三菱地所物流リート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
      【提出書類】                       有価証券届出書
      【提出先】                       関東財務局長

      【提出日】                       2021年２月18日

      【発行者名】                       三菱地所物流リート投資法人

      【代表者の役職氏名】                       執行役員　坂川　正樹

      【本店の所在の場所】                       東京都千代田区丸の内一丁目６番５号

      【事務連絡者氏名】                       三菱地所投資顧問株式会社

                            専務取締役物流リート部長　坂川　正樹
      【電話番号】                       03-3218-0030

      【届出の対象とした募集内国投資証券に                       三菱地所物流リート投資法人

      係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集内国投資証券の                       形態：投資証券

      形態及び金額】                       発行価額の総額：その他の者に対する割当
                                                    792,000,000円
                            （注）　発行価額の総額は、2021年２月５日（金）現在の株式会社東京証券取引
                                所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した
                                見込額です。
      安定操作に関する事項                       該当事項はありません。

      【縦覧に供する場所】                       株式会社東京証券取引所

                            （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                  1/109









                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
    第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
    （１）【投資法人の名称】
       三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）
       （英文では、Mitsubishi              Estate    Logistics      REIT   Investment       Corporationと表示します。）
       （注）本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といい
         ます。）に基づき設立された投資法人です。
    （２）【内国投資証券の形態等】

        本書に従って行われる募集の対象とされる有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」
       といいます。）です。
        本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号、その後の改正を含みま
       す。）（以下「社債株式等振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債
       株式等振替法第227条第２項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行
       することができません。
        また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズドエンド型で
       す。
        本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供され
       た信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありませ
       ん。
       （注）投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投
         資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
    （３）【発行数】

       2,050口
       （注１）本投資法人は、2021年２月18日（木）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当（下記（注２）に定義します。）とは別
          に、本投資口41,000口の公募による新投資口発行に係る募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）を決議していま
          す。一般募集においては、発行投資口数41,000口のうちの一部が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダ
          を除きます。）の海外投資家に対して販売（以下「海外販売」といいます。）されることがあります。
       （注２）上記発行数は、後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記載の
          オーバーアロットメントによる売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）に関連して、ＳＭＢＣ日興
          証券株式会社を割当先として行う第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）の発行数です。ＳＭＢＣ
          日興証券株式会社は後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーアロットメントによる売出し等について」に記
          載の口数について申込みを行い、申込みの行われなかった口数については失権します。
                                  2/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （注３）割当予定先の概要及び本投資法人と割当予定先との関係等は、以下のとおりです。
       割当予定先の氏名又は名称                         ＳＭＢＣ日興証券株式会社
       割当口数                         2,050口
                                792,000,000円（注）
       払込金額
              本店所在地                  東京都千代田区丸の内三丁目３番１号
              代表者の氏名                  取締役社長　近藤　雄一郎
       割当予定先
              資本金の額（2020年12月31日現在）
                                10,000百万円
       の内容
              事業の内容                  金融商品取引業
              大株主（2020年12月31日現在）                  株式会社三井住友フィナンシャルグループ                    　　100％
                   本投資法人が保有している
                                該当事項はありません。
                   割当予定先の株式の数
               出資
                   割当予定先が保有している
               関係
       本投資法人
                   本投資法人の投資口の数
                                603口
       との関係
                   （2021年１月31日現在）
              取引関係                  一般募集の事務主幹事会社です。
              人的関係                  該当事項はありません。
       本投資口の保有に関する事項                         該当事項はありません。
       （注）払込金額は、2021年２月５日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額
         です。
    （４）【発行価額の総額】

       792,000,000円
       （注）発行価額の総額は、2021年２月５日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した
         見込額です。
    （５）【発行価格】

       未定
       （注）発行価格は、2021年３月１日（月）から2021年３月３日（水）までの間のいずれかの日に一般募集において決定される発行価額（本
         投資法人が本投資口１口当たりの払込金として引受人から受け取る金額）と同一の価格とします。
    （６）【申込手数料】

       該当事項はありません。
    （７）【申込単位】

       １口以上１口単位
    （８）【申込期間】

       2021年４月５日（月）
    （９）【申込証拠金】

       該当事項はありません。
    （１０）【申込取扱場所】

       本投資法人　本店
       東京都千代田区丸の内一丁目６番５号
                                  3/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （１１）【払込期日】
       2021年４月６日（火）
    （１２）【払込取扱場所】

       株式会社三菱ＵＦＪ銀行　本店
       東京都千代田区丸の内二丁目７番１号
    （１３）【引受け等の概要】

       該当事項はありません。
    （１４）【振替機関に関する事項】

       株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
       東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
    （１５）【手取金の使途】

        本第三者割当による新投資口発行の手取金上限792,000,000円については、借入金の返済資金の
       全部又は一部に充当します。残額が生じた場合には手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は金
       融機関に預け入れ、将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じで
       す。）の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。なお、本第三者割当と同日付
       をもって決議された一般募集に係る日本国内における販売（以下「国内販売」といいます。）によ
       る新投資口発行の手取金15,851,000,000円については、海外販売における手取金（未定）と併せ
       て、後記「第二部　参照情報／第２　参照書類の補完情報／２　投資対象」に記載の本投資法人に
       よる新たな特定資産（当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。）の取
       得資金の一部に充当します。
       （注）上記の手取金は、2021年２月５日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見
         込額です。なお、国内販売における手取金は、本書の日付現在における、国内販売に係る投資口数の上限口数（一般募集における発
         行投資口の全口数）に係るものです。
    （１６）【その他】

       ①　申込みの方法は、前記「（８）申込期間」に記載の申込期間内に前記「（１０）申込取扱場
         所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「（１１）払込期日」に記載の払込期日に新
         投資口払込金額を払い込むものとします。
       ②　ＳＭＢＣ日興証券株式会社は後記「第５　募集又は売出しに関する特別記載事項／オーバーア

         ロットメントによる売出し等について」に記載の口数について申込みを行い、申込みの行われ
         なかった口数については失権します。
                                  4/109







                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【新投資口予約権証券】
      該当事項はありません。

    第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

      該当事項はありません。

    第４【短期投資法人債】

      該当事項はありません。

                                  5/109
















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
      オーバーアロットメントによる売出し等について
        本投資法人は、2021年２月18日（木）開催の本投資法人の役員会において、本第三者割当とは別
       に、本投資口41,000口の一般募集を決議していますが、一般募集に当たり、その需要状況等を勘案
       した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、本
       投資法人の投資主であり、かつ、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」又は「三菱
       地所投資顧問」ということがあります。）の株主である三菱地所株式会社（以下「三菱地所」又は
       「スポンサー」ということがあります。）から2,050口を上限として借り入れる本投資口（以下
       「借入投資口」といいます。）の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があ
       ります。本第三者割当は、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株
       式会社に借入投資口の返還に必要な本投資口を取得させるために行われます。
        また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込
       期間の終了する日の翌日から2021年４月２日（金）までの間（以下「シンジケートカバー取引期
       間」といいます。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券
       取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本
       投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢ
       Ｃ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返
       還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の
       判断でシンジケートカバー取引を全く行わない場合、又はオーバーアロットメントによる売出しに
       係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
        さらに、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに
       伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は
       一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
        ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作
       取引及びシンジケートカバー取引によって取得し、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数
       について、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割
       当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当に
       おける最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
        なお、上記の取引に関して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証
       券株式会社と協議の上、これらを行います。
                                  6/109









                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第二部【参照情報】
    第１【参照書類】
       金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
      といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
      は、以下に掲げる書類をご参照ください。
    １【有価証券報告書及びその添付書類】
       計算期間　第８期（自　2020年３月１日　至　2020年８月31日）　2020年11月27日関東財務局長
      に提出
    ２【半期報告書】
       該当事項はありません。
    ３【臨時報告書】
       該当事項はありません。
    ４【訂正報告書】
       該当事項はありません。
                                  7/109















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【参照書類の補完情報】
      　参照書類である2020年11月27日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいま
      す。）に関し、参照有価証券報告書提出日後、本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記
      載のとおりです。
      　なお、以下に記載の将来に関する事項は、本書の日付現在において本投資法人が判断したもので
      す。また、以下に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項につ
      いては、本書の日付現在においてもその判断に変更はなく、新たに記載する将来に関する事項もあ
      りません。
      （注）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、表示単位未満を切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した
         数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。
                                  8/109

















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    １　投資方針
    （１）基本理念及び成長戦略
       ①　基本理念
          本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級                                                （注
         １）  の総合デベロッパーである三菱地所及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実
         績を有する不動産アセットマネージャーである三菱地所投資顧問の両社の強みをハイブリッド
         活用  （注２）   し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼して、テナントニーズを捉えた
         競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的
         な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
          また、本投資法人は、東京・丸の内をはじめとする「まちづくり」によって得た信頼を基盤
         とする三菱地所グループ             （注３）   の総合力を活かした運用により投資主価値の最大化を目指すと
         ともに、物流施設事業を取り巻く環境変化に適応することによって、我が国における物流プ
         ラットフォーム        （注４）   の一翼を担うとともに、人々の生活を支える物流機能の発展を通じて豊
         かな社会の実現に貢献します。
         （注１）2021年２月９日時点の時価総額を基準としています。
         （注２）「ハイブリッド」とは、英語で２つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッ
             ド活用」とは、三菱地所及び三菱地所投資顧問の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させること
             で、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。
         （注３）「三菱地所グループ」とは、三菱地所及びその連結子会社並びに持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいま
             す。以下同じです。
         （注４）「プラットフォーム」とは、事業基盤を意味し、本書において、「物流プラットフォーム」とは、物流における事業基盤と
             いう意味で用います。以下同じです。
         （注１）「回転型事業」とは、物件を開発後、グループ会社が運営するファンド等の投資家へ売却し、売却後はAM（アセットマネジ






             メント）・PM（プロパティマネジメント）等のフィービジネスを継続受託する事業モデルをいいます。以下同じです。
         （注２）「AUM」とは、運用資産（Assets                Under   Management）を意味します。以下同じです。
       ②　ハイブリッド・モデル

          本投資法人は、三菱地所をスポンサー、三菱地所投資顧問を資産運用会社としており、デベ
         ロッパーと不動産アセットマネージャーのそれぞれの強みをハイブリッド活用すること（ハイ
         ブリッド・モデル）を特長としています。かかる「デベロッパー」×「不動産アセットマネー
         ジャー」のハイブリッド・モデルにより、市場環境の変化や景気循環に適応することで、着実
         な資産規模（取得（予定）価格の合計をいいます。以下同じです。）の拡大と安定的な運用を
         実現し、投資主価値の最大化を目指します。
                                  9/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ③　成長戦略
       （ア）ポートフォリオ
         ＜投資主価値の最大化を目指した長期安定的なポートフォリオの構築＞
          三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定
         性」に着眼し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、長期安定
         的なポートフォリオ           （注）   の構築を目指します。
         （注）ポートフォリオの詳細については、後記「２　投資対象／（３）ポートフォリオの概要」をご参照ください。
       （イ）外部成長戦略

         ＜三菱地所と三菱地所投資顧問双方の強みを最大限に活用したハイブリッド型外部成長＞
          本投資法人は、主として、床荷重1.5t／㎡、梁下天井有効高5.5ｍ以上、柱スパン10ｍ以上
         等といったテナントニーズを捉えた汎用性の高い仕様を備えた最新型物流施設の開発・運営ノ
         ウハウを有する三菱地所とスポンサーサポート契約                            （注１）   を締結し、三菱地所による開発物件
         を含む、同社が自ら所有する                （注２）   物流施設等      （注３）   を売却する場合には、優先的に取得に向
         けた交渉を行うことができます。また、マーケットや環境変化に合わせて三菱地所のCRE戦略
         （注４）   や共同事業等の開発戦略を活用し、かつ、三菱地所投資顧問の柔軟かつ多様なスキーム
         による物件取得を通じて、三菱地所の開発力と三菱地所投資顧問の不動産ファンドの組成、継
         続的な物件取得及び運用経験に裏付けられた物件の投資案件選別力（目利き力）をハイブリッ
         ド活用することで、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長                                        （注５）   ）を目指しま
         す。
         （注１）スポンサーサポート契約の詳細については、参照有価証券報告書「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／
             ２　利害関係人等との取引制限／（３）利害関係人等との取引状況／③　取引状況等／（ア）スポンサーサポート契約」を
             ご参照ください。
         （注２）三菱地所が匿名組合出資、優先出資その他の手法により出資する特別目的会社が所有する場合及び三菱地所の関係会社が保
             有する場合を含みます。以下同じです。
         （注３）「物流施設等」とは、本投資法人が投資対象とする物流施設及び「物流施設に関連し又は親和性のある不動産」（工場、研
             究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産）をいいます。以下同じです。
         （注４）「CRE」とは、企業の保有する不動産を意味し、「CRE戦略」とは、各企業の保有不動産の実情に応じた戦略提案を行うこと
             を意味します。以下同じです。
         （注５）ハイブリッド型外部成長の詳細については、後記「（３）ハイブリッド型外部成長戦略」をご参照ください。
       （ウ）内部成長戦略

         ＜本投資法人の安定成長を支えるハイブリッド型内部成長＞
          本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な法人顧客リレーションを活
         かしたリーシング力及び物流施設開発・運営事業によって蓄積された運営ノウハウに加え、本
         資産運用会社の多様なアセットタイプのファンド運用実績に裏打ちされた安定的な運用力と独
         自のテナントリレーションを活かした安定的な物流施設の運営ノウハウをハイブリッド活用
         し、個別物件のキャッシュフローの最大化、ひいては本投資法人の運用資産の安定成長に資す
         る内部成長（ハイブリッド型内部成長                    （注）   ）を目指します。
         （注）ハイブリッド型内部成長の詳細については、後記「（４）ハイブリッド型内部成長戦略」をご参照ください。
       （エ）財務戦略

         ＜健全性を重視した長期安定的な財務運営＞
          三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定
         的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTV                          （注１）    コントロールを行うとともに、効率的
         なキャッシュマネジメントによる投資主価値の向上を目指します。
         （注１）「LTV」とは、本投資法人の総資産額（計算時点の直近の決算期における貸借対照表に記載された資産の部の金額の総額）
             のうち有利子負債の総額が占める割合をいいます。以下同じです。
         （注２）財務戦略の詳細については、後記「（５）財務戦略」をご参照ください。
                                 10/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （オ）運用体制
         ＜投資主価値の向上を重視した強固なガバナンス体制の構築＞
          投資主価値の向上のため、適切な利益相反対策をとるとともに、本投資法人の投資主と三菱
         地所グループの利益が一致することを目指す強固なガバナンス体制を構築します。
         （注）ガバナンス体制の詳細については、参照有価証券報告書「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状況／１　資産運
            用会社の概況／（２）運用体制」及び後記「（２）インベストメント・ハイライト－「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略
            による、継続的な投資主価値の向上／③　Alignment－ESGへの継続的取組み及び強固なガバナンス体制による投資主との利益
            の一致」をご参照ください。
    （２）インベストメント・ハイライト－「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略による、継続的な投資

        主価値の向上
        本投資法人は、2019年４月17日付で、中長期的な投資主価値の向上を目指した運用計画として、
       「三本の柱」による運用方針を公表しています。
        かかる運用方針は、Hybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）、Discipline（規律
       を持った成長）及びAlignment（投資主との利益の一致）を掲げており、三菱地所グループが一丸
       となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。本投資法人は、「三本の柱」に基づ
       き、以下のような施策を行っており、今後も中長期的な投資主価値の向上を最大限に追求すること
       を目指します。
      ＜インベストメント・ハイライト＞







       ①　Hybrid－独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化
          ■　外部成長－スポンサー開発物件                   （注１）   と、本資産運用会社ソーシング物件                   （注２）   の取得
             による継続的な資産規模拡大、及びパイプラインの拡充
          ■　内部成長－６期連続での賃料増額改定の実現、及び力強い増額トレンドの継続
       ②　Discipline－規律を持った成長

          ■　ポートフォリオ利回り及びインプライド・キャップレート                                  （注３）   を意識した物件取得に
             よる、１口当たり分配金の継続的な成長の実現
          ■　低いLTVを活用した柔軟な資金調達と、それによる外部成長を通じた投資主価値の向上
                                 11/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ③　Alignment－投資主との利益の一致
          ■　ESG    （注４）   への継続的な取組みによる投資主価値の向上
          ■　スポンサーの継続的なセイムボート出資による、三菱地所グループの強固なコミットメ
             ント
          （注１）「スポンサー開発物件」とは、三菱地所が単独又は共同で開発中又は開発した物流施設等を意味します。以下同じです。
          （注２）「本資産運用会社ソーシング物件」とは、三菱地所投資顧問が独自に物件情報を取得して本投資法人による物件取得に繋
             がった物流施設等を意味します。以下同じです。
          （注３）「インプライド・キャップレート」の詳細については、後記「②　Discipline－規律を持った物件取得による投資主価値
             の向上」をご参照ください。
          （注４）「ESG」とは、Environment：環境、Social：社会、Governance：ガバナンスの頭文字を取ったものであり、一般的に、企
             業が持続的な成長を目指す上で重視すべき要素とされているものです。以下同じです。
          （注１）「Hybrid－独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化」の詳細については、後記「①　Hybrid－ハイブリッド型外部成







             長による資産規模の拡大」をご参照ください。
          （注２）「Discipline－規律を持った成長」の詳細については、後記「②　Discipline－規律を持った物件取得による投資主価値
             の向上」をご参照ください。
          （注３）「Alignment－投資主との利益の一致」の詳細については、後記「③　Alignment－ESGへの継続的取組み及び強固なガバ
             ナンス体制による投資主との利益の一致」をご参照ください。
                                 12/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略による、継続的な投資主価値の向上＞
       ①　Hybrid－ハイブリッド型外部成長による資産規模の拡大
       ＜ポートフォリオ成長の軌跡＞
          本投資法人は、2017年９月14日付で運用物件数８物件（取得価格                                   （注１）   合計70,879百万円、
         平均鑑定NOI利回り4.9％）で上場しました。その後、2019年２月期（第５期）において、第１
         回公募増資を実施し、2018年９月３日付でスポンサー開発物件であるロジクロス厚木及びロジ
         クロス神戸三田の２物件（取得価格合計12,340百万円、平均鑑定NOI利回り4.7％）を取得しま
         した。
          また、2020年２月期（第７期）において、2019年９月２日付でMJロジパーク土浦1を取得
         し、第２回公募増資を通じ、2019年10月９日付でロジポート大阪大正（当初取得分20％）                                                 （注
         ２）  、MJロジパーク西宮1、MJロジパーク春日井1及びMJインダストリアルパーク堺（底地）の
         合計５物件（取得価格合計30,568百万円、平均鑑定NOI利回り4.7％）を取得しました。
          さらに、2021年２月期（第９期）において、第３回公募増資を通じ、2020年９月１日付でロ
         ジクロス大阪（当初取得分60％）                  （注３）   、ロジクロス名古屋笠寺（当初取得分60％）                        （注４）   、
         ロジポート大阪大正（追加取得分17.5％）                       （注２）   、MJロジパーク加須2及びMJロジパーク仙台1
         の合計５物件（取得価格合計28,407百万円、平均鑑定NOI利回り4.8％）（以下、これらの物件
         を総称して「第９期取得資産」又は「第３回公募増資取得資産」といいます。）を取得しまし
         た。
          そして、本募集を通じ、取得予定資産であるロジクロス習志野、ロジクロス大阪（追加取得
         分40％）     （注３）   、ロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）                        （注４）   、MJインダストリアルパー
         ク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）の合計５物件（取得予定価格合
         計28,209百万円、平均鑑定NOI利回り4.6％                       （注５）   ）を取得する予定です。取得予定資産の概要
         は、以下のとおりです。
          （注１）「取得（予定）価格」は、保有資産又は取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円
             未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
             以下同じです。
          （注２）ロジポート大阪大正につき、2019年10月９日付にて取得済みであるロジポート大阪大正（準共有持分割合20％）を以下
             「ロジポート大阪大正（当初取得分20％）」といい、2020年９月１日付にて追加で取得したロジポート大阪大正（準共有
             持分割合17.5％）を以下「ロジポート大阪大正（追加取得分17.5％）」といいます。
          （注３）ロジクロス大阪につき、2020年９月１日付にて取得済みであるロジクロス大阪（準共有持分割合60％）を以下「ロジクロ
             ス大阪（当初取得分60％）」といい、取得予定資産であるロジクロス大阪（準共有持分割合40％）を以下「ロジクロス大
             阪（追加取得分40％）」といいます。
          （注４）ロジクロス名古屋笠寺につき、2020年９月１日付にて取得済みであるロジクロス名古屋笠寺（準共有持分割合60％）を以
             下「ロジクロス名古屋笠寺（当初取得分60％）」といい、取得予定資産であるロジクロス名古屋笠寺（準共有持分割合
             40％）を以下「ロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）」といいます。
          （注５）取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、2020年12月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法に
             おける運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、鑑定評価について
             は、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「平均鑑定NOI利回り」の詳細につ
             いては、後記「２　投資対象／（１）取得予定資産の概要」をご参照ください。
                                 13/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜取得予定資産＞
                       ロジクロス          ロジクロス
                                        MJインダストリア          MJインダストリア
                         大阪        名古屋笠寺
              ロジクロス
                                          ルパーク神戸         ルパーク千葉北
      物件名称
                       （追加取得分          （追加取得分
               習志野
                                           （底地）          （底地）
                        40％）          40％）
      物件写真

            千葉県習志野市

      所在地                大阪府大阪市         愛知県名古屋市          兵庫県神戸市          千葉県千葉市
      取得予定
       価格        11,851          3,868          5,719          4,970          1,800
     （百万円）
      鑑定NOI
                4.3          4.3          5.0          5.1          4.4
      利回り
      （％）
       ＜取得予定資産の概要＞

          物件数／取得予定価格合計                                  ５物件／28,209百万円
          鑑定評価額合計                                  30,420百万円
          平均鑑定NOI利回り          （注１）                       4.6％
          平均築年数      （注２）                            2.4年
          平均稼働率      （注３）                            100.0％
         （注１）「平均鑑定NOI利回り」の詳細については、後記「２　投資対象／（１）取得予定資産の概要」をご参照ください。
         （注２）「平均築年数」の詳細については、後記「２　投資対象／（３）ポートフォリオの概要／（ア）ポートフォリオ一覧」をご
             参照ください。
         （注３）「平均稼働率」の詳細については、後記「２　投資対象／（３）ポートフォリオの概要／（ウ）賃貸借の概要」をご参照く
             ださい。
          取得予定資産の取得により、取得予定資産取得後                           (注１)   の本投資法人の資産規模は、1,704億

         円に拡大する予定であり、本募集による資産規模の成長率                                (注２)   +19.8％を達成し、上場後巡航
         期（2018年８月期（第４期））以降の年平均成長率                           (注２)   は+34.0％となる見込みです。
          取得予定資産のうち、ロジクロス習志野、ロジクロス大阪（追加取得分40％）及びロジクロ
         ス名古屋笠寺（追加取得分40％）はスポンサー開発物件、MJインダストリアルパーク神戸（底
         地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）は本資産運用会社ソーシング物件であり、
         スポンサー開発物件及び本資産運用会社により工夫されたソーシング物件の取得の双方を実現
         し、本投資法人の特長かつ強みであるハイブリッド・モデルを効果的に活用しています。取得
         予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの取得ルート別の分散状況（取得（予定）価格
         ベース）は、スポンサー開発物件が61.1％、本資産運用会社ソーシング物件が38.9％となりま
         す。
          本投資法人は、今後もハイブリッド型外部成長の強化を図り、本資産運用会社によるブリッ
         ジスキーム      （注３）   を活用した柔軟な取得戦略、PDP                 （注４）   による開発案件及び潤沢なスポンサー
         開発物件の取得によって、資産規模目標3,000億円                           （注５）   の達成及び更なる資産規模の拡大を
         目指します。
         （注１）「取得予定資産取得後」とは、全ての取得予定資産の取得が完了する予定である2021年３月19日時点をいいます。以下同じ
             です。
         （注２）「本募集による資産規模の成長率」は、本書の日付現在の保有資産の資産規模（取得価格ベース）と、取得予定資産取得後
             の資産規模（取得（予定）価格ベース）に基づき算出しています。「上場後巡航期以降の年平均成長率」は、2018年８月期
                                 14/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             末（第４期末）時点の保有資産の資産規模（取得価格ベース）と、取得予定資産取得後の資産規模（取得（予定）価格ベー
             ス）に基づき算出しています。
         （注３）「ブリッジスキーム」の詳細については、後記「（３）ハイブリッド型外部成長戦略／①　三菱地所とのスポンサーサポー
             ト契約」をご参照ください。以下同じです。
         （注４）「PDP（Partnership            Development     Program）」とは、パートナーによる開発案件のことをいい、本資産運用会社独自の開発
             アレンジメントのひとつです。詳細については、後記「（３）ハイブリッド型外部成長戦略／②　本資産運用会社の目利き
             力による外部取得とブリッジスキーム・PDPによる開発／（エ）PDP（Partnership                                Development     Program）による開発物件
             の取得」をご参照ください。以下同じです。
         （注５）本書の日付現在の本資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドラインにおいて定めた目標値（取得価格ベース）です
             が、実現や目標の達成時期を保証又は約束するものではありません。以下同じです。
         （注１）各期、第３回公募増資後及び取得予定資産取得後の「資産規模」は、各期末時点、第３回公募増資後及び取得予定資産取得







             後における保有資産の取得（予定）価格の合計を記載しています。以下同じです。
         （注２）年間の資産規模増加額は、2020年９月１日から2021年８月31日の１年間の資産規模増加額を記載しています。但し、本書の
             日付以降に、取得予定資産以外の資産の取得や譲渡を行う場合、資産規模増加額は変動する可能性があります。
         （注３）各期の「LTV」は、当該期末時点の貸借対照表上の総資産額のうち有利子負債の総額が占める割合を記載しています。第３
             回公募増資後及び取得予定資産取得後の「LTV」の詳細については、後記「②　Discipline－規律を持った物件取得による
             投資主価値の向上／＜取得予定資産取得による主要指標の変化＞」の取得予定資産取得後の「LTV」をご参照ください。
         （注４）「巡航時LTV」は、本書の日付現在の本資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドラインにおいて定めたLTVの目標値で
             すが、実現や目標の達成時期を保証又は約束するものではありません。
       ②　Discipline－規律を持った物件取得による投資主価値の向上

          本投資法人のLTVは、本書の日付現在において30.9％                            （注）   であるところ、本募集後において
         は33.0％     （注）   となる予定であり、投資主価値の向上に資する低いLTVの活用による柔軟な資金
         調達を行います。
          また、取得予定資産の平均鑑定NOI利回りは4.6％                           （注）   、取得予定資産取得後の平均鑑定NOI
         利回りは取得予定資産取得前と同じ4.8％と、本募集前のインプライド・キャップレート                                                （注）
         である3.7％       （注）   を上回る水準での取得となる見込みです。なお、取得予定資産取得後の平均
         稼働率は99.8％        （注）   、平均築年数は7.1年            （注）   、平均残存賃貸借契約期間は7.6年                   （注）   となり
         ます。
          第３回公募増資及び本募集を通じた本投資法人の第３回公募増資前保有資産                                         （注）   からの各指
         標の推移は下表のとおりであり、約１年間で、低いLTVの活用とともに２回の公募増資を通
         じ、平均鑑定NOI利回りを維持しながら資産規模を566億円拡大した取組みは投資主価値の向上
         に資するものと本投資法人は考えています。本投資法人は、今後もポートフォリオ利回り及び
                                 15/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         インプライド・キャップレートを意識し、規律を持った物件取得により、１口当たり分配金の
         更なる向上及び１口当たりNAVの成長による継続的な投資主価値の向上を目指します。
         （注）平均残存賃貸借契約期間については2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の
            日付現在において賃貸借が開始していないため、本書の日付現在において締結されている賃貸借契約における数値を基にして
            います。）における各数値を基に算出したものであり、取得予定資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。その他
            の各用語の意味並びに各数値の詳細及び算出方法については、以下の「＜取得予定資産取得による主要指標の変化＞」をご参
            照ください。
         ＜取得予定資産取得による主要指標の変化＞

         （注１）「第３回公募増資前保有資産」とは、2020年８月期末（第８期末）現在において本投資法人が保有していた資産をいいま






             す。以下同じです。また、第３回公募増資前保有資産のポートフォリオに関する平均稼働率及び平均築年数については2020
             年11月末日現在、平均鑑定NOI利回りの数値は、2020年８月31日時点における各数値を基に算出したものです（但し、平均
             築年数の数値については、底地物件を除きます。以下同じです。）。
         （注２）「第３回公募増資後保有資産」とは、第３回公募増資を通じて取得した第９期取得資産の取得が完了した時点で、本投資法
             人が保有していた資産をいいます。以下同じです。第３回公募増資後の物件数については、第３回公募増資前保有資産とし
             て既に準共有持分を取得している物件について、第９期取得資産として同一の物件に関して追加の準共有持分を取得した場
             合、当該取得済準共有持分と当該追加取得した準共有持分を、それぞれ合わせて１物件として計算しています。また、第３
             回公募増資後保有資産のポートフォリオに関する平均稼働率及び平均築年数については2020年11月末日現在、平均鑑定NOI
             利回りの数値は、保有資産（第９期取得資産を除きます。）については2020年８月31日時点、第９期取得資産については
             2020年６月30日時点における各数値を基に算出したものです。
         （注３）取得予定資産取得後のポートフォリオに関する取得（予定）価格合計の数値は、第３回公募増資後保有資産及び取得予定資
             産に係る各数値をそれぞれ単純に合算して算出したものです。取得予定資産取得後の物件数については、ロジクロス大阪
             （当初取得分60％）とロジクロス大阪（追加取得分40％）を、ロジクロス名古屋笠寺（当初取得分60％）とロジクロス名古
             屋笠寺（追加取得分40％）を、それぞれ合わせて１物件として計算しています。また、取得予定資産取得後のポートフォリ
             オに関する平均稼働率及び平均築年数については2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に
             ついては本書の日付現在において賃貸借が開始していないため、本書の日付現在において締結されている賃貸借契約におけ
             る数値を基にしています。）、平均鑑定NOI利回りの数値は、保有資産（第９期取得資産を除きます。）については2020年
             ８月31日時点、第９期取得資産については2020年６月30日時点、取得予定資産については2020年12月１日時点における各数
             値を基に算出したものであり、取得予定資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。
         （注４）「インプライド・キャップレート」とは、投資口価格をベースに算出される投資家の不動産要求利回りであり、以下の計算
             式により算出しています。
             第３回公募増資前保有資産の「インプライド・キャップレート」
             ＝2020年２月期末（第７期末）現在における、2020年８月13日時点の保有資産の鑑定NOIの合計を年換算した数値（5,472百
             万円）÷（2020年８月13日時点の本投資法人の時価総額（140,063百万円）＋2020年２月期末（第７期末）の貸借対照表
             上の有利子負債の総額（36,474百万円）－2020年７月９日付で期限前弁済を実施した借入金の弁済額（1,100百万円）＋
             2020年２月期末（第７期末）現在の預り敷金・保証金（2,129百万円）－2020年２月期末（第７期末）現在の現預金・信
             託現預金（7,287百万円））
             第３回公募増資後保有資産（本募集前）の「インプライド・キャップレート」
             ＝（2020年８月期末（第８期末）現在における保有資産の鑑定NOIの合計を年換算した数値（5,497百万円）＋第９期取得資
             産の鑑定NOIの合計を年換算した数値（1,369百万円））÷（2021年２月５日（金）現在の本投資法人の時価総額
             （142,777百万円）＋2020年８月期末（第８期末）の貸借対照表上の有利子負債の総額（35,374百万円）＋2020年９月１
             日付で第３回公募増資に伴い実施した借入金の借入額（13,000百万円）－2020年10月１日付で期限前弁済を実施した借入
                                 16/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             金の弁済額（800百万円）＋2020年８月期末（第８期末）現在の預り敷金・保証金（2,195百万円）－2020年８月期末（第
             ８期末）現在の現預金・信託現預金（7,894百万円））
         （注５）第８期末、第３回公募増資後（本書の日付現在をいいます。以下同じです。）及び本募集後（2021年４月６日時点をいいま
             す。以下同じです。）の「LTV」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
             第８期末の「LTV」
             ＝2020年８月期末（第８期末）の貸借対照表上の有利子負債の総額（35,374百万円）÷2020年８月期末（第８期末）の貸
              借対照表上の総資産額（120,476百万円）
             第３回公募増資後（本書の日付現在）の「LTV」*
             ＝（2020年８月期末（第８期末）の貸借対照表上の有利子負債の総額（35,374百万円）＋2020年９月１日付で第３回公募
              増資に伴い実施した借入金の借入額（13,000百万円）－2020年10月１日付で期限前弁済を実施した借入金の弁済額
              （800百万円）－2021年８月期（第10期）中に期限前弁済を実施する借入金の弁済額（1,300百万円））（「第３回公募
              増資後の有利子負債の総額」といいます。以下同じです。）÷（2020年８月期末（第８期末）の貸借対照表上の総資産
              額（120,476百万円）＋第３回公募増資（2020年９月30日を払込期日として行われた第三者割当を含みます。）による
              発行価額の総額（17,699百万円）＋2020年９月１日付で第３回公募増資に伴い実施した借入金の借入額（13,000百万
              円）－2020年10月１日付で期限前弁済を実施した借入金の弁済額（800百万円）－2021年８月期（第10期）中に期限前
              弁済を実施する借入金の弁済額（1,300百万円）＋第３回公募増資取得資産の敷金・保証金の合計（652百万円））
              （「第３回公募増資後の総資産額」といいます。以下同じです。）
             *　　　   本投資法人は、第３回公募増資と同時に第９期取得資産の取得に伴う消費税ローン（消費税支払いのための借入れ
                をいいます。以下同じです。）（1,300百万円）及び第三者割当ローン（800百万円）を借り入れていますが、第３
                回公募増資後のLTVについては、かかる消費税ローン及び第三者割当ローンを全額弁済した後の想定値を算出して
                います。
             本募集後の「LTV」*
             ＝本募集後の有利子負債の総見込額（59,574百万円）÷本募集後の総資産見込額（180,384百万円）
             本募集後の有利子負債の総見込額**
             ＝第３回公募増資後の有利子負債の総額（46,274百万円）＋取得予定資産の取得に伴い実行を予定している借入れ
              （13,300百万円）
             本募集後の総資産見込額***
             ＝第３回公募増資後の総資産額（149,729百万円）＋本募集における発行価額の総見込額（15,851百万円）＋本第三者割
              当における発行価額の総見込額（792百万円）＋取得予定資産の取得に伴い実行を予定している借入れ（13,300百万
              円）＋取得予定資産に係る預り敷金・保証金の総見込額（711百万円）
             *　　　    本投資法人は、取得予定資産を本募集による手取金、取得予定資産の取得に伴い実行を予定している借入れ
                （13,300百万円）及び取得予定資産の取得に伴う本募集と同時に借入れ予定の消費税ローン（2021年３月９日付実
                行に係る消費税ローンを、以下「本消費税ローン」といいます。）（900百万円）（以下「本借入れ」と総称しま
                す。）、本募集と同時に実行を予定している第三者割当ローン（800百万円）（以下「本第三者割当ローン」とい
                います。）並びに手元資金により取得します。また、本第三者割当の手取金については、本第三者割当ローンの全
                部又は一部の弁済に充当する予定です。なお、残額が生じた場合には手元資金とし、実際に支出を行うまでの間は
                金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。本募集後の
                LTVについては、かかる本消費税ローン及び本第三者割当ローンを全額弁済した後の想定値を算出しています。
             **　　　本借入れに係る有利子負債の総見込額については、本書の日付現在の見込みに基づき記載しており、最終的な借入
                金額は、本募集又は本第三者割当による手取金額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性があり
                ます。したがって、実際の金額と一致するとは限りません。
             ***　　   本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2021年２月５日（金）現在
                の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものです。
                また、本第三者割当については、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社によ
                り申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提として
                います。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が上記仮定額よりも低額となった場
                合、又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合に
                は、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は上記よりも減少することとなり、
                実際の本募集後のLTVは上記よりも高くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が上記仮定額よりも高額と
                なった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は上記よりも増加する
                こととなり、実際の本募集後のLTVは上記よりも低くなる可能性があります。
         （注６）第８期末、第３回公募増資後及び本募集後の「１口当たりNAV」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
             第８期末の「１口当たりNAV」
             ＝（2020年８月期末（第８期末）における貸借対照表上の簿価純資産額（81,648百万円）－2020年８月期末（第８期末）
              の剰余金（1,654百万円）＋2020年８月期末（第８期末）における保有資産に係る同時点の鑑定評価額の合計（123,615
              百万円）－2020年８月期末（第８期末）における保有資産に係る帳簿価額の合計（112,466百万円））÷2020年８月期
              末（第８期末）の発行済投資口数（305,815口）
             第３回公募増資後の「１口当たりNAV」
             ＝（2020年８月期末（第８期末）における貸借対照表上の簿価純資産額（81,648百万円）－2020年８月期末（第８期末）
              の剰余金（1,654百万円）＋2020年８月期末（第８期末）における保有資産に係る同時点の鑑定評価額の合計（123,615
              百万円）＋第３回公募増資取得資産の2020年６月末日現在鑑定評価額の合計（29,927百万円）－2020年８月期末（第８
                                 17/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              期末）における保有資産に係る帳簿価額の合計（112,466百万円）－第３回公募増資取得資産の取得価格の合計
              （28,407百万円）＋第３回公募増資（2020年９月30日を払込期日として行われた第三者割当を含みます。以下本計算式
              に おいて同じです。）による発行価額の総額（17,699百万円））÷第３回公募増資後の発行済投資口数（348,237口）*
             本募集後の「１口当たりNAV」
             ＝（2020年８月期末（第８期末）における貸借対照表上の簿価純資産額（81,648百万円）－2020年８月期末（第８期末）
              の剰余金（1,654百万円）＋2020年８月期末（第８期末）における保有資産に係る同時点の鑑定評価額の合計（123,615
              百万円）＋第３回公募増資取得資産の2020年６月末日現在鑑定評価額の合計（29,927百万円）＋取得予定資産の2020年
              12月１日現在の鑑定評価額の合計（30,420百万円）－2020年８月期末（第８期末）における保有資産に係る帳簿価額の
              合計（112,466百万円）－第３回公募増資取得資産の取得価格の合計（28,407百万円）－取得予定資産の取得予定価格
              の合計（28,209百万円）＋第３回公募増資（2020年９月30日を払込期日として行われた第三者割当を含みます。）によ
              る発行価額の総額（17,699百万円）+本募集における発行価額の総見込額*（15,851百万円）＋本第三者割当における発
              行価額の総見込額**（792百万円））÷本募集後の発行済投資口数（391,287口）**
             *　　　   本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2021年２月５日（金）現在
                の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものです。また、本第三者割当につい
                ては、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金
                額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募
                集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合、又は本第三者割当による
                新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の
                総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、実際の本募集後の１口当たり
                NAVは前記よりも低くなる可能性があります。逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、本
                募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとなり、実際の
                本募集後の１口当たりNAVは前記よりも高くなる可能性があります。以下同じです。
             **　　　本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされることを前提と
                しています。以下同じです。
                本募集後の「１口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における本募集後の見込額であり、本募集
                後の実際の金額と一致するとは限りません。
                                 18/109












                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜物件分散の進展によるリスクの低減（取得（予定）価格ベース）＞
          取得（予定）価格の上位５物件の割合は、上場時取得資産                               （注１）   においては82.4％、第３回
         公募増資後保有資産においては50.9％                     （注２）   であり、取得予定資産取得後は46.7％                     （注２）   まで
         低下する見込みとなるため、個々の物件の比率の低下によりポートフォリオの分散が進展し、
         本投資法人の収益安定性の向上が期待できると本投資法人は考えています。
         （注１）「上場時取得資産」とは、2017年９月14日の東京証券取引所上場時における保有資産８物件をいいます。以下同じです。
         （注２）第３回公募増資後については第３回公募増資後保有資産に係る、取得予定資産取得後については第３回公募増資後保有資産
             及び取得予定資産に係る取得（予定）価格を基に算出した比率を、それぞれ示しています。
       ＜テナント分散の進展によるリスクの低減（賃貸面積ベース）＞



          取得予定資産の取得により、テナント分散が図られると同時に、テナント社数も増加する見
         込みです。ポートフォリオ全体における上位５テナントの占める割合は、上場時取得資産にお
         いては46.2％、第３回公募増資後保有資産においては32.0％であり、取得予定資産取得後は
         28.7％まで低下します。こうしたテナント分散の進展により、特定のテナントの業況やクレ
         ジット（信用力）の下落に伴うリスクやテナントの退去に伴うリスクが低減され、本投資法人
         の収益が安定することが期待できると本投資法人は考えています。
         （注）第３回公募増資後については第３回公募増資後保有資産に係る、取得予定資産取得後については第３回公募増資後保有資産及



            び取得予定資産に係る2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在にお
            いて賃貸借が開始していないため、本書の日付現在において締結されている賃貸借契約における数値を基にしています。）に
            おける賃貸面積を基準として算出した比率を、それぞれ示しています。
       ③　Alignment－ESGへの継続的取組み及び強固なガバナンス体制による投資主との利益の一致

       （ア）GRESBリアルエステイト評価                  （注１）   （2020年実施）
          GRESBは、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配
         慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際等に活用されていま
         す。本投資法人は2020年11月に以下の評価を取得しており、ESGへの取組みが高く評価されて
         います。特に、上場物流不動産セクター                     （注２）   内順位はグローバルで１位となります。
                                 19/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （注１）「GRESBリアルエステイト評価」とは、GRESB評価の内、不動産の運用におけるESGの取組み度合いを測る評価をいいます。









             この内、「相対評価：GRESBレーティング（５段階評価）」における「５                             Stars」は、当該評価において総合スコアのグ
             ローバル順位で上位20％以内の参加者であることを示す最高位の評価であり、また、「絶対評価」における「Green                                             Star」
             は、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」及び保有物件での環境パフォーマン
             スやテナントとのESGの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であること
             を示す評価です。
         （注２）「上場物流不動産セクター」とは、上場企業、上場投資法人及び上場ファンドの内、主たる運用資産が物流不動産である者
             が参加するカテゴリーをいいます。
         （注３）「セクターリーダー」とは、各地域及び各物件用途において、総合点が最も高い参加者及びその点差が１点以内の参加者に
             与えられる称号をいいます。
         （注４）「GRESB開示評価（５段階評価）」とは、GRESB評価の内、上場企業、上場投資法人及び上場ファンドのESG情報開示の充実
             度を測る評価をいいます。
                                 20/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （イ）投資口パフォーマンス完全連動型報酬の導入
          本投資法人は、投資主利益との連動性を高めることを目的として、資産運用報酬Ⅰ：AUM連
         動報酬、資産運用報酬Ⅱ：不動産利益連動報酬、資産運用報酬Ⅲ：投資主利益連動報酬の３つ
         の資産運用報酬のうち、資産運用報酬Ⅲの一要素として、本投資法人の投資口価格と東証REIT
         指数との相対パフォーマンスに応じた資産運用報酬を導入しており、このような報酬体系を導
         入したJ-REITは本投資法人が第１号です。
       （ウ）三菱地所による本投資法人へのセイムボート出資の継続






          本投資法人は、スポンサーの継続的なセイムボート出資により、三菱地所グループの強固な
         コミットメントに基づくガバナンス体制の強化を図ります。本投資法人のスポンサーである三
         菱地所は、本書の日付現在、本投資法人の投資口14,200口を保有しています。三菱地所は、本
         募集においても本投資法人の投資口の1,750口について、販売先に指定されており、かかる投
         資口を全て取得する場合には、本投資法人の発行済投資口数15,950口（4.1％                                           （注）   ）を保有
         し、出資比率を維持する見込みです。
          本投資法人は、ガバナンス体制の更なる強化を目的とした施策の導入により、投資主との利
         益の一致を目指します。
         （注）本第三者割当後の数値であり、本第三者割当の発行口数2,050口の全口数についてＳＭＢＣ日興証券株式会社より申込みがな
            され、発行されたと想定した場合の数値です。以下同じです。
    （３）ハイブリッド型外部成長戦略


        本投資法人は、三菱地所の開発力と本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）を活用したハ
       イブリッド型外部成長戦略により、安定的かつ着実な資産規模の成長を目指します。本書の日付現
       在の優先交渉権付与予定物件                （注）   は、11物件・延床面積885千㎡となっています。本投資法人は、
       今後も引き続き優先交渉権付与予定物件を活用し、安定的かつ着実な外部成長を目指します。
       （注）「優先交渉権付与予定物件」の定義については、後記「②　本資産運用会社の目利き力による外部取得とブリッジスキーム・PDPに
         よる開発／＜本投資法人のパイプライン＞」の（注１）をご参照ください。以下同じです。
       ①　三菱地所とのスポンサーサポート契約

          三菱地所は、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人に対してスポンサーパイプライ
         ン物件の情報提供を行う他、総合デベロッパーとしての幅広い用地情報に基づく単独での物流
         施設の開発力、三菱地所の開発力や信用力を背景とする共同での施設の開発力及びCRE戦略等
         の柔軟な開発戦略により、本投資法人の外部成長に寄与します。
                                 21/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人は、三菱地所との間のスポンサーサポート契約に基づき、同社が自ら所有する物
         流施設等（同社による開発物件を含みます。）を売却する場合には、第三者に売買の申込の意
         思 表示を行う前に優先的に取得に向けた交渉を行うことができます。
          三菱地所が物流施設等を売却しようとする場合に、本投資法人がスポンサーサポート契約に
         基づいて優先交渉を行うことが想定される物件を、後記「②　本資産運用会社の目利き力によ
         る外部取得とブリッジスキーム・PDPによる開発」に記載のブリッジファンド                                          （注１）   及び第三
         者ブリッジ      （注２）   により供給される予定の物件並びにPDPによる開発を通じて供給される予定
         の物件と並ぶものとして、本書において優先交渉権付与予定物件と位置付けています。
         （注１）「ブリッジファンド」とは、将来的に本投資法人が取得することを前提にした不動産等を保有する私募ファンドをいいま
             す。以下同じです。
         （注２）「第三者ブリッジ」とは、ブリッジファンド、本投資法人及び本資産運用会社を含む三菱地所グループ以外の第三者が、将
             来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有することをいいます。以下同じです。
          また、スポンサーサポート契約に基づいて、三菱地所は、三菱地所及び本資産運用会社以外

         の第三者が所有又は開発する国内の投資対象不動産について、当該所有者又は開発者が売却を
         検討していることを知った場合には、原則として、本投資法人に対し、当該投資対象不動産に
         関する情報を提供するよう努めるものとされています。スポンサーサポート契約の詳細につい
         ては、参照有価証券報告書「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及び運営／２　利害関
         係人等との取引制限／（３）利害関係人等との取引状況／③　取引状況等／（ア）スポンサー
         サポート契約」をご参照ください。
       ②　本資産運用会社の目利き力による外部取得とブリッジスキーム・PDPによる開発

          本資産運用会社は、2001年以降、ファンド組成及び物件取得を継続的に実施してきた実績を
         有しています。かかる実績に基づくものは、「投資案件選別力（目利き力）」と「デューディ
         リジェンス能力」であり、この２つの力は、本資産運用会社の不動産ファンド運用力として結
         実しています。本資産運用会社は、かかる目利き力とデューディリジェンス能力に裏打ちされ
         た不動産ファンド運用力を今後も活用し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への
         厳選投資を実施します。また、本資産運用会社は、このような不動産ファンド運用力を活用し
         たブリッジファンドスキーム                （注１）、    第三者ブリッジスキーム              （注２）    及びパートナーとのリ
         レーションシップを元にしたPDP等の多様な取得手法により、柔軟かつ多様な物件取得戦略を
         推進します。
         （注１）「ブリッジファンドスキーム」とは、資本市場環境や物件取得のタイミングに応じてブリッジファンドを活用し、機動的に
             物件を取得する手法をいいます。以下同じです。
         （注２）「第三者ブリッジスキーム」とは、資本市場環境や物件取得のタイミングに応じて第三者ブリッジを活用し、機動的に物件
             を取得する手法をいいます。以下同じです。
         （ア）ブリッジファンドスキームを活用した優先交渉権付与予定物件

             本資産運用会社は、本投資法人を将来的な物件売却先としたブリッジファンドを組成し
            ています。ブリッジファンド保有の投資対象物件を売却する場合には、ブリッジファンド
            は本投資法人と優先的に協議する旨を、ブリッジファンドと匿名組合員の間で合意をして
            います。かかる合意の対象となった物件を、前記「①　三菱地所とのスポンサーサポート
            契約」に記載の三菱地所が物流施設等を売却しようとする場合に、本投資法人がスポン
            サーサポート契約に基づいて優先交渉を行うことが想定される物件と併せて、本書におい
            て、優先交渉権付与予定物件と位置付けています。
                                 22/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （イ）本資産運用会社によるブリッジファンドの組成及びスポンサーグループによる一気通貫
            したサポート
             本資産運用会社が組成するブリッジファンドは、本資産運用会社の私募ファンド組成・
            運用に係る長年の経験に基づいたファイナンス戦略を活用した金融機関からのローンや豊
            富な投資家リレーションを活用したエクイティ出資による資金調達等、本資産運用会社の
            資産運用のノウハウを活用しています。さらに、三菱地所からのエクイティ出資によるセ
            イムボート出資や、三菱地所グループのノウハウを活かしたグループ会社によるPM業務の
            一部受託及び本資産運用会社の不動産ファンド運用力を活用したAM業務の受託といった、
            スポンサーグループによる一気通貫したサポートを活用する点を特徴としています。
             本投資法人は、ブリッジファンドによる取得手法の利点として、取得時期の調整と簿価
            の逓減効果やブリッジ投資家の要求利回りと物件の利回りのギャップを活かした取得価格
            の調整が図れるものと考えており、今後も不動産市況や資本市場環境を踏まえ、必要に応
            じてブリッジファンドを活用し、本投資法人による柔軟な物件取得を目指します。
         （ウ）第三者ブリッジを活用した優先交渉権付与予定物件

             本資産運用会社は、ブリッジファンド、本投資法人及び本資産運用会社を含む三菱地所
            グループ以外の第三者が、本投資法人を将来的な売却先候補として物件を保有する第三者
            ブリッジスキームを活用しています。当該第三者が、投資対象物件を売却する場合に本投
            資法人を買主候補者として優先的に協議することを前提に、投資対象物件を取得し、保有
            している場合には、かかる物件を、前記「①　三菱地所とのスポンサーサポート契約」に
            記載の三菱地所が物流施設等を売却しようとする場合に、本投資法人がスポンサーサポー
            ト契約に基づいて優先交渉を行うことが想定される物件と併せて、本書において、優先交
            渉権付与予定物件と位置付けています。
         （エ）PDP（Partnership              Development       Program）による開発物件の取得

             PDPは、①本資産運用会社が築いた幅広いネットワークにより開発物件情報のソーシン
            グを行い、②実際に開発事業を行うパートナー                          （注）   と本資産運用会社との強固なリレー
            ションシップ及び三菱地所グループの高い信用力を基に、開発後の物件を本投資法人のパ
            イプラインに組み入れることを視野に入れて行われる開発に係る一連の取組みをいいま
            す。
             本投資法人は、PDPによる開発物件の取得の利点として、本資産運用会社が開発段階か
            ら関与することによる投資機会の拡大及び取得価格の相対的な抑制が可能である点が挙げ
            られると考えており、今後もパートナーと本資産運用会社との強固なリレーションシップ
            と三菱地所グループの高い信用力を積極的に活用し、三菱地所グループの開発物件以外に
            も本資産運用会社による独自の開発物件のパイプライン組み入れを目指します。
             本資産運用会社は、かかるPDPを活用して、安定的な運用に目途がついた物件のうち、
            本投資法人を買主候補者として優先的に協議することが見込まれる物件を、前記「①　三
            菱地所とのスポンサーサポート契約」に記載の三菱地所が物流施設等を売却しようとする
            場合に、本投資法人がスポンサーサポート契約に基づいて優先交渉を行うことが想定され
            る物件と併せて、本書において、優先交渉権付与予定物件と位置付けています。
             （注）パートナーとは、三菱地所グループ以外のデベロッパー、ゼネコン及び特定目的会社等を指します。
                                 23/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                         ＜本投資法人のパイプライン＞
         （注１）「優先交渉権付与予定物件」とは、本書において、①三菱地所が物流施設等を売却しようとする場合には、スポンサーサ







             ポート契約に基づき、本投資法人が優先交渉を行うことが想定される物件、②ブリッジファンドと匿名組合員との間で、当
             該ファンド保有の物流施設等を売却する場合には、当該ファンドは本投資法人と優先的に協議する旨の合意がされている物
             件、③第三者が投資対象物件を売却する場合には、投資法人を買主候補者として優先的に協議することを前提に、投資対象
             物件を取得し、保有している物件及び④PDPを通じて第三者が再開発を完了し、安定的な運用が見込める物件のうち、本投
             資法人を買主候補者として優先的に協議することが見込まれる物件を総称したものをいいます。以下同じです。
         （注２）三菱地所が自ら所有する物流施設等（同社による開発物件を含みます。）を売却しようとする場合、原則として本投資法人
             にスポンサーサポート契約に基づく優先交渉権が付与されます。但し、かかる優先交渉権付与予定物件については、共有
             者、準共有者又は共同事業者（当該投資対象不動産を保有する特別目的会社への匿名組合出資、優先出資その他の手法によ
             り出資する者）が存在する場合であって、本投資法人への優先交渉権の付与又は売却につき、それらの者の同意が得られな
             い場合等、スポンサーサポート契約に基づく優先交渉権が付与されない場合があります。
         （注３）「単独開発」又は「共同開発」とは、それぞれ、三菱地所グループが「単独」で開発をした場合、又は、グループ外の第三
             者と「共同」して開発をした場合を指します。
         （注４）本書の日付現在、取得予定資産を除き、本投資法人が上記の優先交渉権付与予定物件の取得を決定した事実はなく、また将
             来的にこれらの物件が本投資法人に組み入れられる保証もありません。
         （注５）「稼働率」は、本書の日付現在における上記各建物に係る賃貸可能面積に対して、賃貸借契約に基づき賃貸が開始している
             賃貸面積が占める割合を、「内定率」は、本書の日付現在における上記各建物に係る賃貸可能面積に対して、賃貸借契約の
             予約契約が締結されている賃貸面積が占める割合を記載しています。
         （注６）竣工予定の建物は、完成予想図であり、実際に竣工する建物とは異なる可能性があります。本書で使用されている竣工予定
             の建物につき、以下同じです。
                                 24/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  ＜本投資法人及び三菱地所グループのポートフォリオマップ＞
         （注１）ロジクロス名古屋笠寺及びロジクロス大阪はいずれも追加取得分である準共有持分割合40％が取得予定資産です。








         （注２）本書の日付現在、保有資産及び取得予定資産を除き、本投資法人が上記の物件の取得を決定した事実はなく、また将来的に
             これらの物件が本投資法人に組み入れられる保証もありません。
    （４）ハイブリッド型内部成長戦略

        取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの平均稼働率は、99.8％（2020年11月末日現
       在）であり、高稼働率を維持する予定です。本投資法人は、今後も三菱地所グループの豊富な法人
       顧客リレーションを活かしたリーシング力及び物流施設開発・運営事業によって蓄積された運営ノ
       ウハウに加え、本資産運用会社の多様なアセットタイプのファンド運用実績に裏打ちされた安定的
       な不動産ファンド運用力と独自のテナントリレーションを活かした安定的な物流施設の運営ノウハ
       ウをハイブリッド活用していくことで、物流事業者や荷主と良好な関係を構築し、高稼働率と着実
       な賃料改定及び建物固定資産評価の見直し並びにグリーンリース契約                                      （注）   に基づくLED化改修、電
       気受給契約の見直し及び太陽光発電設備の新設等の独自施策を通じた内部成長を目指します。
       （注）　「グリーンリース契約」とは、貸主側が環境に配慮した設備導入費用を負担する代わりに、借主が設備導入により想定される費用
          削減分の一部を貸主に支払う契約をいい、貸主及び借主が環境負荷の削減効果をともに享受することを目指す仕組みです。以下同
          じです。
       ①　賃料改定による内部成長の実現

          本投資法人は、賃貸借契約期間が満了を迎える契約について、着実な賃料増額改定を通じた
         内部成長の実現を目指しています。本投資法人は2018年８月期から６期連続で増額改定を実現
         しており、2020年８月期では、平均賃料改定変動率                            （注１）   は+9.5％、増額部分の平均賃料改定
         変動率    （注２）    は+10.4％、2021年２月期では、本書の日付現在、平均賃料改定変動率は
         +7.5％、増額部分の平均賃料改定変動率は+9.1％となる見込みです（倉庫部分の賃貸面積ベー
         ス）。また、2021年８月期に賃貸借契約期間が満了を迎える賃貸借契約については、本書の日
         付現在において、83％（倉庫部分の賃貸面積ベース）が既に契約期間満了後の新規契約を締結
         済みであり、そのうち78％（倉庫部分の賃貸面積ベース）の賃貸借契約において、賃料増額改
         定となっており、賃料増額トレンドは継続する見込みです。
         （注１）「平均賃料改定変動率」は、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎え、新契約が締結された賃貸区画の
             新契約締結前後の賃料の変動率を賃貸面積で加重平均して記載しています。また、平均賃料改定変動率は、賃貸借契約が満
             了を迎えておらず、賃貸借契約期間中に賃料改定を行った賃貸面積を含めて算出しています。以下同じです。
                                 25/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （注２）「増額部分の平均賃料改定変動率」は、賃貸借契約期間の満了を迎え、新契約が締結された賃貸区画のうち、新契約締結の
             賃料が賃料改定前後で増額された賃貸区画の賃料の変動率を賃貸面積で加重平均して計算しています。また、増額部分の平
             均賃料改定変動率は、賃貸借契約が満了を迎えておらず、賃貸借契約期間中に賃料の増額改定を行った賃貸面積を含めて算
             出 しています。以下同じです。
         ＜賃料改定状況の推移（倉庫部分の賃貸面積ベース）＞

         (注)「賃料据置」及び「賃料増額」は、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎える、若しくは迎えた賃貸借契約







           のうち、新契約が締結された賃貸区画のうち、新契約締結前後で賃料が据置きであった賃貸区画及び賃料が増額された賃貸区画
           の比率をそれぞれ記載しています。
       ②　三菱地所のリーシングサポートと本資産運用会社独自の取組みによる賃料増額改定事例

          本投資法人は、三菱地所へのテナントリレーションサポート業務委託を通じ、三菱地所が東
         京・丸の内エリアを中心とするオフィス・商業施設事業等で培った法人顧客リレーションを活
         用することで、物流事業者や荷主とのリレーションを構築し、市場のニーズを酌み取った着実
         な内部成長を目指します。
          スポンサーサポート契約において、本投資法人はスポンサーに対し、全ての保有資産（国内
         のものに限ります。）に係るテナントリレーションサポート業務を委託し、スポンサーは、テ
         ナントリレーションサポート業務を受託すると規定されており、スポンサーによる定期的なテ
         ナントとのコミュニケーションにより、リレーションの強化を図っています。したがって、本
         投資法人は、その保有資産の運用に当たり、スポンサーのリーシングサポートを活用すること
         で、より高い稼働率、ひいてはポートフォリオの中長期的な収益の維持・向上を目指します。
         加えて、本投資法人が保有する物流施設におけるテナントリレーションを三菱地所が一元管理
         することで、リーシングに関する情報やノウハウが効果的かつ効率的に三菱地所グループに蓄
         積され、三菱地所グループの開発や運営に活用することを通じて、今後本投資法人が取得する
         可能性があるスポンサー開発物件の品質の更なる向上が期待できると、本投資法人は考えてい
         ます。
          三菱地所にテナントリレーションサポート業務を委託するロジクロス福岡久山において、福
         岡エリアにおける需要の高まりを捉え、賃料増額改定を実現しました。また、ロジポート相模
         原では、テナントとの再契約に当たり本投資法人の費用負担により照明器具をLEDに交換し、
         テナント負担の電気料金及びメンテナンスコストが大幅に削減された結果、従前賃料からの増
         額改定を実現しました。このように、本投資法人は三菱地所のリーシングサポートと本資産運
         用会社の独自の取組みにより、着実な賃料増額改定を通じた内部成長を実現しています。
                                 26/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (注)「賃料改定変動率」は、各物件のうち記載される対象面積に関して、直近で締結されたテナントとの賃貸借契約に係る締結前後





           の賃料の変動率を記載しています。
       ③　本資産運用会社独自施策による内部成長の実現

          本投資法人は、前記①の賃料改定による内部成長に加え、本資産運用会社の豊富な実績に基
         づく不動産ファンド運用力により、建物固定資産評価の見直しやグリーンリース契約に基づく
         LED化改修、電気受給契約の見直し及び太陽光発電設備の新設等の賃料改定によらない独自施
         策による内部成長を実現しています。
       ④　コロナ禍でも安定したテナントベース





         （ア）需要が底堅い業種を中心としたテナント構成
             コロナ禍による商取引のEC化やテレワークの進展等に代表されるライフスタイルの変化
            に伴い、日用品に留まらない生活必需品の輸送需要が増加しており、新しい生活様式が浸
            透してきていることから、当該需要は今後も継続するものと本投資法人は考えています。
            取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオのテナントは、57.5％（賃貸面積ベー
            ス）が生活必需品          （注１）   を、81.2％（賃貸面積ベース）が需要が堅調な荷物                            （注２）   をそれ
            ぞれ取り扱っています。その配送先についても、83.0％（賃貸面積ベース）がBtoC（企業
            と消費者との間の取引をいいます。以下同じです。）であり、コロナ禍においても、生活
            必需品の家庭内消費等の底堅い需要に支えられた安定性を有するテナント構成であると本
            投資法人は考えています。また、取得予定資産取得後のポートフォリオのテナントに占め
            る3PL（3rd       Party    Logistics）       （注３）   の割合は、66.7％です。
            （注１）「生活必需品」とは、日用品、食品・飲料及び医薬品・医療用機器をいいます。以下同じです。
            （注２）「需要が堅調な荷物」とは、生活必需品、パソコン・通信機器・家電及びカジュアル衣料をいいます。以下同じで
               す。
            （注３）「3PL」とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の全部又は一部を請け負う物流サービスをいいます。以
               下同じです。
                                 27/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （イ）高い稼働率及び長期の賃貸借契約並びに満了時期の分散





             取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの平均稼働率はコロナ禍においても
            99.8％、定期賃貸借契約比率は100.0％、平均残存賃貸借契約期間は7.6年となる予定です
            （2020年11月末日現在。但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書
            の日付現在において賃貸借が開始していないため、本書の日付現在において締結されてい
            る賃貸借契約における数値を基にしています。）。このように、本投資法人はテナントと
            長期の賃貸借契約を締結することにより高い稼働率を維持し、収益の安定化を図っていま
            す。
             また、賃貸借契約期間満了時期を分散することにより、特定の時期にテナントの退去や
            賃貸借契約の再契約が集中することを回避することができ、結果として収益の安定化に寄
            与すると、本投資法人は考えています。
                    ＜平均稼働率及び賃貸借契約の状況（取得予定資産取得後）＞

                                 28/109











                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                   ＜賃貸借契約期間満了時期の分散状況（取得予定資産取得後）＞
         （注）保有資産及び取得予定資産に係る2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日




            付現在において賃貸借が開始していないため、本書の日付現在において締結されている賃貸借契約における数値を基にしてい
            ます。）における賃貸借契約期間満了時期を示しています。
    （５）財務戦略

        本投資法人は、三菱地所が長年培ってきた信用力を活かした健全性を重視した財務運営を基本と
       し、成長性にも配慮したLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントによ
       る投資主価値の向上を目指します。本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規
       模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、機動的かつ健全性を重視した財務戦略を実行していき
       ます。また、本投資法人は、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済
       期限の分散等にも十分配慮して借入れを行うものとします。
       ①　本借入れ及び本第三者割当ローンの概要

          本投資法人は、取得予定資産の取得資金（取得予定資産の取得に係る消費税の支払いのため
         の資金を含みます。）の一部に充当するため、2021年３月９日付及び同年３月19日付で本借入
         れ （注１）   を実行することを予定しています。本借入れは、主として国内有力金融機関より行わ
         れ、借入金額総額を14,200百万円                  （注２）   、借入期間を１年、４年、６年、７年、８年、９年、
         10年及び12年とすることを想定しています。なお、本消費税ローン                                    （注１）   は、株式会社みずほ
         銀行の当座貸越ローンによる借入れを予定しています。本消費税ローンを除く本借入れのうち
         一部は、株式会社三菱ＵＦＪ銀行の当座貸越ローンによる借入れを予定しています。また、第
         ２回及び第３回公募増資時の借入れと同様、本借入れのうち、株式会社三菱ＵＦＪ銀行からの
         借入れはJ-REIT向けESG評価ローンです。J-REIT向けESG評価ローンとは、三菱ＵＦＪリサー
         チ＆コンサルティング株式会社が企業のESGに関する取組みが戦略的に行われているかを評価
         した上で実行される融資をいいます。以下同じです。加えて、株式会社三井住友銀行からの借
         入れは、SDGs       （注３）   グリーンローンを予定しています。SDGsグリーンローンは、第三者評価機
         関から評価を受けたローンフレームワークに基づき主に資金使途の対象となるプロジェクトを
         評価した上で実行される融資をいいます。以下同じです。
         （注１）「本借入れ」とは、取得予定資産の取得に伴い実行を予定している借入れ（13,300百万円）及び2021年３月９日に借入れ予
             定の消費税ローン（「本消費税ローン」）（900百万円）をいいます。「本借入れ」については、前記「（２）インベスト
             メント・ハイライト－「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略による、継続的な投資主価値の向上／②　Discipline－規律
             を持った物件取得による投資主価値の向上／＜取得予定資産取得による主要指標の変化＞」の（注５）を併せてご参照くだ
             さい。
         （注２）借入金額総額は、本書の日付現在における予定を記載したものであり、実際の借入金額は、本募集又は本第三者割当による
             手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行の時点までに変更されることがあります。
         （注３）「SDGs」とは、持続可能な開発目標（Sustainable                       Development     Goals）の略称であり、2015年９月の国連サミットで採択
             された「持続可能な開発のための2030アジェンダ」にて記載された2030年までに持続可能でよりよい世界を目指す国際目標
             です。以下同じです。
          また、本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、本借入れに加え、

         2021年３月９日付で本第三者割当ローン                      （注）   を実行することを予定しています。本第三者割当
                                 29/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ローンは、株式会社みずほ銀行の当座貸越ローンによる借入れを予定しています。なお、本第
         三者割当ローンは、本第三者割当の手取金又は手元資金によりその全額を弁済する予定です。
          但し、本書の日付現在、本投資法人は、本借入れ（株式会社三菱ＵＦＪ銀行の当座貸越ロー
         ンによる借入れ及び本消費税ローンを除きます。）に関する個別金銭消費貸借契約を締結して
         いません。当該本借入れは、各金融機関による貸出審査手続における最終決裁が完了し、本投
         資法人と当該金融機関との間で合理的に満足する内容の融資に係る契約が締結されること及び
         別途定められる貸出前提条件が全て充足すること等を条件とします。そのため、実際に当該本
         借入れが行われることは保証されているものではなく、また、その内容も本書に記載されてい
         るものから変更されることがあります。
           また、本書の日付現在、本投資法人は、2021年３月９日付実行に係る株式会社三菱ＵＦＪ銀
         行及び株式会社みずほ銀行の当座貸越ローンによる借入れ（本消費税ローン及び本第三者割当
         ローンを含みます。）の申込を予定していますが、いずれも株式会社三菱ＵＦＪ銀行及び株式
         会社みずほ銀行による貸出審査手続における最終決定が完了し、別途定められる貸出前提条件
         が全て充足すること等を条件とします。そのため、実際に株式会社三菱ＵＦＪ銀行及び株式会
         社みずほ銀行の当該当座貸越ローンによる借入れが行われることは保証されているものではな
         く、また、その内容も本書に記載されているものから変更されることがあります。
         （注）「本第三者割当ローン」とは、本募集と同時に実行を予定している第三者割当ローン（800百万円）をいいます。「本第三者
            割当ローン」については、前記「（２）インベストメント・ハイライト－「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略による、継
            続的な投資主価値の向上／②　Discipline－規律を持った物件取得による投資主価値の向上／＜取得予定資産取得による主要
            指標の変化＞」の（注５）を併せてご参照ください。
       ②　財務ハイライト（本借入れ後）

       （ア）財務基盤の安定性
          本借入れ後      （注１）    の本投資法人の主要な財務指標については、長期負債比率が92.4％                                      （注
         ２）  、固定金利比率が92.4％              （注３）    です。また、本借入れ後の平均残存負債年数が5.3年                              （注
         ４）  、長期借入金のみの平均残存負債年数が5.7年                         （注４）   となる見込みです。したがって、本借
         入れ後においても、財務基盤の安定性を確保できるものと本投資法人は考えています。
         （注１）「本借入れ後」とは、本募集及び本第三者割当の払込み並びに本借入れ及び本第三者割当ローンの実行後、本第三者割当の
             手取金又は手元資金により本第三者割当ローンの全額を弁済した後の状況を意味します。以下同じです。なお、本第三者割
             当については、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金
             額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本第三者割当
             による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合、本借入れ後の各想定値は、実際の
             数値と一致するとは限りません。
         （注２）本借入れ後の「長期負債比率」とは、本借入れ実行後における本投資法人の有利子負債の総見込額のうち、借入実行日から
             返済期限までが１年超の有利子負債の総見込額が占める比率を小数第２位を四捨五入して記載しています。
         （注３）本借入れ後の「固定金利比率」とは、本借入れ実行後における本投資法人の有利子負債の総見込額のうち、固定金利による
             有利子負債の総見込額が占める比率を小数第２位を四捨五入して記載しています。
         （注４）本借入れ後の「平均残存負債年数」とは、本借入れ後における、本借入れの各実行予定日（2021年３月９日又は同年３月19
             日）時点から返済期限までの残存期間を、本借入れの各実行予定日現在における各有利子負債（見込）残高に応じて加重平
             均した数値を小数第２位を切り捨てて記載しています。
       （イ）三菱地所の高い信用力を背景とした財務運営

          本投資法人は、スポンサーである三菱地所の高い信用力を背景として、安定的な財務運営を
         図ります。本投資法人は、本書の日付現在、JCRから長期発行体格付（AA-（安定的））                                               （注１）
         を取得しています。本投資法人の平均負債コストは、本借入れ後も引き続き0.36％（全借入
         れ）  （注２）   及び0.38％（長期借入金のみ）                 （注２）   となる見込みです。なお、当該平均負債コス
         トには金融機関に支払われた融資手数料等が含まれています。
         （注１）当該格付は、JCRによる本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口につい
             て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供さ
             れ若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
         （注２）本借入れ後の「平均負債コスト」は、本借入れ後における各有利子負債に適用される利率（見込）に金融機関に支払われた
             融資手数料等を加え、各有利子負債の（見込）額で加重平均した平均値を小数第３位を四捨五入して記載しています。
                                 30/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （ウ）機動的な物件取得を可能とするLTVコントロール
          本投資法人のLTVは、本書の日付現在においては30.9％であり、本募集後において33.0％                                                （注
         １）  となることを見込んでいます。また、LTVを40％まで引き上げた場合の取得余力                                          （注２）   は210
         億円程度、LTVを50％まで引き上げた場合の取得余力                            （注２）   は610億円程度であり、成長性にも
         配慮した効果的なLTVコントロールを行い、今後の機動的な物件取得に備えることを想定して
         います。
         （注１）「LTV」の詳細については、前記「（２）インベストメント・ハイライト－「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略によ
             る、継続的な投資主価値の向上／②　Discipline－規律を持った物件取得による投資主価値の向上」をご参照ください。
         （注２）「取得余力」とは、LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの新規借入れ及び
             投資法人債の新規発行によって、物件取得のために追加的に調達することのできる負債性資金の額をいいます。「LTVを
             40％まで引き上げた場合の取得余力」は、本募集後のLTVを仮に40％まで引き上げた場合における取得余力を、「LTVを50％
             まで引き上げた場合の取得余力」は、本募集後のLTVを仮に50％まで引き上げた場合における取得余力を記載しています。
             なお、当該金額は、当該金額の負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束する
             ものではありません。また、実際の本募集及び本第三者割当における発行価額の総額が、本書の日付現在の見込額よりも少
             額又は多額となった場合には、それに応じて実際の本借入れ後の取得余力は上記の金額よりも低く又は高くなることがあり
             ます。
       ③　調達先の分散状況及び有利子負債の返済期限の分散状況（本借入れ後）

          本投資法人は、本借入れにおいて、既存有力金融機関に加え、新規に株式会社千葉銀行及び
         株式会社西日本シティ銀行の２金融機関からの借入れを実施する予定です。これにより、本借
         入れ後も継続して有力な16金融機関による強固なバンクフォーメーションを構成することがで
         きるものと、本投資法人は考えています。
         ＜調達先の分散状況（本借入れ後）＞

             （注）借入（見込）金額の比率を示しています。






                                 31/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ＜有利子負債の返済期限の分散状況（本借入れ後）＞
             （注）借入（見込）金額を示しています。





       ④　グリーンファイナンスの実施

       （ア）グリーン・ローン
          本投資法人は、外部機関によるESG評価を活用した資金調達に積極的に取り組んでいます。
         本投資法人が2020年８月27日に決定した借入れのうち、株式会社三菱ＵＦＪ銀行からの借入れ
         はJ-REIT向けESG評価ローン、株式会社三井住友銀行からの借入れはSDGs推進資金調達です。
         SDGs推進資金調達は、融資の実行、条件の設定に当たって、株式会社三井住友銀行と株式会社
         日本総合研究所が作成した独自の評価基準に基づき企業のSDGsに関する現状の取組みを評価し
         た上で実行される融資をいいます。本投資法人は、J-REIT向けESG評価ローン及びSDGs推進資
         金調達をいずれもJ-REIT第１号案件として取り組んでいます。さらに、本借入れのうち、株式
         会社三井住友銀行からの借入れは、SDGsグリーンローンを予定しています。
       （イ）グリーンボンドの発行準備


          本投資法人は、グリーンボンド                 （注）   を含む投資法人債の発行に向け、2020年４月17日付で、
         発行登録書を提出し、2021年１月18日付で、訂正発行登録書を提出しています。また、グリー
         ンファイナンス・フレームワークに対しては、グリーンボンド評価機関である株式会社日本格
         付研究所（JCR）より、「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」における最上位の
         「Green     1(F)」の評価を取得しています。本投資法人は、投資法人債の発行を通じ、資金調達
         手法の多様化、更なる投資家層の拡大、更なる信用力の強化及びESGへの取組み強化を目指し
         ます。
         （注）「グリーンボンド」とは、気候変動・水・生物多様性対策等、環境に好影響を及ぼす事業活動に資金使途を限定した債券をい
            い、一般的には国際資本市場協会（International                    Capital   Market   Association：ICMA）が定めるグリーンボンド原則に従い
            発行されます。
                                 32/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ⑤　キャッシュマネジメント：減価償却費の活用方針






          本投資法人は、減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則として毎期継
         続的に利益超過分配を実施する方針であり                       （注）   、減価償却費を活用した効率的なキャッシュマ
         ネジメントに努めています。
          また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等によ
         り、一時的に１口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込まれる場合は、１口当たり
         分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
         （注）本書の日付現在の保有資産及び取得予定資産に係る東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による建物状況調査報告書
            に記載の緊急・短期更新費用の見積額及び中長期更新費用の見積額を合計した額の12か月平均額は、202百万円です。また、
            本投資法人は、建物部分の減価償却費の算定方法につき、定額法を採用しており、当該会計処理で計算した場合の2021年３月
            １日から2021年８月31日までの期間における本書の日付現在の保有資産及び取得予定資産の減価償却費の合計額は880百万
            円、月額平均146百万円を想定しており、2021年９月１日から2022年２月28日までの期間における本書の日付現在の保有資産
            及び取得予定資産の減価償却費の合計額は892百万円、月額平均148百万円を想定しています。なお、本投資法人が準共有持分
            を有する資産に係る当該費用は、各物件の信託受益権の準共有持分割合に相当する数値を使用しています。
                                 33/109










                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （６）物流マーケット概況
       ①　物流マーケットの安定的な成長
       （ア）Eコマース市場規模・電子商取引普及率の比較
          国内におけるEコマースの売上高は、2009年から2019年までに約2.8倍に増加しており、Eコ
         マースの市場規模の拡大に伴い、個人顧客への小口多頻度配送の需要が増加し、それを支える
         物流施設への需要も増加していると、本投資法人は考えています。また、電子商取引の普及率
         をみると、2019年の日本における普及率は6.8％であり、2020年第３四半期の英国の27.0％及
         び米国の14.3％と比較して低い水準であり、今後も安定的な成長が見込まれるものと、本投資
         法人は考えています。
           出所：経済産業省「令和元年度内外一体の経済成長戦略構築にかかる国際経済調査事業（電子商取引に関する市場調査）」



              （2020年７月）を基に本資産運用会社にて作成
           （注）上図の「Eコマース売上高」は、BtoCでのインターネットによる取引金額の推計値とし、推計対象は、個人消費における
              全ての財（商品）、サービスの中でインターネットを通じて行われた取引の金額で、物販系分野、サービス系分野及び
              デジタル系分野に大別し、それぞれについて市場推計値を算出し合計しています。
           出所：経済産業省（日本）「令和元年度内外一体の経済成長戦略構築にかかる国際経済調査事業（電子商取引に関する市場調




              査）」（2020年７月）、Office            for  National    Statistics（英国）、U.S.           Census   Bureau   （米国）を基に本資産運用会
              社にて作成。米国及び英国に関しては2020年第３四半期までの、日本は2019年までの開示情報を参照
                                 34/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （イ）3PL市場規模・小売業界の市場規模
          国内における3PLの売上高は2009年度から2019年度までに約2.5倍に増加しており、事業会社
         による物流機能のアウトソーシングにより、3PL市場は引き続き拡大傾向にあり、配送効率の
         高い物流施設への需要が増加していると本投資法人は考えています。
           出所：「月刊ロジスティクス・ビジネス2020年９月号」を基に本資産運用会社にて作成




           （注）各年度は、４月１日に開始し翌年３月31日に終了する期間をいいます。本投資法人の決算期とは一致しません。
          さらに、国内小売市場のうち、コンビニエンスストア、ドラッグストア及びインターネット

         通販の市場規模も拡大しています。これらの規模の拡大に応じ、物流業務の効率化や物流拠点
         の集約化の動きが強まっており、こうした小売業者の物流施設に対する需要は高まっていくも
         のと本投資法人は考えています。
           出所：経済産業省「商業動態統計月報2020年４月分」（2020年６月）及び経済産業省「令和元年内外一体の経済成長戦略構築




              にかかる国際経済調査事業（電子商取引に関する市場調査）」（2020年７月）を基に本資産運用会社にて作成
       （ウ）小口貨物取扱量・宅配貨物取扱個数の増加

          2020年１月から11月までの全ての月において陸運業大手３社                                （注）   の小口貨物取扱量は前年同
         月比で上回っており、６月については前年同月比で18.5％増加しています。
           出所：陸運業大手３社公表の各社小口貨物量を基に本資産運用会社にて作成




           （注）「陸運業大手３社」とは、ヤマト運輸株式会社、佐川急便株式会社及び日本郵便株式会社をいいます。以下同じです。
          また、トラックの宅配貨物取扱個数についても、2020年１月から11月までの全ての月におい

         て前年同月比で上回っており、６月については前年同月比で17.6％増加しています。
                                 35/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           出所：国土交通省「トラック輸送情報」（令和２年（2020年）11月分）を基に本資産運用会社にて作成




          こうした物流市場の成長を受け、物流施設に対する需要もますます高まっていくものと本投

         資法人は考えています。
       ②　物流施設需要の高まり

       ＜中大型物流施設の需給動向及び空室率推移＞
          全国の中大型物流施設の新規需要・新規供給は、近年に至るまで安定的に推移し空室率は低
         水準で推移してきました。しかし、物流施設の不動産投資市場における認知の高まりや新規参
         入の増加を受け、2016年以降、首都圏及び近畿圏を中心として全国的に高水準の新規供給が継
         続しました。大量供給の影響から、一部のエリアでは空室率の一時的な上昇が見られました
         が、Eコマース及び3PLを中心とした旺盛な需要により、空室率は全国的に低水準で推移してお
         り、新型コロナウィルス感染拡大後においても、需給バランスは堅調に推移しているものと本
         投資法人は考えています。
          首都圏については、2019年に引き続き2020年も高水準の供給が予定される一方で、Eコマー
         ス及び3PLが需要を牽引し、2020年第２四半期の空室率は0.4％、竣工後１年以上を経過した物
         件の空室率は0.2％と2009年以降で最低の水準となっており、今後も同水準で推移するもの
         と、本投資法人は考えています。
          近畿圏については、2020年第２四半期は供給が限定的であったことから、既存物件での空室
         消化が進み、2020年第２四半期の空室率は3.5％、竣工後１年以上を経過した物件の空室率は
         2.1％と低水準で推移しています。
          中部圏については、2019年に大規模な新規供給があったため、一時的に空室率は9.5％程度
         まで上昇したものの、順調に空室消化が進み、2020年第２四半期の空室率は7.1％、竣工後１
         年以上を経過した物件の空室率は1.7％と安定的に推移しています。
          九州圏については、新規供給が限定的なため、今後募集予定の区画に先行して引き合いが集
         まる状況が続いており、2020年第２四半期の空室率は0.0％でした。今後も低水準での推移が
         見込まれます。
                                 36/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           出所：シービーアールイー株式会社






           （注１）本図において「首都圏」とは、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県及び茨城県を、「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県
               及び京都府を、「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県を、「九州圏」とは、福岡県及び佐賀県をいいます。
           （注２）「新規供給」とは、新たに建設された賃貸用物流施設の賃貸可能面積合計をいいます。「新規需要」とは、稼働床面
               積の増減をいいます。稼働床面積の増減は、新規契約面積から退去面積を引いたものです。
           （注３）延床面積5,000㎡以上で、不動産投資会社及び不動産開発会社等が保有する賃貸用物流施設を調査対象にしています。
               物流会社等が保有する賃貸用物流施設は含まず、延床面積5,000㎡以上の全ての賃貸用物流施設を調査対象としたもの
               ではありません。
           （注４）2020年、2021年及び2022年の予測値は、物流マーケットに関連が高い経済指標等を基に回帰分析を行い、予測モデル
               を作成し、シービーアールイー株式会社にて予測を行った結果算定されたものです。当該予測値は、一定の前提又は
               仮定に基づくものであって、実際の結果と異なる可能性があります。
    （７）ESGへの取組み

       ①　三菱地所グループによるESGへの取組み
         （ア）三菱地所グループのSustainable                     Development       Goals    2030（長期経営計画2030）
             三菱地所は、2020年２月５日付で、持続可能な社会の実現を目指した事業を推進するた
            め、2050年のサステナビリティ経営                    （注）   を見据えた「三菱地所グループのサステナビリ
            ティビジョン2050」を制定しています。
             三菱地所グループは、「サステナビリティビジョン2050」の実現に向け、長期経営計画
            2030で掲げた「三菱地所グループのSustainable                           Development       Goals    2030」を、このビ
            ジョンを達成するための具体的なテーマとアクションを定めるマイルストーンとして位置
            づけています。「Environment」（気候変動や環境課題に積極的に取り組む持続可能なま
            ちづくり）「Diversity             & Inclusion」（暮らし方の変化と人材の変化に対応しあらゆる
            方々が活躍できるまちづくり）「Innovation」（新たな世界を生み出し続ける革新的なま
            ちづくり）「Resilience」（安全安心に配慮し災害に対応する強靭でしなやかまちづく
            り）の４つの重要テーマについて、より幅広いステークホルダーに、より深い価値を提供
            していきます。
            （注）一企業の枠を超えて行政機関や地域の企業等と一体となって、持続可能な都市の実現を目指す経営を意味します。
         （イ）三菱地所への社外からの評価

             三菱地所は2020年12月10日現在、下記のESGインデックス（社会的責任投資指数）等に
            選定されています。
                                 37/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             ・「Dow     Jones    Sustainability         Asia   Pacific     Index」（Ｓ＆Ｐダウ・ジョーンズ・イ
               ンデックス及びRobecoSAM社）
             ・「FTSE4Good        Global    Index」（FTSE        International,         Ltd.）19年連続
             ・「FTSE     Blossom     Japan    Index」（FTSE        International,         Ltd.）４年連続
             ・「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」（MSCI                               Inc.）４年連続
             ・「MSCI日本株女性活躍指数」（MSCI                     Inc.）３年連続
             ・「S&P/JPXカーボン・エフィシエント指数」（Ｓ＆Ｐダウ・ジョーンズ・インデック
               ス及び株式会社東京証券取引所）３年連続
             ・「SOMPO      Sustainability         Index」（損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント株式
               会社）９年連続
             ・「GRESB      Public    Disclosure」（GRESB）４年連続
             ・「GRESB      リアルエステイト2020」（GRESB）
               -「GRESBスタンディング・インベストメント・ベンチマーク」（既存物件ポート
                フォリオに関する評価）において「５スター」
               -「GRESBディベロップメント・ベンチマーク」（新規開発・大規模改修ポートフォ
                リオに関する評価）において「４スター」
             ・「CDP気候変動質問書2020」において最高評価「Aリスト」（CDP）
             社会的責任投資とは、企業への投資を行う際に、経済面に加え、環境・社会への取組み

            やコーポレート・ガバナンスを評価基準に取り入れる投資手法です。三菱地所は、これか
            らも事業とサステナビリティを一体的に推進し、持続可能な企業経営を追求していきま
            す。
                                 38/109












                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ②　GRESB評価の取得
          GRESBは、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配
         慮を測るベンチマークで、主要機関投資家によって投資先を選定する際等に活用されていま
         す。本投資法人は、2020年11月にサステナビリティへの取組みに対する評価として、全ての項
         目において高い評価を受け、総合スコアでの相対評価によるGRESBレーティング（５段階評
         価）において初めて最高位の「５                   Stars」を取得し、絶対評価による「Green                       Star」を２年連
         続取得しました。さらに、グローバルの上場物流不動産セクターにおいて22社中１位となり、
         「Global     Listed    Industrial       Sector    Leader」に選出されました。また、ESG情報開示の充実
         度を測るGRESB開示評価（５段階評価）においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、初
         めて最高位となる「Aレベル」の評価を取得しました。
       ③　責任投資原則（PRI）への署名



          本資産運用会社は、2020年３月に国連の「責任投資原則（PRI）」への署名を行いました。
          「責任投資原則（PRI:             Principles       for  Responsible       Investment）」とは、2006年に当時の
         国連事務総長コフィ・アナン氏により金融業界に対して提唱された投資原則です。環境
         （Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）の課題を投資の意思決定に取
         り込むことが提唱されており、受益者の長期的な投資パフォーマンスを向上させ、受託者責任
         をさらに果たすことを目指しています。
       ④　国連グローバル・コンパクト（UNGC）への参加


          国連グローバル・コンパクト（UNGC）は、各企業・団体が責任ある創造的なリーダーシップ
         を発揮することによって、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世
         界的な枠組み作りに参加する自発的な取組みです。三菱地所がUNGCに署名し、2018年４月に三
         菱地所グループで参加企業として登録されました。同時に、本資産運用会社も三菱地所グルー
         プの一員として参加しています。
                                 39/109







                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ⑤　ESGに対する各種取組み
         （ア）Environment
         （i）ポートフォリオのグリーン化
             本投資法人は、BELS           （注１）、    CASBEE    （注２）   不動産評価認証、DBJ            Green    Building認証       （注
            ３）  といった外部認証評価の取得を推進し、ポートフォリオのグリーン化に資する取組み
            を積極的に実施しています。取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオのグリー
            ン比率（延床面積ベース）              （注４）   は、75.3％です。また、本募集に際して実施する本借入
            れのうち、株式会社三菱ＵＦＪ銀行からの借入れはJ-REIT向けESG評価ローン、株式会社
            三井住友銀行からの借入れは、SDGsグリーンローンです。
            （注１）「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）とは、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の
               表示のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能の評
               価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度です。
            （注２）「CASBEE」（Comprehensive              Assessment     System   for  Built   Environment     Efficiency     / 建築環境総合性能評価シス
               テム）とは、省エネルギーや省資源、リサイクル性能等環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮等も含めた建築物
               の環境性能を総合的に評価するシステムです。
            （注３）「DBJ      Green   Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモデルを
               利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green                     Building）を対象に、５段階の評価ランク（１つ星～５つ
               星）に基づく認証をDBJが行うものです。
            （注４）「ポートフォリオのグリーン比率（延床面積ベース）」とは、取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの
               延床面積の合計に占める、外部認証評価を取得している資産の延床面積の合計の比率を小数第２位を四捨五入した数
               値を記載しています。なお、底地物件は延床面積の算出にあたっては除いています。以下同じです。
         （ii）取組み事例




             本投資法人は、環境に対する取組みの一環として、保有資産における断熱サンドイッチ
            パネルの採用、人感センサーの導入、丸の内エリアのオフィスビルに使用していたOAフロ
            アパネルの再利用やグリーンリース契約に基づくLED化改修といった省エネルギーへの取
            組みを実施しています。また、保有資産への太陽光パネルの設置による再生可能エネル
            ギーの活用、免震機能及び非常用発電機の設置による事業継続性の配慮、新型コロナウィ
            ルスの感染拡大を受けた飛沫対策用アクリル板及び手指消毒液の設置による感染症対策
            等、再生可能エネルギーの活用及び事業継続性の配慮への取組みを行っています。
                                 40/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （イ）Social
         （i）CSR活動への積極的な参加
          本資産運用会社は、社会に対する取組みとして、CSR（Corporate                                    Social    Responsibility：
         企業の社会的責任）活動への積極的な参加を行っています。その一環として、本資産運用会社
         は、ロジクロス厚木の近隣で行われた花壇整備活動への参加、ロジポート橋本において公益財
         団法人に対する災害備蓄品の寄付及びMJロジパーク厚木1内の緑地の芝刈り等の各種取組みを
         実施しています。
         （ii）従業員が働きやすい職場作り







          本資産運用会社は、フレックスタイム制の導入やオフィス内コミュニティスペースの設置
         等、従業員が働きやすい職場作りに注力し、従業員の生産性、スキル及びモチベーションの向
         上により運用パフォーマンスの最大化を図っています。
         （iii）地域教育機関との連携・テナント満足度の向上




          本資産運用会社は、MJロジパーク福岡1のテナント従業員休憩室の改修に当たり、テナント
         従業員へアンケートを実施し、その結果を改修に反映しました。また、地元の大学・専門学校
         と連携した壁面デザインコンペを実施し、デザイン案を決定しました。この取組みによりテナ
         ント満足度向上が図れたことに加え、地域社会への貢献を果たすことができました。
                                 41/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （ウ）Governance

          本投資法人は、ガバナンスに対する取組みの一環として、投資主との利益の一致を目的と
         し、本投資法人の投資口価格と東証REIT指数との相対パフォーマンスに連動した「投資口パ
         フォーマンス完全連動型報酬」をJ-REITで初めて導入しています。また、スポンサーである三
         菱地所による本投資法人への継続的なセイムボート出資による、三菱地所グループの強固なコ
         ミットメントに基づくガバナンス体制の強化等の取組みを行っています。本投資法人のガバナ
         ンスに対する各種の取組みの詳細については、前記「（２）インベストメント・ハイライト－
         「三本の柱」に基づく一貫した成長戦略による、継続的な投資主価値の向上／③　Alignment
         －ESGへの継続的取組み及び強固なガバナンス体制による投資主との利益の一致」をご参照く
         ださい。
    （８）三菱地所グループの物流施設事業の特色







       ①　三菱地所グループの物流施設事業の沿革
          三菱地所グループは、古くは1967年から物流施設事業に取り組んでいます。2012年には都市
         開発事業部に物流開発室を新設し、安心・安全な物流施設を積極的かつ継続的に開発していま
         す。総合デベロッパーとして培ってきたノウハウやリレーションを活用することで、物流開発
         事業を成長事業領域の一つに位置付け、社会インフラと生活の質の向上に寄与することを目指
         しています。
          三菱地所グループが2017年に打ち出した「中期経営計画2018／３期～2020／３期」において
         は、総合デベロッパーとしての豊富な情報ネットワーク・商品企画力を発揮した優良な物件開
         発、資産運用等のフィービジネスの継続獲得、2016年８月に連結子会社化した株式会社東京流
         通センター（TRC）とのシナジー効果を最大限発揮した資産価値を最大化する運営管理等を通
         じた、物流施設事業におけるプラットフォームの強化が掲げられています。
          また、「中期経営計画2018／３期～2020／３期」に続く計画として、三菱地所グループは
         2020年１月24日（2020年３月期）に2030年までの長期経営計画である「長期経営計画2030」を
         打ち出しています。当該長期経営計画2030においては、2030年における国内アセット事業の事
         業利益の成長目標を、2020年３月期対比で「＋500億円程度」とし、丸の内をはじめとする再
         開発プロジェクトの推進・事業化や、不動産市況に応じた回転型事業の推進が掲げられていま
         す。また、2030年におけるノンアセット事業の事業利益の成長目標についても、2020年３月期
         対比で「＋500億円程度」とし、既存領域である投資マネジメント事業における着実な利益成
         長とAUM拡大を図り、2020年代中盤にAUM５兆円到達を目指すことやAI・ロボティクス等の最新
         テクノロジーの積極活用が掲げられています。
                                 42/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人も、三菱地所グループの一翼を担う存在として、物流施設事業におけるプラット
         フォームの強化に資する「回転型事業の推進」や「継続的なAUM拡大」を始めとした、当該長
         期経営計画2030に沿った運営により、更なる事業規模の拡大を目指します。
         （注）上記の物流施設について、本書の日付現在の保有資産及び取得予定資産を除き、本書の日付現在、本投資法人が取得を決定し






            た事実はなく、また将来的にこれらの物件が本投資法人に組み入れられる保証もありません。
       ②　三菱地所グループの物流施設事業における強み

          三菱地所グループは、用地取得から開発、運営管理に至るまでの各段階において、総合デベ
         ロッパーとしての強みを活用することで、一気通貫して独自の物流施設事業を展開していま
         す。
          物流施設の開発用地の取得においては、三菱地所グループは総合デベロッパーとしての多岐
         にわたる事業領域を活かし、グループ横断的な情報共有により、幅広い土地情報の把握が可能
         であり、取得予定資産であるロジクロス名古屋笠寺は、かかる土地情報を活用して開発された
         物件です。
          また、三菱地所グループは、総合デベロッパーとしての高度な開発能力により、開発事業に
         おける豊富な営業経験を活かした営業活動による複数地権者の土地集約や、等価交換のスキー
         ムのような複雑なスキームについて、行政・関係者等との調整等の対応といった各種の取組み
         により、開発事業を推進しています。優先交渉権付与予定物件であるロジクロス春日部及びロ
         ジクロス蓮田が、それぞれの取組みを通じた開発用地の取得事例です。
          また、三菱地所グループが大丸有                  （注１）   エリアの開発・再開発を通じて培ったオフィステナ
         ントとの豊富かつ強固なリレーションを活かし、オフィス等のテナントの物流施設開発ニーズ
         の捕捉を通じた物流施設の共同開発事業を行っています。三菱地所が、ラサール不動産投資顧
         問株式会社及び株式会社NIPPOと共同開発したロジポート川崎ベイは、その一例です。
          さらに、テナントリーシングにおいては、三菱地所は総合デベロッパーとしての豊富な支店
         網を通じた各地でのテナントニーズ探索を行い、三菱地所の本店・支店が所在するエリアを中
         心とした地場のネットワークを活用したテナントリーシングを実現しています。本投資法人の
         保有資産であるロジクロス神戸三田は、三菱地所関西支店が捕捉したテナントの物流拠点ニー
         ズを受け、仕様にテナントの要望を取り入れたBTS型                             （注２）    物流施設開発に繋がった事例で
         す。
         （注１）「大丸有」とは、東京都千代田区に所在する大手町、丸の内及び有楽町を総称していいます。以下同じです。
         （注２）「BTS型」とは、ビルド・トゥ・スーツ型の略称であり、特定の企業向けにその要望を取り入れた仕様とした物流施設をい
             います。以下同じです。
                                 43/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ③　株式会社東京流通センター（TRC）との連携







          本投資法人は、三菱地所が東京・丸の内を中心とするオフィス・商業施設事業等で培った法
         人顧客リレーションに加えて、三菱地所の連結子会社である株式会社東京流通センター
         （TRC）が約50年にわたり培った物流施設の運営・管理ノウハウを最大限に活用し、ポート
         フォリオの中長期的な維持・向上を目指します。
          TRCは、2020年10月１日に物流テックによる問題解決を目指すコワーキングショールームを
         開設しました。本施設では、物流企業が抱える大小の課題の解決に役立つ最新物流テックに触
         れられる常設展示スペース「TRC                  LODGE」をオープンし、また、出展企業がセミナー開催等に
         も利用可能な「セミナー・コワーキングスペース」や新商品実験・デモスペースとして最新の
         倉庫を１時間から貸し切り利用できる実験用スペース「タイムシェア倉庫」を併設していま
         す。本施設を通じて三菱地所グループの開発・運営する物流施設のテナントへのソフト・ハー
         ド両面での物流効率化・高度化を支援しています。
          また、TRCは、本投資法人保有物件及びパイプライン物件の計13物件における運営管理業務
         を受託しており、三菱地所グループでは、同社のノウハウを活かし、物流施設の運営管理業務
         の内製化を推進しています。なお、取得予定資産のうちロジスクス名古屋笠寺においては、
         TRCに運営管理業務を委託しています。TRCは、本資産運用会社も含めた三菱地所グループとの
         人材交流も実施しており、グループ内において、相互に物流施設事業のノウハウを深化させて
         います。
          さらに、TRCは、ドローンの社会実装に取り組むベンチャー企業である株式会社アイ・ロボ
         ティクスと、ドローンを活用した新たな物流施設の運営・管理を目指して協業を開始していま
         す。TRCの物流施設特有の運営・管理ノウハウとベンチャー企業のドローン技術を用いて、共
         同で高度かつ効率的な運営・管理方法の開発を目指すものであり、三菱地所グループは、リア
         ルな不動産アセットとデジタルテクノロジーの融合による、既存の不動産業にとらわれないデ
         ジタルトランスフォーメーションを推進しています。
                                 44/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 45/109





















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ２　投資対象
    （１）取得予定資産の概要
        本投資法人は、本書の日付現在、本募集の対象とする新投資口の発行により調達する資金、借入
       れにより調達する資金及び手元資金等によって、以下に記載の取得予定資産に係る信託受益権を取
       得する予定です。
        取得予定資産の詳細は、以下のとおりです。
                         取得予定       鑑定

                                     鑑定NOI
                                                      取得予定
                         価格      評価額
       区                              利回り
                                                      年月日
            物件名称       所在地                          売主
       分                 （百万円）      （百万円）       （％）
                                                      （注４）
                         （注１）      （注２）      （注３）
                                          新習志野プロパティ
                   千葉県
                                            合同会社
          ロジクロス習志野                11 ,851     12,400       4.3             2021年３月９日
                   習志野市
                                            （注６）
       物
           ロジクロス大阪
                   大阪府
       流
          （追加取得分40％）                                          2021年３月９日
                           3,868      4,000       4.3    非開示（注７）
                   大阪市
       施
            （注５）
       設
            ロジクロス
            名古屋笠寺
                   愛知県
                           5,719      6,400       5.0    非開示（注７）         2021年３月９日
          （追加取得分40％）         名古屋市
            （注５）
          MJインダストリア
                   兵庫県
           ルパーク神戸
                           4,970      5,670       5.1    非開示（注７）         2021年３月９日
                   神戸市
       そ
            （底地）
       の
          MJインダストリア
       他
                   千葉県                        鬼怒川ゴム工業
           ルパーク千葉北                1,800      1,950       4.4             2021年３月19日
                   千葉市                         株式会社
            （底地）
          合計／平均           ‐      28,209      30,420       4.6      ‐         ‐
    （注１）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載していま
        す。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
    （注２）「鑑定評価額」は、2020年12月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価につ
        いては、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
    （注３）「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第２位を
        四捨五入して記載しています。なお、「合計／平均」欄は、取得予定価格に基づく加重平均を記載しています。
    （注４）「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各売買契約に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、取得予定年月日は、本
        投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
    （注５）ロジクロス大阪（追加取得分40％）及びロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）に係る取得予定価格及び鑑定評価額は、本投資法人
        が取得を予定している信託受益権の準共有持分割合（40％）に相当する数値を記載しています。
    （注６）本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係人に該当するため、売買契約の締結に当たり、本資産運用会社は、利害関係
        人との取引に当たっての利益相反対策のための自主ルールである「利害関係人等取引規程」に定めるところに従い、必要な審議及び決
        議等の手続を経ています。「利害関係人等取引規程」の詳細については、参照有価証券報告書「第二部　投資法人の詳細情報／第３　
        管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（２）投資法人の資産運用に係る社内規程（利益相反対策ルール）」をご参照くださ
        い。
    （注７）売主からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 46/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ＜取得予定資産の個別不動産の概要＞
        以下の表は、取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいま
       す。）。また、個別物件表において用いられている用語は以下のとおりであり、個別物件表につい
       ては以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
        なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年11月末日現在の状況を記載してい
       ます。
       （ア）区分に関する説明
         ・「用途」は、本投資法人の取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められ
          る各用途の分類に応じて記載しています。
       （イ）特定資産の概要に関する説明

         ・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等の種別を記載しています。
         ・「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各売買契約に記載された取得予定年月日を記載
          しています。
         ・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金
          （消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨ててい
          ます。）を記載しています。
         ・「信託受益権の概要」は、取得予定資産の取得時における信託受託者、信託設定日及び信託
          期間満了日の概要を記載しています。
         ・土地の「所在地」は、登記簿上の記載に基づき（複数ある場合にはそのうちの一筆）記載し
          ています。
         ・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づき記載しています。
         ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。）
          第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
         ・土地の「容積率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。）
          （以下「建築基準法」といいます。）第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対す
          る割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）
          （複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路
          の幅員その他の理由により緩和又は制限されることがあり、実際に適用される容積率と異な
          る場合があります。
         ・土地の「建蔽率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割
          合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）を記
          載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築であることその他の理由により緩和又
          は制限されることがあり、実際に適用される建蔽率と異なる場合があります。
         ・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
         ・建物の「竣工日」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、主たる建物
          が複数ある場合には、登記簿上一番古い年月日を記載しています。
         ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「延床面積」は主たる建
          物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、
          各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。
         ・建物の「構造／階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。主たる建物が複
          数ある場合には、延床面積が最も大きい主たる建物の登記簿上の記載に基づいています。
         ・建物の「テナント数」は、2020年11月末日現在における取得予定資産の建物に係る各賃貸借
          契約に表示された賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、取得予定資産につきマス
          ターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている場合には、エンド
          テナントの総数を記載しています。但し、取得予定資産につき同一の賃借人が同一の物件に
          関して複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は１として総数を算出してい
                                 47/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ます。また、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数は「テナン
          ト数」に含めていません。
         ・「PM会社」は、取得予定資産についてプロパティマネジメント業務委託契約を締結している
          プロパティマネジメント会社又は締結する予定のプロパティマネジメント会社を記載してい
          ます。
       （ウ）特記事項に関する説明

         ・「特記事項」には、本書の日付現在において取得予定資産の権利関係・利用・安全性等及び
          評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
       （エ）テナント賃貸借の概要に関する説明

         ・「テナント賃貸借の概要」は、時点の注記がないものについては、原則として、取得予定資
          産に関し、賃貸面積の上位２テナント（同順位のテナントがある場合には、それらを含みま
          す。）について、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に
          ついては本書の日付現在）において効力を有する賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発
          電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）の内容を記載しています。
         ・「テナント名」は、取得予定資産におけるテナントの名称を記載しています。
         ・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査、総務省日本標準産業分類に基づく業種の区
          分又は商業・法人登記簿謄本の記載に従った賃借人の業種を記載しています。
         ・「賃貸面積」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に
          ついては本書の日付現在）において効力を有する賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発
          電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に規定された賃貸面積（複数の賃貸借契
          約が締結されている場合はその合計面積であり、また、取得予定資産が信託受益権の準共有
          持分の場合はその準共有持分割合に相当する面積）を記載しています。
         ・「賃貸面積比率」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底
          地）については本書の日付現在）において効力を有する賃貸借契約に規定された賃貸面積
          （但し、底地物件については、土地の借地契約に規定された借地面積）を賃貸可能面積で除
          して得られた数値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
         ・「賃貸借契約期間」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底
          地）については本書の日付現在）において効力を有する賃貸借契約に規定された賃貸借契約
          期間を記載しています。当該賃貸借契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の
          終了日までの期間であり、小数第２位を切り捨てて記載しています。また、当該賃貸借契約
          期間は、本投資法人の取得時点における残存賃貸借契約期間とは異なります。なお、取得予
          定資産のテナントの平均残存賃貸借契約期間の詳細については、後記「（３）ポートフォリ
          オの概要／（ウ）賃貸借の概要」をご参照ください。
         ・「年間賃料」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に
          ついては本書の日付現在）における当該各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含み
          ます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されてい
          る場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に
          表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされて
          いる場合には、同賃貸借契約の2020年11月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出して
          います。また、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）につ
          いては本書の日付現在）のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払いを免
          除することをいいます。）は考慮しないものとします。
         ・「敷金・保証金」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底
          地）については本書の日付現在）における当該各賃貸借契約に表示された敷金及び保証金の
          残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切
          り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契約に表示された敷金・保証金の残高の合計額に
                                 48/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ついて、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2020年11月分の
          敷金及び保証金の残高を記載しています。
         ・「賃貸借形態」、「中途解約」及び「賃料改定」は、賃貸借契約の規定に基づいて記載して
          います。
       （オ）鑑定評価書の概要に関する説明

         ・「鑑定評価書の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社が、各不動産鑑定評価機関に投資
          対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当
          該各不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者の判断と意見を記載したものであり、そ
          の内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありませ
          ん。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記載し、比率について
          は、小数第２位を四捨五入して記載しています。
       （カ）マーケット分析に関する説明

         ・「マーケット分析」は、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアル
          パーク千葉北（底地）を除き、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社一五不動産情報
          サービスに不動産の市況調査を委託し作成された取得予定資産に係るマーケットレポートの
          記載に基づいて記載しています。MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダスト
          リアルパーク千葉北（底地）については、株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定評価書の記
          載に基づいて、本資産運用会社にて作成しています。当該マーケットレポート及び不動産鑑
          定評価書は、一定時点における調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を
          保証するものではありません。
                                 49/109












                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜取得予定資産＞
       物件名称           ロジクロス習志野               用途             物流施設

                            特定資産の概要

     特定資産の種類             不動産信託受益権                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                信託受益権
     取得予定年月日             2021年３月９日                   信託設定日         2019年４月12日
                                の概要
     取得予定価格             11,851,000,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  千葉県習志野市茜浜二丁目
           所在地                           竣工日         2018年３月９日
                  19番48
                  19,386.40㎡
           敷地面積
                                               36,437.92㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       準工業地域
                                               鉄骨造
                                      構造／階数
                                               鋼板ぶき４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫
                  60％                             １
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             三菱地所株式会社
                  ・本物件に使用されている「ロジクロス（ロゴマーク）」は、商標登録がなされています
                   （商標登録番号第5674165号）。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本
                   投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾
                   契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。
                   ①期間：2017年７月５日から５年間。但し、契約期間満了日の６か月前までに契約当事
                    者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容に
                    てさらに２年間更新され、それ以後も同様とします。
     特記事項              ②許諾役務：不動産投資の管理等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分等について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結して
                   います。
                   ①契約先：オリックス株式会社
                   ②契約期間：2018年６月11日から2038年６月10日まで
                   ③月額賃料：41,700円
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     株式会社                                   非開示       非開示       非開示
                         39,132.05         100.0
              貸事務所業
                                         （注）       （注）       （注）
     日本リアリスト
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 50/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
                             鑑定評価書の概要
         物件名称            ロジクロス習志野               鑑定評価機関          一般財団法人日本不動産研究所
         鑑定評価額              12,400,000               価格時点             2020年12月１日
              項目            内容                 根拠等
      収益価格                   12,400,000     直接還元法及びDCF法を適用し査定。
        直接還元法による収益価格                 12,500,000
          （１）運営収益
                         非開示（注）
          （有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
           ①潜在総収益
                         非開示（注）
           賃料収入、共益費収入
           ②水道光熱費収入              非開示（注）
           ③駐車場収入              非開示（注）
           ④その他収入              非開示（注）
           ⑤空室損失相当額              非開示（注）
           ⑥貸倒損失相当額              非開示（注）
          （２）運営費用
                         非開示（注）
          （⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
           ⑦維持・管理費
                         非開示（注）
           ⑧水道光熱費              非開示（注）
           ⑨修繕費
                         非開示（注）
           ⑩公租公課                60,817   公租公課実額に基づき査定。
           ⑪プロパティマネジメントフィー
                         非開示（注）
           ⑫テナント募集費用等              非開示（注）
           ⑬損害保険料              非開示（注）
           ⑭その他費用              非開示（注）
          （３）運営純収益
                           504,379
          （NOI（１）-（２））
          （４）一時金の運用益                     運用利回りを1.0％と査定。
                            1,427
          （５）資本的支出                  4,719   エンジニアリング・レポートの中長期修繕費用に基づき査定。
          （６）正味純収益
                           501,087
          （NCF（３）+（４）-（５））
          （７）還元利回り                     対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
                            4.0％
        DCF法による収益価格                 12,200,000
          割引率
                            3.8％
          最終還元利回り                  4.2％
      積算価格
                         12,100,000
         土地比率                  65.7％
         建物比率
                           34.3％
                               収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                          力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評
                               価額を上記のとおり決定した。
    （注）賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
       合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非開示としていま
       す。
                                 51/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     マーケット分析
     ■ハイライト
     ‐東京都心に近接する千葉湾岸エリアに位置する高スペックマルチテナント型物流施設。最寄駅まで徒歩５分という交
      通利便性を有し雇用確保の面でも優位性あり。
     ■立地特性

     ‐千葉湾岸エリアの習志野市茜浜に位置し、周辺には工場・物流施設に加え商業施設や大学など多様な施設が集積して
      います。また、近隣の芝園地区にも物流施設が多く、船橋市高瀬町には京葉食品コンビナートがあり、食料関連の工
      場が集積しています。
     ‐東京港まで約30km、羽田、成田両空港へも40km前後であり、港湾・空港へのアクセスが比較的良好な立地です。
     ■物件特性

     ‐４階建てのボックス型物流施設で、出入り口は２カ所あるほか、１階の南北の両面にトラックバースが設けられてい
      ます。垂直搬送機能としては各区画に荷物用エレベーター、垂直搬送機が各１基（合計各４基）設置されており、保
      管機能に関しては、床荷重が1.5t／㎡、梁下天井有効高が5.5m、柱スパンも10.45m×10.4mと汎用性が確保された使
      い勝手の良い物流センターです。
     ■最寄駅

     ‐JR京葉線「新習志野駅」から徒歩５分
     ■雇用の確保

     ‐JR京葉線「新習志野駅」から徒歩圏であり、国道357号線以北には住宅団地も擁していることから、労働力の確保の
      面で優位性があると考えられます。
     ■主要幹線道路

     ‐東関東自動車道「谷津船橋IC」まで約２km、京葉道路「花輪IC」まで約３km
     ‐国道357号線まで約400m
    ＜取得予定資産の地図＞

                                 52/109











                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       物件名称            ロジクロス大阪              用途             物流施設

                            特定資産の概要

                  不動産信託受益権の
     特定資産の種類                                 信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                  準共有持分（40％）
                                信託受益権
                                の概要
     取得予定年月日             2021年３月９日                   信託設定日         2020年１月15日
     取得予定価格             3,868,400,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  大阪府大阪市西淀川区
           所在地                           竣工日         2018年９月28日
                  佃六丁目200番１
                  18,176.07㎡
           敷地面積
                                               36,619.48㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業地域
                                               鉄骨造合金メッキ
                                      構造／階数
                                               鋼板ぶき４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫
                  60％                             ２
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             三菱地所株式会社
                  ・本投資法人は、2020年９月１日付の本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割
                   合（60％）の取得に際し、本物件を信託財産とする信託受益権の他の準共有者との間
                   で、本物件を信託財産とする信託受益権について受益権準共有者間協定書を締結しまし
                   たが、本投資法人による本取得予定資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有
                   持分割合（40％））の取得に伴う覚書の締結により、かかる協定は終了します。
                  ・本物件に使用されている「ロジクロス（ロゴマーク）」は、商標登録がなされています
                   （商標登録番号第5674165号）。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本
                   投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾
                   契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。
                   ①期間：2017年７月５日から５年間。但し、契約期間満了日の６か月前までに契約当事
     特記事項
                    者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容に
                    てさらに２年間更新され、それ以後も同様とします。
                   ②許諾役務：不動産投資の管理等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結してい
                   ます。
                   ①契約先：シン・エナジー株式会社
                   ②契約期間：2018年10月１日から2038年９月30日まで
                   ③年間賃料（100％持分相当額）：1,500,000円
                                 53/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           テナント賃貸借の概要
                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
              倉庫業（冷蔵倉庫業                                 非開示       非開示
     株式会社                            非開示       非開示
                          8,333.37
                                                （注）       （注）
                                 （注）       （注）
              を除く）
     イー・ロジット
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
                          5,913.25
     日本通運株式会社         集配利用運送業
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 54/109















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
                             鑑定評価書の概要
         物件名称            ロジクロス大阪               鑑定評価機関          一般財団法人日本不動産研究所
         鑑定評価額              4,000,000              価格時点             2020年12月１日
              項目            内容                 根拠等
      収益価格                   4,000,000     直接還元法及びDCF法を適用し査定。
        直接還元法による収益価格                  4,080,000
          （１）運営収益
                           207,120
          （有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
           ①潜在総収益
                           204,296
           賃料収入、共益費収入
           ②水道光熱費収入                 3,800
           ③駐車場収入                 633
           ④その他収入                 477
           ⑤空室損失相当額                 2,087
           ⑥貸倒損失相当額                  0
          （２）運営費用
                           38,979
          （⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
           ⑦維持・管理費
                            7,859
           ⑧水道光熱費                 4,360
           ⑨修繕費
                            678
           ⑩公租公課                23,028   公租公課実額に基づき査定。
           ⑪プロパティマネジメントフィー
                            1,080
           ⑫テナント募集費用等                 1,690
           ⑬損害保険料                 274
           ⑭その他費用                  7
          （３）運営純収益
                           168,141
          （NOI（１）-（２））
          （４）一時金の運用益                     運用利回りを1.0％と査定。
                            797
          （５）資本的支出                  1,623   エンジニアリング・レポートの中長期修繕費用に基づき査定。
          （６）正味純収益
                           167,314
          （NCF（３）+（４）-（５））
          （７）還元利回り                     対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
                            4.1％
        DCF法による収益価格                  3,948,000
          割引率
                            3.9％
          最終還元利回り                  4.3％
      積算価格
                          3,928,000
         土地比率                  53.2％
         建物比率
                           46.8％
                               収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                          力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評
                               価額を上記のとおり査定した。
    （注）本投資法人が取得を予定している物件の信託受益権の準共有持分割合（40％）に相当する数値を記載しています。
                                 55/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     マーケット分析
     ■ハイライト
     ‐関西エリアの大消費地である大阪・神戸に近接した高スペックのマルチテナント型施設。２路線の駅から徒歩圏のた
      め雇用確保の面でも優位性あり。
     ■立地特性

     ‐大阪都心（梅田駅）から7.5km、神戸市（三ノ宮駅）から24km圏に位置し、関西圏の二大消費地へのアクセスが良好
      な消費地近郊型の物流施設です。関西圏の主要な物流インフラである阪神港（大阪港・神戸港）も利用しやすいほ
      か、道路環境では阪神高速３号神戸線と同５号湾岸線を利用し、広域へアクセスしやすいうえ、国道43号線至近であ
      ることも高い立地ポテンシャルに繋がっています。
     ‐中小規模の工場及び物流倉庫が集積する立地であるため、365日24時間のオペレーションが可能です。
     ■物件特性

     ‐４階建てのボックス型物流施設で、東西面にトラックバースが設けられており、荷物用エレベーターと垂直搬送機
      （各４基）が設置され、分割貸しにも対応しやすいように配慮されています。
     ‐各フロアは、有効天井高は5.5m、床荷重は1.5t／㎡で汎用性にも配慮しており、使い勝手の良い汎用的な物流施設で
      す。
     ■最寄駅

     ‐阪神なんば線「出来島駅」から徒歩12分、阪神本線「千船駅」から徒歩14分
     ■雇用の確保

     ‐人口密集地の至近に位置していることに加え、阪神なんば線「出来島駅」及び阪神本線「千船駅」から徒歩圏内であ
      ること、また大阪駅からバスを利用することも可能なため、雇用確保は比較的容易な立地です。
     ■主要道路

     ‐阪神高速３号神戸線「尼崎東IC」から約1.5km、阪神高速５号湾岸線「中島IC」から約４km
     ‐国道43号線から約200m
    ＜取得予定資産の地図＞

                                 （注）「フルフィルメントセンター」とは、通信販売やネット通販に




                                    おける受注・梱包・物流・決済・返品・発注等の配送業務全般
                                    （フルフィルメント）を総合的に行う物流拠点をいいます。
                                 56/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       物件名称          ロジクロス名古屋笠寺                用途             物流施設

                            特定資産の概要

                  不動産信託受益権の
     特定資産の種類                                 信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                  準共有持分（40％）
                                信託受益権
                                の概要
     取得予定年月日             2021年３月９日                   信託設定日         2020年４月14日
     取得予定価格             5,719,500,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  愛知県名古屋市南区
           所在地                           竣工日         2019年１月８日
                  東又兵ヱ町一丁目57番２
                  33,224.00㎡
           敷地面積
                                               72,376.03㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業地域
                                               鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
                                      構造／階数
                                               ４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫
                  60％                             10
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             三菱地所株式会社
                  ・本投資法人は、2020年９月１日付の本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割
                   合（60％）の取得に際し、本物件を信託財産とする信託受益権の他の準共有者との間
                   で、本物件を信託財産とする信託受益権について受益権準共有者間協定書を締結しまし
                   たが、本投資法人による本取得予定資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有
                   持分割合（40％））の取得に伴う覚書の締結により、かかる協定は終了します。
                  ・本物件に使用されている「ロジクロス（ロゴマーク）」は、商標登録がなされています
                   （商標登録番号第5674165号）。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本
                   投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾
                   契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。
                   ①期間：2017年７月５日から５年間。但し、契約期間満了日の６か月前までに契約当事
     特記事項
                    者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容に
                    てさらに２年間更新され、それ以後も同様とします。
                   ②許諾役務：不動産投資の管理等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分等について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結して
                   います。
                   ①契約先：大成株式会社
                   ②契約期間：2018年９月４日から2039年１月31日まで
                   ③月額賃料（100％持分相当額）：500,000円
                                 57/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           テナント賃貸借の概要
                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     株式会社         医療用機械器具                   非開示       非開示       非開示       非開示
                          6,446.05
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     八神製作所         卸売業
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
     シャープジャスダ
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
                          6,218.80
     ロジスティクス株         運送取次業
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     式会社
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 58/109















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
                             鑑定評価書の概要
         物件名称           ロジクロス名古屋笠寺                鑑定評価機関          一般財団法人日本不動産研究所
         鑑定評価額              6,400,000              価格時点             2020年12月１日
              項目            内容                 根拠等
      収益価格                   6,400,000     直接還元法及びDCF法を適用し査定。
        直接還元法による収益価格                  6,440,000
          （１）運営収益
                           395,606
          （有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
           ①潜在総収益
                           380,710
           賃料収入、共益費収入
           ②水道光熱費収入                16,000
           ③駐車場収入                 5,563
           ④その他収入                 2,100
           ⑤空室損失相当額                 8,768
           ⑥貸倒損失相当額                  0
          （２）運営費用
                           110,658
          （⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
           ⑦維持・管理費
                           30,836
           ⑧水道光熱費                19,840
           ⑨修繕費
                            1,026
           ⑩公租公課                49,580   公租公課実額に基づき査定。
           ⑪プロパティマネジメントフィー
                            2,400
           ⑫テナント募集費用等                 3,106
           ⑬損害保険料                 547
           ⑭その他費用                 3,320
          （３）運営純収益
                           284,948
          （NOI（１）-（２））
          （４）一時金の運用益                     運用利回りを1.0％と査定。
                            1,594
          （５）資本的支出                  2,464   エンジニアリング・レポートの中長期修繕費用に基づき査定。
          （６）正味純収益
                           284,077
          （NCF（３）+（４）-（５））
          （７）還元利回り                     対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
                            4.4％
        DCF法による収益価格                  6,360,000
          割引率
                            4.2％
          最終還元利回り                  4.6％
      積算価格
                          6,400,000
         土地比率                  54.7％
         建物比率
                           45.3％
                               対象不動産需要者は一般的にその収益性を重視して取引を行う傾向が強い
                               が、本件においては費用性の観点から市場価値を把握した積算価格と、収
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                          益性の観点から対象不動産の市場価値を把握した収益価格が一致したた
                               め、相互に妥当性を検証できたと判断し、鑑定評価額を上記のとおり査定
                               した。
    （注）本投資法人が取得を予定している物件の信託受益権の準共有持分割合（40％）に相当する数値を記載しています。
                                 59/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     マーケット分析
     ■ハイライト
     ‐名古屋都心部に近接し、中部エリアの広域配送可能な物流適地に位置するランプウェイ付きマルチテナント型施設。
      ２路線の駅から徒歩圏のため雇用確保の面でも優位性あり。
     ■立地特性

     ‐名古屋高速３号大高線「笠寺IC」近くで、名古屋高速４号東海線や伊勢湾岸自動車道も利用しやすく、また、名古屋
      港エリアを横断する国道23号線至近で、名古屋市から東海市へと横断する国道247号線も利用できる交通利便性の高
      い立地です。
     ‐名古屋都心から10km圏に位置する希少な物流立地で名古屋市内へのアクセスに優れ、また伊勢湾岸自動車道を通じ
      て、首都圏や関西方面にもアクセスしやすい。
     ‐総貨物取扱量で日本一の名古屋港までアクセスは良好で、かつ中部国際空港へも35分で到達するなど、愛知県内の主
      要物流インフラも利用可能。
     ■物件特性

     ‐ランプウェイから各階にアクセスできるマルチテナント型物流施設で、各フロアは、床荷重は1.5t／㎡、有効天井高
      は5.5m以上、柱スパン10m以上、全館LED対応と、最新の物流施設が備える汎用性の高い仕様となっています。非常用
      発電機の設置や従業員用の防災備蓄倉庫の設置など、BCP（事業継続計画）サポート機能を備えているほか、駐車場
      やトラック待機スペースも充実した高機能型物流施設です。大津波警報が発生した場合に近隣住民も含めて一時的に
      避難できる津波避難ビルとして指定を受けています。
     ■最寄駅

     ‐JR東海道本線「笠寺駅」から徒歩７分、名古屋鉄道常滑線「大江駅」から徒歩14分
     ■雇用の確保

     ‐居住人口が多い名古屋市内にあり、JR東海道本線「笠寺駅」及び名古屋鉄道常滑線「大江駅」からも徒歩圏であるこ
      とから、パート・アルバイト等の雇用確保の面で優位性がある立地です。
     ‐駐車場や駐輪場が充実しており、電車以外の通勤利便性にも配慮しています。
     ■主要幹線道路

     ‐名古屋高速３号大高線「笠寺IC」から約1.2km、名古屋高速４号東海線「木場IC」から約3.0km、伊勢湾岸自動車道
      「東海IC」から約６km
     ‐国道23号線から約0.5㎞、国道247号線から約1.5km、国道１号線から約0.5㎞
                                 60/109









                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜取得予定資産の地図＞
                                 61/109




















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               MJインダストリアルパーク神戸
       物件名称                          用途              その他
                     （底地）
                            特定資産の概要
     特定資産の種類             不動産信託受益権                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                信託受益権
     取得予定年月日             2021年３月９日                   信託設定日         2020年７月15日
                                の概要
     取得予定価格             4,970,700,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
                                               -
           所有形態       所有権                   所有形態
                  兵庫県神戸市東灘区
                                               -
           所在地                           竣工日
                  住吉浜町18番10
                  40,050.71㎡      （注）
           敷地面積
                                               -
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業専用地域
                                               -
                                      構造／階数
                  200％
           容積率
                                               -
                                      種類
                  60％                             -
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             該当事項はありません。
                  ・信託受託者とオリックス自動車株式会社（本特記事項において「本テナント」といいま
                   す。）の間の「事業用定期借地権設定契約」において、信託受託者が賃貸人の地位にあ
                   り、かつ、本テナントが賃借人の地位にある場合、以下の場合を除き、本物件を信託財
                   産とする信託受益権（本特記事項において「本信託受益権」といいます。）の受益者
                   （本特記事項において「本受益者」といいます。）から本テナント以外の者に対する本
                   信託受益権の譲渡について、信託受託者は譲渡承諾を行わないものとされています。
                   ①本受益者が、本資産運用会社にアセット・マネジメント業務を受託し、又は受託を予
                    定するの第三者に対して本信託受益権を譲渡する場合
     特記事項
                   ②以下の条件を全て充足する場合
                    (i)本受益者が本テナントに対して本信託受益権の購入に関する優先交渉権（本特記
                      事項において「本優先交渉権」といいます。）を付与する旨の通知書（本特記事
                      項において「本通知書」といいます。）を交付したこと。
                    (ii)本受益者が本テナントに対して本通知書を交付した日から３か月が経過した日、
                      又は、本通知書の交付日後、本テナントが本受益者に対して本優先交渉権を放棄
                      する旨を通知した場合における、当該通知で示された放棄日のいずれか早い日が
                      到来したこと。
      （注）敷地面積のうち8,128.42㎡は第三者との共有地であり、信託受託者は共有持分を保有しています。また、当該共有地のうち7,911.75
         ㎡及び信託受託者が単独で所有する土地のうち178.30㎡はいずれも私道負担部分であり、建築基準法第42条第１項第５号により位置
         指定道路とされています。
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     オリックス自動車                                   非開示       非開示       非開示
                         31,743.99         100.0
              自動車賃貸業
                                         （注）       （注）       （注）
     株式会社
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 62/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
                             鑑定評価書の概要
                   MJインダストリアルパーク神戸
         物件名称                           鑑定評価機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                       （底地）
         鑑定評価額              5,670,000              価格時点             2020年12月１日
              項目            内容                 根拠等
      収益価格                   5,670,000     直接還元法及びDCF法を適用し査定。
        直接還元法による収益価格                  5,750,000
          （１）運営収益
                         非開示（注）
          （有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
           ①潜在総収益
                         非開示（注）
           賃料収入、共益費収入
           ②水道光熱費収入
                         非開示（注）
           ③駐車場収入              非開示（注）
           ④その他収入
                         非開示（注）
           ⑤空室損失相当額              非開示（注）
           ⑥貸倒損失相当額
                         非開示（注）
          （２）運営費用
                         非開示（注）
          （⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
           ⑦維持・管理費              非開示（注）
           ⑧水道光熱費
                         非開示（注）
           ⑨修繕費              非開示（注）
           ⑩公租公課                    公租公課実額に基づき査定。
                            9,880
           ⑪プロパティマネジメントフィー              非開示（注）
           ⑫テナント募集費用等
                         非開示（注）
           ⑬損害保険料              非開示（注）
           ⑭その他費用
                         非開示（注）
          （３）運営純収益
                           254,888
          （NOI（１）-（２））
          （４）一時金の運用益                  1,987   運用利回りを1.0％と査定。
          （５）資本的支出
                             -
          （６）正味純収益
                           256,876
          （NCF（３）+（４）-（５））
          （７）還元利回り                  4.0％   対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
        DCF法による収益価格                  5,670,000
                               現行契約内容及び不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。な
          割引率               3.9％、   4.0％
                               お、初年度～10年度を3.9％、11年度以降を4.0％として査定。
          最終還元利回り                  4.0％
      積算価格                        本件では原価法は適用せず
                             -
         土地比率                     -
         建物比率
                             -
                               市場参加者(需要者)の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程
                               及び依頼目的並びに底地(事業用定期借地権の付着する土地)としての類型
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                          を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、底
                               地割合法による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額(正常価格)を上記
                               の通り決定した。
    （注）賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
       合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非開示としていま
       す。
                                 63/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     マーケット分析
     ■ハイライト
     ‐売主の事業再編ニーズを捉えた阪神エリア湾岸のCRE案件（底地）
     ■立地特性

     ‐対象物件が所在する周辺地区は、最寄のICに近接し大阪及び神戸中心部への道路アクセスに優れるほか、近畿のみな
      らず中国、四国を管轄する拠点としての機能が期待され、また最寄駅から徒歩圏内にあることから雇用確保の面でも
      事業用地としての優位性及び物流施設等としての転用ポテンシャルを有する立地です。
     ‐2016年度に事業化が決定した阪神高速大阪湾岸道路西伸部（六甲アイランド北～駒栄）の整備により、今後更なる交
      通利便性の向上が見込まれるエリアです。
     ■物件特性

     ‐大手カーリース会社の近畿、中国、四国エリアをカバーする中古車事業の新設拠点です。
     ■最寄駅

     ‐神戸新交通六甲アイランド線「南魚崎駅」から徒歩６分
     ‐阪神電鉄本線「住吉駅」から約1.7km
     ■主要幹線道路

     ‐阪神高速５号湾岸線「住吉浜IC」から約1.4km
     ‐阪神高速３号神戸線「魚崎IC」から約2.4km
    ＜取得予定資産の地図＞

                                 64/109













                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               MJインダストリアルパーク千葉北
       物件名称                          用途              その他
                     （底地）
                            特定資産の概要
                                               三菱ＵＦＪ信託
     特定資産の種類             不動産信託受益権                   信託受託者
                                               銀行株式会社
                                信託受益権
     取得予定年月日             2021年３月19日             の概要      信託設定日         2021年３月19日
     取得予定価格             1,800,000,000円                   信託期間満了日         2031年３月末日
                                               -
           所有形態       所有権                   所有形態
                  千葉県千葉市稲毛区長沼町
                                               -
           所在地                           竣工日
                  330番２
                  14,986.64㎡
           敷地面積
                                               -
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業地域
                                               -
                                      構造／階数
                  200％
           容積率
                                               -
                                      種類
                  60％                             -
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             該当事項はありません。
                  ・信託受託者と鬼怒川ゴム工業株式会社（本特記事項において「本テナント」といいま
                   す。）の間で締結される「事業用定期借地権設定契約」において、信託受託者が賃貸人
                   の地位にあり、かつ、本テナントが賃借人の地位にある場合、以下の場合を除き、本物
                   件を信託財産とする信託受益権（本特記事項において「本信託受益権」といいます。）
                   の受益者（本特記事項において「本受益者」といいます。）から本テナント以外の者に
                   対する本信託受益権の譲渡について、信託受託者は譲渡承諾を行わないものとされる予
                   定です。
                   ①本受益者が、本資産運用会社がアセット・マネジメント業務を受託し、又は受託を予
                    定する第三者に対して本受益権を譲渡する場合
     特記事項              ②以下の条件を全て充足する場合
                    (i)本受益者が本テナントに対して本信託受益権の購入に関する優先交渉権（本特記
                      事項において「本優先交渉権」といいます。）を付与する旨の通知書（本特記事
                      項において「本通知書」といいます。）を交付したこと。
                    (ii)本受益者が本テナントに対して本通知書を交付した日から３か月が経過した日、
                      又は、本通知書の交付日後、本テナントが本受益者に対して本優先交渉権を放棄
                      する旨を通知した場合における、当該通知で示された放棄日のいずれか早い日が
                      到来したこと。
                   ③本信託受益権に対する担保権の実行その他本受益者に対する貸付人による実行により
                    本信託受益権の譲渡がなされる場合
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     鬼怒川ゴム工業         工業用ゴム製品                          非開示       非開示       非開示
                         14,986.64         100.0
                                         （注）       （注）       （注）
     株式会社         製造業
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 65/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      （単位：千円）
                             鑑定評価書の概要
                  MJインダストリアルパーク千葉北
         物件名称                           鑑定評価機関            株式会社谷澤総合鑑定所
                       （底地）
         鑑定評価額              1,950,000              価格時点             2020年12月１日
              項目            内容                 根拠等
      収益価格                   1,950,000     直接還元法及びDCF法を適用し査定。
        直接還元法による収益価格                  2,010,000
          （１）運営収益
                         非開示（注）
          （有効総収益①+②+③+④-⑤-⑥）
           ①潜在総収益
                         非開示（注）
           賃料収入、共益費収入
           ②水道光熱費収入
                         非開示（注）
           ③駐車場収入              非開示（注）
           ④その他収入
                         非開示（注）
           ⑤空室損失相当額              非開示（注）
           ⑥貸倒損失相当額
                         非開示（注）
          （２）運営費用
                         非開示（注）
          （⑦+⑧+⑨+⑩+⑪+⑫+⑬+⑭）
           ⑦維持・管理費              非開示（注）
           ⑧水道光熱費
                         非開示（注）
           ⑨修繕費              非開示（注）
           ⑩公租公課                    公租公課実額に基づき査定。
                            6,723
           ⑪プロパティマネジメントフィー              非開示（注）
           ⑫テナント募集費用等
                         非開示（注）
           ⑬損害保険料              非開示（注）
           ⑭その他費用
                         非開示（注）
          （３）運営純収益
                           79,307
          （NOI（１）-（２））
          （４）一時金の運用益                  1,293   運用利回りを1.0％と査定。
          （５）資本的支出
                             -
          （６）正味純収益
                           80,600
          （NCF（３）+（４）-（５））
          （７）還元利回り                  4.3％   対象不動産の市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。
        DCF法による収益価格                  1,950,000
                               現行契約内容及び不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定。な
          割引率               4.2％、4.3％
                               お、初年度～５年度を4.2％、６年度以降を4.3％として査定。
          最終還元利回り                  4.4％
      積算価格                        本件では原価法は適用せず。
                             -
         土地比率                     -
         建物比率
                             -
                               市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過
                               程及び依頼目的並びに底地（事業用定期借地権の付着する土地）としての
     その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項                          類型を踏まえ、投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準と
                               し、底地割合法による検証を行って、収益価格にて鑑定評価額（正常価
                               格）を上記の通り決定した。
    （注）賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれているため、これらを開示した場
       合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非開示としていま
       す。
                                 66/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
     マーケット分析
     ■ハイライト
     ‐事業会社のオフバランスニーズを捉えた、国道16号線近接のCRE案件（底地）
     ■立地特性

     ‐対象物件が所在する周辺地区は、「千葉北IC」及び国道16号線への接続が良好であることに加え、背後に住宅街を抱
      えることから労働力確保の観点からも、事業用地としての競争力を有します。
     ‐東関東自動車道、京葉道路のほか国道14号線、国道16号線、国道126号線を利用可能であり、東京都心部への接続に
      優れるほか成田空港や東京湾岸エリアへのアクセスに優れ、物流施設等への転換も可能な汎用性の高い立地ポテン
      シャルを有します。
     ■物件特性

     ‐自動車部品メーカーの本社機能を伴う生産拠点です。
     ■最寄駅

     ‐京成バス「ワンズモールバス停」から徒歩４分
     ‐千葉都市モノレール２号線「スポーツセンター駅」から約1.7km
     ‐JR総武本線「稲毛駅」から約4.2km
     ■主要幹線道路

     ‐東関東自動車道「千葉北IC」から約2.1km
     ‐国道16号線から約300m
    ＜取得予定資産の地図＞

                                 67/109












                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （２）第９期取得資産の概要
        本投資法人は、第９期（2021年２月期）中に、以下に記載の第９期取得資産に係る信託受益権を
       取得しました。
       ＜第９期取得資産の個別不動産の概要＞

        以下の表は、第９期取得資産の個別物件表です。また、第９期取得資産に関する個別物件表にお
       いて用いられている用語は、前記「（１）取得予定資産の概要」において掲げたもの（「取得予定
       資産」を「第９期取得資産」と読み替えた上でご参照ください。）の他には以下のとおりであり、
       以下に掲げる用語の説明と併せてご参照ください。
        なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年11月末日現在の状況を記載してい
       ます。
       （ア）特定資産の概要に関する説明
         ・「取得年月日」は、第９期取得資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載してい
          ます。
         ・「取得価格」は、第９期取得資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金
          （消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨ててい
          ます。）を記載しています。
       （イ）テナント賃貸借の概要に関する説明

         ・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査、総務省日本標準産業分類に基づく業種の区
          分又は商業・法人登記簿謄本に従った賃借人の業種を記載しています。但し、MJロジパーク
          加須2に関しては、別途賃借人から申し出のあった賃借人の業種を記載しています。
                                 68/109












                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜第９期取得資産＞
       物件名称            ロジクロス大阪              用途             物流施設

                            特定資産の概要

                  不動産信託受益権の
     特定資産の種類                                 信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                  準共有持分（60％）
                                信託受益権
                                の概要
     取得年月日             2020年９月１日                   信託設定日         2020年１月15日
     取得価格             5,874,600,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  大阪府大阪市西淀川区
           所在地                           竣工日         2018年９月28日
                  佃六丁目200番１
                  18,176.07㎡
           敷地面積
                                               36,619.48㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業地域
                                               鉄骨造合金メッキ
                                      構造／階数
                                               鋼板ぶき４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫
                  60％                             ２
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             三菱地所株式会社
                  ・本投資法人は、本第９期取得資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割
                   合（60％））の取得に際し、本物件を信託財産とする信託受益権の他の準共有者との間
                   で、本物件を信託財産とする信託受益権について受益権準共有者間協定書を締結しまし
                   たが、本投資法人による取得予定資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持
                   分割合（40％））の取得に伴う覚書の締結により、かかる協定は終了します。
                  ・本物件に使用されている「ロジクロス（ロゴマーク）」は、商標登録がなされています
                   （商標登録番号第5674165号）。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本
                   投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾
                   契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。
                   ①期間：2017年７月５日から５年間。但し、契約期間満了日の６か月前までに契約当事
     特記事項
                    者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容に
                    てさらに２年間更新され、それ以後も同様とします。
                   ②許諾役務：不動産投資の管理等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結してい
                   ます。
                   ①契約先：シン・エナジー株式会社
                   ②契約期間：2018年10月１日から2038年９月30日まで
                   ③年間賃料（100％持分相当額）：1,500,000円
                                 69/109







                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           テナント賃貸借の概要
                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
              倉庫業（冷蔵倉庫業                                 非開示       非開示
     株式会社                            非開示       非開示
                         12,500.06
                                                （注）       （注）
                                 （注）       （注）
              を除く）
     イー・ロジット
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
                          8,869.88
     日本通運株式会社         集配利用運送業
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 70/109















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       物件名称          ロジクロス名古屋笠寺                用途             物流施設

                            特定資産の概要

                  不動産信託受益権の
     特定資産の種類                                 信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                  準共有持分（60％）
                                信託受益権
                                の概要
     取得年月日             2020年９月１日                   信託設定日         2020年４月14日
     取得価格             8,705,400,000円                   信託期間満了日         2031年３月31日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  愛知県名古屋市南区
           所在地                           竣工日         2019年１月８日
                  東又兵ヱ町一丁目57番２
                  33,224.00㎡
           敷地面積
                                               72,376.03㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業地域
                                               鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
                                      構造／階数
                                               ４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫
                  60％                             10
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             三菱地所株式会社
                  ・本投資法人は、本第９期取得資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割
                   合（60％））の取得に際し、本物件を信託財産とする信託受益権の他の準共有者との間
                   で、本物件を信託財産とする信託受益権について受益権準共有者間協定書を締結しまし
                   たが、本投資法人による取得予定資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持
                   分割合（40％））の取得に伴う覚書の締結により、かかる協定は終了します。
                  ・本物件に使用されている「ロジクロス（ロゴマーク）」は、商標登録がなされています
                   （商標登録番号第5674165号）。当該ロゴマークを物件表示等として利用するため、本
                   投資法人は、当該商標の使用許諾権を有する三菱地所株式会社との間で「商標使用許諾
                   契約」を締結しています。当該契約の概要は以下のとおりです。
                   ①期間：2017年７月５日から５年間。但し、契約期間満了日の６か月前までに契約当事
     特記事項
                    者から本契約の終了を欲する旨の書面による通知がなされない場合には、同一内容に
                    てさらに２年間更新され、それ以後も同様とします。
                   ②許諾役務：不動産投資の管理等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分等について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結して
                   います。
                   ①契約先：大成株式会社
                   ②契約期間：2018年９月４日から2039年１月31日まで
                   ③月額賃料（100％持分相当額）：500,000円
                                 71/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                           テナント賃貸借の概要
                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     株式会社         医療用機械器具                   非開示       非開示       非開示       非開示
                          9,669.07
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     八神製作所         卸売業
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
     シャープジャスダ
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
                          9,328.20
     ロジスティクス株         運送取次業
                                 （注）       （注）       （注）       （注）
     式会社
     賃貸借形態：非開示         （注）
     中途解約：非開示        （注）
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 72/109















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       物件名称           ロジポート大阪大正               用途             物流施設

                            特定資産の概要

                  不動産信託受益権の
     特定資産の種類                                 信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                  準共有持分（17.5％）
                                信託受益権
                                の概要
     取得年月日             2020年９月１日                   信託設定日         2018年12月21日
     取得価格             4,802,000,000円                   信託期間満了日         2028年12月21日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  大阪府大阪市大正区
           所在地                           竣工日         2018年２月16日
                  船町一丁目５番４
                  55,929.57㎡
           敷地面積
                                               117,045.04㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業専用地域
                                               鉄筋コンクリート造
                                      構造／階数
                                               合金メッキ鋼板ぶき４階建
                  200％
           容積率
                                      種類         倉庫・事務所
                  60％                             10
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             株式会社ザイマックス関西
                  ・本投資法人は、本第９期取得資産（本物件を信託財産とする信託受益権の準共有持分割
                   合（17.5％））の取得に際し、本取得予定資産の譲渡人から、本物件を信託財産とする
                   信託受益権の他の準共有者との間で締結されている受益権準共有者間協定書（本特記事
                   項において「本協定」といいます。）における当該譲渡人の地位及び権利義務を、本投
                   資法人が取得する準共有持分割合に相当する限度で承継しています。本協定の主な内容
                   は以下のとおりです。
                   ①本信託受益権の不分割特約（2018年12月21日から５年間とし、その後も更新拒絶の意
                    思表示がない限り更新されます。）
                   ②各準共有者が自己の準共有持分の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者その
                    他本協定に基づき優先交渉権を有する者（本特記事項において「優先交渉権者」とい
                    います。）に対して、売却希望価格その他当該準共有持分の売買の主要条件を事前に
                    通知するものとされており、優先交渉権者は、当該条件で購入を希望する旨を通知す
                    ることにより、当該条件で当該準共有持分を購入することができること。
                   ③各準共有者が自己の準共有持分の優先交渉権者以外の第三者への売却を希望する場
                    合、他の準共有者が、当該第三者への売却と同等の条件での自己の保有する準共有持
     特記事項
                    分の売却を希望したときには、売却を希望する準共有者は当該第三者をしてかかる他
                    の準共有者の保有する準共有持分も併せて取得させること。
                   ④各準共有者は、自己の保有する準共有持分の一部を本協定において定める者に譲渡す
                    る場合であっても、他の準共有者の承諾を得ない限り、本信託受益権全体の10分の１
                    より細分化して一部譲渡することはできないこと。また、各準共有者は、自己の保有
                    する準共有持分を、本協定において定める者以外の第三者に譲渡する場合には、他の
                    準共有者の承諾を得ない限り、一部譲渡することはできないこと。
                   ⑤前記②ないし④に記載される準共有持分の譲渡に係る制限は、各準共有者による自己
                    の保有する準共有持分に対する担保設定及び担保実行並びに当該担保設定を受けた担
                    保権者による強制売却の場合には適用されないこと。また、各準共有者の貸付人又は
                    投資法人債に係る債権者の主導による当該準共有者の持分割合に応じた信託不動産の
                    共有持分についての売却権限の行使について、他の準共有者の承諾を要しないものと
                    されていること。
                  ・本件土地が地域住民等の生活を著しく脅かすような活動その他暴力団による利用、風俗
                   営業等に供された場合、土地の旧所有者である大阪市は、本件土地の買戻しを行うこと
                   ができるとされています。
                                 73/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  ・本物件の呼称に使用されている「LOGIPORT」及び「ロジポート」は、商標登録がなされ
                   ています（商標登録番号第5515363号及び第5515364号。本特記事項において「本商標」
                   といいます。）。当該呼称を物件表示等として利用するため、本投資法人は、当該商標
                   の使用許諾権を有するラサール不動産投資顧問株式会社との間で「商標使用許諾契約
                   書」を締結しています。当該契約書の概要は、以下のとおりです。
                   ①期間：本契約締結の日から本投資法人による現物不動産又は信託受益権の形態での譲
                    渡、処分等によって対象物件が存在しなくなった日まで。但し、それ以前に本契約が
                    解除された場合には解除日まで。なお、対象物件とは、ラサール不動産投資顧問株式
                    会社がアセット・マネジメント業務を受託する特別目的会社が開発した本商標を物件
                    名に冠した日本国内の物流施設のうち、本投資法人が当該物件の所有権（共有持分を
                    含みます。）又は当該物件（共有持分を含みます。）を信託財産とする信託受益権
                    （準共有持分を含みます。）を現に自ら保有しているものをいいます。
                   ②許諾役務：倉庫の貸与等
                   ③使用地域：日本国内
                   ④使用料：無償
                  ・本物件の屋根部分について、太陽光発電設備設置を目的とする賃貸借契約を締結してい
                   ます。
                   ①契約先：リコーリース株式会社
                   ②契約期間：2018年７月31日から2038年７月30日まで
                   ③月額賃料（100％持分相当額）：625,000円
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
       テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     東芝ロジスティクス
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
                          9,499.04
               運送取次業
                                 （注２）       （注２）       （注２）       （注２）
     株式会社    （注１）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     中途解約：非開示        （注２）
     賃料改定：非開示        （注２）
                                 非開示       非開示       非開示       非開示
     株式会社ヒガシトゥ          一般貨物自動車
                          1,571.62
                                 （注２）       （注２）       （注２）       （注２）
     エンティワン          運送業
     賃貸借形態：非開示         （注２）
     中途解約：非開示        （注２）
     賃料改定：非開示        （注２）
    （注１）2021年１月１日付でSBS東芝ロジスティクス株式会社に商号変更しています。以下同じです。
    （注２）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 74/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  MJロジパーク加須2

       物件名称                          用途             物流施設
                            特定資産の概要

     特定資産の種類             不動産信託受益権                   信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                信託受益権
     取得年月日             2020年９月１日                   信託設定日         2019年12月26日
                                の概要
     取得価格             1,637,700,000円                   信託期間満了日         2030年９月30日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  埼玉県加須市大桑一丁目
           所在地                           竣工日         1998年12月18日
                  ４番１
                  11,454.21㎡
           敷地面積
                                               7,349.18㎡
                                      延床面積
      土地                           建物
           用途地域       工業専用地域
                                               鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺
                                      構造／階数
                                               ２階建
                  200％
           容積率
                                      種類         事務所・倉庫
                  50％                             １
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             株式会社東京流通センター
                  ・本物件を第三者に譲渡する場合（本物件を信託財産とする信託受益権（本特記事項にお
                   いて「本信託受益権」といいます。）に係る受益権者（本特記事項において「本信託受
                   益者」といいます。）が本信託受益権を譲渡する場合を含みます。）、信託受託者又は
                   本信託受益者若しくは本信託受益者のアセットマネージャーをして、本物件のテナント
     特記事項
                   である株式会社エムエスジャパン（以下「本テナント」といいます。）に対しその旨を
                   事前に通知するものとされています。本テナントが本物件又は本信託受益権の買受けを
                   希望するときは、信託受託者又は本信託受益者は、当該通知から30日以内に限り、当該
                   買付けについて本テナントと優先的に交渉を行う必要があります。
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
     株式会社エムエス         倉庫業及び貨物利用                                 非開示       非開示
                          7,349.18         100.0        10.0
                                                （注）        (注)
     ジャパン         運送事業
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     中途解約：５年間解約不可。以降は12か月前予告により解約可。
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 75/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                  MJロジパーク仙台1

       物件名称                          用途             物流施設
                            特定資産の概要

                                               三菱ＵＦＪ信託銀行
     特定資産の種類             不動産信託受益権                   信託受託者
                                               株式会社
                                信託受益権
     取得年月日             2020年９月１日             の概要      信託設定日         2012年３月30日
     取得価格             7,388,000,000円                   信託期間満了日         2027年３月末日
           所有形態       所有権                   所有形態         所有権
                  宮城県多賀城市栄二丁目
           所在地                           竣工日         2009年３月30日
                  202番４
                  19,877.94㎡
           敷地面積
                                               36,854.27㎡
                                      延床面積
           用途地域       工業専用地域
      土地                           建物
                                               鉄骨鉄筋コンクリート・鉄
                                      構造／階数         骨造合金メッキ鋼板ぶき４
                  200％
           容積率
                                               階建
                                      種類         倉庫・事務所
                  60％                             ３
           建蔽率                           テナント数
     PM会社             シービーアールイー株式会社
                  ・本物件の敷地の一部及び屋上・屋根部分について、太陽光発電事業を行うことを目的と
                   する賃貸借契約を締結しています。
                   ①契約先：株式会社日本ベネックス
     特記事項
                   ②契約期間：2020年９月１日から2021年８月31日まで
                   ③月額賃料：株式会社日本ベネックスが行う太陽光発電事業により東北電力株式会社と
                    の間の電力受給契約等に基づき同社から当月に収受した売電収入の97％
                           テナント賃貸借の概要

                                        賃貸借
                         賃貸面積      賃貸面積比率               年間賃料      敷金・保証金
                                        契約期間
      テナント名           業種
                          （㎡）       （％）             （百万円）       （百万円）
                                        （年）
              倉庫業（冷蔵倉庫業                                 非開示       非開示
     東邦運輸倉庫株式
                         21,838.89          55.9        2.3
                                                （注）       （注）
              を除く）
     会社
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     中途解約：賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできません。
     賃料改定：非開示        （注)
                                               非開示       非開示
                          8,713.07         22.3        5.0
     株式会社東京堂         荒物卸売業
                                                （注）       （注）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     中途解約：原則として賃貸借契約期間中に本契約を解約することはできませんが、2021年６月30日までに通知をした場
     合、2022年３月31日に解約することができます。
     賃料改定：非開示        （注）
    （注）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 76/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    （３）ポートフォリオの概要
       （ア）ポートフォリオ一覧
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、所在地、取得（予定）価格、
         投資比率、鑑定評価額、鑑定NOI利回り、取得（予定）年月日、築年数及び物件タイプは、以
         下のとおりです。
                       取得

                                  鑑定     鑑定NOI      取得
                      （予定）     投資比率                      築年数      物件
                                 評価額      利回り     （予定）
                       価格                                タイプ
      区分     物件名称       所在地          （％）                      （年）
                                （百万円）            年月日
                                       （％）
                      （百万円）      （注２）                      （注６）      （注７）
                                 （注３）      （注４）     （注５）
                      （注１）
                 福岡県
         ロジクロス                                    2017年
                 糟屋郡                                      マルチ
                        5,770      3.4     6,150      5.2          6.2
         福岡久山                                   ９月14日
                 久山町
         ロジクロス        神奈川県                            2018年
                                                       マルチ
                        8,440      5.0     9,200      4.5          3.8
         厚木        厚木市                           ９月３日
         ロジクロス        兵庫県                           2018年
                        3,900      2.3     4,230      5.1          3.5    BTS
         神戸三田        神戸市                           ９月３日
                                            ①2020年
         ロジクロス              ①5,874           ①6,000
                 大阪府                       ①4.3   ９月１日
         大阪              ②3,868       5.7     ②4,000                 2.2    マルチ
                 大阪市                       ②4.3   ②2021年
         （注８）
                      合計9,743           合計10,000
                                            ３月９日
                                            ①2020年
         ロジクロス              ①8,705           ①9,540
                 愛知県                       ①4.9   ９月１日
         名古屋笠寺              ②5,719       8.5     ②6,400                 1.9    マルチ
                 名古屋市                        ②5.0   ②2021年
         （注９）             合計14,424           合計15,940
                                            ３月９日
         ロジクロス        千葉県                           2021年
                       11,851      7.0     12,400       4.3          2.7    マルチ
         習志野        習志野市                           ３月９日
         ロジポート

                 神奈川県                            2017年
         相模原                                              マルチ
                       21,364      12.5     23,500       4.7          7.3
                 相模原市                           ９月14日
         （注10）
         ロジポート
                 神奈川県                            2017年
         橋本               18,200      10.7     20,295       4.5          5.9    マルチ
                 相模原市                           ９月14日
         （注11）
                                            ①2019年
         ロジポート              ①5,682           ①6,020
      物
                 大阪府                       ①4.6   10月９日
         大阪大正              ②4,802       6.2     ②5,267                 2.8    マルチ
      流
                 大阪市                           ②2020年
                                         ②4.7
         （注12）
                      合計10,484           合計11,287
      施
                                            ９月１日
      設
         MJロジパーク        千葉県                           2016年
                        5,400      3.2     6,560      6.5          31.0    マルチ
         船橋1        船橋市                           ９月29日
         MJロジパーク        神奈川県                            2017年

                                                       マルチ
                        6,653      3.9     7,020      4.5          7.4
         厚木1        厚木市                           ９月14日
         MJロジパーク        埼玉県                           2017年
                        1,272      0.7     1,430      5.7          14.7    マルチ
         加須1        加須市                           ９月14日
         MJロジパーク
                 大阪府                           2017年
                                                       マルチ
                        6,090      3.6     6,830      5.0          13.2
         大阪1        大阪市                           ９月14日
                 福岡県
         MJロジパーク                                    2017年
                 糟屋郡       6,130      3.6     6,440      5.3          13.2    マルチ
         福岡1                                   ９月14日
                 宇美町
         MJロジパーク
                 茨城県                           2019年
                        3,133      1.8     3,420      5.3          6.1    BTS
         土浦1        土浦市                           ９月２日
         MJロジパーク

                 兵庫県                           2019年
                        2,483      1.5     2,640      5.7          29.7     BTS
         西宮1        西宮市                           10月９日
         MJロジパーク        愛知県                           2019年
                       13,670      8.0     14,100       4.8          3.9    マルチ
         春日井1        春日井市                           10月９日
         MJロジパーク        埼玉県                           2020年
                        1,637      1.0     1,710      5.0          22.0     BTS
         加須2        加須市                           ９月１日
         MJロジパーク        宮城県                           2020年
                                                       マルチ
                        7,388      4.3     7,410      5.2          11.7
         仙台1        多賀城市                           ９月１日
                                 77/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         MJインダストリア
                 大阪府                           2019年
         ルパーク堺                                               底地
                        5,600      3.3     5,780      3.8           -
                  堺市                          10月９日
         （底地）
         MJインダストリア
      そ
                 兵庫県                           2021年
      の   ルパーク神戸               4,970      2.9     5,670      5.1           -   底地
                 神戸市                           ３月９日
      他   （底地）
         MJインダストリア
                 千葉県                           2021年
         ルパーク千葉北                                               底地
                        1,800      1.1     1,950      4.4           -
                 千葉市                           ３月19日
         （底地）
        合計/平均          -     170,404      100.0     183,962     4.8(4.8)      -      7.1     -
       （注１）「取得（予定）価格」は、保有資産及び取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金を、百万円未満を
           切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
       （注２）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の割合を、小数第２位を四
           捨五入して記載しています。そのため、投資比率の合計が一致しない場合があります。
       （注３）「鑑定評価額」は、保有資産（第９期取得資産を除きます。）については2020年８月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書
           に記載された評価額を、第９期取得資産については2020年６月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額
           を、取得予定資産については2020年12月１日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。詳細
           については、後記「（エ）不動産鑑定評価書の概要」をご参照ください。
       （注４）「鑑定NOI利回り」は、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得（予定）価格に対する比率を、
           小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、「合計／平均」欄は、取得（予定）価格に基づく加重平均を記載していま
           す。また、「合計／平均」欄の括弧内の数値は、底地物件であるMJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアル
           パーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）を除いて算出した場合の計算値を示しています。
       （注５）「取得（予定）年月日」は、保有資産及び取得予定資産に係る各売買契約に記載された取得（予定）年月日を記載しています。
           なお、取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上、変更されることがあります。
       （注６）「築年数」は、保有資産及び取得予定資産（底地物件を除きます。）に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2020年11月
           末日現在までの期間を算出しています。なお、「合計／平均」欄は、取得（予定）価格に基づく加重平均を記載しています。
       （注７）「物件タイプ」の「マルチ」とはマルチテナント型を、「BTS」とはBTS型を、「底地」とは底地物件をそれぞれいいます。
       （注８）ロジクロス大阪に係る取得（予定）価格及び鑑定評価額の合計は、本投資法人が取得を予定しているロジクロス大阪（追加取得
           分40％）の追加取得後に保有することとなる信託受益権の準共有持分割合（100％）に相当する数値を記載しており、取得（予
           定）価格、鑑定評価額、鑑定NOI利回り及び取得（予定）年月日は、ロジクロス大阪（当初取得分60％）に相当する数値につい
           ては上段に、ロジクロス大阪（追加取得分40％）に相当する数値については下段に記載しています。
       （注９）ロジクロス名古屋笠寺に係る取得（予定）価格及び鑑定評価額の合計は、本投資法人が取得を予定しているロジクロス名古屋笠
           寺（追加取得分40％）の追加取得後に保有することとなる信託受益権の準共有持分割合（100％）に相当する数値を記載してお
           り、取得（予定）価格、鑑定評価額、鑑定NOI利回り及び取得（予定）年月日は、ロジクロス名古屋笠寺（当初取得分60％）に
           相当する数値については上段に、ロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）に相当する数値については下段に記載しています。
       （注10）ロジポート相模原に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当する数
           値を記載しています。
       （注11）ロジポート橋本に係る取得価格及び鑑定評価額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する数値
           を記載しています。
       （注12）ロジポート大阪大正に係る取得価格及び鑑定評価額の合計は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（37.5％）に
           相当する数値を記載しており、取得価格、鑑定評価額、鑑定NOI利回り及び取得年月日は、2019年10月９日付にて取得済である
           信託受益権の準共有持分割合（20％）に相当する数値については上段に、2020年９月１日付にて取得済である信託受益権の準共
           有持分割合（17.5％）に相当する数値については下段に記載しています。
                                 78/109







                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （イ）不動産等の概要
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、敷地面積、延床面積、賃貸可
         能面積、賃貸面積及び建築時期は、以下のとおりです。
                      敷地面積（㎡）              賃貸可能面積（㎡）         賃貸面積（㎡）

                                                     建築時期
                             延床面積（㎡）
     区分        物件名称
                               （注１）                      （注４）
                       （注１）               （注２）        （注３）
        ロジクロス福岡久山                                            2014年10月
                        18,136.89       36,082.08         34,878.55       34,878.55
        ロジクロス厚木                                            2017年３月
                        14,782.03       29,895.80         29,895.80       29,895.80
        ロジクロス神戸三田                                            2017年６月
                        20,000.93       12,879.33         12,844.35       12,844.35
        ロジクロス大阪                                            2018年９月
                        18,176.07       36,619.48         35,616.58       35,616.58
        ロジクロス名古屋笠寺                                            2019年１月
                        33,224.00       72,376.03         62,289.08       62,289.08
        ロジクロス習志野                                            2018年３月
                        19,386.40       36,437.92         39,132.05       39,132.05
        ロジポート相模原                       200,252.53
                        94,197.27                88,609.64       88,316.94      2013年８月
        （注５）
                               (98,123.73)
        ロジポート橋本                       145,809.59
                                                     2015年１月
                        67,746.26                58,487.96       58,436.88
        （注６）                       (65,614.31)
        ロジポート大阪大正
                               117,045.04
                        55,929.57                40,081.57       38,492.07      2018年２月
      物
        （注７）                       (43,891.89)
      流
      施
                                                     1989年11月
        MJロジパーク船橋1                 7,481.00       18,262.08         18,232.07       18,232.07
      設
        MJロジパーク厚木1                19,780.93       27,836.15         28,002.44       28,002.44      2013年７月
        MJロジパーク加須1                 7,621.09       7,602.06         7,678.10       7,678.10     2006年３月

        MJロジパーク大阪1                13,028.81       39,157.61         39,082.95       39,082.95      2007年９月

        MJロジパーク福岡1                20,297.84       39,797.96         38,143.21       38,143.21      2007年９月

        MJロジパーク土浦1                22,914.37       15,485.00         15,485.00       15,485.00      2014年10月

        MJロジパーク西宮1                23,008.83       13,903.42         13,777.07       13,777.07      1991年３月

        MJロジパーク春日井1                38,972.99       58,236.48         57,866.98       57,866.98      2017年１月

        MJロジパーク加須2                11,454.21        7,349.18         7,349.18       7,349.18     1998年12月

        MJロジパーク仙台1                19,877.94       36,854.27         39,098.87       39,098.87      2009年３月

        MJインダストリアルパーク堺
                        87,476.71           -     87,476.71       87,476.71        -
        （底地）
      そ
        MJインダストリアルパーク神戸
      の                   40,050.71           -     31,743.99       31,743.99        -
        （底地）（注８）
      他
        MJインダストリアルパーク千葉
                        14,986.64           -     14,986.64       14,986.64        -
        北（底地）
                               951,882.01
            合計            668,531.49                800,758.79       798,825.51        -
                               (696,404.78)
       （注１）「敷地面積」及び「延床面積」は、保有資産及び取得予定資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき記載していま
           す。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。また、主たる建物が複数ある場合には、
           「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載しています。ロジポート相模原、ロジポート橋本及びロジポート大
           阪大正に係る「延床面積」の括弧内の数値は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準共有持分割合（それぞれ49％、
           45％及び37.5％）に相当する数値を記載しています。各数値は、表示単位未満を切り捨てて記載しています。
       （注２）「賃貸可能面積」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）にお
           ける保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地物件については、土地）に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃
           貸が可能と考えられる面積（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる
           面積は除きます。）の合計を記載しています。
       （注３）「賃貸面積」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における
           保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地物件については、土地）に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発
           電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
       （注４）「建築時期」とは、保有資産及び取得予定資産に係る建物の登記簿上の築年月を意味します。なお、主たる建物が複数ある場合
           は、登記簿上最も古い築年月を意味します。
                                 79/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （注５）ロジポート相模原に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当する
           数値を記載しています。
       （注６）ロジポート橋本に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する数
           値を記載しています。
       （注７）ロジポート大阪大正に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（37.5％）に相当
           する数値を記載しています。
       （注８）MJインダストリアルパーク神戸（底地）に係る敷地面積のうち、8,128.42㎡は第三者との共有地であり、信託受託者は共有持分
           を保有しています。また、当該共有地のうち7,911.75㎡及び信託受託者が単独で所有する土地のうち178.30㎡はいずれも私道負
           担部分です。
                                 80/109


















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （ウ）賃貸借の概要
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、賃貸可能面積、賃貸面積、稼
         働率、テナント数、主なテナントの名称、年間賃料、敷金・保証金、平均賃貸借契約期間及び
         平均残存賃貸借契約期間は、以下のとおりです。
                                                      平均賃貸借

                                                 敷金・      契約期間
                                      主な
              賃貸可能面積       賃貸面積     稼働率    テナント数             年間賃料
                                                     （平均残存賃貸借
                                     テナントの            保証金
     区分    物件名称       （㎡）      （㎡）     （％）     （件）            （百万円）
                                      名称                契約期間）
                                                （百万円）
               （注１）      （注２）     （注３）     （注４）             （注６）
                                     （注５）           （注７）       （年）
                                                     （注８）（注９）
                                            非開示     非開示       4.0
        ロジクロス
                34,878.55     34,878.55      100.0      ２  三菱地所株式会社
        福岡久山
                                           （注10）     （注10）      （1.5）
                                            非開示     非開示       10.0
        ロジクロス
                29,895.80     29,895.80      100.0      １  株式会社三鷹倉庫
        厚木
                                           （注10）     （注10）      （6.3）
                                   株式会社フレッ
                                            非開示     非開示       30.0
        ロジクロス
                12,844.35     12,844.35      100.0      １
                                   シュクリエイター
        神戸三田
                                           （注10）     （注10）
                                                      （26.5）
                                            非開示     非開示      非開示
        ロジクロス                            株式会社イー・ロ
                35,616.58     35,616.58      100.0      ２
        大阪                            ジット
                                           （注10）     （注10）      （注10）
                                                       6.7
        ロジクロス                            株式会社八神製作
                62,289.08     62,289.08      100.0      10            939     400
        名古屋笠寺                            所
                                                       （5.1）
                                            非開示     非開示      非開示
        ロジクロス                            株式会社日本リア
                39,132.05     39,132.05      100.0      １
        習志野                            リスト
                                           （注10）     （注10）      （注10）
        ロジポート
                                                       7.2
                                   株式会社
        相模原        88,609.64     88,316.94       99.7      18           1,282      299
                                   エス・ブイ・デー
                                                       （3.2）
        （注11)
        ロジポート
                                                       6.3
        橋本                            KDDI株式会社
                58,487.96     58,436.88       99.9      13            957     231
                                                       （3.5）
        （注12）
        ロジポート
                                                       5.7
                                   東芝ロジスティク
        大阪大正
                40,081.57     38,492.07       96.0      10            559     134
     物
                                   ス株式会社
                                                       （3.6）
        （注13）
     流
     施
                                            非開示     非開示      非開示
        MJロジパーク                            株式会社富士エ
     設
                18,232.07     18,232.07      100.0      １
                                   コー
        船橋1
                                           （注10）     （注10）      （注10）
                                            非開示     非開示      非開示
        MJロジパーク
                                   サン都市建物株式
                28,002.44     28,002.44      100.0      １
        厚木1                            会社
                                           （注10）     （注10）      （注10）
                                            非開示     非開示      非開示
        MJロジパーク                            カンダホールディ
                7,678.10     7,678.10      100.0      １
                                   ングス株式会社
        加須1
                                           （注10）     （注10）      （注10）
                                            非開示     非開示      非開示
        MJロジパーク
                39,082.95     39,082.95      100.0      １  山九株式会社
        大阪1
                                           （注10）     （注10）      （注10）
                                                       3.0
        MJロジパーク                            福岡ロジテム株式
                38,143.21     38,143.21      100.0      ５            396     179
        福岡1                            会社
                                                       （1.5）
                                            非開示     非開示
                                                       20.0
        MJロジパーク                            株式会社
                15,485.00     15,485.00      100.0      １
        土浦1                            アントレックス
                                           （注10）     （注10）      （17.7）
                                            非開示     非開示
                                                       10.0
        MJロジパーク
                13,777.07     13,777.07      100.0      １  F－LINE株式会社
        西宮1
                                           （注10）     （注10）      （8.3）
                                            非開示     非開示
                                                       5.1
        MJロジパーク
                                   キムラユニティー
                57,866.98     57,866.98      100.0      ２
        春日井1                            株式会社
                                           （注10）     （注10）      （3.0）
                                            非開示     非開示
                                                       10.0
        MJロジパーク
                                   株式会社エムエス
                7,349.18     7,349.18      100.0      １
        加須2                            ジャパン
                                           （注10）     （注10）      （9.1）
                                                       3.5
        MJロジパーク
                                   東邦運輸倉庫株式
                39,098.87     39,098.87      100.0      ３            424     188
        仙台1                            会社
                                                       （1.8）
                                 81/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        MJインダスト
                                            非開示     非開示      非開示
                                   株式会社ＩＨＩイ
        リアルパーク        87,476.71     87,476.71      100.0      １
                                   ンフラシステム
                                           （注10）     （注10）      （注10）
        堺（底地）
        MJインダスト
                                            非開示     非開示      非開示
                                   オリックス自動車
     そ
        リアルパーク
                31,743.99     31,743.99      100.0      １
     の                              株式会社
                                           （注10）     （注10）      （注10）
        神戸（底地）
     他
        MJインダスト
                                            非開示     非開示      非開示
        リアルパーク
                                   鬼怒川ゴム工業株
                14,986.64     14,986.64      100.0      １
        千葉北（底
                                   式会社
                                           （注10）     （注10）      （注10）
        地）
                                                       10.6
       合計／平均        800,758.79     798,825.51       99.8      78     -      9,591     3,481
                                                       （7.6）
       （注１）「賃貸可能面積」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）にお
           ける保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地物件については土地）に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸
           が可能と考えられる面積（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に記載の賃貸可能面積は除きま
           す。）の合計を記載しています。
       （注２）「賃貸面積」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における
           保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地物件については土地）に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電
           設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。本（ウ）において当該建物（但し、底地物件については土地）に係る各賃貸借契
           約を「対象賃貸借契約」といいます。）に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
       （注３）「稼働率」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における保
           有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地物件については土地）に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合につ
           いて、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、「合計／平均」欄の稼働率は、各物件の賃貸可能面積の合計に対して
           各物件の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
       （注４）「テナント数」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）におけ
           る対象賃貸借契約数の合計を記載しています。但し、保有資産及び取得予定資産につき同一の賃借人が同一の物件に関して複数
           の対象賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は１として「テナント数」を算出しています。
       （注５）「主なテナントの名称」は、対象賃貸借契約に表示された賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
       （注６）「年間賃料」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における
           対象賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契
           約が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された月
           間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2020年11月分の賃
           料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、同日時点のフリーレント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払
           いを免除することをいいます。）は考慮しないものとします。
       （注７）「敷金・保証金」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）にお
           ける対象賃貸借契約に表示された敷金及び保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約が締結されている場合はその合計額）を、
           百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、各対象賃貸借契約に表示された敷金及び保証金の残高の合計額について、期間
           によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契約の2020年11月分の敷金及び保証金の残高を記載しています。
       （注８）「平均賃貸借契約期間」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現
           在）における対象賃貸借契約に表示された賃貸借契約期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記
           載しています。
       （注９）「平均残存賃貸借契約期間」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付
           現在）における対象賃貸借契約に基づき、2020年11月末日以後（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本
           書の日付現在以後）の賃貸借契約期間の残存期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して記載してい
           ます。
       （注10）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
       （注11）ロジポート相模原に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持
           分割合（49％）に相当する数値を記載しています。
       （注12）ロジポート橋本に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分
           割合（45％）に相当する数値を記載しています。
       （注13）ロジポート大阪大正に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有
           持分割合（37.5％）に相当する数値を記載しています。
                                 82/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （エ）不動産鑑定評価書の概要
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、
         一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定
         評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書
         は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確
         性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、一般財団法人
         日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本
         資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                      収益還元法

                                                        鑑定NOI
                                直接還元法           DCF法
                      鑑定     積算                         鑑定NOI
     区       鑑定評価     鑑定評価                                        利回り
       物件名称               評価額     価格
                                                   （百万円）
                                                最終
     分        機関     時点                                       （％）
                               収益    還元    収益
                     （百万円）     （百万円）                          （注１）
                                           割引率    還元
                                                        （注２）
                               価格    利回り     価格
                                               利回り
                                           （％）
                              （百万円）     （％）   （百万円）
                                               （％）
           株式会社                                 4.7
      ロジクロス          2020年
           谷澤総合
                      6,150     5,810     6,120    4.8    6,160     4.9    5.0     299     5.2
      福岡久山          ８月31日
           鑑定所
                                           (注３)
           株式会社                                 4.1
      ロジクロス          2020年
           谷澤総合           9,200     9,220     9,280    4.1    9,170     4.2    4.3     381     4.5
      厚木          ８月31日
           鑑定所
                                           (注４)
           株式会社                                 4.5
      ロジクロス          2020年
           谷澤総合
                      4,230     3,890     4,250    4.6    4,220     4.6    4.8     197     5.1
      神戸三田          ８月31日
           鑑定所                                (注５)
      ロジクロス
           一般財団
      大阪
           法人日本     2020年
      （当初取得
                      6,000     5,844     6,120    4.1    5,922     3.9    4.3     252     4.3
           不動産研     ６月30日
      分  60％）
           究所
      （注６)
      ロジクロス
           一般財団
      大阪
           法人日本     2020年
      （追加取得
                      4,000     3,928     4,080    4.1    3,948     3.9    4.3     168     4.3
           不動産研     12月１日
      分  40％）
           究所
      （注７)
      ロジクロス
           一般財団
      名古屋笠寺
           法人日本     2020年
      （当初取得                9,540     9,540     9,600    4.4    9,480     4.2    4.6     424     4.9
           不動産研     ６月30日
      分  60％）
           究所
      （注６)
     物
     流
      ロジクロス
           一般財団
     施
      名古屋笠寺
           法人日本     2020年
     設
      （追加取得                6,400     6,400     6,440    4.4    6,360     4.2    4.6     284     5.0
           不動産研
                12月１日
      分  40％）
           究所
      （注７)
           一般財団
                 2020年
      ロジクロス     法人日本
                      12,400     12,100     12,500     4.0    12,200     3.8    4.2     504     4.3
      習志野     不動産研
                12月１日
           究所
      ロジポート
           大和不動
                 2020年
      相模原     産鑑定株           23,500     16,600     23,300     4.2    23,600     4.0    4.4     996     4.7
                ８月31日
           式会社
      （注８）
           一般財団
      ロジポート
                 2020年
           法人日本
      橋本                20,295     15,525     20,565     4.0    19,980     3.8    4.2     825     4.5
           不動産研     ８月31日
      （注９)
           究所
      ロジポート
           一般財団
      大阪大正
           法人日本     2020年
      （当初取得                6,020     5,860     6,120    4.2    5,920     4.0    4.4     259     4.6
           不動産研
                ８月31日
      分20.0％）
           究所
      （注10)
      ロジポート
           一般財団
      大阪大正
                 2020年
           法人日本
      （追加取得
                      5,267     5,127     5,355    4.2    5,180     4.0    4.4     226     4.7
           不動産研
                ６月30日
      分17.5％）
           究所
      （注11)
                                 83/109



                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                      収益還元法
                                                        鑑定NOI
                                直接還元法           DCF法
                      鑑定     積算                         鑑定NOI
     区       鑑定評価     鑑定評価                                        利回り
       物件名称               評価額     価格                        （百万円）
                                                最終
     分        機関     時点
                                                        （％）
                               収益    還元    収益
                     （百万円）     （百万円）
                                                   （注１）
                                           割引率    還元
                                                        （注２）
                               価格    利回り     価格
                                           （％）    利回り
                              （百万円）     （％）   （百万円）
                                               （％）
           一般財団
                 2020年
      MJロジパー     法人日本
                      6,560     3,080     6,590    4.9    6,530     4.1    5.3     352     6.5
           不動産研
      ク船橋1          ８月31日
           究所
           一般財団
      MJロジパー     法人日本     2020年
                      7,020     6,910     7,110    4.2    6,920     4.0    4.4     302     4.5
      ク厚木1     不動産研     ８月31日
           究所
           一般財団
      MJロジパー          2020年
           法人日本
                      1,430     1,300     1,450    4.9    1,410     4.7    5.1     72    5.7
      ク加須1     不動産研
                ８月31日
           究所
                                             4.2
           株式会社
                 2020年
      MJロジパー
           谷澤総合           6,830     5,800     6,840    4.3    6,830     4.4    4.5     305     5.0
      ク大阪1          ８月31日
           鑑定所
                                           (注12)
           一般財団
                 2020年
      MJロジパー     法人日本
     物
                      6,440     4,460     6,490    4.8    6,380     4.6    5.0     325     5.3
           不動産研
      ク福岡1          ８月31日
     流
           究所
     施
     設
           一般財団
                 2020年
      MJロジパー     法人日本
                      3,420     2,910     3,460    4.8    3,380     4.6    5.0     165     5.3
      ク土浦1     不動産研     ８月31日
           究所
                                             4.5
           株式会社
                 2020年
      MJロジパー
           谷澤総合           2,640     2,770     2,700    4.8    2,620     4.7    4.9     140     5.7
      ク西宮1          ８月31日
           鑑定所
                                           (注13)
                                             4.5
           株式会社
                 2020年
      MJロジパー
           谷澤総合           14,100     12,800     14,400     4.5    13,900     4.6    4.7     658     4.8
      ク春日井1          ８月31日
           鑑定所
                                           (注14)
           株式会社
      MJロジパー          2020年
           谷澤総合           1,710     1,630     1,800    4.3    1,670     4.4    4.5     81    5.0
                ６月30日
      ク加須2
           鑑定所
           一般財団
      MJロジパー
           法人日本     2020年
                      7,410     5,160     7,490    4.9    7,320     4.5    4.9     384     5.2
      ク仙台1     不動産研     ６月30日
           究所
      MJインダス
           一般財団
                 2020年
      トリアル     法人日本
                      5,780       -   5,840    3.7    5,710     3.5    3.8     214     3.8
      パーク堺     不動産研
                ８月31日
      （底地）     究所
      MJインダス
                                             3.9
           株式会社
     そ
                 2020年
      トリアル
     の       谷澤総合
                      5,670       -   5,750    4.0    5,670     4.0    4.0     254     5.1
      パーク神戸
                12月１日
     他
           鑑定所
                                           (注15)
      （底地）
      MJインダス
                                             4.2
           株式会社
      トリアル          2020年
           谷澤総合           1,950       -   2,010    4.3    1,950     4.3    4.4     79    4.4
      パーク千葉
                12月１日
           鑑定所
                                           (注16)
      北（底地）
                                                          4.8
      合計/平均       -     -    183,962     146,664     185,660     -   182,430     -    -    8,159
                                                          (4.8)
       （注１）「鑑定NOI」は、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前
           の収益です。上記鑑定NOIは直接還元法による鑑定NOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
           したがって、各物件の鑑定NOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
       （注２）「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIの取得（予定）価格に対する比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、「合
           計／平均」欄は、取得（予定）価格に基づく加重平均を記載しています。また、「合計／平均」欄に記載の括弧内の数値は、底
           地物件であるMJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千
           葉北（底地）を除いて算出した場合の計算値を示しています。
       （注３）ロジクロス福岡久山に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初
           年度を4.7％、２年度以降を4.9％として査定されています。
       （注４）ロジクロス厚木に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初年度
           から７年度までを4.1％、８年度以降を4.2％として査定されています。
       （注５）ロジクロス神戸三田に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初
           年度から７年度までを4.5％、８年度から11年度までを4.6％として査定されています。
       （注６）ロジクロス大阪（当初取得分60％）及びロジクロス名古屋笠寺（当初取得分60％）に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法に
           よる収益価格、DCF法による収益価格及び鑑定NOIは、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（60％）に相当する数
           値を記載しています。
                                 84/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （注７）ロジクロス大阪（追加取得分40％）及びロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法に
           よる収益価格、DCF法による収益価格及び鑑定NOIは、本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分割合（40％）に
           相 当する数値を記載しています。
       （注８）ロジポート相模原に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び鑑定NOIは、本投資法人
           が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載しています。
       （注９）ロジポート橋本に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及び鑑定NOIは、本投資法人が
           保有する信託受益権の準共有持分割合（45％）に相当する数値を記載しています。
       （注10）ロジポート大阪大正（当初取得分20.0％）に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及
           び鑑定NOIは、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（20.0％）に相当する数値を記載しています。
       （注11）ロジポート大阪大正（追加取得分17.5％）に係る鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格、DCF法による収益価格及
           び鑑定NOIは、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（17.5％）に相当する数値を記載しています。
       （注12）MJロジパーク大阪1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初
           年度を4.2％、２年度から11年度までを4.4％として査定されています。
       （注13）MJロジパーク西宮1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、初
           年度から９年度までを4.5％、10年度以降を4.7％として査定されています。
       （注14）MJロジパーク春日井1に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して査定されており、
           初年度から３年度までを4.5％、４年度以降を4.6％として査定されています。
       （注15）MJインダストリアルパーク神戸（底地）に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案して
           査定されており、初年度から10年度までを3.9％、11年度以降を4.0％として査定されています。
       （注16）MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に係る割引率は、株式会社谷澤総合鑑定所により、物件の競争力等を総合的に勘案し
           て査定されており、初年度から５年度までを4.2％、６年度以降を4.3％として査定されています。
                                 85/109














                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （オ）建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社から
         の委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた建物状況評価
         の結果、作成された評価結果に係る各報告書（建物状況調査報告書）及び地震リスク分析の結
         果、作成された評価結果に係る各報告書（地震リスク評価報告書）の概要は、以下のとおりで
         す。なお、これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内
         容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサル
         ティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありませ
         ん。
                         建物状況調査報告書                     地震リスク評価報告書

                                短期修繕     長期修繕
     区分     物件名称
                                更新費用     更新費用
                           調査書                         評価書    PML値
                   ER調査業者                         PML調査業者
                            日付    （千円）     （千円）                日付
                                                        （％）
                                （注１）     （注２）
                 東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
       ロジクロス福岡久山                          -     43,908                    1.0
                 サルティング株式会社           ５月              サルティング株式会社           ４月
                 東京海上日動リスクコン           2018年              東京海上日動リスクコン           2018年
       ロジクロス厚木
                                 -     56,156                   11.2
                 サルティング株式会社           ７月              サルティング株式会社           ６月
                 東京海上日動リスクコン           2018年              東京海上日動リスクコン           2018年
       ロジクロス神戸三田                          -     58,556                    7.7
                 サルティング株式会社           ７月              サルティング株式会社           ６月
                 東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
       ロジクロス大阪                          -     67,798                    8.4
                 サルティング株式会社           12月              サルティング株式会社           12月
                 東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
       ロジクロス名古屋笠寺                          -     102,690                    1.7
                 サルティング株式会社           12月              サルティング株式会社           12月
                 東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
       ロジクロス習志野                          -     78,787                    2.8
                 サルティング株式会社           12月              サルティング株式会社           12月
       ロジポート相模原          東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
                                 -     130,947                    0.6
                 サルティング株式会社           ５月              サルティング株式会社           ４月
       （注３）
       ロジポート橋本          東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
                                 -     48,432                    1.6
                                          サルティング株式会社
       （注４）          サルティング株式会社           ５月                         ４月
       ロジポート大阪大正          東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
                                 -     89,932                    9.5
       （注５）          サルティング株式会社           ３月              サルティング株式会社           ２月
     物
                 東京海上日動リスクコン           2016年              東京海上日動リスクコン           2016年
     流
       MJロジパーク船橋1                          -     505,253                    4.8
     施
                 サルティング株式会社           ７月              サルティング株式会社           ７月
     設
                 東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
       MJロジパーク厚木1                          -     84,914                    5.2
                 サルティング株式会社           ５月              サルティング株式会社           ４月
                 東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
       MJロジパーク加須1                          -     17,483                    0.3
                 サルティング株式会社           ５月              サルティング株式会社           ４月
                 東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
       MJロジパーク大阪1                          -     210,511                    9.8
                 サルティング株式会社           ５月              サルティング株式会社           ４月
                 東京海上日動リスクコン           2017年              東京海上日動リスクコン           2017年
       MJロジパーク福岡1                          -     258,479                    0.8
                 サルティング株式会社                         サルティング株式会社
                            ５月                         ４月
                 東京海上日動リスクコン           2019年              東京海上日動リスクコン           2019年
       MJロジパーク土浦1                          -     26,244                    1.9
                 サルティング株式会社           ７月              サルティング株式会社           ８月
                 東京海上日動リスクコン           2019年              東京海上日動リスクコン           2019年
       MJロジパーク西宮1                          -     146,528                    5.1
                 サルティング株式会社           ８月              サルティング株式会社           ８月
                 東京海上日動リスクコン           2019年              東京海上日動リスクコン           2019年
       MJロジパーク春日井1                          -     91,931                    4.9
                 サルティング株式会社           ８月              サルティング株式会社           ８月
                 東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
       MJロジパーク加須2                               81,199                    3.2
                 サルティング株式会社           ３月              サルティング株式会社           ２月
                 東京海上日動リスクコン           2020年              東京海上日動リスクコン           2020年
       MJロジパーク仙台1                          -     328,134                    2.6
                 サルティング株式会社           ３月              サルティング株式会社           ２月
       MJインダストリアル
       パーク堺（底地）              -       -    -     -        -       -    -
       （注６）
       MJインダストリアル
     そ
     の  パーク神戸（底地）
                     -       -    -     -        -       -    -
     他
       （注６）
       MJインダストリアル
       パーク千葉北（底地）              -       -    -     -        -       -    -
       （注６）
                                                          2.1
     合計／ポートフォリオPML値                -       -    -    2,427,883         -       -
                                                        （注７）
       （注１）「短期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して緊急及び概ね１年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告
           書に記載された費用を記載しています。
                                 86/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （注２）「長期修繕更新費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載され
           た費用を記載しています。
       （注３）ロジポート相模原に係る短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共
           有持分割合（49％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
       （注４）ロジポート橋本に係る短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有
           持分割合（45％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
       （注５）ロジポート大阪大正に係る短期修繕更新費用の見積額及び長期修繕更新費用の見積額は、本投資法人が保有する信託受益権の準
           共有持分割合（37.5％）に相当する数値を、千円未満を切り捨てて記載しています。
       （注６）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）
           は、底地のみ保有し又はその取得を予定しており、建物は保有していないことから、短期修繕更新費用の見積額、長期修繕更新
           費用の見積額及びPML値を算定していません。
       （注７）「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が試算した2020年12月付「19物件建物地震リスク
           調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。「ポートフォリオPML値」はMJインダストリアルパーク堺（底
           地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）を除く19物件の集合体に対して個
           別物件と同様にPMLを求めた数値（ポートフォリオPML値）を記載しています。
                                 87/109
















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （カ）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関、構造計算確認機関
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係る物件名称、設計者、構造設計者、施工
         者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者
         専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造設計図
         の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは、設計者の
         故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建
         築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の総
         合所見を取得しています。かかる所見は、一定時点における各機関の判断と意見であり、その
         内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
                                                       構造計算

                  設計者         構造設計者          施工者        確認検査機関
        物件名称                                               確認機関
                  （注１）          （注１）         （注１）         （注１）
                                                       （注１）
                                           ビューローベリタス             -
     ロジクロス福岡久山          株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店
                                           ジャパン株式会社           （注２）
                                           株式会社             -

     ロジクロス厚木          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組
                                           都市居住評価センター
                                                      （注２）
                                                        -

     ロジクロス神戸三田          清水建設株式会社          清水建設株式会社          清水建設株式会社         建築検査機構株式会社
                                                      （注２）
                                           ビューローベリタス             -

     ロジクロス大阪          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組
                                           ジャパン株式会社
                                                      （注２）
                                   矢作建設工業         ビューローベリタス             -

     ロジクロス名古屋笠寺          矢作建設工業株式会社          矢作建設工業株式会社
                                   株式会社         ジャパン株式会社           （注２）
                                           ビューローベリタス             -

     ロジクロス習志野          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組          株式会社鴻池組
                                           ジャパン株式会社
                                                      （注２）
                                           株式会社             -

     ロジポート相模原          株式会社大林組          株式会社大林組          株式会社大林組
                                           都市居住評価センター           （注４）
                                           一般財団法人             -

     ロジポート橋本          株式会社大林組          株式会社大林組          株式会社大林組
                                           日本建築センター
                                                      （注４）
                                           株式会社             -

     ロジポート大阪大正          株式会社大林組          株式会社大林組          株式会社大林組
                                           国際確認検査センター           （注２）
                                                     東京海上日動
                                                     リスクコンサル
               株式会社大林組          株式会社大林組          株式会社大林組         船橋市
     MJロジパーク船橋1
                                                     ティング
                                                     株式会社
                                           ビューローベリタス             -
               株式会社フジタ          株式会社フジタ          株式会社フジタ
     MJロジパーク厚木1
                                           ジャパン株式会社           （注２）
                                                     東京海上日動
               株式会社          株式会社
                                                     リスクコンサル
               山下ピー・エム・          山下ピー・エム・          新日本製鐵株式会社         埼玉県
     MJロジパーク加須1
                                                     ティング
               コンサルタンツ          コンサルタンツ
                                                     株式会社
                                                     東京海上日動
                                           財団法人          リスクコンサル
     MJロジパーク大阪1          株式会社大林組          株式会社大林組          株式会社大林組
                                           日本建築総合試験所          ティング
                                                     株式会社
                                                     東京海上日動
               大和ハウス工業          大和ハウス工業          大和ハウス工業                   リスクコンサル
     MJロジパーク福岡1                                      日本ERI株式会社
               株式会社          株式会社          株式会社                   ティング
                                                     株式会社
               Beach   side  Studio     Beach   side  Studio
                                   株式会社         株式会社             -
     MJロジパーク土浦1
                                   ナカノフドー建設         都市居住評価センター           （注２）
               株式会社          株式会社
                                 88/109




                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                       構造計算
                  設計者         構造設計者          施工者        確認検査機関
        物件名称                                               確認機関
                  （注１）          （注１）         （注１）         （注１）
                                                       （注１）
                                                     東京海上日動
                                                     リスクコンサル
     MJロジパーク西宮1          三菱建設株式会社          三菱建設株式会社          三菱建設株式会社         西宮市
                                                     ティング
                                                     株式会社
               浅井謙建築研究所                   前田建設工業         一般財団法人             -
     MJロジパーク春日井1                    前田建設工業株式会社
               株式会社                   株式会社         日本建築センター
                                                      （注２）
                                                     東京海上日動
                                                     リスクコンサル
     MJロジパーク加須2          株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店          株式会社竹中工務店         埼玉県
                                                     ティング
                                                     株式会社
                                           ビューローベリタスジャ             -
     MJロジパーク仙台1          株式会社久米設計          株式会社錢高組          株式会社錢高組
                                           パン株式会社
                                                      （注２）
     MJインダストリアルパー
     ク堺（底地）              -          -         -         -         -
     （注５）
     MJインダストリアルパー
     ク神戸（底地）
                   -          -         -         -         -
     （注５）
     MJインダストリアルパー
     ク千葉北（底地）              -          -         -         -         -
     （注５）
       （注１）設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の名称は、当時の名称を記載しています。
       （注２）構造計算適合性判定（注３）を受けているため記載していません。
       （注３）2007年６月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の
           高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたものか
           どうかを判定することとなっています。
       （注４）ロジポート相模原及びロジポート橋本は免震建築物であり、建築基準法第68条の26に基づき国土交通大臣より構造方法等が適正
           である旨の認定がなされているため記載していません。
       （注５）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）
           は、底地のみ保有し又はその取得を予定しており、建物は保有していないことから、記載していません。
                                 89/109











                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （キ）主要な不動産等の物件に関する情報
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産のうち、2020年11月末日現在（但し、MJインダ
         ストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）において、年間賃料がポート
         フォリオ全体の年間賃料総額の10％以上を占める不動産は、以下のとおりです。
                                 年間賃料（百万円）                賃料比率（％）

               物件名称
                                    （注１）               （注２）
     ロジポート相模原        （注３）                              1,282              13.4
       （注１）「年間賃料」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における
           保有資産及び取得予定資産のうち建物に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は
           除きます。）に表示された月間賃料（共益費を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約
           が締結されている場合はその合計額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産及び取得予定資産につ
           きパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間での賃貸借契約に基づき算出し記載
           しています。但し、各賃貸借契約に表示された月間賃料（共益費を含みます。）について、期間によって異なる定めがなされて
           いる場合には、同賃貸借契約の2020年11月分の賃料（共益費を含みます。）を基に算出しています。また、同日現在のフリーレ
           ント及びレントホリデー（特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。）は、考慮しないものとします。
       （注２）「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して記
           載しています。
       （注３）ロジポート相模原に係る年間賃料は、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分割合（49％）に相当する数値を記載してい
           ます。
       （ク）主要なテナントに関する情報

          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産のうち、2020年11月末日現在（但し、MJインダ
         ストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）において、賃貸面積がポート
         フォリオ全体の総賃貸面積の10％以上を占める各テナント（パス・スルー型のマスターリース
         契約が締結されている場合又は締結することが予定されている資産についてはそのエンドテナ
         ントを含み、当該マスターリース契約を締結している又は締結することが予定されているマス
         ターリース会社を含みません。）に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
                                              賃貸面積     面積比率

                                    年間賃料     賃料比率
                  業種                                     契約期間
                                              （㎡）     （％）
      テナント名                     物件名称
                  （注１）
                                   （百万円）      （％）
                                                        満了日
                                              （注２）     （注３）
              建設用金属製品製造業           MJインダストリアル
                                    非開示     非開示              非開示
     株式会社ＩＨＩイ
                                              87,476.71       11.0
                                    （注４）     （注４）              （注４）
              （鉄骨除く）           パーク堺（底地）
     ンフラシステム
       （注１）「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査に基づく業種の区分に従った賃借人の業種を記載しています。
       （注２）「賃貸面積」は、主要テナントの2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付
           現在）における保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地については土地）に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、
           太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された賃貸面積及びその合計を記載しています。
       （注３）「面積比率」は、主要テナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第２位を四捨五入して
           記載しています。
       （注４）賃借人からの開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
                                 90/109






                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （ケ）ポートフォリオ分散の状況
          取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のと
         おりです。
         ａ．用途別比率
                         物件数

                                   取得（予定）価格                投資比率
              用途
                         （件）            （百万円）               （％）
              （注１）
                                     （注３）              （注４）
                        （注２）
                             19              158,033              92.7
             物流施設
                             ３              12,370              7.3
              その他
                             22              170,404             100.0
              合計
       （注１）「用途」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（１）投資
           方針／②　本投資法人のポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
       （注２）「物件数」の算定に際し、ロジクロス大阪（当初取得分40％）及びロジクロス大阪（追加取得分60％）を１物件、ロジクロス名
           古屋笠寺（当初取得分40％）及びロジクロス名古屋笠寺（追加取得分60％）を１物件として記載しています。以下同じです。
       （注３）「取得（予定）価格」は、保有資産及び取得予定資産に係る各売買契約に記載された各信託受益権の売買代金の合計額を、百万
           円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。以
           下、本（ケ）において同じです。
       （注４）「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の割合を、小数第２位を四
           捨五入して記載しています。そのため、投資比率の合計が一致しない場合があります。以下、本（ケ）において同じです。
         ｂ．地域別比率

         ＜延床面積ベース＞

                                       延床面積         比率
                               物件数
                                       （㎡）        （％）
                 地域区分
                               （件）
                                       （注１）        （注２）
                首都圏   （注３）                ９     488,930.31         51.4

                近畿圏   （注４）                ５     219,604.88         23.1

                中部圏   （注５）                ２     130,612.51         13.7

                                   ３     112,734.31         11.8

                  その他
                                   19     951,882.01         100.0
                  合計
         ＜取得（予定）価格ベース＞

                                      取得（予定）
                               物件数
                                               投資比率
                 地域区分                       価格
                                               （％）
                               （件）
                                      （百万円）
                首都圏   （注３）                10       79,750       46.8
                近畿圏   （注４）                ７       43,270       25.4

                中部圏   （注５）                ２       28,094       16.5

                                   ３       19,288       11.3

                  その他
                                   22       170,404       100.0
                  合計
       （注１）「延床面積」は、保有資産及び取得予定資産のうち土地又は建物に係る登記簿上の表示に基づき、主たる建物と附属建物の延床
           面積の合計を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、「延床面積」は、各主たる建物の「延床面積」の合計を記載し
           ています。以下、本（ケ）において同じです。なお、MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸
           （底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）は、底地物件のため、「延床面積」の算出に当たっては除いています。
       （注２）延床面積の「比率」は、延床面積の合計に対する保有資産及び取得予定資産の延床面積の割合を、小数第２位を四捨五入して記
           載しています。そのため、比率の合計が一致しない場合があります。以下、本（ケ）において同じです。なお、MJインダストリ
           アルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）は、底地物件の
           ため、「比率」の算出に当たっては除いています。
                                 91/109

                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （注３）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいいます。
       （注４）「近畿圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県及び滋賀県をいいます。
       （注５）「中部圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
         ｃ．築年数別比率          （注１）

                   物件数        延床面積         比率     取得（予定）価格           投資比率

          築年数
         （注２）
                   （件）        （㎡）        （％）       （百万円）          （％）
                      ７       363,490.08         38.2          72,512        45.9

         ５年以内
                      ５       425,465.35         44.7          55,120        34.9
        ５年超10年以内
                      ７       162,926.58         17.1          30,400        19.2
          10年超
                      19       951,882.01         100.0          158,033        100.0
          合計
       （注１）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）
           は、底地物件のため、各数値の算出に当たっては除いています。
       （注２）「築年数」は、保有資産及び取得予定資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月日から2020年11月末日現在までの期間を算出
           しています。
         ｄ．規模（延床面積）別比率                （注）

                                                        投資

                         物件数      延床面積        比率     取得（予定）価格
          規模（延床面積）                                              比率
                         （件）       （㎡）       （％）       （百万円）
                                                        （％）
                            ２     14,951.24        1.6          2,909      1.8

           10,000㎡未満
                            ６     118,261.78        12.4          30,009      19.0
        10,000㎡以上30,000㎡未満
                            11     818,668.99        86.0          125,114       79.2
           30,000㎡以上
                            19     951,882.01        100.0          158,033      100.0
             合計
       （注）MJインダストリアルパーク堺（底地）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）
          は、底地物件のため、各数値の算出に当たっては除いています。
                                 92/109









                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ｅ．賃貸借契約期間別比率
                                            比率

                                  年間賃料
                    賃貸借契約期間
                                  （百万円）          （％）
                     （注１）
                                 （注２）（注３）
                                            （注４）
                                      4,354         45.4
                     10年以上
                                       361        3.8
                   ７年以上10年未満
                                      2,918         30.4
                   ５年以上７年未満
                                      1,957         20.4
                     ５年未満
                                      9,591        100.0
                      合計
       （注１）「賃貸借契約期間」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）に
           おける保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地については土地）に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発
           電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）（本ｅ．において当該建物（但し、底地については土地）に係る各賃貸借契
           約を「対象賃貸借契約」といいます。）に表示された賃貸借契約期間に基づき記載しています。
       （注２）「年間賃料」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）における
           対象賃貸借契約に表示された月額賃料（共益費を含みます。）（期間によって異なる定めがなされている場合には、同賃貸借契
           約の2020年11月分の賃料（共益費を含みます。））を12倍することにより年換算して算出した金額をそれぞれ各賃貸借契約期間
           の区分毎に合算し、百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、年間賃料の合計が一致しない場合があります。また、
           2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）のフリーレント及びレント
           ホリデー（特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。）は考慮しないものとします。以下、本（ケ）において同じで
           す。
       （注３）ロジポート相模原、ロジポート橋本及びロジポート大阪大正に係る年間賃料は、本投資法人が保有する各物件の信託受益権の準
           共有持分割合（それぞれ49％、45％及び37.5％）に相当する数値を算入しています。以下、本（ケ）において同じです。
       （注４）「比率」は、小数第２位を四捨五入して記載しています。そのため、比率の合計が一致しない場合があります。以下、本（ケ）
           において同じです。
         ｆ．残存賃貸借契約期間別比率

                                  年間賃料          比率

                   残存賃貸借契約期間
                      （注）
                                  （百万円）          （％）
                                      2,201         23.0

                     ７年以上
                                      1,246         13.0
                   ５年以上７年未満
                                      2,434         25.4
                   ３年以上５年未満
                                      2,870         29.9
                   １年以上３年未満
                                       838        8.7
                     １年未満
                                      9,591        100.0
                      合計
       （注）「残存賃貸借契約期間」は、2020年11月末日現在（但し、MJインダストリアルパーク千葉北（底地）については本書の日付現在）
          における保有資産及び取得予定資産のうち建物（但し、底地については土地）に係る賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電
          設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）（本ｆ．において当該建物（但し、底地については土地）に係る各賃貸借契約を
          「対象賃貸借契約」といいます。）に基づき当該時点以後の賃貸借契約期間の残存期間を基準として記載しています。
                                 93/109





                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ３　投資リスク
        以下の内容は、参照有価証券報告書「第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／３　投資
       リスク」に記載された投資リスクに関し、参照有価証券報告書提出日後本書の日付現在までに、そ
       の内容について変更又は追加があった項目のみを抜粋の上、変更又は追加があった箇所につき＿罫
       で示しています。なお、リスク項目については参照有価証券報告書から変更がない項目も含み参照
       有価証券報告書記載のリスク項目を全て列挙した上で、参照有価証券報告書提出日後変更又は追加
       があった項目に※を付しています。
    （１）リスク要因

        以下において、本投資口への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項
       を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債（以下、本（１）において「本投資法人
       債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。）又は新投資口予約権（以下「本新投資口予
       約権」といいます。）を発行する場合、これらの事項は、本投資法人債及び本新投資口予約権への
       投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資口、本投資法人債及び本
       新投資口予約権への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外の
       リスクも存在します。また、                本投資法人が取得した個別の不動産及び信託不動産に特有のリスクに
       ついては、前記「２　投資対象／（１）取得予定資産の概要　＜取得予定資産の個別不動産の概要
       ＞」を併せてご参照ください。
        なお、    本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来
       に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本
       投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実
       性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
        以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口、本投資法人債又は本新投資口予約
       権の市場価格が下落し、その結果、本投資口、本投資法人債又は本新投資口予約権の投資家は、投
       資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがある他、本投資法人の純資産額の低下、その他
       財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性があります。本投資法人は、可能な限りこれら
       リスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や
       対応が十分であるとの保証はありません。
        本投資口、本投資法人債及び本新投資口予約権に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中
       の本項以外の記載事項            並びに参照有価証券報告書の記載事項                    を慎重に検討した上、各投資家自らの
       責任と判断において行う必要があります。
        本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

       ①　投資法人が発行する投資口、投資法人債及び新投資口予約権に関するリスク
       （ア）換金性・流動性に関するリスク
       （イ）市場価格変動に関するリスク
       （ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク　※
       （エ）投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク
       （オ）投資口の追加発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
       ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
       （ア）投資法人の組織運営に関するリスク　※
       （イ）投資法人の制度に関するリスク
       （ウ）三菱地所グループとの連携に関するリスク　※
       （エ）資産運用会社におけるインサイダー取引規制に関するリスク
       （オ）本資産運用会社が複数の投資法人等の資産運用を受託していることに関するリスク　※
       ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
       （ア）不動産の価格変動、流動性等に関するリスク
       （イ）物流施設を重点投資の対象としていることによるリスク　※
                                 94/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （ウ）投資対象に「物流施設に関連し又は親和性のある不動産」（工場、研究開発施設及びデータ
          センター等の産業用不動産）が含まれていることによるリスク
       （エ）不動産の偏在に関するリスク　※
       （オ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
       （カ）土地の境界等に関するリスク
       （キ）建物の事故又は天災地変に関するリスク　※
       （ク）建築基準法等の規制に関するリスク
       （ケ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク　※
       （コ）埋立地に関するリスク
       （サ）不動産の所有者責任に関するリスク
       （シ）共有物件に関するリスク
       （ス）借地権に関するリスク
       （セ）売主の倒産等の影響に関するリスク
       （ソ）専門家報告書等に関するリスク
       （タ）マーケットレポートへの依存に関するリスク
       （チ）収入及び支出に関するリスク
       （ツ）PM会社に関するリスク
       （テ）少数のテナントやシングル・テナントに関するリスク
       （ト）テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
       （ナ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク　※
       （ニ）敷金及び保証金に関するリスク
       （ヌ）転貸に関するリスク
       （ネ）マスターリースに関するリスク
       （ノ）フォワード・コミットメント等に関するリスク　※
       （ハ）地球温暖化対策に関するリスク
       （ヒ）開発物件に関するリスク
       （フ）太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク　※
       （ヘ）底地物件に関するリスク
       ④　投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
       （ア）信託受益者として負うリスク
       （イ）信託受益権の流動性に関するリスク
       （ウ）信託受託者に関するリスク
       （エ）信託受益権の準共有等に関するリスク
       ⑤　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
       ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク　※
       ⑦　税制等に関するリスク
       （ア）導管性の維持に関する一般的なリスク　※
       （イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク　※
       （ウ）借入れに係る導管性要件に関するリスク
       （エ）資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
       （オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
       （カ）投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
       （キ）税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク及び支払配当要件が事後
          的に満たされなくなるリスク
       （ク）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
       （ケ）一般的な税制の変更に関するリスク
       （コ）減損会計の適用に関するリスク　※
       ⑧　海外不動産への投資に関するリスク
                                 95/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       （ア）海外不動産等の取得及び管理運用に関するリスク
       （イ）投資対象地域に関するリスク
       （ウ）外国為替についての会計処理に関するリスク
       （エ）海外不動産等への減損会計の適用に関するリスク
       （オ）外国法人税の発生により分配金が減少するリスク
       （カ）外国法人税の影響により支払配当要件を満たせないリスク
       ⑨　その他      　※
       （ア）取得予定資産を組み入れることができないリスク                              　※
       （イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク                               　※
       （ウ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク                                       　※
       ①　投資法人が発行する投資口、投資法人債及び新投資口予約権に関するリスク

                             （中略）
       （ウ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
          本投資法人による分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証される
         ものではありません           （注）   。
         （注）本投資法人は        参照有価証券報告書        「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                   ２　投資方針／（３）分配方針」に記載
            の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、特に、想定している不動産等の取得又は売却が行われな
            い場合やその時期に変更が生じた場合の他、資産から得られる賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じる場合があ
            り、したがって、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
          また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、                                   参照有価証券報告書           「 第一

         部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                        ２　投資方針／（３）分配方針／②利益を超える
         金銭の分配」に記載の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配（出資の
         払戻し）を行う方針ですが、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）が行われるとの保証は
         ありません      （注）   。
         （注）本投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満
            たないこと、若しくは分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又はその他投資主の
            利益を最大化するため、役員会において適切と判断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る
            計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、
            当該営業期間に係る利益の金額に、法令等（一般社団法人投資信託協会規則を含みます。）において定める金額を加算した額
            を上限とします。
          さらに、本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基

         づき自己投資口の取得を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行
         われた場合でも、実際に投資口の取得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会
         で決定された上限に至るまで行われる保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当
         の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも本投資法人にとって有利な時期及び価格
         で処分できる保証はありません。また、投資法人が税務上の特例要件を満たし法人税が課税さ
         れないこととなるためには、税引前当期純利益に一定の調整を加えた金額の90％超の配当を行
         う必要があります（以下「90％超配当要件」といいます。なお、導管性要件の詳細について
         は、後記「⑦　税制等に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参
         照ください。）が、自己投資口は貸借対照表上、純資産の控除項目として計上されることか
         ら、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる金額が自己投資口の
         金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた場合に
         は90％超配当要件を満たすために、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続が必要となる
         可能性があります。
                             （中略）
       ②　投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
                                 96/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団（投信法第２条第12項）であり、一般の法
         人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
       （ア）投資法人の組織運営に関するリスク

          本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
                             （中略）
         ｂ．投資法人の資金調達及び金利変動に関するリスク
             本投資法人は、資金調達を目的として、新投資口を発行することがありますが、新投資
            口の発行価格はその時々の市場価格により左右されることから本投資法人が必要とする時
            期及び条件で新投資口を発行できるとの保証はありません。
             また、新投資口の発行の方法による他、本投資法人は、資金調達を目的として、借入れ
            の実施及び投資法人債の発行を行うことがありますが、本投資法人が必要とする時期及び
            条件で借入れ及び投資法人債を発行できるとの保証はありません                                   （注１）   。
             なお、本投資法人が借入れ及び投資法人債を発行するに当たっては限度額や借入先等に
            関する制限があり          （注２）   、また、その資金調達に際し財務制限条項等の制約を受けること
            があるため      （注３）   、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
             さらには、資金調達に際して受ける制約のため、本投資法人が希望した価格や時期その
            他の条件で保有不動産の処分や建替等ができないおそれもあります                                    （注４）   。
             加えて、本投資法人が、借入金につき期限前返済を行う場合、その時点における金利情
            勢により、期限前返済コスト（違約金等）が発生する等、予測しがたい経済状況の変化に
            より本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、財務指標のう
            ちLTVを40～50％を目途としていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的にLTVは
            その上限を超えることがあります。LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能
            金額が金利変動の影響を受けやすくなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれ
            があります。       なお、本投資法人は、本第三者割当ローンについて、本第三者割当の手取金
            又は手元資金により本第三者割当ローンの全額を弁済する予定ですが、本第三者割当によ
            る新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、
            本第三者割当ローンの全部又は一部の返済が予定どおり行われず、LTVが想定よりも高い
            値で推移する可能性があります。
             また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ
            取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取
            組みによっても金利変動の影響を軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の
            財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
            （注１）借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動向、金利実勢、
               本投資法人の収益及び財務状況の他、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に
               従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができるとの保証はありません。また、借
               入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入れを行う借換えについて
               も、かかる借換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なく
               されることがあります。借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法による他、2014年12月１日施行の改正
               投信法により、新投資口予約権の無償割当てによる、いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法も導入されて
               います。しかしながら、ライツ・オファリングでの資金調達はまだ制度導入がなされたばかりであり、投資法人制度
               における確立した資金調達方法となるかは明らかではありません。
            （注２）本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を
               合わせた限度額は１兆円と定められています。また、借入れに当たり、税法上の配当等の額の損金算入要件（以下
               「導管性要件」といいます。）（詳細については、後記「⑦税制等に関するリスク／（ア）導管性の維持に関する一
               般的なリスク」をご参照ください。）を満たすためには、本投資法人は、その借入先を機関投資家（但し、租税特別
               措置法   （昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）                                     第67条の15に
               規定する機関投資家に限ります。）に限定することが要請されるため、規約上、借入先は適格機関投資家（但し、租
               税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）に限るものと定められており、借入先は事実上、制限
               されています。
            （注３）借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制限、担保提供
               義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請されます。このような約束や制限等の
                                 97/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               結果、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり、そ
               れにより本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
            （注４）本投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の
               処分及び建替等は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が希望した時期及び条件で保有不動産の処
               分や建替等ができないおそれがあります。
                             （中略）
       （ウ）三菱地所グループとの連携に関するリスク
          三菱地所グループは、本投資法人との間で各種の密接な関係を有しています                                         （注）   。したがっ
         て、本投資法人が、三菱地所グループとの間で本書の日付現在と同一の関係を維持できなく
         なった場合又はサービス、助言等の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な
         悪影響を及ぼす可能性があります。また、三菱地所グループの業績が悪化した場合や、三菱地
         所グループの市場での信頼や評価（レピュテーション）が風評等により損なわれた場合等に
         も、本投資法人に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
          優先交渉権付与予定物件について、三菱地所はスポンサーサポート契約に基づき、三菱地所
         が自ら所有する投資対象不動産を売却しようとする場合、本資産運用会社に対し、当該不動産
         に係る売却情報を提供し、優先交渉権を付与するものとされていますが、共有者、準共有者又
         は共同事業者（当該投資対象不動産を保有する特別目的会社への匿名組合出資、優先出資その
         他の手法により出資する者）が存在する場合であって、本投資法人への優先交渉権の付与又は
         売却につき、それらの者の同意が得られない場合等、一定の場合には、三菱地所は本投資法人
         に対して売却情報を提供し、優先交渉権を付与する義務を負っていません（スポンサーサポー
         ト契約の詳細については、              参照有価証券報告書           「第二部　投資法人の詳細情報／第３　管理及
         び運営／２　利害関係人との取引制限／（３）利害関係人等との取引状況／③取引状況等／
         （ア）スポンサーサポート契約」をご参照ください。）。また、優先交渉権が付与される場合
         であっても、売買条件について合意に至らない可能性もあり、優先交渉権は売主に対して本投
         資法人への売却を義務付けるものではありません。さらに、優先交渉権付与予定物件のうち、
         ブリッジファンドと匿名組合員との間で、当該ファンド保有の投資対象物件を売却する場合
         に、当該ファンドが本投資法人と優先的に協議する旨の合意がされている物件及び第三者ブ
         リッジにおける第三者が投資対象物件を売却する場合には本投資法人を買主候補者として優先
         的に協議することを前提に、投資対象物件を取得し、保有している物件については、将来的に
         かかる合意と異なる合意がなされる可能性もあります。このように、優先交渉権付与予定物件
         については、優先交渉権が付与されることや本投資法人に組み入れられることが保証されてい
         るものではありません。
          三菱地所は、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、一定の場合を除
         き、本資産運用会社に対し、かかる情報を提供するものとされていますが、常に本資産運用会
         社がかかる情報の提供を受ける機会が保証されているものではありません。
          また、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、三菱地所グループ又
         は三菱地所グループが運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持
         する場合、本投資法人の利益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、本投資法
         人に損害が発生する可能性があります。
          さらに、本投資法人及び本資産運用会社が三菱地所グループとの間で締結している契約は、
         三菱地所グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。
         三菱地所グループは、不動産の開発、所有、運営、PM業務の提供、上場・非上場投資法人の資
         産運用等、様々な形で不動産に関連する業務を行っています。したがって、本投資法人又は本
         資産運用会社と三菱地所グループ及びそのグループ会社とが、特定の資産の取得、賃貸借、運
         営管理、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性は
         否定できません。これらの利益相反を原因として、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性がありま
         す。
          なお、スポンサーサポート契約の有効期間は、2016年９月29日から2021年９月28日までとさ
         れ、更新拒絶の通知がない限り自動更新されることとされていますが、契約の更新がなされな
                                 98/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         い等により契約が終了した場合、三菱地所からのスポンサーサポートが受けられなくなるおそ
         れがあります。
         （注）具体的には、三菱地所は本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、スポンサーサポート契約に基づくテナン
            トリレーションサポート（TRS）業務の受託者であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元である他、本投資法人は、
            「三菱」商標（ブランド）の使用許諾を三菱地所から受ける等、本投資法人は、三菱地所グループと強く連携し、多くのサ
            ポートを受けています。本投資法人と三菱地所との間の契約の詳細については、                               参照有価証券報告書        「第二部　投資法人の詳
            細情報／第３　管理及び運営／２　利害関係人との取引制限／（３）利害関係人等との取引状況」をご参照ください。
                             （中略）
       （オ）本資産運用会社が複数の投資法人等の資産運用を受託していることに関するリスク
          金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じら
         れておらず、本資産運用会社は、本投資法人の他、日本オープンエンド不動産投資法人及び複
         数の不動産私募ファンドからも資産の運用を受託しています。
          そのため、本資産運用会社は、競合する取得検討対象資産の情報の恣意的な配分を防止する
         ことを目的として、           参照有価証券報告書           「第二部　投資法人の詳細情報／第４　関係法人の状
         況／１　資産運用会社の概況／（２）運用体制／①本資産運用会社の意思決定手続／（エ）顧
         客間の競合についての対策」に記載のルールを採用しており、かかるルールに則った運営・配
         分を行うこととしています。
          本投資法人は、物流施設等を投資対象としており、かかるルールにおいては、主たる用途が
         物流施設等である資産に関し本資産運用会社が取得した売却情報について、他の投資法人や私
         募ファンドに優先して取得検討を行うことができます。しかしながら、実際にかかるルールに
         反する資産の取得検討が行われる可能性がないことまでは保証されておらず、また、かかる
         ルールは変更される可能性もあり、これらにより、本投資法人にとって望ましいと考えられる
         ポートフォリオの構築が実現しにくくなり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に
         悪影響を及ぼす可能性があります。
          また、本投資法人は、物流施設等以外の資産への投資を排除していないため、日本オープン
         エンド不動産投資法人及び複数の不動産私募ファンドと投資対象が重なることがあり得ます。
         本投資法人及び本資産運用会社は、日本オープンエンド不動産投資法人及び複数の不動産私募
         ファンドとの間では、上記のとおり主たる投資対象が異なっていることや、資金調達の性質や
         財務戦略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実際に取得希望の競合が生じる場合
         は限定的であると想定しています。しかし、かかる想定とは異なり、実際に取得希望の競合が
         生じる場合には、上記のルールにより、日本オープンエンド不動産投資法人及び複数の不動産
         私募ファンドが優先して資産の取得検討を行うことがあり、本投資法人にとって望ましいと考
         えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなり、結果として、本投資法人の収益性や資産
         の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
                                 99/109








                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ③　投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
          本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、また物流施設に重点投資する投資法人で
         あり、そのため、以下のリスクがあります。
                             （中略）
       （イ）物流施設を重点投資の対象としていることによるリスク
          参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                            ２　投資方針／
         （１）投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、物流施設について引き続き底堅い需要が継
         続するものと考えており、物流施設に対して重点的に投資を行っていく方針です。しかしなが
         ら、物流施設について、需要が供給を上回る状態が今後とも持続する保証はありません                                                 （注
         １）  。その場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリス
         クを抱えています          （注２）   。
         （注１）Eコマース市場の拡大等を背景とした消費物流の潜在的需要等の物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変
             動が生じ、又は物流施設の供給が想定以上に増加し競合状況に変化が生じること等により、物流施設について希少性が高く
             需要が供給を上回る状態が変動する可能性があります。
         （注２）周辺環境や主要な輸送手段変化等の要因により、本投資法人が投資対象としている物流施設のテナント需要が後退した場
             合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、当該物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸
             建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあり
             ます。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法
             規の制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場
             合、テナント需要が低下する可能性があります。
             さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含
             まれることから、それらの物件のテナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
             その他、景気減速により物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合や今後の物流市場の変化に伴い、テナントの
             ニーズそのものが変化した場合には、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。物流施設スペースの供給過剰
             若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施
             設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、
             本投資法人の収益は左右されます。
             さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関する規制が変更
             又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、港湾
             労働法（昭和63年法律第40号、その後の改正を含みます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法そ
             の他関係法令の適用を受け、また一定の事業慣行の影響を受けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高
             くなる場合があり、テナントの事業への悪影響を通じ本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             上記の他にも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テナント特性等に起
             因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
                             （中略）
       （エ）不動産の偏在に関するリスク
          本投資法人は、        参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ２　
         投資方針／（１）投資方針／②本投資法人のポートフォリオ構築方針」に記載の方針に基づき
         資産の運用を行いますが、その結果、本投資法人の運用資産は、首都圏（東京都、神奈川県、
         千葉県、埼玉県及び茨城県）に偏在する見込みです。したがって、首都圏の物流マーケットの
         変動や物流施設等における収益環境等の変化が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性が
         あります。
          さらに、本投資法人の不動産が近接して所在する場合には、物流施設等のマーケットにおい
         て相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
                             （中略）
       （キ）建物の事故又は天災地変に関するリスク
          建物は、事故又は地震・津波・火山活動や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣
         化する可能性があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ
         費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入
         が減少して、費用が増加することで本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
                                100/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         た、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、不動産の評価額が下落するおそれもありま
         す。
          本投資法人は、建物に関する災害・事故等による損害を補償する火災保険（特約による利益
         補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を付保する方
         針ですが、災害・事故等のリスクが顕在化した場合に、保険金によって、必ずしも原状回復を
         行うこと     が できるとは限りません            （注１）   。
          加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起こった場合も、全
         てのケースにおいて損害が保険等でカバーされるとは限りません                                   （注２）   。
          また、天災地変が起こった場合、本投資法人の保有する物流施設等に大きな影響がなかった
         としても、道路網の寸断や地盤の液状化等により、テナントの事業活動に大きな支障が生じる
         可能性や、電力供給不足等により物流施設等の稼働に大きな支障が生じる可能性もあり、その
         結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
         （注１）火災保険又は賠償責任保険等を付保することによって、災害・事故等のリスクが顕在化した場合にも、保険金を充てること
             で、原状回復を行うことが一定程度期待できます。しかしながら、個々の不動産に関する状況により保険契約が締結されな
             い可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づく
             ものは必ずしも全て保険でカバーされるとは限りません。）が発生する可能性等があります。また、通常の火災保険では地
             震による火災はカバーされていません。さらに、保険会社が保険金を完全に支払わない、又は支払が遅れる可能性もありま
             す。保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることができな
             い可能性があります。
         （注２）天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波が起こった場合、本投資法人の保有する複数の建物が同時に天
             災地変の影響を受ける可能性があります。本投資法人は、                      保有資産及び取得予定         資産について、専門家による地震リスク診
             断に基づき地震保険の付保の要否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設等について
             は、天災地変によりこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を
             付保することとした物流施設等であっても、全てのケースにおいて損害が保険でカバーされるとは限りません。
                             （中略）
       （ケ）有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
          本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋蔵されてい
         る場合、当該土地やその上の建物の価格に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有
         害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可
         能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は
         不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能
         性があります。
          特に、本投資法人が投資対象とする物流施設や産業用不動産の立地する地域は、工場跡地等
         の土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の用途の物件を取得する場合
         に比して相対的に高いものとなります                    （注１）   。
          また、本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されて
         いる場合若しくは使用されている可能性がある場合、又はPCBが保管されている場合等にも、
         同様の問題があります            （注２）   。
          さらに、原子力発電所の事故等により、不動産又はその所在周辺地域において、放射能汚染
         又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当
         該不動産の使用収益性やその評価額が大幅に下落するおそれがあります。
          また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、
         土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくて
         も責任を問われることとなる可能性があります。
         （注１）土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法                   （平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。）                     に規定する特定有害物質に係
             る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認め
             られる場合には、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚
             染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本投資法人に
             多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその原因となった者やその他の
             者から常に償還を受けられるとは限りません。
         （注２）本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若しくは使用されている可能
             性がある場合、又はPCBが保管されている場合等には、当該不動産の評価額が大幅に下落するおそれがあります。また、か
                                101/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             かる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性がありま
             す。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
             が かかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
                             （中略）
       （ナ）特定の物件への依存度が高いことに係るリスク
          前記「２　投資対象／（１）取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得後の                                              本投資
         法人のポートフォリオは             22 物件により構成        され、保有資産及び取得予定資産の                   各取得    （予定）
         価格が取得      （予定）     価格の総額に占める割合をみると、                   22 物件中    ２ 物件（ロジポート相模原及
         びロジポート橋本）が10％超となっています。したがって、当該物件が何らかの理由で毀損、
         滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが困難となる事由が生じた場合、さらにはその主要
         なテナントの営業状況又は財務状況が悪化したり、物件から退去した場合には、本投資法人の
         収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
                             （中略）
       （ノ）フォワード・コミットメント等に関するリスク
          本投資法人は、不動産を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント等（「先
         日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを
         約する契約」をいいます。）を行うことがあります。フォワード・コミットメント等の場合に
         は、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境
         の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を解約
         せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人に予想外の損害が発生す
         る可能性があります           （注  １ ） （注２）   。
         （注  １ ）フォワード・コミットメント等において、買主の事情により不動産売買契約が解約された場合には、買主は債務不履行によ
             る損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産売買価格に対して一定の割合の違
             約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
         （注２）MJインダストリアルパーク千葉北（底地）に係る売買契約はフォワード・コミットメント等に該当します。当該売買契約に
             おいては、本投資法人による売買代金及び関連する諸費用の支払いに必要な全ての資金調達（買主が予定する投資口の発行
             及び金融機関からの金銭消費貸借契約に基づく借入れを含みます。）が完了していることが、売買代金支払義務の前提条件
             となっています。したがって、本募集又は資金の借入れ等が完了できずに当該売買契約上の代金支払義務を履行できない場
             合において、本投資法人は売買代金支払義務を負わないため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与
             える可能性は低いと考えています。
                             （中略）
       （フ）太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク
          保有資産及び取得予定資産              には  、受託者又はテナントが保有する                  太陽光発電設備が付帯して
         いる物件が含まれています。
          これらの者による          売電事業については、天候、売電事業者間の競争環境、売電事業に関する
         国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要因により、当該売電事業
         者による売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があ
         ります。
                             （中略）
       ⑥　特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
          本投資法人はその規約に基づき、                  資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その
         後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）                                   に基づく特定目的会社の優先
         出資証券への投資を行うことがありますが、特定目的会社の投資する不動産に関する収益が悪
         化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した
         価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会社において意図されない課税が生
         じた場合等には、本投資法人が投資した当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残
         余財産の減少等により、本投資法人に損害が発生する可能性があります。また、優先出資証券
         については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意
         図しても、希望した価格や時期その他の条件で譲渡できる保証はありません                                         （注）   。優先出資証
         券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する
                                102/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の運用資産：原資産である不動産特有の
         リスク／（ヒ）開発物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。
         （注）本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の２分の１を超える額を不動産に投資するこ
            とを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合には、本投
            資法人は、税法上の配当等の額の損金算入要件（導管性要件の詳細については、後記「⑦税制等に関するリスク／（ア）導管
            性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。）に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期
            の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図していません。但し、売
            却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
       ⑦　税制等に関するリスク

       （ア）導管性の維持に関する一般的なリスク
          税法上、導管性要件を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を
         排除するため、        参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                          ４　手
         数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」に記載する配当等の額を投資法人の損金に算入する
         ことが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、計算期間毎に判定を行う
         必要があります（以下「継続的導管性要件」といいます。）が、本投資法人において継続的導
         管性要件が今後とも全ての計算期間において必ず満たされるとの保証はありません。本投資法
         人の投資主の異動・減少、多額の法人税額等の発生、海外投資主比率の増加、資金の調達先、
         機関投資家以外の者からの借入れの発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、借入金等の
         定義の不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異に起因する法人税額の発生、借入金の借
         入先、分配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすこと
         ができない計算期間が生じた場合、本投資法人の税負担が増大するため、投資主への分配額や
         純資産額が減少する可能性があり、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあ
         ります    （注）   。
          なお、課税上の取扱いについては、                    参照有価証券報告書           「 第一部　ファンド情報／第１　
         ファンドの状況／          ４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。
         （注）現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後
            記「（オ）同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク」に記載する同族会社化の場合等、
            本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満たすことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入で
            きなくなります。
       （イ）過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

          継続的導管性要件の一つに、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号、その後の改正を
         含みます。）（以下「租税特別措置法施行令」といいます。）に規定する配当可能利益の額の
         90％超の金銭の分配を行うことという要件（以下「支払配当要件」といいます。）がありま
         す。支払配当要件においては、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として判定を行うこと
         とされているため、会計処理と税務上の取扱いの差異又は90％の算定について税務当局の解
         釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合又
         は多額の外国税額の支払い等が発生した場合には、この要件を満たすことが困難となる計算期
         間が生じる可能性があります                （注）   。この結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性が
         あります。
         （注）2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等
            調整引当額の増加額（         参照有価証券報告書        「 第一部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／                   ４　手数料等及び税金／（５）
            課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入することが可能になるという手当てがなされて
            います。
                             （中略）
       （コ）減損会計の適用に関するリスク
          本投資法人においても、企業会計の基準・慣行に従い「減損会計」が適用されることから、
         地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の収
         益に悪影響を及ぼす可能性があります                    （注）   。
                                103/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （注）固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会計審議会2002年８月９
            日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号-2003年10月31日）が、2005年４月
            １日以降に開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人においても第１期計算期間より「減損
            会 計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額
            を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理
            のことをいいます。なお、2015年４月１日以後に開始する計算期間については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場
            合であっても、一時差異等調整引当額の増加額（詳細については、                          参照有価証券報告書        「 第一部　ファンド情報／第１　ファ
            ンドの状況／     ４　手数料等及び税金／（５）課税上の取扱い」をご参照ください。）を配当等の額として取扱い、損金算入す
            ることが可能になるという手当てがなされています。
                             （中略）
       ⑨　その他
       （ア）取得予定資産を組み入れることができないリスク
          本投資法人は、取得予定資産について契約を締結したとしても、購入できるとの保証はな
         く、取得予定資産の全部又は一部を購入することができない場合には、投資主、投資法人債権
         者又は投資法人新投資口予約権者に損害が発生する可能性があります                                     （注）   。
         （注）本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオの質の向上、ひいて
            は投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな資産取得に向けた市場調査や情報の入
            手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に応じ、資産取得又は資産譲渡の検討や関係者との協議を
            行っています。したがって、取得予定資産の取得を含め、今後、本投資法人の行う資産の運用において、本投資法人が本書の
            日付現在保有する資産以外の資産の取得、又はこれらの一部の譲渡を行うことがあり得ます。しかしながら、契約締結後取得
            予定資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、かかる資産を購入することができ
            ず、投資主、投資法人債権者又は投資法人新投資口予約権者に損害が発生する可能性があります。また、本投資法人が信託受
            益権として取得する資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち信託が設定される場合があります。しかし、何ら
            かの理由により、かかる資産が予定どおり信託されない可能性があります。このような場合、信託受益権売買契約の条件が成
            就しないとされるため、本投資法人が当該資産を取得することができず、その結果、投資主、投資法人債権者又は投資法人新
            投資口予約権者に損害が発生する可能性があります。
       （イ）本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク

          本投資法人は、本借入れ（株式会社三菱ＵＦＪ銀行の当座貸越ローンによる借入れ及び本消
         費税ローンを除きます。）について、複数の金融機関から融資に関するコミットメントレター
         を入手しています。これを受け、租税特別措置法に規定する機関投資家である金融機関からの
         借入れを行い、基本合意書に基づくファシリティー・エージェント及び参加予定金融機関との
         間で、個別金銭消費貸借契約を締結します。本書の日付現在、各参加予定金融機関における与
         信審査等の内部手続が未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による当該本借
         入れの実行がなされる保証はありません。
          また、本投資法人は、株式会社三菱ＵＦＪ銀行に対して取得予定資産の取得資金調達に係る
         当座貸越ローンの申込書を提出すること、並びに、株式会社みずほ銀行に対して本消費税ロー
         ン及び本第三者割当ローンの申込書を提出することを予定しています。なお、本第三者割当
         ローンは、本第三者割当の手取金又は手元資金によりその全額を弁済する予定です。当該取得
         予定資産の取得資金調達に係る当座貸越ローン、本消費税ローン及び本第三者割当ローンは、
         それぞれ株式会社三菱ＵＦＪ銀行及び株式会社みずほ銀行による貸出審査手続における最終決
         裁が完了し、別途定められる貸出前提条件が全て充足すること等を条件とするため、本投資法
         人が希望する額及び条件による本借入れの実行がなされる保証はありません。
          本借入れ及び本第三者割当ローンを実行するまでに借入金利が著しく変更される等、本借入
         れ及び本第三者割当ローンに時間を要し、借換えが本投資法人の希望する条件で実行できない
         ことで、投資主、投資法人債権者又は投資法人新投資口予約権者に損害が発生する可能性があ
         ります。
       （ウ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

          本投資法人が取得予定資産の売主等から入手した取得予定資産に係る過去の収益状況は、本
         投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません
         （注）   。
                                104/109


                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         （注）本投資法人は、売主その他の関係者から取得予定資産の過去の収支状況に係る情報を入手することがあります。しかし、これ
            らは、本投資法人に適用のある会計原則に従って会計監査等の手続を経たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考と
            しての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異なる場合、比較可能性の低い情報となる場合があります。また、当該情報
            は 不完全であるおそれがある他、その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、取得予定資産を取得
            した後に、本投資法人に適用のある会計原則に従ってそれらの収支を作成し会計監査済み財務諸表を作成した場合、当該会計
            監査済みの収支は上記情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
    （２）投資リスクに関する管理体制

                             （後略）
                                105/109


















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ４　その他
        該当事項はありません。
                                106/109




















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第３【参照書類を縦覧に供している場所】
        三菱地所物流リート投資法人　本店

        （東京都千代田区丸の内一丁目６番５号）
        株式会社東京証券取引所

        （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                107/109


















                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
    第１【内国投資証券事務の概要】
    １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、事務受託者の名称及び住所並びに手数料

      本投資口は、振替投資口であるため、投資主は、本投資法人及び本投資法人の投資主名簿等管理人で

    ある三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対して本投資口の名義書換を直接請求することはできません。
      本投資口については、本投資法人は、原則として、投資証券を発行することができず、権利の帰属は
    振替口座簿の記載又は記録により定まります（社債株式等振替法第226条第１項及び第227条第１項）。
    本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関である保管振替機構が本投資法
    人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（社
    債株式等振替法第228条及び第152条第１項）。投資主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲
    渡人の口座における保有欄の口数を減少させ、譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることを
    いいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を
    行うことになります（社債株式等振替法第228条及び第140条）。本投資口の譲渡は、本投資口を取得し
    た者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗すること
    はできません（投信法第79条第１項）。
      投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は次のとおり
    です。
    取扱場所　　　　　　　　　　　　：東京都千代田区丸の内一丁目４番５号

                         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
    取次所　　　　　　　　　　　　　：該当事項はありません。
    投資主名簿等管理人の名称及び住所：東京都千代田区丸の内一丁目４番５号
                         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
    手数料　　　　　　　　　　　　　：該当事項はありません。
    ２　投資主に対する特典

      該当事項はありません。
    ３　内国投資証券の譲渡制限の内容

      該当事項はありません。
    ４　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

      該当事項はありません。
                                108/109







                                                          EDINET提出書類
                                                  三菱地所物流リート投資法人(E33350)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第２【その他】
      該当事項はありません。

                                109/109

PDFをダウンロード

関連コンテンツ