野村不動産マスターファンド投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第9期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)
提出書類 | 有価証券報告書(内国投資証券)-第9期(令和1年9月1日-令和2年2月29日) |
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提出日 | |
提出者 | 野村不動産マスターファンド投資法人 |
カテゴリ | 有価証券報告書(内国投資証券) |
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野村不動産マスターファンド投資法人(E31931)
有価証券報告書(内国投資証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年5月28日
第9期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
【計算期間】
【発行者名】 野村不動産マスターファンド投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 吉 田 修 平
【本店の所在の場所】 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号
【事務連絡者氏名】 野村不動産投資顧問株式会社
執行役員 NMF運用グループ統括部長 石郷岡 弘
【連絡場所】 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号
03-3365-8767
【電話番号】
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
期別 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期
決算年月 2016 年2月 2016年8月 2017年2月 2017年8月 2018年2月
営業収益 百万円 24,313 30,976 34,714 38,139 34,218
営業費用 百万円 17,830 19,293 23,470 22,403 21,006
営業利益 百万円 6,483 11,682 11,244 15,735 13,212
経常利益 百万円 4,050 9,356 8,672 13,190 10,715
当期純利益 百万円 4,048 9,355 8,670 13,190 10,714
総資産額 百万円 928,297 935,964 1,105,979 1,095,828 1,089,820
純資産額 百万円 477,601 479,311 556,104 556,649 555,090
出資総額 百万円 161,120 161,120 161,883 162,592 162,791
発行済投資口の総口数 口 3,722,010 3,722,010 4,183,130 4,183,130 4,183,130
1口当たり純資産額 円 128,318 128,777 132,939 133,069 132,697
1口当たり当期純利益(注1) 円 1,087 2,513 2,072 3,153 2,561
分配総額 百万円 8,259 11,300 12,666 12,704 12,745
1口当たり分配金 円 2,219 3,036 3,028 3,037 3,047
うち1口当たり利益分配金 円 317 2,473 2,073 3,037 2,624
うち1口当たり利益超過分配金 円 1,902 563 955 - 423
自己資本利益率(注2) % 0.8 2.0 1.7 2.4 1.9
期末自己資本比率(注3) % 51.4 51.2 50.3 50.8 50.9
期別 第6期 第7期 第8期 第9期
決算年月 20 18 年8月 2019年2月 2019年8月 2020年2月
営業収益 百万円 34,731 35,428 36,617 36,927
営業費用 百万円 21,445 21,372 22,351 22,253
営業利益 百万円 13,285 14,056 14,265 14,673
経常利益 百万円 10,755 11,516 11,692 12,175
当期純利益 百万円 10,709 11,560 11,690 12,188
総資産額 百万円 1,118,644 1,117,851 1,164,767 1,193,471
純資産額 百万円 571,836 569,843 600,910 627,868
出資総額 百万円 181,730 182,051 214,855 244,185
発行済投資口の総口数 口 4,321,800 4,321,800 4,547,300 4,715,200
1口当たり純資産額 円 132,314 131,853 132,146 133,158
1口当たり当期純利益(注1) 円 2,478 2,675 2,571 2,642
分配総額 百万円 13,328 13,518 14,592 15,461
1口当たり分配金 円 3,084 3,128 3,209 3,279
うち1口当たり利益分配金 円 2,478 2,623 2,571 2,585
うち1口当たり利益超過分配金 円 606 505 638 694
自己資本利益率(注2) % 1.9 2.0 2.0 2.0
期末自己資本比率(注3) % 51.1 51.0 51.6 52.6
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当
期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100(小数点第2位を四捨五入しています。)
(注3)期末自己資本比率=期末純資産額/期末総資産額×100(小数点第2位を四捨五入しています。)
② 当期の資産の運用の経過
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理
府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。)
のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として
運用することを目的として、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産(注1)の着実な成長」を目指した
運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのあ
る東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を中心に、三大都市圏(注2)及び政令指定都市等(注2)
への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そして、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その
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他様々な用途の施設に投資し、持続的な成長を可能とする「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により
安定した運用を実現できる「大型REIT」の特性、地域分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながら
も、 アップサイドが期待できる「東京圏中心のポートフォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産株式会
社をはじめとする野村不動産グループ(野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子会社等をいいま
す。以下同じです。)との「賃貸バリューチェーン」に基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み
合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上
を目指していきます。
(注1)本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。
本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約 (以下単に「規約」といいます。) 第29条第1項(1)又は(2)に定める資産
をいい、「不動産対応証券」とは同第29条第1項(3)に定める資産をいいます(「不動産等」及び「不動産対応証券」を以
下、総称して「不動産関連資産」といいます。)。不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」
又は「物件」といいます。
(注2)「三大都市圏」とは、次に掲げる首都圏、中京圏及び近畿圏をいいます。
首都圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、栃木県、群馬県、茨城県、山梨県
中京圏:愛知県、岐阜県、三重県
近畿圏:大阪府、京都府、兵庫県、奈良県
また、「政令指定都市等」とは、東京圏、中京圏及び近畿圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並
びにその周辺地域をいいます。
③ 投資環境
(日本経済)
足元の日本経済は、米中貿易問題等の影響による世界経済の減速懸念により、輸出や設備投資等が弱含んで
いるとともに、消費増税後の反動減により個人消費が伸び悩んでいます。
2020年度については、堅調な企業収益や良好な雇用・所得環境に加え、政府による大型の経済対策を背景に
経済は回復基調に戻ると見られていました。しかしながら、2020年1月以降に判明した中国・武漢を発生源とす
る新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響により世界的な景気後退懸念が台頭していることに加え、国
内においても政府による緊急事態宣言の発出やこれに伴う地方自治体による休業・自粛要請などもあり、消費
や企業活動の大幅な停滞が生じており、見通しについて不透明な状況となっています。
(不動産賃貸マーケット)
当期における不動産賃貸マーケットについては、概ね好調に推移しました。
オフィスセクターは、東京都において増床・拡張移転のニーズが強いことから空室率は引き続き低い水準で
推移し、平均募集賃料は上昇が継続していました。新築オフィスの大量供給が懸念されていた2019年~2020年
竣工予定の大型ビルのリーシングは順調に進み、二次空室の影響はほとんど見られませんでした。地方の主要
都市においては、新規供給が限定的であったこともあり空室率は低位で推移し、平均募集賃料は上昇基調にあ
りました。
商業施設セクターは、消費増税や新型コロナウイルスの影響に伴うインバウンド消費の大幅な減少等による
小売売上高の低下など、先行き不透明な状況が生じています。
物流施設セクターは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス(3PL)(注)や、eコマー
ス関連事業者の需要が引き続き強く、全体として安定したパフォーマンスとなっています。首都圏では物流施
設の大量供給が継続していますが、強い需要により空室率は低下しています。
(注)サード・パーティー・ロジスティクス(3PL)とは、荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをい
います。
賃貸住宅セクターは、東京圏は人口流入超過となっていることから高稼働が維持され、賃料も緩やかに上昇
が継続しました。また、地方の主要都市も総じて順調なパフォーマンスとなっています。
ホテルセクターは、訪日客の数が継続して過去最多ペースにあったことを受け、大阪や京都といった競合が
厳しいエリアを除く東京及び地方の主要都市においては、稼働率や1日当たり客室売上(RevPAR)等の指標は概
ね堅調に推移していましたが、2020年1月下旬以降は新型コロナウイルスの影響により、各地域のホテル宿泊者
数は急減しており、現時点においては回復の見通しは立たない状況にあります。
(不動産売買マーケット)
当期においては、超低金利の環境下、投資家の間では運用手段として事業用不動産に対する取得意欲が高
く、取得競争の激化は継続し売買価格が高止まりしていました。経済への先行き不安から国内外とも超低金利
政策の継続が見込まれるものの、新型コロナウイルスの影響を受けて、不動産売買マーケットの今後の動向に
ついても注視が必要な状況にあります。
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(J-REITマーケット)
金融緩和政策が継続していることと、不動産賃貸市況が外部環境の影響を受けにくい点が評価され、2020年1
月末日に世界保健機関(WHO)より新型コロナウイルスに関する緊急事態宣言が出され、株式市場が軟調に推移
した中、J-REIT市場は、ホテルセクター等を除き堅調に推移し、東証REIT指数は2020年2月20日に終値で
2,250.65ポイントを付けるなどリーマンショック以来の高値圏で推移していました。しかしながら、その後新
型コロナウイルスの感染地域の拡大に伴う世界の株式市場の急落を受け東証REIT指数も大幅に調整し、同年2月
末日の終値は2,017.50ポイントと同月20日の終値より10%以上下落するなど不安定な動きとなっています。
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④ 運用実績
前記「③ 投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、後記「⑤ 資金調達の状況」に記載のとおり公募
増資を実施し、2020年1月7日付で5物件(PMO秋葉原北、PMO東新橋、プラウドフラット渋谷富ヶ谷、プラウドフ
ラット宮崎台及びプラウドフラット浅草橋Ⅲ)(取得価格合計19,760百万円)を取得しました。この結果、当
期末(2020年2月末日)時点において保有する物件は294物件(取得価格合計1,031,039百万円)、東京圏への投
資比率は82.4%、総賃貸可能面積は1,975,544.11㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となってい
ます。
また、本投資法人は、当期末後、公募増資及び借入れによる調達資金により、2020年3月2日付でLandport東
習志野(取得価格11,872百万円)を、2020年3月10日付でプラウドフラット戸越公園(取得価格2,580百万円)
を、2020年3月25日付で2物件(PMO浜松町及びGEMS三軒茶屋)(取得価格合計6,195百万円)を、それぞれ取得
しました。
また、運営管理面においては、前記「③ 投資環境」に記載のとおり、日本経済の緩やかな回復に基づく賃
貸需要の拡大により、ポートフォリオ全体の当期末時点稼働率は98.8%と、高い水準で安定して推移しまし
た。特にアップサイドセクター(注1)の中心であるオフィスセクターにおいては、賃貸市場の回復が顕著に表
れ、新規募集賃料の増額や契約更改時における賃料増額改定が奏功し、ポートフォリオ全体の内部成長を牽引
しました。
なお、本投資法人は、2019年2月に、事業を通じて社会的課題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献するた
めに本投資法人が取り組むべき重要性の高いESG課題(マテリアリティ)を設定し、マテリアリティ毎に設定し
た方針・目標及び主要指標(KPI)に基づき、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネル
ギー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取り組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指して
います。こうした方針の下、本投資法人は保有物件におけるグリーン認証(注2)の取得を推進しています。本
投資法人は、当期末時点において、DBJ Green Building認証を計79物件、BELS認証を計28物件で取得してお
り、その結果、本投資法人の保有物件における当期末時点のDBJ Green Building認証の認証取得割合(注3)は
63.3%、BELS認証の認証取得割合(注3)は20.0%となりました。
また、本投資法人は2020年1月にマテリアリティの見直し並びに目標及びKPIの修正を行いました。従前のKPI
である「グリーン認証70%達成(2030年度迄)」に代わり、新たに設定したKPIである「グリーン認証(3★相
当以上)70%達成(2030年度迄)」に対する進捗は、当期末時点で50.1%(注4)となっています。本投資法人
は、今後も引き続きESGに配慮した運用を行います。
(注1)「アップサイドセクター」とは、賃料収入の上昇が期待できるセクターをいい、具体的にはオフィス、駅前立地型の商業施設
及び宿泊施設をいいます。
(注2)「グリーン認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
(注3)「認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。
(注4)底地を除く保有物件を対象として、GBJ Green Building認証3★以上、BELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上を取得してい
る保有物件の割合を、延床面積に基づき算出しています。
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⑤ 資金調達の状況
当期において、本投資法人は、2019年12月20日を払込期日とする一般募集による公募増資(発行新投資口
数:159,900口、発行価額の総額:27,845百万円)及び2020年1月21日を払込期日とする第三者割当(発行新投
資口数:8,000口、発行価額の総額:1,393百万円)を行いました。
また、本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債29,900百万円のリファイナンスを行うとともに、負債の
返済期限の長期化及び資金調達手段の多様化を図るため、2019年9月20日に投資法人債(10年債(グリーンボン
ド)、総額3,000百万円及び20年債、総額5,000百万円)を発行し、既存借入金の返済資金に充当しました。
この結果、当期末時点の有利子負債残高は510,727百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)
は42.8%となりました。
なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。かかる格付は、本投資法人
の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信
用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者の名称
格付内容 備考
長期発行体格
株式会社日本格付研究所(JCR) : AA :
格付の見通し 安定的
付
株式会社格付投資情報センター(R&I) : AA- :
発行体格付 格付の方向性 安定的
長期発行体格
: A :
アウトルック 安定的
付け
S&Pグローバル・レーティング・ジャパ
ン株式会社(S&P)
短期発行体格
: A-1
付け
⑥ 業績及び分配金
上記の運用の結果として、第9期の業績は、営業収益36,927百万円、営業利益14,673百万円、経常利益
12,175百万円、当期純利益12,188百万円となりました。本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭
の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益12,188百万円にのれん償却額2,622百万円を加算し、大口テナントの退去によ
る営業収益の一時的な減少額及び新投資口発行に伴う投資口数の増加等による1口当たり分配金への影響を考
慮した654百万円を加算し、以下の分配の内訳に記載する各種分配金の投資口1口当たりの金額が1円未満とな
る端数部分を除いた金額の合計15,461百万円(投資口1口当たり3,279円)を分配することとしました。
分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の
改正を含みます。以下「投信法」といいます。)第136条第1項に定める利益12,188百万円(投資口1口当たり
2,585円)、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として1,735百万円(投資口1口当たり368
円)、その他の利益超過分配金として1,537百万円(投資口1口当たり326円)を分配することとしました。
⑦ 次期の見通し
前記「③ 投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続き、野村不動産グループの有
する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメントパイプライン」の活用に
よる物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の成長を追求し、更なる投資主
価値の向上を目指していきます。
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⑧ 決算後に生じた重要な事実
A.新型コロナウイルスの感染拡大に伴う影響
新型コロナウイルスの感染拡大に伴う政府による緊急事態宣言の発出及び地方自治体による休業・自粛要
請を受け、本投資法人の一部のテナントに対して営業自粛要請を行う等の対応策を決定しております。これ
に伴って、本投資法人の一部テナントにおいて営業自粛を行う等の対応が採られており、今後の経営成績に
影響を及ぼす可能性がありますが、影響額については、現時点で合理的に算定することは困難であります。
(参考情報)
A.資産の取得
本投資法人は、2019年12月5日付で取得を決定した以下の資産に関して、Landport東習志野については2020
年3月2日付で、プラウドフラット戸越公園については2020年3月10日付で、PMO浜松町及びGEMS三軒茶屋につ
いては2020年3月25日付で、それぞれ取得を完了しました。
物件名称 Landport東習志野 プラウドフラット戸越公園
特定資産の種類 不動産を信託する信託の受益権 不動産
(地 番)
(地 番)
千葉県習志野市東習志野七丁目616番
東京都品川区戸越六丁目58番6
所在地(注1)
1 他1筆
(住居表示)
(住居表示)
東京都品川区戸越六丁目8番4号
千葉県習志野市東習志野七丁目3番1号
構造(注1)
鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき5階建 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
敷地面積(注1) 29,854.57㎡ 1,452.80㎡
延床面積(注1) 61,573.49㎡(注3) 3,354.13㎡
(土地)所有権 (土地)所有権
所有形態
(建物)所有権 (建物)所有権
竣工日(注1)
2019年7月18日 2018年11月13日
取得価格(注2)
11,872百万円 2,580百万円
2019年12月5日 2019年12月5日
契約締結日
(不動産信託受益権売買契約の締結) (不動産売買契約の締結)
2020年3月2日 2020年3月10日
取得日
(不動産信託受益権の引渡し) (不動産の引渡し)
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
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物件名称 PMO浜松町 GEMS三軒茶屋
特定資産の種類 不動産 不動産
(地 番)
(地 番)
東京都世田谷区太子堂四丁目437番1
東京都港区浜松町二丁目117番2 他1筆
所在地(注1)
(住居表示)
(住居表示)
東京都港区浜松町二丁目5番5号
東京都世田谷区太子堂四丁目23番11号
構造(注1)
鉄骨造陸屋根13階建 鉄骨造陸屋根地下2階付き9階建
敷地面積(注1) 500.00㎡(注4) 222.11㎡
延床面積(注1) 2,872.41㎡ 1,176.76㎡
(土地)所有権 (土地)所有権
所有形態
(建物)所有権 (建物)所有権
竣工日(注1)
2018年11月30日 2018年4月26日
取得価格(注2)
4,380百万円 1,815百万円
2019年12月5日 2019年12月5日
契約締結日
(不動産売買契約の締結) (不動産売買契約の締結)
2020年3月25日 2020年3月25日
取得日
(不動産の引渡し) (不動産の引渡し)
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
(注1)「所在地」(住居表示を除きます。)、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の
表示をもとに記載しています。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書又は不動産信託
受益権売買契約書に記載された売買代金の金額)を記載しています。
(注3)附属建物(休憩室等)59.76㎡を含みます。
(注4)建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)第42条第2項により道
路とみなされる部分(セットバック部分)16.37㎡を含みます。
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(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいます。)のうち、不動
産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用すること
を目的として、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針と
して設立された法人です(規約第27条)。
本投資法人は、その資産の運用を野村不動産投資顧問株式会社(以下「資産運用会社」といいます。)に全
て委託しています。規約第27条に基づき、かつ、旧NMF(2015年10月1日付の新設合併における新設合併消滅法
人たる野村不動産マスターファンド投資法人をいいます。以下同じです。)と資産運用会社との間で2013年2
月1日に締結され、当該新設合併により本投資法人が旧NMFからその当事者たる地位を承継した資産運用委託契
約(その後の改定を含みます。以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、資産運用会社は、本
投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しています。
資産運用ガイドラインは、資産運用会社が規約に定める本投資法人の投資の基本方針の実現のために制定し
た資産運用の細則です。資産運用会社は、資産運用ガイドラインの内容が不動産を取り巻く市場環境、資本市
場の動向及び経済環境等の外的内的環境要因に適合するか否かについて、適宜見直しを行うこととし、見直し
の結果、資産運用ガイドラインを変更することが本投資法人の投資の基本方針を実現するために最も適切であ
り、本投資法人、ひいては本投資法人の投資主の利益にかなうと判断される場合には、規約及び資産運用委託
契約に適合する限りにおいて、資産運用ガイドラインを変更するものとします。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします
(規約第2条)。
本投資法人は、投資主の請求による払戻しが認められないクローズド・エンド型です(規約第5条第1項)。
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野村不動産マスターファンド投資法人(E31931)
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(3)【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の概要は以下の図のとおりです。
(注1)資産運用会社の親会社である野村不動産ホールディングス株式会社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平
成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。以下「特定有価証券開示府令」といいます。)第12条第3項に定める特定
関係法人に該当します。また、野村不動産株式会社も、本投資法人の資産運用会社の投信法第201条第1項に規定する利害関
係人等であり、かつ、本投資法人との間で金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下
「金商法施行令」といいます。)第29条の3第3項第1号及び第2号に掲げる取引(有価証券の取引等の規制に関する内閣府令
(平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。)第55条の8第1項に定める基準に該当するもの)を行い、又は行っ
た法人に該当するため、特定有価証券開示府令第12条第3項に定める特定関係法人に該当します。
(注2)監督役員の岡田 美香は旧姓かつ職業上使用している氏名であり、戸籍上の氏名は古澤 美香です。
(注3)野村證券株式会社及びみずほ証券株式会社は、2020年3月16日付で野村不動産オフィスファンド投資法人第2回無担保投資法
人債が償還されたことに伴い、同日付で一般事務受託者(投資法人債に関する事務)ではなくなりました。以下同じです。
(注4)株式会社三菱UFJ銀行は、2020年3月16日付で野村不動産オフィスファンド投資法人第2回無担保投資法人債が償還された
ことに伴い、同日付で投資法人債管理者ではなくなりました。以下同じです。
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契約の種類
① 資産運用委託契約
② 資産保管委託契約
③ 投資口事務代行委託契約/一般事務委託契約
④ 情報提供協定書
⑤ 賃貸バリューチェーンに関する基本合意書
⑥ 特別口座の管理に関する契約
⑦ 投資法人債管理委託契約(NOF第2回債関連)(注)
⑧ 財務代理契約(旧NMF第1回債、NOF第7回債、NOF第10回債、 NMF第2回債、NMF第3回
債、NMF第4回債及びNMF第5回債関連 )/元利金支払事務委託契約(NOF第2回債関
連)/登録事務委託契約(NOF第2回債関連)/投資法人債事務委託契約(NOF第2回債
関連)(注)
⑨ 短期投資法人債の発行事務、償還事務及び資金決済事務委託契約/私募の取扱契約
(注)本書において、野村不動産マスターファンド投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限
定同順位特約付)を「旧NMF第1回債」、野村不動産オフィスファンド投資法人第2回無担保投資法人
債(投資法人債間限定同順位特約付及び適格機関投資家限定)を「NOF第2回債」、野村不動産オ
フィスファンド投資法人第7回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)を「NOF第7
回債」、野村不動産オフィスファンド投資法人第10回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同
順位特約付)を「NOF第10回債」 、野村不動産マスターファンド投資法人第2回無担保投資法人債
(特定投資法人債間限定同順位特約付)を「NMF第2回債」、野村不動産マスターファンド投資法人
第3回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)を「NMF第3回債」、野村不動産マス
ターファンド投資法人第4回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付) (グリーンボ
ンド) を「NMF第4回債」、野村不動産マスターファンド投資法人第5回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付)を「NMF第5回債」といいます。
なお、NOF第2回債は2020年3月16日付で償還されており、NOF第2回債に係る契約は終了しています。
以下同じです。
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② 本投資法人及び本投資法人の関係法人、その他の関係者の社名、運営上の役割及び関係業務の内容
社名 運営上の役割 関係業務の内容
野村不動産マスター 本投資法人 本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信
ファンド投資法人 法施行規則に定めるものをいいます。)のうち、不
動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産の
みを信託する信託の受益権に対する投資として運用
することを目的として、中長期の安定した収益の確
保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行いま
す。
野村不動産投資顧問 資産運用会社 資産運用委託契約(上図中①)に従い、本投資法人
株式会社 からの委託に基づき、資産運用会社として、規約並
びに規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、
本投資法人の資産の運用を行います。
三井住友信託銀行 資産保管会社 資産保管会社として、資産保管委託契約(上図中
株式会社 ②)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投
資法人の資産の保管に係る業務を行います。
三菱UFJ信託銀行 一般事務受託者 一般事務委託契約(上図中③)に従い、本投資法人
株式会社 (機関運営・会 からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関
計) する事務(投信法第117条第4号に規定する事務(但
し、投資主名簿等管理人が行う事務を除きま
す。))、本投資法人の計算に関する事務(投信法
第117条第5号に規定する事務)、会計帳簿の作成に
関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規
則第169条第2項第6号に規定する事務)、納税に関す
る事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第
169条第2項第7号に規定する事務)等を行います。
投資主名簿等管理 投資口事務代行委託契約(上図中③)に従い、本投
人 資法人からの委託に基づき、本投資法人の投資主名
簿並びにこれに付随する帳簿の作成、管理及び備置
きに関する事務、投資主総会招集通知の発送、議決
権行使書又は委任状の作成及び集計に関する事務、
投資主等に対して分配をする金銭の支払いに関する
事務、投資主等の個人番号(行政手続における特定
の個人を識別するための番号の利用等に関する法律
(平成25年法律第27号、その後の改正を含みます。
以下「番号法」といいます。)に定義する個人番号
をいいます。以下同じです。)及び法人番号(番号
法に定義する法人番号をいいます。以下同じで
す。)の収集及び登録等に関する事務等を行いま
す。
特別口座管理事務 特別口座の管理に関する契約(上図中⑥)に従い、
受託者 本投資法人からの委託に基づき、本投資法人が発行
する振替投資口に係る特別口座の管理機関として、
振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成、管理
及び備置きに関する事務、加入者等の個人番号及び
法人番号の収集及び登録等に関する事務等を行いま
す。
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社名 運営上の役割 関係業務の内容
野村不動産株式会社 情報提供会社 情報提供協定書(上図中④)に従い、野村不動産株
特定関係法人(資 式会社が自ら保有し又は今後開発保有することとな
産運用会社の利害 る不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準に該
関係人等のうち、 当するものを売却しようとする場合、不動産売却情
金商法施行令第29 報の提供を行います。
条の3第3項第1号及 また、同社は、資産運用会社の利害関係人等(資産
び第2号の取引を行 運用会社の親会社である野村不動産ホールディング
い、又は行った法 ス株式会社がその発行済株式の100%を保有する連結
人) 子会社です。)であり、本投資法人の運用資産の一
部の前所有者です(第4期(2017年8月期)乃至第9期
(2020年2月期)において野村不動産株式会社との間
で不動産の取得又は譲渡の対価として本投資法人が
支払い、及び受領した金額の合計額は、同期間中に
本投資法人が不動産等(以下本欄において、不動
産、不動産の賃借権又は地上権を意味します。)及
び不動産等を信託する信託の受益権の取得又は譲渡
の対価として支払い、及び受領した金額の合計額の
20%以上に相当します。)。上記の情報提供協定
書、後記の賃貸バリューチェーンに関する基本合意
書(上図中⑤)等のほか、本投資法人の運用資産の
一部について、売買契約及びこれに付随関連する契
約を締結しています。
野村不動産ホールディングス 特定関係法人(資 資産運用会社の発行済株式の100%を保有する会社で
株式会社 産運用会社の親会 あり、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関す
社) る規則(昭和38年大蔵省令第59号 、その後の改正を
含みます。 )第8条第3項に規定する資産運用会社の
親会社に該当します。なお、本投資法人が当該会社
との間で締結した又は締結しようとする契約はあり
ません。
野村不動産株式会社 情報共有・施策共 資産運用会社、野村不動産株式会社、野村不動産
野村不動産パートナーズ 同検討者 パートナーズ株式会社及び株式会社ジオ・アカマツ
株式会社 の間で、賃貸不動産に関する情報・ノウハウの共有
株式会社ジオ・アカマツ 及びブランド価値向上等に向けた施策の共同検討を
目的とし、定例会議体の設置等を定める賃貸バ
リューチェーン等に関する基本合意書(上図中⑤)
を締結しています。
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<投資法人債に関する一般事務受託者等>
銘柄 運営上の役割 社名 関係業務の内容
旧NMF 投資法人債に係る 株式会社三菱UFJ銀行 旧NMF第1回債に関して、財務代理契約(上図中
一般事務受託者 ⑧)に従い、発行代理人事務、支払代理人事務、
第1回債
投資法人債原簿関係事務及びその他の事務を行い
NMF
ます。
第2回債
NMF第2回債及びNMF第4回債に関して、財務代理契
NMF
約(上図中⑧)に従い、発行代理人事務並びに支
第4回債
払代理人事務、投資法人債原簿の作成及び備置き
その他の投資法人債原簿に関する事務、投資法人
債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人
債権者からの申出の受付に関する事務等を行いま
す。
NOF 投資法人債管理者 株式会社三菱UFJ銀行 NOF第2回債に関して、投資法人債管理委託契約
(上図中⑦)に従い、本投資法人からの委託に基
第2回債
づき、投資法人債管理者としての業務を行いま
す。
投資法人債に係る 株式会社三菱UFJ銀行 NOF第2回債に関して、元利金支払事務委託契約、
一般事務受託者 登録事務委託契約及び投資法人債事務委託契約
(上図中⑧)に従い、本投資法人からの委託に基
づき、投資法人債券の発行に関する事務、投資法
人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債原
簿に関する事務、投資法人債権者に対する利息又
は償還金の支払に関する事務、投資法人債権者の
権利行使に関する請求その他の投資法人債権者か
らの申出の受付に関する事務等を行います。
また、株式等の取引に係る決済の合理化を図るた
めの社債等の振替に関する法律等の一部を改正す
る法律( 平成16年法律第88号 )による改正前の社
債等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、
その後の改正を含みます。 )附則第28条第1項の
規定に基づき、振替投資法人債とみなされる投資
法人債について、発行代理人事務及び支払代理人
事務を行います。
野村證券株式会社 NOF第2回債に関して、元利金支払事務委託契約
みずほ証券株式会社 (上図中⑧)に従い、本投資法人からの委託に基
づき、投資法人債権者に対する利息又は償還金の
支払に関する事務を行います。
NOF 投資法人債に係る 株式会社三井住友銀行 NOF第7回債、NOF第10回債、NMF第3回債及びNMF第
一般事務受託者 5回債に関して、財務代理契約(上図中⑧)に従
第7回債
い、発行代理人事務並びに支払代理人事務、投資
NOF
法人債原簿の作成及び備置きその他の投資法人債
第10回
原簿に関する事務、投資法人債権者の権利行使に
債
関する請求その他の投資法人債権者からの申出の
NMF
受付に関する事務等を行います。
第3回債
NMF
第5回債
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<短期投資法人債に関する一般事務受託者>
社名 運営上の役割 関係業務の内容
株式会社三菱UFJ銀行 短期投資法人債に係 短期投資法人債に関して、発行事務、償還事務及び資
る一般事務受託者 金決済事務委託契約(上図中⑨)に従い、短期投資法
人債の発行に関する事務、償還事務、資金決済事務等
を行います。また、私募の取扱契約(上図中⑨)に従
い、短期投資法人債の発行について私募の取扱に関す
る事務を行います。
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(4)【投資法人の機構】
本書の日付現在における機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役員3名並
びに執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されています。なお、本投資法人
の会計監査人はEY新日本有限責任監査法人です。
① 投資法人の統治に関する事項
A.投資主総会
(イ)投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
にて決定されます。投資主総会においては、原則として発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が
出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって決議されますが(投信法第93条の2第1項)、規約
の変更(投信法第140条)その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を有する投
資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって決議(特別決議)されな
ければなりません(投信法第93条の2第2項)。投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しな
いときは、一定の場合を除き、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案について賛成したものと
みなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は規約に定められており、かかる規約の変更には、上記のとおり投
資主総会の特別決議が必要となります。また、本投資法人の資産の運用に係る、資産運用会社との間の資
産運用委託契約を解約するためには、原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第205条、第206条
第1項)。
(ロ)本投資法人は、(ⅰ)2017年5月1日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以降、隔年毎の5月1
日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集します(規約第9条第1項)。また、本投資法人は、
(ⅱ)その他必要があるときは、随時投資主総会を招集します(規約第9条第2項)。
(ハ)投資主総会は、法令に別段の定めのある場合のほか、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員
が2人以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します(規約第9条
第3項)。
(ニ) 本投資法人が上記(ロ)(i)に従って開催された直前の投資主総会の日から25月を経過する前に開催され
る投資主総会を招集する場合には、投信法第91条第1項の規定による会日の公告を行うことを要せず、
2017年2月末日及び以降、隔年毎の2月末日における最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主を
当該投資主総会において議決権を行使することができる者とし、これらの者に対し会日の2週間前までに
書面をもって投資主総会の招集通知を発送します(投信法第91条第1項但書、規約第9条第4項、同第15条
第1項)。他方、本投資法人が上記(ロ)(i)に従って開催された直前の投資主総会の日から25月を経過
する前に開催される投資主総会に該当しない投資主総会を招集する場合には、会日から2ヶ月前までに会
日を公告し、また、上記(ロ)(ⅱ)に従って投資主総会を開催する場合には、本投資法人が役員会の決議
により定め、法令に従い予め公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主を
当該投資主総会において議決権を行使することができる者とすることができ、その場合、これらの者に対
し会日の2週間前までに書面をもって投資主総会の招集通知を発送します(投信法第91条第1項本文、規約
第9条第4項、同第15条第2項)。投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際して
は議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します(投信法第91条第3項、同条
第4項)。
(ホ)投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会におい
て予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合
は、役員会において予め定めた順序に従い、他の執行役員又は監督役員の1人がこれに代わります(規約
第10条)。
B.執行役員、監督役員及び役員会
(イ)執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項、同条第5項、会社法(平
成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。但し、投
資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産の運用又は保管に係る委託契約の締結又は変更、資
産運用報酬、資産保管手数料等の資産の運用又は保管に係る費用の支払、資産運用会社からの資産運用委
託契約の解約への同意、その他投信法に定められた一定の職務執行については、役員会の承認が必要とな
ります(投信法第109条第2項)。また、監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有していま
す(投信法第111条第1項)。
(ロ)役員会は全ての執行役員及び監督役員で構成され(投信法第112条)、一定の職務執行に関する上記の承
認権限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を
監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがな
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い限り、議決に加わることができる構成員たる執行役員及び監督役員の過半数が出席し、その過半数を
もって決議されます(投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第22条第1項)。
(ハ)決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に参加することができません(投信法
第115条第1項、会社法第369条第2項)。
(ニ)本投資法人の執行役員は1人以上、監督役員は2人以上とします。但し、監督役員の員数は、執行役員の員
数に1を加えた数以上でなければなりません(投信法第95条、規約第16条)。
(ホ)執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがない限り、本投資法人の投資主総会の決議によって選任し
ます(投信法第96条、規約第17条第1項)。
(ヘ)執行役員の任期は、原則として2年を超えることができません(投信法第99条第1項)。但し、本投資法人
は、投信法第91条第1項但書の規約の定めを置いているため、投資主総会の決議によつて、執行役員の任
期を選任後2年を経過した日の翌日から30日以内に開催される執行役員の選任を議案とする投資主総会の
終結の時までとすることができます(投信法第99条第2項)。なお、再任は禁じられていません。
また、監督役員の任期は原則として4年とされていますが、規約又は投資主総会の決議によってその任期
を短縮することが可能です(投信法第101条第1項)。但し、本投資法人は、投信法第91条第1項但書の規
約の定めを置いているため、投資主総会の決議によつて、監督役員の任期を選任後4年を経過した日の翌
日から30日以内に開催される監督役員の選任を議案とする投資主総会の終結の時までとすることができま
す(投信法第101条第2項、第99条第2項)。
なお、本投資法人は規約により執行役員及び監督役員の任期を就任後2年と定めていますが、投資主総会
の決議によって、法令で定める限度において、その期間を延長し又は短縮することができるものとしてい
ます(規約第17条第2項)。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前
任者又は在任者の残存期間と同一とします(投信法第101条第2項、会社法第336条第3項、規約第17条第2
項但書)。
(ト)役員会は、法令に別段の定めがある場合のほか、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人
以上の場合は役員会において予め定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します(投信法第113条第
1項、規約第21条第1項)。役員会の議長は、執行役員が1人の場合は、当該執行役員がこれに当たり、執
行役員が2人以上の場合には、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が当たるものと
します。当該執行役員に事故あるときは、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い他の執行役員又は
監督役員の1人が議長となります(規約第21条第5項)。
(チ)役員会の招集通知は、会日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。
但し、緊急の必要があるときは、この期間を短縮することができます(規約第21条第3項)。また、執行
役員及び監督役員の全員の同意があるときは、招集の手続きを経ないで役員会を開催することができます
(規約第21条第4項)。
C.会計監査人
(イ)会計監査人は、法令に別段の定めがない限り、本投資法人の投資主総会の決議によって選任されます(投
信法第96条、規約第24条)。
(ロ)本投資法人は、EY新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違
反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行いま
す(投信法第115条の2第1項、第115条の3第1項等)。
(ハ)会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の
時までとします。投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再任
されたものとみなされます(投信法第103条第1項、同条第2項、規約第25条)。
D.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、その役員会規則において、役員会を少なくとも3ヶ月に1回開催することと定めており、実際
の運用においては、原則として、1ヶ月に1回程度の頻度で開催しています。本投資法人の役員会には、執行役
員、監督役員及び機関の運営に関する事務を委託している一般事務受託者が出席するほか、資産運用会社を出
席させています。役員会においては、業務執行状況及び資産運用会社による資産運用状況等について執行役員
が報告を行い、資産運用会社は執行役員が報告を行うにあたり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員
から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を
行うとの内部管理体制を確立しています。また、本投資法人の本書の日付現在の監督役員は、公認会計士1
名、不動産鑑定士1名及び弁護士1名の計3名であり、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執
行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。
E.内部管理、監督役員による監督及び会計監査人との相互連携
各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに資産運用会社による資産運
用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に出席する資産運用会社に必
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要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の
監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員
に 報告しており、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行
に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、その事実を監
督役員に報告する職務を担っています。
F.資産運用会社への牽制等
本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約においては、資産運用会社は、本投資法人
の定める規約及び資産運用会社の社内規程である資産運用ガイドライン等に従い、資産の運用に係る業務を行
うこととされています。また、同契約上、資産運用会社は、投信法に従い、委託業務に関して定期的に報告書
を作成し本投資法人に対し交付することとされているほか、利害関係者との取引については、後記「第二部
投資法人の詳細情報 / 第3 管理及び運営 / 2 利害関係人との取引制限 / (4)資産運用会社の社内規程に
よる利害関係人等との取引制限」に記載の社内規程に従って取引を行っています。
G.資産保管会社への牽制等
本投資法人と資産保管会社との間で締結された資産保管委託契約においては、投信法第209条及び同法第209
条の2に定める義務に加えて、資産保管会社が委託業務を遂行するにあたっては、資産保管会社の固有財産等
との分別保管や、委託業務の処理状況について、本投資法人へ報告することなどを、資産保管会社の義務とし
て定めています。本投資法人では、当該契約に基づいて、3ヶ月に1回以上、委託業務の処理状況に係る報告を
受領しています。
H.一般事務受託者(機関運営・会計)への牽制等
本投資法人と一般事務受託者(機関運営・会計)との間で締結された一般事務委託契約においては、投信法
第118条に定める義務及び同法第119条に定める責任に加えて、一般事務受託会社が委託事務を遂行するにあ
たって負う一定の報告義務や賠償責任を定めており、かつ、その業務執行状況を監視するための体制を整備し
ています。本投資法人では、当該契約に基づいて、3ヶ月に1回以上、一般事務の執行状況に係る報告を受領し
ています。
I.その他の関係法人への牽制等
その他の関係法人については、資産運用会社を通じてその業務執行状況や本投資法人との取引の状況につい
ての掌握を図っています。
② 投資法人の運用体制
後記「第二部 投資法人の詳細情報 / 第4 関係法人の状況 / 1 資産運用会社の概況 / (2)運用体制」を
ご参照ください。
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(5)【投資法人の出資総額】
本書の日付現在の本投資法人の出資総額、発行可能投資口の総口数及び発行済投資口の総口数は以下のとおり
です。
出資総額 244,307,911,370 円
発行可能投資口の総口数 20,000,000口
発行済投資口の総口数 4,715,200口
なお、本書の日付以前における 発行済投資口の総口数 及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)(注1)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
3,722,010 3,722,010 161,120 161,120 (注2)
2015年10月1日 新設合併
461,120 4,183,130 - 161,120 (注3)
2016年9月1日 吸収合併
一時差異等
- 4,183,130 763 161,883 (注4)
2016年10月14日 調整引当額
戻入
一時差異等
- 4,183,130 708 16 2,592 (注4)
2017年4月14日 調整引当額
戻入
一時差異等
- 4,183,130 198 162,791 (注4)
2017年10月13日 調整引当額
戻入
132,000 4,315,130 17,572 180,363 (注5)
2018年3月1日 公募増資
第三者割当
6,670 4,321,800 887 181,251 (注6)
2018年3月20日
増資
一時差異等
- 4,321,800 478 181,730 (注4)
2018年4月13日 調整引当額
戻入
一時差異等
- 4,321,800 321 182,051 (注4)
2018年10月15日 調整引当額
戻入
214,760 4,536,560 31,241 213,293 (注7)
2019年3月1日 公募増資
第三者割当
10,740 4,547,300 1,562 214,855 (注8)
2019年3月26日
増資
一時差異等
2019年10月15日 調整引当額 - 4,547,300 91 214,947 (注4)
戻入
159,900 4,707,200 27,845 242,792 (注9)
2019年12月20日 公募増資
第 三者割当
8,000 4,715,200 1,393 244,185 (注10)
2020年1月21日
増資
一時差異等
- 4,715,200 122 244,307 (注4)
2020年4月14日 調整引当額
戻入
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)本投資法人は旧NMF、野村不動産オフィスファンド投資法人(以下「NOF」といいます。)及び野村不動産レジデンシャル投資
法人(以下「NRF」といいます。)を新設合併消滅法人とする2015年10月1日付の新設合併 (以下「3REIT合併」といいます。)
により設立されました。本投資法人は、設立に際し、旧NMFの投資口1口に対し本投資法人の投資口1口を割当交付し、NOFの投
資口1口に対し本投資法人の投資口3.6口を割当交付し、NRFの投資口1口に対し本投資法人の投資口4.45口を割当交付しまし
た。
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(注3)本投資法人は、 本投資法人を吸収合併存続法人、トップリート投資法人(以下「TOP」といいます。)を吸収合併消滅法人とす
る2016年9月1日付の吸収合併(以下「TOP吸収合併」といいます。)に際し、 TOPの投資口1口に対し本投資法人の投資口2.62口
を割当交付し、その結果、461,120口の新投資口を発行しました。なお、これに伴う出資総額の変更はありません。
(注4) 「年月日」欄に 記載の各日付にて開催された本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入を決議し、出資 総額へ
の組入れを行っています。
(注5)1口当たり発行価格137,474円(発行価額133,125円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
(注6)1口当たり発行価額133,125円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注7)1口当たり発行価格150,223円(発行価額145,471円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
(注8)1口当たり発行価額145,471円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注9)1口当たり発行価格179,830円(発行価額174,141円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
(注10)1口当たり発行価額174,141円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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(6)【主要な投資主の状況】
第9期末時点における主要な投資主の状況及び投資主のタイプ別の構成は次のとおりです。
① 主要な投資主の状況
(2020年2月末日現在)
発行済投資口の
所有 総口数に対する
投資口数 所有投資口数の
氏名又は名称 住所
(口) 割合
(%)(注)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
東京都中央区晴海一丁目8-11 971,376 20.60
(信託口)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託
東京都港区浜松町二丁目11-3 782,983 16.61
口)
野村信託銀行株式会社(投信口) 東京都千代田区大手町二丁目2-2 213,830 4.53
東京都新宿区西新宿一丁目26-2 210,671 4.47
野村不動産株式会社
STATE STREET BANK WEST CLIENT – TREATY
505234
東京都港区港南二丁目15-1 138,301 2.93
常任代理人
株式会社みずほ銀行
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資
東京都中央区晴海一丁目8-12 117,763 2.50
信託口)
東京都千代田区丸の内二丁目7-3 67,727 1.44
JPモルガン証券株式会社
東京都中央区日本橋茅場町一丁目2-
64,156 1.36
日本証券金融株式会社
10
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103
東京都港区港南二丁目15-1 59,403 1.26
常任代理人
株式会社みずほ銀行
JP MORGAN CHASE BANK 385771
東京都港区港南二丁目15-1 51,095 1.08
常任代理人
株式会社みずほ銀行
2,677,305 56.78
合 計
(注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第3位を四捨五入しています。
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② 投資主構成
(2020年2月末日現在)
投資口の状況
外国法人等
区分
政府及び地 金融商品取 その他の 個人
(うち個
金融機関 計
方公共団体 引業者 国内法人 その他
人)
563
投資主数
1 212 25 493 28,771 30,065
(人)
(23)
1.9
割合
0.0 0.7 0.1 1.6 95.7 100.0
(%)(注)
(0.1)
1,300,948
所有投資口数
9 2,570,896 235,293 307,765 300,289 4,715,200
(口)
(248)
27.6
割合
0.0 54.5 5.0 6.5 6.4 100.0
(%)(注)
(0.0)
(注)割合については、小数点第2位を四捨五入しています。このため、合計が100.0%にならない場合があります。
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2【投資方針】
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいます。)のうち不動産、不
動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的と
して、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針とし
ています(規約第27条)。かかる基本方針のもと、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用
途の施設に投資し、持続的な成長を可能とする「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により安定した運用
を実現できる「大型REIT」の特性、地域分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながらも、アップサイド
が期待できる「東京圏中心のポートフォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産をはじめとする野村不動産
グループとの「賃貸バリューチェーン」に基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み合わせること
で、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していき
ます。
また、本投資法人は、テナント需要に厚みのある東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を中心に、
三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。
A.多様な不動産への投資を通じた安定した成長の実現(総合型戦略)
本投資法人は、総合型戦略を通じて、用途の分散効果による収益の安定性と成長性の両面の追求と、物件
情報収集力の向上による優良物件への厳選投資及び投資機会の拡大を図ることを目指しています。
本投資法人のポートフォリオは、景気変動に左右されにくく収益の安定化が見込める物流施設、商業施設
(居住地立地)及び居住用施設等と、景気変動による収益の上昇が期待できるオフィス及び商業施設(駅前
立地)等で構成されており、契約期間や契約形態(普通借家・定期借家)といった賃貸借取引の慣行や用途
毎の収益特性の違いに着目した投資によって、収益の安定化と成長性の両面を追求することが可能であると
考えています。
また、J-REIT市場における投資対象は、当初のオフィス中心から、商業施設、居住用施設及び物流施設、
更にはホテル、工場、インフラやヘルスケア施設にまで多様化が進んでおり、今後更なるJ-REIT市場の成長
とともにその拡がりが期待されています。本投資法人は、この様なJ-REIT市場を取り巻く環境を踏まえ、総
合型REITとしての特性を活かして投資対象の多様化に対応し、投資機会の拡大を実現することにより、更な
る成長を追求していきます。
B.ポートフォリオの分散効果により安定した運用を実現できる大型REIT
本投資法人は、ポートフォリオの分散効果を通じて、保有資産の収入減少リスクや偏在リスク及びテナン
ト集中に係るリスク等を低減させることができるものと考えています。かかるリスクの低減を背景として、
本投資法人は、ポートフォリオの価値向上に向けた様々な施策を積極的に推進します。具体的には、不動産
等を長期保有する投資法人にとって、保有資産の経年劣化は避けられない課題であり、減価償却費を活用し
たバリューアップ工事の実施、物件入替え、スポンサーと協働した建替え等、ポートフォリオの価値向上に
向けた施策を積極的に推進していきます。更に、大型化(スケールメリット)を活かして、物件運営の集約
化と効率化を進め、各種経費の低減にも努めることで内部成長の充実を図ります。
これらに加え、資産規模や時価総額の拡大による金融コストの削減や資金調達手段の多様化を促進し、資
金調達力の向上を裏付けとした財務安定性の向上を目指します。
C.地域分散によるキャッシュ・フローの安定化を図りながらも、アップサイドが期待できる東京圏中心のポー
トフォリオ
本投資法人は、三大都市圏(首都圏、中京圏及び近畿圏)を中心として政令指定都市を含むその他主要都
市又はその周辺地域を主たる投資対象地域とし、投資に際しては、地震リスク並びに地域経済及び賃貸市況
の変動等のリスクを軽減することによりキャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、取得する運
用資産の地域分散を図りつつ、賃料収入の増加によるアップサイドが期待できる東京圏中心のポートフォリ
オを構築することとしています。