産業ファンド投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）

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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    【表紙】
    【提出書類】                   有価証券届出書

    【提出先】                   関東財務局長

    【提出日】                   2020年7月27日

    【発行者名】                   産業ファンド投資法人

    【代表者の役職氏名】                   執行役員　　倉都　康行

    【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内二丁目7番3号東京ビルディング

    【事務連絡者氏名】                   三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

                       執行役員　インダストリアル本部長　上田　英彦
    【電話番号】                   03-5293-7091

    【届出の対象とした募集（売出）内国                   産業ファンド投資法人

     投資証券に係る投資法人の名称】
    【届出の対象とした募集（売出）内国                   形態：投資証券

     投資証券の形態及び金額】                  発行価額の総額：一般募集                            31,556,083,000円
                       売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し                             1,620,900,000円
                       (注1)　発行価額の総額は、2020年7月10日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投
                          資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。ただし、今回の一
                          般募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額
                          （発行価格）で募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は上記の金額とは異
                          なります。
                       (注2)　売出価額の総額は、2020年7月10日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投
                          資法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
     安定操作に関する事項                  1.　今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口につい

                         て、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第20
                         条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
                       2.　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融
                         商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
    【縦覧に供する場所】                   株式会社東京証券取引所

                       （東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    第一部【証券情報】
    第1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
      1【募集内国投資証券】
       (1)【投資法人の名称】
         産業ファンド投資法人
         （英文表示：       Industrial      & Infrastructure        Fund   Investment      Corporation      ）
         （以下「本投資法人」といいます。）
         (注 )  本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和                       26 年法律第    198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
            法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
       (2)【内国投資証券の形態等】

         本書に従って行われる募集又は売出しの対象である有価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」とい
        います。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みま
        す。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき
        投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行することができませ
        ん。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
         本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、
        又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
        (注 )  投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
            す。本投資口を購入した投資者は、本投資法人の投資主となります。
       (3)【発行数】

       　181,000口
         (注 1)  2020  年 7月 27 日（月）開催の本投資法人の役員会において決議された公募による新投資口発行に係る募集（以下「一般募
            集」又は「本募集」といいます。）においては、発行投資口数                        181,000   口のうちの一部が欧州及びアジアを中心とする海外
            市場（ただし、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売（以下「海外販売」といいます。）されること
            があります。
            上記の発行数（募集内国投資証券の発行数）は、日本国内における販売（以下「国内販売」といいます。）に係る投資口数
            （以下「国内販売口数」といいます。）の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）であり、海外販売に係る投資口
            数（以下「海外販売口数」といいます。）は、本書の日付現在、未定です。
            なお、国内販売口数（発行数）及び海外販売口数は、一般募集（海外販売を含みます。）の需要状況等を勘案した上で、発
            行価格等決定日（後記「          (13)   引受け等の概要」に定義します。以下同じです。）に決定されます。ただし、本投資法人が
            既に発行した本投資口及び一般募集における本投資口の発行価額の総額の合計額のうち、国内において募集（販売）される
            本投資口の発行価額の総額の占める割合は、                 100 分の  50 を超えるものとします。
            海外販売の内容については、後記「第               5 募集又は売出しに関する特別記載事項　                3 本邦以外の地域において開始される募集
            に係る事項について」をご参照ください。
         (注2)    一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證券株式会社が本投資法人の投資主である三
            菱商事株式会社から9,000口を上限として借り入れる本投資口の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」と
            いいます。）を行う場合があります。
            オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第                              5 募集又は売出しに関する特別記載事項　                1
            オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
       (4)【発行価額の総額】

       　31,556,083,000円
        (注 )        上記の発行価額の総額は、後記「             (13)   引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受けに
             よる払込金額の総額です。後記「             (13)   引受け等の概要」をご参照ください。発行価額の総額は、国内販売口数（発行数）
             の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）に係るものであり、                            2020  年 7月 10 日（金）現在の株式会社東京証券取引
             所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
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       (5)【発行価格】
        　未定
        (注 1)  発行価格等決定日の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立
           つ直近日の終値）に        0.90  ～ 1.00  を乗じた価格（      1円未満切捨て）を仮条件とします。
        (注2) 日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式により、上記仮条件により需要状況等を勘
           案した上で、2020年8月4日（火）から2020年8月11日（火）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における
           価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）を決定します。
           今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じで
           す。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内販売口数）、
           海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、一般募集と同日付をもって決議された
           第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバーアロットメントによ
           る売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項
           分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提
           出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（〔                                       URL 〕 https://www.iif-
           reit.com/ir/news.html         ）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券
           届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際
           し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目
           論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
        (注3) 後記「(13)       引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人
           の手取金となります。
       (6)【申込手数料】

         該当事項はありません。
       (7)【申込単位】

         1 口以上   1 口単位
       (8)【申込期間】

         2020  年 8 月 5 日（水）から      2020  年 8 月 6 日（木）まで
        (注 )  申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記申込期間に
            ついては、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、                                          2020  年 7月 30 日
            （木）から、最短で        2020  年 8月 ▶日（火）まで、最長で         2020  年 8月 11 日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決
            定期間は、    2020  年 8月 ▶日（火）から     2020  年 8月 11 日（火）までを予定しています。
            したがって、申込期間は、
            ①　　発行価格等決定日が          2020  年 8月 ▶日（火）の場合、
               上記申込期間のとおり
            ②　　発行価格等決定日が2020年8月5日（水）の場合、
               「 2020  年 8月 6日（木）から     2020  年 8月 7日（金）まで」
            ③　　発行価格等決定日が2020年8月6日（木）の場合、
               「 2020  年 8月 7日（金）から     2020  年 8月 11 日（火）まで」
            ④　　発行価格等決定日が2020年8月7日（金）の場合、
               「 2020  年 8月 11 日（火）から     2020  年 8月 12 日（水）まで」
            ⑤　　発行価格等決定日が2020年8月11日（火）の場合、
               「 2020  年 8月 12 日（水）から     2020  年 8月 13 日（木）まで」
            となりますので、ご注意ください。
       (9)【申込証拠金】

         1 口につき発行価格と同一の金額
       (10)【申込取扱場所】

         引受人の本店及び全国各支店並びに営業所
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       (11)【払込期日】
        2020年8月11日（火）
        (注 )      払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定する予定です。なお、上記払込期日につ
           いては、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、                                        2020  年 7月 30 日（木）
           から、最短で     2020  年 8月 ▶日（火）まで、最長で         2020  年 8月 11 日（火）までを予定していますが、実際の発行価格等の決定期間
           は、  2020  年 8月 ▶日（火）から     2020  年 8月 11 日（火）までを予定しています。
           したがって、払込期日は、
           ①　　発行価格等決定日が          2020  年 8月 ▶日（火）の場合、
               上記払込期日のとおり
           ②　　発行価格等決定日が2020年8月5日（水）の場合、
               「 2020  年 8月 12 日（水）」
           ③　　発行価格等決定日が2020年8月6日（木）の場合、
               「 2020  年 8月 13 日（木）」
           ④　　発行価格等決定日が2020年8月7日（金）の場合、
               「 2020  年 8月 14 日（金）」
           ⑤　　発行価格等決定日が2020年8月11日（火）の場合、
               「 2020  年 8月 17 日（月）」
           となりますので、ご注意ください。
       (12)【払込取扱場所】

        　三井住友信託銀行株式会社　本店営業部
         東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 1 号
         (注 )  上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。
       (13)【引受け等の概要】

         以下に記載する引受人は、2020年8月4日（火）から2020年8月11日（火）までの期間のいずれかの日（以下
        「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と
        異なる価額（発行価格）で募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただ
        し、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における発行価格の総額
        と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
               引受人の名称                       住所           引受投資口数
        野村證券株式会社                       東京都中央区日本橋一丁目            9 番 1 号
        三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社                       東京都千代田区丸の内二丁目             5 番 2 号
        ＳＭＢＣ日興証券株式会社                       東京都千代田区丸の内三丁目             3 番 1 号
        大和証券株式会社                       東京都千代田区丸の内一丁目             9 番 1 号      未定
        シティグループ証券株式会社                       東京都千代田区大手町一丁目             1 番 1 号
        みずほ証券株式会社                       東京都千代田区大手町一丁目             5 番 1 号
        株式会社ＳＢＩ証券                       東京都港区六本木一丁目           6 番 1 号
                 合計                      －            181,000    口
       (注 1)  本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託している三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本
           資産運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上
           の一般事務受託者（投信法第           117 条第  1号）として一般募集に関する事務を行います。
       (注2)     上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
       (注3)     一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券株式会
           社、大和証券株式会社及びシティグループ証券株式会社です。
       (注4)     各引受人の引受投資口数及び引受投資口数の合計（発行数）は、発行価格等決定日に決定します。なお、引受投資口数及び引
           受投資口数の合計は、国内販売口数（発行数）の上限数（一般募集における発行投資口の全口数）（引受投資口数は未定）に
           係るものです。
       (14)【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構（以下「振替機関」といいます。）
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目               1 番 1 号
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       (15)【手取金の使途】
        　国内販売における手取金             31,556,083,000       円については、海外販売における手取金（未定）及び一般募集と同
        日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限                                1,569,087,000       円と併せて、後記「第二部
        参照情報　第      2  参照書類の補完情報　           2 投資対象　     (1)   第  26 期取得済資産及び取得予定資産の概要                  ①  第 26 期
        取得済資産及び取得予定資産一覧」に記載の本投資法人が新たに取得を予定している特定資産（投信法第                                                 2 条第
        1 項における意味を有します。以下同じです。）の取得資金の一部に充当します。
        (注 )        上記の各手取金は、        2020  年 7月 10 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
            算出した見込額です。なお、国内販売における手取金は、国内販売口数（発行数）の上限数（一般募集における発行投資
            口の全口数）に係るものです。
       (16)【その他】

         申込みの方法等
         ①　申込みは、前記「          (8)   申込期間」に記載の申込期間内に前記「                   (10)   申込取扱場所」に記載の申込取扱場
           所に前記「     (9)   申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
         ②　申込証拠金には利息をつけません。
         ③　申込証拠金のうち発行価額相当額は、前記「(11)                          払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替
           充当します。
         ④　一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
           したがって、受渡期日は、
          ( イ )  発行価格等決定日が          2020  年 8 月 ▶ 日（火）の場合、
              「 2020  年 8 月 12 日（水）」
          (ロ)   発行価格等決定日が2020年8月5日（水）の場合、
              「 2020  年 8 月 13 日（木）」
          (ハ)   発行価格等決定日が2020年8月6日（木）の場合、
              「 2020  年 8 月 14 日（金）」
          (ニ)   発行価格等決定日が2020年8月7日（金）の場合、
              「 2020  年 8 月 17 日（月）」
          (ホ)   発行価格等決定日が2020年8月11日（火）の場合、
              「 2020  年 8 月 18 日（火）」
           となりますので、ご注意ください。
            一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本
           投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
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      2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
       (1)【投資法人の名称】
         前記「   1  募集内国投資証券　          (1)   投資法人の名称」に同じ。
       (2)【内国投資証券の形態等】

         前記「   1  募集内国投資証券　          (2)   内国投資証券の形態等」に同じ。
       (3)【売出数】

         9,000   口
         (注 )  オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證
            券株式会社が本投資法人の投資主である三菱商事株式会社から                        9,000  口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。し
            たがって、上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減
            少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。
            オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第                              5 募集又は売出しに関する特別記載事項　                1
            オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
            今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の
            手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行数（国内販売口数）、海外販売口数、発行価額の総
            額、国内販売における手取金、海外販売における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口
            発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総
            額及び海外販売に係る発行価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日
            本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインター
            ネット上の本投資法人ウェブサイト（〔               URL 〕 https://www.iif-reit.com/ir/news.html                ）（新聞等）において公表します。
            また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が
            交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記
            載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
       (4)【売出価額の総額】

         1,620,900,000       円
         (注 )  上記の売出価額の総額は、          2020  年 7月 10 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準
            として算出した見込額です。
       (5)【売出価格】

         未定
         (注 )  売出価格は、前記「        1 募集内国投資証券　        (5)  発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。
       (6)【申込手数料】

         該当事項はありません。
       (7)【申込単位】

        　1口以上1口単位
       (8)【申込期間】

         2020  年 8 月 5 日（水）から      2020  年 8 月 6 日（木）まで
         (注 )  上記申込期間については、前記「             1 募集内国投資証券　        (8)  申込期間」に記載の申込期間と同一とします。
       (9)【申込証拠金】

         1 口につき売出価格と同一の金額
       (10)【申込取扱場所】

         野村證券株式会社の本店及び全国各支店
       (11)【受渡期日】

         2020  年 8 月 12 日（水）
         (注 )  上記受渡期日については、前記「             1 募集内国投資証券　        (16)   その他　申込みの方法等　④」に記載の受渡期日と同一とし
            ます。
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       (12)【払込取扱場所】
         該当事項はありません。
       (13)【引受け等の概要】

         該当事項はありません。
       (14)【振替機関に関する事項】

         株式会社証券保管振替機構
         東京都中央区日本橋茅場町二丁目               1 番 1 号
       (15)【手取金の使途】

         該当事項はありません。
       (16)【その他】

         申込みの方法等
         ①　申込みは、前記「          (8)  申込期間」に記載の申込期間内に前記「                   (10)   申込取扱場所」に記載の申込取扱場
           所に前記「     (9)   申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
         ②　申込証拠金には利息をつけません。
         ③　オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11)                                      受渡期日」に記載の受渡期
           日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、振替機関又は口座管理機関
           における振替口座での振替により行われます。
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    第2【新投資口予約権証券】
       該当事項はありません。
    第3【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】

       該当事項はありません。
    第4【短期投資法人債】

       該当事項はありません。
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    第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
     1　オーバーアロットメントによる売出し等について
      (1)　   一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、野村證券株式会社が本投資法人の投
       資主である三菱商事株式会社から                9,000   口を上限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントに
       よる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出口数は                                         9,000   口を予定していま
       すが、当該売出口数は上限の売出口数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売
       出しそのものが全く行われない場合があります。
       　なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社が上記本投資法人の投資主から借
       り入れた投資口（以下「借入投資口」といいます。）の返還に必要な本投資口を取得させるために、本投資法人
       は 2020  年 7 月 27 日（月）開催の本投資法人の役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口                                          9,000   口
       の第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、                                     2020  年 9 月 8 日（火）を払込期日と
       して行うことを決議しています。
       　また、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終了する日の翌
       日から2020年9月2日（水）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。(注)）、借入投資口の
       返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロッ
       トメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいま
       す。）を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、
       借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断で
       シンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数で
       シンジケートカバー取引を終了させる場合があります。
       　更に、野村證券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操作取引を行う
       ことがあり、かかる安定操作取引により取得した本投資口の全部又は一部を借入投資口の返還に充当することが
       あります。
       　オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバー取引によって取
       得し借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本第三者割当に係る割当てに
       応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行
       われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのもの
       が全く行われない場合があります。
       　なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出しが行
       われる場合の売出口数については発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行
       われない場合には、野村證券株式会社による上記本投資法人の投資主からの本投資口の借入れは行われません。
       したがって、野村證券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行わないため、失権により本
       第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシンジケートカバー取引
       も行われません。
       (注 )  シンジケートカバー取引期間は、
           ①　発行価格等決定日が         2020  年 8月 ▶日（火）の場合、
              「 2020  年 8月 7日（金）から     2020  年 9月 2日（水）までの間」
           ②　発行価格等決定日が2020年8月5日（水）の場合、
              「2020年8月8日（土）から2020年9月2日（水）までの間」
           ③　発行価格等決定日が2020年8月6日（木）の場合、
              「2020年8月12日（水）から2020年9月2日（水）までの間」
           ④　発行価格等決定日が2020年8月7日（金）の場合、
              「2020年8月13日（木）から2020年9月2日（水）までの間」
           ⑤　発行価格等決定日が2020年8月11日（火）の場合、
              「2020年8月14日（金）から2020年9月2日（水）までの間」
           となります。
      (2)　上記(1)に記載の取引について、野村證券株式会社は、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社、ＳＭＢ

       Ｃ日興証券株式会社、大和証券株式会社及びシティグループ証券株式会社と協議の上、これらを行います。
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     2　売却・追加発行等の制限
      (1)  　本資産運用会社は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡
       期日から起算して        180  日目の日に終了する期間中、一般募集の前から所有している本投資口につき、共同主幹事会
       社の事前の書面による同意なしには、原則として本投資口の売却等を行わない旨を合意しています。
      (2)　三菱商事株式会社は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受

       渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、一般募集の前から所有している本投資口につき、共同主幹事
       会社の事前の書面による同意なしには、原則として本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメントによる
       売出しに伴う本投資口の貸付け等を除きます。）を行わない旨を合意しています。
      (3)　本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、一般募集の受渡期日

       から起算して90日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行
       等（ただし、一般募集、本第三者割当及び投資口分割による投資口の発行等を除きます。）を行わない旨を合意
       しています。
      (4)　上記(1)乃至(3)のいずれの場合においても、共同主幹事会社は、制限期間中にその裁量で当該合意内容の一部

       又は全部を解除し、又は制限期間を短縮する権限を有しています。
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     3　本邦以外の地域において開始される募集に係る事項について
       一般募集に係る発行投資口数              181,000    口のうち一部は、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国及び
     カナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されることがあります。
       かかる海外販売の内容は、以下のとおりです。
      (1)　当該特定有価証券の名称

      　　投資証券(振替法の規定の適用を受ける振替投資口)
      (2)　海外販売に係る発行数(海外販売口数)

      　　未定
        (注 )  上記発行数は、海外販売口数であり、一般募集（海外販売を含みます。）の需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日
            に決定します。
      (3)　海外販売に係る発行価格

      　　未定
        (注1)     発行価格等決定日の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近
            日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で、発行価格等決定日に海
            外販売に係る価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が引受人より受け取る投資口1口当たりの払込金額）
            を決定します。
        (注2)      海外販売に係る発行価格及び発行価額は、それぞれ前記「第1                         内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除
            く。）　1    募集内国投資証券　(5)         発行価格」に記載の発行価格及び発行価額と同一とします。
      (4)　海外販売に係る発行価額の総額

      　　未定
      (5)　引受人の名称

       　前記「第     1  内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)　                               1  募集内国投資証券　          (13)   引受
       け等の概要」に記載の引受人
      (6)　募集をする地域

      　　欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国及びカナダを除きます。）
      (7)　海外販売に係る発行年月日（払込期日）

        2020  年 8 月 11 日（火）
        (注)      海外販売に係る発行年月日（払込期日）は、前記「第1                     内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）　1
            募集内国投資証券　(11)          払込期日」に記載の払込期日と同一とします。
      (8)　安定操作に関する事項

        ①　今回の募集に伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、市場価格の動向に応じ必要があるとき
         は、金融商品取引法施行令（昭和                40 年政令第    321  号。その後の改正を含みます。）第                 20 条第  1 項に規定する安
         定操作取引が行われる場合があります。
        ②　上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商品取引所は、東京証券取引所
         です。
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    第二部【参照情報】
     第1【参照書類】
        金融商品取引法（昭和           23 年法律第    25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいま
       す。）第    27 条において準用する金融商品取引法第                  5 条第  1 項第  2 号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご
       参照ください。
       1【有価証券報告書及びその添付書類】

          計算期間　第      25 期（自   2019  年 8 月 1 日　至   2020  年 1 月 31 日）　   2020  年 ▶ 月 23 日関東財務局長に提出
       2【半期報告書】

          該当事項はありません。
       3【臨時報告書】

          該当事項はありません。
       4【訂正報告書】

          該当事項はありません。
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     第2【参照書類の補完情報】
       参照書類である       2020  年 ▶ 月 23 日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、本
      書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
       以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に関する事項については、本書の日付現在、変更がないと
      判断しています。
       なお、以下の文中における将来に関する事項及び参照有価証券報告書における将来に関する事項は、別段の記載
      のない限り、本書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
       (注 )　以下の文中において記載する数値は、特に記載のない限り記載未満の桁数は切り捨てて、比率及び年数は小数第                                            2位を四捨五入し
          て記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
      1　本募集の意義及び運用状況

       (1)  本募集の意義
         本投資法人は、唯一の産業用不動産特化型                    J-REIT   として、取得活動及び運営における競合の少ない競争環境
        を活かした新たなアセットカテゴリーの資産取得により、継続的な投資主価値の向上を追求します。
         本投資法人は、2007年10月の東京証券取引所への新規上場に伴う公募増資以降、計9回の公募増資(注1)及び
        これらの公募増資等に伴う資産の取得を通じて、1口当たり分配金と1口当たりNAV(注2)の向上を実現してきま
        した。本投資法人は、本募集においても、新たな資産取得により継続的な投資主価値の向上を追求します。
         (注 1)  2011  年 3月 8日を払込期日とする公募増資及び同月               24 日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第                  1回公募増資」と総称し
            ます。）、    2012  年 3月 5日を払込期日とする公募増資及び同月               26 日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第                   2回公募増
            資」と総称します。）、          2013  年 2月 ▶日を払込期日とする公募増資及び同年               3月 5日を払込期日とする第三者割当増資（以下
            「第  3回公募増資」と総称します。）、             2014  年 2月 3日を払込期日とする公募増資及び同年               3月 ▶日を払込期日とする第三者割
            当増資（以下「第       ▶回公募増資」と総称します。）、             2015  年 3月 16 日を払込期日とする公募増資及び同月               27 日を払込期日とす
            る第三者割当増資（以下「第           5回公募増資」と総称します。）、             2017  年 2月 14 日を払込期日とする公募増資及び同年               3月 3日を
            払込期日とする第三者割当増資（以下「第                6回公募増資」と総称します。）、             2018  年 3月 7日を払込期日とする公募増資及び
            同年  ▶月 ▶日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第                  7回公募増資」と総称します。）、             2019  年 5月 29 日を払込期日とする
            公募増資及び同年       6月 25 日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第                  8回公募増資」と総称します。）、             2019  年 12 月 18 日を
            払込期日とする公募増資及び           2020  年 1月 15 日を払込期日とする第三者割当増資（以下「第                  9回公募増資」又は「前回公募増
            資」と総称します。）をいいます。
         (注2)　「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めた、各期末現在における鑑定評価額（又は調査価格）に基づく1口当たり純
            資産額を指しており、参照有価証券報告書に記載されている1口当たり純資産額とは異なります。別途の記載がある場合を
            除き、以下同じです。
             1口当たりNAV      = NAV÷各期末現在の発行済投資口数
            なお、「NAV」とは、以下の計算式により求めた、本投資法人が保有する不動産関連資産の価額を鑑定評価額（又は調査価
            格）に基づいて評価した場合における、本投資法人の資産と負債の差額（純額）をいい、会計上の純資産額とは異なりま
            す。また、繰延ヘッジ損益の額の増減等によっては変動しません。以下同じです。
             NAV=出資総額*＋（不動産関連資産の期末鑑定評価額（又は調査価格）－不動産関連資産の期末簿価*）
             * 出資総額及び不動産関連資産の期末簿価は、該当する各期末現在における貸借対照表上の金額を用いています。
             ＜継続的な資産取得による資産規模（取得（予定）価格                          ( 注 1) ベース）の拡大＞    

            (注1)   「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、都





               市計画税及び消費税等を含みません。）を記載しています。以下同じです。
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            (注2)   「取得予定資産」とは、本募集及び本第三者割当による手取金、本募集に関連して行われる新規借入れ（以下「本件
               新規借入れ」と総称します。）による借入金並びに手元資金を取得資金に充当することを予定している、後記
               「③　取得予定資産ハイライト　(イ)               取得予定資産ハイライト　＜取得予定資産一覧＞」に記載の資産3物件を総
               称していい、取得予定資産の取得後である2020年10月5日時点を「取得予定資産取得後」ということがあります。以
               下同じです。
         本投資法人は、競争優位性を高める戦略として、独自の                            CRE  （ Corporate     Real   Estate   ）戦略   ( 注 1) （以下

        「 CRE  戦略」ということがあります。）に基づいた提案型取得手法                             ( 注 2) を実践しています。資産の取得に際
        し、  (i)  各企業の    CRE  ニーズ   ( 注 3) 毎にカスタマイズした提案を継続して実施することにより、                            (ii)  提案活動の中
        で実績・ノウハウ及び独自のネットワークを蓄積し、                         (iii)   蓄積した実績・ノウハウ及び独自のネットワークを
        活用し、更なる外部成長を目指します。                   CRE  提案の詳細については、後記「⑤　成長戦略」をご参照ください。
         本募集においては、蓄積された実績・ノウハウを活かした独自の                              CRE  提案により、収益性、継続性及び汎用性
        に優れた    3 物件、   463  億円（取得予定価格の合計）を取得する予定です。取得予定資産の                               3 物件全てが     CRE  提案型
        取得手法による取得であり、また、取得予定資産のうち                          2 物件、   84.1  ％（取得予定価格ベース）（取得予定価格
        の合計   390  億円）を工場・研究開発施設等が占め、取得予定資産の平均                            NOI  利回り   ( 注 4) は 6.0  ％、平均償却後       NOI
        利回り   ( 注 4) は 5.2  ％となっています。上記のように、本投資法人は、マクロ環境の変化により多様化する                                         CRE
        ニーズに対して、独自のソリューション提案を実施することで、継続して収益性、継続性及び汎用性に優れた
        資産の取得を実現します。
            (注1)   「CRE戦略」とは、企業が保有する不動産（Corporate                     Real  Estate）について、経営戦略的視点から、企業価値最大
               化のためにその保有する不動産を最適かつ効率的に運用するという考え方に基づく戦略をいいます。以下同じで
               す。
            (注2)   「CRE戦略に基づいた提案型取得手法」とは、企業の経営・運営上の課題やニーズの解決に貢献するために、その保
               有する不動産の最適かつ効率的な運用について提案を行うことにより物件を取得する提案型取得手法のことをいい
               ます。以下、「CRE提案型取得手法」ということがあり、CRE戦略に基づく提案を行うことを「CRE提案」ということ
               があります。なお、「CRE提案を通じた取得」には、本資産運用会社が物件の保有者に直接CRE提案を行い、当該保
               有者から本投資法人が物件を取得した場合に加え、本資産運用会社が物件の保有者にCRE提案を行った上で、ブリッ
               ジ機能を活用しブリッジ先から本投資法人が当該物件を取得する場合や、本資産運用会社が三菱商事株式会社又は
               そのグループ会社と協働して物件の保有者に対してCRE提案を行い、三菱商事株式会社若しくはそのグループ会社又
               はブリッジ先が当該物件を取得し、大規模改修やリノベーション等を行った上で本投資法人が取得する場合を含み
               ます。以下同じです。
            (注3)   「CREニーズ」とは、企業が保有する不動産を活用することによる経営課題の解決や経営戦略の達成等の企業ニーズ
               のことをいい、例としては、セールアンドリースバックを通じたバランスシートのスリム化（オフバランス化）、
               損益計算書のコントロール（P/Lコントロール）等の財務体質の改善、セールアンドリースバック、バリューアップ
               工事等を通じた基幹施設の長期利用、事業拠点の集約化、ノンコアアセットの売却、新規投資に向けたキャッシュ
               ニーズ（現金需要）等が挙げられます。以下同じです。
            (注4)    取得予定資産の「平均NOI利回り」及び「平均償却後NOI利回り」の詳細については、後記「③　取得予定資産ハイ
               ライト　(イ)      取得予定資産ハイライト　＜取得予定資産一覧＞」をご参照ください。以下同じです。
                          ＜取得予定資産の概要＞

          (注)  取得予定資産の「含み益」、「含み益率」及び「平均含み益率」の詳細については、後記「③　取得予定資産ハイライト　




            (イ)  取得予定資産ハイライト　＜取得予定資産一覧＞」をご参照ください。以下同じです。
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          ＜経済環境により変化する            CRE  ニーズへ独自のソリューション提案を実施～                     CRE  Beyond   ～＞
               (注 1)  IIF  市原マニュファクチュアリングセンター（底地）について、点線内の土地を取得する予定です。以下同





                  じです。
               (注2)   「三菱商事グループ」とは、三菱商事株式会社とその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団
                  をいいます。
        ①   オファリングハイライト（本募集において訴求するポイント）

          本投資法人のオファリングハイライト（本募集において訴求するポイント）は、以下のとおりです。
         (イ)　継続的な投資主価値の向上
         (ロ)　独自の      CRE  提案による収益性の高い物件の取得
         (ハ)  　安定性と成長ポテンシャルを兼ね備えた物件取得
         ( イ )    オファリングハイライト           1 ：継続的な投資主価値の向上

            本投資法人は、取得予定資産を含め、収益性及び安定性の向上に資する資産の取得により、引き続き
           ポートフォリオの収益性及び安定性を向上させ、「継続的な投資主価値の向上」を目指します。
            1 口当たり分配金       ( 注 1) については、過去約         ▶ 年半（第    16 期から第    25 期）で実質的に       40.3  ％ ( 注 2) 増加し
           ており、また、       1 口当たり    NAV(  注 1) については、過去約         5 年半（第    16 期から取得予定資産取得後）で
           43.3  ％ ( 注 2) の増加となる見込みであり、取得予定資産取得後の                        1 口当たり    NAV  は、  121,958    円となる見込
           みです   ( 注 3) 。
            ■　継続的な外部成長を通じて              1 口当たり分配金と        1 口当たり    NAV  の着実な成長を目指す

            (注 1)   2018  年 2月 1日付で投資口     1口当たり    ▶口の割合による投資口の分割を実施したため、                   2015  年 6月期（第    16 期）から





               2018  年 1月期（第   21 期）までについては各期の           1口当たり分配金及び        1口当たり    NAV を ▶で除し小数点以下を切り捨て
               た数値を前提としています。以下同じです。
            (注2)    1口当たり分配金の増加率は、2015年6月期（第16期）の1口当たり分配金と2020年1月期（第25期）の1口当たり分
               配金の差額に基づき、1口当たりNAVの増加率は、2015年6月期末（第16期末）時点の1口当たりNAVと取得予定資産
               取得後の1口当たりNAV（見込み）との差額に基づき、それぞれ算出しています。
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            (注3)    取得予定資産取得後の1口当たりNAV（見込み）の算出方法については、後記「④　Portfolio                                     Growth:本募集を通
               じて実現する「継続的な投資主価値の向上」と「更なる安定性の向上」　(イ)                               継続的な投資主価値の向上に資す
               る物件の取得を実現」をご参照ください。
         (ロ)    オファリングハイライト2：独自のCRE提案による収益性の高い物件の取得

            本投資法人は、独自の          CRE  提案型取得手法を通じて           (i)  物件取得実績を積み上げることにより、                   (ii)CRE
           提案における実績・ノウハウを蓄積し、                   (iii)CRE    提案による物件取得を通じて積み上げた実績・ノウハ
           ウを、更に次の取得機会へと活かすという好循環を実現できると考えています。本投資法人は、このよ
           うなこれまでの       CRE  戦略を更に進化させた戦略（以下「                 CRE  Beyond   」といいます。）により、本投資法人
           の外部成長における競争優位性を更に高めることができると考えています。
            本投資法人は、本資産運用会社の卓越した「案件獲得能力（オリジネーション力）」を通して、一般
           事業会社に対し、        ROE  （ Return    on  Equity   ） ( 注 1) 向上に寄与する様々な          CRE  提案を行っており、蓄積され
           た実績・ノウハウを活かした独自の                 CRE  提案により、収益性の高い資産の取得を継続しています。
            なお、第    7 回公募増資時取得資産、第            8 回公募増資時取得資産、第            9 回公募増資時取得資産          ( 注 2) 及び取
           得予定資産の取得時平均           NOI  利回り   ( 注 3) はいずれも     5.0  ％を上回り、また平均賃貸借契約期間                  ( 注 4) はい
           ずれも   10 年を上回っていること等に照らし、                 CRE  提案を通じて取得する資産は収益性、継続性及び汎用性
           に優れ、これらの資産の取得は投資主価値の向上に資するものと、本投資法人は考えています。
            (注1)   「ROE（Return      on Equity）」とは、企業の自己資本（株主資本）に対する当期純利益の割合をいいます。ROEは、
               企業が株主から集めた資本をどれだけ効率的に使用して利益をあげているのかを示す指標とされています。以下同
               じです。
            (注2)   「第7回公募増資時取得資産」とは、第7回公募増資による手取金を取得資金に充当した、IIF厚木マニュファクチュ
               アリングセンター（底地）、IIF戸塚マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF広島マニュファクチュアリ
               ングセンター（底地）、IIF神戸西ロジスティクスセンター（底地）、IIF常陸那珂港ロジスティクスセンター（底
               地）、IIF郡山ロジスティクスセンター、IIF札幌ロジスティクスセンター、IIF板橋ロジスティクスセンター（準
               共有持分40％）、IIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅠ（準共有持分25％）及びIIF大阪住之江ロジスティクス
               センターⅡ（準共有持分25％）の10物件を総称していいます。「第8回公募増資時取得資産」とは、第7回公募増資
               以降第8回公募増資までに取得したIIFつくばマニュファクチュアリングセンター（底地）並びに第8回公募増資に
               よる手取金を取得資金に充当した、IIF兵庫たつのロジスティクスセンター、IIF昭島ロジスティクスセンター、
               IIF新川崎R&Dセンター、IIF市川フードプロセスセンター及びIIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター
               （底地）の6物件を総称していいます。「第9回公募増資時取得資産」とは、第9回公募増資による手取金を取得資
               金に充当した、IIF厚木マニュファクチュアリングセンター（建物）、IIF横浜都筑R&Dセンター、IIF岡崎マニュ
               ファクチュアリングセンター（底地）、IIF岐阜各務原ロジスティクスセンター及びIIF広島西風新都ロジスティク
               スセンターの5物件を総称していいます。以下同じです。
            (注3)   「取得時平均NOI利回り」は、第7回公募増資時取得資産、第8回公募増資時取得資産、第9回公募増資時取得資産及
               び取得予定資産それぞれの平均NOI利回りを、各資産の取得に際して取得した鑑定評価書（取得予定資産に係る鑑
               定評価書については2020年6月1日を価格時点とする鑑定評価書をいい、以下「取得時鑑定評価書」ということがあ
               ります。）に記載されたDCF法における初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には2年目以降で特殊要因の影
               響が存在しない年度の運営純収益）を使用して算出しており、本投資法人の取得後の実績値とは異なります。以下
               同じです。
            (注4)   「平均賃貸借契約期間」は、第7回公募増資時取得資産、第8回公募増資時取得資産及び第9回公募増資時取得資産に
               ついては、各取得資産の取得日において効力を有する各取得資産に係る賃貸借契約書上の賃貸借開始日から賃貸借
               終了日までの期間を、取得予定資産については、取得予定資産取得後において効力を有する予定の各取得予定資産
               に係る賃貸借契約書上の賃貸借開始日から賃貸借終了日までの期間を、それぞれ年間賃料に基づき加重平均して算
               出しています。以下同じです。
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                  ＜高い収益性と安定性を有する資産を継続して取得～成長の継続～＞
            ■　インプライド・キャップレートを大きく上回る利回りでの資産取得を継続～収益性の追求～






               本投資法人は、       CRE  提案を通じて、「資本市場の投資家から見た保有資産の期待                            NOI  利回り」と
              位置付けることができるインプライド・キャップレート                          ( 注 1) が低下する中においても、収益性の
              優れた資産の取得を妥協なく追求してきました。
               投資口価格の上昇により、第7回公募増資時には4.5％であった本投資法人のインプライド・
              キャップレートは、本募集前において3.5％となっている一方で、本募集における取得予定資産の
              平均NOI利回りは6.0％と、第7回公募増資時取得資産の取得時平均NOI利回りを上回る水準となっ
              ており、ポジティブスプレッド(注2)は拡大する見込みです。公募増資にあたって、高いポジティ
              ブスプレッドでの資産の取得を行うことにより、投資口1口当たりの分配金水準の向上を期待する
              ことができると、本投資法人は考えています。
              (注 1) 「インプライド・キャップレート」とは、「時価総額                     *＋有利子負債     *＋預り敷金・保証金        *－現預金   *」を投資
                 法人の「保有資産の資産価値総額」とみなし、その資産価値に基づいて平均                             NOI 利回りを算出した指標です。
                 インプライド・キャップレートは、以下の計算式により求めています。
                   インプライド・キャップレート＝本投資法人が保有する資産の年間                          NOI*  ÷（時価総額     *＋有利子負債     *＋
                                預り敷金・保証金       *－現預金   *）
                 本投資法人の各公募増資時のインプライド・キャップレートは、各公募増資の発行価格等決定日を基準日とし
                 ています。これに対し、「本募集前」のインプライド・キャップレートは、                              2020  年 7月 10 日を基準日としてい
                 ますが、本募集の発行価格等決定日を基準日とした場合のインプライド・キャップレートと一致する保証はな
                 く、実際のインプライド・キャップレートの数値とは異なる可能性があります。したがって、本募集におい
                 て、ポジティブスプレッドが生じる保証もありません。
                   *各数値の算出にあたっては、インプライド・キャップレートの各基準日における投資口価格及び発行済投
                   資口数、並びに、当該各基準日が属する計算期間の公表済みの直前計算期間における実績                                   NOI 並びに当該
                   計算期間の末日における有利子負債、預り敷金・保証金及び現預金（当該直前計算期間に関し当該数値が
                   存在しない場合には、基準日が属する計算期間における実績                        NOI 並びに当該計算期間の末日における発行
                   済投資口数、有利子負債、預り敷金・保証金及び現預金）を使用しています。
              (注2)   「ポジティブスプレッド」とは、「第7回公募増資」、「第8回公募増資」及び「第9回公募増資」については、
                 第7回公募増資時取得資産、第8回公募増資時取得資産及び第9回公募増資時取得資産の取得時平均NOI利回りか
                 ら、各公募増資時のインプライド・キャップレートを控除した数値が、「本募集前」については、取得予定資
                 産の平均NOI利回りから、2020年7月10日時点のインプライド・キャップレートを控除した数値が、正である場
                 合の当該数値をいいます。なお、上記(注1)に記載のとおり、本募集においてポジティブスプレッドが生じる
                 保証はなく、ポジティブスプレッドが今後拡大する保証もありません。
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            (注 )　各公募増資及び本募集における取得（予定）資産の取得時平均                         NOI 利回りは、取得時鑑定評価書に基づいて算出して






               おり、本投資法人の取得後の実績値とは異なります。
         (ハ)  オファリングハイライト3：安定性と成長ポテンシャルを兼ね備えた物件取得

           ■　長期賃貸借契約に裏付けられた高い安定性を確保すると共に、中長期的には収益向上の機会も存在
           する物件を取得
            IIF  湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                      60 ％）及び    IIF  市原マニュファクチュアリングセン
           ター（底地）については、工場・研究開発施設等としての高い汎用性や高い継続性に着目すると同時
           に、中長期的な賃料アップの可能性にも着目し、本投資法人独自の                               CRE  提案を通じて取得する予定です。
            IIF  湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                      60 ％）は、武田薬品工業株式会社の大規模研究開発
           施設であり、総賃貸可能面積全体の約                  9 割について同社と長期賃貸借契約（契約期間                     20 年 / 解約不可期間      5
           年）を締結することで高い安定性を確保しています。取得時点においては、武田薬品工業株式会社がマ
           スターレッシーとして複数のエンドテナントに施設の一部を転貸しており、中長期的に、マスターリー
           ス契約から武田薬品工業株式会社他エンドテナントとの直接契約への移行が実現した場合には（注                                             1 ）、
           現在空室となっている区画（注              2 ）につきリースアップすることと併せて、将来的な賃料アップが期待で
           きると、本投資法人は考えています。すなわち、将来的に、直接契約に移行した上で稼働率を高めるこ
           とにより、本物件から得られる賃料収入の最大化を図ることが可能になると、本投資法人は考えていま
           す。
            また、   IIF  市原マニュファクチュアリングセンター（底地）は、株式会社三井                               E&S  ホールディングスと
           長期の事業用借地権設定契約（契約期間                   10 年（  A 区画）及び     23 年（  B 区画）。いずれの区画も解約不可期
           間有り。）を締結することで高い安定性を確保しています。三井                              E&S  グループ（株式会社三井           E&S  ホール
           ディングス及びその連結子会社をいいます。以下同じです。）は大手総合商社や大手インフラ会社と合
           弁会社を設立し、本物件（            B 区画）内にバイオマス発電所を建設中であり、長期的な安定利用が期待でき
           ます。一方で、本物件（           A 区画）については現テナントが造船区画として使用しており中期的な利用が期
           待できる一方、解約不可期間終了後には解約可能となっています。しかしながら、本物件は高速道路へ
           のアクセスも良く、広大な整形地でもあり、工場以外にも物流施設等の産業用途に活用可能であること
           に加え、本物件（        A 区画）の借地料は想定市場賃料（注                 3 ）と比較し低廉なものとなっていることから、
           将来的に、本投資法人の負担による道路形成を含めた用途転用工事を行った上で、本物件（                                          A 区画）のテ
           ナントをリテナントすることにより、更なる収益性向上も期待できる資産であると考えています。
            このように、本投資法人は、継続性や安定性を確保しつつも、将来的なアップサイドポテンシャルを
           有する資産を独自の         CRE  提案により取得することで、ポートフォリオの安定性、資産価値及び収益性の向
           上を目指します。
           (注 1)  IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                  60 ％）に係る賃貸借契約において、             2026  年 ▶月以降、武田薬品工業株
              式会社が転貸している部分を含む一部の区画について、同社の指定に基づき当該賃貸借契約を一部解約できる旨が定め
              られているため、かかる解約がなされた場合には、解約部分について、武田薬品工業株式会社他、エンドテナントとの
              直接契約に移行することが可能です。もっとも、かかる解約が実現する保証はなく、かつ、本投資法人が解約権を有す
              るわけではないため、必ずしもエンドテナントとの直接契約への移行が実現するとは限りません。以下同じです。
           (注2)　後記「2      投資対象　(2)      個別物件の概要　⑦　取得予定資産　F-22　IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持
              分60％）　＜武田薬品工業株式会社との長期賃貸借契約に裏付けられた高い安定性を確保すると共に、中長期的には収
              益向上の機会も存在＞」に記載の空き区画を意味します。
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           (注3)　詳細については、後記「2             投資対象　(2)      個別物件の概要　⑦　取得予定資産　F-23　IIF市原マニュファクチュアリ
              ングセンター（底地）・A区画の賃料単価と想定市場賃料」をご参照ください。
          ②   高い安定性と内部成長余地を有する既存ポートフォリオ

           ■　賃貸借契約満了等の機会を捉え、既存物件の収益性は着実に向上～着実な内部成長～
            本投資法人は、長期安定的なポートフォリオを基盤としつつ、良好なテナントリレーションと物流施
           設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設（以下「産業用不動産」と総称します。）（注）の豊
           富な運用ノウハウを活用し、既存物件における賃貸借契約期間の満了や賃料の改定時期を捉え、内部成
           長による既存物件の収益性向上を着実に実行していきます。
            IIF  越谷ロジスティクスセンターについては、旧契約満了に伴い、                             2019  年 11 月 13 日に既存テナントとの
           間で新規定期建物賃貸借契約を締結しており、                      NOI  利回りは、現行の        7.0  ％（  2020  年 1 月期末時点・実績
           ベース）から      2021  年 1 月の新契約開始後は         7.7  ％（鑑定ベース）となる見込みであり、マーケット賃料を
           踏まえ、賃料アップを実現しています。
            IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡについては、増築棟の開発やマーケットを捉えた賃料アップの
           実現を通じ、大幅に収益性が向上しました。                     2017  年 2 月の準共有持分       60 ％の取得時の      NOI  利回りは    4.4  ％
           （鑑定ベース）でしたが、その後、                 2018  年 2 月の準共有持分       40 ％及び同年     3 月の増築棟のより高い利回り
           による追加取得により          2020  年 1 月期末時点において         4.6  ％（実績ベース）まで向上し、更に、                  A 区画（総賃
           貸面積の約     25 ％）について、       2020  年 7 月期に賃貸借契約期間が満了を迎えた日本通運株式会社との間で新
           規定期建物賃貸借契約を締結し、マーケット賃料を踏まえ、賃料アップを実現しています。これによっ
           て、  2020  年 ▶ 月の新契約開始後の         NOI  利回りは    4.9  ％（鑑定ベース）まで向上しました。更に、                     B 区画（総
           賃貸面積の約      50 ％）について、       2021  年 1 月からは、同区画の既存テナントと締結済みである新規定期建物
           賃貸借契約に基づき賃料アップが実現する予定であり、新契約開始後の                                 NOI  利回りは    5.3  ％（鑑定ベー
           ス）まで向上する見込みです。本投資法人は、今後賃貸借契約期間満了を迎えるテナント区画（総賃貸
           面積の残り約      25 ％）についても、契約満了のタイミングでの賃料アップを目指し、更なる                                  NOI  利回りの向
           上を目指します。
            IIF  新川崎   R&D  センターについては、研究開発施設としての高い汎用性及び賃料アップの可能性に着目
           し、本投資法人が        2019  年 6 月に  CRE  提案を通じて取得しましたが、本投資法人取得前の                        2018  年 12 月に、後
           継テナントである        NEC  ネッツエスアイ株式会社との間で締結した                    2020  年 ▶ 月 1 日を契約開始日とする新規定
           期建物賃貸借契約より、テナント入替えによる賃料アップを実現しています。取得時に                                        5.7  ％（  2019  年 6
           月取得時点・鑑定ベース）であった本物件の                     NOI  利回りは、新契約開始後は            7.4  ％（  2020  年 ▶ 月時点・鑑定
           ベース）となりました。
            インフラ施設である         IIF  羽田空港メインテナンスセンターについては、現賃貸借契約の規定上、                                 2021  年
           1 月 1 日より賃料増額が予定されており、年間約                    58 百万円の収益増が見込まれ、             NOI  利回りは現行の       4.7  ％
           （ 2020  年 1 月期末時点・実績ベース）から賃料増額後は鑑定ベースで                           4.8  ％となる見込みです。
           (注 ) 「物流施設」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうち輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通
              加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設の床面積が最大である不動
              産又はこれらを裏付けとする資産をいい、「工場・研究開発施設」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のう
              ち研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設の床面積が最大で
              ある不動産又はこれらを裏付けとする資産をいい、「インフラ施設」とは、不動産を構成する建物の各用途の床面積の
              うち交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設の床面積が最大である不動産又
              はこれらを裏付けとする資産をいい、データセンターとは、不動産を構成する建物の各用途の床面積のうちサーバ、
              データ通信機器等を設置、運用する施設の床面積が最大である不動産又はこれらを裏付けとする資産をいいます。以下
              同じです。
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                               ＜主な内部成長事例＞
            (注 1) 「現行（   2020  年 1月期末）」の     NOI 利回りについては、        2019  年 7月期（第    24 期）及び   2020  年 1月期（第    25 期）の実績値






               を基に、一時的な支出要因（仲介手数料等）を調整した数値を使用し、「新契約開始後（見込み）」の                                        NOI 利回り
               については、     2020  年 1月 31 日を価格時点とする鑑定評価書に記載された                  DCF 法における    2年目の運営純収益を使用
               し、それぞれ算出しています。
            (注2)   「2020年1月期末時点」のNOI利回りについては、2019年7月期（第24期）及び2020年1月期（第25期）の実績値を基
               に、一時的な支出要因（仲介手数料等）を調整した数値を使用し、「A区画新契約開始後（総賃貸面積の約
               25％）」のNOI利回りについては、2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法における2年目の
               運営純収益を基に、A区画以外の賃料をDCF法における初年度の賃料に置き換えた数値を使用して算出した数値を使
               用し、「B区画新契約開始後（総賃貸面積の約50％）（見込み）」のNOI利回りについては、上記「A区画新契約開
               始後（総賃貸面積の約25％）」において算出した数値を基に、B区画につき締結済みの新規定期建物賃貸借契約に
               基づく賃料設定に修正した数値を使用して、それぞれ算出しています。
            (注3)   「取得時（2019年6月）」のNOI利回りについては、2019年4月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法に
               おける初年度の運営純収益を使用し、「新契約開始後（2020年4月）」のNOI利回りについては、2020年1月31日を
               価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法における2年目の運営純収益を使用し、それぞれ算出しています。
            (注4)   「現行（2020年1月期末）」のNOI利回りについては、2019年7月期（第24期）及び2020年1月期（第25期）の実績値
               を基に、一時的な支出要因（仲介手数料等）を調整した数値を使用し、「賃料増額後（見込み）」のNOI利回りに
               ついては、2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載されたDCF法における2年目の運営純収益を使用し、
               それぞれ算出しています。
            (注5)   「LC」はロジスティクスセンター、「CC」はカードセンター、「R&DC」はR&Dセンター、「ITSC」はITソリューショ
               ンセンター、「DC」はデータセンター、「MC」はメインテナンスセンターの略称です。以下同じです。
           ■　契約期間満了時期と賃料改定時期の分散状況～高い安定性～

            ◆　賃貸借契約の満了時期や賃料の改定時期を捉え、賃料アップを追求
             本投資法人は、長期安定的なポートフォリオを基盤としつつ、良好なテナントリレーションと産業
            用不動産の豊富な運用ノウハウを活用し、賃貸借契約の満了時期や賃料の改定時期を捉え、内部成長
            による賃料アップを追求していきます。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
              ＜今後   2 年で期間満了を迎える賃貸借契約の分散状況（年間賃料ベース）（注                                1 ）（注   2 ）＞
            (注 1) 対ポートフォリオ賃料比率が           1.0 ％以上のテナントが入居する物件名のみを記載しています。また、「対ポートフォ






               リオ賃料比率」は、        2020  年 10 月 5日時点の本投資法人のポートフォリオ全体に係る年間賃料合計に占める比率を記載
               しています。なお、「年間賃料」の算出方法については、後記「                          2 投資対象　    (3)  取得予定資産取得後のポート
               フォリオ全体の概要　②　テナントとの契約状況」をご参照ください。以下同じです。
            (注2)   物件名については、賃借人から開示の同意を得られている物件のみ記載しています。
            (注3)   IIF座間ITSCに関しては、2020年7月8日付で、契約期間を2021年7月26日から2026年7月25日までとする期間5年の新
               規定期建物賃貸借契約を現テナントと締結済みです。
                 ＜今後2年で賃料の改定時期を迎える物件（年間賃料ベース）（注1）（注2）＞

            (注1)   対ポートフォリオ賃料比率が1.0％以上のテナントが入居する物件名のみを記載しています。







            (注2)   物件名については、賃借人から開示の同意を得られている物件のみ記載しています。
            (注3)   IIF羽田空港メインテナンスセンターについては、賃貸借契約上、2021年1月1日より年間賃料が1,888百万円から
               1,946百万円に増額される旨が規定されており、かかる賃料の変更時期を「改定時期」として記載しています。
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           ■　長期間に亘って高い稼働率と安定した賃料のトラックレコードを継続～高い安定性～
           　本投資法人は、長期間に亘って高い稼働率を維持しており、本投資法人の保有する物流施設の稼働率
           は、東京圏におけるマルチテナント型物流施設の平均と比較しても高い水準を誇っています。賃料収入
           についても、      2008  年 6 月以降安定して推移しており、今後も安定した水準を維持していく見込みです。
                         ＜高い稼働率（       2008  年 6 月～  2020  年 1 月）  ( 注 ) ＞

            (出所)「物流（東京圏：マルチテナント型）」についてはCBRE「CREIS                            Japan」、「オフィス（東京都）」については三鬼





               商事株式会社「オフィスデータ」、「住宅」については一般社団法人不動産証券化協会「ARES                                      Japan   Property
               Index   AJPI  Data  book」を基に本資産運用会社が作成
            (注 ) 「本投資法人」については、各決算期末時点における本投資法人の保有資産の稼働率について、「稼働率＝総賃貸面
              積÷総賃貸可能面積」として、賃貸面積ベースで加重平均して算出しています。「物流（東京圏：マルチテナント
              型）」は、東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県に所在し、延床面積                           10,000   坪以上、かつ、原則として、開発当時
              において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設の稼働率を記載しています。「オフィス（東京都）」
              は、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区内に所在する基準階面積                             100 坪以上の主要貸事務所ビルの稼働率を
              記載しています。「住宅」は、国内不動産私募ファンド（コア型等）が保有する住宅不動産と公表されている                                          J-REIT
              の保有する住宅不動産の稼働率を記載しています。
                         ＜安定した賃料収入（2008年6月＝100）(注)＞

            (出所)「物流（東京圏：マルチテナント型）」についてはCBRE「CREIS                            Japan」、「オフィス（東京都）」については三鬼





               商事株式会社「オフィスデータ」、「住宅」については一般社団法人不動産証券化協会「ARES                                      Japan   Property
               Index   AJPI  Data  book」を基に本資産運用会社が作成
            (注)  「本投資法人」については、各決算期末時点における本投資法人の保有資産の取得時賃料を100とした指数を、各決算
              期末時点の保有資産にかかる賃料で加重平均して算出しています。「物流（東京圏・マルチテナント型）」は、東京
              都、千葉県、埼玉県及び神奈川県に所在し、延床面積10,000                        坪以上、かつ、原則として、開発当時において複数テ
              ナント利用を前提として企画・設計された施設の平均を、「オフィス（東京都）」は千代田区、中央区、港区、新宿
              区及び渋谷区内に所在する基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルの平均を、「住宅」は国内不動産私募ファンド
              （コア型等）が保有する住宅不動産と公表されているJ-REITの保有する住宅不動産の募集賃料の平均を、それぞれ
              2008年6月の数値を100として相対的に計算しています。
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           ■　一貫した「長期安定的なポートフォリオの構築方針」を継続～高い安定性～
            本投資法人は、入居テナントにとって重要な拠点である資産に重点的に投資することによりテナント
           と長期の賃貸借契約を締結し、安定したキャッシュフローを生み出すポートフォリオを構築していく方
           針です。取得予定資産取得後のポートフォリオにおける平均賃貸借契約期間                                   ( 注 1) は 16.0  年、平均賃貸借
           契約残存期間      ( 注 1) は 10.2  年となります。特に、賃貸借契約期間については、                        10 年以上の契約割合        ( 注 2)
           が 88.5  ％を占めるなど、長期の契約期間を有する賃貸借契約が多いことが、本投資法人の特徴として挙
           げられます。
            加えて、取得予定資産取得後のポートフォリオにおける定期借地・借家契約の割合（以下「定借割
           合」といいます。）は、年間賃料ベースで                    62.9  ％となり、長期賃貸借契約と共に定借割合を増加させる
           ことで、保有資産から安定的なキャッシュフローを生み出すことが期待されます。
            また、長期賃貸借契約又は定期借地・借家契約の安定性を担保すべく、契約期間中の中途解約を一切
           不可としている契約及び中途解約時の違約金として残存期間賃料全額の支払が規定されている契約が、
           取得予定資産取得後のポートフォリオにおける年間賃料ベースで                              45.2  ％あるほか、一定期間内の中途解
           約を不可としている契約及び一定期間内の中途解約に際しペナルティの支払を要求している契約が年間
           賃料ベースで      45.6  ％あります。
            本投資法人は、賃貸借契約の締結に際し上記のような取組みを行っていることに加え、テナントの財
           務状況や信用力にも留意したテナント選定を行うことにより、更なる安定性の確保に努めています。更
           に、賃貸借契約における賃料改定に関しては一般的に様々な条項がありますが、取得予定資産取得後の
           ポートフォリオにおけるアップサイドオンリー                      ( 注 3) 型賃料形態の割合が年間賃料ベースで                  7.1  ％となっ
           ており、契約期間が長期安定しているのみならず、将来の賃料アップを追求できる点が、本投資法人の
           強みとなっています。
                 ＜長期安定的な賃貸借契約で構成されるポートフォリオ（取得予定資産取得後）＞

          (注 1) 「平均賃貸借契約期間」及び「平均賃貸借契約残存期間」は、年間賃料に基づき加重平均しています。「平均賃貸借契約





             期間」は、取得予定資産取得後において効力を有する予定の、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示され
             た賃貸借契約期間に基づき算出しています。「平均賃貸借契約残存期間」は、取得予定資産取得後から、当該各賃貸借
             契約書に表示された賃貸借契約満了日までの期間に基づき算出しています。以下同じです。
          (注2)   「賃貸借契約期間」、「定借割合」、「賃料改定方法」及び「中途解約条項」の各割合は、上記(注1)記載の賃貸借契約
             に基づく年間賃料及び賃貸借契約に定められた賃貸条件をベースに算出した、取得予定資産取得後の数値です。本書の
             日付現在から取得予定資産取得後までの間に契約期間が満了する契約については、テナントから解約の意向が示されて
             いる等の場合を除き、同一条件で更新されることを前提としています。
          (注3)   「アップサイドオンリー」とは、賃料に関して一定期間毎に自動増額改定がされる旨、又は増額改定についてのみ協議が
             可能である旨が規定されている賃貸借契約をいいます。
          (注4)   「フラット」とは、取得（予定）日以降、契約期間満了日まで若しくは10年以上賃料改定を行わない旨規定されている契
             約、又は原則的には賃料改定がないものとされている賃貸借契約をいいます。
          (注5)   「協議改定」とは、上記(注3)及び(注4)以外の賃貸借契約であり、賃料改定については主に協議によると定められている
             契約をいいます。
          (注6)　定期建物賃貸借契約を締結し、賃貸借契約において賃料（地代）減額請求権を排除する旨を明記している場合を除き、
             賃貸借契約の条項によっても、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」と
             いいます。）に基づく賃借人の賃料（地代）減額請求権を排除することはできません。詳細については、後記「3                                             投資
             リスク　(1)     リスク要因　⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク　(ロ)                         賃貸借契約に関するリスク　d.             賃借人に
             よる賃料減額請求権行使のリスク」をご参照ください。
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          (注7)   「契約期間中解約不可」とは、賃貸借契約において、契約期間中の中途解約が一切不可と規定されている契約及び中途解
             約時の違約金として残存期間賃料全額の支払が規定されている契約をいいます。ただし、これらの契約については、裁
             判所によって所定の金額から減額され、又はかかる条項の効力が否定される可能性があります。詳細については、後記
             「3  投資リスク　(1)       リスク要因　⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク　(ロ)                         賃貸借契約に関するリスク　a.
             賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク」をご参照ください。後記(注8)についても同様です。
          (注8)   「一定期間解約不可」とは、賃貸借契約において、一定期間の賃料若しくは違約金を支払わなければ中途解約できない旨
             が定められている場合、又は中途解約を行う際に事前通知が必要とされており、その結果、賃借人が中途解約までに一
             定期間の賃料を支払うことが必要となる契約をいいます。
          (注9)   「解約通知により解約可」とは、賃貸借契約において、事前通知での解約予告により解約が可能と規定されている契約を
             いいます。
          ③   取得予定資産ハイライト

           ( イ )   取得予定資産ハイライト
              本投資法人は、取得予定資産として、独自の                     CRE  提案による高い「案件獲得能力（オリジネーショ
             ン力）」を活かし、収益性、継続性及び汎用性の高い資産を取得する予定です。本募集における                                            CRE
             提案による大型のライフサイエンスパークの取得を含む、収益性、継続性及び汎用性に優れた資産
             の取得を継続します。
                           ＜取得予定資産一覧＞

                            含み益   (注 4)      収益性            安定性
                                                    賃貸借
                          取得予定      鑑定
                                                賃貸借
                                                    契約
                                        償却後
                               評価額
                           価格
    取得
                                    NOI           契約期間
        物件名称      売主  (注 2)  テナント   (注 3)
                                                   残存期間    中途解約   /
                                        NOI
                         （百万円）     （百万円）
    手法
                                                (注 8)
                                    利回り        稼働率
                                                   （ 2020  年
                                                        賃料改定
                                        利回り
                                            (注 7)  （契約形
                                    （％）
                                                    10 月 5日  (注 12)
                                        （％）
                          含み益（百万円）
                                                態）
                                    (注 4)
                                        (注 4)
                                                    時点）
                          （含み益率）     (注 4)
                                                (注 9)
                                                    (注 11)
                                    6.5    5.1
       IIF 湘南ヘルス
                          23,100     25,680
                                   （追加改    （追加改                5年間不可   /
       イノベーション                                         20.0  年
              武田薬品工業      武田薬品工業                修工事実    修工事実            20.0  年   不可
         パーク                                   100.0  ％  (普通借   )
              株式会社      株式会社               施後：    施後：            (注 10)   (注 10)
       （準共有持分                                        (注 10)
                                    6.2 ）   4.8 ）               (注 13)
                          2,580  （ +11.2  ％）
        60 ％）  (注 1)
                                    (注 5)   (注 5)
                                                       （ A区画）
                                                        解約不可
                                               （ A区画）       期間有り
     Ｃ
                                                   （ A区画）
                                                10.0  年      (注 14)/
                          15,910     18,230
     Ｒ
       IIF 市原マニュ            株式会社                                9.5 年
                                               （定借）         不可
     Ｅ
       ファクチュア             三井  E&S
              国内事業会社                       5.7    5.7   100.0  ％ （ B区画）
     提
       リングセンター              ホール                              （ B区画）
                                                23.0  年      （ B区画）
     案
        （底地）            ディングス                                22.5  年
                                               （定借）        解約不可
     型
                                                        期間有り
                          +2,320   （ +14.6  ％）
                                                        (注 14)/
                                                        不可
                          7,380     8,200
        IIF 湘南
              戸田建設      株式会社                           20.0  年      原則不可   /
       ロジスティクス                             4.9    4.2   100.0  ％      9.2 年
              株式会社      スズケン                           （定借）        原則不可
        センター
                           +820  （ +11.1  ％）
                                    6.0    5.2
                          46,390     52,110    （追加改    （追加改
                                   修工事実    修工事実    100.0  ％  18.9  年  18.1  年
            合計又は平均                                             －
                                    施後：    施後：    (注 7)   (注 8)   (注 11)
                                    5.8 ）   5.0 ）
                         +5,720   （ +12.3  ％）  (注 6)
                                    (注 6)   (注 6)
           (注1)　IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分60％）のうち、準共有持分3％については2020年6月12日付で、準共
              有持分57％については2020年7月27日付で、それぞれ売買契約を締結済みです。以下同じです。
           (注2)　取得に関してブリッジ機能を利用しているため、ブリッジ先ではなく元の売主を売主として記載しています。なお、
              ブリッジ先は全て同じ国内事業会社です。また、売主又はブリッジ先より開示について承諾が得られていない場合に
              は、国内事業会社と記載しています。以下同じです。
           (注3)　主要なテナントのみを記載しています。
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           (注4)　取得予定資産における「含み益」とは、取得時鑑定評価書に記載の鑑定評価額と取得予定価格との差額をいいます。
              以下同じです。なお、必ずこの含み益が実現する保証はないことにご留意ください。
              取得予定資産の「含み益率」、「             NOI 利回り」及び「償却後         NOI 利回り」は、以下の計算式により求めています。以下
              同じです。
               含み益率＝含み益÷取得予定価格
               NOI 利回り＝   NOI*  ÷取得予定価格
               償却後   NOI 利回り＝（    NOI*  －減価償却費     ** ）÷取得予定価格
               *  NOIの計算には、別途注記する場合を除き、取得予定資産に係る鑑定評価書については取得時鑑定評価書に記載
                されたDCF法における初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には2年目以降で特殊要因の影響が存在しない
                年度の運営純収益）を使用しています。
               **減価償却費は、取得予定資産についても本投資法人の他の保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率
                により計算した想定額を用いています。以下同じです。
               取得予定資産の（償却後）          NOI 利回りは、取得時鑑定評価書に基づいて算出しており、本投資法人の取得後の実績値
               とは異なります。
           (注5)　追加改修工事実施後の利回りの計算においては、取得予定価格に本投資法人が取得後に負担予定の追加改修工事想定
              金額12億円（本物件全体に係る追加改修工事想定金額20億円に本投資法人が取得予定の準共有持分割合60％を乗じた
              数値）を加算し、計算しています。また、追加改修工事実施後の償却後NOI利回りの計算においては、本投資法人が負
              担予定の追加改修工事想定金額12億円により増加する見込みの想定減価償却費を加算し、求めています。なお、かか
              る追加改修工事想定金額は本書の日付現在における見込み値であり、今後変動する可能性があります。追加改修工事
              の詳細については、後記「2           投資対象　(2)      個別物件の概要　⑦　取得予定資産　F-22　IIF湘南ヘルスイノベーショ
              ンパーク（準共有持分60％）」をご参照ください。
           (注6)　取得予定資産の「平均含み益率」、「平均NOI利回り」及び「平均償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求めて
              います。以下同じです。
               平均含み益率＝含み益の合計÷取得予定価格の合計
               平均  NOI 利回り＝   NOI の合計÷取得予定価格の合計
               平均償却後    NOI 利回り＝（    NOI の合計－減価償却費の合計）÷取得予定価格の合計
               なお、取得予定資産の平均（償却後）               NOI 利回りは、取得時鑑定評価書に基づいて算出しており、本投資法人の取得
               後の実績値とは異なります。
               また、「平均     NOI 利回り」及び「平均償却後          NOI 利回り」については、         IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有
               持分  60 ％）における追加改修工事実施後の利回りを考慮した数値を括弧書きで記載しています。
           (注7)   「稼働率」は、総賃貸可能面積（各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（使用貸借面積を含みます。以下同じで
              す。）に表示された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積（使用貸借面積を含みます。以下同じです。）及び
              賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積）に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。
              また、「平均稼働率」は、総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。以下同
              じです。
           (注8)   「賃貸借契約期間」は、取得予定資産取得後において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書上の賃貸
              借開始日から賃貸借終了日までの期間であり、取得予定資産取得後から、当該各賃貸借契約書に表示された賃貸借契
              約満了日までの期間（賃貸借契約残存期間）とは異なります。賃貸借契約期間の平均は、年間賃料に基づき加重平均
              して算出しています。以下同じです。
           (注9)    契約形態としての「定借」とは、定期借地契約及び定期建物賃貸借契約をいい、「普通借」とは、それ以外の賃貸借
              契約をいい、賃貸借契約書の表題及び文言に基づき分類して記載しています。なお、契約形態については、主要なテ
              ナントとの契約に関するもののみを記載しています。
           (注10)   主要テナントである武田薬品工業株式会社との賃貸借契約にかかる賃貸借契約期間、契約形態、賃貸借契約残存期
              間、中途解約及び賃料改定のみを記載しています。このため、後記「2                            投資対象　(3)      取得予定資産取得後のポート
              フォリオ全体の概要　②　テナントとの契約状況」に記載の賃貸借契約期間、契約形態及び賃貸借契約残存期間とは
              算出の前提が異なります。
           (注11)   「賃貸借契約残存期間」は、取得予定資産取得後から、取得予定資産取得後において効力を有する予定の賃貸借契約
              書に表示された賃貸借契約満了日までの期間を記載しています。賃貸借契約残存期間の平均は、年間賃料に基づき加
              重平均して算出しています。以下同じです。
           (注12)   中途解約に関し、一定期間の賃料又は違約金を支払わなければ中途解約できない旨が賃貸借契約に定められている場
              合、又は賃貸借契約上、中途解約を行う際に事前通知が必要とされており、その結果、賃借人が中途解約までに一定
              期間の賃料を支払うことが必要となる場合には、「一定期間不可」としています。なお、賃料改定に関し、固定資産
              税・都市計画税の金額に連動して賃料が変動する旨の定めがある場合でも、その他の原因を理由とする改定について
              合意していない場合には、「不可」に含めています。以下同じです。
           (注13)   普通建物賃貸借契約であるため、借地借家法に定める賃料減額請求権は排除されていません。以下同じです。
           (注14)   具体的な解約不可期間については賃借人から開示について承諾を得られていないため、「解約不可期間有り」として
              います。以下同じです。
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                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
         ( ロ )  東京近郊の産業集積エリアに所在する                  3 物件を全て     CRE  提案を通じて取得
            本投資法人は、本募集を通じて、人口、製造品出荷額及び都道府県別県内総生産の観点から工場立地
           若しくは消費立地として有望なエリア、又は交通の要衝として高い優位性を持つエリアへの投資を行い
           ます。
            取得予定資産の所在地は、以下のとおりであり、いずれも東京近郊の産業集積エリアに所在する物件
           となっています。
                             ＜取得予定資産の所在地＞
            (注 ) (i) 都道府県人口上位       15 位以内（出所：内閣府経済社会総合研究所「平成                   28 年度県民経済計算について」（            2019  年 11 月






              29 日公表））、     (ii)  都道府県別製造品出荷額         5兆円以上（出所：総務省統計局「平成               28 年経済センサス－活動調
              査」）、   (iii)  都道府県別県内総生産上位          10 位以内（出所：内閣府経済社会総合研究所「平成                   28 年度県民経済計算につ
              いて」（   2019  年 11 月 29 日公表））のいずれか一つにでも該当する都道府県に所在する物件については、当該物件の所
              在地の都道府県名を赤字にしています。
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
        ④   Portfolio     Growth   :本募集を通じて実現する「継続的な投資主価値の向上」と「更なる安定性の向上」
         ( イ )   継続的な投資主価値の向上に資する物件の取得を実現
            本投資法人は、継続的な投資主価値の向上のため、これまで                            CRE  提案を通じた物件取得を中心とする外
           部成長により、       1 口当たり分配金及び         1 口当たり    NAV  の向上を実現してきました。本投資法人は、このよう
           な 1 口当たり分配金及び          1 口当たり     NAV  の向上を伴う外部成長を通じて、ポートフォリオの成長
           （ Portfolio     Growth   ）を図っており、取得予定資産取得後においても、ポートフォリオの安定性を追求
           しながら、投資主価値の更なる向上を目指します。
             ＜ポートフォリオの安定性を追求しながら、投資主価値の更なる向上を目指す＞

           ▶ ．  アセット
                                            CRE  提案
                                                   取得予定資産
                                            による
                      2020  年 7 月 27 日時点        取得予定資産                取得後
                                            継続的な
                                                     ( 注 4)
                                            外部成長
            物件数             75 物件       ＋     3 物件       →       78 物件
            取得（予定）
                       323,566    百万円       ＋   46,390   百万円      →     369,956    百万円
            価格の合計
                        5.8  ％ ( 注 1)
            平均  NOI  利回り                  ＋     6.0  ％      →       5.8  ％
            平均償却後     NOI  利
                        4.8  ％ ( 注 2)     ＋     5.2  ％      →       4.8  ％
            回り
            鑑定評価額に
                     ＋ 63,370   百万円   ( 注 3)   ＋   ＋ 5,720   百万円      →     ＋ 69,090   百万円
            対する含み益
            総テナント数             99 社       ＋     11 社      →       110  社
           (注 1)  2020  年 7月 27 日時点の本投資法人の保有資産（以下「                2020  年 7月 27 日時点保有資産」といいます。）の平均                NOI 利回り
              は、以下の計算式により求めています。
               平均  NOI 利回り＝   2020  年 7月 27 日時点保有資産に係る         NOI の合計   *÷ 2020  年 7月 27 日時点保有資産の取得価格の合計
               *  NOI の合計＝（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用）の合計＋減価償却費の合計
               NOI の合計は、第     26 期取得済資産については、          2020  年 1月 31 日を価格時点とする鑑定評価書に記載された                 DCF 法にお
               ける初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には                     2年目以降で特殊要因の影響が存在しない年度の運営純収
               益）を使用し、それ以外の資産については、第                  25 期（  2019  年 8月 1日～  2020  年 1月 31 日）の実績値を年換算して使用
               しています。第      26 期取得済資産の概要については、後記「                2 投資対象　    (2)  個別物件の概要　⑥　第          26 期取得済資
               産」をご参照ください。
           (注2)　2020年7月27日時点保有資産の平均償却後NOI利回りは、以下の計算式により求めています。
               平均償却後NOI利回り＝2020年7月27日時点保有資産に係る償却後NOIの合計*÷2020年7月27日時点保有資産の取得価
                        格の合計
               *  償却後NOIの合計＝（不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用）の合計
               償却後   NOI の合計は、第     26 期取得済資産については、          2020  年 1月 31 日を価格時点とする鑑定評価書に記載された                 DCF
               法における初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には                        2年目以降で特殊要因の影響が存在しない年度の運営
               純収益）及び第      26 期（  2020  年 2月 1日～  2020  年 7月 31 日）の減価償却費の見込み値を年換算したものを使用し、それ
               以外の資産については、第          25 期（  2019  年 8月 1日～  2020  年 1月 31 日）の実績値を年換算して使用しています。
           (注3)　2020年7月27日時点保有資産の含み益については、第26期取得済資産については2020年1月31日時点の鑑定評価額と取
              得価格との差額を、それ以外の資産については2020年1月期末（第25期末）時点の鑑定評価額と簿価との差額を基に算
              出した数値を記載しています。以下同じです。
           (注4)　取得予定資産取得後の各指標は、一定の仮定の下、2020年7月27日時点保有資産に係る指標に取得予定資産に係る指標
              を加えて算出した本書の日付現在における見込値であり、取得予定資産取得後の実際の指標と一致するとは限りませ
              ん。なお、取得予定資産取得後の平均NOI利回り及び平均償却後NOI利回りは、2020年7月27日時点保有資産及び取得予
              定資産に係るNOI利回り及び償却後NOI利回りを、取得（予定）価格に基づき加重平均して算出しています。取得予定
              資産に係るNOI利回り及び償却後NOI利回りについては、前記「③　取得予定資産ハイライト　(イ)                                      取得予定資産ハイ
              ライト＜取得予定資産一覧＞」に記載の方法により算出しています。
              取得予定資産の鑑定評価額及び取得予定価格については、後記「                         2 投資対象　    (2)  個別物件の概要　⑦　取得予定資
              産」をご参照ください。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
           b．    デット
                                                取得予定資産取得後

                        2020  年 7 月 27 日時点
                                                    ( 注 3)
                           ( 注 1)
            簿価  LTV             49.7  ％                      48.1  ％

                                    LTV  低減を通じた更な
                                     る安定性の向上
            時価  LTV
                           42.0  ％           →           41.1  ％
            （鑑定評価額ベース）
            長期比率               100.0   ％                      100.0   ％
                                    長期安定を追求する
                                   ALM  （ Asset   Liability
            固定比率               100.0   ％                      100.0   ％
                                    Management     ）戦略
            平均借入期間                9.3  年                       9.2  年
                                       ( 注 2)
                                        →
            平均適用金利               0.79  ％                      0.74  ％
           (注1)　2020年7月27日時点の各指標は、以下の計算式により求めています。
                           *     **
               ・簿価   LTV ＝有利子負債の総額        ÷総資産額
                                    *      **
               ・時価   LTV （鑑定評価額ベース）＝有利子負債の総額                 ÷（総資産額      ＋ 2020  年 7月 27 日時点保有資産の含み益）
                *有利子負債の総額＝        2020  年 1月期末時点の有利子負債の負債総額＋               2020  年 7月 27 日までに実行した借入れ（ただ
                し、既存借入金の弁済のために実行した借入れを除きます。以下同じです。）の金額
                ** 総資産額＝    2020  年 1月期末時点の有利子負債の総額＋             2020  年 7月 27 日までに実行した借入れの金額＋第              26 期取得
                済資産に係る敷金・保証金額＋            2020  年 1月期末時点の純資産額
               ・長期比率＝長期有利子負債金額÷有利子負債の総額
                なお、長期有利子負債は、長期借入金（               1年内返済予定長期借入金を含みます。）及び投資法人債を指します。
               ・固定比率＝固定金利による有利子負債の総額÷有利子負債の総額
                なお、金利スワップ契約により金利が固定化された変動金利による有利子負債（短期借入金、長期借入金及び投
                資法人債をいいます。以下同じです。）は、固定比率の計算においては、固定金利による有利子負債として計算
                しています。以下同じです。
               ・平均借入期間は、        2020  年 7月 27 日時点において存在する各有利子負債の借入期間を、有利子負債金額で加重平均
                して算出しています。
               ・平均適用金利は、2020年7月27日時点において存在する各有利子負債に適用されている金利（2020年7月27日時点
                における適用金利）を、有利子負債金額で加重平均して算出しています。
           (注2)　「ALM（Asset         Liability    Management）戦略」とは、アセットサイドにおける長期賃貸借契約に裏付けられた安定的な
              キャッシュフローに対応するべく、有利子負債の長期固定化を進める長期安定的なデット戦略を実践することを意味
              します。以下同じです。
           (注3)　取得予定資産取得後の各指標は、以下の計算式により求めています。なお、取得予定資産取得後の各指標は、一定の
              仮定の下、2020年7月27日時点の指標に、本件新規借入れの内容を反映した本書の日付現在における見込値であり、取
              得予定資産取得後の実際の指標と一致するとは限りません。以下同じです。
               ・取得予定資産取得後の簿価           LTV ＝
                （ 2020  年 1月期末時点の有利子負債の総額＋             2020  年 7月 27 日までに実行した借入れの金額＋本件新規借入れの金
                 額）÷（取得予定資産取得後総資産額               *）
               ・取得予定資産取得後の時価LTV（鑑定評価額ベース）＝
                （2020年1月期末時点の有利子負債の総額＋2020年7月27日までに実行した借入れの金額＋本件新規借入れの金
                 額）÷（取得予定資産取得後総資産額*＋取得予定資産取得後の含み益**）
               *取得予定資産取得後総資産額＝2020年1月期末時点の負債総額＋2020年7月27日までに実行した借入れの金額＋第
                            26期取得済資産に係る敷金・保証金額＋2020年1月期末時点の純資産額＋本件新規
                            借入れの金額＋取得予定資産に係る敷金・保証金額＋本募集における発行価額の
                            総額＋本第三者割当における発行価額の総額の上限
               **取得予定資産取得後の含み益＝後記「2                投資対象　(3)      取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の概要　①　
                             ポートフォリオ一覧」に記載の期末算定価額又は鑑定評価額の合計－2020年1月
                             期末時点の保有資産の期末簿価－第26期取得済資産の取得価格の合計－取得予
                             定資産の取得予定価格の合計
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               本投資法人は、本募集及び本第三者割当並びに本件新規借入れにより、当該取得予定資産の取得に伴う資金調達額
               を調達します。また、取得予定資産取得後の「簿価                    LTV 」及び「時価     LTV （鑑定評価額ベース）」は、本募集におけ
               る発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額の上限として、それぞれ                                   31,556,083,000      円及び
               1,569,087,000      円を見込んで算出しています。これらの金額は                  2020  年 7月 10 日（金）現在の東京証券取引所における
               本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口                        1口当たり   174,343   円と仮定して算出したものです。
               また、本第三者割当における発行価額の総額の上限については、本第三者割当における発行口数の全部について、
               野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しくは本
               第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合又は本第三者割当による新投資口発行の
               全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三
               者割当における発行価額の総額が前記金額よりも減少する可能性があり、この場合、実際の簿価                                      LTV 及び時価    LTV
               （鑑定評価額ベース）は前記比率よりも高くなります。逆に、実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となった場
               合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記金額よりも増加する可能
               性があり、この場合、実際の簿価             LTV 及び時価   LTV （鑑定評価額ベース）は前記比率よりも低くなります。更に、本
               募集の発行価額の総額と本第三者割当の発行価額の総額の合計額が減少した結果として追加の借入れを行うことと
               なった場合等には、実際の簿価            LTV 、時価   LTV （鑑定評価額ベース）、長期比率、固定比率、平均借入期間及び平均
               適用金利が変動する可能性があります。
               ・取得予定資産取得後の長期比率＝（2020年7月27日時点の長期有利子負債金額＋本件新規借入れの金額）÷
                              （2020年7月27日時点の有利子負債の総額＋本件新規借入れの金額）
               ・取得予定資産取得後の固定比率＝（2020年7月27日時点の固定金利による有利子負債の総額＋本件新規借入れの
                             金額）÷（2020年7月27日時点の有利子負債の総額＋本件新規借入れの金額）
               ・取得予定資産取得後の平均借入期間は、本件新規借入れの借入実行予定日である2020年9月28日において存在す
                る予定の各有利子負債の借入期間を、有利子負債金額で加重平均して算出しています。
               ・取得予定資産取得後の平均適用金利は、2020年7月27日時点の各有利子負債の適用金利と、本件新規借入れに係
                る適用金利（試算値）とを、有利子負債金額で加重平均して算出しています。なお、本件新規借入れに係る適用
                金利については、本書の日付現在確定していないため、本書の日付現在締結している金銭消費貸借契約に記載さ
                れた条件に基づき算出した本書の日付現在の試算値を用いており、経済環境等の急激な変化により金利情勢が大
                幅に変動した場合には、実際に適用される金利が上記の数値から大きく乖離する場合があります。
           ▲ ．  エクイティ

                                    1 口当たり    NAV  の
                      2020  年 7 月 27 日時点                    取得予定資産取得後
                                     継続的な向上
            1 口当たり    NAV       113,619    円 ( 注 1)          →          121,958    円 ( 注 2)

           (注1)　2020年7月27日時点の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
               2020年7月27日時点の1口当たりNAV=｛2020年1月期末時点の出資総額＋2020年7月27日時点保有資産の含み益｝
                              ÷2020年1月期末の発行済投資口総数
           (注2)　取得予定資産取得後の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求めています。
               取得予定資産取得後の1口当たりNAV=｛2020年1月期末時点の出資総額＋本募集における発行価額の総額*＋本第三
                              者割当における発行価額の総額の上限*＋取得予定資産取得後の鑑定評価額に
                              対する含み益の合計｝÷取得予定資産取得後の発行済投資口総数**
               * 本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額の上限として、それぞれ
                31,556,083,000円及び1,569,087,000円を見込んで算出しています。これらの金額は、2020年7月10日（金）現在
                の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として、発行価額を本投資口1口当たり174,343円と
                仮定して算出したものです。また、本第三者割当における発行価額の総額の上限については、本第三者割当にお
                ける発行口数の全部について、野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としていま
                す。したがって、本募集若しくは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場合又
                は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、本
                募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額が前記金額よりも減少する可能性があ
                り、この場合、実際の取得予定資産取得後の1口当たりNAVは前記よりも低くなります。逆に、実際の発行価額が
                前記仮定額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の
                総額が前記金額よりも増加する可能性があり、この場合、実際の取得予定資産取得後の1口当たりNAVは前記より
                も高くなります。
               **本第三者割当における発行口数の全部について、野村證券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを
                前提としています。
                取得予定資産取得後の「         1口当たり   NAV 」は、上記の仮定の下算出した本書の日付現在における見込値であり、取
                得予定資産取得後の実際の          1口当たり   NAV と一致するとは限りません。以下同じです。
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        ⑤  成長戦略
          本投資法人は、「        First   Mover   」（先行者）として、競合の少ない環境を活かし他社に先行して新しいセク
         ターへの投資を行う独自の戦略による「投資主価値の向上を伴う物件取得」及び「内部成長の可能性の追
         求」という「攻め」の取組みに加え、「                   ALM  戦略の推進による長期安定的なバランスシートの構築」による、
         「守り」の取組みを成長戦略の両輪とし、投資主価値の向上を追求しています。
         ( イ )    外部成長（     CRE  Beyond   ）
           a.     CRE  提案を通じた本投資法人による資産取得
             本投資法人は、「        CRE  Beyond   」をキーワードとして掲げ、本資産運用会社の卓越した「案件獲得能
            力（オリジネーション力）」を通して、一般事業会社に対し、                             ROE  （ Return    on  Equity   ）向上に寄与す
            る様々な    CRE  提案を行い、着実に取得実績を積み上げています。
             本投資法人は、「        First   Mover   」（先行者）として積み上げた産業用不動産における取得及び運用に
            おける実績・ノウハウを通じた独自の幅広いネットワークと当該ネットワークを活用した継続的な                                              CRE
            提案活動により、物件取得を実現してきました。具体的には、キャッシュニーズを有する企業への売
            却提案にはじまり、資本効率に対する意識の高まりの中でオフバランス型開発の提案、そして                                            CRE  提案
            と PRE  提案  ( 注 ) を組み合わせた複合型案件の提案というように、本投資法人の知見・ノウハウを活用し
            て時流や企業のニーズに合致した取得手法を展開してきました。また、本投資法人は、                                         CRE  提案による
            物件取得を継続することが、本投資法人による新たな物件取得機会の創出につながる好循環をもたら
            すと考えています。すなわち、               (i)  物件取得実績を積み上げることにより、                   (ii)CRE    提案における実
            績・ノウハウを蓄積し、           (iii)   CRE  提案による物件取得を通じて積み上げた実績・ノウハウを、更に次
            の取得機会へと活かすという好循環を実現できると、本投資法人は考えています。
             本投資法人のスポンサーの            1 社である三菱商事株式会社は、グローバルに展開する総合商社として、
            不動産業のみならず、国内外の製造・インフラ業を含む「幅広い業種とのネットワーク」を有してい
            ます。本投資法人は、上記の取得手法及びネットワークを背景に、産業用不動産における「                                             First
            Mover   」（先行者）として積み上げた実績・ノウハウに基づく独自の                             CRE  提案による高い「案件獲得能
            力（オリジネーション力）」を有していると考えています。
             独自の   CRE  提案の結果として、前記「①　オファリングハイライト（本募集において訴求するポイン
            ト）　（ロ）      オファリングハイライト            2 ：独自の    CRE  提案による収益性の高い物件の取得」に記載のと
            おり、継続的に収益性の高い物件取得が実現できています。
           (注 )　「  PRE 提案」とは、     PRE （ Public   Real  Estate   ）戦略（公的不動産（         Public   Real  Estate   ）について、公共・公益的な目
              的を踏まえつつ、経済の活性化及び財政健全化を念頭に、適切で効率的な管理、運営を推進する考え方に基づく戦略を
              いいます。）に基づく提案を行うことをいいます。
           b.     本投資法人の物件取得の強み

           (a)    ソーシング力
              本投資法人のスポンサーの            1 社である三菱商事株式会社は、国内外約                   90 の国・地域に約       1,400   の連結
             事業会社を持ちグローバルに事業展開する総合商社として、不動産業のみならず、天然ガス鉱業、石
             炭鉱業、小売業及び食料品製造業をはじめとした国内外の製造・インフラ業を含む「幅広い業種との
             ネットワーク」を有しています。また、本資産運用会社においてはインダストリアル本部が本投資法
             人の物件取得を担当しています。当該本部においては                         6 名のアクイジション担当社員が、               CRE  戦略に基
             づく提案型取得を含む物件取得業務に従事しており、ソーシング（投資対象資産の発掘等）、アン
             ダーライティング（投資対象資産の評価、選定に関する分析等）及びデュー・デリジェンスを一貫し
             て行う、「充実したアクイジション体制」を有していると、本投資法人は考えています。
              本投資法人は、このようなスポンサーである三菱商事株式会社を通じた「幅広い業種とのネット
             ワーク」と本資産運用会社の「充実したアクイジション体制」を最大限活用してソーシング（投資対
             象資産の発掘等）を行うことにより、継続的な外部成長を図ります。
           (b)    オリジネーション力

              本投資法人は、産業用不動産における「                   First   Mover   」（先行者）として積み上げた実績・ノウハ
             ウに基づく独自の        CRE  提案による高い「案件獲得能力（オリジネーション力）」を有していると考え
             ています。
           (c)    産業用不動産特化型J-REITであることに伴う独自の強み

              本投資法人は、産業用不動産に特化した                   J-REIT   であることから得られる独自の知見・ノウハウを活
             用した多様な      CRE  提案を行うことができる点に本投資法人の強みがあると考えています。本投資法人
             は、上場以来、産業用不動産を継続的に運用してきた実績と、テナントとの長期のリレーションシッ
             プマネジメントにより培われた運用ノウハウを、物流施設、工場・研究開発施設等及びインフラ施設
             のカテゴリーを横断して活用するように努めており、かかる能力は物件取得の際にも活用されていま
             す。
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           c.   日本企業のROEに対する意識改革の潮流
             本投資法人は、本募集において               CRE  提案を通じて新たに         3 物件を取得する予定ですが、これらの                  CRE  提
            案が物件の保有者に受け入れられた背景として、日本の事業会社において                                  ROE  重視の潮流が拡大してい
            ることが要因の一つとして挙げられると、本投資法人は考えています。
             2013  年以降、    (i)  資本の効率的活用や投資者を意識した経営視点等、                        ROE  を含むグローバルな投資基
            準として求められる諸要件を満たした企業で構成される株価指数である                                  JPX  日経インデックス        400  の創
            設、  (ii)  年金積立金管理運用独立行政法人（以下「                    GPIF  」といいます。）の運用改革、               (iii)   機関投資
            家が投資先企業との対話を通じて企業価値及び資本効率の向上を促すことを目的とした日本版スチュ
            ワードシップ・コードの策定、                (iv)  コーポレート・ガバナンス・コードの適用開始、及び                            (v)
            Institutional       Shareholder      Services     Inc.  （以下「    ISS  」といいます。）の議決権行使助言方針の改
            定等、日本企業の経営を取り巻く環境は大きく変化しています。本投資法人は、かかる                                         (i)  ないし   (v)
            に掲げる様々な制度改革を含む社会的な背景から、日本企業の資本効率の向上ニーズの増加が見込ま
            れると判断しています。本投資法人は、日本企業の                        ROE  が世界的に見ても低水準であることや、投資家
            と企業の    ROE  に対する意識のギャップ等を背景に、企業に対して資本効率の向上を求める潮流が強まっ
            ていると考えており、この潮流を捉えた                   CRE  提案を推進することにより、更なる取得機会の開拓を目指
            します。
                      ＜日本企業の      ROE  に対する意識改革の潮流＞

            (注 1)  2014  年 2月金融庁「日本版スチュワードシップ・コードに関する有識者検討会」にて策定され、                                  2017  年 5月に改訂、





               2020  年 3月に再改訂されました。受入れ機関投資家数は、                   2020  年 5月 29 日時点の数値を記載しています。
            (注2)　ただし、直近期のROEが5％以上の場合を除きます。なお、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）（以下「新型肺
               炎」といいます。）を受け、2020年6月よりROE基準の適用を一時的に停止しています。
             本投資法人は、日本企業を取り巻く                 ROE  重視の潮流を踏まえた企業の資本効率と不動産売買の関係に

            ついて、資本効率の高い企業ほどバランスシートを意識した経営を行っている傾向があるものと判断
            しています。そのような企業に対する、ノンコアアセットの売却、バランスシートのスリム化、新規
            投資への資金創出、セールアンドリースバック、オフバランスでの開発等の、不動産をオフバランス
            することによる       ROE  向上に向けた提案は、経営効率化のための施策として受け入れられやすいものと、
            本投資法人は判断しています。
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         (ロ)    強固なバランスシートの構築による安定性向上～安定性の向上～
            本投資法人は、既存ポートフォリオにおけるリーシング（賃貸）や増築・開発の実績・ノウハウを着
           実に積み上げており、今後更なる内部成長を目指します。また、サステナビリティを意識した財務戦略
           を実行することにより、堅固な財務基盤の構築を図ります。
          a.     3C  Management     を軸にした運用により実現する本投資法人保有資産の価値の向上
             本投資法人は、       (i)  テナントとの密接なコミュニケーション（意思疎通）によってニーズを的確に把
            握し（   Communicate      ）、  (ii)  個別のニーズに応じてカスタムメイドの提案を戦略的に実施することによ
            り（  Customize     ）、  (iii)   ニーズの解決という価値を創造すると同時に、長期安定した運用                              + αという投
            資主価値を創造していく（             Create   ）というポートフォリオ運用の考え方（                   3C  Management     ）により、本
            投資法人が保有する資産の価値向上を目指します。
          b.     ALM戦略推進と安定的なバランスシートの構築

             本投資法人は、良好な金融環境と、本投資法人の高い信用力を活かした財務施策を企図し、柔軟性の
            高い借入れを実行します。本募集に伴い計                    238  億円の本件新規借入れを行います。本件新規借入れの内
            容は、以下のとおりです。
             ＜取得予定資産の取得資金に充当予定の本件新規借入れ及び調達先（                                238  億円）＞

       借入期間         借入額

                         金利     借入金融機関          借入実行予定日           資金使途
        （年）        （百万円）
                               株式会社
                 1,000
         3.0
                              三井住友銀行
                               株式会社
         3.5        1,000
                              三菱  UFJ  銀行
                             三井住友信託銀行
         4.0        1,300
                               株式会社
                               株式会社
         6.0        1,500
                              三井住友銀行
                             三井住友信託銀行
         6.5        1,500
                               株式会社
                             三井住友信託銀行
         7.0        1,200
                               株式会社
         8.5        2,500             農林中央金庫
                                          2020  年      取得予定資産の
                         固定
                                         9 月 28 日     取得資金に充当
                               株式会社
         9.0        1,500
                              三井住友銀行
                               株式会社
         9.5        1,000
                              三菱  UFJ  銀行
                               株式会社
         9.5        1,000
                               みずほ銀行
                               株式会社
        10.0        3,000
                              三菱  UFJ  銀行
                               株式会社
        10.0        1,500
                               新生銀行
                               株式会社
        10.0        3,000
                               みずほ銀行
                               株式会社
        11.0        2,800
                             日本政策投資銀行
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             また、本投資法人は、長期安定したアセットに合わせて長期・固定借入れを実施する                                         ALM  戦略によ
            り、安定したバランスシートを構築することで、外部成長に注力できる期間を確保する戦略を実践し
            ています。
             取得予定資産の平均賃貸借契約残存期間は                    18.1  年であり、本募集に関連した本件新規借入れの平均借
            入期間   ( 注 1) は 8.3  年と、アセットに合わせた長期・固定の借入れを行う予定です。また、取得予定資
            産の平均    NOI  利回りは    6.0  ％である一方で、本件新規借入れの平均適用金利（試算値）                            ( 注 2) は 0.36  ％で
            あり、長期安定的なポジティブスプレッド（本                      b. においては、取得予定資産の平均                NOI  利回りが本件新
            規借入れの平均適用金利の試算値を上回っていることを意味します。）を確保できる予定です。本投
            資法人は長期・固定での借入れを継続することにより、金利の上昇に耐えうる安定的なバランスシー
            トの構築を実現する見込みです。
                      ＜本募集に伴う本件新規借入れの内容＞

            (注 1) 「平均借入期間」は、各有利子負債の借入期間を、借入額に基づき加重平均した数値を記載しています。




            (注2)   「平均適用金利（試算値）」は、本件新規借入れに適用される金利が本書の日付現在確定していないため、2020年7
               月27日に締結された本件新規借入れに係る各金銭消費貸借契約を基に、2020年7月10日11時00分（東京時間）時点
               の利率として公表された固定金利（Reuters9154ページ）のオファーレート等に基づき試算したレートに、各金銭
               消費貸借契約に定められるスプレッドを加えて求めた利率を借入額に基づき加重平均した数値を記載しています。
               実際に適用される金利は、2020年7月27日に締結された各金銭消費貸借契約に基づき、借入れが実行される前に決
               定されるため、上記の平均適用金利（試算値）は実際に適用される金利とは異なる可能性があります。特に、経済
               環境等の急激な変化により金利情勢が大幅に変動した場合には、実際に適用される金利が上記の数値から大きく乖
               離する場合があります。
             本投資法人は、借入期間の長期固定化を実現しながら、返済期限の分散を図り、長期安定的な財務基

            盤の構築を図っています。
                     ＜返済期限の分散状況（本件新規借入れ後）                     ( 注 ) ＞

            (注 )　「平均適用金利」は、         2020  年 7月 27 日時点の各有利子負債については、              2020  年 7月 27 日時点で適用されている金利を、



               本件新規借入れについては前記「＜本募集に伴う本件新規借入れの内容＞」に記載の試算値を、それぞれ使用し、借
               入額に基づき加重平均して算出しています。
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             本投資法人は、各レンダーとの強固なリレーションシップの構築及び独自の                                    ALM  戦略を通じて財務基
            盤の安定性を高めてきました。第                7 回公募増資に伴い実行した新規借入れの平均適用金利は                          0.55  ％（平
            均借入期間     8.1  年）であったのに対し、本募集に伴う本件新規借入れにおいて平均適用金利（試算値）
            は 0.36  ％（平均借入期間        8.3  年）となっており、平均借入期間はほぼ同水準である一方で平均適用金利
            を引き下げています。足元、実体経済及び金融市場の不安定さが着目される状況にありますが、本投
            資法人において第        9 回公募増資に伴い実行した新規借入れの平均適用金利が                          0.39  ％（平均借入期間        8.4
            年）であることに対し、本募集に伴う本件新規借入れの平均適用金利（試算値）は                                       0.36  ％（平均借入
            期間  8.3  年）と、平均適用金利の比較では引き続きほぼ変わらない金利コスト水準での借入れ条件を確
            保しています。これは本投資法人の信用力及び財務基盤の安定性の高さを示しているものであり、実
            体経済及び金融市場が不安定になりつつある中でも本投資法人が競争力のある資金調達力を有してい
            ることを示すものであると、本投資法人は考えています。
               ＜強固なレンダーリレーションの構築により従前と同水準の金利コストを維持                                    ( 注 1)(  注 2) ＞

              (注 1) 各公募増資時における新規借入れの平均適用金利は、第                      7回公募増資、第      8回公募増資、第      9回公募増資及び本募




                集に伴い実行した又は実行する予定の新規借入れに適用される又は適用されるものとして試算される適用金利
                を、借入額に基づき加重平均した数値を記載しています。
              (注2)   「平均借入期間」は、第7回公募増資、第8回公募増資、第9回公募増資及び本募集に伴い実行した又は実行する
                予定の新規借入れの各有利子負債の借入期間を、借入額に基づき加重平均した数値を記載しています。
             本投資法人は、金融市場の悪化時における資金流動性の逼迫に備え、流動性補完のためにコミットメ

            ントラインの設定を進めており、                2019  年 7 月期末（第     24 期末）時点で      200  億円のコミットメントライン
            を確保していました。その後、ポートフォリオ拡大に伴う有利子負債総額の増加に伴い、                                          2019  年 9 月に
            新たにコミットメントラインを               50 億円増額し、本書の日付現在では合計                  250  億円のコミットメントライ
            ンを確保しています。
                     ＜コミットメントライン増枠により更なる流動性補完を確保＞

             本投資法人は、       2012  年 1 月 18 日に株式会社日本格付研究所（以下「                  JCR  」といいます。）より、長期発



            行体格付として「        AA-  （格付の見通し：安定的）」を取得し、その後、一貫した長期固定化戦略が評価
            された結果、      2012  年 8 月 8 日には   JCR  による格付の見通しは「安定的」から「ポジティブ」に変更されま
            した。更に、財務基盤の一段の強化並びにポートフォリオの安定性向上に向けた継続的な取組み及び
            その成果等が評価され、            2013  年 8 月 6 日には「    AA （格付の見通し：安定的）」へと格付が向上し、本書
            の日付現在に至るまで約           7 年間にわたり当該格付を維持しています。
             なお、当該格付は、本募集の対象である本投資口に付与された格付ではありません。本投資口につい
            て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信
            用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
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                             ＜本投資法人の格付の状況＞
          c.     公募増資等を通じたLTV水準のコントロール


             本投資法人は、       2016  年 12 月期（第    19 期）において借入金を活用して物件取得を行っており、同期末に
            おいて一時的に簿価          LTV  及び時価    LTV  （鑑定評価額ベース。以下同じです。）がそれぞれ                         52.7  ％及び
            45.3  ％まで上昇したものの、           2020  年 7 月期末（第     26 期末）に簿価      LTV  及び時価    LTV  はそれぞれ     49.7  ％及び
            42.0  ％まで低下予定です。取得予定資産取得後においては、簿価                            LTV  及び時価    LTV  はそれぞれ     48.1  ％及
            び 41.1  ％になる予定であり、本投資法人は、今後も簿価                       LTV  について    50 ％前後の水準を維持していく予
            定です。
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       (2)  運用状況
         本投資法人は、       2007  年 3 月 26 日に設立され、       2007  年 10 月 18 日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上
        場しました（証券コード：            3249  ）。
         本投資法人は、「日本経済の力を産み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から
        支えていく」という理念のもと、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれ
        る物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を投資対象としています。本投資法人は、唯一の産
        業用不動産特化型の         J-REIT   として、競合の少ない取得環境を活かした資産取得により、収益の向上・安定を実
        現することで、分配金水準の更なる向上・安定化を目指します。
        ①   運用状況

         ( イ )   運用の状況
            本投資法人は、       2007  年 10 月 19 日に物流施設      8 物件（取得価格の合計           47,900   百万円）及びインフラ施設             1
           物件（取得価格       18,100   百万円）を取得して運用を開始しました。
            その後、本投資法人は物件の厳選投資を継続することで、ポートフォリオを拡大してきました。ま
           た、第   8 期の  2011  年 3 月、第   10 期の  2012  年 3 月、第   12 期の  2013  年 2 月、第   14 期の  2014  年 2 月、第   16 期の  2015  年 3
           月、第   20 期の  2017  年 2 月、第   22 期の  2018  年 3 月、第   24 期の  2019  年 5 月、第   25 期の  2019  年 12 月に公募増資を実
           施し物件を取得することで着実な成長を実現し、                       2020  年 1 月 31 日現在、総物件数        72 物件（取得価格の合計
           300,567    百万円）（うち、物流施設            45 物件（取得価格の合計          153,441    百万円）、工場・研究開発施設等               18 物
           件（取得価格の合計         61,091   百万円））、インフラ施設             9 物件（取得価格の合計          86,034   百万円）を保有して
           います。
         (ロ)    投資口価格の推移

            2010  年 1 月 ▶ 日から   2020  年 7 月 10 日までの東京証券取引所における相対投資口価格（終値）並びに時価総
           額及び売買代金の推移は、以下のとおりです。
            なお、本投資法人の投資口価格、東証                  REIT  指数及び日経平均株価の推移の比較を容易にするため、本
           投資法人の投資口価格、東証             REIT  指数及び日経平均株価について、               2010  年 1 月 ▶ 日の終値（本投資法人の投
           資口価格    243,800    円に基づき投資口分割を考慮した後の投資口価格                       30,475   円、東証    REIT  指数  906.28   ポイン
           ト、日経平均株価        10,654.79     円）をそれぞれ       100  ％として指数化して表示しています。
              ＜ 2010  年以降の相対投資口価格の推移（               2010  年 1 月 ▶ 日～  2020  年 7 月 10 日）＞

           (出所  ) Bloomberg    のデータを基に本資産運用会社が作成






           (注 1) 　東京証券取引所における終値を使用しています。
           (注 2) 　左軸は   2010  年 1月 ▶日の東京証券取引所における終値を              100 ％とした相対的な本投資法人の投資口価格（なお、本投資法
              人は、   2015  年 1月 1日を効力発生日として、投資口            1口当たり    2口の割合による投資口の分割を実施しており、更に、
              2018  年 2月 1日を効力発生日として投資口           1口当たり   ▶口の割合による投資口の分割を実施していますが、これらの投資
              口分割が   2010  年 1月 ▶日より行われていたものとみなして算出しています。）、日経平均株価及び東証                               REIT  指数の推移
              を示しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                ＜時価総額及び売買代金の推移（               2010  年 1 月 ▶ 日～  2020  年 7 月 10 日）＞
           (出所)　Bloomberg







           (注)　　東京証券取引所における時価総額（左軸）と売買代金（右軸）を記載しています。
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        ②   サステナビリティ
         ( イ )   外部評価・各認証
            本投資法人は、本資産運用会社とサステナビリティの考え方を共有し環境への取組みをともに推進し
           ています。その一環として、保有資産における環境・省エネルギー対策やエネルギー利用の効率化に取り
           組み、太陽光パネル設置・照明               LED  化等の対応を進めています。本投資法人の取組みに対し、外部から以
           下のような評価を得ています。
          a.   MSCI  ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数            ( 注 1) への組入れ
            本投資法人は、       MSCI  社が  2017  年 7 月 3 日より提供を開始した          MSCI  ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数
           に組み入れられています。             MSCI  ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数とは、ニューヨーク証券取引所に
           上場する    MSCI  社が提供する環境（         Environment      ）、社会（     Social   ）及びガバナンス（         Governance     ）の要素
           に配慮した     ESG(  注 2) 指数として開発されたインデックスであると同時に、                         2017  年 7 月 3 日に  GPIF  が公表し
           た三つの    ESG  指数のうちの一つとなります。               2020  年 6 月末日現在、本投資法人の             ESG  格付は   A を付与されて
           います。本投資法人は、本指数への組入れが、更なる投資主層の拡大や流動性の向上に寄与するものと
           考えています。
            本指数は、     MSCI  ジャパン    IMI  Top  700  指数の構成銘柄を対象としており、中でも                    ESG  評価が高い     236  銘柄
           ( 注 3) を選別して構築されています。
           (注 1)  本投資法人の      MSCI   指数への組入れや本書における本投資法人による                    MSCI   社のロゴ・商標・サービスマーク並びに
              指数の使用は、      MSCI  社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するもので
              はありません。      MSCI  指数は    MSCI   社に独占権があり、        MSCI  社及び    MSCI   指数並びにそのロゴは、         MSCI  社及びその関
              連会社の商標・サービスマークです。
           (注2)　「ESG」とは、Environment（環境）、Social（社会）及びGovernance（企業統治：ガバナンス）のことをいいます。
              企業がESGの課題に適切に配慮・対応を行うことが、地球環境問題や社会的な課題の解決・改善、更に、資本市場の健
              全な育成・発展につながると、本投資法人は考えています。以下同じです。
           (注3)　MSCI社公表資料に基づく2020年6月末日時点の数値です。
          b.   GRESBリアルエステイト評価において最上位の「Green                         Star」を7年連続で取得

            本投資法人は、       2013  年に実施された       GRESB(   注 ) （ Global    Real   Estate    Sustainability        Benchmark     ）の
           環境対応調査において、            J-REIT   として初めて、アジアの産業用不動産部門で最も優れた環境事業者とし
           て「  Sector    Leader   」に認定されました。また、              2019  年 9 月に実施された       GRESB   リアルエステイト評価にお
           いて、   ▶ つにランク分けされる評価の中で                GRESB   最上位の「     Green   Star  」を  7 年連続で取得しています。ま
           た、  GRESB   開示評価の最上位「         A 」を  2 年連続で取得しています。
           (注 )　「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（                       GRESB  ）」は、    2009  年に国連責任投資原則を主導した欧州の主
              要年金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・ガバ
              ナンス（   ESG ）のパフォーマンスに関するベンチマーク評価及びその運営組織です。                            2018  年の  GRESB  リアルエステイト
              評価には    903 の不動産会社、      REIT  、ファンド、デベロッパーが参加し、その保有資産額は総計                        3兆 6,000  億米ドル（約
              396 兆円。   1米ドル   =110  円で換算、以下同じです。）に上ります。そして、計約                      18 兆ドル（約    1,980  兆円）を運用する
              機関投資家たちが、        GRESB  投資家メンバーとして、         GRESB  のデータを投資運用のプロセスにおいて活用しています。
          c.   CASBEE®不動産評価認証取得：2017年に、J-REIT初の物流施設における評価を2物件で取得

            CASBEE®(    注 ) とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法である建築物総合環境性能評価システム
           （ Comprehensive       Assessment      System    for  Building     Environmental       Efficiency     ）のことをいい、省エネ
           ルギーや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の
           環境性能を総合的に評価するシステムとして、国土交通省主導のもと、                                  2001  年に財団法人建築環境・省
           エネルギー機構内に設置された委員会によって開発されたもので、建物の環境性能をもとにサステナビ
           リティランキングとして            5 段階（   S ランク、    A ランク、    B+ ランク、    B- ランク及び     C ランク）の格付が付与さ
           れます。
            本投資法人の保有資産においては、                 IIF  川崎サイエンスセンターについて、実施設計段階の省エネル
           ギー等の環境性能や執務環境の快適性が高く評価されたことで、自治体版                                   CASBEE®    である   CASBEE®    川崎に
           て A ランク（    BEE  （ Building     Environmental       Efficiency     ） 1.7  ）評価となっています。また、               IIF  広島ロジ
           スティクスセンターについて、建物をはじめとした物件全体の省エネルギー化による地球温暖化対策が
           高く評価されたことで、自治体版                CASBEE®    である   CASBEE®    広島にて    B+ ランク（    BEE1.3   ）評価となっていま
           す。なお、     IIF  西宮ロジスティクスセンター（増築棟）においては、接道部分に緑地を配し、良好な景観
           形成を行うとともに、          LED  照明の導入など、室内外の環境に配慮したことにより、自治体版                              CASBEE®-    建築
           （新築）で     B+ ランク評価となっています。
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            2017  年には、    J-REIT   が保有する物流施設として初となる「                  CASBEE   不動産評価認証」を         IIF  東大阪ロジス
           ティクスセンター及び           IIF  京田辺ロジスティクスセンターにて取得しました。                        IIF  東大阪ロジスティクス
           センターにおいては、           LED  照明の導入など省エネルギーに対する取組み、                      IIF  京田辺ロジスティクスセン
           ターにおいては       LED  照明及び太陽光発電の導入など省エネルギー・自然エネルギーに対する取組みがそれ
           ぞれ評価されたことにより、              A ランク評価となっています。その後、                  2018  年 7 月には   IIF  福岡箱崎ロジス
           ティクスセンターⅡ、           IIF  柏ロジスティクスセンター及び               IIF  入間ロジスティクスセンターにおいて本認
           証を新規に取得しました。             IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡにおいては太陽光発電設備の導入など
           省エネルギーに対する取組み、               IIF  柏ロジスティクスセンターにおいては                  LED  照明の導入など省エネル
           ギーに対する取組み、           IIF  入間ロジスティクスセンターにおいては太陽光発電設備の導入など省エネル
           ギーに対する取組みがそれぞれ評価されたことにより、                          IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡは                  S ラン
           ク評価、    IIF  柏ロジスティクスセンター及び               IIF  入間ロジスティクスセンターは               A ランク評価となっていま
           す。また、     2019  年には、    IIF  厚木ロジスティクスセンターⅢ、                IIF  西宮ロジスティクスセンター（増築
           棟）、   IIF  加須ロジスティクスセンター、               IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター、                 IIF  三郷ロジスティクス
           センター、     IIF  新川崎   R&D  センター及び      IIF  品川  IT ソリューションセンターにおいて、本認証を新規に取得
           しました。     IIF  厚木ロジスティクスセンターⅡ、                IIF  西宮ロジスティクスセンター（増築棟）、                    IIF  加須ロ
           ジスティクスセンター、            IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター、                 IIF  新川崎   R&D  センター及び      IIF  品川  IT ソ
           リューションセンターにおいては                LED  照明の導入など省エネルギーに対する取組み、                      IIF  三郷ロジスティ
           クスセンターにおいては太陽光発電設備の導入など省エネルギーに対する取組みが評価されたことによ
           り、それぞれ、       IIF  西宮ロジスティクスセンター（増築棟）、                    IIF  三郷ロジスティクスセンター、               IIF  新川
           崎 R&D  センター及び      IIF  品川  IT ソリューションセンターは             S ランク評価、      IIF  厚木ロジスティクスセンター
           Ⅲ、  IIF  加須ロジスティクスセンター及び                IIF  横浜都筑ロジスティクスセンターは                 A ランク評価となってい
           ます。加えて、       2020  年 3 月には、    IIF  広島ロジスティクスセンター、               IIF  神戸ロジスティクスセンター、
           IIF  野田ロジスティクスセンター及び                IIF  越谷ロジスティクスセンターにおいて、本認証を新規に取得し
           ました。    IIF  広島ロジスティクスセンター及び                IIF  越谷ロジスティクスセンターにおいては太陽光発電設
           備の導入や     LED  照明の導入など省エネルギーに対する取組み、                      IIF  神戸ロジスティクスセンターにおいて
           は太陽光発電設備の導入など省エネルギーに対する取組み、                            IIF  野田ロジスティクスセンターにおいては
           LED  照明の導入など省エネルギーに対する取組みがそれぞれ評価されたことにより、それぞれ、                                           IIF  広島
           ロジスティクスセンター、             IIF  神戸ロジスティクスセンター及び                IIF  野田ロジスティクスセンターは               S ラン
           ク評価、    IIF  越谷ロジスティクスセンターは               B ランク評価となっています。その結果、                   2020  年 6 月末日現
           在、  16 物件で本認証を取得しています。
           (注 )　「  CASBEE®   」は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構の登録商標であり、本投資法人は「                                 CASBEE®   」を当該財団の
              使用許諾に基づき使用しています。
          d.   BELS評価：J-REIT初の物流施設における評価取得

            建築物省エネルギー性能表示制度（                 BELS  （ Building     Energy-efficiency         Labeling     System   ））とは、
           一般社団法人住宅性能評価・表示協会が定め、非住宅建築物の省エネルギー性能の評価を目的として
           2014  年 ▶ 月に創設された建築物省エネルギー性能表示制度です。星の数でレーティングされ、最高は星                                            5
           つとなっています。評価に用いられる                  BEI  （ Building     Energy    Index   ）の数値が     1.0  以下であれば省エネル
           ギー基準を達成していることになります。
            本投資法人は、       IIF  広島ロジスティクスセンターについて、                   J-REIT   が保有する物流施設で初となる               BELS
           評価を   2014  年に取得し、      2016  年に  IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター、                 IIF  西宮ロジスティクスセン
           ター（増築棟）及び         IIF  川崎サイエンスセンター、             2017  年に  IIF  羽田空港メインテナンスセンター、                 2018
           年 1 月に、   IIF  厚木ロジスティクスセンターⅢ、                IIF  柏ロジスティクスセンター及び               IIF  品川  IT ソリュー
           ションセンターにて          BELS  評価を新規に取得しました。また、                 IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター及び
           IIF  柏ロジスティクスセンターにおいては最高ランクである                          5 つ星を取得しており、          2020  年 6 月末日現在、
           8 物件で本評価を取得しています。
          e.   DBJ  Green   Building認証取得

            本投資法人は、株式会社日本政策投資銀行（以下「                        DBJ  」ということがあります。）が               2012  年 8 月に  DBJ
           Green   Building    認証ロジスティクス版を創設してから、                   J-REIT   が保有する物流施設として初となる                 DBJ
           Green   Building    認証  ( 注 ) （評価ランク：ゴールド）を、               2012  年 10 月 5 日付で、    IIF  越谷ロジスティクスセ
           ンター及び     IIF  野田ロジスティクスセンターについて取得しました。その後、同物件の再認証を含め、
           2015  年 10 月 30 日に  IIF  広島ロジスティクスセンターが国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配
           慮」がなされた物流施設として認証（                  5 つ星）を受けており、その他              ▶ 物件（   IIF  野田ロジスティクスセン
           ター、   IIF  越谷ロジスティクスセンター、               IIF  神戸ロジスティクスセンター及び                IIF  鳥栖ロジスティクスセ
           ンター）が極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされた物流施設としての認証（                                        ▶ つ星）を受けまし
           た。その結果、       2020  年 6 月末日現在、      5 物件で本認証を取得しています。
           (注)　「DBJ     Green   Building    認証制度」は、DBJが独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮が

              なされた不動産（「Green          Building」）を対象に、5段階の評価ランク（1つ星★～5つ星★★★★★）に基づく認証を
              DBJが行うものです。
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         (ロ)    ESGに対する継続的な取組み
            本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、                                       ESG  への対応を推
           進しており、      2013  年にサステナビリティに関する方針を制定以降、様々な取組みを行っています。本投資
           法人においても同様の考えを共有し、                  ESG  に配慮した運用を行っています。
            具体的には、      2013  年 6 月に「環境憲章」を制定し、また、                 2013  年 6 月に制定した「責任不動産投資に係
           る基本方針」に基づき、本資産運用会社の社長を委員長とするサステナビリティ・コミッティを組織す
           るとともに、国連事務総長が提唱した「責任投資原則（                          PRI  ） ( 注 1) 」に署名しました。また、             J-REIT   の
           資産運用会社として初めて、環境省が事務局となり策定された「持続可能な社会の形成に向けた金融行
           動原則（    21 世紀金融行動原則）         ( 注 2) 」に署名しました。また、             2015  年には、    J-REIT   の資産運用会社とし
           て初めての国連       PRI  総会で策定された        CO 削減に向けた新たな取組みとして「モントリオール・カーボン・
                             2
           プレッジ    ( 注 3) 」への署名、      2016  年には   J-REIT   の資産運用会社として初めて、「国連環境計画・金融イニ
           シアティブ（      UNEP   FI ） ( 注 4) 」への署名及びワーキンググループへの参加、並びに                         J-REIT   の資産運用会
           社として初めての国連事務総長室傘下の組織「国連グローバル・コンパクト（                                    UNGC  ） ( 注 5) 」への署名、
           2019  年には「気候関連財務情報開示タスクフォース（                       TCFD  ） ( 注 6) 」提言への賛同、        2020  年にはサステナ
           ビリティ・コミッティを「サステナビリティ委員会」として新たに組織化し、最高サステナビリティ責
           任者（   CSO  ）の設置を行うなど、サステナビリティの活動に積極的に取り組んでいます。
           (注1)   「責任投資原則（PRI：Principles              for  Responsible     Investment     Initiative）」は、2006年に当時の国連事務総長が
              金融業界に対して提唱した6つの原則を実現させるための国際的な投資家のネットワークです。当該原則では、ESGの
              課題を投資の意思決定に取り込むことが提唱されており、これらの視点を投資の意思決定プロセスに組み込むことで
              受益者の長期的な投資成果を向上させることを目指しています。本資産運用会社は、PRIの基本的な考え方に賛同し、
              2013年8月16日に署名機関となりました。
           (注2)   「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）」は、環境省が事務局となり、持続可能な社会
              の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として2011年10月に策定された原則で
              す。本資産運用会社は、本原則の考え方に賛同し、2013年6月11日に署名しました。
           (注3)   「モントリオール・カーボン・プレッジ」は、2014年9月25日にモントリオールで開催された国連PRI主催の責任投資会
              議「PRI   in Person」にて策定されたCO           削減に向けた新たな取組みであり、PRI及び国連環境計画・金融イニシアティ
                             2
              ブ（UNEP    FI）によって支援されています。
           (注4)   「国連環境計画（UNEP）・金融イニシアティブ（UNEP                     FI）」は、1972年のストックホルム国連人間環境会議で採択さ
              れた「人間環境宣言」及び「環境国際行動計画」の実行機関として同年の国連総会決議に基づき設立された国連の補
              助機関です。国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP                      FI）はUNEPとおよそ200以上の世界各地の銀行・保険・証券
              会社等との間のパートナーシップです。
           (注5)   「国連グローバル・コンパクト（UNGC）」は、各企業・団体が責任ある創造的なリーダーシップを発揮することによっ
              て、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組み作りに参加する自発的な取組み
              です。2015年7月時点では、世界約160か国で1万3000を超える団体（そのうち企業が約8,300）が署名し、「人権」、
              「労働」、「環境」及び「腐敗防止」の4分野及びこれらの分野に関する10の原則を軸に活動を展開しています。
           (注6)   「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD：Task                     Force   on Climate-related       Financial    Disclosures）」は、主
              要国の中央銀行や金融規制当局で構成される金融安定理事会（FSB）により2015年に設置されました。2017年6月に
              は、金融市場の不安定化リスクを低減するため、企業に対して中長期の気候変動に起因する事業リスクと機会、これ
              らの財務状況への影響及び具体的な対応策や戦略等を開示することを提言しています。
          (注 ) 2016  年より、本資産運用会社は、国連グローバル・コンパクト（                       UNGC  ）における企業責任イニシアティブと、「人権」、






             「労働」、「環境」及び「腐敗防止」の各分野におけるその諸原則に賛同しています。
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         (ハ)    グローバル指標（インデックス）への組入れ状況
            本投資法人は、       2020  年 6 月末日現在、以下のグローバル指標（インデックス）に組み入れられていま
           す。
           a.   FTSE     EPRA/NAREIT      Global    Real   Estate    Index
             FTSE   EPRA  / NAREIT   グローバル不動産インデックス・シリーズは、                      FTSE  の専門家と全米不動産投資信託
            協会（   NAREIT   ）が協力して開発した、欧州不動産協会（                    EPRA  ）と全米不動産投資信託のベンチマークと
            して広く利用されている、            472  銘柄で構成されるインデックスです。（                   2020  年 5 月末日現在）
           b.   GPR     250  Index/GPR     250  REIT   Index

             GPR  250  Index   とは、世界中の上場不動産会社（                REIT  を含みます。）について、代表的で流動性が高
            い 250  の銘柄によって構成されたインデックスです。
             GPR  250  REIT   Index   とは、   GPR  250  Index   に組み入れられている          250  銘柄のうち、      REIT  のみ（   2020  年 6
            月末日現在、      206  銘柄）で構成されたインデックスです。
           c.     MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数

             詳細については前記「          ( イ ) 外部評価・各認証　         a.  MSCI  ジャパン    ESG  セレクト・リーダーズ指数への
            組入れ」をご参照ください。
           d.     MSCI   Japan   Small   Cap  Index

             MSCI   Japan   Small   Cap  Index   とは、日本市場における小型株（時価総額の下位                       14 ％）をカバーする
            982  銘柄（   2020  年 5 月末日現在）の上場会社によって構成されたインデックスです。
           e.     S&P  Global    REIT   Index/S&P     Developed     REIT   Index

             S&P  Global    REIT   Index   とは、先進国及び新興国市場に上場している                     REIT  のみ（   2020  年 6 月末日現在、
            411  銘柄）で構成されたインデックスです。
             S&P  Developed     REIT   Index   とは、   S&P  Global    REIT   Index   に組み入れられている           411  銘柄のうち、      S&P
            Dow  Jones   社が定義する先進国における銘柄のみ（                   2020  年 6 月末日現在、      371  銘柄）で構成されたイン
            デックスです。
           f.     TR  GPR  APREA   Composite     REIT   Index

             TR  GPR  APREA   Composite     REIT   Index   とは、アジア太平洋地域           11 か国を代表する       150  銘柄以上の     REIT  に
            よって構成されたインデックスです。
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       (3)  運用環境
        ①  日本及び海外のマクロ環境
          足元の日本経済は、実質国内総生産（                  GDP  ）成長率は     2019  年以降   7 ～ 9 月期まで継続して前年同期比プラスで
         推移していましたが、          2019  年 10 ～ 12 月期、   2020  年 1 ～ 3 月期は前年同期比マイナスに転じています（図                      1 ）。こ
         れらのマイナスの主な要因は、消費増税に伴う駆け込み需要の反動減や大型台風の影響による家計消費の減
         少、新型肺炎の拡大による経済活動の停滞であると考えています。
          資本市場は、      2019  年 10 月 31 日の米国連邦準備理事会（            FRB  ）による利下げ後リスクオンに加速しましたが、
         新型肺炎のパンデミックへの懸念が高まった                     2 月下旬から大幅に下落しました。その後、各国の政府による財
         政政策や中央銀行による金融緩和策、経済活動再開への期待から足元では一定の回復が見られています。                                                 J-
         REIT  市場も   2020  年 2 月中旬まで堅調に推移していましたが、                   2 月下旬以降は新型肺炎の世界的な拡散に伴い急
         落しました。しかし、足元はリスクオンの流れもあり、東証                              REIT  指数は   2020  年 7 月 10 日時点において、
         1,664.93pt     まで回復しています。
                     図 1 ：＜実質    GDP  成長率（前年同期比）の推移＞

         (出所  )　内閣府「四半期別        GDP 速報」（   1994  年 1-3 月期～   2020  年 1-3 月期  2次速報値（平成      23 年基準））を基に本資産運用会社が作成




         (注 )　　実質季節調整系列のデータです。
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        ②   不動産マーケットの動向
          新型肺炎によるマクロ経済への影響も懸念されますが、不動産マーケットについては底堅い景気環境や日
         本銀行による金融緩和策の影響などを受け、堅調な状況が続いています。投資家の不動産価格の期待利回り
         については不動産価格の上昇期待を背景として低い水準で推移しています（図                                    2 ）。
                        図 2 ：＜不動産価格の期待利回り＞

             (出所  ) 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に本資産運用会社が作成







             (注1)　2020年4月時点。「物流（東京湾岸部）」については、2005年4月から調査が開始されています。
             (注2)   「Aクラスオフィス（千代田区丸の内、大手町）」は、東京都千代田区丸の内及び大手町地区に位置し、最寄駅よ
                り徒歩5分以内、築年数5年未満、延床面積50,000㎡以上、基準階貸室面積1,500㎡以上、天井高2,800mm以上、フ
                リーアクセス床、ゾーン空調、セキュリティシステム、マルチテナント（10社以上）、市場賃料並み、普通借家
                契約、完全所有のその地域における立地条件、建築設計、施工、設備材料、維持管理、入居テナント及びアメニ
                ティ等の面で最も高いクラスのオフィスビルを想定しています。「商業（銀座）」は、東京都中央区の銀座中央
                通り沿いに位置し、築年数又は大規模改修後の経過年数5年未満、賃料体系は定期借家、売上連動型中心、テナ
                ントは高級ブランド品小売業が中心の都心型高級専門店を想定しています。「ワンルーム（城南）」は、渋谷
                駅、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線に位置し、最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年未満、平均専用面積25～
                30㎡、総戸数50戸程度の賃貸住宅を想定しています。「物流（東京湾岸部）」は、東京都江東区の湾岸部の幹線
                道路、高速インターチェンジへのアクセスが良好な地区に位置し、シングルテナント型で、階層2～3階、延床面
                積10,000㎡（2008年4月以前は5,000㎡）程度、建物スペックは汎用性を有する、契約内容はオーダーリース、残
                存契約期間が10年以上で、テナントの信用力は標準的な物件施設及び倉庫を想定しています。
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        ③   物流施設の動向
          近年の生活スタイルの多様化、               IT 化の進展による通信販売の利用者の増加や小売業のニーズの変化に伴う
         貨物の小口化、多頻度配送化、短納期化等が進展した結果、物流施設は単なる保管拠点から加工及び配送拠
         点としての役割も有するものへと変化してきています。これに伴い、日本の企業においては、自社物流の全
         部又は一部を専門業者に委託して物流コストを削減したり、仕分け、値札付けや梱包といった付加価値サー
         ビスを包括的に請け負う           3PL  （注）企業を利用したりする機会が増えています。このような環境変化に伴い、
         本投資法人は、保管機能に加えて、                 3PL  企業の付加価値サービスを伴う施設内作業に適った機能性と、高い汎
         用性（天井高、床耐荷重、待機スペース等の観点からの汎用性）を併せ持った物流施設のニーズが高まって
         いると考えています。本投資法人は、大量消費地に近く、高速道路や幹線道路へのアクセスが良好である等
         の立地上の優位性を有し、かつ建物設備のスペックが充実した汎用性の高い物流施設に投資していく方針で
         す。
           (注 )　「  3PL 」とは、荷主から包括して物流業務を受託し遂行することをいい、                          3PL を事業として行う企業又は事業者を「               3PL 企
              業」といいます。
         ( イ )   宅配貨物の取扱個数の動向

            インターネットやモバイル端末を利用した通信販売の増加を背景に、宅配貨物の取扱個数は、                                            2009  年
           以降、多くの月において前年を上回って推移しています（図                            3 ）。
                        図 3 ：＜宅配貨物取扱個数の動向＞

             (出所  ) 国土交通省「国土交通月例経済」             2009  年 1月号～   2020  年 5月号を基に本資産運用会社が作成









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         ( ロ )   物流不動産売買市場及び賃貸市場の動向
            不動産市場は、リーマンショック以降回復傾向にあり、また、アベノミクスの効果や旺盛な物流施設
           の需給の織込みもあり、不動産投資家が期待する期待利回り（キャップレート）は低下傾向にあります。
            物流施設及び倉庫のキャップレートの推移を見ると、他のアセットクラスと同様にキャップレートの
           低下傾向が見られます。不動産投資家が期待するキャップレートは、東京都に所在する物流施設につき、
           直近の湾岸部のシングルテナント型で                  4.4  ％に、湾岸部のマルチテナント型で                 4.5  ％に、内陸部のマルチテ
           ナント型及びシングルテナント型で                 4.6  ％まで低下しており、リーマンショック前を大きく下回る水準ま
           で低下しています。足元、新型肺炎による一部不動産マーケットへの影響も懸念されますが、物流施設及
           び倉庫に関してはその需給環境や巣ごもり消費の進展等からいずれのタイプの施設においてもキャップ
           レートは同水準で推移しています（図                  ▶ ）。
            図 ▶ ：＜不動産投資家の期待する物流施設及び倉庫（東京都）のキャップレート推移＞

             (出所  ) 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」を基に本資産運用会社が作成








             (注 1) 　シングルテナント型については、階層               2～ 3階、延床面積     10,000   ㎡（  2008  年 ▶月以前は   5,000  ㎡）程度、建物スペッ
                クは汎用性を有する、契約内容はオーダーリース、ただし残存契約期間が                            10 年以上で、テナントの信用力は標準
                的という物件を想定しています。マルチテナント型については、階層                           3～ ▶階、延床面積     50,000   ㎡程度、   1・ 3階に
                トラックバースを有し、建物スペックは汎用性を有する、テナント数は                            ▶テナント程度という物件を想定してい
                ます（   2008  年 ▶月以前は階層     5～ 6階、延床面積     20,000   ㎡程度の物件を想定）。
             (注2)   「湾岸部」は東京（江東地区）を、「内陸部」は東京（多摩地区）を指します。
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         (ハ)    物流施設における雇用の状況
            2020  年 5 月 1 日現在の正社員等労働者過不足判断                 D.I.  をみると、調査産業計で            24 ポイントと     36 期連続し
           て不足超過となっており、全ての産業で不足超過となっています。特に「建設業」及び「運輸業、郵便
           業」で人手不足を感じている事業所の割合が多くみられます（図                              5 ）。
                     図 5 ：＜正社員等      ( 注 1) の労働者過不足状況＞

             (出所)   厚生労働省「労働経済動向調査」（2012年2月～2020年5月）を基に本資産運用会社が作成







             (注1)   「正社員等」とは、雇用期間を定めないで雇用されている者又は1年以上の期間の雇用契約を結んで雇用されてい
                る者をいいます（ただし、パートタイム労働者及び派遣労働者を除きます。）。
             (注2)   「労働者過不足判断D.I.」に基づき記載しています。なお、「労働者過不足判断D.I.」とは、厚生労働省が実施
                した調査に対して、労働者数について「不足」と回答した事業所の割合から「過剰」と回答した事業所の割合を
                差し引いた値をいいます。
             (注3)   「サービス業（他に分類されないもの）」は、(i)製造業、(ii)卸売業、小売業、(iii)建設業、(iv)運輸業、郵
                便業、(v)金融業、保険業、(vi)情報通信業、(vii)不動産業、物品賃貸業、(viii)学術研究、専門・技術サービ
                ス業、(ix)宿泊業、飲食サービス業、(x)生活関連サービス業、娯楽業、(xi)医療、福祉のいずれにも含まれな
                いものを意味します。
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        ④   工場の動向
         ( イ )    設備投資の動向
            全国企業短期経済観測調査（日銀短観）の調査結果によれば                            2019  年以降、大企業及び中小企業の全産
           業において生産・営業用設備が不足超過の状況は解消してきましたが、足元は大企業及び中小企業の全産
           業において生産・営業用設備は設備過剰の傾向がみられます（図                              6 ）。
                      図 6 ：＜生産・営業用設備の過不足状況＞

             (出所)　日本銀行調査統計局「全国企業短期経済観測調査（短観）（2020年6月調査全容）」を基に本資産運用会社が作





                 成
             (注)　　上記は実績値を記載しています。
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         (ロ)    工場用地の動向
            本投資法人は、取得対象としての工場用地のポテンシャルは大きいと考えています。経済産業省の工
           場立地動向調査によれば、工場立地件数、工場立地面積ともに安定的に推移しています（図                                          7 ）。
                     図 7 ：＜工場立地件数及び工場立地面積の推移＞

             (出所)　経済産業省「2019年工場立地動向調査（1－12月期）結果（速報）」







             (注)　　工場を建設する目的で1,000㎡以上の用地を取得した製造業、ガス業、熱供給業、電気業の事業者が対象です。
            なお、同調査において本社と同じ県内に立地する件数（県内立地件数）は、全立地件数の                                          6 ～ 7 割で推

           移しており、立地地点の選定理由は、「本社・他の自社工場への近接性」を重視する企業が最も多く、
           「地価」及び「人材・労働力の確保」等も挙げられています（図                              8 ）。
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                    図 8 ：＜県内立地の動向（立地地点の選定理由）＞
             (出所)　経済産業省「2019年工場立地動向（1－12月期）調査結果（速報）」






             (注)　　主な選定理由を三つ以内で選び、最も重視した理由があれば、更にその中から一つだけ選び、最も重視した理
                 由と重視した理由とをあわせた数が、全体の選定理由数です。
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        ⑤   都道府県人口、県内総生産
          本投資法人の取得予定資産取得後におけるポートフォリオのうち、                               66.5  ％が東京圏（東京都、神奈川県、
         千葉県及び埼玉県）に、            19.2  ％が大阪圏（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県）に所在
         しています（いずれも期末算定価額又は鑑定評価額ベース）。他方、地域毎に分類した県内総生産（名目）
         の割合は関東が       40.8  ％、近畿が     15.3  ％となっています（図          9 ）。また、取得予定資産は、全ての物件が東京圏
         に位置しています。
                    図 9 ：＜地域別・都道府県別県内総生産（名目）＞

             (出所)　内閣府経済社会総合研究所「平成28年度県民経済計算について」（2019年11月29日公表）








             (注)　　0.1兆円未満を四捨五入して表示しています。
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                         図 10 ：＜都道府県別総人口＞
             (出所)　内閣府経済社会総合研究所「平成28年度県民経済計算について」（2019年11月29日公表）






             (注)　　0.1万人未満は切り捨てて表示しています。
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      2　投資対象
       (1)  第26期取得済資産及び取得予定資産の概要
         本投資法人は、第        26 期（自    2020   年 2 月 1 日 至  2020   年 7 月 31 日）に、後記「①　第          26 期取得済資産及び取得予定
        資産一覧」の「第        26 期取得済資産」欄に記載する             ▶ 物件（当該不動産を信託財産とする信託受益権での取得を含
        みます。）を取得しました。
         更に、本投資法人は、本募集の完了後、本募集及び本第三者割当において調達される資金、新規借入金及び
        手元資金により、後記「①　第26期取得済資産及び取得予定資産一覧」の「取得予定資産」欄に記載する3物件
        （当該不動産を信託財産とする信託受益権での取得を含みます。）を取得する予定です。
         第26期取得済資産及び取得予定資産の概要は、後記の各表に記載のとおりです。なお、各表は、原則として
        2020年7月16日現在を基準として記載しています。
         また、本書の日付現在、本投資法人は、取得予定資産について、売主との間で不動産売買契約又は信託受益
        権売買契約（以下「売買契約」と総称します。）をそれぞれ締結しています。なお、IIF湘南ヘルスイノベー
        ションパーク（準共有持分3％）、IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分57％）及びIIF市原マニュ
        ファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約は、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定め
        るフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・引
        渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。
         IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分3％）及びIIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持
        分57％）に係る各売買契約において、本投資法人は、本投資法人の表明及び保証の重大な違反（当該違反につ
        き売主において知っていたものを除きます。）に起因して売主が被った損害を、売主に対して補償するものと
        されています。かかる補償義務については、(i)売主からの個別請求に係る損害額が5,000万円以下の場合には
        すべて免責されるものとし、(ii)損害額が5,000万円を超える個別請求の累計額が5億円以下の場合についても
        すべて免責されるものとし、(iii)5,000万円を超える個別賠償請求の累計が5億円を超過する場合に、その超過
        額に限り、売買代金の5％を上限として認められるものとされています。加えて、上記のほか、売買契約に基づ
        く自らの義務の違反に起因又は関連して相手方が損害等を被った場合、民法（明治29年法律第89号。その後の
        改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）その他の法令及び本契約の定めに従って、相手方の損害等
        を賠償するものとされています。ただし、当該売買契約においては、本投資法人が売買代金の支払に必要な資
        金調達を完了できたことを条件として、売買代金の支払義務が発生するものとされています。
         IIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資法人が売買契約に定
        める合意事項に違反し又は不実の表明保証を行い、売買契約が解除された場合には、本投資法人は、売主に対
        し、売買代金総額の20％相当額を違約金として支払うものとされています。ただし、IIF市原マニュファクチュ
        アリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金調達（融
        資、増資を含みますが、これに限られません。以下同じです。）を完了できたことを条件として売買代金の支
        払義務が発生するものとされています。
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        ①　第26期取得済資産及び取得予定資産一覧
                                       取得                 取得

             アセット
        アセット                                                （予定）
                  物件                    （予定）
             カテゴリー           物件名称        所在地               売主  (注 2)
        クラス          番号                    年月日                 価格
              (注 1)
                                                       （百万円）
                     IIF 広島西風新都          広島県       2020  年

             物流施設     L-49                              SPC        6,208
     第
                     ロジスティクスセンター           広島市      ▶月 30 日
     26
     期
                     IIF 厚木マニュファク
     取  インダストリ
                                神奈川県       2020  年
                  F-15  チュアリングセンター                          国内事業会社          6,960
     得    アル
                                厚木市       6月 1日
                     （建物）
     済   不動産
             工場・研究開        IIF 横浜都筑   R&D      神奈川県       2020  年     株式会社アイネス
     資
                  F-20                                       5,900
             発施設等       センター           横浜市       3月 2日        (注 3)
     産
                     IIF 岡崎マニュファク
                                愛知県       2020  年
                  F-21  チュアリングセンター                           SPC(  注 3)       3,930
                                岡崎市      7月 15 日
                     （底地）
                         第 26 期取得済資産　小計                              22,998
                                神奈川県
                     IIF 湘南ロジスティクス                 2020  年     戸田建設株式会社
             物流施設     L-50              高座郡                         7,380
                     センター                 8月 12 日 (注 4)      (注 3)
                                寒川町
                                                       準共有持分
     取                                準共有持分    3％：
                                                        3％：
     得                                  2020  年
       インダストリ              IIF 湘南ヘルス                                  1,155
     予                           神奈川県       9月 30 日    武田薬品工業株式会社
        アル          F-22  イノベーションパーク
     定                           藤沢市     準共有持分    57 ％：      (注3)
        不動産             （準共有持分     60 ％）                            /準共有持
             工場・研究開
     資                                  2020  年
                                                       分 57 ％：
             発施設等
     産                                  9月 30 日
                                                        21,945
                     IIF 市原マニュファク
                                千葉県       2020  年      国内事業会社
                  F-23  チュアリングセンター                                    15,910
                                市原市      10 月 5日       (注 3)
                     （底地）
                         取得予定資産　小計                               46,390
                     第 26 期取得済資産及び取得予定資産　合計                                  69,388

        (注 1)  アセットカテゴリーの定義及び具体例については、参照有価証券報告書「第一部ファンド情報　第                                      1 ファンドの状況　       2 投資
           方針　   (1)  投資方針　①　基本方針　          (イ ) 投資対象とする資産」をご参照ください。
        (注2)　   取得に関してブリッジ機能を利用している場合には、ブリッジ先ではなく元の売主を売主として記載しています。なお、売主
           又はブリッジ先より開示について承諾が得られていない場合には、属性に応じて国内事業会社又はSPCと記載しています。
        (注3)　   IIF横浜都筑R&Dセンター、IIF岡崎マニュファクチュアリングセンター（底地）、IIF湘南ロジスティクスセンター、IIF湘南ヘ
           ルスイノベーションパーク（準共有持分60％）及びIIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）については、取得に関
           してブリッジ機能を利用しており、ブリッジ先は、国内事業会社です。
        (注4)　   発行価格等決定日が2020年8月5日となった場合、取得予定日は2020年8月13日に変更されます。発行価格等決定日が2020年8月6
           日となった場合、取得予定日は2020年8月14日に変更されます。発行価格等決定日が2020年8月7日となった場合、取得予定日は
           2020年8月17日に変更されます。発行価格等決定日が2020年8月11日となった場合、取得予定日は2020年8月18日に変更されま
           す。
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        ②   「継続性」及び「汎用性」の分析(注)
     物件

            物件名称                継続性                    汎用性
     番号
                     ■期間   20 年（残存   9.2 年）の定期建物賃貸借          ■圏央道「寒川南」        IC から約   1.0km  に位置し、圏
                      契約に裏付けられた継続性                  央道を経由して東名高速、中央道をはじめとす
                     ■神奈川県及び東京都・山梨県の一部をカ                   る各高速道路も利用可能で、広域へのアクセス
                      バーするテナントにとっての重要物流拠                  が可能
                      点                 ■ JR 相模線「寒川」駅からは約           1.4km  、最寄りの
        IIF 湘南ロジスティクス            ■医療品の配送拠点として不可欠な多様な                   バス停からは徒歩約        3 分に立地し、「寒川」
     L-50
        センター              温度管理、多品種の在庫管理を可能とす                  駅、「茅ヶ崎」駅周辺には住宅地が集積してお
                      る高い機能性を有した建物スペック                  り、雇用確保の観点からも良好な立地
                                        ■建物は高床式、床荷重          600 ～ 750kg/   ㎡、天井高
                                        2.7 ～ 4.3m  であり、かつ、自動倉庫、常温・定
                                        温倉庫、危険物倉庫等を有する、汎用性と高い
                                        機能性を兼ね備えた建物スペック
                     ■ 2018  年 ▶月に開所した武田薬品工業株式会              ■ JR 東海道本線「大船」駅から約            2.7km  、「藤
                      社の大規模研究開発施設（「湘南ヘルス                  沢」駅から約     2.1km  に立地。東京国際空港（羽
                      イノベーションパーク」（略称：湘南ア                  田空港）からもアクセスが良く、国内外の拠点
                      イパーク））                  へのアクセスが良好。本施設に近接する新駅の
                     ■産官学から創薬・創薬支援・次世代医                   構想も存在
                      療・  AI/IOT   ・ベンチャーキャピタル等の             ■創薬の研究を主体に設計、建設され、運営され
        IIF 湘南ヘルス
                      企業・医療機関の企業等が集積し、今後                  る施設であり、医薬品開発を行う企業向け施設
     F-22   イノベーションパーク
                      市場拡大が期待される「再生医療」、                  としての汎用性は高い
        （準共有持分     60 ％）
                      「希少疾患」、「認知症」、「未病」等                 ■創薬ベンチャー企業の支援から大手企業の研究
                      の最先端医療分野での産業化を目指す施                  所移転ニーズにも対応する充実した研究・オ
                      設                  フィス設備を完備し、         2020  年 6月末日時点で約
                     ■武田薬品工業株式会社との期間             20 年（  5年   60 社が入居
                      間解約不可）の建物賃貸借契約に裏付け
                      られた高い継続性
                     ■造船エリア（      A区画）は、現テナントとの            ■館山自動車道「蘇我」          IC から約   4.5km  、国道   16
                      賃貸借契約において、一定の解約不可期                  号から約    2.2km  の「京葉工業地域」内に位置
                      間を設定することで、中期的な建物利用                  し、  24 時間稼働が可能な汎用性の高い立地
                      の継続性を確保                 ■東京湾の京葉シーバースからのアクセスが良好
        IIF 市原マニュファク            ■橋梁・機械・エネルギー等エリア（               B区   な市原市へは、化学製品の関連企業を中心に企
     F-23   チュアリングセンター              画）は、現テナントが参画する合弁会社                  業の進出ニーズは高く、特に東京湾に面する本
        （底地）              が再生可能エネルギー施設を建設中であ                  物件は海上輸送に適した立地ポテンシャルを有
                      り、期間    23 年（解約不可期間有り）の事              する
                      業用借地権設定契約に裏付けられた高い                 ■高速道路へのアクセスも良く、広大な整形地で
                      継続性と長期・安定利用が見込まれる                  あり、工場以外にも物流施設等の産業用途に活
                                        用可能
       (注 )  「継続性」及び「汎用性」の分析は、本資産運用会社が取得予定資産の取得の意思決定に際し、デュー・デリジェンス手続にお
           いてシービーアールイー株式会社、サヴィルズ・ジャパン株式会社及び株式会社三菱総合研究所から取得したレポートを含む
           資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断を記載しています。なお、「継続性」とは現賃借人の継続利用の蓋然性を意味
           し、「汎用性」とは不動産としての汎用性を意味します。
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        ③   取得予定資産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関
     物件

           物件名称           設計者   (注 )      構造設計者    (注 )      施工者   (注 )    確認検査機関     (注 )
     番号
       IIF 湘南ロジスティクス          戸田建設株式会社横浜支店           戸田建設株式会社横浜支店           戸田建設株式会社

    L-50                                               日本  ERI 株式会社
       センター           一級建築士事務所           一級建築士事務所           横浜支店
       IIF 湘南ヘルス

                  株式会社竹中工務店           株式会社竹中工務店           株式会社竹中工務店           財団法人日本建築
    F-22   イノベーションパーク
                  東京一級建築士事務所           東京一級建築士事務所           東京本店           センター
       （準共有持分     60 ％）
       (注)　設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関の各欄に記載の名称については、各不動産及び信託不動産の竣工時又は新築若し

          くは増築の検査済証取得時における名称を記載しています。
        ④   第26期取得済資産及び取得予定資産に関する地震リスク分析報告書の概要

          第 26 期取得済資産及び取得予定資産に係る建物については、株式会社イー・アール・エス及び応用アー
         ル・エム・エス株式会社の共同報告により、                     IIF  広島西風新都ロジスティクスセンターについては                       2019  年 10 月
         16 日付、   IIF  厚木マニュファクチュアリングセンター（建物）については                            2019  年 10 月 18 日付、   IIF  横浜都筑    R&D
         センターについては         2019  年 8 月 21 日付、   IIF  湘南ロジスティクスセンターについては                   2019  年 12 月 ▶ 日付及び    IIF
         湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                      60 ％）については       2020  年 2 月 18 日付の地震リスク評価報告書が
         作成されています。ただし、本地震リスク評価報告書については、本投資法人がその内容の妥当性、正確性
         を保証するものではありません。なお、「                    PML  （予想最大損失率）」とは、統一された厳密な定義はありませ
         んが、本書においては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率
         の関係から、超過確率          0.21  ％（再現期間      475  年）における、地震に対する「建物の予想損失額」／「建物再調
         達価格」（％）を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設
         備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被
         災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
                                              地震リスク分析報告書

           物件
                          物件名称
           番号
                                            PML （予想最大損失率）（％）
           L-49    IIF 広島西風新都ロジスティクスセンター               (注 )                 1.2
           F-15    IIF 厚木マニュファクチュアリングセンター（建物）                                 8.0
           F-20    IIF 横浜都筑   R&D センター                            6.6
           L-50    IIF 湘南ロジスティクスセンター                                 6.8
           F-22    IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                  60 ％）              0.3
        (注 ) 「 IIF 広島西風新都ロジスティクスセンター」については、地震リスク分析報告書作成時点において建物が完成していなかった
           ため、建物の設計図等のみに基づいて行われた地震リスク分析の結果作成された地震リスク評価報告書に基づき記載していま
           す。
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        ⑤   取得予定資産についての津波又は地震による被害の可能性に関するデュー・デリジェンスの結果の概要(注
          1)
            物件                 津波による浸水被害の            地震による外構液状化

                   物件名称                                  調査会社
                               可能性   (注 2)       被害の可能性     (注 3)
            番号
               IIF 湘南ロジスティクス                －                     株式会社
            L-50                                低い
               センター                                    イー・アール・エス
               IIF 湘南ヘルス

                                                     株式会社
            F-22    イノベーションパーク                 －          かなり低い
                                                   イー・アール・エス
               （準共有持分     60 ％）
               IIF 市原マニュファク
                                                     株式会社
            F-23    チュアリングセンター                 －           低い
                                                   イー・アール・エス
               （底地）
          (注 1)  取得予定資産に係る建物については、津波による浸水被害の可能性（原則として海に面する市町村（政令指定都市は
              区）に所在し、津波ハザードマップ調査を行っても懸念がないと判断できない場合）又は地震による外構液状化被害の
              可能性に関して専門家に依頼してデュー・デリジェンスを行っており、株式会社イー・アール・エスにより津波リスク
              評価報告書及び液状化リスク評価報告書が作成されています。ただし、各評価報告書については、本投資法人がその内
              容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
                  なお、上記各評価報告書に関しては、外構液状化被害の可能性について、統一された厳密な定義はなく、ま
             た、液状化の発生により取得予定資産の敷地地盤を対象に想定される補修費用を算出しているものであり、液状化によ
             る護岸の移動・損傷等についての補修費用は含まれていません。
          (注2)　   津波による浸水被害の可能性について、調査会社である株式会社イー・アール・エスにより、低いと判定された場合に
              は、「低い」と記載され、低くないと判定された場合には、浸水深が記載されます。なお、取得予定資産については津
              波による浸水被害の可能性について津波リスク評価報告書は作成されていません。
          (注3)　   地震による外構液状化被害の可能性の判定について、調査会社である株式会社イー・アール・エスの判定結果は「かな
              り低い・低い・高い・極めて高い」の4段階で示されます。
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       (2)  個別物件の概要
         第 26 期取得済資産及び取得予定資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
         なお、後記の各表の各欄の記載に関する説明は、別途記載される場合を除き、以下のとおりです。

        ①　「特定資産の概要」欄に関する説明
         ・「物件番号」は、本投資法人が保有する資産をL（物流施設）、F（工場・研究開発施設等）及びI（インフ
          ラ施設）の3つに分類し、番号を付したものです。
         ・「物件名称」は、本投資法人が本書の日付現在使用している第26期取得済資産の名称又は取得予定資産を
          取得後に使用する予定の名称を記載しています。
         ・「特定資産の種類」は、第26期取得済資産又は取得予定資産の種類を記載しています。
         ・「取得（予定）年月日」は、売買契約書に記載された各不動産又は各信託受益権の譲渡日を記載していま
          す。
         ・「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金（税金を含ま
          ず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。
         ・「信託受益権の概要」は、第26期取得済資産又は取得予定資産の取得（予定）日において効力を有する又
          は効力を有する予定の第26期取得済資産又は取得予定資産に係る信託契約に基づき記載しています。
         ・土地の「所在地」は、原則として住居表示を記載しており、住居表示がない場合には登記簿上の土地地番
          （複数ある場合にはそのうちの一筆）を記載しています。ただし、本投資法人又は信託受託者が底地のみ
          保有し又は保有する予定の物件については、登記簿上の土地地番（複数ある場合にはそのうちの一筆）を
          記載しています。
         ・土地の「面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいており、現況
          とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、敷地権の対象となる土地全体の地積
          を、共有及び受益権準共有の場合には全体の地積を、それぞれ記載しています。
         ・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計
          画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
         ・土地の「容積率」は、原則として、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以
          下「建築基準法」といいます。）第52条第1項に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を記載
          しています。
         ・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対す
          る割合を記載しています。
         ・土地及び建物の「所有・それ以外の別」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載して
          います。
         ・「建物状況評価の概要」について
         　本投資法人は、第26期取得済資産又は取得予定資産に関し、建物状況調査、緊急・短期・長期に係る修繕
          更新費用、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を、株式会社ERIソ
          リューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、大和不動産鑑定株式会社及びＳＯＭＰＯ
          リスクマネジメント株式会社に委託し、報告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。なお、
          短期に係る修繕更新費用が見込まれる場合、「年平均」は短期及び長期に係る修繕更新費用の合計額の20
          年間（IIF横浜都筑R&Dセンター、IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分60％）及びIIF湘南ロ
          ジスティクスセンターについては12年間）の年平均を記載しています（本投資法人が一部の準共有持分の
          みを保有する物件についても、建物全体に係る費用を記載しています。）。また、金額は千円未満を切り
          捨てて記載しています。ただし、当該報告内容はあくまで上記調査業者の意見であり、本投資法人がその
          内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
          なお、「調査年月日」は、調査業者により調査・作成された建物状況調査報告書（エンジニアリングレ
          ポート）に表示された調査年月日を記載しています。
         ・建物の「構造と階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、区分所有建物について
          は、当該専有部分が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を、共有及び受益権準共有の場合には一棟の建
          物全体の構造・階数を、それぞれ記載しています。
         ・建物の「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、増築部分がある場合には、登記
          簿上の増築年月日もあわせて記載しています。
         ・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。なお、区
          分所有建物については、当該専有部分が含まれる一棟の建物全体の延床面積及び専有部分の延床面積を、
          共有及び受益権準共有の場合には、一棟の建物全体の延床面積を、それぞれ記載しています。
         ・「担保設定の有無」は、本投資法人が負担する担保がある場合にその概要を記載しています。
         ・「PM会社」は、本投資法人がプロパティ・マネジメント業務を委託している、又は取得後に委託を予定し
          ているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
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         ・「土壌」は、本投資法人の委託に基づき、株式会社フィールド・パートナーズ及びEAI株式会社が土壌調査
          を実施し、作成した土壌環境評価報告書及び土地利用履歴（PHASE                               1調査）報告書を基に記載しています。
          当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、本投資法人がその内容の妥当性
          及び正確性を保証するものではありません。
        ②　「特記事項」欄に関する説明

          「特記事項」には、本書の日付現在において各不動産又は各信託受益権の権利関係・利用等及び評価額・
          収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
        ③　「賃貸借の概要」欄に関する説明

         ・「賃貸借の概要」は、各不動産及び信託不動産に関し、第26期取得済資産又は取得予定資産の取得（予
          定）日において効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書の表題
          及び文言に基づき記載しています。
         ・「業種」は、日本標準産業分類に基づく業種を記載しています。
         ・「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場
          合）に係る賃貸借契約（使用貸借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。
         ・「総賃貸面積」は、各不動産及び信託不動産に関し、第26期取得済資産又は取得予定資産の取得（予定）
          日において効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示され
          た建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積を各賃借人欄に、賃貸面積の合計を合計欄にそれぞれ記載
          しています。
         ・「稼働率」は、総賃貸可能面積（各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地
          （底地の場合）に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積）に対し
          て総賃貸面積が占める割合を記載しています。各賃借人欄においては、総賃貸可能面積に対して第26期取
          得済資産又は取得予定資産の取得（予定）日において効力を有する又は効力を有する予定の各賃貸借契約
          書に表示された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積が占める割合を記載しています。
         ・「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に関し、第26期取得済資産又は取得予定資産の取得予定日にお
          いて効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物
          に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている不動
          産及び信託不動産については、その合計額）を記載しています。
         ・「契約期間」及び「敷金・保証金」は、各不動産及び信託不動産に関し、第26期取得済資産又は取得予定
          資産の取得（予定）日において効力を有する又は効力を有する予定の各不動産又は信託不動産に係る各賃
          貸借契約書に表示された、契約期間並びに敷金及び保証金の予定残高の合計額を記載しています。なお、
          普通賃貸借契約の更新が行われている場合には、更新に係る直近の合意、原契約の更新条項又は法令によ
          り延長された期間を契約期間としています。
        ④　「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

          「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び
          シービーアールイー株式会社に投資対象不動産の鑑定評価を委託し作成された各鑑定評価書の概要を記載
          しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見であり、本投資法人がその
          内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
        ⑤　「本物件の特性」欄に関する説明

          「本物件の特性」は、本資産運用会社が取得予定資産の取得の意思決定に際し、デュー・デリジェンス手
          続においてシービーアールイー株式会社、サヴィルズ・ジャパン株式会社、及び株式会社三菱総合研究所
          から取得したレポートを含む資料及び情報に基づく本資産運用会社の判断を記載しています。
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        ⑥   第26期取得済資産
    L-49　IIF広島西風新都ロジスティクスセンター

                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
    取得年月日             2020  年 ▶ 月 30 日             調査年月日        2020  年 ▶ 月 21 日
                                建物状況
    取得価格             6,208   百万円                緊急修繕費        0 円
                                評価の概
         信託設定日        2020  年 ▶ 月 30 日             短期修繕費        0 円
                                要
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        319,560,000      円
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 ▶ 月 30 日             年平均        15,970,000     円（  20 年平均）
                                             本棟：鉄骨造陸屋根         5 階建
                  広島県広島市安佐南区伴南
         所在地                           構造と階数        付属建物：鉄骨造陸屋根
                  二丁目   3 番 1 号
                                                  平家建
         面積        24,312.00     ㎡              建築時期        2020  年 3 月 31 日
                  工業地域、第一種住居地域、
         用途地域                           延床面積        30,153.58     ㎡
    土地                           建物
                  市街化調整区域
         容積率／                                   本棟：倉庫・事務所
                  200  ％／  60 ％              種類
                                             付属建物：ポンプ室
         建蔽率   ( 注 )
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            シービーアールイー株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされています。
    (注 )　本物件の建物部分が所在する予定の工業地域の容積率及び建蔽率はそれぞれ                              200 ％及び   60 ％ですが、本物件の敷地の一部である第一種住居
       地域部分については容積率及び建蔽率はそれぞれ                   200 ％及び   60 ％、市街化調整区域部分については容積率及び建蔽率はそれぞれ                         100 ％及び
       50 ％となっています。
                              特記事項

    ・該当事項はありません
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                       契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              20 年間
                                            （ 2020  年 ▶ 月 30 日
    株式会社ネスト                         28,988.91     ㎡
                  運輸業       1               ―  ( 注 )             ―  ( 注 )
                                             から  2040  年
    ロジスティクス                         （ 100.0   ％）
                                             4 月 29 日まで）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・本契約では借地借家法第            32 条の規定を適用せず、賃料の改定は行わないものとされています。
    ・賃貸人及び賃借人は、本契約を中途で解約又は解除することはできないものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                      6,870   百万円
    価格時点                      2020  年 1 月 31 日
    直接還元法による収益価格                      7,080   百万円
                           還元利回り         4.9  ％
    DCF  法による収益価格                     6,780   百万円
                           割引率         4.8  ％
                           最終還元利回り         5.1  ％
    原価法による積算価格                      6,870   百万円
                           土地割合         29.7  ％
                           建物割合         70.3  ％
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                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-15　IIF厚木マニュファクチュアリングセンター（建物）
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        大和不動産鑑定株式会社
    取得年月日             2020  年 6 月 1 日              調査年月日        2019  年 10 月 29 日
                                建物状況
    取得価格             6,960   百万円                緊急修繕費        0 円
                                評価の概
         信託設定日        2020  年 6 月 1 日              短期修繕費        0 円
                                要
    信託受益
         信託受託者        みずほ信託銀行株式会社                   長期修繕費        0 円
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 6 月 30 日             年平均        0 円（  20 年平均）
                  神奈川県厚木市下古沢字
                                             鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
         所在地                           構造と階数
                                             2 階建
                  紅葉山   832  番地  1 他
         面積        64,327.54     ㎡              建築時期        2019  年 5 月 31 日
         用途地域        工業地域                   延床面積        31,387.81     ㎡
    土地  ( 注 )                       建物
         容積率／        200  ％／  60 ％
                                    種類        工場
         建蔽率
         所有・それ以外        － ( 注 )                所有・それ以外
                                             所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            BMS  株式会社
    (注 )　本投資法人は底地を既に保有しており、底地上の建物のみを取得しました。
                              特記事項

    ・本件土地の一部について、送電線路の鉄塔用地を目的として東京電力パワーグリッド株式会社に対して無償で転貸
     されている他、売主は同社に対して送電線路の架設及び保守等のための立入等を承諾しています。
    ・本投資法人は、市光工業株式会社との間で以下の内容について合意しています。
      ①  市光工業株式会社が         2019  年 5 月 31 日から   3 年経過時点及び以後         3 年毎に、本投資法人に対し本物件又は本件建物の
        購入を申し出ることができ、この場合、本投資法人は、本物件を市光工業株式会社との間で合意した価格及び
        その他の売買条件にて市光工業株式会社に対して売却し又は受託者をして売却させるものとする。
      ②   市光工業株式会社を賃借人とする建物賃貸借契約の賃貸借期間中、本投資法人が本物件を第三者に売却し又は
        受託者をして売却させようとする場合、本投資法人は事前にその旨を市光工業株式会社に通知しなければなら
        ず、かつ、市光工業株式会社が当該通知を受け取った日から20日以内に本投資法人に対し本物件を購入したい
        旨を申し出た場合には、市光工業株式会社は、当該申出日から30日間、優先的に本投資法人と売買価格その他
        の売却条件について協議することができ、本投資法人はこれに誠実に応じるものとする。
      ③   本投資法人又は受託者が市光工業株式会社に対して、市光工業株式会社を賃借人とする建物賃貸借契約に基づ
        き期間満了による建物賃貸借契約の終了を通知する場合、本投資法人は市光工業株式会社に対して本物件の購
        入の意思を確認しなければならず、かつ、市光工業株式会社が本投資法人に対し本物件を購入したい旨を申し
        出た場合には、本投資法人は、本件建物を市光工業株式会社との間で合意した価格及びその他の売買条件にて
        市光工業株式会社に対して売却し又は受託者をして売却させるものとし、また、市光工業株式会社は、本件土
        地について、当該申出日から30日間、優先的に本投資法人と売買価格その他の売却条件について協議すること
        ができ、本投資法人はこれに誠実に応じるものとする。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                       契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              10 年間
                                            （ 2019  年 5 月 31 日
                              31,489.37     ㎡
    市光工業株式会社             製造業       1               ―  ( 注 )             ―  ( 注 )
                                             から  2029  年
                              （ 100.0   ％）
                                             5 月 30 日まで）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃料は、固定賃料及び変動賃料とされています。
    ・固定賃料は、本契約に基づく賃貸借期間（以下「本賃貸借期間」といいます。）中変更せず、本賃貸借期間中、賃
     貸人及び賃借人は賃料について借地借家法第                     32 条の適用による増減を行うことができないものとされています。
    ・変動賃料は、①実際に支払われた又は支払われる予定の本土地及び本建物に係る固定資産税（償却資産税を含みま
     す。）、本土地及び本建物の信託に係る信託報酬、本土地及び本建物の所有者等により支払われる                                              PM 報酬、鑑定評
     価や  ER 等のデュー・デリジェンス費用、建中（建物開発中）地代及びこれに係る前渡金利息の合計金額相当額とこ
     れらの費用項目につき予約契約締結時に支払いが想定されていた金額の合計金額相当額との差額、並びに②本土地
     及び本建物の取得に要した費用として賃貸人が合理的に定める金額の合計相当額とし、これらに別途消費税を付加
     するものとされています。
    ・賃借人及び賃貸人は、本賃貸借期間中において、本契約を任意に解約することはできないものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      シービーアールイー株式会社
    鑑定評価額                      6,990   百万円
    価格時点                      2020  年 1 月 31 日
    直接還元法による収益価格                      6,920   百万円
    （有期還元法インウッド式）             ( 注 1)
                           有期還元法イン         4.0  ％
                           ウッド式割引率
    DCF  法による収益価格                     6,990   百万円
                           割引率         4.0  ％
                           最終還元利回り          ―
                           ( 注 2)
    原価法による積算価格                      8,770   百万円
    (注 1) 　価格時点においては、本物件は事業用定期借地権付建物であったことから、標準的な純収益に割引率と有期の収益期間とを基礎とした
       複利年金現価率を乗じる方法（有期還元法インウッド式）により求めています。
    (注2)　価格時点においては、借地期間満了後に事業用借地権設定契約に基づき更地復帰を想定していたため最終還元利回りは採用していませ
       ん。
    (注3)　本投資法人による本物件の取得に伴い、本物件に係る事業用借地権設定契約は終了し、本書の日付現在、底地の信託受託者を使用貸主
       とし、本物件の信託受託者を使用借主とする土地使用貸借契約が締結されています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-20　IIF横浜都筑R&Dセンター
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
    取得年月日             2020  年 3 月 2 日             調査年月日        2019  年 10 月 16 日
                               建物状況
    取得価格             5,900   百万円                緊急修繕費        0 円
                               評価の概
         信託設定日        2019  年 10 月 31 日            短期修繕費        0 円
                               要
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        590,300,000      円
    権の概要
         信託期間満了日        2029  年 10 月 31 日            年平均        49,190,000     円（  12 年平均）
                                             本棟：鉄骨鉄筋コンクリート
                                                鉄筋コンクリート造
                                                陸屋根ステンレス鋼板葺
                  神奈川県横浜市都筑区
         所在地                           構造と階数
                                                地下  1 階付  5 階建
                  牛久保三丁目      9 番 2 号
                                             附属建物：鉄筋コンクリート造
                                                  合金メッキ鋼板ぶき
                                                  平家建
                                             本棟：   1991  年 3 月 8 日
    土地                           建物
         面積        9,809.27    ㎡              建築時期
                                             附属建物：     2009  年 10 月 31 日
                                             本棟：   18,043.92     ㎡
         用途地域        第二種住居地域                   延床面積
                                             附属建物：     88.50   ㎡
         容積率／                                   本棟：研究所
                  200  ％／  60 ％              種類
         建蔽率                                   附属建物：浴室
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
                                             伊藤忠アーバンコミュニティ
    担保設定の有無             なし              PM 会社
                                             株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされています。
                              特記事項

    ・ EAI  株式会社によるアスベスト調査において、外装仕上素材及び内装仕上塗材の一部等にアスベストの含有が確認さ
     れています。本投資法人は、当該アスベストの除去費用（約                            360  百万円）に係る資産除去債務を               2020  年 7 月期（第    26
     期）から計上しています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                       契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              10 年間
                 情報通信             18,132.42     ㎡          （ 2019  年 10 月 31
    株式会社アイネス                    1               ―  ( 注 )             ―  ( 注 )
                   業           （ 100.0   ％）           日から   2029  年 10
                                             月 30 日まで）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃借人は、      2024  年 10 月 30 日までの間、本契約を解約することはできないものとされています。
    ・本契約では借地借家法第            32 条の規定を適用せず、賃料の改定は行わないものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 )　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                      6,350   百万円
    価格時点                      2020  年 1 月 31 日
    直接還元法による収益価格                      6,390   百万円
                           還元利回り         4.6  ％
    DCF  法による収益価格                     6,330   百万円
                           割引率         4.5  ％（  1 年度から    5 年度まで）、       4.6  ％（  6 年度か
                                    ら 10 年度まで）、      4.7  ％（  11 年度以降）
                           最終還元利回り         4.8  ％
    原価法による積算価格                      6,230   百万円
                           土地割合         69.8  ％
                           建物割合         30.2  ％
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-21　IIF岡崎マニュファクチュアリングセンター（底地）
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者         ―
    取得年月日             2020  年 7 月 15 日             調査年月日         ―
                                建物状況
    取得価格             3,930   百万円                緊急修繕費         ―
                                評価の概
         信託設定日        2020  年 7 月 15 日             短期修繕費         ―
                                要
    信託受益
         信託受託者        三菱  UFJ  信託銀行株式会社               長期修繕費         ―
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 7 月 31 日             年平均         ―
                  愛知県岡崎市牧平町字岡作
         所在地                           構造と階数         ―
                  34 番 6 他
         面積  ( 注 )     42,049.87     ㎡              建築時期         ―
         用途地域        工業専用地域                   延床面積         ―
    土地                           建物
         容積率／
                  200  ％／  60 ％              種類         ―
         建蔽率
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                            ―
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            シービーアールイー株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　対象地全体は土壌汚染が存在する可能性は比較的小さいが、少量危険物取扱所周辺では油類による土壌
           汚染が存在すると評価されており、また、危険物倉庫周辺では、油による土壌汚染が懸念されると評価
           されていますが、周辺の工場設備と当該地は、一定の距離があることから、本物件への影響は小さいと
           されています。また、対象地は、地下水の飲用利用はなく、また、油の漏えいが確認されていた場所
           は、通常、人が立ち入るところではなく、加えて、関係者以外の立ち入りはできないことから、土壌汚
           染対策法の想定する土壌汚染により汚染された地下水の摂取の抑制及び汚染土壌と人が接触する機会の
           抑制などのばく露管理やばく露経路遮断に相当するため、現在の使用状況では健康への影響が生じるお
           それは小さいとされています。
     (注 ) 取得日付で変更登記申請を行っており、かかる変更登記手続が完了した場合の数値を記載しています。
                              特記事項

     ・該当事項はありません
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                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                       契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              20 年間
                                            （ 2020  年 7 月 15 日
    三菱  UFJ  信託銀行                      42,049.87     ㎡
                  金融業       1               ―  ( 注 2)             ―  ( 注 2)
                                             から  2040  年
    株式会社    ( 注 1)                    （ 100.0   ％）
                                             7 月 14 日まで）
    契約種類：事業用借地権設定契約
    契約更改・改定：
    ・本事業用借地権設定契約の存続中に、賃借人の責めに帰さない事由により、本土地上の事務所・工事・倉庫の用に
     供する建物、設備及び外構についての賃借人と建物賃借人との間の各賃貸借契約（以下、当該賃貸借契約の全て又
     はそれぞれを「本建物賃貸借契約」といいます。）のいずれかが解除、解約、賃貸借期間の満了その他理由の如何
     を問わず終了（以下、終了した本建物賃貸借契約を「終了契約」といいます。）し、かつ終了契約の終了日までに
     新たな建物賃貸借契約が締結されなかった場合には、終了契約の終了日から、本事業用借地権設定契約の賃料（以
     下「本件賃料」といいます。）は以下の算式による金額分、減額されるものとされています。なお、終了契約に係
     る賃料の減額後に、異なる本建物賃貸借契約につき上記の事象が生じた場合も同様です。
       * 本件賃料のうち減額される額＝本件賃料×終了契約に係る賃料が本建物賃貸借契約に係る賃料の合計額に占める
     割合（以下「構成割合」といいます。）
    ・いずれかの本建物賃貸借契約について、その賃料（以下「借家賃料」といいます。）につき増減が発生した場合に
     は、借家賃料の増減を、本件賃料に反映させる趣旨で、借家賃料の増減の適用日から、本件賃料は以下の算式によ
     り増減されるものとされています。なお、借家賃料の増減後に、再度同じ本建物賃貸借契約又は異なる本建物賃貸
     借契約につき上記の事象が生じた場合も同様です。
      　*増減後の本件賃料＝増減前の本件賃料×（増減後の借家賃料合計額÷増減前の借家賃料合計額）
    ・上記により賃料の減額があった後に、終了契約の賃貸対象部分について新たな建物賃貸借契約（以下「後継建物賃
     貸借契約」といいます。）が締結された場合、賃貸人賃借人は協議の上で、後継建物賃貸借契約に係る構成割合を
     決定するものとし、後継建物賃貸借契約の賃料発生期間の開始日から、本件賃料は以下の算式による金額分、増額
     されるものとされています。
      　*本件賃料のうち増額される額＝本件賃料（減額後）×後継建物賃貸借契約の構成割合÷（100％－後継建物賃貸
     借契約の構成割合）
    ・賃借人は、希望する解約日が2024年10月16日より前である場合本契約を解約することはできないとされている一
     方、希望する解約日が2024年10月16日以降である場合、希望する解約日の6か月前までに書面により通知することに
     より、本契約を解約することができるものとされています。
    その他の事項：
     なし
    (注 1) 　本物件上に存する建物は三菱            UFJ 信託銀行株式会社を受託者として信託されているため、賃借人は三菱                           UFJ 信託銀行株式会社です（建物
       の賃借人とは異なります。）。以下同じです。
    (注2)　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                      4,190   百万円
    価格時点                      2020  年 1 月 31 日
    DCF  法による収益価格        ( 注 1)           4,190   百万円
                           割引率         4.4  ％ (1 年度から    5 年度まで    ) 、 4.5  ％ (6 年度から    20
                                    年度  )
                           最終還元利回り         4.6  ％ ( 注 2)
    (注1)　鑑定機関による評価では直接還元法を採用していないため、DCF法による収益価格のみを記載しています。
    (注 2) 　借地期間満了後に事業用借地権設定契約に基づき更地復帰を想定しているため最終還元利回りは採用しておらず、更地復帰価格に対す
       る割引率を使用しています。
                                  66/128






                                                           EDINET提出書類
                                                      産業ファンド投資法人(E14705)
                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ⑦   取得予定資産
    L-50　IIF湘南ロジスティクスセンター

                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        株式会社    ERI  ソリューション
    取得予定年月日             2020  年 8 月 12 日             調査年月日        2020  年 6 月 1 日
                                建物状況
    取得予定価格             7,380   百万円                緊急修繕費        0 円
                                評価の概
         信託設定日        2019  年 12 月 20 日            短期修繕費        0 円
                                要
    信託受益
         信託受託者        三菱  UFJ  信託銀行株式会社               長期修繕費        137,110,000      円
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 8 月 31 日             年平均        11,420,000     円（  12 年平均）
                                             本棟：鉄骨造合金メッキ
                                                鋼板ぶき    3 階建
                  神奈川県高座郡寒川町
                                             附属建物①：鉄骨造陸屋根
         所在地                           構造と階数
                                                   平家建
                  一之宮七丁目      9 番 2 号
                                             附属建物②：鉄骨造陸屋根
                                                   平家建
                                             本棟：   2009  年 9 月 25 日
         面積        17,944.85     ㎡              建築時期        附属建物①：      2009  年 9 月 25 日
                                             附属建物②：      2009  年 9 月 25 日
    土地                           建物
                                             本棟：   19,573.80     ㎡
         用途地域        工業専用地域                   延床面積        附属建物①：      118.17   ㎡
                                             附属建物②：      131.88   ㎡
                                             本棟：倉庫、事務所
         容積率／
                                             附属建物①：倉庫
                  200  ％／  60 ％              種類
         建ぺい率
                                             附属建物②：倉庫
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            BMS  株式会社
    土壌：
    ・調査会社　株式会社フィールド・パートナーズ
    ・特記事項　土壌汚染が存在する可能性及びもらい汚染の可能性は小さいと評価されています。
                              特記事項

    ・東京電力パワーグリッド株式会社は送電線路の保守等のために、本件土地の一部に立入等ができるものとされてい
     ます。
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                             賃貸借の概要
                                     年間賃料
                             総賃貸面積
        賃借人名          業種     賃借人数              （消費税        契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）
                                      別）
                                              20 年間
                              23,728.15     ㎡         （ 2010  年 1 月 1 日か
    株式会社スズケン             卸売業       1              ―  ( 注 )              ―  ( 注 )
                              （ 100.0   ％）          ら 2029  年 12 月 31 日
                                              まで）
    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃料は、経済情勢の大幅な変動により実情に合わなくなった場合のみ、賃貸人と賃借人の協議の上で改定できるも
     のとされています。
    ・本契約上、契約締結日以後、本契約が終了するまでの間、賃借人は、賃借人が預託済の敷金及び保証金の残額につ
     きその返還請求権を放棄し、かつ、本契約の解約日の翌日から賃貸借期間満了日までの賃料相当額の違約金を支払
     うことを条件として、自己の都合により本契約を解約できる旨が定められています。
    ・本契約上、賃貸人は、賃貸借期間中、賃借人が預託済の敷金及び保証金の残額を賃借人に返還し、かつ、返還する
     敷金及び保証金と同額の違約金を解約予定日から                       30 日以内に支払うことを条件として、自己の都合により本契約を
     解約できる旨が定められています。
    ・賃貸人及び賃借人は上記の場合を除き、賃貸借期間中、本契約を解約することはできないものとされています。
    その他の事項：

     なし
    (注 )　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
                            鑑定評価書の概要

    鑑定機関                      シービーアールイー株式会社
    鑑定評価額                      8,200   百万円
    価格時点                      2020  年 6 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      8,130   百万円
                           還元利回り         4.4  ％
    DCF  法による収益価格                     8,200   百万円
                           割引率         4.1  ％
                           最終還元利回り         4.5  ％
    原価法による積算価格                      5,310   百万円
                           土地割合         72.7  ％
                           建物割合         27.3  ％
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                             本物件の特性
    ■取得のポイント
     ・大手総合建設会社である戸田建設株式会社への                       CRE  提案による、ノンコアアセットの売却案件
     ・大手医療品卸業の株式会社スズケンの基幹物流拠点として、自動倉庫、常温・定温倉庫、危険物倉庫等も兼ね備
      える高機能物流施設
     ・圏央道「寒川南」         IC から至近であり、        JR 相模線「寒川」駅からも徒歩圏のため雇用確保の観点からも良好な立地
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
     ・期間   20 年（残存    9.2  年）の定期建物賃貸借契約に裏付けられた継続性
     ・神奈川県及び東京都・山梨県の一部をカバーするテナントにとっての重要物流拠点
     ・医療品の配送拠点として不可欠な多様な温度管理、多品種の在庫管理を可能とする高い機能性を有した建物ス
      ペック
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
      ・圏央道「寒川南」         IC から約   1.0km   に位置し、圏央道を経由して東名高速、中央道をはじめとする各高速道路も利
        用可能で、広域へのアクセスが可能
      ・ JR 相模線「寒川」駅からは約             1.4km   、最寄りのバス停からは徒歩約               3 分に立地し、「寒川」駅、「茅ヶ崎」駅周
        辺には住宅地が集積しており、雇用確保の観点からも良好な立地
     ＜施設＞
      ・建物は高床式、床荷重            600  ～ 750kg/   ㎡、天井高     2.7  ～ 4.3m  であり、かつ、自動倉庫、常温・定温倉庫、危険物倉
        庫等を有する、汎用性と高い機能性を兼ね備えた建物スペック
    ＜首都圏の広域配送が可能な株式会社スズケンの重要拠点＞





    カバーエリア（合計         20 拠点）（神奈川全域、東京・山梨の一部）
    (注 )　株式会社スズケンへのヒアリングを基に本資産運用会社が作成しています                             。





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    ＜株式会社スズケンの医療用医薬品売上高と市場国内シェアの推移＞
    (出所  )　株式会社スズケン「         One  Suzuken   Report   2019  スズケングループ統合報告書」を基に本資産運用会社が作成





    ＜寒川南    IC 至近、   JR 寒川駅徒歩圏の工場集積地に所在＞

     ＜東西で    2 つの入出庫バースを備えた作業効率の高い施設＞






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    F-22　IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分60％）（注）
                            特定資産の概要
                                             ＳＯＭＰＯ
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者
                                             リスクマネジメント株式会社
                  準共有持分     3 ％：
                   2020   年 9 月 30 日
    取得予定年月日                                調査年月日        2020  年 3 月 16 日
                  準共有持分     57 ％：
                   2020   年 9 月 30 日
                                建物状況
                  準共有持分     3 ％：
                                評価の概
                   1,155   百万円           要
    取得予定価格                                緊急修繕費        0 円
                  準共有持分     57 ％：
                   21,945    百万円
         信託設定日        2020  年 9 月 30 日             短期修繕費        0 円
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        16,450,140,000       円
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 9 月 30 日             年平均        1,370,845,000       円（  12 年平均）
                                             本棟：鉄骨造陸屋根         9 階建
                                             附属建物①：鉄骨造
                                                   陸屋根   2 階建
                                             附属建物②：鉄骨造
                                                   陸屋根平家建
                                             附属建物③：鉄骨造
                                                   陸屋根平家建
                                             附属建物④：鉄筋コンクリート
                                                   造亜鉛メッキ
                                                   鋼板ぶき平家建
                  神奈川県藤沢市村岡東
         所在地                           構造と階数        附属建物⑤：鉄骨造
                  二丁目   26 番地  1
                                                   合金メッキ鋼
                                                   板ぶき平家建
                                             附属建物⑥：鉄筋コンクリート
                                                   造亜鉛メッキ
                                                   鋼板ぶき平家建
                                             附属建物⑦：鉄骨造
                                                   アルミニューム
    土地                           建物
                                                   板ぶき平家建
                                             附属建物⑧：鉄骨造合金メッキ
                                                   鋼板ぶき平家建
                                             本棟：   2011  年 2 月 15 日
                                             附属建物①～⑦：
         面積        220,356.28     ㎡              建築時期
                                              2011   年 9 月 6 日
                                             附属建物⑧：      2013  年 8 月 29 日
                                             本棟：   293,276.42     ㎡
                                             附属建物①：      4,122.46    ㎡
                                             附属建物②：      354.81   ㎡
                                             附属建物③：      211.91   ㎡
         用途地域        工業地域／工業専用地域                   延床面積        附属建物④：      174.29   ㎡
                                             附属建物⑤：      109.68   ㎡
                                             附属建物⑥：      93.72   ㎡
                                             附属建物⑦：      18.15   ㎡
                                             附属建物⑧：      74.20   ㎡
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                                             本棟：研究所
                                             附属建物①：機械室、事務所
                                             附属建物②：焼却場
                                             附属建物③：ポンプ室
         容積率／
                  200  ％／  60 ％              種類        附属建物④：倉庫
         建ぺい率
                                             附属建物⑤：守衛所
    土地                           建物
                                             附属建物⑥：倉庫
                                             附属建物⑦：守衛所
                                             附属建物⑧：更衣室
         所有・それ以外                           所有・それ以外
                  所有権                           所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            東京美装興業株式会社
    土壌：
    ・調査会社　      EAI  株式会社
    ・特記事項　本物件の土地において、六価クロム、砒素、ふっ素及び鉛の溶出量基準不適合が確認されており、ま
           た、ふっ素による地下水汚染が確認されていますが、現状対象地において飲用井戸は設置されておらず
           地下水の飲用はないこと、周辺への拡散リスクは低いことから、現状の建物利用上における建物利用者
           等への健康被害の可能性は低いと考えられるとされています。
    (注 )　 本投資法人は、本投資法人が           2020  年 9月 30 日に  IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                  60 ％）を取得した後、残りの準共有持分
       40 ％の取得に関し、       2022  年 3月末日までを優先交渉権行使期間とし、価格条件を                    15,400   百万円とする、優先交渉権の付与を受けています。
       これらの行使期間及び価格条件を満たす場合、本投資法人は、他の準共有者が保有する残りの準共有持分                                         40 ％の取得に関し、優先的に当
       該他の準共有者と交渉することができます。ただし、                     2021  年 9月末日時点で、      2022  年 3月末日までに本投資法人又は本資産運用会社が指定
       する者が当該準共有持分を購入する蓋然性が低いと客観的に判断する場合で、本資産運用会社による書面による同意を得た場合、当該他
       の準共有者は第三者に対する売却活動を開始することができるものとし、同月末日以前であっても、第三者に売却することができるもの
       とされています。なお、本投資法人は本書の日付現在において残りの準共有持分                               40 ％について取得の意思決定をしておらず、本投資法人
       による残りの準共有持分          40 ％についての取得の予定はありません。また、当該優先交渉権に基づき本投資法人が残りの準共有持分                                        40 ％を
       取得できる保証はありません。
                              特記事項

    ・本投資法人は、本物件の取得に伴い、他の本信託受益権の準共有持分者及び本信託受益権に係る信託受託者との間
     で受益権準共有者間協定書を締結する予定です。当該準共有者間協定書の主な内容は以下のとおりです。
        一定の重要事項については、準共有者全員の合意により決定されます。なお、一定期間内に準共有者間で合意
        できなかった場合、当該事項については承認しない旨判断したものとみなされます。その他の事項について
        は、準共有持分割合が最大である準共有者により決定されます。
        準共有者が保有する準共有持分の全部又は一部を譲渡する場合には、他の準共有者の事前の承諾（ただし、他
        の準共有者は、譲渡先の第三者が反社会的勢力であると判断した場合を除き、合理的理由なくかかる承諾を留
        保又は拒絶できません。）が必要であり、また、他の準共有者が当該準共有持分の購入を希望する場合には、
        他の者に優先して当該他の準共有者と交渉する必要があり、当該交渉時に通知した価格よりも低い価格で第三
        者に譲渡する場合には、他の準共有者は当該価格で譲渡を受けることができるとされています。
    ・信託受託者は、本物件の運営に関して、三菱商事株式会社に対し、本物件の施設活性化やイノベーション創出の基
     盤となるテナントの最適な構成についての検討に対する助言等の業務委託を行う予定です。
    ・建物状況調査報告書において建築基準法上の指摘事項がありますが、取得予定日までに現所有者により是正される
     予定です。
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                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              20 年間
                             112,912.33     ㎡         （ 2020  年 9 月 30 日か
     武田薬品工業株式会社             製造業       1             ―  ( 注 1)              ―  ( 注 1)
                             （ 91.9  ％）          ら 2040  年 9 月 29 日ま
                                              で）
       賃借人①    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人①    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人①    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人①    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人①    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人②    ( 注 1)     製造業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
       賃借人③    ( 注 1)     卸売業       1      ―  ( 注 1)     ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)      ―  ( 注 1)
    ●武田薬品工業株式会社
    契約種類：普通建物賃貸借契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸借期間中、理由の如何を問わず、賃料の改定は行わないものとされています                                      ( 注 2) 。
    ・賃借人は、賃貸借期間が            5 年を超えたとき、解約希望日の               1 年 6 か月前までに賃貸人に対し書面により解約の申入れを
     行うことにより、賃貸借面積のうち、転貸区画を含む一部の区画（                               63,460.33     ㎡）につき、その全部又は一部を解約
     することができます。また、賃借人は、賃貸借期間が                         10 年を超えたとき、解約希望日の               1 年 6 か月前までに賃貸人に
     対し書面により解約の申入れを行うことにより、本契約の全部を解約することができます。
    ●賃借人①     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人①     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人①     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人①     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人①     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人②     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    ●賃借人③     ( 注 1)

    契約種類：定期建物賃貸借契約
    契約更改・改定：その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
    その他の事項：

    なし
    (注 1) 　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
    (注 2) 　普通建物賃貸借契約であるため、借地借家法に定める賃料減額請求権は排除されていません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
    鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
    鑑定評価額                      25,680   百万円
    価格時点                      2020  年 6 月 1 日
    (注 )　準共有持分（      60 ％）に対応する鑑定評価額については、本物件全体の鑑定評価相当額に準共有持分割合を乗じて算定しています。以下
       は本物件全体の鑑定評価相当額です。
    ＜ご参考：本物件全体の鑑定評価額＞

                            鑑定評価書の概要
    鑑定機関                      一般財団法人日本不動産研究所
    鑑定評価額                      42,800   百万円
    価格時点                      2020  年 6 月 1 日
    直接還元法による収益価格                      42,800   百万円
                           還元利回り         5.4  ％
    DCF  法による収益価格                     42,700   百万円
                           割引率         4.9  ％
                           最終還元利回り         5.3  ％
    原価法による積算価格                      44,200   百万円
                           土地割合         31.7  ％
                           建物割合         68.3  ％
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                             本物件の特性
    ■取得のポイント
     ・武田薬品工業株式会社とのマスターリース契約により中期的に安定した収益を確保
     ・本資産運用会社と武田薬品工業株式会社は施設活性化を目的とする基本協定書を締結し、三菱商事株式会社の知
       見も活用しながら本物件の更なる資産価値向上に取り組む
     ・空き区画のリーシングが進み、中長期的にマスターリース契約からエンドテナントとの直接契約への移行が実現
       した場合には収益向上の機会も存在
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
     ・2018年4月に開所した武田薬品工業株式会社の大規模研究開発施設（「湘南ヘルスイノベーションパーク」（略
       称：湘南アイパーク））
     ・産官学から創薬・創薬支援・次世代医療・AI/IOT・ベンチャーキャピタル等の企業・医療機関の企業等が集積
       し、今後市場拡大が期待される「再生医療」、「希少疾患」、「認知症」、「未病」等の最先端医療分野での産
       業化を目指す施設
     ・武田薬品工業株式会社との期間20年（5年間解約不可）の建物賃貸借契約に裏付けられた高い継続性
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
      ・ JR 東海道本線「大船」駅から約              2.7km   、「藤沢」駅から約         2.1km   に立地。東京国際空港（羽田空港）からもアク
        セスが良く、国内外の拠点へのアクセスが良好。本施設に近接する新駅の構想も存在
     ＜施設＞
      ・創薬の研究を主体に設計、建設され、運営される施設であり、医薬品開発を行う企業向け施設としての汎用性
        は高い
      ・創薬ベンチャー企業の支援から大手企業の研究所移転ニーズにも対応する充実した研究・オフィス設備を完備
        し、2020年6月末日時点で約60社が入居
    ＜本資産運用会社と武田薬品工業株式会社はイノベーションパークとしての成功及び価値向上を目的とした基本協定書






    を締結＞
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜充実した設備環境＞
     約 30 万平方メートルの床面積に、最先端のライフサイエンステクノロジー研究もカバーする充実した設備環境に加
    え、イノベーション創出の触媒となるコミュニケーションスペース等も完備
    ■ 76 のウェットラボ       ( 注 ) スイート（生化学・合成実験エリア等）、充実した共有実験機器（汎用機器及び高額機器）を

     完備
    (注 )　「ウェットラボ」とは、物理・化学の実験を装置や薬品を用いて実際に行うこと、又はそのための研究室をいいます。




    ■イノベーション創出の触媒となるコミュニケーションスペース・アメニティ

    　コミュニケーションスペース
    　アメニティ


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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜産官学から多様な企業等が入居し、コラボレーションを推進することにより新たな価値創出を図る＞
    　「世界に開かれたライフサイエンスエコシステム                         ( 注 ) の構築」をミッションとし、日本を代表するイノベーション
    パークを目指す
    (注 ) 「ライフサイエンスエコシステム」とは、製薬企業のみならず、次世代医療、                              AI に関連する企業、ベンチャーキャピタル及び行政など、幅
       広い業種や規模の産官学が結集し、複数の企業等がライフサイエンス分野における商品開発や事業活動等でパートナーシップを組み、互
       いの技術や資本を生かしながら業界の枠や国境を越えて広く共存共栄していく仕組みをいいます。
    ＜武田薬品工業株式会社との長期賃貸借契約に裏付けられた高い安定性を確保すると共に、中長期的には収益向上の機







     会も存在＞
    ・中期的には、武田薬品工業株式会社とのマスターリース契約（契約期間                                   20 年 / 解約不可期間      5 年）により安定した収益
     を享受
    ・空き区画のリーシングが進み、中長期的にマスターリース契約から武田薬品工業株式会社他、エンドテナントとの直
     接契約への移行が実現した場合には収益向上の機会も存在（※2020年3月末日現在、エンドテナントベース稼働率：約
     90％）
    ・なお、空き区画の区画形成等のための追加改修工事として約20億円の支出（本投資法人は、このうち、当該金額に持
     分割合60％を乗じた金額を負担する予定）を見込む
     (注 )　マスターリース契約から武田薬品工業株式会社他、エンドテナントとの直接契約への移行が実現した場合のイメージ図であり、必ずし



       もエンドテナントとの直接契約への移行が実現するとは限りません。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜全世界の医薬品研究開発費の合計（                  2010  年～  2024  年）＞
    (出所)　Evaluate       Ltd.「World     Preview   2019,   Outlook   to 2024」を基に本資産運用会社が作成




    (注 )  Evaluate    Ltd.  は、各国の製薬及びバイオテクノロジー市場に関する情報の収集及び分析を行う調査会社です。                                     Evaluate    Ltd.  による医
       薬品研究開発費の予測は、主要な証券アナリストによる企業全体の研究開発費予測（医薬品以外の研究開発も行っている企業の場合
       は、医薬品のみの研究開発費を推定）のコンセンサスに基づくものです。なお、実際の医薬品研究開発費の推移と一致する保証はあり
       ません。
    ＜産業別　売上高に占める研究開発費の比率＞

    (出所)　日本製薬工業協会「DATA             BOOK  2020」を基に本資産運用会社が作成




    (注1)   「全産業」は、特殊法人・独立行政法人、金融・保険業を除きます。
    (注 2) 「 DATA  BOOK  2020  」記載の各数値を基に、小数第            2位を四捨五入して記載しています。
    ＜民間企業の研究活動における他組織との連携の有無＞

    (出所  )　文部科学省　科学技術・学術政策研究所「民間企業の研究活動に関する調査報告                                2019  」を基に本資産運用会社が作成




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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    F-23　IIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）
                            特定資産の概要
    特定資産の種類             不動産信託受益権                   調査業者        －
    取得予定年月日             2020  年 10 月 5 日             調査年月日        －
                                建物状況
    取得予定価格             15,910   百万円                緊急修繕費        －
                                評価の概
         信託設定日        2020  年 ▶ 月 30 日             短期修繕費        －
                                要
    信託受益
         信託受託者        三井住友信託銀行株式会社                   長期修繕費        －
    権の概要
         信託期間満了日        2030  年 10 月 30 日            年平均        －
                                             －
                  千葉県市原市八幡海岸通
         所在地                           構造と階数
                  1 番 1 他
         面積        637,802.64     ㎡              建築時期        －
         用途地域        工業専用地域                   延床面積        －
    土地                           建物
         容積率／                                   －
                  200  ％／  60 ％              種類
         建ぺい率
         所有・それ以外                           所有・それ以外        －
                  所有権
         の別                           の別
    担保設定の有無             なし              PM 会社            株式会社シーアールイー
    土壌：
    ・調査会社　      EAI  株式会社
    ・特記事項　本物件において鉛の土壌含有量基準を超過した汚染土壌がいくつかのエリアで確認されていますが、地
           表面はアスファルト等でほぼ被覆されているため裸地からの汚染土壌の経口摂取のおそれは低いと考え
           られるとされています。また、本物件において鉛の土壌溶出量基準を超過した汚染土壌が                                          2 つの調査地点
           で確認されていますが、それらの地点の地下水調査では鉛は不検出であったため、限定された調査の範
           囲においては、鉛の溶出量基準の超過が確認された地点からの汚染が対象地周辺に拡散している可能性
           は低いと考えられるとされています。
           なお、借地契約において、賃貸借期間が満了し、延長契約若しくは再契約が締結されない場合、又は解
           除により終了した場合には、賃借人は自らの費用によって本件土地上の建物等を収去して本件土地を更
           地の状態にした上で、本件土地の全部を賃貸人に対し明け渡さなければならないとされています。な
           お、「更地の状態」とは、法令、条例又は土壌汚染に係る環境基準等に抵触する有害物質（ただし、借
           地人の使用収益に起因しないことが明らかな有害物質に関してはこの限りではありません。）のない状
           態にすること等を含むものとされています。
                              特記事項

    ・本件土地の一部について、配管及び送電線路等のための土地立入等を目的として発電事業者                                            ( 注 ) に対して地役権が
     設定されています。
      (注 )　地役権者から開示について承諾が得られていないため、属性に応じて発電事業者と記載しています。
    ・本件土地の一部について、送電線路の鉄塔用地等を目的として東京電力パワーグリッド株式会社に対して賃貸され
     ている他、信託受託者は同社に対して送電線路の架設及び保守等のために立入等を承諾しています。
    ・受託者は、隣接地の所有者との間で、本件土地及び隣接地の一部について、共同で使用することを合意していま
     す。
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                             賃貸借の概要
                             総賃貸面積        年間賃料
        賃借人名          業種     賃借人数                      契約期間       敷金・保証金
                             （稼働率）       （消費税別）
                                              10 年間
     株式会社三井      E&S                  333,476.88     ㎡        （ 2020  年 ▶ 月 30 日か
                  製造業       1              ―  ( 注 )              ―  ( 注 )
     ホールディングス①                         （52  .3 ％）          ら 2030  年 ▶ 月 29 日ま
                                              で）
                                              23 年間
     株式会社三井      E&S                  304,325.76     ㎡        （ 2020  年 ▶ 月 30 日か
                  製造業       1              ―  ( 注 )              ―  ( 注 )
     ホールディングス②                         （47  .7 ％）          ら 2043  年 ▶ 月 29 日ま
                                              で）
    株式会社三井      E&S  ホールディングス①
    契約種類：事業用借地権設定契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、契約期間中、賃料の改定を行わないものとし、本件土地の一部又は全部が本件建物等の法定
     点検その他の点検、調査、修繕工事若しくは更新工事その他の事由により一時的に使用及び収益することができな
     くなり、又は、本件土地の一部が滅失その他の事由により使用及び収益することができなくなった場合であって
     も、本件賃料を減額しないものとされています。
    ・賃借人は、本契約期間開始日の                ▶ 年後から    8 年後までの間の各応当日に、その                2 年後の応当日に本契約を解約する旨の
     通知をすることにより、本契約を解約することができるものとされています。
    ・賃借人が、賃借人に替わる本件土地の新たな賃借希望者（ただし、賃貸人の満足する者に限ります。）を賃貸人に
     斡旋し、賃貸人が当該賃借希望者との間で賃貸人が満足する内容及び様式の借地権設定契約が締結されることが確
     実である場合、本契約を合意解約することができるものとされています。
    株式会社三井      E&S  ホールディングス②

    契約種類：事業用借地権設定契約
    契約更改・改定：
    ・賃貸人及び賃借人は、契約期間中、賃料の改定を行わないものとし、本件土地の一部又は全部が本件建物等の法定
     点検その他の点検、調査、修繕工事若しくは更新工事その他の事由により一時的に使用及び収益することができな
     くなり、又は、本件土地の一部が滅失その他の事由により使用及び収益することができなくなった場合であって
     も、本件賃料を減額しないものとされています。
    ・賃借人は、本契約期間開始日の                15 年後から    21 年後までの間の各応当日に、その                2 年後の応当日に本契約を解約する旨
     の通知をすることにより、本契約を解約することができるとされています。
    ・賃借人が、賃借人に替わる本件土地の新たな賃借希望者（ただし、賃貸人の満足する者に限ります。）を賃貸人に
     斡旋し、賃貸人が当該賃借希望者との間で賃貸人が満足する内容及び様式の借地権設定契約が締結されることが確
     実である場合、本契約を合意解約することができるとされています。
    その他の事項：

    株式会社三井      E&S  ホールディングス①
    ・賃貸借期間中において、信託受託者が本物件を第三者に譲渡しようとする場合（信託契約の終了に伴い、本物件が
     信託契約の受益者に対して移転する場合を除きます。）、信託受託者は賃借人に対し譲渡希望の旨を書面にて通知
     することとされています。賃借人は、一定期間内に、信託受託者に対して本物件の譲受けを希望する旨を書面にて
     通知することにより、賃借人は優先交渉期間において、信託受託者との間で本物件の譲受けについて、優先的に交
     渉できることとされています。なお、上記は信託受益権の譲渡については適用されません。
    ・賃借人は、本契約に基づき本件土地を使用収益することに関連して賃貸人が被る損害等を補償するものとされてい
     ます。賃借人は、本件土地の有害物質による汚染により、本件土地の土壌を本件土地外に搬出する必要が生じた場
     合には、賃貸人の指示に従い、賃借人の費用及び責任において速やかに搬出を行い、本件土地及び本件土地上の建
     物等における有害物質の使用若しくは保管、又は本件土地の有害物質による汚染に起因して賃借人又第三者に損
     害、損失、費用等が生じた場合には当該損失等の一切を補償することとされています。
    ・賃貸借期間が満了し、延長契約若しくは再契約が締結されない場合、又は解除により終了した場合には、賃借人は
     自らの費用によって本件土地上の建物等を収去して本件土地を更地の状態にした上で、本件土地の全部を賃貸人に
     対し明け渡さなければならないとされています。なお、「更地の状態」とは、法令、条例又は土壌汚染に係る環境
     基準等に抵触する有害物質（ただし、借地人の使用収益に起因しないことが明らかな有害物質に関してはこの限り
     ではありません。）のない状態にすること等を含むものとされています。
    株式会社三井      E&S  ホールディングス②
     同上
    (注 )　賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                            鑑定評価書の概要
    鑑定機関                      株式会社谷澤総合鑑定所
    鑑定評価額                      （合計）    18,230   百万円
                           （ A 区画）   6,130   百万円
                           （ B 区画）   12,100   百万円
    価格時点                      2020  年 6 月 1 日
    DCF  法による収益価格（         A 区画）           6,130   百万円
                           割引率          7.6  ％ (1 年度から    6 年度まで    ) 、
                                     7.7  ％ (7 年度から    9.9  年度  )
                           最終還元利回り          7.8  ％
                           ( 注 )
    DCF  法による収益価格（         B 区画）           12,100   百万円
                           割引率          4.7  ％ (1 年度から    17 年度まで    ) 、
                                     4.8  ％ (18  年度から    22.9  年度  )
                           最終還元利回り          4.9  ％
                           ( 注 )
    (注 )   借地期間満了後に事業用借地権設定契約に基づき更地復帰を想定しているため最終還元利回りは採用しておらず、更地復帰価格に対する
       割引率を使用しています。
                             本物件の特性

    ■取得のポイント
     ・売主の事業再編に伴う           CRE  ニーズを捉え、交通アクセスが良く汎用性の高い首都圏の大型工場底地を取得
     ・工業専用地域である「京葉工業地域」内に立地し、工場だけでなく再生可能エネルギー施設や物流施設への転換
      も可能な汎用性の高い立地ポテンシャル
     ・東京湾の京葉シーバースからのアクセスが良好な市原市に所在し、高速道路へのアクセスの良さに加え、東京湾
      にも面するため海上輸送にも適する
    ■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
     ・造船エリア（       A 区画）は、現テナントとの賃貸借契約において、一定の解約不可期間を設定することで、中期的な
      建物利用の継続性を確保
     ・橋梁・機械・エネルギー等エリア（                  B 区画）は、現テナントが参画する合弁会社が再生可能エネルギー施設を建設
      中であり、期間       23 年（解約不可期間有り）の事業用借地権設定契約に裏付けられた高い継続性と長期・安定利用
      が見込まれる
    ■汎用性（不動産としての汎用性）
     ＜立地＞
      ・館山自動車道「蘇我」            IC から約   4.5km   、国道   16 号から約    2.2km   の「京葉工業地域」内に位置し、                24 時間稼働が可
        能な汎用性の高い立地
      ・東京湾の京葉シーバースからのアクセスが良好な市原市へは、化学製品の関連企業を中心に企業の進出ニーズ
        は高く、特に東京湾に面する本物件は海上輸送に適した立地ポテンシャルを有する
     ＜施設＞
      ・高速道路へのアクセスも良く、広大な整形地であり、工場以外にも物流施設等の産業用途に活用可能
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    ■工業専用地域である「京葉工業地域」内に立地し、工場用地だけでなく、再生可能エネルギー施設や物流施設への転









     換も可能な汎用性の高い底地
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ＜ A 区画＞造船区画として現テナントが利用
    ＜ B 区画＞橋梁・機械・エネルギー等エリアとして現テナントが利用




    　三井   E&S  グループ、大手総合商社及び大手インフラ会社が参画する合弁会社が本物件内にバイオマス発電所を建設中
    （ 2020  年 10 月操業開始予定）
     ＜バイオマス発電所（建設中）＞

     ＜各社の強みを活かしたバイオマス発電事業が行われる予定＞




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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
    ■市原市周辺は、国内有数の産業集積を誇り、化学製品の関連企業を中心に企業の進出ニーズは高く、高速道路へのア
    クセスの良さに加え、東京湾にも面する本物件は海上輸送にも適した立地ポテンシャルを有する
    ＜周辺の工場集積の状況＞            ( 注 )

    (注 ) 2020  年 6月 3日時点における、各企業の公表情報から確認される東証一部上場企業（東証一部上場企業の傘下企業を含みます。）の工場を







       記載しています。
    ＜市原市の工場立地優位性＞

    (出所  )　経済産業省「      2018  年度工業統計調査」を基に本資産運用会社が作成




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    ＜将来の用途変更・テナント誘致を見据えた取得予定価格と借地料＞
    ・取得予定価格と鑑定評価額

    (注 ) 「更地価格」は、取得時鑑定評価書に記載された積算価格の算定において使用された更地価格を使用しています。




    ・ A 区画の賃料単価と想定市場賃料              ( 注 )

    (注 ) 「想定市場賃料」は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が作成した「対象不動産における物流施




       設・工場市況調査」に基づき、シービーアールイー株式会社が                        IIF 市原マニュファクチュアリングセンター（底地）の地代水準として算定
       した地代の、     IIF 市原マニュファクチュアリングセンター（底地）の                    A区画における現行賃料対比の指数を意味します。なお、                      IIF 市原マ
       ニュファクチュアリングセンター（底地）の                 A区画に係る賃貸借契約においては、契約期間中、賃料の改定を行わないこととされている
       上、賃貸借契約解約時において新規にテナントを誘致できる保証はなく、かつ、新規にテナントを誘致した場合であっても、その時点の
       市場賃料が現行賃料を上回る保証はなく、市場賃料が現行賃料を上回っている場合であっても、かかる市場賃料でテナントに対して賃貸
       できる保証はありません。
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       (3)  取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の概要
        ①   ポートフォリオ一覧
          取得予定資産取得後における本投資法人のポートフォリオのうち、不動産及び不動産信託受益権の内訳
         は、インダストリアル不動産              69 物件（取得（予定）価格の合計               283,921    百万円）、インフラ不動産             9 物件（取
         得価格の合計      86,034   百万円）となります。
                                                      期末算定価
                                            取得（予定）
                                                  対資産
                                                      額又は鑑定
    アセット     目標投    アセット      エリア                          価格
                               物件名称                   総額比     評価額
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                       （百万円）
                                                      （百万円）
                                                  （％）
                                             ( 注 2)
                                                       ( 注 3)
                        IIF  東雲ロジスティクスセンター
                                               13,700     3.7    17,437
                        （準共有持分      53 ％）
                        IIF  野田ロジスティクスセンター                      6,500     1.8     9,090
                        IIF  新砂ロジスティクスセンター                      5,300     1.4     7,530
                        IIF  越谷ロジスティクスセンター                      2,000     0.5     3,130
                        IIF  習志野ロジスティクスセンター
                                               1,190     0.3     3,010
                        （底地）
                        IIF  習志野ロジスティクスセンターⅡ
                                               4,550     1.2     6,420
                        ( 注 4)
                        IIF  厚木ロジスティクスセンターⅡ                      3,100     0.8     4,120
                        IIF  横浜都筑ロジスティクスセンター                      2,350     0.6     3,500
                    東京圏
                        IIF  さいたまロジスティクスセンター                      1,490     0.4     2,180
                        IIF  厚木ロジスティクスセンターⅢ                      2,290     0.6     3,130
                        IIF  川口ロジスティクスセンター                      1,770     0.5     4,490
                        IIF  柏ロジスティクスセンター                      1,810     0.5     2,930
                        IIF  三郷ロジスティクスセンター                      3,550     1.0     5,450
                        IIF  入間ロジスティクスセンター                      3,184     0.9     4,140
                        IIF  印西ロジスティクスセンター                      1,060     0.3     1,380
                        IIF  加須ロジスティクスセンター                      2,361     0.6     2,840
                        IIF  羽村ロジスティクスセンター                       820    0.2      934
    インダス
         50 ％～
                        IIF  板橋ロジスティクスセンター                      1,717     0.5     1,980
    トリアル          物流施設
         80 ％
                        IIF  昭島ロジスティクスセンター                      8,019     2.2     8,520
    不動産
                        IIF  湘南ロジスティクスセンター                      7,380     2.0     8,200
                        IIF  西宮ロジスティクスセンター                      2,159     0.6     3,000
                        IIF  神戸ロジスティクスセンター                      5,193     1.4     7,780
                        IIF  東大阪ロジスティクスセンター                      2,280     0.6     3,230
                        IIF  泉大津   e-shop   ロジスティクス
                                               4,000     1.1     4,410
                        センター（底地）
                        IIF  泉佐野フードプロセス          &
                                                860    0.2     1,050
                        ロジスティクスセンター
                    大阪圏
                        IIF  京田辺ロジスティクスセンター                      5,730     1.5     7,530
                        IIF  大阪此花ロジスティクスセンター                      8,700     2.4     9,820
                        IIF  大阪住之江ロジスティクスセンターⅠ                     12,100     3.3    14,400
                        IIF  大阪住之江ロジスティクスセンターⅡ                      2,540     0.7     2,810
                        IIF  神戸西ロジスティクス
                                               1,960     0.5     2,250
                        センター（底地）
                        IIF  兵庫たつのロジスティクスセンター                      3,915     1.1     4,400
                        IIF  名古屋ロジスティクスセンター                      1,050     0.3     1,620
                   名古屋圏
                        IIF  岐阜各務原ロジスティクスセンター                      2,343     0.6     2,820
                        IIF  鳥栖ロジスティクスセンター                      1,570     0.4     2,000
                    その他
                        IIF  盛岡ロジスティクスセンター                       600    0.2     1,250
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      期末算定価
                                            取得（予定）
                                                  対資産
                                                      額又は鑑定
    アセット     目標投    アセット      エリア                          価格
                               物件名称                   総額比     評価額
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                       （百万円）
                                                      （百万円）
                                                  （％）
                                             ( 注 2)
                                                       ( 注 3)
                        IIF  広島ロジスティクスセンター                      3,540     1.0     4,520
                        IIF  福岡古賀ヴィークルロジスティクス
                                                860    0.2     1,010
                        センター（底地）
                        IIF  福岡東ロジスティクスセンター                      1,860     0.5     2,100
                        IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠ                      5,170     1.4     5,380
                        IIF  福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ
                                               10,179     2.8    11,400
                        ( 注 5)
                        IIF  仙台大和ロジスティクスセンター
                                               1,546     0.4     1,700
              物流施設      その他
                        ( 注 6)
                        IIF  太田ロジスティクスセンター                      1,010     0.3     1,160
                        IIF  盛岡ロジスティクスセンターⅡ                      1,302     0.4     1,600
                        IIF  札幌ロジスティクスセンター                      2,480     0.7     2,600
                        IIF  常陸那珂港ロジスティクスセンター
                                               1,145     0.3     1,210
                        （底地）
                        IIF  郡山ロジスティクスセンター                      2,585     0.7     3,180
                        IIF  広島西風新都ロジスティクスセンター                      6,208     1.7     6,870
                         物流施設    小計                 167,029     45.1    211,511
                        IIF  戸塚テクノロジーセンター（底地）                      4,500     1.2     5,380
                        IIF  横浜都筑テクノロジーセンター                      1,100     0.3     1,340
                        IIF  三鷹カードセンター                      8,700     2.4    10,100
                        IIF  蒲田  R&D  センター                  7,200     1.9     8,380
                        IIF  川崎サイエンスセンター                      2,168     0.6     3,000
                        IIF  相模原   R&D  センター                 3,100     0.8     4,420
                        IIF  横浜新山下     R&D  センター               3,810     1.0     4,240
    インダス
         50 ％～
                        IIF  浦安マシナリーメンテナンス
    トリアル
                                               1,300     0.4     1,660
         80 ％
                        センター（底地）
    不動産
                        IIF  横須賀テクノロジーセンター                      4,000     1.1     4,490
                        IIF  湘南テクノロジーセンター                      1,200     0.3     1,340
                    東京圏
                        IIF  戸塚マニュファクチュアリング
                                               2,300     0.6     2,590
                        センター（底地）
                        IIF  厚木マニュファクチュアリング
                                               11,900     3.2    16,200
             工場・研究
                        センター    ( 注 7)(  注 8)
             開発施設等
                        IIF  新川崎   R&D  センター                 6,300     1.7     8,540
                        IIF  市川フードプロセスセンター                      6,200     1.7     6,340
                        IIF  横浜都筑    R&D  センター                5,900     1.6     6,350
                        IIF  湘南ヘルスイノベーションパーク
                                               23,100     6.2    25,680
                        （準共有持分      60 ％）
                        IIF  市原マニュファクチュアリングセン
                                               15,910     4.3    18,230
                        ター（底地）
                        IIF  岐阜各務原マニュファクチュアリング
                                                225    0.1      264
                        センター（底地）
                   名古屋圏
                        IIF  岡崎マニュファクチュアリング
                                               3,930     1.1     4,190
                        センター（底地）
                        IIF  掛川マニュファクチュアリング
                                               1,540     0.4     1,760
                        センター（底地）
                    その他
                        IIF  広島マニュファクチュアリング
                                               1,608     0.4     1,870
                        センター（底地）
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                      期末算定価
                                            取得（予定）
                                                  対資産
                                                      額又は鑑定
    アセット     目標投    アセット      エリア                          価格
                                                       評価額
                               物件名称                   総額比
     クラス     資比率    カテゴリー       ( 注 1)                       （百万円）
                                                      （百万円）
                                                  （％）
                                             ( 注 2)
                                                       ( 注 3)
             工場・研究          IIF  つくばマニュファクチュアリング
    インダス
                    その他                            900    0.2     1,320
         50 ％～
             開発施設等          センター（底地）
    トリアル
         80 ％
      資産
                      工場・研究開発施設等          小計              116,891     31.6    137,684
                 インダストリアル不動産           中計                  283,921     76.7    349,195
                        IIF  羽田空港メインテナンスセンター                     41,110     11.1     41,300
                        IIF  座間  IT ソリューションセンター                  5,384     1.5     5,530
                        IIF  品川データセンター                      4,900     1.3     6,940
                    東京圏
                        IIF  品川  IT ソリューションセンター                  7,200     1.9     7,170
    インフラ     20 ％～    インフラ
                        IIF  東松山ガスタンクメンテナンス
                                                690    0.2      756
    不動産     50 ％     施設
                        センター（底地）
                        IIF  神戸地域冷暖房センター                     18,100     4.9    14,500
                    大阪圏    IIF  大阪豊中データセンター                      5,600     1.5     6,340
                        IIF  大阪南港    IT ソリューションセンター                1,150     0.3     2,430
                   名古屋圏     IIF  名古屋港タンクターミナル（底地）                      1,900     0.5     2,240
                   インフラ不動産       中計                    86,034     23.3     87,206
                   ポートフォリオ       合計                    369,956     100.0     436,401
    (注 1) エリアについては、以下のとおりです。
       「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
       「大阪圏」とは、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
       「名古屋圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
       「その他」とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏に該当しないエリアをいいます。
    (注 2) 「取得（予定）価格」は、売買契約書に記載された売買代金を記載しています。ただし、「                                   IIF 羽田空港メインテナンスセンター」につい
       ては、売買契約書上には税込みの金額が記載されていますが、税抜きの金額を記載しています。
    (注3)   「期末算定価額又は鑑定評価額」は、既存保有資産については2020年1月31日を価格時点とする本投資法人の規約（以下「規約」といいま
       す。）に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会（以下「投資信託協会」といいます。）の定める規則に基づく
       鑑定評価書に基づき、取得予定資産については2020年6月1日をそれぞれ価格時点とする、一般財団法人日本不動産研究所、シービーアー
       ルイー株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価書に基づいています。
    (注4)   「IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ」について、本投資法人は、底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受益権を
       保有しています。以下同じです。
    (注5)   「IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ」について、本投資法人は、2018年3月14日付でIIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ（増築
       棟）を増築により追加取得（取得価格：1,135百万円）しており、当該物件に係る各数値等は、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ
       （増築棟）に係るものを含みます。以下同じです。
    (注6)   「IIF仙台大和ロジスティクスセンター」について、本投資法人は、2017年12月22日付で仙台大和増築棟を増築により追加取得（取得価
       格：66百万円）しており、当該物件に係る各数値等は、仙台大和増築棟に係るものを含みます。以下同じです。
    (注7)   「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター」については、第26期取得済資産である「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター（建
       物）」及び保有資産である「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター（底地）」の土地建物全体に係る情報を記載しています。以下同
       じです。
    (注8)   「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター」について、本投資法人は、底地と借地権付建物のそれぞれを信託財産とする二つの信託受
       益権を保有しています。以下同じです。
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        ②   テナントとの契約状況
          取得予定資産取得後における本投資法人のポートフォリオに係る賃貸借契約は、以下のとおりです。
                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  東雲
             ロジスティクス
                     佐川急便          定期建物        27,493.29         795
          L-1   センター                1                        20 年  5.4  年
                     株式会社          賃貸借契約          ( 注 7)     ( 注 7)
             （準共有持分
             53 ％）
                     三菱電機
             IIF  野田
                     ロジスティク          定期建物
          L-4   ロジスティクス                2           38,828.10       － ( 注 8)   7.5  年  0.6  年
                     ス          賃貸借契約
             センター
                     株式会社等
             IIF  新砂
                     佐川急便          普通建物
          L-5   ロジスティクス                1           5,741.75         358    20 年  17.8  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  越谷
                     株式会社          定期建物
          L-7   ロジスティクス                1           10,113.50         151    10 年  0.2  年
                     ツカサ          賃貸借契約
             センター
             IIF  西宮
                                定期建物
          L-8   ロジスティクス        鈴與株式会社        2           17,200.00       － ( 注 8)  26.7  年  15.6  年
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  習志野       鹿島リース
                                事業用
             ロジスティクス        株式会社、        1           19,834.71
          L-9                     借地権設定                － ( 注 8)   20 年  0.9  年
             センター        JA 三井リース      ( 注 9)           （土地）
                                契約
             （底地）        建物株式会社
             IIF  習志野       サッポロ          定期建物
                                        83,905.16
     物流施設
          L-10   ロジスティクス        ビール        2  賃貸借契約                － ( 注 8)   28 年  20.3  年
                                          ( 注 10)
             センターⅡ        株式会社等          等
             IIF  厚木
                     サン都市建物          普通建物
          L-11   ロジスティクス                1           20,661.13       － ( 注 8)   10 年  1.9  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センターⅡ
             IIF  横浜都筑
                                普通建物
          L-12   ロジスティクス        株式会社拓洋        1           9,615.82       － ( 注 8)   15 年  14.0  年
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  さいたま       株式会社
                                定期建物
                                         8,995.00         133
          L-13   ロジスティクス        MM コーポ       1                        3 年  2.2  年
                                賃貸借契約
             センター        レーション
             IIF  名古屋
                     日本空輸          定期建物
          L-14   ロジスティクス                1           8,721.01       － ( 注 8)   4.5  年  3.8  年
                                賃貸借契約
                     株式会社
             センター
             IIF  厚木       東京ロジ
                                定期建物
          L-15   ロジスティクス        ファクトリー        1           16,584.64       － ( 注 8)    5 年  1.3  年
                                賃貸借契約
             センターⅢ        株式会社
             IIF  川口       株式会社
                                定期建物
          L-16   ロジスティクス        日立物流        1           11,705.02       － ( 注 8)   10 年  3.7  年
                                賃貸借契約
             センター        首都圏
             IIF  神戸
                                普通建物
          L-17   ロジスティクス        株式会社日新        1           39,567.74       － ( 注 8)  11.7  年  4.0  年
                                賃貸借契約
             センター
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                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  東大阪                 定期建物
                     摂津倉庫
          L-18   ロジスティクス                2  賃貸借契約        20,495.06       － ( 注 8)  11.7  年  2.5  年
                     株式会社等
             センター                   等
             IIF  柏
                     ピップ物流          定期建物
          L-19   ロジスティクス                1           17,379.78       － ( 注 8)    5 年  2.2  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  三郷
                                普通建物
          L-20   ロジスティクス        株式会社拓洋        1           19,019.71       － ( 注 8)  15.1  年  1.5  年
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  入間
                                定期建物
                     第一貨物
          L-21   ロジスティクス                1           17,881.65       － ( 注 8)   30 年  20.3  年
                     株式会社
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  鳥栖
                                普通建物
                     日野出
          L-22   ロジスティクス                2           13,862.05       － ( 注 8)   8.1  年  0.9  年
                     株式会社等
                                賃貸借契約
             センター
             IIF  印西       株式会社
                                定期建物
          L-23   ロジスティクス        サンロジス        1           5,490.00       － ( 注 8)   15 年  1.5  年
                                賃貸借契約
             センター        ティックス
             IIF  盛岡
                     株式会社日本          定期建物
          L-24   ロジスティクス                1           8,001.57       － ( 注 8)    7 年  2.0  年
                     アクセス          賃貸借契約
             センター
             IIF  広島ロジス
                     株式会社          定期建物
          L-25   ティクスセン                1           22,768.24       － ( 注 8)   15 年  8.3  年
                     ムロオ          賃貸借契約
             ター
             IIF  泉大津    e-
             shop
                     コーナン商事          事業用借地        48,932.00
          L-26   ロジスティクス                1                  － ( 注 8)   20 年  4.0  年
                     株式会社          権設定契約         （土地）
             センター（底
             地）
     物流施設
             IIF  泉佐野フー
             ド
                     株式会社          定期建物
          L-27   プロセス    &            1           13,947.83       － ( 注 8)   10 年  4.5  年
                                賃貸借契約
                     ナカノ商会
             ロジスティクス
             センター
             IIF  京田辺       タカラ物流
                                普通建物
          L-28   ロジスティクス        システム        1           33,243.99       － ( 注 8)   10 年  7.2  年
                                賃貸借契約
             センター        株式会社
             IIF  福岡古賀
             ヴィークル        オリックス
                                事業用借地        30,815.97
          L-29   ロジスティクス        自動車        1                  － ( 注 8)   20 年  14.7  年
                                権設定契約         （土地）
             センター（底        株式会社
             地）
                     トール
             IIF  福岡東
                     エクスプレス          定期建物
          L-30   ロジスティクス                1           11,262.86       － ( 注 8)   15 年  10.4  年
                     ジャパン          賃貸借契約
             センター
                     株式会社
             IIF  大阪此花
                     佐川急便          普通建物
          L-31   ロジスティクス                1           46,262.20       － ( 注 8)  36.3  年  6.4  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  加須
                     ピップ          定期建物
          L-32   ロジスティクス                1           17,744.41       － ( 注 8)   10 年  5.4  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
                     コカ・コーラ
             IIF  羽村
                     ボトラーズ          定期建物
          L-33   ロジスティクス                1           3,892.66       － ( 注 8)    8 年  4.0  年
                     ジャパン          賃貸借契約
             センター
                     株式会社
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  福岡箱崎
                     福岡倉庫          定期建物
          L-34   ロジスティクス                3           24,967.58       － ( 注 8)    ▶ 年  1.6  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センターⅠ
                     株式会社
             IIF  福岡箱崎
                     エヌ・ティ・          定期建物
          L-35   ロジスティクス                ▶           51,530.51       － ( 注 8)   8.6  年  3.4  年
                     ティ・          賃貸借契約
             センターⅡ
                     ロジスコ等
                     株式会社
             IIF  板橋
                                普通建物
                     ヒガシ
          L-36   ロジスティクス                1           5,057.68       － ( 注 8)   20 年  6.7  年
                     トゥエンティ          賃貸借契約
             センター
                     ワン
             IIF  仙台大和
                     三八五流通          普通建物
          L-37   ロジスティクス                1           15,555.15       － ( 注 8)    5 年  2.2  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター    ( 注 11)
             IIF  太田
                     名鉄運輸          定期建物
          L-38   ロジスティクス                1           6,900.01       － ( 注 8)   20 年  5.4  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  大阪住之江       東芝ロジス
                                定期建物
          L-39   ロジスティクス        ティクス        1           52,201.30       － ( 注 8)   20 年  5.5  年
                                賃貸借契約
             センターⅠ        株式会社
             IIF  大阪住之江       東芝ロジス
                                普通建物
          L-40   ロジスティクス        ティクス        1           12,299.76       － ( 注 8)    1 年  0.9  年
                                賃貸借契約
             センターⅡ        株式会社
     物流施設
             IIF  盛岡
                     三八五流通          定期建物
          L-41   ロジスティクス                1           12,383.30       － ( 注 8)    3 年  2.6  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センターⅡ
             IIF  札幌
                     日本通運          定期建物
          L-42   ロジスティクス                1           13,064.75       － ( 注 8)    7 年  3.7  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  常陸那珂港
                                事業用定期
             ロジスティクス        青野産業                   20,000.00
          L-43                   1  借地権設定                － ( 注 8)   30 年  27.0  年
             センター（底        株式会社                   （土地）
                                契約
             地）
             IIF  郡山
                     株式会社
                                定期建物
          L-44   ロジスティクス                2           17,533.15       － ( 注 8)   20 年  5.1  年
                     ニチレイロジ
                                賃貸借契約
             センター        グループ本社
             IIF  神戸西
             ロジスティクス        コーナン商事          事業用借地        33,000.00
          L-45                   1                  － ( 注 8)   20 年  17.5  年
             センター（底        株式会社          権設定契約         （土地）
             地）
             IIF  兵庫たつの
                     株式会社          定期建物賃
          L-46   ロジスティクス                1           25,186.78       － ( 注 8)   10 年  7.5  年
                     日立物流          貸借契約
             センター
             IIF  昭島       東京ロジ
                                普通建物
          L-47   ロジスティクス        ファクトリー        1           31,071.21       － ( 注 8)    5 年  3.0  年
                               賃貸借契約
             センター        株式会社
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                                                有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  岐阜各務原
                     澁澤倉庫          定期建物賃
          L-48   ロジスティクス                1           16,708.51       － ( 注 8)   10 年  8.4  年
                     株式会社          貸借契約
             センター
             IIF  広島西風新       株式会社
                                定期建物賃
     物流施設     L-49   都ロジスティク        ネストロジス        1           28,988.91       － ( 注 8)   20 年  19.6  年
                                貸借契約
             ス センター       ティクス
             IIF  湘南ロジス
                     株式会社          定期建物賃
          L-50   ティクスセン                1           23,728.15       － ( 注 8)   20 年  9.2  年
                     スズケン          貸借契約
             ター
             IIF  戸塚
                                事業用定期
                                        31,442.47
             テクノロジー        大成建設
          F-1                   1  借地権設定                  276    30 年  19.5  年
             センター（底        株式会社
                                         （土地）
                                契約
             地）
                     テュフ
             IIF  横浜都筑
                     ラインランド          定期建物
          F-2   テクノロジー                1           4,655.48         118    22 年  10.0  年
                     ジャパン          賃貸借契約
             センター
                     株式会社
                     株式会社
             IIF  三鷹カード                 普通建物
          F-3           ジェーシー        1           21,615.01         729   18.5  年  0.4  年
             センター                   賃貸借契約
                     ビー
             IIF  蒲田  R&D     東京計器          定期建物

          F-5                   1           21,896.56       － ( 注 8)  14.9  年  5.5  年
             センター        株式会社          賃貸借契約
                     ジョンソン・

                     エンド・
             IIF  川崎
                     ジョンソン          定期建物
          F-6   サイエンス                1           4,857.73       － ( 注 8)   15 年  8.6  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
                     メディカル
    工場・研究
                     カンパニー
    開発施設等
                     マイクロン
             IIF  相模原   R&D    メモリ          普通建物
          F-7                   2           19,328.40       － ( 注 8)   9.9  年  7.1  年
             センター        ジャパン          賃貸借契約
                     合同会社
                     ゼット・
                     エフ・
             IIF  横浜新山下       オート          定期建物
          F-8                   1           4,887.83       － ( 注 8)   20 年  6.9  年
             R&D  センター       モーティブ・          賃貸借契約
                     ジャパン株式
                     会社
             IIF  掛川
             マニュファク                   事業用定期
                     シーバイエス                   66,171.92
          F-9   チュアリング                1  借地権設定                － ( 注 8)   30 年  25.2  年
                                         （土地）
                     株式会社
             センター（底                   契約
             地）
             IIF  浦安マシナ
                     西尾レント          事業用定期
             リーメンテナン
                                         7,925.94
          F-10           オール        1  借地権設定                － ( 注 8)   49 年  44.5  年
             ス センター（底                           （土地）
                     株式会社          契約
             地）
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                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  横須賀
                     株式会社          普通建物
          F-11   テクノロジー                1           13,779.77       － ( 注 8)   10 年  5.9  年
                     ニコン          賃貸借契約
             センター
             IIF  湘南
                     株式会社          普通建物
          F-12   テクノロジー                1           7,244.71       － ( 注 8)   10 年  5.9  年
                     ニコン          賃貸借契約
             センター
             IIF  広島
             マニュファク
                     株式会社          事業用借地        23,106.75
          F-13   チュアリング                1                  － ( 注 8)   20 年  16.5  年
                     メタルワン          権設定契約         （土地）
             センター（底
             地）
             IIF  戸塚
             マニュファク                   事業用定期
                     三池工業                   19,458.49
          F-14   チュアリング                1  借地権設定                － ( 注 8)   50 年  47.4  年
                     株式会社                   （土地）
             センター（底                   契約
             地）
             IIF  厚木
             マニュファク
                     市光工業          定期建物賃
          F-15   チュアリング                2           95,816.91       － ( 注 8)  10.0  年  8.7  年
                     株式会社等          貸借契約等
             センター
             ( 注 12)
             IIF  つくば
             マニュファク                   事業用定期
                     IDEC                   17,721.03
          F-16   チュアリング                1  借地権設定                － ( 注 8)   30 年  27.6  年
                     株式会社                   （土地）
             センター（底                   契約
             地）
    工場・研究                 NEC  ネッツ
             IIF  新川崎   R&D              定期建物
    開発施設等      F-17           エスアイ        1           11,865.54       － ( 注 8)   10 年  9.5  年
             センター                   賃貸借契約
                     株式会社
             IIF  市川フード
                     株式会社兵食          定期建物
          F-18   プロセスセン                2           27,424.22       － ( 注 8)   20 年  16.5  年
                     等          賃貸借契約
             ター
             IIF  岐阜各務原
                     テルモ・
             マニュファク
                     クリニカル          土地賃貸借        12,551.51
          F-19   チュアリング                1                  － ( 注 8)   30 年  28.5  年
                     サプライ          契約         （土地）
             センター（底
                     株式会社
             地）
             IIF  横浜都筑    R&D  株式会社          定期建物

          F-20                   1           18,132.42       － ( 注 8)   10 年  9.1  年
             センター        アイネス          賃貸借契約
             IIF  岡崎マニュ

                                        42,049.87
             ファクチュア                   事業用
                     三菱  UFJ  信託
          F-21   リング                1  借地権設定                － ( 注 8)   20 年  19.8  年
                                         （土地）
                     銀行株式会社
             センター（底                   契約
             地）
             IIF  湘南ヘルス
             イノベーション
                     武田薬品工業          普通建物賃        73,743.74
          F-22   パーク                8                  － ( 注 8)  18.9  年  18.7  年
                     株式会社          貸借契約等
             （準共有持分
             60 ％）  ( 注 7)
             IIF  市原マニュ
                     株式会社三井
             ファクチュアリ                   事業用借地        637,802.64
          F-23           E&S  ホ  ー  ル   2                  － ( 注 8)  18.5  年  18.0  年
             ングセンター                   権設定契約         （土地）
                     ディングス
             （底地）
                                  93/128



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                                                         平均
                                        総賃貸      年間賃料      平均   賃貸借
                             賃借
     アセット     物件           テナント名称                  可能面積      （消費税別）       契約    契約
               物件名称              人数    契約形態
    カテゴリー      番号             ( 注 1)               （㎡）      （百万円）       期間    残存
                            ( 注 2)
                                        ( 注 3)     ( 注 4)    ( 注 5)   期間
                                                        ( 注 6)
             IIF  神戸地域       大阪ガス          定期建物
          I-1                   ▶           11,476.05         665    12 年  3.7  年
             冷暖房センター        株式会社          賃貸借契約
             IIF  羽田空港
                                定期建物
                     日本航空
          I-2   メインテナンス                1           81,995.81        1,888    15.4  年  5.2  年
                     株式会社          賃貸借契約
             センター
             IIF  座間  IT     日本アイ・
                                定期建物
          I-3   ソリューション        ビー・エム        1           10,931.89       － ( 注 8)   10 年  0.8  年
                                賃貸借契約
             センター        株式会社
             IIF  品川データ       株式会社          定期建物
          I-4                   1           19,547.11       － ( 注 8)   10 年  1.4  年
             センター        ザイマックス          賃貸借契約
                     関電
             IIF  大阪豊中      プロパ          定期建物
          I-5                   1           20,027.14       － ( 注 8)   10 年  5.0  年
             データセンター        ティーズ          賃貸借契約
     インフラ                 株式会社
      施設
             IIF  大阪南港    IT
                     株式会社野村          定期建物
                                        18,429.14 
          I-6   ソリューション                1                  － ( 注 8)  10.1  年  2.4  年
                     総合研究所          賃貸借契約
             センター
                                事業用定期
             IIF  名古屋港タ       株式会社
                                        51,583.70
             ンクターミナル        NRS  ケミカル
          I-7                   1  借地権設定                － ( 注 8)  49.9  年  43.3  年
                                         （土地）
             （底地）        センター
                                契約
                                普通建物
             IIF  品川  IT
                     株式会社
          I-8                   7  賃貸借契約         7,057.03       － ( 注 8)   2.2  年  1.2  年
             ソリューション        日立システム
                     ズ等
             センター                   等
             IIF  東松山
             ガスタンク                   事業用定期
                     伊藤忠工業ガ                   12,880.38
          I-9   メンテナンス                1  借地権設定                － ( 注 8)  30.1  年  25.2  年
                     ス株式会社                   （土地）
             センター（底                   契約
             地）
             合計／平均               110      ―    2,457,550.80         28,395    16.0  年  10.2  年
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    (注 1)    「テナント名称」については、主要なテナントに関するもののみを記載しています。
    (注 2)    「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸借契約（使用貸
       借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。
    (注3)     「総賃貸可能面積」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地（底地の場合）に係る賃貸面積及び賃
       貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積を記載しています。ただし、「IIF新砂ロジスティクスセンター」について
       は、登記簿上の延床面積を記載しています。なお、「IIF掛川マニュファクチュアリングセンター（底地）」については、2016年6月21
       日付で土地の一部（53.48㎡）を分筆し、掛川市に寄付しています。
    (注4)     「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力
       を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された建物又は土地（底地の場合）に係る月間賃料を12倍することにより
       年換算して算出した金額（ただし、複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。）
       を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各不動産及び信託不動産の年間賃料の合計がポートフォリオ合計と一致し
       ない場合があります。
    (注5)     「平均契約期間」は、各不動産及び信託不動産について、普通賃貸借契約の更新が行われている場合には、更新に係る直近の合意、原
       契約の更新状況又は法令により延長された期間を契約期間とし、賃料で加重平均して算出しています。以下同じです。
    (注6)     「平均賃貸借契約残存期間」は、取得予定資産の取得予定日のうち最終の日である2020年10月5日から、各不動産及び信託不動産に係る
       賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約
       書。ただし、IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIFさいたまロジスティクスセンター及びIIF新川崎R&Dセンターについては、後継
       テナントと締結済みの新規賃貸借契約書）に表示された賃貸借契約満了日又は使用貸借契約満了日までの各期間を、賃料で加重平均し
       て算出した期間を記載しています。
    (注7)      「IIF東雲ロジスティクスセンター（準共有持分53％）」及び「IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分60％）」について
       は、賃貸借契約書に表示された年間賃料及び総賃貸可能面積に信託受益権の準共有持分割合を乗じ、年間賃料については百万円未満を
       切り捨てて、総賃貸可能面積については小数第3位をそれぞれ四捨五入して記載しています。
    (注8)     「IIF野田ロジスティクスセンター」、「IIF西宮ロジスティクスセンター」、「IIF習志野ロジスティクスセンター（底地）」、「IIF
       習志野ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF横浜都筑ロジスティクスセンター」、「IIF名古屋
       ロジスティクスセンター」、「IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ」、「IIF川口ロジスティクスセンター」、「IIF神戸ロジスティクス
       センター」、「IIF東大阪ロジスティクスセンター」、「IIF柏ロジスティクスセンター」、「IIF三郷ロジスティクスセンター」、
       「IIF入間ロジスティクスセンター」、「IIF鳥栖ロジスティクスセンター」、「IIF印西ロジスティクスセンター」、「IIF盛岡ロジス
       ティクスセンター」、「IIF広島ロジスティクスセンター」、「IIF泉大津e-shopロジスティクスセンター（底地」）」、「IIF泉佐野
       フードプロセス&ロジスティクスセンター」、「IIF京田辺ロジスティクスセンター」、「IIF福岡古賀ヴィークルロジスティクスセン
       ター（底地）」、「IIF福岡東ロジスティクスセンター」、「IIF大阪此花ロジスティクスセンター」、「IIF加須ロジスティクスセン
       ター」、「IIF羽村ロジスティクスセンター」、「IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠ」、「IIF福岡箱崎ロジスティクスセンター
       Ⅱ」、「IIF板橋ロジスティクスセンター」、「IIF仙台大和ロジスティクスセンター」、「IIF太田ロジスティクスセンター」、「IIF
       大阪住之江ロジスティクスセンターⅠ」、「IIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅡ」、「IIF盛岡ロジスティクスセンターⅡ」、
       「IIF札幌ロジスティクスセンター」、「IIF常陸那珂港ロジスティクスセンター（底地）」、「IIF郡山ロジスティクスセンター」、
       「IIF神戸西ロジスティクスセンター（底地）」、「IIF兵庫たつのロジスティクスセンター」、「IIF昭島ロジスティクスセンター」、
       「IIF岐阜各務原ロジスティクスセンター」、「IIF広島西風新都ロジスティクスセンター」、「IIF湘南ロジスティクスセンター」、
       「IIF蒲田R&Dセンター」、「IIF川崎サイエンスセンター」、「IIF相模原R&Dセンター」、「IIF横浜新山下R&Dセンター」、「IIF掛川
       マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF浦安マシナリーメンテナンスセンター（底地）」、「IIF横須賀テクノロジーセ
       ンター」、「IIF湘南テクノロジーセンター」、「IIF広島マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF戸塚マニュファクチュ
       アリングセンター（底地）」、「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター」、「IIFつくばマニュファクチュアリングセンター（底
       地）」、「IIF新川崎R&Dセンター」、「IIF市川フードプロセスセンター」、「IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底
       地）」、「IIF横浜都筑R&Dセンター」、「IIF岡崎マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF湘南ヘルスイノベーション
       パーク（準共有持分60％）」、「IIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）」、「IIF座間ITソリューションセンター」、
       「IIF品川データセンター」、「IIF大阪豊中データセンター」、「IIF大阪南港ITソリューションセンター」、「IIF名古屋港タンク
       ターミナル（底地）」、「IIF品川ITソリューションセンター」及び「IIF東松山ガスタンクメンテナンスセンター（底地）」の年間賃
       料については、賃借人の全部又は一部からの同意を得られていないため非開示としています。
    (注 9)    「 IIF 習志野ロジスティクスセンター（底地）」における共同借地人については、賃借人数を                                  1として算出しています。以下同じです。
    (注10)    「IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ」については、底地の総賃貸可能面積と借地権付建物の総賃貸可能面積とを合算した数値に基づ
       き算出しています。合計値についても同様です。
    (注 11)   「 IIF 仙台大和ロジスティクスセンター」についての各数値等は、仙台大和増築棟に係るものを含みます。
    (注12)    「IIF厚木マニュファクチュアリングセンター」については、底地の総賃貸可能面積と借地権付建物の総賃貸可能面積とを合算した数値
       に基づき算出しています。合計値についても同様です。なお、「平均契約期間」及び「平均賃貸借契約残存期間」については、底地と
       借地権付建物について、それぞれの賃料で加重平均して算出した期間を記載しています。
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        ③   主な賃借人への賃貸条件
         ( イ )　  主要な賃借人の状況は、以下のとおりです。

             取得予定資産取得後の賃貸面積比率において、株式会社三井                            E&S  ホールディングスは、主要なテナン
            ト（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の                         10 ％以上を占めるもの）に該当します。株式会
            社三井   E&S  ホールディングスの業種、年間賃料、賃貸面積、契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証
            金等賃貸借契約に関して特記すべき事項等については、前記「                              (2)  個別物件の概要　⑦取得予定資
            産」の「    IIF  市原マニュファクチュアリングセンター（底地）」をご参照ください。
         (ロ)　取得予定資産取得後の年間賃料比率において10％以上を占める賃借人の状況は、以下のとおりです。

                              年間賃料（消費税別）                   賃料比率
                賃借人の名称
                               （百万円）     ( 注 1)          （％）   ( 注 2)
              武田薬品工業株式会社                         ―  ( 注 3)             ―  ( 注 3)
                  小計                    ―  ( 注 3)             ―  ( 注 3)

               賃借人全体の合計                        28,395                100.0

            (注 1) 「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予
              定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された建物又は土地（底地の場合）に
              係る月間賃料を      12 倍することにより年換算して算出した金額（ただし、複数の賃貸借契約が契約されている不動産及
              び信託不動産については、その合計額によります。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
            (注 2) 「賃料比率」は、賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率を記載しています。
            (注 3) 　賃借人である武田薬品工業株式会社から開示の同意を得られていないため、非開示としています。
        ④　主要な不動産等に関する情報

          取得予定資産取得後の資産のうち、本書の日付現在において、「年間賃料合計」が「全年間賃料合計」の
         10 ％以上を占める不動産は、以下のとおりです。
           IIF  湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分                      60 ％）
            テナント総数                   8

            年間賃料（消費税別）          ( 注 1)(  注 2)     5,786   百万円
            賃料比率    ( 注 2)(  注 3)           20.4  ％
            総賃貸面積     ( 注 2)(  注 4)          73,743.74     ㎡
            総賃貸可能面積       ( 注 2)          73,743.74     ㎡
            (注1)   「年間賃料」は、当該不動産に係る取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約書に表示された建物に係る月
              間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
            (注2)　本投資法人が取得予定の準共有持分割合（60％）に対応する数値を記載しています。
            (注3)   「賃料比率」は、当該不動産の年間賃料が取得予定資産取得後のポートフォリオ全体に係る年間賃料合計に占める比
              率を記載しています。
            (注4)   「総賃貸面積」は、当該不動産に係る取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約書に表示された建物に係る
              賃貸面積を記載しています。
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        ⑤   ポートフォリオ分散の状況
          取得予定資産取得後におけるポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
         ( イ )    アセットカテゴリー別

                                    期末算定価額又は
                                                  比率（％）
               アセットカテゴリー             物件数         鑑定評価額
                                                   ( 注 2)
                                    （百万円）     ( 注 1)
             物流施設                  47            211,511            48.5
             工場・研究開発施設等                  22            137,684            31.5
             インフラ施設                   9            87,206           20.0
                   合計            78            436,401           100.0
             (注1)   「期末算定価額又は鑑定評価額」は、既存保有資産については2020年1月31日を価格時点とする本投資法人の規約に
               定める資産評価の方法及び基準並びに投資信託協会の定める規則に基づく鑑定評価書に基づき、取得予定資産につ
               いては2020年6月1日を価格時点とする、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所又はシービー
               アールイー株式会社による鑑定評価書に基づいています。以下、(ロ)、(ハ)及び(ホ)において同じです。
             (注2)   「比率」は、期末算定価額又は鑑定評価額の合計に対する比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載して
               います。したがって、各項目別の比率の合計が100.0％にならない場合があります。以下、(ロ)、(ハ)及び(ホ)にお
               いて同じです。
         ( ロ )     エリア別

                                    期末算定価額又は
                  エリア          物件数         鑑定評価額            比率（％）
                                     （百万円）
             東京圏                  42            290,387            66.5
             大阪圏                  14             83,950           19.2
             名古屋圏                   5            11,134            2.6
                               17
             その他                               50,930           11.7
                   合計            78            436,401           100.0
         ( ハ )     立地カテゴリー別

                                    期末算定価額又は
                立地カテゴリー            物件数         鑑定評価額            比率（％）
                                     （百万円）
             都市近郊型又は工業集積地型                  73            426,501            97.7
             独立立地型                   5             9,900           2.3
                   合計            78            436,401           100.0
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         ( ニ )     賃貸借契約期間別
            （契約期間）
                            賃借人数      年間賃料（消費税別）               比率（％）
                賃貸借契約期間
                             ( 注 1)     （百万円）     ( 注 2)        ( 注 3)
             10 年以上                 73            25,138            88.5
             2 年以上   10 年未満              35             3,120           11.0
             2 年未満                  2             136           0.5
                               110                        100.0
                   合計                        28,395
             (注1)   「賃借人数」は、各不動産及び信託不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）に係る
               賃貸借契約（使用貸借契約を含みます。）の数に基づき記載しています。後記「（残存期間）」についても同じで
               す。
             (注2)   「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得
               予定日において効力を有する予定の各取得予定資産に係る賃貸借契約書）に表示された建物又は土地（底地の場
               合）に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額（ただし、複数の賃貸借契約が契約されている
               不動産及び信託不動産については、その合計額によります。）を百万円未満を切り捨てて記載しています。後記
               「（残存期間）」についても同じです。
             (注3)   「比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率を記載しています。後記「（残存期間）」につ
               いても同じです。
            （残存期間）

               賃貸借契約残存期間                    年間賃料（消費税別）
                            賃借人数                      比率（％）
                   ( 注 )                 （百万円）
                               25             9,354           32.9
             10 年以上
                               58             14,809           52.2
             2 年以上   10 年未満
                               27             4,231           14.9
             2 年未満
                               110             28,395
                   合計                                    100.0
             (注)  「賃貸借契約残存期間」は、取得予定資産の取得予定後である2020年10月5日から、各不動産及び信託不動産に係る
              賃貸借契約書（取得予定資産については、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の各取得予定資産
              に係る賃貸借契約書）に表示された賃貸借契約満了日までの期間に基づいています。
         ( ホ )     総賃貸可能面積別

                総賃貸可能面積                 期末算定価額又は鑑定評価額                 比率（％）
                             物件数
                   ( 注 )                 （百万円）
             30,000   ㎡以上               19            197,610            45.3
             10,000   ㎡以上   30,000   ㎡未満         44            198,507            45.5
             10,000   ㎡未満               15             40,284            9.2
                   合計            78            436,401           100.0
             (注)  「総賃貸可能面積」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地（底地の場合）に
              係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積です。
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        ⑥   資本的支出の予定
          既存保有資産に関し、本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要な
         ものは、以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれて
         います。
                                               工事予定金額（百万円）
            不動産等の名称           所在地         目的        予定期間
                                                    当期    既支払
                                               総額
                                                   支払額     総額
          IIF  羽田空港                                           -    -
                       東京都
                            台風被害対応工事            2020  年 12 月    122
                       大田区
          メインテナンスセンター
                       神奈川県
          IIF  相模原   R&D  センター            外気調和機更新            2021  年 1 月     60     -    -
                       相模原市
          IIF  昭島ロジスティクス            東京都
                            外壁改修工事（       2/2  期）   2020  年 10 月     50     -    -
          センター             昭島市
                            荷物用エレベーター
          IIF  大阪此花            大阪府
                            リニューアル工事（         1 ）  2021  年 7 月     90     -    -
          ロジスティクスセンター             大阪市
                            ＜ No.4  ・ 5 ・ 6 ＞
          IIF  東雲            東京都     屋上防水・外壁改修工
                                        2021  年 7 月     86     -    -
          ロジスティクスセンター             江東区     事（  1 期 /5 期）
                       東京都     中央監視設備更新工事
          IIF  品川データセンター                             2021  年 6 月     59     -    -
                       品川区     （ RS 設備）
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      3　投資リスク
        以下は、参照有価証券報告書の「第一部                   ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        3 投資リスク」に記載された投
      資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で示
      しています。
       (1)　リスク要因
         以下には、     本投資口（以下、本「          3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。）                           への投資に関
        してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への
        投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、
        本投資法人が取得した          又は取得を予定している            個別の不動産又は信託受益権の信託財産である不動産に特有の
        リスクについては、         前記「   2 投資対象　     (1)  第 26 期取得済資産及び取得予定資産の概要」及び参照有価証券報
        告書「第一部       ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        5 運用状況　     (2)  投資資産　③       その他投資資産の主要な
        もの」   を併せてご参照下さい。
         本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針
        ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本
        投資証券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
         各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証
        券に関する投資判断を行う必要があります。
         なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が
        含まれますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会
        社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性
        があります。
         本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
         ①　投資証券の商品性に関するリスク
          ( イ ) 　本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
          ( ロ ) 　投資証券の市場での取引に関するリスク
          ( ハ ) 　金銭の分配に関するリスク
          ( ニ ) 　収入及び支出の変動に関するリスク
          ( ホ ) 　新投資口の発行時の          1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク
         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          ( イ ) 　投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク
          ( ロ ) 　公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク
          ( ハ ) 　少数の賃借人に依存していることによるリスク
          ( ニ ) 　運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク
          ( ホ ) 　本投資法人の成長戦略に関するリスク
          ( ヘ ) 　保有物件の再開発に関するリスク
          ( ト ) 　インフラ施設を投資対象としていることによるリスク
         ③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク
          ( イ ) 　不動産を取得又は処分できないリスク
          ( ロ ) 　新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
          ( ハ ) 　敷金及び保証金に関するリスク
         ④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          ( イ ) 　三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
          ( ロ ) 　本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
          ( ハ ) 　本資産運用会社の人材に依存しているリスク
          ( ニ ) 　本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
          ( ホ ) 　本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
         ⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク
          ( イ ) 　不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
          ( ロ ) 　賃貸借契約に関するリスク
          ( ハ ) 　災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
          (ニ)　不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
          ( ホ ) 　土地の境界等に係るリスク
          ( ヘ ) 　不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
          ( ト ) 　法令の制定・変更に関するリスク
          ( チ ) 　売主の倒産等の影響を受けるリスク
          ( リ ) 　転貸に関するリスク
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          ( ヌ ) 　マスターリース契約に関するリスク
          ( ル ) 　賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク
          ( ヲ ) 　共有物件に関するリスク
          ( ワ ) 　区分所有建物に関するリスク
          ( カ ) 　底地物件に関するリスク
          ( ヨ ) 　借地物件に関するリスク
          ( タ ) 　借家物件に関するリスク
          ( レ ) 　使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク
          ( ソ ) 　開発物件に関するリスク
          ( ツ ) 　埋立地に関するリスク
          ( ネ ) 　有害物質等に関するリスク
          ( ナ ) 　不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
          ( ラ ) 　フォワード・コミットメント等に係るリスク
          ( ム ) 　減損会計の適用に関するリスク
          ( ウ ) 　太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク
         ⑥　税制に関するリスク
          ( イ ) 　導管性要件に関するリスク
          ( ロ ) 　税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
          ( ハ ) 　不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
          ( ニ ) 　一般的な税制の変更に関するリスク
         ⑦　その他
          ( イ ) 　取得予定資産の組入れに関するリスク
          ( ロ ) 　専門家の意見への依拠に関するリスク
          ( ハ ) 　匿名組合出資持分への投資に関するリスク
          ( ニ ) 　一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク
         ①　投資証券の商品性に関するリスク

          (イ)      本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
              本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるた
            め、投資主が本投資証券を換金する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
              本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の
            売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、本投資証券に対
            する需給状況、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変
            動します。     特に、   2019  年末に中国で確認された新型コロナウイルス感染症（                         COVID-19    ）は、世界的な
            感染拡大及びこれに対処するために取られている、さまざまな経済活動の制限から、日本を含む世界
            経済に深刻な影響を及ぼしており、このような影響に対する懸念から本投資証券を含む有価証券の市
            場価格に悪影響を及ぼしており、今後、新型コロナウイルス感染症（                                COVID-19    ）の感染拡大等により
            更なる悪影響が生じる等した場合には、本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。
              そのため、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主
            が損失を被る可能性があります。
          (ロ)      投資証券の市場での取引に関するリスク

              本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買
            高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本
            投資証券の上場が廃止されます。
              本投資証券の上場が廃止された場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の
            手段がないため、本投資法人の純資産額に比して廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡
            自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
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          (ハ)      金銭の分配に関するリスク
              本投資法人は      参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        2 投資方針　     (3)
            分配方針」     に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及
            びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動
            産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（以下、本「                                (1)  リスク要因」の項において
            「不動産」と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益
            が大きく変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。
              また、本投資法人は、          参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        2 投資方
            針　  (3)  分配方針　②      利益を超えた金銭の分配」             に記載のとおり、一時的な利益超過分配を実施する
            ことがありますが、利益を超えた金銭の分配は、出資の払戻しに相当するため、利益を超えた金銭の
            分配が実施された場合、本投資法人の純資産は減少することになります。また、これにより手元資金
            が減少することとなるため、想定外の事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出を行う必要
            が生じた場合などに手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約と
            なる可能性があります。
          (ニ)      収入及び支出の変動に関するリスク

              本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不
            動産の稼働率の低下（建物の建替え及び大規模修繕等を要因とする場合も含みます。）等により、大
            きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、
            契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリ
            スクについては、後記「⑤             不動産及び信託受益権に関するリスク　                   ( ロ ) 賃貸借契約に関するリス
            ク」をご参照下さい。）。個別の資産の過去の受取賃料の状況は、当該資産の今後の受取賃料の状況
            と一致する保証はありません。また、不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的
            な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
              一方、収入の減少だけでなく、退去する賃借人への預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要
            する支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況によ
            り増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
              このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する
            可能性があり、個別の資産及び運用資産全体の過去の収支の状況が必ずしも将来の収支の状況と一致
            し又は同様の傾向を示すとは限りません。何らかの理由によりこれらの収支に変更が生じた場合、投
            資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
          ( ホ )    新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク

              本投資法人は、新投資口を随時発行する予定ですが、かかる発行により既存の投資主の保有する投
            資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に発行された投資口に対して、当該計
            算期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主は、当該新投資
            口の発行がなかった場合に比して、                 1 口当たりの受取分配金額が減少する可能性があります。更に、当
            該新投資口の発行の結果、本投資法人の投資口                      1 口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を
            受け本投資証券の市場価格が下落する可能性があります。
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         ②　本投資法人の運用方針に関するリスク
          (イ)      投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク
              本投資法人は、インダストリアル不動産及びインフラ不動産からなる産業用不動産を投資対象とし
            ており、この投資対象の特性による特有のリスクを有しています。
           a.   産業用不動産全体に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産は、歴史的に工場・研究所の立地件数や設備投資額等について、景気動向の影響を受
            けています。したがって、今後の我が国の景気動向、為替動向、人口推移、国際競争力、生産活動の
            海外移転等の進捗状況等の如何によっては、本投資法人が投資対象とする産業用不動産に対する全般
            的需要が減少し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
           b.   特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産全体に対する需要が減少しない場合でも、今後の我が国の産業構造、交通・通信・エ
            ネルギーその他のインフラのあり方の変化等により、特定の種類の産業用不動産に対する需要が低下
            し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、産業用不動産には、ガスターミナ
            ル、発電所その他の天然資源等の需給変動により当該施設に対する需要が減少し、その結果、本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性もあります。
           c.   個別の産業用不動産に対する需要が減少するリスク
              産業用不動産全体又は特定の種類の産業用不動産に対する需要が減少しない場合でも、個別の産業
            用不動産に対する需要が減少する可能性もあります。例えば、ある産業用不動産の周辺地域の宅地
            化・市街地化、周辺のインフラの利便性の低下、将来の生産活動、物流及び交通・通信・エネルギー
            その他のインフラのあり方の変化による特定の産業用不動産の用途適合性の低下、喪失等を理由とし
            て当該不動産の産業用不動産としての価値が損なわれ、その結果、当該産業用不動産に対する賃借需
            要が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           d.   用途が限定されていること及び単一賃借人、少数賃借人物件であることによるリスク
              産業用不動産は、インダストリアル不動産、インフラ不動産いずれについても、特定の又は特殊な
            用途に適合するように建設され、用途の変更が困難である場合が多く、多くの場合、物件の特性から
            賃借人となりうる者が限定されることになります。したがって、既存の賃借人が退去した場合、オ
            フィス、住居、商業施設などに比べ、代替賃借人となりうる者が限定され、代替賃借人が入居するま
            での非稼働期間が長期化する可能性があります。
              また、本投資法人の運用資産は、産業用不動産としての特性から、すべて、単一の賃借人又は少数
            の賃借人が物件全体を賃借する形態となっており、今後の取得資産についても同様の場合が多いと考
            えられます。
              したがって、これらの賃借人が退去した場合、賃貸スペースの広さ等から、代替賃借人となりうる
            者が限定され、代替賃借人が入居するまでの空室期間が長期化する可能性があります。
              これらの結果、当該物件の稼働率が大きく減少したり、代替賃借人確保のために賃料水準を引き下
            げざるを得なくなることがあり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           e.   環境関連法による規制及び環境関連法規制の変更に関するリスク
              産業用不動産においては、立地の特性及び施設の用途から、土壌汚染や地下水汚染又は有害物質使
            用等の問題が生じる可能性が比較的高く、土壌汚染対策法等様々な環境関連法規制の対象となってお
            り、問題が生じた場合は賃借人等の本投資法人以外の者の行為による場合であっても本投資法人が責
            任を負担することになる可能性があります。また、環境関連法規制が強化された場合には、かかる規
            制を遵守するために、本投資法人が多大なコストを負担することになる可能性があり、本投資法人の
            収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
           f.   産業用不動産に関する法規制等に伴うリスク
              産業用不動産は、環境関連法規制に加え、用途に応じた多くのかつ厳格な安全規制などの様々な法
            規制の対象となっています。これらの規制については今後強化される可能性が高く、このような規制
            強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性もあります。また、産業用不動産に関する用
            途規制、地域規制等の変更・強化により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
           g.     産業用不動産固有の事故等に関するリスク
              本投資法人が投資対象とする産業用不動産においては、工場操業、危険物の運送その他の本質的に
            危険性のある活動が行われる場合があり、万が一、運用資産において、火災、爆発その他の事故（以
            下「事故等」と総称します。）が発生した場合、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を
            受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するために多額
            の費用を要したり、一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当
            該不動産の価値が下落する結果、投資主が損失を被る可能性があります。不動産の個別事情により保
            険契約が締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契
            約で填補されない事故等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理
            由により行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
            資主が損失を被る可能性があります。
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              また、インフラ不動産の場合、公衆が多数利用する場合も想定され、事故等が発生し第三者に損害
            を与えた場合、本投資法人に故意又は過失がない場合であっても、本投資法人も民法上の土地工作物
            責任等の理論により、責任を負担する可能性があり、その結果、本投資法人に損害が生じる可能性が
            あります（詳しくは、後記「⑤               不動産及び信託受益権に関するリスク　                   ( ニ ) 不動産に係る所有者責
            任、修繕・維持費用等に関するリスク」をご参照下さい。）。
              更に、本投資法人の運用資産において事故等が発生した場合、本投資法人が法的責任を負担しない
            場合又は損害が損害保険等によって填補され実害が生じない場合等であっても、事故等が生じたこと
            から資産を保有する本投資法人に対する社会からの評価（いわゆるレピュテーション）が低下し、そ
            の結果、投資主が損失を被る可能性もあります。
           h.   産業用不動産に設置された設備等に関するリスク
              産業用不動産には、その用途のために様々な特別な設備等が設置されることがあり、その価格は高
            額になる場合もあります。当該設備等の設置、補修等が賃借人の費用と責任により行われる場合で
            あっても、当該賃借人が当該不動産から退去する場合には、当該不動産の効用を維持するために当該
            設備等を本投資法人が買い取らざるを得なくなる場合も想定されます。仮に無償譲渡を受けた場合で
            あっても、この場合、本投資法人に当該設備等の補修等のための費用が発生する可能性もあります。
            これらにより、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
          (ロ)      公的セクターに対する投資が予定どおり進捗しないリスク

              本投資法人は、現在公的セクターが保有している産業用不動産についても、将来本投資法人のよう
            な民間セクターによる取得・保有ニーズが増加するものと考え、このような公的セクターが現在保有
            している産業用不動産への投資を引き続き検討していくこととしています。
              しかし、公的セクターが保有している産業用不動産の取得に当たっては、法規制の改正その他の規
            制緩和、政府、地方公共団体その他の諸機関との調整を必要とする場合があり、このような場合にお
            いて、かかる規制緩和、調整が本投資法人の想定どおり進捗するとは限りません。
              したがって、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得でき
            ないリスクがあります。
              また、公的セクターが保有している産業用不動産を取得できたとしても、政府、地方公共団体その
            他の諸機関によって、賃料等が規制される可能性があり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が
            生じる可能性があります。
              更に、公的セクター以外が保有している場合であっても、産業用不動産固有の法的、経済的、事実
            上の制約により、本投資法人の投資方針にもかかわらず、これらの産業用不動産を予定どおり取得で
            きないリスクがあります。
          (ハ)      少数の賃借人に依存していることによるリスク

              本投資法人の運用資産のうち相当部分は、少数の賃借人へ賃貸されており、本投資法人の収入は、
            かかる賃借人に大きく依存しています。したがって、これらの賃借人の営業状況、財務状況が悪化
            し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じ
            る可能性があります。
          (ニ)      運用資産の立地の地域的な偏在及び種類的な偏在に関するリスク

              取得予定資産取得後において              本投資法人が保有する           こととなる     不動産及び信託受益権の            取得（予
            定）価格    の総額に占める東京圏所在の物件の割合は、                     65.4  ％となる予定であり         、東京圏における産業
            構造の変化、経済情勢の悪化、地震その他の災害などの理由により、本投資法人の収益が悪影響を受
            ける可能性があります。
              また、今後の運用次第では、本投資法人の運用資産の立地にその他の地域的な偏在が生じたり、特
            定の種類の不動産の割合が高くなる可能性もあります。地域的な偏在が生じた場合には、上記同様、
            当該地域に特有の事由により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、特定の
            種類に利用される不動産の割合が高くなった場合には、当該特定の種類に特有の事由により（詳しく
            は、前記「     ( イ ) 投資対象を産業用不動産に特化していることによるリスク　                            b.  特定の種類の産業用
            不動産に対する需要が減少するリスク」をご参照下さい。）、本投資法人の収益が悪影響を受ける可
            能性があります。
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          (ホ)      本投資法人の成長戦略に関するリスク
              本投資法人は、保有資産の拡大に当たって、本資産運用会社による積極的な提案型の物件取得活動
            を行っていますが、かかる活動が成果を上げるとは限りません。また、本投資法人は、稼働率の低い
            物件や未竣工の物件の場合にはフォワード・コミットメント等により物件を取得する仕組みを三菱商
            事株式会社その他の適切と考えるパートナーと構築すべく取り組んでいますが、本投資法人が希望す
            る場合にかかる仕組みが構築できない可能性もあります。
              更に、本投資法人は、三菱商事株式会社等との協働による物件の取得を、外部成長戦略の一つとし
            ていますが、三菱商事株式会社等との間でかかる協働関係を規律する契約は存在しません。
              したがって、本投資法人は、三菱商事株式会社等から本投資法人が適切であると判断する物件を必
            ずしも希望どおり取得できるとは限りません。
              また、本投資法人は、運用資産について、施設拡張工事・改築等を実施することを内部成長戦略の
            一つとしていますが、法規制上の制限その他の理由により、必ずしも本投資法人の希望する工事・改
            築等が行えるとは限りません。
          (ヘ)      保有物件の再開発に関するリスク

              投信法上、投資法人は、自ら建物の建築を行うことはできませんが、工事期間中のテナントの退去
            によるキャッシュ・フローの変動がポートフォリオ全体に過大な影響を与える場合等の一定の場合を
            除き、建物の建築に係る請負契約の注文者となることはできると考えられています。そのため、投資
            法人は、一般に建物の建築に係る請負契約の注文者となって、不動産の再開発事業を手がける可能性
            があります。
              本投資法人は、今後保有物件の状況に照らし必要と判断される場合には保有物件の再開発を実行し
            ていく予定です。しかし、再開発事業は、不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リス
            ク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害
            発生リスク等）を伴うものであることから、需給の状況その他の経済環境の変化、テナントの獲得や
            必要な資金の確保の困難、法令改正による不動産に適用される規制の変更、再開発敷地における地中
            埋設物の発見、開発時の近隣との紛争の発生その他様々な事由により、開発が遅延し、変更を余儀な
            くされ、中止され、又は追加の費用負担が発生する可能性があります。これらの場合、本投資法人
            は、予定した再開発計画を実施できず、又は当初の計画どおりの再開発事業が完了できないことによ
            り、予定された時期又は内容の物件を取得できない可能性があります。また、再開発事業が実施され
            た場合であっても、建築された建物のキャッシュ・フローは需給の状況その他の経済環境の影響を受
            けることから、期待どおりに稼働しない可能性もあります。
              これらの結果、再開発事業による収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予
            定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない
            費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人
            の収益等が悪影響を受け、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性があります。また、再開
            発事業に伴い本投資法人の保有する資産を取り壊す場合には、当該資産を除却することに伴い損失が
            生じることから、当該損失が多額に及び、投資主が得られる分配金が大幅に減少する可能性がありま
            す。
          (ト)      インフラ施設を投資対象としていることによるリスク

              本投資法人は、交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設
            （以下、本項において「インフラ施設」といいます。）を投資対象としていますが、インフラ施設に
            は、本書の日付現在、制度上本投資法人による投資が困難なものも有ります。
              加えて、本書の日付現在、インフラ施設の一部（空港、港湾施設、鉄道施設、道路・自動車道、水
            道、下水道、熱供給施設等のうち、公共的な性質を有するもの）は、                                2015  年 ▶ 月 30 日付で東京証券取引
            所が開設したインフラファンド市場における投資対象にも指定されています。
              本書の日付現在、同市場に上場しているファンドの投資対象と、本投資法人の投資対象との間に実
            質的な重複が生じる事態は生じていないものの、同市場に上場するファンドの増加により、本投資法
            人の投資対象と投資対象が実質的に一部重複する上場ファンドが現れ又は増加する可能性がありま
            す。この場合、本投資法人の投資対象であるインフラ施設に関する投資が活発化し、インフラ施設へ
            の需要が拡大する可能性があります。ただし、この場合においてもインフラ施設への需要が必ずしも
            増大するとは限らず、また、仮にインフラ施設への需要が拡大した場合においても、かかる需要の拡
            大に伴い取得競争が活発化した場合、本投資法人は、必ずしも、希望するインフラ施設を取得するこ
            とができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価
            格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。
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         ③　本投資法人の運用に関する一般的なリスク
          (イ)      不動産を取得又は処分できないリスク
              本投資法人が投資対象とする産業用不動産のうちインダストリアル不動産については、一般的に、
            オフィス、住宅、商業施設といった他の種類の不動産に比べて取得機会が少なく、また、インフラ不
            動産については、未だその流通市場が形成されているとはいえません。他方、不動産投資信託その他
            の不動産ファンド及びその他の投資家等による不動産に対する投資は一般的に活発化する傾向にあ
            り、産業用不動産への需要も拡大する可能性があります。したがって、本投資法人は、必ずしも、希
            望する不動産等を取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資
            採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。加えて、本投
            資法人が不動産等の取得を決定し、売主と譲渡について合意した場合であっても、売主との間で締結
            した不動産等に係る売買契約において定められた一定の条件が満たされない等の場合には、本投資法
            人が当該不動産等を予定した期日に取得できない可能性があります。更に、本投資法人が不動産等を
            取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取
            引を行えない可能性もあります。その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最
            適と考える資産のポートフォリオを構築できない可能性があります。
          (ロ)      新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク

              新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、本投資法人の経済的
            信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で
            新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予
            定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、更には資金繰りがつ
            かなくなる可能性があります。また、本投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな
            借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる調達ができない場合には、既存の借
            入れ等の返済ができないことにより債務不履行となる可能性があります。
              また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又
            は投資法人債の発行の条件として、現在設定されている資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数
            値を維持する等の財務制限条項のほかに、追加的に、投資主への金銭の分配を制約する、本投資法人
            の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する等の財務制限条項が設けられたり、運用資産に担保
            を設定することとなったり、規約の変更が制限される等の可能性があります。このような制約が本投
            資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
            す。加えて、これらの制限に違反した場合には、追加の担保設定や費用負担等を求められ、又は当該
            借入契約に係る借入金若しくは投資法人債の元利金について期限の利益を喪失するなどの可能性があ
            り、その結果、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性があります。
              更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変
            動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。過去                             10 年以上にわたり日本では低金利状態
            が続いていますが、今後、新規借入れや新規発行投資法人債に適用される金利が上昇したり、変動金
            利の適用金利が上昇する可能性があります。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は本投資法人
            の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような
            利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ハ)      敷金及び保証金に関するリスク

              本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の取得資
            金の一部として利用する場合があります。ただし、敷金又は保証金を本投資法人が利用する条件とし
            て、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合があり、当該返還債務の履行に必要な資金を
            借入れ等により調達する可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性
            があります。
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         ④　本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
          (イ)      三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーへの依存、利益相反に関するリスク
              三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーのグループ会社であるユービーエス・アセット・
            マネジメント・エイ・ジーは、本書の日付現在、本資産運用会社の発行済株式総数のそれぞれ                                            51 ％及
            び 49 ％を保有し、また、本資産運用会社の役員中数名が三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・
            ジーの子会社等の出身です。したがって、三菱商事株式会社又はユービーエス・エイ・ジーの利益が
            本投資法人又は本投資法人の他の投資主の利益と異なる場合、利益相反の問題が生じる可能性があり
            ます。三菱商事株式会社又はユービーエス・エイ・ジーは、それぞれ本投資法人が三菱商事株式会社
            若しくはその関連会社等又はユービーエス・エイ・ジー若しくはその関連会社等から資産を取得する
            場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合に、本投資法人に対して影響力を行使する可能性があ
            り、三菱商事株式会社及びユービーエス・エイ・ジーの双方の関連会社等である者から資産を取得す
            る場合、物件の賃貸又はその他の業務を行う場合には、本投資法人に対してより強い影響力を行使す
            る可能性があります。また、本投資法人は、三菱商事株式会社若しくはその関連会社等又はユービー
            エス・エイ・ジー若しくはその関連会社等と資産の取得等に関し直接又は間接的に競合する場合もあ
            ります。かかる場合、本投資法人の業務、財政状態又は経営成績に重大な悪影響を及ぼす可能性があ
            り、本投資法人の投資口価格や分配金が減少する可能性があります。
          (ロ)      本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク

              本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思
            決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受
            託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者、特に
            本資産運用会社の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者
            が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法
            人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これ
            らの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は法定の措置をとらないときは、投資主に
            損害が発生する可能性があります。
              また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な
            管理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義
            務）、利益相反行為を行わない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の存続及び収益
            等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。特に、本投資法人のために資産の運用
            を行う本資産運用会社において、その利害関係者のために本投資法人の利益を害する取引が行われる
            リスクがあり、本資産運用会社では、かかるリスクに適切に対処するための社内規程（自主ルール）
            として、利害関係者取引規程を定めています（                      参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファ
            ンドの状況　      1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機構　③          投資運用の意思決定機構」            及び「第二部投
            資法人の詳細情報　第          3 管理及び運営　       2 利害関係人との取引制限　             (2)  本投資法人に関する利益相
            反取引ルール」をご参照下さい。）が、かかる対策が完全に機能するとは限りません。
              なお、投信法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられてはお
            らず、本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社は、本投資法
            人のほか、日本リテールファンド投資法人及び                      MCUBS   MidCity    投資法人（以下「        MidCity    REIT  」といい
            ます。）    からも資産の運用を受託しています（詳細については                         参照有価証券報告書「第一部              ファンド
            情報　第    1 ファンドの状況　        1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機構　②          投資法人の運用体制」          をご
            参照下さい。）。なお、日本リテールファンド投資法人は、商業施設を投資対象とする投資法人であ
            り、  MidCity    REIT  は、主としてオフィスビルを投資対象とする投資法人であることから、産業用不動
            産を投資対象とする本投資法人とは、本書の日付現在、その投資対象が異なっています。また、
            MidCity    REIT  は主としてオフィスビルを投資対象としており、かつ、                          MidCity    REIT  の規約及び     MidCity
            REIT  に係る資産運用ガイドラインによれば、産業用不動産については新規取得を行わないこととされ
            ています。本資産運用会社は、各本資産運用会社受託投資法人の資産の運用に際して各本資産運用会
            社受託投資法人間における利益相反防止のためのチェックリストを作成していますが、かかるチェッ
            クリストが想定どおり機能しない場合もあり得ます。
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              また、本投資法人に係る資産運用に従事するインダストリアル本部、日本リテールファンド投資法
            人に係る資産運用に従事するリテール本部及び                      MidCity    REIT  に係る資産運用に従事するオフィス本部
            における運用の意思決定はそれぞれ独立して行うものとされていますが、コーポレート本部において
            はかかる区別はなされていません。加えて、本資産運用会社においては、インダストリアル本部、リ
            テール本部及びオフィス本部の間で生じ得る投資物件を取得する機会の競合に関し、投資情報に係る
            優先検討権ルール（詳細については                 参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状
            況　  1 投資法人の概況　        (4)  投資法人の機構　②          投資法人の運用体制　          c.  投資情報に係る優先検討
            権ルール」     をご参照下さい。）を設けていますが、当該ルールに反する物件の取得検討が行われる可
            能性は否定できません。更に、かかるルールは今後変更される可能性があり、当該変更により、本投
            資法人が本書の日付現在と同様の物件取得機会を確保できないこととなる可能性もあります。その場
            合、本投資法人の取得機会が減少すること等により、本投資法人にとって望ましいと考えられるポー
            トフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況
            に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本資産運用会社のインダストリアル本部のみならずリ
            テール本部又はオフィス本部において不適切な行為が行われた場合、行政処分が本資産運用会社に対
            して課せられ、その結果、本投資法人の資産運用に悪影響を与える可能性や、本投資法人のレピュ
            テーションも低下する可能性があります。
              このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である信託受益権に関する信託受託
            者から委託を受ける業者として、プロパティ・マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本
            投資法人の収益性の向上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きい
            と考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証は
            ありません。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われ
            た場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ハ)      本資産運用会社の人材に依存しているリスク

              本投資法人は、資産運用を本資産運用会社に委託しており、その運営は、本資産運用会社の人材に
            大きく依存しています。したがって、本資産運用会社の人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪
            影響をもたらす可能性があります。
          (ニ)      本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

              本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主
            総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めた、より詳細な
            投資方針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ること
            なく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これら
            が変更される可能性があります。
          (ホ)      本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク

              本投資法人は、破産法（平成              16 年法律第    75 号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」とい
            います。）上の破産手続、民事再生法（平成                     11 年法律第    225  号。その後の改正を含みます。）（以下
            「民事再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第                                       164  条）に服する
            可能性があります。
              本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
            場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第                                   216  条）。その場合には、
            本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
              本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みま
            す。）後の残余財産の分配に与ることによってしか投資金額を回収することができません。このた
            め、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
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         ⑤　不動産及び信託受益権に関するリスク
           本投資法人の主たる運用資産は、                参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        1
          投資法人の概況　        (2)  投資法人の目的及び基本的性格　①                 投資法人の目的及び基本的性格」                に記載のとお
          り、不動産等資産です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その
          信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合とほぼ同様の経済的状況に置かれます。
          したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付
          けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
           なお、信託受益権特有のリスクについては、後記「                        ( ナ ) 不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固
          有のリスク」をご参照下さい。
          (イ)      不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

              不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また、
            かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の
            手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証
            はなく、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵の存在等が取得後に判明するおそ
            れもあります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工
            されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置を含む建築資材の強度・機能等の不具合や基準へ
            の不適合がないとの保証はありません。更に、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間
            的その他の制約があり、調査が完全であるとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、
            前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、契約不適合責任を追及で
            きるようにする予定ですが、表明及び保証を行わせ、又は契約不適合責任を追及できるようにするこ
            とができない可能性があるほか、かかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責
            任や契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定される
            のが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散したり無資力になっているために実効性が
            ない場合もありえます。このようなリスクは前所有者又は前信託受益者が特別目的会社である場合に
            より高いと考えられます。
              これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防
            ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを
            得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
              また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和                                       27 年法律第    176
            号。その後の改正を含みます。）上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法に基づき、売却の相
            手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、契約不適合責任に関し、
            買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する
            場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなる
            ことがあり、投資主が損失を被る可能性があります。
              加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政
            法規等により制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があり
            ます。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
              また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないこ
            とがあります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が
            現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対し
            て法律上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はあ
            りません。
          (ロ)      賃貸借契約に関するリスク

           a.   賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
              賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了
            したり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。これらの理由等
            により、保有物件に空室が生じることとなった場合、本投資法人は新たな賃借人を誘致するよう努め
            ますが、新たな賃借人の獲得競争が激しく、新たな賃借人を早期に誘致できない場合には、当該不動
            産の空室状態が長期化して稼働率が低下し、賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条
            項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合で
            も、賃借人との交渉の結果、契約締結時に合意した金額からの減額に応じざるを得ない可能性がある
            ほか、裁判所によって所定の金額から減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
            す。
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              以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投
            資主が損失を被る可能性があります。
           b.   賃料不払に関するリスク
              賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社
            更生法（平成      14 年法律第    154  号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上
            の更生手続その他の倒産手続（以下、併せて「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、
            賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金
            で担保される範囲を超える状況になった場合には、投資主が損失を被る可能性があります。
           c.   賃料改定に係るリスク
              不動産賃貸借契約においては、契約期間が長期間であっても、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の
            内容について、定期的に見直しが行われます。
              したがって、このような見直しが行われた場合には、本投資法人が締結する賃貸借契約が長期のも
            のであっても、本書に記載の賃料が維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された
            場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を被る可能性があります。
              また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何に
            よっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
           d.   賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
              建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第                            32 条に基づく賃料減額請求権を排除す
            る特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。定期建物賃貸借契
            約の効力が認められるためには、借地借家法第                      38 条所定の要件を充足する必要があります。このた
            め、定期建物賃貸借契約を新たに締結し又は既存の建物賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に変更した
            上で借地借家法第        32 条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合であっても、借地借家法
            第 38 条所定の要件が充足されなかった場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求
            が認められた場合、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼ
            し、投資主が損失を被る可能性があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借人について
            も、借地借家法第        11 条に基づく土地の借賃の減額請求が認められています。請求が認められた場合、
            当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失を
            被る可能性があります。
           e.   優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク
              本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か少数の核と
            なる大規模テナントが存在する核テナント物件を投資対象としています。これらの物件の賃貸借契約
            においては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をするこ
            とにより、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しよう
            とする場合に賃借人に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買
            権）が与えられたり、その他賃貸人等による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があり
            ます。
              本投資法人が現在保有する物件の一部においてもかかる合意が存在しますが、かかる合意がなされ
            ている場合、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があり
            ます。
          (ハ)      災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

              火災、地震、地震に伴う液状化現象、津波、暴風雨、洪水、落雷、火山の噴火、高潮、竜巻、戦
            争、暴動、騒乱、テロのほか原子力発電所における事故等（以下「災害等」と総称します。）により
            不動産が滅失、毀損若しくは劣化し、又は不動産の正常な運営が妨げられ、それにより、当該不動産
            に係る収益が減少し若しくは費用が増加し、又はその価値が影響を受ける可能性があります。このよ
            うな場合には、滅失、毀損又は劣化した個所を修復するために多額の費用を要したり、一定期間建物
            の不稼働を余儀なくされることにより賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投
            資主が損失を被る可能性があります。例えば、災害等により、不動産の個別事情により保険契約が締
            結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補さ
            れない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行
            われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損失
            を被る可能性があります。
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          (ニ)      不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
              運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等に損害を与えた場合に、本投
            資法人に損害賠償義務が発生する可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上の土地
            工作物責任等の理論により、無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が
            締結されていない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補
            されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により
            行われず、減額される若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
              また、不動産につき毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多
            額の費用を要し、修繕のために一定期間建物を不稼働とすることを余儀なくされる場合には賃料収入
            が減少する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる
            賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
          (ホ)      土地の境界等に係るリスク

              国内においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有
            者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができない
            まま当該不動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに実質的な障害が発生
            する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これら
            の不動産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在によ
            り、不動産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投
            資法人に発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
          (ヘ)      不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク

              建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、
            区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する
            建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとさ
            れています（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、
            現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負
            担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
              また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される
            可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規
            制、河川法（昭和        39 年法律第    167  号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域及び土地区画整
            理法（昭和     29 年法律第    119  号。その後の改正を含みます。）による土地区画整理事業施行地区における
            工作物の新築等の制限及び清算金の徴収の決定、文化財保護法（昭和                                25 年法律第    214  号。その後の改正
            を含みます。）に基づく試掘調査義務、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福
            祉配慮設備設置義務、緑化推進義務並びに雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような
            義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、こ
            れらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産である不
            動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が
            付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産
            に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。その他、法律
            又は条例により、地球温暖化対策として、一定の要件を満たす不動産の所有者等に温室効果ガス排出
            に関する報告や排出量制限の義務が課されることがあり、排出量削減のための義務等を履行できない
            場合には、排出権に関する支出等を余儀なくされる可能性があります。
          (ト)      法令の制定・変更に関するリスク

              土壌汚染対策法並びにフロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律（平成                                        13 年法律第    64
            号。その後の改正を含みます。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、
            過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害
            賠償義務等が課される可能性があります。
              また、消防法      （昭和   23 年法律第    186  号。その後の改正を含みます。）                その他不動産の管理に影響する
            関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガ
            ス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性
            があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政
            行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為
            又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
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          (チ)      売主の倒産等の影響を受けるリスク
              本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑
            義がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消
            （詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について
            倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される
            可能性が生じます。
              また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において「買主」といい
            ます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売
            主と買主との間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関
            係を知っている場合には、売主と買主との間の売買が否認され、本投資法人に対してもその効果を主
            張される可能性があります。
              本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検
            討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めま
            すが、このリスクを完全に排除することは困難です。
              更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判

            断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務
            者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）も
            あります。
          (リ)      転貸に関するリスク

              本投資法人の運用資産である不動産の賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を
            転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不動産に入居する賃借人を自己の意思により選択できな
            くなったり、退去させられなくなる可能性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃
            料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
              また、賃貸借契約が合意解約された場合又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸
            借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される
            旨規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。
            このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能
            性があります。
          (ヌ)      マスターリース契約に関するリスク

              本投資法人は、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結した上
            で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得することがあります。マス
            ターリースの形態をとる物件においてマスターレッシーの財務状況が悪化した場合、転借人がマス
            ターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッシーの債権者がマスターレッシーの転借人に
            対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料
            の支払が滞る可能性があります。
          (ル)      賃借人等による不動産の利用状況に関するリスク

              不動産の賃貸借においては、日常の管理等が賃借人等に委託されている場合が多く、そうでない場
            合であっても、賃借人等による不動産の利用状況等により、当該不動産の資産価値、ひいては本投資
            法人の収益に悪影響が及ぶ可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建物賃貸借契約を締結した場
            合、又は定期建物賃貸借契約において借地借家法第                        38 条所定の要件が充足されないことにより定期建
            物賃貸借契約としての効力が否定された場合、正当事由があると認められなければ、賃借人との賃貸
            借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の悪化を阻止できない可能性
            があります。
          (ヲ)      共有物件に関するリスク

              運用資産である不動産が第三者との共有物件である場合には、その保存・利用・処分等について単
            独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
              まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うも
            のとされているため（民法第             252  条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び
            運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその
            持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第                                 249  条）、他の共有者によるこ
            れらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
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              更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第
            256  条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第                                 258  条第  2 項）があり、ある
            共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあ
            ります。
              上記の分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は                                     5 年を超えては効力
            を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者が倒産等手続の対象と
            なった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。た
            だし、共有者は、倒産等手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得するこ
            とができます（破産法第           52 条、会社更生法第        60 条、民事再生法第        48 条）。
              他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物
            件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことにな
            ると考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、
            他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産に
            ついても、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
              共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、
            共有者間で共有持分の優先的購入権や先買権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三
            者に売却しようとする場合に他の共有者が優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利を与えるよ
            うにする義務を負い、またその他物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。
              不動産の共有者が賃貸人となる場合、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されており、
            また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の信
            用リスクの影響を受ける可能性があります。
              共有者間において、他の共有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領
            する旨の合意をする場合がありますが、かかる場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用
            リスクに晒されることとなります。これを回避するために、賃借人からの賃料を、賃貸人ではない共
            有者の口座に払い込むように取り決めることがありますが、かかる取決めによっても、賃貸人である
            他の共有者の債権者により当該他の共有者の各賃借人に対する賃料債権が差し押さえられることもあ
            り、他の共有者の信用リスクは完全には排除されません。また、複数の共有者が、他の共有者に共有
            物の賃貸権限を付与する場合、かかる複数の共有者の他の共有者に対する賃料分配債権が不可分債権
            と解される可能性があり、共有者はかかる他の共有者の信用リスクの影響を受ける可能性がありま
            す。
              共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び
            売却により多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
          (ワ)      区分所有建物に関するリスク

              区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和                           37 年法律第    69 号。その後の改正を含みま
            す。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分
            （居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区
            分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び規約（規約の定めがある場合）によって
            管理方法が定められます。規約の設定、変更及び廃止は、集会において区分所有者及び議決権（規約
            に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各                                ▶ 分の  3 以上の決議が、また、建
            替え決議をする場合には集会において区分所有者及び議決権の各                              5 分の  ▶ 以上の多数の決議が必要とさ
            れる等（区分所有法第          31 条、第   62 条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法
            に制限があります。
              区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権、先
            買権又は処分禁止の合意をする場合があることは、共有物件の場合と同様です。
              区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
              区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権とい
            います。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分と
            それに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第                                              22
            条）。ただし、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗する
            ことができず、分離処分が有効となります（区分所有法第                           23 条）。また、区分所有建物の敷地が数筆
            に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有
            権、賃借権等を敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して
            処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分さ
            れた場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
              また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等に
            より第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなく
            なる可能性があります。
              このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により
            多くの時間と費用を要したり、価格の低下要因が増す可能性があります。
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          (カ)      底地物件に関するリスク
              本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得すること
            があります。底地物件の場合は特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に
            定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶
            しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、
            本投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第                                          13 条、借地
            法（大正    10 年法律第    49 号。その後の改正を含みます。）（以下「借地法」といいます。）第                                ▶ 条）。普
            通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法
            人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される
            場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
              また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産
            手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の
            合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性がありま
            す。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととさ
            れています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借
            地権者は借地借家法第          11 条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地
            から得られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
          (ヨ)      借地物件に関するリスク

              借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比
            べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来
            により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を
            拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他
            による解除、その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での
            建物買取りを請求できる場合（借地借家法第                     13 条、借地法第      ▶ 条）を除き、借地上に存在する建物を取
            り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒
            絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能
            であり、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である
            保証はありません。
              また、本投資法人又は信託受託者が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地
            権設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。こ
            の場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法
            人又は信託受託者は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う
            可能性があります。
              更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必
            要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡する
            ことになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に
            関しては、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理
            由として借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（ただし、法律上借
            地権設定者に当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
              加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等
            の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請
            求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
              借地権とその借地上に存在する建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べ
            て、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格
            の低下要因が増す可能性があります。
          (タ)      借家物件に関するリスク

              本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託
            者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当
            該賃借部分を単独で、賃借人へ転貸することがあります。
              この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金
            等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記                            ( ヨ ) の借地物件の場合と同じです。
              加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が
            何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者と賃借人の間の転貸借契
            約も終了するとされているため、賃借人から、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされる
            おそれがあります。
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          (レ)      使用許可を取得した敷地上に所在する物件に関するリスク
              本投資法人は、国等から、敷地について使用許可を取得した上で、当該敷地上の建物を取得するこ
            とがあります。かかる使用許可を受けてする敷地の使用については、借地借家法の適用はありません
            （国有財産法（昭和         23 年法律第    73 号。その後の改正を含みます。）第                 18 条第  8 項）。使用許可の期間が
            終了した後、使用許可が更新される保証はなく、使用許可には、一定の場合には一方的に使用許可の
            取消しができるなどの本投資法人に不利益となる条件が付される可能性もあります。このように、使
            用許可を取得した敷地上に所在する物件については、通常の借地物件とは異なった固有のリスクが存
            在し、これらの要因により、本投資法人が当該物件の使用収益を継続できなくなったり、収益性が低
            下する可能性があります。なお、本投資法人の保有する資産のうち、                                IIF  羽田空港メインテナンスセン
            ターは、国からこのような使用許可を取得した敷地上に所在する物件です。
          (ソ)      開発物件に関するリスク

              本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売
            買契約その他建物等の所有権等を取得するための契約（以下、本項において「売買契約」といいま
            す。）を締結する可能性があります。また、本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、新たな
            建物を建築する目的で更地を購入したり、不動産の開発を行う特別目的会社に出資を行う可能性もあ
            ります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な
            事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおり物件の引渡しを
            受けられない可能性その他の不動産の開発に係る各種リスク（開発リスク、許認可リスク、完工リス
            ク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク
            等）を負担する可能性があります。また、仮にこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手
            当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。この結果、開発物件からの収益
            等が本投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかった
            り、収益等が全く得られなかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が
            負担する若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり
            ます。
          (ツ)      埋立地に関するリスク

              本投資法人が投資対象とする産業用不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地には、埋
            立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮その他の災害、海面上
            昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状化リスク等の特有のリスクがあり
            ます。これらの理由により当該不動産が損害を被った場合、当該不動産の価値が下落し、投資主が損
            失を被る可能性があります。
          (ネ)      有害物質等に関するリスク

              本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する
            場合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性、地
            下水に有害物質が含まれている可能性や、近隣の施設や賃借人の活動によりかかる有害物質で当該土
            地が汚染される可能性があり、これらの場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。ま
            た、かかる有害物質の除去及びかかる有害物質による汚染拡大の防止のために、土壌の入替えや洗
            浄、水質の測定、揚水や遮水壁等による地下水汚染拡大の防止、継続的モニタリング等の措置が必要
            となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害
            物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が
            かかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有
            者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の
            汚染の状況について、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有
            害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知
            事によりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
              上記に加え、土壌に含まれる油分により油臭や油膜等が発生した場合には、土壌汚染対策法上の特
            定有害物質に該当しない場合であっても、同様に土壌の入替えや洗浄を余儀なくされる可能性があり
            ます。
              これらの場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀
            なくされた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りませ
            ん。仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減するための契約上の手当てをして
            いる場合であってもそれが十分である保証はありません。
              特に、本投資法人が投資対象とする産業用不動産の場合、立地が工場跡地、工業地域内等の土壌汚
            染が懸念される地域であったり、当該産業用不動産において土壌汚染を惹起する可能性のある活動が
            行われていることもあり、上記リスクは他の資産を取得する場合に比して相対的に高いものとなるこ
            とがあります。
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              また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建
            材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある
            場合やポリ塩化ビフェニル（             PCB  ）廃棄物が保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可
            能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要と
            なる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が
            必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接
            又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり
            ます。これらの場合についても、仮に売主やテナント等との間でこれらのリスクを排除又は軽減する
            ための契約上の手当てをしている場合であってもそれが十分である保証はありません。
              将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大
            気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性がありま
            す。
          (ナ)      不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク

              本投資法人は、不動産を信託受益権の形式で取得することがあります。
              信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者の
            ためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。した
            がって、本投資法人は、信託受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場
            合と実質的に同じリスクを負担することになります。
              信託契約においては、信託受益権を譲渡しようとする場合に信託受託者の承諾を要求されるのが通
            常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は原則として私法上の有
            価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することにな
            り、私法上の有価証券のような流動性がありません。
              信託法（大正      11 年法律第    62 号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等
            に関する法律（平成         18 年法律第    109  号）による改正前のもの）及び信託法（平成                     18 年法律第    108  号。そ
            の後の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託受益権の目的と
            なっている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不
            動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人
            は、当該不動産が信託受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
              また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財
            産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を
            保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
              更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初
            委託者が信託財産の受託者に対し一定の契約上の責任を負担する場合に、信託財産の受託者が、かか
            る契約上の責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主が
            損害を被る可能性があります。
              借地権が信託財産となっている場合において、当該借地の所有者から信託受益権の譲渡に関して承
            諾を得なければならないものとされている場合において当該借地の所有者が当該承諾をしない場合に
            おいても、信託受益権の譲受人は、当該借地の所有者に対して、借地借家法上の借地非訟手続を利用
            することはできません。
              本投資法人が信託受益権を準共有する場合、共有物件とほぼ同様のリスクが存在します。まず、準
            共有する信託受益権の行使については、それが信託財産の管理に関する事項である場合、準共有者間
            で別段の定めをした場合を除き、準共有者の過半数で行うものと解されるため（民法第                                        264  条、民法第
            252  条）、持分の過半数を有していない場合には、当該信託受益権の行使について本投資法人の意向を
            反映させることができない可能性があります。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定め
            をした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由に行えると解されていますが、準共有する信託受
            益権については、準共有者間の合意により、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の
            処分を行わないことが義務づけられたり、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の
            準共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。                                        IIF  東雲ロジス
            ティクスセンターは、このような信託受益権を準共有している物件であり、受益者間協定書におい
            て、受益者としての意思形成には、原則として、準共有者全員の合意が必要である旨、他の準共有者
            の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分ができない旨や優先的購入に関する定めなどが設けら
            れています（      参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        5 運用状況　     (2)  投
            資資産　③      その他投資資産の主要なもの　               ( ハ ) 個別資産の概要　        L-1  IIF  東雲ロジスティクスセン
            ター」   をご参照下さい。）。準共有する信託受益権については、単独保有する場合と比べて上記のよ
            うな制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、減価要因となる可
            能性があります。
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          (ラ)      フォワード・コミットメント等に係るリスク
              本投資法人は、不動産又は不動産信託受益権を取得するにあたり、金融商品取引業者等向けの総合
            的な監督指針に定めるフォワード・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主
            の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなりま
            す。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対
            して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コ
            ミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに                               1 月以上の期間があるため、その期
            間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を
            解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受
            ける可能性があります。
              なお、取得予定資産の取得に係る売買契約の一部はフォワード・コミットメント等に該当します。
            詳細については前記「           2 投資対象　     (1)  第 26 期取得済資産及び取得予定資産の概要」をご参照下さ
            い。
          (ム)      減損会計の適用に関するリスク

              固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業
            会計審議会　      2002  年 8 月 9 日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適
            用指針第    6 号　  2003  年 10 月 31 日）が、    2005  年 ▶ 月 1 日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴
            い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事
            業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の
            条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会
            計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投
            資法人の損益や分配金の支払能力に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ウ)      太陽光発電設備が設置されている物件に係るリスク

              本投資法人の保有資産の一部においては太陽光発電設備が設置されており、かかる太陽光発電設備
            はテナントその他の者に対して賃貸されているか、又は、信託受託者が当該太陽光発電設備を用いて
            売電事業を営んでいます。信託受託者が売電事業を営んでいる場合、信託受託者による売電事業の経
            済的成果は信託受益者である本投資法人に（本投資法人が信託受益権の準共有持分を保有する場合は
            当該持分割合に応じて）帰属することとなります。しかしながら、売電事業については、天候、売電
            事業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、こ
            れらの要因により、売電事業から得られる収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたら
            す可能性があります。
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         ⑥　税制に関するリスク
          (イ)      導管性要件に関するリスク
              税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法
            人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金
            に算入することが認められています。
                             投資法人の主な導管性要件
                         配当等の額が配当可能利益の額の               90 ％超であること

             支払配当要件            （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当
                         可能額の    90 ％超であること）
                         規約において、投資口の発行価額の総額のうち国内において募集され

             国内  50 ％超募集要件         る投資口の発行価額の占める割合が                 50 ％を超える旨の記載又は記録が
                         あること
                         機関投資家（租税特別措置法              （昭和   32 年法律第    26 号。その後の改正を

                         含みます。）      第 67 条の  15 第 1 項第  1 号ロ（   2 ）に規定するものをいう。
             借入先要件
                         次の所有先要件において同じ。）以外の者から借入れを行っていない
                         こと
                         事業年度の終了の時において、発行済投資口が                      50 人以上の者によって

             所有先要件
                         所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
                         事業年度の終了の時において、投資主の                   1 人及びその特殊関係者によ

             非同族会社要件            り発行済投資口の総数あるいは議決権総数の                     50 ％超を保有されている
                         同族会社に該当していないこと
                         他の法人の株式又は出資の             50 ％以上を有していないこと（匿名組合出

             会社支配禁止要件
                         資を含み、一定の海外子会社を除く）
              本投資法人は、導管性要件を満たすよう努めていますが、今後、下記に記載する要因又はその他の
            要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満た
            すことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担
            が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
           a.     会計処理と税務処理との取扱いの不一致によるリスク
              会計処理と税務処理との不一致（税会不一致）が生じた場合、会計上発生した費用・損失につい
            て、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が
            発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。支払配当要件における配当可能利益の額（又
            は配当可能額）は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合
            には、配当可能利益の額の             90 ％超の配当（又は配当可能額の               90 ％超の金銭分配）ができず、支払配当
            要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、                            2015  年度税制改正により、交際費、寄附
            金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税額の発生を抑
            えることができるようになり本リスクを軽減するための手当てがとられていますが、本投資法人の過
            去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額（過年度法人税等）が発生した場合には、法
            人税等は一時差異等調整引当額の対象とならないため、支払配当要件を満たすことができないリスク
            は残ります。
           b.     借入先要件に関するリスク
              本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合若しくは本
            投資法人の既存借入金に関する貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、又はこの要件の下にお
            ける借入金の税法上の定義が明確ではないため、賃借人等からの預り金等が借入金に該当すると解釈
            された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。
           c.     投資主の異動について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
              本投資口が市場で流通することにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要
            件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
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          (ロ)      税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
              本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の
            相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性がありま
            す。このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される
            結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
          (ハ)      不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

              本投資法人は、規約における投資制限において、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特
            定不動産の価額の合計額の割合を                100  分の  75 以上とすること（規約第            13 条第  2 項）としています。本投
            資法人は、上記内容の運用方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前
            提として、直接に倉庫等以外の不動産を取得する場合の不動産流通税（登録免許税及び不動産取得
            税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置
            の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合において、軽減措置の適
            用を受けることができない可能性があります。
          (ニ)      一般的な税制の変更に関するリスク

              不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はか
            かる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資
            法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲
            渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又
            は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生
            じる可能性があります。
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         ⑦　その他
          (イ)      取得予定資産の組入れに関するリスク
              本投資法人は、本募集に係る払込期日後、前記「                       2 投資対象　     (1)  第 26 期取得済資産及び取得予定
            資産の概要　①        第 26 期取得済資産及び取得予定資産一覧」に記載の取得予定資産の取得を予定してい
            ます。
              しかし、締結された売買契約書において定められた条件が成就しない場合等においては、取得予定
            資産を取得することができない可能性や予定していた時期に取得できない可能性があります。
              これらの場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力又は早期に取得予定資産を取得する
            ための努力を行う予定ですが、短期間にこれらの物件を取得することができる保証はなく、短期間に
            物件を取得できず、かつ本募集による手取金を有利に運用できない場合には、投資主に対する金銭の
            分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、本投資法人は、本書の日付現在保有する資産の
            保有及び取得予定資産の取得のみを目的とはしておらず、今後、新たな資産を取得し又は保有資産の
            一部を売却することがあります。
          ( ロ )    専門家の意見への依拠に関するリスク

              不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分
            析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致する
            とは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は
            調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、か
            かる鑑定等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可
            能であると保証又は約束するものではありません。
              建築物環境調査報告書、土壌環境評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明
            であり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かか
            る報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しな
            いことを保証又は約束するものではありません。
              また、マーケットレポート等により提示される第三者によるマーケット分析は、個々の調査会社の
            分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正なエリ
            ア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ
            物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によっ
            てマーケット分析の内容が異なる可能性があります。
              建物状況調査報告書の作成者並びに確認検査機関からは特に問題点が指摘されているようなものは
            ないとの調査結果が記載された報告書を得ていますが、建物の状況及び構造に関して専門家が調査し
            た結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するもので
            はありません。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の意見であり、その内
            容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。
              また、不動産に関して算出される                PML  は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復
            旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復
            旧費用が必要となる可能性があります。
          ( ハ )    匿名組合出資持分への投資に関するリスク

              本投資法人はその規約に基づき、不動産等匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投
            資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することとな
            りますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本
            投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が
            営業者に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分に
            ついては契約上譲渡が制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その
            流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可
            能性があります。また、不動産等匿名組合出資持分への投資は、営業者が保有する不動産等に係る優
            先交渉権又は優先購入権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権又は優先
            購入権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
          ( ニ )    一時差異等調整引当額の戻入れにより利益の分配が減少するリスク

              本投資法人が貸借対照表の純資産の部に一時差異等調整引当額を計上している場合、一時差異等調
            整引当額の計上は、会計と税務における損益の認識のタイミングの調整のために行われるものである
            ため、当該引当額の計上に起因した税会不一致が解消したタイミングでその戻入れが求められます。
            当該戻入れは本投資法人の利益をもって行われることから、当期未処分利益が一時差異等調整引当額
            の戻入れに充当される結果、分配可能金額が減少する可能性があります。
              なお、純資産控除項目（主に繰延ヘッジ損益のマイナス）に起因する一時差異等調整引当額に関し
            ては、その戻入れの原資となる利益が過年度から繰り越されるため、当該戻入れによって当期の利益
            に対応する利益分配金が減少することはありません。
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       (2)　投資リスクに対する管理体制
         本投資法人及び本資産運用会社は、以上のような投資リスクを踏まえ、その上でこのようなリスクに最大限
        対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
         しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管
        理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
         本投資法人は、執行役員            1 名及び監督役員       3 名により構成される役員会により運営されています。かかる役員
        会については、役員全員の出席のもと開催できるよう年初において                               1 年間の予定を作成して日程を確保の上、原
        則として毎月      2 回開催します。本投資法人は、役員会において、本資産運用会社に、運用状況の報告と共に資産
        運用に関連する各種議案の説明を求めており、同社による資産運用業務の状況を確認しています。その上で、
        法令遵守状況に係る監視機能を強化するため、原則として役員会には毎回顧問法律事務所へも出席を求めてい
        ます。また、財務諸表承認決議の役員会においては、顧問法律事務所と共に会計監査人の出席を求め、法令遵
        守や内部管理態勢の状況について十分な議論を行います。
         更に、半年に一度、定期的に一般事務受託会社及び資産保管会社から執行状況、法令遵守や内部管理態勢等
        について報告させることとしています。
         加えて、監督役員による監視機能の実効性を高めるため、原則                             2 年に  1 回外部専門家を活用し監督役員主導に
        よる業務監査を実施することとしています。
         一方、本投資法人の委託を受けた本資産運用会社では、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システム
        を通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正
        なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。
         まず、本資産運用会社は、インダストリアル本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク（主に不
        動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産等の影響を受けるリスク、共有物件に関するリスク、開発物件
        に関するリスク、有害物質等に関するリスク）、資産の運用管理に伴う各種リスク（主に賃貸借契約に関する
        リスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関
        するリスク）及び本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて管理を行います。これらのリスク管理
        に加え、代表取締役社長及びリスク管理統括者（コーポレート本部長）の下で、リスク管理部が、全社的な立
        場から本資産運用会社のリスク管理態勢の仕組みを構築すると共に、その整備状況及び運用状況の確認・改善
        業務を統括します。
         次に、本資産運用会社は、資産の取得・処分・運用管理、投資方針・基準、運用管理方針・基準、予決算及
        び資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを、資産運用検討委員会において検証・議論し、
        また同時にそれらのリスクに対する対応策を決定しています。
         更に、   COO  （最高執行責任者）を委員長とし、社長、副社長、本部長、リスク管理部長、コンプライアンス管
        理室長及び経営企画室長を常任委員として構成されるリスク管理委員会が、原則として                                         2 か月に   1 度開催され、
        資産運用検討委員会に係属する事項以外のリスクについて適時に把握、検討し、必要な対応策及び管理方針を
        策定する体制にあります。
         常勤監査役は、資産運用検討委員会及びリスク管理委員会のそれぞれに出席し、意見を述べることができま
        す。内部監査室長は、リスク管理委員会に出席し、意見を述べることができます。なお、各委員会の概要につ
        いては、    参照有価証券報告書「第一部              ファンド情報　第        1 ファンドの状況　        1 投資法人の概況　        (4)  投資法人
        の機構　②　投資法人の運用体制」                 をご参照下さい。
         また、内部監査室は、全社及び各本部・部・室におけるリスク管理の状況について、内部監査規程に基づき
        定期的に内部監査を実施します。本資産運用会社では、上記各体制に加えて、コンプライアンス管理室による
        法令等遵守に対する点検の確認、利害関係者との利益相反行為の有無の確認、更には社内規程との整合性の確
        認など網羅的な内部牽制により、常勤監査役との連携を図りながらリスク管理体制の充実と実効性の向上を
        図っています。
         また、利害関係者との取引等に関しては、本資産運用会社の社内規程（自主ルール）として、利害関係者取
        引規程を定め、これを遵守することにより、当該取引を適切に管理し、もって本資産運用会社が本投資法人に
        対して負う善管注意義務及び忠実義務の履行を十全ならしめる体制を取っています（                                        参照有価証券報告書         「第
        二部  投資法人の詳細情報　第            3 管理及び運営　       2 利害関係人との取引制限　             (2)  本投資法人に関する利益相反
        取引ルール」をご参照下さい。）。
         このように、投資リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社の重層的
        かつ相互牽制的な検証システムを通じ、実効性のあるリスク管理体制を整備し、最大限の効果の発揮に努めて
        います。
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         4　本資産運用会社の役職員の状況
          2020  年 6 月 1 日現在における本資産運用会社の役職員の状況は、以下のとおりです。
                         役　職　員　数

        役職員数（非常勤役職員、派遣スタッフ及び社外出向者を除きます。）                                     149  名
        　うち有資格者数

           宅地建物取引士                                   54 名

           不動産証券化協会認定マスター                                   61 名

           一級建築士                                   10 名

           不動産鑑定士                                   7 名

           日本証券アナリスト協会検定会員                                   6 名

           弁護士                                   1 名

           公認会計士                                   7 名

           税理士                                   5 名

           MBA  （米国・英国を含みます。）                                  1 名

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     第3【参照書類を縦覧に供している場所】
       産業ファンド投資法人　本店
       （東京都千代田区丸の内二丁目              7 番 3 号 東京ビルディング）
       株式会社東京証券取引所

       （東京都中央区日本橋兜町            2 番 1 号）
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    第三部【特別情報】
    第1【内国投資証券事務の概要】
      1　名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
        本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三菱ＵＦＪ信託銀行株
      式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を発
      行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第                                          226  条第  1 項、第   227  条第
      1 項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（振替機関が本投資法人に対して行う、投資主
      の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第                                       228  条、第   152  条第  1 項）。投資
      主は、振替機関又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係る数の増加の記載又
      は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同
      じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法
      第 228  条、第   140  条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投
      資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信法第                                           79 条第  1 項）。
        投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
                       東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 5 号
         取扱場所
                       三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
         取次所              なし
                       東京都千代田区丸の内一丁目             ▶ 番 5 号
         代理人の名称及び住所
                       三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
         手数料              なし
      2　投資主に対する特典

       該当事項はありません。
      3　内国投資証券の譲渡制限の内容

       該当事項はありません。
      4　その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項

       該当事項はありません。
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    第2【その他】
     1    新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙に本投資法人の名称及び英文名称（Industrial                                                    &
      Infrastructure        Fund   Investment      Corporation）並びに本投資法人及び本資産運用会社のロゴマークを記載しま
      す。
     2   新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に、以下のとおり金融商品の販売等に関する法律（平成

      12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
       「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的とな
      る不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の
      財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
     3    新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり記載を行います。

       「募集又は売出しの公表後における空売りについて
         (1)   金融商品取引法施行令（昭和             40 年政令第    321  号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」と
          いいます。）第       26 条の  6 の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成                              19 年内閣府令第      59
          号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第                                    15 条の  5 に定める期間（有価
          証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売
          出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間                                              ( ＊ 1) ）
          において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第                                       26 条の  2 の 2 第 7 項に規
          定する私設取引システムにおける空売り                   ( ＊ 2) 又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家
          は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ                                            ( ＊ 3) の決済
          を行うことはできません。
         (2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(＊2)に係る有価証券の借入れ(＊3)の
          決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を
          取得させることができません。
           ＊ 1  取引等規制府令第        15 条の  5 に定める期間は、        2020  年 7 月 28 日から、発行価格及び売出価格を決定した
             ことによる有価証券届出書の訂正届出書が                    2020  年 8 月 ▶ 日から   2020  年 8 月 11 日までの間のいずれかの日
             に提出され、公衆の縦覧に供された時までの間となります。
           ＊2 取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
             ・先物取引
             ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）、投資法人
              債券等の空売り
             ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
           ＊3 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を
             含みます。」
     4      新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり記載を行います。

       「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいま
      す。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項
      （発行数（国内販売口数）、海外販売口数、発行価額の総額、国内販売における手取金、海外販売における手取
      金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメント
      による売出しの売出数、オーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額及び海外販売に係る発行価額の総
      額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の
      日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中
      のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（〔URL〕https://www.iif-reit.com/ir/news.html）（以下「新聞
      等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について
      訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。なお、発行価格等の決定に際し、発行価格等及
      び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書
      の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。」
     5      新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり記載を行います。

       「本届出目論見書に記載する写真・図表等は、本文「第二部参照情報」（参照書類である第25期有価証券報告書
      を含みます。）の内容を抜粋又は要約して記載したものです。詳細は、本文の各該当箇所をご参照ください。
       本届出目論見書に使用する写真には、本投資法人の既存保有資産又は取得予定資産以外のものも含まれていま
      す。また、底地資産については、本投資法人は土地のみの取得を予定しておりますのでご注意ください。」
     6      新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び表紙裏並びに裏表紙裏に、本投資法人の取得予定資産の写

       真を含む以下の内容を掲載します。
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