タカラレーベン不動産投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第4期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)
提出書類 | 有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(令和1年9月1日-令和2年2月29日) |
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提出日 | |
提出者 | タカラレーベン不動産投資法人 |
カテゴリ | 有価証券報告書(内国投資証券) |
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タカラレーベン不動産投資法人(E34083)
有価証券報告書(内国投資証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年5月28日
【計算期間】 第4期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
【発行者名】 タカラレーベン不動産投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 石原 雅行
【本店の所在の場所】 東京都港区赤坂一丁目14番15号
【事務連絡者氏名】 タカラPAG不動産投資顧問株式会社
取締役財務企画部長 春日 哲
【連絡場所】 東京都港区赤坂一丁目14番15号
【電話番号】 03-6435-5264
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
期別 第1期 第2期 第3期 第4期
決算年月
2018年8月 2019年2月 2019年8月 2020年2月
営業収益 (百万円)
377 2,129 2,916 3,076
(うち不動産賃貸事業収益) (百万円)
377 2,129 2,175 2,758
営業費用 (百万円)
176 817 1,156 1,163
(うち不動産賃貸事業費用) (百万円)
141 651 944 937
営業利益
(百万円)
200 1,311 1,760 1,912
経常利益 (百万円)
35 1,172 1,620 1,707
当期純利益 (百万円)
33 1,171 1,619 1,706
出資総額(注4) (百万円)
31,991 31,991 31,991 45,189
発行済投資口の総口数
(口)
345,500 345,500 345,500 462,500
総資産額 (百万円)
69,578 69,523 72,736 94,517
(対前期比) (%)
- △0.1 4.6 29.9
純資産額 (百万円)
32,011 33,083 33,526 46,829
(対前期比) (%)
- 3.3 1.3 39.7
1口当たり純資産額(注5) (円)
92,652 95,754 97,036 101,252
1口当たり当期純利益(注5)(注6) (円)
903 3,392 4,686 3,694
分配総額
(百万円)
33 1,174 1,621 1,708
1口当たり分配金 (円)
98 3,398 4,693 3,693
(うち1口当たり利益分配金) (円)
57 3,200 4,680 3,689
(うち1口当たり利益超過分配金)(注7) (円)
41 198 13 ▶
総資産経常利益率(注9) (%)
0.1 1.7 2.3 2.0
(年換算値)(注10) (%)
0.6 3.4 4.5 4.1
自己資本利益率(注9) (%)
0.1 3.6 4.9 4.2
(年換算値)(注10) (%)
1.2 7.3 9.6 8.5
自己資本比率(注9) (%)
46.0 47.6 46.1 49.5
(対前期増減) (%)
- 1.6 △1.5 3.5
配当性向(注9) (%)
58.3 94.3 99.9 100.0
【その他参考情報】
当期運用日数(注1) (日)
33 181 184 182
期末投資物件数(注8) (件)
27 27 29 35
減価償却費 (百万円)
78 240 258 321
資本的支出額 (百万円)
1 73 194 150
賃貸NOI(Net Operating Income)(注9)
(百万円)
314 1,717 1,489 2,142
FFO(Funds from Operation)(注9)
(百万円)
112 1,412 1,139 1,711
1口当たりFFO(注9) (円)
324 4,087 3,297 3,699
有利子負債額 (百万円)
34,600 33,260 35,980 43,400
期末総資産有利子負債比率(LTV)(注9) (%)
49.7 47.8 49.5 45.9
(注1)タカラレーベン不動産投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から
翌年2月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日(2017年9月11日)から2018年8月31日までです。な
お、第1期の「当期運用日数」には、 実質的な運用日数である2018年7月30日から2018年8月31日までの33日を記載しています。
(注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。
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(注3)本書において、特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示してい
ます。
(注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
(注5) 本投資法人は、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、投資口1口につき10口の割合による投資口の分割を行っています。
第1期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算出しています。
(注6)第1 期の 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(37,353口)で除することにより算定しており、実際に運用
を開始した日である2018年7月30日時点を期首とみなして、日数加重平均投資口数(345,500口)により算出した1口当たり当期純
利益は97円です。
(注7)1口当たり 利益超過分配金は、全額一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配はありません。
(注8)第3期の期末投資物件数のうち、TTS南青山ビルは準共有持分30%を1件として記載しています。
(注9)以下の算定式により算出しています。
経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
総資産経常利益率 なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日である2018年7
月30日時点の総資産額を使用しています。
当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
自己資本利益率 なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な運用開始日である2018年7
月30日時点の純資産額を使用しています。
自己資本比率 期末純資産額÷期末総資産額×100
1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
なお、第1期及び第4期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことによ
配当性向
り、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
分配金総額(利益超過分配金 は 含まない)÷当期純利益×100
賃貸NOI(Net Operating Income)
不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
FFO(Funds from Operation)
当期純利益+減価償却費-不動産等売却益+不動産等売却損
1口当たりFFO FFO÷発行済投資口の総口数
期末総資産有利子負債比率(LTV) 期末有利子負債額÷期末総資産額×100
(注10)本投資法人における第1期の営業日数は2017年9月11日から2018年8月31日までの355日間ですが、実質的な運用日数は2018年7月30
日から2018年8月31日までの33日間です。第1期については、実質的な運用日数(33日間)に基づいて年換算値を算出していま
す。
② 事業の状況
(当期の概況)
a.投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま
す。以下「投信法」といいます。)に基づき、タカラPAG不動産投資顧問株式会社(旧 PAG不動産投資顧問株
式会社。以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として、2017年9月11日に出資金150百万円
(1,500口(注))で設立され、2017年10月11日に関東財務局への登録が完了しました(登録番号 関東財務
局長 第129号)。その後、2018年7月27日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいま
す。)不動産投資信託証券市場(銘柄コード3492)に上場し、当期においては、2019年9月に公募による新投
資口(117,000口)の発行を行ったことにより、当期末日(2020年2月29日)現在の発行済投資口の総口数は
462,500口となっています。
(注)本投資法人は、設立時発行済投資口(150口)について、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資
主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を1口につき10口の割合をもって分割しています。
b.投資環境と 運用実績
投資環境:
当期のわが国経済は、雇用及び所得環境の改善傾向が持続し、企業収益も高水準を維持している中、個人消
費においても増加傾向で推移する等、緩やかな回復基調で推移しておりましたが、貿易摩擦や新型コロナウイ
ルス感染症等の影響により、先行き不透明感が強まっていると考えています 。
本投資法人が事業を行う不動産業界については、不動産売買市場においては、J-REITをはじめとした長期保
有を前提とする投資家が依然取得に前向きで、取引価格は高止まりしており、不動産賃貸市場においては、三
鬼商事株式会社のオフィスマーケットデータによると東京都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷
区)の事務所空室率は2020年2月時点で1.49%と低い水準となっており、当期において概ね堅調に推移してい
ます。
運用実績:
このような環境の下、本投資法人は、中期運用戦略として掲げた「ポートフォリオの質の向上」、「スポン
サー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実施」の3つの戦略に基づき、2019年9月に上場後初とな
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る公募増資を実施し、新規6物件(取得価格合計223.3億円)を取得しました。当該新規6物件のうち、3物件は
スポンサーである株式会社タカラレーベン(以下「タカラレーベン」といいます。)が開発した新築物件であ
り、 築年数の観点から本投資法人のポートフォリオの質の向上に資すると考えています。
また、2019年10月には手元資金により1物件(取得価格6.9億円)を取得しました。この取得は、公募増資に
よって調達した資金を有効活用し、投資口数の増加や借入れ等による金利費用の増加を回避することで、本投
資法人の投資主利益の向上に寄与するものと考えています。
既存の保有物件については、第2期より賃料の増額やコスト削減を継続して実施しています。
このような運用の結果、当期の運用実績は、営業収益3,076百万円、経常利益1,707百万円、当期純利益
1,706百万円を計上し、1口当たり分配金3,693円となり、2019年10月25日付「2020年2月期及び2020年8月期の
運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」で公表した1口当たり分配金予想の3,620円を73円上回る
こととなりました。
c.資金調達の概要
当期においては、2019年9月3日付で上記新規6物件の取得資金として、株式会社三井住友銀行をアレン
ジャーとする協調融資団より13,400百万円の借入れを実施し、2019年9月30日付で、2019年6月28日及び2019年
7月30日付の借入金合計5,980百万円について返済を行いました。この結果、当期末日(2020年2月29日)時点
における借入金残高は43,400百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合(以下「LTV」といいま
す。)は45.9%となっています。
d.業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益3,076百万円、営業利益1,912百万円、経常利益
1,707百万円、当期純利益1,706百万円を計上しました。
分配金については、本投資法人の規約第36条第1項第(1)号に定める金銭の分配方針及び租税特別措置法(昭
和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下同じです。)第67条の15第1項に規定されている本投資法
人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針に従い、利益分
配金(利益超過分配金は含みません。)については、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分
を除いた投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額(投資法人の計算に関する規則第2条第2
項第30号に定めるものをいいます。)の戻入額を控除した額の概ね全額である1,706,162,500円を分配するこ
ととし、この結果、投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません。)3,689円を分配することと
しました。また、所得超過税会不一致(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいい
ます。)が分配金に与える影響を考慮して、規約第36条第1項第(2)号に基づき、所得超過税会不一致に相当す
る金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこととし、当期については、資産除去債務
関連費用等に係る所得超過税会不一致1,959,112円に相当する額として、投資口1口当たりの利益超過分配金が
1円未満となる端数部分を除き算定される1,850,000円を、一時差異等調整引当額に係る分配金として分配する
こととしました。以上の結果、当期の分配金は、1,708,012,500円となり、1口当たり分配金は3,693円(1口当
たり利益分配金3,689円、1口当たり利益超過分配金4円)となりました。
(次期の見通し)
a. 今後の運用方針
本投資法人は、「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるタカラレーベング
ループ(タカラレーベン、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。)からの安定した物件供給
と、PAG インベストメント・マネジメント株式会社(以下「PAG」ということがあります。) のマーケットでの
情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・ノウハウ等を活用した資産取得によって、外部成長の
実現を目指すとともに、タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場におけるア
セットマネジメントのノウハウを組み合わせ、さらに 株式会社 共立メンテナンス(以下「共立メンテナンス」
といいます。)及び 株式会社 ヤマダ電機(以下「ヤマダ電機」といいます。)が有する、事業会社としての独
自のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等によって、「安定運用・内部成長」を目指
すことを基本方針としています。
さらに、「ポートフォリオの質の向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実
施」の3つの中期運用戦略に基づき、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会へ
の貢献」の実現を目指します。
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b. 外部成長戦略
本投資法人は、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を
両輪として活用することにより、外部成長の実現を目指します。バランスの取れたポートフォリオを目指し、
特にタカラレーベングループからは主として開発物件の取得を、PAGからはタカラレーベングループの開発し
ていないエリア・規模の物件の取得を厳選して実施していきます。また、ポートフォリオの質の向上を踏まえ
て資産の入替等も検討していきます。
c. 内部成長戦略
本投資法人は、スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受
け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
d. 財務戦略
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な
財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げ
る方針に従い、資金の調達及び運用を行います。
(ⅰ)資金調達(エクイティ・ファイナンス)
資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、
投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実
施します。
(ⅱ) 資金調達(デット・ファイナンス)
資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済(敷金
及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。)を目的として、運用資産の
着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みま
す。)の発行を行います。
また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーショ
ンを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の
分散等に配慮します。
(ⅲ) LTV
LTV(注)の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60%を上限とします。
(注)LTV(%)=a/b×100(%)
a=期末有利子負債残高
b=期末総資産額
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③ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
▶ 優先交渉権の取得
本投資法人は、2020年3月13日付で以下の資産に係る優先交渉権を取得しました。
取得先 合同会社アイランドシップ3号
ドーミーイン水戸
ラグゼナ流山おおたかの森
対象不動産
PRIME SQUARE
ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘
優先交渉期間 2020年3月13日から2021年9月30日
b 資産の取得
本投資法人は、2020年3月17日付で以下の不動産を取得しました。
物件名称 ラグゼナ本厚木
資産の種類(分類) 不動産(住宅)
所在地 神奈川県厚木市
取得価格(注) 705百万円
取得先 株式会社タカラレーベン
取得日 2020年3月17日
(注)「取得価格」は、不動産売買契約に記載の売買代金額(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万
円未満を切り捨てて記載しています。
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(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、運用資産を、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12
年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいま
す。以下同じです。)のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみを信託する信託の受益権に
対する投資として運用するものとし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の
着実な成長を目指して運用を行います(規約第28条)。
本投資法人は、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社に全て委託しています。本投資法人と本資産運
用会社との間で2017年9月11日に締結された資産運用委託契約(その後の変更契約を含み、以下「資産運用委託
契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の資産運用に係る方針につき、その社内規
程として運用ガイドラインを制定しています。
運用ガイドラインは、本資産運用会社が、規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために制定し
たガイドラインであり、規約との整合性、不動産市場の動向及び本投資法人のポートフォリオの内容等、本投資
法人の資産運用における投資戦略等の観点から内容を見直し、改訂することができるものとします。
② 本投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用する
ことを目的とします。
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人
の資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
③ 投資ビークルへの投資を通じた資産の運用
本投資法人は、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする匿名組合出資持分、
及び、不動産又は不動産を主な信託財産とする信託の受益権を運用資産とする特定目的会社の優先出資証券に
投資することがあります。
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(3)【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は、以下の図のとおりです。
番号 契約名
① 資産運用委託契約
② スポンサー・サポート契約(注2)
③ 商標の使用等に関する覚書(注3)
一般事務委託契約
④ 資産保管委託契約
投資主名簿等管理事務委託契約
(注1)共立メンテナンスは、本資産運用会社との間のスポンサー・サポート契約に基づき、寮・ホテルのバックアップ・オペ
レーターとしてのサポートも行います。また、共立メンテナンスは、本投資法人の保有資産の一部について寮・ホテルを
運営する目的で借り受けています。詳細については、後記「② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の
役割及び関係業務の内容」をご参照ください。
(注2)スポンサー・サポート契約は、スポンサー各社との間で本資産運用会社がそれぞれ個別に締結しています。
(注3)商標の使用等に関する覚書は、それぞれスポンサーとの間で本投資法人及び本資産運用会社が個別に締結していますが、
PAGについては、本投資法人及び本資産運用会社との間でかかる覚書を締結しておらず、PAGグループ(後記「2 投資方
針 (1) 投資方針 ① 本投資法人の基本理念」で定義します。以下同じです。)の一社であるPAG IPR HOLDINGS
LIMITEDとの間で商標の使用に関し「LICENSE DEED」が締結されています。
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割 名称 関係業務の内容
投資法人 タカラレーベン 規約に基づき、運用資産を、主として不動産等資産のう
不動産投資法人 ち、不動産、不動産の賃借権、地上権、これらの資産のみ
を信託する信託の受益権に対する投資として運用するもの
とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収
益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行いま
す。
資産運用会社 タカラPAG不動産 本投資法人との間で2017年9月11日付で資産運用委託契約
投資顧問株式会社 を締結しています。
上記資産運用委託契約に基づき、本投資法人の定める規約
及び本資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン等
に従い、①資産の運用に係る業務及び②行政手続における
特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律
(平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下
「番号法」といいます。)に係る個人番号及び法人番号
(以下「個人番号等」といいます。)の取扱事務等の業務
を行います。
資産保管会社 三井住友信託銀行株式会社 本投資法人との間で2017年9月11日付で資産保管委託契約
を締結しています。
上記資産保管委託契約に基づき、投信法上の資産保管会社
として、本投資法人の保有する資産(投信法第67条の規定
に基づいて作成された本投資法人の規約に定められた範囲
内で、本投資法人が投信法第193条の規定に基づいて取得
する一切の資産を意味します。)に関する資産保管業務を
行います(投信法第208条)。
一般事務受託者 三井住友信託銀行株式会社 本投資法人との間で2017年9月11日付で一般事務委託契約
を締結しています。
上記一般事務委託契約に基づき、投信法上の一般事務受託
者として、本投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿
の作成に関する事務、③納税に関する事務及び④機関の運
営に関する事務を行います。
投資主名簿等管理人 三井住友信託銀行株式会社 本投資法人との間で2017年9月4日付で投資主名簿等管理事
務委託契約を締結しています(本投資法人の設立企画人た
る本資産運用会社が2017年9月4日付で同契約を締結し、本
投資法人は2017年9月11日付で本資産運用会社から契約上
の地位を承継しています。)。
上記投資主名簿等管理事務委託契約に基づき、投信法上の
一般事務受託者として、本投資法人の①投資主名簿の作
成、管理及び備置その他の投資主名簿に関する事務、②投
資主に対して分配をする金銭の計算及び支払に関する事
務、③投資主等からの権利行使に関する請求その他の投資
主等からの申出の受付に関する事務及び④番号法に係る個
人番号等の取扱事務等を行います。
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
スポンサー/ 株式会社タカラレーベン 本資産運用会社の発行済株式の60%を保有する本資産運用
(注1) 会社の親会社であり、スポンサー・サポート契約(タカラ
資産運用会社の親会社
レーベン及び本資産運用会社の間で2018年3月29日付で締
(特定関係法人)
結されたスポンサー・サポート契約をいいます。)に基づ
き、本資産運用会社に対するタカラレーベングループ保有
物件情報(タカラレーベングループが投資運用若しくは投
資助言業務を提供するファンド等が保有する物件に係る情
報を含みます。)の優先的提供及び優先的に売買交渉をす
る権利(以下「優先交渉権」といいます。)の付与、第三
者保有物件情報の提供、第三者が保有又は運用している適
格不動産等の取得及び一時的な保有(以下「ウェアハウジ
ング」といいます。)機能の提供、資産の共有に関する協
議、プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート、
環境配慮技術・ノウハウの提供、売却資産に関する情報の
提供、融資に関する情報提供、マーケット情報の提供、不
動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材
の派遣を行うことを含みます。)その他の支援等を行いま
す。
また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用
等に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等に
タカラレーベンの名称及びロゴ等の使用を許諾していま
す。
スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2 投
資方針 (1) 投資方針 ③スポンサー・サポートによる成長
戦略 B.スポンサー・サポート契約等」をご参照くださ
い。
スポンサー PAGインベストメント・マネジ 本資産運用会社の発行済株式の30%を保有するPAG Real
メント株式会社
Estate Holding Limitedの親会社の完全子会社であり、ス
ポンサー・サポート契約(PAG及び本資産運用会社の間で
2018年3月29日付で締結されたスポンサー・サポート契約
をいいます。)に基づき、本資産運用会社に対するPAG保
有物件情報(PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務
を提供するファンド等が保有する物件に係る情報を含みま
す。)の提供、第三者保有物件情報の提供、マーケット情
報の提供、プロパティ・マネジメント業務等に関するサ
ポート、環境配慮技術・ノウハウの提供、不動産等の取
得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行
うことを含みます。)その他の支援等を行います。
また、PAGグループの一社であるPAG IPR HOLDINGS
LIMITED、本投資法人及び本資産運用会社の間で商標の使
用等に関し「LICENSE DEED」が締結されており、同契約に
基づいて本投資法人の保有する物件等にPAGの名称及びロ
ゴ等を使用することを許諾しています。
スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2 投
資方針 (1) 投資方針 ③スポンサー・サポートによる成長
戦略 B.スポンサー・サポート契約等」をご参照くださ
い。
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
スポンサー 株式会社共立メンテナンス 本資産運用会社の発行済株式の5%を保有する本資産運用
会社の株主であり、スポンサー・サポート契約(共立メン
テナンス及び本資産運用会社の間で2018年3月29日付で締
結されたスポンサー・サポート契約をいいます。)に基づ
き、本資産運用会社に対する共立メンテナンスグループ
(共立メンテナンス及びその子会社をいいます。以下同じ
です。)がタカラレーベングループの持込みにより共同で
開発する物件に係る売却情報の優先的提供及び優先交渉権
の付与、マーケット情報の提供等を行います。
また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用
等に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等に
共立メンテナンスの名称及びロゴ等の使用を許諾していま
す。
スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2 投
資方針 (1) 投資方針 ③スポンサー・サポートによる成長
戦略 B.スポンサー・サポート契約等」をご参照くださ
い。
スポンサー 株式会社ヤマダ電機 本資産運用会社の発行済株式の5%を保有する本資産運用
会社の株主であり、スポンサー・サポート契約(ヤマダ電
機及び本資産運用会社の間で2018年3月29日付で締結され
たスポンサー・サポート契約をいいます。)に基づき、本
資産運用会社に対するヤマダ電機グループ(ヤマダ電機及
びその子会社をいいます。以下同じです。)が保有する又
はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同し
て開発する物件に係る売却情報の提供、第三者保有物件情
報の提供、マーケット情報の提供等を行います。
また、本投資法人及び本資産運用会社との間の商標の使用
等に関する覚書に基づき、本投資法人の保有する物件等に
ヤマダ電機の名称及びロゴ等の使用を許諾しています。
スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「2 投
資方針 (1) 投資方針 ③スポンサー・サポートによる成長
戦略 B.スポンサー・サポート契約等」をご参照くださ
い。
バックアップ・オペレー 株式会社共立メンテナンス バックアップ・オペレーターは、本資産運用会社との間で
ター 締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本資産運用
オペレーター 会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本
投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借する
寮・ホテル運営会社(以下「オペレーター」といいま
す。)との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想され
る場合には、共立メンテナンスグループがオペレーターと
して寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受け
ることを真摯に検討する旨合意しています。
また、共立メンテナンスは、本投資法人の保有資産のうち
ドーミー浮間舟渡、ドーミーイン松山及びドーミーイン盛
岡について、賃貸借契約を締結し、オペレーターとして
寮・ホテルを運営する目的で借り受けています。
特定関係法人 株式会社レーベントラスト 本投資法人の保有資産である不動産及び不動産信託受益権
(注2) の全てについて、本投資法人又は当該不動産信託受益権の
信託受託者との間で、マスターリース兼不動産管理業務委
託契約書を締結しており、マスターレッシー及びPM会社と
なっています。
(注1)タカラレーベンは、本資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の
改正を含みます。)第8条第3項に規定する親会社をいいます。)であり、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵
省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
(注2)株式会社レーベントラストは、本資産運用会社の利害関係人等 (投信法第201条第1項並びに投資信託及び投資法人に関する法律施行令
(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)第123条に規定する利害関係人等をいいます。
以下同じです。) であって、2020年8月期(第5期 2020年3月1日~2020年8月31日)の開始の日から3年間において、本投資法人及び本投
資法人の特定資産である信託の受益権に係る信託の受託者が株式会社レーベントラストから不動産及び信託財産である不動産の貸借の取
引の対価として受領することが見込まれる金額の合計額の1営業期間あたりの平均額が、2020年2月期(第4期 2019年9月1日~2020年2月
29日)における本投資法人の営業収益の合計額の20%以上に相当するため、株式会社レーベントラストは、本投資法人の特定関係法人
(金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。)第29条の3第3項第3号及び第4号に掲げる取引を行った法
人)に該当します。
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(4)【投資法人の機構】
① 投資法人の機構
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以上)とされて
います(投信法第95条、規約第16条)。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役
員2名、それらの役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
A.投資主総会
ア. 本投資法人の投資主総会は、2019年11月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの11月1
日及び同日以後遅滞なく招集します。また、本投資法人は、必要があるときは随時投資主総会を招集
することができます(規約第9条第2項)。本投資法人の投資主総会は、法令に別段の定めがある場合
を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1名の場合は当該執行役員が、執行役員が2名以上の場合は
役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1名が、これを招集します(規約第9条第1
項)。
イ. 投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資
主総会において決定されます(投信法第89条第1項)。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の
定めがある場合を除き、投資主総会に出席した投資主の議決権の過半数によって行われます(規約第
11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項については、投資主総会の特別決議
を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。ただし、投資主が投資主総会に出席せず、かつ
議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出さ
れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
す。)について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。
なお、本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章)。かかる
規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、投資主総会の特別決議が必要とな
ります。
ウ. 本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執
行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります(投信
法第205条第1項及び第2項)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則とし
て投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
B.執行役員、監督役員及び役員会
ア. 本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上(ただし、執行役員の数に1を加えた数以
上)とします(投信法第95条、規約第16条)。執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、
本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有して
います(投信法第109条第1項、同条第5項、会社法(平成17年法律第86号。その後の改正を含みま
す。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。また、監督役員は、執行役員の業務の執行を監
督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年と
します。ただし、投資主総会の決議によって、法令の定める限度において、その任期を延長又は短縮
することを妨げないものとします。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の
任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第17条第2項)。
イ. 投資主総会の決議によって、補欠の執行役員及び監督役員を選任することができます(投信法第96
条第2項、会社法第329条第3項)。
ウ. 役員会は全ての執行役員及び監督役員で構成され(投信法第112条)、一定の業務執行に関する承
認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執
行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の
定めがある場合を除き、議決に加わることのできる構成員の過半数が出席し、その過半数をもって行
います(規約第22条第1項)。
エ. 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、
当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の
内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めに
より免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規約第
19条)。
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C.会計監査人
ア. 会 計監査人は、法令に別段の定めがない限り、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96
条第1項、規約第24条)。
イ. 会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務執行に関して不正
な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への
報告その他法令で定める職務を行います(投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等)。
ウ. 会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期(規約第35条に定義します。以下同
じです。)後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとされています(規約第25条第1項)。
なお、会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総
会において再任されたものとみなされます(規約第25条第2項)。
エ. 本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める会計監査人の損害賠償責任について、当該会計監
査人が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内
容、当該会計監査人の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定
めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議によって免除することができます(規
約第27条)。
② 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者
A. 本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を
資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で
投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
B. 本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る運用体制の詳細については、後記「第二部 投資法
人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2) 運用体制」をご参照ください。
③ 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その「役員会規程」において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資
法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する(本投資法人は役員会の議事録の作成等のため一般
事務受託者を同席させることができます。)ほか、本資産運用会社が臨席の上、自己の職務の執行の状況につい
て執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うととも
に本投資法人から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通
じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、本書の日付現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1
名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の
職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
④ 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運
用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必
要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期ごとに本投資法人の計算書類等の
監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に
報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正
の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に
報告する職務を担っています。
⑤ 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸
を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
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⑥ 投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
前記のとおり、本投資法人の資産運用に係る業務は、本資産運用会社に委託されています。本資産運用会社
は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産の運用を行います。本資産運用会社にお
ける組織及び意思決定手続並びにリスク管理体制の整備の状況の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2) 運用体制」及び後記「3 投資リスク (2) 投資
リスクに対する管理体制」をご参照ください。
(5)【投資法人の出資総額】
(本書の日付現在)
出資総額 (注1) 45,189,272,000 円
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 462,500口
最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
出資総額 発行済投資口の総口数
(千円)(注1) (口)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2017年9月11日
私募設立 150,000 150,000 150 150 (注3)
(注2)
2018年4月21日 投資口分割 - 150,000 1,350 1,500 (注4)
2018年7月26日 公募増資 31,841,672 31,991,672 344,000 345,500 (注5)
2019年9月2日 公募増資 13,197,600 45,189,272 117,000 462,500 (注6)
(注1)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
(注2)本投資法人は、2017年9月11日に設立されました。
(注3)本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額1,000,000円にて投資口を発行しました。
(注4)2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人
の投資口を、1口につき10口の割合をもって分割しました。
(注5)1口当たり発行価格96,000円(発行価額92,563円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
(注6)1口当たり発行価格117,000円(発行価額112,800円)にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の調達を目的として公
募により新投資口を発行しました。
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(6)【主要な投資主の状況】
(2020年2月29日現在)
発行済投資口の総
所有
口数に対する所有
投資口数
氏名又は名称 住所
投資口数の割合
(口)
(%)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
50,320 10.88
東京都港区浜松町二丁目11番3号
(信託口)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式
38,995 8.43
東京都中央区晴海一丁目8番11号
会社(信託口)
野村信託銀行株式会社(投信口) 18,296 3.95
東京都千代田区大手町二丁目2番2号
BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM 2 KING EDWARD STREET, LONDON EC1A 1HQ
15,400 3.32
CLIENT ACCTS M ILM FE UNITED KINGDOM
14,385 3.11
株式会社タカラレーベン 東京都千代田区丸の内一丁目8番2号
P.O.BOX 472 HARBOUR PLACE 2FLOOR,
NORTH WING 103 SOUTH CHURCH STREET,
PAG JREIT CO-INVEST LIMITED 10,400 2.24
GEORGE TOWN. GRAND CAYMAN KY1-1106,
CAYMAN ISLANDS
BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNY GCM
1 CHURCH PLACE, LONDON, E14 5HP UK 6,566 1.41
CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD
資産管理サービス信託銀行株式会社(証
5,938 1.28
東京都中央区晴海 一丁目8番 12号
券投資信託口)
5,590 1.20
近畿産業信用組合 大阪府大阪市中央区淡路町二丁目1番3号
東京都港区六本木一丁目6番1号
5,270 1.13
クレディ・スイス証券株式会社
泉ガーデンタワー
- 171,160 37.00
合 計
(注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
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2【投資方針】
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
A.本投資法人の基本理念
本投資法人は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機(以下「スポンサー」と総称し
ます。)から成る、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する豊富な実績に裏打ちされた
専門性とノウハウを有する各企業をスポンサーとする総合型J-REITです。
本投資法人は、異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の
運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指します。また、本投資法人
は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創
造」(注)及び「地域と社会への貢献」の実現を目指します。
(注)「持続的な環境の創造」とは、長期にわたる環境への配慮がなされた物件の運営等を通じて、持続的(sustainable)な環
境の創造に寄与していくことをいいます。以下同じです。
B.本投資法人の「外部成長」と「安定運用・内部成長」
本投資法人のスポンサー各社又はスポンサーグループ(スポンサー各社とその子会社及び関連会社をいい
ます。以下同じです。)は、それぞれ、以下の特徴を有しています。
・タカラレーベングループは、総合不動産ディベロッパーとしての幅広い開発実績と安定した供給実績に加
えてリノベーションを含む多数のバリューアップ(注1)実績を有しており、タカラレーベングループの
バリューチェーン(注2)を活かした安定的な物件運用のノウハウを蓄積しています。
・PAGは、オフィスを中心とした日本国内での不動産及び不動産関連資産に対する累積投資実績に加えて、
豊富なバリューアップ実績及び20年以上(注3)に及ぶ日本での不動産ファンド運用実績を有しており、
グローバル市場における私募不動産ファンド運用大手の一角として、オフィスを中心とする不動産投資に
おける強いソーシング力とアセットマネジメント力を有しています。
・共立メンテナンスは、全国における約40年に及ぶ豊富な寮及びホテルの管理運営実績に裏打ちされた運営
ノウハウを有しています。
・ヤマダ電機は、全国に及ぶネットワークを活用した情報網を有し、家電流通事業者国内最大手として全国
各地の商業施設マーケットに関する情報及び商業施設運用ノウハウを有しています。
(注1)「バリューアップ」とは、劣化又は陳腐化した内外装の一新等のデザイン性の向上、建物の修繕及び各種設備機器の改
修や機能付加等の手段により、物件の価値向上を図ることをいいます。以下同じです。
(注2)「バリューチェーン」とは、グループ全体が一体として不動産の開発・取得からバリューアップ及び賃貸・管理等に至
る様々な不動産関連サービスを提供していることをいいます。以下同じです。
(注3)PAGと2010年に経営統合したセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社の実績を含みます。なお、本書において、
「PAGグループ」とは、不動産投資、プライベートエクイティ及びアブソリュート・リターンの3部門から構成され、香
港を本社とするグループ全体をいいます。また、「アブソリュート・リターン」とは、特定のベンチマークに対する超
過収益を追求するのではなく、投資対象とする市場の動向に関わらず絶対収益を追求することを目的とした運用のこと
をいいます。
これらの企業が本投資法人のスポンサーとして結集することにより、本投資法人は、オフィス、住宅、ホ
テル及び商業施設その他の物件の開発・取得・バリューアップ及び賃貸・管理等のノウハウや不動産ネット
ワークを最大限に活かして「外部成長」と「安定運用・内部成長」の双方を追求します。具体的には、高い
開発力がある総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループからの安定した物件供給に支えられ
た持続的な外部成長と、PAGのマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・取引
実行に係る知見・ノウハウを活用した資産取得による外部成長の実現を目指します。また、タカラレーベン
グループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場における20年以上にわたるアセットマネジメントの
ノウハウを組み合わせることにより、安定運用及び内部成長の実現を目指します。さらに、共立メンテナン
ス及びヤマダ電機が有する、ディベロッパー及びファンド運用会社にはない事業会社としての独自の知見や
広範なネットワーク及び運営ノウハウが、本投資法人の「外部成長」及び「安定運用・内部成長」をサポー
トし、かつ、それをより確かなものにすることができると、本投資法人は考えています。
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<スポンサー各社のサポートにより期待される本投資法人の外部成長と安定運用・内部成長>
<(ご参考)スポンサー各社の概要>
PAG
株式会社 株式会社
商号 株式会社ヤマダ電機
インベストメント・
タカラレーベン 共立メンテナンス
マネジメント株式会社
PAG Real Estate (HK)
株主/
東京証券取引所 東京証券取引所 東京証券取引所
Limited (100%)/
市場第一部上場 市場第一部上場 市場第一部上場
上場区分
非上場
・住宅 設備機器事業
・金融サービス事業
・寮事業
・サポートサービス事業
・アセットマネジメント
・不動産販売事業
・ホテル事業
・環境ビジネス事業
事業(現物不動産投
・不動産賃貸事業
・シニアライフ事業
事業内容 ・ネットモールサービス
資、不動産担保付不良
・不動産管理事業
・PKP事業(注)(自治体
事業
債権投資等)
・発電事業、その他事業
向け業務受託)
・モバイル事業
・家電販 売事業
・法人事業
30%(PAGの親会社の子会
本資産運用
社であるPAG Real
60% 5% 5%
会社への出
Estate Holding Limited
資比率
による出資)
(注)Public(自治体)、Kyoritsu(共立メンテナンス)、Partnership(連携)の頭文字を取った共立メンテナンスにおける造語であり、共立
メンテナンスにおける自治体向け業務受託のことをいいます。以下同じです。
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② 本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、本投資法人を特徴づけるものとして、以下の3点が挙げられると考えています。
(i) 総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
(ii) スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
(iii)スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
A.総合不動産ディベロッパーの開発力とファンド運用会社のソーシング力を活用した着実な外部成長
本投資法人は、総合不動産ディベロッパーであるタカラレーベングループの開発力及びファンド運用会
社であるPAGのソーシング力並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得
ルートを活用し、タカラレーベングループが開発した物件の取得及び外部不動産マーケットからの物件取
得の双方を通じて、着実な外部成長を目指します。
とりわけ、タカラレーベングループの開発案件を中心とした豊富なパイプラインを活用した外部成長を
目指します。
B.スポンサー各社の強みを最大限に活かした総合型ポートフォリオの構築
本投資法人は、スポンサー各社の有する強みを最大限に活かすため、投資主価値の最大化に資する総合
型ポートフォリオの構築を目指します。
ア.スポンサー各社の強み
スポンサー各社は、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件それぞれについて、豊富な
実績に裏打ちされた専門性とノウハウを保有しており、本投資法人は、スポンサー各社が一体となっ
てこれらのアセットタイプにおけるスペシャリスト企業集団を構成していると考えています。
イ.四大経済圏(注)を中心とした、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築
本投資法人は、スペシャリスト企業集団が有する強みを最大限に活かした「着実な成長」と「安定
した運用」を実現するため、総合型J-REITとして、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物
件の全てのアセットタイプに対して投資を行い、また、四大経済圏を中心に投資を行いつつ、その他
の地域(地方中核都市(注)を中心とする四大経済圏以外のエリア)にも限定的に投資を行うこと
で、地域分散の効いた総合型ポートフォリオを構築します。
(注)「四大経済圏」とは、東京経済圏、大阪経済圏、名古屋経済圏及び福岡経済圏をいいます。また、「東京経済圏」
とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪経済圏」とは、大阪府、京都府及び兵庫県を、「名古屋経
済圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「福岡経済圏」とは、福岡県を、それぞれいいます。
「地方中核都市」とは、四大経済圏を除く政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地を、「政令指定都
市」とは、本書の日付現在、札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市及び熊本市を、「中核
市」とは、地方自治法(昭和22年法律第67号。その後の改正を含みます。)(以下「地方自治法」といいます。)
第252条の22第1項に定める政令による指定を受けた人口20万人以上の法定人口を有する市を、「施行時特例市」と
は、地方自治法の一部を改正する法律(平成26年法律第42号)による特例市制度の廃止(2015年4月1日施行)の時
点において、改正前地方自治法第252条の26の3第1項に定める政令による特別指定を受けた人口20万人以上の法定人
口を有する市であった市を、それぞれいいます。また、本書において、「四大経済圏」を「コアエリア」、「地方
中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア」を「サブエリア」と、それぞれいうことがあります。以下同じで
す。
ウ.スポンサー間の密接な連携に基づいた物件取得
本投資法人は、マルチスポンサー体制の強みを活かし、スポンサー各社が共同開発した物件の取得
や、あるスポンサーが開発し、他のスポンサーが運営を行う物件の取得等、スポンサー間の密接な連
携に基づいた物件取得も検討していきます。
C.スポンサー各社の運用ノウハウ及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長
本投資法人は、スポンサー各社の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用して、ポート
フォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を目指します。
具体的には、タカラレーベングループのバリューチェーン及びPAGの豊富な不動産運用実績を背景とし
たリーシング(賃貸)、リニューアル(改装)及びコンバージョン(アセットタイプの変更をいいます。
以下同じです。)のノウハウを活用して保有資産の安定稼働及びバリューアップの実現を図るほか、共立
メンテナンスが有する寮、ビジネスホテル及びリゾートホテルの確かなオペレーション力を活用した安定
稼働及びバリューアップを行います。
また、ヤマダ電機が有する全国の商業施設マーケットに関する情報を活用することにより、物件が所在
するエリアのマーケットに適合した適切な運用を目指すとともに、同社が有する商業施設運用ノウハウを
本投資法人の商業施設への投資運用に活用することを目指します。
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このように、本投資法人は、スポンサー各社のノウハウを活用した、安定稼働及びバリューアップの実
現を図ります。
D.本投資法人の特徴及び強み
本投資法人は、前記「① 本投資法人の基本理念」のとおり、異なる強みを有するスポンサー各社の専
門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定
した運用」の実現を目指すこと、並びに投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価
値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指すことを基本理念としていま
す。かかる基本理念のもと、本投資法人は、スポンサー各社の強みを活かした様々なサポートを、基本理
念である「着実な成長」と「安定した運用」にそれぞれ活用して、バランスのとれた最適な総合型ポート
フォリオの構築を目指します。
すなわち、本投資法人は、スポンサー各社の強みを最大限に活用し、新規開発物件やリノベーションに
よる再生物件等の優良資産の着実な取得を通じた外部成長を図るとともに、強固な情報ネットワークを活
用したマーケットからの物件取得による外部成長を図ります。また、スポンサー各社の豊富な運用ノウハ
ウ、オペレーション力及びマーケット情報を活用した安定運用及び内部成長を図るとともに、保有物件の
バリューアップや物件再生(注)等を通じた外部成長及び内部成長の双方の実現も目指します。
そして、ポートフォリオの構築にあたっては、スポンサー各社の強みを活かすために、タカラレーベン
グループの開発力及びPAGのソーシング力並びにタカラレーベングループ及びPAGのリーシング及びバ
リューアップのノウハウを特に発揮することができると考えられるアセットタイプであるオフィス及び住
宅を中心に投資を行いつつ、スポンサー各社が強みを有するホテル及び商業施設その他の物件にも限定的
に投資を行います。ポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)は、オフィス及び
住宅を70%以上、ホテル及び商業施設その他の物件を30%以下とします。
また、投資エリアについて、本投資法人は、四大経済圏に所在する物件は今後も安定的な需要及び収益
が見込まれると考えており、原則として、コアエリア(四大経済圏)に所在する物件を中心に投資を行い
ます。他方、地域分散に配慮したポートフォリオの構築を図るため、コアエリアと比較して高い利回りが
期待できると考えられるサブエリア(地方中核都市を中心とする四大経済圏以外のエリア)に所在する物
件についても一定程度の投資を行います。ただし、サブエリアについては、都道府県内における人口集積
度が相対的に高く、各種インフラや公共施設が整っているというメリットがあり、安定したテナント需要
及び売買需要を見込むことができるエリアにのみ投資を行うこととし、原則として、地方中核都市に所在
する物件とします。投資主価値の安定及び向上の観点から、ポートフォリオ全体に占める各エリア別投資
比率(取得価格ベース)は、コアエリアを70%以上、サブエリアを30%以下とします。
このように、本投資法人は、ディベロッパー、ファンド運用会社及び事業会社それぞれのスポンサーの
知見を活かし、原則として、コアエリアのオフィス及び住宅を中心としつつ、それ以外の用途の物件やサ
ブエリアの物件もポートフォリオの投資対象とすることにより、用途及び地域分散の効いた安定的な運用
が見込まれる総合型ポートフォリオを構築し、当該ポートフォリオの運用を通じて「投資主価値の最大
化」の実現を目指します。
また、本投資法人は、企業が社会や自然と共に健全に成長していくことが重要であると考えており、産
業の振興や地域社会の活性化に繋がるような物件への投資・運用や、「サステナビリティ方針」の策定・
実践、適切な事業運営を行うための利益相反対策と第三者性を確保した運営体制の整備等の取組みを通じ
て、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)に配慮した運用を行うことによ
り、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指します。
(注)「物件再生」とは、物件の最有効使用を目的とした建替えやアセットタイプの変更等の手段により、物件の価値向上を
図ることをいいます。以下同じです。
本投資法人は、総合型J-REITの特徴を活かし、分散の効いた総合型ポートフォリオを構築することで安
定的なキャッシュ・フローを創出します。
③ スポンサー・サポートによる成長戦略
本投資法人は、物件の開発・投資から管理・運営に至るまで、タカラレーベングループをはじめとするスポン
サー各社が有するバリューチェーン及びノウハウを最大限に活用して、着実な資産規模の拡大(外部成長)と資
産価値の維持向上(安定運用及び内部成長)を図ります。
A.スポンサー各社の強みを活かした総合的なサポート
本投資法人は、スポンサー各社から、その強みを活かしたサポートを受けることで、運用資産の「着実な
成長」と「安定した運用」を実現することを目指します。
ア.タカラレーベングループによる主なサポート
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タカラレーベンは、ストック・フィービジネス(不動産賃貸事業・不動産管理事業・発電事業等)
を、コア事業である分譲マンション事業及び戸建分譲事業に次ぐ新たな経営の核とするために、2016
年 4月に投資用不動産開発に特化し、主としてJ-REITへの物件供給を念頭に置いた専門部署(投資開
発本部)を立ち上げ、開発・リノベーション等の様々なノウハウを着実に蓄積し、更なる投資を計画
しています。本投資法人は、投資開発本部で開発された物件や第三者が保有する物件に係る売却情報
の本資産運用会社への提供や、ウェアハウジング機能を提供する等のサポートを通じた、タカラレー
ベンによる本投資法人の外部成長へのコミットが期待できるものと考えています。本投資法人は、タ
カラレーベンの開発力を活かした安定的な物件の組入れにより、着実な外部成長の実現を目指しま
す。
また、タカラレーベンの子会社である株式会社レーベントラストや株式会社レーベンコミュニティ
が取り組む不動産賃貸・管理事業を通じたリーシングサポート業務、プロパティ・マネジメント会社
又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に関するサポートによる安
定運用及び内部成長にも期待できます。
また、本投資法人は、本投資法人の保有物件においてバリューアップ及び物件再生を行うことによ
り、投資主利益に資すると本投資法人が判断した物件は、一旦タカラレーベングループに売却し、バ
リューアップ及び物件再生を行った後本投資法人が再取得するという、タカラレーベングループとの
協働によるアレンジを活用することも検討し、外部成長と内部成長の双方の実現を目指します。
また、タカラアセットマネジメント株式会社が2018年4月に開始した私募ファンド運営業務を通じ
て、将来本投資法人が組入れを予定する物件に対するブリッジファンド組成のサポートも期待できる
と考えています。
イ.PAGによる主なサポート
PAGは、20年以上にわたり、アジアにおける投資機会を世界の機関投資家に提供することをミッ
ションとする運用会社として、幅広い投資・運用実績を有しています。
本投資法人は、PAGの運用するファンドが保有する物件情報の提供や広範なリレーションシップを
活用した第三者が保有する物件情報の提供等のPAGのパイプライン・サポートにより、PAGの専門性に
裏付けられた不動産投資における高いソーシング力を活かした物件の組入れを行うことによる外部成
長の実現を目指します。また、豊富なリーシング実績に基づくリーシングサポートの提供やプロパ
ティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介等のプロパティ・マネジメント業務等に
関するサポートの提供に加え、様々なアセットタイプにおけるバリューアップノウハウの提供によ
り、安定運用及び内部成長の実現にも期待できます。
ウ.共立メンテナンスによる主なサポート
共立メンテナンスは、寮、ホテル及び住宅をはじめとする幅広いアセットにおける豊富な管理・運
営実績を有しており、本投資法人は、寮やホテルの管理・運営に豊富な実績を有する共立メンテナン
スから、管理・運営に関する幅広いノウハウの提供を受けることができるものと考えています。ま
た、本投資法人が保有する寮やホテル等の管理・運営を同社に委託することを通じ、安定した運営の
実現が期待できると、本投資法人は考えています。さらに、スポンサー・サポート契約に基づき、本
投資法人が保有し又は取得を予定する不動産等を賃借するオペレーターとの間の賃貸借契約が終了
し、又は終了が予想される場合には、本資産運用会社と協議の上で、共立メンテナンスグループがオ
ペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき真摯に検討する
こととされており、バックアップ・オペレーターとしての役割も期待されます。
本投資法人は、東京証券取引所市場第一部に上場するクレジットの高さと、全国にわたる多数の寮
やホテルの管理・運営実績に裏打ちされた安定した顧客基盤を有する共立メンテナンスをスポンサー
として、上記のサポート等を受けることにより、外部成長、内部成長及び安定運用の実現を期待でき
るものと考えています。
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エ.ヤマダ電機による主なサポート
ヤマダ電機は、全都道府県に店舗を展開する国内最大手の家電流通小売業者として、商業施設に関
する全国ネットワークを有しています。
本投資法人は、スポンサー・サポート契約に基づき、全国ネットワークを活用した各地の詳細な
マーケット情報の提供を受けることで、様々な商業施設等の取得検討の際の商圏調査の精度を高める
ことができ、また、物件が所在する地域に順応し、地域の特性を活かした物件運営が可能となると考
えています。また、ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループ
と共同して開発する物件情報の提供による外部成長にも期待できます。
さらに、ヤマダ電機は、スマートハウス・リフォーム事業といった住宅に関連する新たな事業の拡
大も目指しており、将来的にはそのノウハウを活かした住宅のバリューアップ等を通じた本投資法人
の内部成長の実現も期待されます。
オ.スポンサー各社の協働によるサポート
スポンサー各社が独自に本投資法人をサポートするだけでなく、協働して本投資法人をサポートす
ることも期待されます。例えば、タカラレーベングループと共立メンテナンスグループが開発段階か
ら協働したホテル及び寮等の物件について、スポンサー・サポート契約に基づいて本投資法人が取得
するといったことも考えられ、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用の手法の幅が広がるこ
とが期待されます。また、スポンサー間で開発を協働した物件においては、スポンサー又はその関係
会社がテナントとして入居することも想定されますが、このような物件を本投資法人が取得すること
により、当該スポンサーとのリレーション強化を通じて本投資法人の安定した運用の実現に貢献する
ことが期待できると考えており、本資産運用会社においても、当該物件を含め、より一層物件に対す
る理解を深めることができるものと考えています。
B.スポンサー・サポート契約等
ア.スポンサー・サポートの概要
本資産運用会社は、スポンサー各社と締結したスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人の
外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。また、本投資法人及び本資
産運用会社は、タカラレーベン、PAGグループの一社であるPAG IPR HOLDINGS LIMITED、共立メンテ
ナンス及びヤマダ電機との間で商標の使用に関して覚書等を締結しており、当該覚書等に基づいて本
投資法人の保有する物件等に各社の名称及びロゴ等を使用することが許諾されています。
主なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。
イ.スポンサー・サポート契約の内容
本資産運用会社は、タカラレーベン、PAG、共立メンテナンス及びヤマダ電機との間で、それぞれ
スポンサー・サポート契約を締結しています。本資産運用会社は、スポンサー・サポート契約に基づ
き、本投資法人の外部成長、内部成長及び安定運用に関する幅広いサポートを享受します。以下は、
スポンサー各社との間のスポンサー・サポート契約の概要です。
(ア)株式会社タカラレーベン
(i) タカラレーベングループ保有物件情報の優先的提供及び優先交渉権の付与
タカラレーベンは、タカラレーベングループ(以下、本イ.において、タカラレーベン
の関連会社を除きます。)又はタカラレーベングループが投資運用若しくは投資助言業務
を提供するファンド等が保有している不動産関連資産(規約第30条第3項柱書に定義する意
味を有します。以下同じです。)のうち、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方
針に合致する不動産関連資産(以下「適格不動産等」といいます。以下同じです。)を売
却しようとする場合には、原則として、本資産運用会社に対し、第三者に先立ち当該適格
不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉権を付与します。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
タカラレーベンは、自ら又はタカラレーベングループが適格不動産等の売却がなされる
との情報を第三者より入手した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判
断した場合には、当該情報を本資産運用会社に提供するものとします。
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(iii)ウェアハウジング機能の提供
本資産運用会社は、将来における本投資法人による適格不動産等の取得を目的として、
ウェアハウジングをタカラレーベンに依頼することができます。
(iv) 資産の共有に関する協議
本資産運用会社は、タカラレーベンに対して、本投資法人との間で適格不動産等を共有
することを申し入れることができます。
(v) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、
本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関し、リーシングサポート業務、
プロパティ・マネジメント会社又はビル・マネジメント会社の紹介、その他適当と判断す
る支援を行うものとします。
(vi) 環境配慮技術・ノウハウの提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、
本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウ
の提供について協力するものとします。
(vii) 売却資産に関する情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社から本投資法人の保有資産の売却を予定している旨
の通知を受けた場合には、当該売却予定の資産を購入する意欲があると合理的に見込まれ
る購入希望者の情報(タカラレーベン自身が購入を希望する場合はその旨の情報を含みま
す。)を、本資産運用会社に対し、優先的に提供します。
(viii) 融資に関する情報提供等
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本投資法人の融資による資金
調達に関する情報提供及びアドバイスの提供を行います。
(ix) マーケット情報の提供
タカラレーベンは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供す
るものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(x) その他の支援
タカラレーベンは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、適
格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含みま
す。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
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(イ)PAGインベストメント・マネジメント株式会社
(i) スポンサー運用ファンドが保有する適格不動産等に関する情報提供
PAG又はPAGが投資運用若しくは投資助言業務を提供するファンドその他の委託者がその
保有する適格不動産等を売却しようとする場合、PAGは、原則として、本資産運用会社以外
の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている
旨を本資産運用会社に通知することにつき商業上合理的な努力をするものとします。
(ii) 第三者が保有する適格不動産等に関する情報提供
PAGは、PAGが適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手した場合で、本
資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報を本資産運用会
社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
PAGは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供するものとしま
す。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(iv) プロパティ・マネジメント業務等に関するサポート
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が
保有し又は取得を予定する不動産等に関し、プロパティ・マネジメント会社又はビル・マ
ネジメント会社の紹介、その他適当と判断する支援を業務上可能な範囲で行うものとしま
す。
(v) 環境配慮技術・ノウハウの提供
PAGは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が
保有し又は取得を予定する不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について協
力するものとします。
(vi) その他の支援
PAGは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対して、
適格不動産等の取得・運用に関する支援・助言、人材確保(人材の派遣を行うことを含み
ます。)その他適当と判断する支援を行うものとします。
(ウ)株式会社共立メンテナンス
(i) 共立メンテナンスグループがタカラレーベングループと開発する物件情報の優先的提供及
び優先交渉権の付与
共立メンテナンスは、共立メンテナンスグループがタカラレーベングループの持込みに
より共同で開発する適格不動産等を売却しようとする場合には、原則として、本資産運用
会社に対し、第三者に先立ち当該適格不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先交渉
権を付与します。
(ii) バックアップ・オペレーターとしてのサポート
共立メンテナンスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の
上、本投資法人が保有し又は取得を予定する適格不動産等を賃借する寮・ホテル運営会社
との間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合には共立メンテナンスグループ
がオペレーターとして寮・ホテルを運営する目的で当該不動産等を借り受けることにつき
真摯に検討するものとします。
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(iii) マーケット情報の提供
共立メンテナンスは、本資産運用会社に対し、以下に掲げる事項について、情報を提供
するものとします。
・ 不動産等の売買、開発に関するマーケット情報
・ 不動産等の賃貸マーケットに関する情報
・ その他関連する事項
(エ)株式会社ヤマダ電機
(i) ヤマダ電機グループ保有物件又はヤマダ電機グループがタカラレーベングループと共同し
て開発する物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機グループが、その保有する又はタカラレーベングループと共
同して開発する適格不動産等を売却しようとする場合、原則として、本資産運用会社以外
の第三者に対する情報提供に遅れることなく、当該適格不動産等の売却が検討されている
旨を本資産運用会社に通知するものとします。
(ii) 第三者保有物件情報の提供
ヤマダ電機は、ヤマダ電機が適格不動産等の売却がなされるとの情報を第三者より入手
した場合で、本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合には、当該情報
を本資産運用会社に提供するものとします。
(iii) マーケット情報の提供
ヤマダ電機は、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適格不動
産等の存在するマーケットに関する助言を行うことができます。
④ 外部成長戦略(1)―タカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力による力強い外部成長の推進―
本投資法人は、マルチスポンサーの強みを活かした開発力とソーシング力により強力な外部成長を実現しま
す。とりわけ、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両輪
として活用することにより、力強い外部成長の実現を目指します。
A.タカラレーベングループの開発力
マンション開発における豊富な実績を持つタカラレーベングループの高い開発力を活かして、本投資
法人の着実な外部成長に寄与することが期待されます。
ア.分譲マンションを中心とした豊富な開発実績
タカラレーベングループは、分譲マンションを中心とした豊富な開発実績に裏付けられる高い開
発力を有しており、継続的・安定的な物件の供給を実現しています。
イ.全国をカバーし、物件供給を支える開発体制
タカラレーベンは、マンションを中心に着実に開発実績を積み上げてきましたが、J-REITへの供
給を念頭に置いた物件の開発を手掛ける投資用不動産開発に特化した専門部署(投資開発本部)を
2016年に新設し、物件の仕入れ・建築・運用のそれぞれのスペシャリストを当該部署に擁すること
により開発を加速するとともに、当該部署による開発実績や外部人材採用・外部委託などを通じ
て、住宅はもとより、オフィス、ホテル及び商業施設その他の物件の開発ノウハウも蓄積し、更な
る投資を計画しています。
また、タカラレーベンは、東京本社だけでなく、グループ内に株式会社タカラレーベン西日本、
株式会社タカラレーベン東北及び株式会社サンウッドを有し、全国に所在するそれらのグループ会
社内においても、用地仕入れから企画、建築・運用に至るまでの各プロセスにおけるスペシャリス
トを有しており、日本全国での開発ノウハウを蓄積しています。
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B.PAGのソーシング力
ア.PAGの日本における不動産及び不動産関連資産への継続的な投資実績
PAGは、1997年以降、景気変動にも柔軟に適応しながら、安定的な物件取得を続けており、高い水
準の実績を維持しています。
イ.20年以上に及ぶ日本での投資実績
PAGは、日本の不動産市場において、前身のセキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社が設立
された1997年以来、20年以上の投資実績を有しています。
⑤ 外部成長戦略(2)―タカラレーベングループの物件開発ノウハウ及びスポンサー各社のネットワークの活用
による外部成長―
A.タカラレーベングループの物件開発ノウハウを活用
本投資法人は、「着実な成長」と「安定した運用」を実現し、投資主価値を最大化することを目指してお
り、本投資法人が保有する物件が長期安定的な収益を生み、かつその収益力を成長させることを可能にする
ための試みを積極的に実施する方針です。
その一環として、本投資法人は、保有する物件のうち、時間の経過に伴う変化(経年劣化)や周辺環境の
変化に対し、資本的支出によるバリューアップを実施することによって競争力の維持・向上が見込まれる物
件については、本投資法人においてバリューアップを行うことを検討します。本投資法人は、スポンサー・
サポートとしてタカラレーベングループやPAGをはじめとするスポンサーからバリューアップのノウハウの
提供を受けることができることに加え、本資産運用会社自体も、不動産を対象とする開発、投資、賃貸・管
理及びバリューアップに長年従事してきたメンバーを中心に構成されており、高い専門性とノウハウの活用
が期待できます。
また、本投資法人内で許容されるバリューアップの範囲、時間的制約及び収支に与える影響を勘案し、修
繕規模が大きい等の理由により本投資法人の業績に大きな影響を与えることが見込まれる場合や、周辺環境
の変化により最有効使用状態への建替えやコンバージョンが必要であり、本投資法人でバリューアップをす
べきではないと判断される場合には、長年培った開発力を活用して、近年物件再生事業も行っているタカラ
レーベングループに一旦売却し、同グループによるバリューアップ又は物件再生後に本投資法人が再取得す
るアレンジを活用することも検討します。
さらに、タカラレーベングループが外部不動産マーケットから取得した物件についても、タカラレーベン
グループがバリューアップ又は物件再生を行った後、本投資法人が取得することがあります。
このように、バリューアップや物件再生の余地のある物件のことを、本投資法人は「ポテンシャルアセッ
ト」と称しており、本投資法人は、保有する「ポテンシャルアセット」に対して、(ⅰ)本投資法人で実行
可能なバリューアップを含めた資本的支出による競争力の維持・向上に加えて、(ⅱ)タカラレーベング
ループに売却し、同社による物件再生後に再取得するアレンジを活用することも検討の上、アセットの循環
を行うことも検討します。
このような手法を用いることにより、本投資法人の外部成長の可能性が広がるだけでなく、不動産マー
ケットに存在する物件の収益力の向上を通じた不動産マーケットの活性化や、再取得を通じた本投資法人の
保有資産の収益力向上という意味での本投資法人の内部成長、さらには物件の有効使用による地域活性化を
通じた本投資法人の基本理念の一つである「地域と社会への貢献」にも寄与できるものと、本投資法人は考
えています。
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B.スポンサー各社のネットワークを活用した幅広い物件情報の収集と取得ルート
本投資法人は、本資産運用会社独自のネットワークに加え、スポンサーが保有する物件及びスポンサーが
運用するファンドにおいて保有する物件に限らず、スポンサーの不動産投資におけるネットワークを活用し
た第三者からの物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図ります。
本投資法人がその運用を委託する本資産運用会社は、日本において不動産開発又は投資運用に長年従事し
たメンバーを中心に構成されています。本投資法人による物件取得に当たっては、本資産運用会社が擁する
各アセットタイプにおける不動産投資のプロフェッショナルによる取得物件の選別により、本投資法人の
ポートフォリオの「着実な成長」及び「安定した運用」に寄与する物件を厳選取得します。
C.優先交渉権付与による豊富なパイプライン
本投資法人は、タカラレーベングループが保有又は開発する物件の一部について、スポンサー・サポート
契約に基づき、その取得について優先交渉権を有しています。なお、優先交渉権の内容については、前記
「③ スポンサー・サポートによる成長戦略 B.スポンサー・サポート契約等 イ.スポンサー・サポー
ト契約の内容」をご参照ください。
⑥ 外部成長戦略(3)―本資産運用会社独自のソーシングルートによる外部成長―
A.戦略的パートナーシップの拡大
本資産運用会社は、スポンサー以外の第三者とパイプライン・サポート契約を締結し、戦略的パートナー
シップを提携することにより、物件ソーシングルートの拡大による早期の資産規模拡大を図ります。なお、
本資産運用会社は、2019年4月12日付で霞ヶ関キャピタル株式会社との間でパイプライン・サポート契約を
締結しています。