ラサールロジポート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第8期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)

有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)

提出日:

提出者:ラサールロジポート投資法人

カテゴリ:有価証券報告書(内国投資証券)

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                                                           EDINET提出書類
                                                   ラサールロジポート投資法人(E32042)
                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     【表紙】
      【提出書類】                   有価証券報告書
      【提出先】                   関東財務局長
      【提出日】                   2020年5月28日
                         第8期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
      【計算期間】
      【発行者名】                   ラサールロジポート投資法人
      【代表者の役職氏名】                   執行役員 藤原 寿光
      【本店の所在の場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目11番1号
      【事務連絡者氏名】                   ラサールREITアドバイザーズ株式会社
                         取締役財務管理本部長 石田 大輔
      【連絡場所】                   東京都千代田区丸の内一丁目11番1号
                         03-6367-5600
      【電話番号】
                         株式会社東京証券取引所
      【縦覧に供する場所】
                         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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                                                    有価証券報告書(内国投資証券)
     第一部【ファンド情報】
     第1【ファンドの状況】
      1【投資法人の概況】
       (1)【主要な経営指標等の推移】
         ① 主要な経営指標等の推移

                    回次              第1期      第2期      第3期      第4期      第5期

                                2016年8月      2017年2月      2017年8月      2018年2月      2018年8月

                   決算年月
                          (百万円)        5,130      4,853      5,234      5,251      5,663
          営業収益
          (うち不動産賃貸事業収益)                (百万円)        5,130      4,853      5,234      5,251      5,663
                          (百万円)        1,958      1,896      2,495      2,445      2,620
          営業費用
          (うち不動産賃貸事業費用)                (百万円)        1,282      1,172      1,810      1,736      1,846
                          (百万円)        3,171      2,956      2,739      2,806      3,043
          営業利益
                          (百万円)        2,498      2,740      2,430      2,544      2,697
          経常利益
                          (百万円)        2,496      2,739      2,429      2,543      2,696
          当期純利益
                          (百万円)       172,468      172,144      183,842      183,842      199,373
          総資産額
          (対前期比)                  (%)        -    △0.2       6.8      0.0      8.4
                          (百万円)       108,860      108,901      108,416      108,343      108,309
          純資産額
          (対前期比)                  (%)        -     0.0     △0.4      △0.1      △0.0
                          (百万円)        58,970      58,970      71,030      71,030      86,310
          有利子負債額
          出資総額    (注1)            (百万円)       106,363      106,161      105,986      105,799      105,611
                            (口)    1,100,000      1,100,000      1,100,000      1,100,000      1,100,000
          発行済投資口の総口数
                            (円)     98,964      99,001      98,560      98,494      98,462
          1口当たり純資産額
          1口当たり当期純利益          (注5)        (円)      3,779      2,490      2,209      2,312      2,451
                          (百万円)        2,698      2,915      2,616      2,731      2,901
          分配総額
                            (円)      2,453      2,650      2,379      2,483      2,638
          1口当たり分配金
          (うち1口当たり利益分配金)                  (円)      2,269      2,491      2,209      2,312      2,452
          (うち1口当たり利益超過分配金)                  (円)       184      159      170      171      186
          総資産経常利益率        (注6)          (%)       1.4      1.6      1.4      1.4      1.4
          (年換算値)      (注8)            (%)       2.6      3.2      2.8      2.8      2.8
          自己資本利益率       (注7)           (%)       2.4      2.5      2.2      2.3      2.5
          (年換算値)      (注8)
                            (%)       4.4      5.0      4.4      4.6      5.0
          期末自己資本比率        (注9)          (%)       63.1      63.3      59.0      58.9      54.3
          (対前期増減)                  (%)        -     0.2     △4.3      △0.1      △4.6
          配当性向    (注10)              (%)      100.0      100.0      100.0      100.0      100.0
          [その他参考情報]
          当期運用日数      (注2)            (日)       197      181      184      181      184
                            (件)        8      8      9      9     11
          期末投資物件数
          減価償却費                (百万円)         677      583      625      627      685
                          (百万円)          85      58      67      80     104
          資本的支出額
          賃貸NOI(Net       Operating     Income)
                          (百万円)        4,524      4,263      4,049      4,142      4,502
          (注11)
          FFO(Funds      from   Operation)
                          (百万円)        3,173      3,322      3,055      3,170      3,382
          (注12)
          1口当たりFFO       (注13)
                            (円)      2,885      3,020      2,777      2,882      3,074
          期末総資産有利子負債比率
                            (%)       34.2      34.3      38.6      38.6      43.3
          (LTV)    (注14)
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                    回次              第6期      第7期      第8期
                                2019年2月      2019年8月      2020年2月

                   決算年月
                          (百万円)        5,792      6,942      8,758
          営業収益
          (うち不動産賃貸事業収益)                (百万円)        5,792      5,997      7,230
                          (百万円)        2,692      2,877      3,524
          営業費用
          (うち不動産賃貸事業費用)                (百万円)        1,860      1,985      2,332
                          (百万円)        3,100      4,064      5,233
          営業利益
                          (百万円)        2,784      3,688      4,760
          経常利益
                          (百万円)        2,783      3,687      4,759
          当期純利益
                          (百万円)       200,670      224,693      263,283
          総資産額
          (対前期比)                  (%)       0.7     12.0      17.2
                          (百万円)       108,190      121,775      144,540
          純資産額
          (対前期比)                  (%)      △0.1      12.6      18.7
                          (百万円)        87,531      97,661     112,244
          有利子負債額
          出資総額    (注1)
                          (百万円)       105,406      118,086      139,781
                            (口)    1,100,000      1,210,000      1,363,000
          発行済投資口の総口数
                            (円)     98,355     100,640      106,046
          1口当たり純資産額
          1口当たり当期純利益          (注5)        (円)      2,530      3,201      3,531
                          (百万円)        2,988      3,872      5,002
          分配総額
                            (円)      2,717      3,200      3,670
          1口当たり分配金
          (うち1口当たり利益分配金)                  (円)      2,530      3,048      3,492
          (うち1口当たり利益超過分配金)                  (円)       187      152      178
          総資産経常利益率        (注6)          (%)       1.4      1.7      2.0
          (年換算値)      (注8)            (%)       2.8      3.4      4.0
          自己資本利益率       (注7)
                            (%)       2.6      3.2      3.6
          (年換算値)      (注8)            (%)       5.2      6.3      7.2
          期末自己資本比率        (注9)
                            (%)       53.9      54.2      54.9
          (対前期増減)                  (%)      △0.4       0.3      0.7
          配当性向    (注10)              (%)      100.0      100.0      100.0
          [その他参考情報]
          当期運用日数      (注2)            (日)       181      184      182
                            (件)        11      17      16
          期末投資物件数
                          (百万円)         688      729      921
          減価償却費
                          (百万円)         150      129      275
          資本的支出額
          賃貸NOI(Net       Operating     Income)
                          (百万円)        4,620      4,740      5,819
          (注11)
          FFO(Funds      from   Operation)
                          (百万円)        3,471      3,471      4,951
          (注12)
          1口当たりFFO       (注13)            (円)      3,156      2,869      3,632
          期末総資産有利子負債比率
                            (%)       43.6      43.5      42.6
          (LTV)    (注14)
         (注1)   出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         (注2)ラサールロジポート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)の営業期間(以下「事業年度」ということがありま
             す。)は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌年2月末日までの各6ヶ月間ですが、第1期営業期間は本投
             資法人設立の日(2015年10月9日)から2016年8月末日までです。                          なお、第1期の「当期運用日数」は実質的な運用日数で
             あり、2016年2月17日から2016年8月31日までの197日間です。
         (注3)営業収益等には消費税等は含まれていません。
         (注4)本書において特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第2位を四捨五入により記載
             しています。
         (注5)   1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、第1期に
             ついては、実質的な資産運用期間の開始日である2016年2月17日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数
             (1,093,462口)により算出した1口当たり当期純利益は2,283円です。
         (注6)   総資産経常利益率=経常利益÷{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100
             なお、第1期については実質的な資産運用期間の開始日である2016年2月17日を期首とみなして計算しています。
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         (注7)自己資本利益率=当期純利益÷{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
             なお、第1期については実質的な資産運用期間の開始日である2016年2月17日を期首とみなして計算しています。
         (注8)   第1期については実質的な資産運用期間197日(2016年2月17日から2016年8月31日まで)に基づいて年換算値を計算して
             います。
         (注9)期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
         (注10)配当性向=        1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
             なお、第1期、第7期及び第8期の配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生
             じているため、次の算式により算出しています。
             配当性向=分配金総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
         (注11)賃貸NOI=不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費
         (注12)FFO=      当期純利益+減価償却費-不動産等売却益+不動産等売却損
         (注13)1口当たりFFO=FFO÷発行済投資口の総口数
         (注14)期末総資産有利子負債比率(LTV)=期末有利子負債額÷期末総資産額×100
         ② 運用状況

          (当期の概況)

         (ア)   投資法人の主な推移

            本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みま

           す。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、ラサールREITアドバイザーズ株式会社(以下「本資産運
           用会社」といいます。)を設立企画人として、2015年10月9日に設立され、2016年2月17日に株式会社東京
           証券取引所不動産投資信託証券市場(J-REIT市場)に上場しました(銘柄コード3466)。
            この度、2020年2月期(第8期)の決算を終了し、当期末時点での発行済投資口の総口数は1,363,000口
           となっています。
         (イ)   運用環境と運用実績

            2019年第1四半期~第3四半期の日本経済は米中貿易摩擦の悪影響はあったものの、内需に牽引されて底

           堅く推移しました。一方で、2019年10月の消費増税や台風の悪影響もあり、第4四半期には内需も減退しま
           した。2020年に入ると、新型コロナウイルス(COVID-19)の感染拡大が世界的な広がりを見せ始めたことに
           よって、経済の先行きに対する不透明感が強まり、資本市場の不安定性が高まっております。株式市場は調
           整色を強め、上場J-REIT市場も下落しております。資本市場への悪影響が拡大する中で、日米欧中銀の追加
           緩和観測が高まり、低金利環境が継続する可能性が益々高まっております。不動産取引に関しては、債券に
           対する不動産の相対利回りが投資家を惹きつけ続けた中、2019年第4四半期までは旺盛な投資需要が見られ
           ました。首都圏の物流施設市場では、2019年を通じて高水準の新規供給が続いたものの、堅調な新規需要が
           継続し、空室率は過去最低水準まで低下しております。近畿圏では、大阪湾岸エリア及び内陸エリアの双方
           で堅調な需要が見られ、需給の改善が継続しております。
            このような状況下、本投資法人においては、当期末までの保有16物件(取得価格合計245,686百万円、賃
           貸可能面積1,063,488㎡)の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の当期末時点の稼働率は98.7%と良好
           な稼働状況です。当期末時点のテナント数は142テナントとテナント分散が図られたポートフォリオとなっ
           ています。
         (ウ)   資金調達の概要

            本投資法人は、2019年9月18日を払込期日とする公募増資により20,836百万円を、2019年10月10日を払込

           期日とする第三者割当増資により1,041百万円をそれぞれ調達し、当期末時点の出資総額(純額)は139,781
           百万円となりました。
            当期においては、ロジポート尼崎、ロジポート大阪大正(追加取得)の取得資金及び関連費用の一部に充
           当するために、2019年9月に総額16,800百万円の借入れを行い、また、新たに取得した優先出資証券の取得
           資金の一部に充当するため、2019年12月に1,134百万円の借入れを行いました。また、消費税還付金及び手
           元資金を原資として540百万円の返済を行い、2020年2月20日付で発行した第6回無担保投資法人債(特定
           投資法人債間限定同順位特約付)(発行総額3,000百万円)による手取金を原資の一部として、3,121百万円
           の期限前弁済に充当しています。
            上記の結果、当期末における本投資法人の有利子負債の残高は112,244百万円、総資産に占める有利子負
           債の割合(LTV)は42.6%となりました。
            なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
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                信用格付業者              格付対象            格付           見通し
                             長期発行体格付              AA-           安定的
                  JCR
             (株式会社日本格付研究所)
                             債券格付    (注)
                                           AA-            -
            (注)   第1回、第2回、第3回、第4回、第5回及び第6回無担保投資法人債に対する格付です。
         (エ)業績及び分配の概要

            当期の運用期間は、2019年9月1日から2020年2月29日までの182日間であり、当期における営業収益は

           8,758百万円、営業利益は5,233百万円、経常利益は4,760百万円、当期純利益は4,759百万円となりました。
            また、分配金については、租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)第67条の
           15第1項の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未
           満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金
           は3,492円となりました。
            これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭
           の分配金(以下「継続的利益超過分配金」といいます。)を支払うこととしています                                        (注1)   。さらに、本
           投資法人は、上記の継続的利益超過分配金に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等の
           資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産
           の売却損の発生等その他の事由により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込ま
           れる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金
           額を、一時的な利益を超える金銭の分配として、分配することができるものとしています                                         (注2)   。
            当期においては、本投資法人は、継続的利益超過分配金として、当期の減価償却累計額の合計額から前計
           算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額である808百万円の100分の30にほぼ相当す
           る242百万円を分配することとし、その結果、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は178円となりまし
           た (注3)   。
           (注1)本投資法人は、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支
              出の金額、期間損益、金銭分配額の水準及び本投資法人の財務状態等を十分考慮の上、毎期継続的に利益を超える金銭の
              分配を行う方針です。
           (注2)一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の額は、対象となる計
              算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除し
              た額の100分の60に相当する金額を限度とします。
           (注3)当期末における各保有資産に係る株式会社アースアプレイザルによる建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費
              用及び中期修繕更新費用の合計額の6ヶ月平均額は222百万円です。本投資法人は、現在の経済環境、不動産市場や賃貸
              市場の動向等及び本投資法人の財務状態等を考慮した結果、かかる利益を超えた金銭の分配について、本投資法人の保有
              資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過
              分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。
         (今後の見通し)

         (オ)   今後  の運用環境

            新型コロナウイルス(COVID-19)の感染が世界的に拡大し、経済活動を一部停止することで感染抑制を図

           る動きが広がっております。2020年の世界経済見通しは切り下げられ、多くの主要国が景気後退に陥る見込
           みです。日本経済も、外需と設備投資の落ち込みを中心に、2020年は景気後退局面を迎える可能性が高まっ
           ています。ただし、経済の先行きは、新型コロナウイルスの事態収束や、各国政府・中央銀行による政策対
           応に大きく依存し、不確実性の高い状態が継続する見込みです。今後も資本市場のボラティリティが継続す
           ることが予想され、不動産投資市場では非優良不動産を中心に投資需要が減退する可能性があります。新型
           コロナウイルスによる物流施設市場への影響は、eコマースへの需要増大等を背景に、ホテルや商業施設と
           比較して限定される見込みです。ただし、今後も新規供給が継続する中で、首都圏の空室率は現在の非常に
           低い水準から今後数年間で緩やかに上昇すると予想されます。近畿圏では、首都圏と比較して相対的に需給
           が緩む可能性があるため、サブマーケットや個別物件などの選別の重要性が高まると予想されます。
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         (カ)   今後の運用方針及び対処すべき課題
            このような環境の下、本投資法人は以下のような運用を行い、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定

           的な成長による投資主価値の向上を図ります。
            外部成長戦略としては、ラサールグループ                    (注1)   から提供される物件情報及び本資産運用会社独自の物
           件情報獲得能力を最大限活用し、優良な投資機会に厳選投資することで外部成長を図ります。本投資法人
           は、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンド                           (注2)   の保有物件につき売却情報の提供を受け
           ることができるため、ラサールファンドからのソーシングと第三者からのソーシングの両方を活用した多様
           なソーシングルートを有しています。
            内部成長戦略では、スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラ
           サールグループのノウハウであるアクティブアセットマネジメント                               (注3)   を活用して、内部成長の実現を
           目指します。本投資法人のポートフォリオは、テナントが分散しキャッシュ・フローの安定性が高いことに
           加え、賃貸借契約期間の満了に伴う契約更改期日が分散しているという特徴があります。契約更改の期日に
           おいては、市場賃料や空室率等を精査した上で、賃料の増額改定に取り組みます。加えて、足元の先行き不
           透明な情勢を踏まえ、将来に期日が到来する契約についても、積極的に前倒しで契約更改することで、賃料
           収入の安定化を図ります。また、物件の競争力に鑑み、適切に修繕、資本的支出を実施することで、物件競
           争力の維持・向上を図ります。
            財務戦略については、強固な財務体質を活かし、財務の安定性と資金調達コストのバランスを実現するべ
           く、調達先、調達手法の多様化や期日の分散、変動金利の活用を検討し、適切な財務基盤の構築に取り組み
           ます。また、銀行の貸出姿勢に注視しつつ手元流動性に厚みを設け、円滑なリファイナンスの実行に取り組
           みます。
           (注1)「ラサールグループ」とは、世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール                                 インベストメント       マネージメント      インク
              (LaSalle    Investment     Management     Inc.)(以下「      LIM」といいます。)を中心として、米国、欧州及びアジア太平洋地
              域の17か国24拠点(2019年12月末日時点)において不動産投資運用サービスを提供する企業グループをいいます。以下同
              じです。ラサ     ールグループの詳細につきましては、後記「                 2 投資方針/(2)投資方針/             ②本投資法人の基本方針 ~
              本投資法人の特徴~/(イ)ラサールグループ及びJLLのサポートを活用した成長戦略/a.ラサールグループ及びその親
              会社であるJLLの概要」をご参照ください。
           (注2)「ラサールファンド」とは、ラサールグループが組成、運用するファンドをいいます。
           (注3)「アクティブアセットマネジメント」とは、市場賃料や空室率などの賃貸市場動向に関わるマクロ要因と、テナントの
              賃貸借条件や施設の管理運営状況等の各物件に固有のミクロ要因を精査することを通じて、保有物件における付加価値創
              出の機会を見つけ出し、キャッシュ・フローの増加に結び付けていく運営手法の総称です。
         (キ)決算後に生じた重要な事実

            該当事項はありません。

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       (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
        ① 投資法人の目的及び基本的性格

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則

         (平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)に定める
         ものをいいます。以下同じです。)                のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信
         託の受益権に対する投資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益
         の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています(規約第2条及び第28条)。
          本投資法人が、不動産(不動産等(規約第30条第1項第(2)号に定義するものをいいます。)、不動産対応
         証券(規約第30条第1項第(3)号に定義するものをいいます。)又は不動産関連ローン等資産(規約第30条第
         2項第(1)号⑬に定義するものをいいます。)の各裏付けとなる不動産を含みます。)に投資する場合には、
         その主たる用途は、物流施設の用に供され、又は供されることが可能なもの(将来的な用途転用又は建替えによ
         り建設可能な場合を含みますがこれに限られません。以下同じです。)とします。また、これに加えて、その不
         動産の主たる用途が、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設その他企業活動の基盤の用に
         供され、又は供されることが可能なもの(以下、「物流施設」と併せて「物流施設等」といいます。)も投資対
         象とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用                            され得る場合において、これを一体として評価した
         場合の主たる用途が物流施設等の用に供され、又は供されることが可能なものであると判断される場合には、こ
         れに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券若しくは不動産関連ローン等資産の
         各裏付けとなる不動産等の主たる用途が物流施設等の用に供され、又は供されることが可能なものであることを
         条件として、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等、不動産対応証券又は不動産関連
         ローン等資産を取得することができるものとします(規約第29条第1項)。
          また、本投資法人は、主として日本国内に所在する資産に投資するものとします(規約第29条第2項)。
          本投資法人が取得する資産の組入比率は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動
         産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいま
         す。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします
         (規約第29条第3項)。
          本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運
         用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で2015年10月13日に締結された資産運用委
         託契約(    その後の変更等を含め、           以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社は、
         本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン(以下「運用ガイドライ
         ン」といいます。)         (注)   を制定しています。
         (注)運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、
            かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内におい
            て、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。
        ② 投資法人の特色

          本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用するこ

         とを目的とします(規約第2条)。
          本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です(規約第5条第
         1項)。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である本資産運用会社にすべて委託して
         これを行います。
        ③   投資ビークルへの投資を通じた資産の運用

          本投資法人は、本書の日付現在、南港プロパティー特定目的会社の発行済優先出資証券のうち約11.4%を保有

         しており、当該特定目的会社への投資を通じて不動産信託受益権への投資を行っています。
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       (3)【投資法人の仕組み】
        ① 投資法人の仕組図

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        ②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
        運営上の役割                  名称                   関係業務の内容

     投資法人             ラサールロジポート投資法人                   本投資法人は、不動産関連資産を主要な投資対象
                                    とし、中でも、物流施設に重点を置いて投資を行う
                                    こととします。
     資産運用会社             ラサールREITアドバイザーズ株式会                   本投資法人との間で資産運用委託契約を締結して
                   社                  います。かかる契約に基づき、投信法上の資産運用
                                    会社として、本投資法人の定める規約及び資産運用
                                    会社の社内規程である資産運用ガイドライン等に従
                                    い、資産の運用に係る業務を行います。
     資産保管会社             三井住友信託銀行株式会社                   本投資法人との間で資産保管業務委託契約を締結
                                    しています。かかる契約に基づき、投信法上の資産
                                    保管会社として、本投資法人の資産保管業務を行い
                                    ます。
     投資主名簿等管理人             三井住友信託銀行株式会社                   本投資法人との間で投資主名簿等管理事務委託契
                                    約を締結しています(本投資法人の設立企画人たる
                                    資産運用会社が上記投資主名簿等管理事務委託契約
                                    を締結し、本投資法人は資産運用会社から契約上の
                                    地位を承継しています。)。かかる契約に基づき、
                                    投信法上の投資主名簿等管理人として、本投資法人
                                    の①投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名
                                    簿に関する事務、②投資主に対して分配する金銭の
                                    支払に関する事務、③投資主からの本投資法人に対
                                    する権利行使に関する請求その他の投資主からの申
                                    出の受付に関する事務          、及び④行政手続における特
                                    定の個人を識別するための番号の利用等に関する法
                                    律(平成25年法律第27号。その後の改正を含みま
                                    す。以下「番号法」といいます。)に係る個人番号
                                    及び法人番号(以下「個人番号等」といいます。)
                                    の取扱事務等を行います。
     投資法人債に関する一般事             株式会社三菱UFJ銀行                   本投資法人との間で、2017年2月9日付で第1回
     務受託者                               無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特
                                    約付)に係る財務代理契約及び第2回無担保投資法
                                    人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る
                                    財務代理契約を、2017年12月15日付で第5回無担保
                                    投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
                                    に係る財務代理契約を締結しています。投信法上の
                                    一般事務受託者として、同契約に基づき、第1回無
                                    担保投資法人債、第2回無担保投資法人債及び第5
                                    回無担保投資法人債に係る①発行代理人事務、②投
                                    資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関す
                                    る事務、及び③投資法人債原簿に関する事務等を行
                                    います。
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        運営上の役割                  名称                   関係業務の内容
     投資法人債に関する一般事             株式会社三井住友銀行                   本投資法人との間で、2017年7月7日付で第3回
     務受託者                               無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特
                                    約付)に係る財務代理契約を、2020年2月14日付で
                                    第6回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同
                                    順位特約付)に係る財務代理契約を締結していま
                                    す。投信法上の一般事務受託者として、同契約に基
                                    づき、第3回無担保投資法人債及び第6回無担保投
                                    資法人債に係る①発行代理人事務、②投資法人債権
                                    者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、及
                                    び③投資法人債原簿に関する事務等を行います。
                   株式会社みずほ銀行                   本投資法人との間で、2017年12月15日付で第4回
                                    無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特
                                    約付)に係る財務代理契約を締結しています。投信
                                    法上の一般事務受託者として、同契約に基づき、第
                                    4回無担保投資法人債に係る①発行代理人事務、②
                                    投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関
                                    する事務、及び③投資法人債原簿に関する事務等を
                                    行います。
     一般事務受託者             三井住友信託銀行株式会社                   本投資法人との間で一般事務(機関運営、計算、
     (機関運営、計算、会計事                               会計事務、納税に関する事務)委託契約を締結して
     務、納税に関する事務受託                               います。かかる契約に基づき、投信法上の一般事務
     者)                               受託者(機関運営、計算、会計事務、納税に関する
                                    事務受託者)として、本投資法人の①機関の運営に
                                    関する事務、②計算に関する事務、③会計帳簿の作
                                    成に関する事務、及び④納税に関する事務等を行い
                                    ます。
     会計監査人             PwCあらた有限責任監査法人                   本投資法人の会計監査に係る業務の委託を、本投
                                    資法人から受けます。
     スポンサー             (ⅰ)ラサール不動産投資顧問株式                   本資産運用会社の親会社であるため、特定関係法
     資産運用会社の親会社(特                 会社              人に該当します。
     定関係法人)             (ⅱ)ジョーンズラングラサール                   また、ラサール不動産投資顧問株式会社(以下
                      ホールディングス有限会社              「スポンサー」又は「ラサール不動産投資顧問」と
                   (ⅲ)Jones      Lang   LaSalle    Global    いうことがあります。)は本資産運用会社との間で
                                    スポンサーサポート契約を締結し、本投資法人との
                      Holdings     B.V.
                                    間で、商標使用に関する覚書を締結しています。ス
                                    ポンサーサポート契約及び商標使用に関する覚書の
                                    詳細は、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3
                                    管理及び運営/2          利害関係人との取引制限/
                                    (5)利害関係人等との取引状況等」をご参照くだ
                                    さい。
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        ③南港プロパティー特定目的会社
         南港プロパティー特定目的会社については、前記「(2)投資法人の目的及び基本的性格/③投資ビークルへの

        投資を通じた資産の運用」に記載のとおりです。
        (注1)特定資産は、大阪府大阪市所在の物流施設「ロジポート大阪ベイ」1棟全体及びその敷地です。





        (注2)南港プロパティー特定目的会社の発行済優先出資証券は、本投資法人がその約11.4%、LRF                                       LPS  FUND(サイドカーファンド)が
           その約88.6%を保有しています。
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       (4)【投資法人の機構】
           本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下
          のとおりです。
        ① 投資主総会

         (ア)投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会

            において決定されます(投信法第89条第1項)。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半
            数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます(投信法第93条の2第1
            項、規約第11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項については、発行済投資口
            の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数に
            よる決議(特別決議)を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。但し、投資主が投資主総会
            に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数
            の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれ
            をも除きます。)について賛成したものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。
         (イ)本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章)。従って、かかる規約
            中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要
            となります。
         (ウ)また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
            る業務を委託しています(投信法第198条、規約第42条第1項)。本資産運用会社が資産運用委託契約を
            解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則とし
            て投資主総会の承認を得ることが必要になります(投信法第205条第1項及び第2項)。また、本投資法
            人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第
            1項)。
         (エ)投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1人の場合は当該
            執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人
            が、これを招集します(規約第9条第1項)。投資主総会は、2017年11月1日及び同日以後遅滞なく招集
            し、以後、隔年ごとの11月1日及び同日以後遅滞なく招集します(規約第9条第2項第一文)。また、必
            要があるときは随時投資主総会を招集します(規約第9条第2項第二文)。
         (オ)投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の2ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の2
            週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします(投信法第91条第1項本
            文、規約第9条第3項本文)。但し、規約第9条第2項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総
            会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています
            ( 投信法第91条第1項但書、            規約第9条第3項但書)。なお、投資主総会招集通知には、会議の目的たる
            事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します
            (投信法第91条第3項、同条第4項)。
         (カ)規約第9条第2項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、2017年8月末日及び以後隔年毎
            の8月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を
            行使することができる投資主とします(規約第15条第1項第一文)。本投資法人が規約第9条第2項第二
            文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができ
            る投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日
            現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします(規約第15条第1項第二文)。
         (キ)投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会にお
            いてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これに当たります。但し、議長たる執行役員に事故
            がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の1人がこれ
            に代わります(規約第10条)。
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        ② 執行役員、監督役員及び役員会
         (ア)執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上

            又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項、会社法(平成17年法律
            第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。但し、投資主総会
            の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契
            約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な
            職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員
            は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会は、
            重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の
            職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。
         (イ)執行役員は1人以上、監督役員は2人以上(但し、執行役員の数に1を加えた数以上とします。)としま
            す(投信法第95条第2号、規約第16条)。
         (ウ)執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します
            (投信法第96条第1項、規約第17条第1項)。
         (エ)執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める
            限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任さ
            れた執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第17条第2
            項)。
         (オ)補欠の役員(執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。)の選任に係る決議が効力を有する期間
            は、当該決議がなされた投資主総会(当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直
            前に役員が選任された投資主総会)において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとし
            ます。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします(投信法第96条
            第2項、会社法第329条第3項、投信法施行規則第163条第3項但書、規約第17条第3項)。
         (カ)役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出
            席の上、出席者の過半数の議決によって行います(規約第22条第1項)。
         (キ)役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2
            人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します(投信法
            第113条第1項、規約第20条第1項)。
         (ク)役員会招集権を有しない執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することが
            できます(投信法第113条第2項、第3項、規約第20条第2項)。
         (ケ)役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとし
            ます。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集手続を省略することができます(投信法第
            115条第1項、会社法第368条、規約第20条第3項                       、同条第4項      )。
        ③ 会計監査人

         (ア)会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96条第1項、規約第24条)。

         (イ)会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の
            時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資
            主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第25条)。
         (ウ)会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為
            又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他
            法令で定める業務を行います(投信法第115条の3第1項等)。
        ④ 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

         (ア)本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資

            産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投
            信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。
         (イ)本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、本書の日付現在における運用体制については、後記
            「第二部     投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況/1 資産運用会社の概況/(2)運用体制」を
            ご参照ください。
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        ⑤ 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
          本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資法

         人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する(本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運
         営事務受託者を同席させることができます。)ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用
         会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補
         足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに
         応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、                                        本書の日付     現在、本投資
         法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務
         経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
        ⑥ 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

          各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運

         用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必
         要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監
         査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査
         報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは
         規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担ってい
         ます。
        ⑦ 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

          本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸

         を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。
          その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。
        ⑧ 投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

          後記「第二部        投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況/1 資産運用会社の概況/(2)運用体制/

         ③ 投資運用の意思決定機構」及び同「⑥ リスク管理体制」をご参照ください。
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       (5)【投資法人の出資総額】
                                                 (本書の日付現在)
         出資総額    (注1)
                                                 139,538,476千円
         発行可能投資口総口数                                          10,000,000口

         発行済投資口の総口数                                          1,363,000     口

           本書の日付現在までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。

                                          出資総額    (注1)   (千円)

                          発行済投資口の総口数(口)
           年月日         摘要                                      備考
                           増減        残高        増減        残高
                                                        (注2)
                             1,500        1,500       150,000        150,000
        2015年10月9日          私募設立
                                                        (注3)
                           1,050,800        1,052,300       101,601,852        101,751,852
        2016年2月16日          公募増資
                                                        (注4)
                             47,700      1,100,000        4,612,113       106,363,965
        2016年3月15日         第三者割当
                 利益を超える
                                                        (注5)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △202,400       106,161,565
        2016年11月21日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注6)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △174,900       105,986,665
        2017年5月22日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注7)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △187,000       105,799,665
        2017年11月20日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注8)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △188,100       105,611,565
        2018年5月21日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注9)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △204,600       105,406,965
        2018年11月19日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注10)
                  金銭の分配             -    1,100,000        △205,700       105,201,265
        2019年5月20日
                (出資の払戻し)
                                                        (注11)
                            104,761       1,204,761       12,271,808       117,473,073
        2019年6月5日          公募増資
                                                        (注12)
                             5,239      1,210,000         613,701      118,086,775
        2019年6月28日         第三者割当
                                                        (注13)
                            145,714       1,355,714       20,836,373       138,923,148
        2019年9月18日          公募増資
                                                        (注14)
                             7,286      1,363,000        1,041,861       139,965,010
        2019年10月10日         第三者割当
                 利益を超える
                                                        (注15)
                  金銭の分配             -    1,363,000        △183,920       139,781,090
        2019年11月21日
                (出資の払戻し)
                 利益を超える
                                                        (注16)
                  金銭の分配             -    1,363,000        △242,614       139,538,476
        2020年5月22日
                (出資の払戻し)
         (注1)   出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
         (注2)1口当たり発行価格100,000円にて、本投資法人は設立されました。
         (注3)1口当たり発行価格100,000円(発行価額96,690円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
            行しました。
         (注4)1口当たり発行価額96,690円にて、公募に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。なお、この第三者割当増資による
            手取金は、新規物件の取得資金として借り入れた借入金の一部の返済に充当しました。
         (注5)   2016年10月18日開催の本投資法人役員会において、第1期(2016年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり184円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払
            を開始しました。
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         (注6)   2017年4月14日開催の本投資法人役員会において、第2期(2017年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり159円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月22日よりその支払
            を開始しました。
         (注7)   2017年10月13日開催の本投資法人役員会において、第3期(2017年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり170円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月20日よりその支払
            を開始しました。
         (注8)   2018年4月13日開催の本投資法人役員会において、第4期(2018年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり171円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月21日よりその支払
            を開始しました。
         (注9)   2018年10月15日開催の本投資法人役員会において、第5期(2018年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり186円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月19日よりその支払
            を開始しました。
         (注10)2019年4月15日開催の本投資法人役員会において、第6期(2019年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり187円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月20日よりその支払
            を開始しました。
         (注11)1口当たり発行価格121,387円(発行価額117,141円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
            行しました。
         (注12)1口当たり発行価額117,141円にて、将来の物件取得資金又は借入金の返済資金の調達を目的として公募に伴う第三者割当に
            より新投資口を発行しました。
         (注13)1口当たり発行価格148,005円(発行価額142,995円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発
            行しました。
         (注14)1口当たり発行価額142,995円にて、将来の物件取得資金又は借入金の返済資金の調達を目的として公募に伴う第三者割当に
            より新投資口を発行しました。
         (注15)2019年10月17日開催の本投資法人役員会において、第7期(2019年8月期)に係る金銭の分配として、1口当たり152円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年11月21日よりその支払
            を開始しました。
         (注16)2020年4月17日開催の本投資法人役員会において、第8期(2020年2月期)に係る金銭の分配として、1口当たり178円の利
            益を超える金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し)を行うことを決議し、同年5月22日よりその支払
            を開始しました。
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       (6)【主要な投資主の状況】
           2020年2月29日現在における本投資法人の                     主要な   投資主は以下のとおりです。

                                                    発行済投資口の

                                                所有     総口数に対する
                                               投資口数      所有投資口数の
              投資主名                     住所
                                               (口)      比率(%)
                                                      (注1)
       日本トラスティ・サービス信託銀行株
                                                275,037          20.17
                          東京都中央区晴海一丁目8番11号
       式会社(信託口)
       日本マスタートラスト信託銀行株式会
                                                274,835          20.16
                          東京都港区浜松町二丁目11番3号
       社(信託口)
       野村信託銀行株式会社(投信口)                                         64,685          4.74
                          東京都千代田区大手町二丁目2番2号
       NSI  CUSTOMER     SECURED    30.7.   OMNIBUS
                          東京都中央区日本橋一丁目9番1号
                                                46,200          3.38
       (注2)
                          常任代理人 野村證券株式会社
                          東京都中央区晴海一丁目8番12号
       資産管理サービス信託銀行株式会社
                                                42,278          3.10
                          晴海アイランドトリトンスクエアオフィス
       (証券投資信託口)
                          タワーZ棟
                          東京都千代田区丸の内二丁目7番1号
       BNYM   AS  AGT/CLTS     10  PERCENT                              23,871          1.75
                          常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行
                          東京都港区港南二丁目15番1号
       STATE   STREET    BANK   WEST   CLIENT    -
                                                20,039          1.47
                          品川インターシティA棟
       TREATY    505234
                          常任代理人 株式会社みずほ銀行
                          東京都港区港南二丁目15番1号
       STATE    STREET     BANK    AND   TRUST
                                                15,723          1.15
                          品川インターシティA棟
       COMPANY    505223
                          常任代理人 株式会社みずほ銀行
                                                14,551          1.06
       全国信用協同組合連合会                   東京都中央区京橋一丁目9番5号
                          東京都中央区日本橋三丁目11番1号
       SSBTC   CLIENT    OMNIBUS    ACCOUNT                              12,922          0.94
                          常任代理人 香港上海銀行東京支店
                                                790,141          57.97
                        合  計
       (注1)「比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合を記載しています。また、小数第3位以下を切り捨てて表示して
          います。
       (注2)Jones      Lang  LaSalle   Co-Investment,      Inc.(ジョーンズ       ラング   ラサール    インク(Jones      Lang  LaSalle   Inc.)   (以下「JLL」と
          いいます。)     の子会社)の所有する本投資法人の投資口の保管をしています。上記中の投資口数(46,200口)の全てについて、
          Jones   Lang  LaSalle   Co-Investment,      Inc.が実質的に保有しています。
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       (7)【資産運用会社従業員等投資口所有制度の内容】
         本資産運用会社は持投資口制度を導入しており、その概要は以下のとおりです。

        ① 当該資産運用会社従業員等投資口所有制度の概要

          本資産運用会社は、本投資法人の投資主と本資産運用会社及びスポンサーであるラサール不動産投資顧問(以

         下、総称して「本資産運用会社等」といいます。)の役員及び従業員との利害の一致の促進による中長期的な本
         投資法人の投資主価値の向上に資すること、並びに本資産運用会社等の従業員の福利厚生の増進を目的として、
         2018年9月28日に        本持投資口制度の導入を決定し、同年10月11日に持投資口会を設立しました。
        ② 資産運用会社従業員等持投資口会に取得させ、又は売り付ける予定の投資口の総数又は総額

          該当事項はありません。

        ③ 当該資産運用会社従業員等投資口所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

          本資産運用会社等の役員及び従業員

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      2【投資方針】
       (1)【投資方針】
        ① 本投資法人の基本理念
          本投資法人は、物流施設を投資対象とし、その中でも東京エリア・大阪エリア                                      (注1)    に所在する「プライ

         ム・ロジスティクス」          (注2)   への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築します。
          世界有数の不動産投資顧問会社であるラサールグループに属するラサール不動産投資顧問をスポンサーとする
         本投資法人は、ラサールグループのグローバルな不動産投資の知見と日本の物流施設への豊富な開発・投資実績
         に支えられた運用力を活用することで、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長を目指し、投資主価
         値の向上を図ります。
         (注1)本書において、「東京エリア」とは、東京                    60km  圏内(JR東京駅から半径60㎞圏内)の地域をいい、「大阪エリア」とは、大
            阪 45km  圏内(JR大阪駅から半径45㎞圏内)の地域をいいます。以下同じです。
         (注2)本書において、「プライム・ロジスティクス」とは、物流適地に所在する大規模・高機能な物流施設をいいます。以下同じで
            す。詳細につきましては、後記「② 本投資法人の基本方針 ~本投資法人の特徴~/(ア)東京エリア・大阪エリアに所在
            するプライム・ロジスティクスへの重点投資/b.投資対象施設~プライム・ロジスティクス~」をご参照ください。
        ② 本投資法人の基本方針 ~本投資法人の特徴~

         (ア)東京エリア・大阪エリアに所在するプライム・ロジスティクスへの重点投資

          a. 投資対象地域~東京エリア・大阪エリアへの重点投資~

            本投資法人は、東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域としています。

            具体的なエリア別投資比率の目途は以下のとおりです。
                                            投資比率(注)
                     エリア
                東京エリア(東京60km圏内)
                                             合計80%以上
                大阪エリア(大阪45km圏内)
                     その他                         20%以下
          (注)投資比率は、取得価格ベースにて算出します。
            上記エリアを内包する一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。)及

           び京阪神(大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。以下同じです。)は、世界有数の人口、経済規模を有し
           ていることに加え、国際コンテナ戦略港湾である京浜港、阪神港や成田国際空港、関西国際空港等といった
           物流ハブ機能を擁し、その物流ハブ機能と日本の主要都市圏が高速道路網で繋がれている物流の結節点であ
           るため、物流施設への大きな需要が見込まれる地域であると本投資法人は考えています。また、後記「c.プ
           ライム・ロジスティクスへの重点投資の背景(消費物流に着目した投資)」のとおり、本投資法人は、物流
           施設のなかでも「消費物流」に適した施設がより安定的な稼働を期待できると考えており、消費地(人口集
           積地)へのアクセスに優れていることは、物流施設への投資対象地域として重要な要素であると考えていま
           す。
            具体的には、一都三県及び京阪神における消費額は我が国の消費額の約50%                                    (注)   を占め、消費物流にお
           ける大きな潜在的需要を有するため、今後、本投資法人が投資対象とする物流施設への強い需要が見込まれ
           る地域と本投資法人は考えています。
            そこで、本投資法人は、その地理的な重要性を踏まえ、かつ、主要な消費地(人口集積地)を多く包含し
           ていることも勘案し、東京エリア・大阪エリアへの重点投資を行い、中長期にわたる収益の安定成長を目指
           します。
           (注  )2019年12月に      おける数値です。以下同じです。詳細は下記「<経済圏別消費額の割合>」のグラフをご参照ください。
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                          <経済圏別消費額の割合>
          出所:経済産業省「商業動態統計調査」を基に本資産運用会社にて作成





          (注1)   2019年12月の百貨店及びスーパーの販売額を一都三県、京阪神及びその他の区分ごとに集計して記載しています。各区分
              の割合は、各区分の        消費額の合計に占める割合を、小数点以下を四捨五入して記載しています。したがって、各区分の割
              合の合計が100とならない場合があります。
          (注2)当該調査の対象となった「百貨店」及び「スーパー」とは、従業者50人以上の小売事業所をいい、そのうち「百貨店」と
              は、日本標準産業分類の百貨店、総合スーパーのうち、後記の「スーパー」に該当しない事業所であって、かつ、売場面
              積が特別区及び政令指定都市で3,000㎡以上、その他の地域で1,500㎡以上の事業所をいいます。また、「スーパー」と
              は、売場面積の50%以上についてセルフサービス方式を採用している事業所であって、かつ、売場面積が1,500㎡以上の
              事業所をいいます。但         し、商業動態統計調査の家電大型専門店、ドラッグストア、ホームセンターの調査対象企業の傘下
              事業所で、調査対象となっている事業所を除きます。
          b. 投資対象施設~プライム・ロジスティクス~

            本投資法人は物流施設を投資対象としますが、その中でも、「物流適地」(後記「(i)物流適地へのこ

           だわり」をご参照ください。)に所在する、「大規模・高機能」な物流施設を「プライム・ロジスティク
           ス」と呼称し、中長期にわたり安定した収益を期待できる資産として重点投資を行います。
                          <「プライム・ロジスティクス」の特徴>

            物流適地に所在

                 消費地(人口集積地)へのアクセスに優れていること
                 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること
                 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること
                 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること
            大規模・高機能
                 大規模
                      物流拠点の集約・統合ニーズの受け皿となりうる規模(延床面積概ね16,500㎡以
                      上)を有していること
                 高機能
                      保管効率・作業効率の向上を可能とする有効天井高(概ね5.5m以上)、床荷重(概
                      ね1.5t/㎡以上)、柱間隔(概ね10m                 ×  10m)を有していること
                      上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイを有していること又は充
                      分な搬送能力を備えた垂直搬送機能を有していること
                      柔軟な区画割が可能な設計となっていること
                      充分なオフィススペースを有していること
                      免震性能又は高い耐震性能を有し、安全性が高いこと
           (注)上表は、「プライム・ロジスティクス」について本投資法人が考える一般的特徴を記載したものであり、上表のすべての
              要素を満たさない物流施設についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で、「プライム・
              ロジスティクス」ということがあります。
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          (i)物流適地へのこだわり
              本投資法人は、「物流適地」に所在する物流施設の特徴として、①消費地(人口集積地)へのアクセ

             スに優れていること、②幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること、③24時間物流施設の運営
             が可能な工業系用途地域に所在すること、及び④雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセ
             スが容易であることが挙げられると考えており、「物流適地」へのこだわりをもって投資を行います
             (注)   。
             (注)本投資法人は、「物流適地」に所在している物流施設の特徴と考える上記①ないし④のすべての要素を満たさない物
               流施設についても、慎重に検討を重ねた上で、投資を行うことがあります。
              本投資法人は、上記4点の特徴に着目した「物流適地」における厳選投資を行うことで、リーシング

             等における同一地域内での競争力の維持・向上を実現することができると考えています。
              消費地への優れたアクセスは、「消費物流」の需要を取り込む上で、重要な立地要件であり、また、
             幹線道路との近接性は、最終配送先となる消費地への配送利便性のみならず、工場等の生産地及び港、
             空港といった物流ハブ機能を有する施設とのアクセスを支える、物流施設の根幹となる立地要件です。
              加えて、「消費物流」における物流施設は、従来の保管中心の静的な役割に加えて、多頻度小口配
             送、配送スピードの向上等を求める荷主の要請に対応するため、一日複数回の配送や商品の仕分け作業
             等の大量の庫内作業といった動的な役割も求められています。テナントは、24時間運営可能な物流施設
             を利用することで、一日のうち複数回に分けて配送することや、道路の混雑を避けて深夜・早朝に配送
             を行うといったオペレーションの柔軟性、効率性を確保することができます。
              また、従来店舗のバックヤードで行っていた業務や、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け
             作業等の大量の庫内作業を物流施設で行う必要性から、雇用確保の重要性が高まっており、公共交通機
             関へのアクセスが容易である物流施設を利用することで、テナントは充分な人数及び質の庫内作業員
             を、適正な人件費で確保できる可能性が高まります。
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              本投資法人の保有資産は、すべて東京エリアの消費地(人口集積地)及び幹線道路の結節点に近接し
             た「物流適地」に所在する物件であり、中長期にわたり安定した収益の確保が可能であると本投資法人
             は考えています。
              下図は、本投資法人の保有資産の所在地と主要な幹線道路との位置関係及び人口分布を示したもので
             す。
                          <ポートフォリオマップと人口集積>
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              出所:人口分布については、2015年10月1日時点で実施された平成27年国勢調査の結果に基づく総務省統計局「平成27年







                国勢調査に関する地域メッシュ統計」の「2分の1(500m)地域メッシュ別データ」を基に本資産運用会社にて作
                成
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              以下は、本書の日付現在の本投資法人の保有資産のポートフォリオについて、投資エリア比率及び1
             物件当たり平均延床面積           (注)   を示したものです。本投資法人は、上記投資方針の下、東京エリア・大阪
             エリアへの重点投資及び大規模な物流施設への投資を実践します。
                             <ポートフォリオの特色>

             (注)「平均延床面積」については、底地を除いた各保有資産の延床面積の平均                               を算出し、小数点以下を切り捨てて記載



                 しています。
          (ⅱ)大規模・高機能へのこだわり

              本投資法人は、大規模・高機能な物流施設は、テナントの物流機能の集約・統合ニーズや物流事業の

             効率化ニーズに対応可能であり、高い競争力を有するものと考えています。
              本投資法人は、①物流拠点の集約・統合ニーズの受け皿となりうる規模(延床面積概ね16,500㎡以
             上)を有していること、②保管効率・作業効率の向上を可能とする有効天井高(概ね5.5m以上)、床荷
             重(概ね1.5t/㎡以上)、柱間隔(概ね10m                    ×  10m)を有していること、③上層階にトラックが直接アク
             セス可能な大型ランプウェイ             (注1)   を有していること又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能を有し
             ていること、④柔軟な区画割が可能な設計となっていること、⑤充分なオフィススペースを有している
             こと、及び⑥免震性能又は高い耐震性能を有し、安全性が高いことを、大規模・高機能な物流施設の重
             要な特徴と考え、これらの要素に着目した投資を行います                           (注2)   。
             (注1)本書において「ランプウェイ」とは、多層階の物流施設において、車両が直接各階に乗り入れ、荷降ろし作業を行
                うことを可能とする傾斜路をいいます。
             (注2)本投資法人は、大規模・高機能な物流施設の特徴と考える上記①ないし⑥のすべての要素を満たさない物流施設に
                ついても、慎重に検討を重ねた上で、投資を行うことがあります。
             <大規模であることの優位性>

              本投資法人は、「大規模」であることをプライム・ロジスティクスの特徴の1つと考えており、具体

             的には延床面積が概ね16,500㎡以上であることをその基準としています。
              物流施設が「大規模」であることの優位性は特に以下の点にあると本投資法人は考えています。
              延床面積が大きい物流施設は、テナントに対し、「大規模」な物流施設への物流機能の集約・統合に
             よる効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能となります。昨今の商品サイクルの短期化や取
             扱品目数の増加、多頻度小口配送への需要等の増加傾向を踏まえ、物流事業者や小売事業者等はさらな
             るサプライチェーンの効率化を求められており、小規模な物流施設が複数点在する場合にはそれらを1
             つの「大規模」な物流施設に統合し効率化を図るニーズが高まっていると本投資法人は考えています。
             具体的には、テナントが複数の小規模な物流施設から「大規模」な物流施設へ拠点を統合することによ
             り、倉庫の合計使用面積の削減、庫内作業の効率化並びに物流拠点の集約に伴う在庫の削減及び運送費
             の削減といった効果を得ることが考えられます。
              本投資法人は、物流事業者や小売事業者等がより効率的な物流事業運営を行うために複数の物流拠点
             の集約・統合を検討した場合、「大規模」な物流施設はそのニーズに応えやすいため、リーシング等に
             おいて同一地域内における競争力を有していると考えています。
              また、「大規模」な物流施設の場合、1フロア当たりの面積を広く確保することが可能なため、庫内
             作業の効率化、庫内レイアウトの柔軟性の確保、必要人員数の抑制、荷物の垂直移動時間の短縮化等の
             効果が期待でき、テナントに運営効率化の機会を提供することが可能となります。さらに、1フロア当
             たりの面積が広いことで、柔軟な区画割が可能となり、テナントの賃貸面積の増減やテナント数の増減
             に対応しやすくなるメリットがあると本投資法人は考えています。
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            <高機能であることの優位性>
             物流施設が「高機能」であること、すなわち、テナントが物流業務を行う上で利便性が高く効率的に保

            管・作業を行える施設であることや、災害時等の安全性・事業継続性が高いことは、リーシングの際の競
            争力確保において有益です。特に、多頻度小口配送や庫内での仕分け作業に適した設計となっている物流
            施設は「消費物流」に適しており、より安定的な需要が期待できます。また、上層階への直接アクセスや
            柔軟な区画割が可能で複数テナント(マルチテナント)に対する賃貸やテナントの賃借床の増床・減床に
            対応できる物流施設は、汎用性が高く、多様なテナントニーズに対応することができるため、テナントの
            入退去による収益への影響を抑制することができます。また、物流施設における作業員数の増加や、物流
            業務の高度化に伴い発生する事務作業・管理業務に対応するため、充分なオフィススペースを確保できる
            ことも重要であると本投資法人は考えています。これらの特徴に加え、免震性能又は高い耐震性能を有す
            る安全性の高い物流施設は、安定稼働を期待できることから、投資を行う上で重要な要素になると本投資
            法人は考えています。
             そこで、本投資法人は、原則として、「物流適地」に所在すること及び「大規模」であることに加え
            て、以下の機能的特徴を、プライム・ロジスティクスの特徴と考えています。
                      <プライム・ロジスティクスの機能的特徴>

            (注1)「アメニティ」とは、物流施設内の食堂、コンビニエンスストア、通勤用バス等の、テナントが雇用する庫内作業員











                等が快適に勤務するための設備等をいいます。
            (注2)「CASBEE」とは、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)による建築物の環境性能を評価し格付けする手
                法であり、環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステム
                です。
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          c. プライム・ロジスティクスへの重点投資の背景(消費物流に着目した投資)
            本投資法人では、製品や商品の出荷から物流施設・小売店を経由し又は小売店を経由せずに物流施設から

           直接に消費者へ運送する物流を、「消費物流」と呼びます。前述のとおり、本投資法人はプライム・ロジス
           ティクスへ重点投資を行いますが、プライム・ロジスティクスを特徴付ける要素には、「消費物流」に携わ
           るテナントの賃借ニーズに適合するための要素が多く含まれています。
           <消費物流の需要の安定性>

            原材料の調達、製造工程に係る物流は、工場での生産活動と密接に連動するため、我が国における工業生

           産や工場に対する設備投資の動向、工場の海外移転による工場閉鎖等の影響を受けやすいのに比して、消費
           物流は、最終的な需要を担う消費者の急激な増減が起こりにくいため、相対的にニーズは安定的に推移する
           と本投資法人は捉えています。
            すなわち、消費財(食料品、衣類、雑貨等)の販売個数の変動率は、(ⅰ)人口の急減が起こりにくく、
           かつ(ⅱ)食料品等の需要は、景気変動が生じても一人当たりの消費量が大きく変動しないことを踏まえる
           と、小さい     ものと考えています。
            また、今後、都市部の人口が我が国の総人口に占める割合は上昇すると考えられることから、本投資法人
           では、重点的な投資対象地域とする東京エリア及び大阪エリアにおける消費物流のニーズは相対的に安定し
           て推移するものと捉えています。
           <消費物流の需要の成長性>

            近年、消費物流への需要は、コンビニエンスストアへの配送に代表される多頻度小口配送へのニーズの高

           まりや、電子商取引や通信販売の普及に伴い着実に増加しています。
            下記の図は、2005年か           ら2018年まで      の日本における電子商取引の市場規模の推移を示したものです。当該
           図に示すとおり、日本における電子商取引の市場規模は毎年拡大しています。
            本投資法人は、このような市場規模拡大に伴う消費物流の需要の増大を見据え、消費物流のニーズに適し
           た物流施設を中心に投資していく方針です。
            なお、本投資法人は、実際の投資判断にあたっては、個々の物流施設につき、機能的に消費物流に係る
           ニーズに対応可能か否かという観点で検討を行います。その際、現況において消費物流の拠点として利用さ
           れていない等、入居テナントの取り扱い荷物による分類をもって投資判断を行うものではありません。具体
           的な投資基準については、後記「④ ポートフォリオ構築方針/(イ) 投資基準」をご参照ください。
                        <日本における電子商取引市場の規模の推移>

           出所:経済産業省「電子商取引に関する市場調査」掲載の各年の「電子商取引に関する市場調査 報告書」




           (注1)各年における電子商取引(注2)の市場規模は、出所記載の消費者向け電子商取引(BtoC-EC)の市場規模(注3)に
               基づくものです。
           (注2)出所記載の電子商取引に関する市場調査では、「電子商取引(EC)」を、コンピューターネットワークシステムを介し
               て商取引が行われ、かつ、その成約金額が捕捉されるものと定義しており、ここでの「商取引」とは、経済主体間で財
               の商業的移転に関わる受発注者間の物品、サービス、情報、金銭の交換をいうとされています。
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           (注3)「消費者向け電子商取引(BtoC-EC)の市場規模」とは、企業と消費者間での電子商取引による取引金額をいいます。
               ここでの消費者への販売とは、家計が費用を負担するものを指し、消費財であっても個人事業者の事業用途の物品購入
               は原則として含まれません。また、ネットオークション等、インターネットを用いて個人間で取引を行うCtoCや、電子
               申請、税の電子申告等、政府がサービスを提供し、個人が対価を支払うGtoCについても含まれません。なお、取引金額
               は、販売サイドの金額(販売額)を捕捉しています。
         (イ)ラサールグループ及びJLLのサポートを活用した成長戦略

            本投資法人は、ラサールグループの不動産投資に関する世界的実績及び日本における2003年からの長年に

           わたる先進的な物流施設           (注)   への開発・投資に係る経験と実績により培われた物流施設の開発・投資・運
           営のノウハウを、本資産運用会社がスポンサーと締結しているスポンサーサポート契約を通じ、外部成長及
           び内部成長の両面において活用します。スポンサーサポート契約の詳細については、後記「③ 本投資法人
           の成長戦略/(ア)ラサールグループのスポンサーサポート体制」をご参照ください。
            まず、外部成長において、本投資法人は、ラサールグループからの情報提供を含む多様な物件ソーシング
           ルートを活用します。ラサールグループの日本法人であるラサール不動産投資顧問は、日本において、日本
           の物流施設に特化した私募ファンドを創設し、かかる私募ファンドは本投資法人にとって、物件供給のパイ
           プラインとしての位置付けも有しています。その詳細については、後記「a. ラサールグループ及びその親
           会社であるJLLの概要/(ⅲ)ラサール不動産投資顧問の物流施設への投資実績」をご参照ください。
            また、内部成長においても、ラサールグループが賃貸用物流施設の保有・運営を通じて培ってきた、「ア
           クティブアセットマネジメント」(後記「③ 本投資法人の成長戦略/(ウ)内部成長戦略」をご参照くだ
           さい。)のノウハウを活用します。
            これらのノウハウを有するラサールグループ及びその親会社であるJLLの概要は、以下のとおりです。
           (注)プライム・ロジスティクス以外の物流施設も含みます。以下同じです。
          a. ラサールグループ及びその親会社であるJLLの概要

            本資産運用会社の全額出資親会社であるラサール不動産投資顧問株式会社(スポンサー)は、総合不動産

           サービス会社であるJLLの全額出資子会社であるLIMを中心とする企業グループであるラサールグループに属
           し、その日本拠点として、事業を展開しています。
           (ⅰ)LIMの概要

              LIMは    、JLLの不動産投資顧問ビジネス部門として、2019年12月末日時点で、米国、欧州及びアジア太

             平洋地域の17か国24拠点において従業員800名以上の体制で年金基金等の機関投資家を中心とした450以
             上のプロ投資家       (注)   に不動産投資運用サービスを提供する世界有数の不動産投資顧問会社です。運用
             資産残高は約695億米ドル(2019年12月末日時点)の規模であり、そのうちアジア太平洋地域において
             106億米ドルの運用資産残高(2019年12月末日時点)を有しています。また、物流施設への運用資産残
             高は103億米ドル(2019年12月末日時点)であり、米国、英国、中国、オーストラリア等世界各国にお
             ける物流施設の開発・投資実績と経験を有しています。
             (注)世界30か国の政府基金、年金基金、保険会社及び事業会社等を                           含みます。
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                           <LIMの概要>
           (ⅱ)JLLの概要







              ラサールグループの親会社であるJLL(本社所在地:米国イリノイ州シカゴ、社長兼最高経営責任

             者:Christian       Ulbrich)は、ニューヨーク証券取引所に上場する(上場コード:JLL、時価総額:                                      約90
             億米ドル(2019年12月末日            時点))、不動産ソリューションとサービスを包括的に提供する総合不動産
             サービス会社です。JLLは、北米を中心に不動産サービス事業を展開してきた米国企業であるラサール
             パートナーズインク(1968年創業)が、1997年7月にニューヨーク証券取引所に上場した後、欧州及び
             アジア太平洋地域で200年以上にわたり広範な不動産サービス事業を展開してきた英国企業である
             ジョーンズラングウートンと1999年3月に合併して、現在の社名になりました。この合併により、両社
             が保有する不動産サービスに関するノウハウ、商品ラインアップ、顧客基盤、情報ネットワーク及び事
             業プラットフォームの融合と拡大が図られました。JLLは、                           2019年12月末日時点において、従業員約9.3
             万人を擁し、約        80か国に拠点を構える世界的ネットワークを構築し、不動産投資関連業務、プロパ
             ティ・マネジメント、不動産の売買及び賃貸仲介、不動産マーケットリサーチをはじめとする様々な不
             動産サービスを提供しており、2019年度の売上高は約71億米ドルです。日本においては、1985年に日本
             法人を設立して以降、グローバルな事業活動を通じて培った知識と経験を活かして包括的な不動産サー
             ビスを提供してきました。
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           (ⅲ)ラサール不動産投資顧問の物流施設への投資実績
              ラサールグループの日本法人であるラサール不動産投資顧問は、日本において、2003年に物流施設へ

             の投資活動を開始し、           それ以降、日本の物流施設に特化した私募ファンドとして、2004年に「JAPAN
             LOGISTICS     FUND   Ⅰ」と呼称するファンド、2007年に「JAPAN                     LOGISTICS     FUND   Ⅱ」と呼称するファン
             ド、2013年に「JAPAN           LOGISTICS     FUND   Ⅲ」と呼称するファンド、2017年に「JAPAN                      LOGISTICS     FUND
             Ⅳ」と呼称するファンド           、2018年に「LRF        LPS  FUND(サイドカーファンド)」と呼称するファンドの                         組
             成等を行い、それらを通じてプライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発・投資を行ってき
             ました   。
              これらの私募ファンドは、本投資法人にとっての物件供給のパイプラインとしての位置付けも有して
             います。
              例えば、2017年に組成された「JAPAN                   LOGISTICS     FUND   Ⅳ」及び2018年に組成された「LRF                 LPS  FUND
             (サイドカーファンド)」は、日本の物流施設の開発・投資に特化した投資用ファンドであり、首都
             圏・関西圏を中心とした物流施設の開発案件や低稼働案件等を投資対象としたもので、本投資法人の成
             長のサポートを強く意識して組成されたファンドです。本投資法人は、「JAPAN                                      LOGISTICS     FUND   Ⅳ」
             及び「LRF     LPS  FUND(サイドカーファンド)」に係る包括的な優先交渉権を取得しています。
              また、「LRF       LPS  FUND(サイドカーファンド)」は、低稼働物件を裏付資産とする信託受益権を保有
             する特定目的会社の優先出資証券に対して、本投資法人との共同投資を行っています。本投資法人は、
             当該ファンドとの優先出資証券に対する共同投資という手法を採用することで、投資口1口当たりの分
             配金等の希薄化を防ぎつつ、安定稼働後の物件取得機会を確保するために、当該物件に係る優先交渉権
             を取得しています。「LRF            LPS  FUND(サイドカーファンド)」との共同投資という手法を用いた外部成
             長戦略については、後記「③ 本投資法人の成長戦略/(イ)外部成長戦略(物件ソーシングルートの
             多様化に資するラサールグループのサポート体制)/<安定稼働物件、開発物件及び低稼働物件への投
             資機会の提供>」をご参照ください。
              ラサール不動産投資顧問が、不動産投資顧問会社として、経済情勢や不動産マーケットの状況にかか
             わらず投資家から一定の投資リターンを求められてきた中で、継続して運用を行うことができたのは、
             投資家とのコミュニケーションにより強固な信頼関係を構築するとともに、ラサールグループにおいて
             長年にわたって培ってきたノウハウをラサール不動産投資顧問が活用してきたためであると本投資法人
             は考えています。具体的には、ラサール不動産投資顧問は、各種マーケットリサーチ、投資戦略立案及
             び投資実行(開発又は投資)、アセットマネジメント、リスク管理が包括的に統合された投資プロセス
             を徹底することに加えて、不動産市場・資本市場・マクロ経済を分析して環境に即した開発・投資戦略
             を立案する能力及びその戦略を具現化する開発力、外部取得能力、リーシング力を含む運営力、金融機
             関との強固なリレーションを有しています。ラサール不動産投資顧問は、日本における先進的な物流施
             設の開発・投資のフロントランナー(先駆者)として、2003年から2020年2月末日までの間に、約236
             万㎡(延床面積の合計)           (注)   のプライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発(計画を含み
             ます。)、及び約198万㎡(延床面積の合計)                     (注)   の物流施設への投資を行ってきました。
             (注)開発又は投資の対象となる土地・建物の取得に係る売買契約の締結時点を、開発又は投資の時点としています。した
               がって、開発又は投資の対象となる土地の取得に係る売買契約を締結済みで、今後開発を予定している物件を含みま
               す。また、累計の開発又は投資の実績を示したものであり、既に売却した資産も含みます。
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             <日本における先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナーとしての実績>
          b. ラサールグループの日本における物流施設投資戦略(日本の物流施設に着目する背景)











            ラサールグループは、全世界で物流施設のみならず、オフィス・商業施設・住宅等の様々な種類の不動産

           への投資運用を行ってきました。その経験を踏まえて、グローバルな視点で世界の不動産市場・資本市場・
           マクロ経済を調査した結果、ラサールグループは、日本の先進的な物流施設、特に東京エリア・大阪エリア
           に所在するプライム・ロジスティクスへの投資は、今後中長期にわたる安定的な収益の成長に資する投資で
           あると考えています。
            一方で、下図のとおり、日本の物流施設に占める先進的物流施設                                (注)   の比率は小さい状況です。前記
           「(ア)東京エリア・大阪エリアに所在するプライム・ロジスティクスへの重点投資/c.プライム・ロジス
           ティクスへの重点投資の背景(消費物流に着目した投資)」記載の先進的物流施設に対するテナントのニー
           ズの高さを踏まえると、日本の物流施設は、全体的に物流事業者や小売事業者等のニーズを吸収しきれてお
           らず、先進的物流施設に対する高い潜在需要を今後も期待できるとラサールグループは考えています。
           (注)本書において、日本における「先進的物流施設」とは、不動産投資会社及び不動産開発会社等により開発された延床面積
              10,000㎡以上で、原則として床荷重1.5t/㎡以上、天井高5.5m以上、柱スパン10m以上で機能的な設計を備えた賃貸用
              物流施設をいいます。
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                      <日本の先進的物流施設の供給量>
           出所:CBRE「物流マーケットデータ              (2019年Q4)」





           (注)上記のグラフは、「固定資産の価格等の概要調査(総務省自治税務局固定資産税課)」及び「建築統計年報(国土交通省
              総合政策局)」を用いてCBREが推計したものです。2019年3月末日時点における自社所有分を含むすべての倉庫(物流施
              設以外を含む場合があります。)の総延床面積に対する先進的物流施設                            の延床面積の合計が占める割合を示しています。
            そうした中で、首都圏及び近畿圏は、先進的物流施設の全物流施設に対する比率が低水準である一方で、

           我が国の消費額の約50%を占めており、ラサールグループでは、消費物流における大きな潜在的需要がある
           地域として重視しています。そして、上記のとおり、先進的物流施設については、今後さらなる需要が見込
           まれることから、ラサールグループは当該地域の先進的物流施設に重点的に投資を行っています。
                      <経済圏別の先進的物流施設の供給量>

           出所:   CBRE「物流マーケットデータ            ( 2019年Q4)」




           (注)上記のグラフは、「固定資産の価格等の概要調                     査(総務省自治税務局固定資産税課)」及び「建築統計年報(国土交通省
              総合政策局)」を用いてCBREが推計したものです。首都圏及び近畿圏において、2019年3月末日時点における自社所有分
              を含むすべての倉庫(物流施設以外を含む場合があります。)の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積の合計が
              占める割合を示しています。上記の「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県及び茨城県をいい、「近畿圏」
              とは、大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。
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          c. 物流施設マーケット概況
            物流施設のマーケットについては、国内の物流施設の大半が、先進的物流施設という概念が登場する以前

           に開発されたため、高度な流通加工業務に対応した物流施設は15~20年前までほとんど供給されておらず、
           先進的物流施設に更新する強い需要が存在しているものと、本投資法人は考えています。
                      <倉庫着工建築面積の推移>

           出所:国土交通省総合政策局「建築着工統計調査」を基に本資産運用会社にて作成




           (注)上表は、「建築着工統計調査」における各年度の民間建築主による倉庫を使途とする着工建築物の床面積を集計した値を
              基に作成しています。
            また、今後多くの物流施設が順次建替時期を迎え、毎年一定量の物流施設が建て替えられると想定されま

           す。この建替需要により、物流施設の需給は安定し、先進的物流施設への需要も堅調に推移することが期待
           されます。
                      <建替時期を迎える物流施設の推移>

           出所:国土交通省総合政策局「建築着工統計調査」を基に本資産運用会社にて作成





           (注)上表は、「建築着工統計調査」における民間建築主による倉庫を使途とする着工建築物について、その経済的耐用年数を
              50年と想定し、各年度において当該経済的耐用年数を迎える倉庫の床面積の合計を記載しています。
            さらに、サードパーティロジスティクス(3PL)                       (注)   市場は、事業会社による物流アウトソーシングに対

           するニーズの増加に伴い拡大傾向にあります。また、3PL事業者の多くは大量の荷主を適切に組み合わせ、
           プロセス改善を行う必要があるため、先進的物流施設を選好する傾向があり、今後も先進的物流施設のニー
           ズは拡大するものと考えられます。
           (注)「サードパーティロジスティクス(3PL)」とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負
              う物流サービスをいいます。
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                      <日本の3PL市場規模の推移>
           出所:   ライノス・パブリケーションズ「月刊ロジスティクス・ビジネス(2019年9月号)」を基に本資産運用会社にて作成



           (注)上表における各年度の市場規模は、各年度において月刊ロジスティクス・ビジネスの調査対象となった事業者の、国内に
              おける3PL事業売上高の各年度合計額を示すものです。各年度における調査対象事業者数は異なります。
         (ウ)強固な財務体質の構築

            本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模の成長と投資主価値の向上を実現するこ

           とを目的として、金融環境の変化に適応しうる、中長期的視野に立った強固な財務体質の構築を基本方針と
           します。具体的には、本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額の占める割合(以下「LTV」といいま
           す。)は、原則として60%を上限としますが                     (注)   、50%前後を平常時の運用における上限の目途としま
           す。また、ラサールグループの過去の日本における投資実績等を活用してメガバンクを中心とする複数の金
           融機関との強固かつ安定的な取引関係を構築し、有利子負債について、借入期間の長期化、返済期限の分散
           化、金利の固定化及びバンクフォーメーションの分散化を図ることによって、リファイナンスリスク及び金
           利変動リスクの低減を目指します。
           (注)新規投資や資産評価の変動等により、一時的に60%を超えることがあります。
         (エ)最適なキャッシュ・マネジメント

            本投資法人は、減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向にあるという物流施設の

           特性を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。
            具体的には、有利子負債返済による強固な財務体質の構築、新規物件取得資金への充当による成長力強
           化、修繕や資本的支出への活用による保有物件の競争力の維持・強化、利益を超える金銭の分配(出資の払
           戻し)の実施等が考えられます。
            利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)に関しては、保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲
           内で、   当面の間、対象となる          計算期間の末日に        算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に
           計上された減価償却累計額の合計額を控除した額                       の100分の30に相当する金額を目途として、原則として毎
           期継続的に実施する方針です。また、継続的利益超過分配に加え、一時的利益超過分配を実施できるものと
           しています。なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合
           計の分配金水準は、対象となる計算期間の                    末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日
           に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額                        の100分の60に相当する金額を限度とします。
         (オ)投資主利益と透明性を重視した運用体制

            本投資法人は、その資産運用に際し、投資主の利益とラサールグループの利益の一体化を可能な限り図り

           つつ、利益相反対策と第三者性を確保した運用体制を採用することとし、以下の2つを中心的な枠組みとし
           たうえで、中立的かつ透明性の高いガバナンス(企業統治)体制の整備・充実を図る方針です。
          a.利害関係者取引における本資産運用会社の意思決定フロー

            利害関係者取引に係る意思決定においては、コンプライアンス委員会及び投資委員会における外部委員の

           賛成並びに投資法人役員会の承認を条件としています                         (注)   。
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                    <利害関係者取引における本資産運用会社の意思決定フロー>
           (注)上図は、投信法に基づき投資法人役員会の承認を要する利害関係人等との取引に該当する場合の意思決定フローです。本





             資産運用会社の意思決定フローの詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3                                     管理及び運営/2       利害関
             係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。
          b.1口当たり利益に連動した運用報酬体系の採用

            本投資法人は、本資産運用会社に支払う資産運用報酬の一部が本投資法人の1口当たり利益に連動する報

           酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金/(3)管理報酬
           等/③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。
          c. ラサールグループ及びJLLによる本投資法人への出資(セイムボート出資)



            スポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該

           新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行い、又はJLLが直接的若しくは間接的に株式の過半
           数を保有する会社に対して、かかる検討を行うよう働きかけます。また、スポンサーは、本投資法人の発行
           する投資口を新規に取得した場合、当面の間、本投資法人の投資口を保有します。スポンサーは、JLLが直
           接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社が本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、
           当該会社に対して、当面の間、本投資法人の投資口を保有させるよう努めます。
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        ③ 本投資法人の成長戦略
         (ア)ラサールグループのスポンサーサポート体制

          a. ラサールグループのノウハウの活用

            ラサールグループは、物流施設の開発及び外部取得から運営までを内製化することにより、先進的な物流

           施設の開発・投資のフロントランナーとして、専門性を活用した付加価値を提供することができるノウハウ
           を有しています。
            具体的には、ラサールグループは下記のノウハウを有しています。
            ⅰ)不動産市場・資本市場・マクロ経済をグローバルな視点から分析するリサーチプラットフォーム(組
             織化された調査部門)
            ⅱ)物流施設の開発・投資に際し、不動産市場、資本市場、開発リスク、ファイナンス、リーシング(賃
             貸営業活動)、運営等様々な視点からの事業収支(ビジネスプラン)を構築するファンドマネジメント
             の能力
            ⅲ)投資家・金融機関とのコミュニケーションを通じて培われた強固な信頼関係と、投資対象の特性・調
             達環境を勘案し、適切な資金調達を行う能力
            ⅳ)  日本における2003年からの長年に               わたる   物流施設の開発及び投資の経験と実績に裏付けられた目利き
             力を活用した物流施設開発のための用地取得能力及び収益物件の外部取得能力
            ⅴ)開発チームによる物流施設のプランニング、物流施設の仕様の作り込み及び建設コストマネジメント
             における能力
            ⅵ)賃貸市場動向に係るマクロ要因と物件固有のミクロ要因を精査し、付加価値を創造するアセットマネ
             ジメント及びリーシングのノウハウ
                       <ラサールグループのノウハウ>

            本投資法人は、ラサールグループの先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナーとしての高い専






           門性に基づく上記ノウハウを活用することにより、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の向
           上を図ることができると考えています。このノウハウの活用を企図して、本資産運用会社は、スポンサー
           とスポンサーサポート契約を締結し、本投資法人は、スポンサーと商標使用に関する覚書を締結していま
           す。両契約を通じ、ラサールグループが培ってきたノウハウ、投資家・金融機関との信頼関係、リーシン
           グネットワーク、ブランド力等を最大限に活用します。
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          b. 投資主価値の向上に資するラサールグループのサポート
            本書の日付現在、本資産運用会社は、スポンサーとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、本

           投資法人は、下記のサポートの提供を受けます。また、本投資法人は、スポンサーとの間で、本書の日付
           現在、商標使用に関する覚書を締結しています。本投資法人は、かかる契約に基づく以下に記載するラ
           サールグループのサポートにより、投資主価値の向上を図ります。スポンサーサポート契約及び商標使用
           に関する覚書の内容の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3                                       管理及び運営/2         利
           害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等」をご参照ください。
           (ⅰ)保有物件の売却情報の提供               ・優先交渉権の付与

              ラサールファンドが日本において保有・運用する不動産等(用途が物流施設であるものに限りま

             す。)につき、ラサールファンドが売却をしようとする場合、スポンサーが、当該不動産等のうち本投
             資法人に提供することが適当であると判断した場合に、不動産等に係る売却情報の提供を受けます。ま
             た、「JAPAN      LOGISTICS     FUND   Ⅳ」  、「LRF    LPS  FUND(サイドカーファンド)」               については、当該ファ
             ンドが保有する一定の不動産等の売却時において、本投資法人(又は本資産運用会社が本投資法人のた
             めに指定する他の法人)に、優先交渉権が付与されます。
           (ⅱ)第三者保有物件の売却情報の提供

              スポンサーが、第三者が日本において保有・運用する不動産等(用途が物流施設であるものに限りま

             す。)の売却情報のうち本投資法人に提供することが適当であると判断した売却情報を入手した場合
             に、当該情報を本資産運用会社に提供します。
           (ⅲ)ウェアハウジング           (注)   機能の提供

              本資産運用会社は、第三者が保有・運用する不動産等の一時的な保有のアレンジをスポンサーに依頼

             することができます。かかる一時的な保有は、本投資法人の将来における当該不動産等の取得に向けた
             ウェアハウジングを行うことを主たる目的とします。
             (注)本書において「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調
                整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。
           (ⅳ)人材供給

              スポンサーは、本投資法人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理の知識及びノウ

             ハウ等を本資産運用会社に可能な限り活用させることを目的として、人材の確保に合理的な範囲で協力
             を行います。
           (ⅴ)投資口の継続保有

              スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得すること

             について真摯に検討を行い、又はJLLが直接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社に対し
             て、かかる検討を行うよう働きかけます。また、スポンサーは、本投資法人の発行する投資口を新規に
             取得した場合、当面の間、本投資法人の投資口を保有します。スポンサーは、JLLが直接的若しくは間
             接的に株式の過半数を保有する会社が本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、当該会社に
             対して、当面の間、本投資法人の投資口を保有させるよう努めます。
           (ⅵ)市場分析等の情報の提供サービス

              スポンサーは、本資産運用会社からの要請に応じて、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産

             運用業務(リサーチ関連業務、投資戦略に資する情報提供業務等)に関し、業務受託を行います。
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           (ⅶ)ロジスティクス・サービス
              スポンサーは、本資産運用会社に対して、ロジスティクス・サービス業務(リーシング戦略立案、

             マーケティング資料作成、プロモーション・イベント企画開催、仲介業者とのリレーション構築、既存
             テナントの要望・クレーム対応、需要調査等)及びテナント招致業務を提供します。
           (ⅷ)事務・総務等のサポート

              以上のほか、本資産運用会社は、その事務・総務等について、スポンサーからサポートを受けること

             ができるBusiness         Operations      Support    Agreementを締結しています。
                          <ラサールグループのサポート>

         (イ)外部成長戦略(物件ソーシングルートの多様化に資するラサールグループのサポート体制)







            <多様な物件ソーシングルートの活用>

             本投資法人は、ラサールグループから提供される物件情報、ウェアハウジング機能及び本資産運用会社

            独自の物件情報取得能力を最大限活用し、外部成長戦略を展開します。本投資法人は、スポンサーサポー
            ト契約に基づき、ラサールファンドの保有物件につき売却情報の提供を受けることができるため、ラサー
            ルファンドからのソーシングと第三者からのソーシングの両方を活用した多様なソーシングルートを有し
            ています。また、物件取得にあたっては、ブリッジファンド(ウェアハウジングを行う目的で組成される
            ファンド)のウェアハウジング機能を活用し、将来の取得機会及び柔軟性を確保することも可能です。
            <安定稼働     物件、開発物件及び低稼働物件への投資機会の提供                        >

             ラサールグループは、本投資法人に対し、安定稼働物件のみならず、開発物件及び低稼働物件への投資

            機会を提供します。本投資法人は、安定稼働物件のみならず、開発物件及び低稼働物件への投資機会を捉
            え、想定されるリスクを最小化しつつ、投資主価値の向上に資する投資運用を行うよう最大限の配慮をし
            ています。具体的には、本投資法人は、ラサールグループから提供を受けた当該投資機会を含む、上記の
            ラサールグループからの多様なソーシングルートを活用することで、安定稼働の物件(主たる投資対象)
            のほか、投資適格と判断される開発物件や低稼働物件についても、ラサールファンドから選別して取得す
            ることが可能となります。その際、本投資法人は、開発物件や低稼働物件であっても、ラサールファンド
            と共同して投資することで、ラサールグループの持つ物件価値向上の様々なノウハウと手法を通じた収益
            向上が期待できるほか、優先出資証券の取得と優先交渉権の取得を組み合わせる等の金融技術を用いて、
            発生しうるリスクを抑えつつ、投資主価値の向上に資する段階に、より適正なリターンを得る仕組みを用
            いることがあります。このような手法を組み合わせることにより、開発物件や低稼働物件への投資機会
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            を、将来的に中長期に安定した収益の見込める物件の取得機会に転換し、あるいは安定稼働後の賃料収入
            の受領による収益の獲得機会を確保することができるものと本投資法人は考えています。
             ラサールファンドとの共同投資の具体例として、「LRF                           LPS  FUND(サイドカーファンド)」は、本投資
            法人と共同して、低稼働物件を裏付資産とした信託受益権を保有する特定目的会社の優先出資証券に対し
            て投資を行い、その際、本投資法人は当該特定目的会社の優先出資証券の少数持分を取得すると共に当該
            特定目的会社の保有する物件について優先交渉権の確保を図り、将来において当該物件の安定稼働が達成
            されたと判断できるまでは、そのリスクを抑えつつ、市場競争とは一線を画した物件取得が可能となる仕
            組みを構築しました。
             このように、本投資法人は、優先出資証券等に対してラサールファンドと共同投資を行うと共に、物件
            の優先交渉権を確保するといった方式を採用すること等によって、投資口1口当たりの分配金等の希薄化
            を防ぎつつ、当該物件の安定稼働後を見据え、その取得機会を確保するとの投資運用を行うことが可能と
            なると考えています。
            <ラサールグループの物件開発及び投資実績>

             下表はラサールグループが日本の物流マーケットに参入した2003年以降の物流施設に対する累積開発・

            投資実績です。ラサールグループは、2007年の米国サブプライムローン問題に端を発した金融危機により
            日本の経済環境が低迷し、国内投資家の投資意欲が減退した時期においても、物流施設への開発・投資を
            継続的に実施し、実績を積み上げてきました。
             ラサールグループは、グローバルに事業展開する不動産投資顧問会社として、私募ファンド形態で国内
            外の投資家から幅広い属性の投資資金(投資スタイル・リスク許容度等)を集めて運用する「ファンド機
            能」を有しています。マクロ環境や金融環境等が悪化し、物流施設の開発・投資の市場全体が減速する局
            面においても、自己資金に制約されることなく、多様な資金属性の投資家とのネットワークを有している
            強みを活かすことにより継続的な開発・投資を可能にしています。
                  <ラサールグループの日本における物流施設の累積開発・投資実績>

            出所:開発及び投資については、ラサール不動産投資顧問の作成資料、東証REIT指数については、Quickを基に本資産運用会



               社にて作成
            (注1)上記のグラフは、土地・建物の取得に係る売買契約の締結時点を開発又は投資の時点として作成しています。した
                がって、土地の取得に係る売買契約を締結済で、今後開発を予定している物件を含みます。
            (注2)上記のグラフは、ラサールグループの累積開発・投資実績を示したものであり、既に売却した資産を含みます。
            (注3)延床面積は、確認済証及び図面等に基づいて記載しており、登記上の面積と一致しない場合があります。
             本投資法人は、ラサールグループが有する上記パイプラインの供給力を、スポンサーサポート契約を通

            じて活用することで、マーケット環境の影響を最小限に抑えた長期的・継続的な外部成長が可能であると
            考えています。
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         (ウ)内部成長戦略
            本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラサール

           グループのノウハウであるアクティブアセットマネジメントを活用して内部成長の実現を目指します。ラ
           サールグループのアクティブアセットマネジメントの概要、及びアクティブアセットマネジメントのノウハ
           ウの活用実績は、以下のとおりです。
          a. アクティブアセットマネジメントの概要

            アクティブアセットマネジメントとは、市場賃料や空室率などの賃貸市場動向に関わるマクロ要因と、テ

           ナントの賃貸借条件や施設の管理運営状況等の各物件に固有のミクロ要因を精査することを通じて、保有物
           件における付加価値創出の機会を見つけ出し、キャッシュ・フローの増加に結び付けていく運営手法の総称
           です。本投資法人は、アクティブアセットマネジメントのノウハウを活用することで、中長期にわたる収益
           の安定成長を図ります。           特に、開発物件や低稼働物件では、ラサールグループのアクティブアセットマネジ
           メントのノウハウが最大限発揮されるものと考えています。                            具体的には以下のとおりです。
           <リーシング>

           ・ラサールグループは物流施設のリーシングに豊富な経験を有する専属のリーシングチームを擁しており、

            これまで長年の物流施設のリーシングと運営を通じて、独自のテナントリレーション                                         (注1)    やネット
            ワークを築いてきました。テナント営業活動においては、外部の賃貸仲介業者からの情報を活用するだけ
            でなく、ラサールグループに蓄積されたダイレクトリーシング                             (注2)   のノウハウを活用することによっ
            て、的確かつ効果的なリーシング戦略の遂行が可能となります。
           ・保有物件の所在するエリアの市場賃料、空室率の動向といった物流マーケットに関する分析のみならず、
            地域の産業、雇用状況等も分析した上でリーシング戦略を立案し、ラサールグループの豊富なリーシング
            実績とそれによって培われたテナントとの強固なリレーションを梃子に、その着実な遂行を進めます。
           ・テナントとの賃貸条件の協議においては、テナントの施設移転スケジュールや内部造作等のニーズを把握
            することのみならず、テナントの業界の動向や物流施設に対するラサールグループの知見を踏まえた課題
            解決型の提案を行うことによって、より良い賃貸条件での成約に繋げます。
           ・マルチテナント型の物流施設においては、テナント構成や賃貸期間の分散を図ることに加え、テナントと
            の強固なリレーションを通じて、潜在的な館内増床や部分解約のニーズを把握し、そのマッチングを図る
            こと等を通じて、空室リスクのコントロールを図ります。
           (注1)本書において、「テナントリレーション」とは、テナントとの長期継続的な信頼関係をいいます。
           (注2)本書において、「ダイレクトリーシング」とは、仲介業者やプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいま
               す。)を介さず、ラサールグループのリーシングチームがテナントに対して直接コンタクトを行い、新規契約、契約の
               更新等を行うことをいいます。
           <運営・資本的支出>

           ・ラサールグループの有する物流施設の運営ノウハウを最大限に活用し、建物管理仕様の見直しによる施設

            管理の効率化や外部業者の入替えを通じて、運営費用の低減を追求します。その実現のために、本投資法
            人はスポンサーや特定の企業に依存することなく、常に客観的な視点で外部業者の選定を実施します。
           ・経年により物理的・機能的な陳腐化が進み、物件の競争力低下が見られる場合は、ラサールグループが過
            去において実施してきたリノベーションのノウハウを活用することで、長期的な視点に基づき戦略的な資
            本的支出によるリノベーションを実施し、施設の機能性の回復・向上を通じた付加価値の創出に努めま
            す。
            本投資法人では、このようなアクティブアセットマネジメントを通じて、本投資法人のポートフォリオの

           稼働率及び賃料水準の維持・向上、賃貸費用の抑制を図り、中長期にわたる収益の安定成長を目指します。
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                         <アクティブアセットマネジメントの概要>
          b. アクティブアセットマネジメントのノウハウの活用実績



           <リーシング実績>

            ラサールグループは、ラサールグループに蓄積された前記のダイレクトリーシングのノウハウを活用する

           ことによって、リーマンショック後の物流賃貸市場の低迷期も含めて、マーケット環境の変動に左右されず
           着実にテナントの誘致を実現してきました。
                     <マーケット環境に左右されない着実なリーシング実績>

           出所:ラサール不動産投資顧問から提供を受けた資料を基に本資産運用会社にて作成




           <バリューアップ実績>

            ラサールグループは前記のアクティブアセットマネジメントのノウハウを活用し、物流施設のリノベー

           ションとテナントの入替えによる賃料増額により、バリューアップを実現した実績を有しています。
            その一例として、下記の事例(東京都江東区辰巳に所在の物流施設)においては、既存テナントから賃料
           減額の要請を受けたものの、エリアの空室率や募集賃料の動向、今後の需給バランスの見通しを精査した結
           果、現行賃料が割安な水準にあると判断し、テナントの入替えによる増収を図りました。
            この事例では、既存テナントの退去が決定した後、より多様な荷物に対応できるよう、防塵塗装や貨物用
           エレベーターの入替え等を実施し、建物の耐久性向上や庫内作業員の作業効率向上に資する外壁全面塗装、
           照明の更新等を行い、物件の競争力の強化を図りました。並行して、専属のリーシングチームが、独自のテ
           ナントリレーションやネットワークを活用したリーシング営業を推進し、市場ニーズの発掘に努めたことに
           より、既存テナントの契約満了による退去前に、新規テナントから入居の申込を確保することに成功しまし
           た。この結果、物理的・機能的な陳腐化が見られた物件について、最小限のダウンタイムで新規テナントと
           長期賃貸借契約を締結し、リノベーション前対比で約4%の賃料増額を実現するとともに、普通借家契約か
           ら定期借家契約への切替えを行い、バリューアップを実現しました。
           <アクティブアセットマネジメントのノウハウの活用によるバリューアップ実績事例>

           (注)上記の物件は、         本書の日付    現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できる保証もありません。



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        ④ ポートフォリオ構築方針
          本投資法人のポートフォリオ構築方針は以下のとおりです。

         (ア)投資エリア

            本投資法人は、地理的分散、人口分布、域内総生産、域内物流動向、港湾等の物流ハブ機能及び道路網等

           を考慮し、消費地(人口集積地)へのアクセスや、幹線道路及び幹線道路の結節点への近接性等を有する物
           流施設を中心に投資します。各投資エリアに対する投資比率(取得価格ベース)の目安は以下のとおりで
           す。東京エリア及び大阪エリアを中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリ
           オを構築することを目指します。
                         <ポートフォリオのエリア別投資方針>

                                            投資比率    (注)

                   エリア
              東京エリア(東京60km圏内)
                                            合計80%以上
              大阪エリア(大阪45km圏内)
                   その他                          20%以下
        (注)投資比率は、取得価格ベースにて算出します。
         (イ)投資基準

            本投資法人は、規模、立地、テナント、建物、サスティナビリティ及びキャッシュ・フローの安定性につ

           いて、下表に記載の観点から総合的に判断し、長期かつ安定的な成長に資する物件への投資を行い、プライ
           ム・ロジスティクスを中心としたポートフォリオの構築を行います。
                           <ポートフォリオの投資基準>

        投資基準

               規模
                      延床面積16,500㎡以上
               立地(以下の観点から総合的に評価)
                      消費地(人口集積地)へのアクセス
                      幹線道路及び幹線道路の結節点への近接性
                      生産地、港湾、空港、鉄道、トラックターミナルへのアクセス
                      物流施設の運営に支障をきたさない用途地域、周辺環境
                      雇用確保の観点から公共交通機関からのアクセス
               テナント(以下の観点から総合的に評価)
                      契約条件(期間、賃料、その他特約)
                      テナントの属性、信用力
                      荷物の種類、オペレーション内容
                      継続使用の蓋然性
               建物(以下の観点から総合的に評価)
                      PML値   (注1)   原則15%以下、15%超の場合は地震保険の付保検討
                      有効天井高、床荷重、柱間隔
                      トラックバース       (注2)   、駐車場、車両待機場
                      ランプウェイ・スロープの有無、エレベーター、垂直搬送機、空調、
                      照明照度、電気通信容量、ドッグレベラー                    (注3)   の有無
                      区画割の柔軟性
                      オフィススペース、アメニティ
                      築年数、耐用年数
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        投資基準
               サスティナビリティ(持続可能性)
                      環境負荷への配慮、環境認証・評価
               キャッシュ・フロー安定性(テナント代替性)
                      上記を総合的に勘案し、中長期的なキャッシュ・フローの安定性、テナント代替性
               開発物件
                      竣工安定稼働後に上記の投資基準を概ね充足すると見込まれること
                      開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格(変動)リスク、
                      開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害リスク等の、不動産の開発に係る各
                      種リスクが、適切に分析及びリスク管理されていること
                      優先出資証券の取得等、投資手法が当該開発物件の特性を踏まえた適切なものであ
                      ること
                      事業進捗のモニタリングについて適切に行われること
                      開発物件は直ちにキャッシュ・フローを生まないことに鑑み、ポートフォリオ全体
                      に過大な影響を与えることがないこと
                      当該開発物件の優先交渉権が得られる見込みがあるなど物件取得の蓋然性を考慮す
                      ること
               底地物件
                      対象地が、上記「立地」に関する投資基準を充足すること
                      底地上の建物が、上記「規模」「テナント」「建物」「サスティナビリティ(持続
                      可能性)」に関する投資基準を充足するか又は再開発を行うことにより将来におい
                      て上記「規模」「テナント」「建物」「サスティナビリティ(持続可能性)」に関
                      する投資基準を充足すると見込まれること
                      現在又は将来の底地上の建物の主たる用途が物流施設の用に供されることが可能な
                      ものであること(投資の時点において、当該底地の上に物流施設以外の用途に供さ
                      れる建物が存在する場合であっても、建物の将来的な建替えや転用の可能性と経済
                      合理性等を勘案し総合的に判断する)
                      建物の優先交渉権が得られる見込みがあるなど建物取得の蓋然性を考慮すること
                      なお、開発を前提とする底地物件に投資する場合は上記「開発物件」の投資基準の
                      充足性も考慮すること
        (注1)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可
           能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価
           格に対する比率で示したものをいい、PML値が15%とは、当該建物が100億円の場合、想定される最大規模の地震が起きたときに
           その建物の補修に必要な費用が90%の確率で、15億円以下に収まることを意味します。
        (注2)本書において「トラックバース」とは、トラックと倉庫の間で荷物の積卸しをするために、物流施設内でトラックを着車するス
           ペースをいいます。
        (注3)本書において「ドッグレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、レベルの
           差を解消するための機械をいいます。
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         (ウ)デュー・ディリジェンス基準
            投資対象となる不動産関連資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に物件調査(デュー・

           ディリジェンス)を行います。
                          <デュー    ・ デ ィ リジェンスの調査項目>

                  調査項目                          内容

                     マーケット調査         1.周辺の需給動向
                              2.周辺の賃料水準、稼働状況の推移
                              3.周辺の募集事例、成約事例
                     テナント調査         1.賃貸借契約形態、契約期間、賃料、その他の契約内容
                              2.テナントの属性・信用状況
                              3.テナントの賃料支払状況
            経済的調査                   4.テナントの過去の賃借状況
                              5.テナント取扱荷物の種類、オペレーション内容
                     収益性調査         1.賃貸借契約形態及び継続使用の蓋然性
                              2.現行契約賃料とマーケット賃料との差異及び今後の見通し
                              3.物流施設としての汎用性、テナントに対する訴求力・競争力
                              4.公租公課の水準、費用水準、支出関連の契約内容
                              5.修繕履歴、修繕計画
                     立地調査         1.物流施設としての用途地域、周辺環境の妥当性
                              2.幹線道路、幹線道路の結節点等からの距離
                              3.公共交通機関からの距離
                              4.道路幅員、信号位置、車両動線等
                              5.嫌悪施設等
                     建物調査         1.竣工年月日、主要構造、規模、設計者、施工者等
                              2.建蔽率・容積率、賃貸可能面積
                              3.主要スペック(有効天井高、有効柱間隔、床耐荷重、ランプ
            物理的調査
                                ウェイ、スロープ、エレベーター、垂直搬送機、トラック
                                バース、ドッグレベラー、駐車スペース、空調、照明照度、
                                電気容量等)
                              4.新耐震基準又は新耐震基準と同等の性能を有することの確認
                              5.PML値
                              6.建物管理状況
                              7.建物状況調査書における指摘事項
                              8.エネルギー効率
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                                            内容
                  調査項目
                     権利関係調査         1.登記事項(登記簿、公図他)
                              2.未登記建物・工作物等の有無
                              3.権利形態(所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共
                                有、区分所有他)
                              4.信託契約の内容
                              5.前所有者の状況
                              6.担保権その他の制限物権
            法的調査
                              7.テナントとの賃貸借契約の内容
                              8.訴訟の有無とその状況
                              9.その他法令上の制限の有無等
                     境界調査         1.境界確認書
                              2.境界標
                              3.越境物等(覚書の有無、内容)
                              4.隣地所有者との紛争の有無
                     土壌汚染調査         1.土壌環境調査報告書
                     (注)         2.過去に行われた対策の有無とその内容
                              3.土壌汚染区域に関する指定等の有無、内容
                     アスベスト・フロ         1.建物への使用・管理状況等
            環境調査
                     ン・PCB調査         2.アスベストに関する調査報告書の有無
                              3.PCBの保管状況及び届出の有無等
                     その他         1.洪水・水害リスク、気候変動リスク
                              2.環境認証・評価
           (注)土壌汚染の履歴が存在した場合、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改定を含みます。)(以下「土壌汚染
             対策法」といいます。)及び関連するその他の環境関連法令、地方自治体の条例又は指導内容に従って、土壌汚染等が適
             切に処理されているか調査を行います。
         (エ)フォワード・コミットメント等を行う際の留意点

            フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決

           済・物件引渡しを行うことを約する契約をいいます。以下同じです。)及びその他これに類する契約を締結
           する場合には、以下の点に留意することとします。また、先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意
           向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合、これに準じた取扱いを行うこととします。
          a.フォワード・コミットメント等を行った事実及び設定理由、解約条件並びにフォワード・コミットメント

           等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を適切に公表するものとします。
          b.市場環境、資金調達環境及び本投資法人の事情等を勘案した上で必要に応じて随時策定する、フォワー

           ド・コミットメント等を行った物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金
           の調達方法等についてのルールを遵守するものとします。また、上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して
           過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等となることのないよう慎重に検討するものとしま
           す。
          c.フォワード・コミットメント等を行った物件のコミットメント期間中の価格変動リスクが投資法人に帰属

           することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物
           であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を公表するものとします。
         (オ)不動産対応証券に投資する際の留意点

            裏付けとなる不動産等が前記(イ)に定める投資基準に適合するものであることを確認することに加え、

           以下についても確認の上、慎重に検討するものとします。
          a.当該出資が法規制等の観点から、制限を受けるものではないこと

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          b.不動産対応証券の投資先である法人が、専ら不動産等の取得や譲渡等の取引(開発物件の開発を伴う場合
           を含む。)を行うことをその目的としていること
          c.当該法人の各事業年度の配当可能な額のうち、本投資法人の保有する当該法人の投資割合の額や当該不動

           産対応証券の優先劣後の別等を勘案した適切な額の金銭を本投資法人に支払うこととしていること
          d.ストラクチャー及び関係者の適切性が確認できること

         (カ)その他の資産に投資する際の留意点

            本投資法人は、規約第29条第1項において、本投資法人が不動産(不動産等及び不動産対応証券の各裏付

           けとなる不動産を含みます。本(カ)において以下同じです。)に投資する場合には、「その主たる用途
           は、物流施設の用に供され、又は供されることが可能なもの(将来的な用途転用又は建替えにより建設可能
           な場合を含むがこれに限られない。本項において以下同じ。)とする。また、これに加えて、その不動産の
           主たる用途が、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設その他企業活動の基盤の用に供
           され、又は供されることが可能なもの(以下、「物流施設」と併せて「物流施設等」という。)も投資対象
           とする。」旨規定しており、かかる規定を遵守した上で、それらの資産を取得することが許容されていま
           す。
            その他の資産については、資産毎の特性や競争力、不動産との関連性及び不動産の取得可能性等を勘案し

           た上、本投資法人の投資主価値の向上に資すると判断される場合に取得するものとし、具体的な投資基準は
           設けないこととします。但し、資産毎に、本投資法人の規約及び法令等への適合性に留意し、前記(ア)及
           び(イ)に定める投資エリア及び投資基準との親和性も考慮しつつ、適切なデュー・ディリジェンスを行っ
           た上、その取得を慎重に検討するものとします。
        ⑤ ポートフォリオ運営管理方針

          長期的な安定運用を図るため、本投資法人の保有する不動産又は信託受益権の信託財産である不動産に関し、

         計画的な修繕や改修を実施し、資産価値や競争力の維持・向上及び収益の拡大に努めます。
         (ア)テナント管理及び賃貸方針

            テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズの把握を通じて適切かつ迅速な

           対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、収益の安定的な成長を目指しま
           す。特に、テナントが退去する際には、ラサールグループのテナントリレーション及びネットワークを最大
           限活用し、早期に新たなテナントとの契約締結に努めることで、中長期的な安定収益の確保を目指した運用
           を行います。
            また、ラサールグループのテナントリレーション及びネットワークの活用にあたっては、ラサール不動産
           投資顧問とスポンサーサポート契約を締結することで、国内外の物流施設に関する情報収集及び分析、運用
           資産の運営・管理等に関する助言を受けることができ、効率的なリーシング活動が可能になると考えます。
            テナントとの契約については中長期の賃貸借契約を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっては、
           ポートフォリオ全体の契約条件や市場賃料、物件特性等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適
           正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。
         (イ)プロパティ・マネジメント(PM)会社の選定・モニタリング

             不動産運営管理業務は、法令で定められている範囲においてPM会社を選定し、これを委託します。PM会

            社の選定に当たっては、物流施設に係る運営・管理の経験・実績等を総合的に勘案し、ラサールグループ
            か否かを問わず、不動産毎に最適と考えられるPM会社を選定します。
             また、上記業務委託については、本資産運用会社の「外部委託・評価基準」に基づき、業務水準等の評
            価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契
            約の更新を行わないことを検討します。
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         (ウ)大規模修繕等
             運用不動産の物理的・機能的価値の維持・向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低下等を回避

            するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。
             テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致に対応するため、必要なリニュー
            アル工事及び資本的支出を行うことがあります。
             また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに応えるため、建物の増床、増築及び建
            替えを行うことがあります。
             大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費のみならずポートフォリオ全体の
            減価償却費も勘案して行うものとします。
         (エ)付保方針

             不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対

            人・対物事故による第三者からの損害賠償請求等に対応するため、すべての投資不動産に対し適切な損害
            保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)の付保を行います。
             地震による損害に関しては、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物の損害や収益
            の大幅な減少に関して地震保険の付保の要否を検討・判断します。個別不動産のPML値が15%を超える場
            合には、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全体に与える影響と、保険料負担が収
            益に与える影響を比較検討した上で、地震保険の付保の要否について決定します。
        ⑥ 売却方針

          原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、テナントのニーズの変化、個別

         物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの
         収益の安定に資するものと判断した場合には、適切な時期での売却を検討することがあります。
        ⑦ 財務方針

          中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、分散されバランスの取れたバンクフォーメーションの構築、返

         済期限の分散化、借入期間の長期化及び金利の固定化を図ります。その上で、LTV及び財務コストの安定化を図
         るため、機動的に多様な資金調達を行います。
          また、本投資法人が投資対象とする物流施設が有する特性(計算期間毎に減価償却費として計上される金額に
         対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあること等)を踏まえ、資金効率の向上に向
         けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。
         (ア)デットファイナンス

            本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに運用における効率性及び安定性に資するため、資産の取得若

           しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償
           還を含みます。)等の資金手当てを目的として、借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下
           同じです。)の発行を行うことができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目
           的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法
           (昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3
           項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)
           (以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に限りま
           す。)からの借入れに限るものとします。
            本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします。
            借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとしま
           す。
            また、借入れにあたっては、ラサールグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行との関係強
           化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な借入方法を検討の上、固
           定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとします。
            さらに、本投資法人は、本書の日付現在、以下の発行体格付(発行体の将来の信用力に関する信用格付業
           者の意見)及び債券格付を取得しており、今後も資金調達手段の多様化に資する投資法人債の発行を検討し
           ていきます。なお、         本投資法人の投資口(以下「             本投資口    」といいます。)        について、本投資法人の依頼に
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           より、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若し
           くは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
                        <本投資法人の格付の状況>(              本書の日付     現在)

                信用格付業者               格付対象           格付内容          格付の見通し

                                          AA-
                             長期発行体格付                        安定的
            株式会社日本格付研究所(JCR)
                             債券格付    (注)
                                          AA-           -
          (注)第1回、第2回、第3回、第4回、第5回及び第6回無担保投資法人債に対する格付です。
         (イ)エクイティファイナンス

            本投資法人は、資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資

           金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。
            また、投資口の追加発行を行うにあたっては、本投資法人の財務状況、投資口の希薄化、投資主価値の向
           上等を十分考慮に入れるものとします。
            さらに、本投資法人は、金融市場等の環境変化に応じ、多様な資本政策手法を活用して投資主価値の向上
           を図るものとします。
         (ウ)有利子負債比率(LTV)

            本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額の占める割合は、原則として60%を上限としつつ、50%前後

           を平常時の運用における上限の目途とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水
           準を超えることがあります。
         (エ)デリバティブ取引

            本投資法人の借入等に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融商品取引

           法第2条第20項に規定するデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。
         (オ)キャッシュ・マネジメント

            本投資法人が投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に

           必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあります。
            本投資法人は、こうした物流施設の                  有する   特性を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況
           に応じて最適に配分する方針です。
            具体的な活用方法としては、
            ・有利子負債返済による強固な財務体質の構築
            ・新規物件取得資金への充当による成長力強化
            ・修繕や資本的支出への活用による、保有物件の競争力の維持・強化
            ・利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施等が考えられます。
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         (カ)   自己投資口の取得及び消却
            本投資法人における資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得

           及び消却を行うことを検討します。この場合、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資
           口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を慎重に見極めた上、実施すべきか否か及
           び実施の規模と取得総額等を判断し、実施するものとします。
        ⑧ 情報開示方針

          本投資法人は、金融商品取引法、投信法その他の適用法令並びに東京証券取引所及び一般社団法人投資信託協

         会(以下「投信協会」といいます。)の規則等に従い、適切に投資家に対する情報開示を行います。
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       (2)【投資対象】
        ① 投資対象とする資産の種類
         (ア)   本投  資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいま

            す。)のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投
            資として運用することを目的とし、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資
            産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています(規約第2条及び第28条)。
         (イ)本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

          a.不動産

          b.次に掲げる各資産(以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産

            等」と総称します。)
           (ⅰ)不動産の賃借権
           (ⅱ)地上権
           (ⅲ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託
              する包括信託を含みます。)
           (ⅳ)不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益
              権
           (ⅴ)不動産に関する匿名組合出資持分(当事者の一方が相手方の行うa.又はb.(ⅰ)ないし(ⅳ)に掲げ
              る資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資と
              して運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。
              以下同じです。)
           (ⅵ)信託財産を主として(ⅴ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の
              受益権
          c.裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの(なお、

            権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。)(以下
            「不動産対応証券」と総称します。)
           (ⅰ)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)
              (以下「資産流動化法」といいます。)に定める優先出資証券をいいます。)
           (ⅱ)投資信託の受益証券(投信法に定める受益証券をいいます。)
           (ⅲ)投資法人の投資証券(投信法に定める投資証券をいいます。)
           (ⅳ)特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。)
           (ⅴ)匿名組合出資持分証券(金融商品取引法第2条第2項第5号に定める匿名組合出資持分をいいま
              す。)
         (ウ)本投資法人は、前記(イ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

          a.その他の特定資産(なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権

            利を含みます。)
           (ⅰ)預金
           (ⅱ)コールローン
           (ⅲ)国債証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
           (ⅳ)地方債証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
           (ⅴ)特別の法律により法人の発行する債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
           (ⅵ)資産流動化法に規定する特定社債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
           (ⅶ)社債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。                           但し、本a.(       x ⅱ )に定めるものを除きます。             )
           (ⅷ)譲渡性預金証書
           (ⅸ)貸付信託の受益証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
           (ⅹ)コマーシャル・ペーパー(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
          ( x ⅰ)前記(イ)a.及びb.(ⅰ)ないし(ⅳ)又は(ⅵ)                          に掲げる資産に投資することを目的とする特定目
              的会社(資産流動化法に定めるものをいいます。)、特別目的会社その他これらに類する形態の法人
              等に対する貸付債権等の金銭債権(以下「不動産関連ローン等金銭債権」といいます。)
          ( x ⅱ)  不動産関連ローン等金銭債権に投資することを目的とする合同会社が発行する社債券
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          ( x ⅲ)  不動産関連ローン等金銭債権を主として信託財産とする信託の受益権(以下、                                    ( xⅰ  ) から  ( x ⅲ ) ま
              で及び後記     (エ)j.     に掲げる資産を総称して「不動産関連ローン等資産」といいます。)
          (x  ⅳ )金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含み
              ます。)(以下「投信法施行令」といいます。)に定めるものをいい、本                                   a. に定めるものを除きま
              す。以下同じです。)
          (xⅴ)株券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)
          (xⅵ)信託財産を主として(ⅰ)ないし(xⅴ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とす
              る金銭の信託の受益権
          (xⅶ)有価証券(投信法施行令第3条第1項に基づくものをいいます。以下同じです。但し、前記(イ)b.
              若しくはc.又は本a.に該当するものを除きます。)
          b.デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)

          c.再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。以下同じです。)

         (エ)本投資法人は、前記のほか、不動産等若しくは不動産対応証券(以下、不動産等及び不動産対応証券を併

            せて「不動産関連資産」と総称します。)                    又は不動産関連ローン等資産             への投資に付随又は関連して取得
            が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。
          a.商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用使

            用権若しくは通常使用権をいいます。)
          b.著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等

          c.動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)に定める

            ものをいいます。)(但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。)
          d.温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)において定める温泉の源泉を利用する権利

            及び当該温泉に関する設備等
          e.特定出資(資産流動化法に定めるものをいいます。)

          f.民法上の組合の出資持分(但し、有価証券に該当するものを除きます。)

          g.各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

          h.地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定

            割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
          i.地役権

          j.  不動産関連ローン等金銭債権を原貸出債権とする貸出参加契約(原貸出債権に係る権利義務関係を移転さ

            せずに、原貸出債権に係る経済的利益及び損失の危険を原債権者から第三者に移転する契約をいいま
            す。)に係る地位
          k.不動産関連資産         又は不動産関連ローン等資産             への投資に付随又は関連して取得が必要又は有用となるその

            他の権利
         (オ)本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができま

            す。
        ② 投資基準及び地域別等による投資割合

          前記「(1)投資方針/④ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
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       (3)【分配方針】
        ① 分配方針
          本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとするほか、金銭の分配に当たっては、投信協

         会が定める諸規則に従うものとします(規約第36条第1項)。
         (ア)本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、

            投信法第136条第1項に規定する利益をいいます。
         (イ)分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項に定める投資法人の課税の特例(以下「投資法人に係る課

            税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額
            (法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配する
            ものとして、本投資法人が決定する金額とします(但し、分配可能金額を上限とします。)。なお、本投
            資法人は運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金
            並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を利益から積み立て、又は留保その他の処理
            を行うことができます。
         (ウ)分配金に充当せず留保した利益及び決算期までに稼得した利益については、本投資法人の資産運用の基本

            方針及び投資態度等の定めに基づき運用を行うものとします。
        ② 利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)                      (注1)

          本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要と

         なる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等により本投資法人が適切と判断する場合、投信協会の諸規則
         に定める額     (注2)   を上限として、本投資法人が決定する額を分配可能金額を超えて分配することができます。
         また、本投資法人は、法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、前記①(イ)に定める分配金額に投信
         協会の諸規則に定める額を上限として本投資法人が決定する一時差異等調整引当額等の額を加算した額を、それ
         ぞれ分配可能金額を超えて分配することができます。さらに、本投資法人は、金銭の分配金額が法令に定める投
         資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が
         決定した金額により、分配可能金額を超えて金銭の分配をすることができます(規約第36条第2項)。
          本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢に
         ついても検討の上、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間
         の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30%に相当する金額を目途として、経済環境、不動
         産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期
         間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を
         含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況(特に、下記                                    (注2)   に記載   の鑑定LTV)等を総
         合的に考慮して、本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方
         針です(継続的利益超過分配)。但し、上記事項を勘案し、利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わない
         場合もあります。
          また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達、地震等の
         自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他
         の事由により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配
         金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超える
         金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。
          なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の額
         は、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償
         却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度とします                                   (注3)   。
          また、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合、当該金額は、出資総額又は出資剰余金の額
         から控除されることとなります              (注4)   。
         (注1)利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法

             人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資
             口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド
             型です。
         (注2)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に                         算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上さ
             れた減価償却累計額の合計額を控除した額                の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配(出資
             の払戻し)を行うことが可能です(投信協会「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。
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             なお、以上の制限に加え、本投資法人は、下記の鑑定LTVが60%を超えた場合には、利益を超える金銭の分配(出資の払戻
             し)を行いません。
             鑑定LTV(%)=A/B×100(%)
             A=期末有利子負債残高(投資法人債残高・短期投資法人債残高を含みますが、劣後債務の残高を除きます。)+敷金等
             (但し、運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額、及び本投資法人の敷金等リザーブ口
             座(本投資法人が賃貸人として返還義務を負う敷金等を保管する口座をいいます。以下同じです。)にリザーブされている
             金額相当額を除きます。)の額
             B=期末時点における運用資産の鑑定評価額+本投資法人の口座(敷金等リザーブ口座を除きます。)の現預金残高+信託
             現金及び信託預金(運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額を除きます。)-利益分配
             金総額-利益超過分配金(出資の払戻し)総額
             なお、利益分配金総額及び利益超過分配金(出資の払戻し)総額については、直近の決算期における数値によります。
         (注3)なお、当期末における            各保有資産に係る株式会社アースアプレイザルによる建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更
             新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6ヶ月平均額は222百万円です。当期末現在の                                 各保有資産に係る緊急短期修繕費用と
             中長期修繕費用の詳細は、後記「5運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/(エ)建物状況調査報告
             書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要」記載の緊急短期修繕費用と中長期修繕費用をご参照ください。
         (注4)利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合のイメージ図は以下のとおりです。
             上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の比率等を示すものではあ





             りません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益を超える金銭の分配
             (出資の払戻し)の額は変動し、又は利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)が行われない可能性もあります。
        ③ 分配金の分配方法

          分配金は、金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名

         簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に、投資口の口数に応じて分配します(規約第36条
         第3項)。
        ④ 分配金の除斥期間

          分配金は、その支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払いの義務を免れるものとし

         ます。なお、未払分配金には利息は付さないものとします(規約第36条第4項)。
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       (4)【投資制限】
        ① 規約により定める投資制限
          規約により定める投資制限(規約第31条)は、次のとおりです。

         (ア)金銭債権(投信法施行令第3条第7号に規定する金銭債権をいいます。)及び有価証券(金融商品取引法

            第2条第1項に規定する有価証券及び同条第2項の規定により有価証券とみなされる権利をいいます。規
            約第30条第1項第2号若しくは第3号又は第2項第1号に該当するものを除きます。)は、積極的に投資
            を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の
            場合は不動産関連資産又は不動産関連ローン等資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
         (イ)デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクを

            ヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
        ② 金融商品取引法及び投信法による投資制限

          本投資法人は金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは次のとおりです。

         (ア)資産運用会社による運用の制限

            登録を行った投資法人は、資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりません。資

           産運用会社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法
           人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為の主なものは次のとおりです。
          a.自己取引等

            資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行

           うこと(金融商品取引法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
           は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19
           年内閣府令第52号。その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。)第128条で定めるものを除き
           ます。
          b.運用財産相互間の取引

            資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第

           42条の2第2号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を
           失墜させるおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
          c.第三者の利益を図る取引

            資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対

           価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有し
           ない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
          d.投資法人の利益を害する取引

            資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す

           ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第4号)。
          e.分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

            資産運用会社が、以下の権利又は有価証券について、これに関して出資され又は拠出された金銭(これに

           類するものとして政令で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行う者の固有財産
           その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証券に係る契約その他
           の法律行為において確保されているものとして業府令で定めるものでない場合に、当該権利についての取引
           (金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げる行為をいいます。)を行
           うこと(金融商品取引法第40条の3)。
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           (ⅰ)金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
           (ⅱ)金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321
              号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法施行令」といいます。)で定めるものに限りま
              す。)
           (ⅲ)金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利(金融商品取引法施行令で定めるものに限りま
              す。)
          f.その他業府令で定める取引

            上記のほか、資産運用会社が行う行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金

           融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為(金融商品取引法第42条の2第7
           号、同法第44条の3第1項第3号、業府令第130条)。
           (ⅰ)資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うこと
              を内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1
              項第1号)。
           (ⅱ)資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、登録投資法人の利益を害することとなる取引を行
              うことを内容とした運用を行うこと(同項第2号)。
           (ⅲ)第三者(資産運用会社の親法人等及び子法人等を含みます。)の利益を図るため、その行う投資運用
              業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とし
              た運用を行うこと(同項第3号、金融商品取引法第44条の3第1項第3号)。
           (ⅳ)他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(業府令第130条第1項
              第4号)。
           (ⅴ)有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
              を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(同項第5号)。
           (ⅵ)第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(但
              し、資産運用会社があらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行お
              うとする理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(同項第6号)。
           (ⅶ)その他業府令に定める内容の運用を行うこと。
         (イ)同一株式の取得制限

            登録投資法人は、同一の法人の発行する株式につき、登録投資法人の保有する当該株式に係る議決権の総

           数が、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えることとなる場合には、当該株式を取得することが
           できません(投信法第194条、投信法施行規則第221条)。もっとも、投資法人が、国外の特定資産につい
           て、当該特定資産が所在する国の法令等の制限により、不動産の取得等をすることができない場合におい
           て、専ら不動産の取得等を行うことを目的とする法人の株式を取得するときはこの限りではありません(投
           信法第194条第2項)。
         (ウ)自己投資口の取得及び質受けの制限

            投資法人は、当該投資法人の投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次

           に掲げる場合において当該投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80条第1項)。
           a.資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主との合意に
             より当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
           b.合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
           c.投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
           d.その他投信法施行規則で定める場合
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         (エ)子法人による親法人投資口の取得制限
            他の投資法人(子法人)の発行済投資口の総口数の過半数にあたる投資口を有する投資法人(親法人)の

           投資口については、次に掲げる場合を除くほか、当該子法人は、取得することができません(投信法第81条
           第1項、第2項)。
           a.合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
           b.その他投信法施行規則で定める場合
            なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は子法人が有するときは、
           当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
         (オ)利害関係人等との一定の取引制限

            投資法人とその資産運用会社の利害関係人等との間で不動産又は有価証券の取得、譲渡又は貸借の取引が

           行われる場合には、当該資産運用会社は、予め、当該投資法人の同意(役員会の承認を必要とします。)を
           得なければなりません(投信法第201条の2)。但し、一定の軽微基準に該当する場合は、この限りではあ
           りません(同条第1項括弧書き、投信法施行規則第245条の2)。
        ③ その他の投資制限

         (ア)有価証券の引受け及び信用取引

            本投資法人は有価証券の引受け及び信用取引は行いません。

         (イ)借入れ及び投資法人債

          a.本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、

            修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の
            債務の返済(敷金・保証金の返還並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じで
            す。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる
            場合を含みます。)又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達
            した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場
            合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資
            家に限ります。)からの借入れに限るものとします(規約第37条第1項)。
          b.上記a.の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第37条第

            2項)。
          c.借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつその合計額が1兆円を超えないものと

            します(規約第37条第3項)。
         (ウ)集中投資

            集中投資について法令上の制限はありません。なお、不動産の用途・所在地域による分散投資に関する方

           針について、前記「(1)投資方針」をご参照ください。
         (エ)他のファンドへの投資

            他のファンド(投資口及び投資信託の受益証券)への投資について、規約上の制限はありません。

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      3【投資リスク】
        以下において、本投資口又は投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがありま
       す。)への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本
       投資法人への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在しま
       す。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項
       が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社
       の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能
       性があります。
        以下に記載のいずれかのリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格が下落し、本投資口又
       は本投資法人債の投資家は、投資した金額の全部又は一部を回収できないおそれがあります。本投資法人は、可能
       な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避できるとの保証や対
       応が十分であるとの保証はありません。
        本投資口及び本投資法人債に投資を行う際は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討
       した上、各投資家自らの責任と判断において行う必要があります。
       (1)リスク要因

          本項に記載されている項目は、以下のとおりです。

        ① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
         (ア)換金性・流動性に関するリスク
         (イ)価格変動に関するリスク
         (ウ)金銭の分配・自己投資口の取得に関するリスク
         (エ)投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク
        ② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク
         (ア)投資法人の組織運営に関するリスク
         (イ)投資法人の制度に関するリスク
         (ウ)スポンサーへの依存に関するリスク
         (エ)投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク
        ③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク
         (ア)不動産の流動性に関するリスク
         (イ)投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
         (ウ)不動産の偏在に関するリスク
         (エ)不動産の瑕疵         及び契約不適合       に関するリスク
         (オ)土地の境界等に関するリスク
         (カ)建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク
         (キ)建築基準法等の規制に関するリスク
         (ク)有害物質又は放射能汚染等に関するリスク
         (ケ)埋立地に関するリスク
         (コ)不動産の所有者責任に関するリスク
         (サ)共有物件に関するリスク
         (シ)借地権に関するリスク
         (ス)売主の倒産等の影響に関するリスク
         (セ)専門家報告書等に関するリスク
         (ソ)マーケットレポートへの依存に関するリスク
         (タ)収入及び支出に関するリスク
         (チ)PM会社に関するリスク
         (ツ)少数のテナントやシングル・テナントに依存しているリスク
         (テ)特定の物件への依存度が高いことに係るリスク
         (ト)敷金及び保証金に関するリスク
         (ナ)転貸に関するリスク
         (ニ)マスターリースに関するリスク
         (ヌ)フォワード・コミットメント等に関するリスク
         (ネ)地球温暖化対策に関するリスク
         (ノ)   開発物件・低稼働物件に関するリスク
         (ハ)太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク
         (ヒ)底地物件に関するリスク
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        ④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク
         (ア)信託受益者として負うリスク
         (イ)信託受益権の流動性に関するリスク
         (ウ)信託受託者に関するリスク
         (エ)信託受益権の準共有等に関するリスク
        ⑤ 匿名組合出資持分          及び不動産関連ローン等資産             への投資に関するリスク
        ⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
        ⑦ 税制等に関するリスク
         (ア)導管性の維持に関する一般的なリスク
         (イ)過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
         (ウ)借入れに係る導管性要件に関するリスク
         (エ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク
         (オ)同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
         (カ)投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク
         (キ)税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク
         (ク)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
         (ケ)一般的な税制の変更に関するリスク
         (コ)減損会計の適用に関するリスク
         (サ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク
        ⑧ その他
         (ア)取得予定資産を組み入れることができないリスク
         (イ)本投資法人の資金調達(金利環境)に関するリスク
         (ウ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
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        ① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
         (ア)換金性・流動性に関するリスク

            本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です。したがっ

           て、本投資口の換金・投資回収には、上場している金融商品取引所を通じて又は取引所外にて第三者へ売却
           する等の必要があります(売却のほか、本投資法人の清算・解散による残余財産分配請求権等による場合
           や、規約に基づき本投資法人が有償にて自己投資口を取得する場合があり得ます。)。
            また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に抵触する場合には本投資口の上場が廃止され、投資主は保
           有する本投資口を取引所外において相対で譲渡する他に換金の手段はありません。これらにより、本投資口
           を低廉な価格で譲渡しなければならない場合や本投資口が譲渡できなくなる場合があります。また、本投資
           法人債には確立された取引市場が存在せず、買主の存在も譲渡価格も保証されていません。
         (イ)価格変動に関するリスク

            近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じています。

           本投資法人の保有資産である物流施設については、長期での賃貸借契約を基本とし、経済活動の停滞が直ち
           に収益に悪影響を及ぼすとは考えにくいと本投資法人は考えています。しかしながら、第8期(2020年2月
           29日までの計算期間)の終了の時期の前後以降、本書の日付現在までの間に、新型コロナウイルス感染症が
           急速に拡大する事態となっており、これを受け、日本経済全体のみならず、世界経済が悪影響を受け、その
           結果、株式市場の下落圧力となっており、本投資口もその例外ではありません。投資法人が投資対象とする
           物流施設についても、今後、上記の感染症が長期化や更なる拡大をした場合には、物流施設及びそのテナン
           トを取り巻く環境に重大な影響がないとの保証はありません。また、その結果、更なる市場全体への悪影響
           のおそれがあります。
            以上のほか、       本投資   口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境の変化に影響されることがあるほ
           か、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における
           優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市場の変動、市場環境や将来的な景気動向等によって左右さ
           れ、場合によっては大幅に変動することがあります。特に、金利上昇局面においては、本投資口の分配金利
           回りの魅力が相対的に低下し、本投資口の市場価格が下落する可能性があります。
            加えて、本投資口の市場価格は、一般的な不動産の評価額の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関
           係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動
           産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることになります。
            さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資
           口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口1口当たりの分配金・純資産
           額が希薄化することがあります。
            これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投
           資口の市場価格が影響を受けることがあります。
            また、本投資法人又は本資産運用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が
           行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。さらに、他の投資法人又は他の資産運
           用会社に対して監督官庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、その悪影響が
           不動産投資信託証券市場に及ぶことを通じて、本投資口の市場価格が下落することがあります。
            その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格が変動することがあり、また格付けの見直し
           や引き下げによる影響を受けることがあります。
         (ウ)金銭の分配        ・自己投資口の取得に関するリスク

            本投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による分

           配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、想定し
           ている不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合のほか、資産から得られる
           賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能
           性があります。
            また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「2 投資方針/(3)分配方針」に
           記載の方針に従い、毎期継続的に利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行う方針です。利益を超える
           金銭の分配(出資の払戻し)を行うに当たり、本投資法人は、投信協会の諸規則に定める額を上限として、
           修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討
           の上、当    面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に
           計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30%に相当する金額を目途として、経済環境、不動産市
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           場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期
           間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配
           額 を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況(特に、鑑定LTV)等を総合的に考慮
           して、   本投資法人が決定した金額を、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です
           (継続的利益超過分配)。            但し、上記事項を勘案し、利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わない場
           合もあります。
            また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達                                             、地震
           等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生
           等その他の事由       により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1
           口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時
           的な利益を超える金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。
            なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金
           の額は、対象となる計算期間の末日                 に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上され
           た減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度とします                                       。しかしながら、上記
           の方針に関し、本投資法人では、鑑定LTVが60%を超えた場合には、利益を超える金銭の分配(出資の払戻
           し)を行わないこととしているほか、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等に
           よっては、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の額が上記の目途を下回る可能性があり、これらの場
           合には、投資主が利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を踏まえて期待した投資利回りを得られない可
           能性があります。また、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施は手元資金の減少を伴うため、突
           発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生
           じる可能性や、機動的な物件取得に当たり資金面での制約となる可能性があります。わが国の不動産投資信
           託証券市場(J-REIT市場)において、投資法人が利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うように
           なってからまだ期間がそれほど経過しておらず、また、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行うと
           の方針を持つ投資法人は少ない状況にあります。したがって、本投資法人が上記で掲げる金銭の分配に係る
           方針が、市場においていかなる評価を受けるかは明らかでありません。
            また、投資法人の利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)に関する投信協会の規則等につき将来新たな
           改正が行われる場合には、改正後の投信協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を
           行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の額が本書記
           載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を一時的に、又は長期に
           わたり行うことができなくなる可能性があります。
            投信法において、本投資法人は、役員会の決議に基づき自己投資口の取得を行うことが可能とされ(投信
           法第80条第1項、規約第5条第2項)、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をすることとされ
           ています(投信法第80条第2項)。本投資法人は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑦財務方針」に
           記載の方針に従い、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討しますが、現時点において自己投資口の取
           得を決定した事実はなく、また、取得の決定が保証されるものではありません。また、役員会で自己投資口
           の取得を決定した場合でも、実際には、投資口の取得はその後に実施されるため、決定した口数すべての自
           己投資口を必ず取得できるとの保証はありません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消
           却をしなければならず、必ずしも投資法人にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。ま
           た、配当等の額の損金算入要件のうち、後記「                      ⑦ 税制等に関するリスク(イ)過大な税負担の発生により
           支払配当要件が満たされないリスク」                  に定義する支払配当要件において、自己投資口は貸借対照表上、純資
           産の控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当で
           きる金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続
           けた場合には、支払配当要件を満たすために、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続が必要となる可
           能性があります。
         (エ)投資主の権利が株主の権利と同一でないことに関するリスク

            本投資法人の投資主は、投資主総会において議決権を行使し、規約の変更や役員の選任等の重要事項の意

           思決定に参画できるほか、本投資法人に対して投信法で定められた権利の行使を行うことができますが、か
           かる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む
           本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し(投信法第131条第2項)、投資主総会の承認を得
           る必要はなく、また、投資主総会は決算期毎に招集されるものではありません。また、投資主総会に出席せ
           ず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出さ
           れた場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)
           について賛成するものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。
        ② 投資法人の組織及び投資法人制度に関するリスク

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          本投資法人は、投信法に基づいて設立される社団(投信法第2条第12項)であり、一般の法人と同様の組織運

         営上のリスク及び投資法人制度固有のリスクが存在します。
         (ア)投資法人の組織運営に関するリスク

            本投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。

          a.役員の職務遂行に関するリスク

            投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監

           督役員は、投資法人に対して善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負
           い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠
           実義務」といいます。)を負います。しかし、これらの義務が遵守されないおそれは完全には否定できませ
           ん。また、本資産運用会社の主要な役職員の多くは、スポンサーであるラサール不動産投資顧問株式会社及
           びそのグループ会社からの転籍者又は出向者です。
          b.投資法人の資金調達に関するリスク

            本投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投

           資法人債を合わせた限度額は1兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家(但し、
           租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものと規定されています。
            借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な条件、例えば財務制限、第三者に対する担保提供の制
           限、担保提供義務、付保義務、現金等の留保義務その他本投資法人の業務に関する約束や制限等が要請され
           ます。このような約束や制限等の結果、本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分
           配額等に悪影響を及ぼす可能性があり、それにより本投資口の市場価格に悪影響が生じることがあります。
           また、借入れ及び投資法人債の発行は、政府や日本銀行における資金・通貨の供給政策、経済環境、市場動
           向、金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済
           的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で行うことができる
           との保証はありません。また、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条
           件で新規の借入れを行う借換えについても、かかる借換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条
           項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
            本投資法人は、        本書の日付     現在、一定の金融機関から            資金借入れを行っており、            借入時における担保及び
           保証の提供は行っていませんが、               借入れに係る契約においては、              資産・負債等に基づく一定の財務指標上の
           一定の数値を維持すること等の財務制限条項や一定の場合の担保提供義務等が規定されています。
            借入れに当たり、税法上の配当等の額の損金算入要件(いわゆる導管性要件)(後記「⑦税制等に関する
           リスク/(ア)導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。)を満たすためには、本投資法
           人は、その借入先を機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいいま
           す。)に限定することが要請され、借入先は現実には限定されています。また、本投資法人の保有不動産の
           全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、担保対象となる保有不動産の処分及び建替等
           は、制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産の処分や
           建替等ができないおそれがあります。また、本投資法人が借入金の期限前返済を行う場合には、その時点に
           おける金利情勢により、期限前返済コスト(違約金等)が発生する場合がある等、予測しがたい経済状況の
           変化により本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人が資金を調達しようとする場
           合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。新投資口の発行を
           行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の必要とする
           時期及び条件で発行できないおそれがあります。これらのほか、2014年12月1日施行の改正投信法により、
           新投資口予約権の無償割当てによる、いわゆるライツ・オファリングでの資金調達方法も導入されていま
           す。  しかしながら、ライツ・オファリングでの資金調達につきましては、投信法上は可能とされています
           が、本投資法人において適切な資金調達手法であるとの保証はありません。
            なお、財務指標のうち、本投資法人は、LTVの上限を原則60%とし、                                 50%前後を平常時の上限の目処とし
           て 運用することとしていますが、新たな運用資産の取得等に伴い、一時                                的に上限を超えることがあります。
           一般に、LTVが高まると金利変動の影響が強まる等の影響があり、本投資法人の収益の安定性等に悪影響を
           及ぼす可能性があります。
          c.投資法人が倒産し又は登録を取り消されるリスク

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            本投資法人は一般の法人と同様に、債務超過に至る可能性を否定することはできません。本投資法人は、
           現行法上、破産法(平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「破産法」といいます。)、
           民 事再生法(平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。)(以下「民事再生法」といいます。)及
           び投信法上の特別清算手続の適用を受けます。
            また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した
           場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投
           資口の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。本投資口及び本投資法人債は金融機関
           の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではあ
           りません。本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への償還の後でしか投資額を回収でき
           ません。従って、清算手続において、投資主は投資額の全部又は一部につき償還を受けられないことがあり
           ます。また、本投資法人債の債権者は清算手続に従って投資額を回収することになるため、債権全額の償還
           を受けられる保証はありません。
         (イ)投資法人の制度に関するリスク

            投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。

          a.業務委託に関するリスク

            投資法人は、資産の運用以外の営業行為を行うことができず、使用人を雇用することはできません。ま

           た、本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般
           事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、本投資法人の業務執行全般は、本資産運用会
           社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依存することになります。金融商品取引法上、資産
           運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定
           の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、本投資法人の設立時及び設立後
           に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員に
           より行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的
           基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により本投資法人に対して負う
           善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合には、本投資法人の業務に支障が生じ、その結果、投資
           主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
            また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務の第三者への委託が義務付けられるため、本資産
           運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産
           に至った業務受託者等に対して本投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、本投資法人の日
           常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、これらの者との委託契約が解約又は解除された場合に
           おいて、本投資法人の必要とする時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を
           選定し業務を委託できないときには、本投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が
           上場廃止になる可能性があります。
          b.資産の運用に関するリスク

            投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に関する業務を委託しなければならないとされて

           おり、本投資法人は、その資産の運用成果につき、その資産の運用を委託する本資産運用会社の業務遂行能
           力に依存することになります。本資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
           (ⅰ)資産運用会社の運用能力に関するリスク

              一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を

             負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるため
             には投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力
             の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、その運用能力が保証されているわけではありませ
             ん。
              本投資法人は2015年10月9日に設立され、本資産運用会社が本投資法人よりその資産運用業務の委託
             を受けていますが、運用実績             が豊富とはいえません          。
              本資産運用会社による本投資法人の資産の運用は、投信法及び金融商品取引法の適用を受けるほか、
             東京証券取引所が定める上場規則の適用を受けることとなり、これらの規制の上で、期待どおりの運用
             を行い、収益を上げることができる保証はありません。なお、本投資法人が今後取得を予定する資産
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             (以下「取得予定資産」といいます。)                   の売主等から入手した取得予定資産に係る過去の収益状況は、
             本投資法人の将来の業績や運用実績を予測させ又はこれを何ら保証するものではありません。
           (ⅱ)資産運用会社の行為に関するリスク

              一般に、資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を

             負い、さらに資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法
             及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。しかし、本資産運用会社の
             スポンサー等の利害関係人等と本投資法人との間で取引等を行うに際して、本資産運用会社が、かかる
             行為準則に違反したり、適正な法的措置を行わない場合には、本投資法人に損害が発生する可能性があ
             ります。なお、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行うことは法令上禁止されているものではありま
             せん。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害
             することとなる取引を行わないとの保証はありません。
           (ⅲ)資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更に関するリスク

              本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内

             規程である運用ガイドラインにおいて、投資対象資産に関する取得・維持管理・売却の方針及び財務上
             の指針を定めていますが、その内容は本投資法人の規約に反しない限度で投資主総会の承認を得ること
             なく適宜見直し、変更されることがあります。そのため、投資主の意思が反映されないまま運用ガイド
             ラインが変更される可能性があります。また、本資産運用会社は、運用ガイドラインに従いその業務を
             適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いていますが、かかる社内体制について効率性・機能性その
             他の観点から今後も随時その見直しがなされることがあります。このような、本資産運用会社における
             投資方針・社内体制等の変更により、本投資法人の資産運用の内容が変更され、その結果、当初予定さ
             れていた収益を上げられない可能性があります。
              加えて、本投資口について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投資主総会での決議等
             の結果として本投資法人の運用方針、運用形態等が他の投資主の想定しなかった方針、形態等に変更さ
             れる可能性があります。
         (ウ)スポンサーへの依存に関するリスク

            本投資法人のスポンサー及びそのグループ会社は、本投資法人との間で各種の密接な関係を有していま

           す。具体的には、スポンサーは本投資法人の投資主であり、本資産運用会社の株主であり、テナント・リー
           シングやマーケット・リサーチ等の分野をはじめとする各種の助言の本投資法人への提供者であり、本資産
           運用会社の主要な役職員の転籍元又は出向元であるほか、本投資法人は、「ロジポート」ブランドの使用許
           諾をスポンサーから受けるなど、本投資法人は、スポンサー及びそのグループ会社に大きく依存していま
           す。
            したがって、本投資法人が、スポンサー及びそのグループ会社との間で                                  本書の日付     現在と同一の関係を維
           持できなくなった場合又は助言等の提供を受けられなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ
           可能性があります。また、これらスポンサー及びそのグループ会社の業績が悪化した場合や、スポンサー及
           びそのグループ会社の市場での信頼や評価(レピュテーション)が風評等により損なわれた場合等にも、本
           投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
            スポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンドが保有・運用する不動産等を売却し
           ようとする場合、一定の場合を除き、本資産運用会社に対し、当該不動産等に係る売却情報を提供するもの
           とされていますが、本投資法人への売却を義務づけるものではありません。
            また、スポンサーは、第三者が売却を予定する不動産等に係る情報を入手した場合、一定の場合を除き、
           本資産運用会社に対し、かかる情報を提供するものとされていますが、常に本資産運用会社がかかる情報の
           提供を受ける機会が保証されているものではありません。
            前記に加え、スポンサーサポート契約の有効期間は、当初、                             2016年1月7日       から2年間であり        、その後、
           自動更新され、本書の日付現在において有効に存続しています。しかしながら、スポンサーサポート契約が
           何らかの理由で更新されない又は契約が解除される等により終了した場合、スポンサーからのスポンサーサ
           ポートが受けられなくなるおそれがあります。また、本資産運用会社は、スポンサーとの間で、本資産運用
           会社の事務・総務等をサポートする目的でBusiness                         Operations      Support    Agreementを締結しています。し
           かしながら、Business           Operations      Support    Agreementの有効期間は毎年1月1日からその年の12月31日ま
           でであり、また契約終了日の60日前までに他方当事者へ通知することで契約を終了させることができるとさ
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           れており、同契約が終了した場合、同契約に基づくスポンサーからのサポートが受けられなくなるおそれが
           あります    。
            本投資法人は、利害関係人等との取引により投資主又は投資法人債権者の利益を害されることがないよう
           適切と考えられる体制を整備しています。しかし、これらの体制が有効に機能しない場合には、本投資法人
           の投資主又は投資法人債権者の利益に反する取引が行われ、投資主又は投資法人債権者に損害が発生する可
           能性があります。なお、かかる利益相反リスクに対する方策については後記「(2)リスクに対する管理体
           制」をご参照ください。
         (エ)投資法人制度におけるインサイダー取引規制に関するリスク

            本投資法人の投資口は、上場後金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けて

           います。また、本投資法人及び本資産運用会社は内部規程を設け、その役職員及びその親族がかかる取引を
           行うことを制限しています。しかしながら、こうした法規制や内部態勢にもかかわらず、本投資法人又は本
           資産運用会社の役職員その他の内部者が本投資法人や投資口に関する未公表の内部情報を知りつつ本投資口
           の取引を行うことがないとの保証はなく、また、これらの者が、本投資法人に係る未公表の重要事実を第三
           者に伝達し又はその売買等を推奨しないとの保証はありません。これらの場合には、投資家の信頼又は市場
           における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等を
           招き、本投資法人の投資主が不利益を受けるおそれがあります。
        ③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク

          本投資法人は、主として不動産等を投資対象とし、また物流施設に特化して投資する投資法人であり、そのた

         め、以下のリスクがあります。
         (ア)不動産の流動性に関するリスク

            不動産は、流通市場の発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有していま

           す。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査する(デュー・
           ディリジェンス)こともありますが、デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係
           等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性がさらに低下したり、売買価格が下落したり
           する可能性があります。そのほか、不動産もそれ以外の資産と同様、経済状況の変動等によりその市場価格
           は変動します。
            また、需要の変動や競争激化など市場環境の動向や、投資採算の観点から、希望した価格や時期その他の
           条件での物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等の事情により、本投資法人が利回りの向上
           や収益の安定化等のために最適と考えるポートフォリオの組成や、物件の取得による外部成長を達成できな
           い可能性があります。
            さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算の視点から希望どおり
           の価格や時期その他の条件で売却できない可能性があります。これらの結果、本投資法人の投資方針に従っ
           た運用ができず、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
         (イ)投資対象を物流施設に特化していることによるリスク

            前記「2 投資方針/(1)投資方針」に記載のとおり、本投資法人は、先進的な物流施設について引き

           続き底堅い需要が継続するものと考えており、物流施設、特にプライム・ロジスティクスに対して投資を
           行っていく方針です。しかしながら、電子商取引市場の拡大等を背景とした消費物流の潜在的需要等の先進
           的な物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、又は先進的な物流施設の供給が想
           定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的な物流施設について希少性が高く需要が供給
           を上回る状態が今後も持続するとは限りません。その場合、本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があ
           ります。
            また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有のリスクを抱えてい
           ます。
            例えば、運用資産の周辺の市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等の公益施設の建設が近隣
           で行われ、周辺環境が変動し、テナントの操業に支障が発生することがあります。その結果、テナント需要
           が後退し、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状の船舶、鉄道、航空機、自動
           車による物流輸送の役割が、技術革新や、インフラの利便性の変化、環境関連法規の制定による規制等によ
           り大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設の役割が衰退することとなった場合、当該物流
           施設のテナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には
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           海外への輸出又は海外からの輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それらの物件のテナント
           需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
            また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナントの事業及びその物流施設に対する需要が
           悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人の収益に悪影響が生
           じる可能性があります。
            さらに、今後も物流市場の変化に伴い、テナントのニーズそのものが変化することにより本投資法人の保
           有する物流施設が陳腐化し、又はテナントの事業活動内容が変化すること等により、本投資法人の収益に悪
           影響が生じる可能性があります。
            物流施設スペースの供給過剰若しくは需要の低下又は賃料水準の低下等物流施設に関する市況悪化により
           物流施設が不採算となる可能性や、他の物流施設との競争の状況、物流施設への潜在的テナントの誘致力並
           びに既存物流施設の保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人の収益は左右されます。
            さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等の改正により、これらに関
           する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人の収益が悪影響を受ける
           おそれがあります。また、港湾労働法(昭和63年法律第40号                            。その後の改正を含みます。             )に規定する港湾
           に所在する物流施設については、港湾労働法その他関係法令の適用を受け、また一定の事業慣行の影響を受
           けるため、テナントの人件費及び営業費用が他の地域に比べ高くなる場合があり、テナントの事業への悪影
           響を通じ本投資法人の収益にも悪影響が生じる可能性があります。
            上記のほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、その建物の特性、適用規制、テ
           ナント特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があり
           ます。
         (ウ)不動産の偏在に関するリスク

            本投資法人は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/④ポートフォリオ構築方針」に記載の方針に基づ

           き資産の運用を行いますが、その結果、本投資法人の運用資産は一定の地域、特に東京、神奈川、埼玉及び
           千葉、並びに大阪、京都及び             兵庫に偏在     する可能性があります          。また、本投      資法人の投資対象は物流施設等
           に限定されています。したがって、一定地域、特に東京、神奈川、埼玉及び千葉、並びに大阪、京都及び兵
           庫の物流マーケットの変動や物流施設等における収益環境等の変化が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
           可能性があります。
         (エ)不動産の瑕疵         及び契約不適合       に関するリスク

            本投資法人が取得する不動産(不動産信託受益権の原資産たる不動産を含みます。以下同じです。)に一

           定の欠陥や瑕疵があった場合             又は当該不動産が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通
           常若しくは特別に予定された品質や性状等を欠く状態(以下そのような状態を「契約不適合」といいま
           す。)にある場合        、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵                          又は契約不適合       には、権利、地
           盤、地質、構造等に関して            当事者間の契約において通常若しくは特別に予定されていなかったような                                  欠陥や
           瑕疵があります。また、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工され
           ない場合があり得るほか、免震装置、制振装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合
           がないとの保証はありません。さらに、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反
           の状態をもって瑕疵         又は契約不適合       とされることもあり得ます。これらの瑕疵                    又は契約不適合       は、取得後に
           判明する可能性もあります。
            民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)(以下「民法改正法」といいます。)による民法改正
           (以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいま
           す。)の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適
           用され(民法改正法附則第34条第1項等)、                     特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた
           瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。
           また、2020年4月1日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、特約で排除され
           ていない限り、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった
           場合には、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。                                  したがって、本投資法人が特定の
           不動産の買主となる場合、不動産に係る物理的若しくは法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合                                                、
           又は契約不適合がある場合            には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任                            又は契約不適合によ
           る担保責任     を追及することができます。しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産
           し、若しくはその主要な資産が本投資法人に売却した不動産のみであったためにその資力が十分でない場合
           には、買主である本投資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任                                       又は契約不適合による
           担保責任    による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契
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           約上売主が瑕疵担保責任           又は契約不適合による担保責任              を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを
           全く負わない旨の特約をすることがあります。
            本投資法人は、状況によっては、売主に対して一定の事項について表明・保証を要求する場合もあります
           が、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法律上の制度ではない
           ため、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又は補償金額が一定範囲に限定される場
           合があり、また、売主が解散し、又は無資力になっているために実効性がない場合もあります。
            不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠
           れた瑕疵があった場合          又は契約不適合があった場合             については、上記と同様のリスクがあります。そこで、
           不動産の信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産であ
           る不動産の瑕疵       又は契約不適合       について瑕疵担保責任          又は契約不適合による担保責任              を負担させ、又は一定
           の事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても、上記の
           ように実効性がない場合があり、また、そもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所
           有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が
           悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵                        又は契約不適合       の程度によっては、補修その他の措置を
           とったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
            なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ(同法第77条の2第2項)、投資法
           人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、                                民法改正の前後を問わず、            宅地建物取
           引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任                          又は契約不適合による担保責任              を完全に排除するこ
           とができません(同法第40条)。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合
           には一定限度の瑕疵担保責任             又は契約不適合による担保責任              を負うことになる場合があります。
            加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の
           記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に
           第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に
           対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証は
           ありません。
         (オ)土地の境界等に関するリスク

            わが国においては、土地の境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地の所有者若しくは占有者か

           らの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不
           動産を取得する場合には、後日、このような不動産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境
           界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産について予定外
           の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限され賃料
           に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人の収益等が
           悪影響を受ける可能性があります。
         (カ)建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

            建物は、事故又は地震・津波・火山活動や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性

           があります。このような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでな
           く、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投
           資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価
           額が下落するおそれもあります。
            本投資法人は、建物に関する火災・水害等による損害を補償する火災保険又は賠償責任保険等を付保して
           います。このような複数の保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、保
           険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。しかしながら、個々の不動産に関する
           状況により保険契約が締結されない可能性、保険金の上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバー
           されない災害や事故が発生する可能性等があります。また、通常の火災保険では地震による火災はカバーさ
           れていません。さらに、保険会社が保険金を完全に支払わず、又は支払が遅れる可能性もあります。保険金
           が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により、建物を事故発生前の状態に回復させることがで
           きない可能性があります。
            加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす台風・水害・大地震・大津波が起こった場合、本投
           資法人の保有する複数の建物が同時にこれらの天災地変の影響を受ける可能性があります。また、本投資法
           人は、   保有資産及び今後        取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険の付保の要
           否を検討・判断しますが、その結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、天変地異によ
           りこれらの資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付
           保することとした物流施設であっても、対人的被害の賠償については保険でカバーされないこともありま
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           す。本書の日付現在         において、個別不動産のPML値が15%を超える保有資産は存在しないため、地震保険は
           付保されていません。
            上記に加え、天災地変が起こった場合、本投資法人の保有する物流施設に大きな影響がなかったとして
           も、物流活動を支える道路網の寸断や地盤の液状化等により、テナントの事業活動に大きな支障が生じる可
           能性や、電力供給不足等により物流施設の稼働に大きな支障が生じる可能性もあり、その結果、本投資法人
           の収益に悪影響が生じる可能性があります。
         (キ)建築基準法等の規制に関するリスク

            建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法の規制に服します。ま

           た、建物は、様々な規制の下にあり、国の法令のほか、各地方公共団体の条例や行政規則等による規制を受
           けることもあります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、これら
           の義務に関連して、建物の新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがありま
           す。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、建築基準法や
           これらの規制は、随時改正・変更されています。
            また、その建築時点(正確には建築確認取得時点)においては、建築基準法上及び関連法令上適格であっ
           た建物でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制の変更により、変更後の規制のもとでは不適格にな
           ることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ
           以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。法規制の変化により、か
           つて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適
           格の建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前の建物と同等の建ぺい率・容積率・高
           さ・設備等を維持できなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があり
           ます。このような場合には、不動産の資産価値や譲渡価格が下がり、その結果、投資主又は投資法人債権者
           に損害を与える可能性があります。
            以上のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律の改正等により、不
           動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利
           関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し、又は不動産の価値が減殺され
           る可能性があります。
         ( ク)有害物質又は放射能汚染等に関するリスク

            本投資法人が取得した土地について産業廃棄物やダイオキシン等の有害物質が埋蔵されている場合、当該

           土地やその上の建物の価格に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土
           壌の入替や洗浄が必要となる場合には、予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物
           質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がか
           かる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
            特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設の立地する地域は、工場跡地等の土壌汚染が懸念され
           る地域であることが多く、上記リスクは他の物件を取得する場合に比して相対的に高いものとなります。
            土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や
           土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、そ
           の土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の
           除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。この場合、本
           投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてその
           原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
            また、本投資法人が取得した建物にアスベストその他の有害物質を含む建材等が使用されている場合若し
           くは使用されている可能性がある場合、又はPCBが保管されている場合等には、当該建物及びその敷地の価
           値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交
           換が必要となる場合には予想外の費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損
           害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義
           務を負担する可能性があります。
            さらに、原子力発電所の事故等により、不動産等又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被
           害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等の使用収益性
           やその価値が大幅に減少する可能性があります。
            また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産の所有者に大気、土壌、地下水
           等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとな
           る可能性があります。
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         (ケ)埋立地に関するリスク
            本投資法人の保有資産には、埋立地に立地するものが含まれていますが、埋立地に所在する不動産には、

           埋立に使用した土壌に有害物質が含まれている等の理由により、土地に有害物質が含まれている可能性があ
           ります(当該土地に有害物質が含まれる場合のリスクの詳細は、前記「(ク)有害物質又は放射能汚染等に
           関するリスク」をご参照ください。)。また、埋立地は沿岸部に所在することも多く、津波、高潮その他の
           災害、海面上昇等による被害を受ける可能性もあります。さらに、埋立地の地盤は、軟弱である可能性があ
           ることから、当該土地上の建物について、不等沈下その他の沈下を生じる可能性があるほか、地震の際には
           液状化による沈下や毀損等の被害を生じる可能性もあります(かかる災害が生じた場合のリスクの詳細は、
           前記「(カ)建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク」をご参照ください。)。これらの理由により当該不
           動産が被害を受けた場合、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が負担し又は被る可能性があ
           るほか、当該不動産の価値が下落する可能性があり、その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
           性があります。
         (コ)不動産の所有者責任に関するリスク

            土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合

           には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合
           には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています(民法第
           717条第1項)。したがって、本投資法人の不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三
           者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負
           担するおそれがあります。
            本投資法人は、その運用資産に関し、賠償責任保険その他の適切な保険を付保する方針ですが、保険契約
           に基づいて支払われる保険金の上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故が発生し
           た場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証もなく、その結果、本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
         (サ)共有物件に関するリスク

            本投資法人が保有する不動産等が第三者との間で共有されている場合には、当該不動産等の持分を譲渡す

           る場合における他の共有者の先買権又は優先交渉権、譲渡における一定の手続の履践義務等、共有者間で締
           結される協定書又は規約等による一定の制限に服することがあります。
            また、不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
            まず、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有物の変更に当たる行為には共有者全員の合意を要し
           (民法第251条)、変更に当たらない管理は共有者の持分の過半数で決定する(民法第252条)ものとされて
           います。したがって、特に本投資法人が持分の過半数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営
           について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割合
           に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるかかる権利行使に
           よって、本投資法人の当該不動産の利用が妨げられる可能性があります。
            共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権と解されるおそれがあり、また、敷金返還債務は不可
           分債務であると一般的には解されています。したがって、他の共有者(賃貸人)の債権者が当該共有者の持
           分の割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他の共有者がテナントからの敷金返還債務をその持分の
           割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これ
           らの場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料のうち自己の持分に応じた金額の支払や返還した敷金のう
           ち他の共有者の持分に応じた金額の償還を当該他の共有者に請求することができますが、当該他の共有者の
           資力の如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される
           固定資産税等の公租公課、共有不動産の修繕費、保険料等にも、他の共有者が債務を履行しない場合につ
           き、同様の問題があります。
            さらに、不動産を共有する場合、他の共有者から共有物の分割請求(民法第256条)を受ける可能性があ
           ります。分割請求が権利の濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著し
           くその価値を損なうおそれのある場合は、本投資法人の意向にかかわらず、裁判所により共有物全体の競売
           を命じられる可能性があります(民法第258条第2項)。共有者間で不分割の合意をすることは可能ですが
           (民法第256条)、合意の有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、そ
           の旨の登記をしなければ当該不動産の共有持分の譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共
           有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等
           は分割の請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続の対象と
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           なった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます(破産法第52条、会社更生法第
           60条、民事再生法第48条)。
            共有者は、自己の共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人の意向にかかわり
           なく他の共有者が変更される可能性があります。
            また、他の共有者の共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
           されていた不動産全体について、当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶ
           ことになると考えられています。したがって、本投資法人の不動産である共有持分には抵当権が設定されて
           いなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後の本投資法人の不動産について
           も、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
            以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、
           既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
         (シ)借地権に関するリスク

            本投資法人は、敷地利用権(土地の賃借権及び地上権)と借地権設定地上の建物(以下「借地物件」とい

           います。)に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有のリスク
           があります。
            まず、敷地利用権は、土地の賃借権の場合も地上権の場合も、永久に存続するものではなく、定期借地権
           の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合は期限の到来時に借地権設定
           者側に更新を拒絶する正当な事由がある場合には消滅します。また、借地権者側に地代不払等の債務不履行
           があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合
           を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法
           人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
            さらに、敷地が売却され、又は抵当権の実行により処分されることがありますが、この場合に、本投資法
           人が借地権について民法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位の
           対抗要件を具備した担保権の実行によるものである場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己の借地権
           を主張できないこととなります。
            また、敷地利用権が土地の賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人の承諾
           が必要ですが、かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料の支払を要求さ
           れることがあります。その結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で建物を処分することが
           できないおそれがあります。
            また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、
           敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあ
           ります。
            上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている
           場合があり(以下「空中権」といいます。)、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消
           滅する場合があります。
         (ス)売主の倒産等の影響に関するリスク

            本投資法人が不動産等を取得した直後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等の倒産

           手続が開始された場合、当該不動産等の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等に
           より否認される可能性があります。この場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が
           売主に支払った売買代金等の返還請求権は、倒産手続における平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか
           回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主の財務状況が劣悪である場合
           には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があり
           ます。
            また、売主につき倒産手続が開始された場合、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買
           取引を、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等がなおも売主
           (倒産手続であればその財団等)に属すると判断することがあります。この場合には、本投資法人は、あた
           かも当該不動産等についての担保権者であるかのように取り扱われ、担保権(とみなされた権利)の行使に
           対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権の実行は会社更生手続に従って行わ
           れ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権の実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投
           資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
            また、上記否認の問題は、売主の前所有者(本投資法人から見て前々所有者等)が倒産した場合にも生じ
           得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を
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           主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認の効力が転得者である本投資法人にも及ぶ
           ことになります(破産法第170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条)。
            本投資法人においては、売主等の財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はその前
           所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できませ
           ん。
         (セ)専門家報告書等に関するリスク

            不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時

           点における評価を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。また、そ
           の評価の目的・方法は、必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。し
           たがって、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しく
           は時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。また、かかる鑑定及び価格調査の結果
           は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではなく、不動産
           が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。
            近時の新型コロナウイルス感染症の拡大により、経済活動全般の停滞や物流施設への需要の減退が発生
           し、それを受け、本投資法人保有の不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格が低下することがあ
           ります。その結果、本投資法人が保有する不動産等を売却するとした場合には想定した価格での売却ができ
           ず、損失が被ることがあるほか、売却しない場合にも、評価損を減損損失として損失処理することを余儀な
           くされるおそれがあります。本投資法人保有の不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、不動
           産鑑定士等による分析の時点における評価を示したものであり、本書の日付現在における評価と異なる可能
           性があり、かつ新型コロナウイルス感染症の拡大による不確実性が高まっていることから、当該鑑定評価額
           等に依拠するにあたっては十分な注意を要します。
            建物環境リスク評価書や土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明であ
           り、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書
           は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又
           は約束するものではありません。
            建物の構造、耐震性、法令や条例の適合状況、有害物質等の有無、隣地との境界等に関するエンジニアリ
           ングレポート(建物状況調査報告書)や地震リスク評価報告書についても、建物の状況及び構造に関して専
           門家が調査した結果を記載したものにすぎず、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約
           束するものではなく、本投資法人による取得後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があり
           ます。
            また、不動産の地震リスク分析の結果算出されるPML値も個々の専門家の分析に基づく予想値に過ぎませ
           ん。PML値は、予想損失額の再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上
           に多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
            その他、不動産に関しては、様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行しています
           が、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、
           外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家
           の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそ
           れがあります。
         (ソ)マーケットレポートへの依存に関するリスク

            本投資法人は、物件の取得や売却に際し、様々な情報を得て投資判断を行いますが、その際、第三者であ

           る専門家によるマーケットレポートでの分析を投資判断の材料とする場合があります。しかしながら、第三
           者によるマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示し
           たものに留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは
           限りません。したがって、同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査
           方法若しくは時期によってマーケット分析の内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報は
           オフィスビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべての情報が網羅されている訳
           ではありません。
         (タ)収入及び支出に関するリスク

            本投資法人の収入は、本投資法人が取得する不動産等の賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃

           料収入は、不動産の稼働率の低下等により大きく減少する可能性があるほか、市場環境の影響も受けやす
           く、また、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があ
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           ります。さらに、賃借人の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があるほ
           か、この延滞賃料、原状回復費用その他の損害金等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超
           え る状況となる可能性があります。
            本投資法人の主たる投資対象である物流施設に関するテナントとの賃貸借契約の期間は、比較的長期間で
           あることが一般的ですが、このような契約においては、多くの場合、賃料等の賃貸借契約の内容について、
           定期的に見直しを行うこととされています。また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されて
           いる場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができま
           す。したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により
           賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
            一方、本投資法人の主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等の固定的な費用で構成され
           ており、賃料収入が減少した場合、本投資法人の収益性や分配金の水準が大きく悪化する可能性がありま
           す。
            また、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、多額の資本的支出、不動産の取得等に要する費
           用、その他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
            さらに、賃貸借契約上、賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても
           賃貸借契約が終了する場合があります。また、契約期間が満了する際、常に契約が更新されるとの保証はあ
           りません。これらの場合、稼働率が低下し、不動産に係る賃料収入が減少することがあります。賃貸借契約
           において、賃貸借契約が更新される際の更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合の違約金に関して敷
           金・保証金の没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはその全部又は一部が無
           効とされ、その結果本投資法人に想定外の収入の減少をもたらす可能性があります。
            なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を
           知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃
           借人が修繕権を有するものとされています(新民法第607条の2)。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排
           除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が
           修繕費用の請求を受け、想定外の支出の増加をもたらす可能性があります。
         (チ)PM会社に関するリスク

            本投資法人の収益性を確保する観点から、建物の保守管理、テナントの管理を含めた不動産の管理も重要

           ですが、その良否も、建物を管理するPM会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、PM会社の業務
           遂行能力に大きく依拠することになります。したがって、本投資法人がPM会社を選定するに当たっては、そ
           の候補業者の資質、経験、ノウハウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮することが前提となります
           が、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が今後も優良である保証はありません。PM会社の業務遂行
           能力が低下した場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産の管理状況が悪化し、収益の悪化等により本投
           資法人が損失を被るおそれがあります。
         (ツ)少数のテナントやシングル・テナントに依存しているリスク

            本投資法人の保有資産には、一部の少数のテナントへ賃貸され、又は単一のテナントへ物件全体を賃貸す

           るいわゆるシングル・テナント物件もあります。このような物件において既存テナントの営業状況、財務状
           況が悪化し、賃料支払が遅延したり、物件から退去した場合、当該物件の稼働率が大きく減少し、代替テナ
           ント確保のために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入に大きな影響を及ぼす可能性があり、さ
           らに敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくされる可能性もあります。また、新たなテナン
           トの要望にあわせ本投資法人の負担で大規模な工事を行わざるを得なくなる可能性もあります。特に、特定
           のテナントのニーズに合わせて開発されるビルド・トゥ・スーツ型物流施設において、これらのリスクが顕
           著となる可能性があります。
            さらに、このようなシングル・テナントを含む、単一又は少数の核となる大規模テナントが存在する物件
           においては、当該テナントとの間で、優先購入権や処分禁止に関する合意(その内容は様々です。)がなさ
           れることがあり、物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場合
           に、当該テナントに優先購入権が与えられている等により、物件の自由な売却その他の処分が制限される場
           合があります。かかる合意がなされている場合、取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の
           減価要因となる可能性があります。
         (テ)特定の物件への依存度が高いことに係るリスク

            本投資法人のポートフォリオにおいて、各保有資産の取得価格が取得価格の総額に占める割合は、相対的

           に高い割合となっています。したがって、そのうちのいずれかの物件が何らかの理由で毀損、滅失若しくは
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           劣化し、又はオペレーションが困難となる事由が生じた場合、さらにはその主要なテナントの財政状態又は
           経営成績が悪化したり、物件から退去した場合には、本投資法人の収益等に大きな悪影響が生じる可能性が
           あ ります。
         (ト)敷金及び保証金に関するリスク

            不動産賃貸においては、賃借人が多額の敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預

           託することが多く、本投資法人は、今後、これらの資金を資産の取得資金や資産の運用に係る支出の一部と
           して活用することを想定しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉等により、本投資法人の想
           定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。
           この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を
           及ぼす可能性があります。
         (ナ)転貸に関するリスク

          a.転借人に関するリスク

            本投資法人は、その保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがありま

           す。このように、賃借人に不動産等の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産
           等に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性がありま
           す。また、賃借人の賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資
           法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
          b.敷金等の返還義務に関するリスク

            転貸借関係における賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継

           し、転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
         (ニ)マスターリースに関するリスク

            投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等の所有者である本投資法人又は信託受託者と

           の間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、その上でエンドテナントに対して転貸す
           る場合があります。
            本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社の財務状態の悪化
           により、マスターリース会社の債権者がマスターリース会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さ
           える等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能
           性があります。
         (ヌ)フォワード・コミットメント等に関するリスク

            本投資法人は、不動産等を取得するに当たり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契約

           であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことが
           あります。不動産売買契約が、買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義
           務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定の割合
           の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合に
           は、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等によ
           り本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違
           約金等の支払により、本投資法人の財務状態が悪化する可能性があります。
         (ネ)地球温暖化対策に関するリスク

            法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定の不動産の所有者に温室効果ガス排出に関する報告や

           排出量制限の義務が課されることが                 あるほか、本投資法人は持続可能な社会の実現のため、様々な環境問題
           への対応を検討しています            。そのため、これらの制度の創設又は拡充に伴い、また、本投資法人の方針によ
           り、排出権削減のための建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等の負担を負うこととなる可能性
           があります。
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            またテナントの事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体の自動車排出窒素酸化物及
           び粒子状物質の総量規制等の規制が強化された場合、テナントの費用が増加する結果、物流施設に対する需
           要が縮小する可能性があります。
         (ノ)開発物件・低稼働物件に関するリスク

            本投資法人は、開発物件若しくは低稼働物件に係る不動産等又はそれらを裏付資産とした不動産対応証券

           その他資産への投資を行うことがあります。但し、これら開発物件や低稼働物件は主たる投資対象ではあり
           ません。開発物件若しくは低稼働物件に係る不動産等又はそれらを裏付資産とする不動産対応証券その他の
           資産への投資は、開発又は賃貸に係る各種リスク(開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリス
           ク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等を含みます。)を伴うも
           のであり、本投資法人は、かかるリスクを合理的に抑制又は管理可能な場合に、これらの資産の取得を検討
           します。例えば、開発物件については、様々な事由により、開発が遅延し、変更され、又は中止されること
           により、開発物件への投資の当初に想定していたとおりの開発が進まない可能性があるほか、開発した建物
           を取得することを企図していた場合には、当該建物について想定どおりに引渡しを受けられない可能性があ
           る等の開発リスクや、入居率において不確実性が存在する等のテナントリスク、さらには減損会計の適用を
           受ける等のリスクがあり得ます。また、竣工済みの低稼働物件への投資を行った場合には、テナントリスク
           や減損会計の適用を受ける等のリスクがあり得ます。これらの結果、開発物件や低稼働物件への投資を行っ
           た場合、想定を超えたリスクが顕在化し、その結果、収益等が当初の予想を大きく下回る可能性があるほ
           か、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかったり、又は予定されない費用
           の計上や、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、そのため、本投資法人の収
           益等が悪影響を受ける可能性があります。
         (ハ)太陽光発電設備が付帯した物件に関するリスク

            本投資法人の保有資産にはテナントが保有する太陽光発電設備が付帯している物件が含まれています。当

           該テナントとの賃貸借契約上、賃料については現在固定賃料となっていますが、将来、当該テナントによる
           売電事業の売電収入に連動する変動賃料制を一部採用する可能性もあり、その場合、本投資法人の賃料収入
           は当該テ    ナントの売電事業の成果により影響を受けることになります。売電事業については、天候、売電事
           業者間の競争環境、売電事業に関する国の施策及び規制その他様々な要因によるリスクを伴い、これらの要
           因により、当該テナントによる売電事業の売電収入が減少した場合、本投資法人の収益に悪影響をもたらす
           可能性があります。
         (ヒ)底地物件に関するリスク

            本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地への投資を行うことが

           あります。借地権は、定期借地権、一時使用目的の借地権と普通借地権の場合があり、定期借地権又は一時
           使用目的の借地権の設定契約の効力が認められるためには、借地借家法第22条(一般定期借地権の場合)、
           同法第23条(事業用定期借地権の場合)又は同法第25条(一時使用目的の借地権の場合)所定の要件を充足
           する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合又はかかる要件の充足を証明できない場合には、
           定期借地権又は一時使用目的の借地権の設定契約としての効力が認められず、当該契約がいわゆる普通借地
           契約として取り扱われる可能性があります。そのため、本投資法人が予定する時期に借地契約が終了しない
           可能性があるほか、建物買取請求権を排除する合意の効力が認められず、契約終了時に本投資法人が借地上
           の建物を時価で取得することを余儀なくされ、多額の費用負担が生じる等により、本投資法人の収益に悪影
           響を及ぼす可能性があります。
            また、当該契約がいわゆる事業用定期借地契約として取り扱われたとしても、当該契約において、契約終
           了時に本投資法人が借地上の建物を無償で取得することが合意された場合には、本投資法人が借地上の建物
           の収去費用を負担することとなり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、一般的
           に建物所有目的の普通借地契約に基づく普通借地権は、それ自体に高い財産的価値があり、本投資法人保有
           の土地上に普通借地権が設定された場合、普通借地権の価値に応じて土地(底地)の価値が下落することが
           多く、かかる場合には、定期借地権が設定される場合に比べて本投資法人が保有する資産(底地)の価値が
           下落し、これにより本投資法人が損失を被る可能性があります。更に、かかる借地権の性質の変更が、本投
           資法人の税務又は会計上の取扱いに影響を与え、本投資法人が課税処分その他の不利益を受ける可能性もあ
           ります。
            普通借地権の場合には、期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事
           由がある場合に限り消滅します。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が
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           認められるか否かを本投資法人の物件取得時に予測することは困難であり、借地権者の行う時価での建物買
           取請求が本投資法人の希望する価格によるとの保証はありません。
            定期借地権か普通借地権かを問わず、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産手続の対象となった場
           合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が、敷金及び保証金等で担保される範囲を超えて延滞する等となる
           ことがあります。また、借地権者は、借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、
           これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少することがあります。借地権が消滅する場合、本投資法
           人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条等)。
            以上のような場合、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。
            また、本投資法人が底地を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。底地に
           は、上述の借地権の負担があるため、土地と建物が一体となって取引される場合や、更地が取引される場合
           と比較すると、不動産の流動性リスクは相対的に高く、希望どおりの価格や時期その他の条件で売却できな
           い可能性があります。この結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、本投資法人の収益が悪影響
           を受ける可能性があります。
        ④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク

          本投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のよう

         な信託の受益権特有のリスクがあります。
          なお、以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。)を「新信託
         法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号。その後の
         改正を含みます。)(以下「信託法整備法」といいます。)による改正前の信託法(大正11年法律第62号。その
         後の改正を含みます。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効
         力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます
         (信託法整備法第2条)。
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         (ア)信託受益者として負うリスク
            信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理

           上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を
           被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっています(旧信託法
           第36条第2項)。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであ
           り、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。従って、本投資法人が
           不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十
           分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とす
           る損害保険を付保すること等、本投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要が
           あり、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、
           信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担
           することになり、その結果、本投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下
           では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりま
           したが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託
           受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4
           項)、その場合には同様に本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
         (イ)信託受益権の流動性に関するリスク

            本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既

           に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者
           の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信
           託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡
           方法によるため(新信託法第94条)、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけでは
           ありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任                           又は契約不適合による担保責任              を負っての信託不
           動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可
           能性があります。
         (ウ)信託受託者に関するリスク

          a.信託受託者の破産・会社更生等に関するリスク

            信託法上、受託者が倒産手続の対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託

           者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、と
           りわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産
           財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法
           においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第
           1項、第4項及び第7項)。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託
           された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この
           信託設定登記がなされるものに限り本投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱い
           がなされるとの保証はありません。
          b.信託受託者の債務負担に伴うリスク

            信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動

           産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする本投資法
           人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反し
           た信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損
           害を免れることができるとは限りません。
         (エ)信託受益権の準共有等に関するリスク

            信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があ

           ります。旧信託法の下では所有権以外の財産権の準共有については、所有権の共有に関する規定が可能な限
           り準用されます(民法第264条)。新信託法の下では信託受益者が複数の場合の意思決定の方法に関する明
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           文規定があり(新信託法第105条以下)、信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定の適用がある
           ものと解されるため、所有権の共有に関する民法の規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
            旧信託法の下では、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有されている信託受益権の変更に当
           たる行為には準共有者全員の合意を要し(民法第251条)、変更に当たらない管理は、準共有者の準共有持
           分の過半数で決定する(民法第252条)ものと考えられます。従って、特に本投資法人が準共有持分の過半
           数を有していない場合には、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資法人の意向を
           反映させることができない可能性があります。
            一方、新信託法の下では、信託契約において意思決定の方法が定められていない場合、一定の行為を除
           き、準共有者の全員一致によることになるものと解されます(新信託法第105条第1項本文)。この場合に
           は、他の準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本投資
           法人の意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別の意思決定の方法が定
           められている場合でも、当該方法が本投資法人の意向を反映するような形で定められているとは限らず、同
           様に信託受益者の指図に本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
            準共有持分の処分については、旧信託法及び新信託法いずれの下でも、準共有者は、信託受託者の承諾を
           得ることを条件として、自己の準共有持分を自己の判断で処分することができます。従って、本投資法人の
           意向にかかわりなく他の準共有者が変更される可能性があります。準共有者の間において信託契約とは別の
           協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他の準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与
           え、又は一定の手続の履践義務等が課されることがあります。この場合は、本投資法人の知らない間に他の
           準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がその準共有持分を処分する際に制約を受けること
           になります。
            別段の合意のない限り、信託受益権の準共有者が信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分
           債権と解されるおそれがあり、また、信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は、不可分債務で
           あると一般的には解されています。従って、他の準共有者の債権者が当該準共有者の準共有持分の割合を超
           えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他の準共有者が信託受託者からの信託費用等の請求をその準
           共有持分の割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性
           があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これらの場合、本投資法人は、差し押さえられた信
           託交付金請求権のうち自己の準共有持分に応じた金額の支払や支払った信託費用等のうち他の準共有者の準
           共有持分に応じた金額の償還を当該他の準共有者に請求することができますが、当該他の準共有者の資力の
           如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
        ⑤ 匿名組合出資持分          及び不動産関連ローン等資産             への投資に関するリスク

          本投資法人は、その規約に基づき、不動産等に関する匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資

         を行うことがあります。かかる匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資は、例えば低稼働物件へ
         の投資に際してリスクを低減しつつ将来の取得に向けて優先交渉権の取得を伴いつつ行う場合や、安定稼働物件
         への投資に際し、ラサールファンドその他の第三者との共同投資を目的として匿名組合出資持分及び不動産関連
         ローン等資産への投資の形態が最適と判断される場合に採用されることがあります。
          しかしながら、本投資法人が匿名組合員となっても、匿名組合員は、法令及び匿名組合の法的性格上、営業者
         たる資産保有SPCの業務を執行して営業者を代表するということができず、営業者の匿名組合事業についてのコ
         ントロール権を原則として有しません。したがって、匿名組合出資を通じた投資対象不動産の運用に本資産運用
         会社が十分に関与できず、結果として投資主又は本投資法人債権者に損害を及ぼす可能性があります。また、匿
         名組合性が維持される場合は、匿名組合員たる本投資法人は営業者の行為について、第三者に対して義務を負い
         ませんが、本投資法人による営業者の匿名組合事業へのコントロール等の関与の仕方によっては、匿名組合性が
         否定され、民法上の組合であるとして民法上の組合員としての責任を負うこととなる可能性があります。
          匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産については、契約上、その譲渡禁止又は譲渡制限が付されるこ
         とや法令上の制限に従って譲渡先が限定される等の制限を受けることがあり、その他、転売しようとしても、確
         立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時期及び価格で売却すること
         が困難な可能性があります。営業者の投資する不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等の価値が下落
         した場合、匿名組合財産及び不動産関連ローン等資産に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合、又は
         意図されない課税が生じた場合等には、当該匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産より得られる運用益
         や返還される出資の価額の減少等により、本投資法人が出資した金額を回収できない等の損害を被る可能性があ
         ります。また、匿名組合出資持分及び不動産関連ローン等資産への投資は、投資先たる匿名組合の営業者又は特
         定目的会社等が開発する新規物件又は保有する物件に係る優先交渉権の取得を目的とする場合もありますが、優
         先交渉権を獲得できるとの保証も、かかる優先交渉権により当該新規物件又は保有物件を取得できるとの保証も
         ありません。さらに、投資先が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合や、低稼働物
         件に投資する場合には、前記「③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク/(ノ)開発物件・
         低稼働物件に関するリスク」に記載のリスクがあります。
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        ⑥ 特定目的会社の優先出資証券への投資に関するリスク
          本投資法人は、その規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不

         動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証
         券への投資は、例えば低稼働物件への投資に際してリスクを低減しつつ将来の取得に向けて優先交渉権の取得と
         共に行う場合や、安定稼働物件への投資に際し、ラサールファンドその他の第三者との共同投資を目的として優
         先出資証券への投資の形態が最適と判断される場合に採用されることがあります。かかる優先出資証券への投資
         を行う場合にも、本投資法人は、税法上の配当等の額の損金算入要件(いわゆる導管性要件)(後記「⑦ 税制
         等に関するリスク/(ア)導管性の維持に関する一般的なリスク」をご参照ください。)に抵触することなく保
         有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短
         期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が本投資法人にとってより経済的な合理性
         があると判断される場合、その売却を行うことがあります。
          しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売
         却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があり
         ます。また、特定目的会社の投資する不動産等に関する収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場
         合又は特定目的会社の開発する不動産等が予想した価格で売却できない場合、さらには導管体である特定目的会
         社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した本投資
         法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがありま
         す。優先出資証券への投資は、特定目的会社が開発する新規物件又は特定目的会社が保有する物件に係る優先交
         渉権の取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該物件を取得できる保証はあり
         ません。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を
         建築する場合や、特定目的会社が低稼働物件に投資する場合もあり、そのような場合には、前記「③投資法人の
         運用資産:原資産である不動産特有のリスク/(ノ)開発物件・低稼働物件に関するリスク」に記載のリスクが
         あります。
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        ⑦ 税制等に関するリスク
         (ア)導管性の維持に関する一般的なリスク

            税法上、一定の要件(以下「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投

           資主との間の二重課税を排除するため、後記「4 手数料等及び税金/(5)課税上の取扱い」に記載する
           配当等の額を投資法人の損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについて
           は、計算期間毎に判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たすよう努めていま
           すが、今後、本投資法人の投資主の異動・減少、海外投資主比率の増加、資金の調達先、分配金支払原資の
           制限・不足、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない計算期間が生じる可能性が
           あります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことについてやむを得ない事情がある場合の救済措置
           が設けられていないため、後記「(オ)同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことに
           よるリスク」に記載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満た
           すことができなかった場合においても、配当等の額を損金算入できなくなり、本投資法人の税負担が増大す
           る結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこと
           もあります。
            なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等及び税金/(5)課税上の取扱い」をご参照くだ
           さい。
         (イ)過大な税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク

            2009年4月1日以後終了した計算期間に係る導管性要件のうち、租税特別措置法施行令に規定する配当可

           能利益の額の90%超の金銭の分配を行うべきとする要件(以下「支払配当要件」といいます。)において
           は、投資法人の税引前の会計上の利益を基礎として支払配当要件の判定を行うこととされています。従っ
           て、会計処理と税務上の取扱いの差異により、又は90%の算定について税務当局の解釈・運用・取扱いが本
           投資法人の見解と異なること等により、過大な税負担が発生した場合には、この要件を満たすことが困難と
           なる計算期間が生じる場合があり得ます。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間については、会計
           処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額(後記「4 手数料
           等及び税金/(5)課税上の取扱い」をご参照ください。)を配当等の額として取扱い、損金算入すること
           が可能になるという手当てがなされています。
         (ウ)借入れに係る導管性要件に関するリスク

            税法上、上記の計算期間毎に判定を行う導管性要件の一つに、借入れを行う場合には投資法人が租税特別

           措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないことという要件があります。従って、本投
           資法人が何らかの理由により上記機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合、                                         借入れに係る債権
           が機関投資家以外の者に譲渡された場合、                    又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの
           借入金に該当すると解釈された場合においては、導管性要件を満たせないことになります。この結果、本投
           資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         (エ)資金不足により計上された利益の全部を配当できないリスク

            本投資法人において利益が生じているにもかかわらず金銭の借入れ又は投資法人債の発行に際しての財務

           制限条項上、一定額を内部留保しなければならない等、配当原資となる資金が不足する場合は、借入金や資
           産の処分により配当原資を確保する場合があります。しかしながら、導管性要件に基づく借入先の制限や資
           産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、配当の金額が租税特別措置法施行令に規定
           する配当可能利益の額の90%超とならない可能性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなく
           なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり
           ます。
         (オ)同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク

            計算期間毎に判定を行う導管性要件のうち、計算期間終了時に同族会社のうち租税特別措置法施行令で定

           めるものに該当していないこと(発行済投資口の総数又は一定の議決権総数の50%超が1人の投資主グルー
           プによって保有されていないこと等)とする要件、すなわち、同族会社要件については、本投資証券が市場
           で流通することにより、公開買付等により、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満
           たされなくなる計算期間が生じるリスクがあります。
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            本投資法人が同族会社要件を満たさなくなった場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投
           資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         (カ)投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないことによるリスク

            税法上、導管性要件の一つに、計算期間末において投資法人の投資口が租税特別措置法に規定する機関投

           資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることという要件があります。しかし、
           本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50
           人未満の投資主により保有される(上記の機関投資家のみに保有される場合を除きます。)こととなる可能
           性があります。かかる場合、配当等の額を損金算入できなくなることにより本投資法人の税負担が増大する
           結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         (キ)税務調査等による更正処分のため、追加的な税金が発生するリスク

            本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局との見解の相違により過年度の課税所得計算について追

           加の税務否認項目等の更正処分を受けた場合には、予想外の追加的な課税が発生することとなり、投資家へ
           の分配金の予想額の修正が必要となる場合があります。かかる場合、本投資法人の税負担が増大し、投資主
           への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
         (ク)不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

            本投資法人は、        本書の日付     現在において、一定の内容の投資方針を規約に定めることその他の税制上の要

           件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産取得税及び登録免許税の軽減措置の
           適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことがで
           きない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用
           を受けることができなくなる可能性があります。
         (ケ)一般的な税制の変更に関するリスク

            不動産、信託の受益権その他投資法人の運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる

           税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益
           に悪影響をもたらす可能性があります。また、投資証券に係る税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取
           扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による手取金の額が減少する可能性があります。
         (コ)減損会計の適用に関するリスク

            固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審

           議会   平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第
           6号   平成15年10月31日)が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されることになったこと
           に伴い、本投資法人においても「減損会計」が適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物
           等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の
           条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。
            「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生
           し、本投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、2015年4月1日以後に開始する計算期間
           については、会計処理と税務上の取扱いの差異が生じた場合であっても、一時差異等調整引当額の増加額
           (後記「4 手数料等及び税金/(5)課税上の取扱い」をご参照ください。)を配当等の額として取扱
           い、損金算入することが可能になるという手当てがなされています。
         (サ)納税遅延に係る延滞税等の発生に関するリスク

            本投資法人において納税義務が発生した場合に、納付原資の不足等の事情により納期限内に納税が完了し

           ない可能性があります。この場合、遅延納付となった税額に対し遅延期間に応じ延滞税等が発生し、納税が
           発生した事業年度の投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
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        ⑧ その他
         (ア)取得予定資産を組み入れることができないリスク

            本投資法人は、        本書の日付現在保有する資産の運用のみを目的としているものではなく、ポートフォリオ

           の質の向上、ひいては投資主価値の最大化に資するため、規約及び資産運用ガイドラインに基づき、新たな
           資産取得に向けた市場調査や情報の入手並びに資産譲渡の実現可能性の把握等に努めており、また、必要に
           応じ、資産取得の検討や関係者との協議を行っています。従って、今後、本投資法人の行う資産の運用にお
           いて、本投資法人が本書の日付現在保有する資産以外の資産の取得を行うことがあり得ます。                                            しかしなが
           ら、  契約締結後     資産取得までの間に、かかる契約に定められた一定の条件が成就しないことにより、取得予
           定資産を購入することができず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            また、本投資法人が信託受益権として取得予定の資産の一部については、本投資法人による取得に先立ち
           信託が設定される場合があり、しかし、何らかの理由により、取得予定資産が信託されないこともあり得ま
           す。このような場合、停止条件付信託受益権譲渡契約の停止条件が成就しないとされるため、本投資法人が
           当該取得予定資産を取得することができず、その結果、投資主又は投資法人債権者は損害を被る可能性があ
           ります。
         (イ)本投資法人の資金調達(金利環境)に関するリスク

            本投資法人は、        本書の日付現在、一定の金融機関から借入れを行っています。また、今後も取得予定資産

           の取得資金に充当する等の目的のため、一定の金融機関から借入れを行うことが考えられますが、個別の貸
           付については、       与信審査等の内部手続          を経るため     、本投資法人が希望する額及び条件による貸出しの実行が
           なされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、
           資金の借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主又は投資法人債権者に損
           害を与える可能性があります。
            また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人の資産
           の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト(違約金等)が発生する場合があ
           ります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し
           難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
            加えて、本投資法人は、金利変動の影響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借
           入れや返済期限の分散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みによっても金利変動の影響を
           軽減できない場合があり、その場合には、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
         (ウ)過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク

            本投資法人が取得を予定する資産については、売主その他の関係者から当該資産の過去の収支状況に係る

           情報を入手することがあります。しかし、これらは、本投資法人の会計方針に沿った会計監査等の手続を経
           たものではなく、現所有者等から提供を受けた参考としての情報にすぎません。特に契約形態が大きく異な
           る場合、比較可能性の低い情報となることがあります。また、当該情報は不完全であるおそれがあるほか、
           その正確性も担保されていない情報です。したがって、本投資法人が、取得予定資産を取得した後に、適用
           ある会計原則に従ってそれらの収支を作成し監査済み財務諸表を作成した場合、当該監査済みの収支は上記
           情報に基づく収支とは大幅に異なるおそれがあります。
       (2)リスクに対する管理体制

          本投資法人は、前記に記載した各々のリスクに関し、本投資法人自らが投信法及び関連法規に定められた規則

         を遵守するとともに、本資産運用会社において適切な社内規程の整備を行い、併せて必要な組織体制を敷き、役
         職員に対する遵法精神を高めるための教育等の対策を講じています。
          具体的な取り組みは、以下のとおりです。
         (ア)投資法人について

            本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。役員会

           は3ヶ月に一度以上、必要に応じて随時開催され、法令及び本投資法人の「役員会規程」に定める決議事項
           の決議や本資産運用会社及び本投資法人の執行役員の業務の執行状況等の報告が行われます。これにより、
           本資産運用会社又はその利害関係人等から独立した地位にある監督役員が業務の執行状況を監督できる体制
           となっています。
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            また、監督役員は必要に応じて本資産運用会社及び資産保管会社等から本投資法人の業務及び財産の状況
           に関する報告を求め、又は必要な調査を行うことができるものとされます。
            そして、本投資法人は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本投資法人の役員によるインサイダー
           取引の防止に努めています。同規程では、本投資法人の役員は、                              一定の場合を除き、         本投資法人の発行する
           投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本投資法人の役員でなくなった後
           も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
         (イ)資産運用会社について

            本資産運用会社は、各種リスクを適切に管理するために、社内規程として「リスク管理規程」を制定し、

           重大なリスクが生じた場合には、遅滞なく取締役会に報告する旨定めています。
            加えて、利益相反リスクに対しては、本投資法人の利益が害されることを防止するために、「利害関係者
           取引規程」を制定し、厳格な利益相反対応ルールを設定しています。
            また、本資産運用会社は、コンプライアンスに関して、法令等遵守の徹底を図るため、「コンプライアン
           ス規程」及び「コンプライアンス・マニュアル」を制定するとともに、具体的な法令等遵守を実現させるた
           めの実践計画である「コンプライアンス・プログラム」を策定し、これに従って法令等遵守の実践に努めま
           す。
            さらに、本資産運用会社は、業務の適正性の確保と効率的運営を図るため、「内部監査規程」を制定し、
           適切な自己点検制度の確立を図っています。
            そして、本資産運用会社は、「インサイダー取引防止規程」を制定し、本資産運用会社の役員及び従業員
           その他本資産運用会社の業務に従事するすべての者(以下「役職員等」といいます。)によるインサイダー
           取引の防止に努めています。同規程では、本資産運用会社の役職員等は、                                  一定の場合を除き、         本投資法人の
           発行する投資口及び投資法人債について、売買等を行ってはならないものとされ、本資産運用会社の役職員
           等でなくなった後も1年間は、同規程の定めに従わなければならないものとされています。
            以上のように、本投資法人及び本資産運用会社は投資リスクに対する管理体制を整備していますが、この

           ような体制が常に有効に機能する保証はありません。管理体制が有効に機能しないことによりリスクが顕在
           化した場合、本投資法人又は投資主若しくは投資法人債権者に損失が生じるおそれがあります。
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      4【手数料等及び税金】
       (1)【申込手数料】
           該当事項はありません。

       (2)【買戻し手数料】

           本投資口は投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型である(規約第5条第1項)                                               ため、

          該当事項はありません。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資口を有償で取得することができる
          旨を規約に定めており(規約第5条第2項)、かかる規約の定めに基づき本投資法人が自己投資口を取得する
          場合には、所定の手数料が課されることがあります                        。
       (3)【管理報酬等】

        ① 役員報酬
         (ア)執行役員報酬

            執行役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該

           月の月末までに執行役員が指定する口座へ振込む方法により支払います(規約第18条第1号)。本書の日付
           現在、本投資法人は、執行役員を無報酬とする旨を役員会の決議により決定しています。
         (イ)監督役員報酬

            監督役員の報酬は、1人当たり月額80万円を上限として、役員会で決定する金額とし、当該金額を、当該

           月の月末までに監督役員が指定する口座へ振込む方法により支払います(規約第18条第2号)。
           (注)本投資法人は、投信法第115条の6第1項に定める執行役員又は監督役員の損害賠償責任について、当該役員が職務を行う
             につき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他
             の事情を勘案して特に必要と認めるときは、法令の定めにより免除することができる額を限度として、役員会の決議に
             よって免除することができます(規約第19条)。
        ② 一般事務受託者への支払手数料

         (ア)投資主名簿等管理事務

          a. 本投資法人は、委託事務の対価として投資主名簿等管理人に対し、下記<委託事務手数料表>に記載され

            た金額を上限として本投資法人及び投資主名簿等管理人の間で別途合意した手数料を支払います。但し、
            下記<委託事務手数料表>に定めのないものについては、本投資法人が当該事務を指定する際、本投資法
            人及び投資主名簿等管理人が協議の上、決定します。
          b. 上記a.の手数料については、投資主名簿等管理人は毎月15日までに前月分の金額を本投資法人に請求し、
            本投資法人は請求のあった月の末日までに、投資主名簿等管理人の指定する銀行口座へ振り込む方法によ
            り、これを投資主名簿等管理人に支払います。
          c. 上記a.の手数料が経済情勢の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化等により、著しく不適正に
            なったときは、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議の上、随時これを変更することができます。
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          <委託事務手数料表>
          Ⅰ.経常事務手数料

        項 目                  手数料率                     対象事務の内容

                (1)月末現在の投資主名簿上の投資主1名につき、                          ・投資主名簿等の管理
                  下記段階に応じ区分計算した合計額(月額)。                       ・経常業務に伴う月報等諸報告
                  但し、上記に拘わらず、最低料金を月額210,000                       ・期末、中間一定日及び四半期一定日現
                  円とします。                        在(臨時確定を除きます)における投
                       1 ~ 5,000名      86円                   資主の確定と諸統計表、大投資主一覧
                                          表、全投資主一覧表、役員一覧表の作
                     5,001   ~  10,000名      73円
       基本手数料
                                          成
                    10,001    ~  30,000名      63円
                    30,001    ~  50,000名      54円
                    50,001     ~100,000名      47円
                    100,001名以上         40円
                (2)除籍投資主 1名につき      50円                          ・除籍投資主データの整理
                (1)分配金計算料                          ・分配金額、源泉徴収税額の計算及び分
                  分配金受領権者数に対し、下記段階に応じ区分                        配金明細表の作成
                  計算した合計額とします。但し、最低料金を1                       ・分配金領収証の作成
                  回につき350,000円とします。                       ・印紙税の納付手続
                       1 ~ 5,000名           120円           ・分配金支払調書の作成
                                         ・分配金の未払確定及び未払分配金明細
                     5,001   ~  10,000名               105円
                                          表の作成
                    10,001    ~  30,000名      90円
       分配金事務
                                         ・分配金振込通知及び分配金振込テープ
                    30,001    ~  50,000名      80円
       手 数 料
                                          又は分配金振込票の作成
                    50,001    ~100,000名      60円
                    100,001名以上         50円
                (2)指定振込払いの取扱1件につき                    150円
                (3)分配金計算書作成 1件につき   15円                          ・分配金計算書の作成
                (4)道府県民税配当課税関係                          ・配当割納付申告書の作成
                   納付申告書作成 1回につき 15,000円                      ・配当割納付データの作成及び納付資金
                   配当割納付代行 1回につき 10,000円                       の受入、付け替え
                (1)分配金領収証   1枚につき                     450円       ・取扱期間経過後の分配金の支払
       未払分配金
                                         ・未払分配金の管理
                (2)月末現在の未払分配金領収証
       支払手数料
                           1枚につき   3円
                (1)諸  届     1件につき                      300円      ・投資主情報変更通知データの受理及び
                                          投資主名簿の更新
                (2)調  査     1件につき                    1,200円
                                         ・口座管理機関経由の分配金振込指定の
                (3)証  明     1件につき                      600円
                                          受理
                (4)投資口異動証明  1件につき                    1,200円
                                         ・税務調査等についての調査、回答
                (5)個別投資主通知  1件につき                      300円
       諸届・調査・                                   ・諸証明書の発行
                (6)情報提供請求   1件につき                      300円
       証明手数料                                  ・投資口異動証明書の発行
                (7)個人番号等登録  1件につき                     300円
                                         ・個別投資主通知の受理及び報告
                                         ・情報提供請求及び振替口座簿記載事項
                                          通知の受領、報告
                                         ・株式等振替制度の対象とならない投資
                                          主等個人番号等の収集・登録
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
                (1)封入発送料                          ・招集通知、決議通知等の封入、発送、
                  封入物2種まで  1通につき                     25円       選別及び書留受領証の作成
                          1種増すごとに5円加算
                (2)封入発送料(手封入の場合)
                  封入物2種まで  1通につき                     40円
       諸通知発送
                          1種増すごとに15円加算
        手数料
                (3)葉書発送料    1通につき                      10円      ・葉書、シール葉書の発送
                (4)シール葉書発送料 1通につき                      20円
                (5)宛名印字料    1通につき                      15円      ・諸通知等発送のための宛名印字
                (6)照 合 料    1件につき                      10円      ・2種以上の封入物についての照合
                (7)ラベル貼付料   1通につき                      10円      ・宛名ラベルの送付物への貼付
       還付郵便物                    1通につき  200円                         ・投資主総会関係書類、分配金その他還
       整理手数料                                   付郵便物の整理、保管、再送
                (1)議決権行使書作成料                          ・議決権行使書用紙の作成
                           1枚につき   15円
                (2)議決権行使集計料                          ・議決権行使書の集計
                  a.投資口事務代行等受託者が集計登録を行う場                       ・電子行使の集計
                   合
                   議決権行使書(委任状)1枚につき70円
                   電子行使1回につき       35円
                   但し、最低料金を投資主総会1回につき
                   70,000円とします。
                   議決権不統一行使集計料                      ・議決権不統一行使の集計
                           1件につき 70円加算
                   投資主提案等の競合議案集計料                      ・投資主提案等の競合議案の集計
                           1件につき 70円加算
                  b.本投資法人が集計登録を行う場合
                   議決権行使書(委任状)1枚につき35円
                   電子行使1回につき       35円
                   但し、最低料金を投資主総会1回につき
       投資主総会
                   30,000円とします。
       関係手数料
                (3)投資主総会受付補助等                          ・投資主総会受付事務補助等
                            1名につき                 10,000円
                (4)議決権行使電子化基本料                          ・議決権電子行使投資主の管理
                            1回につき200,000円
                (5)議決権行使コード付与料                          ・議決権行使サイトに関する運営、管
                  (パソコン端末での行使)                        理、各種照会対応
                                         ・議決権行使コード、パスワードの付
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を
                                          与、管理
                  基準として、投資主1名につき下記段階に応じ
                                         ・電子行使による議決権行使集計に関す
                  区分計算した合計額。但し、最低料金は100,000
                                          る報告書類の作成
                  円とします。
                       1 ~ 5,000名                35円
                     5,001   ~  10,000名              33円
                     10,001    ~  30,000名               29円
                     30,001    ~  50,000名               25円
                     50,001    ~100,000名                20円
                    100,001名以上                       13円
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        項 目                  手数料率                     対象事務の内容
                (6)議決権行使コード付与料                          ・携帯電話端末等を利用可能とする場合
                  (携帯電話端末での行使を追加する場合)                        の議決権行使コード、パスワードの付
                                          与、管理
                  基準日現在における議決権を有する投資主数を
                  基準として、投資主1名につき下記段階に応じ
                  区分計算した合計額。但し、最低料金は100,000
                  円とします。
                       1 ~ 5,000名                15円
                     5,001   ~  10,000名               13円
                     10,001    ~  30,000名               12円
                     30,001    ~  50,000名               10円
       投資主総会
                     50,001    ~100,000名           8円
                                         ・招集通知電子化投資主の管理
       関係手数料
                    100,001名以上               6円
                (7)招集通知電子化基本料
                                         ・メールアドレス届出受理(変更含む)
                              月額 16,000円
                (8)メールアドレス登録・変更料
                            1件につき  150円
                (9)招集メール等送信料
                                         ・電子行使した議決権行使ログに関する
                      対象投資主1名につき                     40円
                                          CD-ROMの作成
                (10)議決権行使ログデータ保存料
                                         ・議決権行使書の表裏イメージデータ及
                           1回につき 30,000円
                                          び投資主情報に関するCD-ROMの
                (11)議決権行使書イメージデータ保存料
                                          作成
                           1回につき 70,000円
       投資主一覧表         該当投資主1名につき         20円                         ・各種投資主一覧表の作成
       作成手数料         但し、最低料金を1回につき5,000円とします。
                (1)投資主情報分析機能付CD-ROM作成料                          ・投資主情報分析機能付CD-ROMの
                  全投資主1名につき        15円                        作成
                  該当投資主1名につき       20円
                  但し、最低料金を1回につき30,000円としま
                  す。
        CD-ROM
                (2)投資主総会集計機能付CD-ROM作成料                          ・投資主総会集計機能付CD-ROMの
       作成手数料
                  該当投資主1名につき       5円                        作成
                  但し、最低料金を1回につき30,000円としま
                  す。
                (3)CD-ROM複写料
                           1枚につき 10,000円
                (1)投資主番号指定での設定                          ・所有者詳細区分の設定(役員を除きま
       投資主管理
                           1件につき                   100円         す)
       コード設定
                (2)投資主番号指定なしでの設定
        手数料
                           1件につき                   200円
       未払分配金         対象投資主1名につき                         200円        ・除斥期間満了前の未払分配金受領促進
        受領促進                                   のための送金依頼書の作成、発送
        手数料
      本表に定めのない臨時事務(募集投資口の発行事務等)については、両当事者協議のうえ、その都度手数料を定めま
     す。
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          Ⅱ.振替制度関連事務手数料
        項 目                  手数料率                     対象事務の内容

        新規住所        対象投資主1名につき        100円                         ・新規投資主に係る住所・氏名データの
       氏名データ                                   作成、投資主名簿への更新
       処理手数料
       総投資主通知         対象1件につき           150円                         ・総投資主通知データの受領、検証、投
       データ処理                                   資主名簿への更新
       手 数 料
                個人番号等データ処理1件につき   300円                         ・個人番号等の振替機関への請求
       個人番号等
                                         ・個人番号等の振替機関からの受領
       データ処理
                                         ・個人番号等の保管及び廃棄、削除
       手 数 料
                                         ・行政機関等に対する支払調書等の提出
         (イ)機関運営、計算、会計事務、納税に関する一般事務

          a. 本投資法人は、委託業務の対価として、一般事務受託者に対し、下記<業務手数料の計算方法>に基づき

            計算された業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとしま
            す。但し、下記<業務手数料の計算方法>に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び一般
            事務受託者が協議の上書面で合意するところに従い決定するものとします。
          b. 一般事務受託者は、本投資法人の計算期間毎に、上記a.に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額に
            係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月末日までに、本投資法
            人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに
            一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方
            消費税は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
          c. 上記a.及びb.の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適当になっ
            たときは、本投資法人及び一般事務受託者が協議の上これを書面により変更することができます。
          <業務手数料の計算方法>

             ある暦月(この<業務手数料の計算方法>において以下「計算対象月」といいます。)における業務手

             数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した金額(但し、以下の計算式で計算した結果の月額
             手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に
             応じて本投資法人及び一般事務受託者間で別途書面による合意により算出した金額(消費税及び地方消
             費税別途)とします。
            各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.09%÷12

             但し、一般事務委託契約(機関運営、計算、会計事務、納税)の締結日から本投資法人が不動産又は不

             動産を信託する信託受益権を初めて取得した日の属する月の末日(同日を含みます。)までの期間に係
             る業務手数料は、月額50万円(消費税及び地方消費税別途)を上限として本投資法人及び一般事務受託
             者間で別途合意する金額(消費税及び地方消費税別途)とします。
             なお、計算対象月における一般事務受託者の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月額)

             については、当該月の実日数中における一般事務受託者の委託業務日数に基づき日割計算して算出する
             ものとします。
             上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料(月額)の金額に1円未満の端数が生じた場合

             は、これを切り捨てるものとします。
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         (ウ)投資法人債に関する一般事務
          a.   発行代理人事務等に関する手数料

          本投資法人が、発行済みの投資法人債に関して、発行代理人事務等に関する一般事務受託者に対して支払う手
         数料は、以下のとおりです。
             銘柄                 手数料額                     支払時期

          第1回無担保          1,600万円に投資法人債の発行金額100円当たり7銭及び                           第1回無担保投資法人債の払
          投資法人債          償還期限1年間当たり20万円を加えた金額(並びに消費                           込日
                   税及び地方消費税)を上限として、本投資法人及び当該
                   一般事務受託者間で別途合意した金額
          第2回無担保          1,600万円に投資法人債の発行金額100円当たり7銭及び                           第2回無担保投資法人債の払
          投資法人債          償還期限1年間当たり20万円を加えた金額(並びに消費                           込日
                   税及び地方消費税)を上限として、本投資法人及び当該
                   一般事務受託者間で別途合意した金額
          第3回無担保          600万円を上限として、当該一般事務受託者と合意の上                           第3回無担保投資法人債の払

          投資法人債          定める金額                           込日
          第4回無担保          200万円に投資法人債の発行金額100円当たり4銭及び償                           第4回無担保投資法人債の払
          投資法人債          還期限1年間当たり35万円を加えた金額(並びに消費税                           込日
                   及び地方消費税)を上限として、本投資法人及び当該一
                   般事務受託者間で別途合意した金額
          第5回無担保          200万円に投資法人債の発行金額100円当たり10銭及び償                           第5回無担保投資法人債の払
          投資法人債          還期限1年間当たり20万円を加えた金額(並びに消費税                           込日
                   及び地方消費税)を上限として、本投資法人及び当該一
                   般事務受託者間で別途合意した金額
          第6回無担保          600万円を上限として、当該一般事務受託者と合意の上                           第6回無担保投資法人債の払
          投資法人債          定める金額                           込日
          b.   振替機関が定める投資法人債の新規記録に関する手数料

          本投資法人が、発行済みの投資法人債に関して、振替機関が定める投資法人債の新規記録に関する手数料とし
         て、振替期間に対して支払う手数料は、以下のとおりです。
             銘柄                 手数料額                     支払時期

          第1回無担保                                     第1回無担保投資法人債の払
                   金182,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
          第2回無担保                                     第2回無担保投資法人債の払
                   金106,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
          第3回無担保                                     第3回無担保投資法人債の払
                   金163,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
          第4回無担保                                     第4回無担保投資法人債の払
                   金68,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
          第5回無担保                                     第5回無担保投資法人債の払
                   金68,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
          第6回無担保                                     第6回無担保投資法人債の払
                   金144,400円(並びに消費税及び地方消費税)
          投資法人債                                     込日
        ③ 本資産運用会社への支払報酬

          本投資法人は、本資産運用会社に対して、本資産運用会社が行う委託業務に対する報酬として、下記(ア)か

         ら(オ)までの委託業務報酬を下記(カ)に定める時期にて支払うものとします。なお、本投資法人は、本資産
         運用会社に対して、宅地建物取引業法に定める代理・媒介に関する報酬は支払わないものとします。
         本投資法人は、2019年11月22日開催の第3回投資主総会において、規約に定める資産運用会社に対する資産運用
         報酬に係る規定を決議し、当該改正は2020年3月1日に効力を生じました。
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        <第9期(2020年3月1日)以降の資産運用報酬>
         (ア)運用報酬Ⅰ

            各営業期間について、本投資法人の当該営業期間における営業収益から不動産賃貸事業費用及びその他の

           事業に係る事業費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額(但し、当該金額が負
           の値となる場合は0円とします。)に、10%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じ
           た金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅰとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
           運用報酬Ⅰ=(当該営業期間における営業収益-不動産賃貸事業費用及びその他の事業に係る事業費用(減

           価償却費及び固定資産除却損を除きます。))(但し、当該金額が負の値となる場合は0円とします。)
           ×10%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率(1円未満切捨て)
         (イ)運用報酬Ⅱ

            各営業期間について、本投資法人の当該営業期間における運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに

           当該営業期間に費用処理すべき控除対象外消費税等を控除する前の当該営業期間に係る税引前当期純利益の
           金額(但し、前期繰越損失があるときはその金額を補填した後の金額とします。)(また、この金額が負の
           値となる場合は0円とします。)に、調整後EPU及び0.002%を上限として本資産運用会社との間で別途合意
           する料率をそれぞれ乗じた金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出
           されます。
           運用報酬Ⅱ=(当該営業期間における運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに当該営業期間に費用処

           理すべき控除対象外消費税等を控除する前の当該営業期間に係る税引前当期純利益の金額(但し、前期繰越
           損失があるときはその金額を補填した後の金額とします。)(また、この金額が負の値となる場合は0円と
           します。))×調整後EPU×0.002%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率(1円未満切捨
           て)
           <調整後EPU>

           調整後EPUとは、AをBで除して得られる値とします(1円未満切捨て)。

           A: 当該営業期間における運用報酬Ⅰ、運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに当該営業期間に費用処理すべき
              控除対象外消費税等を控除する前の当該営業期間に係る税引前当期純利益の金額(但し、前期繰越損
              失があるときはその金額を補填した後の金額とします。)(また、この金額が負の値となる場合は0
              円とします。)
           B: 当該営業期間の決算期における発行済投資口数
            当該営業期間において、以下に規定する事由の効力が発生し、発行済投資口数が増加又は減少した場合に

           は、当該事由ごとに以下に規定する方法により、運用報酬Ⅱの金額を調整します。
           a.   投資口の分割又は併合

             (ⅰ)1:X      の割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業

             期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記式による運用報酬Ⅱの算出値のX倍とし(1円未満切捨て)、
             (ⅱ)Y:1      の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業
             期間における運用報酬Ⅱの金額は、上記式による運用報酬Ⅱの算出値のY分の1倍とします(1円未満
             切捨て)。
           b. 投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行

             当該営業期間において、新投資口予約権の行使により新投資口の発行がなされた場合、増加した投資口
             の口数から、みなし時価発行口数(かかる新投資口の発行により増加した投資口の口数に新投資口予約
             権の行使時の1口当たり払込金額を1口当たりの時価で除した割合を乗じた口数をいいます。以下同じ
             です。)を除いた口数が増加したものとみなします。この場合、当該営業期間及び以降の各営業期間に
             おける運用報酬Ⅱの金額は、上記式による運用報酬Ⅱの算出値に、当該営業期間の決算期における発行
             済投資口数から当該営業期間に生じたみなし時価発行口数の総数を控除した値を当該営業期間の直前の
             決算期における発行済投資口数で除した割合を乗じた金額とします(1円未満切捨て)。
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            また、本投資法人が自己投資口を取得し、当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口

           を保有する場合、保有する自己投資口の数を当該営業期間の決算期における発行済投資口の総数から除いた
           口数を「当該営業期間の決算期における発行済投資口数」とみなすものとします。
         (ウ)運用報酬Ⅲ

            各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の直前の決算期における純資産価値(以下「調整後

           NAV」といいます。)に、本投資法人の当該営業期間の直前の決算期における1口当たりNAV及び0.6%を上
           限として本資産運用会社との間で別途合意する料率をそれぞれ乗じた金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅲ
           とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
           運用報酬Ⅲ=調整後NAV×当該営業期間の直前の決算期における1口当たりNAV×0.6%を上限として本資産

           運用会社との間で別途合意する料率(1円未満切捨て)
           <調整後NAV>

           調整後NAVとは、AからBを控除した金額にCを加算して得られる金額(以下「NAV」といいます。)を、百

           万円で除して得られる金額とします(1円未満切捨て)。
           A: 本投資法人の当該営業期間の直前の決算期における貸借対照表(投信法に基づく役員会の承認を受け
              たものに限ります。以下同じです。)に記載された純資産額
           B: 本投資法人の当該営業期間の直前の決算期における金銭の分配に係る計算書(投信法に基づく役員会
              の承認を受けたものに限ります。)に記載された分配金の額
           C: 本投資法人が当該営業期間の直前の決算期に保有する規約第30条第1項第1号及び第2号①から③ま
              でに掲げる資産の鑑定評価額の合計額から本投資法人の当該営業期間の直前の決算期における貸借対
              照表に記載された有形固定資産合計(減価償却累計額を控除した純額)及び無形固定資産に記載され
              た借地権(地上権を含みます。)の金額を減算した金額
           <当該営業期間の直前の決算期における1口当たりNAV>

           当該営業期間の直前の決算期における1口当たりNAVとは、当該営業期間の直前の決算期におけるNAVを当該

           営業期間の直前の決算期における発行済投資口数で除して得られる値とします(1円未満切捨て)。
            当該営業期間の直前の営業期間において、以下                       に規定する事由の効力が発生し、発行済投資口数が増加又

           は減少した場合には、当該事由ごとに以下に規定する方法により、運用報酬Ⅲの金額を調整します。
           a. 投資口の分割又は併合

             (ⅰ)1:Xの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業

             期間における運用報酬Ⅲの金額は、上記式による運用報酬Ⅲの算出値のX倍とし(1円未満切捨て)、
             (ⅱ)Y:1の割合で本投資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業
             期間における運用報酬Ⅲの金額は、上記式による運用報酬Ⅲの算出値のY分の1倍とします(1円未満
             切捨て)。
           b. 投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行

             当該営業期間の直前の営業期間において、新投資口予約権の行使により新投資口の発行がなされた場

             合、増加した投資口の口数から、みなし時価発行口数(かかる新投資口の発行により増加した投資口の
             口数に新投資口予約権の行使時の1口当たり払込金額を1口当たりの時価で除した割合を乗じた口数を
             いいます。以下同じです。)を除いた口数が増加したものとみなします。この場合、当該営業期間及び
             以降の各営業期間における運用報酬Ⅲの金額は、上記式による運用報酬Ⅲの算出値に、当該営業期間の
             直前の決算期における発行済投資口数から当該営業期間の直前の営業期間に生じたみなし時価発行口数
             の総数を控除した値を当該営業期間の2期前の営業期間の決算期における発行済投資口数で除した割合
             を乗じた金額とします(1円未満切捨て)。
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            また、本投資法人が自己投資口を取得し、当該営業期間の直前の決算期において未処分又は未消却の自己
           投資口を保有していた場合、保有していた自己投資口の数を当該営業期間の直前の決算期における発行済投
           資口の総数から除いた口数を「当該営業期間の直前の決算期における発行済投資口数」とみなすものとしま
           す。
         (エ)運用報酬Ⅳ

            本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産又は不動産関連ローン等資産を取                                     得した場合     (下記(オ)に

           規定する場合を除きます。)             、その売買価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動
           産関連資産又は不動産関連ローン等資産の取得の対価の金額、交換の場合は交換により取得した当該不動産
           関連資産又は不動産関連ローン等資産の評価額、出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金を
           それ  ぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得に要する費用を除きます。)に、1.0%を
           上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬
           Ⅳとします。
         (オ)運用報酬Ⅴ

         本資産運用会社が、本投資法人の新設合併又は吸収合併(本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合

        併消滅法人となる場合を含みます。以下同じです。)の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業
        務を実施し、当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産及び不動産関連ローン等資産
        のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合
        併の効力発生日における評価額の合計額に1.0%を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて
        得られる金額(1円未満切捨て)を本資産運用会社に対して支払います。
         (カ)報酬の支払時期

            本投資法人が上記(ア)から(オ)までの報酬を支払う時期は、次のとおりとします。

           a. 運用報酬Ⅰ

             本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅰを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運

             用会社に対して支払います。
           b. 運用報酬Ⅱ

             本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運

             用会社に対して支払います。
           c. 運用報酬Ⅲ

             本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅲを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運

             用会社に対して支払います。
           d.  運用報酬Ⅳ

             本投資法人は、運用報酬Ⅳを、取得した不動産関連資産又は不動産関連ローン等資産の引渡が行われた

             日が属する月の翌々月末日までに、本資産運用会社に対して支払います。
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           e. 運用報酬Ⅴ
             本投資法人(新設合併の場合は新設合併設立法人を、本投資法人が吸収合併消滅法人である吸収合併の

             場合は吸収合併存続法人とします。)は、運用報酬Ⅴを、合併の効力発生日の月末から3ヶ月以内に、
             本資産運用会社に対して支払います。
         (キ)報酬の支払方法

            資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担

           するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額
           を加えた金額を、本資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る
           消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
          (注)第8期末(2020年2月29日)までの資産運用報酬は、以下のとおりです。

            (ア)運用報酬Ⅰ
               各営業期間について、当該営業期間の直前の決算期の翌日から3ヶ月後の日までの期間(以下「計算期間Ⅰ」といいま
              す。)及び計算期間Ⅰの末日の翌日から当該営業期間の決算期までの期間(以下「計算期間Ⅱ」といいます。)の運用に
              対する対価として、次に定める方法により算出される本投資法人の総資産額に0.22%(年率)を上限として本資産運用会
              社との間で別途合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は計算期間Ⅱの実日数を乗じ、365で除して得られる金
              額(1円未満切捨て)とします。
              <「計算期間Ⅰ」における総資産額>
              計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表(投信法に基づく役員会の承認を受けたものに限ります。)に記載された
              総資産額
              <「計算期間Ⅱ」における総資産額>
              直前の計算期間Ⅰにおける総資産額に、当該計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産の取得価格(売
              買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の取得の対価の金額、交換の場合は交換により取得
              した当該不動産関連資産の評価額、出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出資金、合併の場合は企業結合に関
              する会計基準に基づく当該資産に係る資産計上額(付随費用は含みません。)をそれぞれ意味します。但し、消費税及び
              地方消費税を除きます。)を加算し、当該計算期間Ⅰの期間中に本投資法人が処分した不動産関連資産(収用されたもの
              を含みます。)の直前の決算期における貸借対照表上の帳簿価額(但し、直前の決算期における貸借対照表上に計上され
              ていない不動産関連資産についてはその取得価格とします。)を減算した額とします。
            (イ)運用報酬Ⅱ
               各営業期間について、本投資法人の当該営業期間の決算期における運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに当該営業期間に費
              用処理すべき控除対象外消費税等(但し、当該営業期間において不動産関連資産を譲渡した場合には、運用報酬Ⅱ及び運
              用報酬Ⅲに係る控除対象外消費税等に限ります。以下同じです。)の控除前の経常利益に、減価償却費及び繰延資産償却
              額を加え、特定資産の譲渡益及び評価益(特別損益の部に計上されるものを除きます。)を減算し、特定資産の譲渡損及
              び評価損(特別損益の部に計上されるものを除きます。)を加算した金額に、5.8%を上限として本資産運用会社との間
              で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出さ
              れます。
              運用報酬Ⅱ=(運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに当該営業期間に費用処理すべき控除対象外消費税等の控除前の経常利益
              +減価償却費+繰延資産償却額-特定資産の譲渡益及び評価益(特別損益の部に計上されるものを除きます。)+特定資
              産の譲渡損及び評価損(特別損益の部に計上されるものを除きます。))×5.8%を上限として本資産運用会社との間で
              別途合意する料率(1円未満切捨て)
            (ウ)運用報酬Ⅲ
               各営業期間について、本投資法人の当該営業期間に係る運用報酬Ⅰ及び運用報酬Ⅱの合計額に、調整後EPU及び0.026%
              を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率をそれぞれ乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅲ
              とします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
              運用報酬Ⅲ=(当該営業期間に係る運用報酬Ⅰ及び運用報酬Ⅱの合計額)×                              調整後EPU    × 0.026%を上限として本資産
              運用会社との間で別途合意する料率(1円未満切捨て)
              <調整後EPU>
              調整後EPUとは、AをBで除して得られる値とします(1円未満切捨て)。
              A: 当該営業期間に係る運用報酬Ⅱ及び運用報酬Ⅲ並びに当該営業期間に費用処理すべき控除対象外消費税等を控除す
                る前の当該営業期間に係る税引前当期純利益(但し、繰越欠損金がある場合は、その金額を補填した後の金額と
                し、また、一時差異等調整引当額に係る分配による手当てがされないため、当該営業期間に税負担が生じた場合
                は、その金額を控除した後の金額)
              B: 当該営業期間の決算期における発行済投資口数
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               当該営業期間において、下記a.又はb.に規定する事由の効力が発生し、発行済投資口数が増加又は減少した場合には、
              当該事由ごとに以下に規定する方法により、運用報酬Ⅲの金額を調整します。
              a. 投資口の分割又は併合
               (ⅰ)1:Xの割合で本投資法人の投資口の分割が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における
               運用報酬Ⅲの金額は、上記式による運用報酬Ⅲの算出値のX倍とし(1円未満切捨て)、(ⅱ)Y:1の割合で本投
               資法人の投資口の併合が行われた場合には、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅲの金額は、上記
               式による運用報酬Ⅲの算出値のY分の1倍とします(1円未満切捨て)。
              b. 投資主に対する無償割当てに係る新投資口予約権の行使による新投資口の発行
               当該営業期間において、新投資口予約権の行使により新投資口の発行がなされた場合、増加した投資口の口数から、
               みなし時価発行口数(かかる新投資口の発行により増加した投資口の口数に新投資口予約権の行使時の1口当たり払
               込金額を1口当たりの時価で除した割合を乗じた口数をいいます。以下同じです。)を除いた口数が増加したものと
               みなします。この場合、当該営業期間及び以降の各営業期間における運用報酬Ⅲの金額は、上記式による運用報酬Ⅲ
               の算出値に、当該営業期間の決算期の発行済投資口数から当該営業期間に生じたみなし時価発行口数の総数を控除し
               た値を当該営業期間の直前の決算期における発行済投資口数で除した割合を乗じた金額とします(1円未満切捨
               て)。
               また、本投資法人が自己投資口を取得し、当該営業期間の決算期において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場
              合、保有する自己投資口の数を当該営業期間の決算期における発行済み投資口の総数から除いた口数を「当該営業期間の
              決算期における発行済投資口数」とみなすものとします。
            (エ)運用報酬Ⅳ
               本投資法人は、本投資法人が不動産関連資産を取得又は譲渡した場合(下記(オ)に規定する場合を除きます。)、そ
              の売買価格(売買の場合は当該売買に関する契約書に記載された当該不動産関連資産の取得又は譲渡の対価の金額、交換
              の場合は交換により取得又は譲渡した当該不動産関連資産の評価額、出資の場合は当該出資に関する契約に記載された出
              資金をそれぞれ意味します。但し、消費税及び地方消費税、並びに取得又は譲渡に要する費用を除きます。)に、1.0%
              を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を運用報酬Ⅳとしま
              す。
            (オ)運用報酬Ⅴ
               本資産運用会社が、本投資法人の新設合併又は吸収合併(本投資法人が吸収合併存続法人である場合及び吸収合併消滅
              法人となる場合を含みます。以下同じです。)の相手方の保有資産等の調査及び評価その他の合併に係る業務を実施し、
              当該合併の効力が発生した場合、当該相手方が保有する不動産関連資産のうち当該新設合併の新設合併設立法人又は当該
              吸収合併の吸収合併存続法人が承継し又は保有するものの当該合併の効力発生日における評価額の合計額に1.0%を上限
              として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満切捨て)を本資産運用会社に対して支
              払います。
            (カ)報酬の支払時期
               本投資法人が上記(ア)から(オ)までの報酬を支払う時期は、次のとおりとします。
              a. 運用報酬Ⅰ
               本投資法人は、「計算期間Ⅰ」に係る運用報酬Ⅰを、計算期間Ⅰの末日より3ヶ月以内に本資産運用会社に対して支
               払います。本投資法人は、「計算期間Ⅱ」に係る運用報酬Ⅰを、計算期間Ⅱの末日より3ヶ月以内に本資産運用会社
               に対して支払います。
              b. 運用報酬Ⅱ
               本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅱを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運用会社に対し
               て支払います。
              c. 運用報酬Ⅲ
               本投資法人は、各営業期間に係る運用報酬Ⅲを、当該営業期間に係る決算日後、3ヶ月以内に本資産運用会社に対し
               て支払います。
              d. 運用報酬Ⅳ
               本投資法人は、運用報酬Ⅳを、取得又は譲渡した不動産関連資産の引渡が行われた日が属する月の翌々月末日まで
               に、本資産運用会社に対して支払います。
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              e. 運用報酬Ⅴ
               本投資法人(新設合併の場合は新設合併設立法人を、本投資法人が吸収合併消滅法人である吸収合併の場合は吸収合
               併存続法人とします。)は、運用報酬Ⅴを、合併の効力発生日の月末から3ヶ月以内に、本資産運用会社に対して支
               払います。
            (キ)報酬の支払方法
               資産運用報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものと
              し、本投資法人は、当該支払いに係る資産運用報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、本資産
              運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の
              負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
        ④ 資産保管会社への業務手数料

         (ア)本投資法人は委託業務の対価として資産保管会社に対し、下表<業務手数料の計算方法>に基づき計算さ

           れた業務手数料並びに当該業務手数料金額に係る消費税及び地方消費税相当額を支払うものとします。但
           し、下表<業務手数料の計算方法>に定めのない業務に対する業務手数料は、本投資法人及び資産保管会社
           が協議の上書面で合意するところに従い決定するものとします。
         (イ)資産保管会社は、本投資法人の計算期間毎に、上記(ア)に基づき業務手数料並びに当該業務手数料金額

           に係る消費税及び地方消費税相当額を計算し、当該計算期間の末日の属する月の翌月末日までに、本投資法
           人に書面により請求し、本投資法人は請求を受けた月の翌月末日(銀行休業日の場合は前営業日)までに資
           産保管会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税
           は本投資法人の負担とします。)により支払うものとします。
         (ウ)上記(ア)及び(イ)の手数料が経済事情の変動又は当事者の一方若しくは双方の事情の変化により不適

           当になったときは、本投資法人及び資産保管会社が協議の上これを書面により変更することができます。
          <業務手数料の計算方法>

             ある暦月(この<業務手数料の計算方法>において以下「計算対象月」といいます。)における業務手

             数料(月額)の金額は、以下の計算式により計算した金額(但し、以下の計算式で計算した結果の月額
             手数料が金10万円に満たなかった場合は金10万円とします。)を上限として、本投資法人の資産構成に
             応じて本投資法人及び資産保管会社間で別途書面による合意により算出した金額(消費税及び地方消費
             税別途)とします。
            各計算対象月の前月末時点における本投資法人の合計残高試算表上の総資産額×0.03%÷12

             但し、資産保管委託契約の締結日から本投資法人が不動産又は不動産を信託する信託受益権を初めて取

             得した日の属する月の末日(同日を含みます。)までの期間に係る業務手数料は、月額50万円(消費税
             及び地方消費税別途)を上限として本投資法人及び資産保管会社間で別途合意する金額(消費税及び地
             方消費税別途)とします。
             なお、計算対象月における資産保管会社の委託業務日数が1ヶ月に満たない月の業務手数料(月額)に

             ついては、当該月の実日数中における資産保管会社の委託業務日数に基づき日割計算して算出するもの
             とします。
             上記計算により算出された計算対象月に係る業務手数料(月額)の金額に1円未満の端数が生じた場合

             は、これを切り捨てるものとします。
        ⑤ 会計監査人の報酬

          会計監査人の報酬額は、監査の対象となる決算期ごとに2,000万円を上限として役員会で決定する金額とし、

         当該金額を、投信法その他の法令に基づき必要とされるすべての監査報告書の受領後                                       、会計監査人の請求を受け
         てから   2ヶ月以内に会計監査人が指定する口座へ振込む方法により支払います。
        ⑥ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

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          前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせください。
         (照会先)
          ラサールREITアドバイザーズ株式会社
          東京都千代田区丸の内一丁目11番1号
          電話番号 03-6367-5600
       (4)【その他の手数料等】

           本投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び本資

          産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当
          該資産保管会社及び当該資産運用会社が立て替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かか
          る遅延利息又は損        害金を負担します        (規約第40条第1項)          。
           前記に加え、本投資法人は、原則として以下に掲げる費用を負担するものとし、その詳細については、当該
          一般事務受託者、当該資産保管会社又は当該資産運用会社との契約の定めによるものとします                                           (規約第40条第
          2項)   。
          ① 投資口の発行、新投資口予約権及び投資法人債の発行、上場及び上場維持に関する費用(券面の作成、印
            刷及び交付に係る費用、引受証券会社への手数料を含みます。)
          ② 有価証券届出書、有           価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出に係る費用
          ③ 目論見書の作成、印刷及び交付に係る費用
          ④ 法令に定める計算書類、資産運用報告等の作成、印刷及び交付に係る費用(監督官庁等に提出する場合の
            提出費用を含みます。)
          ⑤ 本投資法人の公告に係る費用並びに広告宣伝及びIR活動等に関する費用
          ⑥ 専門家等に対する報酬及び費用(フィナンシャルアドバイザー、法律顧問、税務顧問、会計顧問、不動産
            鑑定評価、資産精査及び司法書士等を含みます。)
          ⑦ 執行役員、監督役員に係る報酬及び実費、保険料、立替金等、会計監査人に係る報酬、並びに投資主総会
            及び役員会等の開催に伴う費用
          ⑧ 運用資産の取得及び処分並びに維持管理及び運営に関する費用(登記関連費用、デューデリジェンス等の
            調査費用、信託報酬及び信託費用、媒介手数料、広告宣伝費、管理委託費用、損害保険料、維持・修繕費
            用、水道光熱費等を含みます。)
          ⑨ 借入金及び投資法人債に係る利息、融資手数料又は引受手数料その他の諸費用
          ⑩ 本投資法人の格付け取得及び維持に係る費用
          ⑪ 本投資法人の運営に要する費用
          ⑫ その他前各号に付随関連する又はそれらに類する本投資法人が負担すべき費用
       (5)【課税上の取扱い】

           本書の日付現在、日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは
          下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更され
          ることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取扱いが行われることがあります。
        ①   投資主の税務

         (ア)個人投資主の税務

          a.配当等の額に係る税務

            個人投資主が投資法人から受け取る金銭の分配のうち、本投資法人の利益及び一時差異等調整引当額の増

           加額からなる金額(以下本「(5)課税上の取扱い」において「配当等の額」といいます。)は、株式の配
           当と同様に配当所得として取り扱われます。したがって、分配金を受取る際に、原則20%の税率により所得
           税が源泉徴収された後、総合課税の対象となります。但し、二重課税の調整措置を目的として設けられてい
           る配当控除の適用はありません。上場投資法人である本投資法人の投資口(以下「本上場投資口」といいま
           す。)の配当等の額(以下「上場株式等の配当等」といいます。)については、以下の特例の対象となりま
           す。なお、大口個人投資主(発行済投資口総数の3%以上を保有)が1回に受ける配当金額が5万円超(6
           カ月決算換算)の場合には下記にかかわらず、原則どおり20%の税率により所得税が源泉徴収され、総合課
           税による確定申告が要求されます。また、2037年12月31日までの間、源泉徴収される配当等の額に係る所得
           税の額に対して2.1%の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。
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           (ⅰ)上場株式等の配当等の源泉徴収税率は、原則として20%(所得税15%、住民税5%)となります(復
              興特別所得税が併せて源泉徴収されます。)。
           ( ⅱ )上場株式等の配当等の金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税手続を終了させる確定申告不要の制度
              を選択できます。
           (ⅲ)   確定申告を行う場合には、総合課税に代えて、申告分離課税が選択できます。上場株式等の譲渡損失
              の金額がある場合には、一定の要件の下、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得等の金額か
              ら控除することができます。申告分離課税の税率は、20%(所得税15%、住民税5%)となります
              (復興特別所得税が併せて源泉徴収されます。)。
           (ⅳ)上場株式等の配当等は、金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座(源泉徴収を選択
              した特定口座)内に受け入れることを選択できます。
           (ⅴ)   2014年1月1日から2028年12月31日までの期間、少額投資非課税制度(NISA)に基づき、金融商品取
              引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘
              定に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を
              上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。)及び特定非課税管理勘定に係るもの(2024年1月1
              日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限。)に係る配当等で、非
              課税口座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5
              年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。な
              お、非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満
              18歳以上)である方に限ります。
           (ⅵ)2016     年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)に基
              づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等の
              うち、非課税管理勘定に係るもの(新規投資額で毎年80万円を上限。)に係る配当等で、未成年者口
              座に非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払
              を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できる
              のは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方又はその年中に出生し
              た方に限ります。
              (注1)一時差異等調整引当額は、利益を超える金銭の分配で、投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定
                  義される金額をいいます。
              (注2)非課税口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式
                  数比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」等を選択
                  される場合には、非課税口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20%(復興特別所得税を含めると
                  20.315%)にて課税されることになります。
              (注3)2018年1月1日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたて
                  NISA)に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管
                  理されている一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)に係る配当等で、その非課税口
                  座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が
                  課されないこととされています。しかし、本上場投資口自体はつみたてNISAの対象となる一定の公募等株式投
                  資信託には該当しないこととされています。
              (注4)非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定
                  (つみたてNISA)のいずれかに限ります。
          b.出資等減少分配に係る税務

            個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超える金銭の分配(分割型分割及び株式分配並びに組織変更

           による事由を除く。)のうち、一時差異等調整引当額の増加額以外のもの(以下本「(5)課税上の取扱
           い」において「出資等減少分配」といいます。)は、出資総額等の減少額として扱われ、この金額のうち本
           投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当                                           (注1)   として
           上記a.における配当等の額と同様の課税関係が適用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当
           以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額                     (注2)   として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応
           する譲渡原価      (注3)   を算定し、投資口の譲渡損益の額                (注4)   を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下
           記c.の投資口の譲渡の場合と同様になります。
           (注1)みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
               みなし配当の金額       = 出資等減少分配額       - 投資主の所有投資口に相当する投資法人の資本金等の額
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           (注2)投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
               投資口の譲渡に係る収入金額            = 出資等減少分配額       - みなし配当金額(注1)
           (注3)投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
                             投資法人の出資等減少分配による出資総額等の減少額
               出資等減少分配直前の取得価額
                           ×                       ※
                              税務上の投資法人の前々期末の簿価純資産価額
               㬰 前々期末からの出資等減少分配の直前までの間に税務上の資本金等の額が増加又は減少した場合には、その増加額
                を加算した金額又は減少額を控除した金額となります。                      この割合は、小数第3位未満の端数がある時は切り上げと
                なります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
           (注4)投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
               投資口の譲渡損益の額         = 譲渡収入金額(注2)-          譲渡原価の額(注3)
          c.投資口の譲渡に係る税務

            個人投資主が本上場投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、株式を譲渡した場合と同様に、株

           式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、原則20%(所得税15%、住民税5%)の税率により課
           税されます。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等の譲渡所得等との相殺は認められますが、一般株式等
           (上場株式等以外の株式等をいいます。)に係る譲渡所得等の金額との相殺は認められません。また、株式
           等の譲渡所得等の合計額が損失となった場合には、その損失は他の所得と相殺することはできません。但
           し、本上場投資口を、金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以下の特例の対象となります。な
           お、2037年12月31日までの各年分の株式等に係る譲渡所得等に課される所得税の額に対して、2.1%の税率
           により復興特別所得税が課されます。
           (ⅰ)その年分の上場株式等に係る譲渡損失の金額があるとき、又はその年の前年以前3年内の各年に生じ

              た上場株式等に係る譲渡損失の金額(前年以前に既に控除したものを除きます。)があるときは、こ
              れらの損失の金額を上場株式等に係る配当所得等の金額(                           上場株式等に係る利子所得の金額及び配当
              所得の金額で      申告分離課税を選択したものに限ります。)から控除することができます。
           (ⅱ)上場株式等の譲渡等により生じた譲渡損失のうちその譲渡日の属する年分の                                      上場  株式等に係る譲渡所
              得等の金額の計算上控除しきれない金額(上記(ⅰ)の適用を受けている場合には適用後の金額)
              は、一定の要件の下で、その年の翌年以後3年内の各年分の上場株式等に係る譲渡所得等の金額から
              の繰越控除が認められます。この規定の適用を受ける場合は、譲渡損失が生じた年以降、連続して確
              定申告書及び譲渡損失の金額の計算に関する明細書等の提出が必要です。
           (ⅲ)金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内において譲渡等をした場合の所得に関し
              ては、源泉徴収だけで納税手続きを終了させる申告不要の選択が認められます。源泉徴収税率は、
              20%(所得税15%、住民税5%)となります(2037年12月31日までの間の譲渡等については、復興特
              別所得税が併せて源泉徴収されます。)。
           (ⅳ)   金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に上場株式等の配当等を受け入れること
              を選択した場合において、その年中にその源泉徴収選択口座内における上場株式等の譲渡損失の金額
              があるときは、その年中に受け入れた源泉徴収選択口座内における上場株式等の配当等の額の総額か
              らその譲渡損失の金額を控除した金額に対して源泉徴収税率を適用して所得税の計算が行われます。
           (ⅴ)   2014年1月1日から2028年12月31日までの期間、少額投資非課税制度(NISA)に基づき、金融商品取
              引業者等の営業所に開設した非課税口座内において管理されている上場株式等のうち、非課税管理勘
              定に係るもの(2014年1月1日から2023年12月31日までの期間における新規投資額で毎年100万円を
              上限。但し、2016年分以降は120万円を上限。)及び特定非課税管理勘定に係るもの(2024年1月1
              日から2028年12月31日までの期間における新規投資額で毎年102万円を上限。)について、非課税口
              座に非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経
              過する日までの間に、金融商品取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合
              には、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。なお、非課税口座を開設でき
              るのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以降は満18歳以上)である方に限り
              ます。
           (ⅵ)   2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、未成年者少額投資非課税制度(ジュニアNISA)に基
              づき、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座内において管理されている上場株式等の
              うち、非課税管理勘定に係るもの(新規投資額で毎年80万円を上限。)について、未成年者口座に非
              課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品
              取引業者等への売委託による方法等により上場株式等を譲渡した場合には、その譲渡所得等について
              は、所得税及び住民税が課されません。なお、未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日に
              おいて満20歳未満(2023年は満18歳未満)である方又はその年中に出生した方に限ります。
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              (注1)2016年1月1日以降、株式等は上場株式等(金融商品取引所に上場されている株式等や国債、地方債、公募公
                  社債等をいいます。)と一般株式等(上場株式等以外の株式等をいいます。)に区分され、株式等を譲渡した
                  場合はそれぞれ別々の申告分離課税制度となりました。
              (注2)本c(ⅴ)における非課税口座及び本c(ⅵ)における未成年者口座で譲渡損失が生じても、本c.(ⅰ)の配当所得
                  の金額からの控除及び本c.(ⅳ)の配当等の額からの控除、並びに本c.(ⅱ)の譲渡損失の繰越控除は適用で
                  きません。
              (注3)2018年1月1日から2042年12月31日までの25年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたて
                  NISA)に基づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年以内に、その累積投資勘定に管理さ
                  れている一定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)の受益権を譲渡した場合、その譲渡
                  所得等についても、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本上場投資口自体はつみた
                  てNISAの対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
              (注4)非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定及び特定非課税管理勘定(NISA)又は累積投資勘定
                  (つみたてNISA)のいずれかに限ります。
         (イ)法人投資主の税務

          a.配当等の額に係る税務

            法人投資主が本投資法人から配当等の額を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱われ、原則20%の

           税率により所得税が源泉徴収されます。但し、本上場投資口の配当等の額は特例の対象となり、源泉徴収税
           率は15%となります。この源泉税は、利子配当等に対する所得税として所得税額控除の対象となります。な
           お、受取配当等の益金不算入の規定の適用はありません。また、2037年12月31日までの間、源泉徴収される
           配当等の額に係る所得税の額に対して2.1%の税率により復興特別所得税が源泉徴収されます。源泉徴収さ
           れた復興特別所得税は、法人税の額から控除されます。
          b.出資等減少分配に係る税務

            法人投資主が本投資法人から受け取る出資等減少分配のうち本投資法人の税務上の資本金等の額に相当す

           る金額を超える金額がある場合には、みなし配当として上記a.における配当等の額と同様の課税関係が適
           用されます。また、出資等減少分配額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額として
           取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価を算定し、投資口の譲渡損益の額を計算しま
           す。この譲渡損益の取扱いは、下記c.の投資口の譲渡の場合と同様となります。                                      なお、みなし配当、譲渡
           原価及び譲渡損益の計算方法は個人投資主の場合と同様です。
          c.投資口の譲渡に係る税務

            法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業

           年度に譲渡損益を計上します。
        ②   投資法人の税務

         (ア)配当等の額の損金算入要件

            税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人に対しては、投資法人

           と投資主との間の二重課税を排除するため、配当等の額を損金に算入することが認められています。配当等
           の額を損金算入するために留意すべき主要な要件(導管性要件)は以下のとおりです。
          a.配当等の額が租税特別措置法施行令に規定する配当可能利益の額の90%超であること
          b.他の法人(租税特別措置法施行規則に定める一定の法人を除きます。)の株式又は出資(匿名組合に対す
           る出資を含みます。)の50%以上(割合の判定にあたっては、匿名組合を通じて間接的に保有する株式等を
           含めます。)を有していないこと
          c.租税特別措置法に規定する機関投資家以外の者から借入れを行っていないこと
          d.事業年度の終了時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令に定めるもの(投資法人の投資主の1
           人及びこれと特殊の関係にある者等が、その投資法人の発行済投資口の総数又は一定の議決権の総数の100
           分の50を超える数を有する場合等における当該投資法人をいいます。)に該当していないこと
          e.投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える
           旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
          f.事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者又は租税特別措置法に規定する機関投資家のみ
           によって所有されていること
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         (イ)不動産流通税の軽減措置
          a.登録免許税

            不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準額の2%の税率に

           より課されますが、売買により取得した土地については、2021年3月31日までは1.5%となります。但し、
           規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産(不動産、不動産
           の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいい
           ます。)の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とす
           る旨の記載があること、借入れは金融商品取引法に規定する適格機関投資家からのものであること等の要件
           を満たす投資法人は、取得する不動産に対する登録免許税の税率が特例により2021年3月31日までは1.3%
           に軽減されます。
          b.不動産取得税

            不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4%の税率により課されますが、住宅

           及び土地の取得については、2021年3月31日までに取得される場合に限り、3%となります。また、宅地及
           び宅地比準土地については、2021年3月31日までに取得した場合には課税標準が2分の1に軽減されます。
           但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産(不動産、
           不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権
           をいいます。)の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以
           上とする旨の記載があること、借入れは地方税法施行規則に規定する適格機関投資家からのものであること
           等の要件を満たす投資法人に対しては、2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、特例により不動
           産取得税の課税標準が5分の2に軽減されます。
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      5【運用状況】
       (1)【投資状況】
           本投資法人の当期末における投資状況は、以下のとおりです。

                                                    当期

                                               (2020年2月29日現在)
                                     地域
                                                      資産総額に対
           資産の種類             資産の用途
                                     (注1)
                                               保有総額
                                                      する比率
                                               (百万円)
                                                        (%)
                                                (注2)
                                                       (注3)
                                                 185,720         70.5

                                東京エリア
                                                 59,522        22.6
                        物流施設        大阪エリア
      信託不動産
                                                    -       -
                                その他
                                                 245,242         93.1
                                 小計
      投資有価証券      (注4)
                                                  1,149        0.4
                                                 16,891         6.4

      預金・その他の資産
                                                 263,283        100.0
      資産総額
                                          当期

                                     (2020年2月29日現在)
                                               資産総額に対する比率
                                 金額
                                                  (%)
                                (百万円)
                                                  (注3)
                                       118,742                   45.1
         負債総額
                                       144,540                   54.9
         純資産総額
                                       263,283                   100.0
         資産総額
        (注1)「地域」は、         東京エリア、大阪エリア、その他をいい、うち「東京エリア」とは、東京60㎞圏内(JR東京駅から60㎞圏内)の
            地域をいい、「大阪エリア」とは、大阪45㎞圏内(JR大阪駅から45㎞圏内)の地域をいいます。
        (注2)「保有総額」は、2020年2月29日現在の貸借対照表計上額(信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっており、
            百万円未満を切り捨てて記載しています。
        (注3)「資産総額に対する比率」については、小数第2位を四捨五入して記載しています。
        (注4)「投資有価証券」は、南港プロパティー特定目的会社の優先出資証券です。
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       (2)【投資資産】
        ①【投資有価証券の主要銘柄】
          当期末時点において、本投資法人の保有する投資有価証券は以下のとおりです。
                                                 評価額
                                                       対総資産
                                    数量     帳簿価額
             種類            銘柄                       (千円)        比率
                                   (口)      (千円)
                                                (注2)
                                                       (%)
                   南港プロパティー特定目的会社
                                   1,134,000       1,149,747       1,149,747
           優先出資証券                                              0.4
                   優先出資証券      (注1)
          (注1)当該優先出資証券に係る運用対象資産は以下のとおりです。
                銘柄           運用対象資産            不動産の名称            不動産の所在地
           南港プロパティー特定目的会社                                      大阪府大阪市住之江区南港中
                        信託受益権            ロジポート大阪ベイ
           優先出資証券
                                                一丁目4-130
          (注2)評価額については、帳簿価額を記載しています。
        ②【投資不動産物件】

          当期末において、該当事項はありません。

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        ③【その他投資資産の主要なもの】
         (ア  )ポートフォリオの概要

            本投資法人が当期末において保有する信託不動産の概要は、以下のとおりです。

       物件                               投資     鑑定     NOI

                        信託期間     当期末    取得価格                   延床面積
       番号          信託受託者                    比率    評価額     利回り
     地
           物件名称             満了日    帳簿価額    (百万円)                    (㎡)     取得日
     域  (注           (注2)                    (%)    (百万円)     (%)
                        (注2)    (百万円)     (注3)                   (注7)
       1)                              (注4)     (注5)
                                              (注6)
                        2027   年
          ロジポート
                 三菱UFJ信託                                        2016   年
       東京-1                      20,960     21,200      8.6   23,300      4.6   145,801.69
          橋本(注8)       銀行株式会社                                        2月17日
                        9月30日
                        2027   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2016   年
       東京-2                      22,870     23,020      9.4   25,500      4.8   200,045.57
          相模原(注9)       銀行株式会社                                        2月17日
                        9月30日
                        2026   年
          ロジポート       みずほ信託銀行                                        2016   年
       東京-3                      25,097     25,300     10.3    29,500      4.6   104,302.62
          北柏       株式会社                                        2月17日
                        2月28日
                        2026   年
          ロジポート       三井住友信託                                        2016   年
       東京-5                      26,114     26,600     10.8    30,200      4.8   133,414.76
          流山B棟       銀行株式会社                                        2月17日
                        2月28日
                        2026   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2016   年
       東京-6                      19,041     19,000      7.7   19,800      5.0   100,235.67
     東
          東扇島A棟       銀行株式会社                                        2月17日
                        2月28日
     京
                        2026   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2016   年
     エ
       東京-7                      19,072     19,120      7.8   21,600      5.5   117,546.26
          東扇島B棟       銀行株式会社                                        2月17日
                        2月28日
     リ
                        2026   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2016   年
     ア
       東京-8                      23,511     23,700      9.6   25,700      4.9   116,997.14
          東扇島C棟       銀行株式会社                                        2月17日
                        2月28日
                        2027   年
          ロジポート       三井住友信託                                        2017   年
       東京-9                      11,926     11,950      4.9   12,200      4.7   50,742.47
          川越       銀行株式会社                                        3月1日
                        2月28日
                        2029   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2019   年
       東京-11                       9,375     9,300     3.8   10,400      5.1    40,878.58
          柏沼南       銀行株式会社                                        6月11日
                        6月30日
                        2029   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2019   年
       東京-12                       6,485     6,430     2.6    6,570     4.6    23,570.37
          狭山日高       銀行株式会社                                        6月11日
                        6月30日
                        2029   年
                 三菱UFJ信託                                        2019   年
       東京-13    東扇島(底地)                   1,264     1,189     0.5    1,570     3.8       -
                 銀行株式会社                                        6月11日
                        6月30日
                        2028   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2018   年
       大阪-1                       8,156     8,150     3.3    8,510     4.8   30,696.61
          堺南島町       銀行株式会社                                        3月5日
                        2月29日
                                                         2019   年
                                                         7月1日
                        2028   年
          ロジポート       三菱UFJ信託
       大阪-2                       4,196     4,160     1.7    4,720     5.3    20,428.39     及   び
          堺築港新町       銀行株式会社
                        2月28日
                                                         2019   年
                                                         9月3日
     大
     阪
                                                         2019   年
     エ
          ロジポート                                              6月11日
                        2028   年
                 三井住友信託
     リ
          大阪大正                                              及   び
       大阪-3                      17,805     17,655      7.2   18,700      4.6   117,037.14
                 銀行株式会社
                        12月21日
     ア
                                                         2019   年
          (注10)
                                                         9月25日
                        2029   年
                 三井住友信託                                        2019   年
       大阪-4   住之江(底地)                   4,574     4,330     1.8    4,620     4.4       -
                 銀行株式会社                                        6月11日
                        6月30日
                        2033   年
          ロジポート       三菱UFJ信託                                        2019   年
       大阪-5                      24,789     24,582     10.0    28,300      5.3   259,004.56
                 銀行株式会社                                        9月25日
          尼崎(注11)
                        9月30日
     ポートフォリオ合計/平均                       245,242     245,686     100.0    271,190      4.9  1,460,701.83
     (注1)「物件番号」は、本投資法人の保有資産を、投資エリアを参考に3つに分類し、それぞれ東京エリアに所在する場合は「東京」、大阪
        エリアに所在する場合は「大阪」、その他のエリアに所在する場合は「その他」として番号を付したものです。投資エリアの区分につ
        いては、前記「2 投資方針           /(1)投資方針       /④ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。
     (注2)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、当期末時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
     (注3)「取得価格」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手
        数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
     (注4)「投資比率」は、各物件の取得価格が取得価格の合計に占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物
        件の投資比率の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。
     (注5)「鑑定評価額」は、           株式会社谷澤総合鑑定所、          シービーアールイー株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所に保有資産の鑑定評価
        を委託し、2020年2月29日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。
     (注6)「NOI利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入し
        て記載しています。なお、ポートフォリオ平均の欄は、各保有資産のNOI利回りを取得価格で加重平均した全保有資産のNOI利回りの平
        均値を記載しています。
     (注7)「延床面積」は、保有するすべての信託不動産                      (但し、「東扇島(底地)」及び「住之江(底地)」を除きます。)                           に係る建物(賃貸
        対象外の附属建物を除きます。)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
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     (注8)「ロジポート橋本」の当期末帳簿価額、取得価格及び鑑定評価額は、保有する信託受益権の準共有持分割合(55.0%)に相当する金額
        を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
     (注9)「ロジポート相模原」の当期末帳簿価額、取得価格及び鑑定評価額は、保有する信託受益権の準共有持分割合(51.0%)に相当する金
        額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
     (注10)「ロジポート大阪大正」の              当期末帳簿価額、       取得価格及び鑑定評価額は、保有する信託受益権の準共有持分割合(62.5%)に相当する
        金額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
     (注11)「ロジポート尼崎」の            当期末帳簿価額、       取得価格及び鑑定評価額は、保有する信託受益権の準共有持分割合(51.0%)に相当する金額
        を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
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         (イ  )ポートフォリオ一覧
            本投資法人が当期末において保有する信託不動産に係るポートフォリオ一覧は、以下のとおりです。

                                       敷金・          賃貸    賃貸

                           築年数   テナント    年間賃料         敷地面積              稼働率
         物件              竣工年月
                                       保証金         可能面積     面積
              物件
                              の総数
     地域             所在地        (年)       (百万円)          (㎡)             (%)
              名称                         (百万円)          (㎡)    (㎡)
         番号              (注1)
                          (注2)    (注3)    (注4)         (注6)             (注9)
                                       (注5)          (注7)    (注8)
            ロジポート      神奈川県    2015年
        東京-1                     5   15   1,131     277   67,746.26     130,052    129,938     99.9
            橋本(注10)      相模原市    1月
            ロジポート      神奈川県    2013年
        東京-2                     7   19   1,326     313   94,197.27     180,971    180,373     99.7
                  相模原市    8月
            相模原(注11)
            ロジポート      千葉県    2012年
        東京-3                     7    7   1,403     391   49,462.95     100,228    100,228     100.0
            北柏      柏市    10月
            ロジポート      千葉県    2008年
        東京-5                    12    8   1,396     310   59,233.95     112,684    112,517     99.9
            流山B棟      流山市    7月
            ロジポート      神奈川県    1987年
        東京-6                    33    23   1,092     334   25,000.02      85,281    82,571     96.8
            東扇島A棟      川崎市    4月
     東京
            ロジポート      神奈川県    1991年
        東京-7                    29    17   1,158     361   29,901.83     103,731     98,792     95.2
            東扇島B棟      川崎市    4月
     エリア
            ロジポート      神奈川県    2001年
        東京-8                    18    18   1,387     273   29,769.94     114,925    113,521     98.8
            東扇島C棟      川崎市    9月
            ロジポート      埼玉県    2011年
        東京-9                     9    ▶    656     160   34,768.45      53,088    53,088    100.0
            川越      川越市    1月
                                   非開示     非開示
            ロジポート      千葉県    2018年
        東京-11                     2    1           20,910.91      40,773    40,773    100.0
            柏沼南      柏市    7月
                                   (注14)     (注14)
                                   非開示     非開示
            ロジポート      埼玉県    2016年
        東京-12                     ▶    1           19,679.91      23,565    23,565    100.0
            狭山日高      日高市    1月
                                   (注14)     (注14)
                                   非開示     非開示
                  神奈川県
        東京-13    東扇島(底地)           -       -    1           11,472.36      11,472    11,472    100.0
                  川崎市
                                   (注14)     (注14)
                                   非開示     非開示
            ロジポート      大阪府    2016年
        大阪-1                     3    1           15,352.06      30,690    30,690    100.0
            堺南島町      堺市    10月
                                   (注14)     (注14)
                                   非開示     非開示
            ロジポート      大阪府    2018年
        大阪-2                     2    1           17,837.83      20,427    20,427    100.0
            堺築港新町      堺市    8月
                                   (注14)     (注14)
            ロジポート
     大阪
                  大阪府    2018年
            大阪大正
        大阪-3                     2   12    969     233   55,929.57     106,929    106,830     99.9
                  大阪市    2月
     エリア
            (注12)
                                   非開示     非開示
                  大阪府
        大阪-4   住之江(底地)           -       -    1           25,571.41      25,571    25,571    100.0
                  大阪市
                                   (注14)     (注14)
            ロジポート
                  兵庫県    2017年
        大阪-5                     2   13   1,522     442  124,169.55      216,458    207,635     95.9
            尼崎(注13)      尼崎市    10月
                                                1,356,851    1,337,999      98.6
     ポートフォリオ合計/平均                       11   142   13,783     3,478   681,004.27
                                                1,063,488    1,049,340      98.7
     (注1)「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月(「ロジポート尼崎」については、工場から物流施設への改修工事が完了した2017
        年10月)を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月を記載しています。
     (注2)「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日(「ロジポート尼崎」については、工場から物流施設への改修工事が完
        了した2017年10月13日)から2020年2月29日までの期間を算出し、小数点以下を四捨五入して記載しています。また、ポートフォリオ
        平均の欄は、取得価格で加重平均し、小数点以下を四捨五入して算出した数値です。
     (注3)「テナントの総数」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物                                               (但し、「東扇島(底
        地)」及び「住之江(底地)」については、土地)                    に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマス
        ターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、当該信託不動産につき同一の賃借人が複
        数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。
     (注4)「年間賃料」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12
        倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額)(消費税は含み
        ません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各信託不動産の「年間賃料」の合計がポートフォリオ合計と一致
        しない場合があります。
     (注5)「敷金・保証金」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金の残高の合計額を百
        万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があり
        ます。
     (注6)「敷地面積」は、信託不動産に係る敷地の面積を登記簿上の記載に基づいて記載しています。
     (注7)「賃貸可能面積」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る建物                                 (但し、「東扇島(底地)」及び「住之江(底地)」につ
        いては、土地)      の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を小数点以下を
        切り捨てて記載しています。           また、ポートフォリオ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計を記載していま
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        す。下段には、信託受益権の準共有持分を保有する物件について、保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する賃貸可能面積を換
        算した上で、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計を記載しています。
     (注8)「賃貸面積」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物                                           (但し、「東扇島(底地)」及び
        「住之江(底地)」については、土地)                に係る賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が
        締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を小数点以下を切り捨
        てて記載しています。         また、ポートフォリオ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸面積の合計を記載しています。下段に
        は、信託受益権の準共有持分を保有する物件について、保有する信託受益権の準共有持分割合に相当する賃貸面積を換算した上で、各
        信託不動産に係る建物の賃貸面積の合計を記載しています。
     (注9)「稼働率」は、2020年2月29日時点における各信託不動産に係る建物                               (但し、「東扇島(底地)」及び「住之江(底地)」について
        は、土地)    の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、ポートフォリ
        オ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計に対して建物の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四
        捨五入して記載しています。下段には、信託受益権の準共有持分を保有する物件について、保有する信託受益権の準共有持分割合に相
        当する面積に賃貸可能面積及び賃貸面積を換算した上で、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計に対して建物の賃貸面積の合
        計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
     (注10)「ロジポート橋本」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷
        金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合(55.0%)に相当する金額を記載しています。
     (注11)「ロジポート相模原」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷
        金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合(51.0%)に相当する金額を記載しています。
     (注12)「ロジポート大阪大正」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、
        敷金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合(62.5%)に相当する金額を記載しています。
     (注13)「ロジポート尼崎」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷
        金・保証金は、保有する信託受益権の準共有持分割合(51.0%)に相当する金額を記載しています。
     (注14)テナントから開示の承諾が得られていないため、開示していません。
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            不動産等の稼働率等の推移は、以下のとおりです。
                        第1期     第2期     第3期     第4期     第5期     第6期     第7期     第8期

                       2016年8月     2017年2月     2017年8月     2018年2月     2018年8月     2019年2月     2019年8月     2020年2月
     賃貸可能面積(㎡)(注1)                  699,030     699,028     752,117     752,117     811,882     811,882     917,578    1,063,488
     賃貸面積(㎡)(注2)                  681,606     683,851     741,564     740,100     802,176     802,250     906,784    1,049,340

     稼働率(%)(注3)                    97.5     97.8     98.6     98.4     98.8     98.8     98.8     98.7

              ロジポート橋本
          東京-1               92.1     95.2    100.0     100.0     100.0     100.0     100.0     99.9
              (注4)
              ロジポート相模原
          東京-2               97.9     99.6     99.6     98.1     99.7     99.7     99.7     99.7
              (注4)
          東京-3    ロジポート北柏           100.0     100.0     100.0     100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
          東京-5    ロジポート流山B棟           99.7     99.8     99.8     99.9     99.9     99.9     99.9     99.9

          東京-6    ロジポート東扇島A棟           97.0     97.1     96.9     96.9     96.8     96.8     95.3     96.8
          東京-7    ロジポート東扇島B棟           94.4     94.2     95.5     95.4     95.1     95.2     95.2     95.2

          東京-8    ロジポート東扇島C棟           99.0     97.7     97.7     97.7     98.7     98.7     98.8     98.8

     個別物件
          東京-9    ロジポート川越             -     -   100.0     100.0     100.0     100.0     100.0     100.0
     の稼働率
          東京-11    ロジポート柏沼南             -     -     -     -     -     -   100.0     100.0
     (注3)
          東京-12    ロジポート狭山日高             -     -     -     -     -     -   100.0     100.0
          東京-13    東扇島(底地)             -     -     -     -     -     -   100.0     100.0

          大阪-1    ロジポート堺南島町             -     -     -     -   100.0     100.0     100.0     100.0

          大阪-2    ロジポート堺築港新町             -     -     -     -     -     -   100.0     100.0

              ロジポート大阪大正
          大阪-3                 -     -     -     -     -     -   99.9     99.9
              (注4)
          大阪-4    住之江(底地)             -     -     -     -     -     -   100.0     100.0
              ロジポート尼崎
          大阪-5                 -     -     -     -     -     -     -   95.9
              (注4)
     (注1)「賃貸可能面積」は、各計算期間末日時点における各信託不動産に係る建物(但し、「東扇島(底地)」及び「住之江(底地)」につ
        いては、土地)の賃貸が可能な面積であ