大江戸温泉リート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第8期(令和1年12月1日-令和2年5月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(令和1年12月1日-令和2年5月31日)
提出日
提出者 大江戸温泉リート投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  【表紙】
  【提出書類】       有価証券報告書
  【提出先】       関東財務局長
  【提出日】       2020年8月26日
         第8期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
  【計算期間】
  【発行者名】       大江戸温泉リート投資法人
  【代表者の役職氏名】       執行役員  今西 文則
  【本店の所在の場所】       東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
  【事務連絡者氏名】       大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
         企画管理部長  伊藤 真也
  【連絡場所】       東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
         03-6262-5200
  【電話番号】
  【縦覧に供する場所】       株式会社東京証券取引所
         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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  第一部【ファンド情報】
  第1【ファンドの状況】
  1【投資法人の概況】
  (1)【主要な経営指標等の推移】
   ① 主要な経営指標等の推移
      回次      第1期  第2期  第3期  第4期  第5期

      決算年月      2016年11月  2017年5月  2017年11月  2018年5月  2018年11月
          (百万円)   507  1,021  1,032  1,442  1,450
  営業収益
  (うち不動産賃貸事業収益)        (百万円)   507  1,021  1,032  1,442  1,450
          (百万円)   241  473  513  708  735
  営業費用
  (うち不動産賃貸事業費用)        (百万円)   140  318  355  522  541
          (百万円)   266  547  519  734  714
  営業利益
          (百万円)   67  446  421  571  578
  経常利益
          (百万円)   65  445  420  570  577
  当期純利益
          (百万円)   30,732  29,440  29,208  39,875  39,106
  総資産額
  (対前期比)         (%)   -  △4.2  △0.8  36.5  △1.9
          (百万円)   15,818  16,197  16,171  21,220  21,224
  純資産額
  (対前期比)         (%)   -  2.4  △0.2  31.2  0.0
          (百万円)   13,524  11,735  11,624  16,807  15,991
  有利子負債額
  出資総額(注4)        (百万円)   15,752  15,752  15,752  20,653  20,653
          (口)  176,200  176,200  176,200  235,347  235,347
  発行済投資口の総口数
          (円)  89,775  91,925  91,777  90,166  90,185
  1口当たり純資産額
  1口当たり当期純利益(注5)         (円)  974  2,526  2,384  2,427  2,454
          (百万円)   66  446  421  573  580
  分配総額
          (円)  376  2,533  2,392  2,435  2,466
  1口当たり分配金
  (うち1口当たり利益分配金)         (円)  373  2,526  2,385  2,423  2,454
  (うち1口当たり利益超過分配金)(注6)         (円)   3  7  7  12  12
  総資産経常利益率(注7)         (%)  0.2  1.5  1.4  1.7  1.5
  (年換算値)(注8)         (%)  0.9  3.0  2.9  3.3  2.9
  自己資本利益率(注9)         (%)  0.4  2.8  2.6  3.1  2.7
  (年換算値)(注8)         (%)  1.7  5.6  5.2  6.1  5.4
  期末自己資本比率(注10)         (%)  51.5  55.0  55.4  53.2  54.3
  (対前期増減)         (%)   -  3.5  0.3  △2.1  1.1
  配当性向(注11)         (%)  99.8  100.0  100.0  99.9  100.0
  [その他参考情報]
  当期運用日数(注12)         (日)   91  182  183  182  183
          (件)   9  9  9  14  14
  期末投資物件数
          (百万円)   131  263  267  414  421
  減価償却費
          (百万円)   12  90  95  141  206
  資本的支出額
  賃貸NOI(Net  Operating  Income)(注13)    (百万円)   498  967  944  1,334  1,330
  FFO(Funds  from Operation)(注14)     (百万円)   197  708  687  984  999
  1口当たりFFO(注15)         (円)  1,119  4,022  3,903  4,185  4,247
  期末総資産有利子負債比率(LTV)(注16)         (%)  44.0  39.9  39.8  42.2  40.9
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      回次      第6期  第7期  第8期
      決算年月      2019年5月  2019年11月  2020年5月
          (百万円)   1,434  1,440  1,433
  営業収益
  (うち不動産賃貸事業収益)        (百万円)   1,434  1,440  1,433
          (百万円)   735  743  755
  営業費用
  (うち不動産賃貸事業費用)        (百万円)   548  555  566
          (百万円)   699  696  678
  営業利益
          (百万円)   560  566  546
  経常利益
          (百万円)   559  565  545
  当期純利益
          (百万円)   38,782  38,640  38,327
  総資産額
  (対前期比)         (%)  △0.8  △0.4  △0.8
          (百万円)   21,204  21,207  21,183
  純資産額
  (対前期比)         (%)  △0.1  0.0  △0.1
          (百万円)   15,754  15,558  15,319
  有利子負債額
  出資総額(注4)        (百万円)   20,653  20,653  20,653
          (口)  235,347  235,347  235,347
  発行済投資口の総口数
          (円)  90,097  90,110  90,011
  1口当たり純資産額
  1口当たり当期純利益(注5)         (円)  2,377  2,403  2,316
          (百万円)   562  568  547
  分配総額
          (円)  2,390  2,415  2,328
  1口当たり分配金
  (うち1口当たり利益分配金)         (円)  2,378  2,403  2,316
  (うち1口当たり利益超過分配金)(注6)         (円)   12  12  12
  総資産経常利益率(注7)         (%)  1.4  1.5  1.4
  (年換算値)(注8)         (%)  2.9  2.9  2.8
  自己資本利益率(注9)         (%)  2.6  2.7  2.6
  (年換算値)(注8)         (%)  5.3  5.3  5.1
  期末自己資本比率(注10)         (%)  54.7  54.9  55.3
  (対前期増減)         (%)  0.4  0.2  0.4
  配当性向(注11)         (%)  100.0  100.0  100.0
  [その他参考情報]
  当期運用日数(注12)         (日)  182  183  183
          (件)   14  14  14
  期末投資物件数
          (百万円)   427  433  438
  減価償却費
          (百万円)   184  178  169
  資本的支出額
  賃貸NOI(Net  Operating  Income)(注13)    (百万円)   1,314  1,317  1,305
  FFO(Funds  from Operation)(注14)     (百万円)   987  998  983
  1口当たりFFO(注15)         (円)  4,195  4,244  4,178
  期末総資産有利子負債比率(LTV)(注16)         (%)  40.6  40.3  40.0
  (注1)本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日ま
   での各6か月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日(2016年3月29日)から2016年11月末日までです。
  (注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
  (注3)別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載していま
   す。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。
  (注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下、同じです。
  (注5)第1期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数(67,589口)で除することにより算定しています。なお、実
   質的な資産運用期間の開始日である2016年9月1日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数(176,200口)により算出した1口
   当たり当期純利益は373円です。
   また、第4期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数(234,960口)で除することにより算定しています。
  (注6)第1期の1口当たり利益超過分配金3円のうち、一時差異等調整引当額は3円、第2期の1口当たり利益超過分配金7円のうち、一時差
   異等調整引当額は7円、第3期の1口当たり利益超過分配金7円のうち、一時差異等調整引当額は7円、第4期の1口当たり利益超過分
   配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第5期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第6期
   の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円、第7期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調
   整引当額は12円、第8期の1口当たり利益超過分配金12円のうち、一時差異等調整引当額は12円です。いずれの決算期においても税法上
   の出資等減少分配はありません。
  (注7)総資産経常利益率=経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
   なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日(2016年9月1日)時点の総資産額を使用しています。
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  (注8)1年を365日とし、第1期については実質的な運用日数91日(2016年9月1日から2016年11月30日まで)               に基づいて年換算値を算出    していま
   す。
  (注9)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
   なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日(2016年9月1日)時点の純資産額を使用しています。
  (注10)期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
  (注11)配当性向=1口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷1口当たり当期純利益×100
   なお、第1期及び第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算
   式により算出しています(小数第1位未満を切り捨てています。)。
   配当性向=分配金総額(利益超過分配金を含みません。)÷当期純利益×100
  (注12)第1期の運用日数は、実質的な運用日数91日(2016年9月1日から2016年11月30日まで)を記載しています。
  (注13)賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
   なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
  (注14)FFO=当期純利益+減価償却費-不動産等売却損益
   なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。
  (注15)1口当たりFFO=FFO÷発行済投資口の総口数
  (注16)期末総資産有利子負債比率(LTV)=(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額×100
   ② 事業の概況

   (イ)当期の概況
   a.投資法人の主な推移
    大江戸温泉リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭
   和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、2016年3月29日
   に設立され(出資額200百万円、発行口数2,000口)、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました(登
   録番号関東財務局長第119号)。
    その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル(注1)が導入された温泉・温浴関連施
   設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ(注2)からのサポートを最大限活用した成長
   戦略」を基本方針に、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行(174,200口)を行い、2016
   年8月31日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場
   (銘柄コード:3472)、2016年9月1日に温泉・温浴関連施設(注3)9物件(取得価格(注4)の合計26,844
   百万円)を取得しました。第4期期初には、公募による新投資口の発行(56,330口)等により、2017年12月4日
   に温泉・温浴関連施設5物件(取得価格の合計9,861百万円)を追加取得しました。その結果、当期末現在の本
   投資法人が保有する施設の合計は14物件(取得価格の合計36,705百万円)、また当期末現在における本投資法人
   の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
   (注1)「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可能
    にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。以下同じです。                なお、大江
    戸モデルの詳細については、後記「2      投資方針 (1)  投資方針 ③  成長戦略 (ロ)  内部成長 b.  本投資法人の安定的な
    賃貸事業収益実現の基礎となる大江戸温泉物語グループの温泉・温浴関連施設運営             ii. 大江戸温泉物語グループ独自のビジ
    ネスモデル(大江戸モデル)」をご参照下さい。
   (注2)「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び大江戸温泉
    物語株式会社(以下、「スポンサー」ということがあります。)並びにその連結子会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方
    法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項に規定する子会社をいい、本資産運用
    会社を含みます。)で構成されます。以下同じです。
   (注3) 「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設(温泉(地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス(炭化水素を主成分と
    する天然ガスを除きます。)をいいます。以下同じです。)その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じで
    す。)及び温浴施設をその中心的な用途の1つとして含む旅館(和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同
    じです。)、ホテル(洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。)その他の宿泊の用に供され、又
    は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設(余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を
    提供する施設をいいます。以下同じです。)及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設(これらの複合用途を含み
    ます。)等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の1つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している
    建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施
    設とします。
   (注4)「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
    ん。)の百万円未満を切り捨てて記載しています。
   b.投資環境と運用実績

    当期の我が国の経済状況は、2020年1~3月期の国内総生産(GDP)が2次速報ベースで物価変動の影響を除
   いた実質(季節調整値)で前期(昨年10~12月期)よりマイナス0.6%となり、年率換算ではマイナス2.2%と前
   四半期に続きマイナス成長となりました。消費増税に伴い落ち込んだ前四半期に比べ、マイナス幅は縮小しまし
   たが、新型コロナウイルス感染症拡大よる経済活動の自粛や、中国の工場操業停止による供給低下などで個人消
   費や輸出など幅広い需要が減少し、消費増税反動減の縮小によるプラス成長に転じることはありませんでした。
    2020年4月上旬に発令された緊急事態宣言は、その後対象地域が全都道府県に拡大し、ゴールデンウィーク期
   間を経て、5月中旬より段階的に解除、5月下旬に全面解除されましたが、外出自粛と休業要請による4月及び
   5月の深刻な消費の落ち込みや新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴うサプライチェーンへの悪影響等
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   により、4~6月期の実質国内総生産(GDP)の季節調整値が、1次速報ベースで前期(本年1~3月期)より
   マイナス7.8%、年率換算ではマイナス27.8%となり、日本経済の更なる悪化が顕在化しつつあります。
    このような環境の中、本投資法人が当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件(取得価格の合計36,705
   百万円)の当期における全体の客室稼働率(注1)は、テナントである大江戸温泉物語グループの高い運営能力
   により2020年2月までは比較的安定して高稼働を維持してきましたが、2020年3月以降の新型コロナウイルス感
   染症拡大に伴い、緊急事態宣言による消費マインドの冷え込みや営業自粛要請に従う一部休館の影響により、
   55.9%と前年同期間の実績を大きく下回りました。この結果、ADR(注2)、RevPAR(注3)及び売上高の当期
   実績は前年同期間の実績に対しそれぞれ△10.0%、△42.0%、△41.5%となりました。
    一方、当期の賃貸事業収入については、構成比の高い固定賃料に支えられ基本的に安定して推移し、変動賃料
   についても、テナントである大江戸温泉物語グループの本年2月までの年間業績に基づき算定されるため、新型
   コロナウイルス感染症拡大に伴う大きな影響は当期においては、ありませんでした。
    当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,249百万円となりました。前期末(2019年11月期)に取得した鑑定
   評価額との比較では、還元利回り、いわゆるキャップレートについては変動がなかったものの、新型コロナウイ
   ルス感染症拡大に伴う稼働率の低下や一時的休館の影響による当面のキャッシュ・フローの低下見通し等が反映
   され、保有施設14物件全体としては143百万円の低下となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み
   損益(注4)については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり含み益が増加し、4,393百万円と
   なりました。
    また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、保有物件の状況及び特性等を考慮した資本
   的支出に関する計画を策定し、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに機能維持に必要な資本的支
   出を実施しました(賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。)。
    さらに、今後の新規物件取得に向けた案件獲得のための活動を、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどま
   らず、広くマーケットからの取得も前提に行っています。
   (注1)「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数
    値をいいます。
     客室稼働率=対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(%)
   (注2)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average       Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働し
    た延べ客室数)合計で除した値をいいます。
   (注3)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue            Per Available  Room)をいい、一定期間の宿泊
    売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
   (注4)「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
    含み損益=保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計-貸借対照表計上額の合計(建物附属設備、構築物、機械及び装
    置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。)
   c.資金調達の概要

    当期においては、2020年5月29日を返済期日とする長期借入金3,850百万円及び短期借入金350百万円の返済原
   資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により3,566百
   万円、株式会社三井住友銀行から長期借入により290百万円(注)の資金調達を行いました。また、手元資金に
   より2020年1月末日及び4月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子
   負債総額は15,319百万円、総資産に占める有利子負債の割合(以下「LTV」といいます。)は40.0%となってい
   ます。
   (注)詳細は2020年5月26日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
   d.業績及び分配の概要

    上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,433百万円、営業利益678百万円、経常利益546百万円、当期純
   利益545百万円となりました。
    当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法(昭和32年法
   律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項に規定され
   る本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たりの
   利益分配金(利益超過分配金は含みません。)を2,316円としました。
    これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息
   費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致(投
   資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)(以下「投資法人計算規
   則」といいます。)第2条第2項第30号(イ)に定めるものをいいます。)が分配金に与える影響を考慮して、
   一時差異等調整引当額(投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。)の分配を2,824,164
   円行うこととし、投資口1口当たりの利益超過分配金を12円としました。
    この結果、当期の投資口1口当たり分配金は、2,328円(うち、投資口1口当たりの利益超過分配金12円)と
   しました。
   (ロ)次期の見通し

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   a.次期の運用環境
    次期以降の我が国の経済状況については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて、大幅なマイナス成
   長が見込まれています。感染リスクを伴うサービス消費については、効果的なワクチンが開発される、又は有効
   なウイルス治療薬が実用化されるまでは、本格的な回復や追加消費の挽回などの楽観的な期待はできません。今
   後も、新しい生活様式が模索される中で一進一退の動きを続けると見込まれます。
    このような環境の中、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設(注1)が立脚している「コト消費」(注
   2)、特により限定的に「体験型消費」(注3)と呼ばれるものの動向には、特に慎重な見極めが必要であり、各
   事業者における衛生・安全面の対策等の対応が大きく影響するとともに、補正予算における特別定額給付金や
   GoToキャンペーン等の政策的支援の効果も含めて、個別の業種・業態や事業者ごとの取り組みについて注視して
   いくことが必要です。
    そうした中、本投資法人の保有施設におけるテナント業績についても、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う
   一時的な休業と、国内客の消費マインド低下や自粛の動きにより短期的に厳しい状況となっています。しかしな
   がら、今回の状況の元で、感染防止対策や衛生面での安心感を高めるオペレーションの向上が図られています。
   これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、日常の延長としての手軽な業態ゆえに、長
   引く自粛生活の中で蓄積された潜在的欲求の反動もあり、インバウンド需要や遠距離からの観光需要等に比し
   て、より早く集客を回復できる可能性があると本投資法人は考えています。更に中期的には、感染症に対する防
   止策の導入に加え、効果的なワクチンやウイルス治療薬の実用化にめどがつけば、国内客の消費マインドの改善
   により、業績の回復が期待できるものと考えています。
   (注1)「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的
    な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
   (注2)「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。                以下同じです。
   (注3)「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。            以下同じです。
   b.今後の運用方針及び対処すべき課題

     本投資法人は、余暇活用型施設特化リートとして、本投資法人の特徴である安定性確保に留意しつつ、温
    泉・温浴関連施設を重点投資対象としながら、国内・海外ともに需要の増加が見込める「体験型消費」に着目
    し、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」に特化したポートフォリオの構築を目指
    します。また、当面は新型コロナウイルス感染症の影響による収益面、財務面のリスクへの万全な対応を最優
    先し、今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努めていきます。
   ⅰ.外部成長戦略
   1)スポンサー・パイプラインの活用
    温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理由か
   ら、廃業に踏み切る旅館やホテルも多数見込まれます。さらに、今後は新型コロナウイルス感染症拡大に伴う
   業績の急激な悪化による売却や、生き残りのための設備投資資金の調達を目的とする売却などが多く見込ま
   れ、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も増加傾向で推移するものと考えられます。
    大江戸温泉物語グループが2019年6月から2020年5月までの1年間に開業した温泉・温浴関連施設は、2019
   年8月の「大江戸温泉物語     天草ホテル亀屋」(熊本県上天草市)の1施設となります。また、2020年7月に
   「西海橋コラソンホテル」(長崎県佐世保市)及び「大江戸温泉物語            汐美荘」(新潟県村上市)がリニューア
   ルオープンしており、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています(注)。
    本投資法人には、2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江
   戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また
   同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することに
   より、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続
   的に取得する方針です。
   (注)本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
   2)資産運用会社独自のネットワークの活用によるスポンサー拠出物件以外の物件の取得

    本投資法人が投資法人規約に定める余暇活用型施設(注1)については、近年顕著に拡大・多様化してきた
   余暇市場のニーズに応え得る施設の供給は、未だ不足していると考えており、さらに新型コロナウイルス感染
   症拡大の影響で、新たな感染症対策やライフスタイルに対応した新しいタイプの施設も必要であり、消費マイ
   ンドの一時的な低下はあるものの、中長期的には余暇活用、時間消費への流れや、グローバルな人の動きが構
   造的に変化することはなく、トレンドとしては益々拡大するものと考えています。
    その中で、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報が入
   手されており、新型コロナウイルス感染症との共存も見据えた宿泊業やレジャー業界の新しい動きや変化を見
   極めつつ、現状ポートフォリオを補完し、バランスの改善とリスク分散に寄与しうる、政令指定都市や中核都
   市等の都市型立地、新規開発案件や築浅物件、インバウンド需要をとらえうる多様なタイプの余暇活用型施設
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   等の取得に向けて活動していきます。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保も引き
   続き進めていきます(注2)。
    本投資法人は、これらの施策により、規模拡大とリスク分散を伴う本格的な余暇活用型施設に特化したポー
   トフォリオの構築を目指します。
   (注1)本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並び
     に、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設、並びにこれらの複合施設です。
   (注2)本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
   ⅱ.内部成長戦略

   1)安定性を重視した賃料ストラクチャー
    本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸借契
   約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP(注1)に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各
   施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し(注2)、かつ修繕費は原則テナント負
   担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績が良好な時期にはGOP
   に連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。今後もテナント業績のモニタリ
   ングを通じて、賃料収入の安定性確保に万全を期してまいります。
   (注1)「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生
     した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
   (注2)各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係る賃
     貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
   2)収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX(注1)

    本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル(注2)を有する保有物件に対しては、客室
   数増加を目的とした増改築等の戦略的CAPEXを実施し、保有資産のオペレーターの潜在的な収入確保を図ること
   や、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指しています。
    また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働によ
   り、各種の施設競争力の向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策に対して所有者の立場で積極的に関
   わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
   (注1)「CAPEX」は、Capital     Expenditure(資本的支出)をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の
     使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。
   (注2)「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。
   ⅲ.財務戦略

    本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
   エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに一口当たり分配金の希薄化に配
   慮し、機動的に実施を検討していきます。
   LTV水準は、原則として60%を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40%程度を目安と
   し、保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。
   デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な
   資金調達の実現を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進により
   リスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、負債の平
   均年限の長期化や固定金利の導入などを目指します。
   (ハ)決算後に生じた重要な事実

   該当事項はありません。
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  (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
   ① 投資法人の目的及び基本的性格
    本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として特定資産に対する投資として
   運用することを目的とします(規約第2条)。本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運
   用資産を着実に成長させることを目的として、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法
   律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいま
   す。)第105条第1号ヘに定める不動産等資産(注1)に該当するものをいいます。以下同じです。)に該当し、
   かつ不動産等(後記「2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (イ)      不動産等」に掲げる
   資産の総称をいいます。以下同じです。)に該当するものに対する投資として運用します。また、本投資法人
   は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券(後記「2投資方
   針 (2)  投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (ロ)      不動産対応証券」に掲げる資産の総称をいいます。
   以下同じです。)(不動産等及び不動産対応証券を、以下「不動産関連資産」と総称します。)その他の資産に
   も投資することができます(規約第10条第1項)。さらに、本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律
   施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第116条の
   2に定める場合において、投信法施行規則第221条の2第1項に規定する法人(以下「海外不動産保有法人」と
   いいます。)の   うち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人(外国金融商品市場に上
   場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされているものを除きま
   す。)が発行する   株式又は出資(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。)の総数又
   は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得す
   ることができます(規約第10条第2項)。
    本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用途
   は、旅館(和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。)、ホテル(洋式の構造及び設備を主とする宿
   泊施設をいいます。)その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設(温泉そ
   の他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。)、リゾート施設(余暇等を利用して行うスポーツ、レクリ
   エーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。)及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設
   (これらの複合用途を含みます。)とします(規約第12条第1項)。
    本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第54条第1項の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本
   資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2016年4月4日に締結された資産運
   用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社
   は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用実務ガイドライン(以下「運用実
   務ガイドライン」といいます。)(注2)を制定しています。
   (注1) 「不動産等資産」とは、不動産、不動産の賃借権、地上権、再生可能エネルギー発電設備、公共施設等運営権又はこれらの
    資産のみを信託する信託の受益権の総称をいいます。なお、「再生可能エネルギー発電設備」とは、電気事業者による再生可
    能エネルギー電気の調達に関する特別措置法(平成23年法律第108号。その後の改正を含みます。)第2条第3項に規定する
    再生可能エネルギー発電設備(不動産に該当するものを除きます。)をいい、「公共施設等運営権」とは、民間資金等の活用
    による公共施設等の整備等の促進に関する法律(平成11年法律第117号。その後の改正を含みます。)第2条第7項に規定す
    る公共施設等運営権をいいます。以下同じです。
   (注2) 運用実務ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約並びに本投資法人における投資方針、利害関係人等との取引
    についてのルール、投資物件の取得及び投資物件の運営管理に係る基本方針等について定めた運用ガイドラインに定める本投
    資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するた
    め、規約、運用ガイドライン及び資産運用委託契約に定める範囲内において、変更されることがあります。
   ② 投資法人の特色

    本投資法人は、投信法に基づき、本投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目
   的とします。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人
   の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」
   といいます。)上の金融商品取引業者である本資産運用会社に全て委託してこれを行います。
   (注1) 投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。
    投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立
    するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法
    人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資
    法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更するこ
    とができます。
    投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通
    じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができます
    が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
    投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投
    資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と監督役員は、
    役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書
    を含みます。)の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、会計監査人は、投資法人
    の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任されます。投
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    資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)           投資法人の機構 ①   投資法人の統治に関す
    る事項」をご参照下さい。
    投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
    を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を募
    集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行することができます。
    投資法人は、投資口及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行による手取金並びに借入金を、規
    約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大
    臣の登録を受ける必要があります(以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産
    運用の対象及び方針については、後記「2投資方針 (1)        投資方針」及び同「(2)    投資対象」をご参照下さい。
    投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対す
    る分配方針については、後記「2投資方針 (3)       分配方針」をご参照下さい。
    登録投資法人は、投信法上の資産運用会社(内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者(投資運用業を行うものに限り、
    信託会社を除きます。))にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀行等の
    一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、一般事務
    受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事務、投資主名簿等に関する
    事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、
    後記「(3)  投資法人の仕組み」をご参照下さい。
   (注2) 本投資法人は、2016年7月26日の役員会において、本投資法人が発行する投資口を保管振替機構にて取り扱うことについて同
    意することを決議しています。したがって、本投資口は、保管振替機構が定める日から振替投資口(振替法第226条第1項に
    定める意味を有します。以下同じです。)となります(振替投資口である本投資口を、以下「本振替投資口」といいま
    す。)。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の
    記載又は記録により定まります(振替法第226条第1項及び第227条第1項)。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を
    「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
   (注3) 本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。
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  (3)【投資法人の仕組み】
   ① 本投資法人の仕組図
    本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
   (イ) 資産運用委託契約









   (ロ) 資産保管委託契約/投資主名簿等管理事務委託契約/一般事務(機関運営)委託契約
   (ハ) 会計事務委託契約
   (ニ) スポンサーサポート契約
   (ホ) 資産の売買契約
   (ヘ) 資産の賃貸借契約
  (注)大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社、合同会社香川県観光開発及び株式会社レオマユニティーは、
   特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資
   産運用会社の特定関係法人に該当します。
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  ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
   運営上の役割      名称      関係業務の概要
  投資法人      大江戸温泉リート     規約に基づき、投資主により払い込まれた資金等
       投資法人     を、主として不動産等に投資することにより運用を行
             います。
  資産運用会社      大江戸温泉アセット     本投資法人との間で2016年4月4日付で資産運用委
       マネジメント株式会社     託契約(その後の変更を含みます。)を締結していま
             す。
             投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、
             規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の
             運用に係る業務を行います(投信法第198条第1項)。
             本資産運用会社に委託された業務の内容は、(イ)        本
             投資法人の資産の運用に係る業務、(ロ)       本投資法人の
             資金調達に係る業務、(ハ)     本投資法人への報告業務及
             び(ニ) その他本投資法人が随時委託する上記(イ)から
             (ハ)までに関連し又は付随する業務(本投資法人の役
             員会(以下、単に「役員会」ということがありま
             す。)に出席して報告を行うことを含みます。)で
             す。
  資産保管会社      三井住友信託銀行株式会社     本投資法人との間で2016年4月4日付で資産保管委
  投資主名簿等管理人           託契約、投資主名簿等管理事務委託契約及び一般事務
  一般事務(機関運営)受託者           (機関運営)委託契約(いずれもその後の変更を含み
             ます。)をそれぞれ締結しています。
             投信法上の資産保管会社(投信法第208条第1項)と
             して、資産保管委託契約に基づき、資産の保管に係る
             事務を行います。
             また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第
             2号、第3号及び第6号)として、投資主名簿等管理
             事務委託契約に基づき、(イ)     投資主名簿及び新投資口
             予約権原簿の作成及び備置きその他の投資主名簿及び
             新投資口予約権原簿に関する事務、(ロ)       投資証券及び
             新投資口予約権証券の発行に関する事務、(ハ)        投資主
             に対して分配する金銭の支払に関する事務、(ニ)        投資
             主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出
             の受付に関する事務並びに(ホ)     新投資口予約権者の権
             利行使に関する請求その他の新投資口予約権者からの
             申出の受付に関する事務を行います。
             さらに、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条
             第4号)として、一般事務(機関運営)委託契約に基
             づき、本投資法人の機関(役員会及び投資主総会をい
             います。)の運営に関する事務(ただし、投資主総会
             関係書類の発送並びに議決権行使書の作成、受理及び
             集計に関する事務を除きます。)を行います。
  一般事務(会計・税務)      税理士法人令和会計社     本投資法人との間で2016年4月4日付で会計事務委
             託契約(その後の変更を含みます。)を締結してお
  受託者
             り、税理士法人令和会計社が本投資法人及び税理士法
             人平成会計社との間で2019年9月1日付で契約上の地
             位の承継に関する覚書を締結し、会計事務委託契約上
             の地位及び権利義務を承継しています。
             投信法上の一般事務(会計・税務)受託者(投信法
             第117条第5号及び第6号)として、会計事務委託契約
             に基づき、(イ)   計算に関する事務、(ロ)    会計帳簿の
             作成に関する事務及び(ハ)     納税に関する事務等を行い
             ます。
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   運営上の役割      名称      関係業務の概要
  資産運用会社の親会社      大江戸温泉物語株式会社     本投資法人、本資産運用会社及び大江戸温泉物語グ
  スポンサー      (注1)     ループ株式会社との間で、2017年11月1日付でスポン
  保有資産の一部の売主           サーサポート契約(その後の変更を含みます。)を締
             結しています。
             物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
             います。詳細については、後記「2       投資方針 (1)
             投資方針 ③  成長戦略 (イ)   外部成長(本投資法人
             のユニークな投資対象と投資機会) c.       スポンサーサ
             ポートの活用」をご参照下さい。
             また、本投資法人との間で2016年7月29日付で締結
             した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、
             2016年9月1日付で、保有資産のうち8物件(取得価
             格の合計16,465百万円)を譲渡しています。また、本
             投資法人との間で2017年11月9日付で締結した不動産
             売買契約に基づき、本投資法人に対して、2017年12月
             4日付で、保有資産のうち3物件(取得価格の合計
             7,184百万円)を譲渡しています。
  資産運用会社の親会社      大江戸温泉物語ホテルズ&     大江戸温泉物語株式会社の親会社であり、ベイン
  スポンサー      リゾーツ株式会社     キャピタル・グループ(注2)に属します。
  保有資産の一部の賃借人      (注1)     大江戸温泉物語グループ株式会社は、本投資法人、
             本資産運用会社及び大江戸温泉物語株式会社との間
             で、2017年11月1日付でスポンサーサポート契約(そ
             の後の変更を含みます。)を締結しています。
             物件情報提供を含むスポンサーサポートの提供を行
             います。詳細については、後記「2       投資方針 (1)
             投資方針 ③  成長戦略 (イ)   外部成長(本投資法人
             のユニークな投資対象と投資機会) c.       スポンサーサ
             ポートの活用」をご参照下さい。
  資産運用会社の親会社      株式会社BCJ-29     大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社の親会
             社であり、ベインキャピタル・グループに属します。
       (注1)
  資産運用会社の親会社      ベインキャピタル・スプリ     株式会社BCJ-29の親会社であり、ベインキャピ
       ング・ホンコン・リミテッ     タル・グループに属します。
       ド
       (Bain Capital  Spring
       Hong Kong Limited)
       (注1)
  資産運用会社の親会社      ベインキャピタル・     ベインキャピタル・スプリング・ホンコン・リミ
       スプリング・ケイマン・     テッド(Bain  Capital  Spring Hong Kong Limited)の
       ホールディングス・エル
             親会社であり、ベインキャピタル・グループに属しま
       ピー
             す。
       (Bain Capital  Spring
       Cayman Holdings,  L.P.)
       (注1)
  資産運用会社の親会社      ベインキャピタル・     ベインキャピタル・スプリング・ケイマン・ホール
       インベスターズ・     ディングス・エルピー(Bain     Capital  Spring Cayman
       エルエルシー
             Holdings,  L.P.)のジェネラル・パートナーであり、
       (Bain Capital  Investors,
             ベインキャピタル・グループに属します。
       LLC)
       (注1)
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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   運営上の役割      名称      関係業務の概要
  資産運用会社の親会社の子会社      合同会社香川県観光開発     本投資法人との間で2016年7月29日付で締結した不
  保有資産の一部の売主      (注1)     動産売買契約に基づき、本投資法人に対して、2016年
             9月1日付で、保有資産のうち1物件(取得価格
             10,379百万円)を譲渡しています。      また、本投資法人
             との間で2017年11月9日付で締結した不動産売買契約
             に基づき、本投資法人に対して、2017年12月4日付
             で、保有資産のうち2物件(取得価格の合計2,677百万
             円)を譲渡しています。
  資産運用会社の親会社の子会社      株式会社レオマユニティー     本投資法人との間で2016年7月29日付で締結した賃
  保有資産の一部の賃借人      (注1)     貸借契約に基づき、2016年9月1日から、保有資産の
             一部を賃借しています。
    (注1)大江戸温泉物語株式会社、     大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社      、株式会社BCJ-29、ベインキャピタル・
     スプリング・ホンコン・リミテッド(Bain      Capital Spring Hong Kong Limited)、ベインキャピタル・スプリング・
     ケイマン・ホールディングス・エルピー(Bain       Capital Spring Cayman Holdings,  L.P.)、ベインキャピタル・イン
     ベスターズ・エルエルシー(Bain     Capital Investors,  LLC)、合同会社香川県観光開発及び株式会社レオマユニ
     ティーは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第
     12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人(以下「特定関係法人」といいます。)に該当します。
    (注2)「ベインキャピタル・グループ」とは、ベインキャピタル・インベスターズ・エルエルシー(Bain               Capital Investors,
     LLC)並びにベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー(Bain           Capital Private Equity, LP)が投資助言
     を行う投資ファンド及び当該投資ファンドの投資先からなるグループをいいます。以下同じです。
   ③ 匿名組合出資等の仕組み

    本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていません。
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  (4)【投資法人の機構】
   ① 投資法人の統治に関する事項
   (イ) 機関の内容
    本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上と
    します。)とされています(規約第43条)。
    本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、
    監督役員2名、全ての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されていま
    す。
    a. 投資主総会

    投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
    の決議によって決定されます。本投資法人の投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を
    除き、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います(規約第40条)が、規約の変更(投信法第
    140条)等、投信法第93条の2第2項に定める決議(特別決議)は、発行済投資口の過半数の投資口を有す
    る投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます。ただ
    し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に
    提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき
    は、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約
    第41条第1項)。
    本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第3章「資産運用」)。かかる
    規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議によ
    る規約の変更が必要となります。
    本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます(規約第34条第1項)。
    また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
    る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
    ければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得る必要があります
    (投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決
    議が必要です(投信法第206条第1項)。
    b. 執行役員、監督役員及び役員会

    執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
    切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項、第5項、会社法(平成17
    年法律第86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、
    本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委
    託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職
    務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執
    行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。
    また、役員会は、一定の職務の執行に関する上記の承認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投
    信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第
    1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員
    の過半数が出席し、その過半数をもって行われます(投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第
    47条)。
    投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)及び本投資法人の役員会規程において、決
    議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合
    には当該執行役員又は監督役員は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められていま
    す。
    執行役員又は監督役員は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いま
    すが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定(投信法第115条の6第7
    項)に基づき、執行役員又は監督役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該執行役員又は監督
    役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該
    執行役員又は監督役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議
    をもって、法令に定める限度において、免除することができるものとしています(規約第49条)。
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    c. 会計監査人
    本投資法人は、PwCあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法
    人の計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、執行役員の職務の執行に関して不正
    の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告そ
    の他法令で定める業務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
    会計監査人は、その任務を怠り本投資法人に損害を与えた場合はこれを賠償する責任を負いますが(投信
    法第115条の6第1項)、本投資法人は、規約をもって、投信法の規定(投信法第115条の6第7項)に基づ
    き、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が職務を行うにつき善意でかつ重
    大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他
    の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令に定める限度において、免除する
    ことができるものとしています(規約第53条)。
   (ロ) 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

    本投資法人の役員会は、全ての執行役員及び監督役員により構成され(投信法第112条)、少なくとも3
    か月に1回以上開催されるものと定められています(投信法第109条第3項)。役員会においては、法令で
    定められた事項の承認に加え、執行役員による自己の業務の執行状況の報告や、本資産運用会社の役職員か
    ら業務執行状況の詳細についての報告等が行われています。
   (ハ) 内部管理、監督役員による監督及び会計監査との相互連携

    各監督役員は、専門家としての豊富な実務経験と専門的見地から、資産運用状況や執行役員の業務執行状
    況等の監督を行っています。
    一方で、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役
    員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を監督役員に報告します。また、会計監査人は、その職務を行
    うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があること
    を発見したときは、遅滞なく、これを監督役員に報告しなければなりません(投信法第115条の3第1
    項)。
   (ニ) 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

    a. 本資産運用会社に対する管理体制
    執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、本資産運用会社の役職員を役員会に同席させ、業務執行
    状況等について説明をさせることができます。
    b. 一般事務受託者及び資産保管会社に対する管理体制

    執行役員又は監督役員は、必要と認めるときは、一般事務受託者及び資産保管会社の役職員を役員会に同
    席させ、業務執行状況等について説明をさせることができます。
    c. その他の関係法人に対する管理態勢

    前記以外の関係法人についても、必要と認めるときは、役職員を役員会に同席させ、業務執行状況等につ
    いて説明をさせることができます。
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   ② 投資法人の運用体制
    前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。
   (イ) 業務運営の組織体制
    本資産運用会社の本投資法人の資産運用に関連する業務運営の組織体制は、以下のとおりです。
     本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産の運用に係る業務を行います。









     各種業務は、投資運用部、財務部、企画管理部及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に分掌さ
     れ、投資運用部、財務部及び企画管理部については、担当の部長が統括します。
     また、資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を、コンプライアンスに関する審議を行
     う機関としてコンプライアンス委員会を設置しています。
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    (ロ) 本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
     本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は、以下のとおりです。
      部署名        業務の概略

     取締役会    1. 本資産運用会社の経営に関する事項の審議及び決議
         2. 本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議
         a. 投資委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
         b. コンプライアンス委員会の決議を経て上程される事項の審議及び決議
         c. その他本投資法人の運営及び資産運用に関する事項の審議及び決議
     投資運用部    1. 本投資法人の投資方針、運用方針及び投資対象資産の投資基準の策定
          に関する業務
         2. 本投資法人の投資運用計画の立案に関する業務
         3. 本投資法人の資産の取得に関する業務
         4. 本投資法人の保有資産の譲渡に関する業務
         5. 本投資法人の保有資産の賃貸借に関する業務
         6. 本投資法人の保有資産の運営及び管理に関する業務
         7. 本投資法人の保有資産の運用状況の報告に関する業務
         8. その他上記に付随する業務
     財務部    1. 本投資法人の資金調達計画の策定に関する業務
         2. 本投資法人の投資口の発行に関する業務
         3. 本投資法人の借入、その他資金調達に関する業務
         4. 本投資法人の投資主等への対応に関する業務
         5. 本投資法人の余資の運用に関する業務
         6. 本投資法人の機関運営に関する業務
         7. その他上記に付随する業務
     企画管理部    1. 本投資法人の運用戦略、投資方針及び運用方針の策定に関する業務
         2. 資産管理計画書の策定に関する業務
         3. 本投資法人の予算の立案及び執行管理に関する業務
         4. 本投資法人の保有資産に係る保険契約に関する業務
         5. 本投資法人の法定開示に関する業務
         6. 本投資法人の証券取引所への適時開示並びに任意開示に関する業務
         7. 本投資法人の経理に関する業務
         8. 本投資法人の決算及び税務に関する業務
         9. 本資産運用会社の情報システム及び情報セキュリティに関する業務
         10. 本資産運用会社の経理に関する業務
         11. 本資産運用会社の機関運営に関する業務
         12. 本資産運用会社の総務、人事等の経営管理に関する業務
         13. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する業務
         14. その他上記に付随する業務
     コンプライアンス・オ    1. 本資産運用会社の社内諸規程の立案及び改廃、資産運用業務に係る各
     フィサー     種の意思決定、業務プロセス全般に係る法令等の遵守、その他コンプラ
          イアンスの観点からの確認、モニタリング及び指導
         2. 本資産運用会社の各種会議体への付議事項の事前審査に関する業務
         3. 本資産運用会社の各種決裁書の事前審査に関する業務
         4. 本資産運用会社のコンプライアンス・プログラムの立案及び管理
         5. 本資産運用会社のリスク管理に関する統括業務
         6. 本資産運用会社の内部監査に関する業務
         7. その他上記に付随する業務
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    (ハ) 委員会の概要
     各委員会の概要は、以下のとおりです。
    a. 投資委員会
     委員  代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び1
       名以上の外部委員(注)(取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない不動
       産鑑定士から選任されます。)
     審議内容  1. 本資産運用会社の運用方針に関する重要な事項の審議及び決議
       2. 本資産運用会社の行う金融商品取引業に係る資産の取得、処分及び運用管理に関
       する事項の審議及び決議(ただし、投資委員会が決定するものに限ります。)
       3. 本資産運用会社の投資委員会規程の改廃に関する審議及び決議
     審議方法  ・ 投資委員会は、議決権を有する投資委員会委員の過半数の出席があった場合に開催
       されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員が出席し
       ない場合には、投資委員会を開催することができません。
       ・ 上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、投資委員会を直ちに開催しない
       場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生じるおそれが
       ある場合には、投資委員会を開催することができます。
       ・ 投資委員会の決議は、外部委員の賛成を含む出席した投資委員会委員の過半数によ
       り決します。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決
       に加わることができません。
    (注)  本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない不動産鑑定士1名が外部委員に選任されています。
    b. コンプライアンス委員会

     委員  代表取締役社長、取締役、チーフ・コンプライアンス・オフィサー、各部の部長及び1
       名以上の外部委員(注)(取締役会において、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護
       士又は公認会計士から選任されます。)
     審議内容  1. 本資産運用会社がその社内規程として制定する利害関係人等取引規程(以下「利
       害関係人等取引規程」といいます。)に定める利害関係人等(以下「利害関係人
       等」といいます。)との取引に関する事項の審議及び決議
       2. 本資産運用会社のリスク管理に関する重要な事項の審議及び決議
       3. 本資産運用会社のコンプライアンス規程及びコンプライアンス委員会規程の改廃
       に関する事項の審議及び決議
       4. 本資産運用会社に対する苦情等の処理に関する重要な事項の審議及び決議
       5. チーフ・コンプライアンス・オフィサーが審議及び決議を求めた事項の審議及び
       決議
     審議方法  ・ コンプライアンス委員会は、コンプライアンス委員会委員の過半数の出席があった
       場合に開催されます。ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委
       員が出席しない場合には、コンプライアンス委員会を開催することができません。
       ・ 上記にかかわらず、緊急かつやむを得ない場合で、コンプライアンス委員会を直ち
       に開催しない場合に本資産運用会社又は本資産運用会社の顧客等に重大な損害が生
       じるおそれがある場合には、コンプライアンス委員会を開催することができます。
       ・ コンプライアンス委員会の決議は、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外
       部委員の賛成を含む出席したコンプライアンス委員会委員の過半数により決しま
       す。ただし、当該議案について特別の利害関係を有する委員は、当該議決に加わる
       ことができません。
    (注)  本書の提出日現在、本資産運用会社と利害関係を有さない弁護士1名が外部委員に選任されています。
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   ③ 投資運用の意思決定機構
    本資産運用会社は、規約及び運用ガイドラインに沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会
   社として、運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引(利害関係人等取引規程に定める
   利害関係人等又は本資産運用会社と本投資法人の取引をいいます。以下同じです。)についてのルール、分配の
   方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
    また、本資産運用会社は、運用実務ガイドラインに従い、資産管理計画書を制定し、運用実務ガイドラインに
   定める投資方針、利害関係人等との取引についてのルールに従い、投資物件を選定し、その取得を決定します。
    運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の取得及び売却に
   係る意思決定フローは、以下のとおりです。
   <運用実務ガイドライン及び資産管理計画書の制定及び変更に関する意思決定フロー>

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   <資産の取得及び譲渡に関する意思決定フロー>
   (イ) 運用実務ガイドラインの制定及び変更に関する事項









    運用実務ガイドラインは以下の手続に基づき制定及び変更します。
    a. 投資運用部長並びにその指示のもとに本投資法人の資産の取得及び譲渡その他の運用に関する業務並びに
    本投資法人の資産の管理に関する業務等を担当する投資運用部の役職員(以下「投資運用担当者」といい
    ます。)、並びに企画管理部長並びにその指示のもとに本投資法人の予算の立案及び執行管理その他の管
    理に関する業務等を担当する企画管理部の役職員(以下「企画管理担当者」といいます。)は、相互に協
    議の上、運用実務ガイドライン又はその変更を起案します。
    b. 起案部署は、起案した運用実務ガイドライン又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプラ
    イアンス上の問題点の有無の審査及び承認のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程しま
    す。
    c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された運用実務ガイドライン又はその変更については、投資委
    員会に上程されます。
    d. 投資委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、コンプライアンス
    委員会による主としてリスク及びコンプライアンスの観点からの審議及び決議のために、上程されます。
    e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた運用実務ガイドライン又はその変更については、取締
    役会に上程されます。
    f. 取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの制定又は運用実務ガイドラインの変更の中に重要
    事項が含まれる場合は、本投資法人の役員会に上程されます。
    g. 取締役会で承認の決議がされた運用実務ガイドラインの変更の中に重要事項が含まれない場合は、取締役
    会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本
    投資法人の役員に対して報告するものとします。
    h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
    の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
    し戻されます。
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   (ロ) 資産管理計画書の制定及び変更に関する事項
    資産管理計画書は以下の手続に基づき制定及び変更します。
    a. 投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」
    といいます。)制定の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に従い、必要な資産管理計画
    書又はその変更を起案します。
    b. 起案部署は、起案した資産管理計画書又はその変更について、法令諸規則等の違反その他コンプライアン
    ス上の問題点の有無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
    c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産管理計画書又はその変更については、投資委員会に
    上程されます。
    d. 投資委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、コンプライアンス委員会
    に上程されます。
    e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更については、取締役会に
    上程されます。
    f. 取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれる場合は、本投
    資法人の役員会に上程されます。
    g. 取締役会により承認の決議がされた資産管理計画書又はその変更の中に重要事項が含まれない場合、取締
    役会での承認の決議により変更され、投資運用担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを
    本投資法人の役員に対して報告するものとします。
    h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
    の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
    し戻されます。
   (ハ) 資産の取得及び譲渡に関する事項

    資産の取得に関しては、投資運用担当者は、本投資法人に関する資産の取得にあたり、取引ごとに運用実
    務ガイドラインに定められたデュー・ディリジェンスを行い、投資適格資産を選定します。その上で、資産
    の取得に関しては、以下の手続に基づき決定します。なお、資産の譲渡に関しても、以下の手続を準用して
    決定します。
    a. 投資運用担当者及び企画管理担当者は、相互に協議の上、法令諸規則等並びに運用実務ガイドライン及び
    資産管理計画書その他の規程に従い、資産の取得を起案します。
    b. 起案部署は、起案した資産の取得について、法令諸規則等の違反その他コンプライアンス上の問題点の有
    無の審査のために、コンプライアンス・オフィサーに対して上程します。
    c. コンプライアンス・オフィサーにより承認された資産の取得については、投資委員会に上程されます。
    d. 投資委員会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、コンプラ
    イアンス委員会に上程されます。
    e. コンプライアンス委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当する資産の取得及び投資
    委員会により承認の決議がされた利害関係人等との取引に該当しない資産の取得については、取締役会に
    上程されます。
    f. 取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当する場合は、本投資法人
    の役員会に上程されます。
    g. 取締役会により承認の決議がされた資産の取得が、利害関係人等との取引に該当しない場合は、投資運用
    担当者は、遅滞なく本投資法人の役員会において、これを本投資法人の役員に対して報告するものとしま
    す。
    h. コンプライアンス・オフィサーにより承認されなかった議案並びに本投資法人の役員会、本資産運用会社
    の取締役会、コンプライアンス委員会及び投資委員会において否決された議案は、いずれも起案部署に差
    し戻されます。
   (注)  ただし、投信法第201条の2に定める利害関係人等との取引に該当する場合には、あらかじめ本投資法人の役員会による承認を
    受けた本投資法人の同意を必要とします。
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   ④ 投資運用に関するリスク管理体制の整備状況
    本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
   います。
   (イ) 運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
    本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に
    沿って運用実務ガイドラインを策定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取
    得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
    ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
    また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
    大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
    財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
    勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
    ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めていま
    す。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必
    要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるととも
    に、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制
    の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監
    査等により検証します(かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)              内部監査による検証」
    をご参照下さい。)。
   (ロ) 内部監査による検証

    コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年
    に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実
    施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものと
    します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法(昭和27年
    法律第176号。その後の改正を含みます。)(以下「宅地建物取引業法」といいます。)等の法令、投信協
    会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否かの監
    査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含む、
    各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものとされ
    ています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告書を
    作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監査の
    結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取締役
    会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び改善
    状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告します。取
    締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた部署又
    はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。なお、取締
    役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由により必要
    があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
   (ハ) 利害関係人等取引規程

    後記「第二部  投資法人の詳細情報 第3     管理及び運営 2   利害関係人との取引制限      (2) 利害関係人
    等取引規程」をご参照下さい。
   (ニ) 内部者取引等防止規程

    本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
    引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投
    資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、7営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任
    者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。
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   (ホ) フォワード・コミットメント等
    フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決
    済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)に係る
    物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の
    当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメン
    ト等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の取得額の上限及び契約締結から物件引渡し
    までの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを定めたフォワード・コミットメント等に
    係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。
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  (5)【投資法人の出資総額】
   本書の提出日現在、本投資法人の出資総額は20,653,023千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は10,000,000
   口、発行済投資口の総口数は235,347口です。
   また、最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。

          出資総額(千円)    発行済投資口の総口数(口)
   年月日   摘要             備考
          増減   残高   増減   残高
          200,000   200,000   2,000   2,000  (注1)

   2016年3月29日    私募設立
         15,552,576   15,752,576   174,200   176,200  (注2)

   2016年8月30日    公募増資
         4,667,053  20,419,629   56,330  232,530  (注3)

   2017年12月1日    公募増資
          233,394  20,653,023    2,817  235,347  (注4)

   2017年12月26日   第三者割当増資
   (注1) 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
   (注2) 1口当たり発行価格93,000円(発行価額89,280円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口
     を発行しました。
   (注3) 1口当たり発行価格85,937円(発行価額82,852円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口
     を発行しました。
   (注4) 1口当たり発行価額82,852円にて、借入金の返済又は将来の特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当す
     ることを目的として、野村證券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。
   (注5) 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
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  (6)【主要な投資主の状況】
   2020年5月31日現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです。
                   発行済投資口の
                   総口数に対する
                 所有投資口数
                   所有投資口数の
     氏名又は名称       住所
                 (口)
                    比率(%)
                    (注1)
   日本マスタートラスト
                  22,646   9.62
         東京都港区浜松町2丁目11番3号
   信託銀行株式会社(信託口)
   日本トラスティ・サービス
   信託銀行株式会社(信託口)
                  15,870   6.74
         東京都中央区晴海1丁目8番11号
   (注2)
   野村信託銀行株式会社(投信口)              11,146   4.73
         東京都千代田区大手町2丁目2番2号
                  9,246   3.92
   大江戸温泉物語株式会社      東京都中央区日本橋本町1丁目9番4号
   資産管理サービス信託銀行
         東京都中央区晴海1丁目8番12号
   株式会社(証券投資信託口)
                  4,050   1.72
         晴海アイランドトリトンスクエアオフィ
   (注2)      スタワーZ棟
         東京都千代田区大手町1丁目9番7号
   モルガン・スタンレーMUFG証
                  3,558   1.51
         大手町フィナンシャルシテイサウスタ
   券株式会社
         ワー
                  3,000   1.27
   米沢信用金庫      山形県米沢市大町5丁目4番27号
   BNYM SA/NV FOR 
         2 KING EDWARD STRE
   BNYM FOR BNYM G
         ET, LONDON EC1A 1H        2,963   1.25
   CM  CLIENT    ACCT
         Q UNITED KINGDOM
   S M ILM FE
                  2,880   1.22
   播州信用金庫      兵庫県姫路市南駅前町110番地
         大阪府大阪市中央区高麗橋2丁目4番2
                  2,500   1.06
   上田八木短資株式会社
         号
                  77,859   33.07
         合計
   (注1)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
   (注2)日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び資産管理サービス信託銀行株式会社は、2020年7月27日付でJTCホール
    ディングス株式会社と合併し、株式会社日本カストディ銀行に商号を変更しました。
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  2【投資方針】
  (1)【投資方針】
   ① 本投資法人の基本理念
   本投資法人は、温泉・温浴に代表される時間消費型産業(注1)と資本市場をつなぐ担い手となり、人々の余暇
   活用に貢献する各種サービス事業の発展に資する投資主体となることで、余暇活用型産業(注2)の発展に貢献
   することを基本理念としています。なかでも、大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された
   施設を中心とした温泉・温浴関連施設を重点投資対象として(注3)、温泉関連産業の大衆化に資すること及び温
   泉・温浴関連施設が立地する地域の発展に寄与することを目指しています。             本投資法人は、我が国において少子
   高齢化及び都市部への人口集中等が進み、人口動態の変化による総需要の減少や、社会の情報化・高度化を経
   て、成熟消費社会(注4)へと突入した昨今、「モノ消費」(注5)から「コト消費」、特により限定的に「体験型
   消費」と呼ばれるものへと消費活動の軸足が変化していきつつあると考えています。そうした中で、消費者が支
   払う対価として、機能的な価値を提供するだけではなく、より直接的に消費者が満足感や高揚感を得られる、情
   緒的な価値を提供することが求められるようになってきています(注6)。
   国内においては、離職者を含む高齢人口(65歳以上)の増加に伴う余暇時間の増加(注7)や、働き方改革
   関連法(正式名称「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律             (平成30年法律第71号)    」)の制
   定の背景に見られるような労働時間の短縮と余暇時間増加への動きがあり、さらに新型コロナウイルス感染症の
   拡大以降は、いわゆるテレワークの増加が余暇時間増加を促進する部分もあると本投資法人は考えています。こ
   うした中、当面は新型コロナウイルス感染症への危機対応と需要の回復を待つ必要がありますが、将来的には感
   染症に対する予防対策や安全・安心を提供できる新しい運営方法の工夫、人々の求めるライフスタイルに適合し
   た業態の開発なども含めて、余暇活用型産業への注目は、ますます高まりを見せていくと本投資法人は考えてい
   ます。
   一方、海外からの需要に関しては、新型コロナウイルス感染症に対する効果的なワクチンが開発される、また
   又は有効なウイルス治療薬が実用化される、さらには世界的なパンデミックが終息に向かうまでは、本格的な回
   復は期待できないと考えていますが、中長期的にはインバウンドの長期的増加トレンドは継続し、新型コロナウ
   イルス感染症の危機が収束に向かう段階では、国内需要も含めて、移動の抑制や自粛により抑えられている潜在
   的な需要のリバウンドもある程度期待できるのではないかと本投資法人は考えています。
   さらに、観光立国推進基本法(平成18年法律第117号)の規定に基づき2017年に閣議決定された、「観光立国推
   進基本計画」においては、2020年までに訪日外国人旅行者数(以下、訪日外国人旅行者を「インバウンド」とい
   い、訪日外国人旅行者数を「インバウンド数」といいます。)について4,000万人を目指すとされており、すでに
   2018年においてインバウンド数は3,000万人を超えたことが報告されていることから、海外からの需要に関して
   も、余暇活用型産業の重要性は高まっていると本投資法人は考えています。
   余暇活用型産業の中でも温泉関連産業については、人口が集中する都市部の大消費地の消費者と地方を結びつ
   けることで、都市部への人口集中が進む中でも地方においても成立し得る地域産業(注8)として、地方の社会・
   経済活性化の切り札となる産業となり得るだけでなく、日本人にとって古来より親しまれてきた文化とも呼べる
   存在が温泉であり、さらに近年では海外からの観光客にも人気が高く、今後も余暇活用型産業の中心をなす存在
   であることは変わらないと本投資法人は考えています。
   他方、厚生労働省が毎年調査内容を公表している「衛生行政報告例」によれば、近時、営業廃止となる旅館も
   数多く見られます。本投資法人は、このことについて、潜在的な温泉への消費者ニーズは安定し、かつ旺盛であ
   る反面、供給側としての温泉宿泊施設の多くが、時代に即した消費者のライフスタイル、変化しつつあるニーズ
   を捕捉できておらず、また施設の更新及び魅力度の向上といった点において十分に対応しきれていないため、魅
   力を十分に訴求できず、かつては支持された有名施設であっても、営業の不振や財務的な問題等によって、旅館
   業を廃止する件数が増加していると考えています。
   かかる状況のもと、現代の消費者ニーズを捉え、顧客満足度の継続的な向上を図るために、温泉宿泊施設には
   新たなオペレーションの導入や施設の更新に必要な投資等が求められており、資本市場からの良質な投資資金の
   活用が望まれると本投資法人は考えています。
   本投資法人は、かかる基本理念のもと、その果実としての安定的なキャッシュ・フローを創出するとともに、
   これまでJ-REITが主たる投資対象としていなかった温泉・温浴関連施設を重点的な投資対象(コアポートフォリ
   オ)としながら、さらに幅広く余暇活用型施設に投資することでポートフォリオの分散やバランスを確保しつ
   つ、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指します。
   (注1) 「時間消費」とは、特定の場所で一定の時間を過ごすこと自体を目的とした消費を意味し、「時間消費型産業」とは、かかる
    時間消費を目的として構築された産業をいいます。以下同じです。
   (注2) 「余暇活用型産業」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知的
    な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供することを事業の目的とした産業をいい、その事業
    の用に供される施設を以下「余暇活用型施設」といいます。
   (注3)  本投資法人が対象とする資産の用途の別に従うと、本書の提出日現在において、本投資法人が保有し大江戸温泉物語グループ
    に賃貸する施設は、全て温泉・温浴関連施設に分類されますが、本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外にも、主たる用途が
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びにリゾート施設及びアミューズメントパーク
    その他の余暇活用型施設(これらの複合用途を含みます。)についても投資対象としています。なお、本投資法人のポート
    フォリオ構築方針については、後記「⑥      投資方針 (イ)  ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。以下同じです。
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   (注4) 「成熟消費社会」とは、生活水準の上昇により従来消費の対象とされていた製品が広く普及したことに伴い、精神的豊かさや
    生活の質の向上を重視してなされる消費が重視されるようになった社会をいいます。
   (注5) 「モノ消費」とは製品を購入して使用したり、物品の機能的なサービスを享受したりする形態の消費活動をいいます。
   (注6)  経済産業省地域経済産業グループによる2015年9月付「平成27年度地域経済産業活性化対策調査(地域の魅力的な空間と機能
    づくりに関する調査)報告書」参照。
   (注7)  国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(平成29年推計)」参照。
   (注8) 「地域産業」とは、地方を含む特定の地域に根付いた産業をいいます。以下同じです。
   ② 基本方針

   (イ) 重点投資対象である温泉・温浴関連施設をはじめとする多様な余暇活用型施設への投資を通じたポート
    フォリオの構築
    本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設については、大江戸温泉物語グループが運営し、
    大江戸モデルが導入された施設に加えて、様々なタイプの温泉・温浴関連施設に投資し、コアポートフォリ
    オの形成を目指します。
    さらに本投資法人は、温泉・温浴関連施設以外の多様な余暇活用型施設も投資対象とすることで、将来的
    には、よりバランスと分散の効いたポートフォリオの形成を目指しています。
    本投資法人の投資対象である不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主たる用
    途は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに温浴施設、リゾー
    ト施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設(これらの複合用途を含みます。)であり、温
    泉・温浴関連施設以外の具体的な例としては、都市部に立地する観光客向けやインバウンド向けの宿泊施
    設、スポーツやアミューズメントを提供する施設、エンターテインメント施設など、さらにそれらが複合し
    た施設等が考えられます。
    これらの様々な余暇活用型施設への投資により、ポートフォリオ全体の規模拡大と多様性を高めていくこ
    とで、ポートフォリオの安定性の強化とリスク分散を進め、ポートフォリオの価値の向上、ひいては投資主
    価値の向上に寄与するものと本投資法人は考えています。
    具体的には、温泉・温浴関連施設については大江戸温泉物語グループが運営する施設に加えて、高い収益
    性や安定した顧客層を持つ多様なタイプの温泉宿泊施設やリゾート施設、さらには都市部及び都市近郊の日
    帰りを中心とした温泉・温浴施設、都市部の温泉・温浴機能付きのホテルなどの取得も検討していきます。
    また、温泉・温浴関連施設以外のその他の余暇活用型施設についても、テナントによるオペレーションの
    特徴や継続性、顧客マーケットの安定性などを重視するほか、立地の特性、建物のスペック、代替テナント
    の可能性や、用途代替性にも着目して、今後において厳選投資を行っていきます。
         <大江戸温泉リート投資法人の投資対象>

   (ロ) 重点投資対象とする温泉・温浴関連施設への投資におけるコアとしての、大江戸モデル導入施設の組み






    入れと安定運用
    本投資法人は、重点投資対象とする温泉・温浴関連施設の中でも大江戸温泉物語グループが運営する、大
    江戸モデルが導入された施設が、ポートフォリオの安定的かつ継続的な成長のための基礎となると考えてい
    ます。
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    大江戸モデルの特徴としては、i.温泉・温浴に限らず、顧客が繰り返し利用したくなるような複合的で顧
    客目線のサービス、及びⅱ.チェーンオペレーション(注1)を活用し、効果的なマーケティングによる大量
    集客と効率的なオペレーションで実現されるお手頃な価格(注2)が挙げられます。大江戸モデルが導入さ
    れた施設については、顧客目線で複数のサービスが一体となった体験、時間消費をお手頃な価格設定で提供
    することが可能です。
    サービスについては、様々な温泉・温浴のスタイル、豊富なメニューと出来立てを提供する工夫が施され
    たバイキング方式の食事、館内でのエンターテインメントなどがセットとして提供され、多くのリピーター
    からの支持を得ています。
    また、独自のチェーンオペレーションによって、食材や備品の集中購買や、きめ細かなコストコントロー
    ル(原価管理)といった効率的なオペレーションを行いつつ、大江戸温泉物語グループの本部組織が主導す
    る予約センター及びウェブサイト等の自社チャネル(注3)を経由することにより集客の最大化を可能にする
    ことで、お手頃な価格でのサービス提供を実現しています。
    さらに、大江戸モデルの導入、特に集客の最大化の観点からは、各大都市圏からのアクセスが容易である
    ことが重要であり、また、効率的なオペレーションの確保といった観点からも立地条件が重要であると、本
    投資法人は考えています。
    大江戸モデルの導入により、休日に比べて稼働率が低下しがちな平日においては、温泉需要の中心的な顧
    客層の1つであると考えられるシニア層(注4)をリピーターとして、その需要を取り込むことによって稼働
    率を向上させることが可能になっていると本投資法人は考えています。さらに、週末や夏休み、春休み等の
    温泉旅行への需要が集中する時期においては、二世代又は三世代にわたるファミリー(家族)を中心とした
    利用が多く見られます。
    また、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は、日常の延長として利用可能な価格設定がなされ
    ているため、高価格帯の温泉旅館に比較して、短期的な景気変動や観光需要の変動等に左右される度合いが
    小さく、シニア層を中心にファミリー客等を加えた幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持
    続的成長を見込むことができると本投資法人は考えています。
    また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループ各社がテナントとして運営する施設において、部屋数の拡
    大、設備更新等の施設のバリューアップ工事及び施設運営について協働します。さらに、本投資法人は、今
    後、大江戸温泉物語グループ各社以外をテナントとする温泉・温浴関連施設を取得、保有する場合について
    も、大江戸温泉物語グループが有するノウハウを活用し、変化する消費者ニーズを捉え、運用資産の収益並
    びに施設競争力の向上及び稼働率等の安定性の向上を図り、内部成長を図る方針です。
    (注1) 「チェーンオペレーション」とは、出店計画、商品計画、仕入れ、宣伝等を本部が一括して管理することにより、効率的
     な多店舗展開を行う経営手法をいいます。以下同じです。
    (注2) 「お手頃な価格」について明確な基準を示すことは困難ですが、本投資法人は、目安として、平日において大人3名で1
     室を利用する場合の標準的なプラン(1泊2食付)が1人当たり10,000円を下回る価格を想定しています。以下同じで
     す。
    (注3) 「自社チャネル」とは、一般的に、商品やサービスが、その提供者から最終消費者に到達するまでの流通経路のうち提供
     者自らが運営または管理するものをいい、本書では、利用者が、大江戸温泉物語グループが運営する予約センター又は
     ウェブサイト等を利用することにより、旅行代理店等を経由せず、直接、施設の利用予約をすることを可能にする戦略
     をいいます。
    (注4) 「シニア層」とは、60歳以上の年代で構成された層をいいます。以下同じです。
          <大江戸モデルの特徴>
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   (ハ)大江戸温泉物語グループからのサポートと本資産運用会社のネットワークを活用した外部成長
    本投資法人は、独自の大江戸モデルという事業ノウハウを有する大江戸温泉物語グループからのスポン
    サーサポートを、利益相反に適切に配慮しつつ、成長戦略の柱として最大限活用します。
    大江戸温泉物語グループは、これまで数多くの物件に大江戸モデルを導入してきた運営実績を有していま
    す。本書の提出日現在、全国で37物件(注1)約3,900室の温泉・温浴関連施設(注2)を運営するに至ってお
    り、温泉・温浴関連施設への大江戸モデルの導入に関する独自のノウハウを蓄積してきました。
    本投資法人は、本資産運用会社とともに大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ
    株式会社との間でスポンサーサポート契約を締結し、優先交渉権の付与を受けることにより、大江戸モデル
    が導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、また、第三者の保有する物件情報の提供及びウェアハ
    ウジング機能(注3)の提供等の物件取得に向けたサポートを活用することで、外部成長を図る方針です。さ
    らに、本資産運用会社は、第三者の保有する物件の情報を独自に入手した場合、物件情報取得時には本投資
    法人の投資基準には適合しない物件であっても、大江戸温泉物語グループが当該物件を取得して大江戸モデ
    ルを導入することにより、本投資法人の将来の投資対象となり得ると判断した場合には、スポンサーサポー
    ト契約の規定に従い(注4)、大江戸温泉物語グループに対して積極的に当該物件情報を提供します。
    本投資法人は、これらの大江戸温泉物語グループからの多様なサポート及び大江戸温泉物語グループとの
    協働を、その成長戦略の柱として最大限活用いたします。
    なお、大江戸温泉物語グループの概要については、後記「④          大江戸温泉物語グループの概要」を、本投
    資法人、本資産運用会社、大江戸温泉物語株式会社及び大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社との間
    で締結されたスポンサーサポート契約の概要については、後記「③           成長戦略 (イ)   外部成長(本投資法人
    のユニークな投資対象と投資機会) c.       スポンサーサポートの活用」を、それぞれご参照下さい。
    本投資法人は、かかるスポンサーサポート及びスポンサーからの着実なパイプラインに加えて、本資産運
    用会社のネットワークを活用したスポンサー以外からのパイプラインも加えて、今後の外部成長を図りま
    す。本投資法人は、本資産運用会社が有する、あるいは今後開拓する、不動産市場における開発業者、売買
    仲介業者その他の関係者とのネットワーク、並びに温浴業界、宿泊業界、観光業界、リゾート業界、レ
    ジャー・アミューズメント業界等の事業者、店舗資産等の所有者等とのネットワークを最大限活用し、安定
    的な賃貸事業収益や内部成長が見込める多様な余暇活用型施設の取得を積極的に行っていきます。
    温泉・温浴関連施設をはじめとした余暇活用型施設は、将来的にも成長が見込める潜在性の高い投資分野
    であり、投資機会も豊富に存在すると本投資法人は考えており、そうした投資機会をとらえた外部成長が本
    投資法人の成長戦略の中核をなします。こうした外部成長によってポートフォリオの規模拡大とリスク分散
    の進展を図ることを通じ、ポートフォリオ全体のリスクの低減と資産価値の向上を図っていくことで、投資
    主価値を長期的な視点で高めていくことにつながるものと本投資法人は考えています。
    (注1)  大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語          レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び
     「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。また、保有資産ではない「大江戸温泉物語箕面観光ホテ
     ル」及び「箕面温泉スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分しています。以下同じです。
    (注2)  大江戸温泉物語グループが運営する各施設の分類については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従い記載して
     います。以下同じです。なお、大江戸温泉物語グループが運営する施設の概要については、後記「④              大江戸温泉物語グ
     ループの概要 (ハ)   運営施設の状況」をご参照下さい。
    (注3) 「ウェアハウジング機能」とは、大江戸温泉物語グループが、将来における本投資法人による投資適格不動産等(主たる
     用途が旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施設である不動産等(こ
     れらの複合用途を含みます。)で、本投資法人の投資基準に適合しない不動産等を含みます。)の取得を目的として、
     本投資法人による取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法等を提示した上で、第三者が保有している投
     資適格不動産等の取得及び一時的な保有を行った後、本投資法人に当該投資適格不動産等を売却する機能をいいます。
     以下同じです。
    (注4)  スポンサーサポート契約上、本資産運用会社が大江戸温泉物語グループに対して物件情報を提供する場合の詳細につい
     ては、後記「③  成長戦略 (イ)  外部成長(本投資法人のユニークな投資対象と投資機会) c.         スポンサーサポートの
     活用」をご参照下さい。
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   ③ 成長戦略
    本投資法人は、本資産運用会社にその資産の運用を委託し、本資産運用会社が保有する不動産投資に関する情
   報、ノウハウに加えて、大江戸温泉物語グループが保有する温泉・温浴関連施設の運営に関する様々な情報、ノ
   ウハウ及び経営資源等を本投資法人の運用資産の安定的な運営と内部成長、並びに着実な外部成長に最大限活用
   していく方針です。なお、今般の新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、当面は収益面、財務面のリスクへ
   の万全な対応を最優先しますが、今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努めていきま
   す。
   (イ)外部成長  (本投資法人のユニークな投資対象と投資機会)

   a. 投資主価値の継続的かつ安定的な向上をもたらし得る「温泉・温浴関連施設」
    本投資法人は、温泉・温浴関連施設について、後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理由から、
    廃業に踏み切る旅館やホテルの売却案件は継続的に多いと考えています。さらに、今後は新型コロナウイル
    ス感染症拡大に伴う業績の急激な悪化による売却や、生き残りのための設備投資資金の調達を目的とする売
    却などが多く見込まれます。
    このような環境下において、本投資法人は、投資主価値向上に資する物件取得に際して、大江戸温泉物語
    グループのスポンサー・パイプラインを活用するとともに、本資産運用会社独自のネットワークの活用によ
    る温泉・温浴関連施設への取組みにも注力しています。
    本投資法人が重点投資対象とする温泉・温浴関連施設は、J-REITにおいてもユニークな投資対象であると
    本投資法人は考えており、具体的な投資対象としては、旅館・ホテルの形態をとる施設に加え、日帰りでの
    利用を想定した温泉・温浴関連施設及び温浴施設をその中心的な用途の一つとして含むリゾート施設及び余
    暇活用型施設等の温泉・温浴関連施設が含まれます。
    本投資法人が温泉・温浴関連施設を重点投資対象とする背景として、昨今の「モノ」から「コト」への消
    費態様の変化も背景とした安定的な温泉需要があること、大江戸温泉物語グループ独自の温泉・温浴関連施
    設運営モデルである「大江戸モデル」の存在とその導入による活性化対象となり得る旧来型の温泉・温浴関
    連施設が全国に一定程度あると考えていること、並びに温泉・温浴関連施設は高い成長のポテンシャルを
    持ったカテゴリーであるということ等があります。
   b. 温泉・温浴関連施設と共通するマーケットのポテンシャルがあり、投資主価値の向上に資すると本投資法

    人が考える、温泉・温浴関連施設以外の余暇活用型施設
    成熟消費社会といわれる中にあって、愉しみや、人々とのコミュニケーショ             ン、癒しとリラクゼーショ
    ン、健康と知的な充実といった現代人が余暇活用に求める充実した時間の過ごし方には、温泉・温浴に限ら
    ず、宿泊を伴う旅行、スポーツ、エンターテインメント、アミューズメント、健康や美容の増進のための活
    動など、様々なものがあります。
    本投資法人は、温泉・温浴関連施設を軸としつつ、消費者に楽しく豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広
    い余暇活用型施設を投資対象としています。余暇活用型施設の多くは複数のサービスが複合している場合も
    あり、さらに一部に飲食やショッピングなどが付属しているケースも多くみられます。
    こうした施設にはこれまでJ-REITの主たる投資対象とされることが少なかったカテゴリーのものも含まれ
    ています。また、かかる施設の所有者の立場からすると、潜在的な売却のニーズも大きいのではないかと本
    投資法人は考えています。コト消費へのシフトが進み、インバウンド需要も長期のトレンドとしては増加が
    見込まれる日本においては、こうした余暇活用型施設の新規供給も増えていく可能性があり、さらに、新し
    いタイプの余暇活用型施設の登場も予想され、将来にわたる投資機会は大きいと考えています。
   c. スポンサーサポートの活用

    本投資法人の外部成長における第一のリソースは、スポンサーである大江戸温泉物語グループからの持続
    的なパイプラインの確保にあります。本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、2017年11月
    1日付で締結したスポンサーサポート契約に規定される条件に従い、大江戸温泉物語グループが保有又は開
    発する温泉・温浴関連施設について、本投資法人に対して取得に係る優先交渉権が付与されます。かかるス
    ポンサーサポートに基づき提供されるパイプラインは、今後の大江戸温泉物語グループによる活性化対象物
    件の新規取得によって増加していくことが期待されますが、本投資法人は、かかるパイプラインに基づき、
    本投資法人の投資基準を満たす大江戸温泉物語グループが保有運営する温泉・温浴関連施設を継続的に取得
    する方針です。
    スポンサーサポート契約の概要は、以下のとおりです(注)。
    (注) スポンサーサポート契約には、外部成長とは直接関係しない項目も含まれていますが、これらの概要についても一括して以
     下で記載しています。
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          <スポンサーサポート契約の概要>
   i.   大江戸温泉物語グ    ・スポンサーは、大江戸温泉物語グループが保有又は開発する、国内所在の不動
        産等(規約に定めるものをいいます。)のうち、その主たる用途が旅館、ホテ
   ループ保有物件情報の
        ル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施
   優先的提供及び優先交
        設であるもの(これらの複合用途を含みます。以下、本スポンサーサポート契
   渉権の付与
        約の概要において同じです。)(本投資法人の投資基準に適合しない不動産等
        を含み、以下、本スポンサーサポート契約の概要において「投資適格不動産
        等」といいます。)を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用
        会社に対し、第三者に先立ち、当該投資適格不動産等に関する情報を優先的に
        提供し、優先的に売買交渉をする権利(以下、本スポンサーサポート契約の概
        要において「優先交渉権」といいます。)を付与し、又は当該投資適格不動産
        等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人をして付与させ、後記<優先
        交渉権の概要>の記載に従い優先的売買優先交渉権が消滅するまでの間、スポ
        ンサーは、第三者との間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わ
        ず、また、当該投資適格不動産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法
        人をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。
       <優先交渉権の概要>

       ・スポンサーサポート契約の定めに従い本投資法人及び本資産運用会社に対し優
        先交渉権が付与された場合、上記に従い情報の提供を受けた日(同日を含みま
        せん。)から10銀行営業日(以下、本スポンサーサポート契約の概要において
        「優先検討期間」といいます。)以内に、本投資法人又は本資産運用会社は、
        当該投資適格不動産等の取得の意向の有無を優先交渉権を付与した者(以下、
        本スポンサーサポート契約の概要において「優先交渉権付与者」といいま
        す。)に回答します。なお、優先交渉権付与者と本投資法人又は本資産運用会
        社とが別途合意した場合、優先検討期間は、当該合意した期間延長されます。
       ・優先交渉権付与者は、優先検討期間内に本投資法人又は本資産運用会社から当
        該投資適格不動産等の取得の意向がある旨を回答された場合、本投資法人又は
        本資産運用会社と当該投資適格不動産等の売却の条件について誠実に協議し、
        合意に達した場合、優先交渉権付与者は、本投資法人に対し、当該投資適格不
        動産等を売却します。
       ・本投資法人又は本資産運用会社が、優先交渉権付与者に対し、(i)            優先検討期
        間内に取得の意向がある旨を回答しなかった場合、(ii)          取得の意向がない旨
        を回答した場合、又は(iii)     取得の意向がある旨を回答したものの当該回答を
        優先交渉権付与者が受領した日(同日を含みません。)から10銀行営業日又は
        優先交渉権付与者と本投資法人若しくは本資産運用会社とが別途合意して延長
        された期間内に売却の条件について合意に達しなかった場合、優先交渉権は消
        滅します。
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   i.   大江戸温泉物語グ    <適用除外>
   ループ保有物件情報の    以下の事由がある場合には、優先交渉権の付与は行われません。
   優先的提供及び優先交    ・組織再編その他の理由により大江戸温泉物語グループ内において投資適格不動
   渉権の付与     産等の移転を行う場合
       ・大江戸温泉物語グループが組成に関与し、匿名組合出資又は優先出資その他の
        出資を行っているファンド等への投資適格不動産等の移転を行う場合(ただ
        し、この場合には、当該ファンド等を大江戸温泉物語グループとみなして、優
        先交渉権の付与を行います。)
       ・大江戸温泉物語グループが行政機関からの要請に基づいて投資適格不動産等を
        処分する場合
       ・大江戸温泉物語グループが当該投資適格不動産等を取得する前からその売却に
        ついて第三者との協議を開始している場合
       ・大江戸温泉物語グループがスポンサーサポート契約締結前に締結済みの第三者
        との間の契約に基づき、当該第三者に対して優先交渉権を付与する場合
       ・大江戸温泉物語グループが第三者と投資適格不動産等を共有又は区分所有して
        いる場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動産等を譲渡又は優先交渉権
        を付与することを予め合意している場合、又は本投資法人若しくは本資産運用
        会社への情報提供につき当該第三者から同意が得られない場合
       ・大江戸温泉物語グループが投資適格不動産等について、第三者との間で共同事
        業又は共同開発を実施している場合で、当該第三者に対して当該投資適格不動
        産等を譲渡又は優先交渉権を付与することを予め合意している場合、又は本投
        資法人若しくは本資産運用会社への情報提供につき当該第三者から同意が得ら
        れない場合
       ・その他やむを得ない事情のある場合
   ii.  第三者保有物件情報    ・スポンサーは、第三者が所有、開発又は運営する投資適格不動産等について、
        当該投資適格不動産等の所有者が売却を検討していることを知った場合、売
   の相互提供
        主、所有者その他関係当事者の事前承諾が得られることを条件に、その裁量
        で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、当該投資適格不動産等に関する情
        報を提供するものとし、また、本投資法人及び本資産運用会社に当該情報を提
        供するまでは、第三者(ただし、スポンサーの貸付人及びアドバイザーを除き
        ます。)に当該情報を提供しないものとします。また、スポンサーがスポン
        サーサポート契約締結前に締結済みである又はスポンサーサポート契約締結後
        に締結する第三者との契約に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、スポン
        サーの指定する第三者が取得主体となることが可能な場合には、本投資法人に
        対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただし、当該投資適格不動産等
        がスポンサーの投資基準に合致する場合には、スポンサーは、本投資法人及び
        本資産運用会社に先立ち、当該投資適格不動産等の取得の検討を行うことがで
        きます。
       ・本資産運用会社が独自に、第三者が所有、開発又は運営する不動産等につい
        て、当該不動産等の所有者が売却を検討していることを知り、当該不動産等が
        スポンサーの投資基準に合致する場合には、第三者に先立ち、スポンサーに対
        し、当該不動産等に関する情報を提供するよう努めます。また、本投資法人又
        は本資産運用会社がスポンサーサポート契約締結後に締結する第三者との契約
        に基づき優先交渉権の付与を受ける場合で、自己又は本投資法人若しくは本資
        産運用会社の指定する第三者に対して優先交渉権の付与を受けることができる
        場合には、スポンサーに対しても優先交渉権を付与するよう努めます。ただ
        し、当該不動産等が投資適格不動産等に該当する場合には、本投資法人又は本
        資産運用会社は、スポンサーに先立ち、当該不動産等の取得の検討を行うこと
        ができます。
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   iii. ウェアハウジング機    ・本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による投資適格不
        動産等の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決
   能の提供
        定方法等を提示した上で、第三者が保有している投資適格不動産等の取得及び
        一時的な保有(以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウ
        ジング」といいます。)をスポンサーに依頼することができます。この場合、
        スポンサーは、かかる依頼を真摯に検討し、当該依頼を受けた日(同日を含み
        ません。)から10銀行営業日以内に、受諾の意向の有無を本投資法人及び本資
        産運用会社に対し回答します。
       ・スポンサーが上記に定めるところに従いウェアハウジングの依頼を受諾する意
        向を表明した場合、スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、ウェアハ
        ウジングによる取得、保有及び本投資法人への売却等に関する詳細について協
        議の上、スポンサーは、当該協議の上合意した内容に従い、必要な場合には貸
        付人その他の関係者から同意を取得した上で、ウェアハウジングを実施し、当
        該投資適格不動産等を自ら取得して保有し、又はスポンサーグループの他の法
        人若しくはスポンサーが匿名組合出資、優先出資その他の投資を行う特別目的
        会社(以下、本スポンサーサポート契約の概要において「ウェアハウジング
        SPC」といいます。)をして取得、保有させるよう努めます。スポンサーは、
        ウェアハウジングとして投資適格不動産等を保有している間、本投資法人及び
        本資産運用会社と合意するところに従い、スポンサーが有するノウハウを最大
        限活用し、当該投資適格不動産等の魅力をより高めるよう最大限努力します。
       ・スポンサーは、上記に基づきスポンサー又は大江戸温泉物語グループの他の法
        人若しくはウェアハウジングSPCが当該投資適格不動産等を取得した場合、本
        投資法人及び本資産運用会社の提示した取得予定時期が経過するまでの間、本
        投資法人及び本資産運用会社の事前の書面による承諾なくして、本投資法人以
        外の第三者に当該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはなら
        ず、大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPCをして、当
        該投資適格不動産等の売却その他の処分の申入れをさせてはならず、第三者と
        の間で当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わず、当該投資適格不動
        産等を保有する大江戸温泉物語グループの他の法人又はウェアハウジングSPC
        をして当該投資適格不動産等の売却に関する交渉を行わせません。また、かか
        る期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得を申し出た場合、スポン
        サー、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関す
        る詳細を合意の上、当該投資適格不動産等を本投資法人に売却します。
       ・本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した
        取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合に
        は、スポンサーに対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知する
        ことができます。この場合、スポンサーは、不合理に、取得予定時期の延長を
        拒絶しないものとします。
   iv.  賃貸借契約の締結協    ・本資産運用会社が必要と判断した場合、本資産運用会社はスポンサーに対し
        て、賃料固定型その他の形態の賃貸借契約の締結を申し出ることができ、スポ
   議
        ンサーは、自己又は大江戸温泉物語グループの他の会社をして、当該賃貸借契
        約を締結することを真摯に検討します。
   v.   投資戦略及び物件取    ・スポンサーは、本資産運用会社から要請(投資運用業又は投資助言・代理業務
        に該当する協力要請を含まないものとします。)されたときは、合理的かつ適
   得に関する協力
        用法令に反しない範囲で、本投資法人及び本資産運用会社に対し、(i)            旅館、
        ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレ
        ジャー施設並びに宿泊、レジャー業界に関する知見、情報の提供による投資戦
        略に関する助言、並びに、(ii)      投資適格不動産等の取得及び運用に関するサ
        ポートを行います。ただし、本v.は、本資産運用会社が、スポンサーに対し、
        資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与を行うものではありません。
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   vi.  人材確保に関する協    ・大江戸温泉物語グループは、本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、本投資法
        人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理のノウハウを本資
   力
        産運用会社に承継させ、かつ、発展させるため、必要とされる人材を大江戸温
        泉物語グループから本資産運用会社に出向させる等、本資産運用会社及び本投
        資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に合理的な範囲で努めます。
   vii. 投資主優待制度    ・本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーは、スポンサーサポート契約締結
        日以降、本投資法人又は大江戸温泉物語グループが保有している旅館、ホテ
        ル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他のレジャー施
        設について、その特徴を体験し理解を深める機会を投資主に提供すること等を
        目的とした投資主優待制度(以下、本vii.において「本優待制度」といいま
        す。)の導入の有無、導入する場合の内容等についての協議を行うものとしま
        す。
       ・本投資法人及び本資産運用会社が本優待制度として、スポンサーが管理運営す
        る旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他
        のレジャー施設について投資主に広く利用させる目的で、宿泊に際し宿泊代金
        より一定額又は一定料率の割引を受けられる優待券の贈呈その他の方法による
        優待を行う場合、スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社と誠実に協議
        の上合意するところに従い、当該優待券を発行する等、これに協力します。
       ・本優待制度に伴い生じる費用等の負担については、別途合意の上定めます。
   viii. 投資口の取得及び保    ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーが本投資法
        人の投資口を取得した場合、本投資法人の投資口の保有を継続するよう努めま
   有
        す。
       ・スポンサーは、本投資法人の投資口の全部又は一部を売却しようとする場合に
        は、本投資法人及び本資産運用会社に対してその旨通知し、誠実に協議しま
        す。
   ix.  商標の使用許諾    ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社に対し、スポンサーの保有する
        商標(登録第5694250号を含みますがこれに限られません。商標権の存続期間
        の更新登録がなされた場合の更新登録後の登録商標を含み、以下、本ix.にお
        いて「本件商標」といいます。)について、本件商標における指定役務の範囲
        内において使用することを非独占的に許諾します。
       ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社が、目論見書、有価証券届出書
        及び資産運用報告等の開示書類並びにプレスリリース、アナリスト説明会資料
        及びウェブサイト等のIR媒体において、本投資法人の投資方針及び本投資法人
        の保有する本件商標を冠した物件に係る情報等の記載として本件商標を記載又
        は掲載することができることを確認します。
       ・本件商標に類似する商標が使用され、本件商標権が侵害されたことが判明した
        場合、スポンサーは、スポンサーの責任と費用負担で当該侵害行為を排除する
        ものとし、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーの請求に応じてその
        対応に協力します。
       ・スポンサーサポート契約が終了した場合、スポンサーサポート契約の当事者
        は、スポンサーサポート契約終了後の本件商標が付された物品、資産等の取扱
        いについて、誠実に協議し、合意の上定めるものとします。なお、スポンサー
        は、かかる協議にあたり、本投資法人及び本資産運用会社に対し、本件商標の
        使用を中止するために必要な合理的な移行期間を提供するものとします。
   x.   その他の支援    ・スポンサーは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼(投資運用業又は投資
       助言・代理業務に該当する業務を含まないものとします。)された場合、本資産
       運用会社に対し、合理的かつ適用法令に反しない範囲で、本資産運用会社の役職
       員に対する研修の提供その他の必要な支援を行います。ただし、本x.は、本資産
       運用会社が、スポンサーに対し、資産の運用に係る権限の全部又は一部の付与を
       行うものではありません。
   xi.  報酬    ・本投資法人及び本資産運用会社並びにスポンサーは、スポンサーサポート契約
       の当事者間で別途合意した場合を除き、前記i.からx.までに定める業務について
       相互に報酬を支払いません。
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   d. 本資産運用会社による、スポンサー・パイプライン以外の物件取得活動
    本投資法人の投資対象である余暇活用型施設については、近年顕著に拡大・多様化してきた余暇市場の
    ニーズに応え得る施設の供給は、未だ不足していると考えており、さらに新型コロナウイルス感染症拡大の
    影響で、新たな感染症対策やライフスタイルに対応した新しいタイプの施設も必要であり、消費マインドの
    一時的な低下はあるものの、中長期的には余暇活用、時間消費への流れや、グローバルな人の動きが構造的
    に変化することはなく、トレンドとしては益々拡大するものと考えています。
    本資産運用会社の独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報が入手され
    ており、潜在的売主へのアプローチも寄与して投資検討案件は年々増加しています。当面は、現状ポート
    フォリオを補完し、バランスの改善とリスク分散に寄与しうる、政令指定都市や中核都市等の都市型立地、
    新規開発案件や築浅物件、インバウンド需要をとらえうる施設等に注力し、中小規模のものも含む宿泊施設
    をはじめとした多様なタイプの余暇活用型施設の取得に向けて活動していきます。また、ブリッジストラク
    チャーの活用等による優先交渉権の確保も引き続き進めていきます(注)。投資を検討する不動産には、開
    発業者との協働による新築物件や、既存物件の改修やテナント入れ替えを前提とした物件なども含まれま
    す。特に、一定の築年数を経た物件であっても、競争力のあるオペレーションと安定した顧客マーケットが
    見込まれれば、長期保有にふさわしい案件となり得ます。このことは、既存物件の活性化に関するノウハウ
    といった点で、既存の温泉宿泊施設の再生、活性化に携わる大江戸温泉物語グループをスポンサーに持つこ
    との強みということもできます。
    さらに不動産市場の関係者だけでなく、ホテルやリゾートその他の事業者とのリレーションを構築するこ
    とで、彼らの店舗展開の戦略を理解し、適切なスペックや立地の物件を紹介することで、短期的及び長期的
    視野で複数の物件取得につなげることができるほか、本投資法人が保有する既存の物件についての代替テナ
    ント候補を確保するという観点からも、こうした戦略的な取り組みを推進していきます。
    また、本投資法人が投資対象とする物件には、比較的小規模ながら高い収益性や安定性、成長性などを見
    込める物件も多くあります。本投資法人は、総資産規模に見合ったリスク・コントロールという観点から、
    小規模の物件を複数一挙に取得すること等で、規模的なメリットも追求しながら、バスケットとしてのリス
    ク分散も効かせるといった取得も検討してまいります。
    なお、新規取得を検討する物件については、業種や業態の競争力、テナントのオペレーション能力や信用
    力、立地の適合性、建物スペックなど、多角的な観点から検討を加えます。その際、例えば温泉宿泊施設に
    ついては、スポンサーである大江戸温泉物語グループが有する知見を活用するなど、スポンサーによるサ
    ポートも重要となります。
    また、本資産運用会社独自のネットワークによる物件取得に関する案件情報のほか、スポンサーからの情
    報提供も物件取得活動における大きな力の一つとなります。
    2017年11月1日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約において、大江戸温泉物語グ
    ループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。
    本投資法人は、今後スポンサー拠出物件以外の多様な余暇活用型施設も積極的に取得していくことで外部
    成長を図りつつ、同時にスポンサー拠出物件に集中した現状のポートフォリオのバランスを補完し、投資エ
    リアやテナントの分散を高め、余暇活用型施設における多様性を高めていくことでポートフォリオの価値向
    上を果たすべく、継続して努力していきます。
    (注) 本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
   e. ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産の取得

    本投資法人は、ウェアハウジング機能の活用により、資金調達の時期や投資基準との整合性の理由で本投
    資法人が直ちに取得できない不動産について、本投資法人の機動的な取得機会を確保します。
    本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループからウェ
    アハウジング機能の提供を受けることができます。
    それに加え、様々な不動産事業会社、ファンド運営会社などの不動産市場参加者の中には、上場投資法人
    への売却を投資の出口のメインシナリオとして、比較的短期間の不動産保有を行なう先も多くあります。
    取り組み方には様々な形態がありますが、実質的なウェアハウジング機能を提供していただけるこうした
    不動産プレーヤー各社に対して、本資産運用会社の独自のネットワークを活用し、Win-Winの関係構築により
    取引を進めていくことも、積極的に検討していきます。
   (ロ) 内部成長

   a. 安定性を優先した賃料ストラクチャー
    本投資法人は、投資主の立場に即して、本投資法人の保有する施設から得られる運営上のキャッシュ・フ
    ローの維持・向上を図り、ポートフォリオ収益力の強化と安定化を目指しています。具体的には、本投資法
    人は、現在のポートフォリオの全物件のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の各長期賃貸借
    契約において、賃料についてはキャッシュ・フローの長期安定化につながる固定賃料(注1)を中心とし、こ
    れに加え、賃料の一部を施設ごとのGOPに連動した変動賃料(注1)によって構成しており、賃貸事業における
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    収入の安定性を最優先しています。さらに変動賃料の算定根拠となる施設ごとのGOPをモニタリングするた
    め、宿泊施設の重要な経営指標である施設の売上高、客室稼働率、ADR(注2)及びRevPAR(注3)の推移を注視
    し、 これらの指標の改善とGOPの確保を目指し、テナントである大江戸温泉物語グループ各社と協働して参り
    ます。
    本投資法人は、今後取得する施設について、大江戸温泉物語グループがテナントとなる施設に限らず、他
    のテナントが入居する施設についても、当面は基本的に固定賃料を中心として、安定性を重視した賃貸借の
    構造を導入すべくテナントと協議していく方針ですが、一方で将来的なアップサイドが見込める物件におい
    ては変動賃料の活用により内部成長の可能性を高めていくことも重要であると考えています。
    (注1) 「固定賃料」及び「変動賃料」の意味その他の賃料ストラクチャーの詳細については、後記「<大江戸温泉物語グループ
     との賃貸借ストラクチャー>~実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性~」をご参照下さ
     い。
    (注2) 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average      Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働
     した延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
    (注3) 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue           Per Available  Room)をいい、一定期間の
     宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値とな
     ります。以下同じです。
        <大江戸温泉物語グループとの賃貸借ストラクチャー>

      ~実質的なトリプルネットリース(注1)によるキャッシュ・フローの高い安定性~
    本投資法人は、本書の提出日現在における保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間
    の各長期賃貸借契約において、賃料の高い構成比率を占める(注2)固定賃料部分(注3)に加え、一定の条件
    を満たす場合にGOPに連動して発生する変動賃料部分(注4)(注5)(注6)を組み合わせた賃料(以下「第一賃
    料」といいます。)に、各施設の不動産運営費(注7)相当額と同額(注8)の賃料(以下「第二賃料」といい
    ます。)を加えた、賃料収入の安定性を確保しつつ、アップサイドを取り込む賃料体系を採用しています(注
    9)。
    キャッシュ・フローの長期安定化に貢献し第一賃料の高い構成比率を占める固定賃料部分に加え、不動産
    運営に関して生じる費用をまかなうための第二賃料を設定し、かつ修繕費は原則テナント負担としており、
    本投資法人のキャッシュ・フローの安定化が図られると本投資法人は考えています。
    (注1) 「トリプルネットリース」は、不動産の賃貸借条件を示す用語の一つで、純粋な賃料に加えて、税金・修繕費用・保険料



     の3種類の費用を全て賃借人が負担する賃貸借をいいます。
    (注2) 本資産運用会社の試算に基づきます。
    (注3) 「固定賃料部分」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額の固定賃料をいいます。以下同じです。
    (注4) 各物件の賃貸借開始後、最初の期の変動賃料部分は生じておらず、賃貸借開始後2期目の変動賃料部分は各施設に係る各
     賃貸借契約に定められた固定額になります。
    (注5) 賃貸借開始後3期目以降の変動賃料部分は、各施設に関する直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下「前期」といい
     ます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月からの6か月間(以下「後期」といいます。)
     については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といい
     ます。)における各施設の修正後GOP(※)に各賃貸借契約に定められた一定の料率(以下「変動賃料率」といいます。)
     を乗じた額となります(年額。月額はその12分の1)。ただし、各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の
     係数(以下「変動賃料発生係数」といい、変動賃料率とは異なります。)を乗じて得られる額(以下「変動賃料発生基準
     額」といいます。)が1年分の固定賃料部分相当額を上回る場合に、変動賃料部分が発生します。
     (※) 「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間に係る各施設のGOPから、テナントが負担する不動産関係費用(租税公
      課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。ただし、第二賃料相当額を除きます。)を
      控除した額をいいます。以下同じです。
    (注6) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3月から当年2月における各施設の修
     正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準
     額が固定賃料部分相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支
     払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。ただ
     し、各物件の賃貸借開始後3期目についての暫定変動賃料は、賃貸借開始後2期目の変動賃料として各賃貸借契約書に定
     められた固定額となります。
    (注7) 「不動産運営費」とは、本投資法人が保有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損害保険料並びにそ
     の他費用の合計額をいいます。以下同じです。
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    (注8) 各施設の不動産運営費の実際の変動時期と、それを反映した第二賃料の改定時期についてはずれが生じることがあり、必
     ずしも同一期間の不動産運営費の実績と第二賃料が同額となるものではありません。
    (注9) 各保有資産に係る各賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に係
     る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
    (注10) 各保有資産の賃料の詳細については、後記「5        運用状況 (2)  投資資産 ②  投資不動産物件 (ワ)   保有資産の個別不
     動産の概要」をご参照下さい。
    (注11) 「契約期間」及び「中途解約不可期間」は、各施設に係る各賃貸借契約の契約締結時における契約期間及び中途解約不可
     期間を記載しており、各施設に係る各賃貸借契約の契約期間及び中途解約不可期間の残存期間ではありません。
    (注12) 本投資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間は賃料を改定することができず、賃貸借期間開始日から3年間
     を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定について協議します。
    (注13) 固定賃料部分及び変動賃料部分の比率は、本書提出日現在における各施設に係る賃貸借契約(当初締結後の変更を含みま
     す。)に基づく固定賃料と変動賃料の割合を示しており、第8期末時点の割合を記載しています。
   b. 本投資法人の安定的な賃貸事業収益実現の基礎となる大江戸温泉物語グループの温泉・温浴関連施設運営

    大江戸温泉物語グループの運営が、中長期的には安定的なトラックレコードを生むと本投資法人が考える
    理由として次のふたつが挙げられます。
    i. 安定した温泉需要

     大江戸温泉物語グループが想定する主要な顧客層(マスターゲット)はファミリー層及びシニア層と
     いう人口動態の2大ボリュームゾーンであることから、これらの顧客層によって本投資法人の保有資産
     は、安定的な需要に支えられると本投資法人では考えています。
     国立社会保障・人口問題研究所による「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によれば、日本の65
     歳以上の高齢人口は、2042年に3,935万人まで増加していくと予想されており、総人口減少の中にあっ
     てもシニア層の温泉需要は底堅いものと期待されます。
     また、大江戸温泉物語グループは、これまではインバウンドの需要にあまり依存することなく事業を
     拡大してきましたが、政府が進める観光立国政策と相まって、近年増加傾向にあるインバウンドによる
     温泉需要も、当面は新型コロナウイルス感染症の影響により激減しているものの、中長期的には拡大が
     期待されることから、大江戸温泉物語グループの成長と安定性の強化に資すると本投資法人は考えてい
     ます。
     なお、新型コロナウイルス感染症の影響を受けるまでの近年においては、中国、台湾、韓国、さら
     には東南アジア諸国などのアジア各国からの旅行者の層が広がりを見せ、これまでの一部富裕層を中
     心としたものから一般層へと広がりを見せてきたと、本投資法人は考えています。              こうした、一般層
     あるいは中間所得層にとっても、日本国内と同様に、モノ消費からコト消費への流れはあるとみてお
     り、大江戸温泉物語グループが展開する「お手頃な価格」の温泉・温浴関連施設は高い支持を得られ
     る可能性があると本投資法人は考えています。さらに訪問する観光地等も徐々に地方に広がっていく
     ものと考えられることから、有名温泉地に多く立地する大江戸温泉物語グループの各施設にとって
     は、中長期的収益に大きなプラスをもたらすのではないかと本投資法人は考えています。
    ii. 大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデル(大江戸モデル)

     大江戸温泉物語グループ独自のビジネスモデルである大江戸モデルは、日本文化に根付き、安定した
     温泉需要に着目した上で、高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、より多くのお客様に温泉を気軽
     に楽しんでいただく機会を創出していくスタイルであり、大江戸温泉物語グループが想定している主要
     な顧客層であるシニア層及びファミリー層を取り込むことに適したビジネスモデルであると本投資法人
     は考えています。
     また、大江戸温泉物語グループが過去に取得してきた温泉・温浴関連施設において、大江戸モデルの
     導入によって収益改善を実現してきた実績から、今後大江戸温泉物語グループが取得することとなる施
     設についても同様に、大江戸モデルを導入することで収益性の改善を図ることが期待できると本投資法
     人は考えています。
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   c. 収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEXとテナントとの協働によるバリューアップ
    i. 戦略的CAPEXによる、施設の収益力アップ並びに賃料収入の増加
     本投資法人は、適切であると考えられる業者にプロパティ・マネジメント業務を委託し、施設競争力
     の維持・向上のための運営・管理・リニューアルを実施するとともに、バリューアップ・ポテンシャル
     を有した物件に対しては積極的な戦略的CAPEXを仕掛け、ポートフォリオの収益力の強化を目指しま
     す。特に、戦略的CAPEXの実施については、温泉・温浴関連施設への付加価値創造ノウハウのある大江
     戸温泉物語グループと協働し、保有資産のバリューアップ又は保有資産が本来発揮すべき潜在的な収益
     の追求を図ります。
     高い客室稼働率と有効活用可能な土地、建物に未利用スペースを有するなどのバリューアップ・ポテ
     ンシャルを有した物件に対しては、集客力の向上を図るべく、建物の用途変更や空敷地への増築により
     客室を増加させ追加賃料収入の獲得等、収益拡大に向けて積極的な戦略的CAPEXを検討していきます。
    ii. テナントとの協働による施設競争力の向上と変動賃料の増加

     本投資法人は、テナントのオペレーションについて、可能な限り情報を共有し、意見交換を行い、テ
     ナントと協働します。例えば温泉・温浴関連施設においては露天風呂(注)や温泉・温浴関連施設の更
     新・増設等の設備更新、集客につながるサービスメニュー、機能の追加、テナントによる造作等の変更
     など、施設の競争力の向上につながる諸施策について中長期的な視点から協力し、テナントに必要な承
     認を与えるなど所有者の立場で協働することで、テナント収益の拡大を通じて変動賃料が導入された施
     設についてはその増加を図ります。
     また、近年増加が顕著で、新型コロナウイルス感染症の影響が軽減されれば再び拡大すると本投資法
     人が考えるインバウンド顧客の取り込みについても、現テナントである大江戸温泉物語グループ各社と
     の意見交換を行い、様々な提案を行っていくほか、本投資法人が今後取得する物件においては、インバ
     ウンド需要を取り込むことのできる施設も投資対象として積極的に検討し、変動賃料の活用を検討する
     とともに、取得後はテナントとの協働を心掛け、収益のアップサイドを目指していきます。
     (注) 「露天風呂」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋外の浴場をいいます。以下同じです。
     本投資法人は保有するすべての物件に関し、これらバリューアップ施策を通して、分配金水準の安定と

    中期的なアップサイド享受の両立を目指します。
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   ④ 大江戸温泉物語グループの概要
   (イ) 大江戸温泉物語グループの概要
    大江戸温泉物語グループは、2001年11月に創業し、2003年に東京お台場所在の「東京・お台場                大江戸温泉
    物語」を開業し、以来、温泉・温浴関連施設の運営事業を推進してきました。その後、2007年以降、温泉・
    温浴関連施設の運営ノウハウを活用することにより、全国各地の温泉旅館を中心として、テーマパーク等の
    余暇活用型施設に付随する温泉・温浴関連施設の活性化事業を展開しており、本書の提出日現在、大江戸温
    泉物語グループは、37施設(注1)の温泉・温浴関連施設を運営するに至っています。
    大江戸温泉物語グループは、2015年にベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー(Bain
    Capital  Private  Equity,  L.P.)が投資助言を行う投資ファンドが発行済株式の全てを間接的に保有する持
    株会社に買収された後、順次グループ内再編を行っています。
    本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び大江戸
    温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計9           社から構成されており、その保有・運営
    する温泉・温浴関連施設は、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び(一部の施設については)そ
    の子会社により保有・運営がなされています(注2)。
    (注1) 大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、「大江戸温泉物語           レオマリゾート」のほか、保有資産ではない「大江
     戸温泉物語  箕面観光ホテル」及び「箕面温泉     スパーガーデン」についても、これらを一体の施設として区分していま
     す。以下同じです。
    (注2) 大江戸温泉物語グループが保有・運営する施設のうち、本投資法人の保有資産である「大江戸温泉物語                レオマリゾー
     ト」は株式会社レオマユニティーが、「大江戸温泉物語        箕面観光ホテル」及び「箕面温泉     スパーガーデン」は大阪観光
     株式会社が、「山代温泉    山下家」は株式会社山下家が、「大江戸温泉物語       ながやま」は片山津大江戸温泉物語株式会社
     がそれぞれ保有・運営しています。また、株式会社大江戸温泉レインボーは、土産品店の経営を営んでいます。なお、上
     記各社は、いずれも大江戸温泉物語グループの連結子会社です。
        <大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社の概要>

    商号     大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
    本社所在地     東京都中央区日本橋本町一丁目9番4号
    代表者     代表取締役 森田 満昌
    設立年月日     2017年12月5日(創業    2001年11月)
    資本金     100百万円(2020年2月29日現在)
    事業内容     旅館、ホテルの経営等
    従業員数     1,408名(注1)(連結ベース)
    業績・財務(注2)     連結売上高:  50,810百万円
    (2020年2月期)     連結総資産:  80,971百万円
         連結純資産:  19,321百万円
   (注1)  2020年7月末現在の従業員数を記載しており、パートタイマーやアルバイト等の非正規雇用従業員を除きます。
   (注2)  大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社の連結財務諸表については、PwCあらた有限責任監査法人から会社法第436条第
    2項第1号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及び会社法において公認会計士又は監査法人による
    監査を行うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監査を経たものではありません。以下同じです。
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         <大江戸温泉物語グループの資本関係図>
    (注) 出資比率を記載していない法人については、各親会社が100%出資しています。








    a. 大江戸温泉物語グループについて

     大江戸温泉物語グループは「いつでも、気軽に、何度でも。たくさんの笑顔が溢れる、温泉の賑わ
     いを。」をキャッチフレーズとして、お客様に高品質のサービスをお手頃な価格で提供し、温泉の開
     放感や賑わいを気軽に楽しんでいただくこと及び全国各地の温泉・温浴関連施設を継続的に取得し、
     大江戸モデルを拡大運営することにより温泉旅館産業を活性化することを目指して事業を行っていま
     す。
    b. 大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移

     大江戸温泉物語グループは、全国各地の温泉旅館及び付随するテーマパークの活性化事業の展開を
     始めた2007年以降、高品質のサービスをお手頃な価格で提供することを可能にする大江戸モデルを背
     景に成長を続けています。
        <大江戸温泉物語グループの運営施設数の推移>
    出所:  大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社




    (注1) 運営施設数は、各期末時点の数値を記載しています。
    (注2) 上記には、保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、保有資産を除き、本投資法人は大江戸温泉物
     語グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取得する予定はなく、また、
     今後取得できる保証もありません。
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   (ロ) 事業の状況
    大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況(連結)は、以下のとおりです。
    本書の提出日現在、大江戸温泉物語グループは、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び大江戸
    温泉物語株式会社並びに本資産運用会社を含めた連結子会社の計9社から構成されております。
    (決算情報)(注1)(注2)

                  (単位:百万円)
            2019年2月期      2020年2月期

              48,761      50,810
    営業収益
              △4,126      △2,263
    当期純利益
              77,663      80,971
    総資産額
              21,615      19,321
    純資産額
              45,495      49,447
    有利子負債
    (参考情報)(注1)(注3)

                  (単位:百万円)
            2019年2月期      2020年2月期

    EBITDA          4,302      4,425
   出所: 大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社

   (注1)  上記数値のうち営業収益、当期純利益、総資産額、純資産額及び有利子負債の各数値は、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ
    株式会社が、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成したものです。連結財務諸表の作成にあたっては、P
    wCあらた有限責任監査法人から会社法第436条第2項第1号に基づく監査に準ずる監査を受けていますが、金融商品取引法及
    び会社法において公認会計士又は監査法人による監査を行うことは要請されていないため、かかる法令に基づき要請される監
    査を経たものではありません。
   (注2) 大江戸温泉物語グループは、2015年にベインキャピタル・プライベートエクイティ・エルピー(Bain                 Capital Private
    Equity, LP)が投資助言を行う投資ファンドが発行済株式の全てを間接的に保有する持株会社に買収された後、順次グループ
    内再編を行っています。
   (注3) 「EBITDA」は、金利、税金及び償却費を控除する前の利益であり、以下の算式に基づき営業利益に現金の支出を伴わない費用
    を加算して算出しています。
    EBITDA=営業利益+減価償却費+のれん償却費
    EBITDA(2019年2月期)=営業利益244百万円+減価償却費2,485百万円+のれん償却費1,572百万円
    EBITDA(2020年2月期)=営業利益34百万円+減価償却費2,819百万円+のれん償却費1,572百万円
    なお、「EBITDA」は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定された指標ではなく、本投資法人が、投資家に

    とって大江戸温泉物語グループの業績を評価するために有用であると考える財務指標です。当該財務指標は、非現金支出項目
    の影響を除外しています。
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    (ハ)運営施設の状況
     大江戸温泉物語グループは、本書の提出日現在、全国各地において、以下の37施設の温泉・温浴関連
    施設を運営しています。
          <全運営施設の概要>
                 本投資法人の
              用途
                  保有資産
     施設名     所在地
              (注1)
                 (注2)(注3)
    東京・お台場         温泉・温浴
         東京都江東区
    大江戸温泉物語         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         千葉県浦安市
    浦安万華郷         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         千葉県君津市
    君津の森         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         栃木県日光市
    日光霧降         関連施設
         宮城県宮城郡    温泉・温浴
    ホテル壮観
         松島町    関連施設
    大江戸温泉物語     福島県    温泉・温浴
                  ★
    東山グランドホテル     会津若松市    関連施設
    大江戸温泉物語     福島県    温泉・温浴
    あいづ     会津若松市    関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         宮城県仙台市
    仙台コロナの湯         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         群馬県渋川市
    伊香保         関連施設
         栃木県    温泉・温浴
    ホテルニュー塩原
         那須塩原市    関連施設
             温泉・温浴
                  ★
    鬼怒川観光ホテル     栃木県日光市
             関連施設
             温泉・温浴
    ホテル鬼怒川御苑     栃木県日光市
             関連施設
    大江戸温泉物語     栃木県    温泉・温浴
                  ★
    かもしか荘     那須塩原市    関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         静岡県熱海市
    あたみ         関連施設
    伊東         温泉・温浴
                  ★
         静岡県伊東市
    ホテルニュー岡部         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         静岡県伊豆市
    土肥マリンホテル         関連施設
             温泉・温浴
    ホテル新光     山梨県笛吹市
             関連施設
    大江戸温泉物語
             温泉・温浴
         長野県上田市
    鹿教湯 藤館・桜館
             関連施設
             温泉・温浴
    山代温泉  山下家
         石川県加賀市
             関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         石川県加賀市
    ながやま         関連施設
    大江戸温泉物語     福井県    温泉・温浴
                  ★
    あわら     あわら市    関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         兵庫県豊岡市
    きのさき         関連施設
    大江戸温泉物語
             温泉・温浴
    箕面観光ホテル/
         大阪府箕面市
             関連施設
    箕面温泉  スパーガーデン
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         三重県志摩市
    伊勢志摩         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         香川県丸亀市
    レオマリゾート         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         宮城県大崎市
    幸雲閣         関連施設
             42/223



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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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                 本投資法人の
              用途
                  保有資産
     施設名     所在地
              (注1)
                 (注2)(注3)
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         宮城県大崎市
    ますや         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
                  ★
         長崎県長崎市
    長崎ホテル清風         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         大分県別府市
    別府清風         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         静岡県熱海市
    ホテル水葉亭         関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         岐阜県下呂市
    下呂新館         関連施設
    大江戸温泉物語     和歌山県東牟婁郡    温泉・温浴
    南紀串本     串本町    関連施設
    大江戸温泉物語     長野県木曽郡    温泉・温浴
    ホテル木曽路     南木曽町    関連施設
             温泉・温浴
    TAOYA志摩     三重県鳥羽市
             関連施設
             温泉・温浴
    西海橋コラソンホテル     長崎県佐世保市
             関連施設
    大江戸温泉物語         温泉・温浴
         熊本県上天草市
    天草ホテル亀屋         関連施設
             温泉・温浴
    大江戸温泉物語   汐美荘
         新潟県村上市
             関連施設
    (注1) 「用途」については、本投資法人が対象とする資産の用途の別に従って記載しています。
    (注2) 大江戸温泉物語グループが運営する施設のうち、本投資法人の保有資産については、「★」を付しています。ただし、
     「伊東ホテルニュー岡部」のうち、本投資法人の保有資産である相模亭と渡り廊下で連結され、一体的な運営がなされ
     ている駿河亭については、本投資法人の保有資産に含まれていません。また、その他の「★」が付されている施設につ
     いても、一部の土地及び建物が本投資法人の保有資産に含まれていません。なお、本投資法人の保有資産の詳細につい
     ては、後記「5運用状況 (2)     投資資産 ②投資不動産物件     (ワ) 保有資産の個別不動産の概要    」をご参照下さい。
    (注3) 上記には、本投資法人の保有資産以外の物件も含まれていますが、本書の提出日現在、本投資法人の保有資産を除き、
     本投資法人は大江戸温泉物語グループとの間でこれらの資産について具体的な交渉を行っておらず、現時点において取
     得する予定はなく、また、今後取得できる保証もありません。
   (ニ)  本投資法人と大江戸温泉物語グループの双方にメリットのある投資主優待制度の導入

    本投資法人は、第8期末である2020年5月31日(基準日)の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対
    象に、投資主優待制度を導入しています。
    本書の提出日現在で導入されている投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。
    (注1) 本資産運用会社は除きます。





    (注2) なお、保有投資口数が5口未満の投資主に対しては、利用券の送付は行わないものとします。
    (注3) 本優待制度の内容等は今後変更され、又は実施が停止される場合があります。
    本投資法人は、投資主優待制度を導入し、本投資法人の投資主に大江戸モデルが導入された温泉・温浴関

    連施設の利用機会を提供することにより、投資主の満足度のさらなる向上を実現させる一方で、大江戸温泉
    物語グループにとっては、新規顧客の獲得につながり、大江戸温泉物語グループ全体の売上高の増加に寄与
    するという効果が期待できると考えています。
             43/223


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   ⑤ 投資主利益を重視した仕組みの導入
    本投資法人は、その資産運用に際して、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益の一体化を図ると共
   に、利益相反対策と第三者性を確保した運営体制を採用することとし、中立的かつ透明性の高いガバナンス(企
   業統治)体制の整備・充実を図る方針です。
   (イ)利益相反取引に関するガバナンス体制

    本投資法人による資産の取得等の際、利害関係人等との取引の場合やチーフ・コンプライアンス・オフィ
    サーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要となります。なお、コンプラ
    イアンス委員会の承認を受ける前に本資産運用会社の投資委員会における決議が必要となります。
    本資産運用会社は、コンプライアンス委員会と投資委員会の双方に外部委員を選任し、資産の取得等に係
    るコンプライアンス委員会の決議は、対象となる議案について議決権を有する過半数の委員が出席して(た
    だし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須とします。)、対象となる議案に
    ついて議決権を有する出席委員のうち、委員長(チーフ・コンプライアンス・オフィサー)及び外部委員を
    含む過半数の委員の賛成により決定されます。また、投資委員会の決議は、対象となる議案について議決権
    を有する出席委員(ただし、チーフ・コンプライアンス・オフィサー及び外部委員の出席は必須としま
    す。)のうち、外部委員を含む過半数の委員の賛成により決定されます。
    また、運用資産の譲渡その他の処分に関する事項は、運用資産の取得等の場合と同様の運営体制にて実行
    されます。
    本資産運用会社は、かかる運営体制を採用することにより、投資判断等につき、第三者性を確保します。
    本投資法人は、利害関係人等との取引における利益相反対策を含め、投資主の利益保護の観点から適切な
    価格・条件での資産取得を行えるような体制を構築しています。利害関係人等との取引制限については、後
    記「第二部  投資法人の詳細情報 第3     管理及び運営 2   利害関係人との取引制限      (2) 利害関係人等取
    引規程 」をご参照下さい。
   (ロ)スポンサーによるセイムボート出資

    本投資法人は、投資主の利益と大江戸温泉物語グループの利益を一致させ、本投資法人と大江戸温泉物語
    グループが共同して事業を行う体制を築き、本投資法人及び大江戸温泉物語グループの相互の利益向上を図
    るため、スポンサーとの間で、同社が本投資法人への出資を維持するよう努めることについて合意していま
    す。
    なお、本書の提出日現在、大江戸温泉物語株式会社は、発行済投資口の総口数の3.9%を所有しており、か
    かる投資口を今後も継続して所有する意向を有しています。
   (ハ)資産運用報酬体系における業績連動型の導入

    本投資法人は、運用総資産額に連動する運用報酬のほかに、1口当たり分配金に連動する運用報酬を導入
    しています。詳細については、後記「4       手数料等及び税金 (3)    管理報酬等」をご参照下さい。
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   ⑥ 投資方針
   (イ)ポートフォリオ構築方針
   a. 投資対象資産
    本投資法人は、余暇活用型施設特化リートとして中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用
    資産の着実な成長を図るため、温泉・温浴関連施設を重点投資対象としながら、国内・海外ともに需要の増
    加が見込める「体験型消費」に着目し、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」に
    特化したポートフォリオの構築を目指します。
   <用途別のポートフォリオ構築方針>

       用途        比率

   温泉・温浴関連施設          80%以上
   その他用途施設          20%未満
   (注)  上記はあくまでも目安であって、本投資法人の用途別のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するもの
    ではありません。
    以下では、本投資法人の主たる投資対象である国内不動産の投資に関して、投資対象である各用途につ

    き、本投資法人が考える投資基準及びその特性を記載しています。
      用途        投資基準

   温泉・温浴関連施設      ・中長期にわたる、テナントにおける運営収益に対する賃料負
          担率が適正であるかを、施設稼働率、平均客単価等の運営指
          標の実績及び将来見込み、並びに施設の主要な顧客層の安定
          性や競合環境、立地特性等に基づいて評価し、中長期にわた
          り安定的な賃料収入が見込めること
          ・将来にわたる追加投資の必要性や建物の状況に関して想定さ
          れるリスクとその対応策等を総合的に勘案し、安定的な賃貸
          事業収益が見込まれること
          ・テナントの営業状況、財務状況に大きな懸念点がないこと
          ・施設が対象とする商圏の特性や人口動態、顧客の需要動向、
          その他の市場の動向を踏まえ、安定的な運営が期待されるこ
          と
   その他用途施設      ・温泉・温浴関連施設における投資基準に準じた評価を行い、
          中長期における安定的なキャッシュ・フローが想定されると
          ともに、当該施設の業界の動向、地域における優位性等を踏
          まえ、安定性、成長性について評価されることを前提に、投
          資判断を行うものとする
   (ロ) 投資基準

    a. 立地
    全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に投資していく方針です。
    b. 取得価格

    投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
    利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する
    信託受益権(以下、本「b.     取得価格」において「対象資産」と総称します。)を取得する場合は、原則と
    して、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を超え
    て取得してはなりません。ただし、当該対象資産を鑑定評価額を上回る価格で取得することに合理的な理由
    がある場合には、鑑定評価額の110%の価格を上限として取得することができます。この場合、本資産運用
    会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額
    を上回って取得することの適切性について説明し、決議を得なければなりません。なお、鑑定評価額は、対
    象資産そのものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、
    固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
    また、利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、
    それ以外は上記に準ずるものとします。
    c. 建物構造

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    建物構造については、温泉・温浴関連施設の目的に照らして必要な強度を有し、宿泊施設として安全性に
    問題がないと判断できる物件に投資します。特に、築年の古い建築物(以下「築古物件」といいます。)に
    投資する際には、現地での建物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要
    と判断される場合は、修繕を実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確
    認した上で、投資の是非を慎重に判断する方針です。
    特に、耐震性能の観点からは、温泉旅館の特性に鑑み、宿泊施設としての安全性が確保されていることを
    専門家レポート(耐震診断について十分な知識と経験を有する専門家が、外観調査、使用履歴、修繕履歴等
    により、建物の安全性について調査した結果をまとめたレポート)等で確認していること、PML(注)を確認
    すること等を条件に、新耐震基準の水準以下の建物構造に投資を行うことができるものとします。詳細につ
    いては、後記「⑦   デュー・ディリジェンス基準」をご参照下さい。
    (注)  「PML(Probable    Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は個別建築物に関するもの
     と、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書におい
     ては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる大地
     震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るか、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する
     比率(%)で示したものを意味します。以下同じです。
    d. 付保方針

    付保については、投資対象施設の特徴、想定されるリスクと損失予想等を総合的に勘案して、付保の方針
    を決定するものとし、原則として建物の再調達価格に基づき、財物保険、賠償責任保険の付保を行い、また
    必要に応じて利益保険の付保を検討するものとします。
    また、地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響(ポート
    フォリオPML値が10%以上の場合)と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の
    付保の判断を行います。ただし、1物件のPML値が20%以上の物件がある場合には、原則としてその物件に
    ついて個別に地震保険を付保する方針です。
    e. テナント

    テナントの選定にあたっては、当該事業者の社会的信用力を確認し、営業状況、財務状況、及び投資対象
    施設の運営における優位性等を勘案し、中長期的な賃料収入の安定性が期待できると判断できるテナントを
    選定します。
    f. 権利関係

    当該物件の特性に照らし、本投資法人による運用に支障がないと判断できる権利関係であることを原則と
    します。具体的には、完全所有権、地上権、借地権、温泉権、水利権等権利の態様を確認した上で、共有、
    区分所有又は借地の場合は、物件の特性を総合的に勘案し、権利関係者の属性等を考慮の上、運営・管理に
    おける制約事項が少ないことを原則とします。
    g. 運営実績

    本投資法人は、原則として、過去の運営実績がない温泉・温浴関連施設への投資は行いません。ただし、
    未稼働の温泉・温浴関連施設であっても、運営開始後の安定した運営が十分に見込まれ、本投資法人が取得
    した後に安定した収益が得られるものと判断した場合には、未稼働の物件に対しても、投資を行うことがで
    きるものとします。
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   ⑦ デュー・ディリジェンス基準
    本投資法人は、不動産関連資産へ投資するに際しては、本資産運用会社において、不動産関連資産の本体をな
   す不動産又はその裏付けとなる不動産の予想収益、立地エリアの将来性及び安定性等の経済的調査、建築仕様、
   建物設備、耐震性能、建物管理状況、環境及び土壌汚染調査等の物理的調査並びに建物に係る権利関係等の法的
   調査を行い、これらの総合的な検証を行います。
    また、各調査項目について専門性を有する調査業者等の活用等を含め、本資産運用会社において、その手法、
   委託先選定の妥当性等につき十分な検討を行うものとします。
   調査   項目        内容

          ・ 客室
          客室数/客室タイプ/客室面積等
     施設・設備
          ・ レストラン・大浴場(注1)・その他施設・機能
          施設数・施設構成等
          ・ 地域経済・マーケット全般
          ・ 立地
     マーケット
          周辺環境/立地・アクセス/周辺施設/
   事業性調査
          交通インフラ/温泉湯量等
          ・ 運営主要指標の調査
     運営実績     ・ 運営実績に基づく賃料負担力の調査
          客室稼働率、ADR(注2)、RevPAR(注3)等
          ・ テナント調査
     テナント
          テナントの信用力/業績/実績等
          ・ 建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)
          (以下「建築基準法」といいます。)や都市計画法(昭和43年法
          律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」と
     建物の遵法性
          いいます。)等の建築関連法令等の遵守状況の確認
          ・ 既存不適格の有無・程度
          ・ 建築関連法令、条例、協定等による建築制限等の有無
          ・ アスベスト、ポリ塩化ビフェニル(PCB)等の有害汚染物質の含有
          機器及び含有廃棄物の有無
          ・ 建築基準法、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含み
          ます。)(以下「消防法」といいます。)、建築物における衛生
     建物の状況
   物理的調査
          的環境の確保に関する法律(昭和45年法律第20号。その後の改正
          を含みます。)等の建物管理関連法令に沿った各種定期調査報告
          実施状況
          ・ 建物管理状況
          ・ 緊急修繕必要箇所の有無
     建物の修繕・
          ・ 長期修繕計画
     資本的支出
          ・ 過去の修繕状況
     地震リスク・     ・ 個別物件のPML値の算出
     耐震性能調査、     ・ ポートフォリオ全体のPML値の算出
     土壌環境汚染調査     ・ 土壌調査
          ・ 境界確認の有無(境界に関する訴訟その他の紛争の有無)
     境界調査
          ・ 越境・被越境物の有無
          ・ 未登記建物の有無
          ・ 土地及び建物に関する権利関係の確認(完全所有権、地上権、借
          地権、共有、分有、区分所有等)
     権利関係の確認
   法的調査
          ・ 権利に付随する各種契約書等(温泉権又は水利権に関するものを
          含みます。)の内容
          ・ テナント関連契約(賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等)
          の調査
     テナント属性
          ・ 運営委託関連契約の調査
          ・ 反社会的勢力の調査(注4)
   (注1) 「大浴場」とは、各温泉・温浴関連施設に備えられた屋内共同浴場をいいます。以下同じです。
   (注2) 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average       Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数(稼働し
    た延べ客室数)合計で除した値をいいます。以下同じです。
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   (注3) 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue            Per Available  Room)をいい、一定期間の宿
    泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
    以下同じです。
   (注4) 大江戸温泉物語グループをテナントに選定する場合は、当該項目の調査は原則として行いません。
   ⑧ フォワード・コミットメント等

    フォワード・コミットメント等を行う場合には、解約違約金の上限、取得額の上限、契約締結から物件引渡し
   までの期間の上限等のルールを定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理し
   ています。
   ⑨ ポートフォリオ運営・管理方針

   (イ) 基本方針
    運用資産の運用については、投資主のニーズに合致した高品質で魅力的な運用商品を提供するために、運
    用資産からの安定した収益の確保と資産価値の向上を目指し、透明性の高い運用を行うことを基本方針とし
    ています。
   (ロ) テナントによる運営パフォーマンスのモニタリング

    賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、本資産運用会社
    がモニタリングを行います。前記「③       成長戦略 (ロ)   内部成長 <大江戸温泉物語グループとの賃貸借ス
    トラクチャー>~実質的なトリプルネットリースによるキャッシュ・フローの高い安定性~」に記載のとお
    り、本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間の長期賃貸借契約におい
    て、固定賃料部分にGOPに連動した変動賃料部分を組み合わせた第一賃料に、各施設の不動産運営費相当額
    と同額の第二賃料を加えた賃料体系を採用しています。かかる賃料体系においては、テナントによる運営パ
    フォーマンスが各施設の賃貸収入に大きな影響を与えるため、テナントとの間の各長期賃貸借契約におい
    て、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマン
    スについて、各施設の売上高やGOP等の経営指標を参考に、本資産運用会社がモニタリングを行います。
   (ハ) 修繕・資本的支出

    a. 本投資法人が行う修繕・資本的支出の範囲
    中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナント
    ニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修
    繕・資本的支出を行います。
    修繕及び資本的支出は、原則としてポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断するものとします。
    修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を考慮し、減価償却費、並びに修繕及び資本的支出に関す
    る計画を考慮した上で、必要な額を積み立てます。
    b. 修繕・資本的支出の原資

    本投資法人は、資本的支出について、基本的には毎期計上する減価償却費の額の範囲内で対応しますが、
    必要に応じて借入等により調達することがあります。
    c. 計画策定プロセス

    毎期作成される年度運用計画において、本資産運用会社は、テナントの意見を参考に、費用対効果分析を
    綿密に行って、大規模修繕計画等、資本的支出に係る方針を策定します。資本的支出の実行においては、可
    能な限り業者からの入札プロセスを採用し、市場水準に比較して価格的及び質的に適切な内容となるよう努
    めます。
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
   ⑩ 財務方針
    本投資法人は、保守的な財務基盤の確立を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
   (イ)エクイティ・ファイナンス
    新投資口の発行は、投資口の中長期的な価値向上の観点から、本投資法人の運用資産の着実な成長を目指
    し、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化に配慮しつつ機動的に実施します。
   (ロ)デット・ファイナンス

    資金調達環境の変化による影響を低減しつつ、低廉な資金調達コストを実現するため、固定金利借入れの
    割合、借入期間、担保設定の有無等の借入条件を、借入先候補となる適格機関投資家と交渉の上、比較して
    決定を行うことを基本的な方針としています。
    なお、具体的には、今後外部成長を図っていく中での資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべ
    く、既存の借入先との良好な関係を維持、強化するとともに資金調達先の多様化を図ってまいります。
    また、資産面におけるポートフォリオの規模拡大とリスク分散の進展に合わせた、リスクプレミアムの低
    下による金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクの低減のため、返済期限の分散、平準
    化を行います。
   (ハ)LTV

    LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限としますが、資産の取得等に伴
    い、一時的に60%を超えることがあります。なお、かかる基本方針のもと、当面は40%程度を目安とし、巡
    航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。
    (注) 「LTV」は、以下の計算式により算出されます。
     LTV=(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額(*)×100
     (*)「総資産額」とは、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。
   (ニ)キャッシュ・マネジメント

    手元資金については、計画的に管理し、突発的な資金支出や機動的な資産取得等に備えた必要額を留保
    し、必要以上の余剰資金は留保せず、負債の返済等を優先します。一定期間にわたり余剰資金の運用が必要
    な場合は、元本保証のある預金等にて運用します。
   ⑪ 情報開示方針

   (イ)情報開示については、内部情報、機密情報の取扱いについて十分留意しつつ、常に投資家の視点に立ち、
    迅速、正確、かつ公平に情報を開示することに努めます。
   (ロ)適時開示すべき事由に該当する情報が決定又は発生した場合は、速やかに当該情報を開示するものとし、
    開示の方法については、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に従います。
   (ハ)金融商品取引法、会社法及び投信法等の関連法を遵守し、本投資法人の情報を適正に開示を行います。
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  (2)【投資対象】
   ① 投資対象とする資産の種類
    本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目的とし
   て、資産を主として不動産等資産に該当し、かつ後記「(イ)          不動産等」に掲げる不動産等に該当するものに対
   する投資として運用します。また、本投資法人は、不動産等資産に該当しない不動産等及び不動産等を主たる投
   資対象とする後記「(ロ)    不動産対応証券」に掲げる不動産対応証券その他の資産にも投資することができます
   (規約第10条第1項)。また、本投資法人は、投信法施行令第116条の2に定める場合において、海外不動産保
   有法人の発行済株式又は出資(当該海外不動産保有法人が有する自己の株式又は出資を除きます。)の総数又は
   総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じて得た数又は額を超えて当該発行済株式又は出資を取得する
   ことができます(規約第10条第2項)。
   (イ) 不動産等

    a. 不動産(国内に所在するものに限られません。以下、本(イ)において同じです。)
    b. 不動産の賃借権
    c. 地上権(国内に所在する土地に係るものに限られません。以下、本(イ)において同じです。)
    d. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する
    包括信託を含みます。)
    e. 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金
    銭の信託の受益権
    f. 当事者の一方が相手方の行う上記a.からe.までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出
    資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うこと
    を約する契約に係る出資の持分(以下「匿名組合出資持分」といいます。)
    g. 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
   (ロ) 不動産対応証券(裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲

    げるものをいいます。)
    a. 優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下
    「資産流動化法」といいます。)第2条第9項に定める優先出資証券をいいます。)
    b. 受益証券(投信法第2条第7項に定める受益証券をいいます。)
    c. 投資証券(投信法第2条第15項に定める投資証券をいいます。)
    d. 特定目的信託の受益証券(資産流動化法第2条第15項に定める特定目的信託の受益証券(前記「(イ)                  不
    動産等 d.、e.及びg.」に掲げる資産に該当するものを除きます。)をいいます。)
    e. 海外不動産保有法人のうち、資産の全てが不動産及び当該不動産に係る金銭債権等である法人(外国金融
    商品市場に上場されているもの及び外国において開設されている店頭売買金融商品市場に登録等をされて
    いるものを除きます。)が発行する株式又は出資(当該発行済株式又は出資(当該海外不動産保有法人が
    有する自己の株式又は出資を除きます。)の総数又は総額に投信法施行規則第221条に規定する率を乗じ
    て得た数を超えて取得する当該発行済株式又は出資に限ります。)
   (ハ) 本投資法人は、不動産関連資産のほか、以下に掲げる特定資産に投資することができます。

    a. 預金
    b. コールローン
    c. 国債証券(金融商品取引法第2条第1項第1号に定めるものをいいます。)
    d. 地方債証券(金融商品取引法第2条第1項第2号に定めるものをいいます。)
    e. 金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。)
    f. 有価証券(金融商品取引法第2条第1項に定める有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなさ
    れる権利のうち、前記(イ)及び(ロ)並びに本(ハ)に定めるものを除きます。)
    g. デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利をいいま
    す。)
    h. 再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。)
    i. 主として上記h.に掲げる資産を実質的な裏付け資産とする信託の受益権、匿名組合出資持分その他の特定
    資産
   (ニ) 本投資法人は、必要がある場合には、不動産等又は不動産対応証券への投資に付随して以下に掲げる資産

    に投資することができます。
    a. 商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用使
    用権若しくは通常使用権をいいます。)
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    b. 著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
    c. 温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)(以下「温泉法」といいます。)に定める
    温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
    d. 動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)で規定さ
    れるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加された物をいいます。)
    e. 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定
    割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
   (ホ) 金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され

    ていない場合においては、当該権利を有価証券とみなして、上記(イ)から(ニ)までを適用するものとしま
    す。
   ② 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合

    投資基準及び用途別等による投資割合については、前記「(1)           投資方針 ⑥  投資方針 (イ)   ポートフォリ
   オ構築方針」及び同「(ロ)     投資基準」をご参照下さい。なお、種類別、地域別等による投資割合は特に設けま
   せん。
   ③ 海外不動産保有法人の株式等

    該当事項はありません。
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  (3)【分配方針】
   本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第25条)。
   ① 利益の分配(規約第25条第1項)
   (イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法第136条第1
    項に規定する利益をいいます。
   (ロ) 本投資法人は、原則として租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額
    (以下「配当可能利益の額」といいます。)の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算
    に変更があった場合には変更後の金額とします。以下、本「(3)           分配方針」において同じです。)を超えて
    分配するものとします。なお、本投資法人は運用資産の維持若しくは価値向上、又は安定的な分配を維持す
    るために必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、買換特例圧縮積立金、一時差異
    等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立て、又は留保その他の処理を行うことがで
    きます。
     利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び資産運
    用の基本方針に基づき運用を行うものとします。
   ② 利益を超えた金銭の分配(規約第25条第2項)

    本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等により本投
   資法人が適切と判断する場合、前記「①       利益の分配 (ロ)」で定める分配金額に投信協会の諸規則に定める額
   を上限として本投資法人が決定する額を加算した額を、分配可能金額を超えて分配することができ、また、本投
   資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記「①             利益の分配 (ロ)」で定める分配
   金額に投信協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した
   額を、分配可能金額を超えて分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が法令に定め
   る投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法
   人が決定した金額をもって、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます。利益を超えて投資主に分
   配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。利益を超えて投資
   主に分配される金額は、まず出資剰余金から控除し、控除しきれない額は出資総額から控除します。
   ③ 金銭の分配の支払方法(規約第26条)

    本投資法人は、決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者に対して、原則
   として決算期から3か月以内に、その所有口数に相当する金銭の分配の支払を行います。
   ④ 金銭の分配の除斥期間(規約第27条)

    投資主に対する金銭の分配の支払が行われずにその支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人は
   その支払の義務を免れるものとします。なお、金銭の分配の未払金には利息を付さないものとします。
   ⑤ 投信協会規則(規約第28条)

    本投資法人は、前記①から④までのほか、金銭の分配にあたっては、投信協会の定める諸規則等に従うものと
   します。
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  (4)【投資制限】
   ① 規約に基づく投資制限
    規約に基づく投資制限は、以下のとおりです。
   (イ) 投資制限(規約第13条)
    a. 本投資法人は、前記「(2)     投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (ハ)      e.」に掲げる金銭債権及び
    前記「(2)  投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (ハ)      f.」に掲げる有価証券への投資を、安全性
    及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとしま
    す。
    b. 本投資法人は、前記「(2)     投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (ハ)      g.」に掲げるデリバティブ
    取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリ
    スクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとします。
    c. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上
    権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合
    計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を
    行うものとします。
   (ロ) 組入資産の貸付け(規約第15条)

    a. 本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する全ての不動産(本投資法人が
    取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産を含みます。)については、第
    三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸(駐車場、看板、設備等の設置等を含みます。以下、本(ロ)にお
    いて同じです。)を行うことを原則とし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産につい
    ては、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行うことを原則とします。
    b. 本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等その他これらに類する金銭を収受することがあ
    り、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資態度等の定めに従い運用します。
    c. 本投資法人は、運用資産に属する不動産(本投資法人が取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又は
    その裏付けとなる不動産を含みます。)以外の運用資産の貸付けを行うことがあります。
    d. 本投資法人は、資産運用の一環として、不動産を第三者から賃借した上で、当該不動産を転貸することが
    あります。
   (ハ) 借入金及び投資法人債発行の限度額等(規約第21条ないし第23条)

    a. 借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途
    借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返済、
    分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済(借入金及び投資法人債の債務の履行を含みま
    す。)等とします。
    b. 借入金及び投資法人債発行の限度額
    借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとしま
    す。
    c. 担保提供
    借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
   ② 金融商品取引法及び投信法による投資制限

    本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。かかる投資制限のうち、主なものは以
   下のとおりです。
    なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部          投資法人の詳細情報 第3     管理及び運営 2
   利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
   (イ) 資産運用会社による運用に対する制限
    登録投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用
    会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、
    投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは以下のとおりで
    す。
    a. 自己取引等
    資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
    うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、
    又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成
    19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)(以下「業府令」といいます。)第128条で定めるもの
    を除きます。
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    b. 運用財産の相互間取引
    資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第
    42条の2第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用
    を失墜させるおそれがないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
    c. 第三者の利益を図る取引
    資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
    価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有し
    ない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
    d. 投資法人の利益を害する取引
    資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
    ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の3第4号)。
    e. 分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止
    資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され、又は拠出された金銭(これ
    に類するものとして金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。)(以下
    「金商法施行令」といいます。)で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者
    の固定財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る
    契約その他の法律行為において確保されているものとして業府令第125条で定めるものでない場合に、当該
    権利又は有価証券についての取引(金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号に掲
    げる行為をいいます。)を行うこと(金融商品取引法第40条の3)。
    i. 金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
    ii. 金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金商法施行令で定めるものに限ります。)
    iii. 金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利(金商法施行令で定めるものに限ります。)
    f. その他業府令で定める取引
    前記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
    融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為(金融商品取引法第42条の2第7
    号、業府令第130条)。
    i.  資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこ
     とを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条
     第1項第1号)。
    ii. 資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を
     行うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
    iii. 第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運
     用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容
     とした運用を行うこと(同項第3号)。
    iv. 他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同項第4号)。
    v.  有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをするこ
     とを目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
    vi. 第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと
     (ただし、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取
     引を行おうとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(同項第6
     号)。
    vii. その他業府令で定める内容の運用を行うこと。
   (ロ) 同一株式の取得制限

    登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総
    数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することが
    できません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。
    ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193
    条第1項第3号ないし第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うこ
    とを目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません(投信法第194条第2項、投信法施
    行令第116条の2、投信法施行規則221条の2)。
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   (ハ) 自己の投資口の取得及び質受けの制限
    投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、
    以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80
    条第1項、規約第7条第2項)。
    a. 投資主との合意により当該投資口を有償で取得する場合
    b. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
    c. 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
    d. その他投信法施行規則で定める場合
   (ニ) 子法人による親法人投資口の取得制限

    他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の
    投資口については、以下に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません(投信法第81
    条第1項)。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有す
    るときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
    a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
    b. その他投信法施行規則で定める場合
   ③ その他の投資制限

   (イ) 有価証券の引受け及び信用取引
    本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
   (ロ) 集中投資及び他のファンドへの投資

    集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。
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  3【投資リスク】
   (1) リスク要因
    以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
   す。ただし、以下は本投資証券への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外
   のリスクも存在します。また、保有資産に特有のリスクについては、後記「5運用状況 (2)                投資資産 ②  投
   資不動産物件 (ワ)保有資産の個別不動産の概要」を併せてご参照下さい。
    本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針で
   すが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが顕在化した場合、本投資
   証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能
   性があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性
   があります。
    各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券に
   関する投資判断を行う必要があります。
    なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書
   の提出日現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
    本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
   ① 本投資証券の商品性に関するリスク

   (イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
   (ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
   (ハ) 金銭の分配に関するリスク
   (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
   (ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
   (へ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
   ② 本投資法人の運用方針に関するリスク

   (イ) 投資対象を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
    設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に特化しているリスク
   (ロ) スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
   (ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク
   (ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
   (ホ) 少数のテナントに依存していることによるリスク
   (ヘ) シングルテナント物件に関するリスク
   (ト) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク
   ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

   (イ) 大江戸物語温泉グループへの依存、利益相反に関するリスク
   (ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
   (ハ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材(個人の能力、経歴、ノウハウ)に依存しているリスク
   (ニ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク
   (ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
   (ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
   (ト) 敷金及び保証金に関するリスク
   ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク

   (イ) 不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク
   (ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
   (ハ) 賃貸借契約に関するリスク
   (ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
   (ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
   (ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
   (ト) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク
   (チ) 法令の制定・変更に関するリスク
   (リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
   (ヌ) マスターリース会社に関するリスク
   (ル) 転貸に関するリスク
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   (ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
   (ワ) 旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての建物使用態様に関するリスク
   (カ) 共有物件に関するリスク
   (ヨ) 区分所有建物に関するリスク
   (タ) 借地物件に関するリスク
   (レ) 借家物件に関するリスク
   (ソ) 底地物件に関するリスク
   (ツ) 開発物件に関するリスク
   (ネ) 築古物件に関するリスク
   (ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
   (ラ) 有害物質に関するリスク
   (ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
   ⑤ 税制に関するリスク

   (イ) 導管性要件に関するリスク
   (ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
   (ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
   (ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
   (ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
   (ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
   (ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
   (チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
   ⑥ その他

   (イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
   (ロ) 減損会計の適用に関するリスク
   (ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
   (ニ) テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
   (ホ) 投資主優待制度に関するリスク
   (へ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
   (ト) 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク
   ① 本投資証券の商品性に関するリスク

   (イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
    本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本
    投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます(ただし、本投資法人は、投資
    主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第7条第2項)。)。
    近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、企業活動や消費の停滞など、経済活動への悪影響が
    生じており、これに伴い、不動産投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。特に本投資法人のよう
    に旅館やホテルを主たる投資対象とする銘柄については、これらの施設が新型コロナウイルス感染症拡大の
    影響を特に強く受けるとの懸念から、市場価格への下落圧力が強くなっています。今後の影響の拡大や長期
    化の懸念が広がる中、本投資証券の市場価格が更に悪影響を受けるおそれがあります。
    以上のほか、  本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給により影
    響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
    場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
    本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による
    行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
    そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、
    本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があ
    り、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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   (ロ) 投資証券の市場での取引に関するリスク
    本投資証券は、2016年8月31日から東京証券取引所において売買が開始されました。また、本投資証券の
    上場後に、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その
    他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
    本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段が
    ないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が
    事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
   (ハ) 金銭の分配に関するリスク

    本投資法人は前記「2    投資方針 (3)   分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分
    配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありませ
    ん。本投資法人が取得する不動産等の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境
    の悪化に伴う金利コストの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配さ
    れないことがあります。
    また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておら
    ず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続
    が開始された場合や本投資法人が解散した場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地
    位に置かれ、投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
   (ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク

    本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存しています。不動産等に
    係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼働率又は賃料水準の低下等により、また変動賃料
    の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少する可能性があります。また、テナントと
    の協議やテナントからの請求等により賃料が減額され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあり
    ます(なお、不動産等に係る賃料収入に関するリスクについては、後記「④             不動産及び信託の受益権に関
    するリスク (ハ)   賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。)。また、保有資産の過去の収支の状況
    や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額と必ずしも一致するものではありません。さらに、
    当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあると
    は限りません。
    一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等による費
    用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その他不動産等に関する支出が状況により増
    大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
    このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関する支出は増大する可
    能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少し、又は本投
    資証券の市場価格が下落することがあります。
    なお、本書において開示されている保有資産における過去のADR、RevPAR、売上高その他の運営実績に
    は、保有資産の前所有者等から取得した情報も含まれており、かかる情報は、我が国において一般に公正妥
    当と認められる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公
    正妥当と認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成され
    た情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法
    人による取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、
    RevPAR、売上高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性
    もあります。
   (ホ) 投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

    本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有す
    る投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対して、当該
    営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行が
    なかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
    さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受
    ける可能性があります。
   (ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク

    本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できる
    ほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の
    権利とは必ずしも同一ではありません。例えば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の
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    承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会
    は、必ずしも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、か
    つ、 議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された
    場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)につ
    いて賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第41条第1項)(但し、本投資法人の規約
    上、役員の選解任、資産運用会社との間の運用委託契約の締結又は解約、解散その他規約に定める一定の重
    要議案については、一定の要件を満たす少数投資主が所定の期限までに当該議案に反対である旨を本投資法
    人に通知した場合、又は、本投資法人が当該議案に反対である旨を表明した場合には、上記のみなし賛成制
    度の適用はないものとされています。詳細については、後記「第二部            投資法人の詳細情報 第3     管理及び
    運営 3  投資主・投資法人債権者の権利 (1)       投資主の権利 ①   投資主総会における議決権 (ロ)」を
    ご参照下さい。)。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を本資産運用会社その他の
    第三者に委託しています。
    これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない
    可能性もあります。
   ② 本投資法人の運用方針に関するリスク

   (イ) 投資対象を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
    設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に特化していることによるリスク
    a. 本投資法人の収益が旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
    温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の収益に依存
    していることのリスク
    本投資法人は、不動産の中でも、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
    設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設を主たる投資対
    象としています。
    したがって、本投資法人の業績は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な
    施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界
    の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことがで
    きなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがありま
    す。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
    また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合
    わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減
    少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、以下のものを含む
    さまざまな要素により悪影響を受ける可能性があります。
    ・ 国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、SARS(重症急性呼吸器症候群)、MERS(中東呼吸器
    症候群)、COVID-19(新型コロナウイルス)及びジカ熱による肺炎等の伝染病の流行等による消費者行動
    の変化の影響を受けた旅行者数及び施設利用者数等の減少
    ・ 政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
    ・ 旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
    ・ 保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
    ・ 周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
    ・ 当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供
    の終了、当該サービスに対する旅行者及び施設利用者等の選好の変化等による集客力の低下
    ・ 類似するコンセプトの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並び
    に、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設との競合による集客力
    の低下
    ・ 旅行者及び施設利用者等のニーズ又はトレンドの変化
    ・ 機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
    ・ 提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
    ・ アミューズメントパークその他の余暇活用型施設における遊具等による事故の発生
    ・ 従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
    ・ 自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
    ・ 旅館業法(昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。)に基づく営業許可その他許認可の取消し
    特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症の影響による世界的な移動制限や外出自粛
    等により、本投資法人における保有物件についても、利用客の減少、施設の閉鎖等の影響が生じています。
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    これにより、本投資法人のテナントの売上及び利益が大幅に減少しており、少なくとも2020年11月期につい
    ては、GOPに連動する変動賃料は発生しないことが見込まれています。また、訪日外国人客を含め利用客の
    減少傾向は長期間にわたって継続する可能性があり、また、保有物件の全部又は一部について営業の停止を
    余儀なくされる可能性もあります。これらの結果、保有物件におけるテナントの財政状況が悪化し、テナン
    トから賃料の減額要請がなされたり、テナントが倒産手続を申し立てる可能性などもあります。これら様々
    な事象の発生により、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。
    また、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リ
    ゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、季節的要因
    により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及
    び物件によって異なる場合があります。
    したがって、本投資法人の収益は5月末日で終了する営業期間と11月末日で終了する営業期間で異なるこ
    とがあります。
    また、テーマパーク事業は、その多くが屋外施設であるテーマパーク内を入場者が回遊する業態であるた
    め、来場動向は天候により大きく左右されます。かかるテーマパークは、雨天・降雪日の入場者数は晴天・
    曇天日に比較して大きく落ち込む傾向があるため、悪天候が長期に及ぶ場合、入場者数に悪影響を与える可
    能性があります。
    さらに、保有資産のうち、大江戸温泉物語       レオマリゾート(ニューレオマワールド)においては、テナ
    ントが屋外プールの営業を行っていますが、当該プールの営業は夏季の気象状況が賃借人の売上げの大きな
    変動要因となり、間接的に本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
    b. テナントの業態の偏りに関するリスク
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の場合、用途に応じた構造の特殊性から、テナン
    トの業態を大きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴い、収益
    力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのような場合には、本投資法人の
    収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
    c. 旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設のテナントに関するリスク
    一般に、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、
    リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の運営業務全般の成否は、テナントの能
    力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が取得を予定している旅館、ホテルその他の宿泊の
    用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパー
    クその他の余暇活用型施設の運営についても、テナントの業務遂行能力に強く依拠することになり、テナン
    トの業務遂行能力が低下した場合には、本投資法人に対して支払われる変動賃料の額に影響し、本投資法人
    の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。テナントを選定するにあたっては、当該テナントの能力・
    経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのテナントにおける人的・財産的基礎が維持さ
    れる保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客(他の不動産投資法人を含みます。)から
    不動産を賃借し、又は自ら所有して、本投資法人の投資対象不動産と立地等の観点から競合する物件の運営
    を行う可能性があります。これらの場合、当該テナントは、本投資法人以外の者が保有する物件の運営を優
    先させることにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
    本投資法人は、テナントにつき、倒産事由が認められた場合等において、賃貸借契約を解除することがで
    きる場合がありますが、次のテナントが賃借を開始するまではテナント不在又は機能不全のリスクが生じる
    ため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営状況が悪化する可能性があります。
    また、本資産運用会社は、テナントから旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可
    能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の売上げ
    等の実績について定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又
    は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇
    活用型施設の売上げ等の実績を公表する方針です。これらの公表数値は、テナントから提示された数値であ
    り、本投資法人及び本資産運用会社はこの数値の正確性を担保することができない可能性があります。
    d. 既存テナントが退去した場合に関するリスク
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界は、装置産業としての性格が強く、
    内装や温泉権のように、施設運営に不可欠の資産、権利等をテナントが有している場合もあり、また、運営
    にあたり高度な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存テナントが退去し
    た場合、代替するテナントとなり得る者が少ないために、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化
    し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替するテナントを確保するために賃料を下げざるを得なくな
    ること、代替するテナントへの移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が
    不利になることがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
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    e. FF&Eの定期更新に関するリスク
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、競争力維持のためのいわゆるFF&E(注)の定期
    的な更新投資及び単なる更新に留まらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資
    産アイテムごとに、本投資法人とテナントとの間の資産区分及び初期投資、修繕、更新等の負担区分が賃貸
    借契約において規定されることが想定されます。かかる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その
    負担能力を超えて初期投資、修繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可
    能性があります。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設の一部又は全体が相当期間閉鎖される場
    合もあり、この間、テナントの収益は減少し、又はテナントは収益をあげることができないことになりま
    す。
    (注) FF&Eは、Furniture,    Fixture &Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品、厨房機器等の、旅館、ホテルその他
     の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークそ
     の他の余暇活用型施設の運営に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。
    f. 旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の構造及び立地の特殊性に伴うリスク
    前記「2  投資方針 (1)   投資方針 ⑥  投資方針 (ロ)   投資基準」に記載のとおり、本投資法人は、旅
    館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設
    及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての目的に照らして必要な強度を有し、安全性に
    問題がないと判断できる場合には、木造を含む全ての種類の建物構造に投資することがあります。なお、保
    有資産のうち、大江戸温泉物語君津の森の一部が木造です。また、築古物件、都市部のような手厚い災害対
    策がなされていない手付かずの自然環境が豊かな地域に立地する建築物等に投資することもあります。この
    ような特殊な建築物には特有のリスクがあります。詳しくは後記「④            不動産及び信託の受益権に関するリ
    スク (ニ)  災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」をご参照下さい。本投資法人は、現地で建
    物の目視調査を含む非破壊調査を行い、消防法等を含む関連法令に照らし必要と判断される場合は、修繕を
    実施する等、安全性に配慮し、また、オペレーション上の支障がないことも確認した上で投資する方針です
    が、このような特殊な不動産に特有のリスクを回避できず、当該建築物でのオペレーションが不可能になっ
    た場合又は利用者の生命、身体若しくは財産等を侵害した場合、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
    る可能性があります。
    g. マーケットレポートに関するリスク
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する市場評価その他の各種比較資料において
    入手可能な資料や情報は概して公表例が少ないといえます。また、たとえ存在した場合にも、第三者による
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施
    設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に
    基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正と思われるエリア特
    性、供給・需要等と一致するとは限りません。同じ施設について調査分析を行った場合でも、調査分析者、
    分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる
    可能性があります。
   (ロ) スポンサーサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク

    本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーとの間で、スポンサーサポート契約を締結しています(ス
    ポンサーサポート契約については、前記「2投資方針 (1)          投資方針 ③  成長戦略 (イ)   外部成長(本
    投資法人のユニークな投資対象と投資機会) c.        スポンサーサポートの活用」をご参照下さい。)。もっ
    とも、スポンサーサポート契約は、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供を受ける権利や優先交渉権
    等を与えるものにすぎず、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び大江戸温泉物語株式会社は、本
    投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却する義務を負っているわけではありません。
    すなわち、本投資法人は、スポンサーサポート契約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適
    切な価格で取得できることまで常に確保されているわけではありません。
    したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産の
    ポートフォリオを構築できない可能性があります。
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   (ハ) 不動産を取得又は処分できないリスク
    不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望する時
    期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得を希望し
    た不動産等を取得することができるとは限りません。取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希
    望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性等もあります。さらに、本投資法人が不動産等を取
    得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行え
    ない可能性等もあります。
    不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供さ
    れ、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他
    の余暇活用型施設は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特殊であり、売り手
    及び買い手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に留意が必要です。
    以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリオを
    構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
   (ニ) 投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

    a. 資金調達全般に関するリスク
    投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用
    力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で投資口の追
    加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資産を取
    得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の
    借換えを行うことができない場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくな
    る等の可能性があります。
    b. 調達条件に関するリスク
    投資口の発行価額は、その時点の本投資口の市場価格等に左右されますが、特に、発行価額が当該時点に
    おける純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安となる場合、既存投資主の保有する投資口の価
    値は希薄化により下落する可能性があります。
    また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の
    場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人の
    借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額
    の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変
    動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れ並びに返済期限の分散化等の
    取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減できない場合、本投資法人の財務
    状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
    c. 財務制限条項等に関するリスク
    本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法人債
    の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する等の財務制限条項が設けら
    れること、又は本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持すること、投資主への金銭の分配
    (利益を超えた金銭の分配を含みます。)若しくは自己投資口の取得を制約すること、運用資産の取得、処
    分若しくは担保設定、若しくは規約の変更に一定の制限が課される等の可能性があります。このような制約
    が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
    す。加えて、これらの制限に違反した場合には、担保設定や金銭の積立、費用負担等を求められ、又は当該
    借入れに係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結
    果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。なお、本投資法人借入金については、こ
    のような一般的な財務制限条項等が設けられています。
    本投資法人の運用資産に担保が設定された場合、本投資法人が運用資産の売却を希望したとしても、担保
    の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売却できない
    可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを
    行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対して担保を設定することを要求される可能性もありま
    す。この場合、他の借入れ等のために担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない
    可能性もあります。また、担保不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられ
    たりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の
    希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収
    益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望
    どおりの借入れ等を行えない可能性もあります。
   (ホ) 少数のテナントに依存していることによるリスク

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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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    保有資産の全ては、大江戸温泉物語グループ各社へ賃貸されており、本投資法人の収入は、大江戸温泉物
    語グループに大きく依存しています。これらのテナントの財政状態及び経営成績が悪化し、賃料支払が遅延
    したり、中途解約その他の理由により施設から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生
    じる可能性があります。本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契
    約において、いずれも取得後5年から7年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約するこ
    とができない旨の定めを設け、かかるリスクを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される
    期間の経過後はテナントからの中途解約を制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低
    減できるとは限りません。
    なお、大江戸温泉物語グループの財政状態及び経営成績の状況については前記「2投資方針 (1)                 投資
    方針 ④  大江戸温泉物語グループの概要 (ロ)       事業の状況」をご参照下さい。
   (ヘ) シングルテナント物件に関するリスク

    保有資産は全て、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件です。
    本投資法人は、保有資産に関して締結している本書の提出日現在で有効な賃貸借契約において、いずれも
    取得後5年から7年までの間で契約に定める期間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定め
    を設けているため、かかる中途解約が制限される期間中は退去する可能性は比較的低いものの、万一退去し
    た場合、個々の旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
    設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は個性が強い物件であることが多い
    ことから、代替テナントとなり得る者が限定されているために、代替テナントが入居するまでの空室期間が
    長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替テナント確保のため
    に賃料水準を引き下げざるを得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を与える可能性があります。な
    お、運営受託者と運営委託契約を締結する場合であっても、上記と同様のリスクがあります。
    (ト) 少数の物件に収入が依存していることによるリスク

    本書の提出日現在、保有資産は14物件により構成されています。このうち、収入における大江戸温泉物語
    レオマリゾートが占める割合が大きく、固定賃料ベースでポートフォリオ全体の約25.6%に達し、収入が当
    該物件からの賃料収入に大きく依存しています。したがって、大江戸温泉物語レオマリゾートが何らかの理
    由で毀損、滅失若しくは劣化し、又はオペレーションが不可能となる事由が生じた場合、あるいはそのテナ
    ントとなる株式会社レオマユニティーの財政状態及び経営成績が悪化し、又はこれらのテナントが中途解約
    等により退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性があります。本投資法人
    は、大江戸温泉物語レオマリゾートに関して締結している、本書の提出日現在で有効な賃貸借契約におい
    て、少なくとも取得後7年間、賃貸人の同意なく中途解約することができない旨の定めを設け、かかるリス
    クを限定すべく対応していますが、かかる中途解約が制限される期間の経過後はテナントからの中途解約を
    制限することはできないため、当該リスクを必ずしも回避又は低減できるとは限りません。
   ③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク

   (イ) 大江戸温泉物語グループへの依存、利益相反に関するリスク
    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社は、本書の提出日現在、本投資法人の資産運用会社の親会社
    であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポン
    サーとスポンサーサポート契約及び大江戸温泉物語グループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結し
    ています(スポンサーサポート契約については、前記「2投資方針 (1)             投資方針 ③  成長戦略 (イ)
    外部成長(本投資法人のユニークな投資対象と投資機会) c.           スポンサーサポートの活用」をご参照下さ
    い。)。また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループが独自のノウハウを有し、ポートフォリオ全体及び
    運用資産ごとの特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には大江戸温泉物語グループ各
    社をテナントに選定します。このように大江戸温泉物語グループ各社をテナントとすることにより、本投資
    法人はその運用資産の運営に際し大江戸温泉物語グループの名称及びロゴ等を使用します。
    すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大江戸温泉物語グループと密接な関係を有しており、本投
    資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大江戸温泉物語グループの影響は極めて高いということ
    ができます。
    したがって、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で、本書の提出日現在にお
    ける関係と同様の関係を維持できなくなった場合、大江戸温泉物語グループの事業方針の変更等により大江
    戸温泉物語グループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、大江戸温泉物語グループの運営力、レ
    ピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は大江戸温泉物語グループの業績若しくは財政状態が悪
    化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
    さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大江戸温泉物語グループ各社と
    の間で取引を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているも
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    のの、大江戸温泉物語グループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性
    もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
    加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で締結している契約は、大江戸
    温泉物語グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。大江戸温泉物
    語グループは、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
    設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関わる取得、開発、保有・運営、
    再生、リーシング、大江戸温泉物語グループ以外の第三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・
    マネジメント業務又は旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
    温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の運営業務(賃貸借の形態に
    よるものも含みます。)の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を
    行っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と大江戸温泉物語グループとが、特定の資産の
    取得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能
    性は否定できません。
    上記のような利益相反が問題となり得る場合としては、例えば、大江戸温泉物語グループからの物件取得
    に際しての取得価格その他の購入条件、大江戸温泉物語グループが所有する土地の借地に関する条件、テナ
    ントである大江戸温泉物語グループ各社に対する賃貸に関する条件、大江戸温泉物語グループに対する瑕疵
    担保責任又は契約不適合責任(注)の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用
    者の誘致、プロパティ・マネジメント業務の遂行等があげられます。
    これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性が
    あります。
    (注)  民法の一部を改正する法律(2020年4月1日施行)による改正後の民法の下では、改正前の民法における瑕疵担保責任
     は、給付の目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が責任を負う契約不適合責任とされています。なお、2020年3月
     31日以前に締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。
   (ロ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
    本投資法人は、投信法に基づき、全ての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思
    決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者
    に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及び
    ノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等
    を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投
    資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法
    令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可能性があります。
    また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者
    としての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、利益相
    反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資
    法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
    このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは今後運用資産となり得る不動産信託受益権に関する
    信託受託者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。
    本投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考
    えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありませ
    ん。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投
    資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
   (ハ) 本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材(個人の能力、経歴、ノウハウ)に依存しているリスク

    本投資法人の運営は、本投資法人の役員及び本資産運用会社の人材(個人の能力、経歴、ノウハウ)に大
    きく依存しており、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性がありま
    す。
    また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われなかった場合、本投
    資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
   (ニ) 本投資法人及び本資産運用会社の歴史が浅いことによるリスク

    本投資法人は、2016年3月29日に設立され、2016年9月1日に資産の運用が開始されました。また、本資
    産運用会社は、2016年3月25日に投資運用業の登録を完了し、本投資法人が、投資法人の資産の運用を行う
    初めての登録投資法人となります。したがって、本投資法人及び本資産運用会社には、過去の実績が少ない
    ため、過去の実績から今後の実績を予測することは困難です。また、保有資産の過去の実績を含む大江戸温
    泉物語グループのこれまでの運用実績は、本投資法人の今後の運用実績を保証するものではありません。
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   (ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
    規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要で
    すが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、ポートフォリオ構
    築方針、運用ガイドライン及び運用実務ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変
    更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可
    能性があります。
   (ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

    本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
    す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生
    法」といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性がありま
    す。
    また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
    場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投
    資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
    上記のように、本投資法人が清算される場合、投資主は、全ての債権者への弁済(投資法人債の償還を含
    みます。)後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができません。当該時点において、本
    投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財
    産が全く残らないか、又は出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収
    することができない可能性があります。
   (ト) 敷金及び保証金に関するリスク

    本投資法人は、運用資産のテナントが賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産
    の取得資金の一部として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃貸借契約の中途解約により
    想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合には、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金を
    それらよりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。また、敷金又は
    保証金の投資運用が失敗に終わり損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を
    もたらす可能性があります。
   ④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク

    本投資法人の主たる運用資産は、前記「2       投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象とする資産の種類」に記
   載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その
   信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置か
   れます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を
   裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
    なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム)          不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
   有のリスク」をご参照下さい。
   (イ) 不動産の欠陥・瑕疵及び契約不適合や境界に関するリスク
    不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵、契約不適合等(工事における施工の不具合及
    び施工報告書の施工データの転用・加筆を含みますが、これに限りません。)が存在している可能性があり
    ます。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専
    門業者から建物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況調査報告書で
    指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵、契約不適合等が判明する可能性もあります。さら
    に、建築基準法等の行政法規が定める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める
    安全性や構造耐力等を有するとの保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵、契約不適合等が取得後に判
    明するおそれもあります。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき
    表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表
    明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及でき
    たとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は
    前受益者が解散したり無資力になっているために実効性がない場合もあります。
    これらの場合には、当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下するこ
    とを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を
    負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性
    があります。
    また、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記
    載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関
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    する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もありま
    す。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任
    を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
    さらに、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されること
    が可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、
    都市部に立地することが多い他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合が多いという特
    殊性があり、保有資産の一部の物件においても、隣地との境界が確定していません。本投資法人は、このよ
    うな境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することが
    ありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に
    不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じ
    る可能性があります。
   (ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク

    本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵又は契約不適合があるために、
    法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合責任や表明保証責任を負担する可能
    性があります。特に本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が
    宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除で
    きない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕
    疵、契約不適合等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を
    与える可能性があります。
    加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
    により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結
    果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
    さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解
    されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承
    諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予
    想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。
   (ハ) 賃貸借契約に関するリスク

    a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
    テナントが賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借
    契約を終了することが可能であるため、テナントから賃料が得られることが将来にわたって確保されている
    ものではありません。また、テナントの債務不履行により賃貸借契約を解除せざるを得ない場合や、賃貸借
    契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により賃貸借契約が終了し、
    同一条件以上で新たに賃貸借契約が締結されない場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。
    特に本投資法人はシングルテナントと賃貸借契約を締結しているため、賃貸借契約が終了し、新たな賃貸借
    契約が締結されない場合、当該不動産に係る賃料収入はゼロになります。
    また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定め
    ている場合でも、裁判所によって解約違約金や更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照
    らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
    す。
    以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に
    損害を与える可能性があります。
    他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家
    法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)上、正当の事
    由があると認められる場合であることが必要であり、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させること
    ができないことにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期
    建物賃貸借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃貸借契約の
    効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があるため、借地借家法第38条所
    定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能
    性があります。その結果、建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に
    悪影響を及ぼす可能性があります。
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    b. 賃料不払に関するリスク
    テナントが特に解約の意思を示さなくても、テナントの財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続
    若しくは会社更生法(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいま
    す。)上の更生手続その他の倒産手続(以下「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借
    契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される
    範囲を超える状況では、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。また、このような場
    合には、賃貸借契約を解除せざるを得なくなる可能性や、賃借人やその管財人等により賃貸借契約が解除さ
    れる可能性もあり、そのような場合で代替となる賃借人が早期に確保できないときや同等の条件で賃貸でき
    ないときにも、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
    c. 賃料改定に係るリスク
    賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料がテ
    ナントとの協議に基づき改訂されることがあります。
    そのため、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
    れた場合、投資主に損害を与える可能性があります。
    また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、テナントとの交渉いかんによっ
    ては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
    d. テナントによる賃料減額請求権行使のリスク
    建物のテナントは、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特
    約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。これにより、当該不動産から
    得られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借
    契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、あ
    る建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特
    約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を
    排除することができず、当該請求が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法
    人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を被る可能性があります。
    e. 定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権排除特約に関するリスク
    定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合に
    は、同条に基づく賃料増額請求もできなくなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情によ
    り一般的な相場に比べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性が
    あります。
    f. 変動賃料に関するリスク
    保有資産について締結されている賃貸借契約において、固定賃料と売上実績に連動した変動賃料が組み合
    わさった賃料構成が採用されていますが、売上実績に連動した変動賃料の支払いを受ける場合には、売上げ
    の減少により、変動賃料の額が減少し、又は変動賃料が生じないこととなり、それにより、賃料総額の減少
    につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
    また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につい
    て、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われるべき
    金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能
    性があります。
   (ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

    火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」と
    いいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このよう
    な場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることによ
    り、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。
    特に、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可
    能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、災害
    等の被害を受けやすい可能性が高い場所に立地することも多く、また、特に旅館の多くは木造であることが
    多く、築年数も古い傾向にあることから、火災をはじめとする災害等の影響を受ける可能性が高いという、
    他の種類の不動産等にはない特殊性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保
    険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又
    は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合
    には、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。なお、本投資法人は、保有資産の全てにつ
    いて火災保険に加入していますが、今後取得する資産について火災保険に加入するとは限りません。さら
    に、災害等により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、建築から年月が経過していること等の理由により、
    建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、必要な修復を行うことができず、
    結果として当該不動産等を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並び
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    に、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設として利用することがで
    きなくなる可能性もあります。
    また、大規模な地震、津波、暴風雨又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資法人の保有
    する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵又は契約不適合が生じなかったとして
    も、道路の寸断や河川の氾濫等により、当該不動産へのアクセスが困難になること又は所在地の周辺地域経
    済が多大な影響を受けることにより、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
   (ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

    運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が
    発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民
    法上無過失責任を負うことがあるところ、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可
    能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設において
    は、ジェットコースター、アスレチックその他の遊具やプールといった余暇活用型用施設を土地の工作物と
    して設置又は併設しているものがあるため、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが
    可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設におい
    ては、土地の工作物により第三者、特に宿泊客及び施設利用者等の生命、身体又は財産等が侵害されるリス
    クは通常の不動産と比して相対的に高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場
    合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生した
    場合又は保険契約に基づく保険会社による支払いが他の何からの理由により行われず、減額され若しくは遅
    れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
    また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
    額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
    賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
    前記「(ニ)  災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、これらのリスクについても、本
    投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
    設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、その特殊性
    から、他の種類の不動産に比べて高いものと考えられます。また、不特定多数の利用者に対して宿泊や飲食
    等の各種サービスを提供する施設であるという特質から、第三者、特に宿泊客又は利用客の生命、身体又は
    財産等を侵害する危険性も想定されます。
    さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理に
    係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由によ
    り、投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
   (ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

    建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整
    理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建
    築中のものを含みます。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆ
    る既存不適格)。特に、耐震設計基準に関し、1981年以前に建築確認申請された建物については、いわゆる
    旧耐震基準を採用しており、現行法において必要とされる耐震設計基準を満たしていないものがあります。
    かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致する
    よう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を
    建築できない可能性やそもそも建物を再建築できない可能性もあります。さらに、建築から年月が経過して
    いること等の理由により、建物の建替え等に必要な図面や書面等が失われている不動産については、災害等
    により建物が滅失、劣化又は毀損した場合、必要な修復を行うことができず、結果として当該不動産を旅
    館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設
    及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設として利用することができなくなる可能性もありま
    す。
    また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性
    があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法
    (昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築等の制
    限、海岸法(昭和31年法律第101号。その後の改正を含みます。)による海岸保全区域における土地の掘削
    等の制限、港湾法(昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。)による港湾区域内における工事等
    の制限、文化財保護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義務、その
    他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び
    雨水流出抑制施設設置義務、建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成7年法律第123号。その後の改正
    を含みます。)(以下「建築物の耐震改修の促進に関する法律」といいます。)に基づく不動産の耐震診断
    及び耐震改修の実施義務、建築物の建築・増改築の制限等が挙げられます。このような義務が課せられてい
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    る場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するため
    の追加的な費用負担が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の
    都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積
    が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模
    の建築物を建築できない可能性があります。
   (ト) 水質汚濁防止法上の特定施設に関するリスク

    本投資法人が不動産等を取得する場合において、当該不動産等に、水質汚濁防止法に規定される特定施設
    が設置されている場合があります。
    水質汚濁防止法によれば、特定施設の設置者は、排水基準に適合しない排出水を排出するおそれがある場
    合には、都道府県知事により汚水等の処理の方法等の改善や特定施設の使用若しくは排出水の排出の一時停
    止を命ぜられることがあり、また、特定施設の破損その他の事故が発生し、有害物質等を含む水等が排出さ
    れ又は地下に浸透したことにより人の健康又は生活環境に係る被害を生ずるおそれがあるときには、有害物
    質等を含む水の排出又は浸透の防止のための応急の措置を講ずべき義務を負い、これを講じない場合には、
    都道府県知事により応急の措置を命ぜられることがあります。さらに、有害物質に該当する物質を含む水の
    地下への浸透があったことにより、現に人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道
    府県知事によりその被害を防止するため必要な限度において、地下水の水質の浄化のための措置を命ぜられ
    ることがあります。これらの場合、本投資法人に多額の費用の負担が生じる可能性があります。加えて、か
    かる有害物質が含まれた排水の排出又は地下への浸透により、人の生命又は身体を害したときは、当該排出
    又は地下への浸透をした者は、無過失責任を負うものとされていることから、特定施設において事故等が生
    じた場合には、本投資法人が第三者に対して多額の損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
    これらの結果、本投資法人の収益等が悪影響を受け、投資主が損失を被る可能性があります。
   (チ) 法令の制定・変更に関するリスク

    土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
    す。)のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産に
    つき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性がありま
    す。
    また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能
    性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によって
    も、追加的な費用負担等が発生する可能性があります。さらに、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立
    法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。こ
    のような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
    なお、本書の提出日現在、2017年6月2日付で公布された民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44
    号。なお、その施行日は、原則として2020年4月1日とされています。)及びその関係法令により、売買契
    約その他の本投資法人等が締結する契約に適用される法令の改正が予定されています。かかる改正により、
    本投資法人に新たな義務や費用の負担が生じ、又は本投資法人の権利が制限され、結果として、本投資法人
    の損益に悪影響をもたらす可能性があります。
   (リ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク

    本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義があ
    る者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動産の売買が否認されるリスク等について
    諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めます
    が、このリスクを完全に排除することは困難です。万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危
    機時期にある状況を認識できずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権
    者により取り消される(詐害行為取消)可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主
    について倒産等手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認さ
    れる可能性が生じます。
    また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(以下、本「(リ)             売主の倒産等の影響を受
    けるリスク」において「買主」といいます。)からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、
    当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消され又は否認され
    る根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買が否認さ
    れ、その効果を主張される可能性があります。
    さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断
    され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である
    売主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
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   (ヌ) マスターリース会社に関するリスク
    本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上で、各
    転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。
    マスターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
    ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する
    賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る
    可能性があります。
   (ル) 転貸に関するリスク

    本投資法人の主たる投資対象は旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
    設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設ですが、当該施
    設等の一部は、当該施設等のテナントから第三者に対し転貸されることがあります。このように、テナント
    (転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産
    に入居するテナントを自己の意思により選択することができなくなり、又は退去させることができなくなる
    可能性があるほか、テナントの賃料が、転借人からテナントに対する賃料に連動する場合、転借人の信用状
    態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
    また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契
    約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定され
    ている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、
    敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
   (ヲ) テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク

    本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状況を管理しています
    が、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、テナントの利用状況により、当該不
    動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。
    例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変更工
    事、内装の変更、設備(看板等)の設置、その他テナント等の利用状況等により、建築基準法、消防法その
    他の法令や条例等に違反する状態となる可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかか
    る状態にあることが公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違反
    状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。
    さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃借権の譲渡が本投資
    法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資
    産である不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性がありま
    す。賃貸人はテナントと普通建物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地
    借家法第38条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正
    当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であってもテナントとの賃貸借契約を終了
    することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性があります。
   (ワ) 旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート

    施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設としての建物使用態様に関するリスク
    保有資産は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
    設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設を中心とする複合施設として、不特
    定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、当該施設の顧客以外の公
    衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放していることもあるため、清掃・維持修繕の費用が通常の
    建物より多額になる可能性があるとともに、当該施設内で予期できない不法行為を行う者が出現する可能性
    があります。これにより、テナントが不測の損害を被る場合、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又
    は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇
    活用型施設自体若しくは施設の顧客等に損害が発生した場合、又は当該施設に関する風評被害が発生して稼
    働率が低下した場合、本投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
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   (カ) 共有物件に関するリスク
    運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独
    で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。
    まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとさ
    れているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営につい
    て本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じ
    て共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によっ
    て、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
    さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256
    条)、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者
    の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
    この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有し
    ません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となった場合
    には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、
    倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52
    条、民事再生法第48条、会社更生法第60条)。
    他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体
    について当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられ
    ています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持
    分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持
    分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
    共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者
    間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他
    の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
    不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また敷金返還
    債務は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響
    を受ける可能性があります。
    共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却に
    より多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性があります。
    (ヨ) 区分所有建物に関するリスク

    区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。その後の改正を含みます。)
    (以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分と共有となる
    共用部分及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法
    及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。建替えをする場合には集会
    において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合)
    の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法の適用を受け
    ない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
    区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優先的に購入できる機
    会を与えるようにする義務を負う場合があります。
    区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
    区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいま
    す。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る
    敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権
    の登記がなされていない場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません(区分所有
    法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆
    又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地利用権)とし
    て有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷
    地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
    また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第
    三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性が
    あります。
    このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの
    時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
   (タ) 借地物件に関するリスク

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    借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特
    有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に
    消滅し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由が
    ある場合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消
    滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法
    第13条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)第4条)を除き、借地上に存在する建
    物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒
    絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ
    り、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証はあり
    ません。
    また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権設定時に既に存在す
    る土地上の抵当権等の実行により第三者に移転してしまう可能性があります。この場合、借地権について適
    用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有
    者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。特に、旅館、ホテルその他の宿泊の
    用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパー
    クその他の余暇活用型施設は、建物の規模に比較して、敷地面積が相当程度広く、建物の存在する範囲が敷
    地の一部に限られている場合があり、本投資法人が旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供される
    ことが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設
    の建物について所有者として登記されていたとしても、当該敷地全体について第三者対抗要件が具備されて
    いるとは認められない可能性があります。
    さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要と
    なります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになる
    ので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権
    設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設
    定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料
    請求権が認められているものではありません。)。
    加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額
    又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について
    担保設定や保証はなされないのが通例です。
    その他、国がその普通財産を貸し付けた場合、その貸付期間中であっても、国において公用又は公共用に
    供するため必要が生じたときは、当該財産を所管する各省庁の長はその契約を解除できるとされています
    (国有財産法(昭和23年法律第73号)第24条第1項)。また、地方自治法(昭和22年法律第67号。その後の
    改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)に定める地方公共団体がその普通財産を貸し付け
    た場合、その貸付期間中であっても、当該地方公共団体において公用又は公共用に供するため必要が生じた
    ときは、普通地方公共団体の長はその契約を解除できるとされていますが(地方自治法第238条の5第4
    項)、かかる規定は、地方自治法に定める財産区がその財産を貸し付ける場合にも適用されるものとされて
    います(地方自治法第294条第1項、第238条の5第4項)。したがって、国や地方公共団体、財産区から土
    地その他の資産を賃借した場合、本投資法人は、その契約に違反がない場合であっても解除されることがあ
    り、その場合には本投資法人の資産運用及び収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
    借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上
    記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が
    増す可能性があります。
    なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の適用はありません。
    このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該土地が他に転売される等して所有者が変
    わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
   (レ) 借家物件に関するリスク

    本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃
    借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を
    単独で、テナントへ転貸することがあります。
    この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全
    額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(タ)          借地物件に関するリスク」の場合と同じで
    す。
    加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らか
    の理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了す
    るとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがありま
    す。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
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   (ソ) 底地物件に関するリスク
    本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有している土地、いわ
    ゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の
    場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が
    更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、
    本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条及び借地法第
    4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投
    資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場
    合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
    また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の
    賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合
    は投資主に損害を与える可能性があります。
    加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行う旨を規定
    する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与
    える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、こ
    れにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
    さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承諾
    が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合(借地借家法第19条)や、借地契約上事前に一
    定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状
    態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害
    を与える可能性があります。
   (ツ) 開発物件に関するリスク

    本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売
    買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合
    とは異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの
    引渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下
    回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又
    は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、
    本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
   (ネ) 築古物件に関するリスク

    本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴い物理的及び機能的
    な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出費が必要となり、かつその間における一
    時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用すること
    のできない有害物質が使用されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあり
    ます。特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵又は契約不適合等が判明し、想定以上に多額の資本的
    支出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して築年数に応じた老
    朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料を得られない可能性もあり、本投資法
    人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
    これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得られない可能性及び
    本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がらない可能性があります。
    また、築古物件には、既存不適格の物件が多い傾向にあり、前記「(ヘ)            不動産に係る行政法規・条例等
    に関するリスク」に記載のとおり、既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用される
    等の理由により、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴
    施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設として必要な改修等が制限される
    可能性があり、その結果、本投資法人が当該物件の売却を検討している場合であっても、適切な条件による
    売却が制限される可能性があります。
   (ナ) フォワード・コミットメント等に係るリスク

    本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コ
    ミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債
    務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は
    不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされること
    も少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一
    定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できな
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    い場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、解約違約金等の支払により、本投資法人の財務
    状況等が悪影響を受ける可能性があります。
   (ラ) 有害物質に関するリスク

    本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合に
    おいて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵
    されている場合には当該土地の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性がありま
    す。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外
    の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害
    物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる
    損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義務を負う場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を
    受ける可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒
    素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事によ
    り調査・報告を命ぜられることがあり(土壌汚染対策法第4条第2項及び第5条第1項)、また、土壌の特
    定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがある等の要件を満たす区域
    として都道府県知事による指定を受けた場合には、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染
    の除去等の措置を示したうえで指示を受けることがあり(土壌汚染対策法第7条第1項)、当該措置を講じ
    ない場合、かかる措置を講じるよう命じられることがあります(土壌汚染対策法第7条第4項)。本投資法
    人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性
    があります。これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を
    余儀なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りませ
    ん。
    また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等に
    アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある場合やポ
    リ塩化ビフェニル(PCB)廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人
    ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若し
    くは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想
    外の費用や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を被る可能性があります。また、かかる有
    害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかか
    る損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本投資法人ひいては投資主が
    損害を受ける可能性があります。
    さらに、本投資法人が取得する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が
    使用されている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性があり、ま
    た、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛散可能性がないアスベスト含
    有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散のおそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を
    行うために多額の費用が発生する可能性があります。なお、本投資法人は築年数が経過した築古物件を取得
    することを想定していますが、このような築古物件には、現行法上そのまま利用することに問題はなくて
    も、アスベストその他の有害物質を含む建材が使用されている場合が多く見られます。
    将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土
    壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
   (ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

    本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
    信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者
    のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
    本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に
    ほぼ同じリスクを負担することになります。
    信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含みま
    す。)(以下「信託法」といいます。)上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第
    三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不
    動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上
    の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、
    有価証券のような流動性がありません。
    信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信
    託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
    要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的
    となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
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    また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
    る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投
    資法人が不測の損害を被る可能性があります。
    さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵又は契約不適合等に
    つき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信
    託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投
    資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
   ⑤ 税制に関するリスク

   (イ) 導管性要件に関するリスク
    税法上、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
    資主との間の二重課税を排除するため、後記「4手数料等及び税金 (5)             課税上の取扱い」に記載する配
    当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。本投資法人は、導管性要件を満たすよう努
    める予定ですが、今後、本投資法人の投資主の異動、借入れに係る債権の機関投資家以外の者への譲渡、分
    配金支払原資の制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない営業期間が
    生じる可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができない場合、配当等の額を損金算入
    することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可
    能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いについては、後
    記「4手数料等及び税金 (5)     課税上の取扱い」をご参照下さい。
   (ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

    導管性要件のうち、租税特別措置法施行令(昭和32年政令第43号。その後の改正を含みます。)(以下
    「租税特別措置法施行令」といいます。)に規定する配当可能利益の額又は配当可能額の90%超の分配を行
    うべきとする要件(以下「支払配当要件」といいます。)においては、投資法人の会計上の税引前当期純利
    益を基礎として判定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異により、本
    投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる利益(会計上の当期純利益)が減少した場合、この要件を満
    たすことが困難となる営業期間が生じる可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する営業期間
    については、会計処理と税務上の取扱いの差異である一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配
    について配当等の額として損金算入が可能になるという手当てがなされています。
   (ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク

    税法上、前記の営業期間ごとに判定を行う導管性要件の1つに、借入れを行う場合には機関投資家(租税
    特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものをいいま
    す。以下、本「⑤   税制に関するリスク」において同じです。)のみから行うべきという要件があります。
    したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、本投
    資法人に対する貸付債権が機関投資家以外の者に譲渡された場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しく
    は一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことにな
    ります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性がありま
    す。
   (ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

    営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令第
    39条の32の3に定めるものに該当していないこと(発行済投資口総数又は議決権総数の50%超が1人の投資
    主及びその特殊関係者に保有されないこと)とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市
    場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくなる営
    業期間が生じる可能性があります。
   (ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク

    税法上、導管性要件の1つに、営業期間末において投資法人の投資口が機関投資家のみにより保有される
    こと、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による
    投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有
    される(機関投資家のみに保有される場合を除きます。)こととなる可能性があります。
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   (ヘ) 税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担の発生するリスク
    本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追
    加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資主へ
    の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
   (ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

    本投資法人は、本書の提出日現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税法上の
    要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置
    の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことが
    できない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適
    用を受けることができなくなる可能性があります。
   (チ) 一般的な税制の変更に関するリスク

    不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又は
    かかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人
    の収益に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る利益の配当、出資の払戻し、譲渡等に
    関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却によ
    る投資主の手取金の額が減少する可能性があります。
   ⑥ その他

   (イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
    本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評価を
    不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、個々の不動
    産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適正な
    不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査を行った場合でも、不動産鑑定士等、
    評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があります。また、かかる
    鑑定等の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではあ
    りません。
    また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の建物
    状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取得するこ
    とがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者
    の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設管理者への聞取り
    等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられる修繕又は更
    新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、並びに建物の耐震性能及び地震による
    損失リスク等を検討した結果を記載したものであり、不動産に欠陥、瑕疵、契約不適合等が存在しないこと
    を保証又は約束するものではありません。
    さらに、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、
    損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多
    額の復旧費用が必要となる可能性があります。
    加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の
    マーケットレポートを取得することがあります。とりわけ、利害関係人等に不動産等を賃貸する場合はマー
    ケットレポートを必ず取得することとしています。マーケットレポートにより提示される第三者によるマー
    ケット分析、統計情報及び想定賃料水準等は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に
    関する意見を示したものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付
    け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査会社及び
    調査の時期又は方法によってマーケット分析、統計情報及び想定賃料水準等の内容が異なる可能性がありま
    す。また、想定賃料水準は、現在及び将来において当該賃料水準による賃貸借の可能性を保証又は約束する
    ものではありません。さらに、本投資法人の投資対象となる旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は
    供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活
    用型施設は、一般的に各施設ごとの特殊性が強く、マーケット分析及び想定賃料水準の前提となる類似物件
    の情報の取得が困難である可能性があります。また、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供され
    ることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施
    設のマーケット分析及び想定賃料水準は、観光業界の動向等に左右されますが、調査会社が観光業界の動向
    を適切に予想することが困難である可能性があります。したがって、他の不動産等に比べ、旅館、ホテルそ
    の他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミュー
    ズメントパークその他の余暇活用型施設については、マーケットレポートにおけるマーケット分析、統計情
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    報及び想定賃料水準等が概括的なものになる可能性があり、場合によっては、マーケットレポートの取得自
    体が不可能となる可能性があります。
   (ロ) 減損会計の適用に関するリスク

    固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審
    議会 平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」)(企業会計基準適用指針
    第6号 平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本
    投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産に
    ついて、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可
    能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動
    向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可
    能性があります。
   (ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク

    本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投
    資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、当該不動
    産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員とし
    て得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収でき
    ない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限
    されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲
    渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があります。
   (ニ) テナント、現所有者等の過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

    本書において開示されている本投資法人の取得前における保有資産に係る過去のADR、RevPAR、売上高そ
    の他の運営実績は、保有資産の前所有者等から取得した情報であり、我が国において一般に公正妥当と認め
    られる企業会計の基準に基づき作成されたものであるとは限らず、また、我が国において一般に公正妥当と
    認められる監査の基準に準拠して行われる監査手続を経ておらず、あくまでも参考として作成された情報に
    過ぎず、当該情報は不完全又は不正確であるおそれもあります。また、前提となる状況が本投資法人による
    取得後と同一とは限りません。したがって、これらの情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上
    高その他の運営実績と必ずしも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
   (ホ) 投資主優待制度に関するリスク

    本投資法人は、現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等に基づくスポンサーとの合
    意に基づき、投資主優待制度を導入しています。しかし、これらの前提条件の変更、              投資主優待制度の提供
    主体である大江戸温泉物語グループの意向その他の理由により、           投資主優待制度の内容等が将来に向けて変
    更され、又は実施が停止される可能性があります。また、投資主優待制度の利用に伴って本投資法人の不動
    産収入に悪影響が生じる場合があります。
   (ヘ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

    本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果とし
    て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
   (ト) 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク

    新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、世界的に経済活動に重大な停滞が生じてい
    ます。新型コロナウイルス感染症に関連して、上記までに記載のリスクのほか、本資産運用会社は役職員の
    感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態に移行していますが、業務の中にはこれに適さないもの
    も多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産
    運用に悪影響が及ぶ可能性があります。
    新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し
    難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪
    影響を及ぼす可能性があります。
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   (2) 投資リスクに対する管理体制
    本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこ
   のようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
    しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リス
   ク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
   ① 本投資法人の体制

    本投資法人においては、その役員会規程において、役員会を3か月に1回以上開催することと定めています。
   本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席し、本資産運用会社が同席の上、執行役員の職務
   執行状況並びに本資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況等について執行役員の報告が
   行われることとされており、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。なお、執行役員の職務
   執行状況並びに資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社の業務執行状況の報告は3か月に1回以上行う
   こととされています。また、本書の提出日現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計
   2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な
   見地から監督を行っています。
   ② 本資産運用会社の体制

    本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に関する諸リスクに対し、以下のとおりリスク管理体制を整備して
   います。
   (イ) 運用実務ガイドライン及びリスク管理規程の制定・遵守
    本資産運用会社は、規約における投資方針等の基本方針を実現するため、規約及び運用ガイドライン等に
    沿って運用実務ガイドラインを制定し、投資方針、利害関係人等との取引についてのルール、投資物件の取
    得及び売却並びに投資物件の運営管理に係る基本方針等を定めています。本資産運用会社は、運用実務ガイ
    ドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めます。
    また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理の基本方針、リスク管理の統括者及び重
    大な問題の発見時の対応方法等を規定し、本資産運用会社が管理すべき主要なリスクとして、運用リスク、
    財務リスク、システムリスク、レピュテーション・リスク、コンプライアンスに関するリスク及び反社会的
    勢力に関するリスク等を定義し、取締役会や本資産運用会社のリスクに関する統括者であるチーフ・コンプ
    ライアンス・オフィサー及び各部署のリスク管理に関する責任者である各部署の部長の役割を定めていま
    す。なお、コンプライアンス・オフィサーは、各リスクの状況について、少なくとも半期ごとに1度又は必
    要な場合は随時、モニタリングの上、評価及び分析し、各部署に対して必要な勧告及び指示を与えるととも
    に、その結果につき、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとされており、リスク管理体制
    の適切性又は有効性については、コンプライアンス・オフィサーが統括する内部監査及び下部機関による監
    査等により検証します(かかる内部監査による検証の詳細については、後記「(ロ)              内部監査による検証」
    をご参照下さい。)。
   (ロ) 内部監査による検証

    コンプライアンス・オフィサーは、内部監査を統括し、内部監査担当部署は全部署に対して原則として年
    に1回以上の割合で定期の内部監査を実施するほか、内部監査担当部署の判断により、臨時の内部監査を実
    施することができるものとし、また、代表取締役社長が特別に命じた場合には、特別監査を実施するものと
    します。内部監査は、各組織の業務及び運営が、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法等の法令、
    投信協会が定める諸規則及び本資産運用会社の社内規程等に従って、適切かつ効率的に行われているか否か
    の監査、不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための監査、個人情報管理及び法人関係情報の管理を含
    む、各種の情報管理が適切に行われているか否かの監査並びにその他必要な事項の内部監査等を含むものと
    されています。内部監査担当部署は、内部監査実施後遅滞なく、内部監査の結果を取り纏めた内部監査報告
    書を作成し、これを代表取締役社長に提出し、また、必要に応じて取締役会等に報告するとともに、内部監
    査の結果を踏まえ、内部監査対象部署に対し、必要に応じて改善勧告又は改善指示を行い、その内容等を取
    締役会に報告します。内部監査担当部署は、改善勧告又は改善指示を受けた部署より受領した改善計画及び
    改善状況が不十分と判断した場合には、当該改善計画及び改善状況についての報告を取締役会に報告しま
    す。取締役会は、当該改善計画及び改善状況が不十分と判断した場合には、改善勧告又は改善指示を受けた
    部署又はコンプライアンス・オフィサーに対して追加の改善勧告又は改善指示を行うことができます。な
    お、取締役会又は内部監査担当部署は、本資産運用会社の業務運営の適切性を確認するためその他の理由に
    より必要があると判断した時は、外部の専門家等による外部監査を行うことができます。
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   (ハ) 利害関係人等取引規程
    後記「第二部  投資法人の詳細情報 第3     管理及び運営 2利害関係人との取引制限 (2)        利害関係人
    等取引規程」をご参照下さい。
   (ニ) 内部者取引等防止規程

    本資産運用会社では、内部者取引等防止規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取
    引の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等は、本投資法人が発行する投
    資口及び投資法人債の売買等を行う場合には、7営業日前までに所定の書式により、法人関係情報管理責任
    者に対して、売買等の内容を明記した届出書を提出するものとされています。
   (ホ) フォワード・コミットメント等

    フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上されずオ
    フバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することになりま
    す。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、解約違約金、物件の
    取得額の上限及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルール
    を定めたフォワード・コミットメント等に係る規程に基づき、当該リスクを管理しています。
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  4【手数料等及び税金】
  (1)【申込手数料】
   該当事項はありません。
  (2)【買戻し手数料】

   本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わないため(規約第7条第1項)、該当事項はありませ
  ん。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約第7
  条第2項)。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
  (3)【管理報酬等】

   ① 役員報酬(規約第30条)
    本投資法人の執行役員及び監督役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
   (イ) 各執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の
    最終営業日までに当該執行役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
   (ロ) 各監督役員の報酬は、1人当たり月額50万円を上限として役員会が定める金額を、毎月、当月分を当月の
    最終営業日までに当該監督役員が指定する口座へ振り込む方法により支払うものとします。
    (注)  本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職
     務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行
     の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除す
     ることができるものとします(規約第49条)。
   ② 本資産運用会社への資産運用報酬(規約第29条及び別紙「資産運用会社に対する資産運用報酬」)

    本投資法人が、本資産運用会社に支払う報酬は、運用報酬I、運用報酬II、取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬
   から構成されるものとし、本資産運用会社の指定する口座へ振込む方法により支払うものとします。
   (イ) 運用報酬I
    各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の直前の営業期間(以下「直前営業期間」といいま
    す。)の決算期における貸借対照表(投信法に基づく本投資法人役員会の承認を受けたものに限ります。以
    下同じです。)に記載された総資産額に、当該営業期間において取得した資産の取得価格(ただし、消費税
    及び地方消費税並びに取得に伴う費用を除きます。以下同じです。)に当該取得日から当該営業期間の決算
    期までの実日数を当該営業期間の実日数により日割計算(1円未満切捨て)した金額を加え、さらに当該営
    業期間において譲渡した資産の譲渡時の帳簿価額に当該譲渡日から当該営業期間の決算期までの実日数を当
    該営業期間の実日数により日割計算(1円未満切捨て)した金額を減じて得られる金額に、年率1.0%を上
    限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率(以下「運用報酬料率I」といいます。)
    を乗じた金額(1年を365日として当該営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て)を運用報酬Iと
    します。
    ただし、本投資法人の資産運用を開始した営業期間(以下「運用開始営業期間」といいます。)について
    は、運用開始営業期間において取得した資産の取得価格に当該取得日から運用開始営業期間の決算期までの
    実日数を運用開始営業期間の実日数により日割計算(1円未満切捨て)して得られる金額に、運用報酬料率
    Iを乗じた金額(1年を365日として運用開始営業期間の実日数により日割計算。1円未満切捨て)を運用報
    酬Iとします。
   (ロ) 運用報酬II

    本投資法人の各営業期間における投資口1口当たり分配金の直前営業期間に対する増減に連動したインセ
    ンティブ報酬として、直前営業期間における運用報酬IIの額に、当該営業期間の決算期に係る運用報酬II控
    除前分配可能金額(本投資法人役員会で承認された利益を超えた分配の金額を含むものとし、本投資法人と
    本資産運用会社との間で別途合意される一定の計算方法により算出されます。)を当該営業期間の決算期に
    おける発行済投資口の総口数(ただし、本投資法人が当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自
    己投資口を保有する場合、当該営業期間の決算期における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の
    口数を除いた数をいいます。)で除した金額を直前営業期間における同様の計算方法で算定した金額で除し
    た比率と本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する一定の倍率(以下「運用報酬II改定倍率」とい
    います。)を乗じて計算される比率を乗じた金額(1円未満切捨て)を運用報酬IIとします。
    ただし、本投資法人の運用開始営業期間の運用報酬IIについては、総資産残高に対する運用報酬I及び運
    用報酬IIの合計額の割合を考慮して本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する金額とし、翌営業期
    間の運用報酬IIの計算においては、運用開始営業期間の運用報酬IIを、当該不動産等の取得日から運用開始
    営業期間の決算期までの実日数で日割計算をした1日当たりの金額に、翌営業期間の実日数を乗じた金額
    (1円未満切捨て)を用いて計算します。
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    <計算方法>
    当該営業期間における運用報酬IIの額=直前営業期間における運用報酬IIの額×(当該営業期間の決算期
    における投資口1口当たり運用報酬II控除前分配可能金額÷直前営業期間の決算期における投資口1口当た
    り運用報酬II控除前分配可能金額)×運用報酬II改定倍率
   (ハ) 取得報酬

    本投資法人が資産を取得した場合(ただし、下記(ホ)に定める合併により資産を承継する場合を除きま
    す。)において、その取得価格に対して、1.0%(ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程
    に定義される利害関係人等から取得した場合は、0.5%)を上限として本投資法人と本資産運用会社との間
    で別途合意する料率を乗じた金額(ただし、取得した各資産に関して計算される金額が500万円に満たない
    場合は、取得した資産1件当たり500万円)を取得報酬とします。
   (ニ) 譲渡報酬

    本投資法人が資産を譲渡した場合(ただし、下記(ホ)に定める合併により資産を承継される場合を除き
    ます。)において、その譲渡価格(ただし、消費税及び地方消費税並びに譲渡に伴う費用を除きます。)に
    対して、1.0%(ただし、本資産運用会社の定める利害関係人等取引規程に定義される利害関係人等に譲渡
    した場合は、0.5%)を上限として本投資法人と本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を
    譲渡報酬とします。
   (ホ)合併報酬

    本投資法人と他の投資法人との間の新設合併又は吸収合併(本投資法人が吸収合併存続法人となる場合及
    び吸収合併消滅法人となる場合のいずれも含みます。)(以下「合併」と総称します。)において、資産運
    用会社が当該他の投資法人の保有資産の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、当該合併の効力が
    発生した場合、(i)当該他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併又は新
    設合併を行ったときは、当該他の投資法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産(不動産
    等に投資することを目的とする特定目的会社(資産流動化法に定めるものをいいます。)、特別目的会社そ
    の他これらに類する形態の法人等に対する貸付債権等の金銭債権(以下「不動産関連金銭債権」といいま
    す。)、不動産関連金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券及び不動産関連金銭債
    権を主として信託財産とする信託の受益権を総称していいます。以下同じです。)のうち、本投資法人又は
    当該新設合併の新設合併設立法人が承継する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0%
    を上限として本投資法人と資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とし、(ii)当該
    他の投資法人との間で当該他の投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併を行ったときは、当該他の投資
    法人が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産のうち、当該合併によって当該他の投資法人が
    引き続き保有する資産の当該合併の効力発生時における評価額に対して、1.0%を上限として本投資法人と
    資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じた金額を合併報酬とします。
   (ヘ) 備考

    なお、今後本投資法人と本資産運用会社との間で、運用報酬料率I及び運用開始営業期間の運用報酬IIの
    金額に関して合意する際には、当面想定する運用報酬I及び運用報酬IIの合計額が、当面想定する当該営業
    期間の決算期における貸借対照表に記載された総資産額の概ね1%の範囲内となるようにします。
   ③ 資産保管会社、一般事務(機関運営)受託者、一般事務(会計・税務)受託者及び投資主名簿等管理人への支

    払手数料
    資産保管会社、一般事務(機関運営)受託者、一般事務(会計・税務)受託者及び投資主名簿等管理人がそれ
   ぞれの業務を遂行することに対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
   (イ) 資産保管会社の報酬
    a. 本投資法人は、委託業務の対価として、資産保管会社に対し、後記「基準報酬額表」に基づき計算された
    業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。ただ
    し、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社が協議
    の上決定するものとします。
    b. 資産保管会社は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に
    係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌月以降に、本投
    資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)ま
    でに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地
    方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
    c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になっ
    たときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを変更することができます。
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    (基準報酬額表)

    ある暦月(この表において、以下「計算対象月」といいます。)における業務手数料(月額)の金額は、以
    下の計算式により計算した月額手数料の合計金額(ただし、以下の計算式で計算した結果の月額手数料が金
    20万円に満たなかった場合は金20万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に応じて本投資法
    人及び資産保管会社で別途合意の上で算出した金額とします。
     各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12

    なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1か月に満たない月の業務手数料(月額)につい
    ては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するものとしま
    す。
    上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料の金額に1円未満の端数が生じた場合は、これを切

    り捨てるものとします。
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   (ロ) 一般事務(機関運営)受託者の報酬
    a. 本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務(機関運営)受託者に対し、後記「基準報酬額表」に基
    づき計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものと
    します。ただし、後記「基準報酬額表」に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般事
    務(機関運営)受託者が協議の上決定するものとします。
    b. 一般事務(機関運営)受託者は、本投資法人の計算期間ごとに、前記a.に基づき業務手数料並びに当該業
    務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、本投資法人の計算期間の末日の属する月の翌
    月以降に、本投資法人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合
    は前営業日)までに一般事務(機関運営)受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込
    手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
    c. 前記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になっ
    たときは、本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者が協議の上これを変更することができます。
    (基準報酬額表)

    業務手数料(月額)の金額は、以下の手数料の合計金額を上限として、本投資法人及び一般事務(機関運
    営)受託者が別途書面による合意により定めた金額とします。
    役員会    月額         上限100万円

    投資主総会  1開催当たり         上限200万円
   (ハ) 一般事務(会計・税務)受託者の報酬

    a. 本投資法人の計算に関する事務、本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務、本投資法人の納税に関する
    事務及びその他、これらの事務に関連し又は付随する事務に係る報酬(以下「一般事務報酬」といいま
    す。)の月額は、下記の(a)物件連動報酬体系及び(b)資産規模連動報酬体系の算式により計算された額
    (消費税及び地方消費税は別途。)のうちいずれか低い金額とし、本投資法人は、一般事務(会計・税
    務)受託者に対して、当月分を翌々月末日(末日が銀行休業日の場合には、前銀行営業日とします。)ま
    でに一般事務(会計・税務)受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料に係る
    消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとしま
    す。
     また、下記における基準日とは、毎月の末日をいいます。
             記

    (a)物件連動報酬体系
     一般事務報酬の月額=
     (年間固定報酬金額+年間変動報酬金額×月末時点物件保有数)×1/12
     ただし、「附属明細書」の作成に関する事項(ただし、会計数値に関わる部分の作成に限ります。)、
     法人税申告書、地方税申告書、消費税申告書及び法人事業概況説明書の作成に関する事項並びに法人税
     申告書に添付する勘定科目内訳明細書の作成に関する業務が発生する月においては、
     一般事務報酬の月額=
     (年間固定報酬金額+年間変動報酬金額×月末時点物件保有数)×1/12+変動報酬単価×決算日時
     点物件保有数+償却資産申告報酬単価×12月末時点保有物件数
     ここで、年間固定報酬金額は金20,000,000円を、年間変動報酬金額は金600,000円を、変動報酬単価は
     金100,000円を、償却資産申告報酬単価は金100,000円をそれぞれ上限として、本投資法人及び一般事務
     (会計・税務)受託者が合意して定めるものとします。
    (b)資産規模連動報酬体系
     直近の基準日において本投資法人の所有する資産の取得価格(ただし、消費税及び地方消費税並びに取
     得に伴う費用を除きます。)の総額(以下「資産規模」といいます。)に0.05%を上限に別途定める料
     率を乗じた金額を12で除した金額。
    b. 前記a.にかかわらず、当該契約効力発生日から本投資法人が初めて物件を取得した日が属する月の前月ま
    での期間に係る一般事務報酬は、月額として金1,000,000円を上限として本投資法人及び一般事務(会
    計・税務)受託者が別途合意して定めるものとします。
    c. 前記a.及びb.において1か月に満たない月に係る一般事務報酬は、1か月分とみなして算出し、日割り計
    算は行わないものとします。
    d. 新規に物件(本d.において、現物不動産に係る共有持分若しくは区分所有権等又は現物不動産を裏付けと
    する信託の信託受益権に係る準共有持分等(以下「本共有持分等」といいます。)を含みます。)を取得
    した場合には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、1物件(本d.においては、本共有持分等ごと
    に、1つの物件として数えます。)当たりの単価金1,000,000円を上限として別途本投資法人及び一般事
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    務(会計・税務)受託者の協議の上合意した額を、本投資法人は一般事務(会計・税務)受託者に対し
    て、作業完了時の翌月末日までに一般事務(会計・税務)受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料
    並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方
    法により支払うものとします。
    e. 税務調査の立会等により法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する事項に係る業務が発生した
    場合における一般事務報酬は、本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者の協議の上合意します。
    f. 経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及び一般事務(会計・
    税務)受託者は、互いに協議の上、一般事務報酬の金額を変更することができます。
   (ニ) 投資主名簿等管理人の報酬

    a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、後記「委託事務手数料表」に定める手
    数料を支払います。ただし、後記「委託事務手数料表」に定めのないものについては、本投資法人が当該
    事務を指定する際、本投資法人投資主名簿等管理人協議の上、決定します。
    b. 前記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、
    本投資法人は請求のあった月の末日までに投資主名簿等管理人の指定する銀行口座への振込み又は本投資
    法人の銀行口座からの引落しの方法によりこれを投資主名簿等管理人に支払います。
    (委託事務手数料表)

  Ⅰ.経常事務手数料
   項 目      手数料率        対象事務の内容
      (1) 月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、         ・投資主名簿等の管理
               ・経常業務に伴う月報等諸報告
      下記段階に応じ区分計算した合計額(月額)。た
               ・期末、中間一定日及び四半期一定日
      だし、上記にかかわらず、最低料金を月額210,000
                現在(臨時確定を除きます。)にお
      円とします。
                ける投資主の確定と諸統計表、大投
        1 ~ 5,000
           名   86円
                資主一覧表、全投資主一覧表、役員
        5,001 ~ 10,000
           名   73円
                一覧表の作成
       10,001 ~ 30,000
           名   63円
   基本手数料
       30,001 ~ 50,000
           名   54円
       50,001 ~100,000
           名   47円
       100,001
         名以上     40円
               ・除籍投資主データの整理
      (2) 除籍投資主
       1名につき        50円
      (1) 分配金計算料         ・分配金額、源泉徴収税額の計算及び
                分配金明細表の作成
      分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分計
               ・分配金領収証の作成
      算した合計額とします。ただし、最低料金を1回
               ・印紙税の納付手続
      につき350,000円とします。
               ・分配金支払調書の作成
        1 ~ 5,000
           名   120円
               ・分配金の未払確定及び未払分配金明
        5,001 ~ 10,000
           名   105円
                細表の作成
       10,001 ~ 30,000
           名   90円
   分配金事務
               ・分配金振込通知及び分配金振込テー
       30,001 ~ 50,000
           名   80円
   手 数 料
                プ又は分配金振込票の作成
       50,001 ~100,000
           名   60円
       100,001
         名以上     50円
               ・分配金計算書の作成
      (2) 指定振込払いの取扱
           1件につき   150円
      (3) 分配金計算書作成
           1件につき   15円
               ・配当割納付申告書の作成
      (4) 道府県民税配当課税関係
               ・配当割納付データの作成及び納付資
       納付申告書作成    1回につき   15,000円
                金の受入、付け替え
       配当割納付代行    1回につき   10,000円
               ・取扱期間経過後の分配金の支払
      (1) 分配金領収証
           1枚につき   450円
   未払分配金
               ・未払分配金の管理
      (2) 月末現在の未払分配金領収証
   支払手数料
           1枚につき   3円
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   項 目      手数料率        対象事務の内容
               ・投資主情報変更通知データの受理及
      (1) 諸  届
           1件につき   300円
                び投資主名簿の更新
      (2) 調  査
           1件につき   1,200円
               ・口座管理機関経由の分配金振込指定
      (3) 証  明
           1件につき   600円
                の受理
      (4) 投資口異動証明
           1件につき   1,200円
               ・税務調査等についての調査、回答
      (5) 個別投資主通知
           1件につき   300円
               ・諸証明書の発行
      (6) 情報提供請求
           1件につき   300円
  諸届・調査・
               ・投資口異動証明書の発行
      (7) 個人番号等登録
   証明手数料        1件につき   300円
               ・個別投資主通知の受理及び報告
               ・情報提供請求及び振替口座簿記載事
                項通知の受領、報告
               ・株式等振替制度の対象とならない投
                資主等及び新投資口予約権者等の個
                人番号等の収集・登録
      (1)封入発送料          ・招集通知、決議通知等の封入、発
       封入物2種まで    1通につき   25円  送、選別及び書留受領証の作成
           1種増すごとに5円加算
      (2) 封入発送料(手封入の場合)
       封入物2種まで    1通につき   40円
               ・葉書、シール葉書の発送
   諸通知発送
           1種増すごとに15円加算
               ・諸通知等発送のための宛名印字
   手 数 料
      (3) 葉書発送料
           1通につき   10円
               ・2種以上の封入物についての照合
      (4) シール葉書発送料
           1通につき   20円
               ・宛名ラベルの送付物への貼付
      (5) 宛名印字料
           1通につき   15円
      (6) 照 合 料
           1件につき   10円
      (7) ラベル貼付料
           1通につき   10円
               ・投資主総会関係書類、分配金その他
   還付郵便物
       1通につき       200円
                還付郵便物の整理、保管、再送
   整理手数料
      (1) 議決権行使書作成料         ・議決権行使書用紙の作成
       1枚につき        15円
      (2) 議決権行使集計料
               ・議決権行使書の集計
      a. 投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
        議決権行使書(委任状)    1枚につき 70円
        電子行使1回につき           35円
       ただし、最低料金を投資主総会1回につき
               ・電子行使の集計
       70,000円とする。
   投資主総会
       議決権不統一行使集計料
   関係手数料
               ・議決権不統一行使の集計
        1件につき           70円加算
       投資主提案等の競合議案集計料
               ・投資主提案等の競合議案の集計
        1件につき           70円加算
      b. 本投資法人が集計登録を行う場合
        議決権行使書(委任状)1枚につき       35円
        電子行使1回につき           35円
       ただし、最低料金を投資主総会1回につき
       30,000円とする。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   項 目      手数料率        対象事務の内容
      (3) 投資主総会受付補助等         ・投資主総会受付事務補助等
      1名につき              10,000円
               ・議決権電子行使投資主の管理
      (4) 議決権行使電子化基本料
               ・議決権行使サイトに関する運営、管
      1回につき               200,000円
                理、各種照会対応
      (5) 議決権行使コード付与料
               ・議決権行使コード、パスワードの付
      (パソコン端末での行使)
                与、管理
      基準日現在における議決権を有する投資主数を基
               ・電子行使による議決権行使集計に関
      準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
                する報告書類の作成
      計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
      とします。
        1 ~ 5,000
           名   35円
        5,001 ~ 10,000
           名   33円
       10,001 ~ 30,000
           名   29円
       30,001 ~ 50,000
           名   25円
       50,001 ~100,000
           名   20円
       100,001
         名以上     13円
               ・携帯電話端末等を利用可能とする場
      (6) 議決権行使コード付与料
                合の議決権行使コード、パスワード
      (携帯電話端末での行使を追加する場合)
                の付与、管理
      基準日現在における議決権を有する投資主数を基
   投資主総会
      準として、投資主1名につき下記段階に応じ区分
   関係手数料
      計算した合計額。ただし、最低料金は100,000円
      とします。
        1 ~ 5,000
           名   15円
        5,001 ~ 10,000
           名   13円
       10,001 ~ 30,000
           名   12円
       30,001 ~ 50,000
           名   10円
       50,001 ~100,000
           名   8円
       100,001
         名以上     6円
      (7) 招集通知電子化基本料         ・招集通知電子化投資主の管理
      月  額                16,000円
               ・メールアドレス届出受理(変更を含
      (8) メールアドレス登録・変更料
                みます。)
      1件につき                 150円
      (9) 招集メール等送信料
      対象投資主1名につき           40円
               ・電子行使した議決権行使ログに関す
      (10)議決権行使ログデータ保存料
                るCD-ROMの作成
      1回につき              30,000円
               ・議決権行使書の表裏イメージデータ
      (11)議決権行使書イメージデータ保存料
                及び投資主情報に関するCD-ROMの作
      1回につき              70,000円
                成
  投資主一覧表    該当投資主1名につき           20円         ・各種投資主一覧表の作成
   作成手数料    ただし、最低料金を1回につき5,000円とする。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   項 目      手数料率        対象事務の内容
      (1) 投資主情報分析機能付CD-ROM作成料         ・投資主情報分析機能付CD-ROMの作成
      全投資主1名につき            15円
      該当投資主1名につき           20円
      ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
   CD-ROM
               ・投資主総会集計機能付CD-ROMの作成
      (2) 投資主総会集計機能付CD-ROM作成料
   作成手数料
      該当投資主1名につき           5円
      ただし、最低料金を1回につき30,000円とする。
      (3) CD-ROM複写料
      1枚につき              10,000円
      (1) 投資主番号指定での設定         ・所有者詳細区分の設定(役員を除き
   投資主管理
                ます。)
      1件につき                 100円
   コード設定
      (2) 投資主番号指定なしでの設定
   手 数 料
      1件につき                 200円
   未払分配金    対象投資主1名につき              200円     ・除斥期間満了前の未払分配金受領促
   受領促進             進のための送金依頼書の作成、発送
   手 数 料
  Ⅱ.振替制度関連事務手数料

   項 目      手数料率        対象事務の内容
   新規住所   対象投資主1名につき              100円     ・新規投資主に係る住所・氏名データ
   氏名データ             の作成、投資主名簿への更新
   処理手数料
  総投資主通知    対象    1件につき                150円  ・総投資主通知データの受領、検証、
   データ処理             投資主名簿への更新
   手 数 料
      個人番号等データ処理          ・個人番号等の振替機関への請求
   個人番号等    1件につき                 300円       ・個人番号等の振替機関からの受領
   データ処理             ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
   手 数 料             ・行政機関等に対する個人番号等の提
                供
  Ⅲ.新投資口予約権関連事務手数料

   項 目      手数料率        対象事務の内容
      発行された新投資口予約権ごとの月末現在の新投資口          ・新投資口予約権原簿の管理
  新投資口予約権
      予約権者数
   原簿管理
      1名につき                       100円
   手数料
      ただし、最低料金を月額10,000円とする。
  新投資口予約権   調査・証明          ・新投資口予約権原簿の記載事項に関
   原簿調査   1件につき                       600円  する各種調査、各種証明書の発行
   証明手数料
      (1) 新投資口予約権行使受付料         ・行使請求書類の受付、審査
               ・新規記録通知データの作成、通知
      新投資口予約権行使請求の払込金額に1,000分の1
               ・行使状況の報告
      を乗じた金額。ただし、ストックオプションに関
  新投資口予約権
      しては、その行使請求払込額に1,000分の2を乗じ
   行使受付
      た金額。
   手 数 料
      (2) 行使事務料
      行使請求1件につき               800円
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
   ④ 会計監査人報酬(規約第31条)
    会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会が定める金額を、
   投信法その他の法令に基づき必要とされる全ての監査報告書を受領後3か月以内に会計監査人が指定する口座へ
   振込む方法により支払うものとします。
   (注)  本投資法人は、投信法第115条の6第7項に基づき、会計監査人の投信法第115条の6第1項の責任について、会計監査人が
    職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計監査人の職務の執
    行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、役員会の決議をもって、法令の限度において、免除することが
    できるものとします(規約第53条)。
   ⑤ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

    前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
   (照会先)
    大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
    東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
    電話番号 03-6262-5200
  (4)【その他の手数料等】

   本投資法人は、以下の費用について負担するものとします(規約第32条第2項)。
   ① 投資口又は新投資口予約権の発行及び上場に関する費用
   ② 有価証券届出書、有価証券報告書、臨時報告書その他の法定開示書類(その訂正届出書及び訂正報告書を含み
    ます。)の作成、印刷及び提出に係る費用
   ③ 目論見書及び(仮)目論見書(その訂正事項分を含みます。)の作成、印刷及び交付に係る費用
   ④ 法令等に定める財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用(これを監督官庁に提出する場合
    の提出費用を含みます。)
   ⑤ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
   ⑥ 専門家等に対する報酬又は費用(本投資法人の法律顧問、税務顧問及び司法書士等に対する報酬及び費用、鑑
    定評価及び資産精査等の費用を含みます。)
   ⑦ 投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付する書面の作成、印刷及
    び交付に係る費用
   ⑧ 執行役員、監督役員に係る実費、保険料及び立替金等
   ⑨ 運用資産の取得、管理、運営、処分等に係る費用(媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
    用、水道光熱費等を含みます。)
   ⑩ 借入金及び投資法人債に係る利息
   ⑪ 本投資法人の運営に要する費用
   ⑫ その他上記①から⑪までに類する費用で本投資法人が負担すべき費用
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  (5)【課税上の取扱い】
   日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは下記のとおりです。な
  お、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがあります。また、
  個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
   ① 投資主の税務
   (イ) 個人投資主の税務
    a. 配当等に係る税務
    個人投資主が投資法人から受け取る投信法第137条の金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異
    等調整引当額(利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条に定義される金額をいいま
    す。以下、本「(5)    課税上の取扱い」において同じです。)の増加額からなる金額(以下、本「(5)              課税
    上の取扱い」において「配当等の額」といいます。)は、株式の配当と同様に配当所得として取り扱われ、
    原則20%の税率により所得税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。ただし、上場投資法人であ
    る本投資法人から受け取る配当等の額は特例の対象となり、この所得税の源泉税率は20%(所得税15%、住
    民税5%)となります。なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される
    所得税の額に対しては、2.1%の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収され
    ます。
    2016年1月1日以後、株式等は上場株式等(金融商品取引所に上場されている株式や国債、地方債、公募
    公社債等をいいます。以下、本「(イ)       個人投資主の税務」において同じです。)と一般株式等(上場株式
    等以外の株式等をいいます。)に区分され、本投資法人の投資口は、上場株式等として取り扱われます。上
    場株式等の配当等に係る利子所得及び上場株式等の配当等に係る配当所得(租税特別措置法第8条の4第1
    項に定めるものをいいます。以下、本「(イ)        個人投資主の税務」において「上場株式等に係る配当所得
    等」といいます。)については、20%(所得税15%、住民税5%)の税率による申告分離課税を選択できま
    す。配当控除の適用はありません。なお、2013年から2037年までの各年分の上場株式等に係る配当所得等に
    課される所得税の額に対しては、2.1%の税率により復興特別所得税が課されます。
    ただし、上場株式等に係る配当所得等は特例の対象となり、個人投資主は金額にかかわらず源泉徴収だけ
    で納税手続を終了させる確定申告不要の選択が可能となります。
    個人投資主が受け取る上場株式等に係る配当所得等については、金融商品取引業者(金融商品取引法第2
    条第9項。ただし、金融商品取引法第28条第1項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以
    下、本「(イ)  個人投資主の税務」において同じです。)等における特定口座の源泉徴収選択口座(源泉徴
    収を選択した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
    また、2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座(租税特別措置法第37条
    の14第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ)          個人投資主の税務」において同じです。)内
    において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定
    めるものをいいます。以下、本段落において同じです。)に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日
    までの10年間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円(2016年1月1日以後に設
    けられる非課税管理勘定に係るものについては120万円)を超えないもの等一定のものに限ります。)及び
    特定非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落におい
    て同じです。)に係るもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受け入れた
    取得対価の額の合計額が102万円を超えないもの等一定のものに限ります。)の配当等で、非課税口座に非
    課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日まで
    の間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
    なお、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年以後は満18歳以上)
    である方に限られます。2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座(租税
    特別措置法第37条の14の2第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本「(イ)個人投資主の税務」に
    おいて同じです。)内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘定(租税特別措置法第37条
    の14の2第5項第3号に定めるものをいいます。以下、本段落において同じです。)に係るもの(2016年4
    月1日から2023年12月31日までの期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超え
    ないもの等一定のものに限ります。)の配当等で、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属
    する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が
    課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満
    18歳未満)である方又はその年中に出生した方に限られます。
    上記の非課税措置の適用を受けるためには、配当等の受取方法として「株式数比例配分方式」を選択する
    必要があります。
    なお、大口個人投資主(本投資法人から支払がされる配当等の額の支払に係る基準日において発行済投資
    口の総口数の3%以上を保有する投資主)は、上記の上場株式等の特例の対象とはならず、原則どおりの
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    20%の税率により所得税(復興特別所得税が課される場合には復興特別所得税も含みます。)が源泉徴収さ
    れ、総合課税の対象となります。
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    b. 出資等減少分配に係る税務
    個人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配(所得税法第24条に定めるものをいいます。以下、
    本「(イ)  個人投資主の税務」において同じです。)のうち、本投資法人の税務上の資本金等の額に相当す
    る金額を超える金額がある場合には、みなし配当(注1)として前記「a.            配当等に係る税務」における配当
    等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口
    の譲渡に係る収入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)を算
    定し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記「c.               投資口の譲渡に係
    る税務」における投資口の譲渡における金融商品取引業者等を通じた譲渡等の場合と原則として同様になり
    ます。
    出資等減少分配に係る分配金を受領した後の投資口の取得価額は、当該分配金を受領する直前の投資口の
    取得価額から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
   (注1) みなし配当の金額は、以下のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。以下同じです。

      みなし配当の金額=出資等減少分配額-投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資
      本金等の額
   (注2) 投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のように算定されます。以下同じです。
      投資口の譲渡に係る収入金額=出資等減少分配額-みなし配当金額(注1)
   (注3) 投資主の譲渡原価は、以下のように計算されます。以下同じです。
            投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額
      投資主の  出資等減少分配直前
       =    ×          ※
      譲渡原価  の投資口の取得価額
             投資法人の前々期末の簿価純資産価額※※
      ※この割合は、小数第3位未満の端数があるときは切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知
      らせします。
      ※※「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額」がある場合には、そ
      の金額を加算し、「前々期末から当該出資等減少分配の直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の額」があ
      る場合はその金額を減算します。
   (注4) 投資口の譲渡損益は、以下のように計算されます。以下同じです。
      投資口の譲渡損益の額=譲渡収入金額(注2)-譲渡原価の額(注3)
    c. 投資口の譲渡に係る税務

    個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡した場合と同様に、上
    場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20%(所得税15%、住民税5%)の税率
    により課税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺は認められます
    が、上場株式等に係る譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することは
    できません。ただし、本投資法人の投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の
    対象となります。なお、2014年から2037年までの各年分の上場株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の
    額に対しては2.1%の税率により復興特別所得税が課されます。
    i.  本投資法人の投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年における他の上場
     株式等に係る譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等に係る譲渡所得等の合計が損失
     となった場合は、申告を要件にこの損失(以下、本「c.          投資口の譲渡に係る税務 ii.」において
     「本投資法人投資口の譲渡損失の金額」といいます。)をその年分の上場株式等に係る配当所得等の
     金額(申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本「c.           投資口の譲渡に係る税務 ii.」にお
     いて同じです。)から控除することが認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生
     じた年において、当該適用を受けようとする旨が記載された確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に
     関する明細書の提出が必要です。
    ii. その年の前年以前3年内の各年において、本投資法人投資口の譲渡損失の金額(本「c.                投資口の譲渡
     に係る税務 i.」の適用を受けている場合には適用後の金額となります。)があるときは、申告を要
     件にこの損失(前年以前に既に控除したものを除きます。)をその年分の上場株式等に係る譲渡所得
     等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが認められます。譲渡損失の繰越
     控除を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関
     する明細書の提出等が必要です。
    iii. 金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座(源泉徴収を選択した特定口座)内におい
     て譲渡等した場合の所得に関しては源泉徴収による申告不要の選択が認められます。源泉税率は、
     2014年1月1日以後の譲渡等に対しては20%(所得税15%、住民税5%)となります。2013年1月1
     日から2037年12月31日までの間に生ずる譲渡所得等に課される所得税の額に対しては、2.1%の税率に
     より復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。
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     なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において上場株式等
     の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収選択口座における上場株式等の譲渡
     につき損失が生じているときは、その源泉徴収選択口座における上場株式等の配当等の総額から当該
     損失の金額が控除され、控除後の金額に源泉税率を乗じた金額へと源泉徴収税額が調整されます。
    iv. 2014年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている
     上場株式等のうち、非課税管理勘定(      租税特別措置法第37条の14第5項第3号に定めるものをいいま
     す。以下、本段落において同じです。)       に係るもの  (2014年1月1日から2023年12月31日までの10年
     間、それぞれその年中に受け入れた取得対価の額の合計額が100万円(2016年1月1日以後に設けられ
     る非課税管理勘定に係るものについては120万円)を超えないもの等一定のものに限ります。)及び特
     定非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14第5項第8号に定めるものをいいます。以下、本段落に
     おいて同じです。)に係るもの(2024年1月1日から2028年12月31日までの5年間、それぞれの年中に受
     け入れた取得対価の額の合計額が102万円を超えないもの等一定のものに限ります。)              について、非課
     税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年
     を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をし
     た場合には、当該譲渡による当該譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、
     非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日おいて満20歳以上(2023年は満18歳以上)である方
     に限られます。
    ⅴ. 2016年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されてい
     る上場株式等のうち、非課税管理勘定(租税特別措置法第37条の14の2第5項第3号に定めるものを
     いいます。以下、本段落において同じです。)に係るもの(2016年4月1日から2023年12月31日まで
     の期間、それぞれの年中に受け入れた取得対価の額の合計額が80万円を超えないもの等一定のものに
     限ります。)について、未成年者口座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以
     後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲
     渡した場合には、当該譲渡による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課税されません。な
     お、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年以後は満18歳未
     満)である方又はその年中に出生した方に限られます。
   (ロ) 法人投資主の税務

    a. 配当等に係る税務
    法人投資主が本投資法人から受け取る配当等の額は、原則として分配の決議のあった日の属する投資主の
    事業年度において益金計上されます。本投資法人の投資口は金融商品取引所に上場されている株式等として
    取り扱われ、配当等の額を受け取る際には原則として15%の税率により源泉徴収がされますが、この源泉税
    は配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。受取配当等の益金不算入の規定の適用はあ
    りません。2013年1月1日から2037年12月31日までの間に生ずる配当等の額に課される所得税の額に対して
    は、2.1%の税率により復興特別所得税が課され、所得税の額とあわせて源泉徴収されます。なお、この復
    興特別所得税は所得税の額とみなされ、法人税の申告上、所得税額控除の対象とされます。
    b. 出資等減少分配に係る税務

    法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配(法人税法第23条に定めるものをいいます。以下、
    本「(ロ)  法人投資主の税務」において同じです。)のうち、本投資法人の資本金等の額に相当する金額を
    超える金額がある場合には、みなし配当として前記「a.          配当等に係る税務」における配当等の額と同様の
    課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額から、みなし配当を差引いた金額は本投資口の譲渡に係
    る収入金額として取り扱われます。譲渡に係る収入金額から譲渡原価を差引いた金額は譲渡損益として課税
    所得に算入されます。みなし配当、譲渡原価、譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
    出資等減少分配を受けた後の投資口の帳簿価額は、この出資等減少分配を受ける直前の投資口の帳簿価額
    から、出資等減少分配に係る譲渡原価を控除した金額となります。
    c. 投資口の期末評価方法

    法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、本投資口が売買目的有価証券である場合
    には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。なお、会計上は、売買目的有価証
    券の場合は税法と同様に時価法が適用されますが、売買目的外有価証券のうちその他有価証券に分類される
    投資口に関しても原則として時価法(評価損益は原則として純資産の部に計上)の適用があります。
    d. 投資口の譲渡に係る税務

    法人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡損益は、法人税の計算上、原則として約定日の属する事業年度
    の益金又は損金として計上されます。
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   ② 投資法人の税務
   (イ) 配当等の額の損金算入要件
    税法上、導管性要件を満たす投資法人に対しては、その投資ビークルとしての特殊性に鑑み、本投資法人
    と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等
    の額を損金算入するために満足すべき主要な要件(いわゆる導管性要件)は次のとおりです。
    a. その事業年度に係る配当等の額(法人税法第23条第1項第2号に掲げる金額)の支払額がその事業年度の
    配当可能利益の額の90%超(又は投信法第137条第1項の規定による金銭の分配の額が配当可能額の90%
    超)であること
    b. 他の法人(租税特別措置法施行規則第22条の19に定めるものを除きます。)の発行済株式又は出資(匿名
    組合に対する出資を含みます。)の総数又は総額の50%以上(割合の判定にあたっては、匿名組合を通じ
    て間接的に保有する株式等を含みます。)を有していないこと
    c. 借入れは、機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)及び租税特別措置法施行規則第22
    条の19第1項に定めるものをいいます。以下、本「(イ)          配当等の額の損金算入要件」において同じで
    す。)からのものであること
    d. 事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに
    該当していないこと
    e. 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える
    旨が投資法人の規約において記載されていること
    f. 設立時における本投資口の発行が公募でかつ発行価額の総額が1億円以上であること、又は本投資口が事
    業年度終了の時において50人以上の者又は機関投資家のみによって所有されていること
    g. 事業年度終了の時において有する投信法第2条第1項に規定する特定資産のうち有価証券、不動産その他
    の一定の資産(租税特別措置法施行令第39条の32の3に定めるものをいいます。)の帳簿価額の合計額が
    その時において有する総資産の帳簿価額の合計額の2分の1に相当する金額を超えていること
   (ロ) 不動産流通税の軽減措置

    a. 不動産取得税
    一般に不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税価額の4%の税率により課されます。た
    だし、2021年3月31日までに取得した住宅及び土地については税率が3%に軽減されています。また、2021
    年3月31日までに取得する宅地及び宅地比準土地に係る不動産取得税については、その課税価額は当該土地
    の価格の2分の1に軽減されます。なお、以下の一定の要件等を満たす投資法人が2021年3月31日までに取
    得する不動産に対しては、不動産取得税の課税価額が5分の2に軽減されています。
    i.  規約に資産の運用の方針として、特定不動産(投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の
     賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を
     いいます。)の価額の合計額の当該投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合(以下
     「特定不動産の割合」といいます。)を75%以上とする旨の記載があること
    ii. 投資法人から投信法第198条の規定によりその資産の運用に係る業務を委託された投信法第2条第21項
     に規定する資産運用会社が、宅地建物取引業法第50条の2第1項の認可を受けていること
    iii. 資金の借入れをする場合には、適格機関投資家(金融商品取引法第2条第3項第1号。ただし、地方
     税法施行規則附則第3条の2の9に規定するものに限ります。)からのものであること
    iv. 運用する特定資産が次に掲げる要件のいずれかに該当するものであること
     (i) 特定不動産の割合が75%以上であること
     (ii)本軽減規定の適用を受けようとする不動産を取得することにより、特定不動産の割合が75%以上と
     なること
    v.  投信法第187条の登録を受けていること
    b. 特別土地保有税

    2003年以後当分の間、特別土地保有税の課税は停止されています。
    c. 登録免許税

    一般に不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税価額の2%の税
    率により課されます。ただし、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては2021年3月31日ま
    では1.5%に軽減されています。また、前記「a.        不動産取得税 i.」ないし同「v.」に掲げる要件(ただ
    し、同「iii.」に規定する適格機関投資家は、金融商品取引法第2条第3項第1号によります。)等を満た
    す投資法人が取得する不動産については、当該取得後1年以内に登記を受ける場合には、登録免許税の税率
    が、2021年3月31日までは1.3%に軽減されています。
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  5【運用状況】
  (1)【投資状況】
  本投資法人の2020年5月31日現在における投資状況の概要は以下のとおりです。
               保有総額   資産総額に対する
            地域等
               (百万円)    比率(%)
   資産の種類    用途等
           (注1)
               (注2)    (注3)
                 10,667    27.8
            東海
                 10,332    27.0

            四国
                 6,976    18.2

            関東
       温泉・温浴
                 2,247    5.9
    不動産        東北
       関連施設
                 2,134    5.6
            近畿
                 1,877    4.9

            北陸
                 1,618    4.2

            九州
                 35,855    93.6

       不動産 合計
                 2,471    6.4

       預金・その他の資産
                 38,327    100.0

       資産総額 計
                 17,143    44.7

       負債総額
                 21,183    55.3

       純資産総額
  (注1)「  地域等」は都道府県を北海道・東北・関東・甲信越・東海・北陸・近畿・四国・九州に区分し、それぞれのエリアに所在する施設
   を集計しています。
  (注2)「保有総額」は、貸借対照表計上額(不動産については減価償却後の帳簿価額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
   なお、不動産の帳簿価額には借地権を含みます。
  (注3)「資産総額に対する比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。
  (2)【投資資産】

   ①【投資有価証券の主要銘柄】
   該当事項はありません。
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   ②【投資不動産物件】
   (イ) 保有資産の概要
    2020年5月31日現在、本投資法人の保有資産の物件名称、取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額、投資
   比率、鑑定評価機関、担保設定は、以下のとおりです。
        取得  貸借対照表  期末算定   投資
  物件
        価格  計上額  価額  比率
  番号  物件名称            鑑定評価機関    担保設定
       (百万円)  (百万円)  (百万円)   (%)
  (注1)
       (注2)  (注3)  (注4)  (注5)
   大江戸温泉物語
  S-1      10,379  10,332   8,870  28.3 株式会社立地評価研究所     -
   レオマリゾート
   大江戸温泉物語
                一般財団法人日本不動産研究所
  S-2      3,656  3,388  3,830  10.0      -
   伊勢志摩
   伊東
  S-3      2,657  2,612  2,810  7.2 株式会社立地評価研究所     -
   ホテルニュー岡部
   大江戸温泉物語
  S-4      2,997  2,839  3,200  8.2 株式会社立地評価研究所     -
   あたみ
   大江戸温泉物語
                株式会社立地評価研究所
  S-5      1,910  1,826  2,020  5.2      -
   土肥マリンホテル
   大江戸温泉物語
  S-6      1,901  1,877  1,990  5.2 株式会社立地評価研究所     -
   あわら
   大江戸温泉物語
  S-7      1,222  1,183  1,260  3.3 一般財団法人日本不動産研究所     -
   かもしか荘
   大江戸温泉物語
                株式会社立地評価研究所
  S-8      1,299  1,281  1,370  3.5      -
   伊香保
   大江戸温泉物語
  S-9      819  839  859  2.2 一般財団法人日本不動産研究所     -
   君津の森
   大江戸温泉物語
  S-10      1,637  1,618  2,570  4.5 一般財団法人日本不動産研究所     -
   長崎ホテル清風
   大江戸温泉物語
  S-11      1,040  1,025  1,220  2.8 一般財団法人日本不動産研究所     -
   幸雲閣
  S-12 鬼怒川観光ホテル     3,870  3,672  6,130  10.5 一般財団法人日本不動産研究所     -
   大江戸温泉物語
  S-13      2,084  2,134  2,650  5.7 一般財団法人日本不動産研究所     -
   きのさき
   大江戸温泉物語
                一般財団法人日本不動産研究所
  S-14      1,230  1,221  1,470  3.4      -
   東山グランドホテル
    合計    36,705  35,855  40,249  100.0   -   -
  (注1)「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「その他用途施設」の2つに分類
   し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は「S」の符号を付しています。以下同じです。
  (注2)「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含
   みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一
   致しない場合があります。
  (注3)「貸借対照表計上額」は、建物附属設備、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品並びに借地権を含み、百万円未満を切り捨てて
   記載しています。したがって、各物件欄に記載の貸借対照表計上額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
  (注4) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「期末算定価額」には、
   2020年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。また、当該期末算定価額は、鑑定を
   行った日付現在の各保有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係
   る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。なお、「期末算定
   価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件欄に記載の期末算定価額の合計が合計欄に記載の数値と一致
   しない場合があります。
  (注5)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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   (ロ) 所在地、面積及び規模等
    2020年5月31日現在、本投資法人の保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、
    賃貸可能面積、賃貸面積、テナント数、客室数は以下のとおりです。
             年間固定  賃貸可能  賃貸
       土地面積  延床面積            客室数
                   テナント
           建築時期  賃料  面積  面積
  物件  物件
     所在地  (㎡)  (㎡)           数 (室)
  番号  名称       (注3)  (百万円)  (㎡)  (㎡)
                   (注7)
       (注1)  (注2)            (注8)
             (注4)  (注5)  (注6)
           <ホテルレオ
        <ホテルレオ  マの森>    <ホテルレオ  <ホテルレオ
            1991年
        マの森>    <借家契約>  マの森>  マの森>
   大江戸温泉物語
         23,322.42  7月10日   629 23,322.42  23,322.42
     香川県
   レオマリゾート
  S-1     665,403.01              1 241
     丸亀市
   (注9)
        <ニューレオ  <ニューレオ  <借地契約>  <ニューレオ  <ニューレオ
   (注10)
               1
        マワールド>  マワールド>    マワールド>  マワールド>
            1991年
         40,573.63      40,573.63  40,573.63
           3月30日
           本館:
            1973年
           2月13日
           北館:
   大江戸温泉物語
     三重県
  S-2     9,637.99  9,782.37   1979年   216 9,782.37  9,782.37   1 83
     志摩市
   伊勢志摩
           2月28日
           南館:
            1984年
           8月16日
   伊東ホテル   静岡県      1990年          73
  S-3     2,945.87  10,211.46     147 10,211.46  10,211.46   1
   ニュー岡部   伊東市      11月8日         (注11)
   大江戸温泉物語
     静岡県      1959年
  S-4     2,053.32  8,469.22     187 8,469.22  8,469.22   1 76
     熱海市      2月27日
   あたみ
   大江戸温泉物語
     静岡県      1974年
  S-5     2,800.83  6,125.84     109 6,125.84  6,125.84   1 64
   土肥マリン
     伊豆市      10月4日
   ホテル
           みやこ亭:
            1984年
           9月23日
     福井県     南館:
   大江戸温泉物語
       13,263.72
  S-6   あわら    14,132.27   1972年   131 14,132.27  14,132.27   1 95
   あわら    (注12)
     市
           10月5日
           東館:
            1980年
           10月25日
     栃木県
   大江戸温泉物語
            1996年
     那須塩
  S-7     7,734.61  5,947.80     71 5,947.80  5,947.80   1 60
           2月29日
   かもしか荘
     原市
   大江戸温泉物語
     群馬県      1983年
  S-8     6,805.12  5,177.18     73 5,177.18  5,177.18   1 40
     渋川市      11月1日
   伊香保
   大江戸温泉物語
     千葉県      1996年
  S-9     57,069.38  8,660.20     49 8,660.20  8,660.20   1 41
     君津市      3月21日
   君津の森
   大江戸温泉物語
     長崎県      1982年
  S-10     5,092.25  11,114.69     149 11,114.69  11,114.69   1 100
     長崎市      6月30日
   長崎ホテル清風
   大江戸温泉物語
     宮城県  11,829.25     1965年          98
  S-11       10,843.89     84 10,843.89  10,843.89   1
     大崎市      12月8日
       (注13)              (注14)
   幸雲閣
   鬼怒川観光   栃木県      1981年
  S-12     6,719.48  22,402.38     348 22,402.38  22,402.38   1 172
   ホテル   日光市      8月21日
   大江戸温泉物語
     兵庫県    10,602.89   1968年    10,602.89  10,602.89
  S-13     11,350.80       157      1 103
     豊岡市      10月28日
         (注15)      (注15)  (注15)
   きのさき
   大江戸温泉物語
     福島県
       12,451.81  16,665.71   1964年
  S-14   会津若         103 16,602.03  16,602.03   1 123
   東山グランド
           9月29日
       (注16)  (注17)
     松市
   ホテル
    合計   815,157.44  204,031.95   -  2,460 203,968.27  203,968.27   2 1,369
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   (注1)「土地面積」は、不動産登記簿上表示されている地積を記載しています。
   (注2)「延床面積」は、不動産登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積も含みます。
   (注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。
   (注4)上記各物件の賃料は、2020年5月31日現在において締結されている賃貸借契約に基づき、固定賃料及び変動賃料により構成され
    ますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載
    しています。したがって、各物件欄に記載の年間固定賃料の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料
    は、テナントの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及び
    アミューズメントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、
    旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメン
    トパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。以下同じです。
   (注5)「賃貸可能面積」は、2020年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託
    契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。以下同じです。
   (注6)「賃貸面積」は、2020年5月31日現在における各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約
    書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
   (注7)「テナント数」の合計は、各物件で共通するテナントについては名寄せを行い算出しています。
   (注8)「客室数」は、2020年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
   (注9)「大江戸温泉物語    レオマリゾート」は、「ホテルレオマの森」及び「ニューレオマワールド」から構成された一体の施設です。
    以下同じです。
   (注10)「大江戸温泉物語    レオマリゾート」については、2020年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建物に関
    するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そのうち当該
    建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、
    本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理してい
    ますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
   (注11)本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされ
    ています。駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
   (注12)本投資法人は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者(複数名の個人)から賃借しています。
   (注13)本投資法人は、当該土地の一部(面積:498.62㎡)を第三者(国)から賃借しています。
   (注14)保有資産ではない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。
   (注15)本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
   (注16)本投資法人は、当該土地の一部(面積:70.29㎡)を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
   (注17)本投資法人は、当該建物の一部(床面積:63.68㎡)を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
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   (ハ) 稼働率の推移
                稼働率(%)(注)

    物件番号     物件名称
             第1期  第2期  第3期  第4期  第5期
    S-1  大江戸温泉物語   レオマリゾート     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-2  大江戸温泉物語   伊勢志摩     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-3         100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
      伊東ホテルニュー岡部
    S-4  大江戸温泉物語   あたみ     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-5  大江戸温泉物語   土肥マリンホテル     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-6  大江戸温泉物語   あわら     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-7  大江戸温泉物語   かもしか荘     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-8  大江戸温泉物語   伊香保     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    S-9  大江戸温泉物語   君津の森     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
              -  -  -
    S-10  大江戸温泉物語   長崎ホテル清風          100.0  100.0
              -  -  -
    S-11  大江戸温泉物語   幸雲閣          100.0  100.0
              -  -  -
    S-12               100.0  100.0
      鬼怒川観光ホテル
              -  -  -
    S-13  大江戸温泉物語   きのさき          100.0  100.0
              -  -  -
    S-14  大江戸温泉物語   東山グランドホテル          100.0  100.0
              稼働率(%)(注)

    物件番号     物件名称
             第6期  第7期  第8期
    S-1  大江戸温泉物語   レオマリゾート     100.0  100.0  100.0
    S-2  大江戸温泉物語   伊勢志摩     100.0  100.0  100.0
    S-3         100.0  100.0  100.0
      伊東ホテルニュー岡部
    S-4  大江戸温泉物語   あたみ     100.0  100.0  100.0
    S-5  大江戸温泉物語   土肥マリンホテル     100.0  100.0  100.0
    S-6  大江戸温泉物語   あわら     100.0  100.0  100.0
    S-7  大江戸温泉物語   かもしか荘     100.0  100.0  100.0
    S-8  大江戸温泉物語   伊香保     100.0  100.0  100.0
    S-9  大江戸温泉物語   君津の森     100.0  100.0  100.0
    S-10  大江戸温泉物語   長崎ホテル清風     100.0  100.0  100.0
    S-11  大江戸温泉物語   幸雲閣     100.0  100.0  100.0
    S-12         100.0  100.0  100.0
      鬼怒川観光ホテル
    S-13  大江戸温泉物語   きのさき     100.0  100.0  100.0
    S-14  大江戸温泉物語   東山グランドホテル     100.0  100.0  100.0
   (注)「稼働率」は、各期末時点の稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)を、小数第2位を四捨五入して記載して
    います。以下同じです。   なお、S-10、S-11、S-12、S-13及びS-14については、本投資法人が取得した後の稼働率のみを記載し
    ています。
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   (ニ) 不動産鑑定評価書の概要
    本投資法人は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から、2020年5月31日を価格
    時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
    不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正
    確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った
    株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間に
    は、特別の利害関係はありません。
                収益価格

           鑑定
                    鑑定NOI
   物件     鑑定評価   評価額
     物件名称               (百万円)
            直接還元法  還元 DCF法   最終還元
   番号      機関  (百万円)      割引率
            による価格  利回り による価格    利回り  (注2)
           (注1)
                 (%)
            (百万円)  (%) (百万円)    (%)
    大江戸温泉物語   株式会社
   S-1        8,870  9,040 6.0 8,790  5.8  6.2  685
    レオマリゾート   立地評価研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-2        3,830  3,880 5.6 3,780  5.4  5.8  228
    伊勢志摩   日本不動産研究所
    伊東
       株式会社
   S-3 ホテルニュー岡部       2,810  2,870 5.1 2,780  4.9  5.3  163
       立地評価研究所
    (注3)
    大江戸温泉物語   株式会社
   S-4        3,200  3,280 5.1 3,170  4.9  5.3  201
    あたみ   立地評価研究所
    大江戸温泉物語   株式会社
   S-5        2,020  2,060 5.6 2,000  5.4  5.8  121
    土肥マリンホテル   立地評価研究所
    大江戸温泉物語   株式会社
   S-6        1,990  2,020 5.9 1,970  5.7  6.1  138
    あわら   立地評価研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-7        1,260  1,280 5.3 1,230  5.1  5.5  79
    かもしか荘   日本不動産研究所
    大江戸温泉物語   株式会社
   S-8        1,370  1,400 5.3 1,360  5.1  5.5  81
    伊香保   立地評価研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-9         859  873 5.3  845  5.1  5.5  53
    君津の森   日本不動産研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-10        2,570  2,600 5.2 2,530  5.0  5.4  155
    長崎ホテル清風   日本不動産研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-11        1,220  1,240 5.5 1,190  5.3  5.7  90
    幸雲閣   日本不動産研究所
       一般財団法人
    鬼怒川観光ホテル
   S-12        6,130  6,210 5.2 6,050  5.0  5.4  359
       日本不動産研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-13        2,650  2,680 5.4 2,610  5.2  5.6  166
    きのさき   日本不動産研究所
    大江戸温泉物語   一般財団法人
   S-14        1,470  1,490 5.9 1,450  5.7  6.1  113
    東山グランドホテル   日本不動産研究所
      合計     40,249  40,923  - 39,755  -  - 2,639
   (注1) 各物件の鑑定評価については、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「鑑定評価額」に
    は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所作成の2020年5月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に
    記載された鑑定評価額を記載しています。なお、「鑑定評価額」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各
    物件欄に記載の鑑定評価額の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
   (注2) 「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net             Operating  Income)をいい、減
    価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net               Cash Flow)とは異なり
    ます。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各
    物件欄に記載の鑑定NOIの合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
   (注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされ
    ています。表中の各数値は本物件(相模亭)に関する数値のみを記載しています。
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   (ホ) 建物状況調査報告書の概要
    本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関
    する建物状況調査報告書(建物エンジニアリングレポート)を株式会社ケーディーアンドパートナーズ、株
    式会社J建築検査センター、デロイト      トーマツ  PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会社又は東京海上日動リ
    スクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告者の意見を示したも
    のに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、株式会社ケーディーア
    ンドパートナーズ、株式会社J建築検査センター、デロイト          トーマツ  PRS株式会社、大和不動産鑑定株式会
    社又は東京海上日動リスクコンサルティング株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特
    別の利害関係はありません。
                 中長期修繕費(年平均)

             緊急・短期修繕費
  物件               (千円)(注1)(注3)
     物件名称    調査業者   調査年月日   (千円)
  番号
             (注1)(注2)
                    計
                修繕費  更新費
     ホテル  株式会社ケーディー
           2016年6月30日     - 35,940  68,681  104,621
    大江戸温
     レオマの森  アンドパートナーズ
    泉物語
  S-1
     ニュー
    レオマ
       株式会社ケーディー
     レオマ     2016年6月30日
               - 80,835  69,592  150,427
    リゾート
       アンドパートナーズ
     ワールド
       デロイト トーマツ
    大江戸温泉物語
  S-2        2016年6月30日     - 9,327  11,880  21,207
    伊勢志摩
       PRS株式会社
       デロイト トーマツ
    伊東ホテル
  S-3        2016年6月30日     - 5,279  16,363  21,642
    ニュー岡部(注4)
       PRS株式会社
    大江戸温泉物語    株式会社ケーディー
  S-4        2016年6月30日     - 15,613  33,176  48,789
    あたみ    アンドパートナーズ
    大江戸温泉物語    株式会社ケーディー
  S-5        2016年6月30日     - 13,316  5,359  18,676
    土肥マリンホテル    アンドパートナーズ
    大江戸温泉物語    株式会社ケーディー
  S-6        2016年6月30日     - 34,599  17,731  52,330
    あわら    アンドパートナーズ
    大江戸温泉物語    株式会社J建築検査セ
  S-7        2016年6月30日     - 3,624  12,082  15,706
    かもしか荘    ンター
    大江戸温泉物語    株式会社J建築検査セ
           2016年6月30日
  S-8             - 2,850  6,867  9,717
    伊香保    ンター
    大江戸温泉物語    株式会社J建築検査セ
  S-9        2016年6月30日     - 4,308  7,454  11,763
    君津の森    ンター
    大江戸温泉物語    大和不動産鑑定株式会
  S-10        2017年10月20日     - 2,845  17,813  20,658
    長崎ホテル清風    社
       東京海上日動リスクコ
    大江戸温泉物語
  S-11     ンサルティング株式会    2017年10月20日    1,950  1,560  21,391  22,951
    幸雲閣
       社
       大和不動産鑑定株式会
  S-12 鬼怒川観光ホテル       2017年10月20日     150  3,876  34,295  38,171
       社
    大江戸温泉物語    大和不動産鑑定株式会
           2017年10月20日
  S-13             100  605 19,591  20,195
    きのさき    社
       東京海上日動リスクコ
    大江戸温泉物語
  S-14     ンサルティング株式会    2017年10月20日    1,250  1,781  24,185  25,965
    東山グランドホテル
       社
       合計        3,450  216,357  366,459  582,816
  (注1) 「緊急・短期修繕費」及び「中長期修繕費」は、建物状況調査報告書の記載に基づき記載しています。
  (注2) 「緊急・短期修繕費」には、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の修繕更新の費用であっ
    て、建物状況調査報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる緊急・短期修繕費の概算費用の合計額を記載しています。
  (注3) 「中長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況調査報
    告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費、更新費及びその合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未
    満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の中長期修繕費の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合が
    あります。なお、2020年5月31日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業
    務委託契約において、本投資法人は、前所有者との間で、修繕費については前所有者の、更新費については本投資法人の負担とす
    ることで合意しています。
  (注4)  本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な運営がなされて
    います。表中には本物件(相模亭)の緊急・短期修繕費及び中長期修繕費を記載しています。
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   (ヘ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者
    保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算者は、以下のとおりです。
   物件

     物件名称    設計者    施工者   確認検査機関    構造計算者
   番号
       <ホテルレオマの森>    <ホテルレオマの森>    <ホテルレオマの森>    <ホテルレオマの森>
       新築:株式会社AAA総合    新築:清水建設株式会    新築:香川県建築主事    新築:株式会社AAA総合
       設計    社四国支店    増築(森のおかげ温    設計
       増築(森のおかげ温    増築(森のおかげ温    泉):香川県建築主事    増築(森のおかげ温
       泉):株式会社プラス    泉):清水建設株式会    増築(レストラン):    泉):株式会社プラス
       計画設計事務所    社四国支店    同上    計画設計事務所
    大江戸温泉物語   増築(レストラン):    増築(レストラン):       増築(レストラン):
   S-1 レオマリゾート   株式会社再生建築研究    中央宣伝企画株式会社    <ニューレオマワール    耐震構造エンジニアリ
    (注1)   所一級建築士事務所           ング株式会社
               ド>
       <ニューレオマワール    <ニューレオマワール
               新築:香川県建築主事
       ド>    ド>    増築:不詳    <ニューレオマワール
       新築:郡ビルド株式会    新築:郡ビルド株式会       ド>
       社一級建築士事務所    社       新築:不詳
       増築:郡ビルド株式会    増築:郡ビルド株式会       増築:不詳
       社一級建築士事務所    社
       新築、増築①、増築    新築、増築①、増築    新築、増築②:三重県    新築、増築③:清水建
       ③、増築④:清水建設    ③、増築④:清水建設    土木事務所    設株式会社名古屋支店
       株式会社名古屋支店一    株式会社名古屋支店    増築①、増築③、増築    一級建築士
       級建築士事務所    増築②:有限会社林一    ④、増築⑤、増築⑦、    増築①、増築②、増築
       増築②:有限会社林一    級建築士事務所    増築⑧、増築⑩、増築    ④、増築⑦、増築⑩、
       級建築士事務所    増築⑤、増築⑧、増築    ⑭:三重県建築主事    増築⑪、増築⑫、増築
    大江戸温泉物語
       増築⑤、増築⑧、増築    ⑩、増築⑪、増築⑫、    増築②、増築⑪、増築    ⑭:不詳
   S-2
    伊勢志摩(注2)   ⑩、増築⑪、増築⑫:    増築⑬:不詳    ⑫、増築⑬:三重県志    増築⑤、増築⑧:有限
       有限会社松森建築設計    増築⑦:株式会社淺沼    摩土木事務所    会社松森建築設計事務
       事務所    組名古屋支店       所
       増築⑦、増築⑬:株式    増築⑭:有限会社創協       増築⑬:株式会社ホシ
       会社ホシ建築設計室           建築設計室
       増築⑭:対震構造エン
       ジニアリング株式会社
       新築:株式会社石井設    新築:鹿島建設株式会    静岡県建築主事    新築:株式会社石井設
    伊東   計    社横浜支店       計
   S-3
    ホテルニュー岡部   増築:宮本建築設計室    増築:新東建設株式会       増築:不詳
       一級建築士事務所    社
       本館:不詳    本館、大浴場棟増築:    本館、新館:不詳    本館:不詳
       新館、第二新館、大浴    不詳    第二新館、大浴場棟増    新館、大浴場棟増築:
    大江戸温泉物語   場棟増築:株式会社稲    新館:佐藤工業株式会    築:静岡県建築主事    株式会社稲葉長司設計
   S-4
    あたみ   葉長司設計事務所    社横浜支店       事務所
           第二新館:清水建設名       第二新館:株式会社稲
           古屋支店       葉長司設計事務所
       1974年新築:株式会社    1974年新築:株式会社    静岡県建築主事    1974年新築:株式会社
       石井建築事務所    間組名古屋支店       石井建築事務所
    大江戸温泉物語
   S-5    1987年増築、1990年増    1987年増築、1990年増       1987年増築:不詳
    土肥マリンホテル
       築、2005年増築:不詳    築、2005年増築:不詳       1990年増築:不詳
                  2005年増築:不詳
       東館:    東館:    東館:    東館:
       1980年新築:株式会社    1980年新築、1984年増    1980年新築:福井県建    1980年新築:株式会社
       神谷建築事務所    築:不詳    築主事    神谷建築事務所
       1984年増築:不詳    みやこ亭:株式会社浅       1984年増築:不詳
               1984年増築:
       みやこ亭・緑風苑:株    沼組    不詳    みやこ亭:不詳
    大江戸温泉物語
       式会社神谷建築事務所    南館:       南館:
   S-6            みやこ亭・緑風苑:
    あわら
       南館:    1972年新築、増築:不       1972年新築、増築:不
               福井県建築主事
       1972年新築、増築:不    詳       詳
               南館:
       詳    緑風苑:不詳       緑風苑:不詳
               1972年新築:福井県建
               築主事
               増築:不詳
       株式会社フケタ設計    東急・浜屋特定建設工    栃木県建築主事    株式会社フケタ設計
           事共同企業体
    大江戸温泉物語
   S-7
    かもしか荘
            102/223



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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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   物件
     物件名称    設計者    施工者   確認検査機関    構造計算者
   番号
       本館棟:不詳    本館棟、浴室棟:南澤    本館棟:前橋土木事務    本館棟:不詳
       浴室棟:南澤建設一級    建設株式会社    所長    浴室棟:南澤建設一級
       建築士事務所       浴室棟:群馬県建築主    建築士事務所
           新館棟:
    大江戸温泉物語   新館棟:    新築:南澤建設株式会    事    新館棟:
   S-8
    伊香保   新築:南澤建設一級建    社    新館棟:    新築:南澤建設一級建
       築士事務所    増築:不詳    新築:群馬県建築主事    築士事務所
       増築:株式会社再生建       増築:渋川市建築主事    増築:不詳
       築研究所
       センター棟、アリーナ    センター棟、アリーナ    センター棟、アリーナ    センター棟、アリーナ
       棟:川鉄エンジニアリ    棟:新日鉄・東急・白    棟:千葉県建築主事    棟:川鉄エンジニアリ
    大江戸温泉物語
   S-9    ング株式会社    井建設工事共同企業体       ング株式会社
               離れ:— (注3)
    君津の森
       離れ:ゴウ企画設計事    離れ:有限会社木村彰       離れ:不詳
       務所    工務店
       1982年新築:フジタ工    1982年新築:フジタ工    1982年新築:長崎市建    1982年新築、1982年増
       業株式会社一級建築士    業株式会社九州支店    築主事    築、1988年増築、1993
    大江戸温泉物語   事務所    1982年増築、1988年増    1982年増築、1988年増    年増築、2006年増築:
   S-10
    長崎ホテル清風   1982年増築、1988年増    築、1993年増築、2006    築、1993年増築、2006    不詳
       築、1993年増築、2006    年増築:不詳    年増築:不詳
       年増築:不詳
       本館:    本館:    本館:    本館:
       新築:青板建築設計事    新築、1972年増築、    新築、1972年増築、    新築、1972年増築、
       務所    1978年増築、1980年増    1978年増築、1980年増    1978年増築、1980年増
       1972年増築、1978年増    築、1985年増築:フジ    築、1985年増築:大崎    築、1985年増築:不詳
       築、1980年増築、    タ工業株式会社    市建築主事    1984年倉庫棟増築:不
    大江戸温泉物語
   S-11    1985年増築:不詳    1984年倉庫棟増築:フ    1984年倉庫棟増築:宮    詳
    幸雲閣
       1984年倉庫棟増築:東    ジタ工業仙台支店    城県建築主事    露天風呂:不詳
       建築事務所    露天風呂:株式会社ナ    露天風呂:大崎市建築
       露天風呂:京亜建築研    カノフドー建設北東北    主事
       究室一級建築士事務所    支店
       1981年新築:株式会社    1981年新築、1981年増    栃木建築主事    1981年新築、1981年増

       石井設計一級建築士事    築、1990年増築:不詳       築、1990年増築:不詳
    鬼怒川観光ホテル   務所
   S-12
       1981年増築、1990年増
       築:不詳
       1968年新築、1968年増    1968年新築、1968年増    1968年新築、1968年増    1968年新築、1968年増

       築:不詳    築:東洋棉花株式会社    築:不詳    築、1971年増築、1977
       1971年増築:三田建築    1971年増築:株式会社    1971年増築:兵庫県建    年増築、1989年増築:
       設計事務所一級建築士    竹内工務店    築主事    不詳
    大江戸温泉物語
   S-13    事務所    1977年増築:株式会社    1977年増築:兵庫県建
    きのさき
       1977年増築:三田建築    淺沼組    築主事
       設計事務所一級建築士    1989年増築:不詳    1989年増築:不詳
       事務所
       1989年増築:不詳
       1964年旧本館新築、    1964年旧本館新築、    1964年旧本館新築、    1964年旧本館新築、
       1974年茜館増築、1979    1974年茜館増築、1979    1974年茜館増築、1979    1974年茜館増築、1979
       年茜館増築:不詳    年茜館増築、1980年葵    年茜館増築、1980年葵    年茜館増築、1980年葵
    大江戸温泉物語   1980年葵館増築:株式    館増築:不詳    館増築:不詳    館増築、1991年本館増
   S-14
    東山グランドホテル   会社石井建築事務所    1991年本館増築:フジ    1991年本館増築:福島    築:不詳
       1991年本館増築:株式    タ工業株式会社仙台支    県建築主事
       会社石井建築事務所    店
   (注1) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。

   (注2) 本物件の増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
   (注3) 2008年に離れ7棟が増築されておりますが、100㎡以下の木造2階建てであり、当該土地は都市計画区域外であるため確認申請
    の手続は不要です。
    なお、本投資法人は、S-2、S-3、S-4、S-6及びS-8に関する構造計算者に関する資料を前所有者から

    受領していません(注)。S-2に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エン
    ジニアリング株式会社より2016年1月付で、S-3に関しては、第三者専門機関である株式会社再生建築研究
    所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2015年10月付で、S-4に関しては、第三者専門機関である対
    震構造エンジニアリング株式会社より2015年8月付で、S-6に関しては、第三者専門機関である株式会社再
    生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年2月付で、S-8に関しては、第三者専門機
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    関である株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より2016年1月付で、S-11に関し
    ては、第三者専門機関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、S-14に関しては、第三者専門機
    関であるケイ・ユニット株式会社より2017年10月付で、それぞれ、建物の構造等の安全性に関する所見を記
    載した報告書を取得しています。
    S-2の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、一部建物にお
    いて確認済証及び検査済証が現存していないものの、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受
    けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施
    状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを前提として、宿泊施設としての安全性に
    問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された一部建物においては現
    況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たしてい
    ると判断される旨の意見が述べられています。また、同物件の敷地内に所在する擁壁につき、検査済証・既
    存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況の経年劣化の状況を見る限りは特記す
    べき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく
    必要がある旨の意見が述べられています。
    S-3の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確
    認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
    や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを
    前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。
    S-4の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確
    認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
    や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを
    前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に
    設計・施工された一部建物においては現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるも
    のの、設計当時の耐震性能は満たしていると判断される旨の意見が述べられています。
    S-6の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確
    認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
    や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを
    前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に
    設計・施工された2棟の建物においては、1棟については既存構造図・既存計算書が現存していないため、
    詳細は不明であるものの、他方の1棟は既存構造図・既存計算書が現存しており、既存構造図から判断する
    と細部まで丁寧に設計されているため優良な建物であると判断され、5階に平屋の鉄骨造の建物が増築され
    ているが、下部構造においては当初から増築を考慮した設計がなされており、安全性は問題なく確保されて
    いると判断される旨、また、その後に建物一部の解体を行っているが、構造検討を行って安全を確認してお
    り、問題はないと判断される旨の意見が述べられています。
    S-8の報告書においては、建物全体について、特記すべき問題は見受けられない旨、及び、外装の目視確
    認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴
    や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、日常の点検保全を継続して行っていくことを
    前提として、宿泊施設としての安全性に問題がないものと判断される旨の意見が述べられています。敷地内
    に所在する擁壁につき、検査済証・既存図面が共に存在していないため詳細については不明であるが、現況
    の経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断できる旨、及び、引き続き定期点検を行いなが
    ら、適宜、補修等の修繕を行っていく必要がある旨の意見が述べられています。
    S-11の報告書においては、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計算書がともに存在していない
    ため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ
    等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる旨の意見が述べられていま
    す。
    S-14の報告書においては、建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない旨、及び、外装
    の目視確認の結果、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部
    分や屋上の外壁等に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要
    であり継続して行われていく事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安
    全性に問題がないと判断される旨、並びに、新耐震基準の施行以前に設計・施工された2棟の建物において
    は現況の耐震基準と比較するとわずかに耐震性能が劣ると考えられるものの、設計当時の耐震性能は満たし
    ていると判断される旨の意見が述べられています。また、敷地内に所在する擁壁につき、構造図及び構造計
    算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認する限り、構造的に問題となる
    ような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題ないものと考えられる
    旨の意見が述べられています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    また、S-5、S-10、S-11、S-12及びS-13については、新耐震基準の施行以前に設計・施工されています
    が、建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項に基づく認定を受けた耐震改修計画に基づいた耐震
    改修工事が完了しています。
    なお、上記各報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証
    するものではありません。
    (注)  S-1のうち「ニューレオマワールド」の建築物の一部及びS-9のうち離れについても同様ですが、これらの建築物の
      利用形態等に照らし、第三者専門機関による調査は行っていません。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (ト) 地震リスク分析等の概要
    保有資産のPML値は、以下のとおりです。各PML値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による
   2016年10月付地震リスク評価報告書(S-1~S-9)、         東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による建
   物状況調査報告書(建物エンジニアリング・レポート)(S-11、S-14)及び2017年10月付地震リスク評価報告
   書-詳細評価版(Phase2)-(S-10、S-12、S-13)に基づいて記載しています。
    なお、2020年5月31日現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
              PML値(予想最大損失率)

    物件
        物件名称
    番号          (%)(注1)
                   1.9
      大江戸温泉物語   ホテルレオマの森
    S-1 レオマリゾート
         ニューレオマワール
                   1.6
      (注2)
         ド
    S-2 大江戸温泉物語   伊勢志摩          14.2
    S-3 伊東ホテルニュー岡部(注3)             12.0

    S-4 大江戸温泉物語   あたみ          12.6

    S-5 大江戸温泉物語   土肥マリンホテル          14.9

    S-6 大江戸温泉物語   あわら          14.9

    S-7 大江戸温泉物語   かもしか荘          3.0

    S-8 大江戸温泉物語   伊香保          1.0

    S-9 大江戸温泉物語   君津の森(注4)          4.8

    S-10 大江戸温泉物語   長崎ホテル清風          6.4

    S-11 大江戸温泉物語   幸雲閣          3.9

    S-12              2.1

      鬼怒川観光ホテル
    S-13 大江戸温泉物語   きのさき          11.8

    S-14 大江戸温泉物語   東山グランドホテル          4.6

      ポートフォリオ全体(注5)             2.7

    (注1) 「PML値(予想最大損失率)」は、PML算定機関から提供を受けた地震リスク評価報告書の数値をそのまま記載して
      います。
    (注2) 本物件のうち、「ホテルレオマの森」は、ホテル棟と増築部分の2棟の建物から構成されていますが、ホテル棟の
      みを評価対象とした数値を、また、「ニューレオマワールド」は、全64棟の建物から構成されていますが、ワールド
      プラザ棟他14棟を評価対象とした数値を本物件のPML値として記載しています。
    (注3) 本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、本物件(相模亭)と駿河亭は一体的な
      運営がなされています。表中には本物件(相模亭)のPML値を記載しています。なお、駿河亭のPML値は16.0%、ま
      た、2棟合わせた建物全体では13.1%とされています。
    (注4) 本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れから構成されていますが、センター棟及びアリーナ棟のみを評価対象
      とした数値を本物件のPML値として記載しています。
    (注5) 「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2017年10月付地震
      リスク評価報告書に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (チ) 主要な不動産に関する情報
    2020年5月31日現在、本投資法人が保有している資産のうち、年間固定賃料の合計が全年間固定賃料の合
    計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
          年間固定賃料   賃貸面積  賃貸可能面積   稼働率
        テナントの
     物件名称
          (百万円)   (㎡)   (㎡)  (%)(注2)
        総数
    大江戸温泉物語
    レオマリゾート      1  630  63,896.05   63,896.05    100.0
    (注3)
         1  348  22,402.38   22,402.38    100.0
    鬼怒川観光ホテル
    (注1) 上記表は、  2020年5月31日  現在において効力を有する各保有資産に係る賃貸借契約に基づいて作成しています。
    (注2) 第1期以降の各決算期時点の稼働率については、前記「(ハ)稼働率の推移」をご参照下さい。
    (注3) 「大江戸温泉物語   レオマリゾート」については、2020年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の建
    物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡)に関するものがあり、「賃貸可能面積」欄及び「賃貸面積」欄には、そ
    のうち当該建物に関する賃貸可能面積及び賃貸面積のみを記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設
    が存在しており、本物件のテナント(株式会社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において
    動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに
    賃貸しています。
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (リ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が保有資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に
    関する情報
    2020年5月31日現在、本投資法人が保有している資産のうち、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の
    合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、主要なテナントとなる大
    江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社及び株式会社レオマユニティーは、本資産運用会社の自主ルール
    である利害関係人等取引規程に定める利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は、賃料その他の
    条件等について、利害関係人等取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。本
    資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取引規程については、後記「第二部投資法人の詳細情報 第
    3 管理及び運営 2   利害関係人との取引制限 (2)     利害関係人等取引規程」をご参照下さい。
    ・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
                   賃貸面積
              年間固定賃料(注1)
             契約期間
    No テナント名称   業種  物件名称  満了日
                比率    比率
             (注5)  (百万円)    (㎡)
                (%)    (%)
          大江戸温泉物語   2036年
               216  8.8  9,782.37   3.5
          伊勢志摩   8月31日
          伊東   2036年
               147  6.0 10,211.46   3.7
          ホテルニュー岡部   8月31日
          大江戸温泉物語   2036年
               187  7.6  8,469.22   3.1
          あたみ   8月31日
          大江戸温泉物語   2036年
               109  4.4  6,125.84   2.2
          土肥マリンホテル   8月31日
          大江戸温泉物語   2036年
               131  5.3 14,132.27   5.1
          あわら   8月31日
        旅館及びホ
          大江戸温泉物語   2036年
               71  2.9  5,947.80   2.2
        テルの運営
          かもしか荘   8月31日
     大江戸温泉物語   温泉利用施
          大江戸温泉物語   2036年
               73  3.0  5,177.18   1.9
    1 ホテルズ&リゾー   設、テーマ
          伊香保   8月31日
     ツ株式会社   パーク及び
          大江戸温泉物語   2036年
               49  2.0  8,660.20   3.1
        演芸場の運
          君津の森   8月31日
        営等
          大江戸温泉物語   2037年
               149  6.1 11,114.69   4.0
          長崎ホテル清風   12月3日
          大江戸温泉物語   2037年
               84  3.4 10,843.89   3.9
          幸雲閣   12月3日
          鬼怒川観光ホテル   2037年
               348  14.2  22,402.38   8.1
             12月3日
          大江戸温泉物語   2037年      10,602.89
               157  6.4    3.8
          きのさき   12月3日      (注2)
          大江戸温泉物語   2037年
          東山グランドホテ   12月3日
               103  4.2 16,602.03   6.0
          ル
                  <ホテルレオ
                  マの森>   8.5
          大江戸温泉物語
                  23,322.42
             2036年
          レオマリゾート      629  25.6
        遊園地、ホ
             8月31日
                  <ニューレオ
          (注3)
     株式会社レオマ   テル、旅館
    2              マワールド>
                     14.7
     ユニティー   等観光施設
                  40,573.63
        の経営等
          大江戸温泉物語
             2066年
          レオマリゾート
                1  0.0 71,790.51   26.0
             8月31日
          (注4)
         合計      2,460  100.0  275,758.78   100.0
    (注1) 上記各物件の賃料は、   2020年5月31日  現在において締結されている賃貸借契約に基づき、固定賃料及び変動賃料によ
     り構成されますが、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料を12倍して年換算した金額を、百万円
     未満を切り捨てて記載しています。また、「比率」欄には、ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各
     施設の年間固定賃料の占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件欄に記載の年間
     固定賃料の合計又は比率の合計が合計欄の数値と一致しない場合があります。また、変動賃料は、テナントの旅館、ホ
     テルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメ
     ントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPに賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただし、旅
     館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びア
     ミューズメントパークその他の余暇活用型施設の修正後GOPが一定金額を上回る場合に、変動賃料が発生します。なお、
     変動賃料の算定方法については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
    (注2) 本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    (注3)「大江戸温泉物語    レオマリゾート」について、    2020年5月31日  現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の
     建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該建物に関する賃貸借契約の内
     容を記載しています。
    (注4)「大江戸温泉物語    レオマリゾート」について、2020年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約は、当該施設の
     建物に関するものと土地の一部(面積:71,790.51㎡)に関するものがあり、そのうち当該土地の一部に係る賃貸借契約
     の内容を記載しています。なお、当該土地上には閉鎖された動物園の施設が存在しており、本物件のテナント(株式会
     社レオマユニティー)は、当該土地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資
     法人は、当該土地を保有する上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。また、動物が当該
     土地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされてい
     ます。
    (注5) 契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ワ)保有資産の個別不動産の
     概要」をご参照下さい。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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   (ヌ) 保有資産に係る担保の状況
    本書の提出日現在、保有資産につき、本投資法人が設定を合意又は約束している担保はありません。
   (ル) ポートフォリオの概況

    2020年5月31日現在、ポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
    a.用途別
              取得価格(百万円)
                   比率(%)
       用途    物件数
               (注1)
            14     36,705    100.0

    温泉・温浴関連施設
            -      -    -

    その他用途施設
            14     36,705    100.0

       合計
    b.賃貸期間別

            契約年数      残存年数
          年間固定賃料
      賃貸借期間
              比率  年間固定賃料    比率
          (百万円)
             (%)   (百万円)    (%)
          (注2)
           2,460   100.0   2,460   100.0
    10年超
            -   -   -   -

    10年以内
           2,460   100.0   2,460   100.0

      合計
    c.契約形態別

           年間固定賃料(百万円)
                   比率(%)
      契約形態
             (注2)
                2,460     100.0

    定期賃貸借契約
                -     -

    普通賃貸借契約
                2,460     100.0

       合計
    (注1)「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料
     等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
    (注2) 賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されており、「年間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料
     を12倍して年換算した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (ヲ) 個別投資不動産等物件の収支状況
    投資不動産等物件の当期における個別の収支状況は以下のとおりです。
                   (単位:千円)
      大江戸温泉物語   大江戸温泉物語   伊東ホテル   大江戸温泉物語   大江戸温泉物語
   物件名
      レオマリゾート   伊勢志摩   ニュー岡部   あたみ   土肥マリンホテル
        183   183   183   183   183
  運用日数
  ① 賃貸事業収入     381,082   118,902   94,976   106,162   63,501
        343,877   115,161   82,340   101,344   61,382
  第一賃料
        315,257
           108,056   73,780   93,716   54,589
   固定賃料
        (注2)
        28,619   7,104   8,559   7,628   6,792
   変動賃料
        33,710   3,741   8,883   3,964   1,758
  第二賃料
        3,494    -   3,753    853   360
  その他賃貸事業収入
  ② 賃貸事業費用      36,814   4,611   11,519   5,575   2,738
        2,000   1,000   1,000   1,000   1,000
  管理委託費
        31,769   3,120   8,338   3,390    991
  公租公課
        2,004    379   526   371   252
  損害保険料
        1,040    111   1,655    814   494
  その他費用
  ③ 賃貸NOI(=①-②)     344,267   114,290   83,457   100,587   60,762
  ④ 減価償却費      85,839   52,301   27,933   33,443   29,995
  不動産賃貸事業利益
        258,427   61,989   55,523   67,143   30,767
  (=③-④)
                   (単位:千円)

      大江戸温泉物語   大江戸温泉物語   大江戸温泉物語   大江戸温泉物語   大江戸温泉物語
   物件名
      あわら   かもしか荘   伊香保   君津の森   長崎ホテル清風
        183   183   183   183   183
  運用日数
  ① 賃貸事業収入      77,745   45,381   45,644   33,352   83,192
        69,031   39,386   41,586   24,590   79,006
  第一賃料
        65,778   35,723   36,759   24,590   74,979
   固定賃料
        3,253   3,663   4,826    -   4,027
   変動賃料
        8,714   5,994   4,058   5,222   4,185
  第二賃料
         -   -   -   3,539    -
  その他賃貸事業収入
  ② 賃貸事業費用      9,517   6,998   5,219   7,034   6,293
        1,000   1,000   1,000   1,000   1,000
  管理委託費
        5,151   5,329   3,815   4,921   4,954
  公租公課
        608   261   210   300   337
  損害保険料
        2,757    407   193   812    1
  その他費用
  ③ 賃貸NOI(=①-②)      68,228   38,382   40,425   26,317   76,899
  ④ 減価償却費      21,736   13,605   13,384   8,509   20,320
  不動産賃貸事業利益
        46,491   24,776   27,040   17,807   56,578
  (=③-④)
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
                   (単位:千円)
      大江戸温泉物語      大江戸温泉物語   大江戸温泉物語
         鬼怒川観光ホテル          全体合計
   物件名
      幸雲閣      きのさき   東山グランドホテル
        183   183   183   183   183
  運用日数
  ① 賃貸事業収入      44,997   179,723   90,538   68,456   1,433,658
        42,103   174,418   84,196   57,833   1,316,259
  第一賃料
        42,103   174,418   78,887   51,790   1,230,431
   固定賃料
         -   -   5,308   6,043   85,827
   変動賃料
        2,894   5,305   6,342   10,347   105,122
  第二賃料
         -   -   -   275   12,276
  その他賃貸事業収入
  ② 賃貸事業費用      4,898   8,817   6,574   11,504   128,118
        1,000   1,000   1,000   1,000   15,000
  管理委託費
        3,484   5,990   4,635   9,639   95,530
  公租公課
        313   700   318   473   7,059
  損害保険料
         99   1,127    620   391   10,528
  その他費用
  ③ 賃貸NOI(=①-②)      40,099   170,905   83,963   56,952   1,305,540
  ④ 減価償却費      21,238   61,829   20,594   27,477   438,210
  不動産賃貸事業利益
        18,861   109,076   63,369   29,474   867,329
  (=③-④)
   (注1)金額については、千円未満を切り捨てて記載しています。
   (注2)大江戸温泉物語   レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結されており、当該定期借地契約に基づく土地
    賃料を月額86,000円受領しています。固定賃料には当該土地賃料を含んで記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (ワ) 保有資産の個別不動産の概要
   a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
    ・ 「物件番号」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い、「温泉・温浴関連施設」及び「そ
    の他用途施設」の2つに分類し、用途ごとに符号及び番号を付したものです。「温泉・温浴関連施設」は
    「S」の符号を付しています。
    ・ 「用途」は、本投資法人が投資対象とする資産の用途の別に従い「温泉・温浴関連施設」及び「その他用
    途施設」の2つの分類のいずれかを記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針
    に照らした各施設の特性を総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産
    登記簿上の用途とは必ずしも一致しません。
    ・ 「取得年月日」は、各不動産に係る売買契約に記載された各保有資産の譲渡実行日を記載しています。
    ・ 「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
    ・ 「取得価格」は、各不動産に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金(消費税及び地方消費税並び
    に売買手数料等の諸費用を含みません。)を記載しています。
    ・ 「鑑定評価額」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産
    に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
    ・ 「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示が未実施の場合その他住
    居表示のない物件は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)に都道府県
    名を加えて記載しています。
    ・ 「交通」は、株式会社立地評価研究所又は一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る
    不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。
    ・ 土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載してい
    ます。
    ・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する
    割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある
    場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他
    の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場
    合があります。
    ・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、
    用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれ
    も)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増
    され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
    ・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に
    掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲
    げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは
    「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
    ・ 土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいて
    おり、現況とは一致しない場合があります。
    ・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
    ・ 建物の「建築時期」は、不動産登記簿上の主たる建物の新築年月日を記載しています。なお、新築年月日
    が不明な場合は、最新の増築年月日を記載しています。
    ・ 建物の「構造/階数」は、不動産登記簿上の主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいて記載し
    ています。
    ・ 建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
    ・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、不動産登記簿上の主たる建物について設計及び施工がなされた当時
    の社名で記載しています。
    ・ 「賃貸可能面積」は、2020年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建
    物等管理業務委託契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
    ・ 「稼働率」は、2020年5月31日現在における稼働率(賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)につ
    いて、小数第2位を四捨五入して記載しています。
    ・ 「主要テナント」は、2020年5月31日現在時点において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書
    兼建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が
    大きい者を記載しています。
    ・ 「テナント数」は、2020年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼建物
    等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。
    ・ 「客室数」には、2020年5月31日現在、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    ・ 「転貸テナント数」は、2020年5月31日現在において効力を有する停止条件付定期建物等賃貸借契約書兼
    建物等管理業務委託契約書に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から転貸を受ける者の数を記載
    しています。
    ・ 「PM会社」は、2020年5月31日現在、当該物件において建物の管理業務等を受託している者を記載してい
    ます。
    ・ 「特記事項」には、2020年5月31日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項
    のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載して
    います。
   b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明

    ・ 「テナント」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期間満了
    時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、「契約更改の方法」
    は、2020年5月31日現在において効力を有する賃貸借契約書の内容を記載しています。
   c. 「運営実績」欄に関する説明

    ・ 「運営実績」は、賃借人から取得した情報を原則としてそのまま記載していますが、一部については、賃
    借人から取得した情報に基づき、本資産運用会社にて再集計しています。
    ・ 「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載してい
    ます。
    客室稼働率=対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100(%)
    ・ 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average        Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の
    販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値について、           1円未満切り捨て   て記載しています。
    ・ 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue              Per Available  Room)をい
    い、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、              1円未満切り捨て   て
    記載しています。なお、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値となります。
    ・ 「売上高」とは、賃借人が旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいい、百万円
    未満を切り捨てて記載しています。
    ・ 「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、2019年6月から2020年5月までの平
    均値を、「売上高」については、2019年6月から2020年5月までの期間の合計値を記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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  物件番号
    大江戸温泉物語   レオマリゾート
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-1
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    10,379,000,000円      鑑定評価額    8,870,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22
  (注1)
  交通    JR予讃線「丸亀」駅より約15km、JR土讃線「琴平」駅より約7.5km、高松琴平電鉄琴平線「栗
      熊」駅より約2.7km
  土地 地番   丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番      建物 建築時期  <ホテルレオマの森>
      22他464筆
                1991年7月10日(注2)
                <ニューレオマワールド>
                1991年3月30日(注3)
   建ぺい率   70%       構造/階数  <ホテルレオマの森>
                鉄骨鉄筋コンクリート造ルーフィン
                グ葺11階建
                <ニューレオマワールド>
                鉄骨造鋼板葺2階建
   容積率   200%       延床面積  <ホテルレオマの森>
                23,322.42㎡
                <ニューレオマワールド>
                40,573.63㎡
   用途地域   非線引都市計画区域       設計者  <ホテルレオマの森>
             (注4)
                新築:株式会社AAA総合設計
                増築(森のおかげ温泉):株式会社
                プラス計画設計事務所
                増築(レストラン):株式会社再生
                建築研究所一級建築士事務所
                <ニューレオマワールド>
                新築:郡ビルド株式会社一級建築士
                事務所
                増築:郡ビルド株式会社一級建築士
                事務所
   敷地面積   665,403.01㎡       施工者  <ホテルレオマの森>
             (注4)
                新築:清水建設株式会社四国支店
                増築(森のおかげ温泉):清水建設
                株式会社四国支店
                増築(レストラン):中央宣伝企画
                株式会社
                <ニューレオマワールド>
                新築:郡ビルド株式会社
                増築:郡ビルド株式会社
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    <ホテルレオマの森>      稼働率    100%
  (注5)
      23,322.42㎡
      <ニューレオマワールド>
      40,573.63㎡
  主要テナント    株式会社レオマユニティー      テナント数    1
  客室数    241      転貸テナント数    0
  PM会社    株式会社レオマユニティー
  特記事項:
  ・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
  在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本土地の一部(面積:244,326㎡。なお、現況は森林です。)は、地域森林計画の対象となる民有林に該当します。
  ・本建物について、新築の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する一部の確認済証及び検査済
  証が確認できませんが、株式会社J建築検査センターより建築基準法適合状況調査報告書を取得して問題ないことを
  確認しています。
  ・フリーズィングシー棟(現在運転休止中の遊具「アドベンチャーシップ」が設置されている建物。延床面積:
  5,188.85㎡)については、本書の提出日現在、日常的には使用されていません。
  (注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。

  (注2) 不動産登記簿上、2004年及び2016年に増築工事を実施しています。
  (注3) 不動産登記簿上、1991年に増築工事を実施しています。
  (注4) 本物件のうち、「ニューレオマワールド」は、当該建物の不動産登記簿上の主たる建物についてのみ記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  (注5) 当該物件の建物に関する賃貸可能面積のみを記載しており、土地の面積は含みません。
           賃貸借の概要

  テナント   株式会社レオマユニティー
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   ホテルレオマの森:23,322.42㎡
     ニューレオマワールド:40,573.63㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額52,456,896円(ただし、2016年11月までは、月額67,479,294円、2019年5月までは、月額
      62,456,896円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額5,181,730円とし、2019年6月以降、
       以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの58.7%(ただし、2019年5月までは修正後GOPの64.0%)(以下、本賃
        貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相
        当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の
       1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1
       年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料
       額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
       料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   314,741,376円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
         運営実績(ホテルレオマの森)

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   80.6% 89.1% 95.4% 87.1% 86.6% 93.7% 90.5% 85.2% 80.4% 34.8%  8.9%  - 69.3%
  ADR(円)   25,000 33,341 51,371 26,722 26,628 28,691 33,595 32,014 27,473 26,779 20,908  - 31,680
  RevPAR(円)   20,150 29,706 49,007 23,274 23,059 26,883 30,403 27,275 22,088  9,319 1,860  - 21,954
  売上高(百万円)   204 278 470 219 232 264 292 266 207  89 18  0 2,544
         運営実績(ニューレオマワールド)

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  入場者数(人)   36,983 53,105 118,893  36,502 40,721 45,221 54,736 36,014 28,679  8,341 2,350  - 461,545
  売上高(百万円)   130 218 496 145 147 160 191 142  96 35  9 0 1,774
  (注)  「入場者数」とは、当該期間中に「ニューレオマワールド」を利用した延べ人数をいいます。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         賃貸借の概要(注1)(注2)
  テナント   株式会社レオマユニティー
  契約形態   定期借地契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から50年間(注3)
  賃貸面積   71,790.51㎡
  賃料   月額86,000円
  敷金、保証金   516,000円
  期間満了時の更新   1. 契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含みます。)及び建物の築造によ
  について
      る賃貸借期間の延長は行いません。
     2. 賃貸借期間満了にあたり、テナントから本件土地の継続利用の要請があった場合には、本投資
      法人及びテナントは誠実に協議するものとし、合意に至った場合には、本投資法人及びテナン
      トは改めて新たな本件土地の定期借地権設定契約を締結するものとします。
  賃料改定について   1. 賃料は、基準年度(毎年12月1日からの1年間をいいます。以下、本賃貸借の概要において
      「基準年度」といいます。)ごとに、当該基準年度の12月1日以降の額を、次の式により算出
      された額に変更します。なお、算出された額に千円未満の端数が生じたときは、これを四捨五
      入した金額を毎年12月から翌年10月までの各月分の月額賃料とし、翌年11月分の賃料はその残
      額とします。
      変更後の賃料の額(月額)=((A-B)+B’)÷12
       A:当該時点における賃料の額(年額)
       B:直前の基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件
       土地に賦課されていた固定資産税その他の公租公課の額(本件土地賃貸借期間の初日以後
       第1回目の変更にあっては、本件土地賃貸借期間の初日において本件土地に賦課されてい
       た固定資産税その他の公租公課の額)
       B’:当該基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件
       土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額
     2. 各基準年度の開始日以降、本件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課の額に増減のあ
      る場合には、その増減額に応じて、その直後の基準年度の賃料の額を変更します。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本契約を中途解約することができません。
  違約金   1. 所定の事由により本契約が解除され、賃貸借期間満了日以前に終了した場合、テナントは、月
      額賃料の12か月分に相当する金額(当該解除時点の賃料の額を基準に算定するものとしま
      す。)を、本契約終了日に、違約金として本投資法人に支払わなければなりません。
     2. テナントの前項に基づく違約金の支払は、テナントの明渡遅延等本契約の解除により本投資法
      人が被った損害等の賠償の請求を妨げません。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
  (注1) 本契約に基づき賃貸される土地(以下、本賃貸借の概要において「本借地」といいます。)上には閉鎖された動物園が存在してお
   り、テナントは、本借地において、テナントの負担と責任において動物を飼育、管理していますが、本投資法人は、当該土地を保有す
   る上で必要となる費用相当額で、当該土地をテナントに賃貸しています。
  (注2) 本借地上には前所有者である合同会社香川県観光開発所有の建物が存在することから、テナントが本借地を明け渡すにあたり、本借
   地上に存在する建物や構築物等を撤去すべきテナントの義務の有無及びその範囲並びに撤去の主体については、本契約が終了した際
   に、本投資法人、テナント及び合同会社香川県観光開発の三者で誠実に協議の上、決定するものとされています。
  (注3) 動物が本借地上から完全に撤去されたことを確認できた場合には、契約期間満了前であっても本契約は終了するものとされていま
   す。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   伊勢志摩
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-2
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    3,656,900,000円      鑑定評価額    3,830,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    三重県志摩市浜島町浜島1035番地
  交通    近鉄志摩線「鵜方」駅より約10km・車で約20分、伊勢自動車道「玉城IC」より約30km・車で約
      1時間
  土地 地番   志摩市浜島町浜島字小向1036番他      建物 建築時期  本館:1973年2月13日(注2)
      15筆       (注1)
                北館:1979年2月28日
                南館:1984年8月16日
   建ぺい率   70%       構造/階数  本館:鉄筋コンクリート造陸屋根8
             (注1)  階建
                北館:鉄筋コンクリート造陸屋根地
                下2階付6階建
                南館:鉄筋コンクリート造陸屋根地
                下1階付6階建
   容積率   200%       延床面積  9,782.37㎡
   用途地域   非線引都市計画区域、用途地域指       設計者  新築、増築①、増築③、増築④:清
      定なし       (注3)  水建設株式会社名古屋支店一級建築
                士事務所
                増築②:有限会社林一級建築士事務
                所
                増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、
                増築⑫:有限会社松森建築設計事務
                所
                増築⑦、増築⑬:株式会社ホシ建築
                設計室
                増築⑭:対震構造エンジニアリング
                株式会社
   敷地面積   9,637.99㎡       施工者  新築、増築①、増築③、増築④:清
   (注4)          (注3)  水建設株式会社名古屋支店
                増築②:有限会社林一級建築士事務
                所
                増築⑤、増築⑧、増築⑩、増築⑪、
                増築⑫、増築⑬:不詳
                増築⑦:株式会社淺沼組名古屋支店
                増築⑭:有限会社創協
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    9,782.37㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    83      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みです。本書の提出日
  現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、
  株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀
  裂は見受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施
  状況等の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。
  ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及び検査済証
  が存在しませんが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の経年劣化の状況を
  見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修繕を行っていく必
  要があるとの見解書を得ています。
  ・微量PCBが含有されているトランスについて、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されてい
  ましたが、2020年4月に処分が完了しております。
  (注1) 本物件は、建物合併登記手続が完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る不動産登記簿上の記
   載に基づき記載しています。
  (注2) 不動産登記簿上、1979年、1984年及び1989年に増築工事を実施しています。
  (注3) 増築⑥及び増築⑨については、工事未了のまま中止したため、記載していません。
  (注4) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分)が約7.5㎡含まれます。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   9,782.37㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額18,009,399円(ただし、2016年11月までは、月額18,948,490円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額962,993円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの77.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の
       1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1
       年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料
       額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
       料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   108,056,394円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   87.6% 93.4% 95.6% 99.4% 86.7% 96.5% 90.6% 95.0% 94.0% 73.1% 22.1% 18.0% 79.3%
  ADR(円)   28,787 31,764 46,989 30,607 29,250 31,588 32,160 31,032 27,775 26,183 19,926 19,800 31,333
  RevPAR(円)   25,217 29,667 44,921 30,423 25,359 30,482 29,136 29,480 26,108 19,139  4,403 3,564 24,847
  売上高(百万円)   77 90 131  93 80 92 90 90 75 58 13 10 905
            121/223














                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    伊東ホテルニュー岡部        用途    温泉・温浴関連施設
  S-3
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    2,657,800,000円      鑑定評価額    2,810,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    静岡県伊東市桜木町二丁目1番1号
  交通    JR伊東線・伊豆急行線「伊東」駅より約1.2km・車で約5分・徒歩約15分
  土地 地番   伊東市桜木町二丁目663番1他9      建物 建築時期  1990年11月8日(注1)
      筆
   建ぺい率   80%       構造/階数  鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地
                下1階付9階建
   容積率   300%       延床面積  10,211.46㎡
   用途地域   近隣商業地域       設計者  新築:株式会社石井設計
                増築:宮本建築設計室一級建築士事
                務所
   敷地面積   2,945.87㎡       施工者  新築:鹿島建設株式会社横浜支店
                増築:新東建設株式会社
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    10,211.46㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    73(注2)      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本物件(相模亭)は、保有資産ではない駿河亭と渡り廊下で連結しており、大江戸温泉物語株式会社は、駿河亭の所
  有者から駿河亭を賃借した上で、本投資法人から賃借する相模亭と一体的な運営をしています。なお、駿河亭には、
  駿河亭の所有者を債務者とする根抵当権が設定されています。
  ・本建物と隣接する駿河亭との間には水路が横断しており、当該水路上には渡り廊下(1・2階部分で本建物と駿河亭
  を連絡する連絡通路)等が存していますが、河川占用許可を取得しています。
  (注1) 不動産登記簿上、年月日不詳及び1992年に増築工事を実施しています。
  (注2) 保有資産ではない駿河亭を含めた本物件の客室数は合計109室です。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   10,211.46㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額12,296,799円(ただし、2016年11月までは、月額13,644,591円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額1,471,251円とし、6か月ごとに改定
       され、以下のとおり算定します(注)。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における修正後GOPに変動賃料率を乗じた額(年額。月額はその12分の
       1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基準額が固定賃料相当額の1
       年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要において「暫定変動賃料
       額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最終月に、当該暫定変動賃
       料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   73,780,794円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
  (注)  保有資産ではない駿河亭を含めた修正後GOPに基づいて、変動賃料額及び暫定変動賃料額を算定します。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率
     93.9% 92.9% 96.8% 95.6% 83.3% 90.9% 90.1% 88.4% 96.3% 68.1% 23.2%  - 76.5%
  ADR(円)   22,673 27,604 44,384 24,201 24,406 26,625 30,377 28,287 22,447 21,936 16,226  - 27,285
  RevPAR(円)   21,289 25,644 42,963 23,136 20,330 24,202 27,369 25,005 21,616 14,938  3,764  - 20,873
  売上高(百万円)   84 99 160  87 83 97 110  99 81 57 14  0 977
  (注)  保有資産ではない駿河亭を含めた運営実績を記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   あたみ
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-4
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    2,997,300,000円      鑑定評価額    3,200,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    静岡県熱海市咲見町8番3号
  交通    JR東海道新幹線及びJR東海道本線「熱海」駅より約600m・徒歩約7分
  土地 地番   熱海市東海岸町255番2及び熱海      建物 建築時期  1959年2月27日(注1)
      市咲見町245番20他12筆
   建ぺい率   80%       構造/階数  鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・
                亜鉛メッキ鋼板葺12階建
   容積率   500%       延床面積  8,469.22㎡
   用途地域   商業地域       設計者  本館:不詳
                新館、第二新館、大浴場棟増築:株
                式会社稲葉長司設計事務所
   敷地面積   2,053.32㎡       施工者  本館、大浴場棟増築:不詳
                新館:佐藤工業株式会社横浜支店
                第二新館:清水建設名古屋支店
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    8,469.22㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    76      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の一部の隣地との境界について、書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該隣地所有
  者との間に紛争等は発生していません。
  ・本建物の一部は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、
  対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見受けられず、経年程度
  の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等の観点からも、宿泊施
  設としての安全性に問題がないと推察されるとの見解書を得ています。
  ・本土地の一部(面積:2.00㎡)について、熱海市に対し石碑の設置を目的として使用貸借しています。本投資法人
  が、当該土地を売却しようとする際には、熱海市から予め承諾を取得することが必要であり、同市が取得の意向を示
  した場合には同市に優先的に売却するものとされています。
  ・本物件10階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社
  アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損は確認されず、概ね良好な状態であるとの調査結果を得
  ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えています
  が、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  (注1) 不動産登記簿上、1977年、1981年、1989年、1997年及び2016年に増築工事を実施しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   8,469.22㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額15,619,380円(ただし、2016年11月までは、月額16,432,681円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額939,716円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×4.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの74.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   93,716,280円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   98.9% 94.5% 98.7% 96.7% 81.2% 94.3% 93.6% 96.9% 97.6% 92.4% 30.0%  - 81.2%
  ADR(円)   28,046 32,432 50,098 30,371 29,735 31,372 34,144 31,039 29,022 24,950 17,429  - 31,808
  RevPAR(円)   27,737 30,648 49,446 29,368 24,144 29,583 31,958 30,076 28,325 23,053  5,228  - 25,828
  売上高(百万円)   75 85 136  80 69 81 87 83 74 63 14  0 852
            127/223














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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   土肥マリンホテル
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-5
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,910,900,000円      鑑定評価額    2,020,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    静岡県伊豆市土肥2791番4
  交通    伊豆箱根鉄道駿豆線「修善寺」駅より約27.3km・車で約1時間
  土地 地番   伊豆市土肥字北屋形2791番2他6      建物 建築時期  1974年10月4日(注)
      筆
   建ぺい率   -       構造/階数  鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根亜
                鉛メッキ鋼板ぶき12階建
   容積率   -       延床面積  6,125.84㎡
   用途地域   都市計画区域外       設計者  1974年新築:株式会社石井建築事務
                所
                1987年増築、1990年増築、2005年増
                築:不詳
   敷地面積   2,800.83㎡       施工者  1974年新築:株式会社間組名古屋支
                店
                1987年増築、1990年増築、2005年増
                築:不詳
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    6,125.84㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物ホテルズ&リゾーツ      テナント数    1
      株式会社
  客室数    64      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、国土調査は実施済みで
  す。本書の提出日現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本物件の2階の天井スラブ、梁部分にアスベスト含有の吹付け材が使用されていますが、当該建材につき、株式会社
  アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい破損等は確認されず、概ね良好な状態であったとの調査結果
  を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えてい
  ますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  (注) 不動産登記簿上、2005年に増築工事を実施しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   6,125.84㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額9,098,235円(ただし、2016年11月までは、月額10,090,632円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額1,016,579円とし、6か月ごとに改定
       され、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×7.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの72.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   54,589,410円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   88.2% 87.9% 97.0% 91.7% 76.9% 90.0% 84.7% 89.7% 95.5% 64.5% 10.6%  - 73.0%
  ADR(円)   21,747 31,418 49,457 22,829 22,828 24,565 28,728 28,291 24,705 21,851 17,188  - 27,976
  RevPAR(円)   19,180 27,616 47,973 20,934 17,554 22,108 24,332 25,377 23,593 14,093  1,821  - 20,422
  売上高(百万円)   43 60 103  45 40 49 54 56 50 31  4 0 540
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   あわら
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-6
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,901,200,000円      鑑定評価額    1,990,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    福井県あわら市二面48番10号
  交通    JR北陸本線「芦原温泉」駅より約4.5km・車で約15分
      えちぜん鉄道三国芦原線「あわら湯のまち」駅より約1.0km・徒歩で約15分
  土地 地番   あわら市二面48字嵩田11番他42筆      建物 建築時期  みやこ亭:1984年9月23日
             (注1)  南館:1972年10月5日
                東館:1980年10月25日
   建ぺい率   80%、60%       構造/階数  みやこ亭:鉄骨・鉄筋コンクリート
             (注1)  造陸屋根8階建
                南館:鉄筋コンクリート造陸屋根5
                階建
                東館:鉄筋コンクリート・鉄骨造陸
                屋根・鉄板葺6階建
   容積率   400%、200%       延床面積  14,132.27㎡
   用途地域   非線引都市計画区域・商業地域、       設計者  東館:
      非線引都市計画区域・第1種住居
                1980年新築:株式会社神谷建築事務
      地域
                所
                1984年増築:不詳
                みやこ亭・緑風苑:
                株式会社神谷建築事務所
                南館:
                1972年新築、増築:不詳
   敷地面積   13,263.72㎡(注2)       施工者  東館:
                1980年新築、1984年増築:不詳
                みやこ亭:株式会社浅沼組
                南館:
                1972年新築、増築:不詳
                緑風苑:不詳
   所有形態   所有権及び借地権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    14,132.27㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    95      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該
  隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本建物と駐車場の一部は借地上に存在しており、本投資法人は複数の土地所有者との間で賃貸借契約を締結していま
  す。本物件を第三者に譲渡する際には当該土地所有者(借地権設定者)の承諾が必要です。
  ・テナントは本土地を横断している公図上水路及び里道とされている部分についても駐車場として使用しています。テ
  ナントは、当該部分の占用許可を取得しており、今後も当該占用許可を維持する予定です。
  ・本物件に隣接しテナントが所有する建物(寮)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行す
  ること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を無償にて通行することについて、本投資法人とテナント
  との間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認しています。
  ・本建物は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、株式会
  社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、外装の目視確認の結果、特記すべき割れ、亀裂は見
  受けられず、経年程度の劣化状況と思料され、過去の建物の使用履歴や修繕履歴と日々の点検保全管理の実施状況等
  の観点からも、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの見解書を得ています。
  ・低濃度PCBが含有されているトランス及びドラム缶内の油について、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出が行わ
  れ、適切に保管されています。また、低濃度PCBが含有されているコンデンサ(2台)について、2020年6月付で法
  律に従い管轄官庁に保管状況の届け出が行われており、適切に保管されています。
  ・本物件の別館1階から4階の階段室等の天井部分にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材
  につき、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状
  態であるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特
  別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  (注1) 本物件は、建物合併登記及び減築による変更登記手続を完了していますが、建築時期及び構造/階数は、当該手続完了前の各棟に係る
   不動産登記簿上の記載に基づき記載しています。
  (注2) 前所有者は、当該土地の一部(面積:5,641.90㎡)を第三者より賃借しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   14,132.27㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額10,963,033円(ただし、2016年11月までは、月額11,531,263円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額608,360円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×3.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの62.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   65,778,198円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
            132/223



                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   77.7% 87.5% 98.0% 83.5% 80.0% 92.5% 80.8% 75.4% 85.0% 55.7% 10.7%  - 68.8%
  ADR(円)   25,147 29,140 41,604 25,999 25,302 27,462 29,137 28,516 24,848 22,321 15,244  - 28,276
  RevPAR(円)   19,539 25,497 40,771 21,709 20,241 25,402 23,542 21,501 21,120 12,432  1,631  - 19,453
  売上高(百万円)   73 92 141  78 77 92 89 82 75 42  5 0 851
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   かもしか荘
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-7
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,222,200,000円      鑑定評価額    1,260,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    栃木県那須塩原市塩原1256番地
  交通    JR宇都宮線「西那須野」駅より約20km・車で約35分
      JR東北新幹線「那須塩原」駅より約24km・車で約40分
      東北自動車道「西那須野塩原IC」より約14km・車で約20分
  土地 地番   那須塩原市塩原字前山1256番4      建物 建築時期  1996年2月29日
   建ぺい率   60%       構造/階数  鉄筋コンクリート造ステンレス鋼板
                ぶき4階建
   容積率   200%       延床面積  5,947.80㎡
   用途地域   非線引都市計画区域、第一種住居       設計者  株式会社フケタ設計
      地域
   敷地面積   7,734.61㎡       施工者  東急・浜屋特定建設工事共同企業体
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    5,947.80㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    60      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本物件に隣接しテナントが所有する建物(寄宿舎)への出入りのために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通
  行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約において容認して
  います。
  ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号。その後
  の改正を含みます。)(    以下「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」といいます。)
  に基づく土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあ
  ると認められる区域)に位置しています。
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   5,947.80㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額5,953,916円(ただし、2016年11月までは、月額6,596,944円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額655,836円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×6.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの62.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   35,723,496円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   82.9% 87.3% 100.0%  75.9% 73.4% 95.7% 64.4% 58.5% 62.0% 52.3%  5.4%  - 63.1%
  ADR(円)   23,226 25,119 35,430 24,886 27,077 27,477 29,412 29,528 25,576 19,097 16,978  - 27,034
  RevPAR(円)   19,254 21,928 35,430 18,888 19,874 26,295 18,941 17,273 15,857  9,987  916  - 17,058
  売上高(百万円)   41 47 76 40 46 58 41 38 33 22  2 0 448
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   伊香保
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-8
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,299,800,000円      鑑定評価額    1,370,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    群馬県渋川市伊香保町伊香保592番1号
  交通    JR上越線・吾妻線「渋川」駅より約9.7km・車で約30分
  土地 地番   渋川市伊香保町伊香保字西沢592      建物 建築時期  1983年11月1日(注)
      番1他7筆
   建ぺい率   70%       構造/階数  鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板
                ぶき・陸屋根7階建
   容積率   400%       延床面積  5,177.18㎡
   用途地域   都市計画区域外       設計者  本館棟:不詳
                浴室棟:南澤建設一級建築士事務所
                新館棟:
                新築:南澤建設一級建築士事務所
                増築:株式会社再生建築研究所
   敷地面積   6,805.12㎡       施工者  本館棟、浴室棟:南澤建設株式会社
                新館棟:
                新築:南澤建設株式会社
                増築:不詳
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    5,177.18㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    40      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現在、当該
  隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本土地の一部(面積:1,835.00㎡)は、森林法(昭和26年法律第249号。その後の改正を含みます。)                  (以下「森林
  法」といいます。)   に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の現況は森林であり、日常的
  な立入りは行われていません。
  ・本土地に所在する擁壁について、建造の際の建築基準法に基づく建築確認手続及び完了検査手続に関する確認済証及
  び検査済証が不明となっていますが、株式会社再生建築研究所及び対震構造エンジニアリング株式会社より、現況の
  経年劣化の状況を見る限りは特記すべき問題はないと判断でき、引き続き定期点検を行いながら、適宜、補修等の修
  繕を行っていく必要があるとの見解書を得ています。
  ・本物件の1階から4階の階段室の天井、段裏にアスベスト含有の吹付けひる石が使用されていますが、当該建材につ
  き、株式会社アースアプレイザルより、目視調査の範囲では、著しい劣化、損傷等は確認されず、概ね良好な状態で
  あるとの調査結果を得ています。これらの吹付けひる石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な
  問題はないと考えていますが、取得後も吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  (注) 不動産登記簿上、1994年に増築工事を実施しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   5,177.18㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額6,126,558円(ただし、2016年11月までは、月額6,788,768円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額708,097円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×7.0%(年
        額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの67.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年2
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   36,759,348円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   99.7% 99.7% 99.8% 99.6% 95.9% 99.2% 95.0% 88.5% 96.6% 87.7% 50.3%  - 84.2%
  ADR(円)   27,632 28,927 41,854 27,971 28,802 31,866 31,286 28,521 23,696 22,749 16,931  - 28,861
  RevPAR(円)   27,549 28,840 41,770 27,859 27,621 31,611 29,721 25,241 22,890 19,950  8,516  - 24,300
  売上高(百万円)   38 41 58 38 40 45 42 36 30 28 11  0 411
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   君津の森
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-9
          特定資産の概要
  取得年月日    2016年9月1日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    819,650,000円      鑑定評価額    859,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    千葉県君津市法木字法木野384番地119
  (注)
  交通    JR内房線「君津」駅より約15km・車で約30分
      館山自動車道「君津IC」より約10km・車で約16分
  土地 地番   君津市法木字法木野384番119他4      建物 建築時期  1996年3月21日
      筆
   建ぺい率   -       構造/階数  鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板
                ぶき4階建
   容積率   -       延床面積  8,660.20㎡
   用途地域   都市計画区域外       設計者  川鉄エンジニアリング株式会社
   敷地面積   57,069.38㎡       施工者  新日鉄・東急・白井建設工事共同企
                業体
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    8,660.20㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    41      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本物件は、センター棟、アリーナ棟及び離れで構成されていますが、アリーナ棟については、本書の提出日現在、日
  常的には使用されていません。
  (注) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   8,660.20㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額4,098,412円(ただし、2016年11月までは、月額4,535,272円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2016年11月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2016年12月(この月を含みます。)以降、月額436,860円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後
        GOP×5.0%(年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの52.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」とい
        います。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv)   本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   24,590,472円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)において、本契約を終了させることができます。この
     場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本契約
     を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同意することに
     より本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料相当額と12か
     月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約の終了の日の
     属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間
     が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金として本投資法人に
     支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又は解約の日が解
     約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から12か月を経過す
     るまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係る賃料を受領し
     た場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものとし、テナントが本
     投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合には、本投資法人
     は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   88.0% 94.3% 98.6% 22.8% 29.4% 83.8% 92.8% 97.5% 99.2% 91.5% 46.3%  - 70.3%
  ADR(円)   23,605 25,571 35,372 23,231 21,849 24,140 26,873 24,788 22,941 17,790 11,504  - 24,343
  RevPAR(円)   20,772 24,113 34,876  5,296 6,423 20,229 24,938 24,168 22,757 16,277  5,326  - 17,113
  売上高(百万円)   38 44 63  9 13 38 45 46 38 32 10  0 383
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   長崎ホテル清風
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-10
          特定資産の概要
  取得年月日    2017年12月4日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,637,000,000円      鑑定評価額    2,570,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    長崎県長崎市大鳥町523番地
  (注)
  交通    JR長崎本線「長崎」駅から約3.3km・車で約10分
  土地 地番   長崎県長崎市大鳥町523番他     14筆 建物 建築時期  1982年6月30日
   建ぺい率   60%       構造/階数  鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンク
                リート造陸屋根12階建
   容積率   200%       延床面積  11,114.69㎡
   用途地域   市街化調整区域、第2種住居地域       設計者  1982年新築:フジタ工業株式会社一
                級建築士事務所
                1982年増築、1988年増築、1993年増
                築、2006年増築:不詳
   敷地面積   5,092.25㎡       施工者  1982年新築:フジタ工業株式会社九
                州支店
                1982年増築、1988年増築、1993年増
                築、2006年増築:不詳
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    11,114.69㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    100      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の一部に、電線路(支持物を除く)の施設及び保持並びにその架設、保守の目的で立ち入るための、九州電力
  株式会社を地役権者とする地役権が設定されています。
  ・低濃度PCBが含有されている油遮断器がありますが、適切に保管されています。なお、含有分析調査の結果、含有が
  認められたため、法律に従い管轄官庁に保管状況の届出         済みです。
  ・本土地の一部について、隣地所有者に対し、公道に通じるために無償で通行することを承諾しています。
  ・本土地の一部(面積:1,020.68㎡)は、森林法に定める保安林に指定されています。当該土地の本書の提出日現在の
  現況は森林であり、日常的な立入りは行われていません。
  (注) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   11,114.69㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額12,496,532円(ただし、2018年5月までは、月額10,286,583円、2019年5月までは、月額
      9,788,199円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2018年5月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2018年6月(この月を含みます。)以降、月額498,384円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×2.2%
        (年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの44.7%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といい
        ます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
      (v)   上記(iii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から
       2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6
       月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(ii)において、変動賃料発生
       月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合
      計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日時点
      の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後1年間
      における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、1年ごと
      に改定するものとします。
  敷金、保証金   74,979,192円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。
     この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本
     契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同
     意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料
     相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約
     の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     し、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金とし
     て本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又
     は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から
     12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係
     る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものと
     し、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合に
     は、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率
     86.7% 96.4% 99.1% 93.1% 90.8% 97.0% 88.2% 84.7% 87.9% 84.4% 20.9%  - 77.4%
  ADR(円)   27,583 27,837 37,730 29,200 33,624 34,809 33,830 32,133 26,413 22,943 15,895  - 30,444
  RevPAR(円)   23,914 26,834 37,390 27,185 30,530 33,764 29,838 27,216 23,217 19,363  3,322  - 23,563
  売上高(百万円)   83 95 130  92 106 114 102  95 76 67 11  0 976
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   幸雲閣
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-11
          特定資産の概要
  取得年月日    2017年12月4日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,040,000,000円      鑑定評価額    1,220,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    宮城県大崎市鳴子温泉字車湯1番地10
  (注1)
  交通    JR陸羽東線「鳴子温泉」駅から約1km・車で約5分
  土地 地番   宮城県大崎市鳴子温泉字車湯1番      建物 建築時期  1965年12月8日(注4)
      10他36筆
   建ぺい率   70%       構造/階数  鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根8
                階建
   容積率   400%       延床面積  10,843.89㎡
   用途地域   非線引都市計画区域、用途地域指       設計者  本館:
      定なし
                新築:青板建築設計事務所
                1972年増築、1978年増築、1980年増
                築、1985年増築:不詳
   敷地面積   11,829.25㎡(注2)(注3)       施工者  本館:
                新築、1972年増築、1978年増築、
                1980年増築、1985年増築:フジタ工
                業株式会社
   所有形態   所有権・借地権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    10,843.89㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    98(注5)      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本建物の一部は借地上に存在しており、土地所有者である国との間で賃貸借契約を締結しています。当該借地及び当
  該借地上の本建物その他の工作物について、増改築等により現状を変更(軽微な変更を除く。)しようとするとき
  は、土地所有者(借地権設定者)の書面による事前承諾が必要です。また、本物件を第三者に譲渡する際にも土地所
  有者(借地権設定者)の承諾が必要です。
  ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が存在しませんが、ケイ・ユ
  ニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確認
  する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問題
  ないものと考えられる旨の見解書を得ています。
  ・建物状況調査報告書によると、低濃度PCBが含有されている可能性があるトランスがありますが、現状の使用におい
  ては問題ないとされています。
  ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域(急
  傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置し
  ています。
  (注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
  (注2) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分。面積は測量中です。)が含まれます。
  (注3) 当該土地の一部(面積:498.62㎡)を第三者(国)から賃借しています。
  (注4) 不動産登記簿上、1972年、1978年、1980年及び1985年に増築工事を実施しています。
  (注5) 保有資産でない別館を含めた本物件の客室数は合計116室です。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   10,843.89㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額7,017,209円(ただし、2018年5月までは、月額7,772,214円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2018年5月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2018年6月(この月を含みます。)以降、月額755,005円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.5%
        (年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの45.3%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といい
        ます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
      (v)   上記((iii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月か
       ら2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年
       6月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(ii)において、変動賃料発
       生月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   42,103,254円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。
     この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本
     契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同
     意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料
     相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約
     の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     し、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金とし
     て本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又
     は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から
     12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係
     る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものと
     し、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合に
     は、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   81.0% 77.8% 88.2% 76.8% 84.7% 84.4% 74.2% 81.3% 97.1% 53.7% 19.0%  - 68.1%
  ADR(円)   21,681 22,274 26,604 22,699 26,607 26,378 26,792 23,870 20,408 19,109 13,487  - 23,560
  RevPAR(円)   17,561 17,329 23,464 17,432 22,536 22,263 19,879 19,406 19,816 10,261  2,562  - 16,044
  売上高(百万円)   73 71 92 69 94 96 87 81 80 43 10  0 801
  (注)  保有資産ではない別館    を含めた運営実績を記載しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    鬼怒川観光ホテル        用途    温泉・温浴関連施設
  S-12
          特定資産の概要
  取得年月日    2017年12月4日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    3,870,000,000円      鑑定評価額    6,130,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島359番地2
  (注1)
  交通    東武鬼怒川線「鬼怒川温泉」駅から約1.1km・徒歩約15分
  土地 地番   栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中島      建物 建築時期  1981年8月21日(注2)
      354番1他23筆
   建ぺい率   80%       構造/階数  鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下
                2階付10階建
   容積率   400%       延床面積  22,402.38㎡
   用途地域   非線引都市計画区域、商業地域       設計者  1981年新築:株式会社石井設計一級
                建築士事務所
                1981年増築、1990年増築:不詳
   敷地面積   6,719.48㎡       施工者  1981年新築、1981年増築、1990年増
                築:不詳
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    22,402.38㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    172      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
  在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本物件の北東側の構築物が公有地に越境していますが、当該越境について占用許可を取得しています                 。また、本物件
  の西側の入口付近の屋根及び緑地の一部が公有地に越境していますが、日光市より道路幅員が確保されているため、
  占有許可は不要との回答を得ています。
  ・本土地の一部に、電気事業用設備の設置等のための、東京電力株式会社(設定当時の契約当事者を記載しています。
  以下同じです。)を地上権者とする地上権が設定されています。
  ・本土地の一部に、送電線路の架設及び保守等並びに送電鉄塔までの立入り等のための、東京電力株式会社を地役権者
  とする地役権が設定されています。
  ・本土地の一部は、東京電力株式会社との間の契約により、送電線路の架設及び保守等のため、上記地役権と同種の制
  限が課されています。
  ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域(急
  傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置し
  ています。
  (注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
  (注2) 不動産登記簿上、1990年に増築工事を実施しています。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   22,402.38㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額29,069,741円(ただし、2018年5月までは、月額23,666,168円、2019年5月までは、月額
      22,478,074円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2018年5月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2018年6月(この月を含みます。)以降、月額1,188,094円とし、6か月ごとに改定
       され、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×2.4%
        (年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの56.0%(ただし、2019年5月までは修正後GOPの47.5%)(以下、本賃貸
        借の概要において「変動賃料発生基準額」といいます。)が1年分の固定賃料相当
        額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
      (v)   上記(iii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から
       2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6
       月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(ii)において、変動賃料発生
       月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   174,418,446円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。
     この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本
     契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同
     意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料
     相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約
     の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     し、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金とし
     て本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又
     は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から
     12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係
     る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものと
     し、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合に
     は、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   80.9% 84.0% 99.6% 89.4% 80.8% 96.3% 80.2% 76.4% 73.9% 51.8% 13.7%  - 68.9%
  ADR(円)   25,557 26,109 38,559 27,415 29,100 31,343 32,629 31,778 25,915 21,741 16,107  - 29,335
  RevPAR(円)   20,675 21,931 38,404 24,509 23,512 30,183 26,168 24,278 19,151 11,261  2,206  - 20,211
  売上高(百万円)   146 150 243 163 164 207 189 171 126  74 14  0 1,651
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                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号
    大江戸温泉物語   きのさき
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-13
          特定資産の概要
  取得年月日    2017年12月4日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    2,084,000,000円      鑑定評価額    2,650,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    兵庫県豊岡市城崎町桃島字菊屋島1232番地1
  (注1)
  交通    JR山陰本線「城崎温泉」駅から徒歩約11分
  土地 地番   兵庫県豊岡市城崎町桃島字菊屋島      建物 建築時期  1968年10月28日(注3)
      1232番1他12筆
   建ぺい率   80%       構造/階数  鉄筋コンクリート・鉄骨造亜鉛メッ
                キ鋼板ぶき・陸屋根7階建
   容積率   400%       延床面積  10,602.89㎡(注4)
   用途地域   非線引都市計画区域、商業地域       設計者  1968年新築、1968年増築:不詳
                1971年増築、1977年増築:三田建築
                設計事務所一級建築士事務所
                1989年増築:不詳
   敷地面積   11,350.80㎡(注2)       施工者  1968年新築、
                1968年増築:東洋棉花株式会社
                1971年増築:株式会社竹内工務店
                1977年増築:株式会社淺沼組
                1989年増築:不詳
   所有形態   所有権       所有形態  所有権
  賃貸可能面積    10,602.89㎡(注4)      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    103      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
  在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・本物件の本館1階から4階、6階及び7階の客室等の天井部分等にアスベスト含有の吹付け材及び吹付けひる石が使
  用されていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、空気環境測定ではアスベスト繊維濃度は一
  般環境中と同程度であり、現況利用上の問題は少ないとの調査結果を得ています。これらの吹付け材及び吹付けひる
  石の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材及び
  吹付けひる石の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  (注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
  (注2) 敷地面積には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分(セットバック部分)が約60~70㎡含まれます。
  (注3) 不動産登記簿上、1968年、1977年及び1989年に増築工事を実施しています。
  (注4) 本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   10,602.89㎡(注)
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額13,147,999円(ただし、2018年5月までは、月額13,098,944円、2019年5月までは、月
      額12,447,999円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2018年5月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2018年6月(この月を含みます。)以降、月額650,945円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×2.4%
        (年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの47.7%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といい
        ます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
      (v)   上記(iii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から
       2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6
       月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(ii)において、変動賃料発生
       月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   78,887,994円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後7年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。
     この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本
     契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
            153/223



                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  違約金   テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同
     意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料
     相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約
     の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     し、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金とし
     て本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又
     は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から
     12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係
     る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものと
     し、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合に
     は、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
  (注) 本土地上に存在する濾過機設備庫、LPガス庫、ゴミ置場及び自家発電機庫の床面積を含みません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   95.6% 95.3% 99.9% 99.5% 97.1% 99.4% 99.2% 98.7% 98.8% 99.1% 23.2%  - 83.8%
  ADR(円)   24,460 28,223 43,034 26,573 26,410 31,162 31,309 30,356 28,848 28,895 18,933  - 29,750
  RevPAR(円)   23,383 26,896 42,990 26,440 25,644 30,975 31,058 29,961 28,501 28,634  4,392  - 24,930
  売上高(百万円)   89 104 161  99 101 119 120 116 102 102  15  0 1,132
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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
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  物件番号
    大江戸温泉物語   東山グランドホテル
            用途    温泉・温浴関連施設
  S-14
          特定資産の概要
  取得年月日    2017年12月4日      特定資産の種類    不動産
  取得価格    1,230,000,000円      鑑定評価額    1,470,000,000円
            (価格時点)    (2020年5月31日)
  所在地(住居表示)    福島県会津若松市東山町大字湯本字上湯本5番地1
  (注1)
  交通    JR磐越西線・只見線「会津若松」駅から約7.2km・車で約15分
  土地 地番   福島県会津若松市東山町大字湯本      建物 建築時期  1964年9月29日(注3)
      字上湯本5番1他10筆
   建ぺい率   60%       構造/階数  鉄筋コンクリート造陸屋根8階建

   容積率   200%       延床面積  16,665.71㎡(注4)
   用途地域   市街化調整区域       設計者  1964年旧本館新築、1974年茜館増
                築、1979年茜館増築:不詳
                1980年葵館増築、1991年本館増築:
                株式会社石井建築事務所
   敷地面積   12,451.81㎡(注2)       施工者  1964年旧本館新築、1974年茜館増
                築、1979年茜館増築、1980年葵館増
                築:不詳
                1991年本館増築:フジタ工業株式会
                社仙台支店
   所有形態   所有権・借地権       所有形態  所有権・借家権
  賃貸可能面積    16,602.03㎡      稼働率    100%
  主要テナント    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー      テナント数    1
      ツ株式会社
  客室数    123      転貸テナント数    0
  PM会社    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  特記事項:
  ・本土地の一部の隣地との境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の提出日現
  在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。
  ・隣地より建物(寄宿舎)の一部が本土地に越境しており、本投資法人は当該建物所有者である大江戸温泉物語株式会
  社との間で建物の敷地として使用するための賃貸借契約を締結しています。また、当該建物(寄宿舎)への出入りの
  ために、テナントの従業員等が本土地を無償にて通行すること、及び周辺地権者等の関係者が必要な範囲で本土地を
  無償にて通行することについて、本投資法人とテナントとの間で締結された停止条件付定期建物等賃貸借契約におい
  て容認しています。
  ・本物件の構造物の一部(受水槽及び制御盤)は借地上に存在しており、本投資法人は土地所有者である大江戸温泉物
  語株式会社との間で賃貸借契約を締結しています。この借地権を第三者に譲渡する際には当該土地所有者(借地権設
  定者)の承諾が必要です。
  ・本建物とその付帯施設の維持管理に必要な機械設備等の設置・管理のために、本投資法人は隣接建物所有者である大
  江戸温泉物語株式会社との間で当該建物の一部を使用するための賃貸借契約を締結しています。
  ・本土地に所在する擁壁について、建築基準法に基づく完了検査手続に関する検査済証が一部存在しませんが、ケイ・
  ユニット株式会社より、構造図及び構造計算書がともに存在していないため詳細については不明であるが、目視で確
  認する限り、構造的に問題となるような過大な変形、ひび割れ等の劣化・損傷は見られないため、安全性に関して問
  題ないものと考えられる旨の見解書を得ています。
  ・建物状況調査報告書によると、微量PCBが含有されている可能性がある機器がありますが、現状の使用においては問
  題ないとされています。また、低濃度PCBが含有されているコンデンサについて、2020年6月付で法律に従い管轄官
  庁に保管状況の届出が行われ、適切に保管されています。
  ・本物件の茜館の1階旧ボイラー室、3階倉庫、3階から7階までのパントリーにアスベスト含有の吹付け材が使用さ
  れていますが、当該建材につき、株式会社アースアプレイザルより、低温灰化処理を行い、空気環境測定ではアスベ
  スト不検出との調査結果を得ています。これらの吹付け材の状態は安定しており、本投資法人は、現状の使用に特別
  な問題はないと考えていますが、取得後も吹付け材の状態確認を定期的に実施し、適切な管理を継続します。
  ・本建物の一部(茜館及び葵館)は1981年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工さ
  れた建物ですが、ケイ・ユニット株式会社より、本建物全体について、特記すべき構造的な問題は見受けられない
  旨、及び、外壁部分に経年劣化によるひび割れが見受けられ、また、主要構造部に支障のない庇部分や屋上の外壁等
  に鉄筋のかぶり不足によるひび割れや剥離が見受けられるが、日常の点検及び保全は重要であり継続して行われてい
  く事を前提とし、適切な補修を行えば経年劣化も改善され、宿泊施設としての安全性に問題がないと判断されるとの
  見解書を得ています。
  ・本土地の一部は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づく土砂災害警戒区域(急
  傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域)に位置し
  ています。
  ・建物状況調査報告書によると、消防法又は建築基準法等に関する複数の指摘事項がありますが、当該指摘事項につい
  ては、本投資法人の取得日までに前所有者の責任及び負担にて是正を完了することを合意しており、一部を除き当該
  日までに是正が完了しています。なお、当該一部についても、前所有者の責任及び負担にて是正を完了させる予定で
  す。
  (注1) 本物件所在地は、住居表示が未実施です。
  (注2) 本投資法人は、当該土地の一部(面積:70.29㎡)を借地権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
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  (注3) 不動産登記簿上、1974年、1979年、1980年及び1991年に増築工事を実施しています。
  (注4) 本投資法人は、当該建物の一部(床面積:63.68㎡)を借家権設定者である大江戸温泉物語株式会社から賃借しています。
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           賃貸借の概要
  テナント   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
  契約形態   定期借家契約
  契約期間   本投資法人が本物件を取得した日から20年を経過した日又は本物件に関する賃貸借契約(以下、本
     賃貸借の概要において「本契約」といいます。)が解除その他により終了した日のいずれか早期に
     到来する日までとします。
  賃貸面積   16,602.03㎡
  賃料   1. 本契約に基づきテナントが本投資法人に対して支払うべき賃料は、後記2.に基づき支払うべ
      き賃料(以下、本賃貸借の概要において「第一賃料」といいます。)及び後記3.に基づき支
      払うべき賃料(以下、本賃貸借の概要において「第二賃料」といいます。)の合計額としま
      す。
     2. 第一賃料は、毎月について、固定賃料及び変動賃料の合計額とし、毎月の固定賃料及び変動賃
      料の金額は、以下のとおりとします(それぞれ消費税等は別途)。
      (1)固定賃料
      月額8,631,767円(ただし、2018年5月までは、月額9,572,334円)とします。
      (2)変動賃料
      (i)  2018年5月(この月を含みます。)まで、0円。
      (ii)   2018年6月(この月を含みます。)以降、月額940,567円とし、6か月ごとに改定さ
       れ、以下のとおり算定します。
       ① 直近1年間(毎年12月からの6か月間(以下、本賃貸借の概要において「前期」と
        いいます。)については当年3月から翌年2月までの1年間をいい、毎年6月から
        の6か月間(以下、本賃貸借の概要において「後期」といいます。)については前
        年9月から当年8月までの1年間をいいます。)(以下、これらの1年間を本賃貸
        借の概要において「修正後GOP計算期間」といいます。)における修正後GOP×4.5%
        (年額。月額はその12分の1)
       ② 修正後GOPの45.0%(以下、本賃貸借の概要において「変動賃料発生基準額」といい
        ます。)が1年分の固定賃料相当額を上回る場合に、変動賃料が発生します。
      (iii) 前期の各月については前年9月から当年8月における、後期の各月については前年3
       月から当年2月における、各修正後GOP期間に係る修正後GOPに変動賃料率を乗じた額
       (年額。月額はその12分の1。ただし、当該修正後GOP計算期間に係る変動賃料発生基
       準額が固定賃料相当額の1年分以下である場合はゼロとします。以下、本賃貸借の概要
       において「暫定変動賃料額」といいます。)が暫定的に支払われ、前期及び後期の各最
       終月に、当該暫定変動賃料額と前期又は後期の各変動賃料額との差額が精算されます。
      (iv) 本投資法人及びテナントは、テナントに適用のある会計基準の変更その他の理由によ
       り、テナントの会計方法が変更され、本契約締結時と修正後GOPが実質的に異なるもの
       となる場合、本契約締結時における修正後GOPと実質的に同内容となるよう、変動賃料
       及び変動賃料発生基準額の算定式を、本投資法人及びテナントの書面による合意により
       変更します。
      (v)   上記(iii)にかかわらず、変動賃料発生月を含む半期の直後の半期(2018年12月から
       2019年5月まで)における暫定変動賃料月額は、変動賃料発生月を含む半期(2018年6
       月から2018年11月まで)における変動賃料の月額(上記(ii)において、変動賃料発生
       月以降の当初の変動賃料の月額として記載された固定額)と同額とします。
     3. 第二賃料は、毎月について、本契約に基づき本投資法人が本物件に関し負担すべき本物件及び
      本物件内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の
      合計額とします。第二賃料の金額は、賃貸借期間中、毎年12月1日において、直前の10月末日
      時点の固都税の納税通知書、保険料の請求額、地代(当該時点の月額支払賃料)に基づき今後
      1年間における毎月の必要額を合理的かつ客観的に、本投資法人において算定するものとし、
      1年ごとに改定するものとします。
  敷金、保証金   51,790,602円(固定賃料の6か月分)
  期間満了時の更新   本契約は賃貸借期間の満了をもって終了し、更新しないものとします。ただし、本投資法人及びテ
  について   ナントは、協議の上、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結
     することができます。
  賃料改定について   本投資法人及びテナントは、本賃貸借開始日から3年間は賃料を改定することができません。本投
     資法人及びテナントは、賃貸借期間開始日から3年間を経過した後は、3年ごとに、賃料の改定に
     ついて協議するものとし(なお、初回の賃料改定協議は、賃貸借期間開始日から3年間を経過した
     場合に行うものとします。)、経済情勢の変動、消費者物価指数(CPI)の変動、土地若しくは建
     物に対する公租若しくは公課その他の負担の増加その他やむを得ない事情が発生した場合におい
     て、双方合意したときは、賃料の改定をすることができます。
  中途解約について   テナントは、賃貸借期間中、本投資法人の事前の書面による承諾がない限り、本契約を解約するこ
     とができません。ただし、テナントは、賃貸借期間開始後5年を経過する日の翌日(以下、本賃貸
     借の概要において「解約日」といいます。)以降において、本契約を終了させることができます。
     この場合、テナントは解約日の12か月前の日までに、本投資法人に対して書面により解約日付で本
     契約を解約する旨の意思表示を行わなければならないものとします。
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  違約金   テナントは、所定の事由により本契約が解除された場合又はテナントの意向を受け本投資法人が同
     意することにより本契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日までの賃料
     相当額と12か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額(かかる賃料の計算にあたっては、本契約
     の終了の日の属する月の前月を1か月目として過去12か月間の賃料の平均月額を用います。ただ
     し、賃貸借期間が12か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額とします。)を、違約金とし
     て本投資法人に支払います。ただし、解除又は解約の日から解約禁止期間の末日まで又は(解除又
     は解約の日が解約禁止期間の末日の12か月前の日以降の日である場合には)解除又は解約の日から
     12か月を経過するまでの期間において、本投資法人が本件建物等を第三者に賃貸し、当該期間に係
     る賃料を受領した場合は、当該賃料の合計額の2分の1相当額を当該違約金から控除するものと
     し、テナントが本投資法人に対して当該金額を控除することなく違約金を支払い済みである場合に
     は、本投資法人は、当該金額をテナントに対して返還するものとします。
  契約更改の方法   該当事項はありません。
           運営実績

         2019年        2020年
                     累計
     6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
  客室稼働率   87.6% 80.5% 91.7% 86.1% 85.8% 91.3% 66.7% 65.3% 79.4% 51.6% 13.8%  - 66.5%
  ADR(円)   26,035 25,293 31,953 26,221 28,086 28,211 33,305 28,162 24,590 20,282 16,773  - 27,261
  RevPAR(円)   22,806 20,360 29,300 22,576 24,097 25,756 22,214 18,389 19,524 10,465  2,314  - 18,128
  売上高(百万円)   102  95 130  99 115 120 106  85 91 47 10  0 1,004
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   (カ) 保有不動産の資本的支出
    a. 資本的支出の予定
    本投資法人が2020年5月31日現在保有する資産に関し、2020年5月31日現在計画している第9期の改修工
    事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計
    上の費用に区分処理される部分が含まれています。
                 工事予定金額(百万円)
  不動産等の名称    所在地    目的    予定期間
                   当期 既支払
                  総額
                   支払額  総額
              自 2020年6月
                  19  -  -
  鬼怒川観光ホテル    栃木県日光市   宴会場エアコン新設
              至 2020年6月
              自 2020年7月
         パーク共用部トイレ改
                  17  -  -
         修     至 2020年8月
  大江戸温泉物語
      香川県丸亀市
  レオマリゾート
              自 2020年6月
         プラザ正面枠組み
                  10  -  -
         改修工事     至 2020年6月
    b. 期中の資本的支出

    本投資法人が2020年5月31日現在保有する資産に関し、当期の資本的支出に該当する工事は合計169百万
    円です。なお、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事は以下のとおりです。
                  工事金額(百万円)
  不動産等の名称    所在地    目的    期間
              自 2019年11月
         中央監視システム
                     50
         設備更新工事     至 2019年12月
  大江戸温泉物語
      香川県丸亀市
  レオマリゾート
              自 2020年5月
                     24
         空調設備更新工事
              至 2020年5月
              自 2019年12月
  大江戸温泉物語       レストランエアコン
                     18
      兵庫県豊岡市
  きのさき       増設工事     至 2020年2月
              自 2020年1月
  大江戸温泉物語
                     16
      静岡県伊豆市   給湯給水設備更新工事
  土肥マリンホテル            至 2020年3月
              自 2020年1月
  大江戸温泉物語       バックヤード用エレ
                     10
      宮城県大崎市
  幸雲閣       ベーター更新工事     至 2020年2月
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   ③【その他投資資産の主要なもの】
   該当事項はありません。
  (3)【運用実績】

   ①【純資産等の推移】
       総資産額   純資産総額   1口当たり純資産額
    年月日
       (百万円)   (百万円)    (円)
        29,208   16,171     91,777
   2017年11月30日
   (第3期末日)
        (28,787)   (15,749)     (89,385)
        39,875   21,220     90,166
   2018年5月31日
   (第4期末日)
        (39,302)   (20,647)     (87,731)
        39,106   21,224     90,185
   2018年11月30日
   (第5期末日)
        (38,526)   (20,644)     (87,719)
        38,782   21,204     90,097
   2019年5月31日
   (第6期末日)
        (38,219)   (20,641)     (87,707)
        38,640   21,207     90,110
   2019年11月30日
   (第7期末日)
        (38,072)   (20,638)     (87,695)
        38,327   21,183     90,011
   2020年5月31日
   (第8期末日)
        (37,779)   (20,636)     (87,683)
  (注1) 総資産額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
  (注2) 本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額については、期中では正確に把握
    できないため、各月末における推移は記載していません。
  (注3) 計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。
  また、東京証券取引所不動産投資信託証券市場における本投資口の取引所価格及び売買高の推移は以下のとおり

  です。
         第3期  第4期  第5期  第6期  第7期  第8期
       回次
         2017年  2018年  2018年  2019年  2019年  2020年
       決算年月日
         11月30日  5月31日  11月30日  5月31日  11月30日  5月31日
   計算期間別最高・
       最高(円)   92,500  91,000  88,200  88,500  99,800  94,900
   最低投資口価格
   (終値)及び売買高
       最低(円)   85,400  84,100  84,100  75,500  83,400  45,800
      売買高(口)   85,016  173,762  92,342  99,146  161,475  211,436

       月別  2019年12月   2020年1月   2020年2月   2020年3月

   月別最高・最低
       最高(円)    94,900   94,200   92,500   80,800
   投資口価格(終値)
       最低(円)    91,200   91,500   78,700   45,800
   及び売買高
      売買高(口)    21,646   14,766   21,620   63,447
       月別  2020年4月   2020年5月   2020年6月   2020年7月

   月別最高・最低
       最高(円)    59,400   77,200   72,900   65,600
   投資口価格(終値)
       最低(円)    47,950   58,700   65,700   53,200
   及び売買高
      売買高(口)    42,810   47,147   28,714   18,822
  (注) 最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託市場の終値によります。
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   ②【分配の推移】
             1口当たり分配金     1口当たりの
         分配総額
            (利益超過分配金は含まない)
                  利益超過分配金
    計算期間
         (千円)
              (円)     (円)
    第3期
           421,470     2,385      7
   自 2017年6月1日
   至 2017年11月30日
    第4期
           573,069     2,423     12
   自 2017年12月1日
   至 2018年5月31日
    第5期
           580,365     2,454     12
   自 2018年6月1日
   至 2018年11月30日
    第6期
           562,479     2,378     12
   自 2018年12月1日
   至 2019年5月31日
    第7期
           568,363     2,403     12
   自 2019年6月1日
   至 2019年11月30日
    第8期
           547,887     2,316     12
   自 2019年12月1日
   至 2020年5月31日
   ③【自己資本利益率(収益率)の推移】

        自己資本利益率
              年換算
    計算期間
         (注)
    第3期
           2.6%     5.2%
   自 2017年6月1日
   至 2017年11月30日
    第4期
           3.1%     6.1%
   自 2017年12月1日
   至 2018年5月31日
    第5期
           2.7%     5.4%
   自 2018年6月1日
   至 2018年11月30日
    第6期
           2.6%     5.3%
   自 2018年12月1日
   至 2019年5月31日
    第7期
           2.7%     5.3%
   自 2019年6月1日
   至 2019年11月30日
    第8期
           2.6%     5.1%
   自 2019年12月1日
   至 2020年5月31日
  (注)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
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  第二部【投資法人の詳細情報】
  第1【投資法人の追加情報】
  1【投資法人の沿革】
  2016年3月28日     設立企画人(大江戸温泉アセットマネジメント株式会社)による投信法第

       69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
  2016 年3月29日    投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
  2016 年4月14日    投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
  2016 年5月13日    内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施(登録
       番号 関東財務局長 第119号)
  2016 年6月30日    規約の変更
  2016 年8月31日    東京証券取引所に上場
  2016 年9月1日    資産運用の実質的な開始
  2018年2月27日     規約の変更
  2020年2月25日     規約の変更
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  2【役員の状況】
                  (本書の提出日現在)
                    所有投
                    資口数
  役職名  氏名
            主要略歴
                    (口)
  執行役員  今西 文則  1979年4月   株式会社ニチイ(後に株式会社マイカルに社名変更、現イオンリ
         テール株式会社)
         管理本部 財務部
      1998年3月   同社 財務企画室長
      2001年3月   同社 経営企画室付部長
      2001年9月   同社 経営改革本部 経営企画担当部長
      2001年10月   阪急電鉄株式会社
         グループ経営本部 グループ政策推進室調査役
      2002年4月   同社 不動産事業本部 不動産運用部調査役
      2004年3月   阪急リート投信株式会社へ出向 取締役投資運用部長
                     -
      2004年10月   株式会社阪急ファシリティーズへ出向 経営統括室調査役
      2005年4月   三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
         経営企画部長
      2007年2月   同社 リテール本部長
      2010年9月   日本リテールファンド投資法人 執行役員
      2015年8月   大江戸温泉ホールディングス株式会社
         REIT準備室 室長
      2015年11月   大江戸温泉アセットマネジメント株式会社へ転籍 代表取締役社
         長(現任)
      2016年3月   大江戸温泉リート投資法人 執行役員(現任)
  監督役員  鈴木 健太郎  2001年10月   長島・大野・常松法律事務所
      2006年10月   Debevoise  &Plimpton  LLP
      2007年11月   経済産業省経済産業政策局産業組織課
      2014年2月   柴田・鈴木・中田法律事務所(現任)
                     -
      2014年6月   ダイヤモンド電機株式会社 監査役
      2014年8月   丸紅プライベートリート投資法人 監督役員(現任)
      2016年3月   大江戸温泉リート投資法人 監督役員(現任)
  監督役員  本行 隆之  1998年10月   センチュリー監査法人(現     有限責任  あずさ監査法人)
      2005年12月   株式会社KPMG  FAS
      2013年1月   シロウマサイエンス株式会社 取締役(現任)
      2014年6月   のぞみ監査法人 代表社員(現任)
      2014年7月   Hamee株式会社 監査役(現任)
                     -
      2014年11月   株式会社Stand   by C 取締役
      2016年3月   株式会社Stand   by  C 京都 代表取締役(現任)
      2016年3月   大江戸温泉リート投資法人 監督役員(現任)
      2016年6月   株式会社ライトアップ 監査役(現任)
      2016年6月   株式会社NHKビジネスクリエイト 監査役(現任)
      2016年12月   株式会社みらいワークス 監査役(現任)
      2017年6月   株式会社NHKアート 監査役(現任)
      2017年7月   株式会社インフキュリオン・グループ 監査役(現任)
  (注1)  主要略歴の記載に関しては、在籍時の旧称に統一して記載しています。
  (注2)  執行役員が欠けた場合又は法令若しくは規約に定める員数を欠くことになる場合に備え、近藤郁雄を補欠執行役員として選任するこ
   とが第3回投資主総会で決議されています。なお、近藤郁雄は、本書の提出日現在、本資産運用会社の取締役兼チーフ・コンプライ
   アンス・オフィサーです。
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  3【その他】
  (1) 役員の変更
   執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任されます(投信
   法第96条、規約第44条)。ただし、役員が欠けた場合等において、内閣総理大臣は、必要があると認めるときは、
   利害関係人の申立てにより、一時役員の職務を行うべき者を選任することができます(投信法第108条第2項)。
   執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年です(規約第45条第1項本文)。ただし、補欠又は増員のために選
   任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第45条第1項ただし
   書)。また、補欠の執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総
   会(当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総会)において選
   任された執行役員又は監督役員の任期が満了する時までとします(規約第45条第2項本文)。ただし、投資主総会
   の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします(規約第45条第2項ただし書)。
   執行役員及び監督役員の解任は投資主総会において、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、
   出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います(投信法第104条、第106条)。執行役員又は監督役員の職
   務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、当該役員を解任
   する旨の議案が投資主総会において否決されたときは、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資
   主(6か月前から引き続き当該投資口を有する投資主に限ります。)は、当該投資主総会の日から30日以内に、訴
   えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第
   1項第2号)。
  (2) 規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

   ① 規約等の重要事項の変更
   後記「第3  管理及び運営 1   資産管理等の概要 (5)    その他 ③  規約の変更に関する手続」をご参照下さ
   い。
   本投資法人は、2020年2月25日開催の第3回投資主総会において、規約の一部変更を行いました。
   ② 事業譲渡又は事業譲受
   該当事項はありません。
   ③ 出資の状況その他の重要事項
   該当事項はありません。
  (3) 訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実

   本書の提出日現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。
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  第2【手続等】
  1【申込(販売)手続等】
   該当事項はありません。
  2【買戻し手続等】

   本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規約第7条第
   1項)。なお、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます(規約
   第7条第2項)。
   本投資口は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、金融商品取引所外で本投資口を譲渡する
   ことも可能です。
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  第3【管理及び運営】
  1【資産管理等の概要】
  (1)【資産の評価】
   ① 本投資法人が発行する投資口の1口当たり純資産額は、後記「(4)            計算期間」記載の決算期ごとに、以下の
    算式にて算出します。
     1口当たり純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷発行済投資口の総口数
   ② 本投資法人の資産評価の方法及び基準は、運用資産の種類ごとに定めるものとし、原則として以下のとおりと

    します(規約第18条)。
   (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権(前記「第一部          ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方
    針 (2)  投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (イ)      a.」、同「(イ)   b.」及び同「(イ)   c.」に掲
    げる資産をいいます。)
    取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償
    却額の算定方法は定額法によります。ただし、設備等部分については、本投資法人が採用する算定方法が正
    当な事由により適当ではないと判断する場合で、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断することができ
    る場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
   (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(前記「第一部              ファンド情報 第1    ファン

    ドの状況 2  投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (イ)      d.」に掲げる資産をいい
    ます。)
    信託資産が前記(イ)に掲げる資産の場合は前記(イ)に従った評価を行い、金融資産である場合には、一般
    に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を
    控除して計算した信託純資産額をもって、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
   (ハ) 信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金

    銭の信託の受益権(前記「第一部      ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 
    ① 投資対象とする資産の種類 (イ)      e.」に掲げる資産をいいます。)
    信託財産が前記(イ)に掲げる資産の場合は、前記(イ)に従った評価を行い、金融資産の場合は、一般に公
    正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、その信託資産合計額から信託負債合計額を控除
    して計算した信託純資産額をもって、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
   (ニ) 匿名組合出資持分(前記「第一部       ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 

    ① 投資対象とする資産の種類 (イ)      f.」に掲げる資産をいいます。)
    匿名組合出資持分の構成資産が、前記(イ)ないし前記(ハ)に掲げる資産の場合は、それぞれに定める方法
    に従った評価を行い、金融資産の場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後
    に、これらの資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の
    出資持分に相当する金額をもって、当該匿名組合出資の持分相当額を評価します。
   (ホ) 信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

    (前記「第一部   ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象とす
    る資産の種類 (イ)    g.」に掲げる資産をいいます。)
    信託財産である匿名組合出資持分について前記(ニ)に従った評価を行った上で、これらの合計額から負債
    の額を控除して、当該信託の受益権の持分相当額を評価します。
   (ヘ) 有価証券(前記「第一部      ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資

    対象とする資産の種類 (ロ)」及び同「(ハ)        c.、d.及びf.」に掲げる資産をいいます。)
    以下の方法により評価します。なお、付すべき市場価格又は合理的に算定された価額は、評価の精度を高
    める場合を除き、毎期同様な方法により入手します。市場価格及び合理的に算定された価額のいずれも入手
    できない場合には、取得原価で評価することができます。
    a. 当該有価証券の市場価格がある場合

     市場価格に基づく価額(金融商品取引所における取引価格、認可金融商品取引業協会等が公表する価格
    又はこれらに準じて随時売買換金等を行うことができる取引システムで成立する取引価格をいいます。以
    下同じです。)とします。
    b. 市場価格がない場合

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     合理的な方法により算定された価額とします。
   (ト) 金銭債権(前記「第一部      ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資

    対象とする資産の種類 (ハ)     e.」に掲げる資産をいいます。)
    取得価額から貸倒見積額に基づいて計算した貸倒引当金を控除した額をもって、金銭債権を評価します。
    ただし、当該金銭債権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金額
    との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を
    控除した金額により評価します。
   (チ) デリバティブ取引に係る権利(前記「第一部         ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)

    投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 (ハ)      g.」に掲げる資産をいいます。)
    a. 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
     基準日における当該金融商品取引所の最終価格(終値をいい、終値がなければ気配値(公表された売り
    気配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値)をいいま
    す。)に基づき算出した価額により評価します。なお、基準日において最終価格がない場合には、基準日
    前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
    b. 金融商品取引所の相場がない非上場のデリバティブ取引により生じる債権及び債務

     市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価します。なお、時価評価に
    あたっては、最善の見積り額を使用するものとしますが、公正な評価額を算定することが極めて困難と認
    められる場合には、取得価額により評価します。
    c. 一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行によりヘッジ取引と認められるものについては、ヘッジ会

    計を適用します。また、金利スワップ等に関する金融商品会計における特例処理及び為替予約等に関する
    外貨建取引等会計処理基準における振当処理の適用を妨げません。
   (リ) 動産(前記「第一部     ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象

    とする資産の種類 (ニ)    d.」に掲げる資産をいいます。)
    取得価格から減価償却累計額を控除した価格をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は、原則と
    して定額法によるものとしますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、か
    つ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができま
    す。
   (ヌ) その他

    前記に定めがない場合は、当該資産の種類ごとに、投信協会の評価基準又は一般に公正妥当と認められる
    企業会計の基準により付されるべき評価額をもって評価します。
   ③ 有価証券届出書、有価証券報告書及び資産運用報告等に価格を記載する目的で、前記②と異なる方法で評価

    する場合には、次のとおり評価するものとします(規約第19条)。
   (イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
    原則として、不動産鑑定士による鑑定評価又は調査報告に基づく評価額をもって評価します。
   (ロ) 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び金銭の信託の受益権

    信託資産の構成資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合は、前記(イ)に従った評価をしま
    す。また、信託資産である金融資産及び負債については、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に
    従って評価した後に、信託資産合計額から信託負債合計額を控除して計算した信託純財産額をもって、当該
    信託の受益権を評価します。
   (ハ) 匿名組合出資持分

    匿名組合の構成資産が不動産、不動産の賃借権又は地上権である場合は、前記(イ)に従って評価し、金融
    資産及び負債である場合は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従って評価した後に、これらの
    資産合計額から匿名組合の負債合計額を控除して計算した匿名組合の純資産額の本投資法人の出資持分に相
    当する金額をもって評価します。
   (ニ) デリバティブ取引に係る権利(前記②        (チ)c.に基づき、金利スワップの特例処理を採用した場合)

    前記②(チ)a.又はb.に定める価額をもって評価します。
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   ④ 本投資法人の資産の評価の基準日は、各決算期(毎年5月末日及び11月末日)とします。ただし、前記「第

   一部 ファンド情報 第1    ファンドの状況 2    投資方針 (2)   投資対象 ①  投資対象とする資産の種類 
   (ロ)」及び同「(ハ)」に定める資産であって、市場価格に基づく価額で評価できる資産については、毎月末と
   します(規約第17条)。
   ⑤ 1口当たり純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人の

    計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の変更を含みます。)(以下「投資法人計算規則」とい
    います。)第58条及び第68条)。投資法人は、各営業期間に係る計算書類(貸借対照表、損益計算書を含みま
    す。)、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し(投信法第129条)、
    役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に対して承認された旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計
    監査報告とともに投資主に提供します(投信法第131条第2項から第5項まで及び投資法人計算規則第81
    条)。また、1口当たり純資産額は、金融商品取引法に基づいて決算期後3か月以内に提出される有価証券報
    告書に記載されます。
    投資主は、純資産額の情報について、本投資法人のウェブサイトにおいて、計算書類等を閲覧することができ
    ます。
   ⑥ 投資口1口当たり純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。

     (照会先)
     大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
     東京都中央区日本橋本町三丁目3番4号
     電話番号 03-6262-5200
  (2)【保管】

   本投資口は、振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指
   定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しな
   いとき、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発
   行を請求することができます(振替法第227条第2項)。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を締結し
   て投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。
  (3)【存続期間】

   本投資法人には存続期間の定めはありません。
  (4)【計算期間】

   本投資法人の営業期間は、毎年6月1日から11月末日まで、及び12月1日から翌年5月末日まで(営業期間の末
   日をそれぞれ決算期といいます。)とします(規約第24条)。
  (5)【その他】

   ① 増減資に関する制限
   (イ) 最低純資産額
    本投資法人が常時保持する最低純資産額は、5,000万円とします(規約第9条)。
   (ロ) 投資口の発行

    本投資法人の発行可能投資口総口数は、10,000,000口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の
    範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができる
    ものとします。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投
    資口をいいます。)1口当たりの払込金額は、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額として
    執行役員が定め、役員会が承認する金額とします(規約第5条)。
   (ハ) 国内における募集

    本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
    は、100分の50を超えるものとします(規約第6条)。
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   ② 解散条件

    本投資法人における解散事由は以下のとおりです(投信法第143条)。
   (イ) 投資主総会の決議
   (ロ) 合併(合併により本投資法人が、消滅する場合に限ります。)
   (ハ) 破産手続開始の決定
   (ニ) 解散を命ずる裁判
   (ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
   ③ 規約の変更に関する手続

    規約を変更するには、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席した投資主総会において、出席し
   た当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって可決される必要があります(投信法第140条、第93
   条の2第2項)。なお、投資主総会における決議の方法については、後記「3投資主・投資法人債権者の権利 
   (1) 投資主の権利 ①   投資主総会における議決権」をご参照下さい。
    投資主総会において規約の変更に係る議案を付議する旨の役員会決議がなされた場合には、東京証券取引所の
   定める有価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、投資
   制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合等には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時
   報告書により開示されます。また、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券
   報告書等の添付書類として開示されます。
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   ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続
    本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約及び変更等に関
   する規定は、以下のとおりです。
   (イ) 本資産運用会社:大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
    資産運用委託契約
    期間  契約期間の定めはありません。
    更新  契約期間の定めはないため、該当事項はありません。
    解約  i.  本投資法人は、本資産運用会社が投信協会の会員でなくなった場合には、事前に投資主総
       会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行うことにより直ちに資
       産運用委託契約を解約することができます。
      ii. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に
       投資主総会の決議を経た上で、資産運用委託契約を解約することができます。
      iii. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、資産運用
       委託契約の解約を申し入れることができるものとし、本投資法人は、当該解約の申入れを
       受けた場合、直ちに投資主総会を開催して資産運用委託契約の解約に関する承認を求め、
       又は、やむを得ない事由がある場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。資産運
       用委託契約の解約に関し投資主総会の承認が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得ら
       れた場合、本投資法人は、当該解約申入れに同意するものとし、資産運用委託契約は、通
       知に定められた解約日において終了するものとします。
      iv. 前記i.ないしiii.の規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次の(i)ないし
       (iii)のいずれかに該当する場合、役員会の決議により、直ちに資産運用委託契約を解約す
       ることができます。
       (i)  本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合(ただし、当該違
        反が是正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求
        める催告を受領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。)
       (ii) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生
        手続開始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押
        え命令の送達等の事由が発生した場合
       (iii) 前記(i)又は(ii)に掲げる場合のほか、資産の運用に係る業務を引き続き委託するこ
        とに堪えない重大な事由がある場合
      v.  本投資法人は、本資産運用会社が次の各(i)ないし(iii)のいずれかに該当する場合、資産
       運用委託契約を解約します。
       (i)  金融商品取引法に定める金融商品取引業者(金融商品取引法に定める投資運用業を
        行う者であり、かつ宅地建物取引業法第3条第1項の免許及び第50条の2第1項の
        認可を受けている者に限ります。)でなくなった場合
       (ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
       (iii) 解散した場合
    変更等  本契約は、両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に従って、変更すること
      ができるものとします。
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   (ロ) 資産保管会社:三井住友信託銀行株式会社
    資産保管委託契約
    期間  資産保管委託契約の締結日(2016年4月4日)から3年を経過した日とします。なお、下記の更
      新規定に基づき自動更新されています。
    更新  有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び資産保管会社のいずれからも書面による別段の申
      し出がなされなかったときは、資産保管委託契約は従前と同一の条件にて自動的に3年間延長す
      るものとし、その後も同様とします。
    解約  i.  資産保管委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
       (i)  当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とし
        ます。この場合には資産保管委託契約は、両当事者の合意によって指定したときか
        ら失効します。
       (ii) 当事者のいずれか一方が資産保管委託契約に違反し、他方の当事者が合理的期間を
        定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違反が是正され
        ず、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で指定された日
        をもって資産保管委託契約は失効するものとします。ただし、本投資法人からの解
        除は本投資法人の役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及び資産保管会
        社は資産保管委託契約失効後においても資産保管委託契約の失効前に生じた同契約
        に基づく残存債権を相互に請求することを妨げません。
       (iii) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続
        開始若しくは特別清算開始の申立(その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続
        きが創設された場合、当該手続きの開始申立を含みます。)がなされたとき又は手
        形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方の当事者が行う書面による解除の通
        知があった場合、書面で指定された日をもって資産保管委託契約は失効するものと
        します。
      ii. 本投資法人及び資産保管会社のいずれか一方の当事者が後記各(i)ないし(vi)のいずれかに
       該当し、後記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが判明し、又は後記
       の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面による解約の通知を
       受けた場合には、当該通知において指定された日に資産保管委託契約は終了します。
             記

       本投資法人は、資産保管委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人の執行役員及

       び監督役員が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを資産保管会社に対して表
       明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを資産保
       管会社に確約します。資産保管会社は、資産保管委託契約締結日において、資産保管会
       社、資産保管会社の取締役、執行役、監査役が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しな
       いことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のい
       ずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
       (i)  暴力団
       (ii) 暴力団員
       (iii) 暴力団準構成員
       (iv) 暴力団関係企業
       (v)  総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等
       (vi) その他上記(i)ないし(v)に準ずる者
    変更等  i.  資産保管委託契約の内容については、本投資法人は役員会の承認を得た上で、両当事者間
       の合意により、これを変更することができます。
      ii. 前記i.の変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとし
       ます。
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   (ハ) 一般事務(機関運営)受託者:三井住友信託銀行株式会社
    一般事務(機関運営)委託契約
    期間  一般事務(機関運営)委託契約の締結日(2016年4月4日)から3年を経過した日とします。な
      お、下記の更新規定に基づき自動更新されています。
    更新  有効期間満了の6か月前までに本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者のいずれからも書面
      による別段の申し出がなされなかったときは、一般事務(機関運営)委託契約は従前と同一の条
      件にて自動的に3年間延長するものとし、その後も同様とします。
    解約  i.  一般事務(機関運営)委託契約は、次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
       (i)  当事者間の書面による解約の合意。ただし、本投資法人の役員会の承認を条件とし
        ます。この場合には一般事務(機関運営)委託契約は、両当事者の合意によって指
        定したときから失効します。
       (ii) 当事者のいずれか一方が一般事務(機関運営)委託契約に違反し、他方の当事者が
        合理的期間を定め違反を是正することを催告したにもかかわらず、当該期間内に違
        反が是正されず、他方の当事者が行う書面による解除の通知があった場合、書面で
        指定された日をもって一般事務(機関運営)委託契約は失効するものとします。た
        だし、本投資法人からの解除は役員会の承認を条件とします。なお、本投資法人及
        び一般事務(機関運営)受託者は一般事務(機関運営)委託契約失効後においても
        一般事務(機関運営)委託契約の失効前に生じた同契約に基づく残存債権を相互に
        請求することを妨げません。
       (iii) 当事者のいずれか一方について、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続
        開始若しくは特別清算開始の申立(その後の法律改正によりこれに準ずる倒産手続
        きが創設された場合、当該手続きの開始申立を含みます。)がなされたとき又は手
        形交換所の取引停止処分が生じたときに、他方の当事者が行う書面による解除の通
        知があった場合、書面で指定された日をもって一般事務(機関運営)委託契約は失
        効するものとします。
      ii. 本投資法人及び一般事務(機関運営)受託者のいずれか一方の当事者が後記各(i)ないし
       (vi)のいずれかに該当し、後記の規定に基づく表明保証に関して虚偽の申告をしたことが
       判明し、又は後記の規定に基づく確約に違反した場合において、他方の当事者から書面に
       よる解約の通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に一般事務(機関運
       営)委託契約は終了します。
             記

       本投資法人は、一般事務(機関運営)委託契約締結日において、本投資法人、本投資法人

       の執行役員及び監督役員が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを一般事務
       (機関運営)受託者に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各(i)ないし(vi)のいず
       れにも該当しないことを一般事務(機関運営)受託者に確約します。一般事務(機関運
       営)受託者は、一般事務(機関運営)委託契約締結日において、一般事務(機関運営)受
       託者、一般事務(機関運営)受託者の取締役、執行役、監査役が次の各(i)ないし(vi)のい
       ずれにも該当しないことを、本投資法人に対して表明保証し、かつ将来にわたって次の各
       (i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを本投資法人に確約します。
       (i)  暴力団
       (ii) 暴力団員
       (iii) 暴力団準構成員
       (iv) 暴力団関係企業
       (v)  総会屋、社会運動等標ぼうゴロ、特殊知能暴力集団等
       (vi) その他前(i)ないし(v)に準ずる者
    変更等  i.  一般事務(機関運営)委託契約の内容については、本投資法人の役員会の承認を得た上
       で、両当事者間の合意により、これを変更することができます。
      ii. 前記i.の変更にあたっては、規約及び投信法を含む法令及び諸規則等を遵守するものとし
       ます。
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   (ニ) 投資主名簿等管理人:三井住友信託銀行株式会社
    投資主名簿等管理事務委託契約
    期間  契約期間の定めはありません。
    更新  契約期間の定めはないため、該当事項はありません。
    解約  i.  投資主名簿等管理事務委託契約は、次の各(i)ないし(iv)に掲げる事由によって終了しま
       す。
       (i)  本投資法人と投資主名簿等管理人との協議の上、本投資法人と投資主名簿等管理人
        との間の文書による解約の合意がなされたとき。この場合には、投資主名簿等管理
        事務委託契約は本投資法人と投資主名簿等管理人との間の合意によって指定した日
        に終了します。
       (ii) 前記(i)の協議が調わない場合、当事者の何れか一方より他方に対してなされた文書
        による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知到達
        の日から6か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了します。
       (iii) 当事者の何れか一方が投資主名簿等管理事務委託契約に違反した場合、他方からの
        文書による解約の通知。この場合には、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知
        到達の日から6か月以上経過後の当事者間の合意によって指定した日に終了しま
        す。ただし、契約違反の内容が重大で契約の続行に重大なる障害が及ぶと判断され
        るときは、その通知において指定した日に終了します。
       (iv) 以下に掲げる事由が生じた場合、相手方が行う文書による解約の通知。この場合に
        は、投資主名簿等管理事務委託契約はその通知において指定する日に終了します。
        (a) 当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手
         続開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止処
         分が生じたとき
        (b) 住所変更の届出等を怠る等の本投資法人の責めに帰すべき理由によって、投資
         主名簿等管理人に本投資法人の所在が不明となったとき
      ii. 本投資法人及び投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者が暴力団、暴力団員、暴力団
       員でなくなった時から5年を経過しない者、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋
       等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者(以下、本
       ii.において、これらを「暴力団員等」といいます。)若しくは後記(i)各(a)から(e)まで
       のいずれかに該当(その執行役員、監督役員、取締役、執行役及び監査役(以下、本ii.に
       おいて「役員」といいます。)が該当する場合を含みます。)し、若しくは後記(ii)各(a)
       から(e)までのいずれかに該当する行為をし、又は後記(i)の規定に基づく表明・確約に関
       して虚偽の申告をしたことが判明し、他方の当事者から書面による解約の通知を受けた場
       合には、当該通知において指定された日に投資主名簿等管理事務委託契約は終了します。
             記

       (i)  本投資法人及び投資主名簿等管理人はそれぞれ、現在、自社及び自社の役員が、暴

        力団員等に該当しないこと、及び次の各(a)から(e)までのいずれにも該当しないこ
        とを表明し、かつ将来にわたって、次の各(a)から(e)までのいずれにも該当しない
        ことを確約します。
        (a) 暴力団員等が経営を支配していると認められる関係を有すること
        (b) 暴力団員等が経営に実質的に関与していると認められる関係を有すること
        (c) 自己、自社若しくは第三者の不正の利益を図る目的又は第三者に損害を加える
         目的をもってする等、不当に暴力団員等を利用していると認められる関係を有
         すること
        (d) 暴力団員等に対して便宜を供与する等の関与をしていると認められる関係を有
         すること
        (e) 役員又は経営に実質的に関与している者が暴力団員等と社会的に非難されるべ
         き関係を有すること
       (ii) 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、自ら又は第三者を利用して次の各(a)から
        (e)までに該当する行為を行わないことを確約します。
        (a) 暴力的な要求行為
        (b) 法的な責任を超えた不当な要求行為
        (c) 取引に関して、脅迫的な言動をし、又は暴力を用いる行為
        (d) 風説を流布し、偽計を用い又は威力を用いて相手方の信用を毀損し、又は相手
         方の業務を妨害する行為
        (e) その他上記各(a)から(d)までに準ずる行為
    変更等  該当事項はありません。
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   (ホ) 一般事務(会計・税務)受託者:税理士法人令和会計社
    会計事務委託契約
    承継  2019年9月1日を効力発生日として、税理士法人平成会計社との間の2016年4月4日付会計事務
      委託契約等における税理士法人平成会計社の契約上の地位及び権利義務を税理士法人令和会計社
      に承継させるための覚書を、本投資法人、税理士法人平成会計社と税理士法人令和会計社との間
      で2019年9月1日付で締結しています。
    期間  本契約の有効期間は、効力発生日から3年経過後に到来する最初の決算期の3か月後の月の末日
      までとします。
    更新  有効期間満了の6か月前までに、当事者いずれからも文書による別段の申し出がなされなかった
      ときは、本契約は従前と同一の条件にて自動的に1年間延長するものとし、その後も同様としま
      す。
    解約  i.  本投資法人は、一般事務(会計・税務)受託者に対して、6か月前に書面による通知をす
       ることにより、本契約を解約することができます。
      ii. 前記i.に定めるほか、本投資法人又は一般事務(会計・税務)受託者が、その相手方に対
       し本契約の終了を申し出て、当該相手方が書面をもってこれを承諾したときは、本契約は
       終了します。
      iii. 本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者は、その相手方が本契約に定める義務又は
       債務を履行しないときは、その相手方に相当の期間を定めてその履行を催告したうえ、当
       該期間内に履行がないときは本契約を解除することができます。
      iv. 本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者は、その相手方が次の各号に掲げる事項に
       該当したときは、催告その他の手続きを要せず即時本契約を解除することができます。
       (i)  解散原因の発生又は破産手続開始、特別清算手続開始、会社更生手続開始若しくは
        民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産手続開始の申立があったとき
       (ii) 支払い停止、手形交換所における取引停止処分、又は差押え、仮差押え、仮処分、
        強制執行若しくは滞納処分を受けたとき
       (iii) 廃業し、又は解散(合併による解散を含みます。)したとき
       (iv) 前記各(i)ないし(iii)に定めるほか、一般事務(会計・税務)受託者の信用が著し
        く失墜したと本投資法人が認めたとき
      v.  本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者のいずれかの一方の当事者が後記(i)ないし
       (vi)のいずれかに該当(その取締役、執行役、監査役、執行役員及び監督役員(以下、本
       v.において「役員」といいます。)が該当する場合を含みます。)し、又は後記の規定に
       基づく表明・確約に関して虚偽の申告をしたことが判明し、相手方から文書による解約の
       通知を受けた場合には、当該通知において指定された日に本契約は終了するものとしま
       す。なお、当該通知は、契約の相手方の登記簿上の本店所在地又は相手方が他方当事者に
       届出た住所に宛てて発信したときは、通常到達すべきであった日に到達したものとみなし
       ます。
             記

       本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者は、それぞれ、現在、自社及び自社の役員

       が次の各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次の
       各(i)ないし(vi)のいずれにも該当しないことを確約します。
       (i)  暴力団
       (ii) 暴力団員
       (iii) 暴力団準構成員
       (iv) 暴力団関係企業
       (v)  総会屋等、社会運動等標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等
       (vi) その他上記各(i)ないし(v)に準ずる者
    変更等  本投資法人及び一般事務(会計・税務)受託者は、互いに協議の上、関係法令との整合性及び準
      則性を遵守して、本契約の各条項の定めを書面により変更することができます。
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   (ヘ) 特定関係法人:大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社、大江戸温泉物語株式会社
    スポンサーサポート契約
    期間  スポンサーサポート契約の締結日(2017年11月1日)から3年間とします。
    更新  期間満了の3か月前までに、スポンサーサポート契約の当事者のいずれかから他の当事者全員
      に対して書面による申し出がなされなかったときは、スポンサーサポート契約は、期間満了の
      日の翌日より3年間自動更新するものとし、その後も同様とします。
    解約  i.  本投資法人、本資産運用会社及びスポンサーのいずれかが解散した場合又は本資産運用会
       社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合、スポンサーサポート契約は直ちに終
       了するものとします。
      ii. スポンサー、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、他の当事者に対し、スポン
       サーサポート契約締結日において次の事項が真実かつ正確であることを表明し保証すると
       ともに、スポンサーサポート契約の有効期間中、次の事項に違反しないことを誓約し、本
       投資法人、本資産運用会社及びスポンサーのいずれかについて、かかる表明及び保証又は
       誓約に反する事実が判明した場合には、他の当事者は、違反した当事者に対して通知する
       ことにより、催告を要することなく、直ちにスポンサーサポート契約を解除することがで
       きます。
       (i)  自ら又はその役員が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者
        又はその構成員(以下「反社会的勢力」といいます。)ではないこと。
       (ii) スポンサーサポート契約の締結が、反社会的勢力の活動を助長し、又はその運営に
        資するものではないこと。
    変更等  スポンサーサポート契約の規定は、本投資法人、本資産運用会社及びスポンサー全員の書面によ
      る合意によってのみ、変更又は修正することができます。
   (ト) 関係法人との契約の変更に関する開示の方法

    関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従って開示される場合が
    あるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に関する基本方針、投資制限若しくは分配
    方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書によ
    り開示されます。
   ⑤ 会計監査人:PwCあらた有限責任監査法人

    本投資法人は、PwCあらた有限責任監査法人を会計監査人とします。
    会計監査人は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96条第
   1項、規約第51条)。会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資
   主総会の終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がされなかったときは、
   当該投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第52条)。
   ⑥ 公告の方法

    本投資法人の公告は、日本経済新聞に掲載する方法により行います(規約第4条)。
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  2【利害関係人との取引制限】
   (1) 法令に基づく制限
   ① 利益相反取引の制限
    資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につ
   き禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで「親
   法人等」とは、金融商品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していること、その他の当該金融商品取
   引業者と密接な関係を有する法人その他の団体者として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます
   (金融商品取引法第31条の4第3項)。「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を
   保有していること、その他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行
   令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。
   (イ) 通常取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれがある条件で、当該金融商品取引業者
    の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買そ
    の他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施
    行令第130条第2項)。
   (ロ) 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結する
    ことを条件として親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当
    該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3
    第3項)。
   (ハ) 当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引
    の方針、取引額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又は
    その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を
    行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第
    3項)。
   (ニ) (イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為
    であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるお
    それのあるものとして、業府令に定める以下の行為等(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府
    令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条)。
    a. 通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と資産の売買
    その他の取引を行うこと。
    b. 当該金融商品取引業者との間で金融商品取引契約(金融商品取引法第34条に定義される「金融商品取引
    契約」をいいます。以下同じです。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧
    客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りなが
    ら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
   ② 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

    資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の
   投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特
   定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下、本「②                利益相反のおそ
   れがある場合の書面の交付」において同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたとき
   は、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用
   を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令
   で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。ただし、資産運用会社は、かかる書
   面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他
   の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める
   者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を
   利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第
   5条第2項)。
   ③ 利害関係人等との取引の制限

    資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録
   投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又
   は譲渡及び不動産の貸借(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める
   ものを除きます。)が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同
   意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりま
   せん(投信法第201条の2)。
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   ④ 資産の運用の制限
    登録投資法人は、a.    その執行役員又は監督役員、b.     その資産運用会社、c.    その執行役員又は監督役員の親
   族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、d.           その資産運用会社の取締役、会計参与(会計
   参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに
   類する役職にある者又は使用人との間において次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認め
   られる行為として投信法施行令で定める行為(資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は賃借の代理又は媒介
   を行わせること等)を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、
   第117条及び第118条)。
   (イ) 有価証券の取得又は譲渡
   (ロ) 有価証券の貸借
   (ハ) 不動産の取得又は譲渡
   (ニ) 不動産の貸借
   (ホ) 以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
    a. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
    b. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うこと
    に係る取引
    c. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行
    為を自ら行うことに係る取引
   ⑤ 特定資産の価格等の調査

    資産運用会社は、特定資産(土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であって投信法施行令
   で定めるものに限ります。以下、本「⑤       特定資産の価格等の調査」において「不動産等資産」といいます。)
   の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係
   人等でないものに行わせなければならないものとされています(ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑
   定評価を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第1項)。
    また、資産運用会社は、不動産等資産以外の特定資産(指定資産を除きます。)の取得又は譲渡等の行為が
   行われたときは、投資法人、その資産運用会社(その利害関係人等を含みます。)及びその資産保管会社以外
   の者であって政令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています
   (ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。)(投信法第201条第
   2項)。
    また、ここで規定する鑑定評価の実施及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の第三者との間で
   取引が行われる際にも、実施します。
   (2) 利害関係人等取引規程

    本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行う上で、自己又は利害関係人等(後記②において定義し
   ます。)との取引に係る規程(利害関係人等取引規程)を大要以下のとおり定めています。
   ① 基本原則
    利害関係人等との間で、運用資産の取得、譲渡、賃貸借、売買若しくは賃貸の媒介委託、プロパティ・マネ
   ジメント業務等の委託、又は不動産その他の運用資産に係る修繕工事等の委託(以下、本「(2)                利害関係人等
   取引規程」において総称して「利害関係人等との取引」といいます。)を行う場合、金融商品取引法、投信
   法、投信法施行令、投信法施行規則及び利害関係人等取引規程に定めを遵守するものとし、また、コンプライ
   アンス・オフィサーは、金融商品取引法、投信法及び宅地建物取引業法その他適用ある法令、投資信託協会規
   則、本投資法人規約及び運用ガイドライン並びに運用実務ガイドラインその他の本資産運用会社の社内規程等
   の一切への適合性、リスク管理、コンプライアンス上の問題点につき事前に審査しなければならないものとし
   ます。
   ② 利害関係人等の範囲

    「利害関係人等」とは、以下の(イ)から(ホ)までのいずれかに該当する者をいいます。
   (イ) 金融商品取引法第31条の4第3項に定める本資産運用会社の親法人等及び同法第31条の4第4項に定め
    る子法人等
   (ロ) 本資産運用会社の株主
   (ハ) 投信法第201条第1項、投信法施行令第123条、投信法施行規則第244条の3に定める利害関係人等
   (ニ) 前記(イ)から(ハ)に該当する者が金融商品取引法第2条第8項第12号ロに規定する投資一任契約を締結
    している特別目的会社(以下、本「(2)       利害関係人等取引規程」において「SPC」といいます。)等資
    産流動化法上の特定目的会社、会社法上の株式会社及び合同会社を含みます。)
   (ホ) 前記(イ)及び(ロ)に該当する者の出資額の合計が過半数を超えるSPC等
   ③ 利害関係人等との取引基準

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   (イ) 運用資産の取得
    a. 利害関係人等から不動産、不動産の賃借権、地上権並びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託す
    る信託受益権(以下、本「(イ)     運用資産の取得」及び後記「(ロ)      運用資産の譲渡」において、「対象
    資産」と総称します。)を取得する場合は、原則として、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含
    みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を超えて取得してはならないものとします。ただし、
    当該対象不動産を鑑定評価額を上回る価格で取得することに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額
    の110%の価格を上限として取得することができ、この場合、本資産運用会社の投資委員会、コンプライ
    アンス委員会及び取締役会、並びに本投資法人の役員会において、鑑定評価額を上回って取得すること
    の適切性について説明し、決議を得なければならないものとします。なお、鑑定評価額は、対象資産そ
    のものの価格であり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定
    資産税等の期間按分精算額等を含みません。
    b. 利害関係人等から対象資産以外の特定資産を取得する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ
    以外は前記a.に準ずるものとします。
    c. 利害関係人等から前記a.及びb.に基づく特定資産の取得を決定した場合は、別に定める適時開示規程に
    従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
   (ロ) 運用資産の譲渡
    a. 利害関係人等へ対象物件を譲渡する場合は、利害関係人等でない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額未
    満で譲渡してはならないものとします。ただし、当該対象資産を鑑定評価額を下回る価格で譲渡するこ
    とに合理的な理由がある場合には、鑑定評価額の90%の価格を下限として譲渡することができ、この場
    合、本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会に
    おいて、鑑定評価額を下回って譲渡することの適切性について説明し、決議を得なければならないもの
    とします。なお、鑑定評価額は、対象資産そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した
    費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。
    b. 利害関係人等へ対象資産以外の特定資産を譲渡する場合は、時価が把握できるものは時価とし、それ以
    外は前記a.に準ずるものとします。
    c. 利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づく特定資産の譲渡を決定した場合は、別に定める適時開示規
    程に従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
   (ハ) 運用資産の賃貸借
    a. 利害関係人等へ不動産その他の運用資産を賃貸又は賃借する場合(不動産、不動産の賃借権、地上権並
    びに不動産、不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得することに際して新たに賃貸又は
    賃借する場合のほか、賃貸借契約を承継又は継承する場合を含みます。)は、市場価格、周辺相場等を
    調査し、適正と判断される条件で賃貸又は賃借しなければならないものとします。
    b. 利害関係人等に対する前項に基づく賃貸又は賃借を決定した場合は、別に定める適時開示規程に従い、
    TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
   (ニ) 売買又は賃貸の媒介の委託
    a. 利害関係人等へ特定資産の売買の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内と
    し、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
    b. 利害関係人等へ賃貸の媒介を委託する場合は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、賃料水
    準、媒介の難易度等を勘案して決定するものとします。
    c. 利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づく媒介の委託を決定した場合は、別に定める適時開示規程に
    従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
   (ホ) プロパティ・マネジメント業務等の委託
    a. 利害関係人等へプロパティ・マネジメント業務等を委託する場合は、実績、会社信用度等を調査すると
    ともに、委託料については、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定するものとします。
    b. 取得する物件について、利害関係人等が既にプロパティ・マネジメント業務等を行っている場合は、取
    得後のプロパティ・マネジメント業務等について当該利害関係人等に継続して委託することができます
    が、この場合においても、委託料の決定については前記a.に準じて検討の上、交渉するものとします。
    c. 利害関係人等に対する前記a.及びb.に基づくプロパティ・マネジメント業務等の委託を決定した場合
    は、別に定める適時開示規程に従い、TDnetに登録する方法により、速やかに開示するものとします。
   (ヘ) 不動産その他の運用資産に係る修繕工事等の委託
    a. 利害関係人等へ工事等を発注した場合は、第三者の見積り価格及び内容等を比較検討した上で、適正と
    判断される条件で工事の発注を行うものとします。ただし、1件100万円未満の取引又は年額500万円未
    満の継続取引については、第三者の見積り価格及び内容等との比較検討を要しないものとします。
    b. 利害関係人等に対して前記a.に基づく工事の発注を行う場合、工事別に期ごとに資産運用報告において
    開示するものとします。
   (3) 利害関係人等との取引状況等

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   ① 利害関係人等との売買取引状況
    該当事項はありません。
   ② 利害関係人等への賃貸借状況

    保有資産の賃貸借に関し、当期における利害関係人等(注)への賃貸借の概要は、以下のとおりです。
                総賃料収入(千円)
       賃借人の名称
                    1,043,794

   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社
                    377,587

   株式会社レオマユニティー
                     275

   大江戸温泉物語株式会社
                    1,421,657

        合計
   (注)利害関係人等とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人
    に係る運用報告書等に関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害
    関係人等をいいます。以下同じです。
   ③ 支払手数料等の金額

    保有資産のプロパティ・マネジメント業務等の委託に関し、当期における利害関係人等との取引の概要は、
   以下のとおりです。
            利害関係人等との取引内訳
      支払手数料等
                   総額に対する
      総額(千円)
    区  分
                   割合(B/A)
                 支払金額
       (A)
            支払先
                (千円)(B)
         大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会
                  13,000   86.7%
         社
       15,000
   管理委託費
                  2,000   13.3%
         株式会社レオマユニティー
   (注)上記数値は、当期に取引のあった利害関係人等との取引状況を記載しています。
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  3【投資主・投資法人債権者の権利】
   (1) 投資主の権利
   ① 投資主総会における議決権
   (イ) 本投資法人の投資主は、投資主総会において、その有する投資口1口につき1個の議決権を有していま
     す(投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、投信法施行令第80条、会社法第308条第1項本文)。
     投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
    a. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(ただし、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を
     除きます。)と解任(投信法第96条、第104条、第106条)
    b. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結(ただし、設立の際資産運用会社となるべき者と締結するも
     のを除きます。)及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第205条、第206条第1項)
    c. 投資口の併合(投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きます。))
    d. 投資法人の解散(投信法第143条第3号)
    e. 規約の変更(投信法第140条)
    f. その他投信法又は規約で定める事項(投信法第89条)
   (ロ) 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

    a. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数
     をもって行います(規約第40条)。
    b. 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、議決権を行使することができ
     ます(規約第37条第1項)。ただし、当該投資主又は代理人は、投資主総会ごとにその代理権を証する
     書面をあらかじめ本投資法人に提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第310条第1
     項、第2項、規約第37条第2項)。
    c. 書面による議決権の行使は、議決権行使書面に必要な事項を記載し、投信法施行規則で定める時までに
     当該記載をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います(投信法第92条第1項、規約第38条第
     1項)。
    d. 前記c.の定めにより書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します
     (投信法第92条第2項、規約第38条第2項)。
    e. 電磁的方法による議決権の行使は、投信法施行令の定めるところにより、本投資法人の承諾を得て、投
     信法施行規則の定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法により本投資法人に提
     供して行います(投信法第92条の2第1項、規約第39条第1項、第2項)。
    f. 前記e.の定めにより電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入し
     ます(投信法第92条の2第3項、規約第39条第3項)。
    g. 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提
     出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるとき
     は、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、規
     約第41条第1項)。
    h. 前記g.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の
     議決権の数に算入します(投信法第93条第3項、規約第41条第2項)。
    i. 前記g.及びh   .は、(i)以下の各事項に関する議案が投資主総会に提出されることについて本投資法人が
     本投資法人のウェブサイトにおいて公表した日若しくは招集権者がこれに準ずる方法により公表した日
     のいずれか早い日から2週間以内に、総発行済投資口の100分の1以上の投資口を6か月以上引き続き
     有する投資主が、当該議案に反対である旨を本投資法人(招集権者が執行役員若しくは監督役員以外の
     者である場合は、本投資法人及び招集権者の双方)に通知した場合、又は、(ii)以下の各事項に関する
     議案について、本投資法人が当該議案に反対である旨を招集通知に記載若しくは本投資法人のウェブサ
     イトにおいて公表した場合には、当該議案については適用しません(規約第41条第3項)。
    (1)  執行役員又は監督役員の選任又は解任
    (2)  資産運用会社との間の資産運用委託契約の締結又は解約
    (3)  解散
    (4)  投資口の併合
    (5)  執行役員、監督役員又は会計監査人の責任の免除
    j. 前記g.及びh.は、規約第41条を変更する規約変更議案については適用しません(規約第41条第4項)。
    k. 決算期から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投資法人は、直前の
     決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において
     権利を行使することのできる投資主とします。
     また、上記の定めにかかわらず、本投資法人は、必要があるときは、役員会の決議を経て法令に従いあ
     らかじめ公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権
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     者をもって、その権利を行使すべき者とすることができます(投信法第77条の3第2項、規約第36条第
     2項)。
   ② その他の共益権

   (イ) 代表訴訟提起権(投信法第116条、第119条第3項、第204条第2項、会社法第847条(第2項を除きま
    す。))
     6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面等をもって、本資産運用会
    社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴訟の提起を請求することが
    でき、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を提起しないときは、本投資法人のために訴訟を
    提起することができます。
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   (ロ) 投資主総会決議取消訴権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)
    投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反し、又は著しく不公正な
    とき、決議の内容が規約に違反するとき、又は決議について特別の利害関係を有する投資主が議決権を行
    使したことによって、著しく不当な決議がされたときには、投資主総会の決議の日から3か月以内に、訴
    えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存在しない
    とき又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効で
    あることの確認を訴えをもって請求することができます。
   (ハ) 執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)

    執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令又は規約に違反する行為をし、又はこれらの行
    為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が発生
    するおそれがある場合には、6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、執行役員に対して当該行為
    の差止めを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様
    です。
   (ニ) 新投資口発行差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)

    投資主は、投資口の発行が法令又は規約に違反する場合、投資口の発行が著しく不公正な方法により行
    われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、募集に係る投資
    口の発行をやめることを請求することができます。
   (ホ) 新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権(投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会社法第828条第

    1項第2号、第4号及び第2項第2号、第4号)
    投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投
    資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6か月以内に、本投資法人に対して新投資口発行無
    効の訴えを提起することができます。
   (ヘ) 投資口併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)

    投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあ
    るときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求することができます。
   (ト) 合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号及び第8号、第2項第7号及び第8号)

    投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日から
    6か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
   (チ) 合併差止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)

    投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあるとき
    は、一定の場合を除き、本投資法人に対し、合併をやめることを請求することができます。
   (リ) 設立無効訴権(投信法第75条第6項、会社法第828条第1項第1号、第2項第1号)

    投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から2年以内に設立無効の
    訴えを提起することができます。
   (ヌ) 投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項本文)

    発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を有する投資主(6か月前から引き続き当該投資口を有す
    る投資主に限ります。)は、執行役員に対して、投資主総会の日の8週間前までに書面をもって、一定の
    事項を投資主総会の目的とすることを請求することができ、また、投資主総会の目的である事項について
    その投資主の提出しようとする議案の要領を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求す
    ることができます。
   (ル) 投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)

    発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主(6か月前から引き続き当該投資口を有す
    る投資主に限ります。)は、投資主総会の目的である事項及び招集の理由を示して投資主総会の招集を請
    求することができ、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求があった日から8週間以内
    の日を投資主総会の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得
    て招集することができます。
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   (ヲ) 検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条、投信法第110条)
    発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を有する投資主(6か月前から引き続き当該投資口を有す
    る投資主に限ります。)は、投資主総会に係る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主
    総会に先立って内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。また、発行済投資口の
    100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人の業務の執行に関し不正の行為又は法令若し
    くは規約に違反する重大な事実があることを疑うに足りる事由があるときに、本投資法人の業務及び財産
    の状況を調査させるため内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立てをすることができます。
   (ワ) 執行役員等解任請求権(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号)

    発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主(6か月前から引き続き当該投資口を有す
    る投資主に限ります。)は、執行役員又は監督役員の職務の遂行に関し不正の行為又は法令若しくは規約
    に違反する重大な事実があったにもかかわらず当該役員を解任する旨の議案が投資主総会において否決さ
    れた場合には、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができま
    す。
   (カ) 解散請求権(投信法第143条の3)

    発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著し
    く困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生じるおそれがあるとき
    や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくする場合において、や
    むを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
   ③ 分配金請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条)

    本投資法人の投資主は、規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保
   有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
    なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口に
   ついてした金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この
   場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取
   得します(振替法第228条、第149条)。
   ④ 残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

    本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて残余財産の分配を
   受ける権利を有しています。
   ⑤ 払戻請求権(規約第7条第1項)

    投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
   ⑥ 投資口の処分権(投信法第78条第1項)

    投資主は投資口を自由に譲渡することができます。
    本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の
   口座に本振替投資口の振替(譲受人の口座における保有欄の口数を増加させることをいいます。以下同じで
   す。)が行われることにより、本振替投資口の譲渡を行うことができます(振替法第228条、第140条)。ただ
   し、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は
   記録しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投資主名簿の記載
   又は記録は、総投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
   数、基準日等の通知をいいます。)により行われます(振替法第228条、第152条第1項)。また、投資主が、
   特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替
   を行った上で、譲受人の口座に振り替える必要があります。
   ⑦ 投資証券交付請求権及び不所持請求権(投信法第85条第1項、第3項、会社法第217条)

    投資主は、投信法では、本投資法人が投資口を発行した日以後、遅滞なく当該投資口に係る投資証券の交付
   を受けることができます。また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできることになっています
   が、本振替投資口については、本投資法人は、投資証券を発行することができません(振替法第227条第1
   項)。ただし、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失っ
   た場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取
   り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます(振替法第227条
   第2項)。
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   ⑧ 帳簿閲覧請求権(投信法第128条の3)

    投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも会計帳簿又はこれに関する資料の閲覧又は謄写を請求する
   ことができます。ただし、この請求は、当該請求の理由を明らかにしてしなければなりません。
   ⑨ 少数投資主権の行使手続(振替法第228条、第154条)

    振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記
   載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、保管
   振替機構が個別投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口
   数等の通知をいいます。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申
   し出ることができます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する
   日までに限り、少数投資主権を行使することができます。
   ⑩ 投資口買取請求権(投信法第149条の3、第149条の8、第149条の13)

    本投資法人が合併をする場合、合併契約を承認する投資主総会に先立って、合併に反対する旨を本投資法人
   に対し通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、本投資法人に対し、自己の有する投
   資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。
   (2) 投資法人債権者の権利

   ① 元利金支払請求権
    投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払を受けることができます。
   ② 投資法人債の処分権(投信法第139条の7、会社法第687条、第688条)

    投資法人債券を発行する旨の定めのある投資法人債の移転は、譲渡人及び譲受人間の意思表示及び投資法人
   債券を交付することにより行われます。このうち、取得者が、記名式の投資法人債の譲渡を第三者に対抗する
   ためには、投資法人債券を交付することが必要であり、本投資法人に対抗するためには、取得者の氏名及び住
   所を投資法人債原簿に記載又は記録することが必要です。これに対し、取得者が、無記名式の投資法人債の譲
   渡を第三者及び本投資法人に対抗するためには、投資法人債券を交付することが必要です。
    ただし、本振替投資法人債については、投資法人債権者は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡
   人の口座から譲受人の口座に本振替投資法人債の振替(譲受人の口座における保有欄の金額を増額させること
   をいいます。以下同じです。)が行われることにより、本振替投資法人債の譲渡を行うことができます(振替
   法第115条、第73条)。
    なお、本振替投資法人債については、本投資法人は、投資法人債券を発行することができません(振替法第
   115条、第67条第1項)。ただし、投資法人債権者は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若し
   くは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しない場合、又は本振替投
   資法人債が振替機関によって取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資法人債券の発行を請求
   することができます(振替法第115条、第67条第2項)。
   ③ 投資法人債権者集会における議決権

    投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法
   の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
   (イ) 投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られま
    す(投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受け
    なければ、その効力を生じません(投信法第139条の10第2項、会社法第734条)。
   (ロ) 投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

    a. 投資法人債権者集会において、投資法人債権者は、その有する投資法人債の金額の合計額(償還済みの
    額を除きます。)に応じて議決権を有します(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。投
    資法人債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使した議
    決権の額は、出席した議決権者の議決権の額に算入されます(投信法第139条の10第2項、会社法第726
    条、第727条)。
    b. 投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定め
    がある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有する
    者の同意をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1以
    上で、かつ、出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を有する者の同意がなければな
    りません(投信法第139条の10第2項、会社法724条第1項、第2項)。
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    c. 投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法人
    又は投資法人債管理者が招集します(投信法第139条の10第2項、会社法第717条第1項、第2項)。た
    だし、投資法人債の総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を有する投
    資法人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及
    び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第139条の10第2
    項、会社法第718条第1項)。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行われ
    ない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会を招
    集することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項)。
    d. 投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は謄
    写の請求をすることができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
   ④ 投資法人債管理者(投信法第139条の8)

    本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済
   の受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。ただし、各投資法人
   債の金額が1億円以上である場合その他投資法人債権者の保護に欠けるおそれがないものとして投信法施行規
   則で定める場合は、この限りではありません。
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  第4【関係法人の状況】
  1【資産運用会社の概況】
  (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
   ① 名称
    大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
   ② 資本金の額

    本書の提出日現在  50百万円
   ③ 事業の内容

   (イ) 投資運用業
   (ロ) 投資法人の設立企画人としての業務
   (ハ) 宅地建物取引業
   (ニ) 不動産の管理業務
   (ホ) 投信法に基づく一般事務の受託業務
   (ヘ) 上記(イ)から(ホ)までに付帯関連する一切の業務
   ④ 会社の沿革

    2015年4月24日     大江戸温泉アセットマネジメント株式会社設立
        宅地建物取引業の免許取得
    2015年6月26日
        (免許証番号 東京都知事(1)第98032号)
        宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
    2016年2月19日
        (認可番号 国土交通大臣認可第102号)
        金融商品取引業(投資運用業)に係る登録
    2016年3月25日
        (関東財務局長(金商)第2906号)
   ⑤ 株式の総数及び資本金の額の増減

   (イ) 発行可能株式総数(本書の提出日現在)
    800株
   (ロ) 発行済株式の総数(本書の提出日現在)
    200株
   (ハ) 最近5年間における資本金の額の増減
    該当事項はありません。
   ⑥ その他

   (イ) 役員の変更
    本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において、議決権を行使することができる株主の議決権
    の3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数の賛成によって選任します。取締役の選任につ
    いては、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに
    関する定時株主総会の終結の時までで、監査役の任期は、選任後4年以内に終了する事業年度のうち最終の
    ものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、補欠又は増員として選任された取締役の任期は、
    前任者又は他の在任取締役の任期の満了する時までとし、補欠として選任された監査役の任期は、前任者の
    任期の満了する時までとします。本資産運用会社において取締役及び監査役に変更があった場合には、2週
    間以内に内閣総理大臣へ届け出ます(金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号)。また、本
    資産運用会社の取締役は、他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべ
    き社員)、監査役若しくは執行役に就任した場合(他の会社の取締役、会計参与、監査役又は執行役が金融
    商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合を含みます。)又は他の会社の取締役、会計参
    与、監査役若しくは執行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりま
    せん(金融商品取引法第31条の4第1項)。
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   (ロ) 訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
    本書の提出日現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想さ
    れる事実はありません。
   ⑦ 関係業務の概要

    本投資法人が、本資産運用会社に委託する主な業務は資産の運用に係る業務です。
  (2)【運用体制】

    本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部ファンド情報 第1             ファンドの状況 1    投資法人の概
   要 (4)  投資法人の機構」をご参照下さい。
  (3)【大株主の状況】

                (2020年5月31日現在)
                   比率
                所有株式数
                  (%)
     氏名又は名称       住所
                (株)
                   (注)
                 200  100.0
    大江戸温泉物語株式会社     東京都中央区日本橋本町一丁目9番4号
                 200  100.0
         合 計
    (注) 比率とは、発行済株式数(自己株式を除きます。)に対する所有株式数の比率をいいます。
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  (4)【役員の状況】
                  (本書の提出日現在)
                     所有
                     株式数
  役職名  氏 名        主要略歴
                     (株)
  代表取締役  今西 文則  前記「第1  投資法人の追加情報 2    役員の状況」をご参照下さい。
                     -
  社長  (注1)
  取締役  近藤 郁雄  1979年4月   株式会社ニチイ(後に株式会社マイカルに社名変更、
         現イオンリテール株式会社)
         人事企画部 主任
       1984年3月   同社 営業本部営業システム部 課長
       1989年3月   同社 営業本部販売企画部 課長
       2001年10月   株式会社丸和運輸機関 西日本事業部配属 課長
       2002年1月   同社 上場準備室 副室長
       2002年10月   同社 法務部(兼務:上場準備室) 部長
       2007年2月   三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
                     -
         コンプライアンス室 コンプライアンス・オフィサー
       2014年12月   株式会社スプリング・インベストメント
         コンプライアンス責任者
         チーフ・コンプライアンス・オフィサー
       2015年11月   大江戸温泉ホールディングス株式会社
         REIT準備室 室長代理
       2015年11月   大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 取締役(現任)
         チーフ・コンプライアンス・オフィサー(現任)
       2016年4月   同社へ出向
  取締役  古澤 周一  1998年4月   株式会社野村総合研究所
       2000年3月   ジェミニ・コンサルティング・ジャパン(現PwCコンサルティ
         ング合同会社)
       2005年1月   スイスホテル大阪南海株式会社
       2006年2月   株式会社パノラマホスピタリティ
       2008年1月   同社 セール&マーケティング     ディレクタ―
       2010年5月   IHGANAホテルズジャパン合同会社
       2012年1月   同社 開発統括部長
                     -
       2014年1月   同社 フランチャイズ・パフォーマンス・サポート統括部長
       2015年7月   大江戸温泉物語株式会社 マーケティング本部長
       2015年11月   大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 取締役(現任)
       2017年6月   大江戸温泉物語株式会社 執行役員
       2017年11月   大江戸温泉物語グループ株式会社 執行役員
         マーケティング本部長
       2018年9月   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社 執行役員(現任)
         マーケティング本部長(現任)
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                     所有
                     株式数
  役職名  氏 名
             主要略歴
                     (株)
  監査役  佐渡 功  1995年10月   青山監査法人
       2000年4月   中央監査法人と合併し、中央青山監査法人に名称変更
       2007年7月   監査法人トーマツ(現有限責任監査法人トーマツ)
       2007年8月   同監査法人 パートナー
       2009年10月   株式会社バロックジャパンリミテッド       執行役員CFO
       2010年4月   同社 取締役CFO
       2015年5月   大江戸温泉物語株式会社 財務本部長
                     -
       2015年11月   大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 監査役(現任)
       2016年11月   大江戸温泉物語株式会社 経営管理本部長
       2017年6月   大江戸温泉物語株式会社 執行役員
       2017年11月   大江戸温泉物語グループ株式会社 執行役員
         経営管理本部長
       2018年9月   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社 執行役員(現任)
         経営管理本部長(現任)
  (注1) 今西文則は、本投資法人の執行役員を兼務しており、金融商品取引法第31条の4第1項に従い、2016年4月12日付で金融庁長官に
    兼職の届出を行っています。
  (注2) 主要略歴の記載に関しては、在籍時の旧称に統一して記載しています。
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  (5)【事業の内容及び営業の概況】
   ① 事業の内容
    本資産運用会社は、投信法上の資産運用会社として登録投資法人の資産運用を行っています。
   ② 営業の概況

    本書の提出日現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
   ③ 関係業務の概況

    本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。
   ④ 資本関係

    本書の提出日現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。
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  2【その他の関係法人の概況】
   A  一般事務(機関運営)受託者兼投資主名簿等管理人兼資産保管会社
   (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
   ① 名称及び住所
    三井住友信託銀行株式会社
    東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
   ② 資本金の額
    342,037百万円(2020年3月31日現在)
   ③ 事業の内容
    銀行法(昭和2年法律第59号。その後の改正を含みます。)に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信
   託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号。その後の改正を含みます。)に基づき信託業務を営んで
   います。
   (2)【関係業務の概要】

   ① 資産保管会社としての業務
    資産の保管に係る事務
   ② 投資主名簿等管理人としての業務
   (イ) 投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
   (ロ) 投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等(以下、本②において「投資主
    等」といいます。)の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資
    口数との照合に関する事務
   (ハ) 投資主等の住所及び氏名若しくは名称の記録又はその変更事項の記録に関する事務
   (ニ) 投資主等の提出する届出の受理に関する事務
   (ホ) 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻
    履歴の管理に関する事務
   (ヘ) 議決権行使書面(又は委任状)の作成、受理及び集計に関する事務
   (ト) 金銭の分配(以下、本②において「分配金」といいます。)の計算及び支払に関する事務
   (チ) 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
   (リ) 新投資口予約権原簿の作成、管理及び備置に関する事務
   (ヌ) 新投資口予約権の行使に関する事務
   (ル) 新投資口予約権原簿への新投資口予約権者及び登録新投資口予約権質権者(以下、本②において「新投
    資口予約権者等」といいます。)の新投資口予約権原簿記載事項の記録並びに新投資口予約権原簿と振
    替口座簿に記録すべき振替新投資口予約権数との照合に関する事務
   (ヲ) 新投資口予約権者等の住所及び氏名若しくは名称の記録又はその変更事項の記録に関する事務
   (ワ) 投資主名簿及び新投資口予約権原簿の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務
   (カ) 自己投資口及び自己新投資口予約権の消却に関する事務
   (ヨ) 投資口及び新投資口予約権に関する諸統計及び官庁、証券取引所等への届出若しくは報告に関する資料
    の作成事務
   (タ) 投資口の併合、投資口の分割、募集投資口及び募集新投資口予約権の発行、合併等に関する事務等の臨
    時事務
   (レ) 委託事務を処理するため使用した甲に帰属する書類の整理保管に関する事務
   (ソ) 支払調書等の作成対象となる投資主等、新投資口予約権者等の個人番号及び法人番号(以下、本②にお
    いて「個人番号等」といいます。)について、振替機関あて請求及び通知受領に関する事務
   (ツ) 投資主等及び新投資口予約権者等に係る個人番号等の収集に関する事務
   (ネ) 投資主等及び新投資口予約権者等の個人番号等の登録、保管及び別途定める保管期間経過後の廃棄又は
    削除に関する事務
   (ナ) 行政機関等あて個人番号等の提供に関する事務
   (ラ) その他振替機関との情報の授受に関する事項
   (ム) 前各(イ)から(ラ)までに関する照会に対する応答に関する事務
   (ウ) 前各(イ)から(ム)までに掲げる事項に付随する事務
   ③ 一般事務(機関運営)受託者としての業務
    本投資法人の機関(役員会及び投資主総会をいいます。)の運営に関する事務(ただし、投資主総会関係書
   類の発送並びに議決権行使書の作成、受理及び集計に関する事務を除きます。)
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   (3)【資本関係】
    本書の提出日現在、本投資法人と三井住友信託銀行株式会社との間には資本関係はありません。
   B  一般事務(会計・税務)受託者

   (1)名称、資本金の額及び事業の内容
   ① 名称及び住所
    税理士法人令和会計社
    東京都中央区日本橋一丁目4番1号
   ② 資本金の額
    該当事項はありません。
   ③ 事業の内容
    税務、財務及びコンサルティング業務
   (2)関係業務の概要

   (イ) 本投資法人の計算に関する事務(投信法に規定する事務)
   (ロ) 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務(投信法及び投信法施行規則に規定する事務)
   (ハ) 納税に関する事務(投信法及び投信法施行規則に規定する事務)
   (ニ) その他、上記(イ)から(ハ)までの事務に関連し又は付随する事務
   (3)資本関係

    本書の提出日現在、本投資法人と税理士法人令和会計社との間には資本関係はありません。
   C  特定関係法人

   (1)名称、資本金の額及び事業の内容
           資本金の額
    特定関係法人の名称             事業の内容
          (2020年5月末日現在)
   大江戸温泉物語株式会社          112百万円  旅館、ホテルの経営
   大江戸温泉物語ホテルズ&リゾー
             100百万円  旅館、ホテルの経営
   ツ株式会社
   株式会社BCJ-29
             100百万円  持株会社
   ベインキャピタル・スプリング・
   ホンコン・リミテッド
            10百万香港ドル
               持株会社
   (Bain Capital  Spring Hong Kong
           (約135百万円)(注1)
   Limited)
   ベインキャピタル・スプリング・
   ケイマン・ホールディングス・エ
   ルピー
             -(注2)
               持株会社
   (Bain Capital  Spring
   Cayman Holdings,  L.P.)
   ベインキャピタル・インベスター
   ズ・エルエルシー          -(注2)
               投資業
   (Bain Capital  Investors,  LLC)
   合同会社香川県観光開発          10百万円  遊園地等の経営
   株式会社レオマユニティー          50百万円  遊園地及び温泉旅館、ホテルの運営
   (注1) 香港ドルの円貨換算は、2020年7月31日における株式会社みずほ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1香港ドル=13.50円)
     によります。
   (注2) 資本金に該当するものはありません。
   (2)関係業務の概要

   大江戸温泉物語株式会社、大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社、株式会社BCJ-29、ベインキャ
   ピタル・スプリング・ホンコン・リミテッド(Bain         Capital  Spring Hong Kong Limited)、ベインキャピタル・
   スプリング・ケイマン・ホールディングス・エルピー(Bain          Capital  Spring Cayman Holdings,  L.P.)、ベイン
   キャピタル・インベスターズ・エルエルシー(Bain         Capital  Investors,  LLC)、合同会社香川県観光開発及び株
   式会社レオマユニティーに係る関係業務の概要については、前記「第一部ファンド情報 第1ファンドの状況 
   1 投資法人の概況 (3)    投資法人の仕組み ②    本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及
   び関係業務の概要」の記載をご参照下さい。
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   (3)資本関係
   本書の提出日現在、大江戸温泉物語株式会社は、本投資口のうち9,246口を所有しています。
   なお、この他に該当事項はありません。
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  第5【投資法人の経理状況】
   1. 財務諸表の作成方法について

    本投資法人の財務諸表は、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。そ
   の後の改正を含みます。)及び同規則第2条の規定により、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第
   47号。その後の改正を含みます。)に基づいて作成しています。
   2. 監査証明について

    本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第8期計算期間(2019年12月1日から
   2020年5月31日まで)の財務諸表について、PwCあらた有限責任監査法人により監査を受けています。
   3. 連結財務諸表について

    本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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  1【財務諸表】
  (1)【貸借対照表】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            (2019年11月30日)     (2020年5月31日)
  資産の部
  流動資産
              2,228,615     2,210,622
   現金及び預金
               126,984     138,154
   前払費用
               6,942     6,251
   その他
              2,362,543     2,355,028
   流動資産合計
  固定資産
   有形固定資産
              26,324,003     26,493,480
    建物
              △2,358,917     △2,796,416
    減価償却累計額
    建物(純額)          23,965,085     23,697,064
    構築物           10,979     10,979
               △877    △1,247
    減価償却累計額
    構築物(純額)           10,101     9,731
    機械及び装置            600     600
               △61     △79
    減価償却累計額
    機械及び装置(純額)           538     520
               3,498     3,498
    工具、器具及び備品
               △758    △1,050
    減価償却累計額
    工具、器具及び備品(純額)           2,740     2,448
              11,988,187     11,988,187
    土地
              35,966,652     35,697,951
    有形固定資産合計
   無形固定資産
               157,802     157,802
    借地権
               2,951     2,149
    ソフトウエア
               160,754     159,951
    無形固定資産合計
   投資その他の資産
                16     15
    繰延税金資産
               140,673     104,578
    長期前払費用
               10,089     10,089
    差入敷金及び保証金
               150,780     114,684
    投資その他の資産合計
              36,278,186     35,972,587
   固定資産合計
              38,640,729     38,327,616
  資産合計
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                   (単位:千円)

             前期     当期
            (2019年11月30日)     (2020年5月31日)
  負債の部
  流動負債
               92,949     50,556
   営業未払金
               340,000      -
   短期借入金
              6,026,630     6,240,110
   1年内返済予定の長期借入金
               90,011     89,251
   未払金
               10,694     8,329
   未払費用
               950     936
   未払法人税等
               42,933     39,513
   未払消費税等
               261,849     261,314
   前受金
               7,048     5,795
   その他
              6,873,067     6,695,808
   流動負債合計
  固定負債
              9,191,620     9,078,890
   長期借入金
              1,230,706     1,230,706
   預り敷金及び保証金
               138,156     138,288
   資産除去債務
              10,560,482     10,447,884
   固定負債合計
              17,433,549     17,143,692
  負債合計
  純資産の部
  投資主資本
              20,653,023     20,653,023
   出資総額
    出資総額控除額
              ※1 △11,467    ※1 △14,292
    一時差異等調整引当額
              △11,467     △14,292
    出資総額控除額合計
    出資総額(純額)          20,641,555     20,638,731
   剰余金
               565,624     545,192
    当期未処分利益又は当期未処理損失(△)
               565,624     545,192
    剰余金合計
              21,207,179     21,183,923
   投資主資本合計
             ※2 21,207,179     ※2 21,183,923
  純資産合計
              38,640,729     38,327,616
  負債純資産合計
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  (2)【損益計算書】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
            至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
  営業収益
              ※1 1,440,167     ※1 1,433,658
  賃貸事業収入
              1,440,167     1,433,658
  営業収益合計
  営業費用
             ※1 ,※2 555,661    ※1 ,※2 566,328
  賃貸事業費用
               125,812     125,121
  資産運用報酬
               1,738     1,731
  資産保管手数料
               17,060     17,161
  一般事務委託手数料
               3,600     3,600
  役員報酬
              ※2 39,393     ※2 41,276
  その他営業費用
               743,266     755,219
  営業費用合計
               696,901     678,438
  営業利益
  営業外収益
                10     10
  受取利息
                -     563
  未払分配金戻入
                10     573
  営業外収益合計
  営業外費用
               64,257     63,464
  支払利息
               65,642     69,268
  融資関連費用
               500      -
  その他
               130,400     132,732
  営業外費用合計
               566,511     546,279
  経常利益
  特別損失
                -     233
  固定資産除却損
                -     233
  特別損失合計
               566,511     546,045
  税引前当期純利益
  法人税、住民税及び事業税             952     937
               △4     0
  法人税等調整額
               948     938
  法人税等合計
               565,562     545,107
  当期純利益
                61     85
  前期繰越利益
  当期未処分利益又は当期未処理損失(△)             565,624     545,192
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  (3)【投資主資本等変動計算書】
   前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
                   (単位:千円)
            投資主資本
         出資総額       剰余金

        出資総額控除額            純資産合計

              当期未処分
                  投資主資本
            出資総額  利益又は当
                   合計
      出資総額          剰余金合計
            (純額)  期未処理損
        一時差異等  出資総額控
              失(△)
        調整引当額  除額合計
      20,653,023   △8,643  △8,643 20,644,379   559,716  559,716 21,204,095  21,204,095

  当期首残高
  当期変動額

              △559,655  △559,655  △559,655  △559,655
  剰余金の配当
  一時差異等調整

        △2,824  △2,824  △2,824      △2,824  △2,824
  引当額による利
  益超過分配
              565,562  565,562  565,562  565,562
  当期純利益
       - △2,824  △2,824  △2,824  5,907  5,907  3,083  3,083
  当期変動額合計
     ※1 20,653,023
        △11,467  △11,467 20,641,555   565,624  565,624 21,207,179  21,207,179
  当期末残高
   当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)

                   (単位:千円)
            投資主資本
         出資総額       剰余金

        出資総額控除額            純資産合計

              当期未処分
                  投資主資本
            出資総額  利益又は当
                   合計
      出資総額          剰余金合計
            (純額)  期未処理損
        一時差異等  出資総額控
              失(△)
        調整引当額  除額合計
      20,653,023  △11,467  △11,467 20,641,555   565,624  565,624 21,207,179  21,207,179

  当期首残高
  当期変動額

              △565,538  △565,538  △565,538  △565,538
  剰余金の配当
  一時差異等調整

        △2,824  △2,824  △2,824      △2,824  △2,824
  引当額による利
  益超過分配
              545,107  545,107  545,107  545,107
  当期純利益
       - △2,824  △2,824  △2,824 △20,431  △20,431  △23,255  △23,255
  当期変動額合計
     ※1 20,653,023
        △14,292  △14,292 20,638,731   545,192  545,192 21,183,923  21,183,923
  当期末残高
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  (4)【金銭の分配に係る計算書】
                    (単位:円)
           前期       当期
     項目      自 2019年6月1日        自 2019年12月1日
           至 2019年11月30日        至 2020年5月31日
             565,624,140       545,192,520
  Ⅰ 当期未処分利益
             2,824,164       2,824,164
  Ⅱ 利益超過分配金加算額
             2,824,164       2,824,164
  うち一時差異等調整引当額
             568,363,005       547,887,816
  Ⅲ 分配金の額
   (投資口1口当たり分配金の額)           (2,415)       (2,328)
             565,538,841       545,063,652
  うち利益分配金
   (うち1口当たり利益分配金)           (2,403)       (2,316)
             2,824,164       2,824,164
  うち一時差異等調整引当額
   (うち1口当たり利益超過分配金
              (12)       (12)
   (一時差異等調整引当額に係るも
    の))
  Ⅳ 次期繰越利益            85,299       128,868
          上記のとおり、当期の投資口1口        上記のとおり、当期の投資口1口
         当たり分配金は、2,415円としており       当たり分配金は、2,328円としており
         ます。       ます。
          利益分配金(利益超過分配金は含        利益分配金(利益超過分配金は含
         みません。)については、税制の特       みません。)については、税制の特
         例(租税特別措置法第67条の15第1       例(租税特別措置法第67条の15第1
         項)の適用により、利益分配金の最       項)の適用により、利益分配金の最
         大額が損金算入されることを企図し       大額が損金算入されることを企図し
         て、投資口1口当たりの利益分配金       て、投資口1口当たりの利益分配金
         が1円未満となる端数部分を除い       が1円未満となる端数部分を除い
         た、投資信託及び投資法人に関する       た、投資信託及び投資法人に関する
         法律第136条第1項に定める利益の概       法律第136条第1項に定める利益の概
         ね全額を分配することとし、この結       ね全額を分配することとし、この結
    分配金の額の算出方法       果、投資口1口当たり利益分配金       果、投資口1口当たり利益分配金
         (利益超過分配金は含みません。)       (利益超過分配金は含みません。)
         を2,403円としました。       を2,316円としました。
          また、本投資法人は、規約第25条        また、本投資法人は、規約第25条
         に定める利益を超えた分配の方針に       に定める利益を超えた分配の方針に
         従い、資産除去債務関連費用に係る       従い、資産除去債務関連費用に係る
         所得超過税会不一致(投資法人の計       所得超過税会不一致(投資法人の計
         算に関する規則第2条第2項第30号       算に関する規則第2条第2項第30号
         イに定めるものをいいます。)が分       イに定めるものをいいます。)が分
         配金に与える影響を考慮して、一時       配金に与える影響を考慮して、一時
         差異等調整引当額の分配を2,824,164       差異等調整引当額の分配を2,824,164
         円行うこととし、投資口1口当たり       円行うこととし、投資口1口当たり
         の一時差異等調整引当額の分配金を       の一時差異等調整引当額の分配金を
         12円としました。       12円としました。
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  (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
            至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
  営業活動によるキャッシュ・フロー
               566,511     546,045
  税引前当期純利益
               434,211     439,012
  減価償却費
               65,642     69,268
  融資関連費用
               △10     △10
  受取利息
               64,257     63,464
  支払利息
                -     233
  固定資産除却損
  営業未払金の増減額(△は減少)            41,203     △41,203
  未払消費税等の増減額(△は減少)            27,698     △3,419
  前払費用の増減額(△は増加)            △12,896     △45,468
  長期前払費用の増減額(△は増加)            1,125     36,785
  未払金の増減額(△は減少)            2,173     △759
  前受金の増減額(△は減少)            2,711     △534
               379     △429
  その他
              1,193,008     1,062,985
  小計
  利息の受取額             10     10
              △61,071     △65,829
  利息の支払額
               △867     △952
  法人税等の支払額
              1,131,078      996,214
  営業活動によるキャッシュ・フロー
  投資活動によるキャッシュ・フロー
              △144,673     △170,933
  有形固定資産の取得による支出
               △18     -
  預り敷金及び保証金の返還による支出
              △144,691     △170,933
  投資活動によるキャッシュ・フロー
  財務活動によるキャッシュ・フロー
                -    3,820,340
  長期借入れによる収入
              △10,000     △340,000
  短期借入金の返済による支出
              △186,500    △3,755,250
  長期借入金の返済による支出
              △562,479     △568,363
  分配金の支払額
              △758,979     △843,273
  財務活動によるキャッシュ・フロー
  現金及び現金同等物の増減額(△は減少)             227,407     △17,992
               675,983     903,390
  現金及び現金同等物の期首残高
              ※1 903,390     ※1 885,397
  現金及び現金同等物の期末残高
            200/223









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  (6)【注記表】
   [継続企業の前提に関する注記]
    該当事項はありません。
   [重要な会計方針に係る事項に関する注記]

   1.固定資産の減価償却の方法       (1)有形固定資産
          定額法を採用しています。
          なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
           建物    3~44年
           構築物    10~20年
           機械及び装置     17年
           工具、器具及び備品     6年
         (2)無形固定資産
          定額法を採用しています。
          なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
           ソフトウェア(自社利用分)社内における利用可能期間5年
         (3)長期前払費用
           定額法を採用しています。
   2.収益及び費用の計上基準       固定資産税等の処理方法
           保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等
          については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額
          を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
          なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度
          の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動
          産等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の
          取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
   3.キャッシュ・フロー計算書におけ        キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)
   る資金(現金及び現金同等物)の      は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であ
   範囲      り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
          3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
   4.その他財務諸表作成のための基本       消費税等の処理方法
   となる重要な事項       消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
   [未適用の会計基準等に関する注記]

   ・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号          2020年3月31日   企業会計基準委員会)
   ・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号             2020年3月31日   企業会計基準委員
    会)
   ・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号              2020年3月31日   企業会計基準
    委員会)
   (1)概要
     国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的
    な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、
    FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、
    Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会に
    おいて、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
     企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と
    整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れ
    ることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮す
    べき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされていま
    す。
   (2)適用予定日
     2021年11月期の期首から適用します。
   (3)当該会計基準等の適用による影響
     「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中で
    す。
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   ・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号          2019年7月4日   企業会計基準委員会)
   ・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号          2019年7月4日   企業会計基準委員会)
   ・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号             2019年7月4日   企業会計基準委
    員会)
   ・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号              2020年3月31日   企業会計基準
    委員会)
   (1)概要
     国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内
    容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準
    においてはAccounting    Standards  CodificationのTopic    820「公正価値測定」)を定めている状況を踏ま
    え、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を
    国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたもの
    です。
     企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算
    定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第
    13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮
    し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めること
    とされております。
   (2)適用予定日
     2021年11月期の期首から適用します。
   (3)当該会計基準等の適用による影響
     「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中で
    す。
   ・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号            2020年3月31日   企業会計基準委員会)

   (1)概要
     国際会計基準審議会(IASB)が2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下
    「IAS第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸
    表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討する
    よう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会
    計基準」)が開発され、公表されたものです。
     企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのでは
    なく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとさ
    れ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
   (2)適用予定日
    2021年5月期の期末から適用します。
   ・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号                2020年3月31日

    企業会計基準委員会)
   (1)概要
     「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の
    充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会
    計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
     なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記
    情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を
    及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされております。
   (2) 適用予定日
    2021年5月期の期末から適用します。
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   [追加情報]
   [一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
    前期(自  2019年6月1日 至    2019年11月30日)
    1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
                   (単位:千円)
     発生した資産等      引当ての発生事由      一時差異等調整引当額
    「大江戸温泉物語   伊勢志摩」等
          資産除去債務関連費用の計上に
                    2,824
          伴う税会不一致の発生
    7物件の建物
    2.戻入れの具体的な方法

     資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語           伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あ
    わら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及びPCBを含有す
    る物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
    なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な
    問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に
    従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
    当期(自  2019年12月1日 至    2020年5月31日)

    1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
                   (単位:千円)
     発生した資産等      引当ての発生事由      一時差異等調整引当額
    「大江戸温泉物語   伊勢志摩」等
          資産除去債務関連費用の計上に
                    2,824
          伴う税会不一致の発生
    7物件の建物
    2.戻入の発生事由、発生した資産等及び引当額

                   (単位:千円)
     発生した資産等      戻入の発生事由     一時差異等調整引当額
                     -
    「大江戸温泉物語   伊勢志摩」の
          PCBを含有する物品の撤去
                    (注)
    建物
    (注)当期解消分(△36千円)は、上記1.「       資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致の発生        」において控除されていま
    す。
    3.戻入れの具体的な方法

     資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語           あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香
    保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤
    去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
    なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な
    問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に
    従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
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   [貸借対照表に関する注記]
    ※1 一時差異等調整引当額
    前期(2019年11月30日)
    1.引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
                   (単位:千円)
    発生した      当初  当期首  当期  当期  当期末  戻入れの
       発生の事由
     資産等      発生額  残高  引当額  戻入額  残高  事由
       資産除去債務関連
          159,400  8,643  2,824   - 11,467   -
     建物  費用の計上に伴う
       税会不一致の発生
    (注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
    す。
    2.戻入れの具体的な方法

     アスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額
    を戻し入れる予定です。
    当期(2020年5月31日)

    1.引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
                   (単位:千円)
    発生した      当初  当期首  当期  当期  当期末  戻入れの
       発生の事由
     資産等      発生額  残高  引当額  戻入額  残高  事由
       資産除去債務関連
          159,400  11,467  2,824   - 14,292   -
     建物  費用の計上に伴う
       税会不一致の発生
    (注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
    す。
    2.戻入れの具体的な方法

     アスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額
    を戻し入れる予定です。
    ※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

                   (単位:千円)
             前期      当期
           (2019年11月30日)      (2020年5月31日)
               50,000      50,000

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   [損益計算書に関する注記]
    ※1 不動産賃貸事業損益の内訳
                   (単位:千円)
             前期      当期
           自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
           至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
   A.不動産賃貸事業収益

    賃貸事業収入

              1,426,494      1,421,381

    賃料収入
               13,673      12,276
    その他賃貸事業収入
              1,440,167      1,433,658

    不動産賃貸事業収益合計
   B.不動産賃貸事業費用

    賃貸事業費用

               15,000      15,000

    管理委託費
               7,109      7,059

    損害保険料
              433,409      438,210

    減価償却費
               91,915      95,530

    公租公課
               8,227      10,528
    その他費用
    不動産賃貸事業費用合計          555,661      566,328

   C.不動産賃貸事業損益    (A-B)       884,506      867,329

    ※2 減価償却実施額は次のとおりです。

                   (単位:千円)
             前期      当期
           自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
           至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
   賃貸事業費用

              433,409      438,210

    有形固定資産
   その他営業費用

               802      802

    無形固定資産
   [投資主資本等変動計算書に関する注記]

    ※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
             前期      当期
           自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
           至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
             10,000,000      10,000,000
   発行可能投資口総口数            口      口
              235,347      235,347

   発行済投資口の総口数            口      口
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   [キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
    ※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                   (単位:千円)
            前期      当期
           自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
           至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
              2,228,615      2,210,622
   現金及び預金
   使途制限付預金(注)          △1,325,224      △1,325,224

              903,390      885,397

   現金及び現金同等物
   (注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
   [リース取引に関する注記]

    オペレーティング・リース取引(貸主側)
    未経過リース料
                   (単位:千円)
            前期      当期
           (2019年11月30日)      (2020年5月31日)
              2,459,830      2,459,830

   1年以内
              6,574,643      5,344,728

   1年超
              9,034,474      7,804,558

    合計
    オペレーティング・リース取引(借主側)

    未経過リース料
                   (単位:千円)
            前期      当期
           (2019年11月30日)      (2020年5月31日)
               4,588      4,398

   1年以内
              95,597      93,303

   1年超
              100,186      97,701

    合計
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   [金融商品に関する注記]
    1.金融商品の状況に関する事項
    (1)金融商品に対する取組方針
     本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関から
    の借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行
    います。
     新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等
    を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。
    借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分
    配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
     また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額
    を現預金として保有するものとします。
     デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行
    うことがありますが、投機的な取引は行いません。
    (2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

     借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来
    時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等によ
    る資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っていま
    す。
     また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金
    利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
     預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒さ
    れていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
    (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

     該当事項はありません。
    2.金融商品の時価等に関する事項

    2019年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
    なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
                   (単位:千円)
          貸借対照表計上額     時価    差額
            2,228,615    2,228,615     -

   (1)現金及び預金
            2,228,615    2,228,615     -

   資産合計
            340,000    340,000     -

   (2)短期借入金
            6,026,630    6,026,630     -

   (3)1年内返済予定の長期借入金
            9,191,620    9,191,620     -

   (4)長期借入金
            15,558,250    15,558,250      -

   負債合計
            207/223






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    2020年5月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
    なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
                   (単位:千円)
          貸借対照表計上額     時価    差額
            2,210,622    2,210,622     -

   (1)現金及び預金
            2,210,622    2,210,622     -

   資産合計
            6,240,110    6,240,110     -

   (3)1年内返済予定の長期借入金
            9,078,890    9,078,890     -

   (4)長期借入金
            15,319,000    15,319,000      -

   負債合計
   (注1)金融商品の時価の算定方法
    (1)現金及び預金
    これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
    (2)短期借入金、(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
     これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、
     当該帳簿価額によっています。
   (注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

    前期(2019年11月30日)
    預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、
    合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
             (単位:千円)

           貸借対照表計上額
   預り敷金及び保証金          1,230,706
    当期(2020年5月31日)

    預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、
    合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
             (単位:千円)

           貸借対照表計上額
   預り敷金及び保証金          1,230,706
   (注3)金銭債権の決算日(2019年11月30日)後の償還予定額

             (単位:千円)
            1年以内
   現金及び預金
              2,228,615
       金銭債権の決算日(2020年5月31日)後の償還予定額

             (単位:千円)
            1年以内
   現金及び預金          2,210,622
            208/223






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   (注4)借入金の決算日(2019年11月30日)後の返済予定額
                    (単位:千円)
          1年超   2年超   3年超   4年超
       1年以内             5年超
         2年以内   3年以内   4年以内   5年以内
   短期借入金     340,000   -   -   -   -   -
   1年内返済予定の長
       6,026,630    -   -   -   -   -
   期借入金
   長期借入金
        -  2,415,620   3,246,375   3,529,625    -   -
    合計   6,366,630   2,415,620   3,246,375   3,529,625    -   -
     借入金の決算日(2020年5月31日)後の返済予定額

                    (単位:千円)
          1年超   2年超   3年超   4年超
       1年以内             5年超
         2年以内   3年以内   4年以内   5年以内
   1年内返済予定の長
       6,240,110    -   -   -   -   -
   期借入金
   長期借入金     -  5,509,515   3,569,375    -   -   -
    合計
       6,240,110   5,509,515   3,569,375    -   -   -
   [有価証券に関する注記]

    前期(2019年11月30日)
    該当事項はありません。
    当期(2020年5月31日)

    該当事項はありません。
   [デリバティブ取引に関する注記]

    前期(2019年11月30日)
    1.ヘッジ会計が適用されていないもの
    該当事項はありません。
    2.ヘッジ会計が適用されているもの

    該当事項はありません。
    当期(2020年5月31日)

    1.ヘッジ会計が適用されていないもの
    該当事項はありません。
    2.ヘッジ会計が適用されているもの

    該当事項はありません。
   [退職給付に関する注記]

    前期(2019年11月30日)
    本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
    当期(2020年5月31日)

    本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
            209/223





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   [税効果会計に関する注記]
    1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                   (単位:千円)
             前期     当期
            (2019年11月30日)     (2020年5月31日)
    繰延税金資産
                16     15
    未払事業税損金不算入額
               43,463     43,505
    資産除去債務
               43,480     43,521
    繰延税金資産小計
               △4,703     △5,617
    評価性引当額
               38,777     37,904
    繰延税金資産合計
    繰延税金負債
               △38,760     △37,888
    資産除去債務に対応する有形固定資産
               △38,760     △37,888
    繰延税金負債合計
                16     15
    繰延税金資産の純額
    2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因

    となった主要な項目別の内訳
                    (単位:%)
             前期     当期
            (2019年11月30日)     (2020年5月31日)
               31.51     31.46
    法定実効税率
    (調整)
               △31.61     △31.57
    支払分配金の損金算入額
                0.16     0.17
    評価性引当額の増減
                0.11     0.11
    その他
                0.17     0.17
    税効果会計適用後の法人税等の負担率
   [持分法損益等に関する注記]

    前期(2019年11月30日)
    該当事項はありません。
    当期(2020年5月31日)

    該当事項はありません。
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   [関連当事者との取引に関する注記]
    1.親会社及び法人主要投資主等
    前期(自  2019年6月1日    至 2019年11月30日)
    該当事項はありません。
    当期(自  2019年12月1日    至 2020年5月31日)

    該当事項はありません。
    2.関連会社等

    前期(自  2019年6月1日    至 2019年11月30日)
    該当事項はありません。
    当期(自  2019年12月1日    至 2020年5月31日)

    該当事項はありません。
    3.兄弟会社等

    前期(自  2019年6月1日    至 2019年11月30日)
    該当事項はありません。
    当期(自  2019年12月1日    至 2020年5月31日)

    該当事項はありません。
    4.役員及び個人主要投資主等

    前期(自  2019年6月1日    至 2019年11月30日)
       資本金    議決権等   関係内容
         事業の            期末
   会社等の名称    又は    の所有     取引の 取引金額
  属性   所在地   内容又は           科目 残高
       出資金
   又は氏名       (被所有)  役員の 事業上の  内容 (千円)
         職業           (千円)
       (千円)    割合  兼任等  関係
        本投資法人執
                資産運用
        行役員兼大江    本投資法人執行役員
                会社への
        戸温泉アセッ    兼大江戸温泉アセッ
  役員 今西 文則  -  -    -     資産運用  125,812  未払金 72,801
        トマネジメン    トマネジメント株式
                報酬の支
        ト株式会社代    会社代表取締役社長
                払
        表取締役社長
  (注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
  (注2)資産運用報酬の額は、今西文則が第三者(大江戸温泉アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額
    は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
    当期(自  2019年12月1日    至 2020年5月31日)

       資本金    議決権等   関係内容
         事業の            期末
   会社等の名称    又は    の所有     取引の 取引金額
                     残高
  属性   所在地   内容又は           科目
   又は氏名    出資金    (被所有)     内容 (千円)
             役員の 事業上の
         職業           (千円)
       (千円)    割合  兼任等  関係
        本投資法人執
                資産運用
        行役員兼大江    本投資法人執行役員
                会社への
        戸温泉アセッ    兼大江戸温泉アセッ
  役員 今西 文則             資産運用   未払金
      -  -    -      125,121   72,990
        トマネジメン    トマネジメント株式
                報酬の支
        ト株式会社代    会社代表取締役社長
                払
        表取締役社長
  (注1) 上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
  (注2)資産運用報酬の額は、今西文則が第三者(大江戸温泉アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額
    は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
            211/223





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   [資産除去債務に関する注記]
    前期(2019年11月30日)
    資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
    1.当該資産除去債務の概要
     本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、
    きのさき及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令
    上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
    なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な
    問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に
    従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
    2.当該資産除去債務の金額の算定方法

     使用見込期間を建物の耐用年数により22~40年と見積り、割引率は0.41~0.73%を使用して資産除去債務を
    算定しています。
    3.当該資産除去債務の総額の増減

              (単位:千円)
               137,754
    期首残高
               -

    有形固定資産の取得に伴う増加額
               401

    時の経過による調整額
               138,156

    期末残高
    当期(2020年5月31日)

    資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
    1.当該資産除去債務の概要
     本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保、きのさき及
    び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に
    関して資産除去債務を計上しています。
    なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な
    問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に
    従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
    2.当該資産除去債務の金額の算定方法

     使用見込期間を建物の耐用年数により22~40年と見積り、割引率は0.41~0.73%を使用して資産除去債務を
    算定しています。
    3.当該資産除去債務の総額の増減

              (単位:千円)
               138,156
    期首残高
               -

    有形固定資産の取得に伴う増加額
               270

    PCB撤去に伴う減少額
               402

    時の経過による調整額
               138,288

    期末残高
            212/223





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   [賃貸等不動産に関する注記]
    本投資法人では全国における主要な観光地、温泉地として認知度の高いエリアを中心に、ホテル・旅館用の
    賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおり
    です。
                   (単位:千円)
             前期      当期
            自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
            至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
    貸借対照表計上額

              36,378,870      36,124,454

     期首残高
              △254,415      △268,700

     期中増減額
              36,124,454      35,855,753

     期末残高
              40,392,000      40,249,000

    期末時価
    (注1)貸借対照表計上額は、取得原価(付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
    (注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「大江戸温泉物語            レオマリゾート」他13物件の資本的支出(合計
     178,936千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計433,409千円)によるものです。当期の主な増加額は「大
     江戸温泉物語  レオマリゾート」他12物件の資本的支出(169,743千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計
     438,210千円)によるものです。
    (注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保
     有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本書の日付現在において効力を有する各保有資産に係る停止条
     件付定期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
    なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

   [セグメント情報等に関する注記]

    1.セグメント情報
    本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
    2.関連情報

    前期(自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)
    (1)製品及びサービスごとの情報
     単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、
    記載を省略しています。
    (2)地域ごとの情報
    ① 営業収益
     本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
    ② 有形固定資産
     本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載
     を省略しています。
    (3)主要な顧客ごとの情報
                   (単位:千円)
       顧客の名称       営業収益   関連するセグメント名
               1,048,951

    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社              不動産賃貸事業
                377,543

    株式会社レオマユニティー              不動産賃貸事業
                275

    大江戸温泉物語株式会社              不動産賃貸事業
            213/223




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    当期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
    (1)製品及びサービスごとの情報
     単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、
    記載を省略しています。
    (2)地域ごとの情報
    ① 営業収益
     本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
    ② 有形固定資産
     本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載
     を省略しています。
    (3)主要な顧客ごとの情報
                   (単位:千円)
       顧客の名称       営業収益   関連するセグメント名
               1,043,794

    大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社              不動産賃貸事業
                377,587

    株式会社レオマユニティー              不動産賃貸事業
                275

    大江戸温泉物語株式会社              不動産賃貸事業
   [1口当たり情報に関する注記]

             前期     当期
            自 2019年6月1日     自 2019年12月1日
            至 2019年11月30日     至 2020年5月31日
              90,110     90,011
    1口当たり純資産額           円     円
              2,403     2,316
    1口当たり当期純利益           円     円
    (注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜
     在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
    (注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
             前期     当期
            自2019年6月1日    自2019年12月1日
            至2019年11月30日    至2020年5月31日
     当期純利益(千円)         565,562     545,107
     普通投資主に帰属しない金額(千円)          -     -
     普通投資口に係る当期純利益(千円)         565,562     545,107
     期中平均投資口数(口)         235,347     235,347
   [重要な後発事象に関する注記]

    該当事項はありません。
            214/223







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  (7)【附属明細表】
  ① 有価証券明細表
  (イ)株式
   該当事項はありません。
  (ロ)株式以外の有価証券

   該当事項はありません。
  ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

  該当事項はありません。
  ③ 不動産等明細表のうち総括表

                   (単位:千円)
               減価償却累計額
                   差引
     当期首   当期  当期  当期末
  資産の種類                 当期末  摘要
              又は償却
                 当期
     残高  増加額  減少額   残高
                   残高
              累計額
                償却額
    26,324,003   169,743   266 26,493,480   2,796,416   437,531  23,697,064
   建物
     10,979   -  -  10,979   1,247   369  9,731

   構築物
  有
   機械及
      600   -  -  600   79  17  520
  形
   び装置
  固
   工具、
  定
     3,498   -  -  3,498  1,050   292  2,448
   器具及
  資
   び備品
  産
    11,988,187    -  - 11,988,187    -  - 11,988,187
   土地
    38,327,268   169,743   266 38,496,745   2,798,793   438,210  35,697,951

   小計
  無

     157,802   -  - 157,802   -  - 157,802
   借地権
  形
  固 ソフト
     8,023   -  -  8,023  5,874   802  2,149
  定 ウエア
  資
     165,825   -  - 165,825   5,874   802  159,951
   小計
  産
    38,493,094   169,743   266 38,662,571   2,804,668   439,012  35,857,903
  合計
  ④その他特定資産の明細表

  該当事項はありません。
  ⑤投資法人債明細表

  該当事項はありません。
            215/223






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  ⑥借入金明細表
                    (単位:千円)
               平均
  区  分
               利率
       当期首  当期  当期  当期末   返済  返済
     借入日              使途 摘要
       残高  増加額  減少額  残高  (%)  期限  方法
  借入先
               (注1)
  短
  株式会社三井住友   2019年           2020年    無担保
       340,000   - 340,000   - 0.422   (注2)  (注3)
  期
  銀行   5月31日           5月29日    無保証
  借
  入
   小計
       340,000   - 340,000   -
  金
  株式会社三井住友
       1,826,542   - 1,826,542   -
  銀行
  オリックス銀行株
       936,688   - 936,688   -
     2016年           2020年    無担保
  式会社
               0.870   (注4)  (注5)
     9月1日           5月29日     無保証
  三井住友信託銀行
       374,675   - 374,675   -
  株式会社
  株式会社三重銀行     468,344   - 468,344   -
  株式会社三井住友   2016年           2023年    無担保
        11,000  5,500  5,500  11,000 1.319   (注6)  (注5)
  銀行   9月1日           5月31日     無保証
  株式会社三井住友
       1,303,820   - 21,545  1,282,275
  銀行
  株式会社東邦銀行
       469,000   - 7,750  461,250
     2017年           2020年    無担保
  野村信託銀行株式
               0.719   (注7)  (注5)
       234,500   - 3,875  230,625
     12月4日           11月30日     無保証
  会社
  株式会社福岡銀行
        93,800   - 1,550  92,250
  株式会社親和銀行     93,800   - 1,550  92,250

  1
  年
  株式会社三重銀行     15,492  7,746  7,746  15,492
  内
  返
  株式会社栃木銀行     15,492  7,746  7,746  15,492
  済
  株式会社富山第一
  予
        15,492  7,746  7,746  15,492
  定 銀行
     2017年           2021年    無担保
  の
  富国生命保険相互
               0.869   (注8)  (注5)
        15,492  7,746  7,746  15,492
     12月4日           11月30日     無保証
  長
  会社
  期
  株式会社高知銀行
        9,295  4,647  4,647  9,295
  借
  入
  株式会社福岡銀行
        3,098  1,549  1,549  3,098
  金
  株式会社親和銀行     3,098  1,549  1,549  3,098
  株式会社三井住友
        11,788  5,894  5,894  11,788
  銀行
  三井住友信託銀行
        15,539  7,769  7,769  15,539
  株式会社
  オリックス銀行株
        10,628  5,314  5,314  10,628
  式会社
  株式会社三重銀行     9,712  4,856  4,856  9,712
     2019年           2022年    無担保
               0.719   (注9)  (注3)
     5月31日           5月31日     無保証
  株式会社東和銀行
        5,130  2,565  2,565  5,130
  株式会社伊予銀行     4,856  2,428  2,428  4,856
  野村信託銀行株式
        4,853  2,426  2,426  4,853
  会社
  株式会社福岡銀行     3,078  1,539  1,539  3,078
  株式会社親和銀行     2,913  1,456  1,456  2,913
            216/223




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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
               平均
  区  分
               利率
       当期首  当期  当期  当期末   返済  返済
     借入日              使途 摘要
       残高  増加額  減少額  残高  (%)  期限  方法
  借入先
               (注1)
  株式会社三井住友
        11,788  5,894  5,894  11,788
  銀行
  三井住友信託銀行
        15,539  7,769  7,769  15,539
  株式会社
  オリックス銀行株
        10,628  5,314  5,314  10,628
  式会社
  株式会社三重銀行     9,712  4,856  4,856  9,712
     2019年           2023年    無担保
               0.869   (注9)  (注3)
  株式会社東和銀行
        5,130  2,565  2,565  5,130
  1
     5月31日           5月31日     無保証
  年
  株式会社伊予銀行     4,856  2,428  2,428  4,856
  内
  返
  野村信託銀行株式
        4,853  2,426  2,426  4,853
  済
  会社
  予
  定 株式会社福岡銀行     3,078  1,539  1,539  3,078
  の
  株式会社親和銀行
  長      2,913  1,456  1,456  2,913
  期
  株式会社三井住友
  借
        - 1,807,000   - 1,807,000
  銀行
  入
  オリックス銀行株
  金
        - 926,000   - 926,000
  式会社   2020年           2021年    無担保
               0.405   (注10)  (注3)
     5月29日           5月31日     無保証
  株式会社三重銀行      - 463,000   - 463,000
  三井住友信託銀行
        - 370,000   - 370,000
  株式会社
  株式会社三井住友   2020年           2021年    無担保
        - 290,000   - 290,000  0.391   (注11)  (注3)
  銀行   5月29日           5月31日     無保証
   小計    6,026,630  3,968,730  3,755,250  6,240,110
  株式会社三井住友   2016年           2023年    無担保
       453,250   - 5,500  447,750  1.319   (注6)  (注5)
  銀行   9月1日           5月31日     無保証
  株式会社三重銀行     453,524   - 7,746  445,778
  株式会社栃木銀行     453,524   - 7,746  445,778

  長
  株式会社富山第一
  期
       453,524   - 7,746  445,778
  銀行
  借
     2017年           2021年    無担保
  富国生命保険相互
  入
               0.869   (注8)  (注5)
       453,524   - 7,746  445,778
     12月4日           11月30日     無保証
  会社
  金
  株式会社高知銀行     272,114   - 4,647  267,466
  株式会社福岡銀行

        90,704   - 1,549  89,155
  株式会社親和銀行     90,704   - 1,549  89,155
            217/223






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                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
               平均
  区  分
               利率
       当期首  当期  当期  当期末   返済  返済
     借入日              使途 摘要
       残高  増加額  減少額  残高  (%)  期限  方法
  借入先
               (注1)
  株式会社三井住友
       556,800   - 5,894  550,906
  銀行
  三井住友信託銀行
       733,957   - 7,769  726,187
  株式会社
  オリックス銀行株
       502,006   - 5,314  496,692
  式会社
  株式会社三重銀行     458,723   - 4,856  453,867
     2019年           2022年    無担保
               0.719   (注9)  (注3)
     5月31日           5月31日     無保証
  株式会社東和銀行     242,304   - 2,565  239,739
  株式会社伊予銀行     229,361   - 2,428  226,933
  野村信託銀行株式
       229,220   - 2,426  226,793
  会社
  株式会社福岡銀行     145,382   - 1,539  143,843
  長
  株式会社親和銀行     137,616   - 1,456  136,160
  期
  借
  株式会社三井住友
       556,800   - 5,894  550,906
  入
  銀行
  金
  三井住友信託銀行
       733,957   - 7,769  726,187
  株式会社
  オリックス銀行株
       502,006   - 5,314  496,692
  式会社
  株式会社三重銀行
       458,723   - 4,856  453,867
     2019年           2023年    無担保
               0.869   (注9)  (注3)
     5月31日           5月31日     無保証
  株式会社東和銀行
       242,304   - 2,565  239,739
  株式会社伊予銀行     229,361   - 2,428  226,933
  野村信託銀行株式
       229,220   - 2,426  226,793
  会社
  株式会社福岡銀行     145,382   - 1,539  143,843
  株式会社親和銀行
       137,616   - 1,456  136,160
   小計    9,191,620   - 112,730  9,078,890
   借入金合計    15,558,250  3,968,730  4,207,980  15,319,000
  (注1)平均利率は期中加重平均利率を小数第4位を四捨五入して表示しています。
  (注2)2019年11月29日に10,000千円を弁済し、残額を最終の元本返済期日に弁済しました。
  (注3)使途は、借入金の返済資金です。
  (注4) 初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額を
   それぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済しました。
  (注5)使途は、不動産の取得資金並びにこれらに関連する諸費用の支払いです。
  (注6)初回を2016年10月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、2,750千円ずつ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
  (注7) 初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,135千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額を
   それぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
  (注8)初回を2018年1月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、19,365千円を各個別貸付人の個別貸付の未払元本額の割合で按分した金額を
   それぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に弁済します。
  (注9)初回を2019年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、17,125千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に
   弁済します。
  (注10)初回を2020年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、18,750千円を各個別貸付人毎にそれぞれ弁済し、残額を最終の元本弁済日に
   弁済します。
  (注11)2020年11月30日に40,000千円を元本の一部弁済として支払い、残額を元本弁済期日に弁済します。
  (注12)長期借入金の貸借対照表日以後5年以内における1年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりです。
                 (単位:千円)
      1年以内  1年超2年以内   2年超3年以内   3年超4年以内   4年超5年以内
   長期借入金   6,240,110   5,509,515   3,569,375    -   -
            218/223



                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  2【投資法人の現況】
  【純資産額計算書】
            (2020年5月31日現在)
             金   額
             38,327,616

    Ⅰ.資産総額           千円
             17,143,692

    Ⅱ.負債総額           千円
    Ⅲ.純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)         21,183,923

               千円
              235,347

    Ⅳ.発行済投資口の総口数            口
    Ⅴ.1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)          90,011

                円
    (注)  資産総額、負債総額及び純資産総額は、帳簿価額を使用しています。
            219/223
















                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  第6【販売及び買戻しの実績】
               発行口数  買戻し口数   発行済口数
     計算期間      発行日
               (口)   (口)   (口)
      第3期
    (自 2017年6月1日        -    -   -  176,200
      至 2017年11月30日)
      第4期
               56,330   -  232,530
          2017年12月1日
    (自 2017年12月1日
               2,817   -  235,347
          2017年12月26日
      至 2018年5月31日)
      第5期
    (自 2018年6月1日        -    -   -  235,347
      至 2018年11月30日)
      第6期
    (自 2018年12月1日        -    -   -  235,347
      至 2019年5月31日)
      第7期
    (自 2019年6月1日        -    -   -  235,347
      至 2019年11月30日)
      第8期
    (自 2019年12月1日        -    -   -  235,347
      至 2020年5月31日)
   (注)  本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
            220/223













                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  第7【参考情報】
   当計算期間の開始日から本有価証券報告書提出日までの間に、以下の書類を関東財務局に提出しています。
  2020年2月25日   有価証券報告書(第7期:自 2019年6月1日 至 2019年11月30日)

            221/223



















                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
       独 立 監 査 人 の 監 査 報 告 書
                   2020年8月26日

  大江戸温泉リート投資法人
   役員会  御中
             PwCあらた有限責任監査法人

              東京事務所
             指定有限責任社員
                公認会計士  鶴田  光夫
             業務執行社員
             指定有限責任社員

                公認会計士  山口  健志
             業務執行社員
  監査意見

   当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」
  に掲げられている大江戸温泉リート投資法人の2019年12月1日から2020年5月31日までの第8期計算期間の財務諸
  表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フ
  ロー計算書、注記表及び附属明細表について監査を行った。
   当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、大
  江戸温泉リート投資法人の2020年5月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及び
  キャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。
  監査意見の根拠

   当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準に
  おける当監査法人の責任は、「財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国に
  おける職業倫理に関する規定に従って、投資法人から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任
  を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
  財務諸表に対する経営者及び監督役員の責任

   経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正
  に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するた
  めに経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
   財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき財務諸表を作成することが適切であるかどう
  かを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示
  する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
   監督役員の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役員の職務の執行を監視することにある。
  財務諸表監査における監査人の責任

   監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表
  示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から財務諸表に対する意見を表明
  することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、財務諸表の利
  用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
   監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門
  家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。
  ・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査
   手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分
   かつ適切な監査証拠を入手する。
  ・ 財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評
   価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。
  ・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理
   性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。
  ・ 経営者が継続企業を前提として財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基
   づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかど
            222/223

                     EDINET提出書類
                   大江戸温泉リート投資法人(E32428)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   うか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において財務諸表の
   注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する財務諸表の注記事項が適切でない場合は、財務諸
   表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監
   査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、投資法人は継続企業として存続できなくなる可能性があ
   る。
  ・ 財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠している
   かどうかとともに、関連する注記事項を含めた財務諸表の表示、構成及び内容、並びに財務諸表が基礎となる取
   引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。
   監査人は、執行役員に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要
  な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。
   監査人は、執行役員に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに
  監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガード
  を講じている場合はその内容について報告を行う。
  利害関係

   投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
                    以  上
  (注)1.上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証                   券報

    告書提出会社)が別途保管しております。
     2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
            223/223














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2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

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2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

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