森ヒルズリート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第28期(令和2年2月1日-令和2年7月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(令和2年2月1日-令和2年7月31日)
提出日
提出者 森ヒルズリート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    【表紙】
     【提出書類】                   有価証券報告書
     【提出先】                   関東財務局長
     【提出日】                   2020年10月28日
     【計算期間】                   第28期
                         (自   2020年2月1日       至  2020年7月31日)
     【発行者名】                   森ヒルズリート投資法人
     【代表者の役職氏名】                   執行役員  礒部 英之
     【本店の所在の場所】                   東京都港区赤坂一丁目12番32号
     【事務連絡者氏名】                   森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
                         財務部長      根本 昌
     【連絡場所】                   東京都港区赤坂一丁目12番32号
                         03-6234-3234
     【電話番号】
     【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
                                  1/171














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    第一部【ファンド情報】
    第1【ファンドの状況】
     1【投資法人の概況】
      (1)【主要な経営指標等の推移】
        ① 主要な経営指標等の推移
                            第19期       第20期       第21期       第22期       第23期
                           自 2015年      自 2016年      自 2016年      自 2017年      自 2017年
                            8月  1日     2月  1日     8月  1日     2月  1日     8月  1日
                       単位
                           至 2016年      至 2016年      至 2017年      至 2017年      至 2018年
                            1月31日       7月31日       1月31日       7月31日       1月31日
     営業収益                 百万円
                              6,748       7,760       8,248       8,491       8,495
     (うち不動産賃貸事業収益)                 百万円       6,748       7,760       8,248       8,078       8,495
     営業費用                 百万円       2,181       2,600       3,041       3,096       3,208
     (うち不動産賃貸事業費用)                 百万円       1,874       2,295       2,696       2,788       2,910
     営業利益                 百万円
                              4,566       5,160       5,207       5,395       5,287
     経常利益                 百万円       3,928       4,514       4,566       4,756       4,657
     当期純利益              (a)    百万円       3,927       4,507       4,562       4,755       4,655
     総資産額              (b)    百万円       298,450       346,188       349,100       348,673       354,740
     純資産額              (c)    百万円       154,452       178,853       178,921       179,115       179,202
     出資総額             (注1)     百万円       150,418       174,231       174,231       174,231       174,231
     発行済投資口の総口数              (d)     口     1,570,040       1,750,640       1,750,640       1,750,640       1,750,640
     1口当たり純資産額             (c)/(d)      円      98,374      102,164       102,203       102,314       102,363
     分配金総額              (e)    百万円       3,928       4,493       4,562       4,569       4,654
     1口当たり当期純利益                  円
                  (注2)            2,502       2,576       2,606       2,717       2,659
     1口当たり分配金額             (e)/(d)      円       2,502       2,567       2,606       2,610       2,659
     (うち1口当たり利益分配金)                  円       2,502       2,567       2,606       2,610       2,659
     (うち1口当たり利益超過
                       円
                               -       -       -       -       -
      分配金)
     総資産経常利益率             (注3)     %       1.3       1.4       1.3       1.4       1.3
     (年換算)             (注3)     %       2.6       2.8       2.6       2.7       2.6
     自己資本利益率             (注3)     %       2.5       2.7       2.6       2.7       2.6
     (年換算)             (注3)     %       5.0       5.4       5.1       5.4       5.2
     自己資本比率             (c)/(b)      %       51.8       51.7       51.3       51.4       50.5
     配当性向             (注4)     %       100.0       99.6       99.9       96.0       99.9
     (その他参考情報)
     期末投資物件数             (注5)     件        10       10       10       9      11
     期末エンドテナント総数                  件
                  (注6)             191       313       322       324       354
     期末総賃貸可能面積             (注7)     ㎡    136,463.95       153,503.09       153,650.70       152,325.40       159,828.74
     期末総賃貸面積
                  (注7)     ㎡    134,187.17       151,980.76       150,282.34       148,075.81       157,412.50
     期末稼働率             (注8)     %       98.3       99.0       97.8       97.2       98.5
     当期減価償却費                 百万円        853       966       995      1,000       1,032
     当期資本的支出額                 百万円
                               223       230       462       343       189
     NOI             (注3)    百万円       5,726       6,431       6,546       6,290       6,617
                       円
     1口当たりFFO             (注3)            3,045       3,127       3,174       3,052       3,249
     FFO倍率             (注3)     倍       25.2       25.6       24.4       22.6       21.3
     デット・サービス・カバレッ
                       倍
                  (注3)            12.1       14.2       14.5       15.1       14.5
     ジ・レシオ
      金利償却前当期純利益            (注3)    百万円       5,213       5,889       5,970       6,165       6,110
      支払利息                 百万円
                  (注3)             432       414       412       408       422
     有利子負債額             (注3)    百万円       132,700       154,000       156,000       156,022       161,222
     期末総資産有利子負債比率                  %       44.5       44.5       44.7       44.7       45.4
     当期運用日数                  日
                               184       182       184       181       184
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                            第24期       第25期       第26期       第27期       第28期
                           自 2018年      自 2018年      自 2019年      自 2019年      自 2020年
                            2月  1日     8月  1日     2月  1日     8月  1日     2月  1日
                       単位
                           至 2018年      至 2019年      至 2019年      至 2020年      至 2020年
                            7月31日       1月31日       7月31日       1月31日       7月31日
     営業収益                 百万円       8,751       9,423       9,561       9,631       9,602
                      百万円
     (うち不動産賃貸事業収益)                        8,751       9,423       9,561       9,631       9,602
     営業費用                 百万円       3,318       3,477       3,589       3,605       3,573
     (うち不動産賃貸事業費用)                 百万円       2,995       3,131       3,225       3,224       3,251
     営業利益                 百万円
                              5,432       5,945       5,971       6,026       6,028
     経常利益                 百万円       4,820       5,293       5,346       5,407       5,434
     当期純利益              (a)    百万円       4,819       5,292       5,344       5,406       5,433
     総資産額                 百万円
                   (b)          362,345       394,539       392,256       392,217       392,258
     純資産額              (c)    百万円       179,366       195,578       195,336       195,459       195,503
     出資総額             (注1)    百万円       174,231       190,460       190,460       190,460       190,460
     発行済投資口の総口数              (d)     口     1,750,640       1,874,960       1,874,960       1,874,960       1,874,960
     1口当たり純資産額             (c)/(d)      円      102,457       104,310       104,181       104,247       104,270
     分配金総額              (e)    百万円       4,819       5,291       5,343       5,405       5,433
     1口当たり当期純利益             (注2)     円       2,753       2,823       2,850       2,883       2,898
     1口当たり分配金額             (e)/(d)      円       2,753       2,822       2,850       2,883       2,898
                       円
     (うち1口当たり利益分配金)                        2,753       2,729       2,693       2,883       2,898
     (うち1口当たり利益超過
                       円        -       93      157       -       -
      分配金)
     総資産経常利益率             (注3)     %       1.3       1.4       1.4       1.4       1.4
     (年換算)             (注3)     %       2.7       2.8       2.7       2.7       2.8
     自己資本利益率             (注3)     %       2.7       2.8       2.7       2.8       2.8
     (年換算)             (注3)     %       5.4       5.6       5.5       5.5       5.6
     自己資本比率             (c)/(b)      %       49.5       49.6       49.8       49.8       49.8
     配当性向             (注4)     %       99.9       96.6       94.4       99.9       99.9
     (その他参考情報)
     期末投資物件数             (注5)     件        11       11       11       11       11
     期末エンドテナント総数                  件
                  (注6)             365       365       359       356       359
     期末総賃貸可能面積             (注7)     ㎡    163,064.94       174,701.69       174,699.12       174,699.12       174,694.60
     期末総賃貸面積
                  (注7)     ㎡    162,340.56       173,992.11       173,617.10       173,332.74       171,355.28
     期末稼働率             (注8)     %       99.6       99.6       99.4       99.2       98.1
     当期減価償却費                 百万円       1,032       1,075       1,058       1,034       1,041
     当期資本的支出額                 百万円        457       237       635       149       732
     NOI             (注3)    百万円       6,787       7,367       7,394       7,441       7,391
                       円
     1口当たりFFO             (注3)            3,342       3,396       3,414       3,435       3,453
     FFO倍率             (注3)     倍       20.5       21.5       23.3       26.7       19.8
     デット・サービス・カバレッ
                       倍
                  (注3)            15.6       15.6       15.4       15.5       16.0
     ジ・レシオ
      金利償却前当期純利益            (注3)    百万円       6,253       6,804       6,846       6,886       6,906
      支払利息            (注3)    百万円        401       437       443       445       431
     有利子負債額             (注3)    百万円       168,122       182,222       179,222       179,222       179,222
     期末総資産有利子負債比率
                       %       46.4       46.2       45.7       45.7       45.7
     当期運用日数                  日       181       184       181       184       182
    (注1)   「出資総額」は、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
    (注2)   「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を次の日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
         第19期 1,570,040口
         第20期 1,749,553口
         第21期 1,750,640口
         第22期 1,750,640口
         第23期 1,750,640口
         第24期 1,750,640口
         第25期 1,874,284口
         第26期 1,874,960口
         第27期 1,874,960口
         第28期 1,874,960口
                                  3/171



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    (注3)   記載した指標は、以下の方法により算定しています。なお、年換算値は、1年を365日として                                   算定  しています。
        ・総資産経常利益率=経常利益/平均総資産額(※1)
        ・自己資本利益率=当期純利益/平均純資産額(※2)
        ・NOI=当期賃貸事業損益(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+当期減価償却費(※3)
        ・1口当たりFFO(Funds         from  Operation)=(当期純利益+当期減価償却費-不動産等売却損益)/発行済投資口の総口数
        ・FFO倍率
         第19期=2016年1月末投資口価格(152,100円)/年換算後1口当たりFFO
         第20期=2016年7月末投資口価格(160,500円)/年換算後1口当たりFFO
         第21期=2017年1月末投資口価格(153,500円)/年換算後1口当たりFFO
         第22期=2017年7月末投資口価格(138,900円)/年換算後1口当たりFFO
         第23期=2018年1月末投資口価格(137,100円)/年換算後1口当たりFFO
         第24期=2018年7月末投資口価格(138,100円)/年換算後1口当たりFFO
         第25期=2019年1月末投資口価格(144,500                円)/年換算後1口当たりFFO
         第26期=2019年7月末投資口価格(160,300                円)/年換算後1口当たりFFO
         第27期=2020年1月末投資口価格(181,700円)/年換算後1口当たりFFO
         第28期=2020年7月末投資口価格(137,100円)/年換算後1口当たりFFO
        ・デット・サービス・カバレッジ・レシオ=金利償却前当期純利益(※4)/支払利息(投資法人債利息を含みます。)
        ・有利子負債額=短期借入金+1年内償還予定の投資法人債+1年内返済予定の長期借入金+投資法人債+長期借入金
        (※1)平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)/2
        (※2)平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)/2
        (※3)販売費及び一般管理費に計上されている減価償却費は含まれていません。
        (※4)金利償却前当期純利益=当期純利益+当期減価償却費+支払利息(投資法人債利息を含みます。)
    (注4)   「配当性向」は、次の算式により計算し小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
       配当性向=(分配金総額(利益超過分配金は含みません。)/当期純利益)×100
       なお、配当性向=(分配金総額(利益超過分配金を含みます。)/当期純利益)×100で算出すると、第25期は99.9%、第26期は99.9%と
       なります。
    (注5)   六本木ビュータワーについては、2006年3月22日にその共有持分6%に係る信託受益権、2006年4月13日にその共有持分40%に係る信託受益
       権の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。                                       なお、2014年     4月1日付で現物分割の
       方法による共有物分割を行い、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分40%に係る信託受益権は
       80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。                    以下同じです。
       アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱って
       います。以下同じです。
          1)  2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権
          2)  2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75%
          3)  2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25%
          4)  2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50%
           なお、2011年3月18日付で、5)に追加信託し、信託受益権を保有しています。
          5)  2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50%及び25階部分の区分所有権に係る信託受益権
          6)  2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権
          7)  2013年4月1日に地下4階~1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権
       赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っ
       ています。以下同じです。
          1)  2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。)(総専有面積の約35.5%)に係
           る信託受益権
          2)  2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。)(総専有面積の約30.0%)に係る信託受益権
       六本木ヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取
       り扱っています。以下同じです。
          1)  2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50%
           なお、2011年8月1日付で、2)に追加信託し、信託受益権を保有しています。
          2)  2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50%に係る信託受益権
          3)  2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権
          4)  2014年8月1日に20階部分の区分所有権に係る信託受益権
          5)  2015年9月16日に28階部分の区分所有権に係る信託受益権
          6)  2016年2月1日に25階部分の区分所有権に係る信託受益権
          7)  2016年4月1日に26・27・29階部分の区分所有権に係る信託受益権
       愛宕グリーンヒルズについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り
       扱っています。以下同じです。
          1)  2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共
           有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分
           45%(総専有面積の約20.0%)
          2)  2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共
           有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分
           29%(総専有面積の約12.9%)
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       虎ノ門ヒルズ      森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として
       取り扱っています。以下同じです。
          1)  2017年8月1日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%に係る信託受益権の準共有持分7%(総専有面積の約1.0%)
          2)  2018年3月1日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%に係る信託受益権の準共有持分7%(総専有面積の約1.0%)
          3)  2018年9月3日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%に係る信託受益権の準共有持分36%(総専有面積の約5.0%)
       オランダヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として
       取り扱っています。以下同じです。
          1)  2017年8月1日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分57%(総専有面積の約
           27.6%)
          2)  2018年3月1日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分15%(総専有面積の約
           7.3%)
          3)  2018年9月3日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分28%(総専有面積の約
           13.6%)
    (注6)   「期末エンドテナント総数」は、固定型マスターリース(共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合も
       含みます。)の物件及びラフォーレ原宿(底地)は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナント
       が複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じで
       す。
    (注7)   「期末総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、
       固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合
       は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「期末総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契
       約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グ
       リーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、虎ノ門ヒルズ                                 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合
       (第23期については7%、第24期については14%、第25期以降については50%)を、オランダヒルズ森タワーについては、信託受益権の準
       共有持分割合(第23期については57%、第24期については72%)を、それぞれ信託不動産に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積
       に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒルズ                              サウスタワーについては、一棟の建物に係る期末総賃貸可
       能面積及び期末総賃貸面積に共有持分割合(25%)を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。                                            赤坂溜池タワーについ
       ては、第20期以降、用途が居宅に該当する区画                  (駐車場等の一部を含みます。)については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所
       有権を有する専有部分(128戸)に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対
       する配分比率(信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年1月6日付建物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。)
       (67%)を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出し、また、第21期以降、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株
       式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分(該当用途区画の全て)に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸
       面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率(信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年7月29日付建
       物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。)(65.9%)を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。以下同じで
       す。
       なお、期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積には、                    倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。
    (注8)   「期末稼働率」は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下
       同じです。
    (注9)   「営業収益」等には、消費税等は含まれていません。
    (注10)   第21期に賃貸事業収入に係る会計方針の変更を行っています。当該会計方針の変更は遡及適用され、第20期については遡及適用後の数値
       となっています。       以下同じです。
    (注11)本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載しています。したがって、記載さ
       れている数値を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。以下同じです。
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        ② 運用状況
         (イ)投資法人の主な推移
           森ヒルズリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭
          和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、森ビル・イン
          ベストメントマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として、2006年2
          月2日に設立され、同年11月30日に、株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動
          産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード3234)。
           2020年7月期(2020年2月1日~2020年7月31日)(以下「第28期」又は「当期」といいます。)末現在におけ
          る発行済投資口の総口数は1,874,960口となっています。
         (ロ)投資環境と運用実績

          a.投資環境
            当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の感染拡大に伴い、経済活動が大幅に制限さ
           れたことで、景況感が急速に悪化しました。
            このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、新規供給に伴う二次空室が顕在化することに
           より、低位に推移してきた空室率が上昇基調へと転換するとともに、賃料については緩やかな上昇が継続し
           たものの、上昇速度は減速する結果となりました。高級賃貸住宅市場は、新規供給が限られるなか、都心部
           の優良住宅に対する安定的な需要が継続したことで、稼働率及び賃料水準は共に底堅く推移しました。不動
           産流通市場は、取引額が大幅に減少しましたが、緩和的な金融政策の継続を背景とした良好な資金調達環境
           が続いたことで、取引価格は高値圏を維持しました。
          b.運用実績

            本投資法人は当期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によ
           りテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対
           する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。
            当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で
           390,690百万円(取得価格ベース)、総賃貸可能面積174,694.60㎡、期末稼働率は98.1%となっています。
         (ハ)資金調達の概要

           本投資法人は当期において、既存の長期借入金7,022百万円の借換え及び投資法人債5,000百万円の償還のた
          め、12,022百万円の長期借入れを行いました。
           その結果、当期末現在の借入金残高は162,222百万円(全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金
          12,500百万円)、投資法人債残高は17,000百万円(うち1年内償還予定の投資法人債5,500百万円)となり、有
          利子負債残高は179,222百万円となっています。
           これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債17,000百万円及び長期借入金7,700百万円に加えて、変
          動金利である長期借入金154,522百万円のうち139,266百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利
          スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています(当期末現在、有利子負債に占める固定金利比率
          は91.5%です。)。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、
          リファイナンスリスクの軽減を目指します。
           また、本投資法人は当期末現在、株式会社日本格付研究所(JCR)からAA(格付の見通し:安定的)の長期
          発行体格付を取得しています。
          (注)短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年以下、長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年超の借入れ
            をいいます。以下同じです。
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         (ニ)業績及び分配の概要
           上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は9,602百万円、営業利益は6,028百万円、経常利益は
          5,434百万円、当期純利益は5,433百万円となりました。
           分配金については、本投資法人の規約第37条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は投信法第
          136条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含み
          ます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15(以下「投資法人に係る課税の特例規定」とい
          います。)に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしてい
          ます。かかる方針により、投信法第136条第1項に定める利益の金額から一時差異等調整引当額(投資法人の計
          算に関する規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。)の戻入額を控除した額のうち、発行済投資口の
          総口数1,874,960口の整数倍である5,433,634,080円を利益分配金として分配することとしました。
          この結果、投資口1口当たりの分配金は2,898円となりました。
        ③ 次期の見通し

         (イ)今後の運用方針
           本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目
          し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指し
          ます。具体的には、森ビルグループ                (森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連
          会社のうち、国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。)                               が長い年月をかけて完成・成熟させてきた
          創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリ
          ア (東京都心5区(港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。)及びその周辺
          地区をいいます。以下同じです。)                に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競
          争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等(商業施設その他の用途の物件をいいます。以
          下同じです。)(プレミアム物件(注))をコアとした都市型ポートフォリオを構築します。
           保有物件の運用については、テナント満足度を高めるとともに、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理
          を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
           また今後も、森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型
          マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図り、投資主価値の最大化を目
          指します。
           なお、COVID-19の影響に伴うテレワークの浸透により、本社機能とリモートワークを分散させる形態が増加
          してオフィス需要が減少することが懸念されていますが、本投資法人が主な投資対象とする東京都心プレミア
          ム物件については、本社機能としてのオフィス需要が獲得でき、今後も引き続き高い競争優位性を発揮すると
          考えています。
          (注)プレミアム物件については、後記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 運用戦略 (イ)重点戦略 a.                                           プレミアム物件を
            コアとした都市型ポートフォリオの構築 ⅰ.プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。
         (ロ)決算後に生じた重要な事実

          新投資口の発行
           2020年8月17日及び2020年8月25日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議
          し、公募による新投資口の発行については2020年8月31日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行
          については2020年9月25日に払込が完了しました。
           この結果、2020年9月25日現在の出資総額は195,718,191,720円、発行済投資口の総口数は                                          1,916,330     口と
          なっています。
          a.公募による新投資口発行(一般募集)
             発行新投資口数      :39,400口
             発行価格(募集価格)   :1口当たり131,435円
             発行価格(募集価格)の総額:5,178,539,000円
             払込金額(発行価額)   :1口当たり127,099円
             払込金額(発行価額)の総額:5,007,700,600円
             払込期日         :2020年8月31日
          b.第三者割当による新投資口発行

             発行新投資口数      :1,970口
             払込金額(発行価額)   :1口当たり127,099円
             払込金額(発行価額)の総額:250,385,030円
             払込期日         :2020年9月25日
             割当先          :みずほ証券株式会社
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          c.調達資金の使途
           上記の一般募集による調達資金については、2020年9月1日付で取得した資産(虎ノ門ヒルズ                                           森タワーの一
          部)の取得資金及びその取得費用の一部に充当しました。また、第三者割当による新投資口発行に係る調達資
          金については、手元資金とし、将来の特定資産(投信法第2条第1項に掲げる資産をいいます。以下同じで
          す。)の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当する予定です。
        (参考情報)

         (イ)   資産の取得及び貸借
           本投資法人は、2020年9月1日に以下の資産を取得しました。
           取得及び貸借の概要

                        虎ノ門ヒルズ       森タワー
           物    件    名    称
                        信託受益権(注1)
           取    得    資    産
                        12,220百万円(注2)
           取    得    価    格
                        15,232百万円(注3)
           鑑   定   評   価   額
           契   約   締   結   日  2020年8月17日
           取      得      日  2020年9月1日
           取      得      先  森ビル株式会社
           取    得    資    金  新投資口の発行による調達資金、借入金及び自己資金
           貸      借      先  森ビル株式会社
          (注1)28~35階を対象とする区分所有権の共有持分(87.95%)及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信託受益権で
             す。本投資法人は、当該信託受益権の準共有持分17%を追加取得し、既に保有している50%と合わせて67%を保有してい
             ます。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る33%は、森ビル株式会社が保有しています。
          (注2)取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。
          (注3)2020年7月1日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の鑑定評価書に記載されている鑑定評価額を記載して
             います。
         (ロ)   資金の借入れ

           本投資法人は、2020年9月1日に取得した資産(虎ノ門ヒルズ                            森タワーの一部)の取得資金等の一部に充当す
          るため、以下のとおり資金の借入れを行いました。
                       借入金額       利率           返済期限

                                                返済    担保の
               借入先                     借入日
                       (百万円)       (注1)            (注2)
                                                方法    有無
                              基準金利
                                          2026年
                         1,000
           株式会社りそな銀行
                             +0.200%
                                          8月31日
                              基準金利
                                          2027年
                         1,400
           株式会社三菱UFJ銀行
                             +0.165%
                                          8月31日      期限
                                    2020年                無担保
                                                一括
                                    8月31日                無保証
                              基準金利
                                          2028年      返済
                         1,400
           株式会社三井住友銀行
                             +0.300%
                                          8月31日
                              基準金利
                                          2029年
                         1,400
           株式会社みずほ銀行
                             +0.250%
                                          8月31日
          (注1)利払日は、初回を2020年11月末日とし、以降毎年2月、5月、8月、11月の末日とし、返済期限を最終とします。
             ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
             利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(初回は借入実行日)の2営業日前公表の全銀協3ヶ
             月日本円TIBORとなります。
          (注2)返済期限は、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
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      (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
        ① 投資法人の目的及び基本的性格
          本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等資産
         ( 投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以
         下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。以下同じです。                                      )に投資して運用を行います
         (規約第29条)。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
         本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資
         産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金商法」といいま
         す。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
         (注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
            投資法人は、金商法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するに
            は、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商
            号、  発行可能投資口総口数         、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人
            は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することが
            できます。
            投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通
            じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができます
            が、かかる権利は株式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。
            投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投
            資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、
            役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書
            を含みます。)の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投資法人の
            会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投資
            主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関す
            る事項」をご参照ください。
            投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨
            を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募
            集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
            投資法人は、投資口及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。本②において以下同じです。)の発行による手取金並びに
            借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うために
            は、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本
            投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針 (1)投資方針 及び (2)投資対象」をご参照く
            ださい。
            投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対す
            る分配方針については、後記「2 投資方針 (3)分配方針」をご参照ください。
            登録投資法人は、投信法上の資産運用会社(内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者(投資運用業を行うものに限り、
            信託会社を除きます。))にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の
            一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更に、投資法人は、一般事務受
            託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務、投資主名簿に関する事務その他の事務を委託しなければな
            りません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3)投資法人の仕組み」をご
            参照ください。
         (注2)本投資法人の投資口は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。)
            (以下「振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人
            の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。)です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することが
            できず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(振替法第226条、第227条)。なお、以下では、別途明記
            する場合を除き、本投資法人が発行する投資証券(以下「本投資証券」といいます。)についての記載は、本振替投資口を含
            むものとします。
            また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債(振替法第116条に定める意味を有します。また、振替投資法人債
            である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。)です。なお、以下では、別途明記する場合を除
            き、本投資法人が発行する投資法人債券(以下「本投資法人債券」といいます。)についての記載は、本振替投資法人債を含
            むものとします。
         (注3)本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分等に投資することがあります。
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      (3)【投資法人の仕組み】
        ①   本投資法人の仕組図
          <契約の名称>










          (イ)資産運用委託契約
          (ロ)資産保管委託契約/機関の運営に関する一般事務委託契約
          (ハ)会計事務等に関する業務委託契約
          (ニ)投資口事務代行委託契約/特別口座の管理に関する契約
          (ホ)財務代理契約
          (ヘ)商標使用許諾契約
          (ト)サポート契約
          (チ)情報提供に関する契約
          (リ)アドバイザリー業務委託契約
          (ヌ)物件運営管理委託契約(注)
          (注)本投資法人が信託受益権を保有する場合には、契約当事者は不動産管理処分信託の受託者と森ビル株式会社となりま
             す。
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        ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
        運営上の役割                名称                   関係業務の内容
     投資法人            森ヒルズリート投資法人                規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主と
                                  して不動産等資産に投資することにより運用を行いま
                                  す。
     資産運用会社            森ビル・インベストメント                2006年2月2日付で本投資法人との間で資産運用委託契約
                 マネジメント株式会社                を締結しました。
                                  金商法上の金融商品取引業者として、同契約に基づき、
                                  本投資法人の規約に従い、資産の運用に係る業務を行い
                                  ます(投信法第198条第1項)。
                                  本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)本投
                                  資法人の資産運用に係る業務、(ロ)本投資法人が行う
                                  資金調達に係る業務、(ハ)本投資法人への報告業務、
                                  (ニ)その他本投資法人が随時委託する前記(イ)から
                                  (ハ)に関連し又は付随する業務です。
     資産保管会社            三井住友信託銀行株式会社                2006年2月2日付で本投資法人との間で資産保管委託契約
     機関の運営に関する一般                             及び機関の運営に関する一般事務委託契約を締結しまし
     事務受託者                             た。
                                  投信法上の資産保管会社として、資産保管委託契約に基
                                  づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行
                                  います(投信法第208条第1項)。
                                  また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第4
                                  号)として、機関の運営に関する一般事務委託契約に基
                                  づき、本投資法人の機関の運営に関する事務(ただし、
                                  投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。)を行いま
                                  す。
     会計事務等に関する一般            税理士法人令和会計社                税理士法人平成会計社が本投資法人との間で締結してい
     事務受託者                             た会計事務等に関する業務委託契約を2019年8月1日付で
                                  同社より承継しました。
                                  投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第5号及び第
                                  6号、同法施行規則第169条第2項第6号及び第7号)とし
                                  て、(イ)計算に関する事務、(ロ)会計帳簿の作成に
                                  関する事務、(ハ)納税に関する事務の補助等を行いま
                                  す。
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        運営上の役割                名称                   関係業務の内容
     投資主名簿等管理人            三菱UFJ信託銀行株式会社                2008年12月26日付で本投資法人との間で投資口事務代行
     特別口座管理機関                             委託契約及び特別口座の管理に関する契約を締結しまし
                                  た。
                                  投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3
                                  号及び第6号、同法施行規則第169条第2項第1号及び第3
                                  号。ただし、      新投資口予約権に関する事務及び               投資法人
                                  債に関する事務を除きます。)として、投資口事務代行
                                  委託契約及び特別口座の管理に関する契約に基づき、
                                  (イ)投資主名簿に関する事務、(ロ)本投資証券の発
                                  行に関する事務、(ハ)投資主に対して分配をする金銭
                                  の支払に関する事務、(ニ)投資主の権利行使に関する
                                  請求その他投資主からの申出の受付に関する事務等を行
                                  います。
     投資法人債に関する一般            株式会社三菱UFJ銀行                第11回、第12回及び第14回から第19回までの無担保投資
     事務受託者                             法人債の発行に際し本投資法人と               三菱UFJ信託銀行株
                                  式会社と    の間で締結していた各投資法人債に係る財務代
                                  理契約を、2018年4月16日付で同社より承継しました。
                                  投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3
                                  号及び第6号、同法施行規則第169条第2項第4号及び第5
                                  号。ただし、投資法人債に関する事務に限ります。)と
                                  して、同契約に基づき、本投資法人債券に関する、
                                  (イ)投資法人債原簿に関する事務、(ロ)投資法人債
                                  権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、
                                  (ハ)投資法人債券の発行に関する事務等を行います。
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        運営上の役割                名称                    業務の内容
     サポート会社            森ビル株式会社                2006年8月10日付で本投資法人及び本資産運用会社と
                                  の間でサポート契約を、同日付で本資産運用会社との
                                  間でアドバイザリー業務委託契約を、それぞれ締結し
                                  ました。森ビル株式会社は、かかる契約に基づき、本
                                  投資法人及び本資産運用会社に対して、自社保有物件
                                  売却時の優先交渉権の付与、外部物件情報の提供、リ
                                  サーチ関連業務、不動産の取得及び運用に関する助言
                                  及び補助業務等を行います。
                                  2007年5月24日付で本投資法人及び本資産運用会社と
                                  の間で情報提供に関する契約を締結しました。本投資
                                  法人及び本資産運用会社は、かかる契約に基づき、本
                                  投資法人及び本資産運用会社に提供された物件情報
                                  で、本投資法人で取得しない旨決定した物件情報につ
                                  いて、森ビル株式会社に対し物件情報を提供します。
     ブランドライセンス会社            森ビル株式会社                2006年6月29日付で本投資法人との間で、商標使用許
                                  諾契約(以下「ブランドライセンス契約」ということ
                                  があります。)を締結しました。森ビル株式会社は、
                                  かかる契約に基づき、本投資法人に対して、「森ヒル
                                  ズリート/MORI        HILLS   REIT」及び「m」マークの商標
                                  の使用を許諾しています。
     プロパティ・            森ビル株式会社                本投資法人は、本書の日付現在、ラフォーレ原宿(底
     マネジメント会社                             地)を除く各物件につき、以下の業務(以下「PM業
     (以下「PM会社」といい                             務」と総称します。)を森ビル株式会社に委託してい
     ます。)                             ます。
                                  (イ)   リーシング業務
                                  (ロ)   建物運営管理業務
                                  (ハ)   工事施工管理業務
                                  (ニ)   会計経理補助業務、経費支払補助業務
                                  (ホ)   その他補助業務
                                  (ヘ)   その他上記に付随する業務
    (注)   森ビル株式会社は、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の
       改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。以下同じです。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令
       (平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」と
       いいます。)に該当します。森ビル株式会社との間の取引の概要については、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産
       の主要なもの (イ)不動産及び信託不動産の概要 c. 主なテナントへの賃貸借の概要」、同「e. 利害関係者への賃貸借の概要」及
       び「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (3)利害関係人等との取引状況」をご参照く
       ださい。なお、森ビル株式会社の親会社である森喜代株式会社も、本資産運用会社の親会社として特定関係法人に該当しますが、同社と
       の間には取引関係はありません。
        ③ 匿名組合出資等の仕組み

          本投資法人は、本書の日付現在において、                    匿名組合出資持分等に投資は行っていません                    。
      (4)【投資法人の機構】

        ① 投資法人の統治に関する事項
         (イ)機関の内容
           本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上としま
          す。)とし、執行役員及び監督役員は役員会を構成します(規約第18条)。
           本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名                                               、監督
          役員2名、役員会及び会計監査人により構成されています。
          a.投資主総会
            投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
           にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の
           議決権の過半数をもって行います(規約第11条)が、規約の変更(投信法第140条)等、一定の重要事項に
           ついては、     発行済投資口      の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の3分の2以上による
           決議(特別決議)を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。ただし、投資主が投資主総会に出席
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           せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提
           出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
           す。)   について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第15条第1項)。
            本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約第6章「資産運用
           の対象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとお
           り投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
            本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都区内として開催され(規約第9条第1項)、2017年4月1
           日及び同日以後遅滞なく招集し、以降、隔年ごとの4月1日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資
           法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます(規約第9条第3項)。
            また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
           る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
           ければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となり
           ます(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総
           会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
          b.執行役員、監督役員及び役員会
            執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の営業に関する一
           切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項、第5項、                                         会社法   (平成17年
           法律第86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)                                   第349条第4項)。ただし、本資
           産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資
           産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結、その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員
           会の承認を得なければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する
           権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限を
           有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権
           限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除
           き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行います(投信法第115条第1
           項、会社法第369条第1項、規約第23条)。
            投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)において、決議について特別の利害関係を有
           する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと並びにその場合には当該執行役員及び監督役
           員の数は役員会の構成員の数並びに出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められていま
           す。
            執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負います
           が(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、任務を怠ったことによる
           役員の損害賠償責任について、法令の限度において、役員会の決議によって免除することができます(規約
           第21条)。
          c.会計監査人
            本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
           計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又
           は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告、その他法
           令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
            なお、本投資法人は、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うに
           つき善意でかつ重大な過失がないときは、法令で定める額を限度とする旨の契約を会計監査人と締結するこ
           とができます(規約第28条の2)。
         (ロ)内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

           本投資法人は、執行役員1名及               び監督役員2名に        より構成される役員会により運営されています。本投資法人
          は、「役員会規程」において、役員会を                   3 ヶ月  に 1回以上開催することと定めていますが、実際には月1回程度
          の頻度で開催しています。また、必要がある場合には、随時、臨時に役員会を開催します。
           かかる役員会には、本資産運用会社の代表取締役及び取締役の出席を求めることがあり、各種報告、本資産
          運用会社の資産運用業務の状況を確認することで内部管理体制を確立しています。
           上記の他、本投資法人役員会は、少なくとも3                      ヶ月  に1回、執行役員の業務執行状況(資産運用状況を含みま
          す。)について報告を受けます。
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         (ハ)内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携
           役員会においては、執行役員及び本資産運用会社から各監督役員に対し、資産運用状況、コンプライアンス
          及びリスク管理、本資産運用会社における決定事項その他に関して随時報告を行い、各監督役員が求める調査
          等に対して報告を行うことにより、執行役員の職務執行に関する監督を行っています。また、会計監査人は本
          投資法人の計算書類の監査を行うとともに、執行役員の不正な行為又は法令違反があることを発見した場合
          は、その事実を監督役員に報告することになっています。会計監査人は、計算書類を承認する役員会に先立
          ち、監督役員に対する監査報告を行うとともに、本投資法人に影響する不正、不正の疑い又は不正の申立て等
          の把握の有無について情報交換を行うことにより、監督役員と会計監査人の連携を図っています。
         (ニ)投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

          a.本資産運用会社が、本投資法人の運用資産の取得・売却・一部の賃貸借等に係る利益相反取引について決
           裁する場合には、併せて本投資法人の役員会での承認を得ることとしています。なお、投信法第201条の2第
           1項に   定める取引に該当する場合には、               本資産運用会社は、         あらかじめ、本投資法人の同意を得なければな
           らず、また、執行役員が当該同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません。
          b.本資産運用会社の内部監査(同社の内部監査規程に基づき実施されます。)実施後、本資産運用会社の取
           締役会に提出された内部監査報告書及び改善勧告の有無について、本資産運用会社の代表取締役は、役員会
           に出席して報告します。
            改善勧告を受けた部署の責任者(各部長)は、内部監査規程に基づき、改善計画又は改善状況等をコンプ
           ライアンス部長に報告し、コンプライアンス部長は改善状況等を検証の上、これを本資産運用会社の取締役
           会に報告しなければなりません。
          c.本資産運用会社以外の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務状況についての掌握を
           図っており、監督役員は、いつでも、一般事務受託者及び資産保管会社に対しての業務状況等に関する報告
           を求め、必要な調査ができます。
        ② 投資法人の運用体制

          前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
          本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、以下のとおりです。
          (注)2020年5月1日付で、総務部から経理に関する業務等を分離し、当該業務を担う部署として経理部を新設しています。
         <本資産運用会社組織図>

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         (イ)本資産運用会社の各組織の業務の概要
           各組織の主な業務は、以下のとおりです。
          組織・機関                          主な業務の概略
      投資開発部              ・投資運用業に係る資産の取得及び売却に関する業務
                    ・投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及び変更
                     に関する業務
                    ・投資法人による資産取得を目的とした特別目的会社の組成並びにこれによる資産の
                     取得及び売却に関する業務
                    ・不動産市場に関する調査・分析業務
                    ・その他付随する業務
      資産運用部              ・投資運用業に係る資産の運用及び管理に関する業務
                    ・投資法人による資産取得を目的とした特別目的会社によるその保有資産の運用及び
                     管理に関する業務
                    ・投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及び変更
                     に関する業務
                    ・投資運用業に係る運用評価に関する業務
                    ・不動産市場に関する調査・分析業務
                    ・その他付随する業務
      財務部              ・投資法人の資本政策及び財務戦略に関する業務
                    ・投資法人の資金調達方針の策定及び変更に関する業務
                    ・投資法人の年度資金調達計画の策定及び変更に関する業務
                    ・投資法人の資金調達の実施に関する業務
                    ・投資法人の格付取得に関する業務
                    ・投資法人のディスクロージャーに関する業務
                    ・投資法人のIR活動に関する業務
                    ・投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及び変更
                     に関する業務
                    ・不動産市場に関する調査・分析業務
                    ・その他付随する業務
      経理部              ・ 本 資産運用会社      の経理に関する業務
                    ・ 投資法人の会計及び税務並びに資金管理に関する業務
                    ・ 投資法人の金銭の分配に関する業務
                    ・ 投資法人の決算の分析及び評価に関する業務
                    ・ 投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及                                   び変更
                     に関する業務
                    ・その他付随する業務
      総務部              ・本資産運用会社の総務及び人事に関する業務
                    ・ 投資法人の投資主総会及び役員会の事務局に関する業務
                    ・投資法人のESGに         係る業務の推進・サポートに関する業務
                    ・その他付随する業務
      コンプライアンス部              ・コンプライアンス規程、コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マ
                     ニュアルの策定及び変更その他コンプライアンスに関する業務
                    ・各部署の業務運営及び各種取引に関する法令等の遵守状況の検証業務
                    ・法令等の遵守に関する基本方針の策定及び実施業務
                    ・法令等の遵守状況の報告業務
                    ・法令等の遵守のための意見又は指示業務
                    ・リスク管理に関する業務
                    ・コンプライアンスに関する教育・研修の実施に関する業務
                    ・苦情等の対処に関する業務
                    ・内部監査に関する業務
                    ・その他付随する業務
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         (ロ)委員会
           本資産運用会社に設置されている委員会及びその概要は、以下のとおりです。
          a.投資委員会
      委員              代表取締役社長(委員長)、常勤取締役、執行役員、統括部長、投資開発部長、資産
                    運用部長、及び代表取締役社長が指名する不動産投資に精通した社外専門家1名
                    (注)
      審議・決議事項              ・投資運用業に係る資産の取得及び売却
                    ・投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及び変更
                    ・運用資産管理規程等、投資運用業に係る資産の運用管理において重要な規程の策定
                     及び変更
                    ・その他社内規程又は投資委員会にて必要と認めた事項
      審議方法等              ・委員会の開催には、委員全員の出席を要します。ただし、出席委員全員が、欠席委
                     員本人の意思によらないやむを得ない事情と判断する場合は、委員の過半数の出席
                     により開催することができます。
                    ・承認の決議は、出席委員の過半数の賛成によります。なお、承認の決議がなされな
                     い場合には、委員長は、当該議案を起案部署に差し戻します。
     (注)本書の日付現在、社外専門家には、不動産専門家1名が就任しています。
          b.コンプライアンス委員会

      委員              代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー(委員長)及び社外専門家1名
                    (注)
      審議・決議事項              ・コンプライアンスに関する基本方針の策定及び変更
                    ・コンプライアンス・マニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び変更
                    ・重要と判断される苦情処理の対応策
                    ・投資運用業に係る資産の取得及び売却
                    ・投資運用業に係る運用方針(運用ガイドライン、資産運用計画等)の策定及び変更
                    ・運用資産管理規程等、投資運用業に係る資産の運用管理において重要な規程の策定
                     及び変更
                    ・本投資法人と利害関係者(利害関係者の定義は、後記「第二部 投資法人の詳細情
                     報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人に関す
                     る利益相反取引ルール (イ)利害関係者の範囲」に記載のとおりです。以下同じ
                     です。)との間における、以下に掲げる取引(不動産等とは、後記「2 投資方
                     針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)不動産等」に列挙さ
                     れる資産をいい、有価証券とは金商法第2条第1項に規定する有価証券又は同条第2
                     項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、不動産等を除いたものをいいま
                     す。以下同じです。)
                     ① 不動産等      及び有価証券      の取得
                     ② 不動産等      及び有価証券      の売却
                     ③ 一定の場合を除く、不動産等及び有価証券の賃貸借契約の締結・変更
                     ④ 一定の場合を除く、不動産管理委託契約の締結・変更
                     ⑤ 不動産等の取得・売却及び賃貸に係る媒介契約の締結・変更
                     ⑥ 資金貸借、出資等の資金に係る取引
                     ⑦ その他、一定の取引を除く、本投資法人の利益を害するおそれのある取引
                    ・その他社内規程又はコンプライアンス委員会にて必要と認めた事項
      審議方法等              ・委員会の開催には、委員全員の出席を要します。ただし、社外専門家以外の委員が
                     出席できない場合、他の委員全員が、やむを得ない事情と判断するときは、委員の
                     過半数の出席により開催することができます。
                    ・承認の決議は、委員全員の賛成によります。ただし、上記により欠席した委員があ
                     る場合、出席委員全員の賛成をもって承認の決議を行うことができます。なお、承
                     認の決議がなされない場合には、委員長は、当該議案を起案部署に差し戻します。
     (注)本書の日付現在、社外専門家には、弁護士1名が就任しています。なお、社外専門家が疾病、事故その他やむを得ない事情により一時的
        に職務を遂行できず、かつ、その期間中にコンプライアンス委員会を開催することについて緊急その他正当な理由があると他の委員全
        員が判断する場合、委員長は、当該社外専門家の職務代行者として他の社外専門家を選任することができます。
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          ③ 投資運用の意思決定機構
        (イ)本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定
           本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運用ガイ
          ドラインを作成し、投資方針、運営管理方針、財務方針、開示方針、利害関係者との取引のルール等の投資運
          用に関する基本的な考え方について定めています。
           運用ガイドラインの制定及び変更は、以下の手続に従うものとします。
          ⅰ.運用ガイドライン案及びその変更案は、資産運用部、投資開発部、財務部及び経理部が協議により起案







            し、コンプライアンス・オフィサーへ上程されます。
          ⅱ.コンプライアンス・オフィサーは、法令、定款、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいま
            す。)の定める規則、本投資法人規約、並びに本資産運用会社の方針及び社内規程(以下「法令等」と総
            称します。)に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程します。
          ⅲ.投資委員会における審議の上、決議において承認された場合、コンプライアンス委員会に上程されます。
            なお、投資委員会の委員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告
            します。
          ⅳ.コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役
            会に上程されます。なお、代表取締役社長は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議の内容及び
            経過について取締役会に報告します。
          ⅴ.取締役会において審議の上、決議において承認された場合、運用ガイドラインは、制定又は変更されま
            す。
           なお、各委員会又は取締役会の決議において否決された場合には、当該議案は、起案部に差し戻されます。

           運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果によって変更を行わな

          いこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変更を行うことがあ
          ります。
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         (ロ)本投資法人の資産の運用に関する意思決定
          a.資産運用計画に関する事項
            資産運用計画の制定及び変更は、運用ガイドラインの制定及び変更手続を準用するものとします。
          b.資産の取得及び売却に関する事項
            資産の取得に関する決定は、以下の手続に従うものとします。
          <利害関係者以外の者からの資産の取得>









          ⅰ.投資開発部は、投資適格を有する資産を選定後、かかる取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上
            程します。なお、投資適格を有する資産の選定方法の詳細については運用ガイドラインに定められていま
            す。
          ⅱ.コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程し
            ます。
          ⅲ.投資委員会において、コンプライアンス・オフィサーの審査結果が報告された後、審議の上決議されま
            す。決議の結果、承認された場合には、コンプライアンス委員会に上程されます。なお、投資委員会の委
            員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告します。
          ⅳ.コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役
            会に上程されます。なお、代表取締役社長は、投資委員会及びコンプライアンス委員会の審議の内容及び
            経過について取締役会に報告します。
          ⅴ.取締役会において審議の上、決議において承認された場合、取得が決定されます。
           なお、各委員会又は取締役会の決議において否決された場合には、当該議案は投資開発部に差し戻されま

          す。
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          <利害関係者からの資産の取得>
          ⅰ.投資開発部は、投資適格を有する資産を選定後、かかる取得に関してコンプライアンス・オフィサーに上
            程します。なお、投資適格を有する資産の選定方法の詳細については運用ガイドラインに定められます。
          ⅱ.コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らして審査を行い、審査結果と共に、投資委員会に上程し
            ます。
          ⅲ.投資委員会において、コンプライアンス・オフィサーの審査結果が報告された後、審議の上決議されま
            す。決議の結果、承認された場合には、コンプライアンス委員会に上程されます。なお、投資委員会の委
            員長は、投資委員会の審議の内容及び経過についてコンプライアンス委員会に報告します。
          ⅳ.コンプライアンス委員会における審議の上、決議において承認された場合、代表取締役社長により取締役
            会に上程されます。なお、            取締役が本資産運用会社の親会社又は当該利害関係者の役員若しくは使用人の
            地位(兼職の場合を含み、本資産運用会社に出向又は転籍している場合を除きます。)にある場合、当該
            取締役は取締役会の議決に加わることはできません。また、                            代表取締役社長は、投資委員会及びコンプラ
            イアンス委員会の審議の内容及び経過について取締役会に報告します。
          ⅴ.取締役会において審議の上、決議において承認された場合、本投資法人の役員会に上程されます。
          ⅵ.本投資法人の役員会において審議の上、決議において承認された場合、利害関係者からの運用資産の取得
            が承認されます。
           なお、各委員会若しくは取締役会の決議において否決された場合又は本投資法人の役員会により承認されな

          い場合には、当該議案は投資開発部に差し戻されます。
           利害関係者以外の者に対する資産の売却及び利害関係者に対する資産の売却については、上記の利害関係者

          以外の者からの資産の取得及び利害関係者からの資産の取得と、それぞれ同様の手続を経るものとします。
           なお、投信法第201条の2第1項に                定める取引に該当する場合には、本資産運用会社は、あらかじめ、本投資

          法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなけれ
          ばなりません。
        ④ 投資運用に関するリスク管理体制

          本資産運用会社の取締役会がリスク管理方針の策定、適切なリスク管理体制の整備を統括し、さらに本投資
         法人の役員会が、定期的に本資産運用会社から報告を受け、リスクマネジメント全般について監督を行う体制で
         す。
          本資産運用会社では、以下のような検証システムを通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等につい

         て、各リスクの内容と程度にあわせて、必要かつ適正なレベルで、複数の検証システムによる管理を行ってお
         り、重要な事項は取締役会及び本投資法人の役員会に報告されています。
          まず、本資産運用会社は、投資開発部において、資産の取得又は売却に伴う各種リスク(主に不動産の欠

         陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産に伴うリスク、共有物件に伴うリスク、開発物件に関するリスク、有害物
         質に関するリスク)について、資産運用部において、資産の運用管理に伴う各種リスク(主に賃貸借契約に関す
         るリスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等のリ
         スク)について、財務部において、本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて、経理部において、事
         務処理等に関する各種リスクについて、総務部において、システム関連等に関する各種リスクについて、各々調
         査を行います。なお、各部においては、担当業務に係るESGに関する各種リスクについても調査を行います。そ
         して、これらのリスクについて、コンプライアンス部を中心にリスク管理を行います。
          また、必要に応じて、投資委員会、コンプライアンス委員会に諮り、これらのリスクについて検討するとと

         もに、リスクの管理状況を定期的に取締役会及び本投資法人の役員会に報告しています。
          なお、投資委員会は、代表取締役社長、常勤取締役、執行役員、統括部長、投資開発部長、資産運用部長及
         び代表取締役社長が指名する不動産投資に精通した社外専門家により構成されています。コンプライアンス委員
         会は、代表取締役社長、コンプライアンス・オフィサー及び社外専門家により構成されています。
          また、コンプライアンス部は、定期的にリスク調査状況及びその方法、リスク管理体制等を含めた内部監査
         を実施し、報告書を作成します。これらの報告書は、定期的に、取締役会及び本投資法人の役員会へ報告される
         とともに、必要な対応の確認やリスク管理プロセスの有効性の見直しが行われます。
          本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス部による法令等遵守に対する点検及び社内規

         程との整合性の確認、更には利害関係者との利益相反行為の有無等の確認など網羅的な内部牽制を図りながら
         リスク管理体制の充実と実効性の向上を図っています。
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          また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程(自主ルール)として、利害関係取引

         規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に対
         して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制をとっています。
      (5)【投資法人の出資総額】

                                                   (本書の日付現在)
        出資総額    (注1)

                                                  195,718,191,720        円
        発行可能投資口総口数                                            10,000,000口

        発行済投資口の総口数                                             1,916,330     口

          最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

                                                     発行済投資口
                                出資額        出資総額       発行投資口数
                                                      の総口数
            年月日           摘要
                                (円)       (円)(注1)          (口)
                                                       (口)
        2016年2月1日       (注2)               22,679,748,000        173,097,883,170           172,000      1,742,040
                    公募増資
        2016年2月24日(注2)                      1,133,987,400        174,231,870,570            8,600     1,750,640
                    第三者割当増資
        2018年8月1日       (注3)               15,455,462,400        189,687,332,970           118,400      1,869,040
                    公募増資
        2018年8月22日(注3)                       772,773,120       190,460,106,090            5,920     1,874,960
                    第三者割当増資
        2020年8月31日(注4)                      5,007,700,600        195,467,806,690           39,400     1,914,360
                    公募増資
        2020年9月25日(注4)                       250,385,030       195,718,191,720            1,970     1,916,330
                    第三者割当増資
        (注1)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
        (注2)   2016年2月1日     付で、投資口     172,000   口を1口当たり      131,859   円で、   公募  により追加発行しました。また、             2016年2月24日      付で、投資
           口 8,600  口を1口当たり      131,859   円で、第三者割当により追加発行しました。かかる出資額は、                        2016年2月1日     付で取得された以下の
           不動産を信託財産とする信託受益権を取得するための資金等に充当しました。                              残額は、   2016年4月1日     付で取得された以下の不動
           産を信託財産とする信託受益権を取得するための資金等の一部に充当しました。
          (2016年2月1日      付取得)
                               取得価格
               不動産の名称
                              (百万円)
           六本木ヒルズ森タワー                         11,200
          (2016年4月1日      付取得)
                               取得価格
               不動産の名称
                              (百万円)
           六本木ヒルズ森タワー
                                    34,900
        (注3)2018年8月1日付で、投資口118,400口を1口当たり130,536円で、公募により追加発行しました。また、2018年8月22日付で、投資

           口5,920口を1口当たり130,536円で、第三者割当により追加発行しました。かかる出資額は、2018年9月3日付で取得された以下の
           不動産を信託財産とする信託受益権を取得するための資金等の一部に充当しました。
                               取得価格
               不動産の名称
                              (百万円)
           虎ノ門ヒルズ      森タワー
                                    26,070
           オランダヒルズ森タワー                          4,570
        (注4)   2020年8月31日付で、投資口39,400口を1口当たり                   127,099   円で、公募により追加発行しました。また、2020年9月25日付で、投資

           口1,970口を1口当たり         127,099   円で、第三者割当により追加発行しました。公募による                     出資額は、2020年9月1日付で取得された以
           下の不動産を信託財産とする信託受益権を取得するための資金等の一部に充当しました。また                                    、第三者割当による        出資額は、手
           元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当する予定です。
                               取得価格
               不動産の名称
                              (百万円)
           虎ノ門ヒルズ      森タワー
                                    12,220
      (6)【主要な投資主の状況】

                                                 (2020年7月31日現在)
                                 21/171



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                                                        比率
                                                所有投資
                                                       (注)
                                                 口数
              氏名又は名称                        住所
                                                 (口)
                                                       (%)
     株式会社日本カストディ銀行(信託口)                         東京都中央区晴海一丁目8-12                   437,247        23.3

     日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)                         東京都港区浜松町二丁目11-3                   293,142        15.6

                              東京都港区六本木六丁目10-1

                                                 281,272        15.0
     森ビル株式会社
                              六本木ヒルズ森タワー
     野村信託銀行株式会社(投信口)                         東京都千代田区大手町二丁目2-2                    85,241        4.5

     株式会社日本カストディ銀行(証券投資信託口)                         東京都中央区晴海一丁目8-12                    47,087        2.5

                              1776   HERITAGE     DRIVE,NORTH

     STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT-TREATY       505234                          21,749        1.2
                              QUINCY,MA     02171,    U.S.A.
     株式会社日本カストディ銀行(金銭信託課税口)                         東京都中央区晴海一丁目8-12                    19,159        1.0

                              東京都中央区日本橋茅場町

                                                  17,365        0.9
     日本証券金融株式会社
                              一丁目2-10
                              25  BANK   STREET,    CANARY    WHARF,

     JP  MORGAN    CHASE   BANK   385771                                  17,324        0.9
                              LONDON,    E14  5JP,   UNITED    KINGDOM
                              群馬県前橋市元総社町194                    16,986        0.9

     株式会社群馬銀行
                                    ────            1,236,572         66.0

                合計
     (注)「比率」は、発行済投資口の総口数に対する                    所有投資口数     の比率を記載しています。
        (所有者別の状況)

                                                 (2020年7月31日現在)
                                   投資口の状況

         区分
                                         外国法人等
                 政府及び            金融商品      その他の
                       金融機関                         個人その他        計
                                         (うち個人)
                 公共団体            取引業者       法人
                                             227
      投資主数(人)               -      147       23      205            11,541      12,143
                                             (13)
                                           274,491
      所有投資口数      (口)         -   1,128,597        44,900      314,157             112,815     1,874,960
                                             (63)
          比率(注)                                  14.64
                    -     60.19       2.39      16.76              6.02     100.00
           (%)                                 (0.00)
     (注)「比率」は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
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      (7)【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】
        ① 従業員投資口所有制度の概要
          本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社の従業員の利害の一致を促進させ、本投資法人の中
         長期的な投資主価値の向上を図ること、及び本資産運用会社の従業員の福利厚生の拡充を目的として、持投資口
         制度を設けています。
          当該持投資口制度では、持投資口会が、従業員からの拠出金等を原資として、一定の計画に従い、個別の投資
         判断に基づかず、継続的に本投資法人の投資口を買い付けます。
        ② 従業員持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

          該当事項はありません。
        ③ 従業員投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

          本資産運用会社の従業員です。
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     2【投資方針】
      (1)【投資方針】
        ① 基本理念-「都市」への投資
          本投資法人は、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集
         中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指す不動産投資法人です。
          本投資法人は、近年、大都市への経済活動と人口の集中が加速しており、ビジネス、文化、情報等の集積が更
         なる集積を呼び、新たな価値を生み出すという好循環が生まれていると考えています。特に、東京都心部では、
         都市再生政策のもとに大規模開発が集中的に進んでおり、経済・文化のグローバル化や企業のグローバルな事業
         展開が進む中で、「世界の中の東京」としての地位が確立されていると考えています。そして、今後も、他の国
         際都市との間の切磋琢磨を通じて、経済活動や情報の拠点としての機能の集積が加速するものと予想され、多く
         の新しい付加価値を創造するポテンシャルを持つ、競争力の高い都市となると本投資法人は考えています。
          本投資法人が考える「都市」とは、単にビルの集合体としての地理的な場所ではありません。職・住・遊・
         憩・学など多彩な機能を複合的に併せ持った空間的な広がりのある「場」であり、そこに集う人々の経済的・文
         化的活動と合体された概念的な総体です。安全、環境、文化等あらゆる要素を兼ね備えた都市機能が提供される
         ことで、21世紀の日本経済を牽引することが予想される知識情報産業とかかる産業に従事する人々が集中し、新
         しいビジネスモデルやライフスタイルが生み出されると、本投資法人は考えています。
          本投資法人が、こうした「都市」への投資とその価値向上を実現するための重要なパートナーとして位置付け
         ているのが、森ビル株式会社を中核とする森ビルグループです。本投資法人は、森ビル株式会社の出資を受けて
         設立され、そのノウハウや経営理念を受け継ぐ本資産運用会社に資産の運用を委託しています。そして、東京都
         心部において大規模再開発を次々に実現してきた森ビルグループの開発力及び情報収集力を活用して、主として
         プレミアムエリアの希少な物件の取得を行っていきます。更に、同グループが培ってきたプロパティ・マネジメ
         ント(以下「PM」といいます。)、タウンマネジメント等を駆使した物件管理能力等を活かしながら、運用資産
         の価値向上を図ります。
          本投資法人の名称「ヒルズ」とは、森ビルグループが長い歳月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加
         価値の高い大規模再開発に冠する名称です。森ビル株式会社は、その経営理念において、「細分化した土地を集
         約し、建物を高層化することで、足元に広いオープンスペースを備えた職住近接型のコンパクトシティを創造
         し、『安全・安心』、『環境と緑』、『文化・芸術』をキーワードに、豊かな都市生活を提案」しています。か
         かる経営理念を具現化した大規模プロジェクトのブランド名が「ヒルズ」です。また、「丘」を意味する「ヒ
         ル」の複数形である「ヒルズ」という名称は、アークヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、六本木ヒルズ、オランダヒ
         ルズ、表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズに代表されるように、従前の地形の起伏と記憶を活かし、複数の丘や谷、坂
         を開発に織り込みながら、緑の再生・復活とともに立体的な土地利用を図るという、森ビルグループの都市づく
         りの思想を表しています。更に、「ヒルズ」には、「都市化と緑化」、「伝統と革新」、「経済と文化」、「普
         遍と個性」、「グローバルとローカル」、「刺激と安らぎ」といった、一見対照的なものを融合し、より高い次
         元で統合するという意味も含まれています。
          本投資法人は、こうした森ビルグループの総合力を成長の原動として活用し、「ヒルズ」に象徴されるような
         21世紀のライフスタイル、ワークスタイルをリードすると考えるエリア及び物件を中心とする選別的な投資、す
         なわち「Investment          in  the  city~『都市』への投資」を通じて、ポートフォリオの着実な成長と投資主価値の
         最大化を図ります。
        ② 運用戦略

         (イ)重点戦略
           本投資法人は、基本理念を実現するため、以下の戦略を重点的に採用します。
          a.プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築(ポートフォリオ構築戦略)
          b.森ビルグループの総合力の最大活用(成長戦略)
            かかる重点戦略の実行に際して、本資産運用会社は、投資主にとり有用かつ重要な情報を積極的に開示
           し、運用の透明性を確保する等、高いレベルでのガバナンスとコンプライアンスを確立するとともに、森ビ
           ルグループとの関係から派生する潜在的な利益相反防止の徹底に努めます。
          a.プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築

           i.プレミアム物件を重視した投資
             本投資法人は、投資物件のキャッシュフローの安定性及び成長性に関して他の地域と比較して相対的に
            優位にあると考えられ、森ビルグループのブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプ
            レミアムエリアに所在する物件を中心に投資を行います。更に、多彩な都市機能が高度に複合した同エリ
            アにおいて、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオ
            フィスビル、住宅及び商業施設等を「プレミアム物件」として定義付け、これらを主な投資対象としま
            す。なお、投資対象地域のうち、特に港区については、本資産運用会社の株主である森ビル株式会社が多
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            くの不動産を開発及び所有している地域であり、資産の取得や運営管理においても高い競争力を発揮でき
            ると考えられることから、より積極的に投資を行います。
             また、本投資法人は、オフィスビルを投資対象の中心に置きつつ、住宅及び商業施設等も投資対象とす
            ることにより、投資機会の多様化及び最大化を図ります。
             プレミアム物件の具体的な内容は、以下のとおりです。
              主たる用途                          内容
            オフィスビル          立地:    東京都心5区及びその周辺地区。
                      延床面積:  一棟当たり延床面積10,000㎡以上。
                      基準階面積: 基準階賃貸可能面積1,000㎡以上。
                      スペック:  フロア形状、天井高、床仕様、床荷重、空調方式、電気容量、セ
                              キュリティシステム等を総合的に勘案して強い競争力を保持して
                              いると認められるもの。
            住宅          立地:    スリーAエリア(赤坂・六本木エリア、青山・原宿エリア及び麻
                              布・広尾エリアをいいます。)を中心とした東京都心5区及びそ
                              の周辺地区。
                      延床面積:  一棟当たり延床面積2,000㎡以上。
                      スペック:  外観、エントランス仕様、間取り、セキュリティシステム、フロ
                              ントサービス、住戸内サービス、インターネット回線、スパ施設
                              又はフィットネス施設等の利用サービス等を総合的に勘案して強
                              い競争力を保持していると認められるもの。
            商業施設          (i)百貨店、都心型ショッピング・センター、大型専門店及び複合商業施設等
                          立地:  東京都心5区及びその周辺地区で、繁華性の高い地域。
                          延床面積:一棟当たり延床面積10,000㎡以上。
                      (ⅱ)高級ブランド店等の路面型店舗
                          立地:  銀座周辺エリア、青山・表参道周辺エリア等、希少性・社会的
                               認知性が極めて高い地域。
                          延床面積:一棟当たり延床面積1,000㎡以上。
             なお、本投資法人は、上記プレミアム物件の各内容に加えて、組み入れる物件自体の耐震性能、物件が

            立地するエリアの安全性や震災対策等を重視した投資を行います。
             また、上記の用途以外の物件については、各用途の特性等諸条件を考慮してプレミアム物件への該当性
            を判断します。ただし、底地については、立地及び底地上の建物がプレミアム物件の条件を満たす場合
            に、プレミアム物件として位置付けるものとします。
           ⅱ.複合性を重視した投資
             本投資法人は、職・住・遊・憩・学など都市機能の複合化が進む中、かかる複合性が顧客満足度を高
            め、資産価値を高める重要な要素であると考えています。
             職住が近接し多彩な都市機能が集約されることにより、経済、文化、教育、エンターテインメント等
            様々な要素が高度に融合し、空間的・時間的ゆとりが生まれることで、豊かな都市型ライフスタイルや
            ワークスタイルが可能になると考えます。知識情報社会では、こうした特徴を有するエリアに、人、モ
            ノ、情報が集積する傾向が高まっており、多種多様な人的交流やモノのやりとり、情報の共有が一段と進
            むことで、都市における新しい価値が生み出されていくものと考えます。そして、新しい価値の創出は、
            更に多くの人や情報を引き寄せることにつながります。このような好循環を生み出すポテンシャルを備え
            たスペースやサービスを提供することが、都市における個々の物件のプレゼンスを高め、ひいてはその資
            産価値の維持・向上につながるものと考えています(都市発展のサイクル)。
             例えば、同じようなスペックのオフィスビルであったとしても、充実したサービスやアクセスの良さに
            加え、周辺に商業施設、教育・文化施設や緑溢れる公園など様々な環境が備わっていることが、充実した
            オフィスライフを送る上でのプラスアルファの魅力となり、より高い需要を確保する上での差別化になる
            ものと考えられます。
             更に、この複合性の効果は周辺地域にも波及し、より広がりを持った形で価値を創出すると考えていま
            す。
             このように、本投資法人は、多彩な都市機能の相乗効果によって都市における価値の創出がもたらされ
            ると考えており、そのことが複合性に着目した投資を行うことの大きな理由でもあります。
            <森ビルグループの都市づくり-アークヒルズ及び六本木ヒルズの軌跡>

             複合性の効果の具体的事例として、森ビルグループが手がけた、アークヒルズ及び六本木ヒルズの開発
            事例は、以下のとおりです。
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            (ⅰ)アークヒルズの概要

             1986年に完成したアークヒルズは、オフィス、住宅、ホテル、コンサートホールなどからなる、民間に
            よる日本初の職住近接型の大規模再開発事業です。インテリジェンスビルの先駆けでもあったアーク森ビ
            ルは2005年の大規模リニューアルにより、グレードアップを図りながら、高い競争力を維持しています。
             環境と調和し、輝き続ける複合都市開発の先駆けであるアークヒルズは、職住近接型の複合性を具現化
            した「ヒルズ」の原点であり、様々な魅力によって都市としての価値を維持し続けています。
    ■アークヒルズの全観

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    ■アークヒルズの諸施設
         カラヤン広場             アークガーデン             サントリーホール             アークヒルズクラブ
      アークヒルズで働き、暮らし、               アークヒルズ内につくられた庭               音楽を愛する人々が集い、奏で               人・情報・文化の発信拠点とし
     集う人の交流の場として街に彩り              園の総称です。季節の自然観にあ              ること、聴くことを堪能し合う響              て、コミュニケーションの舞台と
     を与えるオープンスペースです。              ふれた「メインガーデン」や、日              きの空間として1986年に誕生した              なるプライベート会員制クラブで
     赤坂蚤の市やヒルズマルシェな              本原産及び古代日本に渡来した植              東京初のコンサート専用ホールで              す。開設以来、多くの国賓や各国
     ど、様々な催しが行われていま              物のみを集めた「フォーシーズン              す。  2017年に過去最大規模の全館            の要人をはじめ、内外の賓客をも
     す。これらのイベントにより、多              ズガーデン」など、都心にありな              の改修工事が行われるとともに、              てなすとともに、上質の空間と最
     くの人で賑わい、新たな交流が生              がら四季の移ろいを感じさせる空              エレベーターや車椅子スペースの              上級の料理で、大切な方々との交
     まれています。              間は、「都市の生態系」を育み続              新設等のダイバーシティデザイン              流を図ることが可能となっていま
                   けています。ヒートアイランド現              への対応が図られました。              す。
                   象の緩和(注)やコミュニティ活動
                   により地域に貢献しています。森
                   ビル株式会社は、2006年に国際的
                   環境賞「National        ENERGY   GLOBE
                   AWARD   Japan」を受賞し、2008年
                   には第17回地球環境大賞「国土交
                   通大臣賞」を受賞しました。ま
                   た、アークヒルズは、平成23年度
                   都市景観大賞「都市空間部門特別
                   賞」を受賞しました。
    (注)「緑被率調査」によると、1990年には1.15ha(緑被率23.3%)だった緑が、2019年には2.15ha(緑被率43.3%)に達し、ヒートアイラン
       ド現象への有効な対策になると考えられています。「緑被率調査」とは、植物が特定の波長域の光を強く反射する性質を利用して撮影し
       た、デジタルオルソ航空写真をもとに、緑被分布図を作成し緑被地の面積を算出するものであり、「緑被率」とは、緑に被われた部分の
       面積(緑被面積)の対象地に対する割合をいいます。アークヒルズの緑被面積及び緑被率は、本書の日付現在の森ビル株式会社の公表資
       料に基づきます。
    ■アークヒルズ関連の経済的・文化的活動

      「特定都市再生緊急整備地域」の一つ:                                       ベンチャーキャピタルが集う
                             ヒルズマルシェ
          東京都心・臨海地域                                  ワークプレイス「KaleidoWorks」
      都市再生特別措置法に基づく「特定都市再                    農林水産省のマルシェジャポン・プロ                   日本を代表する独立系ベンチャーキャピタ
     生緊急整備地域」の一つに、「東京都心・臨                   ジェクト第1号のマルシェとして、2009年9                  ルが入居するオフィスエリアと、交流の場と
     海地域」が指定されており、その民間都市再                   月にスタートしたヒルズマルシェは、都市                  なるラウンジエリアで構成されるビジネスク
     生事業計画として「環状二号線新橋・虎ノ門                   型マルシェの先駆けとなるプロジェクトで                  リエーションの場「KaleidoWorks」。幅広い
     地区第二種市街地再開発事業 Ⅲ街区建築物                   す。都心に住みながら、関東近郊を中心に                  領域でイノベーションを目指す人たちが、互
     等整備事業(虎ノ門ヒルズ)」が認定されて                   全国から集まる質の高い食材と出会い、生                  いの領域を超えて交流できる場を提供し、新
     います。緊急かつ重点的な市街地の整備の促                   産者や出店者とのコミュニケーションを楽                  しいビジネスの創造に向けて必要な人材やア
     進に必要な事項の一つとして、「国際的なビ                   しみながら買い物ができる、東京を代表す                  イデアを生み出していくことを目指していま
     ジネスセンターにふさわしい拠点性と象徴性                   るマルシェとして定着しています。                  す。
     を備えた国際競争力の強化に資する景観形成
     にも配慮した都市開発事業を促進」すること
     が挙げられています。
             アークヒルズの周辺エリアでは、アークヒルズ完成後、次々と大規模な再開発が実現し、それらが影響

            し合うことにより、居心地の良い豊かな都市空間が醸成されてきました。更に、東京メトロ銀座線「溜池
            山王」駅の設置、都営地下鉄大江戸線及び東京メトロ南北線の開通により、周辺エリアへのアクセスも容
            易になりました。また、2013年9月にはアークヒルズ                         サウスタワーが竣工したほか、エリア内ではいくつ
            かの新しい再開発計画が進められており、本投資法人は、それらが既存施設と調和しながらエリア全体の
            付加価値を今後ますます高めていくものと考えています。
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    ■アークヒルズ周辺の主な開発経緯
           1985年~2002年                  2003年~2013年                   2014年以降
     1986年    アークヒルズ竣工               2003年    六本木ティーキューブ竣工               2014年    虎ノ門ヒルズ      森タワー竣工
     1988年    新日鉱ビル(現:虎ノ門ツイン                  虎ノ門琴平タワー竣工               2017年    赤坂インターシティAIR竣工
                        2004年
         ビルディング)竣工                  オランダヒルズ竣工                  オークラプレステージタワー竣工
                        2005年                  2019年
     1991年    城山ヒルズ                  赤坂インターシティ竣工               2020年    虎ノ門ヒルズ      ビジネスタワー竣工
         (現:城山ガーデン)竣工               2006年    虎ノ門タワーズ竣工
                                              東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒル
     1993年    六本木ファーストビル他竣工                  霞ヶ関コモンゲート竣工                  ズ」駅開業
                        2007年
     1995年    JTビル竣工                  赤坂タワーレジデンス               2021年    虎ノ門ヒルズ      レジデン   シャル
                        2008年
     2000年    赤坂溜池タワー竣工                  トップオブザヒル竣工
                                              タワー竣工予定
                        2011年    アークヒルズ      フロントタワー竣工         2023年    虎ノ門・麻布台地区第一種市街地
         営団地下鉄(現:東京メトロ)
                        2012年                      再開発事業竣工予定
         南北線全線開通                  アークヒルズ      仙石山森タワー竣工
                        2013年                      (仮称)虎ノ門ヒルズ         ステー
                            アークヒルズ      サウスタワー竣工
         アークフォレストテラス竣工
     2001年
                                              ションタワー竣工予定
         愛宕グリーンヒルズ竣工
         泉ガーデン竣工
     2002年
            (ⅱ)六本木ヒルズの概要

             2003年に完成した六本木ヒルズは、森ビル株式会社の21世紀の都市づくりが結実した、ビジネスと文
            化・ライフスタイルが融合する「文化都心(アーテリジェントシティ)」を形成しています。細分化した
            土地を集約することで災害にも強い街へ再生した国内最大規模の複合都市開発であり、豊かな緑に囲まれ
            る環境や、職・住・遊・文化などの多彩な都市機能を併せ持っています。
             六本木ヒルズ森タワーは、六本木ヒルズの中心に位置する地下6階、地上54階のシンボルタワーであ
            り、最上級のビジネス環境を整備したプレミアム物件です。
    ■六本木ヒルズの全観

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    ■六本木ヒルズの諸施設
          森美術館            東京シティビュー             六本木アカデミーヒルズ               六本木ヒルズクラブ
      新しい都市型の美術館として、               360度の眺望で、都市という名               スクール、フォーラム、会員制               森タワー51階にある会員制クラ
     夜遅くまでの開館時間、レク              のアートを鑑賞できる海抜250m              ライブラリーの機能を持ち、「知              ブで、昼夜問わず、世界各国の幅
     チャーやシンポジウム、パブリッ              の展望台です。2016年に開催さ              的活動の場」と「教育の機会」を              広い分野で活躍する人々が集い、
     クプログラムなど、斬新な取り組              れ、67日間で約50万人を動員した              提供すると共に、企業・団体の              交流を深めています。東京シティ
     みを提案し続けています。2015年              「ジブリの大博覧会」など、話題              「情報発信(MICE)の場」を提供              ビュー、森美術館、六本木アカデ
     にはリニューアルが行われ、多様              性のあるイベントを多数開催し、              しています。              ミーヒルズなど様々な街のコンテ
     化する現代美術の表現に柔軟に対              都内でも有数の観光スポットとし                            ンツとの連携も生み出していま
     応することを目的として、展示空              て国内外で認知されています。                            す。
     間の高機能化が図られています。
    ■六本木ヒルズ関連の経済的・文化的活動

                          ヒートアイランド現象を緩和する
       けやき坂コンプレックス屋上庭園                                      安心・安全の複合都市づくり
                              都市づくり
      建物の高層化により生まれたオープンス                   開発を通して68,000本に及ぶ樹木を植え、屋                    再開発前の六本木六丁目地区は、土地が細
     ペースや建物屋上を緑化するとともに、イベ                  上の庭園に設けられた水田や、再整備された日                   分化され建物が密集し、路幅の細い道路が入
     ントなどを通じ、自然と触れあう機会がつく                  本庭園など多様なグリーンスペースが広がりま                   り組み、災害時には逃げ出す街でしたが、再
     られています。ヒートアイランド現象への対                  す。自然の再生は、ヒートアイランド現象の有                   開発により地区の幹線道路が整備され、「災
     策としても有効とされています。                  効な対策にもなると考えられており、六本木ヒ                   害時に逃げ込める街」へ進化しています。建
                       ルズの緑被率は30.1%となっています(注)。                   物には、制振壁、制振ダンパーなど、建築当
                                          時の最高レベルの耐震性能を持たせ、その資
                                          産価値を上げています。
    (注)六本木ヒルズの緑被率は、本書の日付現在の森ビル株式会社の公表資料に基づきます。
             六本木ヒルズの再開発に伴い、東京メトロ南北線、都営地下鉄大江戸線の開業と新駅の設置、青山一丁

            目交差点から鳥居坂下交差点を結ぶ麻布トンネル・六本木トンネルの完成、開業に合わせた各種バスの整
            備により、周辺の交通の利便性も格段に向上しました。
             多彩な都市機能だけではなく、さまざまな要素が融合し、より高い次元での統合を目指して結実した六
            本木ヒルズには、新たな発見や刺激を提供する文化施設やイベントなどにより、2003年のオープン以来、
            国内外からほぼ毎年4,000万人を超える人々が訪れており、街として成熟を重ね、街の磁力は更に増して
            いくものと考えています。
          b.森ビルグループの総合力の最大活用
            本投資法人は、森ビルグループがこれまでの物件開発・大規模再開発やPM業務を通じて培ってきた不動産
           関連のノウハウを積極的かつ最大限に活用することを、成長戦略の核と位置付けます。
            こうした森ビルグループの総合力、即ち開発力、情報力、管理運営能力及びブランド力の活用を実効性の
           あるものにするため、本投資法人、本資産運用会社及び森ビル株式会社の間でサポート契約を、本資産運用
           会社及び森ビル株式会社の間でアドバイザリー業務委託契約を締結しています。また、本投資法人は、森ビ
           ル株式会社のPM力を活用するため、本書の日付現在、ラフォーレ原宿(底地)を除く取得済資産のすべてに
           ついて同社にPM業務を委託しています。
            更に、本投資法人は、森ビル株式会社のブランド力とサポート機能を積極的に活用する一環として、同社
           との間でブランドライセンス契約を締結することにより、「森ヒルズリート/MORI                                      HILLS   REIT」及び「m」
           マークの商標の使用許諾を受けています。
         (ロ)外部成長戦略

           本投資法人は、森ビル株式会社からのパイプラインサポートを軸に、本資産運用会社独自の情報収集等によ
          り、運用資産を安定的かつ継続的に拡大させ、規模のメリットによる運営コストの低減や運用資産の分散等に
          よる収益変動リスクの低減を図っていきます。
          a.森ビル株式会社のパイプラインサポート
            本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社との間で、2006年8月10日付でサポート契約を締結
           し、また、本資産運用会社は、同社との間で同日付でアドバイザリー業務委託契約を締結しています。本投
           資法人は、これらの契約により、森ビル株式会社が保有する不動産の売却に関する優先交渉権の付与、外部
           物件情報の提供及び不動産関連ノウハウの提供等のサポートを受けます(後記「(ニ)森ビル株式会社によ
           るサポート」をご参照ください。)。
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          b.本資産運用会社独自の情報収集
            本資産運用会社には、多様な経歴と専門性を持ったメンバーが参画しています。
            本投資法人は、かかるメンバーが有する、多様な経験、高い専門性及び森ビル株式会社において培った幅
           広いネットワークを活用することにより、本資産運用会社独自の情報収集ルートを開拓し、着実な外部成長
           を目指します。
         (ハ)内部成長戦略

           本投資法人は、テナントの満足度を高め幅広い信頼を獲得すること、及び合理的、効率的かつ計画的な資産
          運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図
          ります。
          a.PM会社とのリレーションシップの重視と強化
            本投資法人は、PM会社を通じて、個別テナントとの連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい
           入居テナント対応を行います。これによって、テナント満足度を向上させて、解約によるテナント流出の回
           避に努め、賃料及び稼働率の維持向上を図ります。
            また、本投資法人は、運営管理の効率化及び管理費用の随時見直しにより、管理費用の適正化に努めま
           す。管理費用の削減に際しては、運用資産の競争力及びテナント満足度の維持向上を図りつつ、総合的な観
           点から実施します。
            本投資法人は、個々の運用資産の運営に当たり、当該不動産の新規テナント誘致に関する情報網、営業
           力、当該不動産に対する管理能力等の観点から、森ビル株式会社にPM業務を委託することが、有効かつ適切
           と判断される場合には、同社のPMノウハウを積極的に活用します(森ビル株式会社は、オフィスビル事業や
           「MORI    LIVING」ブランドで展開する賃貸住宅事業等を通じて、PM業務に関する様々なノウハウを蓄積して
           います。)。特に、森ビル株式会社が開発した物件や同社の長所を活かせる物件については、後記「⑤ 運
           営管理方針(ニ)PM会社の選定及び管理方針 b.PM会社の選定基準」に定めるPM会社の選定基準を満たす
           ことを条件に、同社に運営管理業務を委託し、その総合的なノウハウを活用します。このような森ビル株式
           会社の持つ付加価値の高いノウハウやサービスの提供を受けることにより、本投資法人が保有する運用資産
           のプレゼンスを高め、内部成長をより効果的に達成できるものと考えます。
          b.大規模修繕、リニューアル、その他資産価値維持のための施策
            本資産運用会社は、本投資法人の運用資産の運用及び管理を行うに当たり、資産運用計画(資産管理計
           画)書に定める長期修繕計画の策定方針等に基づく長期修繕計画及び大規模修繕計画の策定とともに、資産
           運用計画(資金計画)書を策定し、それに定める運用資産に係る年度修繕計画に基づき、運用資産の修繕の
           実施を管理するものとします。
         (ニ)森ビル株式会社によるサポート

          a.サポート契約の概要
            本投資法人及び本資産運用会社が、森ビル株式会社との間で締結した2006年8月10日付のサポート契約に
           基づき同社から提供を受けるサポートの内容は、以下のとおりです。
           i.本投資法人及び本資産運用会社への優先交渉権の付与
             森ビル株式会社は、自らが保有又は開発する不動産(竣工前であるか竣工後であるかを問いません。)
            のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産又は適合する可能性のある不動産(不動産を裏付け資産
            とする信託受益権及び匿名組合出資持分を含みますが、これらに限られません。)(以下「適格不動産」
            といいます。)及び適格不動産の候補となり得る不動産(開発中の不動産を含みます。)(本「a.サ
            ポート契約の概要」において、以下、適格不動産と併せて「対象不動産」といいます。)に該当する不動
            産の売却を予定する場合、当該不動産に関する情報を、第三者に先立ち本投資法人及び本資産運用会社に
            提供の上、本投資法人に対して、優先的に売買交渉を行う権利(以下「優先交渉権」といいます。)を付
            与します。森ビル株式会社が本投資法人に対して付与する優先交渉権の有効期間(以下「優先交渉期間」
            といいます。)は、売買交渉に必要な合理的期間として別途本資産運用会社及び森ビル株式会社が協議す
            ることにより決定する期間(ただし、当該情報提供をした日から起算して10営業日以上の期間)とされて
            います。本資産運用会社は、優先交渉期間内に、森ビル株式会社に対し、本投資法人による購入の意思の
            有無(購入する場合は、購入条件を含みます。)を通知します。森ビル株式会社が、本資産運用会社によ
            り通知された購入条件に合意する場合、森ビル株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、売
            買契約締結に向けて誠実に協議します。森ビル株式会社は、優先交渉期間中(ただし、優先交渉期間が経
            過するまでに本資産運用会社が購入の意思がない旨通知した場合は当該時点までの間)、第三者に対して
            当該不動産情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該不動産に関する売買交渉を行いません。優先交渉
            期間経過後において、本投資法人及び本資産運用会社と森ビル株式会社との間で当該不動産に関する売買
            契約締結に向けた協議が継続する場合には、当該協議のために必要な合理的な期間として別途本資産運用
            会社及び森ビル株式会社が協議することにより決定する期間中も同様です。ただし、かかる制限は、対象
            不動産が以下に該当する場合には適用されないものとします。
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            (i)森ビル株式会社が第三者との共同事業(法定再開発事業における参加組合員、特定建築者、特定事
              業協力者等又は一般の開発事業におけるプロジェクトマネジメント受託者、事業コンサルタント等と
              し て関与する場合を含みます。)に基づき開発又は取得した不動産であって、その一部を、当該共同
              事業における関係権利者である第三者に譲渡すること又は優先交渉権を付与することを約している場
              合(当該サポート契約締結後に約する場合を含みます。)
            (ⅱ)不動産に係る共有持分又は不動産を保有する法人に対する出資持分(匿名組合出資持分を含みます
              がこれに限られません。また、直接的出資に係る持分であるか間接的出資に係る持分であるかを問い
              ません。)を一定の条件のもとで、当該不動産の他の共有者又は当該法人に対する他の出資者(間接
              的出資者を含みます。)に譲渡すること又は優先交渉権を付与することを約している場合(当該サ
              ポート契約締結後に約する場合を含みます。)
            (ⅲ)森ビル株式会社自らの事業のために必要な取引(等価交換事業、特定の資産購入のための相互売
              買、再開発事業を行うための売却及び区画整理事業を含みます。)の対象である場合
            (ⅳ)行政機関の要請に基づいて対象不動産を売却する場合
           ⅱ.本投資法人及び本資産運用会社への情報提供
             森ビル株式会社は、第三者から森ビル株式会社に不動産の売却に関する情報が提供された場合におい
            て、その裁量により森ビル株式会社にて当該不動産を取得しない旨決定し、かつ、当該不動産が対象不動
            産に該当するときは、所有者その他関係当事者の事前承諾を得られることを条件に、当該不動産に関する
            情報を本資産運用会社及び本投資法人に可及的速やかに提供します。
           ⅲ.その他のサポート
             森ビル株式会社は、本資産運用会社の要請があった場合、投信法その他の法令に抵触しない範囲内にお
            いて、本資産運用会社に対して人材の派遣(転籍及び出向を含みます。)、その他必要なサポートを行い
            ます。
          b.アドバイザリー業務委託契約の概要
            本資産運用会社が、森ビル株式会社との間で締結した2006年8月10日付のアドバイザリー業務委託契約に
           基づき同社から提供を受けるアドバイザリー業務の内容は、以下のとおりです。
           i.リサーチ関連業務
             以下に掲げる事項についての調査、分析及び報告
            (ⅰ)マーケット関連
               賃料水準(募集及び成約)の動向
               不動産売買の動向
               新規物件供給量の動向
               大口テナントの成約及び解約の動向
            (ⅱ)テナント意識等
               立地、施設、周辺環境及びサービス等に対するテナントの満足度
               在館人口、来館者数、来街者数及び周辺交通機関乗降客数等
            (ⅲ)その他、上記各項目に関連又は付随する事項
           ⅱ.不動産の取得及び運用に関する助言及び補助業務
             本投資法人が取得を検討する不動産、又は、現に所有し運営管理を行っている不動産に関する以下に掲
            げる事項についての助言及び補助(ただし、本資産運用会社が本投資法人による不動産の取得に関する決
            定・判断を行うに当たっての助言及び補助に留まります。)
            (ⅰ)デュー・デリジェンス
            (ⅱ)区分所有、賃貸借、その他債権債務等の権利関係
            (ⅲ)各種法令制限
            (ⅳ)建築、構造及び設備の現況(耐震強度及び耐用年数等)
            (ⅴ)将来の大規模修繕又は模様替等のバリューアッププラン
            (ⅵ)将来の建替又は再開発等
            (ⅶ)賃貸営業企画の立案及び賃貸条件の設定
            (ⅷ)施設運営管理計画の策定(運営管理仕様及びコストの設定)
            (ⅸ)施設運営管理における費用対効果の予測又は検証
            (ⅹ)長期修繕計画及び予算の策定(優先順位の設定)
            (xi)その他、上記各項目に関連又は付随する事項
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        ③ 森ビル株式会社の概要
          a.本社所在地            東京都港区六本木六丁目10番1号 六本木ヒルズ森タワー
          b.設立年月日            1959年6月2日
                      79,500   百万円(2020年3月31日現在)
          c.資本金
          d.代表取締役社長            辻 慎吾
          e.事業内容            総合ディベロッパー
                      ⅰ.都市再開発事業
                      ⅱ.不動産賃貸・管理事業
                        オフィスビル・住宅・商業施設・ホテル
                        ゴルフ&リゾートなどの営業、運営管理
                      ⅲ.文化・芸術・タウンマネジメント事業
                        タウンマネジメント、美術館・ギャラリー・展望台
                        アカデミー・カンファレンス施設・会員制クラブなどの企画、運営
        ④ ポートフォリオ構築方針

         (イ)物件クオリティ別投資
           本投資法人は、以下の物件クオリティ別の組入比率(取得価格ベース)を目処に資産運用を行います。
                                        組入比率(取得価格ベース)
              不動産関連資産(注)のクオリティ
                  プレミアム物件                          50%以上

                 プレミアム物件以外                           50%以下

          (注)不動産関連資産とは、           不動産等(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)不動産等」に列挙され
            る資産をいいます。以下同じです。)及び不動産対応証券(後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 
            (ロ)不動産対応証券」に列挙される資産をいいます。以下同じです。)を総称しています。以下同じです。
           プレミアム物件の定義については前記「② 運用戦略 (イ)重点戦略 a.プレミアム物件をコアとした

          都市型ポートフォリオの構築 i.プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。
           なお、プレミアム物件以外の物件については、オフィスビル、住宅及び商業施設等の用に供される不動産関
          連資産に関して、以下の基準を満たし、市場規模及び流動性の点で相対的に優れていると考えられる場合に
          は、収益機会の確保のため当該不動産関連資産を投資対象に加えることができるものとします。
          a.オフィスビル
           i.立地
             東京都心5区及びその周辺地区を中心に、東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
            以下同じです。)及び地方主要都市部(東京圏以外にある政令指定都市及びこれに準ずる全国主要都市の
            ことをいいます。以下同じです。)の都市機能の高い地域に所在すること
           ⅱ.物件規模
             原則として、建物の延床面積が3,000㎡以上、かつ建物の基準階賃貸可能面積が330㎡以上であること
          b.住宅
           i.立地
             東京圏及び地方主要都市部に所在すること
           ⅱ.物件規模
             原則として、建物の延床面積が1,000㎡以上であること
          c.商業施設等
           ⅰ.立地
             東京圏及び地方主要都市部に所在すること
           ⅱ.物件規模
             原則として、建物の延床面積が1,000㎡以上であること
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         (ロ)用途別投資
           本投資法人は、オフィスビルに重点を置きつつ、住宅及び商業施設等への投資を行います。用途別の構成に
          つきましては、以下の組入比率(取得価格ベース)を目処として資産運用を行います。
           なお、不動産関連資産の一部が、異なる用途として利用されている場合には、その供される賃貸可能面積の
          比率が最も高い用途を当該不動産関連資産の主たる用途として取り扱います。
                                        組入比率(取得価格ベース)
               不動産関連資産の主たる用途
                   オフィスビル                          50%以上

                 住宅及び商業施設等                           50%以下

         (ハ)地域別投資

           本投資法人は、東京圏を主な投資対象エリアとします。その上で、東京都心5区及びその周辺地区に重点的
          に投資を行い、その中でも港区に積極的に投資を行っていきます。
           また、地方主要都市部の不動産関連資産についても、ポートフォリオ合計額の20%以下を目処に投資を行う
          ものとします。
                                                  組入比率
           投資対象エリア                   具体的なエリア
                                                (取得価格ベース)
                     東京都心5区及びその周辺地区                              50%以上

             東京圏
                   東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県                               80%以上
                   東京圏以外にある政令指定都市及びこれに準じる全国主要
           地方主要都市部                                        20%以下
                   都市
         (ニ)取得基準

          a.構造
            投資対象とする不動産関連資産に係る建物の構造は、原則として、主たる部分において鉄骨鉄筋コンク
           リート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造とします。
          b.築年数
            投資対象とする不動産関連資産に係る建物は、原則として、新耐震基準(1981年に改正及び施行された建
           築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。))(以下「新耐震基準」といいま
           す。)が採用された1981年6月以降に建築された建物とします。ただし、新耐震基準が採用される前に建築
           された建物であっても、新耐震基準と同水準以上の性能が確保されていると認められる場合には、投資対象
           に加えることができるものとします。
          c.耐震性能
            投資対象とする不動産関連資産に係る建物は、原則として、新耐震基準に適合し、予想最大損失率
           (PML)が15%以下の建物とします。ただし、予想最大損失率(PML)が15%を超える建物であっても、地震
           保険の付保や耐震補強工事を実施する等の対応を施すことにより、地震による損失リスクを低減することが
           可能であると判断する場合、投資対象に加えることができるものとします。
          d.権利関係
            投資対象とする不動産関連資産に係る不動産は、原則として、単独所有不動産、並びに以下の点を検討し
           た上で、権利関係においてリスクが低いと判断される、共有物件、区分所有物件、借地権、被担保物件及び
           被用益物件とします。
           i.共有
             物件の運営管理上の観点から、原則として、持分割合が50%を超える物件を投資対象とします。ただ
            し、持分割合が50%以下の物件であっても、他の共有者の信用力及び属性、並びに対象となる物件の特性
            等を総合的に勘案し、当該物件を投資対象に加えることができるものとします。なお、必要に応じて、共
            有物件の取得に際して、諸手当(共有物不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決
            めを含みますが、これらに限られません。)を講じるものとします。
           ⅱ.区分所有
             物件の運営管理上の観点から、原則として、専有部分の床面積の割合が50%を超える物件を投資対象と
            します。ただし、専有部分の床面積の割合が50%以下の物件であっても、他の区分所有者の信用力及び属
            性、並びに対象となる物件の特性等を総合的に勘案し、当該物件を投資対象に加えることができるものと
            します。なお、必要に応じて、区分所有物件の取得に際して、諸手当(本投資法人内での積立金の増額、
            管理組合とは別の共用部分に対する付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限られません。)
            を講じるものとします。
           ⅲ.借地権
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             原則として、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいま
            す。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といい
            ま す。)上の借地権を投資対象とします。
           ⅳ.被担保物件及び被用益物件
             取得時に抵当権等の担保権の抹消が可能な場合、並びに第三者による借地権及び地役権等の用益権が収
            益性に与える影響が軽微である場合には、被担保物件及び被用益物件を投資対象とすることができるもの
            とします。
          e.開発物件
            以下の条件を満たし、本投資法人が実質的に開発リスクを極力排除できると判断する場合、竣工後に当該
           物件に係る不動産関連資産を取得するために、開発中の段階であっても、売買契約を締結することができる
           ものとします。
           i.本投資法人が必要と判断するデュー・デリジェンスを、竣工時点で実施できること
           ⅱ.物件の引渡しが竣工を停止条件としていること
           ⅲ.売買代金の支払が竣工後であること(ただし、手付金を引渡し前に支払う場合は売主の財務状況その他
            の状況を総合的に勘案し、売買契約に基づき手付金を支払うことができます。)
           ⅳ.停止条件付賃貸借契約が締結されている場合や入居申込みがなされている等の場合を含め、立地条件及
            び設備環境等を勘案の上、竣工後のテナントの入居が合理的に見込めると判断されること
          f.駅距離
            投資対象とする不動産関連資産に係る不動産は、原則として、電車その他の主要な交通機関の拠点から徒
           歩圏内に所在する不動産とします。
          g.物件選定基準
            前記「(イ)物件クオリティ別投資」をご参照ください。
          h.フォワード・コミットメント等
           i.フォワード・コミットメント等の定義
             フォワード・コミットメント等とは、先日付での売買契約であって、契約締結日から1                                         ヶ月  以上を経過
            した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
           ⅱ.フォワード・コミットメント等の制限
             本投資法人がフォワード・コミットメント等を行う際には以下の事項を遵守するものとします。
            ・ 上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等
              を行わないこと。
            ・ フォワード・コミットメント等をした物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並
              びに決済資金の調達方法等についてのルールを事前に策定し、これを遵守すること。
           ⅲ.先日付の買付け意向表明等
             先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合は、上記
            ⅱ及び後記「⑦ 開示方針(ヘ)」に準じた取扱いを行うこととします。
         (ホ)保有期間及び売却方針

          a.本投資法人は、運用資産の運用に際し、原則として、中長期的な保有を目的として不動産関連資産を取得
           し、短期売買を目的とした取得は行わないものとします。
          b.本投資法人は、ポートフォリオの見直しを定期的に行うものとし、中長期的な不動産市況、収益予測、資
           産価値の上昇又は下落の見通し、立地する地域の将来性及び資産劣化に対する資本的支出の見込み等、個々
           の不動産関連資産の競争優位性を考慮した上で、当該不動産関連資産の売却を検討することができるものと
           します。
          c.本投資法人は、取得した不動産関連資産について、投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォ
           リオへの影響を考慮の上、売却の検討を行うものとします。
          d.本投資法人は、取得した個々の不動産関連資産の全部又は一部の売却において売却益の実現が可能である
           と考えられる場合、当該売却益が投資主に対する分配金に寄与するタイミング、投資主の利益への貢献度、
           ポートフォリオへの影響等を考慮の上、売却を検討することができるものとします。
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         (ヘ)デュー・デリジェンス
           本投資法人は、不動産関連資産の取得に先立ち、取得基準が満たされていることを確認するため、以下に記
          載する調査項目に関して、詳細調査(デュー・デリジェンス)を行います。なお、専門性、客観性及び透明性
          の観点から、建物調査、環境調査及び鑑定評価に関しては、独立した第三者に調査を依頼します。
                                       内容
           調査項目
                     ・ 市場賃料、稼働率
                     ・ 競合物件の有無及び競合状況
                     ・ テナント需要動向等
                     ・ 周辺の開発計画の動向
                     <商業施設等>
                     ・ 商圏分析(商圏人口、世帯数及び商業指標等)
             市場調査
                       立地特性及び商圏の範囲を適正に認識し、当該商圏の人口、人口動態、世帯
                       数、平均所得等多岐にわたる分析を行い、当該商圏が有する潜在性、成長性等
                       を的確に把握し、テナントと当該商圏の適合性について、物件の用途に応じて
                       十分な調査分析を行います。また、競争力の観点から、現在の競合状況や今後
                       の競合店出店計画及び潜在的な開発余地等を含め、物件の用途に応じて慎重に
                       分析するものとします。
     経済的調査
                     ・ テナントの信用状況(業容、業歴、決算内容及び財務状況等)
                     ・ テナントの賃料支払状況、紛争の有無及び可能性等
                     ・ テナントの業種、テナント数、賃借目的及び契約内容等
             テナント調査
                     ・ 現在及び過去の稼働率、平均入居期間、賃料推移並びに将来の見通し
                     ・ 各建物におけるテナントの占有割合及び分布割合等
                     ・ 連帯保証人の有無とその保証能力
                     ・ テナント誘致及び物件の処分性等の競争力調査
                     ・ レントロールの推移
                     ・ 賃貸借契約の内容及び更新の可能性
             収益調査
                     ・ 費用水準、費用関連契約の内容及び更新の可能性
                     ・ 適正賃料水準、適正費用水準の調査及び将来予想される費用負担の可能性
                     ・ 修繕履歴及び修繕計画並びに修繕積立金の状況
                     ・ 主要交通機関の拠点へのアクセス状況及び同拠点の利便性
                     ・ 街路の状況及び主要幹線道路へのアクセス状況
                     ・ 利便施設、経済施設、教育施設、官公署及び娯楽施設等の配置及び近接性
                     ・ 周辺土地の利用状況及び将来の動向
             立地
                     ・ 都市計画及び地域計画
                     ・ 日照、眺望、景観及び騒音等の環境状況
                     ・ 公共サービス及びインフラ整備状況
                     ・ 地域の知名度及び評判等
                     ・ 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)(以下「建
                       築基準法」といいます。)、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改
                       正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)及び各種条例等の公法
     物理的調査                  上の規制に対する適合性
                     ・ 意匠、主要構造、築年数、設計、施工業者及び検査機関等
                     ・ 内外装の部材の状況
                     <オフィスビル、商業施設等>
             建築設備仕様         前面道路との位置関係及び前面道路からの視認性、前面道路の繁華性、開口又は
                      奥行等の形状と広さ、分割対応の可否、テナント数、階数、天井高、空調方式、
                      電気容量、給排水設備、昇降機設備、営業可能業種、駐車場その他共用設備の利
                      用状況、フリーアクセスフロア及び床荷重等
                     <住宅>
                      戸数、住居タイプ、間取り、内部仕様(天井、壁、床等)、空調設備、防犯・防
                      災設備、放送受信設備、インターネット配備状況、給排水設備、昇降機設備、駐
                      車場、駐輪場、エントランス仕様等その他共用設備の状況等
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                                       内容
          調査項目
                     ・ 関連法規等(建築基準法、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含
                       みます。)(以下「消防法」といいます。)、都市計画法その他建築関連法規
                       及び自治体による指導要綱等)の遵守状況
                     ・ 建物状況評価報告書における将来(10~15年程度)の修繕費見込み
             建物管理
                     ・ 建物管理状況の良否、管理規約の有無及びその内容、並びに管理会社へのヒア
                       リング等を通じた管理会社の業務水準及び信用力
     物理的調査
                     ・ 施工業者からの保証及びアフターサービスの内容
                     ・ 近隣住民との協定書の有無及びその内容
                     ・ 新耐震基準又はそれと同水準以上の耐震性能の確保
             耐震性
                     ・ 地震リスク分析
                     ・ アスベスト、フロン及びPCB等の有害物質の使用及び管理状況
             環境
                     ・ 地質状況、土地利用履歴及び土壌汚染状況等の環境調査
                     前所有者等の権利の確実性を検討し、特に共有物件、区分所有物件及び借地物件
                     等、本投資法人が所有権を有しない、又は単独で有しない等の、権利関係が複雑
                     な物件については、以下の点を含めその権利関係を慎重に確認します。
                     ・ 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の物権等の権利の
                       有無
                     ・ 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無並びに
                       持分割合の状況
                     ・ 敷金保全措置及び長期修繕計画に対する積立金の方針及び措置
                     ・ 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有物売却等に関
                       する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
             権利関係
     法的調査
                     ・ 区分所有の区分性
                     ・ 本投資法人による取得以前に設定された担保権の設定状況、内容及びその承継
                       の有無
                     ・ 借地権設定者、他の区分所有者及び共有者等と締結された規約及び特約等の内
                       容(特に優先譲渡特約及び譲渡制限特約の有無並びにその内容)
                     ・ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性並びにその
                       信用力
                     ・ 信託受益権の場合は、信託契約の内容
                     ・ 前所有者の属性、信用力及び財務状況
             境界調査        ・ 境界確定の状況、越境物の有無及びその状況
         (ト)その他の投資態度

           本投資法人は、本投資法人の運用資産の組入比率が、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権
          又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の
          本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行いま
          す。
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        ⑤ 運営管理方針
          本投資法人は、ポートフォリオ全体の中長期的に安定した収益の確保と資産価値の維持向上を目的として、運
         用資産に係る不動産を利用するテナントの満足度を高め、中長期的な信頼を獲得すべく、合理的、効率的、かつ
         計画的に運営管理を行います。
         (イ)賃貸管理
          a.マーケットの把握と適切な条件設定
            地域及び用途ごとの需給の現状と将来の動向予測、中でも競合物件の特性、テナントニーズ及びテナント
           動向を十分に分析し、運用資産に係る不動産が属するマーケットの把握を行います。また、運用資産に係る
           不動産の立地、交通利便性、顧客層及び築年数等の物件特性、並びにマーケットにおける相対的な競争力の
           有無を十分に把握し、最適な賃料等の条件設定を行います。
          b.新規テナント誘致
            上記の「マーケットの把握と適切な条件設定」を踏まえ、新規テナント候補へのアプローチ方法を検討
           し、的確な営業活動を行います。新規テナント候補の様々な要望に対し、移転スケジュールの調整、所要設
           備の有無又は新増設対応及び入居内装工事等の多岐にわたる項目について、的確な提案を行います。なお、
           賃貸条件の決定に際しては、当該テナント候補の信用力、ポートフォリオ全体の収入に対する賃料収入の割
           合、及び契約形態(契約期間、定期建物賃貸借であるか否か等)を総合的に判断します。
          c.入居テナント対応
            日常的なコミュニケーションを通じて、環境、衛生、美化、安全、防犯及び防災等の施設管理全般、その
           他の運営管理に関するテナントからのクレームの有無及び満足度を把握しつつ、貸室の拡張、縮小及び移転
           等の意向の有無を把握し、適切な対応及び提案ができるように努めます。入居テナントの満足と高い評価
           が、運用資産に係る不動産市場における評価及び新規テナント誘致につながると位置づけ、この点を十分意
           識してテナントへの対応に努めるとともに、これを「日常的施設運営管理」及び「大規模修繕及びリニュー
           アル」に適切に反映していきます。契約更新又は再契約時の賃料改定に関しては、これが安定した収益の確
           保にとって重要な交渉であることに十分留意し、テナントの意向を把握しながら的確な提案を行います。ま
           た、テナントの退去に際しては、契約条項を踏まえながらも、次の入居テナントを想定した的確な条件交渉
           を行い、適切な原状回復工事を実施します。
          d.賃貸借スキーム
            運用資産に係る不動産ごとの状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性を総合的に勘案し、テナント
           との直接契約(ダイレクトリース)、パススルー型マスターリース又は固定型マスターリース等の賃貸借ス
           キームを適宜使い分けていきます。
           ■ ダイレクトリース:マスターリースを採用せず、信託受託者又は本投資法人がエンドテナント(賃借
             人)に直接賃貸する方式
           ■ マスターリース:信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に賃貸し、マスターレッ
             シーがエンドテナント(転借人)に転貸する方式
            ・ パススルー型マスターリース:マスターレッシーが支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常
              に同額となるマスターリース方式
            ・ 固定型マスターリース:マスターレッシーが支払う賃料を、エンドテナントがマスターレッシーに支
              払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式
            なお、上記において、マスターレッシーとは信託受託者又は本投資法人から各物件を一括して借り受け、
           各物件の区画を他の第三者に転貸する者をいい、また、エンドテナントとは、借り受けた各物件の区画につ
           き、賃貸人に対して実質的に賃料を支払う者(固定型マスターリースにおけるマスターレッシーを含みま
           す。)をいいます。
         (ロ)日常的施設運営管理

           所有者として法令上要求される施設管理に加えてテナントの満足度を高めるために必要な施設管理を行い、
          運用資産に係る不動産の物理的、機能的、かつ美観的なクオリティの維持及び向上に努めます。また、運用資
          産に係る不動産の長期的収益基盤を強化し、サステナビリティの向上を図るため、費用対効果の検証、各種業
          務及びコストの適正化、並びに先進技術の導入等を通じ、資産運用計画書に基づく合理的かつ効率的な運営管
          理を行います。
         (ハ)大規模修繕及びリニューアル

           経年劣化による運用資産に係る不動産の物理的、機能的、かつ美観的なクオリティの低下をできるだけ回避
          し、場合によっては新たな機能やデザインを付加することで、運用資産に係る不動産の競争力を高める大規模
          修繕及びリニューアルを適宜実施します。当該大規模修繕及びリニューアルの実施については、運用資産に係
          る不動産ごとに予め必要な項目及び時期をリストアップし、ポートフォリオ全体におけるバランス、優先順
          位、費用の平準化及び既存テナントへの影響度等を勘案し、サステナビリティにも配慮しながら、資産運用計
          画書に基づき、合理的、効率的、かつ計画的に実施します。
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         (ニ)PM会社の選定及び管理方針

           本投資法人は、運営管理の目的を達成するために、以下に従い、運営管理業務をPM会社に委託するものと
          し、当該PM会社との密接な連携及び協力体制の構築に努めます。
          a.PM会社への業務委託
            本投資法人は、運用資産に係る不動産の運営管理に関する種々の施策の実施及びその提案に関する業務
           を、必要に応じてPM会社に委託します。なお、運用資産に係る不動産におけるテナントとの賃貸借におい
           て、マスターリース方式を導入する場合、当該不動産のPM会社をマスターレッシーとすることができるもの
           とします。
          b.PM会社の選定基準
            本投資法人は、本投資法人の投資方針、運用資産に係る不動産の運営管理の方針を理解し、本投資法人と
           認識を共有して行動できるPM会社を、以下の点を考慮した上で委託先として選定します。
           ・ 業歴
           ・ 財務体質
           ・ 組織体制
           ・ 当該不動産が所在する地域の不動産市場に関する知識及び経験
           ・ 当該不動産に関する精通度合い及びテナントとの関係
           ・ 新規テナントの誘致能力
           ・ 当該不動産に関するレポーティング能力
           ・ 報酬及び手数料の水準
           ・ サステナビリティに関する方針・体制及び提案・実行能力
            なお、上記に加えて、以下のいずれかに該当する場合には、森ビル株式会社をPM会社として選定すること
           ができるものとします。
           ・ 当該不動産を計画若しくは開発した、又はこれまで運営管理を行っていた等、物件に関する運営管理上
             の詳細な状況を、同社が最も把握していると判断される場合
           ・ 当該不動産を含む一定の地域内にある複数の不動産を同社が既に運営管理しているため、スケールメ
             リットの発揮等、効率的な運営管理が見込める場合
           ・ 当該不動産の新規テナント誘致に関する情報網及び営業力並びに当該不動産に対する管理能力等の観点
             から、同社に委託することが有効かつ適切と判断される場合
          c.PM会社の管理
            本投資法人は、原則として毎月、以下の事項につきPM会社から報告を受けることにより、運用資産に係る
           不動産の運営管理状況を把握し、また、資産運用計画書と実績との差異分析を行い、その結果を踏まえてPM
           会社に対し適切な指図を行うものとします。
           ・ テナントからの入金状況
           ・ 経費等の支出状況
           ・ テナントの入退去状況
           ・ 運用資産に係る不動産の施設管理の状況(躯体及び設備の維持管理状況、並びに修繕工事の実施状況及
             び翌月以降の実施計画等)
           ・ テナントからの要望及びクレーム、並びにそれへの対応状況
           ・ 運用資産に係る不動産の所在地近辺の賃貸市場動向
          d.PM会社の評価
            運営管理業務を委託する契約の期間は、原則として信託契約(不動産を信託財産とする信託受益権を保有
           する場合)又はマスターリース契約(マスターリース方式を導入している場合)の契約期間と同一とします
           が、委託者の判断により中途解約を行うことができることとしたうえ、1年に1回以上、PM会社の運営管理業
           務に対する評価を以下の観点より実施します。かかる評価の結果、当該PM会社が選定基準を満たさないと判
           断された場合、本投資法人は、PM契約を解約してPM会社を変更するものとします。また、評価結果に基づき
           必要に応じPM会社に適宜指導を行い、その業務レベルの向上を図るものとします。更に、必要に応じ委託業
           務の内容や契約条件の見直しを行い、委託料及び管理コストの適正化を図るものとします。
           ・ リーシングマネジメント状況
           ・ 建物運営管理状況
           ・ 工事施工管理状況
           ・ 会計経理補助業務の状況
           ・ 報告状況
           ・ サステナビリティの管理状況
           ・ その他業務状況
         (ホ)付保方針

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          a.火災等の災害及び事故に起因する建物の損害並びに対人対物事故に起因する第三者からの損害賠償請求に
           よる損害等に対処するため、運用資産に係る不動産に関して、その特性に応じ、適切と判断される内容の火
           災 保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保します。
          b.大規模地震等の発生によるポートフォリオへの影響が大きいと判断される場合には、損害の可能性及び程
           度、付保の可否、保険の内容並びに保険料の負担度合いを総合的に判断し、必要と判断する場合には、運用
           資産に係る不動産に対して、地震保険を付保します。
        ⑥ 財務方針

         (イ)基本原則
           本投資法人は、運用資産の中長期的に安定した収益の確保と着実な成長に資するため、不動産関連資産の取
          得費及び修繕費、本投資法人の運営に要する資金及び分配金、並びに債務の返済金(不動産関連資産に係る敷
          金及び保証金並びに本投資法人の借入金、投資法人債及び短期投資法人債の債務の返済金を含みます。)等の
          資金の手当てを目的として、財務活動の機動性、資金繰りの安定性及び収益の向上等の諸点に留意しつつ、最
          適な手段と判断する方法により、本投資法人の投資口若しくは投資法人債及び短期投資法人債の発行又は借入
          れを決定するものとします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、
          法令の定める範囲に限られるものとします。
         (ロ)実施基準等

          a.エクイティ・ファイナンス(新投資口の発行)
            投資口の追加発行は、中長期的な観点から、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化(新投
           資口の追加発行による投資口の議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配
           慮しつつ、本投資法人の運用資産の着実な成長を目的として実施します。
          b.借入れ、投資法人債及び短期投資法人債の発行
           i.借入金、投資法人債及び短期投資法人債の元本の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆
            円を超えないものとします。
           ⅱ.借入れを行う場合、借入先は金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(租税特別措置法第67条
            の15に定める機関投資家に限ります。)に限るものとします。
           ⅲ.借入れ又は投資法人債及び短期投資法人債の発行に際しては、資本市場及び金利の動向、本投資法人の
            資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に勘案し、将来にわたる経済及び社会情勢の変化を予測の
            上、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の借入条件を検討するものとしま
            す。
           ⅳ.本投資法人は、不動産関連資産の取得、敷金及び保証金等のテナント預り金の返還又は運転資金等への
            機動的な対応を目的として、特定融資枠設定契約及びコミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定
            又は随時の借入れの予約契約を締結することができるものとします。
           ⅴ.借入れ、投資法人債及び短期投資法人債の発行に際して、運用資産を担保として提供することができる
            ものとします。
           ⅵ.本投資法人が保有する資産総額に対する借入金、投資法人債及び短期投資法人債残高が占める割合
            (ローン・トゥー・バリュー比率)の上限は、65%を目処とします。ただし、不動産関連資産の取得及び
            その評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値を超えることができるものとします。
          c.デリバティブ取引
            借入れその他資金調達に係る金利変動リスク及びその他のリスクをヘッジすることを目的として、デリバ
           ティブ取引を行うことがあります。
          d.キャッシュ・マネジメント
           i.想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資
            金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、妥当と考えられる
            金額の現預金を常時保有します。
           ⅱ.余剰資金の運用は、安全性及び換金性等を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎
            重に行います。
           ⅲ.テナントから預かった敷金及び保証金等を、運用資金として活用することができます。
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         (ハ)格付取得
           本投資法人は、本書の日付現在、以下の格付を取得しています。
                 信用格付業者                 格付内容           格付       格付の見通し
                                              AA
               株式会社日本格付研究所                  長期発行体格付                    安定的
        ⑦ 開示方針

         (イ)本投資法人は、資産の運用に当たり、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示しま
           す。
         (ロ)本投資法人は、上記(イ)に基づき、迅速、正確かつ公平な情報開示を行うことができるよう、投資家に

           開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持するものとします。
         (ハ)本投資法人は、上記(ロ)に基づき集約された情報について、必要に応じて外部の専門家等に意見を求

           め、開示の要否、内容及び時期について迅速に決定します。
         (ニ)投信法、金商法その他の適用法令に従い開示が必要な情報、並びに東京証券取引所及び投信協会等がそれ

           ぞれ要請する情報開示については、それぞれ所定の様式に従って行います。
         (ホ)投資家にとって投資判断上重要な情報については、自主的かつ積極的に開示します。

         (ヘ)本投資法人が物件の取得に当たり、フォワード・コミットメント等を行う場合には、法令等に従い、適切

           に情報を開示するものとします。
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      (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
          本投資法人は、規約第29条に定める基本方針(前記「1 投資法人の概況 (2)投資法人の目的及び基本的
         性格 ① 投資法人の目的及び基本的性格」に記載する基本方針)に従い、主として不動産等資産                                             に投資します
         が、不動産等資産には該当しない               不動産関連資産にも投資することができます(規約第31条)。
         (イ)不動産等
          a.不動産
          b.不動産の賃借権
          c.地上権
          d.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する
           包括信託を含みます。)
          e.信託財産を主として上記a.乃至c.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の
           信託の受益権
          f.匿名組合出資持分(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を
           含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第8号に定めるものをいいます。以下同じで
           す。)のうち、当事者の一方が相手方の行う前各号に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその
           出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこと
           を約する契約に係る出資の持分
          g.信託財産を主として上記f.に掲げる匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金
           銭の信託の受益権
         (ロ)不動産対応証券

           不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、次に
          掲げるものをいいます。
          a.資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下「資産流動化
           法」といいます。)第2条第9項に定める優先出資証券
          b.資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券(上記(イ)d.、e.及びg.に定める資
           産に投資するものを除きます。)
          c.投信法第2条第7項に定める受益証券
          d.投信法第2条第15項に定める投資証券
         (ハ)本投資法人は、次に掲げる特定資産に投資することができます。

          a.預金
          b.コール・ローン
          c.譲渡性預金証書
          d.デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)
          e.金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。)
          f.匿名組合出資持分のうち、上記(イ)f.に掲げるものを除いたもの
          g.実質的に不動産等に投資(間接的に不動産等に投資することを目的とするものを含みます。)することを
           目的とした、会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成17年法律第87号。その後の改正を含
           みます。)に定める特例有限会社の株式、会社法に定める合同会社の社員権、投資事業有限責任組合契約に
           関する法律(平成10年法律第90号。その後の改正を含みます。)に定める投資事業有限責任組合契約に係る
           出資の持分、有限責任事業組合契約に関する法律(平成17年法律第40号。その後の改正を含みます。)に定
           める有限責任事業組合契約に係る出資の持分その他の法人等の出資の持分(有価証券(投信法施行令第3条
           第1号に定めるものをいいます。以下同じです。)に該当するものに限ります。)
          h.民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)第667条に定め
           る組合契約に係る出資の持分(ただし、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を出資することにより
           設立され、その賃貸、運用又は管理等を目的としたものに限ります。)(有価証券に該当するものに限りま
           す。)
          i.a.乃至h.、j.及び(ニ)a.乃至d.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする
           金銭の信託の受益権
          j.有価証券((イ)、(ロ)及びa.乃至i.において有価証券に該当するものを除きます。)
          k.再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。以下同じです。)
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         (ニ)本投資法人は、不動産等への投資に付随する以下に掲げる特定資産以外の資産に投資することができま
           す。
          a.特定の不動産に付随する商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)第18条第1項に定め
           る商標権、温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)第2条第1項に定める温泉の源泉を
           利用する権利並びに一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号。その後の改正を含
           みます。)に基づく一般社団法人の社員たる地位及び同法に基づく基金拠出者たる地位
          b.著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
          c.動産(民法で定めるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に付加されたものに限るも
           のとし、再生可能エネルギー発電設備を除きます。)
          d.地役権
          e.資産流動化法第2条第6項に定める特定出資(実質的に不動産等に掲げる資産に投資することを目的とする
           場合に限ります。)
          f.各種保険契約に係る権利(不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限りま
           す。)
          g.地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定
           割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
          h.その他不動産等の運用に付随して取得が必要となる権利及び資産
         (ホ)金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない場

           合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、本(イ)乃至(ニ)を適用するものとします。
        ② 投資基準

          投資基準及び用途別、地域別による投資割合については、前記「(1)投資方針 ④ ポートフォリオ構築方
         針」をご参照ください。
      (3)【分配方針】

          本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第37条)。
        ① 投資主に分配する金銭の総額の計算方法
         (イ)投資主に分配する金銭の総額のうち、投信法第136条に定める利益の金額(以下「分配可能金額」といい
           ます。)は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される利益(決算
           期の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額(純資産額)から出資総額等の合計額を控除
           して得た金額をいいます。)とします。
         (ロ)分配金額は、原則として投資法人に係る課税の特例規定に定められる本投資法人の配当可能利益の額の

           100分の90に相当する金額を超えて本投資法人が決定する金額とします。
           なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配
           準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は
           留保その他の処理を行うことができます。
        ② 利益を超えた金銭の分配

          本投資法人は、本投資法人が適切と判断した場合又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減すること
         ができる場合、投信協会の規則に定められる金額を限度として本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭
         として分配することができます。
        ③ 分配金の分配方法

          分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3                            ヶ月  以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記
         載され、又は記録されている投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象
         たる投資口の口数に応じて分配します。
        ④ 分配金請求権の除斥期間

          本投資法人は、上記に基づく金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、その
         分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないものとします。
        ⑤ 投信協会の規則

          本投資法人は、上記の他、金銭の分配に当たっては、投信協会の定める規則等に従うものとします。
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      (4)【投資制限】
        ① 規約に基づく投資制限
          本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
         (イ)不動産等及び不動産対応証券以外の特定資産に係る制限
           本投資法人は、前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)」に掲げる資産への投資
          を、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものと
          します(規約第32条第1項)。
         (ロ)デリバティブ取引に係る制限

           前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)d.」に掲げるデリバティブ取引に係る権
          利への投資を、本投資法人に係る為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として
          のみ行うものとします(規約第32条第2項)。
         (ハ)組入資産の貸付に係る制限

          a.本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得す
           る不動産等以外の不動産関連資産の裏付けとなる不動産を含みます。以下、本(ハ)において同じです。)
           を、原則として第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。以下、本
           (ハ)において同じです。)するものとします。なお、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不
           動産については、当該信託の受託者に、第三者との間で賃貸借契約を締結させて賃貸するものとします(規
           約第33条第1項)。
          b.本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受することがあり、かか
           る収受した金銭を規約に定める資産運用の基本方針及び投資方針に従い運用するものとします(規約第33条
           第2項)。
          c.本投資法人は、運用資産に属する不動産以外の運用資産の貸付けを行うことがあります(規約第33条第3
           項)。
         (ニ)借入金及び投資法人債発行の限度額等

          a.本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産を着実に成長させることを目的として、資金の借入れ又
           は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下、本(ニ)において同じです。)の発行を行うことがあり
           ます。なお、資金を借り入れる場合は、金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(租税特別措置法
           第67条の15に定める機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第35条第1項)。
          b.上記a.に係る借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、分配金の
           支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債
           の債務の返済を含みます。)等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目
           的については、法令に定める範囲に限られるものとします(規約第35条第2項)。
          c.上記a.に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人は、運用資産を担保とし
           て提供することができます(規約第35条第3項)。
          d.借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものと
           します(規約第35条第4項)。
        ② その他の投資制限

         (イ)有価証券の引受け及び信用取引
           本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
         (ロ)集中投資及び他のファンドへの投資

           集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。なお、不動産の所在地域による投資に関す
          る方針については、前記「(1)投資方針 ④ ポートフォリオ構築方針 (ハ)地域別投資」をご参照くだ
          さい。
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     3【投資リスク】
      (1)リスク要因
         以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
        項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
        ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得済みの個別の信託受益権の
        信託財産である不動産又は不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他
        投資資産の主要なもの (ホ)個別不動産の概要」を併せてご参照ください。
         なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は本書の日
        付現在において本投資法人が判断したものです。
         本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
        が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
        又は本投資法人債券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被
        る可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券又
        は本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
        ① 本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク
         (イ)本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
         (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク
         (ハ)金銭の分配に関するリスク
         (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク
         (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
         (ヘ)本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク
         (イ)プレミアム物件に重点を置いた投資を行うことによるリスク
         (ロ)東京都心5区及びその周辺地区に重点を置いた投資を行うことによるリスク
         (ハ)シングル/核テナント物件に関するリスク
         (ニ)森ビル株式会社から想定どおり物件取得が行えないリスク
         (ホ)不動産を取得又は処分できないリスク
         (ヘ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
         (ト)敷金及び保証金に関するリスク
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
         (イ)森ビル株式会社への依存、利益相反に関するリスク
         (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
         (ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
         (ニ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
         (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
        ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク
         (イ)不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
         (ロ)賃貸借契約に関するリスク
         (ハ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
         (ニ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
         (ホ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
         (ヘ)法令の制定・変更に関するリスク
         (ト)売主の倒産等の影響を受けるリスク
         (チ)転貸に関するリスク
         (リ)マスターリース契約に関するリスク
         (ヌ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
         (ル)共有物件に関するリスク
         (ヲ)区分所有建物に関するリスク
         (ワ)借地物件に関するリスク
         (カ)借家物件に関するリスク
         (ヨ)底地物件に関するリスク
         (タ)開発物件に関するリスク
         (レ)有害物質に関するリスク
         (ソ)地球温暖化対策に関するリスク
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         (ツ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
         (ネ)フォワード・コミットメント等に係るリスク
         (ナ)伝染病・疫病等の影響を受けるリスク
        ⑤ 税制に関するリスク
         (イ)導管性要件に関するリスク
         (ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
         (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
         (ニ)一般的な税制の変更に関するリスク
        ⑥ その他
         (イ)専門家の意見への依拠に関するリスク
         (ロ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
         (ハ)減損会計の適用に関するリスク
        ① 本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク

         (イ)本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
           本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資
          主が本投資証券を換価する手段は、原則として、第三者に対する売却に限定されます。
           本投資証券又は本投資法人債券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間
          内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経
          済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産
          運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が
          行われた場合にも、本投資証券又は本投資法人債券の市場価格が下落することがあります。
           そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可
          能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
         (ロ)本投資証券の市場での取引に関するリスク

           本投資証券は、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上
          場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
           本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がな
          いため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実
          上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
         (ハ)金銭の分配に関するリスク

           本投資法人は前記「2 投資方針 (3)分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
          配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。
          本投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産(以下、本「(1)リスク要
          因」の項において「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、
          期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
         (ニ)収入及び支出の変動に関するリスク

           本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼
          働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が
          減額されたり、契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります(なお、これら不動産に係る賃料収入に関
          するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託受益権に関するリスク (ロ)賃貸借契約に関するリス
          ク」をご参照ください。)。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資
          産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません(なお、後記「⑥ そ
          の他 (ロ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク」も併せてご参照くださ
          い。)。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準
          にあるとは限りません。
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           一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
          用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
          キャッシュフローを減ずる要因となる可能性があります。
           このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性が
          あり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市
          場価格が下落することがあります。
         (ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

           本投資法人は、投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資
          口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対して、当該計算期間
          の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に
          比して、悪影響を受ける可能性があります。更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や
          市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
         (へ)本投資法人債券の償還・利払に関するリスク

           本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債券について元本や利子の支払が滞ったり、
          支払不能が生じるリスクがあります。
        ② 本投資法人の運用方針に関するリスク

         (イ)プレミアム物件に重点を置いた投資を行うことによるリスク
           本投資法人は、物件のクオリティ、立地、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分に競争力の優位性
          を維持できると思われる不動産を主な投資対象としています。しかし、不動産は、一般的にそれぞれの物件の
          個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも本投資法人が取得を希望した不動産等を取得
          することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格で
          取引を行えない可能性等もあり、結果として、本投資法人の外部成長に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、投資対象とする地域を含めた周辺地域において、地震その他の災害、地域経済の悪化等による都市機
          能の停滞や、不動産賃貸需給バランスの変化による当該物件のプレミアム性の減退等が、本投資法人の収益に
          著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ロ)東京都心5区及びその周辺地区に重点を置いた投資を行うことによるリスク

           本投資法人は、東京都心5区及びその周辺地区を中心に投資を行うため、当該地域における人口、人口動
          態、世帯数、平均所得等の変化、地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、
          本投資法人の収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ハ)シングル/核テナント物件に関するリスク

           本投資法人の運用資産には、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件及び少数
          の大規模テナントが存在する核テナント物件が含まれています。
           一般的に、シングルテナント及び核となる大規模テナントは、賃貸借期間が長く賃貸借解約禁止期間が設定
          されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去した場合、賃貸スペースの広
          さ等から、代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化する可能
          性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のために賃料水準を引き
          下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
         (ニ)森ビル株式会社から想定どおり物件取得が行えないリスク

           本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社との間で、物件取得に関する優先交渉権及び外部物件情
          報の優先的提供に関する「サポート契約」を締結しています。しかし、森ビル株式会社が本投資法人の投資基
          準に合致する売却情報を十分に取得できない可能性があるほか、同契約は本投資法人の投資基準に合致する物
          件についてその取得に関する優先交渉権を与えるものに過ぎず、森ビル株式会社が本投資法人に対して、本投
          資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、この契約に則っ
          て、本投資法人が適切であると判断する物件を希望する価格で取得できることまでは確保されていません。
           したがって、本投資法人は、森ビル株式会社から本投資法人が適切であると判断する物件を必ずしも希望ど
          おり取得できるとは限りません。
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         (ホ)不動産を取得又は処分できないリスク
           不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも、本
          投資法人が取得を希望した不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとし
          ても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。更に、本
          投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その
          他の条件で取引を行えない可能性等もあります。
         (ヘ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

           投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的信用
          力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追加
          発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取得で
          きなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性があります。
           また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
          人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法人の信用状態
          に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、
          運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制限
          が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
          す。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入契約
          に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失し、本投資法人の運営に重大な悪影響が
          生じる可能性があります。
           本投資法人の借入金については、前記のような一般的な財務制限条項等が設けられていますが、本書の日付
          現在において、当該財務制限条項等に抵触する事実又は抵触する恐れがある事実は生じていません。
           更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の
          場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の
          借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増
          加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ト)敷金及び保証金に関するリスク

           本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資金の一部
          として利用する場合があります。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想定より
          も賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があり、この場合、必
          要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件
          として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入
          れ等により調達する可能性があります。これらの結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性がありま
          す。
        ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

         (イ)森ビル株式会社への依存、利益相反に関するリスク
           森ビル株式会社は、本投資法人の本資産運用会社の株式を100%保有しており、本資産運用会社の一部の役
          職員の出向元等で        ある場合がありま        す。本投資法人は、森ビル株式会社から、今後もその保有及び開発に係る
          不動産等又は不動産対応証券を継続的に取得することが想定されています。更に、本投資法人は、運用資産の
          相当部分について森ビル株式会社にPM業務を委託していくこと、また、森ビル株式会社との間で、森ビル株式
          会社をマスターリース会社とするマスターリース契約を締結することが想定されています。
           これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、森ビル株式会社と密接な関連性を有しており、
          本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対する森ビル株式会社の影響は相当程度高いということがで
          きます。したがって、本投資法人及び本資産運用会社が森ビル株式会社と運用開始後に同様の関係を維持出来
          なくなった場合には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
           また、本投資法人の収益性の向上のためには、森ビル株式会社の能力、経験及びノウハウに依存するところ
          も大きいと考えられますが、森ビル株式会社が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保
          証はありません。本投資法人は、内部成長を図るため、森ビル株式会社のPM力を活用する場合がありますが、
          森ビル株式会社について、業務の懈怠その他の義務違反があった場合や、業務遂行能力が失われた場合には、
          将来の本投資法人の内部成長要因が欠落し、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性がありま
          す。
           更に、本投資法人は、森ビル株式会社との間で、「森ヒルズリート/MORI                                   HILLS   REIT」及び「m」マークの
          商標の使用許諾に関する「商標使用許諾契約」を締結しています。本資産運用会社が本投資法人の資産運用を
          行わなくなった場合には、別段の合意がない限り、かかる使用許諾は直ちに終了するとともに、本投資法人が
          規約第6章「資産運用の対象及び方針」を遵守しない場合には、森ビル株式会社は同契約を解除することがで
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          きます。逆に、森ビル株式会社の業績が悪化した場合や、森ビル株式会社のブランド価値が風評等により損な
          われた場合などにも、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
         (ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

           本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行
          い、会計監査人において監査を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
          務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者
          の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人
          的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督
          役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信
          法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可
          能性があります。
           また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者と
          しての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、その他の義
          務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を
          被る可能性があります。
           このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託者から委
          託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のためにはこれら
          の者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な
          人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違
          反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性が
          あります。
         (ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

           本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人
          材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
         (ニ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

           本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承
          認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な投資方針、ポート
          フォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能
          です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
         (ホ)本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

           本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
          す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生
          法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性がありま
          す。
           本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投
          信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資証券の上
          場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
           本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の
          残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投資金
          額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
        ④ 不動産及び信託受益権に関するリスク

          本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に
         記載のとおり、不動産関連資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者
         は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状
         況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他
         不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
          なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「(ツ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有の
         リスク」をご参照ください。
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         (イ)不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
           不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等(工事における施工の不具合や施工報告書の施
          工データの転用・加         筆及び性能検査記録データの書き換え                 等がなされているものを含みますが、これらに限り
          ません。)が存在している可能性があり、また、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。
          建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的に、建物の施工を請負った
          建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありうるほか、建築基準関係規定の
          求める安全性や構造耐力等を有することが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況によっては、
          前所有者    又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負
          担させるつもりですが、表明及び保証、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させることができない可能性
          があるほか、負担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や
          瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定さ
          れるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者                        が解散したり無資力になっているために実効性がない場合
          もあります。
           これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐために
          買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくな
          ることがあり、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
           また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。そ
          の後の改正を含みます。)(以下「宅建業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法
          に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任
          又は契約不適合責任         に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人
          が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを
          得なくなることがあり、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
           加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等に
          より制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、
          本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
           また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあり
          ます。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致してい
          ない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な
          範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
         (ロ)賃貸借契約に関するリスク

          a.賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
            賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
           り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不動産に
           係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
           約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
           かる条項の効力が否定される可能性があります。
            以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
           は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
          b.賃料不払に関するリスク
            賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法(平成14年
           法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいます。)上の更生手続その他の倒
           産手続(以下、併せて「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払
           が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況に
           なった場合には、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
          c.賃料改定に係るリスク
            テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
           について、定期的に見直しを行うこととされています。
            したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
           れた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性がありま
           す。
            また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
           は、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
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          d.賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
            建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借                          家法  第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約
           を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不
           動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が
           損失を被る可能性があります。
         (ハ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

           火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」と総称しま
          す。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合に
          は、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収
          入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性がありま
          す。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生
          した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何
          らかの理由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
          資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
         (ニ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

           運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発
          生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法                                                 上
          無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ハ)と同
          様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
           また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額
          の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料
          収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
         (ホ)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

           建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理
          等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建築中
          のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存
          不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現行
          の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と
          同規模の建物を建築できない可能性があります。
           また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性が
          あります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法(昭和
          39年法律第167号。その後の改正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財
          保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅
          を付置する義務や、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等
          が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の
          困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資
          産である不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限
          が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関し
          て建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
         (ヘ)法令の制定・変更に関するリスク

           土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
          す。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につ
          き大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
           また、消防法       そ の他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性
          があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等に
          より不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が
          本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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         (ト)売主の倒産等の影響を受けるリスク
           本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある
          者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消(詐害行為取消)さ
          れる可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合に
          は、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性が生じます。
           また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(以下、本項において「買主」といいます。)
          か ら更に不動     産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の
          当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、
          本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
           本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実
          務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めますが、このリスク
          を完全に排除することは困難です。
           更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、
          当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財
          産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
         (チ)転貸に関するリスク

           賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不
          動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
          か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収
          益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
          上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されてい
          る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等
          の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (リ)マスターリース契約に関するリスク

           本投資法人の取得済資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結
          した上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形
          態が利用されることがあります。
           マスターリースの形態が利用される物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナ
          ントがマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーのテナン
          トに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支
          払が滞る可能性があります。
         (ヌ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク

           テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及
          ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属
          性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
         (ル)共有物件に関するリスク

           運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で
          所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
           まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされ
          ているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本
          投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有
          物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投
          資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
           更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
          条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者の意
          図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
           この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しま
          せん。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産等手続の対象となった場合に
          は、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産
          等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、
          会社更生法第60条、民事再生法第48条)。
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           他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体に
          ついて当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられてい
          ます。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵
          当 権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に
          応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
           共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間
          で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共
          有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
           不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると
          一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
           共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の
          合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒される
          こととなります。これを回避するために、テナントからの賃料を、賃貸人ではない共有者の口座に払い込むよ
          うに取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他
          の共有者の各テナントに対する賃料債権が差し押さえられることもあり、他の共有者の信用リスクは完全には
          排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有
          者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信
          用リスクの影響を受ける可能性があります。
           共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却によ
          り多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
         (ヲ)区分所有建物に関するリスク

           区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)(以
          下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有と
          なる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分
          所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。建
          替決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する
          専有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所
          有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
           区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をする
          ことがあることは、共有物件の場合と同様です。
           区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
           区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
          区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利
          用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権の登記が
          なされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となりま
          す(区分所有法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地の
          うちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地利用
          権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに
          係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
           また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三
          者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があり
          ます。
           このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時
          間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
         (ワ)借地物件に関するリスク

           借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有
          のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅
          し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
          合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払、その他による解除、その他の理由により
          消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法
          第13条、借     地法第4条)を除き、借地上に存在                する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりませ
          ん。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人
          の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本
          投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
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           また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
          土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のあ
          る法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対し
          て 対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
           更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となり
          ます。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、
          原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者へ
          の承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承
          諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認められて
          いるものではありません。)。
           加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又
          は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保
          設定や保証はなされないのが通例です。
           借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
          のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す
          可能性があります。
         (カ)借家物件に関するリスク

           本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借
          させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
          で、テナントへ転貸することがあります。
           この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額
          又は一部が返還されない可能性があることは、上記(ワ)の借地物件の場合と同じです。
           加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの
          理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了すると
          されているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
         (ヨ)底地物件に関するリスク

           本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがありま
          す。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来
          により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を
          拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物
          買取を請求される場合があります(借地借家法第13条、借地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到
          来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不
          可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する
          価格以下である保証はありません。
           また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃
          料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投
          資主に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期
          的に見直しを行うこととされています。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありま
          せん。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借
          家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が
          減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
         (タ)開発物件に関するリスク

           本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買
          契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合と
          は異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡
          しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可
          能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定さ
          れていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法
          人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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         (レ)有害物質に関するリスク
           本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合にお
          いて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され
          ている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の
          入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
          かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
          がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理
          者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
          て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、
          人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必
          要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
           この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費
          用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
           また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
          スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やPCBが保管
          されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するため
          に建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合に
          は、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が
          損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠償する義務が発生
          する可能性があります。
           将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
          壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
         (ソ)地球温暖化対策に関するリスク

           地球温暖化対策として、法律又は条例により、一定の要件を満たす不動産の所有者に対し、温室効果ガス排
          出量の削減義務を課される場合があります。本投資法人の保有する不動産がかかる要件に該当する場合、本投
          資法人が削減義務を負う可能性があり、かかる場合、削減義務達成のための改修工事や義務を達成できない場
          合の排出権の購入等の負担を負う可能性があります。
         (ツ)不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

           本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。
           信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであ
          り、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人
          は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスク
          を負担することになります。
           信託契約においては信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常で
          す。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない
          限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡すること
          になり、有価証券のような流動性がありません。
           信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する
          法律(平成18年法律第109号)による改正前のもの。)及び信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含
          みます。)上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託受益権の目的となっている不動産が信託財
          産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があ
          り、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託受益権の目的となってい
          ることを第三者に対抗できない可能性があります。
           また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である
          不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
          人が不測の損害を被る可能性があります。
           更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が
          信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、か
          かる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被
          り、投資主又は投資法人債権者が損害を被る可能性があります。
           借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承諾を得な
          ければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合においても、信託受
          益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続きを利用することはできません。
           本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準共有する
          信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間で別段の定めをし
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          た場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため(民法第264条、民法第252条)、持分の過半数を
          有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性
          が あります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同
          様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的
          購入権の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的
          に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託受益権については、単独保
          有する場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要した
          り、価格の減価要因が増す可能性があります。
         (ネ)フォワード・コミットメント等に係るリスク

           本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契約で
          あって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあり
          ます。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担
          することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違約金
          が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締
          結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人
          が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払い
          により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
         (ナ)伝染病・疫病等の影響を受けるリスク

           SARS(重症急性呼吸器症候群)、MERS(中東呼吸器症候群)及びCOVID-19(新型コロナウイルス感染症)に
          よる肺炎などの伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨
          げられたり、来訪者の減少等により不動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じ
          る可能性があります。
        ⑤ 税制に関するリスク

         (イ)導管性要件に関するリスク
           税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対し
          ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが
          認められています。
                            投資法人の主な導管性要件
                        配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                        (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額
          支払配当要件
                         の90%超であること)
                        投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集
          国内50%超募集要件              される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があ
                        ること
                        機関投資家(      租税特別措置法第67条の15            第1項第1号ロ(2)に規定するもの
          借入先要件              をいう。次の所有先要件において同じ。)以外の者から借入れを行っていな
                        いこと
                        事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有さ
          所有先要件
                        れていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                        事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行
          非同族会社要件              済投資口の総数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該
                        当していないこと
                        他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと                          (匿名組合出資を含
          会社支配禁止要件
                        み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く)
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           本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、                                更正処分等による多額の過年度法人税等
          の発生、    本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、本投資法人に対する貸付
          債権の譲渡、借入金等の定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因
          により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができな
          かった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主
          への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

           本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
          り更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
          合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担
          が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
         (ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

           本投資法人は、規約における投資方針において、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は
          不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投
          資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように資産運用を行うものとす
          る(規約第30条第5項)としています。本投資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めること、及びその他
          の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税(登録免許税及び
          不動産取得税)の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措
          置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受ける
          ことができない可能性があります。
         (ニ)一般的な税制の変更に関するリスク

           不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税制
          に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影
          響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかか
          る税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が
          減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
        ⑥ その他

         (イ)専門家の意見への依拠に関するリスク
           不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
          における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。
          同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期に
          よって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来
          において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
           土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等
          によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載
          したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
           また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基
          づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリア特性、需要と供
          給、マーケットにおける位置付け等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合で
          も、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があり
          ます。
           建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状
          況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないこと
          を保証又は約束するものではありません。
           また、不動産に関して算定されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費
          用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要
          となる可能性があります。
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         (ロ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
           後記「5 運用状況 (2)投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ホ)個別不動産の概要」記載
          の過去の収支状況は、不動産又は信託受益権に係る不動産の賃貸事業収支をあくまで参考として記載したもの
          です。したがって、今後の本投資法人の収支が過去の収支状況と一致する保証はなく、これと大幅に異なる可
          能性があります。
         (ハ)減損会計の適用に関するリスク

           固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議
          会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平
          成15年10月31日))が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人にお
          いても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性
          の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させる
          ように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収
          益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
      (2)投資リスクに対する管理体制

         本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこの
        ようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
         しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体
        制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
        ① 本投資法人の体制
         (イ)役員会
           本投資法人は、職務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員
          が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時の役員会は、毎月1回
          程度の頻度で開催され、定時の役員会において、執行役員は、業務執行状況等を少なくとも3ヶ月に1回以上報
          告するものとされています。
         (ロ)本資産運用会社への牽制

           本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、①本資産運用会社が規約の基準に
          従って運用ガイドラインを制定すること、②投信法、規約、運用ガイドライン及び本資産運用会社の社内諸規
          則に従って委託業務を遂行すること、並びに③本資産運用会社が委託業務に関する報告書を3ヶ月に1回以上作
          成し本投資法人へ交付することが定められています。また、本投資法人は、同契約上、本投資法人のために保
          管する帳簿及び記録類についての調査を行う権利を有しています。このように、本投資法人は本資産運用会社
          の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
         (ハ)内部者取引管理規程

           本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。
        ② 本資産運用会社の体制

         (イ)運用資産管理規程及び運用ガイドラインの遵守
           本資産運用会社は、資産の取得、運用管理、売却、資金調達及び利益分配等における基本方針、遵守すべき
          管理規範、業務執行の基本原則を定める運用資産管理規程を制定しています。また、本資産運用会社は、本投
          資法人の規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し、投資方針、運営管理方針、開示の方針等の投資運用
          に関する基本的な考え方について定めています。本資産運用会社は、運用資産管理規程及び運用ガイドライン
          を遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
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         (ロ)組織体制
           本資産運用会社では、投信法及び会社                  法 に規定される意思決定機関に加えて、独自の機関として、外部専門
          家を含む投資委員会を設置し、資産の取得、資産運用計画の策定及び運用資産管理規程等の投資運用業に係る
          資産の運用管理において重要な規程の策定等、投資運用業に関する事項を投資委員会規程に基づき審議するこ
          ととしています。更に、利害関係者との取引等の一定の重要事項については投資委員会のほか、外部専門家を
          含むコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、審議・承認を経ることが要求
          される等、複数の会議体による様々な観点からリスクが検討される体制を備えています。前記「1 投資法人
          の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照ください。
         (ハ)内部者取引等管理規程

           本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定しており、本資産運用会社の役職員等によるインサイ
          ダー取引の防止に努めています。
         (ニ)利害関係取引規程

           後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法
          人に関する利益相反取引ルール」をご参照ください。
         (ホ)コンプライアンス・マニュアル

           本資産運用会社は、コンプライアンス・マニュアルを制定しており、コンプライアンスに関する役職員の意
          識の向上を通じて、リスクの低減に努めています。
         (ヘ)内部監査規程

           本資産運用会社は、内部監査規程を制定しており、本資産運用会社の業務の適法・適正な運営及び財産の保
          全を図るとともに不正過誤を防止し、業務の改善、能率の増進を図り、投資運用業の健全な発展に資すること
          を目的として内部監査を実施することにより、リスクを把握、管理し、その低減に努めています。
         (ト)リスク管理規程

           本資産運用会社は、リスク管理規程を制定しており、経営の健全性を確保するとともに、公益及び投資家保
          護の観点より本投資法人の資産運用会社としてのリスク(運用リスク、財務リスク、事務リスク及びシステム
          リスク)に関する管理を適切に行うよう努めています。
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     4【手数料等及び税金】
      (1)【申込手数料】
          該当事項はありません。
      (2)【買戻し手数料】

          本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第8条第1項)、該当事項はありませ
         ん。
          ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとして
         います(規約第8条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
      (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬(規約第20条)
          本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、以下のとおりとします。
         (イ)執行役員の報酬は、一人当たり月額100万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と
           判断される金額として役員会で決定する金額を、当月分を当月末日までに支払うものとします。
         (ロ)監督役員の報酬は、一人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等に照らして合理的と判

           断される金額として役員会で決定する金額を、当月分を当月末日までに支払うものとします。
        ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第38条及び別紙1)

          本資産運用会社に支払う運用委託報酬の計算方法及び支払時期はそれぞれ以下のとおりとし、本投資法人は、
         本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込の方法により、当該運用委託報酬を支払うものとします。
         (イ)運用委託報酬体系
          a.運用報酬1
           ⅰ.前決算期において本投資法人に属する資産(以下「運用資産」といいます。)の期末鑑定評価額の合計
            額に0.2%を上限として別途合意する料率を乗じた金額に各営業期間の実日数を乗じ365で除した金額(1
            円未満切捨)を当該営業期間の運用報酬1とします。
           ⅱ.運用資産の期末鑑定評価額の合計額は、不動産関連資産を後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 
            管理及び運営 1 資産管理等の概要 (1) 資産の評価 ③」に記載の方法に従って評価した額の合計
            額とします。
          b.運用報酬2
           ⅰ.決算期ごとに算定される分配可能利益の金額に2.0%を上限として別途合意する料率を乗じた金額(1円
            未満切捨)を当該営業期間の運用報酬2とします。
           ⅱ.分配可能利益の金額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算される運用報酬2
            控除前の税引前当期純利益の金額(繰越損失があるときはその全額を控除した後の金額)とします。
          c.取得報酬
            本投資法人が特定資産を取得した場合、その取得価額(ただし、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う
           費用を除きます。)に1.0%(ただし、利害関係者(本資産運用会社の利害関係取引規程における定義に従
           います。)からの取得については、0.1%)を上限として別途合意する料率を乗じた金額(1円未満切捨)を
           取得報酬とします。
         (ロ)運用委託報酬の支払時期

          a.運用報酬1
            当該営業期間に係る決算期後3               ヶ月  以内
          b.運用報酬2
            当該営業期間に係る決算期後3               ヶ月  以内
          c.取得報酬
            本投資法人による当該特定資産の取得日が属する月の翌月末日まで
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        ③ 資産保管会社及び一般事務受託者への支払手数料
         (イ)資産保管会社の報酬
          a.本投資法人は、委託業務の対価として資産保管会社に対し、前決算期末時点における本投資法人の貸借対
           照表上の資産の部の合計額に0.03%を乗じ、12で除した月額手数料の合計額を上限として、その資産構成に
           応じて算出した別途合意する業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支
           払うものとします。ただし、同契約に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と資産保管会社が協議
           の上、決定するものとします。
          b.資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び
           地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日
           の場合は前営業日)までに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額
           に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         (ロ)機関の運営に関する一般事務受託者(以下「機関運営事務受託者」といいます。)の報酬

          a.本投資法人は、委託業務の対価として機関運営事務受託者に対し、前決算期末時点における本投資法人の
           貸借対照表上の資産の部の合計額に0.03%を乗じ、12で除した月額手数料の合計額を上限(注)として、そ
           の資産構成に応じて算出した別途合意する事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費税及び地方消費
           税相当額を支払うものとします。ただし、同契約に定めのない業務に対する手数料は、本投資法人と機関運
           営事務受託者が協議の上、決定するものとします。
          (注)2021年2月1日以降、上限を月額手数料50万円(消費税及び地方消費税別)とする旨の変更契約を2020
             年7月20日付で締結しています。
          b.機関運営事務受託者は、本投資法人の計算期間ごとに、事務手数料並びに当該事務手数料金額に係る消費
           税及び地方消費税相当額を計算の上、本投資法人に請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行
           休業日の場合は前営業日)までに機関運営事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振
           込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         (ハ)会計事務等に関する一般事務受託者(以下「会計事務受託者」といいます。)の報酬

          a.本業務の委託料の月額(委託期間が1                   ヶ月  に満たない場合も同様とします。)は、下記ⅰ及びⅱの金額の
           うちいずれか低い金額から8,400,000円を差引いた金額に12分の1を乗じた額(千円未満切り捨て。消費税及
           び地方消費税別途。)とし、本投資法人は会計事務受託者の請求に基づき当月分を翌月末までに会計事務受
           託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料及び当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資
           法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
           ⅰ.本投資法人が当月末時点で所有し、会計事務受託者が本業務を行う不動産の物件数(信託受益権の裏付
            けとなる不動産を含み、その場合には、信託受益権数とします。以下「物件数」といいます。)から当初
            所有物件数(2006年4月30日時点に所有する物件数のことをいいます。)を控除した数に、750,000円を乗
            じた金額に、14,400,000円を加算した金額。
           ⅱ.当月末において本投資法人が所有し、会計事務受託者が本業務を行う全不動産の取得価格(取得時の売
            買契約書における売買価格とします。)の総額(以下「資産規模」といいます。)に応じて以下の表にお
            ける金額。
                 資産規模                          金額
           1,800億円以下                 20,000,000円
                             20,000,000円+(資産規模-1,800億円)×0.012%
           1,800億円超3,000億円以下
                             34,400,000円+(資産規模-3,000億円)×0.009%
           3,000億円超
          b.決算申告業務の委託料は、営業期間ごとに4,200,000円(消費税及び地方消費税別途)とし、本投資法人

           は、会計事務受託者の請求に基づき、当該営業期間分を当該営業期間の末日である決算期の属する暦月の
           2 ヶ月  後の暦月の末日までに会計事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料及び当該振込手数料金
           額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものと
           します。
          c.上記a.及びb.に定める報酬に加え、本投資法人が新たに物件を取得した場合(区分所有権など部分的
           な取得等を含みます。)、当該物件に係る新たな固定資産台帳の作成及び登録の報酬として、本投資法人
           は、会計事務受託者に対して1物件当たり200,000円(消費税及び地方消費税相当額別途)を会計事務受託者
           が当該固定資産台帳の作成を完了し本投資法人がこれを確認した日の翌月末日までに会計事務受託者の指定
           する銀行口座へ振込(振込手数料及び当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担
           とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
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          d .税務調査の立会等、会計事務受託者が、本投資法人の委託により、本業務以外の業務を受託した場合の当
           該業務に係る委託料については、本投資法人と会計事務受託者が協議の上別途決定するものとします。
          e.本投資法人及び会計事務受託者は、上記a.乃至                         d .に定める各業務委託料が経済情勢の変動又は当事者
           の一方的若しくは双方の事情の変化により不適当となったときは、協議の上、合意によりこれを変更するこ
           とができます。
         (ニ)投資主名簿等管理人の報酬

          a.本投資法人は投資主名簿等管理人が委託事務を行うことの対価として、投資主名簿等管理人に対し、以下
           の手数料明細表に掲げる金額を上限として手数料を支払うものとします。ただし、同表に定めのない事務に
           対する手数料は、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上決定するものとします。また、手数料が経済
           事情の変動又は本投資法人若しくは投資主名簿等管理人の一方若しくは双方の事情の変動により不適正に
           なったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上これを変更することができます。
          b.投資主名簿等管理人は上記a.の手数料を毎月計算して翌月中に請求し、本投資法人は請求を受けた月の
           末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並
           びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座振替による
           方法により支払うものとします。
        手数料明細表
          項目                  手数料                     対象事務
     投資主名簿管理料            1.月末現在の投資主1名につき下記段階により区分計算した                        投資主名簿の保管、管理に関する事務
                                         決算期日における投資主確定並びに投資主リス
     (基本料)             合計額の6分の1(月額)
                    5,000名まで         390円              ト、統計諸資料の作成に関する事務
                                         分配金振込指定投資主の管理に関する事務
                    10,000名まで  330円
                                         以下の法定帳簿の作成、管理及び備置
                    30,000名まで  280円
                                          ・分配利益明細簿
                    50,000名まで  230円
                                          ・投資証券台帳
                    100,000名まで        180円
                                          ・投資証券不発行管理簿
                    100,001名以上        150円
                                          ・投資証券払戻金額帳
                    ただし、月額の最低額を220,000円とします。
                                          ・未払分配利益明細簿
                 2.月中に失格となった投資主1名につき55円
                                          ・未払払戻金明細簿
     分配金計算料            1.投資主1名につき下記段階により区分計算した合計額                        分配金の計算、分配金支払原簿の作成、領収証
                    5,000名まで         120円              又は振込通知の作成、振込票又は振込磁気テー
                                         プの作成、支払済領収証の整理集計、支払調書
                    10,000名まで  105円
                                         の作成、特別税率及び分配金振込適用等の事務
                    30,000名まで         90円
                    50,000名まで         75円
                    100,000名まで  60円
                    100,001名以上  50円
                    ただし、1回の最低額を350,000円とします。
                 2.振込指定分 1投資主につき130円加算
     分配金支払料            1.分配金領収証1枚につき500円                        取扱(払渡)期間経過後の分配金の支払事務
                 2.月末現在未払投資主1名につき5円                        未払投資主の管理に関する事務
     諸届受理料            諸届受理1件につき250円                        住所変更、商号変更、代表者変更、改姓名、常
                                         任代理人等の投資主名簿の記載の変更を要する
                                         届出及び事故届、改印届、分配金振込指定書の
                                         受理並びに特別税率及び告知の届出の受理に関
                                         する事務
     個人番号関係手数料            1.振替投資口に係る個人番号(注2)の登録1件につき250円                        個人番号の収集及び登録に関する事務
                 2.非振替投資口に係る個人番号の登録1件につき550円                        個人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関す
                 3.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円                        る事務
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          項目                  手数料                     対象事務
     諸通知封入発送料            1.封入発送料                        投資主総会招集通知状、同決議通知状、議決権
                  (1)   封書                     行使書(委任状)、資産運用報告書、分配金領
                                         収証等投資主総会関係書類の封入発送事務
                   ① 定型サイズの場合
                                         共通用紙等の作成事務
                     封入物2種まで1通につき25円
                     1種増すごとに5円加算
                     ただし、定形サイズでも追加手封入がある場合に
                     は、追加手封入1通につき15円加算
                   ② 定形外サイズ又は手封入の場合
                     封入物2種まで1通につき45円
                     1種類増すごとに15円加算
                  (2)   はがき 1通につき15円
                     ただし、1回の発送につき最低額を50,000円としま
                     す。
                 2.書留適用分 1通につき30円加算
                 3.発送差止・送付先指定 1通につき200円
                 4.振込通知を分配金計算書と分配金振込先確認書に分割した
                  場合 封入物2種と見做し、照合料15円を加算
                 5.ラベル貼付料 1通につき5円
                 6.共通用紙作成料
                  (本料率を適用する場合、帳簿用紙印刷費は調製費に代え
                  て用紙代を請求します。)
                  (1)  議決権行使書(委任状)用紙、行使勧誘はがき等(用
                    紙の両面に印刷するもの)
                     1枚につき2円
                     ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は、1
                     枚につき2円加算(議決権行使書(委任状)用紙の
                     仕様変更は最低額60,000円とします。)
                  (2)  分配金計算書、宛名台紙等(用紙の片面に印刷するも
                    の)
                     1枚につき1円
                     ただし、共通用紙から一部仕様変更した場合は、1
                     枚につき2円加算
     返戻郵便物整理料            返戻郵便物1通につき250円                        投資主総会招集通知状、同決議通知状、資産運
                                         用報告書等の返戻郵便物の整理、再発送に関す
                                         る事務
     議決権行使書            1.議決権行使書(委任状)作成料 作成1枚につき18円
     (委任状)作成集計料            2.議決権行使書(委任状)集計料 集計1枚につき50円
                   ただし、1回の集計につき最低額を100,000円とします。
                   投資主提案による競合議案がある場合 1通につき50円
                   加算
                 3.不統一行使分 1通につき50円加算
     証明・調査料            発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき1,600円                        分配金支払い、投資主名簿記載等に関する証明
                 発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき800円                        書の作成及び投資口の取得、異動(譲渡、相
                                         続、贈与等)に関する調査資料の作成事務
     振替制度関係手数料            1.総投資主通知に関するデータ受理料                        総投資主通知に係るデータの受理及び各種コー
                   総投資主通知受理料 投資主1名1件につき100円                      ド(所有者、常任代理人、国籍等)の登録並び
                 2.個別投資主通知に関するデータ受理料                        に投資主名簿更新に関する事務
                   個別投資主通知受理1件につき250円                      個別投資主通知データの受理及び個別投資主通
                 3.情報提供請求データ受理料                        知明細の作成に関する事務
                   情報提供請求1件につき250円                      情報提供請求データの振替機関への送信に関す
                                         る事務
                                         振替口座簿記録事項の通知に関する事務
    (注1)本表に定めのない臨時事務(新投資口の発行事務、臨時に行う投資主確定事務及び投資口分布統計表作成事務又は解約に関する事務等)
       については本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上、その都度手数料を定めます。
    (注2)行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律(平成25年法律第27号)(以下「番号法」といいます。)に定
       義する個人番号をいい、以下「個人番号」といいます。
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         (ホ)特別口座管理機関の報酬
          a.本投資法人は、口座管理事務手数料として、以下の口座管理事務手数料明細表により計算した金額を上限
           として特別口座管理機関に支払うものとします。ただし、同表に定めのない事務に係る手数料は、その都度
           本投資法人と特別口座管理機関が協議の上決定するものとします。
          b.経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、上記a.の定めにより難い事情が生じた場合は、
           随時本投資法人と特別口座管理機関が協議の上口座管理事務手数料を変更し得るものとします。なお、上記
           a.の定めにより難い事情には、本投資法人及び特別口座管理機関の間で締結された投資口事務代行委託契
           約の失効を含むものとします。
          c.口座管理事務手数料について、特別口座管理機関は毎月末に締め切り、翌月中に本投資法人に請求し、本
           投資法人は請求のあった月の末日までにこれを支払うものとします。
        口座管理事務手数料明細表
          項目                  料率                     対象事務
     特別口座管理料            1.特別口座管理投資主1名につき下記段階により区分計算し                        振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・
                  た合計額(月額)                       管理及び備置に関する事務
                                         総投資主通知に係る報告に関する事務
                    3,000名まで           150円
                                         新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹
                    10,000名まで         125円
                                         消手続に関する事務
                    30,000名まで   100円
                                         振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載
                    30,001名以上           75円
                                         又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係
                    ただし、月額の最低額を20,000円とします。
                                         る記載又は記録に関する事務
                 2.各口座管理事務につき下記(1)~(5)の手数料
                                         個別投資主通知及び情報提供請求に関する事務
                   ただし、特別口座管理機関が本投資法人の投資主名簿等
                                         特別口座の開設及び廃止に関する事務
                   管理人であるときは、下記(1)~(5)の手数料を適用しま
                                         加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変
                   せん。
                                         更及び加入者情報の保管振替機構への届出に関
                  (1)総投資主報告料      報告1件につき150円
                                         する事務
                  (2)個別投資主通知申出受理料 受理1件につき250円
                                         振替法で定める取得者等のための特別口座開設
                  (3)情報提供請求受理料    受理1件につき250円
                                         等請求に関する事務
                  (4)諸届受理料        受理1件につき250円
                                         投資口の併合・分割等に関する事務
                  (5)分配金振込指定取次料   取次1件につき130円
                                         加入者等からの照会に対する応答に関する事務
     個人番号関係手数料            1.個人番号の登録1件につき250円                        個人番号の収集及び登録に関する事務
                 2.個人番号の保管月末現在1件につき月額5円                        個人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関す
                   ただし、三菱UFJ信託銀行株式会社が本投資法人の投                      る事務
                   資主名簿等管理人であるときは、上記1.及び2.の手数料
                   を適用しません。
     調査・証明料            1.発行異動証明書1枚、又は調査1件1名義につき1,600円                        振替口座簿の記載等に関する証明書の作成及び
                 2.発行残高証明書1枚、又は調査1件1名義につき800円                        投資口の移動(振替、相続等)に関する調査資
                                         料の作成事務
     振替請求受付料            振替請求1件につき1,000円                        特別口座の加入者本人のために開設された他の
                                         口座への振替手続に関する事務
    (注)本表に定めのない臨時事務(解約に関する事務等)についてはその都度料率を定めます。
         (ヘ)投資法人債に関する一般事務受託者の報酬

          a.第11回無担保投資法人債
            第11回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,040千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          b.第12回無担保投資法人債
            第12回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,950千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          c.第14回無担保投資法人債
            第14回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,700千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          d.第15回無担保投資法人債
            第15回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して1,400千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          e.第16回無担保投資法人債
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            第16回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,400千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          f.第17回無担保投資法人債
            第17回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,800千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          g.第18回無担保投資法人債
            第18回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,700     千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
          h.第19回無担保投資法人債
            第19回無担保投資法人債の財務代理人であった三菱UFJ信託銀行株式会社に対して、財務代理手数料と
           して2,700千円を払込期日に支払いました。当該手数料に賦課される消費税及び地方消費税は、本投資法人
           が負担しています。
        ④ 会計監査人報酬(規約第28条)

          会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限(注)とし、役員会で決定する金額
         を、投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書受領後、会計監査人の請求を受けてから3                                                 ヶ月
         以内に支払うものとします。
         (注)監査証明業務に基づく報酬の上限であり、英文財務諸表監査報酬を除きます。
          なお、前期及び当期の会計監査報酬実績額は以下のとおりです。

           会計監査報酬実績額
                               前期(千円)                当期(千円)
           監査証明業務に基づく報酬(注)                      12,700                12,700
           非監査業務に基づく報酬                        -                -
           (注)監査証明業務に基づく報酬には、英文財務諸表監査報酬(1,900千円)を含みます。
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      (4)【その他の手数料等】
          本投資法人は、以下の費用について負担するものとします。
        ① 運用資産に関する租税、一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた業務
         乃至事務を処理するために要した諸費用又は一般事務受託者、資産保管会社及び資産運用会社が立て替えた立替
         金の遅延利息若しくは損害金の請求があった場合のかかる遅延利息若しくは損害金
        ② 投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用
        ③ 投資主の氏名・住所データ作成費用、投資主あて書類送付に係る郵送料及び使用済書類等返還(廃棄)に要す
         る運搬費
        ④ 分配金支払に関する費用(投資主分配金領収証用紙、銀行取扱手数料等を含みます。)
        ⑤ 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
        ⑥ 目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
        ⑦ 財務諸表、資産運用報告の作成、印刷及び交付に係る費用(これを監督官庁に提出する場合の提出費用を含み
         ます。)
        ⑧ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
        ⑨ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
        ⑩ 投資主総会及び役員会開催に係る費用、公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及び
         交付に係る費用
        ⑪ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
        ⑫ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費用、水道
         光熱費等を含みます。)
        ⑬ 借入金及び投資法人債に係る利息
        ⑭ 本投資法人の運営に要する費用
        ⑮ その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの
         なお、上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
        (照会先)
         森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
         東京都港区赤坂一丁目12番32号
         03-6234-3234
      (5)【課税上の取扱い】

          日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。
         なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。ま
         た、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
        ① 投資主の税務
         (イ)個人投資主の税務
          a.利益の分配に係る税務
            個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配の取扱いは、原則として上場株式の
           配当の取扱いと同じです。ただし、配当控除の適用はありません。
           ⅰ.源泉徴収      税率
                   分配金支払開始日                         源泉徴収税率
                                   20.315%     (所得税15.315% 住民税5%)
            2014年1月1日~2037年12月31日
            2038年1月1日~                      20%       (所得税15%   住民税5%)
            ※1 2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
            ※2 配当基準日において発行済投資口の総数の3%以上を保有                        する個人(以下「大口個人投資主」といいます。)                    に対して
              は、上記税率ではなく、所得税20%(2014年1月1日~2037年12月31日は20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
           ⅱ.確定申告

             大口個人投資主を除き、金額にかかわらず、                    分配時の    源泉徴収だけで納税を完結させることが可能です
            (確定申告不要制度)。
             ただし、     次のケースでは、上場株式等の配当等について確定申告を行う方が有利になることがありま
            す。
             ・ 総合課税による累進税率が上記ⅰの税率より低くなる場合
             ・上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡したこと等により生じた損失(以下
              「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)がある場合                           (下記d.ⅱをご参照ください。)
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                                確定申告をする
                                                 確定申告をしない
                            (下記のいずれか一方を選択)
                                                (確定申告不要制度)
                                                   (注1)
                            総合課税          申告分離課税
              借入金利子の控除               あり           あり
                 税率           累進税率          上記ⅰと同じ
                                                    -
                           なし(注2)
                配当控除                        なし
            上場株式等に係る譲渡損失
                             なし           あり
               との損益通算
                                     合計所得金額に
                          合計所得金額に                       合計所得金額に
              扶養控除等の判定
                                     含まれる(注3)
                            含まれる                      含まれない
            (注1)   大口個人投資主が1回に受け取る配当金額が5万円超(6ヶ月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行
               う必要があります。
            (注2)   投資法人から受け取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
            (注3)   上場株式等に係る譲渡損失との損益通算を行う場合にはその通算後の金額に、上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除
               を行う場合にはその控除前の金額になります。
           ⅲ.源泉徴収選択口座への受入れ

             源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金融商
            品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出することによ
            り、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受け入れることができます。                                   この場合、配当金の受取方法
            については『株式数比例配分方式』を選択する必要があります。
           ⅳ.少額    投資非課税     制度  (NISA:ニーサ)
             金融商品取引業者等(証券会社等)に開設した非課税口座                            (以下「一般NISA口座」といいます。)に設
            けられた    非課税管理勘定       で取得した     上場株式等に係る配当等で、その非課税管理勘定の開設年の1月1日か
            ら5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。ただし                                         、上場株式等の
            配当等について非課税の適用を受けるためには、配当金の受取方法について『株式数比例配分方式』を選
            択する必要があります。なお、2018年に一般NISAとの選択制で非課税累積投資契約に係る少額投資非課税
            制度(つみたてNISA)が導入されましたが、その対象商品は金融庁が定めた要件を満たす公募株式投資信
            託と上場株式投資信託(ETF)に限定されているため、つみたてNISAでは上場株式等の個別銘柄の取得は
            できません。
             また、現行の一般NISAの非課税管理勘定の設定期間の終了に合わせて、2024年からつみたてNISAとの選
            択制で、特定非課税累積投資契約に係る非課税制度(新NISA)                            が導入されます。新NISAにおいては、金融
            商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定累積投資勘定で取得した公募株式投資信託等(対
            象商品はつみたてNISAと同様です。)に係る配当等及び特定非課税管理勘定で取得した上場株式等や公募
            株式投資信託等(上場株式等のうち整理銘柄や監理銘柄、また一定のデリバティブ取引に係る権利に対す
            る投資として運用を行うこととされていることが定められている公社債投資信託以外の証券投資信託の受
            益権や投資法人の投資口、その他一定の上場株式等は除きます)に係る配当等で、その特定累積投資勘定
            及び特定非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住
            民税が課されません。
                                                    新NISA
                            一般NISA           ジュニア    NISA
              年間投資上限額
                                                (特定非課税管理勘定)
                                         -            -
              2014年~2015年              100万円
                                                     -
              2016年~2023年              120万円            80万円
                             -            -
              2024年~2028年                                      102万円
            ※  一般NISA及び新NISAはその年の1月1日において成年者である者、ジュニアNISAはその年の1月1日において未成年者である
             者による非課税口座の開設が可能です。
          b.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務

            投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、税会不一致等に起因する課税の解消を目的として
           行われる一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配(以下「一時差異等調整引当額の分配」といいま
           す。)は、所得税法上本則配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されま
           す(投資口の譲渡損益は発生しません。)。
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          c.  その他の利益超過分配          に係る税務
            投資法人     から受け取る      利益を超えた金銭の分配           のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のもの                      は、投資
           法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り
           扱われます。
           ⅰ.みなし配当
             この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税
            関係が適用されます。
           ⅱ.みなし譲渡収入
             資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
            各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。
            この譲渡損益の取扱いは、下記d.における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価
            額の調整(減額)(注3)を行います。
             (注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合
                ※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
             (注2)譲渡損益の額=みなし譲渡収入金額-譲渡原価の額
             (注3)調整後の取得価額=従前の取得価額-譲渡原価の額
          d.投資口の譲渡に係る税務
            個人投資主が       上場投資法人である本投資法人の               投資口を譲渡した際の譲渡益は、               上場  株式等に係る譲渡所
           得等として、      一般株式等に係る譲渡所得等とは別の区分による                      申告分離課税の対象となります。譲渡損が生
           じた場合は、他の        上場  株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
           ⅰ.税率
                     譲渡日                    申告分離課税による税率
                                   20.315%     (所得税15.315% 住民税5%)
            2014年1月1日~2037年12月31日
            2038年1月1日~                      20%       (所得税15%   住民税5%)
            ※ 2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
           ⅱ.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

             上場株式等に係る譲渡損失の金額                がある場合     は、確定申告により、その年             に申告分離課税を選択した            上
            場株式等に係る配当所得の金額と損益通算することができます。また、損益通算してもなお控除しきれな
            い金額については、翌年以後3年間にわたり、                     上場  株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選
            択した上場株式等に係る配当所得の金額から繰越控除することができます。                                   なお、譲渡損失の繰越控除の
            適用を受けるためには、損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して
            確定申告書を提出する必要があります。
           ⅲ.源泉徴収選択口座内の譲渡
             源泉徴収選択口座内          における    上場株式等の譲渡による所得は、               上記ⅰと同じ税率による           源泉徴収だけで
            納税が完結し、確定申告は不要となります。また、上場株式等の配当等を                                  上記a.ⅲにより        源泉徴収選択
            口座に受け入れた場合において、               その年に    その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係る譲渡損失の
            金額があるときは、年末に            口座内で    損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年の                              初め
            に還付されます。
           ⅳ.少額    投資非課税     制度  (NISA:ニーサ)
             一般   NISA口座に設けられた          非課税管理勘定       で取得した     上場株式等を、その非課税管理勘定の開設年の1
            月1日から5年内に譲渡した場合には、その譲渡所得等については所得税及び住民税が課されません。                                               な
            お、一般NISA口座内で生じた譲渡損失はないものとみなされるため、上記ⅱ及びⅲの損益通算や繰越控除
            は適用できません。
            ※ 一般   NISAの年間投資上限額については上記a.ⅳをご参照ください。
            ※   新NISAにおいても、金融商品取引業者等に開設した非課税口座に設けられた特定非課税管理勘定で取得した上場株式等
             を、その特定非課税管理勘定の開設年の1月1日から5年内に譲渡した場合には、一般NISAと同様の課税関係が適用されま
             す。
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         (ロ)法人投資主の税務
          a.利益の分配に係る税務
            法人投資主が投資法人から受け取る利益の分配については、受取配当等の益金不算入の適用はありませ
           ん。
            上場投資法人である本投資法人から受け取る利益の分配については、下記の税率による源泉徴収が行われ
           ますが、源泉徴収された所得税               及び復興特別所得税         は法人税の前払いとして所得税額控除の対象となりま
           す。
                   分配金支払開始日                         源泉徴収税率
                                   15.315%(復興特別所得税0.315%を含む)
            2014年1月1日~2037年12月31日
            2038年1月1日~                      15%
          b.  一時差異等調整引当額の分配に係る税務

            投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配のうち、一時差異等調整引当額の分配は、法人税法上本則
           配当として扱われ、上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます(投資口の譲渡損益は発
           生しません。)。また、所得税額控除においては、利益の分配と同様に所有期間の按分が必要となります。
          c.  その他の利益超過分配          に係る税務
            投資法人     から受け取る      利益を超えた金銭の分配           のうち、一時差異等調整引当額の分配以外のもの                      は、投資
           法人の資本の払戻しに該当し、投資主においては、みなし配当及びみなし譲渡収入から成るものとして取り
           扱われます。
           ⅰ.みなし配当
             この金額は、本投資法人から通知します。みなし配当には、上記a.における利益の分配と同様の課税
            関係が適用されます。          なお、所得税額控除においては、所有期間の按分を行いません。
           ⅱ.みなし譲渡収入
             資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。
            各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益を計算します。また、投資口の
            取得価額の調整(減額)を行います。
            ※ 譲渡原価、譲渡損益、取得価額の調整(減額)の計算方法は個人投資主の場合と同じです。
          d.投資口の譲渡に係る税務
            法人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡損益は、原則として約定日の属する事業年度に計上します。
        ② 投資法人の税務

         (イ)利益配当等の損金算入
           税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対して
          は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認
          められています。
                             投資法人の主な導管性要件
                        配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
                        (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額
           支払配当要件
                         の90%超であること)
                        投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集
           国内50%超募集要件             される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があ
                        ること
                        機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するもの
           借入先要件             をいう。次の所有先要件において同じ。)以外の者から借入れを行っていな
                        いこと
                        事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有さ
           所有先要件
                        れていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                        事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行
           非同族会社要件             済投資口の総数あるいは議決権総数の50%超を保有されている同族会社に該
                        当していないこと
                        他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと                          (匿名組合出資を含
           会社支配禁止要件
                        み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く)
         (ロ)不動産流通税の軽減措置

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          a.登録免許税
            本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税
           率が  1.3%に    軽減されます。
                                  2012年4月1日
                                                 2021年4月1日~
               不動産の所有権の取得日
                                  ~2021年3月31日
                 土地(一般)                  1.5%
                 建物(一般)                  2.0%(原則)               2.0%(原則)

                                   1.3%

              本投資法人が取得する不動産
          b.不動産取得税

            本投資法人が2021年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の
           2に軽減されます。
           ※1 共同住宅とその敷地は、            全て  の 居住用   区画が50㎡以上      (サービス付き高齢者向け住宅にあっては30㎡以上)                    のものに限り適
             用されます。
           ※2   倉庫とその敷地は、建物の床面積が3,000㎡以上で流通加工用空間が設けられているものに限り適用されます。
           ※3   介護施設等とその敷地は、          地域における医療及び介護の総合的な確保の促進に関する法律                        第2条  に規定する公的介護施設等
             と特定民間施設      に限り適用され      ます  。
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     5【運用状況】
      (1)【投資状況】
                                                 (2020年7月31日現在)
                                          保有総額
                                                    資産総額に
                 主用途
                              地域
                                          (百万円)
                                                    対する比率
         資産の種類
                (注1)
                             (注1)
                                                     (%)
                                           (注2)
                                                -          -
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                                -          -
               オフィスビル       東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                                -          -
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                                -          -
          不動産        住宅     東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                              22,074            5.6
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                              22,074            5.6
                商業施設等      東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                              22,074            5.6
                          小計
                                              350,521            89.4
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                              350,521            89.4
               オフィスビル       東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                               6,321           1.6
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                               6,321           1.6
         信託不動産         住宅     東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                                -          -
                        東京都心5区及びその周辺地区
                                                -          -
                商業施設等      東京圏
                                                -          -
                      地方主要都市部
                                              356,842            91.0
                          小計
                預金等のその他の資産(注3)                              13,340            3.4
                                              392,258           100.0

                     資産総額
         (注1)主用途及び地域については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ④ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。以下
            同じです。
         (注2)保有総額は、貸借対照表計上額(減価償却後の帳簿価額)によります。
         (注3)預金等のその他の資産には信託財産内の預金が4,984百万円含まれています。なお、不動産等を主な信託財産とする信託受益
            権には信託財産内の預金は含まれていません。
                                                 (2020年7月31日現在)

                              貸借対照表計上額                資産総額に対する比率
                               (百万円)                  (%)
                                      196,754                   50.2

        負債総額
                                      195,503                   49.8
        純資産総額
                                      392,258                  100.0
        資産総額
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      (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          該当事項はありません。
        ②【投資不動産物件】

          本投資法人が保有する投資不動産物件についての概要等は、下記「③ その他投資資産の主要なもの」にまと
         めて記載しています。
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        ③【その他投資資産の主要なもの】
          本投資法人は、2020年7月31日現在、以下(イ)の表に掲げる不動産及び不動産を主たる信託財産とする信託
         受益権を保有しています。なお、以下のすべての不動産及び信託不動産は、森ビル株式会社が主体となり開発し
         たものです。
         (イ)不動産及び信託不動産の概要
           2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産は、以下のとおりです。
          a.用途別の資産概要
     資                                           期末
                                                          投資
                                          所有形態
                          竣工   構造・    敷地面積     延床面積          算定    帳簿    取得
     産 主
       物件番号                                                   比率
                                          (注4)
                                               価額
     の 用         物件名称        所在地   年月   階数    (㎡)     (㎡)              価額    価格
        (注1)                                                  (%)
     種 途                    (注2)   (注2)                 (百万円)    (百万円)    (百万円)
                                (注2)(注3)     (注2)(注3)
                                                         (注6)
                                         土地   建物
     類
                                               (注5)
        O-0
                      港区   2003年   S・SRC              共
           六本木ヒルズ森タワー                                 区
                                57,177.66    442,150.70          148,100    111,663    115,380    29.5
       プレミアム
                      六本木    4月  B6F/54F             (注7)
                            RC・

        O-1
                      港区   1986年                 共
           アーク森ビル                 SRC・S                区
                                39,602.42    177,486.95           63,700    61,488    62,480   16.0
       プレミアム
                      赤坂    3月
                                         (注7)
                            B4F/37F
        O-4

                      文京区   2000年   SRC・S
           後楽森ビル                      6,611.58    46,154.65     借   区   26,500    24,761    27,200    7.0
       プレミアム
                      後楽    3月  B6F/19F
      オ
      フ
                            S・SRC・
        O-6
      ィ
                      港区   2000年                 共
           赤坂溜池タワー                 RC                区
                                 5,694.16    46,971.43          34,500    41,535    43,930   11.2
       プレミアム
      ス
                      赤坂    9月
                                         (注8)
                            B2F/25F
      ビ
      ル
               MORIタワー       港区   2001年   S・SRC
                                     85,266.30
               (事務所棟)       愛宕    7月
                            B2F/42F
     信
           愛宕
        O-7
     託          フォレストタワー       港区   2001年   S・SRC    13,014.36          ※   ※
           グリーン                          60,815.71          46,900    40,217    42,090   10.8
       プレミアム
     不          (住宅棟)       愛宕    10月
                            B4F/43F     (注9)        (注10)   (注11)
           ヒルズ
     動
               プラザ       港区   2001年   RC
     産
                                     2,083.60
               (店舗棟)       虎ノ門    7月
                            B1F/2F
                            S・SRC・
        O-8
                      港区   2013年                共   共
           アークヒルズ      サウスタワー
                            RC    5,846.69    53,043.48          25,200    18,704    19,150    4.9
       プレミアム
                      六本木    7月
                                         (注12)   (注12)
                            B4F/20F
        O-9

                      港区   2014年   S・SRC              共
           虎ノ門ヒルズ      森タワー
                                            共
                                17,068.95    241,581.95           44,800    35,872    36,210    9.3
       プレミアム
                      虎ノ門    5月
                            B5F/52F             (注7)
                            S・SRC・

        O-10
                      港区   2005年                共
           オランダヒルズ森タワー                 RC                区
                                 3,487.61    35,076.12          21,800    16,278    16,330    4.2
       プレミアム
                      虎ノ門    1月               (注13)
                            B2F/24F
                          小計                     411,500    350,521    362,770    92.9
        R-3
                                          共   区
                      港区   1993年   RC
           六本木ファーストプラザ                                     2,530    2,237    2,100   0.5
       プレミアム
                      六本木    10月               (注14)   (注15)
                            B1F/20F
                                 4,357.88    22,906.74
      住
      宅                           (注14)     (注14)
                      港区   1993年   RC              共   区
           六本木ビュータワー
        R-4                                       3,260    4,083    4,000   1.0
                      六本木    10月
                            B1F/20F             (注14)   (注15)
                          小計

                                                5,790    6,321    6,100   1.6
      商
      業
        S-1
                      渋谷区
     不
                                          所
      施     ラフォーレ原宿(底地)               -  -    2,565.06       -     -   40,600    22,074    21,820    5.6
       プレミアム               神宮前
     動
      設
     産
      等
                          小計                      40,600    22,074    21,820    5.6
                     ポートフォリオ合計                         457,890    378,917    390,690   100.0
     (注1)   「物件番号」は、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産を次の主用途ごとに分類し、番号を付したものです。左のアルファ
        ベットは主用途を表し、Oはオフィスビルを、Rは住宅を、Sは商業施設等を表します。また、プレミアム物件を「プレミアム」として表
        記しています。以下同じです。
     (注2)   「竣工年月」、「構造・階数」、「敷地面積」及び「延床面積」は、不動産登記簿の記載に基づいて記載しています。なお、「構造・
        階数」については、下記の略称を用いて記載しています。
        RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造、B:地下、F:階数
     (注3)   「敷地面積」及び「延床面積」は、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記
        載しています。
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     (注4)   「所有形態」の欄には、権利の種類を記載しています。なお、「所」は所有権、「共」は共有持分の所有権、「区」は区分所有建物の
        専有部分の所有権(区分所有権)、「借」は借地権を示しています。
     (注5)   「期末算定価額」は、アークヒルズ              サウスタワーを除く各物件については、2020年7月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産
        研究所作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。アークヒルズ                            サウスタワーについては、2020年7月31日を価格時点とする大
        和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
     (注6)   「投資比率」は、取得価格のポートフォリオ合計に対する比率を記載しています。
     (注7)   共有持分を敷地権割合で保有しています。
     (注8)   赤坂溜池タワーに係る土地は、他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地(1701番
        1)からなり、分有となっています。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は
        3,211.94㎡です。以下同じです。
     (注9)   愛宕グリーンヒルズの「敷地面積」は、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体
        の面積を記載しています。
     (注10)愛宕グリーンヒルズに係る土地は、他の所有者の所有する土地と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地、準共有する借地
        権及び地役権とからなり、愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約において各々の建物に対応する敷地が定められています。
     (注11)愛宕グリーンヒルズに係る建物は、他の所有者の所有する区分所有権と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する所有権及び区分
        所有権とからなります。
     (注12)一棟の建物及びその敷地の共有持分25%を保有しています。
     (注13)オランダヒルズ森タワーに係る土地は、東京都の所有する土地(芝公園三丁目802番2及び麻布台一丁目224番28)と信託受託者が森ビル
        株式会社との間で共有する土地(虎ノ門五丁目124番1及び芝公園三丁目803番3)からなり、分有となっています。土地(虎ノ門五丁目
        124番1及び芝公園三丁目803番3)の信託受託者の共有持分比率は約62.9%であり、共有持分比率に相当する面積は                                            1,910.96㎡    です。以
        下同じです。
     (注14)六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、敷地を共通とし、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されているた
        め、両信託不動産に係る敷地面積及び延床面積はまとめて記載しています。なお、両信託不動産の土地については、管理規約の定めに
        より各々の建物に対応する敷地が定められており、該当する敷地を敷地権割合で保有しています。
     (注15)六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーは、不動産登記簿上一棟の区分所有建物として登記されており、六本木ファーストプ
        ラザについては、該当する全90戸のうち42戸を対象とする区分所有権を、六本木ビュータワーについては、該当する全202戸のうち92戸
        を対象とする区分所有権を、保有しています。
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          b.賃貸状況の概要(2020年7月31日現在)
                                                 総賃料収入
                           総賃貸可能                 エンド           敷金・
                                 総賃貸面積      稼働率
     物件                賃貸方式       面積               テナント     (年間賃料)       保証金
            物件名称                      (㎡)     (%)
     番号                       (㎡)                 総数          (百万円)
                      (注1)                           (百万円)
                                  (注2)     (注3)
                            (注2)                (注4)     (注5)      (注6)
                    固定型
        六本木ヒルズ森タワー
     O-0                       43,041.54      43,041.54       100.0       1    5,886      4,905
                    マスターリース
                    固定型
        アーク森ビル
     O-1                       24,588.43      24,588.43       100.0       1    2,702      2,241
                    マスターリース
                    パススルー型
     O-4   後楽森ビル                    16,195.42      13,946.27       86.1      22    1,167      1,160
                    マスターリース
                    パススルー型
     O-6   赤坂溜池タワー                    19,790.68      18,945.53       95.7      135     1,610      1,155
                    マスターリース
                    固定型
     O-7   愛宕グリーンヒルズ                    29,667.58      29,667.58       100.0       1    2,024      1,349
                    マスターリース
                    パススルー型
        アークヒルズ      サウスタワー
     O-8                       8,999.75      8,999.75      100.0      44    1,039       961
                    マスターリース
                    固定型
        虎ノ門ヒルズ      森タワー
     O-9                       12,209.08      12,209.08       100.0       1    1,551      1,292
                    マスターリース
                    パススルー型
     O-10   オランダヒルズ森タワー                    10,165.04      10,165.04       100.0      23    1,084       969
                    マスターリース
                    パススルー型
     R-3   六本木ファーストプラザ                     2,956.77      2,795.65       94.6      40     172      61
                    マスターリース
                    パススルー型
        六本木ビュータワー
     R-4                       4,515.25      4,431.35       98.1      90     218      53
                    マスターリース
     S-1   ラフォーレ原宿(底地)            事業用定期借地         2,565.06      2,565.06      100.0       1    1,335       -
            ポートフォリオ合計                174,694.60      171,355.28        98.1      359    18,795      14,152

     (注1)共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は固定型マスターリースとみなします。以下同じです。
     (注2)「総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定
        型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当
        該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示
        された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒル
        ズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、虎ノ門ヒルズ                            森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合(50%)
        を、それぞれ信託不動産に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒ
        ルズ  サウスタワーについては、一棟の建物に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に共有持分割合(25%)を乗じて得た面積を小数第3位
        を四捨五入して記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝
        日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分(該当用途区画の全て)に係る総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、用途が居
        宅に該当する区画については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分(128戸)に係る総賃貸可能面積及び総
        賃貸面積に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率(それぞれ2016年7月29日付建物賃貸借変更契約に定める比率
        (65.9%)、2016年1月6日付建物賃貸借変更契約に定める比率(67%)をいいます。)を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出していま
        す。以下同じです。
        なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。
     (注3)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、ポートフォリオ合計には、総賃貸可能面積の合計に
        占める総賃貸面積の合計の割合を記載しています。
     (注4)「エンドテナント総数」は、固定型マスターリースの物件及びラフォーレ原宿(底地)は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナ
        ントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれ
        ぞれ数えて記載しています。以下同じです。
     (注5)「総賃料収入(年間賃料)」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている月間賃料(ただし、契約期間の最初にフリーレ
        ント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月間賃料。また、売上歩合賃料は、2020年7月1日から同年7月31日における
        エンドテナントへの請求額。)を12倍した金額を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合
        (80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、虎ノ門ヒルズ                                        森タワーについては、信託受益
        権の準共有持分割合(50%)を、それぞれ信託不動産に係る総賃料収入(年間賃料)に乗じて得た金額を記載しています。アークヒルズ
        サウスタワーについては、一棟の建物に係る総賃料収入(年間賃料)に共有持分割合(25%)を乗じて得た金額を記載しています。赤坂
        溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所
        有権を有する専有部分(該当用途区画の全て)に係る総賃料収入(年間賃料)に、用途が居宅に該当する区画については信託受託者及び
        株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分(128戸)に係る総賃料収入(年間賃料)に、本投資法人が保有している信託受益権
        に対する配分比率(それぞれ65.9%、67%)を乗じて算出しています。以下同じです。
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     (注6)「敷金・保証金」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示されている金額の残高を記載しています。ただし、六本木ビュータ
        ワーについては、マスターレッシーである森ビル株式会社との間の賃貸借契約に表示されている金額を記載しています。後楽森ビルにつ
        いては、信託受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、虎ノ門ヒ
        ルズ  森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合(50%)を、それぞれ信託不動産に係る敷金・保証金に乗じて得た金額を記載
        しています。アークヒルズ           サウスタワーについては、一棟の建物に係る敷金・保証金に共有持分割合(25%)を乗じて得た金額を記載
        しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル
        株式会社が区分所有権を有する専有部分(該当用途区画の全て)に係る敷金・保証金に、用途が居宅に該当する区画については信託受託
        者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分(128戸)に係る敷金・保証金に、本投資法人が保有している信託受益権に対
        する配分比率(それぞれ65.9%、67%)を乗じて算出しています。以下同じです。
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          c.主なテナントへの賃貸借の概要
            2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関して、賃貸面積が総賃貸面積
           の合計の10%以上を占めるテナント及び当該テナントへの賃貸借の概要は、以下のとおりです。
                                       総賃貸
                                       面積の
                        総賃料収入      敷金・    賃貸面積     合計に
                                            契約    契約更改
     テナント名      業種      物件名称       (年間賃料)      保証金     (㎡)    占める                摘要
                                           満了日     の方法
                                       割合
                         (百万円)     (百万円)     (注1)
                                       (%)
                                       (注2)
                                           2021年     5年毎の
                                                     23・24階部分
                                           7月31日     自動更新
                                           2023年     5年毎の
                                                     19・22階部分
                                           9月30日     自動更新
                                           2024年     5年毎の
                                                      20階部分
                                           7月31日     自動更新
              六本木ヒルズ森タワー            5,886    4,905   43,041.54      25.1
                                           2020年     5年毎の
                                                      28階部分
                                           9月15日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
                                                      25階部分
                                           1月31日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
                                                     26・27・29階部分
                                           3月31日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
                                                      13階部分
                                           1月31日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
                                                     12・22階部分
                                           1月31日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
              アーク森ビル            2,702    2,241   24,588.43      14.3             23・25階部分
                                           1月31日     自動更新
                                           2021年     5年毎の
                                                     4・15・24階部分
                                           1月31日     自動更新
                                           2023年     5年毎の     地下4階~1階
     森ビル
                                           3月31日     自動更新     冷熱供給所部分
          不動産業
     株式会社
                                           2023年
                                                定期建物
              後楽森ビル            1,167    1,160   13,946.27      8.1               -
                                           3月  3日
                                               賃貸借契約
                                                     用途が事務所及
                                                     び店舗に該当す
                                           2026年     5年毎の
                                                     る区画(倉庫・
                                           3月31日     自動更新
                                                     駐車場等の一部
                                                     を含みます。)
              赤坂溜池タワー            1,610    1,155   18,945.53      11.1
                                                     用途が居宅に該
                                           2021年     5年毎の     当する区画(駐
                                           3月31日     自動更新     車場等の一部を
                                                     含みます。)
                                           2022年     5年毎の
              愛宕グリーンヒルズ            2,024    1,349   29,667.58      17.3               -
                                           4月30日     自動更新
              アークヒルズ
                                           2034年     1年毎の
                          1,039     961   8,999.75      5.3               -
                                           7月31日     自動更新
              サウスタワー
                                           2022年     5年毎の
              虎ノ門ヒルズ      森タワー
                          1,551    1,292   12,209.08      7.1               -
                                           7月31日     自動更新
                                           2032年    10年毎の
              オランダヒルズ森タワー            1,084     969   10,165.04      5.9               -
                                           7月31日     自動更新
                                           2023年
                                                定期建物
              六本木ファーストプラザ             172     61   2,795.65      1.6               -
                                           3月  3日
                                               賃貸借契約
                                           2023年
                                                定期建物
              六本木ビュータワー             218     53   4,431.35      2.6               -
                                           3月  3日
                                               賃貸借契約
             合計             17,459    14,152   168,790.22      98.5
     (注1)「賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託
        受益権の準共有持分割合(80%)を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合(74%)を、虎ノ門ヒルズ                                                 森タ
        ワーについては、信託受益権の準共有持分割合(50%)を、それぞれ乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アー
        クヒルズ    サウスタワーについては、一棟の建物に係る賃貸面積に共有持分割合(25%)を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記
        載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビ
        ル株式会社が区分所有権を有する専有部分(該当用途区画の全て)に係る賃貸面積に、用途が居宅に該当する区画については信託受託者
        及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分(128戸)に係る賃貸面積に、本投資法人が保有している信託受益権に対する配
        分比率(それぞれ65.9%、67%)を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。なお、賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の
        面積を含めていません。以下同じです。
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     (注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は、2020年7月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占
        める賃貸面積の割合を記載しています。
          d.賃貸面積上位5テナント

            2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位5社を占める
           エンドテナントは、以下のとおりです。
                                                      面積比率
                                              賃貸面積
                  エンドテナント名称                  物件名称                  (%)
                                              (㎡)
                                                       (注)
                                六本木ヒルズ森タワー
                                アーク森ビル
                                後楽森ビル
            森ビル株式会社                                  109,845.73           64.1
                                愛宕グリーンヒルズ
                                アークヒルズ      サウスタワー
                                虎ノ門ヒルズ      森タワー
            マイラン製薬株式会社                    オランダヒルズ森タワー
                                               3,458.53          2.0
            三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社                    オランダヒルズ森タワー
                                               3,436.90          2.0
            森ビル流通システム株式会社
                                ラフォーレ原宿(底地)               2,565.06          1.5
            伊藤忠テクノソリューションズ株式会社                    後楽森ビル
                                               2,116.88          1.2
                    上位5社を占めるエンドテナントの合計
                                               121,423.10           70.9
           (注)「面積比率」は、2020年7月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃貸面積の合計に占める賃
              貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
                                 77/171













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          e.利害関係者への賃貸借の概要
            2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における利害関係者をエンドテナ
           ントとする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
      エンド                         総賃料収入
                      賃貸面積     面積比率
                                      契約    契約更改
      テナント       入居物件名称                   (年間賃料)                契約形態       摘要
                      (㎡)     (%)           満了日     の方法
      名称                         (千円)
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
                                               マスター      23・24階部分
                                     7月31日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2023年     5年毎の
                                               マスター      19・22階部分
                                     9月30日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2024年     5年毎の
                                               マスター       20階部分
                                     7月31日     自動更新
                                                リース
           六本木ヒルズ森タワー           43,041.54      25.1    5,886,901
                                                固定型
                                      2020年     5年毎の
                                               マスター       28階部分
                                     9月15日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
                                               マスター       25階部分
                                     1月31日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
                                               マスター     26・27・29階部分
                                     3月31日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
                                               マスター       13階部分
                                     1月31日     自動更新
                                                リース
                                               固定型
     森ビル                                 2021年     5年毎の
                                               マスター      12・22階部分
     株式会社                                1月31日     自動更新
                                               リース
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
           アーク森ビル                                     マスター      23・25階部分
                      24,588.43      14.3    2,702,973
                                     1月31日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2021年     5年毎の
                                               マスター     4・15・24階部分
                                     1月31日     自動更新
                                                リース
                                                固定型
                                      2023年     5年毎の           地下4階~1階
                                               マスター
                                     3月31日     自動更新          冷熱供給所部分
                                                リース
                                      2022年          自己使用
           後楽森ビル             292.22      0.2      -        -            -
                                     3月31日          の覚書
                                                固定型
                                      2022年     5年毎の
           愛宕グリーンヒルズ                                     マスター
                      29,667.58      17.3    2,024,640                       -
                                     4月30日     自動更新
                                                リース
           アークヒルズ
                                      2021年          自己使用
                        46.88     0.0     6,000          -            -
                                     5月16日          の覚書
           サウスタワー
                                                固定型
                                      2022年     5年毎の
           虎ノ門ヒルズ      森タワー
                                               マスター
                      12,209.08       7.1   1,551,162                       -
                                     7月31日     自動更新
                                                リース
     森ビル流通
                                      2030年          事業用
     システム      ラフォーレ原宿(底地)            2,565.06      1.5   1,335,600           -            -
                                     9月14日          定期借地
     株式会社
            合計

                      112,410.79       65.6   13,507,277
                                 78/171






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                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
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          f.主要な不動産の概要
            2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における総賃料収入が総賃料収入
           の合計の10%以上を占めるものの概要は、以下のとおりです。
                             総賃料収入
                      総賃料収入       (年間賃料)の                       稼働率
                                     総賃貸可能                   エンド
     物件                                       総賃貸面積
            物件名称         (年間賃料)       合計に占める割合          面積             (%)     テナント
     番号
                                             (㎡)
                              (%)                          総数
                      (百万円)                (㎡)             (注2)
                              (注1)
        六本木ヒルズ森タワー
      O-0                   5,886        31.3     43,041.54       43,041.54       100.0      1
        アーク森ビル

      O-1                   2,702        14.4     24,588.43       24,588.43       100.0      1
        愛宕グリーンヒルズ

      O-7                   2,024        10.8     29,667.58       29,667.58       100.0      1
           合計

                        10,614        56.5     97,297.55       97,297.55       100.0      3
    (注1)2020年7月31日現在本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の総賃料収入(年間賃料)の合計に占める各不動産及び信託不動
       産の総賃料収入(年間賃料)の割合を記載しています。
    (注2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。なお、合計欄には、総賃貸可能面積の合計に占める総賃貸
       面積の合計の割合を記載しています。
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          g.設計等に関する事項の概要
            2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における設計者、構造設計者、施
           工者、建築確認機関及び構造審査機関は、以下のとおりです。
                                                      構造審査機関

     物件
          物件名称           設計者         構造設計者           施工者       建築確認機関
     番号                                                  (注)
                  森ビル株式会社

                            森ビル株式会社          株式会社大林組・
                                                      一般財団法人
                  一級建築士事務所
     O-0  六本木ヒルズ森タワー                     一級建築士事務所          鹿島建設株式会社          東京都      日本建築
                  株式会社入江三宅
                                                      センター
                            株式会社構造計画研究所          共同企業体
                  設計事務所
                  森ビル株式会社          森ビル株式会社          鹿島建設株式会社・
                                                      一般財団法人
                  一級建築士事務所          一級建築士事務所          戸田建設株式会社・
     O-1  アーク森ビル                                         東京都      日本建築
                  株式会社入江三宅          株式会社入江三宅          フジタ工業株式会社
                                                      センター
                  設計事務所          設計事務所          共同企業体
                            森ビル株式会社
                  森ビル株式会社                     清水建設株式会社・
                                                      一般財団法人
                            一級建築士事務所
        後楽森ビル          一級建築士事務所                     佐藤工業株式会社          東京都      日本建築
     O-4
                            株式会社織本匠
                                                      センター
                  株式会社現代建築研究所                     共同企業体
                            構造設計研究所
                                       清水建設株式会社・
                                                      一般財団法人
                  清水建設株式会社          清水建設株式会社
        赤坂溜池タワー                               株式会社竹中工務店          東京都      日本建築
     O-6
                  一級建築士事務所          一級建築士事務所
                                                      センター
                                       共同企業体
                                                      (事務所棟・
                                       (事務所棟・店舗棟)
                                                       住宅棟)
                  森ビル株式会社                     株式会社竹中工務店・
                            森ビル株式会社
                                                      一般財団法人
                  一級建築士事務所                     株式会社熊谷組
     O-7  愛宕グリーンヒルズ                     一級建築士事務所                    東京都      日本建築
                  株式会社入江三宅                     共同企業体
                                                      センター
                            株式会社構造計画研究所
                  設計事務所
                                       (住宅棟)
                                                      (店舗棟)
                                       戸田建設株式会社
                                                      東京都
                            森ビル株式会社
                  森ビル株式会社          一級建築士事務所
                                                一般財団法人      一般財団法人
        アークヒルズ          一級建築士事務所          株式会社入江三宅
                                       清水建設株式会社          日本建築      日本建築
     O-8
        サウスタワー          株式会社入江三宅          設計事務所
                                                センター      センター
                  設計事務所          清水建設株式会社
                            一級建築士事務所
                            株式会社日本設計
                                                一般財団法人      一般財団法人
        虎ノ門ヒルズ      森タワー
     O-9             株式会社日本設計          株式会社大林組          株式会社大林組          日本建築      日本建築
                                                センター      センター
                            一級建築士事務所
                                                      一般財団法人
     O-10   オランダヒルズ森タワー          株式会社山下設計          株式会社山下設計          株式会社大林組          東京都      日本建築
                                                      センター
     R-3  六本木ファーストプラザ

                  住宅・都市整備公団                     清水建設株式会社・
                                                      一般財団法人
                            住宅・都市整備公団
                  株式会社入江三宅                     安藤建設株式会社          東京都      日本建築
                            株式会社構造計画研究所
                                                      センター
                  設計事務所                     共同企業体
     R-4  六本木ビュータワー
    (注)超高層建築物や免震建築物等の特殊な構造方法を用いた建築物については、建築基準法令の定めにより、一般の基準よりも詳細な審査が

       なされる構造評定(2000年以降は建築基準法上の性能評価)を取得する必要があります。また、行政当局の指導等に従って取得する場合
       もあります。
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          h.建物状況調査報告書の概要
            各不動産及び信託不動産ごとに建物状況調査(地震リスク分析も含みます。)を建物調査会社に委託し、
           建物状況調査報告書を受領しています。2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不
           動産の状況は以下のとおりです。「緊急修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した緊急を要する修繕
           費用です。「長期修繕費用の見積額」は、建物調査会社が試算した15年間の修繕・更新費用の年平均額で
           す。
            当該報告書の内容は建物調査会社の意見であり、その正確性については保証されているものではありま
           せん。
            なお、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産について地震保険は付保していません。
                                      長期修繕費用
                                       の見積額
      物
                               緊急修繕費用               PML
      件                                 (千円)
              物件名称           作成年月      の見積額             (%)       建物調査会社
      番                                (注1)(注2)
                                (千円)             (注6)
      号                                (注3)(注4)
                                     (注5)
                                                  株式会社東京建築
     O-0   六本木ヒルズ森タワー                 2015年11月           -     43,102      0.59
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
     O-1   アーク森ビル                 2017年12月           -     104,793      0.78
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
                         2017年   1月
     O-4   後楽森ビル                           -     61,275      0.73
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
                         2017年   1月
     O-6   赤坂溜池タワー                           -     47,412      1.79
                                                  検査機構
                MORIタワー
                                    -     140,220      2.35
                (事務所棟)
                                                  東京海上日動
        愛宕        フォレストタワー
                         2018年   1月
     O-7                              -     75,281      2.34   リスクコンサルティング
        グリーンヒルズ        (住宅棟)
                                                  株式会社
                プラザ
                                    -      3,104     5.94
                (店舗棟)
                                                  東京海上日動
        アークヒルズ      サウスタワー           2019年   7月
     O-8                              -     33,905      1.56   リスクコンサルティング
                                                  株式会社
                                                  株式会社東京建築
        虎ノ門ヒルズ      森タワー           2020年   7月
     O-9                              -     10,335      0.50
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
                         2018年   6月
        オランダヒルズ森タワー
     O-10                              -     48,211      0.85
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
                         2017年   1月
        六本木ファーストプラザ
     R-3                              -      7,310     2.20
                                                  検査機構
                                                  株式会社東京建築
                         2017年   1月
        六本木ビュータワー
     R-4                              -     10,906      2.20
                                                  検査機構
     S-1   ラフォーレ原宿(底地)(注7)                   -         -       -     -  -
                 合計

                                    -     585,854      0.93
    (注1)六本木ヒルズ森タワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負
       担割合を乗じて得た金額を記載しています。
    (注2)アーク森ビルについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権に係る部分の管理規約に基づく負担割合を
       乗じて得た金額を記載しています。
    (注3)愛宕グリーンヒルズについては、各棟全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に係る部分の管理
       規約に基づく負担割合を乗じて得た金額を記載しています。
    (注4)アークヒルズ         サウスタワーについては、全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している共有持分割合を乗じて得た金額を記載
       しています。
    (注5)虎ノ門ヒルズ         森タワーについては、信託不動産全体を対象とした見積額に、本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分割合を
       乗じて得た金額を記載しています。
    (注6)SOMPOリスケアマネジメント株式会社による2018年6月4日付ポートフォリオ地震PML評価報告書の数値を記載しています。
    (注7)ラフォーレ原宿(底地)については、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
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          i.資本的支出の状況
           (i)資本的支出の実施状況
             当期中に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。当期中の資本的支出はポート
            フォリオ全体で732百万円であり、当期費用に区分された修繕費79百万円、施工管理報酬2.7百万円と合わ
            せ、合計814百万円の工事を実施しています。
               不動産等の名称                                     資本的支出の金額
                               目的             期間
                (所在地)                                     (百万円)
                                          自 2019年     4月
                        スプリンクラー更新工事                                  17
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        セキュリティシステム更新工事                                  35
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        空調監視制御システム更新工事
                                                          10
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
            六本木ヒルズ森タワー
                        通気配管接手更新工事                                  16
            (東京都港区)                              至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        専有部VAV自動制御機器更新工事                                  12
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        専有部蒸気コイル更新工事                                  10
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        蒸気配管更新工事
                                                          125
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年     4月
                        エレベーター更新工事                                  14
                                          至 2020年     3月
            アーク森ビル
            (東京都港区)
                                          自 2019年11月
                        屋外機械室耐火被覆補修工事                                  13
                                          至 2020年     3月
                                          自 2020年     4月
                        専有部エアバランスユニット更新工事                                  65
                                          至 2020年     7月
                                          自 2020年     4月
            後楽森ビル
                        店舗リニューアル工事
                                                          47
                                          至 2020年     5月
            (東京都文京区)
                                          自 2020年     3月
                        専有部照明LED化工事                                  20
                                          至 2020年     7月
                                          自 2020年     2月
            赤坂溜池タワー
                        住戸家電更新工事                                  12
            (東京都港区)                              至 2020年     7月
                                          自 2019年11月
                        住宅棟廊下内装工事                                  42
                                          至 2020年     3月
                                          自 2019年11月
            愛宕グリーンヒルズ
                        住宅棟自動火災報知機更新工事
                                                          51
                                          至 2020年     2月
            (東京都港区)
                                          自 2018年     1月
                        住宅棟外壁塗装工事                                  18
                                          至 2020年     2月
                                          自 2020年     2月
                        空調機デバイス更新工事                                  38
                                          至 2020年     3月
            オランダヒルズ森タワー
            (東京都港区)
                                          自 2019年     9月
                        機械式駐車場安全対策工事                                  18
                                          至 2020年     2月
                                          自 2020年     2月
            六本木ファーストプラザ
                        貸室リニューアル工事                                  12
                                          至 2020年     7月
            (東京都港区)
            その他

                        -                     -             149
                           ポートフォリオ全体                               732

            (注)1件当たりの金額が10百万円を超える案件を対象としています。
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           (ⅱ)資本的支出の予定
             2020年7月31日現在、本投資法人が保有している不動産及び信託不動産に関し、計画されている主な改
            修工事等に伴う資本的支出の予定金額は以下のとおりです。なお、資本的支出の予定金額のうち、工事の
            内容等に従い会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
                                             資本的支出の予定金額(百万円)
        不動産等の名称
                        目的            予定期間
         (所在地)
                                            総額     当期支払額      既支払総額
                                   自 2020年10月
                  電話交換機交換工事                             13      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  スプリンクラー更新工事
                                               58      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  映像システム更新工事                             22      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  セキュリティシステム更新工事                            127      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  空調監視制御システム更新工事                             52      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  電気監視制御システム更新工事
                                               52      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  通気配管接手更新工事                             13      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
     六本木ヒルズ森タワー
                  専有部VAV自動制御機器更新工事                             65      -      -
     (東京都港区)                             至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  専有部照明LED化工事                             70      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  専有部照明操作設備更新工事
                                               13      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  専有部廊下誘導灯LED化工事                             33      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  専有部電気温水器更新工事                             22      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  廊下誘導灯LED化工事                             33      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  蒸気配管更新工事
                                               14      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  トイレ改修工事                            269      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     4月
                  エレベーター更新工事                             78      -      -
                                   至 2020年12月
                                   自 2020年     7月
                  専有部スプリンクラー更新工事                             74      -      -
                                   至 2020年     8月
                                   自 2021年     1月
                  空調制御弁更新工事
                                               14      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2021年     1月
     アーク森ビル
                  空調制御装置更新工事                             24      -      -
     (東京都港区)                             至 2021年     3月
                                   自 2021年     1月
                  照明LED化工事                             10      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     7月
                  低層共用部リニューアル工事                             39      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     7月
                  機械室耐火被覆補修工事
                                               31      -      -
                                   至 2021年     3月
                                 83/171




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                                             資本的支出の予定金額(百万円)
        不動産等の名称
                        目的            予定期間
         (所在地)
                                            総額     当期支払額      既支払総額
                                   自 2020年     8月
                  専有部エアバランスユニット更新工事                             63      -      -
                                   至 2020年10月
     後楽森ビル                             自 2020年     8月
                  専有部空調更新工事                             35      -      -
     (東京都文京区)
                                   至 2020年10月
                                   自 2020年10月
                  照明LED化工事                             10      -      -
                                   至 2020年12月
                                   自 2020年     8月
                  住戸家電更新工事
                                               33      -      -
                                   至 2021年     1月
                                   自 2020年     8月
                  住戸リニューアル工事                             18      -      -
                                   至 2021年     1月
                                   自 2020年     8月
                  住戸バルコニー植栽改修工事                             12      -      -
                                   至 2021年     1月
                                   自 2020年     8月
     赤坂溜池タワー
                  専有部エアバランスユニット更新工事                             50      -      -
     (東京都港区)                             至 2021年     1月
                                   自 2020年     8月
                  専有部照明LED化工事
                                               25      -      -
                                   至 2021年     1月
                                   自 2020年10月
                  防災設備更新工事                            158      -      -
                                   至 2021年     2月
                                   自 2021年     2月
                  機械式駐車場安全対策工事                             12      -      -
                                   至 2021年     2月
                                   自 2020年     7月
                  事務所棟窓際空調機更新工事                             38      -      -
                                   至 2020年     9月
                                   自 2020年10月
                  事務所棟視覚障がい者対応工事
                                               13      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     7月
                  事務所棟専有部照明LED化工事                             15      -      -
                                   至 2020年     9月
                                   自 2020年     6月
                  事務所棟照明LED化工事                             34      -      -
                                   至 2021年     3月
     愛宕グリーンヒルズ
     (東京都港区)
                                   自 2019年12月
                  住宅棟自動火災報知機更新工事                             13      -      -
                                   至 2020年     9月
                                   自 2019年10月
                  住宅棟廊下内装工事
                                               75      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年11月
                  住宅棟中央監視自動制御設備更新工事                             19      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     8月
                  住宅棟駐車場EV充電用電源工事                             10      -      -
                                   至 2021年     2月
                                   自 2020年12月
                  セキュリティシステム更新工事                             32      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年12月
     オランダヒルズ森タワー
                  中央監視システム更新工事
                                               35      -      -
                                   至 2021年     3月
     (東京都港区)
                                   自 2020年12月
                  給湯器室改修工事                             17      -      -
                                   至 2021年     3月
                                   自 2020年     8月
     六本木ビュータワー
                  貸室リニューアル工事                             30      -      -
     (東京都港区)                             至 2021年     7月
    (注)1件当たりの予定金額が           10百万円を    超える案件を対象としています。
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         (ロ)信託受益権の概要
                                                 (2020年7月31日現在)
     主
     用  物件番号       物件名称          信託受託者         信託設定日      信託期間満了日             摘要
     途
                                              23・24階部分の区分所有権に係る
                                2011年   8月  1日  2026年   7月31日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
                                              19・22階部分の区分所有権に係る
                                2013年10月     1日  2028年   9月30日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
                                              20階部分の区分所有権に係る
                                2014年   8月  1日  2029年   7月31日
                     三井住友信託銀行株式会社
        O-0
                                              信託受益権です。
           六本木ヒルズ森タワー
      プレミアム
                                              28階部分の区分所有権に係る
                                2015年   9月16日    2030年   9月15日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
                                              25階部分の区分所有権に係る
                                2016年   2月  1日  2031年   1月31日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
                                              26・27・29階部分の区分所有権に
                                2016年   4月  1日  2036年   3月31日
                     三菱UFJ信託銀行株式会社
                                              係る信託受益権です。
                                              13階部分の区分所有権に係る
                                2006年   3月22日    2026年   3月31日
                     みずほ信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
                                              12・22階部分の区分所有権に係る
                                2008年   3月28日    2026年   3月31日
                     みずほ信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
        O-1
                                              23・25階部分の区分所有権に係る
                                2011年   3月18日    2026年   3月31日
           アーク森ビル          みずほ信託銀行株式会社
                                              信託受益権です。
      プレミアム
                                              4・15・24階部分の区分所有権に
                                2011年   8月  1日  2026年   7月31日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              係る信託受益権です。
                                              地下4階~1階冷熱供給所部分の
                                2013年   4月  1日  2028年   3月31日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              区分所有権に係る信託受益権です。
     オ
                                              当該信託受益権は、信託財産に対す
     フ
                                              る80%の権利を表するものであり、
        O-4
     ィ
                                2003年   3月  4日  2023年   3月  3日
           後楽森ビル          三井住友信託銀行株式会社                         信託財産に対する残りの20%の権利
      プレミアム
     ス
                                              を表する信託受益権は森ビル株式会
     ビ
                                              社が保有しています。
     ル
                                              用途が事務所及び店舗に該当する区
                                2008年   9月30日    2026年   3月31日
                     三井住友信託銀行株式会社                         画(倉庫・駐車場等の一部を含みま
                                              す。)に係る信託受益権です。
        O-6
           赤坂溜池タワー
      プレミアム
                                              用途が居宅に該当する区画(駐車場
                                2011年   3月18日    2026年   3月31日
                     三井住友信託銀行株式会社                         等の一部を含みます。)に係る信託
                                              受益権です。
                                              当該信託受益権は、信託財産に対す
                                              る74%の権利を表するものであり、
        O-7
                                2012年   5月  1日  2027年   4月30日
           愛宕グリーンヒルズ          三菱UFJ信託銀行株式会社                         信託財産に対する残りの26%の権利
      プレミアム
                                              を表する信託受益権は森ビル株式会
                                              社が保有しています。
        O-8

           アークヒルズ                                   共有持分25%に係る信託受益権で
                                2014年   8月  1日  2034年   7月31日
                     三菱UFJ信託銀行株式会社
      プレミアム
           サウスタワー                                   す。
                                              当該信託受益権は、信託財産に対す

                                              る50%の権利を表するものであり、
        O-9
           虎ノ門ヒルズ      森タワー                2014年   6月26日    2037年   7月31日
                     三菱UFJ信託銀行株式会社                         信託財産に対する残りの50%の権利
      プレミアム
                                              を表する信託受益権は森ビル株式会
                                              社が保有しています。
                                              3・4階、5階の一部、14~18・22~

       O-10
                                2017年   8月  1日  2032年   7月31日
           オランダヒルズ森タワー          三井住友信託銀行株式会社                         24階部分の区分所有権に係る信託受
      プレミアム
                                              益権です。
        R-3

                                2003年   3月  4日  2023年   3月  3日
           六本木ファーストプラザ          三井住友信託銀行株式会社                         -
      プレミアム
     住
     宅
                                              六本木ビュータワーの80戸の区分所
                                2003年   3月  4日  2023年   3月  3日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              有権に係る信託受益権です。
        R-4   六本木ビュータワー
                                              六本木ビュータワーの12戸の区分所
                                2006年   3月22日    2023年   3月  3日
                     三井住友信託銀行株式会社
                                              有権に係る信託受益権です。
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         (ハ)ポートフォリオの状況
          a.物件クオリティ別投資比率
                                                 (2020年7月31日現在)
             クオリティ区分(注)                         取得価格(百万円)             投資比率(%)
                             物件数
                                   10         386,690             99.0
            プレミアム物件
                                    1          4,000             1.0
            プレミアム物件以外
                                   11         390,690             100.0
              ポートフォリオ合計
            (注)クオリティ区分におけるプレミアム物件については、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ② 運用戦略 (イ)重点
              戦略 a.    プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築 ⅰ.プレミアム物件を重視した投資」をご参照
              ください。
          b.主たる用途別投資比率

                                                 (2020年7月31日現在)
                                      取得価格(百万円)             投資比率(%)
                主たる用途             物件数
                                   8        362,770             92.9
            オフィスビル
                                   2          6,100             1.6
            住宅
                                   1         21,820             5.6
            商業施設
                                   11         390,690             100.0
              ポートフォリオ合計
          c.地域別投資比率

                                                 (2020年7月31日現在)
                                              取得価格        投資比率
                                       物件数
                       地域
                                              (百万円)         (%)
                                           11     390,690         100.0

                    東京都心5区及びその周辺地区
            東京圏
                                           9     341,670         87.5
                      港区
                                           1     27,200         7.0
                      文京区
                                           1     21,820         5.6
                      渋谷区
                                           11     390,690         100.0
                  東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県
            地方主要      東京圏以外にある政令指定都市及び
                                           -        -        -
            都市部      これに準ずる全国主要都市
                                           11     390,690         100.0
                   ポートフォリオ合計
          d.築年数別投資比率

                                                 (2020年7月31日現在)
                                      取得価格(百万円)             投資比率(%)
                 築年数            物件数
                                   2         55,360             15.0
            10年未満
                                   -            -            -
            10年以上15年未満
                                   8         313,510             85.0
            15年以上
                                   10         368,870             100.0
              ポートフォリオ合計
            (注)愛宕グリーンヒルズは、竣工年月日を2001年7月30日として算出しており、ラフォーレ原宿(底地)については本集計
              対象から外しています。下記「e.建物規模別投資比率」において同じです。なお、取得価格で加重平均した平均築年
              数は19.4年(小数第2位を四捨五入しています。)です。
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          e.建物規模別投資比率
                                                 (2020年7月31日現在)
                 規模(注)                      取得価格(百万円)            投資比率(%)
                               物件数
                                     8        362,770            98.3
            30,000㎡以上
                                     2         6,100            1.7
            10,000㎡以上30,000㎡未満
                                    -           -           -
            10,000㎡未満
                                    10        368,870            100.0
               ポートフォリオ合計
            (注)「規模」は、本投資法人及び信託受託者の所有形態にかかわらず、建物全体の延床面積を基準としています。2020年7
              月31日現在本投資法人の保有に係る不動産及び信託不動産における共有持分の割合及び専有面積は、後記「(ホ)個別
              不動産の概要」をご参照ください。なお、六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワーについてはいずれも延床面
              積を22,906.74㎡とみなし、個別の建物として算出しています。
         (ニ)個別不動産が所在するエリア

          a.赤坂・虎ノ門・六本木エリア
           i.エリア特性
             東京タワー、愛宕山、ホテルオークラ、アメリカ大使館、ロシア大使館、霊南坂教会といった、著名な
            スポットが数多く点在する一方、アークヒルズの誕生後、次々と大規模な再開発が実現し、オフィス機能
            だけでなく、車道(拡幅・新設)、歩行者空間、公開空地、緑地等が整備され、それらが連担しあうこと
            により、複合性に富んだ都市空間が醸成されてきました。
           ⅱ.交通アクセス
             地下鉄の東京メトロ銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、南北線等の公共交通網に加え、幹線道路
            や高速道路等による道路ネットワークが充実しているなど、利便性の高いエリアとなっています。
           ⅲ.立地企業の傾向
             IT・メディア関連企業や法律・会計・コンサルティング事務所等のほか、各国大使館、高級ホテルや外
            国人向け住宅地へのアクセスの良さから、外資系企業が数多く立地しています。
           ⅳ.再開発によるまちづくり
             2014年5月に竣工した虎ノ門ヒルズ周辺では、「(仮称)虎ノ門ヒルズ                                 ステーションタワー」をはじめ
            とする複数の大規模プロジェクトが進行中であり、東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅の整備を含め
            た一体的な都市づくりが完成することで、国際水準のオフィス、住宅、ホテル、商業施設、交通インフラ
            など様々な機能を備えた、国際新都心・グローバルビジネスセンターが誕生することが期待されます。ま
            た、エリア内では、2020年1月に「虎ノ門ヒルズ                       ビジネスタワー」が竣工したほか、「虎ノ門・麻布台地
            区第一種市街地再開発事業」等の複数の再開発計画も進められています。
           ⅴ.本エリアに所在する物件
            ・ アーク森ビル
            ・ 赤坂溜池タワー
            ・ 愛宕グリーンヒルズ
            ・ 六本木ファーストプラザ
            ・ 六本木ビュータワー
            ・ アークヒルズ         サウスタワー
            ・ 虎ノ門ヒルズ         森タワー
            ・ オランダヒルズ森タワー
          b.六本木・麻布エリア
           i.エリア特性
             六本木、西麻布、広尾の各交差点に囲まれた当該エリアは、東京都心においても特に文化国際色の豊か
            な街の一つです。また、麻布十番一帯は、下町の情緒を感じさせながらも、都心居住を支える商店街とし
            て活気に溢れています。これらの街をつなぐ地域の核として、六本木六丁目地区の再開発事業が実現し、
            東京都心の新名所「六本木ヒルズ」が誕生しました。
           ⅱ.周辺施設・環境
             各国大使館や国際交流施設、インターナショナルスクール、個性的な物販・飲食店等が点在する一方、
            外国人居住者も多く、生活・文化交流の舞台として親しまれてきました。また、有栖川宮記念公園や青山
            墓地、芝公園等の豊かな緑地があり四季を通じて自然を満喫できるとともに、研究機関、医療機関、美術
            館等も充実しています。
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           ⅲ.交通アクセス
             地下鉄の東京メトロ日比谷線、千代田線、南北線、都営地下鉄大江戸線等の公共交通網に加え、幹線道
            路、高速道路等の道路ネットワーク及び六本木ヒルズの再開発により実現した環状3号線と六本木通りの
            接続等によって、利便性が向上しています。
           ⅳ.再開発によるまちづくり
             「国立新美術館」、「東京ミッドタウン」といった大規模な開発プロジェクトが完成し、オフィスビ
            ル、住宅としての機能の集積のみならず、商業施設・文化機能の集積も進んでいます。そのほか、「六本
            木五丁目西地区市街地再開発準備組合」による再開発計画も進められています。
           ⅴ.本エリアに所在する物件
            ・ 六本木ヒルズ森タワー
          c.後楽エリア
           i.エリア特性
             特別史跡・特別名勝指定の小石川後楽園の緑深い環境に調和するように、多くの緑を植えたり、歩行者
            貫通通路や街路樹を整備する等、地域一帯で環境整備に取り組んでいます。また、「東京ドーム」、「ラ
            クーア」等の娯楽施設もあり、活気に溢れる地域です。
           ⅱ.再開発によるまちづくり
             2014年6月に「飯田橋グラン・ブルーム」及び「パークコート千代田富士見ザ                                      タワー」が竣工したほ
            か、「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業(文京GARDEN(ガーデン))」が進められて
            おり、周辺地域一帯がオフィスビル、住宅、商業施設としての機能が複合した都市空間として成長してい
            くものと期待されます。
           ⅲ.本エリアに所在する物件
            ・ 後楽森ビル
         (ホ)個別不動産の概要

           2020年7月31日現在、本投資法人が保有している各不動産及び信託不動産の概要は、以下のとおりです。
          a.「資産の概要」欄に関する説明
           i.「取得年月日」欄及び「取得価格」欄には、不動産売買契約又は信託受益権売買契約に記載された取得
            年月日及び売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)を記載しています。
           ⅱ.「取得時鑑定評価額」欄は、アークヒルズ                      サウスタワーを除く各物件については一般財団法人日本不
            動産研究所により、アークヒルズ                サウスタワーについては大和不動産鑑定株式会社により作成された、
            取得時における不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
           ⅲ.「直近算定価額」欄は、アークヒルズ                    サウスタワーを除く各物件については一般財団法人日本不動産
            研究所により、アークヒルズ              サウスタワーについては大和不動産鑑定株式会社により作成された、不動
            産鑑定評価書に基づき記載しています。
           ⅳ.「所在地」欄には、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、不動産登記簿上
            の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
           ⅴ.土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合で
            あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指
            定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であること、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少
            することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
           ⅵ.土地の「容積率」欄には、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
            あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指
            定容積率は、敷地に接続する道路の幅員、その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少すること
            があり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
           ⅶ.土地の「用途地域」欄には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
           ⅷ.土地の「敷地面積」欄には、所有形態にかかわらず、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積を記
            載しています。ただし、借地(賃貸借又は使用貸借)については、土地賃貸借契約等に記載されている面
            積を記載しています。
           ⅸ.土地及び建物の「所有形態」欄には、信託受託者が保有する権利又は本投資法人が保有する権利の種類
            を記載しています。
           ⅹ.建物の「竣工年月」欄には、不動産登記簿上表示されている新築年月を記載しています。
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           xi.建物の「構造/階数」欄には、不動産登記簿上表示されている構造を記載しています。
             なお、「構造/階数」欄の記載の略称は、それぞれ次を表します。
             RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造、S:鉄骨造
           xⅱ.建物の「用途」欄には、不動産登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しています。
           xⅲ.建物の「延床面積」欄には、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、
            区分所有建物の専有部分を保有している場合や共有持分である場合においても、建物全体の床面積の合
            計を記載しています。
           xⅳ.「住宅所有戸数/総戸数」欄には、不動産の所有者又は信託受託者が所有している住宅の戸数及び当
            該物件の住宅の総戸数を記載しています。
           xv  .「PM会社」欄には、個々の不動産又は信託不動産に関するPM業務を委託している会社を記載していま
            す。ただし、PM業務が包括的に再委託されている場合はその再委託先を記載しています。
          b.「特記事項」欄に関する説明
            「特記事項」欄には、以下の事項を含む、各不動産又は信託不動産の権利関係や利用等のうち重要と考え
           られる事項のほか、本書の日付において、各不動産又は信託不動産の価額、収益性、処分性への影響度を考
           慮して重要と考えられる事項を記載しています。
           i.法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
           ⅱ.権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
           ⅲ.各不動産又は信託不動産の境界を越えた構築物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なも
            のとその協定等並びに境界を越えた構築物等及び境界に関して紛争がある場合にはその概要
           ⅳ.共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
          c.「収支の状況」欄に関する説明
            本投資法人の収支の状況については、原則として発生主義による数値を記載しています。
            本投資法人の収支の状況に関する各項目は、以下のとおりです。
           i.「賃貸事業収入」欄には、賃料及び共益費が含まれています。
           ⅱ.「その他賃貸事業収入」欄には、貸室清掃料、駐車場使用料、水道光熱費収入等が含まれています。
           ⅲ.「管理委託費」欄には、管理会社への委託費、プロパティ・マネジメントフィー等が含まれています。
           ⅳ.「公租公課等」欄には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税が含まれています。                                         固定資産税、都市
            計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として
            費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴
            い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
            等の取得原価に算入しています。
           ⅴ.「水道光熱費」欄には、対象期間に支払った水道光熱費の金額を計上しています。
           ⅵ.「修繕費」欄には、固定資産に損傷、汚損及び経年による使用価値の減価が生じた場合における原状回
            復に要した通常の維持のために支出された費用を記載しています。
           ⅶ.「損害保険料」欄には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
           ⅷ.「減価償却費」欄には、固定資産を定額法で償却した金額を計上しています。
           ⅸ.「その他費用」欄には、信託報酬、賃借料、その他賃貸事業費用(住宅運営経費等、賃貸事業全般に要
            する諸費用等)       を合計した金額を記載しています。
           x.「NOI」欄には、不動産賃貸事業収益合計から不動産賃貸事業費用合計(ただし、減価償却費を除きま
            す。)を控除した額を記載しています。
          d.「稼働率の推移」欄に関する説明
            「稼働率」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積(以下「総賃貸可能面積」と
           いいます。)に占めるエンドテナントとの間で有効に締結されている賃貸借契約等に表示された契約面積の
           合計(以下「総賃貸面積」といいます。)の割合を記載しています。
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                                              プレミアム
     O-0 六本木ヒルズ森タワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区六本木六丁目10番1号
     土地   建蔽率         80%               建物   竣工年月         2003年4月
                                             S・SRC
        容積率(注1)         700%・600%                  構造/階数
                                             地下6階付54階建
        用途地域         商業地域                  用途         事務所・店舗・美術館
        敷地面積(注2)         57,177.66㎡                  延床面積(注3)         442,150.70㎡
        所有形態(注2)         所有権(敷地権持分約17.7%)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約13.6%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             -
                  (ⅰ)2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50%
                     なお、2011年8月1日付で、(ⅱ)に追加信託し、信託受益権を保有しています。
                  (ⅱ)2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50%に係る
                     信託受益権
     取得年月日             (ⅲ)   2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅳ)   2014年8月1日に20階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅴ)2015年9月16日に28階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅵ)   2016年2月1日に25階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅶ)   2016年4月1日に26・27・29階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅰ)   6,810百万円
                  (ⅱ)18,680百万円
                  (ⅲ)   21,900百万円
                  (ⅳ)   9,890百万円
     取得価格
                  (ⅴ)   12,000百万円
                  (ⅵ)11,200百万円
                  (ⅶ)34,900百万円
                   合計   115,380百万円
                  (ⅰ)   7,400百万円(2010年1月31日)
                  (ⅱ)22,200百万円(2011年7月15日)
                  (ⅲ)   24,500百万円(2013年6月1日)
     取得時鑑定評価額(価格時点)
                  (ⅳ)   11,400百万円(2014年5月31日)
                  (ⅴ)13,800百万円(2015年7月31日)
                  (ⅵ)12,800百万円        (2015年11月1日)
                  (ⅶ)39,900     百万円(2015年11月1日)
     直近算定価額(価格時点)             148,100百万円(2020年7月31日)
                              特記事項
     該当事項はありません。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:840%)。
    (注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約10,117.93㎡です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は42,922.24㎡です。
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    <収支の状況>                        (単位:千円)
     期(注)            前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入           2,943,450     2,943,450
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計           2,943,450     2,943,450
     管理委託費            436,029     447,868
     公租公課等            247,825     255,651
     水道光熱費              -     -
     修繕費
                   -     -
     損害保険料             4,094     4,050
     減価償却費
                 326,258     332,052
     その他費用              558     376
     不動産賃貸事業費用合計
                1,014,766     1,039,999
     NOI           2,254,942     2,235,503
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率        100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%
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                                              プレミアム
     O-1 アーク森ビル
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区赤坂一丁目12番32号
     土地   建蔽率         80%・60%               建物   竣工年月         1986年3月
                                             RC・SRC・S
        容積率(注1)         700%・400%                  構造/階数
                                             地下4階付37階建
        用途地域         商業・第二種住居地域                  用途         事務所・店舗・冷熱供給所
        敷地面積(注2)         39,602.42㎡                  延床面積(注3)         177,486.95㎡
        所有形態(注2)         所有権(敷地権持分約10.9%)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約17.9%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             -
                  (ⅰ)2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅱ)2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75%
                  (ⅲ)2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25%
                  (ⅳ)2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50%
     取得年月日
                    なお、2011年3月18日付で、(ⅴ)に追加信託し、信託受益権を保有しています。
                  (ⅴ)2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50%及び25階部分の区分所有権に係る
                     信託受益権
                  (vi)2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅶ)2013年4月1日に地下4階~1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権
                  (ⅰ)   6,600百万円
                  (ⅱ)16,500百万円
                  (ⅲ)   5,500百万円
                  (ⅳ)   3,400百万円
     取得価格
                  (ⅴ)   9,770百万円
                  (vi)17,200百万円
                  (ⅶ)   3,510百万円
                   合計   62,480百万円
                  (ⅰ)   6,600百万円(2006年2月28日)
                  (ⅱ)15,075百万円(2008年2月29日)
                  (ⅲ)   5,025百万円(2008年7月31日)
     取得時鑑定評価額(価格時点)             (ⅳ)   3,710百万円(2010年1月31日)
                  (ⅴ)11,300百万円(2011年2月25日)
                  (vi)19,800百万円(2011年7月15日)
                  (ⅶ)   3,550百万円(2013年1月1日)
     直近算定価額(価格時点)             63,700百万円     (2020年7月31日)
                              特記事項
     ・本物件建物の一部区画につき、天井・界壁等の柱・梁等において、アスベストを含有している湿式吹付ロックウールが使用されています。
      本物件建物に係る使用部分については、現在のところ飛散は確認されておらず安定した状態であり、前所有者の森ビル株式会社の負担によ
      り 適宜除去等の措置を講じる予定です。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:740.54%)。
    (注2)本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約4,332.54㎡です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は24,850.89㎡です。
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                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    <収支の状況>                        (単位:千円)
     期(注)            前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入           1,351,486     1,351,486
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計           1,351,486     1,351,486
     管理委託費            165,834     164,853
     公租公課等             83,506     84,237
     水道光熱費              -     -
     修繕費
                   -     355
     損害保険料             1,933     1,912
     減価償却費
                  65,771     66,946
     その他費用             3,322     2,789
     不動産賃貸事業費用合計
                 320,368     321,094
     NOI           1,096,890     1,097,338
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率        100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%
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                                              プレミアム
     O-4 後楽森ビル
                            資産の概要(注1)
     所在地(住居表示)          東京都文京区後楽一丁目4番14号
     土地                            建物
        建蔽率         80%                  竣工年月         2000年3月
                                             SRC・S
                                    構造/階数
        容積率(注2)         600%・500%
                                             地下6階付19階建
        用途地域         商業地域                  用途         事務所・店舗
        敷地面積         6,611.58㎡                  延床面積(注3)         46,154.65㎡
        所有形態         借地権                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約57.9%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数
                                             -
     取得年月日             2006年4月13日
     取得価格             27,200百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             27,200百万円(2006年2月28日)(注4)
     直近算定価額(価格時点)             26,500百万円     (2020年7月31日)
                              特記事項
     ・森ビル株式会社及び東京都との間の1997年8月25日付土地賃貸借契約及び1999年1月28日付区分建物売買契約に基づき、本物件建物の譲渡を
      する場合、また、東京都、森ビル株式会社及び信託受託者との間の2002年12月6日付建物及び土地賃貸借の信託譲渡に関する協定書に基づ
      き、信託受益権の譲渡をする場合、それぞれ東京都の書面による承諾が必要です。
     ・東京都及び森ビル株式会社との間の1997年8月25日付土地賃貸借契約において、東京都は、対象土地を公用又は公共用に供するために必要が
      生じたときは、土地賃貸借契約を解除することができるものとされています。
    (注1)本投資法人は、本物件建物の約72%に係る区分所有権及び本物件土地借地権を信託財産とする信託における、当該信託財産に対する80%
        の権利を表する信託受益権を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの20%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が
        保有しています。
    (注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:654.18%)。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積(ただし、付属建物は含んでいません。)に当該信託
        受益権の信託財産に対する権利の割合(80%)を乗じて得た面積は25,707.00㎡です。
    (注4)取得時鑑定評価額については、不動産鑑定評価書に基づく算定価額に本投資法人が保有している信託受益権の信託財産に対する権利の割
        合(80%)を乗じて得た金額を記載しています。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

     期(  注 )          前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入            654,930     644,277
     その他賃貸事業収入             97,217     73,750
     不動産賃貸事業収益合計            752,147     718,027
     管理委託費
                  61,679     68,962
     公租公課等             30,716     32,972
     水道光熱費
                  74,146     54,720
     修繕費             9,819     31,736
     損害保険料
                  1,679     1,661
     減価償却費             96,318     97,657
     その他費用
                  83,951     83,971
     不動産賃貸事業費用合計            358,312     371,681
     NOI            490,153     444,003
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率        88.6%     96.7%     93.4%     97.6%     97.6%    100.0%     100.0%     99.4%     99.4%     86.1%
                                 94/171





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                                              プレミアム
     O-6 赤坂溜池タワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区赤坂二丁目17番7号
     土地   建蔽率         80%               建物   竣工年月         2000年9月
                                             S・SRC・RC
        容積率(注1)         500%・400%                  構造/階数
                                             地下2階付25階建
        用途地域         商業地域                  用途         事務所・居宅・店舗
        敷地面積(注2)         5,694.16㎡                  延床面積(注3)         46,971.43㎡
        所有形態(注2)         所有権(分有)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約65.5%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             88戸/130戸
                  (ⅰ)2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画(倉庫・駐車場等の一部を含みます。)
                    (総専有面積の約35.5%)に係る信託受益権
     取得年月日
                  (ⅱ)2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画(駐車場等の一部を含みます。)
                    (総専有面積の約30.0%)に係る信託受益権
                  (ⅰ)37,200百万円
                  (ⅱ)   6,730百万円
     取得価格
                   合計   43,930百万円
                  (ⅰ)35,600百万円(2008年7月31日)
     取得時鑑定評価額(価格時点)
                  (ⅱ)   6,870百万円(2011年2月25日)
     直近算定価額(価格時点)             34,500百万円     (2020年7月31日)
                              特記事項
     ・区分所有者間の合意により定められた当該事業における負担の割合に応じて費用負担することとされています。
     ・本投資法人並びに本物件の区分所有者のうち森ビル株式会社、株式会社朝日新聞社及び信託受託者は、それぞれが権利を有する不動産又は
      信託受益権の譲渡に関して、相互に優先的に買い取る権利を有しています。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:690.30%)。
    (注2)他の所有者の所有する土地(1705番1)と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地(1701番1)からなり、分有となっていま
       す。土地(1701番1)の信託受託者の共有持分比率は約98.6%であり、共有持分比率に相当する面積は3,211.94㎡です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は20,919.00㎡です。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

                 前期     当期
     期(注)
     日数
                 184     182
     賃貸事業収入            783,923     791,134
     その他賃貸事業収入
                  86,447     78,130
     不動産賃貸事業収益合計            870,370     869,264
     管理委託費
                 166,546     167,722
     公租公課等             42,282     43,804
     水道光熱費             30,929     26,743
     修繕費             34,461     29,026
     損害保険料             2,091     2,068
     減価償却費            141,676     135,262
     その他費用             10,853     10,624
     不動産賃貸事業費用合計            428,841     415,253
     NOI            583,205     589,274
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率
             100.0%     97.9%     95.8%     94.0%     95.4%     98.0%     99.0%     98.0%     96.7%     95.7%
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                                              プレミアム
     O-7 愛宕グリーンヒルズ
                            資産の概要(注1)
               事務所棟:東京都港区愛宕二丁目5番1号
               住宅棟    :東京都港区愛宕二丁目3番1号
     所在地(住居表示)
               店舗棟 :東京都港区虎ノ門三丁目21番5号
     土地                            建物
                                             (事務所棟)2001年7月
        建蔽率         80%・60%                  竣工年月         (住宅棟) 2001年10月
                                             (店舗棟) 2001年7月
                                             (事務所棟)S・SRC
                                                   地下2階付42階建
                                             (住宅棟) S・SRC
                                    構造/階数
        容積率(注2)         700%・600%・400%・200%
                                                   地下4階付43階建
                                             (店舗棟) RC
                                                  地下1階付2階建
        用途地域         商業・第一種住居・第二種住居地域                  用途         事務所・共同住宅・店舗
                                             事務所棟:85,266.30㎡
                                             住宅棟    :60,815.71㎡
        敷地面積(注3)         13,014.36㎡                  延床面積(注4)
                                             店舗棟    : 2,083.60㎡
                                             所有権・区分所有権
                  所有権・借地権・地役権
        所有形態(注3)                            所有形態(注4)
                                             (専有面積持分約32.9%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             351戸/353戸
                  (ⅰ)2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所
                    有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持
                    分を信託財産とする信託受益権の準共有持分45%(総専有面積の約20.0%)
     取得年月日
                  (ⅱ)2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所
                    有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持
                    分を信託財産とする信託受益権の準共有持分29%(総専有面積の約12.9%)
                  (ⅰ)25,600百万円
                  (ⅱ)16,490百万円
     取得価格
                   合計   42,090百万円
                  (ⅰ)27,600百万円(2012年1月31日)
     取得時鑑定評価額(価格時点)
                  (ⅱ)17,900百万円(2013年1月1日)
     直近算定価額(価格時点)             46,900百万円(2020年7月31日            )
                              特記事項
     ・第三者への信託受益権の準共有持分の譲渡(森ビル株式会社への譲渡を除きます。)又は信託財産の譲渡(信託契約の終了に伴う本投資法
      人への譲渡を除きます。)について、隣地所有者の承諾が必要とされています。また、信託財産の譲渡(信託契約の終了に伴う本投資法人
      への譲渡を除きます。)については、借地の賃貸人である土地所有者の承諾が必要です。
    (注1)本投資法人は、愛宕グリーンヒルズ内の3棟(MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ)の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及
       びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分74%(総専有面積の約
       32.9%)を保有しています。なお、当該信託財産に対する残りの26%の権利を表する信託受益権は、森ビル株式会社が引き続き保有して
       います。
    (注2)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:事務所棟地区(事務所棟及び店舗棟を含む
       地区)960%、住宅棟地区(住宅棟を含む地区)760%)。
    (注3)愛宕グリーンヒルズ運営協議会規約に基づき当該建物の敷地利用権が設定されている敷地全体の面積を記載しています。本投資法人が保
       有している信託受益権の準共有持分に対応する建物部分割合に相当する敷地面積は約3,744.20㎡(全体の約28.8%)です                                              。
    (注4)本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約34,385.99㎡です。
                                 96/171







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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    <収支の状況>                        (単位:千円)
     期(注)            前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入           1,012,320     1,012,320
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計           1,012,320     1,012,320
     管理委託費             2,664     2,664
     公租公課等             68,953     69,230
     水道光熱費              -     -
     修繕費
                   -     -
     損害保険料             3,667     3,627
     減価償却費
                 181,821     185,657
     その他費用             44,274     45,765
     不動産賃貸事業費用合計
                 301,380     306,945
     NOI            892,761     891,032
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率        100.0%     100.0%     100.0  %   100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%
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                                              プレミアム
     O-8   アークヒルズ       サウスタワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区六本木一丁目4番5号
     土地   建蔽率         80%・60%               建物   竣工年月         2013年7月
                                             S・SRC・RC
        容積率(注1)         700%・300%                  構造/階数
                                             地下4階付20階建
        用途地域         商業・第二種住居地域                  用途         事務所・店舗・駐車場
        敷地面積(注2)         5,846.69㎡                  延床面積(注3)         53,043.48㎡
        所有形態(注2)         所有権(共有)                  所有形態(注3)         所有権(共有)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数
                                             -
     取得年月日             2014年8月1日に共有持分25%に係る信託受益権
     取得価格             19,150百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             20,300百万円(      2014年5月31日      )
     直近算定価額(価格時点)             25,200百万円(2020年7月31日            )
                              特記事項
     ・本物件の管理運用については、その内容に応じて共有者及び受益者(以下「当事者」といいます。)全員の同意、又は共有者の共有持分割
      合の過半数の同意に基づき行われます。なお、内容に応じて当事者全員の同意又は共有者の共有持分割合の過半数の同意が得られなかった
      場合には、各当事者は、意見の異なる他のすべての当事者に対し、その者が保有する本物件共有持分又は信託受益権の売渡の請求ができ、
      当該請求を受けた当事者(以下「売渡被請求者」といいます。)も、請求した当事者(以下「売渡請求者」といいます。)及び売渡請求者
      と同じ意見を有する者(以下、売渡請求者と併せて「売渡請求者グループ」といいます。)に対して売渡の請求ができます。売渡被請求者
      及び売渡請求者グループは、所定の手続に基づいて売渡希望価格の提示を相手方に対して行い、最終的には共有持分割合による換算後の価
      格で判断してより高い売渡希望価格を相手方に対して提示した当事者が、意見の異なる他の当事者の保有する本物件共有持分又は信託受益
      権を買い取ることとされています。
     ・各当事者は、他の当事者が本協定上の重大な義務に違反した場合でかつ各当事者からの書面による催告後30日以内にかかる事由が解消しな
      い場合、又は他の当事者の財務状況が著しく悪化したと合理的に判断できる場合、当該他の当事者が保有する本物件共有持分又は信託受益
      権の売渡の請求ができます。
     ・各当事者は、他の当事者が自己の保有する本物件共有持分又は信託受益権を譲渡するに際して、当該譲渡について優先的に交渉し自ら買い
      取る権利を有しています。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:860%)。
    (注2)本投資法人が保有している信託受益権の信託財産である共有持分(25%)に相当する敷地面積は約1,461.67㎡です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権の信託財産である共有持分(25%)に相当する延床面積は13,260.87㎡です。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

     期(  注 )          前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入
                 487,104     482,942
     その他賃貸事業収入             33,849     26,518
     不動産賃貸事業収益合計
                 520,953     509,460
     管理委託費             49,820     47,605
     公租公課等             34,798     35,944
     水道光熱費             35,934     26,486
     修繕費             4,419     2,346
     損害保険料
                  1,030     1,018
     減価償却費             44,219     44,245
     その他費用
                  1,494     2,235
     不動産賃貸事業費用合計            171,717     159,882
     NOI            393,456     393,823
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率        98.3%     97.9%     90.4  %   73.8%     92.8%     98.3%     98.3%     99.9%    100.0%     100.0%
                                 98/171




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                                              プレミアム
     O-9 虎ノ門ヒルズ         森タワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区虎ノ門一丁目23番1号
     土地   建蔽率         80%               建物   竣工年月         2014年5月
                                             S・SRC
        容積率(注1)         700%・600%                  構造/階数
                                             地下5階付52階建
        用途地域         商業地域                  用途         事務所・店舗・ホテル・居宅
        敷地面積(注2)         17,068.95㎡                  延床面積(注3)         241,581.95㎡
        所有形態(注2)         所有権(敷地権持分約12.7%)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約6.9%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             -
                  (ⅰ)   2017年8月1日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%及びその敷地権に係る共有持分を信託財産と
                    する信託受益権の準共有持分7%
                  (ⅱ)   2018年3月1日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%及びその敷地権に係る共有持分を信託財産と
     取得年月日
                    する信託受益権の準共有持分7%
                  (ⅲ)   2018年9月3日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%及びその敷地権に係る共有持分を信託財産と
                    する信託受益権の準共有持分36%
                  (ⅰ)   5,070百万円
                  (ⅱ)5,070百万円
     取得価格
                  (ⅲ)26,070百万円
                  合計  36,210百万円
                  (ⅰ)   5,446百万円     ( 2017年2月1日     )
     取得時鑑定評価額(価格時点)             (ⅱ)   5,614百万円     ( 2017年8月1日     )
                  (ⅲ)28,836百万円(2018年6月1日)
     直近算定価額(価格時点)             44,800百万円     (2020年7月31日)
                              特記事項
     第三者への信託受益権の準共有持分の譲渡については、森ビル株式会社の書面による承諾が必要とされています。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:1,150%)。
    (注2)本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する建物持分割合に相当する敷地面積は約2,166.44㎡です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約12,212.06㎡です。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

     期(  注 )          前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入            775,581     775,581
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計            775,581     775,581
     管理委託費
                  89,286     88,742
     公租公課等             59,600     60,874
     水道光熱費
                   -     -
     修繕費              -     -
     損害保険料
                  1,319     1,305
     減価償却費            101,038     101,038
     その他費用
                   71     71
     不動産賃貸事業費用合計            251,315     252,031
     NOI            625,303     624,588
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率          -     -     -     -   100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0  %   100.0%
                                 99/171





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                                              プレミアム
     O-10 オランダヒルズ森タワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区虎ノ門五丁目11番2号
     土地   建蔽率         80%・60%               建物   竣工年月         2005年1月
                                             S・SRC・RC
        容積率(注1)         600%・300%                  構造/階数
                                             地下2階付24階建
        用途地域         商業地域・第一種住居地域                  用途         事務所・店舗・居宅
        敷地面積(注2)         3,487.61㎡                  延床面積(注3)         35,076.12㎡
        所有形態(注2)         所有権(分有)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約48.5%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             -
                  (ⅰ)   2017年8月1日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権及びその敷地権に係る共有持
                    分を信託財産とする信託受益権の準共有持分57%
                  (ⅱ)   2018年3月1日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権及びその敷地権に係る共有持
     取得年月日
                    分を信託財産とする信託受益権の準共有持分15%
                  (ⅲ)   2018年9月3日に3・4階、5階の一部、14~18・22~24階部分の区分所有権及びその敷地権に係る共有持
                    分を信託財産とする信託受益権の準共有持分28%
                  (ⅰ)9,330百万円
                  (ⅱ)   2,430百万円
     取得価格
                  (ⅲ)4,570     百万円
                  合計  16,330百万円
                  (ⅰ)   10,431百万円(      2017年2月1日     )
     取得時鑑定評価額(価格時点)             (ⅱ)2,775百万円(2017年8月1日)
                  (ⅲ)5,264百万円(2018年6月1日)
     直近算定価額(価格時点)             21,800百万円(2020年7月31日            )
                              特記事項
     第三者への信託受益権の譲渡(森ビル株式会社への譲渡を除きます。)については、他の区分所有者の承諾が必要とされています。また、信
     託財産の譲渡(信託契約の終了に伴う本投資法人への譲渡を除きます。)については、他の区分所有者の承諾が必要とされています。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:875%)。
    (注2)東京都の所有する土地(芝公園三丁目802番2及び麻布台一丁目224番28)と信託受託者が森ビル株式会社との間で共有する土地(虎ノ門
        五丁目124番1及び芝公園三丁目803番3)からなり、分有となっています。土地(虎ノ門五丁目124番1及び芝公園三丁目803番3)の信託受
        託者の共有持分比率は約62.9%であり、共有持分比率に相当する面積は                           1,910.96㎡で     す。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約10,349.04㎡です。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

                 前期     当期
     期(  注 )
     日数             184     182
     賃貸事業収入            529,958     530,636
     その他賃貸事業収入
                  36,013     34,819
     不動産賃貸事業収益合計            565,972     565,456
     管理委託費
                 104,494     106,416
     公租公課等             35,569     35,604
     水道光熱費
                  9,203     5,380
     修繕費             7,090     1,308
     損害保険料
                  1,110     1,098
     減価償却費             47,356     49,477
     その他費用
                   209     210
     不動産賃貸事業費用合計            205,034     199,496
     NOI            408,294     415,437
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率          -     -     -     -   96.3%    100.0  %   100.0%     100.0%     100.0  %   100.0%
                                100/171




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                                              プレミアム
     R-3 六本木ファーストプラザ
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区六本木一丁目9番39号
     土地   建蔽率         60%               建物   竣工年月         1993年10月
                                             RC
        容積率(注1)         400%                  構造/階数
                                             地下1階付20階建
        用途地域         第二種住居地域                  用途         居宅
                                    延床面積
        敷地面積(注2)         4,357.88㎡                            22,906.74㎡
                                    (注2)(注3)
                                    所有形態
        所有形態(注2)         所有権(共有)                           区分所有権
                                    (注2)(注3)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             42戸/90戸
     取得年月日             2006年4月13日
     取得価格             2,100百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             2,100百万円(2006年2月28日)
     直近算定価額(価格時点)             2,530百万円(2020年7月31日           )
                              特記事項
     ・本物件及び六本木ビュータワーの区分所有者は、他の区分所有者又はその受益者が保有する本物件の区分所有権又はその信託受益権を譲渡
      しようとする場合には、当該区分所有権又は信託受益権を優先的に買い取る権利を有しています。
     ・本物件の区分所有者のうち住友不動産販売株式会社、住友不動産株式会社及び信託受託者は、それぞれ自ら権利を有する区分所有権又は信
      託受益権を譲渡しようとする場合において、同一の譲受人に対して一括譲渡する義務を負います。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
    (注2)本物件土地は、六本木ビュータワーに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ビュータワーと一棟の建物
        として登記されています。なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき算出した
        本物件建物に係る敷地面積は1,717.20㎡です。また、本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地面積は約
        807.08㎡(敷地権持分47%)です。
    (注3)本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は2,692.55㎡であり、専有面積持分比率は約46.4%で
        す。
    <収支の状況>                      (単位:千円)

     期(注)            前期     当期
     日数             184     182
     賃貸事業収入             79,639     81,416
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計             79,639     81,416
     管理委託費             13,080     13,880
     公租公課等             7,941     8,159
     水道光熱費             1,360     1,231
     修繕費
                  3,690     12,316
     損害保険料              230     228
     減価償却費
                  12,164     11,405
     その他費用             3,821     3,830
     不動産賃貸事業費用合計
                  42,289     51,051
     NOI             49,514     41,770
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率
             98.0%     93.2%     95.7%    100.0%     98.3%     97.4%     92.9%     87.4%     82.0%     94.6%
                                101/171





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     R-4 六本木ビュータワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区六本木一丁目9番35号
     土地   建蔽率         60%               建物   竣工年月         1993年10月
                                             RC
        容積率(注1)         400%                  構造/階数
                                             地下1階付20階建
        用途地域         第二種住居地域                  用途         共同住宅
                                    延床面積
        敷地面積(注2)         4,357.88㎡                            22,906.74㎡
                                    (注2)(注3)
                                    所有形態
        所有形態(注2)         所有権                            区分所有権
                                    (注2)(注3)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数             92戸/202戸
                  (ⅰ)2006年3月22日に共有持分6%に係る信託受益権(注4)
     取得年月日
                  (ⅱ)2006年4月13日に共有持分40%に係る信託受益権(注4)
                  (ⅰ)    520百万円
     取得価格             (ⅱ)3,480百万円
                   合計   4,000百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             4,000百万円(2006年2月28日)
     直近算定価額(価格時点)             3,260百万円(2020年7月31日           )
                              特記事項
     ・ 本物件及び六本木ファーストプラザの区分所有者は、他の区分所有者又はその受益者が保有する本物件の区分所有権又はその信託受益権を
      譲渡しようとする場合には、当該区分所有権又は信託受益権を優先的に買い取る権利を有しています。
     ・本物件の区分所有者のうち森ビル株式会社、住友不動産販売株式会社、住友不動産株式会社及び信託受託者は、それぞれ自ら権利を有する
      区分所有権又は信託受益権を譲渡しようとする場合において、同一の譲受人に対して一括譲渡する義務を負います。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:567.35%)。
    (注2)本物件土地は、六本木ファーストプラザに係る土地と共通であり、また、本物件建物は、不動産登記簿上、六本木ファーストプラザと一
        棟の建物として登記されています。              なお、管理規約の定めにより各々の建物に対応する敷地が定められており、管理規約の定めに基づき
        算出した本物件建物に係る敷地面積は2,640.68㎡です。また、                        本投資法人が保有している信託受益権に係る建物部分割合に相当する敷地
        面積は約1,214.71㎡(敷地権持分46%)です。
    (注3)   本投資法人が保有している信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は4,172.20㎡であり、専有面積持分比率は約44.7%で
        す。
    (注4)2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行った結果、共有持分6%に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権
        に、共有持分40%に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

                 前期     当期
     期(注)
     日数
                 184     182
     賃貸事業収入            104,148     107,992
     その他賃貸事業収入
                   390      -
     不動産賃貸事業収益合計            104,538     107,992
     管理委託費
                  14,741     14,153
     公租公課等             12,046     12,387
     水道光熱費
                  1,050     1,087
     修繕費             1,218     2,208
     損害保険料
                   344     340
     減価償却費             17,829     17,318
     その他費用              590     588
     不動産賃貸事業費用合計             47,821     48,086
     NOI             74,546     77,224
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率
             95.3%     95.9%     93.1%     93.3%     95.8%     98.0%     96.8%     95.1%     98.1%     98.1%
                                102/171




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                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
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                                              プレミアム
     S-1 ラフォーレ原宿(底地)
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都渋谷区神宮前一丁目11番6号
     土地   建蔽率         80%・60%               建物   竣工年月         -
        容積率         500%・300%                  構造/階数         -
        用途地域         商業・第一種住居地域                  用途         -
        敷地面積         2,565.06㎡                  延床面積         -
        所有形態         所有権                  所有形態
                                             -
     PM会社             -               住宅所有戸数/総戸数             -
     取得年月日             2010年9月15日
     取得価格             21,820百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             24,200百万円(2010年7月31日)
     直近算定価額(価格時点)             40,600百万円(      2020年7月31日      )
                              特記事項
     ・本投資法人が本物件を売却しようとする場合における優先交渉権が、本物件の借地人である森ビル流通システム株式会社に付与されていま
      す。
    <収支の状況>                        (単位:千円)

     期(注)            前期     当期
     日数
                 184     182
     賃貸事業収入            655,000     667,800
     その他賃貸事業収入              -     -
     不動産賃貸事業収益合計            655,000     667,800
     管理委託費              -     -
     公租公課等             82,226     86,339
     水道光熱費              -     -
     修繕費              -     -
     損害保険料              -     -
     減価償却費
                   -     -
     その他費用              -     -
     不動産賃貸事業費用合計
                  82,226     86,339
     NOI            572,774     581,461
    (注)前期は2019年8月1日から2020年1月31日、当期は2020年2月1日から2020年7月31日です。
    <稼働率の推移>

            2016年     2016年     2017年     2017年     2018年     2018年     2019年     2019年     2020年     2020年
     対象現在日
            1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日     1月31日     7月31日
     稼働率
             100.0  %   100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%     100.0%
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    (参考情報)当期末後に取得した資産の概要
     本投資法人は、当期末後に下記の信託不動産を取得しました。
                                              プレミアム

     O-9 虎ノ門ヒルズ         森タワー
                              資産の概要
     所在地(住居表示)          東京都港区虎ノ門一丁目23番1号
     土地                            建物
        建蔽率         80%                  竣工年月         2014年5月
                                             S・SRC
        容積率(注1)         700%・600%                  構造/階数
                                             地下5階付52階建
        用途地域         商業地域                  用途         事務所・店舗・ホテル・居宅
        敷地面積(注2)         17,068.95㎡                  延床面積(注3)         241,581.95㎡
        所有形態(注2)         所有権(敷地権持分約4.3%)                  所有形態(注3)         区分所有権(専有面積持分約2.4%)
     PM会社             森ビル株式会社               住宅所有戸数/総戸数
                                             -
                  2020年9月1日に28~35階の区分所有権の共有持分87.95%及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信
     取得年月日
                  託受益権の準共有持分17%
     取得価格             12,220百万円
     取得時鑑定評価額(価格時点)             15,232百万円(2020年7月1日)
     直近算定価額(価格時点)             -
                              特記事項
     第三者への信託受益権の準共有持分の譲渡については、森ビル株式会社の書面による承諾が必要とされています。
    (注1)本物件は、建築基準法等の諸法令に基づき、容積率の緩和を受けています(緩和後の容積率:1,150%)。
    (注2)本投資法人が取得した信託受益権の準共有持分に対応する建物持分割合に相当する敷地面積は約736.59㎡です。また、本書の日付現在本
        投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する建物持分割合に相当する敷地面積は約2,903.04㎡です。
    (注3)本投資法人が取得した信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約4,152.10㎡です。また、本書の日付
        現在本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は、約16,364.16㎡です。
         (へ)投資資産の担保提供の状況

           該当事項はありません。
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      (3)【運用実績】
        ①【純資産等の推移】
          下記計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額は、以下のとおりで
         す。なお、各月末の本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額については、期中では正確に
         把握できないため、記載していません。
                       総資産額(百万円)            純資産総額(百万円)            1口当たりの純資産額(円)
              年月日
                        (注1)(注2)            (注1)(注2)             (注2)(注3)
           第23期計算期間末                  354,740            179,202             102,363
           (2018年1月31日)                  (350,085)            (174,547)              (99,704)
           第24期計算期間末                  362,345            179,366             102,457
           (2018年7月31日)                  (357,526)            (174,547)              (99,704)
           第25期計算期間末                  394,539            195,578             104,310
           (2019年1月31日)                  (389,248)            (190,287)             (101,488)
           第26期計算期間末
                             392,256            195,336             104,181
           (2019年7月31日)
                            (386,912)            (189,993)             (101,   331  )
                             392,217
           第27期計算期間末                               195,459             104,247
           (2020年1月31日)                              (190,054)             (101,364)
                            (386,812)
           第28期計算期間末                  392,258            195,503             104,270
           (2020年7月31日)                  (386,824)            (190,069)             (101,372)
         (注1)総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
         (注2)各計算期間末に分配を行った後の分配落ち後の額を括弧内に記載しています。
         (注3)1口当たりの純資産額は、小数点以下を切り捨てて記載しています。
          また、本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、期別及び月別の最高・最低価格(終値)は、以下の

         とおりです。
            期別       第23期       第24期       第25期       第26期       第27期       第28期
           決算年月       2018年1月       2018年7月       2019年1月       2019年7月       2020年1月       2020年7月
          最高(円)                 145,600       144,700       163,500       184,000       187,800
                    143,600
          最低(円)                 132,800       135,400       140,800       158,700        86,000
                    130,800
                   月別      2020年2月       2020年3月       2020年4月       2020年5月       2020年6月

         月別最高・最低
                 最高(円)          187,800       178,400       140,900       145,500       146,600
         投資口価格及び
                 最低(円)          169,800        86,000       128,000       132,500       136,200
         売買高
                 売買高(口)          90,469       302,765       178,915       110,923       102,936
                   月別      2020年7月       2020年8月       2020年9月

         月別最高・最低
                 最高(円)          142,600       140,100       139,300
         投資口価格及び
                 最低(円)          135,400       127,400       131,300
         売買高
                 売買高(口)          91,171       114,666       140,127
         (注)月別最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場の終値によります。
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        ②【分配の推移】
                        分配総額           1口当たり分配金            1口当たり利益超過分配金
            計算期間
                        (百万円)              (円)              (円)
            第23期
        (自 2017年8月        1日
                             4,654             2,659                -
         至 2018年1月31日)
            第24期
        (自 2018年2月        1日
                             4,819             2,753                -
         至 2018年7月31日)
            第25期
        (自 2018年8月        1日
                             5,291             2,822                93
         至 2019年1月31日)
            第26期
        (自 2019年2月        1日
                             5,343             2,850               157
         至 2019年7月31日)
            第27期
        (自 2019年8月        1日
                             5,405             2,883                -
         至 2020年1月31日)
            第28期
        (自 2020年2月        1日
                             5,433             2,898                -
         至 2020年7月31日)
        ③【自己資本利益率(収益率)の推移】

                       自己資本利益率               年換算
            計算期間                                        摘要
                       (%)(注)             (%)(注)
            第23期
        (自 2017年8月        1日
                              2.6             5.2         -
         至 2018年1月31日)
            第24期
        (自 2018年2月        1日
                              2.7             5.4         -
         至 2018年7月31日)
            第25期
        (自 2018年8月        1日
                              2.8             5.6         -
         至 2019年1月31日)
            第26期
        (自 2019年2月        1日
                              2.7             5.5         -
         至 2019年7月31日)
            第27期
        (自 2019年8月        1日
                              2.8             5.5         -
         至 2020年1月31日)
            第28期
        (自 2020年2月        1日
                              2.8             5.6         -
         至 2020年7月31日)
       (注)   自己資本利益率及び年換算は、以下の算式により計算し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
          自己資本利益率=当期純利益/(期首純資産額+期末純資産額)÷2×100
          (年換算)自己資本利益率=当期純利益/(期首純資産額+期末純資産額)÷2÷運用日数×365×100
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    第二部【投資法人の詳細情報】
    第1【投資法人の追加情報】
     1【投資法人の沿革】
        2006年    1月27日  設立企画人(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)による投信法第69条第1項に
                 基づく本投資法人の設立に係る届出
        2006年    2月  2日  投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立、規約の変更
        2006年    2月10日  投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
        2006年    3月  6日  内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施(登録番号 関東財務局
                 長 第51号)
        2006年    3月10日  規約の変更
        2006年11月30日  東京証券取引所に上場
        2007年10月16日  規約の変更
        2009年10月      9日  規約の変更
        2011年    4月  8日  規約の変更
        2011年    8月  1日  規約の変更
        2013年    4月  5日  規約の変更
        2014年    2月  1日  投資口の分割(投資口1口を5口に分割)
                 規約の変更
        2015年    4月  3日  規約の変更
        2017年    4月21日  規約の変更
        2019年    4月23日  規約の変更
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     2【役員の状況】
                                                  (本書の日付現在)
                                                        所有投

       役職名         氏名
                                    主要略歴
                                                        資口数
     執行役員        礒部   英之      1993年    4月   三井不動産株式会社          入社                   0
                      2002年    5月   ペンシルバニア大学ウォートンスクール
                            経営学修士(MBA)
                      2002年    6月   コロニーキャピタル・アジアパシフィック                    入社
                      2003年11月       森ビル・アーバンファンド株式会社(現:森ビル・イン
                            ベストメントマネジメント株式会社)入社
                      2005年    4月   同社   事業開発部長
                      2005年10月       同社   投資開発部長
                      2007年    7月   同社   投資顧問部長
                      2007年11月       森ビル株式会社        財務本部財務企画部          担当部長
                      2008年    4月   同社   財務本部事業開発部長
                      2010年    6月   森ビル・インベストメントマネジメント株式会社                        代表
                            取締役社長(現任)
                      2011年    4月   本投資法人      執行役員(現任)
     監督役員        田村   誠邦      1977年    4月   三井建設株式会社         入社                    0
                      1985年    9月   三井信託銀行株式会社(現:三井住友信託銀行株式会
                            社)不動産部       出向
                      1986年10月       株式会社シグマ開発計画研究所               入社
                      1990年    2月   不動産鑑定士登録
                      1990年    9月   株式会社シグマ開発計画研究所               取締役
                      1997年    4月   株式会社アークブレイン            代表取締役(現任)
                      2004年    4月   明海大学不動産学部不動産学科・同大学院不動産学研究
                            科  非常勤講師
                      2006年    2月   本投資法人      監督役員(現任)
                      2018年    1月   日本メディカルソリューションズ株式会社                    取締役
                            (現任)
                      2018年    5月
                            明治大学     研究・知財戦略機構          特任教授    (現任)
     監督役員        西村   光治      1992年    4月   弁護士登録                             0
                      1992年    4月   松尾綜合法律事務所          入所
                      2004年    4月   中央大学     法学部専任講師(現任)
                      2004年11月       弁護士法人松尾綜合法律事務所               社員弁護士(現任)
                      2014年12月       株式会社セラク        社外取締役(現任)
                      2017年    4月   本投資法人      監督役員(現任)
                      2018年    6月   オーシャン      ネットワーク       エクスプレス       ホールディン
                            グス株式会社       監査役(現任)
                      2020年10月
                            株式会社プラスアルファ・コンサルティング                      社外取締
                            役(現任)
    (注)執行役員及び監督役員は上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、いずれも本投資法人と利害関係はありません。
     3【その他】

      (1)役員の変更
         執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます(投信法第96条、規約第19条第1項)。
         執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年です(規約第19条第2項本文)。ただし、投資主総会の決議によっ
        て、法令の定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げません。また、補欠又は増員のために選
        任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存任期と同一とします(規約第19条第2項ただし
        書)。
         補欠の役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会(当該投資主総会において
        役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会)において選任された被補欠者である役員
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        の任期が満了する時までとします。ただし、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げません(規
        約第19条第3項)。
         執行役員及び監督役員の解任は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主
        の議決権の過半数をもって行います(投信法第106条)。執行役員又は監督役員の職務の執行に関し不正の行為又
        は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において執行役員又は監督役員の
        解任が否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上にあたる投資口を有する投資主(6                                          ヶ月  前より引き続き当
        該投資口を有するものに限ります。)は、当該投資主総会の日から30日以内に当該執行役員又は監督役員の解任を
        裁判所に請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号)。
      (2)規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

        ① 規約等の重要事項の変更
          該当事項はありません。
          なお、規約の変更の手続等については、後記「第3                         管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5)その他 
         ③  規約の変更に関する手続」をご参照ください。
        ② 事業譲渡又は事業譲受

          該当事項はありません。
        ③ 出資の状況その他の重要事項

          該当事項はありません。
          なお   、出資の状況については、前記「第一部ファンド情報 第1                             ファンドの状況 1 投資法人の概況 
         (5)投資法人の出資総額」をご参照ください。
      (3)訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

         本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想さ
        れる事実はありません。
    第2【手続等】

     1【申込(販売)手続等】
       該当事項はありません。
     2【買戻し手続等】

       本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規約第8条第1
      項)。
       本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、証券取引所外で本投資証券を譲渡するこ
      とも可能です。なお、投資口の価格については金融商品取引業者に問い合わせること等により確認できます。
       本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものとしています(規約
      第8条第2項)。
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    第3【管理及び運営】
     1【資産管理等の概要】
      (1)【資産の評価】
        ① 本投資法人が発行する投資口の1口当たりの純資産額は、各決算期(毎年1月末日及び7月末日)に、以下の算
         式にて算出します。
          1口当たり純資産額          =(総資産の資産評価額-負債総額)÷                   発行済投資口の総口数
        ② 本投資法人は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って運用資産を評価します。本投資法人の資

         産評価の方法及び基準は、投資対象資産の種類ごとに定めるものとし、原則として以下の定めに従うものとしま
         す(規約第34条)。
         (イ)不動産、不動産の賃借権及び地上権
           取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却
          額の算定方法は定額法によります。ただし、定額法を採用することが、正当な事由により適当ではなくなった
          場合で、かつ投資家保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法に変更することができるものと
          します。
         (ロ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権

           信託財産が上記(イ)に掲げる資産の場合は、上記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公
          正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該
          信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ハ)信託財産を主として不動産、不動産の賃借権及び地上権に対する投資として運用することを目的とする金

           銭の信託の受益権
           信託財産の構成資産が上記(イ)に掲げる資産の場合は、上記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合
          は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を
          控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ニ)不動産に関する匿名組合出資持分

           匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)乃至(ハ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法に従っ
          た評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資
          産の合計額から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ホ)信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

           信託財産である匿名組合出資持分について上記(ニ)に従った評価を行い、金融資産については一般に公正
          妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該
          信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
         (ヘ)有価証券

           当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用います。市場価格がない場合には、合
          理的に算定された価額により評価します。
         (ト)デリバティブ取引に係る権利

          a.金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
            当該金融商品取引所の最終価格(終値。終値がなければ気配値(公表された売り気配の最安値又は買い気
           配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値))に基づき算出した価額により評価し
           ます。なお、同日において最終価格がない場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額に
           より評価します。
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          b.金融商品取引所の相場がない非上場デリバティブ取引により生じる債権及び債務
            市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、公正な評価額
           を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価額により評価します。
            ただし、上記a.、b.にかかわらず、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行によりヘッジ取引と

           認められるものについては、ヘッジ会計を適用できるものとします。また、金利スワップ等に関する金融商
           品会計における特例処理及び為替予約等に関する外貨建取引等会計処理基準における振当処理の適用を妨げ
           ません。
         (チ)金銭債権

           取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債権を債権金額より低い価
          額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額との差額の性格が金利の調整と認められるとき
          は、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
         (リ)その他

           上記に定めがない場合は、投信法、投信協会の評価規則に準じて付されるべき評価額又は一般に公正妥当と
          認められる企業会計の慣行により付されるべき評価額をもって評価します。
        ③ 資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、以下のように評価するも

         のとします。
         (イ)不動産、不動産の賃借権、地上権及び地役権
           原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額をもって評価します。
         (ロ)不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する匿名組合出資

           持分
           信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)に掲げる資産については上記(イ)に従った評価
          を、金融資産については一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした上で、資産の合計額
          から負債の合計額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託の受益権の持分相当額を算定した価額によ
          り評価します。
        ④ 本投資法人の資産評価の基準日は、原則として、各決算期(毎年1月末日及び7月末日)とします。ただし、前

         記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2)投資対象 ①投資対象とする資産の
         種類 (ロ)、(ハ)及び(ニ)h.」に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産につい
         ては、毎月末とします。
        ⑤ 1口当たりの純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人

         の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規則」とい
         います。)第58条、第68条)。本投資法人は、各営業期間(毎年2月1日から7月末日まで、及び8月1日から翌年1
         月末日まで)に係る計算書類(貸借対照表、損益計算書を含みます。)、資産運用報告及び金銭の分配に係る計
         算書並びにこれらの附属明細書を作成し(投信法第129条)、役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に
         対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を、会計監査報告とともに投資主に提供する(投信法第
         131条第2項、第3項、第5項、投資法人計算規則第81条)ほか、金商法に基づいて決算日後3                                          ヶ月  以内に提出され
         る有価証券報告書に記載されます。
          投資主は、純資産額の情報について、本投資法人の会計事務受託者の本支店で入手することができます。
        ⑥ 投資口1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせください。

         (照会先)
          森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
          東京都港区赤坂一丁目12番32号
          03-6234-3234
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      (2)【保管】
         本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、本振替投資口を取り扱
        う振替機関が振替業の指定を取り消された場合若しくは当該振替機関の当該指定が効力を失った場合であって当該
        振替機関の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったとき
        には、投資主は、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます(振替法第227条第2項)。この
        場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するかあるいは、投資主自身が直接保
        管することができます。
      (3)【存続期間】

         本投資法人には存続期間の定めはありません。
      (4)【計算期間】

         本投資法人の営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで、及び8月1日から翌年1月末日までの各6                                             ヶ月  間とし、各
        営業期間の末日を決算期とします(規約第36条)。
      (5)【その他】

        ① 増減資に関する制限
         (イ)最低純資産額
           本投資法人の最低純資産額は、5,000万円です(規約第7条)。
         (ロ)投資口の追加発行

           本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、かかる発行可能投資口総口数
          の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口を引き受ける者の募集を行うことができます。
          募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申し込みをした者に対して割り当てる投資口をいいま
          す。)1口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として役員会が承認す
          る金額とします(規約第5条第1項及び第3項)。
         (ハ)国内における募集

           本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は、
          100分の50を超えるものとします(規約第5条第2項)。
        ② 解散条件

          本投資法人における解散事由は以下のとおりです(投信法第143条)。
         (イ)投資主総会の決議
         (ロ)合併(合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。)
         (ハ)破産手続開始の決定
         (ニ)解散を命ずる裁判
         (ホ)投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
        ③ 規約の変更に関する手続

          規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した投資主の議決権の3
         分の2以上に当たる多数をもって、可決される必要があります(投信法第140条、第93条の2第2項)。なお、投資
         主総会における決議の方法については、後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 (1)投資主の権利 ①投
         資主総会における議決権」をご参照ください。
          本投資法人が規約の変更を行うことについての決定をした場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に
         従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が投資主総会において決議された場合において、それが運用
         に関する基本方針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合等には、金商法に基づ
         いて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金商法に基づいて本投資法人が
         提出する有価証券報告書の添付書類として開示されます。
        ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続

          本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更に関す
         る規定は、以下のとおりです。
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         (イ)本資産運用会社:森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
          資産運用委託契約
           期間      同契約は、本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日に効力を生じるものとし、契約期
                 間は定めないものとします。
           更新      該当する規定はありません。
           解約      ⅰ.本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主
                   総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ち
                   に同契約を解約することができます。
                 ⅱ.本投資法人は、本資産運用会社に対し、6                     ヶ月  以上前に書面による通知をし、かつ、事前
                   に投資主総会の決議を経た上で、同契約を解約することができます。
                 ⅲ.本資産運用会社は、本投資法人に対して、6                      ヶ月  以上前の書面による通知をもって、同契
                   約の解約を提案することができるものとし、本投資法人は、当該解約の提案を受けた場
                   合、直ちに投資主総会を開催して同契約の解約に関する承認を求め、又は、やむを得な
                   い事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。同契約の解約に関し投
                   資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人
                   は、当該解約に同意するものとし、同契約は、通知に定められた解約日において終了す
                   るものとします。
                 ⅳ.上記ⅰ.乃至ⅲ.の規定にかかわらず、本投資法人は、次に掲げるいずれかに該当する
                   場合、役員会の決議により、直ちに同契約を解約することができます。
                  (ⅰ)本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合(ただし、当該違
                     反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求
                     める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。)
                  (ⅱ)本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生
                     手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の各申立て又は重要な財産に対
                     する差押え命令の送達等の本資産運用会社の信用力の著しい悪化を示す事由が発生
                     した場合
                  (ⅲ)上記に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えな
                     い重大な事由がある場合
                 ⅴ.本投資法人は、本資産運用会社が次に掲げるいずれかに該当する場合、同契約を解約し
                   ます。
                  (ⅰ)金融商品取引業者(金商法に定義されます。)でなくなった場合
                  (ⅱ)投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
                  (ⅲ)解散した場合
                 ⅵ.同契約の解約が行われる場合においても、本資産運用会社は、法令に反しない範囲で、
                   委託業務を遂行する後任者が選任され、当該業務を開始するまでは、本投資法人の指示
                   に従い、引き続き委託業務を遂行するものとします。
           変更等      同契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更する
                 ことができます。
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         (ロ)資産保管会社兼機関運営事務受託者:三井住友信託銀行株式会社
          資産保管委託契約
           期間      本書の日付現在、延長により2021年3月5日まで有効に継続しています。
           更新      上記の有効期間満了の6           ヶ月  前までに本投資法人又は資産保管会社のいずれか一方から文書に

                 よる別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延
                 長するものとし、その後も同様とします。
           解約      ⅰ.当事者間の文書による解約の合意がなされた場合、両当事者の合意によって指定したと
                   きから失効します。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。
                 ⅱ.当事者のいずれか一方が同契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方当事者が書面
                   により解除の通知を行った場合、当該通知が到達してから30日間の経過をもって同契約
                   は失効します。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、
                   本投資法人及び資産保管会社は同契約失効後においても同契約に基づく残存債権を相互
                   に請求することを妨げません。
                 ⅲ.以下の事由が生じた場合で、他方当事者が書面により解除の通知を行った場合、同契約
                   は直ちに失効します。
                  (ⅰ)当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社
                     更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開
                     始の申立があったとき。
                  (ⅱ)当事者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分を受けたと
                     き。
                  (ⅲ)当事者のいずれか一方が、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受
                     けてから30日以内に当該事由が治癒しないとき。
                 ⅳ.当事者のいずれか一方について、同契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理
                   的に判断される場合。この場合、他方当事者は、相手方に対して書面にてその判断を通
                   知することにより同契約を直ちに解除することができます。
                 ⅴ.上記ⅱ.乃至ⅳ.にて定める失効について、当該失効が資産保管会社からの解除による
                   ものである場合、資産保管会社の業務を引継ぐ受託者を本投資法人が選定するまでの間
                   は、資産保管会社が業務を継続するものとします。
           変更等      ⅰ.同契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意に
                   より、これを変更することができます。
                 ⅱ.上記ⅰ.の変更に当たっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を
                   遵守するものとします。
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          機関の運営に関する一般事務委託契約
           期間      本書の日付現在、延長により2021年2月1日まで有効に継続しています。
           更新      上記の有効期間満了の6           ヶ月  前までに本投資法人又は機関運営事務受託者のいずれか一方から

                 文書による別段の申し出がなされなかったときは、同契約は従前と同一の条件にて自動的に3
                 年間延長するものとし、その後も同様とします。
           解約      ⅰ.当事者間の文書による解約の合意がなされた場合、両当事者の合意によって指定したと
                   きから失効します。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とします。
                 ⅱ.当事者のいずれか一方が同契約に違反し催告後も違反が是正されず、他方当事者が書面
                   により解除の通知を行った場合、当該通知が到達してから30日間の経過をもって同契約
                   は失効します。ただし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、
                   本投資法人及び機関運営事務受託者は同契約失効後においても同契約に基づく残存債権
                   を相互に請求することを妨げません。
                 ⅲ.以下の事由が生じた場合で、他方当事者が書面により解除の通知を行った場合、同契約
                   は直ちに失効します。
                  (ⅰ)当事者のいずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算開始、会社
                     更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開
                     始の申立があったとき。
                  (ⅱ)当事者のいずれか一方が、支払停止、手形交換所における取引停止処分を受けたと
                     き。
                  (ⅲ)当事者のいずれか一方が、差押、仮差押、仮処分、強制執行若しくは滞納処分を受
                     けてから30日以内に当該事由が治癒しないとき。
                 ⅳ.当事者のいずれか一方について、同契約に定める業務の遂行に著しく支障があると合理
                   的に判断される場合。この場合、他方当事者は、相手方に対して書面にてその判断を通
                   知することにより同契約を直ちに解除することができます。
                 ⅴ.上記ⅱ.乃至ⅳ.にて定める失効について、当該失効が機関運営事務受託者からの解除
                   によるものである場合、機関運営事務受託者の業務を引継ぐ受託者を本投資法人が選定
                   するまでの間は、機関運営事務受託者が業務を継続するものとします。
           変更等      ⅰ.同契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間の合意に
                   より、これを変更することができます。
                 ⅱ.上記ⅰ.の変更に当たっては、本投資法人の規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を
                   遵守するものとします。
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         (ハ)会計事務受託者:税理士法人令和会計社
          会計事務等に関する業務委託契約
           期間      本書の日付現在、延長により2021年2月1日まで有効に継続しています。
           更新      期間満了3     ヶ月  前までに双方いずれからも文書による別段の申出がないときは、同契約は従前
                 と同一の条件にて更に1年間延長されるものとし、以後も同様とします。
           解約      同契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
                 ⅰ.同契約を解約する場合は、双方いずれかの一方から相手方に対し、その3                                   ヶ月  前までに書
                   面により通知するものとします。ただし、会計事務受託者が同契約を解約する場合は、
                   本投資法人が法令に基づき本業務の委託を義務付けられていることに鑑み、本投資法人
                   が会計事務受託者以外の者との間で本業務の委託に関する契約を締結し本業務が引き継
                   がれるまで、同契約は引続き効力を有するものとします。
                 ⅱ.本投資法人及び会計事務受託者は、相手方が次に定める事由の一つにでも該当する場
                   合、当該相手方に対する書面による通知により、直ちに同契約を解約することができま
                   す。
                  (ⅰ)同契約の各条項に違背し、かつ、継続して契約の履行に重大なる支障を及ぼすと認
                     められる場合
                  (ⅱ)破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始若しくは特別清算開始の申立
                     てがなされたとき又は手形交換所の取引停止処分がなされたとき
                 ⅲ.会計事務受託者は、同契約の終了に当たり、本業務の引継ぎに必要な事務を行うなど同
                   契約終了後の本業務の移行に関して協力する義務を負うものとします。
           変更等      本投資法人及び会計事務受託者は、協議の上、書面をもって同契約の各条項の定めを変更す
                 ることができます。変更に当たっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との整
                 合性に配慮するものとします。
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         (ニ)投資主名簿等管理人兼特別口座管理機関:三菱UFJ信託銀行株式会社
          投資口事務代      行委託契約
           期間      本書の日付現在、延長により2020年12月31日まで有効に継続しています。
           更新      有効期間満了の6        ヶ月  前までに当事者のいずれか一方から文書による別段の申出がなされな
                 かったときは、従前と同一の条件にて自動的に1年間延長するものとし、その後も同様としま
                 す。
           解約      同契約は、以下の各号に定めるところにより、その効力を失います。
                 ⅰ.当事者間の文書による解約の合意。この場合、同契約は、本投資法人及び投資主名簿等
                   管理人の合意によって指定したときから失効します。
                 ⅱ.以下の(ⅰ)乃至(ⅲ)に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通
                   知。この場合、同契約は(ⅰ)及び(ⅱ)の場合においては解約の通知において指定す
                   る日、(ⅲ)の場合においては解約の通知において指定する日(ただし、通知到達の日
                   から1   ヶ月  以上経過した日とします。)又は上場廃止日のいずれか遅い日に、それぞれ失
                   効するものとします。なお、(ⅱ)の場合において投資主名簿等管理人が発する解約の
                   通知は、本投資法人の投資主名簿等管理人に対する直近の届出住所に通知することによ
                   り、通常到達すべきときに到達したものとします。
                  (ⅰ)本投資法人又は投資主名簿等管理人の会社更生手続き、民事再生手続き、破産手続
                     き、特別清算手続きの各々の開始の申立て(その後の法律改正により新たな倒産手
                     続きが創設された場合、当該手続き開始申立てを含みます。)並びに手形交換所の
                     取引停止処分がなされた場合
                  (ⅱ)本投資法人が投資主名簿等管理人への住所変更の届出を怠る等本投資法人の責めに
                     帰すべき事由により、本投資法人が所在不明となった場合
                  (ⅲ)本投資法人の投資口の金融商品取引所における上場の廃止
                 ⅲ.本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方が本契約に重大な違反をした場合、
                   相手方が行う文書による解除の通知。この場合、同契約は相手方が当該通知において指
                   定する日をもって失効します。
           変更等      同契約の内容が法令の変更又は当事者の一方若しくは双方の事情の変更によりその履行に支
                 障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは、当事者間で協議の上、これを改定
                 することができます。
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          特別口座の管理に関する契約
           期間      同契約は2009年1月5日からその効力を生じています。契約期間の定めはありません。
           更新      該当事項はありません。
           解約      同契約は、以下の各号の定めるところにより、その効力を失います。
                 ⅰ.特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合、同契約は特別口座管理機関がす
                   みやかにすべての特別口座の廃止手続きを行い、その手続きが完了したときに失効しま
                   す。
                 ⅱ.振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口(本投資法人
                   が合併により消滅する場合は、本投資法人の投資主又は登録投資口質権者に対価として
                   交付された他の投資法人の振替投資口を含みます。)が振替機関によって取り扱われな
                   くなった場合。この場合、同契約は特別口座管理機関がすみやかにすべての特別口座の
                   廃止手続きを行い、その手続きが完了したときに失効します。
                 ⅲ.当事者のいずれか一方が同契約に違反し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障をお
                   よぼすと認められた場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合、同契約は当該
                   通知到達の日から2週間経過後若しくは当該通知において指定された日のいずれか遅い日
                   に失効します。
                 ⅳ.本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資口事務代行委託契約が締結されており、当
                   該契約について契約の失効事由若しくは特別口座管理機関が解約権を行使しうる事由が
                   発生した場合、特別口座管理機関が行う文書による同契約の解約の通知。この場合の契
                   約失効日は、前記ⅲ.後段の規定を準用します。
                 ⅴ.経済情勢の変動、口座管理事務の内容の変化等により、口座管理事務手数料表の定めに
                   より難い事情が生じたにもかかわらず、当事者間で口座管理事務手数料の変更の協議が
                   整わなかった場合、特別口座管理機関が行う文書による解約の通知。この場合の契約失
                   効日は、前記ⅲ.後段の規定を準用します。
           変更等      同契約について、法令の変更又は監督官庁並びに保管振替機構の指示、その他契約の変更が
                 必要な事由が生じた場合は、当事者間で協議の上これを改定します。
         (ホ)   投資法人債に関する一般事務受託者                :株式会社三菱UFJ銀行

          財務代理契約
          (第11回無担保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債、第15回無担保投資法人債、
           第16回無担保投資法人債、第17回無担保投資法人債、第18回無担保投資法人債、第19回無担保投資法人債)
           期間      契約期間の定めはありません。
           更新      該当事項はありません。
           解約      本投資法人及び投資法人債に関する一般事務受託者は、双方協議の上合意した場合には、い
                 つでも同契約を解約することができます。
           変更等      同契約に定められた事項につき変更の必要が生じたときは、その都度本投資法人及び投資法
                 人債に関する一般事務受託者は相互にこれに関する協定をします。
         (へ)会計監査人:EY新日本有限責任監査法人

           本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。
           会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します(規約第26条)。会計監査人の任期は、就任後1年経
          過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の
          投資主総会において別段の決議がされなかったときは、当該投資主総会において再任されたものとみなされま
          す(規約第27条)。
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         (ト)特定関係法人(本資産運用会社の親会社):森ビル株式会社
          サポート契約
          期間       本書の日付現在、延長により2021年8月9日まで有効に継続しています。
          更新       有効期間満了日の3         ヶ月  前までに、各当事者が他の当事者に対して同契約を更新しない旨を
                 書面により通知しない限り、更に3年間、同一の条件にて自動更新されるものとし、以後も
                 同様とします。
          解約       該当する規定はありません。
          変更等       全契約当事者の書面による承諾により、同契約の条項を変更することができます。
          情報提供に関する契約

          期間       上記サポート契約の終了までとします。
          更新       該当する規定はありません。
          解約       該当する規定はありません。
          変更等       全契約当事者の書面による承諾により、同契約の条項を変更することができます。
          商標使用許諾契約

          期間       同契約は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行っている期間中、有効に存続するも
                 のとし、理由の如何を問わず、本資産運用会社が本投資法人の資産運用を行わなくなった場
                 合には、別段の合意のない限り、直ちに終了するものとします。
          更新       該当する規定はありません。
          解約       同契約は、以下の各号の定めるところにより、その効力を失います。
                 ⅰ.本投資法人は、何時でも同契約を解除することができるものとします。
                 ⅱ.森ビル株式会社は、本投資法人が同契約に違反した場合において、本投資法人にその是
                   正を催告したにもかかわらず、当該違反が催告後30日以内に是正されないときは、同契
                   約を解除することができます。なお、本資産運用会社が、本投資法人のための資産運用
                   に関連して同契約に違反する行為を行った場合、当該違反は、本投資法人の違反とみな
                   します。
                 ⅲ.本投資法人が本投資法人規約第6章「資産運用の対象及び方針」を遵守しない場合、森
                   ビル株式会社は、同契約を解除することができます。
          変更等       全契約当事者の書面による承諾により、同契約の条項を変更することができます。
          PM業務に係る委託契約及び賃貸借契約

          森ビル株式会社とのPM業務に係る委託契約及び賃貸借契約は、物件ごとの各契約に定める条件に従います。賃
          貸借契約の期間、更新等については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 
          (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの (イ)不動産及び信託不動産の概要 c. 主なテナントへ
          の賃貸借の概要」及び同「e. 利害関係者への賃貸借の概要」をご参照ください。
        ⑤ 関係法人との契約の変更に関する開示の方法

          関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合がある
         他、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、                                    運用体制、     投資制限若しくは分配
         方針に関する重要な変更に該当する場合                  等 には、金商法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示され
         ます。
        ⑥ 公告の方法

          本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います(規約第4条)。
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     2【利害関係人との取引制限】
      (1)法令に基づく制限
        ① 利益相反取引の制限
          資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき
         禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2
         項)。ここで、「親法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の
         当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい(金
         商法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していること
         その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者を
         いいます(金商法第31条の4第4項)。
         (イ)通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
           の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他
           の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
         (ロ)当該金融商品取引業者との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件と

           してその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間
           で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
         (ハ)当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の

           方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその
           行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うこと
           を内容とした運用を行うこと(金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
         (ニ)(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行

           為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそ
           れのあるものとして内閣府令に定めるその他の行為(金商法第44条の3第1項第4号、金融商品取引業等に関
           する内閣府令(平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)第153条、投信法第223条の3第3項、
           投信法施行規則第267条)。
        ② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

          資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の投
         資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び
         投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本②において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定め
         る取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投
         資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)、
         その他投信法施行令で定める者に交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社
         は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運
         用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)、その他投信法施行
         令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の
         技術を利用する方法であって投信法施行規則で定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4
         項、第5条第2項)。
        ③ 利害関係人等との取引の制限

          資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録投
         資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又は譲
         渡及び不動産の貸借(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるものを
         除きます。)が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得な
         ければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(投信
         法第201条の2)。
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        ④ 資産の運用の制限
          登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産運用会社、(ハ)その執行役員又は監督
         役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(ニ)その資産運用会社の取締役、会計
         参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくは
         これらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認
         められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193
         条、投信法施行令第116条、第117条、第118条)。
         a.有価証券の取得又は譲渡
         b.有価証券の貸借
         c.不動産の取得又は譲渡
         d.不動産の貸借
         e.以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
          ⅰ.  宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
           (ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められて
           います。)
          ⅱ.商品の生産、製造、加工、採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引
          ⅲ.  再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら
           行うことに係る取引
        ⑤ 特定資産の価格等の調査

          資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令で
         定めるものに限ります。以下、本⑤において「不動産等特定資産」といいます。)の取得又は譲渡が行われたと
         きは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなけれ
         ばならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合は、こ
         の限りでありません。)(投信法第201条第1項)。
          また、資産運用会社は、不動産等特定資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為
         が行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外
         の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています
         (ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第2
         項)。
          なお、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、利害関係人等以外の第三者との間で取引が行われ
         た場合にも、実施します。
      (2)本投資法人に関する利益相反取引ルール

         本資産運用会社は、利害関係者との取引等に関する社内規程(自主ルール)として「利害関係取引規程」を以下
        のとおり定めています。
         (イ)利害関係者の範囲
           本投資法人に関する利益相反取引ルールの対象となる利益相反取引の相手方となる者は、以下の者を指すも
          のとします。
          a.投信法第201条第1項、投信法施行令第123条                       及び投信法施行規則第244条の3               に定める本資産運用会社の
           「利害関係人等」に該当する者
          b.本資産運用会社及び本資産運用会社の「利害関係人等」に該当する者の役員
          c.  金商法第29条の4第2項に定める               本資産運用会社の        主要  株主が直接又は間接に15%以上の議決権を保有す
           る、又は、当該株主の          役員若しくは使用人が取締役若しくはこれに準じる役職に就任                             している等、当該株主
           が重要な影響を及ぼし得る法人(ただし外国法人を除きます。以下d.及びe.において同じです。)
          d.本資産運用会社又は上記a.及びc.に該当する者が、合計で過半の出資を行っている等、重要な影響を
           及ぼし得る特別目的会社
          e.上記a.及びc.に該当する者に運用業務又は助言・代理業務を委託している法人
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         (ロ)法令の遵守
          a.利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不必要な取引を行ってはなりません。ま
           た、利害関係者との間で、金商法第44条の3に規定される行為等法令で禁じられる行為を行ってはなりませ
           ん。
          b.利害関係者と取引を行う場合は、上記a.その他「利害関係取引規程」に定める他、金商法、金融商品取
           引法施行令(昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。)、金融商品取引業等に関する内閣府令
           (平成19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)、投信法、投信法施行令、投信法施行規則その他
           の適用法令(所轄官庁の定める適用あるガイドライン又はマニュアル等を含みます。)を遵守します。
         (ハ)対象となる主な取引

          a.不動産等及び有価証券の取得
           ⅰ.利害関係者から不動産等を取得する場合、その取得価額は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含
            むものとします。以下同様とします。)による鑑定評価額を超えないものとします。なお、ここでいう取
            得価額は不動産等そのものの価格とし、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、
            信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。更に、売主が本投資法人による取
            得のために当該不動産等を取得した場合には、当該取得に要した諸費用相当額もまた含まないものとしま
            す。
           ⅱ.利害関係者からその他の特定資産を取得する場合の取得価額について、時価が把握できるものは時価と
            し、それ以外は上記ⅰ.に準ずるものとします。
          b.不動産等及び有価証券の売却
           ⅰ.利害関係者に対して不動産等を売却する場合、その売却価額は、利害関係者でない不動産鑑定士による
            鑑定評価額を下回らないものとします。
           ⅱ.利害関係者へその他の特定資産を売却する場合の売却価額について、時価が把握できるものは時価と
            し、それ以外は上記ⅰ.に準ずるものとします。
          c.一定の場合を除く、不動産等及び有価証券の賃貸借契約の締結・変更
           ⅰ.利害関係者に対して不動産等を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、利害関係者でない第
            三者の意見書等を参考の上、適正と判断される条件で賃貸しなければならないものとします。
          d.一定の場合を除く、不動産管理委託契約の締結・変更
           ⅰ.利害関係者に対して不動産管理業務を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査するとともに、委託
            料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
           ⅱ.取得する不動産等について、利害関係者が既に不動産管理業務を行っている場合は、取得後の不動産管
            理業務は当該利害関係者に委託することができるものとしますが、委託料の決定については上記ⅰ.に準
            ずるものとします。
          e.不動産等の取得・売却及び賃貸に係る媒介契約の締結・変更
           ⅰ.利害関係者に対して不動産等(信託受益権を除きます。)の売買の媒介を委託する場合は、その報酬
            は、宅建業法に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものと
            します。
           ⅱ.利害関係者に対して信託受益権の売買の媒介を委託する場合は、その報酬は、宅建業法に準じて算定さ
            れる報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
           ⅲ.利害関係者に対して賃貸の媒介を委託する場合は、宅建業法に規定する報酬以下とし、賃料水準、媒介
            の難易度等を勘案して決定するものとします。
          f.資金貸借、出資等の資金に係る取引
          g.その他、一定の取引を除く、本投資法人の利益を害するおそれのある取引
          h.本資産運用会社が、本投資法人をして利害関係者との間で上記a.乃至g.の取引を行わしめることを決
           定した場合には、東京証券取引所の定める有価証券上場規程等及び本資産運用会社の関連規程等に従い、開
           示が必要な場合は速やかに開示するものとします。
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      (3)利害関係人等との取引状況
         当期中における利害関係人等(注1)との売買等の取引等の状況は以下のとおりです。
        ① 取引状況
         該当事項はありません。
        ② 支払手数料等の金額

                                 利害関係人等との取引内訳
                   支払手数料等総額                               総額に対する割合
            区分
                      (A)                             (B/A)(%)
                                         支払金額(B)
                                支払先
                                                         20.5
         管理委託費            1,122,870千円        森ビル株式会社              230,205千円
         (注1)利害関係人等とは、投信法第201条第1項、投信法施行令第123条及び投信法施行規則第244条の3に定める本投資法人と資産運用
            委託契約を締結している本資産運用会社の利害関係人等並びに投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する
            規則第26条(27)に定義される利害関係人等をいいます。
         (注2)上記記載の支払手数料等以外に、利害関係人等へ支払った費用として処理されていない資産計上された支払手数料は以下のと
            おりです。
            森ビル株式会社  37,969千円
          本投資法人は、2020年7月31日現在、本資産運用会社の100%株主であり利害関係者に該当する森ビル株式会社

         との間で、信託受託者を通じて以下の信託不動産について同社をマスターリース会社とするマスターリース契約
         を締結するとともに、信託不動産のすべてにつき、同社にPM業務を委託しています。
               物件名称                 賃貸方式               賃貸借契約の内容
         六本木ヒルズ森タワー                 固定型マスターリース                 普通借家契約

         アーク森ビル                 固定型マスターリース                 普通借家契約

         後楽森ビル                 パススルー型マスターリース                 定期建物賃貸借契約

         赤坂溜池タワー                 パススルー型マスターリース                 普通借家契約

         アークヒルズ       サウスタワー
                          パススルー     型マスターリース            普通借家契約
         オランダヒルズ森タワー                 パススルー型マスターリース                 普通借家契約

         六本木ファーストプラザ                 パススルー型マスターリース                 定期建物賃貸借契約

         六本木ビュータワー                 パススルー型マスターリース                 定期建物賃貸借契約

          また、本投資法人は、2020年7月31日現在、愛宕グリーンヒルズ及び虎ノ門ヒルズ                                       森タワーについて、本資産

         運用会社の100%株主であり利害関係者に該当し、かつ、共有者でもある森ビル株式会社に、信託受託者を通じ
         て賃貸権限を付与し、同社から賃貸権限付与の対価として固定額の支払を受けるとともに、同社にPM業務を委託
         しています。
          本投資法人は、2020年7月31日現在、以下のとおり、本資産運用会社の100%株主であり、利害関係者に該当す

         る森ビル株式会社に自己使用目的で賃貸しています。
               物件名称               賃貸部分                自己使用目的
                                        店舗運営委託形態による店舗運営を継続す
         後楽森ビル                 2階の一部
                                        るため
         アークヒルズ       サウスタワー

                          3階の一部             第三者との共同研究を行うため
          本投資法人は、2020年7月31日現在、以下のとおり、利害関係者に賃貸しています。

             物件名称          賃貸部分          利害関係者                使用目的
                                           専ら商業施設として使用しその他事
         ラフォーレ原宿(底地)
                     土地       森ビル流通システム株式会社
                                           業の用に供する建物の所有
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     3【投資主・投資法人債権者の権利】
      (1)投資主の権利
        ① 投資主総会における議決権
         (イ)本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有しています(投信法第
           77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文)。投資主総会において決議される事項は、以下
           のとおりです。
          a.執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除
           きます。)及び解任(投信法第96条、第104条、第106条)
          b.資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第205条、第
           206条第1項)
          c.投資口の併合(投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きます。))
          d.投資法人の解散(投信法第143条第3号)
          e.規約の変更(投信法第140条)
          f.その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項(投信法第89条)
         (ロ)投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

          a.投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した当該投資主の議決権の過半
           数をもって行います(規約第11条)。
          b.投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、議決権を行使することができま
           す。この場合においては、当該投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会ごとにその代理権を証
           明する書面を予め本投資法人に提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第310条第1項、規
           約第12条第1項)。ただし代理権を証明する書面の提出に代えて、法令で定めるところにより、本投資法人
           の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます(投信法第94条第1
           項、会社法第310条第3項、規約第12条第2項)。
          c.書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面(以下「議決権行使書面」といいま
           す。)に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出し
           て行います(投信法第90条の2第2項、第92条第1項、規約第13条第1項)。
          d.上記c.の定めに基づき行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第92
           条第2項、規約第13条第2項)。
          e.電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、法令で定める
           時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提供して行います(投信法第
           92条の2第1項、規約第14条第1項)。
          f.上記e.の定めに基づき電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入
           します(投信法第92条の2第3項、規約第14条第2項)。
          g.投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出
           された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当
           該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第15条
           第1項)。
          h.上記g.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の
           議決権の数に算入します(投信法第93条第3項、規約第15条第2項)。
          i.本投資法人が投資主総会を2017年4月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以降、隔年ごとの4月1日及び同日
           以後遅滞なく招集する場合には、本投資法人は、2017年1月末日及び以後隔年ごとの1月末日における最終の
           投資主名簿記載され、又は記録されている投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使すること
           ができる投資主とします(規約第16条第1項)。
          j.上記i.の定めにかかわらず、本投資法人は、役員会の決議を経て法令に従い予め公告し、一定の日にお
           ける最終の投資主名簿に記載され、又は記録されている投資主又は登録投資口質権者をもって、その権利を
           行使すべき投資主又は登録投資口質権者とすることができます(投信法第77条の3第2項、規約第16条第2
           項)。
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        ② その他の共益権
         (イ)代表訴訟提起権(投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除く))
           6  ヶ月  前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対し、書面をもって、資産運用会社、執行役
          員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及する訴訟の提起を請求することができ、
          本投資法人が請求の日から60日以内に訴訟を提起しないときは、当該請求をした投資主は、本投資法人のため
          に訴訟を提起することができます。
         (ロ)投資主総会決議取消            訴 権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)

           投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不公正な
          とき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議について特別の利害関係を有する者が議決権を行使し
          たことによって著しく不当な決議がされたときには、決議の日から3                                ヶ月  以内に、訴えをもって当該投資主総
          会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法
          令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもっ
          て請求することができます。
         (ハ)執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)

           執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行
          為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるお
          それがあるときは、6          ヶ月  前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、その行為をやめること
          を請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
         (ニ)   新投資口発行差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)

           投資主は、投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は投資口の発行が著しく不公正な方法により
          行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る投資口
          の発行をやめることを請求することができます。
         (ホ)新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権(投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会社法第828条第1項

           第2号、第4号、第2項第2号、第4号)
           投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口
          及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6                       ヶ月  以内に、本投資法人に対して新投資口及び新投資口予
          約権発行無効の訴えを提起することができます。
         (ヘ)投資口併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)

           投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあると
          きは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
         (ト)合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号及び第8号、第2項第7号及び第8号)

           投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から6                                                 ヶ
          月 以内に合併無効の訴えを提起することができます。
         (チ)合併差止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)

           投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、
          一定の場合を除き、本投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。
         (リ)投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項)

           発行済投資口の100分の1以上にあたる投資口を有する投資主(6                              ヶ月  前から引き続き当該投資口を有する投
          資主に限ります。)は、執行役員に対して会日より8週間前に書面をもって、一定の事項を投資主総会の会議
          の目的とするべきことを請求することができ、また、会議の目的である事項についてその投資主の提出する議
          案の要領を招集通知に記載又は記録することを請求することができます。
         (ヌ)投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)

           発行済投資口の100分の3以上にあたる投資口を6                       ヶ月  前から引き続き有する投資主は、執行役員に対し、会
          議の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞なく投資主総会招
          集の手続がなされない場合又は請求の日から8週間以内の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知
          が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て招集することができます。
         ( ル )検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条)

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           発行済投資口の100分の1以上にあたる投資口を6                       ヶ月  前から引き続き有する投資主は、投資主総会に係る招
          集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立ち内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申
          立 をすることができます。また、発行済投資口の100分の3以上にあたる投資口を有する投資主は、本投資法人
          の業務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由が
          あるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、内閣総理大臣に対し、検査役の選任の申立
          をすることができます。
         (ヲ)執行役員等解任請求権(投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号)

           発行済投資口の100分の3以上にあたる投資口を6                       ヶ月  前から引き続き有する投資主は、執行役員又は監督役
          員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該
          役員を解任する旨の議案が投資主総会で否決されたときには、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもっ
          て当該役員の解任を請求することができます。
         ( ワ )解散請求権(投信法第143条の3)

           発行済投資口の10分の1以上にあたる投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著しく困
          難な状況に至り、本投資法人において回復することができない損害が生じ、若しくは生ずるおそれがある場
          合、又は、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくする場合において、
          やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
        ③ 分配金請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条)

          本投資法人の投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に
         基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
          なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につ
         いて行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
         合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得し
         ます(振替法第228条、第149条)。
        ④ 残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

          本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
         受ける権利を有しています。
        ⑤ 払戻請求権(規約第8条第1項)

          投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
        ⑥ 投資口の処分権(投信法第78条第1項乃至第3項)

          投資主は投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
          本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口
         座に本振替投資口の振替(譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じです。)
         が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます(振替法第228条、第140条)。ただし、本振
         替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなけ
         れば、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投資主名簿の記載又は記録は、
         総投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数、基準日等の
         通知をいいます。以下同じです。)により行われます(振替法第228条、第152条第1項)。また、投資主が、特
         別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を
         行った上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
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        ⑦ 投資証券交付請求権及び不所持請求権(投信法第85条第1項、第3項、会社法第217条)
          投資主は、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく投資証券の交付を受けることができます。また、
         投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。
          本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません(振替法第227条第1項)。た
         だし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合で
         あって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われな
         くなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます(振替法第227条第2項)。
        ⑧ 帳簿等閲覧請求権(投信法第128条の3)

          投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求する
         ことができます。ただし、この請求は、理由を明らかにして行わなければなりません。
        ⑨ 少数投資主権の行使手続(振替法第228条、第154条)

          振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記載
         又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管振替
         機構が個別投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の
         通知をいいます。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出るこ
         とができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限
         り、少数投資主権を行使することができます。
      (2)投資法人債権者の権利

        ① 元利金支払請求権
          投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
        ② 投資法人債の処分権(投信法第139条の7、会社法第687条、第688条第2項、第3項)

          投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人債
         券を交付することにより行われます。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗するため
         には、投資法人債券を交付することが必要であり、本投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住所を投
         資法人債原簿に記載又は記録することが必要です。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲渡を第三
         者及び本投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です。
          ただし、本振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人
         の口座から譲受人の口座に本振替投資法人債の振替(譲受人の口座における保有欄の金額を増額させることをい
         います。)が行われることにより、本振替投資法人債の譲渡を行うことができます(振替法第115条、第73
         条)。
          なお、本振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません(振替法第
         115条、第67条第1項)。ただし、投資法人債権者は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しく
         は当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資法
         人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求するこ
         とができます(振替法第115条、第67条第2項)。
        ③ 投資法人債権者集会における議決権

          投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法の
         規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
         (イ)投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られます
           (投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなけれ
           ば、その効力を生じません(投信法第139条の10第2項、会社法第734条)。
         (ロ)投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

          a.投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額(償還済みの額
           を除きます。)に応じて議決権を有します(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。投資法人債
           権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議決権の額は、
           出席した議決権者の議決権の額に算入されます(投信法第139条の10第2項、会社法第726条、第727条)。
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          b.投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定めが
           ある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有する者の同意
           をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1以上で、かつ、出
           席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を有する者の同意がなければなりません(投信法第
           139条の10第2項、会社法第724条第1項、第2項)。
          c.投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人又
           は投資法人債管理者が招集します(投信法第139条の10第2項、会社法第717条第1項、第2項)。ただし、投
           資法人債の総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を有する投資法人債権者
           は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及び招集の理由を示
           して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第1
           項)。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われない場合等には、かかる請
           求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招集することができます(投信法
           第139条の10第2項、会社法第718条第3項)。
          d.投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄写
           の請求をすることができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
        ④ 投資法人債管理者(投信法第139条の8)

          本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
         受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人債の
         金額が1億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規則で定
         める場合は、この限りではありません。
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    第4【関係法人の状況】
     1【資産運用会社の概況】
      (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
        ① 名称
          森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
          東京都港区赤坂一丁目12番32号
        ② 資本金の額
          本書の日付現在  200百万円
        ③ 事業の内容
          本資産運用会社は次の事業を営むことを目的としています。
         ・ 宅地建物取引業
         ・ 宅地建物取引業法第50条の2第1項に規定する取引一任代理等の業務
         ・ 投資運用業
         ・ 不動産、信託受益権、その他金融資産の運用業務
         ・ 不動産、信託受益権、その他金融資産の売買、管理及び運用に関する委託代行業務
         ・ 不動産、有価証券、その他金融資産に関する投資顧問業務
         ・ 不動産の管理業務
         ・ 金銭貸借の媒介業務
         ・ 内外の経済・産業・不動産及び有価証券投資に関する調査・研究の受託業務
         ・ 投資法人の機関の運営に関する業務の受託
         ・ 前各号の業務のほか、資産運用会社が金商法により営むことのできる業務
         ・ 前各号に付帯関連する一切の業務
         (イ)会社の沿革

             年月日                          事項
                     会社設立(2002年1月31日に森ビル・アーバンファンド株式会社に商号変更後、
         1984年    3月30日
                     2005年3月1日に現商号に変更)
         2003年    1月20日         一般不動産投資顧問業登録(国土交通大臣580号)
         2003年    1月25日         宅地建物取引業免許取得(東京都知事(1)第81587号)

         2005年    1月  4日       証券投資顧問業登録(関東財務局長第1305号)

                     宅建業法第50条の2第1項第1号に定める取引一任代理等の業務の認可取得(国土交
         2005年    7月22日
                     通大臣認可第41号)
                     旧投信法第34条の10第1項第4号及び同施行令第38条に基づく特定資産に係る投資に
         2005年    8月  3日
                     関する助言業務の兼業届出
         2005年    8月  3日
                     旧投信法第34条の10第1項第1号に基づく証券投資顧問業の兼業届出
                     旧投信法第2条第17項に規定する投資法人資産運用業の認可取得(内閣総理大臣第
         2005年    9月26日
                     51号)
                     旧投信法第34条の11第1項に基づく特別目的会社の組成及び投資法人への資産売却
         2005年    9月26日
                     の指図等に関する業務の兼業承認
                     旧投信法第34条の11第1項に基づく森ビル・アーバンファンド(私募不動産ファン
         2005年    9月26日
                     ド)の運用及び清算に関する業務の兼業承認
                     旧投信法第34条の11第1項に基づく森ビル・アーバンファンド(私募不動産ファン
         2007年    7月27日
                     ド)の運用及び清算に関する業務の兼業廃止の届出
                     金融商品取引業(投資運用業)に係るみなし登録(関東財務局長(金商)第408
         2007年    9月30日
                     号)
                     旧投信法第34条の10第1項第4号及び同施行令第38条に基づく特定資産に係る投資に
         2007年11月      1日
                     関する助言業務の兼業廃止
         2007年11月      1日
                     旧投信法第34条の10第1項第1号に基づく証券投資顧問業の兼業廃止
                     旧投信法第34条の11第1項に基づく特別目的会社の組成及び投資法人への資産売却
         2007年12月20日
                     の指図等に関する業務の兼業廃止
         (ロ)株式の総数及び資本金の額の増減

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           a.発行可能株式総数(本書の日付現在)
             8,000株
           b.発行済株式の総数(本書の日付現在)
             4,000株
           c.最近5年間における資本金の額の増減
             最近5年間における資本金の額の増減はありません。
         (ハ)その他

          a.役員の変更
            本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の
           3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任について
           は、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関す
           る定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終のもの
           に関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、増員又は補欠として選任された取締役の任期は、在任
           取締役の任期が満了すべき時までとし、任期満了前に退任した監査役の補欠として選任された監査役の任期
           は退任した監査役の任期の満了する時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更が
           あった場合には、2週間以内に監督官庁へ届け出ます(金商法第31条第1項、第29条の2第1項第3号)。ま
           た、本資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を
           行うべき社員)、監査役若しくは執行役に就任した場合(他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役
           が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。)又は他の会社の取締役、
           会計参与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければ
           なりません(金商法第31条の4第1項)。
          b.訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
            本書の日付現在、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想される事実は
           ありません。
         (ニ)関係業務の概要

           本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は、以下のとおりです。
          a.本投資法人の資産の運用に係る業務
          b.本投資法人が行う資金調達に係る業務
          c.本投資法人への報告業務
          d.その他本投資法人が随時委託する前記a.乃至c.に関連し又は付随する業務
      (2)【運用体制】

         本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の
        概況 (4)投資法人の機構」をご参照ください。
      (3)【大株主の状況】

                                              (本書の日付現在)
                                                 比率(注)

                                          所有株式数
               名称                住所
                                           (株)
                                                  (%)
                                             4,000       100.0
         森ビル株式会社              東京都港区六本木六丁目10番1号
         (注)「比率」とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。
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      (4)【役員の状況】
                                                  (本書の日付現在)
                                                        所有株

        役職名         氏名                    主要略歴
                                                        式数
     代表取締役社長          礒部   英之     前記「第1 投資法人の追加情報 2 役員の状況」をご参照くださ                                   0
                      い。
     取締役          瀬川   幸二郎     1986年    4月   森ビル株式会社        入社                     0
                      2003年    8月   同社   業務管理本部       財務部    ストラクチャードファイナン
                             スグループ      課長
                      2006年    8月   同社   業務管理本部       財務企画部      課長
                      2006年11月       同社   業務管理本部       財務企画部      副部長
                      2007年12月       同社   財務本部     ストラクチャードファイナンス部                部長
                      2010年    7月   同社   財務経理本部       財務企画部      部長
                      2014年    6月   同社   財務企画部      執行役員     部長
                      2014年    6月   森ビル不動産投資顧問株式会社               取締役(現任)
                      2015年    4月   森ビル株式会社        財務部    執行役員     部長(現任)
                      2018年    6月   森ビル・インベストメントマネジメント株式会社                       取締役
                             (現任)
                      2018年    6月
                             上海環球金融中心投資株式会社               取締役(現任)
     社外取締役          髙野   利雄     1968年    4月   札幌地方検察庁        検事                     0
                      1999年12月       最高検察庁      刑事部長
                      2000年11月       東京地方検察庁        検事正
                      2001年11月       仙台高等検察庁        検事長
                      2004年    1月   名古屋高等検察庁         検事長
                      2006年    2月   髙野法律事務所        弁護士(現任)
                      2006年    9月   森ビル・インベストメントマネジメント株式会社                       社外取
                             締役(現任)
                      2007年    6月   株式会社リヴァンプ          社外監査役
                      2013年    6月   株式会社ファンケル          社外監査役(現任)
                      2017年10月       株式会社リヴァンプ          社外取締役・監査等委員(現任)
     監査役          杉信   篤     2002年10月       森ビル株式会社        入社                     0
                      2005年    9月
                             同社   業務管理本部       予算部    課長
                      2011年11月
                             同社   予算部    部長
                      2016年    6月
                             森ビル不動産投資顧問株式会社               監査役(現任)
                      2018年    6月
                             森ビル・インベストメントマネジメント株式会社                       監査役
                             (現任)
                      2018年    6月
                             株式会社プライムステージ             監査役   (現任)
                      2018年    6月
                             株式会社森ビルホスピタリティコーポレーション                       監査役
                             (現任)
                      2019年    4月
                             森ビル株式会社        経理部    予算グループ       課長
                      2019年11月
                              上海秀仕酒店経営有限公司             監事(現任)
                      2020年    6月
                             森ビル株式会社        経理部    経理1グループ       課長(現任)
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      (5)【事業の内容及び営業の概況】
        ① 事業の内容
          本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として投資運用業を行っています。
        ② 営業の概況

          本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人又は運用の指図を行う投資法人は、本投資法人
         のみです。
        ③ 関係業務の概況

          本資産運用会社としての業務
         (イ)資産運用業務
           本資産運用会社は、投信法及び規約の規定に従い、本投資法人の資産の運用業務を行います。また、資産の
          運用業務に関し第三者より苦情を申立てられた場合における当該苦情の処理その他必要な行為、及びその他本
          投資法人の資産の運用に関連し又は付随する業務を行います。
         (ロ)資金調達業務

           本資産運用会社は、本投資法人が行う投資口の追加発行、投資法人債の発行、借入れ若しくは借換え、又は
          これらに類似する資金調達行為に関し、本投資法人のために必要な業務を行います。また、本資産運用会社
          は、本投資法人に代わり、本投資法人に関する情報の適時開示を行うものとし、その他IR活動も行います。
         (ハ)報告業務

           本資産運用会社は、投信法に従った報告書の作成及び交付その他本投資法人の要求に基づき委託業務に関す
          る報告を行います。
         (ニ)その他本投資法人が随時委託する前記(イ)乃至(ハ)に関連し又は付随する業務を行います。

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     2【その他の関係法人の概況】
      A.資産保管会社及び機関の運営に関する一般事務受託者(投信法第208条及び第117条第4号関係)
        (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
         ① 名称
           三井住友信託銀行株式会社
           東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
         ②   資本金の額
           2020年3月31日現在  342,037百万円
         ③ 事業の内容
           銀行法(昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。)(以下「銀行法」といいます。)に基づき銀行
          業を営むとともに、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号。その後の改正を含みま
          す。)(以下「兼営法」といいます。)に基づき信託業務を営んでいます。
        (2)【関係業務の概要】

         ① 資産保管会社としての業務
          (イ)資産保管業務
          (ロ)金銭出納管理業務
         ② 機関の運営に関する一般事務受託者としての業務
           機関の運営に関する事務(ただし、投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。)
        (3)【資本関係】

          該当事項はありません。
      B.会計事務等に関する一般事務受託者(投信法第117条第5号及び第6号、同法施行規則第169条第2項第6号及び第7号

        関係)
        (1)名称、資本金の額及び事業の内容
         ① 名称
           税理士法人令和会計社
           東京都中央区日本橋一丁目4番1号 日本橋一丁目ビルディング
         ② 資本金の額
           該当事項はありません。
         ③ 事業の内容
           税理士法に基づき税務に関する業務を営むとともに、会計事務等に関する業務を営んでいます。
        (2)関係業務の概要

          計算に関する事務を行う一般事務受託者としての業務
         ① 本投資法人の計算に関する事務
         ② 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
         ③ 本投資法人の納税に関する事務の補助
         ④ その他これらの事務に関連し、又は付随する業務
        (3)資本関係

          該当事項はありません。
      C.投資主名簿等管理人及び特別口座管理機関(投信法第117条第2号、第3号及び第6号                                        、同法施行規則第169条第2項

        第1号及び第3号。ただし、            新投資口予約権に関する業務を除きます。)
        (1)名称、資本金の額及び事業の内容
         ① 名称
           三菱UFJ信託銀行株式会社
           東京都千代田区丸の内一丁目4番5号
         ② 資本金の額
           2020年3月31日現在  324,279百万円
         ③ 事業の内容
           銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます。
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        (2)関係業務の概要
         ① 投資主名簿等管理人としての業務
          (イ)投資主名簿及び投資法人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成、管理及び備置その他の投資主名簿
            及び投資法人債原簿に関する事務(ただし、投資法人債原簿に関する事務は本投資法人が投資主名簿等管
            理人に別途委託するものに限ります。)
          (ロ)上記(イ)に定めるほか、以下の帳簿その他の投信法及び内閣府令の規定により作成及び保管しなけれ
            ばならない帳簿書類の作成、管理及び備置に関する事務(ただし、該当する事務が生じていない場合を除
            きます。)
           a.分配利益明細簿
           b.投資証券台帳
           c.投資証券不発行管理簿
           d.投資証券払戻金額帳
           e.未払分配利益明細簿
           f.未払払戻金明細簿
          (ハ)振替機関等により通知される総投資主通知その他の通知の受理に関する事務
          (ニ)投資主、登録投資口質権者、これらの法定代理人及び以上の者の常任代理人(以下、本①において「投
            資主等」といいます。)の氏名及び住所の登録並びに変更の登録に関する事務
          (ホ)上記(イ)乃至(ニ)に掲げるもののほか、投資主等の提出する届出の受理に関する事務
          (ヘ)投資主総会招集通知の発送及び議決権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務
          (ト)投資主等に対して分配する金銭の支払いに関する事務
          (チ)投資主等からの照会に対する応答に関する事務
          (リ)投資口の統計資料並びに法令又は契約にもとづく官庁、金融商品取引所、振替機関等への届出又は報告
            のための資料の作成に関する事務
          (ヌ)投資口の発行、投資口の併合・分割その他本投資法人が臨時に指定する事務
          (ル)投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務
          (ヲ)投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付けに関する事務(上記(イ)乃至
            (ル)の事務に関連するものに限ります。)
          (ワ)上記(イ)乃至(ヲ)に掲げる事務に付随する印紙税等の納付に関する事務
          (カ)投資主等の個人番号及び法人番号(番号法に定義する法人番号をいい、以下「法人番号」といいま
            す。)の収集及び登録に関する事務
          (ヨ)投資主等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
          (タ)上記(イ)乃至(ヨ)に掲げる事項に付随する事務
         ② 特別口座管理機関としての業務
          (イ)振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成・管理及び備置に関する事務
          (ロ)総投資主通知に係る報告に関する事務
          (ハ)新規記載又は記録手続き及び抹消手続き又は全部抹消手続きに関する事務
          (ニ)振替機関である保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知
          (ホ)振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又
            は記録に関する事務
          (ヘ)特別口座の開設及び廃止に関する事務
          (ト)加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関す
            る事務
          (チ)特別口座の加入者本人のために開設された他の口座又は本投資法人の口座との間の振替手続に関する事
            務
          (リ)振替法で定める取得者等のための特別口座開設等請求に関する事務
          (ヌ)加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
          (ル)加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求(保管振替機構を通じて請求されるものを含みま
            す。)に関する事務
          (ヲ)上記(イ)乃至(ル)に掲げるもののほか、加入者等(投資主、登録投資口質権者及びこれらの法定代
            理人又は以上の者の常任代理人をいいます。以下、本②において同じです。)による請求に関する事務
          (ワ)上記(イ)乃至(ヲ)に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する
            届出の受理に関する事務
          (カ)加入者等からの照会に対する応答に関する事務
          (ヨ)投資口の併合・分割に関する事務
          ( タ )加入者等の個人番号及び法人番号の収集及び登録に関する事務
          (レ)加入者等の個人番号及び法人番号の保管、利用及び廃棄又は削除に関する事務
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          ( ソ )上記(イ)乃至(レ)に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び両当事者が協議の上定め
            る業務
        (3)資本関係

          該当事項はありません。
      D.投資法人債に関する一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及び第6号                                    、同法施行規則第169条第2項第4号及

        び第5号。ただし、         投資法人債に関する事務に限ります。)
        (1)名称、資本金の額及び事業の内容
         ① 名称
           株式会社三菱UFJ銀行
           東京都千代田区丸の内二丁目7番1号
         ② 資本金の額
           2020年3月31日現在  1,711,958百万円
         ③ 事業の内容
           銀行法に基づき銀行業を営んでいます。
        (2)関係業務の概要

          投資法人債に関する一般事務受託者としての業務
          第11回、第12回及び第14回から第19回無担保投資法人債に関して、以下の業務を行います。
         (イ)本投資法人債の発行代理人事務
          a.保管振替機構に対する銘柄情報の通知
          b.保管振替機構に対する本投資法人債の投資法人債要項の送付
          c.本投資法人が定める元利金支払に関する手数料の料率の保管振替機構への通知
          d.保管振替機構から受信する新規記録情報の確認及び承認
          e.本投資法人債の払込金の受領及び保管振替機構に対する資金振替済通知の送信
          f.その他、保管振替機構の業務規程等において定められる発行代理人事務
         (ロ)本投資法人債の支払代理人事務
          a.保管振替機構に対する本投資法人債の一通貨当たりの利子額の通知
          b.本投資法人債の銘柄情報に変更がある場合の保管振替機構への通知
          c.保管振替機構との間の元利金請求データの確認及び保管振替機構に対する元利金請求内容承認可否通知の
            送信
          d.償還期日における元金の償還及び利息の支払期日における利息支払における元利金の分配事務
          e.元利金支払手数料の直接口座管理機関(保管振替機構の業務規程に定義される直接口座管理機関をいいま
            す。)への分配事務
          f.その他、保管振替機構の業務規程等において定められる支払代理人事務
         (ハ)その他の事務
          a.投資法人債権者からの書面による請求の受領及び本投資法人への通知
          b.本投資法人債に関する公告の手配
          c.投資法人債権者集会に関する事務
          d.投資法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原簿に関する事務
          e.租税特別措置法にもとづく利子所得税の納付
          f.買入消却に係る事務
          g.その他本投資法人と協議の上必要と認められる事務
        (3)資本関係

          該当事項はありません。
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      E.特定関係法人(本資産運用会社の親会社)
        (1)名称、資本金の額及び事業の内容
         ① 名称
           森ビル株式会社
           東京都港区六本木六丁目10番1号 六本木ヒルズ森タワー
         ② 資本金の額
           2020年3月31日現在  79,500百万円
         ③ 事業の内容
           総合デベロッパーとして、以下の事業を営んでいます。
          (イ)都市再開発事業
          (ロ)不動産賃貸・管理事業
             オフィスビル・住宅・商業施設・ホテル
             ゴルフ&リゾートなどの営業、運営管理
          (ハ)文化・芸術・タウンマネジメント事業
             タウンマネジメント、美術館・ギャラリー・展望台
             アカデミー・カンファレンス施設・会員制クラブなどの企画、運営
        (2)関係業務の概要

         ① サポート会社としての業務
           本投資法人及び本資産運用会社に対して、森ビル株式会社保有物件売却時の優先交渉権の付与、外部物件情
          報の提供、リサーチ関連業務、不動産の取得及び運用に関する助言及び補助業務等を行います。
         ② ブランドライセンス会社としての業務
           本投資法人に対して、「森ヒルズリート/MORI                      HILLS   REIT」及び「m」マークの商標の使用を許諾していま
          す。
         ③ PM会社としての業務
           ラフォーレ原宿(底地)を除く各物件につき、以下のPM業務を受託しています。
          (イ)リーシング業務
          (ロ)建物運営管理業務
          (ハ)工事施工管理業務
          (ニ)会計経理補助業務、経費支払補助業務
          (ホ)その他補助業務
          (ヘ)その他上記に付随する業務
        (3)資本関係

          2020年7月31日現在、本投資法人の投資口281,272口(出資比率15.0%)を保有しています。
          なお、この他に該当事項はありません。
      F.特定関係法人(本資産運用会社の親会社)

        (1)名称、資本金の額及び事業の内容
         ① 名称
           森喜代株式会社
           東京都港区六本木六丁目10番1号
         ② 資本金の額
           2020年3月31日現在  30百万円
         ③ 事業の内容
           賃貸事業を営んでいます。
        (2)関係業務の概要

          該当事項はありません。
        (3)資本関係

          該当事項はありません。
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    第5【投資法人の経理状況】
      1 財務諸表の作成方法について
        本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。
       その後の改正を含みます。)及び同規則第2条の規定により、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令
       第47号。その後の改正を含みます。)に基づいて作成しています。
      2 監査証明について

        本投資法人は、金商法第193条の2第1項の規定に基づき、第28期計算期間(2020年2月1日から2020年7月31日ま
       で)の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けています。
      3 連結財務諸表について

        本投資法人には子会社がないため、連結財務諸表は作成していません。
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     1【財務諸表】
      (1)【貸借対照表】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                 (2020年1月31日)              (2020年7月31日)
     資産の部
       流動資産
                                       5,646,194              6,575,310
        現金及び預金
                                       5,461,338              4,984,129
        信託現金及び信託預金
                                        332,778              292,705
        営業未収入金
                                        435,169              418,683
        前払費用
                                          89              -
        デリバティブ債権
                                      11,875,571              12,270,828
        流動資産合計
       固定資産
        有形固定資産
                                      22,074,160              22,074,160
          土地
                                      82,047,156              82,735,523
          信託建物
                                     △ 17,114,483             △ 18,110,310
           減価償却累計額
           信託建物(純額)                           64,932,672              64,625,213
                                        924,038              929,677
          信託構築物
                                       △ 316,756             △ 325,377
           減価償却累計額
           信託構築物(純額)                             607,282              604,300
          信託機械及び装置                              913,334              933,374
                                       △ 285,559             △ 308,755
           減価償却累計額
           信託機械及び装置(純額)                             627,775              624,619
          信託工具、器具及び備品                              253,299              271,676
                                       △ 158,080             △ 171,265
           減価償却累計額
           信託工具、器具及び備品(純額)                             95,219              100,411
          信託土地                            260,234,866              260,234,866
                                         3,237              2,526
          信託建設仮勘定
                                      348,575,213              348,266,097
          有形固定資産合計
        無形固定資産
                                      30,650,962              30,650,962
          信託借地権
                                           0              -
          信託その他無形固定資産
                                      30,650,962              30,650,962
          無形固定資産合計
        投資その他の資産
                                        10,000              10,000
          敷金及び保証金
                                       1,002,323               965,213
          長期前払費用
                                          36              14
          繰延税金資産
                                        19,359              26,359
          デリバティブ債権
                                       1,031,720              1,001,587
          投資その他の資産合計
                                      380,257,896              379,918,648
        固定資産合計
       繰延資産
                                        63,647              54,624
        投資法人債発行費
                                        20,856              13,904
        投資口交付費
                                        84,503              68,529
        繰延資産合計
                                      392,217,971              392,258,006
       資産合計
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                                                   (単位:千円)

                                    前期              当期
                                 (2020年1月31日)              (2020年7月31日)
     負債の部
       流動負債
                                        215,675              241,338
        営業未払金
                                       8,500,000              5,500,000
        1年内償還予定の投資法人債
                                      13,022,000              12,500,000
        1年内返済予定の長期借入金
                                        31,581              20,040
        未払金
                                        345,287              297,799
        未払費用
                                         1,331               901
        未払法人税等
                                        216,732              145,114
        未払消費税等
                                       1,224,521              1,213,975
        前受金
                                        29,158              21,562
        預り金
                                          92              -
        デリバティブ債務
                                          83              -
        その他
                                      23,586,464              19,940,732
        流動負債合計
       固定負債
                                      13,500,000              11,500,000
        投資法人債
                                      144,200,000              149,722,000
        長期借入金
                                      14,727,643              14,856,183
        信託預り敷金及び保証金
                                        743,940              735,791
        デリバティブ債務
                                      173,171,584              176,813,975
        固定負債合計
                                      196,758,048              196,754,707
       負債合計
     純資産の部
       投資主資本
                                      190,460,106              190,460,106
        出資総額
          出資総額控除額
                                     ※2  △ 468,740           ※2  △ 408,492
           一時差異等調整引当額
                                       △ 468,740             △ 408,492
           出資総額控除額合計
          出資総額(純額)                            189,991,366              190,051,613
        剰余金
          任意積立金
                                        291,944              291,944
           圧縮積立金
                                        291,944              291,944
           任意積立金合計
          当期未処分利益又は当期未処理損失(△)                             5,901,196              5,869,173
                                       6,193,140              6,161,117
          剰余金合計
                                      196,184,506              196,212,731
        投資主資本合計
       評価・換算差額等
                                       △ 724,583             △ 709,432
        繰延ヘッジ損益
                                       △ 724,583             △ 709,432
        評価・換算差額等合計
                                    ※1  195,459,922            ※1  195,503,298
       純資産合計
                                      392,217,971              392,258,006
     負債純資産合計
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      (2)【損益計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (自 2019年8月        1日       (自 2020年2月        1日
                                至 2020年1月31日)               至 2020年7月31日)
     営業収益
                                   ※1 ,※2  9,377,544           ※1 ,※2  9,389,038
       賃貸事業収入
                                    ※1 ,※2  253,917           ※1 ,※2  213,218
       その他賃貸事業収入
                                       9,631,462              9,602,257
       営業収益合計
     営業費用
                                   ※1 ,※2  3,224,074           ※1 ,※2  3,251,861
       賃貸事業費用
                                        266,704              224,815
       資産運用報酬
                                         4,200              4,200
       役員報酬
                                         9,806              9,805
       資産保管手数料
                                        18,799              18,528
       一般事務委託手数料
                                        81,473              64,155
       その他営業費用
                                       3,605,057              3,573,365
       営業費用合計
                                       6,026,404              6,028,891
     営業利益
     営業外収益
                                          44              48
       受取利息
                                         1,035              1,379
       未払分配金除斥益
                                         1,079              1,428
       営業外収益合計
     営業外費用
                                        377,420              370,700
       支払利息
                                        67,755              61,175
       投資法人債利息
                                         9,909              9,022
       投資法人債発行費償却
                                        155,732              145,882
       融資手数料
                                         6,952              6,952
       投資口交付費償却
                                         1,885              1,922
       その他
                                        619,654              595,654
       営業外費用合計
                                       5,407,830              5,434,665
     経常利益
                                       5,407,830              5,434,665
     税引前当期純利益
                                         1,338               909
     法人税、住民税及び事業税
                                           7              22
     法人税等調整額
                                         1,346               931
     法人税等合計
                                       5,406,483              5,433,733
     当期純利益
                                        494,712              435,439
     前期繰越利益
     当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
                                       5,901,196              5,869,173
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      (3)【投資主資本等変動計算書】
        前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
                                               (単位:千円)
                                投資主資本
                          出資総額                    剰余金
                         出資総額控除額                    任意積立金
                                   出資総額
                出資総額
                     一時差異等調整      出資総額控除額        (純額)
                                         圧縮積立金      任意積立金合計
                       引当額       合計
        当期首残高        190,460,106       △ 174,371      △ 174,371     190,285,734        291,944      291,944
        当期変動額
         剰余金の分配
         一時差異等調
         整引当額によ
                       △ 294,368      △ 294,368      △ 294,368
         る利益超過分
         配
         当期純利益
         投資主資本以
         外の項目の当
         期変動額(純
         額)
        当期変動額合計            -   △ 294,368      △ 294,368      △ 294,368         -      -
        当期末残高        190,460,106       △ 468,740      △ 468,740     189,991,366        291,944      291,944
                      投資主資本               評価・換算差額等

                    剰余金
                                                純資産合計
                                         評価・換算差額
               当期未処分利益             投資主資本合計      繰延ヘッジ損益
                                          等合計
               又は当期未処理       剰余金合計
                損失(△)
        当期首残高
                 5,543,979      5,835,924      196,121,658       △ 784,831      △ 784,831     195,336,827
        当期変動額
         剰余金の分配       △ 5,049,267      △ 5,049,267      △ 5,049,267                  △ 5,049,267
         一時差異等調
         整引当額によ
                              △ 294,368                  △ 294,368
         る利益超過分
         配
         当期純利益        5,406,483      5,406,483      5,406,483                   5,406,483
         投資主資本以
         外の項目の当
                                     60,247      60,247      60,247
         期変動額(純
         額)
        当期変動額合計          357,216      357,216       62,847      60,247      60,247      123,095
        当期末残高         5,901,196      6,193,140      196,184,506       △ 724,583      △ 724,583     195,459,922
                                141/171






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        当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)
                                               (単位:千円)
                                投資主資本
                          出資総額                    剰余金
                         出資総額控除額                    任意積立金
                                   出資総額
                出資総額
                     一時差異等調整      出資総額控除額        (純額)
                                         圧縮積立金      任意積立金合計
                       引当額       合計
        当期首残高        190,460,106       △ 468,740      △ 468,740     189,991,366        291,944      291,944
        当期変動額
         剰余金の分配
         一時差異等調

         整引当額の戻                60,247      60,247      60,247
         入
         当期純利益

         投資主資本以
         外の項目の当
         期変動額(純
         額)
        当期変動額合計
                    -     60,247      60,247      60,247        -      -
        当期末残高        190,460,106       △ 408,492      △ 408,492     190,051,613        291,944      291,944
                      投資主資本               評価・換算差額等

                    剰余金
                                                純資産合計
                                         評価・換算差額
               当期未処分利益
                            投資主資本合計      繰延ヘッジ損益
                                          等合計
               又は当期未処理
                      剰余金合計
                損失(△)
        当期首残高         5,901,196      6,193,140      196,184,506       △ 724,583      △ 724,583     195,459,922
        当期変動額
         剰余金の分配       △ 5,405,509      △ 5,405,509      △ 5,405,509                  △ 5,405,509
         一時差異等調

         整引当額の戻        △ 60,247      △ 60,247        -                   -
         入
         当期純利益

                 5,433,733      5,433,733      5,433,733                   5,433,733
         投資主資本以
         外の項目の当
                                     15,151      15,151      15,151
         期変動額(純
         額)
        当期変動額合計
                 △ 32,023      △ 32,023      28,224      15,151      15,151      43,375
        当期末残高         5,869,173      6,161,117      196,212,731       △ 709,432      △ 709,432     195,503,298
                                142/171






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      (4)【金銭の分配に係る計算書】
                                                      (単位:円)
                               前期                  当期

                           (自 2019年8月        1日          (自 2020年2月        1日
                            至 2020年1月31日)                  至 2020年7月31日)
       Ⅰ  当期未処分利益                          5,901,196,611                  5,869,173,511
       Ⅱ  出資総額組入額                           60,247,403                  15,151,632
         うち一時差異等調整引当額
                                    60,247,403                  15,151,632
        戻入額
       Ⅲ  分配金の額                          5,405,509,680                  5,433,634,080
       (投資口1口当たり分配金の額)                               (2,883)                  (2,898)
        うち利益分配金                          5,405,509,680                  5,433,634,080
       (うち1口当たり利益分配金)                               (2,883)                  (2,898)
        うち一時差異等調整引当額
                                       -                  -
       (うち1口当たり利益超過分配金
       (一時差異等調整引当額に係る                                (-)                  (-)
        もの))
       Ⅳ  次期繰越利益
                                   435,439,528                  420,387,799
       分配金の額の算出方法                   本投資法人の規約第37条(1)に定め                  本投資法人の規約第37条(1)に定め
                        る分配方針の趣旨に基づき、分配金                  る分配方針の趣旨に基づき、分配金
                        の額は投信法第136条第1項に定める                  の額は投信法第136条第1項に定める
                        利益の金額を限度とし、かつ租税特                  利益の金額を限度とし、かつ租税特
                        別措置法第67条の15に規定されてい                  別措置法第67条の15に規定されてい
                        る本投資法人の配当可能利益の額の                  る本投資法人の配当可能利益の額の
                        100分の90に相       当する金額を超える           100分の90に相       当する金額を超える
                        ものとしています。かかる方針によ                  ものとしています。かかる方針によ
                        り、投信法第136条第1項に定める利                  り、投信法第136条第1項に定める利
                        益の金額から一時差異等調整引当額                  益の金額から一時差異等調整引当額
                        (投資法人の計算に関する規則第2                  (投資法人の計算に関する規則第2
                        条第2項第30号に定めるものをいい                  条第2項第30号に定めるものをいい
                        ます。)の戻入額を控除した額のう                  ます。)の戻入額を控除した額のう
                        ち、発行済投資口の総口数                  ち、発行済投資口の総口数
                        1,874,960口の整数倍である                  1,874,960口の整数倍である
                        5,405,509,680円を利益分配金とし                  5,433,634,080       円を利益分配金とし
                        て分配することとしました。                  て分配することとしました。
                         この結果、投資口1口当たりの分配                  この結果、投資口1口当たりの分配
                        金は  2, 883  円となりました。             金は  2,898   円となりました。
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      (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                                                   (単位:千円)
                                    前期              当期
                                (自 2019年8月        1日       (自 2020年2月        1日
                                至 2020年1月31日)               至 2020年7月31日)
     営業活動によるキャッシュ・フロー
                                       5,407,830              5,434,665
       税引前当期純利益
                                       1,034,455              1,041,061
       減価償却費
                                         9,909              9,022
       投資法人債発行費償却
                                         6,952              6,952
       投資口交付費償却
                                         △ 44             △ 48
       受取利息
                                        △ 1,035             △ 1,379
       未払分配金除斥益
                                        445,175              431,875
       支払利息
       営業未収入金の増減額(△は増加)                                  40,505              41,003
       営業未払金の増減額(△は減少)                                  13,282              16,969
       未払金の増減額(△は減少)                                  16,600             △ 10,796
       未払費用の増減額(△は減少)                                  12,285             △ 46,766
       未払消費税等の増減額(△は減少)                                △ 267,340              △ 71,498
       前受金の増減額(△は減少)                                  1,697             △ 10,545
       預り金の増減額(△は減少)                                 △ 40,964              △ 7,595
       前払費用の増減額(△は増加)                                 △ 3,283              16,485
       長期前払費用の増減額(△は増加)                                  10,848              37,110
                                          83             △ 71
       その他
                                       6,686,957              6,886,443
       小計
       利息の受取額                                    44              48
                                       △ 445,198             △ 432,597
       利息の支払額
                                        △ 1,452             △ 1,339
       法人税等の支払額
                                       6,240,351              6,452,555
       営業活動によるキャッシュ・フロー
     投資活動によるキャッシュ・フロー
                                       △ 205,905             △ 693,420
       信託有形固定資産の取得による支出
                                       △ 26,233             △ 117,924
       信託預り敷金及び保証金等の返還による支出
                                        221,677              215,570
       信託預り敷金及び保証金等の受入による収入
                                       △ 10,461             △ 595,774
       投資活動によるキャッシュ・フロー
     財務活動によるキャッシュ・フロー
                                      15,900,000              12,022,000
       長期借入れによる収入
                                     △ 15,900,000              △ 7,022,000
       長期借入金の返済による支出
                                          -          △ 5,000,000
       投資法人債の償還による支出
                                      △ 5,341,870             △ 5,404,873
       分配金の支払額
                                      △ 5,341,870             △ 5,404,873
       財務活動によるキャッシュ・フロー
     現金及び現金同等物の増減額(△は減少)                                   888,019              451,906
                                      10,219,514              11,107,533
     現金及び現金同等物の期首残高
                                     ※1  11,107,533            ※1  11,559,439
     現金及び現金同等物の期末残高
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      (6)【注記表】
    (重要な会計方針に係る事項に関する注記)
     1.固定資産の減価償却            ①  有形固定資産(信託財産を含みます。)
       の方法
                    定額法を採用しています。
                    なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
                    建物          3~68年
                    構築物         3~68年
                    機械及び装置      8~33年
                    工具、器具及び備品   3~15年
                 ②  無形固定資産(信託財産を含みます。)
                    定額法を採用しています。
                 ③  長期前払費用
                    定額法を採用しています。
     2.繰延資産の処理方法            ①  投資法人債発行費
                    償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
                 ②  投資口交付費
                    3年間にわたり定額法により償却しています。
     3.収益及び費用の計上            固定資産税等の処理方法
       基準            保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課
                 決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
                 しています。
                  なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
                 渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等
                 の取得原価に算入しています。前期                 及び  当期において      不動産等の取得原価に算入した固
                 定資産税等相当額はありません。
     4.ヘッジ会計の方法            ①  ヘッジ会計の方法
                    金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処
                   理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
                 ②  ヘッジ手段とヘッジ対象
                    ヘッジ手段  金利スワップ取引
                    ヘッジ対象  借入金金利
                 ③  ヘッジ方針
                    本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジす
                   る目的でデリバティブ取引を行っています。
                 ④  ヘッジの有効性評価の方法
                    ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の
                   相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして
                   判断しています。
                    ただし、ヘッジ対象とヘッジ手段に関する重要な条件が同一であり、ヘッジ開始時
                   及びその後も継続して、相場変動又はキャッシュ・フロー変動を完全に相殺するもの
                   と想定することができる場合は、有効性の判定を省略しています。
                    また、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の判定を省略して
                   います。
                  キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信
     5.  キャッシュ・フロー
                 託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価
       計算書における資金
                 値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する
       の範囲
                 短期投資からなっています。
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     6.その他財務諸表作成            ①  不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
       のための基本となる
                    保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資
       重要な事項
                   産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照
                   表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
                    なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
                   は、貸借対照表において区分掲記することとしています。
                   a.信託現金及び信託預金
                   b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
                    地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産
                   c.信託預り敷金及び保証金
                 ②  消費税等の会計処理方法
                    消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得
                   に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
    (未適用の会計基準等          に関する注記      )

     ・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号                          2020年3月31日       企業会計基準委員会)
     ・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号                                   2020年3月31日       企業会計基準委員会)
     ・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号                                     2020年3月31日       企業会計基準委員会)
      1.  概要
         国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会
        計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいて
        はTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15
        日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包
        括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
         企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合
        性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出
        発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある
        場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
      2.  適用予定日
         2022年1月期の期首から適用します。
      3.  当該会計基準等の適用による影響
         「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
     ・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号                           2019年7月4日       企業会計基準委員会)

     ・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号                          2019年7月4日       企業会計基準委員会)
     ・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号                                    2019年7月4日       企業会計基準委員会)
     ・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号                                     2020年3月31日       企業会計基準委員会)
      1.  概要
         国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細
        なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においては
        Accounting      Standards     CodificationのTopic820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委
        員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整
        合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
         企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方
        法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定
        めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間
        の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
      2.  適用予定日
         2022年1月期の期首から適用します。
      3.  当該会計基準等の適用による影響
         「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
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     ・ 「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号                               2020年3月31日       企業会計基準委員会)
      1.  概要
         国際会計基準審議会(          IASB)が2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS第1
        号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとっ
        て有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せら
        れ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、
        公表されたものです。
         企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
        く、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発
        にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
      2.  適用予定日
         2021年7月期の期末から適用します。
      ・会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号                                          2020年3月31日       企業会計

      基準委員会)
      1.  概要
         「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実
        について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の
        開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
         なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報
        の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさな
        いために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされています。
      2.  適用予定日
         2021年7月期の期末から適用します。
    (追加情報)

    (一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
     前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
      1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
                                               (単位:千円)
          発生した資産等               戻入れの発生事由               一時差異等調整引当額戻入額

                                                 60,247

          繰延ヘッジ損益            デリバティブ取引の時価の変動
      2.戻入れの具体的な方法

        繰延ヘッジ損益
        ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
     当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

      1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
                                               (単位:千円)
          発生した資産等               戻入れの発生事由               一時差異等調整引当額戻入額

                                                 15,151

          繰延ヘッジ損益            デリバティブ取引の時価の変動
      2.戻入れの具体的な方法

        繰延ヘッジ損益
        ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
                                147/171




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    (貸借対照表に関する注記)
     ※1.   投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
                    前期                          当期
                 (2020年1月31日)                          (2020年7月31日)
                     50,000千円                          50,000千円
     ※2.一時差異等調整引当額

       前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
        1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
                                                  (単位:千円)
       発生した               当初     当期首      当期      当期     当期末       戻入れの
             発生した    事由
        資産等              発生額      残高     引当額      戻入額      残高       事由
       繰延ヘッジ       金利スワップ
                      468,740      174,371      294,368        -   468,740        -
        損益     評価損の発生
        2.戻入れの具体的な方法

        繰延ヘッジ損益
        ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
       当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

        1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
                                                  (単位:千円)
       発生した               当初     当期首      当期      当期     当期末       戻入れの
             発生した    事由
        資産等              発生額      残高     引当額      戻入額      残高       事由
       繰延ヘッジ       金利スワップ                                   デリバティブ取引
                      468,740      468,740        -    60,247     408,492
        損益     評価損の発生                                     の時価の変動
        2.戻入れの具体的な方法

        繰延ヘッジ損益
        ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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    (損益計算書に関する注記)
     ※1.不動産賃貸事業損益の内訳
                                                  (単位:千円)
                                前期                当期

                            (自 2019年8月        1日        (自 2020年2月        1日
                             至 2020年1月31日           )        至 2020年7月31日           )
        ① 不動産賃貸事業収益
          賃貸事業収入
           賃料共益費収入                  9,371,565                9,383,153
           その他賃料収入                         9,377,544          5,884      9,389,038
                               5,979
          その他賃貸事業収入
           駐車料収入                   57,844                53,667
           付帯収益                   194,906                145,224
           解約違約金                    1,166               13,797
           礼金収入                     -               529
                                      253,917                213,218
          不動産賃貸事業収益合計
                                     9,631,462                9,602,257
        ② 不動産賃貸事業費用
          賃貸事業費用
           管理委託費                  1,104,176                1,122,870
           公租公課等                   705,466                725,205
           水道光熱費                   152,625                115,650
           修繕費                   60,700                79,298
           損害保険料                   17,503                17,313
           信託報酬                    6,703                5,950
           減価償却費                  1,034,455                1,041,061
           賃借料                   127,661                129,153
           その他賃貸事業費用                         3,224,074          15,358       3,251,861
                               14,781
          不動産賃貸事業費用合計
                                     3,224,074                3,251,861
        ③ 不動産賃貸事業損益(①-②)                           6,407,387                6,350,396
     ※2.主要投資主との取引

                                                  (単位:千円)
                                前期                当期

                             (自 2019年8月         1日         (自 2020年2月         1日
                              至 2020年1月31日         )        至 2020年7月31日         )
        営業取引によるもの
         賃貸事業収入                                            6,086,486
                                     6,087,720
         その他賃貸事業収入                                               970
                                       2,286
         賃貸事業費用                                             245,141
                                      239,152
    (投資主資本等変動計算書に関する注記)

                                前期                  当期
                            (自 2019年8月        1日          (自 2020年2月        1日
                            至 2020年1月31日)                   至 2020年7月31日)
      発行可能投資口総口数及び
      発行済投資口の総口数
      発行可能投資口総口数                             10,000,000口                  10,000,000口
      発行済投資口の総口数                             1,874,960口                  1,874,960口
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    (キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
     ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                                                  (単位:千円)
                              前期                 当期

                           (自 2019年8月         1日          (自 2020年2月         1日
                            至 2020年1月31日)                 至 2020年7月31日)
         現金及び預金                           5,646,194                 6,575,310
         信託現金及び信託預金                           5,461,338                 4,984,129
         現金及び現金同等物                          11,107,533                 11,559,439
    (リース取引に関する注記)

     オペレーティングリース取引(貸主側)
     未経過リース料
                                                  (単位:千円)
                              前期                 当期

                           (2020年1月31日)                 (2020年7月31日)
                                   4,561,306                 5,088,603

      1年内
                                  12,851,440                 12,183,640
      1年超
                                  17,412,746                 17,272,243
             合計
    (金融商品に関する注記)

     1.金融商品の状況に関する事項
      ①  金融商品に対する取組方針
         本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調
        達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引
        は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いませ
        ん。
      ②  金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
         預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されてい
        ますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
         投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動
        金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用してい
        ます。
         デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することによ
        り、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、
        ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ
        会計の方法」をご参照ください。
         デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っていま
        す。
      ③  金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
         金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
        れています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
        合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取
        引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
        ん。
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     2.金融商品の時価等に関する事項
        2020年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
                                                   (単位:千円)
                          貸借対照表計上額              時 価           差 額

         ①  現金及び預金                    5,646,194           5,646,194               -
         ②  信託現金及び信託預金                    5,461,338           5,461,338               -

                             11,107,533           11,107,533               -

               資産計
         ①  1年内償還予定の投資法人債                    8,500,000           8,512,200             12,200
         ②  1年内返済予定の長期借入金                   13,022,000           13,042,636             20,636

         ③  投資法人債                   13,500,000           13,592,690             92,690

         ④  長期借入金                   144,200,000           144,340,492             140,492

                             179,222,000           179,488,018             266,018

               負債計
         デリバティブ取引(注1)                      (724,583)           (724,583)              -
        2020年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。

                                                   (単位:千円)
                          貸借対照表計上額              時 価           差 額

         ①  現金及び預金                    6,575,310           6,575,310               -
         ②  信託現金及び信託預金                    4,984,129           4,984,129               -

                             11,559,439           11,559,439               -

               資産計
         ①  1年内償還予定の投資法人債                    5,500,000           5,503,590             3,590
         ②  1年内返済予定の長期借入金                   12,500,000           12,533,139             33,139

         ③  投資法人債                   11,500,000           11,471,300            △28,700

         ④  長期借入金                   149,722,000           149,824,801             102,801

                             179,222,000           179,332,830             110,830

               負債計
         デリバティブ取引(注1)                      (709,432)           (709,432)              -
        (注1)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、(                                                  )で
          示しています。
        (注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
           資産
            ①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
             これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
           負債
            ①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
             これらの時価は、市場価格によっています。
            ②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
             長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、
             当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバ
             ティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の
             借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利に
             よるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法
             によっています。
           デリバティブ取引
            後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
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        (注3)金銭債権の決算日(2020年1月31日)後の償還予定額
                                                    (単位:千円)
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                              5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
           現金及び預金            5,646,194         -      -      -      -      -
           信託現金及び信託預金            5,461,338         -      -      -      -      -
                合計
                       11,107,533         -      -      -      -      -
           金銭債権の決算日(2020年7月31日)後の償還予定額

                                                    (単位:千円)
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                              5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
           現金及び預金            6,575,310         -      -      -      -      -
           信託現金及び信託預金            4,984,129         -      -      -      -      -
                合計
                       11,559,439         -      -      -      -      -
        (注4)投資法人債及び長期借入金の決算日(2020年1月31日)後の返済予定額

                                                    (単位:千円)
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                              5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
                       8,500,000      2,000,000         -      -   2,000,000      9,500,000
           投資法人債
                       13,022,000      19,000,000      15,500,000      20,400,000      15,800,000      73,500,000
           長期借入金
                       21,522,000      21,000,000      15,500,000      20,400,000      17,800,000      83,000,000
                合計
           投資法人債及び長期借入金の決算日(2020年7月31日)後の返済予定額

                                                    (単位:千円)
                              1年超      2年超      3年超      4年超
                       1年以内                              5年超
                             2年以内      3年以内      4年以内      5年以内
                       5,500,000         -      -      -   4,000,000      7,500,000
           投資法人債
                       12,500,000      22,000,000      15,200,000      18,800,000      17,334,000      76,388,000
           長期借入金
                       18,000,000      22,000,000      15,200,000      18,800,000      21,334,000      83,888,000
                合計
    (有価証券に関する注記)

     前期   (2020年1月31日)
      該当事項はありません。
     当期   (2020年7月31日)

      該当事項はありません。
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    (デリバティブ取引に関する注記)
     1.ヘッジ会計が適用されていないもの
       前期(2020年1月31日)
        該当事項はありません。
       当期(2020年7月31日)

        該当事項はありません。
     2.ヘッジ会計が適用されているもの

       前期(2020年1月31日)
        ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
       す。
                                                    (単位:千円)
                                    契約額等
        ヘッジ会計の        デリバティブ取引           主な                        当該時価の
                                             時価
          方法        の種類等        ヘッジ対象                          算定方法
                                      うち1年超
                                                  取引金融機関から
         原則的       金利スワップ取引
                                                  提示された価格等
                          長期借入金      85,866,000      78,844,000      △724,583
         処理方法       変動受取・固定支払
                                                  によっています。
        金利スワップの         金利スワップ取引
                          長期借入金
                                 43,500,000      37,500,000       ※       -
         特例処理       変動受取・固定支払
        ※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
        借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注2)金融商品の時価の
        算定方法及びデリバティブ取引に関する事項                   負債  ②、④をご参照ください。)。
       当期(2020年7月31日)

        ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
       す。
                                                    (単位:千円)
                                    契約額等
        ヘッジ会計の        デリバティブ取引           主な                        当該時価の
                                             時価
          方法        の種類等        ヘッジ対象                          算定方法
                                      うち1年超
                                                  取引金融機関から
         原則的       金利スワップ取引
                                                  提示された価格等
                          長期借入金      95,766,000      95,766,000      △709,432
         処理方法       変動受取・固定支払
                                                  によっています。
        金利スワップの         金利スワップ取引
                          長期借入金      43,500,000      31,000,000       ※       -
         特例処理       変動受取・固定支払
        ※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期
        借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注2)金融商品の時価の
        算定方法及びデリバティブ取引に関する事項                   負債  ②、④をご参照ください。)。
    (退職給付に関する注記)

     前期   (2020年1月31日)
      本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
     当期   (2020年7月31日)

      本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
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    (税効果会計に関する注記)
     1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                                                   (単位:千円)
                                 前期                当期

                              (2020年1月31日)                (2020年7月31日)
         繰延税金資産
          未払事業税損金不算入額                            36                14
          繰延ヘッジ損益                         234,072                231,480
          繰延税金資産小計                         234,109                231,494
          評価性引当額                        △234,072                △231,480
          繰延税金資産合計                            36                14
         繰延税金資産の純額                             36                14
     2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった

       主要な項目別の内訳
                                 前期                当期
                              (2020年1月31日)                (2020年7月31日)
        法定実効税率                           31.51%                31.46%
        (調整)
                                  △31.50%                △31.45%
        支払分配金の損金算入額
                                   0.01%                0.01%
        その他
                                   0.02%                0.02%
        税効果会計適用後の法人税等の負担率
    (セグメント情報等に関する注記)

     [セグメント情報]
      本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
     [関連情報]

      前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
        1.製品及びサービスごとの情報
          単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を
         省略しています。
        2.地域ごとの情報

         ①  営業収益
           本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
         ②  有形固定資産
           本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を
          省略しています。
        3.主要な顧客ごとの情報

                                      (単位:千円)
            顧客の名称または氏名              営業収益        関連するセグメント

                           6,090,006
             森ビル株式会社                     不動産賃貸事業
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      当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)
        1.製品及びサービスごとの情報
          単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を
         省略しています。
        2.地域ごとの情報

         ①  営業収益
           本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
         ②  有形固定資産
           本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を
          省略しています。
        3.主要な顧客ごとの情報

                                      (単位:千円)
            顧客の名称または氏名              営業収益        関連するセグメント

                           6,087,456
             森ビル株式会社                     不動産賃貸事業
    (賃貸等不動産に関する注記)

      本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。
     これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
                                                   (単位:千円)
                                 前期                当期

                             (自 2019年8月         1日        (自 2020年2月         1日
                              至 2020年1月31日)                至 2020年7月31日)
      貸借対照表計上額

                                   380,110,024                379,226,176
        期首残高
                                    △883,847                △309,115
        期中増減額
                                   379,226,176                378,917,060
        期末残高
                                   456,730,000                457,890,000
      期末時価
     (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
     (注2)期中増減額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。
     (注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定
        士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
      また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

    (持分法損益等に関する注記)

     前期   (自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
      本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
     当期   (自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

      本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
    (資産除去債務に関する注記)

     前期   (自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
      該当事項はありません。
     当期   (自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

      該当事項はありません。
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    (関連当事者との取引に関する注記)
     1.親会社及び法人主要投資主等
       前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
                            議決権等の
                    資本金
                                            取引金額
           会社等の
                    又は                                 期末残高
                        事業の     所有    関連当事者
        種類        所在地                       取引の内容      (千円)      科目
                    出資金
                         内容         との関係                    (千円)
            名称
                             (被所有)
                                            (注1)
                   (千円)
                            割合(%)
                                                  営業
                                                        730
                                                 未収入金
                                      物件の賃貸
                                                 前受金    1,094,371
                                       (注2)      6,090,006
                                       (注5)
                                                 信託預り
                                                 敷金及び    9,790,142
        その他                          不動産等の
            森ビル    東京都             被所有
                                                 保証金
        の関係           79,500,000     不動産業          賃貸及び
           株式会社     港区            直接  15. 0
                                                 前払費用
        会社                           管理                     3,254
                                       物件運営
                                             243,327
                                      管理費の支払
                                                  営業
                                             (注3)
                                                       53,112
                                       (注6)
                                                 未払金
                                      敷金の預り           信託預り
                                       (注4)          敷金及び
                                               -       53,886
                                       (注7)           保証金
       (注1)   取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)   六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ                             森タワー、後楽森ビルの一部及びアークヒルズ                  サウ
          スタワーの一部
       (注3)   費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(4,175千円)が含まれています。
       (注4)   六本木ビュータワー
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注5)   市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適
          正な手続を経て対処しています。
       (注6)   市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規
          程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
       (注7)   市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適
          正な手続を経て対処しています。
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       当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)
                            議決権等の
                    資本金
                                            取引金額
           会社等の
                    又は                                 期末残高
                        事業の     所有    関連当事者
        種類        所在地                       取引の内容      (千円)      科目
                    出資金     内容         との関係                    (千円)
            名称
                             (被所有)
                                            (注1)
                   (千円)
                            割合(%)
                                                  営業
                                                        551
                                                 未収入金
                                      物件の賃貸
                                                 前受金    1,093,271
                                       (注2)      6,087,456
                                       (注5)
                                                 信託預り
                                                 敷金及び    9,790,142
        その他                          不動産等の
                             被所有
            森ビル    東京都
                                                 保証金
        の関係           79,500,000     不動産業          賃貸及び
           株式会社     港区            直接  15. 0
        会社                           管理              前払費用      3,018
                                       物件運営
                                             283,110
                                      管理費の支払
                                                  営業
                                             (注3)
                                                       56,266
                                       (注6)
                                                 未払金
                                      敷金の預り           信託預り
                                       (注4)         -  敷金及び      53,886
                                       (注7)           保証金
       (注1)   取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)   六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ                             森タワー、後楽森ビルの一部及びアークヒルズ                  サウ
          スタワーの一部
       (注3)   費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(37,969千円)が含まれています。
       (注4)   六本木ビュータワー
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注5)   市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適
          正な手続を経て対処しています。
       (注6)   市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規
          程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
       (注7)   市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適
          正な手続を経て対処しています。
     2.関連会社等

       前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
        該当事項はありません。
       当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

        該当事項はありません。
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     3.兄弟会社等
       前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
                            議決権等の
                    資本金
                                            取引金額
           会社等の
                    又は    事業の         関連当事者                    期末残高
                             所有
        種類        所在地                       取引の内容     (千円)     科目
                    出資金     内容         との関係
                                                      (千円)
            名称
                            (被所有)
                                             (注1)
                   (千円)
                            割合(%)
                        不動産、
           森ビル・イ
                                       運用委託報酬
        その他                信託受益
           ンベストメ
                                  資産運用の
                                        の支払
        の関係        東京都        権、その
           ントマネジ         200,000         なし     委託、           266,704    未払費用     293,374
        会社の         港区        他金融資                (注2)
           メント株式                       役員の兼任
        子会社                産の運用
                                        (注3)
            会社
                         業務
       (注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
       当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

                            議決権等の
                    資本金
                                            取引金額
           会社等の
                    又は                                 期末残高
                        事業の         関連当事者
                             所有
        種類        所在地                       取引の内容     (千円)     科目
                    出資金
                         内容         との関係                    (千円)
            名称
                            (被所有)
                                             (注1)
                   (千円)
                            割合(%)
                        不動産、
           森ビル・イ
        その他                信託受益               運用委託報酬
           ンベストメ                       資産運用の
        の関係        東京都        権、その                の支払
           ントマネジ         200,000         なし     委託、           224,815    未払費用     247,296
        会社の         港区        他金融資                (注2)
           メント株式
                                  役員の兼任
        子会社                産の運用
                                        (注3)
            会社
                         業務
       (注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
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     4.役員及び個人主要投資主等
       前期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
                            議決権等の
                   資本金
           会社等の
                                             取引金額
                       事業の内容
                              所有    関連当事者                    期末残高
                   又は
        種類   名称又は    所在地                        取引の内容     (千円)     科目
                                  との関係
                                                      (千円)
                       又は職業
                   出資金
                            (被所有)
                                             (注1)
            氏名
                   (千円)
                            割合(%)
                       本投資法人                森ビル・イン
                                  本投資法人
                                       ベストメント
                       執行役員兼           執行役員兼
                      森ビル・イン                マネジメント
                                 森ビル・イン
        役員及
                                       株式会社への
                      ベストメント           ベストメント
        びその   礒部 英之      -     -         なし                266,704    未払費用     293,374
                                       運用委託報酬
                      マネジメント           マネジメント
        近親者
                                  株式会社      の支払
                       株式会社
                                        (注2)
                                  代表取締役
                       代表取締役
                                   社長     (注3)
                        社長
       (注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
          と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
       当期(自 2020年2月1日 至 2020年7月31日)

                            議決権等の
                   資本金
           会社等の
                                             取引金額
                       事業の内容
                              所有    関連当事者                    期末残高
                   又は
        種類   名称又は    所在地                        取引の内容     (千円)     科目
                                  との関係                    (千円)
                       又は職業
                   出資金
                            (被所有)
                                             (注1)
            氏名
                   (千円)
                            割合(%)
                       本投資法人                森ビル・イン
                                  本投資法人
                                       ベストメント
                       執行役員兼           執行役員兼
                      森ビル・イン                マネジメント
                                 森ビル・イン
        役員及
                                       株式会社への
                      ベストメント           ベストメント
        びその   礒部 英之      -     -         なし                224,815    未払費用     247,296
                                       運用委託報酬
                      マネジメント           マネジメント
        近親者
                                        の支払
                       株式会社           株式会社
                                  代表取締役      (注2)
                       代表取締役
                                   社長     (注3)
                        社長
       (注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
       (注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
          と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
       [取引条件及び取引条件の決定方針等]
       (注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
                                159/171










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    (1口当たり情報に関する注記)
                               前期                 当期
                           (自 2019年8月        1日         (自 2020年2月        1日
                            至 2020年1月31日)                 至 2020年7月31日)
      1口当たり純資産額                              104,247円                 104,270円

      1口当たり当期純利益                               2,883円                 2,898円
     (注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
         また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
     (注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
                               前期                 当期
                           (自 2019年8月        1日         (自 2020年2月        1日
                            至 2020年1月31日)                 至 2020年7月31日)
      当期純利益(千円)                              5,406,483                 5,433,733

      普通投資主に帰属しない金額(千円)                                 -                 -
      普通投資口に係る当期純利益(千円)                              5,406,483                 5,433,733

      期中平均投資口数(口)                              1,874,960                 1,874,960
    (重要な後発事象に関する注記)

       新投資口の発行
        2020年8月17日及び2020年8月25日                開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、
       公募による新投資口の発行については2020年8月31日に払込が完了し、                                 第三者割当による新投資口の発行について
       は2020年9月25日に払込が完了しました。
        この結果、2020年9月25日現在の出資総額は                    195,718,191,720        円、発行済投資口の総口数は1,916,330口となって
       います。
       ⅰ)公募による新投資口発行(一般募集)
                              :
        発行新投資口数                        39,400口
        発行価格(募集価格)                      :
                                1口当たり131,435円
                              :
        発行価格(募集価格)の総額                        5,178,539,000円
        払込金額(発行価額)                      :
                                1口当たり127,099円
                              :
        払込金額(発行価額)の総額                        5,007,700,600円
                              :
        払込期日                        2020年8月31日
       ⅱ)第三者割当による新投資口発行

                              :
        発行新投資口数                        1,970口
        払込金額(発行価額)                      :
                                1口当たり127,099円
                              :
        払込金額(発行価額)の総額                        250,385,030円
                              :
        払込期日                        2020年9月25日
                              :
        割当先                        みずほ証券株式会社
       ⅲ )調達資金の使途

        上記の一般募集による調達資金については、2020年9月1日付で取得した資産(虎ノ門ヒルズ                                          森タワーの一部)の
       取得資金及びその取得費用の一部に充当しました。また、第三者割当による新投資口発行に係る調達資金について
       は、手元資金とし、将来の特定資産(投資信託及び投資法人に関する法律第2条第1項に掲げる資産をいいます。)
       の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当する予定です。
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      (7)【附属明細表】
         ① 有価証券明細表
           該当事項はありません。
         ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                                                     (単位:千円)
                               契約額等                       時価

         区分           種類
                               (注1)                    (注2)(注3)
                                         うち1年超
                金利スワップ取引

                                139,266,000           126,766,000            △709,432
     市場取引以外の取引
                (受取変動・支払固定)
                                139,266,000           126,766,000            △709,432

               合計
     (注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
     (注2)当該取引のうち、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載は省略しています。
     (注3)時価は、取引金融機関から提示された価格等によっています。
         ③ 不動産等明細表のうち総括表

                                                      (単位:千円)
                                          減価償却累計額
                                                    差引
                当期首       当期      当期      当期末
                                                    当期末     摘要
       資産の種類
                                        又は償却
                 残高      増加額      減少額       残高           当期
                                                    残高
                                        累計額
                                              償却額
        土地        22,074,160          -      -   22,074,160         -      -   22,074,160      -
        信託建物        82,047,156       688,367        -   82,735,523      18,110,310       995,826     64,625,213      -
        信託構築物
                 924,038       5,638       -    929,677      325,377      8,620     604,300     -
     有
        信託機械
                 913,334       20,040        -    933,374      308,755      23,196      624,619     -
     形
        及び装置
     固
        信託工具、
     定
        器具及び
                 253,299       18,622       244    271,676      171,265      13,417      100,411     -
     資
        備品
     産
        信託土地        260,234,866          -      -  260,234,866         -      -  260,234,866      -
        信託建設
                  3,237      1,887      2,598      2,526       -      -     2,526    -
        仮勘定
          小計
               366,450,092        734,556       2,843    367,181,806      18,915,708      1,041,061     348,266,097
     無
        信託借地権
                30,650,962          -      -   30,650,962         -      -   30,650,962      -
     形
     固
        信託その他
     定
        無形固定          11,952        -      -    11,952      11,952        0      -   -
     資
        資産
     産
          小計      30,662,915          -      -   30,662,915       11,952        0  30,650,962
         合計       397,113,008        734,556       2,843    397,844,721      18,927,660      1,041,061     378,917,060
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         ④ その他特定資産の明細表
           信託受益権については、前記「③ 不動産等明細表のうち総括表」に含めて記載しています。
         ⑤ 投資法人債明細表

                                                      (単位:千円)
             発行      当期首      当期     当期     当期末
       銘柄                                   利率      償還期限      使途   担保
             年月日       残高     増加額     減少額      残高
     第9回無担保
           2013年5月24日        2,000,000        -  2,000,000        -  1.2600%     2020年5月22日
     投資法人債
     第11回無担保
           2014年2月24日        2,000,000        -     -  2,000,000     0.6880%     2021年2月24日
     投資法人債
     第12回無担保
           2014年11月27日        2,000,000        -     -  2,000,000     0.8650%     2024年11月27日
     投資法人債
     第13回無担保
           2015年5月26日                                   2020年5月26日
                   3,000,000        -  3,000,000        -  0.3220%
     投資法人債
     第14回無担保
           2015年5月26日        2,000,000        -     -  2,000,000     0.8200%     2025年5月26日
     投資法人債
                                                          無
                                                     (注1)
     第15回無担保
           2015年11月26日        3,500,000        -     -  3,500,000     0.3800%     2020年11月26日
     投資法人債
     第16回無担保
           2015年11月26日                                   2025年11月26日
                   1,500,000        -     -  1,500,000     0.8860%
     投資法人債
     第17回無担保
           2016年8月30日        2,000,000        -     -  2,000,000     0.3400%     2026年8月28日
     投資法人債
     第18回無担保
           2017年1月31日        2,000,000        -     -  2,000,000     0.4900%     2027年1月29日
     投資法人債
     第19回無担保
           2017年6月30日                                   2027年6月30日
                   2,000,000        -     -  2,000,000     0.5000%
     投資法人債
          合計        22,000,000         -  5,000,000     17,000,000
    (注1)使途は、信託受益権の取得、借入金の返済及び投資法人債の償還です。
    (注2)投資法人債の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの償還予定額の総額は以下のとおりです。
                                              (単位:千円)
                 1年以内      1年超2年以内       2年超3年以内       3年超4年以内       4年超5年以内
        投資法人債          5,500,000          -       -       -    4,000,000
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         ⑥ 借入金明細表
                                                      (単位:千円)
         区  分
                                          平均利率         返済
                                                         摘 要
                借入日    当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限       使途
                                                   方法
                                           (注1)
         借入先
               2014.5.30      574,000        -   574,000        -  0.4000%    2020.5.29
               2014.5.30      574,000        -   574,000        -  0.4000%    2020.5.29
               2014.8.1      834,000        -   834,000        -  0.3760%    2020.5.29
               2014.8.1      834,000        -   834,000        -  0.3760%    2020.5.29
       株式会社三菱UFJ
     1
       銀行
               2014.11.28      1,200,000        -     -  1,200,000     0.6242%    2020.11.30
     年
               2014.11.28      1,200,000        -     -  1,200,000     0.6242%    2020.11.30
     内
               2015.5.29        -  1,369,000        -  1,369,000     0.5730%    2021.5.31
     返
               2015.5.29        -  1,369,000        -  1,369,000     0.5730%    2021.5.31
     済
               2014.5.30      574,000        -   574,000        -  0.4000%    2020.5.29
     予
               2014.8.1      834,000        -   834,000        -  0.3760%    2020.5.29
                                                   期限      無担保
       株式会社みずほ銀行                                               (注2)
                                                   一括      無保証
     定           2014.11.28      1,200,000        -     -  1,200,000     0.6242%    2020.11.30
               2015.5.29        -  1,369,000        -  1,369,000     0.5730%    2021.5.31
     の
               2014.5.30      300,000        -   300,000        -  0.4000%    2020.5.29
     長
               2014.8.1      834,000        -   834,000        -  0.3760%    2020.5.29
       株式会社三井住友
     期
       銀行
               2014.11.28      1,440,000        -     -  1,440,000     0.6242%    2020.11.30
     借
               2015.5.29        -  1,099,000        -  1,099,000     0.5730%    2021.5.31
     入
               2014.8.1      834,000        -   834,000        -  0.3760%    2020.5.29
     金
       三井住友信託銀行
               2014.11.28      960,000        -     -   960,000    0.6242%    2020.11.30
       株式会社
               2015.5.29        -  1,294,000        -  1,294,000     0.5730%    2021.5.31
       株式会社りそな銀行
               2014.8.1      830,000        -   830,000        -  0.3760%    2020.5.29
            小計        13,022,000      6,500,000     7,022,000     12,500,000
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         区  分
                                          平均利率         返済
                                                         摘 要
                借入日    当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限       使途
                                           (注1)         方法
         借入先
               2014.11.28      1,300,000        -     -  1,300,000     0.7535%    2021.11.30
               2014.11.28      1,300,000        -     -  1,300,000     0.7535%    2021.11.30
               2015.5.29      1,369,000        -  1,369,000        -  0.5730%    2021.5.31
               2015.5.29      1,369,000        -  1,369,000        -  0.5730%    2021.5.31
               2015.5.29      1,369,000        -     -  1,369,000     0.7020%    2022.5.31
               2015.5.29      1,369,000        -     -  1,369,000     0.7020%    2022.5.31
               2015.8.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4932%    2021.8.31
               2015.8.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4932%    2021.8.31
               2015.9.16      500,000        -     -   500,000    0.6529%    2023.8.31
               2015.9.16      500,000        -     -   500,000    0.6529%    2023.8.31
       株式会社三菱UFJ
               2015.11.30      1,600,000        -     -  1,600,000     0.4980%    2022.11.30
       銀行
               2015.11.30      1,600,000        -     -  1,600,000     0.6155%    2023.11.30
               2016.3.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.3290%    2023.3.31
               2016.3.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4100%    2024.3.29
               2016.3.31      600,000        -     -   600,000    0.4100%    2024.3.29
               2016.3.31      2,400,000        -     -  2,400,000     0.5040%    2025.3.31
               2018.2.28      4,700,000        -     -  4,700,000     0.4065%    2027.8.31
     長
               2018.8.31      5,000,000        -     -  5,000,000     0.4345%    2028.2.29
     期
               2019.5.31      3,904,000        -     -  3,904,000     0.2913%    2028.11.30
                                                   期限      無担保
     借                                                 (注2)
                                                   一括      無保証
               2019.11.29      2,200,000        -     -  2,200,000     0.1990%    2026.11.30
     入
               2020.5.29        -  2,816,000        -  2,816,000     0.2399%    2027.5.31
     金
               2014.11.28      1,300,000        -     -  1,300,000     0.7535%    2021.11.30
               2015.5.29      1,369,000        -  1,369,000        -  0.5730%    2021.5.31
               2015.5.29      1,369,000        -     -  1,369,000     0.7020%    2022.5.31
               2015.8.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4932%    2021.8.31
               2015.9.16      500,000        -     -   500,000    0.6529%    2023.8.31
               2015.11.30      1,600,000        -     -  1,600,000     0.6155%    2023.11.30
               2016.3.31      600,000        -     -   600,000    0.4100%    2024.3.29
               2016.3.31      2,400,000        -     -  2,400,000     0.5040%    2025.3.31
       株式会社みずほ銀行         2017.8.1      1,100,000        -     -  1,100,000     0.5775%    2029.7.31
               2018.2.28      2,700,000        -     -  2,700,000     0.6030%    2030.2.28
               2018.5.23      3,000,000        -     -  3,000,000     0.1850%    2022.5.23
               2018.8.31      3,000,000        -     -  3,000,000     0.4260%    2024.8.30
               2018.8.31      1,400,000        -     -  1,400,000     0.4163%    2029.8.31
               2019.5.31      1,952,000        -     -  1,952,000     0.4163%    2029.5.31
               2019.8.30      1,000,000        -     -  1,000,000     0.2010%    2025.8.29
               2019.11.29      1,100,000        -     -  1,100,000     0.3193%    2027.5.31
               2020.5.29        -  1,408,000        -  1,408,000     0.3640%    2029.5.31
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                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
         区  分
                                          平均利率         返済
                                                         摘 要
                借入日    当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限       使途
                                           (注1)         方法
         借入先
               2014.11.28      1,560,000        -     -  1,560,000     0.7535%    2021.11.30
               2015.5.29      1,099,000        -  1,099,000        -  0.5730%    2021.5.31
               2015.5.29      1,098,000        -     -  1,098,000     0.7020%    2022.5.31
               2015.8.31      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4932%    2021.8.31
               2015.9.16      500,000        -     -   500,000    0.6529%    2023.8.31
               2015.11.30      1,600,000        -     -  1,600,000     0.4980%    2022.11.30
               2016.3.31      2,200,000        -     -  2,200,000     0.3290%    2023.3.31
       株式会社三井住友
       銀行
               2016.3.31      800,000        -     -   800,000    0.4100%    2024.3.29
               2017.8.1      1,100,000        -     -  1,100,000     0.4673%    2025.7.31
               2018.2.28      2,650,000        -     -  2,650,000     0.5460%    2026.2.27
               2018.8.31      3,600,000        -     -  3,600,000     0.5640%    2026.8.31
               2019.5.31      1,144,000        -     -  1,144,000     0.4000%    2027.11.30
               2019.11.29      1,600,000        -     -  1,600,000     0.4563%    2028.5.31
               2020.5.29        -  1,134,000        -  1,134,000     0.4512%    2028.11.30
               2014.11.28      1,040,000        -     -  1,040,000     0.7535%    2021.11.30
               2015.5.29      1,294,000        -  1,294,000        -  0.5730%    2021.5.31
               2015.5.29      1,295,000        -     -  1,295,000     0.7020%    2022.5.31
               2015.9.16      500,000        -     -   500,000    0.6529%    2023.8.31
               2015.11.30      1,600,000        -     -  1,600,000     0.6155%    2023.11.30
               2016.3.31      600,000        -     -   600,000    0.4100%    2024.3.29
               2016.3.31      2,400,000        -     -  2,400,000     0.5040%    2025.3.31
       三井住友信託銀行
     長
       株式会社
               2017.8.1      1,000,000        -     -  1,000,000     0.5150%    2026.7.31
     期
               2017.8.1      2,000,000        -     -  2,000,000     0.4770%    2028.7.31
                                                   期限      無担保
     借           2018.2.28      2,600,000        -     -  2,600,000     0.5830%    2027.2.26       (注2)
                                                   一括      無保証
               2018.8.31      2,400,000        -     -  2,400,000     0.3315%    2023.8.31
     入
               2018.8.31      1,400,000        -     -  1,400,000     0.6670%    2027.8.31
     金
               2019.11.29      1,000,000        -     -  1,000,000     0.1560%    2024.11.29
               2020.5.29        -   834,000        -   834,000    0.2580%    2025.5.30
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.4100%    2024.3.29
               2017.8.1      500,000        -     -   500,000    0.5150%    2026.7.31
               2018.2.28      500,000        -     -   500,000    0.4700%    2025.8.29
       株式会社福岡銀行         2018.8.31      1,300,000        -     -  1,300,000     0.3760%    2024.8.30
               2019.5.31      2,000,000        -     -  2,000,000     0.1675%    2026.5.29
               2019.11.29      2,000,000        -     -  2,000,000     0.2663%    2028.11.30
               2020.5.20        -  1,000,000        -  1,000,000     0.2820%    2030.5.20
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.3290%    2023.3.31
               2017.8.1      500,000        -     -   500,000    0.3735%    2024.7.31
               2017.11.30      600,000        -     -   600,000    0.4893%    2024.11.29
       農林中央金庫
               2018.8.31      1,300,000        -     -  1,300,000     0.4260%    2024.8.30
               2019.5.31      3,000,000        -     -  3,000,000     0.2675%    2026.5.29
               2019.11.29      600,000        -     -   600,000    0.2688%    2026.5.29
               2016.3.31      800,000        -     -   800,000    0.3290%    2023.3.31
               2017.8.1      500,000        -     -   500,000    0.6130%    2027.7.30
               2018.2.28      500,000        -     -   500,000    0.4700%    2025.8.29
       株式会社りそな銀行
               2018.8.31      1,300,000        -     -  1,300,000     0.4805%    2028.8.31
               2019.8.30      2,500,000        -     -  2,500,000     0.3163%    2029.8.31
               2020.5.29        -   830,000        -   830,000    0.2777%    2028.5.31
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         区  分
                                          平均利率         返済
                                                         摘 要
                借入日    当期首残高     当期増加額     当期減少額     当期末残高          返済期限       使途
                                           (注1)         方法
         借入先
               2015.3.27      1,700,000        -     -  1,700,000     0.7963%    2023.3.27
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.4100%    2024.3.29
       株式会社日本政策
               2018.2.28      750,000        -     -   750,000    0.6430%    2027.2.26
       投資銀行
               2018.8.31      500,000        -     -   500,000    0.6670%    2027.8.31
               2019.11.29      2,000,000        -     -  2,000,000     0.4163%    2028.11.30
               2015.11.30      1,500,000        -     -  1,500,000     0.6155%    2023.11.30
               2016.3.31      500,000        -     -   500,000    0.3290%    2023.3.31
               2018.2.28      500,000        -     -   500,000    0.5400%    2025.8.29
       株式会社新生銀行
               2018.8.31      1,300,000        -     -  1,300,000     0.5200%    2025.8.29
               2019.11.29      900,000        -     -   900,000    0.3579%    2027.11.30
               2020.5.20        -   500,000        -   500,000    0.3520%    2028.5.22
               2016.3.31      500,000        -     -   500,000    0.3290%    2023.3.31
               2017.8.1      500,000        -     -   500,000    0.5775%    2029.7.31
     長
       みずほ信託銀行
               2018.2.28      1,500,000        -     -  1,500,000     0.4700%    2025.8.29
     期
                                                         無担保
                                                   期限
       株式会社
                                                      (注2)
               2018.8.31      1,300,000        -     -  1,300,000     0.4700%    2025.8.29
                                                   一括
                                                         無保証
     借
               2020.5.20        -  1,000,000        -  1,000,000     0.4080%    2029.5.21
     入
               2017.11.30      1,000,000        -     -  1,000,000     0.4893%    2024.11.29
     金
               2018.2.28      500,000        -     -   500,000    0.5400%    2025.8.29
       株式会社西日本
       シティ銀行
               2018.8.31      800,000        -     -   800,000    0.2570%    2022.8.31
               2020.5.20        -  1,000,000        -  1,000,000     0.5201%    2030.5.20
               2019.8.30      1,000,000        -     -  1,000,000     0.2170%    2026.8.31
       株式会社中国銀行
               2020.5.20        -   500,000        -   500,000    0.3094%    2027.5.20
       株式会社あおぞら
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.4100%    2024.3.29
       銀行
       株式会社広島銀行
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.3290%    2023.3.31
       株式会社大分銀行         2017.11.30      1,000,000        -     -  1,000,000     0.2300%    2022.11.30
       信金中央金庫
               2016.3.31      1,000,000        -     -  1,000,000     0.1795%    2022.9.30
       日本生命保険
               2020.5.20        -  1,000,000        -  1,000,000     0.4800%    2028.5.22
       相互会社
            小計        144,200,000      12,022,000      6,500,000     149,722,000
           合計         157,222,000      18,522,000     13,522,000     162,222,000
    (注1)金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金については、その効果を勘案した利率を記載しています。
    (注2)使途は、信託受益権の取得、借入金の借換、投資法人債の償還及びこれに関連する諸費用の支払い等です。
    (注3)長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を除きます。)の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額の総額は以下のとお
       りです。
                                      (単位:千円)
                1年超2年以内       2年超3年以内       3年超4年以内       4年超5年以内
                  22,000,000       15,200,000       18,800,000       17,334,000
        長期借入金
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     2【投資法人の現況】
      【純資産額計算書】
                                                 (2020年7月31日現在)
       Ⅰ 資産総額                                           392,258,006,632円

       Ⅱ 負債総額                                           196,754,707,858円

       Ⅲ 純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)
                                                  195,503,298,774円
       Ⅳ   発行済投資口の総口数                                            1,874,960口

       Ⅴ 1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)

                                                       104,270円
       (注)資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
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    第6【販売及び買戻しの実績】
                                                   発行済投資口の
                                  発行投資口数          買戻し口数
          計算期間              発行日
                                 (口)(注1)         (口)(注1)
                                                    総口数(口)
           第23期
       (自 2017年8月        1日
                                                       1,750,640
                             該当事項はありません。
        至 2018年1月31日)
           第24期
       (自 2018年2月        1日
                                                       1,750,640
                             該当事項はありません。
        至 2018年7月31日)
                                     118,400            -
                      2018年    8月  1日
           第25期
                                      (-)         (-)
       (自 2018年8月        1日
                                                       1,874,960
                                      5,920           -
        至 2019年1月31日)
                      2018年    8月22日
                                      (-)         (-)
           第26期
       (自 2019年2月        1日
                                                       1,874,960
                             該当事項はありません。
        至 2019年7月31日)
           第27期
       (自 2019年8月        1日
                                                       1,874,960
                             該当事項はありません。
        至 2020年1月31日)
           第28期
       (自 2020年2月        1日
                                                       1,874,960
                             該当事項はありません。
        至 2020年7月31日)
    (注1)括弧内の数は、本邦外における発行投資口数及び買戻し口数です。
    (注2)第28期計算期間末日以降、2020年8月31日に39,400口、                        2020年9月25日に1,970口         が発行されました。
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    第7【参考情報】
        当計算期間開始の日から、本有価証券報告書の提出日までの間に以下の書類を関東財務局宛に提出しています。
        2020年    4月24日 有価証券報告書(第27期 自                  2019年8月1日 至         2020年1月31日)
        2020年    8月17日 有価証券届出書(一般募集)
        2020年    8月17日 有価証券届出書(第三者割当)
        2020年    8月18日 有価証券届出書(一般募集)の訂正届出書
        2020年    8月25日 有価証券届出書(一般募集)の訂正届出書
        2020年    8月25日 有価証券届出書(第三者割当)の訂正届出書
        2020年    9月14日 有価証券届出書(第三者割当)の訂正届出書
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                          独立監査人の監査報告書
                                               2020年10月27日

    森ヒルズリート投資法人

      役員会  御中

                            EY新日本有限責任監査法人

                               東京事務所
                              指定有限責任社員

                                       公認会計士
                                               吉村     基   印
                              業務執行社員
                              指定有限責任社員

                                       公認会計士
                                               竹之内    和徳  印
                              業務執行社員
    監査意見

     当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に
    掲げられている森ヒルズリート投資法人の2020年2月1日から2020年7月31日までの第28期計算期間の財務
    諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計
    算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
     当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、森ヒルズ
    リート投資法人の2020年7月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
    フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
    監査意見の根拠

     当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における
    当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫
    理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当
    監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
    財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任

     経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
    することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
    必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
     財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評
    価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要があ
    る場合には当該事項を開示する責任がある。
     監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
    財務諸表監査における監査人の責任

     監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がな
    いかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにあ
    る。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利用者の意思決定に影
    響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
     監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家とし
    ての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
    ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を
     立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監
     査証拠を入手する。
    ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実
     施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
    ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び
     関連する注記事項の妥当性を評価する。
                                170/171



                                                          EDINET提出書類
                                                    森ヒルズリート投資法人(E14490)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
    ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、
     継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付け
     る。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の注記事項に注意を喚
     起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸表に対して除外事項付意見
     を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の
     事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性がある。
    ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどう
     かとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取引や会計事象
     を適正に表示しているかどうかを評価する。
     監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備
    を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
     監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人
    の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている
    場合はその内容について報告を行う。
    利害関係

     投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                                                       以  上
     (注1) 上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が

           別途保管しています。
     (注2) XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
                                171/171














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お知らせ

2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。