スターツプロシード投資法人 有価証券報告書(内国投資証券) 第28期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)

提出書類 有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)
提出日
提出者 スターツプロシード投資法人
カテゴリ 有価証券報告書(内国投資証券)

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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  【表紙】
  【提出書類】       有価証券報告書

  【提出先】       関東財務局長
  【提出日】       2020年1月29日
  【計算期間】       第28期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
  【発行者名】       スターツプロシード投資法人
  【代表者の役職氏名】       執行役員  平出 和也
  【本店の所在の場所】       東京都中央区日本橋三丁目1番8号
  【事務連絡者氏名】       スターツアセットマネジメント株式会社
         管理部長  浜口 英樹
  【連絡場所】       東京都中央区日本橋三丁目1番8号
  【電話番号】       03-6202-0856(代表)
  【縦覧に供する場所】       株式会社東京証券取引所
         (東京都中央区日本橋兜町2番1号)
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  第一部【ファンド情報】
  第1【ファンドの状況】
  1【投資法人の概況】
  (1)【主要な経営指標等の推移】
   ① 主要な経営指標等の推移
     期      第19期  第20期  第21期  第22期  第23期
         単位
           2015年4月  2015年10月  2016年4月  2016年10月  2017年4月
     決算年月
  営業収益       百万円   2,239  2,220  2,239  2,245  2,980
  (うち不動産賃貸事業収益)       百万円  (2,239)  (2,220)  (2,239)  (2,245)  (2,964)
  営業費用       百万円   1,291  1,306  1,321  1,327  1,687
  (うち不動産賃貸事業費用)       百万円  (1,036)  (1,011)  (1,029)  (1,029)  (1,339)
  営業利益       百万円   947  914  918  918  1,292
  経常利益       百万円
            728  703  715  732  1,130
  当期純利益      (a) 百万円   726  701  713  730  1,129
  総資産額      (b) 百万円  61,893  61,754  61,704  61,667  87,373
  純資産額       百万円
        (c)   30,822  30,797  30,809  30,826  43,359
  出資総額(純額)      (注2) 百万円  30,096  30,096  30,096  30,096  42,230
  発行済投資口の総口数      (d) 口  173,777  173,777  173,777  173,777  256,777
  1口当たり純資産額        円
        (c)/(d)    177,370  177,223  177,292  177,391  168,860
  1口当たり当期純利益      (注3)  円  4,193  4,034  4,104  4,203  4,559
  分配金総額      (e) 百万円   726  701  713  730  1,129
  1口当たり分配金額        円
        (e)/(d)    4,182  4,035  4,104  4,204  4,397
  (うち1口当たり利益分配金)        円  (4,182)  (4,035)  (4,104)  (4,204)  (4,397)
  (うち1口当たり利益超過分配金)        円  (-)  (-)  (-)  (-)  (-)
           1.3  (2.6)  1.1  (2.3)  1.2  (2.3)  1.2  (2.4)  1.5  (3.1)
  総資産経常利益率      (注4)  %
           2.6  (5.2)  2.3  (4.5)  2.3  (4.6)  2.4  (4.7)  3.0  (6.1)
  自己資本利益率      (注4)  %
  自己資本比率      (c)/(b)  %  49.8  49.9  49.9  50.0  49.6
  配当性向
        (注4)  %  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
  [その他参考情報]
  投資物件数      (注5)  件   96  96  96  97  111
  総賃貸可能戸数      (注5)  戸  3,969  3,969  3,969  3,998  5,234
  総賃貸可能面積
         ㎡ 146,415.29  146,415.29  146,415.29  148,555.88  192,156.73
  期末稼働率      (注5)  %  96.3  96.3  95.9  95.3  95.7
  減価償却費       百万円   472  474  476  482  576
  資本的支出額       百万円
            221   41  140  128  118
  賃貸NOI(Net  Operating  Income)
        (注4) 百万円   1,676  1,683  1,685  1,698  2,201
  1口当たりFFO(Funds   from Operation)
        (注4)  円  6,939  6,806  6,883  6,998  6,611
  FFO倍率        倍
        (注4)    14.5  12.4  12.2  11.4  10.7
  デット・サービス・カバレッジ・レシオ      (注4)  倍   9.2  8.7  9.0  9.3  12.2
  金利償却前当期純利益       百万円   1,345  1,329  1,338  1,359  1,858
  支払利息       百万円   146  153  148  146  152
  有利子負債総額       百万円  30,077  29,998  29,908  29,830  42,746
  期末総資産有利子負債比率      (注4)  %  48.6  48.6  48.5  48.4  48.9
  運用日数        日   181  184  182  184  181
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     期      第24期  第25期  第26期  第27期  第28期
         単位
           2017年10月  2018年4月  2018年10月  2019年4月  2019年10月
     決算年月
  営業収益       百万円   3,173   3,127   3,079  3,144  3,094
  (うち不動産賃貸事業収益)       百万円  (2,953)  (3,053)  (3,079 ) (3,119 ) (3,089 )
  営業費用       百万円
            1,685   1,728   1,741  1,769  1,730
  (うち不動産賃貸事業費用)       百万円  (1,275)  (1,328)  (1,325)  (1,349)  (1,321)
  営業利益       百万円   1,488   1,398   1,338  1,374  1,364
  経常利益       百万円
            1,288   1,194   1,134  1,178  1,154
  当期純利益      (a) 百万円   1,286   1,192   1,132  1,177  1,152
  総資産額      (b) 百万円  87,480   90,384   90,751  90,190  89,804
  純資産額       百万円
        (c)   43,516   43,522   43,461  42,960  42,936
  出資総額(純額)      (注2) 百万円  42,230   42,230   42,230  41,684  41,684
  発行済投資口の総口数      (d) 口  256,777   256,777   256,777  253,777  253,777
  1口当たり純資産額      (c)/(d)  円  169,473   169,494   169,259  169,285  169,188
  1口当たり当期純利益        円
        (注3)   5,009   4,645   4,409  4,585  4,541
  分配金総額      (e) 百万円   1,187   1,192   1,132  1,177  1,152
  1口当たり分配金額      (e)/(d)  円  4,624   4,645   4,410  4,638  4,542
         円
  (うち1口当たり利益分配金)          (4,624)  (4,645)  (4,410)  (4,638)  (4,542)
  (うち1口当たり利益超過分配金)        円  (-)  (-)  (-)  (-)  (-)
  総資産経常利益率      (注4) %  1.5 (2.9)  1.3 (2.7)  1.3 (2.5)  1.3 (2.6)  1.3 (2.5)
  自己資本利益率
        (注4) %  3.0 (5.9)  2.7 (5.5)  2.6 (5.2)  2.7 (5.5)  2.7 (5.3)
  自己資本比率      (c)/(b)  %  49.7  48.2  47.9  47.6  47.8
  配当性向      (注4) %  92.3  100.0  100.0   99.9  100.0
  [その他参考情報]
  投資物件数      (注5) 件   104   106   107  106  106
  総賃貸可能戸数      (注5) 戸  5,013   5,208   5,267  5,224  5,255
  総賃貸可能面積
         ㎡ 183,634.47   193,583.85   194,801.85  193,457.11  194,608.52
  期末稼働率      (注5) %  96.1   95.9   96.0  96.3  95.7
  減価償却費       百万円   596   608   616  618  619
  資本的支出額       百万円   79   119   109  112  117
  賃貸NOI(Net  Operating  Income)
        (注4) 百万円   2,273   2,332   2,370  2,388  2,386
  1口当たりFFO(Funds   from Operation)
        (注4) 円  6,503   6,746   6,829  6,994  6,978
  FFO倍率        倍
        (注4)   12.2  11.8  12.0  12.3  15.2
  デット・サービス・カバレッジ・レシオ      (注4) 倍  13.7  12.7  12.0  12.5  11.8
  金利償却前当期純利益       百万円   2,030   1,955   1,907  1,952  1,936
  支払利息       百万円
            148  153  158  156  164
  有利子負債総額       百万円  42,746   45,646   46,046  46,046  45,646
  期末総資産有利子負債比率      (注4) %  48.9  50.5  50.7  51.1  50.8
  運用日数        日
            184  181  184  181  184
  (注1)金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。各種比率等については小数第2位を四捨五入して表示しています。但
   し、配当性向については小数第1位未満を切捨てて表示しています。
  (注2)出資総額(純額)は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
  (注3)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
  (注4)記載した指標は、以下の方法により算定しています。また、総資産経常利益率と自己資本利益率については、運用日数により年換算した
   数値を括弧内に併記しています。
  総資産経常利益率       経常利益/平均総資産額  平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
  自己資本利益率
         当期純利益/平均純資産額  平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
         1口当たり分配金額/1口当たり当期純利益
         なお、第19期及び第23期については、期中に公募増資を行ったことにより、また、第27期
         については、期中に自己投資口の取得及び消却を行ったことにより、期中の投資口数に変
  配当性向
         動が生じているため、次の算式により算出しています。
         分配金総額(利益超過分配金は含まない)/当期純利益
  賃貸NOI       不動産賃貸事業損益(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+減価償却費
         (当期純利益+減価償却費+その他の償却費-不動産等売却益+不動産等売却損)/発行済
  1口当たりFFO
         投資口の総口数
  FFO倍率       期末投資口価格/年換算後1口当たりFFO
  デット・サービス・カバレッジ・レシオ
         金利償却前当期純利益/支払利息(投資法人債利息を含みます。)
  期末総資産有利子負債比率       有利子負債総額/総資産額
  (注 5)投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、総賃貸可能戸数は、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸
   が可能な戸数を記載し、期末稼働率は、決算期時点における総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
  (注 6)本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年の4月末日までの各6ヶ月間です(規約第33条)。
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   ② 事業の概況
    イ.当期の概況
    a.投資法人の主な推移
     スターツプロシード投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法
    律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、2005年5月
    2日に出資金150百万円(750口)にて設立され、2005年6月15日に投信法第187条に基づく関東財務局への登
    録を完了(登録番号関東財務局長 第37号)、2005年11月29日に公募による投資口の追加発行(21,600口)を
    行い、翌日株式会社ジャスダック証券取引所(現株式会社東京証券取引所JASDAQ市場。以下「JAS
    DAQ市場」といいます。)に上場(銘柄コード:8979)しました。JASDAQ市場上場後、3度の公募増
    資等を経て、2010年7月27日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投
    資信託証券市場に上場(銘柄コード:8979)し、それに         伴ってJASDAQ市場に2010年8月10日に上場廃止
    申請を行い、2010年10月1日をもってJASDAQ市場における上場を廃止しました。
     本投資法人は、資産運用会社である      スターツアセットマネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」と
    いいます。)  に資産運用を委託し、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産(以下「賃貸住宅」といい
    ます。)及び主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産(投信法第2条第1項に定める意味を有します。以下
    同じです。)への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマンショ
    ン、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設(以下「賃貸住宅」とあわせて「賃貸住宅等」と
    いいます。)  、その他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとす
    る特定資産も投資対象としています。賃貸住宅等の投資においては、とりわけ、本投資法人が最も需要が安
    定していると考えている平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることを基本方針として
    います。また、本投資法人は、スターツグループ        (注) の有する能力を活用すること等により運用効率の向上
    を図り、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。
    なお、当期末時点において、発行済投資口の総口数は253,777口、総資産額は             89,804 百万円、出資総額
    (純額)は41,684百万円となっています。
    (注)スターツグループとは、スターツコーポレーション株式会社とその          子会社 81社、持分法適用会社1社及び関連会社4社(      2019
    年3月31日現在)で構成される企業集団をいいます(スターツグループの詳細については、後記「2 投資方針 (1)投資
    方針 ② 成長方針 イ.スターツグループとの協力関係による成長性」をご参照下さい。)。以下同じです。
    b.投資環境と運用実績

    ⅰ.投資環境
     当期の日本経済は、米中貿易摩擦を背景とした中国経済の減速や英国のEU離脱問題等、海外における経
    済動向と政策に関する不確実性の高まり等の懸念材料を抱えてきたものの、企業収益と雇用・所得環境の改
    善、設備投資の堅調な基調は継続しており、        引き続き内需は緩やかな回復基調を維持しました        。
     本投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏、大阪、名古屋、福岡等の大都市圏
    において、その他の地域からの人口流入の継続や単身・夫婦のみ世帯の増大による世帯数の増加等により、
    安定的な需要が継続し、高い稼働率を維持するとともに、その賃料水準についても、緩やかな上昇が続いて
    います。
    不動産流通市場においては、良好な資金調達環境が継続しているなか、上場             REIT 、私募 REIT をはじめ国
    内外の投資家に引き続き旺盛な投資意欲が見られ、良質な物件の供給が限定的であることから、物件の取得
    競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりした状態が続いています。
    ⅱ.運用実績

    当期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下
    等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、(C-13)プロシード東川口を2019年9月27日に譲渡(譲渡
    価格205百万円)し、(G-35)プロシード金山3を2019年10月1日に取得(取得価格770百万円)し、資産の
    入れ替えを行いました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計
    は86,681百万円、総賃貸可能面積は194,608.52㎡となりました。
    本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携をす
    ることにより、賃料の引き上げや礼金収受等収入の増加を図り、引き続き建物維持管理コストの削減にも取
    り組みました。また、地域性、個別物件の特徴及び近隣競合の分析を踏まえた細かな募集条件設定及び募集
    店と協調した募集活動を行いました。また、継続的に空室の早期商品化を図ることによって、稼働率の安定
    化を目指しました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は期中を通じて95.0%超の安定稼
    働で推移し、期中の平均稼働率は96.0%、期末稼働率は95.7%となりました。
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    c.資金調達の概要
     当期は、  2019年5月  24日に返済期限の到来した長期借入金3,449百万円の返済に充当するために、長期借入
    金3,0 49百万円(借入期間6年)の借入を行いました。なお、当該借入については、金利上昇リスクをヘッジ
    するため、金利スワップ契約を締結し、実質的に金利を固定化しました。
     この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は           6,820百万円、長期借入金は38,826百万円、
    期末有利子負債残高は45,646百万円、期末総資産有利子負債比率は50.8            %となりました。
     なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。

      信用格付業者         信用格付
     株式会社日本格付研究所       長期発行体格付      債券格付
       (JCR)      A-(安定的)       A-
    d.業績及び分配の概要

     上記のような運用の結果、当期の業績として、        営業収益3,094百万円、営業利益1,364百万円、経常利益
    1,154百万円、当期純利益1,152百万円      を計上しました。
     分配金については、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含み、以下「租税特別措置
    法」といいます。)第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資
    口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益全額を分配することとし、この結果
    投資口1口当たりの分配金は     4,542 円となりました。
    ロ.今後の運用方針及び対処すべき課題

    a.投資環境
     次期の日本経済は、    米国の政権運営や米中貿易摩擦の影響等金融資本市場の変動に留意が必要であるのも
    のの、引き続き緩やかな回復が続      くものと期待されま   す。
     不動産売買市場においては、良好な資金調達環境を背景に上場           REIT 、私募 REIT 、国内事業法人等のマー
    ケット参加者の投資意欲は衰えておらず、引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込まれます。
    また、賃貸住宅市場においても、東京圏を中心に引き続き高稼働と賃料単価の上昇傾向が期待できます。
    b.運用方針及び対処すべき課題

    ⅰ.外部成長戦略
    本投資法人は、本資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会
    社及びスターツアメニティー株式会社との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスターツCA
    M株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範な協力関係に
    基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めます。また、スターツグループの開発物件の取得
    に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期的に安定した収益の見
    込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォリオの質的向上を目指しま
    す。なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産の譲渡も引き続き並行して検討
    していきます  。
    ⅱ.内部成長戦略

     当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング業務の
    再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質の管理サービスの提供によ
    り入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産
    賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向
    上と経費の削減を図ります。
    c.財務戦略等

    本投資法人は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関と
    の良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の
    長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、          投資法人債の発行も含め    財務基盤の一層の強化
    と資金調達の多様化   を目指します。
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   ハ. 決算後に生じた重要な事実
     該当事項はありません。
   (参考情報)

    A. 投資法人債の発行
     2019年11月8日に開催した本投資法人役員会における「投資法人債の発行に係る包括決議」に基づき、
    以下の条件にて   スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約
    付)(以下「第1回   投資法人債  」といいます。)   を発行しました。
        スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債
      名称
        (特定投資法人債間限定同順位特約付)
     発行総額   金1,000百万円
     払込期日   2019年11月18日
     払込金額   各投資法人債の金額100円につき金100円
        年0.470%
      利率
    担保及び保証の有無    無担保・無保証
        2024年11月18日にその総額を償還します。第1回投資法人債の買入消却は、払込
     償還期限   期日の翌日以降、法令又は振替機関の業務規程その他規則に別途定められる場合
        を除き、いつでもこれを行うことができます。
     利払日   毎年5月18日及び11月18日
        2019年11月25日に返済期限が到来したタームローンY(借入金残高2,500百万
     資金使途
        円)の返済資金の一部に充当しました。
    B.資金の借入(   借換 )及び金利スワップ契約の締結

     本投資法人は、   2019年11月25日に返済期限が到来した      タームローンY(借入金残高2,500百万円)の返
    済の一部に充当するために以下のとおりタームローン2Oの借入を行いました。
             タームローン2O
        株式会社りそな銀行
        株式会社あおぞら銀行
        株式会社みずほ銀行
     借入先   株式会社三井住友銀行
        株式会社千葉銀行
        株式会社武蔵野銀行
        三井住友信託銀行株式会社
     借入金額   1,500百万円
     借入日   2019年11月25日
     元本返済期日   2025年11月25日
     金利 (注)  変動金利(基準金利(全銀協1ヶ月日本円       TIBOR) +0.700%)
        2019年11月末日を初回として、以降毎月末日(各当該日が営業日でない場合はそ
     利払期日
        の前営業日)並びに元本返済期日
     元本返済方法   期限一括返済
     担保の有無   無担保
     保証の有無   無保証
    (注)利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日の直前の利払期日(初回は借入実行日)の2営業日
     前における全銀協1ヶ月日本円    TIBOR です。
     また、本投資法人は変動金利の条件で行う上記借入金タームローン2            Oについて金利上昇リスクを

    ヘッジするため、下記のとおり金利スワップ契約を締結しました。
    金利スワップ契約
    相手先  株式会社りそな銀行
    想定元本   1,500 百万円
    金利等  固定支払金利 0.     870 %
         変動受取金利      基準金利(全銀協1ヶ月日本円     TIBOR) +0.700%  (注)
    開始日  2019年11月25日
    終了日  2025年11月25日
    支払日  2019年11月末日を初回として、以降毎月末日          (各当該日が営業日でない場合はその前営業
      日)並びに元本返済期日
    (注)本金利スワップ契約締結により、タームローン2Oに係る金利は実質的に0.           870%で固定されます。
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  (2)【投資法人の目的及び基本的性格】
   ① 投資法人の目的及び基本的性格
     本投資法人は、中長期にわたり運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、主として不動産等資
    産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以
    下「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいます。)に投資して運用を
    行うことを基本方針としています(規約第26条)。
     本投資法人は、かかる基本方針のもと、主として特定資産のうち後記「2 投資方針 (2)投資対象 
    ① 投資対象とする資産の種類」に記載する不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に
    投資して運用をすることを目的とします。
   ② 投資法人の特色

     本投資法人は、投信法に基づき資産を主として特定資産に投資して運用することを目的とします。
     本投資法人の投資口を表示する投資証券(以下「本投資証券」といいます。)は、投資主の請求による払戻
    しが認められないクローズド・エンド型です(規約第7条)。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭
    和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)上の金融商品取引業者
    である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
    (注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。
     投資法人は、金融商品取引業者等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企
     画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行
     可能投資口の総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、か
     かる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができ
     ます。
     投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を
     通じて、投資法人の意思決定に参画できる      ほか 、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は
     株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。また、投資法人は、投信法に定めるところに従って新投資
     口予約権証券を発行することができます。
     投資法人の業務の執行は、執行役員により行われます。執行役員は、投資法人を代表します。また、執行役員の職務の執行
     を監督する機関として、監督役員が存在します。すべての執行役員と監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行
     役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等(金銭の分配に係る計算書を含みます。)の承認等、投資法人の
     業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さらに、投資法人には、会計監査を行う者として、会計監査人が存在しま
     す。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人は、いずれも投資主総会の決議によって選任されます。本投資法人の投資
     主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4)投資法人の機構 ① 投資法人の統治に関
     する事項」をご参照下さい。
     投資法人は、規約に定める額を限度として、借入を行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをしない旨
     を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を発行することも
     できます。
     投資法人は、投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、運
     用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うためには、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります(以下、
     この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいます。)。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記
     「2 投資方針 (1)投資方針及び(2)投資対象」をご参照下さい。
     投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主に対
     する分配方針については、後記「2 投資方針 (3)分配方針」をご参照下さい。
     登録投資法人は、投信法上の資産運用会社(内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者(投資運用業を行うものに限
     り、信託会社を除きます。))にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、信託銀
     行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投資法人は、
     一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務、投資主名簿の作成及び備置等に関する事務その他の事務を委
     託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者については、後記「(3)投資法
     人の仕組み」をご参照下さい。
    (注2)本投資法人の投資口は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。
     以下「社債株式等振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である
     本投資法人の投資口を以下「本振替投資口」といいます。)です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行
     することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(社債株式等振替法第226条               第1項 、第227条
     第1項)。
     本書の本文中において、「投資証券」と記載している箇所もありますが、特に断りのない限り「投資口」又は「振替投資
     口」と同義にて使用しています。
     また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債(社債株式等振替法第116条に定める意味を有します。以下同
     じです。)です。
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  (3)【投資法人の仕組み】
   ① 本投資法人の仕組図
     本投資法人の関係法人、その他の関係者の名称及び関係業務の内容は以下の図のとおりです。
   番号         契約名








    ① 資産運用委託契約/一般事務委託契約(機関の運営に関する事務)
     投資主名簿等管理人委託契約/特別口座の管理に関する契約/一般事務委託契約(経理に関する事
    ②
     務)/資産保管業務委託契約
     スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係
    ③
     る事務委託契約
    ④ パイプラインサポート契約
    ⑤ 物件情報提供契約
   (注1)機関の運営に関する事務とは、投資主総会及び役員会に係る議事録の作成に関する事務をいいます。以下同じです。
   (注2)経理に関する事務とは、計算に関する事務、会計帳簿等の作成に関する事務及び納税に関する事務をいいます。以下同じです。
   (注3)投資法人債に関する事務とは、第1回投資法人債の発行事務、発行代理人業務及び投資法人債権者に対する利息又は償還金の支
    払を含む支払代理人業務等をいいます。以下同じです。
   (注4)スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社は、特定有価証券
    の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係法人に
    該当します。
   ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の内容

   運営上の役割      名称       関係業務の内容
  投資法人     スターツプロシード投資法人       規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等
             を、主として不動産等及び不動産等を主たる投資対
             象とする資産対応証券等の特定資産に投資すること
             により運用を行います。
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   運営上の役割      名称       関係業務の内容
  資産運用会社     スターツアセットマネジメント       2005年5月6日付で資産運用委託契約を本投資法人
  /一般事務受託者     株式会社      との間で締結しており、投信法上の資産運用会社と
  (機関の運営に関する事務)           して、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める
             資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る
             業務を行います。
              本資産運用会社に委託された業務の内容は、①資
             産の運用に係る業務、②資金調達に係る業務、③本
             投資法人への報告業務、④その他本投資法人が随時
             委託する上記①乃至③に関連し又は付随する業務、
             及び⑤行政手続における特定の個人を識別するため
             の番号の利用等に関する法律(平成25年法律第27
             号、その後の改正を含みます。以下「番号法」とい
             います。)に係る個人番号関係事務等      です。
              さらに2008年7月1日付で機関運営に係る一般事務
             委託契約を本投資法人との間で締結しており、投信
             法上の一般事務受託者(投信法第117条第4号及び第
             6号。但し、投資法人債に関する事務を除きま
             す。)として、同契約に基づき、本投資法人の機関
             の運営に関する事務を行います。
  一般事務受託者     三井住友信託銀行株式会社       2005年5月2日付で一般事務委託契約      及び資産保管
  (経理に関する事務)           業務委託契約を、2009年1月5日付で投資主名簿等管
  /資産保管会社           理人委託契約(2005年5月2日付で締結した名義書換
  /投資主名簿等管理人           事務委託契約を全面的に改訂したものです。)を、
  /特別口座管理機関           2009年1月5日付で特別口座の管理に関する契約をそ
             れぞれ 本投資法人との間で締結しています。
              投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第5号
             及び第6号。但し、   新投資口予約権に関する事務及
             び投資法人債に関する事務を除きます。)として、
             一般事務委託契約に基づき、①計算に関する事務、
             ②会計帳簿の作成に関する事務及び③納税に関する
             事務を行います。
              また、投信法上の資産保管会社(投信法第208条
             第1項)として、資産保管業務委託契約に基づき、
             本投資法人の保有する資産の保管に係る業務を行い
             ます。
              さらに、投信法上の一般事務受託者(投信法第
             117条第2号、第3号及び第6号。但し、      新投資口予約
             権に関する事務及び   投資法人債に関する事務を除き
             ます。)として、   投資主名簿等管理人   委託契約に基
             づき、①投資主名簿の作成及び備置きその他の投資
             主名簿に関する事務、②本投資口の発行に関する事
             務、③投資主に対して分配をする金銭の支払いに関
             する事務  、④投資主の権利行使に関する請求その他
             の投資主からの申出の受付に関する事務及び⑤番号
             法に係る個人番号関係事務等を行います。       また、特
             別口座の管理に関する契約に基づき、特別口座の取
             扱いに関する事務(   番号法に係る個人番号関係事務
             等を含みます。)   を行います。
  一般事務受託者(   投資法人債  株式会社りそな銀行       2019年11月12日付で    第1回投資法人債に係る事務
  に関する事務  )         委託契約  を本投資法人との間で締結しています。
              投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2
  /投資主名簿等管理人(投資
             号、第3号及び第6号。但し、投資法人債に関する事
  法人債原簿に関するもの)
             務に限ります。)として、     投資法人債に係る事務    委
             託契約に基づき、第1回投資法人債に関する①投資
             法人債の発行事務、②発行代理人業務及び③        支払代
             理人業務  等を行います。
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   運営上の役割      名称       関係業務の内容
  特定関係法人(本資産運用会     スターツコーポレーション
              本資産運用会社の親会社であり、また、本投資法
  社の親会社 )     株式会社
             人の保有資産の一部の前信託受益者です。
  /パイプラインサポート会社
              2009年9月28日付でパイプラインサポート契約を
             本資産運用会社との間で締結しています。
              その詳細については、後記「2 投資方針 
             (1)投資方針 ② 成長方針 ロ.外部成長戦
             略 b.スターツグループとの協力関係による外部
             成長戦略」をご参照下さい。
  特定関係法人(本資産運用会     スターツデベロップメント
              本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者です
  社の利害関係人等のうち、金     株式会社
             (第 28期末日(  2019 年10月31日)から過去3年間に
  融商品取引法施行令第29条の
             おいて本投資法人との間で不動産等を信託する信託
  3第3項第2号の取引を行い、
             の受益権の取得及び譲渡の取引を行っており、係る
  又は行った法人)
             取引の対価として本投資法人が支払い、及び受領し
  /パイプラインサポート会社
             た金額の合計額は、当該期間において本投資法人が
             不動産の取得及び譲渡の対価として支払い、及び受
             領した金額の合計額の20%以上に該当します。)。
              2005年10月3日付でパイプラインサポート契約を
             本資産運用会社との間で締結しています。
              その詳細については、後記「2 投資方針 
             (1)投資方針 ② 成長方針 ロ.外部成長戦
             略 b.スターツグループとの協力関係による外部
             成長戦略」をご参照下さい。
  特定関係法人(本資産運用会     スターツアメニティー株式会社
              本投資法人の保有資産の賃借人です(第       28期末日
  社の利害関係人等のうち、金
             (2019 年10月31日)から過去3年間において本投資
  融商品取引法施行令第29条の
             法人及び信託受託者との間で不動産の貸借の取引を
  3第3項第4号の取引を行い、
             行っており、係る取引の対価として本投資法人及び
  又は行った法人)
             信託受託者が支払い、及び受領した金額の合計額の
  /パイプラインサポート会社
             一営業期間当たりの平均額は、第      28期における本投
             資法人の営業収益の合計額の20%以上に該当しま
             す。)。
              本投資法人の保有資産の一部の前信託受益者であ
             り、また、本投資法人より保有資産の一部の信託受
             益権を取得しています。
              2013年4月15日付でパイプラインサポート契約を
             本資産運用会社との間で締結しています。
              その詳細については、後記「2 投資方針 
             (1)投資方針 ② 成長方針 ロ.外部成長戦
             略 b.スターツグループとの協力関係による外部
             成長戦略」をご参照下さい。
   ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者

   運営上の役割      名称       関係業務の内容
  物件情報提供会社     スターツCAM株式会社       2005年10月3日付で物件情報提供契約を本資産運
             用会社との間で締結しています。
              その詳細については、後記「2 投資方針 
             (1)投資方針 ② 成長方針 ロ.外部成長戦
             略 b.スターツグループとの協力関係による外部
             成長戦略」をご参照下さい。
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  (4)【投資法人の機構】
   ① 投資法人の統治に関する事項
    イ.投資法人の機関の内容
     本投資法人の執行役員は2名以内、監督役員は3名以内(但し、執行役員の数に1を加えた数以上)と                 しま
    す(規約第17条、投信法第95条第2号)。
     本書の日付現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加えて、執行役員1名、監
    督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会並びに会計監査人により構成されていま
    す。
    a.投資主総会(規約第3章)
    ⅰ.投信法又は規約により定められ      た本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主
     総会にて決定されます(投信法第89条)。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合
     を除き、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半
     数をもって行  います(規約第12条)が、規約の変更(投信法第93条の2第2項第3号、第140条)等、一定
     の重要事項については、発行済投資口の過半数        の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主
     の議決権の3分の2以上に    当たる多数をもって行わなければなりません        (投信法第93条の2第2項)。但
     し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会
     に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案がある
     ときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします。また、賛成するもの
     とみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します(投信法第93条第
     1項、第3項、規約第14条)。
    ⅱ.本投資法人の投資主総会は、東京都区内のいずれかにおいて開催されます(規約第10条第1項)。な
     お、本投資法人の投資主総会は、2016年12月20日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の
     12月20日及びその日以後遅滞なく招集されます(規約第10条第2項)。また、法令に別段の定めがある
     場合その他必要がある場合に随時招集されます(規約第10条第3項)。
    ⅲ.本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています(規約第5章)。規
     約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、前記のとおり投資主総会の決議による
     規約の変更が必要となります。
    ⅳ.本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る
     業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得
     なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要
     となります(投信法第205条)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として
     投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
    b.執行役員、監督役員及び役員会

    ⅰ.執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関す
     る一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています(投信法第109条第1項、第5項、会社法
     (平成17年法律第86号、その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。但
     し、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への
     事務委託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の                職務 に
     ついては、役員会の承認を得なければなりません(投信法第109条第2項)。
    ⅱ.監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています。また、監督役員は、いつでも、
     執行役員、一般事務受託者、資産運用会社及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に
     関する報告を求め、又は必要な調査をすることができます(投信法第111条第1項、第2項)。さら                に、
     監督役員は、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、
     又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって当該投資法人に著しい損害が生
     じるおそれがあるときは、当該執行役員に対し、当該行為をやめることを請求することができます(投
     信法第111条第3項、会社法第385条第1項)。
    ⅲ. 役員会は、一定の   職務 執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並び
     に執行役員の職務執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。
      役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の
     過半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います(投信法第115条第1項、会社法第369条第1項、
     規約第21条)。
      投信法の規定(投信法第115条第1項、会社法第369条第2項)において、決議について特別の利害関係
     を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又
     は監督役員の数はその決議の定足数算定の基礎に算入しないことが定められています。
      執行役員又は監督役員は、その任務を怠つたときは、投資法人に対し、これによって生じた損害を賠
     償する責任を負いますが(投信法第115条の6第1項)、本投資法人は、投信法の規定(投信法第115条の
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     6第7項)により、役員会の決議により、前記賠償責任を法令の限度において免除することができること
     を規約に定めています(規約第24条)。
    c.会計監査人

    ⅰ.会計監査人は、投資主総会の決議によって選任されます(投信法第96条、規約第37条)。
    ⅱ.本投資法人は、   監査法人日本橋事務所    を会計監査人に選任しています。会計監査人は、本投資法人の
     計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違
     反する重大な事実があることを発見したとき        は、遅滞なく、これを    監督役員  に報告しなければならない
     との義務を負うほか、法令で定める      職務 を行います(投信法第115条の2、第115条の3、第115条の4)。
    ⅲ.会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終
     結の時までとします。会計監査人は、投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投
     資主総会において再任されたものとみなされます(投信法第103条、規約第39条)。
    ロ.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き

     本投資法人の役員会は、すべての執行役員及び監督役員により構成されています。役員会は、本投資法人
    の役員会規程では、必要があるときに随時開催し、また、執行役員は、3ヶ月に1回以上、業務の執行状況を
    報告しなければならないと定めていますが、実際には1ヶ月に1回程度の頻度で開催しています。役員会にお
    いては、投信法及び規約に定める承認・決議事項に加え、執行役員から職務の執行の状況が報告されます。
    この報告を通じ、本資産運用会社又はその利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手
    し、執行役員の職務執行状況を監督できる体制を維持しています。
     監督役員は、役員会における承認・報告等の手続きを通じ、本投資法人の業務及び財産の状況を把握し、
    必要であれば、執行役員、一般事務受託者、本資産運用会社及び資産保管会社に対して報告を求め、又は必
    要な調査を実施し、執行役員の職務の執行を監督しています。
     本書の日付現在、監督役員には、外部の専門性を有した有識者として弁護士1名、公認会計士1名の計2名
    が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験を活かした専門的見地から監督を行っています。
    ハ.内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

     各監督役員は、前記「ロ.内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続き」に記載の手続きを
    通して、執行役員の職務の執行を監督します。また、監督役員は、その職務を行うため必要があるときは、
    会計監査人に対し、その監査に関する報告を求めることができます。
     会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、上記監督役員から求められた報告に対す
    る回答、及び、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違
    反する重大な事実があることを発見した       ときは、遅滞なく、これを     監督役員に報告   しなければならないとの
    義務を負っており、これらを通じて監督役員との相互連携を図っています。
    ニ.投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

    a.資産運用会社
     本投資法人は、資産運用会社たる本資産運用会社との間の2005年5月6日付資産運用委託契約に基づき、
     本資産運用会社に対して、委託業務についての報告を求め、また、本資産運用会社が本投資法人のため
     に保管する帳簿及び記録類について必要な調査を行うなどの管理を行っています。
    b.一般事務受託者

     本投資法人は、一般事務受託者たる三井住友信託銀行株式会社との間の2005年5月2日付一般事務委託契
     約、 2009年1月5日付投資主名簿等管理人委託契約及び同日付特別口座の管理に関する契約、第1回投資
     法人債に係る一般事務受託者たる株式会社りそな銀行との間の2019年11月12日付スターツプロシード投
     資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る事務委託契約、並びに                 本
     資産運用会社との間の2008年7月1日付機関運営に係る一般事務委託契約に基づき、              それぞれ  委託事務の
     処理状況などの報告を求め、また、委託事務に関する書類の調査を行うなどの管理を行っています。
    c.資産保管会社

     本投資法人は、資産保管会社たる三井住友信託銀行株式会社との間の2005年5月2日付資産保管業務委託
     契約に基づき、保管状況及び預金口座についての報告を求めるなどの管理を行っています。
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    d.その他の関係法人
     本投資法人は、本   資産運用会社を通じて、その業務の状況等を把握できるように努めています             。
   ② 投資法人の運用体制

     前記のとおり、本投資法人の資産運用は、本資産運用会社に委託して行います。
     本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、以下の概要の運用体制(組織、業務分掌体制及び運用
    の意思決定機構等)を構築しています。
    イ.組織
     本資産運用会社の組織図は以下のとおりです。
    本資産運用会社は、かかる組織体制において、本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います。本













    資産運用会社は、投資方針、運用資産の取得・譲渡、運用資産の管理運営計画等を審議するための会議体と
    して投資委員会を設置しています。また、コンプライアンスを担当する機関としてコンプライアンス委員会
    を設置し、コンプライアンスオフィサーを議長として、コンプライアンスにかかる重要事項につき法令等遵
    守状況(後記「ニ.コンプライアンスオフィサー b.権限」において定義されます。以下同じです。)を
    確認します。  本投資法人の資産運用業務は、投資部、運用部及び管理部の分掌によって実施されていま
    す。  なお、本資産運用会社は、本投資法人のほか、東京都の創設にかかる官民連携福祉貢献インフラファ
    ンド 及びその投資先である投資ビークルから、資産運用         業務 又は投資助言業務   を受託しています。これらの
    業務については、ファンド運営事業部及び管理部の分掌によって実施されており、コンプライアンスオフィ
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    サーがコンプライアンスを担当しています。当該ファンドは、東京都内において子育て支援施設を含む福祉
    貢献型建物の整備・促進を図る事業を投資対象とするものであるため、投資対象の地域及び用途に鑑みる
    と、 本投資法人との間で利益相反が生じる場合は限定的と考えていますが、本投資法人と当該ファンド間に
    おける利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用を行う
    ファンド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を執っています。ま
    た社内規程において、本資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投資法人に優先検討権
    がある旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保しています。
     以下、本書においては、特に記載のない限り、本投資法人の資産運用に関する事項に限って記載していま
    す。
    (注1)本資産運用会社は、東京都が福祉関連分野における新たな資金循環システムの構築と、福祉関連施設を含む建物及び「東
     京都版 CCRC (多世代型安心生活コミュニティ)」の整備促進を目的として創設した官民連携福祉貢献インフラファンドの
     ファンドマネジャーに選定され、投資事業有限責任組合契約に関する法律(平成10年法律第90号、その後の改正を含みま
     す。)に基づく投資事業有限責任組合     及びその投資先である投資ビークルから、      資産運用業務又は投資助言業務を受託し
     ています。
    (注2)本資産運用会社は、投資運用業とは別に不動産コンサルティング業務を兼業しています。同業務については、金融商品取
     引法第35条第4項の規定に基づきその他業務として本資産運用会社が金融庁に申請を行い、2010年9月30日に承認を受けて
     います。
    ロ.本資産運用会社の各部の業務の概要

     組織        業務の概略
      ・運用方針・計画案策定(年度・中長期)
    投資部
      ・運用資産のストラクチャー組成関連業務
      ・余資の運用方針・計画案策定
      ・ファイナンス方針・計画案策定(年度・中長期)
      ・運用資産の取得計画案策定
      ・運用資産の譲渡計画案策定
      ・運用資産の管理運営計画案策定及び実行
    運用部
      ・運用資産の取得計画の実行、諸契約締結及び実績の報告
      ・運用資産の譲渡計画の実行、諸契約締結及び実績の報告
      ・マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定及び契約締結
      ・大規模修繕計画案策定及び工事発注の実行
      ・配当方針・計画案策定
      ・運用資産の資産管理計画案策定
      ・市場動向調査
      ・運用資産ポートフォリオの評価
      ・年度経理方針・予算策定
    管理部
      ・経理及び出納
      ・年度人事方針・計画策定、人事
      ・広報業務
      ・情報開示(IR)業務
      ・自社の株主総会・取締役会運営
      ・行政機関への定例報告及び届出
      ・規程の改廃に係る業務
      ・情報システム機器の運用、保全及び管理
      ・苦情・紛争に関する窓口及びその対処
      ・法務に関する業務
      ・監督官庁、税務官署、各種協会その他諸団体対応
      ・配当方針・計画の実行
      ・投資口  に関する  業務
      ・投資法人債発行・償還に伴う業務
      ・運用資産の資産管理計画の実行
      ・余資の運用方針・計画の実行
      ・運用資産の資産保管会社・証券代行業者の選定及び契約締結
      ・募集取扱い会社対応業務
      ・大規模修繕計画実行に伴う費用等の支払いの実行
      ・法人関係情報の管理
      ・投資法人の機関の運営に関する事務
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    ハ.委員会
     本資産運用会社には、投資委員会及びコンプライアンス委員会が設置されており、その概要は以下のとお
    りです。
    a.投資委員会
    ⅰ.構成員
      投資部長(議長)、運用部長、管理部長、外部専門家(弁護士等)及びコンプライアンスオフィサー
     (構成員に取締役がいない場合には、      このほかに、取締役(但し、代表取締役及びファンド運営事業
     部の部長を兼任する取締役を除きます。)を構成員として選任することができ             ます。)
      なお、投資委員会においては、外部専門家(弁護士等)及びコンプライアンスオフィサーの各々が議
     案承認において拒否権を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等によ
     り、組織としての独立性を確保しています。
    ⅱ.開催時期
      下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場
     合、議長を招集権者として開催されます。
    ⅲ.審議項目
      投資委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について審議及び法令等遵守状況の確認を行い
     ます。
     ・運用方針策定
     ・運用資産の取得・   譲渡
     ・ファイナンス方針策定
     ・運用資産の管理運営計画策定
     ・マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定・リーシング会社への再委託の承認
     ・大規模修繕の計画策定
     ・配当方針・計画策定
     ・情報開示(IR)方針・計画策定
     ・運用業務に関する諸規程の改廃
    ⅳ.審議方法
      コンプライアンスオフィサー及び外部専門家1名を含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアン
     スオフィサー及び外部専門家が賛成し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。
    b.コンプライアンス委員会

    ⅰ.構成員
      コンプライアンスオフィサー(議長)、投資部長、運用部長、管理部長(構成員に取締役がいない場
     合には、このほかに   、取締役(但し、代表取締役及びファンド運営事業部の部長を兼任する取締役を除
     きます。)を構成員として選任することができ        ます。)
      なお、コンプライアンス委員会においては、コンプライアンスオフィサーが議案承認において拒否権
     を有していること、本資産運用会社の代表取締役が構成員とならないこと等により、組織としての独立
     性を確保しています。
    ⅱ.開催時期
      下記審議項目について重要な決議事項が生じたと議長が判断、若しくは関係各部より請求があった場
     合、議長を招集権者として開催されます。
    ⅲ.審議項目
      コンプライアンス委員会では、運用資産の運用に関する下記の事項について法令等遵守状況の確認を
     行います。
     (a)関連会社等との取引
     (イ)関連会社等からの特定資産の取得
     (ロ)関連会社等への特定資産の      譲渡
     (ハ)関連会社等へのマスターリース業務の委託
     (ニ)関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
     (ホ)上記プロパティマネジメント業務の委託のうちリーシング業務の関連会社等への再委託の承認
     (ヘ)関連会社等への大規模修繕工事の発注
     (ト)関連会社等による投資法人債の引受け
     (チ)関連会社等による投資口の引受け及び募集
     (リ)関連会社等への信託業務の委託
     (ヌ)関連会社等への特定資産の取得又は      譲渡の媒介の委託
     (ル)上記(ハ)乃至(   ヘ)以外の資産運用関連付随業務の委託
     (ヲ)その他上記各項目に類する取引
     (b)関連会社等以外との取引
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      (イ)  マスターリース業務の委託
     (ロ)プロパティマネジメント業務の委託
     (ハ)プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託
     (ニ)大規模修繕工事の発注
     (ホ)上記(イ)乃至(ニ)以外の資産運用関連付随業務の委託
     (ヘ)その他上記各項目に類する取引
     (c)上記以外に、コンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項
    ⅳ.審議方法
      コンプライアンスオフィサーを含む委員の3分の2以上が出席し、コンプライアンスオフィサーが賛成
     し、かつ出席委員の3分の2以上の賛成により決議されます。
    ニ.コンプライアンスオフィサー

    a.選任方法
     コンプライアンスオフィサーは、取締役会で任命・解任されます。またその職責の重大性に鑑み、コン
    プライアンスオフィサーは、コンプライアンス業務に専任して業務に従事するものとします。また、コン
    プライアンスオフィサーには、法令・規範の遵守のための十分な審査・監督能力を有する人材が選任され
    ます。
    b.権限

     コンプライアンスオフィサーは、各部における業務の内部監査及び法令その他規制の遵守状況の監督指
    導、各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等に関する法令その
    他規制の遵守状況(以下「法令等遵守状況」といいます。)の内部監査を実施する権限を有します。かか
    る権限に基づき法令等遵守状況を確認し、法令等遵守状況に問題がある場合は、関連部署に改善命令を出
    す権限を有します。また、運用資産の運用にかかる案件につき、投資委員会に諮問する前に、法令等遵守
    状況を検討したうえで、当該案件を承認又は棄却する権限を有します。また、コンプライアンスオフィ
    サーは前記の定めに従い、コンプライアンス委員会を招集し、運用資産に関する法令等遵守状況の確認を
    行うことができます。
    ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス

     運用資産の運用にかかる決定を行うための決裁書案の作成・提出から議決までのプロセスは、以下のとお
    りです。
    a.年度・中長期運用方針・計画の策定に関するプロセス
    ⅰ.投資部は運用方針・計画案を作成し、投資部長に提出します。
    ⅱ.投資部長は運用方針・計画を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。
    ⅲ.コンプライアンスオフィサーは運用方針・計画について法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に
     提出します。
    ⅳ.投資委員会は運用方針・計画及び法的な検討の結果について審議並びに法令等遵守状況の確認を行
     い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 a.投
     資委員会 ⅳ.審議方法」をご参照下さい。
    ⅴ.取締役会は運用方針・計画について決議を行います。運用方針・計画は、取締役会の決議により成立
     します。投資部長及び運用部長は、運用実績を年4回取締役会へ報告します。
    (フローチャート① 「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート」をご参照下さい。)
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  フローチャート① 「年度・中長期運用方針・計画策定フローチャート(運用ガイドラインを含みます。)」
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    b.運用資産取得の意思決定プロセス
    <通常の取引>
    ⅰ.運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得検討の対象となっている運用資産
     (以下「取得対象運用資産」といいます。)に関する情報を収集したうえで、現地調査を行います。
     また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、
     デューデリジェンス(不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地震リスク診断報告書及びマーケッ
     トレポート等による分析評価)を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
    ⅱ.投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針・計画に合致すると判断した
     場合、取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出しま
     す。なお、その際、取得対象運用資産の取得価格については、           社外の 不動産鑑定士から不動産鑑定評
     価書をあらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額以下の価格とすることとしています。
    ⅲ.投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンス
     オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会
     に提出します。
    ⅳ.投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
     す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 a.投資委員会 ⅳ.審議方
     法」をご参照下さい。
    ⅴ.取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもっ
     て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
    ⅵ.投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
     半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
    <関連会社等との取引>
    ⅰ.運用資産の年度・中長期運用方針・計画に基づき、投資部は取得対象運用資産に関する情報を収集し
     たうえで、現地調査を行います。また、取得対象運用資産の購入検討の過程においては、外部の専門
     家の調査報告や助言を得ながら、デューデリジェンス(不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書・地
     震リスク診断報告書及びマーケットレポート等による分析評価)を行い、法令等遵守状況や収益性を
     検証します。
    ⅱ.投資部は、取得対象運用資産の取得が運用資産の年度・中長期運用方針・計画に合致すると判断した
     場合、取得決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出しま
     す。なお、その際、取得対象運用資産の取得価格については、           社外の 不動産鑑定士から不動産鑑定評
     価書をあらかじめ取得することとし、当該不動産鑑定評価額以下の価格とすることとしています。
    ⅲ.投資部長は、取得対象運用資産の詳細を記載した運用資産の取得決裁書を起案し、コンプライアンス
     オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認
     し、コンプライアンス委員会を招集します。
    ⅳ.コンプライアンス委員会は、取得決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、取得対象運用資産の
     取得に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コン
     プライアンス委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 b.コンプライアンス委員会 
     ⅳ.審議方法」をご参照下さい。
    ⅴ.投資委員会は、取得決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
     す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 a.投資委員会 ⅳ.審議方
     法」をご参照下さい。
    ⅵ.取締役会は取得対象運用資産の取得について決議を行います。取得決裁書は、取締役会の決議をもっ
     て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
    ⅶ.投資法人の役員会は、取得対象運用資産の取得の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
     半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
    (フローチャート② 「運用資産取得の意思決定フローチャート」をご参照下さい。)
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  フローチャート② 「運用資産取得の意思決定フローチャート」
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    c.運用資産  譲渡 の意思決定プロセス
    <通常の取引>
    ⅰ.運用資産の   譲渡 検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産鑑定評価
     書やマーケットレポート等の分析を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
    ⅱ.投資部は、譲渡検討の対象となっている運用資産(以下「           譲渡 対象運用資産」といいます。)の      譲渡
     が運用資産の年度・中長期運用方針・計画に合致すると判断した場合、            譲渡 決裁書案の作成を行い、
     不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して、投資部長に提出します。
    ⅲ.投資部長は、   譲渡 対象運用資産の詳細を記載した運用資産の       譲渡 決裁書を起案し、コンプライアンス
     オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは法令等遵守状況の確認を行い、投資委員会
     に提出します。
    ⅳ.投資委員会は、   譲渡 決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
     す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 a.投資委員会 ⅳ.審議方
     法」をご参照下さい。
    ⅴ.取締役会は   譲渡 対象運用資産の   譲渡 について決議を行います。     譲渡 決裁書は、取締役会の決議をもっ
     て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
    ⅵ.投資法人の役員会は、     譲渡 対象運用資産の   譲渡 の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
     半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
    <関連会社等との取引>
    ⅰ. 譲渡 対象運用資産の   譲渡 検討の過程においては、外部の専門家の調査報告や助言を得ながら、不動産
     鑑定評価書やマーケットレポート等の分析評価を行い、法令等遵守状況や収益性を検証します。
    ⅱ.投資部は、   譲渡 対象運用資産の譲渡が運用資産の年度・中長期運用方針・計画に合致すると判断した
     場合、 譲渡 決裁書案の作成を行い、不動産鑑定評価書等必要な書類を添付して投資部長に提出しま
     す。
    ⅲ.投資部長は、   譲渡 対象運用資産の詳細を記載した運用資産の       譲渡 決裁書を起案し、コンプライアンス
     オフィサーに提出します。コンプライアンスオフィサーは、関連会社等との取引であることを確認
     し、コンプライアンス委員会を招集します。
    ⅳ.コンプライアンス委員会は、      譲渡 決裁書について法令等遵守状況の確認を行い、        譲渡 対象運用資産の
     譲渡 に係る関連会社等との取引について審議を行ったうえで、投資委員会に提出します。なお、コン
     プライアンス委員会での審議方法ついては、前記「ハ.委員会 b.コンプライアンス委員会 ⅳ.
     審議方法」をご参照下さい。
    ⅴ.投資委員会は、   譲渡 決裁書についての審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出しま
     す。なお、投資委員会での審議方法については、前記「ハ.委員会 a.投資委員会 ⅳ.審議方
     法」をご参照下さい。
    ⅵ.取締役会は   譲渡 対象運用資産の譲渡について決議を行います。譲渡決裁書は、取締役会の決議をもっ
     て成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
    ⅶ.投資法人の役員会は、     譲渡 対象運用資産の譲渡の承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過
     半数が出席し、その出席者の過半数をもって行います。
    (フローチャート③ 「運用資産譲渡の意思決定フローチャート」をご参照下さい。)
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  フローチャート③ 「運用資産     譲渡 の意思決定フローチャート」
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    d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス
    ⅰ.マスターリース   会社、 プロパティマネジメント会社の選定及び       プロパティマネジメント会     社による
     リーシング会社への再委託についての承認は、運用部が決裁書案を作成し、運用部長に提出します。
     なお、 マスターリース会社・プロパティマネジメント        会社の選定・リーシング会社への再委託の承認
     及びこれらの変更(以下「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選
     定等」といいます。)に際しては、本投資法人に対して最も有利となるような会社を、複数の候補の
     中から所定の手続に基づき選定・承認するものとします。また、選定又は再委託が承認された                マス
     ターリース会社・プロパティマネジメント       会社・リーシング会社との委託契約においてはあらかじめ
     契約期間を定め、契約の満了時には前記の手続を同様に行うものとします。
    ⅱ.運用部長は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の詳細を
     記載した決裁書を起案し、コンプライアンスオフィサーに提出します。
    ⅲ.コンプライアンスオフィサーは、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会
     社の選定等について、コンプライアンス委員会を招集します。コンプライアンス委員会はマスター
     リース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁書についての審議及び法
     令等遵守状況の確認を行い、投資委員会に提出します。なお、コンプライアンス委員会での審議方法
     ついては、前記「ハ.委員会 b.コンプライアンス委員会 ⅳ.審議方法」をご参照下さい。
    ⅳ.投資委員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁
     書について審議及び法令等遵守状況の確認を行い、取締役会に提出します。なお、投資委員会での審
     議方法については、前記「ハ.委員会 a.投資委員会 ⅳ.審議方法」をご参照下さい。
    ⅴ.取締役会はマスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等について決
     議を行います。マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等の決裁
     書は、取締役会の決議をもって成立し、投資法人役員会へ議案として提出されます。
    ⅵ.投資法人の役員会は、マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等
     について承認決議を行います。役員会の決議は、構成員の過半数が出席し、その出席者の過半数を
     もって行います。
    (フローチャート④ 「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」及び
    フローチャート⑤ 「リーシング会社の承認フローチャート」をご参照下さい。)
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  フローチャート④ 「マスターリース会社・プロパティマネジメント会社の選定フローチャート」
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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  フローチャート⑤ 「リーシング会社の承認フローチャート」
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    e.運用資産の管理運営・賃貸の計画策定プロセス
    ⅰ.運用資産の管理運営・賃貸の計画の策定は、運用部が          プロパティマネジメント    会社及びリーシング会
     社の作成した管理運営計画書を入手し、運用部にて管理運営計画案を作成し、運用部長に提出しま
     す。
    ⅱ.運用部長は、管理運営の詳細を記載した運用資産の管理運営計画を起案し、コンプライアンスオフィ
     サーに提出します。コンプライアンスオフィサーは運用資産の管理運営計画について法令等遵守状況
     の確認を行い、投資委員会に提出します。
    ⅲ.投資委員会は、提出された管理運営計画及び法的な検討の結果について審議及び法令等遵守状況の確
     認を行い、取締役会に提出します。
    ⅳ.取締役会は管理運営・賃貸の計画について決議を行います。管理運営計画は、取締役会の決議をもっ
     て成立します。
    ヘ.社内のコンプライアンス体制

    a.コンプライアンスオフィサーの役割
     本資産運用会社のコンプライアンスを統括する責任者として、コンプライアンスオフィサーを置き、コ
    ンプライアンスオフィサーはコンプライアンスに関する業務を担当します。コンプライアンスオフィサー
    は、以下の事項について企画、実行します。
    ⅰ.コンプライアンス規程、コンプライアンス・マニュアルの作成及び改訂案の策定
    ⅱ.コンプライアンス・プログラム案の策定とプログラムの進捗管理
    ⅲ.コンプライアンスに関する教育、啓蒙に関する計画の策定、実行
    ⅳ.コンプライアンス案件に対する判断
    ⅴ.コンプライアンス遵守状況に関する情報の収集と対応策の検討、関係者への報告
    ⅵ.コンプライアンスに関する問題がある場合の改善指示
    ⅶ.コンプライアンス違反等発生時の調査、事後対策の検討、指示
    ⅷ.関係当局、外部専門家(弁護士等)への対応
     コンプライアンスオフィサーは、関係部長の了承を得て、関係部の担当者に上記各事項の企画、実行に
    ついて補助を行わせることができます。
    b.コンプライアンスの運営

    ⅰ.コンプライアンスオフィサーへの報告
      役職員は、業務執行にあたって以下の事項が発生した場合は、書面により速やかにコンプライアンス
     オフィサーに報告し、コンプライアンス面からの指示を仰がなければなりません。
     (a)運用財産の運用として行った取引により本投資法人に損害が生じた案件
     (b)法令諸規則等に反する行為が行われ、法的リスク・社会的リスクが顕在化している案件
     (c)取引に際して法令諸規則等に関して明確でない事項が存在し、対応方法にかかる判断が必要な案
      件
     (d)顧客等からの苦情
     (e)顧客等との紛争
     (f)顧客等からの照会等
    ⅱ.報告事項への対処
      コンプライアンスオフィサー又は代表取締役は、報告を受けた上記各報告事項について、コンプライ
     アンス規程に従い以下のいずれかの措置を執ることがあります。
     (a)コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ.(a)該当事項については、事実関係等を
      調査・確認しコンプライアンス委員会及び取締役会に報告します。コンプライアンス委員会は当
      該案件の対応策について審議・決議を行い、代表取締役に提出し、代表取締役は当該提出に基づ
      き対応策を決定します。但し、その対応策において事故による損失補てんの金額が100万円を超え
      るときその他その内容に照らし必要と認めるときは、代表取締役は取締役会を招集し、取締役会
      が審議・決議を行うものとします。
     (b)コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ.(b)乃至(e)該当事項のうち取締役会
      の審議・決議事項と判断されるものについては、速やかに代表取締役に報告し、代表取締役は当
      該案件について取締役会を招集し、取締役会が審議・決議を行います。またコンプライアンスオ
      フィサーは、事後対策の状況についても取締役会に報告するものとします。
     (c)コンプライアンスオフィサーは、報告を受けた上記ⅰ.(f)該当事項のうち重要な事項について
      は、速やかに代表取締役に報告するものとします。
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    c.モニタリング
     コンプライアンスオフィサーは以下の状況について定期的(少なくとも半期毎)にモニタリングを実施
    します。
    ⅰ.各部の業務遂行における法令諸規則等の遵守状況
    ⅱ.コンプライアンス・プログラムの進捗状況
      モニタリングの実施の結果について、コンプライアンスオフィサーは、本資産運用会社のコンプライ
     アンス規程に従い、上記b.の記載に準じて直ちに代表取締役、取締役会又は監査役に報告するものと
     します。
    d.コンプライアンス・プログラム

     コンプライアンスオフィサーは、良好なコンプライアンス態勢を実現するために、本資産運用会社の事
    業年度毎にコンプライアンス実践のための年度計画として、コンプライアンス・プログラムを策定しなけ
    ればなりません。
     コンプライアンス・プログラムは、以下の事項を含むこととします。
    ⅰ.コンプライアンス・マニュアルの整備計画
    ⅱ.内部統制の実施計画(体制整備、法令諸規則等の遵守状況のモニタリング)
    ⅲ.教育・研修計画
    e.組織にかかる内部監査体制

    ⅰ.内部監査体制
      内部監査はコンプライアンスオフィサーが統括・担当し、すべての組織及び職種を対象として行われ
     ます。
    ⅱ.内部監査の内容
      内部監査の内容は以下のとおりとし、コンプライアンスオフィサーが、年度監査方針・計画を定め、
     それに基づいて年度内の内部監査を実施します。
     (a)各組織の業務及び運営が関係諸法令、一般社団法人投資信託協会(以下「投資信託協会」といい
      ます。)が定める諸規則及び本資産運用会社の諸規程その他規制(以下「法令等」といいま
      す。)に従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査
     (b)各会議体における方針決定事項並びに契約書、規約、報告書、資料、広告宣伝物等が法令等に
      従って適正かつ効率的に行われているかどうかの内部監査
     (c)不正又は重大な過失の発見及び未然防止のための内部監査
     (d)その他必要な事項の内部監査
    ⅲ.内部監査結果に対する対応
      法令に反した役職員、あるいは社内規則等につき重大な違反行為を行った役職員に対しては、再研修
     プログラムを策定し、受講を義務付けます。但し、当該法令違反が軽微であるとコンプライアンスオ
     フィサーが判断した場合は、再研修プログラムの受講を免除することがあります。
      上記の他、コンプライアンスオフィサーは代表取締役からの特命により、内部監査を行うことがあり
     ます。
    ト.投資運用に関するリスク管理体制の整備状況

     後記「3 投資リスク (3)投資リスクに対する管理体制」をご参照下さい。
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  (5)【投資法人の出資総額】
     本書の日付現在の本投資法人の出資総額(純額)、発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数は次の
    とおりです。
    出資総額(純額)      41,684,544  千円

    発行可能投資口総口数
           2,000,000口
    発行済投資口の総口数
           253,777口
     本投資法人設立後、本書の日付現在までの出資総額(純額)及び発行済投資口の総口数の増減は次のとおり

    です。
         出資総額(純額)(千円)     (注1)
                発行済投資口の総口数(口)
     年月日
          増減   合計   増減   合計
    2005年 5月 2日 (注 2)
           150,000   150,000    750   750
    2005年11月29日   (注 3)

          4,104,000   4,254,000    21,600   22,350
    2005年12月27日   (注 4)

           5,130   4,259,130    27  22,377
    2006年 5月 1日 (注 5)

          2,487,537   6,746,667    13,500   35,877
    2006年 5月31日 (注 6)

           184,262   6,930,929    1,000   36,877
    2006年11月21日   (注 7)

          4,469,230   11,400,159    25,700   62,577
    2006年12月19日   (注 8)

           173,900   11,574,059    1,000   63,577
    2007年11月22日   (注 9)
          7,136,856   18,710,915    44,400   107,977
    2013年 5月 1日 (注 10)

          6,607,534   25,318,449    37,000   144,977
    2014年11月  4日 (注 11)

          4,777,574   30,096,023    28,800   173,777
    2016年11月21日   (注 12)

          12,134,434   42,230,457    83,000   256,777
    2019年 4月26日 (注 13)

          △545,913   41,684,544    △3,000   253,777
   (注1) 出資総額(純額)は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
   (注 2)本投資法人は、2005年5月2日に設立されました。
   (注 3)1口当たり発行価格200,000円(発行価額(引受価額)190,000円)にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により
     投資口を追加発行しました。
   (注 4)(注 3)に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社        (当時の商号は新光証券株式会社です。新光証券株式会社は、同
     社を存続会社として2009年5月7日付でみずほ証券株式会社と合併し、同日付で商号をみずほ証券株式会社に変更したため、
     現商号にて記載しています。以下、(注      6)及び(注 8)について同じです。)   が行ったオーバーアロットメントによる売出しに
     関連して、みずほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額190,000円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
   (注 5)1口当たり発行価格192,103円(発行価額(引受価額)184,262円)にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充
     当するため、公募により投資口を追加発行しました。
   (注 6)(注 5)に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みず
     ほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額184,262円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
   (注 7)1口当たり発行価格181,300円(発行価額(引受価額)173,900円)にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充
     当するため、公募により投資口を追加発行しました。
   (注 8)(注 7)に記載した公募増資にあたり、みずほ証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、みず
     ほ証券株式会社に対して1口当たり発行価額173,900円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
   (注 9)1口当たり発行価格167,580円(発行価額(引受価額)160,740円)にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投
     資口を追加発行しました。
   (注 10)1口当たり発行価格185,035円(発行価額(引受価額)178,582円)にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により
     投資口を追加発行しました。
   (注 11)1口当たり発行価格171,882円(発行価額(引受価額)165,888円)にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により
     投資口を追加発行しました。
   (注 12)1口当たり発行価格151,320円(発行価額(引受価額)146,198円)にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により
     投資口を追加発行しました。
   (注13)2019年3月27日から2019年4月4日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所にお
     ける市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口(3,000口)については、2019年4月22日に開
     催された本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2019年4月26日に消却しました。
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  (6)【主要な投資主の状況】
    2019 年10月31日(第 28期末)時点における主要な投資主の状況及び投資主構成は以下のとおりです。
   ① 主要な投資主の状況    (注1)
                   所有
                     比率
                   投資
              住所 (注2)
     氏名又は名称               (%)
                   口数
                     (注3)
                   (口)
  日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)                 41,803  16.47
            東京都中央区晴海一丁目8番11号
                   34,153  13.45
  スターツコーポレーション株式会社          東京都中央区日本橋三丁目4番10号
  日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)                 25,928  10.21
            東京都港区浜松町二丁目11番3号
  野村信託銀行株式会社(投信口)                  9,708  3.82
            東京都千代田区大手町二丁目2番2号
  資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)                  6,247  2.46
            東京都中央区晴海一丁目8番12号
  DFA INTERNATIONAL   REAL ESTATE SECURITIES   6300 BEE CAVE ROAD, BUILDING  ONE 
                   3,947  1.55
  PORTFOLIO          AUSTIN,  TX 78746 USA
                   3,313  1.30
  近畿産業信用組合          大阪府大阪市中央区淡路町二丁目1番3号
                   2,340  0.92
  上田八木短資株式会社          大阪府大阪市中央区高麗橋二丁目4番2号
                   2,000  0.78
  蔭山 恭一          滋賀県栗東市
                   1,939  0.76
  三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社          東京都千代田区丸の内二丁目5番2号
  日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口9)                  1,929  0.76
            東京都中央区晴海一丁目8番11号
                   1,671  0.65
  JPモルガン証券株式会社          東京都千代田区丸の内二丁目7番3号
                   1,511  0.59

  モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社          東京都千代田区大手町一丁目9番7号
                   1,464  0.57

  SMBC日興証券株式会社          東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
  STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY  FOR
  STATE STREET BANK LUXEMBOURG   SCA ON BEHALF  P.O. BOX 351 BOSTON,  MA 02101 USA  1,314  0.51
  OF ITS CLIENTS  :CLIENT OMNI OM25
            MERRILL  LYNCH FINANCIAL  CENTRE
  MLI STOCK LOAN         2KING EDWARD  STREET,  LONDON   1,313  0.51
            EC1A 1HQ, UK
            ONE LINCOLN  STREET,  BOSTON,  MA
  SSBTC CLIENT OMNIBUS  ACCOUNT             1,304  0.51
            02111 USA
            1585 BROADWAY,  NEW YORK, NY 10036
  MSCO CUSTOMER  SECURITIES              1,258  0.49
            USA
  UBS AG LONDON  A/C IPB SEGREGATED  CLIENT   BAHNHOFSTRASSE   45, 8001 ZURICH
                   1,129  0.44
  ACCOUNT          SWITZERLAND
                   1,000  0.39
  吉田商事株式会社          徳島県板野郡藍住町住吉江端151番3号
                   1,000  0.39
  米沢信用金庫          山形県米沢市大町五丁目4番27号
                   1,000  0.39
  播州信用金庫          兵庫県姫路市南駅前町110番地
                   147,271  58.03
          合計
  (注1)記載の情報は、投資主名簿等管理人である三井住友信託銀行株式会社作成の            2019 年10月31日現在の本投資法人の投資主名簿に記載され
   ている情報に基づいています。そのため、本書の日付現在、氏名又は名称、住所等が変更されている場合があります。
  (注2)個人投資主の住所の記載に当たっては、市区町村名までを記載しています。
   (注3) 比率は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第2位未満を切捨てて記載しています。
   ② 投資主構成

             投資口の状況
    区分
       金融機関(証券会
          その他の国内法人    外国法人等   個人その他   合計
       社を含みます。)
  投資主数(人)        52   178   98  14,027   14,355
  投資主数の割合(%)       0.36    1.24   0.68   97.72  100.00
  所有投資口数(口)       107,432    40,209   19,796   86,340  253,777
  所有投資口数の割合(%)       42.33    15.84   7.80   34.02  100.00
  (注)各区分の投資主数の割合及び所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入して記載しています。
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  2【投資方針】
  (1)【投資方針】
   ① 基本方針
    イ.基本方針
     本投資法人は、主として     不動産等資産(投信法施行規則第105条第1号ヘに定める不動産等資産をいいま
    す。)、  とりわけ  賃貸住宅等(賃貸住宅等の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (1) 主要な
    経営指標等の推移 ② 事業の概況 イ.当期の概況 a.投資法人の主な推移」をご参照下さい。)                 に投
    資して運用を行うことにより、中長期にわたり、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目的とし
    て、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、かかる資産運用に関する基本方針を踏まえ、運
    用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産に関する運用方針を以下のとおり定めています。
     なお、この運用ガイドラインは、現時点において本資産運用会社が、人口や世帯構成の推移、不動産市場
    の変化や入居者のライフスタイルの変化等を考慮して、最も適切であると考え制定したものです。そのた
    め、将来の環境の変化に応じて、本投資法人の投資の基本方針を最も適切に実現するために、変更されるこ
    とがあります。
    -本投資法人の名称と基本方針     -

     本投資法人の名称の一部である「プロシード(proceed)」は、「前進する」という意味で、本投資
    法人が、後記「ロ.賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築」に記載
    するように、スターツグループの有する賃貸住宅開発・運営におけるノウハウの活用等によって投資を
    積極的に展開することで、運用資産の着実な成長を目指すという姿勢を表しています。
     また、プロシードの名詞形である「プロシーズ(proceeds)」とは、取引・投資等による収入、収益
    を意味します。これは本投資法人が、賃貸住宅としての需要が最も集中する中小規模の賃貸住宅への投
    資を積極的に展開することで、中長期的かつ安定的な収益を目指すという姿勢を表しています。
     さらに「プロシード(proceed)」には「継続する」という意味もあり、本投資法人が投資対象とす
    る賃貸住宅にお住まいになる方々の快適で楽しい生活の継続が象徴されています。
    ロ.賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォリオ構築

     本投資法人は、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念を「地域毎の経済・社会動向が反映された賃
    貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間」として捉えていま
    す。そこで、地域毎の賃貸住宅市場の実態分析に加え、多様なライフスタイル、ライフステージに基づく入
    居者ニーズの分析に注力し、さらにスターツグループとの連携による商品開発やプロパティマネジメント業
    務の効率性の向上等により、ポートフォリオ構築における競争優位性を確保することを目指します。
     地域毎の賃貸住宅市場分析においては、首都圏主要都市を中心に全国的に拠点展開を図るスターツグルー
    プの情報収集・分析力を活用します。入居者ニーズの分析においては、スターツアメニティー株式会社にお
    けるリノベーションや営繕工事の実績、またスターツCAM株式会社における入居者ニーズに合致した商品
    企画・設計(単身女性向け賃貸マンション、免震構造賃貸マンション等)の実績に根差した情報収集・分析
    力を活用します。かかる分析を踏まえ、地域別ポートフォリオとしては、入居者ニーズが堅調な首都圏主要
    都市を主たる投資対象地域としつつ、全国的に拠点展開を図るスターツグループのネットワークを活用して
    政令指定都市及び地方主要都市も投資対象地域としたポートフォリオの構築を目指します。また、住戸タイ
    プ別ポートフォリオとしては、ファミリータイプを中心としつつ、多様な入居者ニーズを分析してその収益
    特性をポートフォリオに反映させ、特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目指します。
     プロパティマネジメント業務においては、管理・運営面での効率性を追求する見地から、すべての物件に
    対して一貫した業務体制を構築することを目指します。かかる体制の構築のため、当該業務は、原則的に                  プ
    ロパティマネジメント    会社への一括委託を予定しています。さらに、プロパティマネジメント業務とリーシ
    ング業務の緊密な連携を企図し、プロパティマネジメント会社を通じてリーシング業務を再委託する体制を
    構築することで、一層の効率性を追求することとします。具体的には、所定の社内手続を経て、スターツア
    メニティー株式会社が    プロパティマネジメント    会社として選定された運用資産について、プロパティマネジ
    メント業務における一括管理の経験を有するスターツアメニティー株式会社と不動産仲介事業を行うスター
    ツピタットハウス株式会社の全国店舗網及びネットワークを活用して、より高い効率性が追求されることに
    なります。これによって、オフィスビルや商業施設等よりも相対的に手間がかかる傾向にある賃貸住宅の管
    理・運営面において競争優位性を確保することを目指します。
     以上の賃貸住宅市場・入居者ニーズ分析やスターツグループとの連携を踏まえ、賃貸住宅市場全体への
    ソーシングアプローチは勿論、取得価格の高騰をもたらす要因の一つである過度な取得競争に晒され難い中
    小規模の賃貸住宅への投資を積極的に展開することで、資産規模の着実な成長を目指します。さらに本投資
    法人においては、スターツグループの実績・ノウハウが活用できる「住まい」の周辺領域として、マンス
    リーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を
    見込むことができる不動産等への投資も企図しており、賃貸住宅等の各用途の収益特性を的確に反映させ、
    かつ賃貸住宅中心のポートフォリオにおける特定の用途への偏在リスクを軽減することを目指します。
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     以上のように、本投資法人においては、賃貸住宅市場における「住まい」の基本概念に基づくポートフォ
    リオ構築において、スターツグループを活用することで不動産市場の中での競争優位性を実現し、もって運
    用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指します。
    ハ.ポートフォリオの特徴

    a.賃料変動、入居者層の需要の変動に対応したポートフォリオの構築
     賃貸住宅等の需要は、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される建物の賃貸借より相対的に経
    済・社会情勢の変動の影響を受けにくく、賃料相場の変動リスクが相対的に低いことが特徴として挙げら
    れます。このような賃貸住宅等における賃料相場の相対的な安定性が確保されているという特徴を活かし
    て、本投資法人は、安定した収益の確保に留意したポートフォリオ構築を目指します。また、賃貸住宅等
    の需要構造の変化に配慮しつつ、単身者、DINKS、ファミリー等の様々なライフステージの入居者向
    けの賃貸住宅を投資対象資産に組入れることで、特定の入居者層における需要の変動による影響を可及的
    に低減することを目指します。
     さらに、主たる投資対象を賃貸住宅に据えつつ、賃貸住宅等の市場全体の賃料変動、入居者層の需要の
    変動を考慮し、「住まい」の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及
    び高齢者向け施設並びにその他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産等も投資対象に組入れ、
    特定の用途への偏在リスクの軽減を目指します。
    b.空室リスク・賃料未収リスクを考慮したポートフォリオの構築

     賃貸住宅等の特徴として、オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産と比較して物件規
    模、テナント規模がともに小さいことが挙げられます。かかる賃貸住宅等            を主な投資対象と   することで、
    オフィスビルや商業施設等の他の用途に供される不動産への投資より総資産に対する物件数、テナント数
    が相対的に多くなり、総資産に対する個々のテナントの占める割合が相対的に低くなることを想定してい
    ます。本投資法人は、かかる特徴を活かしつつ、プロパティマネジメント業務において一貫した業務体制
    の構築等による効率性の追求、空室リスクや賃料未収リスクが相対的に低いポートフォリオの構築を目指
    します。
    c.入居者ニーズを考慮した投資対象地域の選定

     本投資法人は、人口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さから賃貸住宅需要が他都市と比較して
    堅調に推移していることを背景として、入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域とし
    ます。他方、政令指定都市及び地方主要都市における収益性の高い物件も投資対象とすることで、特定の
    地域に偏在することによるリスク(地震による被災リスク、不動産市況変動リスク等)を軽減するととも
    に、収益性の向上を目指します。
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   ② 成長方針
    イ.スターツグループとの協力関係による成長性
     本投資法人は、本資産運用会社を通じて、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、
    スターツグループとの広範な協力関係を構築しています(パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約
    の内容に関しては、後記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略」を
    ご参照下さい。)。かかる協力関係の下で       、本投資法人は   、前記「1投資法人の概況 (4)投資法人の機
    構 ②投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス」を遵守しつつ、以下に詳述するス
    ターツグループ各社の役割・特徴を活かし、資産規模の着実な成長と運用資産の管理運営コストの削減、稼
    働率の向上や賃料単価の上昇等を目指します。
    <スターツグループ   との協力関係及びスターツグループの概要       >
    (注)本図に記載のスターツグループ各社との連携については、本資産運用会社の所定の社内手続を経て行われています(社内









     手続の詳細については、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用
     会社の意思決定プロセス d.マスターリース会社・プロパティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセス」
     をご参照下さい。なお、物件情報提供契約及びパイプラインサポート契約の締結についても、マスターリース会社・プロ
     パティマネジメント会社・リーシング会社の選定等のプロセスと同様に、本資産運用会社のコンプライアンス委員会及び
     投資委員会による審議及び法令等遵守状況の確認並びに取締役会決議を経て行われています。)。
     スターツグループは、スターツコーポレーション株式会社を           持株会社  とし、遊休地を中心とした資産有効
    活用コンサルティングに伴う賃貸住宅等の建築請負、設計・企画及び施工監理等を行うスターツCAM株式
    会社、不動産営業店舗「ピタットハウス」を中心に不動産の売買及び賃貸の媒介を行うスターツピタットハ
    ウス株式会社、分譲住宅(戸建又はマンション)の企画・開発及び販売等を行うスターツデベロップメント
    株式会社並びに企業の社宅管理業務の受託事業等を主たる事業とするスターツコーポレートサービス株式会
    社を中核に、建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業、高齢者介
    護事業及び信託業等を営む会社で構成される企業グループです。スターツグループは、「総合生活文化企
    業」を標榜し、地域に根ざした営業展開をその特徴としています。かかる地域密着型営業展開を基軸とし
    て、1969年の創業(会社設立は1972年)以来、着実に不動産営業店舗網を拡大し、ピタットハウス店舗網と
    して全国  666 店舗( 2019 年9月30日現在。フランチャイズ店舗     (注) を含みます。)を有するに至っており、不
    動産仲介事業において全国規模の地域密着型ネットワークを構築することを目指しています。
     商品開発においては、スターツCAM株式会社と女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」を発行してい
    るスターツ出版株式会社との連携により、入居者ターゲットを単身女性に特化した賃貸住宅の開発を行う
    等、エンドユーザーの嗜好を的確に反映できるよう努めています。なお、(C-25)プロシード本所吾妻橋
    や(C-41)プロシード西新井オザリア棟は、このような単身女性向け賃貸マンションの商品企画・開発を
    通じてスターツグループが得た入居者ニーズを反映させて開発された物件です。また、建物の耐久性の向上
    に加えて入居者の生命や財産を守る目的で、免震構造の賃貸住宅の開発も行っています。(C-41)プロ
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    シード西新井、(C-56)プロシード篠崎2、(C-65)プロシードTX流山セントラルパーク等が免震構造
    物件です。
     ホテル事業では、スターツホテル開発株式会社が「ホテル ルミエール葛西」、東京ディズニーリゾー
    ト・パートナーホテル「ホテル エミオン 東京ベイ」及び「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスク
    エア」 、「ホテル ルミエール西葛西」及び「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」の運営
    を、スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社が「沖縄ナハナ・ホテル&スパ」の運営を行っています。
     高齢者介護事業では、スターツケアサービス株式会社が首都圏           を中心に  グループホーム等の高齢者施設・
    保育施設の運営を行っており、本投資法人が保有する高齢者向け施設(C-76)ライフサポートレジデンス
    船堀駅前のサービス付き高齢者向け住宅事業及び小規模多機能型居宅介護事業のオペレーター                となっていま
    す。 但し、同じく本投資法人が保有する      高齢者向け施設   である(G-23)グループホームたのしい家        大正
    については、株式会社ケア21がオペレーターとなって         います。なお、   スターツアメニティー株式会社はス
    ターツケアサービス株式会社及び株式会社ケア21に対し本物件を一括賃貸しています。
    両社 の概要は下記をご参照下さい(2019年      9月30日現在)。
     事業者名     本店所在地     代表者氏名   資本金  設立年月
    株式会社ケア21

        大阪府大阪市北区堂島二丁目     2番2号 依田 平  100百万円  1993年11月
    スターツケアサービス

                    2003年 7月
        東京都江戸川区中葛西三丁目37番4号       山﨑 千里  100百万円
    株式会社
    両社との賃貸借契約の概要は後記「      5 運用状況  (2) 投資資産  ③ その他投資資産の主要なもの

    ニ.賃貸借状況の概要    d.主要なテナントの概要 ⅱ.主要なテナントへの賃貸条件」の            (注8)及び(注
    12) をご参照下さい。
     不動産管理事業においては、スターツアメニティー株式会社はじめ、スターツグループ各社が管理を行っ
    ている住宅の管理戸数(賃貸人からの管理受託戸数及び借上社宅等を目的とした法人賃借人の賃借代理戸数
    をいい、オフィスビル・駐車場等の戸数は含みません。)          は2019 年9月30日の時点で  約66万戸の実績を有
    し、スターツグループの建築案件をはじめとし、他社建築案件・管理物件を対象に管理戸数を拡大していま
    す。近年では、不動産管理事業により確立した地域密着型の営業体制によって、中古物件の資産価値を高め
    るリノベーション等の賃貸住宅管理から派生するビジネスに事業領域を拡大しています。
    (注)フランチャイズ店舗とは、ピタットハウスネットワーク株式会社との間でフランチャイズ契約を締結したスターツグルー
     プ以外の会社が不動産営業を行っている店舗をいいます。
    ロ.外部成長戦略

    a.外部成長戦略の基本方針
     本投資法人は、上記で述べた賃貸住宅を取り巻く経済・社会動向を踏まえ、             本資産運用会社を通じて、
    パイプラインサポート契約及び物件情報提供契約等に基づき、スターツグループとの広範な協力関係を構
    築し、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー
    株式会社及びスターツCAM株式会社による情報提供並びに情報提供会社の拡充をはじめとして、スター
    ツグループ各社の協力のもと、運用資産の取得機会の拡大を図り、資産規模を着実に成長させることを目
    指します。
    b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦略

    ⅰ.物件情報の提供及びウェアハウジング機能
      本資産運用会社は、本投資法人の資産運用業務に関連して、スターツコーポレーション株式会社、ス
     ターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社からのウェアハウジング機能(以
     下に定義されます。)の提供や物件情報の取得等を目的としてパイプラインサポート契約を締結し、ま
     た、スターツCAM株式会社からの物件情報の取得を目的として物件情報提供契約を締結し、もって、
     スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式
     会社及びスターツCAM株式会社(以下、本項において総称して又は個別に「サポート会社」といいま
     す。)による協力体制を構築しています。具体的には、パイプラインサポート契約及び物件情報提供契
     約に基づき、運用資産の取得に関連して       サポート会社  の保有する物件情報   のすべて  を本資産運用会社が
     優先的に受領することが可能となっており、これにより、サポート会社の分譲住宅事業における物件情
     報を活用し、また、サポート会社が土地の有効活用事業で培った賃貸住宅開発のノウハウを傾注して、
     様々な物件を安定的に取得することを目指しています。さらに、サポート会社が              PFI (注) や公募プロ
     ポーザルコンペ等により優先交渉権等を獲得した開発事業を通じて、大型賃貸住宅物件を取得すること
     が可能となっています。
      また、スターツグループは土地仕入から建物の企画・設計・施工・リーシングまでを一貫して実施し
     ており、スターツグループの開発物件について本投資法人が取得を検討する場合には、パイプラインサ
     ポート契約に基づき、稼働率が一定の基準に達するまでサポート会社又はサポート会社が設立した特別
     目的会社が物件を取得して保有する機能(以下「ウェアハウジング機能」といいます。               開発物件以外の
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     物件については、本投資法人が取得を検討する場合に、パイプラインサポート契約に基づき、                サポート
     会社 又は サポート会社  が設立した特別目的会社が物件を取得したうえで、本投資法人が取得するまでの
     間、 当該物件を保有する機能をいいます。以下同じです。         )を利用することが可能であり、かかるウェ
     アハウジング機能により、完工及び稼働率安定までの物件保有リスクを回避することが可能となってい
     ます。
      そして、本投資法人が増資による物件取得資金を調達するまでの間、かかるウェアハウジング機能を
     利用することにより、資産取得時の総資産に対する有利子負債の比率を安定的に推移させることが可能
     となります。
      なお、外部成長の過程においては、資産の質的向上のためには、本投資法人は、必要に応じて運用資
     産の譲渡を行うことがあります。本資産運用会社はサポート会社が運用資産の譲渡先として有力な候補
     であるとの認識のもと、適時に迅速な運用資産の譲渡を実現するため、サポート会社及びサポート会社
     が設立した特別目的会社又はその子会社から取得した運用資産に限り、以下の自主ルールに従い、その
     譲渡に関する優先検討権をサポート会社に付与しています。
     (a)優先検討権付与の対象となる運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社は優先的にサポート会社に
     対し、譲渡を申し入れ、かかる申入先の比較において譲渡先にふさわしいと本資産運用会社が判断
     した申入先と売買契約締結に向けて誠実に協議を行います。
     (b)優先検討権を付与するか否かにかかわらず、運用資産の譲渡に際して、本資産運用会社はサポート
     会社に対し、直近の鑑定評価額を譲渡価格の下限として、譲渡を申し入れます。
     (c)一定の期間内にサポート会社と購入条件について合意が得られず、又は当該資産の購入を見送る旨
     の通知があった場合には、本資産運用会社は当該資産の譲渡を第三者に申し入れることができま
     す。
     (d)第三者に購入意向がない、もしくは第三者の購入条件がサポート会社の購入条件を下回り、かつそ
     の時点においても当該資産の譲渡の方針に変更がない場合、本資産運用会社はサポート会社に再度
     譲渡の申入れを行うことができます。
     (注) PFI (Private  Finance Initiative)とは、公共施設等の建設、維持管理、運営等に民間事業者の持つ資金力、経営
     能力及び技術的能力を導入する事業方法をいいます。以下同じです。
    ⅱ.スターツグループが有する開発ノウハウの有効活用

      スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウを活かした物件への投資により、投資物件の多
     様性を確保します。また、スターツグループの地域密着型の事業展開によるネットワークを通じたきめ
     細かな物件情報を入手、分析することによって、地域内で安定的に稼働が見込める物件に投資し、もっ
     て資産規模の着実な成長を目指します。
      スターツグループの「住まい」に関する開発ノウハウとしては、具体的には以下の4点が期待され、
     このような開発ノウハウにより多様な物件への投資を目指します。
     (a)スターツCAM株式会社が開発した「高床免震工法」(特許取得済)を用いた免震構造賃貸マン
     ション、ペット対応マンションやデザイナーズマンション等の商品開発により、競合賃貸住宅との
     差別化を図り、賃貸住宅市場における競争力を維持すること
     (b)スターツ出版株式会社が発行する女性向け情報誌「OZ(オズ)マガジン」とのタイアップによ
     り、働く女性が安心して快適に住むことのできる女性向け賃貸マンション「オザリア」を開発する
     等、ライフスタイルの変化に柔軟に対応した賃貸住宅を提案すること
     (c) PFI 、独立行政法人都市再生機構等の案件における事業プロポーザルを通じ、事業者に選定され、
     大規模住宅の整備を行うこと
     (d)「住まい」の周辺領域にあるホテル等に対する開発、運営能力を有していること
    ⅲ.利益相反回避のための施策

      なお、本資産運用会社では、物件取得及び譲渡の方法に関して、スターツグループとの利益相反を回
     避するため、取締役会に加えて、コンプライアンス委員会及び外部専門家を加えた投資委員会を組織し
     て、取締役会決議に加えて、コンプライアンス委員会及び投資委員会での決議を経なければならないも
     のとされています(詳しくは、前記「1 投資法人の概況  (4)投資法人の機構 ② 投資法人の
     運用体制 ハ.委員会」及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係
     人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さ
     い。)。
     ハ.内部成長戦略

    a.内部成長戦略の基本方針
     本投資法人は、後記「⑧ 運営管理方針」の記載に従い所定の社内手続により、              マスターリース会社・
    プロパティマネジメント    会社を選定し、運用資産の管理運営コストの削減、稼働率の上昇や賃料単価の上
    昇を図り、安定した収益の確保を目指します。
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    b.スターツグループとの協力関係による内部成長戦略
    ⅰ.プロパティマネジメント会社の一元管理による業務の効率化
      本投資法人は、前記「a.内部成長戦略の基本方針」に基づき、所定の社内手続によりスターツアメ
     ニティー株式会社が   マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社として選定された取得済資産に
     関しては、スターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース契約に基づき、当該取
     得済資産のすべての信託受益権の受託者(以下「信託受託者」といいます。)に対して同社が                プロパ
     ティマネジメント   会社としてプロパティマネジメント業務を提供する関係にあります。同社に             プロパ
     ティマネジメント業務を    一括委託することにより、一貫した業務体制をとることが可能となり、その結
     果、物件の稼働状況や家賃の収納等の情報を各物件間で統一管理することができるとともに、                プロパ
     ティマネジメント   会社に対する指図の迅速化、スケールメリットを活かした修繕費用の低減、システム
     化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減等を通じて、管理運営コストの削減を図ることが可能
     となると考えています。
     ≪スターツアメニティー株式会社による管理の特徴≫
     ・地域密着型の営業体制に基づく情報力
     ・24時間365日の顧客応対コールセンター
     ・滞納の未然防止の徹底を目指した滞納管理システムの活用
     ・システム化された退去業務、巡回業務による費用の削減
     ・システム化された修繕業務による工期の短縮と費用の削減
     ・金融機関と直結した精算管理
     ・入居者ニーズを反映した営繕工事による資産価値の維持
     ・リノベーション工事による資産価値の向上
    ⅱ.マスターリース契約を活用した収益の安定化

      本投資法人は、信託受託者及びスターツアメニティー株式会社と締結している各種のマスターリース
     契約の形態を組み合わせて活用することで、物件が所在する地域の賃貸市場やその中で当該物件が有す
     る競争力を勘案して収益の向上を目指しつつ、一時的な賃貸市場の変動や新築時の稼働率の変動を回避
     し、本投資法人の収益の向上及び安定化を目指します。主なマスターリースの形態は下記(a)から(c)の
     とおりです。なお、物件の個別状況に応じ、事務所・店舗部分と住居部分で別形態のマスターリース契
     約を採用する等、同一の物件において下記(a)から(c)を併用することがあります。
     (a)パス・スルー型マスターリース契約
      マスターリース   会社と マスターリース契約に基づく転借人たるテナント(以下「          エンドテナン
     ト」といいます。)   との間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテナントから支払われ
     た賃料等と同額の金銭がマスターリース賃料となり、これを、信託受託者を通じて本投資法人が収
     受し、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用はすべて信託受託者及び本投資法
     人が負担する契約形態です。稼働が順調な場合は、収入の上昇分を得られる可能性がありますが、
     稼働が低迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合には、不動産賃貸事業損
     益が減少する可能性があり、不動産賃貸事業損益の変動が比較的大きい契約形態となっています。
     本投資法人では、原則としてこの形式のマスターリース契約を採用しています。
     (b)固定賃料型マスターリース契約
      マスターリース   会社とエンドテナントとの間で締結されている転貸借契約に基づき現にエンドテ
     ナントから支払われた賃料等にかかわらず、        マスターリース   会社と信託受託者及び本投資法人の間
     であらかじめ約定した固定賃料を、信託受託者を通じて本投資法人が収受する契約形態です。収入
     の変動が限定的になり、修繕費や定期保守代金等の一般的に賃貸事業に必要な費用のほとんどは                マ
     スターリース  会社が負担をしますので、収入の上昇分を得られる可能性はありませんが、稼働が低
     迷した場合や退去工事等が重なり修繕費の支払いが集中した場合でも、不動産賃貸事業損益が減少
     する可能性が極小化されている契約形態となっています。本投資法人では、物件周辺の賃貸住宅市
     場における物件供給状況や人口動態等の一時的な変動による影響を回避する目的で、この形式のマ
     スターリース契約を採用することがあります。
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     (c)最低賃料保証型マスターリース契約
      「パス・スルー型マスターリース契約」の持つ収入の上昇分を得られる可能性と「固定賃料型マ
     スターリース契約」の不動産賃貸事業損益の安定化という両契約の特長をあわせた契約形態で、エ
     ンドテナントから支払われた賃料等が      マスターリース   会社と信託受託者及び本投資法人の間であら
     かじめ約定した賃料を下回る場合には、本投資法人は信託受託者を通じて当該約定賃料を収受し、
     エンドテナントから支払われた賃料等があらかじめ約定した賃料を上回る場合には、当該賃料等と
     同額の金銭を信託受託者を通じて本投資法人が収受することができる契約形態です。具体的には、
     新築物件で稼働が安定するまでの間の収入が不安定な期間は、約定した賃料を収受し、稼働が安定
     し、実際の賃料収入が約定賃料を上回った場合には、実際の賃料収入を収受することができる契約
     形態です。
    ⅲ.リーシング業務の再委託による業務の緊密化

      本資産運用会社では、スターツアメニティー株式会社がリーシング業務の再委託先を選定するに
     際して、本投資法人の運用にとって有利となると判断する場合には、所定の社内手続によりスター
     ツピタットハウス株式会社を再委託先として選定することを承認しています。スターツアメニ
     ティー株式会社とスターツピタットハウス株式会社との間の転貸借代理委託契約に基づき、リーシ
     ング業務を同社に再委託することにより、プロパティマネジメント業務とリーシング業務の緊密化
     を図ることが可能となり、稼働率の向上を目指します。
      また、本投資法人は、リーシング業務に関して、入居者ニーズにあった商品設定やサービスシス
     テムの開発能力、地域毎の賃貸住宅市場の把握等を実現できる能力を備えた会社を再委託先として
     採用することが重要と考えています。スターツピタットハウス株式会社は、その特徴としては、広
     範な店舗網を活かした相互顧客紹介、多様な情報媒体による募集体制、テレビコマーシャルや看板
     等による宣伝広告、ホスピタリティーを重視した接客等があり、十分なリーシング能力を有してい
     るものと考えています。
    ⅳ.「プロシード」ブランドの統一

      本投資法人は、ブランドによる知名度の向上と差別化も重要な戦略と考え             ています。そこで、本投資
     法人は、今後は一般の不動産流通市場から       取得する物件について、本投資法人の名称の一部である「プ
     ロシード」という名称を付与したうえで、長期的安定的投資運用を前提としたプロパティマネジメント
     業務として、資本的支出を計画的に行うことで、物件のグレード、美観の維持・向上に努め、入居者に
     も「プロシード」ブランドの優位性を訴求していくことを目指します。            本投資法人は、   かかるプロパ
     ティマネジメント業務を通じて入居者にとって快適で安全なレベルまで建物の管理状況を引き上げるこ
     とにより、「プロシード」ブランドのブランドイメージを高めつつ、かかるブランド統一の相乗効果と
     して稼働率の向上と賃料収入等の向上を実現することを目的として、内部成長の実現に取り組みます。
     また、スターツグループとの協力関係により、開発段階からブランド名を冠し、より強くブランドイ
     メージを訴求する方法にも取り組みます。
    ⅴ.利益相反回避のための施策

      本資産運用会社は、前記「ロ.外部成長戦略 b.スターツグループとの協力関係による外部成長戦
     略 ⅲ.利益相反回避のための施策」に記載したとおり、          マスターリース会社・プロパティマネジメント会
     社・リーシング会社の選定等に関して、スターツグループとの利益相反を回避する施策を講じていま
     す。
   ③ ポートフォリオ構築方針

     本投資法人は、ポートフォリオ構築に際して、賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにお
    ける賃料相場の変動リスク、空室リスク、及び賃料未収リスクの軽減並びに地域毎の賃貸住宅需要における人
    口及び産業の集中度や経済基盤の確立度の高さに留意し、以下に定める事項を総合的に勘案したうえで、下記
    の割合によるポートフォリオの構築を行います。
    a.賃貸住宅等の各用途が有する収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の用途への偏在リ
     スクを軽減させること(用途別ポートフォリオ方針)
    b.入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象地域としつつ、特定の地域に集中することによ
     る偏在リスクを軽減すること(地域別ポートフォリオ方針)
    c.ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入
     居者層への偏在リスクを軽減させること(住戸タイプ別ポートフォリオ方針)
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    イ.用途別ポートフォリオ方針
     用途別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
                    価格比率
      投資対象        特徴
                   (注2)(注3)
          単身向け、DINKS向け、ファミリー向け等、通常
          の賃貸住宅です。専門のオペレーターに運営を委託す
          ることを想定した学生向けマンションや、法人による
    ① 賃貸住宅                70%以上
          数部屋単位の借上げを想定した社宅(又は寮)もこの
          中に含みます。   (注1)
          家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅で
          す。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門の
    ② マンスリーマンション
          オペレーターとマスターリース契約を締結し、一括賃
    (=短期滞在マンション)
          貸することを想定しています。     (注1)
          家具付きで寝具交換、フロントサービス等のサービス
          提供がある賃貸住宅です。独自の運営組織とノウハウ
                    25%以内
    ③ サービスアパートメント     が必要なため、専門のオペレーターとマスターリース
          契約を締結し、一括賃貸することを想定しています。
          (注1)
          主として宿泊特化型の    ホテルを想定していますが、こ
          れに限りません   。独自の運営組織とノウハウが必要な
    ④ ホテル
          ため、専門のオペレーターとマスターリース契約を締
          結し、一括賃貸することを想定しています。
          有料老人ホーム等の形式の賃貸住宅      及び介護老人福祉
          施設等の介護保険施設(これらに付随する医療施設等
          を含みます。)を想定していますが、これらに限りま
    ⑤ 高齢者向け施設                10%以内
          せん 。独自の運営組織とノウハウが必要なため、専門
          のオペレーターとマスターリース契約を締結し、一括
          賃貸することを想定しています。
          賃貸住宅等のいずれにも該当しない用途であり、主と
          して本資産運用会社が兼業する不動産コンサルティン
    ⑥ その他     グ業務により建築企画等を行ったPFI、PPP,市          25%以内
          街地再開発事業等による開発物件等を想定しています
          が、これに限りません    。
    (注1)店舗等と併用   される物件  についても投資できるものとします。但し、こうした店舗併用         物件 については、  原則として
     上記①乃至③の用途の   面積が建物全体(駐車場、駐輪場等の面積は除きます。)の50%以上を占める物件であること
     を基準とします。
    (注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
    (注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する         賃貸住宅等  の用途別価格比率が一定の期間目標値と整合し
     ない場合があります。
    ロ.地域別ポートフォリオ方針

     地域別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
         地域区分  (注1)       価格比率  (注2)(注3)
    首都圏主要都市                70%以上
    政令指定都市(上記に含まれる都市を除きます。)                20%以内
    地方主要都市  (上記に含まれる都市を除く     県庁所在地等  )      10%以内
    (注1)この表にない地域であっても、政令指定都市又は地方主要都市への通勤圏と判断できる場合(概ね半径20km圏内)は
     それぞれの地域に組入れ可能とします。以下同じです。
    (注2)「価格比率」は、「各区分の物件の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出します。
    (注3)経済情勢及び不動産市況等により、本投資法人が保有する         賃貸住宅等  の地域別価格比率が一定の期間目標値と整合し
     ない場合があります。
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    ハ.住戸タイプ別ポートフォリオ方針
     住戸タイプ別のポートフォリオの目標は以下のとおりです。
                    面積比率
      住戸タイプ区分        特徴
                    (注3)
          <主な想定入居者像>
          学生や社会人を中心とした単身者
          <想定入居人員>
          1人
    シングルタイプ               20%~50%
          <専有面積>
          18㎡~28㎡程度
          <間取り>
          ワンルーム、1K、1DK
          <主な想定入居者像>
          ゆとりを求める単身者や利便性を重視するDINKS
          や幼児1人程度がいる家族
          <想定入居人員>
    DINKSタイプ     1人~3人          5%~25%
          <専有面積>
          28㎡~45㎡程度
          <間取り>
          1LDK、2DK
          <主な想定入居者像>
          利便性とともに住環境の良さを重視する、子供がいる
          家族世帯
          <想定入居人員>
          2人以上
    ファミリータイプ               30%~60%
          <専有面積>
          45㎡程度以上
          <間取り>
          2LDK、3DK、3LDK以上
    (注1)物件毎に周辺のエリア性を考慮して検討の上、個別物件の選定の適否を判断します。なお、住戸毎の面積比率の計算
     根拠は専有面積に基づくものとします。
    (注2)住戸タイプ別ポートフォリオ方針には、前記「イ.用途別ポートフォリオ方針」所定の「④ ホテル               」及び「 ⑤ 高
     齢者向け施設」については含まれていません。
    (注3)中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において
     一定の期間、住戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
   ④ 個別物件の選定方針

     個別物件の取得に当たっては、賃貸住宅を中心とし、収益性とリスクを総合的に勘案して安定的収入が見込
    める物件を選定することとしています。かかる物件を選定するための基準は以下のとおりです。
     項目        物件選定方針
    構造   木造 (但し、耐火建築物であるものは除きます。)        及び軽量鉄骨造以外の構造であること
      新耐震設計基準に適合する物件であること
    築年数
      原則として取得時において20年以内の物件であること
      地域性に鑑み賃貸需要が見込めると判断できる立地であり、中長期的に良好な住環境が維
    立地
      持される見込みがある物件であること
      取得時における   PML (注) は20%以下であること
    耐震性
    (注) PML (Probable  Maximum Loss)の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10%
     であるような地震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失の再調達価
     格に対する割合で表されます。
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   ⑤ デューデリジェンス基準
     運用資産の選定に際しては、投資家の利益を最大化することを目的として、外部の第三者である専門家に                  対
    し、 不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク診断報告書等の各種デューデリジェンスレポート
    の作成を委託する等、外部の専門家の調査や助言を得ながら、当該物件に存在するリスクを明確にしたうえ
    で、収益性とリスクを総合的に勘案して的確な判断を行うものとします。具体的な調査項目は以下のとおりで
    す。
     調査項目          内容
   物理的調査
        建物主要構造・規模・築年数・設計・施工業者等
        主要仕上(屋根、外壁、床、壁、天井等)
        電気設備、給排水衛生設備、空調設備、昇降機、搬送機、防災設備、駐車場等
        の状況
    建物調査
        都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画
        法」といいます。)・建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含み
        ます。以下「建築基準法」といいます。)等関連法令に対する遵法性
        大規模修繕計画及び管理計画の良否及びその実施の状況
        緊急修繕項目及び費用、大規模修繕計画の見込み
        現地調査・  敷地使用履歴等の資料収集分析、ヒアリング等        による有害又は汚染
        物質の可能性に関する報告書の取得等による調査
    環境・土壌汚染リスク調
        上記調査の結果、汚染の可能性があるとされた場合、試料採取・化学的分析に
        よる ホルムアルデヒド・   VOC (揮発性有機化合物)、フロン・ハロン、耐火被
    査
        覆用吹付け石綿(アスベスト)、      PCB (ポリ塩化ビフェニル)等の有害又は汚
        染物質の有無の確認に関する報告書の取得等による調査
        新耐震設計基準に適合する物件であること
    地震リスク調査
        PML が、ポートフォリオ全体で10%以下、個別物件に対するもので20%以下で
        あること
   法律的調査
        所有権及び所有権以外の権利関係
        信託受益権については信託契約の内容
        土地の境界確認書や越境に係る覚書等の内容
        賃貸借契約・転貸借契約等の状況
    権利関係調査
        借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約・協定等の内
        容
        借地権に関する対抗要件具備の状況、借地権譲渡時の承諾料の有無及び金額
        共有物不分割特約及びその旨の登記の有無、共有者間における債権債務関係
        敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分禁止の措置
    境界調査     境界標の有無、隣接地との境界確定の状況
   経済的調査
        一般的要因(人口の状態、経済動向、土地利用計画及び規制等)
        地域要因(交通利便性、住環境、生活利便施設との近接性、公共施設との近接
        性等)
    市場調査
        取引市場の動向(地価水準、利回り等)
        賃貸市場の動向(賃料水準、賃貸条件、稼働率等)
        各テナントの契約内容(賃貸面積、賃料、共益費等)
        賃料支払状況及びその他の契約内容の履行状況
    テナント調査
        各テナントの信用力(反社会的勢力との関わりがないことの調査を含みま
        す。)
        収益(賃料、一時金、共益費、その他の収入)の適正性
        大規模修繕計画に基づく積立金の方針・措置
        費用(委託管理費、水道光熱費、修繕費等)の適正性
    キャッシュ・フロー調査
        テナント誘致の競争力の有無
        対象不動産の処分可能性
     なお、  高齢者向け施設   のオペレーターに選定するにあたっては、上記通常の不動産取得の際のデューデリ
    ジェンスに加え、本資産運用会社が自ら同施設に赴き、施設長等運営責任者へのヒアリングを通じて、オペ
    レーターの運営実績及び信用力等に関する事項を検討し、オペレーターが適切に              高齢者向け施設   の運営を行う
    ことが可能であるかを調査・確認します。
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   ⑥ 開発案件への投資方針
     本投資法人は、取得時において安定的に賃貸収入を生み出している物件の取得を原則としますが、建築中の
    物件について、竣工後のテナント確保が十分可能と判断され、かつ完工・引渡しリスクが極小化されていると
    判断できる場合には、当該物件の竣工前に、当該物件の竣工を停止条件の内容とする取得契約の締結も検討す
    ることができるものとします。
   ⑦ 保険付保方針

    イ.地震保険の付保
     本投資法人は、地震の発生により生じる予期せぬ損害に対応するために、地震              PML10%以上の物件につ
    いては、原則として   地震保険の付保を行います。但し、保険会社による地震保険の引き受けが困難となった
    場合や地震保険の料率が合理的でないと本資産運用会社が判断した場合は、地震保険の付保を行わない場合
    もあります。
    ロ.損害保険の付保

     本投資法人は、火災等の災害や不慮の事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三
    者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、各物件の特性に応じた適切な内容の火災保険(破損・
    汚損特約、家賃保険特約)、機械保険及び施設管理者賠償責任保険の付保を行います。
   ⑧ 運営管理方針

    イ.運用及び維持管理の方針
     運用及び維持管理の基本方針は運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指すものとします。
    ロ.リーシング方針

     運用資産の賃貸に際しては、中長期的に安定的な収益を確保するために、良質な賃貸入居者を確保するこ
    とを目指して運用を行うことを目的として、以下の方針を踏まえ適切な運営を図るものとします。
    a.周辺相場の動向や市場環境の変化に対応するよう積極的に情報を収集し、適正な賃料水準を設定、維持
     するものとします。
    b.良質な入居者を確保するために入居審査項目を明確化し、リーシング会社に遵守させるものとします。
    c.リーシング会社の選定にあたっては、次項に定める選定方針のとおり、本投資法人の利益の最大化に寄
     与する会社を選定するものとします。
    ハ. マスターリース会社・プロパティマネジメント        会社・リーシング会社の選定方針

     プロパティマネジメント業務については、入居者に対する24時間体制での対応が行える等のきめ細やかな
    対応を広範な物件所在地において均質かつ適切な運営管理コストで行えるよう、一貫した業務体制の構築を
    目指します。そのため、    プロパティマネジメント    会社へ物件の用途に応じて一括委託するものとします。ま
    た、原則として、プロパティマネジメント業務のうちリーシング業務については、募集力があり、リーシン
    グコストが適切なリーシング会社に      プロパティマネジメント    会社から再委託させることで、     プロパティマネ
    ジメント  会社とリーシング会社の緊密な連携を図り、効率的な集客等による稼働率の上昇を実現することを
    目指します。このように運営経費を低コスト化し、高稼働率を確保することで収益性を高めることを目指し
    ます。 プロパティマネジメント    会社の選定における意思決定プロセスについては、前記「1 投資法人の概
    況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ホ.本資産運用会社の意思決定プロセス d.                 マス
    ターリース会社・プロパティマネジメント       会社・リーシング会社の選定等のプロセス」及び後記「第二部 
    投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルー
    ル ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
    また、本投資法人とプロパティマネジメント会社は、契約事務の簡素化等を目的として、原則としてマス
    ターリース契約を締結することとします。そのため、マスターリース業務を行うプロパティマネジメント                  会
    社の選定にあたっては、複数の候補の中から       本投資法人に対して最も有利となるような会社を選定するもの
    とします。
    ニ. マスターリース会社・プロパティマネジメント        会社・リーシング会社の選定プロセス

    マスターリース会社   ・プロパティマネジメント    会社・リーシング会社の選定に際しては、運用ガイドラインそ
    の他の本資産運用会社の社内規程に定める基準に従い、複数の候補先(但し、取得予定物件について既にプ
    ロパティマネジメント業務を行っている会社がある場合には、当該会社を含みます。)から、見積りの取得
    やヒアリング等の情報収集を通じて、下記の条件について比較検討を行います。
    a.前項の選定基準
    b.プロパティマネジメント業務の受託可能エリア
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    c.プロパティマネジメント業務の内容(報酬水準、レポート作成業務、プロパティマネジメント業務、建
     物管理業務、一般修繕対応、大規模修繕対応、最小引受手数料等)
    d.滞納保証業務(報酬水準、保証範囲(賃料、共益費、更新料、退去修繕費)等)
    e.マスターリース契約(マスターリース形態、料率水準、期間、費用負担等)
    f.リーシング業務(リーシング会社の募集体制、募集可能エリア、広告料等)
     本資産運用会社は、上記のとおり確認した条件について総合的に分析を行い、かかる分析に基づき                 マス
    ターリース会社  ・プロパティマネジメント   会社の候補先を選定します。あわせて、       プロパティマネジメント   会社から
    リーシング業務を再委託するリーシング会社の候補先を選定します。
    ホ. マスターリース会社・プロパティマネジメント        会社・リーシング会社の選定等の意思決定プロセス

    マスターリース会社   ・プロパティマネジメント会社    ・リーシング会社の選定等の意思決定プロセスについては
    前記「1  投資法人の概況    (4)投資法人の機構    ② 投資法人の運用体制    ホ.本資産運用会社の意思決定
    プロセス  d. マスターリース会社・プロパティマネジメント        会社・リーシング会社の選定等のプロセ
    ス」、及び後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 
    (2)本投資法人の自主ルール ② 本自主ルールの適用範囲」をご参照下さい。
     本書の日付現在、本投資法人及び本資産運用会社は取得資産の           マスターリース会社・プロパティマネジメ
    ント 会社の選定について、上記手続を経ており、利害関係人であるスターツアメニティー株式会社にマス
    ターリース業務・プロパティマネジメント業務を委託し、スターツアメニティー株式会社から利害関係人で
    あるスターツピタットハウス株式会社にリーシング業務を再委託しています。スターツアメニティー株式会
    社を マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社として、スターツピタットハウス株式会社をリーシ
    ング業務の再委託先として、それぞれ選定及び承認した主な理由は以下のとおりです。
    a.スターツアメニティー株式会社について
    ⅰ.資本金・売上高・従業員数・組織体制・資格者の人数・管理戸数・マスターリースの実績等から管理
     水準、業務受託、内部管理体制、業績動向等に懸念がないこと
    ⅱ.滞納立替を行う対象が、賃料・共益費・更新料・退去修繕費とすべての債権を広範囲にカバーしてい
     ることで、賃料不払いリスクを軽減できること
    ⅲ.手数料に滞納立替手数料が含まれており、他社に比べ、管理コスト面が優位であること
    b.スターツピタットハウス株式会社について
    ⅰ.ホームページや、駅前を中心とした店舗網等の募集手段を通じて、入居者を直接集客することが可能
     となるため、広告料を抑制することができること
    ⅱ.他の賃貸仲介専門業者等とも緊密に連携を取ることで、安定的に入居者の確保を見込めること
    ヘ. マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社・リーシング会社の管理・監督方針

    a. マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社との一体的な管理運営
     本資産運用会社は、管理運営計画に基づき、        マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社と、個々
    の運用資産毎に、以下の事項に関する確認及び対応について協議を行います。
    ⅰ.前月までの収支状況と予算対比
    ⅱ.既存テナントの動向(賃料等債権回収状況、テナントからの要請や苦情の有無、その対処状況、賃貸
     借契約更改状況等)
    ⅲ.賃貸市場の動向に関する検討及び新規テナント募集のための営業活動の状況
    ⅳ.建物管理状況(躯体や設備のメンテナンス状況、修繕工事の実施状況、その必要性の検討等)
    ⅴ.遵法性に関する状況
    ⅵ.居住環境や近隣等周辺環境の状況
    ⅶ.管理経費削減を含む収益性向上の検討
    ⅷ.その他、本投資法人において協議が必要と考える事項
    b. マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社・リーシング会社のモニタリング
     本資産運用会社は、原則として6ヶ月毎に、        マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社の運営実
    績に関し、以下の業務毎にモニタリングを行い、        マスター  リース会社・  プロパティマネジメント    会社に対
    し、業務内容の変更や改善の指示を行うほか、必要に応じて          マスター  リース会社・  プロパティマネジメント
    会社の変更を行います。
    ⅰ.建物保守管理業務
    ⅱ.リーシング業務
    ⅲ.修繕・資本的支出等
    ⅳ.入出・口座・台帳管理
    ⅴ.立ち上げ・引継ぎ(物件組入れ時、売却時対象)
    ⅵ.受託者負担内容見積業務
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    ⅶ.その他(関係官庁等との折衝・事務・報告等)
    ⅷ.再委託業務の内容(入居審査業務、賃貸借契約の締結業務、契約金受領業務、更新契約締結業務、更
     新料等の受領業務)
   ⑨  譲渡 方針

     運用資産については、原則として短期での        譲渡 は行わず、中長期的に保有することとします。運用資産を          譲
    渡する場合は、不動産市況、当該運用資産が所在するエリアの将来的な不動産市況、当該運用資産の将来的な
    収益の予測、当該運用資産について今後発生する大規模修繕に関する計画、ポートフォリオ構成を考慮して総
    合的に判断したうえで、    譲渡 の是非を決定するものとします。
   ⑩ 財務戦略

    イ.基本方針
     金利環境を的確に把握し、資産規模の着実な成長と投資主への安定的な金銭の分配を維持することを基本
    的な方針とします。
    ロ.エクイティ・ファイナンス

     運用資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金利環境を的確に把握し、投資口の希薄化に配慮しつつ、
    投資口の追加発行を実行します。
    ハ.デット・ファイナンス

    a.借入の方針
     資金調達コストの低減と金利変動リスクの最小化を図り、金利環境を的確に把握しつつ、長期・短期の
    借入期間、固定・変動の金利形態等、資金調達方法のバランスを考慮したうえで、以下の方針に従って借
    入又は投資法人債の発行を行います。
    ⅰ.借入先は、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置
     法」といいます。)第67条の15     第1項第1号ロ(2)   に規定される機関投資家(以下「機関投資家」とい
     います。)に限るものとします。
    ⅱ.資金調達コスト及び金利変動リスクを低減し、固定・変動の金利形態、期間、担保設定の有無等の諸
     条件を、複数の機関投資家と交渉の上、比較し決定するものとします。
    b.有利子負債比率
     原則として有利子負債の総資産に対する比率の上限を60%とし、安定的に推移させることを目標としま
    す。但し、資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
    c.投資法人債の発行
     安定的な資金調達の手段として投資法人債を発行することがあります。
    d.コミットメントライン
     必要資金の機動的な資金調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度設定又は随
    時借入の予約契約を締結する場合があります。
    ニ.自己投資口の取得及び消却

     資本効率の向上及び投資主還元を目的として、自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。検
    討にあたっては、中長期的な投資主価値向上の観点から、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状
    況、市場環境等を慎重に見極めたうえで実施の可否を判断するものとします             。
   ⑪ 開示方針

     本投資法人は、常に投資家の立場に立った、正確、迅速かつ公平な情報開示に努めることを開示についての
    基本的な方針とします。具体的には以下のとおりです。
    イ.本投資法人は、資産運用に関する情報、投資家に対して開示すべき情報について、正確、迅速かつ公平な
    情報開示を行うことができるよう、情報の集約体制を整え、これを維持することに努めます。
    ロ.本投資法人は、前記イ.に従って集約された情報についての開示の要否、内容及び時期等について、これ
    を速やかに検討し、決定するものとします。
    ハ.本投資法人が行う情報開示は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、投資信託協会等がそれぞれ定
    める方法、様式に従って行います。
    ニ.本投資法人は、上記法令規則等が要請する開示事項以外にも、可能な限り迅速かつ正確な情報開示を行う
    よう努めます。
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  (2)【投資対象】
   ① 投資対象とする資産の種類
    イ.主たる投資対象とする特定資産(規約第28条)
     本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、主として以下の特定資産に投資するものとします。
    なお、金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有価証券が発行さ
    れていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして本イの規定を適用するものとします(以
    下、ロ及びハにおいて同じです。)。
    a.不動産
    b.不動産の賃借権
    c.地上権
    d.次に掲げるものを信託する信託の受益権
    ⅰ.金銭(信託財産を主として上記a.からc.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的と
     するものに限ります。)
    ⅱ.不動産
    ⅲ.不動産の賃借権
    ⅳ.地上権
    e.匿名組合出資持分(当事者の一方が相手方の行う上記a.からd.までに掲げる資産の運用のために出
     資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から
     生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持
     分」といいます。))
    f.金銭の信託の受益権であって、信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資とし
     て運用することを目的とするもの
    g.裏付けとなる資産の2分の1を超える金額を        上記a.からf.に掲げる資産     (以下「不動産等」といいま
     す。)に投資することを目的とする以下の資産対応証券等(          以下、本号ⅰ.乃至ⅳ.    の特定資産をあわ
     せて「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」といいます。なお、裏付けとなる資産の2分
     の1を超える金額とは、原則として当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した
     金額から規約第32条第2項に定める敷金等を控除した金額の2分の1を超える金額をいいます。)
    ⅰ.資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。以下「資産流動化
     法」といいます。)第2条第9項に定める優先出資証券
    ⅱ.資産流動化法第2条    第13項及び  第15項に定める特定目的信託の受益証券(上記d.及びf.に掲げる信
     託の受益権を除きます。)
    ⅲ.投信法第2条第7項に定める受益証券
    ⅳ.投信法第2条第15項に定める投資証券
    ロ.主たる投資対象以外の特定資産(規約第29条)

     本投資法人は、規約第26条に定める基本方針に従い、上記イ.に掲げる特定資産の他、以下に掲げる特定
    資産に投資することがあります。
    a.投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号、その後の改正を含みます。以下
     「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定めるデリバティブ取引に係る権利
    b.預金  (下記 j. に定める譲渡性預金を除きます。)
    c. 投信法施行令第3条第7号に定める金銭債権
    d. コール・ローン
    e.金融商品取引法第2条第1項第1号に定める国債証券
    f.金融商品取引法第2条第1項第2号に定める地方債証券
    g.金融商品取引法第2条第1項第3号に定める特別の法律により法人の発行する債券
    h.金融商品取引法第2条第1項第4号に定める資産流動化法に規定する特定社債券
    i.金融商品取引法第2条第1項第5号に定める社債券(但し、転換社債券及び新株予約権付社債券を除きま
     す。)
    j.譲渡性預金
    k.金融商品取引法第2条第1項第12号に定める貸付信託の受益証券
    l.金融商品取引法第2条第1項第15号に定めるコマーシャル・ペーパー
    m.信託財産を主として上記b.乃至l.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭
     の信託の受益権
    n.有価証券(規約第28条及び上記a.乃至m.に該当するものを除きます。)
    o.投信法施行令第3条第11号に定める再生可能エネルギー発電設備
    p.投信法施行令第3条第12号に定める公共施設等運営権
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   ハ.特定資産に付随する資産(規約第30条)
     本投資法人は、規約第26条に定める資産運用の基本方針のために必要若しくは有用と認められる場合に限
    り以下に掲げる特定資産に付随する資産に投資することがあります。
    a.商標法(昭和34年法律第127号、その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用
     使用権若しくは通常使用権をいいます。)
    b.温泉法(昭和23年法律第125号、その後の改正を含みます。)において定める温泉の源泉を利用する権
     利及び当該温泉に関する設備
    c.著作権法(昭和45年法律第48号、その後の改正を含みます。)に基づく著作権等
    d.民法(明治29年法律第89号、その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。)第280条に規定さ
     れる地役権
    e.動産(民法で規定されるもののうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたものを
     いいます。但し上記ロ.o.に該当するものを除きます。)
    f.上記a.乃至e.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
    g.資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資
    h.民法第667条に規定される組合の出資持分(不動産、不動産の賃借権            又は 地上権を出資することにより
     設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。)
    i.各種保険契約に係る権利(不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等への投資に係
     るリスクを軽減することを目的とする場合に限ります。)
    j.不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に付随して取得するその他の権利
    k.地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号、その後の改正を含みます。)に基づく算
     定割当量その他これに類似するもの、又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)
   ② 投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合

     投資基準及び用途別、地域別、住戸タイプ別等による投資割合については、前記「(1)投資方針」をご参
    照下さい。
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  (3)【分配方針】
   ① 金銭の分配(規約第35条第1号、第2号、第3号)
     本投資法人は、以下の方針に従って金銭の分配を行うものとします。
    イ.本投資法人の資産の運用によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法
    及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に準拠して決算期毎に計算される利益の金額と
    します。
    ロ.分配金額は、租税特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の配当可能利益の額(以下「配当可能利

    益」といいます。)の100分の90に相当する金額(但し、法令改正等により当該金額の計算に変更があっ
    た場合には変更後の金額とします。以下同じです。)を超えて分配するものとして、本投資法人が決定す
    る金額とします(但し、分配可能金額を上限とします。)。なお、本投資法人は資産の維持又は価値向上
    に必要と認められる長期修繕積立金、支払い準備金、分配準備積立金            並びに これらに類する積立金及び引
    当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができるものと
    します。
    ハ.分配可能金額のうち、分配金に充当せず留保したものについては、本投資法人の資産運用の対象及び方針

    に基づき運用を行うものとします。
   ② 利益を超えた金銭の分配(規約第35条第4号)

     本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の100分の90に相当する金額に満たない場合               、経済環境、不動
    産市場、賃貸市場等の動向により本投資法人が最適と判断する場合、又は本投資法人における法人税等の課税
    負担を軽減することができる場合、規約第35条第2号に定める分配金額に、             法令等の定める金額を限度とし
    て、本 投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。
   ③ 分配金の分配方法(規約第35条第5号)

     分配金は金銭により分配するものとし、決算期最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録
    投資口質権者を対象に、原則として決算期から3ヶ月以内に投資口の所有口数又は登録投資口質権の対象たる
    投資口の口数に応じて分配するものとします。
   ④ 分配金の除斥期間(規約第36条)

     分配金は支払い開始の日から満3年を経過したときは、本投資法人はその支払義務を免れるものとします。
    なお、未払分配金には利息をつけないものとします。
   ⑤ 本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配に当たっては、投資信託協会の定める規則等に従うものと

    します。
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  (4)【投資制限】
   ① 規約に基づく投資制限
     本投資法人の規約に基づく投資制限は以下のとおりです。
    イ.借入金及び投資法人債にかかる制限(規約第41条)
    a.本投資法人は、資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、運用資産の取得資金、賃貸を行う
     不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金の支払、運転資金若しくは債務の返
     済(敷金及び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等を使途とし、借入又
     は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行を行うことができます。
    b.上記a.の場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。
    c.本投資法人の借入金と投資法人債の限度額は各々5,000億円を上限とします。但し、借入金と投資法人
     債とをあわせて、その合計額が5,000億円を超えないものとします。
    d.借入を行う場合、借入先は、機関投資家に限るものとします。
    ロ.他のファンドへの投資(規約第28条第7号)

     本投資法人は、資産流動化法第2条第9項に定める優先出資証券、資産流動化法第2条               第13項及び  第15項に
    定める特定目的信託の受益証券(但し、金銭(信託財産を主として不動産、不動産の賃借権               、地上権、不動
    産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とするものに限ります。)、不動産、
    不動産の賃借権   又は 地上権に係る信託の受益権を除きます。)、投信法第2条第7項に定める受益証券並びに
    投信法第2条第15項に定める投資証券に投資することができます。但し、上記については、不動産等を主た
    る投資対象とし、上記それぞれの財産(当該財産の総額に不動産等及びその他の資産の評価損益を加減した
    金額から敷金又は保証金等これらに準じる金銭を控除した金額)の2分の1を超える金額を不動産等に投資す
    ることを目的とするものに限ります。
    ハ.その他の投資制限(規約第31条)

     本投資法人は、投資主の利益を最優先し、特定の第三者に利益を供することを意図した投資は行いませ
    ん。
    前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 ロ.主たる投資対象以外の特定資産」に掲げる
    金銭債権及び有価証券は、積極的に投資を行うものではなく、安全性又は換金性を勘案した運用を図るもの
    とします。
     前記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 ロ.主           たる 投資対象以外の特定資産」に掲げる
    デリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジ
    することを目的とした運用に限るものとします。
   ② 金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限

     本投資法人は、金融商品取引法及び投信法による投資制限に従います。主なものは以下のとおりです(な
    お、以下は本投資法人に課せられる投資制限のすべてを網羅するものではありません。)。
    イ.資産運用会社による運用の制限
     登録投資法人は資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければなりませんが、資産運用会
    社は、資産の運用に係る業務に関して一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法人が一定
    の投資制限に服することになります。かかる資産運用会社に対する禁止行為のうち、              後記「第二部 投資法
    人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」に記載の             利害関係人との取引制限を除
    き、主なものは以下のとおりです。
    a.自己取引等
     自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融
     商品取引法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品
     取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣
     府令第52号、その後の改正を含みます。以下「業府令」といいます。)第128条で定めるものを除きま
     す。
    b.運用財産相互間の取引

     運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第2
     号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させ
     るおそれのないものとして業府令第129条で定めるものを除きます。
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    c.第三者の利益を図る取引
     特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価格、指標、数値又は対価の額の変動
     を利用して自己又は投資法人以外の第三者の利益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行
     うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第3号)。
    d.投資法人の利益を害する取引

     通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が投資法人の利益を害することとなる条件
     での取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第42条の2第4号)。
    e.分別管理が確保されていない場合の売買等の禁止

     以下の権利又は有価証券について、当該権利又は有価証券に関し出資され、又は拠出された金銭(これ
     に類するものとして金融商品取引法施行令(昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下
     「金商法施行令」といいます。)で定めるものを含みます。)が、当該金銭を充てて行われる事業を行
     う者の固有財産その他当該者の行う他の事業に係る財産と分別して管理することが当該権利又は有価証
     券に係る契約その他の法律行為において確保されているものとして内閣府令で定めるものでない場合
     に、当該権利についての取引(金融商品取引法第2条第8項第1号、第2号又は第7号から第9号までに掲げ
     る行為をいいます。)を行うこと(金融商品取引法第40条の3)。
    ⅰ.金融商品取引法第2条第2項第5号又は第6号に掲げる権利
    ⅱ.金融商品取引法第2条第1項第21号に掲げる有価証券(金商法施行令で定めるものに限ります。)
    ⅲ.金融商品取引法第2条第2項第7号に掲げる権利(金商法施行令で定めるものに限ります。)
    f.その他業府令で定める取引

     上記のほか、資産運用会社が行う運用行為のうち、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、
     又は金融商品取引業の信用を失墜させるものとして業府令で定める以下の行為(金融商品取引法第42条
     の2第7号、業府令第130条)。
    ⅰ.自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運
     用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第1号)
    ⅱ.自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行うことを内容とした
     運用を行うこと(業府令第130条第1項第2号)
    ⅲ.第三者の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額又は市場の状況に
     照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第3
     号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第3号)
    ⅳ.他人から不当な取引の制限その他の拘束を受けて運用財産の運用を行うこと(業府令第130条第1項第
     4号)
    ⅴ.有価証券の売買その他の取引等について、不当に取引高を増加させ、又は作為的な値付けをすること
     を目的とした取引を行うことを内容とした運用を行うこと(業府令第130条第1項第5号)
    ⅵ.第三者の代理人となって当該第三者との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(資
     産運用会社が、あらかじめ個別の取引毎にすべての権利者に当該取引の内容及び当該取引を行おうと
     する理由を説明し、当該権利者の同意を得て行うものを除きます。)(業府令第130条第1項第6号)
    ⅶ.その他業府令に定める内容の運用を行うこと
    ロ.同一株式の取得制限

     登録投資法人は、同一の法人の発行する株式を、当該株式に係る議決権の総数の100分の50を超えて取得
    することができません(投信法第194条第1項、投信法施行規則第221条)。但し、国外の特定資産につい
    て、当該特定資産が所在する国の法令の規定その他の制限により、不動産の取得若しくは譲渡、貸借又は管
    理の委託に係る取引を行うことができないものとして投信法施行令に定める場合において、専らこれらの取
    引を行うことを目的とする法人の発行する株式を取得する場合はこの限りではありません(投信法第194条
    第2項、投信法施行令第116条の2)。
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    ハ.自己投資口の取得及び質受けの制限
     投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることができません。但し、次
    に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するときは、この限りではありません(投信法第80条第
    1項)。
    a.その資産を主として投信法施行令に定める特定資産に対する投資として運用することを目的とする投資
     法人が、投資主との合意により当該投資法人の投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた
     場合
    b.合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
    c.投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
    d.その他投信法施行規則で定める場合
    ニ.子法人による親法人投資口の取得制限

     他の投資法人の発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資法人(親法人)の投資口につ
    いては、次に掲げる場合を除くほか、当該他の投資法人(子法人)は、取得することができません(投信法
    第81条第1項及び第2項)。なお、他の投資法人の発行済投資口の過半数の投資口を、親法人及び子法人又は
    子法人が有するときは、当該他の投資法人はその親法人の子法人とみなされます(投信法第81条第4項)。
    a.合併後消滅する投資法人から親法人の投資口を承継する場合
    b.その他投信法施行規則で定める場合
   ③ その他

    イ.有価証券の引受け
     本投資法人は、有価証券の引受けは行いません。
    ロ.信用取引

     本投資法人は、信用取引は行いません。
    ハ.集中投資

     集中投資について制限はありません。但し、ポートフォリオの投資比率に関する本投資法人の運用方針に
    ついては、前記「(1)投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針」をご参照下さい。
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  3【投資リスク】
   (1)本投資口への投資に関するリスク要因
    以下には、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載していま
   す。但し、以下は本投資口への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外の
   リスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産信託受益権その他の資産についてもほぼ同様
   に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて追加で発生するリスクもあります。また、本投資法人の
   取得済資産に特有のリスクについては、後記「5運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの 
   ヘ.取得済資産にかかる信託不動産の個別概要」をあわせてご参照下さい。
    本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、
   回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。
    以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることもある
   と予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資産額の低下その他財務
   状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
    各投資家は、自らの責任において、本項及び本書の本項以外の記載事項を慎重に検討したうえで本投資口に関
   する投資判断を行う必要があります。
    本項に記載されているリスク項目は以下のとおりです。

   ① 本投資口の性格に関するリスク

   イ.投資口・投資証券の商品性に関するリスク
   ロ.本投資口の払戻しがないことに関するリスク
   ハ.本投資口の市場性に関するリスク
   ニ.本投資口の価格変動に関するリスク
   ホ.投資口の希薄化に関するリスク
   ヘ.自己投資口の取得等に関するリスク
   ト.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク
   チ.本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク
   ② 本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

    イ.本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
    ロ.本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
    ハ.収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク
    ニ.資金調達に関するリスク
    ホ.有利子負債比率に関するリスク
    ヘ.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク
    ト.資産運用会社の兼業業務によるリスク
    チ. プロパティマネジメント    会社に関するリスク
    リ.本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク
    ヌ.スターツグループに依存しているリスク
    ル.インサイダー取引規制に     関する リスク
    ヲ.本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
   ③ 不動産に関するリスク

    イ.不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
    ロ.不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスク
    ハ.災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
    ニ.不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク
    ホ.法令の制定・変更に関するリスク
    ヘ.売主の倒産等の影響を受けるリスク
    ト.共有に関するリスク
    チ.区分所有建物に関するリスク
    リ.借地物件に関するリスク
    ヌ.開発物件に関するリスク
    ル.有害物質に関するリスク
    ヲ.賃料収入に関するリスク
    ワ.不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
    カ.転貸借に関するリスク
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    ヨ.テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
    タ.マスターリースに関するリスク
    レ.不動産の地域的な偏在に関するリスク
    ソ.不動産鑑定評価額に関するリスク
    ツ.テナント集中に関するリスク
    ネ.投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク
    ナ.フォワード・コミットメント等にかかるリスク
    ラ.高齢者向け施設に関するリスク
   ④ 信託受益権に関するリスク

    イ.信託受益者として負うリスク
    ロ.信託受益権の流動性リスク
    ハ.信託受託者の破産等にかかるリスク
    ニ.信託受託者の不当な行為に伴うリスク
   ⑤ 会計、税制に関するリスク

    イ.減損会計の適用に関するリスク
    ロ.導管性要件に関するリスク
    ハ.利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分できないリスク
    ニ.支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク
    ホ.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
    へ.同族会社に該当するリスク
    ト.借入にかかる導管性要件に関するリスク
    チ.投資口を保有する投資主数に関するリスク
    リ.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
    ヌ.一般的な税制の変更に関するリスク
   ⑥ その他

    イ.専門家報告書等に関するリスク
    ロ.匿名組合出資持分への投資に係るリスク
   (2)各リスク項目についての詳細は、以下のとおりです。

   ① 本投資口の性格に関するリスク
    イ.投資口・投資証券の商品性に関するリスク
     投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回り
    の如何は、経済状況や不動産及び証券市場等の動向、本投資法人の業務又は財産の状況に影響されるもので
    あり、譲渡による換価時に投資金額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。本投資法人は前
    記「2 投資方針 (3)分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定で
    すが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。また本投資口
    に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、金融機関の預金と
    異なり預金保険等の対象でもありません。本投資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本
    投資法人が解散を命ぜられた場合には、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、
    投資金額の全部又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
    ロ.本投資口の払戻しがないことに関するリスク

     本投資口は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型です(規約第7
    条)。従って、投資主が本投資口を換価する手段は、原則として第三者に対する売却(金融商品取引所に上
    場されている場合には金融商品取引所を通じた売却を含みます。)に限られます。但し、本投資法人が、投
    資主との合意により本投資口を有償で取得することは可能です。また、金融商品取引所における本投資口の
    流動性の程度によっては、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引できなかったり、本投資法人の
    投資口1口当たりの純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない場合や、本投資口の譲渡自体が事実
    上不可能となる場合があります。
    ハ.本投資口の市場性に関するリスク

     本投資口は、東京証券取引所に上場されていますが、本投資口を投資主の希望する時期及び条件で取引で
    きることは保証されていません。従って、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざるを得ない
    場合や本投資口の譲渡自体が不可能な場合があり得ます。
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     さらに、本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場
    規程に定める上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止される可能性があります。上場廃止
    後は東京証券取引所における本投資口の売却は不可能となり、投資主は保有する本投資口を第三者に対して
    相対で譲渡する他に換価手段がないため、投資主の換価手段が大きく制限されることとなります。
    ニ.本投資口の価格変動に関するリスク

     本投資口の市場価格は、金融商品取引所における需給関係や、不動産関連資産への投資の動向、他の資産
    への投資との比較、証券市場の状況、金利情勢、経済情勢等様々な要因の影響を受けます。また、地震等の
    天災その他の事象を契機として、不動産への投資とそれ以外の資産への投資との比較により、不動産投資信
    託全般の需給が崩れない保証はありません。
     本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権(以下「投資対象不動産等」といいます。)を主な投資対象
    としていますが、投資対象不動産等の価格は、不動産市況、社会情勢等の影響を特に受けやすいといえま
    す。さらに、投資対象不動産等の流動性は一般に低いので、望ましい時期及び価格で投資対象不動産等を売
    却することができない可能性があり、そのために実際の売却時までに価格が下落する可能性等もあります。
    これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の価値の下落をもたらす可能
    性があります。その他、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社
    に対して監督官庁による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落するこ
    とがあります。これらの要因により本投資法人の保有する資産の価値が下落すれば、本投資口の市場価格の
    下落をもたらす可能性があります。
     また、東京証券取引所の不動産投資信託証券に係る市場の将来的な規模並びに同市場における流動性の不
    確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影響を及ぼす可能性があります。
     なお、本投資口が金融商品取引所において一時的に大量に売却される場合、本投資口の市場価格が大幅に
    下落する可能性があります。
    ホ.投資口の希薄化に関するリスク

     本投資法人は、資産の取得若しくは修繕等、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済(預り敷金及
    び保証金の返還、借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てのために必要に応じ
    て規約に定める200万口を上限として、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額(投信法第82
    条第6項)で投資口を随時追加発行する予定です。投資口が追加発行された場合、既存の投資主が有する投
    資口の本投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合は当該既存の投資主が必要口数を新規に取得しない
    限り、希薄化します。また、本投資法人の営業期間中において追加発行された投資口に対して、その保有期
    間にかかわらず、既存の投資主が有する投資口と同額の金銭の分配が行われるため、既存の投資主が有する
    投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当
    たりの純資産額が影響を受けることがあります。また、追加発行が市場における投資口の需給バランスに影
    響を与えることもあり、本投資口の市場価格が悪影響を受ける可能性があります。
     なお、本投資法人が新投資口予約権の無償割当て(いわゆるライツ・オファリング)               を行った  場合にも、
    既存の投資主が割当てを受けた新投資口予約権を行使しない限り同様に希薄化し、また、本投資法人の投資
    口1口当たりの純資産額が影響を受けることがあります。
     これら諸要因により既存の投資主が悪影響を受ける可能性があります。
    へ.自己投資口の取得等に関するリスク

     本投資法人は、投資主価値の向上につながると判断した場合には役員会の決定に基づき自己投資口の取得
    を行うことがありますが、役員会で自己投資口の取得について決定が行われた場合でも、実際に投資口の取
    得が行われる保証はなく、また、行われた場合でも役員会で決定された上限に至るまで行われる保証はあり
    ません。加えて、取得した自己投資口は相当の時期に処分又は消却をしなければならず、必ずしも投資法人
    にとって有利な時期及び価格で処分できる保証はありません。また、自己投資口は貸借対照表上、純資産の
    控除項目として計上されることから、税引前当期純利益に比し、本投資法人が利益として実際に配当できる
    金額が自己投資口の金額分減少する可能性があり、結果として、決算期を超えて自己投資口を保有し続けた
    場合には、支払配当要件を満たすために(支払配当要件の詳細については、後記「⑤ 会計、税制に関する
    リスク ハ.利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク」をご参照
    下さい。)、一時差異等調整引当額の引当等の一定の手続きが必要となる可能性があります。
    ト.投資法人の法律上、税制上、その他諸制度の取扱いに関するリスク

     不動産又は不動産信託受益権等を主な運用対象とする投資法人の設立は、投信法並びに投信法施行令及び
    投信法施行規則の改正により2000年11月以降可能になりました。今後かかる投資法人に関する法律上、税制
    上その他諸制度上の取扱い及び解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに
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    伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資
    法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
    チ.本投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一でないことに関するリスク

     本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、本投資法人の意思決定に参画できる              ほか 、本投資法人に対
    して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一
    ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで
    確定し(投信法第131条第1項及び第2項)、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、
    必ずしも、決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決
    権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合にお
    いて、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれも除きます。)について賛成す
    るものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。さらに、本投資法人は、資産の運用に係
    る業務その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主によ
    る資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
   ② 本投資法人の仕組み又は関係者に関するリスク

    イ.本投資法人が倒産し又は登録を取消されるリスク
     本投資法人は、破産法(平成16年法律第75号、その後の改正を含みます。以下「破産法」といいま
    す。)、民事再生法(平成11年法律第225号、その後の改正を含みます。以下「民事再生法」といいま
    す。)及び投信法上の特別清算手続(投信法第164条)に服します。また、本投資法人は、投信法に基づい
    て投資法人としての登録を受けていますが、一定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取消さ
    れる可能性があります(投信法第216条)。その場合には、本投資口の上場が廃止され、本投資法人は解散
    し、清算手続に入ります。上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済
    (投資法人債の償還を含みます。)後の残余財産による分配からしか投資金額を回収することができませ
    ん。このため、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収を得ることができない可能性があります。
    ロ.本投資法人の投資方針の変更に関するリスク

     本投資法人の規約に定められている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の
    承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締役会が定めたより詳細な投資方針、運用
    ガイドライン等については、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投
    資法人の投資主の意思が反映されないまま、これらが変更される可能性があります。
    ハ.収入、費用及びキャッシュ・フローの変動に関するリスク

     本投資法人は、投資対象不動産等を主な投資対象としています。投資対象たる不動産及び不動産信託受益
    権の信託財産たる不動産(以下「投資対象不動産」といいます。)からの収入が減少し、又は投資対象不動
    産に関する費用が増大することにより、投資主への分配がなされず又は分配金額が減少することがありま
    す。
    a.収入に関するリスク
     本投資法人の収入は、最終的には投資対象不動産の賃料収入に主として依存しています。投資対象不動
    産にかかる賃料収入は、投資対象不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債
    務の不履行・遅延等により大きく減少し、キャッシュ・フローを減ずる要因となります。本書において開
    示されている過去の収支の状況や賃料総額は、当該資産の今後の収支と必ずしも一致するものではありま
    せん。また、新築物件については稼働率、収益率を過去の収支状況等から合理的に予測することが不可能
    であり、近隣物件の稼働実績や近隣の賃料相場等を参考に決定された想定賃料を用いて予測せざるをえ
    ず、かかる近隣の稼働率・想定賃料に基づく収支予測は当該資産の今後の収支と必ずしも一致するもので
    はありません。また、当該投資対象不動産に関して締結される賃貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料
    水準に比して適正な水準にあるとは限りません。
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    b.費用に関するリスク
     収入の減少だけでなく、退去するテナントヘの預り敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、投資対象
    不動産等の取得等にかかる費用の増大もキャッシュ・フローを減ずる要因となります。また、投資対象不
    動産に関する費用としては、減価償却費、租税公課、保険料、水道光熱費、管理委託費用、修繕費用等が
    あり、かかる費用の額は状況により増大する可能性があります。
    ニ.資金調達に関するリスク

     本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、機関投資家からの金銭の借入及び投資法人債の発行による資
    金調達を行うことがあります。その限度額は、金銭の借入及び投資法人債についてそれぞれ5,000億円(但
    し、合計して5,000億円を超えないものとします。)としています(規約第41条)。また、本投資法人が資
    金を調達しようとする場合、投資口の追加発行の方法によることもあります。
    a.調達条件に関するリスク
     金銭の借入及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、金利情勢その他の要因による影響を受けるた
    め、今後、本投資法人の希望する時期及び条件で金銭の借入及び投資法人債の発行を行うことができる保
    証はありません。借入及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左右され、変
    動金利の場合、その後の市場動向にも左右されます。一般的に、市場金利が上昇傾向にある場合、本投資
    法人の利払額は増加します。また、投資口が追加発行された場合、投資口の発行時期及び発行価格はその
    時の市場環境に左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができ
    ないこともあり得ます。さらにこの場合、前記「① 本投資口の性格に関するリスク ホ.投資口の希薄
    化に関するリスク」に記載のとおり、本投資口の市場価格に悪影響を及ぼすおそれがあります。
    b.財務制限条項に関するリスク

     本投資法人が金銭の借入又は投資法人債の発行を行う場合において、当該金銭の借入又は投資法人債の
    発行の条件として、投資主への金銭の分配を制約する等の財務制限条項が設けられたり、規約の変更が制
    限される等の可能性があり、このような制約が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する
    金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、金銭の借入若しくは投資法人債の発行の際に
    (又はその後において)運用資産に担保を設定した場合には、本投資法人が当該担保の設定された運用資
    産の 譲渡 を希望する際に、担保の解除の手続等を要することが考えられ、希望どおりの時期又は価格で売
    却できない可能性があります。
    c.弁済資金調達に関するリスク

     本投資法人のキャッシュ・フロー、金利情勢その他の理由により(投資対象不動産からのキャッシュ・
    フローの減少、評価額の下落等を理由として、借入金又は投資法人債の早期返済を強制される場合を含み
    ます。)、本投資法人が保有する運用資産を処分しなければ金銭の借入及び投資法人債にかかる債務の返
    済ができなくなる可能性があります。この場合、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分
    せざるを得ないこととなる場合があり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性がありま
    す。
    d.債務不履行に関するリスク

     本投資法人が金銭の借入又は投資法人債にかかる債務について債務不履行となった場合、それらの債務
    の債権者により本投資法人の資産に対して仮差押え等の保全処分、差押え等の強制執行又は担保権の実行
    としての競売等が行われることがあるとともに、本投資法人に対して破産等の倒産手続の申立てが行われ
    る可能性があります。
    e.余裕資金の運用に関するリスク

     本投資法人は、余裕資金を投資資金として運用する場合があります。このような場合には、想定した運
    用利益を上げることができず、又は元本欠損が生じる可能性があります。その結果、本投資法人の収益に
    悪影響をもたらす可能性があります。
    f.借入金の期限前返済及び投資法人債の期限前償還に関するリスク

     本投資法人の資産の売却等に伴って、借入金の期限前返済又は投資法人債の期限前償還を行う場合に
    は、期限前返済コスト(ブレークファンディングコスト等)が発生します。このコストは、その発生時点
    における金利情勢によって決定されることがあり、予測し得ない経済状況の変動によりコストが増大する
    可能性があります。
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    ホ.有利子負債比率に関するリスク
     低金利水準が続くと、一般的には投資法人の有利子負債比率(純資産に対する有利子負債の割合)が高く
    なり、レバレッジ効果が働いて投資法人の配当可能利益は増加します。しかしながら、金利が上昇すると支
    払利息が増加し、本投資法人の分配額が減少するおそれがあります。
    ヘ.資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者に関するリスク

    a.任務懈怠等に関するリスク
     本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事
    務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれら
    の者の能力、経験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に必
    要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。資産運用会社、資産保管会社及び一般
    事務受託者は、金融商品取引法及び投信法に基づき委託を受けた業務の執行について善良な管理者として
    の注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、投資法人に対し忠実に職務を遂行する義務
    (以下「忠実義務」といいます。)を負っています(金融商品取引法第42条、投信法第118条、第209条)
    が、これらの者による業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影
    響を及ぼす可能性があります。
    b.利益相反に関するリスク

     本投資法人の一般事務受託者、資産保管会社、資産運用会社又は資産運用会社の株主等、本投資法人に
    現在関与し又は将来関与する可能性がある法人は、それぞれの立場において本投資法人の利益を害し、自
    己又は第三者の利益を図ることが可能な立場にあります。これらの関係法人がそれぞれの立場において自
    己又は第三者の利益を図った場合は、本投資法人の利益が害される可能性があります。本資産運用会社
    は、本投資法人に対し善管注意義務と忠実義務を負うほか(金融商品取引法第42条)、金融商品取引法及
    び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されており、さらに自主的なルールとして「関
    連会社等との取引に関するルール」も定めています。しかし、本資産運用会社が、上記に反して、自己又
    は第三者の利益を図るため、本投資法人の利益を害することとなる取引を行った場合には、投資主に損害
    が発生する可能性があります。なお、本資産運用会社が、将来において別の投資法人等の資産運用を受託
    した場合、本投資法人と当該投資法人等との間でも、利益相反の問題が生じる可能性があります。
     金融商品取引法は、このような場合に備えて、金融商品取引業者等がその行う投資運用業に関して、そ
    の資産の運用を行う運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うことを原則として禁
    止する等の規定(金融商品取引法第42条の2第2号)を置いています。また、本資産運用会社においても、
    他の投資法人等の資産を運用することとなる場合には、当該他の投資法人等との間の利益相反の問題に対
    処するために必要な自主的ルールを策定することも想定されます。しかしながら、この場合に他の投資法
    人等の利益を図るため、本投資法人の利益が害されるリスクが現実化しないという保証はありません。な
    お、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務しています
    が、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。                 ま
    た、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届出を
    行っており、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務を受託しています。
    c.解除に関するリスク

     一定の場合には、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約が解約されることがありま
    す。投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関して第三者へ委託することが要求されているた
    め(投信法第117条、第198条、第208条)、各契約が解約された場合には、本投資法人は新たな第三者に
    委託する必要があります。しかし、本投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力
    と専門性を有する新たな受託者を選任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には本投資法人の存
    続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
    d.倒産等に関するリスク

     資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者のそれぞれが、破産手続、民事再生手続又は会社更生
    手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、それらの者に
    対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、さらに資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者
    との契約を解除されることがあります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすこと
    になり、また、場合によっては本投資口の上場が廃止される可能性もあります。そのような場合、投資主
    が損害を受ける可能性があります。
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    ト.資産運用会社の兼業業務によるリスク
     本資産運用会社が行っている兼業業務のうち、金融商品取引法第35条第4項に基づき承認を受けて行っ
    ている不動産コンサルティング業務については、顧客からの受託業務が本投資法人の取得又は処分の対象
    とする不動産に関わるものである場合に、本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず、不動産コンサ
    ルティング業務における顧客の利益を優先する等の利益相反の問題が発生し、その結果、本投資法人の利
    益を害する可能性があります。また、不動産コンサルティング業務における予期せぬ損失の発生により資
    産運用会社の経営状況が悪化することによって本投資法人の資産の運用に悪影響が生じ、その結果、本投
    資法人の利益を害する可能性があります。
     本資産運用会社では、それらに対する防止策として、社内規程において、不動産コンサルティング業務
    の顧客との間で「コンサルティング業務の業務範囲に関する確認書」を取り交わし、顧客と本投資法人と
    の間での物件売買及びそのための売買価格の査定業務等の利益相反が生じる可能性がある取引については
    業務の範囲に含まないことを事前に約したうえで不動産コンサルティング業務を受託すること、また、不
    動産コンサルティング業務にかかる損失の危険相当額及びその限度枠の設定・適用方法を定めてコンプラ
    イアンスオフィサーが定期的に     内部監査  を行い、コンプライアンス委員会への報告を行うこと等の措置を
    定めています。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリスクが生じ
    る可能性があります。
     また、本資産運用会社は、投資運用業の種別として投資一任契約に基づく投資運用業を追加する変更届
    出、及び金融商品取引業の種別として投資助言・代理業を追加する変更登録            を行っており、本投資法人以
    外の不動産ファンドの資産運用業務      及び投資助言業務   を受託することが可能となっています。本資産運用
    会社の顧客である不動産ファンドと本投資法人が、特定の資産の賃貸借、取得又は処分に関して競合し、
    本資産運用会社が本投資法人の利益を優先せず当該不動産ファンドの利益を優先し、あるいはかかる取扱
    いをしない場合においても同一の資産運用会社が運用又は助言を行う不動産ファンドにおいて取得機会が
    競合する結果、本投資法人の資産の賃貸借、取得又は処分に悪影響が生じ、本投資法人の利益を害する可
    能性があります。実際には、当該不動産ファンドが、東京都内において子育て支援施設を含む福祉貢献型
    建物の整備・促進を図る事業を投資対象とするものであるため、投資対象の地域及び用途に鑑みると、本
    投資法人との間で利益相反が生じる場合は限定的と考えていますが、本投資法人と当該不動産ファンド間
    における利益相反を防止するために、本投資法人の運用を行う投資部及び運用部と当該ファンドの運用又
    は助言を行うファンド運営事業部とを分け、投資部長とファンド運営事業部長の兼任を禁止する体制を
    執っています。また社内規程において、本資産運用会社が入手した物件情報については、原則として本投
    資法人に優先検討権がある旨を定めており、当該規程に基づき物件情報の適切な取扱いを確保していま
    す。しかし、本資産運用会社がこれらの措置を適切にとらない場合には、上記のリスクが生じる可能性が
    あります。また、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にとって望まし
    いと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結果として、本投資法人の収益
    性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
    チ. プロパティマネジメント    会社に関するリスク

    a.能力に関するリスク
     投資対象不動産に関しては、     プロパティマネジメント    会社が信託受託者又は投資法人との間でマスター
    リース契約を締結し、    プロパティマネジメント    会社として賃借人の管理、建物の保守管理等を行います
    が、不動産の管理全般の成否は、      プロパティマネジメント    会社の能力、経験及びノウハウに大きく依存し
    ています。会社の能力、経験及びノウハウを十分考慮して、          プロパティマネジメント    会社を選定していま
    すが、その人的・財産的基盤が維持される保証はありません。
    b.利益相反に関するリスク

     本投資法人の投資対象不動産にかかる       プロパティマネジメント    会社が、他の顧客(他の不動産投資法人
    を含みます。)から当該顧客の不動産の管理及び運営業務を受託し、本投資法人の投資対象不動産にかか
    る管理受託業務と類似又は同種の業務を行う可能性があります。これらの場合、              プロパティマネジメント
    会社は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能性がありま
    す。
    c.解除に関するリスク

     一定の場合には、   プロパティマネジメント    会社との契約が解約されることがあります。後任の       プロパティマ
    ネジメント  会社が選任されるまでは    プロパティマネジメント    会社不在又は機能不全のリスクが生じるた
    め、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。また、本投資法人の希望する
    時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する新たな            プロパティマネジメント    会社を選
    任できる保証はなく、速やかに選任できない場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可
    能性があります。
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    d.倒産等に関するリスク

     プロパティマネジメント    会社が、破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により
    業務遂行能力を喪失する可能性があるほか、本投資法人は、          プロパティマネジメント    会社に対する債権の
    回収に困難が生じるおそれがあり、さらに、        プロパティマネジメント    会社との契約を解約されることがあ
    ります。これらにより、本投資法人の日常の業務遂行に影響が及ぶことになり、投資主が損害を受ける可
    能性があります。また、テナントの募集及び管理その他         プロパティマネジメント    会社としての機能に支障
    を来たす事由が発生した場合、投資対象不動産の稼働率が大きく低下し、本投資法人の収入が減少する可
    能性があります。
    リ.本投資法人及び本資産運用会社の人材に依存しているリスク

     本投資法人の運営は、本投資法人及び本資産運用会社の人材の能力、経験及びノウハウに大きく依存して
    おり、これらの人材が失われた場合、本投資法人の運営に重大な悪影響をもたらす可能性があります。投信
    法上、投資法人を代表し、その業務執行を行う執行役員及び執行役員の業務を監督する監督役員は、善管注
    意義務及び忠実義務を負いますが、職務遂行上、本投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務又は忠
    実義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主が損害を受ける可能性があります。
    ヌ.スターツグループに依存しているリスク

     本資産運用会社は、スターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスター
    ツアメニティー株式会社とパイプラインサポート契約を、またスターツCAM株式会社と物件情報提供契約
    を締結し、以上の4社(以下「パイプラインサポート会社等」と総称します。)から、情報の提供、助言等
    を受けています。このため、本投資法人の運営は、パイプラインサポート会社等の能力、経験及びノウハウ
    に大きく依存しています。
     また、本投資法人は、現状、取得済資産の全物件について本資産運用会社の所定の社内手続を経た                 うえ
    で、不動産のマスターリース業務・      プロパティマネジメント   業務をスターツアメニティー株式会社に委託してい
    ます。さらに、スターツアメニティー株式会社は、         本資産運用会社の所定の社内手続を経たうえで、        リーシ
    ング業務をスターツピタットハウス株式会社に再委託しています。このため、リーシング業務を含むプロパ
    ティマネジメント業務の成否は、スターツアメニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社の能
    力、経験、ノウハウに大きく依存しています。
     従って、スターツグループとの協力関係が失われた場合、物件情報の提供、ウェアハウジング機能の提
    供、優先的な物件取得機会の提供、助言等を受けることが不可能又は著しく困難となり、かつ、スターツア
    メニティー株式会社及びスターツピタットハウス株式会社への業務委託を継続することが困難となり、本投
    資法人の運営に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。また、パイプラインサポート会社等が、本書の日
    付現在有している情報収集能力、助言能力、人的資源等を維持できなくなった場合や、スターツアメニ
    ティー株式会社又はスターツピタットハウス株式会社が、本書の日付現在有しているプロパティマネジメン
    ト業務又はリーシング業務にかかる能力、経験、ノウハウを維持できなくなった場合には、本投資法人の運
    営に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、パイプラインサポート会社等の利益は本投資法人の投資主
    の利益と相反する可能性があります。例えば、パイプラインサポート会社等は、本投資法人がパイプライン
    サポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取得した資産の譲渡に際して優先検
    討権を 有し ており、また、他の投資法人を含む不動産関連事業に投資を行い、又は行う可能性があることか
    ら、これらの事業と本投資法人との取引又は競合において利益相反が起こる可能性があります。また、ス
    ターツアメニティー株式会社の利益並びにリーシング業務を行うスターツピタットハウス株式会社の利益
    も、前記「チ.   プロパティマネジメント    会社に関するリスク b.利益相反に関するリスク」に記載のとお
    り、本投資法人の投資主の利益と相反する可能性があります。
    ル.インサイダー取引規制に     関する リスク

     本投資法人の発行する投資口は、投資法人の発行する投資口へのインサイダー取引規制の導入等を定めた
    金融商品取引法等の一部を改正する法律(平成25年法律第45号           。以下「金融商品取引法等の一部を改正する
    法律」といいます。   )が、2014年4月1日より施行されたことにより、上場株式等と           同様に 、金融商品取引法
    第166条に定める会社関係者の禁止行為(いわゆるインサイダー取引規制)の対象              となっています   。当該改
    正においては、発行者である投資法人の役員だけでなく、資産運用会社及びその特定関係               法人の役職員が会
    社関係者として上記規制の対象者に含まれることになるとともに、投資法人及び資産運用会社に関連する事
    実が重要事実として新たに規定されており、同様に新たに導入された情報提供行為・取引推奨行為の規制も
    併せて法令解釈・運用が定着していないことに伴い、本投資法人の円滑な資産運用に悪影響が生じる可能性
    があります。
     本投資法人及び本資産運用会社は、社内規則として「内部者取引管理規程」を              制定し 、役職員等によるイ
    ンサイダー取引の禁止・本投資法人の発行する投資口の取得及び譲渡の禁止等を定めています。しかし、こ
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    うしたインサイダー取引規制の遵守のための体制整備等にかかわらず、本投資法人及び本資産運用会社の役
    職員等がかかる規則に違反した場合には、取引市場における本投資口に対する投資家の信頼を害し、ひいて
    は本投資口の流動性の低下や市場価格の下落等の悪影響をもたらす可能性があります。
    ヲ.本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク

     本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に高くなり、結果とし
    て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
   ③ 不動産に関するリスク

     投資対象不動産の価格や流動性等の要因により本投資法人の運用資産である投資対象不動産等の価値が下落
    した場合、本投資口の市場価格の下落をもたらす可能性があります。
    イ.不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク

    a.流動性及び取引コストに関するリスク
     不動産は、一般的に代替性がない上、流動性が低く、また、それぞれの物件の個別性が強いため、その
    売買の際には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、関係者との交渉や物件精査等が必要となり、                 譲渡 及
    び取得に多くの時間と費用を要するため、取得又は         譲渡 を希望する時期に、希望する物件を取得又は        譲渡
    することができない可能性があります。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合や土地と建
    物が別人の所有に属する場合等、権利関係の態様によっては、取得及び            譲渡 により多くの時間と費用を要
    することがあり、場合によっては取得又は       譲渡 ができない可能性があります。
    b.取得競争に関するリスク

     今後の政府の政策や景気の動向等の如何によっては、不動産投資信託その他のファンド及び投資家等に
    よる不動産に対する投資が本書の日付現在に比べより活発化する可能性があり、その結果、不動産の取得
    競争が激化し、本投資法人が取得を希望した不動産の取得ができない可能性があります。また、取得が可
    能であったとしても、投資採算の観点から希望した価格・時期・条件で取引を行えない可能性もありま
    す。
     その結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化のために最適と考える資産のポートフォリオを構
    築できない可能性があります。
    c.譲渡に  関するリスク

     本投資法人が、パイプラインサポート会社等、それらが設立した特別目的会社等及びその子会社から取
    得した保有資産である投資対象不動産等を譲渡する際には、一定の条件の下、パイプラインサポート会社
    等に優先検討権を付与しています。
     その結果、  本投資法人が利益の最大化を図る潜在的な機会を逸する可能性があります。
    d.投資対象不動産の取得方法に関するリスク

     税制上の軽減措置に要する手続との関係で、本投資法人が今後不動産を取得するに当たり、譲渡代金支
    払日後直ちには当該不動産についての所有権等の移転本登記申請を行わない場合があり得ます。この場
    合、売主が譲渡代金支払後本登記申請までの間に当該不動産を二重譲渡し、担保提供し、又は売主が倒産
    すること等により、本投資法人が投資対象不動産の完全な所有権を取得できなくなる可能性があり、ま
    た、同時に支払済みの譲渡代金の全部又は一部につき返還を受けられなくなる可能性があります。なお、
    本投資法人は、将来取得する投資対象不動産については、上記軽減措置に関する手続きのために10日程度
    要する場合がありますが、このような場合においては、投資対象不動産の購入実行時(代金支払時)から
    上記軽減措置に関する手続き終了時(終了後直ちに移転本登記申請を行います。)までの間は仮登記を経
    ることにより本登記の順位を保全して上記のリスクを可能な限り回避する方針でいます。但し、仮登記は
    それに基づく本登記がなされるまでは順位保全効果しかなく、仮登記に基づき本登記がなされる前に売主
    が倒産した場合において本投資法人が保護されない可能性もあり、上記のリスクを完全に排除できるとは
    限りません。
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    ロ.不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスク
    a.不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
     一般に不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥・瑕疵等(隠れたるものを含みます。また、
    工事における施工の不都合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、
    これらに限りません。)が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制に対する遵守
    や、周辺の土地利用状況等によっても、その瑕疵や欠陥となる可能性となるものが含まれています。ま
    た、建物の施工を請負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されていない場合があ
    り得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。そこで、
    本資産運用会社が投資対象不動産等の選定・取得の判断を行うに当たっては、原則として定評のある専門
    業者から投資対象不動産について建物状況調査報告書等を取得することとしており、特に建物の耐震性能
    の評価に当たっては、建物地震リスク調査レポートを取得することによるPMLの数値の評価を行うことと
    し、本投資法人の投資対象として特段の問題がないことの確認を行ったうえで取得を決定しています。ま
    た、当該投資対象不動産等の元所有者から譲渡の時点における一定の表明及び保証を取得することとして
    います。さらに、状況に応じて、元所有者に対し一定の瑕疵担保責任を負担させる場合もあります。
     しかし、建物状況調査報告書等の作成者である専門業者の調査には、提供される資料の内容やその調査
    範囲及び時間的な制約等から一定の限界があり、投資対象不動産に関する欠陥・瑕疵について完全に報告
    が行われているとは限りません。
     さらに、建物状況調査報告書で指摘されなかった事項であっても、本投資法人が不動産又は不動産信託
    受益権を取得した後に欠陥、瑕疵、不適正な設計・施工等の存在が判明する可能性があります。
     なお、建物の構造計算書偽造等の事件が発覚した際に、取得済資産について、建物地震リスク調査レ
    ポートの取得によるPMLの数値の評価の実施という一般のプロセスに加え、構造計算に関する検証を目的
    とした第三者機関による追加的な調査を依頼しました。かかる追加的調査の結果、取得済資産について、
    各建物の構造計算書又は構造計算概要書が適正に計算されていること(国土交通省大臣認定の一貫構造設
    計プログラム又は手計算による構造計算の適否等)を確認しており、さらに構造図が存在する物件につい
    ては、構造計算書又は構造計算概要書との整合性を検証し、各建物において構造計算上の瑕疵が存在しな
    いとの報告を受け、これを確認しています。
     但し、事後的な検証には限界があるため、構造計算の過程にまったく問題がないと言い切ることはでき
    ません。また、取得済資産の中には、構造図等の図面が入手できなかったものがあり、かかる物件につい
    ては、構造計算書と構造図等の図面が整合していることについて確認できていません。なお、2013年5月1
    日以降取得した取得済資産については、構造計算に関する検証を目的とした第三者機関による追加的な調
    査は行っていません。
     また、元所有者の表明及び保証がすべての欠陥・瑕疵等をカバーしている保証はなく、瑕疵担保責任の
    期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例です。これらの場合には、買主である本投資法人が当該
    欠陥・瑕疵等の補修その他にかかる予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあります。
    b.権利関係等に関するリスク

     不動産を巡る権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等により制
    限を受けたり、第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結果、本
    投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、元所有者が表明及び保証した事実が真実で
    なかったことを理由とする損害賠償責任や元所有者が負担する瑕疵担保責任を追及しようとしても、元所
    有者の損害賠償責任又は瑕疵担保責任の負担期間が限定されていたり、元所有者の資力が不十分であった
    り、元所有者が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。契
    約上瑕疵担保責任を負うこととされている場合であっても瑕疵担保責任を負担するに足りる資力を有しな
    い可能性があります。さらに、売主が表明及び保証を行わない場合又は瑕疵担保責任を負担しない場合で
    あっても、本投資法人が当該不動産を取得する可能性があります。例えば、本投資法人は、競売されてい
    る不動産を取得することがありますが、かかる不動産に瑕疵等があった場合には瑕疵担保責任を追及する
    ことができません。
    c.瑕疵担保責任を負担するリスク

     本投資法人は、宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以下「宅地建物
    取引業法」といいます。)上、みなし宅地建物取引業者となるため(宅地建物取引業法上の登録をした信
    託受託者たる信託銀行も同様です。)、不動産の売却の相手方が宅地建物取引業者でない場合、不動産の
    売主として民法上負う瑕疵担保責任を原則として排除できません。従って、本投資法人又は信託受託者が
    不動産の売主となる場合には、一定限度の瑕疵担保責任を負うこととなる場合があります。
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    d.登記に公信力がないことに関するリスク
     我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じ
    て取引した場合にも、買主は不動産にかかる権利を取得できないことや予想に反して当該不動産上に第三
    者の権利が設定されていることがあります。また、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動
    産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記と同じく、本投資
    法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性
    があるとの保証はありません。
    e.境界の確定に関するリスク

     物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確定同意が取得できず又は境
    界標の確認ができないまま、当該物件を取得する事例が少なからず見られます。本投資法人がこれまでに
    取得した投資対象不動産にもそのような事例が存在し、今後取得する投資対象不動産についてもその可能
    性は小さくありません。また、隣接地所有者等から境界確定同意を取得していた場合も、当該同意が有効
    ではないことが事後的に判明することがあります。このような場合、状況次第では、後日これを処分する
    ときに事実上の障害が発生し、また、境界に関して紛争が発生して、所有敷地の面積の減少、訴訟費用、
    損害賠償責任の負担を余儀なくされる等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能
    性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限され賃料に悪影響を及ぼす可
    能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性があります。
    ハ.災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク

     火災、破裂爆発、落雷、風、ひょう、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、液状化、竜
    巻、暴風雨及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等
    (以下「災害等」といいます。)により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける
    可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼
    働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該投資対象不動産の価値が下落する結果、投資
    主に損害を与える可能性があります。但し、本投資法人は、災害等による損害を補填する火災保険、地震保
    険、賠償責任保険等を付保する方針であり(前記「2 投資方針 (1)投資方針 ⑦ 保険付保方針」を
    ご参照下さい。)、このような複数の保険を手配することによって、災害等のリスクが顕在化した場合に
    も、かかる保険による保険期間及び保険金の範囲内において、原状回復措置が期待できます。もっとも、投
    資対象不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が
    発生した場合、保険契約で補填されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が
    他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす
    可能性があります。また、災害等によりテナントの支払能力等が悪影響を受ける可能性があります。付保方
    針は、災害等の影響と保険料負担を比較考量して決定されます。また、保険金が支払われた場合であって
    も、行政規制その他の理由により当該投資対象不動産を災害等の発生前の状態に回復させることが不可能と
    なることがあります。
    ニ.不動産にかかる行政法規・条例等に関するリスク

    a.既存不適格に関するリスク
     建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際、これらの規定に適合しない
    現に存する建物(現に建築中のものを含みます。)又はその敷地については、原則として当該規定が適用
    されない扱いとされています(いわゆる既存不適格)。しかし、かかる既存不適格の建物の建替え等を行
    う場合には、現行の規定が適用されるので、現行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、費用等
    追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性がありま
    す。
    b.行政法規・条例に関するリスク

     不動産にかかる様々な行政法規や、各地の条例による規制が投資対象不動産に適用される可能性があり
    ます。例えば、文化財保護法(昭和25年法律第214号、その後の改正を含みます。)に基づく試掘調査義
    務や、一定割合において住宅を付置する義務、駐車場設置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及
    び雨水流出抑制施設設置義務等が挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該投資対象不
    動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための
    追加的な負担が生じたりする可能性があります。
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    c.都市計画に関するリスク
     投資対象不動産を含む地域が道路設置等の都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建
    築制限が付されたり、建物の敷地とされる面積が減少し、当該投資対象不動産に関して建替え等を行う際
    に、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
    ホ.法令の制定・変更に関するリスク

     環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下
    水等の汚染にかかる調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。これに関して土壌
    汚染対策法(平成14年法律第53号、その後の改正を含みます。以下「土壌汚染対策法」といいます。)、消
    防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)その他不動産の管
    理に影響する関係法令の改正により、投資対象不動産の管理費用等が増加する可能性があります。さらに、
    建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により投資対象不動
    産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が本投資
    法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
    ヘ.売主の倒産等の影響を受けるリスク

     本投資法人が   、債務超過  の状況にある等財務状態が実質的危機状態にあると認められる又はその疑義があ
    る者を売主として投資対象不動産等を取得した場合には、          当該投資対象不動産等の売買が売主の債権者によ
    り取消(詐害行為取消。民法第424条)される可能性が         あります  。また、本投資法人が投資対象不動産等を
    取得した後、売主について     倒産等 手続が開始された場合には、投資対象不動産等の売買が破産管財人、監督
    委員又は管財人(以下「管財人等」といいます。)により否認される可能性が生じます(破産法第160条以
    下、民事再生法第127条以下、会社更生法(平成14年法律第154号、その後の改正を含みます。以下「会社更
    生法」といいます。)第86条以下)。
     また、本投資法人が、ある売主から投資対象不動産等を取得した別の者(以下、本項において「買主」と
    いいます。)からさらに投資対象不動産等       を取得した  場合において、本投資法人が、当該投資対象不動産等
    の取得時において、売主と買主との間の当該投資対象不動産等の売買が詐害行為として取消され又は否認さ
    れる根拠となり   うる事実関係を知っている場合には、本投資法人に対しても、売主           と買主との間の当該投資
    対象不動産等の売買が否認され、その効果を主張される可能性があります。
     本投資法人は、管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリスク等について、諸般の
    事情を慎重に検討し、実務的に可能な限り管財人等により投資対象不動産等の売買が否認又は取消されるリ
    スクを回避するよう努めますが、かかるリスクを完全に排除することは困難です。
     さらに、取引の様態如何によっては、売主と本投資法人との間の投資対象不動産等の売買が、担保取引で
    あると判断され、当該投資対象不動産等は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、又は再生債務者若
    しくは更生会社である売主の財産に属するとみなされる可能性(いわゆる真正売買でないとみなされるリス
    ク)もあります。
    ト.共有に関するリスク

     運用資産である投資対象不動産等が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・処分等に
    ついて単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。なお、(C-58)プロ
    シード篠崎タワーの土地について、本投資法人は信託受益権を通して転定期借地権及び定期借地権の準共有
    持分を取得しており、また、(C-65)プロシードTX流山セントラルパークの土地について、本投資法人
    が信託受益権を通して取得した権利は転定期借地権の準共有持分ですが、民法上、準共有の規定は共有権に
    関する民法の規定を準用するとされており(民法第264条)、転定期借地権及び定期借地権の保存・利用・
    処分等について、投資対象不動産等が共有されている場合に準じた問題が生じる可能性があります。
    a.持分の過半数を有していない場合のリスク
     共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過半数で行うものとされて
    いるため(民法第252条)、持分の過半数を有していない場合には、当該投資対象不動産の管理及び運営
    について本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はその持分の割
    合に応じて共有物の全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者によるこれらの権利
    行使によって、本投資法人の当該投資対象不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
    b.分割請求権に関するリスク

     共有の場合、単独所有の場合と異なり、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける
    可能性があります(民法第256条)。分割請求が権利濫用として排斥されない場合には、裁判所により共
    有物全体の競売を命じられる可能性もあります(民法第258条第2項)。このように、共有不動産について
    は、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使によって共有物全体が処分されるリスク
    があります。この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を超えて
    は効力を有しません。また、不動産共有物全体に対する不分割特約は、その旨の登記をしなければ、対象
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    となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特
    約をした者について破産手続、民事再生手続又は会社更生手続の対象となった場合には、管財人等はその
    換価処分権を確保するために分割請求ができるものとされています。但し、共有者は、破産手続、民事再
    生手続又は会社更生手続の対象となった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができ
    ます(破産法第52条、民事再生法第48条、会社更生法第60条)。
    c.抵当権に関するリスク

     他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた物件全
    体について当該共有者(抵当権設定者)の持分割合に応じて、当該抵当権の効力が及ぶことになると考え
    られています。従って、運用資産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有
    持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者
    の持分割合に応じて当該抵当権の効力が及ぶこととなります。
    d.優先的購入権に関するリスク

     共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産については、共有
    者間で共有持分の優先的購入権の合意をした場合には、共有者がその共有持分を第三者に売却する場合に
    他の共有者が優先的に取得できる機会を与えるようにする義務を負います。
    e.共有者の信用に関するリスク

     不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務にな
    ると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があ
    ります。即ち、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押えの対象となる
    可能性や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が
    敷金全部の返還債務を負う可能性があります。ある共有者が他の共有者の債権者から自己の持分に対する
    賃料を差押えられたり、他の共有者が負担すべき敷金返還債務を負担した場合には、自己の持分に対する
    賃料相当額や他の共有者のために負担した敷金返還債務の償還を他の共有者に請求することができます
    が、他の共有者の資力がない場合には償還を受けることができません。また、共有者間において、他の共
    有者に共有物の賃貸権限を付与し、当該他の共有者からその対価を受領する旨の合意をする場合がありま
    す。この場合、共有者の収入は賃貸人である他の共有者の信用リスクに晒されます。これを回避するため
    に、テナントからの賃料を、賃貸人でない共有者の口座に払い込むよう取決めをすることがありますが、
    かかる取決めによっても、賃貸人である他の共有者の債権者により当該他の共有者の各テナントに対する
    賃料債権が差押えられるということ等もあり得ますので、他の共有者の信用リスクは完全には排除されま
    せん。
    f.減価要因となるリスク

     前記のリスクが実現しない場合であっても、共有不動産については、単独所有の場合と比べて前述のよ
    うな制限やリスクがあるため、前述の流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増
    す可能性があります。
    チ.区分所有建物に関するリスク

     投資対象不動産が区分所有建物である場合には、以下のリスクがあります。
    a.管理・処分に関するリスク
     区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号、その後の改正を含みます。
    以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と
    共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合
    には、区分所有法上、法定の管理方法及び管理規約(管理規約の定めがある場合)によって管理方法が定
    められます。管理規約は、原則として区分所有者及びその議決権(管理規約に別段の定めのない限り、そ
    の有する専有部分の床面積の割合)の各4分の3以上の多数決によって変更できるため(区分所有法第31条
    第1項)、本投資法人が議決権の4分の3を有していない場合には、区分所有建物の管理及び運営について
    本投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。また、建替え決議等をする場合には集
    会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割
    合)の各5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法の適用を受け
    ない単独所有物件と異なり管理方法に制限があります。
     区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、区分所有者間で優先的購入権の合意を
    することがあることは、共有物件の場合と同様です。
    b.敷地に関するリスク

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     区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。区分所有建物の専有部分を所有
    するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分
    と敷地利用権の一体性を保持するために、法律で、専有部分とそれにかかる敷地利用権を分離して処分す
    ることが原則として禁止されています(区分所有法第22条)。但し、敷地権の登記がなされていない場合
    には、分離処分の禁止を善意の第三者に対抗することができず、分離処分が有効となります(区分所有法
    第23条)。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、この敷地のうちの一筆
    又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権(いわゆる分有形式の敷地利用権)と
    して有している場合には、分離して処分することが可能とされています。このように専有部分とそれにか
    かる敷地利用権が分離して処分された場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性がありま
    す。また、敷地利用権が使用貸借及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売却、競売等によ
    り第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の敷地利用権を対抗できなくなる可
    能性があります。
    c.減価要因となるリスク

     前記のリスクが実現しない場合であっても、このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所
    有建物の場合には、前述の不動産にかかる流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因
    が増す可能性があります。
    リ.借地物件に関するリスク

     投資対象不動産が借地物件である場合には、以下のリスクがあります。
    a.借地権消滅のリスク
     借地権(転借地権を含みます。以下本「リ.借地物件に関するリスク」において同じです。)とその借
    地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在する建物と比べて特有のリスクがあ
    ります。借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来により当然に消滅し(定期
    借地権の場合)又は期限到来時に借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に
    消滅します(普通借地権の場合)。また、借地権が地代の不払その他により解除その他の理由により消滅
    してしまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合(借地借家法
    (平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)第13条、借地法
    (大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。)第4条)を除き、借地上に存在する建物を取壊した
    うえで、土地を返還しなければなりません。このような、建物買取請求権が行使できない場合には、取壊
    し費用が発生し、配当が減少する可能性があります。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶
    につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であ
    り、仮に建物の買取請求権を有する場合でも、借地権設定者による買取価格が本投資法人の希望する価格
    以上となる保証はありません。なお、(C-41)プロシード西新井の土地に対して本投資法人が信託受益
    権を通して取得した権利は定期借地権です。従って、当該物件の借地権は、期限(2054年11月30日)の到
    来により消滅します。また、同借地権の設定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはでき
    ず、同契約の規定に従い借地人が土地の所有権を取得する等の場合を除き、建物取壊費用を負担すること
    になり、配当が減少する可能性があります。また、(C-58)プロシード篠崎タワーの土地に対して本投
    資法人が信託受益権を通して取得した権利は転定期借地権及び定期借地権の準共有持分です。従って、当
    該物件の借地権は、期限(2076年3月31日)の到来により消滅します。また、同転借地権及び借地権の設
    定契約上、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、同契約の規定に従い土地所有者、土地賃
    借人及び土地転借人の間の協議により別途の合意が形成される場合を除き、建物取壊費用を負担すること
    になり、配当が減少する可能性があります。また、(C-65)プロシードTX流山セントラルパークの土
    地に対して本投資法人が信託受益権を通して取得した権利は転定期借地権の準共有持分です。従って、当
    該物件の借地権は、期限(2066年3月31日)の到来により消滅します。また、同転借地権の設定契約上、
    転借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、同契約の規定に従い土地所有者、土地賃借人及び
    土地転借人の間の協議により別途の合意が形成される場合を除き、建物取壊費用を負担することになり、
    配当が減少する可能性があります。      さら に、(C-65)プロシードTX流山セントラルパークについて
    は、当該物件の開発段階において流山市、学校法人暁星国際学園及びスターツコーポレーション株式会社
    との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前市有地活用事業」事業契約書が締結されています。
    同事業契約上、スターツコーポレーション株式会社は、当該物件の運用及び維持管理にかかる義務を負担
    しており、また、学校法人暁星国際学園は、(C-65)プロシードTX流山セントラルパークと同敷地内
    における幼稚園の運営並びに隣接地における小学校の建設及び運営その他の義務を負担していますが、か
    かる学校法人暁星国際学園又はスターツコーポレーション株式会社の義務の不履行によって流山市は当該
    物件に係る土地所有者である流山市と土地賃借人である学校法人暁星国際学園との間の借地契約を解除す
    ることができるとされています。従って、当該物件には、かかる義務の不履行によって学校法人暁星国際
    学園の借地権が消滅し、その結果、本投資法人が取得した信託受益権の信託財産を構成する転借地権が消
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    滅するリスクが存在し、この場合、借地人は、建物買取請求権を行使することはできず、建物取壊費用を
    負担することになり、配当が減少する可能性があります。
    b.借地権を第三者に対抗できないリスク

     本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、転売されたり、借地権設定時に既に存在する土地上
    の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があります。この場合、借地権について適用のある
    法令に従い第三者対抗要件が具備されていないとき(借地上の登記済みの建物を所有している場合におい
    て、当該建物が滅失した場合を含みます。)は、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対
    抗できず、当該土地の明渡義務を負う可能性があります。なお、(C-41)プロシード西新井については、
    建物について所有権保存登記がなされており、借地権の対抗力を有していますが(借地借家法第10条第1
    項)、借地権については登記がなされていないため、建物の滅失等が生じた場合には、借地権の対抗力を
    失う可能性があります(借地借家法第10条第2項)。(C-58)プロシード篠崎タワー及び(C-65)プロ
    シードTX流山セントラルパークについては、転借地権及び借地権について登記による第三者対抗要件を
    具備しています。
    c.借地権の譲渡に関するリスク

     借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設定者の承諾が必要となりま
    す。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地にかかる借地権も一緒に譲渡することとなるの
    で、原則として、借地権設定者の承諾が必要となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権
    設定者への承諾料の支払があらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権
    設定者が承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります(法律上借地権設定者に当然に承諾料請
    求権が認められているわけではありません。)。
    d.借地権設定者の信用に関するリスク

     借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差入れた敷金・保証金等の全額又は一部が
    返還されない可能性があります。借地権設定者に対する敷金・保証金等の返還請求権については担保設定
    や保証はなされないのが通例です。
    e.借地の地代等の変動に関するリスク

     契約の更新の際又は地代等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、地代が所有者
    との協議に基づき改定されることがありますので、借地契約締結時の地代がその後も維持される保証はあ
    りません。
     また、地代・差入保証金等について、公租公課の額や消費者物価指数等の変動に応じて、一定の計算式
    により地代・差入保証金等の変更が行われる旨の規定がおかれることがあります。かかる地代・差入保証
    金等の変更により地代・差入保証金等が増額された場合、本投資法人の収益の減少をもたらす可能性があ
    ります。(C-41)プロシード西新井、(C-58)プロシード篠崎タワー及び(C-65)プロシードTX流
    山セントラルパークがこれに該当します。
    f.減価要因となるリスク

     前記のリスクが実現しない場合であっても、借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と
    建物を一括して所有している場合と比べて、前記のような制限やリスクがあるため、上記の不動産の流動
    性、取引コスト等に関するリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性がありま
    す。
    ヌ.開発物件に関するリスク

     本投資法人が、竣工後の物件を取得するためにあらかじめ開発段階で売買契約を締結した場合、既に完成
    した物件につき売買契約を締結して取得する場合に比べて、固有のリスクが加わります。即ち、(ⅰ)開発
    途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見された場合、(ⅱ)工事請負業者の倒産又は請
    負契約の不履行が生じた場合、(ⅲ)開発コストが当初の計画を大きく上回ることになった場合、(ⅳ)天変
    地異が生じた場合、(ⅴ)予期せぬ行政上の許認可手続が必要となった場合、(ⅵ)開発過程において事故が
    生じた場合その他予期せぬ事情が発生した場合には、開発の遅延、変更若しくは中止又は売買契約に定めら
    れたとおりの引渡しを受けられない可能性があります。また、竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回
    り、見込みどおりの賃料収入を得られない可能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法
    人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得
    られなかったり、予定されていない費用、損害又は損失を本投資法人が被る可能性があり、その結果本投資
    法人の収益等に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
    ル.有害物質に関するリスク

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    a.土地に関するリスク
     本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益権を取得する場合
    において、当該土地について産業廃棄物や放射性物質等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かか
    る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格が下落する可能性があり、また、かかる有害物質を
    除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合には、これにかかる予想外の費用や時間が必要とな
    る可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託
    者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、土壌
    汚染対策法によれば、土地の所有者・管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定
    有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事より調査・報告を命ぜられることがあり
    (土壌汚染対策法第4条第2項)、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康にかかる被害が
    生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事よりその被害を防止するため必要な汚染の除去等の
    措置を命ぜられることがあります(土壌汚染対策法第7条第1項)。本投資法人がこれらの調査・報告又は
    措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。
    b.建物に関するリスク

     本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、当該建物の建材等にアス
    ベストその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性やポリ塩化ビフェニル(PCB)が保管されて
    いる可能性があり、かかる有害物質が使用又は保管されている場合には、当該建物の価値が下落する可能
    性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合に
    はこれにかかる予想外の費用や時間が必要となります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受
    けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生す
    る可能性があります。
    ヲ.賃料収入に関するリスク

    a.不動産の稼働リスク
     一般に、不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、予想し得ない事情により稼働率が低下
    する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中で
    あっても賃貸借契約を解約することが可能であるため(定期建物賃貸借契約の場合を除きます。)、賃借
    人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期
    間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に
    集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、物件の稼働率が大きく低下する可能
    性があります。その上、通常の場合において、不動産について一定の稼働率又は稼働状況について保証を
    行っている第三者は存在しません。以上のような事由により稼働率が低下した場合、不動産にかかる賃料
    収入が低下することとなります。なお、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している場
    合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性がありま
    す。
    b.賃料不払に関するリスク

     賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産手続、民事再生手
    続若しくは会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場合その他の事情により、賃貸借契約に基づく
    賃料支払が滞る可能性があります。また、賃料不払いに伴い明渡訴訟等に発展した場合には訴訟費用や立
    退費用等の費用負担が発生する可能性があります。敷金若しくは保証金を受領していない場合、又は延滞
    賃料その他の費用にかかる賃借人の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える場合、本投
    資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、賃貸人の義務違反を理由とする不払いのリスク
    もあります。
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    c.賃料改定にかかるリスク
     契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参考にして、賃料が賃借人
    との協議に基づき改定されることがありますので、取得済資産について、本書の日付現在の賃料が今後も
    維持される保証はありません。賃料改定により賃料が減額された場合、賃料収入が減少することとなりま
    す。
    d.賃借人による賃料減額請求権の行使に関するリスク

     建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において賃料減額請求権を排除する旨の特約がある場合を除き、
    借地借家法第32条に基づいて賃料減額請求をすることができ、その結果裁判上又は事実上賃料収入の減少
    をもたらす可能性があります。
    e.定期賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク

     定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナントに対して請求で
    きるのが原則です。しかし、定期賃貸借契約においてテナントが早期解約した場合でも、テナントに対す
    る残存期間全体についての賃料請求が認められない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約におい
    て契約期間中は賃料改定を行わない約束がなされた場合、その後一般的な賃料水準が上昇してもそれに応
    じた賃料の改定は困難となる可能性があります。
    f.敷金返還債務に関するリスク

     賃貸人が敷金の一部については返還債務を負わないいわゆる敷引特約がある賃貸借契約については、当
    該敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が承継した敷金額より多額の敷金返還債務を
    負う可能性があります。
    ワ.不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

    a.所有者責任に関するリスク
     投資対象不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生
    し、本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失
    責任を負うこととされています。投資対象不動産には本投資法人が適切と考える保険を付保しています。
    今後取得する投資対象不動産に関しても、原則として適切な保険を付保する予定ですが、投資対象不動産
    の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場
    合、保険契約でカバーされない事故が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何ら
    かの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼす
    可能性があります。
    b.修繕費用に関するリスク

     投資対象不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かかる修繕に関連し
    て多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は不可能な場合には、投資対象不動
    産からの収入が減少し、又は投資対象不動産の価格が下落する可能性があります。
    c.管理費用に関するリスク

     経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理にかかる
    費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、租税公課の増大その他の理由により、
    投資対象不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。
    カ.転賃借に関するリスク

    a.転借人に関するリスク
     賃借人に、投資対象不動産の全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、投資対象不
    動産に入居するテナントを自己の意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があり
    ます。また、賃借人の賃料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、
    本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
    b.敷金等の返還義務に関するリスク

     賃貸借契約が合意解約された場合その他一定の場合には賃貸人が転貸人の地位を承継し、転貸人のテナ
    ントに対する敷金等の返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
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    ヨ.テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
     本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、プロパティマネジメント会社を
    通じてその利用状況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はな
    く、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があ
    ります。例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、テナントによる建物への変
    更工事、内装の変更、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態
    となり、本投資法人が、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があ
    ります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、テナントによる転貸や賃貸借の譲渡が本投資
    法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、運用資
    産である投資対象不動産のテナント属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性が
    あります。
    タ.マスターリースに関するリスク

     特定の投資対象不動産においては、      プロパティマネジメント    会社 が投資対象不動産の所有者である信託受
    託者との間で、契約事務の簡素化等を目的としてマスターリース契約を締結したうえでテナントに対して転
    貸しており、今後も同様の形態を用いる予定です。
     この場合、  マスターリース会社であるプロパティマネジメント         会社の財務状態の悪化により、テナントか
    らマスターリース   会社に対して賃料が支払われたにもかかわらず、        マスターリース   会社から賃貸人である信
    託受託者への賃料の支払いが滞る可能性があります。
     マスターリース契約上、     マスターリース   会社の倒産又は契約期間満了等によりマスターリース契約が終了
    した場合には、本投資法人が信託受託者との間で新たなマスターリース契約(以下「新マスターリース契
    約」といいます。)を締結し、それまでの       マスターリース   会社(以下「旧   マスターリース   会社」といいま
    す。)とテナントの間の転貸借契約及び旧       マスターリース   会社のテナントに対する権利及び義務等を承継す
    ることが規定されている場合があります。この場合において、本投資法人は、賃貸人である信託受託者に対
    して、新マスターリース契約に基づいて請求し得る敷金返還請求権等に比して過重な敷金返還債務等をテナ
    ントに対して負担しなければならなくなる可能性があります。
     また、本投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧                 マス
    ターリース  会社に賃料等を支払った場合、本投資法人は賃貸人たる信託受託者に対して賃料を支払う必要が
    あるにもかかわらず、テナントに対して賃料を請求できなくなります。
     これらの場合、旧   マスターリース   会社に対して求償権又は不当利得返還請求権を行使することは可能です
    が、旧 マスターリース   会社が破綻状態に陥っており、十分に損害を回復できない場合には、本投資法人は損
    失を被ることになります。
    レ.不動産の地域的な偏在に関するリスク

     本投資法人は、首都圏を中心として、政令指定都市をはじめとする全国の主要都市の不動産に投資する予
    定です。特に、ポートフォリオ全体の70%以上を首都圏主要都市の不動産に投資することを基本方針として
    います。従って、これらの地域における人口、人口動態、世帯数、世帯構造の変化、平均所得等の変化、地
    震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等により、本投資法人の収益が著しい悪
    影響を受ける可能性があります。
     また、テナント獲得に際し不動産賃貸市場における競争が激化し、結果として、空室率の上昇や賃料水準
    の低下により賃料収入が減少し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
    ソ.不動産鑑定評価額に関するリスク

     不動産鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点
    における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
    ん。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
    しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑
    定等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束
    するものではありません。
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    ツ.テナント集中に関するリスク
     投資対象不動産のテナント数が少なくなればなるほど、本投資法人は特定のテナントの支払能力、退去そ
    の他の事情による影響を受けやすくなります。特に、一テナントしか存在しない投資対象不動産において
    は、本投資法人の当該投資対象不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該投資対象不動産から
    の転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したとき
    に、大きな空室が生じ、他のテナントを探しその空室を回復させるのに時間を要することがあり、その期間
    が長期になればなるほど、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、本投資法人の運
    用資産における特定の少数のテナントの賃借比率が増大したときは、当該テナントの財務状況や営業状況が
    悪化した場合、本投資法人の収益も悪影響を受ける可能性があります。
    ネ.投資対象を主として中小規模の居住用不動産としていることによるリスク

     本投資法人は、中小規模の賃貸住宅に積極的に投資することを考えていますが、これらの中小規模の賃貸
    住宅は大規模の居住用不動産と比較して、取得に要する調査費用及び取得後の管理費用が不動産価格に比し
    て割高となり、本投資法人の収益に悪影響を与える可能性があります。
    ナ.フォワード・コミットメント等にかかるリスク

     本投資法人は、投資対象不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント等(先日付
    の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うとしているものその他こ
    れに類する契約をいいます。以下同じです。)を行うことがあります。一般的に不動産等にかかる売買契約
    においては、買主がその都合により不動産等の売買契約を解約し又は履行しない場合には、買主は違約金や
    債務不履行による損害相当額の支払義務を負担します。この点は契約後速やかに決済される売買契約につい
    ても同様ですが、フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の
    期間があることから、その間に市場環境等が変化し、決済・物件引渡し時において、当初の想定と異なる事
    情が生ずる可能性があります。従って、フォワード・コミットメント等を行った後に、例えば、金融市場に
    予想できない変動があり、不動産等の取得資金を調達できなくなる等の事由によって、売買契約を解約せざ
    るを得なくなり、売買代金の支払いは免れるものの、違約金又は損害賠償金の支払義務を負担し、結果とし
    て本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
    ラ.高齢者向け施設に関するリスク

     本投資法人が投資する高齢者向け施設は、テナントがオペレーターとして介護サービス等の一定のサービ
    スを提供しますが、かかるサービスの提供においては、固有のノウハウ等が必要となるため、高齢者向け施
    設の運用においては、    プロパティマネジメント    会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠
    することとなります。従って、オペレーターの変更に関して、前記「②            本投資法人の仕組み又は関係者に
    関するリスク チ.   プロパティマネジメント    会社に関するリスク」に記載のリスクと同様のリスクが存在す
    ることとなります。また、かかる固有のノウハウを有するオペレーターや            プロパティマネジメント    会社の代
    替性は限定的であるため、そのリスクの程度は、他の類型よりも大きくなる可能性があります。
     また、高齢者向け施設においては、入居対象者が高齢者であることから、入居契約締結時における入居者
    の意思能力等に関するリスクについても、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
     加えて、高齢者向け施設においては、入居契約並びに敷金及び保証金に相当する入居一時金の法的性質が
    必ずしも明らかではないことから、本投資法人が高齢者向け施設を取得する際に、入居契約及び(これに随
    伴して)入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。
     その他、高齢者向け施設においては、間取り、付帯設備、立地、建築基準法による用途制限等の点で、他
    の一般的な賃貸住宅とは異なる構造や設備を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際
    に、他の用途への建物への転用に費用がかかったり、一般的な賃貸住宅への転用ができない可能性があり、
    また、売却をしようとした際に、建物の用途が限定されているために購入先が限られ処分ができなかった
    り、想定した価格で処分することができない等の可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能
    性があります。また、高齢者向け施設において提供されるサービスのうち介護サービスの事業性は、社会保
    障制度、特にその中でも介護保険制度の動向の影響を受けることになりますが、介護付き高齢者向け施設の
    場合、テナントである介護事業者が介護サービスを自ら提供するため、介護保険制度の変更による影響が介
    護事業者の売上水準に及ぶ可能性があり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
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   ④ 信託受益権に関するリスク
     以下、2007年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号、その後の改正を含みます。)を「新信託法」と
    いい、新信託法施行と同時に廃止された信託法(大正11年法律第62号、その後の改正を含みます。)を「旧信
    託法」といいます。信託契約に別段の定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託契約につい
    ては、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法の施行に伴う関係
    法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)第2条)。
    イ.信託受益者として負うリスク
     信託受益者とは、信託行為に基づいて受託者が受益者に対し負う債務であって信託財産に属する財産の引
    渡しその他の信託財産にかかる給付をすべきものにかかる債権及びこれを確保するために受託者その他のも
    のに対し一定の行為を求めることができる権利を有する者をいいます(新信託法第2条第6項、同条第7
    項)。
     旧信託法の下では、信託受託者による信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税等の費用、信託受
    託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用に
    ついては、最終的に信託受益者が負担することになっています(旧信託法第36条第2項、第37条)。従っ
    て、本投資法人が、一旦、信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、運用資産が不
    動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる本投資法人が負担することになります。かかる信託
    の受益権を取得する場合には、信託財産に関する物件精査を実施させ、保険金支払能力を有する保険会社を
    保険者、信託受託者を被保険者とする損害保険を付保させる等、本投資法人自ら不動産、不動産の賃借権又
    は地上権を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますが、それにもかかわらず、上記のよ
    うな信託費用が発生したときは、その結果、本投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
     新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として受益者が上記のような責任を負うこと
    はなくなりましたが、受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に
    従い、受益者が信託費用等を負担することがあります(新信託法第48条第5項、第54条第4項)。
     また、新信託法第165条第1項に基づき、受益者の意図せざる事情により信託関係が終了する場合がありま
    す。その結果、不動産を直接保有することとなり、想定せざる費用負担や譲渡制限等により、本投資法人の
    収益に悪影響を与える可能性があります。
    ロ.信託受益権の流動性リスク

     本投資法人が信託の受益権を運用の対象とする場合で、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処
    分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする
    場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常であり、上場有価証券等と比較して相対的に流動
    性が低いというリスクが存在します。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の
    売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず、信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性
    があります。
    ハ.信託受託者の破産等にかかるリスク

     新信託法上、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象となった場
    合であっても、信託財産は、信託受託者の破産財団又は再生会社債務者財産若しくは更生会社の財産に帰属
    することはありません(新信託法第25条)。また、新信託法第23条によれば、信託財産に帰属すべき信託財
    産責任負担債務として新信託法第21条第1項各号に定める債務にかかる債権に基づく場合を除き、信託財産
    に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者との関係
    では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。但し、不動産について信託財産であるこ
    とを管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、
    主として不動産を信託財産とする信託の受益権について、本投資法人は信託設定登記がなされるものに限り
    取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
     旧信託法においては、信託受託者が破産手続、民事再生手続又は会社更生手続その他の倒産手続の対象と
    なった場合に、信託財産が破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者の固有財産
    に帰属するか否かに関しては明文の規定はないものの、旧信託法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性とい
    う観点から、信託財産が信託受託者の破産財団又は再生債務者財産若しくは更生会社財産その他信託受託者
    の固有財産に帰属するものとされるリスクは極めて低いと判断されます。また、旧信託法第16条によれば、
    信託財産に対する信託受託者自身の債権者による差押えは禁止されており、信託財産は信託受託者の債権者
    との関係では信託受託者自身の債務の引当財産にならないと考えられます。
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    ニ.信託受託者の不当な行為に伴うリスク
     信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産である不動
    産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人
    が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、新信託法上、受託者が信託財産のためにした
    行為がその権限に属しない場合、当該行為の相手方が、当該行為の当時、当該行為が受託者の権限に属しな
    いことを知っていた等の一定の要件に該当するときは、当該行為の取消権が受益者に認められています(新
    信託法第27条)。また、旧信託法も、信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めてい
    ます(旧信託法第31条)。しかし、本投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を回復することができ
    るとは限りません。また、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、暇疵等に
    つき、当初委託者が信託受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合に、信託受託者が、かかる瑕疵担
    保責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可
    能性があります。
   ⑤ 会計、税制に関するリスク

    イ.減損会計の適用に関するリスク
     2005年度から適用されている「固定資産の減損に係る会計基準」(「固定資産の減損に係る会計基準の設
    定に関する意見書」(企業会計審議会 平成14年8月9日)及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指
    針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日))は、収益性の低下により投資額を回収する見込
    みが立たなくなった固定資産等の帳簿価額を、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように減額する会
    計処理です。当該基準の適用に伴い、地価の動向と収益状況によっては、本投資法人の業績に影響を与える
    可能性があります。   なお、減損損失は、税務上の損失として認められないことから、本投資法人の税負担が
    増大し、結果として投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
    ロ.導管性要件に関するリスク

     租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、一定の要件(以下
    「導管性要件」といいます。)を満たした投資法人が支払う利益の配当等を投資法人の損金に算入すること
    を認めています。本投資法人は、かかる導管性要件を満たすよう継続して努める予定ですが、今後、本投資
    法人の投資主の異動、分配金支払原資の制限・不足、会計処理と税務処理との不一致              (以下「税会不一致   」
    といいます。  )に基づく  法人税額等の発生(交際費、寄     附金、法人税等を除く税会不一致については、一時
    差異等調整引当額の分配により法人税額等の発生を抑えることができるようになっています。)、                 税務当局
    と本投資法人との見解の相違、法律の改正、その他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性
    があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入できな
    くなり、本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり、本投
    資口の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。なお、課税上の取扱いについては、後記「4 手数料等
    及び税金(5)課税上の取扱い」をご参照下さい。
    ハ.利益が計上されているにもかかわらず、資金不足により配当が十分できないリスク

     本投資法人において利益が生じているにもかかわらず配当原資が不足する場合、借入金や資産の処分によ
    り原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすための借入先の制限や資産処分の遅延等
    により機動的な資金調達ができない場合には、        導管性要件のうち、会計上の配当可能利益の額(税引前当期
    純利益に一定の調整を加えた後の額)の90%超の分配を行うべきとする要件(以下「支払配当要件」といい
    ます。)  を満たせなくなる可能性があります。この場合、通常の法人同様の法人税等の課税を受けることと
    なり、投資主への分配額や     純資産額が減少する可能性があります。
    ニ.支払配当要件が満たされなくなることにより、次年度以降も通常の法人税率により課税が行われるリスク

     本投資法人において、特定の事業年度に支払配当要件を満たさないこととなる場合、当該年度にかかる多
    額の租税債務が生じる可能性がありますが、当該租税債務の会計上の認識時期によっては、次年度以降の支
    払配当要件へも影響を及ぼすこととなる場合があります。即ち、会計上の租税債務の認識が次年度以降にな
    る場合には、次年度以降も支払配当要件を満たすことが困難となり、通常の法人と同様に法人税等の課税を
    受け、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
    ホ.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク

     本投資法人  に対して  税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局との見解の相違に
    より更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このよう
    な場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担
    が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があります。
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    へ.同族会社に該当するリスク
     導管性要件のうち、事業年度終了時に同族会社のうち一定のものに該当していないこと(発行済投資口の
    総口数又は一定の重要な事項に関する議決権の50%超が上位1位の投資主グループによって保有されていな
    いこと)とする要件については、本投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思にかかわらず、
    結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなく
    なることにより本投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があり
    ます。
    ト.借入にかかる導管性要件に関するリスク

     導管性要件のうち、借入を行う場合には機関投資家のみから行うこととする要件については、本投資法人
    が何らかの理由により機関投資家以外からの借入を行わざるを得ない場合、又は保証金若しくは敷金等の全
    部若しくは一部がテナントからの借入金に該当すると解釈された場合においては、要件を満たせないことに
    なります。この場合には、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性が
    あります。
    チ.投資口を保有する投資主数に関するリスク

     導管性要件のひとつに、事業年度末において投資法人の投資口が50人以上の者に所有されていること、又
    は機関投資家のみによって所有されていることという要件があります。しかし、本投資法人は投資主による
    投資口の売買をコントロールすることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の者に所有される
    (機関投資家のみに所有される場合を除きます。)こととなる場合もありえ、そのため、導管性要件を満た
    せないこととなる可能性があります。この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産
    額が減少する可能性があります。
    リ.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク

     本投資法人は、規約において、特定不動産        (不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有
    権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)               の価額の合計額の
    本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とすること(規約第27条第6項)
    としています。本投資法人は、上記内容の規約の定め及びその他の税制上の要件を充足することを前提とし
    て、不動産を取得する場合の不動産流通税の軽減措置(後記「4 手数料等及び税金(5)課税上の取扱
    い」をご参照下さい。)の適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措
    置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合
    において、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
    ヌ.一般的な税制の変更に関するリスク

     不動産、信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人に関する税制又はかかる税
    制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に
    悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口にかかる利益の配当、出資の払戻し(資本の払戻し)、譲
    渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の所有又は売却
    による投資主の手取金の額が減少したり、税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性が
    あります。
   ⑥ その他

    イ.専門家報告書等に関するリスク
     不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時
    点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
    ん。同じ物件について不動産鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若
    しくは時期によって不動産鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる不動産鑑
    定等の結果は、現在及び将来において当該不動産鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束
    するものではありません。
     建物状況調査報告書についても、建物の評価に関する専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、不
    動産に欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
     さらに、第三者機関による建築基準法上の構造計算に関する検証結果を記載した報告書についても、個々
    の専門家が既存の構造計算書又は構造計算概要書等に基づいて再計算した結果についての意見を示したもの
    にとどまり、当該建物について欠陥や瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものではありません。
     また、不動産に関して算出されるPMLの数値も個々の専門家の分析に基づく予想値にすぎません。PMLの数
    値は、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以
    上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
    ロ.匿名組合出資持分への投資に係るリスク

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    本投資法人は、その規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこと               があります。本
    投資法人が投資対象とするかかる匿名組合出資持分については、契約上譲渡が禁止若しくは制限されている
    場合があり、また、確立された流通市場が存在しないためその流動性は低く、売却を意図しても、適切な時
    期及び価格で売却することが困難な可能性があります。
     また、匿名組合の投資する不動産に係る収益が悪化した場合、当該不動産の価値が下落した場合、匿名組
    合の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合又は導管体である匿名組合において意図されない課
    税が生じた場合等には、当該匿名組合の出資持分に投資した本投資法人が、当該匿名組合出資持分より得ら
    れる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被る可能性があります。
     また、匿名組合出資持分への投資は、新規物件に係る優先交渉権の取得を目的として行われることがあり
    ますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
   (3)投資リスクに対する管理体制

   ① 本投資法人の体制
     本投資法人は、以上のような投資リスクがあることを認識しており、そのうえでこのようなリスクに最大限
    対応できるよう、以下の実効性あるリスク管理体制を整備しています。
    イ.執行役員、監督役員及び役員会
     本投資法人は、本書の日付現在、執行役員1名及び監督役員2名から構成される役員会により運営されてい
    ます。本投資法人は、業務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関としての役員会が十分に機能し、
    執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。役員会においては、本資産運
    用会社が執行する資産運用に係る重要な事項を本資産運用会社からの報告事項とすることにより、本資産運
    用会社への一定の牽制体制を構築しています。
    ロ.内部者取引

     本投資法人は、役員会において「内部者取引管理規程」を採択し、執行役員及び監督役員が、                本資産運用
    会社がその資産の運用の委託を受けている上場投資法人(本投資法人を含む。)              の投資口及び投資法人債の
    売買を行うことを禁止し、インサイダー取引及びインサイダー類似取引の防止に努めています。
   ② 本資産運用会社の体制

     本投資法人の資産運用に関し、リスクの回避及び最小化を図るべく以下の実効性あるリスク管理体制を敷い
    ています。
    イ.運用資産運用管理規程等の整備
    a.本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度を踏まえたうえで、                  運
     用ガイドライン   において投資不動産の投資方針等を定め、運用資産運用管理規程に定める意思決定プロ
     セスを遵守することにより、リスクの管理に努めています。
    b.本資産運用会社は、「関連会社等との取引に関するルール」において本投資法人と利害関係人と取引を

     行う場合の方法及び体制並びに取引の内容の開示について定め、これを遵守することにより、利害関係
     人との取引にかかるリスクの管理に努めています。「関連会社等との取引に関するルール」の概要につ
     いては後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 
     (2)本投資法人の自主ルール」をご参照下さい。
    ロ.意思決定プロセスの明確化及びコンプライアンス委員会

     本投資法人の資産の運用に係る下記の事項について、投資委員会において審議が行われる前に、法令遵守
    の観点から、コンプライアンス委員会の判断を経るものとしています。なお、コンプライアンス委員会での
    審議方法については、前記「1 投資法人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制 ハ.
    委員会 b.コンプライアンス委員会 ⅳ.審議方法」をご参照下さい。
    a.関連会社等との取引
     ⅰ.関連会社等からの特定資産の取得
     ⅱ.関連会社等への特定資産の     譲渡
     ⅲ.関連会社等へのマスターリース業務の委託
     ⅳ.関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
     ⅴ.上記プロパティマネジメント業務の委託のうち、リーシング業務の関連会社等への再委託の承認
     ⅵ.関連会社等への大規模修繕工事の発注
     ⅶ.関連会社等による投資法人債の引受け
     ⅷ.関連会社等による投資口の引受け及び募集
     ⅸ.関連会社等への信託業務の委託
     ⅹ.関連会社等への特定資産の取得又は       譲渡の媒介の委託
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     ⅺ.上記ⅲ.乃至ⅵ.以外の資産運用関連付随業務の委託
     ⅻ.その他上記各項目に類する取引
    b.関連会社等以外との取引

      ⅰ.マスターリース業務の委託
     ⅱ.プロパティマネジメント業務の委託
     ⅲ. プロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の再委託
     ⅳ.大規模修繕工事の発注
     ⅴ.上記ⅰ.乃至ⅳ.以外の資産運用関連付随業務の委託
     ⅵ.その他上記各項目に類する取引
    c.上記以外にコンプライアンスオフィサーが必要と判断した事項

     本資産運用会社の組織及び業務分掌体制並びに意思決定手続については、前記「1 投資法人の概況
     (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。
    ハ.コンプライアンスオフィサーによるコンプライアンス及び内部者取引管理規程

     コンプライアンスオフィサーによる法令遵守状況の監査実施権限については、前記「1 投資法人の概
    況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」をご参照下さい。また、本資産運用会社では、内部
    者取引管理規程を制定し、本資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引及びインサイダー類似取引の
    防止に努めています。
    ニ.利害関係人との取引規制

     後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (1)法令に
    基づく制限 ① 利害関係人との取引制限」をご参照下さい。
    (4) 重要事象等に関するリスク

    本投資法人は、本書の日付現在、本投資法人が将来にわたって営業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生
   じさせるような事象又は状況その他本投資法人の経営に重要な影響を及ぼす事象(以下「重要事象等」といいま
   す。)は存在しないと判断しています。なお、一般的には、投資法人においては、以下のような事象が重要事象
   等に該当します。
   ① 借入金の返済資金又は投資法人債償還のための資金調達ができない場合
   ② 投資法人の登録が取り消されるような事象が発生し、その解消ができない場合
   ③ 資産運用会社の金融商品取引業者としての登録が取り消されるような事象が発生し、その解消ができず、代
    わりの資産運用会社が容易には見つからない場合
   ④ 訴訟の提起を受け投資法人の存立を脅かすような巨額の損害賠償支払いの責務が発生した場合
   ⑤ 資産運用会社あるいは資産運用会社のスポンサー会社が破産手続の開始等の倒産手続に入り、その影響を受
    け投資法人の存立が危うくなる場合
   ⑥ その他の重要事象等
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  4【手数料等及び税金】
  (1)【申込手数料】
     該当事項はありません。
  (2)【買戻し手数料】

     本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しを行わない(規約第7条第1項)ため、該当事項はありま
    せん。但し、本投資法人は     、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるものと
    していますので(規約第7条第2項)、その場合、所定の手数料が課されることがあります。
  (3)【管理報酬等】

   ① 役員報酬(規約第23条)
    イ.執行役員
     執行役員の報酬は、役員会で決定される金額(一人あたり月額100万円を上限とします。)とし、毎月、
    当月分を当月末日までに支払います。
    ロ.監督役員

     監督役員の報酬は、役員会で決定される金額(一人あたり月額50万円を上限とします。)とし、毎月、当
    月分を当月末日までに支払います。
   ② 会計監査人報酬(規約第40条)

     会計監査人の報酬は、1営業期間につき1,500万円を上限として、役員会で決定される金額とし、当該決算期
    分を、必要とされるすべての監査報告書受領後1ヶ月以内に支払います。
   ③ 本資産運用会社への支払報酬(規約第43条)

     本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社に対する委託報酬は、運用報酬、取得報酬、譲渡報酬か
    ら構成され、それぞれの具体的な金額又は計算方法及び支払の時期は以下のとおりとし、当該報酬に係る消費
    税及び地方消費税を加えた金額を本資産運用会社の指定する口座に振込むものとします。なお、上限料率が定
    められている報酬については、本投資法人の役員会の承認を経たうえで決定した料率によるものとします。
    イ.運用報酬Ⅰ
     以下の算定式に従って算出される金額を、1月末日、4月末日、7月末日及び10月末日を最終日とする各四
    半期毎に、当該四半期末日経過後翌月末日までに支払うものとします。
     運用報酬Ⅰ
     =報酬算定基礎資産額×運用報酬Ⅰ料率×当該四半期の日数/365(1円未満切捨て)
    (注1)上記算定式において、報酬算定基礎資産額は、a+b-cの計算式で求めるものとします。

    (注2)上記報酬算定基礎資産額の計算式において、a、b及びcは以下のように定義します。
    a:本投資法人の当該決算期間の直前の決算期間に係る決算期(以下「基準決算日」といいます。)における貸借対照表上の
     総資産額
    b:基準決算日以降、本投資法人が取得した運用資産の累積取得価額(但し、消費税及び地方消費税並びに取得に伴う費用は
     除きます。)の当該四半期の毎月末残高を平均した金額
    c:基準決算日以降、本投資法人が売却した運用資産の累積売却価額(但し、消費税及び地方消費税並びに売却に伴う費用は
     除きます。)の当該四半期の毎月末残高を平均した金額
    (注3)上記算定式において、運用報酬Ⅰ料率は、下記段階に応じ区分します。
        報酬算定基礎資産額        上限料率(%)
      250億円以下の部分に対して               0.7
      250億円超500億円以下の部分に対して               0.6
      500億円超の部分に対して               0.5
    ロ.運用報酬Ⅱ

     本投資法人の各営業期間毎に算定される運用報酬Ⅱ控除前の税引前当期純利益金額の3.0%に相当する金
    額(1円未満切捨て)を当該金額が確定した日の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
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    ハ.取得報酬
     不動産等の特定資産を取得した場合において、その売買代金(但し、消費税及び地方消費税並びに取得に
    伴う費用は除きます。)に0.6%(但し、本資産運用会社の株主及びその連結対象会社からの取得は
    0.55%)を上限とする料率を乗じた金額を上限として、取得した日           (所有権移転等の権利移転の効果が発生
    した日をいいます。)    の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
    ニ.譲渡報酬

     不動産等の特定資産を譲渡した場合において、その売買代金(但し、消費税及び地方消費税並びに譲渡に
    伴う費用は除きます。)に0.6%(但し、本資産運用会社の株主及びその連結対象会社への譲渡は0.55%)
    を上限とする料率を乗じた金額を上限として、譲渡した日          (所有権移転等の権利移転の効果が発生した日を
    いいます。)  の属する月の翌月末日までに支払うものとします。
   ④ 経理に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

     本投資法人は、経理に関する事務の一般事務受託者(以下、本④において「経理事務受託者」といいま
    す。)に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払います。
    イ.報酬額の計算方法
     報酬は、基本報酬及び残高比例報酬から構成され、それぞれの報酬の金額又は計算方法は以下のとおりで
    す。
    ⅰ 基本報酬  年額2百万円
    ⅱ 残高比例報酬は、各月末時点における本投資法人の月末総資産額に0.1%を乗じて12で除した金額を月
     額報酬の上限額として、別途本投資法人及び経理事務受託者の書面により合意するところに従い、月末
     資産総額に比例して定める計算式に基づき算出する金額とします。
    ロ.報酬の支払時期及び方法

     上記報酬の支払時期については、経理事務受託者は、本投資法人の各決算期間毎に算出された報酬額並び
    に当該報酬額に係る消費税及び地方消費税額を計算し、各決算期の末日の属する月の翌月末日までに本投資
    法人に対して請求するものとし、本投資法人は経理事務受託者からの請求を受けた日の属する月の翌月末日
    までに支払うものとします。
   ⑤ 機関の運営に関する事務の一般事務受託者への支払報酬

     本投資法人は、機関の運営に関する事務の一般事務受託者(以下、本⑤において「機関運営事務受託者」と
    いいます。)に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める報酬を支払い
    ます。
    イ.報酬額
    ⅰ 投資主総会の運営に関する事務に係る委託報酬
      投資主総会1回の開催について50万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税
    ⅱ 役員会の運営に関する事務に係る委託報酬
      役員会1回の開催について5万円並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税
    ⅲ 本投資法人と機関運営事務受託者が別途合意する事務に係る委託報酬
      別途合意する金額
    ロ.報酬の支払時期及び方法

     機関運営事務受託者は、上記イⅰ及びⅱの委託報酬を本投資法人の各決算期の属する月の翌月末日までに
    本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は機関運営事務受託者から請求を受けた日の属する月の
    翌月末日までに支払うものとします。また、上記イⅲの委託報酬については別途協議します。
   ⑥ 投資主名簿等管理人への支払報酬

    イ.報酬額の計算方法
     報酬は、通常事務手数料、振替制度関係手数料及び口座管理事務手数料から構成され、それぞれの報酬の
    計算方法は以下のとおりです。なお、以下に定めのない事務手数料は、その都度本投資法人及び投資主名簿
    等管理人間で協議のうえ定めます。
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  Ⅰ.通常事務手数料
   手数料項目     手数料計算単位及び計算方法          事務範囲
  1  基本手数料   (1)直近の総投資主通知投資主数を基準として、         ・ 投資主名簿の管理
       投資主1名につき下記段階に応じ区分計算し        ・ 平常業務に伴う月報等諸報告
       た合計額の6分の1。但し、月額の最低料金は        ・ 期末、中間一定日及び四半期一定日現
       200,000円とする。         在(臨時確定を除く。)における投資
        5,000名まで           480円
               主の確定と諸統計表の作成
        10,000名まで           420円
               ・ 除籍投資主データの整理
        30,000名まで           360円
        50,000名まで           300円
        100,000名まで           260円
        100,001名以上           225円
      (2)除籍の投資主
       1名につき                70円
  2  分配金事務手数料   (1)基準日現在における総投資主通知投資主数を         ・ 分配金の計算及び分配金明細表の作成
       基準として、投資主1名につき下記段階に応        ・ 分配金領収証の作成
       じ区分計算した合計額。但し、最低料金は        ・ 印紙税の納付手続
       350,000円とする。        ・ 分配金支払調書の作成
        5,000名まで           120円  ・ 分配金の未払確定及び未払分配金明細
               表の作成
        10,000名まで           110円
               ・ 分配金振込通知及び分配金振込テープ
        30,000名まで           100円
               又は分配金振込票の作成
        50,000名まで       80円
               ・ 一般税率以外の源泉徴収税率の適用
        100,000名まで       60円
               ・ 分配金計算書の作成
        100,001名以上       50円
      (2)指定振込払いの取扱
       1件につき       150円
      (3)ゆうちょ分配金領収証の分割
       1枚につき          100円
      (4)特別税率の適用
       1件につき      150円
      (5)分配金計算書作成
       1件につき             15円
  3  分配金支払手数料   (1)分配金領収証         ・ 取扱期間経過後の分配金の支払
       1枚につき     450円  ・ 未払分配金の管理
      (2)毎月末現在における未払の分配金領収証
       1枚につき       3円
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   手数料項目     手数料計算単位及び計算方法          事務範囲
  4  諸届・調査・証明   (1)諸届
               ・ 投資主情報変更通知データの受理及び
       1件につき      300円
  手数料
               投資主名簿の更新
      (2)調査
               ・ 口座管理機関経由の分配金振込指定の
       1件につき       1,200円
               受理
      (3)証明
               ・ 税務調査等についての調査、回答
       1件につき      600円
               ・ 諸証明書の発行
      (4)投資口異動証明
               ・ 投資口異動証明書の発行
       1件につき      1,200円
               ・ 個別投資主通知の受理及び報告
      (5)個別投資主通知
               ・ 情報提供請求及び振替口座簿記載事項
       1件につき     300円
               通知の受領、報告
      (6)情報提  供請求
               ・  株式等振替制度の対象とならない投資
       1件につき      300円
               主等の個人番号等の収集、登録
      (7)個人番号登録
       1件につき      300円
  5  諸通知発送手数料   (1)封入発送料 封入物2種まで
               封入発送料   招集通知、決議通知等の封
      (機械封入)1通につき            25円
                 入、発送、選別及び書留受
       1種増す毎に     5円加算
                 領証の作成
      (2)封入発送料 封入物2種まで
               葉書発送料   葉書の発送
      (手封入) 1通につき           40円
               宛名印書料   諸通知等発送のための宛名
       1種増す毎に          10円加算
                 印書
      (3)葉書発送料
               照合料   2種以上の封入物について
       1通につき      8円
                 の照合
      (4)宛名印書料
                 資料交換及び投信資料等の
               資料交換等
       1通につき         15円
                 宛名印書、封入、発送
               送付料
      (5)照合料
       1照合につき           10円
      (6)資料交換等送付料
       1通につき           60円
  6  還付郵便物整理     1通につき      200円  ・ 投資主総会関係書類、分配金、その他
               還付郵便物の整理、保管、再送
  手数料
  7  投資主総会関係
      (1)議決権行使書面用紙作成料         ・ 議決権行使書面用紙の作成
  手数料
       議決権行使書面用紙1枚につき        15円 ・ 議決権行使書   面の集計
               ・ 議決権不統一行使の集計
      (2)議決権行使集計料
               ・ 投資主提案等の競合議案の集計
      a.投資主名簿等管理人が集計登録を行う場合
               ・ 投資主総会受付事務補助
       議決権行使書面  1枚につき      70円
               ・ 書面行使した議決権行使書     面の表裏イ
          議決権不統一行使集計料
               メージデータ及び投資主情報に関する
                 1件につき         70円加算
               CD-ROMの作成
          投資主提案等の競合議案集計料
                 1件につき         70円加算
          但し、最低料金は70,000円とする。
      b.本投資法人が集計登録を行う場合
          議決権行使書面       1枚につき   35円
       但し、最低料金は30,000円とする。
      (3)投資主総会受付補助
       1名につき1日         10,000円
      (4)データ保存料
       1回につき       70,000円
  8  投資主一覧表作成   (1)全投資主を記載する場合         ・ 大口投資主一覧表等各種投資主一覧表
       1名につき        20円   の作成
  手数料
      (2)一部の投資主を記載する場合
       該当投資主1名につき       20円
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   手数料項目     手数料計算単位及び計算方法          事務範囲
  9  CD-ROM作成            ・  CD-ROMの作成
      (1)全投資主対象の場合
  手数料
       1名につき                15円
      (2) 一部の投資主対象の場合
       該当投資主1名につき          20円
      但し、(1)(2)ともに最低料金は50,000円とする。
      (3) 投資主情報分析   CD-ROM  作成料
             30,000円加算
      (4) CD-ROM  複写料
       1枚につき      27,500円
  10 複写手数料     複写用紙1枚につき           30円   ・ 投資主一覧表及び分配金明細表等の複
               写
       投資主1名につき           50円    ・ 分配金振込勧誘状の宛名印書及び封入
  11 分配金振込投資主
               並びに発送
  勧誘料
  12 自己投資口消却手     1回 につき          10,000円     ・ 自己投資口の消却に関する臨時事務
  数料
  Ⅱ.振替制度関係手数料

   手数料項目     手数料計算単位及び計算方法          事務範囲
  1  新規住所氏名デー   新規住所氏名データ         ・  新規住所氏名データの作成
       1件につき       100円
  タ処理手数料
  2  総投資主通知デー   総投資主通知データ         ・  総投資主通知データの受領及び投資主
       1件につき      150円  名簿への更新
  タ処理手数料
  3  個人番号等データ   個人番号等データ処理         ・ 個人番号等の振替機関への請求
       1件につき      300円 ・ 個人番号等の振替機関からの受領
  処理手数料
               ・ 個人番号等の保管及び廃棄、削除
               ・ 行政機関等に対する個人番号等の提供
  Ⅲ.口座管理事務手数料

   手数料項目     手数料計算単位及び計算方法          事務範囲
  1  特別口座管理料   毎月末現在における該当加入者数を基準として、         ・ 特別口座の管理
      加入者1名につき下記段階に応じ区分計算した合         ・ 振替・取次の取扱の報告
      計額。但し、月額の最低料金は20,000円とする。         ・ 株式会社証券保管振替機構(以下「保
        5,000名まで          150円    管振替機構」といいます。)との投資
               口数残高照合
        10,000名まで         130円
               ・ 取引残高報告書の作成
        10,001名以上            110円
  2  振替手数料     振替請求1件につき           800円    ・ 振替申請書の受付・確認
               ・ 振替先口座への振替処理
  3  諸届取次手数料     諸届1件につき            300円    ・ 住所変更届、分配金振込指定書等の受
               付・確認
               ・ 変更通知データの作成及び保管振替機
               構あて通知
  4  個人番号等登録
       個人番号等の登録1件につき        300円  ・ 個人番号等の収集、登録
  手数料
               ・ 個人番号等の保管及び廃棄、削除
               ・ 振替機関に対する個人番号等の通知
    ロ.報酬の支払時期及び方法

     投資主名簿等管理人は、上記金額を毎月末に締切り翌月15日までに本投資法人に請求するものとし、本投
    資法人は、当該請求を受けた月の月末までに当該手数料を支払うものとします。
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   ⑦ 投資法人債に関する事務の一般事務受託者への支払報酬
     本投資法人は、スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約
    付)に係る一般事務受託者に対して、投信法第117条に基づき委託した一般事務の対価として、以下に定める
    報酬額並びに当該報酬に係る消費税及び地方消費税を支払います。
    イ.事務の委託に関する手数料
     上限を5百万円とする。
    ロ.元利金支払事務に関する元利金支払手数料

    ⅰ  元金支払の場合 元金の10,000分の0.075
    ⅱ  利金支払の場合 元金の10,000分の0.075
   ⑧ 資産保管会社への支払報酬

     本投資法人は、資産保管会社に対して、投信法第208条に基づき委託した資産の保管に係る業務(以下「資
    産保管業務」といいます。)の対価として、以下に定める報酬を支払います。
    イ.報酬の額及びその計算方法
     資産保管業務に係る報酬は、基本報酬、残高比例報酬から構成され、それぞれの報酬の金額又は計算方法
    は以下のとおりです。
    ⅰ 基本報酬  年額5百万円
    ⅱ 残高比例報酬は、各月末時点における本投資法人の月末総資産額に0.1%を乗じて12で除した金額を月
    額報酬の上限額として、別途本投資法人及び資産保管会社の書面により合意するところに従い、月末資産
    総額に比例して定める計算式に基づき算出する金額になります。
    ロ.報酬の支払時期及び方法

     資産保管会社は、各決算期間毎に算出された報酬額並びに当該報酬額に係る消費税及び地方消費税額を計
    算し、各決算期の属する月の翌月末日までに本投資法人に対して請求するものとし、本投資法人は資産保管
    会社からの請求を受けた月の翌月末日までに支払います。
  (4)【その他の手数料等】

     本投資法人は、本資産運用会社及び資産保管会社が本投資法人から委託を受けた業務を遂行するにあたり必
    要な下記の諸費用を負担するほか、当該費用が立て替えられた場合の立替金の遅延利息又は発生した損害金を
    負担します。
   ① 不動産等の取得及び譲渡に関する費用
     登録免許税、不動産取得税、契約締結等に伴う印紙税その他不動産等の取得及び譲渡にかかる公租公課、不
    動産等の取得及び譲渡にかかる仲介手数料等、不動産等の取得時及び取得検討時のデューデリジェンス等の調
    査にかかる費用(外部の専門業者に対する報酬及び手数料等を含みます。)、不動産信託受託者へ支払う信託
    報酬及び費用、鑑定評価費用、専門家等に対する報酬又は費用(税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含
    みます。)等
   ② 運用資産の運営に関する費用

     テナント誘致にかかる費用(仲介手数料及び広告費等)、物件管理委託費用(プロパティマネジメント会社
    へ支払う報酬及び外注委託費を含みます。)、不動産等に付保された保険料、不動産等にかかる修繕費(大規
    模修繕工事を含みます。)、水道光熱費、借地借家料、公租公課、不動産信託受託者へ支払う信託報酬及び費
    用等
   ③ 借入等に関する費用

     借入にかかる諸費用(借入枠設定費用、ローン実行手数料、エージェントフィー、利息等)、投資法人債の
    発行にかかる諸費用(引受手数料、利息等)、本投資法人の広告宣伝、IR活動にかかる費用、専門家等に対
    する報酬又は費用(税務・会計顧問、弁護士及び司法書士等を含みます。)等
   ④ 運用報告等の作成等に関する費用

     有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出にかかる費用、財務諸表、資産運用報告、計算書類、
    附属明細書、資産管理計画書等の作成、印刷及び交付にかかる費用(監督官庁等に提出する場合の提出費用も
    含みます。)、運用資産にかかる定期的な調査の費用、専門家等に対する報酬又は費用(税務・会計顧問、弁
    護士及び司法書士等を含みます。)等
   ⑤ 投資口  、新投資口予約権   又は投資法人債の発行にかかる費用

     有価証券届出書及び目論見書等の作成、印刷及び交付にかかる費用(監督官庁等に提出する場合の提出費用
    も含みます。)、申込証及び券面の作成、印刷及び交付にかかる費用(印紙税を含みます。)、投資口の上場
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    及びその上場維持に関する費用(上場審査費用、上場費用等)、払込金取扱手数料、アドバイザー(法律顧
    問、税務・会計顧問、司法書士及び証券会社等を含みます。)に支払う費用、募集にかかる広告宣伝費等
   ⑥ 本投資法人の運営に関係する費用

     分配金支払にかかる費用(取扱手数料、領収証作成交付費用等)、投資主総会招集及び運営にかかる費用
    (公告費用、招集・決議通知作成交付費用、会場設置運営費用、弁護士費用等)、執行役員及び監督役員にか
    かる保険料等
   ⑦ その他

     上記のほか、これらに類する費用を本投資法人が負担することがあります。
   ⑧ 手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法

     上記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
     (照会先)

      スターツアセットマネジメント株式会社
      東京都中央区日本橋三丁目1番8号
      電話番号 03-6202-0856
  (5)【課税上の取扱い】

     日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは、以下のとおりで
    す。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下の内容は変更されることがありま
    す。また、個々の投資主の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われる可能性があります。
   ① 個人投資主の税務
    イ.利益の分配に係る税務
     個人投資主が上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配            (利益を超える金銭の分配のうち一時
    差異等調整引当額の分配を含みます。)       の取扱いは、原則として上場株式の配当の取扱いと同じです。但
    し、配当控除の適用はありません。
    a.源泉徴収
      分配金支払開始日         源泉徴収税率
            20.315%  (所得税15.315%   住民税5%)
    2014年1月1日~2037年12月31日
            20%   (所得税15%   住民税5%)

    2038年1月1日~
     (注1)2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
     (注2)大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)に対しては、上記税率ではなく、所
      得税20%(2014年1月1日~2037年12月31日は20.42%)の源泉徴収税率が適用されます。
    b.確定申告

          金額にかかわらず、源泉徴収だけで納税を完結させることが可能
    確定申告をしない場合
          (確定申告不要制度)
    確定申告を行う場合      総合課税又は申告分離課税のいずれか一方を選択
     (注1)総合課税を選択した場合であっても、投資法人から受取る利益の分配については、配当控除の適用はありません。
     (注2)一定の上場株式等に係る譲渡損失の金額は、その年分の上場株式等に係る配当所得等の金額(申告分離課税を選択
      したものに限ります。)と損益通算することができます。申告分離課税を選択した場合の税率は、上記a.の源泉
      徴収税率と同じです。
     (注3)大口個人投資主(配当基準日において発行済投資口の総口数の3%以上を保有)が1回に受取る配当金額が5万円超
      (6ヶ月決算換算)の場合には、必ず総合課税による確定申告を行う必要があります(なお、1回に受取る配当金額
      が5万円以下となる場合においても、住民税については別途確定申告が必要となります。)。
    c.源泉徴収選択口座への受入れ

     源泉徴収ありを選択した特定口座(以下「源泉徴収選択口座」といいます。)が開設されている金融
     商品取引業者等(証券会社等)に対して『源泉徴収選択口座内配当等受入開始届出書』を提出すること
     により、上場株式等の配当等を源泉徴収選択口座に受入れることができます。
     (注)配当金の受取方法については「株式数比例配分方式」を選択する必要があります。
    d.少額上場株式等の非課税口座制度      (通称 NISA )

       少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座
     において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規
     投資額で毎年120万円(    2015年以前は100万円)を上限。     )に係る配当等で、その非課税口座に非課税管
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     理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課され
     ません。
     (注1)非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設される非課税口座に
     ついては満18歳以上)の方に限ります。
     (注2)2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたて                NISA )に基
      づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座において設定した累積投資勘定に管理されている一
      定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)に係る配当等で、その非課税口座に累積投資勘定を
      設けた年の1月1日から20年内に支払を受けるべきものについても、所得税及び住民税が課されないこととされてい
      ます。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたて       NISA の対象となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこ
      ととされています。
     (注3)非課税口座で買付けた上場株式等の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式数
      比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択され
      る場合には、非課税口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20%(復興特別所得税を含めると
      20.315%)にて課税されることとなります。
     (注4)非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(         NISA )又は累積投資勘定(つみたて    NISA )のいずれか
      に限ります。
    e.未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度         (通称ジュニア   NISA )

     未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設
     した未成年者口座において設定した非課税管理勘定に管理されている上場株式等(2016年4月1日から
     2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円を上限。)に係る配当等で、未成年者口座に非課
     税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に支払いを受けるべきものについては、所得税及び住民税が
     課されません  。
     (注1)未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満(2023年1月1日以後に開設される非課税口座
      については満18歳未満)である者又はその年中に出生した者に限ります。
     (注2)未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等を非課税とするためには、証券会社等で分配金等を受け取る「株式数
      比例配分方式」を選択する必要があります。「配当金領収証方式」や「登録配当金受領口座方式」などを選択され
      る場合には、未成年者口座で買付けた上場株式の配当金等は非課税とならず20%(復興特別所得税を含めると
      20.315%)にて課税されることとなります。
    ロ.利益を超えた金銭の分配に係る税務

     個人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配           (一時差異等調整引当額の分配を除きま
    す。) は、出資の払戻し(資本の払戻し)として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資
    等(本投資法人の資本金等の額)に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当               (注1) として前
    記イ.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し(資本の払戻し)額のう
    ちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額          (注2) として取扱われます。各投資主は、この
    譲渡収入に対応する譲渡原価     (注3) を算定し、投資口の譲渡損益     (注4) の額を計算します。この譲渡損益の
    取扱いは、後記ハ.における投資口の譲渡における証券会社等を通じた譲渡等の場合と原則同様になりま
    す。
     (注1)みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
     みなし配当の金額=出資の払戻し(資本の払戻し)額-投資主の所有投資口に相当する本投資法人の出資等の金額
        (資本金等の額)
     (注2)投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。

     投資口の譲渡に係る収入金額=出資の払戻し(資本の払戻し)額-みなし配当の金額
     (注3)投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

           本投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により減少した本投資法
     出資の払戻し(資本の払戻し)
           人の資本剰余金の額
          ×           ※
     直前の取得価額
             本投資法人の前期末の簿価純資産価額
     ※この割合は、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の本投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零以下である場合
     は零と、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の本投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零を超え、かつ、本投
     資法人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)
     の基礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減が
     あった場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げ
     となります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
     (注4)投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

     投資口の譲渡損益の額=譲渡収入金額-譲渡原価の額
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    ハ.投資口の譲渡に係る税務
     個人投資主が本投資口を譲渡した際の譲渡益は、上場株式等           (金融商品取引所に上場されている株式等を
    いい、特定公社債等が含まれます。以下、本ハ.において同じです。)            に係る譲渡所得等として、申告分離
    課税の対象となります。譲渡損が生じた場合は、他の上場株式等に係る譲渡所得等              (申告分離課税を選択し
    た配当所得等を含みます。)     との相殺を除き、他の所得との損益通算はできません。
    a.税率
       譲渡日       申告分離課税による税率
            20.315%  (所得税15.315%   住民税5%)
    2014年1月1日~2037年12月31日
            20%   (所得税15%   住民税5%)

    2038年1月1日~
     (注)2014年1月1日~2037年12月31日の所得税率には、復興特別所得税(所得税の額の2.1%相当)を含みます。
    b.上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

     上場株式等を金融商品取引業者等(証券会社等)を通じて譲渡等したことにより生じた損失(以下
     「上場株式等に係る譲渡損失」といいます。)の金額は、確定申告により、その年分の上場株式等に係
     る配当所得等の金額(申告分離課税を選択したものに限ります。)と損益通算することができます。ま
     た、上場株式等に係る譲渡損失のうち、その年に損益通算してもなお控除しきれない金額については、
     翌年以後3年間にわたり、株式等に係る譲渡所得等の金額及び申告分離課税を選択した上場株式等に係
     る配当所得等の金額から繰越控除することができます。
     (注)繰越控除をするためには、譲渡損失が生じた年に確定申告書を提出するとともに、その後の年において連続して確定
      申告書を提出する必要があります。
    c.源泉徴収選択口座内の譲渡

     源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得は、源泉徴収だけで納税が完結し、確定申告は不
     要となります。源泉徴収税率は、上記a.の申告分離課税による税率と同じです。また、上場株式等の
     配当等を源泉徴収選択口座に受入れた場合において、その源泉徴収選択口座内における上場株式等に係
     る譲渡損失の金額があるときは、年末に損益通算が行われ、配当等に係る源泉徴収税額の過納分が翌年
     の年初に還付されます。
    d.少額上場株式等の非課税口座制度      (通称 NISA )

     少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、証券会社等の金融商品取引業者等に開設した非課税口座
     において非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理勘定において管理されてい
     る上場株式等(2014年から2023年までの10年間、新規投資額で毎年120万円(2015              年以前は100万円)を
     上限。 )を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
     (注1)非課税口座で譲渡損失が生じても、前記b.及びc.の損益通算や繰越控除には適用できません。
     (注2)非課税口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳以上(2023年1月1日以後に開設される非課税口座に
      ついては満18歳以上)の方に限ります。
     (注3)2018年1月1日から2037年12月31日までの20年間、非課税累積投資契約に係る非課税措置(通称つみたて                NISA )に基
      づき、非課税口座に累積投資勘定を設けた年の1月1日から20年内に、その累積投資勘定において管理されている一
      定の公募等株式投資信託(新規投資額で毎年40万円を上限。)の受益権を譲渡した場合、その譲渡所得等について
      も、所得税及び住民税が課されないこととされています。しかし、本投資法人の投資口自体はつみたて              NISA の対象
      となる一定の公募等株式投資信託には該当しないこととされています。
     (注4)非課税口座に設けられる勘定は、毎年、非課税管理勘定(         NISA )又は累積投資勘定(つみたて    NISA )のいずれか
      に限ります。
    e.未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度         (通称ジュニア   NISA )

     未成年者に係る少額上場株式等の非課税口座制度に基づき、          証券会社等の金融商品取引業者等に開設
     した 未成年者口座に非課税管理勘定を設けた年の1月1日から5年内に、その非課税管理口座勘定におい
     て管理されている上場株式等(2016年4月1日から2023年12月31日までの期間、新規投資額で毎年80万円
     を上限。)を譲渡した場合、その譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。
     (注1)未成年者口座内で譲渡損失が生じても、前記b.及びc.の損益通算や繰越控除には適用できません。
     (注2)未成年者口座を開設できるのは、その年の1月1日において満20歳未満           (2023年1月1日以後に開設される非課税口座
      については満18歳未満)   である者又はその年中に出生した者に限ります。
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   ② 法人投資主の税務
    イ.利益の分配に係る税務
    法人投資主が投資法人から受取る利益の分配        (利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分
    配を含みます。)   については、受取配当等の益金不算入の適用はありません。なお、本投資法人が利益配当
    等の損金算入要件を満たさない場合も同様です。上場投資法人である本投資法人から受取る利益の分配につ
    いては、以下の税率により所得税の源泉徴収が行われますが、源泉徴収された所得税              及び復興特別所得税   は
    法人税の前払いとして所得税額控除の対象となります。
      分配金支払開始日         源泉徴収税率
            15.315%  (復興特別所得税0.315%を含みます。)
    2014年1月1日~2037年12月31日
    2038年1月1日~       15%

    ロ.利益を超えた金銭の分配に係る税務

     法人投資主が本投資法人から受取る利益を超えた金銭の分配           (一時差異等調整引当額の分配を除きま
    す。) は、出資の払戻し(資本の払戻し)として扱われ、この金額のうち払戻しを行った本投資法人の出資
    等(本投資法人の資本金等の額)に相当する金額を超える金額がある場合には、みなし配当               (注1) として前
    記イ.における利益の分配と同様の課税関係が適用されます。また、出資の払戻し(資本の払戻し)額のう
    ちみなし配当を上回る金額は、投資口の譲渡に係る収入金額          (注2) として取扱われます。各投資主はこの譲
    渡収入に対応する譲渡原価     (注3) を算定し、投資口の譲渡損益     (注4) の額を計算します。この譲渡損益の額
    の取扱いは、後記ニ.における投資口の譲渡の場合と同様となります。
     (注1)みなし配当の金額は、以下のとおり計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
     みなし配当の金額=出資の払戻し(資本の払戻し)額-投資主の所有投資口に相当する本投資法人の出資等の金額
        (資本金等の額)
     (注2)投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり計算されます。

     投資口の譲渡に係る収入金額=出資の払戻し(資本の払戻し)額-みなし配当の金額
     (注3)投資主の譲渡原価は、以下の式とおり算定されます。

           本投資法人の出資の払戻し(資本の払戻し)により減少した本投資法
     出資の払戻し(資本の払戻し)
           人の資本剰余金の額
          ×           ※
     直前の取得価額
             本投資法人の前期末の簿価純資産価額
     ※この割合は、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の本投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零以下である場合
     は零と、出資の払戻し(資本の払戻し)直前の本投資法人の出資等の金額(資本金等の額)が零を超え、かつ、本投
     資法人の前期末の簿価純資産価額が零以下である場合は1とされます。なお、前期末とは出資の払戻し(資本の払戻し)
     の基礎となった期の前期末を意味し、その後、出資の払戻し(資本の払戻し)の直前までの間に資本金等の額の増減が
     あった場合には、その増減額を加減算した金額となります。また、この割合に小数第3位未満の端数がある時は切上げ
     となります。この割合に関しては、本投資法人からお知らせします。
     (注4)投資口の譲渡損益は、以下のとおり計算されます。

     投資口の譲渡損益の額=譲渡収入金額-譲渡原価の額
    ハ.投資口の期末評価方法

     法人投資主による投資口の期末評価方法については、税務上、投資口が売買目的有価証券である場合には
    時価法で、売買目的以外の有価証券である場合には原価法で評価されます。
    ニ.投資口の譲渡に係る税務

     法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原則約定日の属する事業
    年度に譲渡損益を計上します。
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   ③ 本投資法人の税務
    イ.利益配当等の損金算入要件
     租税特別措置法第67条の15は、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、導管性要件を満たし
    た投資法人が支払う利益の配当等      (利益を超える金銭の分配のうち一時差異等調整引当額の分配を含みま
    す。) を投資法人の損金に算入することを認めています。利益の配当等を損金算入するために満たすべき導
    管性要件の主たる事項は次のとおりです。
    a.配当等の額が配当可能利益の額の90%超又は金銭の分配の額が配当可能額の90%超であること。
    b.他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと。
    (投資法人が海外不動産の取得等のみを目的とした海外の特別目的会社の株式又は出資を取得した場合
     において、その取得が実質的に海外不動産を取得する場合と同視できるものとして一定の要件を満たす
     かかる特別目的会社の株式又は出資を除きます。また、2019年4月1日以後に開始する事業年度以降は匿
     名組合契約等に基づく出資についても、本要件の適用対象となります。)
    c.借入は、機関投資家からのもののみであること。
    d.事業年度の終了時において同族会社のうち一定のものに該当していない(発行済投資口の総口数又は一
     定の重要な事項に関する議決権の50%超が上位1位の投資主グループにより保有されていない)こと。
    e.投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超え
     る旨が投資法人の規約に記載されていること。
    f.事業年度の終了時において発行済の投資口が50人以上の者によって所有されていること、又は機関投資
     家のみによって所有されていること。
    g.会計期間が1年を超えないものであること。
    h.事業年度終了の時において有する特定資産のうち一定のものの各事業年度の確定した決算に基づく貸借
     対照表に計上されている帳簿価額の合計額が、その時における貸借対照表に計上されている総資産の帳
     簿価額の合計額の二分の一に相当する金額を超えていること。
    ロ.不動産流通税の軽減措置

    a.登録免許税
     不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が課税標準価格の2%
    (2012年4月1日から   2021 年3月31日までに取得する土地については1.5%に軽減されます。)の税率により
    課されます。但し、規約において、資産運用の方針として、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不
    動産の価格の合計額が本投資法人の有する特定資産の価格の合計額に占める割合を100分の75以上とする
    旨の記載があること、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家からのものであること等
    の要件を満たす投資法人は、     2021 年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について、特例に
    より登録免許税が1.3%に軽減されます。
    b.不動産取得税

     不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準価格の4%(住宅又は土地の取得につい
    ては2021年3月31日までは3%に軽減されます。)の税率により課税されます。             なお、 2021 年3月31日まで
    に取得される宅地及び宅地比準土地については、その課税標準額が当該土地の価格の2分の1に軽減されま
    す。 また、前記a.の要件(但し、借入は金融商品取引法第2条第3項第1号の適格機関投資家のうち総務
    省令で定めるものからのものであること。)を満たす投資法人が           2021 年3月31日までの間に取得する     一定
    の不動産に対しては、特例により課税標準価格が5分の2に軽減されます。
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  5【運用状況】
  (1)【投資状況】
             第27期     第28期
            (2019年4月30日現在)     (2019年10月31日現在)
         地域     資産総額     資産総額
    資産の種類   用途
         (注1)
            保有総額   に対する   保有総額   に対する
            (千円)   投資比率   (千円)   投資比率
            (注2)     (注2)
              (%)     (%)
               (注3)     (注3)
            60,450,810    67.0  59,929,738    66.7
        首都圏主要都市
            23,526,330    26.1  24,221,956    27.0
   不動産信託受益権   賃貸住宅  政令指定都市
            1,453,866    1.6  1,436,063    1.6
        地方主要都市
            85,431,006    94.7  85,587,757    95.3
       小計
            4,759,254    5.3  4,216,806    4.7
     預金・その他の資産
            90,190,261    100.0  89,804,563    100.0
      資産総額計
             第27期     第28期

            (2019年4月30日現在)     (2019年10月31日現在)
              資産総額     資産総額
            金額  に対する   金額  に対する
            (千円)   比率  (千円)   比率
              (%)     (%)
      負債総額  (注4)          46,868,312    52.2
            47,229,618    52.4
     純資産総額  (注4)

                 42,936,251    47.8
            42,960,642    47.6
   (注1)「地域」については、前記「2.投資方針(1)投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 ロ.地域別ポートフォリオ方針」を
    ご参照下さい。
   (注2)「保有総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額(信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)によっており、千円未満を
    切捨てて記載しています。
   (注3)「資産総額に対する投資比率」は、      資産総額 計に対する  不動産信託受益権及び預金・その他の資産      の比率を表しており、小数第
    2位を四捨五入して記載しています。
   (注4)「負債総額」及び「純資産総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額及びその比率を、「金額」については千円未満を切捨て
    て、「資産総額に対する比率」については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
  (2)【投資資産】

   ①【投資有価証券の主要銘柄】
     該当事項はありません。
   ②【投資不動産物件】

     該当事項はありません。なお、投資資産のうち、         2019 年10月31日(第 28期末)現在における本投資法人の      取
    得済資産である信託受益権については、後記「③その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。
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   ③【その他投資資産の主要なもの】
    2019 年10月31日(第 28期末)現在における   本投資法人の取得済資産である信託受益権及び当該各信託受益権
    にかかる信託不動産の概要は、以下のとおりです。
    イ.価格及び投資比率
             取得価格
                貸借対照表   不動産鑑定
   物件
                 計上額   評価額
  地域     物件名
            金額  投資比率
   番号
                (千円)  (注3)  (千円)  (注4)
           (千円) (注1) (%) (注2)
  首都圏  C-1
     プロシード市川       1,076,000   1.2  1,007,793   1,360,000
  主要都市
   C-2 プロシード東陽町       646,700   0.7  580,190   875,000
   C-3 プロシード葛西       688,700   0.8  605,120   811,000
   C-4 プロシード三軒茶屋       555,900   0.6  621,709   597,000
   C-5 プロシード瑞江       602,600   0.7  627,377   759,000
   C-6 プロシード船橋宮本       419,900   0.5  452,049   570,000
   C-7 プロシード南葛西       303,500   0.4  328,939   305,000
   C-9 プロシード行徳       315,600   0.4  340,315   340,000
   C-10 プロシード幕張本郷       279,300   0.3  275,403   319,000
   C-11 プロシード南行徳       287,300   0.3  296,738   330,000
   C-12 プロシード幕張本郷2       223,400   0.3  228,231   247,000
   C-14 プロシード船堀       226,100   0.3  238,162   247,000
   C-15 プロシード竹ノ塚       169,400   0.2  173,358   249,000
   C-16 プロシードせんげん台2        86,700   0.1   94,229   108,000
   C-17 プロシード松濤       937,400   1.1  882,102   966,000
   C-18 プロシード参宮橋       497,600   0.6  482,554   484,000
   C-19 プロシード浦安       431,400   0.5  467,074   456,000
   C-20 プロシード新小岩       465,200   0.5  497,489   553,000
   C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ       383,600   0.4  397,733   386,000
   C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ       339,000   0.4  352,746   348,000
   C-23 プロシード都立大学       790,400   0.9  769,017   798,000
   C-24 プロシード都立大学2       772,200   0.9  714,227   822,000
   C-25 プロシード本所吾妻橋       339,800   0.4  299,346   455,000
   C-26 プロシード目黒青葉台       466,700   0.5  452,815   466,000
   C-27 プロシード杉並宮前       454,900   0.5  432,435   484,000
   C-28 プロシード両国       443,900   0.5  431,980   574,000
   C-29        1,537,200
     プロシード三田          1.8  1,422,406   1,660,000
   C-30 プロシード中野新橋       638,800   0.7  676,205   700,000
   C-31 プロシード亀戸       339,000   0.4  346,880   346,000
   C-32 プロシード高田馬場       223,700   0.3  253,061   269,000
   C-33 プロシード新高円寺       742,100   0.9  785,232   871,000
   C-34 プロシード高円寺南       277,400   0.3  309,343   251,000
   C-35 プロシード蓮根       284,000   0.3  317,434   267,000
   C-36 プロシード大井町       944,000   1.1  986,472   950,000
   C-37 プロシード十条       533,000   0.6  560,756   558,000
   C-38 プロシード白楽       241,000   0.3  260,722   185,000
   C-39 プロシード新丸子       635,000   0.7  666,628   605,000
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             取得価格
                貸借対照表   不動産鑑定
   物件
                 計上額   評価額
  地域     物件名
            金額  投資比率
   番号
                (千円)  (注3)  (千円)  (注4)
           (千円) (注1) (%) (注2)
  首都圏
   C-40 プロシード本八幡       307,000   0.4  273,441   336,000
  主要都市
   C-41 プロシード西新井       5,172,000   6.0  3,293,999   6,940,000
   C-42 プロシード調布       460,500   0.5  405,982   573,000
   C-43 プロシードTX六町       156,800   0.2  177,935   181,000
   C-44 プロシード中河原       1,141,000   1.3  1,224,634   1,330,000
   C-45 プロシード大泉学園       268,300   0.3  290,617   282,000
   C-46 プロシード千歳烏山       289,600   0.3  328,947   333,000
   C-47 プロシード三鷹       477,200   0.6  528,970   581,000
   C-48 プロシード柏エスト       732,000   0.8  678,017   719,000
   C-49 プロシード柏ノール       689,000   0.8  627,506   622,000
   C-50 プロシード行徳駅前       331,000   0.4  277,858   372,000
   C-51 プロシード船橋本町       531,700   0.6  497,276   598,000
   C-52 プロシード西川口       881,000   1.0  963,438   839,000
   C-53 プロシード弘明寺       552,000   0.6  571,132   612,000
   C-54 プロシード鶴ヶ峰       356,000   0.4  366,194   386,000
   C-55 プロシード相模大塚       234,000   0.3  232,921   223,000
   C-56 プロシード篠崎2       913,300   1.1  806,898   1,140,000
   C-57 プロシード柏トロワ       537,100   0.6  478,835   669,000
   C-58 プロシード篠崎タワー       1,564,000   1.8  1,407,453   2,240,000
   C-59 プロシード東武練馬       422,000   0.5  411,558   541,000
   C-60 プロシード雪谷       323,000   0.4  363,912   393,000
   C-61 プロシード市川南       687,000   0.8  704,133   947,000
   C-62 プロシード市川妙典       498,000   0.6  530,928   634,000
   C-63 プロシード藤沢鵠沼       729,000   0.8  772,565   900,000
   C-64 プロシード日本橋堀留町       1,485,800   1.7  1,516,001   1,730,000
   C-65 プロシードTX流山セントラルパーク       979,700   1.1  948,139   1,180,000
   C-66 プロシード行徳2       830,000   1.0  836,481   906,000
   C-67 プロシード西葛西       875,600   1.0  955,674   992,000
   C-68 プロシード葛西2       750,000   0.9  850,546   914,000
   C- 69 プロシード日本橋本町       2,449,000   2.8  2,603,770   2,560,000
   C- 70 プロシード  西新宿     2,549,000   2.9  2,651,119   2,660,000
   C- 71 プロシード  鵜の木      917,000   1.1  940,622   973,000
   C- 72 プロシード南行徳2       1,080,000   1.2  1,109,894   1,140,000
   C- 73 プロシード  CO-Z東館     1,830,000   2.1  1,951,104   2,000,000
   C- 74 プロシード  CO-Z西館      971,000   1.1  1,051,885   1,050,000
   C- 75 プロシード  新横浜     4,330,000   5.0  4,471,758   4,420,000
   C- 76 ライフサポートレジデンス船堀駅前       380,000   0.4  262,919   421,000
   C-77
     プロシード錦糸町       2,140,000   2.5  2,250,233   2,170,000
   C-78 プロシードK2
            1,170,000   1.3  1,242,863   1,280,000
   C-79
     プロシードK3アネックス       283,000   0.3  303,692   313,000
   C-80 プロシードK5
            269,000   0.3  290,541   276,000
   C-81 プロシード市川妙典Ⅱ
            800,000   0.9  843,040   827,000
      小計     60,940,000   70.3  59,929,738   68,774,000
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             取得価格
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   物件
                 計上額   評価額
  地域     物件名
            金額  投資比率
   番号
                (千円)  (注3)  (千円)  (注4)
           (千円) (注1) (%) (注2)
  政令
   G-8 プロシード太閤通       403,400   0.5  309,759   455,000
  指定都市
   G-11 プロシード穂波町       275,000   0.3  227,080   241,000
   G-13 プロシード新栄       792,500   0.9  647,498   959,000
   G-14 プロシード千代田       309,300   0.4  253,830   384,000
   G-15 プロシード福岡高宮       453,600   0.5  398,476   511,000
   G-17 プロシード金山       1,022,000   1.2  954,528   1,370,000
   G-18 プロシード吹上       499,000   0.6  466,960   650,000
   G-19 プロシード豊田       219,000   0.3  206,664   293,000
   G-20 プロシード北堀江       1,917,300   2.2  1,902,157   2,580,000
   G-21 プロシード西天満       880,000   1.0  876,851   1,180,000
   G-22 プロシード神戸元町       780,000   0.9  784,851   995,000
   G-23 グループホームたのしい家 大正       158,000   0.2  159,502   185,000
   G-24 プロシード金山2       2,040,400   2.4  2,054,917   2,290,000
   G-25 プロシード新瑞橋       2,129,600   2.5  2,164,271   2,240,000
   G- 26 プロシード  弁天町     2,170,000   2.5  2,250,562   2,300,000
   G- 27 プロシード  長居公園通     1,070,000   1.2  1,110,818   1,080,000
   G- 28 プロシード  西長堀      942,000   1.1  976,877   934,000
   G- 29 プロシード  京橋     2,040,000   2.4  2,110,879   2,040,000
   G- 30 プロシード  兵庫駅前通     1,670,000   1.9  1,730,311   1,750,000
   G- 31 プロシード  瑞穂      535,000   0.6  565,494   550,000
   G- 32 プロシード  大須      831,000   1.0  853,200   885,000
   G- 33 プロシード  仙台小鶴新田      698,000   0.8  740,935   775,000
   G- 34        1,560,000   1.8  1,627,844   1,690,000
     プロシード  仙台上杉
   G- 35 プロシード  金山3      770,000   0.9  847,680   824,000
      小計     24,165,100   27.9  24,221,956   27,161,000
  地方
   R-2 プロシード水戸       383,700   0.4  308,984   486,000
  主要都市
   R-3 プロシード水戸2       416,900   0.5  349,448   530,000
   R-4 プロシード筑波学園都市       775,600   0.9  777,629   825,000
      小計      1,576,200   1.8  1,436,063   1,841,000
     ポートフォリオ合計       86,681,300   100.0  85,587,757   97,776,000
   (注1)「取得価格」の「金額」は、当該取得済資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(停止条件付信託
    受益権売買契約書等に記載された売買価格)をいい、千円未満を切捨てて記載しています。
   (注2)「取得価格」の「投資比率」は、取得価格の合計に対する当該取得済資産の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載
    しています。
   (注3)「貸借対照表計上額」は、     2019 年10月31日現在の貸借対照表計上額(減価償却後の帳簿価額の合計額)をいい、千円未満を切捨て
    て記載しています。
   (注4)「不動産鑑定評価額」は、     社外の 不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
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    ロ.取得済資産にかかる信託不動産の概要
    a.取得済資産にかかる信託不動産の物件名、所在地、所有形態、面積、構造/階数、建築時期及び総賃貸
    可能戸数
                    総賃貸
           所有形態
              面 積(注1)
                 構造/
                    可能戸数
  物件               階数 建築時期
    物件名    所在地            (駐車場
  番号            土地  建物  (注1)  (注1)
          土地 建物         台数)
             (㎡)  (㎡)
                 (注2)
                    (戸/台)
              2,057
                  1997年
  C-1 プロシード市川    千葉県市川市   所有権 所有権    3,573.96  RC/7F    50(42)
                   4月 1日
             (注3)
                  2003年
  C-2 プロシード東陽町    東京都江東区   所有権 所有権  330.58  1,432.32  RC/9F    45(5)
                   1月31日
                  2003年
  C-3 プロシード葛西    東京都江戸川区   所有権 所有権  341.66  1,700.67  RC/10F    57(0)
                   3月 1日
                 RC/6F  1990年
  C-4 プロシード三軒茶屋    東京都世田谷区   所有権 所有権  448.91  1,230.60      9(8)
                   6月29日
                 ・B1F
                  1991年
   プロシード瑞江    東京都江戸川区   所有権 所有権
  C-5           1,146.00  2,704.48  RC/6F    28(22)
                   6月20日
                  1991年
  C-6 プロシード船橋宮本    千葉県船橋市   所有権 所有権  344.92  1,803.60  SRC/10F    33(1)
                   6月24日
                  1993年
   プロシード南葛西    東京都江戸川区   所有権 所有権
  C-7            626.10  1,500.35  RC/6F    16(7)
                   3月12日
                  1988年
  C-9 プロシード行徳    千葉県市川市   所有権 所有権  839.00  1,218.56  RC/4F    20(7)
                   3月15日
       千葉県千葉市            1989年
   プロシード幕張本郷       所有権 所有権
  C-10            587.00  1,077.89  RC/4F    34(3)
       花見川区             2月22日
                  1990年
                 RC/4F
  C-11 プロシード南行徳    千葉県市川市   所有権 所有権  531.82  911.24     26(6)
                   2月 6日
                 ・B1F
       千葉県千葉市            1989年
          所有権 所有権
  C-12 プロシード幕張本郷2           930.05  1,374.99  S/4F    22(10)
       花見川区             9月24日
                  1991年
  C-14 プロシード船堀    東京都江戸川区   所有権 所有権  314.04  627.92 RC/4F    24(1)
                  10月11日
                  1994年
   プロシード竹ノ塚    東京都足立区   所有権 所有権
  C-15            920.00  929.34 S/3F    15(7)
                   3月10日
                  1991年
  C-16 プロシードせんげん台2    埼玉県越谷市   所有権 所有権  490.69  716.02 S/3F    12(3)
                   4月 3日
                  2005年
   プロシード松濤    東京都渋谷区   所有権 所有権
  C-17            236.62  978.24 RC/12F    40(6)
                  11月18日
                  2005年
  C-18 プロシード参宮橋    東京都渋谷区   所有権 所有権  221.93  605.19 RC/7F    26(0)
                   7月22日
                  1992年
   プロシード浦安    千葉県浦安市   所有権 所有権
  C-19           1,067.00  1,957.08  RC/5F    21(8)
                   6月 4日
                  1991年
  C-20 プロシード新小岩    東京都江戸川区   所有権 所有権  600.33  1,772.07  RC/7F    27(9)
                   3月15日
   プロシード
                  1997年
       千葉県八千代市   所有権 所有権
  C-21           2,378.67  1,854.26  RC/3F    27(32)
                   2月12日
   八千代緑ヶ丘Ⅰ
   プロシード
                  1997年
  C-22     千葉県八千代市   所有権 所有権  2,328.81  1,655.29  RC/3F    24(31)
                   2月12日
   八千代緑ヶ丘Ⅱ
                  2006年
  C-23 プロシード都立大学    東京都目黒区   所有権 所有権  215.01  894.23 RC/11F    37(2)
                   3月13日
                  2006年
       東京都目黒区   所有権 所有権
  C-24 プロシード都立大学2           420.14  1,002.09  RC/7F    36(2)
                   9月 7日
                  2006年
  C-25 プロシード本所吾妻橋    東京都墨田区   所有権 所有権  200.49  662.27 RC/7F    19(0)
                   7月 7日
                  2003年
                 RC/6F
  C-26 プロシード目黒青葉台    東京都目黒区   所有権 所有権  159.17  533.76     24(1)
                 ・B1F
                   3月27日
                  2004年
  C-27 プロシード杉並宮前    東京都杉並区   所有権 所有権  362.26  762.11 RC/6F    29(1)
                   1月26日
                  2003年
  C-28 プロシード両国    東京都墨田区   所有権 所有権  255.90  870.55 RC/7F    27(5)
                   3月15日
             87/247




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                    総賃貸
           所有形態    面 積(注1)
                 構造/
                    可能戸数
                 階数 建築時期
  物件
                    (駐車場
    物件名    所在地
  番号
             土地  建物  (注1)  (注1)
          土地 建物         台数)
             (㎡)  (㎡)  (注2)
                    (戸/台)
          所有権  区分  410.34     2006年
   プロシード三田    東京都港区
  C-29              1,699.48  RC/10F    72(0)
                   2月 6日
            所有権
          (共有)   (注4)
                  1992年
   プロシード中野新橋    東京都中野区   所有権 所有権
  C-30            353.74  1,047.01  RC/5F    50(0)
                   9月24日
                  1994年
  C-31 プロシード亀戸    東京都江東区   所有権 所有権  384.01  907.02 RC/6F    23(0)
                   3月23日
                  1991年
  C-32 プロシード高田馬場    東京都新宿区   所有権 所有権  202.37  331.68 RC/4F    17(0)
                  10月24日
                  1990年
  C-33 プロシード新高円寺    東京都杉並区   所有権 所有権  639.58  1,166.74  RC/5F    57(0)
                   8月31日
                  1989年
  C-34 プロシード高円寺南    東京都杉並区   所有権 所有権  217.98  380.45 RC/4F    20(0)
                  10月 2日
                  1991年
  C-35 プロシード蓮根    東京都板橋区   所有権 所有権  398.37  694.81 RC/4F    29(0)
                   7月17日
                  1992年
                 RC/5F
  C-36 プロシード大井町    東京都品川区   所有権 所有権  485.66  1,430.25      59(0)
                 ・B1F
                   4月13日
                  1989年
  C-37 プロシード十条    東京都北区   所有権 所有権  366.72  1,410.71  RC/8F    30(0)
                   6月15日
       神奈川県横浜市
                  1991年
  C-38 プロシード白楽       所有権 所有権  581.53  457.19 RC/3F    27(0)
       神奈川区             7月19日
       神奈川県川崎市
                  1988年
   プロシード新丸子       所有権 所有権
  C-39            479.73  928.22 RC/4F    46(0)
                   9月12日
       中原区
                  2004年
   プロシード本八幡    千葉県市川市   所有権 所有権
  C-40            168.80  707.68 S/10F    25(1)
                   1月 9日
                 (A)RC/14F
                 (B)RC/10F
          定期
                  2007年
   プロシード西新井    東京都足立区     所有権
  C-41           9,900.04  22,008.98  (C)S/2F    294(146)
                   7月20日
          借地権
                 (D)S/2F
                 (注5)
                  2007年
  C-42 プロシード調布    東京都調布市   所有権 所有権  164.01  895.46 RC/10F    26(0)
                   2月17日
                  1991年
  C-43 プロシードTX六町    東京都足立区   所有権 所有権  330.46  564.17 RC/4F    20(2)
                   6月21日
                 (A)RC/5F
                  1989年
   プロシード中河原    東京都府中市   所有権 所有権
  C-44           3,346.69  3,280.54  (B)RC/3F    54(35)
                   4月 1日
                 (注6)
                  1991年
  C-45 プロシード大泉学園    東京都練馬区   所有権 所有権  330.67  616.52 RC/4F    29(0)
                  11月26日
                  1988年
  C-46 プロシード千歳烏山    東京都世田谷区   所有権 所有権  314.41  489.96 RC/4F    28(0)
                  12月 8日
                  1988年
  C-47 プロシード三鷹    東京都三鷹市   所有権 所有権  495.88  949.44 RC/5F    47(0)
                  12月16日
                  2007年
  C-48 プロシード柏エスト    千葉県柏市   所有権 所有権  452.56  1,491.01  RC/9F    44(5)
                   2月13日
                  2007年
  C-49 プロシード柏ノール    千葉県柏市   所有権 所有権  495.23  1,676.31  RC/7F    47(0)
                   2月13日
                  2007年
  C-50 プロシード行徳駅前    千葉県市川市   所有権 所有権  174.00  742.50 RC/9F    24(3)
                   9月 4日
                  2006年
   プロシード船橋本町    千葉県船橋市   所有権 所有権
  C-51            389.74  1,217.18  RC/6F    40(0)
                   7月19日
                  1989年
  C-52 プロシード西川口    埼玉県川口市   所有権 所有権  533.81  2,123.24  SRC/10F    104(1)
                   2月10日
                  1988年
  C-53 プロシード弘明寺    神奈川県横浜市南区   所有権 所有権  801.63  1,505.86  RC/4F    77(0)
                   5月12日
                 RC/5F  1991年
  C-54 プロシード鶴ヶ峰    神奈川県横浜市旭区   所有権 所有権  768.10  941.76     50(4)
                 ・B1F   3月12日
                  1991年
            区分    820.12
  C-55 プロシード相模大塚    神奈川県大和市   所有権   664.00   RC/4F    29(7)
                   4月 5日
            所有権
               (注7)
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           所有形態   面 積(注1)
                 構造/
                    可能戸数
                 階数  建築時期
  物件
                    (駐車場
    物件名    所在地
  番号
             土地  建物 (注1)  (注1)
          土地 建物         台数)
             (㎡)  (㎡) (注2)
                    (戸/台)
          所有権  区分  724.83     2008年
       東京都江戸川区
  C-56 プロシード篠崎2            2,054.98  RC/12F    35(13)
          (共有)  所有権  (注8)      9月18日
                  2009年
  C-57 プロシード柏トロワ    千葉県柏市   所有権 所有権  499.14 1,241.16  RC/7F     38(6)
                   5月 8日
            区分
          定期借地  所有権
                S・RC・
           (一部専
          権及び転   3,688.67  5,405.88   2008年
  C-58 プロシード篠崎タワー    東京都江戸川区         SRC/18F    88(30)
          定期借地 有部分は        3月17日
             (注9) (注10)
                ・B2F
            共有持
           権
            分)
                  2007年
   プロシード東武練馬    東京都板橋区   所有権 所有権
  C-59            417.69  878.58 RC/6F     35(2)
                   8月31日
                  1991年
                RC/4F・
  C-60 プロシード雪谷    東京都大田区   所有権 所有権  459.61  769.18      35(0)
                  10月 7日
                B1F
                  1997年
  C-61 プロシード市川南    千葉県市川市   所有権 所有権  857.21 1,954.10  SRC/12F    66(17)
                   2月10日
                  2003年
   プロシード市川妙典    千葉県市川市   所有権 所有権
  C-62            492.35  991.42 RC/5F     45(1)
                   3月15日
                SRC/8F・
                  2001年
  C-63 プロシード藤沢鵠沼    神奈川県藤沢市   所有権 所有権  550.39 2,519.86      25(20)
                B1F   3月30日
               2,236.88
            区分      2006年
  C-64 プロシード日本橋堀留町    東京都中央区   所有権   307.91   RC/10F     37(2)
             所有権        4月7日
                (注11)
   プロシード       転定期  区分  1,825.00
                  2014年
  C-65     千葉県流山市        3,107.84  RC/13F     73(0)
                   4月11日
   TX流山セントラルパーク       借地権  所有権   (注12)
                  2006年
       千葉県市川市   所有権 所有権
  C-66 プロシード行徳2           928.03 1,957.06  RC/5F    59(20)
                   10月7日
                  (A)1993年
                   10月17日
                (A)RC/5F
                   (B)1985年
  C-67 プロシード西葛西    東京都江戸川区   所有権 所有権  2,940.27  3,181.06 (B)S/3F     63(39)
                   7月23日
                 (注13)
                  (注13)
                  2003年
       東京都江戸川区   所有権 所有権
  C-68 プロシード葛西2           825.87 2,474.16  RC/13F     29(6)
                   9月12日
                  2003年
  C-69 プロシード  日本橋本町   東京都中央区   所有権 所有権  424.34 2,997.02  RC/11F     84(7)
                   2月25日
                SRC/14F
                  2003年
  C-70 プロシード  西新宿   東京都新宿区   所有権 所有権  323.78 2,920.30      66(5)
                   2月25日
                ・B1F
                  2015年
  C-71 プロシード  鵜の木   東京都大田区   所有権 所有権  647.93 1,351.50  RC/5F    29(4)
                   9月 5日
                  2014年
  C-72 プロシード南行徳2    千葉県市川市   所有権 所有権  1,488.60  2,941.35  RC/6F    36(18)
                   5月15日
                  1997 年
   プロシード  CO-Z東館   千葉県成田市   所有権 所有権
  C-73           4,830.91  7,485.40  RC/8F    112(121)
                   3月10日
                  1998年
   プロシード  CO-Z西館   千葉県成田市   所有権 所有権
  C-74           2,617.82  4,299.01  RC/8F    71(87)
                   1月 9日
       神奈川県横浜市         RC/11F・
                  2007年
  C-75 プロシード  新横浜      所有権 所有権  1,063.66  6,256.98      226(68)
                   4月19日
       港北区
                B1F
   ライフサポートレジデンス                  2(0)
                  2013年
  C-76     東京都江戸川区   所有権 所有権  661.15 1,399.89  RC/5F
                   1月14日
   船堀駅前
                     (注14)
                  2005年
  C-77 プロシード錦糸町    東京都墨田区   所有権 所有権  544.16 2,770.59  SRC/9F    64(11)
                   7月1日
                  1995年
  C-78 プロシードK2    千葉県柏市   所有権 所有権  2,280.03  5,062.63  SRC/11F    59(2 0)
                   2月10日
                  1997年
   プロシードK3アネックス    千葉県柏市   所有権 所有権
  C-79           1,854.34  1,656.53  RC/3F    24(25)
                   3月 2日
                  1998年
       千葉県柏市   所有権 所有権
  C-80 プロシードK5           360.86  884.88 RC/6F     17(0)
                   2月13日
             89/247



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                    可能戸数
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  物件
                    (駐車場
    物件名    所在地
  番号
                 (注1)  (注1)
             土地  建物
                    台数)
          土地 建物
                 (注2)
             (㎡)  (㎡)
                    (戸/台)
                   2003年
  C-81 プロシード市川妙典Ⅱ    千葉県市川市   所有権 所有権  635.21  1,284.11  RC/5F    58(1)
                    3月15日
       愛知県名古屋市
                   2006年
  G-8 プロシード太閤通       所有権 所有権  295.70  1,249.15  RC/7F    44(6)
                    3月15日
       中村区
       愛知県名古屋市
                   2006年
   プロシード穂波町       所有権 所有権
  G-11            381.19  640.46 RC/4F    10(8)
                    3月27日
       千種区
                   2007年
  G-13 プロシード新栄    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権  424.86  2,483.99  RC/12F    77(11)
                    2月28日
                   2007年
   プロシード千代田    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権
  G-14            224.33  1,084.85  RC/11F    30(4)
                    3月20日
                   2007年
  G-15 プロシード福岡高宮    福岡県福岡市南区   所有権 所有権  338.62  1,425.05  RC/10F    46(10)
                    3月12日
                   2008年
  G-17 プロシード金山    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権  591.28  3,533.05  RC/14F    94(18)
                    2月18日
       愛知県名古屋市
                   2008年
   プロシード吹上       所有権 所有権
  G-18            653.43  1,564.33  RC/10F    48(15)
                    3月13日
       昭和区
                   2008年
  G-19 プロシード豊田    愛知県豊田市   所有権 所有権  497.39  834.22 RC/8F    27(8)
                    2月29日
                   2007年
  G-20 プロシード北堀江    大阪府大阪市西区   所有権 所有権  573.88  5,490.32  RC/15F    106(8)
                   11月29日
                   2007年
  G-21 プロシード西天満    大阪府大阪市北区   所有権 所有権  471.24  2,236.93  RC/10F    56(3)
                   11月30日
                   2007年
  G-22 プロシード神戸元町    兵庫県神戸市中央区   所有権 所有権  285.79  2,053.91  RC/14F    61(6)
                   12月21日
   グループホーム                  1(0)
                   2007年
       大阪府大阪市大正区   所有権 所有権
  G-23            341.81  482.72 S/2F
                    2月28日
   たのしい家 大正
                     (注15)
                 RC/14F
                   2007年
  G-24 プロシード金山2    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権  816.66  5,616.35     72(31)
                    8月22日
                 ・B1F
       愛知県名古屋市
                   2005年
  G-25 プロシード新瑞橋       所有権 所有権  1,174.06  6,213.13  RC/10F    72(45)
                    8月19日
       瑞穂区
                   2008年
   プロシード弁天町    大阪府大阪市港区   所有権 所有権
  G-26           737.80  4,784.78  RC/14F    126(21)
                    1月11日
                   2007年
  G-27 プロシード長居公園通    大阪府大阪市住吉区   所有権 所有権  654.82  2,422.14  RC/10F    81(24)
                    5月28日
                   2008年
  G-28 プロシード西長堀    大阪府大阪市西区   所有権 所有権  267.73  1,893.87  RC/14F    52(5)
                    2月15日
                   2008年
  G-29 プロシード京橋    大阪府大阪市都島区   所有権 所有権  1,152.52  3,682.60  RC/13F    120(30)
                    1月16日
                   2008年
  G-30 プロシード兵庫駅前通    兵庫県神戸市兵庫区   所有権 所有権  845.00  3,430.47  RC/13F    117(18)
                    2月 8日
       愛知県名古屋市
                   2007年
   プロシード瑞穂       所有権 所有権
  G-31           300.82  1,384.38  RC/11F    40(5)
                    2月28日
       瑞穂区
                   2016年
  G-32 プロシード大須    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権  388.59  2,117.35  RC/12F    66(10)
                    3月 7日
       宮城県仙台市
                   2006年
  G-33 プロシード仙台小鶴新田       所有権 所有権  1,061.45  2,118.61  RC/8F    63(32)
                    3月20日
       宮城野区
       宮城県仙台市
                   2017年
   プロシード仙台上杉       所有権 所有権
  G-34           734.12  3,750.27  RC/13F    108(16)
                    2月21日
       青葉区
                   2018年
  G-35 プロシード金山3    愛知県名古屋市中区   所有権 所有権  465.41  2,008.86  RC/13F    60(15)
                    8月 9日
             90/247



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           所有形態    面 積(注1)
                 構造/
                    可能戸数
                 階数 建築時期
  物件
                    (駐車場
    物件名    所在地
  番号
             土地  建物  (注1)  (注1)
          土地 建物         台数)
             (㎡)  (㎡)  (注2)
                    (戸/台)
                   2007年
  R-2 プロシード水戸    茨城県水戸市   所有権 所有権  352.77  1,345.71  RC/8F    36(7)
                    1月 7日
                   2008年
  R-3 プロシード水戸2    茨城県水戸市   所有権 所有権  1,103.94  1,421.46  RC/9F    36(25)
                    3月11日
                   2008年
   プロシード筑波学園都市    茨城県つくば市   所有権 所有権
  R-4           1,372.00  2,817.09  RC/9F    34(35)
                    3月 3日
                     5,255
       合計      90,961.13  223,001.77  -  -
                     (1,362)
  (注1)「面積」、「構造/階数」及び「建築時期」は、不動産登記事項証明書((C-65)プロシードTX流山セントラルパークの「面積」につ
   いては仮換地証明書)に記載された事項を記載しています。
  (注2)「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。
  (注3)(C-1)プロシード市川の土地の面積は、地目が「雑種地」のため、不動産登記事項証明書に小数以下の記載がありません。
  (注4)(C-29)プロシード三田の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分(敷地権)の割合は、153,427分の150,057です。
  (注5)(C-41)プロシード西新井については、独立した4棟の建物から成り立っているため、(A):アルティア棟、(B):オザリア棟、(C):集
   会所棟、(D):保育所棟のそれぞれについて記載しています。
  (注6)(C-44)プロシード中河原については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A):一番館、(B):二番館のそれぞれについて記
   載しています。
  (注7)(C-55)プロシード相模大塚の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載してい
   ます。
  (注8)(C-56)プロシード篠崎2の土地の面積は、敷地全体の面積であり、所有権の共有持分(敷地権)の割合は、276,587分の213,407で
   す。
  (注9)(C-58)プロシード篠崎タワーの土地の面積は、敷地全体の面積であり、定期借地権及び転定期借地権の準共有持分の割合は、400,000
   分の150,172です。
  (注10)(C-58)プロシード篠崎タワーの建物の面積は、区分所有権を有する建物の面積(駐車場に関しては共有持分割合である4分の3を乗じ
   た面積)の合計を記載しています。
  (注11)(C-64)プロシード日本橋堀留町の建物の面積は、本投資法人が区分所有権のすべてを所有しているため、一棟の建物の面積を記載し
   ています。
  (注12)(C-65)プロシードTX流山セントラルパークの土地の面積は、敷地全体の面積であり、転定期借地権の準共有持分                   の割合は、
   100,000,000分の73,964,088です。
  (注13)(C-67)プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っているため、(A):一番館、(B):二番館のそれぞれについて
   記載しています。
  (注14) (C-76)ライフサポートレジデンス船堀駅前の総賃貸可能戸数は、サービス付き高齢者向け住宅28戸及び小規模多機能型居宅介護事業
   施設1戸をそれぞれ一括賃貸しているため、2戸として記載しています。なお、           2019 年10月31日現在のサービス付き高齢者向け住宅の入
   居戸数は 26戸 です。以下同じです。
  (注 15)(G-23)グループホームたのしい家 大正の総賃貸可能戸数は、テナント1社に対しグループホームとして一括して賃貸しているた
   め、1戸として記載しています。なお、     2019 年10月31日現在の本物件の入居   戸数は 全18戸中18戸です。以下同じです。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    b.不動産鑑定評価の概要
     本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社アセッ
    トリサーチ、JLL森井鑑定株式会社及び株式会社立地評価研究所から不動産鑑定評価書を取得していま
    す。
     不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後の改正を含み
    ます。)及び「不動産鑑定評価基準等」(定義は下表         (注1) において行っています。)に従って鑑定評価を
    行った不動産鑑定士が、    2019 年10月31日の価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示した
    ものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定
    士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産の鑑定評価は、現在
    及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。なお、鑑
    定評価を行った株式会社中央不動産鑑定所、株式会社アセットリサーチ、JLL森井鑑定株式会社及び株
    式会社立地評価研究所と本投資法人との間には、利害関係はありません。
     2019 年10月31日(第 28期末)現在における本投資法人の取得済資産にかかる信託不動産についての不動
    産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
               不動産鑑定評価概要
                 収益価格 (注3)
          不動産鑑
               直接還元法    DCF法
  物件      不動産  定評価額
            積算価格
    物件名
                     最終
  番号      鑑定業者   (千円)
            (千円)
              直接還元法  還元  DCF法
                   割引率 還元
          (注1)
            (注2)
              による価格  利回り による価格
                     利回り
                    (%)
              (千円)  (%)  (千円)
                     (%)
       株式会社
  C-1 プロシード市川       1,360,000  942,000  1,380,000  5.0 1,350,000  4.8 5.2
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-2 プロシード東陽町        875,000  482,000  889,000  4.6 869,000  4.4 4.8
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード葛西
  C-3         811,000  486,000  817,000  4.5 808,000  4.3 4.7
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-4 プロシード三軒茶屋        597,000  565,000  604,000  4.3 594,000  4.1 4.5
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-5 プロシード瑞江        759,000  672,000  760,000  4.7 759,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード船橋宮本
  C-6         570,000  359,000  571,000  5.4 569,000  5.2 5.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-7 プロシード南葛西        305,000  339,000  306,000  5.2 305,000  5.0 5.4
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード行徳
  C-9         340,000  284,000  343,000  5.2 338,000  5.0 5.4
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-10 プロシード幕張本郷        319,000  225,000  320,000  5.5 319,000  5.3 5.7
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-11 プロシード南行徳        330,000  243,000  331,000  5.1 330,000  4.9 5.3
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-12 プロシード幕張本郷2        247,000  295,000  246,000  5.9 247,000  5.6 6.0
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-14 プロシード船堀        247,000  199,000  250,000  4.9 246,000  4.6 5.0
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-15 プロシード竹ノ塚        249,000  252,000  248,000  5.0 249,000  4.8 5.1
       立地評価研究所
       株式会社
  C-16 プロシードせんげん台2        108,000  111,000  109,000  6.2 107,000  6.0 6.4
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-17 プロシード松濤        966,000  554,000  971,000  4.3 964,000  4.1 4.5
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード参宮橋
  C-18         484,000  442,000  489,000  4.4 482,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-19 プロシード浦安        456,000  517,000  456,000  6.0 456,000  5.7 6.1
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-20 プロシード新小岩        553,000  471,000  556,000  5.2 553,000  4.9 5.3
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ        386,000  653,000  391,000  6.1 384,000  5.8 6.2
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ        348,000  611,000  352,000  6.1 346,000  5.8 6.2
       アセットリサーチ
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               不動産鑑定評価概要
                 収益価格 (注3)
          不動産鑑
               直接還元法    DCF法
          定評価額
  物件      不動産
            積算価格
    物件名
                     最終
  番号      鑑定業者   (千円)
            (千円)
              直接還元法  還元  DCF法
                   割引率 還元
          (注1)
            (注2)
              による価格  利回り による価格
                    (%) 利回り
              (千円)  (%) (千円)
                     (%)
       株式会社
   プロシード都立大学
  C-23         798,000  477,000  806,000  4.2 795,000  4.0 4.4
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-24 プロシード都立大学2        822,000  625,000  828,000  4.4 819,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-25 プロシード本所吾妻橋        455,000  244,000  461,000  4.4 453,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード目黒青葉台
  C-26         466,000  336,000  475,000  4.2 462,000  3.9 4.3
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-27 プロシード杉並宮前        484,000  422,000  487,000  4.4 482,000  4.2 4.5
       立地評価研究所
       株式会社
  C-28 プロシード両国        574,000  309,000  582,000  4.4 570,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-29 プロシード三田       1,660,000  1,070,000  1,680,000  4.1 1,650,000  3.9 4.2
       立地評価研究所
       株式会社
  C-30 プロシード中野新橋        700,000  482,000  706,000  4.5 697,000  4.2 4.6
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード亀戸
  C-31         346,000  259,000  349,000  5.0 346,000  4.7 5.1
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-32 プロシード高田馬場        269,000  140,000  250,000  4.7 269,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-33 プロシード新高円寺        871,000  476,000  747,000  4.5 866,000  4.2 4.6
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-34 プロシード高円寺南        251,000  159,000  252,000  4.7 251,000  4.4 4.8
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード蓮根
  C-35         267,000  209,000  270,000  5.0 267,000  4.7 5.1
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-36 プロシード大井町        950,000  762,000  960,000  4.7 949,000  4.4 4.8
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード十条
  C-37         558,000  350,000  563,000  5.0 558,000  4.7 5.1
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-38 プロシード白楽        185,000  189,000  186,000  5.5 185,000  5.2 5.6
       アセットリサーチ
       株式会社
  C-39 プロシード新丸子        605,000  358,000  552,000  4.9 600,000  4.6 5.0
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード本八幡
  C-40         336,000  223,000  339,000  4.7 334,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
               7,130,000  4.6
       株式会社
   プロシード西新井
  C-41        6,940,000  6,030,000      6,860,000  4.4 4.8
       中央不動産鑑定所
               (注4) (注4)
       株式会社
  C-42 プロシード調布        573,000  477,000  579,000  4.4 570,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-43 プロシードTX六町        181,000  154,000  180,000  5.0 181,000  4.8 5.1
       立地評価研究所
       株式会社
  C-44 プロシード中河原       1,330,000  1,040,000  1,340,000  4.8 1,330,000  4.6 4.9
       立地評価研究所
       株式会社
  C-45 プロシード大泉学園        282,000  238,000  281,000  4.9 283,000  4.6 5.0
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード千歳烏山
  C-46         333,000  235,000  334,000  4.5 332,000  4.3 4.6
       立地評価研究所
       株式会社
  C-47 プロシード三鷹        581,000  408,000  565,000  4.7 580,000  4.4 4.8
       アセットリサーチ
       JLL森井鑑定
  C-48 プロシード柏エスト        719,000  309,000  731,000  4.5 707,000  4.3 4.7
       株式会社
       JLL森井鑑定
   プロシード柏ノール
  C-49         622,000  269,000  632,000  4.5 611,000  4.3 4.7
       株式会社
       株式会社
  C-50 プロシード行徳駅前        372,000  354,000  376,000  4.6 372,000  4.3 4.7
       アセットリサーチ
       株式会社
   プロシード船橋本町
  C-51         598,000  282,000  602,000  4.8 596,000  4.5 4.9
       アセットリサーチ
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               不動産鑑定評価概要
                 収益価格 (注3)
          不動産鑑
               直接還元法    DCF法
          定評価額
  物件      不動産
            積算価格
    物件名
                     最終
  番号      鑑定業者   (千円)
            (千円)
              直接還元法  還元  DCF法
                   割引率 還元
          (注1)
            (注2)
              による価格  利回り による価格
                    (%) 利回り
              (千円)  (%) (千円)
                     (%)
       株式会社
   プロシード西川口
  C-52         839,000  438,000  844,000  5.0 837,000  4.8 5.1
       立地評価研究所
       株式会社
  C-53 プロシード弘明寺        612,000  472,000  612,000  5.0 612,000  4.8 5.1
       立地評価研究所
       株式会社
  C-54 プロシード鶴ヶ峰        386,000  285,000  383,000  5.2 387,000  5.0 5.3
       立地評価研究所
       株式会社
  C-55 プロシード相模大塚        223,000  224,000  222,000  5.3 223,000  5.1 5.4
       立地評価研究所
       株式会社
  C-56 プロシード篠崎2       1,140,000  870,000  1,150,000  4.4 1,140,000  4.1 4.5
       アセットリサーチ
       JLL森井鑑定
  C-57 プロシード柏トロワ        669,000  312,000  679,000  4.5 658,000  4.3 4.7
       株式会社
       株式会社
   プロシード篠崎タワー
  C-58        2,240,000  1,350,000  2,270,000  4.5 2,230,000  4.3 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード東武練馬
  C-59         541,000  374,000  544,000  4.4 540,000  4.2 4.5
       立地評価研究所
       株式会社
  C-60 プロシード雪谷        393,000  340,000  396,000  4.7 392,000  4.5 4.8
       立地評価研究所
       株式会社
  C-61 プロシード市川南        947,000  877,000  952,000  4.6 945,000  4.4 4.7
       立地評価研究所
       株式会社
  C-62 プロシード市川妙典        634,000  391,000  639,000  4.5 632,000  4.3 4.6
       立地評価研究所
       株式会社
  C-63 プロシード藤沢鵠沼        900,000  631,000  901,000  5.0 900,000  4.8 5.1
       立地評価研究所
       株式会社
  C-64 プロシード日本橋堀留町       1,730,000  1,180,000  1,760,000  3.9 1,710,000  3.7 4.1
       中央不動産鑑定所
   プロシード
       株式会社
  C-65        1,180,000  990,000  1,210,000  5.2 1,170,000  5.0 5.5
       中央不動産鑑定所
   TX流山セントラルパーク
       株式会社
  C-66 プロシード行徳2        906,000  593,000  917,000  4.9 901,000  4.7 5.1
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-67 プロシード西葛西        992,000  1,599,000  1,010,000  4.9 984,000  4.7 5.1
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-68 プロシード葛西2        914,000  797,000  917,000  4.3 912,000  4.1 4.5
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-69 プロシード日本橋本町       2,560,000  1,610,000  2,620,000  4.0 2,530,000  3.8 4.2
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-70 プロシード西新宿       2,660,000  1,660,000  2,760,000  4.0 2,620,000  3.8 4.2
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-71 プロシード鵜の木        973,000  792,000  981,000  4.4 969,000  4.2 4.6
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-72 プロシード南行徳2       1,140,000  1,440,000  1,150,000  4.7 1,140,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  C-73 プロシードCO-Z東館       2,000,000  1,510,000  1,990,000  5.1 2,010,000  4.9 5.3
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシードCO-Z西館
  C-74        1,050,000  825,000  1,040,000  5.1 1,060,000  4.9 5.3
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード新横浜
  C-75        4,420,000  2,560,000  4,520,000  4.5 4,370,000  4.3 4.7
       中央不動産鑑定所
   ライフサポートレジデンス
       株式会社
  C-76         421,000  550,000  428,000  4.5 418,000  4.4 4.7
       中央不動産鑑定所
   船堀駅前
       株式会社
  C-77 プロシード錦糸町       2,170,000  1,140,000  2,230,000  4.0 2,150,000  3.8 4.2
       中央不動産鑑定所
       JLL森井鑑定
  C-78 プロシードK2       1,280,000  966,000  1,300,000  4.6 1,260,000  4.4 4.8
       株式会社
       JLL森井鑑定
  C-79 プロシードK3アネックス        313,000  278,000  318,000  4.8 308,000  4.6 5.0
       株式会社
       JLL森井鑑定
  C-80 プロシードK5        276,000  163,000  281,000  4.6 271,000  4.4 4.8
       株式会社
       株式会社
  C-81 プロシード市川妙典Ⅱ        827,000  436,000  822,000  4.5 829,000  4.3 4.7
       中央不動産鑑定所
             94/247



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               不動産鑑定評価概要
                 収益価格 (注3)
          不動産鑑
               直接還元法    DCF法
  物件      不動産  定評価額
            積算価格
    物件名
                     最終
  番号      鑑定業者   (千円)
            (千円)
              直接還元法  還元  DCF法
                   割引率 還元
          (注1)
            (注2)
              による価格  利回り による価格
                     利回り
                    (%)
              (千円)  (%) (千円)
                     (%)
       株式会社
   プロシード太閤通
  G-8         455,000  373,000  480,000  5.0 444,000  4.8 5.2
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード穂波町
  G-11         241,000  242,000  244,000  4.8 240,000  4.6 5.0
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-13 プロシード新栄        959,000  728,000  960,000  4.9 958,000  4.7 5.1
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-14 プロシード千代田        384,000  336,000  385,000  4.9 383,000  4.7 5.1
       中央不動産鑑定所
       JLL森井鑑定
  G-15 プロシード福岡高宮        511,000  268,000  516,000  4.9 505,000  4.6 5.1
       株式会社
       株式会社
  G-17 プロシード金山       1,370,000  823,000  1,370,000  4.7 1,370,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-18 プロシード吹上        650,000  545,000  652,000  4.7 649,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-19 プロシード豊田        293,000  305,000  292,000  5.3 293,000  5.1 5.5
       中央不動産鑑定所
       JLL森井鑑定
  G-20 プロシード北堀江       2,580,000  1,360,000  2,620,000  4.2 2,530,000  4.0 4.4
       株式会社
       JLL森井鑑定
  G-21 プロシード西天満       1,180,000  611,000  1,200,000  4.2 1,160,000  4.0 4.4
       株式会社
       JLL森井鑑定
  G-22 プロシード神戸元町        995,000  579,000  1,010,000  4.5 979,000  4.3 4.7
       株式会社
   グループホーム    JLL森井鑑定             5.6
  G-23         185,000  117,000  187,000  5.8 183,000   6.0
   たのしい家 大正    株式会社
                   (注5)
       株式会社
  G-24 プロシード金山2       2,290,000  2,150,000  2,370,000  4.6 2,250,000  4.4 4.8
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-25 プロシード新瑞橋       2,240,000  1,700,000  2,250,000  4.7 2,230,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       JLL森井鑑定
  G-26 プロシード弁天町       2,300,000  862,000  2,330,000  4.4 2,260,000  4.2 4.6
       株式会社
       JLL森井鑑定
  G-27 プロシード長居公園通       1,080,000  543,000  1,100,000  4.5 1,060,000  4.3 4.7
       株式会社
       JLL森井鑑定
  G-28 プロシード西長堀        934,000  496,000  952,000  4.2 916,000  4.0 4.4
       株式会社
       JLL森井鑑定
   プロシード京橋
  G-29        2,040,000  805,000  2,080,000  4.3 2,000,000  4.1 4.5
       株式会社
       JLL森井鑑定
  G-30 プロシード兵庫駅前通       1,750,000  690,000  1,780,000  4.5 1,720,000  4.3 4.7
       株式会社
       株式会社
  G-31 プロシード瑞穂        550,000  389,000  562,000  4.9 545,000  4.7 5.1
       中央不動産鑑定所
       株式会社
   プロシード大須
  G-32         885,000  786,000  884,000  4.7 886,000  4.5 4.9
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-33 プロシード仙台小鶴新田        775,000  541,000  786,000  5.1 770,000  4.9 5.3
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-34 プロシード仙台上杉       1,690,000  1,470,000  1,680,000  5.0 1,690,000  4.8 5.2
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  G-35 プロシード金山3        824,000  893,000  825,000  4.8 824,000  4.6 5.0
       中央不動産鑑定所
       株式会社
  R-2 プロシード水戸        486,000  320,000  485,000  5.2 487,000  5.0 5.3
       立地評価研究所
       株式会社
  R-3 プロシード水戸2        530,000  382,000  532,000  5.2 529,000  5.0 5.3
       立地評価研究所
       株式会社
   プロシード筑波学園都市
  R-4        825,000  790,000  831,000  5.2 822,000  5.0 5.4
       中央不動産鑑定所
      合計
          97,776,000  70,345,000  98,841,000   - 97,041,000   - -
  (注1)「不動産鑑定評価額」は、不動産鑑定評価基準及び公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の証券化対象不動産の鑑定評価に関する実

   務指針(以下、あわせて「不動産鑑定評価基準等」といいます。)に基づき、原則として、DCF法(連続する複数の期間に発生する純収
   益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して価格を算出する方法。「Discounted                 Cash Flow法」
   の略。 以下同じです。  )による収益価格及び直接還元法(     若しくは有期還元法。   一期間の純収益を還元利回りによって還元して価格を算
   出する方法。  以下同じです。  )による収益価格等による検証を行って決定された価格です。また、表中では直接還元法適用の際に適用し
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   た「還元利回り(所謂「キャップレート」)」、DCF法適用の際に想定した「割引率」及び「最終還元利回り」並びに検証として適用さ
   れた「積算価格」についてもあわせて記載しています。
  (注2)「積算価格」とは、不動産の再調達に要する費用に着目し、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について
   減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法(原価法)により求められた価格です。
  (注3)「収益価格」とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格
   を求める手法により求められた価格です。収益価格を求める方法には、上記(注1)の「直接還元法」と「DCF法」があります。「直接還
   元法」の欄には、直接還元法で適用した還元利回りとそれに基づく収益価格を記載しています。「DCF法」の欄には、「DCF法」で適用し
   た割引率及び最終還元利回りとそれに基づく収益価格を記載しています。
  (注4)(C-41)プロシード西新井については、定期借地権付建物ですが、当該定期借地権設定契約に基づく残存期間等を考慮して、「有期還
   元法」(純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法。以下同じです。)を採用しており、「有
   期還元法」で適用した割引率とそれに基づく収益価格を記載しています。
  (注5)(G-23)グループホームたのしい家 大正に関する不動産鑑定評価においては、割引率の査定に際し、投資家調査、他のREIT事例、売
   買市場における市場動向等を総合的に勘案することに加え、当該物件の個別性に係るリスクとして、運営に関し高度のノウハウが必要で
   あること、賃貸借契約が中途解約された場合にテナント需要者が限定的であること等のグループホームという事業の特殊性にも留意して
   います。
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    c.建物状況調査報告書の概要
     本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕
    費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況調査報告書をMS&ADインターリスク総研株式会社                 、
    東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本建築検査協会株式会社、             SOMPO  リスクマネジメン
    ト株式会社及びデロイトトーマツPRS株式会社から取得しています。建物状況調査報告書の記載は報告
    者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。ま
    た、本投資法人は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から地震リスク評価レポートを取得し
    ています。地震リスク評価レポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内
    容の正確性を保証するものではありません。
     取得済資産にかかる信託不動産についての建物状況調査報告書の概要及び地震リスク評価レポート記載
    の予想最大損失率(PML)は以下のとおりです。
                    地震リスク
               緊急  短期  長期
  物件        調査業者   報告書日付  修繕費  修繕費  修繕費  PML
     物件名
  番号        (注1)   又は年月  (千円)  (千円)  (千円)  (%)
               (注 2) (注 3) (注 4)
                    (注 5)
   プロシード市川     日本建築検査協会株式会社    2018年4月

  C-1              -  - 28,491   5.9
        MS&ADインターリスク
  C-2 プロシード東陽町          2017年4月25日    -  - 23,010   8.6
        総研株式会社
        デロイトトーマツPRS
  C-3 プロシード葛西          2018年4月27日    -  - 23,640   5.1
        株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-4 プロシード三軒茶屋          2017年4月    -  - 21,025   9.3
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-5 プロシード瑞江          2019年4月    -  - 17,915   7.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード船橋宮本          2017年4月
  C-6              -  - 33,387   4.7
        ルティング株式会社
  C-7 プロシード南葛西     日本建築検査協会株式会社    2018年4月    -  - 13,499  10.4

  C-9 プロシード行徳     日本建築検査協会株式会社    2018年4月    -  - 8,811  6.7

        デロイトトーマツPRS

   プロシード幕張本郷          2018年4月27日
  C-10              -  - 20,170   8.7
        株式会社
  C-11 プロシード南行徳     日本建築検査協会株式会社    2018年4月    -  - 7,864  6.8
        デロイトトーマツPRS
  C-12 プロシード幕張本郷2          2018年4月27日    -  - 22,110   4.8
        株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-14 プロシード船堀          2014年10月    -  - 5,596  7.3
        ルティング株式会社
  C-15 プロシード竹ノ塚     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月   -  - 4,747  3.4
        東京海上日動リスクコンサ
            2018 年10月
  C-16 プロシードせんげん台2             -  - 14,313   3.3
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-17 プロシード松濤          2019年4月    -  - 11,500   5.3
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-18 プロシード参宮橋          2019年4月    -  - 11,171   7.0
        ルティング株式会社
   プロシード浦安     日本建築検査協会株式会社    2018年10月
  C-19              -  - 10,664   7.8
        東京海上日動リスクコンサ
  C-20 プロシード新小岩          2019年4月    -  - 18,976   7.1
        ルティング株式会社
  C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月   -  - 10,362   6.9
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
               緊急  短期  長期 地震リスク
  物件        調査業者   報告書日付  修繕費  修繕費  修繕費  PML
     物件名
  番号           又は年月  (千円)  (千円)  (千円)
          (注1)           (%)
               (注 2) (注 3) (注 4) (注 5)
        日本建築検査協会株式会社    2018 年10月
  C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ             -  - 8,782  6.9
  C-23 プロシード都立大学     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月   -  - 6,215  8.3

  C-24 プロシード都立大学2     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月   -  - 6,738  7.8

        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード本所吾妻橋          2019年4月
  C-25              -  - 8,590  6.7
        ルティング株式会社
        MS&ADインターリスク
  C-26 プロシード目黒青葉台          2015年3月2日    -  - 26,640  11.6
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  C-27 プロシード杉並宮前          2015年10月29日    -  - 31,050   7.1
        総研株式会社
   プロシード両国     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月
  C-28              -  - 6,263  6.9
        MS&ADインターリスク
  C-29 プロシード三田          2015年10月29日    -  - 52,630   8.7
        総研株式会社
   プロシード中野新橋     日本建築検査協会株式会社    2016年10月
  C-30              -  - 24,165  10.4
        MS&ADインターリスク
  C-31 プロシード亀戸          2015年4月3日    -  - 16,120   7.6
        総研株式会社
  C-32 プロシード高田馬場     日本建築検査協会株式会社    2018 年10月   -  - 2,092  13.8
        MS&ADインターリスク
   プロシード新高円寺          2015年4月3日
  C-33              -  - 22,320  10.0
        総研株式会社
  C-34 プロシード高円寺南     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 8,488  11.7
  C-35 プロシード蓮根     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 11,895   6.8

   プロシード大井町     日本建築検査協会株式会社    2019年10月

  C-36              -  - 19,175  13.0
  C-37 プロシード十条     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 22,338   7.2

        MS&ADインターリスク
   プロシード白楽          2015年4月3日
  C-38              -  - 10,390  16.4
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  C-39 プロシード新丸子          2015年4月3日    -  - 30,130  11.7
        総研株式会社
  C-40 プロシード本八幡     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 9,997  4.4
                    (A) 3.9
                    (B) 5.0
        日本建築検査協会株式会社    2016年10月
  C-41 プロシード西新井(注   7)          -  - 99,552
                    (C) 3.5
                    (D) 3.5
  C-42 プロシード調布     日本建築検査協会株式会社    2017年4月    -  - 10,990   6.4
  C-43 プロシードTX六町     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 11,626   6.6

        MS&ADインターリスク            (A)10.7

  C-44 プロシード中河原(注   8)      2017年4月25日    -  - 28,830
        総研株式会社
                    (B)11.8
   プロシード大泉学園     日本建築検査協会株式会社    2016年10月
  C-45              -  - 12,980  10.6
  C-46 プロシード千歳烏山     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 9,987  11.7

  C-47 プロシード三鷹     日本建築検査協会株式会社    2017年4月    -  - 16,367   9.3

             98/247



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               緊急  短期  長期 地震リスク
  物件        調査業者   報告書日付  修繕費  修繕費  修繕費  PML
     物件名
  番号           又は年月  (千円)  (千円)  (千円)
          (注1)           (%)
               (注 2) (注 3) (注 4) (注5)
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード柏エスト          2017年4月
  C-48              -  - 15,933   4.5
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-49 プロシード柏ノール          2017年4月    -  - 14,858   5.7
        ルティング株式会社
  C-50 プロシード行徳駅前     日本建築検査協会株式会社    2017年4月    -  - 11,592   5.2
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード船橋本町          2017年4月
  C-51              -  - 10,196   5.7
        ルティング株式会社
  C-52 プロシード西川口     日本建築検査協会株式会社    2016年10月    -  - 37,785   5.5
  C-53 プロシード弘明寺     日本建築検査協会株式会社    2018年4月    -  - 12,954  19.0

   プロシード鶴ヶ峰     日本建築検査協会株式会社    2018年4月

  C-54              -  - 10,226   7.2
  C-55 プロシード相模大塚     日本建築検査協会株式会社    2018年4月    -  - 10,800  12.9

        MS&ADインターリスク
            2015年10月29日
  C-56 プロシード篠崎2             -  - 31,140   4.2
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  C-57 プロシード柏トロワ          2015年10月29日    -  - 21,000   5.4
        総研株式会社
        東京海上日動リスクコンサ            (A)2.6
  C-58 プロシード篠崎タワー(注    9)      2017年4月    -  - 52,259
        ルティング株式会社
                    (B)4.4
   プロシード東武練馬     日本建築検査協会株式会社    2017年4月
  C-59              -  - 7,122  7.7
  C-60 プロシード雪谷     日本建築検査協会株式会社    2017年4月    -  - 14,074  14.0

  C-61 プロシード市川南     日本建築検査協会株式会社    2017年4月    -  - 30,662   2.0

   プロシード市川妙典     日本建築検査協会株式会社    2017年4月

  C-62              -  - 11,480   6.8
        東京海上日動リスクコンサ
  C-63 プロシード藤沢鵠沼          2019年4月    -  - 28,995  14.7
        ルティング株式会社
   プロシード日本橋堀留町     日本建築検査協会株式会社    2019年10月
  C-64              -  - 15,967   7.5
   プロシード     東京海上日動リスクコンサ
  C-65           2019年4月    -  - 25,234   2.9
   TX流山セントラルパーク     ルティング株式会社
  C-66 プロシード行徳2     日本建築検査協会株式会社    2019年10月    -  - 15,987   6.5
                    (A)11.0
        日本建築検査協会株式会社    2019年10月
  C-67 プロシード西葛西(注   8)          -  - 26,643
                    (B) 8.1
        東京海上日動リスクコンサ
  C-68 プロシード葛西2          2016年3月    -  - 59,104   7.1
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-69 プロシード日本橋本町          2016年9月    -  - 21,872   8.3
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード西新宿          2016年9月
  C-70              -  - 23,400   4.5
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-71 プロシード鵜の木          2016年9月    -  - 5,119  13.9
        ルティング株式会社
        SOMPOリスクマネジメ
            2016年 5月31日
  C-72 プロシード南行徳2             -  - 21,140   6.4
        ント株式会社
             99/247




                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
               緊急  短期  長期 地震リスク
  物件        調査業者   報告書日付  修繕費  修繕費  修繕費  PML
     物件名
  番号           又は年月  (千円)  (千円)  (千円)
          (注1)           (%)
               (注 2) (注 3) (注 4) (注 5)
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード  CO-Z 東館       2016年9月
  C-73              -  - 63,399   6.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-74 プロシード  CO-Z 西館       2016年9月    -  - 60,189   6.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-75 プロシード新横浜          2016年9月    -  - 81,874   6.9
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   ライフサポートレジデンス船堀駅前          2017年3月
  C-76              -  - 10,183   6.6
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-77 プロシード錦糸町          2017年9月    -  - 43,851   6.1
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-78 プロシードK2          2017年10月    -  - 49,259   3.9
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシードK3アネックス          2017年10月
  C-79              -  - 22,879   5.5
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  C-80 プロシードK5          2017年10月    -  - 12,527   6.3
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
            2017年7月
  C-81 プロシード市川妙典Ⅱ             -  - 38,531   6.7
        ルティング株式会社
  G-8 プロシード太閤通     日本建築検査協会株式会社    2019年7月    -  - 8,523  11.3

  G-11 プロシード穂波町     日本建築検査協会株式会社    2019年4月    -  - 3,938  10.5

        MS&ADインターリスク
   プロシード新栄          2017年4月25日
  G-13              -  - 20,470   7.1
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  G-14 プロシード千代田          2017 年4月25日   -  - 11,660   7.3
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  G-15 プロシード福岡高宮          2017 年4月25日   -  - 9,280  3.2
        総研株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード金山          2017 年4月
  G-17              -  - 31,251   6.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-18 プロシード吹上          2017 年4月   -  - 18,388   6.2
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード豊田          2017 年4月
  G-19              -  - 14,555   6.7
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-20 プロシード北堀江          2017 年4月   -  - 38,451  11.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-21 プロシード西天満          2017 年4月   -  - 16,032  13.9
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード神戸元町          2017 年4月
  G-22              -  - 16,653   8.6
        ルティング株式会社
  G-23 グループホームたのしい家 大正     日本建築検査協会株式会社    2019年4月    -  - 2,955  14.8
        東京海上日動リスクコンサ
  G-24 プロシード金山2          2019年10月    -  - 20,596   6.2
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード新瑞橋          2019年10月
  G-25              -  - 22,875   6.2
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-26 プロシード弁天町          2016年9月    -  - 37,589   8.1
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード長居公園通          2016年9月
  G-27              -  - 30,576  14.4
        ルティング株式会社
            100/247




                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
               緊急  短期  長期 地震リスク
  物件        調査業者   報告書日付  修繕費  修繕費  修繕費  PML
     物件名
  番号           又は年月  (千円)  (千円)  (千円)
          (注1)           (%)
               (注 2) (注 3) (注 4) (注 5)
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード西長堀          2016年9月
  G-28              -  - 12,988   8.1
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-29 プロシード京橋          2016年9月    -  - 25,309  13.0
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-30 プロシード兵庫駅前通          2016年9月    -  - 23,042   9.2
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード瑞穂          2016年9月
  G-31              -  - 8,186  6.2
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-32 プロシード大須          2016年9月    -  - 5,186  7.6
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-33 プロシード仙台小鶴新田          2016年9月    -  - 31,228   8.4
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
   プロシード仙台上杉          2017年11月
  G-34              -  - 11,421   4.8
        ルティング株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  G-35 プロシード金山3          2019年9月    -  - 10,153   6.4
        ルティング株式会社
        MS&ADインターリスク
   プロシード水戸          2017年4月25日
  R-2              -  - 9,740  4.0
        総研株式会社
        MS&ADインターリスク
  R-3 プロシード水戸2          2015年10月29日    -  - 23,870   3.6
        総研株式会社
        東京海上日動リスクコンサ
  R-4 プロシード筑波学園都市          2019年10月    -  - 15,239   3.8
        ルティング株式会社
         (ポートフォリオPML)            3.0
  (注1)「調査業者」については、本書の日付現在の名称を記載しています。
  (注 2)「緊急修繕費」とは、調査日時点において、緊急性が高いと見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注 3)「短期修繕費」とは、調査日時点から起算して       1年以内に必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注 4)「長期修繕費」とは、調査日時点から起算して12年以内で必要と見込まれる修繕費を、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注 5)「PML」(Probable   Maximum Loss)の数値は、対象施設あるいは施設群に最大の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地
   震(再現期間475年相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失の再調達価格に対する割合で表されます。な
   お、このPMLの数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社の調査による            2019 年10月時点の数値です。
  (注6) 緊急修繕費が見込まれている物件については、本書の日付現在、修繕工事はすべて完了しています。
  (注7)(C-41)プロシード西新井については、独立した4棟の建物から成り立っているため、A:アルティア棟、B:オザリア棟、C:集会所
   棟、D:保育所棟のPMLの数値をそれぞれ記載しています。
  (注 8)(C-44)プロシード中河原及び(C-67)プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っているため、A:一番館、B:
   二番館のPMLの数値をそれぞれ記載しています。
  (注 9)(C-58)プロシード篠崎タワーについては、構造的に独立した2棟の建物から成り立っているため、A:高層棟、B:低層棟のPMLの数値
   をそれぞれ記載しています。
            101/247








                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    d.設計者・施工者等の概要
     本投資法人は、取得済資産にかかる信託不動産について、設計者・施工者・建築確認機関を調査・確認
    しています。本投資法人が確認した設計者・施工者・建築確認機関の概要は、以下のとおりです。
         設計者     施工者    建築確認機関
  物件
    物件名
         (注1)     (注1)     (注1)
  番号
        有限会社
  C-1 プロシード市川          株式会社大城組     市川市
        天馬アトリエ・スミノ
        株式会社サン・プランニ          日本イーアールアイ
  C-2 プロシード東陽町          株木建設株式会社
        ングシステム          株式会社
        株式会社サン・プランニ          日本イーアールアイ
  C-3 プロシード葛西          株式会社淺沼組
        ングシステム          株式会社
  C-4 プロシード三軒茶屋     株式会社竹中工務店     株式会社竹中工務店     世田谷区

  C-5 プロシード瑞江     高木建築設計事務所     三井建設株式会社     江戸川区

        有限会社一建築設計事務
  C-6 プロシード船橋宮本          株式会社冨士工     船橋市
        所(確認申請時)
  C-7 プロシード南葛西     三井建設株式会社     三井建設株式会社     江戸川区

        株式会社六器建築設計
  C-9 プロシード行徳          若築建設株式会社     市川市
        事務所
        株式会社ファーストプラ
  C-10 プロシード幕張本郷          日生建設株式会社     千葉市
        ンニング
        株式会社I.N.A新建築研究
  C-11 プロシード南行徳          三井建設株式会社     市川市
        所
  C-12 プロシード幕張本郷2     スターツ株式会社     スターツ株式会社     千葉市

  C-14 プロシード船堀     株式会社アーバン工房     株式会社本間組     江戸川区

  C-15 プロシード竹ノ塚     スターツ株式会社     スターツ株式会社     足立区

  C-16 プロシードせんげん台2     株式会社シフト     日生建設株式会社     越谷市

        株式会社
  C-17 プロシード松濤          株式会社合田工務店     株式会社東京建築検査機構
        アーバネット設計連合
            フジミビルサービス
                 ビューローベリタスジャパ
  C-18 プロシード参宮橋     株式会社高島建築設計
                 ン株式会社
            株式会社
        株式会社稲毛豊建築設計
  C-19 プロシード浦安          株式会社島崎工務店     千葉県
        事務所
  C-20 プロシード新小岩     株式会社エフ設計     多田建設株式会社     江戸川区

  C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ     スターツ株式会社     スターツ株式会社     千葉県

  C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ     スターツ株式会社     スターツ株式会社     千葉県

        有限会社テイエス一級建築
  C-23 プロシード都立大学          株式会社白石     財団法人住宅金融普及協会
        士事務所
        有限会社石川公久建築設計          財団法人東京都防災・建築
  C-24 プロシード都立大学2          株式会社合田工務店
        事務所          まちづくりセンター
                 株式会社ビルディングナビ
  C-25 プロシード本所吾妻橋     スターツ株式会社     スターツ株式会社
                 ゲーション確認評価機構
        株式会社岡田総合計画・
  C-26 プロシード目黒青葉台          日本建設株式会社     イーホームズ株式会社
        株式会社富士設計
            102/247



                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         設計者     施工者    建築確認機関
  物件
    物件名
         (注1)     (注1)     (注1)
  番号
  C-27 プロシード杉並宮前     BAU設計株式会社     株式会社リロクリエイト     イーホームズ株式会社

  C-28 プロシード両国     スターツ株式会社     スターツ株式会社     株式会社東京建築検査機構

                 株式会社グッドアイズ建築
  C-29 プロシード三田     株式会社ディスク     株式会社合田工務店
                 審査機構
  C-30 プロシード中野新橋     木内建設株式会社     木内建設株式会社     中野区
  C-31 プロシード亀戸     多田建設株式会社     株式会社細田工務店     江東区

  C-32 プロシード高田馬場     株式会社東洋企画センター     原田建設株式会社     新宿区

  C-33 プロシード新高円寺     佐伯建設工業株式会社     佐伯建設工業株式会社     杉並区

        株式会社ユナイテッドリバ
  C-34 プロシード高円寺南          林建設株式会社     杉並区
        ティアーキテクツ
        デコップエンジニヤリング
  C-35 プロシード蓮根          栗本建設工業株式会社     板橋区
        株式会社
  C-36 プロシード大井町     株式会社錢高組     株式会社錢高組     品川区
  C-37 プロシード十条     株式会社都市建築設計     株式会社間組     北区

        株式会社楠山建築設計

  C-38 プロシード白楽          大和建設株式会社     横浜市
        事務所
  C-39 プロシード新丸子     佐伯建設工業株式会社     佐伯建設工業株式会社     川崎市
        有限会社三浦建築設計
  C-40 プロシード本八幡          株式会社山田工務所     市川市
        事務所
                 株式会社ビルディングナビ
  C-41 プロシード西新井     株式会社石本建築事務所     スターツCAM株式会社
                 ゲーション確認評価機構
                 株式会社ビルディングナビ
  C-42 プロシード調布     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ゲーション確認評価機構
        株式会社三橋猛建築設計
  C-43 プロシードTX六町          堀松建設工業株式会社     足立区
        事務所
  C-44 プロシード中河原     住友建設株式会社     住友建設株式会社     東京都

  C-45 プロシード大泉学園     株式会社北山設計     清水工業株式会社     練馬区

        株式会社三橋猛建築設計
  C-46 プロシード千歳烏山          大高建設株式会社     世田谷区
        事務所
  C-47 プロシード三鷹     株式会社松木建築事務所     日本国土開発株式会社     東京都

        株式会社イチケン東京支店
  C-48 プロシード柏エスト          株式会社イチケン東京支店     柏市
        一級建築士事務所
        株式会社イチケン東京支店
  C-49 プロシード柏ノール          株式会社イチケン東京支店     柏市
        一級建築士事務所
                 株式会社ビルディングナビ
  C-50 プロシード行徳駅前     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ゲーション確認評価機構
                 ビューローベリタスジャパ
  C-51 プロシード船橋本町     東日本建設株式会社     東日本建設株式会社
                 ン株式会社
  C-52 プロシード西川口     株式会社日弘ライブ     大成建設株式会社     川口市
            103/247



                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         設計者     施工者    建築確認機関
  物件
    物件名
         (注1)     (注1)     (注1)
  番号
  C-53 プロシード弘明寺     佐伯建設工業株式会社     佐伯建設工業株式会社     横浜市

  C-54 プロシード鶴ヶ峰     有限会社北英総合企画     相鉄建設株式会社     横浜市

  C-55 プロシード相模大塚     株式会社北山設計     株式会社田中建設     大和市

  C-56 プロシード篠崎2     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     財団法人日本建築センター

                 ビューローベリタスジャパ
  C-57 プロシード柏トロワ     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
  C-58 プロシード篠崎タワー     株式会社石本建築事務所     スターツCAM株式会社     財団法人日本建築センター
                 財団法人日本建築設備・

  C-59 プロシード東武練馬     株式会社カイ設計     古久根建設株式会社
                 昇降機センター
        セアインターナショナル
  C-60 プロシード雪谷          小松建設工業株式会社     大田区
        株式会社
  C-61 プロシード市川南     株式会社ゼフィア東京支店     株式会社佐藤秀     市川市
                 日本イーアールアイ
  C-62 プロシード市川妙典     大浦忠義建築計画事務所     木内建設株式会社
                 株式会社
  C-63 プロシード藤沢鵠沼     株式会社長岡設計     株式会社鴻池組横浜支店     藤沢市

  C-64 プロシード日本橋堀留町     ネス・プラン株式会社     井上工業株式会社     イーホームズ株式会社

   プロシード
        有限会社芦原太郎建築          ビューローベリタスジャパ
  C-65           スターツCAM株式会社
        事務所          ン株式会社
   TX流山セントラルパーク
        有限会社ティー・ドック          ハウスプラス住宅保証
  C-66 プロシード行徳2          株式会社ウラタ
        一級建築士事務所          株式会社
       (A)スターツ株式会社
   プロシード西葛西   (注2)
  C-67           スターツ株式会社     江戸川区
       (B)関戸建築設計事務所
  C-68 プロシード葛西2     スターツ株式会社     スターツ株式会社     財団法人日本建築センター
  C-69 プロシード日本橋本町     ランドブレイン株式会社     戸田建設株式会社東京支店     中央区

                 財団法人日本建築設備・

        株式会社スピリッツ・オ     大日本土木株式会社
  C-70 プロシード西新宿
        フィス     東京支店
                 昇降機センター
  C-71 プロシード鵜の木     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     日本建築検査協会株式会社
                 日本 ERI 株式会社(建築物)
        有限会社芦原太郎建築     日本国土開発株式会社
  C-72 プロシード南行徳2              /ユーディーアイ確認検査
        事務所     東京本店
                 株式会社(昇降機)
  C-73 プロシード  CO-Z 東館  スターツ株式会社     スターツ株式会社     千葉県
  C-74 プロシード  CO-Z 西館  スターツ株式会社     スターツ株式会社     千葉県

        第一エンジニアリング          株式会社都市居住評価セン
  C-75 プロシード新横浜          松井建設株式会社東京支店
        株式会社          ター
   ライフサポートレジデンス              ビューローベリタスジャパ
  C-76      スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
   船堀駅前              ン株式会社
  C-77 プロシード錦糸町     株式会社三輪設計事務所     川田工業株式会社     イーホームズ株式会社
            スターツ・清水建設共同企
  C-78 プロシードK2     スターツ株式会社          柏市
            業体
            104/247


                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         設計者     施工者    建築確認機関
  物件
    物件名
         (注1)     (注1)     (注1)
  番号
  C-79 プロシードK3アネックス     スターツ株式会社     スターツ株式会社     柏市

  C-80 プロシードK5     スターツ株式会社     スターツ株式会社     柏市

                 日本イーアールアイ
  C-81 プロシード市川妙典Ⅱ     大浦忠義建築計画事務所     木内建設株式会社
                 株式会社
                 財団法人愛知県建築住宅セ
  G-8 プロシード太閤通     スターツ株式会社     スターツ株式会社
                 ンター
                 財団法人愛知県建築住宅セ
  G-11 プロシード穂波町     スターツ株式会社     スターツ株式会社
                 ンター
  G-13 プロシード新栄     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     株式会社確認サービス
                 ビューローベリタスジャパ
  G-14 プロシード千代田     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
  G-15 プロシード福岡高宮     小野設計株式会社     株式会社吉川工務店     日本ERI株式会社
  G-17 プロシード金山     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     株式会社確認サービス

                 ビューローベリタスジャパ
  G-18 プロシード吹上     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
                 ビューローベリタスジャパ
  G-19 プロシード豊田     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
                 株式会社国際確認検査セン
  G-20 プロシード北堀江     株式会社永都設計     野村建設工業株式会社
                 ター
        株式会社ライフステージ
                 株式会社国際確認検査セン
  G-21 プロシード西天満          野村建設工業株式会社
                 ター
        一級建築士事務所
        有限会社大土呂巧建設設計
  G-22 プロシード神戸元町          株式会社山田工務店     日本テスティング株式会社
        事務所
   グループホーム     株式会社広谷建築綜合
  G- 23          株式会社宮本ハウス     建築検査機構株式会社
   たのしい家 大正     事務所
                 ビューローベリタスジャパ
  G-24 プロシード金山2     株式会社加藤設計     日本国土開発株式会社
                 ン株式会社
  G-25 プロシード新瑞橋     株式会社加藤設計     日本国土開発株式会社     日本ERI株式会社
                 株式会社日本確認検査セン
  G-26 プロシード弁天町     株式会社創美設計     株式会社福田組大阪支店
                 ター
                 アール・イー・ジャパン
  G-27 プロシード長居公園通     株式会社ユマ設計     大豊建設株式会社大阪支店
                 株式会社
                 株式会社国際確認検査セン
  G-28 プロシード西長堀     株式会社クオリア     株式会社新井組
                 ター
  G-29 プロシード京橋     株式会社  水都設計   西武建設株式会社関西支店     建築検査機構株式会社
        株式会社福嶋洋一
  G-30 プロシード兵庫駅前通          大木建設株式会社大阪支店     建築検査機構株式会社
        建築研究所
  G-31 プロシード瑞穂     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     株式会社確認サービス
  G-32 プロシード大須     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社     株式会社CI東海

        りんかい日産建設株式会社     りんかい日産建設株式会社     財団法人宮城県建築住宅セ

  G-33 プロシード仙台小鶴新田
        一級建築士事務所     東北支店     ンター
                 ビューローベリタスジャパ
  G-34 プロシード仙台上杉     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
                 ビューローベリタスジャパ
  G-35 プロシード金山3     スターツCAM株式会社     スターツCAM株式会社
                 ン株式会社
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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         設計者     施工者    建築確認機関
  物件
    物件名
         (注1)     (注1)     (注1)
  番号
  R-2 プロシード水戸     株式会社柴建築設計事務所     株式会社要建設     水戸市

  R-3 プロシード水戸2     株式会社柴建築設計事務所     株式会社要建設     水戸市

        株式会社アーバンライフ
                 株式会社国際確認検査セン
  R-4 プロシード筑波学園都市          安藤建設株式会社
                 ター
        建築事務所
  (注1)設計者、施工者及び    建築確認機関  については、それぞれ当該物件の設計、施工又は建築確認当時の名称を記載しています。
  (注2)(C-67)プロシード西葛西については、独立した2棟の建物から成り立っており、それぞれの設計者が異なっているため、(A):一番
   館、(B):二番館について記載しています。
    e.担保の状況

     本書の日付現在、担保に供している資産はありません。
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    ハ.運用資産の資本的支出
    a.資本的支出の予定について
     取得済資産に関し、本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要
    なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれてい
    ます。
                 工事予定金額(千円)
    物件名
                   (注)
         目的    予定期間
    (所在地)
                 総額 当期支払額  既支払総額
            自 2020年  1月
   プロシード西新宿
                 66,000   -  -
        外装リフレッシュ工事
   (東京都新宿区)
            至 2020年  4月
   プロシード福岡高宮          自 2019年  7月
                 45,360   -  -
        外装リフレッシュ工事
   (福岡県福岡市南区)
            至 2019年12月
            自 2020年  2月
   プロシード仙台小鶴新田
                 44,000   -  -
        外装リフレッシュ工事
   (宮城県仙台市宮城野区)
            至 2020年  4月
   プロシード太閤通          自 2019年  7月
                 38,500   -  -
        外壁等改修工事
   (愛知県名古屋市中村区)
            至 2019年12月
   プロシード都立大学2          自 2020年  2月
                 33,000   -  -
        外装リフレッシュ工事
   (東京都目黒区)          至 2020年  4月
   プロシード幕張本郷2          自 2020年  3月
                 6,480   -  -
        屋上防水工事
   (千葉県千葉市花見川区)          至 2020年  4月
   (注)金額は千円未満を切捨てて記載しています。
    b.期中に行った資本的支出について

     第28期において、本投資法人が取得済資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。
    また、当期の資本的支出の総額は      117,980 千円であり、当期費用に区分された修繕費       84,148 千円と合わせ
    て202,129 千円の費用を要する工事を実施しています。
    物件名             支出総額(千円)
         目的    実施期間
    (所在地)               (注)
            自 2019年  5月
   プロシード都立大学
                     24,336
        外壁改修工事
   (東京都目黒区)
            至 2019年  9月
            自 2019年  5月
   プロシード本八幡
                     18,849
        外装リフレッシュ工事
   (千葉県市川市)
            至 2019年  9月
            自 2019年  8月
   プロシード太閤通
                     5,184
        屋上防水工事
   (愛知県名古屋市中村区)
            至 2019年  9月
                     69,611
   その他
                    117,980

         合 計
    (注)金額は千円未満を切捨てて記載しています。
    c.長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金)

     本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、
    大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積立てています。
                    (単位:千円)
    期   第24期   第25期   第26期   第27期   第28期
          自 2017年      自 2018年
       自 2017年      自 2018年      自 2019年
           11月 1日      11月 1日
        5月 1日      5月 1日      5月 1日
   計算期間
          至 2018年      至 2019年
       至 2017年      至 2018年      至 2019年
           4月30日      4月30日
        10月31日       10月31日       10月31日
        300,000   350,000   400,000   450,000   500,000
   当期首積立金残高
        50,000   50,000   50,000   50,000   50,000
   当期積立額
         -   -   -   -   -
   当期積立金取崩額
        350,000   400,000   450,000   500,000   550,000
   次期繰越額
   (注)金額は千円未満を切捨てて記載しています。
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     ニ.賃貸借状況の概要
     取得済資産にかかる信託不動産の賃貸借状況の概要、稼働率の推移、主要な             取得済資産にかかる信託不動
    産の概要及び主要なテナントの概要は以下のとおりです。
    a.賃貸借状況の概要
              総賃貸
          総賃貸      年間賃料  敷金・
            賃貸面積  可能 賃貸戸数     マスター
          可能面積       収入 保証金等
   物件
              戸数
  地域    物件名      (㎡)   (戸)     リース種別
   番号
          (㎡)      (千円)  (千円)
              (戸)
            (注2)   (注4)     (注7)
          (注1)      (注5)  (注6)
              (注3)
  首都圏
                    パス・スルー
          3,322.17  3,256.06  50 49 80,122  8,091
   C-1 プロシード市川
  主要都市
                    パス・スルー
   C-2 プロシード東陽町      1,085.56  1,085.56  45 45 44,278  6,946
                    及び固定賃料
   C-3 プロシード葛西      1,243.80  1,243.80  57 57 50,245  5,700 パス・スルー
   C-4 プロシード三軒茶屋      1,019.27  1,019.27   9 9 36,288  5,107 パス・スルー
    プロシード瑞江               パス・スルー
   C-5       2,076.68  2,076.68  28 28 49,662  7,579
   C-6 プロシード船橋宮本      1,685.73  1,560.33  33 30 39,805  16,810 パス・スルー
   C-7 プロシード南葛西      1,045.28  1,045.28  16 16 24,312  1,736 パス・スルー
    プロシード行徳               パス・スルー
   C-9       1,218.56  1,096.52  20 18 22,260  2,728
   C-10 プロシード幕張本郷      963.00  820.50  34 29 20,340  825 パス・スルー
   C-11 プロシード南行徳      838.95  812.90  26 25 22,206  3,076 パス・スルー
   C-12 プロシード幕張本郷2      1,104.84  954.18  22 19 17,436  1,537 パス・スルー
   C-14 プロシード船堀      479.52  479.52  24 24 17,124  1,493 パス・スルー
    プロシード竹ノ塚               パス・スルー
   C-15       860.55  860.55  15 15 15,804  1,971
   C-16 プロシードせんげん台2      695.81  531.44  12  9 7,380  654 パス・スルー
   C-17 プロシード松濤      890.22  870.09  40 39 51,372  3,975 パス・スルー
    プロシード参宮橋               パス・スルー
   C-18       527.88  509.34  26 25 26,964  2,019
   C-19 プロシード浦安      1,786.58  1,694.51  21 20 33,780  3,810 パス・スルー
   C-20 プロシード新小岩      1,629.07  1,549.11  27 26 36,852  3,768 パス・スルー
   C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ      1,805.76  1,805.76  27 27 29,840  2,778 パス・スルー
   C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ      1,605.12  1,538.24  24 23 25,644  2,805 パス・スルー
    プロシード都立大学               パス・スルー
   C-23       808.65  787.37  37 36 42,276  3,146
   C-24 プロシード都立大学2      831.74  831.74  36 36 42,156  3,261 固定賃料
   C-25 プロシード本所吾妻橋      570.53  570.53  19 19 22,644  1,393 固定賃料
    プロシード目黒青葉台                固定賃料
   C-26       485.15  485.15  24 24 24,324  2,079
   C-27 プロシード杉並宮前      680.50  680.50  29 29 27,300  2,087 固定賃料
   C-28 プロシード両国      702.54  702.54  27 27 27,672  2,266 固定賃料
   C-29 プロシード三田      1,500.57  1,500.57  72 72 81,874  7,182 固定賃料
   C-30 プロシード中野新橋      849.08  849.08  50 50 39,912  3,607 固定賃料
    プロシード亀戸                固定賃料
   C-31       853.98  853.98  23 23 21,924  1,756
   C-32 プロシード高田馬場      278.36  278.36  17 17 15,240  1,036 固定賃料
   C-33 プロシード新高円寺      1,040.24  1,040.24  57 57 46,224  6,147 固定賃料
    プロシード高円寺南                固定賃料
   C-34       337.05  337.05  20 20 16,596  1,169
   C-35 プロシード蓮根      587.13  587.13  29 29 18,684  1,718 固定賃料
   C-36 プロシード大井町      961.88  961.88  59 59 50,340  11,800  固定賃料
    プロシード十条                固定賃料
   C-37       1,206.90  1,206.90  30 30 32,724  3,674
   C-38 プロシード白楽      445.16  445.16  27 27 17,292  1,249 固定賃料
    プロシード新丸子                固定賃料
   C-39       759.00  759.00  46 46 34,872  8,852
   C-40 プロシード本八幡      602.39  602.39  25 25 22,344  1,798 パス・スルー
   C-41 プロシード西新井      20,137.85  19,975.14  294 291 564,263  95,376 パス・スルー
    プロシード調布               パス・スルー
   C-42       764.48  764.48  26 26 32,412  5,362
   C-43 プロシードTX六町      518.31  518.31  20 20 13,383  859 パス・スルー
   C-44 プロシード中河原      3,061.94  3,007.11  54 53 76,596  36,877 パス・スルー
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              総賃貸
          総賃貸      年間賃料  敷金・
            賃貸面積  可能 賃貸戸数     マスター
          可能面積       収入 保証金等
   物件
  地域    物件名      (㎡)  戸数 (戸)     リース種別
   番号
          (㎡)      (千円)  (千円)
            (注2)  (戸) (注4)     (注7)
          (注1)      (注5)  (注6)
              (注3)
  首都圏
   C-45 プロシード大泉学園      483.43  483.43  29 29 19,236  877 パス・スルー
  主要都市
    プロシード千歳烏山               パス・スルー
   C-46       449.96  449.96  28 28 20,304  1,107
   C-47 プロシード三鷹      739.48  739.48  47 47 32,256  5,640 パス・スルー
   C-48 プロシード柏エスト      1,279.93  1,247.64  44 43 42,624  3,250 パス・スルー
    プロシード柏ノール               パス・スルー
   C-49       1,391.55  1,364.32  47 46 39,768  1,403
   C-50 プロシード行徳駅前      659.68  659.68  24 24 22,392  1,744 パス・スルー
   C-51 プロシード船橋本町      996.44  971.69  40 39 36,768  2,151 パス・スルー
   C-52 プロシード西川口      1,630.24  1,426.46  104  91 52,116  2,815 パス・スルー
   C-53 プロシード弘明寺      1,246.48  1,007.28  77 62 34,272  1,622 パス・スルー
    プロシード鶴ヶ峰               パス・スルー
   C-54       855.00  718.20  50 42 23,304  1,117
   C-55 プロシード相模大塚      741.24  741.24  29 29 16,836  1,241 パス・スルー
   C-56 プロシード篠崎2      2,134.07  2,072.53  35 33 60,677  11,243 パス・スルー
    プロシード柏トロワ               パス・スルー
   C-57       1,149.95  1,037.95  38 34 37,470  5,489
   C-58 プロシード篠崎タワー      5,117.49  4,974.15  88 86 161,592  21,146 パス・スルー
   C-59 プロシード東武練馬      779.84  779.84  35 35 33,084  2,486 パス・スルー
   C-60 プロシード雪谷      600.62  583.45  35 34 24,751  2,099 パス・スルー
   C-61 プロシード市川南      1,635.59  1,553.51  66 63 54,238  4,403 パス・スルー
    プロシード市川妙典               パス・スルー
   C-62       945.00  903.00  45 43 34,128  2,627
    プロシード藤沢鵠沼               パス・スルー
   C-63       2,005.76  1,946.11  25 24 59,088  19,570
    プロシード日本橋堀留町               パス・スルー
   C-64       1,904.45  1,851.15  37 36 81,744  9,092
   C-65 プロシードTX流山セントラルパーク      2,976.85  2,784.15  73 70 81,060  9,454 パス・スルー
   C-66 プロシード行徳2      1,626.54  1,570.65  59 57 51,084  5,116 パス・スルー
   C-67 プロシード西葛西      2,993.52  2,939.15  63 62 68,640  5,392 パス・スルー
   C-68 プロシード葛西2      2,140.59  2,140.59  29 29 58,944  6,004 パス・スルー
    プロシード日本橋本町               パス・スルー
   C-6 9      2,553.89  2,467.74  84 80 113,940  10,344
   C-70 プロシード西新宿      2,461.88  2,461.88  66 66 120,792  11,644 パス・スルー
   C-71 プロシード鵜の木      1,260.58  1,129.87  29 26 48,060  5,091 パス・スルー
   C-72 プロシード南行徳2      2,832.74  2,684.82  36 34 67,428  8,351 パス・スルー
   C-73 プロシード  CO-Z 東館   6,873.33  6,752.99  112 110 137,126  22,405 パス・スルー
   C-74 プロシード  CO-Z 西館   3,716.05  3,716.05  71 71 76,528  9,470 パス・スルー
   C-75 プロシード新横浜      5,457.56  5,359.25  226 222 230,700  17,851 パス・スルー
    ライフサポートレジデンス船堀駅前               パス・スルー
   C-76      1,408.71  1,408.71   2 2 23,548  9,129
   C-77 プロシード錦糸町      2,302.92  2,272.74  64 63 100,668  11,529 パス・スルー
   C-78 プロシードK2      4,099.04  3,912.49  59 56 81,672  11,674 パス・スルー
    プロシードK3アネックス               パス・スルー
   C-79       1,590.30  1,459.26  24 22 20,880  2,155
   C-80 プロシードK5      788.95  687.44  17 15 16,788  5,119 パス・スルー
   C-81 プロシード市川妙典Ⅱ      1,218.00  1,218.00  58 58 53,592  8,352 パス・スルー
      小計
          136,915.43  133,031.10  3,572 3,460 4,160,872  546,313  -
  政令
   G-8 プロシード太閤通      1,101.56  1,078.51  44 43 32,363  2,663 パス・スルー
  指定都市
    プロシード穂波町               パス・スルー
   G-11       620.22  473.26  10  8 11,700  1,069
   G-13 プロシード新栄      1,958.44  1,784.49  77 70 57,204  1,798 パス・スルー
   G-14 プロシード千代田      922.40  922.40  30 30 27,960  1,762 パス・スルー
    プロシード福岡高宮               パス・スルー
   G-15       1,312.29  1,180.26  46 41 30,811  2,167
    プロシード金山               パス・スルー
   G-17       2,733.58  2,667.34  94 92 86,004  6,049
   G-18 プロシード吹上      1,204.65  1,145.97  48 46 38,920  2,069 パス・スルー
   G-19 プロシード豊田      752.04  752.04  27 27 21,429  1,746 パス・スルー
    プロシード北堀江               パス・スルー
   G-20       4,146.18  3,504.38  106  90 124,956  7,281
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              総賃貸
          総賃貸      年間賃料  敷金・
            賃貸面積  可能 賃貸戸数     マスター
          可能面積       収入 保証金等
   物件
  地域    物件名      (㎡)  戸数 (戸)     リース種別
   番号
          (㎡)      (千円)  (千円)
            (注2)  (戸) (注4)     (注7)
          (注1)      (注5)  (注6)
              (注3)
  政令
   G-21 プロシード西天満      1,775.89  1,666.77  56 53 60,816  1,755 パス・スルー
  指定都市
    プロシード神戸元町               パス・スルー
   G-22       1,590.64  1,466.37  61 56 54,431  1,730
   G-23 グループホームたのしい家 大正      482.72  482.72  1 1 12,000  2,000 パス・スルー
   G-24 プロシード金山2      4,218.01  4,007.14  72 68 124,919  27,609 パス・スルー
    プロシード新瑞橋               パス・スルー
   G-25       5,335.93  4,879.52  72 65 131,589  29,551
   G-26 プロシード弁天町      4,134.70  4,013.18  126 122 124,107  8,380 パス・スルー
   G-27 プロシード長居公園通      2,170.80  1,903.24  81 71 54,664  1,391 パス・スルー
   G-2 8プロシード西長堀      1,506.18  1,332.39  52 46 44,724  562 パス・スルー
   G-2 9プロシード京橋      3,274.56  2,946.92  120 108 97,848  2,090 パス・スルー
    プロシード兵庫駅前通               パス・スルー
   G-30      3,086.99  2,886.35  117 109 98,604  11,272
   G-31 プロシード瑞穂      1,126.40  1,016.34  40 36 31,116  1,513 パス・スルー
   G-32 プロシード大須      1,851.30  1,823.25  66 65 57,276  3,251 パス・スルー
    プロシード仙台小鶴新田               パス・スルー
   G-33      1,913.28  1,694.52  63 56 43,818  4,784
   G-34 プロシード仙台上杉      3,409.93  3,115.93  108  98 101,844  8,995 パス・スルー
   G-35 プロシード金山3      1,799.52  1,691.43  60 56 52,164  3,947 パス・スルー
      小計
          52,428.21  48,434.72  1,577 1,457 1,521,272  135,437  -
  地方
   R-2 プロシード水戸      1,223.83  1,223.83  36 36 33,822  3,165 パス・スルー
  主要都市
   R-3 プロシード水戸2      1,381.34  1,259.09  36 33 31,278  2,679 パス・スルー
   R-4 プロシード筑波学園都市      2,659.71  2,265.29  34 29 48,924  5,509 パス・スルー
      小計     5,264.88  4,748.21  106  98 114,024  11,354  -
     ポートフォリオ合計
          194,608.52  186,214.03  5,255 5,015 5,796,168  693,105  -
  (注1)「総賃貸可能面積」には、     個々の物件について本投資法人の保有部分における       賃貸が可能な面積を記載しています。
  (注2) 「賃貸面積」には、総賃貸可能面積のうち、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件は、マスターリース会社とエンドテナントと
   の間の転貸借契約に基づく転貸面積の合計を、「固定賃料」の物件は、信託受託者とマスターリース会社との間のマスターリース契約に
   基づく賃貸面積を、「パス・スルー及び固定賃料」の物件は、「パス・スルー」での転貸部分の転貸面積の合計と「固定賃料」での賃貸
   部分の賃貸面積との総計をそれぞれ記載しています。
  (注3)「総賃貸可能戸数」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数を記載することを前提としていますが、マスターリース会
   社が1つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸可能戸数」を1として記載することがあります。
  (注4) 「賃貸戸数」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件は、マスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数
   を、「固定賃料」の物件は、エンドテナントへの実際の転貸状況にかかわらず、信託受託者がマスターリース会社に対して賃貸している
   戸数を、「パス・スルー及び固定賃料」の物件は、「パス・スルー」でマスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数
   と、「固定賃料」で信託受託者がマスターリース会社に対して賃貸している戸数の合計をそれぞれ記載しています。
  (注5) 「年間賃料収入」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結
   されている転貸借契約等に基づく月額賃料(共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税額は含み
   ません。)を年換算(12倍)し、マスターリース種別が「固定賃料」の物件の場合には、信託受託者とマスターリース会社との間で締結
   されているマスターリース契約に基づく月額賃料を年換算(12倍)した金額の合計額を、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注6)「敷金・保証金等」には、     信託受託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく敷金・保証金等(返還
   不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額について、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注7)「マスターリース種別」には、     マスターリース契約の形態の種別を記載しています。「パス・スルー」のマスターリース契約では、マス
   ターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づきエンドテナントが支払った賃料その他賃貸借の対価として支払った金員
   (敷金を除きます。)(以下「賃料等」といいます。)の合計額と同額の金銭が、マスターリース賃料としてマスターリース会社から信
   託受託者に支払われます(本投資法人は、マスターリース契約の形態については、原則として「パス・スルー」を採用しています。)。
   「固定賃料」のマスターリース契約では、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約にかかわらず、マスターリース会社
   から信託受託者に、あらかじめ約定により定められた固定金額の金銭が、マスターリース賃料としてマスターリース会社から信託受託者
   に支払われます。「パス・スルー及び固定賃料」のマスターリース契約では、「固定賃料」のマスターリース賃料と「パス・スルー」の
   マスターリース賃料の合計が、マスターリース会社から信託受託者に支払われます(本書の日付現在、(C-2)プロシード東陽町につい
   ては、住居部分は「固定賃料」、事務所部分は「パス・スルー」のマスターリース契約の形態を採用しています。)。
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    b.稼働率の推移
    i.取得済資産にかかる各信託不動産の当期における稼働率の推移
               稼働率(%)(注1)
    物件
   地域    物件名
    番号
          2019年5月  2019年6月  2019年7月  2019年8月  2019年9月  2019年10月
   首都圏
    C-1 プロシード市川     98.2  100.0  100.0  100.0  98.1  98.0
   主要都市
     プロシード東陽町
    C-2      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-3 プロシード葛西     98.3  98.3  98.3  100.0  100.0  100.0
    C-4 プロシード三軒茶屋     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-5 プロシード瑞江     92.9  96.5  96.5  100.0  100.0  100.0
    C-6 プロシード船橋宮本     100.0  100.0  100.0  97.5  95.0  92.6
     プロシード南葛西
    C-7      86.4  86.4  86.4  93.2  93.2  100.0
    C-9 プロシード行徳     95.0  95.0  95.0  95.0  95.0  90.0
    C-10 プロシード幕張本郷     91.1  88.2  85.2  85.2  85.2  85.2
     プロシード南行徳
    C-11      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  96.9
    C-12 プロシード幕張本郷2     100.0  100.0  95.5  86.4  86.4  86.4
    C-13 プロシード  東川口    96.8  96.8  93.5  90.3   -  -
    C-14 プロシード船堀     95.8  91.7  95.8  100.0  100.0  100.0
    C-15 プロシード竹ノ塚     93.3  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-16 プロシードせんげん台2     84.3  76.4  76.4  84.3  84.3  76.4
    C-17 プロシード松濤     97.7  97.7  93.2  95.4  97.7  97.7
    C-18 プロシード参宮橋     100.0  100.0  88.3  88.6  92.5  96.5
     プロシード浦安
    C-19      100.0  100.0  94.8  91.2  89.7  94.8
    C-20 プロシード新小岩     100.0  100.0  95.7  95.7  95.7  95.1
    C-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ     96.3  96.3  96.3  96.3  100.0  100.0
    C-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ     95.8  87.5  87.5  87.5  91.7  95.8
     プロシード都立大学
    C-23       92.1  92.1  92.1  97.4  97.4  97.4
    C-24 プロシード都立大学2     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-25 プロシード本所吾妻橋     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     プロシード目黒青葉台
    C-26      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-27 プロシード杉並宮前     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-28 プロシード両国     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-29 プロシード三田     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-30 プロシード中野新橋     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     プロシード亀戸
    C-31      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-32 プロシード高田馬場     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-33 プロシード新高円寺     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     プロシード高円寺南
    C-34      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-35 プロシード蓮根     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-36 プロシード大井町     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-37 プロシード十条     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-38 プロシード白楽     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     プロシード新丸子
    C-39      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-40 プロシード本八幡     100.0  100.0  100.0  100.0  96.5  100.0
    C-41 プロシード西新井     99.2  98.8  99.0  98.7  98.8  99.2
     プロシード調布
    C-42      100.0  96.1  96.6  93.1  100.0  100.0
    C-43 プロシードTX六町     95.0  95.0  80.2  85.2  95.3  100.0
    C-44 プロシード中河原     91.8  95.0  95.0  95.0  96.4  98.2
    C-45 プロシード大泉学園     93.1  96.6  96.6  96.6  100.0  100.0
    C-46 プロシード千歳烏山     100.0  96.4  96.4  96.4  100.0  100.0
     プロシード三鷹
    C-47      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-48 プロシード柏エスト     92.9  97.6  90.8  90.8  97.5  97.5
            111/247



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               稼働率(%)(注1)
    物件
   地域    物件名
    番号
          2019年5月  2019年6月  2019年7月  2019年8月  2019年9月  2019年10月
   首都圏
    C-49 プロシード柏ノール     100.0  100.0  100.0  94.0  98.0  98.0
   主要都市
    C-50 プロシード行徳駅前     95.7  95.7  87.4  95.7  100.0  100.0
     プロシード船橋本町
    C-51       97.5  100.0  97.5  100.0  100.0  97.5
    C-52 プロシード西川口     94.2  95.2  92.3  92.3  86.5  87.5
    C-53 プロシード弘明寺     83.3  82.1  80.8  80.8  80.8  80.8
    C-54 プロシード鶴ヶ峰     86.0  84.0  82.0  82.0  84.0  84.0
    C-55 プロシード相模大塚     100.0  96.1  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-56 プロシード篠崎2     100.0  98.6  97.1  97.1  95.3  97.1
    C-57 プロシード柏トロワ     92.7  95.1  95.1  95.1  95.1  90.3
    C-58 プロシード篠崎タワー     100.0  100.0  99.2  96.4  97.4  97.2
     プロシード東武練馬
    C-59       95.0  97.3  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-60 プロシード雪谷     91.5  97.2  100.0  94.3  97.2  97.1
    C-61 プロシード市川南     96.8  98.5  96.8  98.5  98.5  95.0
    C-62 プロシード市川妙典     100.0  100.0  97.8  97.8  95.6  95.6
    C-63 プロシード藤沢鵠沼     97.0  97.0  97.0  97.0  97.0  97.0
     プロシード日本橋堀留町
    C-64       92.4  97.2  98.4  98.4  97.2  97.2
     プロシード
    C-65       96.3  97.9  97.9  93.9  94.8  93.5
     TX流山セントラルパーク
    C-66 プロシード行徳2     98.4  96.6  94.9  94.9  96.6  96.6
     プロシード西葛西
    C-67       98.3  96.8  96.5  96.4  98.2  98.2
    C-68 プロシード葛西2     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
    C-69 プロシード日本橋本町     99.1  99.1  98.2  100.0  98.3  96.6
     プロシード西新宿
    C-70       97.0  97.0  98.0  100.0  100.0  100.0
    C-71 プロシード鵜の木     96.8  100.0  96.4  92.8  92.8  89.6
    C-72 プロシード南行徳2     92.1  92.0  91.9  94.6  100.0  94.8
    C-73 プロシード  CO-Z 東館   97.4  97.4  99.1  98.1  99.1  98.2
    C-74 プロシード  CO-Z 西館   95.5  97.0  100.0  97.0  100.0  100.0
     プロシード新横浜
    C-75       95.9  96.4  96.0  96.6  96.8  98.2
     ライフサポートレジデンス
    C-76      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     船堀駅前(注2)
    C-77 プロシード錦糸町     100.0  98.7  97.4  93.8  97.4  98.7
    C-78 プロシードK2     96.9  98.3  98.3  98.3  96.9  95.4
     プロシードK3アネックス
    C-79      100.0  100.0  100.0  100.0  95.9  91.8
    C-80 プロシードK5     94.4  94.4  94.7  94.7  94.7  87.1
    C-81 プロシード市川妙典Ⅱ     100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
      小計
           97.3  97.5  97.1  96.8  97.4  97.2
   政令
    G-8 プロシード太閤通     93.6  95.6  100.0  97.8  97.8  97.9
   指定都市
    G-11 プロシード穂波町     64.3  69.7  69.7  69.7  69.7  76.3
    G-13 プロシード新栄     91.1  95.0  93.4  92.4  93.6  91.1
    G-14 プロシード千代田     93.2  96.5  96.5  96.5  96.5  100.0
     プロシード福岡高宮
    G-15       96.2  96.2  98.1  98.1  93.7  89.9
    G-17 プロシード金山     92.0  95.3  96.5  97.7  100.0  97.6
    G-18 プロシード吹上     100.0  95.6  95.6  93.2  93.2  95.1
     プロシード豊田
    G-19      100.0  96.8  96.8  96.8  100.0  100.0
    G-20 プロシード北堀江     88.8  86.9  88.3  90.9  89.7  84.5
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               稼働率(%)(注1)
    物件
   地域    物件名
    番号
          2019年5月  2019年6月  2019年7月  2019年8月  2019年9月  2019年10月
   政令
    G-21 プロシード西天満     94.7  92.9  88.3  87.5  87.5  93.9
   指定都市
    G-22 プロシード神戸元町     93.7  95.3  95.3  95.3  93.7  92.2
     グループホーム
    G-23      100.0  100.0  100.0  100.0  100.0  100.0
     たのしい家 大正(注   3)
    G-24 プロシード金山2     98.7  96.2  95.9  93.6  94.1  95.0
    G-25 プロシード新瑞橋     94.8  93.6  91.3  91.3  92.6  91.4
    G-26 プロシード弁天町     97.3  96.5  95.3  97.1  98.6  97.1
     プロシード長居公園通
    G-27      93.8  93.8  91.3  90.1  87.7  87.7
    G-28 プロシード西長堀     94.2  96.1  96.1  94.2  94.2  88.5
    G-29 プロシード京橋     86.7  85.9  89.2  90.0  90.0  90.0
    G-30 プロシード兵庫駅前通     95.9  96.8  94.3  94.3  93.5  93.5
    G-31 プロシード瑞穂     90.9  90.2  92.3  89.9  87.5  90.2
     プロシード大須
    G-32      92.4  95.5  93.9  92.4  100.0  98.5
    G-33 プロシード仙台小鶴新田     93.2  93.2  93.2  93.2  88.6  88.6
    G-34 プロシード仙台上杉     92.2  91.3  90.5  94.0  94.0  91.4
    G-35 プロシード金山3      -  -  -  -  -  94.0
      小計     93.4  93.3  92.9  93.1  93.2  92.4
   地方
    R-2 プロシード水戸     97.5  97.5  97.5  97.5  97.5  100.0
   主要都市
    R-3 プロシード水戸2     97.7  97.7  97.7  97.7  91.1  91.1
    R-4 プロシード筑波学園都市     82.4  85.2  87.8  88.2  85.2  85.2
      小計
           89.9  91.3  92.6  92.8  89.6  90.2
     ポートフォリオ合計      96.1  96.2  95.9  95.7  96.1  95.7
  (注1)本表には、   2019 年5月から 2019 年10月((C-13)プロシード東川口については2019年8月)まで((G-35)プロシード金山3に
    ついては2019年10月のみ)の各月の稼働率を記載しています。「稼働率」は、該当する月の末日時点の総賃貸可能面積に占める賃
    貸面積の割合をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。
  (注2)(C-76)ライフサポートレジデンス船堀駅前の稼働率は、テナント(オペレーター)1社に対しサービス付き高齢者向け住宅及び
    小規模多機能型居宅介護事業施設として一括して賃貸しているため、100%と記載しています。             2019 年10月31日現在、オペレーター
    であるスターツケアサービス株式会社からエンドテナントへの賃貸にかかる稼働率(入居             戸数の合計を  住宅 戸数で除した割合を   小
    数第2位を四捨五入して算出)は     92.9 %となっています。
  (注 3)(G-23)グループホームたのしい家 大正の稼働率は、テナント(オペレーター)1社に対しグループホームとして一括して賃貸
    しているため、  100.0 %と記載しています。。   2019 年10月31日現在、オペレーターである株式会社ケア21からエンドテナントへの
    賃貸にかかる稼働率(入居    戸数の合計を賃貸可能戸数で除した割合を      小数第2位を四捨五入して算出)は     100.0 %となっています。
    ⅱ.取得済資産にかかる全信託不動産の稼働率の推移

            稼働率(%)  (注)
   ポート
     2015年  2015年  2016年  2016年  2017年  2017年  2018年  2018年  2019年  2019年
     4月期  10月期  4月期  10月期  4月期  10月期  4月期  10月期  4月期  10月期
   フォリオ
     (第19期)  (第20期)  (第21期)  (第22期)  (第23期)  (第24期)  (第25期)  (第26期)  (第27期)  (第28期)
   合計
     96.3  96.3  95.9  95.3  95.7  96.1  95.9  96.0  96.3  95.7
  (注)「稼働率」には、決算期時点における総賃貸可能面積に占める当該テナントに対する賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を
   四捨五入しています。
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    c.主要な取得済資産にかかる信託不動産の概要
      取得済資産にかかる信託不動産のうち、当期の賃貸事業収入が           、取得済資産のポートフォリオ全体の
     賃貸事業収入の合計額の10%以上を占める       信託不動産は、ありません。
    d.主要なテナントの概要

    i.主要なテナントの一覧
      取得済資産にかかる信託不動産の主要なテナントの年間賃料等は以下のとおりです。なお、「主要な
     テナント」とは、当該テナントへの賃貸面積が、取得済資産のポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計
     の10%以上を占めるものをいいます。
             年間賃料  賃貸面積  面積比率  敷金等
    テナント名      業種   (千円)   (㎡)  (%)  (千円)
             (注2)  (注 3)  (注 4)  (注 5)
  スターツアメニティー株式会社     (注1)
        不動産賃貸業・管理業・建設業     5,744,004  186,214.03   100.0  693,105
  (注1)スターツアメニティー株式会社は、取得済資産の全物件について、信託受託者である三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀
   行、 株式会社あおぞら銀行   、三菱UFJ信託銀行株式会社、みずほ信託銀行株式会社又はスターツ信託株式会社から、マスターリー
   ス契約に基づき一括して賃借を受けています。
  (注2)「年間賃料」には、マスターリース種別が「パス・スルー」の物件の場合には、マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結
   されている転貸借契約等に基づく月額賃料(共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消費税額は
   含みません。)を年換算(12倍)し、マスターリース種別が「固定賃料」の物件の場合には、信託受託者とマスターリース会社との
   間で締結されているマスターリース契約に基づく月額賃料を年換算(12倍)した金額の合計額を、千円未満を切捨てて記載していま
   す。
  (注3)「賃貸面積」には、以下の(ⅰ)、(ⅱ)       又は(ⅲ)の条件に従って計算される面積の合計を記載しています。
  (ⅰ)マスターリース賃料の形式が「パス・スルー」の物件の場合は、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく
   転貸面積の合計
  (ⅱ)マスターリース賃料の形式が「固定賃料」の物件の場合は、信託受託者とマスターリース会社との間のマスターリース契約に基づく
   賃貸面積の合計
  (ⅲ)マスターリース賃料の形式が「パス・スルー及び固定賃料」の物件の場合は、「パス・スルー」のエンドテナントへの転貸部分の転
   貸面積の合計と「固定賃料」の賃貸部分の賃貸面積の合計
  (注 4)「 面積比率 」には、総賃貸面積に占める当該テナントに対する賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
  (注 5)「敷金等」には、信託受託者とマスターリース会社との間で締結されているマスターリース契約に基づく敷金・保証金等(返還不要
   な部分がある場合には、当該金額控除後の金額)の合計額について、千円未満を切捨てて記載しています。なお、同敷金・保証金等
   は、マスターリース会社とエンドテナントとの間の転貸借契約に基づく敷金・保証金等(返還不要な部分がある場合には、当該金額
   控除後の金額となり、駐車場及びその他敷金を含みます。)と同額です(詳細な金額は、前記「a.賃貸借状況の概要」をご参照下
   さい。)。
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    ⅱ.主要なテナントへの賃貸条件
      取得済資産にかかる信託不動産における主要なテナントへの賃貸条件は以下のとおりです。
  テナント名   取得時期     物件名    賃貸借契約終了日    契約更改の方法
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシード東陽町(事務所部分を除き          前までに申し出が
               2025年11月30日
        ます。)          ないときは、2年間
                  自動更新
        プロシード市川
        プロシード東陽町(事務所部分)
        プロシード葛西
        プロシード三軒茶屋
     第1期
        プロシード瑞江          契約期間終了3ヶ月
     (2006年4月期)
        プロシード船橋宮本          前までに更新に関
     (注1)
        プロシード南葛西          する意思通知を行
               2024 年10月31日
        プロシード行徳          い、更新書面の締
        プロシード幕張本郷          結をもって、5年間
        プロシード南行徳          更新
        プロシード幕張本郷2
        プロシード船堀
        プロシード竹ノ塚
        プロシードせんげん台2
        プロシード松濤
        プロシード参宮橋
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシード浦安
                  前までに更新に関
     第2期    プロシード新小岩
                  する意思通知を行
  スターツ
     (2006年10月期)
        プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ       2024 年4月30日
                  い、更新書面の締
  アメニティー
     (注2)
        プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ
                  結をもって、5年間
  株式会社
        プロシード都立大学
                  更新
        プロシード太閤通
        プロシード  穂波町
        プロシード都立大学2
        プロシード本所吾妻橋
        プロシード目黒青葉台
        プロシード杉並宮前
        プロシード両国
        プロシード三田          契約期間終了3ヶ月
        プロシード中野新橋          前までに更新に関
        プロシード亀戸          する意思通知を行
               2020 年10月31日
        プロシード高田馬場          い、更新書面の締
     第3期
        プロシード新高円寺          結をもって、3年間
     (2007年4月期)
        プロシード高円寺南          更新
     (注3)
        プロシード蓮根
        プロシード大井町
        プロシード十条
        プロシード白楽
        プロシード新丸子
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
                  する意思通知を行
        プロシード本八幡       2024 年4月30日
                  い、更新書面の締
                  結をもって、5年間
                  更新
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  テナント名   取得時期     物件名    賃貸借契約終了日    契約更改の方法
        プロシード西新井
        プロシード調布
        プロシードTX六町
        プロシード中河原
        プロシード大泉学園
        プロシード千歳烏山
        プロシード三鷹
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシード柏エスト
                  前までに更新に関
     第5期    プロシード柏ノール
                  する意思通知を行
     (2008年4月期)    プロシード行徳駅前       2024 年10月31日
                  い、更新書面の締
     (注4)
        プロシード船橋本町
                  結をもって、5年間
        プロシード西川口
                  更新
        プロシード弘明寺
        プロシード鶴ヶ峰
        プロシード相模大塚
        プロシード新栄
        プロシード千代田
        プロシード福岡高宮
        プロシード水戸
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
     第9期
        プロシード篠崎2
                  する意思通知を行
     (2010年4月期)    プロシード柏トロワ       2024 年4月30日
                  い、更新書面の締
     (注5)
        プロシード水戸2
                  結をもって、5年間
                  更新
        プロシード篠崎タワー
        プロシード東武練馬
  スターツ
        プロシード雪谷
  アメニティー
        プロシード市川南          契約期間終了3ヶ月
  株式会社
        プロシード市川妙典          前までに更新に関
     第16期
        プロシード藤沢鵠沼          する意思通知を行
     (2013年10月期)
               2023 年4月30日
        プロシード金山          い、更新書面の締
     (注6)
        プロシード吹上          結をもって、5年間
        プロシード豊田          更新
        プロシード北堀江
        プロシード西天満
        プロシード神戸元町
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
     第17期
        グループホームたのしい家 大正          する意思通知を行
     (2014年4月期)           2024年1月31日
        (注8)
                  い、更新書面の締
     (注7)
                  結をもって、5年間
                  更新
        プロシード日本橋堀留町
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシードTX流山セントラルパーク
                  前までに更新に関
     第19期
        プロシード行徳2
                  する意思通知を行
     (2015年4月期)    プロシード西葛西       2024 年10月31日
                  い、更新書面の締
     (注9)
        プロシード金山2
                  結をもって、5年間
        プロシード新瑞橋
                  更新
        プロシード筑波学園都市
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
     第22期
                  する意思通知を行
     (2016年10月期)    プロシード葛西2       2021年4月30日
                  い、更新書面の締
     (注10)
                  結をもって、5年間
                  更新
            116/247



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  テナント名   取得時期     物件名    賃貸借契約終了日    契約更改の方法
        プロシード日本橋本町
        プロシード西新宿
        プロシード鵜の木
        プロシード南行徳2
        プロシード  CO-Z 東館
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシード  CO-Z 西館
                  前までに更新に関
        プロシード新横浜
                  する意思通知を行
        プロシード弁天町
               2021年10月31日
                  い、更新書面の締
        プロシード長居公園通
                  結をもって、5年間
     第23期
        プロシード西長堀
                  更新
     (2017年4月期)
        プロシード京橋
     (注11)
        プロシード兵庫駅前通
        プロシード瑞穂
        プロシード大須
        プロシード仙台小鶴新田
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
        ライフサポートレジデンス船堀駅前          する意思通知を行
               2022年4月30日
        (注12)
                  い、更新書面の締
                  結をもって、5年間
  スターツ
                  更新
  アメニティー
                  契約期間終了3ヶ月
  株式会社
                  前までに更新に関
     第25期
                  する意思通知を行
     (2018年4月期)
        プロシード錦糸町       2022年10月31日
                  い、更新書面の締
     (注13)
                  結をもって、5年間
                  更新
                  契約期間終了3ヶ月
        プロシードK2          前までに更新に関
     第25期
        プロシードK3アネックス          する意思通知を行
     (2018年4月期)           2022年4月30日
        プロシードK5          い、更新書面の締
     (注13)
        プロシード仙台上杉          結をもって、5年間
                  更新
     第26期
     (2018年10月期)    プロシード  市川妙典Ⅱ     2023年4月30日    -
     (注14)
                  契約期間終了3ヶ月
                  前までに更新に関
     第28期
                  する意思通知を行
     (2019年10月期)    プロシード  金山3     2024年10月31日
                  い、更新書面の締
     (注15)
                  結をもって、5年間
                  更新
  (注1)第1期に取得した特定資産のうち、プロシード東陽町については、2005年12月1日付で住宅及び駐車場部分についてのみ、信託受託者
   とスターツアメニティー株式会社との間で、20年間の「固定賃料」型のマスターリース契約を締結しています(事務所部分について
   は、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結して
   います。)。上記   以外の特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2005年12月1日付で「パス・ス
   ルー」型のマスターリース契約を締結しています。
  (注2) 第2期に取得した  特定資産 については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2006年5月2日付で「パス・スルー」型
   のマスターリース契約を締結しています。
  (注3)第3期に取得した特定資産のうち、プ      ロシード本八幡を除く16物件については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間
   で、2006年11月22日付で「固定賃料」型のマスターリース契約を締結しています。
   プロシード本八幡については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2007年2月9日付で「パス・スルー」型のマス
   ターリース契約を締結しています。
  (注4)第5期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2007年11月30日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
  (注5)第9期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2009年12月17日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
  (注6)第16期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2013年5月1日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
  (注7)第17期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年2月21日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
            117/247


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  (注8)グループホームたのしい家 大正については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターである株式会社ケア21に一括賃貸
   しています。かかる賃貸借契約の終了日は2027年3月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の申出がない限
   り、3年間更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件については、先方の同意が得られていないため非開示としています。
   また、入居者がオペレーターに対して支払う月額管理料は        138,000 円です。
  (注9)第19期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2014年11月4日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
  (注10)第22期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2016年5月6日付で「パス・スルー」
   型のマスターリース契約を締結しています。
  (注11) 第23期に取得した特定資産のうち、ライフサポートレジデンス船堀駅前を除く15物件については、信託受託者とスターツアメニ
   ティー株式会社との間で、2016年11月21日付で「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
   ライフサポートレジデンス船堀駅前については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2017年3月31日付で「パ
   ス・スルー」型のマスターリース契約を締結しています。
  (注12) ライフサポートレジデンス船堀駅前     については、スターツアメニティー株式会社からオペレーターであるスターツケアサービス株式
   会社に一括賃貸しています。かかる賃貸借契約の終了日は2043年1月31日であり、契約期間満了6ヶ月前までに当事者から更新拒絶の
   申出がない限り、2年間更新されます。当該賃貸借契約にかかるその他の条件及び入居者がオペレーターに対して支払う月額管理料
   等については、先方の同意が得られていないため非開示としています。
  (注13)第25期に取得した特定資産のうち、プロシード錦糸町については2017年11月1日付で、プロシードK2以下4物件については2017年12
   月15日付で、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、それぞれ「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結して
   います。
  (注14)第26期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2018年5月25日付で「パス・ス
   ルー」型のマスターリース契約を締結しています。
  (注15)第28期に取得した特定資産については、信託受託者とスターツアメニティー株式会社との間で、2019年10月1日付で「パス・ス
   ルー」型のマスターリース契約を締結しています。
    ホ.ポートフォリオ分散の概要

     取得済資産にかかる信託不動産で構成するポートフォリオの分散状況は以下のとおりです。
    a.地域別
              取得価格     価格比率
      地域
              (千円)  (注1)    (%) (注2)
  首都圏主要都市             60,940,000      70.3
  政令指定都市(上記に含まれる都市を除きます。)             24,165,100      27.9
  地方主要都市(上記に含まれる都市を除く県庁所在地等)             1,576,200      1.8
  合計             86,681,300      100.0
  (注1)「取得価格」は、当該取得済資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(停止条件付信託受益権売買契
   約書等に記載された売買価格)を、千円未満を切捨てて記載しています。
  (注2)「価格比率」には、取得価格の総額に対する投資対象地域毎の取得価格の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
    b.住戸タイプ別

        住戸数   住戸比率   総賃貸可能面積    面積比率
   住戸タイプ  (注1)
        (戸)    (%) (注2)   (㎡) (注3)   (%) (注4)
  シングルタイプ        3,451    65.7   83,868.38     43.5
  DINKSタイプ        723   13.8   32,864.43     17.1
  ファミリータイプ        1,018    19.4   67,823.46     35.2
  その他        60   1.1   8,160.82     4.2
  合計        5,252    100.0   192,717.09     100.0
  (注1)「住戸タイプ」は、前記「2 投資方針 (1       ) 投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 ハ.住戸タイプ別ポートフォリオ方針」記
   載の分類に従って記載しています。なお、「その他」には、住居以外の用途にかかる貸室数、賃貸可能面積及び各比率を記載してい
   ます。 また、上表には、前記「2 投資方針 (1)投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 イ.用途別ポートフォリオ方針」所定
   の「④ ホテル」   及び 「⑤  高齢者向け施設  」については含まれていません。
  (注2)「住戸比率」は、住戸数の総数に対する各住戸タイプ数の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
  (注3)「総賃貸可能面積」は、個々の物件について本投資法人の保有部分における賃貸が可能な面積を記載しています。
  (注4)「面積比率」は、総賃貸可能面積の合計に対する住戸タイプ毎の面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
  (注5)中長期的なポートフォリオ構築の観点から必要な運用資産を取得する場合には、ポートフォリオ構築の過程において一定の期間、住
   戸タイプ区分別の面積比率が上記比率と乖離する場合があります。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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    ヘ.取得済資産にかかる信託不動産の個別概要
     取得済資産にかかる信託不動産の個別概要は以下のとおりです。
    1.「特定資産の種類」の記載について
    「特定資産の種類」には、特定資産としての信託受益権、不動産等の種別を記載しています。
    2.「取得価格」の記載について
    「取得価格」には、当該投資資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(停止条件付信託受益権売買
   契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
    3.「鑑定評価額」の記載について
    「鑑定評価額」は、不動産鑑定評価基準等に基づき、DCF法による収益価格及び直接還元法(若しくは有期還元法)による収益価格
   等による検証を行い決定された価格です。不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号、その後
   の改正を含みます。)及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行った不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の
   価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定
   士、鑑定評価の方法又は時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。不動産鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定
   評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。各評価者と本投資法人との間に、利害関係はありません。
    4.「直接還元価格」の記載について
    「直接還元価格」とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
    5.「有期還元価格」の記載について
    「有期還元価格」とは、純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて収益価格を試算する手法により
   求められた価格です。
    6.「DCF価格」の記載について
    「DCF価格」とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格をその発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合
   計して収益価格を試算する手法により求められた価格です。
    7.「貸借対照表計上額」の記載について
    「貸借対照表計上額」は、    2019 年10月31日現在の減価償却後の帳簿価額を記載しています。
    8.「投資エリア」の記載について
    「投資エリア」には、地域別ポートフォリオの区分を記載しています。地域別ポートフォリオの区分については前記「第一部 
   ファンド情報 第1 ファンドの状況 2      投資方針 (1)  投資方針 ③  ポートフォリオ構築方針 ロ.地域別ポートフォリオ方
   針」をご参照下さい。
    9.「用途」の記載について
    「用途」には、前記「第一部 ファンド情報 第1        ファンドの状況 2   投資方針 (1)  投資方針 ③  ポートフォリオ構築方針 
   イ. 用途別ポートフォリオ方針」記載の分類に従って記載しています。
    10.「物件概要」の記載について
   ・「地積」、「延床面積」、「構造」及び「建築時期」には、不動産登記          事項証明書  ((C-65)プロシードTX流山セントラルパー
   クの「面積」については仮換地証明書)に記載された事項を記載しています。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判
   明している場合には、この限りではありません。
   ・「用途地域」には、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
   ・「建蔽率」は、建築基準法第53条に定められる建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画
   で定められる建蔽率の上限を記載しています。なお、建築基準法第53条第3項若しくは第5項に基づき街区の角にある敷地(角地)
   や防火地域内における耐火建築物等については、建蔽率の緩和の適用若しくは建蔽率制限自体が適用されない場合があります。ま
   た、建築基準法を含むその他行政法規により、別途制限、緩和等が適用される場合があり、かかる場合には、制限又は緩和等の適
   用後の数値を記載しています。
   ・「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計
   画で定められる容積率の上限を記載しています。なお、建築基準法第52条第2項若しくは第9項に基づき、前面道路の幅員による制
   限若しくは特定道路による緩和が適用される場合があります。また、建築基準法を含むその他の行政法規により、別途制限、緩和
   等が適用される場合があり、かかる場合には、制限又は緩和等の適用後の数値を記載しています。
   ・「建蔽率」及び「容積率」において、用途地域が混在する場合は、建築基準法第53条第2項及び第52条第7項に基づき、それぞれの
   用途地域の面積割合に応じて加重平均された、建築当時の設計図・竣工図等に示されている数値を記載しています。
   ・「賃貸戸数」及び「賃貸駐車場台数」には、       2019 年10月31日現在、「パス・スルー」型のマスターリース契約を締結している物件
   については、マスターリース会社がエンドテナントに対して転貸している戸数及び台数を、「固定賃料」型のマスターリース契約
   を締結している物件については、エンドテナントへの実際の賃貸状況にかかわらず、信託受託者がマスターリース会社に対して賃
   貸している戸数及び台数を、「パス・スルー及び固定賃料」型のマスターリース契約を締結している物件については、賃料保証対
   象となっている戸数及び台数を記載しています。
   ・「総賃貸可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数及び賃貸可能な駐車
   場台数を記載することを前提としていますが、マスターリース会社が1つのエンドテナントに一括転貸している場合には、「総賃貸
   可能戸数」及び「総賃貸可能駐車場台数」を1として記載することがあります。
   ・「総賃貸可能面積」には、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な面積(共用部分は含みません。)を記載しています。
    11.「特記事項」の記載について
   原則として  2019 年10月31日現在の(1)当該物件に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、(2)当
   該物件に関する行政法規における制限等のうち各物件の権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えら
   れる事項を記載していますが、     2019 年10月31日以降本書の日付現在に至るまでに対象事項の事実関係について変動がある場合に
   は、当該変動後の事実関係に基づき記載しています。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-1  物件名:プロシード市川
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,076,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       1,360,000,000  直接還元価格(円)        1,380,000,000
   DCF価格(円)       1,350,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,007,793,903
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市新田二丁目33番17号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,057㎡   用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造    陸屋根ルーフィング葺
                  7階建
     建蔽率         延床面積
           60%         3,573.96㎡
     容積率      200%   建築時期      1997年4月1日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             49(50)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         41(42)台
            総賃貸可能面積         3,322.17㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR総武線「市川」駅 徒歩7分
  物件番号:    C-2  物件名:プロシード東陽町

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        646,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       875,000,000  直接還元価格(円)        889,000,000
   DCF価格(円)       869,000,000  貸借対照表計上額(円)        580,190,621
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江東区南砂二丁目1番7号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     330.58㎡    用途    共同住宅・店舗・駐車場
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  準住居地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根9階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,432.32㎡
     容積率         建築時期      2003年1月31日
          400%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         45(45)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              5(5)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,085.56㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が準住居地域内に属するため本来60%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、
   適用建蔽率は70%となっています。
   2. 本物件は、住宅43室と駐車場5台について「固定賃料」型のマスターリースを締結していますが、上記に記載している住宅及び駐車
   場の戸数/台数は、テナントの数ではなく、物理的な戸数/台数を示しています。
   3. 本物件の土地は、土壌汚染の可能性のある利用履歴がありますが、本件建物の建築時に、杭工事・地中梁工事のために、敷地のほ
   ぼ全体にわたり掘削工事が行われており、土壌汚染の可能性は低いと判断されています。
   備考
   東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩2分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-3  物件名:プロシード葛西
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        688,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       811,000,000  直接還元価格(円)        817,000,000
   DCF価格(円)       808,000,000  貸借対照表計上額(円)        605,120,459
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区中葛西五丁目41番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅・駐輪場
          341.66㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率         延床面積
          100%          1,700.67㎡
     容積率      500%   建築時期      2003年3月1日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             57(57)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    1,243.80㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   備考
   東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩3分
  物件番号:    C-4  物件名:プロシード三軒茶屋

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        555,900,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       597,000,000  直接還元価格(円)        604,000,000
   DCF価格(円)       594,000,000  貸借対照表計上額(円)        621,709,566
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都世田谷区三軒茶屋二丁目41番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅・店舗
          448.91㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付6階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,230.60㎡
     容積率      300%   建築時期      1990年6月29日
   信託受託者    株式会社りそな銀行              9(9)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         8(8)台
            総賃貸可能面積         1,019.27㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   東急田園都市線「三軒茶屋」駅 徒歩10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-5  物件名:プロシード瑞江
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        602,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       759,000,000  直接還元価格(円)        760,000,000
   DCF価格(円)       759,000,000  貸借対照表計上額(円)        627,377,116
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区南篠崎町三丁目24番10号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,146.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      70%   延床面積      2,704.48㎡
     容積率      300%   建築時期      1991年6月20日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         28(28)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         21(22)台
            総賃貸可能面積         2,076.68㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   都営地下鉄新宿線「瑞江」駅 徒歩5分
  物件番号:    C-6  物件名:プロシード船橋宮本

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        419,900,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       570,000,000  直接還元価格(円)        571,000,000
   DCF価格(円)       569,000,000  貸借対照表計上額(円)        452,049,550
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県船橋市宮本一丁目22番13号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     344.92㎡    用途    共同住宅・店舗・事務所
                  鉄骨鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根10階建
     建蔽率      100%   延床面積      1,803.60㎡
     容積率   596% ①600% ②400%      建築時期      1991年6月24日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         30(33)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              1(1)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,685.73㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により適用建
   蔽率は100%となっています。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち南側の都市計画道路3.4.18(宮本 本町線)の計画線を起点として、25mまでの範囲は
   600%、25mを超える範囲は400%となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   備考
   JR総武線「船橋」駅 徒歩12分、京成線「京成船橋」駅 徒歩10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-7  物件名:プロシード南葛西
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        303,500,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       305,000,000  直接還元価格(円)        306,000,000
   DCF価格(円)       305,000,000  貸借対照表計上額(円)        328,939,907
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区南葛西六丁目2番26号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     626.10㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,500.35㎡
     容積率      300%   建築時期      1993年3月12日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         16(16)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         6(7)台
            総賃貸可能面積         1,045.28㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR京葉線「葛西臨海公園」駅 徒歩18分
  物件番号:    C-9  物件名:プロシード行徳

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        315,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       340,000,000  直接還元価格(円)        343,000,000
   DCF価格(円)       338,000,000  貸借対照表計上額(円)        340,315,559
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市入船8番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     839.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種中高層住居専用地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根4階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,218.56㎡
     容積率      200%   建築時期      1988年3月15日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         18(20)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              7(7)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,218.56㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   東京メトロ東西線「行徳」駅 徒歩12分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-10  物件名:プロシード幕張本郷
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        279,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       319,000,000  直接還元価格(円)        320,000,000
   DCF価格(円)       319,000,000  貸借対照表計上額(円)        275,403,911
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県千葉市花見川区幕張本郷六丁目2番15号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     587.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,077.89㎡
     容積率      200%   建築時期      1989年2月22日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         29(34)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         3(3)台
            総賃貸可能面積         963.00㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   JR総武線「幕張本郷」駅 徒歩8分
  物件番号:    C-11  物件名:プロシード南行徳

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        287,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       330,000,000  直接還元価格(円)        331,000,000
   DCF価格(円)       330,000,000  貸借対照表計上額(円)        296,738,611
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市福栄三丁目12番10号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     531.82㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第二種中高層住居専用地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根地下1階付4階建
     建蔽率      60%   延床面積       911.24㎡
     容積率      200%   建築時期      1990年2月6日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         25(26)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              6(6)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         838.95㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東京メトロ東西線「南行徳」駅 徒歩10分
            124/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-12  物件名:プロシード幕張本郷2
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        223,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       247,000,000  直接還元価格(円)        246,000,000
   DCF価格(円)       247,000,000  貸借対照表計上額(円)        228,231,443
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県千葉市花見川区幕張本郷五丁目19番13号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     930.05㎡    用途    共同住宅
                  鉄骨造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,374.99㎡
     容積率      200%   建築時期      1989年9月24日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         19(22)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(10)台
            総賃貸可能面積         1,104.84㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR総武線「幕張本郷」駅 徒歩10分
  物件番号:    C-14  物件名:プロシード船堀

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        226,100,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       247,000,000  直接還元価格(円)        250,000,000
   DCF価格(円)       246,000,000  貸借対照表計上額(円)        238,162,049
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区船堀五丁目5番16号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     314.04㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積       627.92㎡
     容積率      200%   建築時期      1991年10月11日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         24(24)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         479.52㎡
   特記事項
   1. 本物件の敷地は「東京都江戸川区春江付近」の土地区画整理施行地区内に所在しています。
   2. 本物件の土地は、土壌汚染の可能性のある利用履歴がありますが、本件建物の建築時に、杭工事・地中梁工事のために、敷地のほ
   ぼ全体にわたり掘削工事が行われており、土壌汚染の可能性は低いと判断されています。
   備考
   都営地下鉄新宿線「船堀」駅 徒歩7分
            125/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-15  物件名:プロシード竹ノ塚
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        169,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       249,000,000  直接還元価格(円)        248,000,000
   DCF価格(円)       249,000,000  貸借対照表計上額(円)        173,358,613
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都足立区入谷二丁目16番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     920.00㎡    用途    共同住宅
       ①第一種住居地域、           鉄骨造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種中高層住居専用地域           陸屋根3階建
     建蔽率      60%   延床面積       929.34㎡
     容積率   258% ①300% ②200%      建築時期      1994年3月10日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         15(15)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(7)台
            総賃貸可能面積         860.55㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は300%、第一種中高層住居専用地域の部分は200%となっており、面
   積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   備考
   日暮里・舎人ライナー「舎人」駅 徒歩10分
  物件番号:    C-16  物件名:プロシードせんげん台2

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)         86,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2005年12月1日
   鑑定評価額(円)       108,000,000  直接還元価格(円)        109,000,000
   DCF価格(円)       107,000,000  貸借対照表計上額(円)         94,229,631
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  埼玉県越谷市千間台西五丁目7番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅・車庫
          490.69㎡
                  鉄骨造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根3階建
     建蔽率         延床面積
           60%          716.02㎡
     容積率      150%   建築時期      1991年4月3日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             9(12)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         3(3)台
            総賃貸可能面積
                    695.81㎡
   特記事項
   1. 千間台西五丁目地区計画により容積率の最高限度は150%です。
   備考
   東武伊勢崎線「せんげん台」駅 徒歩17分
            126/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-17  物件名:プロシード松濤
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        937,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       966,000,000  直接還元価格(円)        971,000,000
   DCF価格(円)       964,000,000  貸借対照表計上額(円)        882,102,348
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都渋谷区松濤二丁目3番11号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     236.62㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第二種住居地域     建物  構造
                  陸屋根12階建
     建蔽率      70%   延床面積       978.24㎡
     容積率      400%   建築時期      2005年11月18日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         39(40)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         6(6)台
            総賃貸可能面積         890.22㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が第二種住居地域に属するため本来60%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により
   適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   京王井の頭線「神泉」駅 徒歩8分
         物件名:プロシード参宮橋

  物件番号:    C-18
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        497,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       484,000,000  直接還元価格(円)        489,000,000
   DCF価格(円)       482,000,000  貸借対照表計上額(円)        482,554,396
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都渋谷区代々木三丁目57番10号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          221.93㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第二種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率         延床面積
           70%          605.19㎡
     容積率      300%   建築時期      2005年7月22日
   信託受託者    株式会社りそな銀行             25(26)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    527.88㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   小田急小田原線「参宮橋」駅 徒歩5分
            127/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-19  物件名:プロシード浦安
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        431,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       456,000,000  直接還元価格(円)        456,000,000
   DCF価格(円)       456,000,000  貸借対照表計上額(円)        467,074,918
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県浦安市富士見一丁目2番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,067.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住宅専用地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,957.08㎡
     容積率      200%   建築時期      1992年6月4日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         20(21)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(8)台
            総賃貸可能面積         1,786.58㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   東京メトロ東西線「浦安」駅 バス利用7分
  物件番号:    C-20  物件名:プロシード新小岩

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        465,200,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       553,000,000  直接還元価格(円)        556,000,000
   DCF価格(円)       553,000,000  貸借対照表計上額(円)        497,489,052
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区松島二丁目31番14号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     600.33㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率      70%   延床面積      1,772.07㎡
     容積率      300%   建築時期      1991年3月15日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         26(27)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         6(9)台
            総賃貸可能面積         1,629.07㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   JR総武線「新小岩」駅 徒歩16分
            128/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-21  物件名:プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        383,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       386,000,000  直接還元価格(円)        391,000,000
   DCF価格(円)       384,000,000  貸借対照表計上額(円)        397,733,803
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県八千代市緑が丘二丁目9番
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,378.67㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種低層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根3階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,854.26㎡
     容積率      100%   建築時期      1997年2月12日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         27(27)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         31(32)台
            総賃貸可能面積         1,805.76㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来50%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は60%となっています。
   備考
   東葉高速鉄道「八千代緑が丘」駅 徒歩10分
  物件番号:    C-22  物件名:プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        339,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       348,000,000  直接還元価格(円)        352,000,000
   DCF価格(円)       346,000,000  貸借対照表計上額(円)        352,746,436
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県八千代市緑が丘二丁目8番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,328.81㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種低層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根3階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,655.29㎡
     容積率      100%   建築時期      1997年2月12日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         23(24)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         28(31)台
            総賃貸可能面積         1,605.12㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来50%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は60%となっています。
   備考
   東葉高速鉄道「八千代緑が丘」駅 徒歩10分
            129/247







                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-23  物件名:プロシード都立大学
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        790,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       798,000,000  直接還元価格(円)        806,000,000
   DCF価格(円)       795,000,000  貸借対照表計上額(円)        769,017,208
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都目黒区八雲一丁目5番8号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     215.01㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根11階建
     建蔽率      100%   延床面積       894.23㎡
     容積率      400%   建築時期      2006年3月13日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         36(37)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(2)台
            総賃貸可能面積         808.65㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   備考
   東急東横線「都立大学」駅 徒歩5分
  物件番号:    C-24  物件名:プロシード都立大学2

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        772,200,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       822,000,000  直接還元価格(円)        828,000,000
   DCF価格(円)       819,000,000  貸借対照表計上額(円)        714,227,810
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都目黒区平町一丁目2番3号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          420.14㎡
       ①第二種住居地域、           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種低層住居専用地域           陸屋根7階建
     建蔽率         延床面積
        62.24% ①60% ②50%            1,002.09㎡
     容積率   224.45% ①300% ②100%      建築時期      2006年9月7日
   信託受託者    株式会社りそな銀行             36(36)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(2)台
            総賃貸可能面積
                    831.74㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち第二種住居地域の部分は60%、第一種低層住居専用地域の部分は50%となっており、面積割
   合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち第二種住居地域の部分は300%、第一種低層住居専用地域の部分は100%となっており、面積
   割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   3. 本物件は、沿道地区計画区域内にあるために、土地の区画形質の変更や建築物等の新築、改築又は増築等の行為を行う場合には、
   当該行為に着手する30日前までに市区町村長への届出が必要となります。その結果沿道地区計画に適合しない場合には、指導、勧
   告、助言を受ける場合があります。
   備考
   東急東横線「都立大学」駅 徒歩5分
            130/247





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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-25  物件名:プロシード本所吾妻橋
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        339,800,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       455,000,000  直接還元価格(円)        461,000,000
   DCF価格(円)       453,000,000  貸借対照表計上額(円)        299,346,792
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都墨田区東駒形四丁目15番13号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     200.49㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率      70%   延床面積       662.27㎡
     容積率      300%   建築時期      2006年7月7日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         19(19)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         570.53㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、防火地域内における耐火建築物による緩和により、適用建蔽率は70%となっていま
   す。
   備考
   都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋」駅 徒歩3分、東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー」駅 徒歩6分
         物件名:プロシード目黒青葉台

  物件番号:    C-26
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        466,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       466,000,000  直接還元価格(円)        475,000,000
   DCF価格(円)       462,000,000  貸借対照表計上額(円)        452,815,216
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅・マンスリーマンション
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都目黒区青葉台三丁目5番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          159.17㎡
       ①商業地域、     建物      鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域         構造
       ②第一種住居地域           陸屋根地下1階付6階建
     建蔽率         延床面積
        74.09% ①80% ②60%             533.76㎡
     容積率   294.84% ①600% ②300%      建築時期      2003年3月27日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         24(24)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         485.15㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は80%、第一種住居地域の部分は60%となっており、面積割合に応じて加重
   平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち商業地域の部分は600%、第一種住居地域の部分は300%となっており、さらに前面道路の幅
   員による制限が加えられ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   3. 本件敷地は、埋蔵文化財包蔵地内にあるため、新たに建築工事を行う場合には、事業着手の60日前までに、教育委員会に届け出る
   必要があります。届出の結果、試掘が必要となる場合(調査期間及び調査費用が生じます。)や事業変更等の指示を受ける場合が
   あります。
   備考
   京王井の頭線「神泉」駅 徒歩8分、東急田園都市線「池尻大橋」駅 徒歩10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-27  物件名:プロシード杉並宮前
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        454,900,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       484,000,000  直接還元価格(円)        487,000,000
   DCF価格(円)       482,000,000  貸借対照表計上額(円)        432,435,876
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都杉並区宮前一丁目15番12号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     362.26㎡    用途    共同住宅・駐輪場
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      70%   延床面積       762.11㎡
     容積率      200%   建築時期      2004年1月26日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         29(29)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         680.50㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   2. 本物件の土地は、公有地拡大の促進に関する法律の適用を受ける土地であり、土地を有償で譲渡しようとするとき、土地所有者は
   譲渡しようとする日の3週間前までに、杉並区役所都市整備部へ届け出る必要があります。
   備考
   京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅 徒歩10分
  物件番号:    C-28  物件名:プロシード両国

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        443,900,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       574,000,000  直接還元価格(円)        582,000,000
   DCF価格(円)       570,000,000  貸借対照表計上額(円)        431,980,578
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都墨田区緑一丁目20番4号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     255.90㎡    用途    共同住宅・駐輪場
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率      100%   延床面積       870.55㎡
     容積率      400%   建築時期      2003年3月15日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         27(27)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              5(5)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         702.54㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   備考
   都営地下鉄大江戸線「両国」駅 徒歩3分、JR総武線「両国」駅 徒歩7分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-29  物件名:プロシード三田
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,537,200,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       1,660,000,000  直接還元価格(円)        1,680,000,000
   DCF価格(円)       1,650,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,422,406,299
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    マンスリーマンション
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都港区芝二丁目30番9号
     所有形態  所有権(共有)       所有形態    区分所有権
     地積     410.34㎡    用途    共同住宅
       ①商業地域、           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②近隣商業地域           陸屋根10階建
     建蔽率    100%(①、②共通)     延床面積      1,699.48㎡
     容積率  387.55% ①500% ②400%       建築時期      2006年2月6日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         72(72)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         1,500.57㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域及び近隣商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による
   緩和により、適用建蔽率は100%となっています。
   2. 容積率について、本物件の土地敷地のうち商業地域の部分は500%、近隣商業地域の部分は400%となっており、さらに前面道路の
   幅員による制限が加えられ、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   3. 地積は、敷地面積全体の面積であり、所有権の共有持分(敷地権)の割合は、153,427分の150,057です。
   備考
   都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅 徒歩5分、JR山手線「田町」駅 徒歩6分
  物件番号:    C-30  物件名:プロシード中野新橋

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        638,800,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       700,000,000  直接還元価格(円)        706,000,000
   DCF価格(円)       697,000,000  貸借対照表計上額(円)        676,205,993
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都中野区弥生町二丁目13番8号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     353.74㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  近隣商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根5階建
     建蔽率      80%   延床面積      1,047.01㎡
     容積率         建築時期      1992年9月24日
          300%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         50(50)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              0(0)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         849.08㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東京メトロ丸ノ内線「中野新橋」駅 徒歩2分
            133/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-31  物件名:プロシード亀戸
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        339,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       346,000,000  直接還元価格(円)        349,000,000
   DCF価格(円)       346,000,000  貸借対照表計上額(円)        346,880,793
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江東区亀戸九丁目5番13号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     384.01㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      70%   延床面積       907.02㎡
     容積率      300%   建築時期      1994年3月23日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             23(23)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    853.98㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   2. 本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から水
   平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入する
   ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   備考
   JR総武線「亀戸」駅 徒歩16分、都営地下鉄新宿線「東大島」駅 徒歩15分
  物件番号:    C-32  物件名:プロシード高田馬場

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        223,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       269,000,000  直接還元価格(円)        250,000,000
   DCF価格(円)       269,000,000  貸借対照表計上額(円)        253,061,153
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都新宿区高田馬場三丁目43番18号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     202.37㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率         延床面積
           60%          331.68㎡
     容積率         建築時期      1991年10月24日
          160%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             17(17)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              0(0)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         278.36㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件の指定容積率は300%ですが、前面道路の幅員による制限が加えられ、適用容積率は、160%となります。
   2. 本物件の敷地の北東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から
   水平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入す
   ることができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   3.  北東側道路との境界確認が一部未了です。
   4. 南東角の境界標が不明です。
   備考
   西武新宿線「下落合」駅 徒歩2分
            134/247





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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-33  物件名:プロシード新高円寺
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        742,100,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       871,000,000  直接還元価格(円)        747,000,000
   DCF価格(円)       866,000,000  貸借対照表計上額(円)        785,232,768
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都杉並区堀ノ内三丁目10番21号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     639.58㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,166.74㎡
     容積率      200%   建築時期      1990年8月31日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         57(57)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         1,040.24㎡
   特記事項
   1. 本物件内私設電柱を介してケーブルテレビ線が本件敷地上空を通過し、本件建物への引込み線と北西側隣接地を通過する線とに分
   岐しています。また、直接私設電柱より北西側敷地にケーブルテレビ線が延びていますが、隣接地所有者との間で覚書を締結して
   います。
   備考
   東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅 徒歩10分
  物件番号:    C-34  物件名:プロシード高円寺南

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        277,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       251,000,000  直接還元価格(円)        252,000,000
   DCF価格(円)       251,000,000  貸借対照表計上額(円)        309,343,531
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都杉並区高円寺南五丁目2番9号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     217.98㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      90%   延床面積       380.45㎡
     容積率      200%   建築時期      1989年10月2日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         20(20)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              0(0)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         337.05㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90%となっています。
   2. 本物件の敷地の北側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から水
   平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入する
   ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   備考
   東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅 徒歩6分、JR中央線「中野」駅 徒歩8分
            135/247






                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-35  物件名:プロシード蓮根
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        284,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       267,000,000  直接還元価格(円)        270,000,000
   DCF価格(円)       267,000,000  貸借対照表計上額(円)        317,434,047
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都板橋区蓮根一丁目11番10号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     398.37㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積       694.81㎡
     容積率      200%   建築時期      1991年7月17日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         29(29)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         587.13㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   都営地下鉄三田線「蓮根」駅 徒歩9分
  物件番号:    C-36  物件名:プロシード大井町

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        944,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       950,000,000  直接還元価格(円)        960,000,000
   DCF価格(円)       949,000,000  貸借対照表計上額(円)        986,472,490
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都品川区東大井五丁目8番9号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     485.66㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付5階建
     建蔽率      100%   延床面積      1,430.25㎡
     容積率     323.40%    建築時期      1992年4月13日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         59(59)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         961.88㎡
   特記事項
   1. 本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から水
   平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入する
   ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   2. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   3. 容積率について、本物件は本来500%ですが、前面道路の幅員により323.40%となっています。
   備考
   JR京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩3分
            136/247






                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-37  物件名:プロシード十条
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        533,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       558,000,000  直接還元価格(円)        563,000,000
   DCF価格(円)       558,000,000  貸借対照表計上額(円)        560,756,086
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都北区上十条四丁目9番17号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          366.72㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根8階建
     建蔽率         延床面積
          100%          1,410.71㎡
     容積率      400%   建築時期      1989年6月15日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             30(30)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    1,206.90㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   2. 本物件の敷地の東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から水
   平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入する
   ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   3. 本物件は、沿道地区計画地域内にあるために、土地の区画形質の変更や建築物等の新築、改築又は増築等の行為を行う場合には、
   当該行為に着手する30日前までに市区町村長への届出が必要となります。その結果沿道地区計画に適合しない場合には、指導、勧
   告、助言を受ける場合があります。
   備考
   JR埼京線「十条」駅 徒歩10分
         物件名:プロシード白楽

  物件番号:    C-38
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        241,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       185,000,000  直接還元価格(円)        186,000,000
   DCF価格(円)       185,000,000  貸借対照表計上額(円)        260,722,986
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県横浜市神奈川区白幡南町1番12号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     581.53㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種低層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根3階建
     建蔽率         延床面積
           50%          457.19㎡
     容積率      100%   建築時期      1991年7月19日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             27(27)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         445.16㎡
   特記事項
   1. 本物件の敷地の北東側及び南東側接面道路は、建築基準法第42条第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路
   中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地と
   して算入することができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   備考
   東急東横線「白楽」駅 徒歩15分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-39  物件名:プロシード新丸子
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        635,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年11月22日
   鑑定評価額(円)       605,000,000  直接還元価格(円)        552,000,000
   DCF価格(円)       600,000,000  貸借対照表計上額(円)        666,628,637
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目547番地24
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     479.73㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積       928.22㎡
     容積率      200%   建築時期      1988年9月12日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         46(46)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         759.00㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東急東横線「新丸子」駅 徒歩5分
         物件名:プロシード本八幡

  物件番号:    C-40
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        307,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年2月9日
   鑑定評価額(円)       336,000,000  直接還元価格(円)        339,000,000
   DCF価格(円)       334,000,000  貸借対照表計上額(円)        273,441,194
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市南八幡五丁目10番8号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     168.80㎡    用途    共同住宅
                  鉄骨造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率      80%   延床面積       707.68㎡
     容積率      400%   建築時期      2004年1月9日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         25(25)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         602.39㎡
   特記事項
   1. 本物件の敷地の東側接面道路は、都市計画法に定められた都市計画道路(3・5・1            南八幡八幡線)であり、道路境界線から約3.5m
   の線まで一定の制限がかかり(都市計画法第53条による建築の制限)、建築可能な建物が限定されるとともに、建築行為を行う際
   には許可が必要となりますが、本物件は制限がかかる部分には建物が位置していません。
   備考
   JR総武線「本八幡」駅 徒歩4分、都営地下鉄新宿線・京成本線「本八幡」駅 徒歩6分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         物件名:プロシード西新井
  物件番号:    C-41
          (A)アルティア棟(B)オザリア棟(C)集会所棟(D)保育所棟
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        5,172,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       6,940,000,000  有期還元価格(円)(注)        7,130,000,000
   DCF価格(円)       6,860,000,000  貸借対照表計上額(円)        3,293,999,301
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都足立区西新井栄町一丁目18番11号、12号、13号、14号
     所有形態  定期借地権(期間50年)       所有形態    所有権
                  (A)共同住宅・事務所・店舗
                  (B)共同住宅
     地積     9,900.04㎡    用途
                  (C)集会所
                  (D)保育所
                  鉄筋コンクリート造陸屋根
                  (A)14階建・(B)10階建、
     用途地域  第一種住居地域       構造
                  鉄骨造陸屋根
   土地         建物
                  (C)2階建・(D)2階建
                   (A) 18,209.50㎡
                   (B) 2,708.13㎡
     建蔽率      60%   延床面積      (C)  485.24㎡
                   (D)   606.11㎡
                   合計 22,008.98㎡
     容積率      300%   建築時期      2007年7月20日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        291(294)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)        136(146)台
       (土地)
   借地権設定者         総賃貸可能面積        20,137.85㎡
       独立行政法人都市再生機構
   特記事項
   1. 本物件は一団地認定を受けています。
   2. 本物件の土地の全部は、独立行政法人都市再生機構(以下「土地所有者」といいます。)が所有しています。本物件の建物の敷地
   利用権は一般定期借地権設定契約書(その後の修正及び変更を含み、以下「定期借地契約」といいます。)に基づく、定期借地権
   (以下「本定期借地権」といいます。)です。本定期借地権については、当該地上に登記済みの建物を所有することにより、第三
   者対抗要件を具備しています。なお、本定期借地権について借地権設定登記は具備していません。定期借地契約の主な内容は、以
   下のとおりです。
   (1)借地期間: 2004年11月30日から2054年11月30日までの50年間。
   定期借地契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長はありません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地
   所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取請求はできません。
   (2)賃貸借の目的: 賃貸住宅経営の用に供する建物の所有。
   (3)支払賃料: 月額金   5,959,000 円( 2019 年度)
   支払賃料は土地の公租公課の増減に応じて毎年改訂されます。また、固定資産税の基準年度毎には、支払賃料から公租公課相当額を
   減じた額に消費者物価指数の変動率を乗じた額で支払賃料の変更がなされます。
   (4)保証金: 金  417,530,000  円
   保証金は固定資産税の基準年度毎に消費者物価指数の変動に従って改訂され、増額された場合には追加差入れすることとなります。
   一方、減額された場合には返還されることになります。
   (5)土地の全部又は一部を転貸する場合、本定期借地権又は借地上の建物等を譲渡する場合等については、土地所有者の書面による承諾
   が必要とされています。
   (6)定期借地契約締結後30年を経過した日から借地期間満了日の1年前までの間に、借地人は本物件の土地を譲り受ける旨を土地所有者
   に対して申し出ることができます。この場合の譲渡条件は、土地所有者が定めることとなります。
   3. 本物件の土地は、旧日清紡績株式会社(現日清紡ホールディングス株式会社)東京工場跡地であり、土地所有者が取得する(2003
   年3月)際に、「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」等に基づく浄化対策が施されています。また、本物件の建設にあ
   たっては、  同条例に基づく土壌汚染調査を実施したうえで、汚染土壌の除去、搬出が行われ、2007年2月21日に「汚染拡散防止措置
   完了届出書」が東京都へ提出されています。
   4. 北側隣接地を除いて、官民・民民とも境界確定作業が未了です。なお、当該境界について、確定手続きが行われる場合、確定作業
   は土地所有者が主体になる予定です。
   備考
   東武伊勢崎線「西新井」駅 徒歩3分
  (注)本物件は定期借地権付建物であるため、「直接還元法」による収益価格に代えて、「有期還元法」による収益価格を記載していま
   す。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-42  物件名:プロシード調布
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        460,500,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       573,000,000  直接還元価格(円)        579,000,000
   DCF価格(円)       570,000,000  貸借対照表計上額(円)        405,982,660
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都調布市布田一丁目28番4号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅・店舗
          164.01㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率      100%   延床面積       895.46㎡
     容積率         建築時期      2007年2月17日
          500%
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         26(26)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    764.48㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、適用建蔽率は100%と
   なっています。
   備考
   京王線「調布」駅 徒歩3分
  物件番号:    C-43  物件名:プロシードTX六町

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        156,800,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       181,000,000  直接還元価格(円)        180,000,000
   DCF価格(円)       181,000,000  貸借対照表計上額(円)        177,935,947
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都足立区東保木間一丁目16番17号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          330.46㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積       564.17㎡
     容積率      200%   建築時期      1991年6月21日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         20(20)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(2)台
            総賃貸可能面積
                    518.31㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   つくばエクスプレス「六町」駅 徒歩11分
            140/247








                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-44  物件名:プロシード中河原(A)一番館(B)二番館
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,141,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       1,330,000,000  直接還元価格(円)        1,340,000,000
   DCF価格(円)       1,330,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,224,634,685
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都府中市分梅町五丁目10番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
                  (A)共同住宅・店舗
     地積     3,346.69㎡    用途
                  (B)共同住宅
                  鉄筋コンクリート造陸屋根
       ①第二種中高層住居専用地域
     用途地域         構造    (A)5階建
       ②第一種低層住居専用地域
                  (B)3階建
   土地         建物
                    (A) 1,930.18㎡
       (A)65.27%
     建蔽率         延床面積
         ①60%②40%
       (B)30.03%             (B) 1,350.36㎡
       (A)177.95%

     容積率    ①200%②80%     建築時期      1989年4月1日
       (B)60.15%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             53(54)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         33(35)台
            総賃貸可能面積
                    3,061.94㎡
   特記事項
   1. 本物件には、建築時には確認申請の必要がなかった自走式駐車場が設置されています。
   2. 建蔽率について、本物件の土地のうち第一種低層住居専用地域の部分は40%、第二種中高層住居専用地域の部分は60%となってお
   り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。なお、(A)一番館については角地による緩和のうえ、面積割合に応じ
   て加重平均された数値が適用されます。
   3. 容積率について、本物件の土地のうち第一種低層住居専用地域の部分は80%、第二種中高層住居専用地域の部分は200%となってお
   り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   備考
   京王線「中河原」駅 徒歩8分
         物件名:プロシード大泉学園

  物件番号:    C-45
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        268,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       282,000,000  直接還元価格(円)        281,000,000
   DCF価格(円)       283,000,000  貸借対照表計上額(円)        290,617,295
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都練馬区東大泉四丁目19番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          330.67㎡
       ①第一種住居地域           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種低層住居専用地域           陸屋根4階建
     建蔽率         延床面積
        67.97% ①60%②50%            616.52㎡
     容積率   179.73% ①200%②100%      建築時期      1991年11月26日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             29(29)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    483.43㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は本来60%、第一種低層住居専用地域の部分は本来50%ですが、角地
   による緩和により、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち第一種住居地域の部分は200%、第一種低層住居専用地域の部分は100%となっており、面積
   割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   備考
   西武池袋線「大泉学園」駅 徒歩5分
            141/247




                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-46  物件名:プロシード千歳烏山
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        289,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       333,000,000  直接還元価格(円)        334,000,000
   DCF価格(円)       332,000,000  貸借対照表計上額(円)        328,947,114
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都世田谷区上祖師谷二丁目38番30号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     314.41㎡    用途    共同住宅
       ①第一種中高層住居専用地域           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種低層住居専用地域           陸屋根4階建
     建蔽率   58.29% ①60%②50%      延床面積       489.96㎡
     容積率   192.04% ①200%②100%      建築時期      1988年12月8日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         28(28)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         449.96㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち第一種中高層住居専用地域の部分は60%、第一種低層住居専用地域の部分は50%となってお
   り、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち第一種中高層住居専用地域の部分は200%、第一種低層住居専用地域の部分は100%となって
   おり、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   3. 本物件の敷地は「世田谷区北部区画整理事業」の土地区画整理事業を施行すべき区域内に所在しています。
   備考
   京王線「千歳烏山」駅 徒歩7分
  物件番号:    C-47  物件名:プロシード三鷹

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        477,200,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       581,000,000  直接還元価格(円)        565,000,000
   DCF価格(円)       580,000,000  貸借対照表計上額(円)        528,970,444
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都三鷹市下連雀三丁目16番3号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     495.88㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種住居地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根5階建
     建蔽率      60%   延床面積       949.44㎡
     容積率         建築時期      1988年12月16日
           200%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         47(47)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         739.48㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR中央線「三鷹」駅 徒歩4分
            142/247






                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-48  物件名:プロシード柏エスト
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        732,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       719,000,000  直接還元価格(円)        731,000,000
   DCF価格(円)       707,000,000  貸借対照表計上額(円)        678,017,998
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏三丁目8番19号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          452.56㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根9階建
     建蔽率         延床面積
           80%         1,491.01㎡
     容積率      300%   建築時期      2007年2月13日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             43(44)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(5)台
            総賃貸可能面積
                    1,279.93㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩7分
  物件番号:    C-49  物件名:プロシード柏ノール

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        689,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       622,000,000  直接還元価格(円)        632,000,000
   DCF価格(円)       611,000,000  貸借対照表計上額(円)        627,506,946
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏五丁目8番17号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     495.23㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  近隣商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根7階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,676.31㎡
     容積率         建築時期      2007年2月13日
           300%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         46(47)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              0(0)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,391.55㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩12分
            143/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-50  物件名:プロシード行徳駅前
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        331,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       372,000,000  直接還元価格(円)        376,000,000
   DCF価格(円)       372,000,000  貸借対照表計上額(円)        277,858,157
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市行徳駅前二丁目1番18号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     174.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根9階建
     建蔽率      100%   延床面積       742.50㎡
     容積率      400%   建築時期      2007年9月4日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         24(24)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(3)台
            総賃貸可能面積         659.68㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、適用建蔽率は100%と
   なっています。
   2. 容積率について、本物件は本来前面道路の幅員による制限により、359.4%ですが、特定道路による緩和によって、適用容積率は
   400%となっています。
   備考
   東京メトロ東西線「行徳」駅 徒歩2分
  物件番号:    C-51  物件名:プロシード船橋本町

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        531,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       598,000,000  直接還元価格(円)        602,000,000
   DCF価格(円)       596,000,000  貸借対照表計上額(円)        497,276,095
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県船橋市本町六丁目19番18号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     389.74㎡   用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,217.18㎡
     容積率      272.4%   建築時期      2006年7月19日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         39(40)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         996.44㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件は本来300%ですが、前面道路の幅員による制限により、適用容積率は272.4%となっています。
   2. 本物件の土地の一部には、以下(1)~(4)を目的として、東京電力株式会社が所有する土地のために地役権が設定されています。
   (1)送電線路の架設及びその保守のための土地立入
   (2)送電線路の最下垂時における電線から3.6mの範囲内における建造物の築造禁止
   (3)爆発性、引火性を有する危険物の製造、取扱及び貯蔵の禁止
   (4)送電線路に支障となる工作物の設置、竹木の植栽その他送電線路に支障となる行為の禁止
   備考
   JR総武線「船橋」駅 徒歩7分
            144/247





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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-52  物件名:プロシード西川口
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        881,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       839,000,000  直接還元価格(円)        844,000,000
   DCF価格(円)       837,000,000  貸借対照表計上額(円)        963,438,282
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  埼玉県川口市並木四丁目2番18号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     533.81㎡    用途    共同住宅
                  鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率      80%   延床面積       2,123.24㎡
     容積率      400%   建築時期      1989年2月10日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        91(104)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         1,630.24㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR京浜東北線「西川口」駅 徒歩8分
  物件番号:    C-53  物件名:プロシード弘明寺

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        552,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       612,000,000  直接還元価格(円)        612,000,000
   DCF価格(円)       612,000,000  貸借対照表計上額(円)        571,132,331
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県横浜市南区中里一丁目4番12号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     801.63㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種住居地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根4階建
     建蔽率      70%   延床面積       1,505.86㎡
     容積率      200%   建築時期      1988年5月12日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         62(77)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              0(0)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,246.48㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   横浜市営地下鉄「弘明寺」駅 徒歩9分、京浜急行「弘明寺」駅 徒歩10分
            145/247







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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-54  物件名:プロシード鶴ヶ峰
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        356,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       386,000,000  直接還元価格(円)        383,000,000
   DCF価格(円)       387,000,000  貸借対照表計上額(円)        366,194,215
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県横浜市旭区鶴ヶ峰二丁目9番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     768.10㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付5階建
     建蔽率      60%   延床面積       941.76㎡
     容積率      200%   建築時期      1991年3月12日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         42(50)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         4(4)台
            総賃貸可能面積         855.00㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   相鉄本線「鶴ヶ峰」駅 徒歩5分
  物件番号:    C-55  物件名:プロシード相模大塚

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        234,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       223,000,000  直接還元価格(円)        222,000,000
   DCF価格(円)       223,000,000  貸借対照表計上額(円)        232,921,061
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県大和市桜森二丁目13番5号
     所有形態  所有権       所有形態    区分所有権
                  居宅・車庫・管理室・
     地積     664.00㎡    用途
                  駐輪場
   土地         建物      鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種住居地域       構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率         延床面積
           60%          820.12㎡
     容積率      160%   建築時期      1991年4月5日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         29(29)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(7)台
            総賃貸可能面積         741.24㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件は本来200%ですが、前面道路の幅員による制限により、適用容積率は160%となっています。
   2. 本物件は区分所有建物となっていますが、信託受託者が専有部分のすべてを所有しており、他に区分所有者は存在していません。
   3. 本物件の延床面積は、信託受託者が建物の区分所有権のすべてを保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
   備考
   相鉄本線「相模大塚」駅 徒歩3分
            146/247







                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-56  物件名:プロシード篠崎2
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        913,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2009年12月17日
   鑑定評価額(円)       1,140,000,000  直接還元価格(円)        1,150,000,000
   DCF価格(円)       1,140,000,000  貸借対照表計上額(円)        806,898,111
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区篠崎町七丁目21番13号
     所有形態  所有権(共有)       所有形態    区分所有権
     地積     724.83㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根12階建
     建蔽率      90%   延床面積       2,054.98㎡
     容積率      400%   建築時期      2008年9月18日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         33(35)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         12(13)台
            総賃貸可能面積         2,134.07㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、適用建蔽率は90%と
   なっています。
   2. 地積は敷地全体の面積であり、所有権の共有持分(敷地権)の割合は、276,587分の213,407です。
   備考
   都営地下鉄新宿線「篠崎」駅 徒歩1分
  物件番号:    C-57  物件名:プロシード柏トロワ

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        537,100,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2009年12月17日
   鑑定評価額(円)       669,000,000  直接還元価格(円)        679,000,000
   DCF価格(円)       658,000,000  貸借対照表計上額(円)        478,835,886
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏三丁目9番3号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     499.14㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,241.16㎡
     容積率      240%   建築時期      2009年5月8日
   信託受託者    株式会社あおぞら銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         34(38)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         6(6)台
            総賃貸可能面積         1,149.95㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件は本来300%ですが、前面道路の幅員による制限により、適用容積率は240%となっています。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩7分
            147/247







                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-58  物件名:プロシード篠崎タワー
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,564,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       2,240,000,000  直接還元価格(円)        2,270,000,000
   DCF価格(円)       2,230,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,407,453,016
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区篠崎町七丁目20番19号
       定期借地権及び転定期借地権           区分所有権(一部の専有部
     所有形態         所有形態
       (期間70年)           分については共有持分)
     地積     3,688.67㎡    用途    共同住宅・駐車場・駐輪場
                  鉄骨・鉄筋コンクリート・
   土地         建物
     用途地域  近隣商業地域       構造    鉄骨鉄筋コンクリート造陸
                  屋根地下2階付18階建
     建蔽率         延床面積
           100%          5,405.88㎡
     容積率      400%   建築時期      2008年3月17日
   信託受託者    株式会社りそな銀行             86(88)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         29(30)台
   借地権設定者    江戸川区     総賃貸可能面積
                    5,117.49㎡
   特記事項
   1. 本物件は区分所有物件です。本物件の土地は、東京都、スターツコーポレーション株式会社又は江戸川区がそれぞれ所有者となっ
   ている土地からなり、各土地において締結されている借地契約については下記2.から4.までに記載のとおりです。本投資法人は、
   (i)東京都が所有者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする賃借権を基礎として設定された、信託受託者を転借権者とする転借権
   の準共有持分400,000分の150,172を、(ii)スターツコーポレーション株式会社が所有者の土地につき、江戸川区を賃借権者とする
   賃借権に設定された、信託受託者を転借権者とする転借権の準共有持分400,000分の150,172を、(iii)江戸川区が所有者の土地につ
   き、信託受託者を賃借権者とする賃借権の準共有持分400,000分の150,172を、それぞれ保有しています。本物件の建物は区分所有
   建物であり、一棟の建物は16の専有部分からなっています。区分所有者は信託受託者、篠崎駅西口公益複合施設株式会社を受益者
   とする信託の受託者である株式会社りそな銀行及び江戸川区となっています。本投資法人が             保有している  専有部分は、これら16の
   専有部分のうちの以下の4つとなります。
    (1) 家屋番号420-30-4の専有部分(種類:駐車場、床面積:1階部分          62.47㎡、地下2階部分   246.64㎡):
     本投資法人は、当該専有部分の共有持分4分の3を保有しています。
    (2) 家屋番号420-30-7の専有部分(種類:駐輪場、床面積:1階部分          22.91㎡):
     本投資法人は、当該専有部分の全部を保有しています。
    (3) 家屋番号420-30-9の専有部分(種類:共同住宅、床面積:4階乃至17階につき335.86㎡、18階につき338.60㎡):
     本投資法人は、当該専有部分の全部を保有しています。
    (4) 家屋番号420-30-11の専有部分(種類:駐輪場、床面積:地下1階部分           110.50㎡):
     本投資法人は、当該専有部分の全部を保有しています。
   なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計(家屋番号420-30-
   4の専有部分に関しては共有持分の割合で計算)を記載しています。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載を
   しています。本投資法人が保有する資産の範囲並びに転定期借地権及び定期借地権につき、欄外権利関係のイメージ図もあわせて
   ご参照下さい。
   2. 本物件の土地のうち、東京都が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、東京都と江戸川区との間の定期借地
   権設定契約書(以下「東京都借地契約」といいます。)、並びに江戸川区、篠崎駅西口公益複合施設株式会社、株式会社りそな銀行
   及びスターツコーポレーション株式会社との間の定期借地権設定及び土地転貸借契約の一部変更に関する契約公正証書(以下「江
   戸川区借地契約」といいます。)に基づく、転定期借地権(以下「東京都転定期借地権」といいます。)です。東京都転定期借地
   権については、転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。東京都借地契約の主な内容は、以下のとおりです
   (なお、江戸川区借地契約の内容は下記4.に記載のとおりです。)。
   (1) 借地期間: 2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
     契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
    できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
    物の買取請求はできません。
   (2) 賃貸借の目的: 建物所有
   (3) 支払賃料: 月額1,457,767円
     賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定す
    る賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます(但し、賃料が土地の
    価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
    かって賃料の改定の請求ができます。)。
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   (4) 保証金: 金17,493,204円(賃料12か月分)契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建
    物の築造による存続期間の延長をすることはできません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に
    返還する義務を負い、土地所有者に対する建物の買取請求はできません。
   (5) 本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合(但し、公益複合施設プロジェクト事業会社へ転貸する
    ときは承諾を要しません。)、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、東京都の書面による承
    諾が必要とされています。
   (6) 賃借人である江戸川区が本件建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件建物の敷地が定期借地権によ
    る借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、本件契約の存続期間の満了年
    月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされています。
   3. 本物件の土地のうち、スターツコーポレーション株式会社が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、スター
   ツコーポレーション株式会社と江戸川区との間の定期借地権設定契約書(以下「スターツ借地契約」といいます。)及び江戸川区借
   地契約に基づく、転定期借地権(以下「スターツ転定期借地権」といいます。)です。スターツ転定期借地権については、転借地
   権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。スターツ借地契約の主な内容は、以下のとおりです(なお、江戸川区借地
   契約の内容は下記4.に記載のとおりです。)。
   (1) 借地期間: 2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
     契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
    できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
    物の買取請求はできません。
   (2) 賃貸借の目的: 建物所有
   (3) 支払賃料: 月額499,512円
     賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定す
    る賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます(但し、賃料が土地の
    価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
    かって賃料の改定の請求ができます。)。
   (4) 保証金: 金59,941,440円(賃料120か月分)
   (5) 本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸する場合(但し、篠崎駅西口複合施設株式会社又はその事業承継
    人へ転貸するときは承諾を要しません。)、資金回収のため、本件土地の賃借権を証券化等する場合等については、スターツ
    コーポレーション株式会社の書面による承諾が必要とされています。
   4. 本物件の土地のうち、江戸川区が所有している土地については、本物件の建物の敷地利用権は、江戸川区借地契約に基づく、定期
   借地権(以下「江戸川区定期借地権」といいます。)です。江戸川区定期借地権については、借地権設定登記により、第三者対抗
   要件を具備しています。江戸川区借地契約は、上記2.及び3.にも記載のとおり、東京都及びスターツコーポレーション株式会社が
   所有し、江戸川区に対して定期借地権を設定している土地につき転借地権を、江戸川区が所有している土地につき定期借地権をそ
   れぞれ設定するために江戸川区、篠崎駅西口公益複合施設株式会社、株式会社りそな銀行及びスターツコーポレーション株式会社
   の間で締結された契約であり、また、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定期借地権の準共有持
   分についても、あわせて江戸川区借地契約の対象となっています。上記1.に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期借地権及
   び定期借地権の準共有持分は400,000分の150,172であり、本物件の建物の専有部分以外の専有部分に対応する転定期借地権及び定
   期借地権の準共有持分は400,000分の130,208です(なお、江戸川区借地契約の対象となっていない転定期借地権及び定期借地権の
   準共有持分400,000分の119,620は、江戸川区が設定した自己転定期借地権及び自己定期借地権です。)。江戸川区借地契約の主な
   内容は、以下のとおりです。
   (1) 借地期間: 2006年4月1日から2076年3月31日までの70年間
     契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることは
    できません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建
    物の買取請求はできません。
   (2) 賃貸借の目的: 建物所有
   (3) 支払賃料: 月額1,840,000円(このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する賃料は、月額985,500円)
     賃料の改定について、初回の賃料改定時期は2009年4月1日とし、以降3年毎に改定することができるとされています。改定す
    る賃料は、東京都から公表される年平均の東京都区部の消費者物価指数を参考に協議して定められます(但し、賃料が土地の
    価格若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の賃料等に比較して著しく不相当となったときは将来に向
    かって賃料の改定の請求ができます。)。
   (4) 保証金: 残存金額は、金220,799,250円(このうち、本投資法人が保有する土地の準共有持分に対応する保証金は、
    118,260,450円)。
   (5) 本転貸借の権利又は本賃貸借の権利を第三者に譲渡又は信託し、本件土地を転貸する場合、資金回収のため、本転貸借の権
    利又は本賃貸借の権利を証券化等する場合等については、江戸川区の書面による承諾が必要とされています。
   (6) 賃借人兼転借人である株式会社りそな銀行が本件土地上の建物にかかる建物賃貸借契約を締結する場合、当該契約書に本件
    建物の敷地が定期借地権による借地であることを明記しなければならず、また、当該建物賃貸借契約を締結する者に対して、
    本件契約の存続期間の満了年月日及び本件建物が当該満了日までに取り壊されることを通知しなければならないとされていま
    す。
   5. 官民・民民とも境界確定作業が未了です。
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   6. 江戸川区が所有している土地の一部(地番420-6及び地番420-7の土地)について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
   (1) 地上権者:東京都
   (2) 設定目的:鉄道敷設のため
   (3) 期間:地番420-6の土地につき鉄道施設存続中、地番420-7の土地につき区分地上権設定同意の日から江戸川区が施行する東
    京都都市計画事業篠崎駅西部土地区画整理事業(篠崎町七丁目20番及び21番)(以下「区画整理事業」といいます。)の事
    業期間及び区画整理事業終了の日から鉄道施設存続中の間
   (4) 範囲:  地番420-6の土地につき東京湾平均海面の下1.74m以下の部分、地番420-7の土地につき東京湾平均海面の下1.875メー
    トル(現地表面の下約3.50メートル)
   (5) 地代:無償
   7. 建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、
   適用建蔽率は100%となっています。
   備考
   都営地下鉄新宿線「篠崎」駅 徒歩1分
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  物件番号:    C-59  物件名:プロシード東武練馬
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        422,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       541,000,000  直接還元価格(円)        544,000,000
   DCF価格(円)       540,000,000  貸借対照表計上額(円)        411,558,090
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都板橋区徳丸一丁目3番11号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     417.69㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  準工業地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率      70%   延床面積       878.58㎡
     容積率      200%   建築時期      2007年8月31日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         35(35)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(2)台
            総賃貸可能面積         779.84㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%となっています。
   2. 本物件の土地は、ガソリンスタンド跡地であり、建物建築時の所有者であったニチモ株式会社が、「都民の健康と安全を確保する
   環境に関する条例」に基づき、汚染土壌の汚染拡散防止措置が施され、2007年2月21日に「汚染拡散防止措置完了届出書」を板橋区
   に提出しています。
   備考
   東武東上線「東武練馬」駅 徒歩8分
  物件番号:    C-60  物件名:プロシード雪谷

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        323,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       393,000,000  直接還元価格(円)        396,000,000
   DCF価格(円)       392,000,000  貸借対照表計上額(円)        363,912,148
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都大田区南雪谷一丁目15番20号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     459.61㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付4階建
     建蔽率      60%   延床面積       769.18㎡
     容積率     169.92%    建築時期      1991年10月7日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         34(35)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         600.62㎡
   特記事項
   1. 土地313番1と312番3との境界につき、境界確定作業が未了です。当該境界については擁壁(所有者不詳)が境界線上に設置されてお
   り、擁壁の上部中央付近に境界標が設置されています。
   2. 本物件の土地敷地の容積率は本来200%ですが、前面道路の幅員により、適用容積率は169.92%となっています。
   備考
   東急池上線「雪が谷大塚」駅 徒歩6分
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-61  物件名:プロシード市川南
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        687,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       947,000,000  直接還元価格(円)        952,000,000
   DCF価格(円)       945,000,000  貸借対照表計上額(円)        704,133,091
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市市川南一丁目9番27号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     857.21㎡    用途    共同住宅
       ①商業地域、           鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種住居地域           陸屋根12階建
     建蔽率   67.63% ①80% ②60%      延床面積       1,954.10㎡
     容積率   276.37% ①400% ②200%      建築時期      1997年2月10日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         63(66)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         15(17)台
            総賃貸可能面積         1,635.59㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地敷地のうち第一種住居地域の部分は60%、商業地域は80%となっており、面積割合に応じて加重平
   均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地敷地のうち第一種住居地域の部分は200%、商業地域は400%となっており、面積割合に応じて加重
   平均された数値が適用されます。
   備考
   JR総武線「市川」駅 徒歩2分
  物件番号:    C-62  物件名:プロシード市川妙典

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        498,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       634,000,000  直接還元価格(円)        639,000,000
   DCF価格(円)       632,000,000  貸借対照表計上額(円)        530,928,994
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市塩焼二丁目14番15号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     492.35㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      70%   延床面積       991.42㎡
     容積率      200%   建築時期      2003年3月15日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         43(45)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         1(1)台
            総賃貸可能面積         945.00㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%です。
   備考
   東京メトロ東西線「妙典」駅 徒歩10分
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-63  物件名:プロシード藤沢鵠沼
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        729,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       900,000,000  直接還元価格(円)        901,000,000
   DCF価格(円)       900,000,000  貸借対照表計上額(円)        772,565,180
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県藤沢市鵠沼石上二丁目6番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     550.39㎡    用途    共同住宅・店舗・駐車場
                  鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付8階建
     建蔽率      90%   延床面積       2,519.86㎡
     容積率      400%   建築時期      2001年3月30日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         24(25)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         19(20)台
            総賃貸可能面積         2,005.76㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来80%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90%です。
   備考
   JR東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅 徒歩8分
  物件番号:    C-64  物件名:プロシード日本橋堀留町

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,485,800,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       1,730,000,000  直接還元価格(円)        1,760,000,000
   DCF価格(円)       1,710,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,516,001,507
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都中央区日本橋堀留町二丁目4番8号
     所有形態  所有権       所有形態    区分所有権
     地積     307.91㎡    用途    共同住宅・事務所・車庫
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率         延床面積
           100%          2,236.88㎡
     容積率      643.2%   建築時期      2006年4月7日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        36(37)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              2(2)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積        1,904.45㎡
   特記事項
   1. 本物件は区分所有建物となっていますが、信託受託者が専有部分のすべてを所有しており、他に区分所有者は存在していません。
   2. 本物件の延床面積は、信託受託者が建物の区分所有権のすべてを保有しているため、一棟の建物の面積を記載しています。
   3. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   4. 容積率について、本物件の土地の容積率は本来700%ですが、前面道路幅員及び特定道路により643.2%となっています。
   備考
   東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅      徒歩2分
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                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-65  物件名:プロシードTX流山セントラルパーク
   資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        979,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       1,180,000,000  直接還元価格(円)        1,210,000,000
   DCF価格(円)       1,170,000,000  貸借対照表計上額(円)        948,139,507
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県流山市前平井177番地1 運B139街区3-2、9-3
     所有形態  転定期借地権(52年)       所有形態    区分所有権
     地積         用途    共同住宅・店舗
          1,825.00㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根13階建
     建蔽率         延床面積
           90%         3,107.84㎡
     容積率      300%   建築時期      2014年4月11日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         70(73)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
   借地権設定者    流山市     総賃貸可能面積         2,976.85㎡
   特記事項
   1. 本物件は区分所有物件です。本物件の土地の所有者は流山市であり、本投資法人は、本物件の土地の上に学校法人暁星国際学園
   (以下「暁星国際学園」といいます。)を借地人とする定期借地権を基礎として設定された転定期借地権の準共有持分100,000,000
   分の73,964,088を保有しています。本物件の建物は、区分所有者を暁星国際学園及び本投資法人とする2つの専有部分からなってお
   り、本投資法人は、このうち、家屋番号177番1の2の専有部分(種類:共同住宅・店舗)を保有しています。また、暁星国際学園の
   保有する専有部分の建物の種類は幼稚園となっています。
   なお、土地の地積は、敷地面積全体の面積を記載し、建物の面積は、区分所有権を有する専有部分の面積の合計を記載していま
   す。建物の構造及び建築時期については一棟の建物としての記載をしています。
   2. 本物件の建物にかかる敷地利用権は、流山市(以下本項において「土地所有者」といいます。)を土地所有者兼賃貸人、暁星国際
   学園(以下本項において定期借地権者たる暁星国際学園を「借地人」といいます。)を借地人とする定期借地権設定契約公正証書
   (以下「定期借地契約」といいます。)及び暁星国際学園を転貸人、信託受託者(以下本項において「転借地人」といいます。)を
   転借地人とする定期借地権転貸借契約書(以下「転定期借地契約」といいます。)に基づく転定期借地権(以下「転定期借地権」
   といいます。)です。かかる転定期借地権については、転借地権設定登記により、第三者対抗要件を具備しています。なお上記1.
   に記載のとおり、本投資法人が保有する転定期借地権の準共有持分は100,000,000分の73,964,088であり、暁星国際学園が保有する
   転定期借地権の準共有持分は100,000,000分の26,035,912です。定期借地契約及び転定期借地契約の主な内容は、それぞれ以下のと
   おりです。
   定期借地契約の主な内容
   (1)借地期間: 2014年3月1日から2066年3月31日まで
    契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることはで
    きません。また、借地人は、期間満了時には土地を原状に復して土地所有者に返還する義務を負い、土地所有者に対する建物そ
    の他の工作物の買取請求はできません。
   (2)賃貸借の目的: 建物所有
   (3)支払賃料: 年間   6,569,199 円
    賃料の改定について、土地所有者が別途定める「地代の改定方法について」に従う旨の規定がありますが、本書の日付現在、土
    地所有者は、かかる「地代の改定について」を定めていません。
   (4)保証金: 敷金又は保証金等はありません。
   (5)土地所有者の事前の書面による承諾なく、定期借地契約に基づく転定期借地権を第三者に譲渡し、又は転貸することはできない
    とされています。
   (6)土地所有者は、本物件の土地を土地所有者、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、地
    方自治法第238条の5第4項の規定に基づき定期借地契約を解除することができ、借地人は、これにより損失が生じたときは、地
    方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、土地所有者に対してその補償を請求することができるとされています。
   転定期借地契約の主な内容
   (1)借地期間: 2014年4月26日から2066年3月31日まで
    契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものも含みます。)及び建物の築造による存続期間の延長をすることはで
    きません。また、転借地人は、期間満了時には土地を原状に復し借地人に返還する義務を負い、借地人に対する建物その他の工
    作物の買取請求はできません。
   (2)賃貸借の目的: 建物所有
   (3)支払賃料: 年間   6,569,199 円(このうち、本投資法人が保有する準共有持分に対応する賃料は、年間          4,859,127 円)
    賃料の改定について、土地所有者が別途定める「地代の改定方法について」に従う旨の規定がありますが、本書の日付現在、別
    途の定めは存在しません。
   (4)保証金: 敷金又は保証金等はありません。
   (5)土地所有者及び借地人の事前の書面による承諾なく、転定期借地契約に基づく転定期借地権を第三者に譲渡し、又は転貸するこ
    とはできないとされています。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
   (6)借地人は、本物件の土地を土地所有者、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、地方自
    治法第238条の5第4項の規定に基づき転定期借地契約を解除することができ、転借地人は、これにより損失が生じたときは、地
    方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、借地人に対してその補償を請求することができるとされています。
   3. 上記2.に記載の定期借地契約及び転定期借地契約に加え、本物件の建物を含む一棟の建物及びこれに隣接する小学校の建設・整
   備・所有等の事業の役割分担及び各事業に関する基本的事項について、流山市、暁星国際学園及びスターツコーポレーション株式
   会社との間で2013年1月9日付「流山セントラルパーク駅前市有地活用事業」事業契約書(以下「事業契約」といいます。)が締結
   されています。事業契約の主な内容は以下の通りです。
   事業契約の主な内容
   (1)事業の役割分担: 暁星国際学園は幼稚園及び小学校を整備・所有するものとし、スターツコーポレーション株式会社は店舗併
    用賃貸住宅を整備・所有するものとされています。事業契約書上の店舗併用賃貸住宅が、本物件に該当します。なお、本書の日
    付現在、暁星国際学園は幼稚園及び小学校を所有・運営しています。
   (2)店舗併用賃貸住宅のテナントへの賃貸: 店舗併用賃貸住宅をテナントに賃貸する場合は、テナントとの契約を定期建物賃貸借
    契約にする等の一定の条件を満たす必要があります。
   (3)流山市は、暁星国際学園又はスターツコーポレーション株式会社の事業契約上の義務についての債務不履行が生じた等の場合に
    は、事業契約及び定期借地契約を解除することができるものとされています。
   (4)流山市は、事業契約の対象となる土地を流山市、国、地方公共団体において、公用又は公共用に供するため必要を生じたとき
    は、地方自治法  第238条の5第4項の規定に基づき事業契約を解除することができ、この場合において暁星国際学園又はスターツ
    コーポレーション株式会社に損失が生じたときは、地方自治法第238条の5第5項の規定に基づき、流山市に対してその補償を請
    求することができるとされています。
   4. 本物件の土地は「流山都市計画事業運動公園周辺地区一体型特定土地区画整理事業」の対象地となっており、仮換地の指定がされ
   ています。
   5. 官民・民民とも境界確定作業は未了です。
   6. 建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80%ですが、角地緩和の適用により、適用建蔽率は90%です。
   備考
   つくばエクスプレス「流山セントラルパーク」駅        徒歩1分
  物件番号:    C-66  物件名:プロシード行徳2

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        830,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       906,000,000  直接還元価格(円)        917,000,000
   DCF価格(円)       901,000,000  貸借対照表計上額(円)        836,481,453
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市福栄一丁目6番6号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     928.03㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第二種中高層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      60%   延床面積       1,957.06㎡
     容積率      200%   建築時期      2006年10月7日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         57(59)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         19(20)台
            総賃貸可能面積         1,626.54㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東京メトロ東西線「行徳」駅 徒歩11分
            155/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         物件名:プロシード西葛西    (A)一番館(B)二番館
  物件番号:    C-67
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        875,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       992,000,000  直接還元価格(円)        1,010,000,000
   DCF価格(円)       984,000,000  貸借対照表計上額(円)        955,674,243
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  (A)東京都江戸川区清新町二丁目7番6号 (B)東京都江戸川区清新町二丁目7番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,940.27㎡    用途     共同住宅
                  (A)鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種中高層住居専用地域       構造    陸屋根5階建
   土地         建物
                  (B)鉄骨造陸屋根3階建
     建蔽率      70%   延床面積       3,181.06㎡
                   (A)1993年10月17日
     容積率         建築時期
           200%
                   (B)1985年7月23日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         62(63)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             37(39)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         2,993.52㎡
   特記事項
   1.建蔽率について、第一種中高層住居専用地域に属するため本来60%であるところ、角地緩和の適用により、適用建蔽率は70%です。
   備考
   東京メトロ東西線「西葛西」駅 徒歩15分
  物件番号:    C-68  物件名:プロシード葛西2

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        750,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年5月6日
   鑑定評価額(円)       914,000,000  直接還元価格(円)        917,000,000
   DCF価格(円)       912,000,000  貸借対照表計上額(円)        850,546,705
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区東葛西七丁目15番7号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     825.87㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種住居地域       構造    陸屋根・ステンレス銅板葺
   土地         建物
                  13階建
     建蔽率      60%   延床面積       2,474.16㎡
     容積率         建築時期      2003年9月12日
           300%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         29(29)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              6(6)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         2,140.59㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩10分
            156/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-69  物件名:プロシード日本橋本町
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,449,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       2,560,000,000  直接還元価格(円)        2,620,000,000
   DCF価格(円)       2,530,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,603,770,529
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都中央区日本橋本町四丁目10番5号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     424.34㎡    用途    共同住宅・駐車場
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根11階建
     建蔽率      80%   延床面積       2,997.02㎡
     容積率         建築時期      2003年2月25日
           480%
   信託受託者    三菱 UFJ 信託銀行株式会社   賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         80(84)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(7)台
            総賃貸可能面積         2,553.89㎡
   特記事項
   1. 容積率について、本物件の土地の容積率は本来800%ですが、前面道路幅員により480%となっています。
   2. 本物件は、「日本橋問屋街地区地区計画(82.7ha)」の区域に存しており、地区整備計画が定められています。
   備考
   JR総武本線「新日本橋」駅 徒歩2分、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅            徒歩3分
  物件番号:    C-70  物件名:プロシード西新宿

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,549,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       2,660,000,000  直接還元価格(円)        2,760,000,000
   DCF価格(円)       2,620,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,651,119,054
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都新宿区西新宿三丁目7番23号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     323.78㎡    用途    共同住宅
                  鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付14階建
     建蔽率      100%   延床面積       2,920.30㎡
     容積率      800%   建築時期      2003年2月25日
   信託受託者    三菱 UFJ 信託銀行株式会社   賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        66(66)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              4(5)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積        2,461.88㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%で          すが 、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   京王電鉄京王新線「初台」駅 徒歩5分、都営地下鉄大江戸線「都庁前」駅 徒歩9分、JR線・各私鉄「新宿」駅 徒歩11分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-71  物件名:プロシード鵜の木
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        917,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       973,000,000  直接還元価格(円)        981,000,000
   DCF価格(円)       969,000,000  貸借対照表計上額(円)        940,622,047
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都大田区鵜の木二丁目43番7号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     647.93㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      70%   延床面積       1,351.50㎡
     容積率         建築時期      2015年9月5日
           200%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         26(29)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         3(4)台
            総賃貸可能面積
                    1,260.58 ㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   東急電鉄東急多摩川線「鵜の木」駅 徒歩6分
  物件番号:    C-72  物件名:プロシード南行徳2

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        1,080,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       1,140,000,000  直接還元価格(円)        1,150,000,000
   DCF価格(円)       1,140,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,109,894,109
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市福栄三丁目3番20号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,488.60㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根6階建
     建蔽率         延床面積
           60%         2,941.35㎡
     容積率      200%   建築時期      2014年5月15日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        34(36)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             18(18)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         2,832.74㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   東京メトロ東西線「南行徳」駅 徒歩     17分
            158/247







                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-73  物件名:プロシード   CO-Z東館
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,830,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       2,000,000,000  直接還元価格(円)        1,990,000,000
   DCF価格(円)       2,010,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,951,104,918
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県成田市公津の杜四丁目12番
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     4,830.91㎡    用途    店舗・共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用地域     建物  構造
                  ルーフィング葺8階建
     建蔽率      70%   延床面積      7,485.40㎡
     容積率      200%   建築時期      1997年3月10日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        110(112)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             121(121)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積        6,873.33㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   京成本線「公津の杜」駅 徒歩3分
  物件番号:    C-74  物件名:プロシード   CO-Z西館

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        971,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       1,050,000,000  直接還元価格(円)        1,040,000,000
   DCF価格(円)       1,060,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,051,885,914
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県成田市公津の杜四丁目1番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,617.82㎡    用途    共同住宅・車庫
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種中高層住居専用   地域  建物  構造
                  ルーフィング葺8階建
     建蔽率      70%   延床面積       4,299.01㎡
     容積率      200%   建築時期      1998年1月9日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         71(71)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         85(87)台
            総賃貸可能面積
                    3,716.05㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により適用建蔽率は70%となっています。
   備考
   京成本線「公津の杜」駅 徒歩4分
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                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-75  物件名:プロシード新横浜
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        4,330,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       4,420,000,000  直接還元価格(円)        4,520,000,000
   DCF価格(円)       4,370,000,000  貸借対照表計上額(円)        4,471,758,613
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目21番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,063.66㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根地下1階付11階建
     建蔽率      100%   延床面積      6,256.98㎡
     容積率      600%   建築時期      2007年4月19日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        222(226)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             68(68)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積        5,457.56㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   JR東海道新幹線・横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅 徒歩4分
         物件名:ライフサポートレジデンス船堀駅前

  物件番号:    C-76
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        380,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年3月31日
   鑑定評価額(円)       421,000,000  直接還元価格(円)        428,000,000
   DCF価格(円)       418,000,000  貸借対照表計上額(円)        262,919,907
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    高齢者向け施設
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都江戸川区船堀四丁目8番10号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     661.15㎡    用途    共同住宅・老人福祉施設
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  準工業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根5階建
     建蔽率      60%   延床面積       1,399.89㎡
     容積率         建築時期      2013年1月14日
           300%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         2(2)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積        1,408.71㎡
   特記事項
   1. 本物件のサービス付き高齢者向け住宅については、東京都サービス付高齢者向け住宅整備事業補助金交付に係る江戸川区基準とし
   て、3年以上引き続き江戸川区内に住所を有する60歳以上の区民を入居させるものとすることとなっています。
   2.  本物件は、サービス付き高齢者向け住宅28戸及び小規模多機能型居宅介護事業施設1戸をそれぞれ一括転貸しているため、総賃貸可
   能戸数を2戸と記載しています。
   備考
   都営新宿線「船堀」駅 徒歩4分
   (オペレーターとの契約概要)
    契約形態:土地建物賃貸借契約
    契約期間:2013年2月1日から2043年1月31日まで
    賃料改定:賃貸人及び賃借人は、3年毎に協議のうえ改定を行うことができます。
    契約更新:賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人・賃借人いずれか一方により、文書による継続しない旨の意思表示がない限り、
    さらに2年間延長されるものとし、以後も同様とします。
    中途解約:貸借人は契約期間内に契約を解約するときは、6ヶ月以前の予告を以って賃貸人に通知し解約できます。但し、賃借人は
    6ヶ月間の予告期間内であっても、賃貸人と新賃借人との間に本物件の賃貸借契約が成立したときは、新賃借人への本物件
    の引渡し日を以って解約できます。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-77  物件名:プロシード錦糸町
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,140,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年11月1日
   鑑定評価額(円)       2,170,000,000  直接還元価格(円)        2,230,000,000
   DCF価格(円)       2,150,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,250,233,324
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  東京都墨田区亀沢四丁目6番9号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     544.16㎡    用途    共同住宅
       ①近隣商業地域、           鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②準工業地域           陸屋根9階建
     建蔽率   94.29%(①80%、②60%)      延床面積      2,770.59㎡
     容積率  445.78%(①400%、②300%)       建築時期      2005年7月1日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         63(64)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         10(11)台
            総賃貸可能面積         2,302.92㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は本来80%、準工業地域の部分は本来60%ですが、亀沢地区の地区計画
   及び防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は400%、準工業地域の部分は300%となっており、亀沢地区の地区計画
   による緩和により、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   備考
   JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅 徒歩7分
  物件番号:    C-78  物件名:プロシードK2

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,170,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年12月15日
   鑑定評価額(円)       1,280,000,000  直接還元価格(円)        1,300,000,000
   DCF価格(円)       1,260,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,242,863,846
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏六丁目8番37号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     2,280.03㎡    用途    共同住宅・店舗・車庫
       ①近隣商業地域、           鉄骨鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種住居地域           陸屋根11階建
     建蔽率   81.11%(①80%、②60%)      延床面積      5,062.63㎡
     容積率  255.55%(①300%、②200%)       建築時期      1995年2月10日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         56(59)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         14(20)台
            総賃貸可能面積         4,099.04㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は本来80%、第一種住居地域の部分は本来60%ですが、角地による緩和に
   より、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は300%、第一種住居地域の部分は200%となっており、面積割合に応じて
   加重平均された数値が適用されます。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-79  物件名:プロシードK3アネックス
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        283,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年12月15日
   鑑定評価額(円)       313,000,000  直接還元価格(円)        318,000,000
   DCF価格(円)       308,000,000  貸借対照表計上額(円)        303,692,641
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏1023番1
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,854.34㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種低層住居専用地域     建物  構造
                  陸屋根3階建
     建蔽率      60%   延床面積      1,656.53㎡
     容積率      100%   建築時期      1997年3月2日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         22(24)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         21(25)台
            総賃貸可能面積         1,590.30㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来50%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は60%となっています。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩18分
  物件番号:    C-80  物件名:プロシードK5

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        269,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年12月15日
   鑑定評価額(円)       276,000,000  直接還元価格(円)        281,000,000
   DCF価格(円)       271,000,000  貸借対照表計上額(円)        290,541,583
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県柏市柏六丁目8番38号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     360.86㎡    用途    共同住宅・店舗・物置
       ①近隣商業地域、           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種住居地域           陸屋根6階建
     建蔽率   70.58%(①80%、②60%)      延床面積       884.88㎡
     容積率  252.90%(①300%、②200%)       建築時期      1998年2月13日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         15(17)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積         788.95㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は本来80%、第一種住居地域の部分は本来60%ですが、角地による緩和に
   より、面積割合に応じて加重平均された数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地のうち近隣商業地域の部分は300%、第一種住居地域の部分は200%となっており、面積割合に応じて
   加重平均された数値が適用されます。
   備考
   JR常磐線・東武野田線「柏」駅 徒歩10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    C-81  物件名:プロシード市川妙典Ⅱ
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        800,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2018年5月25日
   鑑定評価額(円)       827,000,000  直接還元価格(円)        822,000,000
   DCF価格(円)       829,000,000  貸借対照表計上額(円)        843,040,245
   投資エリア    首都圏主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  千葉県市川市塩焼二丁目14番20号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     635.21㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根5階建
     建蔽率      70%   延床面積       1,284.11㎡
     容積率      200%   建築時期      2003年3月15日
   信託受託者    三菱UFJ信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         58(58)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(1)台
            総賃貸可能面積         1,218.00㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%です。
   備考
   東京メトロ東西線「妙典」駅 徒歩10分
            163/247














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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         物件名:プロシード太閤通
  物件番号:    G-8
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        403,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       455,000,000  直接還元価格(円)        480,000,000
   DCF価格(円)       444,000,000  貸借対照表計上額(円)        309,759,306
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中村区太閤通四丁目31番地
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     295.70㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根7階建
     建蔽率         延床面積
          100%          1,249.15㎡
     容積率      400%   建築時期      2006年3月15日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         43(44)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         5(6)台
            総賃貸可能面積         1,101.56㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%となっています。
   2. 本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
   ことができないため、本物件の敷地外に1台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
   には含まれていません。
   備考
   名古屋市営地下鉄東山線「中村区役所」駅 徒歩4分
  物件番号:    G-11  物件名:プロシード穂波町

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        275,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2006年5月2日
   鑑定評価額(円)       241,000,000  直接還元価格(円)        244,000,000
   DCF価格(円)       240,000,000  貸借対照表計上額(円)        227,080,405
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市千種区穂波町三丁目55番地
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     381.19㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根4階建
     建蔽率      60%   延床面積       640.46㎡
     容積率      200%   建築時期      2006年3月27日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         8(10)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              7(8)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         620.22㎡
   特記事項
   1. 本件敷地は、穂波町建築協定地区(1996年10月4日認可番号8指令10-7号)に該当し、建築計画をするときには、代表者と事前の協
   議を要します。
   備考
   名古屋市営地下鉄東山線・名城線「本山」駅 徒歩10分
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                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-13  物件名:プロシード新栄
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        792,500,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       959,000,000  直接還元価格(円)        960,000,000
   DCF価格(円)       958,000,000  貸借対照表計上額(円)        647,498,405
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中区新栄一丁目28番21号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     424.86㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根12階建
     建蔽率      100%   延床面積       2,483.99㎡
     容積率      500%   建築時期      2007年2月28日
   信託受託者    株式会社りそな銀行             70(77)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         11(11)台
            総賃貸可能面積
                    1,958.44㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、適用建蔽率は100%と
   なっています。
   2. 本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
   ことができないため、本物件の敷地外に1台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
   には含まれていません。
   備考
   名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅 徒歩10分
  物件番号:    G-14  物件名:プロシード千代田

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        309,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       384,000,000  直接還元価格(円)        385,000,000
   DCF価格(円)       383,000,000  貸借対照表計上額(円)        253,830,642
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中区千代田二丁目10番16号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    共同住宅
          224.33㎡
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根11階建
     建蔽率      100%   延床面積      1,084.85㎡
     容積率      480%   建築時期      2007年3月20日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         30(30)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         4(4)台
            総賃貸可能面積
                    922.40㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、防火地域内における耐火建築物であることによる緩和により、適用建蔽率は100%と
   なっています。
   2. 容積率について、本物件は本来500%ですが、前面道路の幅員による制限によって、適用容積率は480%となっています。
   3. 本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
   ことができないため、本物件の敷地外に4台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
   には含まれていません。
   備考
   JR中央本線・名古屋市営地下鉄鶴舞線「鶴舞」駅 徒歩4分
            165/247





                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-15  物件名:プロシード福岡高宮
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        453,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       511,000,000  直接還元価格(円)        516,000,000
   DCF価格(円)       505,000,000  貸借対照表計上額(円)        398,476,950
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  福岡県福岡市南区野間一丁目7番15号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     338.62㎡    用途    店舗・共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率      90%   延床面積      1,425.05㎡
     容積率      400%   建築時期      2007年3月12日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         41(46)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(10)台
            総賃貸可能面積         1,312.29㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90%となっています。
   備考
   西鉄天神大牟田線「高宮」駅 徒歩6分
  物件番号:    G-17  物件名:プロシード金山

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,022,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       1,370,000,000  直接還元価格(円)        1,370,000,000
   DCF価格(円)       1,370,000,000  貸借対照表計上額(円)        954,528,350
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中区金山三丁目11番9号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     591.28㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根14階建
     建蔽率      100%   延床面積       3,533.05㎡
     容積率      500%   建築時期      2008年2月18日
   信託受託者    みずほ信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         92(94)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             18(18)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         2,733.58㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   2. 本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たす
   ことができないため、本物件の敷地外に5台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数
   には含めていません。
   備考
   JR東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅 徒歩6分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-18  物件名:プロシード吹上
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        499,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       650,000,000  直接還元価格(円)        652,000,000
   DCF価格(円)       649,000,000  貸借対照表計上額(円)        466,960,649
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市昭和区車田町二丁目22番1号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     653.43㎡    用途    共同住宅
       ①近隣商業地域           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②第一種住居地域           陸屋根10階建
     建蔽率   60.91% ①80% ②60%      延床面積       1,564.33㎡
     容積率   209.10% ①400% ②200%      建築時期      2008年3月13日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         46(48)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         12(15)台
            総賃貸可能面積         1,204.65㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地敷地のうち第一種住居地域の部分は60%、商業地域は80%であり、面積割合に応じて加重平均され
   た数値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地敷地のうち第一種住居地域の部分は200%、商業地域は400%であり、面積割合に応じて加重平均さ
   れた数値が適用されます。
   備考
   名古屋市営地下鉄桜通線「吹上」駅 徒歩1分
  物件番号:    G-19  物件名:プロシード豊田

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        219,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       293,000,000  直接還元価格(円)        292,000,000
   DCF価格(円)       293,000,000  貸借対照表計上額(円)        206,664,679
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県豊田市神明町三丁目51番
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     497.39㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第一種住居地域     建物  構造
                  陸屋根8階建
     建蔽率         延床面積
           70%          834.22㎡
     容積率      200%   建築時期      2008年2月29日
   信託受託者    株式会社りそな銀行             27(27)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         8(8)台
            総賃貸可能面積         752.04㎡
   特記事項
   1. 本物件の土地敷地の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は70%です。
   備考
   名古屋鉄道三河線「豊田市」駅 徒歩10分、愛知環状鉄道「新豊田」駅 徒歩15分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-20  物件名:プロシード北堀江
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,917,300,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       2,580,000,000  直接還元価格(円)        2,620,000,000
   DCF価格(円)       2,530,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,902,157,678
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市西区北堀江一丁目23番     9号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     573.88㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根15階建
     建蔽率      100%   延床面積       5,490.32㎡
     容積率      800%   建築時期      2007年11月29日
   信託受託者    株式会社あおぞら銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        90(106)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         8(8)台
            総賃貸可能面積         4,146.18㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   大阪メトロ四つ橋線「四ツ橋」駅 徒歩5分
  物件番号:    G-21  物件名:プロシード西天満

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        880,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       1,180,000,000  直接還元価格(円)        1,200,000,000
   DCF価格(円)       1,160,000,000  貸借対照表計上額(円)        876,851,082
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市北区西天満三丁目7番3号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     471.24㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根10階建
     建蔽率      100%   延床面積       2,236.93㎡
     容積率      400%   建築時期      2007年11月30日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         53(56)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         2(3)台
            総賃貸可能面積         1,775.89㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   大阪メトロ谷町線「南森町」駅 徒歩6分、大阪メトロ堺筋線「北浜」駅 徒歩6分、JR東西線「大阪天満宮」駅 徒歩7分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
         物件名:プロシード神戸元町
  物件番号:    G-22
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        780,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2013年5月1日
   鑑定評価額(円)       995,000,000  直接還元価格(円)        1,010,000,000
   DCF価格(円)       979,000,000  貸借対照表計上額(円)        784,851,691
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  兵庫県神戸市中央区栄町通三丁目5番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     285.79㎡    用途    共同住宅・店舗・車庫
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根14階建
     建蔽率         延床面積
           100%          2,053.91㎡
     容積率      600%   建築時期      2007年12月21日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         56(61)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         6(6)台
            総賃貸可能面積         1,590.64㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   JR東海道本線「元町」駅 徒歩5分、神戸市営地下鉄海岸線「みなと元町」駅 徒歩3分
         物件名:グループホームたのしい家 大正

  物件番号:    G-23
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        158,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年2月21日
   鑑定評価額(円)       185,000,000  直接還元価格(円)        187,000,000
   DCF価格(円)       183,000,000  貸借対照表計上額(円)        159,502,250
   投資エリア    政令指定都市     用途    高齢者向け施設
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市大正区平尾三丁目14番8号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積         用途    グループホーム
          341.81㎡
                  鉄骨造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  合金メッキ鋼板ぶき2階建
     建蔽率         延床面積
           80%          482.72㎡
     容積率      300%   建築時期      2007年2月28日
   信託受託者    スターツ信託株式会社              1(1)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         0(0)台
            総賃貸可能面積
                    482.72㎡
   特記事項
   1. 本物件は専有部分の戸数は18戸ですが、各室毎に個別に貸し出すことが想定された建物ではなく、共用部も含めてテナント1社に対
   して賃貸をしているため、総賃貸可能戸数を1戸としています。
   備考
   JR環状線・大阪メトロ長堀鶴見緑地線「大正」駅より、大阪市営バス利用12分「平尾」停留所下車 徒歩5分
   (オペレーターとの契約概要)
    契約形態:土地建物賃貸借契約
    契約期間:2007年3月12日から2027年3月31日まで
    賃料改定:賃貸人及び賃借人は、3年毎に協議のうえ改定を行うことができます。
    契約更新:賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人又は賃借人よりその相手方に対し書面による更新拒絶の通知がなされないとき
    は、同一の内容をもって更新されるものとし、その期間は原賃貸借契約期間満了日の翌日から起算して満3年間とし、その
    後もされるものとし、その後も同様とします。
    中途解約:賃貸人及び賃借人は、本契約締結後は、原則として本契約を解約できないものとします。但し、賃貸人・賃借人いずれか
    一方に真にやむを得ない事由が生じた場合には、賃貸人もしくは賃借人は、6ヶ月前からの予告をしたうえで解約できるも
    のとします。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-24  物件名:プロシード金山2
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,040,400,000
   不動産鑑定評価の価格時点       2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       2,290,000,000  直接還元価格(円)        2,370,000,000
   DCF価格(円)       2,250,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,054,917,589
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中区金山二丁目1番22号
     所有形態  所有権        所有形態    所有権
     地積          用途    共同住宅・店舗・駐車場
           816.66㎡
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域        構造
   土地         建物
                  陸屋地下1階付14階建
     建蔽率      100%   延床面積      5,616.35㎡
       600%(西側道路境界から30m以内)
     容積率          建築時期     2007年8月22日
       500% (西側道路境界から30m超)
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社             68(72)戸
            賃貸戸数(総賃貸可能戸数)
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場数)        26(31)台
            総賃貸可能面積        4,218.01㎡
   特記事項
   1. 信託受託者が所有している土地の一部(地番116番1)について、下記の内容の区分地上権が設定されています。
   (1)地上権者:名古屋市
   (2)設定目的:高速度鉄道地下構築物敷設のため
   (3)期間:高速度鉄道地下構築物施設存続期間中
   (4)範囲:東京湾中等潮位の上約2m60㎝以下
   (5)地代:無償
   (6)制限事項:高速度鉄道地下構築物上に載荷し得る荷重は1㎡あたり20トン以下(土の重量を含みます。)とされています。また、
   載荷の方法は名古屋市と協議するものとされています。
   2. 西側隣接地(地番113番)との境界につき、境界確認作業が一部未了です。
   3. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
  備考
   JR東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅 徒歩5分
         物件名:プロシード新瑞橋

  物件番号:    G-25
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,129,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       2,240,000,000  直接還元価格(円)        2,250,000,000
   DCF価格(円)       2,230,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,164,271,371
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市瑞穂区瑞穂通八丁目17番2号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,174.06㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根10階建
     建蔽率      100%   延床面積       6,213.13㎡
     容積率         建築時期      2005年8月19日
           500%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         65(72)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         43(45)台
            総賃貸可能面積         5,335.93㎡
   特記事項
   1. 南側隣接地(地番29番)との境界につき、境界確認作業が一部未了です。
   2. 北東側隣接地(地番26番1及び26番2)の構造物の一部(建物(建物から突出したダクト等を含みます。)の一部及び建物からコン
   クリート塀にかかる屋根)が本物件北東側敷地へ越境していますが、隣接地所有者との間で覚書を締結しています。
   3. 建蔽率について、本物件の所在地が商業地域に属するため本来80%ですが、防火地域における耐火建築物による緩和により、適用
   建蔽率は100%です。
   備考
   名古屋市営地下鉄桜通線「新瑞橋」駅 徒歩1分
            170/247



                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-26  物件名:プロシード弁天町
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,170,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       2,300,000,000  直接還元価格(円)        2,330,000,000
   DCF価格(円)       2,260,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,250,562,164
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市港区市岡元町二丁目5番12号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     737.80㎡    用途    共同住宅・車庫
       ①商業地域           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②準工業地域           陸屋根14階建
     建蔽率   99.70% ①100% ②80%      延床面積       4,784.78㎡
     容積率   595.57% ①600% ②300%      建築時期      2008年1月11日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        122(126)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         18(21)台
            総賃貸可能面積         4,134.70㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の土地敷地のうち商業地域の部分は100%、準工業地域は80%であり、面積割合に応じて加重平均された数
   値が適用されます。
   2. 容積率について、本物件の土地敷地のうち商業地域の部分は600%、準工業地域は300%であり、面積割合に応じて加重平均された
   数値が適用されます。
   備考
   JR大阪環状線・大阪   メトロ 中央線「弁天町」駅 徒歩5分
  物件番号:    G-27  物件名:プロシード長居公園通

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,070,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       1,080,000,000  直接還元価格(円)        1,100,000,000
   DCF価格(円)       1,060,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,110,818,534
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市住吉区南住吉二丁目9番19号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     654.82㎡    用途    共同住宅
       ①第一種住居地域           鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域       建物  構造
       ②商業地域           陸屋根10階建
     建蔽率   100% ①100% ②100%      延床面積       2,422.14㎡
     容積率   348.97% ①400% ②200%      建築時期      2007年5月28日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         71(81)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         21(24)台
            総賃貸可能面積         2,170.80㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域並びに商業地域に属するため本来80%             ですが 、防火地域における耐火建築物に
   よる緩和により、適用建蔽率は100%です。
   2. 容積率について、本物件の土地敷地のうち第一種住居地域の部分は400%、商業地域は200%であり、面積割合に応じて加重平均さ
   れた数値が適用されます。
   備考
   大阪 メトロ 御堂筋線・JR阪和線「長居」駅 徒歩11分
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                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-28  物件名:プロシード西長堀
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        942,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       934,000,000  直接還元価格(円)        952,000,000
   DCF価格(円)       916,000,000  貸借対照表計上額(円)        976,877,905
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市西区新町四丁目10番24号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     267.73㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  陸屋根14階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,893.87㎡
     容積率      600%   建築時期      2008年2月15日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         46(52)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         3(5)台
            総賃貸可能面積         1,506.18㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   大阪 メトロ 千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩2分
  物件番号:    G-29  物件名:プロシード京橋

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        2,040,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       2,040,000,000  直接還元価格(円)        2,080,000,000
   DCF価格(円)       2,000,000,000  貸借対照表計上額(円)        2,110,879,232
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  大阪府大阪市都島区都島南通二丁目10番12号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,152.52㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第一種住居地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根13階建
     建蔽率      90%   延床面積       3,682.60㎡
     容積率      300%   建築時期      2008年1月16日
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        108(120)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             26(30)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         3,274.56㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が第一種住居地域に属するため本来80%ですが、大阪市建築基準法施行細則第15条に基づく緩和
   により、適用建蔽率は90%です。
   備考
   JR大阪環状線・学研都市線・東西線・京阪本線「京橋」駅 徒歩         9分、大阪 メトロ 長堀鶴見緑地  線「 京橋 」駅 徒歩  10分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-30  物件名:プロシード兵庫駅前通
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,670,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       1,750,000,000  直接還元価格(円)        1,780,000,000
   DCF価格(円)       1,720,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,730,311,853
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  兵庫県神戸市兵庫区駅前通一丁目3番22号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     845.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  近隣商業地域     建物  構造
                  陸屋根13階建
     建蔽率      100%   延床面積       3,430.47㎡
     容積率      400%   建築時期      2008年2月8日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        109(117)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         15(18)台
            総賃貸可能面積         3,086.99㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件の所在地が近隣商業地域に属するため本来80%           ですが 、防火地域における耐火建築物による緩和により、
   適用建蔽率は100%です。
   備考
   JR 山陽本 線「兵庫」駅 徒歩2分、神戸高速東西線「大開」駅 徒歩4分
  物件番号:    G-31  物件名:プロシード瑞穂

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        535,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       550,000,000  直接還元価格(円)        562,000,000
   DCF価格(円)       545,000,000  貸借対照表計上額(円)        565,494,681
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市瑞穂区瑞穂通二丁目43番
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     300.82㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  近隣商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根11階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,384.38㎡
     容積率      400%   建築時期      2007年2月28日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         36(40)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社              4(5)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,126.40㎡
   特記事項
   1. 本物件については、「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」に基づく駐車場基準を満たすこと
   ができないため、本物件の敷地外に7台分の駐車場を確保しています。なお、敷地外の駐車場については、賃貸可能駐車場台数には
   含まれていません。
   備考
   名古屋市営地下鉄桜通線「瑞穂区役所」駅 徒歩4分、「桜山」駅 徒歩5分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-32  物件名:プロシード大須
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        831,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       885,000,000  直接還元価格(円)        884,000,000
   DCF価格(円)       886,000,000  貸借対照表計上額(円)        853,200,006
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県名古屋市中区大須一丁目29番32号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     388.59㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根12階建
     建蔽率      90%   延床面積       2,117.35㎡
     容積率         建築時期      2016年3月7日
           500%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         65(66)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             7(10)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,851.30㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   名古屋市営地下鉄鶴舞線「大須観音」駅 徒歩       6分
  物件番号:    G-33  物件名:プロシード仙台小鶴新田

   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        698,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2016年11月21日
   鑑定評価額(円)       775,000,000  直接還元価格(円)        786,000,000
   DCF価格(円)       770,000,000  貸借対照表計上額(円)        740,935,053
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  宮城県仙台市宮城野区新田東三丁目13番3号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,061.45㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  準工業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根8階建
     建蔽率      60%   延床面積       2,118.61㎡
     容積率         建築時期      2006年3月20日
           200%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         56(63)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             30(32)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,913.28㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR仙石線「小鶴新田」駅 徒歩1分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    G-34  物件名:プロシード仙台上杉
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        1,560,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2017年12月15日
   鑑定評価額(円)       1,690,000,000  直接還元価格(円)        1,680,000,000
   DCF価格(円)       1,690,000,000  貸借対照表計上額(円)        1,627,844,805
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  宮城県仙台市  青葉区上杉二丁目4番30号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     734.12㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根13階建
     建蔽率      90%   延床面積      3,750.27㎡
     容積率         建築時期      2017年2月21日
           500%
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        98(108)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             16(16)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         3,409.93㎡
   特記事項
   1. 建蔽率について、本物件は本来80%ですが、角地による緩和により、適用建蔽率は90%となっています。
   2. 本物件については、「建築物における駐車施設の附置及び管理に関する条例」及び「中高層建築物等の建築に係る紛争の予防及び
   調整等に関する条例」に基づく駐車場整備基準を満たすことができないため、本物件の敷地外に8台分の駐車場を確保しています。
   なお、敷地外の駐車場については、賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)には含まれていません。
   3. 本物件の敷地の北側接面道路は、建築基準法第42条        第2項で規定される幅員が4m未満の道路(2項道路)であり、道路中心線から水
   平距離2mの線が道路境界線とみなされます。その結果、道路とみなされる部分(セットバック部分)は建物の敷地として算入する
   ことができませんが、本物件は既にセットバック済みです。
   備考
   仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅 徒歩4分
  物件番号:    G-35  物件名:プロシード金山3

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        770,000,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年10月31日   取得年月日        2019年10月1日
   鑑定評価額(円)       824,000,000  直接還元価格(円)        825,000,000
   DCF価格(円)       824,000,000  貸借対照表計上額(円)        847,680,745
   投資エリア    政令指定都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  愛知県 名古屋市中区正木二丁目4番26号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     465.41㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  近隣商業地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根13階建
     建蔽率      80%   延床面積      2,008.86㎡
     容積率      400%   建築時期      2018年8月9日
   信託受託者    スターツ信託株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         56(60)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社             12(15)台
            賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)
            総賃貸可能面積         1,799.52㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR東海道本線・中央本線・名古屋市営地下鉄名城線・名港線・名古屋鉄道名古屋本線「金山」駅 徒歩12分
   JR東海道本線「尾頭橋」駅 徒歩7分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    R-2  物件名:プロシード水戸
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        383,700,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2007年11月30日
   鑑定評価額(円)       486,000,000  直接還元価格(円)        485,000,000
   DCF価格(円)       487,000,000  貸借対照表計上額(円)        308,984,459
   投資エリア    地方主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  茨城県水戸市大町三丁目4番14号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     352.77㎡    用途    共同住宅・店舗
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  商業地域     建物  構造
                  合金メッキ鋼板ぶき8階建
     建蔽率      80%   延床面積       1,345.71㎡
     容積率      400%   建築時期      2007年1月7日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         36(36)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         7(7)台
            総賃貸可能面積         1,223.83㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR常磐線「水戸」駅 徒歩15分
  物件番号:    R-3  物件名:プロシード水戸2

   特定資産の種類    信託受益権
            取得価格(円)        416,900,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2009年12月17日
   鑑定評価額(円)       530,000,000  直接還元価格(円)        532,000,000
   DCF価格(円)       529,000,000  貸借対照表計上額(円)        349,448,704
   投資エリア    地方主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  茨城県水戸市大町三丁目2番31号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,103.94㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
   土地  用途地域  第二種住居地域     建物  構造
                  合金メッキ鋼板ぶき9階建
     建蔽率      60%   延床面積       1,421.46㎡
     容積率      300%   建築時期      2008年3月11日
   信託受託者    株式会社りそな銀行     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)         33(36)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)         24(25)台
            総賃貸可能面積         1,381.34㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   JR常磐線「水戸」駅 徒歩15分
            176/247







                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  物件番号:    R-4  物件名:プロシード筑波学園都市
   特定資産の種類    信託受益権     取得価格(円)        775,600,000
   不動産鑑定評価の価格時点      2019年 10月31日 取得年月日        2014年11月4日
   鑑定評価額(円)       825,000,000  直接還元価格(円)        831,000,000
   DCF価格(円)       822,000,000  貸借対照表計上額(円)        777,629,917
   投資エリア    地方主要都市     用途    賃貸住宅
   物件概要
   所在地  住居表示  茨城県つくば市二の宮三丁目9番4号
     所有形態  所有権       所有形態    所有権
     地積     1,372.00㎡    用途    共同住宅
                  鉄筋コンクリート造
     用途地域  第二種住居地域       構造
   土地         建物
                  陸屋根9階建
     建蔽率      60%   延床面積      2,817.09㎡
     容積率         建築時期      2008年3月3日
           200%
   信託受託者    三井住友信託銀行株式会社     賃貸戸数(総賃貸可能戸数)        29(34)戸
   PM会社/ML会社    スターツアメニティー株式会社     賃貸駐車場台数(総賃貸可能駐車場台数)        30(35)台
            総賃貸可能面積        2,659.71㎡
   特記事項
   該当事項はありません。
   備考
   つくばエクスプレス「つくば」駅より、JRバス関東・関東鉄道バス利用8分「二の宮三丁目」停留所下車 徒歩4分
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    ト.取得済資産にかかる信託不動産の個別の収益状況
     本投資法人の取得済資産にかかる信託不動産の個別の収益状況は、以下のとおりです。
    ・2019 年5月1日(第 28期中に取得した(G-35)プロシード金山3については取得日の2019年10月1日)以降、            2019 年10月31日(第
    28期中に譲渡した(C-13)プロシード東川口については譲渡日前日の2019年9月26日)までの期間にかかる数値を記載していま
    す。なお、物件に直接帰属しない収支については含めていません。
    ・金額は、千円未満を切捨てています。従って、記載されている金額を足し合わせても合計値は必ずしも一致しません。
    ・「賃貸料収入」には、賃料収入(住宅、商業テナント、駐車場)及び共益費が含まれています。
    ・「その他収入」には、礼金、更新料、水道料金(賃貸専有部分)、借主修繕負担金、倉庫・看板使用料及び自動販売機・アンテ
    ナ設置料等が含まれています。
    ・「賃借料」には、定期借地物件の地代、敷地外駐車場の賃料等が含まれています。
    ・「物件管理委託費」には、プロパティマネジメント会社との管理委託契約に基づきプロパティマネジメント会社から請求された
    管理委託費(賃貸管理及び建物管理費等が含まれています。)を記載しています。
    ・「公租公課」には、固定資産税、都市計画税及び償却資産税等が含まれています。賦課決定がなされた税額のうち各運用期間に
    支払を行った額を費用計上しています。但し、各期毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応
    させた額を費用計上しています。なお取得時における前所有者との間で精算された固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当
    額は付随費用の一部として不動産等の取得原価に算入されており、賃貸事業費用としては計上されていません。
    ・「修繕費」については、定期的に発生する性質のものではないので、本投資法人が、今後各物件を長期継続保有する場合には、
    大きく変動する可能性があります。
    ・「保険料」は、支払保険料を運用期間で按分した金額を計上しています。
    ・「仲介手数料及び広告費」は、仲介手数料とは入居者決定時にリーシング会社に支払う手数料のことをいい、広告料はリーシン
    グの際にかかる仲介手数料以外の募集経費のことをいいます。
    ・「その他賃貸事業費用」には、区分所有物件における組合管理費、ケーブルテレビ使用料、通信費、契約更新時の更新手数料等
    が含まれています。
                    (単位:千円)

     物件番号    C-1   C-2   C-3   C-4   C-5
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          市川   東陽町   葛西  三軒茶屋   瑞江
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      43,767   23,020   25,035   19,144   25,138
    賃貸料収入      41,910   22,949   24,869   18,984   23,888
    その他収入      1,856   70   165   160  1,249
    (B)賃貸事業費用
          8,129   1,918   5,130   3,851   7,834
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      1,600   85  1,315   758   911
    公租公課      2,702   1,324   1,402   940  2,005
    水道光熱費      469   -  323   439   542
    修繕費
           775   -  301   160  2,066
    定期保守代金      978   119  1,320   828   843
    保険料       91   46   50   38   68
    仲介手数料及び広告費      319   -   56   -  708
    信託報酬      336   336   336   335   336
    その他賃貸事業費用      857   6   23   349   352
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      35,637   21,101   19,905   15,292   17,303
    (D)減価償却費       7,871   4,720   5,500   3,620   4,577
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      27,766   16,381   14,404   11,672   12,725
    (F)資本的支出       1,607   200   803   -  3,307
    (G)NCF=(C)-(F)      34,029   20,900   19,102   15,292   13,996
            178/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
          C-6   C-7   C-9   C-10   C-11
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         船橋宮本   南葛西   行徳  幕張本郷   南行徳
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      22,703   12,085   12,576   11,549   12,395
    賃貸料収入      21,089   11,601   11,997   10,498   11,845
    その他収入
          1,614   483   578  1,051   550
    (B)賃貸事業費用       4,789   4,872   2,758   3,479   2,211
    賃借料
           -   -   -   -   -
    物件管理委託費
           796   429   461   387   449
    公租公課      1,194   1,128   799   674   768
    水道光熱費      690   309   112   413   173
    修繕費      378  1,468   623   775   24
    定期保守代金      708   633   250   325   316
    保険料       47   83   29   27   27
    仲介手数料及び広告費
           82   246   -  297   -
    信託報酬
           336   336   336   335   336
    その他賃貸事業費用      555   239   144   241   114
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      17,914   7,212   9,818   8,069   10,184
    (D)減価償却費       4,341   2,755   2,159   1,663   1,787
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      13,572   4,457   7,659   6,406   8,396
    (F)資本的支出
           -  3,298   617   115   100
    (G)NCF=(C)-(F)      17,914   3,914   9,200   7,954   10,083
                    (単位:千円)

     物件番号    C-12   C-13   C-14   C-15   C-16
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         幕張本郷2   東川口   船堀   竹ノ塚  せんげん台2
           2019年 5月 1日
         2019年 5月 1日    2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)    2019年 9月26日
         2019年10月31日     2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          10,205   7,381   9,525   8,391   4,500
    賃貸料収入      9,667   7,033   8,306   8,145   3,965
    その他収入      538   347  1,219   245   534
    (B)賃貸事業費用
          4,637   3,541   2,619   2,271   1,913
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      367   260   304   312   155
    公租公課
           692  1,375   404   570   260
    水道光熱費
           141   261   495   118   57
    修繕費      2,465   579   413   478   626
    定期保守代金      335   307   318   166   148
    保険料       47   96   17   32   23
    仲介手数料及び広告費       69   -  159   168   132
    信託報酬      336   542   336   336   336
    その他賃貸事業費用
           181   119   170   90   173
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)       5,568   3,839   6,906   6,119   2,587
    (D)減価償却費       1,657   1,024   1,096   1,353   1,100
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       3,910   2,815   5,809   4,765   1,486
    (F)資本的支出       7,575   -  2,484   1,332   2,393
          △2,006
    (G)NCF=(C)-(F)         3,839   4,422   4,786   193
            179/247






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                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-17   C-18   C-19   C-20   C-21
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          松濤   参宮橋   浦安   新小岩
                   八千代緑ヶ丘Ⅰ
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          27,854   14,825   18,029   20,666   15,412
    賃貸料収入      25,943   12,940   17,388   19,406   14,772
    その他収入      1,910   1,885   641  1,260   640
    (B)賃貸事業費用
          6,225   4,066   4,196   4,692   4,443
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      1,000   516   654   735   564
    公租公課      1,101   692  1,180   1,208   1,409
    水道光熱費
           386   190   360   316   189
    修繕費
          1,059   525   582   584  1,075
    定期保守代金      982   863   636  1,085   362
    保険料       27   15   44   43   39
    仲介手数料及び広告費      824   622   264   129   87
    信託報酬      336   336   336   336   336
    その他賃貸事業費用      506   304   137   253   378
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      21,629   10,758   13,833   15,974   10,969
    (D)減価償却費       3,650   1,303   3,526   3,195   2,926
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      17,979   9,455   10,306   12,778   8,042
    (F)資本的支出       2,060   642   100  2,118   1,462
    (G)NCF=(C)-(F)      19,569   10,115   13,732   13,855   9,507
                    (単位:千円)

     物件番号
         C-22   C-23   C-24   C-25   C-26
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         八千代緑ヶ丘Ⅱ   都立大学   都立大学2   本所吾妻橋   目黒青葉台
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          13,356   21,699   21,519   11,322   12,264
    賃貸料収入      12,321   20,848   21,456   11,322   12,192
    その他収入      1,035   851   63   -   72
    (B)賃貸事業費用
          3,921   5,491   1,452   957  1,166
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      472   778   -   -   -
    公租公課      1,293   901  1,067   599   485
    水道光熱費
           111   273   -   -   -
    修繕費
           745  1,033   16   -   87
    定期保守代金      335  1,378   -   -  201
    保険料       35   25   30   20   52
    仲介手数料及び広告費      171   382   -   -   -
    信託報酬      336   336   336   336   336
    その他賃貸事業費用      420   381   2   2   2
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)       9,434   16,208   20,067   10,364   11,098
    (D)減価償却費       2,371   2,701   3,747   2,555   2,039
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       7,062   13,506   16,320   7,808   9,058
    (F)資本的支出       329  24,553   100   -   -
            △8,345
    (G)NCF=(C)-(F)       9,105     19,967   10,364   11,098
            180/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-27   C-28   C-29   C-30   C-31
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         杉並宮前   両国   三田  中野新橋   亀戸
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      13,788   14,822   40,937   19,994   10,962
    賃貸料収入
          13,788   14,730   40,937   19,956   10,962
    その他収入
           -   92   0   38   -
    (B)賃貸事業費用       1,101   1,189   4,649   1,442   1,118
    賃借料
           -   -   -   -   -
    物件管理委託費       -   -   -   -   -
    公租公課      734   826  1,939   835   699
    水道光熱費       -   -   -   -   -
    修繕費       -   -   -   98   51
    定期保守代金       -   -   -   97   -
    保険料
           29   24   31   71   26
    仲介手数料及び広告費
           -   -   -   -   -
    信託報酬      336   336   336   334   334
    その他賃貸事業費用       2   2  2,342   6   6
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      12,686   13,633   36,287   18,552   9,843
    (D)減価償却費       2,694   2,906   6,163   3,138   2,037
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       9,991   10,726   30,124   15,413   7,806
    (F)資本的支出       100   100   -  100   -
    (G)NCF=(C)-(F)      12,585   13,533   36,287   18,451   9,843
                    (単位:千円)

     物件番号    C-32   C-33   C-34   C-35   C-36
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         高田馬場   新高円寺   高円寺南   蓮根   大井町
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          7,620   23,278   8,298   9,342   25,176
    賃貸料収入      7,620   23,112   8,298   9,342   25,170
    その他収入       -  166   -   -   6
    (B)賃貸事業費用
           602  1,341   679   940  2,150
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費       -   -   -   -   -
    公租公課      242   792   287   483  1,366
    水道光熱費
           -   -   -   -   -
    修繕費       -   25   25   97   330
    定期保守代金       -   90   -   -   -
    保険料       19   92   27   19   112
    仲介手数料及び広告費       -   -   -   -   -
    信託報酬      334   334   334   334   334
    その他賃貸事業費用
           6   6   6   6   6
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)       7,017   21,937   7,618   8,401   23,025
    (D)減価償却費       1,236   3,672   903  2,168   5,354
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       5,781   18,264   6,714   6,233   17,671
    (F)資本的支出       -  122   -   -  739
    (G)NCF=(C)-(F)       7,017   21,815   7,618   8,401   22,286
            181/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-37   C-38   C-39   C-40   C-41
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          十条   白楽   新丸子   本八幡   西新井
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      16,427   9,062   17,534   11,540   302,635
    賃貸料収入
          16,362   8,646   17,436   11,171   290,717
    その他収入
           65   416   98   369  11,917
    (B)賃貸事業費用       1,480   969  1,174   5,387   97,803
    賃借料
           -   -   -   -  35,754
    物件管理委託費       -   -   -  414  10,965
    公租公課      876   529   765   610  15,714
    水道光熱費       -   -   -  146  8,616
    修繕費      132   63   -  2,902   7,046
    定期保守代金       -   -   -  621  16,996
    保険料
           35   37   70   35   653
    仲介手数料及び広告費
           -   -   -  128  1,683
    信託報酬      334   334   334   335   336
    その他賃貸事業費用      102   5   5  194   36
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      14,946   8,093   16,359   6,153  204,831
    (D)減価償却費       2,671   1,404   2,099   4,052   93,849
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      12,274   6,689   14,260   2,101  110,982
    (F)資本的支出       175   122   -  19,173   2,493
                  △13,019
    (G)NCF=(C)-(F)      14,770   7,971   16,359     202,337
                    (単位:千円)

     物件番号    C-42   C-43   C-44   C-45   C-46
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          調布  TX六町   中河原   大泉学園   千歳烏山
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      16,373   6,581   41,814   9,587   10,546
    賃貸料収入
          15,751   6,119   38,845   9,135   9,935
    その他収入      621   461  2,968   451   610
    (B)賃貸事業費用       3,383   2,541   10,291   2,897   2,148
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      578   175  1,122   260   286
    公租公課      889   383  2,250   395   324
    水道光熱費      171   146   473   170   174
    修繕費      113   743  2,788   865   204
    定期保守代金
           697   327  1,444   468   539
    保険料
           32   15   168   41   36
    仲介手数料及び広告費      391   286   870   182   56
    信託報酬      336   336   336   336   336
    その他賃貸事業費用      171   127   837   177   189
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      12,989   4,039   31,522   6,689   8,397
    (D)減価償却費       3,622   945  6,357   1,078   1,100
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       9,367   3,093   25,164   5,611   7,297
    (F)資本的支出       200   595  3,199   317   -
    (G)NCF=(C)-(F)      12,788   3,443   28,322   6,372   8,397
            182/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-47   C-48   C-49   C-50   C-51
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          三鷹  柏エスト   柏ノール   行徳駅前   船橋本町
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      16,190   21,323   20,421   11,482   19,138
    賃貸料収入
          16,128   20,447   19,934   10,890   18,684
    その他収入
           62   876   486   591   453
    (B)賃貸事業費用       1,902   5,071   4,710   3,035   3,457
    賃借料
           -   -   -   -   -
    物件管理委託費      483   570   540   411   523
    公租公課      861  1,210   1,370   598  1,000
    水道光熱費       -  398   453   167   162
    修繕費      184   480   367   405   166
    定期保守代金       -  1,127   1,176   489   871
    保険料
           31   41   42   32   31
    仲介手数料及び広告費
           -  617   222   446   259
    信託報酬      336   336   336   336   336
    その他賃貸事業費用       5  290   201   147   107
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      14,287   16,252   15,710   8,447   15,680
    (D)減価償却費       2,546   4,699   5,037   3,434   3,613
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      11,741   11,552   10,672   5,012   12,066
    (F)資本的支出       -  100   108   200   200
    (G)NCF=(C)-(F)      14,287   16,151   15,602   8,246   15,479
                    (単位:千円)

     物件番号    C-52   C-53   C-54   C-55   C-56
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         西川口   弘明寺   鶴ヶ峰   相模大塚   篠崎2
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      31,094   19,177   12,517   9,065   34,461
    賃貸料収入
          27,415   17,084   11,789   8,717   31,842
    その他収入
          3,679   2,092   727   348  2,618
    (B)賃貸事業費用       8,818   7,265   3,864   2,280   7,823
    賃借料
           -   -   -   -   -
    物件管理委託費      744   482   320   248   897
    公租公課      1,591   1,014   742   537  2,010
    水道光熱費      1,973   1,832   283   197  1,622
    修繕費      1,269   1,489   554   141   492
    定期保守代金      1,655   1,338   718   559   -
    保険料
           62   116   35   76   32
    仲介手数料及び広告費      709   399   676   48   243
    信託報酬      336   336   336   336   350
    その他賃貸事業費用      474   257   196   134  2,175
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      22,276   11,911   8,653   6,784   26,637
    (D)減価償却費       5,330   4,731   2,401   1,579   8,965
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      16,946   7,180   6,252   5,205   17,671
    (F)資本的支出       100   860   200   -  111
    (G)NCF=(C)-(F)      22,176   11,050   8,452   6,784   26,526
            183/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-57   C-58   C-59   C-60   C-61
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         柏トロワ   篠崎タワー   東武練馬   雪谷   市川南
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      20,857   89,335   16,956   13,387   31,854
    賃貸料収入
          19,808   84,721   16,376   11,995   29,334
    その他収入
          1,049   4,614   580  1,391   2,520
    (B)賃貸事業費用       4,704   29,149   3,780   4,356   7,565
    賃借料
           -  5,913   -   -   -
    物件管理委託費      739  2,366   450   342   806
    公租公課      1,120   5,637   826   674  1,506
    水道光熱費      213   841   211  1,060   1,528
    修繕費      278  1,380   429   907  1,527
    定期保守代金      1,165   -  1,070   425   969
    保険料
           38   176   27   60   61
    仲介手数料及び広告費
           417   535   385   462   477
    信託報酬      350   315   275   315   315
    その他賃貸事業費用      382  11,984   103   110   373
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      16,153   60,185   13,176   9,030   24,288
    (D)減価償却費       5,609   24,866   2,819   1,956   3,214
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      10,543   35,319   10,357   7,073   21,074
    (F)資本的支出       -   -  200   801   -
    (G)NCF=(C)-(F)      16,153   60,185   12,975   8,228   24,288
                    (単位:千円)

     物件番号    C-62   C-63   C-64   C-65   C-66
                 プロシード
         プロシード   プロシード   プロシード     プロシード
      物件名           TX流山セント
         市川妙典   藤沢鵠沼  日本橋堀留町      行徳2
                 ラルパーク
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      18,467   33,614   42,624   41,385   28,836
    賃貸料収入      17,320   30,632   40,549   39,864   26,600
    その他収入      1,146   2,981   2,074   1,521   2,235
    (B)賃貸事業費用       2,962   9,272   7,317   9,989   5,597
    賃借料       -   -   -  2,429   -
    物件管理委託費      503  1,168   1,134   1,140   748
    公租公課      837  2,297   1,949   1,610   1,824
    水道光熱費      118  2,250   611   273   523
    修繕費
           222   569  1,094   642   789
    定期保守代金
           541  2,100   886   340   889
    保険料       33   176   60   83   49
    仲介手数料及び広告費      125   -  694   944   266
    信託報酬      315   315   350   275   315
    その他賃貸事業費用      265   395   535  2,250   192
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      15,504   24,341   35,307   31,395   23,238
    (D)減価償却費       3,328   6,955   4,524   18,531   5,206
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      12,176   17,386   30,782   12,864   18,032
    (F)資本的支出       200   156   638   -  210
    (G)NCF=(C)-(F)      15,303   24,184   34,668   31,395   23,028
            184/247





                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号
         C-67   C-68   C-69   C-70   C-71
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         西葛西     日本橋本町   西新宿   鵜の木
            葛西2
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          38,383   31,116   63,155   62,489   26,874
    賃貸料収入      36,484   30,118   59,853   59,454   25,800
    その他収入      1,898   998  3,301   3,034   1,074
    (B)賃貸事業費用
          9,220   6,095   9,863   10,111   4,464
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      1,039   851  1,691   1,726   734
    公租公課      2,976   2,154   2,872   3,189   985
    水道光熱費
           517   324   640   508   157
    修繕費
          1,715   428  1,156   590   500
    定期保守代金      1,343   1,191   1,521   1,627   722
    保険料      164   77   90   96   92
    仲介手数料及び広告費      292   260   588  1,102   409
    信託報酬      275   275   375   375   275
    その他賃貸事業費用      897   532   927   895   587
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      29,162   25,021   53,291   52,378   22,409
    (D)減価償却費       3,914   5,559   5,869   6,198   6,041
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      25,248   19,461   47,422   46,179   16,368
    (F)資本的支出       3,697   3,127   531   769   -
    (G)NCF=(C)-(F)      25,465   21,893   52,759   51,608   22,409
                    (単位:千円)

     物件番号
         C-72  C-73  C-74  C-75  C-76
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード  ライフサポートレ
      物件名
         南行徳2  CO-Z東館   CO-Z西館   新横浜  ジデンス船堀駅前
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          37,397   76,677   41,973   121,902   11,774
    賃貸料収入      34,385   72,541   40,446   117,694   11,774
    その他収入      3,011   4,136   1,526   4,208   -
    (B)賃貸事業費用
          7,824   16,157   8,776   25,205   2,038
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      995  2,013   1,125   3,233   117
    公租公課      2,038   4,410   2,397   6,117   1,577
    水道光熱費
           377  2,835   677   812   -
    修繕費      1,169   1,520   1,664   2,828   -
    定期保守代金      1,316   3,328   1,151   5,609   -
    保険料      105   232   124   222   66
    仲介手数料及び広告費      972   703   848  4,538   -
    信託報酬      275   275   275   325   275
    その他賃貸事業費用
           573   838   511  1,518   2
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      29,572   60,519   33,196   96,697   9,736
    (D)減価償却費      10,225   13,953   7,053   20,125   3,008
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      19,347   46,566   26,143   76,571   6,728
    (F)資本的支出       -  1,184   677  2,334   -
    (G)NCF=(C)-(F)      29,572   59,335   32,519   94,362   9,736
            185/247






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                    (単位:千円)
     物件番号
         C-77  C-78  C-79  C-80  C-81
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         錦糸町     K3アネックス
            K2     K5  市川妙典Ⅱ
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          53,019   43,398   12,821   9,520   30,972
    賃貸料収入      50,340   42,430   12,120   9,335   26,796
    その他収入      2,679   968   700   184  4,176
    (B)賃貸事業費用
          11,071   8,593   3,015   2,929   5,153
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費      1,408   1,157   338   252   751
    公租公課      2,868   3,296   1,162   726  1,076
    水道光熱費
           828   504   195   224   130
    修繕費
          2,198   575   172   416   30
    定期保守代金      1,629   1,957   512   826   634
    保険料       98   148   47   25   40
    仲介手数料及び広告費      1,036   264   -   78   -
    信託報酬      315   275   275   275   375
    その他賃貸事業費用      689   414   311   104  2,114
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      41,948   34,805   9,806   6,590   25,818
    (D)減価償却費       6,427   4,611   1,256   822  1,937
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      35,520   30,194   8,550   5,767   23,881
    (F)資本的支出       1,192   3,817   -  2,486   450
    (G)NCF=(C)-(F)      40,755   30,988   9,806   4,104   25,367
                    (単位:千円)

     物件番号
          G-8   G-11  G-13   G-14   G-15
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         太閤通   穂波町   新栄   千代田   福岡高宮
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      17,010   5,805   32,581   13,915   17,486
    賃貸料収入
          16,251   5,678   30,011   13,839   17,036
    その他収入      758   127  2,569   75   450
    (B)賃貸事業費用       4,583   2,051   8,560   3,684   4,532
    賃借料
           66   -  108   360   -
    物件管理委託費      605   215  1,173   505   640
    公租公課      1,098   572  2,132   989  1,220
    水道光熱費      296   93   628   255   210
    修繕費      443   260  1,119   30   901
    定期保守代金      1,119   240  1,555   860   936
    保険料
           71   30   76   34   39
    仲介手数料及び広告費      532   280  1,308   282   246
    信託報酬      336   336   336   336   336
    その他賃貸事業費用       14   22   122   29   2
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      12,426   3,753   24,020   10,230   12,954
    (D)減価償却費       5,003   2,529   9,013   3,685   4,881
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       7,423   1,224   15,007   6,544   8,072
    (F)資本的支出       5,485   -   -   -  920
    (G)NCF=(C)-(F)       6,941   3,753   24,020   10,230   12,033
            186/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号    G-17   G-18   G-19   G-20   G-21
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          金山   吹上   豊田   北堀江   西天満
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          44,542   20,657   11,792   70,042   31,395
    賃貸料収入      43,498   20,220   10,928   66,259   29,854
    その他収入      1,044   437   863  3,783   1,540
    (B)賃貸事業費用      11,138   4,363   2,654   18,505   6,894
    賃借料      570   -   -   -   -
    物件管理委託費      1,226   554   306  1,879   847
    公租公課
          2,781   1,430   760  4,226   1,814
    水道光熱費
           941   415   208  2,196   632
    修繕費      1,039   477   206  2,606   899
    定期保守代金      2,056   832   599  2,981   1,020
    保険料       90   47   28   220   98
    仲介手数料及び広告費      1,986   230   133  3,875   1,235
    信託報酬      315   315   315   315   275
    その他賃貸事業費用
           131   60   97   205   71
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      33,403   16,293   9,137   51,536   24,501
    (D)減価償却費
          10,352   5,828   2,636   12,536   5,585
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      23,051   10,465   6,501   39,000   18,915
    (F)資本的支出       254   -   -  405   124
    (G)NCF=(C)-(F)      33,148   16,293   9,137   51,131   24,377
                    (単位:千円)

     物件番号    G-22   G-23   G-24   G-25   G-26
              プロシード
         プロシード  グループホーム      プロシード   プロシード
      物件名
         神戸元町  たのしい家大正   金山2   新瑞橋   弁天町
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      29,585   6,000   66,820   68,082   65,785
    賃貸料収入      28,173   6,000   65,029   67,407   63,205
    その他収入      1,412   -  1,791   675  2,579
    (B)賃貸事業費用       7,148   843  15,864   15,355   11,348
    賃借料       -   -   -   -   -
    物件管理委託費
           809   120  1,858   1,814   1,780
    公租公課
          1,802   386  4,504   4,485   4,193
    水道光熱費      523   -  940  1,577   600
    修繕費      1,206   -  2,744   1,418   1,489
    定期保守代金      1,479   -  3,721   4,305   1,572
    保険料       51   60   163   169   117
    仲介手数料及び広告費      999   -  1,315   1,001   1,265
    信託報酬
           275   275   350   350   325
    その他賃貸事業費用
           2   2  266   232   5
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      22,437   5,156   50,955   52,727   54,436
    (D)減価償却費
          5,310   1,602   17,502   15,796   6,548
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      17,126   3,553   33,452   36,930   47,888
    (F)資本的支出
           102   346   -  376   537
    (G)NCF=(C)-(F)      22,334   4,809   50,955   52,351   53,899
            187/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                    (単位:千円)
     物件番号    G-27   G-28  G-29  G-30  G-31
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
         長居公園通   西長堀   京橋  兵庫駅前通   瑞穂
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至) 2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          31,358   24,303   51,927   53,782   16,501
    賃貸料収入      29,529   23,856   48,320   50,961   16,220
    その他収入      1,829   446  3,606   2,821   281
    (B)賃貸事業費用
          7,632   5,376   13,857   12,465   5,201
    賃借料       -   -   -   -  420
    物件管理委託費      827   662  1,382   1,417   448
    公租公課      2,154   1,685   3,182   3,118   1,270
    水道光熱費
          1,032   335   569   962   425
    修繕費
           654   382  1,454   1,890   886
    定期保守代金      1,450   780  1,872   2,306   843
    保険料      124   43   156   105   40
    仲介手数料及び広告費      1,058   1,156   4,910   2,345   590
    信託報酬      325   325   325   315   275
    その他賃貸事業費用       5   5   5   3   2
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      23,726   18,927   38,069   41,317   11,299
    (D)減価償却費       4,094   2,377   4,898   6,096   3,911
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      19,631   16,549   33,170   35,221   7,388
    (F)資本的支出       316   -  248   305   -
    (G)NCF=(C)-(F)      23,409   18,927   37,820   41,012   11,299
                                                   (単位:千円)

     物件番号
         G-32  G-33   G-34  G-35
         プロシード   プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          大須  仙台小鶴新田   仙台上杉   金山3
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 10月1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入
          29,299   24,605   54,642   5,149
    賃貸料収入      27,998   24,024   53,335   4,623
    その他収入      1,301   580  1,306   525
    (B)賃貸事業費用
          7,616   5,419   9,996   485
    賃借料       -   -  765   -
    物件管理委託費      761   687  1,527   126
    公租公課      2,424   1,372   3,667   -
    水道光熱費
           301   671   435   23
    修繕費
           812  1,147   508   -
    定期保守代金      1,209   909  1,639   197
    保険料       63   63   105   6
    仲介手数料及び広告費      1,729   263  1,070   86
    信託報酬      275   275   275   46
    その他賃貸事業費用       38   31   2   -
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      21,682   19,185   44,645   4,663
    (D)減価償却費       9,655   5,769   16,827   1,611
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)      12,026   13,416   27,818   3,051
    (F)資本的支出       -  967   -   -
    (G)NCF=(C)-(F)      21,682   18,218   44,645   4,663
            188/247






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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
                                           (単位:千円)
     物件番号    R-2   R-3   R-4
         プロシード   プロシード   プロシード
      物件名
          水戸   水戸2  筑波学園都市
         2019年 5月 1日 2019年 5月 1日 2019年 5月 1日
     運用期間   (自)
        (至)
         2019年10月31日   2019年10月31日   2019年10月31日
    (A)賃貸事業収入      17,498   18,109   26,012
    賃貸料収入
          16,418   16,959   25,118
    その他収入      1,079   1,150   894
    (B)賃貸事業費用       3,444   3,300   6,542
    賃借料
           -   -   -
    物件管理委託費      621   669   709
    公租公課      874   994  2,051
    水道光熱費      168   182   540
    修繕費       76   63   728
    定期保守代金      970   691  1,503
    保険料
           42   42   80
    仲介手数料及び広告費      159   64   331
    信託報酬      336   350   350
    その他賃貸事業費用      194   242   247
    (C)賃貸事業収支=(A)-(B)      14,054   14,808   19,470
    (D)減価償却費       4,831   5,339   8,214
    (E)賃貸事業損益=(C)-(D)       9,223   9,469   11,255
    (F)資本的支出       -  110   470
    (G)NCF=(C)-(F)      14,054   14,698   18,999
            189/247













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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  (3)【運用実績】
   ①【純資産等の推移】
   直近6計算期間  における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額は以下のとおりです。な
   お、総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末にお
   ける推移は記載していません。
         総資産額     純資産総額
                  1口当たりの純資産額
    年月日
        (千円)  (注2)   (千円)  (注2)
                   (円)
    第23期末     87,373,100     43,359,562      168,860
   (2017年  4月30日)
         (86,244,051)     (42,230,514)      (164,463)
    第24期末     87,480,876     43,516,868      169,473
   (2017年10月31日)      (86,293,539)     (42,329,531)      (164,849)
    第25期末     90,384,197     43,522,367      169,494
   (2018年  4月30日)    (89,191,468  )   (42,329,638  )   (164,849  )
          90,751,682
    第26期末          43,461,923      169,259
         (89,619,296)
   (2018年10月31日)           (42,329,536)      (164,849)
              42,960,642      169,285
    第27期末     90, 190,261
   (2019年  4月30日)    (89,013,243)
              (41,783,624)      (164,647)
                    169,188
    第28期末     89,804,563     42,936,251
                    (164,646)
   (2019年10月31日)      (88,651,908)     (41,783,596)
   (注1)括弧内の数値は分配落ち後の金額です。
   (注2)「総資産額」及び「純資産総額」は、千円未満を切捨てて記載しています。
     本投資証券は、東京証券取引所に上場されており、同取引所における            直近6計算期間  の市場相場(取引値)

    並びに第28期における月別の市場相場(取引値)は以下のとおりです。
      期  第23期  第24期  第25期  第26期  第27期  第28期
     決算年月  2017年4月  2017年10月   2018年4月  2018年10月   2019年4月  2019年10月
   計算期間別
      最高
   最高・最低
               172,700  185,500
        159,400  163,200  170,000       215,500
      (円)
   投資口価格
      最低
        142,300  142,300  156,500  161,300  161,000  171,600
      (円)
      月別  2019年5月  2019年6月  2019年7月  2019年8月  2019年9月  2019年10月

      最高
                  205,900  215,500
    月別    180,700  178,500  183,000  195,700
      (円)
   最高・最低
      最低
   投資口価格
                  191,400  204,000
        172,700  171,600  177,600  177,500
      (円)
   及び売買高
      売買高
                  15,423  28,581
        10,388  13,956  12,595  15,215
      (口)
            190/247








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   ②【分配の推移】
    直近6計算期間  における本投資法人の分配金総額、投資口1口当たりの分配金の額は以下のとおりです。
             分配金総額
                  1口当たり分配金
    期    計算期間
             (千円)  (注)
                  (円)
     自 2016年11月   1日
   第23期           1,129,048      4,397
     至 2017年  4月30日
     自 2017年  5月 1日
   第24期           1,187,336      4,624
     至 2017年10月31日
     自 2017年11月   1日
   第25期           1,192,729      4,645
     至 2018年  4月30日
     自 2018年  5月 1日
   第26期           1,132,386      4,410
     至 2018年10月31日
     自 2018年11月   1日
   第27期           1,177,017      4,638
     至 2019年  4月30日
     自 2019年  5月 1日
   第28期           1,152,655      4,542
     至 2019年10月31日
   (注)「分配金総額」は、千円未満を切捨てて記載しています。
   ③【自己資本利益率(収益率)の推移】

    直近6計算期間  における本投資法人の自己資本利益率は以下のとおりです。
             自己資本利益率
                  年換算値
    期    計算期間
             (%) (注)
                  (%)
     自 2016年11月   1日
   第23期            3.0     6.1
     至 2017年  4月30日
     自 2017年  5月 1日
   第24期            3.0     5.9
     至 2017年10月31日
     自 2017年11月   1日
   第25期            2.7     5.5
     至 2018年  4月30日
     自 2018年  5月 1日
   第26期            2.6     5.2
     至 2018年10月31日
     自 2018年11月   1日
   第27期            2.7     5.5
     至 2019年  4月30日
     自 2019年  5月 1日
   第28期            2.7     5.3
     至 2019年10月31日
   (注)「自己資本利益率」は、当期純利益÷平均純資産額により算出しています。平均純資産額とは、(期首純資産額+期末純資産
    額)÷2の値を意味します。上記数値は、小数第2位を四捨五入しています。
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  第二部【投資法人の詳細情報】
  第1【投資法人の追加情報】
  1【投資法人の沿革】
   年月日          事項

      設立企画人(スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツアセットマネジメ
   2005年 4月28日
      ント株式会社))による投信法第69条第1項に基づく本投資法人に係る届出
   2005年 5月 2日

      投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
   2005年 5月 6日

      投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
      内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施(登録番号 関東財務

   2005年 6月15日
      局長第37号)
   2005年11月30日    ジャスダック証券取引所(現JASDAQ市場)に上場(銘柄コード:8979)

   2010年 7月27日

      東京証券取引所に上場(銘柄コード:8979)
   2010年10月  1日

      JASDAQ市場における上場の廃止
  2【役員の状況】

   本書の日付現在の役員の状況は、以下のとおりです。
                     所有
     氏名                投資
  役職名
             主要略歴
    (生年月日)                 口数
                     (口)
       1988年 4月 スターツ株式会社(現スターツコーポレーション株式会社)入
  執行 平出 和也  (注1)
          社
  役員
   (1963年11月25日生)
       1999年11月  スターツ証券株式会社取締役就任
       2001年11月  スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツア
          セットマネジメント株式会社)取締役就任
       2004年 6月 同社代表取締役就任(現任)
       2005年 5月 本投資法人執行役員就任(現任)
       2013年 7月 株式会社スターツ総合研究所取締役就任(現任)
       2014年 8月 学校法人暁星国際学園理事就任     (現任 )
                      0
       2015年 6月 人形町パブリックサービス株式会社代表取締役就任(現任)
       2015年10月  篠崎駅西口公益複合施設株式会社代表取締役就任(現任)
       2016年 3月 安城民間収益サービス株式会社取締役就任(現任)
       2017年 2月 習志野大久保未来プロジェクト株式会社代表取締役就任(現
          任)
       2017年 5月 弘前芸術創造株式会社代表取締役就任(現任        )
       2017年 6月 東岡崎駅北東街区複合施設株式会社取締役       就任(現任  )
       2019年 2月 スターツニューコースト株式会社取締役就任(現任)
          弘前賑わい創造株式会社代表取締役就任(現任)
       1983年 4月 弁護士登録
  監督 野村 茂樹
          奧野法律事務所(現奧野総合法律事務所・外国法共同事業)入
  役員 (1953年  6月10日生)
          所(現任)
       1991年 3月 社会福祉法人全国盲ろう者協会理事就任(現任)
                      0
       2005年 5月 本投資法人監督役員就任(現任)
       2017 年 6月 社会福祉法人日本盲人福祉委員会評議員就任(現任)
          公益財団法人藤原ナチュラルヒストリー振興財団理事長就任
          (現任)
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                     所有
     氏名                投資
  役職名
             主要略歴
    (生年月日)                 口数
                     (口)
       1971年11月  アーサーアンダーセン会計事務所入所
  監督 松下 素久
  役員 (1948年  3月24日生)  1980年 1月 松下明公認会計士事務所入所
       1981年 3月 公認会計士登録
       1985年11月  松下公認会計士事務所開設(現任)
                      0
       2005年 5月 本投資法人監督役員就任(現任)
       2014年 6月 共立信用組合理事就任
          日産センチュリー証券株式会社(現日産証券株式会社)監査役
          就任(現任)
       2016年 6月 共立信用組合監事就任(現任)
  (注1)平出和也は、本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役を兼務していますが、2004年12月20日付で、当時の投信法第13条
   に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。
  (注2)執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2019年1月18日開催の第8回本投資法人投資主総会におい
   て、補欠執行役員として時武洋平が選任されました。なお、時武洋平の主要略歴については後記「第4 関係法人の状況 1 資産運
   用会社の概況 (4) 役員の状況」をご参照下さい。
  3【その他】

   (1)役員の変更
    執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます(投信法第96条第1項、規約第18条)。執
   行役員及び監督役員の任期は、就任後2年です。        但し、投資主総会の決議によって、法令       に定める限度におい
   て、その期間を延長又は短縮することは妨げないものとするとされています(投信法第99条第2項、第101条第2
   項、規約第19条第1項)。
    また 、補欠又は増員のため選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は他の在任執行役員又は監督
   役員の任期満了とすべきときまでとします(投信法第99条、第101条、会社法第336条第3項、規約第19条第2
   項)。補欠のために選任された執行役員又は監督役員の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなさ
   れた投資主総会(当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、役員が選任された直近の投資主総
   会)において選任された被補欠者である役員の任期が満了するときまでです。但し、投資主総会の決議によって
   その期間を短縮することを妨げません(規約第19条第3項)。
    執行役員及び監督役員の解任には、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し、出席した
   当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行う必要があります(投信法第106条、規約第12条)。執行役員又
   は監督役員の職務の執行に関して不正な行為又は法令上若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわ
   らず投資主総会において執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、発行済投資口の100分の3以上に当
   たる投資口を有する投資主(6ヶ月前より引続き当該投資口を有するものに限ります。)は、30日以内に当該執
   行役員又は監督役員の解任を裁判所に請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2
   号)。但し、一定の事由がある場合には、役員会は執行役員を解任することができます(投信法第114条第2
   項)。執行役員及び監督役員が変更されたときは、その日から2週間以内に、その旨を監督官庁に対して届け出
   る必要があります(投信法第191条第1項、第188条第1項第2号)。
   (2)規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項

   ① 規約の変更
     規約の変更手続については、後記「第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要(5)その他 ③ 規約の
    変更に関する手続」をご参照下さい。
   ② 事業譲渡又は事業譲受

     該当事項はありません。
   ③ 出資の状況その他の重要事項

     出資の状況については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況  
    (5)投資法人の出資総額」をご参照下さい。
   (3)訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想される事実

    本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼした事実及び重要な影響を及ぼすことが予想
   される事実はありません。
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  第2【手続等】
  1【申込(販売)手続等】
    該当事項はありません。
  2【買戻し手続等】

    本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いません(規約第7条第1
   項)。但し、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人に投資口を有償で取得することができるものとして
   います(規約第7条第2項)。
    本書の日付現在、本投資口は東京証券取引所に上場されており、同取引所を通じて本投資口を売買することが可
   能です。また、   金融商品  取引所外で本投資口を譲渡することも可能です。
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  第3【管理及び運営】
  1【資産管理等の概要】
  (1)【資産の評価】
   ① 投資口1口当たりの純資産額
     本投資法人が発行する投資口1口当たりの純資産額は、後記「(4)計算期間」に記載の決算期毎に、以下
    の算式にて算出します。
     1口当たり純資産額=(総資産の資産評価額-負債総額)÷発行済投資口の総口数
   ② 資産の評価額

     本投資法人は、資産の評価を以下に定める方法及び基準により行うものとします(規約第34条第1項)。
    イ.不動産、不動産の賃借権及び地上権

     取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部
    分及び設備等部分について定額法により算出します。但し、正当な事由により採用した方法による算定が適
    当ではなくなった場合で、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法に
    より算定することができるものとします。
    ロ.信託の受益権

     信託財産中の不動産、不動産の賃借権及び地上権については、前記イ.に従った評価を行い、匿名組合出
    資持分については、後記ハ.に従った評価を行い、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計
    の基準及び慣行に従った評価を行ったうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託受益権の持
    分相当額を算定した価額とします。
    ハ.不動産に関する匿名組合出資持分

     匿名組合出資持分の構成資産が、前記イ.及びロ.に掲げる資産の場合はそれぞれに定める評価を行い、
    金融資産の場合には一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従った評価を行ったうえで、こ
    れらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資の持分相当額をもって評価します。
    ニ.有価証券(不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を含みます。)

    a.金融商品取引所に上場されている有価証券
     金融商品取引所が開設する取引所金融商品市場又は外国金融商品市場における最終価格に基づき算出し
    た価額により評価します。
    b.上記以外の有価証券
     当該有価証券の市場価格がある場合には市場価格に基づく価額を用い、市場価格がない場合には、合理
    的に算定された価額により評価します。但し、優先出資証券については、市場価格及び合理的に算定され
    た価額がない場合には取得原価で評価します。
    ホ.デリバティブ取引に係る権利

    a.金融商品取引所の相場のあるもの
     当該金融商品取引所の最終価格(終値、終値がなければ気配値(公表された売り気配の最安値又は買い
    気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの仲値))に基づき算出した価額により評
    価します。
    b.金融商品取引所の相場のないもの
     市場価格に準ずるものとして合理的に算定された価額が得られる場合には、その価額により評価しま
    す。また、公正な評価額を算定することが極めて困難な場合には、取得価額により評価します。
     但し、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及び慣行により、ヘッジ取引と認められるものにつ
    いては、ヘッジ会計が適用できるものとします。また、金融商品会計基準に定める金利スワップの特例処
    理の要件を充足するものについては、金利スワップの特例処理を適用できるものとします。
    ヘ.金銭債権

     取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。但し、債権を債権金額より低い価額又は高
    い価額で取得した場合において、取得金額と債権金額の差額の性格が金利の調整と認められるときには、償
    却原価法に基づいて算定された価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
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    ト.その他
     上記に定めのない資産については、投信法その他関係適用法令、投資信託協会の評価規則及び一般に公正
    妥当と認められる企業会計の基準及び慣行に従って算出された価額により評価します。
   ③ 資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、以下のイ.又はロ.に記載する資産につ

    いては 、「②資産の評価額」   記載の評価方法及び基準によらずに以下のように評価するものとします(規約
    第34条第2項)。
    イ.不動産、不動産の賃借権及び地上権

     不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づいて算定した価額により評価します。
    ロ.信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分

     信託財産の構成資産が不動産の場合又は匿名組合出資持分の構成資産が不動産又は不動産を構成資産とする
    信託の受益権の場合はイ.に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準及
    び慣行に従った評価をしたうえで、これらの合計額から負債の額を控除して当該信託の受益権の持分相当額又
    は匿名組合出資持分相当額を算定した価額とするものとします。
   ④ 資産評価の基準日

     資産評価の基準日は、決算期(毎年4月30日と10月31日)とします。但し、前記「②資産の評価額 ニ.有
    価証券 a.金融商品取引所に上場されている有価証券」及び           「②資産の評価額    ホ.デリバティブ取引に係
    る権利 a.金融商品取引所の相場のあるもの」に定める資産については、毎月末とします(規約第34条第3
    項)。
   ⑤ 計算書類等の作成

     1口当たりの純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています(投資法人の計算に
    関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。以下「投資法人の計算に関する規則」とい
    います。)第58条、第68条)が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期毎に作成され(投信法第129条)、役
    員会により承認された場合に、承認された旨が遅滞なく投資主に対して通知され、承認済みの計算書類、資産
    運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びに会計監査報告が投資主に提供される(投信法第131条第2項、第3
    項、第5項)ほか、金融商品取引法に基づいて決算日後3ヶ月以内に提出される有価証券報告書に記載されま
    す。また、投資口1口当たりの純資産額は投資信託協会の規則に従って、公表されます。
  (2)【保管】

     本投資法人の発行する投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。なお、保管振替機構が振替
    機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振替機構の振替業を承継す
    る者が存在しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り扱われなくなったときには、投資主は、本
    投資法人に対し、投資証券の発行を請求することができます(社債株式等振替法第227条第2項)。この場合、
    投資主は、証券会社等と保護預り契約を締結して投資証券の保管を依頼するか、あるいは、投資主自身が当該
    投資証券を直接保管することができます。
  (3)【存続期間】

     本投資法人には存続期間の定めはありません。
  (4)【計算期間】

     本投資法人の計算期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年4月末日までの6ヶ月間と
    し、各営業期間の末日を決算期とします(規約第33条)。
  (5)【その他】

   ① 増減資に関する制限
    イ.投資口の追加発行
    本投資法人の発行可能投資口総口数は、200万口とします(規約第5条第1項)。本投資法人は、かかる発
    行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得たうえで、その発行する投資口を引き受ける者の
    募集をすることができます。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して
    割り当てる投資口をいいます。)1口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の保有する資産の内容に照
    らして公正な金額として役員会の承認を得た金額とします(規約第5条第2項)。
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    ロ.国内における募集
     本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合
    は、100分の50を超えるものとします(規約第6条)。
    ハ.最低純資産額

     本投資法人が常時保持する最低限度の純資産額は、5,000万円とします(規約第9条)。
   ② 解散の条件

     本投資法人における解散事由は以下のとおりです(投信法第143条)。
    イ.投資主総会の決議
    ロ.合併(合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。)
    ハ.破産手続開始の決定
    ニ.解散を命ずる裁判
    ホ.投信法第216条に基づく同法第187条の登録の取消
     なお、規約には、解散事由に関する定めはありません。
   ③ 規約の変更に関する手続

     規約を変更するには、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席した投資主総会におい
    て、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上により可決される必要があります(投信法第140条、第93条の2
    第2項第3号)。但し、書面による議決権行使が認められていること、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権
    を行使しないときに議案に賛成するものとみなすことにつき、後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 
    (1) 投資主の権利 ① 投資主総会における議決権」をご参照下さい。
     本投資口の上場日以降に投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の有価証券
    上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方針、運用体制、投資制
    限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報
    告書により開示されます。また変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報
    告書の添付書類として開示されます。
   ④ 関係法人との契約の更改等に関する手続

     本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関
    する規定は、以下のとおりです。
    イ.資産運用会社:スターツアセットマネジメント株式会社

    資産運用委託契約
    期間及び  本投資法人の登録完了日(2005年6月15日)から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに
    更新  相手方に対する書面による申し出がなされなかったときは、さらに1年間延長、以後も同様
      とします。
    解約  資産運用委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 本投資法人は、投資主総会の承認を得たうえで本資産運用会社に対して3ヶ月前までに
       書面をもって解約の通知をすることで、資産運用委託契約を解除することができます。
      ② 本投資法人は、本資産運用会社に次に掲げる事由が生じたときは、原則として役員会
       の決議により資産運用委託契約を解約することができます。
       ⅰ 資産運用委託契約又は規約の規定に違反した場合
       ⅱ 資産運用委託契約に定める本資産運用会社の表明及び保証違反の事実が判明した場
       合
       ⅲ 本資産運用会社につき支払停止、破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続
       開始、会社整理開始又は特別清算開始の申立、手形交換所における取引停止処分、重
       要な財産に対する差押え命令の送達等の事由が発生した場合
       ⅳ 資産の運用に係る業務を引続き委託することに堪えない重大な事由がある場合
      ③ 本投資法人は、本資産運用会社に次に掲げる事由が生じたときは、資産運用委託契約
       を解約しなければなりません。
       ⅰ 本資産運用会社が投信法に規定される資産運用会社でなくなったとき
       ⅱ 投信法第200条各号のいずれかに該当することとなったとき
       ⅲ 解散したとき
    変更等  両当事者の書面による合意に基づき、法令に規定される手続きに従って、変更することが
      できます。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    ロ.資産保管会社:三井住友信託銀行株式会社

    資産保管業務委託契約
    期間及び  契約締結日(2005年5月2日)から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいず
    更新  れか一方から書面による申出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日より2年間延長
      するものとし、その後も同様とします。但し、契約期間中に本投資法人が解散となった場
      合は、本投資法人の解散日までとします。
    解約  資産保管業務委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
       ことで、資産保管業務委託契約を解約することができます。但し、解約通知における指
       定の解約日経過後であっても、本投資法人が三井住友信託銀行株式会社以外の委託業務
       を受託する者(以下「後任資産保管会社」といいます。)との間で委託事務の委託に関
       する契約を締結するまで引続き効力を有するものとします。なお、解約通知における指
       定の解約日から90日間経過後、本投資法人がその期間内に後任資産保管会社との資産保
       管業務委託契約締結に向けて真摯な努力をしていないと三井住友信託銀行株式会社が合
       理的に判断した場合には、三井住友信託銀行株式会社は文書による通知のうえ資産保管
       業務委託契約を失効させることができます。
      ② 当事者のいずれか一方に次に掲げる事由が生じたときは、他の当事者は文書にて契約
       の解除を通知することにより、直ちに資産保管業務委託契約を解約することができま
       す。
       ⅰ 資産保管業務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き契約の履行に重大なる支障を
       及ぼすと認めたとき
       ⅱ 破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理手続開始若しくは
       特別清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
    変更等  資産保管業務委託の内容が法令その他当事者の一方若しくは双方の事情によりその履行に
      支障をきたすに至ったとき、又はそのおそれのあるときは両当事者協議のうえ、これを改
      訂することができます。改訂に当たっては関係法令及び本投資法人の規約との整合性及び
      準則性を遵守するものとし、書面(本投資法人については役員会での承認があったことを
      示す書類を含みます。)をもって行うものとします。
    ハ.投資主名簿等管理人:三井住友信託銀行株式会社

    投資主名簿等管理人   委託契約
    期間及び  契約締結日(2009年1月5日)に効力を生じ、以降その有効期間の期限は定めていません。
    更新
    解約  投資主名簿等管理人委託契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 当事者間の文書による解約の合意。この場合には、当事者間の合意によって定めると
       きに投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
      ② 当事者のいずれか一方より他方に対する文書による解約の通知。この場合には、当該
       通知到達の日から3ヶ月以上経過後の当事者間の合意によって定める日に投資主名簿等管
       理人委託契約は終了します。
      ③ 当事者のいずれか一方において破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開
       始、会社整理開始若しくは特別清算開始の申立があったとき又は手形交換所の取引停止
       処分が生じたとき、他方が行う文書の解約の通知。この場合には、当該通知において指
       定する日に投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
      ④ 当事者のいずれか一方がこの契約に違反し、かつ引続きこの契約の履行に重大な支障
       を及ぼすと認められる場合、他方が行う文書による解約の通知。この場合には、当該通
       知到達の日から2週間経過後に投資主名簿等管理人委託契約は終了します。
      ⑤ 投資主名簿等管理人委託契約に定める当事者の表明及び保証違反の事実が判明した場
       合に、他方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知において指定された
       日に投資主名簿等管理人契約は終了します。
    変更等  両当事者協議のうえ、双方の合意に基づき変更することができます。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
    ニ.特別口座管理機関:三井住友信託銀行株式会社
    特別口座の管理に関する契約
    期間及び  契約締結日(2009年1月5日)に効力を生じ、以降その有効期間の期限は定めていません。
    更新
    解約  特別口座の管理に関する契約は、以下に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 特別口座の加入者が存在しなくなった場合。この場合には、特別口座管理機関がすべ
       ての特別口座の廃止手続を完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
      ② 社債株式等振替法に定めるところにより、本投資法人の発行するすべての振替投資口
       が振替機関によって取扱われなくなった場合。この場合には、特別口座管理機関がすべ
       ての特別口座の廃止手続を完了した時に特別口座の管理に関する契約は終了します。
      ③ 当事者のいずれか一方が特別口座の管理に関する契約に違反し、かつその違反が引続
       き特別口座の管理に関する契約の履行に重大なる支障をおよぼすと認められたときに他
       方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知到達の日から2週間経過後若し
       くは当該通知において指定された日に特別口座の管理に関する契約は終了します。
      ④ 本投資法人及び特別口座管理機関の間に投資主名簿等管理人委託契約が締結されてお
       り、当該契約について契約の終了事由若しくは特別口座管理機関が解約権を行使しうる
       事由が発生したときに、特別口座管理機関が本投資法人に文書で解約を通知した場合。
       この場合における特別口座の管理に関する契約の終了日については前号後段の規定を準
       用します。
      ⑤ 特別口座の管理に関する契約に基づく口座管理事務手数料の変更の協議が整わなかっ
       たとき、投資主名簿等管理人が本投資法人に文書で解約を通知した場合。この場合にお
       ける特別口座の管理に関する契約の終了日については、第3号後段の規定を準用します。
      ⑥ 特別口座の管理に関する契約に定める当事者の表明及び保証違反の事実が判明した場
       合に、他方が文書で解約を通知した場合。この場合には、当該通知において指定された
       日に特別口座の管理に関する契約は終了します。
    変更等  両当事者協議のうえ、双方の合意に基づき変更することができます。
    ホ.経理に関する事務の一般事務受託者:三井住友信託銀行株式会社

    一般事務委託契約(経理に関する事務)
    期間及び  契約締結日(2005年5月2日)から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいず
    更新  れか一方から書面による申出がなされなかったときは、さらに2年間延長するものとし、そ
      の後も同様とします。
    解約  一般事務委託契約は次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
       ことで、一般事務委託契約を解約することができます。
      ② 当事者のいずれか一方が、以下に掲げる事項に一つでも該当する場合、当該相手方に
       対する文書による通知により、直ちに一般事務委託契約を解除することができます。
       ⅰ 一般事務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及
       ぼすと認められた場合
       ⅱ 破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別
       清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
    変更等  当事者の書面による合意及び法令に従って変更することができます。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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    へ.機関の運営に関する事務の一般事務受託者:スターツアセットマネジメント株式会社
    一般事務委託契約(機関の運営に関する事務)
    期間及び  契約締結日(2008年7月1日)から2年間とします。期間満了の3ヶ月前までに当事者のいず
    更新  れか一方から書面による申出がなされなかったときは、さらに2年間延長するものとし、そ
      の後も同様とします。
    解約  一般事務委託契約は次に掲げる事由が生じたときにその効力を失います。
      ① 当事者のいずれか一方より他方に対して3ヶ月前までに書面をもって解約の通知をする
       ことで、一般事務委託契約を解約することができます。
      ② 当事者のいずれか一方が、以下に掲げる事項に一つでも該当する場合、当該相手方に
       対する文書による通知により、直ちに一般事務委託契約を解除することができます。
       ⅰ 一般事務委託契約の各条項に違背し、かつ引続き同契約の履行に重大なる支障を及
       ぼすと認められた場合
       ⅱ 破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始、会社整理開始若しくは特別
       清算開始の申立がなされたとき又は手形交換所の取引停止処分が生じたとき
    変更等  当事者の書面による合意及び法令に従って変更することができます。
    ト.投資法人債に関する事務の一般事務受託者:        株式会社りそな銀行

    スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)に係る事務
    委託契約
    期間及び  契約期間及び更新の定めはありません。
    更新
    解約  解約の定めはありません。
    変更等  変更の必要が生じたときは、その都度当事者は相互にこれに関する協定を締結します。
    チ.会計監査人:   監査法人日本橋事務所

     本投資法人は、   監査法人日本橋事務所    を会計監査人とします。
     会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96条、規約第37条)。会計監査人の任期
    は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結のときまでとします。
    会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなかったときは、その投資主総会において再
    任されたものとみなされます(投信法第103条、規約第39条)。
    リ.特定関係法人:スターツアメニティー株式会社

    マスターリース契約(本投資法人、本資産運用会社及び信託受託者の四者間で契約を締結しています。)
    期間及び  前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2) 投資資
    更新  産 ③ その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 d. 主要なテナントの概
      要 ⅱ.主要なテナントへの賃貸条件」をご参照下さい。
    解約  信託受託者により異なりますが、概ね以下のような解約条項を定めています。
      ① 信託受託者は、マスターレッシーにつき次の各号の一に該当する事実があった場合
       は、10日以上の期間を定めて書面による催告を行ったうえで解除することができます。
       ⅰ 賃料その他の債務の支払を怠ったとき
       ⅱ その他契約に違背する行為があったとき
       ⅲ 信託受託者が、当初委託者又は受益者の権利利益を保護するため必要があると認め
       るとき
       ⅳ マスターレッシーの内部管理に関する業務体制に変更が生じたため、マスターレッ
       シーに対するプロパティマネジメント業務の委託の継続が困難になったとき
       ⅴ マスターレッシーが、信託受託者の指導にもかかわらず、プロパティマネジメント
       業務の改善を行わないとき
      ②  信託受託者は、マスターレッシーにつき、次の各号の一に該当する事実があった場合
       には、催告を必要とせず、即時解除できます。
       ⅰ  解散、支払停止、又は破産手続、会社更生手続、民事再生手続、特別清算、特定調
       停手続若しくはこれらに類する手続開始の申立てがあったとき
       ⅱ  手形交換所の取引停止処分を受けたとき
       ⅲ 差押、滞納処分又は強制執行を受けたとき
    変更等  当事者の書面による合意による場合に限り、変更又は修正することができます。
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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
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     本資産運用会社が、本投資法人の運用資産の取得及び         譲渡 に資するために特定関係法人との間で締結してい
    る契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
    ヌ.特定関係法人:スターツコーポレーション株式会社

      パイプラインサポート契約
    期間及び  契約締結日(2009年9月28日)から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
    更新  る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、           さら に1年間有効となる
      ものとし、以後も同様とします。
    解約  解約の定めはありません。
    変更等  変更等の定めはありません。
    ル.特定関係法人:スターツデベロップメント株式会社

      パイプラインサポート契約
    期間及び  契約締結日(2005年10月3日)から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
    更新  る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、           さら に1年間有効となる
      ものとし、以後も同様とします。
    解約  解約の定めはありません。
    変更等  変更等の定めはありません。
    ヲ.特定関係法人:スターツアメニティー株式会社

      パイプラインサポート契約
    期間及び  契約締結日(2013年4月15日)から1年間とします。期間満了の3ヶ月前までに相手方に対す
    更新  る書面による契約終了の申し入れがない限り、自動的に更新され、           さら に1年間有効となる
      ものとし、以後も同様とします。
    解約  解約の定めはありません。
    変更等  変更等の定めはありません。
   ⑤ 公告

     本投資法人の公告は、電子公告により行います。但し、事故その他やむをえない事由により電子公告による
    ことができないときは、日本経済新聞に掲載して行います(規約第4条)。
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  2【利害関係人との取引制限】
   (1)法令に基づく制限
   ① 利害関係人との取引制限
     資産運用会社は、法令の定めるところにより、親法人等又は子法人等が関与する取引について、次の行為を
    行うことが禁じられています(金融商品取引法第44条の3第1項)。ここで「親法人等」とは、金融商品取引業
    者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する法人
    その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者(金融商品取引法第31条の4第3項)をいいます。
    「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品
    取引業者と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者(金融商品取
    引法第31条の4第4項)をいいます。
    イ.通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該金融商品取引業者
    の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引又は店頭デリバティブ取引を行うこと(金融商品
    取引法第44条の3第1項第1号)。
    ロ.当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結すること
    を条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該
    顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号)。
    ハ.当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資運用業に関して運用の方
    針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと
    (金融商品取引法第44条の3第1項第3号)。
    ニ.前三号に掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資
    者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるもの
    として業府令で定める行為(金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条)。
    なお、本資産運用会社の取締役との間の取引についての制限その他の本資産運用会社による運用の制限に

    ついては、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (4)投資制限 ②金融商
    品取引法及び投信法に基づく投資制限 イ.資産運用会社による運用の制限」をご参照下さい。
   ② 利害関係人等との取引についての投資法人役員会の承認

     資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合において、当該登録
    投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との有価証券の取得又は譲渡、有価証券の貸借、不動産の取得又
    は譲渡及び不動産の貸借(当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定める
    ものを除きます。)が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該登録投資法人の同
    意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりま
    せん(投信法第201条の2)。
   ③ 利益相反のおそれがある場合の書面の交付

     資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資産の運用を行う他の
    投資法人、利害関係人等(資産運用会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の資産運用会社
    と密接な関係を有するものとして投信法施行令で定める者をいいます。)その他の投信法施行令で定める者と
    の間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項にお
    いて同じです。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるとこ
    ろにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資
    産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなけれ
    ばなりません(投信法第203条第2項)。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定
    めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の
    資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載す
    べき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則
    で定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
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   ④ 資産の運用の制限
     登録投資法人は、(1)その執行役員又は監督役員、(2)その資産運用会社、(3)その執行役員又は監督役員
    の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、(4)その資産運用会社の取締役、会計参与
    (会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこ
    れらに類する役職にある者又は使用人との間で次に掲げる行為(登録投資法人の投資主の保護に欠けるおそれ
    が少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為(資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借
    の代理又は媒介を行わせること、及び金融商品取引法第35条第3項の届出をして不動産の管理業務を行う資産
    運用会社に、不動産の管理を委託すること等)を除きます。)を行ってはなりません(投信法第195条、第193
    条、投信法施行令第116条、第117条、第118条)。
    イ.有価証券の取得又は譲渡
    ロ.有価証券の貸借
    ハ.不動産の取得又は譲渡
    ニ.不動産の貸借
    ホ.不動産の管理の委託
    ヘ.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引          、商品の生産、製造、加工その他これらに類するも
    のとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引、及び再生可能エネルギー発電設備の製
    造、設置その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引                 以外の
    特定資産に係る取引
   (2)本投資法人の自主ルール

    本資産運用会社は、資産運用業務に関する取引を行ううえで、利害関係人との取引にかかる自主ルールを以下
   のとおり定めています。
   ① 関連会社等の定義
   イ. 投資法人の計算に関する規則第67条第4項に規定される本投資法人の関連当事者に該当する者
   ロ.財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号、その後の改正を含みま
    す。以下「財務諸表等規則」といいます。)第8条第8項に規定される資産運用会社の関係会社に該当する
    会社等
   ハ.イ .若しくはロ  .の規定に該当する者がアセットマネジメント業務を受託する特別目的会社(資産流動化
    法第2条第3項に規定される特定目的会社を含みます。以下同じです。)、イ             .若しくはロ  .の規定に該当
    する会社等の役職員が役員の過半数を占める特別目的会社等、その意思決定に関して上記イ               .又はロ .の
    規定に該当する者が重要な影響を及ぼし得ると認められる特別目的会社
   ニ.イ .又はロ .の規定に該当する者が、その保有していた資産を流動化した際に設立された特別目的会社
   ② 本自主ルールの適用範囲

    本資産運用会社は、以下に記載する取引を関連会社等と行う場合においては、それぞれにつき「関連会社等
   との取引に関するルール」に定める基準を遵守するものとしています。
   イ.関連会社等からの特定資産の取得
   ロ.関連会社等への特定資産の譲渡
   ハ.関連会社等へのマスターリース業務の委託
   ニ.関連会社等へのプロパティマネジメント業務の委託
   ホ.上記ニ  .に規定するプロパティマネジメント業務のうち、リーシング業務の関連会社等への再委託の承認
   ヘ.関連会社等への大規模修繕工事の発注
   ト.関連会社等による投資法人債の引受け
   チ.関連会社等による投資口の引受け及び募集
   リ.関連会社等への信託業務の委託
   ヌ.関連会社等への特定資産の取得又は譲渡の媒介の委託
   ル.上記ハ  .乃至ヘ .以外の資産運用関連付随業務の委託
   ヲ.その他上記各号に類する取引
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   ③ 本自主ルールの意義
    本投資法人は、物件の取得・譲渡、マスターリース業務の委託、プロパティマネジメント業務の委託、リーシ
   ング業務の再委託等について、本資産運用会社のスポンサー企業であるスターツコーポレーション株式会社及び
   そのグループ会社と取引を行い、それらの関連会社等の有する能力を活用して、資産の着実な成長と安定した収
   益の確保を目指して運用を行っていますが、一方でその取引において利益相反が生じるおそれがあります。本自
   主ルールは、利益相反対策を目的とし、本資産運用会社の社内規程として制定し、その厳格な運用を、本投資法
   人・本資産運用会社の意思決定の中に位置づけて行っています。具体的には、上記「② 本自主ルールの適用範
   囲」のイ.乃至   ル.に記載する関連会社等との取引については、すべてコンプライアンス委員会の承認を得る必
   要があることを定め、これらの取引については、コンプライアンス委員会においてコンプライアンスオフィサー
   の賛同がない限り、承認されることはありません。また、コンプライアンス委員会で承認された後、投資委員会
   にて審議され、その採択についてもまた、外部専門家及びコンプライアンスオフィサー双方の賛同が必要となっ
   ています。以上のように、本投資法人が行う関連会社等との取引については、コンプライアンスオフィサー及び
   外部専門家が単独で否決できる意思決定プロセスを定めることにより、利益相反取引の排除対策を講じていま
   す。
   ④ 関連会社等との取引状況等

    イ.取引状況
               売買金額等
      区分
                 売付額等(千円)
            買付額等(千円)
     総額(第28期)         770,000       -
    関連会社等との取引状況の内訳
    スターツデベロップメント株式会社         770,000(100.0   %)     -(- %)
    (注)「売買金額等」の「買付額等」及び「売付額等」については、千円未満を切捨てて記載しています。
    ロ.支払手数料等の金額

            関連会社等との取引の内訳
      支払手数料総額A
                    B/A
    区分
                  支払額B
      (千円)  (注2)
                    (%)
            支払先
                 (千円)  (注2)
    委託管理料    83,366  スターツアメニティー株式会社         83,366  100.0
    修繕工事費    202,129  スターツアメニティー株式会社         202,129  100.0
                  112,074
    保守点検費    112,074  スターツアメニティー株式会社           100.0
        55,785           55,785
    広告宣伝費      スターツアメニティー株式会社           100.0
        23,353           23,353
    更新手数料      スターツアメニティー株式会社           100.0
        6,210           6,210
    媒介手数料      スターツコーポレートサービス株式会社           100.0
        36,139           6,171
    信託報酬      スターツ信託株式会社           17.1
   (注1)当期に支払手数料等の支払実績のあるスターツアメニティー株式会社           、スターツコーポレートサービス株式会社及びスターツ信
    託株式会社  について、上記のとおり記載しています。
   (注2)「支払手数料総額A」及び「支払額B」は、千円未満を切捨てて、B/A           の比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
   (注3)信託報酬の支払手数料総額には、売却費用に計上した不動産信託受益権譲渡に係る信託報酬615千円及び有形固定資産の帳簿価
    額に算入した不動産信託受益権取得に係る信託報酬900千円が含まれています。
   (注4)当期末時点において営業未払金     136,511 千円(消費税が含まれます。)が計上されています。
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  3【投資主・投資法人債権者の権利】
   (1)投資主の権利
   ①投資主総会における議決権
    イ. 本投資法人の投資主は、投資主総会において、        その 有する投資口1口につき1個の議決権を有しています
    (投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文)。投資主総会において決議される
    事項は、以下のとおりです。
    a.執行役員、監督役員及び会計監査人の選任(但し、設立の際選任されたものとみなされる者の選任を除
    きます。)と解任(投信法第96条、第104条、第106条)
    b.資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意(投信法第198条第2項、第206条第1
    項、第205条第2項本文)
    c.投資口の併合(投信法第81条の2、会社法第180条第2項(第3号及び第4号を除きます。))
    d.投資法人の解散(投信法第143条第3号)
    e.規約の変更(投信法第140条)
    f.その他の投信法又は本投資法人の規約で定める事項(投信法第89条第1項)
    ロ. 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。

    a. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、発行済投資口の過半数の投資口を
     有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもって行います(投信法第93条の2第
     1項、規約第12条)。規約の変更その他一定の重要事項に関しては、発行済投資口の過半数の投資口を
     有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって決議されな
     ければなりません(投信法第93条の2第2項)。
    b. 投資主は、書面によって議決権を行使することができます。書面によって行使した議決権の数は、出席
     した投資主の議決権の数に算入します(投信法第90条の2第2項、第92条第1項、第2項、規約第13条第1
     項)。
    c. 投資主は、投資法人の承諾を得て、電磁的方法により議決権を行使することができます。電磁的方法に
     よって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入することができます(投信法第92
     条の2第1項、第3項、規約第13条第2項)。
    d. 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権を行使することが
     できます。投資主又は代理人に選任された投資主は、投資主総会毎にその代理権を証明する書面を本
     投資法人に提出しなければなりません(投信法第94条第1項、会社法第310条第1項、第2項、規約第13
     条第3項)。
    e.投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提
     出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があると
     きは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成するものとみなします(投信法第93条第1項、
     規約第14条第1項)。
    f.上記 e.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数は、出席した投資主
     の議決権の数に算入します(投信法第93条第3項、規約第14条第2項)。
    g.本投資法人は、2016年12月20日及びその日以後、遅滞なく招集し、以降、隔年毎の12月20日及びその日
     以後遅滞なく招集した投資主総会については、2016年10月末日及び以降隔年毎の10月末日における最
     終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、その招集に係る投資主総会において権利を行
     使することができる投資主とします。これにかかわらず、必要があるときは、役員会の決議により、
     あらかじめ公告する一定の日における投資主名簿に記載又は記録されている投資主又は登録投資口質
     権者をもって、その権利を行使することができる投資主又は登録投資口質権者とします(投信法第77
     条の3第2項、第3項、第4項、会社法第124条第2項、第3項、規約           第10条、  第15条)。
   ②その他の共益権

    イ. 代表訴訟提起権(投信法第204条第3項、第116条、第119条第3項、会社法第847条(第2項を除きま
    す。))
     6ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面その他の法務省令で定める方法
    により、本資産運用会社、一般事務受託者、執行役員、監督役員又は会計監査人の責任を追及する訴え
    の提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、当該請
    求をした投資主は、本投資法人のために訴えを提起することができます。
    ロ.投資主総会決議取消訴権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)

     投資主は、投資主総会の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは規約に違反している又は著しく不
    公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議についての特別の利害関係を有している
    投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決議がなされたときには、決議の日から3ヶ月以内
    に、訴えをもって投資主総会の決議の取消しを請求することができます。また、投資主総会の決議が存
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    在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、それぞれ投資主総会の決議の不存在又は無効
    を確認する訴えを提起することができます。
    ハ.執行役員等の違法行為差止請求権(投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第360条第1項)

     執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれ
    らの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損
    害が生ずるおそれがあるときは、6ヶ月前から引続き投資口を有する投資主は、執行役員に対し、当該行
    為をやめることを請求することができます。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対し
    ても同様です。
    二.新投資口発行差止請求権(投信法第84条第1項、会社法第210条)

     投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われ
    る場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、当該投資口の発行
    をやめることを請求することができます。
    ホ.新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権(投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会社法第828条第1項

    第2号、第4号、第2項第2号、第4号)
     投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新
    投資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6ヶ月以内に、本投資法人に対して新投資口及び
    新投資口予約権発行無効の訴えを提起することができます。
    ヘ.投資口併合差止請求権(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)

     投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれが
    あるときは、本投資法人に対し、当該投資口の併合をやめることを請求することができます。
    ト.合併無効訴権(投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8号)

     投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の効力が生じた日か
    ら6ヶ月以内に合併の無効の訴えを提起することができます。
    チ.合併差止請求権(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)

     投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるおそれがあると
    きは、本投資法人に対し、当該合併をやめることを請求することができます。
    リ.投資主提案権(投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項本文)

     発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、
    投資主総会の日より8週間前までに書面をもって、(1)一定の事項を投資主総会の目的とするべきことを
    請求することができ、また、(2)投資主総会の目的である事項について当該投資主の提出する議案の要領
    を投資主総会の招集通知に記載し、又は記録することを請求することができます。
    ヌ.投資主総会招集権(投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項)

     発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員に対し、
    会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を提出して、投資主総会の招集を請求することが
    でき、遅滞なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求があった日から8週間以内の日を投資主
    総会の日とする投資主総会招集の通知が発せられない場合には、招集の請求をした投資主は、監督官庁
    の許可を得て招集することができます。
    ル. 検査役選任請求権(投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条)

     発行済投資口の100分の1以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、投資主総会にかか
    る招集の手続及び決議の方法を調査させるため、当該投資主総会に先立って監督官庁に検査役の選任を
    請求することができます。また、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を有する投資主は、本投
    資法人の業務の執行に関し、不正行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを疑うに
    足りる事由があるときに、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるため、監督官庁に検査役の選
    任の申立てをすることができます。
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    ヲ.執行役員等解任請求権(投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号)
     発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月前から引続き有する投資主は、執行役員又は監督
    役員の職務の執行に関し、不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわ
    らず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員の解任が否決された場合には、当該投資主総会の
    日から30日以内に訴えをもって当該役員の解任を請求することができます。
    ワ.解散請求権(投信法第143条の3)

     発行済投資口の10分の1以上の口数の投資口を有する投資主は、本投資法人が業務の執行において著し
    く困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が生じ、又は生ずるおそれがあるとき
    や、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で、本投資法人の存立を危うくするときにおいて、
    やむを得ない事由があるときは、訴えをもって本投資法人の解散を請求することができます。
   ③分配金請求権(投信法第77条第2項第1号、第137条、規約第35条)

    本投資法人の投資主は、投信法及び本投資法人の規約に定められた分配方針に従って作成され、役員会の承認
   を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受ける権利を有していま
   す。本投資法人の金銭の分配方針に関しては、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資
   方針 (3)分配方針」をご参照下さい。
   なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとされた振替投資口につい
   て行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の返還を求めることができません。この場
   合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度において、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得し
   ます(振替法第228条、第149条)。
   ④残余財産分配請求権(投信法第77条第2項第2号、第158条)

    本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の有する投資口の口数に応じて残余財産の分配を
   受ける権利を有しています。
   ⑤払戻請求権(規約第7条第1項)

    投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
   ⑥投資口の処分権(投信法第78条第1項、第3項、社債株式等振替法第228条、第140条)

    投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
    本振替投資口については、投資主は、保管振替機構に対して振替の申請を行い、譲渡人の口座から譲受人の口
   座に当該譲渡に係る本振替投資口の口数の増加の記載又は記録を受けることにより、本振替投資口の譲渡を行う
   ことができます。但し、本振替投資口の譲渡は、本振替投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名
   簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません(投信法第79条第1項)。なお、投
   資主名簿の記載又は記録は、総投資主通知(保管振替機構が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名
   称、保有投資口数、基準日等の通知をいいます。以下同じです。)により行われます(社債株式等振替法第228
   条、第151条第1項、第152条第1項)。また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡
   を行う場合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行ったうえで、譲受人の口座に振り替える必要がありま
   す。
   ⑦投資証券交付請求権及び不所持請求権(投信法第85条第1項、第3項、会社法第217条)

    投信法上、投資主は、投資口を発行した日以後遅滞なく、当該投資口に係る投資証券の交付を受けることがで
   きます。 また、投資主は、投資証券の不所持を申し出ることもできます。しかしながら、社債株式等振替法の規
   定に基づき、本投資法人は、本振替投資口について投資証券を発行することができません(社債株式等振替法第
   227条第1項)。但し、投資主は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を
   失った場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が          存しないとき  、又は本振替投資口が振替機関によって
   取り扱われなくなった場合は、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができます(社債株式等振
   替法第227条第2項)。
   ⑧帳簿等閲覧請求権(投信法第128条の3)

    投資主は、  本投資法人の営業時間内はいつでも、請求の理由を明らかにした上で、            会計帳簿及びこれに関連す
   る資料の閲覧又は謄写を請求することができます。
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   ⑨投資口買取請求権(投信法第149条の3第1項、第149条の8第1項、第149条の13第1項)
    本投資法人が吸収合併消滅法人、新設合併消滅法人又は吸収合併存続法人として合併する場合に、合併契約承
   認のための投資主総会に先立って合併に反対する旨を本投資法人に通知し、かつ当該投資主総会において合併に
   反対した投資主は、本投資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができま
   す。
   ⑩少数投資主権の行使手続(社債株式等振替法第228条、第154条)

    振替投資口にかかる少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではなく、振替口座簿の記
   載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主権を行使しようとする投資主は、振替機
   関が個別投資主通知(振替機関が、本投資法人に対して行う投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をい
   います。以下同じです。)を行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができ
   ます。投資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限り、少数
   投資主権を行使することができます。
   (2)投資法人債権者の権利

   ①元利金支払請求権
    投資法人債権者は、投資法人債の要項に従い、元利金の支払いを受けることができます。
   ②投資法人債の処分権(社債株式等振替法第115条、第66条、第67条第1項、第2項)

    本投資法人は、スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
   につき、社債株式等振替法に基づく一般債振替制度において保管振替機構が取り扱うことに同意しており、発行
   の際に社債株式等振替法の適用を受けることを決定した振替投資法人債については、新規発行及び権利の移転は
   すべて社債株式等振替法に従い、口座管理機関が管理する振替口座簿への記載又は記録によって行われることと
   なり、投資法人債券は発行されません(社債株式等振替法第115条、第66条、第67条第1項)。但し、投資法人債
   権者は、保管振替機構が社債株式等振替法第3条第1項の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失っ
   た場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は振替投資法人債が振替機関によって取
   り扱われなくなったときに限り、投資法人債券の交付を受けることができます(社債株式等振替法第115条、第
   67条第2項)。
   ③投資法人債権者集会における議決権

    投資法人債権者の権利に重大な関係がある事項について、投資法人債権者の総意を決定するために、投信法及
   び会社法の規定に基づき、投資法人債権者集会が設置されます。
    イ.投資法人債権者集会における決議事項は、法定事項及び投資法人債権者の利害に関する事項に限られます
    (投信法第139条の10第2項、会社法第716条)。投資法人債権者集会の決議は、裁判所の認可を受けなけ
    れば、その効力を生じません(投信法第139条の10第2項、会社法第734条第1項)。
    ロ.投資法人債権者の有する議決権の権利行使の手続きは、以下のとおりです。

    a.投資法人債権者は、投資法人債権者集会において、その有する投資法人債の金額の合計額(償還済み
     の額を除きます。)に応じて議決権を有します(投信法第139条の10第2項、会社法第723条第1項)。
     投資法人債権者は、書面又は電磁的方法によって議決権を行使することができ、かかる方法で行使し
     た議決権の額は、出席した議決権者(議決権を行使することができる投資法人債権者をいいます。以
     下同じです。)の議決権の額に算入されます(投信法第139条の10第2項、会社法第726条、第727
     条)。
    b.投資法人債権者集会において決議をする事項を可決するには、法令及び投資法人債の要項に別段の定
     めがある場合のほか、原則として、出席した議決権者の議決権の総額の2分の1を超える議決権を有す
     る者の同意をもって行われますが、一定の重要な事項については、議決権者の議決権の総額の5分の1
     以上で、かつ出席した議決権者の議決権の総額の3分の2以上の議決権を有する者の同意がなければな
     りません(投信法第139条の10第2項、会社法第724条第1項、第2項)。
    c.投資法人債権者集会は、必要がある場合には、いつでも招集することができ、原則として、本投資法
     人又は投資法人債管理者が招集します(投信法第139条の10第2項、会社法第717条第1項、第2項)。但
     し、投資法人債の総額(償還済みの額を除きます。)の10分の1以上に当たる投資法人債を有する投資
     法人債権者は、本投資法人又は投資法人債管理者に対して、投資法人債権者集会の目的である事項及
     び招集の理由を示して、投資法人債権者集会の招集を請求することができます(投信法第139条の10第
     2項、会社法第718条第1項)。かかる請求がなされた後遅滞なく投資法人債権者集会の招集手続が行わ
     れない場合等には、かかる請求を行った投資法人債権者は、裁判所の許可を得て投資法人債権者集会
     を招集することができます(投信法第139条の10第2項、会社法第718条第3項)。
    d.投資法人債権者は、本投資法人の営業時間内は、いつでも、投資法人債権者集会の議事録の閲覧又は
     謄写の請求をすることができます(投信法第139条の10第2項、会社法第731条第3項)。
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   ④投資法人債管理者(投信法第139条の8)

    本投資法人は、投資法人債を発行する場合には、投資法人債管理者を定め、投資法人債権者のために、弁済の
   受領、債権の保全その他の投資法人債の管理を行うことを委託しなければなりません。但し、各投資法人債の金
   額が1億円以上である場合その他投資法人債権者の保護にかけるおそれがないものとして法令で定める場合は、
   この限りではありません。なお、第1回投資法人債については、各投資法人債の金額が1億円以上であるため、投
   資法人債管理者を設置していません。
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  第4【関係法人の状況】
  1【資産運用会社の概況】
  (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
   ① 名称
     スターツアセットマネジメント株式会社
   ② 資本金の額(本書の日付現在)

     150,000千円
   ③ 事業の内容

    ⅰ.投資運用業(金融商品取引法第28条第4項)
    ⅱ.投資助言・代理業(金融商品取引法第28条第3項)
    ⅲ.投信法に基づく一般事務の受託業務
    ⅳ.不動産コンサルティング業務
    ⅴ.上記各項に付帯関連する一切の業務
   ④ 会社の沿革

    年月日          事項

       スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツアセットマネジメント株式会

   2001年10月31日
       社)設立
       宅地建物取引業者として宅地建物取引業法第3条に基づく免許取得
   2001年12月22日
       (東京都知事(4)第80325号 本書の日付現在)
       宅地建物取引業法第50条の2に基づく取引一任代理等の認可取得
   2004年11月11日
       (国土交通大臣認可第25号)
       証券取引法等改正法による改正前の投信法第6条に基づく投資法人資産運用業の認可取得
   2004年12月20日
       (内閣総理大臣第36号)
   2005年 1月21日

       社団法人投資信託協会(現一般社団法人投資信託協会)に入会
       金融商品取引業(投資運用業     )に係るみなし  登録

   2007年 9月30日
       (関東財務局長(金商)第343号)
   2008年 7月 2日

       投資法人の機関の運営に関する事務を行う業務についての兼業業務の届出
   2010年 9月30日

       不動産コンサルティング業務の兼業承認取得
   2010年10月  1日

       スターツアセットマネジメント株式会社に商号変更
   2016年 2月 1日

       投資 運用業の  業務の内容及び方法の変更届出     (投資一任業務の追加)
   2018年 2月 7日 金融商品取引業の   種別に係る変更登録(投資助言・代理業の追加)

   ⑤ 株式の総数及び資本金の額の増減(本書の日付現在)

    イ.発行可能株式総数
     4,000株
    ロ.発行済株式の総数

     3,000株
    ハ.最近5年間における資本金の額の増減

     該当事項はありません。
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   ⑥ 経理の概況
     本資産運用会社の経理の概況は、以下のとおりです。
    イ.最近の事業年度における主な資産と負債の概況
                   (単位:千円)
        第17期     第18期
       (2018年3月31日)     (2019年3月31日)
         581,562     710,502
    総資産
         86,245    161,025
    総負債
         495,316     549,477
    純資産
    ロ.最近の事業年度における損益の概況

                   (単位:千円)
        第17期     第18期
       自 2017年4月   1日  自 2018年4月   1日
       至 2018年3月31日     至 2019年3月31日
         570,484     610,174
    営業収益
         215,070     301,247
    経常利益
         148,022     202,060
    当期純利益
   ⑦ その他

    イ.役員の変更
     本資産運用会社の取締役及び監査役は、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の
    3分の1以上の株主が出席し、その議決権の過半数の決議によって選任します(会社法第309条第1項、第329
    条第1項、第341条、本資産運用会社の定款(以下「定款」といいます。)第17条第2項、第25条第2項)。取
    締役の選任については、累積投票によりません(会社法第342条第1項、定款第17条第3項)。取締役の任期
    は、選任後2年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結のときまで、監査役
    の任期は4年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結のときまでです。但
    し、補欠又は増員として選任された取締役の任期は、他の在任取締役の任期が満了すべきときまでとし、補
    欠として選任された監査役の任期は前任者の任期が満了すべきときまでとします(会社法第332条第2項、第
    336条第1項、第3項、定款第18条第2項、第26条第2項)。本資産運用会社において取締役及び監査役の変更
    があった場合には、監督官庁へ2週間以内に届け出ます(金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3
    号)。また、本資産運用会社の取締役又は執行役が他の会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であると
    きは、その職務を行うべき社員)、監査役又は執行役に就任し若しくはこれらを退任した場合には、遅滞な
    く、その旨を監督官庁に届け出ます(金融商品取引法第31条の4第1項。他の会社の取締役、会計参与、監査
    役又は執行役が本資産運用会社の取締役又は執行役を兼ねることとなった場合も同様です。)。
    ロ.定款の変更

     本資産運用会社の定款を変更するためには、株主総会の特別決議が必要です(会社法第466条、第309条第
    1項、第2項第11号)。2007年6月30日      開催の株主総会、   2008年6月3日開催の株主総会、2009年6月19日開催の
    株主総会  、2010年10月1日開催の株主総会及び2018年1月29日開催の株主総会にて            それぞれ  定款の変更を行っ
    ています。
    ハ.訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実

     本書の日付現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響を及ぼすことが予想され
    る事実はありません。
   ⑧ 関係業務の概要

     本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
    イ.本投資法人の資産の運用に係る業務
    ロ.本投資法人が行う資金調達に係る業務
    ハ.本投資法人への報告業務
    ニ.その他本投資法人が随時委託する上記イ.乃至ハ.に付随し又は関連する業務
    ホ.本投資法人の   機関の運営  に関する事務
    ヘ. 番号法 に係る個人番号関係事務等
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  (2)【運用体制】
     本資産運用会社の運用体制については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法
    人の概況 (4)投資法人の機構 ② 投資法人の運用体制」、投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
    については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 3 投資リスク (3) 投資リスクに対
    する管理体制」をご参照下さい。
  (3)【大株主の状況】

                   (本書の日付現在)
                    比率

                 所有株式数
      名称       住所       (%)
                  (株)
                    (注)
   スターツコーポレーション株式会社       東京都中央区日本橋三丁目4番10号        3,000   100.0

         合 計         3,000   100.0

   (注)「比率」とは、発行済株式(自己株式を除きます。)の総数に対する所有株式数の比率をいい、小数第2位以下を切捨てています。
  (4)【役員の状況】

     本書の日付現在の本資産運用会社の役員の状況は、以下のとおりです。
                    所有株式
   役職名   氏名       主要略歴
                    数(株)
       前記「第1 投資法人の追加情報 2 役員の状況」をご参照下さい。
     平出 和也
   代表取締役                   0
     (注2)
        1996年 4月 スターツ株式会社(現スターツコーポレーション株式会
          社)入社
        2005年 9月 スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツ
          アセットマネジメント株式会社)出向
   取締役
        2005年11月  同社入社
   不動産コン
        2010年10月  同社不動産コンサルティング部長就任
   サルティン
     時武 洋平                0
   グ部長 兼    2013年 4月 人形町パブリックサービス株式会社取締役就任(現任)
   ファンド運
        2013年 6月 篠崎駅西口公益複合施設株式会社取締役就任(現任)
   営事業部長
        2013年 7月 スターツアセットマネジメント株式会社取締役不動産コン
          サルティング部長就任
        2016年 2月 同社取締役不動産コンサルティング部長兼ファンド運営事
          業部長就任(現任)
        1987年 4月 千曲不動産株式会社(現スターツコーポレーション株式会
          社)入社
        2001年11月  スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツ
          アセットマネジメント株式会社)取締役就任
        2008年10月  同社取締役管理部長退任 取締役(非常勤)就任(現任)
   取締役
     高内 啓次                0
          スターツケアサービス株式会社取締役就任
   (非常勤)
        2010年 5月 スターツアメニティー株式会社入社
          同社経理部長就任(現任)
        2012年 3月
          エスティーメンテナンス株式会社監査役就任(現任)
        2012年 6月
          賃住保証サービス株式会社監査役就任(現任)
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                    所有株式
   役職名   氏名
             主要略歴
                    数(株)
        1973年 4月 株式会社大和銀行(現株式会社りそな銀行)入社
        1991年10月  同社青山支店支店長就任
        1993年 7月 同社池袋支店支店長就任
        1995年 1月 同社検査部(東京)検査役就任
   監査役  加藤 保治                0
        2007年 1月 株式会社ベストセラーズ取締役就任
        2014年 5月 スターツアセットマネジメント株式会社監査役就任(現
          任)
        1989年 4月 スターツ株式会社(現スターツコーポレーション株式会
          社)入社
        1995年 3月 スターツ出版株式会社監査役就任(現任)
        1999年11月  スターツ証券株式会社監査役就任(現任)
        2001年 4月 株式会社リアルジョブ(現ピタットハウスネットワーク株
          式会社)監査役就任(現任)
   監査役
        2001年11月  スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツ
     村松 久行                0
   (非常勤)
          アセットマネジメント株式会社)監査役就任(現任)
        2006年 6月 スターツコーポレーション株式会社経理部長就任
        2011年 6月 同社執行役員(財務担当)就任
        2016年 4月 同社常務執行役員(   経理 担当)就任
        2016年 7月 スターツアメニティー株式会社監査役就任       (現任)
          スターツコーポレーション株式会社取締役就任(現任)
        2018年 6月
   (注1)本書の日付現在、本資産運用会社の役職員数は        31名です。
   (注2)平出和也は、本資産運用会社の代表取締役と本投資法人の執行役員を兼務していますが、2004年12月20日付で、当時の投信法第13
    条に基づき、金融庁長官から兼職の承認を得ています。
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     なお、本書の日付現在の本資産運用会社の役員以外の重要な役職者は以下のとおりです。
                    所有株式
   役職名   氏名       主要略歴
                    数(株)
          千曲建設株式会社   (現スターツコーポレーション株式会
        1978年 4月
          社)入社
        1984年 4月 同社幕張本郷支店支店長就任
   コンプライ     1988年 4月 同社南行徳支店支店長就任
   アンスオ  倉持 寿幸                0
        1989年 1月 同社営業本部長就任
   フィサー
          スターツホーム株式会社常務取締役就任
        2005年 4月
          エスティ―メンテナンス株式会社常務取締役就任
        2009 年 6月
          スターツアセットマネジメント株式会社入社コンプライア
        2018年 9月
          ンスオフィサー就任(現任)
        1980年 3月 株式会社大和銀行(現株式会社りそな銀行)入社
          スターツアメニティー株式会社入社経理部長代理就任
        2006年11月
          スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツ
        2007年 7月
          アセットマネジメント株式会社)監査役(非常勤)就任
          スターツコーポレートサービス株式会社入社代行業務部グ
        2013年 4月
   管理部長  浜口 英樹                0
          ループ長就任
          スターツアセットマネジメント株式会社監査役(非常勤)
        2016年10月
          辞任
          同社入社不動産コンサルティング部部長就任
          同社管理部長就任(現任)
        2019年 9月
        1995年 4月 浦和中三菱自動車販売株式会社入社
        2004年10月  スターツアメニティー株式会社入社
        2011年 4月 同社第7ブロック長就任
   運用部長  細川 武士                0
        2014年 4月 スターツアセットマネジメント株式会社入社
        2016年 4月 同社運用部長就任(現任)
        1990年 4月 スターツ株式会社(現スターツコーポレーション株式会
          社)入社
        2005年10月  スターツCAM株式会社入社
   投資部長  新井 浩之                0
        2006年 4月 スターツアセットマネジメント投信株式会社(現スターツ
          アセットマネジメント株式会社)入社
        2013年 7月 同社投資部長就任(現任)
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  (5)【事業の内容及び営業の概況】
   ① 事業の内容
     本資産運用会社は、金商法上の金融商品取引業者であり、投信法上の資産運用会社として本投資法人の                  資産
    の運用にかかる業務   を行うとともに、本投資法人の機関の運営に関する業務を行うほか、兼業業務の承認を受
    けて、不動産コンサルティング業務を行っています。         また、本投資法人以外の不動産ファンドの資産運用業務
    を受託しているほか、投資助言業務も行っています。
   ② 営業の概況

     本書の日付現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人のみです。
   ③ 資産運用会社としての業務

    イ.資産運用業務
     本投資法人を代理して、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の
    取得・運用・処分を行うこと。
    ロ.資金調達業務
    a.本投資法人を代理して、本投資法人が行う投資口の追加発行、借入若しくは借換又は投資法人債の発行
     (以下、これらをあわせて「資金調達」といいます。)並びにその前提及び付随関連業務を行うこと。
    b.本投資法人を代理して、本投資法人が発行する投資口の上場申請、その他上場に関する業務を行うこ
     と。
    c.委託業者が発行する投資口が上場された場合、本投資法人を代理して、本投資法人に関する情報の随時
     開示、その他のIR活動を行うこと。
    d.本投資法人が行った資金調達の取決めに基づく継続的な管理上の要求に応じて、本投資法人を代理し
     て、本投資法人への資金供給者(投資法人債管理者を含みます。)に報告をすること。
    ハ.報告業務
     委託業務に関して、定期的に報告書を作成して本投資法人に交付するほか、本投資法人の求めに応じて報
    告すること。
    ニ.付随業務
     その他イ.乃至ハ.に付随する業務を行うこと。
   ④ 投資法人の一般事務受託者としての業務

     本投資法人の機関の運営に関する事務を行うこと。
   ⑤ 不動産コンサルティング業務

     建築企画、コンサルティング及びこれらに付随するプロジェクトマネジメント業務を行うこと。
   ⑥ 資本関係

     該当事項はありません。
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  2【その他の関係法人の概況】
   A 資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管理機関及び経理に関する事務の一般事務受託者
  (1)【名称、資本金の額及び事業の内容】
   ① 名称
     三井住友信託銀行株式会社
   ② 資本金の額(   2019 年9月30日現在)
     342,037百万円
   ③ 事業の内容
     銀行法(昭和56年法律第59号、その後の改正を含みます。)に基づき銀行業を営むとともに、金融機関の信
    託業務の兼営等に関する法律(昭和18年法律第43号、その後の改正を含みます。)に基づき信託業務を営んで
    います。
  (2)【関係業務の概要】

   a.資産保管会社としての業務
   ① 本投資法人の保有する資産に関して、それぞれの資産に係る権利行使をする際に必要となる当該資産に係る
    権利を証する書類(不動産の登記済権利証、信託受益権証書、契約書、有価証券その他の証書、書類等)その
    他の書類等の保管
   ② 預金口座の入出金の管理及び振替管理事務
   ③ 帳簿等の作成事務
   ④ 上記に関して必要となる配送及び輸送事務
   ⑤ 本投資法人の印鑑の保管事務
   ⑥ その他前各号に準ずる業務又は付随する業務
   b.投資主名簿等管理人としての業務

   ① 投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
   ② 投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務
   ③ 投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等(以下「投資主等」といいます。)の氏名、住所の
    登録に関する事務
   ④ 投資主等の提出する届出の受理に関する事務
   ⑤ 投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する参考書類等の送付並びに議決権行使書面用紙(又は
    委任状)の作成等に関する事務
   ⑥ 金銭の分配(以下、「分配金」といいます。)の計算及びその支払いのための手続きに関する事務
   ⑦ 分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務
   ⑧ 投資口に関する照会応答、諸証明書の発行に関する事務
   ⑨ 委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整理保管に関する事務
   ⑩ 募集投資口の発行に関する事務
   ⑪ 投資口の併合又は分割に関する事務
   ⑫ 自己投資口の消却に関する臨時事務
   ⑬ 投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申し出の受付に関する事務(前各号の事務に関連する
    ものに限ります。)
   ⑭ 法令又は投資主名簿等管理人委託契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
   ⑮ その他振替機関との情報の授受に関する事務
   ⑯ 番号法に係る個人番号関係事務等
   ⑰ 前各号に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議の上定める事務
   c.特別口座管理機関としての業務

   ① 振替口座簿並びにこれに附属する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務
   ② 総投資主報告に関する事務
   ③ 新規記載又は記録手続及び抹消手続又は全部抹消手続に関する事務
   ④ 保管振替機構からの本投資法人に対する個別投資主通知及び本投資法人の保管振替機構に対する情報提供請
    求に関する事務
   ⑤ 振替口座簿への記載又は記録、質権に係る記載又は記録及び信託の受託者並びに信託財産に係る記載又は記
    録に関する事務
   ⑥ 特別口座の開設及び廃止に関する事務
   ⑦ 加入者情報及び届出印鑑の登録又はそれらの変更の登録及び加入者情報の保管振替機構への届出に関する事
    務
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   ⑧ 特別口座の加入者本人のために開設された他の口座への振替手続に関する事務
   ⑨ 社債株式等振替法で定める取得者等による特別口座開設等請求に関する事務
   ⑩ 加入者からの個別投資主通知の申出に関する事務
   ⑪ 加入者又は利害関係を有する者からの情報提供請求に関する事務
   ⑫ 前各号に掲げるもののほか、投資主、投資口質権者及びこれらの法定代理人又は以上の者の常任代理人(以
    下「加入者等」といいます。)による請求に関する事務
   ⑬ 前各号に掲げるもののほか、加入者等からの加入者等に係る情報及び届出印鑑に関する届出の受理に関する
    事務
   ⑭ 加入者等からの照会に対する応答に関する事務
   ⑮ 投資口の併合又は分割に関する事務
   ⑯ 番号法に係る個人番号関係事務等
   ⑰ 前各号に掲げる事務のほか、振替制度の運営に関する事務及び本投資法人と特別口座管理人が協議の上定め
    る事務
   d.経理に関する事務の一般事務受託者としての業務

   ① 本投資法人の計算に関する事務
   ② 本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
   ③ 本投資法人の納税に関する事務
   ④ その他本投資法人と一般事務受託者が別途合意する事務
  (3)【資本関係】

     該当事項はありません。
   B  投資法人債に関する事務の一般事務受託者

  (1)名称、資本金の額及び事業の内容
   ① 名称
     株式会社りそな銀行
   ② 資本金の額(   2019 年9月30日現在)
     279,928百万円
   ③ 事業の内容
    銀行法に基づき銀行業を営むとともに、兼営法に基づき信託業務を営んでいます              。
  (2)関係業務の概要

   a.第1回  投資法人債の発行事務
   ① 投資法人債の払込金の交付
   ② 投資法人債原簿の作成その他投資法人債原簿に関する事務
   ③ 投資法人債券台帳の作成
   ④ その他当事者間で協議のうえ必要と認められる事務
   b.第1回投資法人債の発行代理人業務

   c.第1回  投資法人債の期中事務

   ① 投資法人債   原簿の管理
   ② 租税特別措置法等に基づく納税事務
   ③ 投資法人債の買入消却に係わる事務
   ④ 投資法人債券台帳の調整に関する作成
   ⑤ その他当事者間で協議のうえ必要と認められる事務
   d.第1回  投資法人債の支払代理人業務

  (3)資本関係

    該当事項はありません    。
   C  特定関係法人

  (1)名称、資本金の額及び事業の内容
   ① 名称
            217/247

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     スターツコーポレーション株式会社
   ② 資本金の額(   2019 年9月30日現在)
     11,039百万円
   ③ 事業の内容
    建設、不動産の仲介・賃貸管理、分譲事業などを行うグループ会社を傘下とする持株会社               です。
  (2)関係業務の概要

    本資産運用会社に100%出資する会社(親会社)であるため、特定関係法人に該当します。関係業務の概要に
   ついては、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕
   組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の               内容 」をご参照下さ
   い。
  (3)資本関係

    2019 年10月31日現在、本投資法人の投資口を     34,153 口を所有しています。
   D 特定関係法人

  (1)名称、資本金の額及び事業の内容
   ① 名称
     スターツデベロップメント株式会社
   ② 資本金の額(   2019 年9月30日現在)
     320百万円
   ③ 事業の内容
    分譲戸建住宅及び分譲マンション等の企画・開発・販売         を行っています   。
  (2)関係業務の概要

    本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の3第3項第2号の取引を行い、又は、
   行った法人であり、特定関係法人に該当します。関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第
   1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係
   法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の        内容 」をご参照下さい。
  (3)資本関係

    該当事項はありません。
   E 特定関係法人

  (1)名称、資本金の額及び事業の内容
   ① 名称
     スターツアメニティー株式会社
   ② 資本金の額(   2019 年9月30日現在)
     350百万円
   ③ 事業の内容
    不動産の管理及び賃貸を行っています      。
  (2)関係業務の概要

    本資産運用会社の利害関係人等のうち、金融商品取引法施行令第29条の3第3項第4号の取引を行い、又は、
   行った法人であり、特定関係法人に該当します。関係業務の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第
   1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係
   法人の名称及び運営上の役割並びに関係業務の        内容 」をご参照下さい。
  (3)資本関係

    該当事項はありません。
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  第5【投資法人の経理状況】
  1 財務諸表の作成方法について
   本投資法人の財務諸表は、財務諸表等規則及び同規則第2条の規定により、投資法人の計算に関する規則に基づいて
  作成しています。
   財務諸表に記載している金額は、原則、千円単位で表示し、単位未満を切捨てています。
  2 監査証明について

   本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第           28期計算期間(  2019 年5月1日から  2019 年10月 31
  日)の財務諸表について、監査法人日本橋事務所の監査を受けて           います。
  3 連結財務諸表について

   本投資法人は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
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  1【財務諸表】
  (1)【貸借対照表】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            (2019年4月30日)     (2019年10月31日)
  資産の部
  流動資産
              1,950,605     1,350,833
   現金及び預金
              1,926,790     2,012,701
   信託現金及び信託預金
               33,734     26,364
   営業未収入金
               90,896     92,283
   前払費用
               3,567     2,462
   その他
              4,005,594     3,484,645
   流動資産合計
  固定資産
   有形固定資産
              43,965,915     44,623,256
    信託建物
              △8,185,697     △8,722,662
    減価償却累計額
    信託建物(純額)          35,780,218     35,900,594
    信託構築物           1,216,982     1,233,580
              △653,067     △688,351
    減価償却累計額
    信託構築物(純額)          563,915     545,228
    信託機械及び装置           5,376     5,376
               △3,759     △4,064
    減価償却累計額
    信託機械及び装置(純額)           1,616     1,312
    信託工具、器具及び備品           356,344     378,412
              △200,388     △215,918
    減価償却累計額
    信託工具、器具及び備品(純額)          155,956     162,494
              48,929,300     48,978,128
    信託土地
              85,431,006     85,587,757
    有形固定資産合計
   無形固定資産
               2,178     1,584
    ソフトウエア
               2,178     1,584
    無形固定資産合計
   投資その他の資産
               10,000     10,000
    差入敷金及び保証金
               535,874     535,874
    信託差入敷金及び保証金
               187,623     170,326
    長期前払費用
                80     79
    繰延税金資産
               13,659     14,295
    その他
               747,238     730,576
    投資その他の資産合計
              86,180,423     86,319,918
   固定資産合計
  繰延資産
               4,243      -
   投資口交付費
               4,243      -
   繰延資産合計
              90,190,261     89,804,563
  資産合計
            220/247






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                   (単位:千円)

             前期     当期
            (2019年4月30日)     (2019年10月31日)
  負債の部
  流動負債
              5,949,000     6,820,000
   1年内返済予定の長期借入金
               131,656     183,992
   営業未払金
               201,565     202,979
   未払金
               4,325      906
   未払費用
               1,948     1,932
   未払法人税等
               13,433     4,665
   未払消費税等
               1,918     2,112
   前受金
               144     770
   その他
              6,303,993     7,217,358
   流動負債合計
  固定負債
              40,097,000     38,826,000
   長期借入金
               697,855     693,105
   信託預り敷金及び保証金
               130,769     131,848
   資産除去債務
              40,925,625     39,650,953
   固定負債合計
              47,229,618     46,868,312
  負債合計
  純資産の部
  投資主資本
              42,230,457     42,230,457
   出資総額
              ※1 △545,913    ※1 △545,913
    出資総額控除額
    出資総額(純額)          41,684,544     41,684,544
   剰余金
    任意積立金
               99,000     99,000
    圧縮積立金
               99,000     99,000
    任意積立金合計
    当期未処分利益又は当期未処理損失(△)           1,177,098     1,152,707
              1,276,098     1,251,707
    剰余金合計
              42,960,642     42,936,251
   投資主資本合計
              ※2 42,960,642     ※2 42,936,251
  純資産合計
              90,190,261     89,804,563
  負債純資産合計
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  (2)【損益計算書】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            (自 2018年11月   1日  (自 2019年  5月 1日
            至 2019年  4月30日)    至 2019年10月31日)
  営業収益
              ※1 3,119,057     ※1 3,089,056
  賃貸事業収入
              ※2 25,797     ※2 5,882
  不動産等売却益
              3,144,854     3,094,939
  営業収益合計
  営業費用
              ※1 1,349,131     ※1 1,321,692
  賃貸事業費用
               261,435     263,286
  資産運用報酬
               8,487     8,468
  資産保管手数料
               28,966     27,117
  一般事務委託手数料
               1,200     1,200
  役員報酬
               120,695     108,559
  その他営業費用
              1,769,916     1,730,322
  営業費用合計
              1,374,938     1,364,616
  営業利益
  営業外収益
                18     18
  受取利息
               9,769     3,783
  受取保険金
               859     649
  未払分配金戻入
                -     16
  その他
               10,646     4,467
  営業外収益合計
  営業外費用
               156,754     164,602
  支払利息
               4,243     4,243
  投資口交付費償却
               44,917     45,135
  融資関連費用
               703     540
  その他
               206,619     214,521
  営業外費用合計
              1,178,965     1,154,562
  経常利益
              1,178,965     1,154,562
  税引前当期純利益
  法人税、住民税及び事業税             1,951     1,934
               △4     1
  法人税等調整額
               1,946     1,936
  法人税等合計
              1,177,019     1,152,626
  当期純利益
                79     80
  前期繰越利益
  当期未処分利益又は当期未処理損失(△)            1,177,098     1,152,707
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  (3)【投資主資本等変動計算書】
    前期(自 2018年11月1日 至 2019年       4月30日)
                   (単位:千円)
             投資主資本
        出資総額        剰余金
              任意積立金

                 当期未処分
           出資総額       利 益 又 は
        出資総額
      出資総額              剰余金合計
           (純額)       当期未処理
         控除額
               任意積立金
                 損失(△)
             圧縮積立金
               合計
      42,230,457    - 42,230,457   99,000  99,000  1,132,465  1,231,465

  当期首残高
  当期変動額
                 △1,132,386  △1,132,386
  剰余金の配当
                  1,177,019  1,177,019
  当期純利益
  自己投資口の取得
         △545,913  △545,913
  自己投資口の消却
        - △545,913  △545,913   -  - 44,632  44,632
  当期変動額合計
      42,230,457  △545,913  41,684,544   99,000  99,000  1,177,098  1,276,098
  当期末残高
          (単位:千円)

       投資主資本
           純資産合計
        投資主資本
      自己投資口
        合計
        - 43,461,923  43,461,923

  当期首残高
  当期変動額
        △1,132,386  △1,132,386
  剰余金の配当
         1,177,019  1,177,019
  当期純利益
      △545,913  △545,913  △545,913
  自己投資口の取得
       545,913   -  -
  自己投資口の消却
        - △501,280  △501,280
  当期変動額合計
        - 42,960,642  42,960,642
  当期末残高
            223/247








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    当期(自 2019年5月1日 至 2019年      10月31日)
                   (単位:千円)
             投資主資本
        出資総額        剰余金
              任意積立金

                 当期未処分
           出資総額       利 益 又 は
        出資総額
      出資総額              剰余金合計
           (純額)       当期未処理
         控除額
               任意積立金
                 損失(△)
             圧縮積立金
               合計
      42,230,457  △545,913  41,684,544   99,000  99,000  1,177,098  1,276,098

  当期首残高
  当期変動額
                 △1,177,017  △1,177,017
  剰余金の配当
                  1,152,626  1,152,626
  当期純利益
        -  -  -  -  - △24,391  △24,391
  当期変動額合計
      42,230,457  △545,913  41,684,544   99,000  99,000  1,152,707  1,251,707
  当期末残高
        (単位:千円)

      投資主資本
        純資産合計
      投資主資本
      合計
      42,960,642  42,960,642

  当期首残高
  当期変動額
      △1,177,017  △1,177,017
  剰余金の配当
      1,152,626  1,152,626
  当期純利益
      △24,391  △24,391
  当期変動額合計
      42,936,251  42,936,251
  当期末残高
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  (4)【金銭の分配に係る計算書】
            前期
                  当期
          (自 2018年11月   1日
                 (自 2019年  5月 1日
     区分
           至 2019年  4月30日)
                  至 2019年10月31日)
  Ⅰ 当期未処分利益
            1,177,098,426円       1,152,707,292円
  Ⅱ 分配金の額
            1,177,017,726円       1,152,655,134円
              (4,638円)       (4,542円)
   (投資口1口当たり分配金の額)
  Ⅲ 次期繰越利益
              80,700円       52,158円
   分配金の額の算出方法       本投資法人  の規約第35条第1項に     本投資法人  の規約第35条第1項に
         定める金銭の分配の方針に基づき、       定める金銭の分配の方針に基づき、
         分配金の額は利益の金額を限度とし       分配金の額は利益の金額を限度とし
         かつ租税特別措置法第67条の15に規       かつ租税特別措置法第67条の15に規
         定されている「配当可能利益の額」       定されている「配当可能利益の額」
         の100分の90に相当する金額を超え       の100分の90に相当する金額を超え
         るものとしています。かかる方針に       るものとしています。かかる方針に
         より、当期未処分利益を超えない額       より、当期未処分利益を超えない額
         で発行済投資口の総口数    253,777 口 で発行済投資口の総口数253,777口
         の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
         1,177,017,726円   を利益分配金とし    1,152,655,134  円を利益分配金とし
         て分配することといたしました。な       て分配することといたしました。な
         お、本投資法人の規約第35条第4号       お、本投資法人の規約第35条第4号
         に定める利益を超えた金銭の分配は       に定める利益を超えた金銭の分配は
         行いません  。     行いません  。
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  (5)【キャッシュ・フロー計算書】
                   (単位:千円)
             前期     当期
            (自 2018年11月   1日  (自 2019年  5月 1日
            至 2019年  4月30日)    至 2019年10月31日)
  営業活動によるキャッシュ・フロー
              1,178,965     1,154,562
  税引前当期純利益
               619,462     620,100
  減価償却費
               4,243     4,243
  投資口交付費償却
               △18     △18
  受取利息
               156,754     164,602
  支払利息
  営業未収入金の増減額(△は増加)            △10,594     7,370
  前払費用の増減額(△は増加)            △6,190     △1,386
  未払消費税等の増減額(△は減少)            △1,568     △8,767
  営業未払金の増減額(△は減少)            △44,715     28,095
  未払金の増減額(△は減少)            △850     743
  長期前払費用の増減額(△は増加)            △47,744     17,297
               264,209     190,933
  信託有形固定資産の売却による減少額
               △2,996     2,436
  その他
              2,108,958     2,180,213
  小計
  利息の受取額             18     18
              △153,293     △168,022
  利息の支払額
               △1,882     △1,951
  法人税等の支払額
              1,953,801     2,010,257
  営業活動によるキャッシュ・フロー
  投資活動によるキャッシュ・フロー
              △120,162     △943,033
  信託有形固定資産の取得による支出
               39,924     43,217
  信託預り敷金及び保証金の受入による収入
              △48,217     △47,968
  信託預り敷金及び保証金の返還による支出
               △636     △636
  投資その他の資産の増減額(△は増加)
              △129,091     △948,420
  投資活動によるキャッシュ・フロー
  財務活動によるキャッシュ・フロー
              3,700,000     3,049,000
  長期借入れによる収入
              △3,700,000     △3,449,000
  長期借入金の返済による支出
              △545,913      -
  自己投資口の取得による支出
              △1,131,629     △1,175,697
  分配金の支払額
              △1,677,542     △1,575,697
  財務活動によるキャッシュ・フロー
  現金及び現金同等物の増減額(△は減少)             147,167     △513,860
              3,730,228     3,877,396
  現金及び現金同等物の期首残高
              ※3,877,396     ※3,363,535
  現金及び現金同等物の期末残高
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  (6)【注記表】
   (重要な会計方針に係る事項に関する注記)
  1.固定資産の減価償却の方法      ①有形固定資産
          定額法を採用しています。
          なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
           信託建物              3~64年
           信託構築物       10~45年
           信託機械及び装置             8年
           信託工具、器具及び備品       3~15年
        ②無形固定資産
          定額法を採用しています。
        ③長期前払費用
          定額法を採用しています。
  2.繰延資産の処理方法      投資口交付費
          3年間で均等額を償却しています。
  3.収益及び費用の計上基準      固定資産税等の処理方法
         保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
        は、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用
        として処理する方法を採用しています。
         但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる
        固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期
        間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。
         なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資
        法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該
        不動産の取得原価に算入しています。
  4.ヘッジ会計の方法
        ①ヘッジ会計の方法
         金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用し
        ています。
        ②ヘッジ手段とヘッジ対象
         ヘッジ手段 金利スワップ取引
         ヘッジ対象 借入金金利
        ③ヘッジ方針
         本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジす
        る目的でデリバティブ取引を行っています。
        ④ヘッジ有効性評価の方法
         金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略し
        ています。
  5.キャッシュ・フロー計算書に       キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金
  おける資金の範囲     及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ
        り、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償
        還期限の到来する短期投資からなっています。
  6.その他財務諸表作成のための      ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
  基本となる重要な事項       保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のす
        べての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定に
        ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
         なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
        いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
          a.信託現金及び信託預金
          b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
          信託土地
          c.信託差入敷金及び保証金
          d.信託預り敷金及び保証金
        ②消費税等の処理方法
         消費税等の会計処理は、税抜処理によっています。但し、固定資産及び繰延
        資産については、税込処理によっています。
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  (未適用の会計基準等に関する注記      )
  ・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号          平成30年3月30日   企業会計基準委員会)
  ・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号             平成30年3月30日   企業会計基準委員会)
  (1)概要
   国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基
   準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいては
   Topic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日
   より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的
   な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
   企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性
   を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発
   点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合
   には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
  (2)適用予定日
   2021年10月期の期首から適用します。
  (3)当該会計基準等の適用による影響
   「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
  (貸借対照表に関する注記)

  ※1.自己投資口の消却の状況
           前 期       当 期
          (2019年4月30日)      (2019年10月31日)
  総消却口数           3,000口       3,000口
  消却総額           545,913千円       545,913千円
  ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

           前期       当期
          (2019年4月30日)       (2019年10月31日)
             50,000千円       50,000千円
  (損益計算書に関する注記)

  ※1.不動産賃貸事業損益の内訳
                   (単位:千円)
           前期      当期
          (自 2018年11月  1日    (自 2019年 5月 1日
           至 2019年 4月30日)      至 2019年10月31日)
  A.
   不動産賃貸事業収益
   賃貸事業収入
   賃貸料
             2,705,376       2,686,527
   共益費           184,103       182,780
   駐車場収入           85,639       84,552
   付帯収入           1,781       1,868
   その他賃貸事業収入           142,157       133,328
   不動産賃貸事業収益合計
             3,119,057       3,089,056
  B.
   不動産賃貸事業費用
   賃貸事業費用
   管理業務費           197,583       195,441
   修繕費           98,537       84,148
   公租公課           178,380       179,388
   信託報酬           34,981       34,624
   水道光熱費           56,571       54,907
   損害保険料           8,800       7,723
   減価償却費           618,868       619,506
   その他賃貸事業費用           155,406       145,950
   不動産賃貸事業費用合計
             1,349,131       1,321,692
  C.
   不動産賃貸事業損益
   (A-B)          1,769,925       1,767,364
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  ※2.不動産等売却益の内訳
  前期(自  2018年11月1日  至    2019年4月30日)
                                (単位:千円)
  プロシードせんげん台
              301,836
   不動産等売却収入
              264,209
   不動産等売却原価
              11,829
   その他売却費用
   不動産等売却益           25,797
  当期(自  2019年5月1日  至    2019年10月31日   )

                                (単位:千円)
  プロシード東川口
              205,361
   不動産等売却収入
              190,933
   不動産等売却原価
              8,545
   その他売却費用
   不動産等売却益           5,882
  (投資主資本等変動計算書に関する注記)

  発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
          前期        当期
         (自 2018年11月  1日     (自 2019年 5月 1日
          至 2019年 4月30日)       至 2019年10月31日)
  発行可能投資口総口数          2,000,000  口      2,000,000  口
  発行済投資口の総口数          253,777口        253,777口
  (キャッシュ・フロー計算書に関する注記)

  ※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
                   (単位:千円)
          前期        当期
         (自 2018年11月  1日     (自 2019年 5月 1日
          至 2019年 4月30日)       至 2019年10月31日)
  現金及び預金          1,950,605        1,350,833
  信託現金及び信託預金          1,926,790        2,012,701
  現金及び現金同等物          3,877,396        3,363,535
  (リース取引に関する注記)

  オペレーティング・リース取引(借主側)
  未経過リース料
                   (単位:千円)
          前期        当期
         (2019年4月30日)       (2019年10月31日)
  1年内           87,821        88,193
  1年超          3,338,577        3,307,314
  合計          3,426,398        3,395,507
  (注) 上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
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  (金融商品に関する注記)
  1.金融商品の状況に関する事項
   (1)金融商品に対する取組方針
    本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則とし
   て預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に投資口の発行、借入により、
   これを行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクを
   ヘッジすることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
   (2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

    借入金は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会社の管理部門
   が月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
    また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借
   入金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引
   (金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利ス
   ワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
    預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当
   該リスクを軽減しています。
   (3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

    金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
   まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合
   当該価額が異なる場合もあります。
  2.金融商品の時価等に関する事項

   2019年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価
   を把握することが極めて困難と認められるものは含まれていません((注2)をご参照下さい。)。
                   (単位:千円)
                時価
           貸借対照表計上額         差額
                (注1)
   (1) 現金及び預金(注3)         1,950,605    1,950,605     -
   (2) 信託現金及び信託預金(注3)         1,926,790    1,926,790     -
   (3) 信託差入敷金及び保証金(注3)         535,874    417,672   △ 118,202
   (4) 1年内返済予定の長期借入金(注4)         5,949,000    5,943,646    △ 5,353
   (5) 長期借入金(注4)         40,097,000    40,115,105     18,105
   (6) デリバティブ取引          -    -    -
   2019年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価

   を把握することが極めて困難と認められるものは含まれていません((注2)をご参照下さい。)。
                   (単位:千円)
                時価
           貸借対照表計上額         差額
                (注1)
   (1) 現金及び預金(注3)         1,350,833    1,350,833     -
   (2) 信託現金及び信託預金(注3)         2,012,701    2,012,701     -
   (3) 信託差入敷金及び保証金(注3)         535,874    452,725   △ 83,148
   (4) 1年内返済予定の長期借入金(注4)         6,820,000    6,810,930    △ 9,069
   (5) 長期借入金(注4)         38,826,000    38,838,646     12,646
   (6) デリバティブ取引          -    -    -
  (注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
   (1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
     これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
    す。
   (3)信託差入敷金及び保証金
     その将来のキャッシュ・フローを、受取期日までの期間及び合理的な利率で割り引いた現在価値により算
    定しています。
   (4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
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     これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時
    価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象
    とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)は、当該
    金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積
    もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
   (6) デリバティブ取引
     後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
  (注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

                   (単位:千円)
           前期       当期
          (2019年4月30日)       (2019年10月31日)
   信託預り敷金及び保証金※           697,855       693,105
   ※賃貸物件における賃借人から本投資法人の各運用資産の信託受託者に預託されている信託預り敷金及び保証金
   は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることか
   ら、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていませ
   ん。
  (注3)金銭債権の決算日(2019年4月30日)後の償還予定額

                   (単位:千円)
             1年超    5年超
         1年以内           10年超
            5年以内   10年以内
   現金及び預金       1,950,605     -    -    -
   信託現金及び信託預金       1,926,790     -    -    -
   信託差入敷金及び保証金        84    -    -  535,790
    金銭債権の決算日(2019年10月31日)後の償還予定額

                   (単位:千円)
             1年超    5年超
         1年以内           10年超
            5年以内   10年以内
   現金及び預金       1,350,833     -    -    -
   信託現金及び信託預金       2,012,701     -    -    -
   信託差入敷金及び保証金        84    -    -  535,790
  (注4)借入金の決算日(2019年4月30日)後の返済予定額

                    (単位:千円)
           1年超  2年超  3年超  4年超
        1年以内            5年超
           2年以内  3年以内  4年以内  5年以内
   1年内返済予定の長期借入金      5,949,000    -  -  -  -  -
   長期借入金       - 8,020,000  8,640,000  9,963,500  6,873,500  6,600,000
    借入金の決算日(2019年10月31日)後の返済予定額

                    (単位:千円)
           1年超  2年超  3年超  4年超
        1年以内            5年超
           2年以内  3年以内  4年以内  5年以内
   1年内返済予定の長期借入金      6,820,000    -  -  -  -  -
   長期借入金       - 8,020,000  10,093,500   7,063,500  6,900,000  6,749,000
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  (有価証券に関する注記)
  前期(2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(2019年10月31日)

   該当事項はありません。
  (デリバティブ取引に関する注記)

  1.ヘッジ会計が適用されていないもの
  前期(2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(2019年10月31日)

   該当事項はありません。
  2.ヘッジ会計が適用されているもの

  前期(2019年4月30日)
   ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで                  す。
                   (単位:千円)
              契約額等
      デリバティブ取引の             当該時価の
   ヘッジ会計の方法       主なヘッジ対象        時価
       種類等            算定方法
                うち1年超
   金利スワップの   金利スワップ取引
                  (注)
          長期借入金   9,900,000  7,400,000     -
   特例処理   変動受取・固定支払
   (注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
    「金融商品に関する注記    2.金融商品の時価等に関する事項」における       (4)1年内返済予定の長期借入金及び     (5)長期借入金の時
    価に含めて記載しています。
  当期(2019年10月31日)

   ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで                  す。
                   (単位:千円)
              契約額等
      デリバティブ取引の             当該時価の
   ヘッジ会計の方法       主なヘッジ対象        時価
       種類等            算定方法
                うち1年超
   金利スワップの   金利スワップ取引
                  (注)
          長期借入金   12,949,000  10,449,000     -
   特例処理   変動受取・固定支払
   (注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記
    「金融商品に関する注記    2.金融商品の時価等に関する事項」における       (4)1年内返済予定の長期借入金及び     (5)長期借入金の時
    価に含めて記載しています。
  (退職給付に関する注記)

  前期(2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(2019年10月31日)

   該当事項はあり  ません。
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  (税効果会計に関する注記)
  1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
                   (単位:千円)
           前期       当期
          (2019年4月30日)       (2019年10月31日)
  繰延税金資産
  未払事業税損金不算入額            80       79
  資産除去債務            42,238       42,521
  繰延税金資産小計            42,319       42,600
  評価性引当額           △ 42,238      △ 42,521
  繰延税金資産合計            80       79
  繰延税金資産の純額             80       79
  2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目

   別の内訳
                    (単位:%)
           前期       当期
          (2019年4月30日)       (2019年10月31日)
  法定実効税率            31.51       31.51
  (調整)
  支払分配金の損金算入額            △ 31.46      △ 31.46
  評価性引当額の増減            0.03       0.02
  その他            0.09       0.10
  税効果会計適用後の法人税等の負担率            0.17       0.17
  (持分法損益等に関する注記)

  前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日        )

   該当事項はありません。
  (関連当事者との取引に関する注記)

  1.親会社及び法人主要投資主等
  前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日        )

   該当事項はありません。
  2.関連会社等

  前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日        )

   該当事項はありません。
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  3.兄弟会社等
  前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
                 取引金額   期末残高
       資本金又は
           議決権等  関連当
    会社等の     事業の
        出資金         (千円)   (千円)
  種類   所在地     の所有(被  事者と  取引の内容     科目
    名称     内容
                 (注1)   (注1)
       (千円)
           所有)割合  の関係
                 84,065
              委託管理料
                 210,798
              修繕工事費
                   営業
                 113,518   131,646
  主要投資主             保守点検費
                   未払金
    スターツ     不動産   不動産等
  (法人)が議                66,523
              広告宣伝費
    ア メ ニ 東京都   賃貸業・   の賃貸及
        350,000    -
  決権の過半
                 22,810
              更新手数料
    ティー株  江戸川区    管理業・   び管理の
  数を所有し
                   信託預り
    式会社     建設業    委託
  ている会社
              賃料収入等     敷金及び
                 334,593   84,070
              (注2)
                   保証金
                   (注2)
              資産運用報酬
  主要投資主  スターツ
                 263,240   158,828
              の支払     未払金
  (法人)が議  アセット
      東京都    資産   資産運用
              (注3)
        150,000    -
  決権の過半  マネジメ
      中央区    運用業    会社
  数を所有し  ント株式
              機関運営事務
                  800   864
                   未払金
  ている会社  会社
              報酬の支払
  主要投資主  スターツ     賃貸仲介
  (法人)が議  コ ー ポ    業・売買   運用資産
      東京都         信託受益権の
        100,000    -      9,081  -  -
  決権の過半  レ ー ト    仲介業・   の譲渡の
      中央区         譲渡の媒介
  数を所有し  サービス     不動産   媒介先
  ている会社  株式会社     管理業
  (注1) 資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税
   等が含まれています。
  (注 2)賃料収入等については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額(          282,933 千円)、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額
   (2,809,509 千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(         51,660 千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証
   金については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額(        59,822 千円)、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額(        638,033 千
   円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(         24,248 千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・ス
   ルー」型の詳細は、   前記 「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況          (2)投資資産    ニ.賃貸借状況の概要 
   a.賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
  (注 3)資産運用報酬には、物件譲渡に係る譲渡報酬      1,804 千円が含まれています。
  (注4)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
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  当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
       資本金又は          取引金額   期末残高
           議決権等  関連当
    会社等の     事業の
        出資金         (千円)   (千円)
  種類   所在地     の所有(被  事者と  取引の内容     科目
    名称     内容
       (千円)          (注1)   (注1)
           所有)割合  の関係
                 83,366
              委託管理料
                 202,129
              修繕工事費
                   営業
                 112,074   136,511
  主要投資主             保守点検費
                   未払金
    スターツ     不動産   不動産等
  (法人)が議                55,785
              広告宣伝費
    ア メ ニ 東京都   賃貸業・   の賃貸及
        350,000    -
  決権の過半
                 23,353
              更新手数料
    ティー株  江戸川区    管理業・   び管理の
  数を所有し
                   信託預り
    式会社     建設業    委託
  ている会社
              賃料収入等     敷金及び
                 335,152   87,011
              (注2)
                   保証金
                   (注2)
              資産運用報酬
  主要投資主  スターツ
                 268,751   163,074
              の支払     未払金
  (法人)が議  アセット
      東京都    資産   資産運用
              (注3)
        150,000    -
  決権の過半  マネジメ
      中央区    運用業    会社
  数を所有し  ント株式
              機関運営事務
                  300   325
                   未払金
  ている会社  会社
              報酬の支払
  主要投資主
    スターツ
  (法人)が議             信託受益権の
    デベロッ  東京都    不動産   運用資産
        320,000    -      770,000  -  -
  決権の過半             購入
    プメント  中央区    販売業   の購入先
              (注4)
  数を所有し
    株式会社
  ている会社
  主要投資主  スターツ     賃貸仲介
  (法人)が議  コ ー ポ    業・売買   運用資産
      東京都         信託受益権の
        100,000    -      6,210  -  -
  決権の過半  レ ー ト    仲介業・   の譲渡の
      中央区         譲渡の媒介
  数を所有し  サービス     不動産   媒介先
  ている会社  株式会社     管理業
  (注1) 資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税
   等が含まれています。
  (注 2)賃料収入等については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額(283,231           千円)、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額
   (2,798,928千円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(51,921千円)を記載しています。信託預り敷金及び保証
   金については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額(62,752千円)、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額(630,352千
   円)のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額(24,259千円)を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・ス
   ルー」型の詳細は、、   前記 「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況          (2)投資資産    ニ.賃貸借状況の概要 
   a.賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
  (注 3)資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬4,235千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬1,230千円が含まれ
   ています。
  (注4)利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で
   購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
  4.役員及び個人主要投資主等

  前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
   該当事項はありません。
  当期( 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)

   該当事項はありません。
  (資産除去債務に関する注記)

  資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
  1.当該資産除去債務の概要
  2013年5月1日付で取得した(C-58)プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく
  原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
  2.当該資産除去債務の金額の算定方法

   使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間(52~62年)と見積り、割引率は1.624~1.672%を使用
  して資産除去債務の金額を算定しています。
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  3.当該資産除去債務の総額の増減
                   (単位:千円)
           前 期       当 期
          (自 2018年11月  1日    (自 2019年 5月 1日
          至 2019年 4月30日)     至 2019年10月31日)
  期首残高            129,699       130,769
  時の経過による調整額            1,069       1,078
  期末残高            130,769       131,848
  (賃貸等不動産に関する注記)

  本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住
  宅等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
                   (単位:千円)
            前期      当期
           (自 2018年11月  1日   (自 2019年 5月 1日
            至 2019年 4月30日)      至 2019年10月31日)
  貸借対照表計上額   (注1)
    期首残高           86,201,824      85,431,006
    期中増減額  (注2)         △ 770,817
                    156,750
    期末残高           85,431,006      85,587,757
  期末時価 (注3)          97,032,000
                    97,776,000
  (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
  (注2) 前期増減額のうち主な増加理由は、     資本的支出  (112,260千円)によるものであり、主な減少理由は、減価償却費(618,868千円)            及び
   (C-8)プロシードせんげん台の譲渡(264,209千円)        によるものです。
   当期増減額のうち主な増加理由は、     (G-35)プロシード金山3    の取得(849,292千円)及び資本的支出(117,980千円)によるものであ
   り、主な減少理由は、減価償却費(619,506千円)及び        (C-13)プロシード東川口の譲渡(190,933千円)       によるものです。
   (注3)期末時価は、   社外の 不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を記載しています。
  なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記(損益計算書に関する注記)をご覧下さい。

  (セグメント情報等に関する注記)

  前期 (自 2018年11月1日 至   2019年4月30日)
  1.セグメント情報
   本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
  2.関連情報

   (1)製品及びサービス    毎の情報
   単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
   略しています。
   (2)地域  毎の情報

   ①営業収益
    本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
   ②有形固定資産
    本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
   略しています。
   (3)主要な顧客   毎の情報

                                                (単位:千円)
            営業収益  (注)
     顧客の名称又は氏名            関連するセグメント
    スターツアメニティー株式会社          3,118,240   不動産賃貸事業
  (注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」
   型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③
   その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
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  当期 (自 2019年5月1日 至   2019年10月31日)
  1.セグメント情報
   本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
  2.関連情報

   (1)製品及びサービス    毎の情報
   単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省
   略しています。
   (2)地域  毎の情報

   ①営業収益
    本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
   ②有形固定資産
    本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省
   略しています。
   (3)主要な顧客   毎の情報

                                                (単位:千円)
            営業収益  (注)
     顧客の名称又は氏名            関連するセグメント
    スターツアメニティー株式会社          3,088,042   不動産賃貸事業
  (注)営業収益については、「固定賃料」型契約及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額を記載しています。なお「固定賃料」
   型及び「パス・スルー」型の詳細は、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③
   その他投資資産の主要なもの ニ.賃貸借状況の概要 a.賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
  (1口当たり情報に関する注記)

             前期      当期
           (自 2018年11月  1日   (自 2019年 5月 1日
             至 2019年 4月30日)     至 2019年10月31日)
  1口当たり純資産額            169,285円      169,188円
  1口当たり当期純利益    (注1)(注2)         4,585円      4,541円
  (注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口
    当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
  (注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
             前期      当期
           (自 2018年11月  1日   (自 2019年 5月 1日
             至 2019年 4月30日)     至 2019年10月31日)
  当期純利益(千円)            1,177,019      1,152,626
               -      -
  普通投資主に帰属しない金額(千円)
  普通投資口に係る当期純利益(千円)            1,177,019      1,152,626
  期中平均投資口数(口)             256,694      253,777
  (重要な後発事象に関する注記)

   該当事項はありません。
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  (7)【附属明細表】
   ① 有価証券明細表
     該当事項はありません。
   ② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表

                   (単位:千円)
             契約額等
   区分    種類            時価
               うち1年超
      金利スワップ取引
                    (注)
            12,949,000    10,449,000
   市場取引以外の取引
      変動受取・固定支払
  (注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品
   に関する注記  2.金融商品の時価等に関する事項」における(4)1年内返済予定の長期借入金及び(            5)長期借入金の時価に含めて記載して
   います。
   ③ 不動産等明細表のうち総括表

                   (単位:千円)
                累計額
               減価償却
      当期首  当期  当期  当期末
                   差引当期  摘要
      残高  増加額  減少額  残高
   資産の種類
               又は
                   末残高
                 当期償却額
        (注2)  (注3)
              償却累計額
      43,965,915   745,943  88,602 44,623,256   8,722,662   563,723  35,900,594

   信託建物                  -
      1,216,982   18,456  1,858 1,233,580   688,351  36,812  545,228

   信託構築物                  -
   信託機械

      5,376   -  - 5,376  4,064   304  1,312
                     -
  有形
   及び装置
  固定
   信託工具、
  資産    356,344  26,602  4,534  378,412  215,918  18,666  162,494
                     -
   器具及び備品
      48,929,300   176,270  127,441  48,978,128    -  - 48,978,128

   信託土地                  -
      94,473,919   967,273  222,437  95,218,754   9,630,996   619,506  85,587,757

    合計                  -
      5,940   -  - 5,940  4,355   594  1,584

  無形 ソフトウエア                  -
  固定
  資産
      5,940   -  - 5,940  4,355   594  1,584
    合計                  -
  (注1)金額は千円未満を切捨てて記載しています。
  (注2)当期増加額のうち主な増加理由は、(G-35)プロシード金山3の取得(849,292千円)によるものです。
  (注3)当期減少額のうち主な減少理由は、(C-13)プロシード東川口の譲渡(190,933千円)によるものです。
   ④ その他特定資産の明細表

     該当事項はありません。
   ⑤ 投資法人債  明細表

     該当事項はありません。
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    ⑥ 借入金明細表
   区分
              平均利率
     当期首残高  当期増加額  当期減少額  当期末残高     返済  返済
                   使途  摘要
              (%) (注1)
      (千円)  (千円)  (千円)  (千円)    期限  方法
   借入先
  株式会社
      711,000
         -  - 711,000
  りそな銀行
  株式会社
      441,000
         -  - 441,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      299,000
         -  - 299,000
  みずほ銀行
  株式会社
      299,000
         -  - 299,000
  三井住友銀行
  株式会社            1.19000  2019年  期限  借換 無担保
      259,000
         -  - 259,000
  千葉銀行            (注2) 11月25日  一括  資金 無保証
  株式会社
      259,000
         -  - 259,000
  武蔵野銀行
  三井住友信託銀行
      107,000
         -  - 107,000
  株式会社
  オリックス銀行
      104,000
         -  - 104,000
  株式会社
  株式会社
      21,000
         -  - 21,000
  1
  香川銀行
  株式会社
  年
      1,025,000    - 1,025,000    -
  あおぞら銀行
  内
  株式会社
      783,000   - 783,000   -
  返
  りそな銀行
  済
  株式会社
      356,000   - 356,000   -
  千葉銀行
  予
  株式会社
  定
      356,000   - 356,000   -
  武蔵野銀行
                2019年  期限  借換 無担保
              0.48091
  の
                5月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      308,000   - 308,000   -
  長
  みずほ銀行
  株式会社
  期
      303,000   - 303,000   -
  香川銀行
  借
  株式会社
      225,000   - 225,000   -
  入
  三井住友銀行
  金
  三井住友信託銀行
      93,000   - 93,000   -
  株式会社
  株式会社
       - 1,095,000    - 1,095,000
  りそな銀行
  株式会社
       - 1,060,000    - 1,060,000
  あおぞら銀行
  株式会社
       - 917,000   - 917,000
  みずほ銀行
  株式会社              2020年  期限  借換 無担保
              0.32800
       - 480,000   - 480,000
  武蔵野銀行              5月22日  一括  資金 無保証
  株式会社
       - 470,000   - 470,000
  千葉銀行
  株式会社
       - 152,000   - 152,000
  香川銀行
  三井住友信託銀行
       - 146,000   - 146,000
  株式会社
   小計  5,949,000  4,320,000  3,449,000  6,820,000
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   区分

              平均利率
     当期首残高  当期増加額  当期減少額  当期末残高     返済  返済
                   使途  摘要
              (%) (注1)
      (千円)  (千円)  (千円)  (千円)    期限  方法
   借入先
  株式会社
      1,054,000    -  - 1,054,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      787,000   -  - 787,000
  りそな銀行
  株式会社
      382,000   -  - 382,000
  千葉銀行
  株式会社
      382,000   -  - 382,000
  武蔵野銀行
  株式会社            0.99000  2020年  期限  借換 無担保
      331,000   -  - 331,000
               (注2)
  みずほ銀行              11月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      325,000   -  - 325,000
  香川銀行
  株式会社
      241,000   -  - 241,000
  三井住友銀行
  オリックス銀行
      99,000   -  - 99,000
  株式会社
  三井住友信託銀行
      99,000   -  - 99,000
  株式会社
  株式会社
      763,500   -  - 763,500
  りそな銀行
  株式会社
      520,000   -  - 520,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      408,500   -  - 408,500
  三井住友銀行
  株式会社
      387,500   -  - 387,500
  千葉銀行
  長株式会社
      387,500   -  - 387,500
  武蔵野銀行
                2022年  期限  借換 無担保
  期
              0.85799
                5月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
  借    158,500   -  - 158,500
  みずほ銀行
  入
  オリックス銀行
      130,000   -  - 130,000
  金株式会社
  三井住友信託銀行
      56,500   -  - 56,500
  株式会社
  みずほ信託銀行
      50,000   -  - 50,000
  株式会社
  株式会社
      11,500   -  - 11,500
  香川銀行
  株式会社
      763,500   -  - 763,500
  りそな銀行
  株式会社
      520,000   -  - 520,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      408,500   -  - 408,500
  三井住友銀行
  株式会社
      387,500   -  - 387,500
  千葉銀行
  株式会社
      387,500   -  - 387,500
  武蔵野銀行
                2023年  期限  借換 無担保
              0.91799
                5月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      158,500   -  - 158,500
  みずほ銀行
  オリックス銀行
      130,000   -  - 130,000
  株式会社
  三井住友信託銀行
      56,500   -  - 56,500
  株式会社
  みずほ信託銀行
      50,000   -  - 50,000
  株式会社
  株式会社
      11,500   -  - 11,500
  香川銀行
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     当期首残高  当期増加額  当期減少額  当期末残高     返済  返済
                   使途  摘要
              (%) (注1)
      (千円)  (千円)  (千円)  (千円)    期限  方法
   借入先
  株式会社
      1,095,000    - 1,095,000    -
  りそな銀行
  株式会社
      1,060,000    - 1,060,000    -
  あおぞら銀行
  株式会社
      917,000   - 917,000   -
  みずほ銀行
  株式会社              2020年  期限  借換 無担保
              0.32800
      480,000   - 480,000   -
  武蔵野銀行              5月22日  一括  資金 無保証
  株式会社
      470,000   - 470,000   -
  千葉銀行
  株式会社
      152,000   - 152,000   -
  香川銀行
  三井住友信託銀行
      146,000   - 146,000   -
  株式会社
  株式会社
      1,095,500    -  - 1,095,500
  りそな銀行
  株式会社
      1,060,500    -  - 1,060,500
  あおぞら銀行
  株式会社
      917,000   -  - 917,000
  みずほ銀行
  株式会社              2021年  期限  借換 無担保
              0.35800
      480,000   -  - 480,000
  武蔵野銀行              5月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      470,000   -  - 470,000
  千葉銀行
  株式会社
      152,000   -  - 152,000
  香川銀行
  三井住友信託銀行
      145,000   -  - 145,000
  株式会社
  長株式会社
      1,105,000    -  - 1,105,000
  りそな銀行
  期
  株式会社
  借    1,061,000    -  - 1,061,000
  あおぞら銀行
  入
  株式会社
      917,000   -  - 917,000
  金みずほ銀行
  株式会社              2021年  期限  借換 無担保
              0.38800
      480,000   -  - 480,000
  武蔵野銀行              11月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      460,000   -  - 460,000
  千葉銀行
  株式会社
      152,000   -  - 152,000
  香川銀行
  三井住友信託銀行
      145,000   -  - 145,000
  株式会社
  株式会社
      1,090,000    -  - 1,090,000
  みずほ銀行
  株式会社
      500,000   -  - 500,000
  千葉銀行
  株式会社
      500,000   -  - 500,000
  西日本シティ銀行
  株式会社
      500,000   -  - 500,000
  三井住友銀行
  株式会社
      500,000   -  - 500,000
  武蔵野銀行
                2022年  期限  借換 無担保
              0.73800
                11月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      385,000   -  - 385,000
  りそな銀行
  株式会社
      250,000   -  - 250,000
  東日本銀行
  株式会社
      215,000   -  - 215,000
  あおぞら銀行
  オリックス銀行
      150,000   -  - 150,000
  株式会社
  みずほ信託銀行
      100,000   -  - 100,000
  株式会社
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              平均利率
     当期首残高  当期増加額  当期減少額  当期末残高     返済  返済
                   使途  摘要
              (%) (注1)
      (千円)  (千円)  (千円)  (千円)    期限  方法
   借入先
  株式会社
      1,000,000    -  - 1,000,000
  横浜銀行
  株式会社
      519,000   -  - 519,000
  りそな銀行
  株式会社
      479,000   -  - 479,000
  みずほ銀行
  株式会社
      479,000   -  - 479,000
  三井住友銀行
  株式会社
      415,000   -  - 415,000
  千葉銀行
                2023年  期限  借換 無担保
              0.76800
                11月24日  一括  資金 無保証
  株式会社
      415,000   -  - 415,000
  武蔵野銀行
  株式会社
      321,000   -  - 321,000
  あおぞら銀行
  三井住友信託銀行
      171,000   -  - 171,000
  株式会社
  オリックス銀行
      167,000   -  - 167,000
  株式会社
  株式会社
      34,000   -  - 34,000
  香川銀行
  株式会社
      650,000   -  - 650,000
  りそな銀行
  株式会社
      600,000   -  - 600,000
  あおぞら銀行
  長株式会社
      600,000   -  - 600,000
  みずほ銀行
  期
  株式会社
  借    600,000   -  - 600,000
                   運用資産
  三井住友銀行
                2022年  期限   無担保
              0.66800
                   の
  入
                5月24日  一括   無保証
  三井住友信託銀行
                   取得資金
      150,000   -  - 150,000
  金株式会社
  株式会社
      100,000   -  - 100,000
  香川銀行
  株式会社
      100,000   -  - 100,000
  東日本銀行
  みずほ信託銀行
      100,000   -  - 100,000
  株式会社
  株式会社
      727,000   -  - 727,000
  りそな銀行
  株式会社
      450,000   -  - 450,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      400,000   -  - 400,000
  京都銀行
  株式会社
                   借換資金
      299,000   -  - 299,000
  みずほ銀行
                   及び
  株式会社              2024年  期限 運用資産  無担保
              0.76799
      299,000   -  - 299,000
  三井住友銀行              5月24日  一括  の 無保証
                   取得資金
  株式会社
      259,000   -  - 259,000
                   の一部
  千葉銀行
  株式会社
      259,000   -  - 259,000
  武蔵野銀行
  三井住友信託銀行
      107,000   -  - 107,000
  株式会社
  株式会社
      100,000   -  - 100,000
  香川銀行
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   区分
              平均利率
     当期首残高  当期増加額  当期減少額  当期末残高     返済  返済
                   使途  摘要
              (%) (注1)
      (千円)  (千円)  (千円)  (千円)    期限  方法
   借入先
  株式会社
      1,089,000    -  - 1,089,000
  あおぞら銀行
  株式会社
      825,000   -  - 825,000
  りそな銀行
  株式会社
      382,000   -  - 382,000
  千葉銀行
  株式会社
      382,000   -  - 382,000
  武蔵野銀行            0.93000
                2024年  期限  借換 無担保
               (注2)
                11月22日  一括  資金 無保証
  株式会社
      357,000   -  - 357,000
  みずほ銀行
  株式会社
      325,000   -  - 325,000
  香川銀行
  株式会社
      241,000   -  - 241,000
  三井住友銀行
  長
  三井住友信託銀行
      99,000   -  - 99,000
  株式会社
  期
  株式会社
  借
       - 831,000   - 831,000
  あおぞら銀行
  入
  株式会社
       - 635,000   - 635,000
  金
  りそな銀行
  株式会社
       - 356,000   - 356,000
  千葉銀行
  株式会社
       - 356,000   - 356,000
  武蔵野銀行            0.86000
                2025年  期限  借換 無担保
              (注2)  5月23日  一括  資金 無保証
  株式会社
       - 303,000   - 303,000
  香川銀行
  株式会社
       - 250,000   - 250,000
  みずほ銀行
  株式会社
       - 225,000   - 225,000
  三井住友銀行
  三井住友信託銀行
       - 93,000   - 93,000
  株式会社
   小計  40,097,000  3,049,000  4,320,000  38,826,000
   合計  46,046,000  7,369,000  7,769,000  45,646,000

  (注1)平均利率は期中の加重平均を小数第6位を四捨五入して記載しています。
  (注2)金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ契約を締結しており、固定化後の金利を記載しています。
  (注 3)長期借入金(1年以内に返済のものを除きます。)の貸借対照表日後の1年毎の返済予定額の総額は以下のとおりです。
                  (単位:千円)
     1年超2年以内   2年超3年以内   3年超4年以内   4年超5年以内    5年超
  長期借入金    8,020,000   10,093,500   7,063,500   6,900,000   6,749,000
            243/247








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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  2【投資法人の現況】
  【純資産額計算書】
                  (2019年10月  31日現在)
  Ⅰ 資産総額    (注1)

                   89,804,563千円
  Ⅱ 負債総額    (注1)

                   46,868,312千円
  Ⅲ 純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)     (注1)

                   42,936,251千円
  Ⅳ 発行済数量                  253,777口

  Ⅴ 1単位当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)      (注2)

                    169,188円
     (注1)金額は千円未満を切捨てて記載しています。
     (注2)1単位当たり純資産額は小数以下を切捨てて記載しています。
            244/247
















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                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  第6【販売及び買戻しの実績】
   2019年10月期の直近6計算期間の本投資法人による販売、買戻し及び払戻しの実績は次のとおりです。
            発行口数   買戻し口数   発行済投資口の総口数
   計算期間     年月日
            (口)   (口)    (口)
  第23期
  (自 2016年11月   1日
       2016年11月21日   (注3)
             83,000    0   256,777
  至 2017年  4月30日)
  第24期
  (自 2017年  5月 1日
          該当はありません。          256,777
  至 2017年10月31日)
  第25期
  (自 2017年11月   1日
          該当はありません。          256,777
  至 2018年  4月30日)
  第26期
  (自 2018年  5月 1日
          該当はありません。          256,777
  至 2018年10月31日   )
  第27期
       自 2019年  3月27日
  (自 2018年11月   1日
               3,000 (注4)
              0      253,777
       至 2019年  4月 4日
  至 2019年  4月30日 )
  第28期
  (自 2019年  5月 1日
          該当はありません。          253,777
  至 2019年10月31日   )
  (注1)本邦外における販売及び買戻しの実績はありません。
  (注2)本投資法人による投資口の払戻しの実績はありません。
  (注3)1口当たり発行価格151,320     円(発行価額(引受価額)146,198円)にて、新規物       件の取得資金に充当するため、公募により投資口を追加
   発行しました。
  (注4) 2019年3月27日から2019年4月4日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
   けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口(3,000口)については、2019年4月22日に開催された本投資法人役員会
   における決議に基づき、そのすべてを2019年4月26日に消却        しました。
            245/247











                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
  第7【参考情報】
   当期計算期間の開始日から、本有価証券報告書提出日までの間に以下の書類を提出しました。
  2019年 5月 8日 自己株券買付状況報告書(報告期間 自 2019年4月1日 至 2019年4月30日)を関東財務局長

      に提出しました。
  2019年 7月29日  第27期(自   2018 年11月1日 至    2019 年4月 30日)有価証券報告書及びその添付書類を関東財務
      局長に提出しました。
  2019年10月24日   発行登録書及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。
  2019年11月12日   発行登録追補書類及びその添付書類を関東財務局長に提出しました。

            246/247

















                     EDINET提出書類
                  スターツプロシード投資法人(E14223)
                   有価証券報告書(内国投資証券)
          独立監査人の監査報告書
                   2020 年1月27日
  スターツプロシード投資法人
  役員会 御中
           監査法人日本橋事務所

           指 定 社 員

              公認会計士  木下 雅彦
           業務執行社員
           指 定 社 員
              公認会計士  髙橋 秀和
           業務執行社員
  当監査法人は、   金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に

  掲げられているスターツプロシード投資法人の2019年5月1日から2019年10月31日までの第28期計算期間の財務諸表、
  すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算
  書、注記表及び附属明細表について監査を行った        。
  財務諸表に対する経営者の責任

  経営者の責任は、   我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表
  示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営
  者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる           。
  監査人の責任

  当監査法人の責任は、    当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明すること
  にある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準
  は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、
  これに基づき監査を実施することを求めている        。
  監査においては、   財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監
  査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。
  財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の
  実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検
  討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も
  含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる          。
  当監査法人は、   意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している            。
  監査意見

  当監査法人は、   上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、スター
  ツプロシード投資法人の2019年10月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッ
  シュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める              。
  利害関係

  投資法人と  当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない                。
                     以  上

  ※1.上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人(有価証券報告書提出

   会社)が別途保管しています。
  ※2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。
            247/247






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2023年2月15日

2023年1月より一部報告書の通知、表示が旧社名で通知、表示される現象が発生しておりました。対応を行い現在は解消しております。

2023年2月15日

メール通知設定可能件数を15件から25件に変更しました。

2023年1月7日

2023年分の情報が更新されない問題、解消しました。

2023年1月6日

2023年分より情報が更新されない状態となっております。原因調査中です。

2022年4月25日

社名の変更履歴が表示されるようになりました

2020年12月21日

新規上場の通知機能を追加しました。Myページにて通知の設定が行えます。

2020年9月22日

企業・投資家の個別ページに掲載情報を追加しました。また、併せて細かい改修を行いました。

2019年3月22日

2019年4月より、5年より前の報告書については登録会員さまのみへのご提供と変更させていただきます。

2017年10月31日

キーワードに関する報告書の検出処理を改善いたしました。これまで表示されていなかった一部の報告書にも「増加」「減少」が表示されるようになっりました。

2017年2月12日

キーワードに関する報告書のRSS配信を開始いたしました。

2017年1月23日

キーワードに関する報告書が一覧で閲覧できるようになりました。