トーセイ・リート投資法人 臨時報告書（内国特定有価証券）
| 提出書類 | 臨時報告書（内国特定有価証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | トーセイ・リート投資法人 |
| カテゴリ | 臨時報告書（内国特定有価証券） |
EDINET提出書類
トーセイ・リート投資法人(E30997)
臨時報告書（内国特定有価証券）
【表紙】
【提出書類】 臨時報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年7月22日
【発行者名】 トーセイ・リート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 北島 敬義
【本店の所在の場所】 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号
【事務連絡者氏名】 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
REIT運用本部財務企画部長 宮石 啓司
【連絡場所】 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号
【電話番号】 03-3433-6320
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
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トーセイ・リート投資法人(E30997)
臨時報告書（内国特定有価証券）
１【提出理由】
トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日開催の本投資法人の資産運用会社であるトー
セイ・アセット・アドバイザーズ株式会社投資運用委員会及び本投資法人役員会において、本投資法人の投資対象からホ
テルを除外すること等を目的として、本投資法人に関する運用ガイドラインを一部変更することを決議し、これに伴い
2020年1月30日付で提出した有価証券報告書（以下「直近有価証券報告書」といいます。）の「第一部 ファンド情報
第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針」の一部が変更されることになりましたので、金融商品取引法第24条
の5第4項並びに特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令第29条第1項及び同条第2項第3号の規定に基づき本臨時報
告書を提出するものであります。
２【報告内容】
(1) 変更の内容についての概要
本投資法人に関する運用ガイドラインについて、投資対象からホテルを除外する変更その他関連する変更が行われた
ことに伴い、直近有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針」の
一部を以下のとおり変更します。なお、特に断らない限り、直近有価証券報告書で定義された用語は、本書においても
同一の意味を有するものとします。
の部分は変更箇所を示します。なお、ホテルを除外した変更箇所についてはその旨を示すため、適宜その前
後に下線を付しております。
第一部 ファンド情報
第１ ファンドの状況
２ 投資方針
（１）投資方針
① 本投資法人の基本理念
本投資法人は、本資産運用会社の親会社であるトーセイ並びにその子会社及び関連会社（以下、トーセイと併
せ「トーセイグループ」と総称します。）との間で、長期的な視野で不動産の開発やバリューアップ(注1)を行
い、不動産と金融の融合を目指すという理念を共有しています。本投資法人は、かかる理念に基づく運用を行う
ことにより、投資主価値を向上していくことを目指します。
すなわち、本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』のうち、主に東京経済圏
に所在するボリュームゾーンの不動産(注2)を投資対象として、トーセイのコア・コンピタンスである3つの
『力』（「目利き力」、「リーシング力」、及び「再生力」）を活用し、利回りの水準及び安定性を重視して賃
貸不動産としてのポテンシャルを見極めるとともに、必要に応じた改修・改装工事等の実施によるバリューアッ
プの可能性までを視野に入れた投資運用を行い、投資主価値の向上を目指します。
さらに、本投資法人は、かかる運用により、既存建築ストックの活用・再生を通じた日本の不動産市場のより
一層の活性化と、J-REIT市場の裾野拡大に貢献することも目指します。
（注1）「バリューアップ」とは、劣化、陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、各種設備機器の改修や機能付加、コンバー
ジョン等の建物仕様の変更、環境負荷低減対応のほか、空室の新規賃貸や賃料引き上げ等のリースアップを目的として講じる
手段を総称する概念をいいます。以下同じです。
（注2）「ボリュームゾーンの不動産」とは、 オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 の各カテゴリーの中でも相対的に中小規模の不
動産の総称をいいます（いずれについても敷地となる土地を含みます。）。以下同じです。
② 基本方針
本投資法人は、 オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 を基本的な投資対象とする総合型J-REITとしてポート
フォリオ構築を行います（詳細については、後記「③ ポートフォリオ構築方針－東京経済圏を中心とした総合
型J-REIT」をご参照ください。）。ポートフォリオ構築に際しては、後記「(イ) トーセイのコア・コンピタン
ス」に記載のとおり、トーセイのコア・コンピタンスを投資資産の長期的な運用に活用することを基本方針とし
て掲げています。当該基本方針を踏まえ、後記「(ロ) トーセイのコア・コンピタンスの活用を前提とした投資
対象の選定」に記載のとおり、本投資法人は、①取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに
所在する競争力の高い不動産、又は②築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象とし
て投資を行います。
（中略）
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③ ポートフォリオ構築方針－東京経済圏を中心とした総合型J-REIT
（イ）ポートフォリオ構築における基本方針
（中略）
b. 用途－ オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 の ▶ 用途 を基本的な投資対象とする総合型投資
本投資法人は主として オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 の ▶ 用途を基本的な投資対象とする総合型
J-REITであり、ポートフォリオ全体に占める各用途の組入比率の上限（取得価格ベース）の目処として、 オ
フィスは70％、商業施設は20％、住宅は70％、物流施設は10％ を上限に投資することができるものとします
(注) 。本投資法人が、各用途の組入比率について上限を設定しつつも、それ以外の制限を特に設けないこと
により、柔軟な運用が可能とされているのは、主にa)ボリュームゾーンの不動産についてはいずれの用途に
ついても投資機会は潤沢に存在すると考えられるため、用途毎の不動産流通量やストック量の違い等を考慮
したうえで用途間の想定比率等のガイドラインをあえて設定する必要性に乏しいと考えられること、b)一棟
の不動産について、単一の用途のみならず、事務所や店舗、住居等の複数の用途で複合的にフロアを構成す
る物件も多数存在し、このような複合用途の不動産についても本投資法人は積極的に投資を行う方針を有し
ていること、及びc)トーセイが総合不動産会社として、不動産流動化事業や不動産賃貸事業、不動産開発事
業等の各事業セグメントにおいてこれら用途のいずれの不動産についても積極的に取り組んでおり、トーセ
イよりソーシングサポートの提供を受けることのメリットを最大限に享受することを企図していることによ
るものです。
また、 物流施設 を除き、リスク分散の観点から、原則として、特定のテナントに過度に依存することとな
るような物件の取得は行わないこととし、特に、一棟全体を1テナントが賃借する物件（以下「シングルテ
ナント物件」といい、シングルテナント物件のテナントを「シングルテナント」といいます。）について
は、退去リスクやテナント信用力等を加味して慎重に投資の可否を判断します。
（注） 2つ以上の異なる用途が混在する複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における専有面積割合に応じ、その割合
の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。
c. 規模－ボリュームゾーンの不動産への投資
本投資法人は、ボリュームゾーンの不動産への投資に注力することにより、豊富な投資検討機会を確保す
ることを基本方針とし、1物件あたりの投資金額について原則として50億円（取得価格ベース）以下の不動
産をターゲットとした投資を行います。具体的には、主として、以下のような オフィス、商業施設、住宅及
び物流施設 に対して投資を行う方針です(注)。1物件あたりの投資金額を前記水準とし、数多くの不動産に
投資を行うことは、ポートフォリオ全体として、稼働率の急激な低下等のリスクの分散につながり、収益変
動リスクを抑制することに寄与し、本投資法人のキャッシュ・フローを安定させる観点からも意義が高いと
本投資法人は考えています。
・オフィス： 中小規模オフィス
・商業施設： 消費者に日常的なサービスを提供する中小規模店舗からなる小商圏の都市型商業施
設
・住 宅： 中間所得層を対象とする中小規模の賃貸住宅
・物流施設： 中小規模物流施設
（注） オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 の複合的な用途に供される建物のうち、ボリュームゾーンの不動産に分類さ
れるものを含みます。以下同じです。
（中略）
（ニ）用途別の投資の意義
（中略）
▼ . 物流施設
（中略）
④ 「取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産」又は「築年数
にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産」への投資
本投資法人は、ボリュームゾーンの不動産のうち、主として東京経済圏に所在する不動産に対して投資を行う
方針です。具体的な投資対象の選定にあたっては、以下に記載する「取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが
期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産」への投資であること、「築年数にとらわれない高ポテンシャ
ルを有する不動産」への投資であることの双方又はいずれかを満たすことを検討のうえ、戦略的な投資を行って
いきます。
（イ）取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産
（中略）
▼ . 物流施設
（中略）
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（ロ）築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産
（中略）
b. 築古物件への投資方針
本資産運用会社は、既存建築ストックの中でも特に一定の築年数を経た物件（以下「築古物件」といい
ます。）への投資判断を行うに際しては、以下のそれぞれの内容について十分に留意し、検討するものと
します。
・ 物件は、一般に築年数に応じて投資リスクが高まることから、築古物件の取得に際しては、築年数に
基づく投資リスクに見合った投資利回りが得られることを確認のうえ、改修・改装工事等の実施によ
るバリューアップの可能性も踏まえて適正に評価を実施するものとします。
・ 本投資法人は資産の中長期保有を原則としているため、築古物件の取得を検討する場合には、特に当
該物件のライフサイクルコストを適切に見極め、資本的支出計画等、物件の状況に応じた中長期の資
産管理計画を立案し、当該計画の内容を物件の査定に織り込んだうえで築古物件に対する評価を行い
取得するものとします。資本的支出計画には、物件の状況に応じて改修・改装工事等の実施を織り込
むことがあります。
・ 特に住宅の築古物件については、適正な賃料設定、稼働率の将来予測等を実施し、高い投資利回り確
保を念頭に適正な評価を実施するとともに、物件の規模感から機動的な物件の入替えが可能なものを
ターゲットとします。
⑤ 成長戦略
（中略）
（ニ）本投資法人、トーセイグループ及び本資産運用会社が別途運用を受託する私募ファンドとの間の不動産投
資に関する特徴の違い
本投資法人、トーセイグループ及び本資産運用会社が別途運用を受託する私募ファンドは、トーセイの
コア・コンピタンスを共有し、かかるノウハウを適用しうる投資機会をそれぞれが追求するため、立地や
規模、用途、地域等の点で投資対象を厳格に区分することは困難であり、個別の不動産売買情報やかかる
入札等に関して、買い手として競合する可能性もあります。
具体的には、トーセイグループの事業セグメントのうち、不動産流動化事業及び不動産ファンド・コン
サルティング事業の各事業の間で、個別の不動産売買情報やかかる入札等に関して、買い手として本投資
法人、トーセイグループ及び本資産運用会社が別途運用を受託する私募ファンドが競合する可能性があり
ます。不動産流動化事業においては、トーセイの事業戦略上投資対象とする不動産の用途、エリア及び規
模が本投資法人の投資対象と一部重複します。具体的には、まず、用途に関して、本投資法人の投資対象
である オフィス、商業施設、住宅及び物流施設 は全てトーセイの投資対象と重複します。
（中略）
⑥ 投資基準
（イ）物件選別基準
運用資産を取得するに際しては、原則として以下の基準を考慮します。なお、本投資法人は、以下の基準
を考慮するものの、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、総合的に判断して、以下の基準の一部を満
たさない物件を取得することがあります。
立地 地域、用途、規模ごとの特性に応じた地域分析や個別分析を行い、これらを総合的に勘案して投
資判断を行います。
建物規模 原則として下記の基準に合致する物件とします。
オフィス 延床面積 1,000㎡以上であるもの
商業施設 延床面積 1,000㎡以上であるもの
住居 専有面積 主となる住戸の専有面積が1住戸あたり20㎡以上であるも
の
物流施設 延床面積 1,000㎡以上であるもの
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設備・仕様 下記をはじめとする項目が、地域における標準的水準と同等若しくはそれ以上と判断される物件
又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。
オフィス i. 階高、天井高
ii. 貸室形状、フロア分割対応
iii. 床形状、床荷重
iv. OA対応
v. 空調方式
vi. 電気容量、電源
vii. セキュリティ対応
viii. 防災対応
ix. 共用施設（給湯、トイレ、エレベーター、駐車場等）
商業施設 i. 階高、天井高
ii. フロアプラン
iii. 各貸室の用途変更に関する汎用性・転用性
iv. インフラ対応（電気・ガス・水道）
v. 空調方式
vi. セキュリティ対応
vii. 防災対応
viii. 共用施設（給湯、トイレ、エレベーター、駐車場等）
住居 i. 間取り
ii. 天井高
iii. バス、トイレ
iv. キッチン
v. 空調設備
vi. 放送受信設備
vii. セキュリティ対応
viii. 共用施設（エレベーター、廊下、駐車場、駐輪場、ごみ収集場等）
物流施設 ⅰ. 倉庫種別（ドライ、冷凍・冷蔵、定温等）
ⅱ. 床加重
ⅲ. 天井高、柱間隔
ⅳ. トラックバースタイプ（高床式・低床式等）
ⅴ. 昇降機・垂直搬送機仕様
ⅵ. 共用施設（エレベーター、廊下、駐車場、駐輪場等）
その他 それぞれの運営形態を遂行するに適した設備・仕様を具備していること。
（中略）
テナント テナントの属性（反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。）、信用力、業種、使用目
的及び賃貸借契約の条件並びにテナント入替えの可能性等を総合的に勘案したうえで、投資判断
を行います。
また、物流施設を除き、原則として、複数のテナントと契約を締結している建物（以下「マルチ
テナント物件」といいます。）とします。ただし、シングルテナント物件の場合にも、退去リス
ク・テナント信用力を加味したうえで投資対象とすることがあります。
物流施設については、賃借人の業態及びその業況トレンド等を十分に考慮したうえで判断を行い
ます。
（後略）
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（中略）
（ロ）投資金額
（中略）
最低投資金額
用途 投資金額
オフィス 1物件あたり8億円以上とする。
商業施設 1物件あたり5億円以上とする。
住居 1物件あたり3億円以上とする。
物流施設 1物件あたり10億円以上とする。
ただし、運用資産が上記最低投資金額の基準を充足しない場合であっても、複数の不動産を一括で取得
する際に、最低投資金額の基準を下回る取得価格の不動産等が含まれる場合や、投資済み物件と関連性の
高い不動産等の場合には、当該物件へ投資することができるものとします。
最高投資金額
用途 投資金額
オフィス
いずれの区分においても1物件あたり
商業施設
の投資金額を原則として50億円以下と
住居
する。
物流施設
前記最高投資金額及び最低投資金額の基準にかかわらず、中長期的な安定収益の確保の観点から望ましいと
判断し、かつポートフォリオ全体に与える影響（当該不動産の組入れによる各用途毎の投資比率構成及び投資
法人全体のキャッシュ・フローに与える影響等）を検討したうえで、投資するものとします。
⑦ デューディリジェンス基準
（中略）
評価項目 調査事項
経済的調査 取得価格の妥当性 不動産鑑定(注)の適格性・妥当性の検証
本資産運用会社によるバリュエーションと不動産鑑定評価書との比較検証
テナント調査 テナントの信用状況（反社会的勢力に該当しないことの調査を含みます。）及び賃
料支払状況等
退去リスクに関する状況等
テナントとの賃貸借契約の妥当性の検証
（後略）
（後略）
(2) 変更の年月日
2020年7月22日
6/6
