東急リアル・エステート投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第33期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)
提出書類 | 有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(令和1年8月1日-令和2年1月31日) |
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提出日 | |
提出者 | 東急リアル・エステート投資法人 |
カテゴリ | 有価証券報告書(内国投資証券) |
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東急リアル・エステート投資法人(E13661)
有価証券報告書(内国投資証券)
【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年4月24日
【計算期間】 第33期
(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
【発行者名】 東急リアル・エステート投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 柏崎 和義
【本店の所在の場所】 東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号
【事務連絡者氏名】 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社
執行役員経営企画・財務・IR担当 兼 財務・IR部長 山川 潔
【連絡場所】 東京都渋谷区道玄坂一丁目12番1号
【電話番号】 03-5428-5828
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
(東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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第一部【ファンド情報】
第1【ファンドの状況】
1【投資法人の概況】
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
自 2015年 自 2015年 自 2016年 自 2016年 自 2017年
2月1日 8月1日 2月1日 8月1日 2月1日
期別
至 2015年 至 2016年 至 2016年 至 2017年 至 2017年
7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日
(181日) (184日) (182日) (184日) (181日)
営業成績
損益計算書
7,133 9,500 6,919
営業収益 百万円 7,289 7,514
営業利益 百万円 3,083 3,251 3,580 3,588 2,940
経常利益 百万円 2,396 2,572 2,927 2,954 2,355
当期純利益 百万円 2,396 2,571 2,926 2,952 2,355
事業収支
不動産賃貸事業収益 (注3) 百万円 7,131 7,289 7,150 6,973 6,919
不動産賃貸事業費用 百万円 3,396 3,368 3,362 3,232 3,310
(うち減価償却費等) (注4) 百万円 (1,013) (1,028) (1,049) (1,027) (1,022)
賃貸NOI (注5) 百万円 4,747 4,949 4,837 4,768 4,631
資金収支
(a)
FFO 百万円 3,406 3,600 3,467 3,439 3,377
(注6)
資本的支出額 (b) 百万円 542 622 684 615 840
(a)-(b)
AFFO 百万円 2,864 2,978 2,783 2,824 2,537
(注7)
財産等の状況
貸借対照表
総資産額 (c) 百万円 222,810 222,868 221,495 219,762 219,579
(対前期比) % (△0.2) (0.0) (△0.6) (△0.8) (△0.1)
(d)
有利子負債額 百万円 97,000 97,000 95,500 93,500 93,500
(注8)
純資産額 (e) 百万円 113,008 113,183 113,538 113,856 113,527
(対前期比) % (△0.1) (0.2) (0.3) (0.3) (△0.3)
出資総額 百万円 110,479 110,479 110,479 110,479 110,479
ポートフォリオ
不動産等の取得価額 (注9) 百万円 222,059 224,809 223,629 222,339 222,339
不動産等の貸借対照表計上額 (注9) 百万円 210,199 212,739 211,772 210,192 210,000
(f)
不動産等の期末算定価額 百万円 233,480 242,870 244,500 245,200 252,280
(注9)
期末物件数 件 29 30 29 28 28
総賃貸可能面積 (注10) ㎡ 229,859.61 231,706.49 211,801.83 210,476.40 210,373.50
期末稼働率 (注11) % 98.9 98.9 97.0 97.1 98.3
その他
分配
分配総額 百万円 2,396 2,572 2,634 2,684 2,590
配当性向 % 100.0 100.0 90.0 90.9 110.0
1口当たり情報
発行済投資口の総口数 口 977,600 977,600 977,600 977,600 977,600
1口当たり純資産額 円 115,597 115,777 116,139 116,465 116,128
2,630 3,020 2,409
1口当たり当期純利益 (注12) 円 2,450 2,993
2,631 2,746 2,650
1口当たり分配金額 円 2,451 2,695
経営指標
総資産経常利益率(年換算) (注13) % 2.2 2.3 2.6 2.7 2.2
自己資本利益率(年換算) (注14) % 4.3 4.5 5.2 5.2 4.2
自己資本比率 (e)/(c) % 50.7 50.8 51.3 51.8 51.7
(対前期増減) (0.1) (0.1) (0.5) (0.5) (△0.1)
期末総資産有利子負債比率 (d)/(c) % 43.5 43.5 43.1 42.5 42.6
期末算定価額有利子負債比率 (d)/(f) % 41.5 39.9 39.1 38.1 37.1
期中平均投資口価格 (注15) 円 153,975 145,209 154,325 140,910 137,786
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第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
自 2017年 自 2018年 自 2018年 自 2019年 自 2019年
8月1日 2月1日 8月1日 2月1日 8月1日
期別
至 2018年 至 2018年 至 2019年 至 2019年 至 2020年
1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日
(184日) (181日) (184日) (181日) (184日)
営業成績
損益計算書
7,119 7,523 7,366 8,123
営業収益 百万円 7,032
営業利益 百万円 3,068 3,197 3,547 3,349 4,049
2,858 3,578
経常利益 百万円 2,494 2,679 3,029
当期純利益 百万円 2,493 2,678 3,029 2,857 3,580
事業収支
不動産賃貸事業収益 (注3) 百万円 7,032 7,119 7,207 7,327 7,459
不動産賃貸事業費用 百万円 3,271 3,211 3,238 3,251 3,284
(うち減価償却費等) (注4) 百万円 (1,036) (1,054) (1,028) (994) (991)
賃貸NOI (注5) 百万円 4,797 4,962 4,996 5,070 5,165
資金収支
(a)
FFO 百万円 3,530 3,732 3,740 3,812 3,906
(注6)
資本的支出額 (b) 百万円 458 413 506 583 635
(a)-(b)
AFFO 百万円 3,071 3,318 3,233 3,229 3,271
(注7)
財産等の状況
貸借対照表
総資産額 (c) 百万円 218,101 219,396 219,958 218,587 219,504
(対前期比) % (△0.7) (0.6) (0.3) (△0.6) (0.4)
(d)
有利子負債額 百万円 92,000 93,500 93,500 92,300 92,000
(注8)
純資産額 (e) 百万円 113,430 113,517 113,869 113,697 114,420
(対前期比) % (△0.1) (0.1) (0.3) (△0.2) (0.6)
出資総額 百万円 110,479 110,479 110,479 110,479 110,479
ポートフォリオ
不動産等の取得価額 (注9) 百万円 223,539 223,539 225,189 231,436 231,235
不動産等の貸借対照表計上額 (注9) 百万円 210,672 210,047 211,404 214,720 214,240
(f)
不動産等の期末算定価額 百万円 258,360 263,730 270,500 280,340 291,721
(注9)
期末物件数 件 29 29 30 31 32
総賃貸可能面積 (注10) ㎡ 211,303.47 211,267.00 207,848.65 210,274.91 209,337.25
期末稼働率 (注11) % 99.7 99.3 99.0 99.5 99.2
その他
分配
分配総額 百万円 2,590 2,677 3,029 2,857 3,224
配当性向 % 103.9 100.0 100.0 100.0 90.0
1口当たり情報
発行済投資口の総口数 口 977,600 977,600 977,600 977,600 977,600
1口当たり純資産額 円 116,029 116,118 116,478 116,302 117,041
2,550 2,739 3,098 2,923 3,662
1口当たり当期純利益 (注12) 円
2,650 2,739 3,099 2,923 3,298
1口当たり分配金額 円
経営指標
総資産経常利益率(年換算) (注13) % 2.3 2.5 2.7 2.6 3.2
自己資本利益率(年換算) (注14) % 4.4 4.8 5.3 5.1 6.2
自己資本比率 (e)/(c) % 52.0 51.7 51.8 52.0 52.1
(対前期増減) (0.3) (△0.3) (0.0) (0.2) (0.1)
期末総資産有利子負債比率 (d)/(c) % 42.2 42.6 42.5 42.2 41.9
期末算定価額有利子負債比率 (d)/(f) % 35.6 35.5 34.6 32.9 31.5
期中平均投資口価格 (注15) 円 137,260 146,066 159,494 179,134 204,476
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(注1) 営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注2) 記載した数値は、以下、本書において特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は四捨五入に
より記載しています。
(注3) 「不動産賃貸事業収益」には、資産受入益( 第24期2百万円、第28期0百万円)及び工事負担金受入額(第28期0百万円)は含
んでいません。
(注4) 「減価償却費等」には固定資産除却損( 第24期10百万円、第25期5百万円、第26期23百万円、第27期26百万円、第28期10百万
円、第29期4百万円、第30期5百万円、第31期13百万円、第32期7百万円、第33期3百万円)を含んでいます 。
(注5) 賃貸NOI(Net Operating Income)、計算:不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用+減価償却費等
(注6) FFO(Funds from Operation)、計算:当期純利益+減価償却費等+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却
益-不動産等交換差益-資産受入益
なお、その他不動産関連償却は発生していません。
(注7) AFFO(Adjusted Funds from Operation)
(注8) 短期借入金+ 1 年内返済予定の長期借入金+長期借入金+1年内償還予定の投資法人債+投資法人債
(注9) 不動産信託受益権については、総資産から当該不動産信託受益権の資産の一部である金銭等を差引いた実質不動産の保有に
相当する部分を記載しています。
(注10) 「総賃貸可能面積」は、建物・施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫及び土地の契約書及び図面上の合
計面積(共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。)を記載しています。
(注11) 「期末稼働率」は、期末の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。
(注12) 「 1 口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数(第24期 乃至 第33期977,600口)で除することにより算出
しています。
(注13) 経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額 )÷2 }×365÷運用日数
(注14) 当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2 }×365÷運 用日数
(注15) 本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市
場における期中平均価格(終値)です。
② 事業の概要及び第33期以降の資産運用の経過
A. 当期の概況
(イ) 投資法人の主な推移
東急リアル・エステート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関
する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づ
き、2003年6月20日に設立され、同年9月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動
産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード8957)。
その後、第3期初の2004年8月に投資口数44,000口(オーバーアロットメントによる2,000口を含みま
す。)の追加公募増資を、第5期初の2005年8月に投資口数27,380口(オーバーアロットメントによる
680口を含みます。)の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年8月及び同年9月に投資口数26,140口
(オーバーアロットメントによる2,376口を含みます。)の追加公募増資を行いました。2014年1月31日
を基準日、同年2月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口を1口につき5口の割合をもって分割
した結果、2020年1月31日現在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
(ロ) 投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社(以下「本資産運
用会社」といいます。)に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安
定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法
人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
(i) 投資環境
当期の国内景気は、輸出が引き続き弱含むなかで、製造業を中心に弱さが一段と増しているものの、緩
やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、百貨店販売額及びスーパー販売額は前年を下回っているものの、コ
ンビニエンスストア販売額及び ドラッグストア販売額 が前年を上回っているなど、全体として回復しつつ
あります。生産活動では 全体として 足踏み の状況にあ ります。雇用情勢では、有効求人倍率は高水準で推
移し 、完全失業率は低水準で推移しており 、改善しています。
東京圏の人口動態については、2019年1月から12月までの間において、14万人超の転入(※)があり、
全国との格差は依然として拡大しています。※出典:「住民基本台帳人口移動報告」(総務省統計局)
このような状況のなか、東京都心5区のオフィス賃貸市場については、雇用情勢の改善による、就業者
数の増加等に伴う事務所の集約や拡張ニーズを背景に空室率 は低水準で推移し、平均賃料は緩やかな上昇
が続いています 。
一方、商業施設賃貸市場について、消費者マインドは弱い動きが続いているものの、実質総雇用者所得
の緩やかな増加による個人消費の持ち直しにより、都心型商業施設のテナントを取り巻く環境は堅調に推
移しています。
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また、不動産売買市場については、不動産投資家の旺盛な投資意欲と良好な資金調達環境を背景に、引
き続き、取引価格は高値圏で推移し、期待利回り は低水準で推移 しています。
(ii) 運用実績
a. 物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件へ
の投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略
(サーフプラン)(注)」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2019年10月1日にKN自由が丘プラザの信託受益権の準共有持分割合49%を取得し、
TOKYU REIT赤坂檜町ビルの信託受益権の準共有持分割合49%を譲渡しました。なお、2020年3月4日に、
KN自由が丘プラザの信託受益権の準共有持分割合51%を取得し、TOKYU REIT赤坂檜町ビルの信託受益権
の準共有持分割合51%を譲渡しております。
当期末現在の本投資法人が保有する32物件の取得価額合計は2,312億3千5百万円、総賃貸可能面積は
209,337.25㎡、期末算定価額の合計は2,917億円となりました 。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は774億8千1
百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に
反映させていません 。
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して2.2%の上昇となりまし
た。また、期末の空室率は前期末の0.5%から0.3ポイント増加し0.8%となりました 。
(注)「長期投資運用戦略(サーフプラン)」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物
件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指
す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
b. 利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引
規程を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者(注)への報酬
について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある
旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
(注) 「利害関係者」については、後記「(4)投資法人の機構 b.投資法人の運用体制 (イ)取締役会による意思決定及び
業務執行の監督 <委員会> ⅱ.コンプライアンス・リスクマネジメント委員会」における注記をご参照下さい。以
下同じです。
(ハ) 資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到
来した長期借入金49億円について借換を行いました。また、期中に返済期限が到来した短期借入金23億円
の返済資金の一部に充当するため投資法人債20億円を発行いたしました。なお、手元流動性の拡充による
財務信用力の確保を目的として、取引金融機関4行と総額180億円の借入枠(コミットメントライン)を
設定しており、当該借入枠による短期借入金として、分配金支払資金の一部に充てるため6億円を調達
し、期中に全額返済しております。当期末現在の有利子負債残高は920億円(投資法人債残高80億円、長
期借入金残高840億円(1年内返済予定の長期借入金139億円を含みます。))、当期における加重平均利
率は、0.99%(当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算していま
す。)です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称 格付けの内容
株式会社日本格付研究所( JCR ) 長期発行体格付: AA -
格付の見通し:安定的
株式会社格付投資情報センター( R & I) 発行体格付: A+
格付の方向性: 安定的
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(ニ) 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益81億2千3百万円、営業利益40億4千9百万円とな
り、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は35億7千8百万円、当期純利益は35億8千万円を
計上しました。
当期は、「平成二十一年及び平成二十二年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」(租税特別措
置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第66
条の2)に基づき、2019年10月1日に譲渡を行った「TOKYU REIT赤坂檜町ビル」の信託受益権の準共有持
分割合49%の譲渡益6億6千4百万円のうち、3億5千6百万円を圧縮積立金として繰り入れます。よって、分
配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
当期未処分利益から当該圧縮積立金を控除した上で、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部
分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,298円となりました 。
B. 今後の運用方針及び対処すべき課題
(イ) 想定される将来動向
景気の先行きについては、新型コロナウイルス感染症の影響による厳しい状況が続くと見込まれ、内外
経済をさらに下振れさせるリスクに十分注意する必要があります。また、金融資本市場の変動等の影響を
注視する必要があります。
このような見通しのなか、不動産売買市場及び不動産賃貸市場においては、先行きは不透明な状況と
なっております。
(ロ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心
5区地域及び東急沿線地域(注1)を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一
定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地
域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急株式会
社等(以下、「東急㈱等」(注2)といいます。)からバランスよく取得していきます。
(注1) 「東京都心5区地域」を都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び都心5区に準ずる商業用不動産
集積地(池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等)と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点
地域(渋谷区)及びその他東急沿線地域(東京都(品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市)、神奈川県横浜市
(港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区)、神奈川県川崎市(中原区、高津区、宮前区)、神奈川県
大和市)と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東
京都心5区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以
下同じです。
(注2)東急㈱等については、後記「(2)投資法人の目的及び基本的性格 a.投資法人の目的及び基本的性格 (イ)成長性
②外部成長要因」における注記をご参照下さい。
物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働(コラボレーション)により収益の安定性及び成長性
を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、
来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リ
ニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。
また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
当期末現在の投資環境判断として、首都圏の不動産価格はピークが継続しており、「長期投資運用戦略
(サーフプラン)」における「売却・入替期」が続く一方、スポンサーである東急株式会社(以下、「東
急㈱」といいます。)において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏(渋谷駅半径2.5km圏内)や東急沿
線の開発が継続することから、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、継続して上昇することが
見込まれます。これらにより、東京都心5区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本
投資法人の保有物件の含み益は増加しています。
このような環境認識のもと、本投資法人は2018年から2020年までの施策として、「長期投資運用戦略
(サーフプラン)」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン(注3)、物件築
年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自
己投資口の取得及び消却を検討します。
(注3) 保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン(賃料収入等)と将来のキャピタルリターン(売却収入)
により構成されます。
さらに、透明性を確保するため本資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不
動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
なお、上記に記載した投資環境判断、今後の運用方針及び対処すべき課題は、本資産運用会社の本書の
日付現在における分析、認識及び方針を示したものであり、将来の業績等を保証するものではなく、ま
た、記載された施策が実行される保証もありません。
C. 決算日後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
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資産の譲渡及び取得
2020年3月4日付で、以下の資産を譲渡及び取得しました。
(a) 資産の譲渡
ⅰ.譲渡資産 : 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 : TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分51%)
ⅲ.譲渡価額(注1) : 2,448百万円
ⅳ.契約日 : 2019年9月12日
ⅴ.譲渡日 : 2020年3月4日
ⅵ.譲渡先 : オリックス不動産投資法人(注2)
ⅶ. 不動産等売却益及び圧縮積立金の計上:2020年7月期(第34期)に不動産等売却益701百万円及び圧縮
積立金繰入額375百万円を計上する見込みです。
(注1)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額を記載しています。
(注2) 本投資法人・本資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該
譲渡先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者でもありません 。
(注3)2019年10月1日にTOKYU REIT赤坂檜町ビルの信託受益権の準共有持分49%を譲渡済みです。
(b)資産の取得
ⅰ.取得資産 : 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 : KN自由が丘プラザ(準共有持分51%)
ⅲ.取得価額(注1) : 1,611百万円
ⅳ.契約日 : 2019年9月12日
ⅴ.取得日 : 2020年3月4日
ⅵ.取得先 : オリックス不動産投資法人(注2)
ⅶ.取得資金 :TOKYU REIT赤坂檜町ビルの譲渡代金
(注1)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額を記載しています。
(注2)本投資法人・本資産運用会社と、取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者でもありません。
(注3)2019年10月1日にKN自由が丘プラザの信託受益権の準共有持分49%を取得済みです。
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(ご参考)
前記「 C.決算日後に生じた重要な事実 資産の譲渡及び取得 (b)資産の取得」に係る概要
KN自由が丘プラザ
物件の名称 KN自由が丘プラザ
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
(土地) 東京都目黒区自由が丘二丁目20番10、20番11
(登記簿上の表示)
所在地
(建物) 東京都目黒区自由が丘二丁目20番地10、20番地11
最寄駅からの所要時間(注1)
東急東横線・大井町線「自由が丘」駅徒歩約2分
用途 事務所、店舗
(土地) 575.54㎡(注2 )
面積(登記簿上の表示)
(建物) 1,272.60㎡
構造・階数(登記簿上の表示)
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
竣工年月(登記簿上の表示)
2001年12 月
オリックス不動産投資法人(注3)
売主
(土地)
所有権
所有形態
(建物)
所有権
テナントの総数(注4) 5
取得価額(注5)
1,611百万円
1,718百万円(価格時点:2019年9月1日)(注6)
取得時鑑定評価額
鑑定評価機関:日本ヴァリュアーズ株式会社
特記事項 なし
(注1) 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した
数値です。
(注2) 対象土地の南側の一部(約40.86㎡)が建築基準法第42条第2項の規定による道路(2項道路)として
通行の用に供されています。
(注3) 本投資法人・本資産運用会社と、売主との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、
また、当該売主は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者でもありません。
(注4)「テナントの総数」は、2020年3月4日時点における実績に基づき記載しています。
(注5)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額を記載しています。
(注6) 信託受益権の準共有持分51%の価格を記載しています。
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(2)【投資法人の目的及び基本的性格】
a. 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用
を行います。
(イ) 成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の
観点から達成することにより確保します。
① 内部成長要因
● 資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価
値の最大化を目指した運用を委託します。
● 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施
設、住宅 及びそのいずれかを含む複合施設 とします。ただし、首都圏以外には投資しません。
② 外部成長要因
● 積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業
施設、住宅 及びそのいずれかを含む複合施設 に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精
査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期
保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行
うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり
利益の成長を目指します。
● 東 急㈱等( 注)からの物件取得
本投資法人は、東急 ㈱ 等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものと
します。このため、東急 ㈱ 、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する
覚書」を締結しています。同覚書の内容については、後記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態
度 (ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。
(注)「東急 ㈱ 等」とは、以下の(ⅰ)から(iii)までのいずれかに掲げる者をいいます。以下同じで
す。
(ⅰ) 東急 ㈱
(ii) 東急 ㈱ の連結子会社
(iii) 東急 ㈱ 又は東急 ㈱ の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その
他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
(ロ) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当(分配金)の確保をいいます。
● 投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸
収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすること
により、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益
性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
● 開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として
開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した
上で物件取得の機会を確保することを企図しています。
(ハ) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情
報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急 ㈱ 等に事業及び
取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、利
害関係者との利益相反回避に十分配慮するものとします。
● 市場価格取引の徹底
● 情報開示の充実
● 独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本資産運用会社は、自主ルールとして「 利害関係者取引規程」 を策定及び随時改定し、 その
要旨を 開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急 ㈱ 等その他の本資産運用会社の利害関
係人等との取引に関し ては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先立って コンプライアンス ・リ
スクマネジメント委員会の審議 及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることに
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より 、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い 、その実効性
を確実なものとします(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引
制 限 B. 本資産運用会社の自主ルール( 利害関係者取引規程)」 をご参照下さい。)。
b. 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資
産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金商法」といいま
す。)上の金融商品取引業者(本書の日付現在、本資産運用会社)にすべて委託してこれを行います。
(注1) 投資法人に関する法的枠組みは、大要以下の通りです。
投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企
画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行
可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かか
る規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができま
す。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を
通じて、投資法人の意思決定に参画できる他、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株
式会社における株主の権利と必ずしも同一ではありません。投資主の権利については、後記「第二部 投資法人の詳細情報
第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利」をご参照下さい。
投資法人にはその機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員は、投
資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。すべての執行役員と監
督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配
に係る計算書を含みます。)の承認等、投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。更に、会計監査人は、投
資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会の決議によって選任され
ます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投資法人の機構 a. 投資法人の
統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができる他、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き受ける者を
募集することもできます。
投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用
します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、こ
の登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2
投資方針 (1) 投資方針及び(2) 投資対象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対
する分配方針については、後記「2 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、投信法上の資産運用会社(内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業を行う金融商品取引業者(投資運
用業を行うものに限り、信託会社を除きます。))にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録
投資法人は、信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。更
に、投資法人は、一般事務受託者に発行する投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集に関する事務並びに投資主名簿等
に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に
ついては、後記「(3) 投資法人の仕組み」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況」をご参照下さ
い。
(注2) 本投資法人の投資口は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その後の改正を含みま
す。)(以下「振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本
投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。)です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行
することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(振替法第226条第1項、第227条第1項)。
なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」ということとしますが、同時に本投資証券には、別途明記す
る場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債(振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。ま
た、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。)です。なお、以下では、
別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券(以下「本投資法人債券」といいます。)についての記載
は、本振替投資法人債を含むものとします。
(注3) 本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。
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(3)【投資法人の仕組み】
a. 本投資法人の仕組図
(注1) プロパティ・マネジメント契約は、物件毎に個別に締結され、信託受益権の場合、本投資法人、本資産運用会社、不動産信託
受託者、プロパティ・マネジメント会社の四者契約に、不動産に直接投資する物件の場合、不動産信託受託者を除く三者契約に
なります。
(注2) 本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含み
ます。)第12条第3項に定める特定関係法人をいいます。以下同じです。)は、東急 ㈱ です。東急 ㈱ は、本資産運用会社の親会
社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8条第3項
に規定する親会社をいいます。)であり、本投資法人及び本資産運用会社との間で本仕組図に記載された各契約、その他の契約
を締結し、各種業務を提供しています。また、本投資法人から物件を賃借しているほか、本投資法人との間で物件の売買を行っ
ています。なお、詳細については後記「 c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者 」、「2 投資方針 (1)
投資方針 b. 投資態度 (ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」及び「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投
資資産の主要なもの」もご参照下さい。
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b. 本投資法人並びに本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称、運営上の役割及び関
係業務の概要
運営上の役割 名称 関係業務の内容
本投資法人 東急リアル・エステート投資法人 本投資法人の規約に基づき、投資主より払込まれた資金
等を、不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産
対応証券等に投資することにより運用を行います。
本資産運用会社 東急リアル・エステート・ 2003年6月20日付で本投資法人との間で資産運用委託契
インベストメント・マネジメント 約を締結しました。
株式会社 金商法上の金融商品取引業者(金商法第28条第4項)と
して、同契約に基づき、本投資法人の規約並びに同規約に
定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る
業務を行います。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、①本投資法
人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又
は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれら
の取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)、②本投
資法人が行う資金調達に係る業務、③本投資法人への報告
業務及び④その他本投資法人が随時委託する前記①から③
に関連し又は付随する業務(本投資法人の業務執行を補助
する業務を含みます。)です。
一般事務受託者/ 三菱UFJ信託銀行株式会社 2003年6月20日付で本投資法人との間で一般事務委託
資産保管会社 契約を、また、2008年12月22日付で本投資法人との間で
投資口事務代行委託契約及び特別口座の管理に関する契
約をそれぞれ締結しました(注)。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号乃至
第6号。ただし、新投資口予約権に関する事務及び投資
法人債に関する事務を除きます。)として、これらの契
約に基づき、本投資法人の①投資口の名義書換に関する
事務、②本投資証券の発行に関する事務、③本投資法人
の機関(投資主総会及び役員会)の運営に関する事務、
④計算に関する事務、⑤投資主に対して分配をする金銭
の支払に関する事務、⑥投資主からの本投資法人に対す
る権利行使に関する請求、その他の投資主からの申出の
受付に関する事務、⑦会計帳簿の作成に関する事務及び
⑧納税に関する事務を行います。
2003年6月20日付で本投資法人との間で資産保管業務
委託契約を締結しました。
投信法上の資産保管会社として、資産保管業務委託契
約に基づき、本投資法人の保有する資産の保管に係る業
務を行います。
投資法人債に関する 株式会社三菱UFJ銀行 2012年10月16日付で本投資法人との間で第3回無担保
一般事務受託者 投資法人債に関して財務及び発行・支払代理契約を締結
しました。
2014年3月5日付で本投資法人との間で第5回無担保
投資法人債に関して財務及び発行・支払代理契約を締結
しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第
3号及び第6号のうち、投資法人債に関する事務。)と
して、同契約に基づき、①投資法人債原簿の作成及び備
置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人
債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利
息又は償還金の支払に関する事務及び④投資法人債権者
の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの
申出の受付に関する事務を行います。
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運営上の役割 名称 関係業務の内容
投資法人債に関する 三井住友信託銀行株式会社 2019年10月17日付で本投資法人との間で第6回無担保
一般事務受託者 投資法人債に関して財務及び発行・支払代理契約を締結
しました。
2019年10月17日付で本投資法人との間で第7回無担保
投資法人債に関して財務及び発行・支払代理契約を締結
しました。
投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第
3号及び第6号のうち、投資法人債に関する事務。)と
して、同契約に基づき、①投資法人債原簿の作成及び備
置きその他の投資法人債原簿に関する事務、②投資法人
債券の発行に関する事務、③投資法人債権者に対する利
息又は償還金の支払に関する事務及び④投資法人債権者
の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの
申出の受付に関する事務を行います。
(注) 特別口座の管理に関する契約との関係で三菱UFJ信託銀行株式会社を以下、その役割において「特別口座管理人」ということがあります。
c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者
役割 名称 業務内容
2011年3月4日付で東急 ㈱ 、本投資法人及び本資産運用会社
パイプライン・ 東急株式会社
との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しま
サポート会社
した。(以下、その役割において東急㈱を「パイプライン・サ
ポート会社」ということがあります。)
同覚書に基づき、パイプライン・サポート会社が本投資法人
が投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、
当該パイプライン・サポート会社は、まず優先的に本資産運用
会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、
本資産運用会社と当該パイプライン・サポート会社が購入条件
について基本的に合意した場合、当該パイプライン・サポート
会社と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を
行うものとされています。同覚書の詳細な内容については、後
記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ト) 保有不
動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。
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役割 名称 業務内容
本投資法人は、直接に又は不動産信託受益権の形態で保有し
プロパティ・ 東急株式会社、
ている各物件についてプロパティ・マネジメント(以下「PM」
マネジメント会社 株式会社東急コミュニティー
ということがあります。)契約を締結して、以下の業務(以下
(以下、「東急コミュニ
併せて「プロパティ・マネジメント業務」又は「PM業務」とい
い、その役割において「プロパティ・マネジメント会社」又は
ティー」ということがありま
「PM会社」といいます。)を、プロパティ・マネジメント会社
す。)、及び東急住宅リース
に委託します。このようなプロパティ・マネジメント業務の委
株式会社(以下、「東急住宅
託は、各物件毎に行われます。
① 全般的業務
リース」ということがありま
② 収益管理業務
す。)
③ 保守管理業務
④ コンストラクション・マネジメント業務
⑤ リーシング・マネジメント業務
⑥ 渉外業務
⑦ 危機管理業務
⑧ その他上記に関連し又は付随する業務
2020年1月31日現在、各プロパティ・マネジメント会社がプ
ロパティ・マネジメント業務を行う物件は以下の通りです。
<東急 ㈱ >
・ QFRONT(キューフロント)
・ TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
・ cocoti(ココチ)
・ CONZE(コンツェ)恵比寿
・ 代官山フォーラム
・ TOKYU REIT下北沢スクエア(注1)
・ KN 自由が丘プラザ (注2)
・ 東急南平台町ビル
・ 東急桜丘町ビル
・ TOKYU REIT蒲田ビル
・ TOKYU REIT虎ノ門ビル
・ 東急池尻大橋ビル
・ TOKYU REIT新宿ビル
・ 東急銀座二丁目ビル
・ TOKYU REIT 渋谷Rビル
・ 東急虎ノ門ビル
・ TOKYU REIT第2新宿ビル
・ 東急番町ビル
・ TOKYU REIT恵比寿ビル
・ 渋谷道玄坂スカイビル
<東急コミュニティー>
・ レキシントン青山
・ TOKYU REIT表参道スクエア
・ 東京日産台東ビル (住宅区画を除く)
・ TOKYU REIT赤坂檜町ビル(注3)
・ 赤坂四丁目ビル(東急エージェンシー本社ビル)
・ 世田谷ビジネススクエア
・ 麹町スクエア
・ 秋葉原三和東洋ビル
<東急住宅リース>
・ 東京日産台東ビル (住宅区画)
・ メゾンピオニー都立大学
(上記各物件の名称その他詳細は、後記「5 運用状況 (2)
投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの b. 個別不動産
等の概要」をご参照下さい。)
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役割 名称 業務内容
2003年7月14日付で本投資法人との間で「商標使用許諾契
ブランド・ 東急株式会社
約」を締結しました。本投資法人に対して、「東急」及び
ライセンス会社
「TOKYU」の商標の使用を許諾しています。同契約の詳細につ
いては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第1 投資法人の
追加情報 3 その他 b. 規約の変更、事業譲渡又は事業譲
受、出資の状況その他の重要事項 (ハ) 出資の状況その他の
重要事項」をご参照下さい。
2011年3月4日付で東急不動産、本投資法人及び本資産運用
その他の物件情報 東急不動産ホールディングス
会社との間で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」
及び物件取得機会の 株式会社(以下、「東急不動
(その後の変更及び承継を含みます。)を締結しました。
提供会社 産ホールディングス」という
同覚書に基づき、東急不動産等は、本投資法人が2011年3月
ことがあります。)及び東急
4日時点の投資方針及び投資対象に合致し投資することのでき
不動産株式会社(以下本c.に
る不動産資産を第三者に売却しようとする場合、本投資法人及
おいて、 「東急不動産等」と
び本資産運用会社に対し、当該第三者に対して提供するのと実
質的に同等の情報及び東急不動産等が必要と認めた情報を当該
いいます。)
第三者に対する情報の提供時点までに提供するものとし、本投
資法人及び本資産運用会社が、東急不動産等に対し、買取りの
申し入れをした場合、東急不動産等は、これに誠実に対応する
ものとされています。なお、同覚書の有効期間は、本投資法人
が東急不動産グループ各社(注4)から同覚書に基づき取得した
物件 (2011年3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基
準に合致していないものの任意に情報提供され取得された物件
を含みます。) の取得価額の総額が200億円に達する日までで
す。
同覚書の詳細については、後記「2 投資方針 (1) 投資方
針 b. 投資態度 (チ) その他の物件の取得機会確保に関する
覚書の概要」をご参照下さい。
(注1) TOKYU REIT下北沢スクエアは2019年11月1日付でユニゾ下北沢ビルから名称を変更しています。以下同じです。
(注2) KN自由が丘プラザにつき、2020年3月3日までのプロパティ・マネジメント業務はオリックス・アセットマネジメント株式会社に委託
していましたが、2020年3月4日より東急株式会社に委託しています。以下同じです。
(注3) TOKYU REIT赤坂檜町ビルにつき、2019年9月12日付で売買契約書を締結し、2019年10月1日に信託受益権の準共有持分49%を、2020年
3月4日に信託受益権の準共有持分51%をそれぞれ譲渡しました。以下同じです。
(注4)東急不動産グループ各社とは、以下の(a)から(c)までのいずれかに該当する法人をいいます。以下同じです。
(a) 東急不動産ホールディングス
(b) 東急不動産ホールディングスの連結子会社
(c) 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資そ
の他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
d. 匿名組合出資等の仕組み
本投資法人はその規約に基づき匿名組合出資持分その他の投資ビークルへの投資をすることがあります。匿名
組合出資持分に投資する場合、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資し、本投資法人は匿名組合員とし
て分配金を得ることになります。
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(4)【投資法人の機構】
a. 投資法人の統治に関する事項
(イ) 本投資法人の機関の内容
本投資法人の執行役員は、2名以内、監督役員は3名以内(ただし、執行役員の員数に1を加えた数以上とし
ます。)とされています(規約第19条)。
本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監督役
員2名並びにすべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会及び会計監査人により構成されています。
(a) 投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会
にて決定されます。投資主総会における各投資主の議決権及び決議方法については、後記「第二部 投資法人
の詳細情報 第3 管理及び運営 3 投資主・投資法人債権者の権利 (1)投資主の権利 (イ) 投資主総会
における議決権」をご参照下さい。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出
席した投資主の議決権の過半数をもって行います(規約第12条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等
一定の重要事項については、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、その議決権の
3分の2以上による決議(特別決議)を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。ただし、投資
主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された
議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案
のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、規約第15条第1
項)。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約別紙1「資産運用
の対象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記の通り
投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
本投資法人 は、2017年3月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年毎の3月20
日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招集します (規約第10条第1項)。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係
る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得な
ければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となり
ます(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の
決議が必要です(投信法第206条第1項)。
(b) 執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一
切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項、同条第5項、会社法(平成
17年法律第86号。その後の改正を含みます。)(以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。ただし、
本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委
託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行については、
役員会の承認を得なければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督
する権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会は、一定の職務執行に関する上記の承認権
限を有する(投信法第109条第2項)ほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督
する権限を有しています(投信法第114条第1項)。役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合
を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、その出席者の過半数をもって行います(投
信法第115条第1項、会社法第369条第1項、規約第23条)。
投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)及び本投資法人の役員会規則において、決
議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場
合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないことが定められて
います。
(c) 会計監査人
本投資法人は、PwCあらた有限責任監査法人を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反
する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います
(投信法第115条の3第1項等)。
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(ロ) 本投資法人の統治に関する事項
(a) コンプライアンス態勢を支えるガバナンス
本投資法人及び本資産運用会社では、優れたガバナンスは競争力の源泉であり、投資主価値向上に資する
ものと位置付けています。本投資法人の発行する投資証券がグローバルプロダクト(国際的金融商品)とし
て内外のあらゆる投資家の投資対象となるよう、グローバルスタンダードでみても充分な評価に足るガバナ
ンスの設計及びその整備を進め、着実な運営を行ってきました。
(b) 本投資法人のコンプライアンス・ポリシー
本投資法人は上場不動産投資信託として、その社会的責任と公共的使命を自覚し、倫理・法令、市場ルー
ル(本投資法人に適用あるグローバル規制を含む。)及び主務官庁のガイドラインその他、本投資法人の内
部規則等(以下、これらを総称して「法令等」といいます。)の遵守、すなわちコンプライアンスを徹底す
ることにより、投資主その他ステークホルダーの信頼を確保することを目的として、下記のとおり「コンプ
ライアンス・ポリシー」を制定し、かかる「コンプライアンス・ポリシー」に基づき、ガバナンスの設計及
びその整備を行っています。
(コンプライアンス態勢の構築)
A.本投資法人は、法令等の遵守その他、必要かつ適切なコンプライアンス態勢を構築します。
(コーポレート・ガバナンスの構築)
B.本投資法人は、利益相反取引の回避、内部者取引の未然防止その他、必要かつ適切なコーポレート・ガバ
ナンスを構築します。
(正確な記録・適切な保管)
C.本投資法人は、会計帳簿、議事録その他の情報を正確に記録し、適切にこれを保管します。
(適時・適切・正確・公平な情報の開示・提供)
D.本投資法人は、法令等の定めに従い、投資主その他のステークホルダーに対し、適時、適切、正確かつ公
平に情報を開示・提供します。
(委託先の監督)
E.本投資法人は、業務の外部委託先に対し、必要かつ適切な監督を行います。
(反社会的勢力に対する姿勢)
F.本投資法人は、反社会的勢力との一切の関係を遮断・排除し、反社会的勢力からの不当要求は断固として
拒絶します。
(連絡・報告等)
G.本投資法人は、連絡・報告体制を構築し、緊急時の即時対応、事後の再発防止に努めます。
(見直し・改善)
H.本投資法人は、必要に応じこのポリシーを見直し、コンプライアンス態勢の継続的な改善を図ります。
(c) コンプライアンスに関する種々の取組み
A.投資法人役員会の適切な運営
本投資法人役員会は、一般事務受託者(三菱UFJ信託銀行株式会社)の機関運営により、原則として月に
2回開催され、第33期(2019年8月1日~2020年1月31日)中には9回開催されています。特に、豊富な情
報が迅速に本投資法人役員会の審議に反映されるように運営を行っています。なお、本投資法人役員会に
は、審議の充実及び適法性の確保を目的として、設立当初から原則として法律顧問(森・濱田松本法律事務
所)に出席を要請しており、第33期には開催した全ての本投資法人役員会に法律顧問が同席しています。
B.監督役員による執行役員の監督
本投資法人の監督役員は、本投資法人の執行役員が本資産運用会社社長を兼職していることから、より慎
重に、適宜、書類検査を実施するなど、役員会に出席して審議を行う以外にも監督活動の充実を図っていま
す。
C.利益相反対策の拡充
本投資法人は、外部成長を図るべく、東急㈱等及び不動産投資市場からバランス良く物件を取得するとと
もに、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオのクオリティの維持及び向上を図り、
資産価値の向上及び一投資口当たり利益の成長を目指しています。また、物件の管理運営においても東急㈱
等との協働(以下「コラボレーション」といいます。)により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長
を図っています。東急㈱等とのコラボレーション強化と表裏一体にある利害関係者取引に対して、その取引
の公正・透明性を厳格に担保する仕組み として本 資産運用会社において 「利害関係者取引規程」を制定 し、
これを遵守しています(「 利害関係者取引規程」 については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管
理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール( 利害関係者取引規程 )」をご
参照下さい。)。
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D.兼職メリットの活用とデメリットへの対策
本投資法人の執行役員は、本資産運用会社社長が 金商法第31条の4第1項に従い、2015年5月13日付で金
融庁長官に兼職の届出を行った上で これを兼職しています。この兼職により、本投資法人役員会に対する報
告の迅速化及び報告内容の具体化が図られることで、そのメリットを存分に享受し、一般事務受託者、資産
保管会社、主幹事証券会社及びプロパティ・マネジメント会社等の委託先と執行役員との情報格差の解消に
努めるなど、コンプライアンスに関する本投資法人役員会の監視機能を最大限に引き出し、その高いクオリ
ティを実現することに注力しています。
なお、本投資法人及び本資産運用会社では、本資産運用会社社長とは別に本投資法人の執行役員専用の執
務スペース、ファイリングシステム及びメールアドレス等を設置し、更に本投資法人の執行役員の立場で検
印し、本資産運用会社の業務プロセスを監視する仕組を確保することにより、業務執行における職責混同の
回避に努めています。
本資産運用会社社長が本投資法人の執行役員を兼職することについては、両社が利益相反関係にあること
に起因するリスク又は業務負担の増大等を理由とする監視機能の低下等のデメリットが考えられますが、本
投資法人においては、監督役員による執行役員及び本資産運用会社の監督の強化により、また、本資産運用
会社においては自主規制として定めた「利害関係者取引規程」による公正な業務運営並びに本資産運用会社
社長を支援する役職員の充実及び権限委譲等によりリスクの低減と兼職者の業務執行の負担軽減を図ってい
ます。
E.会計監査人との相互連携
会計監査人と本投資法人役員との連絡会を決算期毎に適時開催し、会計監査人からの会計及び監査に関し
ての説明及び報告を受けています。
F.インサイダー取引規制への対応
本投資法人は、「内部者取引管理規則」を制定し、法人関係情報の適切な管理等、内部者取引の未然防止
に関する態勢を整備・運用しています。
(ハ) 本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備・運用の状況
一般事務受託者及び資産保管会社より、本投資法人役員会において、一般事務等の処理状況につき定期的
に業務報告書の提出及びその説明を受け、必要に応じて調査を実施しています。また、本資産運用会社に対
しては、本投資法人役員会に対する説明及び報告の内容を充実させるように求めることにより、資産運用に
関する幅広い監督を行っています。
その他、2018年に本投資法人の委託先のコンプライアンスの取組状況について、主要な委託先に対する実
態調査を、2015年に引き続いて実施し、委託先に対する監督を図っています。
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b. 投資法人の運用体制
前記の通り、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
本資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社の組織及びそれぞ
れの業務の概略は、以下の通りです。
本資産運用会社組織図
本資産運用会社は、上記組織の下、本投資法人より委託を受けた資産運用に係る業務を行います。本資産運用
会社は、法律上の規定に基づかない独自の制度として社内に執行役員を選任しており、経営(経営方針及び業務
執行に関する基本的重要事項の意思決定並びに業務執行の監督)と業務執行を分離した体制を以下の通り採用し
ています。
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(イ) 取締役会による意思決定及び業務執行の監督
本資産運用会社の取締役会は、会社の経営の最高意思決定機関として経営方針及び業務執行に関する基本
的重要事項の意思決定を行い、取締役の職務の執行を監督します。取締役会は、2名の代表取締役(執行役
員社長及び執行役員副社長)及び2名の常勤取締役の他、3名の非常勤取締役(本書の日付現在、本資産運
用会社の株主の役職員等である者が就任しています。非常勤取締役の略歴等については、後記「第二部 投資
法人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (4)役員の状況」をご参照下さい。)
から構成されており、業務執行に対する監視機能を確保しております。なお、本資産運用会社の取締役会
は、委員会を設置し、特定の分野の課題についての協議を行い、各委員会の協議の結果を意思決定の参考に
することができます。本書の日付現在、資産の運用に係る重要事項につき審議、決議及び答申を行うための
インベストメント委員会、コンプライアンス及びリスクマネジメントに関する重要な事項(利害関係を有す
る者との個別取引に関する事項、執行役員コンプライアンス担当又は委員会の事務局長が必要と認めた事項
を含みます。)、「利害関係者取引規程」の規定内容の妥当性に関する事項及び利害関係を有する者との個
別取引における「利害関係者取引規程」との適合性に関する事項につき、審議、答申(答申がないときはそ
の旨の報告)を行うためのコンプライアンス・リスクマネジメント委員会、並びに適時開示の対象となる情
報のうち、本投資法人、本資産運用会社及び本投資法人の運用資産等にかかる発生事実についての開示に関
する対応につき審議を行い、執行役員社長に具申するための開示委員会を設置しています。本資産運用会社
の取締役会は、このうち、インベストメント委員会による審議及び決議、コンプライアンス・リスクマネジ
メント委員会による審議、各委員会の委員より提出された少数意見報告書及び各意見書の内容を尊重した決
議を行います。
<委員会>
i. インベストメント委員会
委員 代表取締役社長(委員長)、代表取締役副社長、取締役(3名)、
不動産鑑定士(専門委員)(1名)(注)
内容 「運用ガイドライン」及び「資産運用計画」の策定及び変更、ポートフォリオ全体の資産
配分並びに個別物件についての投資判断等について審議及び決議を行い、取締役会に対し
答申します。
(注) 「運用ガイドライン」及び「資産運用計画」についての詳細は、後記「c. 投資運用の意思決定機
構 (イ) 運用方針等決定に関するプロセス」をご参照下さい。
決議方法等 委員長から付議され、委員の3分の2が出席し、出席委員の過半数の賛成により答申すべ
き意見を採択します。ただし、議案に関し特別の利害関係を有する委員は議決権を有さ
ず、また、個別物件の売却を検討するに当たり、決議事項が目標売却価額の設定に係る場
合において、その決議につき特別の利害関係を有する委員は当該議案の決議及びその審議
から退席しなければなりません。すべての委員が、議案に関し特別の利害関係を有する場
合には、代表取締役社長が議案を決議します。委員は、必要と認めるときは、本資産運用
会社の執行役員に対し、その業務分野に関連する説明を求めることができます。また、同
委員会の審議及び決議において少数意見が出された場合には、当該少数意見を述べた委員
は少数意見報告書を作成し、委員会へ提出することができます。当該少数意見報告書が作
成された場合、委員長は取りまとめを行い、取締役会へ提出しなければなりません。当該
少数意見報告書は、それが提出された議案について、本投資法人役員会の承認又は同役員
会への報告が必要である場合及びそれが出された議案について、本投資法人役員会の承認
又は同役員会への報告が必要であると取締役会が判断した場合には、本資産運用会社から
本投資法人役員会に提出されます。なお、委員会の事務局長は、管理統括部長が務め、委
員会の会議議事録の作成及び委員会事務に関する業務を行います。
※専門委員及び専門委員代行者が同委員会を欠席する場合には、専門委員は議案又は決議
内容に対する欠席意見書を委員会に提出し、委員長は当該欠席意見書を取締役会に対して
提出しなければなりません。ただし、専門委員がその議案の決議につき特別の利害関係を
有している場合その他の理由で欠席意見書を提出できない場合には、専門委員代行者がこ
れを行います。
(注) やむを得ない事情により、専門委員が委員会を欠席する場合又は議案の決議に参加することができない場合に備え、専門委員
の職務を代行する不動産鑑定士(以下「専門委員代行者」といいます。)を予め選任することができるものとし、専門委員が
委員会を欠席する場合又は議案の決議に参加することができない場合には、当該専門委員代行者が専門委員の職務を代行する
ことができるものとしています。この場合、当該専門委員代行者を専門委員とみなして運用します。
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ii. コンプライアンス・リスクマネジメント委員会
委員 非常勤取締役(2名)、外部委員(2名)
委員長は、非常勤取締役から選任します。
委員会の外部委員として、(現在及び過去5年間において)利害関係者(注)の役職員では
ない学識経験を有する者2名を招聘します。本書の日付現在、外部委員は、リスクマネジ
メントに精通した専門家(1名)及びコンプライアンスに精通した外部弁護士(1名)で
す。
内容 コンプライアンス及びリスクマネジメントに関する重要な事項(利害関係を有する者との
個別取引に関する事項、執行役員コンプライアンス担当又は委員会の事務局長が必要と認
めた事項を含みます。)、並びに「利害関係者取引規程」の規定内容の妥当性につき審議
を行い、取締役会に対し答申(答申がないときはその旨の報告)します。
審議方法等 委員会は、原則として、外部委員2名を含む3名の出席がない場合は開催されません。委
員会は議案を審議後、審議結果を委員長が取締役会へ答申(答申がないときはその旨の報
告)します。各委員は、審議において必要と認めるときは本資産運用会社の執行役員に対
しその業務分野に関する説明を求めることができます。委員会の審議内容は取締役会へ報
告されます。また、各委員の独自の判断により、別途意見書を同委員会に提出することが
できます。当該意見書が作成された場合、委員長はとりまとめを行い、取締役会へ提出し
なければなりません。当該意見書は、それが提出された議案について、取締役会規程に基
づき、本投資法人役員会の承認又は同役員会への報告が必要である場合及びそれが提出さ
れた議案について、本投資法人役員会の承認又は同役員会への報告が必要であると取締役
会が判断した場合には、本資産運用会社から本投資法人役員会に提出されます。なお、委
員会の事務局長は、管理統括部長が務め、委員会の会議議事録の作成及び委員会事務に関
する業務を行います。
(注) 「利害関係者」とは、以下の (i) から (iii) までのいずれかに掲げる者をいいます。本書において特に記載のない限り、以下同じです。
(i) 東急㈱等
(ii) 東急㈱の連結決算上の関連会社
(iii) 東急不動産グループ各社
iii. 開示委員会
委員 財務・IR部長(委員長)、管理統括部長、コンプライアンス部長、経営企画部長
内容 本投資法人、本資産運用会社及び本投資法人の運用資産等にかかる発生事実についての開
示に関する対応につき審議を行い、その結果を執行役員社長に具申します。
(ロ) 本資産運用会社の執行役員による業務執行
取締役会の重要な意思決定に基づく業務執行については、業務分野毎に配置された本資産運用会社の執行
役員等が担当し、執行役員社長(CEO)は全業務を、執行役員副社長はコンプライアンス業務を除く全業務
を、執行役員コンプライアンス担当はコンプライアンス統括責任者(CCO)としてコンプライアンス業務を、
執行役員資産開発・資産運用担当は運用資産統括責任者(CIO)として資産開発・資産運用業務を、執行役員
経営企画・財務・IR担当は資金管理統括責任者(CFO)として経営企画・財務・IR業務を統括します。更に、
執行役員社長は、本資産運用会社の各執行役員等に対しそれぞれの業務執行の状況について直接報告させる
ことができます。また、本資産運用会社の各執行役員等は、業務の円滑な遂行のため、業務執行の全般的方
針及び計画並びに重要な業務の実施に関し協議し、定期的に相互の意思疎通を図るように努めています。な
お、各部には部長を配置し、業務にあたらせますが、このとき、執行役員が部長を兼務することがありま
す。
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<本資産運用会社の各部の業務の概略>
組織 主な業務の概略
コンプライアンス部 ■ コンプライアンスに関する事項
・コンプライアンス・プログラムの策定・変更・推進に関する事項
・投資運用業に関連する法令等諸規則の制定・変更に関する情報の収集
及び役職員への周知に関する事項
・役職員へのコンプライアンスに関する教育ならびに研修の実施に関す
る事項
・役職員からのコンプライアンスに関する問い合わせ、内部通報等への
対応に関する事項
・上記に付随関連するコンプライアンス推進の為に必要となる事項
■ 内部統制の監視及び有効性評価に関する事項
・ 各部門からの起案事項に対するコンプライアンスに関する審査、承認に
関する事項
・業務執行全般に関する法令・規則・社内ルール等の遵守状況の確認に関
する事項
・内部統制の有効性評価に関する事項
■ 訴訟に関する事項
■ 主務官庁検査の窓口業務に関する事項
■ 本資産運用会社の内部監査の計画作成・実行に関する事項
資産開発部
■ 本投資法人の資産の取得・売却に係る基本的方針及び物件取得計画の策定
に関する事項
■ 本投資法人の資産の取得・売却に関する事項
■ 不動産市場調査に関する事項(売買市場等)
■ 運用資産の評価手法の研究・開発に関する事項
資産運用部 ■ 本投資法人の資産に係る基本方針及び物件別収支計画(物件管理計画を含
む)の総括並びに運用における計数管理全般に関する事項
■ 本投資法人の資産の運用に係る基本方針及び物件別収支計画(物件管理計
画を含む)の策定に関する事項
■ 本投資法人の資産に関する以下の事項
・運用状況の管理・報告に関する事項
・賃貸借・管理運営及び修繕に関する事項
・資産に関する調査・評価に関する事項
・資産に係る遵法性・安全性確保に関する事項
・資産の環境への配慮の推進に関する事項
・運用資産の運用手法の研究・開発に関する事項
・資産取得・売却に係る支援に関する事項
・市場調査に関する事項(賃貸市場等)
経営企画部 ■ 経営企画業務に関する事項
・運用ガイドラインに関する事項
・本投資法人の資産運用計画、資産管理計画書策定に関する事項
・ 本資産運用会社の 年度経営方針等経営企画全般に関する事項
・ 本資産運用会社の 新規事業に関する事項
・経営戦略策定に係る市場統計・調査に関する事項
■ 本資産運用会社の 財務・会計全般に関する事項
■ 本資産運用会社の 予算策定に関する事項
■ 本投資法人の法定開示資料の作成に関する事項
■ 本投資法人の資産(ポートフォリオ全般)の運用における計数管理に係る
主として内部統制に関する事項
■ 本投資法人の一般事務受託者(計算事務等)との対応等に関する事項
■ 本 投資法人の資産保管会社(付随業務)との対応等に関する事項
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組織 主な業務の概略
財務・IR部 ■ 本投資法人の財務業務 に関する事項
・借入金調達・投資法人債等の発行に関する事項
・ 一般事務受託者(投資法人債原簿等管理人等)との対応等に関する事項
・配当政策に関する事項
・余資運用に関する事項
■ 本投資法人の情報開示に関する事項
■ 本投資法人の投資家の対応に関する事項
■ 本投資法人の投資主への資産運用報告による通知に関する事項
■ 開示委員会事務局に関する事項
■ 東京証券取引所、株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」とい
います。)との渉外に関する事項
■ 本投資法人の投資口の追加発行に関する事項
■ 上場不動産投資信託市場の調査・分析に関する事項
■ 本投資法人の一般事務受託者(投資主名簿等管理人等)との対応等に関す
る事項
管理統括部 ■ 本資産運用会社の 組織・人事全般に関する事項
■ 本資産運用会社の 総務に関する事項
・什器、備品の管理に関する事項
・親会社との商標使用許諾契約に係る業務に関する事項
・その他総務、庶務に関する事項
■ 法務に関する事項
■ 本資産運用会社の 株主総会・取締役会の運営に関する事項
■ 本資産運用会社の 会議体(コンプライアンス・リスクマネジメント委員
会、インベストメント委員会等)の運営に関する事項
■ 重要文書及び印章等の管理・保管に関する事項
■ 監督諸官庁との渉外(主務官庁検査の窓口業務を除く)に関する事項
■ 本資産運用会社の 関係諸団体との対応等に関する事項
■ 本資産運用会社の 役員の秘書業務に関する事項
■ 情報セキュリティに関する事項
■ IT整備に関する事項
■ 反社会的勢力対応に係る態勢整備及び運用に関する事項
■ 顧客等からの苦情及び紛争対応に係る態勢整備及び運用に関する事項
■ 内部者取引未然防止及び法人関係情報管理に係る態勢整備及び運用に関す
る事項
■ 本資産運用会社の社内諸規程・規則等の制定・改廃に関する事項
■ 内部統制の方針策定並びに整備・運用(統括)に関する事項
■ リスクマネジメントの推進に関する事項
■ 本投資法人の役員補助業務に関する事項
・一般事務受託者(機関運営)との対応等に関する事項
・資産保管会社との対応等に関する事項
・本投資法人役員の業務補助に関する事項
監査役事務局 ■ 監査役の監査事務補助に関する事項
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c. 投資運用の意思決定機構
(イ) 運用方針等決定に関するプロセス
i.運用ガイドライン
本資産運用会社は、本投資法人規約に沿って、本投資法人から一任を受け、運用会社としての運用資産の
運用及び資金の管理に関して必要な事項についての基本方針を規定するために、「運用ガイドライン」を策
定します。「運用ガイドライン」では、投資方針、分配方針、開示方針等が定められ、経済情勢、投資環
境、各種規制等の変化により見直しの必要性が生じた場合に所管責任部署が「運用ガイドライン改定
(案)」を発議し、運用資産統括責任者(CIO)である執行役員資産開発・資産運用担当と資金管理統括責任
者(CFO)である執行役員経営企画・財務・IR担当が協議を行なった上で、経営企画部が事務局として取り
まとめ経営会議に付議します。当該経営会議には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライア
ンス担当、執行役員資産開発・資産運用担当、執行役員経営企画・財務・IR担当及び全部門長(担当部長
を含みます。)が出席し、「運用ガイドライン改定(案)」の審議を行います。当該経営会議での審議結果
を踏まえ作成された「運用ガイドライン改定(案)」につき、コンプライアンス統括責任者(CCO)である執
行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承認した後、取締役会に付議され、また、本
投資法人役員会に報告されます。なお、取締役会は、当該「運用ガイドライン改定(案)」を、取締役会の
諮問機関であるインベストメント委員会(決議機関)及びコンプライアンス・リスクマネジメント委員会
(審議機関)にて事前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関での承認・審議・答申及び各委
員会の委員より提出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決議を行い、「運用ガイドライ
ン」を改定します。なお、「運用ガイドライン」の記載事項のうち、本投資法人規約に準拠している項目は
本投資法人投資主総会の決議を要 します。
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ⅱ.資産運用計画
本資産運用会社は、運用資産の運用に関する具体的な実行計画を規定するために、「資産運用計画」を策
定します。「資産運用計画」は、資産管理責任部署である資産開発部、資産運用部が所管の各計画を運用資
産統括責任者(CIO)である執行役員資産開発・資産運用担当に提出し、運用資産統括責任者(CIO)は、提
出計画を基にして「物件投資運用計画」を作成し、資金管理統括責任者(CFO)である執行役員経営企画・財
務・IR担当に提出します。資金管理統括責任者(CFO)は、当該「物件投資運用計画」を基に作成した資金
調達計画等を反映して、「資産運用計画(案)」を作成します。当該「資産運用計画(案)」は運用資産統
括責任者(CIO)と資金管理統括責任者(CFO)が協議を行なった上で経営会議に付議します。当該経営会議
には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライアンス担当、執行役員資産開発・資産運用担
当、執行役員経営企画・財務・IR担当及び全部門長(担当部長を含みます。)が出席し、「資産運用計画
(案)」の審議を行います。経営会議での審議結果を踏まえ作成された「資産運用計画(案)」につき、コ
ンプライアンス統括責任者(CCO)である執行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承
認した後、取締役会に付議され、また、本投資法人役員会に報告されます。なお、取締役会は、当該「資産
運用計画(案)」を、取締役会の諮問機関であるインベストメント委員会(決議機関)及びコンプライアン
ス・リスクマネジメント委員会(審議機関)にて事前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関
での承認・審議・答申及び各委員会の委員より提出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決
議を行い「資産運用計画」を策定します。なお、当該「資産運用計画」は、原則として毎年1月に策定され
ます。ただし、策定時期について、本投資法人の公募増資、ポートフォリオの変更等、資産運用の状況に大
幅な変化が生じた場合はこの限りではありません。また、「資産運用計画」の前提条件(経済情勢、本投資
法人規約、その他資産運用の状況等)に大幅な変化が生じた場合には、必要に応じて変更するものとしま
す。
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(ロ) 資産運用に関するプロセス
A. 物件の取得及び売却
物件の取得(売却)に際し、資産管理責任部署である資産開発部及び資産運用部において、物件をめぐ
る権利関係その他の精査、建物貸借人の状況、建物賃貸借契約等の賃貸借に関する精査、修繕履歴の精
査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査を行い、意思決定に必要な書面及び売
買契約書等を作成の上、運用資産統括責任者(CIO)である執行役員資産開発・資産運用担当に提出しま
す。運用資産統括責任者(CIO)は提出書類が本投資法人の投資方針及び投資基準に合致しているかを踏ま
え、本投資法人が投資できる物件を選定し、資産開発部が事務局として取りまとめ経営会議に付議しま
す。当該経営会議には、執行役員社長、執行役員副社長、執行役員コンプライアンス担当、執行役員資産
開発・資産運用担当、執行役員経営企画・財務・IR担当及び全部門長(担当部長を含みます。)が出席
し、物件取得(売却)の審議を行います。当該経営会議での審議結果を踏まえ、コンプライアンス統括責
任者(CCO)である執行役員コンプライアンス担当の審査を経た上で執行役員社長が承認した後、取締役会
に付議されます。なお、取締役会は、当該「物件取得(売却)計画」を、取締役会の諮問機関であるイン
ベストメント委員会(決議機関)及びコンプライアンス・リスクマネジメント委員会(審議機関)にて事
前に付議することができます。取締役会は、各諮問機関での承認・審議・答申及び各委員会の委員より提
出された少数意見報告書、意見書の内容を尊重し、承認決議を行い物件の取得(売却)を決定します。決
定した「物件取得(売却)計画」は決議後、本投資法人役員会に報告されます。なお、利害関係者との取
引においては 、 コンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議と本投資法人役員会の事前承認が必
要となります。
B. 修繕・資本的支出
資産運用部は、取締役会で決定された「資産運用計画」に基づき、修繕を実施します。ただし、同計画に
定められていない修繕のうち、当該営業期間の予算を超えない修繕又は緊急を要する修繕に関しては、資産
運用部長の決定により実施する場合があります。また、当該営業期間の予算の総額の変更及び予算を超える
修繕の実施に関しては、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定し
ます。
C. 賃貸
i. 新規テナントとの契約
新規テナントとの契約は、取締役会で決定された「資産運用計画」に規定されている契約条件を満たし
ていることを条件とします。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、
「資産運用計画」に記載されている契約条件を満たしていない条件ではあるものの契約することが望まし
いと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締
役会の決議により決定します。
ii. 既存テナントとの契約更改及び賃料改定
既存のテナントとの契約更改及び賃料改定に関しても、新規テナントとの契約と同様に、更改又は改定
後の条件が「資産運用計画」に記載された契約条件を満たしていることを条件とします。また、「資産運
用計画」に記載されている契約条件を満たしていない条件ではあるものの契約更改及び賃料改定を行うこ
とが望ましいと資産運用部長が合理的に判断した場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経
た上で取締役会の決議により決定します。
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D. 資金調達
財務・IR部は、物件の取得に合わせて機動的に資金調達の手続を行います。「資産運用計画」で定めた金
額の範囲内の借入れに関しては、実行することができますが、同計画に定めた金額を超える借入れの実行に
関しては、実行前に、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経た上で取締役会の決議により決定しま
す。投資法人債の発行、投資口の発行についても同計画に定めますが、金額の多寡にかかわらず、発行の都
度、同計画の策定及び変更の場合と同様のプロセスで取締役会の決議を経て実行されます。ただし、投資法
人債の発行については、包括決議によることがあります。投資法人債の発行については、後記「2 投資方
針 (4) 投資制限 a. 規約に基づく投資制限 (ホ) 投資法人債発行制限」をご参照下さい。
(ハ) 利害関係者との取引に関するプロセス
物件の取得・売却、賃貸、管理委託、売買・賃貸の媒介、工事の発注等の取引が利害関係者との間で行わ
れる場合には、前記プロセスに加えて、「 利害関係者取引規程」の個別ルール に基づき、原則として本投資
法人役員会の事前承認を経るものとします。詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管
理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B. 本資産運用会社の自主ルール( 利害関係者取引規程 )」をご
参照下さい。
d. 投資運用に関するリスク管理体制
(イ) 本投資法人の体制
A. 利益相反への対応
本投資法人は、透明性の高い運営を行い、同時にリスク管理に努めています。また、利害関係者との間の
利益相反に配慮しつつ、投資方針を実現させることができるように体制を整備しています。利益相反を回避
するための以下の法令上の規定並びに本投資法人及び本資産運用会社による方策が存在します。
(法令上の規定)
・ 本投資法人の執行役員は投信法上本投資法人に対し、善管注意義務及び忠実義務を負っており、執行役
員が故意又は過失によりその義務に違反して本投資法人に損害を与えた場合には、本投資法人に対して損
害賠償責任を負うこととなります。
・ 投信法上、利害関係人等との取引については、一定の制限が存在します(後記「第二部 投資法人の詳
細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。)。
・ 投信法上、役員会の決議において、投資法人の執行役員が特別の利害関係を有する場合、決議に参加で
きないものとされています。
(本投資法人及び本資産運用会社による方策)
・ 本資産運用会社 は 、「利害関係者取引規程」を制定 し、類型的に利益相反の可能性の高い利害関係者と
の間の取引については、 原則として、取締役会決議に先立って 本投資法人の役員会の事前承認を必要とし
ています(利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び
運営 2 利害関係人との取引制限 B. 本投資法人の自主ルール( 利害関係者取引規程 )」をご参照下さ
い。)。
B. 牽制体制
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、執行
役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するように努めています。役員会においては、本投資法人
が委託する本資産運用会社の行う資産運用に係る重要な事項は、本資産運用会社からの報告事項とし、更
に、利害関係者との間の取引に関しては、本投資法人の役員会の承認事項とするなど、本資産運用会社への
一定の牽制体制を構築しています(利害関係者との間の取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細
情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B. 本投資法人の自主ルール( 利害関係者取引規
程 )」をご参照下さい。)。
(ロ) 本資産運用会社の体制
本投資法人の委託を受けた本資産運用会社は、リスク全般について、原則として複数の階層における管理
体制を通じて管理を行っています。
まず、取締役会は、諮問委員会であるコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び答申を十
分考慮に入れ、意思決定を行います。
更に、上述したように利害関係者との一定の取引については、金商法及び投信法に定める利益相反防止規
定を遵守することに加えて、金商法及び投信法に定める利害関係人等に関連した行為準則の水準を超える厳
格な利益相反防止体制を整え、投資法人本位のリスクマネジメント体制を徹底しています。
また、本資産運用会社は、各種リスクをマネジメントするためにリスクマネジメント推進部署として管理
統括部を設置しています。管理統括部は、収益、運用及び資産管理を担当する各部署から分離独立して設置
され相互牽制機能を十分発揮するような体制が採用されています。
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このように、リスクに対しては、本投資法人及び本投資法人から委託を受けた本資産運用会社との相互牽
制効果がありかつ重層的な検証システムを通じ、実効性のあるリスクマネジメント態勢及び危機管理態勢を
整 備し、かかるリスクを極小化するよう努め、最大限の効果の発揮に努めます。
また、リスクマネジメント及びコンプライアンス全般について、取締役の適正かつ効率的な職務の執行及
び監査役の監査が実効的に行われる体制を確保するために取締役会にて「内部統制システムの整備・運用に
係る基本方針」を決議しています。
また、本資産運用会社は、「内部者取引の未然防止等に係る規程」の改定を行い、法人関係情報の適切な
管理等、内部者取引の未然防止等に関する態勢を整備しています。
加えて、「環境への配慮に関する方針」を策定し、不動産投資運用における環境への配慮の重要性を認識
し、 企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した取り組みを継続的に行
います。
その他、金融分野における裁判外紛争解決制度に基づいた、苦情及び紛争の解決処理に関する態勢を整備
しています。さらに、「反社会的勢力に対する基本方針」及び「反社会的勢力への対応に関する規程」を制
定し、反社会的勢力排除に向けた態勢を整備しています。
さらに、フォワード・コミットメント等(後記「2 投資方針 (1) 投資方針 b. 投資態度 (ヘ)
フォワード・コミットメント等に関する基本方針」に定義します。)に係る物件は、決済までの間、本投資
法人の貸借対照表には計上されずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本
投資法人に帰属することになります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会
社において、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上限等についてのルールを定めた
「フォワード・コミットメント等に係る規程」を制定し、当該リスクを管理しています。
(5)【投資法人の出資総額】(本書の日付現在)
出資総額 110,479,406千円
発行可能投資口総口数 10,000,000口
発行済投資口の総口数 977,600口
(注) 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口又は投信法施行規則第160条の規
定により議決権を有しない投資口はありません。
なお、最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減について、該当事項はありません。
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(6)【主要な投資主の状況】
2020年1月31日現在の主要な投資主は以下の通りです。
所有する
比率(%)
氏名又は名称 住 所
投資口の口数
(注1)
(口)
日本トラスティ・サービス信託銀行
244,193 24.98
東京都中央区晴海一丁目8番11号
株式会社 (信託口)
日本マスタートラスト信託銀行株式
164,952 16.87
東京都港区浜松町二丁目11番3号
会社 (信託口)
49,000 5.01
東急株式会社(注2) 東京都渋谷区南平台町5番6号
野村信託銀行株式会社 (投信口) 43,368 4.44
東京都千代田区大手町二丁目2番2号
東京都中央区晴海一丁目8番12号
資産管理サービス信託銀行株式会社
27,448 2.81
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタ
(証券投資信託口)
ワーZ棟
三菱UFJモルガン・スタンレー証券
東京都千代田区丸の内二丁目5番2号 15,289 1.56
株式会社
STATE STREET BANK WEST CLIENT-
東京都港区港南二丁目15番1号
TREATY 505234
14,369 1.47
品川インターシティA棟
(常任代理人 株式会社みずほ銀行)
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目5番1号 11,660 1.19
LEGAL+GENERAL ASSURANCE PENSIONS
MANAGEMENT LIMITED
東京都新宿区新宿六丁目27番30号 10,712 1.10
(常任代理人 シティバンク、エ
ヌ・エイ東京支店)
楽天損害保険株式会社 東京都新宿区新宿六丁目27番30号 9,913 1.01
合 計 590,904 60.44
(注1) 「比率」とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率であり、小数点以下第3位を四捨五入して記載していま
す。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合があります。
(注2) 東急株式会社、本投資法人及び本資産運用会社は、2011年3月4日付で「投資法人の投資口の保有に関する覚書」を締結していま
す。その概要は以下の通りです。
i. 東急株式会社は、いつでも、本投資法人の発行済投資口の総口数の3%以上を保有するものとします。
ii. 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用会社ではなくなった場合に
は、本覚書は直ちに終了します。
(所有者別状況)
(2020年1月31日現在)
投資口の状況
区分
金融商品 その他の
金融機関 外国法人等 個人その他 計
取引業者 国内法人
9,737
投資主数(人) 109 19 144 198 9,267
投資主数の割合(%)
1.12 0.20 1.48 2.03 95.17 100.00
(注)
所有する投資口の口数
636,316 37,218 65,034 151,063 87,969 977,600
(口)
所有投資口数の割合
65.09 3.81 6.65 15.45 9.00 100.00
(%)(注)
(注) 小数点以下第3位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、計と一致しない場合があります。
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2【投資方針】
(1)【投資方針】
本投資法人の投資方針は、規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 1.資産運用の基本方針」並びに本資産運
用会社の定めた「運用ガイドライン」により以下の通りとされています。
a. 基本方針
本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用
を行います。
(イ) 成長性
成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の
観点から達成することにより確保します。
ここで内部成長とは、主に以下の内部的な要因による成長をいいます。
● 賃料単価の上昇
● 稼働率の上昇
● 不動産管理経費等の削減
一方、外部成長とは、追加物件の取得又は追加設備投資等を契機とした、主に以下の外部的な要因による
成長をいいます。
● 資産規模の拡大に伴う経費削減
● 資本コストを上回る利回りを見込むことができる物件の取得
● リニューアルによるテナント誘致力の維持及び向上
● 物件入替による収益力の向上
① 内部成長要因
◎ 資産運用の最適化
本投資法人は、内部成長を達成するため、本資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値
の最大化を目指した運用を委託します。本資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネ
ジメント会社を選任し、当該プロパティ・マネジメント会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標
に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。
・ テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率
の維持及び向上を目指します。
・ 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。
◎ 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施
設、住宅 及びそのいずれかを含む複合施設 とします。ただし、首都圏以外には投資しません(具体的な対
象地域については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基準 (b) 地域」をご参
照下さい。)。
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。
・ 地域自体の成長力の相対的優位性
■ 東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
■ 東急沿線地域自体の経済力及びブランド力
・ 東急 ㈱ 等との協働体制の期待に基づく独自性
■ 東急 ㈱ 等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
■ 東急 ㈱ 等の優位性
□ テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
□ 原則として、東急 ㈱ 等をプロパティ・マネジメント会社とすることにより、本投資法人以外の管
理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを
活用した管理運営コスト削減力
② 外部成長要因
● 積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施
設、住宅 及びそのいずれかを含む複合施設 に関して、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能
力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を
前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことに
より、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長
を目指します。
なお、物件の入替等は、本「a. 基本方針」記載の基本方針に基づき、かつ、恒久的に競争力を有する
ポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法
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人の戦略である「長期投資運用戦略(サーフプラン)」等の、本「a. 基本方針」記載の基本方針に従い
本資産運用会社が随時策定する投資運用戦略に従って実施するものとします。
● 東急 ㈱ 等からの物件取得
本投資法人は、東急㈱等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとし
ます。このため、東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚
書」を締結しています。前記「1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み a. 本投資法人の仕組図 及
び c. 上記以外の本投資法人の関係法人及びその他の主な関係者」をご参照下さい。また、同覚書の内容
については、後記「b. 投資態度 (ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。
③ 東急㈱等との相乗効果(東急沿線地域の付加価値向上による成長)
本投資法人は、東急㈱等との相乗効果を通じて、東急沿線地域の付加価値向上による成長を目指すものと
します。
● 「東急グループ経営方針」
東急㈱等の中核会社である東急㈱は、2000年4月18日に発表した「東急グループ経営方針」において、
渋谷及び東急沿線活性化に経営資源を重点配分することとし、不動産投資信託事業を同社の成長戦略の一
つとして位置付けています。また、同社がその後公表した経営計画においても、引き続きグループにおけ
る不動産投資信託事業の役割が期待されています。
● 東急沿線地域における東急㈱等の事業活動による成長(循環再投資モデル)
東急㈱等の保有物件や新規開発物件が、本投資法人を含む第三者に売却される場合、東急㈱等は、かか
る回収投下資本を、東急沿線地域での不動産開発投資やその他の事業に投資すること(例えば、東急電鉄
株式会社による鉄道輸送力増強工事、東急㈱等による駅構内の有効活用、駅ビルの開発、ケーブルテレビ
等のインフラストラクチャー整備等)があります。かかる戦略的投資を通じて、住環境の質が向上すると
ともに、沿線人口及び集客力が増加し、ひいては東急沿線地域の経済活動が活性化され、以下の点でそれ
ぞれ外部成長及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 開発物件の取得機会の増加
・ 消費の増加による商業施設の収益拡大及び渋谷を拠点とした業務機能の集積
● 東急沿線地域における東急㈱等以外の事業活動による成長
上記東急㈱等の事業活動による東急沿線地域の付加価値向上は、東急㈱等以外の事業者による事業活動
を誘発し、東急沿線地域自体の経済力及びブランド力の更なる向上をもたらし、主に以下の点で外部成長
及び内部成長に寄与することが期待されます。
・ 不動産開発投資の拡大に基づく物件取得機会の増大
・ テナント出店機会拡大に基づく優良テナント獲得機会の増大
東急沿線地域の成長性については、後記「b. 投資態度 (イ)投資方針 ② ポートフォリオ構成基
準 (b) 地域」をご参照下さい。
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(ロ) 安定性
安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当(分配金)の確保をいいます。
● 投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性
本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸
収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすること
により、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益
性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。
● 開発リスクの回避
本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として
開発リスクを負担するのは、東急㈱等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した
上で物件取得の機会を確保することを企図しています。
(ハ) 透明性
透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情
報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。また、投資活動全般を通じて、東急㈱等に事業及び
取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、東
急㈱等その他の資産運用会社の利害関係人等との利益相反回避に十分配慮するものとします。
● 市場価格取引の徹底
● 情報開示の充実
● 独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保
具体的には、本資産運用会社は自主ルールとして、「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その
要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、東急㈱等その他の本資産運用会社の利害関
係人等との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先だってコンプライアンス・リ
スクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることに
より、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性
を確実なものとします(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引
制限 B.本資産運用会社の自主ルール( 利害関係者取引規程 )」をご参照下さい。)。
b. 投資態度
(イ) 投資方針
① 保有期間
本投資法人は、原則として、長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件取得は行わないも
のとします。
② ポートフォリオ構成基準
(a) 用途
本投資法人は、オフィス、商業施設、住宅 及びそのいずれかを含む複合施設 を用途とする物件にのみ投
資を行い、 複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすこととします。
(ⅰ)当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契
約を締結
(ⅱ)当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能力を有する者
* 本投資法人が投資する商業施設とは以下のものをいいます。
「都心型商業店舗ビル」
主に、鉄道など主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にあり、比較的広域の商圏を
持つ商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、アミューズメ
ント施設等多様な業態を含みます。
「郊外型ショッピングセンター」
主に、鉄道に加え、自家用車のアクセスが容易な郊外の住宅地に立地し、近隣の居住者生活圏を
商圏とする商業施設で、百貨店、スーパーマーケット、専門大店、ショッピングセンター、ア
ミューズメント施設等多様な業態を含みます。
* オフィス、商業施設又は住宅のいずれかを含む複合施設の用途としては、例えば、ホテルが含まれ
ますが、これらに限られません。なお、物件の用途がホテル等のみからなる場合、当該施設には投
資しません。
* 本投資法人は、借地権が設定された土地(底地)の所有権を 取得する場合があります。 当該借地権
が設定された土地上に存在する建物の用途は、オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む
複合施設のみとします。
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(b) 地域
A. 本投資法人は、前記「a. 基本方針」にしたがって、東京都心5区地域及び東急沿線地域を主な投資
対象地域とします。ただし、首都圏以外には投資しません。
区分 保有比率
対象地域
千代田区、中央区、港区、
都心5区
新宿区、渋谷区
東京都心5区地域
都心5区に準ずる商業用不動産集 池袋周辺地域、後楽周辺地域、
積地 上野周辺地域等
東急沿線拠点地域 渋谷区
品川区、目黒区、世田谷区、
85%以上
東京都
大田区、町田市
港北区、神奈川区、中区、
東急沿線地域
その他
神奈川県横浜市
西区、緑区、青葉区、都筑区
東急沿線地域
神奈川県川崎市 中原区、高津区、宮前区
神奈川県大和市
その他 上記を除く、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏 15%以下
(注) 渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
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[主な投資対象地域]
東京都心5区地域は、オフィス等の商業用不動産が高度に集積している日本の経済活動の中心地域です。
また、東京都心5区地域と接し、当該地域の経済活動の有力な後背地の1つである東急沿線地域は、東急線
と東京メトロ線及び都営地下鉄線との相互乗り入れ運転等により、東京都心5区地域への良好な交通アクセス
を確保しています。
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B. 都心5区及び東急沿線地域には、以下の通り、(ⅰ) 人口・世帯数の成長、(ⅱ) 相対的に高い所得水準
及び (ⅲ) 東急線の旅客人員の増加という本投資法人の成長性を確保できる要因が存すると考えられま
す。また、(ⅳ) 渋谷区のオフィス空室率は、東急沿線地域の拠点地域である渋谷区の相対的な優位性を
示していると考えられます。なお、下記(ⅰ)乃至(ⅳ)の各数値は、特段の記載のない限りすべて3月に終
了する各年度の数字です。
(ⅰ) [人口・世帯数]人口・世帯数の成長
2015年から2019年にかけての都心5区及び東急沿線地域の人口成長率は、それぞれ以下の範囲で
推移しており、同期間の全国人口成長率を上回っています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2015年版から2019年版までの各版)
(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
また、2015年から2019年にかけての世帯数の成長率について、それぞれ以下の範囲で推移しており、
着実に世帯数は増加しています。
(出所) 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2015年版から2019年版までの各版)
(注) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出又は算出した数値をグラフ化したものです。
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(ⅱ) [所得水準]相対的に高い所得水準
都心5区及び東急沿線地域の人口1人当たり所得水準(2017年)は、各地域とも全国の平均である約
150万円を上回っています。また、東京都全体の約230万円と比べても、港区、千代田区、渋谷区の約
460万~620万円をはじめ、下記記載のうち8つの地域で上回っています。
(出所) 株式会社ゼンリンジオインテリジェンス「個人所得指標」(2019年度版)
(注1) 上記グラフは、総務省がまとめた「市町村税課税状況等の調」から、株式会社 ゼンリンジオインテリジェンス が抽出又
は算出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 横浜市及び川崎市には、東急沿線地域内の行政区域以外の地域を含みます。
(ⅲ) [旅客輸送人員]東急線の旅客人員の増加
2013年度から2018年度までの年間成長率は、年率換算増減率(注)で見た場合、東急電鉄株式会社は、
1.77%のプラスとなっており、大手民間鉄道会社16社(以下の表に示す16社をいい、JR各社は含まれま
せん。)の中において相対的に高い水準となっています。
(注) 「年率換算増減率」とは、2013年度から2018年度までの旅客人員の増減を、1年毎の複利計算を前提として年率
に換算した増減率です。
また、東急電鉄株式会社の年間旅客輸送人員は、大手民間鉄道会社16社中、東京地下鉄株式会社(東
京メトロ)に次いで約11億8,931万人となっています(2018年度)。
(出所) 一般社団法人日本民営鉄道協会
(注) 上記グラフは、出所記載の協会の「大手民鉄の素顔」に含まれる「大手民鉄の現況」掲載の数値をグラフ化しかつ2013
年度から2018年度までの年間成長率を計算したものです。
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(ⅳ) [都市別空室率比較]渋谷区のオフィス空室率
2019年12月の空室率は、都心5区、東京23区においては、それぞれ0.5%、0.7%となっており、全国
の他の都市と比較して相対的に低い水準となっています。渋谷・恵比寿の空室率は0.5%であり、都心
5区、東京23区と比較して同水準及び低い水準となっています。
(出所) シービーアールイー株式会社「OFFICE MARKET DATE BOOK」
(注1) 上記グラフは、出所記載の書類から抽出した数値をグラフ化したものです。
(注2) 各都市の空室率のデータは、各都市の全域ではなく、その内の一定の地域における一定基準により抽出されたオフィスビ
ルを対象とした調査に基づいています。
(c) 投資規模
A 1物件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。以下同じで
す。)は、原則として40億円とします。
ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除
く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については20億円とします。
また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投資額を10億円としま
す。
B 40億円以上物件の投資比率
1物件当たりの投資額が40億円以上の物件については、投資総額でポートフォリオ全体の80%以上
を維持するものとします。
C 1物件当たりの投資比率
1物件当たりの投資比率の上限は、原則としてポートフォリオ全体の50%とします。
(d) その他
A ポートフォリオPML
ポートフォリオ全体のPML(注)が原則として10%以下となるように運用します。
(注) 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想損失率を意味します。PMLについて、統一された厳密な定義はあ
りませんが、本書においては、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計
処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合として、本投資法人の依頼に基づき専門的知識を有する第三者により
算出された数値を使用しています。算出にあたっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合
性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。
ここにいう損失は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被
害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。以下
同じです。
③ 個別物件投資基準
個々の物件の選別にあたっては、下表のとおり当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、
建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分な調
査を実施し、総合的に検討します。
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A)立地 (1)オフィス用途
当該物件の立地する地域の、オフィス集積状況、不動産賃貸市場の状況、利用
鉄道駅のターミナル性及び駅からの距離(原則として徒歩7分以内、物件特性
を考慮した場合でも10分以内(注1))等を総合的に勘案し、判断します。
(2)商業施設用途
商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した
上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析
を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、
テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争
力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及
び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
(3)住宅用途
当該物件の立地する地域の不動産賃貸市場の状況(当該地域の人口、人口動
態、世帯数、平均所得等の分析、当該地域が有する利便性、成長性等の把握を
含みます。)、利用鉄道駅からの距離(原則として徒歩10分以内、物件特性を
考慮した場合でも15分以内(注1))等を総合的に勘案し、判断します。
B)物件規模(注2) (1)オフィス用途
(注3) 物件毎に個別の立地特性やテナント業態を考慮し、適正規模を判断します。
(2)商業施設用途
物件毎に個別の立地特性による地域性や商圏の規模又は業態毎の標準的な規模
をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。
(3)住宅用途
物件毎に個別の立地特性、テナント又は利用者層の属性、不動産市場における
流通性、運用管理面での投資経済性等を考慮し、適正規模を判断します。
C)設備施設(注2) (1)オフィス用途
(注3) 貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、
空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。
(2)商業施設用途
業態別の標準仕様をベースとして、商業施設としての汎用性、転用可能性又は
来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断
します。
(3)住宅用途
共用部及び専用部の施設、設備等に関し、当該地域における標準以上の仕様を
基準とします。
D)投資規模、投資額及
び取得価格(注3)
Ⅰ) 1物件当たりの最低投資額は、原則として40億円とします。
ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については
1物件当たりの最低
10億円、渋谷区を除く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低
投資額
投資額については20億円とします。
また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投
資額を10億円とします。
ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りで
はありません。
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Ⅱ) 不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断
しますが、物件特性を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがありま
取得価格の制限
す。具体的な運用については、東急リアル・エステート投資法人運用ガイドラ
イン細則(以下「細則」といいます。)において規定します。ただし、利害関
係者及び東急㈱又は東急不動産株式会社の意向を受け設立されたウェアハウジ
ングSPCからの取得については、利害関係者取引規程に従います。
E)耐震性(注2) 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML15%未満の建物であることを原
(注3) 則とします。
F)権利関係 共有物件の場合、持分割合は原則として50%以上としますが、他の所有者の信
用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。また、区分所有、借地物件等の
場合も、個別に判断します。なお、持分割合が50%未満の場合の共有物件等の
取得の条件については、細則において規定します。
G)テナント テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性及び物件競争力等を考慮し総合
的に勘案します。また、オフィス、商業施設又は住宅を含む複合施設にホテル
が含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすものとします。
・当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低
減できる内容の賃貸借契約を締結すること
・当該施設のホテル部分のテナントは、東急㈱等又は東急㈱等と同等の運営能
力を有する者とすること
H)資産対応証券等
投資判断にあたっては、主に以下の点を基準とします。
・投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産
等の取得機会が確保できること
・LTV(注4)、DSCR(注5)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の
安定性が十分と判断されること
I)開発案件投資
原則として、賃貸事業収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件に投
資しますが、以下の場合には開発リスクに留意した上で開発案件投資を行いま
す。
(1)第三者が建築中の物件の取得
完工と引渡しのリスクを本投資法人が負わないことを前提として、竣工後の
リーシングリスク、価格変動リスク等がポートフォリオ全体に過大な影響を与
えないことを確認した場合
(2)既に取得している物件の増築
既存物件の価値向上に資することを前提として、増築にかかる開発リスク(許
認可リスク、完工リスク、リーシングリスク、価格変動リスク等)を分析し、
それらがポートフォリオ全体に過大な影響を与えないことを確認した場合
J)環境・地質等
投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調
査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。
(注1)不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。
(注2)借地権が設定された土地の所有権(底地)を取得する場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び、「E) 耐震性」
に係る規定の適用は受けません。
(注3)本投資法人は、機能維持、遵法性確保又は資産価値の維持・向上等の観点から対象物件を他の投資物件の付帯物件とし
て取得することがあります。また、資産価値の維持・向上及び運営の円滑化又は効率化等の観点から、既存保有物件に
関して区分所有権又は共有持分等を追加して取得すること並びに既存保有物件の近接地の土地建物若しくは土地を取得
することがあります。これらの場合、「B) 物件規模」、「C) 設備施設」及び「D) 投資規模、投資額及び取得価格」
に係る規定の適用は受けません(既存保有物件の隣接地又は近接地の土地のみの所有権(更地)の取得の場合には、
「E) 耐震性」の適用も受けません。)。
(注4)「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。
(注5)「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。
(ロ) 売却方針
原則として、長期的な物件保有を前提としますが、市場環境等以下の観点を勘案し、ポートフォリオク
オリティの維持及び向上を目的とした物件の入替等のため、適宜売却検討を行います。
① 市場環境に関する検討(不動産売買市場及び不動産賃貸市場の現在の市況認識並びに今後の市況見
通し等)
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② 個別物件に関する検討(周辺の開発予測及び人口動態、将来にわたる収益及び投資額(修繕費及び
資本的支出)見通し、ターミナルバリューの見通し並びに今後の資産価値の増減見通し等、対象物件
の 競争力)
③ ポートフォリオ全体に関する検討(地域、テナント及び用途等の分散、平均築年数等)
④ ファンド経営に関する検討(配当(分配金)に与える影響、今後の業績見通し等)
東急㈱等又はウェアハウジングSPC(注)から本投資法人が購入した物件を売却しようとする場合、東急
㈱、本投資法人及び本資産運用会社間の「保有不動産資産の売買等に関する覚書」に基づき、東急㈱に対
して優先的に売却を申入れる旨合意されています。なお、かかる売却の申入れにあたり、東急㈱は、自己
以外の東急㈱等を購入主体とすることを希望することができるものとされています(詳細な内容について
は、後記「(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要」をご参照下さい。)。
(注) 「ウェアハウジングSPC」とは、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をいいます。ただし、後記「第
二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 B.本資産運用会社の自主ルール(利
害関係者取引規程) (ロ) 個別ルール ①の2 ウェアハウジングSPCからの運用資産の取得(①の特則)」について
は、東急不動産及び東急不動産の意向を受けて設立され、本投資法人の投資対象物件の保有のみを目的とする法人をも
含むものとします。以下同じです。
(ハ) 物件関連業務運用基準
① 物件取得業務
不動産売買市場の動向を注視しながら、適切なデューデリジェンスを行い、中長期的な資産価値向上及び
利益の成長に資する物件の取得を行います。
(a)物件情報収集業務(ソーシング業務)
自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。
(b)物件査定業務(バリュエーション業務)
本資産運用会社の内規に基づき、価格査定を行います。
(c)物件精査業務(デューデリジェンス業務)
(ⅰ) 物件精査
本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ⅱ) 専門家への委託
物件精査にあたっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあ
たっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。
(d)契約・引渡業務
本資産運用会社の内規に基づいて行うものとします。 なお、原則として、売買代金の授受と物件の引
渡しは同時とし、引渡日に登記申請するものとします。
② テナントの選定基準
テナントの選定にあたり、外部機関から定期的にマーケットレポートを取得するなどして市場動向を把握
し、適正な賃貸条件等の検討を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社を活用し、優良テナントの選
定に努めます。
テナントとの賃貸借契約の締結に際しては、本投資法人から資産の運用を受託した本資産運用会社が、取
締役会で決定された「資産運用計画」を含む社内規程等に従い、信頼度及び反社会的勢力との関係の有無を
調査し、賃料水準、敷金の額、賃貸借契約期間、契約形態等の賃貸条件等を考慮し総合的に判断します。ま
た、信頼度に関しては、テナントの財務状況、企業規模、資本関係等を検討するほか、商業施設の場合は立
地や物件の規模と適合し、他のテナントとの調和が図れる業種・業態であることも考慮します。
なお、賃貸条件に関しては、「資産運用計画」に規定されている契約条件を上回っていることを条件とし
ます。また、市場動向、テナントの信頼度、契約面積、空室率等を勘案した結果、「資産運用計画」に記載
されている契約条件を下回る条件ではあるものの契約することが望ましいと資産運用部長が合理的に判断し
た場合には、同計画の策定及び変更と同様のプロセスを経たうえで取締役会の決議により決定します。
また、利害関係者への物件賃貸を行う場合には、適正な賃貸条件に基づき、原則として本投資法人の役員
会の事前承認を必要とします。
③ 物件運用業務
中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、以下のとおり物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適
切なリスクマネジメントを行うものとします。
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(a)賃貸運営
個別物件のキャッシュフローの中長期的な最大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上を
図ります。
● 市場動向の掌握に基づくテナント営業
● テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握
(b)管理運営
適切かつ効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減及び資産価値の維持向上を図ります。
(c)修繕・資本的支出
適切かつ効率的な工事計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。
(d)PM会社の選定
テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコス
ト削減等を総合的に勘案し、原則として東急㈱等から選定します。ただし、物件の特性、管理の継続性
その他の諸事情等に応じ、東急㈱等以外の会社から選定することを妨げません。この場合、東急㈱等及
びその他の利害関係者とのPM契約委託条件については、利害関係者取引規程に従います。
(e)PM契約の更新
(ⅰ) 資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しな
い場合には契約を更新しないものとします。
(ⅱ) 更新時の報酬水準については、業務の内容及び報酬額の市場性等を総合的に勘案し、事前にその妥
当性を確認します。この場合、東急㈱等及びその他の利害関係者とのPM契約の更新の条件等につい
ては、利害関係者取引規程に従います。
(f)損害保険等の付保
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを
回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付
保します。地震保険の付保にあたっては、保険料、免責額及びキャッシュリザーブ等を総合的に勘案し
て判断します。
④ 物件売却業務
物件特性に応じた売却手法を選定することで売買価格の最大化を目指します。物件売却先の選定について
は、売買価格に加え、資金調達力など取引の確実性も加味して判断します。
⑤ 環境への配慮
本投資法人は、「環境への配慮に関する方針」を策定し、不動産投資運用における環境への配慮の重要性
を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した以下の取り組み
を継続していきます。
A. 環境への配慮に関する取り組みの推進
(ⅰ)省エネルギーと低炭素化の推進
(ⅱ)節水と廃棄物削減の推進
(ⅲ)安全衛生や快適性の配慮
B. 環境への配慮に関する推進体制の整備
(ⅰ)責任ある法人としての体制の整備
(ⅱ)社外の関係者との協働
なお、直近の取り組みとしては、本投資法人は、2014年よりGRESB(グローバル不動産サステナビリ
ティ・ベンチマーク)(注1)の評価を受けており、2015年から毎年Green Starを取得しています。また、
オフィスビル3物件(世田谷ビジネススクエア、東急虎ノ門ビル及び東急番町ビル)及び商業ビル2物件
(cocoti(ココチ)、QFRONT(キューフロント))についてDBJ Green Building認証(注2)を取得してい
ます。更に、2017年1月にBELS(建築物省エネルギー性能表示制度)(注3)を1物件(東急池尻大橋ビ
ル)取得しました。
(注1)欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークで、主要機関投資
家によって投資先を選定する際などに活用されています。
(注2)2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度。環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green
Building」)を支援するために、本制度では、対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々な
ステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組
みを支援しています。
(注3)国土交通省が「非住宅建築物に係る省エネルギー性能表示のための評価ガイドライン」を取りまとめ、一般社団法人住宅
性能評価・表示協会が評価業務実施指針を定めて、2014年4月に創設されました。建築物の省エネルギー性能の評価・表
示が、不動産会社、ビルオーナー、仲介業者、テナント、投資家、金融機関等に活用され、非住宅建築物の省エネルギー
性能の向上に貢献することが期待されています。
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(ニ) 財務方針
① 基本方針
本投資法人の財務方針は、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成
長及び支出の極小化により投資主価値の最大化を図ります。
A. 安定性
◎ 財務健全性の確保のための低LTV(後記「② 財務戦略 B.デット・ファイナンス(資金の借入れ及
び投資法人債の発行等)(ⅶ)」をご参照下さい。)運用
◎ 本投資法人の資産特性を考慮した長期固定資金調達
◎ リファイナンスリスクを低減するための複数の資金調達元の確保と返済期限の分散
B. 機動性
◎ 追加取得物件に対する速やかな資金調達体制の確保
C. 効率性
◎ 効率的なキャッシュ・マネジメント
◎ 安定運用に基づく低廉な調達レートの確保
② 財務戦略
A. エクイティ・ファイナンス
(i) 新規投資口の追加発行
資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化(新規投
資口の追加発行による投資口の持分割合の低下)に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行
うものとします。
(ii) 自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことがありま
す。
自己投資口の取得及び消却にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、投資口価格
の水準、手元資金の状況、財務状況、市場環境等を見極め、実施の可否を判断するものとします。
B. デット・ファイナンス(資金の借入れ及び投資法人債の発行等)
(i) 機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせることがあ
ります。
(ii) コミットメント・ラインを設定し借入れを実行することがあります。
(iii)運用資産上に担保を設定することがあります。
(iv) 安定的ファイナンスを目的として、投資法人債を発行し、資金調達先の分散を図ることがありま
す。
(v) 借入金等から生じる金利変動リスク等をヘッジすることを目的として、金融先物取引等に係る権
利及びデリバティブ取引に係る権利の運用を行うことがあります。
(vi) 資金効率及び財務健全性の向上等を目的として、返済期限又は償還期限が到来していない借入金
又は投資法人債について返済又は償還若しくは買入消却を行うことがあります。
(vii)本投資法人について「LTV」とは、資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額の残高が占め
る割合をいい、60%を上限としますが、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的に上記数値
を超えることがあります。
C. キャッシュ・マネジメント(現預金等)
資金需給を的確に把握し、効率的かつ適切にキャッシュ・マネジメントを行うものとします。
③ 資金調達業務
上記「① 基本方針」及び「② 財務戦略」を踏まえて本資産運用会社の内規に基づいて行います。
(ホ) 開示方針
本投資法人の開示方針は以下の通りです。
(i) 本投資法人は、透明性を確保するため、法定開示に加えて、投資家にとって有用かつ適切と判断される
重要情報を、積極的かつタイムリーに開示します。
(ii) 本投資法人は、正確な情報を、公平かつ分かり易く開示するよう努めます。
(iii)本投資法人は、投信法、金商法、その他の法令等(東京証券取引所の有価証券上場規程を含みます。)
及び本資産運用会社の開示規程を遵守します。
(ヘ) フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(注)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメン
ト等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないも
のとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、解約違約金及び契約締結から物件引渡しまでの期間の各上
限に関して、「フォワード・コミットメント等に係る規程」に定められた所定の基準を遵守するものとしま
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す。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実並びにフォワード・コミッ
トメント等の概要等を開示するものとします。
(注) 「フォワード・コミットメント」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過し
た後に決済・物件引渡しを行うこととしている契約をいい、「フォワード・コミットメント等」と
は、フォワード・コミットメントその他これに類する契約をいいます。なお、先日付の買付け又は売
付け意向表明であって、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合には、これに含まれるも
のとします。以下同じです。
(ト) 保有不動産資産の売買等に関する覚書の概要
東急㈱、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」(以下、本
(ト)において「本覚書」といいます。)を締結しています。本覚書は、東急㈱等と本投資法人との間におけ
る不動産資産(不動産、不動産信託受益権、不動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券等を総称して
いいます。以下、本(ト)において同じです。)の売買及び情報提供等に関する行為準則を明確に定めておく
ことが、本投資法人の安定的かつ継続的な不動産資産の取得及び売却機会の確保、本資産運用会社の本投資
法人に対する忠実義務の遵守、利益相反対策として重要なものであり、本投資法人の投資主の信頼及び利益
の確保につながること、ひいては東急㈱等や本投資法人に対して不動産資産の売却を検討する第三者の信頼
確保につながること、また、本投資法人の投資主の信頼及び利益並びに第三者の信頼を確保することが東急
㈱等の利益でもあることを理由として、締結されたものです。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急㈱等、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ、原則として、自由に不動産資産の売買を行う
ことができます。東急㈱又は本投資法人若しくは本資産運用会社が、第三者から不動産資産を購入する機
会(以下「投資機会」といいます。)に関する情報を得た場合、それぞれ、独自の裁量でその情報の取扱
いについて決定することができ、これを他方へ提供する義務を負いません。
(ii) 東急㈱又は本資産運用会社が、その独自の判断により特定の不動産資産に関する投資機会の追求を放棄
した場合であり、かつ当該不動産資産が他方の投資基準に適合する可能性があると合理的に判断した場
合、東急㈱又は本資産運用会社は、当該不動産資産について入手した情報を、可能な限り速やかに、他方
に提供するものとします(ただし、情報提供元の事前の承諾が得られない場合は、この限りではありませ
ん。)。
(iii) 東急㈱は、本投資法人が投資することができる不動産資産を売却しようとする場合、まず優先的に書面
にて本資産運用会社を通じて本投資法人に対して売却を申し入れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が
購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議
を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されなかった場合、東急㈱は第三者に売却を申し入
れることができます(ただし、第三者への売却価格が本資産運用会社の提示した購入価格と同額以下であ
り、かつ、その時点においても東急㈱が当該不動産資産の売却意図を有している場合、東急㈱は、本資産
運用会社に再度当該不動産資産の売却を申し入れる必要があります。)。東急㈱は、一定の条件の下で本
規定を適用しないことができます。
(iv) 本資産運用会社が、本覚書締結後に東急㈱等又はウェアハウジングSPCから本投資法人に対して売却さ
れた不動産資産を売却しようとする場合、本資産運用会社は、まず優先的に東急㈱に対して売却を申し入
れるものとし、本資産運用会社と東急㈱が購入条件について基本的に合意した場合、東急㈱と本資産運用
会社は、売買契約締結に向けて誠実に協議を行うものとします。一定の期間内に売買契約が締結されな
かった場合、本資産運用会社は第三者に売却を申し入れることができます(ただし、第三者への売却価格
が東急㈱の提示した購入価格と同額以下であり、かつ、その時点においても本資産運用会社が当該不動産
資産の売却意図を有している場合、本資産運用会社は、東急㈱に再度当該不動産資産の売却を申し入れる
必要があります。)。本資産運用会社は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができます。なお、
本(iv)のみは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社ではなくなった場合にもなお適用されます。
(v) 本投資法人及び本資産運用会社は、取引にかかる時間的制約から本投資法人が直接不動産資産を取得す
ることが困難な場合等一定の場合に、ウェアハウジング(注)を東急㈱に申し入れることができます。東急
㈱は、ウェアハウジングを実施することとした場合、当該不動産資産を自ら又は自己以外の東急㈱等若し
くはウェアハウジングSPCをして取得すべく最大限努力し、また、当該不動産資産を取得できた場合には
一定期間保有した上で、当該不動産資産の本投資法人への譲渡について、本資産運用会社と優先的に交渉
を行います。なお、本投資法人によるウェアハウジングを実施した主体からの当該不動産資産の取得価格
は、本投資法人とウェアハウジングを実施した主体との間で売買契約を締結する時点において合意する適
正価格とします。
(注)「ウェアハウジング」とは、東急㈱等又はウェアハウジングSPCが、将来の本投資法人に対する売却と当該売却までの期間中
の保有のみを目的として、投資対象物件を取得することをいいます。
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(vi) 本資産運用会社が、東急㈱の連結子会社に対して、上記の手続に従い、本投資法人及び本資産運用会社
に協力するよう要請する場合、東急㈱は、その連結子会社につき、本資産運用会社が必要とする協力を行
うものとします。
(vii) 本覚書は期間の定めがないものとします。ただし、本資産運用会社が、本投資法人についての資産運用
会社ではなくなった場合、上記(iv)を除き、直ちに終了します。
(チ) その他の物件の取得機会確保に関する覚書の概要
東急不動産、本投資法人及び本資産運用会社との間で「保有不動産資産の取得機会提供に関する覚書」
(その後の変更及び承継を含み、以下、本(チ)において「本覚書」といいます。)を締結しており、東急不
動産グループ各社から物件情報及び物件取得の機会の提供等を受けます。
本覚書の概要は以下の通りです。
(i) 東急不動産ホールディングス及び東急不動産(以下、本(チ)において「東急不動産等」といいま
す。)は、自ら又は東急不動産グループ各社が所有する投資適格資産(2011年3月4日時点の本投資法人
の投資方針及び投資基準に合致し本投資法人が投資することができる不動産資産(不動産信託受益権、不
動産に関する匿名組合出資持分、資産対応証券を含みます。以下、本(チ)において同じです。)をいい
ます。以下、本(チ)において同じです。)を第三者に売却しようとするときは、本投資法人及び本資産
運用会社に対し、当該投資適格資産に係る当該第三者に対して提供しようとするのと実質的に同等の情報
を、当該第三者に対する情報の提供時点までに提供します。また、本投資法人及び本資産運用会社が、東
急不動産等に対し、投資適格資産の買取り又は買取りのための協議を申し入れた場合には、かかる申入れ
に自ら誠実に対応し、又は東急不動産等以外の東急不動産グループ各社に対し、かかる申入れに誠実に対
応させるよう最大限努力します。東急不動産等は、一定の条件の下で本規定を適用しないことができま
す。
(ii) 東急不動産等は、その他、東急不動産グループ各社に対して、本覚書の趣旨が実現できるよう最大限努
力するものとされています。
(iii) 本覚書の有効期間は、本投資法人が東急不動産グループ各社から本覚書に基づき取得した物件 (2011年
3月4日時点の本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していないものの任意に情報提供され取得され
た物件を含みます。) の取得価額の総額が200億円に達する日までです。
(リ) その他
① 本投資法人は、その有する特定資産の価額の合計額に占める、特定不動産(不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価
額の合計額の割合を75%以上とすることを方針とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投
資態度 (5)その他 a.」)。
② 資金動向、市況動向、一般経済情勢、不動産市場動向等により、運用開始当初から、上記の比率を変更す
ることがあります(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 3. 投資態度 (5)その他 b.」)。
③ 組入資産の貸付け(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針 5. 組入資産の貸付け」)
i) 資産の効率的運用を図り、高い運用成果の獲得を目指すため、後記「(2) 投資対象 a. 投資対象とす
る資産の種類」に定める資産のうち、不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の
受益権その他の資産の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動
産に付随する動産等について、貸付け(駐車場、看板等の設置を含みます。)を行うことができるものと
します。
ii) 上記i)の不動産の賃貸に際しては、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れ又は差し入れるこ
とがあり、それらの金銭を受け入れた場合には、前記「(ニ) 財務方針 ② 財務戦略 C. キャッシュ・
マネジメント(現預金等)」に記載の方針に基づき運用します。
iii)資産に属する不動産、不動産の賃借権及び地上権(本投資法人が取得する信託の受益権その他の資産の
裏付けとなる不動産、不動産の賃借権及び地上権を含みます。)若しくは当該不動産に付随する動産等以
外の資産の貸付けは行いません。
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(2)【投資対象】
a. 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、資産を不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資します(規約 別
紙1「資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲」)。
(イ) 不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
① 不動産
② 不動産の賃借権
③ 地上権(民法(明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)第269
条の2に基づく地下又は空間を目的とする地上権を含みます。以下同じです。)
④ 上記①から③に掲げるものを信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託
を含みます。)
⑤ 金銭の信託の受益権(信託財産を主として上記①から③までに掲げる資産に対する投資として運用するこ
とを目的とする場合に限ります。)
⑥ 当事者の一方が相手方の行う上記①から⑤までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出
資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを
約する契約に係る出資の持分(以下「匿名組合出資持分」といい、間接的に主として上記①から⑤までに掲
げる資産に投資することを目的とする匿名組合出資持分を含みます。)
⑦ 金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として匿名組合出資持分に対する投資として運用することを
目的とするもの
(ロ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等とは、裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産
等に投資することを目的とする以下に掲げるものをいいます。
① 資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。)(以下「資産流動化
法」といいます。)に基づく優先出資証券
② 投信法に基づく投資信託の受益証券
③ 投信法に基づく投資証券
④ 資産流動化法に基づく特定目的信託の受益証券
(ハ) 本投資法人は、前記(イ)及び(ロ)への投資後の残余の資金の効率的な運用に資するため、以下に掲げる特
定資産に投資することができます。
① 有価証券(ただし、株券を除きます。)
② 金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含みま
す。)(以下「投信法施行令」といいます。)に定義される意味を有するものをいい、普通預金、大口定期
預金、譲渡性預金(ただし、有価証券に該当するものを除きます。)及びコール・ローンを含みます。)
③ デリバティブ取引(投信法施行令に定義される意味を有するものをいいます。)に係る権利
④ 上記①乃至③号に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
(ニ) 本投資法人は、不動産等への投資に当たり、必要がある場合には、以下に掲げる資産に投資することがで
きます。
① 実質的に上記(イ)①から⑥に掲げる資産に投資することを目的とした会社法の施行に伴う関係法律の整備
等に関する法律(平成17年法律第87号、その後の改正を含みます。)に基づく特例有限会社の出資持分、会
社法に基づく合同会社の出資持分、投資事業有限責任組合契約に関する法律(平成10年法律第90号、その後
の改正を含みます。)に基づく投資事業有限責任組合の出資持分、有限責任事業組合契約に関する法律(平
成17年法律第40号、その後の改正を含みます。)に基づく有限責任事業組合その他の法人等の出資持分(間
接的に前記(イ)①から⑥に掲げる資産に投資することを目的とするものを含みます。)
② 地役権
③ 商標法(昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。)に基づく商標権又はその専用使用権若しく
は通常使用権(不動産等への投資に付随するものに限ります。)
④ 著作権法(昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。)に基づく著作権(著作者人格権及び著作隣
接権を含みます。)、特許権、実用新案権及び意匠権その他の知的財産権
⑤ 温泉法(昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。)に基づく温泉の源泉を利用する権利及び当
該温泉に関する設備
⑥ 民法上の動産等(ただし、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたもの(これらの動産
等を賃借する場合を含みます。)に限ります。)
⑦ 民法上の組合その他の法人等の出資・拠出持分(ただし、不動産、不動産の賃借権又は地上権等を出資す
ることにより設立され、その賃貸・運営・管理を目的としたものに限ります。)
⑧ 保険契約者が自らのリスクを再保険として引き受けることを目的として既に設立された再保険会社に対す
る優先出資持分
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⑨ 各種保険契約に係る権利(不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的とする場合に限りま
す。)
⑩ 資産流動化法に基づく特定出資(実質的に不動産等に投資することを目的とするものに限ります。)
⑪ 地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。)に基づく算定
割当量その他これに類似するもの、又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
⑫ 株券(実質的に不動産等に投資することを目的とするもの又は不動産等への投資に付随し若しくは関連し
て取得するものに限ります。)
⑬ 外国法人の発行する証券で上記⑫の性質を有するもの(実質的に不動産等に投資することを目的とするも
の又は不動産等への投資に付随し若しくは関連して取得するものに限ります。)
⑭ 電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法(平成23年法律第108号。その後の
改正を含みます。)第2条第3項に定める再生可能エネルギー発電設備(ただし、不動産に該当するものを
除きます。)
⑮ 民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律(平成11年法律第117号。その後の改正
を含みます。)第2条第7項に定める公共施設等運営権
⑯ 不動産等の運用に必要なものとして、当該不動産に付随して取得することが適当と認められる権利その他
の資産
(ホ) 金商法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行されていない
場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、前記(イ)から(ニ)を適用するものとします。
b. 投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
(イ) 投資基準については、前記「(1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) 投資方針 ③ 個別物件投資基準」をご
参照下さい。
(ロ) 種類別、地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) 投資
方針 ② ポートフォリオ構成基準」をご参照下さい。
c. 海外不動産保有法人の株式等
該当事項はありません。
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(3)【分配方針】
本投資法人は、毎決算期最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は登録投資口質権者に対し、以下の方
針に従って金銭の分配を行うものとします。
(イ) 投資主に分配する金銭の総額のうち、利益は、 投信法第136条第1項に規定する利益 をいいます(後記(ハ)及
び(ニ)において同じです。)(規約第30条第1号)。
(ロ) 分配金額は、投資法人に係る課税の特例規定に規定される本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能
利益の額」といいます。)の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場
合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。なお、
本投資法人は資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並び
にこれらに類する積立金 及び引当金等の積み立て、又は留保その他の処理を行う ことができます(規約第30条
第2号)。
本書の日付現在では、本投資法人は、原則として利益の100%を分配し、後記(ニ)記載の利益を超える金
銭の分配を行いません。
なお、税法上、2009年4月1日以後終了した営業期間における配当可能利益の額は、会計上の税引前当期純
利益に一定の調整を加えた金額へと変更されています(後記(ニ)において同じです。)。
(ハ) 利益の金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針に基
づき運用を行うものとします(規約第30条第3号)。
(ニ) 利益を超えた金銭の分配
本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、経済環境、不
動産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合 又は本投資法人における課税負担の軽減
を目的として本投資法人が適切と判断する場合 、前記(ロ)に定める分配金額に、 法令等(一般社団法人投資信
託協会の定める規則等を含みます。)に定める金額を限度とし 、本投資法人が決定した金額を加算した額を、
利益の金額を超えて金銭で分配することができます。また、上記の場合において金銭の分配金額が投資法人に
係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定し
た金額をもって金銭の分配をすることができます(規約第30条第4号)。
本投資法人は、安定的な分配金の支払を重視しますが、利益を超える金銭の分配に関して、かかる分配を受
けた投資主がその分配の都度譲渡損益の算定を行うことが必要となる現行の税務の取扱いがなされる限りにお
いては、投資主に対して利益を超える金銭の分配は行わないものとします。
ただし、 利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である場合、経済環境、不動産市
場、賃貸市場等の動向により本投資法人が適切と判断する場合又は本投資法人における課税負担の軽減を目的
として本投資法人が適切と判断する 場合には、上記の分配方針に従い利益を超える金銭の分配を行うことがで
きるものとします。詳細は、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ホ) 分配金の分配方法
分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資
口質権者を対象に、原則として決算期から3か月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる投資
口の口数に応じて分配します(規約第30条第5号)。
(ヘ) 分配金の除斥期間
分配金は、支払開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れます(規約第31条
第1項)。未払分配金には利息を付しません(規約第31条第2項)。
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(4)【投資制限】
a. 規約に基づく投資制限
(イ) 基本方針
投資主の利益を最優先するものとし、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いません(規
約 別紙1「資産運用の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限 (1)基本方
針」)。
(ロ) 国内投資限定
投資対象は国内の物件に限定します。また、外貨建資産への投資は行いません(規約 別紙1「資産運用
の対象及び方針 4. 資産運用の対象とする資産についての制限 (2)国内投資限定」)。
(ハ) 短期売買制限
資産の総額に占める、1年以内の売却を目的として保有する不動産等又は不動産等を主たる投資対象とす
る資産対応証券等の価額の合計額の割合を50%以内とします(規約 別紙1「資産運用の対象及び方針
4. 資産運用の対象とする資産についての制限 (3)短期売買制限」)。
(ニ) 借入制限
本投資法人は、以下の条件に従い、借入れを行うことができるものとします。ただし、かかる借入れは、
金商法に定義される適格機関投資家(投資法人に係る課税の特例規定に規定される機関投資家に限りま
す。)からのものに限るものとします(規約第35条)。
① 借入れの目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために借入れを行います。
② 借入金の限度額
1兆円とします。ただし、後記「(ホ) 投資法人債発行制限」に規定する投資法人債と併せて、その合計
額が1兆円を超えないものとします。
③ 借入金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに
投資法人債の償還を含みます。)等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき借入れを行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供することができる
ものとします。
(ホ) 投資法人債発行制限
本投資法人は、以下の条件に従い、投資法人債(「短期投資法人債」を含みます。以下同じです。)を発
行することができるものとします(規約第36条)。
① 投資法人債の発行目的
資産の効率的な運用及び運用の安定性を図るために投資法人債の発行を行います。
② 投資法人債発行の限度額
1兆円とします。ただし、上記「(ニ) 借入制限」に規定する借入れと併せて、その合計額が1兆円を超
えないものとします。
③ 投資法人債の発行により調達した資金の使途
資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済並びに
投資法人債の償還を含みます。)等に用います。
④ 担保の提供
上記①乃至③の規定に基づき投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は、資産を担保として提供するこ
とができるものとします。
(ヘ) 他のファンドへの投資
本投資法人は、投信法に規定する投資信託の受益証券及び投信法に規定する投資証券で、裏付けとなる資
産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とするものに投資することができます(規約 別
紙1「資産運用の対象及び方針 2. 資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及び範囲 (2)b.及び
c.」)。
b. 金商法及び投信法に基づく投資制限
本投資法人は、金商法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、以下の通りです。
(イ) 金商法に基づく投資制限
登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければな
りません。資産運用会社は、当該投資法人の資産運用に係る業務に関して金商法上一定の行為を行うことが
禁止されており、結果的に、投資法人が一定の投資制限に服することになります。
かかる禁止行為のうち、利害関係人等との取引制限を除く主なものは以下の通りです。
なお、利害関係人等との取引制限については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営
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2 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
① 自己取引等
資産運用会社が自己またはその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用
を行うこと(金商法第42条の2第1号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害
し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府
令(平成19年内閣府令第52号、その後の改正を含みます。)(以下「業府令」といいます。)第128条に定
めるものを除きます。
② 運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2
第2号)。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜さ
せるおそれのないものとして業府令第129条に定めるものを除きます。
③ 第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対
価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有
しない取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第3号)。
④ 投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投資法人の利益を害す
ることとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第4号)。
⑤ 投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業
府令で定める行為
(ロ) 投信法に基づく投資制限
① 同一株式の取得制限
投資法人は、その保有する同一の法人の発行する株式に係る議決権が、当該株式に係る議決権の総数の
100分の50を超えることとなる場合、当該株式を取得することができません(投信法194条第1項、投資信託
及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法
施行規則」といいます。)第221条)。
ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法令その他の制限により、投信法第193
条第1項第3号乃至第5号に掲げる取引を行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うこと
を目的とする法人の発行する株式を取得するときは、適用されません(投信法第194条第2項、投信法施行
令第116条の2)。
② 自己投資口の取得及び買受けの制限
投資法人は、原則として、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができま
せん。 ただし、以下に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありませ
ん(投信法第80条第1項)。なお、本投資法人は下記 a. に対応する規約の定めを有しています(規約第7条
の2)。
a. その資産を主として一定の特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資法人が、投資主
との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた場合
b. 合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
c. 投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
d. その他投信法施行規則で定める場合
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします(投信法施行規則第129条)
ⅰ)当該投資法人の投資口を無償で取得する場合
ⅱ)当該投資法人が有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ)において同じ
です。)につき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により当該投資法人の投資口
の交付を受ける場合
ⅲ)当該投資法人が有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式
と引換えに当該投資法人の投資口の交付を受ける場合。
・組織の変更
・合併
・株式交換(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。)
ⅳ)その権利の実行に当たり目的を達成するために当該投資法人の投資口を取得することが必要、かつ、不
可欠である場合(投信法第80条第1項第2号及び第3号並びに ⅰ) 乃至 ⅲ) に掲げる場合を除きま
す。)
③ 子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人(子法人)の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の投資口
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については、当該子法人は、原則として、これを取得することができません(投信法第81条)。ただし、以
下に掲げる場合は、この限りではありません。 なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親
法 人及び子法人又は子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信
法第81条第4項)。
a. 合併後消滅する投資法人から親法人投資口を承継する場合。
b. その他投信法施行規則で定める場合。
投信法施行規則で定める場合は、以下に掲げる場合とします(投信法施行規則第131条)。
ⅰ)親法人投資口を無償で取得する場合。
ⅱ)その有する他の法人等の株式(持分その他これに準ずるものを含みます。ⅲ)において同じです。)に
つき当該他の法人等が行う剰余金の配当又は残余財産の分配等により親法人投資口の交付を受ける場
合。
ⅲ)その有する他の法人等の株式につき当該他の法人等が行う次に掲げる行為に際して当該株式と引換えに
当該親法人投資口の交付を受ける場合。
・組織の変更
・合併
・株式交換(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式交換に相当する行為を含みま
す。)
・株式移転(会社法以外の法令(外国の法令を含みます。)に基づく株式移転に相当する行為を含みま
す。)
ⅳ)その権利の実行に当たり目的を達成するために親法人投資口を取得することが必要、かつ、不可欠であ
る場合(投信法第81条第2項第1号及びⅰ)乃至ⅲ)に掲げる場合を除きます。)。
c. その他の投資制限
(イ) 有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ) 集中投資
集中投資について制限はありません。なお、投資対象の用途又は地域による分散投資に関する方針につい
て、前記「(1) 投資方針 b. 投資態度 (イ) 投資方針 ② ポートフォリオ構成基準」をご参照下さい。
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3【投資リスク】
a. リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が2020年1月31日現在取得してい
る個別の不動産又は信託の受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況 (2)
投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの b. 個別不動産等の概要」を併せてご参照下さい。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です
が、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
若しくは本投資法人債券の市場価格が下落すること又は本投資法人債券の償還若しくは利払に悪影響を与えること
もあると予想され、その結果、投資家が損失を被る可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で本投資証券又は
本投資法人債券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書に記載の事項には、本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が含ま
れますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判
断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測によるものであり、実際の結果が異なることとなる可能性がありま
す。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
(i) 投資法人に関する一般的な リスク
① 投資証券又は投資法人債券の商品性に関するリスク
② 投資証券又は投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
③ 募集投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
④ 金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
⑤ 本投資証券の市場での取引に関するリスク
⑥ 本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
⑦ 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
(ii) 商品設計に関するリスク
① 収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク
② 借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
③ 敷金・保証金の利用に関するリスク
④ 不動産の地域的な偏在に関するリスク
⑤ 不動産を取得又は処分できないリスク
⑥ 先日付の売買契約によるリスク
⑦ 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(iii) 本投資法人の関係者に関するリスク
① 本投資法人の関係者への依存に関するリスク
② 東急㈱等とのコラボレーション関係に関するリスク
③ インサイダー取引に関するリスク
(iv) 運用資産-不動産に関するリスク
① 不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
② 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
③ 賃料収入に関するリスク
④ 災害等による不動産の毀損、滅失及び劣化並びに周辺環境の悪化に伴うリスク
⑤ テナント集中に関するリスク
⑥ 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
⑦ 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
⑧ 法令の制定・変更に関するリスク
⑨ 売主の倒産等の影響を受けるリスク
⑩ マスターリース会社に関するリスク
⑪ 転貸に関するリスク
⑫ テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
⑬ 共有物件に関するリスク
⑭ 区分所有建物に関するリスク
⑮ 借地物件に関するリスク
⑯ 底地物件に関するリスク
⑰ 借家物件に関するリスク
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有価証券報告書(内国投資証券)
⑱ 開発物件に関するリスク
⑲ 有害物質に関するリスク
⑳ 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク