ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
| 提出書類 | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
|---|---|
| 提出日 | |
| 提出者 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 |
| カテゴリ | 有価証券届出書（参照方式・内国投資証券） |
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
【表紙】
【提出書類】 有価証券届出書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 2020年2月10日
【発行者名】 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 佐藤 啓介
【本店の所在の場所】 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
【事務連絡者氏名】 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
レジデンシャル・リート本部企画部長 山本 晋
【電話番号】 03-5157-6011
【届出の対象とした募集（売出）内国 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
投資証券に係る投資法人の名称】
【届出の対象とした募集（売出）内国 形態：投資証券
投資証券の形態及び金額】 発行価額の総額：一般募集 8,897,000,000 円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し 459,000,000 円
(注 1) 発行価額の総額は、 2020 年 1月 24 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資
法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の募集の方法は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額
と異なる価額（発行価格）で一般募集を行うため、一般募集における発行価格の総額は
上記の金額とは異なります。
(注2) 売出価額の総額は、2020年1月24日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資
法人の投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
安定操作に関する事項 1. 今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口について、
市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取引法施行令第 20 条第 1
項に規定する安定操作取引が行われる場合があります。
2. 上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設する金融商
品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）
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第一部【証券情報】
第1【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
1【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
(1)【投資法人の名称】
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
（英文表示：Kenedix Residential Next Investment Corporation）
（以下「本投資法人」といいます。）
(注 ) 本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信
法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
(2)【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」又は「本募集」といいます。）又は売出しの対象となる有価
証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社債、株式等の振替に関
する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「振替法」といいます。）の規定の適用
を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づき投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人
は、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。
また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格
付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
(注 ) 投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいま
す。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
(3)【発行数】
43,800口
(注 ) 一般募集の需要状況等を勘案し、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が、指定
先（後記「 (16) その他 ⑥」で定義します。）から 2,190 口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といい
ます。）の売出し（以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1オー
バーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
(4)【発行価額の総額】
8,897,000,000 円
(注 ) 後記「 (13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価額の総額は、引受人（後記「 (13) 引受け等の概要」をご参照くださ
い。）の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、 2020 年 1月 24 日（金）現在の株式会社東京証券取引所
における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
(5)【発行価格】
未定
(注 1) 発行価格等決定日（後記「 (13) 引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所における本
投資口の普通取引の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に 0.90 ～ 1.00 を乗じた価格（ 1円未
満端数切捨て）を仮条件とします。今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引
受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂
正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投
資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出
価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付
の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のイ
ンターネット上の本投資法人ウェブサイト（［ URL ］ https://www.kdr-reit.com/ir/press/index.html ）（以下「新聞等」
といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に本書の記載内容について訂正が行われる場合に
は、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定
に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、
新聞等による公表は行いません。
(注2) 上記仮条件により需要状況等を勘案した上で、2020年2月19日（水）から2020年2月25日（火）までの間のいずれかの日
（発行価格等決定日）に一般募集における価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たり
の払込金として引受人から受け取る金額）を決定します。
(注3) 後記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の総額と発行
価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
(6)【申込手数料】
申込手数料はありません。
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(7)【申込単位】
1 口以上 1 口単位
(8)【申込期間】
2020 年 2 月 20 日（木）から 2020 年 2 月 21 日（金）まで
(注 ) 申込期間については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間
については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、 2020 年 2月 14 日
（金）から、最短で 2020 年 2月 19 日（水）まで、最長では 2020 年 2月 25 日（火）までですが、実際の発行価格等決定日は、
2020 年 2月 19 日（水）から 2020 年 2月 25 日（火）までの間のいずれかの日です。
したがって、
① 発行価格等決定日が 2020 年 2月 19 日（水）の場合、
申込期間は「 2020 年 2月 20 日（木）から 2020 年 2月 21 日（金）まで」
② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
申込期間は「2020年2月21日（金）から2020年2月25日（火）まで」
③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
申込期間は「2020年2月25日（火）から2020年2月26日（水）まで」
④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
申込期間は「2020年2月26日（水）から2020年2月27日（木）まで」
となりますので、ご注意ください。
(9)【申込証拠金】
申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。
(10)【申込取扱場所】
後記「 (13) 引受け等の概要」に記載の引受人の全国本支店及び営業所で申込みの取扱いを行います。
(11)【払込期日】
2020 年 2 月 26 日（水）
(注 ) 払込期日については、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日
については、需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、 2020 年 2月 14 日
（金）から、最短で 2020 年 2月 19 日（水）まで、最長では 2020 年 2月 25 日（火）までですが、実際の発行価格等決定日は、
2020 年 2月 19 日（水）から 2020 年 2月 25 日（火）までの間のいずれかの日です。
したがって、
① 発行価格等決定日が 2020 年 2月 19 日（水）の場合、
払込期日は「 2020 年 2月 26 日（水）」
② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
払込期日は「2020年2月27日（木）」
③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
払込期日は「2020年2月28日（金）」
④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
払込期日は「2020年3月2日（月）」
となりますので、ご注意ください。
(12)【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 丸ノ内支店
東京都千代田区丸の内三丁目 ▶ 番 2 号
(注 ) 上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いは行いません。
(13)【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、 2020 年 2 月 19 日（水）から 2020 年 2 月 25 日（火）までの間のいずれかの日（以下
「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受価額）にて本投資口の買取引受けを行い、
当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を
支払いません。ただし、引受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払込み、一般募集の発行価格の
総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
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引受
引受人の名称 住所
投資口数
ＳＭＢＣ日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内三丁目 3 番 1 号
みずほ証券株式会社 東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号
野村證券株式会社 東京都中央区日本橋一丁目 9 番 1 号
未定
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー
東京都千代田区丸の内二丁目 5 番 2 号
証券株式会社
大和証券株式会社 東京都千代田区丸の内一丁目 9 番 1 号
東海東京証券株式会社 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目 7 番 1 号
合 計 43,800 口
(注 1) 本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産
運用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法上
の一般事務受託者（投信法第 117 条第 1号）として一般募集に関する事務を行います。
(注 2) 上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に本投資口の販売を委託することがあります。
(注 3) 共同主幹事会社は、ＳＭＢＣ日興証券株式会社、みずほ証券株式会社及び野村證券株式会社です（以下「共同主幹事会
社」と総称します。）。
(注 4) 各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。
(14)【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋茅場町二丁目 1 番 1 号
(15)【手取金の使途】
一般募集における手取金（ 8,897,000,000 円）は、後記「第二部 参照情報 第 2 参照書類の補完情報 1 投
資方針 (2) オファリングハイライト ①東京経済圏の賃貸住宅への重点投資と宿泊施設への厳選投資 ( イ )
本投資法人の成長の軌跡 ‐更なる成長で“ NEXT ᴰ뤰옰ﰰ렰湛豢ၟ戰砠ူര殊ᢏर湧Ɫ閌읬핎먰䱓홟霰鉎衛
している特定資産（投信法第 2 条第 1 項における意味を有します。以下同じです。）の購入資金の一部に充当し
ます。また、残余があれば手元資金とし、将来の特定資産の購入資金の一部に充当します。なお、一般募集と
同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限（ 444,000,000 円）については、手元資
金とし、将来の特定資産の購入資金又は借入金の返済資金の一部に充当します。
(注 ) 上記の手取金は、 2020 年 1月 24 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算
出した見込額です。
(16)【その他】
①申込みは、前記「 (8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「 (10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所
へ前記「 (9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
②申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の払込期日に新投資口払
込金に振替充当します。
③申込証拠金には利息をつけません。
④一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、
( イ ) 発行価格等決定日が 2020 年 2 月 19 日（水）の場合、
受渡期日は「 2020 年 2 月 27 日（木）」
( ロ ) 発行価格等決定日が 2020 年 2 月 20 日（木）の場合、
受渡期日は「 2020 年 2 月 28 日（金）」
( ハ ) 発行価格等決定日が 2020 年 2 月 21 日（金）の場合、
受渡期日は「 2020 年 3 月 2 日（月）」
( ニ ) 発行価格等決定日が 2020 年 2 月 25 日（火）の場合、
受渡期日は「 2020 年 3 月 3 日（火）」
となりますので、ご注意ください。
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⑤一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投
資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
⑥引受人は、本投資法人が指定する販売先として、本投資法人の投資主であるケネディクス株式会社（本
「第一部 証券情報」において以下「指定先」といいます。）に対し、一般募集の対象となる本投資口のう
ち、6,570口を販売する予定です。
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2【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
(1)【投資法人の名称】
前記「 1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (1) 投資法人の名称」と同じです。
(2)【内国投資証券の形態等】
前記「 1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (2) 内国投資証券の形態等」と同じで
す。
(3)【売出数】
2,190 口
(注 1) 上記売出数は、一般募集に伴い、その需要状況等を勘案し、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社
が行うオーバーアロットメントによる売出しの口数です。上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの上限口
数を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない
場合があります。
(注 2) オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、オーバーアロットメントによる売出しのために、一般募
集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社が指定先から 2,190 口を上限として借り入れる本投資口です。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第 5募集又は売出しに関する特別記載事
項 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項について、目論見
書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書
の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［ URL ］
https://www.kdr-reit.com/ir/press/index.html ）（新聞等）において公表します。また、発行価格等が決定される前に
本書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の
決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる
場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
(4)【売出価額の総額】
459,000,000 円
(注 ) 売出価額の総額は、 2020 年 1月 24 日（金）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として
算出した見込額です。
(5)【売出価格】
未定
(注 ) 売出価格は、前記「 1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (5) 発行価格」に記載の発行価格と同一
の価格とします。
(6)【申込手数料】
申込手数料はありません。
(7)【申込単位】
1 口以上 1 口単位
(8)【申込期間】
2020 年 2 月 20 日（木）から 2020 年 2 月 21 日（金）まで
(注 ) 上記申込期間は、前記「 1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (8) 申込期間」に記載の一般募集の
申込期間と同一とします。
(9)【申込証拠金】
申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。
(10)【申込取扱場所】
ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店
(11)【受渡期日】
2020 年 2 月 27 日（木）
(注 ) 上記受渡期日は、前記「 1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） (16) その他 ④」に記載の受渡期
日と同一とします。
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(12)【払込取扱場所】
該当事項はありません。
(13)【引受け等の概要】
該当事項はありません。
(14) 【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目 1 番 1 号
(15)【手取金の使途】
該当事項はありません。
(16)【その他】
①申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」に記載の申込取扱場所
へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うものとします。
②申込証拠金には利息をつけません。
③オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期日」に記載の受渡期日
から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機
関における振替口座での振替により行われます。
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第2【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第3【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第4【短期投資法人債】
該当事項はありません。
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第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1 オーバーアロットメントによる売出し等について
(1) 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であ
るＳＭＢＣ日興証券株式会社が本投資法人の投資主である指定先から 2,190 口を上限として借り入れる本投
資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合があります。オーバーアロットメントに
よる売出しの売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる
売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が借入投資口の返還
に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は 2020 年 2 月 10 日（月）開催の本投資法人の役員会におい
て、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資法人の投資口 2,190 口の第三者割当による新投資口発
行（以下「本第三者割当」といいます。）を、 2020 年 3 月 24 日（火）を払込期日として行うことを決議して
います。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの申込期間の終
了する日の翌日から2020年3月19日（木）までの間（以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。
(注)）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいま
す。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け（以下「シ
ンジケートカバー取引」といいます。）を行う場合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケート
カバー取引により買い付けたすべての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケート
カバー取引期間内において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又
はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる
場合があります。
更に、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しに伴って安定操
作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全部又は一部を借入投資口の返
還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引及び安定操作取引によっ
て買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は本第三
者割当に係る割当に応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本第三者割当における発行数の全部又は
一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減
少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオーバーアロットメントによる売出し
が行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に決定されます。オーバーアロットメントによる売
出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証券株式会社による指定先からの本投資口の借入れは行われませ
ん。したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当に応じず、申込みを行わないた
め、失権により本第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京証券取引所におけるシ
ンジケートカバー取引も行われません。
(注 ) シンジケートカバー取引期間は、
① 発行価格等決定日が 2020 年 2月 19 日（水）の場合、
「 2020 年 2月 22 日（土）から 2020 年 3月 19 日（木）までの間」
② 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
「2020年2月26日（水）から2020年3月19日（木）までの間」
③ 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
「2020年2月27日（木）から2020年3月19日（木）までの間」
④ 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
「2020年2月28日（金）から2020年3月19日（木）までの間」
となりますので、ご注意ください。
(2) 上記(1)に記載の取引について、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、みずほ証券株式会社及び野村證券株式会
社と協議の上、これを行います。
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2 売却・追加発行の制限
(1) 指定先に、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から受渡期日以降180日を経過
する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却等（ただ
し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸付け等を除きます。）を行わない旨を約する
よう要請する予定です。
上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又は
その制限期間を短縮する権限を有する予定です。
(2) 本投資法人は、一般募集に関し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日から受渡期日以降90日を経
過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の発行等（た
だし、一般募集、本第三者割当及び投資口の分割による本投資口の発行等を除きます。）を行わない旨を合
意します。
上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき解除し、又は
その制限期間を短縮する権限を有します。
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第二部【参照情報】
第1【参照書類】
金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号。その後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいま
す。）第 27 条において準用する金融商品取引法第 5 条第 1 項第 2 号に掲げる事項については、以下に掲げる書類をご
参照ください。
1【有価証券報告書及びその添付書類】
計算期間 第 15 期（自 2019 年 2 月 1 日 至 2019 年 7 月 31 日） 2019 年 10 月 29 日関東財務局長に提出
2【半期報告書】
該当事項はありません。
3【臨時報告書】
該当事項はありません。
4【訂正報告書】
該当事項はありません。
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第2【参照書類の補完情報】
参照書類である 2019 年 10 月 29 日付の有価証券報告書（以下「参照有価証券報告書」といいます。）に関して、
本書の日付現在までに補完すべき情報は、以下に記載のとおりです。
以下の文中に記載の事項を除き、参照有価証券報告書に記載されている将来に関する事項については、本書の
日付現在、変更がないと判断しています。
なお、以下の文中における将来に関する事項は、別段の記載のない限り、本書の日付現在において本投資法人
が判断したものです。
(注 ) 以下の文中において記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については、単位未満の金額を切り捨てて記載し、各種比率
等については、小数第 2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の比率の合計が一致しない場合があります。
1 投資方針
(1) 事業の概況（イントロダクション）
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、「安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長の実現」を目指すべく、主として、主要
な用途が賃貸住宅等の居住用施設である不動産関連資産を投資対象とする投資法人として、 2012 年 ▶ 月に東京証
券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（証券コード： 3278 ）。本投資法人は、独立系不動産運用会
社であるケネディクス株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）の理念（独立系不動産運用会
社として不動産投資家の立場に即し運用サービスを提供すること）と人材を受け継ぐ本資産運用会社にその資
産運用を委託し、不動産に関連するトレンドを的確に把握の上、最適と考える投資機会及び収益機会を「柔
軟」に追求し、迅速な情報収集と意思決定に基づき「機動的」に投資及び運用を行うことで、独立系不動産運
用会社をスポンサーとする J-REIT( 注 1) ならではの「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を行ってき
ました。また、 2017 年 3 月には、訪日外国人旅行者の増加等による短期滞在者向け施設への社会的ニーズの高ま
りを受けて、主たる投資対象である賃貸住宅等の居住用施設に加え、従たる投資対象として宿泊施設（ホテル
等）への投資を可能とするための規約の一部変更を実施する等、更なる成長機会の獲得にも努めてきました。
一方、ジャパン・シニアリビング投資法人（2018年3月1日付で本投資法人と合併して消滅したジャパン・シ
ニアリビング投資法人をいいます。以下「JSL」ということがあります。）は、有料老人ホーム、サービス付き
高齢者向け住宅等のシニアリビング施設及び病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等のメディカル施
設を投資対象とする投資法人として、ケネディクス株式会社等をスポンサーとして、2015年7月に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場しました。資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、社会的インフ
ラとなるヘルスケア関連施設に特化したポートフォリオを構築し、安定的な運用を行うことにより、投資主価
値の最大化を図ってきました。
上記のように、本投資法人及びJSL（以下、併せて「両投資法人」ということがあります。）はそれぞれの特
徴を活かし、いずれもケネディクス株式会社のスポンサーサポートを受けながら、着実に運用実績を積み重ね
てきましたが、「人が居住・滞在する空間」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する
両投資法人が、合併によりそれぞれの特徴と強みを融合することで、より確実に両投資法人の今後の更なる成
長、投資主価値の最大化を実現できるという考えの下、2018年3月1日付で本投資法人を吸収合併存続法人、JSL
を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行いました。また、本合併と同時に、
規約の一部を変更し、主たる投資対象に従来の居住用施設に加え、ヘルスケア施設と従たる投資対象であった
宿泊施設を追加する投資方針の変更を実施しました。これにより、本投資法人は、居住用施設からヘルスケア
施設、宿泊施設まで「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を通じて、安定的な収益の獲得と持続的な成
長を追求するREITへと進化し、商号を「ケネディクス・レジデンシャル投資法人」から「ケネディクス・レジ
デンシャル・ネクスト投資法人」に変更しました。
本合併後においては、2018年8月に約3年半ぶりとなる公募増資（以下「本合併後第1回目公募増資」というこ
とがあります。）による資金調達を実現し、借入金と併せて取得価格の合計262億円（本合併後第1回目公募増
資直前である2018年7月6日付で取得した1物件の取得価格を含みます。）の新規資産の取得を行いました。本合
併及び本合併後第1回目公募増資に伴い資産規模や時価総額等が拡大したことにより、同年9月には「FTSE
EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series」(注2)への組入れを果たし、更に、2019年2月には2期連続と
なる公募増資（以下「本合併後第2回目公募増資」又は「前回公募増資」ということがあります。）による資金
調達を実現し、取得価格の合計128億円の新規資産の取得を行い、その後2019年9月及び10月には借入金及び自
己資金を活用し居住用施設2物件の取得も行っています。加えて、2019年12月にはJ-REIT初のソーシャルボンド
(注3)発行を行い新たな投資家層の拡充と資金調達の多様化が進展する等、本合併を契機として、更なる成長に
向けた好循環サイクルを実現しています。
この結果、本書の日付現在、本投資法人が運用するポートフォリオは、賃貸住宅等の居住用施設120物件（取
得価格の合計180,637百万円）(注4)及び有料老人ホーム等のヘルスケア施設24物件（取得価格の合計54,128百
万円）からなる合計144物件（取得価格の合計234,766百万円）となりました。
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(注 1) 「 J-REIT 」とは、東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場している投資法人をいいます。以下同じです。
(注2) 「FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series」は、FTSEグループが欧州不動産協会（EPRA）及び全米不動産投資信
託協会（Nareit）との協力により開発したインデックスであり、国内外問わず多くの機関投資家の国際不動産投資におけるベ
ンチマークとして採用されています。
(注3) 調達資金の全てが、新規又は既存の適格なソーシャルプロジェクトの一部又は全部の初期投資又はリファイナンスのみに充当
され、かつ、ソーシャルボンド原則（Social Bond Principles 2018）の4つの核となる要素に適合している債券のことをいい
ます。なお、「ソーシャルボンド原則（Social Bond Principles 2018）」とは、国際資本市場協会（International Capital
Market Association：ICMA) が事務局機能を担う民間団体であるグリーン・ソーシャルボンド原則執行委員会（Green Bond
Principles and Social Bond Principles Executive Committee）により策定されているソーシャルボンドの発行に係るガイド
ラインをいい、「ソーシャルボンド原則（Social Bond Principles 2018）の4つの核となる要素」とは、「1. 調達資金の使
途」、「2. プロジェクトの評価と選定のプロセス」、「3. 調達資金の管理」及び「4. レポーティング」をいいます。以下同
じです。
(注4) 居住用施設の物件数及び取得価格の合計については、底地1物件を含みます。
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② 投資方針
本投資法人は、主として、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主要な用途
が、(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設（病院等のメディカル施設を含みます。）又は(iii)宿泊施設である
不動産関連資産への投資を行います。
本投資法人は、居住用施設からヘルスケア施設、宿泊施設まで「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資
を通じて、安定的な収益の獲得と持続的な成長を追求します。
(イ) 「居住用施設」、「ヘルスケア施設」、「宿泊施設」の特性と各投資対象に対する投資の基本方針
a. 居住用施設への投資
本投資法人が投資対象とする居住用施設は、賃貸可能面積の過半が住居用途である賃貸住宅のほか、
サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等の施設運営者付き
住宅又はこれらを裏付けとする資産（ただし、ヘルスケア施設に該当するものを除きます。）です。
賃貸住宅に代表される居住用施設は、他の用途の不動産と比較して、景気に左右されにくい収益特性
があるとともにテナントも分散されており、1物件当たりの規模も小さいためリスク分散を図りやすく、
かつ流動性も高いため、相対的にリスクが低い投資対象であると、本投資法人は考えています。
本投資法人が居住用施設に投資するに際しては、土地自体が有する潜在的な収益力、いわば「土地が
人を惹きつける力（人に住みたいと思わせる力）」に着目した投資判断を重視しています。すなわち、
まずは土地が人を惹きつける力を見極めた上で、「土地の特性に合致した適切な住戸タイプ」（主とし
て単身世帯を対象とするシングルタイプ、主として夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯を対象とする
スモール・ファミリータイプ又は主として3人以上の家族世帯を対象とするファミリータイプの賃貸住宅
等）で構成されている物件を投資対象としています。この土地が人を惹きつける力は、単に最寄り駅か
らの距離だけで測れるものではなく、また、住戸タイプも今後も増加が見込まれている単身世帯向けで
あれば良いというものでもなく、例えば、駅に近くても夜遅くまで喧騒が止まない場所よりは、最寄り
駅から多少時間を要する距離にあっても閑静な住宅街の方が、ファミリータイプの安定的な需要が期待
できると、本投資法人は考えています。かかる土地の評価に際しては、土地が人を惹きつける力を幅広
い視点から分析すべく、具体的には以下の3つの投資尺度を用います。
■「地位（じぐらい）の高さ」
地位（じぐらい）の高い土地とは、「歴史的に由緒があり成熟した場所」又は「政策的若しくは人為
的に優良な住居地域として開発された場所」で、長期的に高い競争力を有する土地をいいます。
■「生活利便性の高さ」
生活利便性の高い土地とは、単に「最寄り駅までの至近性」や主要ターミナル駅・ビジネス街への
「交通アクセスの良い土地」のみならず、周辺の商業施設や教育施設又は公園等の「生活周辺施設」
が整備された土地をいいます。
■「特殊マーケットの有無」
特殊マーケットのある土地とは、一般的な賃貸需要に加え、「事業所、研究所、学校等の周辺」で、
それらの施設の利用者による賃貸住宅への更なる安定した需要が見込まれる土地をいいます。
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本投資法人は、東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市をいいます。
以下同じです。）への人口流入が継続する人口動態に鑑み、東京経済圏所在の居住用施設へ重点的に投
資を行うものの、前記「土地が人を惹きつける力」の観点から、東京経済圏以外の地域においても、賃
貸住宅等について安定した需給バランスが見込まれ、投資対象として魅力ある土地が数多く存在すると
考えています。本投資法人は、前記の投資尺度に基づき、東京経済圏を中心に、地方経済圏（政令指定
都市を始めとする地方都市をいいます。以下同じです。）に所在する賃貸住宅等の居住用施設について
も、土地が人を惹きつける力を詳細に分析した上で、その立地特性に応じて、安定的な賃貸需要が見込
まれる住戸タイプを見極めながら、投資を行います。
b. ヘルスケア施設への投資
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設は、賃貸可能面積の過半が有料老人ホーム、サービス付
き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイ
サービス等のシニアリビング施設及び病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等のメディカル施
設として使用される不動産又はこれらを裏付けとする資産です。
本投資法人は、ヘルスケア施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレー
ターに存在することから、ヘルスケア施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響
を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原
則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの
実現を図ります。一方、オペレーターの賃料の源泉は、入居者の支払う利用料（プライベートペイ）と
介護施設においては介護保険報酬や健康保険報酬（パブリックペイ）に依存しています。一般に、入居
者の支払う利用料の源泉の一部は年金であり、オペレーターの収益構造に照らすと、オペレーターの提
供する各種サービスの収入は、国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあり、かかるリスク
はパブリックペイの割合が大きいほど高いものと、本投資法人は考えていることから、本投資法人は、
入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準（パブリックペイ
とプライベートペイの比率）を勘案した上で投資判断を行います。
＜シニアリビング施設における典型的な収益構造＞
(注 1) 上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載
したものであり、実際のシニアリビング施設における収益構造を正確に示しているとは限りません。
(注 2) シニアリビング施設において提供されるサービスの種類や内容は施設により異なります。オペレーターが自らサービス
提供を行う場合だけでなく、業務提携先や入居者が選択した、オペレーター以外の事業者がサービス提供を行う場合が
あります。
(注 3) 「介護保険制度」とは、寝たきりや認知症などで介護が必要な高齢者について、社会保険の仕組みによって社会全体で
支える制度をいいます。以下同じです。
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわる多種多様なヘルスケア施設に幅広く投資を行い
ますが、本書の日付現在の投資環境を踏まえ、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高
いことに加え、同市場が高い成長可能性を有すると考えていることから、ヘルスケア施設に対する投資
においては、当面シニアリビング施設を中心に投資を行います。シニアリビング施設に関しては、介護
保険制度の発足により介護認定者を対象とした介護型の施設の普及が全国的に進んでいますが、本投資
法人は、要介護者向けに限らず、今後団塊の世代の高齢化に伴い市場の拡大が見込まれる自立者向け施
設やCCRC(注)にも幅広く投資を行います。
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また、本投資法人は、メディカル施設のうち病院については、病床機能分化に対応するための施設改
修、病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から今後建替えが進むものと考えています。政府も戦略と
してシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア施設の供給を後押しする施策を打ち出してお
り、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・
コメント手続が実施され、2015年6月26日には国土交通省より「病院不動産を対象とするリートに係るガ
イドライン」が公表（同年7月1日付適用）されました。これらのことから、本投資法人では、今後、法
令やガイドライン等に従い、病院を中心に投資対象として検討していく方針です。
(注) 「CCRC」とは、「Continuing Care Retirement Community」の略語で、健康長寿社会を実現していくために健康型及び
介護型の施設が、一つの地域に集積し、高齢者が健康状態に応じた継続的なケア環境の下で、自立した社会生活を送る
ことができるようなコミュニティ型施設をいいます。
＜本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別特徴(注1)＞
本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別の特徴は、以下のとおりです。なお、以下は、各類型
のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている月額入居費用、居室面積、居室内設備及び
共用部設備に関する一般的な特徴を、簡略化した上で記載しています。
(注1) 保有資産及び今後本投資法人が取得する可能性のある各シニアリビング施設が上記の表に記載の類型のうち各施設が該
当する類型の特徴を全て有していることを保証又は約束するものではありません。
(注2) 「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利
用料（食費を含みます。）の額に加算した金額を記載しています。
本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、(i)施設の用途、(ii)地域、(iii)利用料の価
格帯、(iv)オペレーター及び(v)施設の規模の観点から、用途と提供サービス種類の分散、入居費用・利
用者価格帯の分散及び社会保障制度（年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等）への依存度の分
散を勘案した幅広い規模のヘルスケア施設への分散投資を行うとともに、三大都市圏（三大都市圏と
は、東京経済圏、大阪圏及び名古屋圏をいい、大阪圏とは大阪府、京都府、奈良県、兵庫県及び滋賀県
の都市、名古屋圏とは愛知県、岐阜県及び三重県の都市をいいます。なお、三大都市圏を除く地方都市
を以下「地方都市圏」といいます。）等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオ
ペレーターに対する幅広い分散投資を行います。
c. 宿泊施設への投資
本投資法人が投資対象とする宿泊施設は、賃貸可能面積の過半が宿泊施設用途であるホテル等又はこ
れらを裏付けとする資産です。
ホテル等の宿泊施設は、事業形態や提供されるサービスが多岐にわたり、その収益性は個別的要素に
大きく影響を受けるアセットであると考えています。本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活
かし、ビジネス又は観光による宿泊需要が見込める立地を厳選し、宿泊需要の種類に適したサービスタ
イプやグレード、室料価格帯等のバランスを見極め、安定した事業運営が見込まれる宿泊施設に投資を
行います。また、ビジネス拠点や観光資源は日本全国に広範に存在していることから、東京経済圏及び
地方経済圏への幅広い投資を行います。
また、オペレーターとの賃料契約形態については、一般的にホテル営業に係る売上げや営業利益等に
連動した変動賃料が採用される場合も多くありますが、本投資法人では、宿泊施設への投資においても
キャッシュ・フローの安定性を重視することから、主に信用力と運営能力の高いオペレーターとの間で
固定賃料の割合が高い長期の賃貸借契約が締結される宿泊施設への投資を行います。
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(ロ) ポートフォリオの構築方針
本投資法人の主要なポートフォリオ構築方針は、以下のとおりです。
a. 本投資法人の用途別投資比率の目標
用途 投資比率目標
賃貸住宅 賃貸住宅
居住用
60％以上
施設運営者付き サービスアパートメント、社宅、学生寮・学
施設
住宅 生マンション、短期滞在型マンション等
有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住
シニアリビング 宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グ
ヘルス
施設 ループホーム、小規模多機能施設、デイサー
区
ケア 30％以下
分
ビス施設等
施設
病院、診療所、医療モール、介護老人保健施
メディカル施設
設等
宿泊施設 ホテル等 20％以下
上記に定める建物が所在する借地権が設定さ
その他 10％以下
れた土地（底地）又は保育施設等
(注1) 複数の用途を有する施設においていずれの用途も賃貸可能面積の過半を占めない場合であっても、居住用施設、ヘルス
ケア施設又は宿泊施設に該当する用途が合計で賃貸可能面積の過半を占める場合には、当該施設に投資することがで
き、この場合、最大の賃貸可能面積を占める用途をもって、当該施設の用途とみなすものとします。
(注2) 本投資法人は、オフィスビル、商業施設、物流・倉庫施設、アミューズメント及びゴルフ場を投資対象外とします。た
だし、投資する居住用施設、ヘルスケア施設又は宿泊施設に従たる用途として付帯して投資する場合があります。ま
た、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）第2条第
5項に定める性風俗関連特殊営業店も投資対象外とします。
b. 本投資法人の地域別投資比率の目標
地域 投資比率目標
東京経済圏 東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市 50％以上
区
地方経済圏 政令指定都市を始めとする地方都市
分
50％以下
その他 上記以外の地域
c. 本投資法人の取得価格における最低投資規模及び最高投資規模の基準目標
区分 取得価格
1投資物件当たり
居住用施設
3億円以上
1投資物件当たり
ヘルスケア施設
3億円以上
最低投資規模
1投資物件当たり
宿泊施設
5億円以上
1投資物件当たり
その他
1億円以上
当該不動産等の取得後の取得価格の合計に対する当該不動産等の取得価格の比
最高投資規模
率の上限は20％とします。
(注) 本投資法人は、投資対象不動産等が当該最低投資規模の基準を充足しない場合であっても、以下のいずれかに該当する
場合には、当該不動産等を取得することができます。
(i) 複数の不動産等を一括で取得する際に、最低投資規模の基準を下回る取得価格の不動産等が含まれる場合
(ii) 投資基準に合致する不動産等の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模の基準を上回るものの、
取得価格が最低投資規模の基準を下回る場合
(iii) 投資済物件と関連の高い施設の場合
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③ 本投資法人の目指す姿（社会・経済構造の変化に沿ったREITへ進化）
今後の人口動態や経済状況、人々のライフスタイルの多様化、少子高齢化の進展といった変化は居住用施設
やヘルスケア施設に需要の拡大をもたらし、観光の産業化に伴う訪日外国人旅行者数（インバウンド）増加が
宿泊施設への底堅い需要に影響を与える等、社会・経済構造の変化と不動産を取り巻く環境は密接に関連して
おり、そのトレンドを的確に捉えることは、本投資法人の持続的な成長と投資主価値の向上を実現する上で重
要であると、本投資法人は考えています。本投資法人は、賃貸住宅等の居住用施設から、有料老人ホーム等の
ヘルスケア施設、ホテル等の宿泊施設まで「人が居住・滞在する空間」への投資を通じ、社会・経済構造の変
化に沿ったREITへ進化し、「安定性」と「成長性」を高めることで投資主価値の最大化を目指します。
本投資法人の目指すポートフォリオは、昨今の日本で起こっている社会・経済構造の変化を、不動産を介し
てこれからの収益力に転換する力を持ち、本投資法人の優位性を高めることを可能とするポートフォリオで
す。賃貸住宅等の居住用施設への投資を中心としながら、収益特性の異なる老人ホーム等のヘルスケア施設、
ホテル等の宿泊施設にも投資を行い、3つの異なるアセットタイプを組み入れることで、以下のような効果が期
待されます。
まず、(i)ポートフォリオの更なる分散の進展による「安定性」の向上が期待できます。また、(ii)本投資法
人は、不動産市場のサイクルや個々の用途の不動産に係る投資市場のサイクルの違いを捉えながら、居住用施
設、ヘルスケア施設及び宿泊施設の3つの投資対象用途の中からその時々において最適な投資対象を選別し投資
を実行する方針です。このように、マーケットの動向を踏まえ、その時点において「安定性」と「成長性」を
兼ね備えた施設へ投資することにより、持続的な「成長性」の追求が期待できます。更には、(iii)このような
ポートフォリオ構築の進展と資産規模の拡大により、「人が居住・滞在する空間」に共通するノウハウの蓄
積・活用といった効果も期待できると、本投資法人は考えています。
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(2) オファリングハイライト
本投資法人は、下方硬直性の強いキャッシュ・フローを背景とする安定性を持ちながら、外部成長・内部成長
の両面において成長力を有する J-REIT 銘柄です。賃貸住宅等の居住用施設への投資を中心としながら、収益特性
の異なる老人ホーム等のヘルスケア施設、ホテル等の宿泊施設にも投資を行い、本投資法人の特徴を活かすとと
もに、今後の更なる持続的成長にも努めていきます（ Boost the Sustainable Growth ）。
① 東京経済圏の賃貸住宅への重点投資と宿泊施設への厳選投資
・実績に裏付けられた多彩な物件取得力により、着実な成長を継続
・賃貸住宅の賃料上昇傾向を的確に捉え、内部成長の実現を通じた収益拡大を目指す
・本投資法人として初となる宿泊施設への投資において、安定的な収益を重視した厳選投資
(イ) 本投資法人の成長の軌跡 ‐更なる成長で“NEXT”ステージ(注1)の完成形へ‐
a. 東京経済圏の賃貸住宅を中心とする着実な外部成長の実現と、アセットクラスの多様化
賃貸住宅の安定性に加え、公募増資による成長を背景として、本合併以降、本投資法人は着実な外部
成長を実現しています。具体的には、本投資法人は、本合併以降、戦略的な資産入替によるポートフォ
リオクオリティの向上及び資産売却益の実現や、匿名組合出資及びそれに伴う物件取得に係る優先交渉
権等の獲得による新たなパイプライン創出など能動的な投資運用施策を実施し、本合併後第 1 回目公募増
資及び本合併後第 2 回目公募増資による資金調達を実現しました。更に、本合併後第 3 回目となる本募集
等（本募集及び本第三者割当をいいます。以下同じです。）においては、東京経済圏の賃貸住宅への重
点投資を行い、かつ、従前より投資対象としていた安定した需要の見込める宿泊施設への厳選投資によ
りアセットクラスの多様化も進展します。本投資法人は、 2019 年 9 月～ 10 月及び本募集において、居住用
施設 9 物件（取得（予定）価格の合計 124 億円）及び本投資法人にとって初となる宿泊施設 2 物件（取得予
定価格の合計 49 億円）（以下、「 KDX レジデンス西船橋」及び「 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ」を併せて
「前回公募増資後の取得済資産」ということがあり、「 KDX レジデンス幡ヶ谷」、「 KDX レジデンス学芸
大学」、「 KDX レジデンス蒲田南」、「 KDX レジデンス吉祥寺」、「 KDX レジデンス三鷹」、「 KDX レジデ
ンス中延」、「 KDX レジデンス仙台駅東」、「ホテルリブマックス東京大塚駅前」及び「ホテルリブマッ
クス横浜駅西口」を併せて「取得予定資産」 ( 注 2) ということがあり、「前回公募増資後の取得済資産」
及び「取得予定資産」を併せて「新規取得資産」ということがあります。新規取得資産の詳細について
は後記「 2 本投資法人のポートフォリオ (2) 個別信託不動産の概要」をご参照ください。）を取得
し、又は取得する予定であり、継続的な物件取得による資産規模の拡大により、社会・経済構造の変化
に沿った戦略的ポートフォリオミックスの構築が進展します。
また、取得予定資産取得後の本投資法人が運用するポートフォリオは、居住用施設125物件（取得（予
定）価格の合計1,888億円）、ヘルスケア施設24物件（取得価格の合計541億円）、宿泊施設2物件（取得
予定価格の合計49億円）及びその他（底地）1物件（取得価格17億円）からなる合計152物件（取得（予
定）価格の合計2,497億円）となる予定です。なお、取得予定資産取得後におけるポートフォリオのエリ
ア比率（取得（予定）価格ベース）は、ポートフォリオ全体においては東京経済圏が前回公募増資後の
62.1％から64.4％に上昇し、居住用施設においては東京経済圏が前回公募増資後の68.1％から69.8％に
上昇します。加えてポートフォリオ全体に対する東京経済圏に所在する居住用施設の比率は前回公募増
資後の51.8％から52.8％に上昇し、内部成長力のある東京経済圏を中心とする優良物件の取得により
ポートフォリオクオリティが向上するものと、本投資法人は考えています。
(注1) 「“NEXT”ステージ」とは、本合併による資産規模の拡大を踏まえた、本投資法人の新たな成長戦略が進展する段階を
いいます。以下同じです。
(注2) 本投資法人は、取得に併せて取得予定資産の名称を変更することを予定しています（ホテルリブマックス東京大塚駅前
及びホテルリブマックス横浜駅西口を除きます。）。本書の日付現在のこれらの取得予定資産の名称の開示については
売主の同意が得られていないため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜本投資法人の資産規模推移＞
(注1) 資産規模の数値は、本投資法人の2017年1月期以降の各決算期（ただし、2020年1月期を除きます。）及び取得予定資産
取得後における、本投資法人の保有物件の取得（予定）価格の合計に基づいています。
(注2) 竣工予定の建物を想定して作成した外観イメージを記載しています。上記の外観イメージは、本書の日付現在検討中の
計画に関するものであり、実際の完成した建物とは異なる可能性があります。以下同じです。
更に、本投資法人は、上場以来継続して1口当たりNAV(注)を増加させています。取得済資産の鑑定評
価額の上昇等によるポートフォリオ含み損益の改善のみならず、継続的な資産入替、更には合併等の積
極的なポートフォリオの質の向上に資する取組みが、本投資法人の1口当たりNAVの増加に寄与してきま
した。本投資法人は、今後も1口当たりNAVの更なる向上を目指します。
＜ 1 口当たり NAV の推移＞
(注) 「1口当たりNAV」は、以下のとおり算出しています。
第 11 期までの算出方法：「 1口当たり NAV 」 =（期末純資産額 -当期未処分利益 +期末鑑定評価額 -有形固定資産）
/発行済投資口数
第12期以降の算出方法：「1口当たりNAV」=（期末純資産額-分配金総額+期末鑑定評価額-有形固定資産-信託借地権）
/発行済投資口数
また、 2018 年 2月 28 日を分割の基準日とし、 2018 年 3月 1日を効力発生日として、投資口 1口につき 2口の割合による投資
口の分割を行ったことから、 2018 年 1月末日（第 12 期末）以前の 1口当たり NAV は、それぞれ 2で除することにより、当該
投資口分割の影響を反映しています。
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(ロ) 実績に裏付けられた多彩な物件取得力により、着実な成長を継続
不動産売買市場において世界的な低金利といった金融環境等を背景とし、一定の収益を安定的に享受
できるような物件の取得環境は、一層厳しさを増しています。本投資法人は、物件取得環境が厳しい中
においても、東京経済圏の物件を主軸とした良質な物件を着実に取得しています。本投資法人は、本合
併後第 1 回目公募増資において、居住用施設 ▶ 物件（取得価格の合計 138 億円）、本合併後第 2 回目公募増
資において、居住用施設 3 物件（取得価格の合計 31 億円）を取得しており、 2019 年 9 月～ 10 月及び本募集
において、内部成長力の高い東京経済圏を中心に、居住用施設 9 物件（取得（予定）価格の合計 124 億
円）を取得又は取得する予定であり、以下のような多様な物件取得ルート及び手法を駆使しマーケット
から鑑定評価額を下回る競争力のある価格での取得を継続しています。
＜居住用施設の取得実績＞
(注1) 上記において「ブリッジファンドの活用（本資産運用会社独自ルート）」とは、本資産運用会社独自の情報収集により
投資機会を獲得し、当該物件を取得したブリッジファンドから本投資法人が優先交渉権の付与を受けて取得した物件
を、「第三者からの取得（本資産運用会社独自ルート）」とは、本資産運用会社独自の情報収集により投資機会を獲得
し、スポンサー以外の第三者から取得した又は取得する予定の物件を、「スポンサーサポート」とは、スポンサー自ら
が売買契約を締結している開発中の物件を、「サポート会社からの取得」とは、サポート会社（後記「③持続的成長の
継続と更なる投資主価値向上に向けた取組み (イ) 今後の成長パイプライン」に定義します。）からの物件取得を、
それぞれ指します。
(注2) 竣工予定の建物を想定して作成した外観イメージを記載しています。上記の外観イメージは、本書の日付現在検討中の
計画に関するものであり、実際の完成した建物とは異なる可能性があります。また、「（仮称）八丁堀プロジェクト」
と「（仮称）上石神井プロジェクト」に係る竣工時期は本書の日付現在における計画に基づくものであり、実際の竣工
時期とは異なる可能性があります。以下同じです。
(注3)「平均鑑定NOI利回り」は、新規取得資産のうち対象となる資産の鑑定NOI利回りを各取得（予定）価格で加重平均して
記載しています。なお、各新規取得資産の「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。以下同じで
す。
鑑定NOI利回り＝各新規取得資産に係る不動産鑑定評価書に記載された鑑定NOI÷各新規取得資産の取得（予定）価格
(注4) 新規取得資産のうち居住用施設の鑑定評価額の合計は、13,437百万円です。「鑑定評価額」については、後記「2 本
投資法人のポートフォリオ (2) 個別信託不動産の概要 ②「鑑定評価書の概要」欄に関する説明」をご参照くださ
い。
東京経済圏の居住用施設のマーケット環境について、東京都における転入超過数は、賃貸マン
ションの着工戸数を上回る状況が続いており、賃貸マンションの需給バランスは需要超過の傾向が
継続しています。また、ライフスタイルの変化を背景とする共働き世帯の増加により、居住用施設
の賃料負担力の高い世帯も増加していることも、好調な居住用施設のマーケット環境の一因となっ
ているものと、本投資法人は考えています。このような居住用施設の賃料上昇傾向を的確に捉え、
東京経済圏の賃貸住宅への重点投資を行い、外部成長と内部成長の両輪での成長実現を通じた収益
拡大を目指します。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜東京経済圏における賃貸住宅のマーケット環境＞
・需給バランス ・共働き世帯の増加
出所：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」 出所：総務省統計局「平成29年就業構造基本調査」を基に本
及び国土交通省統合政策局 情報政策課 建 資産運用会社にて作成
築統計係「住宅着工統計」を基に本資産運用
会社にて作成
(ハ) 本投資法人として初となる宿泊施設への投資において、安定的な収益を重視した厳選投資
本投資法人は、本募集により従前より投資対象としていた宿泊施設2物件（取得予定価格の合計49億
円・平均鑑定NOI利回り4.2％・客室数合計197室）の取得を行います。
宿泊施設についての本投資法人の考え方は、安定した事業運営が見込まれる宿泊施設に投資を行い、
オペレーターとの賃料契約形態についても、一般的にはホテル営業に係る売上げや営業利益等に連動し
た変動賃料が採用される場合も多くありますが、本投資法人では、宿泊施設への投資においてもキャッ
シュ・フローの安定性を重視することから、主に信用力と運営能力の高いオペレーターとの間で固定賃
料の割合が高い長期の賃貸借契約が締結されている宿泊施設への投資を行います。取得予定資産である
宿泊施設2物件も、いずれも固定賃料の契約形態です。
＜宿泊施設への厳選投資＞
(注) 上記において「スポンサーサポート」とは、スポンサー等が組成・運用するファンドからの物件取得を指します。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
② 分配金の安定的な成長
～東京経済圏の賃貸住宅を中心とする内部成長に加え、戦略的な資産売却により生じる売却益と内部留保の活用
により、安定的な分配金成長を実現～
・賃貸住宅の賃料上昇を捉えた内部成長による安定的な分配金成長
・不動産マーケット動向を捉えた戦略的な資産入替を継続しポートフォリオクオリティの向上を図る
・売却益及び内部留保の活用により、1口当たり分配金の継続的増加をマネジメント
(イ) 賃貸住宅の賃料上昇を捉えた内部成長による安定的な分配金成長
本投資法人は、市場環境に即した資産入替を継続的に行っており、売却益による分配金の上積みを図るとと
もに、居住用施設の内部成長が顕在化している中で、7期連続の継続的な分配金成長を実現しています。今後
も、東京経済圏の賃貸住宅を成長ドライバーとする内部成長を実現しながら、1口当たり分配金の安定的な成長
を目指します。
＜1口当たり分配金の推移＞
(注) 2018年2月28日を分割の基準日とし、2018年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行い
ました。分割前の1口当たり分配金については、それぞれ2で除することにより、当該投資口分割の影響を反映しています。
a. 居住用施設における賃料上昇
本投資法人は、居住用施設のポートフォリオにおいて、賃料の上昇を着実に実現しています。地域別
の新規賃料の増減率(注1)は、直近の2020年1月期(注2)においては東京経済圏で4.1％、地方経済圏で
1.1％、全体で2.8％上昇しており、特に東京経済圏を中心に月額賃料の増減率は上昇基調にあります。
また、地域別の更新賃料の増減率(注3)は、本募集前の2020年1月期においては東京経済圏で0.5％、地方
経済圏で0.2％、全体で0.4％上昇しており、本投資法人の居住用施設のポートフォリオにおける賃料上
昇の勢いは強く、今後の内部成長も期待できると、本投資法人は考えています。
(注1) 地域別の新規賃料の増減率については、東京経済圏、地方経済圏及び全国に所在する本投資法人の保有資産のうち居住
用施設における、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出していま
す。以下同じです。
(注2) 新規賃料の増減率及び更新賃料の増減率における「2020年1月期」は、算出可能な直近期間（2019年8月1日から10月末
日まで）により算出しています。以下同じです。
(注3) 地域別の更新賃料の増減率については、東京経済圏、地方経済圏及び全国に所在する本投資法人の保有資産のうち居住
用施設における、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出していま
す。以下同じです。
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＜東京経済圏の賃貸住宅を成長ドライバーとする内部成長＞
・新規賃料の増減率（本投資法人の賃貸住宅） ・更新賃料の増減率（本投資法人の賃貸住宅）
b. 更なる収益性向上への積極的な取組み
本投資法人は、本投資法人の保有する居住用施設において、良好な賃貸市場環境による内部成長のみ
ならず、積極的なアセットマネジメントにより物件の収益性を向上させることにも継続的に取り組んで
います。
＜マスターリース契約（ML契約）の契約形態切替えによる収益力の向上＞
KDXレジデンス神楽坂通（旧ビュロー神楽坂）について、定期建物賃貸借契約の契約期間の満了に併せ
て賃貸借契約形態の切替えを実施しました。当該物件の取得時においては、一般向け賃貸とサービスア
パートメントが混在していましたが、当該物件が所在するエリアの特性を本資産運用会社が分析・検討
した上で、一般向け賃貸への全室切替えを実行することにより、物件の収益力を向上させました。
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＜契約改定による内部成長＞
ビーサイト秋葉原について、賃貸借契約期間の満了に伴い、新たな定期賃貸借契約を締結し、賃料の
増額を実現しました。周辺の賃貸市場動向を踏まえた賃料の増額に加え、2020年東京オリンピック・パ
ラリンピック競技大会による需要が見込まれる一定期間における追加の賃料増額についても合意し、物
件収益力を向上させました。
＜ML会社及びPM会社の集約＞
本投資法人のポートフォリオにおいて、居住用施設に係るML会社及びPM会社の集約を行うことで、効
率的な運営管理及びリーシング力の強化並びに収益力の向上を目指し、KDX定禅寺通レジデンス、KDXレ
ジデンス一番町及びKDXレジデンス泉中央について、2019年11月1日付でML会社及びPM会社を変更しまし
た。
＜固定賃料型の賃貸約契約からパススルー型マスターリース契約への切替え＞
KDXレジデンス日本橋浜町について、2019年11月1日付で賃貸収益の向上を目的として、従前のML会社
及びPM会社との固定賃料型の賃貸借契約を終了し、パススルー型マスターリース契約への切替えを行い
ました。本投資法人が保有する東京経済圏の賃貸住宅については、良好な賃貸需給環境を背景に、高稼
働と賃料上昇傾向が続いていることから、本物件においてもパススルー型マスターリース契約に切り替
えることにより賃貸収益の増加が見込めるものと、本投資法人は考えています。
c. ヘルスケア施設におけるバリューアップ工事の実施及び契約条件の見直し
本投資法人は、本投資法人の保有する居住用施設及びヘルスケア施設の双方において、施設競争力の
強化を目指し、バリューアップ工事を実施してきました。また、オペレーターとの協議を経て、賃料増
額や契約期間の延長等の合意など契約条件の見直しも行っています。
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＜施設共用部のバリューアップ工事（ニチイホームたまプラーザ）＞
＜施設共用部のバリューアップ工事（ジョイステージ八王子）＞
(注) ニチイホームたまプラーザの「投資リターン」は、バリューアップ工事（2018年12月実施のもの）に伴う契約条件の変更を踏
まえた年間のキャッシュ・フロー増加額を、当該バリューアップ工事に要した金額で除して算出しています。また、ジョイス
テージ八王子の「投資リターン」は、バリューアップ工事（2016年12月実施のもの及び2018年12月実施のもの）に伴う契約条
件の変更を踏まえた年間のキャッシュ・フロー増加額の合計額を、当該バリューアップ工事に要した金額の合計額で除して算
出しています。また、ジョイステージ八王子の「賃料」については、2度の工事それぞれに伴う契約内容の変更に基づく賃料
増加額の合計に基づき記載しています。
d. グリーンリースの取組み
ヘルスケア施設の直近の事例として、施設所有者である本投資法人が施設内の照明器具をLED化する工
事を実施することで、テナントであるオペレーターの負担する電気使用量が低減され、本投資法人は電
気使用料低減額の一部を賃料の増額として受領するというグリーンリース(注)にも取り組んでいます。
＜グリーンリースの実施＞
(注) グリーンリースの概要：
グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善につ
いて契約や覚書等によって自主的に取り決め、取決め内容を実践することをいいます。今回、本投資法人が実施したの
は、ビルオーナーが実施する省エネ改修投資のメリットがテナントに帰属する場合に、テナントがビルオーナーへメリッ
トを還元する取組み（改修を伴うグリーンリース）です。
本投資法人が保有するヘルスケア施設「天」において、本投資法人が実施しているグリーンリースの内容は、本投資法
人の費用負担により建物内照明のLED化工事を実施し、その結果、テナントが享受する照明設備に係る電気使用料及び管球
交換費用負担の低減について、当該低減額のうち一定額をグリーンリース料としてテナントが本投資法人に支払うもので
す。2020年2月1日より、グリーンリース料として賃貸借契約上の賃料が一定額増額されています。
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(ロ) 戦略的な資産入替と分配金マネジメント
a. 戦略的な資産入替
本投資法人は、活況を呈する現在の賃貸住宅売買マーケットにおいては、一部の物件を売却すること
により含み益を顕在化し、投資主へ還元することが投資主価値向上に資するものと考えています。本投
資法人は、収益性が低下した物件又は今後収益性が低下すると見込まれる物件については、戦略的な資
産入替の一環として、継続的に売却を検討していく方針であり、それに際して獲得した売却益による分
配金の上積みも行う方針です。売却対象の考え方としては、賃貸マーケットが相対的に弱いエリアの物
件や、築年数が古く修繕費等の増加が見込まれる物件、また、人口動態等により将来的に収益力の低下
が予測される物件を検討対象とする方針です。以上のような、売却対象の考え方に影響を与える個別の
要素を考慮に入れながら、資産入替について、将来的な収支見通しに基づき判断を行っていきます。
本投資法人は、第13期（2018年7月期）以降継続的に地方経済圏に所在する居住用施設の売却を行って
おり、直近では、2020年1月20日付及び2020年1月29日付で地方経済圏所在の居住用施設2物件の売却に係
る契約の締結及び公表を行っています。上記方針に基づき、地方経済圏所在の2物件を新たに売却するこ
とでポートフォリオクオリティの向上を図りながら戦略的な資産入替を継続し、5期連続で売却益を伴う
物件売却を実現予定です。
第16期（2020年1月期）中である2020年1月27日に売却を行ったメロディーハイム御殿山は、大阪府枚
方市に所在し、第13期（2018年7月期）に売却を行ったKDX新町レジデンスや第15期（2019年7月期）に売
却を行ったKDXレジデンス新大阪といった大阪市内において相対的に賃貸需給が劣る物件と比較しても更
に郊外に立地する物件であり、かつ、売却時の築年数は約31年と本投資法人が保有する居住用施設にお
いて最も築年数が経過している物件です。当該物件は、今後更に築年数が経過することに伴い、エレ
ベーター更新等の資本的支出及び修繕費の増加が見込まれる物件です。また、第17期（2020年7月期）中
である2020年2月28日に売却を行う予定のKDXレジデンス泉中央（以下「譲渡予定資産」といいます。）
は、第14期（2019年1月期）に売却を行ったKDXレジデンス勾当台や本投資法人の保有する仙台市内の他
の物件との比較においても最も郊外に立地し、相対的に競争力が劣る物件です。一方で、第17期（2020
年7月期）に取得予定であるKDXレジデンス仙台駅東は、東北地方最大のターミナル駅であるJR東北本線
他「仙台」駅徒歩圏という交通利便性、2019年2月竣工の新築物件であることといった強い訴求力を持つ
希少な物件です。上記のように本投資法人は、不動産マーケット環境を捉え相対的に賃貸需給の弱いエ
リアにおいて、ポートフォリオクオリティの向上を図りながら戦略的な資産入替を実施しています。
(注 1) 本書の日付現在における見込額であり、実際の金額と異なる可能性があります。
(注2) 築年数については各物件の売却（予定）時点（取得予定資産については取得予定時点）の築年数を小数第1位を四捨五入
して記載しています。
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b. 分配金マネジメント
本投資法人は、資産入替により生じた売却益について、獲得した売却益に応じて継続して分配金水準
の平準化と上積みに活用しています。本投資法人においては、本合併により、当面の間、各期において
会計上の利益が税務上の所得を上回る見込みであり、税法上の導管性要件との関係でも、税金を負担す
ることなく、各期において一定額の利益を分配金として分配することなく内部留保すること（内部留保
の積増し）が可能となっています(注)。このため、売却益の活用方法としては、原則として分配金へ充
当するものの、資産入替により大きな売却益が得られた場合には、当該売却益の一部を税負担が必要な
い範囲で内部留保し、資産入替により、得られた売却益が小さい場合に、当該内部留保を取り崩して分
配金へ充当することにより、今後の分配金水準の平準化を図っていく方針です。
(注 ) 今後、本合併により承継したヘルスケア施設を売却した場合等に税会不一致が解消する場合があります。また、保有し続
ける場合においても、一定期間保有した場合や新たな事象に伴い税会不一致が生じた場合等に、税金を負担することなく
利益を内部留保できなくなる可能性があります。
(注) 2020年1月期及び2020 年7月期の売却益については本書の日付現在における見込額であり、実際の売却益は上記金額と異な
る可能性があります。 同様に、2020年1月期及び2020年7月期の内部留保からの分配金への取崩金額及び内部留保の累計額
についても、2020年1月24日現在における見込額であり、実際の売却益の金額や、本投資法人の財務状況その他の理由によ
り、実際の金額と異なる可能性があります。
c. 負ののれんによる内部留保の活用
本合併に伴い、本投資法人には、25.7億円の負ののれんが発生しており、当該負ののれんによる内部
留保は、1口当たり分配金の一定水準の維持等に活用する方針です(注1)。具体的には、負ののれんによ
る内部留保のうち、一時差異等調整積立金（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。
その後の改正を含みます。）に定義される一時差異等調整積立金をいい、以下「RTA」といいます。）と
して計上したものについては、50年（100期）以内での取崩しを基本方針とし、毎期当初RTA残高の1％以
上を取り崩して分配金に充当する方針です。かかる方針に基づき、本投資法人は、2019年1月期以降、毎
期一定額（20百万円）(注2)を取り崩して分配金へ充当することで分配金の長期安定的な底上げに活用し
ています。また、毎期のRTAの取崩しと併せて利益剰余金として計上する内部留保も活用しながら、一時
的な収入の減少や突発的な費用の増加による収益の減少時、増資に伴って期中に取得した物件の運用期
間が短いことにより十分な収益を確保できなかった場合等に内部留保を取り崩して分配金へ充当するこ
とで分配金の一定水準維持のために活用します。
(注1) 本投資法人は、本合併時に獲得した負ののれんによる内部留保については、一時的な収益の減少等により1口当たり分配金
が落ち込む事態になった場合、一定の分配金水準の維持に活用することで、長期安定的に配当をコントロールする方針で
す。また、RTAの均等取崩しにより、毎期20百万円以上を取り崩して分配金に充当する方針です。
(注2) 本金額の取崩しは本書の日付現在における分配金に係る方針に基づくものであり、2020年1月期以降、本投資法人が本金額
を取り崩して分配金へ充当することを保証するものではありません。
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③ 持続的成長の継続と更なる投資主価値向上に向けた取組み
・更なる外部成長に向けたパイプライン
・将来の成長力獲得のための財務コントロール
・投資主価値向上に資する資産運用報酬体系への変更等、各種の取組みを実行
(イ) 今後の成長パイプライン
本投資法人は、スポンサーサポートを活用した安定的なパイプライン物件の取得及びブリッジファンドを
活用した物件の取得、並びに多様な物件取得ルート及び手法を駆使しマーケットからの物件取得を行ってい
ます。今後も、実績に裏付けられた機動的な外部成長を継続することを目指します。
(注) 上記において「優先交渉権」と記載のある物件は、本投資法人がスポンサー又はスポンサー以外の第三者から優先交渉権
の付与を受けた物件です。なお、本書の日付現在、本投資法人が当該物件を取得する具体的な予定はなく、今後取得でき
る保証もありません。
また、本投資法人のサポート体制については、物件の取得ルートとして、ケネディクス株式会社との2013
年10月1日付不動産情報提供等に関する覚書（その後の変更及び当事者の追加を含み、以下「サポートライン
覚書」といいます。また、サポートライン覚書の内容は、不動産等のうち、主たる投資対象の(i)居住用施
設、(ii)ヘルスケア施設及び(iii)宿泊施設並びに(iv)従たる投資対象の保育施設であって、本資産運用会社
において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについて
適用されます。）に基づくケネディクス株式会社及びケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式
会社（以下「KIP」といいます。）からのパイプラインが存在し、これと併せて本資産運用会社独自のネット
ワークも存在します。これらを活用することにより、機動的な物件取得が可能となるものと、本投資法人は
考えています。
また、本投資法人との間で2017年6月15日付でサポート契約を締結した株式会社住協ホールディングスに、
本合併に伴い本投資法人がJSLからサポート契約上の地位を承継した、JSLのスポンサーであった株式会社新
生銀行、株式会社長谷工コーポレーション及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（以下、個別に又は総称して
「サポート会社」といいます。）が加わることで、より幅広いサポート体制の構築を、本投資法人は実現し
ています。
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＜スポンサー等及びサポート会社によるサポート体制＞
(注1) 「情報提供」とは、スポンサー又は各サポート会社が自ら入手した他者の不動産等の売却情報や自社又はそのグループ会
社等が保有する不動産等の売却情報（ただし、サポート会社のうち株式会社新生銀行及び三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に
ついては、自ら入手した他者の不動産等の売却情報のみ）を、一定の条件の下で本投資法人又は本資産運用会社に対して
提供するサポートをいいます。
(注2) 「開発」とは、本投資法人が投資可能な資産の新規開発や本投資法人が保有し、又は取得を検討している不動産等の再開
発に係るサポートの依頼があった場合に、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力するサポートをいいます。
(注3) 「バックアップオペレーター」とは、本投資法人が保有し、又は取得を検討している不動産等において、依頼があった場
合に既存オペレーターに代わって施設を運営するオペレーターをいい、上表においてはこのようなバックアップオペレー
ターとなることについて検討するサポートを「バックアップオペレーター」と記載しています。
(ロ) 将来の成長のための財務コントロール
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的とした財務戦略の
推進を図り、財務基盤の強化に努めてきました。ポートフォリオの拡大による収益の安定化に併せて、有利
子負債の平均残存年数の長期化、金利の固定化といった財務安定性に資する施策を進め、また、機動的かつ
安定的な資金調達手段の確保を目的に 2019 年 7 月にコミットメントラインの新規設定も行っています。更に、
2019 年 12 月には J-REIT 初となるソーシャルボンドの発行も行い、資金調達手段の多様化も進展しています。
また、本投資法人は、取得予定資産（ただし、 KDX レジデンス幡ヶ谷を除きます。）の取得に伴い、 2020 年
3 月 2 日に 4,500 百万円、 2020 年 3 月 13 日に 600 百万円及び 2020 年 8 月 3 日に 800 百万円の借入れ（以下「本予定借
入れ」といいます。）を実行する予定です ( 注 ) 。
(注) 本予定借入れの借入見込額は、本書の日付現在の見込額であり、本予定借入れの最終的な借入金額は借入実行の時点まで
に変更される可能性があります。また、本書の日付現在、本投資法人は、本予定借入れに関する金銭消費貸借契約を締結
していません。本予定借入れは、金融機関による貸出審査手続における決裁が完了し、本投資法人と当該金融機関との間
で借入れに係る契約（以下「借入契約」といいます。）が締結されること、及び、当該借入れに係る借入金及び手元資金
等により、取得予定資産の取得に必要な資金が確保されること等の借入契約において別途定められる貸出前提条件が全て
充足されること等を条件とします。以下同じです。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜有利子負債比率（LTV）～安定したLTVコントロール～＞
本投資法人は、50～55％の水準をLTVのターゲットとして、安定した水準でのコントロールを行っており、実績
として基本的にターゲット水準における下限値近辺で推移しています。本投資法人は、より機動的で柔軟な物件
取得を企図し、安定的なLTVコントロールを継続していく方針です。
(注1) 「有利子負債比率（LTV）」とは、本投資法人の総資産額に占める有利子負債（借入金及び投資法人債）の合計額の割合をい
い、各月の末日時点の数値を記載しています。なお、2020年1月末日及び本募集等後のLTV（試算値）については、以下の方法
に基づき算出しています。
2020年1月末日：
第15期末（2019年7月末日）における本投資法人の有利子負債の金額に、2019年8月1日から2020年1月末日までにおける
有利子負債の増減額を加えた金額を、第15期末（2019年7月末日）における本投資法人の総資産額に2019年8月1日から
2020年1月末日までにおける有利子負債の増減額を加えた金額で除して算出しています。
本募集等後：
第15期末（2019年7月末日）における本投資法人の有利子負債の金額に、2019年8月1日から2020年1月末日までにおける
有利子負債の増減額、2020年3月2日、2020年3月13日及び2020年8月3日に実行予定の本予定借入れの金額を加えた金額
（かかる有利子負債の増減額及び本予定借入れの金額を、以下「第16期以降有利子負債増減額」といいます。）を、第15
期末（2019年7月末日）における本投資法人の総資産額に第16期以降有利子負債増減額を加え、更に、本募集等における
発行価額の総額の見込額（9,341百万円）を加えた金額で除して算出しています。
(注2) 「取得余力」とは、本投資法人が資産の取得にあたり、LTVが特定の水準に至るまで、金融機関からの借入れ及び投資法人債等
の発行によって負債性資金を追加的に調達する場合における調達額をいいます。以下同じです。なお、負債性資金の調達及び
調達する負債性資金による物件取得ができることを保証又は約束するものではないことにご留意ください。「本募集等後の取
得余力（LTV55％の場合）」は、「本募集等後のLTV（試算値）」を仮に55％まで引き上げた場合における取得余力の金額を、1
億円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 2020年1月末日のLTV（試算値）は、本書の日付現在における試算値であり、実際の数値と一致するとは限りません。また、本
募集等後のLTV（試算値）及び本募集等後の取得余力（LTV55％の場合）は、一定の仮定に基づく本書の日付現在における本募
集等後の見込数値であり、本募集等後の実際の数値と一致するとは限りません。なお、本募集等における発行価額の総額の見
込額（9,341百万円）については、本募集による発行価額の総額として8,897百万円、本第三者割当による発行価額の総額とし
て444百万円を見込んでいます（2020年1月24日現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出し
ており、また、本第三者割当について募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがな
されることを前提としています。）。本募集又は本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも少額となった場合
又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、その分実際の
LTVが増加し、取得余力が減少する場合があります。また、かかる数値は、2020年3月2日、2020年3月13日及び2020年8月3日に
本予定借入れを行ったものとして算出しています。以下同じです。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜信用格付の状況（本書の日付現在）＞
株式会社日本格付研究所（以下「JCR」といいます。）による本投資法人の信用格付は、2016年11月にA＋
（安定的）へ向上しました。本投資法人は、今後も格付の向上に向け着実な財務基盤の構築を目指します。な
お、当該信用格付は、本募集の対象である本投資口に付された信用格付ではありません。本投資口について、
本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者か
ら提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
＜金利及び残存年数～借入コストの低減を実現～＞
(注1) 「平均残存年数」は、各有利子負債の残存年数を各有利子負債の残高に応じて加重平均した上で、小数第2位を四捨五入して
算出しています。
(注2) 「平均金利」は、各有利子負債についてアップフロントフィー（年率）及び金利スワップ等の効果を勘案した平均金利を算
出し、各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
＜コミットメントライン ～機動的かつ安定的な資金調達手段の確保～＞
契約締結先 借入極度額 契約期間 担保
株式会社三井住友銀行 15 億円
2019 年 8 月 1 日から 無担保
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 15 億円
2020 年 7 月 31 日まで 無保証
株式会社みずほ銀行 15 億円
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
＜ソーシャルボンド（投資法人債）の発行～ソーシャルボンド発行によりESGへの取組みが進展～＞
本投資法人は、2019年12月にJ-REIT初となるソーシャルボンドを発行しています。本投資法人は、ソーシャ
ルボンドの発行を通じて、サステナビリティへの取組みを一層強化するとともに、ESG投資(注1)に積極的な投
資家層に対し投資機会を提供することで、新たな投資家層の拡充と資金調達手段の多様化を実現しています。
なお、本件においては14名の投資家から本ソーシャルボンドへの投資の表明がありました。また、本投資法人
は、2019年11月にソーシャル・ファイナンス・フレームワーク（以下「本フレームワーク」といいます。）の
適格性(注2)についてJCRより「JCRソーシャル・ファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
「Social 1 (F)」を取得しており、当該投資法人債は、本フレームワークに則ったソーシャルボンドとして発
行されています。
(注1) 「ESG投資」とは、Environment（環境）、Social（社会）及びGovernance（企業統治：ガバナンス）の要素に配慮して投資
を行うことをいいます。以下同じです。
(注2) 「ソーシャル・ファイナンス・フレームワークの適格性」とは、ソーシャルボンド原則における4つの要件（調達資金の使
途、プロジェクトの評価と選定プロセス、調達資金の管理、レポーティング）に適合していることをいいます。
名称 発行総額 利率 年限
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト
投資法人第 6 回無担保投資法人債
20 億円 0.750 ％ 10 年
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
（ソーシャルボンド）
(ハ) スポンサーによる出資
本書の日付現在、ケネディクス株式会社は本投資法人の投資口を16,570口（本書の日付現在の発行済投資
口数の約1.82％）保有しています。本募集において、ケネディクス株式会社に対して本募集の対象となる本
投資口のうち6,570口を販売する予定であり、本募集等後のケネディクス株式会社の本投資法人の保有投資口
数は、23,140口（本募集等後の発行済投資口数の約2.42％）に増加する見込みです。
(注) 本募集等後のスポンサーの保有比率は、本募集等による投資口発行後の保有比率を、ケネディクス株式会社への6,570口の
売付け（親引け）を勘案し、小数第3位を切り捨てて記載しています。ただし、本第三者割当における発行数により、当該
保有比率は変動します。
＜ケネディクス・グループによるファンド運用＞
ケネディクス・グループではJ-REITを含む複数の不動産ファンドの運用を行っており、2019年9月末日現在に
おいて、J-REITの受託資産残高合計1兆3,827億円及び私募REITと私募ファンド等の受託資産残高合計9,442億円
を合わせて総額で2兆3,270億円の規模の不動産を運用しています。大規模かつ様々なタイプの不動産を着実に
運用する本資産運用会社は、ケネディクス株式会社の理念（「独立系運用会社として不動産投資家の立場に即
した運用サービスを提供すること」）及び専門的な人材を受け継いでいます。なお、本資産運用会社のメン
バーは、不動産投資・運営業務や金融業務の第一線で活動してきた多様な経歴を持ち、不動産鑑定士・証券ア
ナリストをはじめ、様々な得意分野と専門性を持っています。本投資法人は、本資産運用会社のメンバーが持
つ多様な経験と高い専門性、不動産と金融の両分野で全方位に展開される独立系ならではの幅広いネットワー
クを活用し、スポンサー会社及びそのグループ会社又はこれらの会社へアセットマネジメント業務を委託して
いる法人等以外の第三者からの取得実績を重ねており、不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機
関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等から本資産運用会社独自の情報収集を行い物件取得に繋げていく
ことで、着実な外部成長を目指します。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(注1) ケネディクス・グループの連結対象不動産671億円を含みます。
(注2) 2019年9月末日現在のケネディクス・グループの受託資産残高の中には、日本ロジスティクスファンド投資法人の取得価格の
合計額を含めて記載しています。なお、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社はケネディクス株式会社の持分法
適用関連会社には含まれません。
(ニ) 資産運用報酬体系の変更
本投資法人は、2019年10月30日に開催した投資主総会において、以下の内容の資産運用報酬体系の変更
を行いました。すなわち、(i)資産運用会社に対する資産運用報酬の額と投資主利益との連動性を高めるこ
とを目的に、(a)本投資法人の総資産額に連動する運用報酬Iの料率を0.3％から0.27％に引き下げるととも
に、(b)1口当たり利益（EPU）に連動する運用報酬IIの算出方法を、分配可能金額に5.0％を乗じた金額か
ら分配可能金額に運用報酬II控除前の1口当たり利益（EPU）の額を乗じ、更にこれに0.00145％を乗じた金
額とし、併せて、(ii)資産運用会社に投資主利益の向上に向けてのインセンティブを付与するため、新た
に、本投資法人の投資口価格の騰落の程度が東証リート指数（配当込み）の騰落の程度に比較して良好で
あった場合に追加の報酬が発生することとなるよう、かかる騰落の程度を比較するための指標として対東
証REIT指数パフォーマンスの概念を導入し、対東証REIT指数パフォーマンスが正の数値である場合に発生
する運用報酬IIIを新設しました。これにより、「1口当たり利益」と「投資口価格のパフォーマンス」に
連動した資産運用報酬体系を新たに導入することとしています。なお、対東証REIT指数パフォーマンスの
算出にあたって、特定の営業期間において対東証REIT指数パフォーマンスが負の数値となった場合には、
翌営業期間に限りその数値を繰り越すこととします。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(3) サステナビリティ
本投資法人及び本資産運用会社は、外部評価機関による認証評価制度を積極的に活用する等、環境に配慮した
投資運用を行っています。
本投資法人は、環境に対する取組みへの評価として、保有物件のうち、7物件（セレニテ神戸元町、KDXレジデ
ンス夙川ヒルズ、KDXレジデンス豊洲、芦屋ロイヤルホームズ、KDXレジデンス恵比寿、KDXレジデンス半蔵門及
びKDXレジデンス四谷）について、DBJ Green Building認証(注1)を取得しています。また、プレザングラン 大
田多摩川についてはBELS(注2)評価を取得し、エクセレント西宮についてはCASBEE(注3)評価・認証に基づいた自
己評価を実施し届出を行っています。また、2016年より新規参加したGRESB(注4)リアルエステイト評価につい
て、2019年評価において「Green Star」評価を取得する等各種取組みを進めており、今後も環境・社会に配慮し
た取組みを進めていきます。更に、前記「②分配金の安定的な成長 (イ)賃貸住宅の賃料上昇を捉えた内部成長
による安定的な分配金成長 d.グリーンリースの取組み」に記載のとおり、ヘルスケア施設「天」におけるグ
リーンリースの取組みや、J-REIT初のソーシャルボンド発行といった取組みにより、投資主価値向上に加え経済
性を追求しながら環境や社会性にも資する取組みの進展にも、本投資法人は積極的に取り組んでいます。
(注1) 「DBJ Green Building 認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を支援するために、2011年4月に株
式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含
む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組
みを支援しているとされています。
(注2) 「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度：Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）」は、「建築物のエネル
ギー消費性能の向上に関する法律」における省エネ性能の表示の努力義務に対応した、住宅・建築物を格付する第三者認証制度
です。
(注3) 「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency /建築環境総合性能評価システム）」は、建
築物の環境性能を評価し格付する手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮など
も含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
(注4) 「GRESB」は、私募及び上場の不動産ポートフォリオについて、環境や社会等の観点からサステナビリティ・パフォーマンスを
測るベンチマークです。2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設されたベンチマークであり、有力な機関投資家が
加盟、不動産投資運用のプロセスでGRESBリアルエステイト評価を利用しています。GRESBの調査は、機関投資家が投資先を選定
する際などにGRESBのベンチマーク調査を活用することからその注目度は高く、GRESBの毎年の調査には世界で多数の不動産会
社、REITや不動産私募ファンドが参加しています。本投資法人は、2016年より新規参加したGRESBリアルエステイト評価につい
て、2019年評価において「Green Star」評価を取得しています（GRESBレーティング「2スター」）。
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＜ヘルスケア施設に投資するREITとしての高い社会性＞
超高齢社会 ( 注 ) である日本において、ヘルスケア施設の不足は社会的課題であり、ヘルスケア施設の買い手
及び運用主体としての投資法人の存在に対する社会的ニーズは高まりつつあるものと、本投資法人は考えてい
ます。本投資法人は、今後も継続的にヘルスケア施設を取得していくことで、そのようなニーズに応えること
を目指します。また、本投資法人は、 ESG 投資の拡大は、ヘルスケア施設を投資対象とする投資法人にとって、
新たな投資資金を呼び込むきっかけにもなると考えています。
(注 ) 「超高齢社会」とは、世界保健機関（ WHO ）や国際連合の定義による、総人口に対して 65 歳以上の高齢者人口が占める割合（高
齢化率）が 21 ％を超えた社会をいいます。
(注) 「KDR」とは、本投資法人のことをいいます。
＜保育施設への投資＞
人口構造を巡る課題に直面する日本において、少子高齢化への対応の一環として、保育施設に係るニーズも
今後増加していくものと予想されることから、保育施設は、安定的な賃料収入の獲得を通じて施設の中長期的
な不動産価値への反映の可能性もある、将来的に有望なアセットクラスでもあると、本資産運用会社は考えて
います。このようなニーズに応える保育施設への投資を通じた社会的価値の創出、及び機動的な投資機会の確
保を目的に、2019年9月に運用ガイドラインの改定を実施し、従たる投資対象に保育施設を追加しました。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(4) 運用の状況
① ポートフォリオの高い安定性
本投資法人は、分散の効いた居住用施設と長期賃貸借契約のヘルスケア施設の融合により、ポートフォリオ
全体について高い稼働率を維持しています。
＜高いポートフォリオ稼働率＞
本投資法人のヘルスケア施設の運営状況も、以下のように安定的に推移しています。
＜入居の状況 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 3) ＞ ＜賃料負担力と売上高賃料比 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 4) ＞
(注1) 本グラフ内の数値は、ヘルスケア施設（「グランダ門戸厄神」（非開示物件）を除きます。）を対象として、オペレーターから
の提出資料に基づき記載しています。「シニアリビング施設」は、本投資法人が2019年9月末日時点で保有するヘルスケア施設
のうち、施設の用途が介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅及びグループホームを対象
としています。「老健施設」は、本投資法人が2019年9月末日時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。なお、
「プレザングラン 大田多摩川」、「せらび恵比寿」、「アルテ石屋川」及び「ツクイ・サンシャイン町田」については、オペ
レーターから了承の得られた時期からの数値を計算に反映しています。
(注2) 「平均入居率」、「平均利用率」、「賃料負担力」及び「売上高賃料比」は、各期間の累計の数値を記載しています。
(注3) 「平均入居率」は、月末時点における入居率を、入居者の合計÷定員数の合計にて算出し、各期間の月末時点の入居率の単純平
均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員（床）数にて算出しています。
(注4)「賃料負担力」は、オペレーターからの提出資料に基づき、本投資法人が独自に算出したEBITDAR（＝営業利益+減価償却費+賃
料）を賃料で除した倍率を記載しています。なお、営業利益及び減価償却費は本投資法人の営業利益又は減価償却費とは異なり
ます。
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②居住用施設の成長性
＜新規賃料の増減率＞ ＜更新賃料の増減率＞
＜新規賃料の増減額＞ ＜更新賃料の増減額＞
＜平均空室期間・退去率(注1)＞ ＜更新率 ( 注 2) ＞
(注1) 期末保有物件のうちパススルー型マスターリース契約に基づき賃貸されている住戸（一棟貸しを除きます。）を対象として、
「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。
(注2) 期末保有物件のうちパススルー型マスターリース契約に基づき賃貸されている住戸（一棟貸しを除きます。）を対象として、
「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。
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(5) 宿泊施設への厳選投資
＜安定した宿泊需要が見込める立地への厳選投資＞
本投資法人は、宿泊需要が見込める立地を厳選し、安定した事業運営が見込まれる宿泊施設に投資を行
い、オペレーターとの賃料契約形態についても、キャッシュ・フローの安定性を重視し、主に信用力と運営
能力の高いオペレーターとの間で固定賃料の割合が高い長期の賃貸借契約が締結されている宿泊施設への投
資を行います。
＜都道府県別延べ宿泊者数 Top10 （ 2018 年） (注 )＞ ＜都道府県別ビジネスホテル稼働率ヒートマップ（ 2018 年）＞
(出所) 観光庁「宿泊旅行統計調査（平成30年・年間値（確定値））」を基に本資産運用会社にて作成
(注) 単位は百万人泊であり、十万人の位を四捨五入して記載しています。
＜オリンピック開催国における観光客数の推移＞
(出所) 世界銀行（THE WORLD BANK）「International tourism, number of arrivals」（ただし、ブラジルの2年後の数値につ
いては国連世界観光機関（UNWTO）「International Tourism Highlights, 2019 Edition」）を基に本資産運用会社にて
作成
(注1) オリンピック開催年の3年前における観光客数を1として指数化しています。
(注2) ブラジルの2年後の数値は、暫定値です。
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＜国際旅行者数＞
(出所) 世界銀行（THE WORLD BANK）「International tourism, number of arrivals」、国連世界観光機関（UNWTO）「UNWTO
Tourism Highlights 2016 Edition」、2016年3月30日に明日の日本を支える観光ビジョン構想会議により決議された
「明日の日本を支える観光ビジョン」及び2017年3月26日に閣議決定された「観光立国推進基本計画」を基に本資産運用
会社にて作成
(注1) 上図の訪日外国人旅行者数のうち、2020年の数値は、2017年3月26日に閣議決定された「観光立国推進基本計画」で掲げ
られている日本政府の目標値であり、2030年の数値は、2016年3月30日に明日の日本を支える観光ビジョン構想会議によ
り決議された「明日の日本を支える観光ビジョン」で掲げられている目標値です。いずれの数値も達成が保証されるもの
ではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
(注2) 上図の国際旅行者数の推移は、世界銀行（THE WORLD BANK）「International tourism, number of arrivals」による
2010年から2017年までの国際旅行者数の推計値並びに国連世界観光機関（UNWTO）「UNWTO Tourism Towards 2030」によ
る2020年及び2030年の予測値に基づき記載しており、これらが実際の数値と一致する保証はありません。
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(6) 投資主優待制度
本投資法人は、基準日における本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された 1 口以上所有されている投資主
の皆様を対象とし、投資主の皆様やそのご家族の方々が健康・長寿を実現するための一助となることを企図し、
投資主優待制度を設けています。投資主優待制度においては、本投資法人とパートナーシップを構築しているサ
ポート会社及びヘルスケア施設運営事業者各社の協力を得て、数多くのヘルスケア施設で様々な特色のあるサー
ビスを体験することが可能となっています。
＜投資主優待制度の内容 全国約776施設(注)が対象＞
(注) 投資主優待制度の対象となる施設数については、2019年7月31日時点の数値であり、本書の日付現在の施設数とは異なる場合が
あります。
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(7) 本投資法人の投資口価格の推移
(出所) 本投資法人公表資料及びBloomberg掲載のデータを基に本資産運用会社にて作成
(注1) 本投資法人の投資口価格は、終値ベースで記載しています。また、東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の推移について
は、2017年2月1日の東証REIT指数及び東証REIT住宅指数の終値を、同日の本投資法人の投資口価格の終値に後記(注2)に
記載の投資口分割の影響を反映した数値に換算して指数化しています。
(注2) 2018年2月28日を分割の基準日とし、2018年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割
を行いました。分割前の本投資法人の投資口価格については、それぞれ2で除することにより、当該投資口分割の影響を
反映しています。
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2 本投資法人のポートフォリオ
(1) 新規取得資産取得後のポートフォリオ全体の概要
本投資法人は、本書の日付現在、後記「① 信託受益権の概要」に記載の T-1 から T-84 まで、 T-86 、 R-2 から
R-45 まで及び H-1 から H-24 までの 144 物件、取得価格の合計 234,766 百万円の不動産及び不動産信託受益権を取
得しています（以下「取得済資産」と総称します。）。また、本投資法人は、本募集の対象となる本投資口
の発行により調達した資金及び本予定借入れに係る借入金並びに譲渡予定資産の譲渡代金を含む手元資金に
よって、後記「① 信託受益権の概要」に記載の T-85 、 T-87 から T-91 まで、 R-46 、 A-1 及び A-2 の 9 物件の不動産
信託受益権を取得することを予定しています。取得予定資産の取得予定価格の合計は 15,449 百万円（単位未
満切捨て）です。本投資法人は、取得予定資産のそれぞれについて、 2020 年 2 月 10 日に、各信託受益権に関す
る信託受益権売買契約を現所有者又は現信託受益者との間で締結しています（なお、後記「① 信託受益権の
概要」に記載の T-90 を除き、本投資法人が取得予定資産の売買代金に必要な資金調達を完了できたこと等を
停止条件又は前提条件としています。）。更に、本投資法人は、譲渡予定資産を譲渡することを予定してい
ます。譲渡予定資産の譲渡予定価格は 540 百万円（単位未満切捨て）です。本投資法人は、譲渡予定資産につ
いて、 2020 年 1 月 29 日に、信託受益権に関する信託受益権売買契約書を買主との間で締結しています。
後記「①信託受益権の概要」に記載のT-85、T-89、T-90、T-91及びR-46に係る信託受益権売買契約は、
「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（投資法人が
行う不動産等の売買契約のうち、先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に不動産
等の決済・物件引渡しを行うことを条件としているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じで
す。）に該当します。T-85、T-89、T-90、T-91及びR-46に係る信託受益権売買契約においては、当事者のい
ずれかが当該契約の条項に違反（表明保証事項が真実でないことを含みます。）し、かかる違反により当該
契約の目的を達成することができない場合、その相手方は原則として当該契約を解除することができ、違約
金として、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の、T-85及びT-90については20％相当
額、T-89及びT-91については5％相当額、R-46については15％相当額をそれぞれ請求することができるとされ
ています。ただし、T-90を除き、本投資法人の売買代金支払義務は、本投資法人が本物件の売買代金の資金
調達を完了したことを条件として効力を生ずるものとされています。なお、T-90に係る信託受益権売買契約
おいては、上記のような効力発生条件は規定されていませんが、本投資法人はT-90に係る信託受益権売買契
約を履行するために必要な手元資金を十分に有していることから、仮に、本投資法人が売買実行日までにT-
90の取得に必要な資金を調達できなかった場合でも、フォワード・コミットメント等を履行できない可能性
は低いと、本投資法人は考えています。
なお、取得予定資産には、売主における借入先金融機関のために、担保権が設定されているものがありま
すが、かかる担保権は、取得予定資産の本投資法人による取得に際して解除される予定です。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
①信託受益権の概要
物件
信託期間
番号 物件名称 現信託受託者
設定日 満了日 (注 2)
(注 1)
T-1 KDX 代官山レジデンス 三井住友信託銀行株式会社 2003 年 9 月 29 日 2022 年 5 月 1 日
T-3 KDX 大伝馬レジデンス 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2007 年 7 月 27 日 2022 年 5 月 1 日
T-4 KDX 岩本町レジデンス みずほ信託銀行株式会社 2007 年 9 月 26 日 2022 年 5 月 1 日
T-5 KDX 文京千石レジデンス みずほ信託銀行株式会社 2007 年 9 月 14 日 2022 年 5 月 1 日
T-6 KDX 吾妻橋レジデンス 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2007 年 10 月 30 日 2022 年 5 月 1 日
T-7 KDX 志村坂上レジデンス みずほ信託銀行株式会社 2007 年 7 月 31 日 2022 年 5 月 1 日
T-9 コスモハイム元住吉（底地） － － －
T-10 KDX 武蔵中原レジデンス みずほ信託銀行株式会社 2005 年 8 月 1 日 2022 年 5 月 1 日
T-11 KDX 千葉中央レジデンス 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2007 年 4 月 26 日 2022 年 5 月 1 日
T-12 KDX 川口幸町レジデンス 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 14 日 2022 年 5 月 1 日
T-13 KDX レジデンス白金 I 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2003 年 7 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-15 KDX レジデンス白金 II 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 10 月 29 日 2023 年 8 月 31 日
T-16 KDX レジデンス南青山 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2002 年 8 月 9 日 2023 年 8 月 31 日
T-17 KDX レジデンス南麻布 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 12 月 15 日 2023 年 8 月 31 日
T-18 KDX レジデンス芝公園 三井住友信託銀行株式会社 2005 年 12 月 20 日 2023 年 8 月 31 日
T-19 KDX レジデンス麻布イースト 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 7 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
T-20 KDX レジデンス高輪 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 8 月 24 日 2023 年 8 月 31 日
T-21 KDX レジデンス西原 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 6 月 25 日 2023 年 8 月 31 日
T-22 KDX レジデンス代官山 II みずほ信託銀行株式会社 2005 年 3 月 2 日 2023 年 8 月 31 日
T-23 KDX レジデンス千駄ヶ谷 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2005 年 9 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
T-24 KDX レジデンス日本橋水天宮 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 7 月 27 日 2023 年 8 月 31 日
T-25 KDX レジデンス日本橋箱崎 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 3 月 12 日 2023 年 8 月 31 日
T-26 KDX レジデンス東新宿 三井住友信託銀行株式会社 2008 年 2 月 29 日 2023 年 8 月 31 日
T-27 KDX レジデンス四谷 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 7 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
T-28 KDX レジデンス西新宿 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 10 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-29 KDX レジデンス神楽坂 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 2 月 17 日 2023 年 8 月 31 日
T-30 KDX レジデンス二子玉川 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2003 年 3 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-31 KDX レジデンス駒沢公園 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 3 月 17 日 2023 年 8 月 31 日
T-32 KDX レジデンス三宿 三井住友信託銀行株式会社 2006 年 7 月 14 日 2023 年 8 月 31 日
T-33 KDX レジデンス用賀 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 3 月 10 日 2023 年 8 月 31 日
T-34 KDX レジデンス下馬 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 10 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-35 ラフィネ南馬込 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 3 月 26 日 2023 年 8 月 31 日
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 三井住友信託銀行株式会社 2008 年 1 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-37 KDX レジデンス田園調布 みずほ信託銀行株式会社 1996 年 3 月 29 日 2023 年 8 月 31 日
T-38 KDX レジデンス多摩川 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 2 月 26 日 2023 年 8 月 31 日
T-39 KDX レジデンス門前仲町 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 4 月 21 日 2023 年 8 月 31 日
T-40 KDX レジデンス御徒町 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 2 月 23 日 2023 年 8 月 31 日
T-41 KDX レジデンス元浅草 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 2 月 23 日 2023 年 8 月 31 日
T-42 KDX レジデンス板橋本町 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 9 月 28 日 2023 年 8 月 31 日
T-43 KDX レジデンス小豆沢 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 11 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
T-44 KDX レジデンス東武練馬 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 3 月 9 日 2023 年 8 月 31 日
T-45 KDX レジデンス横浜関内 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 2 月 25 日 2023 年 8 月 31 日
T-46 KDX レジデンス宮前平 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 4 月 1 日 2023 年 8 月 31 日
T-47 KDX レジデンス町田 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 1 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
T-48 KDX レジデンス錦糸町 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 23 日 2024 年 3 月 31 日
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物件
信託期間
番号 物件名称 現信託受託者
設定日 満了日 (注 2)
(注 1)
T-49 KDX レジデンス日本橋浜町 みずほ信託銀行株式会社 2005 年 10 月 14 日 2024 年 8 月 31 日
T-50 KDX レジデンス日本橋人形町 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2003 年 2 月 5 日 2024 年 8 月 31 日
T-51 KDX レジデンス自由が丘 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2005 年 2 月 24 日 2024 年 8 月 31 日
T-52 KDX レジデンス戸越 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2011 年 10 月 14 日 2024 年 8 月 31 日
T-53 KDX レジデンス品川シーサイド 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2011 年 10 月 14 日 2024 年 8 月 31 日
T-54 KDX レジデンス大島 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2009 年 2 月 27 日 2024 年 8 月 31 日
T-55 KDX レジデンス大山 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2011 年 10 月 14 日 2024 年 8 月 31 日
T-56 KDX レジデンス半蔵門 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2004 年 1 月 30 日 2025 年 2 月 28 日
T-57 ビーサイト秋葉原 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 2 月 5 日 2025 年 2 月 28 日
T-58 KDX レジデンス神楽坂通 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 2 月 5 日 2025 年 2 月 28 日
T-59 KDX レジデンス千駄木 三井住友信託銀行株式会社 2012 年 2 月 8 日 2025 年 2 月 28 日
T-60 KDX レジデンス成城 三井住友信託銀行株式会社 2008 年 8 月 22 日 2025 年 2 月 28 日
T-61 KDX レジデンス秋葉原 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2008 年 4 月 30 日 2025 年 2 月 28 日
T-62 KDX レジデンス入谷 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 3 月 30 日 2025 年 2 月 28 日
T-63 KDX レジデンス立川 三井住友信託銀行株式会社 2008 年 3 月 27 日 2025 年 2 月 28 日
T-64 KDX レジデンス鶴見 三井住友信託銀行株式会社 2003 年 10 月 30 日 2025 年 2 月 28 日
T-65 KDX レジデンス森下千歳 みずほ信託銀行株式会社 2009 年 2 月 27 日 2025 年 5 月 31 日
T-66 KDX レジデンス赤坂 みずほ信託銀行株式会社 2015 年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
T-67 KDX レジデンス神田 みずほ信託銀行株式会社 2015 年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
T-68 KDX レジデンス恵比寿 みずほ信託銀行株式会社 2015 年 10 月 30 日 2025 年 10 月 31 日
T-69 KDX レジデンス西馬込 三井住友信託銀行株式会社 2016 年 8 月 30 日 2026 年 8 月 31 日
T-70 KDX レジデンス西麻布 みずほ信託銀行株式会社 2009 年 2 月 27 日 2026 年 8 月 31 日
T-71 KDX レジデンス麻布仙台坂 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 3 月 20 日 2026 年 8 月 31 日
T-72 KDX レジデンス早稲田鶴巻 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 3 月 20 日 2026 年 8 月 31 日
T-73 KDX レジデンス文京湯島 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 3 月 20 日 2026 年 8 月 31 日
T-74 KDX レジデンス上石神井 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 3 月 20 日 2026 年 8 月 31 日
T-75 KDX レジデンス新大塚 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 11 月 1 日 2026 年 10 月 31 日
T-76 KDX レジデンス桜上水 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 11 月 1 日 2026 年 10 月 31 日
T-77 KDX レジデンス両国 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 11 月 1 日 2026 年 10 月 31 日
T-78 KDX レジデンス豊洲 みずほ信託銀行株式会社 2017 年 8 月 22 日 2027 年 8 月 31 日
T-79 KDX レジデンス阿佐ヶ谷 三井住友信託銀行株式会社 2011 年 6 月 29 日 2028 年 8 月 31 日
T-80 KDX レジデンス日吉 みずほ信託銀行株式会社 2017 年 8 月 31 日 2028 年 8 月 31 日
T-81 KDX レジデンス上北沢 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2019 年 2 月 1 日 2029 年 1 月 31 日
T-82 KDX レジデンス上野毛 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 12 月 21 日 2029 年 1 月 31 日
T-83 KDX レジデンス東浅草 三井住友信託銀行株式会社 2019 年 2 月 21 日 2029 年 2 月 28 日
T-84 KDX レジデンス西船橋 三井住友信託銀行株式会社 2019 年 9 月 17 日 2029 年 9 月 30 日
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 三井住友信託銀行株式会社 2012 年 2 月 8 日 2030 年 2 月 28 日
T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ みずほ信託銀行株式会社 2019 年 10 月 29 日 2029 年 10 月 31 日
T-87 KDX レジデンス学芸大学 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2020 年 2 月 27 日 2030 年 2 月 28 日
T-88 KDX レジデンス蒲田南 三井住友信託銀行株式会社 2020 年 3 月 2 日 2030 年 3 月 31 日
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 三井住友信託銀行株式会社 2020 年 3 月 13 日 2030 年 3 月 31 日
T-90 KDX レジデンス三鷹 三井住友信託銀行株式会社 2020 年 6 月 30 日 2030 年 6 月 30 日
T-91 KDX レジデンス中延 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2020 年 8 月 3 日 2030 年 8 月 31 日
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス 三井住友信託銀行株式会社 2012 年 5 月 1 日 2022 年 5 月 1 日
R-3 KDX 泉レジデンス 三井住友信託銀行株式会社 2009 年 7 月 17 日 2022 年 5 月 1 日
R-4 KDX 千早レジデンス 三井住友信託銀行株式会社 2012 年 5 月 1 日 2022 年 5 月 1 日
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件
信託期間
番号 物件名称 現信託受託者
設定日 満了日 (注 2)
(注 1)
R-5 KDX 堺筋本町レジデンス 株式会社りそな銀行 2007 年 11 月 30 日 2022 年 5 月 1 日
R-7 KDX 宝塚レジデンス 株式会社りそな銀行 2006 年 7 月 7 日 2022 年 5 月 1 日
R-8 KDX 清水レジデンス みずほ信託銀行株式会社 2008 年 6 月 10 日 2022 年 5 月 1 日
R-9 KDX レジデンス大通公園 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 1 月 26 日 2023 年 8 月 31 日
R-10 KDX レジデンス菊水四条 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 16 日 2023 年 8 月 31 日
R-11 KDX レジデンス豊平公園 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 16 日 2023 年 8 月 31 日
R-13 KDX レジデンス一番町 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 7 月 12 日 2023 年 8 月 31 日
R-16 KDX レジデンス東桜 I みずほ信託銀行株式会社 2013 年 8 月 7 日 2023 年 8 月 31 日
R-17 KDX レジデンス東桜 II みずほ信託銀行株式会社 2006 年 5 月 1 日 2023 年 8 月 31 日
R-18 KDX レジデンス神宮前 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 8 日 2023 年 8 月 31 日
R-19 KDX レジデンス西大路 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 4 月 26 日 2023 年 8 月 31 日
R-20 KDX レジデンス西院 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 7 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
R-21 KDX レジデンス難波 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 10 月 26 日 2023 年 8 月 31 日
R-22 KDX レジデンス難波南 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 8 月 31 日 2023 年 8 月 31 日
R-24 KDX レジデンス茨木 I・ II みずほ信託銀行株式会社 2006 年 3 月 17 日 2023 年 8 月 31 日
R-25 KDX レジデンス豊中南 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 3 月 23 日 2023 年 8 月 31 日
R-26 KDX レジデンス守口 みずほ信託銀行株式会社 2006 年 12 月 15 日 2023 年 8 月 31 日
R-27 KDX レジデンス三宮 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 2 月 27 日 2023 年 8 月 31 日
R-28 芦屋ロイヤルホームズ みずほ信託銀行株式会社 2005 年 12 月 20 日 2023 年 8 月 31 日
R-29 KDX レジデンス舟入幸町 みずほ信託銀行株式会社 2007 年 5 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
R-30 KDX レジデンス天神東 II 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 5 月 25 日 2023 年 8 月 31 日
R-32 KDX レジデンス西公園 三井住友信託銀行株式会社 2006 年 3 月 10 日 2023 年 8 月 31 日
R-33 KDX レジデンス平尾浄水町 三井住友信託銀行株式会社 2005 年 11 月 29 日 2023 年 8 月 31 日
R-35 レオパレス Flat 新栄 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2007 年 9 月 28 日 2024 年 12 月 31 日
R-36 KDX レジデンス甲南山手 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2008 年 3 月 25 日 2024 年 12 月 31 日
R-37 KDX レジデンス本町橋 三井住友信託銀行株式会社 2005 年 6 月 29 日 2024 年 12 月 31 日
R-38 KDX レジデンス南草津 三井住友信託銀行株式会社 2008 年 9 月 12 日 2025 年 2 月 28 日
KDX レジデンス大濠
R-39 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 4 月 26 日 2025 年 2 月 28 日
ハーバービュータワー
R-40 KDX レジデンス南三条 みずほ信託銀行株式会社 2012 年 8 月 29 日 2025 年 9 月 30 日
R-41 セレニテ北久宝寺 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 10 月 27 日 2025 年 10 月 31 日
R-42 セレニテ西宮本町 三井住友信託銀行株式会社 2016 年 12 月 1 日 2026 年 12 月 31 日
R-43 KDX レジデンス西新 三井住友信託銀行株式会社 2015 年 11 月 30 日 2027 年 7 月 31 日
R-44 セレニテ神戸元町 三井住友信託銀行株式会社 2017 年 8 月 31 日 2028 年 8 月 31 日
R-45 KDX レジデンス夙川ヒルズ 三井住友信託銀行株式会社 2013 年 7 月 11 日 2028 年 8 月 31 日
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2020 年 2 月 27 日 2030 年 2 月 28 日
H-1 イリーゼ蒲田・悠生苑 三井住友信託銀行株式会社 2015 年 3 月 6 日 2025 年 7 月 31 日
H-2 ニチイホーム中野南台 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2014 年 9 月 30 日 2035 年 7 月 31 日
H-3 ジョイステージ八王子 新生信託銀行株式会社 2015 年 5 月 28 日 2025 年 7 月 31 日
H-4 ゆいま～る聖ヶ丘 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2014 年 12 月 17 日 2035 年 7 月 31 日
(土地) 2015 年 6 月 1 日 (土地) 2035 年 7 月 31 日
H-5 ニチイホームたまプラーザ (注 3) 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
(建物) 2005 年 5 月 27 日 (建物) 2035 年 7 月 31 日
H-6 天 新生信託銀行株式会社 2015 年 2 月 26 日 2025 年 7 月 31 日
H-7 イリーゼ西岡 三井住友信託銀行株式会社 2015 年 7 月 29 日 2025 年 7 月 31 日
H-8 いざりえ恵庭ビル 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 7 月 29 日 2035 年 7 月 31 日
H-9 さわやか桜弐番館 新生信託銀行株式会社 2013 年 3 月 27 日 2025 年 7 月 31 日
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
物件
信託期間
番号 物件名称 現信託受託者
設定日 満了日 (注 2)
(注 1)
(当初信託不動産 )
2007 年 1 月 29 日
H-10 アクティバ琵琶 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2035 年 7 月 31 日
(追加信託不動産 )
2007 年 8 月 29 日
SOMPO ケア
H-11 新生信託銀行株式会社 2010 年 5 月 13 日 2025 年 7 月 31 日
ラヴィーレ神戸垂水
H-12 グランダ門戸厄神 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 7 月 29 日 2035 年 7 月 31 日
H-13 エクセレント西宮 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2014 年 10 月 8 日 2035 年 7 月 31 日
H-14 グランヒルズおがわらこ 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 7 月 29 日 2035 年 7 月 31 日
H-15 エクセレント北野 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2015 年 8 月 21 日 2035 年 8 月 20 日
H-16 アネシス寺田町 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 3 月 29 日 2036 年 3 月 31 日
H-17 ロココリハ 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 3 月 29 日 2036 年 3 月 31 日
H-18 オラージュ須磨 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 3 月 29 日 2036 年 3 月 31 日
H-19 カネディアンヒル 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 3 月 29 日 2036 年 3 月 31 日
H-20 アネシス兵庫 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 2016 年 3 月 29 日 2036 年 3 月 31 日
H-21 プレザングラン 大田多摩川 三井住友信託銀行株式会社 2016 年 9 月 30 日 2036 年 9 月 30 日
H-22 ツクイ・サンシャイン町田 三井住友信託銀行株式会社 2015 年 3 月 27 日 2029 年 2 月 28 日
H-23 せらび恵比寿 三井住友信託銀行株式会社 2018 年 7 月 5 日 2029 年 6 月 2 日
H-24 アルテ石屋川 三井住友信託銀行株式会社 2017 年 6 月 1 日 2029 年 6 月 2 日
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前 みずほ信託銀行株式会社 2019 年 4 月 12 日 2030 年 3 月 31 日
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口 みずほ信託銀行株式会社 2019 年 1 月 31 日 2030 年 3 月 31 日
なお、譲渡予定資産の信託受益権の概要は、以下のとおりです。
物件
信託期間
番号 物件名称 現信託受託者
設定日 満了日 (注 2)
(注 1)
R-15 KDX レジデンス泉中央 三井住友信託銀行株式会社 2007 年 3 月 30 日 2023 年 8 月 31 日
(注 1) 「物件番号」について、「 T」は東京経済圏に所在する居住用施設を意味し、「 R」は地方経済圏に所在する居住用施設を
意味し、「 H」はヘルスケア施設を意味し、「 A」は宿泊施設を意味します。
(注 2) 取得予定資産の「信託期間の満了日」については、本投資法人による取得に伴い、信託受託者と同意の上変更する方針で
あり、当該変更後の満了日（予定）を記載しています。
(注 3) 土地を信託財産とする信託受益権と建物を信託財産とする信託受益権の 2つの信託受益権により構成されているため、それ
ぞれの信託受益権に係る信託契約の設定日と満了日を記載しています。
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②価格及び投資比率
投資
取得（予定）価格
物件 比率
施設用途 地域 物件名称 所在地 （百万円）
番号 （％）
(注 1)
(注 2)
T-1 KDX 代官山レジデンス 東京都渋谷区 4,700 1.9
T-3 KDX 大伝馬レジデンス 東京都中央区 1,775 0.7
T-4 KDX 岩本町レジデンス 東京都千代田区 822 0.3
T-5 KDX 文京千石レジデンス 東京都文京区 1,488 0.6
T-6 KDX 吾妻橋レジデンス 東京都墨田区 650 0.3
T-7 KDX 志村坂上レジデンス 東京都板橋区 2,830 1.1
T-10 KDX 武蔵中原レジデンス 神奈川県川崎市 637 0.3
T-11 KDX 千葉中央レジデンス 千葉県千葉市 1,480 0.6
T-12 KDX 川口幸町レジデンス 埼玉県川口市 1,150 0.5
T-13 KDX レジデンス白金 I 東京都港区 3,000 1.2
T-15 KDX レジデンス白金 II 東京都港区 2,800 1.1
T-16 KDX レジデンス南青山 東京都港区 2,230 0.9
T-17 KDX レジデンス南麻布 東京都港区 2,080 0.8
T-18 KDX レジデンス芝公園 東京都港区 1,781 0.7
T-19 KDX レジデンス麻布イースト 東京都港区 1,560 0.6
T-20 KDX レジデンス高輪 東京都港区 770 0.3
T-21 KDX レジデンス西原 東京都渋谷区 1,450 0.6
T-22 KDX レジデンス代官山 II 東京都渋谷区 730 0.3
T-23 KDX レジデンス千駄ヶ谷 東京都渋谷区 650 0.3
T-24 KDX レジデンス日本橋水天宮 東京都中央区 3,240 1.3
T-25 KDX レジデンス日本橋箱崎 東京都中央区 1,147 0.5
T-26 KDX レジデンス東新宿 東京都新宿区 3,270 1.3
居住用
T-27 KDX レジデンス四谷 東京都新宿区 2,260 0.9
東京経済圏
施設
T-28 KDX レジデンス西新宿 東京都新宿区 1,000 0.4
T-29 KDX レジデンス神楽坂 東京都新宿区 720 0.3
T-30 KDX レジデンス二子玉川 東京都世田谷区 1,250 0.5
T-31 KDX レジデンス駒沢公園 東京都世田谷区 920 0.4
T-32 KDX レジデンス三宿 東京都世田谷区 760 0.3
T-33 KDX レジデンス用賀 東京都世田谷区 700 0.3
T-34 KDX レジデンス下馬 東京都世田谷区 600 0.2
T-35 ラフィネ南馬込 東京都大田区 1,250 0.5
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 東京都大田区 1,050 0.4
T-37 KDX レジデンス田園調布 東京都大田区 1,000 0.4
T-38 KDX レジデンス多摩川 東京都大田区 776 0.3
T-39 KDX レジデンス門前仲町 東京都江東区 773 0.3
T-40 KDX レジデンス御徒町 東京都台東区 850 0.3
T-41 KDX レジデンス元浅草 東京都台東区 800 0.3
T-42 KDX レジデンス板橋本町 東京都板橋区 620 0.2
T-43 KDX レジデンス小豆沢 東京都板橋区 550 0.2
T-44 KDX レジデンス東武練馬 東京都練馬区 420 0.2
T-45 KDX レジデンス横浜関内 神奈川県横浜市 800 0.3
T-46 KDX レジデンス宮前平 神奈川県川崎市 999 0.4
T-47 KDX レジデンス町田 神奈川県相模原市 1,800 0.7
T-48 KDX レジデンス錦糸町 東京都墨田区 1,350 0.5
T-49 KDX レジデンス日本橋浜町 東京都中央区 996 0.4
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投資
取得（予定）価格
物件 比率
施設用途 地域 物件名称 所在地 （百万円）
番号 （％）
(注 1)
(注 2)
T-50 KDX レジデンス日本橋人形町 東京都中央区 530 0.2
T-51 KDX レジデンス自由が丘 東京都目黒区 1,268 0.5
T-52 KDX レジデンス戸越 東京都品川区 3,745 1.5
T-53 KDX レジデンス品川シーサイド 東京都品川区 2,593 1.0
T-54 KDX レジデンス大島 東京都江東区 1,857 0.7
T-55 KDX レジデンス大山 東京都板橋区 2,679 1.1
T-56 KDX レジデンス半蔵門 東京都千代田区 4,832 1.9
T-57 ビーサイト秋葉原 東京都千代田区 850 0.3
T-58 KDX レジデンス神楽坂通 東京都新宿区 1,360 0.5
T-59 KDX レジデンス千駄木 東京都文京区 2,200 0.9
T-60 KDX レジデンス成城 東京都世田谷区 1,400 0.6
T-61 KDX レジデンス秋葉原 東京都台東区 1,250 0.5
T-62 KDX レジデンス入谷 東京都台東区 1,062 0.4
T-63 KDX レジデンス立川 東京都立川市 3,026 1.2
T-64 KDX レジデンス鶴見 神奈川県横浜市 1,050 0.4
T-65 KDX レジデンス森下千歳 東京都墨田区 1,100 0.4
T-66 KDX レジデンス赤坂 東京都港区 1,150 0.5
T-67 KDX レジデンス神田 東京都千代田区 700 0.3
T-68 KDX レジデンス恵比寿 東京都渋谷区 2,845 1.1
T-69 KDX レジデンス西馬込 東京都大田区 1,130 0.5
T-70 KDX レジデンス西麻布 東京都港区 1,224 0.5
東京経済圏
居住用
T-71 KDX レジデンス麻布仙台坂 東京都港区 792 0.3
施設
T-72 KDX レジデンス早稲田鶴巻 東京都新宿区 561 0.2
T-73 KDX レジデンス文京湯島 東京都文京区 695 0.3
T-74 KDX レジデンス上石神井 東京都練馬区 648 0.3
T-75 KDX レジデンス新大塚 東京都豊島区 764 0.3
T-76 KDX レジデンス桜上水 東京都杉並区 894 0.4
T-77 KDX レジデンス両国 東京都墨田区 842 0.3
T-78 KDX レジデンス豊洲 東京都江東区 7,500 3.0
T-79 KDX レジデンス阿佐ヶ谷 東京都杉並区 1,930 0.8
T-80 KDX レジデンス日吉 神奈川県横浜市 2,635 1.1
T-81 KDX レジデンス上北沢 東京都世田谷区 1,360 0.5
T-82 KDX レジデンス上野毛 東京都世田谷区 1,111 0.4
T-83 KDX レジデンス東浅草 東京都台東区 687 0.3
T-84 KDX レジデンス西船橋 千葉県船橋市 975 0.4
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 東京都渋谷区 2,500 1.0
T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ 東京都杉並区 939 0.4
T-87 KDX レジデンス学芸大学 東京都目黒区 750 0.3
T-88 KDX レジデンス蒲田南 東京都大田区 1,918 0.8
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 東京都武蔵野市 621 0.2
T-90 KDX レジデンス三鷹 東京都三鷹市 2,530 1.0
T-91 KDX レジデンス中延 東京都品川区 830 0.3
東京経済圏小計 131,819 52.8
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投資
取得（予定）価格
物件 比率
施設用途 地域 物件名称 所在地 （百万円）
番号 （％）
(注 1)
(注 2)
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス 宮城県仙台市 1,015 0.4
R-3 KDX 泉レジデンス 愛知県名古屋市 1,120 0.4
R-4 KDX 千早レジデンス 愛知県名古屋市 1,080 0.4
R-5 KDX 堺筋本町レジデンス 大阪府大阪市 2,910 1.2
R-7 KDX 宝塚レジデンス 兵庫県宝塚市 1,510 0.6
R-8 KDX 清水レジデンス 福岡県福岡市 1,680 0.7
R-9 KDX レジデンス大通公園 北海道札幌市 765 0.3
R-10 KDX レジデンス菊水四条 北海道札幌市 830 0.3
R-11 KDX レジデンス豊平公園 北海道札幌市 445 0.2
R-13 KDX レジデンス一番町 宮城県仙台市 530 0.2
R-16 KDX レジデンス東桜 I 愛知県名古屋市 2,350 0.9
R-17 KDX レジデンス東桜 II 愛知県名古屋市 900 0.4
R-18 KDX レジデンス神宮前 愛知県名古屋市 840 0.3
R-19 KDX レジデンス西大路 京都府京都市 813 0.3
R-20 KDX レジデンス西院 京都府京都市 440 0.2
R-21 KDX レジデンス難波 大阪府大阪市 1,410 0.6
R-22 KDX レジデンス難波南 大阪府大阪市 1,350 0.5
R-24 KDX レジデンス茨木 I・ II( 注 3) 大阪府茨木市 1,275 0.5
R-25 KDX レジデンス豊中南 大阪府豊中市 740 0.3
地方経済圏
居住用
R-26 KDX レジデンス守口 大阪府守口市 551 0.2
施設
R-27 KDX レジデンス三宮 兵庫県神戸市 1,080 0.4
R-28 芦屋ロイヤルホームズ 兵庫県芦屋市 1,360 0.5
R-29 KDX レジデンス舟入幸町 広島県広島市 588 0.2
R-30 KDX レジデンス天神東 II 福岡県福岡市 680 0.3
R-32 KDX レジデンス西公園 福岡県福岡市 763 0.3
R-33 KDX レジデンス平尾浄水町 福岡県福岡市 760 0.3
R-35 レオパレス Flat 新栄 愛知県名古屋市 3,500 1.4
R-36 KDX レジデンス甲南山手 兵庫県神戸市 973 0.4
R-37 KDX レジデンス本町橋 大阪府大阪市 3,201 1.3
R-38 KDX レジデンス南草津 滋賀県草津市 1,974 0.8
KDX レジデンス大濠
R-39 福岡県福岡市 4,606 1.8
ハーバービュータワー
R-40 KDX レジデンス南三条 北海道札幌市 915 0.4
R-41 セレニテ北久宝寺 大阪府大阪市 1,290 0.5
R-42 セレニテ西宮本町 兵庫県西宮市 617 0.2
R-43 KDX レジデンス西新 福岡県福岡市 1,600 0.6
R-44 セレニテ神戸元町 兵庫県神戸市 2,390 1.0
R-45 KDX レジデンス夙川ヒルズ 兵庫県西宮市 6,884 2.8
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 宮城県仙台市 1,340 0.5
地方経済圏小計 57,077 22.9
居住用施設合計 188,897 75.6
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投資
取得（予定）価格
物件 比率
施設用途 地域 物件名称 所在地 （百万円）
番号 （％）
(注 1)
(注 2)
H-1 イリーゼ蒲田・悠生苑 東京都大田区 1,120 0.4
H-2 ニチイホーム中野南台 東京都中野区 1,780 0.7
H-3 ジョイステージ八王子 東京都八王子 3,690 1.5
H-4 ゆいま～る聖ヶ丘 (注 3) 東京都多摩市 1,120 0.4
東京経済圏
H-5 ニチイホームたまプラーザ 神奈川県川崎市 2,940 1.2
H-21 プレザングラン 大田多摩川 東京都大田区 3,057 1.2
H-22 ツクイ・サンシャイン町田 (注 3) 東京都町田市 6,934 2.8
H-23 せらび恵比寿 東京都目黒区 1,690 0.7
東京経済圏小計 22,332 8.9
H-6 天 北海道札幌市 2,630 1.1
H-7 イリーゼ西岡 北海道札幌市 858 0.3
地方
都市圏
H-8 いざりえ恵庭ビル 北海道恵庭市 1,660 0.7
ヘルス
H-9 さわやか桜弐番館 秋田県秋田市 989 0.4
ケア
H-10 アクティバ琵琶 (注 3) 滋賀県大津市 6,560 2.6
施設
H-11 SOMPO ケアラヴィーレ神戸垂水 兵庫県神戸市 2,110 0.8
H-12 グランダ門戸厄神 兵庫県西宮市 1,190 0.5
地方
H-13 エクセレント西宮 兵庫県西宮市 971 0.4
経済圏
H-15 エクセレント北野 京都府京都市 737 0.3
大阪圏 H-16 アネシス寺田町 大阪府大阪市 3,490 1.4
H-17 ロココリハ 大阪府豊中市 2,100 0.8
H-18 オラージュ須磨 兵庫県神戸市 2,810 1.1
H-19 カネディアンヒル 兵庫県神戸市 1,830 0.7
H-20 アネシス兵庫 兵庫県神戸市 1,420 0.6
H-24 アルテ石屋川 兵庫県神戸市 1,061 0.4
地方経済圏小計 30,416 12.2
その他 H-14 グランヒルズおがわらこ 青森県上北郡 1,380 0.6
ヘルスケア施設合計 54,128 21.7
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前 東京都豊島区 2,390 1.0
宿泊施設 東京経済圏
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口 神奈川県横浜市 2,570 1.0
宿泊施設合計 4,960 2.0
その他 東京経済圏 T-9 コスモハイム元住吉（底地） 神奈川県川崎市 1,750 0.7
合計 249,735 100.0
なお、譲渡予定資産の施設用途、地域、所在地、取得価格及び投資比率は、以下のとおりです。
投資
取得価格
物件 比率
施設用途 地域 物件名称 所在地 （百万円）
番号 （％）
(注 1)
(注 2)
居住用
地方経済圏 R-15 KDX レジデンス泉中央 宮城県仙台市 480 －
施設
(注 1) 「取得（予定）価格」は、取得済資産については、売買契約書等に記載された売買価格（取得経費、固定資産税・都市計
画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）を、取得予定資産については、取得予定資産に係る各信託受益
権売買契約に記載された各信託受益権の売買価格（取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税
等を含みません。）を、いずれも百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、本合併に伴い JSL から承継した資産に
ついては、本投資法人による受入価格である、 2018 年 3月 1日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
(注 2) 「投資比率」とは、「取得（予定）価格」の「合計」（譲渡予定資産を除きます。）に対する当該取得済資産（譲渡予定
資産を除きます。）又は取得予定資産の取得（予定）価格の比率をいい、小数第 2位を四捨五入して記載しています。
(注 3) R-24 、 H-22 は 2棟、 H-4 、 H-10 は 3棟の建物から成り、取得価格は、 2棟又は 3棟の合計の数値を記載しています。
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(2) 個別信託不動産の概要
新規取得資産である信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）の個別の概要は、以下
のとおりです。なお、ヘルスケア施設の「分類」は、当該資産について、施設タイプに応じ、介護付有料老
人ホーム、住宅型有料老人ホーム、健康型有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、病院、診療所、
医療モール、介護老人保健施設の別を記載しています。
①「特定資産の概要」欄に関する説明
・「特定資産の種類」は、本投資法人が保有し又は取得する予定の権利の種類を記載しています。
・「取得価格」は、当該資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買価格（取得経
費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）の百万円未満を切り
捨てて記載しています。
・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買価格
（取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）の百万円未
満を切り捨てて記載しています。
・「取得日」は、当該資産を現実に取得した取得年月日を記載しています。
・「取得予定日」は、本書の日付現在における予定日を記載していますが、T-87、T-88、R-46、A-1及びA-
2については、発行価格等決定日により以下のとおり繰り下げられます。ただし、本投資法人及び現信託
受益者の間で合意の上変更されることがあります。
＜ T-87 及び R-46 ＞
a. 発行価格等決定日が 2020 年 2 月 19 日（水）の場合、
取得予定日は「 2020 年 2 月 27 日（木）」
b. 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
取得予定日は「 2020 年 2 月 28 日（金）」
c. 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 2 日（月）」
d. 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 3 日（火）」
＜T-88、A-1及びA-2＞
a. 発行価格等決定日が2020年2月19日（水）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 2 日（月）」
b. 発行価格等決定日が2020年2月20日（木）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 2 日（月）」
c. 発行価格等決定日が2020年2月21日（金）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 2 日（月）」
d. 発行価格等決定日が2020年2月25日（火）の場合、
取得予定日は「 2020 年 3 月 3 日（火）」
・「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合、番地住所による建物住所又は登記事
項証明書記載の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一の建物所在地）を記載しています。なお、
本書の日付現在建物が未竣工の場合には、土地の地番（複数ある場合はそのうちの一の土地の地番）を
記載しています。
・「アクセス（主な利用駅）」は、原則として一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定
所作成の各物件に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。なお、不動産鑑定評価書に
所要時間の記載のないものは、「不動産の表示に関する公正競争規約」（平成15年公正取引委員会告示
第2号。その後の改正を含みます。）及び同規約施行規則に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を
要するものとして算出した数値を記載しています。以下同じです。
・土地の「所有形態」は、信託受託者が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。）（以下「都市
計画法」といいます。）第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
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・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。）に基づいてお
り、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得
する場合でも、敷地又は一棟の建物が所在する土地全体の面積を記載しています。
・土地の「建蔽率」は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基
準法」といいます。）第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途
地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）（複数ある場合にはそのいずれ
も）を記載しています。かかる建蔽率の上限値は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由に
より緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率の上限値とは異なる場
合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条第1項に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場合には
そのいずれも）を記載しています。かかる容積率の上限値は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由
により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率の上限値とは異なる
場合があります。
・土地の「評価」は、本投資法人が新規取得資産の取得を決定するに際し検討した投資尺度のうち、最も
重視した投資尺度を記載しており、「地位（じぐらい）の高さ」を最も重視したものには「地位」を、
「生活利便性の高さ」を最も重視したものには「生活利便性」を、「特殊マーケットのある土地」を最
も重視したものには「特殊マーケット」をそれぞれ記載しています。なお、本投資法人が新規取得資産
の取得を決定するに際し考慮する投資尺度については、前記「1 投資方針 (1) 事業の概況（イントロ
ダクション） ②投資方針 (イ) 「居住用施設」、「ヘルスケア施設」、「宿泊施設」の特性と各投資
対象に対する投資の基本方針」をご参照ください。
・建物の「所有形態」は、信託受託者が保有し、又は保有する予定の権利の種類を記載しています。
・建物の「用途」は、登記簿上の建物種別を記載しています。ただし、T-88からT-90までについては、本
書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、「用途」は、それぞれ2018年11月20日付、
2019年7月1日付及び2019年1月25日付の確認済証に基づいて記載しています。かかるT-88からT-90までの
「用途」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。なお、区分所
有建物については、本投資法人の保有に係る専有部分の種別を記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物は含まれていません。ただし、T-88
からT-90までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、「延床面積」
は、それぞれ2018年11月20日付、2019年7月1日付及び2019年1月25日付の確認済証に基づいて記載してい
ます。かかるT-88からT-90までの「延床面積」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更さ
れる可能性があります。なお、区分所有建物については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の延
床面積を記載しています。
・建物の「竣工日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。ただし、T-88からT-90までについて
は、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、「竣工日」は、それぞれ本書の日付現
在の竣工予定の日を記載しており、今後変更される可能性があります。
・建物の「賃貸可能戸数」は、 2019 年 10 月 31 日現在における、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合に
は、店舗数等を含みます。）を記載しています。ただし、 T-88 から T-90 までについては、本書の日付現
在建築中であり、建物が竣工していないため、かかる T-88 から T-90 までの「賃貸可能戸数」は、いずれ
も本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
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・建物の「客室数／店舗」は、2019年10月31日現在における、宿泊用途として使用可能な客室の数及び店
舗として使用可能な区画の数を記載しています。
・建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいています。ただし、T-88からT-90までについては、
本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、「構造・階数」は、それぞれ2018年11月20
日付、2019年7月1日付及び2019年1月25日付の確認済証に基づいて記載しています。かかるT-88からT-90
までの「構造・階数」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
なお、区分所有建物については、区分所有建物が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を記載していま
す。
・建物の「タイプ」は、当該新規取得資産のうち居住用施設における主たる住戸が以下に記載のシングル
タイプ、スモール・ファミリータイプ又はファミリータイプのいずれに該当するかの別を記載していま
す。ただし、T-88からT-90までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないた
め、かかるT-88からT-90までの「タイプ」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される
可能性があります。
シングルタイプ スモール・ファミリータイプ ファミリータイプ
（主として単身世帯を対象とす （主として夫婦世帯及び乳幼児 （主として 3 人以上の家族世帯を
る住宅） 等がいる家族世帯を対象とする 対象とする住宅）
住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積
が 18 ㎡以上 30 ㎡未満であり、か が 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、か が 60 ㎡以上であり、かつ、賃貸
つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 20 つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 15 可能戸数が 1 棟当たり 5 戸以上で
戸以上のもの。 戸以上であるもの。 あるもの。
・「PM会社」は、各物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプロパ
ティ・マネジメント会社を記載しています。
・「オペレーター」は、宿泊施設について賃貸借契約を締結し又は締結する予定の運営会社を記載してい
ます。
・「マスターリース会社」は、各物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスター
リース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定である
ものについて「パススルー」、賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であ
るものについて「賃料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締
結している若しくは締結予定である場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と記載して
います。
②「鑑定評価書の概要」欄に関する説明
・「鑑定評価書の概要」欄は、本資産運用会社からの依頼により、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和
38年法律第152号。その後の改正を含みます。以下同じです。）及び不動産鑑定評価基準に基づき、一般
財団法人日本不動産研究所又は株式会社谷澤総合鑑定所が新規取得資産の鑑定評価を行い、作成した各
鑑定評価書の概要を記載しています。なお、本書の日付現在建物が未竣工の場合には、国土交通省が定
める不動産鑑定評価基準において2014年11月1日（2014年5月1日一部改正）に施行された「未竣工建物等
鑑定評価」を実施しています。また、鑑定評価額及び収益価格は、百万円以下を切り捨てて記載してい
ます。ただし、当該不動産鑑定評価書の内容については、価格時点における評価者の判断と意見であ
り、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
更に、同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の
方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。なお、鑑定評価を行った一般財団法人日
本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所それぞれと本投資法人又は本資産運用会社との間には、利
害関係はありません。
・「鑑定評価書の概要」欄の「NOI」は、鑑定評価書における直接還元法で採用された運営純収益を記載し
ています。なお、百万円未満を切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
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③「直近実績」欄に関する説明
・新規取得資産に係る「直近実績」における情報は、現信託受益者から提供を受けた情報を記載していま
す。なお、現信託受益者から情報の提供が受けられなかった場合及び開示につき承諾が得られていない
場合には、「－」と記載しています。
・「稼働率」は、それぞれの信託不動産における賃貸が可能な面積に占める各対象期間の末日現在の賃貸
面積（契約ベース）の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、本書の日付現在建物が
未竣工の場合には、「－」と記載しています。
④「土地・物件特性」欄に関する説明
「土地・物件特性」欄は、不動産鑑定評価書、鑑定機関の分析結果及び本資産運用会社による分析等
に基づいて、当該新規取得資産が存する土地、当該新規取得資産に関する基本的性格、特徴等を記載し
ています。
⑤「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」欄は、本書の日付現在において各信託不動産の権利関係・利用等及び評価額・収益性・
処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
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（イ）前回公募増資後の取得済資産
T-84 KDX レジデンス西船橋
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 975 百万円 取得日 2019 年 9月 17 日
所在地 住居表示 千葉県船橋市本郷町 413 番地 1
アクセス
JR 総武本線、東京メトロ東西線他「西船橋」駅徒歩約 ▶分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 商業地域 敷地面積 330.56 ㎡
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 400 ％ 評価 生活利便性
所有形態 所有権 用途 共同住宅 延床面積 1,382.32 ㎡
建物 竣工日 2011 年 1月 28 日 賃貸可能戸数 57 戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建 タイプ シングル
PM 会社 株式会社タイセイ・ハウジープロパティ
マスターリース会社 株式会社タイセイ・ハウジープロパティ マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 1,060 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 1,080 百万円 直接還元利 回り 4.4 ％ NOI 49 百万円
DCF 法収益価格 1,040 百万円 割引率 4.2 ％ 最終還元利回り 4.6 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 100 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 100 ％
土地・物件特性
＜東京近郊で 5路線利用可能な都心へのアクセス良好なシングル向けレジデンス＞
市内を流れる川に小さな船を数珠つなぎに並べて上に板を渡し、船の代わりにしたことから名がついたとも伝えられている「船橋」は、江
戸時代に御成街道、佐倉（成田）街道、上総街道、行徳街道の集中する宿場として大いに発展し、戦後、鉄道網が発達する中で東京近郊の
ベッドタウンとして人口増加し発展してきました。
本物件は、 JR 総武本線・武蔵野線・京葉線、東京メトロ東西線及び東葉高速鉄道東葉高速線の 3社 5路線が利用可能で県内屈指の利用客数を
誇る「西船橋」駅より徒歩約 ▶分に立地するシングルタイプの物件です。「西船橋」駅から東京メトロ東西線「大手町」駅までは東京メトロ
東西線快速を利用して約 25 分と都心のオフィス街や商業施設へのアクセスが良好な交通利便性の高い立地にあります。周辺にはスーパーや
病院、郵便局などの生活利便施設が揃っています。こうした交通利便性や生活利便性の高さを背景として法人の社宅需要を含め、都心に通
勤する幅広い単身世帯からの安定した賃貸需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
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T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 939 百万円 取得日 2019 年 10 月 29 日
所在地 住居表示 東京都杉並区阿佐谷南三丁目 31 番 5号
アクセス
JR 中央本線「阿佐ヶ谷」駅及び東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅徒歩約 ▶分
（主な利用駅）
商業地域／第一種中高
547.73 ㎡ (注 1)
所有形態 所有権 用途地域 敷地面積
層住居専用地域
土地
建蔽率 80 ％／ 60 ％ 容積率 500 ％／ 200 ％ 評価 生活利便性
所有権 1,053.20 ㎡ (注 2)
所有形態 用途 共同住宅 延床面積
建物
竣工日 2006 年 8月 28 日 賃貸可能戸数 32 戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 ▶階建 タイプ スモール・ファミリー
PM 会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース会社 東急住宅リース株式会社 マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 982 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 992 百万円 直接還元利回り 4.2 ％ NOI 43 百万円
DCF 法収益価格 971 百万円 割引率 3.9 ％ 最終還元利回り 4.3 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 91.5 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 96.8 ％
土地・物件特性
＜人気の高い中央本線沿線に位置する生活・交通利便性を兼ね備えたシングル向けレジデンス＞
神田川の支流である桃園川の浅い谷地だったことに由来しているともいわれる「阿佐ヶ谷」は、 1922 年に中央線「阿佐ヶ谷」駅が開設され
住宅地として急速に発展しました。昭和初期には「阿佐ヶ谷文士村」と呼ばれたように多くの文士が集い、現在では「阿佐ヶ谷七夕まつ
り」や「阿佐ヶ谷ジャズストリート」といった人気イベントが毎年開催されるなど文化的側面での魅力や、都内有数の商店街「阿佐谷パー
ルセンター」を代表とした商業集積による高い生活利便性を兼ね備えた、住居エリアとして人気の高い地域です。
本物件は、 JR 中央本線「阿佐ヶ谷」駅から徒歩約 ▶分、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅から徒歩約 ▶分と両駅の中間に位置し、「阿
佐ヶ谷」駅からは中央線快速を利用して「新宿」駅まで約 11 分、「東京」駅まで約 25 分、「南阿佐ケ谷」駅からは丸ノ内線を利用して「霞
ケ関」駅まで約 25 分と、都心のターミナル駅や地下鉄網へのアクセスが良好な高い交通利便性を有しています。
こうした文化的魅力、生活利便性及び交通利便性を有する本物件の立地は、賃貸住宅としての高い魅力を有しており、幅広い年齢層の単身
世帯又は夫婦世帯から安定した賃貸需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
・本物件と一部の隣地との境界が未確定です。
(注 1) 本物件の敷地の一部（登記簿上の面積約 3.60 ㎡）を私道として提供しています。
(注 2) 本物件には、ゴミ置場（ 6.82 ㎡）の附属建物が存在しますが、延床面積には含まれていません。
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（ロ）取得予定資産
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 2,500 百万円 取得予定日 2020 年 2月 27 日
所在地 住居表示 東京都渋谷区幡ヶ谷二丁目 24 番 7号
アクセス
京王新線「幡ヶ谷」駅徒歩約 6分
（主な利用駅）
商業地域／準工業
所有形態 所有権 用途地域 敷地面積 700.34 ㎡ (注 1)
地域
土地
建蔽率 80 ％／ 60 ％ 容積率 500 ％／ 300 ％ 評価 生活利便性
3,154.46 ㎡ (注 2)
所有形態 所有権 用途 共同住宅、店舗、車庫 延床面積
建物
竣工日 2002 年 1月 17 日 賃貸可能戸数 87 戸（店舗含む）
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建 タイプ シングル
PM 会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 2,710 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 2,740 百万円 直接還元利回り 4.0 ％ NOI 114 百万円
DCF 法収益価格 2,680 百万円 割引率 3.7 ％ 最終還元利回り 4.1 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 97.9 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 96.5 ％
土地・物件特性
＜都心に位置する交通・生活利便性を兼ね備えたシングル向けレジデンス＞
源義経が「後三年の役」の後の上洛時に通り、軍旗の白旗を洗って傍らの松にかけて乾かしたという「旗洗池」の伝説が地名の由来とも言
われている「幡ヶ谷」は、江戸時代から甲州街道沿いを中心に集落が形成され、 1914 年に現在の京王線が開通したことを契機として開発が
進み始めたエリアです。本物件は、京王新線「幡ヶ谷」駅より徒歩約 6分、京王線・京王新線「笹塚」駅より徒歩約 7分に位置し「幡ヶ谷」
駅からターミナル駅である京王新線「新宿」駅までは約 5分と都心のオフィス街や商業施設へのアクセスが良好な交通利便性の非常に高い立
地にあり、周辺には「幡ヶ谷」駅、「笹塚」駅を中心とした「幡ヶ谷六号通り商店街」や「幡ヶ谷商店街」等の多数の商店街の他、スー
パーや郵便局などの生活利便施設が揃っています。こうした交通利便性や生活利便性を兼ね備えた立地であることから、都心に通勤する単
身世帯又は夫婦世帯からの安定した賃貸需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
・本物件と一部の隣地との境界が未確定です。
(注 1) 本物件の敷地の一部（約 125 ㎡）を私道として提供しています。
(注 2) 本物件には、ゴミ置場（ 8.51 ㎡）の附属建物が存在しますが、延床面積には含まれていません。
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T-87 KDX レジデンス学芸大学
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 )
取得予定価格 750 百万円 取得予定日 2020 年 2月 27 日
所在地 住居表示 東京都目黒区鷹番二丁目 ▶番 3号
アクセス
東急東横線「学芸大学」駅徒歩約 6分
（主な利用駅）
第一種中高層住居専用
所有形態 所有権 用途地域 敷地面積 383.91 ㎡
地域 /近隣商業地域
土地
建蔽率 60 ％／ 80 ％ 容積率 200 ％／ 300 ％ 評価 地位
所有形態 所有権 用途 共同住宅 延床面積 1,031.34 ㎡
建物 竣工日 2003 年 ▶月 24 日 賃貸可能戸数 23 戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 5階建 タイプ スモール・ファミリー
PM 会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース会社 東急住宅リース株式会社 マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 鑑定評価額 828 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
直接還元法収益価格 863 百万円 直接還元利回り 3.8 ％ NOI 34 百万円
DCF 法収益価格 813 百万円 割引率 3.9 ％ 最終還元利回り 4.0 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 95.6 ％ －
土地・物件特性
＜東急東横線沿線の高級住宅街に位置するスモール・ファミリー向けレジデンス＞
本物件が所在する目黒区鷹番は、江戸時代、将軍家が鷹狩りを行う場所（鷹場）として整備された六筋のうちの一つである目黒筋の鷹場に監
視や管理をする番所である「鷹番」が置かれたことが地名の由来とも言われています。 1923 年に東急目蒲線（現在の目黒線）、 1927 年の同東
横線の開通を契機に、大正から昭和にかけて急速に都市化が進展し、現在は都内でも有数の高級住宅街として知られる地位の高いエリアで
す。本物件は、東急東横線「学芸大学」駅から徒歩約 6分に位置する 30 ㎡台の 1R 及び 1K を中心としたスモール・ファミリータイプの物件で
す。ターミナル駅である「渋谷」駅まで約 6分、「池袋」駅まで約 23 分でアクセス可能と都心のビジネス・商業エリアへの交通利便性に優れ
ており、「学芸大学」駅周辺の商店街にはスーパーマーケットや銀行等の生活利便施設も整っており、都心へ通勤する単身者、夫婦世帯から
の安定した需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注 ) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の
譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
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T-88 KDX レジデンス蒲田南
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 1)
取得予定価格 1,918 百万円 取得予定日 2020 年 3月 2日
所在地 住居表示 東京都大田区南六郷三丁目 9番 ▶（地番）
アクセス
京浜急行本線「雑色」駅徒歩約 10 分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 準工業地域 敷地面積 1,133.06 ㎡ ( 注 2)
土地
建蔽率 60 ％ 容積率 200 ％ 評価 特殊マーケット
所有形態 所有権 用途 共同住宅（予定） 延床面積 2,781.82 ㎡（予定）
建物 (注 3) 竣工日 2020 年 2月 28 日（予定） 賃貸可能戸数 80 戸（予定）
構造・階数 鉄筋コンクリート造 5階建（予定） タイプ シングル（予定）
PM 会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 2,090 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 2,120 百万円 直接還元利回り 4.0 ％ NOI 85 百万円
DCF 法収益価格 2,050 百万円 割引率 3.8 ％ 最終還元利回り 4.2 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 － (注 4) －
土地・物件特性
＜羽田空港関係者の法人需要が見込まれるエリアのシングル向けレジデンス＞
一説によると、かつての八幡塚、高畑、古川、町屋、道塚、雑色の 6村が、「六郷村」という一つの村であったことが本物件の所在する「六
郷」という地名の由来とも言われています。関東大震災後、昭和 3年（ 1928 年）の内務省の工場地域指定により急速に工場が進出し、近年移
転した工場跡地への住宅整備が進んでいるエリアです。本物件は、京浜急行電鉄本線「雑色」駅から徒歩約 10 分に位置し、「雑色」駅から
「羽田空港国際線ターミナル」駅まで約 14 分、本物件から徒歩 1分の京浜急行バス「六郷小学校」バス停から羽田空港まで直通で約 30 分と羽
田空港関係者の住まいや社宅としての法人需要が見込まれる特殊性の高いエリアにあります。「雑色」駅から「品川」駅まで約 13 分、「東
京」駅まで約 31 分と中心部への交通利便性も高く、駅前にはスーパーや「雑色商店街」等の生活利便施設が揃っており、羽田空港関係者に加
え、都心へ通勤する単身層、夫婦世帯、家族世帯による安定した賃貸需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注1) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三井住友信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の譲
渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
(注2) 本物件の敷地の一部（約21.72㎡）を私道として提供する予定です。
(注3) 本物件の建物については、本書の日付現在建築中であり、竣工していませんが、建物が竣工した後に信託受益権の譲渡を受ける旨を売
主との間で合意しています。
(注4) シングルタイプ69戸について、国内の事業会社と売主との間で2020年3月1日を始期とする建物賃貸借予約契約が締結されています。当
該建物賃貸借契約の効力発生を前提とした、2020年3月1日時点の想定稼働率は79.6％です。
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T-89 KDX レジデンス吉祥寺
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 1)
取得予定価格 621 百万円 取得予定日 2020 年 3月 13 日
所在地 住居表示 東京都武蔵野市吉祥寺東町一丁目 354 番 12 （地番）
アクセス
JR 中央本線、京王井の頭線「吉祥寺」駅徒歩約 14 分
（主な利用駅）
第一種中高層住居
所有形態 所有権 用途地域 敷地面積 282.77 ㎡ (注 2)
専用地域
土地
建蔽率 60 ％ 容積率 200 ％ 評価 地位
所有形態 所有権 用途 共同住宅（予定） 延床面積 782.15 ㎡（予定）
竣工日 2020 年 2月 28 日（予定） 賃貸可能戸数 21 戸（予定）
建物 (注 3)
鉄筋コンクリート造 地下 1階付地上 ▶階建 スモール・ファミリー
構造・階数 タイプ
（予定） （予定）
PM 会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース会社 東急住宅リース株式会社 マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 鑑定評価額 650 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
直接還元法収益価格 666 百万円 直接還元利回り 4.1 ％ NOI 27 百万円
DCF 法収益価格 643 百万円 割引率 4.2 ％ 最終還元利回り 4.3 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 － －
土地・物件特性
＜商業環境と居住環境が調和した人気エリアの新築シングル向けレジデンス＞
江戸時代、小石川水道橋外にあった吉祥寺門前町の住人が明暦の大火の被害によりこの地に移住し名づけたとされる「吉祥寺」は、明治時代
以降開発が進み、商業環境と豊かな居住環境が調和した居住地として人気のある地位の高い地域です。本物件は、 JR 中央本線・京王井の頭線
「吉祥寺」駅から徒歩約 14 分の距離に位置し、「新宿」駅まで約 14 分、「東京」駅まで約 28 分と都心の商業施設やオフィス街へのアクセスが
良好な交通利便性の高い立地にあります。周辺は、「吉祥寺サンロード商店街」等の商店街と大規模店舗の共存による回遊性の高い商業集積
地であり、また日本さくら名所 100 選に選定されている「井の頭恩賜公園」や「善福寺公園」等の豊かな自然環境を有しています。こうした
高い生活利便性と良好な生活環境を兼ね備えた立地であることから、都心に通勤する単身世帯又は夫婦世帯からの幅広い賃貸需要が見込まれ
るものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注1) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三井住友信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の譲
渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
(注2) 本物件の敷地の一部（約6.1㎡）を私道として提供しています。
(注3) 本物件の建物については、本書の日付現在建築中であり、竣工していませんが、建物が竣工した後に信託受益権の譲渡を受ける旨を売
主との間で合意しています。
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T-90 KDX レジデンス三鷹
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 1)
取得予定価格 2,530 百万円 取得予定日 2020 年 6月 30 日
東京都三鷹市下連雀四丁目 250 番 ▶、同 6、同 8 （地番）
所在地 住居表示
アクセス
JR 中央本線「三鷹駅」徒歩約 11 分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 商業地域 敷地面積 541.88 ㎡ (注 2)
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 500 ％ 評価 地位
共同住宅、サービ
所有形態 所有権 用途 ス業を営む店舗、 延床面積 3,232.50 ㎡（予定）
事務所（予定）
建物 (注 2)
竣工日 2020 年 5月 29 日（予定） 賃貸可能戸数 51 戸（店舗・事務所含む）（予定）
スモール・ファミリー
構造・階数 鉄筋コンクリート造 12 階建（予定） タイプ
（予定）
PM 会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 2,810 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 2,840 百万円 直接還元利回り 4.2 ％ NOI 120 百万円
DCF 法収益価格 2,770 百万円 割引率 3.9 ％ 最終還元利回り 4.3 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 － －
土地・物件特性
＜文化と自然の風土を併せ持つ地位の高いエリアに位置する新築ファミリー向けレジデンス＞
明治 22 年（ 1889 年）に成立した三鷹村の合併元の 10 か村が、江戸時代に世田谷領・府中領・野方領の「三領」にまたがる「鷹場」の村であっ
たという三領説が地名の由来といわれる「三鷹」は、戦後間もない昭和 25 年（ 1950 年）の単独市制の施行から都市化が進みました。太宰治、
山本有三ら文豪が過ごした地としても名高く、「井の頭恩賜公園」や「風の散歩道」を始め豊かな自然を備えた、文化と自然の風土を併せ持
つ地位の高いエリアです。本物件は、 JR 中央本線「三鷹」駅から徒歩約 11 分の距離に位置し、「新宿」駅まで中央線快速を利用し約 14 分、
「東京」駅まで約 30 分と都心のビジネス・商業エリアへの交通利便性に優れ、駅周辺の複数の複合商業施設、「三鷹中央通り商店会」などの
生活利便施設も整っており、都心へ通勤する夫婦世帯、家族世帯からの安定した需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注1) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三井住友信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の譲
渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
(注2) 地番250番8（19.58㎡）は舗装通路の一部として利用されています。
(注3) 本物件の建物については、本書の日付現在建築中であり、竣工していませんが、建物が竣工した後に信託受益権の譲渡を受ける旨を売
主との間で合意しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
T-91 KDX レジデンス中延
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 1)
取得予定価格 830 百万円 取得予定日 2020 年 8月 3日
所在地 住居表示 東京都品川区中延六丁目 6番 1号
アクセス
東急大井町線「荏原町」駅徒歩約 3分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 近隣商業地域 敷地面積 304.14 ㎡
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 300 ％ 評価 生活利便性
所有形態 所有権 用途 共同住宅、店舗 延床面積 1,048.45 ㎡
建物 竣工日 2008 年 5月 30 日 賃貸可能戸数 32 戸（店舗含む）
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 8階建 タイプ シングル
PM 会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース会社 東急住宅リース株式会社 マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 鑑定評価額 897 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
直接還元法収益価格 928 百万円 直接還元利回り 4.0 ％ NOI 38 百万円
DCF 法収益価格 884 百万円 割引率 4.1 ％ 最終還元利回り 4.2 ％
直近実績
（ 2019 年 10 月末日） 72.7 ％ (注 2)
年間 NOI － 稼働率 －
土地・物件特性
＜都心へのアクセスに優れ、生活利便施設が揃う好立地のシングル向けレジデンス＞
一説によると、 1559 年（永禄 2年）の「小田原衆所領役帳」に「荏原郷中之部品川筋」といった記述が残っていることから、荏原の中部地域
の示す意味で名づけられたとされる「中延」は、昭和初期以降市街化が進み、近隣型商店街と住宅地が連担する生活利便性の高い地域です。
本物件は、東急大井町線・都営地下鉄浅草線「中延」駅から徒歩 6分の距離に位置し、「日本橋」駅まで都営浅草線利用で約 20 分と都心の商
業施設やオフィス街へのアクセスが良好な交通利便性の高い立地にあります。周辺は、本物件前面道路の「三間通り」が属する「荏原町商店
街」や近隣の「中延商店街」等が近接し日用品店や生活利便施設が揃っている他、「立会川緑道」や「源氏前公園」等の豊かな自然環境を有
しています。こうした高い生活利便性と良好な生活環境を兼ね備えた立地であることから、都心に通勤する単身世帯からの幅広い賃貸需要が
見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注1) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の
譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
(注2) 本物件1階の店舗区画について、国内の個人と売主との間で2019年12月1日を始期とする建物賃貸借契約が締結されていますが、2019年
10月末日現在において、賃貸開始前のため、稼働率には含まれていません。
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
R-46 KDX レジデンス仙台駅東
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 (注 )
取得予定価格 1,340 百万円 取得予定日 2020 年 2月 27 日
所在地 住居表示 宮城県仙台市宮城野区鉄砲町西 2番地 13
アクセス
JR 東北本線他「仙台」駅徒歩約 7分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 商業地域 敷地面積 586.20 ㎡
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 400 ％ 評価 生活利便性
所有形態 所有権 用途 共同住宅 延床面積 2,367.06 ㎡
建物 竣工日 2019 年 2月 15 日 賃貸可能戸数 88 戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 12 階建 タイプ シングル
PM 会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース種別 パススルー
鑑定評価書の概要
一般財団法人日本不動産
鑑定評価機関 鑑定評価額 1,410 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
研究所
直接還元法収益価格 1,430 百万円 直接還元利回り 4.6 ％ NOI 66 百万円
DCF 法収益価格 1,390 百万円 割引率 4.4 ％ 最終還元利回り 4.8 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 100 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 93.2 ％
土地・物件特性
＜東北地方最大のターミナル「仙台」駅から徒歩圏に位置する新築シングル向けレジデンス＞
本物件が所在する鉄砲町西は、江戸時代に仙台藩の鉄砲足軽組が置かれたことにその名を由来し、古くから栄えた地域です。空襲による戦
災を免れたことから、戦後も古い木造建築物が密集した街並みが残っていましたが、昭和 63 （ 1988 ）年に開始された仙台駅東第二土地区画
整理事業により道路や街区が整備され再開発が進んでいます。本物件は、 JR 東北本線他「仙台」駅から徒歩約 7分に位置します。東北地方最
大のターミナル駅から徒歩圏という交通利便性、駅周辺の複数の大規模ショッピング施設を日常的に利用可能であること、 2019 年竣工の新
築物件であることなど、複数の強い訴求力を持つ希少な物件です。本物件は、その高い生活利便性、とりわけ東北新幹線停車駅から徒歩圏
という交通面の魅力から、転勤者向けの法人契約を中心とした、賃貸需要を獲得しています。更に、 JR 東日本が「仙台」駅東口直結のオ
フィスビル開発に着手するなど、本物件の近隣では今後も再開発の進展が見込まれることから、将来的にも安定した賃貸需要が見込まれる
ものと、本投資法人は判断しています。
特記事項
該当事項はありません。
(注 ) 本投資法人による取得時までに対象不動産を三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権の
譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 2,390 百万円 取得予定日 2020 年 3月 2日
所在地 住居表示 東京都豊島区南大塚三丁目 44 番 12 号
アクセス
JR 山手線「大塚」駅徒歩約 3分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 商業地域 敷地面積 326.71 ㎡
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 500 ％ 評価 －
所有形態 所有権 用途 ホテル、店舗 延床面積 1,656.19 ㎡ (注 )
建物 竣工日 2018 年 10 月 16 日 客室数／店舗 74 室／ 1区画
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 9階建
オペレーター 株式会社リブ・マックス
PM 会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
ケネディクス・レジデンシャル・
マスターリース会社 マスターリース種別 パススルー
ネクスト投資法人
鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 鑑定評価額 2,440 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
直接還元法収益価格 2,500 百万円 直接還元利回り 4.0 ％ NOI 100 百万円
3.9 ％
初～ ▶年
DCF 法収益価格 2,420 百万円 4.0 ％ 最終還元利回り 4.2 ％
割引率 5～ 9年
4.1 ％
10 年以降
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 100 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 100 ％
土地・物件特性
＜都心へのアクセスが良好な「大塚」駅至近に位置する宿泊特化型ホテル＞
本物件は、 JR 山手線「大塚」駅から徒歩約 3分の距離に位置する宿泊特化型ホテルです。本物件の存する「大塚」駅周辺は、幹線道路沿いに
中規模オフィスビルや店舗付オフィスビルが立ち並び、その背後には、飲食店舗やサービス型店舗が集積する繁華性の高い商業地域が形成
されている上、現在も北口駅前広場で整備工事が計画されているなど、駅周辺における今後の活性化が期待される地域です。「池袋」駅へ
は「大塚」駅から JR 山手線利用で 1駅約 3分であり、本物件から徒歩約 6分にある東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から都心の地下鉄網も利用
可能で、都心の商業施設やオフィス街へのアクセスが良好な交通利便性の高い立地にあります。客室タイプは、シングル 66 室、ツイン 8室の
計 74 室であり、ターミナル駅及びオフィスエリア、観光地各所からの良好な接近性より、ビジネス利用向けの顧客をメインターゲットにレ
ジャー利用向けの顧客も含む安定的な需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社リブ・マックス
契約形態 普通借家契約（固定賃料）
契約期間 2018 年 10 月 31 日から 2038 年 10 月 30 日
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新 2年間（自動更新）
賃料の改定 賃貸借開始日から 5年間は賃料改定不可
中途解約 賃貸借開始日から 10 年間は解約不可
その他 －
特記事項
該当事項はありません。
(注 ) 本物件には、ゴミ置場（ 9.83 ㎡）の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 2,570 百万円 取得予定日 2020 年 3月 2日
所在地 住居表示 神奈川県横浜市西区北幸二丁目 10 番 32 号
アクセス
JR 東海道本線他「横浜」駅徒歩約 8分
（主な利用駅）
所有形態 所有権 用途地域 商業地域 敷地面積 377.68 ㎡
土地
建蔽率 80 ％ 容積率 500 ％ 評価 －
所有形態 所有権 用途 ホテル、店舗 延床面積 1,996.93 ㎡
建物 竣工日 2018 年 11 月 16 日 客室数／店舗 123 室／ 1区画
構造・階数 鉄骨造陸屋根 10 階建
オペレーター 株式会社リブ・マックス
PM 会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
ケネディクス・レジデンシャル・
マスターリース会社 マスターリース種別 パススルー
ネクスト投資法人
鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 鑑定評価額 2,670 百万円 価格時点 2019 年 12 月 1日
直接還元法収益価格 2,720 百万円 直接還元利回り 4.0 ％ NOI 109 百万円
初～ ▶年 3.9 ％
DCF 法収益価格 2,650 百万円 割引率 5～ 9年 4.0 ％ 最終還元利回り 4.2 ％
10 年以降 4.1 ％
直近実績
年間 NOI － 稼働率 （ 2019 年 10 月末日） 100 ％ （ 2019 年 ▶月末日） 100 ％
土地・物件特性
＜ビジネス及び観光地各所へのアクセスが良好なエリアに位置する宿泊特化型ホテル＞
本物件は、 JR ・私鉄・地下鉄の 6社局が乗り入れるターミナル駅である「横浜」駅から徒歩約 8分の距離に位置する宿泊特化型ホテルです。
本物件の存する「横浜」駅周辺地区は、駅前に大規模商業施設が集積し、幹線道路沿いには、中高層のオフィスビルや店舗付オフィスビ
ル、ビジネスホテルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域が形成されている上、「横浜」駅周辺大改造計画（エキサイトよこはま 22 ）に基づ
き、複数の再開発計画が進行中であり、今後益々の駅周辺の活性化が期待される地区です。「横浜」駅からは「新横浜」駅まで約 20 分、
「東京」駅まで約 30 分、「羽田空港国内線ターミナル」駅まで約 30 分等、主要交通機関へのアクセスの利便性は良好です。客室タイプは、
シングル 106 室、ツイン 15 室、ユニバーサル 2室の計 123 室であり、「横浜」駅を起点とする首都圏主要ビジネスエリア及び横浜市内のビジネ
スエリア、観光地各所へのアクセスが良好であることから、ビジネス利用向けの顧客をメインターゲットにレジャー利用向けの顧客も含む
安定的な需要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
賃貸借の概要
賃借人 株式会社リブ・マックス
契約形態 普通借家契約（固定賃料）
契約期間 2018 年 11 月 30 日から 2038 年 11 月 29 日
賃料 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新 2年間（自動更新）
賃料の改定 賃貸借開始日から 5年間は賃料改定不可
中途解約 賃貸借開始日から 10 年間は解約不可
その他 －
特記事項
該当事項はありません。
＜株式会社リブ・マックスについて＞
ホテルリブマックス東京大塚駅前及びホテルリブマックス横浜駅西口のオペレーターである株式会社リブ・マックス
の概要は以下のとおりです。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(3) 新規取得資産取得後のポートフォリオの状況
新規取得資産取得後のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。なお、新規取得資産取得後のポート
フォリオに含まれる物件に係る「信託受益権の概要」及び「価格及び投資比率」については、前記「 (1) 新規
取得資産取得後のポートフォリオ全体の概要」をご参照ください。
①賃貸借の状況
賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
スモール・
T-1 KDX 代官山レジデンス 5,338.99 5,198.24 97.4 86 83 81
ファミリー
スモール・
T-3 KDX 大伝馬レジデンス 2,353.23 2,261.58 96.1 54 52 51
ファミリー
スモール・
T-4 KDX 岩本町レジデンス 1,131.24 1,050.38 92.9 36 34 34
ファミリー
T-5 KDX 文京千石レジデンス シングル 2,054.10 2,031.44 98.9 77 76 75
T-6 KDX 吾妻橋レジデンス シングル 1,054.83 1,007.35 95.5 41 39 37
T-7 KDX 志村坂上レジデンス ファミリー 6,117.48 6,052.85 98.9 85 84 71
T-9 コスモハイム元住吉（底地） － － － － － － －
T-10 KDX 武蔵中原レジデンス ファミリー 2,123.46 2,062.98 97.2 35 34 34
T-11 KDX 千葉中央レジデンス シングル 3,546.91 3,413.31 96.2 106 102 77
スモール・
T-12 KDX 川口幸町レジデンス 2,491.66 2,365.78 94.9 61 58 57
ファミリー
スモール・
T-13 KDX レジデンス白金 I 3,617.32 3,617.32 100.0 50 50 48
ファミリー
T-15 KDX レジデンス白金 II シングル 2,889.66 2,824.66 97.8 85 83 80
スモール・
T-16 KDX レジデンス南青山 1,680.79 1,530.71 91.1 20 17 17
ファミリー
スモール・
T-17 KDX レジデンス南麻布 2,785.42 2,740.81 98.4 62 61 60
ファミリー
スモール・
T-18 KDX レジデンス芝公園 2,507.52 2,361.08 94.2 64 60 59
ファミリー
T-19 KDX レジデンス麻布イースト シングル 1,849.00 1,849.00 100.0 76 76 76
居住用 東京
施設 経済圏
スモール・
T-20 KDX レジデンス高輪 1,034.27 1,034.27 100.0 27 27 27
ファミリー
スモール・
T-21 KDX レジデンス西原 2,310.08 2,218.48 96 39 37 36
ファミリー
T-22 KDX レジデンス代官山 II ファミリー 985.10 985.10 100.0 17 17 17
スモール・
T-23 KDX レジデンス千駄ヶ谷 748.96 748.96 100.0 16 16 16
ファミリー
T-24 KDX レジデンス日本橋水天宮 ファミリー 5,534.86 5,534.86 100.0 79 79 1
T-25 KDX レジデンス日本橋箱崎 シングル 1,537.38 1,537.38 100.0 60 60 58
T-26 KDX レジデンス東新宿 シングル 4,358.43 4,310.16 98.9 179 177 93
T-27 KDX レジデンス四谷 ファミリー 3,101.16 2,951.01 95.2 42 40 39
T-28 KDX レジデンス西新宿 シングル 1,345.92 1,323.88 98.4 54 53 53
T-29 KDX レジデンス神楽坂 シングル 890.93 865.16 97.1 34 33 32
T-30 KDX レジデンス二子玉川 ファミリー 2,339.62 2,215.84 94.7 38 36 35
スモール・
T-31 KDX レジデンス駒沢公園 1,020.18 1,020.18 100.0 32 32 31
ファミリー
T-32 KDX レジデンス三宿 シングル 1,103.82 1,078.33 97.7 39 38 38
T-33 KDX レジデンス用賀 シングル 1,012.80 1,012.80 100.0 38 38 19
T-34 KDX レジデンス下馬 シングル 829.05 829.05 100.0 29 29 29
T-35 ラフィネ南馬込 シングル 2,408.56 2,408.56 100.0 56 56 1
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 シングル 1,526.98 1,485.91 97.3 72 70 63
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賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
T-37 KDX レジデンス田園調布 ファミリー 2,359.44 2,293.90 97.2 36 35 31
T-38 KDX レジデンス多摩川 シングル 1,170.40 1,127.90 96.4 52 50 48
T-39 KDX レジデンス門前仲町 シングル 1,171.41 1,150.33 98.2 49 48 47
T-40 KDX レジデンス御徒町 シングル 1,329.79 1,329.79 100.0 51 51 24
スモール・
T-41 KDX レジデンス元浅草 1,314.91 1,314.91 100.0 44 44 44
ファミリー
T-42 KDX レジデンス板橋本町 シングル 1,127.58 1,102.20 97.7 46 45 44
T-43 KDX レジデンス小豆沢 シングル 989.82 989.82 100.0 39 39 39
T-44 KDX レジデンス東武練馬 シングル 931.82 900.60 96.6 37 36 36
T-45 KDX レジデンス横浜関内 シングル 1,602.16 1,463.63 91.4 72 66 53
T-46 KDX レジデンス宮前平 ファミリー 2,448.27 2,336.82 95.4 40 38 38
T-47 KDX レジデンス町田 ファミリー 3,832.53 3,832.53 100.0 52 52 48
T-48 KDX レジデンス錦糸町 ファミリー 2,024.81 2,024.81 100.0 33 33 33
T-49 KDX レジデンス日本橋浜町 ファミリー 1,756.27 1,756.27 100.0 28 28 1
T-50 KDX レジデンス日本橋人形町 シングル 877.14 877.14 100.0 27 27 26
スモール・
T-51 KDX レジデンス自由が丘 1,637.00 1,509.36 92.2 48 44 43
ファミリー
スモール・
T-52 KDX レジデンス戸越 4,591.76 4,508.17 98.2 144 141 134
ファミリー
KDX レジデンス
T-53 シングル 3,314.75 3,240.42 97.8 127 124 116
品川シーサイド
T-54 KDX レジデンス大島 シングル 2,372.67 2,271.13 95.7 117 112 73
居住用 東京
施設 経済圏
スモール・
T-55 KDX レジデンス大山 4,009.07 3,814.19 95.1 145 138 121
ファミリー
T-56 KDX レジデンス半蔵門 ファミリー 4,854.23 4,854.23 100.0 85 85 83
T-57 ビーサイト秋葉原 シングル 1,254.50 1,254.50 100.0 52 52 1
T-58 KDX レジデンス神楽坂通 シングル 1,809.84 1,739.85 96.1 70 67 64
T-59 KDX レジデンス千駄木 ファミリー 3,159.89 3,103.07 98.2 40 39 38
スモール・
T-60 KDX レジデンス成城 2,198.56 2,089.60 95 38 36 35
ファミリー
スモール・
T-61 KDX レジデンス秋葉原 1,929.61 1,929.61 100.0 32 32 32
ファミリー
T-62 KDX レジデンス入谷 シングル 1,899.29 1,899.29 100.0 57 57 56
T-63 KDX レジデンス立川 シングル 4,314.87 3,917.51 90.8 174 158 82
スモール・
T-64 KDX レジデンス鶴見 3,499.84 3,421.44 97.8 59 58 54
ファミリー
T-65 KDX レジデンス森下千歳 シングル 1,614.28 1,614.28 100.0 65 65 65
スモール・
T-66 KDX レジデンス赤坂 1,180.71 1,180.71 100.0 28 28 28
ファミリー
スモール・
T-67 KDX レジデンス神田 1,031.09 1,031.09 100.0 30 30 30
ファミリー
スモール・
T-68 KDX レジデンス恵比寿 2,659.66 2,535.75 95.3 65 62 62
ファミリー
T-69 KDX レジデンス西馬込 シングル 1,297.27 1,297.27 100.0 47 47 43
スモール・
T-70 KDX レジデンス西麻布 1,357.88 1,357.88 100.0 33 33 31
ファミリー
T-71 KDX レジデンス麻布仙台坂 シングル 878.50 851.58 96.9 30 29 29
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
T-72 KDX レジデンス早稲田鶴巻 シングル 808.54 808.54 100.0 39 39 39
T-73 KDX レジデンス文京湯島 シングル 939.89 939.89 100.0 38 38 38
T-74 KDX レジデンス上石神井 シングル 1,032.18 988.02 95.7 47 45 44
T-75 KDX レジデンス新大塚 シングル 872.00 872.00 100.0 40 40 1
T-76 KDX レジデンス桜上水 シングル 1,227.16 1,201.96 97.9 43 42 40
T-77 KDX レジデンス両国 シングル 1,190.53 1,190.53 100.0 36 36 31
T-78 KDX レジデンス豊洲 シングル 6,811.38 6,811.38 100.0 242 242 2
スモール・
T-79 KDX レジデンス阿佐ヶ谷 1,996.08 1,936.15 97.0 44 43 43
ファミリー
T-80 KDX レジデンス日吉 ファミリー 6,131.93 5,848.67 95.4 92 88 78
スモール・
T-81 KDX レジデンス上北沢 1,971.07 1,870.01 94.9 39 37 37
ファミリー
東京
経済圏
T-82 KDX レジデンス上野毛 シングル 1,224.87 1,224.87 100.0 34 34 1
T-83 KDX レジデンス東浅草 シングル 1,013.40 1,013.40 100.0 36 36 16
T-84 KDX レジデンス西船橋 シングル 1,277.78 1,277.78 100.0 57 57 16
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 シングル 2,659.50 2,603.88 97.9 87 85 83
スモール・
T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ 957.67 875.99 91.5 32 29 29
ファミリー
スモール・
T-87 KDX レジデンス学芸大学 820.01 783.62 95.6 23 22 22
ファミリー
T-88 KDX レジデンス蒲田南 シングル 2,203.87 － － 80 － －
スモール・
居住用
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 665.39 － － 21 － －
ファミリー
施設
スモール・
T-90 KDX レジデンス三鷹 2,631.45 － － 51 － －
ファミリー
T-91 KDX レジデンス中延 シングル 845.78 614.77 72.7 32 29 26
東京経済圏小計 － 184,711.81 174,710.46 97.5 4,994 4,718 3,723
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス シングル 3,330.15 3,200.73 96.1 92 89 86
R-3 KDX 泉レジデンス ファミリー 2,798.20 2,798.20 100.0 40 40 39
スモール・
R-4 KDX 千早レジデンス 2,936.40 2,711.16 92.3 92 85 80
ファミリー
スモール・
R-5 KDX 堺筋本町レジデンス 6,385.70 6,104.76 95.6 160 153 153
ファミリー
R-7 KDX 宝塚レジデンス ファミリー 4,631.16 4,233.39 91.4 80 74 72
スモール・
R-8 KDX 清水レジデンス 6,255.16 6,176.04 98.7 148 146 140
ファミリー
スモール・
R-9 KDX レジデンス大通公園 2,762.76 2,619.94 94.8 78 74 69
地方
ファミリー
経済圏
スモール・
R-10 KDX レジデンス菊水四条 3,413.06 3,327.67 97.5 84 82 71
ファミリー
スモール・
R-11 KDX レジデンス豊平公園 2,253.81 2,080.57 92.3 65 60 59
ファミリー
スモール・
R-13 KDX レジデンス一番町 1,818.09 1,733.11 95.3 45 43 40
ファミリー
スモール・
R-16 KDX レジデンス東桜 I 6,221.83 6,022.33 96.8 187 181 170
ファミリー
スモール・
R-17 KDX レジデンス東桜 II 2,655.31 2,575.91 97.0 66 64 57
ファミリー
スモール・
R-18 KDX レジデンス神宮前 2,724.19 2,699.74 99.1 95 94 78
ファミリー
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賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
R-19 KDX レジデンス西大路 シングル 2,353.55 2,255.51 95.8 76 72 69
R-20 KDX レジデンス西院 シングル 1,094.81 1,049.10 95.8 49 47 46
R-21 KDX レジデンス難波 シングル 3,387.30 3,387.30 100.0 118 118 112
R-22 KDX レジデンス難波南 シングル 3,813.31 3,704.41 97.1 131 127 125
R-24 KDX レジデンス茨木 I・ II ファミリー 4,701.87 4,701.87 100.0 61 61 52
スモール・
R-25 KDX レジデンス豊中南 2,024.50 1,843.91 91.1 70 64 60
ファミリー
R-26 KDX レジデンス守口 ファミリー 1,942.78 1,942.78 100.0 28 28 21
R-27 KDX レジデンス三宮 シングル 2,292.72 2,216.91 96.7 86 83 80
R-28 芦屋ロイヤルホームズ ファミリー 3,999.01 3,675.25 91.9 21 20 19
R-29 KDX レジデンス舟入幸町 シングル 1,889.53 1,800.40 95.3 64 61 56
スモール・
R-30 KDX レジデンス天神東 II 2,602.53 2,561.22 98.4 63 62 61
ファミリー
R-32 KDX レジデンス西公園 ファミリー 2,522.16 2,035.32 80.7 36 29 29
地方
R-33 KDX レジデンス平尾浄水町 ファミリー 2,098.68 2,019.83 96.2 24 23 23
居住用
経済圏
R-35 レオパレス Flat 新栄 シングル 11,589.95 11,589.95 100.0 274 274 1
施設
スモール・
R-36 KDX レジデンス甲南山手 1,923.22 1,923.22 100.0 55 55 53
ファミリー
スモール・
R-37 KDX レジデンス本町橋 6,511.88 6,297.18 96.7 134 130 126
ファミリー
R-38 KDX レジデンス南草津 シングル 5,735.96 5,707.96 99.5 170 169 111
KDX レジデンス スモール・
R-39 11,855.63 8,778.56 74.0 212 159 151
大濠ハーバービュータワー ファミリー
スモール・
R-40 KDX レジデンス南三条 5,269.39 5,146.69 97.7 114 111 105
ファミリー
R-41 セレニテ北久宝寺 シングル 2,277.14 2,249.67 98.8 85 84 82
R-42 セレニテ西宮本町 シングル 1,351.68 1,284.22 95.0 51 49 46
スモール・
R-43 KDX レジデンス西新 4,472.72 4,080.90 91.2 128 117 106
ファミリー
R-44 セレニテ神戸元町 シングル 3,787.85 3,657.32 96.6 138 133 106
R-45 KDX レジデンス夙川ヒルズ ファミリー 17,575.39 16,187.80 92.1 239 220 203
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 シングル 2,254.34 2,254.34 100.0 88 88 74
地方経済圏小計 － 157,513.72 148,635.17 94.4 3,747 3,569 3,031
居住用施設合計 － 342,225.53 323,345.63 96.0 8,741 8,287 6,754
介護付有料
H-1 イリーゼ蒲田・悠生苑 2,086.40 2,086.40 100.0 － － 1
老人ホーム
介護付有料
H-2 ニチイホーム中野南台 3,339.00 3,339.00 100.0 － － 1
老人ホーム
介護付有料
H-3 ジョイステージ八王子 13,812.27 13,812.27 100.0 － － 1
ヘルス
老人ホーム
東京
ケア
経済圏
住宅型有料
施設
H-4 ゆいま～る聖ヶ丘 4,385.53 4,385.53 100.0 － － 1
老人ホーム
介護付有料
H-5 ニチイホームたまプラーザ 8,208.65 8,208.65 100.0 － － 1
老人ホーム
介護付有料
H-21 プレザングラン 大田多摩川 3,175.15 3,175.15 100.0 － － 1
老人ホーム
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賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
介護付有料
H-22 ツクイ・サンシャイン町田 15,553.33 15,553.33 100.0 － － 1
老人ホーム
東京
経済圏
介護付有料
H-23 せらび恵比寿 1,557.73 1,557.73 100.0 － － 1
老人ホーム
東京経済圏小計 － 52,118.06 52,118.06 100.0 － － 8
介護付有料
H-6 天 6,473.60 6,473.60 100.0 － － 1
老人ホーム
地
住宅型有料
H-7 イリーゼ西岡 3,140.27 3,140.27 100.0 － － 1
方
老人ホーム
都
介護付有料
H-8 いざりえ恵庭ビル 5,343.33 5,343.33 100.0 － － 3
市
老人ホーム
地
圏
介護付有料
方
H-9 さわやか桜弐番館 3,628.51 3,628.51 100.0 － － 1
老人ホーム
経
介護付有料
済
H-10 アクティバ琵琶 39,649.84 39,649.84 100.0 － － 1
老人ホーム
圏
ＳＯＭＰＯケアラヴィーレ 介護付有料
H-11 4,493.35 4,493.35 100.0 － － 1
大
神戸垂水 老人ホーム
阪
住宅型有料
圏
H-12 グランダ門戸厄神 3,287.80 3,287.80 100.0 － － 2
老人ホーム
ヘルス
介護付有料
H-13 エクセレント西宮 2,685.48 2,685.48 100.0 － － 1
ケア
老人ホーム
施設
サービス
付き
その他 H-14 グランヒルズおがわらこ 4,180.28 4,180.28 100.0 － － 1
高齢者向け
住宅
住宅型有料
H-15 エクセレント北野 1,339.58 1,339.58 100.0 － － 1
老人ホーム
介護老人
H-16 アネシス寺田町 7,856.64 7,856.64 100.0 － － 1
保健施設
介護老人
H-17 ロココリハ 3,860.29 3,860.29 100.0 － － 1
地
保健施設
方 大
介護老人
阪 H-18 オラージュ須磨 5,995.74 5,995.74 100.0 － － 1
経
保健施設
済 圏
介護老人
圏
H-19 カネディアンヒル 3,731.26 3,731.26 100.0 － － 1
保健施設
介護老人
H-20 アネシス兵庫 4,415.16 4,415.16 100.0 － － 1
保健施設
介護付有料
H-24 アルテ石屋川 3,444.81 3,444.81 100.0 － － 1
老人ホーム
地方経済圏小計 － 103,525.94 103,525.94 100.0 － － 19
ヘルスケア施設合計 － 155,644.00 155,644.00 100.0 － － 27
ホテルリブマックス
A-1 － 1,660.21 1,660.21 100.0 － － 2
東京大塚駅前
東京
宿泊 経済圏
ホテルリブマックス
A-2 － 1,997.18 1,997.18 100.0 － － 1
施設
横浜駅西口
東京経済圏小計 － 3,657.39 3,657.39 100.0 － － 3
宿泊施設合計 － 3,657.39 3,657.39 100.0 － － 3
合計 (注 9) － 501,526.92 482,647.02 97.3 8,741 8,287 6,784
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なお、譲渡予定資産のタイプ分類、賃貸可能面積、賃貸面積、稼働率、賃貸可能戸数、賃貸戸数及びテナントの
総数は、以下のとおりです。
賃貸可能 賃貸可能
タイプ・
賃貸面積 稼働率 賃貸戸数 テナント
施設 物件 面積 戸数
分類
地域 物件名称 （㎡） （％） （戸） の総数
用途 番号 （㎡） （戸）
(注 1) (注 2)
(注 4) (注 5) (注 7) (注 8)
(注 3) (注 6)
居住用 地方 スモール・
R-15 KDX レジデンス泉中央 2,159.25 1,923.34 89.1 40 36 33
施設 経済圏 ファミリー
(注 1) 「タイプ」には、居住用施設については当該取得済資産又は当該取得予定資産における主たる住戸が以下に記載のシングルタ
イプ、スモール・ファミリータイプ又はファミリータイプのいずれに該当するかの別を記載しています。ただし、 T-88 から T-
90 までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、かかる T-88 から T-90 までの「タイプ」は、い
ずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります 。
スモール・ファミリータイプ ファミリータイプ
シングルタイプ
（主として夫婦世帯及び乳幼児等が （主として 3人以上の家族世帯を対象と
（主として単身世帯を対象とする住宅）
いる家族世帯を対象とする住宅） する住宅）
主たる住戸の 1戸当たり専有面積が 18 主たる住戸の 1戸当たり専有面積が
主たる住戸の 1戸当たり専有面積が 60 ㎡
㎡以上 30 ㎡未満であり、かつ、賃貸 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、かつ、賃
以上であり、かつ、賃貸可能戸数が 1棟
可能戸数が 1棟当たり 20 戸以上である 貸可能戸数が 1棟当たり 15 戸以上で
当たり 5戸以上であるもの。
もの。 あるもの。
(注2) 「分類」には、前記「(2) 個別信託不動産の概要」に記載の分類を記載しています。
(注3) 「賃貸可能面積」には、2019年10月末日現在における、各取得済資産又は各取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積
（各取得済資産又は各取得予定資産に関して複数の建物が存在する場合には、各建物の賃貸が可能な床面積又は敷地面積の合
計）であり、賃貸借契約書に表示されているもの（2019年10月末日現在において、稼働していない床面積については、直近に
当該床面積が稼働していた時点での賃貸借契約における契約賃貸面積、若しくは建物竣工図等をもとに算出した面積）を記載
しています。ただし、T-88からT-90までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、かかるT-88
からT-90までの「賃貸可能面積」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
(注4) 「賃貸面積」には、2019年10月末日現在における、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われてい
る部分について、賃貸借契約書に表示された面積を記載しています。なお、本書の日付現在建物が未竣工の場合には、「－」
と記載しています。また、本投資法人は、ヘルスケア施設については、原則として本投資法人がマスターレッシー（マスター
リース契約における賃借人）としてオペレーターに対する賃貸人となることによって、オペレーターとのコミュニケーション
を円滑に進めるとともに、モニタリングの実効性を確保する方針です。そのため、本投資法人は本書の日付現在において保有
するすべてのヘルスケア施設について、信託受託者との間で、各物件に係る信託契約の満了日と同一の日を契約満了日とする
マスターリース契約を締結しています。なお、当該マスターリース契約上、契約更改の方法についての定めはありませんが、
対象となる物件に係る信託契約の期間が延長された場合には、マスターリース契約の期間も同様に延長される旨の定めがあり
ます。また、当該マスターリース契約は、いわゆるパススルー型の賃貸借契約であり、2019年10月末日現在、テナントとの間
で締結されている有効な賃貸借契約に基づく当該マスターリース上の賃貸面積は155,644.00㎡、敷金・保証金は0円となってい
ます。
(注5) 「稼働率」は、「賃貸面積」÷「賃貸可能面積」×100の式によります。なお、本書の日付現在建物が未竣工の場合には、
「－」と記載しています。「稼働率」の各「小計」及び「合計」欄には、ポートフォリオ全体（ただし、底地、未竣工物件及
び譲渡予定資産を除きます。）の稼働率を記載しています。なお、底地（敷地面積3,040.11㎡）を含めたポートフォリオ全体
の稼働率は、97.3％になります。
(注6) 「賃貸可能戸数」には、2019年10月末日現在における、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合には、店舗数等を含みます。）
を記載しています。ただし、T-88からT-90までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、かか
るT-88からT-90までの「賃貸可能戸数」は、いずれも本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
(注7) 居住用施設の「賃貸戸数」には、2019年10月末日現在における、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エン
ドテナントに対して賃貸している戸数（店舗等を含みます。）を記載しています。なお、本書の日付現在建物が未竣工の場合
には、「－」と記載しています。
(注8) 居住用施設の「テナントの総数」には、2019年10月末日現在における、エンドテナントについて記載しており、1テナントが特
定の取得済資産又は取得予定資産において、複数の貸室（トランクルーム、駐車場、駐輪場は含みません。）を賃借している
場合には、これを当該取得済資産又は当該取得予定資産について1テナントと数え、複数の取得済資産及び取得予定資産を賃借
している場合には、別のテナントとして数えてテナント数を記載しています。なお、本書の日付現在建物が未竣工の場合に
は、「－」と記載しています。ヘルスケア施設及び宿泊施設の「テナントの総数」は、2019年10月末日現在有効な各取得済資
産又は取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。
(注9) 本投資法人が保有する物件（譲渡予定資産を除きます。）について、主要な不動産の物件（一体として使用されていると認め
られる土地に係る建物・施設であり、その総賃料収入が総賃料収入の合計の10％以上を占めるものをいいます。）は存在しま
せん。また、本投資法人の保有物件についてはいずれも担保は設定されていません。
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②鑑定評価書・建物状況評価報告書及び地震リスク診断報告書の概要
建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3)
報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
T-1 KDX 代官山レジデンス } 6,200 249 6,310 3.8 6,090 3.6 4.0 H 174,710 6.02
T-3 KDX 大伝馬レジデンス } 2,170 91 2,210 3.9 2,130 3.7 4.1 H 88,120 3.34
T-4 KDX 岩本町レジデンス } 1,010 43 1,030 3.9 992 3.7 4.1 H 51,910 7.16
T-5 KDX 文京千石レジデンス } 1,810 77 1,840 3.9 1,780 3.7 4.1 H 88,860 2.49
T-6 KDX 吾妻橋レジデンス } 914 38 929 4.0 899 3.8 4.2 T 26,071 6.66
T-7 KDX 志村坂上レジデンス } 3,510 162 3,560 4.3 3,460 4.1 4.5 H 166,710 2.81
T-9 コスモハイム元住吉（底地） } 1,840 0 － － 1,840 4.4 4.6 － － －
T-10 KDX 武蔵中原レジデンス } 741 37 750 4.6 731 4.4 4.8 H 58,730 5.34
T-11 KDX 千葉中央レジデンス D 1,830 90 1,840 4.7 1,820 4.5 4.9 T 78,584 6.23
T-12 KDX 川口幸町レジデンス } 1,450 72 1,470 4.5 1,430 4.3 4.7 H 102,530 7.26
T-13 KDX レジデンス白金 I } 3,590 150 3,650 3.9 3,530 3.7 4.1 H 144,930 2.68
T-15 KDX レジデンス白金 II } 3,550 144 3,610 3.8 3,480 3.6 4.0 H 135,390 7.40
T-16 KDX レジデンス南青山 } 2,530 103 2,570 3.9 2,480 3.7 4.1 H 69,510 5.97
T-17 KDX レジデンス南麻布 } 2,720 111 2,760 3.8 2,670 3.6 4.0 H 114,450 5.88
T-18 KDX レジデンス芝公園 } 2,370 98 2,410 3.8 2,330 3.6 4.0 H 121,760 11.38
T-19 KDX レジデンス麻布イースト } 2,000 83 2,030 3.9 1,970 3.7 4.1 T 75,109 6.71
T-20 KDX レジデンス高輪 } 1,060 42 1,080 3.8 1,040 3.6 4.0 T 30,480 7.61
T-21 KDX レジデンス西原 } 1,900 82 1,930 4.0 1,870 3.8 4.2 H 95,040 9.76
T-22 KDX レジデンス代官山 II } 1,000 42 1,020 4.0 984 3.8 4.2 D 41,075 6.40
T-23 KDX レジデンス千駄ヶ谷 } 844 35 858 4.0 829 3.8 4.2 T 28,666 6.25
T-24 KDX レジデンス日本橋水天宮 D 4,020 168 4,100 4.0 3,980 3.8 4.2 D 112,545 5.27
T-25 KDX レジデンス日本橋箱崎 D 1,430 60 1,450 4.0 1,420 3.8 4.2 D 54,041 6.62
T-26 KDX レジデンス東新宿 } 4,090 174 4,160 3.9 4,020 3.7 4.1 H 213,090 2.31
T-27 KDX レジデンス四谷 } 2,870 118 2,910 4.0 2,820 3.8 4.2 T 42,028 5.46
T-28 KDX レジデンス西新宿 } 1,330 55 1,350 3.9 1,300 3.7 4.1 T 44,651 6.20
T-29 KDX レジデンス神楽坂 } 930 38 945 3.9 914 3.7 4.1 T 24,867 6.18
T-30 KDX レジデンス二子玉川 } 1,480 67 1,500 4.1 1,450 3.9 4.3 T 105,060 3.87
T-31 KDX レジデンス駒沢公園 } 1,120 46 1,140 3.9 1,100 3.7 4.1 T 31,147 6.00
T-32 KDX レジデンス三宿 } 958 40 974 3.9 941 3.7 4.1 H 48,010 11.02
T-33 KDX レジデンス用賀 } 864 37 878 4.0 850 3.8 4.2 D 45,699 7.01
T-34 KDX レジデンス下馬 } 765 32 777 4.0 752 3.8 4.2 T 23,645 8.54
T-35 ラフィネ南馬込 } 1,450 74 1,470 4.7 1,430 4.5 4.9 H 104,990 7.00
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 } 1,340 60 1,360 4.2 1,320 4.0 4.4 D 58,973 7.55
T-37 KDX レジデンス田園調布 D 1,280 58 1,290 4.3 1,270 4.1 4.5 D 51,194 8.66
T-38 KDX レジデンス多摩川 } 942 43 956 4.3 928 4.1 4.5 T 42,135 4.82
T-39 KDX レジデンス門前仲町 } 1,010 43 1,030 4.0 995 3.8 4.2 D 48,300 6.05
T-40 KDX レジデンス御徒町 } 1,060 47 1,080 4.1 1,040 3.9 4.3 D 49,678 7.58
T-41 KDX レジデンス元浅草 } 1,010 46 1,030 4.1 996 3.9 4.3 H 69,210 8.04
T-42 KDX レジデンス板橋本町 } 767 34 777 4.3 757 4.1 4.5 T 22,453 4.18
T-43 KDX レジデンス小豆沢 } 654 30 663 4.3 645 4.1 4.5 T 27,622 4.42
T-44 KDX レジデンス東武練馬 } 522 25 529 4.4 515 4.2 4.6 T 34,650 6.14
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3) 報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
T-45 KDX レジデンス横浜関内 } 985 49 997 4.5 972 4.3 4.7 H 84,910 5.78
T-46 KDX レジデンス宮前平 } 1,140 56 1,150 4.4 1,120 4.2 4.6 T 92,813 6.23
T-47 KDX レジデンス町田 } 2,080 93 2,110 4.2 2,050 4.0 4.4 D 87,851 8.01
T-48 KDX レジデンス錦糸町 } 1,690 70 1,720 4.0 1,660 3.8 4.2 T 30,411 3.97
T-49 KDX レジデンス日本橋浜町 } 1,250 52 1,270 3.9 1,230 3.7 4.1 H 54,160 3.96
T-50 KDX レジデンス日本橋人形町 } 682 29 693 4.1 671 3.9 4.3 H 45,440 3.72
T-51 KDX レジデンス自由が丘 } 1,620 64 1,640 3.8 1,590 3.6 4.0 H 59,510 10.68
T-52 KDX レジデンス戸越 } 4,800 198 4,880 4.0 4,720 3.8 4.2 T 61,081 13.13
KDX レジデンス
T-53 } 3,340 137 3,390 4.0 3,280 3.8 4.2 T 47,844 3.81
品川シーサイド
T-54 KDX レジデンス大島 } 2,370 100 2,410 4.1 2,330 3.9 4.3 T 30,364 4.08
T-55 KDX レジデンス大山 } 3,310 147 3,350 4.3 3,260 4.1 4.5 T 53,370 3.05
T-56 KDX レジデンス半蔵門 } 5,650 233 5,690 4.0 5,610 3.7 4.1 T 96,346 5.15
T-57 ビーサイト秋葉原 } 1,010 43 1,020 4.0 991 3.8 4.2 H 40,480 4.29
T-58 KDX レジデンス神楽坂通 } 1,940 78 1,970 3.7 1,910 3.5 3.9 H 90,180 1.87
T-59 KDX レジデンス千駄木 } 2,510 107 2,550 4.0 2,460 3.8 4.2 H 95,460 6.13
T-60 KDX レジデンス成城 } 1,600 67 1,630 4.0 1,570 3.8 4.2 H 36,090 12.11
T-61 KDX レジデンス秋葉原 } 1,560 64 1,580 4.0 1,530 3.8 4.2 T 27,475 6.23
T-62 KDX レジデンス入谷 } 1,400 61 1,420 4.2 1,380 4.0 4.4 T 24,976 7.83
T-63 KDX レジデンス立川 } 3,650 159 3,700 4.2 3,590 4.0 4.4 T 69,210 2.40
T-64 KDX レジデンス鶴見 } 1,500 78 1,520 4.8 1,480 4.6 5.0 T 91,428 8.39
T-65 KDX レジデンス森下千歳 M 1,300 57 1,320 4.0 1,270 3.8 4.2 H 75,260 7.92
T-66 KDX レジデンス赤坂 } 1,760 64 1,790 3.6 1,720 3.4 3.8 T 10,108 5.88
T-67 KDX レジデンス神田 } 1,110 43 1,130 3.8 1,090 3.6 4.0 T 14,274 2.41
T-68 KDX レジデンス恵比寿 } 4,320 160 4,400 3.6 4,240 3.4 3.8 T 17,121 6.18
T-69 KDX レジデンス西馬込 } 1,260 52 1,280 4.0 1,240 3.8 4.2 H 19,130 3.87
T-70 KDX レジデンス西麻布 } 1,710 65 1,740 3.7 1,680 3.5 3.9 H 53,080 7.34
T-71 KDX レジデンス麻布仙台坂 } 1,090 42 1,110 3.7 1,070 3.5 3.9 H 50,350 5.44
T-72 KDX レジデンス早稲田鶴巻 } 834 33 849 3.9 819 3.7 4.1 H 43,650 3.86
T-73 KDX レジデンス文京湯島 } 975 39 992 3.9 958 3.7 4.1 H 46,470 4.81
T-74 KDX レジデンス上石神井 } 820 36 831 4.3 808 4.1 4.5 H 52,410 11.79
T-75 KDX レジデンス新大塚 } 993 41 1,010 4.0 975 3.8 4.2 H 20,980 4.48
T-76 KDX レジデンス桜上水 } 1,160 46 1,180 3.9 1,140 3.7 4.1 H 13,450 5.41
T-77 KDX レジデンス両国 } 1,130 45 1,140 3.9 1,110 3.7 4.1 H 19,220 3.40
(1 ～ ▶
年度 )
4.3
T-78 KDX レジデンス豊洲 T 7,640 324 7,810 4.1 7,570 (5 ～ 4.3 H 76,180 3.89
11 年
度 )
4.2
T-79 KDX レジデンス阿佐ヶ谷 } 2,170 89 2,210 3.9 2,120 3.7 4.1 H 64,870 10.11
T-80 KDX レジデンス日吉 } 2,730 134 2,750 4.6 2,700 4.3 4.7 H 141,070 3.26
T-81 KDX レジデンス上北沢 } 1,410 65 1,420 4.3 1,400 4.0 4.4 H 70,950 5.06
T-82 KDX レジデンス上野毛 } 1,230 50 1,240 4.0 1,210 3.7 4.1 D 12,422 7.75
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建物状況評価
地震リスク
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診断
(注 1)
(注 2) (注 3) 報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
T-83 KDX レジデンス東浅草 } 737 32 749 4.1 724 3.9 4.3 D 28,986 3.86
T-84 KDX レジデンス西船橋 } 1,060 49 1,080 4.4 1,040 4.2 4.6 D 28,787 7.83
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 } 2,710 114 2,740 4.0 2,680 3.7 4.1 D 85,843 3.23
T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ } 982 43 992 4.2 971 3.9 4.3 D 23,871 9.92
T-87 KDX レジデンス学芸大学 T 828 34 863 3.8 813 3.9 4.0 D 24,342 7.42
T-88 KDX レジデンス蒲田南 } 2,090 85 2,120 4.0 2,050 3.8 4.2 D 18,708 3.48
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 T 650 27 666 4.1 643 4.2 4.3 D 7,148 7.62
T-90 KDX レジデンス三鷹 } 2,810 120 2,840 4.2 2,770 3.9 4.3 D 22,152 3.69
T-91 KDX レジデンス中延 T 897 38 928 4.0 884 4.1 4.2 D 25,367 6.53
小計 － 163,424 6,897 164,096 － 160,897 － － － 5,232,221 －
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス D 1,320 72 1,330 4.9 1,310 4.7 5.1 H 124,430 1.93
R-3 KDX 泉レジデンス } 1,380 66 1,400 4.5 1,360 4.3 4.7 H 67,070 6.41
R-4 KDX 千早レジデンス } 1,400 71 1,410 4.6 1,380 4.4 4.8 H 105,930 6.31
R-5 KDX 堺筋本町レジデンス } 3,420 162 3,460 4.4 3,380 4.2 4.6 T 165,358 3.33
R-7 KDX 宝塚レジデンス } 1,930 93 1,950 4.5 1,900 4.3 4.7 T 102,616 7.55
R-8 KDX 清水レジデンス } 2,020 106 2,040 4.7 1,990 4.5 4.9 H 183,460 1.59
R-9 KDX レジデンス大通公園 } 968 50 980 4.8 955 4.6 5.0 D 54,573 1.04
R-10 KDX レジデンス菊水四条 } 1,020 55 1,030 5.0 1,010 4.8 5.2 D 76,194 0.71
R-11 KDX レジデンス豊平公園 } 549 31 553 5.1 544 4.9 5.3 D 50,020 0.96
R-13 KDX レジデンス一番町 D 706 36 714 4.9 703 4.7 5.1 D 42,526 2.20
R-16 KDX レジデンス東桜 I } 2,540 129 2,570 4.5 2,500 4.3 4.7 H 230,750 0.84
R-17 KDX レジデンス東桜 II } 1,020 52 1,030 4.5 1,010 4.3 4.7 H 99,110 5.94
R-18 KDX レジデンス神宮前 } 1,030 56 1,040 4.8 1,020 4.6 5.0 H 105,470 12.78
R-19 KDX レジデンス西大路 D 938 47 946 4.6 934 4.4 4.8 D 65,443 3.85
R-20 KDX レジデンス西院 D 512 26 518 4.7 509 4.5 4.9 D 39,114 4.25
R-21 KDX レジデンス難波 } 1,650 86 1,670 4.7 1,630 4.5 4.9 H 129,270 8.53
R-22 KDX レジデンス難波南 } 1,570 82 1,590 4.7 1,550 4.5 4.9 H 138,500 13.81
KDX レジデンス茨木 I・ II
R-24 } 1,424 81 1,440 4.9 1,408 4.7 5.1 H 191,230 2.47
(注 6)
R-25 KDX レジデンス豊中南 } 860 45 870 4.9 850 4.7 5.1 T 52,941 4.48
R-26 KDX レジデンス守口 } 666 35 673 4.8 659 4.6 5.0 T 49,710 8.41
R-27 KDX レジデンス三宮 } 1,210 60 1,220 4.4 1,190 4.2 4.6 H 119,100 4.57
R-28 芦屋ロイヤルホームズ } 1,920 90 1,940 4.3 1,890 4.1 4.5 H 124,210 4.16
R-29 KDX レジデンス舟入幸町 } 703 41 708 5.4 698 5.2 5.6 T 47,878 4.84
R-30 KDX レジデンス天神東 II } 873 45 883 4.7 862 4.5 4.9 D 68,091 0.94
R-32 KDX レジデンス西公園 } 876 45 886 4.7 866 4.5 4.9 D 61,039 1.97
R-33 KDX レジデンス平尾浄水町 } 913 43 924 4.5 902 4.3 4.7 D 40,168 1.76
R-35 レオパレス Flat 新栄 M 4,490 209 4,570 4.4 4,410 4.3 4.6 T 155,911 10.46
R-36 KDX レジデンス甲南山手 } 1,130 51 1,140 4.4 1,110 4.2 4.6 T 25,215 3.09
R-37 KDX レジデンス本町橋 } 3,620 166 3,660 4.4 3,570 4.2 4.6 T 90,781 8.48
R-38 KDX レジデンス南草津 D 2,410 136 2,420 5.3 2,410 5.1 5.5 H 142,780 5.33
KDX レジデンス大濠
R-39 D 5,220 254 5,320 4.6 5,180 4.4 4.8 T 149,983 0.80
ハーバービュータワー
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3) 報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
R-40 KDX レジデンス南三条 } 1,690 83 1,700 4.7 1,670 4.5 4.9 T 66,239 0.02
R-41 セレニテ北久宝寺 M 1,580 66 1,610 4.1 1,550 3.9 4.3 T 19,069 5.73
R-42 セレニテ西宮本町 T 744 37 759 4.8 738 4.9 5.0 T 10,095 4.46
R-43 KDX レジデンス西新 T 1,690 86 1,720 4.7 1,680 4.8 4.9 H 93,690 0.85
R-44 セレニテ神戸元町 T 2,600 124 2,630 4.6 2,580 4.7 4.8 H 55,780 6.79
R-45 KDX レジデンス夙川ヒルズ D 7,300 347 7,430 4.4 7,240 4.2 4.6 D 401,086 2.28
1.67
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 } 1,410 66 1,430 4.6 1,390 4.4 4.8 D 13,056
3,757,886
小計 67,302 3,348 68,164 － 66,538 － － － －
H-1 イリーゼ蒲田・悠生苑 D 1,120 56 1,150 4.7 1,110 4.5 4.9 T 35,765 8.41
H-2 ニチイホーム中野南台 D 1,780 89 1,810 4.4 1,770 4.2 4.6 T 38,031 7.17
(1 ～
10 年
度 )
5.1
H-3 ジョイステージ八王子 T 3,760 212 3,780 5.2 3,750 5.4 TK 178,390 9.70
(11 年
度以
降 )
5.3
H-4 ゆいま～る聖ヶ丘 (注 6) } 1,120 59 1,130 5.0 1,110 4.8 5.2 E 62,028 6.30
H-5 ニチイホームたまプラーザ D 2,940 161 2,970 5.1 2,920 4.9 5.3 H 74,780 11.46
H-6 天 T 2,660 166 2,680 6.0 2,650 6.1 6.2 TK 88,190 0.34
H-7 イリーゼ西岡 } 857 46 864 5.3 849 5.1 5.5 E 26,370 0.64
H-8 いざりえ恵庭ビル } 1,740 102 1,750 5.9 1,720 5.7 6.1 TK 1,130 1.38
H-9 さわやか桜弐番館 D 991 59 999 5.6 988 5.4 5.8 TK 32,400 2.61
H-10 アクティバ琵琶 (注 6) T 6,560 427 6,570 5.7 6,560 5.8 5.9 E 627,090 2.38
(1 ～
10 年
度 )
SOMPO ケア 4.9
H-11 T 2,110 106 2,130 4.9 2,100 5.1 TK 37,430 1.54
ラヴィーレ神戸垂水 (11 年
度以
降 )
5.0
H-12 グランダ門戸厄神 } 1,190 61 1,210 4.9 1,170 4.6 5.1 T 16,431 1.92
(1 ～
10 年
度 )
5.0
H-13 エクセレント西宮 T 975 50 981 5.0 972 5.2 T 29,003 2.33
(11 年
度以
降 )
5.1
(1 ～ 5
年度 )
7.1
(6 ～
10 年
H-14 グランヒルズおがわらこ T 1,380 103 1,380 7.2 1,380 度 ) 7.4 TK 76,400 3.14
7.2
(11 年
度以
降 )
7.3
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建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3) 報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
(1 ～
10 年
度 )
4.7
37
H-15 エクセレント北野 T 780 788 4.7 776 4.9 H 8,040 2.75
(11 年
度以
降 )
4.8
189
H-16 アネシス寺田町 D 3,630 3,680 5.0 3,610 4.8 5.2 E 131,820 5.62
113
H-17 ロココリハ D 2,170 2,200 5.1 2,160 4.9 5.3 E 47,680 2.76
(1 ～ 7
年度 )
5.0
(8 ～
10 年
155
H-18 オラージュ須磨 T 2,810 2,840 5.2 2,800 度 ) 5.4 E 125,400 2.65
5.1
(11 年
度以
降 )
5.2
(1 ～ 7
年度 )
4.6
(8 ～
10 年
95
H-19 カネディアンヒル T 1,870 1,890 4.7 1,860 度 ) 4.9 E 101,650 3.39
4.7
(11 年
度以
降 )
4.8
(1 ～ 7
年度 )
4.7
(8 ～
10 年
76
H-20 アネシス兵庫 T 1,440 1,450 4.8 1,430 度 ) 5.0 E 111,070 3.34
4.8
(11 年
度以
降 )
4.9
131
H-21 プレザングラン 大田多摩川 } 3,180 3,230 4.0 3,130 3.8 4.2 E 39,667 5.13
ツクイ・サンシャイン町田
314
H-22 } 7,070 7,160 4.3 6,960 4.1 4.5 E 166,720 7.32
(注 6)
71
H-23 せらび恵比寿 M 1,700 1,730 4.0 1,670 3.8 4.2 H 44,670 7.29
(1 ～ 8
年度 )
5.1
(9 ～
10 年
82
H-24 アルテ石屋川 T 1,410 1,440 5.4 1,410 度 ) 5.2 E 71,230 2.73
5.2
(11 年
度以
降 )
5.2
小計 － 55,243 2,970 55,812 － 54,855 － － － 2,171,385 －
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建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3) 報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元
（百万 （％）
収益価格 収益価格 割引率 還元
価 （百万 査 （千円）
利回
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） （％） 利回り
機 円） 会
り
（％）
関 社
（％）
(1 ～ ▶
年度 )
3.9
(5 ～ 9
ホテルリブマックス 年度 )
A-1 T 2,440 100 2,500 4.0 2,420 4.2 D 11,707 2.92
東京大塚駅前 4.0
(10 年
度以
降 )
4.1
(1 ～ ▶
年度 )
3.9
(5 ～ 9
ホテルリブマックス 年度 )
A-2 T 2,670 109 2,720 4.0 2,650 4.2 D 20,583 5.31
横浜駅西口 4.0
(10 年
度以
降 )
4.1
小計 － 5,110 210 5,220 － 5,070 － － － 32,290 －
合計 (注 5) － 291,079 13,427 293,292 － 287,360 － － － 11,193,782 2.03
なお、譲渡予定資産の鑑定評価書、建物状況評価報告書及び地震リスク診断報告書の概要は、以下のとおりで
す。
建物状況評価
地震リスク
鑑定評価書
報告書
診断
(注 1)
(注 2) (注 3)
報告書
直接還元法 DCF 法
鑑 委
物件
物件名称
定 鑑定 託
直接
番号
NOI PML 値
最終
評 評価額 調 修繕費
還元 割引
（百万 （％）
収益価格 収益価格 還元
価 （百万 査 （千円）
利回 率
円 ） (注 4)
（百万円） （百万円） 利回り
機 円） 会
り （％）
（％）
関 社
（％）
R-15 KDX レジデンス泉中央 D 613 32 616 5.0 611 4.8 5.2 D 38,572 2.57
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(注 1) 鑑定評価書については、本資産運用会社からの依頼により、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準に基づ
き、一般財団法人日本不動産研究所（記号「 }」）、大和不動産鑑定株式会社（記号「 D」）、 JLL 森井鑑定株式会社（記号
「 M」）又は株式会社谷澤総合鑑定所（記号「 T」）が取得済資産又は取得予定資産の鑑定評価を行い、作成した各鑑定評価
書の概要を記載しています。また、鑑定評価額、 NOI 及び収益価格は、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、
当該不動産鑑定評価書の内容については、価格時点（ T-1 ～ 83 、 R-2 ～ 45 は 2019 年 7月 31 日、 T-84 ～ 91 、 R-46 は 2019 年 12 月 1
日、 H-1 ～ 24 は 2019 年 7月 31 日、 A-1 及び A-2 は 2019 年 12 月 1日）における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正
確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
(注2) 建物状況評価報告書については、本資産運用会社からの委託により、株式会社ハイ国際コンサルタント（記号「H」）、大
和不動産鑑定株式会社（記号「D」）、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社（記号「T」）、株式会社東京建築検
査機構（記号「TK」）、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社（記号「S」）又は株式会社ERIソリューション（記号
「E」）が、取得済資産又は取得予定資産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵
守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を実施し、取得済資産のうち、T-48については2014年
3月付、T-49からT-52まで及びT-54については2014年5月付、T-53及びT-55については2014年6月付、R-35及びR-36について
は2014年9月付、T-57からT-60まで及びR-38については2014年11月付、T-56、T-61からT-64まで、R-37及びR-39については
2014年12月付、T-65については2015年5月付、T-66からT-67まで及びR-40からR-41については2015年9月付、T-68については
2015年10月付、T-70からT-74までについては2016年4月付、T-75及びT-77については2016年6月付、T-69については2016年7
月付、T-76及びR-42については2016年9月付、R-43については2017年4月付、T-1からT-12まで、T-78及びR-2からR-8までに
ついては2017年7月付、T-79からT-80及びR-44からR-45までについては2018年6月、H-1からH-14までについては2015年5月
付、H-15については2018年4月付、H-16からH-20までについては2018年6月付、H-21については2018年9月付、T-81からT-
83、H-23及びH-24については2018年12月付、H-22については2018年12月付及び2019年1月付、T-13からT-15、T-17、T-19、
T-21からT-23、T-30、T-32からT-33、T-37からT-38、T-40からT-41、T-44からT-47、R-13からR-22、R29については2019年1
月付、T-16、T-18、T-20、T-24からT-29、T-31、T-34からT-36、T-39、T-42からT-43、R-9からR-11、R-24からR-28、R-30
及びR-32からR-33については2019年7月付、T-84からT-86及びR-46については2019年9月付、T-87からT-91については2019年
12月付、A-1からA-2については2020年1月付で作成した建物状況評価報告書の概要を記載しています。ただし、当該建物状
況評価報告書の内容については、一定時点における建物状況評価報告書作成者の判断と意見に過ぎず、その内容の正確性に
ついて保証するものではありません。
(注3) 「修繕費」には、建物状況評価報告書に記載された、建物状況評価報告書の基準日から起算して12年間に必要とされる修繕
費見積額の合計を記載しています。これらの見積額は建物状況評価報告書日付現在のものであり、本書の日付現在のもので
はありません。また、今後の修繕費を算出する上で、物価上昇率及び消費税は考慮されていません。なお、T-88からT-90ま
でについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、建物が竣工後、本投資法人による取得時までに
大和不動産鑑定株式会社による再調査を実施する予定です。そのため、建物竣工後の当該調査により、かかるT-88からT-90
までの「修繕費」は、変更になる場合があります。
(注4) 「PML値」は、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社が作成したポートフォリオ地震PML評価報告書（レベル2）（2019年
12月）に基づき記載しています。
(注5) PML値については、T-9及び譲渡予定資産を除く取得済資産及び取得予定資産の合計151物件のポートフォリオPML値
（2.03％）を記載しています。
(注6) 対象不動産は、2棟又は3棟の建物から成り、鑑定評価額、NOI、収益価格及び修繕費は、いずれも、2棟又は3棟の合計の数
値を記載しています。
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③設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等
取得済資産及び取得予定資産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等は、以下のとおりです。な
お、本投資法人は、資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、改正建築基準法の施行より前に
建築された物件については構造設計関連書類（構造計算書、構造図面等）の故意の改ざん又は偽造の有無等の調
査を行っており、その結果問題ないことを確認しています。
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
日本イーアールアイ 株式会社ハイ国際
T-1 KDX 代官山レジデンス 清水建設株式会社 清水建設株式会社
株式会社 コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社長谷建築設計 ビューローベリタス
T-3 KDX 大伝馬レジデンス 西松建設株式会社 コンサルティング
事務所 ジャパン株式会社
株式会社
株式会社ビルディング
株式会社ハイ国際
T-4 KDX 岩本町レジデンス 旭化成設計株式会社 佐伯建設工業株式会社 ナビゲーション確認評価
コンサルタント
機構
株式会社長谷建築設計 株式会社都市居住評価 株式会社ハイ国際
T-5 KDX 文京千石レジデンス 西武建設株式会社
事務所 センター コンサルタント
日本建築検査協会 株式会社ハイ国際
T-6 KDX 吾妻橋レジデンス 高橋英二建築設計事務所 株式会社 Human21
株式会社 コンサルタント
株式会社国際確認検査 株式会社ハイ国際
T-7 KDX 志村坂上レジデンス 株式会社新井組 株式会社新井組
センター コンサルタント
コスモハイム元住吉
T-9 － － － －
（底地）
株式会社ハイ国際
T-10 KDX 武蔵中原レジデンス 株式会社平安設計 戸田建設株式会社 神奈川県川崎市
コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社建築設計 日本建築検査協会
T-11 KDX 千葉中央レジデンス 松井建設株式会社 コンサルティング
アーキフォルム 株式会社
株式会社
株式会社国際確認検査 株式会社ハイ国際
T-12 KDX 川口幸町レジデンス 株式会社スタイレックス 株式会社本間組
センター コンサルタント
日本イーアールアイ 株式会社ハイ国際
T-13 KDX レジデンス白金 I 株式会社安宅設計 株式会社熊谷組
株式会社 コンサルタント
株式会社東京建築検査 株式会社ハイ国際
T-15 KDX レジデンス白金 II 清水建設株式会社 清水建設株式会社
機構 コンサルタント
株式会社東京建築検査 株式会社ハイ国際
T-16 KDX レジデンス南青山 清水建設株式会社 清水建設株式会社
機構 コンサルタント
財団法人日本建築 株式会社ハイ国際
T-17 KDX レジデンス南麻布 東急建設株式会社 東急建設株式会社
センター コンサルタント
株式会社ハイ国際
T-18 KDX レジデンス芝公園 株式会社間組 株式会社間組 イーホームズ株式会社
コンサルタント
東京海上日動リスク
KDX レジデンス 株式会社アルカディア オリエンタル建設
T-19 東京都港区 コンサルティング
麻布イースト 建築設計事務所 株式会社
株式会社
株式会社ヒロ・デザイ 株式会社都市居住評価 株式会社ハイ国際
T-20 KDX レジデンス高輪 村本建設株式会社
ン・オフィス センター コンサルタント
株式会社ハイ国際
T-21 KDX レジデンス西原 東急建設株式会社 東急建設株式会社 日本 ERI 株式会社
コンサルタント
株式会社設計工房 株式会社ハイ国際
T-22 KDX レジデンス代官山 II 勝村建設株式会社 東京都渋谷区
アーキマン コンサルタント
東京海上日動リスク
ケネディクス・デベロッ ハウスプラス住宅保証
T-23 KDX レジデンス千駄ヶ谷 志眞建設株式会社 コンサルティング
プメント株式会社 株式会社
株式会社
KDX レジデンス 株式会社一級建築士 株式会社ハイ国際
T-24 五洋建設株式会社 東京都中央区
日本橋水天宮 事務所アルテ・ワン コンサルタント
KDX レジデンス 株式会社ハイ国際
T-25 有限会社空間企画研究所 馬淵建設株式会社 東京都中央区
日本橋箱崎 コンサルタント
有限会社イデア イーハウス建築センター 株式会社ハイ国際
T-26 KDX レジデンス東新宿 みらい建設工業株式会社
プランニング 株式会社 コンサルタント
株式会社グローバル 東京海上日動リスク
株式会社東京建築検査
T-27 KDX レジデンス四谷 エンヴァイロメント 東海興業株式会社 コンサルティング
機構
シンクタンク 株式会社
株式会社吉田正志建築 株式会社ハイ国際
T-28 KDX レジデンス西新宿 風越建設株式会社 イーホームズ株式会社
設計室 コンサルタント
イーハウス建築センター 株式会社ハイ国際
T-29 KDX レジデンス神楽坂 イングレス株式会社 株式会社合田工務店
株式会社 コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社スピリッツ・
T-30 KDX レジデンス二子玉川 大豊建設株式会社 東京都世田谷区 コンサルティング
オフィス
株式会社
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
株式会社東京建築検査 株式会社ハイ国際
T-31 KDX レジデンス駒沢公園 清水建設株式会社 清水建設株式会社
機構 コンサルタント
株式会社スタジオ建築計 株式会社国際確認検査 株式会社ハイ国際
T-32 KDX レジデンス三宿 株式会社合田工務店
画 センター コンサルタント
ビューローベリタス 株式会社ハイ国際
T-33 KDX レジデンス用賀 株式会社グローバン企画 馬淵建設株式会社
ジャパン株式会社 コンサルタント
株式会社ハイ国際
T-34 KDX レジデンス下馬 有限会社イズム建築計画 株式会社片山組 イーホームズ株式会社
コンサルタント
株式会社諒建築設計事務 株式会社ハイ国際
T-35 ラフィネ南馬込 日産建設株式会社 東京都大田区
所 コンサルタント
ビューローベリタス 株式会社ハイ国際
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 有限会社福家設計事務所 株式会社藤木工務店
ジャパン株式会社 コンサルタント
株式会社ハイ国際
T-37 KDX レジデンス田園調布 株式会社フジタ 株式会社フジタ 東京都
コンサルタント
東京海上日動リスク
T-38 KDX レジデンス多摩川 株式会社 IAO 竹田設計 松井建設株式会社 東京都大田区 コンサルティング
株式会社
株式会社ハイ国際
T-39 KDX レジデンス門前仲町 株式会社野村設計 株式会社 JAL 建設 日本 ERI 株式会社
コンサルタント
株式会社建築設計 株式会社ハイ国際
T-40 KDX レジデンス御徒町 松井建設株式会社 日本 ERI 株式会社
アーキフォルム コンサルタント
株式会社ハイ国際
T-41 KDX レジデンス元浅草 株式会社石橋組 株式会社石橋組 イーホームズ株式会社
コンサルタント
株式会社東京建築検査 株式会社ハイ国際
T-42 KDX レジデンス板橋本町 株式会社エスポワール 新日本建設株式会社
機構 コンサルタント
野村建設工業株式会社、 ビューローベリタス 株式会社ハイ国際
T-43 KDX レジデンス小豆沢 株式会社石黒設計
株式会社福子工務店 ジャパン株式会社 コンサルタント
東京海上日動リスク
有限会社森田中山建築
T-44 KDX レジデンス東武練馬 株式会社コバ建設 東京都練馬区 コンサルティング
設計事務所
株式会社
株式会社スーパー 株式会社ハイ国際
T-45 KDX レジデンス横浜関内 株式会社淺沼組 日本 ERI 株式会社
ビジョン コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社スピリッツ・
T-46 KDX レジデンス宮前平 株式会社熊谷組 神奈川県川崎市 コンサルティング
オフィス
株式会社
東京海上日動リスク
T-47 KDX レジデンス町田 株式会社 NEO デザイン 株式会社イチケン 日本 ERI 株式会社 コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
財団法人
T-48 KDX レジデンス錦糸町 株式会社丸洋 南海辰村建設株式会社 コンサルティング
住宅金融普及協会
株式会社
KDX レジデンス 株式会社ハイ国際
T-49 ネス・プラン株式会社 株式会社片山組 東京都中央区
日本橋浜町 コンサルタント
株式会社グローバル
KDX レジデンス 株式会社ハイ国際
T-50 エンヴァイロメント 住友建設株式会社 東京都中央区
日本橋人形町 コンサルタント
シンクタンク
株式会社空間システム 株式会社都市居住評価 株式会社ハイ国際
T-51 KDX レジデンス自由が丘 株式会社ピーエス三菱
研究所 センター コンサルタント
東京海上日動リスク
T-52 KDX レジデンス戸越 旭化成設計株式会社 北野建設株式会社 東京都品川区 コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
KDX レジデンス 株式会社エムエーシー イーハウス建築センター
T-53 多田建設株式会社 コンサルティング
品川シーサイド 建築事務所 株式会社
株式会社
東京海上日動リスク
T-54 KDX レジデンス大島 有限会社キメラ 多田建設株式会社 東京都江東区 コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社エフ・アイ・ 株式会社都市居住評価
T-55 KDX レジデンス大山 南海辰村建設株式会社 コンサルティング
オウアソシエイツ センター
株式会社
株式会社スルガ 株式会社スルガコーポ 株式会社アセッツアー
T-56 KDX レジデンス半蔵門 イーホームズ株式会社
コーポレーション レーション ルアンドディー
株式会社ビルディング
有限会社アトリエルナ 株式会社ハイ国際
T-57 ビーサイト秋葉原 石橋建設工業株式会社 ナビゲーション確認評価
一級建築士事務所 コンサルタント
機構
株式会社フォルム建築 株式会社都市居住評価 株式会社ハイ国際
T-58 KDX レジデンス神楽坂通 松井建設株式会社
計画研究所 センター コンサルタント
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
藤木工務店・住友建設・ 株式会社ハイ国際
T-59 KDX レジデンス千駄木 株式会社現代建築研究所 東京都文京区
佐藤秀建設共同企業体 コンサルタント
有限責任中間法人 株式会社ハイ国際
T-60 KDX レジデンス成城 株式会社ライフコート 馬淵建設株式会社
日本住宅性能評価機構 コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社プロス・ ▶
T-61 KDX レジデンス秋葉原 井上工業株式会社 日本 ERI 株式会社 コンサルティング
一級建築士事務所
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社都市居住評価
T-62 KDX レジデンス入谷 株式会社都志デザイン 安藤建設株式会社 コンサルティング
センター
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社未来図建設 株式会社都市居住評価
T-63 KDX レジデンス立川 株式会社未来図建設 コンサルティング
一級建築士事務所 センター
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社アイ・エヌ・
T-64 KDX レジデンス鶴見 白石建設株式会社 神奈川県横浜市 コンサルティング
エー新建築研究所
株式会社
株式会社タイセイ建築 日本建築検査協会 株式会社ハイ国際
T-65 KDX レジデンス森下千歳 株式会社植木組
研究所 株式会社 コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社木下昌大建築 ビューローベリタス
T-66 KDX レジデンス赤坂 北野建設株式会社 コンサルティング
設計事務所 ジャパン株式会社
株式会社
株式会社都市居住評価
T-67 KDX レジデンス神田 株式会社 IAO 竹田設計 栗本建設工業株式会社 － (注 2)
センター
一般財団法人日本建築
T-68 KDX レジデンス恵比寿 株式会社 IAO 竹田設計 北野建設株式会社 － (注 2)
センター
Nデザイン 株式会社ハイ国際
T-69 KDX レジデンス西馬込 株式会社未来図建設 日本 ERI 株式会社
一級建築士事務所 コンサルタント
株式会社デザイン・
三井住友建設株式会社 財団法人日本建築 株式会社ハイ国際
T-70 KDX レジデンス西麻布
ファクトリー
東京建築支店 設備・昇降機センター コンサルタント
一級建築士事務所
ビューローベリタス
ジャパン株式会社
KDX レジデンス 有限会社現代工房 株式会社ピーエス三菱 株式会社ハイ国際
T-71 財団法人
麻布仙台坂 コンサルタント
建築設計事務所 東京建築支店
東京都防災・建築
まちづくりセンター
株式会社
KDX レジデンス 株式会社植木組 株式会社グッド・ 株式会社ハイ国際
T-72 PLAN DO SEE
早稲田鶴巻 コンサルタント
東京支店 アイズ建築検査機構
一級建築士事務所
株式会社グローバル 佐伯建設工業株式会社 株式会社ハイ国際
T-73 KDX レジデンス文京湯島 イーホームズ株式会社
コーポレーション 東京支店 コンサルタント
財団法人
株式会社ハイ国際
T-74 KDX レジデンス上石神井 株式会社いしばし設計 三平建設株式会社 東京都防災・建築
コンサルタント
まちづくりセンター
富士建築センター
T-75 KDX レジデンス新大塚 株式会社フリークス 株式会社小川建設 － (注 2)
株式会社
株式会社 一般財団法人
T-76 KDX レジデンス桜上水 新日本建設株式会社 － (注 2)
礎一級建築士事務所 住宅金融普及協会
株式会社
T-77 KDX レジデンス両国 株式会社合田工務店 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
礎一級建築士事務所
株式会社イクス・アーク 住協建設株式会社 日本建築検査協会
T-78 KDX レジデンス豊洲 － (注 2)
都市設計 東京本店 株式会社
株式会社環境設計連合 株式会社ハイ国際
T-79 KDX レジデンス阿佐ヶ谷 不動建設株式会社 東京都杉並区
一級建築士事務所 コンサルタント
株式会社松村組
株式会社ハイ国際
T-80 KDX レジデンス日吉 株式会社九段建築 株式会社松村組 神奈川県横浜市
コンサルタント
事務所
株式会社広瀬建築設計 株式会社ナカノコーポ 株式会社ハイ国際
T-81 KDX レジデンス上北沢 東京都世田谷区
事務所 レーション コンサルタント
大和ハウス工業
T-82 KDX レジデンス上野毛 大和ハウス工業株式会社 株式会社確認サービス － (注 2)
株式会社
日本建築検査協会 大和不動産鑑定
T-83 KDX レジデンス東浅草 株式会社カイ設計 住協建設株式会社
株式会社 株式会社
株式会社デザイン・
財団法人日本建築 大和不動産鑑定
T-84 KDX レジデンス西船橋 ファクトリー 京成建設株式会社
設備・昇降機センター 株式会社
一級建築士事務所
浅井謙建築研究所 前田・住友建設 大和不動産鑑定
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 東京都渋谷区
株式会社 共同企業体 株式会社
KDX レジデンス 株式会社リビング 株式会社中山組 大和不動産鑑定
T-86 東京都杉並区
阿佐ヶ谷Ⅱ コーポレーション 東京支店 株式会社
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ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(E26300)
有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
株式会社ヒューマン・ 大和不動産鑑定
T-87 KDX レジデンス学芸大学 株式会社福田組 東京都目黒区
ハウジング 株式会社
ユーディーアイ確認検査 大和不動産鑑定
T-88 KDX レジデンス蒲田南 株式会社グローバン企画 住協建設株式会社
株式会社 株式会社
株式会社
日本建物評価機構 大和不動産鑑定
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 アトリエプラス・ワン 徳倉建設株式会社
株式会社 株式会社
一級建築士事務所
株式会社イクス・アーク
ハウスプラス確認検査
T-90 KDX レジデンス三鷹 都市設計一級建築士 多田建設株式会社 － (注 2)
株式会社
事務所
一級建築士事務所 大和不動産鑑定
T-91 KDX レジデンス中延 醍醐建設株式会社 東京都品川区
株式会社千葉設計 株式会社
財団法人宮城県建築住宅 株式会社ハイ国際
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス 杉山組建築設計事務所 株式会社杉山組
センター コンサルタント
東京海上日動リスク
ビューローベリタス
R-3 KDX 泉レジデンス 株式会社岸設計 株式会社守谷商会 コンサルティング
ジャパン株式会社
株式会社
株式会社ハイ国際
R-4 KDX 千早レジデンス ISO 設計株式会社 大井建設株式会社 愛知県名古屋市
コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-5 KDX 堺筋本町レジデンス 株式会社京阪都市設計 岩出建設株式会社 株式会社 I ‐PEC
コンサルタント
株式会社藏建築設計 株式会社国際確認検査 株式会社ハイ国際
R-7 KDX 宝塚レジデンス 佐藤工業株式会社
事務所 センター コンサルタント
東京海上日動リスク
株式会社奥村組・
R-8 KDX 清水レジデンス 株式会社さとうベネック 日本 ERI 株式会社 コンサルティング
株式会社さとうベネック
株式会社
株式会社ハイ国際
R-9 KDX レジデンス大通公園 有限会社プレゼンス 久末弘信建設株式会社 日本 ERI 株式会社
コンサルタント
株式会社アイ・エー・ 青木あすなろ建設 株式会社ハイ国際
R-10 KDX レジデンス菊水四条 日本 ERI 株式会社
シー 株式会社 コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-11 KDX レジデンス豊平公園 有限会社プレゼンス 久末弘信建設株式会社 日本 ERI 株式会社
コンサルタント
財団法人宮城県建築住宅 株式会社ハイ国際
R-13 KDX レジデンス一番町 杉山組建築設計事務所 株式会社杉山組
センター コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-16 KDX レジデンス東桜 I ISO 設計株式会社 佐藤工業株式会社 株式会社確認サービス
コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-17 KDX レジデンス東桜 II 株式会社ケイプラン 佐藤工業株式会社 株式会社確認サービス
コンサルタント
ビューローベリタス 株式会社ハイ国際
R-18 KDX レジデンス神宮前 株式会社澤田建築事務所 大井建設株式会社
ジャパン株式会社 コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-19 KDX レジデンス西大路 株式会社京阪都市設計 株式会社長村組 株式会社 I ‐PEC
コンサルタント
株式会社ハイ国際
R-20 KDX レジデンス西院 株式会社京阪都市設計 株式会社長村組 株式会社 I ‐PEC
コンサルタント
株式会社ナカノフドー 株式会社ナカノフドー 株式会社国際確認検査 株式会社ハイ国際
R-21 KDX レジデンス難波
建設 建設 センター コンサルタント
財団法人日本建築総合 株式会社ハイ国際
R-22 KDX レジデンス難波南 株式会社奥村組 株式会社奥村組
試験所 コンサルタント
I 株式会社間組
I 株式会社間組 株式会社ハイ国際
R-24 KDX レジデンス茨木 I・ II II ハザマサービス 大阪府茨木市
II 株式会社掛谷工務店 コンサルタント
株式会社、株式会社間組
東京海上日動リスク
株式会社日本確認検査
R-25 KDX レジデンス豊中南 株式会社生原建築事務所 スナダ建設株式会社 コンサルティング
センター
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社国際確認検査
R-26 KDX レジデンス守口 株式会社楡建築企画設計 栗本建設工業株式会社 コンサルティング
センター
株式会社
株式会社ハイ国際
R-27 KDX レジデンス三宮 株式会社空間計画研究所 フジ工務店株式会社 建築検査機構株式会社
コンサルタント
株式会社竹中工務店・
株式会社ハイ国際
R-28 芦屋ロイヤルホームズ 株式会社竹中工務店 株式会社イチケン・ 兵庫県
コンサルタント
株式会社永瀬建設工業
東京海上日動リスク
ハウスプラス中国住宅
R-29 KDX レジデンス舟入幸町 株式会社真野設計 松本建設株式会社 コンサルティング
保証株式会社
株式会社
株式会社ハイ国際
R-30 KDX レジデンス天神東 II 大山設計事務所 株式会社森本組 日本 ERI 株式会社
コンサルタント
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
株式会社マサキ設計 株式会社ハイ国際
R-32 KDX レジデンス西公園 株式会社錢高組 日本 ERI 株式会社
事務所 コンサルタント
KDX レジデンス 有限会社福永博建築 株式会社ハイ国際
R-33 松井建設株式会社 日本 ERI 株式会社
平尾浄水町 研究所 コンサルタント
有限会社 東京海上日動リスク
財団法人日本建築
R-35 レオパレス Flat 新栄 アルキネット・デザイン 三井住友建設株式会社 コンサルティング
センター
一級建築士事務所 株式会社
東京海上日動リスク
R-36 KDX レジデンス甲南山手 有限会社畑田建築計画所 株式会社鶴崎高橋組 日本テスティング株式会社 コンサルティング
株式会社
東京海上日動リスク
株式会社ワイズデザイン
R-37 KDX レジデンス本町橋 株式会社鍛冶田工務店 建築検査機構株式会社 コンサルティング
建築設計室
株式会社
アーキネット京都 1級 株式会社ハイ国際
R-38 KDX レジデンス南草津 松井建設株式会社 株式会社 I ‐PEC
建築士事務所 コンサルタント
小野設計株式会社
一級建築士事務所
KDX レジデンス大濠 株式会社 ピーエス三菱・吉川・
R-39 日本 ERI 株式会社 － (注 3)
ハーバービュータワー ピーエス三菱九州支店 内藤建設工事共同企業体
一級建築士事務所
株式会社構造計画研究所
東京海上日動リスク
株式会社エヌ・エイ・ 株式会社国際確認検査
R-40 KDX レジデンス南三条 株式会社オオサワ建設 コンサルティング
ディー センター
株式会社
株式会社日本確認検査
R-41 セレニテ北久宝寺 スナダ建設株式会社 スナダ建設株式会社 － (注 2)
センター
株式会社国際確認検査
R-42 セレニテ西宮本町 スナダ建設株式会社 スナダ建設株式会社 － (注 2)
センター
株式会社三浦紀之 日本国土開発株式会社 株式会社ハイ国際
R-43 KDX レジデンス西新 福岡県福岡市
建築工房 九州支店 コンサルタント
株式会社国際確認検査
R-44 セレニテ神戸元町 スナダ建設株式会社 スナダ建設株式会社 － (注 2)
センター
KDX レジデンス 大和不動産鑑定
R-45 積水ハウス株式会社 積水ハウス株式会社 兵庫県西宮市
夙川ヒルズ 株式会社
株式会社八重樫工務店 ビューローベリタス 大和不動産鑑定
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 株式会社八重樫工務店
一級建築士事務所 ジャパン株式会社 株式会社
東京海上日動リスクコ
株式会社宮川憲司 株式会社国際確認
H-1 イリーゼ蒲田・悠生苑 株式会社淺沼組 ンサルティング株式会
建築事務所 検査センター
社
(新築時)
(新築時)
三井建設
三井建設株式会社 東京海上日動リスク
一級建築士事務所
H-2 ニチイホーム中野南台 東京建築支店 東京都中野区 コンサルティング
(改築時)
(改築時) 株式会社
小田急建設株式会社
小田急建設株式会社
一級建築士事務所
日本メディカルケア 株式会社東京建築検査
H-3 ジョイステージ八王子 株式会社松村組東京本店 東京都八王子市
システム株式会社 機構
大和ハウス工業
株式会社
大和ハウス工業 アウェイ建築評価
H-4 ゆいま～る聖ヶ丘 関東地区中高層技術 － (注 2)
株式会社 東京支社 ネット株式会社
センター
一級建築士事務所
ニチイホーム 株式会社熊谷組 株式会社ハイ国際
H-5 株式会社熊谷組横浜支店 神奈川県川崎市
たまプラーザ 一級建築士事務所 コンサルタント
株式会社西澤建築設計 大木建設株式会社 株式会社東京建築検査
H-6 天 日本 ERI 株式会社
事務所 札幌支店 機構
H-7 イリーゼ西岡 アルファコート株式会社 アルファコート株式会社 株式会社札幌工業検査 －
岩田地崎・玉川・恵庭・
郷土共同企業体
H-8 いざりえ恵庭ビル アルファコート株式会社 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
（代表：岩田地崎建設
株式会社）
大和ハウス工業
株式会社 大和ハウス工業株式会
H-9 さわやか桜弐番館 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
秋田支店建築一級建築士 社 秋田支店
事務所
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
調査機関
物件 設計者 施工者 建築確認機関
物件名称 又は
番号 (注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
(ケアレジデンス棟)
(ケアレジデンス棟)
株式会社ラカンデザイン
株式会社鴻池組 (ケアレジデンス棟)
研究所
大阪本店 株式会社確認検査機構 (ケアレジデンス棟)
(ケアセンター棟)
(ケアセンター棟) アネックス 株式会社 ERI
ニッケンビルト
株式会社浅川組 (ケアセンター棟) ソリューション
株式会社
H-10 アクティバ琵琶 大阪支店 滋賀県大津市 (ケアセンター棟)
(レジデンス棟 1～ 6号棟)
(レジデンス棟 1～ 6号棟) (レジデンス棟 1～ 6号棟) 株式会社あぽろ建築舎
株式会社環匠社
間組・加賀田組 滋賀県大津市 (レジデンス棟)
(レジデンス棟 7～ 8号
共同企業体 (レジデンス棟 7～ 8号棟) 株式会社あぽろ建築舎
棟）
(レジデンス棟 7～ 8号棟) 滋賀県大津市
株式会社間組一級建築士
株式会社間組大阪支店
事務所
SOMPO ケア 地域にねざす設計舎 株木建設株式会社
H-11 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
ラヴィーレ神戸垂水 TAPROOT 大阪支店
株式会社 NAK 大和ハウス工業株式会
H-12 グランダ門戸厄神 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
建築事務所 社 神戸支社
株式会社兵庫確認検査
H-13 エクセレント西宮 創共設計 スナダ建設株式会社 － (注 2)
機構
熊谷・小又建設工事 株式会社東京建築検査
H-14 グランヒルズおがわらこ 株式会社石川設計 十和田県土整備事務所
共同企業体 機構
株式会社 高橋
H-15 エクセレント北野 スナダ建設株式会社 株式会社阪確サポート － (注 2)
建築事務所
株式会社グローバル 株式会社近畿建築確認
H-16 アネシス寺田町 株式会社小滝工務店 － (注 2)
建築設計事務所 検査機構
大豊建設株式会社
H-17 ロココリハ 三本矢創合設計 建築検査機構株式会社 － (注 2)
大阪支店
株式会社兵庫確認検査
H-18 オラージュ須磨 三本矢創合設計 株式会社柄谷工務店 － (注 2)
機構
日本テスティング
株式会社竹中工務店 株式会社（建築物）、 株式会社 ERI
H-19 カネディアンヒル 株式会社日建設計
神戸支店 財団法人神戸市防災 ソリューション
安全公社（昇降機）
株式会社日建設計大阪
鹿島建設株式会社 一般財団法人神戸市防災 株式会社 ERI
H-20 アネシス兵庫 オフィス一級建築士
関西支店 安全公社 ソリューション
事務所
プレザングラン 株式会社井上穣 鉄建建設株式会社
H-21 日本 ERI 株式会社 － (注 2)
大田多摩川 建築デザイン研究所 東京支店
ツクイ・サンシャイン 株式会社 LAU 公共施設 株式会社間組 ハウスプラス確認検査
H-22 － (注 2)
町田 研究所 東京建築支店 株式会社
株式会社高齢者生活環境 大成建設株式会社 財団法人東京都防災・ 株式会社ハイ国際
H-23 せらび恵比寿
研究所 東京支店 建築まちづくりセンター コンサルタント
大成建設株式会社
H-24 アルテ石屋川 三本矢創合設計 建築検査機構株式会社 株式会社あぽろ建築舎
関西支店
株式会社イクス・アーク
ホテルリブマックス 株式会社グッド・アイズ
A-1 都市設計一級建築士 奈良建設株式会社 － (注 2)
東京大塚駅前 建築検査機構
事務所
松寿設計
ホテルリブマックス 株式会社国際確認検査
A-2 コンサルティング 日本建設株式会社 － (注 2)
横浜駅西口 センター
一級建築士事務所
なお、譲渡予定資産に係る設計者・施工者・建築確認機関・調査機関等は、以下のとおりです。
調査機関
設計者 施工者 建築確認機関
物件
物件名称 又は
番号
(注 1) (注 1) (注 1)
構造計算適合性判定者
財団法人宮城県建築住宅 株式会社ハイ国際
R-15 KDX レジデンス泉中央 杉山組建築設計事務所 株式会社杉山組
センター コンサルタント
(注 1) 「設計者」、「施工者」及び「建築確認機関」の各欄に記載の名称については、各物件の竣工時又は検査済証取得時にかかる当時の名称
等を記載しています。ただし、 T-88 から T-90 までについては、本書の日付現在建築中であり、建物が竣工していないため、かかる T-88 か
ら T-90 までの「建築確認機関」は、確認済証記載の建築確認機関を記載しています。
(注 2) 2007 年 6月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けています。
(注 3) R-39 については、日本 ERI 株式会社が旧建築基準法施行令第 36 条第 ▶項の認定に関する性能評価を行っています。
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④主要なテナントの概要
2019 年 10 月末日現在において、取得済資産（譲渡予定資産を除きます。）及び取得予定資産における主要なテ
ナント（全賃貸面積の 10 ％以上を占めるテナントをいいます。）は、以下のとおりです。
年間賃料 敷金等
契約満了予定日
物件 賃貸面積
（千円） （千円）
テナント名 業種 物件名
(注 3)
番号 （㎡）
(注 1) (注 2)
T-12 KDX 川口幸町レジデンス 2,365.78 88,718 9,051 2021 年 1月 31 日
T-22 KDX レジデンス代官山 II 985.10 47,304 8,189 2020 年 8月 6日
T-26 KDX レジデンス東新宿 4,310.16 208,398 19,517 2020 年 8月 6日
T-29 KDX レジデンス神楽坂 865.16 46,380 5,529 2020 年 8月 6日
T-33 KDX レジデンス用賀 1,012.80 43,512 6,278 2020 年 8月 6日
T-36 KDX レジデンス雪谷大塚 1,485.91 74,196 7,749 2020 年 8月 6日
T-38 KDX レジデンス多摩川 1,127.90 52,824 6,230 2020 年 8月 6日
T-42 KDX レジデンス板橋本町 1,102.20 46,356 4,966 2020 年 8月 6日
T-47 KDX レジデンス町田 3,832.53 118,812 19,653 2020 年 8月 6日
T-54 KDX レジデンス大島 2,271.13 117,912 9,908 2020 年 8月 6日
株式会社長谷工 不動産
T-55 KDX レジデンス大山 3,814.19 167,244 20,365 2020 年 8月 6日
ライブネット 管理業
T-59 KDX レジデンス千駄木 3,103.07 121,582 30,661 2021 年 2月 ▶日
T-62 KDX レジデンス入谷 1,899.29 75,996 9,134 2021 年 2月 ▶日
T-63 KDX レジデンス立川 3,917.51 167,616 15,570 2021 年 2月 ▶日
T-88 KDX レジデンス蒲田南 (注 4) － － － 2021 年 3月 1日
T-90 KDX レジデンス三鷹 (注 4) － － － 2021 年 6月 29 日
R-2 KDX 定禅寺通レジデンス (注 5) 3,200.73 92,172 9,659 2020 年 10 月 31 日
R-7 KDX 宝塚レジデンス 4,233.39 104,064 8,430 2020 年 ▶月 30 日
R-8 KDX 清水レジデンス 6,176.04 134,664 10,646 2021 年 1月 31 日
R-13 KDX レジデンス一番町 (注 5) 1,733.11 49,944 7,940 2020 年 10 月 31 日
R-19 KDX レジデンス西大路 2,255.51 62,280 5,630 2020 年 8月 6日
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年間賃料 敷金等
契約満了予定日
物件 賃貸面積
（千円） （千円）
テナント名 業種 物件名
(注 3)
番号 （㎡）
(注 1) (注 2)
R-20 KDX レジデンス西院 1,049.10 33,828 2,016 2020 年 8月 6日
R-21 KDX レジデンス難波 3,387.30 110,445 9,953 2020 年 8月 6日
R-22 KDX レジデンス難波南 3,704.41 109,348 10,769 2020 年 8月 6日
R-24 KDX レジデンス茨木 I・ II 4,701.87 103,260 9,876 2020 年 8月 6日
R-25 KDX レジデンス豊中南 1,843.91 53,448 3,932 2020 年 8月 6日
R-26 KDX レジデンス守口 1,942.78 44,724 2,676 2020 年 8月 6日
R-28 芦屋ロイヤルホームズ 3,675.25 121,356 23,566 2020 年 8月 6日
R-30 KDX レジデンス天神東 II 2,561.22 57,612 5,495 2020 年 8月 6日
R-32 KDX レジデンス西公園 2,035.32 46,656 5,776 2020 年 8月 6日
R-33 KDX レジデンス平尾浄水町 2,019.83 53,160 6,000 2020 年 8月 6日
KDX レジデンス
R-39 8,778.56 247,382 10,556 2021 年 2月 ▶日
大濠ハーバービュータワー
R-43 KDX レジデンス西新 4,080.90 92,322 1,211 2020 年 7月 31 日
R-44 セレニテ神戸元町 3,657.32 142,121 13,174 2020 年 8月 1日
R-45 KDX レジデンス夙川ヒルズ 16,187.80 376,980 71,461 2020 年 8月 1日
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 (注 4) 2,254.34 79,264 6,164 2021 年 2月 26 日
(注 1) 「年間賃料」には、 2019 年 10 月末日現在において、マスターリース会社又は本投資法人若しくは信託受託者とエンドテナン
トとの間で締結されている賃貸借契約書等に表示された賃料及び共益費（賃貸借契約書上、賃料に駐車場使用料相当分が含
まれる場合には、当該駐車場使用料相当分を含みます。）の合計を 12 倍した金額を、千円未満を切り捨てて記載していま
す。
(注2) 「敷金等」には、2019年10月末日現在において、マスターリース会社又は本投資法人若しくは信託受託者とエンドテナント
との間で締結されている賃貸借契約等に基づく敷金・保証金等（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）
を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 契約更改の方法については、賃貸借期間満了日の3か月前までに、信託受託者又は賃借人のいずれかが相手方に対して書面に
よる意思表示を行わない限り、賃貸借期間は1年間更新されるものとし、その後も同様とします。
(注4) T-88、T-90及びR-46については、本投資法人による取得予定日時点において有効となる予定の賃貸借契約書等に基づき記載
しています。ただし、T-88及びT-90については、本書の日付現在建物が竣工していないため、「賃貸面積」、「年間賃料」
及び「敷金等」は、それぞれ「－」と記載しています。
(注5) R-2及びR-13については、2019年11月1日付で締結しているマスターリース契約変更契約書に基づき記載しています。
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⑤新規取得資産に関する権利関係の従前の経緯
物件 前所有者／前々所有者 現所有者／前所有者
物件名称
番号 （前信託受益者／前々信託受益者） （現信託受益者／前信託受益者）
T-84 KDX レジデンス西船橋 － (注 1) － (注 1)
T-85 KDX レジデンス幡ヶ谷 － (注 1) 株式会社サンケイビル
T-86 KDX レジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ － (注 1) － (注 1)
T-87 KDX レジデンス学芸大学 － (注 1) 株式会社パインランド
T-88 KDX レジデンス蒲田南 － (注 1) 住協建設株式会社
T-89 KDX レジデンス吉祥寺 － (注 1) 株式会社新興ホールディングス
T-90 KDX レジデンス三鷹 － (注 1) － (注 1)
T-91 KDX レジデンス中延 － (注 1) － (注 1)
株式会社フージャースアセット
R-46 KDX レジデンス仙台駅東 － (注 1)
マネジメント
ホテルリブマックス
A-1 － (注 1) 合同会社 KHF4( 注 2)
東京大塚駅前
ホテルリブマックス
A-2 － (注 1) 合同会社 KHF4( 注 2)
横浜駅西口
(注 1) T-84 、 T-86 、 T-90 及び T-91 の前所有者及び現所有者並びに T-85 、 T-87 、 T-88 、 T-89 、 R-46 、 A-1 及び A-2 の前所有者は国内の
株式会社若しくは合同会社又は個人ですが、いずれも開示について同意を得られなかったことから非開示としています。当
該前所有者及び現所有者は、いずれも本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程に規定される利害関
係者及び投信法上の利害関係人等に該当しません。
(注 2) 合同会社 KHF4 は、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程に規定される利害関係者及び投信法上の
利害関係人等に該当します。
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⑥ポートフォリオ分散の状況（新規取得資産取得後）
（イ） 施設用途別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格 比率（％）
用途 物件数
（百万円） ( 注 1)
居住用施設 125 188,897 75.6
ヘルスケア施設 24 54,128 21.7
宿泊施設 2 4,960 2.0
その他 ( 注 2) 1 1,750 0.7
合計 152 249,735 100.0
(注 1) 比率については、小数第 2位を四捨五入して記載しています。本⑥において、以下同じです。
(注 2) T-9 「コスモハイム元住吉（底地）」を意味します。
（ロ） 地域別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格
地域 物件数 比率（％）
（百万円）
東京経済圏 98 160,861 64.4
地方経済圏 53 87,493 35.0
その他 1 1,380 0.6
合計 152 249,735 100.0
（ハ） 居住用施設の地域別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格
地域 物件数 比率（％）
（百万円）
東京経済圏 88 133,569 70.1
都心 8 区 ( 注 1) 44 71,612 37.6
その他東京 23 区 31 42,503 22.3
その他東京経済圏 13 19,453 10.2
地方経済圏 38 57,077 29.9
合計 126 190,647 100.0
(注 1) 「都心 8区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、世田谷区及び品川区をいいます。
(注 2) 本（ハ）において、底地物件である T-9 「コスモハイム元住吉（底地）」は居住用施設の中に含めて集計していま
す。
（ニ） ヘルスケア施設の地域別の分散状況（取得価格ベース）
取得価格
地域 物件数 比率（％）
（百万円）
東京経済圏 8 22,332 41.3
地方経済圏 15 30,416 56.2
大阪圏 11 24,279 44.9
地方都市圏 ▶ 6,137 11.3
その他 1 1,380 2.5
合計 24 54,128 100.0
(注 ) 三大都市圏の比率は 86.1 ％です。
（ホ） 居住用施設の住戸タイプ別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格
住戸タイプ 物件数 比率（％）
（百万円）
シングル 57 75,299 39.9
スモール・ファミリー 46 72,614 38.4
ファミリー 22 40,983 21.7
合計 125 188,897 100.0
(注 ) 住戸タイプ別の分散状況は、底地物件である T-9 「コスモハイム元住吉（底地）」の取得価格を除外して算出してい
ます。また、ヘルスケア施設は含まれていません。
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（ヘ） 築年数別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格
築年数 物件数 比率（％）
（百万円）
築 10 年未満 33 62,520 25.2
築 10 年以上 20 年未満 102 149,823 60.4
築 20 年以上 16 35,641 14.4
合計 151 247,985 100.0
(注1) 築年数は、竣工日から2020年1月末日までの期間により算出しています。なお、2020年1月末日時点で未竣工の取得
予定資産の築年数は0年としています。また、底地物件であるT-9「コスモハイム元住吉（底地）」を除きます。
(注2) 平均築年数は13.4年です。なお、平均築年数は各物件の築年数を取得（予定）価格に基づき加重平均して算出して
います。
⑦新規取得資産の築年数別の分散状況（取得（予定）価格ベース）
取得（予定）価格
築年数 物件数 比率（％）
（百万円）
築 10 年未満 7 12,344 71.1
築 10 年以上 20 年未満 ▶ 5,019 28.9
築 20 年以上 0 0 0
合計 11 17,364 100.0
(注1) 築年数は、竣工日から2020年1月末日までの期間により算出しています。なお、2020年1月末日時点で未竣工の取得
予定資産の築年数は0年としています。
(注2) 平均築年数は5.5年です。なお、平均築年数は各物件の築年数を取得（予定）価格に基づき加重平均して算出してい
ます。
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3 投資リスク
以下は、参照有価証券報告書の「第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 3 投資リスク」に記載された投
資リスクの全文を記載しています。なお、当該投資リスクに関し、同書の日付以降に発生した変更点は、＿罫で
示しています。
(1) リスク要因
以下には、本投資 口（以下、本「 3 投資リスク」の項において「本投資証券」といいます。） への投資に関
してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への
投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。本投資
法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、
回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券
の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもあると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性
があります。また、本投資法人の純資産額の低下、その他財務状況の悪化による分配金の減少が生じる可能性
があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項 並びに参照有価証券報告書の記載
事項 を慎重に検討した上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
なお、本書 又は参照有価証券報告書 に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のな
い限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断によるものです。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
① 本投資証券の商品性に関するリスク
( イ ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
( ロ ) 金銭の分配に関するリスク
( ハ ) 収入及び支出の変動に関するリスク
( ニ ) 新投資口の発行時の 1 口当たりの価値の希薄化に関するリスク
( ホ ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) サポートライン覚書及びサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
(ロ) 地域的な偏在に関するリスク
( ハ ) シングルテナント・核テナント物件に関するリスク
( ニ ) 不動産を取得又は処分できないリスク
( ホ ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
( ヘ ) 居住用施設への投資に関するリスク
( ト ) 施設運営者付き住宅への投資に関するリスク
( チ ) ヘルスケア施設への投資に関するリスク
( リ ) 宿泊施設への投資に関するリスク
( ヌ ) 保育施設への投資に関するリスク
( ル ) PM 会社に関するリスク
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
( イ ) ケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク
( ロ ) 本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
( ハ ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
( ニ ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存していることによるリスク
( ホ ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
( ヘ ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
( ト ) 敷金及び保証金に関するリスク
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
( イ ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
( ロ ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
( ハ ) 賃貸借契約に関するリスク
( ニ ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
( ホ ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
( ヘ ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
( ト ) 法令の制定・変更に関するリスク
( チ ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
( リ ) マスターリース会社に関するリスク
( ヌ ) 転貸に関するリスク
( ル ) テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
( ヲ ) 土地の境界紛争等に関するリスク
( ワ ) 共有物件に関するリスク
( カ ) 区分所有建物に関するリスク
( ヨ ) 借地物件に関するリスク
( タ ) 借家物件に関するリスク
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( レ ) 底地物件に関するリスク
( ソ ) 開発物件に関するリスク
( ツ ) 仮換地に関するリスク
( ネ ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
( ナ ) 賃料保証会社に関するリスク
( ラ ) 有害物質等に関するリスク
( ム ) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
( ウ ) ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
⑤ 税制に関するリスク
( イ ) 導管性要件に関するリスク
( ロ ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
( ハ ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
( ニ ) 一般的な税制の変更に関するリスク
⑥ その他
( イ ) 不動産の鑑定評価等に伴うリスク
( ロ ) 減損会計の適用に関するリスク
( ハ ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
( ニ ) 優先出資証券への投資に関するリスク
( ホ ) 投資主優待制度に関するリスク
( ヘ ) 取得予定資産を取得及び譲渡予定資産を譲渡することができないリスク
( ト ) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
( チ ) 本投資法人等の評判に関するリスク
( リ ) 負ののれんに関するリスク
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人の投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型で
あるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売
却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情
勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資
産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の勧告や行
政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
本投資証券の市場価格が下落した場合、投資主は、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性
があり、その結果、損失を被る可能性があります。
(ロ) 金銭の分配に関するリスク
本投資法人は 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (3) 分
配方針」 に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びそ
の金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。本投資法人が取得する不動産及び
不動産を裏付けとする資産の当該裏付け不動産（本「(1) リスク要因」の項において、以下「不動産」
と総称します。）の賃貸状況、売却に伴う損益、減損損失の発生や建替えに伴う除却損等により、期間
損益が変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
(ハ) 収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、不動産の賃料収入に主として依存しています。不動産に係る賃料収入は、不動
産の稼働率の低下等により、大きく減少する可能性があるほか、賃借人（オペレーターを含みます。以
下本(1)において同じです。）との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額されたり、契約どおりの
増額改定を行えない可能性もあります（なお、これら不動産に係る賃料収入に関するリスクについて
は、後記「④不動産及び信託の受益権に関するリスク (ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照 くだ
さい 。）。本書 又は参照有価証券報告書 において開示されている 取得予定資産及び 保有資産の過去の収
支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総額を必ずしも予測させ又は保証するもの
ではありません。また、当該不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準
に比して適正な水準にあるとは限りません。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナント（オペレーターを含みます。以下本(1)において同じ
です。）への預り敷金及び保証金の返還、大規模修繕等に要する費用支出、多額の資本的支出、不動産
の取得等に要する費用、その他不動産に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる
要因となる可能性があります。
このように、不動産からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産に関する支出は増大する可
能性があり、これら双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、投資主への分配金額が減少したり、本
投資証券の市場価格が下落することがあります。
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(ニ) 新投資口の発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既存の投資主の保有
する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中に追加発行された投資口に対し
て、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金銭の分配が行われる場合には、既存の投資主
は、追加発行がなかった場合に比して、悪影響を受ける可能性があります。
更に、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当たりの価値や市場における需給バランスが影響を受
ける可能性があります。
( ホ ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、東京証券取引所に上場していますが、本投資法人の資産総額の減少、投資口の売買高
の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場不動産投資信託証券の上場廃止基準に
抵触する場合には、本投資証券の上場が廃止されます。本投資証券の上場が廃止された場合、投資主
は、保有する本投資証券を相対で譲渡する他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して
相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、損失
を被る可能性があります。
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) サポートライン覚書及びサポート契約に基づき想定どおりの物件取得が行えないリスク
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社及び同社の子会社であるKIPとの間でサポー
トライン覚書を、またサポート会社との間でサポート契約をそれぞれ締結しています。しかし、サポー
トライン覚書及びサポート契約は、一定の不動産につき、本投資法人及び本資産運用会社に情報の提供
を受ける権利や取得に関する優先交渉権等を与えるものにすぎず、ケネディクス株式会社及び同社の子
会社であるKIP並びにサポート会社は、本投資法人に対して、不動産を本投資法人の希望する価格で売却
する義務を負っているわけではありません。即ち、本投資法人は、サポートライン覚書及びサポート契
約により、本投資法人が適切であると判断する不動産を適切な価格で取得できることまで常に確保され
ているわけではありません。
したがって、本投資法人は、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ) 地域的な偏在に関するリスク
本投資法人は、取得価格ベースで50％以上を東京経済圏に所在する不動産等に投資します。このよう
に、投資対象となる不動産が地域的に偏在していることから、東京経済圏における地域経済や不動産
マーケットの変動、地震・台風等の自然災害、人口変動などの特有な事象の発生によって、本投資法人
の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
(ハ) シングルテナント・核テナント物件に関するリスク
一又は少数のテナントに賃貸される物件（シングルテナント・核テナント物件）は、当該テナントの
資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテ
ナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。
また、かかるテナントが退去する場合には、敷金等の返還のため一度に多額の資金の出捐を余儀なくさ
れ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産の収益が急激に悪化することがありま
す。更に、多くのテナントを誘致するのは、時間を要し、その誘致に要する期間と条件次第では、投資
法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
(ニ) 不動産を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、希望す
る時期に希望する物件を取得又は処分できない可能性があります。また、必ずしも、本投資法人が取得
を希望した不動産等及び不動産対応証券等を取得することができるとは限りません。取得が可能であっ
たとしても、投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない等の可能性もあり
ます。更に、本投資法人が不動産等及び不動産対応証券等を取得した後にこれらを処分する場合にも、
投資採算の観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行えない等の可能性もあります。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産のポートフォリ
オを構築できない可能性があり、またポートフォリオの組替えが適時に行えない可能性があります。
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(ホ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
新投資口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経済的信用
力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望する時期及び条件で新投資
口の発行、金銭の借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保証はなく、その結果、予定した資
産を取得できなかったり、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる可能性
があります。
また、本投資法人が金銭の借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入れ又は
投資法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持する、本投資法
人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条
項が新たに設けられたり、運用資産に担保を新たに又は追加して設定することとなったり、規約の変更
が制限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対
する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合には、
追加の担保設定や費用負担等を求められ、本投資法人の運営に重大な悪影響が生じる可能性がありま
す。
本投資法人の借入金については、前記のような財務制限条項に加え、借入金融機関の同意を得ずに規
約を改正し又は資産運用委託契約、資産保管業務委託契約若しくは一般事務委託契約を変更若しくは解
約することを禁止する条項、一定の財務上の比率を維持できない場合は、借入金融機関の同意なく追加
の借入れ（投資法人債の発行を含みます。）が禁止される条項、及び追加の比率を維持できない場合
は、すべての資産を担保として提供しなければならない条項が設けられていますが、本書の日付現在に
おいて、当該財務制限条項等に抵触する事実又は抵触する恐れがある事実は生じていません。
借入れ又は投資法人債の発行において運用資産に担保を設定した場合、本投資法人が担保の設定され
た運用資産の売却を希望したとしても、担保の解除手続その他の事情により、希望どおりの時期に売却
できない可能性又は希望する価格で売却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用
資産の評価額が引き下げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産
に対して追加して担保を設定することを要求される可能性もあります。また、担保不動産からのキャッ
シュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられたりした場合には、本投資法人の希望しない条
件で借換資金を調達せざるを得なくなったり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分
せざるを得なくなる状況も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。
更に、借入れ及び投資法人債の金利その他の条件やこれに関する費用は、借入れ時及び投資法人債発
行時の市場動向並びに投資法人債に係る信用格付等に左右され、変動金利の場合には、その後の市場動
向にも左右されます。過去10年以上にわたり日本では低金利状態が続いていますが、新たな量的金融緩
和政策等により、今後、市場金利の水準が著しく上昇する可能性があります。借入れ及び投資法人債の
金利が上昇し、又は、本投資法人の借入額及び投資法人債発行額が増加した場合には、本投資法人の利
払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす
可能性があります。
(ヘ) 居住用施設への投資に関するリスク
本投資法人は、主要な用途が居住用施設である不動産関連資産への投資を行います。
したがって、本投資法人の業績は、人口・世帯数動向や景気動向等に影響を受けることがあります。
場合によっては、入居者が、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、賃貸借契約を解約して
又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求を行ったりする可能性があります。これらの要因により、
本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
(ト) 施設運営者付き住宅への投資に関するリスク
本投資法人は、施設運営者付き住宅（賃貸可能面積の過半が住宅用途であるサービスアパートメン
ト、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等をいいます。以下本「(ト) 施設運営者付
き住宅への投資に関するリスク」において同じです。）にも投資をしますが、前記「(ヘ) 居住用施設へ
の投資に関するリスク」に記載のリスクの内容は、施設運営者付き住宅にも同様に該当します。また、
施設運営者付き住宅においては、本投資法人は、運用資産の特性に応じて適切と判断する運営者を選定
し、当該運営者を賃借人として建物賃貸借契約を締結して一括賃貸を行う場合がありますが、当該運営
者において本投資法人の期待した運用がなされない場合、賃借人である当該運営者の財務状況の悪化、
破産及びその他の倒産手続開始、又は賃貸借契約の期間満了、途中解約若しくは解除等の場合、本投資
法人は、当該運用資産からの収益の全部又は一部を収受できず、又は回収できない可能性があります。
これらの要因により、本投資法人の収益に重大な悪影響が生じる可能性があります。
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有価証券届出書（参照方式・内国投資証券）
(チ) ヘルスケア施設への投資に関するリスク
本投資法人は、主要な用途がヘルスケア施設である不動産関連資産に投資します。したがって、本投
資法人の運用成績は、ヘルスケア施設に係る需要と供給の関係、病院、診療所及び医療モールを含むヘ
ルスケア施設に関連する法令、ガイドライン、医療保険、介護保険等の制度改正や、ヘルスケア施設の
収益性に影響を及ぼす要因により影響を受ける可能性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益
が悪影響を受ける可能性があります。
(リ) 宿泊施設への投資に関するリスク
本投資法人は、不動産等関連資産の主体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主要な用途が宿
泊施設である不動産関連施設に投資します。本投資法人は宿泊施設の中でも安定した賃貸借契約を締結
しているコアテナントが存在するホテル等に投資する方針ですが、当該宿泊施設から得られる収益が経
済の動向や他のホテルとの競合等の事情により減少した場合には、テナントがホテル営業の撤回又は縮
小を余儀なくされ、又はテナントの財務状況が悪化し、テナントから約定どおりの賃料の支払を受ける
ことができない可能性があります。加えて、宿泊施設については、物件の特性上、オペレーターが利用
者に一定のサービスを提供することが必要とされ、かつ、多くの場合構造の特殊性からテナントの業態
を大きく変更することが困難であることから、テナントが退去した場合に代替テナントとなり得る者が
少なく、その結果、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、又は代替テナントを確保する
ために賃料水準を下げざるを得なくなる可能性があります。これらの要因により、本投資法人の収益に
悪影響が生じる可能性があります。
加えて、宿泊施設の性質によっては、物件の競争力の維持のため、相当程度の設備投資や資本的支出
等が必要となる場合があり、かかる支出により本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
(ヌ) 保育施設への投資に関するリスク
本投資法人は、従たる投資対象として不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動
産の主要な用途が保育施設である不動産関連資産についても、投資を行うことができます。
しかしながら、保育施設から得られる収益が近隣環境や人口動態の変化等により減少した場合には、
テナントから約定どおりの賃料の支払を受けることができない可能性があります。加えて、保育施設に
ついては、物件の特性上、運営者が利用者に一定のサービスを提供することが必要とされ、かつ、一般
的にテナントの業態を大きく変更することも困難であることから、テナントが退去した場合に代替テナ
ントとなり得る者が少なく、その結果、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、又は代替
テナントを確保するために賃料水準を下げざるを得なくなる可能性があります。これらの要因により、
本投資法人の収益に悪影響が生じる可能性があります。
更に、保育施設の収益性は、保育施設の整備等に関連する法令、ガイドライン等の制度改正や、行政
当局の方針変更等の要因により影響を受ける可能性があり、かかる要因等により、本投資法人の収益が
悪影響を受ける可能性があります。
また、保育施設については間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一
般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されて
いること等により購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったり
する等の可能性があります。
(ル) PM会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、PM会社の能力、経験、ノ
ウハウによるところが大きく、本投資法人が保有する不動産の管理についても、管理を委託するPM会社
の業務遂行能力に相当程度依拠することになります。PM会社を選定するにあたっては、各PM会社の能
力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、当該PM会社における人的・財産的基盤が
維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、他の顧客（他の不動産投資法人を含みま
す。）から不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産に係るプロパティ・マネ
ジメント業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該PM会社は、本投資法
人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、PM会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除するこ
とはできますが、後継のPM会社が任命されるまではPM会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一
時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
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③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) ケネディクス株式会社への依存、利益相反に関するリスク
ケネディクス株式会社は、本書の日付現在、本資産運用会社の完全親会社であり、本資産運用会社の
主要な役職員の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社及びKIPと
サポートライン覚書を締結しています（サポートライン覚書については、 参照有価証券報告書「第一部
ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ②本投資法人の成長戦略 (ニ) ケネ
ディクス株式会社及びKIPのサポート」 をご参照 ください 。）。
即ち、本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社及び同社の子会社であるKIPと密接な
関係を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するケネディクス株式会社及び
その子会社であるKIPの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社がケネディクス株式会社及び同社の子会社であるKIPとの
間で、本書の日付現在における関係と同様の関係を維持できなくなった場合には、本投資法人に悪影響
が及ぶ可能性があります。
更に、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、ケネディクス株式会社又は同
社の子会社であるKIPが運用若しくは助言するファンドとの間で取引を行う場合、ケネディクス株式会社
又は同社の子会社であるKIPが運用若しくは助言するファンドの利益を図るために、本投資法人の投資主
の利益に反する行為を行う可能性もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性
があります。
(ロ) 本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを禁じられておら
ず、本投資法人の資産運用会社は、本投資法人の他、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディク
ス・プライベート投資法人及びケネディクス商業リート投資法人の資産の運用業務の受託も行っていま
す。
本投資法人は主要な用途が(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設、 (iii)宿泊施設又は(ⅳ)保育施設で
ある不動産関連資産を投資対象としているため、各投資法人と投資対象が競合する関係にあります。
そのため、本資産運用会社は、本書の日付現在、各投資法人を運用する本部の本部長の兼任を禁止す
るとともに、「パイプライン会議」を設置し、「優先検討権」に関するルールを採用することで、本資
産運用会社が入手する不動産等売却情報（本資産運用会社が入手した、各投資法人の投資対象となりう
る不動産又は不動産を裏付けとする資産に関する、購入希望者の探索に関する情報であり、かつ、各投
資法人での投資の可否を検討可能な程度の情報をいいます。）に関して、取得のための検討を優先して
行う各投資法人を決定するルールを設け、かかるルールに則った運営を行うこととしています。本投資
法人及び本資産運用会社は、各投資法人との関係では、主たる投資対象の規模が異なっていることや、
資金調達の性質や財務戦略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実際に物件取得希望の競合
が生じる場合は限定的であると想定しています。しかし、かかる想定とは異なり、実際に物件取得希望
の競合が生じる場合には、上記のルールにより、各投資法人が優先して物件の取得検討を行うことがあ
ります。また、この場合に、かかるルールに反する物件の取得検討が行われる可能性も否定できませ
ん。更に、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人が本書の日付現在と
同様の物件取得機会を確保できないこととなります。その場合、本投資法人の取得機会が減少すること
などにより、本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能
性があり、結果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、すべての執行役員及び監督役員から構成される役員会において重要
な意思決定を行い、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事
務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能
力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必要な人
的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。また、投信法は、本投資法人の執行役員及
び監督役員並びに本投資法人の関係者に関する義務及び責任を定めていますが、これらの本投資法人の
関係者が投信法その他の法令に反し、又は、法定の措置をとらないときは、投資主に損害が発生する可
能性があります。
また、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負っている善良な管
理者としての注意義務（善管注意義務）、本投資法人のために忠実に職務を遂行する義務（忠実義
務）、利益相反状況にある場合に本投資法人の利益を害してはならない義務、その他の義務に違反した
場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可能性があります。
なお、本資産運用会社の役職員のうちにはケネディクス株式会社の株式又は新株予約権を取得してい
る者がおり、今後もケネディクス株式会社のストック・オプションプラン又は従業員向け株式給付信託
制度等に基づき、本資産運用会社の役職員が株式又は新株予約権を取得することがあります。このため
ケネディクス株式会社の株式又は新株予約権を取得した本資産運用会社の役職員と本投資法人との間に
利益相反関係が生じる可能性があります。
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このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは運用資産である不動産信託受益権に関する信託
受託者から委託を受ける業者として、PM会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向
上のためにはこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、これ
らの者が業務遂行に必要な人的・財政的基盤等を必ずしも維持できる保証はありません。これらの者に
ついて業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が失われた場合には本投資法人の存続
及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、2018年11月1日以前の本資産運用会社の業務には、投資法人の資産運用業務に加えて、不動産私
募ファンドの資産運用業務が含まれていました。そのため、本資産運用会社の過去の業務に関して、不
動産私募ファンドの運用者として負担することのある契約上の補償義務を負担するなどの事業上のリス
クが存在します。仮に、かかる事業上のリスクが現実化した場合には、本資産運用会社が本投資法人の
資産運用会社として業務を遂行する上で必要な基盤及び能力が損なわれ、その結果、本投資法人の運営
に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ) 本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に依存していることによるリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の人材に大きく依存しており、これ
らの人材が失われた場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ) 本投資法人の投資方針等の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総
会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方
針、ポートフォリオ構築方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変
更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更され
る可能性があります。
また、本投資法人の発行する投資証券について支配権獲得その他を意図した取得が行われた場合、投
資主総会での決議等の結果として本投資法人の運用方針、運営形態等が他の投資主の想定しなかった方
針、形態等に変更される可能性があります。
(ヘ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「破産法」といい
ます。）上の破産手続、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。）（以下「民事
再生法」といいます。）上の再生手続及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に服する可能性が
あります。
本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場
合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります（投信法第216条）。その場合には、本投
資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散し、清算手続に入ります。
本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投資法人債の償還を含みま
す。）後の残余財産の分配にあずかることによってしか投資金額を回収することができません。このた
め、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
(ト) 敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人の運用資産の賃借人が無利息又は低利で預託した敷金又は保証金の一部については、将来
の返還に備えて信託勘定に現預金として留保されますが、信託受託者との合意に基づいて、本投資法人
がその一部を利用しています。しかし、賃貸市場の動向、賃借人との交渉、賃借人による中途解約等に
より、本投資法人の想定よりも賃借人からの敷金及び保証金の預託額が少なくなり、又は預託期間が短
くなる可能性があり、この場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなります。また、敷
金又は保証金を本投資法人が利用する条件として、本投資法人が敷金又は保証金の返還債務を負う場合
があり、当該返還債務の履行に必要な資金を借入れ等により調達する可能性があります。これらの結
果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
本投資法人の主たる運用資産は、 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況
2 投資方針 (2) 投資対象 ①投資対象とする資産の種類」 に記載のとおり、不動産等の特定資産で
す。本投資法人は、 参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)
投資資産」及び前記「2 本投資法人のポートフォリオ (2) 個別信託不動産の概要 (イ) 前回公募増資
後の取得済資産」に記載の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を保有し、前記「2 本投資法人の
ポートフォリオ (2) 個別信託不動産の概要 (ロ) 取得予定資産」に記載の取得予定資産を取得する予
定です 。不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産で
ある不動産又は裏付けとなる不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれ
ます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不
動産を裏付けとする資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
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なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場
合の固有のリスク」をご参照 ください 。
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
第三者の権利の存在、建物の建設工事における施工の不具合や施工時に利用するデータの転用その他
の不適切な利用、土地の地形や組成等の様々な原因により、不動産には権利、土地の地盤及び地質並び
に建物の杭や梁等の構造、設計及び施工等に関して欠陥、瑕疵等（隠れたものを含みます。）が存在し
ている可能性があります。本資産運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、建築基準
法等の行政法規が求める所定の手続が適正に実施され、当該建築物の現況に法令上の規制違反等の瑕疵
がないかどうかにつき専門業者から建物状況評価報告書を取得するなどの物件精査を行うことにしてい
ます。しかしながら、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経た不動産についても、建物の素
材や建設時の施工の適切性を保証するものではなく、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有す
るとの保証もなく、また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続が適正であったか否かを事後的
に検証することは、当該手続時や施工時の資料等を入手する必要があること等の理由から困難が伴いま
す。したがって、かかる欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。
なお、本投資法人が保有する物件のうち1物件について、検査工程等における不適切行為が行われた疑
いがあり、国土交通大臣認定の性能評価基準を満たしていない製品である免震ゴム及び国土交通大臣認
定の性能評価基準及び顧客との契約の内容に適合している製品か不明である免震ダンパーの使用が判明
しています。当該免震ゴム及び免震ダンパーの製造者は国土交通大臣認定の性能評価基準又は顧客との
契約の内容への適合化を進める意向を有していますが、対象物件の稼働率や賃料の状況、本投資法人の
収益等への影響については今後の動向次第であり、本投資法人の収益等に悪影響が生じた場合には、投
資主に損害が生じる可能性があります。
本投資法人は、状況によっては、前所有者又は前信託受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を
要求し、瑕疵担保責任を負担させる場合や、当該時点までに判明している欠陥、瑕疵等について前所有
者又は前信託受益者等に本投資法人の取得まで等の一定の期限内にその修補や是正等を義務付けること
もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことやかかる義務を適切に履行しなかった
ことを理由とする損害賠償責任や瑕疵担保責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任額
は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前信託受益者が解散し、又は無資力に
なっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐ
ために必要となる当該欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応に係る費用が甚大となる可能性
があるとともに、当該不動産の買主である本投資法人が当該費用を負担せざるを得なくなることがあ
り、投資主に損害を与える可能性があります。
また、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないこと
があります。更に、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況
と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律
上又は契約上可能な範囲で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありませ
ん。
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却する場合、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その
後の改正を含みます。）（以下「宅地建物取引業法」といいます。）上、宅地建物取引業者とみなされ
るため、同法に基づき、売却の相手方が宅地建物取引業者である場合を除いて、不動産の売買契約にお
いて、瑕疵担保責任に関し、買主に不利となる特約をすることが制限されています。したがって、本投
資法人が不動産を売却する場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補、建物の建替えその他の対応
に係る費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法
規等により制限を受けることや、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があり
ます。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。更には、不動産の形状や
利用によっては、当該不動産の存在や利用状況によって意図しない第三者の権利の侵害が生じる可能性
もあります。
更に、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解
されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の
承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があ
り、予想外の債務又は義務等を負う場合があり得ます。
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(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
a. 賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約上解約権を留保している場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約が終了し
たり、また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあるため、稼働率が低下し、不
動産に係る賃料収入が減少することがあります。また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて
期間中の解約権を制限している場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって所定の金額から減
額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資
主に損害を与える可能性があります。
b. 賃料不払に関するリスク
賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生法上の再生手続若しくは会社更生法（平成
14年法律第154号。その後の改正を含みます。）（以下「会社更生法」といいます。）上の更生手続その
他の倒産手続（以下「倒産等手続」と総称します。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支
払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状
況になった場合には、投資主に損害を与える可能性があります。
c. 賃料改定に係るリスク
テナントとの賃貸借契約の期間が比較的長期間である場合には、賃料等の賃貸借契約の内容につい
て、定期的に見直しを行うこととされることがあります。また、賃貸借期間が短期の場合でも、更新又
は再契約に際し、市場環境を加味した賃料水準を考慮して賃料が変更される等の賃貸借契約の内容につ
いて変動が生じることがあります。
したがって、本書の日付現在の賃料が今後も維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減
額された場合、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との交渉いかんに
よっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d. 賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法 （平成3年法律第90号。その後の改正を含み
ます。）（以下「借地借家法」といいます。） 第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた
場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができます。請求が認められた場合、当該不動産
から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性
があります。
e. 定期建物賃貸借契約に関するリスク
本投資法人は、運用資産の賃貸に当たり、定期建物賃貸借契約を利用することがあります。しかしな
がら、定期建物賃貸借契約の効力が認められるには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があ
るため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明できない場合を含みます。）に
は、定期建物賃貸借契約としての効力が認められず、当該契約は、いわゆる普通建物賃貸借契約として
取り扱われる可能性があります。その結果、賃料減額請求権を排除する特約の効力が認められず、又は
建物賃貸借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼし、投資
主に損害を与える可能性があります。
f. 変動賃料に関するリスク
本投資法人はテナントとの間の賃貸借契約において、固定賃料以外に、売上実績等に連動した変動賃
料を導入することがあります。売上実績等に連動した変動賃料の支払を受ける場合には、テナントの売
上げの減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損
害を与える可能性があります。
また、変動賃料の支払を伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売上高等の数値につ
いて、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり得ます。その結果、本来支払われ
るべき金額全額の変動賃料の支払がなされず、本投資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与
える可能性があります。
g. 優先的購入権又は先買権その他の合意が存在することによるリスク
本投資法人は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングルテナント物件か少数の核とな
る大規模テナントが存在する核テナント物件も投資対象としています。これらの物件の賃貸借契約にお
いては、賃借人との間で優先的購入や処分禁止に関する合意（その内容は様々です。）をすることによ
り、賃貸人等が物件の所有権又はこれらを信託財産とする信託の受益権を第三者に売却しようとする場
合に賃借人に優先的に又は排他的に購入できる機会又は権利（いわゆる優先的購入権や先買権）が与え
られたり、その他賃貸人による物件の自由な売却その他の処分が制限される場合があります。また、こ
れら以外の物件においても同様の合意が行われる可能性があります。かかる合意がなされている場合、
取得及び売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。
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(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等（以下「災害等」といい
ます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このよう
な場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされること
により、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があ
ります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る
損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社に
よる支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益等
に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ホ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義
務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有
者は、民法 （明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。） 上無過
失責任を負うことがあります。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、前記「(ニ) 災害
等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク」と同様、本投資法人は悪影響を受ける可能性がありま
す。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連し
て多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、不動産から
得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可能性があります。
(ヘ) 不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区
画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規定に適合しない現に存する建物
（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地については、当該規定が適用されない扱いとされてい
ます（いわゆる既存不適格）。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規
定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要と
なる可能性があり、また、現状と同規模の建物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産に適用される可
能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致地区内における建築等の規制、
河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みます。）による河川保全区域における工作物の新築
等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みます。）に基づく試掘調査義務、
一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨
水流出抑制施設設置義務、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成18年法律第91
号。その後の改正を含みます。）に基づく建築物移動等円滑化基準への適合義務等が挙げられます。こ
のような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等に際して、事実上の困難が生じた
り、これらの義務を遵守するための追加的な費用負担が生じる可能性があります。更に、運用資産であ
る不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限
が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し収益が減少する可能性があります。また、当該不動産
に関して建替え等を行う際に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(ト) 法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」とい
います。）のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず
不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能
性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。）その他不動産の管理に影響する関
係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削
減を目的とした法令、条例等の制定、適用、改正等によっても、追加的な費用負担等が発生する可能性
があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行
為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又は
その変更等が本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。
(チ) 売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人が、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められる又はその疑義
がある者を売主として不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により取り消され
る（詐害行為取消）可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した後、売主について倒産等
手続が開始された場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委員又は管財人により否認される可能性
が生じます。
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また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本「(チ)売主の倒産等の影響を
受けるリスク」において「買主」といいます。）から更に不動産を取得した場合において、本投資法人
が、当該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取消され又は否
認される根拠となりうる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主・買主間の売買
が否認され、その効果を主張される可能性があります。
本投資法人は、管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討
し、実務的に可能な限り管財人等により売買が否認又は取消されるリスク等を回避するよう努めます
が、このリスクを完全に排除することは困難です。
更に、取引の態様如何によっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担保取引であると判断
され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は更生会社若しくは再生債務者で
ある売主の財産に属するとみなされる可能性（いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もありま
す。
(リ) マスターリース会社に関するリスク
本投資法人は、本投資法人以外のマスターレッシー（転貸人）が本投資法人又は信託受託者とマス
ターリース契約を締結した上で、各転借人に対して転貸するマスターリースの形態をとる物件を取得す
ることがあります。
本投資法人以外のマスターレッシーによるマスターリースの形態をとる物件においてマスターレッ
シーの財務状況が悪化した場合、転借人がマスターレッシーに賃料を支払ったとしても、マスターレッ
シーの債権者がマスターレッシーの転借人に対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレッ
シーから本投資法人又は信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ヌ) 転貸に関するリスク
賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸する権限を与えた場合、本投資法人
は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能
性があるほか、賃借人の賃料が、転借人の賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等
が、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合であっても、賃貸
借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される旨
規定されている場合等には、かかる敷金等の返還義務が、賃貸人に承継される可能性があります。この
ような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の負担となり、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があ
ります。
(ル) テナント等の属性や不動産の利用状況に関するリスク
テナント（転借人を含みます。）の属性等について、入居審査時等に判明しなかった問題が、入居後
に発生する可能性があります。
また、テナントによる不動産の利用・管理状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益
に悪影響が及ぶ可能性があります。また、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資産である
不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(ヲ) 土地の境界紛争等に関するリスク
土地の境界に関する紛争が発生した場合には、境界確定の過程で運用資産の運用に不可欠の土地（法
令等の規制を満たすために必要となる土地を含みます。）が隣地所有者の所有に属するものとされ、又
はより限定されることによる所有敷地の面積の減少や、損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、不動
産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産
の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去等のために追加費用が発生する可能性
もあります。これらの結果、本投資法人が損害を受けるおそれがあります。
(ワ) 共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等について
単独で所有する場合には存在しない種々のリスクがあります。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、そ
の過半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合には、当該不
動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、
共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができるため（民法第249条）、他の共有
者によるこれらの権利行使によって、本投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあ
ります。
更に、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける可能性（民法第256
条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民法第258条第2項）があり、ある共有
者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスクがありま
す。
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この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えては効力を有
しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした者について倒産手続の対象となっ
た場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。ただし、
共有者は、倒産手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができま
す（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件
全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると
考えられています。したがって、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共
有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産について
も、他の共有者の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共
有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がその共有持分を第三者に売却する
場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、一般的に敷金返還債務は不可分債務になると解されてお
り、また、賃料債権も不可分債権になると解される可能性があり、共有者は他の賃貸人である共有者の
信用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売
却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(カ) 区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改正を含みま
す。）（以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分
（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物の敷地部分から構成されます。区分
所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）に
よって管理方法が定められます。建替え決議等をする場合には集会において区分所有者及び議決権（管
理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数の建替え
決議が必要とされる（区分所有法第62条）等、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり管理
方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意
をすることがあることは、共有物件の場合と同様です。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といい
ます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれ
に係る敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（区分所有法第22条）。ただ
し、敷地権の登記がなされていない場合には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができ
ず、分離処分が有効となります（区分所有法第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区
分所有者が、それぞれ、その敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を
敷地利用権（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分することが可
能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用
権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等によ
り第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる
可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及び売却により多
くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヨ) 借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自らが所有権を有する土地上に存在する建物と比べ
て特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来によ
り当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します（普通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払その他により解
除その他の理由により消滅してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを
請求できる場合（借地借家法第13条、借地法第4条第2項）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した
上で、土地を返還しなければなりません。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上
記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に
建物の買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人が希望する価格以上である保証はありませ
ん。加えて、本投資法人が有する権利が転借地権である場合において、借地権（転借地権を除きま
す。）が解除その他の理由により消滅したときは、原則として、本投資法人が有する転借地権も消滅し
ます。
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なお、土地所有者との間で定期借地権設定契約を締結して定期借地権を設定する場合、借地借家法に
定める所定の要件を充足する必要があり、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証
明できない場合を含みます。）には、定期借地権設定契約としての効力が認められず、普通借地権が設
定されたものとして取り扱われる可能性があります。この場合、当該契約について本投資法人が意図し
たとおりの効果が認められず、その結果、本投資法人が不測の損害を被るおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売されたり、借地権設定時に既に存
在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権につ
いて適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されていないときは、本投資法人は、借地権を当該土
地の新所有者に対して対抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。
更に、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要
となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に係る借地権も一緒に譲渡すること
になるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関して
は、借地権設定者への承諾料の支払が予め約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として
借地権設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に
当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金及び保証金等の
全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金及び保証金等の返還請求権
について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有している場合と比べ
て、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の
減価要因が増す可能性があります。
(タ) 借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有権等を含みます。）を第三者から賃借の上又は信託受託者
に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保有する建物と一体的に又は当該賃
借部分を単独で、テナントへ転貸することがあります。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷金及び保証金等
の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記「(ヨ) 借地物件に関するリスク」の場合と同
じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した賃貸借契約が何
らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託者とテナントの間の転貸借契約
も終了するとされているため、テナントから、転貸借契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるお
それがあります。
(レ) 底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することが
あります。底地物件には特有のリスクがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期
限の到来により当然に消滅し（ただし、定期借地権設定契約の効力が認められるには、借地借家法所定
の要件を充足する必要があるため、かかる要件が充足されなかった場合（かかる要件の充足を証明でき
ない場合を含みます。）には、定期借地権設定契約としての効力が認められない可能性がありま
す。）、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶す
る正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価での建物
買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法第4条）。借地権者より時価での建物買取
を請求される場合、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則として、本投資法人の承
諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借地借家法第19条）や、借地契約上事
前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結
果、財務状態に問題がある等の本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結
果、投資主に損害を与える可能性があります。
更に、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞り、延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保され
る範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。加えて、土地の賃料の改定、又は、借
地権者による借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求により、当該底地から得られる賃料収入
が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
(ソ) 開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するために予め開発段階で売買
契約を締結する場合があります。かかる場合、既に完成した物件につき売買契約を締結して取得する場
合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延、変更又は中止されることにより、売買契約どおりの引
渡しを受けられない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく
下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られなかった
り、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若しくは被る可能性があり、
その結果、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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(ツ) 仮換地に関するリスク
本投資法人は、土地区画整理法（昭和29年法律第119号。その後の改正を含みます。）に基づく土地区
画整理事業において仮換地として指定されている土地を敷地とする不動産等を取得することがありま
す。仮換地は将来の換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた
土地と物理的に同一の土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はなく、その形状又は価値等が
低下する可能性があります。また、仮換地には従前地の権利関係の影響が及びますが、仮換地の取得時
に従前地の権利関係に関する十分な情報を入手できるとは限らず、仮換地を対象とした売買契約又は賃
貸借契約等を締結しても、売主が従前地について実際には所有権を有しておらず、あるいは担保権を設
定している等の事情により、仮換地に係る権利取得に支障が生じる可能性があります。更に、換地処分
の公告の日の翌日以降でなければ、仮換地に係る権利（所有権、賃借権等）についての登記をすること
ができないため、相当期間かかる権利の取得について第三者に対する対抗要件を具備することができな
い可能性があります。
(ネ) フォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産又は不動産を信託する信託の受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワー
ド・コミットメント等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合に
は、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわ
らず、不動産又は不動産を信託する信託の受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨
の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、
決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により本投資法人
が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の
支払により、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
取得予定資産のうち、T-85、T-89、T-90、T-91及びR-46に係る信託受益権売買契約はフォワード・コ
ミットメント等に該当します。T-85、T-89、T-90、T-91及びR-46に係る信託受益権売買契約において
は、当事者のいずれかが当該契約の条項に違反（表明保証事項が真実でないことを含みます。）し、か
かる違反により当該契約の目的を達成することができない場合、その相手方は原則として当該契約を解
除することができ、違約金として、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の、T-85及
びT-90については20％相当額、T-89及びT-91については5％相当額、R-46については15%相当額をそれぞ
れ請求することができるとされています。ただし、T-90を除き、本投資法人の売買代金支払義務は、本
投資法人が本物件の売買代金の資金調達を完了したことを条件として効力を生ずるものとされていま
す。
(ナ) 賃料保証会社に関するリスク
本投資法人は、一部のエンドテナントについて賃料保証会社の滞納賃料保証システムを導入していま
す。賃料保証システムは、一般に、マスターリース会社、エンドテナント及びエンドテナントの賃料債
務等に係る保証人たる賃料保証会社の三者間の保証契約に基づくものですが、当該保証契約上、エンド
テナントにおいて賃料等の滞納が発生した場合に賃料保証会社に代位弁済を請求することが可能とされ
ていても、賃料保証会社の倒産等により現実に代位弁済が実施されるとは限りません。また、賃料保証
会社の滞納賃料保証システムと同時に、賃料保証会社にエンドテナントからの賃料の収納代行を委託し
ている場合等、エンドテナントが賃料保証会社に賃料等の支払を行う場合には、賃料保証会社の倒産等
により賃料保証会社が受領済みの賃料等が本投資法人に支払われない可能性があります。これらの結
果、当該物件の収益ひいては本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ラ) 有害物質等に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場
合において、当該土地について産業廃棄物、放射性物質等の有害物質が埋蔵又は存在している可能性が
あり、かかる有害物質が埋蔵又は存在している場合には当該土地の価格が下落する可能性があります。
また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄、除染措置が必要となる場合には、これに
係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害
を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を
負う可能性があります。更に、これらの有害物質が存在することにより、不動産の価値が下落する可能
性があります。なお、土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリ
クロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事により調
査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害
が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事によりその被害を防止するため必要な汚染の除
去等の措置を命ぜられることがあります。
この場合、本投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は、支出を余儀なくさ
れた費用について、その原因となった者やその他の者から常に償還を受けられるとは限りません。
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また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材
等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しくは使用されている可能性がある
場合やPCBが保管されている場合等には、当該建物の価格が下落する可能性があります。また、かかる有
害物質を除去するために建材の全面的若しくは部分的交換が必要となる場合又は有害物質の処分若しく
は保管が必要となる場合には、これに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、
かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投
資法人にかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大
気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課されたり、また有害物質に
関連する会計基準の変更等により本投資法人の損益が悪影響を受ける可能性があります。
(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受
益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属することになります。し
たがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である
場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することになります。
信託契約上信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を要求されるのが通常で
す。更に、不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権については受益証券発
行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の
譲渡方法によって譲渡することになり、有価証券のような流動性がありません。
信託法（大正11年法律第62号。その後の改正を含みますが、信託法の施行に伴う関係法律の整備等に
関する法律（平成18年法律第109号）による改正前のもの）及び信託法（平成18年法律第108号。その後
の改正を含みます。）上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっ
ている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に
信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不
動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産
である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有
する本投資法人が不測の損害を被る可能性があります。
更に、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委
託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託財産の受託者がかかる瑕疵
担保責任を適切に追及しない又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与え
る可能性があります。
(ウ) ヘルスケア施設に対する投資の特性及びオペレーターに関するリスク
a. ヘルスケア施設の市場環境に関するリスク
本投資法人は高齢者人口の増加や医療費の抑制傾向による社会的ニーズ等を背景として、ヘルスケア
施設の供給が増加するものと考えていますが、本投資法人の想定どおりにヘルスケア施設の供給が増加
する保証はありません。
また、ヘルスケア施設の取得競争は激化しており、ヘルスケア施設の供給が増加する場合であって
も、本投資法人が適正と判断する時期・条件でヘルスケア施設を取得できる保証はありません。
b. ヘルスケア施設に対する投資特性に関するリスク
ヘルスケア施設は、設備の陳腐化、所在地における交通環境・周辺環境・人口動態の変化、類似施設
との競合、機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗等によるサービスの質の低下、食中
毒・集団感染などの事故の発生、入居者・利用者に係る個人情報の漏洩、従業員による入居者に対する
虐待、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評の流布、その他様々な要素により、本投資法
人、本資産運用会社又はオペレーターの故意・過失に起因するか否かにかかわらず、集客力が低下し、
その収益性や資産価値が悪影響を受ける可能性があります。
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ヘルスケア施設のうち、シニアリビング施設（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニ
ア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設及びデイサービス施設等の施設を
いいます。以下本(1)において同じです。）においては、テナントであるオペレーターは入居者から一定
の入居一時金又は前受家賃等の前払金を収受する場合があります。入居一時金は、シニアリビング施設
毎に定められている償却期間・償却率によって償却され、入居者が償却期間内に退去する場合には、残
存額が返還されることになります。前受家賃はシニアリビング施設毎に定められている規定に従って、
入居者が償却期間内に退去する場合には、残存額が返還されることになります。本投資法人は、原則と
して、シニアリビング施設を取得するに際し、入居契約、並びに入居一時金及び前受家賃の返還債務を
承継しない方針であり、そのため、入居一時金等はオペレーターのみにより管理されることが予想され
ますが、オペレーターと入居者の間で賃貸借契約が締結され又は賃貸借契約が成立していると評価され
る場合には、オペレーターから当該物件を取得することにより本投資法人又は信託受託者が賃貸人とし
ての地位を承継し、オペレーターへの賃貸借を通じた入居者への転貸借に関する賃貸人たる地位の承継
について入居者の同意を取得できない場合には、本投資法人が賃貸人として入居一時金等の返還債務を
承継する可能性があります。更に、オペレーターの事業内容又は財務内容が悪化した場合において、本
投資法人が債務を負担していないにもかかわらず、当該ヘルスケア施設に係る代替オペレーターの確保
や本投資法人のレピュテーションの維持その他の理由から、本投資法人が入居一時金残額の返還等を負
担する可能性があります。
また、ヘルスケア施設は、建物の構造、間取り、付帯施設、立地、建築基準法による制限等の点で、
特異な建物の構造や設備を有することが多く、また、入居者・利用者やオペレーターのニーズに応じ
て、その業務特性を反映した建物の構造や設備を有することもあります。そのため、建物としての汎用
性が低く、将来テナントが退去した際に、他の用途の建物への転用や転売に多額の費用や期間を要し又
は想定した価格で売却できない可能性があります。また、利用者の属性が変更された場合にも、同様の
影響が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、ヘルスケア施設においては、施設の競争力を維持するために、建物、付属設備等、家具、什
器、備品、装飾品及び厨房機器等の定期的又は臨時の更新投資が必要となる場合がありますが、本投資
法人がかかる更新投資に関する費用を負担すべき場合で、かかる費用がヘルスケア施設からの収益に比
べ過大な場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、施設及び設備の更新投資
がオペレーター負担である場合であっても、オペレーターの方針や経済的状況によっては、本投資法人
が期待する更新投資が行われず、ヘルスケア施設の競争力の低下を招き、又は、本投資法人がオペレー
ターに代わって更新投資を行うことを余儀なくされる可能性があります。これらの結果、ヘルスケア施
設の資産価値に悪影響が生じ、又は、本投資法人に予期せぬ費用の負担が生じる可能性があり、本投資
法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
加えて、ヘルスケア施設に関連する法令、ガイドラインの改正や介護保険等の制度改正等がヘルスケ
ア施設の運営や競争環境に影響を及ぼし、本投資法人が保有する施設の収益に悪影響を及ぼし、ひいて
は当該施設の資産価値に悪影響を及ぼす可能性や、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。
c. オペレーターに関するリスク
本投資法人は、ヘルスケア施設の取得に当たり、そのテナントであるオペレーターの運営力、信用力
等を重視し、そのサービスの質及び種類並びに長期的な信用力をデュー・ディリジェンスを通じて慎重
に確認した上で取得する方針ですが、オペレーターが期待どおりの運営成績を実現できる保証はありま
せん。本投資法人は、その保有するヘルスケア施設について、主としてオペレーターが固定金額の賃料
を支払うことを内容とする長期の賃貸借契約を締結する方針ですが、オペレーターによるヘルスケア施
設の運営管理が適切に行われなかった場合その他オペレーターが十分なサービスを提供しない場合で
あってもオペレーターとの間の賃貸借契約を適時に終了させることができない場合があり、その結果、
当該施設及び本投資法人のレピュテーションを損ない、また、当該施設の収益性や資産価値に悪影響を
及ぼす可能性があります。また、ヘルスケア施設について、法令上の規制・ノウハウ・財務体質等の各
種要請から、オペレーター候補となりうる事業者は限定されており、更にオペレーターの変更について
は行政上の手続が必要となり当該手続につき既存のオペレーターの協力が必要となります。したがっ
て、テナントであるオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し若しくは終了させるべき事由が発生した
場合であっても、希望する時期にオペレーターを変更することができず、若しくはオペレーターの変更
に多額の費用を要し、又は賃料が引き下げられる等本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。本投資法人が締結しているサポート契約又は運営のバックアップに関する協定書においては、オペ
レーター又はその子会社若しくは関係会社を含む複数社が、いわゆるバックアップオペレーターとな
り、理由のいかんを問わずオペレーターとの賃貸借契約が終了した又は終了することが見込まれる場合
に、本投資法人の依頼に応じ、本投資法人保有施設の施設運営の承継につき真摯に検討するものとされ
ていますが、いずれも本投資法人の依頼に応ずる義務を負わせるものではなく、また、本投資法人が依
頼する支援業務が常に適時適切に提供されるとは限らず施設の運営が円滑に承継されるとの保証はあり
ません。
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ヘルスケア施設の収益性及び資産価値は、オペレーターの信用力、運営力、経験及びノウハウ並びに
これらを通じた本投資法人が所有するヘルスケア施設の利用者の満足度の維持・向上等に依存するとこ
ろが大きいと考えられますが、オペレーターが業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を維持できるとの
保証はありません。また、本投資法人の保有するヘルスケア施設のオペレーターにつき、本投資法人が
保有する施設であるか否かにかかわらず、業務の懈怠その他義務違反があった場合、食中毒や集団感染
などの事故の発生、利用者の転倒事故、利用者情報の漏洩、従業員による利用者への虐待、医療事故そ
の他の問題が生じた場合や、オペレーター又は施設に対する不利益な情報や風評が流れた場合、当該オ
ペレーターが業務停止その他の行政処分を受けた場合等には、当該オペレーターが運用する本投資法人
が保有するヘルスケア施設の運営に重大な支障が生じる可能性があり、ヘルスケア施設の収益性及び資
産価値、ひいては本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
ヘルスケア施設のうち、シニアリビング施設では、入居者は、オペレーターとの間で締結した契約に
基づき、シニアリビング施設に入居し、介護その他のサービスの提供を受け、これに対し、入居一時金
を含む対価を支払うものとされますが、シニアリビング施設の性質上、例えば、入居者からの対価の支
払が不足し又は遅延した場合等においても、直ちに契約を解除し、立退きを求める等の対応を行うこと
が、人道的見地において容易には行えない場合がないとは限らず、また、病院等のメディカル施設でも
重篤な患者に関しては類似の事態が想定されます。その結果として、オペレーターの収益等に悪影響を
与えるおそれがあり、ひいては、本投資法人の収益等に悪影響を与えるおそれがあります。
更に、入居者に反社会的勢力に属する者がいることが判明した場合、本投資法人は、当該シニアリビ
ング施設のオペレーターに対して、適切な対応を求めることになりますが、かかる適切な対応がなされ
なかった場合、追加の費用負担や、当該シニアリビング施設の評価（レピュテーション）の風評による
毀損等が生じる可能性があり、また、オペレーター自身が反社会的勢力との関係を持った場合にも同様
の可能性が想定されます。これらの結果として、本投資法人の収益等に悪影響が及ぶ可能性がありま
す。
d. メディカル施設を投資対象とする場合の特有のリスク
本投資法人がメディカル施設（病院、診療所、医療モール及び介護老人保健施設等の施設をいいま
す。以下本(1)において同じです。）に投資した場合、上記のヘルスケア施設に関する一般的なリスクに
加えて、メディカル施設への投資に伴う特有のリスクを抱える可能性があります。
メディカル施設における医療等のサービスに対する需要は、日本政府の方針や日本全体の社会的動向
等に関する様々な事象による影響を受けます。したがって、政府の医療費に対する政策方針、医療保険
制度の変化、医療技術の発展、日本の人口推移、医療関連設備における薬剤の販売・流通方法の変化等
によっては、メディカル施設における医療サービスに対する需要が減少し、ひいては、メディカル施設
を投資対象とした場合の本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
また、今後の医療技術の発展や、薬剤の販売・流通方法の変化、周辺での類似施設の建設等により、
特定のメディカル施設における医療等のサービスに対する需要が低下し、ひいては当該メディカル施設
を保有する本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
更に、メディカル施設において医療事故・医師の不祥事等が発生した場合には、レピュテーションの
低下により、オペレーターの収益に重大な悪影響が生じる可能性があり、更には、メディカル施設の運
営に必要な許認可等について、オペレーターが許認可等の取消処分を受けることにより、オペレーター
が当該メディカル施設において事業を継続することが不可能又は著しく困難となり、これらの結果、当
該メディカル施設の価値が下落する等により、本投資法人 及び 投資主が損失を被る可能性があります。
加えて、メディカル施設のうち医療事業を営む施設においては、オペレーターの主たる担い手である
医療法人は、剰余金の配当が禁止され（医療法（昭和23年法律第205号。その後の改正を含みます。）第
54条）、非営利法人であることが予定されていることもあり、その経営基盤が必ずしも強固ではない場
合があります。そのため、医療法人においては、院長等の個人の保証により信用を補完して資金を調達
することも多くあり、このような場合には、医療法人の信用力は当該個人に大きく依存することから、
保証人である個人が死亡した場合等には、その信用力が大きく低下し、医療法人の経営が悪化し、ひい
ては本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
また、メディカル施設のテナントであるオペレーターとの賃貸借契約が終了し又は終了させるべき事
由が発生した場合であっても、メディカル施設の運営に適用される特有の法規制、メディカル施設及び
その運営の特殊性等に起因して、適時に適切な条件で新たなオペレーターを確保することができず、本
投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
上記のほかにも、本投資法人がメディカル施設に投資することにより、その建物の特性、法令、ガイ
ドライン等の適用規制、オペレーター特性等に起因して、特有のリスクが生じ、これらが本投資法人の
収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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⑤ 税制に関するリスク
(イ) 導管性要件に関するリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を
満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投
資法人の損金に算入することが認められています。
投資法人の主な導管性要件
配当等の額が配当可能利益の額の 90 ％超であること
支払配当要件 （利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可
能額の 90 ％超であること）
投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において
国内 50 ％超募集要件 募集される投資口の発行価額の占める割合が 50 ％を超える旨の記載又は
記録があること
機関投資家（租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項第 1 号ロ（ 2 ）に規定するも
借入先要件 のをいいます。次の所有先要件において同じです。）以外の者から借入
れを行っていないこと
事業年度の終了の時において、発行済投資口が 50 人以上の者によって所
所有先要件
有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること
事業年度の終了の時において、投資主の 1 人及びその特殊関係者により発
非同族会社要件 行済投資口の総口数あるいは議決権総数の 50 ％超を保有されている同族
会社に該当していないこと
他の法人の株式又は出資の 50 ％以上を有していないこと（匿名組合出資
会社支配禁止要件
を含み、一定の海外子会社を除きます。）
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、更正処分等による多額の過年度法
人税等の発生、本投資法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、資金の調達先、借入金等の
定義の不明確性、税務当局と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件
を満たすことができない可能性があります。本投資法人が導管性要件を満たすことができなかった場
合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主へ
の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相
違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。
このような場合には、本投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、
本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ハ) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額に占める特定不
動産（不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信
託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の割合が100分の75以上となるように資産を運用する
こと（規約第30条第4項）としています。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及び
その他の税法上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税（登
録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資
法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合に
は、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
(ニ) 一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又
はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投
資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲
渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は
売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる
可能性があります。
⑥ その他
(イ) 不動産の鑑定評価等に伴うリスク
本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の鑑定評
価を不動産鑑定士等に依頼し、鑑定評価書を取得することがありますが、不動産等の鑑定評価額は、
個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどま
り、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定を行った場合でも、
不動産鑑定士、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額の内容が異なる可能性があり
ます。また、かかる鑑定の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又
は約束するものではありません。
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また、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の
建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に関する第三者の報告書を取
得することがありますが、建物状況調査評価書及び地震リスク診断報告書並びに構造計算書の妥当性に
関する第三者の報告書は、建物の評価に関する専門家が、設計図書等の確認、現況の目視調査又は施設
管理者への聞取り、構造計算書（ただし、構造計算書が存在しない場合には、構造計算再計算書。以
下、本「(イ) 不動産の鑑定評価等に伴うリスク」において同じです。）における計算手法、過程又は結
果の確認等を行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物の不具合、必要と考えられ
る修繕又は更新工事の抽出及びそれらに要する概算費用並びに再調達価格の算出、建物の耐震性能及び
地震による損失リスク、並びに故意による構造計算書の改ざんの有無又は構造設計について建築基準法
等の耐震上の規定に適合した設計がなされているかどうか等を検討した結果を記載したものであり、不
動産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
更に、本投資法人又は本資産運用会社は、不動産等を取得するに際して又は取得後、当該不動産等の
PML値の算定を専門家等に依頼することがありますが、不動産に関して算出されるPML値も個々の専門家
の分析に基づく予想値にすぎません。PML値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示され
ますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
加えて、本投資法人又は本資産運用会社は、ヘルスケア施設を取得するに際して又は取得後、オペ
レーター又は当該ヘルスケア施設に関する、当該ヘルスケア施設周辺の高齢者人口の状況、施設の供給
状況、当該ヘルスケア施設に係るオペレーターのサービス提供の体制及び内容、並びに設備及び稼働状
況等に関する第三者の報告書を取得することがありますが、当該第三者の報告書は、現況の目視調査又
はオペレーターへの聞取りその他の調査を経て行った分析に基づく、当該報告書の作成基準時点におけ
る当該第三者の意見を示したものに留まり、当該報告書の記載内容や分析（オペレーターの能力、業
績、財務状態、信用力及び将来の業績の予想に関する分析を含みます。）が正確である保証はありませ
ん。
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」（企業会
計審議会平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指
針第6号平成15年10月31日）が、2005年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本
投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動
産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもと
で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴
い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益に
悪影響を及ぼす可能性があります。
景気情勢や不動産価格の変動等によって本投資法人の保有している資産の価格が大幅に下落した場合
などに、会計上減損損失が発生する可能性があります。
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うことがあります。
本投資法人が出資するかかる匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不動産等に投資しますが、
当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値が下落した場合等には、本投資法人が匿
名組合員として得られる分配金や元本の償還金額等が減少し、その結果、本投資法人が営業者に出資し
た金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲
渡が禁止若しくは制限されていることがあり、又は、確立された流通市場が存在しないため、その流動
性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性が
あります。
(ニ) 優先出資証券への投資に関するリスク
本投資法人は、規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資
を行うことがあります。本投資法人が出資するかかる特定目的会社は、本投資法人の出資金を不動産等
に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合、更には
導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、本投資法人が当該優先出資
証券より得られる配当金や分配される残余財産が減少し、その結果、本投資法人が特定目的会社に出資
した金額を回収できない等の損害を被る可能性があります。また、優先出資証券については、特定目的
会社への出資者の間で契約上譲渡を禁止若しくは制限されていることがあり、また、確立された流通市
場が存在しないため、その流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡
することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があり
ます。
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(ホ) 投資主優待制度に関するリスク
本投資法人は、本投資法人が取得し又は今後取得するヘルスケア施設に係るオペレーター等の一部と
の間の合意に基づき投資主優待制度を導入しています。しかし、導入の前提とされた法令及び会計・税
務の取扱い、優待の内容及び利用状況の推定等を踏まえた前提条件に変更がある場合、投資主優待制度
の内容等が変更され、又は実施が停止される場合があります。
(ヘ) 取得予定資産を取得及び譲渡予定資産を譲渡することができないリスク
本投資法人は、前記「2 本投資法人のポートフォリオ (2) 個別信託不動産の概要 (ロ) 取得予定資
産」に記載の取得予定日に取得予定資産を取得する予定であり、また、2020年2月28日付で譲渡予定資産
を譲渡する予定です。しかし、経済環境等が著しく変わった場合、その他相手方の事情等により売買契
約において定められた停止条件又は前提条件が成就しない場合等においては、取得予定資産を取得及び
譲渡予定資産を譲渡することができない可能性があります。この場合、本投資法人は、代替資産の取得
のための努力及び譲渡予定資産又は代替資産の譲渡の検討を行う予定ですが、取得予定資産に関して
は、短期間に投資に適した物件を取得することができる保証はなく、短期間に物件を取得することがで
きず、かつかかる資金を有利に運用することができない場合には、投資主に損害を与える可能性があ
り、また、譲渡予定資産又は代替資産の譲渡に関しては、本投資法人が望む条件で譲渡することができ
ず、投資主に損害を与える可能性があります。更に、前記「2 本投資法人のポートフォリオ (1) 新規
取得資産取得後のポートフォリオ全体の概要」に記載のとおり、本投資法人は、本募集の対象となる本
投資証券の発行及び金融機関からの新規借入れにより調達した資金等によって、取得予定資産を取得す
る予定ですが、かかる借入れが予定どおり実施されない場合等においては、取得予定資産の全部又は一
部を取得予定日までに取得することができない可能性があります。取得予定資産の全部又は一部につい
て取得できない場合又は取得時期が遅延した場合、賃料収入等が減少し、本投資法人の収益等に悪影響
を及ぼす可能性があります。
(ト) 過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本投資法人は、取得予定資産の一部の過去の収支状況について、現所有者（現信託受益者）から提供
を受けた情報に基づき、賃貸事業収支等をあくまで参考として記載しています。これらは現所有者（現
信託受益者）から提供を受けた未監査の情報を基礎としているため、すべてが正確であり、かつ完全な
情報であるとの保証はありません。また、これらの情報は本投資法人に適用される会計原則と同じ基準
に基づいて作成されたとの保証もありません。したがって、今後の本投資法人の収支はこれと大幅に異
なるおそれがあります。
( チ ) 本投資法人等の評判に関するリスク
以上のようなリスクが現実化した場合等において、本投資法人及びその保有資産、並びに本資産運用
会社を始めとする関係者の評判が損なわれる可能性があります。かかる評判の悪化は、その原因や外部
環境等によっては深刻なものになることがあり、また、事実に反するものであっても、報道やインター
ネット等を通じた流布により増幅され、本投資法人の信用に大きな打撃を与えることもあります。
その結果、本投資証券の市場価格の下落や、本投資法人の取引機会の縮小など様々な事態の発生によ
り、投資主に損害を与える可能性があります。
( リ ) 負ののれんに関するリスク
本投資法人には、本合併により負ののれん発生益が生じていますが、投資法人に関する負ののれんの
会計処理又は剰余金の取扱いに関する解釈、運用又は取扱いが変更された場合、負ののれん発生益の金
額が変更される可能性及び剰余金の活用が困難になるなど本投資法人の収益及び分配金等に悪影響を及
ぼす可能性があります。
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(2) 投資リスクに対する管理体制
本投資法人及び本資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上で
このようなリスクに最大限対応できるようリスク管理体制を整備しています。
しかしながら、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リ
スク管理体制が適切に機能しない場合、投資主に損害が及ぶおそれがあります。
① 本投資法人の体制
（イ） 役員会
本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執
行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時役員会
は、少なくとも3か月に一度開催され、定時役員会において、執行役員は、本資産運用会社、一般事務受
託者及び資産保管会社の業務執行状況等を報告するものとされています。なお、本書の日付現在、実際
の運営においては、原則として1か月に1回程度の頻度で役員会を開催しています。また、定時役員会に
おいて、法令等の遵守の基本方針を決定するとともに、定期的に法令等遵守に関する事項について議論
するものとされています。
（ロ） 本資産運用会社への牽制
本投資法人と本資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、本資産運用会社が規約の基
準に従って運用ガイドラインを策定すること及び投信法、規約、運用ガイドラインその他の本資産運用
会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行することが定められています。また、本資産運用会社が策定
する資産管理計画書、年度運用計画等につき本投資法人の承認を要求し、かつ、本投資法人に対する報
告義務を本資産運用会社に負わせることにより、本投資法人の投資リスクを管理しています。
（ハ） 内部者取引等管理規程
本投資法人は、内部者取引等管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引等の防止に努めていま
す。なお、同規程においては、本投資法人の執行役員が本資産運用会社の役職員を兼ねる場合には、本
資産運用会社の内部者取引等管理規程に従って本投資法人の投資口の売買等を行うことができるものと
されています（後記「②本資産運用会社の体制 (ニ) 内部者取引等管理規程」をご参照 ください 。）。
② 本資産運用会社の体制
本資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努めており、それ
らのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用資産への投資及び運用を行って
います。
（イ） 運用ガイドライン及びリスク管理規程の策定・遵守
本資産運用会社は、規約に沿って、本投資法人から資産運用の一任を受けた資産運用会社として、運
用ガイドラインを策定し、投資方針、分配の方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方に
ついて定めています。本資産運用会社は、運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリ
スクの管理に努めます。
また、本資産運用会社は、リスク管理規程において、リスク管理方針、リスク管理部門及びリスク管
理方法等を規定し、主要なリスクとして投資運用リスク、不動産管理リスク、財務リスク、法令遵守リ
スク、事務リスク、システムリスク及び事業継続リスクを定義し、個別管理部門を定めています。各リ
スクの個別管理部門は、各リスクの項目・内容・対応方針等について、2年に1度を目処として見直しま
す。
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（ロ） 組織体制
本資産運用会社は、コンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つと位置づけており、取締役
会、コンプライアンス・オフィサー及びコンプライアンス委員会により、コンプライアンスを推進する
体制を整備しています。取締役会は、全社的なコンプライアンスの推進に関する基本的方針その他の基
本的事項を決定し、また、コンプライアンスの推進状況について、コンプライアンス・オフィサー及び
コンプライアンス委員会に適宜報告を求めることができます。また、取締役会は、コンプライアンス委
員会外部委員、各本部の運用委員会外部委員及びコンプライアンス・オフィサーの任命を決議します。
コンプライアンス・オフィサーは、本資産運用会社内のコンプライアンス体制を確立するとともに、法
令やルールを遵守する企業風土を醸成することに努めます。また、コンプライアンス・オフィサーは、
各本部に関する運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定・変更、個別資産の取得等の議案の上程
に際して、所定の必要書類が整っていることを確認した上で、法令違反等コンプライアンス上の重大な
問題の有無につき事前の審査を行います。更に、コンプライアンス委員会の委員長として、本資産運用
会社内のコンプライアンスに関する事項を統括します。具体的には、コンプライアンス・マニュアル及
びコンプライアンス・プログラム等の立案・整備及びコンプライアンス・プログラムに基づく、役職員
に対する定期的な指導・研修、法令等の遵守状況の検証等の業務を行います。コンプライアンス・マ
ニュアル及びコンプライアンス・プログラムの策定及び変更は、コンプライアンス・オフィサーが立案
し、コンプライアンス委員会で審議・決議された後、取締役会で決議されることにより行われます。コ
ンプライアンス・プログラムは、原則として事業年度ごとに策定し、その進捗状況は、コンプライアン
ス・オフィサーから取締役会に速やかに報告されます。その他、コンプライアンスに関する重要な事項
は、コンプライアンス委員会で審議・決議し、取締役会へ報告されます。コンプライアンス部は、コン
プライアンス・オフィサーの補助者として、コンプライアンス・オフィサーの指揮に従い、コンプライ
アンス・オフィサーの業務の一切の補助を行うものとします。
内部監査部長は、内部監査担当者として、内部監査規程に基づき、内部監査を実施し、内部監査で発
見・指摘した問題点等を正確に反映した内部監査報告書を作成します。内部監査担当者は、内部監査報
告書を遅滞なく代表取締役社長及び取締役会に報告します。被監査部門は、内部監査報告書で指摘され
た問題点について、その重要度合いを勘案した上で、遅滞なく改善計画を策定し、改善に努めます。内
部監査担当者は、被監査部門による問題点の改善状況を適切に管理し、その達成状況を確認し、その後
の内部監査計画に反映させます。取締役会又は内部監査担当者は、本資産運用会社の業務運営の適切性
を確認するためその他の理由により必要があると判断したときは、外部の専門家による外部監査を行い
ます。
参照有価証券報告書「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (4) 投資法人
の機構 ②投資法人の運用体制」から同「④投資運用に関するリスク管理体制の整備状況」まで をご参
照 ください 。
（ハ） レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程
参照有価証券報告書 「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限
(2) レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程」をご参照 ください 。
（ニ） 内部者取引等管理規程
本資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイ
ダー取引等の防止に努めています。なお、同規程によれば、本資産運用会社の役職員等が本投資法人の
投資口を売買することは、原則として禁止されていますが、例外的にインサイダー取引として法令で禁
止されない場合において、かつ累積投資契約に基づき取得する場合に限り、本資産運用会社の役職員等
は本投資法人の投資口を取得することができます。
（ホ） フォワード・コミットメント等
フォワード・コミットメント等に係る物件は、決済までの間、本投資法人の貸借対照表には計上され
ずオフバランスとなりますが、当該期間中の当該物件の価格変動リスクは本投資法人に帰属することに
なります。このため、フォワード・コミットメント等を行う場合、本資産運用会社において、物件の取
得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを策
定し、当該リスクを管理しています。
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4 本資産運用会社における組織の変更
本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社は、 2020 年 1 月 6 日付で、以下のとおり本資産運用会社におけ
る組織の変更（以下「本組織変更」といいます。）を実施しました。
(1) 本組織変更の内容
本資産運用会社において、本資産運用会社、本投資法人、ケネディクス・オフィス投資法人（以下「 KDO 」と
いいます。）、ケネディクス・プライベート投資法人（以下「 KPI 」といいます。）及びケネディクス商業リー
ト投資法人（以下「 KRR 」といいます。）の管理業務を実施する部署として、 2020 年 1 月 6 日付でコーポレート本
部を新設しました。コーポレート本部は、既存の業務管理部及び財務経理部のほか、新設されたエンジニアリン
グ部及び IT 戦略部により構成されます。本組織変更後の本資産運用会社の組織図は後記「 (3) 本組織変更後の本
資産運用会社の組織図」に記載のとおりです。
(2) 本組織変更の理由
本資産運用会社は、本投資法人、KDO、KPI及びKRRの4つの投資法人から資産の運用を受託し、レジデンシャ
ル・リート本部、オフィス・リート本部、プライベート・リート本部及び商業リート本部（以下、総称して「フ
ロント部門」といいます。）が各投資法人の資産の運用に係る業務をそれぞれ統括しています。
フロント部門の業務については、これまで業務管理部及び財務経理部がそれぞれ独立にサポートを行ってきま
したが、より効率的な業務サポートを行うため、業務管理部及び財務経理部を統括する部門として、新たにコー
ポレート本部を新設したものです。
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(3) 本組織変更後の本資産運用会社の組織図
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5 本資産運用会社における取締役及び監査役の異動予定
本資産運用会社は、2020年1月9日付開催の取締役会において、以下のとおり、取締役及び監査役の選任について
2020年3月25日付開催予定の本資産運用会社の株主総会に付議することを決定しました。
(1) 本資産運用会社における取締役及び監査役の変更
新任取締役 渡辺萌（ 2020 年 3 月 25 日付）
新任取締役 市川徹志（2020年3月25日付）
退任取締役 浅野晃弘（2020年2月25日付）
新任監査役（非常勤） 岡田貴子（2020年3月25日付）
退任監査役（非常勤） 菅野慎太郎（2020年3月25日付）
(2) 新任取締役及び新任監査役の略歴
新任取締役の略歴
役職名 氏 名 主要略歴（会社名等当時）
取締役 最高業務執行者（ COO ） 渡辺 萌 1994 年 ▶月 株式会社東京銀行
兼 商業リート本部長 1997 年 12 月 通商産業省 出向
2004 年 ▶月 ワイズセラピューティックス株式会社
2006 年 ▶月 株式会社ニューシティコーポレーション
2008 年 12 月 ケネディクス株式会社
2011 年 5月 同社 財務・経理部長
2013 年 10 月 株式会社スペースデザイン 監査役（現任 (注 1) ）
2014 年 3月 ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社 監査役
（現任 (注 1) ）
2015 年 3月 ケネディクス株式会社 執行役員財務・経理部長（現任 (注 1) ）
2015 年 7 月 ケネディクス・エンジニアリング株式会社 監査役（現任 (注 1) ）
2017 年 6月 ビットリアルティ株式会社 監査役（現任 (注 1) ）
2018 年 11 月 ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社 監査役
（現任 (注 1) ）
2020 年 2月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 商業リート本部長
（就任予定） (注 2)
2020 年 3月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 取締役 最高業務執行者
（ COO ） 兼 商業リート本部長（就任予定）
(注 1) 2020 年 2月 25 日に退任する予定です。
(注2) 2020年2月25日に開催予定のケネディクス商業リート投資法人の投資主総会において承認可決された場合には、2020年2月26日付で同投資
法人の執行役員に就任する予定です。
役職名 氏 名 主要略歴（会社名等当時）
取締役 コーポレート本部長 市川 徹志 1990 年 ▶月 三井信託銀行株式会社
2005 年 6月 タッチストーン・キャピタル・マネージメント株式会社 取締役
2006 年 1月 タッチストーン・キャピタル証券株式会社
2012 年 8 月 ケネディクス・レジデンシャル・パートナーズ株式会社 出向
財務部長
2013 年 1月 ケネディクス株式会社（ケネディクス・レジデンシャル・
パートナーズ株式会社 出向）
2013 年 10 月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 財務経理部長
2015 年 4 月 同社 財務経理部長兼業務管理部長
2020 年 1月 同社 コーポレート本部長兼財務経理部長（現任）
2020 年 3月 同社 取締役 コーポレート本部長兼財務経理部長（就任予定）
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新任監査役の略歴
役職名 氏 名 主要略歴（会社名等当時）
監査役（非常勤） 岡田 貴子 1992 年 10 月 監査法人トーマツ
1996 年 4 月 公認会計士登録
2004 年 9月 税理士法人トーマツ 転籍
2011 年 11 月 税理士登録
2019 年 1 月 岡田貴子公認会計士・税理士事務所 代表（現任）
2019 年 6 月 イチカワ株式会社 社外監査役（現任）
2020 年 3 月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 監査役（就任予定）
(注) 上記のほか、2020年3月開催予定のケネディクス株式会社の定時株主総会において、監査役候補者として付議される予定です。
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第3【参照書類を縦覧に供している場所】
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 本店
（東京都千代田区内幸町二丁目 1 番 6 号）
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号）
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第三部【特別情報】
第1【内国投資証券事務の概要】
1 名義書換の手続、取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株
式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、本投資口については、投資証券を
発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第 226 条第 1 項、第 227
条第 1 項）。本投資口に係る投資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行
う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第 228 条、第 152 条
第 1 項）。投資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保有欄に譲渡に係
る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数の減少の記載又は記録を受けるこ
とをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行う
ことになります（振替法第 228 条、第 140 条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の
氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません
（投信法第 79 条第 1 項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、代理人の名称及び住所並びに手数料は、以下のとおりです。
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
取扱場所
東京都千代田区丸の内一丁目 ▶ 番 1 号
取次所 該当事項はありません。
三井住友信託銀行株式会社
代理人の名称及び住所
東京都千代田区丸の内一丁目 ▶ 番 1 号
手数料 該当事項はありません。
2 投資主に対する特典
該当事項はありません。
3 内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4 その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。
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第2【その他】
1 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び裏表紙以降に本投資法人の名称を記載し、本投資法人のロ
ゴマーク、英文名称（ Kenedix Residential Next Investment Corporation ）及び図案を使用し、取得済資産及び
取得予定資産の写真を掲載することがあります。
2 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏の次に以下のとおり、金融商品の販売等に関する法律（平成
12年法律第101号。その後の改正を含みます。）に係る重要事項の記載を行います。
「不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的とな
る不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者
の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。」
3 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下のとおり記載します。
「募集又は売出しの公表後における空売りについて
(1) 金融商品取引法施行令（昭和 40 年政令第 321 号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といい
ます。）第 26 条の 6 の規定により、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令（平成 19 年内閣府令第 59 号。そ
の後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第 15 条の 5 に定める期間（有価証券の募
集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決
定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有
価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第 26 条の 2 の 2 第 7 項に規定する私設取引シス
テムにおける空売り ( 注 1) 又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出
しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ ( 注 2) の決済を行うことはできませ
ん。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ(注2)の決済
を行うために当該募集又は売出しに応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得さ
せることができません。
(注 1) 取引等規制府令第 15 条の 7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
(注 2) 取引等規制府令第 15 条の 6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。」
4 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙裏に以下の内容を記載します。
「今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいま
す。以下同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項
（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口
発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの
売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決
定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の
末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（［ URL ］ https://www.kdr-
reit.com/ir/press/index.html ）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決
定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されま
す。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項
以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行
いません。」
5 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の表紙及び表紙裏以降に、以下の内容をカラー印刷して記載します。
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