 10,800 10,900 3.5 10,700 3.2 3.6
株式会社
シービーアール
Gビル心斎橋04 3,308 3,230 3,220 3.8 3,230 3.5 3.9
イー株式会社
大和不動産鑑定
JMFビル京都河原町01 2,176 2,450 2,440 4.2 2,450 4.0 4.4
株式会社
シービーアール
Gビル御堂筋01 10,437 9,480 9,340 3.7 9,480 3.3 3.5
イー株式会社
株式会社谷澤総
ラウンドワン三宮駅前店 3,187 3,320 3,420 3.8 3,270 3.8 4.0
合鑑定所
株式会社谷澤総
Gビル神戸三宮01 3,074 3,290 3,350 4.0 3,260 4.1 4.2
合鑑定所
株式会社谷澤総
Gビル御堂筋02 15,543 16,200 16,400 3.2 16,100 3.2 3.3
合鑑定所
一般財団法人日
ならファミリー 34,145 38,400 38,600 5.4 38,200 5.1 5.9
本不動産研究所
シービーアール
イオン高槻（注9） 9,726 10,900 10,900 6.1 10,900 6.0 6.3
イー株式会社
シービーアール
イオン八事（注10） 3,111 3,630 3,660 5.9 3,630 5.5 5.8
イー株式会社
一般財団法人日
京都ファミリー 5,894 5,550 5,630 5.2 5,460 4.7 5.7
本不動産研究所
一般財団法人日
イオンモール鶴見緑地 22,914 26,700 26,800 5.2 26,600 4.9 5.4
本不動産研究所
大和不動産鑑定
イオンモール伊丹 18,229 18,600 18,700 4.5 18,500 4.3 4.7
株式会社
一般財団法人日
アリオ鳳 13,894 14,300 14,500 5.0 14,100 4.8 5.3
本不動産研究所
シービーアール
イオンモール神戸北（注11） 8,396 12,110 12,110 4.9 12,110 4.5 5.0
イー株式会社
シービーアール
ライフ岸部店（底地） 1,942 1,970 － － 1,970 4.2 －
イー株式会社
シービーアール
ライフ下寺店（底地） 1,717 2,120 － － 2,120 4.2 －
イー株式会社
シービーアール
ライフ太平寺店（底地） 1,304 1,210 － － 1,210 4.4 －
イー株式会社
シービーアール
泉佐野松風台（底地） 2,657 2,670 － － 2,670 5.1 －
イー株式会社
株式会社谷澤総
mozoワンダーシティ 51,121 64,200 65,800 4.9 63,900 5.0 5.1
合鑑定所
ラウンドワンスタジアム堺中央環状 株式会社谷澤総
1,580 2,520 2,560 5.0 2,500 5.1 5.2
店 合鑑定所
pivo棟 2,720 5.5 2,720 5.3 5.7
大和不動産鑑定
pivo和泉中央 5,222 6,960
株式会社
テックランド棟 4,280 5.4 4,220 5.2 5.6
大和不動産鑑定
かみしんプラザ 4,382 5,060 5,210 5.3 4,990 5.1 5.5
株式会社
株式会社谷澤総
ラウンドワンスタジアム高槻店 1,935 2,990 3,050 5.0 2,960 5.2 5.2
合鑑定所
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有価証券報告書（内国投資証券）
(2021年2月28日現在）
直接還元法 DCF法
直接 最終
期末 期末
直接
不動産鑑定
DCF
還元 割引率 還元
不動産等の名称 帳簿価額 算定価額
還元
評価機関
価格
価格 (％) 利回り
(百万円) (百万円)
利回り
(注2)
(百万円)
(百万円) (％)
(％)
(注1) (注3)
大和不動産鑑定
m-シティ豊中 5,197 6,530 6,560 4.9 6,510 4.7 5.1
株式会社
大和不動産鑑定
バロー勝川店（底地） 6,411 6,490 6,490 4.1 6,480 4.1 －
株式会社
株式会社谷澤総
ラウンドワン広島店 2,767 4,140 4,230 4.8 4,100 4.8 5.0
合鑑定所
シービーアール
DFS T ギャラリア沖縄
14,742 17,300 17,600 4.8 17,300 4.5 6.8
イー株式会社
シービーアール
Gビル仙台一番町01 4,448 4,770 4,730 4.2 4,770 3.8 4.1
イー株式会社
株式会社谷澤総
Gビル那覇新都心01 5,546 6,740 6,920 5.2 6,660 5.4 5.4
合鑑定所
シービーアール
Gビル天神西通り01 4,945 4,720 4,710 4.0 4,720 3.6 4.0
イー株式会社
一般財団法人日
Gビル天神西通り02 5,208 5,530 5,650 3.4 5,410 3.2 3.6
本不動産研究所
一般財団法人日
イオンモール札幌苗穂 6,105 8,860 8,870 6.5 8,840 5.9 6.9
本不動産研究所
シービーアール
イオン那覇ショッピングセンター 9,406 10,900 11,000 5.6 10,900 5.4 5.9
イー株式会社
おやまゆうえんハーヴェストウォー 一般財団法人日
8,086 9,970 10,100 5.8 9,830 5.6 6.1
ク 本不動産研究所
シービーアール
イオンモール札幌発寒 14,488 19,700 19,600 4.8 19,700 4.6 5.0
イー株式会社
シービーアール
MrMax長崎店 2,375 3,270 3,260 5.6 3,270 5.3 5.7
イー株式会社
株式会社谷澤総
家電住まいる館YAMADA福岡志免本店 3,533 5,580 5,570 5.5 5,580 5.6 5.7
合鑑定所
（注1）直接還元法の適用がない物件については、「－」と記載しています。
（注2）割引率について、DCF法上複数の利率が適用されている場合には、高い利率を記載しています。
（注3）DCF法上、最終還元利回りの適用がない物件については、「－」と記載しています。
（注4）当期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分54.96％に係る数値を記載しています。
（注5）当期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分50％に係る数値を記載しています。
（注6）当期末時点の本投資法人の持分比率(土地：敷地全体の51.95％相当、建物：専有面積全体の51.64％相当)に係る数値を記載しています。
（注7）当期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分50％に係る数値を記載しています。なお、本投資法人は、2021年3月
30日付で当該信託受益権の準共有持分50％を譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注8）当期末時点の本投資法人の持分比率(土地：敷地全体の91.15％相当、建物：延床面積全体の88.813％相当)に係る数値を記載していま
す。
（注9）本投資法人は、本物件の不動産信託受益権を2021年3月10日付で譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注10）当期末時点の本投資法人の持分比率(土地：敷地全体の34.02％相当、建物：延床面積全体の33.45％相当)に係る数値を記載していま
す。
（注11）当期末時点で本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分70％に係る数値を記載しています。
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
ｅ．地震リスク評価報告書及び建物状況調査報告書の概要
本投資法人が期末時点で保有している不動産及び不動産信託受益権に係る不動産については、株式会社
イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社の共同報告により、 2021年3月 付の地震リスク評価
（ポートフォリオ）報告書（以下「本地震リスク評価報告書」といいます。）が作成されており、本地震リス
ク評価報告書に基づき下表のPML（予想最大損失率）を記載しています。ただし、本地震リスク評価報告書につ
いては、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、「PML（予想最大損失率）」と
は、統一された厳密な定義はありませんが、本地震リスク評価報告書においては、対象建物に損失を与えると
想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超過確率0.21％（再現期間475年）におけ
る、地震に対する「建物の予想損失額」／「建物再調達価格」（％）を意味するとされています。ただし、PML
算定の基準は地震の発生その他の理由により将来的に変更される可能性があるほか、予想損失額は、地震動に
よる建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被
害や地震後の水害又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含ま
れていません。なお、本投資法人が本書の日付現在保有している不動産及び信託受益権に係る不動産につい
て、地震保険は付保していません。
また、これらの各不動産については、以下の各調査業者により、建物状況調査報告書が作成されています。
ただし、長期修繕費についてはあくまで調査業者の意見であり、その内容の妥当性、正確性を保証するもので
はありません。
地震リスク評価報告書 建物状況調査報告書
円)（注1)
PML（予想最大損失率) 長期修繕費(千
物件名称
調査業者（注2)
年平均
作成年月日
（％）
（千円）
15,100 株式会社ERIソリューション
Gビル南青山02 13.5 1,510
（10年合計） 2013年8月12日
10,910 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル代官山01 4.7 1,091
（10年合計） 2020年8月28日
192,200 株式会社ERIソリューション
ジャイル 4.1 19,220
（10年合計） 2020年2月28日
ビックカメラ立川店
東京海上日動
575,868
本館 9.3 57,587 リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2017年6月27日
東京海上日動
137,267
別館 9.3 13,727 リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2017年6月27日
12,070
デロイトトーマツPRS株式会社
Gビル北青山01 11.4 1,207
2020年7月17日
（10年合計）
JMFビル自由が丘01
デロイトトーマツPRS株式会社
19,670
Ａ館 3.8 1,967
（10年合計）
2016年8月30日
14,960 株式会社東京建築検査機構
Ｂ館 6.8 748
（20年合計） 2016年11月1日
20,765 デロイトトーマツPRS株式会社
チアーズ銀座 5.7 2,077
（10年合計） 2015年8月6日
11,950 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル神宮前06 8.0 1,195
（10年合計） 2019年2月21日
11,600 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル神宮前01 13.2 1,160
（10年合計） 2019年2月28日
SOMPOリスクマネジメント株式会社
15,290
Gビル神宮前02 11.2 1,529
2019年2月27日
（10年合計）
Gビル南青山01
14,470 デロイトトーマツPRS株式会社
Ａ館 11.3 1,447
（10年合計） 2019年7月10日
10,600 デロイトトーマツPRS株式会社
Ｂ館 8.3 1,060
（10年合計） 2019年8月30日
93,170 株式会社東京建築検査機構
ラ・ポルト青山 2.8 9,317
（10年合計） 2015年9月11日
東京海上日動
14,978
Gビル新宿01 9.9 1,498 リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2020年11月18日
東京海上日動
43,272
JMFビル神宮前01 10.7 4,327 リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2017年6月28日
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有価証券報告書（内国投資証券）
地震リスク評価報告書 建物状況調査報告書
円)（注1)
PML（予想最大損失率) 長期修繕費(千
物件名称
調査業者（注2)
年平均
作成年月日
（％）
（千円）
90,850 株式会社東京建築検査機構
Gビル南池袋01 5.3 9,085
（10年合計） 2015年8月27日
44,420 株式会社ERIソリューション
アーバンテラス神宮前 7.4 4,440
（10年合計） 2017年8月31日
33,760 株式会社ERIソリューション
Gビル表参道01 4.4 3,370
（10年合計） 2018年2月21日
75,900 デロイトトーマツPRS株式会社
ラウンドワン横浜駅西口店 8.4 7,590
（10年合計） 2018年2月28日
127,900 デロイトトーマツPRS株式会社
Gビル三軒茶屋01 5.1 12,790
（10年合計） 2018年2月28日
54,690 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル銀座01 5.4 5,469
（10年合計） 2020年2月28日
1,295,770 株式会社ERIソリューション
川崎ルフロン 4.9 129,570
（10年合計） 2021年2月26日
40,440 株式会社ERIソリューション
JMFビル渋谷01 4.4 4,040
（10年合計） 2020年2月28日
Gビル表参道02（注3）
東京海上日動
81,656
本館 7.3 6,805
リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2019年3月15日
東京海上日動
2,755
アネックス棟1 6.9 230
リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2019年3月15日
東京海上日動
5,456
アネックス棟2 8.1 455
リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2019年3月15日
42,570 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル吉祥寺01 9.0 4,257
（10年合計） 2019年8月31日
東京海上日動
20,084
Cute Cube原宿
6.1 2,008 リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2021年2月 28 日
34,230
SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル上野01 9.0 3,423
2020年8月15日
（10年合計）
東京海上日動
70,990
JMFビル高田馬場01 5.5 5,916 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2016年7月8日
東京海上日動
45,092
Gビル秋葉原01 9.6 3,758 リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2018年4月5日
18,600 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Gビル秋葉原02 3.9 1,860
（10年合計） 2021年2月19日
36,820 株式会社東京建築検査機構
Gビル吉祥寺02 2.7 3,068
（12年合計） 2016年2月18日
東京海上日動
65,390
JMFビル銀座中央通り01（注3） 2.3 3,270 リスクコンサルティング株式会社
(20年合計)
2016年1月15日
193,330 株式会社ERIソリューション
MARINE & WALK YOKOHAMA
12.4 9,660
(20年合計) 2017年2月6日
4,660 株式会社ERIソリューション
Gビル神宮前07 1.5 380
(12年合計) 2017年9月22日
Gビル南青山03
9,830 株式会社東京建築検査機構
Ａ棟 7.1 819
(12年合計) 2018年10月10日
6,790 株式会社東京建築検査機構
Ｂ棟 6.1 566
(12年合計) 2018年10月10日
東京海上日動
55,366
JMFビル神宮前02 7.1 4,614 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2018年11月22日
57,150 株式会社東京建築検査機構
ラウンドワンスタジアム川崎大師店 4.5 4,763
（12年合計） 2018年12月13日
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有価証券報告書（内国投資証券）
地震リスク評価報告書 建物状況調査報告書
円)（注1)
PML（予想最大損失率) 長期修繕費(千
物件名称
調査業者（注2)
年平均
作成年月日
（％）
（千円）
Gビル神宮前09
9,000
Ａ棟 6.0 750
（12年合計）
6,280 株式会社ERIソリューション
Ｂ棟 2.7 520
（12年合計） 2019年5月24日
7,410
Ｃ棟 6.5 610
（12年合計）
260,300 株式会社ERIソリューション
マチノマ大森 5.0 13,010
(20年合計) 2020年1月10日
東京海上日動
136,112
JMFビル代官山01 8.6 11,343 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2020年1月15日
あびこショッピングプラザ
718,500 デロイトトーマツPRS株式会社
本棟 8.8 59,875
（12年合計） 2019年2月28日
7,170 デロイトトーマツPRS株式会社
ガーデンコート棟 13.8 598
（12年合計） 2019年2月28日
イトーヨーカドー八柱店
店舗棟 6.1
SOMPOリスクマネジメント株式会社
238,880
23,888
（10年合計）
2019年8月31日
駐車場棟 4.9
66,700 デロイトトーマツPRS株式会社
イトーヨーカドー綱島店 12.3 6,064
（11年合計） 2021年2月26日
334,670 株式会社東京建築検査機構
イオン板橋ショッピングセンター
6.1 33,467
（注4）
（10年合計） 2016年6月28日
371,700
デロイトトーマツPRS株式会社
イオンモール大和（注5） 8.0 37,170
2019年8月30日
（10年合計）
102,310
株式会社ERIソリューション
西友ひばりヶ丘店 10.4 10,230
2021年2月26日
（10年合計）
1,316,800 デロイトトーマツPRS株式会社
東戸塚オーロラシティ 3.7 131,680
（10年合計） 2016年2月29日
363,700 デロイトトーマツPRS株式会社
イトーヨーカドー四街道店 5.9 30,308
（12年合計） 2018年8月27日
1,500 デロイトトーマツPRS株式会社
増築棟 7.9 125
(12年合計) 2018年8月27日
1,195,240 株式会社ERIソリューション
イオンモールむさし村山 5.7 119,520
（10年合計） 2016年8月31日
幕張プラザ
Ａ館 10.8
デロイトトーマツPRS株式会社
247,140
20,595
（12年合計）
2018年8月31日
Ｂ館 10.8
74,430 デロイトトーマツPRS株式会社
ラウンドワン町田店 6.6 7,443
（10年合計） 2017年8月10日
98,720 株式会社東京建築検査機構
ラウンドワンスタジアム板橋店 4.8 9,872
（10年合計） 2017年2月28日
21,950 デロイトトーマツPRS株式会社
サミットストア中野南台店 3.7 1,829
（12年合計） 2020年2月28日
コリーヌ馬事公苑
デロイトトーマツPRS株式会社
102,540
店舗棟 14.3 8,634
（12年合計）
2018年8月31日
デロイトトーマツPRS株式会社
32,450
アネックス棟 3.8 2,703
（12年合計）
2018年8月27日
m-シティ柏
86,940
Ａ棟 7,240
（12年合計）
株式会社ERIソリューション
5.1
2018年3月20日
43,840
Ｂ棟 3,650
（12年合計）
299,371 株式会社ERIソリューション
河原町オーパ（注6） 2.8 29,929
（10年合計） 2016年2月29日
36,295 デロイトトーマツPRS株式会社
Gビル心斎橋01 12.8 3,630
（10年合計） 2016年2月24日
14,200 デロイトトーマツPRS株式会社
Gビル心斎橋02 7.3 1,420
（10年合計） 2017年8月25日
77,380 株式会社東京建築検査機構
ラウンドワン京都河原町店 4.2 7,738
（10年合計） 2018年8月29日
171/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
地震リスク評価報告書 建物状況調査報告書
円)（注1)
PML（予想最大損失率) 長期修繕費(千
物件名称
調査業者（注2)
年平均
作成年月日
（％）
（千円）
Gビル心斎橋03
45,620 SOMPOリスクマネジメント株式会社
Ａ館 5.5 4,562
（10年合計） 2019年2月28日
東京海上日動
8,372
Ｂ館 7.9 698 リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2016年11月11日
14,799 デロイトトーマツPRS株式会社
Gビル名古屋栄01 5.5 740
（20年合計） 2014年12月22日
株式会社東京建築検査機構
36,350
JMFビル阿倍野01 3.9 3,029
（12年合計）
2015年8月5日
Gビル梅田01
29,490 株式会社ERIソリューション
Ａ棟 6.5 2,450
（12年合計） 2015年7月28日
18,750 株式会社ERIソリューション
Ｂ棟 3.2 1,560
（12年合計） 2015年7月28日
16,950 株式会社ERIソリューション
Ｃ棟 3.2 1,410
（12年合計） 2015年7月28日
Gビル心斎橋04
株式会社東京建築検査機構
35,510
Ａ館 7.4 2,959
（12年合計）
2015年9月30日
10,280 株式会社東京建築検査機構
Ｂ館 5.4 857
(12年合計) 2016年3月11日
東京海上日動
41,870
JMFビル京都河原町01 4.2 3,489 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2015年11月12日
東京海上日動
86,372
Gビル御堂筋01 0.6 7,198 リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2016年10月24日
東京海上日動
13,791
ラウンドワン三宮駅前店 2.8 1,149 リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2017年9月8日
154,500 株式会社ERIソリューション
Gビル神戸三宮01 8.0 12,870
（12年合計） 2017年11月9日
東京海上日動
16,387
Gビル御堂筋02 7.5 1,366 リスクコンサルティング株式会社
（12年合計）
2017年10月18日
ならファミリー
1,487,270
デロイトトーマツPRS株式会社
本館 5.8 123,939
2017年2月28日
（12年合計）
64,990 株式会社ERIソリューション
別館 5.8 6,490
（10年合計） 2020年2月28日
276,270 SOMPOリスクマネジメント株式会社
イオン高槻（注7） 3.7 27,627
（10年合計） 2020年2月28日
73,088 デロイトトーマツPRS株式会社
イオン八事（注8） 4.7 7,309
（10年合計） 2016年8月31日
1,204,510 デロイトトーマツPRS株式会社
京都ファミリー 3.8 120,451
（10年合計） 2015年8月31日
604,780 株式会社東京建築検査機構
イオンモール鶴見緑地 7.0 60,478
（10年合計） 2019年2月28日
1,312,100 デロイトトーマツPRS株式会社
イオンモール伊丹 5.2 109,342
（12年合計） 2017年8月31日
2,479,510 SOMPOリスクマネジメント株式会社
アリオ鳳 5.9 247,951
（10年合計） 2020年2月20日
デロイトトーマツPRS株式会社
724,300
イオンモール神戸北（注9） 5.0 72,430
（10年合計）
2016年8月31日
mozoワンダーシティ
本館棟 8.1
1,528,700 デロイトトーマツPRS株式会社
立駐棟 5.8 127,392
（12年合計） 2019年2月28日
スポーツ棟 13.4
ラウンドワンスタジアム堺
82,430 株式会社東京建築検査機構
4.8 6,869
中央環状店
（12年合計） 2018年2月28日
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
地震リスク評価報告書 建物状況調査報告書
円)（注1)
PML（予想最大損失率) 長期修繕費(千
物件名称
調査業者（注2)
年平均
作成年月日
（％）
（千円）
pivo和泉中央
124,650 デロイトトーマツPRS株式会社
pivo棟 5.1 12,465
（10年合計） 2018年2月28日
48,900 デロイトトーマツPRS株式会社
テックランド棟 6.5 4,890
（10年合計） 2018年2月28日
かみしんプラザ
東京海上日動
336,405
本棟 3.7 33,641
リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2019年6月17日
東京海上日動
43,871
別棟 3.7 4,387
リスクコンサルティング株式会社
（10年合計）
2019年6月17日
43,030 株式会社ERIソリューション
ラウンドワンスタジアム高槻店 6.6 4,300
(10年合計) 2021年2月26日
2,050 株式会社ERIソリューション
m-シティ豊中 8.9 200
（10年合計） 2020年8月31日
108,830 SOMPOリスクマネジメント株式会社
ラウンドワン広島店 2.9 10,883
（10年合計） 2019年8月31日
278,840 デロイトトーマツPRS株式会社
DFS T ギャラリア沖縄
3.0 27,884
（10年合計） 2021年2月26日
東京海上日動
24,344
G ビル仙台一番町01 1.8 2,029 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2016年9月14日
東京海上日動
89,073
G ビル那覇新都心01 2.9 7,423 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2017年1月16日
69,000 株式会社ERIソリューション
G ビル天神西通り01 0.7 5,750
(12年合計) 2017年1月18日
東京海上日動
49,259
Gビル天神西通り02 0.9 4,105 リスクコンサルティング株式会社
(12年合計)
2020年6月25日
257,400 デロイトトーマツPRS株式会社
イオンモール札幌苗穂 1.8 25,740
（10年合計） 2019年8月30日
384,892 デロイトトーマツPRS株式会社
イオン那覇ショッピングセンター 7.3 32,074
（12年合計） 2017年2月8日
おやまゆうえん
3.4
636,280 デロイトトーマツPRS株式会社
ハーヴェストウォーク
53,023
（12年合計） 2018年8月31日
ユニクロ棟 3.1
390,950 デロイトトーマツPRS株式会社
イオンモール札幌発寒 0.6 32,579
（12年合計） 2020年2月28日
MrMax長崎店
95,220
M・M棟 3.2 9,520
（10年合計）
9,510 株式会社ERIソリューション
FS-2,3棟 3.5 950
（10年合計） 2017年2月23日
3,550
FS-1棟 6.6 350
（10年合計）
家電住まいる館YAMADA 58,240 株式会社東京建築検査機構
0.9 4,853
福岡志免本店 （12年合計） 2018年2月21日
ポートフォリオ全体 1.9
（注1） 「長期修繕費」については、各調査業者が試算した長期修繕費用をそのまま記載しています。年平均は、各建物調査会社の建物状況調
査レポートに基づく10年、11年、12年又は20年間に係る長期修繕費用予測の年平均額を記載しています。
（注2） 「調査業者」の名称については、作成年月日における名称を記載しています。
（注3） 本物件の長期修繕費は、本投資法人の持分比率50.00％の費用を記載しています。
（注4） 本物件の長期修繕費は、本投資法人の持分比率51.64％の費用を記載しています。
（注5） 本物件の長期修繕費は、本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分50％にかかる費用を記載しています。なお、当該信託受
益権の準共有持分50％についても2021年3月30日付で譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注6） 本物件の長期修繕費は、本投資法人の持分比率（建物：延床面積の88.813％相当）の費用を記載しています。
（注7） 本物件の不動産信託受益権を2021年3月10日付で譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
（注8） 本物件の長期修繕費は、本棟及びその附属建物5棟に係る本投資法人の持分比率33.45％に対応する費用を記載しています。
（注9） 本物件の長期修繕費は、本投資法人の持分比率70.00％の費用を記載しています。
（注10） 2021年2月末日現在、ライフ太平寺店（底地）、ライフ下寺店（底地）、ライフ岸部店（底地）、アーカンジェル代官山（底地）、ラ
ウンドワンスタジアム千日前店（底地）、泉佐野松風台（底地）、エディオン京橋店（底地）及びバロー勝川店（底地）は、底地のみ
の所有で建物は所有しておらず、また、ポートフォリオ全体のPMLの算出対象にも含まれていないことから、表には記載していません。
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有価証券報告書（内国投資証券）
ｆ．資本的支出の状況
1．資本的支出の予定について
現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下
記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
所在地 目 的 予定期間
当期
総額 既払総額
支払額
2021年8月期（第39期 2021年3月1日～2021年8月31日）
2020年4月～
JMFビル東陽町02（注） 東京都江東区 UPS設備更新工事 392 － －
2021年8月
大阪府大阪市 2021年4月～
エレベーター巻上機
ツイン21（注） 130 － －
更新
中央区 2021年7月
大阪府大阪市 空調設備自動制御 2021年4月～
ツイン21（注） 109 － －
中央区 改修 2021年5月
mozo plus/ルフロン 2021年1月～
その他の資本的支出 100 － －
plus構築費用 2021年6月
大阪府大阪市 2021年1月～
パッケージ空調設備
イオンモール鶴見緑地 91 － －
更新
鶴見区 2021年6月
イオンモール伊丹 兵庫県伊丹市 防災盤更新 2021年7月 90 － －
2021年4月～
神奈川県横浜市
JMFビル横浜馬車道01
共用部LED化 89 － －
（注） 2021年8月
中区
大阪府大阪市 基準階空調機制御 2021年4月～
ツイン21（注） 63 － －
中央区 改修 2021年8月
東京都 2021年6月～
イオンモールむさし村山 蓄電池盤充電器交換 52 － －
武蔵村山市 2021年7月
ビックカメラ立川店 東京都立川市 別館外壁改修 2021年3月 51 0 0
イオンモール伊丹 兵庫県伊丹市 FCU更新工事 2021年5月 50 － －
2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日）
駐車場泡消火設備 2021年9月～
イオンモール津田沼（注） 千葉県習志野市 377 － －
配管改修 2022年2月
大阪府大阪市 2021年9月～
ツイン21（注） 中央監視盤更新 145 － －
中央区 2022年2月
大阪府大阪市 2021年9月～
エレベーター巻上機
ツイン21（注） 106 － －
更新
中央区 2021年12月
愛知県名古屋市 館内サイネージ 2021年6月～
mozoワンダーシティ 96 － －
西区 設置工事 2021年9月
イオンモール伊丹 兵庫県伊丹市 防災盤更新 2021年10月 89 － －
神奈川県川崎市 2021年4月～
川崎ルフロン AHU更新工事 73 － －
川崎区 2021年12月
大阪府大阪市 空調設備自動制御 2021年9月～
ツイン21（注） 67 － －
中央区 改修 2021年12月
1F飲食区画
2021年8月～
あびこショッピングプラザ 千葉県我孫子市 63 2 2
リフレッシュ工事
2021年10月
東京都 2022年1月～
イオンモールむさし村山 蓄電池盤充電器交換 52 － －
武蔵村山市 2022年2月
神奈川県横浜市 2021年11月～
東戸塚オーロラシティ P-MAC更新 51 － －
戸塚区 2022年1月
(注)2021年3月1日付で吸収合併したMMIから承継した資産です。なお、2021年4月16日付で「イーストスクエア東京」は「JMFビル東
陽町02」、「横浜アイランドタワー」は「JMFビル横浜馬車道01」に物件名称を変更しました。
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2．期中に行った資本的支出について
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の
資本的支出は1,535百万円であり、費用に区分された修繕費433百万円と合わせ、合計1,968百万円の工事を実
施しています。
工事金額
不動産等の名称 所在地 目 的 期 間
（百万円）
大阪府大阪市 2020年12月～
イオンモール鶴見緑地 パッケージ空調設備更新 96
鶴見区 2021年2月
2020年12月～
イオンモール伊丹 兵庫県伊丹市 屋上防水工事 90
2021年2月
— — —
その他 1,348
合 計
1,535
3．長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期
的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を積み立てることとしています。
ただし、各決算期の減価償却額が以下①及び②の金額を上回っている場合、長期修繕積立金の積立ては行わな
いこととしています。
① 長期修繕積立金の各期の予定積立額
② 各期の長期修繕計画上の修繕費用総額
なお、最近5年間における当該積立金の残高はありません。
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ｇ．テナント情報
1．主要なテナントの概要及びテナント全体の概要
2021年2月28日現在における、上記不動産等における主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が全賃貸
面積（ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計）の10％以上を占めるもの）の概要及びテナント全体の概要は、
以下のとおりです。
当期実績賃料
賃貸面積 面積比率 賃料比率
（消費税別）
テナントの名称
（㎡） （％） （％）
主な物件名称
（百万円）
（業種）
（注1） （注2） （注4）
（注3）
イオンモール大和
イオンモール
イオンモール鶴見緑地
株式会社
イオンモール伊丹 647,187.16 27.8 3,220 12.4
（商業施設ディベ
イオンモールむさし村山
ロッパー）
イオンモール神戸北
ならファミリー
京都ファミリー
mozoワンダーシティ
イオンリテール
イオンモール札幌苗穂
株式会社
439,601.13 18.9 2,758 10.6
イオン板橋ショッピングセンター
（総合スーパー）
（注5）
イオン高槻
イオン八事
イオンモール札幌発寒
小計 － 1,086,788.29 46.7 5,978 23.0
テナント全体の
－ 2,327,155.76 100.0 25,975 100.0
合計
（注1）「賃貸面積」は、当該物件の店舗・事務所等を用途とする建物及び底地に係る賃貸面積を意味し、倉庫及び土地（平面駐車場）の賃貸面
積を含まず、賃貸借契約書及び当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、共有物件及び準共有物件についても、保
有する共有持分割合及び準共有持分割合にかかわらず、物件全体に係る面積を記載しています。
（注2）「面積比率」は、各テナントに対する賃貸面積の総賃貸面積（建物毎の総賃貸面積を意味し、倉庫及び土地（平面駐車場）の賃貸面積を
含まず、賃貸借契約書の表示に基づいています。）の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがっ
て、各テナント及びその他の「面積比率」の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
（注3）賃料には共益費及び駐車場使用料収入が含まれます。
（注4）「賃料比率」は、当期実績賃料の合計額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注5）イオンリテール株式会社はあびこショッピングプラザの一部（145.5㎡）についても賃借しており、賃貸面積及び当期実績賃料には当該
賃借部分の賃貸面積及び当期実績賃料が含まれています。
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2．主要なテナントの契約条件
主要テナントの名称：イオンモール株式会社
イオンモール大和
敷金
契約期間 20年間（2025年2月16日迄） 534,000,000円（注2）
（注1）
保証金
契約種類 普通借家契約 －
（注1）
契約更新：
契約期間満了の3か月前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが別段の意思表示をしないときには延長されるもの
とし、延長期間については、賃貸人と賃借人の協議により決定されます。
（注1）「敷金」及び「保証金」残高は、2021年2月末日現在の数値です。以下同じです。
（注2）2021年2月末日現在の本投資法人の持分比率50％に対応する金額を記載しています。なお、本投資法人は、2021年3月30日付で当該信託受
益権の準共有持分50％を譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していません。
イオンモール鶴見緑地
契約期間 15年間（2021年11月20日迄） 敷金 1,781,898,024円
契約種類 普通借家契約 保証金 －
敷金条件：
2009年6月に変更された賃料に伴い、その12か月分を敷金とします。なお、大幅な賃料変動を除き、敷金変動はな
いものとします。
契約更新：
契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人又は賃借人が相手方に対し書面による更新しない旨の通知
をしないときは、賃貸人及び賃借人は更新後の賃貸借契約の内容につき協議するものとします。
イオンモール伊丹
契約期間 20年間（2022年9月30日迄） 敷金 900,000,000円
契約種類 普通借家契約 保証金 8,100,000,000円 （残高 540,000,000円）
保証金条件：
・2007年10月1日を第1回償還日として、以降毎年同日に15回分割年賦均等返還します。
・開店日（2002年10月1日）より満10年間は利息を付さず、10ヶ年経過後の残高に対して年2％の利息を付すもの
とし、開店日より満12年目の初日を第1回の支払日とし、以降毎年同日に支払います。
契約更新：
契約期間満了の2年前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面による意思表示をしないときは、同一
契約内容にて更に2か年更新され、以後この例によります。
イオンモールむさし村山
契約期間 15年間（2021年11月13日迄） 敷金 1,861,961,145円
契約種類 普通借家契約 保証金 －
契約更新：
契約期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面による意思表示をしないときは、同一
契約内容にて更に2か年更新され、以後も同様とします。
イオンモール神戸北
契約期間 19年間（2026年1月31日迄） 敷金 405,174,000円（注）
契約種類 普通借家契約 保証金 －
契約更新：
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人及び賃借人のいずれもが契約の更新を拒絶する旨の書面による意思表示を
しないときは、従前と同一条件にて10年間更新されるものとし、以後も同様とします。
（注）イオンモール神戸北の敷金については、本投資法人の持分比率70％に対応する金額を記載しています。
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主要テナントの名称： イオンリテール株式会社
ならファミリー（地下1階、1階及び2階の一部（下記定期建物賃貸借契約の対象部分）を除く。）
契約期間 20年間（2036年3月31日迄） 敷金 958,578,910円
契約種類 普通借家契約 保証金 3,834,315,660円 （残高 0円）
保証金条件：
2002年11月末日を第1回返済日として、以後10年間にわたって毎年11月末日に年賦均等返済するものとされてお
り、2011年11月末日付で返済を完了しました。
契約更新：
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれからも解約の意思表示がないときは、同一内容で1年
間の自動更新となり、以後この例によります。
ならファミリー（地下1階、1階及び2階の一部）
契約期間 20年間（2036年3月31日） 敷金 －
契約種類 定期建物賃貸借契約 保証金 －
契約更新：
本契約は定期建物賃貸借契約であり、契約満了後の更新はできません。
京都ファミリー
契約期間 1年間（2021年9月30日迄） 敷金 206,440,764円
契約種類 普通借家契約 保証金 －
契約更新：
契約期間満了の6か月前までに、賃貸人又は賃借人のいずれかから解約の意思表示がないときは、同一内容で1年
間更新され、以後この例によります。
mozoワンダーシティ
契約期間 20年間（2029年4月13日迄） 敷金 78,641,902円
契約種類 普通借家契約（注） 保証金 －
契約更新：
契約期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面による意思表示をしないときは、同一
契約内容にて更に1年更新され、以後も同様とします。
（注）イオンモール株式会社との間でパススルー型のマスターリース契約を締結しており、同社からイオンリテール株式会社に転貸されていま
す。
イオンモール札幌苗穂
契約期間 20年間（2023年6月20日迄） 敷金 654,130,571円
契約種類 定期建物賃貸借契約 保証金 －
契約更新：
本契約は定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできませんが、継続を希望する場合には協議の上
再契約することができます。
イオン板橋ショッピングセンター
契約期間 20年間（2035年8月31日迄） 敷金 715,984,360円
契約種類 定期建物賃貸借契約 保証金 －
契約更新：
賃貸人及び賃借人は、協議の結果両者が合意した賃料について、契約期間中において変更することはできませ
ん。
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イオン高槻
契約期間 16年間（2021年3月24日迄） 敷金 1,232,083,447円
契約種類 普通借家契約 保証金 4,928,333,788円 （残高 0円）
保証金条件：
2005年4月末日を第1回返済日として、毎月末日限り120回にわたり均等償還するものとされており、2015年3月末
日付で償還を完了しました。
契約更新：
賃借人が契約期間満了の6か月前までに、又は賃貸人が契約期間満了の1年前から6か月前までに、それぞれその相
手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、契約期間は同一条件をもって更に1年間更新さ
れ、以後この例によります。
（注）本投資法人は、2021年3月10日付で本物件を信託財産とする不動産信託受益権を譲渡しており、本書の日付現在、本物件を保有していませ
ん。
イオン八事
契約期間 8年間（2021年9月20日迄） 敷金 502,773,570円
契約種類 普通借家契約 保証金 66,672,536円 （残高 0円）
保証金条件：
2005年9月21日を第1回返還日として、以後8年間にわたって毎年9月21日に年賦均等返済するものとされており、
2012年9月21日付で返済を完了しました。
契約更新：
契約期間満了の前までに、賃貸人又は賃借人がその相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないと
きは、同一内容で3年間の自動更新となり、以後この例によります。
イオンモール札幌発寒
契約期間 20年間（2026年10月20日迄） 敷金 573,894,024円
契約種類 定期建物賃貸借契約 保証金 －
契約更新：
本契約は定期建物賃貸借契約であり、契約満了後の更新はできませんが、6か月前に通知し、協議の上再契約する
ことができます。
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(3)【運用実績】
①【純資産等の推移】
2021年2月期の直近6計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び投資口1口当たりの純資産額の
推移は、次のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額について、期中では正確に把握で
きないため、各月末における推移は記載していません。
年月日 総資産額（百万円） 純資産総額（百万円） 1口当たり純資産額（円）
第33期計算期間末
887,668 433,229 165,480
(876,070) (421,631) (161,050)
（2018年8月末日）
第34期計算期間末
897,331 432,701 165,278
(885,733) (421,103) (160,848)
（2019年2月末日）
第35期計算期間末
900,799 433,994 165,772
(889,202) (422,396) (161,342)
（2019年8月末日）
第36期計算期間末
899,888 435,298 166,270
(888,107) (423,516) (161,770)
（2020年2月末日）
第37期計算期間末
903,461 433,725 83,329
(891,750) (422,014) (81,079)
（2020年8月31日）
第38期計算期間末
903,221 433,967 83,375
(891,509) (422,256) (81,125)
（2021年2月28日）
（注1）総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
（注2）括弧内の数値は、分配落ち後の金額です。
（注3）2021年2月28日を基準日、2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。第37期及
び第38期の1口当たり純資産額については、第37期の期首に本投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（本投資証券の取引所価格及び売買高の推移）
第38期 第38期
期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 （注2） （注3）
最近6計算期間
(権利落前) (権利落後)
の計算期間別最
決算年月 2018年8月 2019年2月 2019年8月 2020年2月 2020年8月 2021年2月 2021年2月
高・最低投資口
価格
最高 214,000円 228,500円 228,000円 253,900円 210,700円 225,600円 109,500円
最低 196,900円 200,500円 208,200円 203,700円 97,700円 149,200円 103,400円
2021年2月 2021年2月
2020年 2020年 2020年 2020年 2021年
月別 （注3） （注3）
9月 10月 11月 12月 1月
当期の月別最
(権利落前) (権利落後)
高・最低投資口
最高 167,100円 172,400円 171,700円 187,700円 198,000円 225,600円 109,500円
価格及び本投資
証券売買高
最低 149,200円 149,600円 149,900円 166,100円 178,600円 195,300円 103,400円
売買高 401,892口 319,291口 301,772口 257,090口 206,694口 322,466口 118,528口
（注1）最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の取引値によります。
（注2）2021年3月1日を効力発生日とする投資口1口につき2口の割合による投資口分割に伴い、権利落前までの期間（2021年2月24日まで）にお
ける最高・最低投資口価格及び売買高を記載しています。
（注3）2021年3月1日を効力発生日とする投資口1口につき2口の割合による投資口分割に伴い、権利落後の期間（2021年2月25日以降）における
最高・最低投資口価格及び売買高を記載しています。
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②【分配の推移】
1口当たり分配金
計算期間 分配総額（百万円）
（円）
第33期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日） 11,597 4,430
第34期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日） 11,597 4,430
第35期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日） 11,597 4,430
第36期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日） 11,781 4,500
第37期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日） 11,711 4,500
第38期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日） 11,711 4,500
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間 自己資本利益率（注） （年換算値）（注）
第33期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日） 2.7％ （5.3％）
第34期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日） 2.6％ （5.2％）
第35期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日） 3.0％ （5.9％）
第36期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日） 2.9％ （5.9％）
第37期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日） 2.8％ （5.5％）
第38期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日） 2.7％ （5.5％）
（注）自己資本利益率＝当期純利益／（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
なお、第33期は会計計算期間184日、第34期は会計計算期間181日、第35期は会計計算期間184日、第36期は会計計算期間182日、第37期は
会計計算期間184日、第38期は会計計算期間181日により年換算値を算出しています。
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第二部【投資法人の詳細情報】
第1【投資法人の追加情報】
1【投資法人の沿革】
2001年9月13日 設立企画人（三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社）による投信法第69条第1項に
基づく本投資法人の設立に係る届出
2001年9月14日 投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記
2001年9月14日 本投資法人の成立
2001年9月21日 投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
2001年10月18日 内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務
局長第8号）
2002年2月22日 規約の変更
2002年3月12日 日本国内における公募による新投資口発行
東京証券取引所に上場
2002年3月13日 資産運用の開始
2003年5月28日 規約の変更
2005年5月24日 規約の変更
2006年11月22日 規約の変更
2007年9月12日 宅地建物取引業法第77条の2第2項に基づくみなし宅地建物取引業者の登録（通知番号 投法
第51号）
2008年11月25日 規約の変更
2009年1月5日 規約の変更
2010年1月26日 規約の変更
2010年3月1日 ラサール ジャパン投資法人との合併成立
規約の変更
2010年3月29日 米国預託証券（ADR）プログラムLevel-1設立・売買開始
2011年12月13日 規約の変更
2013年11月29日 規約の変更
2015年11月27日 規約の変更
2017年11月27日 規約の変更
2019年11月22日 規約の変更
2020年3月30日 米国預託証券（ADR）プログラムLevel-1終了
2021年3月1日 投資口の分割（投資口1口を2口に分割）、MCUBS MidCity投資法人との合併成立、日本都市
ファンド投資法人への商号変更、規約の変更
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2【役員の状況】
（本書の日付現在）
所有投
氏名 役職名 主要略歴
資口数
難波 修一 執行役員 1984年4月 弁護士登録、尾崎・桃尾法律事務所
1986年9月 米国コロンビア大学ロースクール
1987年9月 ウェイル、ゴッシャル・アンドメインジス法律事
務所勤務
1988年2月 米国ニューヨーク州弁護士登録
1988年6月 バンカーズ・トラスト銀行
1988年12月 米国カリフォルニア州弁護士登録
－
1989年4月 桃尾・松尾・難波法律事務所 パートナー（現任）
1998年2月 三信建設工業株式会社 非常勤監査役
2001年9月 日本リテールファンド投資法人（現 本投資法人）
監督役員
2002年6月 伊藤忠エネクス株式会社 非常勤監査役
2011年12月 日本リテールファンド投資法人（現 本投資法
人） 執行役員（現任）
西田 雅彦 監督役員 1998年11月 中央クーパース・アンド・ライブランドコンサル
ティング株式会社
2001年2月 朝日アーサーアンダーセン株式会社
2003年4月 株式会社アーケイディア・グループ
2005年4月 東京国際監査法人社員 公認会計士登録
2005年12月 株式会社ウェブクルー 非常勤監査役
2007年1月 マークス・グループ株式会社 代表取締役（現
－
任）
2008年12月 日本ファルコム株式会社 非常勤監査役
2010年1月 日本リテールファンド投資法人（現 本投資法人）
監督役員（現任）
2012年6月 信永東京有限責任監査法人 非常勤社員
2012年11月 米国公認会計士登録
2021年1月 マークス税理士法人 代表社員（現任）
臼杵 政治 監督役員 1981年4月 株式会社日本長期信用銀行
1994年4月 株式会社長銀総合研究所出向
1998年10月 株式会社ニッセイ基礎研究所
2000年10月 国際大学大学院国際経営学研究科 非常勤講師
2003年4月 中央大学専門職大学院国際会計研究科 客員教授
2003年10月 専修大学大学院経済学研究科 客員教授
2005年4月 早稲田大学大学院ファイナンス研究科 非常勤講
－
師
2011年4月 公立大学法人名古屋市立大学大学院経済学研究
科 教授（現任）
2011年12月 日本リテールファンド投資法人（現 本投資法人）
監督役員（現任）
2020年6月 山陽特殊製鋼株式会社 社外取締役（現任）
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3【その他】
ａ．役員の変更
執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年です。ただし、投資主総会の決議によって、法令に定める限度におい
て、その期間を延長又は短縮することを妨げるものではありません。また、補欠又は増員のために選任された執行
役員又は監督役員の任期は、前任者又は先任者の残存期間と同一です。なお、補欠の役員の選任に係る決議が効力
を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会（当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役
員が選任された直近の投資主総会）において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。た
だし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げるものではありません。
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条、規約第34条）。
執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主
の議決権の過半数をもって行われます（投信法第106条）。執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又
は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において執行役員又は監督役員の
解任が否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上にあたる投資口を有する投資主（6か月前より引き続き当該
投資口を有するものに限ります。）は、当該投資主総会の日から30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を裁
判所に請求することができます（投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号）。
2019年11月22日開催の本投資法人第12回投資主総会において、執行役員に難波修一氏、監督役員に西田雅彦氏及
び臼杵政治氏が選任されるとともに、執行役員又は監督役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる
場合に備え、本資産運用会社都市事業本部長である荒木慶太氏及び都市事業本部戦略企画室長である町田拓也氏が
補欠執行役員として、また、村山周平氏が補欠監督役員として選任されました。
ｂ. 役員の責任免除
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが（投
信法第115条の6第1項）、本投資法人は、かかる賠償責任について、投信法の規定（投信法第115条の6第7項）に基
づき、規約をもって、当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において
は、責任の原因となった事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務遂行の状況その他の事情を勘案して特に必
要と認めるときは、役員会の決議によって、法令に定める限度において、免除することができるとしています（規
約第39条）。
ｃ．規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
① 規約の変更
後記「第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 (ニ） 規約の変更に関する手続」をご参照下さ
い。
本投資法人は、投資主総会の決議に基づき、2002年2月22日、2003年5月28日、2005年5月24日、2006年11月22
日、2008年11月25日、2009年1月5日、2010年1月26日、2010年3月1日、2011年12月13日、2013年11月29日、2015年
11月27日、2017年11月27日、2019年11月22日及び2021年3月1日に、それぞれ規約を変更しました。
② 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③ 出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (5) 投資法
人の出資総額」をご参照下さい。
ｄ．訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な
影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
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第2【手続等】
1【申込（販売）手続等】
該当事項はありません。
なお、本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて購入することが可
能です。また、金融商品取引所外で本投資証券を購入することも可能です。
2【買戻し手続等】
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません（規約第7条第1項）。
本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、本投資証券を東京証券取引所を通じて売却することが可能で
す。また、金融商品取引所外で本投資証券を譲渡することも可能です。
なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第7条第2
項）。
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第3【管理及び運営】
1【資産管理等の概要】
(1)【資産の評価】
本投資法人の投資口1口当たりの純資産額は、本投資法人の資産総額から、負債総額を控除した金額（以下「純資
産総額」といいます。）をその時点における本投資法人の発行済投資口の総口数で除して算出します。純資産額
は、後記「(4) 計算期間」に記載の計算期間の末日（以下「決算日」といいます。）毎に算出し、決算日後に作成
される計算書類に記載され、投資主に送付されるほか、金商法に基づいて決算日後3か月以内に提出される有価証券
報告書に記載されます。また、純資産額は投信協会の規則に従って、公表されます。
(イ) 資産評価の原則（規約第17条）
本投資法人は、運用資産を評価するとき、評価結果の信頼性を確保するために、継続性の原則を遵守して、投
資主の利益のために慎重かつ忠実にかかる業務を行います。
(ロ) 資産評価の基準日（規約第18条）
本投資法人の資産評価の基準日は、規約第25条に定める決算期とします。ただし、有価証券又はその他の特定
資産であって、市場価格に基づく価額をもって評価できる資産については、毎月末とします。
(ハ) 資産評価の方法及び基準（規約第19条）
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類毎に定めるものとし、原則として以下のとおりとし
ます。
(ｉ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって、不動産、不動産の賃借権及び地上権を評価します。
なお、建物及び設備等の減価償却額は、定額法により計算します。
(ⅱ) 金銭、不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権
前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2）投資対象 ａ. 投資対象とする資産
の種類（ｉ） 主要投資対象の特定資産（規約第12条） (a) ②」に掲げる信託財産である不動産、地上権及び
不動産の賃借権については、上記(ｉ)に従って評価し、また、当該信託の信託財産である金融資産及び信託負
債については、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価します。信託財産を直接保有する場
合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には、当該信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算し
た信託純資産額をもって、当該信託の受益権を評価します。
(ⅲ) 不動産等匿名組合出資持分
不動産等匿名組合出資持分については、取得価額に匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を加減した価
額をもって評価します。なお、当該評価額は匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相当する金額を意
味するものとします。
(ⅳ) 有価証券
1．金融商品取引所に上場されている有価証券
金融商品取引所が開設する取引所有価証券市場における最終価格に基づき計算した価格をもって、金融商
品取引所に上場されている有価証券を評価します。
2．その他の有価証券
金融商品取引業者等から気配相場が提示されているときは、原則として当該気配相場により評価します。
気配相場が提示されていないときは、原則として投信協会の規則に準じて付されるべき評価額をもって、そ
の他の有価証券を評価します。
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(ⅴ) 金銭債権
取得価額から貸倒見積額に基づいて計算した貸倒引当金を控除した額をもって、金銭債権を評価します。
(ⅵ) コマーシャル・ペーパー
取得価格に日割計算による未収利息を加えた金額をもって、コマーシャル・ペーパーを評価します。ただ
し、発行者の信用状態が著しく悪化したときは、取得価格から貸倒見積額に基づいて計算した貸倒引当金を控
除した額をもって、これを評価します。
(ⅶ) デリバティブ取引
原則として、公正価額をもってデリバティブ取引を評価します。ただし、一般に公正妥当と認められる企業
会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会計を適用します。
(ⅷ) その他
上記に定めがない場合は、投信協会の規則又は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により付される
べき評価額をもって評価します。
上記資産の評価については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (3)
管理報酬等 (ヘ) 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法」に記載の照会先までお問い合
わせ下さい。
(ニ) 有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等における価格
有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記(ハ)と異なる方法で評価
する場合には、次のとおり評価します。
(ｉ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
収益還元法により求めた価額をもって評価します（規約第20条第1号）。なお、同価額は不動産鑑定士によっ
て評価されます。
(ⅱ) 不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権及び金銭の信託の受益権
信託財産である不動産、地上権及び不動産の賃借権については、上記(ｉ)に従って評価し、また、信託財産
である金融資産及び信託負債については、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価します。
信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが困難な場合には、当該信託資産合計額から信託負
債合計額を控除して計算した信託純資産額をもって、当該信託の受益権を評価します（規約第20条第2号）。
(ⅲ) 不動産等匿名組合出資持分
不動産等匿名組合出資持分の裏付け資産である不動産、不動産の賃借権及び地上権については、上記(ｉ)に
従って評価し、また、不動産等匿名組合出資持分の裏付け資産である金融資産については、一般に公正妥当と
認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、これらの不動産等匿名組合出資持分対応資産合計額から不
動産等匿名組合出資持分対応負債合計額を控除して計算した不動産等匿名組合出資持分対応純資産額をもっ
て、不動産等匿名組合出資持分を評価します（規約第20条第3号）。
(ホ) 1口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています（投資法人
計算規則第58条第16号、第68条第1号）。本投資法人は、各営業期間（毎年3月1日から8月末日まで、及び9月1
日から2月末日まで）に係る計算書類（貸借対照表、損益計算書を含みます。）、資産運用報告及び金銭の分配
に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投信法第129条第2項）、役員会により承認された場合、遅
滞なく投資主に対して承認された旨を書面にて通知し、承認済みの計算書類等を、会計監査報告とともに投資
主に交付します（投信法第131条第2項、第3項、第5項、投資法人計算規則第81条）。
上記資産の評価については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (3) 管
理報酬等 （ヘ）手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法」に記載の照会先までお問い合わ
せ下さい。
(2)【保管】
本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、本振替投資口を取り扱
う振替機関が振替業の指定を取り消された場合若しくは当該振替機関の当該指定が効力を失った場合であって当該
振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったとき
には、投資主は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第2項）。この場
合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するかあるいは、投資主自身が直接保管
することができます。
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(3)【存続期間】
本投資法人には、存続期間の定めはありません。
(4)【計算期間】
本投資法人の決算期は、毎年2月末日及び8月末日とします（規約第25条）。
(5)【その他】
(イ) 増減資に関する制限
(ｉ) 新投資口の発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,600万口です（規約第5条）。本投資法人は、かかる1,600万口を上
限として、役員会の承認を得た上で新投資口の発行を行うことができます。ただし、後記「(ニ） 規約の変更
に関する手続」に記載の方法によって、規約を変更することにより発行可能投資口総口数を変更することがで
きます。
なお、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ハに規定される要件を満たすため、本投資法人の投資口の発行
価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとしま
す（規約第6条）。
(ⅱ) 最低純資産額の変更
本投資法人が、常時保持する最低限度の純資産額（以下「最低純資産額」といいます。）は、5,000万円とし
ます（規約第10条）。最低純資産額を減少させることを内容とする規約の変更を行う場合には、後記「（ニ）
規約の変更に関する手続」に記載の方法によるほか、本投資法人の債権者に対する異議申述手続を行う必要が
あります（投信法第142条）。
(ロ) 解散条件
本投資法人は、投信法に従い、下記の事由が発生した場合には解散します（投信法第143条）。
(ⅰ) 投資主総会の決議
(ⅱ) 合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
(ⅲ) 破産手続開始の決定
(ⅳ) 解散を命ずる裁判
(ⅴ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
(ハ) オプションの発行
本投資法人は、オプションの発行を行いません。
(ニ) 規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の3分
の2以上に当たる多数をもって、可決される必要があります（投信法第140条、第93条の2第2項第3号）。ただし、
書面による議決権行使が認められること、及び投資主が投資主総会に出席せずかつ議決権を行使しないときに議
案に賛成するものとみなすことにつき後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 （イ） 投資主の権利 (e) 議決
権」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引所の
定める有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資
制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて本投資法人が遅滞なく提出する臨
時報告書により開示されます。また、変更後の規約は金商法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の
添付書類として開示されます。また、かかる規約の変更により、投信法第188条第1項第1号に規定される事項に変
更があった場合には、その旨は内閣総理大臣に届け出られ、投資法人登録簿に登録されます。
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(ホ) 関係法人との契約の更改等に関する手続
(ⅰ) 本資産運用会社との間の資産運用委託契約
① 現在有効な資産運用委託契約の終了予定日は、2021年10月15日とします。ただし、期間満了の1か月前まで
に本投資法人又は本資産運用会社から書面による契約終了の申出がない限り、資産運用委託契約は1年間自動
的に延長されるものとし、その後もまた同様とします。
② 本投資法人は、投資主総会の決議を経なければ、資産運用委託契約を解約することができません。
③ 前項の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、役員
会の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
イ．本資産運用会社が職務上の義務に反し、又は職務を怠ったとき
ロ．前号に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由がある
とき
④ 本投資法人は、本資産運用会社が次の各号のいずれかに該当するときは、資産運用委託契約を解約しなけ
ればなりません。
イ．金融商品取引業者（金商法第28条第4項に規定する投資運用業を行う者に限り、信託会社を除きます。投
信法第199条各号に掲げる場合にあっては、当該各号に定める金融商品取引業者をいいます。）でなくなっ
たとき
ロ．投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
ハ．解散したとき
⑤ 本資産運用会社は、本投資法人の同意を得なければ、資産運用委託契約を解約することができません。
⑥ 本投資法人の執行役員は、上記⑤の同意を与えるために、投資主総会の承認を受けなければなりません。
ただし、やむを得ない事由がある場合として監督官庁の許可を得たときは、この限りではありません。
(ⅱ) 一般事務受託者との間の一般事務委託契約
1. 一般事務委託契約の契約終了予定日は、2021年6月30日とします。ただし、終了予定日の3か月前までに、
本投資法人又は一般事務受託者のいずれか一方からその相手方に対し書面による申出がなされなかったとき
は、更に、2年間延長されるものとし、以後も同様とします。
① 本投資法人又は一般事務受託者が、その相手方に対し一般事務委託契約の終了を申し出て、当該相手方
が書面をもってこれを承諾したときは、一般事務委託契約は終了します。
② 本投資法人又は一般事務受託者は、その相手方が一般事務委託契約に定める義務又は債務を履行しない
ときは、その相手方に期限を定めて催告した上、一般事務委託契約を解除することができます。
③ 本投資法人又は一般事務受託者は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他
の手続を要せず、直ちに一般事務委託契約を解除することができます。
イ．解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開
始の申立てその他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
ロ．支払停止若しくは手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若
しくは滞納処分を受けたとき。
2. 投資口事務代行委託契約の有効期間は、2020年1月1日から2022年12月31日までとします。ただし、有効期
間満了の6か月前までに、本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方から文書による特段の申出がな
されなかったときは、従前と同一の条件にて自動的に1年間延長するものとし、その後も同様とします。
投資口事務代行委託契約は、以下の各号の定めるところにより、その効力を失います。
① 本投資法人及び投資主名簿等管理人の間の文書による解約の合意。この場合、投資口事務代行委託契約
は、本投資法人及び投資主名簿等管理人の合意によって指定したときから失効します。
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② 以下のイ．に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合、投資口事務代
行委託契約はイ．の場合においては解約の通知において指定する日に、失効するものとします。
イ．本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続、民事再生手続、破産手続、特別清算手続の各々
の開始の申立て（その後の法律改正により新たな倒産手続が創設された場合、当該手続開始申立てを含
みます。）並びに手形交換所の取引停止処分がなされた場合
③ 本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が投資口事務代行委託契約に重大な違反をした場
合、相手方が行う文書による解除の通知。この場合、投資口事務代行委託契約は相手方が当該通知におい
て指定する日をもって失効します。
3. 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社との特別口座の管理に関する契約は、以下の各号の定めるところにより、そ
の効力を失います。
① 特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合、特別口座の管理に関する契約は特別口座管理人
がすみやかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに失効します。
② 振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口（本投資法人が合併により消
滅する場合は、本投資法人の投資主又は登録投資口質権者に対価として交付された他の投資法人の振替投
資口を含みます。）が振替機関によって取り扱われなくなった場合。この場合、特別口座の管理に関する
契約は特別口座管理人がすみやかにすべての特別口座の廃止手続を行い、その手続が完了したときに失効
します。
③ 当事者のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつ引き続き特別口座の管理に関する
契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合、
特別口座の管理に関する契約は当該通知到達の日から2週間経過後若しくは当該通知において指定された日
に失効します。
④ 本投資法人及び特別口座管理人の間に投資口事務代行委託契約が締結されており、当該契約について契
約の失効事由若しくは特別口座管理人が解約権を行使しうる事由が発生した場合、特別口座管理人が行う
文書による特別口座の管理に関する契約の解約の通知。この場合の契約失効日は、上記③後段の規定を準
用します。
⑤ 経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、口座管理事務手数料につき、前記「第一部 ファ
ンド情報 第1 ファンドの状況 4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 (ニ) 一般事務受託者報酬 ③」
記載の口座管理事務手数料明細表により難い事情が生じたにもかかわらず、本投資法人及び特別口座管理
人の間で口座管理事務手数料の変更の協議が整わなかった場合、特別口座管理人が行う文書による解約の
通知。この場合の契約失効日は、上記③後段の規定を準用します。
(ⅲ) 投資法人債に関する一般事務受託者との間の委託契約
① 投資法人債に関する一般事務受託者との間で締結された第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人
債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド
（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人
第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3
回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担
保投資法人債に関する財務代理契約に関して、いずれも終了日及び更改に関する事項は定められていませ
ん。
② 第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第
11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回
無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第2回
無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投
資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債に関する財務代理契約はいずれも変更の必要が
生じたときは、その都度、財務代理人との間で協定を締結することにより当該財務代理契約を変更すること
ができます。
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③ 第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第
11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回
無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第2回
無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投
資法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債に関する財務代理契約における財務代理人を変
更する場合には、その旨を公告します。
（注）2021年5月21日付でMCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債は償還しています。
(iv) 納税事務に関する一般事務受託者との間の税務サービスに係る契約
① 税務サービスに係る契約において終了日は定められていませんが、(i)いずれか一方の当事者に業務条件に
重大な契約不履行がありそれを矯正することを怠った場合には、その他方の当事者は書面による通知を以っ
て解除でき、また(ii)いずれかの当事者による書面による60日前の通知により解除することができます。
② 税務サービスに係る契約は、本投資法人及び納税事務に関する一般事務受託者による書面による合意に基
づき、サービス又は業務条件を変更することができます。
(v) 資産保管会社との資産保管委託契約
① 資産保管契約の契約終了予定日は、2021年6月30日とします。ただし、契約終了予定日の3か月前までに、
本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方からその相手方に対し書面による申出がなされなかったとき
は、更に、2年間延長されるものとし、以後も同様とします。
② 本投資法人又は資産保管会社が、その相手方に対し資産保管委託契約の終了を申し出て、当該相手方が書
面をもってこれを承諾したときは、資産保管委託契約は終了します。
③ 本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が資産保管委託契約に定める義務又は債務を履行しないとき
は、その相手方に期限を定めて催告した上、資産保管委託契約を解除することができます。
④ 本投資法人及び資産保管会社は、その相手方が次の各号に掲げる事項に該当したときは、催告その他の手
続を要せず直ちに資産保管委託契約を解除することができます。
イ．解散原因の発生又は破産、特別清算開始、会社整理開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始
の申立てその他これらに準じる倒産手続開始の申立てがあったとき。
ロ．支払停止若しくは手形交換所における取引停止処分、又は、差押え、仮差押え、仮処分、強制執行若し
くは滞納処分を受けたとき。
(ヘ) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合がある
他、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若しくは分配方針に関す
る重要な変更に該当する場合には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。
(ト) 公告の方法
本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います（規約第4条）。
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2【利害関係人との取引制限】
(1) 法令に基づく制限
(イ) 資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につ
き禁止行為が定められています（金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項）。ここで、「親法人等」と
は、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接
な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい（金商法第31条の4第3項）、
「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品
取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金商法第
31条の4第4項）。
① 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他
の取引を行うこと（金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。
② 当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件と
してその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間
で当該契約を締結すること（金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項）。
③ 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の
方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその
行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うこと
を内容とした運用を行うこと（金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項）。
④ ①から③までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であっ
て投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのある
ものとして内閣府令に定める以下の行為その他の行為（金商法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信
法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条）。
ａ．通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買
その他の取引を行うこと。
ｂ．当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約（金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」を
いいます。以下同じです。）を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して
通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客
との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
(ロ) 利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の
投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投信法に定める指定資産
及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令
で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面
を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限り
ます。）その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません（投信法第203条第2項）。ただ
し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う
投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限りま
す。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用す
る方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することがで
きます（投信法第203条第4項、第5条第2項）。
(ハ) 資産の運用の制限
登録投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産運用会社、③その執行役員又は監督役員の親族
（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限られます。）、④その資産運用会社の取締役、会計参与、監査
役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為（投資家の保護に
欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。）を行ってはなりませ
ん（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条及び第118条）。
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i. 有価証券の取得又は譲渡
ii. 有価証券の貸借
iii. 不動産の取得又は譲渡
iv. 不動産の貸借
v. 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
a. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
b. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取
引
c. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら
行うことに係る取引
ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められていま
す。
(ニ) 特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令
で定めるものに限ります。以下本(ニ)において「不動産等資産」といいます。）の取得又は譲渡が行われたと
きは、投信法施行規則で定めるところにより、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であっ
て利害関係人等でないものに行わせなければならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先
立って当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでありません。）。
また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産（指定資産を除きます。）の取得又は譲渡等の行為が
行われたときは、投資法人、その資産運用会社（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外
の者であって投信法施行令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされ
ています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）。
また、ここで規定する鑑定評価及び価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われた場
合にも、実施しなければならないことに留意します。
(2) 本投資法人に関する利益相反取引ルール
本資産運用会社は、利害関係者との取引等に関する社内規程（自主ルール）として「利害関係者取引規程」を以
下のとおり定めています。
(イ) 目的
利害関係者取引規程は、本資産運用会社が、本投資法人を含む委託を受けた投資法人の資産運用業務を行う
に当たり、下記(ロ)に規定される本資産運用会社の利害関係者と当該投資法人の利害が対立する可能性がある
取引につき遵守すべき手続その他の事項を定め、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が当該投資
法人に対して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめることを目的とします。
(ロ) 利害関係者の範囲
「利害関係者」とは以下のいずれかに該当する者をいいます。
ａ. 投信法第203条第2項により委任を受けた投信法施行令第126条第1項各号及び投信法施行規則第247条に規
定される者
ｂ. 本資産運用会社の株主及びその役員、並びに本資産運用会社の役員又は重要な使用人の出向元
ｃ. 前項に該当する者の子会社及び関連会社（それぞれ財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第
8条第3項及び第5項に定義される子会社及び関連会社をいいます。）
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ｄ. 上記ａ.乃至ｃ.のいずれかに該当する者が過半の出資を行うなど重要な影響を及ぼし得る特別目的会社
（特定目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）、組合その他のファンド
ｅ. 上記ａ.乃至ｃ.のいずれかに該当する者がアセットマネジメント業務を受託している特別目的会社（特定
目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）、組合その他のファンド
(ハ) 法令遵守
本資産運用会社は、利害関係者と取引を行おうとするときは、投信法その他の関係法令を遵守してこれを行
うものとします。
(ニ) 取締役会の特別多数決による賛成及びコンプライアンス委員会による決議
利害関係者との間で以下に規定する各取引（ただし、軽微取引を除きます。）を行う場合は、コンプライア
ンス委員会及び資産運用検討委員会による決議を行うことに加え、取締役会規則に基づき取締役会において8人
の取締役の内6人以上の賛成を要することとし（ただし、特別の利害関係を有する取締役は、議決に参加するこ
とができないものとします。）、より十分な検証を重ねることとします。
ａ. 資産の取得
ｂ. 資産の譲渡
ｃ. 不動産等の貸借
ｄ. 不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
ｅ. 不動産管理業務等の委託
ｆ. 資金調達及びそれに付随するデリバティブ取引
ｇ. 工事の発注
ｈ. 業務の委託
ｉ. 有価証券の貸借
また、利害関係者との間で軽微取引を行う場合、当該取引について利害関係のない代表取締役（いずれの代
表取締役も利害関係を有する場合には、コンプライアンス管理室長）の承認を得るものとし、その他取締役会
への報告等の利害関係者取引規程に定める手続を経るものとします。更に、本投資法人が、投信法第201条第1
項に定める本資産運用会社の利害関係人等との間で有価証券又は不動産の取得、譲渡又は貸借に係る取引を行
う場合には、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める一定の場合を除き、取
締役会による承認の後、当該取引の実施までに、あらかじめ、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人
の同意を得なければならないものとします。
(ホ) 資産の取得
ａ. 利害関係者から不動産等を取得する場合の取得価格は、原則として利害関係者に該当しない不動産鑑定士
が鑑定した鑑定評価額を上限の指標とし、当該鑑定評価額を上回る場合は、起案した本部の本部長又は部長
が当該案件を議論する資産運用検討委員会及び取締役会において、当該鑑定評価額を上回った価格での取得
を正当化する理由を説明し、資産運用検討委員会及び取締役会はかかる説明を踏まえた上で審議・検討しま
す。ただし、ここでいう取得価格は不動産等そのものの価格とし、鑑定評価額の対象となっていない、取得
費用、信託設定に要する費用、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
ｂ. 利害関係者が投資法人への譲渡を前提に一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存
する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。
ｃ. 利害関係者からその他の特定資産を取得する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に
準ずるものとします。
(ヘ) 資産の譲渡
ａ. 利害関係者に不動産等を譲渡する場合の譲渡価格は、原則として利害関係者に該当しない不動産鑑定士が
鑑定した鑑定評価額を下限の指標とし、当該鑑定評価額を下回る場合は、起案した本部の本部長又は部長が
当該案件を議論する資産運用検討委員会及び取締役会において、当該鑑定評価額を下回った価格での譲渡を
正当化する理由を説明し、資産運用検討委員会及び取締役会はかかる説明を踏まえた上で審議・検討しま
す。ただし、ここでいう譲渡価格は不動産等そのものの価格とし、鑑定評価額の対象となっていない、売却
費用、固定資産税の期間按分精算額等を含まないものとします。
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ｂ. 利害関係者へその他の特定資産を譲渡する場合、時価が把握できるものは時価とし、それ以外は上記に準
ずるものとします。
(ト) 不動産等の貸借
投資法人が運用する不動産等につき利害関係者と賃貸借契約を締結又は契約更改する場合には、適正な条件
で賃貸するものとし、個別の特定資産における当該利害関係者からの賃料収入が当該特定資産の総収入（直近
の決算数値又は実績がない場合は予想数値に基づきます。）の30％以上となる契約を締結する場合は、市場価
格、周辺相場等を調査し、利害関係者に該当しない第三者からの意見書等を参考の上、決定しなければならな
いものとします。
(チ) 不動産等の売買及び貸借の媒介業務の委託
ａ. 利害関係者へ不動産等の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法等に規定する報酬及び相場の範
囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して、他事例や利害関係者に該当しない第三者からの意
見書等を参考の上、決定します。
ｂ. 利害関係者へ貸借の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法等に規定する報酬及び相場の範囲内とし、
賃料の水準、媒介の難易度等を勘案して、他事例や利害関係者に該当しない第三者からの意見書等を参考の
上、決定します。
(リ) 不動産管理業務等の委託
ａ. 利害関係者へ不動産管理業務等を委託又はその更新をする場合は、実績、会社信用度等を調査するととも
に、原則として、2社以上の利害関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害関係
者に該当しない第三者の意見書等を入手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当該
者への委託又は更新及びその条件を決定します。
ｂ. 取得しようとする物件について、利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は、取得後の不動
産管理業務等は当該利害関係者に委託することができるものとしますが、委託料の決定については、上記に
準ずるものとします。
(ヌ) 資金調達及びそれに付随するデリバティブ取引
利害関係者から借入れ及びそれに付随するデリバティブ取引を行う場合又は利害関係者に本資産運用会社が
資産運用業務の委託を受けている投資法人の発行する投資口若しくは投資法人債の引受けその他の募集等に関
する業務を委託する場合には、借入期間、金利等の借入条件又は委託条件及び提案内容について、原則とし
て、2社以上の利害関係者に該当しない金融機関たる第三者からの見積り又は提案書を取得の上市場における水
準等と比較して適正であることを確認し、又は利害関係者に該当しない外部専門家たる第三者から当該事実に
対する意見書を入手の上、決定します。
(ル) 工事の発注
利害関係者へ工事等を発注する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、原則として、2社以上の利
害関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害関係者に該当しない第三者の意見書
等を入手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当該者への委託又は更新及びその条件
を決定します。
(ヲ) 業務の委託
上記(ホ)乃至(ル)に定める場合の他、利害関係者へ業務を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査する
とともに、原則として、2社以上の利害関係者に該当しない他業者たる第三者からの見積りを取得し、又は利害
関係者に該当しない第三者の意見書等を入手して比較・検討の上、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、当
該者への委託又は更新及びその条件を決定します。
(ワ) 代替方式等
上記(チ)乃至(ヲ)に規定する業務を委託する場合であって、各項に定める第三者からの見積りや第三者の意
見書等の入手が困難な場合は、別途取締役会にて事前に定める料率表等に基づき利害関係者への委託又は更新
及びその条件を決定するか、利害関係者に当該条件で委託する合理的理由を資産運用検討委員会及び取締役会
に説明の上、同委員会及び取締役会の承認を得るものとします。
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（カ）有価証券の取得、譲渡又は貸借
利害関係者との間で有価証券を取得、譲渡又は貸借する場合（上記（ホ）乃至（ト）に規定する取引を除き
ます。）は、上記（ホ）乃至（ト）に準じて行うものとします。
なお、本資産運用会社は、上記のような利害関係者取引規程に加えて、資産運用業務の委託を受けた投資法
人間での利益相反を防止するため、資産の売買、資産の管理、資金調達の各場合について、投資法人間の利益
相反防止のためのチェックリストを作成し、意思決定時にこれらのチェックリストを利用して、ある投資法人
の利益のために他の投資法人の利益を害するような取引が行われないような体制を構築しています。
(3) 利害関係人等（注1）との取引状況等
(ｉ) 取引状況
利害関係人等及び主要株主との特定資産の売買取引等について、該当事項はありません。
(ⅱ) 支払手数料等の金額
総額に対
利害関係人等との取引の内訳
支払手数料等
区 分
する割合
総額（Ａ）
支払先 支払額（Ｂ）
（Ｂ/Ａ）
三菱UFJリース株式会社（注
建物管理委託費 1,581,264千円 443千円 0.0％
2）
プロパティ・マネジメント報酬 740,342千円 三菱商事都市開発株式会社 19,000千円 2.6％
三菱商事太陽株式会社 2,740千円 0.3％
その他賃貸事業費用 931,334千円
三菱商事都市開発株式会社 1,176千円 0.1％
（注1）利害関係人等とは、投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産
運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。
（注2）三菱UFJリース株式会社は、2021年4月1日付で、商号を三菱HCキャピタル株式会社に変更しました。
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3【投資主・投資法人債権者の権利】
(イ) 投資主の権利
投資主の有する主な権利は、以下のとおりです。
(a) 投資口の処分権
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます（投信法第78条第1項、第3
項）。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口
座に本振替投資口の振替（譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。）
が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振
替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
れば、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。なお、投資主名簿の記載又は記録は、総
投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の通知を
いいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1項）。また、投資主が、特別口座に記載又は記録さ
れている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った上で、譲受人の口座
に振り替える必要があります。
(b) 投資証券交付請求権及び不所持請求権
投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以降、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます（投信法
第85条第1項）。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます（投信法第85条第3項、会社法第
217条）。
本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません（振替法第227条第1項）。た
だし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合で
あって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われな
くなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます（振替法第227条第2項）。
(c) 金銭分配請求権
投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有
する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます（投信法第137条）。金銭の分配方針に関しては、前記
「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につ
いて行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得し
ます（振替法第228条、第149条）。
(d) 残余財産分配請求権
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
受ける権利を有しています（投信法第158条）。
(e) 議決権
投信法又は本投資法人の規約により定められる一定の事項は、投資主により構成される投資主総会で決議され
ます。投資主は投資口1口につき1個の議決権を有しています（投信法第94条第1項、会社法第308条第1項本文）。
投資主総会の決議は、原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって行います（規約第47条）が、規約の
変更その他一定の重要事項に関する決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した
当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行わなければなりません（投信法第93条の2第2項）。な
お、投資主は、投資主総会に出席する代わりに書面によって議決権を行使することも可能です（投信法第90条の2
第2項、第92条第1項）。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主
は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の
議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成したものとみなされます（投信法第93条第1
項、規約第48条第1項）。議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権
の数に算入します（規約第48条第2項）。
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本投資法人は、投資主総会がその直前の決算期から3か月以内に開催される場合は、当該決算期の最終の投資主
名簿に記載又は記録された投資主をもって、本投資法人が役員会の決議により予め公告をして基準日を定めた場
合は、当該基準日現在の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において
権利を行使することのできる投資主とします（規約第43条）。なお、議決権は、代理人をもって行使することが
できますが、投資主が代理人をもって議決権を行使しようとするときは、その代理人は本投資法人の議決権を行
使することができる投資主に限られます。なお、この場合において当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとに
その代理権を証する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません（規約第44条）。書面による議決権の行
使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、
法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（規約第45条第1項）。書
面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（規約第45条第2項）。電磁的方法
による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める時までに議決権行
使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います（規約第46条第1項）。電磁的方法
によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します（規約第46条第2項）。
(f) その他投資主総会に関する権利
発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主
総会の目的である事項及び招集の理由を示して、投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会
招集の手続が行われない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の
通知が発せられない場合には、招集の請求をした投資主は、内閣総理大臣の許可を得て、投資主総会を招集する
ことができます（投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項）。
発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、投資主
総会の日の8週間前までに一定の事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の
目的である事項につき当該投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録す
ることを請求することができます。ただし、当該投資主が提出しようとする議案の数が10を超えるときは、10を
超える数に相当することとなる議案については、この限りではありません（投信法第94条第1項、会社法第303条
第2項、第305条第1項、第4項、第5項）。
発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招集の
手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立て
をすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業
務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由がある
ときに本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立てをする
ことができます（投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条）。
投資主（当該決議の取消により投資主となる者を含みます。）は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が
法令若しくは規約に違反し又は著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別
の利害関係を有する者が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から3か月
以内に、訴えをもって当該投資主総会の決議の取消しを請求することができます（投信法第94条第2項、会社法第
831条）。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主
総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請求することができます（投信法第94条
第2項、会社法第830条）。
(g) 代表訴訟提起権、違法行為差止請求権、役員解任請求権、新投資口発行差止請求権、投資口の併合をやめるこ
との請求権及び合併をやめることの請求権
6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面その他投信法施行規則で定める方法に
より、本資産運用会社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴えの提起を請
求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請求をした投資主は、
本投資法人のために訴えを提起することができます（投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条）。
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執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為
をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれ
があるときは、6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、その行為をやめることを請求す
ることができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です（投信法第109条第5
項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項）。
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議により解任することができます。また、発行済投資口の100分の3
以上の口数の投資口を6か月前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行
為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総
会において否決されたときは、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求すること
ができます（投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号）。
投資主は、投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は投資口の発行が著しく不公正な方法により行
われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る投資口の発
行をやめることを請求することができます（投信法第84条第1項、会社法第210条）。
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるとき
は、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます（投信法第81条の2第2項、会社法
第182条の3）。
投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本
投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます（投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の
2、第805条の2）。
(h) 帳簿等閲覧請求権
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求する
ことができます。ただし、この請求は、理由を明らかにしなければなりません（投信法第128条の3）。
(i) 少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載
又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、振替機関
が個別投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をい
います。以下同じです。）を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができ
ます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限り、少数投
資主権を行使することができます。
(ロ) 投資法人債権者の権利
投資法人債権者が有する主な権利の内容及び行使手続の概要は次のとおりです。
(a) 投資法人債の処分権
本投資法人の第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法
人債、第11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第
13回無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回
無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法
人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債は、振替法第115条で準用する第66条第2号の定めに従い
振替法の規定の適用を受けることとする旨を定めた投資法人債であり、発行済投資法人債の譲渡は、保管振替機
構及び一般債振替制度に参加する銀行・金融商品取引業者等の口座管理機関が管理する振替口座簿の記録により
行われます。
(b) 元利金支払請求権
投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払を受けることができます。本投資法人が過去に発
行し、本書の日付現在、残高がある投資法人債に係る元利金及びそれらの支払日は次のとおりです。
a. 第7回無担保投資法人債
元 本：75億円
利 率：1.108％
償還日：2023年12月18日
利払日：毎年6月18日及び12月18日
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b. 第8回無担保投資法人債
元 本：80億円
利 率：1.260％
償還日：2026年6月26日
利払日：毎年6月26日及び12月26日
c. 第9回無担保投資法人債
元 本：70億円
利 率：0.765％
償還日：2025年2月5日
利払日：毎年2月5日及び8月5日
d. 第10回無担保投資法人債
元 本：50億円
利 率：0.220％
償還日：2022年5月19日
利払日：毎年5月19日及び11月19日
e. 第11回無担保投資法人債
元 本：20億円
利 率：0.480％
償還日：2027年5月19日
利払日：毎年5月19日及び11月19日
f. 第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）
元 本：80億円
利 率：0.210％
償還日：2023年5月25日
利払日：毎年5月25日及び11月25日
g. 第2回グリーンボンド（第13回無担保投資法人債）
元 本：70億円
利 率：0.200％
償還日：2024年6月25日
利払日：毎年6月25日及び12月25日
h. MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）
元 本：15億円
利 率：0.340％
償還日：2021年5月21日
利払日：毎年5月23日及び11月23日
i. MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法人債
元 本：15億円
利 率：0.810％
償還日：2026年5月22日
利払日：毎年5月23日及び11月23日
j. MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債
元 本：10億円
利 率：0.260％
償還日：2022年5月27日
利払日：毎年5月29日及び11月29日
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k. MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債
元 本：20億円
利 率：0.670％
償還日：2027年5月28日
利払日：毎年5月29日及び11月29日
l. MCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債
元 本：20億円
利 率：0.590％
償還日：2028年5月29日
利払日：毎年5月29日及び11月29日
(c) 投資法人債管理会社
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回
無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回無担保投
資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法
人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS
MidCity投資法人第5回無担保投資法人債は、いずれも、投信法第139条の8ただし書の要件を充たすものであり、
本投資法人債の管理を行う投資法人債管理会社は設置されていません。
(d) 投資法人債管理補助者
本投資法人は、投資法人債を発行する場合において、各投資法人債の金額が1億円以上である場合その他投資法
人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定める場合には、投資法人債管理補助者を定
め、投資法人債権者のために、投資法人債の管理の補助を行うことを委託することができます。ただし、当該投
資法人債が担保付社債である場合は、この限りではありません（投信法第139条の9の2）。
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回
無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回無担保投
資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法
人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS
MidCity投資法人第5回無担保投資法人債いずれに関しても、投資法人債管理補助者は設置されていません。
(e) 財務代理人
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回
無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）及び第2回グリーンボンド（第13回無担保
投資法人債）いずれに関しても、株式会社三菱ＵＦＪ銀行を財務代理人として、投資法人債に関する事務を委託
しています。
また、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債（注）、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法人
債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS
MidCity投資法人第5回無担保投資法人債いずれに関しても、株式会社みずほ銀行を財務代理人として、投資法人
債に関する事務を委託しています。
(f) 投資法人債権者集会
投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法及
び会社法に従って、投資法人債権者集会が設置されます。
投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られ（投信法
第139条の10第2項、会社法第716条）、決議がなされた場合であっても裁判所の認可によって効力が生じるものと
されています（投信法第139条の10第2項、会社法第734条第1項）。ただし、投信法第139条の10第2項が準用する
会社法第735条の2第1項の規定により投資法人債権者集会の決議があったものとみなされる場合を除きます（投信
法第139条の10第2項、会社法第735条の2第4項）。
法定の決議事項には、投資法人債の元利金の支払を怠った場合に期限の利益を喪失させる措置に関する事項が
含まれています（投信法第139条の10第2項、会社法第739条第1項）。
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第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回
無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回無担保投
資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法
人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS
MidCity投資法人第5回無担保投資法人債の投資法人債権者集会は、本投資法人がこれを招集するものとし、会日
より少なくとも3週間前に投資法人債権者集会を開く旨及び会議の目的たる事項を公告します。
第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回
無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド（第13回無担保投
資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第2回無担保投資法
人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資法人債及びMCUBS
MidCity投資法人第5回無担保投資法人債の各総額の10分の1以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者は、
当該各投資法人債に関する振替法第115条で準用する同法第86条第3項に定める書面（第3項但書に基づき当該投資
法人債の投資法人債券が発行された場合は当該投資法人債券）を本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人債
管理補助者に提示した上、会議の目的である事項及び招集の理由を本投資法人、投資法人債管理者又は投資法人
債管理補助者に示して投資法人債権者集会の招集を請求することができます（投信法第139条の10第2項、会社法
第718条第1項、第4項）。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われない場合等に
は、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます
（投信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項）。
招集に係る事務手続については、財務代理人が本投資法人の名においてこれを行うものとし、財務代理人が投
資法人債権者からの請求を受けつけた場合には、速やかにその旨を本投資法人に通知し、その指示に基づき手続
を行います。
(g) 担保提供制限条項
本投資法人は、第7回無担保投資法人債、第8回無担保投資法人債、第9回無担保投資法人債、第10回無担保投資
法人債、第11回無担保投資法人債、第1回グリーンボンド（第12回無担保投資法人債）、第2回グリーンボンド
（第13回無担保投資法人債）、MCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債 （注） 、MCUBS MidCity投資法人第
2回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第3回無担保投資法人債、MCUBS MidCity投資法人第4回無担保投資
法人債及びMCUBS MidCity投資法人第5回無担保投資法人債の各投資法人債要項において、当該各投資法人債の未
償還残高が存する限り、本投資法人が国内で今後発行する他の無担保投資法人債のために担保附社債信託法（明
治38年法律第52号。その後の改正を含みます。）に基づき担保権を設定する場合は、当該各投資法人債のために
同順位の担保権を設定しなければならないとしています。ただし、担附切換条項（利益維持条項等本投資法人の
財務指標に一定の事由が生じた場合に期限の利益を喪失する旨の特約を解除するために担保権を設定する旨の特
約、又は本投資法人が自らいつでも担保権を設定することができる旨の特約）を有している無担保投資法人債を
除きます。
(h) 会社法等の社債に関する規定の準用（投信法第139条の7、第139条の10第2項）
上記に加え、投資法人債に関しては、投資法人債が二人以上の共有に属する場合の権利義務関係（会社法第686
条）、投資法人債の応募者又は投資法人債権者に対する通知催告（会社法第685条）、投資法人債券の発行及び記
載事項（会社法第696条、第697条）、記名式投資法人債の移転（会社法第688条）、記名式投資法人債と無記名式
投資法人債の間の転換（会社法第698条）、投資法人債の利札欠缺（会社法第700条）、投資法人債元利金請求権
の時効（会社法第701条）、投資法人債原簿の記載事項（会社法第681条）、投資法人債権者集会に関する事項
（会社法第715条から第742条まで）、投資法人債の質入れの対抗要件（会社法第693条）等の会社法の社債に関す
る規定が準用されます。
（注）2021年5月21日付でMCUBS MidCity投資法人第1回無担保投資法人債は償還しています。
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第4【関係法人の状況】
1【資産運用会社の概況】
(1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
（Mitsubishi Corp.- UBS Realty Inc.）
東京都千代田区丸の内二丁目7番3号 東京ビルディング
② 資本金の額
本書の日付現在 5億円
③ 事業の内容
本資産運用会社は投資運用業を行うことを目的としています。
(イ) 会社の沿革
年月日 事項
2000年11月15日 エム・シー・アセットマネジメント株式会社設立
2000年12月 8日 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社へ社名変更
2001年 1月27日 宅地建物取引業者免許取得（免許証番号：東京都知事(1)第
79372号）
2001年 4月 5日 投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号：内閣総理
大臣第6号）
2002年 6月 5日 コンサルティング業務、委託代行業務に係る兼業承認取得
（承認番号：金監第2161号）(注)
2005年 5月17日 信託受益権販売業登録（登録番号：関東財務局長（売信）第
131号）(注)
2006年 1月27日 宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事(2)第
79372号）
2007年 1月25日 旧投信法第10条の2の規定に基づく認可（業務の方法の変更の
認可）取得
2007年 5月11日 宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番
号：国土交通大臣第58号）
2007年 7月26日 旧投信法第10条の2の規定に基づく認可（業務の方法の変更の
認可）取得
2007年 9月30日 金融商品取引業者に係る登録（登録番号：関東財務局長（金
商）第403号）
2010年 3月 1日 金商法第35条第3項に基づき、同条第2項第4号及び第7号に規
定される兼業業務の届出
2011年 1月27日 宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事(3)第
79372号）
2015年10月 9日 金商法第35条第3項に基づき、同条第2項第4号に規定される兼
業業務の一部変更及び第7号に規定される兼業業務の廃止
2016年 1月27日 宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事(4)第
79372号）
2019年 7月 1日 MCUBS MidCity株式会社を吸収合併
2021年 1月27日 宅地建物取引業者免許更新（免許証番号：東京都知事(5)第
79372号）
(注) 当該業務は、現在行っていません。
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(ロ) 株式の総数及び資本金の額の増減
a. 発行する株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
b. 発行済株式の総数（本書の日付現在）
10,000株
c. 最近5年間における資本金の額の増減
過去5年間で資本金の増減はありません。
(ハ) その他
a. 役員の変更
本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において総株主の議決権の3分の2以上を有する株主又は
その代理人が出席し、総株主の議決権の3分の2以上の賛成によって選任します。取締役の選任については、
累積投票によりません。取締役の任期は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時
株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する
定時株主総会の終結の時までです。ただし、任期の満了前に退任した取締役の補欠として選任された取締役
の任期は、退任した取締役の任期の満了する時までとします。また、任期の満了前に退任した監査役の補欠
として選任された監査役の任期は、退任した監査役の任期の満了する時までとします。本資産運用会社にお
いて取締役及び監査役の変更があった場合には、2週間以内に監督官庁へ届け出ます（金商法第31条第1項、
第29条の2第1項第3号）。また、本資産運用会社の取締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与（会計
参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の
取締役、会計参与、監査役又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含
みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その
旨を内閣総理大臣に届け出なければなりません（金商法第31条の4第1項）。
b. 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実は
ありません。
(ニ) 関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は、以下のとおりです。
a. 規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運用資産の運用を行います（本投資法人のために資金の借
入れを行うことを含みます。）。
b. 運用資産の運用状況について、法令の定めるところに従い本投資法人に対して定期的に報告を行います。
c. 上記のほか、本投資法人から運用資産の運用状況に関し報告を求められたときには、正当な理由がない限
りその指示に従い報告を行います（本投資法人の役員会に出席して報告を行うことを含みます。）。
d. その他本投資法人が随時委託する上記a.乃至c.に関連し又は付随する業務を行います。
(2)【運用体制】
本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概
況 (4) 投資法人の機構」をご参照下さい。
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(3)【大株主の状況】
（本書の日付現在）
発行済株式（自己株
所有株式数 式を除く。）の総数
名称 住所
に対する所有株式数
（株）
の比率（％）
三菱商事株式会社 東京都千代田区丸の内二丁目3番1号 5,100 51.0
ユービーエス・ スイス国 チューリッヒ市 8001
アセット・ バーンホフストラッセ 45
4,900 49.0
マネジメント・ （Bahnhofstrasse 45, 8001 Zurich
エイ・ジー Switzerland）
本資産運用会社は、三菱商事株式会社とユービーエス・エイ・ジーの合弁により設立された会社です。
(イ) 三菱商事株式会社
三菱商事株式会社は、国内及び海外約90か国に約110の拠点を持つ日本最大級の総合商社です。約1,700の連結
対象会社を持つ企業グループで、約86,000名の従業員を有します。天然ガス、総合素材、石油・化学、金属資
源、産業インフラ、自動車・モビリティ、食品産業、コンシューマー産業、電力ソリューション、複合都市開発
の10グループ体制で、多様な産業においてビジネスを行っています。
(ロ) ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジー
ユービーエス・アセット・マネジメント・エイ・ジーは、ユービーエス・エイ・ジーの資産運用部門であるUBS
アセット・マネジメントの持株会社です。ユービーエス・エイ・ジーは、世界最大級の金融グループの一つとし
て、世界約73,000人の従業員が約50か国で金融サービスを提供しています。中でもグループ内で資産運用を手が
けるUBSアセット・マネジメントは、約114兆円の資産を運用する世界最大級の資産運用会社として、不動産を含
むほぼすべての資産クラスの投資ポートフォリオによる運用機会を投資家に提供しています。
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(4)【役員の状況】
（本書の日付現在）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
代表取締役 岡本 勝治 1989年 4月 三菱商事株式会社入社（機械管理部）
社長 1993年12月 同社ブエノスアイレス・プロジェクト
（アルゼンチン）事務所
1996年12月 同社 本店 財務部
2000年 4月 同社 本店 天然ガス事業本部 豪州ユニッ
ト
2001年12月 同社 本店 金融事業本部 金融企画ユニッ
ト
2004年10月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 取締役（投資運用部長）
2007年 4月 同社 代表取締役
2008年 5月 三菱商事株式会社 シンガポール支店 新産
業金融事業部長
2011年 9月 同社 本店 不動産金融事業ユニット
2011年10月 同社 本店 不動産金融事業ユニット 戦略企
画室長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤取締役
2012年 2月 MC Real Estate Investment Inc. 非常勤
Director
2013年 4月 三菱商事株式会社 アセットマネジメント事
業本部 不動産アセットマネジメント事業部
長 －
三菱商事アセットマネジメント株式会社
（現 三菱ＵＦＪオルタナティブインベスト
メンツ株式会社） 非常勤取締役
ヘルスケアマネジメントパートナーズ株式会
社 非常勤取締役
2014年10月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 非常勤取締役
2016年10月 三菱商事株式会社 不動産事業本部 不動産
運用部長
UBS MC GENERAL PARTNER - UBS-PREMF
LIMITED 非常勤 Director
2017年 4月 欧州三菱商事会社 欧州・アフリカ部門担当
（新産業金融）兼 新産業金融事業部長
MCAP Europe Limited 非常勤 Director
欧州三菱商事ロジスティクス 非常勤
Director
2019年 2月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 代表取締役社長（現任）
MCUBS MidCity株式会社（現 三菱商事・
ユービーエス・リアルティ株式会社） 非常
勤取締役
2019年 6月 一般社団法人投資信託協会 理事（現任）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
代表取締役 鈴木 直樹 1990年 4月 株式会社日本長期信用銀行入行 上野支店
副社長 1992年10月 同行 本店証券投資部資金財務室 株式担当
1994年 8月 英国LTCB and F&C Investment Management
Co.,Ltd出向 グローバル株式 ポートフォ
リオマネージャー
1998年 1月 長銀ユービーエス・ブリンソン投資顧問株式
会社（現 UBSアセット・マネジメント株式
会社） 日本株式アナリスト
2000年 7月 シュローダー投信投資顧問株式会社
（現 シュローダー・インベストメント・マ
ネジメント株式会社） ディレクター 日本
小型株式チームヘッド
2007年11月 ルーパスアルファ・アジア・ゲーエムベー
ハー マネージング・ディレクター 東京支
店代表
－
2012年 1月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 調査部長
2015年 4月 MCUBS MidCity株式会社（現 三菱商事・
ユービーエス・リアルティ株式会社） 代表
取締役副社長 財務企画部 部長
2015年10月 同社 代表取締役副社長 経営管理部長
2016年 6月 同社 代表取締役副社長
2017年10月 同社 代表取締役副社長 ファンド企画部長
2019年 2月 同社 代表取締役副社長
2019年 4月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 代表取締役副社長 （現任）
MCUBS MidCity株式会社（現 三菱商事・
ユービーエス・リアルティ株式会社） 非常
勤取締役
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
取締役 錦戸 優 1997年 4月 三菱商事株式会社入社 （開発建設第一部）
（常勤）
2002年 4月 同社 関西支社 機械・開発建設部
2003年10月 株式会社ダイヤモンドシティ（現 イオン
モール株式会社) 出向
2006年 7月 三菱商事株式会社 本店 建設・設備ユニッ
ト
2007年 4月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 出向
2011年 8月 三菱商事株式会社 本店 不動産金融事業ユ －
ニット
2013年 4月 三菱商事都市開発株式会社 出向
2014年10月 同社 取締役
2016年 4月 三菱商事株式会社 新産業金融事業GCEOオ
フィス（現 複合都市開発GCEOオフィス）
2021年 4月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 取締役常務執行役員COO 兼 コンプラ
イアンス担当取締役 兼 関西支社長（現
任）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
取締役 荻久保 直志 1989年 4月 三菱商事株式会社入社（為替部）
（非常勤） 1994年 2月 同社 燃料管理部
1998年 6月 米国ペンシルバニア大学ウォートン校 経営
学修士課程修了
1998年 6月 三菱商事株式会社 財務部
1999年 1月 同社 金融企画部
2001年 1月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 不動産投資部長
2007年 2月 同社 インダストリアル本部長
2009年 1月 三菱商事株式会社 不動産・事業金融ユニッ
ト 次長
2009年 7月 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 代表取締役社長
2012年11月 三菱商事株式会社 新産業金融事業グループ
CEOオフィス 事業投資・リスクマネジメン
トユニットマネージャー
2013年 4月 同社 新産業金融事業グループCEOオフィ
ス 事業投資担当
2014年 2月 北米三菱商事会社 新産業金融事業部門担当
－
2017年 1月 三菱商事株式会社 北米不動産開発部長
2018年 4月 同社 企業投資部長
2018年 6月 同社 企業投資部長 兼 （企業投資・リー
ス事業本部）戦略企画室長
2019年 2月 同社 企業投資部長
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤取締役（現任）
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役
（現任）
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 非常勤取締役（現任）
DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC. 非常勤
Director（現任）
2019年 4月 三菱商事株式会社 複合都市開発グループ
都市開発本部長
MITBANA PTE.LTD. 非常勤 Director（現任）
2020年 4月 三菱商事株式会社 執行役員 複合都市開発
グループ 都市開発本部長 (現任)
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
取締役 田村 将仁 1993年 4月 三菱商事株式会社入社（設備システム部）
（非常勤） 2002年 8月 三菱商事従業員組合 執行委員長
2003年 9月 三菱商事株式会社 建設・設備ユニット
2007年10月 三菱商事都市開発株式会社
2009年 4月 同社 開発部長
2010年 4月 同社 取締役開発部長
2011年 6月 三菱商事株式会社 海外不動産ユニット
2011年 8月 三菱商事（中国）商業有限公司
2012年10月 同社 新産業開発事業部長
2014年 6月 三菱商事株式会社 新産業金融事業GCEOオ
フィス 経営計画・地域戦略ユニットマネー
ジャー
2016年 4月 同社 新産業金融事業GCEOオフィス 経営計
画担当
2019年 4月 同社 都市開発本部 戦略企画室長
兼 複合都市開発GCEOオフィス
2020年 4月 同社 都市開発本部 戦略企画室長
－
兼 都市開発本部 事業開発室長
兼 複合都市開発GCEOオフィス
2021年 4月 同社 都市開発本部 戦略企画室長（現任）
兼 都市開発本部 事業開発室長（現任）
兼 都市開発本部 不動産事業統括部長（現
任）
兼 複合都市開発GCEOオフィス（現任）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤取締役（現任）
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株
式会社 非常勤取締役（現任）
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役
（現任）
DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC. 非常勤
Director（現任）
Diamond Realty Management America Inc.
非常勤Director（現任）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
JPモルガン・インベストメント・マネジメン
取締役 ジョー・ 1985年11月
ト
アゼルビー
（非常勤）
（現 JPモルガン・アセット・マネジメン
ト）債券本部
（Joe 1998年 7月 同社 グローバル不動産本部CEO
－
アポロ・グローバル・マネジメント リア
Azelby）
2017年 3月
ル・アセット・ヘッド
UBSアセット・マネジメント 不動産＆プライ
2019年 3月
ベート・マーケッツ部門ヘッド（現任）
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
2020年 1月
社 非常勤取締役（現任）
取締役 三木 桂一 1982年 4月 大和証券株式会社 株式アナリスト
（非常勤） 1984年10月 ハンブロ・パシフィック投資顧問（香港）
ポートフォリオ・マネージャー
1990年 9月 ジャーディン・フレミング投資顧問株式会社
（現 JPモルガン・アセット・マネジメン
ト）シニア・ポートフォリオ・マネージャー
2000年 8月 同社 代表取締役社長
2002年 6月 JPモルガン信託銀行株式会社 代表取締役社
長
2005年 2月 JPモルガン・アセット・マネジメント株式会
社 代表取締役社長 －
2008年 2月 同社 顧問
2010年 3月 ラザード・ジャパン・アセット・マネージメ
ント 代表取締役社長
2014年 2月 UBSアセット・マネジメント株式会社 代表
取締役社長 （現任）
2018年10月 UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 非
常勤取締役
2019年 4月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤取締役（現任）
2019年 6月 一般社団法人投資信託協会 理事（現任）
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有価証券報告書（内国投資証券）
所有
役職名 氏名 主要略歴
株式数
取締役 グラハム・ 2002年 7月 アクサ・インベストメント・マネージャーズ
（非常勤） マッキー フランス インターナショナルグラデュエー
ト・トレーニーとして入社
（Graham
2003年 6月 アクサ・リアル・エステート・インベストメ
Mackie）
ント・マネージャーズ プロパティ・トラス
ト・アナリスト
2006年 7月 同社 日本 マネージャー
2008年 6月 UBS グローバル・アセット・マネジメント
（現 UBSアセット・マネジメント） グロー
バル・リアル・エステート グローバル・マ
－
ルチ・マネージャーズ アジア・パシフィッ
ク・ヘッド
2014年12月 同社 グローバル不動産部門 アジア・パシ
フィック・ヘッド
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤取締役（現任）
2017年 1月 UBSアセット・マネジメント リアル・エス
テート アジア・パシフィック・ヘッド（現
任）
2018年10月 UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 非
常勤取締役（現任）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
監査役 向山 民生 1983年 4月 三菱商事株式会社入社 （機械管理部）
1987年 5月 同社 主計第一部
1989年10月 同社 税務部
1992年11月 同社 関西支社 経理部
1996年 5月 オランダ三菱商事会社
2001年 5月 三菱商事株式会社 金属管理部
2001年 7月 同社 金属管理部 兼 金属グル－プ付
2002年10月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社
－
2003年10月 同社 兼 三菱商事株式会社 トレジャラ－
オフィス
2008年12月 三菱商事フューチャーズ証券株式会社
2011年 2月 三菱商事石油開発株式会社
2015年10月 エム・シー・カーボン株式会社
2016年 9月 三菱商事ファッション株式会社
2019年 1月 三菱商事株式会社 退職
2019年 4月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 常勤監査役（現任）
1989年 4月 三菱商事株式会社入社
監査役 真野 英俊
（開発建設第二部 天王洲総合開発チーム）
1997年 4月 同社 開発建設本部付
（品川駅東口開発プロジェクトチーム）
兼 新オフィスビル建設準備室
2007年 4月 同社 新産業金融事業GCEOオフィス
2008年12月 同社 開発建設プロジェクト本部付 戦略企
画室総括マネージャー
2010年10月 同社 都市・住宅開発ユニット 総括マネー
ジャー
2013年 4月 同社 収益不動産開発部長
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役
DIAMOND REALTY INVESTMENTS, INC. 非常勤
Director
－
2016年 4月 三菱商事株式会社 国内不動産開発部長
三菱商事都市開発株式会社 非常勤取締役
2017年 4月 三菱商事株式会社 ミャンマー副総代表
兼 ヤンゴン駐在事務所 所長代行
2018年 4月 同社 ミャンマー総代表 兼 ヤンゴン駐在
事務所長
Diamond Rental Myanmar Co., Ltd. 非常勤
Director
First Japan Tire Services Co., Ltd. 非常
勤 Director
2019年 4月 ミャンマー日本商工会議所 会頭
2020年 4月 三菱商事株式会社 監査部
2020年11月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 常勤監査役（現任）
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
監査役
1990年 4月 三菱商事株式会社入社（金属管理部）
鎌田 吉昭
（非常勤）
1995年 5月 同社 主計部
1996年 4月 エム・シー・アカウンティング株式会社 出
向
1997年 5月 三菱商事株式会社 基幹システム開発室
2000年 4月 同社 システム開発総括部
2000年 6月 同社 主計部
2001年 1月 同社 システム開発総括部
2001年 4月 株式会社アイ・ティ・フロンティア 出向
2003年 5月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社
出向
2004年 4月 三菱商事株式会社 機械グループ付
2005年 5月 同社 機械グループコントローラーオフィス
2007年 4月 同社 イノベーション事業グループコント
ローラーオフィス
2009年 4月 同社 コーポレート部門コントローラーオ
フィス
2009年 6月 PT.MC INDONESIA 出向
2013年 5月 三菱商事フィナンシャルサービス株式会社
出向
2015年 4月 同社 代表取締役社長
2018年 3月 三菱商事株式会社 新産業金融事業グループ
管理部長
－
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤監査役（現任）
株式会社MCアビエーション・パートナーズ
非常勤監査役
株式会社MCアビエーション・パートナーズ・
アジア 非常勤監査役
三菱商事ロジスティクス株式会社 非常勤監
査役
三菱鉱石輸送株式会社 非常勤監査役
三菱商事アセットマネジメント株式会社
（現 三菱ＵＦＪオルタナティブインベスト
メンツ株式会社） 非常勤監査役
三菱オートリース株式会社 非常勤監査役
（現任）
三菱オートリース・ホールディング株式会
社 非常勤監査役（現任）
株式会社丸の内キャピタル 非常勤監査役
（現任）
2019年 4月 三菱商事株式会社 複合都市開発グループ
複合都市開発管理部長（現任）
水ing株式会社 非常勤監査役
2020年 3月 三菱商事都市開発株式会社 非常勤監査役
（現任）
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
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役職名 氏名 主要略歴
株式数
監査役 柳川 和司 1983年 4月 日本冷蔵株式会社（現 株式会社ニチレイ）
（非常勤） 入社
1989年 5月 米国コロンビア大学経営大学院 経営学修士
課程修了
1992年10月 監査法人トーマツ東京事務所 マネージャー
2000年12月 UBS証券株式会社 経理部 ディレクター
ヘッドオブBUCロジスティックス
2004年12月 ユービーエス・グローバル・アセット・マネ
ジメント株式会社（現 UBSアセット・マネ
－
ジメント株式会社）執行役員経理部長
2018年 5月 ストームハーバー証券株式会社 財務経理部
長
2020年11月 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会
社 非常勤監査役（現任）
UBSアセット・マネジメント株式会社 監査
役（現任）
UBSジャパン・アドバイザーズ株式会社 監
査役（現任）
(注) 2021年4月末日現在、役職員数は154名（非常勤役員を除きます。）であり、本資産運用会社の採用者並びに三菱商事株式会社及び
UBSアセット・マネジメント株式会社等からの出向者により構成されています。
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(5)【事業の内容及び営業の概況】
① 事業の内容
本資産運用会社は、投資運用業を営む金融商品取引業者として、投資法人の資産の運用に係る業務を行いま
す。
② 営業の概況
本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資法人は、本投資法人
及び産業ファンド投資法人です。
名称 日本都市ファンド投資法人 産業ファンド投資法人
中長期にわたる安定した収益の確保と資産の 中長期にわたる安定した収益の確保と資産の
着実な成長を目指して、主として商業施設、 着実な成長を目指して、主として産業用不動
オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用 産である不動産等、不動産関連資産及びその
基本的性格
途の複合施設である不動産等、不動産関連資 他の特定資産に投資して運用を行います。
産及びその他の特定資産に投資して運用を行
います。
設立年月日 2001年9月14日 2007年3月26日
433,967 190,053
純資産総額（百万円）
（2021年2月28日現在） （2021年1月31日現在）
1口当たりの純資産額
83,375（注） 91,812
（2021年2月28日現在） （2021年1月31日現在）
（円）
(注) 本投資法人は、2021年2月28日を基準日、2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行ってお
り、当期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たりの純資産額を算定しています。
③ 関係業務の概況
資産運用会社としての業務
(イ) 資産運用業務
本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の
運用業務に関し第三者より苦情を申し立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他
本投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
(ロ) 資金調達業務
本資産運用会社は、本投資法人が行う新投資口の発行、投資法人債の発行、借入れ若しくは借換え、又はこ
れらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人のために必要な業務を行います。また、本資産運用会社は、
本投資法人に代わり、本投資法人に関する情報の適時開示を行うものとし、その他IR活動を行います。
(ハ) 報告業務
本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関す
る報告を行います。
(ニ) その他本投資法人が随時委託する前記(イ)乃至(ハ)に関連し又は付随する業務を行います。
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2【その他の関係法人の概況】
(1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
(イ) 一般事務受託者、特別口座管理人（投信法第117条第2号乃至第6号関係、ただし、新投資口予約権に関する業
務及び投資法人債に関する業務を除きます。）及び資産保管会社
① 名称
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
② 資本金の額
2020年9月30日 現在 324,279百万円
③ 事業の内容
信託業及び銀行業を営んでいます。
(ロ) 投資法人債に関する一般事務受託者（投信法第117条第2号、第3号及び第6号関係）
（株式会社三菱ＵＦＪ銀行）
① 名称
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
東京都千代田区丸の内二丁目7番1号
② 資本金の額
2020年9月30日 現在 1,711,958百万円
③ 事業の内容
銀行業を営んでいます。
（株式会社みずほ銀行）
① 名称
株式会社みずほ銀行
東京都千代田区大手町一丁目5番5号
② 資本金の額
2020年9月30日現在 1,404,065百万円
③ 事業の内容
銀行業を営んでいます。
(ハ) 納税事務に関する一般事務受託者（投信法第117条第6号関係）
① 名称
ＰｗＣ税理士法人
東京都千代田区大手町一丁目2番1号 Otemachi One タワー
② 資本金の額
該当事項はありません。
③ 事業の内容
税務申告書等の作成及び税務相談に関する業務等を行っています。
(ニ) 特定関係法人
① 名称
三菱商事株式会社
東京都千代田区丸の内二丁目3番1号
② 資本金の額
2020年12月31日現在 204,446百万円
③ 事業の内容
天然ガス、総合素材、石油・化学、金属資源、産業インフラ、自動車・モビリティ、食品産業、コンシュー
マー産業、電力ソリューション、複合都市開発の10グループ体制で、幅広い産業を事業領域としており、約
1,700の連結対象会社と共に、ビジネスを展開しています。
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(2)【関係業務の概要】
(イ) 一般事務受託者、特別口座管理人及び資産保管会社
一般事務受託業務
① 本投資法人の投資主名簿に関する事務
② 本投資証券の発行に関する事務
③ 機関（投資主総会及び役員会）の運営に関する事務
④ 計算に関する事務
⑤ 投資主に対して分配をする金銭の支払に関する事務
⑥ 本投資法人に対する投資主からの権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の受付に関する事務
⑦ 会計帳簿の作成に関する事務
⑧ 納税に関する事務
資産保管業務
① 規約で定められた本投資法人が取得する特定資産及びそれ以外の資産の保管
② 本投資法人が収受し保有する金銭の保管
③ 上記①及び②の業務に関連して付随的に発生する事務
④ 法令に基づく資産保管に係る帳簿の作成事務
(ロ) 投資法人債に関する一般事務受託者
（株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行）
① 投資法人債の発行に関する事務及び期中における事務
② 投資法人債の原簿に関する事務
③ 投資法人債の元利金の支払に関する事務
④ 投資法人債権者からの申出の受付等の事務
(ハ) 納税事務に関する一般事務受託者
納税に関する事務（法人税申告書、地方税申告書及び消費税申告書等の作成。ただし、税金の支払に関する
業務を除きます。）
(ニ) 特定関係法人（三菱商事株式会社）
該当事項はありません。
(3)【資本関係】
(イ) 一般事務受託者、特別口座管理人及び資産保管会社
該当事項はありません。
(ロ) 投資法人債に関する一般事務受託者
該当事項はありません。
(ハ) 納税事務に関する一般事務受託者
該当事項はありません。
(ニ) 特定関係法人（三菱商事株式会社）
2021年2月28日現在、本投資法人の投資口20,900口（発行済投資口の総口数の 0.80 ％）を保有しています。
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第5【投資法人の経理状況】
1．財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。そ
の後の改正を含みます。）及び同規則第2条の規定により、投資法人計算規則に基づいて作成しております。
2．監査証明について
本投資法人は、金商法第193条の2第1項の規定に基づき、第38期計算期間（2020年9月1日から2021年2月28日まで）
の財務諸表について、ＰｗＣあらた有限責任監査法人の監査を受けております。
3．連結財務諸表について
本投資法人は、子会社がありませんので、連結財務諸表を作成しておりません。
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1【財務諸表】
(1)【貸借対照表】
(単位：千円)
前期 当期
(2020年8月31日) (2021年2月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 47,708,197 60,314,119
※１ 14,102,177 ※１ 12,762,382
信託現金及び信託預金
営業未収入金 1,003,614 801,746
未収還付法人税等 89 54
1,077,242 1,067,990
その他
流動資産合計 63,891,321 74,946,293
固定資産
有形固定資産
建物 2,448,550 2,450,756
△ 705,708 △ 748,757
減価償却累計額
建物（純額） 1,742,841 1,701,998
構築物
66,693 66,693
△ 27,639 △ 29,130
減価償却累計額
構築物（純額） 39,053 37,563
工具、器具及び備品
21,358 21,358
△ 14,831 △ 15,338
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額） 6,526 6,019
土地
28,459,580 28,459,580
建設仮勘定 3,400 3,400
※２ 288,883,377 ※２ 286,754,520
信託建物
△ 106,817,939 △ 110,090,429
減価償却累計額
※１ 182,065,437 ※１ 176,664,090
信託建物（純額）
信託構築物
13,165,005 12,971,674
△ 5,062,461 △ 5,131,933
減価償却累計額
※１ 8,102,544 ※１ 7,839,740
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
2,190,574 2,191,384
△ 1,366,804 △ 1,405,545
減価償却累計額
※１ 823,770 ※１ 785,839
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
4,793,727 4,857,617
△ 2,975,103 △ 3,082,999
減価償却累計額
※１ 1,818,623 ※１ 1,774,618
信託工具、器具及び備品（純額）
※１ ， ※３ 607,714,846 ※１ ， ※３ 602,253,992
信託土地
※１ 11,805 ※１ 40,720
信託建設仮勘定
有形固定資産合計 830,788,430 819,567,564
無形固定資産
信託借地権 5,094,066 5,073,992
その他無形固定資産 77,652 71,939
124,279 113,299
信託その他無形固定資産
無形固定資産合計 5,295,998 5,259,232
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 1,611,831 1,537,127
長期前払費用 1,730,008 1,787,012
1,036 1,036
その他
投資その他の資産合計 3,342,875 3,325,176
固定資産合計 839,427,304 828,151,972
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(単位：千円)
前期 当期
(2020年8月31日) (2021年2月28日)
繰延資産
143,134 122,753
投資法人債発行費
繰延資産合計 143,134 122,753
資産合計 903,461,761 903,221,019
負債の部
流動負債
営業未払金 2,362,925 2,075,871
短期借入金 7,000,000 -
1年内返済予定の長期借入金 54,575,000 51,000,000
未払金 235,346 94,731
未払費用 1,713,758 1,616,752
未払法人税等 605 605
未払消費税等 395,426 1,096,173
前受金 3,173,469 3,069,222
預り金 1,244,846 2,267,472
※１ 789,310 ※１ 695,091
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
デリバティブ債務 31,494 19,243
99,325 140,573
その他
流動負債合計 71,621,507 62,075,736
固定負債
投資法人債 44,500,000 44,500,000
長期借入金 305,650,000 316,200,000
預り敷金及び保証金 1,760,180 1,788,297
※１ 45,533,582 ※１ 44,050,694
信託預り敷金及び保証金
資産除去債務 546,434 549,506
デリバティブ債務 104,763 60,454
20,000 29,130
その他
固定負債合計 398,114,960 407,178,082
負債合計 469,736,468 469,253,818
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 14,986,826
※５ △ 11,999,843 ※５ △ 11,999,843
出資剰余金控除額
出資剰余金(純額) 2,986,982 2,986,982
任意積立金
圧縮積立金 15,151 452,199
配当積立金 3,915,072 3,915,072
※６ 2,949,959 ※６ 2,918,039
一時差異等調整積立金
任意積立金合計 6,880,184 7,285,311
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,116,300 11,896,522
剰余金合計 21,983,467 22,168,816
投資主資本合計 433,861,549 434,046,898
評価・換算差額等
△ 136,257 △ 79,697
繰延ヘッジ損益
評価・換算差額等合計 △ 136,257 △ 79,697
※７ 433,725,292 ※７ 433,967,201
純資産合計
負債純資産合計 903,461,761 903,221,019
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(2)【損益計算書】
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
営業収益
※１ 29,061,155 ※１ 29,392,066
賃貸事業収入
※２ 1,787,708 ※２ 1,126,862
不動産等売却益
営業収益合計 30,848,863 30,518,929
営業費用
※１ 13,691,283 ※１ 13,842,931
賃貸事業費用
資産運用報酬 2,720,055 2,677,495
資産保管手数料 30,430 29,970
一般事務委託手数料 129,334 129,518
役員報酬 5,940 5,940
合併関連費用 193,776 74,764
249,205 252,618
その他営業費用
営業費用合計 17,020,023 17,013,238
営業利益 13,828,839 13,505,690
営業外収益
受取利息 585 359
3,085 1,990
その他
営業外収益合計 3,670 2,349
営業外費用
支払利息 1,202,318 1,127,543
投資法人債利息 145,310 143,023
投資法人債発行費償却 20,381 20,381
融資関連費用 328,674 315,451
18,919 4,513
その他
営業外費用合計 1,715,604 1,610,912
経常利益 12,116,905 11,897,127
税引前当期純利益 12,116,905 11,897,127
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 12,116,300 11,896,522
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,116,300 11,896,522
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有価証券報告書（内国投資証券）
(3)【投資主資本等変動計算書】
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額
出資剰余金
出資剰余金 出資剰余金控除額
(純額)
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △ 9,999,980 4,986,845
当期変動額
配当積立金の積立
一時差異等調整
積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
自己投資口の取得
自己投資口の消却 △ 1,999,863 △ 1,999,863
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - - △ 1,999,863 △ 1,999,863
※１ 411,878,082
当期末残高 14,986,826 △ 11,999,843 2,986,982
投資主資本
剰余金
任意積立金
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等
圧縮積立金 配当積立金 任意積立金合計
損失（△）
調整積立金
当期首残高 15,151 2,864,222 2,981,342 5,860,716 12,800,544 23,648,106
当期変動額
配当積立金の積立 1,050,850 1,050,850 △ 1,050,850 -
一時差異等調整
△ 31,382 △ 31,382 31,382 -
積立金の取崩
剰余金の配当 △ 11,781,076 △ 11,781,076
当期純利益 12,116,300 12,116,300
自己投資口の取得
自己投資口の消却 △ 1,999,863
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - 1,050,850 △ 31,382 1,019,467 △ 684,243 △ 1,664,639
当期末残高 15,151 3,915,072 2,949,959 6,880,184 12,116,300 21,983,467
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(単位：千円)
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算
自己投資口 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 - 435,526,188 △ 228,167 △ 228,167 435,298,021
当期変動額
配当積立金の積立 - -
一時差異等調整
- -
積立金の取崩
剰余金の配当 △ 11,781,076 △ 11,781,076
当期純利益 12,116,300 12,116,300
自己投資口の取得 △ 1,999,863 △ 1,999,863 △ 1,999,863
自己投資口の消却 1,999,863 - -
投資主資本以外の
項目の当期変動額 91,910 91,910 91,910
（純額）
当期変動額合計 - △ 1,664,639 91,910 91,910 △ 1,572,729
当期末残高 - 433,861,549 △ 136,257 △ 136,257 433,725,292
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当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額
出資剰余金
出資剰余金 出資剰余金控除額
(純額)
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △ 11,999,843 2,986,982
当期変動額
圧縮積立金の積立
一時差異等調整
積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - - - -
※１ 411,878,082
当期末残高 14,986,826 △ 11,999,843 2,986,982
投資主資本
剰余金
任意積立金
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等
圧縮積立金 配当積立金 任意積立金合計
損失（△）
調整積立金
当期首残高 15,151 3,915,072 2,949,959 6,880,184 12,116,300 21,983,467
当期変動額
圧縮積立金の積立 437,047 437,047 △ 437,047 -
一時差異等調整
△ 31,920 △ 31,920 31,920 -
積立金の取崩
剰余金の配当 △ 11,711,173 △ 11,711,173
当期純利益 11,896,522 11,896,522
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 437,047 - △ 31,920 405,127 △ 219,778 185,348
当期末残高 452,199 3,915,072 2,918,039 7,285,311 11,896,522 22,168,816
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有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 433,861,549 △ 136,257 △ 136,257 433,725,292
当期変動額
圧縮積立金の積立 - -
一時差異等調整
- -
積立金の取崩
剰余金の配当 △ 11,711,173 △ 11,711,173
当期純利益 11,896,522 11,896,522
投資主資本以外の
項目の当期変動額 56,560 56,560 56,560
（純額）
当期変動額合計 185,348 56,560 56,560 241,909
当期末残高 434,046,898 △ 79,697 △ 79,697 433,967,201
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(4)【金銭の分配に係る計算書】
（単位：円）
前期 当期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
項目
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
Ⅰ 当期未処分利益
12,116,300,791 11,896,522,283
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額
※１ 31,920,293 ※１ 133,008,965
Ⅲ 分配金の額
11,711,173,500 11,711,173,500
（投資口 1 口当たり分配金の額）
(4,500) (4,500)
Ⅳ 任意積立金
437,047,584 318,357,748
圧縮積立金繰入額
－ －
Ⅴ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法
本投資法人の規約第26条第1項第2号 本投資法人の規約第26条第1項第2号
に定める分配方針に基づき、租税特 に定める分配方針に基づき、租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて分 100分の90に相当する金額を超えて分
配することとしております。かかる 配することとしております。かかる
方針に従い、当期未処分利益 方針に従い、当期未処分利益
12,116,300,791円に一時差異等調整 11,896,522,283円に一時差異等調整
積立金取崩額31,920,293円を加算 積立金取崩額133,008,965円を加算
し、圧縮積立金繰入額 437,047,584 し、圧縮積立金繰入額 318,357,748
円を控除した、総額11,711,173,500 円を控除した、総額11,711,173,500
円を分配することとしました。この 円を分配することとしました。この
結果、投資口1口当たりの分配金は 結果、投資口1口当たりの分配金は
4,500円となりました。なお、規約第 4,500円となりました。なお、規約第
26条第2項に定める利益を超えた金銭 26条第2項に定める利益を超えた金銭
の分配は行いません。 の分配は行いません。
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(5)【キャッシュ・フロー計算書】
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 12,116,905 11,897,127
減価償却費 5,444,170 5,408,726
投資法人債発行費償却 20,381 20,381
不動産等売却益 △ 1,787,708 △ 1,126,862
固定資産除却損 41,814 25,831
受取利息 △ 585 △ 359
支払利息 1,347,629 1,270,566
営業未収入金の増減額（△は増加） △ 265,835 194,196
未収還付法人税等の増減額（△は増加） 44 34
長期前払費用の増減額（△は増加） △ 94,615 △ 57,003
営業未払金の増減額（△は減少） 408 △ 346,767
未払消費税等の増減額（△は減少） △ 30,669 700,746
未払金の増減額（△は減少） 196,074 △ 141,857
未払費用の増減額（△は減少） △ 351,140 △ 30,712
前受金の増減額（△は減少） △ 26,066 △ 104,247
預り金の増減額（△は減少） △ 732,861 972,230
693,252 △ 470,564
その他
小計 16,571,197 18,211,466
利息の受取額
585 359
利息の支払額 △ 1,343,254 △ 1,311,340
△ 605 △ 605
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー 15,227,923 16,899,881
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 5,028 △ 16,927
※２ △ 20,805,360
信託有形固定資産の取得による支出 △ 1,432,143
信託有形固定資産の売却による収入 5,773,480 8,572,100
信託有形固定資産の売却による支出 - △ 38,280
無形固定資産の取得による支出 △ 16,995 △ 1,937
信託無形固定資産の取得による支出 △ 13,467 △ 20,506
預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 45,932 △ 53,162
預り敷金及び保証金の受入による収入 30,114 50,244
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 859,594 △ 1,371,422
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 783,871 359,324
差入敷金及び保証金の差入による支出 - △ 82
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 - △ 25,214
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 7,500 79,375
使途制限付信託預金の預入による支出 - △ 24
519,256 -
使途制限付信託預金の払出による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 14,632,155 6,101,344
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(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 14,000,000 -
短期借入金の返済による支出 △ 7,000,000 △ 7,000,000
長期借入れによる収入 29,800,000 35,050,000
長期借入金の返済による支出 △ 29,800,000 △ 28,075,000
自己投資口の取得による支出 △ 2,014,265 -
△ 11,784,077 △ 11,710,123
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー △ 6,798,342 △ 11,735,123
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 6,202,574 11,266,102
現金及び現金同等物の期首残高 67,499,640 61,297,066
※１ 61,297,066 ※１ 72,563,168
現金及び現金同等物の期末残高
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(6)【注記表】
〔重要な会計方針に係る事項に関する注記〕
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～50年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相 当額は70,374千 円で
す。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありませ
ん。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
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5．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
6．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
〔未適用の会計基準等に関する注記〕
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委
員会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017
年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識
に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委
員会）
※1. 概要
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国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容
の詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準にお
い てはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業
会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会
計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定
方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号
の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務
諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされてお
ります。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中で
す。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第1号「財務諸表の表示」（以下
「IAS第1号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表
利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう
要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基
準」）が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
く、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、
開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
※2. 適用予定日
2021年8月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年3月31日
企業会計基準委員会）
※1. 概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充
実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方
針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情
報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼ
さないために、企業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
※2. 適用予定日
2021年8月期の期末から適用します。
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〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
信託現金及び信託預金 513,308 513,333
信託建物 55,993,125 54,848,679
信託構築物 2,460,590 2,420,009
信託機械及び装置 179,675 167,589
信託工具、器具及び備品 582,906 544,665
信託土地 141,097,758 141,097,758
信託建設仮勘定 1,050 4,495
合 計
200,828,414 199,596,531
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
信託預り敷金及び保証金 18,427,312 17,887,312
合 計
18,427,312 17,887,312
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額
前期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するた
め、土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期
558,872千円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれて
おります。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
信託建物 334,351 334,351
※3．交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
信託土地 450,559 450,559
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4．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 35,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 35,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 60,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 60,000,000
※5．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
総消却口数 64,715口 64,715口
消却総額 11,999,843千円 11,999,843千円
※6．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2020年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
生事由等
配当積立金
3,138,254 2,981,342 － △31,382 2,949,959 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを
行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2021年2月28日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
生事由等
配当積立金
3,138,254 2,949,959 － △31,920 2,918,039 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを
行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料及び駐車場使用料収入 25,286,929 25,975,481
受取水道光熱費 1,204,858 1,180,307
2,569,366 2,236,277
その他賃料収入
不動産賃貸事業収益合計
29,061,155 29,392,066
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 601,618 740,342
建物管理委託費 1,585,976 1,581,264
水道光熱費 1,321,744 1,220,432
公租公課 2,671,292 2,659,713
修繕費 442,686 433,095
保険料 31,729 31,010
信託報酬 48,173 47,039
支払賃料 766,627 773,032
その他賃貸事業費用 742,747 931,334
減価償却費 5,436,872 5,399,834
41,814 25,831
固定資産除却損
不動産賃貸事業費用合計
13,691,283 13,842,931
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 15,369,872 15,549,134
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
不動産等売却収入 5,800,000 8,600,000
不動産等売却原価 3,947,491 7,388,477
その他売却費用 64,800 84,659
不動産等売却益 1,787,708 1,126,862
3．不動産等交換差益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
不動産等譲渡対価 1,333,184 －
不動産等譲渡原価 829,722 －
その他譲渡費用 52,901 －
固定資産圧縮額 450,559 －
不動産等交換差益 － －
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 8,000,000口
発行済投資口の総口数 2,602,483口 2,602,483 口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,920,293円の取崩
しを行うこととしました。
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当 期は133,008,965円 の取
崩しを行うこととしました。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
現金及び預金 47,708,197 60,314,119
信託現金及び信託預金 14,102,177 12,762,382
使途制限付信託預金（注） △513,308 △513,333
72,563,168
現金及び現金同等物 61,297,066
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
※2．重要な非資金取引の内容
前期 (自 2020年3月1日至 2020年8月31日)
本投資法人は、2020年4月30日付で固定資産の交換取引を実施しました。当該取引により発生した非資金取引
は以下のとおりです。
（単位：千円）
交換による取得物件の総額 △1,666,332
交換による引渡物件の金額 1,333,184
信託有形固定資産の取得による支出 △333,148
当期 (自 2020年9月1日至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
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〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（2）減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用して
おります。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
１年以内 18,241,304 16,926,956
１年超 79,478,076 73,150,968
合計 97,719,380 90,077,925
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発
行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重
に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入
金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部について
は、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を
ヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較
し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要
件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資
産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたク
レジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理
しております。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取
引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
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2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含まれておりません（注2.参照）。
前期（2020年8月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金
47,708,197 47,708,197 －
(2) 信託現金及び信託預金
14,102,177 14,102,177 －
資産計 61,810,374 61,810,374 －
(1) 短期借入金
7,000,000 7,000,000 －
(2) １年内返済予定の長期借入金
54,575,000 54,585,579 10,579
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
789,310 799,898 10,588
(4) 投資法人債
44,500,000 44,896,095 396,095
(5) 長期借入金
305,650,000 307,245,220 1,595,220
(6) 信託預り敷金及び保証金
1,269,990 1,267,346 △2,643
負債計 413,784,300 415,794,139 2,009,839
デリバティブ取引（※） （136,257） （136,257） －
当期（2021年2月28日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金
60,314,119 60,314,119 －
(2) 信託現金及び信託預金
12,762,382 12,762,382 －
資産計 73,076,501 73,076,501 －
(2) １年内返済予定の長期借入金
51,000,000 51,007,107 7,107
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
695,091 705,995 10,904
(4) 投資法人債
44,500,000 44,909,595 409,595
(5) 長期借入金
316,200,000 316,269,002 69,002
(6) 信託預り敷金及び保証金
645,957 633,783 △12,174
負債計 413,041,048 413,525,484 484,435
デリバティブ取引（※） （79,697） （79,697） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目につい
ては、（ ）で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっておりま
す。
負債
（1）短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっております。
(2)１年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価
は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております（ただし、金利スワップの特例処理の対象
とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと
一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率
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で割り引いて算定する方法によっております。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合
計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によって
お ります。
(3)１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した
利率で割り引いて算定する方法によっております。
(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
預り敷金及び保証金 1,760,180 1,788,297
信託預り敷金及び保証金 44,263,592 43,404,737
合計 46,023,772 45,193,034
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、か
つ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 47,708,197 － － － － －
信託現金及び信託預金 14,102,177 － － － － －
合計 61,810,374 － － － － －
当期（2021年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 60,314,119 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,762,382 － － － － －
合計 73,076,501 － － － － －
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注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2020年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 7,000,000 － － － － －
１年内返済予定の長期借入金 54,575,000 － － － － －
１年内返還予定の
789,310 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － 5,000,000 8,000,000 14,500,000 7,000,000 10,000,000
長期借入金 － 43,000,000 28,500,000 30,000,000 39,500,000 164,650,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 168,065 68,065 68,065 307,729
合計 62,364,310 48,658,065 36,668,065 44,568,065 46,568,065 174,957,729
当期（2021年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 51,000,000 － － － － －
１年内返還予定の
695,091 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － 5,000,000 15,500,000 14,000,000 － 10,000,000
長期借入金 － 37,500,000 22,000,000 37,000,000 47,500,000 172,200,000
信託預り敷金及び保証金 － 68,065 168,065 68,065 68,065 273,696
合計 51,695,091 42,568,065 37,668,065 51,068,065 47,568,065 182,473,696
〔有価証券に関する注記〕
前期（2020年8月31日）及び当期（2021年2月28日）において、該当事項はありません。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年8月31日）及び当期（2021年2月28日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2020年8月31日）
（単位：千円）
額等
契約
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 算定方法
うち1年超
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引
から提示された
長期借入金 36,075,000 14,000,000 △136,257
価格等によって
処理方法 変動受取・固定支払
おります。
金利スワップ取引
金利スワップ
長期借入金 96,500,000 84,500,000 （注） －
の特例処理
変動受取・固定支払
△136,257
合計 132,575,000 98,500,000 －
（注）
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当期（2021年2月28日）
（単位：千円）
額等
契約
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 算定方法
うち1年超
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引
から提示された
長期借入金 24,000,000 9,000,000 △79,697
価格等によって
処理方法 変動受取・固定支払
おります。
金利スワップ取引
金利スワップ
長期借入金 91,500,000 73,500,000 （注） －
の特例処理
変動受取・固定支払
△79,697
合計 115,500,000 82,500,000 －
（注）
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているた
め、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２.金融商
品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債 (2)、(5)」
参照）。
〔退職給付に関する注記〕
前期（2020年8月31日）及び当期（2021年2月28日）において、該当事項はありません。
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
繰延税金資産
資産除去債務
171,908 172,874
借地権償却等
145,625 155,462
減価償却費損金算入限度超過額
16,795 17,478
合併受入資産評価差額
5,310,562 5,305,143
繰延ヘッジ損益
42,866 25,072
その他
38,218 65,572
繰延税金資産小計
5,725,976 5,741,604
評価性引当額
△5,725,976 △5,741,604
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ
た主要な項目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
（2020年8月31日） （2021年2月28日）
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額
△30.41 △30.97
評価性引当額の増減
0.06 0.33
一時差異等調整積立金の取崩しによる影響額
0.08 0.35
圧縮積立金繰入額 △1.13 △0.84
その他
△0.05 △0.33
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.00 0.01
〔持分法損益等に関する注記〕
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）及び当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）において、該当
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事項はありません。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）及び当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）において、該当
事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）及び当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）において、該当
事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）及び当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）において、該当
事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）及び当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）において、該当
事項はありません。
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〔資産除去債務に関する注記〕
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原
状回復義務、「川崎ルフロン」及び「JMFビル神宮前02」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して
資産除去債務を計上しております。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数に
よりそれぞれ9年、24年及び22年と見積り、割引率はそれぞれ0.458％、1.584％及び0.596％を使用して資産除去
債務の金額を算定しております。
3．当該資産除去債務の総額の増減
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
期首残高 543,334 546,434
時の経過による調整額 3,100 3,071
期末残高 546,434 549,506
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設を保有して
おります。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
貸借対照表計上額
期首残高 826,061,312 836,003,376
期中増減額 9,942,063 △11,251,919
期末残高 836,003,376 824,751,456
期末時価 997,160,000 987,434,000
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2．前期の期中増減額のうち、主な増加額はマチノマ大森（9,247,729千円）、JMFビル代官山01（3,271,907千円）及びGビル天神西通
り02（5,214,739千円）の取得、並びに川崎ルフロンの施設改修工事に係る資本的支出（900,805千円）によるものであり、主な減
少額はイトーヨーカドー錦町店準共有持分40％（3,947,491千円）及びアーカンジェル代官山（底地）準共有持分45.04％
（829,722千円）の売却、並びに減価償却費の計上によるものです。
注3．当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出（1,532,713千円）によるものであり、主な減少額はイオンモール大和準共有
持分50％（7,388,477千円）の売却及び減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。なお、当期について2020年12月17日付で譲
渡契約を締結したイオンモール大和（期末準共有持分50％）及び2021年3月9日付で譲渡契約を締結したイオン高槻に関しては譲渡
価格としております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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〔セグメント情報等に関する注記〕
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
1．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省
略しております。
2．地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しております。
3．主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント名
イオンモール株式会社 3,293,945 不動産賃貸事業
イオンリテール株式会社(注) 2,955,534 不動産賃貸事業
注. イオン リテール 株式会社については、営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるものの、
継続性の観点より記載を行っております。
当期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
1．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省
略しております。
2．地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しております。
3．主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント名
イオンモール株式会社 3,222,600 不動産賃貸事業
イオンリテール株式会社(注) 2,891,686 不動産賃貸事業
注. イオンリテール株式会社については、営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるものの、
継続性の観点より記載を行っております。
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〔1口当たり情報に関する注記〕
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
1口当たり純資産額 83,329円 83,375円
1口当たり当期純利益 2,322円 2,285円
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり
当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 本投資法人は、2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、前期首に当該投資口分
割が行われたと仮定して、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
注3. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
(自 2020年3月1日 (自 2020年9月1日
至 2020年8月31日) 至 2021年2月28日)
当期純利益（千円） 12,116,300 11,896,522
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 12,116,300 11,896,522
期中平均投資口数（口） 5,216,821 5,204,966
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〔重要な後発事象に関する注記〕
1．本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併
本投資法人とMMIは、2021年3月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法
人とする本合併を行いました。また、本投資法人は同日付で商号を「日本都市ファンド投資法人」に変更しまし
た。
(1）本合併の目的
（注）
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REIT への転
換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断し、本合併を行いました。
（注）本投資法人は、本投資法人の運用管理ガイドラインについて、本合併の効力発生日付で、総合型REITとしての新たな投資方針の設定
等に伴う投資方針の変更等をしています。
なお、本投資法人は、本合併後も、産業ファンド投資法人の投資対象である産業用不動産の新規取得を行う予定はありません。
(2）合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MMIは本合併により解散しました。
(3）合併比率
MMIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、MMIの投資主に対する割当
てに先立ち、2021年2月28日を基準日、2021年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合
による投資口の分割を行い、MMIの投資主に対してMMIの投資口1口につき本投資法人の投資口1口を割当交付しまし
た。
(4）合併交付金
本投資法人は、前記(3)に記載された投資口の割当交付の他に、本合併の効力発生日の前日に終了するMMIの最終
期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、MMIの分配可能利益に基づきMMIの投資主（（本合併の効力発生
日の前日のMMIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主）に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併
交付金（本合併の効力発生日の前日におけるMMIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMMIの発
行済投資口の総口数で除した金額（1円未満切捨て）である1口当たり3,046円）の支払を、2021年5月24日に開始し
ました。
(5）出資総額等
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 ： 0円
出資剰余金 ： 投資法人計算規則第22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
(6）MMIの直前期(2020年7月1日から2021年2月28日まで）の概要
事業内容 資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること
営業収益 12,311百万円
当期純利益 4,435百万円
資産合計 302,160百万円
負債合計 145,183百万円
純資産合計 156,976百万円
2．投資口の分割
本投資法人は、2021年2月28日を分割の基準日、2021年3月1日を効力発生日として、本投資口分割を行いました。
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(1) 分割の目的
本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われたところ、本投資口分割考慮前の
合併比率によりMMIの投資口1口に対して本投資法人の投資口0.5口を割り当てる場合には、交付される本投資法人の
投資口の口数が1口未満となるMMIの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後もMMIの投資主が本投
資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MMIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口
を交付することを目的として、本投資口分割を行いました。
(2) 分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2021年2月28日を基準日とし、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された本
投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
(3) 分割により増加した投資口数等
① 本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 2,602,483口
② 本投資口分割により増加した投資口数 ： 2,602,483口
③ 本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 5,204,966口
④ 本投資法人合併に伴うMMI投資主への割当交付口数 ： 1,784,125口（注1）
⑤ 本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 ： 6,989,091口
⑥ 本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数 ：16,000,000口（注2）
(注1) 本合併により、MMIの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1口を、2021年2月28日現在のMMIの発行済投資口の
全て（1,784,125口）について、割当交付しました。
(注2) 本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能投
資口総口数を変更しました。
(注3) 前期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は前記[1口当たり情報に関する注記]をご参照
下さい。
3．資産の譲渡
(1) 本投資法人は、以下の資産を2021年3月10日付で譲渡しました。
[イオン高槻]
譲渡資産 ：不動産を信託する信託受益権
譲渡価格 ：10,954 百万円
契約日 ：2021年3月9日
譲渡日 ：2021年3月10日
譲渡先 ：非開示（注）
損益に及ぼす影響：第39期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、不動産等売却益約987百万円を計上
する予定です。
(注) 名称の開示について、先方からの同意が得られていないため非開示としています。
(2) 本投資法人は、以下の資産を2021年3月30日付で譲渡しました。
[イオンモール大和]
譲渡資産 ：不動産を信託する信託受益権
準共有持分50％
譲渡価格 ：8,600 百万円
契約日 ：2020年12月17日
譲渡日 ：2021年3月30日
譲渡先 ：非開示（注）
損益に及ぼす影響：第39期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、不動産等売却益約1,114百万円を計
上する予定です。
(注) 名称の開示について、先方からの同意が得られていないため非開示としています。
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(7)【附属明細表】
① 有価証券明細表
該当事項はありません。
② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
(単位：千円)
契約額等
時価
区分 種類
（注2）
うち1年超
金利スワップ取引
△ 1,287,050
市場取引以外の取引 115,500,000 82,500,000
変動受取・固定支払
△ 1,287,050
合計 115,500,000 82,500,000
注1. 金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しております。
注2. 当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しております。
注3. 時価の金額のうち、「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 平成20年3月10日）に基づき金利スワップの特例処理を適用
する取引については、貸借対照表において時価評価しておりません。
③ 不動産等明細表のうち総括表
(単位：千円)
減価償却累計額
差引当期末
資産の種類 当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高 摘要
又は償却
当期
帳簿価額
累計額
償却額
建物 2,448,550 2,206 － 2,450,756 748,757 43,049 1,701,998
構築物 66,693 － － 66,693 29,130 1,490 37,563
工具、器具及び備品 21,358 － － 21,358 15,338 506 6,019
土地 28,459,580 － － 28,459,580 － － 28,459,580
建設仮勘定 3,400 － － 3,400 － － 3,400
有
形
信託建物 288,883,377 1,341,188 3,470,045 286,754,520 110,090,429 4,922,974 176,664,090 注
固
定
信託構築物 13,165,005 42,671 236,002 12,971,674 5,131,933 192,438 7,839,740 注
資
産
信託機械及び装置 2,190,574 20,078 19,268 2,191,384 1,405,545 54,746 785,839 注
信託工具、器具及び備品 4,793,727 117,769 53,878 4,857,617 3,082,999 144,774 1,774,618 注
信託土地 607,714,846 － 5,460,853 602,253,992 － － 602,253,992 注
信託建設仮勘定 11,805 30,150 1,235 40,720 － － 40,720
小計 947,758,919 1,554,063 9,241,284 940,071,698 120,504,133 5,359,980 819,567,564
信託借地権 5,384,334 － － 5,384,334 310,341 20,073 5,073,992
無
形
その他無形固定資産 91,341 3,180 2,961 91,560 19,620 8,892 71,939
固
定
信託その他無形固定資産 432,206 8,800 － 441,006 327,707 19,779 113,299
資
産
小計 5,907,882 11,980 2,961 5,916,901 657,669 48,745 5,259,232
合計 953,666,801 1,566,043 9,244,246 945,988,599 121,161,802 5,408,726 824,826,796
注. 主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額はイオンモール大和準共有持分50％の売却によるものです。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
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⑤ 投資法人債明細表
(単位：千円)
区分
発行 当期首 当期 当期末 利率
償還期限 使途 担保
年月日 残 高 減少額 残 高 (％)
銘柄
2013年 2023年 無担保
第7回無担保投資法人債 7,500,000 － 7,500,000 1.108 (注1)
12月18日 12月18日 無保証
無
2014年 2026年 無担保
第8回無担保投資法人債 8,000,000 － 8,000,000 1.260 (注1)
担
6月26日 6月26日 無保証
保
2015年 2025年 無担保
第9回無担保投資法人債 7,000,000 － 7,000,000 0.765 (注2)
投
2月5日 2月5日 無保証
資
2017年 2022年 無担保
第10回無担保投資法人債 5,000,000 － 5,000,000 0.220 (注2)
法
5月19日 5月19日 無保証
人
2017年 2027年 無担保
債
第11回無担保投資法人債 2,000,000 － 2,000,000 0.480 (注2)
5月19日 5月19日 無保証
小 計 29,500,000 － 29,500,000
グ
第1回グリーンボンド
2018年 2023年 無担保
8,000,000 － 8,000,000 0.210 (注3)
リ
5月25日 5月25日 無保証
(第12回無担保投資法人債)
ー
第2回グリーンボンド
2019年 2024年 無担保
ン
7,000,000 － 7,000,000 0.200 (注3)
6月25日 6月25日 無保証
(第13回無担保投資法人債)
ボ
ン
小 計 15,000,000 － 15,000,000
ド
合 計 44,500,000 － 44,500,000
注1. 資金使途は、借入金の返済及び運転資金です。
注2. 資金使途は、投資法人債の償還資金です。
注3. 資金使途は、借入金の返済資金です。なお、グリーンボンドフレームワークにおけるグリーン適格負債額の範囲において返済をしてお
ります。
注4. 投資法人債の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの償還予定額の総額は以下の通りです。
(単位：千円)
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
第7回無担保投資法人債 － － 7,500,000 － －
第8回無担保投資法人債 － － － － －
第9回無担保投資法人債 － － － 7,000,000 －
第10回無担保投資法人債 － 5,000,000 － － －
第11回無担保投資法人債 － － － － －
第1回グリーンボンド
－ － 8,000,000 － －
（第12回無担保投資法人債）
第2回グリーンボンド
－ － － 7,000,000 －
（第13回無担保投資法人債）
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有価証券報告書（内国投資証券）
⑥ 借入金明細表
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
短
期限
2020年 2020年 無担保
株式会社
期
7,000,000 － 7,000,000 － 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
4月2日 9月30日 無保証
借
(注5)
入
短期借入金 計 7,000,000 － 7,000,000 －
金
株式会社
3,665,000 － － 3,665,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
2011年 1.0 2021年 無担保
一括 (注6)
9月22日 (注4) 9月22日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,335,000 － － 1,335,000
株式会社(注2)
株式会社
7,330,000 － － 7,330,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
2011年 0.9 2021年 無担保
一括 (注6)
9月22日 (注4) 3月22日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
2,670,000 － － 2,670,000
株式会社(注2)
株式会社
7,362,500 － 7,362,500 －
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2011年 0.8 2020年 無担保
一括 (注7)
9月22日 (注4) 9月18日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
2,712,500 － 2,712,500 －
株式会社
期限
2011年 0.9 2020年 無担保
株式会社
2,000,000 － 2,000,000 － 一括 (注6)
三井住友銀行
9月30日 (注4) 9月30日 無保証
(注5)
株式会社
4,030,000 － － 4,030,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2012年 1.0 2022年 無担保
一括 (注8)
5月22日 (注4) 5月20日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,470,000 － － 1,470,000
株式会社
期限
2012年 1.1 2022年 無担保
株式会社
3,500,000 － － 3,500,000 一括 (注7)
新生銀行
5月22日 (注4) 5月20日 無保証
(注5)
2012年 2024年 期限 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 1.6 (注6)
日本政策投資銀行
10月2日 10月1日 一括 無保証
2012年 2020年 期限 無担保
株式会社
3,000,000 － 3,000,000 － 1.0 (注6)
日本政策投資銀行
10月2日 10月1日 一括 無保証
2012年 2022年 期限 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 1.2 (注6)
三菱ＵＦＪ銀行
10月2日 10月2日 一括 無保証
長
期限
期
2012年 1.0 2020年 無担保
株式会社
2,000,000 － 2,000,000 － 一括 (注6)
借
三井住友銀行
10月2日 (注4) 10月2日 無保証
(注5)
入
株式会社
金
2,200,000 － 2,200,000 －
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2012年 1.0 2020年 無担保
一括 (注6)
10月2日 (注4) 10月2日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
800,000 － 800,000 －
株式会社
期限
2013年 1.2 2022年 無担保
株式会社
5,000,000 － － 5,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行(注2)
2月28日 (注4) 2月28日 無保証
(注5)
期限
2013年 1.2 2022年 無担保
株式会社
5,000,000 － － 5,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行
3月29日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
2013年 2023年 期限 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 1.3 (注7)
日本政策投資銀行
9月30日 4月7日 一括 無保証
期限
2013年 2.2 2028年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注6)
三菱ＵＦＪ銀行
10月7日 (注4) 10月6日 無保証
(注5)
2013年 2024年 期限 無担保
株式会社
1,500,000 － － 1,500,000 1.5 (注7)
日本政策投資銀行
10月7日 4月5日 一括 無保証
2013年 2023年 期限 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 1.3 (注6)
三菱ＵＦＪ銀行
10月7日 10月6日 一括 無保証
株式会社
2,199,000 － － 2,199,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2013年 1.4 2023年 無担保
一括 (注6)
10月7日 (注4) 10月6日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
801,000 － － 801,000
株式会社
株式会社
2,565,500 － － 2,565,500
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2013年 1.3 2023年 無担保
一括 (注6)
10月7日 (注4) 4月7日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
934,500 － － 934,500
株式会社
2013年 2023年 期限 無担保
株式会社
1,500,000 － － 1,500,000 1.3 (注7)
日本政策投資銀行
10月7日 4月7日 一括 無保証
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有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
期限
2013年 1.2 2022年 無担保
株式会社
1,500,000 － － 1,500,000 一括 (注7)
みずほ銀行
10月7日 (注4) 10月7日 無保証
(注5)
期限
2013年 1.2 2022年 無担保
みずほ信託銀行
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
株式会社
10月7日 (注4) 10月7日 無保証
(注5)
期限
2013年 1.2 2022年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 一括 (注6)
三井住友銀行
10月7日 (注4) 10月7日 無保証
(注5)
期限
2013年 2021年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 1.0 一括 (注7)
山口銀行(注2)
10月7日 10月7日 無保証
(注5)
期限
2013年 1.0 2021年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
西日本シティ銀行(注2)
10月7日 (注4) 10月7日 無保証
(注5)
株式会社
2,199,000 － － 2,199,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
2013年 0.9 2021年 無担保
一括 (注6)
10月7日 (注4) 4月7日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
801,000 － － 801,000
株式会社(注2)
期限
2013年 2020年 無担保
信金中央金庫 1,500,000 － 1,500,000 － 0.8 一括 (注7)
10月7日 10月7日 無保証
(注5)
2014年 2026年 期限 無担保
株式会社
4,000,000 － － 4,000,000 1.7 (注7)
日本政策投資銀行
3月31日 3月31日 一括 無保証
株式会社
1,099,500 － － 1,099,500
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2014年 1.5 2025年 無担保
一括 (注6)
4月1日 (注4) 3月31日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
400,500 － － 400,500
株式会社
2014年 2025年 期限 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 1.3 (注6)
日本政策投資銀行
10月1日 10月1日 一括 無保証
株式会社
1,466,000 － － 1,466,000
長
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2014年 1.1 2024年 無担保
期
一括 (注6)
10月1日 (注4) 10月1日 無保証
三井住友信託銀行
借
(注5)
534,000 － － 534,000
株式会社
入
金
2014年 2024年 期限 無担保
株式会社
800,000 － － 800,000 1.1 (注6)
三菱ＵＦＪ銀行
10月1日 10月1日 一括 無保証
株式会社
2,199,000 － － 2,199,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2014年 0.8 2022年 無担保
一括 (注6)
10月1日 (注4) 9月30日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
801,000 － － 801,000
株式会社
期限
2014年 0.8 2022年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
西日本シティ銀行
10月1日 (注4) 9月30日 無保証
(注5)
期限
2014年 2022年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.8 一括 (注7)
山口銀行
10月1日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2014年 0.7 2022年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 一括 (注7)
みずほ銀行
10月1日 (注4) 4月1日 無保証
(注5)
株式会社
2,565,500 － － 2,565,500
期限
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
2014年 0.7 2021年 無担保
一括 (注6)
10月1日 (注4) 10月1日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
934,500 － － 934,500
株式会社(注2)
期限
2014年 0.6 2021年 無担保
農林中央金庫(注2) 1,500,000 － － 1,500,000 一括 (注7)
10月1日 (注4) 10月1日 無保証
(注5)
期限
2014年 0.6 2021年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 一括 (注6)
三井住友銀行(注2)
10月1日 (注4) 4月1日 無保証
(注5)
期限
2014年 0.6 2021年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
福岡銀行(注2)
10月1日 (注4) 4月1日 無保証
(注5)
三井住友信託銀行
200,000 － － 200,000
期限
株式会社
2015年 2025年 無担保
1.0 一括 (注7)
2月2日 1月31日 無保証
株式会社
(注5)
1,000,000 － － 1,000,000
かんぽ生命保険
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(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
株式会社
2,928,500 － － 2,928,500
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2015年 0.8 2024年 無担保
一括 (注8)
2月5日 (注4) 2月5日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,071,500 － － 1,071,500
株式会社
株式会社
2,928,500 － － 2,928,500
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2015年 0.7 2023年 無担保
一括 (注8)
2月5日 (注4) 2月3日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,071,500 － － 1,071,500
株式会社
期限
2015年 1.6 2029年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行
3月2日 (注4) 3月30日 無保証
(注5)
期限
2015年 1.0 2025年 無担保
株式会社
7,000,000 － － 7,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行
3月2日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
期限
2015年 0.9 2024年 無担保
株式会社
6,000,000 － － 6,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行
3月2日 (注4) 3月29日 無保証
(注5)
期限
2015年 0.7 2023年 無担保
株式会社
6,000,000 － － 6,000,000 一括 (注7)
三井住友銀行
3月2日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.6 2026年 無担保
株式会社
6,000,000 － － 6,000,000 一括 (注7)
みずほ銀行
2月18日 (注4) 1月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.6 2026年 無担保
三井住友信託銀行
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
株式会社
2月18日 (注4) 1月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.6 2026年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
福岡銀行
2月18日 (注4) 1月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.5 2024年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
りそな銀行
2月18日 (注4) 7月31日 無保証
(注5)
長
期限
期
2016年 0.6 2026年 無担保
みずほ信託銀行
借 1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
株式会社
2月18日 (注4) 1月30日 無保証
入
(注5)
金
株式会社
733,000 － － 733,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2016年 0.5 2026年 無担保
一括 (注6)
3月1日 (注4) 3月31日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
267,000 － － 267,000
株式会社
期限
2016年 0.4 2025年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 一括 (注7)
みずほ銀行
3月1日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.3 2024年 無担保
株式会社
1,500,000 － － 1,500,000 一括 (注7)
新生銀行
3月1日 (注4) 3月29日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.3 2024年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
中国銀行
3月1日 (注4) 3月29日 無保証
(注5)
期限
2016年 2024年 無担保
信金中央金庫 1,000,000 － － 1,000,000 0.3 一括 (注7)
3月1日 3月29日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.3 2024年 無担保
農林中央金庫 1,500,000 － － 1,500,000 一括 (注7)
3月1日 (注4) 3月29日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.5 2025年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
西日本シティ銀行
3月18日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
期限
2016年 0.5 2025年 無担保
みずほ信託銀行
1,000,000 － － 1,000,000 一括 (注7)
株式会社
3月18日 (注4) 3月31日 無保証
(注5)
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.5 一括 (注7)
七十七銀行
3月31日 3月31日 無保証
(注5)
株式会社
4,031,500 － － 4,031,500
三菱ＵＦＪ銀行
2016年 2024年 期限 無担保
0.5 (注6)
4月28日 9月30日 一括 無保証
三井住友信託銀行
1,468,500 － － 1,468,500
株式会社
252/261
EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
2016年 2027年 期限 無担保
株式会社
10,850,000 － － 10,850,000 0.4 (注7)
日本政策投資銀行
7月29日 7月30日 一括 無保証
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.5 一括 (注7)
福岡銀行
9月21日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
2,500,000 － － 2,500,000 0.5 一括 (注7)
りそな銀行
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.4 一括 (注7)
七十七銀行
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.7 一括 (注7)
中国銀行
12月21日 12月30日 無保証
(注5)
期限
2016年 2026年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.6 一括 (注7)
りそな銀行
12月21日 12月30日 無保証
(注5)
2017年 2027年 期限 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.6 (注6)
日本政策投資銀行
3月31日 1月29日 一括 無保証
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
中国銀行
3月31日 1月29日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
信金中央金庫 1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
3月31日 1月29日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
山口銀行
3月31日 1月29日 無保証
(注5)
株式会社
1,099,500 － － 1,099,500
三菱ＵＦＪ銀行
2017年 2024年 期限 無担保
0.4 (注6)
5月1日 11月1日 一括 無保証
三井住友信託銀行
400,500 － － 400,500
株式会社
2017年 2025年 期限 無担保
株式会社
長
1,000,000 － － 1,000,000 0.4 (注6)
三菱ＵＦＪ銀行
5月1日 5月1日 一括 無保証
期
借
期限
2017年 2024年 無担保
株式会社
入
2,000,000 － － 2,000,000 0.4 一括 (注6)
三井住友銀行
5月1日 5月1日 無保証
金
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.6 一括 (注7)
みずほ銀行
5月1日 5月1日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
りそな銀行
5月1日 5月1日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
新生銀行
5月1日 5月1日 無保証
(注5)
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000
東邦銀行
株式会社
1,800,000 － － 1,800,000
十六銀行
株式会社
1,350,000 － － 1,350,000
百五銀行
期限
2017年 2025年 無担保
太陽生命保険
1,000,000 － － 1,000,000 0.3 一括 (注8)
株式会社
5月19日 5月16日 無保証
(注5)
株式会社
950,000 － － 950,000
第四北越銀行(注3)
株式会社
450,000 － － 450,000
秋田銀行
株式会社
450,000 － － 450,000
伊予銀行
期限
2017年 2026年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.4 一括 (注7)
福岡銀行
9月14日 3月31日 無保証
(注5)
2017年 2027年 期限 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.5 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
9月29日 9月30日 一括 無保証
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
福岡銀行
10月2日 9月30日 無保証
(注5)
253/261
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
株式会社
1,500,000 － － 1,500,000
第四北越銀行(注3)
期限
2017年 2024年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.3 一括 (注7)
足利銀行
10月2日 9月30日 無保証
(注5)
株式会社
500,000 － － 500,000
十六銀行
株式会社
4,764,500 － － 4,764,500
三菱ＵＦＪ銀行
2017年 2024年 期限 無担保
0.5 (注6)
10月6日 7月31日 一括 無保証
三井住友信託銀行
1,735,500 － － 1,735,500
株式会社
株式会社
3,300,000 － － 3,300,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2017年 2025年 無担保
0.5 一括 (注7)
11月22日 11月21日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,200,000 － － 1,200,000
株式会社
株式会社
3,300,000 － － 3,300,000
期限
三菱ＵＦＪ銀行
2017年 2026年 無担保
0.5 一括 (注7)
11月22日 5月22日 無保証
三井住友信託銀行
(注5)
1,200,000 － － 1,200,000
株式会社
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.6 一括 (注7)
常陽銀行
11月22日 11月22日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.6 一括 (注7)
中国銀行
11月22日 11月22日 無保証
(注5)
期限
2017年 2027年 無担保
信金中央金庫 2,500,000 － － 2,500,000 0.6 一括 (注7)
12月29日 12月28日 無保証
(注5)
期限
2018年 2028年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.6 一括 (注7)
みずほ銀行
1月12日 1月12日 無保証
(注5)
期限
2018年 2025年 無担保
株式会社
長
5,500,000 － － 5,500,000 0.4 一括 (注7)
三井住友銀行
3月30日 9月30日 無保証
期
(注5)
借
期限
入
2018年 2025年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.4 一括 (注7)
金
三井住友銀行
3月30日 3月31日 無保証
(注5)
2018年 2029年 期限 無担保
株式会社
8,500,000 － － 8,500,000 0.8 (注7)
日本政策投資銀行
7月30日 7月31日 一括 無保証
期限
2018年 2020年 無担保
三井住友信託銀行
2,000,000 － 2,000,000 － 0.2 一括 (注7)
株式会社
9月28日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2018年 2027年 無担保
株式会社
3,500,000 － － 3,500,000 0.6 一括 (注7)
新生銀行
9月28日 3月31日 無保証
(注5)
期限
2018年 2027年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.6 一括 (注7)
新生銀行
9月28日 9月30日 無保証
(注5)
株式会社
500,000 － － 500,000
期限
十六銀行
2018年 2025年 無担保
0.2 一括 (注7)
12月28日 12月26日 無保証
株式会社
(注5)
500,000 － － 500,000
栃木銀行
期限
2018年 2028年 無担保
株式会社
500,000 － － 500,000 0.5 一括 (注7)
山口銀行
12月28日 12月28日 無保証
(注5)
期限
2019年 2021年 無担保
株式会社
4,500,000 － 4,500,000 － 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
2月28日 2月26日 無保証
(注5)
期限
2019年 2021年 無担保
三井住友信託銀行
2,000,000 － － 2,000,000 0.2 一括 (注7)
株式会社(注2)
2月28日 8月31日 無保証
(注5)
2019年 2028年 期限 無担保
株式会社
7,500,000 － － 7,500,000 0.4 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
3月29日 3月31日 一括 無保証
期限
2019年 2028年 無担保
三井住友信託銀行
5,000,000 － － 5,000,000 0.5 一括 (注7)
株式会社
3月29日 3月31日 無保証
(注5)
2019年 2028年 期限 無担保
株式会社
7,500,000 － － 7,500,000 0.4 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
3月29日 9月29日 一括 無保証
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
期限
2019年 2021年 無担保
株式会社
2,500,000 － － 2,500,000 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
3月29日 3月31日 無保証
(注5)
期限
2019年 2021年 無担保
株式会社
5,000,000 － － 5,000,000 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
6月21日 6月21日 無保証
(注5)
期限
2019年 2021年 無担保
三井住友信託銀行
2,000,000 － － 2,000,000 0.2 一括 (注7)
株式会社(注2)
6月21日 12月21日 無保証
(注5)
期限
2019年 2022年 無担保
株式会社
5,500,000 － － 5,500,000 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行(注2)
8月30日 2月28日 無保証
(注5)
期限
2019年 2029年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.3 一括 (注7)
みずほ銀行
9月4日 9月4日 無保証
(注5)
期限
2019年 2029年 無担保
株式会社
2,000,000 － － 2,000,000 0.3 一括 (注7)
新生銀行
9月4日 9月4日 無保証
(注5)
2019年 2028年 期限 無担保
株式会社
5,500,000 － － 5,500,000 0.3 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
10月2日 3月31日 一括 無保証
期限
2019年 2028年 無担保
三井住友信託銀行
2,000,000 － － 2,000,000 0.4 一括 (注7)
株式会社
10月2日 10月2日 無保証
(注5)
期限
2019年 2029年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.3 一括 (注7)
福岡銀行
10月7日 10月5日 無保証
(注5)
期限
2019年 2029年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.3 一括 (注7)
七十七銀行
10月7日 10月5日 無保証
(注5)
2019年 2027年 期限 無担保
株式会社
5,900,000 － － 5,900,000 0.3 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
12月20日 12月20日 一括 無保証
期限
2019年 2027年 無担保
三井住友信託銀行
2,100,000 － － 2,100,000 0.4 一括 (注7)
長
株式会社
12月20日 12月20日 無保証
期
(注5)
借
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
9,600,000 － － 9,600,000 0.4 (注7)
入
三菱ＵＦＪ銀行
3月19日 3月19日 一括 無保証
金
期限
2020年 2028年 無担保
三井住友信託銀行
3,400,000 － － 3,400,000 0.4 一括 (注7)
株式会社
3月19日 9月19日 無保証
(注5)
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
3,300,000 － － 3,300,000 0.4 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
4月2日 4月2日 一括 無保証
期限
2020年 2028年 無担保
三井住友信託銀行
1,200,000 － － 1,200,000 0.4 一括 (注7)
株式会社
4月2日 3月31日 無保証
(注5)
期限
2020年 2028年 無担保
株式会社
3,000,000 － － 3,000,000 0.3 一括 (注7)
三井住友銀行
4月2日 3月31日 無保証
(注5)
期限
2020年 2030年 無担保
農林中央金庫 1,500,000 － － 1,500,000 0.4 一括 (注7)
4月7日 4月5日 無保証
(注5)
期限
2020年 2030年 無担保
株式会社
1,000,000 － － 1,000,000 0.4 一括 (注7)
常陽銀行
4月7日 4月5日 無保証
(注5)
期限
2020年 2022年 無担保
株式会社
2,500,000 － － 2,500,000 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
4月30日 4月28日 無保証
(注5)
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
4,300,000 － － 4,300,000 0.4 (注7)
日本政策投資銀行
7月31日 7月31日 一括 無保証
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
－ 4,500,000 － 4,500,000 0.4 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
9月18日 9月18日 一括 無保証
2020年 2029年 期限 無担保
株式会社
－ 2,900,000 － 2,900,000 0.3 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
9月18日 3月16日 一括 無保証
期限
2020年 2028年 無担保
三井住友信託銀行
－ 1,000,000 － 1,000,000 0.3 一括 (注7)
株式会社
9月18日 9月15日 無保証
(注5)
期限
2020年 2027年 無担保
三井住友信託銀行
－ 1,600,000 － 1,600,000 0.2 一括 (注7)
株式会社
9月18日 9月17日 無保証
(注5)
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日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
(単位：千円)
平均
区 分
返 済 返 済
当期首 当 期 当 期 当期末 利率
使 途
借入日 摘 要
期 限 方 法
残 高 増加額 減少額 残 高 (％)
借入先
(注1)
期限
2020年 2028年 無担保
株式会社
－ 2,000,000 － 2,000,000 0.2 一括 (注7)
三井住友銀行
9月30日 9月29日 無保証
(注5)
期限
2020年 2027年 無担保
三井住友信託銀行
－ 2,000,000 － 2,000,000 0.2 一括 (注7)
株式会社
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
－ 2,000,000 － 2,000,000 0.4 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
9月30日 9月30日 一括 無保証
期限
2020年 2030年 無担保
株式会社
－ 2,000,000 － 2,000,000 0.4 一括 (注7)
みずほ銀行
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2020年 2030年 無担保
みずほ信託銀行
－ 1,500,000 － 1,500,000 0.4 一括 (注7)
株式会社
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2020年 2030年 無担保
信金中央金庫 － 1,500,000 － 1,500,000 0.4 一括 (注7)
長
9月30日 9月30日 無保証
(注5)
期
借
2020年 2030年 期限 無担保
株式会社
－ 3,000,000 － 3,000,000 0.4 (注7)
入
日本政策投資銀行
10月1日 9月30日 一括 無保証
金
期限
2020年 2028年 無担保
株式会社
－ 2,000,000 － 2,000,000 0.2 一括 (注7)
三井住友銀行
10月2日 9月29日 無保証
(注5)
2020年 2027年 期限 無担保
株式会社
－ 2,250,000 － 2,250,000 0.2 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
10月2日 9月30日 一括 無保証
期限
2020年 2027年 無担保
三井住友信託銀行
－ 800,000 － 800,000 0.2 一括 (注7)
株式会社
10月2日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2020年 2030年 無担保
信金中央金庫 － 1,500,000 － 1,500,000 0.4 一括 (注7)
10月7日 9月30日 無保証
(注5)
期限
2021年 2023年 無担保
株式会社
－ 4,500,000 － 4,500,000 0.2 一括 (注7)
三菱ＵＦＪ銀行
2月26日 2月28日 無保証
(注5)
長期借入金 計 360,225,000 35,050,000 28,075,000 367,200,000
借入金 合計 367,225,000 35,050,000 35,075,000 367,200,000
注1. 平均利率は、期中加重平均利率を小数点第2位で四捨五入して表示しております。
注2. 当期末における1年内返済予定の長期借入金です。
注3. 2021年1月1日付で株式会社第四銀行は、株式会社北越銀行と合併し、株式会社第四北越銀行となっております。
注4. 金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した期中加重平均利率を記載しており
ます。
注5. 返済方法につきましては、利払期日において、元本の(一部)返済を可能としております。
注6. 資金使途は、不動産又は不動産信託受益権の購入資金及び関連諸経費です。
注7. 資金使途は、借入金の借換資金等です。
注8. 資金使途は、投資法人債の償還資金です。
注9. 長期借入金の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額の総額は以下の通りです。
(単位：千円)
1年以内 1年超2年以内 2年超3年以内 3年超4年以内 4年超5年以内
長期借入金 51,000,000 37,500,000 22,000,000 37,000,000 47,500,000
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2【投資法人の現況】
【純資産額計算書】
（2021年2月28日現在）
Ｉ 資産総額 903,221百万円
Ⅱ 負債総額 469,253百万円
Ⅲ 純資産総額（Ⅰ－Ⅱ） 433,967百万円
Ⅳ 発行済数量 5,204,966口
Ⅴ 1単位当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ） 83,375円
（注）2021年2月28日を基準日、2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。発行済数量及
び1単位当たり純資産額は、当期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
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有価証券報告書（内国投資証券）
第6【販売及び買戻しの実績】
年月日 発行口数 買戻し口数（注2）
第33期計算期間 該当事項なし
第34期計算期間 該当事項なし
第35期計算期間 該当事項なし
第36期計算期間 該当事項なし
15,534口
自 2020年4月14日 0口
第37期計算期間 （0口）
至 2020年6月5日 （0口）
（注3）
第38期計算期間 該当事項なし
（注1）括弧内の数は、本邦外における発行口数及び買戻し口数です。
（注2）本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
（注3）2020年4月14日から2020年6月5日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（15,534口）については、2020年8月7日に開催された本投資法人役員会
における決議に基づき、そのすべてを2020年8月18日に消却しました。
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有価証券報告書（内国投資証券）
第7【参考情報】
第38期計算期間中及びそれ以降に以下の書類を提出しました。
2020年11月25日 有価証券報告書（第37期：計算期間 2020年3月1日～2020年8月31日）
2020年12月3日 臨時報告書
2020年12月3日 訂正発行登録書（投資法人債券）
2021年4月2日 発行登録書（投資法人債券）
2021年4月16日 有価証券報告書（旧MCUBS MidCity投資法人 第29期：計算期間 2020年7月1日～2021年2月28
日）
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EDINET提出書類
日本都市ファンド投資法人(E13410)
有価証券報告書（内国投資証券）
独立監査人の監査報告書
2021年５月28日
日本都市ファンド投資法人
役 員 会 御 中
ＰｗＣあらた有限責任監査法人
東京事務所
指定有限責任社員
公認会計士 和 田 渉 ㊞
業務執行社員
指定有限責任社員
公認会計士 太 田 英 男 ㊞
業務執行社員
監査意見
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲
げられている日本都市ファンド投資法人（旧投資法人名 日本リテールファンド投資法人）の2020年９月１日から2021年
２月28日までの第38期計算期間の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分
配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、日本都
市ファンド投資法人（旧投資法人名 日本リテールファンド投資法人）の2021年２月28日現在の財産の状態並びに同日を
もって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと
認める。
監査意見の根拠
当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準におけ
る当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職
業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしてい
る。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
強調事項
重要な後発事象に関する注記に記載されているとおり、投資法人は、2021年３月１日を効力発生日として、MCUBS
MidCity投資法人と合併を行っており、同日付で商号を日本都市ファンド投資法人に変更している。
当該事項は、当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。
財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを
評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要
がある場合には当該事項を開示する責任がある。
監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
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有価証券報告書（内国投資証券）
財務諸表監査における監査人の責任
監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示が
ないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
にある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決
定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家と
しての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続
を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切
な監査証拠を入手する。
・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の
実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及
び関連する注記事項の妥当性を評価する。
・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づ
き、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結
論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に
注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外
事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいてい
るが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかど
うかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計
事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不
備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査
人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じて
いる場合はその内容について報告を行う。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以 上
(注) 1．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証券報告
書提出会社)が別途保管しております。
2．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
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