日本プロロジスリート投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
      【提出書類】                有価証券届出書

      【提出先】                関東財務局長

      【提出日】                2021年１月20日

      【発行者名】                日本プロロジスリート投資法人

      【代表者の役職氏名】                執行役員　　坂下　雅弘

      【本店の所在の場所】                東京都千代田区丸の内二丁目７番３号

                     東京ビルディング
      【事務連絡者氏名】                プロロジス・リート・マネジメント株式会社

                     取締役財務企画部長　　戸田　淳
      【電話番号】                03-6867-8585

      【届出の対象とした募集                日本プロロジスリート投資法人

       （売出）内国投資証券に
       係る投資法人の名称】
      【届出の対象とした募集                形態：投資証券

       （売出）内国投資証券の              発行価額の総額：一般募集　　　　　　　　　　　　18,967,000,000円
       形態及び金額】              売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
                                                  1,687,000,000円
                     (注１)　発行価額の総額は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法
                         人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
                         ただし、今回の一般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額
                         と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は、上
                         記の金額とは異なります。
                     (注２)　売出価額の総額は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法
                         人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
      安定操作に関する事項                １．今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口に

                        ついて、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法
                        施行令第20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があり
                        ます。
                     ２．上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設す
                        る金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
      【縦覧に供する場所】                株式会社東京証券取引所

                     （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                  1/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
      第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
       １【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）】
        （１）【投資法人の名称】
          日本プロロジスリート投資法人
          （英文表示：Nippon           Prologis     REIT,    Inc.）
          （以下「本投資法人」といいます。）
         (注)　　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
             法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
        （２）【内国投資証券の形態等】

          本書に従って行われる募集（以下「国内一般募集」といいます。）又は売出しの対象となる
         有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社
         債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
         「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第２項に
         基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発
         行することができません。
          また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
         型です。
          本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供
         された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はあ
         りません。
         (注)　　投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
             す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
        （３）【発行数】

          64,080口
         (注１)　国内一般募集及び後記「(注２)」に記載のオーバーアロットメントによる売出しと同時に、米国、欧州及びアジアを中心と
             する海外市場（ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売のみ
             とします。）における募集（以下「海外募集」といいます。）が行われます。
             国内一般募集及び海外募集（以下、併せて「本募集」といいます。）の総発行数は110,480口であり、国内一般募集におけ
             る発行数（以下「国内募集口数」といいます。）は64,080口を目処とし、海外募集における発行数（以下「海外募集口数」
             といいます。）は46,400口を目処として募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で、発行価格等
             決定日（後記「(１３)引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）に決定されます。海外募集の内容につきまして
             は、後記「第５      募集又は売出しに関する特別記載事項　１                 本邦以外の地域における発行」をご参照ください。
         (注２)　国内一般募集の需要状況等を勘案し、国内一般募集とは別に、国内一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式
             会社が、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社から5,520口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資
             口」といいます。）の日本国内における売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合
             があります。
             オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第５                                 募集又は売出しに関する特別記載事
             項　２   オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
         (注３)　本募集及びオーバーアロットメントによる売出し（以下、併せて「グローバル・オファリング」といいます。）のジョイン
             ト・グローバル・コーディネーターは、Morgan                  Stanley   & Co.  International      plc、ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びゴール
             ドマン・サックス証券株式会社（以下、併せて「ジョイント・グローバル・コーディネーター」といいます。）です。
             国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの共同主幹事会社兼ジョイント・ブックランナーは、ＳＭＢＣ日興
             証券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社、みずほ証券株式会社及びゴールドマ
             ン・サックス証券株式会社（以下、併せて「国内共同主幹事会社」といいます。）です。
                                  2/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （４）【発行価額の総額】
          18,967,000,000円
         (注)　　後記「(１３)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人（後記「(１３)引受け等の概要」をご参照くだ
             さい。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引
             所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
        （５）【発行価格】

          未定
         (注１)　発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先
             立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（１円未満端数切捨て）を仮条件とします。
             今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じで
             す。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口
             数）、海外募集口数、発行価額（国内一般募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募
             集における手取金、海外募集における手取金、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の
             手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額を
             いいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及
             び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法
             人ウェブサイト（［URL］https://www.prologis-reit.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞等」といいます。）におい
             て公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項
             分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外
             の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
         (注２)　上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2021年１月27日（水）から2021年２月１日（月）までの間のいずれかの日
             （発行価格等決定日）に国内一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口１口当
             たりの払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
         (注３)　後記「(１３)引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行
             価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
        （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

          １口以上１口単位
        （８）【申込期間】

          2021年１月28日（木）
         (注)　　申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間
             については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021年１月22日
             （金）から、最短で2021年１月27日（水）まで、最長では2021年２月１日（月）までですが、実際の発行価格等決定日は、
             2021年１月27日（水）から2021年２月１日（月）までの間のいずれかの日です。
             したがって、
             ①　発行価格等決定日が2021年１月27日（水）の場合、申込期間は「2021年１月28日（木）」
             ②　発行価格等決定日が2021年１月28日（木）の場合、申込期間は「2021年１月29日（金）」
             ③　発行価格等決定日が2021年１月29日（金）の場合、申込期間は「2021年２月１日（月）」
             ④　発行価格等決定日が2021年２月１日（月）の場合、申込期間は「2021年２月２日（火）」
             となりますので、ご注意ください。
        （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
        （１０）【申込取扱場所】

          後記「(１３)引受け等の概要」に記載の引受人の全国本支店及び営業所で申込みの取扱いを
         行います。
                                  3/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （１１）【払込期日】
          2021年２月２日（火）
         (注)　　払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日
             については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、2021年１月22日
             （金）から、最短で2021年１月27日（水）まで、最長では2021年２月１日（月）までですが、実際の発行価格等決定日は、
             2021年１月27日（水）から2021年２月１日（月）までの間のいずれかの日です。
             したがって、
             ①　発行価格等決定日が2021年１月27日（水）の場合、払込期日は「2021年２月２日（火）」
             ②　発行価格等決定日が2021年１月28日（木）の場合、払込期日は「2021年２月３日（水）」
             ③　発行価格等決定日が2021年１月29日（金）の場合、払込期日は「2021年２月４日（木）」
             ④　発行価格等決定日が2021年２月１日（月）の場合、払込期日は「2021年２月５日（金）」
             となりますので、ご注意ください。
        （１２）【払込取扱場所】

          株式会社三菱ＵＦＪ銀行　虎ノ門中央支店
          東京都港区虎ノ門二丁目３番17号
         (注)　　上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
        （１３）【引受け等の概要】

          以下に記載する引受人は、2021年１月27日（水）から2021年２月１日（月）までの間のいず
         れかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて
         本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で国内一般募集を行い
         ます。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引受人は、払込期
         日に発行価額の総額を本投資法人に払込み、国内一般募集の発行価格の総額と発行価額の総額
         との差額は、引受人の手取金とします。
               引受人の名称                       住所             引受投資口数
         ＳＭＢＣ日興証券株式会社                   東京都千代田区丸の内三丁目３番１号

         三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
                            東京都千代田区大手町一丁目９番２号
         証券株式会社
         野村證券株式会社                   東京都中央区日本橋一丁目13番１号
         みずほ証券株式会社                   東京都千代田区大手町一丁目５番１号

                                                    未定
         ゴールドマン・サックス
                            東京都港区六本木六丁目10番１号
         証券株式会社
         大和証券株式会社                   東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
         株式会社ＳＢＩ証券                   東京都港区六本木一丁目６番１号

                           合　計                         64,080口

         (注１)　本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本
             資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法
             上の一般事務受託者（投信法第117条第１号。ただし、投資法人債及び新投資口予約権に関する事務を除きます。）として
             国内一般募集に関する事務を行います。
         (注２)　上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
         (注３)　各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計は、発行価格等決定日に決定されます。
        （１４）【振替機関に関する事項】

          株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
          東京都中央区日本橋茅場町二丁目１番１号
                                  4/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （１５）【手取金の使途】
          国内一般募集における手取金（18,967,000,000円）につきましては、海外募集における手取
         金（13,734,000,000円）と併せて、後記「第二部                            参照情報　第２         参照書類の補完情報　２
         投資対象　(１)新規取得資産の一覧」に記載の不動産信託受益権（以下「新規取得資産」とい
         います。）の取得資金の一部に充当します。新規取得資産は本投資法人が制定したグリーンエ
         クイティ・フレームワーク              (注１)   の適格クライテリア           (注２)   を満たすプロジェクトに該当してい
         ます。
          なお、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上
         限（1,633,000,000円）については、手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入
         れ、将来の特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。）の取得
         資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当します。
         (注１)　本投資法人が制定したグリーンエクイティ・フレームワークについては、後記「第二部                                     参照情報　第２      参照書類の補完情
             報　１   投資方針　（１）インベストメント・ハイライト　⑤グリーンエクイティ・オファリングの実施」をご参照くださ
             い。
         (注２)　適格クライテリアについては、後記「第二部                     参照情報　第２      参照書類の補完情報　１          投資方針　（１）インベストメン
             ト・ハイライト　⑤グリーンエクイティ・オファリングの実施」をご参照ください。以下同じです。
         (注３)　上記の手取金は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
             出した見込額です。
        （１６）【その他】

         ①　申込みの方法は、前記「(８)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(１０)申込取扱場
            所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「(９)申込証拠金」に記載の申込証拠金
            は申込期間の翌営業日まで（以下「申込証拠金の入金期間」といいます。）に当該申込取
            扱場所へ入金するものとします。
            したがって、
            (イ)　発行価格等決定日が2021年１月27日（水）の場合、
                 申込証拠金の入金期間は「2021年１月28日（木）から2021年１月29日（金）ま
                 で」
            (ロ)　発行価格等決定日が2021年１月28日（木）の場合、
                 申込証拠金の入金期間は「2021年１月29日（金）から2021年２月１日（月）ま
                 で」
            (ハ)　発行価格等決定日が2021年１月29日（金）の場合、
                 申込証拠金の入金期間は「2021年２月１日（月）から2021年２月２日（火）ま
                 で」
            (ニ)　発行価格等決定日が2021年２月１日（月）の場合、
                 申込証拠金の入金期間は「2021年２月２日（火）から2021年２月３日（水）ま
                 で」
            となりますので、ご注意ください。
         ②　申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(１１)払込期日」に記載の払込
            期日に新投資口払込金に振替充当します。
         ③　申込証拠金には利息をつけません。
         ④　国内一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、前記「(１１)払込期日」に記載の払込
            期日の翌営業日です。
            したがって、
            (イ)　発行価格等決定日が2021年１月27日（水）の場合、
                 受渡期日は「2021年２月３日（水）」
            (ロ)　発行価格等決定日が2021年１月28日（木）の場合、
                 受渡期日は「2021年２月４日（木）」
            (ハ)　発行価格等決定日が2021年１月29日（金）の場合、
                 受渡期日は「2021年２月５日（金）」
                                  5/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ニ)　発行価格等決定日が2021年２月１日（月）の場合、
                 受渡期日は「2021年２月８日（月）」
            となりますので、ご注意ください。
         ⑤　国内一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法
            の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での
            振替により行われます。
         ⑥　引受人は、本投資法人が指定する販売先として、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定
            目的会社に対し、国内一般募集の対象となる本投資口のうち、17,400口を販売する予定で
            す。
                                  6/120

















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
        （１）【投資法人の名称】
          前記「１     募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１)投資法人の
         名称」と同じです。
        （２）【内国投資証券の形態等】

          前記「１     募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(２)内国投資証
         券の形態等」と同じです。
        （３）【売出数】

          5,520口
         (注１)　上記売出数は、国内一般募集に伴い、その需要状況等を勘案し、国内一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株
             式会社が行うオーバーアロットメントによる売出しの口数です。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上
             限口数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われな
             い場合があります。
         (注２)　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、オーバーアロットメントによる売出しのために、国内一般
             募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がプロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社から5,520口を
             上限として借り入れる本投資口です。
             なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項につきましては、後記「第５                                   募集又は売出しに関する特別記
             載事項　２     オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
             今後、売出数が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見書
             の訂正事項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正
             届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］https://www.prologis-
             reit.co.jp/ja/ir/index.html）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に本書の記載内容につ
             いて訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発
             行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分
             が交付され、新聞等による公表は行いません。
        （４）【売出価額の総額】

          1,687,000,000円
         (注)　　売出価額の総額は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
             算出した見込額です。
        （５）【売出価格】

          未定
         (注)　　売出価格は、前記「１             募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(５)発行価格」に記載の発行価格
             と同一の価格とします。
        （６）【申込手数料】

          申込手数料はありません。
        （７）【申込単位】

          １口以上１口単位
        （８）【申込期間】

          2021年１月28日（木）
         (注)　　上記申込期間は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(８)申込期間」に記載の国内
             一般募集の申込期間と同一とします。
        （９）【申込証拠金】

          申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
                                  7/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        （１０）【申込取扱場所】
          ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店
        （１１）【受渡期日】

          2021年２月３日（水）
         (注)　　上記受渡期日は、前記「１              募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１６)その他　④」に記載の
             受渡期日と同一とします。
        （１２）【払込取扱場所】

          該当事項はありません。
        （１３）【引受け等の概要】

          該当事項はありません。
        （１４）【振替機関に関する事項】

          前記「１     募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１４)振替機関
         に関する事項」と同じです。
        （１５）【手取金の使途】

          該当事項はありません。
        （１６）【その他】

         ①　申込みの方法は、前記「(８)申込期間」に記載の申込期間内に前記「(１０)申込取扱場
            所」に記載の申込取扱場所へ申込みを行い、前記「(９)申込証拠金」に記載の申込証拠金
            は申込証拠金の入金期間に当該申込取扱場所へ入金するものとします。
         (注)　　オーバーアロットメントによる売出しの申込証拠金の入金期間は、前記「１                                 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによ
             る国内一般募集）　（１６）その他　①」に記載の申込証拠金の入金期間と同一とします。
         ②　申込証拠金には利息をつけません。
         ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(１１)受渡期日」
            に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買
            は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
                                  8/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      第２【新投資口予約権証券】
        該当事項はありません。
      第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

        該当事項はありません。
      第４【短期投資法人債】

        該当事項はありません。
                                  9/120

















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
       １　本邦以外の地域における発行
        (１)　海外募集
            前記「第１       内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）　１                                      募集内
          国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(３)発行数　                                       (注１)   」に記載のと
          おり、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しと同時に、海外募集が行われ
          ます。Morgan        Stanley     & Co.  International        plc、SMBC      Nikko    Capital     Markets     Limited、
          Goldman     Sachs    International、Merrill              Lynch    International、Mizuho             International        plc
          及びNomura       International        plcを共同主幹事会社兼ジョイント・ブックランナーとする海外
          引受会社は、発行価格等決定日付にて本投資法人及び本資産運用会社との間で、
          International        Purchase     Agreementを締結して、投信法上の一般事務受託者（投信法第117
          条第１号。ただし、投資法人債及び新投資口予約権に関する事務を除きます。）として、海
          外募集を総額個別買取引受けにより行います。
        (２)　海外募集の概要

          ①　海外募集における特定有価証券の名称
              投資証券（振替法の規定の適用を受ける振替投資口）
          ②　海外募集における発行数（海外募集口数）

              46,400口
             (注)　　海外募集口数は、今後変更される可能性があります。なお、本募集の総発行数は110,480口であり、国内募集口数
                64,080口及び海外募集口数46,400口を目処として募集を行いますが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した
                上で、発行価格等決定日に決定されます。
          ③　海外募集における発行価格

              未定
             (注１)　前記「第１        内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）　１                           募集内国投資証券（引受人の買
                取引受けによる国内一般募集）　(５)発行価格　(注１)」に記載の仮条件により需要状況等を勘案した上で、発行
                価格等決定日に海外募集における価額（発行価格）を決定し、併せて海外募集における発行価額（本投資法人が本
                投資口１口当たりの払込金として後記「⑤海外募集における引受人の名称」に記載の引受人から受け取る金額）を
                決定します。
             (注２)　海外募集における発行価格及び海外募集における発行価額は、それぞれ前記「第１                                    内国投資証券（新投資口予約
                権証券及び投資法人債券を除く。）　１                募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(５)発
                行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一の価格とします。
          ④　海外募集における発行価額の総額

              13,734,000,000円
             (注)　　海外募集における発行価額の総額は、2020年12月25日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普
                通取引の終値を基準として算出した見込額です。なお、本投資法人が既に発行した本投資口及び本募集における本
                投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の総額の占める割合は、100
                分の50を超えるものとします。
          ⑤　海外募集における引受人の名称

              Morgan    Stanley     & Co.  International        plc
              SMBC   Nikko    Capital     Markets     Limited
              Goldman     Sachs    International
              Merrill     Lynch    International
              Mizuho    International        plc
              Nomura    International        plc
          ⑥　海外募集をする地域

                                 10/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              米国、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国においては1933年米国証
             券法に基づくルール144Ａに従った適格機関投資家に対する販売のみとします。）
          ⑦　海外募集における発行年月日（払込期日）

              2021年２月２日（火）
             (注)　　上記海外募集における発行年月日（払込期日）は、前記「第１                            内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人
                債券を除く。）　１        募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる国内一般募集）　(１１)払込期日」に記載の
                国内一般募集の払込期日と同一とします。
          ⑧　安定操作に関する事項

             (イ)　海外募集に伴い、本投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、
                金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）第
                20条第１項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
             (ロ)　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取
                引所は、株式会社東京証券取引所です。
          ⑨　その他

              海外募集に関しては、海外投資家向けに英文目論見書を発行していますが、その様式
             及び内容は本書と同一ではありません。
                                 11/120













                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ２　オーバーアロットメントによる売出し等について
         (１)　国内一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、国内一般募集の事務主幹事会
           社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
           から5,520口を上限として借り入れる本投資口の日本国内における売出し（オーバーアロッ
           トメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの
           売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントに
           よる売出しそのものが全く行われない場合があります。
            なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、借入投資口の返還に必要な本
           投資口をＳＭＢＣ日興証券株式会社に取得させるために、本投資法人は2021年１月20日
           （水）開催の本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本
           投資口5,520口の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）
           を、2021年２月24日（水）を払込期日として行うことを決議しています。
            また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
           売出しの申込期間の翌日から2021年２月19日（金）までの間（以下「シンジケートカバー
           取引期間」といいます。             (注)  ）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所
           （以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出し
           に係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいま
           す。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引によ
           り買い付けた全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケート
           カバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引
           を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシ
           ンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
            更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、国内一般募集及びオーバーアロットメントによる
           売出しに伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本
           投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
            ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、
           安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当す
           る口数を減じた口数について、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予
           定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、
           その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発
           行そのものが全く行われない場合があります。
            なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメ
           ントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されま
           す。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証券株式
           会社によるプロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社からの本投資口の借入れは行
           われません。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は本第三者割当に係る割当てに応じ
           ず、申込みを行わないため、失権により本第三者割当における本投資口の発行は全く行わ
           れません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
           (注)　　シンジケートカバー取引期間は
               ①　発行価格等決定日が2021年１月27日（水）の場合、「2021年１月29日（金）から2021年２月19日（金）までの
                間」
               ②　発行価格等決定日が2021年１月28日（木）の場合、「2021年１月30日（土）から2021年２月19日（金）までの
                間」
               ③　発行価格等決定日が2021年１月29日（金）の場合、「2021年２月２日（火）から2021年２月19日（金）までの
                間」
               ④　発行価格等決定日が2021年２月１日（月）の場合、「2021年２月３日（水）から2021年２月19日（金）までの
                間」
               となりますので、ご注意ください。
                                 12/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         (２)　上記(１)に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・
           スタンレー証券株式会社、野村證券株式会社、みずほ証券株式会社及びゴールドマン・
           サックス証券株式会社と協議の上、これらを行います。
                                 13/120



















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ３　売却・追加発行の制限
         (１)　グローバル・オファリングに関し、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社
           に、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社との間で、発行
           価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日以降180日を経過する日までの期
           間、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事会社の事前の書面に
           よる承諾を受けることなしに、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社が国内一
           般募集前から所有している本投資口（369,575口）及び国内一般募集において取得すること
           を予定している本投資口（17,400口）の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる
           売出しに伴うＳＭＢＣ日興証券株式会社への本投資口の貸付け等を除きます。）を行わな
           い旨を約するよう要請する予定です。
            上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーター及び国内共同主幹事
           会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短
           縮する権限を有する予定です。
         (２)　株式会社プロロジスは、グローバル・オファリングに関し、ジョイント・グローバル・

           コーディネーターとの間で、発行価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日
           以降180日を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の
           書面による承諾を受けることなしに、株式会社プロロジスがグローバル・オファリング前
           から所有している本投資口（2,000口）の売却等を行わない旨を合意します。
            上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーターは、その裁量で、当
           該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
         (３)　本投資法人は、グローバル・オファリングに関し、ジョイント・グローバル・コーディ

           ネーターとの間で、発行価格等決定日からグローバル・オファリングの受渡期日以降90日
           を経過する日までの期間、ジョイント・グローバル・コーディネーターの事前の書面によ
           る承諾を受けることなしに、本投資口の発行等（ただし、本募集、本第三者割当及び投資
           口の分割による本投資口の発行等を除きます。）を行わない旨を合意します。
            上記の場合において、ジョイント・グローバル・コーディネーターは、その裁量で、当
           該制限を一部若しくは全部につき解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
       ４　本募集に係る新投資口発行による発行済投資口数の推移

         現在の発行済投資口数                                 2,465,850口
         本募集に係る新投資口発行による増加投資口数                                  110,480口
         　　　　　　　　　　　　　うち国内募集口数                                   64,080口
         　　　　　　　　　　　　　　　海外募集口数                                   46,400口
         本募集に係る新投資口発行後の発行済投資口総数                                 2,576,330口
                                                  (注)
         本第三者割当に係る新投資口発行による増加投資口数                                   5,520口
                                                  (注)
         本第三者割当に係る新投資口発行後の発行済投資口総数                                 2,581,850口
         (注)　　本第三者割当の発行新投資口数の全口数についてＳＭＢＣ日興証券株式会社から申込みがあり、発行が行われた場合の口数
             を記載しています。なお、本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本
             第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。詳細につい
             ては、前記「２      オーバーアロットメントによる売出し等について　(１)」をご参照ください。
                                 14/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第二部【参照情報】
      第１【参照書類】
        金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」
       といいます。）第27条において準用する金融商品取引法第５条第１項第２号に掲げる事項について
       は、以下に掲げる書類をご参照ください。
       １【有価証券報告書及びその添付書類】

        計算期間　第15期（自　2019年12月１日　至　2020年５月31日）　2020年８月28日関東財務局長
       に提出
       ２【半期報告書】

        該当事項はありません。
       ３【臨時報告書】

        該当事項はありません。
       ４【訂正報告書】

        訂正報告書（上記１の有価証券報告書の訂正報告書）を2020年12月４日に関東財務局長に提出
                                 15/120













                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      第２【参照書類の補完情報】
        参照書類である2020年８月28日付の有価証券報告書（2020年12月４日付の有価証券報告書の訂正
       報告書により訂正済み。以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本書の日付現在ま
       でに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
        以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現
       在、変更がないと判断しています。
        なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項
       は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       (注１)　以下の文中において記載する数値については、別途注記する場合を除き、単位未満については切り捨てて記載し、割合については
          小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合がありま
          す。
       (注２)　以下の文中における2020年11月期（第16期）に係る数値のうち、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明が必
          要となる数値について、本書の日付現在、同監査を終了していません。
       １　投資方針

        (１)　インベストメント・ハイライト
            本投資法人は、本募集には以下の意義があると考えています。
         ①　プロロジス・グループ              (注１)   が開発した高品質のＡクラス物流施設                    (注２)   を適正価格で取得
         ②　投資主価値向上に資する外部成長の実現
         ③　安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
         ④　強固な財務基盤の維持
         ⑤　グリーンエクイティ・オファリングの実施
           (注１)　Prologis,        Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジスを含
              みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同投資ビークルも含みます。）全体を総称し
              て、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳細については、参照有価証券報告書「第一部                                            ファ
              ンド情報　第１      ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要」をご参照ください。
              以下同じです。
           (注２)　「Ａクラス物流施設」の詳細については、後記「(２)本投資法人の特徴　①Ａクラス物流施設への重点投資」をご参照
              ください。以下同じです。
         ①　プロロジス・グループが開発した高品質のＡクラス物流施設を適正価格で取得

            新規取得資産３物件は、全て本投資法人のスポンサーであるプロロジス・グループが開発
          した高品質なＡクラス物流施設であり、それらの取得予定価格                                  (注１)   の合計は622億円です。
          新規取得資産の平均NOI利回り                (注２)   は4.5％であり、本投資法人が本書の日付現在保有する
          49物件（以下「取得済資産」といいます。）のポートフォリオにおける時価NOI利回り
          （2020年11月期末時点）             (注２)   4.4％と比較しても適正な水準であるといえ、引き続きプロロ
          ジス・グループの全面的なスポンサー・サポートを活用した適正な価格での取得が実現する
          見込みです。
           (注１)　「取得価格」、「取得（予定）価格」又は「取得予定価格」は、売買契約書に記載された各新規取得資産又は各取得済
              資産の譲渡価額を記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みませ
              ん。また、2018年10月３日付で土地の一部を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これらを考慮
              せずに、当初取得時の価格を記載しています。また、第15期（2020年５月期）に火災により信託土地を除く信託有形固
              定資産が滅失したプロロジスパーク岩沼１については、当該滅失した信託有形固定資産（滅失建物等）に相当する取得
              価格を同期末以降の取得価格合計から控除しています。以下同じです。
           (注２)　新規取得資産の「平均NOI利回り」及び取得済資産から構成されるポートフォリオの「時価NOI利回り」については、後
              記「④強固な財務基盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移」に関
              する表の「取得NOI利回り」及び「時価NOI利回り」に関する注記をそれぞれご参照ください。以下同じです。
                                 16/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (注１)　新規取得資産の「プロロジス・グループ開発物件比率」は、新規取得資産の取得予定価格の合計に対する新規取得資


               産のうちプロロジス・グループが単独又は共同で開発した物件の取得予定価格の合計の占める割合を、小数第２位を
               四捨五入して記載しています。
            (注２)　新規取得資産の「平均築年数」、「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」の詳細については、後記「④強固な財務基
               盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移」に関する表をご参照く
               ださい。以下同じです。
                              ＜新規取得資産＞

                            M-34            M-35            B-19
               物件番号
                                     プロロジスパーク            プロロジスパーク
                         プロロジスパーク
               物件名称
                                        千葉２            つくば２
                         千葉ニュータウン
               物件写真

               所在地           千葉県印西市            千葉県千葉市            茨城県つくば市

               取得予定年月日           2021年２月８日            2021年２月８日            2021年２月８日

                          109,981.80㎡            60,327.19㎡            98,920.31㎡
               延床面積
               竣工日           2016年４月21日            2020年11月12日            2020年８月21日

               取得予定価格           26,300百万円            15,000百万円            20,900百万円

               NOI利回り(注)             4.5％            4.4％            4.7％
            (注)　　各新規取得資産の「NOI利回り」は、各新規取得資産の取得予定価格に対する2020年11月末日時点の鑑定評価に基づ
               く鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
              　取得済資産及び新規取得資産の「鑑定NOI」とは、本投資法人及び本資産運用会社が、JLL森井鑑定株式会社、一般財
               団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書に記載
               された直接還元法における運営純収益（運営収益から運営費用を控除して得た金額）をいい、減価償却費を控除する
               前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCFとは異なります。なお、鑑定
               NOIの詳細については、後記「２             投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規
               取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　a.不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）」
               をご参照ください。以下同じです。
                                 17/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　投資主価値向上に資する外部成長の実現
            本投資法人は、2013年の本投資法人の上場以降現在に至るまで、１口当たり分配金水準及
          び１口当たりNAVを着実に向上させてきました。すなわち、本投資法人の１口当たり分配金
          （一時効果調整後）           (注１)   は、第１期（2013年５月期）及び第２期（2013年11月期）の合計
          期間から第15期（2020年５月期）及び第16期（2020年11月期）の合計期間までの間に37.4％
          (注２)   、年平均成長率        (注２)   にして4.6％上昇しています。また、１口当たりNAV                            (注３)   は、第
          １期（2013年５月期）末から第16期（2020年11月期）末までの期間において110.3％、年平
          均成長率にして10.4％上昇しています。今般の新規取得資産取得後                                    (注４)   においても、１口
          当たりNAVは第16期（2020年11月期）末現在の231,723円から234,611円と、2,888円（＋
          1.2％）の上昇を実現する見込みであり                     (注５)   、また１口当たり分配金についても引き続き着
          実な向上を目指します。
            (注１)　「１口当たり分配金（一時効果調整後）」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）の実額に対して






               新投資口発行、物件取得及び資産譲渡等に伴い各決算期に一時的に発生する収益及び費用項目の調整を行って算出さ
               れた１口当たり分配金の試算額をいいます。
            　　　　一時的に発生する収益及び費用項目の調整としては、以下の項目が挙げられます。
               (ⅰ)　各期中に取得した資産（第11期（2018年５月期）及び第12期（2018年11月期）については、各期中に取得した
                  資産に加えて、第11期末時点において売買契約書が締結済みで、かつ、第12期（2018年11月期）及び第13期
                  （2019年５月期）に取得した資産を含みます。）が全て通期稼働したものと仮定して賃貸事業収益、賃貸事業
                  費用（減価償却費を含みます。以下同じです。）及び支払利息（融資関連費用等を含みます。以下同じで
                  す。）を試算
               (ⅱ)　各期中に譲渡した資産から発生した賃貸事業収益、賃貸事業費用及び支払利息が全て期初から発生しなかった
                  ものと仮定して試算、また、第15期（2020年５月期）及び第16期（2020年11月期）については、第15期（2020
                  年５月期）に火災により建物等が滅失したプロロジスパーク岩沼１の賃貸事業収益及び賃貸事業費用が全て期
                  初から発生しなかったものと仮定して試算
               (ⅲ)　固定資産税及び都市計画税等の公租公課について、取得原価に算入されるものは賃貸事業費用として計上
               (ⅳ)　上記のほか、臨時的に発生又は計上した収益及び費用を発生しなかったものと仮定して調整するとともに、臨
                  時的に発生しなかった収益及び費用を通常発生すべき時期に発生したものと仮定して調整
               (ⅴ)　新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等を営業外費用から除外
               (ⅵ)　資産譲渡に伴い臨時的に発生する収益及び費用等（固定資産売却損益及び控除対象外消費税を含みます。）を
                  除外
               (ⅶ)　上記のほか、臨時的に実施又は発生した融資関連費用等（金利スワップ解約精算金を含みます。）を除外
               (ⅷ)　運用資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を行う借入金を借入残高から除外
               (ⅸ)　各期中に実施された臨時的な負債のリファイナンスが各期初に実施されたものと仮定して通期の負債金利及び
                  費用を試算
               (ⅹ)　以上の調整によって変動するNOI及び当期純利益を考慮し、NOI及び当期純利益に連動する資産運用報酬を調整
               (ⅺ)　その他　以上に連動する費用項目の調整
               (ⅻ)　以上に伴う一時的利益超過分配の実施、継続的利益超過分配の停止又は減額について調整
            　　　　「１口当たり分配金（一時効果調整後）」は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準（以下「日
               本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、また、有限責任あずさ監査法人の監査を受けたもので
               はありません。当該試算額は、本投資法人の１口当たり分配金の実績値である「１口当たり分配金（実額）」とは異
               なり、また、日本会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。
                                 18/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               更に、「１口当たり分配金（一時効果調整後）」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証
               するものではありません。
               各期の「１口当たり分配金（実額）」は、第１期（2013年５月期）が1,742円、第２期（2013年11月期）が3,761円、
               第３期（2014年５月期）が3,793円、第４期（2014年11月期）が3,742円、第５期（2015年５月期）が3,920円、第６
               期（2015年11月期）が3,942円、第７期（2016年５月期）が4,006円、第８期（2016年11月期）が4,195円、第９期
               （2017年５月期）が4,628円、第10期（2017年11月期）が4,668円、第11期（2018年５月期）が4,373円、第12期
               （2018年11月期）が4,429円、第13期（2019年５月期）が4,502円、第14期（2019年11月期）が4,575円、第15期
               （2020年５月期）が4,645円、第16期（2020年11月期）が4,860円です。
               なお、2014年３月１日効力発生の投資口の分割（１口につき５口）（以下「投資口分割」といいます。）前の第１期
               及び第２期の「１口当たり分配金（一時効果調整後）」及び「１口当たり分配金（実額）」は、投資口分割調整後の
               数値です。
            (注２)　１口当たり分配金（一時効果調整後）の年平均成長率は、第１期（2013年５月期）及び第２期（2013年11月期）の合
               計期間から第15期（2020年５月期）及び第16期（2020年11月期）の合計期間までの１口当たり分配金（一時効果調整
               後）の１年当たりの平均成長率（幾何平均）を、１口当たりNAVの年平均成長率は、第１期（2013年５月期）末から
               第16期（2020年11月期）末にわたる１口当たりNAVの１年当たりの平均成長率（幾何平均）を、それぞれ小数第２位
               を四捨五入して記載しています。以下同じです。
            (注３)　各期末時点の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、当該期の末日時点における保有資産の鑑定
               評価額又は調査価格に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額とは
               異なります。なお、第15期（2020年５月期）に火災により建物等が滅失したプロロジスパーク岩沼１については、同
               期末以降、その土地部分のみを対象としています。以下同じです。
            　　　　各期末時点の「１口当たりNAV」
                ＝　（当該期の貸借対照表上の簿価純資産額－当該期の末日時点の剰余金＋当該期の末日時点における保有資産に
                  係る当該期の末日時点の鑑定評価額又は調査価格の合計－当該期の末日時点における保有資産に係る当該期の
                  末日時点の帳簿価額の合計）÷当該期の末日時点の発行済投資口数
                なお、投資口分割前の第１期（2013年５月期）末時点の「１口当たりNAV」は、投資口分割調整後の数値です。
                新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、取得済資産及び新規取得資産の
                鑑定評価額に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照表上の純資産価額とは異なり
                ます。また、新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得
                資産取得後の見込額であり、新規取得資産取得後の実際の金額と一致するとは限りません。以下同じです。
                新規取得資産取得後の「１口当たりNAV」
                ＝（第16期（2020年11月期）の貸借対照表上の簿価純資産額－2020年11月末日現在の剰余金＋第16期（2020年11月
                 期）末の保有資産の2020年11月末日時点の鑑定評価額の合計－第16期（2020年11月期）末の保有資産の2020年
                 11月末日現在の帳簿価額の合計＋本募集及び本第三者割当における発行価額の総見込額*＋新規取得資産の鑑定
                 評価額の合計－新規取得資産の取得予定価格の合計）÷新規取得資産取得後の発行済投資口の見込口数
               *　  本募集及び本第三者割当における発行価額の総見込額は、2020年12月25日（金）現在の東京証券取引所における
                 本投資口の普通取引の終値を基準として算出したものです。また、本第三者割当については、本第三者割当にお
                 ける発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社により申込みがなされ、払込金額の全額についてＳＭ
                 ＢＣ日興証券株式会社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しくは本第三者
                 割当における実際の発行価額が当該見込額と異なる場合又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一
                 部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の新規取得資産取得後の１口当たりNAVは前記と異
                 なる可能性があります。以下同じです。
            (注４)　「新規取得資産取得後」とは、本募集、本第三者割当、新規取得資産の取得予定日に行うことを予定している借入れ
               （以下「本借入れ」といい、本借入れを実行する日を「本借入予定日」といいます。）及び新規取得資産の取得が完
               了した時点をいいます。以下同じです。
            (注５)　本募集の発行価格が、本募集に応ずる投資家にとって有利な価格であること又は本投資口への投資により利益が得ら
               れることを意味又は示唆するものではありません。2020年12月25日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
               普通取引の終値を参照する限りでは、本募集の発行価格は、１口当たりNAVを上回るものと想定され、かかる想定に
               従うと、本募集に応じて本投資口を取得する投資家にとっては、１口当たりNAVよりも高い発行価格で本投資口を購
               入することになる点にご注意ください。
                                 19/120







                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            新規取得資産取得後の本投資法人の資産規模                         (注)  は、物件の取得（予定）価格ベースで
          7,500億円を超える見込みです。こうした資産規模の成長は、本投資法人の上場時から約８
          年の期間にわたって、上場時を含め11回のエクイティ・ファイナンスを通じた物件取得によ
          り成し遂げられるものです。
            (注)　　「資産規模」とは、取得（予定）価格を合計した金額をいいます。以下の図に示されている各公募増資時の取得資産
               の合計金額も同様です。以下同じです。
            (注)　　特に明記する場合を除き、取得物件数及び保有物件数には、第15期（2020年５月期）に火災により信託土地を除く信







               託有形固定資産が滅失したプロロジスパーク岩沼１を含みます。以下同じです。
                                 20/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            更に、本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを受け
          ており、今後もプロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート
          等を最大限に活用して成長することを目指します。
            本投資法人は、かかるパイプライン・サポートに基づき、プロロジス・グループからの継
          続的な物件取得を通じて、資産規模の着実な成長を実現してきました。新規取得資産である
          プロロジスパーク千葉ニュータウン、プロロジスパーク千葉２及びプロロジスパークつくば
          ２はいずれもプロロジス・グループの開発物件です。2020年12月末日時点において、パイプ
          ライン物件      (注１)   は、13物件で約2,600億円相当（合計延床面積1,283,617㎡）の規模                                     (注２)
          （注３）    となり、新規取得資産取得後においても、本投資法人の中長期的なポートフォリオ
          の成長の高い蓋然性が維持されています。
            (注１)　「パイプライン物件」とは、優先交渉権取得済物件及び開発中・計画中資産をいいます。以下同じです。







            (注２)　開発中・計画中資産のうち「プロロジス古河プロジェクトフェーズ２」については、土地の分割箇所が未確定である
               ため、物件数、価値及び延床面積の合計に含まれていません。以下同じです。
            (注３)　パイプライン物件の合計延床面積は、2020年12月末日現在の建築計画等に基づく予想値の概数の合計です。また、パ
               イプライン物件の価値については、2020年12月末日現在の建築計画等に基づく想定賃貸可能面積等に基づき、周辺物
               件の賃料相場や直近の収益還元率その他の指標を用いて本資産運用会社が試算した想定評価額の概算値の合計を記載
               しています。したがって、当該価値は、竣工済の物件の価値を含め、2020年12月末日現在の計画及び周辺物件の相場
               その他の指標に基づく試算値であり、今後の計画変更や工事の進捗状況・評価の前提の変動等により実際のパイプラ
               イン物件の価値とは異なる可能性があり、また、鑑定評価額の合計と同一である保証もありません。また、本投資法
               人がパイプライン物件を当該価値相当の金額で取得できる保証もありません。
            (注４)　各物件写真又は完成予想図の右上の数値は延床面積又はその予想値の概数を表しています。
            (注５)　新規取得資産以外の物件については、本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今
               後これらの物件を取得できる保証もありません。
            (注６)　＊印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。ま
               た、＊印を付した延床面積は、2020年12月末日現在の計画に基づく情報であり、実際の数値とは異なる場合がありま
               す。
                                 21/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
          (イ)　過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率
             第16期（2020年11月期）においては、本投資法人のポートフォリオの期中平均稼働率
            (注１)   が99.4％と、本投資法人の過去最高水準を記録しました。また、平均改定賃料変動
            率 (注２)   についても、同期において＋2.7％と高水準を維持しました。本投資法人は、今
            後も高水準なポートフォリオ稼働率を維持しつつ、中長期的に本投資法人の利益に資す
            る賃料改定に努めます。
            (注１)　「期中平均稼働率」は、本投資法人の各期の保有資産の期中平均稼働率を記載しており、各期の各月末時点の保有資







               産の賃貸面積の合計を、各期の各月末時点の保有資産の賃貸可能面積の合計で除した数値を記載しています。第17期
               （2021年５月期）及び第18期（2021年11月期）の期中平均稼働率については、本書の日付現在における予想値であ
               り、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。なお、第15期（2020年５月
               期）に火災により建物等が滅失したプロロジスパーク岩沼１については、2020年５月末以降、算定の基礎に含めてい
               ません。
            (注２)　「平均改定賃料変動率」は、本投資法人の各期の保有資産の倉庫部分（事務所部分及び店舗部分を含みません。）に
               ついて、各期末時点までにテナントとの賃貸借契約期間が満了を迎え、かつ、当該期末が属する年の12月末日時点ま
               でに新たに賃貸借契約期間１年以上の長期賃貸借契約（既存のテナントとの再契約及び新規のテナントとの契約（空
               室期間がある場合には空室期間を経た後の新規契約）の双方を含みます。）が締結された賃貸区画の新契約締結前後
               の賃料の変動率を賃貸面積で加重平均して記載しています。したがって、賃料改定状況の賃料増額及び賃料減額並び
               に平均改定賃料変動率が、特定の時期における本投資法人の賃料収入の増額及び減額と必ずしも一致しないことにご
               留意ください。
            (注３)　「賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積」とは、各期中に賃貸借契約が満了又は満了予定の倉庫部分（事務所部分
               及び店舗部分を含みません。）の賃貸借契約面積を指します。以下同じです。
            (注４)　「長期契約締結済」及び「短期契約締結済」とは、第16期（2020年11月期）及び第17期（2021年５月期）各期におけ
               る「賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積」のうち、2020年12月末日現在において、既に新規の契約（長期：１年
               以上、短期：１年未満）が締結されているもの、「リーシング活動中」とは新規の契約が締結されていないもののう
               ち、テナント募集中のものを指します。以下同じです。
            (注５)　「再契約」及び「新規契約」は、第16期（2020年11月期）及び第17期（2021年５月期）各期における「長期契約締結
               済」の契約面積のうち、既存のテナントとの間で再契約が締結されているものを「再契約」、新規のテナントと賃貸
               借契約が締結されているものを「新規契約」と記載しています。以下同じです。
            (注６)　「賃料増額」、「賃料据置」及び「賃料減額」は、第16期（2020年11月期）及び第17期（2021年５月期）各期におけ
               る「長期契約締結済」の契約面積のうち、従前の賃貸借契約から賃料が増額したもの、変更がないもの及び減額した
               ものをそれぞれ指します。以下同じです。
                                 22/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (ロ)　本投資法人の安定的運営と成長を支える経験豊富な人材の力
             本投資法人は、本投資法人の上場から現在に至るまで、保有資産全てに係るプロパ
            ティ・マネジメント業務を、経験豊富な人材を擁するプロロジス・グループに委託して
            います。また、第15期（2020年５月期）及び第16期（2020年11月期）における本投資法
            人の保有資産に係るダイレクト・リーシング比率                           (注１)   は99.5％に上ります。このよう
            に、プロロジス・グループがカスタマー                       (注２)   と直接信頼関係を築いた結果、第16期
            （2020年11月期）における再契約比率                    (注３)   も85.4％という高さを誇っています。
             また、本投資法人がスポンサー・サポート契約を締結する株式会社プロロジスは、ロ
            ジスティクス・マネジメントの専門誌である「月刊ロジスティクス・ビジネス（LOGI-
            BIZ）」が実施した「2019年版顧客満足度調査物流不動産デベロッパー総合評価ランキン
            グ」において、第１位の評価を獲得しました。
             本投資法人は、このような実績を有するプロロジス・グループの力を背景に、継続的
            に安定的なポートフォリオ運営と高水準の稼働率及び賃料上昇率の維持を実現してきま
            した。今後も、引き続き安定的なポートフォリオ運営によるカスタマーからの信頼獲得
            及び着実な内部成長を目指します。
            (出所)　2019年版顧客満足度調査について、株式会社ライノス・パブリケーションズ「月刊ロジスティクス・ビジネス








               （LOGI-BIZ）（2019年10月号）」
            (注１)　「ダイレクト・リーシング比率」とは、第15期（2020年５月期）及び第16期（2020年11月期）に新たに締結された本
               投資法人の保有資産に係るエンドテナントとの賃貸借契約のうち、外部の仲介業者又は媒介業者の介在なく、プロロ
               ジス・グループがエンドテナントに対して直接コンタクトを行い、契約が締結された賃貸借契約の比率（賃貸面積
               ベース）をいいます。
            (注２)　「カスタマー」とは、テナント、荷主及びその他の物流施設の利用者を総称していいます。以下同じです。
            (注３)　「再契約比率」とは、第16期（2020年11月期）において契約期間が満了となった長期契約締結済の倉庫部分（事務所
               部分及び店舗部分を含みません。）の契約面積のうち、2020年11月末日時点で既存のテナントとの間で再契約が締結
               されているものの比率（賃貸面積ベース）をいいます。
            (注４)　「インハウスPM比率」とは、本投資法人の本書の日付現在の保有資産のうち、プロパティ・マネジメント業務をプロ
               ロジス・グループに委託している物件の比率をいいます。
                                 23/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (ハ)　プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
             本投資法人のポートフォリオの総テナント社数                         (注１)   は、新規取得資産取得後において
            は160社となる見込みです。また、上位20テナント比率                              (注２)   は、賃貸面積ベースで、新
            規取得資産取得後には50.9％となる見込みであり、新規取得資産取得後も引き続き、十
            分なテナント分散が維持されるものと本投資法人は考えています。
             また、本投資法人は、長期を基本とした賃貸借契約の満了時期の分散により、マー
            ケットの状況に左右されにくい安定的な賃料収入を実現できるものと考えています。新
            規取得資産の平均賃貸借残存期間は6.0年、新規取得資産取得後のポートフォリオの平均
            賃貸借残存期間は4.2年であり、賃貸借契約期間が満了する賃貸借契約の全賃貸借契約に
            おける割合は最も契約満了時期が集中している第19期（2022年５月期）においても
            10.5％（年間賃料ベース）となる予定であり、賃貸借契約の満了時期は長期にわたって
            分散しています。
            (注１)　「総テナント社数」については、後記「④強固な財務基盤の維持」の「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及







               び投資主価値に係る指標の推移」に関する表をご参照ください。
            (注２)　「上位20テナント比率」とは、本投資法人の賃貸可能面積合計に占める上位20テナントの賃貸面積の比率をいい、対
               象賃貸借契約（後記「２          投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資
               産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料
               等）」において定義します。以下同じです。）に係る賃貸面積に基づいて記載しています。なお、「賃貸可能面積」
               及び「賃貸面積」については、後記「２                投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概
               要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼
               働率及び年間賃料等）」をご参照ください。以下同じです。
            (注３)　2020年11月25日付で、プロロジスパーク茨木のテナントである株式会社ニトリより、2021年12月31日付で賃貸借契約
               （賃貸面積129,473.03㎡）を中途解約する旨の通知書を受領しています。
            (注４)　「賃貸借契約の満了時期」は、対象賃貸借契約に基づいて記載しています。ただし、2020年11月末日現在において解
               除又は解約申入れがなされている場合、当該契約については当該解除又は解約申入れに基づく賃貸借契約の終了時期
               に基づいて記載しています。
            (注５)　「定期借家契約比率」は、対象賃貸借契約（一時使用目的の契約等、借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改
               正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）の適用のないものは除きます。）のうち、借地借家法に基づ
               く定期建物賃貸借契約の比率（年間賃料ベース）を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                                 24/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          (ニ)　新型コロナウイルス感染症拡大の影響は限定的
             2020年初頭からの新型コロナウイルス感染症拡大により、人々の生活様式や消費行動
            は大きな影響を受け、現在に至っています。一方、人々が行動を制限された環境下にお
            いては、電子商取引（以下「ＥＣ」又は「Ｅコマース」ということがあります。）によ
            る消費が以前にも増して著しい成長を見せており、また、人々の日常生活を支える消費
            財の需要は堅調に推移しています。こうした状況において、新規取得資産取得後の本投
            資法人のポートフォリオにおけるテナントの取扱い商品の82％がＥＣ及び消費財で占め
            られる見込みである           （注１）    ことから、本投資法人にとって、新型コロナウイルス感染症
            拡大の影響は比較的限定的であると考えられます。
             また、シービーアールイー株式会社が物流業者及び荷主企業を対象に実施したアン
            ケートによると、アンケート回答企業の約30％が新型コロナウイルス感染症拡大の影響
            を受け、不測の事態に備えて在庫量の積み増しをする動きが中長期的に見られるのでは
            ないかと予想しています             （注２）    。
             上記の状況から、今後も長期にわたって、人々の生活を支えるインフラとしての物流
            不動産の重要性は拡大していくものと、本投資法人は考えています。
            (出所)　「新型コロナウイルス感染症拡大により、中長期的に変化・影響があると思われる項目に関するアンケート」につい






               て、シービーアールイー株式会社「物流施設利用に関するテナント調査2020」を基に本資産運用会社において作成
            (注１)　「テナントの取扱い商品内訳」は、新規取得資産取得後の本投資法人の保有資産に関し、本資産運用会社が、賃貸借
               契約締結時等にテナントに対して行うヒアリング等に基づき、各テナントの主たる取扱い商品・業態を判断した上
               で、当該商品・業態に応じて各テナントを分類した上で、当該分類ごとに2020年11月末日現在において締結されてい
               る賃貸借契約の比率（賃貸面積ベース）を算出しています。したがって、その後の取扱い商品の変化等により、実際
               の比率と一致するとは限りません。
            (注２)　シービーアールイー株式会社が2020年３月４日から同月19日まで実施した、「物流施設利用に関するテナント調査
               2020」（有効回答数：336社）によって算出されたものであり、自社・賃貸を問わず、国内で物流施設を利用する企
               業を調査対象としています。
                                 25/120






                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　強固な財務基盤の維持
            本投資法人は、長期固定金利の借入金を中心として、返済期限を戦略的に分散化させるこ
          とにより、金利変動に対する耐性の高いデット・ストラクチャーを構築し、保守的かつ柔軟
          なLTV運用を行う方針を継続することにより、今後の柔軟な運営を可能にする強固な財務基
          盤を維持します。
            本投資法人は、本募集に伴い取得する新規取得資産の取得資金の一部に充当するために、
          本借入れを実行することを予定しています。本借入れの概要は、以下のとおりです。
                                  借入実行

                     借入見込額                   返済期限
                                   予定日
              借入先               利率                 返済方法      使途     摘要
                      (注１)                   (注４)
                                   (注４)
                           基準金利
                           （全銀協１
           株式会社三井住友銀
                           か月
                                         2022年
           行及び株式会社三菱          100億円
                           日本円TIBOR
                                        ２月８日
           ＵＦＪ銀行
                           (注２)）
                           +0.170％
                           基準金利
                           （全銀協３
                                                   新規取得
                           か月
                                                   資産及び
                                         2028年      期限
                           日本円TIBOR
                     60億円              2021年                当該取得     無担保
                                        ２月８日       一括
                           (注２)）
                                  ２月８日                 に関する     無保証
                                               返済
                           +0.225％
           株式会社三井住友銀                                        諸費用の
           行及び株式会社三菱                                        一部
                           (注３)
           ＵＦＪ銀行をアレン
                           基準金利
           ジャーとする協調融
                           （全銀協３
           資団
                           か月
                                         2030年
                           日本円TIBOR
                     63億円
                                        ２月８日
                           (注２)）
                           +0.275％
                           (注３)
            (注１)　本借入れの「借入見込額」は、2020年12月25日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基
               準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、最終的な借入金額は、
               本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性があります。
            (注２)　全銀協１か月日本円TIBOR及び全銀協３か月日本円TIBORは、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月物
               及び３か月物の日本円TIBORをいいます。
            (注３)　金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定です。しかしながら、本借入れの実行にあたり、金利
               の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、金利スワップ契約の締結を行わない可能性があります。
            (注４)　本借入れの「借入実行予定日」及び「返済期限」は、本書の日付現在の予定であり、最終的な借入実行までに変更さ
               れる可能性があります。
            (注５)　本書の日付現在、本投資法人は、本借入れに関する金銭消費貸借契約を締結していません。本借入れは、各金融機関
               における貸出審査手続における決裁が完了し、本投資法人と当該各金融期間との間で金銭消費貸借契約が締結される
               こと及び別途定められる貸出前提条件が全て充足されること等を条件とします。そのため、実際に本借入れが行われ
               ることは保証されているものではなく、また、その内容も、本書に記載されているものから変更される可能性があり
               ます。
                                 26/120







                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            主要な財務指標等、新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況及びLTV・鑑
          定LTVの推移は、それぞれ以下のとおりであり、本投資法人は、保守的なレバレッジを確保
          し、将来の機動的な物件取得を可能とする取得余力の維持により、新規取得資産取得後にお
          いても強固な財務基盤を維持できるものと考えています。
            (注１)　「格付」は、株式会社日本格付研究所（JCR）による本投資法人に関する長期発行体格付を記載しており、本投資口








               に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若し
               くは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありませ
               ん。以下同じです。
            (注２)　各期末時点及び新規取得資産取得後の「LTV」、「長期固定負債比率」及び「平均負債残存年数」の詳細について
               は、後記「本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移」に関する表をご参照くださ
               い。以下同じです。
            (注３)　新規取得資産取得後の「LTV」は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における新規取得資産取得後の有利子負債の
               総見込額を用いて算出した見込数値であり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致するとは限りません。新規取得
               資産取得後の有利子負債の総見込額については、借入見込額を223億円として本借入予定日に本借入れを行ったもの
               として算出しています。本借入れの借入見込額は、2020年12月25日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
               普通取引の終値を基準として算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本書の日付現在の見込額であり、本
               借入れの最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される可能性
               があります。以下同じです。
            (注４)　各期末時点の「鑑定LTV」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
                「鑑定LTV」
                ＝　　各決算期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額÷（各決算期末時点の貸借対照表上の総資産額＋各決算
                   期末時点における保有資産に係る当該期の末日時点における鑑定評価額又は調査価格の合計－各決算期末時
                   点における保有資産に係る当該期の末日時点における帳簿価額の合計）
            (注５)　「取得余力」とは、LTVを50％まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの借入れ及び投資
               法人債等の発行によって追加的に調達できる負債性資金の金額の概算額をいいます。なお、当該金額は、当該金額の
               負債性資金の調達及び調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないことにご留
               意ください。また、新規取得資産取得後における「取得余力」については、新規取得資産取得後の有利子負債の総見
               込額を用いて算出しています。したがって、新規取得資産取得後のLTV同様、実際の指標と一致するとは限りませ
               ん。以下同じです。
            (注６)　「平均負債コスト」とは、各借入れ又は各投資法人債に適用される利率に金融機関に支払われた融資手数料等を加
               え、各借入額又は各券面額で加重平均した平均値をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、金利ス
               ワップ契約により金利が固定された変動金利による有利子負債を、当該固定された金利が適用される固定金利による
               有利子負債として算出しています。以下同じです。
            (注７)　「含み益」とは、各決算期末時点における取得済資産の鑑定評価額の合計と取得済資産の帳簿価額の合計の差をいい
               ます。なお、必ずこの含み益が実現されることが保証されているわけではないことにご留意ください。なお、プロロ
               ジスパーク岩沼１については、第15期（2020年５月期）以降、信託土地のみを対象としています。以下同じです。
                また、「含み益率（第16期末）」とは以下の計算式により求められます。
                「含み益率（第16期末）」
                ＝　　第16期（2020年11月期）末時点における含み益÷第16期（2020年11月期）末時点における保有資産に係る当
                   該期の末日時点における帳簿価額の合計
                                 27/120

                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (注８)　「長期借入金」とは、借入日から返済期日までの期間が１年超のものをいい、「短期借入金」とは借入日から返済期
               日までの期間が１年以内のものをいいます。
                                 28/120




















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            なお、本投資法人のポートフォリオ、財務安定性及び投資主価値に係る指標の推移は以下
          のとおりです。
            (注１)　新規取得資産取得後のポートフォリオに関する各数値は、一定の仮定の下、取得済資産及び新規取得資産に係る一定








               の時期における各数値をそれぞれ単純に合算して算出したものであり、新規取得資産取得後の実際の数値と一致する
               とは限りません。また、新規取得資産取得後の財務指標に関する各数値は、一定の仮定に基づく本書の日付現在にお
               ける新規取得資産取得後の見込数値又は見込額であり、新規取得資産取得後の実際の数値又は金額と一致するとは限
               りません。なお、特に明記する場合を除き、各数値の計算にはプロロジスパーク岩沼１を含みません。以下同じで
               す。
            (注２)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「Ａクラス物流施設比率」は、取得済資産及び新規取得資産のうち、Ａクラ
               ス物流施設に該当する物件の占める比率（取得（予定）価格ベース）を、小数第２位を四捨五入して記載していま
               す。第１期（2013年５月期）末時点、第16期（2020年11月期）末時点及び新規取得資産の「Ａクラス物流施設比率」
               も、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。なお、主たる建
               物を対象としており、また、プロロジスパーク船橋５の別棟は、Ａクラス物流施設の要件を満たしていません。以下
               同じです。
            (注３)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」の詳細については、後記「２                                              投資
               対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポート
               フォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」をご参照ください。第１
               期（2013年５月期）末時点の「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」については2013年５月末日現在、第16期（2020
               年11月期）末時点及び新規取得資産の「稼働率」及び「平均賃貸借残存期間」については2020年11月末日現在をそれ
               ぞれ基準として、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、新規取得資産のポートフォリオと同様の
               方法で算出しています。以下同じです。
            (注４)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「平均築年数」については、後記「２                                  投資対象　(３)新規取得資産取得後
               の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の
               概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」記載の「築年数」に関する「小計／平均」及び「合計／
               平均」の説明をご参照ください。第１期（2013年５月期）末時点の「平均築年数」については2013年５月末日現在、
               第16期（2020年11月期）末時点及び新規取得資産の「平均築年数」については2020年11月末日現在をそれぞれ基準と
               して、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、新規取得資産のポートフォリオと同様の方法で算出
               しています。以下同じです。
            (注５)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「取得NOI利回り」の詳細については、後記「２                                      投資対象　(３)新規取得資
               産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　a.不
               動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）」記載の「NOI利回り」の説明をご参照ください。第１期
               （2013年５月期）末時点の「取得NOI利回り」については2013年５月末日時点、第16期（2020年11月期）末時点及び
               新規取得資産の「取得NOI利回り」については2020年11月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定NOIをそれぞれ用いて、そ
               れぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。以下同じです。
            (注６)　新規取得資産取得後のポートフォリオの「時価NOI利回り」は、取得済資産及び新規取得資産についての、2020年11
               月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定評価額に対する、2020年11月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定NOIの比率を、鑑
               定評価額で加重平均した平均値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。また、第１期（2013年５月期）末時
               点の「時価NOI利回り」については2013年５月末日時点、第16期（2020年11月期）末時点及び新規取得資産の「時価
               NOI利回り」については2020年11月末日時点の鑑定評価に基づく鑑定評価額及び鑑定NOIをそれぞれ用いて、それぞれ
               の資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出しています。
                                 29/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (注７)　新規取得資産取得後の「総テナント社数」については、後記「２                             投資対象　(３)新規取得資産取得後の本投資法人
               のポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要　b.不動産等の概要及び賃貸
               借 の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」記載の「テナント数」に基づき、複数物件に重複するエンドテナント
               を調整した後の数値を記載しています。また、第１期（2013年５月期）末時点の「総テナント社数」については2013
               年５月末日現在、第16期（2020年11月期）末時点及び新規取得資産の「総テナント社数」については、2020年11月末
               日現在をそれぞれ基準として、それぞれの資産により構成されるポートフォリオにつき、上記と同様の方法で算出し
               ています。以下同じです。
            (注８)　第１期（2013年５月期）末時点、第16期（2020年11月期）末時点及び新規取得資産取得後における「LTV」、「長期
               固定負債比率」及び「平均負債残存年数」は、以下の計算式により求められます。以下同じです。
                 「LTV」
                  ＝ 各決算期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額又は新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額÷各
                   決算期末時点の貸借対照表上の総資産額又は新規取得資産取得後の総資産見込額
                 新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額
                  ＝ 2020年11月期の貸借対照表上の有利子負債の総額＋本借入れに係る有利子負債の総見込額
                 新規取得資産取得後の総資産見込額
                  ＝ 2020年11月期の貸借対照表上の総資産額＋本募集における発行価額の総見込額＋本第三者割当における発
                   行価額の総見込額＋本借入れに係る有利子負債の総見込額(注９)
                 「長期固定負債比率」*
                  ＝ 各決算期末時点の長期負債（１年内返済予定の長期負債を含みます。以下同じです。）かつ固定金利によ
                   る有利子負債の総額又は新規取得資産取得後の有利子負債の総見込額のうち長期負債かつ固定金利による
                   有利子負債の総見込額÷各決算期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額又は新規取得資産取得後の有
                   利子負債の総見込額
                 「平均負債残存年数」
                  ＝ 各決算期末時点又は新規取得資産取得後における負債残存期間（各決算期末日又は本借入予定日から、各
                   決算期末時点又は新規取得資産取得後の有利子負債に係る借入契約等に表示された返済期日及び償還期日
                   までの期間）を、各決算期末時点の貸借対照表上の有利子負債の総額又は新規取得資産取得後の有利子負
                   債の総見込額に基づき加重平均して得られた負債残存年数の平均値（小数第２位を四捨五入して記載）
               *　　「長期固定負債比率」は、金利スワップ契約により金利が固定された又は固定される予定の、変動金利による
                 有利子負債を、固定金利による有利子負債として算出しています。なお、本書の日付現在、本借入れの一部に
                 ついては、金利スワップ契約の締結により実質的に金利を固定化する予定ですが、本借入れの実行にあたり、
                 金利の動向、資金調達コスト等を総合的に勘案した結果、金利スワップ契約の締結を行わない可能性がありま
                 す。かかる場合、実際の数値は、上記に記載の数値より低くなります。以下同じです。
            (注９)　本借入れに係る有利子負債の総見込額の意義、算出方法及びそれが変更される可能性があることについては、本「④
               強固な財務基盤の維持」本文をご参照ください。
            (注10)　第１期取得済資産及び第16期取得済資産の「インプライドNOI利回り」は、各決算期末時点において、以下の計算式
               により算出しています。
                 本投資法人の各期末時点における保有資産に係る各期末時点における鑑定NOIの合計÷（本投資法人の時価総額
                 ＋有利子負債＋預り敷金・保証金－（現預金＋信託現預金））
            (注11)　投資口分割調整後の数値です。
                                 30/120










                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　グリーンエクイティ・オファリングの実施
            プロロジス・グループは、良き企業市民として環境への取組み（Environmental
          Stewardship）、社会貢献と企業としての責任（Social                              Responsibility）、企業倫理とガバ
          ナンス（Ethics         and  Governance）（以下、これらを総称して「ESG」といいます。）を３本
          の柱として、社会のサステナビリティ（持続可能性）に配慮した企業活動を展開していま
          す。そして、プロロジス・グループの企業活動が環境に与える負荷を最小限に抑えるととも
          に、プロロジス・グループのあらゆるステークホルダーの方々へ、最大限の有益な結果をも
          たらすことができるよう努力しています。
            プロロジス・グループによるこうしたESG活動の一環として、本投資法人は、環境負荷を
          可能な限り低減したエネルギー効率の高い先進的物流施設                                (注１)   への投資とその運用に取り
          組んできました。また、デットによる資金調達においては、2018年８月及び2020年４月にグ
          リーンボンド       (注２)   の発行を行い、本書の日付現在で発行残高160億円とJ-REITの中でトップ
          クラスの実績を誇っています。すなわち、本投資法人は、自らが保有・運用する先進的物流
          施設（新規取得資産取得後）の97.9％が、グリーンビルディング認証を取得したエネルギー
          効率が高く明確な環境改善効果を有するプロジェクトであることを活用し、資本市場へESG
          投資の機会を提供することにより、プロロジス・グループが目指すサステナビリティをより
          一層社会に浸透させ、低炭素社会の実現に貢献することができるものと考えています。
            本投資法人は、本募集のようなエクイティ（投資口）による資金調達においても上記の趣
          旨が合致すると考え、「グリーンボンド原則（Green                             Bond   Principles）2018年版」（以下
          「グリーンボンド原則」といいます。）に定める４つの核となる要素（１．調達資金の使
          途、２．プロジェクトの評価及び選定のプロセス、３．調達資金の管理、並びに、４．レ
          ポーティング）を参照し、グリーンエクイティ・フレームワーク（以下「本グリーンエクイ
          ティ・フレームワーク」といいます。）                     （注３）    を制定しました。
            本投資法人は、DNV           GLビジネス・アシュアランス・ジャパン株式会社（以下「DNV                                  GL」と
          いいます。）       (注４)   より、本グリーンエクイティ・フレームワークが、グリーンボンド原則
          等で定められる４要素の主要な要件に適合している旨のセカンドパーティ・オピニオン                                                (注
          ５)(注６)     を取得し、本グリーンエクイティ・フレームワークに則り、本募集を行います。本
          投資法人は、このような2021年１月13日現在J-REIT初となるグリーンエクイティ・オファリ
          ングとしての本募集は、本投資法人によるESGへの強いコミットメントを示すものと考えて
          おり、本募集を通じ、ESG投資に強い関心を持つ投資家の需要を喚起し、投資家層の更なる
          拡大を目指します。
            (注１)　「先進的物流施設」の詳細については、後記「(３)物流不動産マーケットの概況　①物流不動産マーケットの拡大と
               先進的物流施設の希少性」をご参照ください。以下同じです。
            (注２)　「グリーンボンド」は、地球環境にとって明確な有益性をもつグリーンプロジェクトに充当される資金を、投資法
               人・株式会社・地方自治体等の発行体が調達するために発行する債券であり、原則として国際資本市場協会（ICMA）
               が定める「グリーンボンド原則（Green                Bond  Principles）」に則って発行されます。「グリーンボンド原則」と
               は、ICMAが事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド原則執行委員会（Green                                  Bond  Principles     Executive
               Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。以下同じです。
            (注３)　本投資法人は、本グリーンエクイティ・フレームワーク制定にあたり、ＳＭＢＣ日興証券株式会社をグリーンエクイ
               ティ・ストラクチャリング・エージェントとして起用しています。「グリーンエクイティ・ストラクチャリング・
               エージェント」とは、グリーンエクイティ・フレームワーク制定及びセカンドパーティ・オピニオン取得に係る助言
               等を通じて、グリーンエクイティ・オファリングの支援を行う者をいいます。
            (注４)　「DNV      GL」は、1864年に設立されたノルウェー王国の首都オスロに本部を置くESG評価における第三者評価機関であ
               るDNV   GLの日本法人です。環境省のグリーンボンド発行支援者登録者（外部レビュー部門）や、低炭素経済に向けた
               大規模投資を促進する国際NGOである気候債券イニシアチブより認定を受けた検証者としてグローバルに活動し、国
               内外で多くの検証報告書やセカンドパーティ・オピニオン提供実績を有する組織です。以下同じです。
            (注５)　グリーンボンド原則において、外部レビューは、「セカンドパーティ・オピニオン」、「検証」、「認証」、「格
               付」の４類型が示され、「セカンドパーティ・オピニオン」とは専門性を有する第三者機関がグリーンボンド原則等
               との適合性に関する意見を表明すること、「検証」とは外部評価機関が環境基準等に関連する一定の基準（発行体が
               作成した内部基準も含みます。）との適合性を保証又は証明すること、「認証」とは認定された第三者機関等が一般
               的に認知された外部のグリーン性評価基準への適合性を確認し認証を付与すること、「格付」とは専門性を有する調
               査機関や格付機関等の第三者機関が確立された格付手法を基に評価又は査定すること、をそれぞれいうものとされて
               います。以下同じです。
            (注６)　DNV     GLは、外部レビュー機関としてグリーンボンド原則及び関連する基準を参照し、また、グリーンエクイティ・オ
               ファリング特有の調達資金の管理面を考慮した上で、本グリーンエクイティ・フレームワークの適格性を評価してい
                                 31/120

                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
               ます。また、DNV       GLは、本募集そのものについて評価を行っているわけではありません。なお、DNV                                GLによる当該意
               見表明は、グリーンエクイティ・オファリングにより発行される投資口の財務的なパフォーマンス、投資の価値又は
               長 期の環境便益に関して保証を提供するものではありません。DNV                         GLによる当該意見表明はあくまで本グリーンエク
               イティ・フレームワークに対する意見表明に過ぎず、本募集の対象である本投資法人の投資口に付された意見表明で
               はありません。DNV        GLによる当該意見表明は信用格付とは異なり、また、所定の信用格付を提供し、又は閲覧に供す
               ることを約束するものではありません。
            (注)　　「適格グリーンプロジェクト比率」とは、新規取得資産取得後の保有資産のうち、グリーンビルディング認証を取得







               している資産が本投資法人のポートフォリオに占める割合をいい、新規取得資産取得後における取得（予定）価格
               ベースで算出しています（プロロジスパーク岩沼１は含みません。）。また、グリーンビルディング認証取得比率と
               いうことがあります。「グリーンビルディング認証」の詳細については、後記「(イ)調達資金の使途　a.グリーンビ
               ルディング」をご参照ください。以下同じです。
                                 32/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            本グリーンエクイティ・フレームワークの概要は以下のとおりです。
          (イ)　調達資金の使途

             本投資法人は、下記a.からc.までの適格クライテリアを定め、本グリーンエクイ
            ティ・フレームワークに則った新投資口発行による調達資金を以下の適格クライテリア
            のいずれかを満たす特定資産（以下「適格グリーンプロジェクト」といいます。）に係
            る資金に充当します。
             a.　グリーンビルディング

                調達資金の使途:          以下の要件のいずれかを満たす資産に係る新規又は既存の投資
               又は支出。
              (ⅰ)　以下の分類において少なくとも一つの認証を取得した、又は取得する予定の新
                規、既存又は改修建築物。
                (a)  LEED（アメリカ）          （注１）    : Platinum、Gold又はSilver
                (b)  DGNB（ドイツ）        （注２）    : Platinum、Gold又はSilver
                (c)  BREEAM（イギリス）           （注３）    : Outstanding、Excellent、Very                 Good又はGood
                (d)   HQE（フランス）          （注４）     : Exceptional、Excellent、Very                  Good   (Very
                   Performant)又はGood            (Performant)
                (e)  CASBEE（日本）        （注５）    : Ｓ、Ａ又はＢ＋
                (f)  DBJ  Green    Building     認証（日本）       （注６）    : ５又は４
                (g)  BELS（日本）       （注７）    : ５又は４
              (ⅱ)　建築物、建築物サブシステム及び土地を対象とした、エネルギー効率、水の消
                費性能又はその他環境面で有益な改善を目的とした物件の改修。
              (注１)　「LEED」（Leadership            in Energy   and  Environmental      Design)とは、住居用・商業用建築物を対象とした米国
                  の認証システムをいいます。
              (注２)　「DGNB」（ドイツグリーンビルディング認証）とは、2007年に非営利団体German                                     Sustainable     Building
                  Councilがドイツ運輸建築都市問題省とともに開発したもので、サステナブルビルディングの積極的な奨励を
                  目的としています。
              (注３)　「BREEAM」(Building             Research    Establishment      Environmental      Assessment     Method)とは、イギリスの
                  Building    Research    Establishment(BRE)が1990年に初めて発表したもので、新規、改装、増築の建築物に使用
                  されます。
              (注４)　「HQE」（Haute          Qualité   Environnementale       高品質環境基準）とは、フランスのグリーンビルディング基準
                  で、1992年のアースサミットで初めて定められた持続可能な開発の原則に基づいています。Haute                                       Qualité
                  Environnementaleは2005年に始まったもので、HQEが審査にあたりCerway/Certivea/Cerqualが認証を発行しま
                  す。
              (注５)　「CASBEE」（Comprehensive               Assessment     System   for  Built   Environment     Efficiency／建築環境総合性能評価
                  システム）とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負
                  荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
              (注６)　「DBJ      Green   Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモ
                  デルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green                        Building）を対象に、５段階の評価ランク（１
                  つ星～５つ星）に基づく認証をDBJが行うものです。
              (注７)　「BELS」（Building-Housing               Energy-efficiency        Labeling    System／建築物省エネルギー性能表示制度）と
                  は、国土交通省が評価基準を定めた公的な評価制度で、建築物の一次エネルギー消費量に基づき、省エネル
                  ギー性能を５段階の評価ランク（１つ星～５つ星）で評価する制度です。
              (注８)　本グリーンエクイティ・フレームワークにおいては上記の７つの認証が定められていますが、DNV                                          GLが本グ
                  リーンエクイティ・フレームワークを評価するにあたり考慮した認証は、「CASBEE」、「DBJ                                    Green   Building
                  認証」及び「BELS」の３つの認証です。
             b.　再生可能エネルギー

                調達資金の使途:          再生可能エネルギー発電ユニットの取得、開発、建設及び／又
               は設置に対する、新規又は既存の投資・支出。
              (ⅰ)　太陽光パネルの設置。発行体又はその関連会社が所有及び／又は管理する資産
                の屋上に設置されるものを含む
              (ⅱ)　風力関連の発電プロジェクト
                                 33/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             c.　省エネルギー

              (ⅰ)　エネルギー備蓄システム
          (ロ)　プロジェクトの評価及び選定のプロセス

             本グリーンエクイティ・フレームワークに則った新投資口発行による調達資金が充当
            されるプロジェクトは、本資産運用会社のESGコミッティー（以下「本コミッティー」と
            いいます。）により、前記「(イ)調達資金の使途」に記載の適格クライテリアへの適合
            性が評価され、選定されます。
          (ハ)　調達資金の管理

             本コミッティーは、本グリーンエクイティ・フレームワークに則った新投資口発行に
            よる調達資金を、本投資法人の資産ポートフォリオのうち、適格グリーンプロジェクト
            からなるポートフォリオ（以下「適格グリーンプロジェクト・ポートフォリオ」といい
            ます。）に充当する予定です。当該調達資金の全額が適格グリーンプロジェクトに充当
            されるまでの間、調達資金の全部又は一部は、既存の負債の返済又はその他資本運営の
            活動に利用されることがあります。
          (ニ)　レポーティング

             本投資法人は、本グリーンエクイティ・フレームワークに則った新投資口発行から１
            年以内に、本投資法人のウェブサイト上において、適格グリーンプロジェクトへの手取
            金の充当状況を報告します（以下「資金充当状況レポーティング」といいます。）。資
            金充当状況レポーティングは、当該調達資金の全額が充当されるまで、少なくとも１年
            ごとに行われます。
             本投資法人は、実務上可能な限り、以下の情報を開示します。
               ・充当された調達資金の総額
               ・適格グリーンプロジェクトの件数
               ・未充当の調達資金の額
               ・適格グリーンプロジェクト・ポートフォリオ内の資産が取得した認証のレベル
            本投資法人は、今後も環境負荷を可能な限り低減したエネルギー効率の高い先進的物流施

          設への投資とその運用を行い、低炭素社会の実現を目指します。また、本グリーンエクイ
          ティ・フレームワークに則った新投資口発行としての本募集を通じて、ESG投資に強い関心
          を持つ投資家の需要を喚起することにより、投資家層の拡大を図り、ひいてはエクイティ資
          金調達力の中長期的な強化を図ります。
                                 34/120







                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (２)　本投資法人の特徴
            本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標があると
          考えています。
         ①　Ａクラス物流施設への重点投資
         ②　世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全
            面的なスポンサー・サポート
         ③　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
         ④　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
         ⑤　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environmental）、社会（Social）及びガバ
            ナンス（Governance）（ESG）への取組み
         ①　Ａクラス物流施設への重点投資

            本投資法人は、プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設に重点投資することに
          より、安定的な成長と投資主価値の最大化を図ります。また、本投資法人は、資産規模の拡
          大を通じてリスクの分散を進め、物件集中リスクの低減に注力し、ポートフォリオの収益基
          盤の安定性の更なる強化と「クオリティ」の維持・向上を目指します。
          ＜Ａクラス物流施設の要件＞

            本投資法人が考えるＡクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者
          が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条
          件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、以下の要件を充足しているも
          のをいいます。
              a.　物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模
                を有すること
              b.　人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若
                しくは空港に近接していること
              c.　効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね１フロア5,000㎡
                超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）及び
                柱間隔（概ね10m以上）が確保されていること
              d.　上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十
                分な能力の垂直搬送設備を備えていること
              e.　免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保
                されていること
                                 35/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            新規取得資産取得後のポートフォリオの状況は以下のとおりです。
            (注１)　新規取得資産取得後の「ポートフォリオPML値」は、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式








               会社による2020年12月７日付地震リスク評価（ポートフォリオ）報告書に基づいて取得済資産及び新規取得資産の合
               計51物件（プロロジスパーク岩沼１を含みません。以下同じです。）の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求
               めた数値を記載しています。なお、51物件の集合体に対して求めたPML値は、MFLPプロロジスパーク川越の準共有持
               分（50％）を考慮して算出されています。
            (注２)　「マルチテナント型物流施設」及び「ビルド・トゥ・スーツ物流施設」の詳細については、参照有価証券報告書「第
               一部  ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要　(ハ)プ
               ロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」をご参照ください。以下同じです。
            (注３)　「投資対象エリア」の詳細については、参照有価証券報告書「第一部                              ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投
               資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構築方針　(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準」を
               ご参照ください。
            (注４)　新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況に記載の比率（％）は、新規取得資産取得後のポートフォリオ全体
               （プロロジスパーク岩沼１を含みません。）の取得（予定）価格の総額に対する、各項目に該当する各資産の取得
               （予定）価格の比率を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                                 36/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　   世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる
            全面的なスポンサー・サポート
            本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis,                                    Inc.、プロロジス・グ
          ループの日本法人であり、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアであ
          る株式会社プロロジス及びその完全子会社である本資産運用会社並びに本投資法人の間で締
          結したスポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループによる全面的なスポン
          サー・サポートを受けており、今後もプロロジス・グループが開発する物流施設に関するパ
          イプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営
          資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
            本投資法人は、こうしたパイプライン・サポートに基づき、プロロジス・グループからの
          継続的な物件取得を通じて、資産規模の着実な成長を実現してきました。新規取得資産であ
          るプロロジスパーク千葉ニュータウン、プロロジスパーク千葉２及びプロロジスパークつく
          ば２はいずれもプロロジス・グループの開発物件です。2020年12月末日時点において、パイ
          プライン物件は、優先交渉権取得済物件であるプロロジスパーク海老名２、プロロジスパー
          ク草加、プロロジスパーク猪名川１、プロロジスパーク猪名川２及びプロロジスパーク神戸
          ５の５物件に加え、プロロジス・グループの開発中・計画中資産である、プロロジスパーク
          八千代１、プロロジスパーク八千代２、プロロジスパークつくば３、プロロジスパーク神戸
          ３、プロロジス東海太田川プロジェクト、プロロジスパーク小郡、プロロジスアーバン東京
          足立１及びプロロジスアーバン東京足立２の８物件並びに「プロロジス古河プロジェクト
          フェーズ２」の大規模面開発プロジェクト１件、合計延床面積1,283,617㎡の規模となって
          おり、新規取得資産取得後においても、本投資法人の中長期的なポートフォリオの成長の高
          い蓋然性が維持されています。
            なお、2020年10月、本資産運用会社は、2020年４月に発生した火災により建物等が滅失し
          たプロロジスパーク岩沼１について、建物の再開発工事（以下「本再開発」といいます。）
          を実施することを決定しました。プロロジス・グループの先進的物流施設開発ノウハウを最
          大限に活かすべく、株式会社プロロジスを本再開発の開発コンサルティング業務の委託先と
          し、本再開発の建築工事を本投資法人が発注することで、プロロジスパーク岩沼１の資産価
          値及び本投資法人の投資主価値を最大化することを目指します。
                                 37/120










                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            なお、本再開発の概要は以下のとおりです。
                              プロロジスパーク岩沼１
           物     件     名     称
                              宮城県岩沼市空港南三丁目２番35
           所        在        地
                              45,704.30㎡
                    敷  地  面  積
                              60％   / 200％
              土地      建ぺい率/容積率
                    取  得  価  格  1,179百万円
                              50,446㎡(注１)
                    延  床  面  積
                              43,835㎡
            計画中の建物        賃貸可能面積
                    構  造  ・  階  数  鉄骨造２階建
                              7,481百万円(注２)
                    総  事  業  費  用
                    本再開発後の
                              8,170百万円(注３)
             本再開発の
                    調  査  価  格
            経済性見込み
                              5.3％(注４)
                    NOI   利  回  り
                              688百万円(注５)
                    含    み    益
                    着工予定時期         2021年３月
            本再開発の想定
            スケジュール
                    竣工予定時期         2022年４月
            (注１)　車路やスロープ等を含む延床面積を記載しています。2020年10月21日時点の計画に基づく情報であり、実際とは異な
               る場合があります。
            (注２)　本再開発の建築工事請負契約（以下「本請負契約」といいます。）に記載される工事代金の見込額に、本再開発に伴
               う諸費用見込額及びプロロジスパーク岩沼１の土地の帳簿価額1,186百万円を加えた金額を記載しています。なお、
               本書の日付現在において本請負契約は締結されていないため、当該工事代金は未定であり、したがって当該見込額も
               変更となる可能性があり、また本再開発に伴う諸費用の金額も変動する可能性があるため、本再開発の総事業費用は
               変更となる可能性があります。
            (注３)　シービーアールイー株式会社から取得した、本再開発による計画建物に基づき作成された価格調査報告書（2020年９
               月１日時点）（以下「本調査報告書」といいます。）における調査価格を記載しています。なお、当該価格調査は不
               動産鑑定評価基準に則った鑑定評価ではなく、また当該調査価格は本再開発の完了時に取得される将来の鑑定評価額
               とは異なる可能性があります。
            (注４)　本調査報告書に記載された本再開発後のプロロジスパーク岩沼１のNOI（直接還元法における運営純収益をいいま
               す。以下同じです。）を、本再開発の総事業費用で除して算出しています。したがって、プロロジスパーク岩沼１の
               将来のNOIの変動及び本再開発の総事業費用の変動により、当該NOI利回りは変動する可能性があります。
            (注５)　本再開発後の調査価格から、本再開発の総事業費用を差し引いて算出しています。当該調査価格は鑑定評価額ではな
               く、また、本再開発の総事業費用は変更となる可能性があるため、当該含み益は、プロロジスパーク岩沼１の将来の
               鑑定評価額に基づく含み益とは異なる可能性があります。
                                 38/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　Ａクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
            本投資法人の新規取得資産取得後のポートフォリオのテナント分散状況、テナントの業種
          内訳、賃貸借契約の満了時期の分散状況及び賃貸借契約の状況は以下のとおりであり、これ
          らはいずれも本投資法人の収益の安定性に寄与するものと、本投資法人は考えています。
            (注１)　「テナントの業種内訳」は、本資産運用会社がテナントをその業種ごとに分類し、当該分類ごとに締結されている賃







               貸借契約の比率（賃貸面積ベース）を算出しています。
            (注２)　「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委託
               することで実現するものをいいます。以下同じです。
                                 39/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
            本投資法人は、第16期（2020年11月期）末現在、合計15社の金融機関から借入れを行って
          おり、多様かつ長期的な取引関係を期待できる借入先からなるレンダーフォーメーションを
          構築しています。本投資法人は、かかる強固なレンダーフォーメーションを維持するととも
          に、引き続き新たな取引金融機関を開拓していくことで、本投資法人の安定的な成長及びそ
          れによる投資主価値の向上を目指します。
            (注)　　資金調達先の金融機関名は略称を使用しています。ただし、投資法人債については、無記名債であることから、単に







               投資法人債と記載しています。
                                 40/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            また、本投資法人の時価総額は、2020年12月末日現在において約7,940億円まで拡大して
          おり、同時点では、J-REIT62銘柄中第３位に位置しており、また物流施設賃貸を主たる事業
          とする世界の上場物流不動産会社や上場REITと比較しても上位の規模となっています。ま
          た、以下に記載の主要株式指数（インデックス）にも組み入れられています。これらのこと
          から、本投資法人は、投資口の市場における流動性を確保し、また、パッシブ運用を行う機
          関投資家を含めた幅広い投資家の資金を呼び込むことができる安定的なプラットフォーム
          （基盤）としての評価を築き上げることができていると考えています。
            (出所)　ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所、香港証券取







               引所及び東京証券取引所
            (注１)　2020年12月末日現在の銘柄数及び時価総額であり、本投資法人上場時の銘柄数及び時価総額は異なることにご留意く
               ださい。
            (注２)　円貨のアメリカ合衆国ドル（以下「米ドル」といいます。）換算は、2020年12月末日現在の株式会社三菱ＵＦＪ銀行
               の対顧客電信売買相場の仲値（１米ドル＝103.50円）によります。以下同じです。
                                 41/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ⑤　投資主価値の中長期的な向上に資する環境（Environmental）、社会（Social）及びガバ
            ナンス（Governance）（ESG）への取組み
            本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループは、持続性のある社会の構築に貢
          献する良き企業市民であり続けられるよう、環境への取組み（Environmental）、社会貢献
          と企業としての責任（Social）及び企業倫理とガバナンス（Governance）（ESG）を３本の
          柱として、持続可能な企業活動を行っており、これは本投資法人の持続可能な成長に資する
          と考えています。具体的には、物流効率化に資する安全・快適な施設スペースをカスタマー
          に提供するとともに、Ａクラス物流施設の供給による我が国の物流機能の発展、環境負荷の
          軽減及び地域貢献を目指すことを通じて、様々なステークホルダーと共生し、本業で社会に
          貢献する企業活動を展開しています。
            (注)　　上図は、本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、







               本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
                                 42/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            こうしたESGへの取組みの結果、本投資法人は、ESGに関連する複数の第三者機関から高い
          評価を得ています。例えば、本投資法人は、GRESBリアルエステイト評価において、2015年
          から６年連続で最高位の「５                Star」の評価を取得するとともに、2020年の同評価において
          は上場物流不動産セクターにおける「Global                         Sector    Leader」及び「Asia           Sector    Leader」
          に選出されました。また、本投資法人は、ESG投資における株式指数として世界的に広く用
          いられている「Dow           Jones    Sustainability         World    Index」の2020年の構成銘柄見直しにおい
          て、J-REITで初めて構成銘柄に選定されました。更に、本投資法人は、環境分野の国際的非
          営利組織CDP（旧称：Carbon                Disclosure       Project）から、気候変動リスクの低減及び低炭素
          経済に貢献した企業として評価されており、2020年の評価において、最高評価であるＡリス
          ト企業にJ-REITで初めて選出されました。
           （注）　本投資法人のMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数（以下「MSCI指数」といいます。）の詳細については、参照








               有価証券報告書「第一部          ファンド情報　第１        ファンド情報　２       投資方針　（１）投資方針　①本投資法人の基本理
               念及び特徴」をご参照ください。MSCI指数への組入れや本投資法人によるMSCIのロゴ・商標・サービスマーク及び指
               数の使用は、MSCI及びMSCIの関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・保証・宣伝を企図するものではあり
               ません。MSCI指数はMSCIの独占的財産です。MSCI、MSCI指数及びロゴは、MSCI及びMSCIの関連会社の商標・サービス
               マークです。
                                 43/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            また、本投資法人及びプロロジス・グループは、ガバナンスへの取組みの一環として、プ
          ロロジス・グループからの本投資法人への出資（以下「セイムボート出資」といいます。）
          を通じて、投資主とプロロジス・グループの利益を共通化する努力を継続しています。すな
          わち、プロロジス・グループは、本投資法人の上場時を含めて10回にわたるエクイティ・
          ファイナンスにおいて、継続的にセイムボート出資を行っており、結果として、本投資法人
          の発行済投資口数の約15％を継続的に保有し続けています。なお、プロロジス・グループは
          本募集においてもセイムボート出資を行う予定であり、新規取得資産取得後においても発行
          済投資口数の約15％保有を維持する見込みです                         (注)  。
            更に、プロロジス・グループは、本投資法人の上場時より一貫して、本投資法人の投資口
          を長期保有する方針であることを表明しています。こうしたセイムボート出資は、本投資法
          人とプロロジス・グループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にするこ
          とにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に大きく資するものと、
          本投資法人は考えています。
            (注)　　本第三者割当による発行口数の全部について申込みがなされたと仮定した場合、全発行済投資口数は2,581,850口と







               なる予定であり、新規取得資産取得後のプロロジス・グループ保有割合は約15％になる予定です。
                                 44/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (３)　物流不動産マーケットの概況
         ①　物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
            賃貸用の大型の先進的物流施設                 (注１)   は、2014年以降供給増の傾向にあり、2016年以降は
          過去最高水準の新規供給が続き、2002年１月から2019年12月末日までに累計約28百万㎡が供
          給されましたが、2020年９月末日現在における日本国内の全ての物流施設に対する先進的物
          流施設の割合はわずか5.3％に過ぎず、依然としてその希少性は高い状況にあります。
            (出所)　シービーアールイー株式会社







            (注１)　シービーアールイー株式会社によれば、「先進的物流施設」とは、延床面積5,000坪以上で、不動産投資会社及び不
               動産開発会社等が開発した、原則として床荷重1.5トン/㎡以上、天井高5.5m以上、柱間隔10m以上で機能的な設計を
               備えた賃貸用物流施設（マルチテナント型及びビルド・トゥ・スーツ型を含みます。）をいいます。物流会社等が保
               有する自社物流施設及び賃貸物流施設は含まず、延床面積5,000坪以上の全ての賃貸物流施設を対象に加えたもので
               はありません。以下同じです。
            (注２)　2020年９月末日時点。本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により
               算出した、全国における先進的物流施設の供給動向を示したものです。
               情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
               け、又は収集したものを対象としています。
               2020年、2021年及び2022年の供給面積は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2020年９月末日
               現在における見込値及び予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があ
               ります。
            (注３)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、2012年３月
               末日現在及び2020年９月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面積に対する、
               先進的物流施設の延床面積が占める割合を記載しています。
              －　シービーアールイー株式会社は、上記調査にあたり、「2012年３月末日現在における全国に所在する自社所有分を
                含む全ての倉庫の総延床面積」及び「2020年３月末日現在における全国に所在する自社所有分を含む全ての倉庫の
                総延床面積」を、「固定資産の価格等の概要調書（総務省自治税務局固定資産税課）」及び「建築統計年報（国土
                交通省総合政策局）」を用いてシービーアールイー株式会社にて推計し、算出しています。推計値であるため、実
                際に全国に所在する自社所有分を含む全ての物流施設の総延床面積と一致しない可能性があります。
              －　情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
                け、又は収集したものを対象としています。
              －　先進的物流施設のシェアの算出にあたっては、総延床面積の推計値については2012年３月末日現在及び2020年３月
                末日現在のもの、先進的物流施設の延床面積については2012年３月末日現在及び2020年９月末日現在のものを、そ
                れぞれ用いています。
                                 45/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ②　良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場
            先進的物流施設が我が国において不足していることを背景に、近年、首都圏及び近畿圏
          (注)  における先進的物流施設の空室率は低い水準で推移しました。このような先進的物流不
          動産市場の堅調さは、新たなデベロッパーの参入や開発案件の増加を喚起することとなり、
          特に2016年以降、首都圏及び近畿圏において先進的物流施設が集中的に供給され、一部の地
          域では先進的物流施設の空室率が一時的に上昇しました。しかしながら、電子商取引及び
          サードパーティー・ロジスティクス(3PL)関連をはじめとした需要は従来以上に旺盛である
          ことが明らかになっており、全般的な需給バランスは堅調に推移しているものと、本投資法
          人は考えています。
            首都圏における大型マルチテナント型物流施設の2020年の第３四半期における全体の空室
          率は0.5％、竣工後１年以上を経過した物件の空室率は0.4％と安定的に推移しています。
          2021年の首都圏における大型マルチテナント型物流施設の供給は過去最高水準となる見通し
          であるものの、新規開発物件のテナント内定率が従来に増して高いことから、引き続き堅調
          な需要に吸収されていくものと、本投資法人は考えています。近畿圏においては2017年に湾
          岸部を中心に集中的な供給があり、空室率は一時的に20％を超えましたが、旺盛な需要を背
          景として空室は徐々に消化されてきており、2020年の第３四半期における空室率は4.0％ま
          で低下し、顕著な回復傾向にあります。
            このように、首都圏、近畿圏ともに大型マルチテナント型物流施設の需給バランスは更に
          タイトになっており、空室率が低水準で安定していることにも照らすと、Ａクラス物流施設
          への投資を通じて、安定した賃料と収益の成長を達成できる可能性が高いものと、本投資法
          人は考えています。
            (注)　　シービーアールイー株式会社によれば、「首都圏」は、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を中心とする地域、
               「近畿圏」は、大阪府、兵庫県及び京都府を中心とする地域をいいます。以下本「②良好な需給バランスを背景に安
               定的に推移する物流不動産の賃貸市場」及び後記「③消費構造の変化が生み出す新規需要」の「EC企業の賃貸借契約
               は平均契約面積が大きい」におけるシービーアールイー社の調査等を記載した箇所について同じです。
            (出所)　シービーアールイー株式会社






            (注１)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が行った調査により算出した、首都圏及び
               近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の新規供給面積及び新規需要面積並びに空室率の推移を示したもので
               す。不動産投資会社等が保有する賃貸物流施設（マルチテナント型）のうち、延床面積10,000坪以上を調査対象とし
               ています。
            (注２)　新規供給面積は、各年１～12月の間に竣工又は賃貸の用に供された大型マルチテナント型物流施設の貸室面積の合計
               です。
            (注３)　2020年、2021年及び2022年の新規供給面積の数値は、シービーアールイー株式会社が行った調査により算出した2020
               年９月末日現在における予想値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があ
               ります。
                                 46/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ③　消費構造の変化が生み出す新規需要
            上記のとおり、Ａクラス物流施設を含む先進的物流施設への旺盛な需要が見られますが、
          その背景には、Ｅコマース市場の成長がひとつの大きな要因として存在すると、本投資法人
          は考えています。
            近年、消費者向けＥコマースの市場規模は継続的に拡大しています。経済産業省「電子商
          取引実態調査」によると、消費者向けＥコマースの市場規模（売上高）は、2019年には19兆
          円を超えており、2010年の同規模７兆7,880億円と比べると、９年間で約2.5倍に拡大してお
          り、同期間における2010年からの年平均成長率は10％程度です。更に、同調査と米国の公的
          機関の開示情報によると、我が国のＥコマースの2019年現在の小売業における普及率は米国
          のそれと比べて依然として低い水準に留まっていること、また、eMarketerの提供データに
          よると、2019年現在のＥＣ普及率は中国の３分の１程度に留まっていることから、我が国の
          Ｅコマース市場には他国に比べて今後長期的に更に大きく成長する潜在性があると、本投資
          法人は考えています。なお、米国及び英国の公的機関の開示情報によると、2020年第３四半
          期時点のＥコマースの普及率は2019年末対比で急上昇しており、我が国においても新型コロ
          ナウイルス感染症拡大による人々の生活の変化により、Ｅコマースの普及率の増加は加速す
          ると本投資法人は考えています。
            こうしたＥコマース市場の拡大及びＥコマースにおけるエンドユーザーへの商品配送の迅
          速化のニーズの増大により、多品種の商品在庫を効率的に保管しながら物品を迅速に仕分け
          し、それらを短時間かつ多頻度に流通させる機能を提供することができるＡクラス物流施設
          に対するニーズが著しく高まっているものと、本投資法人は考えています。
            (出所)　「電子商取引（ＥＣ）の市場規模」について、経済産業省「電子商取引実態調査」、Office                                       for  National




               Statistics（英国）及びU.S.           Census   Bureau（米国）の公表データを基に本資産運用会社において作成。「ＥＣ普及
               率の国際比較（2019年）」について、eMarketerの提供データ情報を基に本資産運用会社において作成。
                                 47/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            こうした消費構造の変化を背景として、Ｅコマース企業                              (注１)   が先進的物流施設において
          より大きなスペースを確保する傾向が顕著になってきています。シービーアールイー株式会
          社が2020年1月に行った調査によれば、Ｅコマース企業が締結した首都圏の物流施設の賃貸
          借契約の平均契約面積は、全業種の企業の物流施設の平均契約面積の4,100坪を約４割上回
          る5,700坪     (注２)   となりました。こうした指標から、契約当たりの賃貸面積の観点からもＥコ
          マース企業の先進的物流施設に対する潜在的な需要は著しく大きくなっており、Ｅコマース
          市場の成長が大型の先進的物流施設に対する需要の拡大につながるものと、本投資法人は考
          えています。
            このような大型の先進的物流施設に対する需要の拡大は、新規開発物件をテナントが先行
          して確保する動きの広まりにも表れており、2021年に竣工する予定の新規開発物件（首都圏
          及び大阪圏）       (注３)   における2020年11月末時点のテナント内定率は55.8％に達しています。
          このように、新規に開発される物流施設に対する需要は今後も堅調に推移するものと、本投
          資法人は考えています。
            (出所)　「EC企業の賃貸借契約は平均契約面積が大きい」についてシービーアールイー株式会社。「新規開発物件の前年末時




               点のテナント内定率」について株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所
            (注１)　「Ｅコマース企業」及び「EC企業」の定義は、シービーアールイー株式会社の使用する定義によります。
            (注２)　シービーアールイー株式会社が2020年１月に行った調査により算出した、全業種平均及びEC企業それぞれについて
               の、2019年の首都圏における大型マルチテナント型施設の平均契約面積（2019年12月末日現在において入居又は賃貸
               借契約が締結されている賃貸面積の合計を賃貸借契約数で除した数値）を記載しています。
               不動産投資会社及び不動産開発会社等が開発した、床荷重1.5トン/㎡以上、天井高5.5m以上、延床面積10,000坪以上
               の賃貸用物流施設を対象としています。物流会社等が保有する自社物流施設及び賃貸物流施設は含みません。
               情報抽出方法は、所有者各社の開示情報及びシービーアールイー株式会社が日々の仲介活動等により情報提供を受
               け、又は収集したものを対象としています。
            (注３)　株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所によれば、「首都圏」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、
               茨城県及び栃木県、「近畿圏」は、大阪府、京都府、兵庫県及び滋賀県をいいます。後記（注４）において同じで
               す。
            (注４)　本投資法人及び本資産運用会社の依頼により、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が行った調査によ
               り算出した、首都圏及び近畿圏に所在する対象賃貸用物流施設の内定率を示したものです。内定率は、表示年に竣工
               する予定の対象賃貸用物流施設に対し、表示年の前年末日時点における当該物件に係る賃貸借契約（予約契約を含み
               ます。）が締結された総賃貸面積が占める割合を表しています。ただし、2021年に竣工する予定の対象賃貸用物流施
               設の内定率に関しては、2020年11月末日時点における当該物件に係る賃貸借契約（予約契約を含みます。）が締結さ
               れた総賃貸面積が占める割合を表しています。
               延床面積5,000坪以上の賃貸用物流施設（マルチテナント型及びビルド・トゥ・スーツ型を含みます。）を対象とし
               ています。物流会社等が保有する自社物流施設は含みません。
               賃貸借契約の締結状況については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各不動産開発会社への都
               度のヒアリング、仲介業者から情報提供を受ける等して情報を収集しています。
               竣工予定については、株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所が、各種メディア情報並びに各不動産開発
               会社のホームページ及びリーシング資料等により情報を収集していますが、実際の竣工時期とは異なる可能性があり
               ます。
                                 48/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ④　労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設
            近年深刻さを増している我が国の物流業界の労働力不足問題も、荷主・テナントの先進的
          大型物流施設への集約・移転の動きを後押ししているものと、本投資法人は考えています。
            厚生労働省「労働経済動向調査」によれば、2009年以降、我が国の物流業界における労働
          者数の不足感が継続しています。一方、シービーアールイー株式会社が2020年に実施した
          「物流施設利用に関するテナント調査2020」によれば、物流関連企業からなるアンケート回
          答者の37％が、今後のテクノロジーの利用により倉庫スペースの必要性が増えるとし、同
          78％が、テクノロジーの利用により倉庫内の作業員数が減ることにつながる、と回答してい
          ます。
            したがって、今後の我が国の物流業界においては、不足している労働力を確保するための
          労働環境の改善と、労働力を代替するテクノロジーの利用による省人化の推進を同時に行っ
          ていくことが一層重要になっていくものと、本投資法人は考えています。同時に、このよう
          なニーズに応えることのできる先進的物流施設への需要が更に高まっていくものと、本投資
          法人は考えています。
            (出所)　「物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.）について厚生労働省「労働経済動向調査」を基に本資産運用会社







               において作成。「テクノロジーの利用による物流効率化の影響（今後３年間）」についてシービーアールイー株式会
               社「物流施設利用に関するテナント調査2020」を基に本資産運用会社において作成
            (注１)　「労働者過不足判断D.I.」とは、不足と回答した事業所の割合から過剰と回答した事業所の割合を差し引いた値をい
               います。
            (注２)　2004年２月から2020年８月までの労働経済動向調査に基づき、常用労働者を対象にした調査産業計及び運輸業・郵送
               業（日本標準産業分類が改定されたことに伴う分類変更前の調査である2008年11月調査以前については運輸業）につ
               いての労働者過不足判断D.I.の数値の推移を記載しています。
               なお、「常用労働者」とは、次のいずれかに該当する労働者をいいます。
               ・期間を定めずに雇われている者
               ・１か月以上の期間を定めて雇われている者（2017年11月調査までは、１か月を超える期間を定めて雇われている
                者）
               ・（2017年11月調査までは）日々又は１か月以内の期間を定めて雇われている者で、前２か月それぞれ18日以上雇わ
                れた者
               なお、労働経済動向調査では、2015年２月調査から会社以外の法人（信用金庫、一般財団法人、病院等）も調査対象
               としたため、2014年11月調査以前の結果と2015年２月調査以降の結果とでは、調査の前提となる調査対象が異なる可
               能性があります。
            (注３)　プロロジス・グループが開発した全ての物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。
                                 49/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ２　投資対象
        (１)　新規取得資産の一覧
            本投資法人は、本募集の対象とする新投資口の発行、本借入れによる資金調達及び手元資
          金により、以下に記載の不動産信託受益権（新規取得資産）を取得します。新規取得資産の
          取得予定価格の合計は62,200百万円（消費税等相当額及び取得に要する諸費用は含みませ
          ん。）です。また、本投資法人は、新規取得資産について、本書の日付現在、以下に記載の
          取得予定年月日付で信託譲渡する各不動産の現所有者（以下「売主」ということがありま
          す。）との間で信託受益権譲渡契約書（以下「売買契約書」ということがあります。）を締
          結しています。
            なお、新規取得資産の売主は、いずれも本資産運用会社の利害関係者に該当することか
          ら、本資産運用会社は、利害関係人等取引規程に基づく自主ルールに則り、審議・決議を経
          ています。利害関係人等取引規程に基づく自主ルールについては、参照有価証券報告書「第
          二部　投資法人の詳細情報　第３                   管理及び運営　２          利害関係人との取引制限　(２)利害関
          係人等取引規程」をご参照ください。
            新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、後記「(３)新規取得資産取
          得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。
                                                        NOI

            物件                       取得予定              取得予定
        物件                                                利回り
           タイプ                        年月日               価格
                   物件名称         所在地                売主
        番号                                                （％）
           (注１)                        (注２)             （百万円）
                                                        (注３)
                プロロジスパーク           千葉県                浅間特定
        M-34                                          26,300       4.5
           マルチ型                       2021年２月８日
                千葉ニュータウン           印西市                目的会社
                プロロジスパーク
                          千葉県                白馬特定
        M-35                                          15,000       4.4
           マルチ型                       2021年２月８日
                千葉２
                          千葉市                目的会社
                プロロジスパーク
                          茨城県                榛名特定
        B-19                                          20,900       4.7
            BTS型                      2021年２月８日
                つくば２
                          つくば市                目的会社
                                                  62,200       4.5
                         合計／平均
          (注１)　「物件タイプ」は、参照有価証券報告書「第一部                       ファンド情報　第１        ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　
              ②プロロジス・グループの概要　(ハ)プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び「第一部                                           ファン
              ド情報　第１      ファンドの状況　２        投資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構築方針　(イ)ポートフォリオ構築方
              針の基本的考え方及び投資基準　b.物件タイプ」記載の分類に従い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件に
              は「マルチ型」と、「ビルド・トゥ・スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞれ記載しています。
          (注２)　「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
          (注３)　「NOI利回り」の合計／平均欄には、各新規取得資産のNOI利回りを、取得予定価格で加重平均した全新規取得資産のNOI
              利回りの平均値を記載しています。
                                 50/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (２)　新規取得資産の個別信託不動産の概要
            新規取得資産の個別の概要は、以下のとおりです。
            なお、特段の記載がない限り、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」、「賃貸借の
          概要」、「鑑定評価書の概要」、「本物件の特性」及び「過年度の収支状況」の各欄の記載
          については、以下のとおりであり、2020年11月末日現在の情報に基づいて記載しています。
          ①　「特定資産の概要」欄の記載について

             ・「所在地」は、上段に住居表示又はテナント、プロパティ・マネジメント会社等が一
              般的に利用している住所を記載し、下段に登記簿上の建物所在地（複数ある場合には
              そのうちの一所在地）を記載しています。
             ・「取得予定年月日」は、売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。
             ・「取得予定価格」は、売買契約書に記載された新規取得資産の譲渡価額を、百万円未
              満を切り捨てて記載しています。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに
              取得に要する諸費用は含みません。
             ・「信託受益権の概要」の「信託設定日」は、信託契約所定の信託の設定日を記載して
              います。
             ・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、新規取得資産について、信託受託者又は
              信託受託者となる予定の者を記載しています。
             ・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日又
              は本投資法人の取得に伴い変更される予定の信託期間の満了日を記載しています。
             ・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも信託受託者が保有する権利の種類
              を記載しています。
             ・「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「竣工日」、「種類」及び
              「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場
              合があります。また、「建物」の「延床面積」は、主たる建物と附属建物の延床面積
              の合計について、「建物」の「竣工日」、「種類」及び「構造・階数」は、附属建物
              を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
             ・「土地」の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含
              みます。）（以下「都市計画法」といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地
              域の種類又は都市計画法第７条に掲げる都市区域区分の種類を記載しています。
             ・「土地」の「建ぺい率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上
              限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物
              であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実
              際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容
              積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は
              減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
             ・「土地」の「土壌調査会社」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき
              土壌汚染調査を行った調査業者を記載しています。
             ・「建物状況評価の概要」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株
              式会社アースアプレイザル又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により
              行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書（建物状況調査報告
              書）の概要を記載しています。これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者
              の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
              なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の調
              査年月日を記載しています。
             ・「建物」の「PML値」は、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、株式
              会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社により行われた地震リ
                                 51/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              スク分析の結果作成された評価結果に係る報告書（地震リスク評価（詳細）報告書）
              の概要を記載しています。これらの報告書の内容は、一定時点における調査業者の判
              断 と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。な
              お、本書の日付現在、本投資法人の取得済資産について地震保険は付保しておらず、
              取得済資産及び新規取得資産について地震保険を付保する予定はありません。
             ・「建物」の「物件タイプ」は、参照有価証券報告書「第一部                                    ファンド情報　第１
              ファンドの状況　２            投資方針　(１)投資方針　②プロロジス・グループの概要　
              (ハ)プロロジス・グループが開発するＡクラス物流施設の特徴」及び「第一部                                           ファ
              ンド情報　第１         ファンドの状況　２           投資方針　(１)投資方針　③ポートフォリオ構
              築方針　(イ)ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準　b.物件タイプ」
              記載の分類に従い、「マルチテナント型物流施設」に該当する物件には「マルチ型」
              と、「ビルド・トゥ・スーツ型物流施設」に該当する物件には「BTS型」と、それぞ
              れ記載しています。
             ・「建物」の「環境評価」は、CASBEE（建築環境総合性能評価システム（Comprehen
              sive   Assessment       System    for  Built    Environment       Efficiency））認証の評価、BELS
              （建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing                              Energy-efficiency           Label
              ing  System））の評価及びDBJ               Green    Building認証の評価を取得したものについて
              は、その評価結果を記載しています。
              また、CASBEEに基づき各自治体において実施されている建築環境総合性能評価制度に
              基づき、各自治体へ届出を行い公表を受けているものについては、その公表結果を記
              載しています。
              CASBEE、BELS及びDBJ            Green    Building認証の評価結果の内容は、一定時点における一
              定の判断手法を用いて行った評価結果であり、評価の第三者性、評価内容の妥当性及
              び正確性、並びに評価対象たる建物の性能を保証するものではありません。
             ・「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託してい
              る又は委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
             ・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結している又は締結する予定の
              会社を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との
              間でマスターリース契約が締結される場合であっても、既存のエンドテナントがマス
              ターリース契約の締結に伴う賃貸人の異動を承諾しないときは、当該エンドテナント
              と本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することになります。
             ・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容
              に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパスス
              ルー型マスターリースについては「パススルー型」と、エンドテナントからの賃料等
              の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブリース型マスターリースについ
              ては「サブリース型」と、それぞれ記載しています。なお、新規取得資産について締
              結されているマスターリース契約は、いずれも「パススルー型」です。
             ・「特記事項」は、本書の日付現在において新規取得資産の権利関係や利用等で重要と
              考えられる事項のほか、新規取得資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮
              して重要と考えられる事項に関して記載しています。
                                 52/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　「賃貸借の概要」欄の記載について
             ・「賃貸借の概要」は、新規取得資産について賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率が
              上位の２テナント（パススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、
              エンドテナント）（ただし、賃貸借期間が１年未満の賃貸借契約を締結しているテナ
              ント及びエンドテナントを除きます。）及び当該テナントとの賃貸借契約に関する事
              項を、締結されている各賃貸借契約（ただし、パススルー型のマスターリース契約が
              締結されている場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されて
              いる各転貸借契約。以下同じです。）の内容に基づいて記載しています。
             ・「業種」は、株式会社東京商工リサーチの調査に基づく業種の区分に従った賃借人の
              業種を記載しています。
             ・「賃貸面積」は、賃貸借契約に規定された賃貸面積を記載しています。なお、当該賃
              貸面積には、2020年11月末日現在において賃貸借契約期間が開始していない契約に規
              定された賃貸面積の数値を含んでいます。
             ・「比率」は、新規取得資産の賃貸可能面積（各信託不動産に関する賃貸借契約及び賃
              貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に
              基づく面積の合計をいいます。）に対する賃貸面積の比率を、小数第２位を四捨五入
              して記載しています。
             ・「契約期間」は、賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間
              は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人
              の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。なお、各新規取得資産のテナン
              トの平均賃貸借残存期間については、後記「(３)新規取得資産取得後の本投資法人の
              ポートフォリオの概要　①新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概
              要　b.不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）」をご参
              照ください。
             ・「賃貸借形態」、「契約更改・改定」及び「中途解約」は、賃貸借契約の規定に基づ
              いて記載しています。
             ・「賃料改定」は、賃貸借契約の賃料の改定に関する定めのうち、主要なものを記載し
              ています。
             ・「取扱い荷物」は、テナントの取扱い荷物を、売主又はプロパティ・マネジメント会
              社から提供を受けた情報に基づいて記載しています。
             ・「その他事項」は、テナント又は賃貸借契約に関して重要と考えられる事項に関し
              て、賃貸借契約の規定等に基づいて記載しています。
          ③　「鑑定評価書の概要」欄の記載について

             ・「鑑定評価書の概要」は、新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社
              が、JLL森井鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託し作
              成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該鑑定評価書は、一定時点
              における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当
              該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、JLL森井鑑定
              株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間
              には、特別の利害関係はありません。
                                 53/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ④　「本物件の特性」欄の記載について
             ・「本物件の特性」は、新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社が、
              シービーアールイー株式会社に、不動産の市況調査を委託し作成された物流施設市況
              調査に係る報告書の記載に基づき、また、一部においては本資産運用会社が入手した
              その他の資料又は見解に基づいて記載しています。当該調査及び分析は、一定時点に
              おける調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものでは
              ありません。
          ⑤　「過年度の収支状況」欄の記載について

             ・「過年度の収支状況」における金額は、本投資法人が新規取得資産の現所有者又は現
              受益者から提供を受けた金額に基づいて記載しています。記載金額は、原則として発
              生主義により計上されています。
             ・「賃貸事業収入」は、単位未満を切り捨てて記載しており、賃料、共益費のほか、駐
              車場収入、水道光熱費収入等が含まれています。
             ・「賃貸事業費用」は、単位未満を切り捨てて記載しており、物件管理委託費、プロパ
              ティ・マネジメント報酬、修繕費、公租公課、信託報酬、水道光熱費、保険料等が含
              まれています。ただし、プロパティ・マネジメント報酬等の水準は、新規取得資産の
              現所有者又は現受益者が支払っていたもので、本投資法人が支払うプロパティ・マネ
              ジメント報酬等とは一致しません。
             ・「NOI」は、賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した金額を記載しています。減価
              償却費は、賃貸事業費用には含まれていません。
             ・「期末稼働率」は、対象期間の期末日時点の稼働率（賃貸可能面積に対して賃貸面積
              が占める割合）について、小数第２位を四捨五入して記載しています。
                                 54/120












                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    新規取得資産
           M-34
     物件番号          物件名     プロロジスパーク千葉ニュータウン
                            特定資産の概要
                   千葉県印西市泉野一丁目２番地
     所在地
                   千葉県印西市泉野一丁目313番地８
                                              東京海上日動リスク
     特定資産の種類              不動産信託受益権                   調査業者
                                              コンサルティング株式会社
     取得予定年月日              2021年２月８日                   調査年月日       2020年10月15日
                                  建物状況
     取得予定価格              26,300百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の
                                              －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                              698,456千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                              （58,205千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2041年２月28日
           所有形態         所有権                   所有形態       所有権
                   55,100.94㎡                           109,981.80㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         準工業地域                   竣工日       2016年４月21日
                   60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
           容積率         200％                           鉄骨・鉄筋コンクリート造５
     土地                             建物
                                       構造・階数
                                              階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                              3.9％
                                       PML値
                                              CASBEE新築Ａランク（注）
                   東京海上日動リスク
           土壌調査会社                            環境評価
                   コンサルティング株式会社                           BELS★★★★★
     プロパティ・マネジメント
                   株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
      ・対象土地は新住宅市街地開発法に基づき造成された宅地であり、対象土地又は対象建物につき所有権、地上権、質
       権、使用貸借による権利若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転を行う場合、造成
       工事完了の公告日（2012年11月16日）の翌日から起算して10年を経過するまでの間は、千葉県知事の承認を得る必
       要があります。なお、本投資法人は、本物件を取得する際に必要な承認を取得しています。
    （注）本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
                                 55/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                              23,306.60㎡           21.8％          非開示（注）
      株式会社アルペン            スポーツ用品小売業
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：非開示（注）
     賃料改定：非開示（注）
     取扱い荷物：スポーツ用品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     非開示（注）
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
      株式会社TSI・
                              21,156.62㎡           19.8％
     プロダクション・ネッ             情報処理サービス業                                    ５年
        トワーク
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額をただちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定め
     る借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：衣類品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
    （注）テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
                            鑑定評価書の概要

      物件名                      プロロジスパーク千葉ニュータウン
      鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                      26,300百万円
      価格時点                      2020年11月30日
      直接還元法による収益価格                      26,600百万円
                            4.3％
              還元利回り
      DCF法による収益価格                      25,900百万円
                            4.1％
              割引率
                            4.5％
              最終還元利回り
      原価法による積算価格                      24,700百万円
                            37.3％
              土地割合
                            62.7％
              建物割合
                                 56/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から40km圏に位置する、住宅地区と事業系施設地区がバランスよく配置された千葉ニュータウン
      内に位置し、至近の国道464号（北千葉道路）を利用して、都心部をはじめとした首都圏の消費地をカバーする地域
      配送拠点として優れた利便性を有するほか、成田空港へのアクセスも良好な立地となっています。また、国道16号に
      乗り入れることによって埼玉方面も管轄することができ、広域配送拠点として活用することができます。国道464号
      （北千葉道路）は、将来的に東京外郭環状道路と接続する計画となっており、広域統括拠点としての立地ポテンシャ
      ルが高まることが期待されます。
      周辺環境としては、職住が接近した千葉ニュータウン内に立地しており、周囲はオフィスビルや商業施設等の業務施
      設が集積していることから、24時間稼動が可能な良好な環境にあるといえます。労働力の確保については、北総鉄道
      北総線・京成電鉄成田空港線「千葉ニュータウン中央」駅から徒歩約15分と通勤利便性に優れているほか、足元は住
      宅が集積するニュータウンとして生産年齢人口も多く、雇用が確保しやすいエリアとなっています。
      ■建物特性
      本物件は、５階建て延床面積109,981㎡のマルチテナント型施設で、施設の基本仕様は、有効天井高が5.5m、床荷重
      が1.5t/㎡、柱スパンが10.0m×11.0mと汎用性の高い仕様となっています。また、ワンフロアの区画面積は最大約
      6,200坪、最小賃貸区画も約1,200坪に分割可能であることから、多様なテナントニーズに応じることができます。ダ
      ブルランプウェイを有し、各階に大型車両が直接アクセスすることが可能となっているほか、上り・下りの専用ラン
      プウェイとすることにより、安全性と配送効率性が高い施設となっています。また、入居テナントのBCP（事業継続
      計画）の観点から、緊急地震速報システムや衛星電話、非常用発電機が導入されています。更に、環境負荷の低減や
      省エネルギー対策として、全館にLED照明を採用し電気使用量の削減を図るとともに、屋上には太陽光発電システム
      が導入されています。こうした取組みによりCASBEE新築Ａランクを取得しています。このほか、快適な就業環境を実
      現するため、カフェテリアスペースやコンビニエンスストア、入居企業の従業員が来客や打ち合わせに利用できるラ
      ウンジや貸会議室が整備されています。
      更に、本物件では開発当初からプロロジス・グループにより先進的な取組みが展開されています。具体的には、本物
      件全体の59.0％（注）の区画（賃貸面積ベース）において、庫内作業が自動化され、かつ、ＥＣ物流の拠点として利
      用されるなど、最先端のニーズを捉えた物流拠点となっています。
    （注）本物件において庫内作業の自動化を導入し、かつＥＣ物流拠点として利用しているテナントとの賃貸借契約上の面積（倉庫部分）が、賃
       貸可能面積に占める割合を記載しており、本物件の賃貸可能面積の59.0％全てにおいて庫内作業が自動化され、かつ、ＥＣ物流拠点とし
       て利用されているわけではありません。
                            過年度の収支状況

                           自）2019年７月１日                  自）2020年１月１日
      対象期間
                           至）2019年12月31日                  至）2020年６月30日
      賃貸事業収入　(①)
                                   766,654千円                  763,890千円
      賃貸事業費用　(②)
                                   151,520千円                  146,124千円
      NOI　(①－②)
                                   615,133千円                  617,765千円
                                     99.8％                  99.8％
      期末稼働率
                                 57/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           M-35         プロロジスパーク千葉２
     物件番号          物件名
                            特定資産の概要
                   千葉県千葉市稲毛区六方町210番28
     所在地
                   千葉県千葉市稲毛区六方町210番地28
     特定資産の種類              不動産信託受益権                   調査業者       株式会社アースアプレイザル
     取得予定年月日              2021年２月８日                   調査年月日       2020年11月13日
                                  建物状況
     取得予定価格              15,000百万円
                                       緊急・早期
                                              －
                                  評価の
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
                                              177,990千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                              （14,833千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         取得日の20年後の応当日
           所有形態         所有権                   所有形態       所有権
                   30,176.41㎡                           60,327.19㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         工業地域                   竣工日       2020年11月12日
                   60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
           容積率         200％                           鉄骨・鉄筋コンクリート造４
     土地                             建物
                                       構造・階数
                                              階建
                                       物件タイプ       マルチ型
                                              2.6％
                                       PML値
                   株式会社
                                              BELS★★★★★
           土壌調査会社                            環境評価
                   アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント
                   株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
      ・本物件は、隣接地に所在するプロロジスパーク千葉１と一体的な利用がなされることが企図されている物件です。
       そのため、本物件の売主は、プロロジスパーク千葉１の信託受託者との間で、本物件を取得するにあたり、相互の
       敷地の通路の共同利用や設備等の共用等について合意しており、かかる合意における本物件の売主の地位は、本物
       件の信託設定の際に信託受託者が承継する予定です。
       敷地の通路の相互共同利用に関しては、本物件の一部に以下の地役権が設定されています。また、隣接地（千葉県
       千葉市稲毛区六方町210番27）の一部に以下の地役権が設定されています。
        ＜本物件の一部に設定されている地役権＞
         要役地：千葉県千葉市稲毛区六方町210番27
         目的：人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
         範囲：中心部除く周辺部2,426.72㎡
        ＜隣接地の一部に設定されている地役権＞
         要役地：対象土地
         目的：人の通行のほか、大型トラック、トレーラーを含む通行の便益に供する目的
         範囲：中心部除く周辺部9,636.57㎡
      ・対象土地の一部において、土壌汚染（セレン、鉛、ふっ素及びほう素の指定基準値超過）が確認されています。本
       投資法人は、本物件の取得にあたり株式会社アースアプレイザルに対して土壌汚染リスク調査を委託しており、
       「対象地の大部分が建物、その他の部分はアスファルト、コンクリート、タイル、植栽により被覆されていること
       から、土地利用に支障が生じることや、利用者の健康への影響が生じる可能性は少ないと考えられる。」旨の意見
       を得ています。
                                 58/120







                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
       アサヒロジ
                              29,066.50㎡           50.0％
                 一般貨物自動車運送業                                    ５年
        株式会社
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額をただちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定め
     る借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：飲料
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                    倉庫業
        株式会社
                              16,702.29㎡           28.7％
                                                     ５年
                 （冷蔵倉庫業を除く）
       Ｍ・Ｋロジ
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額をただちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定め
     る借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：日用品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
                            鑑定評価書の概要

                            プロロジスパーク千葉２
      物件名
      鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
      鑑定評価額                      15,000百万円
      価格時点                      2020年11月30日
      直接還元法による収益価格                      15,200百万円
                            4.3％
              還元利回り
      DCF法による収益価格                      14,700百万円
                            4.1％
              割引率
                            4.5％
              最終還元利回り
      原価法による積算価格                      14,100百万円
                            36.8％
              土地割合
                            63.2％
              建物割合
                                 59/120







                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から40km圏、成田空港と羽田空港のほぼ中間点に位置しており、千葉港を擁する千葉湾岸エリア
      からも約６kmという立地優位性を有しています。東関東自動車道「千葉北IC」（約３km）と京葉道路「穴川IC」（約
      ４km）の２つのインターチェンジを利用することができ、都心部をはじめ首都圏へのアクセスに優れた立地にありま
      す。また、隣接する国道16号を利用することによって埼玉方面も管轄することができ、広域配送拠点として活用する
      ことができます。したがって、首都圏・東北全域への配送を実現する物流ハブとして機能するものと考えています。
      周辺環境としては、対象不動産周辺には工場や物流施設が集積しており、円滑な物流業務が行える良好な環境にある
      といえます。労働力の確保については、本物件が立地する千葉市内を中心に人口集積地が形成されており、複数のJR
      駅（稲毛駅・西千葉駅・四街道駅）から充実したバス路線網が構築されているため、雇用が確保しやすいエリアと
      なっています。
      ■建物特性
      本物件は、４階建て延床面積60,327㎡のマルチテナント型施設で、施設の基本仕様は、有効天井高が5.5m、床荷重が
      1.5t/㎡、柱スパンが11.0m×11.0m                 と汎用性の高い仕様となっています。また、ワンフロアの区画面積は最大約
      4,500坪、最小賃貸区画は約1,800坪に分割可能であることから、多様なテナントニーズに応じることができます。ラ
      ンプウェイにより３階までの各階に45フィートコンテナセミトレーラーがアクセス可能となっており、３階・４階は
      荷物用エレベーターと垂直搬送機を備えたメゾネット型で、流通加工から保管まで幅広い物流オペレーションに対応
      できる施設となっています。また、環境負荷の低減や省エネルギー対策として、全館にLED照明を採用し、昼光セン
      サーや人感センサーにより電気使用量の削減を図るとともに、入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点から、非
      常用発電機、緊急地震速報、衛星電話、井戸水浄化設備等が装備されています。
      このほか、快適な就業環境を実現するため、カフェテリアスペースのほか、入居企業の従業員が来客や打ち合わせに
      利用できるラウンジや貸会議室が整備されています。
                            過年度の収支状況

                           自）2019年７月１日                  自）2020年１月１日
      対象期間
                           至）2019年12月31日                  至）2020年６月30日
      賃貸事業収入　(①)                                －(注)                  －(注)
      賃貸事業費用　(②)                                －(注)                  －(注)
      NOI　(①－②)                                －(注)                  －(注)
                                     －(注)                  －(注)
      期末稼働率
    （注）本物件は、2020年11月12日に竣工したため、該当事項はありません。
                                 60/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           B-19         プロロジスパークつくば２
     物件番号          物件名
                            特定資産の概要
                   茨城県つくば市さくらの森25番３
     所在地
                   茨城県つくば市さくらの森25番地３
                                              株式会社
     特定資産の種類              不動産信託受益権                   調査業者
                                              アースアプレイザル
     取得予定年月日              2021年２月８日                   調査年月日       2020年10月29日
                                  建物状況
     取得予定価格              20,900百万円
                                       緊急・早期
                                  評価の
                                              －
                                       修繕更新費用
           信託設定日         取得日
                                  概要
     信託受益
           信託受託者         三井住友信託銀行株式会社
                                              323,658千円／12年
                                       中期修繕
     権の概要
                                              （26,972千円／年）
                                       更新費用
           信託期間満了日         2041年２月28日
           所有形態         所有権                   所有形態       所有権
                   49,586.84㎡                           98,920.31㎡
           敷地面積                            延床面積
           用途地域         準工業地域                   竣工日       2020年８月21日
                   60％
           建ぺい率                            種類       倉庫・事務所
     土地                             建物
           容積率         200％                   構造・階数       鉄骨造４階建
                                       物件タイプ       BTS型
                                              1.8％
                                       PML値
                                              CASBEE新築Ａランク
                   株式会社
           土壌調査会社                            環境評価
                                              BELS★★★★★
                   アースアプレイザル
     プロパティ・マネジメント
                   株式会社プロロジス
     会社
     マスターリース会社              プロロジスリートマスターリース合同会社
     マスターリース種別              パススルー型
     特記事項：
     該当事項はありません。
                                 61/120












                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
        賃借人名             業種          賃貸面積           比率          契約期間
                   無店舗小売業
       株式会社ZOZO                       98,824.83㎡           100.0％
                                                     10年
                  （各種商品小売）
     賃貸借形態：定期建物賃貸借
     契約更改・改定：定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。
     中途解約：本契約は中途解約することはできません。
     賃料改定：賃料は改定しないものとします。ただし、経済情勢、周辺の賃料相場、本件建物及びその敷地の所有に係る
     公租公課、又は火災保険料等に著しい変動があった場合、賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れること
     ができ、合意に至った場合には賃料の額をただちに変更することができます。本定めは借地借家法第38条第７項に定め
     る借賃の改定に関する特約であり、本契約には同法第32条の規定は適用しないものとします。
     取扱い荷物：衣類品
     その他事項：
     ＜違約金＞
     賃借人の債務不履行により本契約が解除された場合には、賃借人は、所定の違約金を支払うものとされています。
                            鑑定評価書の概要

                            プロロジスパークつくば２
      物件名
      鑑定機関                      JLL森井鑑定株式会社
      鑑定評価額                      20,900百万円
      価格時点                      2020年11月30日
      直接還元法による収益価格                      20,800百万円
                            4.6％
              還元利回り
      DCF法による収益価格                      20,900百万円
                            4.4％
              割引率
                            4.8％
              最終還元利回り
      原価法による積算価格                      20,200百万円
                            12.0％
              土地割合
                            88.0％
              建物割合
                                 62/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             本物件の特性
      ■立地
      本物件は、東京都心から50km圏内に位置し、最寄りの圏央道「つくば中央IC」から約8.0km、常磐自動車道「土浦北
      IC」から約8.5km、「谷田部IC」から約13kmの距離に位置するため、北関東をはじめ、都心を含む東日本全体を広域
      的にカバーすることができる拠点となっています。また、圏央道により東名・中央・関越・東北・常磐・東関東の各
      自動車道とも接続され、広域統括拠点としての立地ポテンシャルを有しています。更に、一般幹線道路である国道６
      号、国道468号にも近接しているため地域配送拠点としての利便性も高い立地となっています。周辺環境について
      は、住宅が散見されるものの多くは緑地となっているため、周囲からのクレーム発生の懸念は少なく、24時間稼動が
      可能な良好な立地といえます。労働力の確保については自家用車等による通勤が前提となりますが、周辺には住宅地
      や大学・研究機関が集積するなど労働人口が多い地域であり、円滑に人材確保が進められる環境にあります。
      ■建物特性
      本物件は、カスタマーの事業急拡大に伴う物流機能拡充ニーズに応えた、つくば市におけるプロロジスとして３棟目
      の大型プロジェクトです。４階建て延床面積98,920㎡の施設で、ダブルランプウェイにより大型トラックが１階・３
      階・４階に直接アクセスできることから、高い配送効率性を有しています。トラックバースは合計90台が設けられ十
      分なスペースが確保されているほか、敷地内の車両動線はワンウェイで安全性に配慮したオペレーションが可能と
      なっています。また、施設内オペレーション自動化の可能性を考慮し、ワンフロア約7,500坪が確保されています。
      敷地内には、従業員の車通勤を想定し、400台以上の駐車場スペースが確保されています。また、カフェテリアや売
      店の設置、全館空調などにより、快適な作業環境が提供されています。更に、入居テナントのBCP（事業継続計画）
      の観点から、緊急地震速報システムや衛星電話、非常用発電機が導入されるとともに、垂直搬送機が機能しなくなっ
      た場合を想定し、２階に非常時用の荷物搬出口が設置されています。環境負荷低減の一環として、施設には全館LED
      照明が採用されているほか、壁面緑化を行うことにより、環境保護や地域の景観保全に配慮がなされています。こう
      した取組みを通じて、本物件はCASBEE新築Ａランクを取得しています。
                            過年度の収支状況

                           自）2019年７月１日                  自）2020年１月１日
      対象期間
                           至）2019年12月31日                  至）2020年６月30日
      賃貸事業収入　(①)                                －(注)                  －(注)
      賃貸事業費用　(②)                                －(注)                  －(注)
      NOI　(①－②)                                －(注)                  －(注)
                                     －(注)                  －(注)
      期末稼働率
    （注）本物件は、2020年８月21日に竣工したため、該当事項はありません。
                                 63/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (３)　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
          ①　新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要
             新規取得資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。
            a.　不動産等の概要（取得（予定）価格及び鑑定評価額等）
                                 取得
                                                      環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
        不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                               （百万円）      (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                (注１)
      取 得 済 資 産
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ｓランク
                                                    (注５)
       プロロジスパーク
                                                    BELS
     M-01           千葉県市川市        不動産信託受益権         33,900     46,200      4.5     5.5
                                                    ★★★★
       市川１
                                                    DBJ  Green
                                                    Building    認証
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ｓランク
                                                    (注５)
       プロロジスパーク
                                                    BELS
                神奈川県座間市        不動産信託受益権
     M-02                            27,900     34,500      3.7     5.4
                                                    ★★★★★
       座間１
                                                    DBJ  Green
                                                    Building    認証
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                                    新築  Ａランク
                埼玉県比企郡        不動産信託受益権
     M-03                            25,600     33,500      3.4     6.1
       川島
                                                    (注５)
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     M-04           大阪府大阪市        不動産信託受益権         25,000     34,400      3.3     5.8
                                                    大阪  Ａランク
       大阪２
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     M-05           大阪府大阪市        不動産信託受益権         13,500     16,500      1.8     5.5
                                                    大阪  Ｂ＋ランク
       舞洲３
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ｓランク
       プロロジスパーク
     M-06           愛知県春日井市        不動産信託受益権         12,500     19,200      1.6     7.0
                                                    (注５)
       春日井
                                                    BELS
                                                    ★★★★
       プロロジスパーク                                             CASBEE
     M-07           愛知県北名古屋市        不動産信託受益権         6,500     9,600      0.9     6.6
                                                    不動産   Ｓランク
       北名古屋
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     M-09           東京都大田区        不動産信託受益権         29,500     41,100      3.9     5.2
                                                    不動産   Ａランク
       東京大田
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ｓランク
                                                    (注５)
       プロロジスパーク
                                                    BELS
                神奈川県座間市        不動産信託受益権
     M-10                            21,900     29,700      2.9     5.7
                                                    ★★★★
       座間２
                                                    DBJ  Green
                                                    Building    認証
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                 9,500
                                                    不動産   Ａランク
                千葉県船橋市        不動産信託受益権
     M-11                                 14,500      1.5     5.6
       船橋５
            （別棟）                     1,500                      －
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
     M-12           千葉県成田市        不動産信託受益権         8,420     11,000      1.1     6.5   既存(簡易版)
       成田１-Ａ＆Ｂ
                                                    Ａランク(注５)
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                千葉県成田市        不動産信託受益権
     M-13                            4,810     6,140      0.6     6.4   既存(簡易版)
       成田１-Ｃ
                                                    Ａランク(注５)
                                                    CASBEE
                                                    既存(簡易版)
       プロロジスパーク                                             Ａランク(注５)
     M-14           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         17,600     21,700      2.3     5.5
                                                    DBJ  Green
       尼崎１
                                                    Building    認証
                                                    ★★★★
                                 64/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 取得
                                                      環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
        不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                               （百万円）
                                     (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                (注１)
                                                    CASBEE
                                                    既存(簡易版)
       プロロジスパーク                                             Ａランク(注５)
                兵庫県尼崎市        不動産信託受益権
     M-15                            19,200     22,900      2.5     5.3
                                                    DBJ  Green
       尼崎２
                                                    Building    認証
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                東京都江東区        不動産信託受益権
     M-16                            13,600     19,500      1.8     5.2   既存(簡易版)
       東京新木場
                                                    Ａランク(注５)
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
     M-17           神奈川県横浜市        不動産信託受益権         13,800     18,400      1.8     5.5   既存(簡易版)
       横浜鶴見
                                                    Ａランク(注５)
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
                大阪府大阪市        不動産信託受益権
     M-18                            21,000     26,900      2.8     5.5
                                                    大阪  Ａランク
       大阪４
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     M-20           埼玉県比企郡        不動産信託受益権         8,180     9,580      1.1     5.4
                                                    不動産   Ａランク
       川島２
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     M-21           埼玉県北本市        不動産信託受益権         12,600     14,800      1.7     5.4
                                                    埼玉県   Ａランク
       北本
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ａランク
       プロロジスパーク
                茨城県常総市        不動産信託受益権
     M-22                            7,120     7,640      0.9     5.0
                                                    (注５)
       常総
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ａランク
       プロロジスパーク
     M-23           大阪府大阪市        不動産信託受益権         17,600     19,300      2.3     4.8
                                                    (注５)
       大阪５
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
                                                    DBJ  Green
       プロロジスパーク
                                                    Building    認証
     M-24           千葉県山武郡        不動産信託受益権         9,240     11,100      1.2     5.8
       成田３
                                                    ★★★★
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ａランク
       プロロジスパーク
     M-25           千葉県習志野市        不動産信託受益権         13,600     15,000      1.8     4.5
                                                    (注５)
       習志野５
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ｓランク
       プロロジスパーク
     M-26           大阪府茨木市        不動産信託受益権         38,300     42,400      5.1     4.7
                                                    (注５)
       茨木
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ａランク
        プロロジスパーク
     M-27           千葉県市川市        不動産信託受益権         17,000     18,400      2.2     4.3
                                                    (注５)
        市川３
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
        プロロジスパーク
                                                    BELS
                千葉県成田市        不動産信託受益権
     M-28                            5,260     5,430      0.7     5.0
                                                    ★★★★
        成田１-Ｄ
                                                    CASBEE
                                                    新築  Ａランク
       プロロジスパーク
     M-29           埼玉県比企郡        不動産信託受益権         21,300     22,000      2.8     4.8
                                                    (注５)
       吉見
                                                    BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                                    新築  Ａランク
     M-30           埼玉県東松山市        不動産信託受益権         12,600     13,100      1.7     4.9
       東松山                                             BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ｓランク
     M-31           京都府京田辺市        不動産信託受益権         35,800     37,800      4.7     4.5
       京田辺                                             BELS
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ａランク
     M-32           千葉県千葉市        不動産信託受益権         31,000     32,300      4.1     4.5
                                                    BELS
        千葉１
                                                    ★★★★★
                                 65/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                 取得
                                                      環境評価
                                （予定）     鑑定評価額      投資比率     NOI利回り
                                                      （CASBEE/
     物件
        不動産等の名称          所在地       資産の種類        価格    （百万円）      （％）     （％）
                                                     BELS/DBJ    Green
     番号
                               （百万円）
                                     (注２)     (注３)     (注４)
                                                     Building認証）
                                (注１)
                                                    CASBEE
       MFLPプロロジス                                             新築   Ａランク
                埼玉県川越市        不動産信託受益権
     M-33                            14,800     15,600      2.0     4.5
       パーク川越（注６）                                             BELS
                                                    ★★★★★
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
                大阪府高槻市          不動産
     B-02                            4,410     5,340      0.6     5.5
                                                    大阪府   Ａランク
       高槻
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
                佐賀県鳥栖市          不動産
     B-03                            3,030     3,950      0.4     6.4
                                                    不動産   Ｓランク
       鳥栖２
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     B-04           佐賀県鳥栖市          不動産       3,810     5,000      0.5     6.5
                                                    不動産   Ａランク
       鳥栖４
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                                    新築  Ａランク
     B-05           千葉県習志野市        不動産信託受益権         20,000     26,400      2.6     5.3
       習志野４
                                                    (注５)
       プロロジスパーク                                             CASBEE
     B-06           神奈川県海老名市        不動産信託受益権         8,250     11,000      1.1     5.3
                                                    不動産   Ａランク
       海老名
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     B-07           兵庫県川西市        不動産信託受益権         13,600     14,800      1.8     4.9
                                                    不動産   Ａランク
       川西
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
     B-08           兵庫県尼崎市        不動産信託受益権         9,090     10,800      1.2     5.1
                                                    不動産   Ａランク
       尼崎３
       プロロジスパーク
                                                    CASBEE
                兵庫県神戸市        不動産信託受益権
     B-09                            6,410     7,330      0.8     5.6
                                                    不動産   Ａランク
       神戸
       プロロジスパーク
     B-10           宮城県仙台市        不動産信託受益権         4,820     5,480      0.6     5.7   －
       仙台泉
       プロロジスパーク
                                                    BELS
     B-11           茨城県古河市        不動産信託受益権         7,680     8,460      1.0     5.3
                                                    ★★★★
       古河１
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                                    神戸  Ａランク
     B-12           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         13,700     14,700      1.8     5.1
       神戸２                                             BELS
                                                    ★★★★★
       プロロジスパーク
                                                    BELS
     B-13           茨城県古河市        不動産信託受益権         3,930     4,100      0.5     5.0
                                                    ★★★★★
       古河２
       プロロジスパーク
                                                    BELS
                茨城県古河市        不動産信託受益権
     B-14                            5,440     5,660      0.7     5.1
                                                    ★★★★★
       古河３
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ａランク
     B-15           茨城県つくば市        不動産信託受益権         12,900     13,200      1.7     4.9
       つくば１-Ａ                                             BELS
                                                    ★★★★★
       プロロジスパーク
                                                    BELS
     B-16           宮城県仙台市        不動産信託受益権         9,250     9,410      1.2     5.1
                                                    ★★★
       仙台泉２
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク
                                                    神戸  Ａランク
     B-17           兵庫県神戸市        不動産信託受益権         5,020     5,160      0.7     4.9
                                                    BELS
       神戸４
                                                    ★★★★★
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ａランク
     B-18           茨城県つくば市        不動産信託受益権         13,500     13,700      1.8     4.8
                                                    BELS
       つくば１-Ｂ
                                                    ★★★★★
        小計／平均                        694,970     834,680      91.6      5.2      －
      新 規 取 得 資 産
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ａランク
     M-34           千葉県印西市        不動産信託受益権         26,300     26,300      3.5     4.5
       千葉ニュータウン                                             BELS
                                                    ★★★★★
       プロロジスパーク
                                                    BELS
     M-35           千葉県千葉市        不動産信託受益権         15,000     15,000      2.0     4.4
                                                    ★★★★★
       千葉２
                                                    CASBEE
       プロロジスパーク                                             新築  Ａランク
                茨城県つくば市        不動産信託受益権
     B-19                            20,900     20,900      2.8     4.7
       つくば２                                             BELS
                                                    ★★★★★
        小計／平均
                                 62,200     62,200      8.2     4.5      －
       プロロジスパーク
     M-19           宮城県岩沼市        不動産信託受益権         1,179     1,240      0.2    －       －
       岩沼１（注７）
        合計／平均                        758,349     898,120      100.0      5.2      －
    (注１)　「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各取得済資産及び各新規取得資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載して
        います。なお、譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。また、2018年10月３日付で土地の一部
        を売却及び取得しているプロロジスパーク座間１については、これらを考慮せずに、当初取得時の価格を記載しています。以下同じで
        す。
                                 66/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注２)　各物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社に鑑定評価を委
        託しており、「鑑定評価額」には、2020年11月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
    (注３)　「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格の比率を、小数第２位を四
        捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が「小計／平均」及び「合計／平均」の数値と一致しない場合があ
        ります。
    (注４)　「NOI利回り」は、各取得済資産及び各新規取得資産の取得（予定）価格に対する鑑定NOIの比率を、小数第２位を四捨五入して記載し
        ています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に対する取得済資産（プロロジスパーク岩沼１は含みませ
        ん。）及び新規取得資産の鑑定NOIの比率を取得（予定）価格に基づき加重平均した数値を記載しています。なお、鑑定NOIは、2020年
        11月末日時点の鑑定評価に基づいています。
    (注５)　本書の日付現在で既に認証期限が到来しています。
    (注６)　MFLPプロロジスパーク川越は、本投資法人が取得した信託受益権の準共有持分（50％）に相当する数値を記載しています。
    (注７)　プロロジスパーク岩沼１は、第15期（2020年５月期）に火災により建物等が滅失したため各数値を個別に集計しています。記載されて
        いる各数値は、信託土地のみを対象としています。
                                 67/120

















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            b.　不動産等の概要及び賃貸借の状況（築年数、稼働率及び年間賃料等）
                                                    平均     平均
                                               敷金
                                                   賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
                                               保証金
     物件
                                                   契約期間     残存期間
        不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）    （％）    （百万円）
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)    (注６)     (注７)
                                                   （年）     （年）
                                               (注８)
                                                   (注９)     (注10)
      取 得 済 資 産
       プロロジスパーク
     M-01             12.1   125,026.84      125,026.84        11   100.0     2,169      972     8.3     3.0
       市川１
       プロロジスパーク
     M-02             11.6   113,471.12      113,299.81        ７   99.8    1,833      590     5.9     2.0
       座間１
       プロロジスパーク
     M-03             9.5   144,897.54      144,741.12        ８   99.9    1,870      607     4.0     2.1
       川島
       プロロジスパーク
     M-04             13.6   130,553.85      129,515.04        ４   99.2    1,777      670     6.5     5.1
       大阪２
       プロロジスパーク
     M-05             12.8    74,874.37      73,506.40        ６   98.2     944     319     7.0     1.3
       舞洲３
       プロロジスパーク
     M-06             12.9    91,455.06      89,742.80        ５   98.1    1,043      406     3.6     2.8
       春日井
       プロロジスパーク
     M-07             11.5    42,751.60      42,751.60        ３   100.0      545     173     2.5     1.8
       北名古屋
       プロロジスパーク
     M-09             15.2    73,023.05      72,836.12        24   99.7    1,815      778     5.1     2.7
       東京大田
       プロロジスパーク
     M-10             8.4   95,121.43      95,121.43        ８   100.0     1,498      635     5.7     2.9
       座間２
       プロロジスパーク
     M-11             16.0    56,556.95      56,556.95        ４   100.0      790     348     4.7     2.4
       船橋５
            （別棟）
       プロロジスパーク
     M-12             15.8    62,058.81      60,566.97        10   97.6     707     194     2.5     1.1
       成田１-Ａ＆Ｂ
       プロロジスパーク
     M-13             13.6    32,230.25      32,230.25        ２   100.0    (注11)     (注11)      1.6     0.2
       成田１-Ｃ
       プロロジスパーク
     M-14             15.3    91,446.75      91,446.75        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     5.3
       尼崎１
       プロロジスパーク
     M-15             13.7    91,399.12      91,308.07        ７   99.9    1,223      528     4.8     1.5
       尼崎２
       プロロジスパーク
     M-16             13.5    31,022.88      30,274.38        ９   97.6     867     415     5.3     3.4
       東京新木場
       プロロジスパーク
     M-17             12.6    63,973.24      63,820.80        ４   99.8     970     425     4.7     2.8
       横浜鶴見
       プロロジスパーク
     M-18             8.6   106,135.15      103,317.00        ７   97.3    1,393      391     2.7     1.4
       大阪４
       プロロジスパーク
     M-20             6.8   42,005.07      42,005.07        ２   100.0    (注11)     (注11)      7.8     1.2
       川島２
       プロロジスパーク
     M-21             6.7   69,432.00      69,432.00        ４   100.0      833     252     5.4     3.3
       北本
       プロロジスパーク
     M-22             6.1   37,165.49      37,165.49        ２   100.0    (注11)     (注11)      2.9     2.4
       常総
       プロロジスパーク
     M-23             5.9   78,087.30      78,087.30        ７   100.0     1,091      419     5.4     2.8
       大阪５
       プロロジスパーク
     M-24             12.5    52,982.99      52,579.27        10   99.2     678     249     3.6     1.4
       成田３
       プロロジスパーク
     M-25             4.7   58,159.44      58,159.44        ２   100.0    (注11)     (注11)      5.2     2.4
       習志野５
       プロロジスパーク
     M-26             4.2   154,182.43      154,182.43        ３   100.0     2,294      566     4.9     1.2
       茨木
       プロロジスパーク
     M-27             3.0   50,714.15      50,714.15        ３   100.0      902     367     6.2     3.4
       市川３
       プロロジスパーク
     M-28             5.9   27,960.13      27,960.13        ２   100.0    (注11)     (注11)      3.7     0.4
       成田１-Ｄ
       プロロジスパーク
     M-29             5.0   98,076.60      98,076.60        ４   100.0     1,202      455     8.9     5.3
       吉見
       プロロジスパーク
     M-30             2.9   60,540.99      60,540.99        １   100.0    (注11)     (注11)      10.5     9.1
       東松山
       プロロジスパーク
     M-31             2.1   135,024.76      135,024.76        ４   100.0     2,020      556     8.7     6.8
       京田辺
                                 68/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                    平均     平均
                                               敷金
                                                   賃貸借     賃貸借
                 築年数    賃貸可能面積       賃貸面積     テナント数     稼働率    年間賃料
     物件                                          保証金
        不動産等の名称        （年）     （㎡）      （㎡）     （件）    （％）    （百万円）          契約期間     残存期間
     番号                                         （百万円）
                 (注２)     (注３)      (注４)     (注５)    (注６)     (注７)
                                                   （年）     （年）
                                               (注８)
                                                   (注９)     (注10)
       プロロジスパーク
     M-32             1.2   127,045.45      127,045.45        ９   100.0     1,775      708     6.5     5.7
       千葉１
       MFLPプロロジス
     M-33             2.1   56,723.77      56,723.77        10   100.0      858     364     5.9     4.4
       パーク川越
       プロロジスパーク
     B-02             8.9   19,898.05      19,898.05        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     6.2
       高槻
       プロロジスパーク
     B-03             8.4   21,778.87      21,778.87        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     1.7
       鳥栖２
       プロロジスパーク
     B-04             8.9   28,765.31      28,765.31        １   100.0    (注11)     (注11)      15.3     6.5
       鳥栖４
       プロロジスパーク
     B-05             7.4   91,529.07      91,529.07        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     2.8
       習志野４
       プロロジスパーク
     B-06             10.7    32,500.08      32,500.08        １   100.0    (注11)     (注11)      8.0     7.3
       海老名
       プロロジスパーク
     B-07             7.1   75,493.23      75,493.23        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     3.0
       川西
       プロロジスパーク
     B-08             7.2   39,527.85      39,527.85        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     2.8
       尼崎３
       プロロジスパーク
     B-09             7.0   32,511.56      32,511.56        １   100.0    (注11)     (注11)      15.2     8.3
       神戸
       プロロジスパーク
     B-10             5.2   26,353.50      26,353.50        １   100.0    (注11)     (注11)      20.3     15.3
       仙台泉
       プロロジスパーク
     B-11             4.1   34,158.16      34,158.16        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     10.9
       古河１
       プロロジスパーク
     B-12             4.1   62,468.19      62,468.19        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     10.9
       神戸２
       プロロジスパーク
     B-13             3.6   19,699.36      19,699.36        １   100.0    (注11)     (注11)      15.0     11.4
       古河２
       プロロジスパーク
     B-14             2.4   29,196.84      29,196.84        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     7.7
       古河３
       プロロジスパーク
     B-15             2.2   65,168.90      65,168.90        １   100.0    (注11)     (注11)      11.0     8.8
       つくば１-Ａ
       プロロジスパーク
     B-16             2.2   36,542.37      36,542.37        １   100.0    (注11)     (注11)      20.0     17.8
       仙台泉２
       プロロジスパーク
     B-17             1.5   24,154.17      24,154.17        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     8.6
       神戸４
       プロロジスパーク
     B-18             1.3   65,570.07      65,570.07        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     8.8
       つくば１-Ｂ
        小計／平均          8.0  3,179,414.16      3,169,074.76         200    99.7    44,480     17,309      7.3     4.1
      新 規 取 得 資 産
       プロロジスパーク
     M-34             4.6   106,934.22      90,751.25        ６   84.9    1,232      564     4.7     2.9
       千葉ニュータウン
       プロロジスパーク
     M-35             0.0   58,117.46      58,117.46        ３   100.0    (注12)     (注12)      5.0     5.0
       千葉２
       プロロジスパーク
     B-19             0.3   98,824.83      98,824.83        １   100.0    (注11)     (注11)      10.0     9.8
       つくば２
        小計／平均          2.1   263,876.51      247,693.54        10   93.9    3,318     1,532      6.7     6.0
        合計／平均          7.5  3,443,290.67      3,416,768.30         210    99.2    47,798     18,841      7.2     4.2
    (注１)　本表では各不動産又は各信託不動産に係る各数値を記載しており、「築年数」を除く各数値は、取得済資産については2020年11月末日
        現在において賃貸借期間が開始している倉庫、事務所又は店舗（食堂エリアの一部店舗を除きます。）に関する、また、新規取得資産
        については2020年11月末日現在において締結されている倉庫又は事務所に関する賃貸借契約（新規取得資産については、賃貸借期間が
        １年未満のものは除きます。なお、2020年11月末日現在において賃貸借期間が開始していない賃貸借契約を含みます。）（以下「対象
        賃貸借契約」といいます。）に基づいて、それぞれ記載しています。なお、「築年数」を含む各数値について、プロロジスパーク成田
        １-Ａ＆Ｂ、プロロジスパーク成田１-Ｃ及びプロロジスパーク成田１-Ｄの店舗棟の共有持分は含まれていません。また、プロロジス
        パーク岩沼１は、第15期（2020年５月期）に火災により建物等が滅失したため、本表の記載を省略しています。加えて、MFLPプロロジ
        スパーク川越に係る「賃貸可能面積」、「賃貸面積」、「年間賃料」及び「敷金保証金」は、本投資法人が取得した信託受益権の準共
        有持分（50％）に相当する数値を記載しています。なお、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされていて
        も、2020年11月末日現在において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「賃貸面
        積」、「テナント数」、「稼働率」、「年間賃料」、「敷金・保証金」及び「平均賃貸借契約期間」を記載しています。以下同じで
        す。
    (注２)　「築年数」は、登記簿上の新築の日から、2020年11月末日までの築年数を、小数第２位を四捨五入して記載しています。「小計／平
        均」及び「合計／平均」の数値は、取得（予定）価格に基づく加重平均値を記載しています。なお、プロロジスパーク船橋５は、別棟
        と取得価格加重平均で築年数を算出しています。また、プロロジスパーク座間２の別棟（共用棟）については含まれていません。
                                 69/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    (注３)　「賃貸可能面積」は、対象賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を
        記載しています。
    (注４)　「賃貸面積」は、対象賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
    (注５)　「テナント数」は、対象賃貸借契約に基づくテナント数（パススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナ
        ント数）の合計を記載しています。「小計／平均」及び「合計／平均」の数値は、複数物件に重複するエンドテナントを調整する前の
        数値を記載しています。
    (注６)　「稼働率」は、賃貸可能面積に対する対象賃貸借契約の賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。「小
        計／平均」及び「合計／平均」の数値は、全取得済資産及び全新規取得資産並びにその合計に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占
        める割合を、それぞれ小数第２位を四捨五入して記載しています。
    (注７)　「年間賃料」は、対象賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料（月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い
        計算した１年分の賃料）の各物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注８)　「敷金保証金」は、対象賃貸借契約に規定されている敷金・保証金（ただし、償却がされている場合には償却後の敷金・保証金）の各
        物件の合計金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注９)　「平均賃貸借契約期間」は、対象賃貸借契約に規定された契約期間を、賃料で加重平均して算出しており、小数第２位を四捨五入して
        記載しています。
    (注10)　「平均賃貸借残存期間」は、2020年11月末日から、対象賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間（ただし、新規取得資産
        については2020年11月末日現在において賃貸借契約が締結済みである場合において当該賃貸借契約の賃貸借期間が2020年11月末日現在
        では開始していない場合には、当該賃貸借契約に規定された契約開始日から、賃貸借契約満了日までの期間）を、賃料で加重平均して
        算出しており、小数第２位を四捨五入して記載しています。ただし、2020年11月末日現在において解除又は解約申入れがなされている
        場合、当該解除又は解約申入れに基づく賃貸借契約終了日までの期間を記載しています。
    (注11)　テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
    (注12)　本物件に係る年間賃料及び敷金・保証金の開示を行うことにより、開示について承諾を得られなかった他の新規取得資産のテナントの
        年間賃料及び敷金・保証金が推測可能となり、当該テナントとの信頼関係が損なわれる等により本投資法人の事業運営上支障が生じる
        可能性があるため開示していません。
                                 70/120














                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　鑑定評価書の概要
             取得済資産及び新規取得資産について、本投資法人及び本資産運用会社がJLL森井鑑定
            株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社に鑑定評価を
            委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。当該鑑定評価書は、
            一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及
            び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、JLL森井鑑定
            株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社と本投資法人
            及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
                                          直接還元法           DCF法

                                鑑定
                                    原価法
                                                         最終
                                評価額
                                    による
     物件
                                             還元
         物件名称          鑑定機関        価格時点
                                        収益価格        収益価格     割引率    還元
                               (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                        (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                             (％)
                                                         (％)
      取  得  済  資  産
        プロロジス
                           2020年
     M-01                           46,200     33,800     47,000     3.9   46,200     3.7   4.1
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川１
                          11月30日
        プロロジス
                           2020年
     M-02                           34,500     20,800     34,900     4.2   34,500     4.0   4.4
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク座間１
                          11月30日
        プロロジス                   2020年
     M-03                           33,500     22,000     34,000     4.5   33,500     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-04                           34,400     17,900     34,300     4.2   34,400     4.0   4.3
        パーク大阪２
                株式会社          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-05                           16,500     10,800     16,700     4.3   16,500     4.1   4.4
        パーク舞洲３
                株式会社          11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2020年
     M-06                           19,200     10,300     19,400     4.4   19,200     4.2   4.5
        パーク春日井        株式会社          11月30日
        プロロジス        シービーアールイー           2020年
     M-07                            9,600     5,230     9,760     4.2    9,600    4.0   4.3
        パーク北名古屋        株式会社          11月30日
        プロロジス
                           2020年
     M-09                           41,100     29,000     41,600     3.6   41,100     3.4   3.8
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        パーク東京大田
        プロロジス
                           2020年
     M-10                           29,700     19,000     30,000     4.1   29,700     3.9   4.3
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク座間２                   11月30日
        プロロジス
                           2020年
        パーク船橋５
     M-11                           14,500     12,200     14,600     4.0   14,500     3.8   4.2
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
           (別棟)
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-12   パーク                        11,000     7,170    11,000     4.8   10,900     4.5   5.0
                日本不動産研究所          11月30日
        成田１-Ａ＆Ｂ
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-13   パーク                         6,140     4,420     6,200     4.8    6,080    4.5   5.0
                日本不動産研究所          11月30日
        成田１-Ｃ
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-14                           21,700     13,100     21,700     4.4   21,600     4.1   4.5
        パーク尼崎１        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-15                           22,900     16,500     22,900     4.4   22,800     4.1   4.5
        パーク尼崎２        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-16                           19,500     13,200     19,400     3.6   19,500     3.4   3.7
        パーク
                株式会社          11月30日
        東京新木場
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-17                           18,400     10,700     18,600     4.0   18,400     3.8   4.1
                株式会社          11月30日
        パーク横浜鶴見
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-18                           26,900     17,800     27,100     4.2   26,900     4.0   4.3
        パーク大阪４        株式会社          11月30日
        プロロジス
                           2020年
     M-20                            9,580     6,540     9,730     4.5    9,580    4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク川島２                   11月30日
                                 71/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                          直接還元法           DCF法
                                鑑定
                                    原価法
                                                         最終
                                評価額
                                    による
     物件
                                             還元
         物件名称          鑑定機関        価格時点
                                        収益価格        収益価格     割引率    還元
                               (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                        (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                             (％)
                                                         (％)
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-21                           14,800     10,000     14,800     4.6   14,700     4.2   4.8
                日本不動産研究所          11月30日
        パーク北本
        プロロジス
                           2020年
     M-22                            7,640     4,640     7,680     4.6    7,640    4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        パーク常総
        プロロジス
                           2020年
     M-23                           19,300     15,900     19,600     4.3   19,300     4.1   4.5
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク大阪５                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-24                           11,100     7,970    11,200     4.6   11,000     4.4   4.8
        パーク成田３        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-25                           15,000     11,700     15,200     4.0   15,000     3.8   4.1
        パーク習志野５        株式会社          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     M-26                           42,400     34,500     42,700     4.1   42,400     3.9   4.2
                株式会社          11月30日
        パーク茨木
        プロロジス
                           2020年
     M-27                           18,400     18,800     18,900     3.8   18,400     3.6   4.0
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク市川３                   11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-28   パーク                         5,430     4,310     5,450     4.8    5,400    4.5   5.0
                日本不動産研究所          11月30日
        成田１-Ｄ
        プロロジス
                           2020年
     M-29                           22,000     17,600     22,200     4.5   22,000     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        パーク吉見
        プロロジス
                           2020年
     M-30                           13,100     11,100     13,300     4.5   13,100     4.3   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        パーク東松山
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-31                           37,800     33,700     38,100     4.2   37,500     4.0   4.4
                日本不動産研究所          11月30日
        パーク京田辺
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-32                           32,300     31,500     32,600     4.2   32,000     4.0   4.4
        パーク千葉１
                日本不動産研究所          11月30日
        MFLPプロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-33   パーク川越                        15,600     14,800     15,700     4.2   15,450     4.0   4.4
                日本不動産研究所          11月30日
        (注２)
        プロロジス                   2020年
     B-02                            5,340     3,320     5,260     4.5    5,340    4.2   4.6
                JLL森井鑑定株式会社
        パーク高槻                   11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     B-03                            3,950     2,450     4,020     4.6    3,950    4.3   4.7
        パーク鳥栖２
                株式会社          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     B-04                            5,000     3,500     5,200     4.6    5,000    4.3   4.7
        パーク鳥栖４
                株式会社          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     B-05                           26,400     20,700     26,700     3.9   26,400     3.7   4.0
        パーク習志野４        株式会社          11月30日
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
     B-06                           11,000     9,270    10,900     4.0   11,000     3.8   4.1
                株式会社          11月30日
        パーク海老名
        プロロジス
                           2020年
     B-07                           14,800     12,200     15,000     4.4   14,800     4.2   4.7
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        パーク川西
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-08                           10,800     8,060    10,900     4.2   10,600     4.0   4.4
        パーク尼崎３        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-09                            7,330     6,480     7,390     4.7    7,270    4.5   5.0
                日本不動産研究所          11月30日
        パーク神戸
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-10                            5,480     4,680     5,510     4.9    5,440    4.7   5.3
                日本不動産研究所          11月30日
        パーク仙台泉
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-11                            8,460     6,530     8,530     4.7    8,380    4.4   4.9
        パーク古河１        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-12                           14,700     14,600     14,700     4.7   14,700     4.5   5.0
        パーク神戸２        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-13                            4,100     3,830     4,120     4.7    4,070    4.4   4.9
        パーク古河２        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-14                            5,660     5,420     5,710     4.7    5,600    4.4   4.9
        パーク古河３        日本不動産研究所          11月30日
                                 72/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                          直接還元法           DCF法
                                鑑定
                                    原価法
                                                         最終
                                評価額
                                    による
     物件
                                             還元
         物件名称          鑑定機関        価格時点
                                        収益価格        収益価格     割引率    還元
                               (百万円)
                                    積算価格
     番号
                                             利回り
                                        (百万円)        (百万円)     (％)   利回り
                                    (百万円)
                                (注１)
                                             (％)
                                                         (％)
        プロロジス
                           2020年
     B-15   パーク                        13,200     12,700     13,300     4.6   13,200     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        つくば１-Ａ
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-16                            9,410     8,890     9,500     4.9    9,320    4.3   5.4
        パーク仙台泉２        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     B-17                            5,160     4,820     5,210     4.7    5,100    4.5   4.9
        パーク神戸４        日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                           2020年
     B-18   パーク                        13,700     12,600     13,700     4.6   13,700     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
                          11月30日
        つくば１-Ｂ
                               834,680     627,030     841,970      －  832,720      －   －
                 小計
      新  規  取  得  資  産

        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-34                           26,300     24,700     26,600     4.3   25,900     4.1   4.5
        パーク千葉
                日本不動産研究所          11月30日
        ニュータウン
        プロロジス
                一般財団法人           2020年
     M-35                           15,000     14,100     15,200     4.3   14,700     4.1   4.5
        パーク千葉２
                日本不動産研究所          11月30日
        プロロジス
                           2020年
     B-19                           20,900     20,200     20,800     4.6   20,900     4.4   4.8
                JLL森井鑑定株式会社
        パークつくば２
                          11月30日
                                62,200     59,000     62,600      －   61,500      －   －
                 小計
        プロロジス
                シービーアールイー           2020年
        パーク岩沼１
     M-19                           1,240      －     －    －     －   －   －
                株式会社          11月30日
        （注３）
                               898,120     686,030     904,570      －  894,220      －   －
                 合計
    (注１)　「鑑定評価額」には、各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
    (注２)　MFLPプロロジスパーク川越に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、本投資
        法人が取得した信託受益権の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。
    (注３)　プロロジスパーク岩沼１は、第15期（2020年５月期）に火災により建物等が滅失したため各数値を個別に集計しています。記載されて
        いる各数値は、信託土地のみを対象としています。
                                 73/120









                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ③　主要な不動産物件            (注)  の概要
             該当事項はありません。
           (注)　　主要な不動産物件とは、その総賃料収入が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の総賃料収入の合計の10％以上
               を占めるものをいいます。
          ④　主要なテナント           (注)  の概要

             該当事項はありません。
           (注)　　主要なテナントとは、当該テナントへの賃貸面積が新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の賃貸面積の合計の
               10％以上を占めるテナントをいいます。
          ⑤　担保提供の状況

             該当事項はありません。
                                 74/120
















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ３　投資リスク
         以下は、参照有価証券報告書の「第一部                       ファンド情報　第１            ファンドの状況　３            投資リス
        ク」に記載された投資リスクの全文を記載しています。なお、参照有価証券報告書提出日以後、
        その内容に変更又は追加があった箇所は、＿罫で示しています。
        (１)　リスク要因
            以下には、本投資口又は本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」と
          いいます。）への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載
          しています。ただし、以下は本投資口又は本投資法人債券への投資に関する全てのリスクを
          網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が
          取得した個別の不動産及び信託不動産に特有のリスクについては、                                     前記「２      投資対象　
          (２)新規取得資産の個別信託不動産の概要」及び参照有価証券報告書「第一部                                           ファンド情
          報　第１     ファンドの状況　５           運用状況　(２)投資資産　③その他投資資産の主要なもの　
          (ホ)個別不動産及び信託不動産の概要」                     を併せてご参照ください。
            本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の
          対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記
          載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債券の市場価格は下落し、発行価
          格に比べて低くなることもあると予想され、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を
          被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の減少その他の財務状況の悪化によ
          り、本投資口に係る分配金の減少が生じたり、本投資法人債券の利子支払いや元本償還が滞
          る可能性があります。
            各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討し
          た上で、本投資口又は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
            なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限
          り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるも
          のです。
            本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
            ①　本投資口又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

             (イ)　本投資口又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
             (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク
             (ハ)　金銭の分配に関するリスク
             (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク
             (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク
             (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
             (ト)　投資法人債券の償還・利払に関するリスク
            ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
             (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             (ロ)　シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関する
               リスク
             (ハ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク
             (ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク
             (ホ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
             (ヘ)　LTVの上昇に伴うリスク
            ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
             (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
             (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク
             (ニ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
                                 75/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             (ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
             (ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク
            ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             (イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
             (ロ)　賃貸借契約に関するリスク
             (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク
             (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
             (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク
             (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
             (ト)　法令の制定・変更に関するリスク
             (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク
             (リ)　マスターリース会社に関するリスク
             (ヌ)　転貸に関するリスク
             (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
             (ヲ)　共有物件に関するリスク
             (ワ)　区分所有建物に関するリスク
             (カ)　借地物件に関するリスク
             (ヨ)　借家物件に関するリスク
             (タ)　底地物件に関するリスク
             (レ)　開発物件等に関するリスク
             (ソ)　有害物質に関するリスク
             (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
             (ネ)　埋立地に関するリスク
             (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
             (ラ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク
             (ム)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク
             (ウ)　伝染病・疫病等の影響を受けるリスク
            ⑤　税制に関するリスク
             (イ)　導管性要件に関するリスク
             (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリス
               ク
             (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
             (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
             (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により
               課税が行われるリスク
             (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
             (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク
             (チ)　同族会社に該当するリスク
             (リ)　投資口の国外募集に関するリスク
             (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク
             (ル)　投資主の減少に関するリスク
             (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
             (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク
                                 76/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            ⑥　その他のリスク
             (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
             (ロ)　新規取得資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク
             (ハ)　専門家報告書等に関するリスク
             (ニ)　マーケットレポートへの依存に関するリスク
             (ホ)　減損会計の適用に関するリスク
             (ヘ)　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク
          ①　本投資口又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

            (イ)　本投資口又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
             　本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エン
             ド型であるため、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却
             に限定されます。
             　本投資口又は本投資法人債券の市場価格は、本投資口については上場している東京証
             券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産
             市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
             　そのため、本投資口又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性があ
             り、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　本投資口の市場での取引に関するリスク

             　本投資口は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投
             資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する上場
             不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には上場が廃止されます。本投資口
             の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資口を相対で譲渡するほかに換金の
             手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合
             や本投資口の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、損失を被る可能性
             があります。
            (ハ)　金銭の分配に関するリスク

             　本投資法人は        参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１           ファンドの状況　２
             投資方針　(３)分配方針」              に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行
             う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもので
             はありません。本投資法人が取得する不動産等及び不動産等を裏付けとする資産の当該
             裏付け不動産等（以下、本「(１)リスク要因」の項において「不動産」と総称しま
             す。）の賃貸状況、売却に伴う損益等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分
             配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
             　また、本投資法人は、             参照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１           ファンドの
             状況　２     投資方針　(３)分配方針　②利益を超えた金銭の分配」                              で記載しているとお
             り、営業期間の減価償却費の60％に相当する金額（ただし、法令等（投信協会の定める
             規則等を含みます。）において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額）を限
             度として、原則として継続的に利益を超えた金銭の分配を行う方針としていますが、経
             済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況等によっては、利益を超えた金銭の分配
             の額が減少したり、行われない場合もあります。また、継続的な利益を超えた金銭の分
             配に加えて、一時的に１口当たり分配金の金額が減少することが見込まれる場合にも、
             一時的に利益を超えた金銭を分配することができるとしています。利益を超えた金銭の
             分配は、実質的には出資の払戻しに相当しますので、利益を超えた金銭の分配が実施さ
             れた場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金
             が減少することとなるため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支
                                 77/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得に
             あたり資金面での制約となる可能性があります。
            (ニ)　収入及び支出の変動に関するリスク

             　本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃
             料収入は、不動産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人
             との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの増額改定を行
             えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについて
             は、後記「④不動産及び信託の受益権に関する法的リスク　(ロ)賃貸借契約に関するリ
             スク」をご参照ください。）。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づ
             く賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
             　一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多
             額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ
             り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
             　このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支
             出は増大する可能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主
             への分配金額が減少したり、本投資法人債券の利子支払いや元本償還が滞ったり、本投
             資口又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
             　なお、本投資法人が取得又は保有する不動産又は不動産信託受益権の過去の収支の状
             況や賃料総額等の情報には、前所有者等から取得した情報が含まれる場合があります
             が、これらの情報は、会計監査等の手続を経ておらず、あくまでも参考として作成され
             た情報に過ぎず、これらの情報が本投資法人に適用される会計原則と同じ基準に基づい
             て作成されたとの保証もありませんし、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあ
             ります。また、前提となる状況が本投資法人取得後と同一とは限りません。したがっ
             て、これらの情報は、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するもの
             ではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
            (ホ)　投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないことによるリスク

             　本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
             思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
             が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例え
             ば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確
             定し（投信法第131条第２項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主
             総会は、必ずしも決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総
             会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提
             出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の
             議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなさ
             れます（投信法第93条第１項、規約第15条第１項）。更に、本投資法人は、資産の運用
             に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの
             要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に
             行えない可能性もあります。
                                 78/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ヘ)　新投資口の発行時の１口当たりの価値の希薄化に関するリスク
             　本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主
             の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に発行され
             た投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行わ
             れるため、既存の投資主は、当該新投資口の発行がなかった場合に比して、１口当たり
             の受取分配金額が減少する可能性があります。
             　更に、当該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口１口当たりの価値や市場にお
             ける需給バランスが影響を受け、本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
             　加えて、当該新投資口の発行前の東京証券取引所における普通取引の終値に照らし、
             当該新投資口の発行価格が１口当たりNAVを上回ることが想定される場合、かかる想定
             に従うと、当該新投資口の発行に応じて新投資口を取得する投資家にとっては、１口当
             たりNAVよりも高い発行価格で当該新投資口を購入することになる点に注意する必要が
             あります。
            (ト)　投資法人債券の償還・利払に関するリスク

             　本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利
             子の支払が滞ったり、支払不能が生じるリスクがあります。
                                 79/120














                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
            (イ)　投資対象が物流施設に特化していることによるリスク
             　本投資法人は、不動産の中でも、物流施設を主たる投資対象としていますが、本投資
             法人はこれに伴う特有のリスクを抱えています。
             　まず、物流施設に対する需要は、日本経済全体の動向、特に流通量の動向に影響を与
             える様々な事象による影響を受けています。これには、今後の日本の景気動向、生産活
             動の海外移転等の進捗状況、人口の推移、生産活動と消費活動を結ぶ流通形態の変化な
             どが含まれます。また、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外への輸出拠
             点又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、テナント需要
             は、為替等の経済情勢にも左右される可能性があります。これらの推移によっては、本
             投資法人が投資対象とする物流施設に対する需要が全般的に減少し、その結果、本投資
             法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
             　物流施設全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の生産拠点や物流形態の変化
             等により、特定の物流施設に対する需要が低下し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。例えば、生産拠点の移転、新たな道路網の整備等により、既存の物
             流拠点がその立地上の優位性を失い、当該物流施設のテナント需要が低下する可能性が
             あります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送の役割が、技術革
             新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等により大きく変化し
             た場合、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなり、当該
             物流施設のテナント需要が低下する可能性もあります。
             　更に、特定の物流施設の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等
             の公益施設の建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生す
             ることがあります。その結果、テナント需要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及
             ぼす可能性なども考えられます。また、既存テナントが退去した場合、物流施設は他の
             用途の不動産と比較して、代替テナントとなりうる者が限定されるため、代替テナント
             が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
             　また、本投資法人の保有する物流施設のテナントが、港湾労働法（昭和63年法律第40
             号。その後の改正を含みます。）に定める港湾運送の業務に従事すること等により、同
             法の適用を受ける場合、当該テナントには、同法を遵守するための費用負担等が生じ、
             その結果、テナントの収益を悪化させる可能性及び同法の適用のない他の物流施設に比
             べて競合上不利になる可能性があり、これらを通じて本投資法人の収益性に悪影響が及
             ぶ可能性があります。
             　上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の
             特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法
             人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ロ)　シングル・テナント物件その他の少数のテナントに賃貸されている物件に関するリ

              スク
             　本投資法人の運用資産のほとんどの物件は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するい
             わゆるシングル・テナント物件であるか、又は少数の核となる大規模テナントが存在し
             ます。
             　このような物件において既存テナントが退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減
             少し、代替テナント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大
             きな影響を及ぼす可能性があります。また、新たなテナントの要望にあわせ本投資法人
             の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定のテナン
             トのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、これらの
             リスクが顕著となる可能性があります。
                                 80/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             　更に、このようなシングル・テナント物件を含む、単一又は少数の核となる大規模テ
             ナントが存在する物件においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関
             する合意（その内容は様々です。）がなされることがあり、物件の所有権又はこれらを
             信 託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合に、当該テナントに優先
             購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場合が
             あります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要
             したり、価格の減価要因となる可能性があります。
            (ハ)　プロロジス・グループからの物件取得が想定どおり行えないリスク

             　本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis,                          Inc.及び株式会社プロロジスとの間で
             スポンサー・サポート契約を締結し、外部成長のためのパイプライン・サポートを受け
             ることとしています。しかし、スポンサー・サポート契約は、本投資法人及び本資産運
             用会社に、Prologis,            Inc.が選定した特定の物件についての優先交渉権及びその他の物
             件について優先的に情報の提供を受ける権利を与えるものにすぎず、Prologis,                                            Inc.
             は、本投資法人に対して、物流施設を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っ
             ているわけではありません。即ち、本投資法人は、同契約により、本投資法人が適切で
             あると判断する物件を適切な価格でプロロジス・グループから取得できることまで確保
             されているわけではありません。
             　したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
             適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
            (ニ)　不動産を取得又は処分できないリスク

             　不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
             いため、希望する時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。ま
             た、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条
             件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応
             証券を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時
             期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
             　以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
             のポートフォリオを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に
             行えない可能性があります。
            (ホ)　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

             　新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法
             人の経済的信用力、金融市場の情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資
             法人の希望する時期及び条件で新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を
             行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得できなかったり、予定し
             ない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
             　次に、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金
             銭の借入れ又は投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標
             上の数値を維持する、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若
             しくは投資主への金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の
             財務制限条項が設けられること、運用資産に担保を設定すること、又は規約の変更が制
             限されること等の可能性があります。このような制約が本投資法人の運営に支障をきた
             し、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、
             これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該
             借入れにかかる借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の
                                 81/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             可能性があり、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性がありま
             す。
             　本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項が設けられてお
             り、また本投資法人が将来調達する借入金についても同様の財務制限条項が適用される
             見込みですが、本書の日付現在において、当該財務制限条項に抵触する事実又は抵触す
             るおそれがある事実は生じていません。
             　更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左
             右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
             人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合
             には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対
             する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワッ
             プ取引及び長期借入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これら
             の取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ
             可能性があります。
            (ヘ)　LTVの上昇に伴うリスク

             　本投資法人は、LTVの上限を原則60％とし、平常時の運用において50％前後で運用す
             ることとしていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に上限を超えることが
             あります。一般に、LTVが高まると、金利が低下しない限り利払額は増加し、また、金
             利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があ
             ります。
                                 82/120












                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ③　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
            (イ)　プロロジス・グループへの依存、利益相反に関するリスク
             　本投資法人は、プロロジス・グループの物流施設に関する開発実績、運営ノウハウ及
             び経営資源等を活用して、投資主利益の最大化を目指すことを基本方針としています。
             また、株式会社プロロジスは、本書の日付現在、本資産運用会社の全株式を保有してお
             り、本資産運用会社の役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役の兼任先
             です。更に、本投資法人は、プロロジス・グループから、物件の供給その他の外部成長
             のためのサポート及び保有物件に対するプロパティ・マネジメント業務の提供その他の
             内部成長のためのサポートを今後継続的に受けることを予定しています。その他、本投
             資法人は、本投資法人、本資産運用会社、Prologis,                             Inc.及び株式会社プロロジスの間
             で締結したスポンサー・サポート契約に基づき、プロロジス・グループから様々なサ
             ポートを受けることとしています。また、本投資法人は、プロロジスリートマスター
             リース合同会社を運用資産の多くでマスターレッシーとしているほか、プロロジス・グ
             ループが支配する特別目的会社がマスターレッシーとなる物件を取得し、又は取得する
             ことを予定しています。更に、本投資法人は、Prologis,                               Inc.から商標の使用許諾を受
             けています。
             　このように、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループと密接な関係
             を有し、また、その投資方針におけるプロロジス・グループに対する依存度は相当程度
             高いということができます。
             　したがって、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社プロロジス及びその他のプロ
             ロジス・グループとの間で、本書の日付現在における関係と同一の関係を維持できなく
             なった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
             　更に、本投資法人又は本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、プロロジ
             ス・グループとの間で取引等を行う場合、本資産運用会社とプロロジス・グループの上
             記のような関係から、プロロジス・グループの利益のために、本投資法人の投資主又は
             投資法人債権者の利益に反する行為が行われる可能性もあり、その場合には、投資主又
             は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
             　加えて、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス・グループとの間で締結してい
             る契約は、プロロジス・グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止する
             ものではありません。プロロジス・グループは、物流施設の開発、所有、運営、プロロ
             ジス・グループ以外の第三者からのプロパティ・マネジメント業務の受託、私募ファン
             ドに対するアセット・マネジメント業務の提供又は私募ファンドが保有する物件に対す
             るプロパティ・マネジメント業務の提供等、様々な形で不動産に関連する業務を行って
             います。したがって、本投資法人又は本資産運用会社とプロロジス・グループとが、特
             定の資産の取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反
             が問題となる状況が生じる可能性は否定できません。
             　上記のような利益相反が問題となりうる場合としては、例えば、プロロジス・グルー
             プからの物件取得に際しての取得価格その他の購入条件、マスターレッシーであるプロ
             ロジス・グループに対する賃貸に関する条件、マスター・プロパティ・マネジメント会
             社である株式会社プロロジスに対するプロパティ・マネジメント業務の委託の条件、プ
             ロロジス・グループに対する瑕疵担保責任又は契約不適合責任                                  (注)  の追及その他の権利
             行使、スポンサー・サポート契約の更新の有無、テナントの誘致その他のプロパティ・
             マネジメント業務の遂行などがあげられます。
             　これらの利益相反により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主又
             は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
             (注)　　民法の一部を改正する法律（2020年４月１日施行）による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保
                責任は、給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、
                2020年３月31日以前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同
                じです。
                                 83/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ロ)　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
             　本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会におい
             て重要な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社
             に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務
             遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きい
             と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持
             できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに
             本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関
             係者等が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は
             投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
             　また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っ
             ている善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、
             利益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反
             した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債
             権者が損害を受ける可能性があります。
             　このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益
             権に関する信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、
             建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能
             力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務
             遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者
             について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合に
             は、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材への依存リスク

             　本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存
             しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性
             があります。
            (ニ)　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

             　本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
             については、投資主総会の承認が必要ですが、より詳細な投資方針又は「運用ガイドラ
             イン」等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そ
             のため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性が
             あります。
            (ホ)　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

             　本投資法人には、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下
             「破産法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含み
             ます。）（以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第
             164条）が適用される可能性があります。
             　本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事
             由が発生した場合には、投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投
             信法第216条）。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清
             算手続に入ります。
             　本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済（投資法人債の償還
             を含みます。）後の残余財産の分配による他、投資金額を回収することができません。
             また、投資法人債権者は清算手続に従って投資金額を回収することになるため、債権全
             額の償還を受けられる保証はありません。このため、本投資法人の投資主又は投資法人
                                 84/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             債権者は、投資金額の全部又は一部について回収することができない可能性がありま
             す。
            (ヘ)　敷金及び保証金に関するリスク

             　物流施設においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は
             低利で賃貸人に預託することがあり、本投資法人は、これらの資金を運用資産の取得資
             金その他の本投資法人の必要資金の一部として活用することがあります。しかし、賃貸
             市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び
             保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。また、敷金
             又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債
             務を負う場合、賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想外の金額の敷金又は保
             証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれら
             の投資利回りよりも高い調達コストによる借入れ等により調達せざるを得なくなること
             もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
                                 85/120















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ④　不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
             本投資法人の主たる運用資産は、                   参照有価証券報告書「第一部                 ファンド情報　第１
            ファンドの状況　２            投資方針　(２)投資対象　①投資対象とする資産の種類」                                に記載の
            とおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産
            を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直
            接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に
            記載する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏
            付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
             なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ナ)不動産を信託の受益権の形態
            で保有する場合の固有のリスク」をご参照ください。
            (イ)　不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合に関するリスク
             　第三者の権利の存在、建物の新築工事や改築・修繕等の工事における施工の不具合や
             施工時に利用するデータの転用その他の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原
             因により、不動産には土地の地盤及び地質並びに建物やその設備の杭や梁等の構造、設
             計及び施工等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等（隠れたものを含みます。）が存在し
             ている可能性があります。また、不動産には様々な法規制が適用されるため、法令上の
             規制違反の状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。本資産運用会
             社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、建築基準法（昭和25年法律第201
             号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）等の行政法規が
             求める所定の手続が適正に実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵又
             は契約不適合がないかどうかにつき専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの
             物件精査を行うことにしています。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所
             定の手続を経た不動産についても、建物の素材や建設時の施工の適切性を保証するもの
             ではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証もなく、また、
             建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否かを事後的に検証する
             ことは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴
             います。したがって、かかる欠陥、瑕疵、契約不適合等が本投資法人の取得後に判明し
             たり、取得後に生じたりする可能性もあります。本投資法人は、状況に応じて、前所有
             者又は前信託受益者等に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又
             は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実で
             なかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及でき
             たとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、
             また、前所有者又は前信託受益者等が解散したり無資力になっているために実効性がな
             い場合もあります。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者等が特別目的会社で
             ある場合にはより顕著となります。
             　これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては、当該不動産の
             資産価値が低下することを防ぐために必要となる当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の補
             修、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性があるとともに、当該不
             動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあり、本投資
             法人の投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             　加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
             の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後に
             なって判明する可能性があります。更には、不動産の形状や利用によっては、当該不動
             産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性もありま
             す。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
             　また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取
             得できないことがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不
             動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上
                                 86/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追
             及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
             　一方、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和
             27年法律第176号。その後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいま
             す。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建
             物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任又は契約不
             適合責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、
             本投資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵、契約不適合等の
             修補、建物の建替えその他の対応に係る費用を負担せざるを得なくなることがあり、そ
             の結果、本投資法人の投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
            (ロ)　賃貸借契約に関するリスク

             a.　賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              　賃借人が賃貸借契約の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃
              貸借契約が終了し、又は賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされないこともあ
              るため、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、
              解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合又
              は更新料を定めている場合において、裁判所によって所定の金額から減額されたり、
              かかる条項の効力が否定される可能性があります。
              　以上のような事由により、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
              を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             b.　賃料不払に関するリスク
              　賃借人の財務状況が悪化した場合又は賃借人が破産手続、再生手続若しくは更生手
              続その他の倒産手続の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料の支払が滞り、延
              滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投資法
              人の投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             c.　賃料改定に係るリスク
              　本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関する賃借人との賃貸借契約の期間
              は、比較的長期間であることが一般的ですが、このような契約においては、賃料等の
              賃貸借契約の内容について、定期的に見直しを行う旨の定めがなされることがありま
              す。
              　したがって、賃貸借契約の期間中、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証
              はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、本投資法人の投資主又は投資
              法人債権者に損害を与える可能性があります。
              　また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人と
              の交渉如何によっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
             d.　賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              　建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額
              請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすること
              ができます。当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少
              し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る
              可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人についても、借地借
              家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場
              合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼ
              し、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
             e.　定期建物賃貸借契約に関するリスク
              　本投資法人は、運用資産の賃貸にあたり、原則として定期建物賃貸借契約を活用し
              ていく方針です。しかしながら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地
                                 87/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった
              場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）には、定期建物賃貸借契
              約 としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り
              扱われる可能性があります。その結果、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を
              排除する特約の効力が認められず、又は建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこ
              と等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損
              害を与える可能性があります。
             f.　賃借人の募集に関するリスク
              　本投資法人は、賃借人を募集するにあたり、他の物流施設と立地、築年数、設備や
              保守及び賃料その他の条件等の様々な面で競合します。このため、本投資法人が保有
              する物流施設が競争力を失ったり、有利な条件を提供できなくなると、賃借人を確保
              できず、この結果、保有する物流施設の賃料水準や稼働率が低下し、本投資法人の収
              益等に悪影響を及ぼす場合があります。特に、近郊の競合物流施設の数が増加した場
              合には、賃料水準の引下げ等が余儀なくされ、本投資法人の投資主又は投資法人債権
              者に損害を与える可能性があります。
            (ハ)　災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク

             　火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、台風、暴風雨、洪水、地すべり、山崩
             れ、落雷、竜巻、火山の噴火、高潮、戦争、紛争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電
             所における事故等（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化若しくは
             毀損し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産に係る収益が減
             少し若しくは費用が増加し、又はその価値が下落する可能性があります。このような場
             合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために一定期間又は修復することが出
             来ない場合には永久的に、不動産の不稼働を余儀なくされるため、賃料収入が減少する
             こととなります。特に、災害等により建物が滅失した場合については、賃料収入が減少
             するのみでなく、滅失した建物の解体撤去、残置物や流出物等の処理のための多額の費
             用が発生する可能性があります。また、災害等により周辺地や第三者の財産等に損害が
             生じた場合にはこれらに関連する費用負担を余儀なくされる可能性もあります。火災に
             ついては、失火ノ責任ニ関スル法律（明治32年３月８日法律第40号）に基づき、失火原
             因者は故意又は重大な過失がない限り民法                       （明治29年法律第89号。その後の改正を含み
             ます。）（以下「民法」といいます。）                      上の不法行為に基づく損害賠償責任を負わない
             ため、本投資法人が火災の原因者ではない場合にも、テナント等の失火原因者に対して
             損害賠償責任を追及できない可能性があります。また、本投資法人が主たる投資対象と
             する物流施設は大規模施設であることが多く、火災等の災害が発生した場合には、消火
             活動や残置物の撤去作業等に多くの時間と費用を要する可能性があります。加えて、テ
             ナントの保管物や設備の材質によっては、可燃性が高い等の理由により、火災等の災害
             の拡大の原因となる可能性があります。更に、法令等により設置が強制されていない防
             災設備については、必ずしもすべての運用資産で設置されているとは限りません。これ
             らが、火災等の災害が発生した場合に損害を拡大する要因となる可能性もあります。
             　更に、不動産自体に滅失、劣化又は毀損が生じなかった場合においても、電気、ガ
             ス、水道等の使用の制限やその他の外部的要因により不動産の不稼働を余儀なくされる
             ことで、賃料収入が減少することがあり、その結果、不動産価値の下落が生じる可能性
             もあります。加えて、災害等の影響で周辺環境が悪化することにより、不動産の価値が
             下落する可能性があり、また、賃料水準の下落又は稼働率の低下により賃料収入が減少
             する可能性があります。
             　特に、近年、広域にわたり大規模な不動産被害をもたらす強力な台風や豪雨及びそれ
             らに起因する河川の大規模な氾濫、高潮、山崩れ、地すべり等の発生の頻度が増してお
             り、これらの災害により、本投資法人の運用資産において、建物や地盤の破損・損失、
                                 88/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             浸水、電源設備の毀損等による電源の喪失及びそれらに起因する長期にわたる稼働停止
             等といった事態が発生する可能性があります。
             　加えて、とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震や大津波が発生する可能性もあ
             り、その場合は本投資法人の運用資産が損壊したり甚大な被害を受ける可能性がありま
             す。
             　今後このような災害等が発生した場合、本投資法人の運用資産に対する被害が大規模
             なものとなり、異なる地域に所在する複数の運用資産が同時に広範囲で被害を受ける可
             能性があり、その結果、賃料収入が大きく減少したり、多額の修繕費用が発生したり、
             資産価値が大きく下落したり、その他、本投資法人に多額の損害が発生する可能性があ
             ります。
             　このような不動産の価値の下落又は賃料収入の減収の結果、本投資法人の投資主又は
             投資法人債権者に損害を与える可能性があります。本投資法人は、かかる災害等に伴う
             リスクを軽減するため、一定の基準に基づき保険を付保する予定ですが、不動産の個別
             事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が
             発生した場合、保険契約で填補されない災害等若しくは損害が発生した場合（例えば、
             故意によるもの、戦争やテロ行為等に基づくものは必ずしも全て保険で填補されるとは
             限りません。また、通常の火災保険では地震による火災は填補されません。）又は保険
             契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しく
             は遅れる場合には、本投資法人の収益や保有資産（有価証券届出書、有価証券報告書等
             において開示した新規取得資産を含みます。以下同じです。）の資産価値に悪影響を及
             ぼす可能性があります。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の
             理由により、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があります。
            (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

             　運用資産である不動産を原因として、近隣住民その他の第三者の生命、身体又は財産
             等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被
             る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことと
             されています。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合その他上記(ハ)と
             同様の場合、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
             　また、不動産につき毀損、滅失又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
             る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
             不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
             能性があります。
            (ホ)　不動産の地域的な偏在に関するリスク

             　本投資法人の保有する不動産が一定の地域に偏在する場合には、当該地域における地
             震・台風・大規模な風水害その他の自然災害、地域経済の不振・悪化、稼働率の低下及
             び賃料水準の下落等が、本投資法人の保有資産の資産価値及び全体収益に著しい悪影響
             を及ぼす可能性があります。本書の日付現在、本投資法人の保有資産の大部分が関東エ
             リア及び関西エリアに集中して所在し、それ以外の資産も東北エリア、中部エリア及び
             九州エリアに所在しています。このため、本投資法人の収益及び資産価値は、様々な自
             然災害、地域経済の不振・悪化、地域的な稼働率や賃料水準の低下、人口や平均賃金の
             変動を含む、これらのエリアに悪影響を及ぼす事象や出来事による悪影響を受ける可能
             性があります。
            (ヘ)　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

             　建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、原則とし
             てこれらの規定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はそ
                                 89/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             の敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適
             格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用
             さ れるので、現行の規定に合致するよう行う必要があり、追加的な費用負担が必要とな
             る可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築することができない可能性があり
             ます。
             　更に、建築主は、建築基準法に基づき、一定の建築物を建築する場合、着工前にその
             計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、建築主事又は指定確認検
             査機関の確認を受けなければならず、また、規模など、一定の条件を超える建造物につ
             いては構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けなければなりません。
             　しかし、建築主事若しくは指定確認検査機関による確認又は構造計算適合性判定機関
             による判定が適正であったか否かを事後的に検証することは、当該確認又は判定を行っ
             た当時の資料等を入手する必要があることや構造計算が複雑であること等から極めて困
             難です。このため、本投資法人が、当該確認又は判定が適正に行われていなかった不動
             産を取得、保有する可能性があり、これにより本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可
             能性があります。
             　また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
             に適用される可能性があります。例えば、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その
             後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を附置する義
             務、駐車場附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置
             義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分若し
             くは建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加
             的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道
             路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され
             たり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現
             状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
                                 90/120











                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ト)　法令の制定・変更に関するリスク
             　土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過
             失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去
             義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
             　また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の
             管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性がありま
             す。更に、建築基準法、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「都市計画法」といいます。）の改正、新たな立法、収用、再開発、区画
             整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このよ
             うな法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能
             性があります。
            (チ)　売主の倒産等の影響を受けるリスク

             　本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
             る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により否認
             されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等によ
             り否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排除することは困
             難です。
             　万一債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識できずに本
             投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消さ
             れる（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売
             主について破産手続、再生手続又は更生手続が開始した場合には、不動産の売買が破産
             管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
             　また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において
             「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該
             不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され
             又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対して
             も、売主・買主間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
             　更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取
             引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は
             更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる
             真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
            (リ)　マスターリース会社に関するリスク

             　本投資法人は、マスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマスター
             リース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリース                                       (注)  の形態をと
             る物件を取得することがあります。
             　マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場
             合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者
             がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ
             シーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
             (注)　　「マスターリース」とは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー（転貸人）に賃貸し、マスターレッシー
                がエンドテナント（転借人）に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る
                方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース
                型マスターリースといいます。
                                 91/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ヌ)　転貸に関するリスク
             　賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた
             場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなっ
             たり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対
             する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
             可能性があります。
             　また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
             あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
             還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、
             賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の
             負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ル)　テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

             　テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法
             人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性に
             よっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の
             賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結し
             た場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38条所定の要件が充足さ
             れないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、賃貸借期間が経
             過した場合であっても正当の事由があると認められなければ、賃借人との賃貸借契約を
             終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可
             能性があります。
             　なお、本投資法人は、かかるリスクを低減するため、独自のテナント審査基準に基づ
             くテナント審査の実施、また、定期的にテナントの不動産利用状況の調査を行っていま
             すが、それでもかかるリスクが現実化しないという保証はありません。
            (ヲ)　共有物件に関するリスク

             　運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
             処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
             す。
             　まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の価
             格に従い、その過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を
             有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映さ
             せることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物
             の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利
             行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがありま
             す。
             　更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可
             能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法
             第258条第２項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
             によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
             　この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は５年を
             超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
             者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するた
             めに分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他
             の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会
             社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第
             48条第１項）。
                                 92/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             　他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
             されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
             当 権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
             分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
             合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
             に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
             　共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
             については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
             の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
             うにする義務を負う場合があります。
             　不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
             は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信
             用リスクの影響を受ける可能性があります。
             　加えて、共有者間においては、共有者間の協定書等が締結され、共有者間で共有持分
             の優先的購入権について合意されたり、一定の場合に当事者間で売渡請求権若しくは買
             取請求権が生じることが合意され、又は共有者としての意思決定の方法等が合意される
             ことがあります（その内容は様々です。）が、これらの合意がなされている場合、本投
             資法人が所有する共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に共
             有持分を取得若しくは譲渡することを強制され、又は、持分割合にかかわらず、当該不
             動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があ
             ります。
             　共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
             め、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性が
             あります。
             　また、所有権以外の権利について準共有する場合にも、同様の制限やリスクが存在し
             ます。
            (ワ)　区分所有建物に関するリスク

             　区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改
             正を含みます。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所
             有の対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び
             建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管
             理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。
             建替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定め
             のない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各５分の４以上の多数の建替決議
             が必要とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と
             異なり管理方法に制限があります。
             　区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先
             的購入権の合意をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
             　区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
             　区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
             地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
             めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
             禁止されています（区分所有法第22条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合
             には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となり
             ます（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者
             が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借
             権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離
                                 93/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権
             が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり
             ま す。
             　また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
             却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
             敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
             　このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
             び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
            (カ)　借地物件に関するリスク

             　借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在
             する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する
             ものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に
             借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普
             通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消
             滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求でき
             る場合（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みま
             す。）（以下「借地法」といいます。）第４条）を除き、借地上に存在する建物を取り
             壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来
             時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確
             に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が
             本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
             　また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権
             設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ
             ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて
             いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該
             土地の明渡義務を負う可能性があります。
             　更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定
             者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係
             る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
             なります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予
             め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を
             承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に当然に承
             諾料請求権が認められているものではありません。）。
             　加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
             及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
             敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
             　借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
             る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
             間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
                                 94/120





                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ヨ)　借家物件に関するリスク
             　本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上
             又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有
             する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
             　この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
             金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の
             場合と同様です。
             　加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
             賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
             者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借
             契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
            (タ)　底地物件に関するリスク

             　本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を
             取得することがあります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権が消滅する場
             合、本投資法人は借地権者より時価での建物買取りを請求される場合があります（借地
             借家法第13条、借地法第４条）。借地権者より時価での建物買取りを請求される場合、
             買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
             　また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、
             本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借
             家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合に
             は、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投資
             法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、本投資法人の投資主
             又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
             　更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証
             金等で担保される範囲を超える場合は投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性
             があります。加えて、土地の賃料の改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく
             土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の
             投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            (レ)　開発物件等に関するリスク

             　本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め
             開発段階で売買契約を締結する可能性があります。また、本投資法人は一定の場合に運
             用資産の建替えを行うことをその投資方針としており、本投資法人が自ら建物の建築に
             係る請負契約の注文者となり請負契約を締結することがあります。かかる場合、既に完
             成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開
             発又は建築が遅延し、変更され、又は中止されることにより、契約どおりの引渡しを受
             けられない可能性や追加の出資が必要となる可能性があります。この結果、かかる物件
             からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に
             収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費
             用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本
             投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
             　また、新規開発物件の場合は、運用実績がないため、実際の収益等が予想と大きく異
             なる可能性があります。
                                 95/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ソ)　有害物質に関するリスク
             　本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
             権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が
             埋蔵され又は存在している可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当
             該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土
             壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる
             可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直
             接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可
             能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者
             は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状
             況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特
             定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあると
             きは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜら
             れることがあります。
             　この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支
             出を余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受
             けられるとは限りません。
             　特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の
             土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に
             比して相対的に高いものとなります。
             　また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
             当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
             は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）が保管されている場
             合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去
             するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合には、これに係る予想外の費
             用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
             を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を
             賠償する義務が発生する可能性があります。
             　また、本投資法人の運用資産にて火災が発生した場合、当該火災の結果としてダイオ
             キシン等の有害物質が発生する可能性があります。発生した有害物質等の濃度によって
             は、当該運用資産の被災建物等の解体撤去費用が高額になる可能性や、周辺地域への流
             出防止対策として費用が発生する可能性があります。
             　将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不
             動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が
             課される可能性があります。
            (ツ)　水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

             　本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、浄化槽などの水質
             汚濁防止法（昭和45年法律第138号。その後の改正を含みます。）（以下「水質汚濁防
             止法」といいます。）に規定される特定施設が設置されている場合があります。
             　水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出
             するおそれがある場合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施
             設の使用若しくは排出水の排出の一時停止を命ぜられることがあり、また、特定施設の
             破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出され又は地下に浸透したこと
             により人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物質等を
             含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じな
             い場合には、都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。更に、有害
             物質に該当する物質を含む水の地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る
                                 96/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止する
             ため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられることがありま
             す。  これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加え
             て、かかる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体
             を害したときは、当該排出又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされ
             ていることから、特定施設において事故等が生じた場合には、本投資法人が第三者に対
             して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
             　これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損
             失を被る可能性があります。
            (ネ)　埋立地に関するリスク

             　本投資法人の運用資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所
             在する不動産には、埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土
             地に有害物質が含まれている可能性があります（当該土地に有害物質が含まれる場合の
             リスクの詳細は、前記「(ソ)有害物質に関するリスク」をご参照ください。）。また、
             埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の災害、海面上昇等による被
             害を受ける可能性もあります（かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、前記「(ハ)
             災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク」をご参
             照ください。）。更に、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があることから、当該土地
             上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には液
             状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります。これらの理由により当該不
             動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負
             担し若しくは被る可能性があるほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その
             結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可
             能性があります。
            (ナ)　不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

             　本投資法人は、不動産を信託の受益権の形態で取得することが多く、本書の日付現在
             の保有物件においてもその多くが信託不動産です。
             　信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理する
             のは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属する
             ことになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者
             を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することにな
             ります。
             　信託契約上、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求さ
             れるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権
             については受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有
             していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券
             のような流動性がありません。
             　信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係
             法律の整備等に関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの。）及び信託
             法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の
             対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財産であることを
             破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
             要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が
             信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
             　また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
             合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
                                 97/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
             す。
             　更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵、
             契約不適合等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契
             約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不
             適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投
             資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
              本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在しま
             す。まず、準共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事
             項である場合、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うも
             のと解されるため（民法第264条、民法第252条）、持分の過半数を有していない場合に
             は、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能
             性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除
             き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益
             権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲
             渡その他の処分を行わないことが義務付けられたり、準共有者がその準共有持分を第三
             者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を
             負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上
             記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要した
             り、減価要因となる可能性があります。
            (ラ)　フォワード・コミットメント等に係るリスク

             　本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、フォワード・コミットメント等を行う
             ことがあります。一般的に不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買
             主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証
             にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意が
             なされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締
             結後、決済（物件引渡し）までに一定の期間があるため、その期間における市場環境の
             変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない等の理由により、売買契約を
             解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等
             が悪影響を受ける可能性があります。
            (ム)　仮使用認定を受けた物件に係るリスク

             　建築基準法においては、建築基準法に基づく建築確認手続を要する建築物等の新築又
             は増築等を行った場合には、当該建築物等の建築主は、建築基準法に定める完了検査手
             続を実施し、検査済証の交付を受けた後でなければ、当該建築物等を使用することが原
             則として禁じられていますが、特定行政庁、建築主事又は指定確認検査機関が安全上、
             防火上、避難上支障がないと認めたとき等には、仮使用の認定を受け、当該建築物等を
             使用することが認められています（建築基準法第７条の６）。本投資法人は、建物の竣
             工やリーシングに関するリスクが最小化される又は許容可能限度に留まると判断された
             場合には、かかる仮使用認定がなされた建物を含む物件を、当該建物に係る完了検査手
             続の完了に先だって取得することがあります。かかる場合、既に完成した物件を取得す
             る場合とは異なり、様々な事由により、当該建物の建築工事自体が遅延し、変更され、
             又は中止される可能性があるほか、当該物件に係る工事が遅延して仮使用認定において
             仮使用が承認された期間を途過することにより建物の継続使用が困難となる等、未完成
             の物件を取得することに伴う様々なリスクがあります。これらの結果、予定されていな
             い費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被り、又は本投資法人が予定
                                 98/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             された時期に期待した収益等を得られず、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受
             け、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
            (ウ)　伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

             　SARS（重症急性呼吸器症候群）、MERS（中東呼吸器症候群）及びCOVID-19（新型コロ
             ナウイルス感染症）による肺炎等の伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因
             により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられること、経済に悪影響が生じ物流施設
             に対する需要が低下すること、政府・自治体等による緊急事態宣言発令及び外出自粛要
             請並びにサプライチェーンの停滞及び一般消費者心理の悪化等により、テナントの業績
             が悪化し、本投資法人に対して賃料減額や支払い猶予の要請が行われること等により不
             動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があり
             ます。また、こうした伝染病・疫病等の流行等が深刻化した場合、政府・自治体等によ
             り、テナントから要請された賃料減額や支払い猶予を本投資法人及び本資産運用会社が
             受諾するよう求められる可能性があり、その結果本投資法人の収益等に悪影響が生じる
             可能性があります。
                                 99/120















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ⑤　税制に関するリスク
            (イ)　導管性要件に関するリスク
             　税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」と
             いいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排
             除するため、投資法人による利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められ
             ています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法
             人の投資主の異動、借入れに係る債権の機関投資家以外の者への譲渡、分配金支払原資
             の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確性、会計処理と税務処理の取扱
             いの差異に起因する法人税額の発生、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改
             正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資
             法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入するこ
             とができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響
             を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、                                参照有価証券報告書「第一
             部  ファンド情報　第１            ファンドの状況　４            手数料等及び税金　(５)課税上の取扱
             い　②投資法人の税務　(イ)利益配当等の損金算入」                             をご参照ください。
            (ロ)　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

             　本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
             局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
             れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が過年度において損金
             算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配
             額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
            (ハ)　多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク

             　導管性要件のうち、配当可能利益の額（会計上の税引前当期純利益に前期繰越損失、
             買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額等一
             定の調整を加えた後の額）の90％超（又は配当可能額の90％超）の分配を行わなければ
             ならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上の税引
             前当期純利益を基礎とした配当可能利益の額と税引後当期利益を基礎とした実際の利益
             配当等の額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額であ
             る当該分配を含みます。）の比較によりその判定を行うこととされています。したがっ
             て、会計処理と税務上の取扱いの差異により本投資法人に多額の法人税等の課税が行わ
             れる場合（ただし、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同
             額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）
             には、支払配当要件を満たすことが困難となり、本投資法人の投資主への分配額等に重
             大な悪影響を及ぼすこととなる場合があります。
            (ニ)　利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク

             　本投資法人において利益が生じている際の配当原資が不足する場合、借入金や資産の
             処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入
             先の制限や資産処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要
             件を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人と同様の法人税等の課税
             を受けることとなり、本投資法人の投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすことと
             なる場合があります。
                                100/120



                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ホ)　導管性要件が満たされなくなることにより、次年度以降は通常の法人税率により課
              税が行われるリスク
             　本投資法人において、導管性要件を満たさないこととなる場合、多額の租税債務が生
             じ、当該事業年度以降の導管性要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。すな
             わち、会計上の租税債務の認識が次年度以降になる場合には、次年度以降も導管性要件
             を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を受け、本投資法人の
             投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があります。
            (ヘ)　会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク

             　会計処理と税務処理との不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、
             税務上、その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、本投資法
             人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります（ただ
             し、利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分
             配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）。
            (ト)　配当後の留保利益に対して通常の法人税等の課税が行われるリスク

             　利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に対して
             は、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われます。導管性要件を満たしたとしても
             支払配当の金額（利益を超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額
             である当該分配を含みます。）が課税所得額の100％に相当しない場合には、本投資法
             人に税負担が生じ、投資主への分配額等に重大な悪影響を及ぼすこととなる場合があり
             ます。
            (チ)　同族会社に該当するリスク

             　導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこ
             と（発行済投資口の総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50％超が上位１位の
             投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、投資証券が市
             場で流通するため、一部の投資主が大株主となることにより、本投資法人の意思にかか
             わらず、結果としてこれを満たさなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当
             等を損金算入することができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、
             投資主への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (リ)　投資口の国外募集に関するリスク

             　本投資法人は、規約において、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとすると
             定めており、この規定により導管性要件のうちの投資口50％超国内募集要件を満たすこ
             とを予定しています。しかし、本投資法人が何らかの理由により国外募集による多額の
             投資口の発行を余儀なくされた場合において、投資口の発行価額の総額のうちに国外に
             おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が100分の50以上となるときには、上
             記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入するこ
             とができなくなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等
             に悪影響をもたらす可能性があります。
                                101/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ヌ)　機関投資家以外からの借入れに係るリスク
             　導管性要件として、借入れを行う場合には機関投資家（租税特別措置法                                        （昭和32年法
             律第26号。その後の改正を含みます。）                      第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するもの
             をいいます。）のみからこれを行うべきとされています。したがって、本投資法人が何
             らかの理由により機関投資家以外からの借入れを余儀なくされた場合、又は借入れに係
             る債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、上記要件を満たせないことになりま
             す。また、建設協力金、保証金、敷金又は売上預り金（主に商業施設において、賃料、
             共益費等を控除した上、所定の期日に返還することを目的として、毎日の営業終了後に
             当該日の売上金としてテナントから預託を受ける金銭をいいます。）等の全部又は一部
             がテナントからの借入金の範疇に入るものと解釈された場合、上記損金算入要件を満た
             せないことになります。これらによって、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主
             への分配額等に重大な悪影響をもたらす可能性があります。
            (ル)　投資主の減少に関するリスク

             　本投資口の市場での売買の如何によっては、本投資法人の意思にかかわらず、導管性
             要件のうち、事業年度終了時に発行済投資口が50人以上の者によって所有されているこ
             と又は機関投資家のみによって所有されていることとする要件が結果として満たされな
             くなる可能性があります。かかる場合、利益の配当等の額を損金算入することができな
             くなることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に重大な悪
             影響をもたらす可能性があります。
            (ヲ)　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

             　本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額
             に占める特定不動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土
             地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割
             合が100分の75以上となるように資産を運用すること（規約第31条第４項）としていま
             す。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要
             件を充足することを前提として、直接に不動産（倉庫等については、一定の要件を満た
             すものに限ります。）を取得する場合の不動産流通税の軽減措置（                                    参照有価証券報告書
             「第一部     ファンド情報　第１            ファンドの状況　４            手数料等及び税金　(５)課税上の
             取扱い　②投資法人の税務　(ロ)不動産流通税の軽減措置」                                をご参照ください。）の適
             用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件
             を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措
             置の適用を受けることができない可能性があります。
            (ワ)　一般的な税制の変更に関するリスク

             　不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人
             に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
             の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
             た、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に
             関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の
             手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能
             性があります。
                                102/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ⑥　その他のリスク
            (イ)　予定した取引を実行することができないリスク
             　本投資法人は、資産の取得・譲渡                   ・再開発     や、新投資口の発行、借入れ又は投資法人
             債の発行による資金調達といった重要な取引を行うことを決定した場合、適時開示を実
             施するとともに、万全を期して準備をしますが、予期せぬ事態の発生によって、当該取
             引を実行できなくなる可能性があります。この場合、収益機会を失うばかりでなく、                                              取
             引が実現するか否かにかかわらず多額の費用負担が発生することや、                                     状況によっては取
             引の関係者等に対する損害賠償等を余儀なくされること等により、本投資法人の投資主
             又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            (ロ)　新規取得資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができないリスク

             　経済環境等が大きく変わった場合、資金調達が予定どおり完了しない場合、その他売
             買契約書において定められた売買代金支払の条件が成就しない場合や売主の債務不履行
             がある場合等においては、有価証券届出書、有価証券報告書等において開示した新規取
             得資産の取得及び売却予定資産の売却を実行することができない可能性や取得又は売却
             が遅延する可能性があります。この場合、短期間に投資に適した物件を取得することが
             できず、かつかかる資金を有利に運用できない場合には、本投資法人の投資主又は投資
             法人債権者に損害を与える可能性があり、また、売却予定資産に関しては、同様の条件
             で他の売却先に売却することができない場合には、本投資法人の投資主又は投資法人債
             権者に損害を与える可能性があります。
            (ハ)　専門家報告書等に関するリスク

             　不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
             に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
             正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
             合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、
             調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将
             来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものでは
             ありません。
             　建物状況報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したも
             のにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵、契約不適合が存在しないことを保証又は約束するも
             のではありません。
             　土壌汚染に関する各報告書は、個々の専門業者が調査した結果を記載したものにすぎ
             ず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。また、土壌汚
             染が存在する場合に、専門家に対して確認を行うことがありますが、当該確認の結果得
             られた専門家の土壌汚染のリスク等に関する意見は、個々の専門家の分析に基づく、分
             析の時点におけるリスク等に関する意見を示したものにとどまり、当該リスク等の内容
             又は程度を保証又は約束するものではありません。
             　更に、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎ
             ません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将
             来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
            (ニ)　マーケットレポートへの依存に関するリスク

             　第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点におけ
             る評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、
             マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析
             を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
             ケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオフィスビ
                                103/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             ルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要な全ての情報が網羅されて
             いる訳ではありません。
            (ホ)　減損会計の適用に関するリスク

             　固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
             見書」（企業会計審議会　平成14年８月９日））及び「固定資産の減損に係る会計基準
             の適用指針」（企業会計基準適用指針第６号　平成15年10月31日。その後の改正を含み
             ます。）（以下「減損会計」といいます。）が本投資法人においても適用されていま
             す。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下によ
             り投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を
             反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴
             い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投
             資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金
             を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失
             の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計の齟齬が発生す
             ることとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
             　ただし、一時差異等調整引当額の増加額に相当する利益超過分配を行うことにより、
             かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。
            (ヘ)　オルタナティブ投資ファンド運用者指令の制定に係るリスク

             　オルタナティブ投資ファンド運用者指令（2011/61/EU）（以下「AIFMD」といいま
             す。）が2011年７月21日に発効し、これにより本投資口が欧州連合域内                                      又は連合王国内
             で販売される場合、本資産運用会社は、一定の販売前の開示義務並びに規制当局及び投
             資家に対する継続的開示義務を遵守することが求められます。また、欧州連合域内                                            又は
             連合王国内      に居住している又は登記上の事務所を有する投資家に対する販売も制限され
             ます。このように、AIFMD遵守のためのコンプライアンス・コストの負担や販売が制約
             されることなどにより、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありますが、本
             書の日付現在これらの解釈・運用が定着していないためその程度は不明確です。
                                104/120










                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        (２)　投資リスクに対する管理体制
            本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識し
          ており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備していま
          す。
            しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されている
          ものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害
          が及ぶおそれがあります。
          ①　本投資法人の体制
            (イ)　役員会
              本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十
             分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めていま
             す。本投資法人の役員会は、少なくとも３か月に１回以上開催されるものと定められて
             います。なお、本書の日付現在、実際の運営においては、原則として１か月に１回程度
             の頻度で役員会を開催しています。各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行
             役員から業務執行状況等の報告を受けます。
            (ロ)　本資産運用会社への牽制

              本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約において、本資産
             運用会社は、本投資法人から委託業務に関して報告を要求された場合、原則としてかか
             る報告の要求を拒否することができず、また、かかる場合以外にも、委託業務に関して
             適宜、役員会に報告する旨を定めています。また、本資産運用会社が策定する運用ガイ
             ドラインの変更や利害関係者との資産の取得及び売却等の取引を含む資産の取得及び売
             却等の取引については本投資法人の役員会への報告又は本投資法人の役員会の承認を必
             要とすることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています（詳細については、                                              参
             照有価証券報告書「第一部                ファンド情報　第１            ファンドの状況　１            投資法人の概
             況　(４)投資法人の機構　③投資運用の意思決定機構」                              をご参照ください。）。そのほ
             か、各役員は、本投資法人の役員会において、必要に応じて本資産運用会社の役職員に
             資産運用状況等の報告を求めます。
            (ハ)　内部者取引の管理等に関する規則

              本投資法人は、内部者取引の管理等に関する規則を制定し、役員によるインサイダー
             取引の防止に努めています。
                                105/120








                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
          ②　本資産運用会社の体制
             本資産運用会社は、前記「(１)リスク要因」のリスクに対し、以下のとおりリスク管理
            体制を整備しています。
            (イ)　運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
              本資産運用会社は、本投資法人の規約の投資方針等の基本方針を実現するため、本投
             資法人の規約等に沿って運用ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係者との取引
             ルール、投資物件の取得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めて
             います。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係る
             リスクの管理に努めます。
              また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理統
             括者及びリスク情報発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要な
             リスクとして、運用リスク、財務リスク、システムリスク、レピュテーションリスク、
             コンプライアンスに関するリスク及び反社会的勢力に関するリスク等を定義し、取締役
             会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるコンプライアンス・オフィサー及び
             各部のリスク管理に関する責任者である各部の部長の役割を定めています。なお、リス
             ク管理状況については、各部長が、モニタリングをし、半年に１度コンプライアンス委
             員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制の適切性及び有効性に
             ついては、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査（かかる内部監査による
             検証の詳細については、後記「(ロ)内部監査による検証」をご参照ください。）及び外
             部監査による監査等により検証するものとしています。
            (ロ)　内部監査による検証

              コンプライアンス・オフィサーは、内部監査責任者として、各組織に対し原則として
             年１回以上の割合での定時の内部監査及び臨時の内部監査を実施することができるほ
             か、代表取締役社長が特別に命じた場合には特別監査を実施します。内部監査は、各組
             織の業務及び運営が、法令、投信協会が定める諸規則及び社内規程等に従って、適切か
             つ効率的に行われているか否かの監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のため
             の監査、並びに個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、各種の情報管理が適切に
             行われているか否かの監査を含むものとされています。コンプライアンス・オフィサー
             は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を作成し、
             これを取締役会に提出するとともに、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告
             又は改善指示を行い、その内容等を取締役会に報告します。コンプライアンス・オフィ
             サーは、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善状況を確認
             の上、当該改善計画及び改善状況について取締役会に報告します。取締役会は、当該改
             善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署
             又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことが
             できます。なお、取締役会又はコンプライアンス・オフィサーは、業務運営の適切性を
             確認するためその他の理由により必要があると判断した時は、外部の専門家等による外
             部監査を行うことができます。
            (ハ)　利害関係人等取引規程

              参照有価証券報告書「第二部                投資法人の詳細情報　第３               管理及び運営　２          利害関
             係人との取引制限　(２)利害関係人等取引規程」                          をご参照ください。
                                106/120




                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ニ)　内部者取引等管理規程
              本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等に
             よるインサイダー取引の防止に努めています。
            (ホ)　フォワード・コミットメント等

              フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照
             表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスク
             は本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を
             行う場合、本資産運用会社において、違約金、物件の取得額及び契約締結から物件引渡
             しまでの期間の各上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策定し、当該リ
             スクを管理しています。
                                107/120
















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ４　課税上の取扱い
         日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは以下
        のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は
        変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いがなされ
        ることがあります。
        (１)　投資主の税務
          ①　個人投資主の税務
            (イ)　利益の分配に係る税務
              個人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超えた金銭の分配のうち、一時
             差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。）は、配当所得として取
             り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となりま
             す。配当控除の適用はありません。この規定は、本投資法人が利益配当等の額を損金算
             入するための要件（導管性要件）を満たさない場合も同様です。また、2013年１月１日
             から2037年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に相
             当する復興特別所得税が併せて課されます。なお、各個人投資主が有する出資口数に
             よっては、上場株式等の配当等に係る特例の対象となり、その課税関係は以下のとおり
             異なります。
             a.　発行済投資口の総口数の100分の３未満の口数を有する個人投資主の取扱い
              (ⅰ)　本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100
                分の３以上に相当する口数を有する者以外の個人投資主が、本投資法人より分配
                を受取る際の源泉徴収税率は、所得税15％、地方税（住民税）５％とされていま
                す。
              (ⅱ)　個人投資主が受取る分配金については、その金額にかかわらず、総合課税に代
                えて源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能です（住民
                税についても申告不要です。）。
              (ⅲ)　上場株式等の配当等については、総合課税に代えて申告分離課税を選択するこ
                とが可能です。申告分離課税を選択した場合の税率は原則20％（所得税15％、住
                民税５％）です。
              (ⅳ)　金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内で本投資法人から
                の利益の分配を受取ることも可能です。また、後記「(ハ)投資口の譲渡に係る税
                務」記載のとおり、上場株式等に係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択し
                たものに限ります。）は、一定の上場株式等の譲渡損失の金額と通算できること
                になっています。
             b.　発行済投資口の総口数の100分の３以上の口数を有する個人投資主の取扱い
               本投資法人の事業年度終了の日に、本投資法人の発行済投資口の総口数の100分の
              ３以上に相当する口数を有する個人投資主については、本投資法人より受取る利益の
              分配に対して所得税20％（地方税は課されません。）が源泉徴収された後、総合課税
              となります。なお、１回に受取る分配金額が、10万円に分配金の計算期間の月数を乗
              じて12で除した金額以下の場合に限り、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申
              告不要の選択が可能です（住民税については別途申告が必要となります。）。
               なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年１月１日
              から2037年12月31日までの間は、所得税の額に2.1％の税率を乗じて計算した金額に
              相当する復興特別所得税が併せて課されます。
               また、少額上場株式等の非課税口座制度（通称一般NISA）に基づき、証券会社等の
              金融商品取引業者等に開設した非課税口座において管理されている上場株式等（2014
              年から2023年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年120万円
              （2015年以前は100万円）を上限）に係る配当等で、その非課税口座の開設年の１月
                                108/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              １日から５年以内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されま
              せん。
               また、2024年１月１日から2028年12月31日までの５年間に、特定非課税累積投資契
              約に係る非課税措置（通称新・NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に
              開設した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式
              等（整理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対
              する投資の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は
              除かれます。また、新規投資額で毎年102万円を上限。）に係る配当等でその非課税
              口座に当該特定非課税管理勘定を設けた年の１月１日から５年内に支払を受けるべき
              ものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、本投資法人の投資口につ
              きこの取り扱いを受けるためには、原則として特定累積投資勘定に公募等株式投資信
              託を受け入れる場合に限ります。
             (注１)　非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年１月１日以後に開設される非課税
                口座については満18歳以上）である方に限ります。
             (注２)　2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）
                に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されて
                いる一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）に係る配当等で、その非課税口座に累積投
                資勘定を設けた年の１月１日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこ
                ととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託に
                は該当しないこととされています。
             (注３)　2024年１月１日から2028年12月31日までの５年間に、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等
                に開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投
                資額で毎年20万円を上限。）に係る配当等でその非課税口座に当該特定累積投資勘定を設けた年の１月１日から
                ５年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。しかし、本投資法人の投資口自
                体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
             (注４)　上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要があり
                ます。
             (注５)　非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいず
                れかに限ります。また、2024年１月１日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新・NISA）又は累
                積投資勘定（つみたてNISA）のいずれかに限ります。
             (注６)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせ
                ください。
              更に、2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式
             等の非課税口座制度（通称ジュニアNISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等
             に開設した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等
             （新規投資額で毎年80万円を上限（ロールオーバーも可能））に係る配当等で、未成年
             者口座に非課税管理勘定を設けた年の１月１日から５年内に支払を受けるべきものにつ
             いては、所得税及び住民税が課されません。
             (注１)　未成年者口座を開設できるのは、その年１月１日において20歳未満（2023年１月１日以後に開設される非課税口
                座については18歳未満）である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注２)　上記非課税の適用を受けるためには分配金の受け取り方法につき株式数比例配分方式を選択している必要があり
                ます。
             (注３)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせ
                ください。
            (ロ)　利益を超えた金銭の分配に係る税務

              個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（利益を超えた金銭の分
             配のうち、一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。）は、出
             資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人
             の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、
             みなし配当      (注１)   として前記「(イ)利益の分配に係る税務」記載の利益の分配と同様の
             課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投
             資口の譲渡に係る収入金額               (注２)   として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応
             する譲渡原価       (注３)   を算定し、投資口の譲渡損益の額                  (注４)   を計算します。この譲渡損益
             の額の扱いは、後記「(ハ)投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡の場合と同様
             になります。更に、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻し
                                109/120

                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             を受ける直前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額
             (注５)   となります。
             (注１)　みなし配当の金額は次のように計算されます。なお、この金額は投資法人からお知らせします。
                　みなし配当の金額
                  ＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の
                   額）
                なお、上記「投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）」は下記のように計算さ
                れます。
                　投資主の所有投資口に相当する投資法人の出資等の金額（資本金等の額）＝

                                投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により
                  出資の払戻し（資本の払戻
                                    減少した資本剰余金の額　(**)
                  し）直前の投資法人の出資等
                              ×                      (***)
                                 投資法人の前事業年度末（設立１期目の場合に
                  の金額（資本金等の額）
                                 は設立事業年度開始時）の簿価純資産額(*)
                                 投資主の出資の払戻し（資本の払戻し）直前の

                                    払戻しに係る所有投資口数
                              ×
                                   投資法人の払戻しに係る投資口総数
                 *　　前事業年度末（出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また、設立１期目の

                   場合には設立事業年度開始時、以下(注１)において同じ）から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増
                   加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注にお
                   いて同じです。
                 ** 　投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の
                   簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
                 ***　この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下で
                   ある場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が
                   零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額が零以下である場合は１とされます。また、こ
                   の割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなります。
             (注２)　投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
                　投資口の譲渡に係る収入金額
                  ＝出資の払戻し（資本の払戻し）額－みなし配当金額
             (注３)　投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。以下本注において同じです。
                                投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により

                                    減少した資本剰余金の額(**)
                  出資の払戻し（資本の払戻
                              ×                      (***)
                  し）直前の取得価額
                                 投資法人の前事業年度末（設立１期目の場合に
                                 は設立事業年度開始時）の簿価純資産額(*)
                 *　　前事業年度末（出資の払戻しの基礎となった事業年度の前事業年度末を意味します。また、設立１期目の

                   場合には設立事業年度開始時、以下(注３)において同じ）から払戻しの直前までの間に資本金等の額が増
                   加し又は減少した場合には、その増加額を加算した又は減少額を減算した金額となります。以下本注にお
                   いて同じです。
                 ** 　投資法人の出資の払戻し（資本の払戻し）により減少した資本剰余金の額が、投資法人の前事業年度末の
                   簿価純資産額を超える場合は、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額と同額とします。
                 ***　この割合は、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が零以下で
                   ある場合は零とされ、出資の払戻し（資本の払戻し）直前の投資法人の出資等の金額（資本金等の額）が
                   零を超え、かつ、投資法人の前事業年度末の簿価純資産額(*)が零以下である場合は１とされます。ま
                   た、この割合に小数第３位未満の端数が生じるときは切上げとなります。この割合に関しては、投資法人
                   からお知らせすることになっています。
             (注４)　投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
                　投資口の譲渡損益の額
                  ＝譲渡収入金額－譲渡原価の額
             (注５)　出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額は、以下のようになります。
                　出資の払戻し（資本の払戻し）を受けた後の投資口の取得価額
                  ＝出資の払戻し（資本の払戻し）を受ける直前の投資口の取得価額－譲渡原価の額
            (ハ)　投資口の譲渡に係る税務

              個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等に係る譲渡所得等とし
             て、原則20％（所得税15％、住民税５％）の税率による申告分離課税の対象となりま
             す。なお、2013年１月１日から2037年12月31日までの間の譲渡等については、所得税の
             額に2.1％を乗じて計算した金額に相当する復興特別所得税が併せて課されます。ま
                                110/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             た、譲渡損が生じた場合は他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
             が、上場株式等の譲渡所得等の合計額が損失となったときには、他の所得との損益通算
             は できません。ただし、本投資法人の投資口を証券会社等の金融商品取引業者等を通じ
             て譲渡等した場合は、上場株式等の譲渡に係る以下の特例の対象となります。
             a.　本投資口の譲渡等により損失が生じた場合において、その譲渡損失のうちその譲渡
             日の属する年度分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上控除しきれない金額
             は、確定申告書に上場株式等に係る譲渡損失の金額の計算に関する明細書その他一定の
             書類を添付し、その後も連続して確定申告書を提出することを要件にその年の翌年以降
             ３年間にわたり、上場株式等の譲渡所得等の金額から繰越控除を行うことが認められま
             す。なお、その年分の上場株式等の譲渡損失の金額又はその年の前年以前３年内の各年
             に生じた譲渡損失の金額は、確定申告書に上場株式等にかかる譲渡損失の金額の計算に
             関する明細書その他一定の書類を添付することを要件に、上場株式等の配当所得等の金
             額（申告分離課税を選択したものに限ります。）を限度として、配当所得等の金額から
             控除されます。
             b.　金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座（所定の手続により源泉
             徴収を選択した特定口座）内において譲渡等した場合の所得に関しては、一定の要件の
             下に源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、20％（所得税
             15％、住民税５％）とされており、その金額にかかわらず申告不要の選択が適用できま
             す。なお、特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等の配当等を受取ることを
             選択した場合において、この源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額
             があるときは、その配当等の額の総額からその譲渡損失の金額を控除した残額に対して
             源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
             c.　少額上場株式等の非課税口座制度（通称一般NISA）に基づき、非課税口座の開設年
             の１月１日から５年以内にその非課税口座において管理されている上場株式等（2014年
             から2023年までの10年間、新規投資額（ロールオーバーも可能）で毎年120万円（2015
             年以前は100万円）を上限）を譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及
             び住民税が課されません。
              また、2024年１月１日から2028年12月31日までの５年間に、特定非課税累積投資契約
             に係る非課税措置（通称新・NISA）に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設
             した非課税口座において設定した特定非課税管理勘定に管理されている上場株式等（整
             理銘柄として指定されているもの及び一定のデリバティブ取引に係る権利に対する投資
             の運用を行うこと等を投資法人規約に定められている投資法人の投資口等は除かれま
             す。また、新規投資額で毎年102万円を上限。）を譲渡した場合、その譲渡所得等につ
             いては、所得税及び住民税が課されません。なお、本投資法人の投資口につきこの取り
             扱いを受けるためには、原則として特定累積投資勘定に公募等株式投資信託を受け入れ
             る場合に限ります。
             (注１)　非課税口座を開設できるのは、その年の１月１日において満20歳以上（2023年１月１日以後に開設される非課税口
                座については満18歳以上）である方に限ります。
             (注２)　2018年１月１日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置（通称つみたてNISA）に
                基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の１月１日から20年内に、その累積投資勘定において管理されてい
                る一定の公募等株式投資信託（新規投資額で毎年40万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等につ
                いても、所得税及び住民税が課されないこととされております。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたてNISA
                の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされております。
             (注３)　2024年１月１日から2028年12月31日までの５年間に、新・NISA制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に
                開設した非課税口座において設定した特定累積投資勘定に管理されている一定の公募等株式投資信託（新規投資額
                で毎年20万円を上限。）の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されませ
                ん。しかし、本投資法人の投資口自体は当該制度の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととさ
                れています。
             (注４)　非課税口座で譲渡損失が生じても、特定口座又は一般口座における損益との損益通算、繰越控除は適用できませ
                ん。
             (注５)　非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定（一般NISA）又は累積投資勘定（つみたてNISA）のいずれ
                かに限ります。また、2024年１月１日以降は、特定非課税管理勘定及び特定累積投資勘定（新・NISA）又は累積投
                資勘定（つみたてNISA）のいずれかに限ります。
                                111/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             (注６)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                ださい。
             d.　2016年４月１日から2023年12月31日までの期間、未成年者に係る少額上場株式等の
             非課税口座制度（通称ジュニアNISA）に基づき、未成年者口座に非課税管理勘定を設け
             た年の１月１日から５年内に、その非課税管理勘定において管理されている上場株式等
             （新規投資額で毎年80万円を上限（ロールオーバーも可能））を譲渡した場合、その譲
             渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
             (注１)　未成年者口座を開設できるのは、その年１月１日において20歳未満（2023年１月１日以後に開設される非課税口座
                については18歳未満）である者又はその年中に出生した者に限ります。
             (注２)　未成年者口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上場株式等に係る譲渡所得との損益通算や繰越控
                除の適用はできません。
             (注３)　その他の少額上場株式等の非課税口座制度の詳細については、証券会社等の金融商品取引業者等にお問い合わせく
                ださい。
             e.　なお、上述のとおり、上記源泉所得税及び申告所得税については、2013年１月１日
             から2037年12月31日までの間は、復興特別所得税として、所得税額に2.1％を乗じた金
             額が併せて課されます。
          ②　法人投資主の税務

            (イ)　利益の分配に係る税務
              法人投資主が投資法人から受取る利益の分配（利益を超えた金銭の分配のうち、一時
             差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みます。）は、受取配当等として
             取り扱われ、原則20％の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、上場投資法人
             である本投資法人から受取る利益の分配は、15％の源泉徴収税率が適用されます。な
             お、2013年１月１日から2037年12月31日までの間は復興特別所得税として、所得税の額
             に2.1％を乗じた金額が併せて源泉徴収されます。
              この源泉所得税は法人投資主の法人税の申告上、法人税の前払いとして所得税額控除
             の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。この規
             定は、本投資法人が利益配当等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。
            (ロ)　利益を超えた金銭の分配に係る税務

              法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配（利益を超えた金銭の分
             配のうち、一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を除きます。）は、出
             資の払戻し（資本の払戻し）として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人
             の出資等（本投資法人の資本金等の額）に相当する金額を超える金額がある場合には、
             みなし配当      (注１)   として前記「(イ)利益の分配に係る税務」記載の利益の配当と同様の
             課税関係が適用されます。また、出資の払戻し額のうちみなし配当を上回る金額は、投
             資口の譲渡に係る収入金額               (注２)   として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応
             する譲渡原価       (注３)   を各自算定し、投資口の譲渡損益の額                    (注４)   を計算します。この譲渡
             損益の額の取扱いは、後記「(ニ)投資口の譲渡に係る税務」記載の投資口の譲渡の場合
             と同様となります。
              なお、出資の払戻しを受けた後の投資口の取得価額は、この出資の払戻しを受ける直
             前の投資口の取得価額から出資の払戻しに係る上記譲渡原価を控除した金額                                         (注５)   とな
             ります。
             (注)　　(注１)から(注５)については、前記「①個人投資主の税務　(ロ)利益を超えた金銭の分配に係る税務」(注１)から
                (注５)をご参照ください。
            (ハ)　投資口の保有に係る税務

              法人投資主が保有する投資証券が、税務上の売買目的有価証券に該当する場合には、
             当該法人投資主の事業年度末において時価法により評価され、その評価損益は課税所得
             に影響を与えることになります。
                                112/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
            (ニ)　投資口の譲渡に係る税務
              法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則
             として約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
        (２)　投資法人の税務

          ①　利益配当等の損金算入
              税法上、投資法人に係る課税の特例規定により一定の要件を満たした投資法人に対し
             ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等の額（利益を
             超えた金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の増加額と同額である当該分配を含みま
             す。）を損金に算入することが認められています。利益の配当等の額を損金算入するた
             めの要件（導管性要件）のうち主なものは以下のとおりです。
            (イ)　配当等の額が配当可能利益の額の90％超（又は金銭の分配の額が配当可能額の90％
              超）であること
            (ロ)　他の法人（専ら海外不動産保有等の取引を行うことを目的とする一定の法人を除き

              ます。）の株式又は出資（匿名組合出資を含む。）の50％以上を有していないこと
              （なお、匿名組合契約等を通じて間接的に他の法人の株式又は出資を保有する場合に
              は、当該間接的な保有分も含めて判定します。）
            (ハ)　機関投資家（租税特別措置法第67条の15第１項第１号ロ(２)に規定するものをいい

              ます。）以外の者から借入れを行っていないこと
            (ニ)　事業年度の終了時において、投資主の１人及びその特殊関係者により発行済投資口

              の総口数あるいは議決権総数の50％超を保有されている同族会社に該当していないこ
              と
            (ホ)　投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占め

              る割合が50％を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
            (ヘ)　事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されている

              こと
            (ト)　事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定し

              た決算に基づく貸借対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸
              借対照表に計上されている総資産の帳簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超
              えていること
              なお、利益配当前当期利益から利益配当額を控除した後の当期利益に係る課税所得に

             対しては、通常の法人と同様に法人税等の課税が行われますので、利益の配当等の損金
             算入規定が適用されたとしても、これが配当等の損金算入前の課税所得額の100％に相
             当しない場合には、投資法人として税負担が生じることとなります。
          ②　不動産流通税の軽減措置

            (イ)　登録免許税
              不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、登録免許税が課税標準額に対し
             て原則２％の税率により課されますが、土地に対しては2012年４月１日から2021年３月
             31日までは1.5％と軽減されています。ただし、規約に資産運用の方針として、本投資
             法人が取得する特定資産のうち、特定不動産（投資法人が取得する特定資産のうち不動
                                113/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
             産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権
             を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資
             産 の価額の合計額に占める割合（下記(ロ)において「特定不動産の割合」といいま
             す。）を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投資法人が取
             得する不動産に対しては、特例により不動産の所有権の移転登記に対する登録免許税の
             税率が、2021年３月31日までは1.3％に軽減されます。
            (ロ)　不動産取得税

              不動産を取得した際には、不動産取得税が課税標準額に対して原則４％の税率により
             課されますが、土地及び住宅用の建物に対しては2021年３月31日までは３％とされてい
             ます。また、2021年３月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地については、不動産
             取得税の課税標準額が２分の１に軽減されます。更に、規約に資産運用の方針として、
             特定不動産の割合を100分の75以上とする旨の記載があることその他の要件を満たす投
             資法人が2021年３月31日までに取得する一定の不動産（倉庫等については、床面積が
             3,000㎡以上の倉庫であって、流通加工の用に供する空間を有するもの及びその敷地の
             用に供されている土地若しくは当該敷地の用に供するものとして建設計画が確定してい
             る土地に限ります。）に対しては、特例により不動産取得税の課税標準額が５分の２に
             軽減されます。
                                114/120














                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      第３【参照書類を縦覧に供している場所】
         日本プロロジスリート投資法人　本店

         （東京都千代田区丸の内二丁目７番３号）
         株式会社東京証券取引所

         （東京都中央区日本橋兜町２番１号）
                                115/120


















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第三部【特別情報】
      第１【内国投資証券事務の概要】
       １　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人及び手数料
         本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井
        住友信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本
        投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録
        により定まります（振替法第226条第１項、第227条第１項）。本投資口に係る投資主名簿の記載
        又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、
        保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第１項）。投
        資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡
        に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載
        又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われる
        ことにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140条）。なお、本投資
        口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載
        し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第１項）。
         投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりで
        す。
                         三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

          取扱場所
                         東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          取次所                該当事項はありません。

                         三井住友信託銀行株式会社　証券代行部

          代理人の名称及び住所
                         東京都千代田区丸の内一丁目４番１号
          手数料                該当事項はありません。

       ２　投資主名簿の閉鎖の時期

         該当事項はありません。
       ３　投資主に対する特典

         該当事項はありません。
       ４　内国投資証券の譲渡制限の内容

         該当事項はありません。
       ５　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

         該当事項はありません。
                                116/120






                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
      第２【その他】
       １　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙並びに表紙裏以降に本投資法人の
        名称を記載し、本投資法人のロゴマーク及び図案並びに本投資法人の運用資産（新規取得資産を
        含みます。）の写真を使用することがあります。
       ２　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり、金融商品の販売

        等に関する法律（平成12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を
        行います。
         「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品で
        す。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ること
        があります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
       ３　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載を行います。

         「募集又は売出しの公表後における空売りについて
        （１）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金
          商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内
          閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」
          といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届
          出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当
          該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証
          券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の２の２第７項に規定す
          る私設取引システムにおける空売り(*１)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを
          行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有
          価証券の借入れ(*２)の決済を行うことはできません。
        （２）金融商品取引業者等は、（１）に規定する投資家がその行った空売り(*１)に係る有価証
          券の借入れ(*２)の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は
          売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
          (*１)　取引等規制府令第15条の７各号に掲げる、次の取引を除きます。
             ・ 先物取引
             ・ 国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
             ・ 取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
          (*２)　取引等規制府令第15条の６に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
       ４　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次頁に、以下のとおり記載を行います。

         「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の
        手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定
        に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内募集口数）、海外募集口数、発行価額（国内一般
        募集における発行価額）の総額、海外募集における発行価額の総額、国内一般募集における手取
        金、海外募集における手取金、国内一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投
        資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメ
        ントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事
        項分の交付に代え、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価
        証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間までの期間中のインターネット上の本投資法人
        ウェブサイト（［URL］https://www.prologis-reit.co.jp/ja/ir/index.html）（以下「新聞
        等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の
        記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行
        価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記
        載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公
        表は行いません。」
                                117/120


                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
       ５　新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙以降及び裏表紙裏に、以下の内容を掲載しま
        す。
                                118/120




















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                119/120





















                                                          EDINET提出書類
                                                 日本プロロジスリート投資法人(E27230)
                                               有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                120/120

PDFをダウンロード

関連コンテンツ