大和証券リビング投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第28期(令和1年10月1日-令和2年3月31日)
提出書類 | 有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(令和1年10月1日-令和2年3月31日) |
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提出日 | |
提出者 | 大和証券リビング投資法人 |
カテゴリ | 有価証券報告書(内国投資証券) |
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大和証券リビング投資法人(E14380)
有価証券報告書(内国投資証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年6月19日
【計算期間】 第28期(2019年10月1日~2020年3月31日)
【発行者名】 大和証券リビング投資法人
(2020年4月1日付で日本賃貸住宅投資法人から大和証券リビン
グ投資法人に名称変更しました。)
【代表者の役職氏名】 執行役員 正田 郁夫
【本店の所在の場所】 東京都中央区銀座六丁目2番1号
【事務連絡者氏名】 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
コーポレート本部 副本部長 木本 誠司
【連絡場所】 東京都中央区銀座六丁目2番1号
【電話番号】 03-6757-9680
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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第一部 【ファンド情報】
第1 【ファンドの状況】
1 【投資法人の概況】
(1) 【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
期別 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期
自 2015年 自 2015年 自 2016年 自 2016年
自 2017年
4月1日 10月1日 4月1日 10月1日
4月1日
決算年月
至 2015年 至 2016年 至 2016年 至 2017年
至 2017年
9月30日 3月31日 9月30日 3月31日
9月30日
営業収益 百万円 7,778 7,943 8,133 8,318 8,675
(うち賃貸事業収入) 百万円 (7,705) (7,943) (8,133) (8,260) (8,292)
営業費用 百万円 4,318 4,316 4,532 4,576 4,582
(うち賃貸事業費用) 百万円 (3,368) (3,455) (3,628) (3,616) (3,678)
営業利益 百万円 3,459 3,627 3,600 3,742 4,093
経常利益 百万円 2,725 2,824 2,735 3,025 3,391
当期純利益 百万円 2,724 2,824 2,735 3,024 3,391
総資産額 百万円 220,713 228,703 228,642 228,904 231,805
純資産額 百万円 107,748 107,426 107,487 107,962 108,332
出資総額 百万円 91,715 91,715 91,715 91,715 91,715
発行済投資口の総口数 口 1,640,060 1,640,060 1,640,060 1,640,060 1,640,060
1口当たり純資産額 円 65,697 65,501 65,538 65,828 66,053
1口当たり当期純利益 円 1,713 1,722 1,667 1,844 2,067
分配金総額 百万円 2,865 2,824 2,788 3,117 3,148
1口当たり分配金額 円 1,747 1,722 1,700 1,901 1,920
(うち1口当たり利益分配金) 円 (1,747) (1,722) (1,700) (1,901) (1,920)
(うち1口当たり利益超過分配金) 円 (-) (-) (-) (-) (-)
総資産経常利益率 (注2) 1.3 (2.6) 1.3 (2.5) 1.3 (2.7) 1.5 (2.9)
% 1.2(2.4)
自己資本利益率 (注2) 2.7 (5.3) 2.6 (5.2) 2.8 (5.6) 3.1 (6.3)
% 2.5(5.1)
期末自己資本比率 % 48.8 47.0 47.0 47.2 46.7
配当性向 % 105.2 100.0 102.0 103.1 92.9
その他参考情報
投資物件数 件 193 201 201 197 199
総賃貸可能面積 ㎡ 498,575.64 524,749.36 524,741.05 532,422.84 535,907.37
期末稼働率 (注3)
% 98.6 99.0 98.4 98.7 98.4
当期減価償却費 百万円 1,571 1,668 1,715 1,776 1,795
当期資本的支出額 百万円 312 318 714 601 338
賃貸NOI(Net Operating
百万円 5,909 6,156 6,220 6,419 6,409
Income) (注2)
1口当たりFFO(Funds from
円 2,876 2,926 2,890 3,104 3,065
Operation) (注2)
FFO(Funds from Operation)倍率
倍 13.6 14.2 14.7 13.1 13.0
(注2)
デット・サービス・カバレッジ・レ
倍 10.0 10.0 10.2 11.3 11.1
シオ (注2)
有利子負債額 百万円 109,235 117,235 117,132 117,132 120,157
期末総資産有利子負債比率 (注2)
% 49.5 51.3 51.2 51.2 51.8
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期別 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
自 2017年 自 2018年 自 2018年 自 2019年 自 2019年
10月1日 4月1日 10月1日 4月1日 10月1日
決算年月
至 2018年 至 2018年 至 2019年 至 2019年 至 2020年
3月31日 9月30日 3月31日 9月30日 3月31日
8,250
営業収益 百万円 8,284 8,256 8,460 8,262
(うち賃貸事業収入) 百万円 (8,254) (8,250) (8,256) (8,118) (8,262)
4,517
営業費用 百万円 4,434 4,536 4,625 4,500
(うち賃貸事業費用) 百万円 (3,546) (3,630) (3,657) (3,565) (3,585)
3,733
営業利益 百万円 3,850 3,720 3,834 3,762
3,115
経常利益 百万円 3,159 3,159 3,365 3,259
3,114
当期純利益 百万円 3,158 3,158 3,364 3,258
227,305
総資産額 百万円 227,296 226,953 227,187 226,860
108,369
純資産額 百万円 108,435 108,334 108,447 108,369
出資総額 百万円 91,715 91,715 91,715 91,715 91,715
発行済投資口の総口数 口 1,640,060 1,640,060 1,640,060 1,640,060 1,640,060
66,076
1口当たり純資産額 円 66,117 66,055 66,124 66,076
1,899
1口当たり当期純利益 円 1,925 1,925 2,051 1,986
3,221
分配金総額 百万円 3,225 3,263 3,345 3,326
1口当たり分配金額 円 1,967 1,964 1,990 2,040 2,028
(うち1口当たり利益分配金) 円 (1,967) (1,964) (1,990) (2,040) (2,028)
(うち1口当たり利益超過分配金) 円 (-) (-) (-) (-) (-)
総資産経常利益率 (注2) 1.4 (2.9)
1.4 (2.7) 1.4 (2.8) 1.5 (3.0)
% 1.4(2.8)
自己資本利益率 (注2) 3.0 (6.0)
2.9 (5.7) 2.9 (5.8) 3.1 (6.2)
% 2.9(5.8)
47.7
期末自己資本比率 % 47.7 47.7 47.7 47.8
103.4
配当性向 % 102.2 103.4 99.5 102.1
その他参考情報
投資物件数 件 198 198 198 192 193
総賃貸可能面積 ㎡ 532,955.73 532,955.73 532,955.73 519,719.37 521,093.57
期末稼働率 (注3)
98.7
% 99.1 98.6 99.0 98.0
1,815
当期減価償却費 百万円 1,802 1,834 1,817 1,853
1,073
当期資本的支出額 百万円 898 1,039 1,080 1,159
賃貸NOI(Net Operating
6,435
百万円 6,510 6,434 6,370 6,530
Income) (注2)
1口当たりFFO(Funds from
3,109
円 3,131 3,127 3,144 3,184
Operation) (注2)
FFO(Funds from Operation)倍率
14.5
倍 12.9 14.1 15.9 14.3
(注2)
デット・サービス・カバレッジ・レ
12.8
倍 11.9 13.3 14.2 14.8
シオ (注2)
115,587
有利子負債額 百万円 115,587 115,587 115,587 115,587
期末総資産有利子負債比率 (注2) 50.9
% 50.9 50.9 50.9 51.0
(注1)金額については、記載単位未満を切り捨てて、各種比率等については小数第2位を四捨五入して表示しています。
(注2)記載した指標は、以下の方法により算定しています。また、運用日数により年換算した数値を( )内に記載しています。1口当た
り当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
総資産経常利益率 経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
自己資本利益率 当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
賃貸NOI 賃貸事業収入-賃貸事業費用+当期減価償却費
FFO(当期純利益+当期減価償却費+その他の償却費-不動産等売却損益+
1口当たりFFO
減損損失)/発行済投資口の総口数
FFO倍率 期末投資口価格/年換算後1口当たりFFO
デット・サービス・カバレッジ・レ (金利償却前当期純利益-不動産等売却損益+減損損失)/支払利息(投
シオ 資法人債利息を含みます。)
期末総資産有利子負債比率 期末有利子負債額/期末総資産額×100
(注3)期末稼働率は、決算日時点における総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を記載しています。
(注4)営業収益等には、消費税等は含まれていません。
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② 事業の概況
(イ)第28期(当期)の概況
a.投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。)に基づき2005年10月7日に設立され、2006年6月22日に株式会社東京証券取引所不
動産投資信託証券市場に「住宅特化型REIT」として上場(銘柄コード8986)し、東京都23区を含む3大都市圏
(注)を中心に、全国の賃貸住宅へ分散投資を行っています。
本投資法人は、2010年7月1日付でプロスペクト・リート投資法人(以下「旧PRI」といいます。)を吸
収合併し、52物件(取得価格ベースで529億円)の運用資産をポートフォリオに加えました。合併後は、物件の
入替(新規物件の取得や既存物件の譲渡)によるポートフォリオの質の向上、稼働率の改善等のオペレーショ
ン全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりま
した。
2020年3月末の運用資産は、193物件、12,983戸、取得価格総額227,878百万円(簿価総額217,523百万円)、
総賃貸可能面積521,093.57㎡となっております。
本投資法人は、2019年11月19日付で日本ヘルスケア投資法人(以下「NHI」といいます。)と合併契約を
締結し、当期末後の2020年4月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、NHIを吸収合併消滅法人として
吸収合併(以下「本合併」といいます。)いたしました。同日付で、商号を「日本賃貸住宅投資法人」から
「大和証券リビング投資法人」へ変更し、ヘルスケア施設をポートフォリオに加え、ライフステージに合わせ
た「すべての人の生活・暮らしを支える」快適な居住空間を総合的に提供する「住宅系REIT」として運用して
います。なお、本書において、本投資法人を略称で「DLI」と表記する場合があります。
(注)「東京都23区を含む3大都市圏」とは、東京都23区を含む関東大都市圏、中京大都市圏及び近畿大都市圏をいいます。
b.当期の投資環境
日本国内の不動産マーケットは、底堅い状況が続いておりましたが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)
の影響により、先行きが不透明な厳しい状況にあります。
このような環境下、当期における住宅特化型の上場REIT各社が保有する賃貸マンションでは、引き続き高稼
働率を維持しながら、東京都23区を中心として新規契約の賃料上昇が見られるなど、安定した運用環境にあり
ました。不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュフローに根強い人気があること、
低金利を背景とした良好な資金調達環境にあること等から、物件の取得競争は引き続き激化しています。その
結果、売買価格は引き続き高値圏で推移しており、東京都23区及び大都市圏に所在する賃貸マンションの売買
キャップレート(賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した金額を取得価格で除した比率)は低下傾向にあり
ました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の広まりにより、先行きの見通しは不透明であり、予断を
許さない状況は続いていくと考えられます。
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c.当期の運用実績
本資産運用会社は、本投資法人の価値向上のため、①新規物件の取得による外部成長、②オペレーション全
般の継続強化(高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減)、③資金調達の強化(金融コ
ストの削減と借入期間の長期化等)、④サステナビリティに関する取組みに注力いたしました。
また、本投資法人は、「生活・居住する場所」という枠組みにおいて賃貸住宅と一定の親和性が認められる
ヘルスケア施設を運用していたNHIと合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型から一定の親和性のある投
資対象に広げることにより、他のアセットクラスへの投資機会を確保するとともに、本投資法人及びNHIそ
れぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」とし
て運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安
定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になると判断し、2019年11月19日付けで、本合併に係る
合併契約を締結いたしました。
なお、以下に記載の当期の運用実績は、本合併前の本投資法人における当期の運用実績について記載してい
ます。
i. 新規物件の取得による外部成長
当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下のグランカーサ本駒込を1,500百万円(鑑定評価額1,540百
万円)で取得しました。グランカーサ本駒込は、東京都において利便性が高い地域に所在する高品質の物件で
す。当物件は、本投資法人の当期の収益に一部寄与するとともに、来期以降の収益拡大に通期で寄与する予定で
す。
<新規取得1物件>
取得価格と
取得時鑑定
取得価格
取得時 鑑
評価額の差額
定評価額
(A)
取得 物件名称 賃貸住宅 建築 取得資金
(B)-
年月日 (所在) カテゴリー 時期 (B) 調達方法
(千円)
(A)
(千円)
(注)
(千円)
(A/B)
2019年 グランカーサ本駒込 2019年 40,000 自己
ワンルーム 1,500,000 1,540,000
10月29日 (東京都文京区) 8月 (97.4%) 資金
(注)取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
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ⅱ. オペレーション全般の継続強化
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼
働率は98.2%(前期は97.9%)となりました。また、入替え時賃料(注)の増額にも引き続き注力した結果、当
期は、総件数1,120件のうち850件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が75.9%、賃料ベースの上
昇が+2.1%(前期は+0.9%)と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。
賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やLED照明
の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
(注)入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出していま
す 。
<旧PRI合併以降の保有物件全体の稼働率の推移>
(注)稼働率=総賃貸面積÷総賃貸可能面積
(既存諸施策)
●『日次稼働率予測システム』(本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するITシステム・2011年
10月導入)の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果確
認のサイクルの短縮化。2015年5月から新バージョンにアップグレードしたITシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働率
を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。
●『3週間ルール』(退去から3週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入)の徹底による機会損失の極小化。
●『ダウンタイム60日』(退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入)
●『アクション30日』(募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30日
経過の空室への重点対応を、2016年4月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づき更に積極的な施策に変更)などにより、空
室期間を短縮し稼働率及び収益性の更なる向上を目指す。
●『月次重点物件』(2011年4月導入)や『長期空室(対象空室期間60日)』(2010年10月導入)の対応強化。
●『高額工事承認委員会』(100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年4月導入)
による高額工事の経費支出適正化。
●『再商品化工事標準仕様策定』(退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年4月導入)による、
よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。
●『満室稼働物件数向上管理』(満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年4月導入)
●『物件別経営方針』(個別物件ごとの過去の成約データ(賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等)の分析を基に、物件ごとの基
本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することによ
り、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年4月導入)
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ⅲ. 資金調達の強化(金融コストの削減と借入期間の長期化等)
本投資法人は、当期に償還期日が到来した総額2,000百万円(償還期日2020年2月13日)の第1回投資法人債
について、2020年2月12日に既存取引行より同額の借入れ(ファイナンス)を行い、償還資金に充当しまし
た。また、当期に返済期日が到来した総額6,450百万円(平均借入期間5.0年、返済期日2020年3月23日)につ
いて、期日に借入期間を5.5年(2,450百万円)、7年(2,300百万円)及び8年(1,700百万円)で、借換え
(リファイナンス)を行いました。
その結果、リファイナンス前と比較して、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図る
ことができました。
これらの取組みの結果、本投資法人の当期末時点の総資産有利子負債比率は51.0%、長期有利子負債比率
(1年内返済予定有利子負債を除く。)は84.5%、金利固定化比率は66.3%となりました。
<当期のリファイナンスの概要>
借入金額 固定化後
借入日 利率 返済期日 資金使途
(百万円) 利率
全銀協1ヶ月日本円Tibor
2020年
2021年 第1回投資法人債の
2,000 -
+0.3000% 1月29日 償還資金
2月12日
全銀協1ヶ月日本円Tibor
2020年
2025年 既存銀行借入金の
2,450 -
+0.3825% 9月30日 リファイナンス
3月23日
全銀協1ヶ月日本円Tibor
2020年
2027年
2,300 - 同上
3月23日
+0.4325% 3月31日
全銀協1ヶ月日本円Tibor
2020年 2028年
1,700 - 同上
3月23日 3月31日
+0.4825%
ⅳ. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」(総称して「ESG」といいます。)を始めとしたサステ
ナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年8月に「ESGに関する方針」を決
定しました。
上記方針に基づき、2018年9月期に、本投資法人と本資産運用会社は、グローバル不動産サステナビリ
ティ・ベンチマーク(Global Real Estate Sustainability Benchmark: GRESB)リアルエステイト評価に
初めて参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で優れた取組みを実践している参加者に
与えられる「Green Star」評価を獲得しました。(GRESBリアルエステイト評価は、不動産セクターのE
SGへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金
のグループを中心に2009年に創設されました。)
当期においてもGRESBリアルエステイト評価に関して継続して高い評価を獲得できるよう、環境保護に
資する設備機器の導入等、各種取組みを実施しました。
ⅴ.業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益8,262百万円、営業利益3,762百万円、経常利益
3,259百万円、当期純利益は、3,258百万円となりました。
分配金につきましては、既存の方針どおり、一時差異等調整積立金(67百万円)を取崩し当期未処分利益に
加算し分配します。
その結果、当期の分配金総額は、3,326百万円となり、投資口1口当たり2,028円(前期比12円の減配)とな
りました。
(注)分配金については、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)
第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる
端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。
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(ロ)次期の見通し
a. 次期における運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、新規物件の厳しい取得環境、金融緩和政策の継続等の運用環境を踏まえ、以下の3点を次期
の重点項目として注力いたします。
ⅰ. 新規物件の取得による外部成長
本資産運用会社は、本投資法人を含む5つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファン
ド等(以下「その他ファンド等」といいます。)の資産運用業務を受託しており、不動産事業に関して、特定
の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系であることから、不動産私募ファンドや不動産投
資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グ
ループ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートから物件情報を入手することができます。入手し
た豊富な物件情報を厳選し、機動的に新規物件の取得に取り組んでまいります。その際、既存物件のみなら
ず、本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社との共同の取組みにより、ブリッジファンド等を活
用した開発案件への投資についても検討してまいります。
また、本資産運用会社は、2001年以降ヘルスケア分野(病院・介護施設)に焦点を当てた投資戦略を実施
し、2008年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきた AIP ヘルスケアジャパン合同会社とアド
バイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び
運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けています。
本資産運用会社は、以下の3つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してま
いります。
① 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
② アンダーバリュー物件(賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる
蓋然性が高い物件)
③ 非売却対象物件(売却物件として市場に売り出されていない物件)
賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することによ
り、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象
地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むもの
とし、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減
することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投
資を行います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ(注1)及びファミリータイプ(注
2)とします。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び
設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上
で、総合的に判断します。
ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集
中すると見込まれる東京圏(注3)、中京圏(注4)、近畿圏(注5)の三大都市圏を中心としつつ、ポート
フォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。個々のヘルスケア施設への投資に
当たっては、(1)経済要因(経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向)、社会要因(高齢者人口・要介
護認定者推移)及び行政要因(介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制)等の一般要因、(2)立地
エリアの周辺環境(交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。以下同じで
す。)等の地域要因、(3)建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別
物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。
(注1)「ワンルームタイプ」とは、1R、1K、1DK、1LDKの間取りを有する住居をいいます。
(注2)「ファミリータイプ」とは、2K、2DK、2LDK以上の間取りを有する住居をいいます。
(注3)「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
(注4)「中京圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
(注5)「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
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ⅱ. オペレーション全般の継続強化
① 賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、賃貸住宅において『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』に基づき、
ダウンタイムと賃料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、大都市圏にお
ける好調な賃貸住宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の増額を追求して
いきます。賃貸事業経費に関しましては、引き続き高額工事承認委員会を通した、外壁工事等の大規模修繕並
びに一般の修繕費及び再商品化工事費用の抑制や、LED照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めま
す。
② ヘルスケア施設の運用戦略
本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するた
めに、以下の各施策を実施しています。
(ⅰ)収入の安定化
本投資法人は、ヘルスケア施設については、原則として、取得時における賃貸借契約の残存年限が、契約
更改の可能性も勘案の上、実質10年以上の物件を投資対象とします。本投資法人又は信託受託者とオペレー
ターとの間で締結される賃貸借契約は、オペレーター負担費用の固定化及び本投資法人収入の安定化を実現
する観点から、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払うことを内容とする賃貸借契約とする方
針です。なお、本投資法人の保有資産におけるオペレーターとの賃貸借契約は、全て固定賃料契約となって
います。
(ⅱ)オペレーターの選定基準・方法
本投資法人は、ヘルスケア施設を取得する場合、施設の不動産としての質だけでなく、運営主体であるオ
ペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えています。これは、入居
者に選ばれるためには、入居一時金及び月額利用料等に見合う質及び種類のサービスをオペレーターが提供
でき、当該オペレーターが継続的に運営を行えることがヘルスケア施設の収益性・資産価値という観点から
も重要な要素となると考えているためです。
(ⅲ)Backup Operator Membershipの採用
本投資法人は、運営のバックアップに関する協定を保有資産の各オペレーター(一部を除きます。)との
間で締結しています。当該協定の主な目的は、本投資法人が保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解
約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合において、保有資産
の他のオペレーターに、本投資法人との間の新たな賃貸借契約の締結及び当該ヘルスケア施設の運営を依頼
した際は、当該オペレーターはかかる依頼について誠実に協議する旨を規定するものです。また、将来取得
するヘルスケア施設のオペレーターとの間でも同様の協定を締結することを検討します。このような各オペ
レーターとの協定による関係を「Backup Operator Membership」といいます。
ⅲ.新規物件取得のための27,300百万円の借入れ及び有利子負債の借換えと金利の固定化等
2020年4月2日付で取得した新規物件(28物件)の取得資金に充当するため、同日付で総額27,300百万円の
借入れを行いました。また、2020年4月30日に返済期日を迎えた既存借入金500百万円について、2020年4月
30日付で借換えを行いました。さらに、2020年5月29日に返済期日を迎えた既存借入金1,500万円について、
2020年5月29日付で借換えを行い、当該借入金について金利の固定化を実施しています。 次期に償還期日を迎
える第2回投資法人債1,700百万円(償還期日2020年7月28日)及び返済期日を迎える借入金総額7,349百万円
(返済期日2020年7月22日)につきましては、金融費用の削減や返済期日の長期化、金利の固定化等に努めて
まいります。 また、新規物件の取得に当たり資金調達が必要な場合は、引き続き有利子負債のコスト削減を
進めるとともに、資金調達手段として銀行借入、投資法人債の発行、公募増資等、様々な調達手段について検
討し、本投資法人にとって最適な資金調達手段の実現を目指します。なお、優先買取権確保を目的とした、ブ
リッジファンドに対する匿名組合出資についても、費用対効果、総資産LTV等を勘案しながら機動的に検討
してまいります。
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(ハ)決算後に生じた重要な事実
A.本投資法人と日本ヘルスケア投資法人との合併
本投資法人は、2020年4月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、NHIを吸収合併消滅法
人とする本合併を行いました。また、2020年4月1日付で、本投資法人の商号を「日本賃貸住宅投資法人」から
「大和証券リビング投資法人」に変更しました。
(a) 本合併の目的
両投資法人は、それぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向け
た以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識していたところです。
すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅
への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実
現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同
様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けていました。また、2019年5月に新規中期
目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進し
ているものの、完了までに一定の期間(3~5年間程度)を要するものと見込んでいました。
NHIにおいては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマク
ロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアア
セットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた
一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況にありまし
た。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS(共働
きで子供を持たない世帯)、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠
組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・
ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法人においては、賃
貸住宅投資マーケットにおける需給環境に伴う物件の購入機会減少時に、他のアセットクラスへの投資機会を確保
できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保で
きること、また、NHIにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした投資口の発行によるエクイティ資
金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の
向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人
は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペ
レーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認
識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を
総合的に提供するリート」として運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じ
た収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併を
行いました。
(b) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、NHIは本合併により解散しました。
(c) 合併比率
本合併に当たって、NHIの投資口1口に対し、本投資法人の投資口2.05口を割当交付しました。なお、後記
「C.第三者割当による新投資口の発行」後の発行済投資口の総口数は、2,055,946口となっています。
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(d) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人である本投資法人は、NHIの2019年11月1日から2020年3月31日までの最終の営
業期間に係る金銭の分配の代わり金として、NHIの分配可能利益に基づきNHIの投資主(本合併の効力発生日
の前日のNHIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投
資口の買取りを請求したNHIの投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象
投資主」といいます。))又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合
いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるNHIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日にお
けるNHIの発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除し
た金額(1円未満切捨て))である1口当たり3,525円を支払う予定です。
(e) 出資総額等
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 : 0円
出資剰余金 : 投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。)
第22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
(f) 吸収合併消滅法人(NHI)の直前期(2020年3月期)の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用
を行うこと
営業収益 589百万円
当期純利益 263百万円
総資産額 20,857百万円
負債額 10,687百万円
純資産額 10,169百万円
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B.資産の譲渡
本投資法人は、2020年4月1日付で以下の資産(以下「譲渡資産」といいます。)を譲渡しました。
譲渡価格
売却損益の
物件名称 資産の種類 (千円) 契約締結日 譲渡先
見込額(千円)
(注1)
willDo北24条 不動産 286,000 20,376 (注2)
グランカーサ南13条 不動産 406,000 △44,002 (注2)
グランカーサ南9条 不動産 461,000 △57,606 (注2)
willDo西下台町 不動産 593,000 130,878 (注6)
グランメゾン七福 不動産 300,000 △27,712 (注7)
リビングステージ東仙台 信託受益権 363,000 76,779 (注14)
willDo越谷 不動産 575,000 148,000 (注8)
サイトピア 不動産 456,000 △24,273 (注13)
willDo新座 不動産 585,000 39,559 (注8)
エクセルシオール栄 不動産 545,000 △50,935 (注3)
willDo日比野 不動産 311,000 40,824 (注3)
willDo稲永 不動産 648,000 115,237 (注3)
willDo四日市鵜の森 不動産 563,000 137,847 (注4)
アブレスト桜川 不動産 507,000 2019年11月19日 164,669 (注5)
プロスペクト美章園 不動産 330,000 79,187 (注5)
ロイヤルガーデン森林公園 不動産 280,000 △77,711 (注7)
グリーンパーク小松島 不動産 421,000 △63,201 (注6)
ダイアパレス泉崎 不動産 316,000 △42,036 (注11)
リビングステージ南仙台 信託受益権 222,000 74,010 (注14)
高砂関弐番館 信託受益権 757,000 203,333 (注14)
入間駅前ビル 不動産 1,730,000 162,754 (注13)
入間駅前第二ビル 不動産 648,000 △112,791 (注13)
シェモア桜ヶ丘 不動産 634,000 14,606 (注13)
コリンヌ津田沼 不動産 348,000 △35,671 (注10)
茅ヶ崎ダイカンプラザ 不動産 483,000 23,825 (注10)
ウィンベルコーラス平塚第13 不動産 358,000 △100,677 (注10)
プロスペクト桂 不動産 480,000 42,219 (注9)
合計 - 13,606,000 - 837,491 -
(注1)譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートワンです。
(注3)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートツーです。
(注4)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートスリーです。
(注5)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートフォーです。
(注6)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートファイブです。
(注7)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートシックスです。
(注8)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートセブンです。
(注9)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートエイトです。
(注10)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートナインです。
(注11)譲渡先は、合同会社ロッキーゲートテンです。
(注12)上記(注2)から(注11)記載の譲渡先は、大和PIパートナーズ株式会社から譲渡資産の売買契約における買主としての契約上の地
位及び権利義務の一部を、2020年3月30日付で譲り受けています。
(注13)譲渡先は、合同会社ネモフィラです。
(注14)譲渡先は、のぞみファイナンス&コンサルティング株式会社です。
(注15)譲渡資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先は、投信法に規
定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運
用会社は、譲渡先との間で各譲渡資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ています。な
お、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引に該当するものの、本合併に伴う一
連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
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C.第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は、後記「E.資産の取得」に記載の2020年4月2日付で取得した新規取得資産(28物件)の取得資
金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 262,891口
発行価額 1口当たり98,900円
発行価額の総額 25,999,919,900円
払込期日 2020年4月1日
株式会社大和証券グループ本社 252,780口
割当先及び口数
グッドタイムリビング株式会社 10,111口
D.資金の借入れ
本投資法人は、後記2020年4月2日付で取得した新規取得資産(28物件)の取得資金に充当することを目的とし
て、2020年4月2日付で資金の借入れを行いました。
借入金の概要
<タームローンII号 第一ローン>
借入先 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行
借入金額 4,500,000千円
利率 全銀協1ヶ月日本円TIBOR+0.3375%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2024年3月29日
毎月22日及び満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
<タームローンII号 第二ローン>
借入先 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行
借入金額 1,900,000千円
利率 全銀協1ヶ月日本円TIBOR+0.4325%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2027年3月31日
毎月22日及び満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
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有価証券報告書(内国投資証券)
<タームローンII号 第三ローン>
株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行、
借入先
株式会社りそな銀行
借入金額 9,400,000千円
利率 全銀協1ヶ月日本円TIBOR+0.4825%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2028年3月31日
毎月22日及び満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 5,000,000千円
利率 全銀協3ヶ月日本円TIBOR+0.2875%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2023年3月31日
2020年6月30日を初回とし、以降、各年の3月、6月、9月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 5,500,000千円
利率 全銀協3ヶ月日本円TIBOR+0.5325%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2029年3月30日
2020年6月30日を初回とし、以降、各年の3月、6月、9月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 三井住友信託銀行株式会社
借入金額 1,000,000千円
利率 全銀協3ヶ月日本円TIBOR+0.3375%
借入日 2020年4月2日
返済期日 2024年3月29日
2020年6月30日を初回とし、以降、各年の3月、6月、9月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日)
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
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E .資産の取得
本投資法人は、2020年4月1日付で売買契約における買主たる地位及び権利義務をNHIから承継し、同年4月
2日付で以下の資産を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 所在地 (千円) 契約締結日 取得日 取得先
(注1)
東京都
AIP勝どき駅前ビル 信託受益権 8,150,000 (注4)
中央区
東京都
プレザングラン南雪谷 信託受益権 3,380,000 (注6)
大田区
神奈川県
あいらの杜 東大船
信託受益権 2,271,195 (注7)
横浜市
東京都
あいらの杜 石神井公園
信託受益権 2,070,000 (注5)
練馬区
東京都江
あいらの杜 江戸川篠崎
信託受益権 1,499,307 (注5)
戸川区
シニアフォレスト横浜 神奈川県
信託受益権 1,202,000 (注8)
都筑 横浜市
大阪府
そんぽの家 豊中南曽根
信託受益権 825,000 (注3)
豊中市
イリーゼ狛江・別邸 東京都
信託受益権 920,500 (注3)
(追加取得) 狛江市
アルファリビング高松 香川県
信託受益権 1,225,000 (注3)
紺屋町 高松市
グッドタイム リビング
神奈川県
センター南・プラテシ 信託受益権 11,150,000 (注9)
横浜市
ア センター南
グッドタイム リビング
千葉県
千葉みなと/海岸通・ 信託受益権 4,516,000 (注9)
千葉市
プラテシア 千葉みなと
グッドタイム リビング
神奈川県
信託受益権 4,064,000 (注9)
横浜市
横浜都筑
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 2,800,000 (注9)
吹田市
千里ひなたが丘
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 2,180,000 (注9)
2019年11月19日 2020年4月2日
堺市
なかもず
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 2,120,000 (注9)
枚方市
香里ヶ丘
グッドタイム リビング
東京都
信託受益権 1,860,000 (注9)
江東区
亀戸
グッドタイム リビング
兵庫県
信託受益権 1,820,000 (注9)
神戸市
御影
グッドタイム リビング
兵庫県
信託受益権 1,585,000 (注9)
尼崎市
尼崎新都心
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 1,430,000 (注9)
吹田市
南千里
グッドタイム リビング
兵庫県
信託受益権 1,370,000 (注9)
神戸市
神戸垂水
グッドタイム リビング
千葉県
信託受益権 1,320,000 (注9)
千葉市
千葉みなと/駅前通
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 980,000 (注9)
堺市
泉北泉ヶ丘
グッドタイム リビング
大阪府
信託受益権 920,000 (注9)
池田市
池田緑丘
グッドタイム リビング
神奈川県
信託受益権 850,000 (注9)
横浜市
長津田みなみ台
グッドタイム リビング
埼玉県
信託受益権 659,000 (注9)
蓮田市
埼玉蓮田
グッドタイム リビング
千葉県
信託受益権 610,000 (注9)
流山市
流山壱番館
グッドタイム リビング
千葉県
信託受益権 563,000 (注9)
流山市
流山弐番館
グッドタイム リビング
兵庫県
信託受益権 320,000 (注9)
尼崎市
尼崎駅前
合計 - - 62,660,002 - - -
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格)を記載しています。
(注2)各取得資産の取得に関して、媒介はありません。
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(注3)取得先は、合同会社DAヘルスケア2です。
(注4)取得先は、合同会社DAヘルスケア3です。
(注5)取得先は、合同会社DAヘルスケア4です。
(注6)取得先は、合同会社DAヘルスケア5です。
(注7)取得先は、合同会社DAヘルスケア6です。
(注8)取得先は、合同会社DAヘルスケア7です。
(注9)取得先は、合同会社GTLヘルスケアです。
本投資法人は、2020年4月10日付で以下の資産を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 所在地 (千円) 契約締結日 取得日 取得先
(注1)
グランカーサ文京 東京都 非開示
不動産 1,480,000 2019年9月20日 2020年4月10日
千石(注3) 文京区 (注2)
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格)を記載しています。
(注2)取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
(注3)「(仮称)千石4丁目PJ」は、2020年4月10日付で「グランカーサ文京千石」に物件名称を変更しました。以下同じです。
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(2) 【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、規約の規定に基づ
き、資産を主として不動産等資産(不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の
受益権など、投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みま
す。)(以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。以下同じです。)に対する投資と
して運用することを目的とします(規約第9条)。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的としま
す。本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です(規約第6条)。本
投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商
品取引法」といいます。)上の金融商品取引業者である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株
式会社にすべて委託してこれを行います。
③ 投資ビークルへの投資を通じた資産の運用
本投資法人は、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分に
投資することがあります。
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(3) 【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
(注)本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)
第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。)に、株式会社大和証券グループ本社(本資産運用会社の親会社)
(以下「大和証券グループ本社」といいます。)が該当します。
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の内容
運営上の役割 名称 関係業務の内容
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、主
投資法人 大和証券リビング投資法人
として不動産等資産に投資することにより運用を行いま
す。なお、本投資法人は、2009年1月21日付で、リプラ
ス・レジデンシャル投資法人から日本賃貸住宅投資法人
へ商号変更し、2020年4月1日付で、日本賃貸住宅投資
法人から大和証券リビング投資法人へ商号変更しまし
た。
2005年10月7日付で本投資法人との間で資産運用委託
資産運用会社 大和リアル・エステート・ア
契約(その後の変更を含みます。)を締結しました。ま
機関運営事務受託者 セット・マネジメント株式会社
た、2014年6月27日付で本投資法人との間で機関運営事
務委託契約を締結しました。なお、2018年10月1日付け
で行われた株式会社ミカサ・アセット・マネジメント
(以下「MAM」といいます。)を消滅会社、本資産運
用会社を存続会社とする吸収合併に伴い、本資産運用会
社は、資産運用委託契約及び機関運営事務委託契約をM
AMから承継しました。
投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本
投資法人の規約に従い、資産の運用に係る業務を行いま
す(投信法第198条第1項)。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資
法人の資産運用に係る業務、②本投資法人が行う資金調
達に係る業務、③本投資法人への報告業務及び④その他
本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付
随する業務です。また、投信法上の一般事務受託者(投
信法第117条第4号)として、機関運営事務委託契約に
基づき、本投資法人の役員会及び投資主総会の運営に関
する事務(ただし、投資主総会関係書類の発送、議決権
行使書の受理、集計に関する事務を除きます。)を行い
ます。
2005年10月7日付で本投資法人との間で一般事務委託
一般事務受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社
契約(その後の変更を含みます。)、資産保管業務委託
資産保管会社
契約(その後の変更を含みます。)及び投資口事務代行
投資主名簿等管理人
委託契約(その後の変更を含みます。)をそれぞれ締結
しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第5号及
び第6号)として、一般事務委託契約に基づき、本投資
法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に関する
事務及び③納税に関する事務等を行います。
また、投信法上の資産保管会社として、資産保管業務
委託契約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に
係る業務を行います(投信法第208条第1項)。
更に、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第
2号、第3号及び第6号。ただし、投資法人債に関する
事務を除きます。)として、投資口事務代行委託契約
(本振替投資口(振替投資口である本投資法人の投資口
をいいます。以下同じです。)に関する事項に限りま
す。)に基づき、①投資主名簿の作成及び備置きその他
の投資主名簿に関する事務、②本投資証券(本投資法人
が発行する投資証券をいいます。以下同じです。)の発
行に関する事務、③投資主に対して分配をする金銭の支
払に関する事務、④投資主からの本投資法人に対する権
利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に
関する事務等を行います。
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
本投資法人とプロスペクト・リート投資法人との合併
特別口座管理人 みずほ信託銀行株式会社
に伴い、プロスペクト・リート投資法人との2008年12月
30日付の特別口座の管理に関する契約を、2010年6月30
日付で本投資法人との間で特別口座の管理に関する契約
の当事者の地位承継に係る合意書を締結し、承継しまし
た。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、
第3号及び第6号。ただし、投資法人債に関する事務を
除きます。)として、特別口座の管理に関する契約(本
振替投資口を除く本投資法人の投資口に関する事項に限
ります。)に基づき、①投資主名簿の作成及び備置きそ
の他の投資主名簿に関する事務、②投資主からの本投資
法人に対する権利行使に関する請求その他の投資主から
の申出の受付に関する事務等を行います。
2015年7月22日付で本投資法人との間で第2回無担保
投資法人債に関する財 株式会社三菱UFJ銀行
投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)財務
務代理人
代理契約を、2016年6月7日付で本投資法人との間で第
3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特
約付)及び第4回無担保投資法人債(特定投資法人債間
限定同順位特約付)財務代理契約を、2017年6月1日付
で本投資法人との間で第5回無担保投資法人債(特定投
資法人債間限定同順位特約付)財務代理契約を、2017年
9月1日付で本投資法人との間で第6回無担保投資法人
債(特定投資法人債間限定同順位特約付)財務代理契約
をそれぞれ締結しました。
投信法上の投資法人債に係る財務代理人(投信法第
117条第2号、第3号及び第6号)として、財務代理契
約に基づき、①投資法人債券の発行に関する事務、②投
資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事
務、③投資法人債原簿の作成及び備置その他の投資法人
債原簿に関する事務、④投資法人債権者の権利行使に関
する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関
する事務を行います。
大和証券グループ本社は、本資産運用会社の親会社
特定関係法人 株式会社大和証券グループ本社
(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則
/サポート提供会社
(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みま
す。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。)で
す。
本資産運用会社との間で2009年6月17日付でスポン
サー・サポート契約を締結しています。本投資法人の持
続的かつ安定的な成長を図ることを目的として、本資産
運用会社への物件等の情報その他の本資産運用会社の運
営に関連する情報で、大和証券グループ本社が本資産運
用会社又は本投資法人にとって有用であると判断する情
報を随時提供し、本資産運用会社の人材確保への協力及
びブリッジファンドの組成等への協力を行います。
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③ 上記以外の本投資法人の主な関係者
運営上の役割 名称 関係業務の内容
2008年11月25日付で本投資法人及び本資産運用会社との
業務提携先不動産業 株式会社長谷工ライブネット
間で業務提携契約(注)を締結しました。
者
2006年3月17日付で本投資法人及び本資産運用会社との
株式会社タカラ
間で業務提携契約(注)を締結しました。
2008年10月31日付で本投資法人及び本資産運用会社との
株式会社毎日コムネット
間で業務提携契約(注)を締結しました。
資産運用会社のア
資産運用会社との間で2013年12月27日付のアドバイザ
AIPヘルスケアジャパン合同会社
ドバイザー
リー契約を締結しています。
本投資法人の投資機会の拡充を図り、かつ、資産運用会
社による不動産運営管理を質的に向上させること等によ
り、本投資法人の継続的かつ安定的な成長を図ることを
目的として、資産運用会社に対するヘルスケア施設の管
理・運営等に関する情報提供、オペレーターとの各種交
渉の補助及び支援等のアドバイザリー業務の提供及び投
資対象資産に係る市場調査・分析等の各種助言を行いま
す。
本投資法人及び資産運用会社に対する不動産等の売却、
パイプラインサポー 大和ACAヘルスケア株式会社
不動産等に関する情報の提供等を行います。
ト会社
本投資法人との間でそれぞれ運営のバックアップに関す
運営バックアップ協 グッドタイムリビング株式会社
る協定を締結しています。
定者
株式会社チャーム・ケア・コーポ
本投資法人が保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約
レーション
が、解約、解除若しくはその他の原因により終了した場
株式会社スーパー・コートSOMP
合又は終了することが見込まれる場合において、本投資
Oケア株式会社
法人から運営バックアップ協定者に対して対象施設につ
株式会社さわやか倶楽部
き新たな賃貸借契約を締結の上、当該施設の運営を行う
株式会社ニチイ学館
よう依頼した場合には、当該運営バックアップ協定者
は、かかる依頼について、本投資法人との間で誠実に協
株式会社シダー
議を行います。
株式会社日本介護医療センター
株式会社ウイズネット
株式会社シルバーハイツ札幌
あなぶきメディカルケア株式会社
HITOWAケアサービス株式会社
(注) 業務提携契約に基づくサポートの内容
ⅰ.対象不動産の売買に関する情報の優先的な情報提供※1
ⅱ.対象不動産の売買に関する優先交渉権の付与※2
ⅲ.賃料相場、建物管理等のマーケットに関する情報提供
ⅳ.上記ⅰ.乃至ⅲ.を前提として委託される、本投資法人の取得した対象不動産の賃貸仲介及び賃貸管理等に関する業務
※1 「優先的な情報提供」とは、遅くとも第三者と同時に情報の提供を受けることをいいます。
※2 「優先交渉権」とは、第三者に先駆けて売買の交渉を行う権利をいいます。
④ 匿名組合出資の仕組図
※匿名組合契約
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(4) 【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
(イ)機関の内容
本投資法人の執行役員は3名以内、監督役員は4名以内(ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とし
ます。)とされています(規約第27条第1項)。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員2名、監督
役員3名、執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。
a.投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資主の
議決権の過半数をもって行われます(規約第22条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等投信法第93条
の2第2項に定める決議は、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主
の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって行われます(特別決議)。ただし、投資主が投資主総会に出
席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が
提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
す。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第24条第1項)。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約第3章「資産運用
の対象、方針及び計算」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記
のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、その開催場所を東京都23区内としています(規約第18条)。本投資法人の投
資主総会は、(i)2021年12月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以降隔年ごとの12月1日及び同日以後遅滞
なく招集します。また、(ⅱ)本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集することができます
(規約第19条第2項)。投資主総会を招集するには、投資主総会の日から2ヶ月前までに当該日を公告し、
当該日の2週間前までに基準日現在の投資主に対して投資主総会の招集通知を発送します(投信法第91条第
1項本文、規約第20条本文)。ただし、本投資法人が上記(i)に従って開催された直前の投資主総会の日か
ら25か月を経過する前に開催される投資主総会を招集する場合には、投信法第91条第1項の規定による投資
主総会の日の公告を行うことを要しません(投信法第91条第1項但書、規約第20条但書)。また、上記(i)
に基づき投資主総会を招集する場合には、2021年9月30日及び以降隔年ごとの9月30日の最終の投資主名簿
に記載又は記録された投資主をもって、当該投資主総会において権利を行使することができる投資主としま
す(規約第25条第1項)。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
ければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となり
ます(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の
決議が必要です(投信法第206条第1項)。
b.執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項、第5項、会社法(平成17年
法律第86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、本資
産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資
産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、役
員会の承認を得なければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督す
る権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権限
を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する
権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除
き、議決に加わることができる執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行わ
れます(投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第29条)。
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投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)において、役員会の決議について特別の利
害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及びその場合には当該執行役員又
は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負います
が(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法第115条の6第1項の損害賠償責任について、当該
役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該
役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役
員会の決議によって免除することができるとしています(規約第33条)。
c.会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う(投信法第115条の2第1項)とともに、執行役員の
職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合におけ
る監督役員への報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
会計監査人は、その任務を怠ったときは、これによって生じた損害を賠償する責任を負いますが(投信法
第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法第115条の6第1項の損害賠償責任について、当該会計監査人
が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該会計
監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、
役員会の決議によって免除することができるとしています(規約第37条)。
(ロ)内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人の役員会は、執行役員2名及び監督役員3名で構成され、原則として3か月に1回以上開催する
こととされています。実際には、役員会は、1か月に1回以上開催され、執行役員による業務執行状況及び一
般事務受託者の事務執行状況に関する報告等に加え、本資産運用会社の代表取締役社長及び各部門の責任者か
ら業務の執行に関する詳細な報告が行われています。これらの報告を通じて、監督役員は、執行役員の業務遂
行及び資産の運用業務が適切に行われていることを監視する役割を果たしています。
(ハ)内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
監督役員は、役員会において、執行役員に加え本資産運用会社の代表取締役社長及び各部門の責任者より詳
細な報告を受け、活発な議論を交わすことにより監督機能を果たしています。また、会計監査人は、決算期ご
とに計算書類の監査を行い、監査報告書を提出することに加え、監査の過程で法令違反等が認められた場合に
は、その事実を監督役員に対して報告することとなっています。
(ニ)本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人の役員会は、本資産運用会社に対して、以下の管理体制を整備しています。
・運用ガイドライン及び資産管理計画の策定及び変更については、本資産運用会社での決議後、本投資法人の
役員会が報告を受けることとなっています。
・利害関係者との一定規模以上の運用資産の取得・売却及び賃貸借取引については、あらかじめ、本投資法人
役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ることを条件としています。
また、一般事務(機関の運営に関する事務、投資主名簿等管理事務、会計事務等)受託者並びに資産保管会
社の適切な管理を行うために、本投資法人と各々の業務の受託者の間の業務委託契約に基づき、各受託者か
ら適宜必要な報告を受け、受託業務に関する帳簿等の閲覧を求める権利を有します。
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② 投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は以下のとおりです。
本資産運用会社組織図
(注)各投資委員会は、DLI投資委員会、DOI投資委員会、DRP投資委員会、DHP投資委員会、DLP投資委員会及びファン
ド投資委員会から構成されています。DLI投資委員会は本投資法人(DLI)に関する投資委員会です。DOI投資委員会は
大和証券オフィス投資法人(以下「DOI」といいます。)に関する投資委員会、DRP投資委員会は大和証券レジデンシャ
ル・プライベート投資法人(以下「DRP」といいます。)に関する投資委員会、DHP投資委員会は大和証券ホテル・プライ
ベート投資法人(以下「DHP」といいます。)に関する投資委員会、DLP投資委員会は大和証券ロジスティクス・プライ
ベート投資法人(以下「DLP」といいます。)に関する投資委員会、ファンド投資委員会は一任運用ファンド、助言ファンド
等、前述の各投資委員会で対象とならない事項について審議・決議します。
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本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。
なお、本資産運用会社は、本投資法人のほか、上場のクローズド・エンド型不動産投資法人であるDOI並びに
非上場のオープン・エンド型不動産投資法人であるDRP、DHP及びDLPの資産の運用を受託しています。
また、本資産運用会社は、幅広い用途の不動産等を投資対象とするその他ファンドの資産運用も受託していま
す。DOIの投資対象はオフィス、DHPの投資対象は主たる用途を宿泊用施設とする不動産等、DLPの投資
対象は主たる用途が物流の用に供され、又は供されることが可能な不動産等であるため、主たる用途を生活・福
祉関連施設(後記「2 投資方針 (1)投資方針 ① 基本方針」に定義します。)とする不動産及びその不動産を
裏付けとする特定資産を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反
が生じることはないものと考えられます。しかし、DRPの投資対象は主たる用途を居住用施設(高齢者を入
居・利用の対象としたヘルスケア施設を除きます。)とする不動産等であり、本投資法人とDRP、その他の
ファンド等との間で居住用施設の運用に関して利益相反が生じ得ることから、本資産運用会社においては、物件
情報の配分に関するローテーション・ルールを設けることにより恣意的な物件情報の配分を抑制しています。
<賃貸住宅の取得に関するローテーション・ルール>
本資産運用会社が賃貸住宅の取得に関する物件情報を入手した場合は、不動産登記簿の記載に基づく建物の西暦
竣工年次が奇数の物件は本投資法人を、西暦竣工年次が偶数の物件はDRPを第1順位の優先検討権者とし、他
方を第2順位の優先検討権者とします。第1順位の投資法人が優先検討した結果、第1順位の投資法人が取得の
優先権を行使しないことを当該受託投資法人に係る投資委員会で決議(優先権を行使しない理由を明確にするこ
とを要します。)した物件については、第2順位の投資法人において取得することができます。第1順位及び第
2順位の投資法人のいずれでも取得の優先権を行使しないと当該投資法人に係る投資委員会で決議された場合、
その他ファンド等において取得することができます。
優先検討順位
第1順位:本投資法人
西暦竣工年次が奇数の場合
第2順位:DRP
第3順位:その他ファンド等
優先検討順位
第1順位:DRP
西暦竣工年次が偶数の場合
第2順位:本投資法人
第3順位:その他ファンド等
ただし、以下の場合は、ローテーション・ルールの対象外とします。
① 物件の売主が、買主候補である投資法人(ブリッジファンド等を含みます。以下同じです。)又は私募ファ
ンド等をあらかじめ指定している場合
② 投資法人又は私募ファンド等が共有、区分所有建物、受益権の準共有等の理由によって取得対象物件の一部
について既に権利を有している場合
③ 投資法人又は私募ファンド等が取得対象物件に隣接する物件を既に有している場合、既存契約に反する行為
となる場合など、特別な事情がある場合
上記に基づいて検討が行われた物件の取得については、その決定に先立つコンプライアンス委員会において、
ローテーション・ルール及びその例外の適用の経緯及び検討結果(優先検討権者の優先権を行使しない理由の正
当性を含みます。)について審議の上、承認を受けるものとしています。
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本資産運用会社の各種業務は、投資企画部、投資オリジネーション部、DOI運用部、DLI運用部、資産運
用部、運用企画部、コンストラクション・マネジメント部、ファンド運用部、投資法人企画部、財務部、総務
部、経営企画部、リスク管理・コンプライアンス部、内部管理室及びコンプライアンス・オフィサーの各部署に
分掌されます。このうち、本投資法人の運用業務は投資企画部DLI投資チーム及びDLI運用部が、DOIの
運用業務は投資企画部DOI投資チーム及びDOI運用部が、DRPの運用業務は投資企画部DRP投資チーム
及び資産運用部DRP運用チームが、DHPの運用業務は投資企画部DHP投資チーム及び資産運用部DHP運
用チームが、DLPの運用業務は投資企画部DLP投資チーム及び資産運用部DLP運用チームがそれぞれ行っ
ております。投資企画部、投資オリジネーション部、DOI運用部、DLI運用部、資産運用部、運用企画部、
コンストラクション・マネジメント部、ファンド運用部、投資法人企画部、財務部、総務部、経営企画部及びリ
スク管理・コンプライアンス部については各部の部長が、内部管理室については内部管理室長が統括します。さ
らに、投資企画部、投資オリジネーション部、DOI運用部、DLI運用部、資産運用部、運用企画部及びコン
ストラクション・マネジメント部は投資運用本部が、ファンド運用部はファンド本部が、投資法人企画部、財務
部、総務部及び経営企画部はコーポレート本部が統括し、各本部の本部長が、所管する本部の業務を統括しま
す。コンプライアンス・オフィサーは、社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。なお、執務上の都
合により役職員は職務を兼務することができますが、投資運用に係る職務とコンプライアンスに係る職務を兼務
することはできません。投資法人並びにそれ以外の投資運用等に関する審議及び決議を行うことを目的として、
各々について投資委員会(DLI投資委員会、DOI投資委員会、DRP投資委員会、DHP投資委員会及びD
LP投資委員会並びにファンド投資委員会)を設置しています。また、DRPの保有不動産等の価値評価に関す
る審議及び決議を行うことを目的としてDRPバリュエーション委員会を、DHPの保有不動産等の価値評価に
関する審議及び決議を行うことを目的としてDHPバリュエーション委員会を、DLPの保有不動産等の価値評
価に関する審議及び決議を行うことを目的としてDLPバリュエーション委員会を設置しています。さらに、資
産運用会社社内のコンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する審議及び決議を行うことを目的として、
コンプライアンス委員会を設置しています。
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(イ)本資産運用会社の各組織・機関の業務の概要
各組織の主な業務は以下のとおりです。
部署名 分掌業務
投資企画部 a.DLI投資チーム
・DLIの投資に係る計画及び方針の立案
・DLIに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
b.DOI投資チーム
・DOIの投資に係る計画及び方針の立案
・DOIに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
c.DRP投資チーム
・DRPの投資に係る計画及び方針の立案
・DRPに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
d.DHP投資チーム
・DHPの投資に係る計画及び方針の立案
・DHPに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
e.DLP投資チーム
・DLPの投資に係る計画及び方針の立案
・DLPに係る投資運用業における資産の取得及び処分に関する事項
・その他付随する事項
投資オリジネーショ a.ソーシングチーム
ン部 ・新規の投資運用に係るマーケティング活動
・その他付随する事項
b.開発チーム
・新規の開発案件の検討に関する事項
・投資法人及びそのブリッジファンド等(本資産運用会社が資産運用業務を受託
している投資法人(今後組成予定のものを含みます。)から買付意向を記載した
書面を受領している不動産私募ファンドその他の顧客であって、本資産運用会社
が投資一任業務、投資助言・代理業務又はその他の業務を受託するものをいいま
す。以下本表において同じです。)(以下これらを総称して「投資法人等」とい
います。)の資産(取得検討対象を含みます。)の建替え等の開発案件に係る分
析、調査及びマーケティング活動
・その他付随する事項
DOI運用部 ・DOIの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・DOI及びそのブリッジファンド等(以下これらを総称して「DOI等」とい
います。)の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・DOI等の資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・DOI等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・DOI等の資産に係る保険の付保に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
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部署名 分掌業務
DLI運用部 a.AMチーム
・DLIの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・DLI及びそのブリッジファンド等(以下これらを総称して「DLI等」とい
います。)の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・DLI等の資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・DLI等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・DLI等の資産に係る保険の付保に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
b.ポートフォリオ・システムチーム
・DLI等 のポートフォリオの管理(賃貸借契約・入出金・工事データ等)に関する事項
・その他付随する事項
資産運用部 a.DRP運用チーム
・DRPの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・DRP及びそのブリッジファンド等(以下これらを総称して「DRP等」とい
います。)の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・DRP等の資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・DRP等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・DRP等の資産に係る保険の付保に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
b.DHP運用チーム
・DHPの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・DHP及びそのブリッジファンド等(以下これらを総称して「DHP等」とい
います。)の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・DHP等の資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・DHP等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・DHP等の資産に係る保険の付保に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
c.DLP運用チーム
・DLPの資産の処分に係る計画及び方針の立案
・DLP及びそのブリッジファンド等(以下これらを総称して「DLP等」とい
います。)の資産の賃貸及び管理に係る計画及び方針の立案
・DLP等の資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・DLP等の資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・DLP等の資産に係る保険の付保に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
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部署名 分掌業務
運用企画部 ・ 投資法人等のポートフォリオに関する予算・実績の管理
・その他付随する事項
コンストラクショ ・ 投資法人等の資産(取得検討対象を含みます。)の工事計画の策定・提案及び工事の
ン・マネジメント部 進捗管理等に関する事項
・工事業者の選定
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
ファンド運用部 a.インフラチーム
インフラ資産に関する下記の事項
・助言顧客の助言対象資産の取得及び処分に係る助言に関する事項
・助言顧客の助言対象資産の入替計画及び収支計画策定に係る助言に関する事項
・助言顧客の資産の賃貸、管理、補改修及び運営に係る助言に関する事項
・助言顧客による資産の売却又は賃借等の代理又は媒介業務に関する事項
・第二種金融商品取引業に関する事項(投資助言業務等に係る顧客資産の媒介)
・一任運用ファンドの投資方針の立案
・一任運用ファンドにおける資産の取得及び処分に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・一任運用ファンドの資産に係る保険の付保に関する事項
・一任運用ファンドにおける資金調達に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・その他付随する事項
b.運用チーム
不動産に関する下記の事項
・助言顧客の助言対象資産の取得及び処分に係る助言に関する事項
・助言顧客の助言対象資産の入替計画及び収支計画策定に係る助言に関する事項
・助言顧客の資産の賃貸、管理、補改修及び運営に係る助言に関する事項
・助言顧客による資産の売却又は賃借等の代理又は媒介業務に関する事項
・第二種金融商品取引業に関する事項(投資助言業務等に係る顧客資産の媒介)
・一任運用ファンドの投資方針の立案
・一任運用ファンドにおける資産の取得及び処分に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃貸、管理、工事に関する事項
・一任運用ファンドの資産の賃借人に係る与信管理に関する事項
・一任運用ファンドの資産に係る保険の付保に関する事項
・一任運用ファンドにおける資金調達に関する事項
・金融商品取引法第35条第3項に基づき届け出た業務に関する事項
・新規案件の検討に関する事項
・その他付随する事項
c.海外運用準備チーム
・海外ファンド運用及び市場のリサーチに関する事項
・海外ファンド運用業者との連携に関する事項
・その他付随する事項
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部署名 分掌業務
投資法人企画部 ・本資産運用会社の受託業務に関するマーケティング活動
・私募商品の投資家マーケティングに関する事項
・第二種金融商品取引業(みなし二種業を含みます。)に関する事項(投資助言
業務等に係る顧客資産の媒介を除きます。)
・グループ会社との連携に関する事項
・投資口の発行等による投資法人等の資金調達に関する事項
・投資法人等のディスクロージャーに関する事項
・投資法人等のIR戦略立案に関する事項
・投資法人等のIRの実施
・投資法人の広報に関する事項
・投資法人の投資主総会の運営に関する事項
・その他付随する事項
財務部 a.財務チーム
・借入れ及び債券の発行による投資法人等の資金調達に関する事項
・投資法人等のALM(注)に関する事項
・投資法人等の余資運用に関する事項
・投資法人等の資金管理に関する事項
・その他付随する事項
(注)「ALM」とはAsset Liability Managementの略であり、市場金利に対す
る資産・負債の価値変動のリスク管理を意味します。以下同じです。
b.経理チーム
・投資法人等の決算に関する事項
・投資法人等の経理に関する事項
・投資法人等の金銭の分配に関する事項
・DRP、DHP及びDLPの投資口に係る基準価額算定及び払戻しに関する事
項
・投資法人等の会計監査に関する事項
・投資法人等の計算書類の作成に関する事項
・投資法人等の予算、実績の管理
・本資産運用会社の経理に関する事項
・本資産運用会社の財務に関する事項
・その他付随する事項
c.管理業務チーム
・一任運用ファンド及び助言私募ファンドの顧客の管理に関する事項
・助言業務の私募ファンド投資家向け業務(助言業務の投資家のために行う報告
業務に関する事項、助言業務の投資家が投資に関連して行う事務に係る補助及び
代行に関する事項)
・第二種金融商品取引業に係る管理業務
・DRP、DHP及びDLPの投資証券の発行・受渡事務に関する事項
・その他付随する事項
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部署名 分掌業務
総務部 ・投資法人の役員会の運営に関する事項
・株主総会、取締役会及び各種委員会の運営に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・規程の改廃に関する事項
・文書管理、情報管理に関する事項
・システム管理に関する事項
・法令に基づく各種の許認可、承認、登録及び報告等に関する事項
・苦情処理に関する事項
・人事、労務に関する事項
・その他付随する事項
経営企画部 ・投資環境の調査分析
・投資法人の経営課題に関する分析管理
・投資法人の資産管理計画の策定及び変更に関する事項
・投資法人の運用ガイドラインの策定及び変更に関する事項
・新規業務の開始準備に関する事項
・投資法人及び本資産運用会社のリスク管理の統括
・監督官庁等との折衝に関する事項
・その他付随する事項
リスク管理・コンプラ ・リスク管理に関する事項
イアンス部
・コンプライアンス全般の企画・立案・推進に関する事項
・その他付随する事項
内部管理室 ・鑑定評価書取得の手続管理に関する事項
・内部監査に関する事項
・監査役の業務の補佐に関する事項
・その他付随する事項
コンプライアンス・オ ・社内のコンプライアンス(法令等遵守)に関する事項の統括
フィサー
・社内のコンプライアンス体制の確立及び法令等を尊重する企業風土の醸成
・コンプライアンス関連規程(コンプライアンス・マニュアル、コンプライア
ンス・プログラム等)の立案、整備
・コンプライアンスに関する指導及び研修の実施
・コンプライアンス委員会の運営に関する事項
・コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議事項の事前審査
・オブザーバーとしての投資委員会への出席
・日常業務におけるコンプライアンス状況についての検証
・法令違反等のコンプライアンス上の問題の調査等
・苦情対応の処理、各部署への改善指示等
・第二種金融商品取引業に係る審査業務
・その他付随する事項
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(ロ)委員会
本投資法人の運用に関わる委員会の概要は以下のとおりです。
a.DLI投資委員会
委員 代表取締役社長(委員長)、取締役(取締役会で選定した者に限ります。)、取
締役会で選定したDLI投資責任者、コンプライアンス・オフィサー(注)、内
部管理室長(注)、取締役会で選定した社内外の専門家(注)
審議内容 本投資法人に関する以下の事項についての審議及び決議
・資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項(運用ガイドライン
(「利益相反対策ルール」を含みます。)、年次資産管理計画及び中期資産管理
計画等の策定及び変更)
・資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・資産運用業に係る運用評価
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・資金調達及びALMに関する事項
・金銭の分配に関する事項
・余資運用に関する事項
・資金管理に関する事項
・一般事務受託者、資産保管会社及び投資主名簿等管理人の選定及び契約締結に
関する事項
・情報開示方針の策定及び変更
・その他付随する業務に関する事項
審議方法等 ・ 定足数は、議決権者を有する委員の3分の2以上の出席とします。ただし、D
LI投資責任者は物件取得の検討に係るDLI投資委員会には必ず出席するもの
とします。
・ 決議は、出席した議決権を有する委員の全会一致によります。
(注)コンプライアンス・オフィサー及び内部管理室長は、オブザーバーとしてDLI投資委員会に参加しますが、議案に関し
議決権を有しません。また、取締役会で選定した社内外の専門家は、議決権を有する場合と有さない場合があります。
b.コンプライアンス委員会
委員 コンプライアンス・オフィサー(委員長)、内部管理室長、総務部長、コンプラ
イアンスに精通した社外専門家(注)
審議内容 投資法人の以下の事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び決議
・投資法人資産運用業に関する運用方針及び投資方針に関する事項(運用ガイド
ライン(「利益相反対策ルール」を含みます。)、年次資産管理計画及び中期資
産管理計画等の策定及び変更)
・投資法人資産運用業における資産の取得及び売却に関する事項
・投資法人資産運用業の運用管理の計画策定及び実行に関する事項
・1,000万円を超える諸外部委託契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・投資法人の資金調達及びALMに関する事項
・投資法人の金銭の分配に関する事項
・投資法人の一般事務受託者等の選定及び契約締結に関する事項
・投資法人の重要な会計方針の変更に関する事項
・投資法人の会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・投資法人の情報開示の方針の策定及び変更
一任運用ファンドの以下の事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び
決議
・資産管理計画書の策定及び変更
・利害関係者以外の者からの資産の取得及び資産の売却に関する事項
・利害関係者からの資産の取得及び利害関係者への資産の売却等に関する事項
・取引中の委託先以外とのプロパティ・マネジメント契約の締結
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審議内容 ・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・財務方針・計画の策定及び資金調達に関する事項
・配当に関する事項
・計算書類・附属明細書の承認
・重要な会計方針の変更に関する事項
・会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・情報開示方針の策定及び変更
・投資家の勧誘方針の策定及び変更
・投資一任契約の締結及び解約に関する事項
・その他重要な契約の締結及び解約に関する事項
・その他付随する業務に関する事項
本資産運用会社の以下の事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び決
議
・コンプライアンス及びコンプライアンス体制に関する事項
・弊害防止に関する事項
・リスク管理に関する事項
・内部監査に関する事項
・諸規程・規則等の制定及び改廃に関する事項
ブリッジファンド等の資産運用に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び
決議
・資産の賃貸、管理及び工事に関する方針・計画に関する事項
・取引中の委託先以外とのプロパティ・マネジメント契約の締結
・「利益相反対策ルール」に定める取引に関する事項
・財務方針・計画の策定及び資金調達に関する事項
・配当に関する事項
・計算書類・附属明細書の承認
・重要な会計方針の変更に関する事項
・会計監査人の選任議案及び契約締結に関する事項
・情報開示方針の策定及び変更
・投資家の勧誘方針の策定及び変更
・アセットマネジメント契約の締結及び解約に関する事項
・その他重要な契約の締結及び解約に関する事項
・弊害防止に関する事項
・その他付随する業務に関する事項
その他事項に関するコンプライアンス上の問題点の審議及び決議
・資産運用委託契約の締結及び解約に関する事項
・訴訟行為等に関する事項
・その他コンプライアンス・オフィサーが随時定めるコンプライアンスに関する
事項
・その他付随する業務に関する事項
審議方法等 ・定足数は、委員の全員出席を原則とし、コンプライアンス・オフィサーがやむ
を得ない事情があると判断する場合にのみ、委員の3分の2以上の出席をもって
開催できるものとします。ただし、コンプライアンス・オフィサー及びコンプラ
イアンスに精通した社外専門家の少なくとも1名以上は必ず出席するものとしま
す。
・決議は、出席した委員の全会一致によります。
(注)本書の提出日現在、社外専門家委員は、弁護士の資格を有する社外専門家(1名)及び公認会計士の資格を有する社外専
門家(1名)です。
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③ 投資運用の意思決定機構
本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた投信法上の資産運用会社として、
運用ガイドライン等を作成し、投資方針、資産の取得及び売却等に関する利害関係者との取引のルール、開示の
方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めます。
また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従い、資産管理計画を作成し、運用ガイドラインに定める投資
方針及び利益相反対策ルール(その概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2
利害関係人との取引制限 (2)利益相反対策ルール」をご参照下さい。)に従い、投資対象資産を選定し、その
取得を決定します。
<意思決定のフロー>
(注)投信法上の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡又は貸借(以下「投信法上の利害関係人等取引」
といいます。)を行う場合、一定の場合を除き、本投資法人の役員会の承認を受けなければなりません。
なお、コンプライアンス・オフィサーの審査、DLI投資委員会、コンプライアンス委員会又は取締役会にお
ける審議の結果、承認されなかった場合、起案部署に差戻されます。また、DLI投資委員会、コンプライアン
ス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害関係を有する者は、当該決議事項について議決権を行使
することはできません。
(イ)本投資法人の投資方針等に関する意思決定
本資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従った資産運用業務を行うための運用ガイドラインを社内規程
として制定しています。運用ガイドラインは、一年に一度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結果に
よって変更を行わないこともあります。また、経済情勢の大幅な変化が生じた場合には、その都度見直し及び変
更を行うことがあります。運用ガイドラインを変更する必要が生じた場合、経営企画部は運用ガイドラインの変
更案を起案し、以下の手続を経て運用ガイドラインは変更されます。
a.経営企画部が運用ガイドラインの案(以下「議案」といいます。)を起案し、コンプライアンス・オフィ
サーに提出します。
b.コンプライアンス・オフィサーは、法令、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)の
定める規則、投資法人規約及び社内規程(以下「法令等」といいます。)に照らして審査します。
c.コンプライアンス・オフィサーの審査において、問題点がないと判断された議案は、DLI投資委員会にお
いて投資運用の観点から審議されます。
d.DLI投資委員会において承認の決議がなされた議案は、コンプライアンス委員会においてコンプライアン
スの観点から審議されます。
e.コンプライアンス委員会において承認された議案が取締役会において、取締役全員出席のもと、全員一致に
よる承認の決議を経た場合に、運用ガイドラインが制定されます。
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なお、コンプライアンス・オフィサー、DLI投資委員会、コンプライアンス委員会又は取締役会における審査
又は審議の結果、議案が承認されなかった場合には起案部署に差戻されます。
(ロ)本投資法人の資産の運用に関する意思決定
a.資産管理計画の制定及び変更に関する事項
資産管理計画は、上記(イ)a.乃至e.記載の各手続を経て承認された場合に制定されます。
資産管理計画について対象期間中に変更の必要が生じた場合、経営企画部は資産管理計画の変更計画書を起案
し、資産管理計画の制定と同様の手続を経た承認の決議に基づき変更されます。
b.資産の取得及び処分に関する事項
資産の取得及び処分は、原則として、次の手続によって行われます。
(ⅰ)投資企画部は、運用ガイドライン及び資産管理計画に従い、取得又は処分の対象となる資産を選定しま
す。
(ⅱ)投資企画部は、資産の取得及び処分に関する必要資料等(以下「議案等」といいます。)を整備の上、
コンプライアンス・オフィサーに提出します。
(ⅲ)コンプライアンス・オフィサーは、法令等に照らし、投資企画部が提出した議案等を審査します。
(ⅳ)コンプライアンス・オフィサーの審査において問題がないと判断された議案等は、DLI投資委員会に
おいて、投資運用の観点から審議されます。
(ⅴ)DLI投資委員会において承認の決議がなされた議案等は、コンプライアンス委員会において、コンプ
ライアンスの観点から審議されます。
(ⅵ)コンプライアンス委員会において承認された議案等は、取締役会において、取締役の3分の2以上が出
席し、かつ、議決に加わることができる取締役の3分の2以上の賛成による承認の決議をもって意思決定され
ます。
c.運用ガイドライン又は資産管理計画に定められた条件に従った内容の賃貸借契約の締結及び修繕工事の発
注は、DLI運用部長の承認のもと行います。
d.上記b.及びc.の取引が利害関係者との取引(「利益相反対策ルール」に定める取引)に該当する場
合、1件当たりの契約金額(注)が1千万円を下回る場合を除いて、全員出席の取締役会における全員一致に
よる承認に基づき意思決定されます。
(注)契約金額の基準につき、運用資産の賃貸については、当該賃貸借期間の合計金額を基準とします。
e.本資産運用会社は、本投資法人のために、投信法上の利害関係人等との間で、投信法上の利害関係人等取
引を行おうとするときは、あらかじめ(ただし、上記d.に定める手続を経る必要がある場合は、当該手続を
経た後で、投信法上の利害関係人等取引に着手する前に)、本投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同
意を得なければならないものとします。ただし、当該取引が投信法施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取
引に該当する場合は、この限りではありません。
なお、上記に基づき、本資産運用会社が本投資法人の役員会の承認を求めた場合において、当該役員会が投信
法上の利害関係人等取引を承認せず、本資産運用会社に対してその中止又は内容の変更を指示した場合、本資
産運用会社は、内容の変更の指示を受けたものについては、内容の変更を行った後(ただし、上記d.に定め
る手続を経る必要がある場合は、変更後の内容につき、当該手続を経た後)でなければ、再度、本投資法人の
役員会にその承認を求めることができないものとします。また、本投資法人の役員会から当該投信法上の利害
関係人等取引の中止の指示を受けた場合、これを廃案にするものとします。
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④ 投資運用に関するリスク管理体制
投資運用に関するリスク管理体制については前記「③ 投資運用の意思決定機構」及び後記「3 投資リスク
(2)投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。
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(5) 【投資法人の出資総額】
(本書の日付現在)
出資総額 117,715,634,651 円
発行可能投資口総口数 5,000,000口
発行済投資口の総口数 2,055,946口
本書の日付以前における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(円)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2005年10月7日 私募設立 200 200 100,000,000 100,000,000 (注1)
2005年12月13日 第三者割当増資 17,800 18,000 8,900,000,000 9,000,000,000 (注2)
2006年6月21日 公募増資 43,400 61,400 18,748,800,000 27,748,800,000 (注3)
2007年4月26日 公募増資 34,300 95,700 18,595,161,900 46,343,961,900 (注4)
2007年5月24日 第三者割当増資 1,777 97,477 963,370,341 47,307,332,241 (注5)
2008年8月28日 第三者割当増資 70,000 167,477 12,250,000,000 59,557,332,241 (注6)
2009年10月2日 第三者割当増資 65,863 233,340 6,000,119,300 65,557,451,541 (注7)
2010年6月30日 第三者割当増資 43,035 276,375 5,000,236,650 70,557,688,191 (注8)
2010年7月1日 投資口分割 829,125 1,105,500 - 70,557,688,191 (注9)
2010年7月1日 合併 225,300 1,330,800 - 70,557,688,191 (注10)
2013年11月26日 公募増資 131,200 1,462,000 8,148,307,200 78,705,995,391 (注11)
811,104,360
2013年12月18日 第三者割当増資 13,060 1,475,060 79,517,099,751 (注12)
2015年5月27日 公募増資 165,000 1,640,060 12,198,615,000 91,715,714,751 (注13)
2020年4月1日 合併 152,995 1,793,055 - 91,715,714,751 (注14)
2020年4月1日 第三者割当増資 262,891 2,055,946 25,999,919,900 117,715,634,651 (注15)
(注1)1口当たり発行価額500,000円にて、本投資法人が設立されました。
(注2)1口当たり発行価額500,000円にて、投資口17,800口を追加発行し、資産運用を開始しました。
(注3)1口当たり発行価格450,000円(発行価額432,000円)にて、新規物件の取得及び既存の借入金の返済を目的として公募により新投
資口の発行を行いました。
(注4)1口当たり発行価格564,540円(発行価額542,133円)にて、新規物件の取得及び既存の借入金の返済を目的として公募により新投
資口の発行を行いました。
(注5)1口当たり発行価額542,133円にて、新規物件の取得を目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。
(注6)1口当たり発行価額175,000円にて、借入金の返済、物件価値向上のための資本的支出、及び物件の取得等を目的として第三者割当
により新投資口の発行を行いました。
(注7)1口当たり発行価額91,100円にて、投資法人債の償還及び不動産並びに不動産を信託する信託の受益権の取得等を目的として第三
者割当により新投資口の発行を行いました。
(注8)1口当たり発行価額116,190円にて合併により旧PRIより承継する借入金の一部を弁済することを目的として第三者割当により新投
資口の発行を行いました。
(注9)投資口1口につき4口の投資口分割を行いました。
(注10)本投資法人を吸収合併存続法人とし、旧PRIを吸収合併消滅法人とする、投信法第147条に基づく吸収合併を行いました。この吸収
合併により、旧PRIの投資口1口に対して、本投資法人の投資口分割後の投資口3口を全ての旧PRI投資口について割当交付しまし
た。なお、吸収合併時における旧PRIの発行済投資口数は75,100口でした。
(注11)1口当たり発行価格64,350円(発行価額62,106円)にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。
(注12)1口当たり発行価額62,106円にて、新規物件の取得を目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。
(注13)1口当たり発行価格76,440円(発行価額73,931円)にて、新規物件の取得を目的として公募により新投資口の発行を行いました。
(注14)本投資法人を吸収合併存続法人とし、旧NHIを吸収合併消滅法人とする、投信法第147条に基づく吸収合併を行いました。この吸収
合併により、旧NHIの投資口1口に対して、本投資法人の投資口2.05口を全ての旧NHI投資口について割当交付しました。なお、吸
収合併時における旧NHIの発行済投資口数は74,632口でした。
(注15) 1口当たり発行価額98,900円にて、新規物件の取得を目的として第三者割当により新投資口の発行を行いました。
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(6) 【主要な投資主の状況】
2020年3月31日現在における主要な投資主は以下のとおりです。
発行済投資口の
総口数に対する
所有投資口数
氏名又は名称 住所 所有投資口数
(口)
の割合(%)
(注2)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
東京都港区浜松町2丁目11番3号 275,401 16.7
(信託口)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会
東京都中央区晴海1丁目8-11 220,733 13.4
社(信託口)
野村信託銀行株式会社(投信口) 東京都千代田区大手町2丁目2-2 77,289 4.7
BATIMENT A,33,RU
NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A.
E DE GASPERICH,L- 70,833 4.3
5826,LUXEMBOURG
株式会社大和証券グループ本社 東京都千代田区丸の内1丁目9-1 55,014 3.3
東京都中央区晴海1丁目8-12 晴
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券
海アイランドトリトンスクエアオフィ 49,511 3.0
投資信託口)
スタワーZ棟
P.O.BOX 351 BOSTO
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY
N MASSACHUSETTS 0 35,173 2.1
505001
2101 U.S.A.
三菱UFJ信託銀行株式会社 東京都千代田区丸の内1丁目4番5号 32,646 1.9
株式会社あおぞら銀行 東京都千代田区麹町6丁目1-1 28,018 1.7
1776 HERITAGE DRI
STATE STREET BANK WEST CLIENT – TREATY
VE,NORTH QUINCY, 26,156 1.5
505234
MA 02171,U.S.A.
合 計 870,774 53.0
(注1) 2020年3月31日現在の投資主名簿に基づいて記載しています。
(注2) 小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(7) 【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】
該当事項はありません。
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2 【投資方針】
(1) 【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、住居、ヘルスケア施設等の特性に基づいて、地域・規模などを厳選した投資運用を行い、不動
産市況の変化に対応した柔軟な運用を行うことで、将来にわたって安定的な分配金の確保と、ポートフォリオの
持続的な成長を図ります。
本投資法人は、本投資法人の規約第9条に定める基本方針に従い、主として、規約第11条第2項及び第3項に
定める不動産等及び不動産対象証券の特定資産のうち、その主たる用途が住居(以下「賃貸住宅」といいま
す。)又はヘルスケア施設(高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設(主たるタイプを有料老人
ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅とする建物並びにその他の高齢者施設・住宅を含みますが、これらに限
られません。)並びに医療施設等をいいます。)である不動産等又は当該不動産等を裏付けとする不動産対応証
券に対して投資を行います(賃貸住宅及びヘルスケア施設を総称して、以下「生活・福祉関連施設」といいま
す。) (規約第10条第1項) 。なお、本投資法人は、ヘルスケア施設とアセットクラスとして親和性がある「乳
児・幼児の教育・保育施設」などの生活・福祉関連施設に類似する施設(以下「生活・福祉関連施設類似施設」
といいます。)にも付随的な範囲内で投資することができるものとします。
賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することによ
り、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象地
域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むものと
し、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減する
ことにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投資を行
います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ及びファミリータイプとします (規約第10条
第2項) 。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び設備の
仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上で、総合
的に判断します (規約第10条第3項) 。
ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中
すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点か
ら全国のヘルスケア施設に投資を行います (規約第10条第4項) 。個々のヘルスケア施設への投資に当たって
は、(1)経済要因(経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向)、社会要因(高齢者人口・要介護認定者推
移)及び行政要因(介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制)等の一般要因、(2)立地エリアの周辺環
境(交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。以下同じです。)等の地域要因、
(3)建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別物件要因を総合的に判断し
た上で投資判断を行います (規約第10条第5項) 。
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② ポートフォリオ構築方針
(イ)用途
本投資法人は、主たる用途を生活・福祉関連施設とする不動産及びその不動産を裏付けとする特定資産を投資
対象とします。なお、本投資法人は、社会経済的な利用形態において一体的に利用され得る複数の用途の一又は
複数の不動産等又は当該不動産等を裏付けとする不動産対応証券の全部又は一部を取得する場合、当該複合資産
の主たる用途が生活・福祉関連施設であり、かつ、本投資法人が保有することとなる当該複合資産の主たる用途
が生活・福祉関連施設であることを条件として、当該複合資産の全部又は一部を取得することができるものとし
ます。
投資対象とする住宅(以下「賃貸住宅セクター」といいます。)とは、主に以下に掲げる居住施設をいいま
す。
▶ 賃貸住宅
b 学生向けマンション・学生寮
▲ 社宅・社員寮
▼ シェアハウス
e サービスアパートメント
なお、通常の賃貸住宅とは異なるタイプの居住施設については、不動産等の特性を考慮して、将来的にテナ
ントの安定確保が可能と判断できるもののみ取得することができるものとします。
投資対象とするヘルスケア施設(以下「ヘルスケア施設セクター」といいます。)とは、高齢者を入居・利用
の対象とした介護施設及び居住施設(主たるタイプを有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅とする建
物並びにその他の高齢者施設・住宅を含みますが、これらに限られません。)並びに医療施設等をいいます。な
お、本投資法人は、ヘルスケア施設とアセットクラスとして親和性がある「乳児・幼児の教育・保育施設」など
の生活・福祉関連施設類似施設にも付随的な範囲内で投資することができるものとします。
本投資法人は、原則として以下の組入比率を目安にポートフォリオの構築を目指します。
組入比率の目安 (注)
用途区分
賃貸住宅セクター 60%以上
ヘルスケア施設セクター 40%以下
(注) 組入比率は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。なお、上記の他、乳児・幼児の
教育・保育施設などの生活・福祉関連施設類似施設にも投資することができるものとしますが、生活・福祉関連施設の
定義に該当しない資産の組入比率は取得価格ベースで4%を上限とします。
(ロ)地域
本投資法人は、キャッシュ・フローの安定化及び中長期安定運用の観点から、日本の中でも人口が集中しており
今後もその傾向が続くと見込まれ、また今後において高齢化率が高まり高齢化人口も集中すると見込まれる東京
圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国を対象として分散
投資を行うものとし、人口の集中度、地方公共団体の財政状況等を勘案のうえ、中長期にわたって一定の需要が見
込まれると考える地域に投資を行うものとします。
各投資対象地域における投資割合は、ポートフォリオ全体の資産規模(ポートフォリオ全体の取得価格合計額
(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)。以下「資産規模」といいます。)に対して下記の組入比率を目安
とします。
組入比率の目安 (注)
地域区分 定義
東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
三大都市圏 中京圏:愛知県、三重県、岐阜県 70%以上
近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
その他 上記三大都市圏を除く地域 30%以下
(注) 組入比率は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします 。
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(ハ)規模
本投資法人は、原則として1物件当たり1億円以上の物件を投資対象とします。
(ニ)築年数
本投資法人は、原則として築20年以内の物件を投資対象とし、取得価格ベース(取得に伴う諸費用及び税金を含
まないベース)での加重平均築年数に配慮しつつ、競争力・耐震性及び大規模改修工事の時期等を勘案したうえで
投資対象を選定します。
(ホ)ヘルスケア施設セクターのアドバイザー
ヘルスケア施設セクターは、オペレーターの事業運営能力が不動産の価値に大きく影響を与える事業用不動産で
す。そのため、本投資法人は、ヘルスケア施設セクターの運用においては、業界の深い理解と知識、これらに基づ
く綿密な分析力、オペレーターとの良好な関係が重要であると考えます。
本資産運用会社は、1998年の設立以来、ヘルスケア施設セクターに特化した投資運用を行ってきたAIPヘルス
ケアジャパン合同会社と、ヘルスケア施設の運用等に関するアドバイザリー契約を締結し、ヘルスケア施設セク
ターの取得候補物件の選定・情報提供、管理及び運営並びにオペレーターとの協働等に関するアドバイスを受けて
います。これにより、本投資法人の中長期にわたる安定的なパフォーマンス実現に寄与できるものと考えていま
す。
(ヘ)業務提携契約に基づくサポート内容
各不動産業者との間の業務提携契約に基づき各不動産業者から提供を受けるサポートの内容は、以下のとおり
です。
i.対象不動産の売買に関する情報の優先的な情報提供 ※1
ⅱ.対象不動産の売買に関する優先交渉権の付与 ※2
ⅲ.賃料相場、建物管理費等のマーケットに関する情報提供
ⅳ.上記i.乃至ⅲ.を前提として委託される、本投資法人の取得した対象不動産の賃貸仲介及び賃貸管理
等に関する業務
※1 「優先的な情報提供」とは、遅くとも第三者と同時に情報の提供を受けることをいいます。
※2 「優先交渉権」とは、第三者に先駆けて売買の交渉を行う権利をいいます。
〈業務提携先不動産業者〉
本店所在地
名称 事業内容 営業地域
店舗数(注)
株式会社長谷工ライブ 東京都港区 不動産賃貸借の管理受託及びこれらのコン 北海道・東
サルタント業務 北・関東・中
ネット 2支社6支店
部・近畿・中
不動産の売買、賃貸借及びこれらの仲介、
国・四国・九
代理、媒介業務
州
不動産情報の提供に関する業務
株式会社タカラ 北海道札幌市中央区 賃貸マンション・アパートの管理、賃貸、 札幌市内及び
仲介、売買、企画、保険代理業、電気通信 その近郊
1店舗
事業
株式会社毎日コムネット 東京都千代田区 不動産活用コンサルティング 首都圏
11事業所 収益不動産の企画、設計監理、開発
学生マンション・大学学生寮のプロパ
ティ・マネジメント、不動産の仲介及び不
動産の利用に関するコンサルティング業、
不動産入居者募集の広告物の制作及び広告
代理業務
合宿・研修旅行の企画手配
各種スポーツ大会、国際交流プログラムの
企画運営
就活支援、就職セミナー等の開催
自動車教習所の斡旋
(注) 店舗数、支社数、支店数及び事業所数は、2020年3月31日現在の数値です。
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③ 投資対象資産の取得に関する方針
投資対象資産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来に
わたる安定的な収益性を十分に検証した上で、必要なデューデリジェンスを行い、原則として下記に掲げる基準
を充足した不動産の取得妥当性について判断を行います。
なお、下記に掲げる基準については、投資対象資産の選定に関する視点であり、各投資対象資産における個別
性等を鑑みた重要度から総合的に判断を行い、必ずしもすべての基準を充足させる必要はないものとします。
(イ) 投資対象不動産の投資基準(賃貸住宅セクター)
a. 定義
賃貸住宅セクターは、本投資法人の投資対象資産である次の2つのタイプに区分します。なお、高齢者を入
居・利用の対象とした賃貸住宅はヘルスケア施設セクターとして分類します。また投資比率(取得価格ベー
ス)は、原則として以下のとおりとします。
項 目 ワンルームタイプ ファミリータイプ
間取り 1R、1K、1DK、1LDK 2K、2DK、2LDK以上
単身者世帯又はDINKS(共働きで 家族を有する世帯等
主たるユーザー
子供を持たない世帯)等
取得価格ベース
50~80% 20~50%
投資比率
(注)一棟の建物につき複数のタイプの住居が混在する場合、最も多い戸数のタイプに属するものとして、当該一棟の建物全体を1つ
のタイプに分類して投資比率を算出するものとします。
b. ロケーション
本資産運用会社は投資対象不動産の選定にあたっては、賃貸住宅需要が安定的に見込めるロケーションにつ
いて調査、検討を行います。賃貸住宅のタイプ別の地域的な選別基準及び地域別投資比率は以下のとおりとし
ます。
選別基準
項 目 ワンルームタイプ ファミリータイプ
立地・ 原則として主要交通機関からの距離が概 原則として主要交通機関からの距離が概
住環境 ね徒歩10分以内であること。 ね徒歩12分以内又は一定数の駐車場が確
生活上の利便性が高いこと。 保されていること。教育施設、商業施設
等が周辺にあり、生活利便性が高いこ
と。嫌悪施設が近隣にないこと。
投資地域 全国(関東大都市圏、札幌大都市圏、仙 全国(関東大都市圏、札幌大都市圏、仙
台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松 台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松
大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市 大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市
圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九 圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、北九
州・福岡大都市圏、熊本大都市圏 (注 州・福岡大都市圏、熊本大都市圏 (注
1) 、その他人口30万人以上の中核市 (注 1) 、その他人口30万人以上の中核市 (注
2) ) 2) )
投資地域別投資比率
投資地域 取得価格ベース投資比率
東京都23区 30~70%
東京都23区を除く関東圏・中京圏・近畿圏の
30~60%
3大都市圏
政令指定都市等 (注3)
0~25%
(注1)大都市圏については、「住宅・土地統計調査(2018年度)」の大都市圏の定義に準じます。
(注2)「その他人口30万人以上の中核市」とは、地方自治法に基づき制定された市を指します。
(注3)「政令指定都市等」とは、札幌大都市圏、仙台大都市圏、新潟大都市圏、静岡・浜松大都市圏、岡山大都市圏、広島大都市圏、
北九州・福岡大都市圏及び熊本大都市圏並びに人口が30万人以上の中核市をいいます。
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c. 賃貸形態
通常の賃貸住宅での運営形態のほかに、以下の運営形態の不動産等についても特性を考慮して取得すること
ができるものとします。
ⅰ 学生向けマンション又は学生寮
原則として賃貸住宅として活用できる不動産等のみを取得します。テナントである運営法人への一括賃貸を
前提としますが、テナントである運営法人の変更後も収益の継続性が見込める不動産等のみを取得するものと
します。
ⅱ 社宅又は社員寮
原則として賃貸住宅として活用できる不動産等のみを取得します。テナントである法人への一括賃貸を前提
としますが、テナントである法人の変更後も収益の継続性が見込める不動産等のみを取得するものとします。
ⅲ シェアハウス(親族ではない複数の入居者が、リビング・キッチン・浴室・トイレ等の共用スペースを共
同使用する形態の賃貸住宅)
独自の運営組織が必要なため専門業者が運営する物件を投資対象とします。今後の市場環境を精査し、本投
資法人による資産運用の一環として、中長期的な安定収益が見込める不動産等のみを取得するものとします。
ⅳ サービスアパートメント(家具付きで寝具交換やフロントサービス等の付加的サービスの提供を伴う賃貸
住宅)
独自の運営組織が必要なため専門業者が運営する物件を投資対象とします。今後の市場環境を精査し、本投
資法人による資産運用の一環として、中長期的な安定収益が見込める不動産等のみを取得するものとします。
(ロ)投資対象不動産の投資基準 ( ヘルスケア施設セクター)
a.定義
ヘルスケア施設とは、高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設並びに医療施設等をいいま
す。
高齢者施設・住宅以外のヘルスケア施設については、不動産及び事業収益構造等の特性を考慮して、中長期
的に安定した賃貸借関係が維持可能と判断できる場合のみ取得することができるものとします。ただし、オ
フィスと同等又はこれに準じた仕様、若しくは容易にオフィスに転用可能なヘルスケア施設(メディカルビル
等)は除くものとします。
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本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、地域特性、需要の変化等を勘案のうえ、以下に掲げる組入
比率を目安にヘルスケア施設タイプの分散を図ります。
ヘルスケア施設 組入比率
概要
(注1)
タイプ区分
高齢者 有料老人 老人に対して、介護、食事、洗濯・掃除等の家事又は
施設・ 住宅 ホーム 健康管理の以下の何れかのサービスを提供する施設
(注2)
(老人福祉施設、グループホーム等を除きます。)
介護保険法(平成9年法律第123号。その後の改正を含
介護付 みます。)上の特定施設入居者生活介護(以下「特定
施設」といいます。)の指定を受けた有料老人ホーム
特定施設の指定を受けておらず、介護が必要になった
健康型 場合に、契約を解除して退去することが必要な有料老
人ホーム
60%以上
特定施設の指定を受けていない有料老人ホームのう
住宅型 ち、健康型以外のもの(介護が必要となった場合、外
部の介護保険サービスを利用)
住宅(面積・設備・構造)、入居者へのサービス及び
サービス付高齢
入居者との契約に関する基準をみたす登録された賃貸
者向け住宅 (注3)
住宅
その他の高齢者 高齢者を入居・利用の対象としたその他の介護施設及
施設・住宅 び居住施設
医療施設 病院 (注4) 、診療所 (注5 )、メディカル・モール
40%以下
その他 ライフサイエンス施設(バイオテクノロジー、製薬、
医療装置開発等の生命科学産業に従事する法人又は個 10%以下
人が入居する施設)
(注1)組入比率は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。複合施設の場合には、主たるタイプを用
いて算定します。
(注2)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法第29条に定義される施設をいいます。ただし、サービス付き高齢者向け住宅に該当するも
のは除きます。
(注3)「サービス付高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律に定められた基準をみたし都道府県に登録された賃
貸住宅をいいます。
(注4)「病院」とは、医療法第1条の5第1項に定義されるものをいい、医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数のため医業又は歯科
医業を行う場所であり、20人以上の患者を入院させるための施設を有するものをいいます。
(注5)「診療所」とは、医療法第1条の5第2項に定義されるものをいい、医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数のため医業又は歯
科医業を行う場所であって、患者を入院させるための施設を有しないもの又は19人以下の患者を入院させるための施設を有する
ものをいいます。
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b. ロケーション
本投資法人は、中長期安定運用の観点から、日本の中でも人口が集中しており今後もその傾向が続くと見込
まれ、また今後において高齢化率が高まり高齢化人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大
都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国を対象として高齢者人口の集中度、地方
公共団体の財政状況等を勘案のうえ、中長期にわたって一定の需要が見込まれると考える地域のヘルスケア施
設に投資を行うものとします。
地域区分 定義 組入比率の目安 (注)
東京圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
三大都市圏 中京圏:愛知県、三重県、岐阜県 50%以上
近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
中核都市部 人口20万人以上の都市(三大都市圏を除きます。) 50%以下
人口20万人未満の都市(三大都市圏及び中核都市部を
その他 10%以下
除きます。)
(注)組入比率は、取得価格(取得に伴う諸費用及び税金を含みません。)を基準とします。
c . オペレーター
本投資法人は、以下の事項を勘案のうえ、長期安定運用に資するオペレーターが運営する物件を投資対象と
します。
その他、オペレーターとの賃貸借契約終了又は解除を要因とした空室期間の長期化による収益の低下を回避
するため、以下の事項を勘案のうえ、バックアップ・オペレーター(オペレーターに一定期間の賃料不払いや
倒産その他の一定の事由が生じた場合に、これに代わりヘルスケア施設を賃借し、その運営に当たる者をいい
ます。)を予め選定することがあります。
ⅰ オペレーターの財務の状況(収益性、安全性、成長性、規模、上場市場等)
ⅱ オペレーターのヘルスケア事業の状況(運営状況、運営規模、業歴、組織体制、企業戦略、法令遵守
状況等)
d. 投資規模
本投資法人は、原則として30室以上の物件を投資対象とします。ただし、30室に満たない小規模の物件につ
いては、投資対象となりうる有料老人ホーム又はサービス付高齢者向け住宅と実質的に一体として運営され、
又は近隣にあるとみなされる場合には、投資対象となりうる有料老人ホーム又はサービス付高齢者向け住宅に
与える効果、対象物件の収益性等を勘案のうえ、投資することがあります。
e. 契約形態
本投資法人は、原則として固定賃料による長期の賃貸借契約をオペレーターと締結している物件を投資対象
とします。原則として取得時における賃貸借契約の残存年限が、契約更改の可能性も勘案のうえ、実質10年以
上の物件を投資対象とします。
また、オペレーターが退去した場合には、空室期間の発生により収益が低下するため、当該リスクの集中を
回避することを目的として、賃貸借契約終了時期の分散に努めます。
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f. 未稼働物件及び低稼働物件への投資
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象とし、原則として取得時点におけ
る賃料負担力 (注1) が1.2倍を上回る物件、かつ高齢者施設・住宅においては、取得時点における入居率 (注
2 )がオペレーターの財務、事業等の状況に応じた基準を上回る物件を投資対象とします。竣工前の物件への
投資は原則として行わないものとします。ただし、オペレーターの活動状況及び物件の競争環境等から合理的
に判断可能な入居率及び賃料負担力、オペレーターの信用力、並びに分配金に与える影響等を総合的且つ慎重
に検討のうえ、将来的に安定した収益を生み出すと判断される場合は投資を行うことができます。
(注1)「賃料負担力」とは、投資対象資産のEBITDARを賃料で除した倍率をいいます。「EBITDAR」とは、投資対象資産における
営業利益に、減価償却費及び賃料を加えた値をいいます。ただし、オペレーターがファイナンスリースとして会計処理し
ている場合には、リース料相当額を考慮します。なお、営業利益はオペレーターから開示された直近の値を用います。
(注2)「入居率」とは、高齢者施設・住宅を利用又は賃貸借している利用者又は入居者の人数の合計を当該施設の定員数で除し
た値とします。
(ハ)投資対象不動産の投資基準 ( 賃貸住宅・ヘルスケア施設の共通事項)
a. 環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査の結果基準値を超えない物件を投資対象とし
ます。ただし、当該基準値を超える投資対象不動産であっても、対処方法等の専門家意見を踏まえた上で、遵
法性の観点から問題がなく、かつ、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断
され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には、当該物件を取得することもできる
ものとします。
土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則(環境省令第29号(平成14年))に規定されている数値
をいいます。
アスベスト、PCB等の有害物質が土地・建物から検出さ
れないこと、又は適正に管理されて有害物質による影響
が排除されていること。ただし、環境有害物質が存在す
環境有害物質
る場合で、当該有害物質による影響を排除するための費
用が発生すると想定される場合には、これらの費用を勘
案して取得価格を調整するものとします。
当該敷地が、土壌汚染対策法で定義されている指定地域
に該当する場合には、投資対象から除外します。土壌調
査から土壌汚染の存在が確認され、当該土壌汚染による
土壌汚染
影響を排除するための費用が発生すると想定される場合
には、これらの費用及び売却する場合の価格等を勘案し
て取得価格を調整するものとします。
b. フォワード・コミットメントを行う際の条件
本投資法人が不動産等の取得に際してフォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締
結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいま
す。以下同じです。)を行う場合は、以下のすべての事項を遵守するものとします。
ⅰ フォワード・コミットメントを履行できない場合に生じる解約違約金の水準が、ポートフォリオ全体の収
支及び配当水準等に与える影響に比して、過大にならないか慎重かつ適切に検討すること(東京証券取引
所の定める上場廃止基準に該当することとならないかの確認を含みます。)。
ⅱ 取得額の上限は、ポートフォリオ全体の規模を勘案し、過大なものにならない範囲にとどめること。ま
た、契約から引渡しまでの期間が6ヶ月超の場合は、原則として、不動産鑑定評価を取得し、これを公表
すること。
ⅲ 売買契約書締結時までに、決済資金に充てるための融資又は増資に関する契約が締結され、若しくは意向
表明書が差し入れられ、かつ、当該契約等に基づく融資又は増資が決済日までに全額実行される見込みの
あること、若しくは、決済資金に充てるための十分な手元資金が見込まれること、又はフォワード・コ
ミットメントに係る売買契約書に、本投資法人の財務状況に重大な悪影響を及ぼす違約金の支払義務を伴
わない形で融資又は増資の実行を停止条件とする条項を設定すること等により資金調達が実行されない場
合には、本投資法人に過大な違約金が生じることなく売買を中止できる契約にすること。
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c. 開発型物件を取得する際の条件
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象としており、竣工後の稼働物件へ
の投資を原則とします。ただし、良質な物件の確保という観点から、配当に与える影響等を総合的且つ慎重に
検討した上で、下記の基準に合致するものに限って、一定割合を限度に、未稼働物件の取得を行う場合があり
ます。
ⅰ 建築確認が既に取得されていること
ⅱ 完工リスク・賃貸借契約締結リスクへの対応が十分行われていること
ⅲ マーケット需給の観点から適切な企画であることが確認されていること
ⅳ 未稼働物件の投資総額が資産規模(当該投資対象資産の取得後)の10%以下であること
d. 保有期間
本投資法人は、原則として中長期保有を目的として物件を取得し、当初から短期で売却することを想定した
不動産等の取得は行わないものとします。
e. 耐震性
本投資法人は、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)上の新耐震基準を満たして
いる物件又はそれと同等と判断される物件で、かつPML値(地震による予想最大損失率)が15%未満である物件
に投資します。例外的にPML値が15%以上の物件を取得する場合には、耐震補強工事等を行いPML値が15%未満
となることを原則とします。ただし、上記基準を超過する場合においても、地震保険の付保により実質的なリ
スクを軽減できることを条件として取得することができるものとします。
f. 権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件に投資するものとしますが、例外として完全所有権以外の物件
を選定する場合は、以下に定めるところに従い、個別に判断するものとします。
ⅰ 区分所有物件
区分所有物件については、管理運営の実態を調査し、収益の安定性、物件特性、市場環境等を検討した上で
総合的に判断し、投資するものとします。
ⅱ 借地物件
権利関係が明確であり、かつ底地の借地権が十分な賃借期間を残した定期賃貸借又は将来の契約更新が可能
な賃貸借である場合においてのみ取得するものとします。
ⅲ 共有物件
共有物件については、管理・処分の自由度が確保できることを前提に、他の共有者の属性、信用力等を検討
した上で総合的に判断し、投資するものとします。なお、共有物件へ投資する場合には、収益の安定性を確
保するために必要な措置(共有物不分割特約の締結及び共有物件の相互利用に関する取決めを含みますが、
これらに限られません。)を講ずるものとします。
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(ニ)投資対象不動産のデューデリジェンス
本投資法人が、運用資産を取得するに際しては、下記のとおり、利害関係のない専門家による不動産鑑定評
価書、エンジニアリング・レポート、地震調査レポート、土壌調査レポート及び必要に応じてマーケットレ
ポートを取得し、対象不動産についての経済的・物理的・法務的調査を行い、総合的な観点から投資の可否に
ついて判断するものとします。
調査事項 調査内容 調査方法
取得価格の妥当性 独立した第三者の不動産鑑定評価書
取得価格
①賃貸市場の現況(賃料相場、稼働率、テナント需要) マーケットレポート
市場調査
②賃貸市場の動向(賃料相場推移、稼働率推移、中長期 仲介会社及びPM会社からのヒアリング
(賃貸住宅セク
の需要動向) 現地調査
ター)
③新規供給状況、競合物件の状況
・周辺地域の交通アクセス、娯楽施設、居住環境、医療 本資産運用会社による調査
機関 マーケットレポート等
市場調査
・周辺地域の高齢者人口推移、需要動向
(ヘルスケア施設セ
・周辺地域の法規制、公的助成制度の状況
クター)
・競合施設等の状況及び開発動向
①テナント信用力、賃料収受状況 仲介会社及びPM会社からのヒアリング
②建物利用目的、使用状況、紛争の有無、世帯状況
③店舗がある場合の業種及び営業状況
入居テナント調査
㭎ઊᠰ湎혰İ뜰ꜰꈰ켰뤰萰따ﰰ팰뤰ꈰ터ﰰ젰젰
経 (賃貸住宅セク
場合、施設の運営を行う専門業者について、ヘルスケア
済 ター)
施設セクターのオペレーターの調査に準じた調査を実施
的
します。
調
査
①契約条件(賃料・その他収益) 売主開示の賃貸借契約書
収益関係
②賃貸稼働状況、収益実績 現地調査
(賃貸住宅セク
③賃貸運営方法・運営費用、運営費用の削減余地
ター)
・入居率 売主・オペレーター開示情報
・賃料負担力 マーケットレポート等
オペレーション状況
・収支状況(未償却一時金の状況を含みます)
(ヘルスケア施設セ
・運営状況、運営体制
クター)
・営業戦略・施策
・運営施設の規模、業歴 本資産運用会社による調査
・運営状況、財務内容 マーケットレポート等
オペレーター
・コンプライアンス体制、内部管理体制
(ヘルスケア施設セ
・営業戦略(新規開設、入居促進等)
クター)
・役職員の状況
・業界での地位、評判、経営理念
①生活上の利便性 エンジニアリング・レポート等
②土地利用状況、嫌悪施設の有無 現地調査
立地
③都市計画及び地域計画と将来動向
①設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類 エンジニアリング・レポート等
②外溝、屋上、外装、設備等 現地調査
建築及び設備・仕様
③賃貸住宅・ヘルスケア施設に則した設備・仕様
物
④関係法令の遵守状況等
理
①管理運営方法・規約等 エンジニアリング・レポート等
的
②関係法規の遵守状況 現地調査
調
③管理会社の管理状況
建物管理関係
査
④緊急修繕の必要性
⑤長期修繕計画と実施状況
①新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保 エンジニアリング・レポート等
耐震性能
②地震調査(PML値) 地震調査レポート
①アスベスト・PCB等の有害物質の使用・管理状況 エンジニアリング・レポート等
環境・地質等
②土地利用履歴、土壌汚染調査等 土壌調査レポート
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調査事項 調査内容 調査方法
前所有者等の権利の確実性。特に区分所有・借地物件 エンジニアリング・レポート等
等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有 売主提示の物件概要説明書
権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の 現地調査
点を含めその権利関係について慎重に検討します。
①借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優
先する他の権利の有無
②敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限
及びその登記の有無、持分割合の状況
法
③敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方
権利関係
的
針・措置
調
④積立金の滞納の有無
査
⑤区分所有形態
⑥本投資法人による所得前に設定された担保の設定状
況や契約の内容とその承認の有無
⑦借地権設定者、区分所有者等の法人・個人の別等の
属性
⑧不動産信託の受益権については信託契約の内容
境界確定の状況と書面の有無、越境物の有無とその状況 エンジニアリング・レポート等
境界調査
現地調査
(ホ)投資対象有価証券
本投資法人が、規約に定める「不動産に関する匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、特定資産として
の「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」に投資を行う場合は、規約第12条の定めに従うほか、以下の点に
留意して行うものとします。
a. 投資制限
ⅰ 本投資法人が行う「不動産に関する匿名組合出資持分」及び「不動産対応証券」への投資は、本投資法
人の運用資産等の総額に占めるこれらの資産の合計額の割合が過大とならないように行うものとします。
ⅱ 本投資法人が行う「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」への投資は、東京証券取引所の定める有価
証券上場規程に定める上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上で行うものとします。
b. デューデリジェンス
投資対象となる「不動産に関する匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、「金銭債権」及び「金銭
の信託の受益権」の取得に当たっては、これらの資産の特性やストラクチャーの検討及び確認並びにこれ
を踏まえたリスク分析を行った上で、これらの資産に対する投資目的も踏まえつつ、安全性、換金性又は
投資対象不動産との関連性等を勘案してデューデリジェンスを行うものとします。
④ 投資対象不動産にかかわる 運用・管理方針
(イ) 賃貸住宅・ヘルスケア施設の共通事項
a. 基本方針
本投資法人は、中長期の安定収益確保に主眼を置いて、日常の運営管理、建物・設備の修繕及び戦略的改
修を始めとした運営管理を行うものとします。またスケールメリットを最大限に活かし、効率的な運営管理
に努めます。
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b. 投資対象不動産に関する資産管理計画の策定
ⅰ 年次資産管理計画
年次資産管理計画は、各営業期間の開始後45日までを目処に、対象期間を1年間(当該営業期間及び翌営
業期間)とし、概ね以下に掲げる内容を記載したものを策定し、計画的な資産運用を行う指針とします。
(a) 物件の取得及び売却に関する計数計画
(b) 保有物件の賃貸事業に関する計数計画
( ▲ ) 保有物件の修繕・資本的支出に関する計数計画
( ▼ ) 有利子負債の調達及び返済に関する計数計画
( e ) 過去の運用状況に関する分析
ⅱ 中期資産管理計画
中期資産管理計画は、対象期間を5年間として、概ね以下に掲げる内容を記載したものを策定し、ポート
フォリオの構築のための指針とします。
なお、中期資産管理計画は、年次資産管理計画の策定又は改正にあたって必要であれば更新をすることが
できるものとします。
( ▶ ) 物件の取得及び売却に関する計数計画
( b ) 保有物件の賃貸事業に関する計数計画
( ▲ ) 保有物件の修繕・資本的支出に関する計数計画
( ▼ ) 有利子負債の調達及び返済に関する計数計画
ⅲ 資産管理計画書
資産管理計画書には、投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に定める内容
等を記載します。
なお、資産管理計画書は、年次資産管理計画の策定又は改正にあたって必要であれば更新をすることがで
きるものとします。
c. プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
本投資法人ではプロパティ・マネジメント業務等については外部の専門業者に委託するものとします。外部
委託会社の選定に際しては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意するものと
します。
項目 留意点
・業務の受託者としての実績
・業界の熟知度
企業の内容
・法令等の遵守状況
・財務の健全性
・主要スタッフの人数及び能力
・建物及び設備の管理・運営・保全能力
業務執行体制
・プライバシーポリシーの確立及びそれに対応する社内体制
・関係業務のネットワークの有無
・必要となるコストの妥当性
コスト・報酬 ・報酬水準の妥当性
・金額とクオリティのバランス
また、複数の専門業者に対しリーシング及び建物管理等の周辺業務を委託することにより、適度な競合関係
を発生させ管理の質を高めるとともにコストの削減を実現し、同時に各コストの透明性の向上を図ります。更
に、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施します。これにより、環境の変化にも対応す
ることが可能となると考えます。なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理につい
ては十分に考慮検討する必要があり、毎月書面等による報告を受けるとともに、必要に応じ適宜会議等を開催
するものとします。
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d. テナント選定基準
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、以下の各項目に照らしてテナントを決定します。
また、反社会的勢力との取引を未然に防止するため、テナントに対する適切な事前審査を実施するものとしま
す。
ⅰ 個人の場合
( ▶ ) 職業又は勤務先の業種、勤務先の規模、勤務年数
( b ) 年収、その他賃料負担能力の根拠
( ▲ ) 使用目的、契約期間
( ▼ ) 家族構成
( e ) 保証会社による保証の適否
ⅱ 法人の場合
( ▶ ) 業種、業歴、事業規模、業況等
( b ) 使用目的、契約期間
( ▲ ) 保証会社による保証の適否
(注)ヘルスケア施設のテナント兼オペレーターについては、前記③ (ロ)c.に記載の オペレーター選定基準に従い
ます。
e. 修繕工事、設備投資及び戦略的改修工事
ⅰ 本投資法人は、経年劣化への対応を目的とした修繕工事及び設備投資を行い、中長期的な収益安定を
図ります。また、マーケット調査、テナントへのアンケート調査・ヒアリング等に基づき、経年劣化
への対応を目的とした修繕工事及び設備投資とは別に、外観、共用部、間取り等の戦略的な改修工事
を行うことで、投資対象資産の競争力の維持及び向上、リーシング業務の円滑化及び追加的な付加価
値の創出等を図ります。
ⅱ 修繕工事、設備投資及び戦略的改修工事のための計画を「年次資産管理計画」及び「中期資産管理計
画」において立案します。計画の立案に際しては、建物のライフサイクルコスト (注1) を考慮した上
でポートフォリオ全体において可能な限り特定の時期に改修工事が集中しないように計画します。資
本的支出については、減価償却費相当額とのバランス、費用対効果等を考慮して計画します。また、
計画の立案のために、本資産運用会社及びプロパティ・マネジメント会社は、各投資対象資産の現地
調査を原則年1回以上実施するものとします。
ⅲ コンストラクション・マネジメント (注2) 及びバリュー・エンジニアリング (注3) 等の手法を積極的に
導入して、効率的な工事計画を立案します。
(注1)「ライフサイクルコスト」とは、建築物の企画設計段階、建設段階、運用管理段階及び解体再利用段階の各段階の
コストの総計のことをいいます。
(注2)「コンストラクション・マネジメント」とは、コンストラクション・マネージャーを選定して、スケジュール、コ
スト、品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
(注3)「バリュー・エンジニアリング」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大化することを目指
す手法をいいます。
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(ロ) ヘルスケア施設特有の事項
a. ヘルスケア施設及びオペレーターのモニタリング
本投資法人は、原則として固定賃料による中長期の賃貸借契約をテナントであるオペレーターとの間で締結
します。この場合においても、賃貸借契約の終了又は解除による収益の低下のリスクがあるため、ヘルスケア
施設の運営管理方針・計画及び運営管理状況並びにオペレーターの状況について定期的に以下の事項のモニタ
リングに努めるものとします。
ⅰ ヘルスケア施設の運営管理方針・計画
収支計画、管理運営計画、修繕計画
ⅱ ヘルスケア施設の運営状況
入居状況、損益状況、資金収支状況、営業活動状況、事故報告
ⅲ オペレーターの状況
事業報告書、財務諸表、賃料支払状況、ヘルスケア施設運営規模
また、ヘルスケア施設の運営状況等必要に応じて、ヘルスケア施設の運営体制、運営方法・戦略、入居率見
通し、近隣競合施設の動向、入居者の入退去理由等をオペレーターにヒアリングします。
b. オペレーターへの提案
本投資法人は、モニタリング結果を踏まえ、ヘルスケア施設の運営状況等を勘案のうえ、必要に応じて、
オペレーターに対して以下の改善策を協議・提案することに努めます。
ⅰ 収支の改善
人員体制、価格、サービス内容の見直し
ⅱ 入居率の改善
価格の見直し、入居促進の手法・体制
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⑤ 保険の付保方針
a. 火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処す
るため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保するものとします。
b.原則として物件単体のPMLの値が15%未満の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15%以上の投資
対象資産に投資を行う場合においては、15%を超える部分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとる
ものとします。
c.引受保険会社の選定にあたっては、必要に応じて複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を
検討します。
d.引受保険会社の選定にあたっては、原則としてMoody’s又はS&PでA3又はA-以上の格付けを取得している
ことを条件とします。
⑥ 売却方針
a. 投資対象資産の保有期間については、中長期保有を原則とします。ただし、不動産マーケットの状況・分
析等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために、必要に応じて投資対象資産の売却を検討するも
のとします。
b. 投資対象資産の売却価格の決定にあたっては、マーケット調査、取引事例などを十分考慮し、合理的に決
定します。また、必要に応じて鑑定評価書の取得等による第三者意見を参考にします。
c. 売却に際しては、当該投資対象資産の将来にわたる収益性、売却資産の個別性、市場動向等を総合的に勘
案し、相対取引・入札等の方法により売却先を決定するものとします。
d. 他の投資案件に付随して本投資法人の投資基準を満たさない投資対象資産を取得した場合には、短期間で
の売却を検討する場合があります。
⑦ 大和証券グループ本社との業務協力
a.情報提供に関する協力
大和証券グループ本社から提供される物件に関する情報その他本資産運用会社又は本投資法人にとって有
用な情報を活用します。
b. 人材に関する相互的な業務協力
大和証券グループ本社は、本資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産ファンド運用管理のノウハ
ウを本資産運用会社において承継かつ発展させるため、本資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要と
される人材の確保に関し、本資産運用会社に協力することとされています。
c.スポンサー・サポート契約
本資産運用会社と大和証券グループ本社は、スポンサー・サポート契約を締結しており、これにより業務
協力を受けることとされています。
d.投資対象不動産の取得に関する業務協力
ⅰ 大和証券グループ本社は、本投資法人の投資方針・投資基準に概ね合致する物件情報、その他本投資
法人の資産運用に有用な情報を提供します。
ⅱ 本資産運用会社は提供された物件情報をもとに物件取得の可能性を検討します。
⑧ 財務方針
本投資法人は、安定収益の実現、運用資産の着実な成長及び効率的な運用を図るために、以下に掲げる方針に
従い、資金の調達及び運用を行います。
a.投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」
といいます。)、経済市況等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
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b. 借入れ及び投資法人債の発行
ⅰ 本投資法人の借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を
超えないものとします。
ⅱ LTVの水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60%を上限とします。ただし、新たな投
資対象資産の取得、及びリファイナンス・リスクの軽減等のために、一時的に60%を超えることができる
ものとします。
ⅲ 安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関とのいわゆるメインバンク体制
を確立しつつ、借入先の分散、投資法人債の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みま
す。なお、借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(ただし、租税特別措
置法(昭和32年法律第26号)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
ⅳ 借入れに際しては、借入コスト、借入期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、
金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安全性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条
件を総合的に検討のうえ、適切な資金調達を行います。
ⅴ 借入れ及び投資法人債の発行のために必要があるときは、本投資法人の運用資産について担保の差入れを
行うことができるものとします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的につ
いては、法令に定める範囲に限るものとします。
ⅵ 金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期
日の分散、及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。
ⅶ 各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要
に応じて検討します。
c. 資金管理
ⅰ 本投資法人は、必要な資金需要(投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修
繕及び資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等)に対応するため、融資枠
等の設定状況も勘案のうえ、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。
ⅱ 上記の現預金は、原則として無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる預金)
又はムーディーズ・インベースターズ・サービス・インク(ムーディーズ・ジャパン株式会社を含みま
す。)の短期格付けがP-2 以上、S&Pグローバル・レーティング(S&Pグローバル・レーティング・ジャパ
ン株式会社を含みます。)の短期格付けがA-2以上、株式会社格付投資情報センターの短期格付けがa-2
以上若しくは株式会社日本格付研究所の短期格付けがJ-2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金
口座以外の普通預金口座に預け入れます。
ⅲ 余剰資金は、安全性又は流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
ⅳ デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクその他のリスクをヘッジす
ることを目的とした運用に限定するものとします。
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⑨ 情報開示方針
本投資法人の運用業務にあたっては、投資主・投資家や地域社会を始めとするあらゆるステークホルダーの本
投資法人に対する理解を促進し、その適正な評価のために、本投資法人及び当資産運用会社に関する重要な情報
(財務的・社会的・環境的側面の情報を含みます。)の公正かつ適時・適切な開示を行います。
また、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、会社法、その他の法令並びに東京証券取引所及
び投資信託協会が定める規程及び規則を遵守するとともに、内容的にも時間的にも公平な開示に努めます。
情報開示については、説明会、電話会議、インターネット、各種印刷物を始めとするさまざまな情報伝達手段
を活用し、より多くの投資家に分かり易い開示を行うよう努めます。
a. 情報開示方針
本投資法人の運用業務に際して、法定開示事項とともに、東京証券取引所及び投資信託協会が定める事項を
開示するだけではなく、投資主に対して重要かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用につ
いてのアカウンタビリティを十分に果たすよう努めます。
b. 開示の方法
開示資料については、TDnetへの登録を行います。加えて、開示資料を本投資法人のホームページへの掲載に
より開示します。
⑩ 利害関係人との取引についての指針
利害関係者間の取引については、本資産運用会社の定める「利益相反対策ルール」を基に行動するものとしま
す。
⑪ 環境方針
環境方針に際しては、本投資法人の定める「ESGに関する方針」に従うものとし、企業の社会的な責任として、
環境保全・環境負荷削減等への配慮に努めるものとします。
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(2) 【投資対象】
① 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、規約第9条に定める基本方針に従い、不動産等及び不動産対応証券に投資します (規約第11
条)。
(イ)不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
a.不動産
b.不動産の賃借権
c.地上権
d.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合せて信託する
包括信託を含みます。)
e.信託財産を主として不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする
金銭の信託の受益権
f.当事者の一方が相手方の行う前各号に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された
財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生ずる利益の分配を行うことを約す
る契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
g.信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金
銭の信託の受益権
(ロ)不動産対応証券とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、
次に掲げる各資産をいいます。
a.優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下
「資産流動化法」といいます。)に定めるものをいいます。)
b.受益証券(投信法に定めるものをいいます。)
c.投資証券(投信法に定めるものをいいます。)
d.特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定めるもの(前記(イ)d.又はe.に規定する資産に投資
するものを除きます。)をいいます。)
e.匿名組合出資持分証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
(ハ)本投資法人は、前記(イ)に掲げる不動産等 及び前記(ロ)に掲げる不動産等対応証券 の他、次に掲げる
特定資産に投資することができます。
a.預金
b.コール・ローン
c.譲渡性預金証書
d.有価証券(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みま
す。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第1号に定めるものをいいます。)(前記
(イ) 、(ロ) 及び本(ハ)に明記されたもののうち有価証券に該当するものを除きます。)
e.デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)
f.金銭債権(投信法施行令第3条第7号に定めるものをいいます。ただし、本(ハ)a.乃至c.に掲げ
る資産を除きます。)
g.信託財産を本(ハ) a.乃至f.又は後記(ニ)a.乃至e.に掲げるものに対する投資として運用す
ることを目的とする金銭の信託の受益権
h.信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益
権
i .再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。以下同じです。)
(ニ)本投資法人は、必要がある場合には、次に掲げる資産に投資することができます。
a.商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)第18条第1項に規定する商標権又は同法第
30条第1項に規定する専用使用権若しくは同法第31条第1項に規定する通常使用権(前記(イ)a.乃
至e.に掲げる資産に対する投資に付随するものに限ります。)
b.温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)第2条第1項に定める温泉を利用する権利
及び当該温泉に関する設備
c.資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資(実質的に前記(イ)a.乃至d.に掲げる資産に投資
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することを目的とする場合に限ります。)
d.特定資産への投資に付随して、民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民
法」といいます。)第667条に規定される組合の出資持分(不動産、不動産の賃借権又は地上権を出資す
ることにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。)
e.民法上の動産(ただし、設備、備品、その他の構造上又は利用上不動産に付加されたものに限るものと
し、再生可能エネルギー発電設備を除きます。)
(ホ) 金融商品取引法 第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行され
ていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、本(イ)から(ニ)を適用します。
② 投資基準
(イ)投資基準については、前記「(1) 投資方針 ③ 投資対象資産の取得に関する方針 」をご参照下さい。
(ロ)用途別、地域別による投資割合については、前記「(1) 投資方針 ② ポート フォリオ構築方針 」をご
参照下さい。
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(3) 【分配方針】
本投資法人は、原則として、以下の方針に従って分配を行うものとします(規約第15条)。
① 利益の分配
(イ)本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法
第136条第1項に規定する利益とします。
(ロ)利益の金額を限度として金銭の分配を行う場合、分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定される本
投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった
場合には変更後の金額とします。)を超えて本投資法人が決定する金額とします。なお、本投資法人は、運
用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、圧縮積立
金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から
積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものとします。
② 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、役員会において適切と判断した場合、投信法第137条第1項の規定に従い、投資主に対し、投信
法第131条第2項の承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができる
ものとします。本投資法人は、利益を超える金銭の分配を行う場合には、当該決算期に係る利益の金額に投資信
託協会の規則において定める金額を加算した額を上限とします。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超えた金銭の分配に関して、かかる分配を受け
た個人投資主がその分配の都度、税務上の譲渡損益の算定を自己において行うことが必要とされる限りにおいて
は、投資主に対して利益を超えた金銭の分配は行わないものとします。ただし、本投資法人が課税の特例規定に
おける要件を満たすことを目的とする場合等で、利益を超えた金銭の分配を行うことが必要であると本投資法人
の役員会において判断される場合には、上記の分配方針に従い利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
③ 一時差異等調整積立金(負ののれん)の活用による安定した分配金の維持
本投資法人は、旧PRIとの合併により発生した配当積立金(負ののれん)123億円を計上し、その後のポート
フォリオの入替えに伴う売却損や増資に伴う投資口価値の希薄化による影響の補填等、資本・財務戦略等に機動
的に活用することにより、1口当たり分配金への影響を回避し、運用の柔軟性を確保してまいりました。本投資
法人は、第23期に配当積立金を一時差異等調整積立金に振替え、第28期末(2020年3月末日)時点で63億円の一
時差異等調整積立金を保有しており、本投資法人役員会が妥当と判断する場合には、かかる一時差異等調整積立
金を活用することが可能です。
④ 分配金の分配方法
投資主への分配金は金銭にて分配するものとし、原則として決算期から3か月以内に決算期における最終の投
資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口数に応じて行います。
⑤ 分配金請求権の除斥期間
投資主に対する金銭の分配の支払が行われずに、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人
は分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息を付さないものとします。
⑥ 上記の他、本投資法人は、金銭の分配にあたっては、投資信託協会が定める「不動産投資信託及び不動産投資
法人に関する規則」(平成13年3月16日制定。その後の改正を含みます。)に従うものとします。
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(4) 【投資制限】
① 規約に基づく投資制限
本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
(イ)有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)d.」に定める有価証券及
び「同f.」に定める金銭債権への投資を、安全性、換金性 又は前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする
資産の種類 (イ)」又は「同(ロ)」に掲げる特定資産との関連性 を 勘案 して行うものとし、積極的な運用
益の取得のみを目指した投資を行わないものとします(規約第12条第1項)。
(ロ)デリバティブ取引に係る制限
前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) e .」に定めるデリバティブ取引に係る権
利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に
限ります(規約第12条第2項)。
(ハ)再生可能エネルギー発電設備に係る制限
前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)j.」に定める再生可能エネルギー発電設
備は、積極的に投資を行うものではなく、本投資法人の主たる投資目的たる不動産投資を補足する観点で、前
記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)」又は「同(ロ)」に掲げる特定資産に付随し
て取得が必要又は有用となる場合に限り投資します(規約第12条第3項)。
(ニ)国外不動産に係る制限
投資対象となる不動産等は国内不動産に限定するものとします(規約第12条第4項)。
(ホ)本投資法人は、わが国以外に所在する不動産 等 若しくは当該不動産 等 を主として裏付けとする資産、外貨
建資産又は外国証券市場で主として取引されている有価証券への投資は行いません(規約第12条第5項)。
(ヘ)組入資産の賃貸・運用及び第三者のための担保提供に係る制限
a.本投資法人は、所有する特定資産である不動産について中長期的な安定収益の確保を目的として第三者と
の間で賃貸借契約を締結し賃貸を行うこと を原則 とします。また、本投資法人が所有する不動産を裏付に
した特定資産である信託の受益権に係る信託財産である不動産については、その信託の受託者をして第三
者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行わせる か、又は本投資法人が当該信託の受託者との間で賃貸借
契約(マスターリース契約)を締結して当該不動産を賃借した上で、本投資法人が第三者との間で転貸借
契約(サブリース契約)を締結して転貸することを原則 とします(規約第13条第1項)。
b.本投資法人は、前項の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに準じる金銭(以下「敷金等」
といいます。)を自ら又は信託の受託者を通じて受け入れることがあり、かかる敷金等については、規約
の定めに従い運用を行います(規約第13条第2項)。
c.本投資法人は、余剰資金の効率的な運用を目的として、不動産以外の運用資産の賃貸を行うことができま
す(規約第13条第3項)。
d.本投資法人は、不動産に共有者が存する場合、自ら又は信託の受託者を通じて、共有不動産全体の本投資
法人による利用について共有者の同意を得た上で、また、不動産が建物の区分所有等に関する法律(昭和
37年法律第69号。その後の改正を含みます。)(以下「区分所有法」といいます。)第1条に規定する建
物である場合、他の区分所有者の所有する専有部分を賃借した上で、それぞれこれを第三者に転貸するこ
とができます(規約第13条第4項)。
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② 金融商品取引法 及び投信法による投資制限
本投資法人は 金融商品取引法 及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。
(イ)資産運用会社による運用制限
登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資
産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果
的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、主なものは次のとおりで
す。なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営
2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
a.自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行
うこと( 金融商品取引法 第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、
又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成
19年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。)(以下「金商業等府令」といいます。)第128条で定める
ものを除きます。
b. 運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと( 金融商品取引法 第
42条の2第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用
を失墜させるおそれのないものとして金商業等府令第129条で定めるものを除きます。
c. 第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有し
ない取引を行うことを内容とした運用を行うこと( 金融商品取引法 第42条の2第3号)。
d. 投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと( 金融商品取引法 第42の2第4号)。
e. その他金商業等府令で定める取引
上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金
融商品取引業の信用を失墜させるものとして金商業等府令で定める行為( 金融商品取引法 第42条の2第7
号、金商業等府令第130条)をすることが禁止されています。かかる禁止行為のうち主なものは、以下のとお
りです。
(ⅰ)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを
内容とした運用を行うこと(金商業等府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(金商業等府令第
130条第1項第1号)。
(ⅱ)資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行う
ことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
(ⅲ)第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用業
に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運
用を行うこと(同項第3号)。
(ⅳ)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(同項第4号)。
(ⅴ)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすることを
目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
(ⅵ)第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(ただ
し、資産運用会社があらかじめ個別の取引ごとに全ての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おう
とする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(同項第6号)。
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(ロ)同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超え
て取得することができません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。
(ハ)自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。ただし、
次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80条第
1項)。なお、本投資法人は、下記a.の規定をその規約で定めています(規約第6条第2項)。
a. その資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との
合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
b. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
c. 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
d. その他投信法施行規則で定める場合
(ニ)子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の投
資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、これを取得することができません(投信法第81
条第1項、第2項)。
a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合
b. その他投信法施行規則で定める場合
なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するとき
は、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
③ その他の投資制限
(イ)有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ)借入れ及び投資法人債
a. 本投資法人は、資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、賃貸を行う不動
産若しくは信託の受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金又は投資法人の運営に要する資金若
しくは債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)等を使途
とし、借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行を行うことができます(規約第17条
第1項)。なお、借入れを行う場合、借入先は、 金融商品取引法 に規定する適格機関投資家(ただし、租
税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします(規約第17条第4
項)。
b. 上記a.の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます(規約第17条第2項)。
c. 借入金及び投資法人債の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとし
ます(規約第17条第3項)。
(ハ)集中投資
集中投資について制限はありません。
(ニ)他のファンドへの投資
他のファンド(投資証券及び投資信託の受益証券)への投資について規約上制限はありません。
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3 【投資リスク】
(1) リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が既に取得した個別の不動産又は
信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その
他投資資産の主要なもの (ハ) 個別資産の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は
本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の
提出日現在における本投資法人及び資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 投資証券の商品性に関するリスク
(イ)本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関するリスク
(ロ)投資証券の市場での取引に関するリスク
(ハ)金銭の分配に関するリスク
(ニ)収入及び支出の変動に関するリスク
(ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
(ヘ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ)投資対象用途を限定していることによるリスク
(ロ)業務提携契約に基づくサポートを期待通りに受けられないリスク
(ハ)PM会社等に関するリスク
(ニ)不動産を取得又は処分できないリスク
(ホ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ)大和証券グループ本社への依存、利益相反等に関するリスク
(ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
(ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
(ニ)インサイダー取引規制に関するリスク
(ホ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(ヘ)本投資法人の倒産又は登録取消のリスク
(ト)敷金及び保証金等に関するリスク
(チ)本資産運用会社の兼業業務によるリスク
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
(イ)不動産の欠陥・瑕疵 及び契約不適合 に関するリスク
(ロ)賃貸借契約に関するリスク
(ハ)不動産の偏在に関するリスク
(ニ)テナント集中に関するリスク
(ホ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化等のリスク
(ヘ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
(ト)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
(チ)法令の制定・変更に関するリスク
(リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
(ヌ)転貸に関するリスク
(ル)マスターリース契約に関するリスク
(ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
(ワ)区分所有建物に関するリスク
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(カ)共有物件に関するリスク
(ヨ)借地物件に関するリスク
(タ)借家物件に関するリスク
(レ)開発物件に関するリスク
(ソ)有害物質に関するリスク
(ツ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
(ネ)フォワード・コミットメント等に関するリスク
(ナ)賃料保証会社に関するリスク
(ラ)ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
⑤ 税制に関するリスク
(イ)導管性要件に関するリスク
(ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
(ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
(ニ)一般的な税制の変更に関するリスク
⑥ その他
(イ)専門家の意見への依拠に関するリスク
(ロ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
(ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
(ニ)特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
(ホ)金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク
(ヘ)減損会計の適用に関するリスク
(ト)投資主優待制度に関するリスク
(チ)本投資法人の合併 及び 一連の取組みに関するリスク
(リ)新型コロナウイルス感染症の拡大等に関するリスク
① 投資証券の商品性に関するリスク
(イ)本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資
主が本投資証券を換価する手段は、その売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の
売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、本投資証券の市場価格又は本投資法人
債券の取引価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動し
ます。特に、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による本投資法人の業績及び財務状況への影響又はその懸
念や、金融商品取引市場、不動産市場の動向、ひいては日本経済全般の動向やその見通しへの懸念等により、
本投資法人の投資口の市場価格は大きく影響を受けています。
そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可
能性があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
(ロ)投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める
上場廃止基準に抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がな
いため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実
上不可能となる場合があり、損害を受ける可能性があります。
(ハ)金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配
を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本
投資法人が取得する不動産及び不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産(以下、本「(1)リスク要
因」の項において「不動産」と総称します。)の賃貸状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、
期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配されないことがあります。なお、NHIは利益
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の範囲内で行う金銭の分配に加え、継続的に利益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出
資の払戻し)を行う方針を採用していましたが、本合併後の本投資法人においては、ポートフォリオの属性及
び 本合併に伴い計上した負ののれんや既存の負ののれんの活用が可能であることに鑑み、当面の間、かかる方
針を採用することは予定していません。
(ニ)収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動産の稼
働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が
減額されたり、契約通りの増額改定を行えない可能性もあります(なお、これら不動産に係る賃料収入に関す
るリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク (ロ)賃貸借契約に関するリス
ク」をご参照下さい。)。本書において開示されている運用資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産
の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するものではありません。また、不動産に関して
締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費
用支出、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、
キャッシュ・フローを減ずる要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可能性が
あり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本投資証券の市
場価格が下落することがあります。
(ホ)投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有する投資
口の持分割合が減少します。また、本投資法人の計算期間中に追加発行された投資口に対しても、当該計算期
間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主に対する分配金が、追加発行
がなかった場合に比して、大幅に減少する可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける
可能性があります。
なお、本投資法人は、増資による投資口価値の希薄化等に伴い発生する1口当たり分配金への一時的な影響
等を回避するために一時差異等調整積立金の一部を活用する方針です。しかしながら、一時差異等調整積立金
はキャッシュの裏付けのない会計上の利益である負ののれんが源泉であるため、一時差異等調整積立金の活用
は、分配可能なキャッシュの額による制約を受けます。また、現時点で将来における一時差異等調整積立金の
活用を決定しているわけではなく、配当金水準の維持や増配を保証するものではありません。
(ヘ)投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに関するリスク
投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法
律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可
能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ)投資対象用途を限定していることによるリスク
本投資法人は、賃貸住宅及びヘルスケア施設のみを投資対象としているため、 本投資法人の運用成績は、賃
貸住宅の需要や賃料の動向、 並びに ヘルスケア施設の需要と供給の関係、ヘルスケア施設に関連する法令、ガ
イドライン、介護保険等の制度改正等、ヘルスケア施設の収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能
性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
(ロ)業務提携契約に基づくサポートを期待通りに受けられないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、賃貸住宅に関して業務提携先不動産業者との間でそれぞれ業務提携契約
を締結し(以下、本項において、かかる不動産業者を「業務提携会社」といいます。)、業務提携会社から、
不動産の取得並びに賃貸仲介及び賃貸管理等に関するサポートを受ける体制を構築しています。しかし、不動
産業者から本投資法人の投資基準に合致する不動産に関する売却情報を十分に取得できない可能性がありま
す。また、業務提携契約は、業務提携会社に対して、本投資法人の希望する価格で不動産を売却することを義
務付けているわけではありません。このため、業務提携契約に基づき、本投資法人が適切であると判断する不
動産を適切な価格で取得できることが確保されているわけではありません。また、業務提携会社が提供する賃
料相場、建物管理費等のマーケットに関する情報が十分でない又は正確でない可能性もあり、賃貸仲介及び賃
貸管理等に関するサポートが適切、かつ、十分に行われることも保証されていません。
したがって、本投資法人は、必ずしも、業務提携会社から、本投資法人が適切であると判断する不動産を期
待通りに取得できるとは限らず、また、賃料相場、建物管理費等のマーケットに関する情報の提供や賃貸仲介
及び賃貸管理等のサポートを期待通りに受けられない可能性があります。
(ハ)PM会社等に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社や建物の管理会社等の
能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託す
るPM会社や建物の管理会社等の業務遂行能力に強く依拠することになります。PM会社や建物の管理会社等
を選定するに当たっては、当該会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その会
社における人的・財産的基盤が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客(他の
不動産投資法人を含みます。)から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係る
PM業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法人以外の
者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社や建物の管理会社等につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、委託契約を
解除することはできますが、後任のPM会社や建物の管理会社等が任命されるまではこれらの委託先不在又は
機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
(ニ)不動産を取得又は処分できないリスク
不動産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産に対する投資が活発化した場合など、本投資法
人が投資対象とする不動産の取得競争が激化した場合には、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産を
取得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の観点から希望した価
格、時期その他の条件で取引を行えない可能性や、希望する条件で取得のための資金調達を行えず、取得する
ことができないこともあります。更に、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資
採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない可能性もあります。このため、本投資法人
は、目標とするカテゴリー別投資比率及び投資対象エリア別投資比率(前記「2 投資方針 (1) 投資方針
② ポートフォリオ構築方針 」をご参照下さい。)に基づくポートフォリオを構築できない可能性があります。
また、本資産運用会社は、大和証券グループ本社との間で、スポンサー・サポート契約を締結しており、同
社から提供される物件等に関する情報に基づく物件取得の機会を活用することを検討しています。しかし、大
和証券グループ本社との間のスポンサー・サポート契約は、本資産運用会社に不動産に関する情報の提供を受
ける権利を与えるものにすぎず、大和証券グループ本社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望
する価格で売却する義務を負っているわけではありません。すなわち、当該スポンサー・サポート契約によ
り、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで確保されているわけではあ
りません。また、本資産運用会社は、複数の投資法人の運用を行っており、その中には本投資法人と投資対象
が競合する住宅特化型非上場投資法人であるDRPがあります。かかる競合の結果、大和証券グループ本社と
のスポンサー・サポート契約に基づく物件等の情報提供に係るサポートにより本投資法人又は本資産運用会社
が期待する成果を得ることができない可能性があります。
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(ホ)投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行並びにそれらの条件は、投資口の市場価格、本投資
法人の経済的信用力、金利情勢、市場環境その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する
時期及び条件で投資口の追加発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その
結果、予定した資産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなく
なる可能性があります。また、税法上の導管性要件のうち、投資法人による借入金の借入先を機関投資家に限
定するとの要件により、本投資法人が資金調達を行うに際して借入先が限定される結果、機動的な資金調達を
行えない可能性があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は投資法
人債の発行の前提条件又は確約事項として、財務制限条項(LTV、DSCR等の指標を一定以上又は一定以下の水準
に維持することを含みます。)が設けられたり、運用資産に担保を設定することとなったり、規約の変更、合
併等の組織変更、一定の財産の処分(担保権の設定を含みます。)が制限されることがあります。このような
制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。
更に、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変動金利の場
合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法人債の金利が上昇し、又は、本投資法人の借
入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加
により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ)大和証券グループ本社への依存、利益相反等に関するリスク
本書の日付現在、大和証券グループ本社は本資産運用会社の発行済株式総数の100%を保有する本資産運用会
社の親会社に該当します。また、大和証券グループ本社は、本資産運用会社の一部の取締役及び監査役の出向
元であり、また、本資産運用会社の一部の取締役及び監査役は、同社又はその子会社の役職員を兼職していま
す。更に、本資産運用会社は、大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しています。また、
NHIと本資産運用会社は、国内の介護施設・病院への投資を行う大和ACAヘルスケア株式会社(大和証券
グループ本社が66%出資)とパイプラインサポート契約を締結し、不動産等の売却の情報提供を受け ていまし
た が、本合併により、当該パイプラインサポート契約はNHIから本投資法人に承継され ています 。
すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大和証券グループ本社と密接な関係を有しており、本投資法
人による安定した収益の確保と成長性に対する影響は相当程度高いといえます。したがって、本投資法人及び
本資産運用会社が大和証券グループ本社と現在と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪
影響が及ぶ可能性があります。また、大和証券グループ本社を含む大和証券グループと本投資法人の間に利益
相反関係が生ずる場面では、本資産運用会社の役職員と本投資法人との間でも同様に利益相反関係が生じる可
能性があります。
更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大和証券グループ本社若しくはその
グループ会社又はこれらの会社が運用するファンドとの間で取引を行う場合や物件を共同して運用・維持する
場合、大和証券グループ本社若しくはそのグループ会社又はこれらの会社が運用するファンド等の利益を図る
ために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、投資主の利益を損なう
こととなる可能性があります。
また、 本書の日付現在における 大和証券グループ本社の本投資法人の投資口保有割合は、約15.72%(子会社
であるグッドタイムリビング及び本資産運用会社と合わせた所有投資口比率は約16.34%) であり 、本投資法人
の投資主総会決議への影響力も大きく なっています が、大和証券グループ本社と本投資法人の他の投資主との
利害が一致する保証はなく、結果として他の投資主の利益を損なうこととなる可能性があります。
(ロ)本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要な意思決定を行
い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ
委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存
するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を維持できる保証
はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務
及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置を
とらないときは、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管理者と
しての注意義務(善管注意義務)、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務(忠実義務)、利益相反状
況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した場合には、本投資法人の
存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
また、一定の場合には、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との委託契約が解約又は解除そ
の他の理由により終了することがあります。そのような場合、本投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の
保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、新たな資産運用会社、資産保
管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しか
し、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、
上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、本投
資法人の収益等が悪影響を受けるおそれや、借入金等につき期限の利益を喪失するおそれがあります。また、
適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程により本投資証券が上場廃
止になる可能性もあります。
加えて、本資産運用会社は、ヘルスケア施設の運用に関してAIPヘルスケアジャパンとアドバイザリー契
約を締結しています。同社とのアドバイザリー契約が解除された場合等においては、本資産運用会社がヘルス
ケア施設の運営・取得について知見を有する者から十分な情報提供や支援等を受けることができなくなり、本
合併後の本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、AIPヘルスケアジャパンによ
るヘルスケア施設の運用実績は、本投資法人としての今後の運用実績を保証するものではありません。
(ハ)本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これらの人
材が失われた場合、又は将来的に必要とされる人材が確保できない場合、本投資法人の運営に悪影響をもたら
す可能性があります。
(ニ)インサイダー取引規制等に係るリスク
本投資法人の発行する投資口及び投資法人債の取引は、金融商品取引法が定めるインサイダー取引規制の対
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象になっています。
本投資法人の投資口につきインサイダー取引規制に違反する行為が行われた場合には、投資家の本投資口又
は 不動産投資信託証券市場に対する信頼を害し、ひいては本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影
響をもたらすおそれがあります。
(ホ)本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承
認が必要ですが、より詳細な運用方針、ポートフォリオ構築方針等を定めた運用ガイドライン等については、
投資主総会の承認を経ることなく、本資産運用会社の取締役会が策定又は変更することが可能です。そのた
め、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(ヘ)本投資法人の倒産又は登録取消のリスク
本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいま
す。)上の破産手続、民事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生法」
といいます。)上の再生手続及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服する可能性があります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投
信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資証券の上場
が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済(投資法人債の償還を含みます。)後の
残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このため、投資主は、投
資金額の全部又は一部について回収ができない可能性があります。
(ト)敷金及び保証金等に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金を運用資産の投資資金として
利用する場合があります。しかし、そのような場合において賃貸借契約の中途解約により想定外の時期に予想
外の金額の敷金又は保証金の返還債務が生じたときは、当該返還債務の履行に必要な資金を、その投資利回り
よりも調達コストの高い借入れ等により調達せざるを得なくなる可能性があります。これらの結果、本投資法
人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。なお、運用資産に係る賃貸借契約の中には敷金の授受が行わ
れないものがあります。
また、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料、敷金の一部を借主に返還しない旨のいわ
ゆる敷引、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することが
ありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果本投資法人に予定外の収
入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
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(チ)本資産運用会社の兼業業務によるリスク
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に加えて、クローズド・エンド型の上場不動産投資法人である
DOIの資産の運用を受託しています。DOIの投資対象はオフィスであるため、賃貸住宅及びヘルスケア施
設を投資対象とする本投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることはあ
りません。
また、本資産運用会社は、非上場のオープン・エンド型不動産投資法人であるDRP、DHP及びDLPの
資産の運用を受託しています。DHPの投資対象は主たる用途を宿泊用施設(主たる用途が居住用施設である
ものを宿泊用に提供するものは含みません。)とする不動産等、DLPの投資対象は主たる用途が物流の用途
に供され、又は供されることが可能な不動産等であるため、賃貸住宅及びヘルスケア施設を投資対象とする本
投資法人との間で、資産の賃貸借や取得又は処分等に関して利益相反が生じることはありません。
他方、DRPの投資対象は主たる用途を居住用施設(高齢者を入居・利用の対象としたヘルスケア施設を除
きます。)とする不動産等であり、本投資法人との間で資産の取得等に関して利益相反が生じる可能性があり
ます。そこで、本資産運用会社が物件の取得を検討するにあたり、本投資法人、DRP及びその他ファンド等
の間で恣意的な物件情報の配分を抑制し、利益相反を防止することを目的として、本資産運用会社において
は、物件の「竣工年次」を基準として各ファンドにおける優先検討機会の公平なローテーションを実施すると
いう、ローテーション・ルールを採用しています。 したがって 、物件取得希望の競合が生じる場合には、上記
のローテーション・ルールにより、一定の竣工年次の物件についてはDRPが優先して物件の取得検討を行う
ため、本投資法人の取得機会が減少することなどにより、本投資法人にとって望ましいと考えられるポート
フォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性
があります。
更に、本資産運用会社は、その業務の一部として、投資助言業務を提供しています。投資助言業務における
顧客と本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合において、本投資法人の投資
運用業に際して取得したテナントや物件等に関する情報を本投資法人のために利用せず投資助言業務の顧客に
提供する等、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、投資助言業務における顧客の利益を優先し、そ
の結果、本投資法人の利益を害することとなる可能性があります。本資産運用会社は、これら利益相反その他
の弊害の防止を目的として、適切かつ合理的な措置を講じるよう努めています。具体的には、本資産運用会社
は、同社の社内規程において、投資助言業務においては、本投資法人、DOI、DRP、DHP若しくはDL
Pの運用対象とはならない物件を取得する場合、又は本投資法人、DOI、DRP、DHP若しくはDLPが
取得の優先権を行使しないと判断した物件を取得する場合を除き、新規物件取得に関する助言は行わないこと
としています。また、投資助言業務の顧客である投資ビークル・組合等と本投資法人との間の物件取引を制限
することにより、利益相反が生ずる場面を極力回避しています。
上記以外にも、本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人又は不動産ファンド等の資産運用業務を受託
することが可能となっています。本資産運用会社の顧客である他の投資法人又は不動産ファンド等と本投資法
人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合する場合、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先
せず当該他の投資法人又は不動産ファンド等の利益を優先し、あるいはかかる取扱いをしない場合において
も、同一の資産運用会社が運用する投資法人及び不動産ファンド等において取得機会が競合する結果、本投資
法人の資産の賃貸借や取得又は処分に悪影響を及ぼす可能性があります。この点に関しては、投資一任業務の
投資対象を主たる用途が賃貸住宅 又はヘルスケア施設 以外である不動産等とすること、又は投資一任業務の投
資対象を主たる用途が賃貸住宅 又はヘルスケア施設 である不動産等とする場合であっても、本投資法人が取得
の優先権を行使しないと判断した場合に限り、当該不動産等を取得するとすることで、主たる用途を賃貸住宅
又はヘルスケア施設 とする不動産及びかかる不動産を裏付けとする特定資産を投資対象とする本投資法人との
間で、利益相反が生じることを防止しています。
金融商品取引法上、本資産運用会社は、本投資法人のため忠実に、かつ本投資法人に対し善良な管理者の注
意をもって、本投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することが義務づけられています(金融商品取引法第
42条)。更に、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務を担当する部署を投資助言業務及び投資一任業
務を担当する部署とは別の部署とした上で、双方の部署がそれぞれ有する情報を適切に管理することにより、
上記のような弊害の未然防止に努めています。
兼業業務による弊害が生じないよう、上記のような措置がとられていますが、これらの措置が適切に運用さ
れない場合には、本投資法人及び投資主に損害が発生する可能性があります。
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④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」に
記載のとおり、不動産等及び不動産対応証券です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする
資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ
同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の
受益権その他不動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ツ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固
有のリスク」をご参照下さい。
(イ)不動産の欠陥・瑕疵 及び契約不適合 に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性 や種類、品質若しくは数
量に関して契約の内容に適合しない場合 があり、また、かかる欠陥、瑕疵等 又は契約不適合 が取得後に判明す
る可能性もあります。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関
係規定の求める安全性や構造耐力等を有するとの保証や建物が適正に施工されているとの保証はありません
し、取得時には想定し得ない隠れた構造上その他の欠陥・瑕疵 又は契約不適合 の存在等が取得後に判明するお
それもあります(建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場
合があり得るほか、免振装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないと
の保証はありません。)。また、本投資法人の取得時の調査においても、物理的、時間的その他の制約があ
り、調査が完全であるとの保証はありません。本投資法人は、状況によっては、前所有者に対し一定の事項に
つき表明及び保証を要求することを想定していますが、表明及び保証 が全く行われない 可能性があるほか、負
担させた場合においてかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由とする損害賠償責任を追及できたとし
ても、これらの責任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者が解散したり
無資力になっているために実効性がない場合もあります。
また、民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)(以下「民法改正法」といいます。)による民法
改正(以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」といいます。)の施行日である2020年4月1
日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法の規定が適用され(民法改正法附則第34条第1項
等)、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法
第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。買主は、瑕疵があることを知った日から1年
以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。したがって、本投資法人が特定の不動産の買
主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に従い、本
投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができますが、かかる期間制限を超えて瑕疵担保責任を
追及することはできません。また、本投資法人が売主となる場合、瑕疵担保責任を追及されるおそれがありま
す。また、本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。そ
の後の改正を含みます。)(以下「宅建業法」といいます。)上、宅地建物取引業者とみなされるため、同法
に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約において、瑕疵担保責任
に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投資法人が不動産を売却する
場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあ
り、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
他方で、民法改正法の施行日である2020年4月1日以後に締結された不動産の売買においては、民法改正後
の民法の規定が適用され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの
であった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うこ
とになります。買主は、契約不適合を知った時から1年以内に、売主に対して契約不適合であることについて
通知をした場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重
大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することが
できます。買主は、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものである場合を除き、責任の追及とし
て、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額
請求権を行使することができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微
であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主の責めに帰す
べき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人
が特定の不動産の買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及
することができますが、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
さらに、本投資法人が買主であるときに、売主がSPC(特別目的会社)である等売主の資力が十分でない場合
や売主が清算又は倒産した場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任、契約不適合による担保責任又は売買
契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。ま
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た、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補
償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をすることがあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵 、契約不適合 等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下すること
を防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵 、契約不適合 等の修補その他に係る予定外の費用を負担
せざるを得なくなることがあり、また、修補その他によっても治癒できず又は大幅な資産価値の低下を回避す
ることができない可能性もあり、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等に
より制限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。その
結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあり
ます。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致してい
ない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上可能な
範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
(ロ)賃貸借契約に関するリスク
a.賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了した
り、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下することや、
賃貸市場や立地条件の変化等により従前と同水準の賃料で新たなテナントを確保することができないことに
より賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解
約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減額されたり、か
かる条項の効力が否定されたりする可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又
は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、民法改正法による民法改正が施行されることによって、賃貸借の実務上以下の影響を受けることと
なり、本投資法人の収支に影響を与える可能性があります。
まず、民法改正が施行される2020年4月1日より前に締結された既存の賃貸借契約及びそれに伴う既存の保
証契約については、旧民法が引き続き適用されることとなりますが、既存の賃貸借について、民法改正が施
行される2020年4月1日後に合意により更新された場合や再契約が締結された場合には、更新後の契約や再
契約については改正後の民法が適用されることとなります。
賃貸借契約において、保証人を要求することがありますが、改正後の民法下において、かかる保証人が法
人でない場合であって、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約である場合、当該保
証契約は個人根保証契約に該当し、以下の制約を受けることとなります。すなわち、個人根保証契約に該当
する場合、保証債務の上限額として極度額を定めなければならず、これを定めない場合には当該保証の効力
が生じません。また、保証人の死亡や破産手続開始決定等が個人根保証の元本確定事由となり、この結果、
保証人は元本確定後に発生する賃料債務について保証債務を負わないこととなります。さらに、保証人に対
する主債務者による契約締結時の情報提供義務等が課され、これらに違反したことにより、保証人が当該事
項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合であって、債権者
がかかる情報提供義務違反を知り又は知ることができた場合には、保証人は保証契約を取り消すことができ
ます。期限の利益を喪失した場合における情報提供義務に違反がある場合には、債権者は、期限の利益を喪
失した時から情報提供通知を現に行うまでの遅延損害金に係る保証債務の履行を請求できなくなります。
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b.賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産法上の破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法
(平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。)(以下「会社更生法」といいます。)上の更生手続そ
の他の倒産手続(以下、併せて「倒産等手続」と総称します。)の対象となった場合、賃貸借契約に基づく
賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える
状況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。また、マスターリースを行っている不動
産については、一棟全体を一括して賃貸しているため、当該不動産の賃借人の財務状況が悪化した場合に
は、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える場合があります。
c.賃料改定に関するリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容
について、定期的に見直しを行うこととされています。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額さ
れた場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
ます。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉如何によって
は、必ずしも、規定通りに賃料を増額できるとは限りません。
d.賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みま
す。)(以下「借地借家法」といいます。)第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を
除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産から得られ
る賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可
能性があります。
(ハ)不動産の偏在に関するリスク
本投資法人の運用資産である不動産が一定の地域に偏在するおそれがあり、当該地域における地震その他の
災害、地域経済の悪化、賃料水準の下落等が、本投資法人の全体収益にも著しい悪影響を及ぼす可能性があり
ます。また、一定地域の 賃貸住宅 又はヘルスケア施設等における収益環境等の変化が本投資法人の収益に悪影
響を及ぼすおそれがあります。
更に、本投資法人の運用資産である不動産が近接して所在する場合には、 賃貸住宅 又はヘルスケア施設等の
マーケットにおいて相互に競合し、その結果、本投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
(ニ)テナント集中に関するリスク
不動産が一又は少数のテナントに賃貸される場合には、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当
該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃
料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。更に、かかるテナントが退去する場合には、敷金
等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当
該不動産の収益が急激に悪化することがあります。更に、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その
誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
(ホ)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化等のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」といいま
す。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合に
は、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収
入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があり
ます。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格
が下落する可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる
上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保
険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益
等に悪影響を及ぼし、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
更に、東日本大震災のような大規模な地震や津波が発生した場合、本投資法人の運用資産である不動産の所
在地の周辺地域経済が大きな影響を受け、当該不動産の収益性が大幅に低下する可能性があります。
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(ヘ)不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発
生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上
無過失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、上記(ホ)と同
様、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連して多額
の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から得られる賃料
収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。 また、民法改正後の民法においては、①賃借人が
賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に
必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人が修繕権を持つものとされています。かかる
修繕権を、賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ば
ない修繕を行うおそれがあり、かかる費用の請求を受けるおそれがあります。
更に、近隣との紛争の発生等により想定しない損害が発生し、その結果、投資主又は投資法人債権者に損害
を与える可能性があります。
(ト)不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みま
す。)(以下「都市計画法」といいます。)の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為の規
定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物(現に建築中のものを含みま
す。)又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。しか
し、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるため、現行の規定に合致す
るよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建物を
建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可能性が
あります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、河川法(昭和
39年法律第167号。その後の改正を含みます。)による河川保全区域における工作物の新築等の制限、文化財保
護法(昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義務、駐車場設置義務、福祉配慮
設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられて
いる場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するため
の追加的な費用負担が生じたりする可能性があります。更に、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等
の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積
が減少し収益が減少したりする可能性があります。また、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同
規模の建築物を建築できない可能性があります。
(チ)法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいま
す。)のほか、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、
土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務や一定の負担等が課される可能性がありま
す。
また、消防法(昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。)及びその他不動産の管理に影響する関係
法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改
正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により不動産に関する権利が制限される可能性があ
ります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があ
ります。
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(リ)売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義がある
者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取消(詐害行為取消)さ
れる可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等手続が開始した場合に
は、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人(以下「管財人等」といいます。)により否認される可
能性が生じます。
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者(以下、本項において「買主」といいます。)
から更に不動産を取得した場合において、本投資法人が、当該不動産の取得時において、売主と買主との間の
当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、
本投資法人に対しても、売主と買主との間の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、売買が、管財人等により否認され又は債権者により取消されるリスク等について諸般の事情
を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努め
ますが、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断され、
当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財
産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)もあります。
(ヌ)転貸に関するリスク
賃借人(転借人を含みます。)に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人は、不
動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があるほ
か、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資法人の収
益に悪影響を及ぼす可能性があります。他方、転借人の信用状態等が悪化しない場合であっても、転貸人の信
用状態等が悪化した場合、転借人から転貸人に対して賃料が支払われたにもかかわらず、転貸人から本投資法
人又は信託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸借契約
上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨規定されてい
る場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等
の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ル)マスターリース契約に関するリスク
本投資法人の運用資産には、マスターレッシーが本投資法人又は信託受託者とマスターリース契約を締結し
た上で、各エンドテナントに対して転貸する形式をとるものがあり、今後もこのようなマスターリースの形態
が利用されることがあります。
マスターレッシーの財務状況が悪化した場合、エンドテナントがマスターレッシーに賃料を支払ったとして
も、マスターレッシーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ヲ)テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響が及
ぶ可能性があります。また、賃借人、転借人及び賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産の
テナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があり、また、近隣の住民から
クレームが出され、本投資法人の運営に悪影響が及ぶ可能性があります。
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(ワ)区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは区分所有法の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有とな
る共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所
有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定められます。建替
決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専
有部分の床面積の割合)の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所
有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意をする
ことにより、区分所有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の区分所有者が優先的に購入できる機会
を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。
区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれに係る敷地利
用権を分離して処分することが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。ただし、敷地権の登記が
なされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となりま
す(区分所有法第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その敷地の
うちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地利用
権)として有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれに
係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があり、権利
関係が複雑になる結果、不動産の減価要因となる可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等により第三
者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可能性があり
ます。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多くの時
間と費用を要したり、価格の減価要因が増したりする可能性があります。
(カ)共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で
所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされ
ているため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営について本投
資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物
の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本投資法
人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性(民法第256条)、
及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性(民法第258条第2項)があり、ある共有者の意図に反
して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有しま
せん(民法第256条第1項ただし書)。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒
産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされていま
す。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することが
できます(破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条)。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全体に
ついて当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考えられてい
ます。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵
当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合に
応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
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共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有者間
で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に他の共
有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると
一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却によ
り多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増したりする可能性があります。
(ヨ)借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有
のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅
し(定期借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場
合に消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他による解除その他の理由により消滅
してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法第13
条、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)第4条)を除き、借地上に存在する建物を取
り壊した上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき
上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物
の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存在する
土地上の抵当権等の実行により第三者に移ったりしてしまう可能性があります。この場合、借地権について適
用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者
に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となり
ます。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡することになるので、
原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者へ
の承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が承諾料を承
諾の条件として請求したりしてくる場合があります(なお、法律上借地権設定者に当然に承諾料請求権が認め
られているものではありません。)。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の全額又
は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権について担保
設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べて、上記
のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増し
たりする可能性があります。
(タ)借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物(共有持分、区分所有権等を含みます。)を第三者から賃借の上又は信託受託者に賃借
させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独
で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等の全額
又は一部が返還されない可能性があることは、上記(ヨ)の借地物件の場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何らかの
理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約も終了すると
されているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
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(レ)開発物件に関するリスク
本投資法人は、将来、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買
契約を締結する可能性があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場合と
は異なり、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されることにより、売買契約通りの引渡し
を受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る可能
性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定され
ていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、その結果、本投資法人の
収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(ソ)有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合にお
いて、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵され
ている場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の
入替えや洗浄が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理
者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況につい
て、都道府県知事により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、
人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必
要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくされた費
用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にア
スベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか又は使用されている可能性がある場合やPCBが保管さ
れている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために
建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しくは保管が必要となる場合には、
これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人に係る損害を賠償する義務が発生する
可能性があります。
また、環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、
地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務や一定の負担等が課される可能性があります。
(ツ)不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理するのは受益者のためであ
り、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。したがって、本投資法人
は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリス
クを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者
その他の第三者に対抗できず、更に、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。更に、不動
産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権は私法上の有価証券としての性格を有していませんの
で、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信託財
産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要があ
り、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となって
いることを第三者に対抗できない可能性があります。
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また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である
不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法
人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託者が
信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任 又は契約不適合による担保責任 を負担する場合に、信託財産の受
託者が、かかる担保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主又
は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が信託の受益権を準共有する場合、以下のリスクが存在します。まず、準共有する信託の受益権
の行使については、一定の行為を除き、準共有者間で別段の定めをした場合や信託契約において意思決定の方
法が定められている場合等一定の場合を除き、準共有者の過半数又は準共有者全員一致により行うものと解さ
れるため、当該信託の受益権の行使について本投資法人の意向を反映させることができない可能性がありま
す。また、準共有持分の処分は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、単独所有する場合と同様に自由
に行えると解されていますが、準共有する信託の受益権については、準共有者間で準共有持分の優先的購入権
の合意をすることにより、準共有者がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入
できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。準共有する信託の受益権については、単独保有す
る場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価
格の減価要因が増したりする可能性があります。
(ネ)フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、本書の日付現在いわゆるフォワード・コミットメント(先日
付の売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等
を行うことがあります。この場合において、不動産売買契約を買主の事情により解約すれば、買主は債務不履
行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に
対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。
フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、
その期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解
約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払いにより、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があり
ます。
(ナ)賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入しています。当
該賃料保証システムは、PM会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債務等に係る保証人たる賃料保
証会社の三者間の保証契約に基づくものであり、当該保証契約上、エンドテナントにおいて賃料の滞納が発生
した場合、PM会社が賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能ですが、賃料保証会社が破産その他の法
的倒産手続等に入った場合、PM会社が同社から当該代位弁済の履行を受けることができなくなる可能性や、
エンドテナントが賃料相当額を賃料保証会社に支払っている場合には、その回収が困難となる可能性がありま
す。また、賃料保証会社の滞納賃料保証システムに加えて、賃料保証会社にエンドテナントからの賃料の収納
代行を委託している場合もあります。このような場合において、賃料保証会社が破産その他の法的倒産手続等
に入った場合、賃料保証会社によって回収済みの賃料を回収することができなくなる可能性があります。この
ように、賃料保証会社からの回収が不可能又は困難となった結果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益
に悪影響を及ぼす可能性があります。
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(ラ)ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
本投資法人は、本合併後、投資対象として主たる用途をヘルスケア施設(主たるタイプを有料老人ホーム及
びサービス付き高齢者向け住宅とする建物を含みますがこれらに限られません。)とする不動産及びかかる不
動産を裏付けとする特定資産をその投資対象に追加 しています が、ヘルスケア施設に対する投資については、
以下のリスクが存在します。
a.ヘルスケア施設の市場環境に関するリスク
本投資法人は、高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮らし人口の増加が見込まれる一方で、それに伴い不足す
る高齢者向け住宅の拡充の必要性という社会的需要等を背景として、ヘルスケア施設の供給が増加するものと
考えていますが、本投資法人の想定どおりにヘルスケア施設の供給が増加する保証はなく、したがってこれを
前提とする本投資法人の成長戦略の実現が困難となる可能性があります。
また、ヘルスケア施設の取得競争は激化しており、ヘルスケア施設の供給が増加する場合であっても、本投
資法人が適正と判断する時期・条件でヘルスケア施設を取得できる保証はなく、また、業界における主導的な
地位を確立できる保証もありません。
b.ヘルスケア施設に対する投資特性に関するリスク
ヘルスケア施設は、設備の陳腐化、所在地における交通環境・周辺環境・人口動態の変化、類似施設との競
合、機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗等によるサービスの質の低下、食中毒・集団感染
などの事故の発生、入居者情報の漏洩、従業員による入居者に対する虐待、オペレーター又は施設に対する不
利益な情報や風評の流布、その他様々な要素により、本投資法人、資産運用会社又はオペレーターの故意・過
失に起因するか否かにかかわらず、集客力が低下し、その収益性や資産価値が悪影響を受ける可能性がありま
す。
ヘルスケア施設においては、テナントであるオペレーターは入居者から一定の入居一時金又は前受家賃を収
受する場合があります。入居一時金は、ヘルスケア施設毎に定められている償却期間・償却率によって償却さ
れ、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。前受家賃はヘルスケア施
設毎に定められている規定に従って、入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることにな
ります。本投資法人は、原則として、ヘルスケア施設を取得するに際し、入居契約、並びに入居一時金及び前
受家賃の返還債務を承継せず、入居一時金等はオペレーターのみにより管理されますが、オペレーターと入居
者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価される場合には、オペレーターから当該
物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人としての地位を承継し、オペレーターへの賃貸
借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継について入居者の同意を取得できない場合には、
本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を承継することとなります。また、オペレーターの事業内
容又は財務内容が悪化した場合において、本来は本投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘ
ルスケア施設に係る代替テナントの確保や本投資法人のレピュテーション維持その他の観点から、本投資法人
において入居一時金残額の返還等の負担を余儀なくされる可能性があります。
また、ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による制限等の点で、特異な
建物の構造や設備を有することが多いことから、将来テナントが退去した際に、他の用途の建物への転用に費
用負担が必要となり、また、転用できない場合には、用途が限定されているために購入先が限られることから
想定した時期・価格で売却できない可能性があり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。ヘ
ルスケア施設では、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、家具、什器、備品、装飾品及び厨房
機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がヘルスケア施設の競争力維持のために不可欠となりま
す。本投資法人が施設及び設備の運営維持費並びにその更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費
用がヘルスケア施設からの収益に比べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
た、施設及び設備の更新投資がヘルスケア施設のオペレーター負担である場合であっても、当該オペレーター
がその運営方針として本投資法人が必要と考える更新投資を行わない場合があり、また、当該オペレーターの
信用力によっては、適切な更新投資を行うことができない可能性もあり、その結果、施設の競争力が低下し、
当該施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる
場合、施設の競争力の低下を防止するために、本投資法人の負担において更新投資をせざるを得なくなる可能
性があります。
また、ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がヘルスケア施設の
運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいては当該施設の資
産価値に悪影響を及ぼす可能性や、本投資法人の成長戦略に悪影響を及ぼす可能性があります。
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c.オペレーターに関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、そのテナントであるオペレーターの運営力、信用力等を重
視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデューデリジェンスを通じて慎重に確認した上で取
得する方針ですが、オペレーターが期待どおりの運営成績を実現できる保証はありません。本投資法人は、そ
の保有するヘルスケア施設について、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払うことを内容とする
長期の賃貸借契約を締結する方針であり、オペレーターによるヘルスケア施設の運営管理が適切に行われな
かった場合その他オペレーターが十分なサービスを提供しない場合であってもオペレーターとの間の賃貸借契
約を適時に終了させることができない場合があり、その結果、当該施設及び本投資法人のレピュテーションを
損ない、また、当該施設の収益性や資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、ヘルスケア施設につ
いて、法令上の規制・ノウハウ・財務体質等の各種要請から、オペレーター候補となりうる事業者は限定され
ており、更にオペレーターの変更については行政上の手続が必要となり当該手続につき既存のオペレーターの
協力が必要となります。したがって、テナントであるオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し若しくは終了
させるべき事由が発生した場合であっても、機動的にオペレーターを変更することができず、本投資法人の収
益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、オペレーターによる施設運営の継続が困難となった場合やその
おそれが生じた場合に備えて、一定のオペレーターとの間で、本投資法人が対象施設の運営及び賃貸借契約の
締結を依頼した場合に、当該各オペレーターはかかる依頼について誠実に協議する旨の運営のバックアップに
関する協定を締結していますが、当該協定には法的拘束力がなく、また、あくまで本投資法人の依頼について
誠実に協議することについて合意するに留まりますので、かかる協定によりオペレーターの円滑な変更及びヘ
ルスケア施設の運営の承継が保証されているわけではありません。また、今後、当該協定を締結しているオペ
レーターの意向により、その内容が変更又は破棄される可能性もあります。また、本投資法人が保有する特定
のヘルスケア施設につき、当該施設のオペレーターによる施設運営の継続が困難となった場合やそのおそれが
生じた場合に備えて、運営のバックアップに関する協定とは別に、特定のオペレーターとの間で、いわゆる
バックアップ・オペレーターとして、かかる場合に新たにオペレーターとして当該施設を賃借し運営する旨の
合意を行う場合がありますが、かかるバックアップ・オペレーターへの施設運営の承継が円滑に行えるとの保
証はなく、また、施設運営の承継がなされた場合においても当該施設の収益性が低下しないとの保証もありま
せん。
ヘルスケア施設の収益性及び資産価値は、オペレーターの信用力、運営力、経験及びノウハウ並びにこれら
を通じた本投資法人が所有するヘルスケア施設の入居者の満足度の維持・向上等に依存するところが大きいと
考えられますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの保証はありません。
また、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターやその属する企業集団における他のオペレーター
につき、本投資法人が保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食
中毒や集団感染などの事故の発生、入居者の転倒事故、入居者情報の漏洩、従業員による入居者への虐待その
他の問題が生じた場合や、オペレーター若しくはその属する企業集団又はそれらの施設に対する不利益な情報
や風評が流れた場合、当該オペレーター又はその属する企業集団における他のオペレーターが業務停止その他
の行政処分を受けた場合等には、当該オペレーターが運用する本投資法人が保有するヘルスケア施設の運営に
重大な支障が生じる可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資産価値、ひいては本投資法人の収益に重大
な悪影響を及ぼす可能性があります。
また、オペレーターやオペレーターが属する企業集団の組織再編や株式譲渡等により、オペレーターの変更
又はオペレーターの親会社の異動が生じた場合、オペレーターの信用力や運営力、ひいては本投資法人が保有
するヘルスケア施設のレピュテーション、収益性及び資産価値に影響を及ぼす可能性があります。
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⑤ 税制に関するリスク
(イ)導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対して
は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認
められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の90%超であること
支払配当要件
(利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が
配当可能額の90%超であること)
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内に
国内50%超募集要件 おいて募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える
旨の記載又は記録があること
機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規
借入先要件 定するものをいう。次の所有先要件において同じ。)以外の者か
ら借入れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者に
所有先要件 よって所有されていること又は機関投資家のみによって所有され
ていること
事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者
非同族会社要件 により発行済投資口総数あるいは議決権総数の50%超を保有され
ている同族会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(匿名組
会社支配禁止要件
合出資を含み、一定の海外子会社の株式又は出資を除く)
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法人税等
の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の定義の不明確
性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができ
ない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入
することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性
があります。
(ロ)税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違によ
り更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場
合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、本投資法人の税負担
が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不動産の
価額の合計額の割合を75%以上とすること(規約第10条第8項)としています。本投資法人は、上記内容の投
資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得す
る場合の不動産流通税(登録免許税及び不動産取得税)の軽減措置の適用を受けることができると考えていま
す。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更さ
れた場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(二)一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかか
る税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益
に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又
はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金
の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
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⑥ その他
(イ)専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。
同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期に
よって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将来
において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評価方法、調査の方法等
によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書は、専門家が調査した結果を記載
したものにすぎず、土壌汚染が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
また、マーケットレポート等により提示されるマーケットに関する第三者機関による分析又は統計情報は、
個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置付け、市場の動向等と一致するとは限りません。同じ
物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマー
ケット分析の内容が異なる可能性があります。
建物エンジニアリング・レポート及び構造計算書に関する調査機関による調査報告書についても、建物の状
況及び構造に関して専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを
保証又は約束するものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用
の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要と
なる可能性があります。
(ロ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人が取得する個別投資資産の過去の収支状況を開示する場合、不動産信託受益権に係る不動産の現
信託受託者若しくは前信託受託者、不動産の前所有者若しくは前々所有者、又は前信託受益者等から提供を受
けた賃貸事業収支をあくまで参考として記載したものです。これらは不動産信託受益権に係る信託不動産及び
不動産の前所有者及び前々所有者から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であ
り、かつ完全な情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と
同じ基準に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に
異なるおそれがあります。
(ハ)匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。本投資
法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資することになりますが、
当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合
員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資した金額を回収
できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制
限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が売
却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難となる可能性があります。
(ニ)特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社の優先出資証券への投資を行うことが
あります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、本投資法人は、税法上の導管性要件(前記「⑤ 税
制に関するリスク (イ) 導管性要件に関するリスク」参照。)に抵触することなく保有する意向です。本投
資法人が出資するかかる特定目的会社では、本投資法人の出資金を特定目的会社が不動産等に投資することに
なりますが、当該不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価額が下落した場合又は特定目的会社の開
発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課
税が生じた場合等には、本投資法人が特定目的会社に出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があ
ります。また、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法
人が売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却することが困難となる可能性があります。
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(ホ)金銭債権投資及び金銭債権を信託する信託受益権への投資に関するリスク
本投資法人は、個別の物件購入による方法に加え、投資主価値の向上に適切であると考える場合には、外部
成長を達成するために、不動産を担保としている金銭債権及び不動産信託受益権を担保としている金銭債権を
信託する信託受益権又は担保とする債券(以下「金銭債権等」といいます。)に投資を行うことがあります。
かかる投資が行われた場合、金銭債権等の債務者から直接に担保としている不動産又は不動産信託受益権を取
得する可能性があります。
一方、金銭債権等の評価が下落した場合には、会計上の評価損が発生する可能性や、当該金銭債権等の回収
を行う場合に、当初投資した金額未満しか回収することができず、投資損失が発生する可能性があります。ま
た、投資した金銭債権等が債務不履行により予定された金利・信託配当等を受け取れなくなる可能性がありま
す。
(ヘ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議
会 平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号
平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人に
おいても減損会計が適用されています。
減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込
みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理
のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損
失が発生し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ト)投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、 ヘルスケア施設に関して、 現在の法令、税務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を
踏まえた本投資法人が取得し又は今後取得する物件に係るオペレーターとの合意を前提に、 投資主優待制度を
導入しています。 これらの前提条件に変更がある場合、本投資主優待制度の内容等が変更され、又は実施が停
止される場合があります。
(チ)本投資法人の合併及び一連の取組みに関するリスク
本投資法人は、2019年11月19日付で、NHIとの間で、本合併に関して本合併契約を締結し、2020年4月1
日付で本合併の効力が生じています。本投資法人は、本合併に係る一連の契約締結及びその実現に当たり、N
HIの保有資産等に対する精査(デュー・デリジェンス)を行いましたが、かかる精査等によってNHIの保
有資産等に存する瑕疵等のすべてを認識できる保証はなく、本合併の効力発生後にNHIの保有資産等の瑕疵
その他の問題が明らかとなった場合、本投資法人の資産の状況及び財務状況等に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。
また、本合併及び一連の取組みにより、本投資法人が当初企図した目的を達成できる保証はありません。
(リ)新型コロナウイルス感染症の拡大等に関するリスク
新型コロナウイルスの感染が世界的に拡大しており、感染症の拡大やその阻止のための政府や地方公共団体
の施策により様々な影響が生じています。特に、ヘルスケア施設については、固定賃料による長期の賃貸借契
約をテナントであるオペレーターとの間で締結していますが、保有資産における新型コロナウイルス感染予防
のための追加費用の負担、人員の確保が困難となる状況、オペレーターが運営する施設における感染者の発生
等により、オペレーターの収益や施設運営、財務状況等に重大な悪影響が生じた場合には、オペレーターの退
去や、賃料の減免を余儀なくされ、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。また、新型コロナウ
イルス等の感染症の被害が拡大した結果、本投資法人の不動産関連資産の修繕に必要な資材の調達や修繕工事
に時間を要し、予定通りに修繕工事を実施することができないおそれがあります。
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(2) 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこの
ようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク
管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
① 本投資法人の体制
本投資法人は、投信法に基づき適法に設立されており、執行役員2名及び監督役員3名により構成される役員
会により運営され、原則として毎月1回の頻度で開催される役員会で、法令で定められた承認事項に加え、本投
資法人の運営及び本資産運用会社の重要な業務遂行状況の報告を行っています。
この報告により、本資産運用会社又はその利害関係者から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
し、執行役員の業務遂行状況を適時に監視できる体制を維持しています。
本投資法人は、役員会において内部者取引管理規程を定め、インサイダー取引の防止に努めています。
② 本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、取締役会においてリスク管理規程を定め、各種リスク管理を行うため、取締役の中から代
表取締役が指名する者をリスク管理統括責任者として任命し、投資企画部、投資オリジネーション部、DOI運
用部、